Tribunal: TJMT
Processo: 1021008-62.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-02
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA. ARRENDAMENTO DE FUNDO DE COMÉRCIO. DEFINIÇÃO DO MARCO INICIAL PARA RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão proferida no Cumprimento Provisório de Sentença, originado de Ação de Rescisão de Contrato de Arrendamento de Fundo de Comércio, em que se fixou como marco inicial da restituição proporcional de valores pagos antecipadamente a data da desocupação física do imóvel, ocorrida em setembro de 2024.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar qual deve ser o marco temporal considerado para início da obrigação do Arrendante de restituir os valores pagos antecipadamente: se a desocupação física do imóvel ou se a devolução integral do fundo de comércio, incluindo a regularização do CNPJ e licenças operacionais.
III. Razões de Decidir
3. O contrato firmado entre as partes é de arrendamento de fundo de comércio, e não mera locação de imóvel, abrangendo bens móveis, equipamentos, licenças, nome empresarial e CNPJ, conforme cláusulas contratuais expressas.
4. A sentença da Ação de Rescisão condicionou a restituição dos valores à “efetiva desocupação” do estabelecimento, expressão que deve ser interpretada à luz da natureza do contrato, o qual exige a devolução plena do fundo de comércio em condições operacionais.
5. O imóvel permaneceu inoperante até 19 de maio de 2025, quando se concretizou o cancelamento do CNPJ anterior perante a ANP, impossibilitando o exercício regular da atividade empresarial até essa data.
6. Fixar como marco inicial a mera desocupação física do imóvel ignora a funcionalidade do fundo de comércio e viola os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento:
A expressão “efetiva desocupação”, para fins de restituição de valores em contrato de arrendamento de fundo de comércio, deve ser interpretada como a devolução integral da empresa em condições operacionais.
A restituição proporcional dos valores pagos antecipadamente só se impõe após a consolidação da devolução plena do fundo de comércio, inclusive com o cancelamento do CNPJ e regularização das licenças.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 884.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021008-62.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[BRUNO FELIPE MONTEIRO COELHO - CPF: 009.351.431-06 (ADVOGADO), JOSE ROBERTO VINHA - CPF: 002.385.498-79 (AGRAVANTE), GIOVANE GUALBERTO DE ALMEIDA - CPF: 226.016.038-79 (ADVOGADO), LEVINO RODRIGUES PUGAS - CPF: 277.960.359-34 (AGRAVADO), SUELEN ARAUJO RIOS - CPF: 003.703.241-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA. ARRENDAMENTO DE FUNDO DE COMÉRCIO. DEFINIÇÃO DO MARCO INICIAL PARA RESTITUIÇÃO DE VALORES.
RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em Exame

1. Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão proferida no Cumprimento Provisório de Sentença, originado de Ação de Rescisão de Contrato de Arrendamento de Fundo de Comércio, em que se fixou como marco inicial da restituição proporcional de valores pagos antecipadamente a data da desocupação física do imóvel, ocorrida em setembro de 2024.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar qual deve ser o marco temporal considerado para início da obrigação do Arrendante de restituir os valores pagos antecipadamente: se a desocupação física do imóvel ou se a devolução integral do fundo de comércio, incluindo a regularização do CNPJ e licenças operacionais.

III. Razões de Decidir

3. O contrato firmado entre as partes é de arrendamento de fundo de comércio, e não mera locação de imóvel, abrangendo bens móveis, equipamentos, licenças, nome empresarial e CNPJ, conforme cláusulas contratuais expressas.

4. A sentença da Ação de Rescisão condicionou a restituição dos valores à “efetiva desocupação” do estabelecimento, expressão que deve ser interpretada à luz da natureza do contrato, o qual exige a devolução plena do fundo de comércio em condições operacionais.

5. O imóvel permaneceu inoperante até 19 de maio de 2025, quando se concretizou o cancelamento do CNPJ anterior perante a ANP, impossibilitando o exercício regular da atividade empresarial até essa data.

