Tribunal: TJMT
Processo: 0014384-91.2014.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. POSSE INJUSTA. DIREITO DE SEQUELA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por particular contra sentença que julgou improcedente pedido de manutenção de posse e indenização por danos morais e materiais, revogando tutela anteriormente deferida, em virtude da arrematação do imóvel em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a autora possui direito à manutenção na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, apesar da existência de registro em nome do arrematante e notificação para desocupação, e se teria direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
III. Razões de decidir
3. A arrematação do imóvel promovida pela CEF, no contexto de financiamento habitacional pelo SFH, afasta a possibilidade de usucapião por se tratar de bem público.
4. A posse da recorrente tornou-se injusta após a arrematação e consequente registro, sendo legítimo o exercício do direito de sequela pela nova proprietária.
5. Eventual indenização pelas benfeitorias deve ser demandada em ação própria contra a instituição credora, não havendo responsabilidade do arrematante.
6. Inexistência de elementos que caracterizem litigância de má-fé por parte da apelante.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A posse exercida após arrematação judicial do imóvel e respectivo registro é tida como injusta, autorizando o exercício do direito de sequela pelo arrematante.
2. A indenização por benfeitorias realizadas em imóvel financiado deve ser pleiteada em ação própria contra a instituição financeira credora, não cabendo ao arrematante suportá-la."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014384-91.2014.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JOANIL ANDRELINA PEREIRA RIBEIRO - CPF: 241.816.681-34 (APELANTE), GEISE MEURI MORAES - CPF: 992.891.641-15 (ADVOGADO), DANIELE DOS SANTOS DE SOUZA - CPF: 017.124.411-75 (APELADO), ERNANI ARLEY DA SILVA - CPF: 983.799.096-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. POSSE INJUSTA. DIREITO DE SEQUELA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por particular contra sentença que julgou improcedente pedido de manutenção de posse e indenização por danos morais e materiais, revogando tutela anteriormente deferida, em virtude da arrematação do imóvel em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a autora possui direito à manutenção na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, apesar da existência de registro em nome do arrematante e notificação para desocupação, e se teria direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

III. Razões de decidir

3. A arrematação do imóvel promovida pela CEF, no contexto de financiamento habitacional pelo SFH, afasta a possibilidade de usucapião por se tratar de bem público.

4. A posse da recorrente tornou-se injusta após a arrematação e consequente registro, sendo legítimo o exercício do direito de sequela pela nova proprietária.

5. Eventual indenização pelas benfeitorias deve ser demandada em ação própria contra a instituição credora, não havendo responsabilidade do arrematante.

6. Inexistência de elementos que caracterizem litigância de má-fé por parte da apelante.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A posse exercida após arrematação judicial do imóvel e respectivo registro é tida como injusta, autorizando o exercício do direito de sequela pelo arrematante.

2. A indenização por benfeitorias realizadas em imóvel financiado deve ser pleiteada em ação própria contra a instituição financeira credora, não cabendo ao arrematante suportá-la."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
JOANIL ANDRELINA PEREIRA RIBEIRO
, em face de
r.
sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT,
autos no 0014384-91.2014.8.11.0002 – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
, que julgou improcedente o pedido feito, em consequência, revogou a tutela concedida em favor da autora. Pelo princípio da sucumbência, condenou a autora ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios em favor da ré, que fixou em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (NCPC, art. 98, § 2o), cuja obrigação deverá ser suspensa na forma do art. 98, § 3o, do NCPC, em face da gratuidade concedida inicialmente. Suspendeu, também, o pagamento das custas processuais.

Inconformada, apelante recorre contra o ato judicioso, pugnando pela reforma da sentença, sob os seguintes argumentos: a) comprovação da usucapião; b) da legitimidade na posse do imóvel; c) da escritura pública de venda e compra – incidente de falsidade; d) da outorga uxória, também conhecida como outorga marital; e) da falta de comprovação da posse injusta; f) da ausência de notificação – nulidade da venda; g) do bem de família; h) da indenização da edificação e da não satisfação da compradora.

