Tribunal: TJMT
Processo: 1041986-39.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-21

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE FALTA DE DIALETICIDADE REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAGAÇÃO DE FORÇA MAIOR DECORRENTE DA PANDEMIA AFASTADA. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame.
1. Apelação cível contra sentença que reconheceu inadimplemento contratual por atraso superior ao prazo de tolerância na entrega de imóvel adquirido na planta, com condenações ao pagamento de encargos, devolução de valores indevidos, lucros cessantes e indenização por danos morais.
II. Questão em discussão.
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega do imóvel; (ii) definir a responsabilidade da incorporadora pelo pagamento de IPTU e taxa condominial até a entrega das chaves; (iii) aferir a existência de dano moral e de lucros cessantes em razão do inadimplemento contratual; (iv) analisar a possibilidade de revogação da gratuidade de justiça concedida à parte autora.
III. Razões de decidir.
3. A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida e não configura abusividade, conforme entendimento consolidado dos tribunais, desde que a prorrogação não ultrapasse o limite razoável.
4. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera responsabilidade da construtora, não sendo demonstrada causa excludente de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil. 5. A pandemia de Covid-19, apesar das dificuldades causadas, não caracteriza hipótese de força maior, pois a construção civil foi considerada atividade essencial no estado de Mato Grosso.
6. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e dos encargos condominiais somente pode ser atribuída ao promitente comprador após a efetiva tradição do imóvel, momento em que se concretiza a transferência da posse. 7. Devida a restituição simples dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra durante o período de inadimplemento.
8. A privação do uso do imóvel adquirido na planta gera presunção de prejuízo, sendo devida a indenização por lucros cessantes durante o período de inadimplemento contratual.
9. Configurado o dano moral pela frustração das expectativas legítimas do comprador, violando seu direito à moradia digna, o que enseja reparação financeira. 10. Ausente prova suficiente para afastar a presunção legal de hipossuficiência, mantém-se a gratuidade da justiça.
IV. Dispositivo e tese.
5. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. O atraso superior ao prazo de tolerância contratualmente previsto, sem comprovação de impedimento absoluto, configura inadimplemento contratual. 2. A pandemia da COVID-19, por si só, não exclui a responsabilidade da incorporadora. 3. São devidos danos morais e lucros cessantes em razão da mora na entrega do imóvel. 4. A incorporadora responde pelo pagamento de encargos tributários e condominiais até a efetiva transmissão da posse.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6o; CC, arts. 393, 421-A e 927; CDC, arts. 6o, VI e 14; CPC, arts. 1.010, II, 85, §11, 99, §3o e 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 20.04.2020; TJ-MT, AC 0008788-38.2016.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 04.10.2023; AC 1035433-10.2021.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 05.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041986-39.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RENATA CAVALCANTE TEIXEIRA - CPF: 052.153.951-01 (APELADO), EDSON LUIZ DE FRANCA DIAS - CPF: 002.191.861-97 (ADVOGADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), DANIELA PEDROSA CARDOSO - CPF: 912.778.846-68 (ADVOGADO), BRUNO HENRIQUE ANDRADE ALVARENGA - CPF: 066.773.566-63 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE FALTA DE DIALETICIDADE REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGA
GAÇÃO
DE
FORÇA MAIOR DECORRENTE DA PANDEMIA
AFASTADA
. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame.

1.
Apelação
c
ível contra sentença que reconheceu inadimplemento contratual por atraso superior ao prazo de tolerância na entrega de imóvel adquirido na planta, com condenações ao pagamento de encargos, devolução de valores indevidos, lucros cessantes e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão.

2. A questão em discussão consiste em:

(i) verificar a ocorrência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega do imóvel;

(
ii
) definir a responsabilidade da incorporadora pelo pagamento de IPTU e taxa condominial até a entrega das chaves;

(
iii
) aferir a existência de dano moral e de lucros cessantes em razão do inadimplemento contratual;

(
iv
) analisar a possibilidade de revogação da gratuidade de justiça concedida à parte autora.

III. Razões de decidir.

3
. A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida e não configura abusividade, conforme entendimento consolidado dos tribunais, desde que a prorrogação não ultrapasse o limite razoável.

