Tribunal: TJMT
Processo: 1005178-06.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO NA INFORMAÇÃO CONTRATUAL. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA NÃO REVELADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MATERIAL E DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que reconheceu parcialmente a procedência do pedido formulado em ação indenizatória, fundada na omissão de informação acerca de servidão administrativa incidente sobre imóvel adquirido em loteamento urbano no município de Cuiabá/MT. Os autores alegam prejuízo na fruição do imóvel, enquanto a construtora sustenta ciência prévia do ônus pelos compradores.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a ausência de destaque informativo acerca da servidão administrativa configura vício na informação contratual apto a ensejar responsabilidade civil da vendedora;
(ii) saber se restam devidos danos materiais e morais decorrentes da restrição de uso do imóvel adquirido, bem como a correta fixação dos honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
3. A ausência de informação clara e destacada quanto à existência da servidão administrativa afronta o dever de informação previsto no art. 6o, III, do CDC, e viola a boa-fé objetiva (CC, art. 422), configurando vício relevante na formação da vontade dos compradores.
4. A mera inclusão do registro da servidão em planta ou memorial técnico, sem comunicação clara e acessível, é insuficiente para suprir o dever de informação, sobretudo diante da complexidade técnica do instrumento.
5. Os documentos colacionados pela ré dizem respeito a negócio jurídico distinto, celebrado por terceiros, não podendo ser utilizados para comprovar ciência dos autores.
6. Evidenciada limitação significativa ao uso do bem, impõe-se a condenação da construtora à indenização, a ser apurada em liquidação.
7. O gasto com laudo técnico configura dano material, pois foi essencial à descoberta do vício oculto e à propositura da ação.
8. A omissão quanto à limitação urbanística essencial, com impacto direto no projeto de moradia dos autores, configura dano moral indenizável, ante o abalo relevante causado pela frustração do direito de uso pleno da propriedade.
9. Os honorários advocatícios devem ser fixados nos moldes do art. 85, §2o, do CPC, sendo inaplicável o art. 27, §1o, do Decreto-Lei no 3.365/1941 ao caso entre particulares.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso dos autores provido. Recurso da construtora desprovido.
Tese de julgamento:
"1. Configura vício na informação contratual, nos termos do CDC, a ausência de comunicação clara e destacada sobre a existência de servidão administrativa incidente sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda.
2. É devida a indenização por danos materiais e morais quando a limitação urbanística não informada compromete o uso pleno do imóvel adquirido.
3. Os honorários advocatícios devem observar os critérios do art. 85, §2o, do CPC, quando não se tratar de demanda de desapropriação promovida por ente público."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1005178-06.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Servidão, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MERIOVANA BARROSO RODRIGUES - CPF: 779.156.741-53 (APELANTE), LUCIANA DE LIMA CANDIDO CAMPOS - CPF: 824.914.451-15 (ADVOGADO), MARCIANO NOGUEIRA DA SILVA - CPF: 045.378.443-70 (ADVOGADO), PAULINSON ROBERTO DE ANSELMO E SILVA - CPF: 697.107.401-72 (APELANTE), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), MERIOVANA BARROSO RODRIGUES - CPF: 779.156.741-53 (APELADO), MARCIANO NOGUEIRA DA SILVA - CPF: 045.378.443-70 (ADVOGADO), LUCIANA DE LIMA CANDIDO CAMPOS - CPF: 824.914.451-15 (ADVOGADO), PAULINSON ROBERTO DE ANSELMO E SILVA - CPF: 697.107.401-72 (APELADO), MARCIANO NOGUEIRA DA SILVA - CPF: 045.378.443-70 (ADVOGADO), LUCIANA DE LIMA CANDIDO CAMPOS - CPF: 824.914.451-15 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO NA INFORMAÇÃO CONTRATUAL. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA NÃO REVELADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MATERIAL E DANO MORAL CONFIGURADO.
RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que reconheceu parcialmente a procedência do pedido formulado em ação indenizatória, fundada na omissão de informação acerca de servidão administrativa incidente sobre imóvel adquirido em loteamento urbano no município de Cuiabá/MT. Os autores alegam prejuízo na fruição do imóvel, enquanto a construtora sustenta ciência prévia do ônus pelos compradores.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a ausência de destaque informativo acerca da servidão administrativa configura vício na informação contratual apto a ensejar responsabilidade civil da vendedora;
(ii) saber se restam devidos danos materiais e morais decorrentes da restrição de uso do imóvel adquirido, bem como a correta fixação dos honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. A ausência de informação clara e destacada quanto à existência da servidão administrativa afronta o dever de informação previsto no art. 6o, III, do CDC, e viola a boa-fé objetiva (CC, art. 422), configurando vício relevante na formação da vontade dos compradores.