Requer, assim, a reforma da sentença singular, para julgar procedente a pretensão perseguida na exordial, bem como a inversão da sucumbência e majoração dos honorários.

A parte recorrida, intimada, apresentou contrarrazões (id. 258265696 - Pág. 1/14), pugnando pelo desprovimento do recurso de apelação, bem como pela condenação da recorrente por litigância de má-fé.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Como já relatada, trata-se de recurso de apelação cível interpostos por
JOANIL ANDRELINA PEREIRA RIBEIRO
, em face de
r.
sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT,
autos no 0014384-91.2014.8.11.0002 – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
, que julgou improcedente o pedido feito, em consequência, revogou a tutela concedida em favor da autora. Pelo princípio da sucumbência, condenou a autora ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios em favor da ré, que fixou em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (NCPC, art. 98, § 2o), cuja obrigação deverá ser suspensa na forma do art. 98, § 3o, do NCPC, em face da gratuidade concedida inicialmente. Suspendeu, também, o pagamento das custas processuais.

Pois bem.

De início cumpre ressalta que a ação de imissão de posse com pedido de tutela antecipada sob no 0010938-85.2011.811.0002 conexa a esta ação foi julgada nos seguintes termos:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PETITÓRIA - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – MÉRITO – DA USUCAPIÃO - FINANCIAMENTO HABITACIONAL - IMÓVEL HIPOTECADO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – DA OUTORGA UXÓRIA – ATO CRIMINOSO – DISPENSA - DA FALTA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE INJUSTA E AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - POSSE INJUSTA CONFIGURADA - DO BEM DE FAMÍLIA – IMPOSSIBILIDADE - DA INDENIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO - DESCABIMENTO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA – RECURSO DESPROVIDO.

Afasta-se a preliminar de falta de condições de procedibilidade do recurso, quando a parte apelante apresenta a devida motivação, impugnando os fundamentos que embasaram a decisão guerreada. O financiamento do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação atrai sobre ele o regime de direito público. 3. Incidência da exceção contida nos arts. 183, § 3o, da Constituição Federal, segundo a qual os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. A outorga uxória, conforme previsto no ordenamento jurídico, objetiva a proteção do patrimônio conjugal em situações regulares e lícitas, mas não se aplica para validar ou invalidar atos ilícitos ou fraudulentos. Negócios jurídicos realizados com base em fraude, como o uso de documentos falsos, não dependentes de outorga uxória, uma vez que o vício decorre do ato criminoso. Não há se falar em posse justa da requerida, ora apelante, haja vista que, com a arrematação do imóvel e consequente registro imobiliário, bem como com pedido de desocupação do bem comprovado pela notificação extrajudicial, a posse da requerida, ora apelante, se tornou clandestina e não pode ser utilizada como subterfúgio para sua manutenção no imóvel. A proteção conferida pela Lei no 8.009/1990 ao bem de família não se aplica a imóveis dados em garantia de financiamento habitacional, conforme previsto expressamente no art. 3o, inciso V. Eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel arrematado por terceiro de boa-fé em leilão extrajudicial promovido pela CEF deve ser postulado em ação própria contra a instituição financeira credora e não contra o arrematante. Não incorrendo a parte em qualquer das situações previstas nos artigos 80 e 81, ambos do Código de Processo Civil, não há falar em condenação por litigância de má-fé”.

Portanto, comprovada a regularidade do ato de transmissão e o direito de posse sobre o imóvel transferido mediante arrematação pela apelada, correta a sentença que concluiu pela improcedência do pleito de manutenção na posse.