6. Fixar como marco inicial a mera desocupação física do imóvel ignora a funcionalidade do fundo de comércio e viola os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. D
ispositivo e Tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A expressão “efetiva desocupação”, para fins de restituição de valores em contrato de arrendamento de fundo de comércio, deve ser interpretada como a devolução integral da empresa em condições operacionais.

A restituição proporcional dos valores pagos antecipadamente só se impõe após a consolidação da devolução plena do fundo de comércio, inclusive com o cancelamento do CNPJ e regularização das licenças.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 421, 422 e 884.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1021008-62.2025.8.11.0000.

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
José Roberto Vinha

em virtude da decisão proferida pelo Juiz da Vara
Única da Comarca de I
taúba, nos autos do C
umprimento Provisório de Sentença n. 1000851-08.2024.8.11.0096
, promovido em face de
Levino Rodrigues Pugas
,
referente à Ação de
R
escisão de Contrato de Arrendamento de Fundo de Comércio
.

O Juiz singular

entendeu que o marco temporal para a apuração dos valores a serem restituídos pelo Agravante ao Agravado deve ser a

desocupação física do imóvel
,
ocorrida em setembro de 2024, conforme registrado nos autos principais.

Irresignado, o Agravante sustenta que a decisão agravada interpretou de forma equivocada o termo "efetiva desocupação", pois a simples liberação do imóvel não configura cumprimento integral da obrigação de fazer.

Argumenta que o contrato rescindido envolvia todo o estabelecimento empresarial, incluindo o CNPJ e as licenças, sem os quais o imóvel permanece inutilizável.

Defende que apenas com a devolução completa da empresa é possível iniciar o cálculo da restituição.

Por isso, requer
a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos da decisão e, no mérito, a reforma da decisão
agravada para que o cálculo tenha como base a data da devolução integral do estabelecimento empresarial, incluindo o CNPJ e suas licenças.

A medida liminar foi deferida (Id. 296211359).

Em contraminuta, o Agravado requer o não provimento do Recurso e a manutenção da decisão que fixou como marco inicial da restituição a desocupação do imóvel, ocorrida em setembro de 2024.

Argumenta que agiu com boa-fé ao desocupar voluntariamente o imóvel e colaborar com a transferência das licenças operacionais para o novo CNPJ do Agravante, o que tornou desnecessária a devolução do CNPJ original.

Sustenta que o Agravante obteve efeito suspensivo com base em informações falsas e tenta condicionar o cumprimento de sua obrigação a uma prestação já satisfeita, violando os princípios da boa-fé objetiva, da
exceptio
non
adimpleti

contractus
e da vedação ao enriquecimento sem causa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
José Roberto Vinha
em virtude da decisão que, em sede de Cumprimento Provisório de Sentença, fixou como termo inicial para restituição proporcional dos valores pagos antecipadamente
a data da desocupação física do imóvel arrendado, em setembro de 2024.

O Agravante sustenta que a decisão recorrida não observou os exatos termos da sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual, a qual condicionou a restituição à "efetiva desocupação" do estabelecimento empresarial.

Defende que a posse do bem arrendado não pode ser reduzida à mera entrega das chaves do imóvel, pois o objeto do contrato não era apenas o espaço físico, mas todo o estabelecimento empresarial, incluindo as licenças e o CNPJ vinculado à atividade de revenda de combustíveis.

Argumenta que o imóvel permanece inoperante em razão da falta de devolução da empresa, circunstância que inviabiliza o exercício da atividade econômica no local, o que restou demonstrado mediante a negativa da ANP para nova autorização de funcionamento enquanto o CNPJ não for devidamente baixado.

O Agravado, por sua vez, em contraminuta, argumenta que a obrigação de devolução do CNPJ só não foi cumprida em razão da inadimplência do Agravante quanto à restituição dos valores devidos.

Invoca a cláusula 10a do Contrato e a
exceptio
non
adimpleti

contractus

para justificar o não cumprimento da obrigação de fazer.

Alega que a sentença não condicionou a devolução dos valores à entrega do CNPJ com todas as certidões em dia, mas sim à simples desocupação do imóvel, o que teria ocorrido desde setembro de 2024.

Eis a síntese do necessário.