4. A mera inclusão do registro da servidão em planta ou memorial técnico, sem comunicação clara e acessível, é insuficiente para suprir o dever de informação, sobretudo diante da complexidade técnica do instrumento.

5. Os documentos colacionados pela ré dizem respeito a negócio jurídico distinto, celebrado por terceiros, não podendo ser utilizados para comprovar ciência dos autores.
6. Evidenciada limitação significativa ao uso do bem, impõe-se a condenação da construtora à indenização, a ser apurada em liquidação.

7. O gasto com laudo técnico configura dano material, pois foi essencial à descoberta do vício oculto e à propositura da ação.

8. A omissão quanto à limitação urbanística essencial, com impacto direto no projeto de moradia dos autores, configura dano moral indenizável, ante o abalo relevante causado pela frustração do direito de uso pleno da propriedade.

9. Os honorários advocatícios devem ser fixados nos moldes do art. 85, §2o, do CPC, sendo inaplicável o art. 27, §1o, do Decreto-Lei no 3.365/1941 ao caso entre particulares.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso dos autores provido. Recurso da construtora desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Configura vício na informação contratual, nos termos do CDC, a ausência de comunicação clara e destacada sobre a existência de servidão administrativa incidente sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda.

2. É devida a indenização por danos materiais e morais quando a limitação urbanística não informada compromete o uso pleno do imóvel adquirido.

3. Os honorários advocatícios devem observar os critérios do art. 85, §2o, do CPC, quando não se tratar de demanda de desapropriação promovida por ente público."

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1005178-06.2020.8.11.0041

APELANTES: MERIOVANA BARROSO RODRIGUES, PAULINSON ROBERTO DE ANSELMO E SILVA e BRDU SPE CUIABA 01 LTDA

APELADOS: OS MESMOS.

Colenda câmara:

Cuida-se de Dois Recursos de Apelações Cíveis, interpostos tanto por MERIOVANA BARROSO RODRIGUES, PAULINSON ROBERTO DE ANSELMO E SILVA e de BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA, em desfavor da decisão proferida pelo juízo de 5° Vara Cível de Cuiabá, que Julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, com fundamento na existência de servidão administrativa não informada no momento da celebração de contrato de compra e venda de imóvel no Loteamento Residencial Mirante do Parque, Cuiabá/MT.

Irresignados, os primeiros apelantes autores
MERIOVANA BARROSO RODRIGUES, PAULINSON ROBERTO DE ANSELMO E SILVA,
asseveram que a servidão inviabiliza parte significativa da área adquirida, comprometendo os projetos de construção contratados.

Pleiteiam a fixação do dever de indenizar de forma expressa, a condenação ao pagamento de dano moral de R$ 20.000,00, ressarcimento do laudo técnico no valor de R$ 600,00.

Ao arremate, pugna pela reforma no tocante aos honorários sucumbenciais, sendo estes fixados consorte art. 85,§2, do CPC.

A construtora
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
, por sua vez, requer a improcedência da ação, sustentando ausência de ilicitude e ciência dos compradores quanto à servidão.

O preparo foi recolhido e a isenção certificada – Ids. 304055362 e 304055363.

Ambas as contrarrazões apresentadas.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Colenda câmara:

O objeto central da lide reside na responsabilidade civil da vendedora pelo vício na informação contratual, consubstanciado na ausência de esclarecimento prévio acerca da existência de servidão administrativa incidente sobre o lote vendido.

Sem delongas, entendo por reformar a sentença, visto nítida à contrariedade.

Isso porque, a sentença reconhece que, embora tecnicamente documentada, a servidão não foi efetivamente levada ao conhecimento dos autores de modo claro e tempestivo, sendo revelada somente após contratação de laudo técnico.

Tal circunstância evidencia quebra do dever de informação previsto no art. 6o, III, do CDC, e na boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Ainda que a planta do loteamento e o memorial descritivo contenham registro da servidão, sua complexidade técnica e a ausência de destaque específico impedem atribuir aos consumidores à plena ciência do ônus legal.

Outrossim, tanto o contrato, quanto a planta técnica apresentos pelos autores, não constam a demarcação ou contenção da servidão.