Tendo em vista que as alegações trazidas pela recorrente neste apelo são semelhantes àquelas apresentadas na apelação interposta contra a sentença proferida na ação de imissão na posse, reitero integralmente a fundamentação exposta naqueles autos, a fim de refutar as teses ora ventiladas. Vejamos:

“Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PETITÓRIA - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – MÉRITO – DA USUCAPIÃO - FINANCIAMENTO HABITACIONAL - IMÓVEL HIPOTECADO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – DA OUTORGA UXÓRIA – ATO CRIMINOSO – DISPENSA - DA FALTA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE INJUSTA E AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - POSSE INJUSTA CONFIGURADA - DO BEM DE FAMÍLIA – IMPOSSIBILIDADE - DA INDENIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO - DESCABIMENTO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA – RECURSO DESPROVIDO.

Afasta-se a preliminar de falta de condições de procedibilidade do recurso, quando a parte apelante apresenta a devida motivação, impugnando os fundamentos que embasaram a decisão guerreada.

O financiamento do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação atrai sobre ele o regime de direito público. 3. Incidência da exceção contida nos arts. 183, § 3o, da Constituição Federal, segundo a qual os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

A outorga uxória, conforme previsto no ordenamento jurídico, objetiva a proteção do patrimônio conjugal em situações regulares e lícitas, mas não se aplica para validar ou invalidar atos ilícitos ou fraudulentos.

Negócios jurídicos realizados com base em fraude, como o uso de documentos falsos, não dependentes de outorga uxória, uma vez que o vício decorre do ato criminoso.

Não há se falar em posse justa da requerida, ora apelante, haja vista que, com a arrematação do imóvel e consequente registro imobiliário, bem como com pedido de desocupação do bem comprovado pela notificação extrajudicial, a posse da requerida, ora apelante, se tornou clandestina e não pode ser utilizada como subterfúgio para sua manutenção no imóvel.

A proteção conferida pela Lei no 8.009/1990 ao bem de família não se aplica a imóveis dados em garantia de financiamento habitacional, conforme previsto expressamente no art. 3o, inciso V.

Eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel arrematado por terceiro de boa-fé em leilão extrajudicial promovido pela CEF deve ser postulado em ação própria contra a instituição financeira credora e não contra o arrematante.

Não incorrendo a parte em qualquer das situações previstas nos artigos 80 e 81, ambos do Código de Processo Civil, não há falar em condenação por litigância de má-fé.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interpostos por
JOANIL ANDRELINA PEREIRA RIBEIRO
, em face de
r.
sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT,
autos no 0010938-85.2011.8.11.0002 – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
, que rejeito a arguição de falsidade e pedido de usucapião, e, no mérito, julgou procedente o pedido da ação de imissão na posse, para imitir a autora na posse do imóvel objeto destes autos, descrito na exordial. Condenou, ainda, os réus ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, esses fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o do NCPC, cuja obrigação apenas com relação à corré Joanil Ribeiro deverá ser suspensa na forma do art. 98, § 3o, do NCPC.

Inconformada, apelante recorre contra o ato judicioso, pugnando pela reforma da sentença, sob os seguintes argumentos: a) da legitimidade na posse do imóvel e da usucapião; b) da escritura pública de venda e compra – incidente de falsidade; c) da outorga uxória; d) falta de comprovação da posse injusta; e) da ausência da notificação de venda; f) do bem de família; g) da indenização da edificação e da não satisfação da compradora.

Requer, assim, a reforma da sentença singular, para julgar improcedente a pretensão perseguida na exordial.

A parte recorrida, intimada, apresentou contrarrazões (id. 232710739 - Pág. 1/8), pugnando pelo acolhimento da preliminar de violação do princípio da dialeticidade, e, no mérito, pelo desprovimento do recurso de apelação, além de condenar a apelante por litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

A recorrida alega que a peça recursal manejada pela apelante ofende o princípio da dialeticidade.

Salienta-se que o princípio da dialeticidade impõe ao recorrente demonstrar, de modo fundamentado, o desacerto da decisão recorrida. A não impugnação específica dos fundamentos invocados no “decisum” torna inviável o recurso, por ofensa ao mencionado princípio, conforme torrencial jurisprudência do STJ, senão vejamos:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO QUE DEIXA DE IMPUGNAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA 182 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO OUTORGADA PELA PARTE AGRAVADA AO ADVOGADO. PEÇA OBRIGATÓRIA. ART. 544, § 1°, DO CPC. ÔNUS DO AGRAVANTE. PRECEDENTES.” (AgRg no Ag 1385317/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/03/2012, DJe de 19/03/2012).