4.
O atraso injustificado na entrega do imóvel gera responsabilidade da construtora, não sendo demonstrada causa excludente de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil.

5.
A pandemia de Covid-19, apesar das dificuldades causadas, não caracteriza hipótese de força maior, pois a construção civil foi considerada atividade essencial no estado de Mato Grosso.

6.
A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e dos encargos condominiais somente pode ser atribuída ao promitente comprador após a efetiva tradição do imóvel, momento em que se concretiza a transferência da posse.

7. Devida a restituição simples dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra durante o período de inadimplemento.

8.
A privação do uso do imóvel adquirido na planta gera presunção de prejuízo, sendo devida a indenização por lucros cessantes durante o período de inadimplemento contratual.

9. Configurado o dano moral pela
frustração das expectativas legítimas do comprador, violando seu direito à moradia digna, o que enseja reparação financeira.

10. Ausente prova suficiente para afastar a presunção legal de hipossuficiência, mantém-se a gratuidade da justiça.

IV. Dispositivo e tese.

5. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

“1. O atraso superior ao prazo de tolerância contratualmente previsto, sem comprovação de impedimento absoluto, configura inadimplemento contratual. 2. A pandemia da COVID-19, por si só, não exclui a responsabilidade da incorporadora. 3. São devidos danos
morais e lucros cessantes em razão da mora na entrega do imóvel. 4. A incorporadora responde pelo pagamento de encargos tributários e condominiais até a efetiva transmissão da posse.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 6o; CC,
arts
. 393, 421-A e 927; CDC,
arts
. 6o, VI e 14; CPC,
arts
. 1.010, II, 85, §11, 99, §3o e 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 20.04.2020; TJ-MT, AC 0008788-38.2016.8.11.0041, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 04.10.2023; AC 1035433-10.2021.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 05.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interposta por Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda, em face da sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com Indenização por Danos Materiais e Morais, proposta por Renata Cavalcante Teixeira, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo o inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel adquirido pela autora no empreendimento “Mirante do Coxipó”.

Narr
ou
a parte autora que, em 28/12/2018, firmou contrato de promessa de compra e venda com a ré para aquisição de unidade habitacional no valor de R$ 128.500,00, com previsão de entrega para dezembro de 2020, prorrogável por 180 dias. Contudo, o imóvel foi entregue apenas em setembro de 2022. A autora alega que, além do atraso, sofreu prejuízos com
a cobrança indevida de taxa de obra, IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves, além de ter sido inscrita em dívida ativa municipal.

A sentença (ID 273747911) reconheceu o inadimplemento contratual da ré
e a condenou ao pagamento do IPTU e da taxa condominial até a entrega do imóvel em setembro/2022, ao ressarcimento simples dos valores pagos a título de taxa de evolução/juros de obra entre junho/2021 e setembro/2022, e à indenização por lucros cessantes no período de julho/2021 a setembro/2022, ambos a serem apurados em liquidação. Fixou ainda indenização por danos morais em R$ 10.000,00, corrigidos pelo IGP-M desde a sentença e acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação.

Ainda, condenou a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

O Apelante, em suas razões recursais (ID 273747913), alega, em síntese,
que não há débitos de IPTU em aberto, conforme Certidão Negativa de Débito Imobiliário juntada aos autos, o que descaracteriza qualquer obrigação de pagamento por parte da apelante. Aduz que não houve comprovação de qualquer inscrição indevida em dívida ativa, e o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, o pagamento de danos morais, sendo necessária a comprovação de abalo emocional relevante, o que não foi demonstrado nos autos.

Defende que a prorrogação do prazo se deu por novação contratual, sendo legítima a alteração de datas. Argumenta, de modo alternativo, que eventual atraso foi causado por fatos imprevisíveis e inevitáveis decorrentes da pandemia da COVID-19, caracterizando caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, o que afastaria sua responsabilidade.

No que diz respeito à devolução

da taxa de obra, sustenta a impossibilidade de tal restituição, por ausência de prova de que
a parte autora
tenha efetuado o pagamento de taxa de evolução de obra em favor da contestante ou em data posterior a prevista no contrato de compra e venda.