A controvérsia posta em julgamento circunscreve-se, pois, à exata delimitação do marco temporal que deve ser considerado como início da obrigação do Arrendante de proceder à restituição proporcional dos valores pagos antecipadamente. A análise impõe a conjugação entre o conteúdo do Contrato de Arrendamento firmado pelas partes e os exatos termos da sentença transitada em julgado.

O Contrato em questão foi celebrado em 14 de dezembro de 2017, com vigência retroativa a 1o de julho daquele ano, e prazo contratual de 120 meses. Trata-se de Contrato típico de Arrendamento de Fundo de Comércio, e não mera locação de imóvel, o que se evidencia desde a Cláusula Primeira, que descreve o objeto da avença
, a saber:

“O presente contrato tem por objeto o arrendamento do fundo de comércio
AUTO POSTO
ROMA, inscrito no CNPJ sob o no 07.200.221/0001-28, com todos os bens móveis, equipamentos e direitos comerciais, inclusive a utilização do nome empresarial e das licenças vigentes.”

Em complemento, a Cláusula Terceira impõe ao Arrendatário o dever de preservar a estrutura do imóvel e os móveis que o acompanham, com a obrigação de devolução do bem arrendado em perfeitas condições, nos moldes em que o recebeu.

Já o parágrafo único da Cláusula Décima é ainda mais categórico ao dispor que, ao final do Contrato, a Empresa arrendada
será retransferida aos sócios da Arrendante, devendo estar em condições operacionais com todas as certidões negativas em ordem
.

A sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual, por sua vez, reconheceu a rescisão do Contrato por inadimplemento do arrendatário e determinou, de forma expressa, a devolução da posse, da administração da empresa e do CNPJ ao Arrendante, impondo a este, por outro lado, a restituição proporcional dos valores pagos antecipadamente, a ser realizada “a partir da efetiva desocupação”.

Diante do teor da sentença e da moldura contratual, não é razoável interpretar a “efetiva desocupação” como evento restrito à devolução física do imóvel. Tal entendimento ignora a própria natureza do contrato celebrado e a estrutura funcional de um fundo de comércio, que abrange não apenas bens corpóreos, mas também os elementos que viabilizam a exploração da atividade comercial.

Ressalte-se que enquanto o CNPJ permaneceu ativo e irregular, o Agravante não podia sequer registrar novo estabelecimento junto à ANP, o que o impedia de operar. Os documentos trazidos aos autos comprovam que a ANP, de fato, negou autorização para funcionamento de novo CNPJ enquanto não houvesse o cancelamento do anterior (
Id.
194279695
e 194279696 dos autos principais).

Referido cancelamento, como se vê da Ficha de Cancelamento Assinada, somente se concretizou em 19 de maio de 2025.

Dessa forma, ainda que a posse material do imóvel tenha sido devolvida em setembro de 2024, a posse útil e empresarial do fundo de comércio permaneceu inviabilizada até maio de
2025
(195666455 e seguintes dos autos principais)
.

Considerar setembro de 2024 como marco para restituição implicaria reconhecer cumprimento parcial e ineficaz da obrigação, em evidente contrariedade à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual. Estaria
o
Agravante compelido a devolver valores vultosos sem jamais ter recebido a empresa em condições operacionais, o que configuraria enriquecimento sem causa em favor do Arrendatário.

Interpretação restritiva da expressão “efetiva desocupação” como mera entrega das chaves do imóvel não se harmoniza com o contrato nem com o conceito de arrendamento empresarial. A sentença, ao referir-se à “efetiva desocupação”, não poderia ter pretendido reduzir o arrendamento à mera posse física de paredes e bombas de combustível, mas sim ao retorno pleno do fundo de comércio ao Arrendante.

Por todas essas razões,
dou provimento ao Recurso
e fixo como marco temporal da restituição a data de 19 de maio de 2025, quando se consumou o cancelamento da autorização de funcionamento pela ANP vinculada ao CNPJ do
A
rrendatário, consolidando-se, assim, a devolução integral e eficaz do fundo de comércio, conforme previsto no Contrato.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2025