“2. O agravo regimental que não impugna os fundamentos da decisão agravada configura-se formalmente irregular, porque inobservado o princípio da dialeticidade, sendo, portanto, manifestamente inadmissível.” (AgRg nos EAREsp 482632/RJ, Corte Especial, Rel. Min. Benedito Gonçalves, julgamento em 02/12/2015, DJe de 14/12/2015).

“II – Na hipótese sob análise, as razões de agravo regimental não impugnaram, especificamente, os fundamentos da decisão agravada, à luz do princípio da dialeticidade, razão pela qual incide a Súmula n. 182 do STJ: ‘É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada’.”. (EDcl no AgRg no REsp 1224508/SC, 1a Turma, Rela Mina Regina Helena Costa, julgamento em 15/12/2015, DJe de 02/02/2016).

A respeito do tema, Fredie Didier e Leonardo Carneiro da Cunha, apresentam o magistério do professor Nelson Nery Junior, in verbis:

“Principio da dialeticidade. De acordo com este princípio, exige-se que todo recurso seja formulado por meio de petição na qual, não apenas manifeste sua inconformidade com o ato judicial impugnado, mas, também e necessariamente, indique os motivos de fato e de direito pelos quais requer o novo julgamento da questão nele cogitada. Na verdade, trata-se de principio ínsito a todo processo que é essencialmente dialético.” (Curso de Direito processual Civil, 4a edição. Salvador: Podium, 2007, v. 03, p. 55).

Da leitura dos autos, evidencia-se que as razões recursais impugnam especificamente o ponto da sentença que pretende reformar.

Ante o exposto,
REJEITO
, a preliminar em comento

V O T O – MÉRITO

Como já relatada, trata-se de recurso de apelação cível, interpostos por
JOANIL ANDRELINA PEREIRA RIBEIRO
, em face de r. sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT,
autos no 0010938-85.2011.8.11.0002 – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
, que rejeito a arguição de falsidade e pedido de usucapião, e, no mérito, julgou procedente o pedido da ação de imissão na posse, para imitir a autora na posse do imóvel objeto destes autos, descrito na exordial. Condenou, ainda, os réus ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, esses fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o do NCPC, cuja obrigação apenas com relação à corré Joanil Ribeiro deverá ser suspensa na forma do art. 98, § 3o, do NCPC.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre-me realizar uma síntese de todo processado.

As partes litigantes disputam a propriedade do imóvel situado no loteamento denominado Residencial São Gonçalo, quadra 02, lote 11, município de Várzea Grande-MT, consoante matrícula n.o 39.184, ficha 01, livro n.o 2 – Registro Geral, do 1o Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande-MT (id. 232710705 – Pág. 38/45).

Extrai do caderno processual que o imóvel alienado à autora pertenceu ao Sr. Walter Reis Martins e sua esposa Sra. Benedita Gusmão Martins - id. 232710705 – Pág. 38 – o qual era objeto de hipoteca a favor da Caixa Econômica Federal – id. 232710709 – Pág. 19/28, decorrente de financiamento vinculado ao SFH.

Contudo, o Sr. Walter Reis Martins e sua esposa Sra. Benedita Gusmão Martins, sem adimplir os termos da hipoteca acima relatado, negociaram o imóvel com Valdete Ribeiro de Paula, em 10 de agosto de 1984, cf. id. 232710709 – Pág. 29/30, outorgando-lhe poderes por meio de instrumento de procuração pública – id. 232710709 – Pág. 31/32 – datado de 29 de outubro de 1984.