Requer, assim, a reforma da sentença para afastar a
s condenações impostas, a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, bem como a revogação da gratuidade de justiça deferida à autora, por ausência de comprovação da hipossuficiência econômica.

A parte apelada
em suas
contrarrazões (ID 273747918),
suscita preliminarmente ofensa ao princípio da dialeticidade e no mérito pugna
pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – D
A ADMISSIBILIDADE DO RECURSO – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

Em suas contrarrazões, a parte apelada alega a falta de dialeticidade do recurso, por não guardar relação com os fundamentos da sentença
e repetir argumentos anteriores.

O art. 1.010, II, do CPC, que consubstancia o princípio da dialeticidade recursal, exige-se expressamente que o recurso contenha as razões de fato e de direito que amparam a irresignação à decisão impugnada.

Na espécie, verifica-se que o apelante expôs suas razões recursais, das quais se pode verificar o interesse na reforma da sentença recorrida, portanto, não há falar em falta de dialeticidade.

Registra-se, ademais, que o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Nesse sentido:
EDcl
no
AgRg
no
AREsp
825.367/SC.

Pelo exposto,
rejeita-se
a aventada falta de fundamentação específica
.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conhecço
do recurso.

II – DO MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se
no inadimplemento contratual pela ré, consubstanciado no atraso superior ao prazo de tolerância contratualmente estabelecido, e
às consequências jurídicas dele decorrentes,

Restou evidente
nos autos que o imóvel foi entregue em setembro de 2022, sendo
que
o prazo contratual fixado
na cláusula 5o do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, a entrega era para acontecer em dezembro de 2020 (ID 273747902 - pág. 19). E no Contrato ficou estabelecida a prorrogação de 180 dias, de modo que o novo dia para a entrega passou a ser junho de 2021 (Id
273747902
- pág.
24
).

A legitimidade dessa prorrogação encontra-se pacificada na jurisprudência
.

Nesse sentido:

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL – VALIDADE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – INDENIZAÇÃO POR PERDA DE UMA CHANCE NÃO DEMONSTRADA – EMBARGOS REJEITADOS – RECURSO
DESPROVIDO.

[
...
]

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo diante da complexidade do objeto contratual e das variáveis que incidem na construção civil.

(N.U 0008788-38.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2023,
Publicado
no DJE 11/10/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇAABUSIVA, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA –PRAZOPARA ENTREGA – PRORROGAÇÃO DE180DIAS– LEGALIDADE – REPETIÇÃO DE INDÉBITO (JUROS DEOBRAE TAXA DE CORRETAGEM) NA FORMA SIMPLES - MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA - ATRASO INJUSTIFICADO – DANO MORAL CONFIGURADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Acláusulafirmadanocontratode compra e vendaestipulandoprazodetolerânciade180diasparaconclusãodaobra, emregra, nãoéabusiva, sobretudo quando
se trata
de diversas unidades autônomas.

[
...
]

(N.U 0025318-11.2014.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/05/2019,
Publicado
no DJE 24/05/2019)

Da leitura do contrato, constata-se

ainda,
que existe
uma outra cláusula que permite o adiamento na entrega do bem, nas hipóteses
“
decaso fortuito
ou
força maior,
de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado”
(ID 273747902 – Pág. 24).

Contudo, a prorrogação por prazo excessivamente superior ao estipulado contratualmente, como no caso, configura evidente desvantagem exagerada ao consumidor. Por essa razão, a cláusula que autoriza tal dilação deve ser considerada nula, prevalecendo, assim, o prazo originalmente pactuado para dezembro de 2020, com a possibilidade de prorrogação limitada a 180 dias.

Para ilustrar
:

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. JULGAMENTO ULTRA E EXTRA PETITA. PRELIMINAR REJEITADA. COMPRA E VENDA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA. PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. LEGALIDADE.
ENTREGA DAS CHAVES. 24 MESES APÓS A ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO INJUSTIFICADO.
DEVER DE REPARAÇÃO CONFIGURADO. DANOS MORAIS. FIXAÇÃO EM QUANTIA EXCESSIVA. NECESSIDADE DE REDUÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

[
...
]

A cláusula contratual que prevê prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel não é abusiva, salvo se configurado atraso excessivo.
O atraso injustificado na entrega do imóvel gera dever de indenizar por danos materiais e morais, salvo demonstração de força maior ou caso fortuito. O quantum indenizatório por danos morais deve observar os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo ser reduzido se excessivo. (N.U 1035433-10.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2025,
Publicado
no DJE 11/02/2025)

APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER, REVISÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PREVISÃO DE ENTREGA PARA ATÉ 18 MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO –
NULIDADE DA CLÁUSULA - ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO BEM -
CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO
.