Ademais, a fim de evitar qualquer duvida, inclusive faz cair por terra às razões recursais da construtora, o pactuado aqui foi entre MARIOVANA BARROSO e seu esposo PAULINSON, compradores originais do LOTE 21, enquanto que o contrato, anexado pela construtora, que aduz que as partes tinham ciência da presente servidão, perfaz a JEAN CARLOS DE JESUS e ERIKA DEVINA, LOTE 17, ou seja, partes totalmente diferentes.

Contrato anexado pelos autores:

Contrato anexado pela construtora:

Dessa forma, retifico a sentença, para que haja a condenação da construtora ao pagamento de indenização pela limitação de uso da propriedade, com apuração do
quantum
em fase de liquidação.

Outrossim, o dano material, correspondente à despesa com o laudo técnico, restou comprovado pelo documento de ID 28963728, sendo despesa necessária à identificação do vício oculto e à própria deflagração da demanda. Devida, portanto, a restituição de R$ 600,00, corrigida desde o desembolso.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO . NEGATIVA DE ENTREGA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. JUSTA INDENIZAÇÃO. CÁLCULO DO VALOR . COEFICIENTE DE SERVIDÃO OU AFETAÇÃO. LIMITAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PERÍCIA JUDICIAL . CONCLUSÕES NÃO INFIRMADAS. VERBA HONORÁRIA. FIXAÇÃO CONFORME § 1o DO ART. 27 DO DECRETO-LEI 3 .345/1941. MÁXIMO LEGAL. MAJORAÇÃO. NÃO CABIMENTO . PEDIDO FORMULADO EM SEDE DE CONTRARRAZÕES. INADMISSIBILIDADE.
I- A legitimidade das partes para uma ação deve ser aferida em observância ao princípio da asserção, segundo o qual a legitimidade é aquilatada tendo como parâmetro a pertinência abstrata com o direito material controvertido. II- As Certidões de Inteiro Teor comprovam que o autor é proprietário das glebas nos 06, 07, 71, 81 . Embora embora ausente o registro das Cartas de Adjudicação referentes as glebas nos 70 e 73, não há dúvidas acerca da titularidade do terreno que é atingido pela servidão administrativa. Demais disso, o direito de postular indenização pela limitação sofrida em razão de servidão administrativa sobre bem imóvel, estende ao possuidor, pois quem de fato sofre os efeitos da intervenção da Administração na propriedade. III- Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o argumento elencado pela parte foi devidamente apreciado e rebatido em primeira instância, segundo as razões de convencimento do julgador. IV- A servidão administrativa é ônus real de uso imposto pela Administração à propriedade particular para assegurar a realização e conservação de obras e serviços públicos ou de utilidade pública, mediante indenização dos prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário . Sendo assim, deve ser considerado o valor da indenização apurado por perito nomeado pelo juízo, devidamente fundamentado e imparcial, que elabora seu laudo segundo critério técnico, atendendo ao disposto no art. 5o, XXIV, da CF. V- A indenização, quando devida, deve ser a mais integral possível e, para tanto, deve refletir o valor do efetivo prejuízo experimentado em decorrência das restrições impostas ao imóvel que, na hipótese, em se tratando de glebas de terras que, em parte, foram cortadas ao meio pela servidão administrativa, não se restringe à mera indenização da faixa de ocupação, mas também à real e efetiva desvalorização econômica do bem. Em que pese a existência de entendimentos jurisprudenciais aplicando à indenização devida em decorrência da constituição de servidão administrativa um coeficiente de servidão entre 20% (vinte por cento) e 30% (trinta por cento) sobre o valor da área, não se trata de jurisprudência dominante, tampouco de precedentes vinculantes, não havendo, ainda, norma cogente que imponha a fixação da indenização em tal patamar . VI- A verba honorária sucumbencial é que fixada conforme os critérios estabelecidos no § 1o do artigo 27 do Decreto-Lei no 3.365/1941. VII- Mantida a sentença, não há cogitar de inversão dos ônus sucumbenciais. VIII- Descabida a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal, quando já fixados na sentença no patamar máximo legal, nos termos do artigo 85, § 11, in fine, do novo Código de Processo Civil . IX- Não comporta conhecimento o pedido de reforma da sentença formulado em sede de contrarrazões, inclusive quanto aos honorários advocatícios de sucumbência da reconvenção, por inadequação da via eleita. Súmula 27 do TJGO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
(TJ-GO 01452316420098090051, Relator.: RONNIE PAES SANDRE, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 17/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA NA REPARAÇÃO DOS DANOS
. INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA RÉ. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO QUE SE CONSUBSTANCIAM COMO DE CAUSA INTERNA E QUE SÃO DE RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. PERÍCIA REALIZADA NO IMÓVEL CONSTATANDO A EXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRECLUSÃO DO DIREITO DE IMPUGNAR A PERÍCIA . RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DEVER DA RÉ DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS SUPORTADOS . DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. (VENCIDO O RELATOR). EVIDENTE AFLIÇÃO E ABALO EMOCIONAL . CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS QUE NÃO FORAM SANADOS AO LONGO DE CINCO ANOS APESAR DA CONSTATAÇÃO DOS PROBLEMAS, RECLAMAÇÕES E REPAROS SEM SOLUÇÃO EFETIVA. MINORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. QUANTIA ADEQUADA À REALIDADE E LEVA EM CONTA A GRAVIDADE DA OFENSA E OBSERVA A CAPACIDADE ECONÔMICA DAS PARTES SEM CAUSAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO . TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO A FIM DE QUE INCIDAM A PARTIR DA DATA DA CITAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. (TJPR - 8a C. Cível - 0014882-50.2017.8 .16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Marco Antonio Antoniassi - J. 28 .05.2020) (TJ-PR - APL: 00148825020178160001 PR 0014882-50.2017.8 .16.0001 (Acórdão), Relator.: Desembargador Marco Antonio Antoniassi, Data de Julgamento: 28/05/2020, 8a Câmara Cível, Data de Publicação: 04/06/2020)