A outorgada Valdete Ribeiro de Paula, por sua vez, substabeleceu, em
12 de junho de 2013
, os poderes a ela conferidos à Sra. Joanil Andrelina Pereira Ribeiro, ora recorrente, consoante id. 232710709 – Pág. 33, em razão de cessão e transferência de direitos atinente ao bem imóvel, nos moldes do recibo de compra e venda de imóvel à vista colacionado ao id. 232710709 – Pág. 43, datado de 30 de outubro de 1984, tendo como compradores a Sra. Joanil Andrelina Pereira Ribeiro e seu esposo Sr. Antônio Ribeiro.

Vale lembrar que, anterior a transferência de poderes à Sra. Joanil Andrelina Pereira Ribeiro, por meio de substabelecimento, houve a averbação de ampliação da área construída do imóvel
sub judice
, nos moldes do AV/1: 39.184 datado de 10 de fevereiro de 2000, constante da matrícula de imovel, mediante requerimento formulado por Walter Reis Martins (id. 232710711 - Pág. 41/43 e id. 232710712 - Pág. 71). Senão vejamos:

“Procede-se a esta averbação, para constar a ampliação de uma obra residencial em alvenaria com 233,17 ms2 de área construída, formando um total de 302,53 ms2, com a seguinte Divisão Interna: varanda, sala de visita, circulação, 01 suite, 02 quartos, 01 WC, copa/cozinha, área serviço, garagem, quarto de empregada, 01 WC. Apresentaram neste ato: Habite-se datado de 27.01.2000” (id. 232710709 – Pág. 35).

Ocorre que o réu Sr. Antônio Ribeiro, esposo da Sra. Joanil Andrelina Pereira Ribeiro, conforme certidão de casamento constante do id. 232710709 - Pág. 11, utilizando-se de documento falso, expedido em 24/11/1998 (id. 232710710 - Pág. 6), com o nome de Antônio Paulo Ribeiro, consoante processo sob n.o 2007.36.00.011676-6 (id. 232710709 - Pág. 52/id. 232710711 - Pág. 33), sob a jurisdição da 5a Vara da Seção Judiciária do Estado de Mato Grosso da Justiça Federal, acompanhado pela Sra. Valdete Ribeiro de Paula, na qualidade de procuradora do Sr. Walter Reis Martins e sua esposa Sra. Benedita Gusmão Martins, pactuaram com a Caixa Econômica Federal escritura pública de venda e compra e quitação com terceiros ou com a CEF e mútuo com pacto adjeto de hipoteca e outras obrigações (id. 232710710 - Pág. 27/34).

É de mencionar que o crime perpetrado por Antônio Ribeiro adveio sentença de procedência, autos sob n.o 2007.36.00.011676-6, nos seguintes termos:

“
julgo procedente em parte a denúncia para condenar ANTONIO RIBEIRO, como incurso nas penas do art. 304 c/c 299, do Código Penal, e art. 19 da Lei n.o 7.492/86 (...) Consultando o CPF de antonio paulo ribeiro (fl. 16), a “personagem” criada pelo réu, constatei que este encontra-se em situação regular. Oficie-se à Receita Federal do Brasil para as devidas providências, encaminhando-se junto cópia desta sentença
” (id. 232710711 - Pág. 30/33)

Concluído o pacto de venda e compra e quitação com terceiros ou com a CEF e mútuo com pacto adjeto de hipoteca e outras obrigações, o “
personagem
” comprador Antônio Paulo Ribeiro, na qualidade de devedor da Caixa Econômica Federal, assumiu a obrigação de pagar a dívida de R$ 22.051,71 (vinte e dois mil e cinquenta e um reais e setenta e um centavos), cf. id. 232710710 - Pág. 27/34), por conseguinte, o imóvel perseguido nestes autos ficou em garantia hipotecária do saldo devedor (id. 232710710 - Pág. 32).

Inadimplido o contrato acima mencionado, a Caixa Econômica Federal adotou os procedimentos legais para resolução do contrato, culminando, assim, a adjudicação do imóvel pela instituição financeira, tornando parte de seu ativo, e, posteriormente, vendido por meio de Edital de Concorrência Pública Especial.