A cláusula que prevê a entrega do imóvel para prazo muito longo após a assinatura do contrato de financiamento, como 18 meses, deve ser anulada, por se mostrar abusiva
.
A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda. Descabe a redução do valor da indenização por dano moral, se fixada em valor razoável e proporcional à extensão do dano. (N.U 0023409-65.2013.8.11.0002
,
GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/12/2016,
P
ublicado

no DJE 16/12/2016)

Ressalte-se que a apelante não
demonstrou
a existência de impossibilidade absoluta de cumprimento da obrigação, requisito
indispensável à caracterização de caso fortuito ou força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil. Ainda que a pandemia tenha ocasionado obstáculos, não houve paralisação total das atividades de construção civil, as quais, inclusive, foram reconhecidas como essenciais no Estado de Mato Grosso.

Nesse contexto:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – FATO EXTINTIVO, MODIFICATIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO COMPROVADO –
ÔNUS QUE LHE INCUMBIA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância disposto no contrato.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral e, eventualmente material, na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega. Compete à requerida apresentar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado pelo autor, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente (art. 373, inciso II, do CPC). (N.U 1003474-67.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024,
Publicado
no DJE 26/09/2024)

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. JULGAMENTO ULTRA E EXTRA PETITA. PRELIMINAR REJEITADA. COMPRA E VENDA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA.
PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. LEGALIDADE. ENTREGA DAS CHAVES. 24 MESES APÓS A ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO INJUSTIFICADO. DEVER DE REPARAÇÃO CONFIGURADO.
DANOS MORAIS. FIXAÇÃO EM QUANTIA EXCESSIVA. NECESSIDADE DE REDUÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

[
...
]
III. RAZÕES DE DECIDIR

Se o provimento jurisdicional está em consonância com o pedido inicial, não há julgamento ultra ou extra petita.

A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida e não configura abusividade, conforme entendimento consolidado dos tribunais, desde que a prorrogação não ultrapasse o limite razoável.

A prorrogação de 24 meses estipulada tendo como base a data da assinatura do financiamento imobiliário, e além dos 180 dias já previstos, configura abusividade, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera responsabilidade da construtora, não sendo demonstrada causa excludente de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil.

A pandemia de Covid-19, apesar das dificuldades causadas, não caracteriza hipótese de força maior, pois a construção civil foi considerada atividade essencial no estado de Mato Grosso.

[
...
]
(N.U 1035433-10.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2025,
Publicado
no DJE 11/02/2025)

Posto isso
, conclui-se que a apelante incorreu em ato ilícito ao não viabilizar a entrega do imóvel no prazo contratualmente estabelecido.

A frustração desse tipo de negócio compromete diretamente as legítimas expectativas da parte apelada, afetando planos de vida e o ideal de moradia digna, direito social assegurado constitucionalmente. Os transtornos decorrentes do inadimplemento
-
angústia, frustração e decepção
-

caracterizam afronta à esfera extrapatrimonial da autora, evidenciando, de forma inequívoca, a ocorrência de dano moral.

Do mesmo modo,
a
condenação ao pagamento do IPTU e da taxa condominial até a efetiva entrega do imóvel mostra-se correta, conforme entendimento consolidado de que tais encargos recaem sobre o incorporador enquanto não transmitida a posse ao adquirente.

Nessa linha de entendimento:

“
[
...
]

É da responsabilidade do promitente vendedor o pagamento das taxas condominiais e de IPTU, até a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves, ainda que existente cláusula contratual em contrário, como no caso.
”

(N.U 1008473-72.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023,
Publicado
no DJE 11/09/2023)

Não obstante a juntada da Certidão Negativa de Débito Imobiliário (ID 273747905), a qual atesta a inexistência de débitos de IPTU em aberto no momento da sua expedição, tal documento não afasta, por si só, a responsabilidade da apelante quanto ao pagamento do tributo durante o período anterior à entrega efetiva do imóvel
.