Quanto ao dano moral, entendo cabível.

A omissão dolosa em relação à limitação urbanística essencial, com impacto direto sobre projeto de vida dos compradores, configura lesão extrapatrimonial indenizável.

A frustração na realização da moradia e o abalo decorrente da surpresa negativa ultrapassam meros dissabores. Assim sendo, entendo por fixar o valor em R$ 5.000,00, contemplando ambos os autores, quantia compatível com os parâmetros da razoabilidade e da função pedagógica da indenização.

Nesse sentido::

RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C .C REPARAÇAO DE DANOS MORAL – IMOVEL NOVO - DEFEITOS - FISSURAS (RACHADURAS) NAS PAREDES, INFILTRAÇÃO, PERÍCIA TÉCNICA -
VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO - RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR - NECESSIDADE DE REPAROS - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - REFORMA DA SENTENÇA - RECURSO DA AUTORA - PROVIDO - APELO ADESIVO – DESPROVIDO
. Comprovado pela prova pericial que os defeitos (rachaduras, fissuras, infiltração) apresentados no imóvel residencial decorrem de vícios na construção, e não culpa do morador ou de terceiro, o construtor tem responsabilidade pelo ressarcimento dos prejuízos causados, não se resumindo apenas aos danos materiais, como também aos danos extrapatrimoniais, vez que não se olvide que os problemas enfrentados pela pessoa que ao adquirir imóvel novo, se vê tolhido do usufruto e segurança da sua própria moradia, em razão defeitos estruturais, suplanta o mero aborrecimento.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com as peculiaridades do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das artes. Recurso da autora, provido . Apelo adesivo, desprovido.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0051108-40.2015.8 .11.0041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2024)

Os juros de mora e correção monetária devem ser fixados no cumprimento de sentença, seguindo os parâmetros desta Eg. Corte em casos análogos.

Por fim, os honorários fixados em 5%, consorte
art. 27, §1° do decreto Lei n. 3.365/41, não se mostra cabível ao caso, uma vez que este deve ser aplicado quando reconhecida a desapropriação em pleito de ente publico, sendo as partes aqui pessoas de direito privado.

Assim sendo, a sucumbência deve respeitar o art. 85,§2, do CPC, a qual, desde já fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação a ser apurada em liquidação de sentença.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de MERIOVANA BARROSO RODRIGUES E PAULINSON ROBERTO DE ANSELMO E SILVA, para:

a) CONDENAR a parte ré BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA ao pagamento de indenização pela limitação de uso da propriedade, decorrente da existência de servidão administrativa, com apuração do
quantum
em fase de liquidação de sentença;

b) CONDENAR a parte ré ao ressarcimento da quantia de R$ 600,00 (seiscentos reais), correspondente à despesa com o laudo técnico preliminar, devidamente corrigida desde o desembolso;

c) CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), contemplando ambos os autores;

d) FIXAR os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.

A rigor, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA.

Por força do art. 85,11°, do CPC, majoro a sucumbência de 10% (dez por cento) para o novo importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025