A condenação imposta na sentença não se fundamentou na existência de débito tributário em aberto no presente, mas sim no reconhecimento da ilegitimidade da transferência da responsabilidade tributária à adquirente antes da entrega da posse do bem, o que contraria entendimento consolidado segundo o qual as obrigações fiscais e condominiais são de responsabilidade do incorporador até a efetiva disponibilização do imóvel ao comprador.

Portanto, a mera ausência de débitos em aberto não é suficiente para infirmar a condenação, a qual se vincula à obrigação da ré de arcar com o ônus tributário correspondente ao período em que ainda detinha a posse do imóvel. Assim, não merece acolhimento o pedido de reforma da sentença quanto a esse ponto, devendo ser mantida a responsabilização da apelante pelo pagamento do IPTU até a data da entrega das chaves.

De igual modo, correta a
restituição simples
da taxa de evolução de obra indevidamente cobrada durante o atraso, ainda que o repasse tenha sido feito à CEF
.

A alegação de que os valores pagos a título de taxa de evolução de obra foram quitados diretamente à Caixa Econômica Federal, instituição financeira estranha à lide, não exime a responsabilidade da incorporadora apelante pela restituição pretendida
.
Isso porque, nos termos do
Art.
14 do
CDC
, o fornecedor de produtos ou serviços responde objetivamente pelos danos causados ao consumidor por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente de culpa. No caso concreto, o
dever de restituição decorre da ilicitude da cobrança dessa taxa durante o período em que a obrigação principal
,
entrega do imóvel
,
encontrava-se inadimplida por culpa exclusiva da incorporadora.

A indenização por lucros cessantes, no valor correspondente ao aluguel de mercado, está em consonância com a jurisprudência, que reconhece a presunção de prejuízo ao comprador em razão da privação do uso do imóvel.

Nesse sentido, firma-se o entendimento do
STJ
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA
PLANTA .
LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO .
1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016.
2.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente
comprador .
(
EREsp
1.341.138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção,
DJe
22/5/2018
)
.

3. A indenização por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega de imóvel, deve refletir a injusta privação do uso do bem, levando em consideração o aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado
( REsp
1.729.593/SP,
Rel
.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção,
DJe
27/9/2019)
4. Não é lícito ao promitente vendedor, todavia, impugnar o valor arbitrado a título de indenização por danos morais mediante afirmativa de que não houve prova dos aluguéis que poderiam ter sido auferidos com o bem. 5. Agravo interno não
provido .
(STJ -
AgInt
no REsp: 1862689 SP 2020/0040340-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 20/04/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/04/2020)

Do mesmo modo, revela-se adequada a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, valor que se alinha ao entendimento consolidado por esta Câmara em casos análogos, diante dos transtornos causados pelo inadimplemento contratual e pela indevida inscrição da parte autora em dívida ativa.

Com relação à impugnação
da apelante
à gratuidade
da apelada
, é de se destacar que dispõe o § 3o do art. 99 do CPC que:
p
resume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Assim, incumbe à parte impugnante demonstrar, através de prova concreta e robusta, que o beneficiário da gratuidade judiciária tem perfeitas condições de suportar os gastos do processo, sem comprometimento de seu sustento próprio e de sua família.

Ocorre que o apelante não promoveu qualquer prova nesse sentido
e
por isso, deve ser mantida.

A propósito:

“[...]
Deferida a justiça gratuita à parte autora, incumbe à parte contrária apresentar alegações plausíveis a justificar a revogação do benefício, com a comprovação da alteração da situação econômica.
(N.U 1044374-75.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/10/2024,
Publicado
no DJE 07/10/2024)

Além disso, inexiste qualquer prova contrária às declarações da apelada de que não ostenta condição financeira de arcar com as custas processuais sem comprometer o sustento de sua família.

Diante do exposto,
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso,

mantendo a sentença em todos os seus termos.

Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios recursais para
12
% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025