Dessa forma, a parte autora, ora recorrida, adquiriu a propriedade do bem
sub judice
, por conseguinte, propôs ação de imissão de posse com pedido de tutela antecipação alicerça em contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária – programa de carta de crédito individual – FGTS (id. 232710705 – Pág. 47/id. 232710706 – Pág. 29), com o esposo de tomar posse do imóvel adquirido, em
04 de março de 2011
(id. 232710706), junto à Caixa Econômica Federal.

É de anotar que a ação de imissão de posse tem natureza petitória, protegendo o direito à posse do titular do domínio, que jamais a exerceu, com base no direito de sequela previsto no art. 1.228, do Código Civil.

Disciplina o art. 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Entretanto, antes de adentar no mérito da questão posta, faz necessário dirimir prejudiciais de mérito.

DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DE BEM IMÓVEL PELA REQUERIDA/RECORRENTE
.

A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade que se implementa pelo (a) decurso de prazo temporal compatível com a modalidade respectiva e (b) pelo qualificado
animus domini
, além de outros requisitos legais específicos.

No caso em tela, a Recorrente afirma que “o bem onde reside até hoje foi adquirido pela possuidora em 17/10/1984” (id. 232710734 - Pág. 4), ou seja, há mais de 28 (vinte e oito) anos.

Diz que ao “longo desse período, a posse foi exercida de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem qualquer oposição” (id. 232710734 - Pág. 4).

Discorre, ainda, que em “15 de julho de 2013, tomou conhecimento da Ação de Imissão na Posse. É importante destacar que JOANIL ANDRELINA PEREIRA RIBEIRO já detinha a posse do imóvel por um período superior a 28 anos, demonstrando sua condição de usucapiente e reforçando o direito à propriedade do bem” (id. 232710734 - Pág. 7).

Entende que “como foi citado na sentença, já estava ali por quase 30 (trinta) anos. Precisava comprovar apenas 10 anos, nos termos do parágrafo único do artigo 1.238 do NCC, que prevê que o prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual. Neste caso, o prazo estabelecido no art. 1.238, do Código Civil, reduzir-se-á a dez anos se o ocupante houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços produtivos” (id. 232710734 - Pág. 9).

Após a análise de toda irresignação da parte apelante, entendo que não merece respaldo suas ilações.

Digo isso porque o imóvel adquirido pela apelante encontrava-se gravado por hipoteca a favor da Caixa Econômica Federal (CEF), em razão da modalidade de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), consoante id. 232710709 - Pág. 19.

Consta do contrato firmado entre a Caixa Econômica Federal (CEF) e o Sr. Walter Reis Martins com sua esposa Sra. Benedita Gusmão Martins (id. 232710709 - Pág. 19/ id. 232710709 - Pág. 28), datado de 1983, que o débito foi parcelado em 360 parcelas, ou seja, pelo período de 30 (trinta) anos; logo, a jurisprudência vem se consolidando no sentido de que, em se tratando de imóveis financiados segundo as normas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), objeto de contrato firmado entre o agente financeiro e o mutuário, inexiste possibilidade jurídica de aquisição por meio de usucapião.

A jurisprudência tem reconhecido que os imóveis vinculados ao SFH têm destinação social e pública especial, donde a aplicação a eles da regra de impossibilidade de aquisição de bens públicos por meio de usucapião. CF, Art. 183, § 3o; Art. 191, parágrafo único. Nesse sentido: “‘Os imóveis integrantes do patrimônio da Caixa Econômica Federal, destinados especificamente para utilização em projetos habitacionais, são submetidos a regime de direito público, sendo insuscetíveis de usucapião. Precedentes: AC 0001280-63.2008.4.01.3200/AM, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, QUINTA TURMA, e-DJF1 p.37 de 03/10/2012; AC 0037911-13.2002.4.01.0000/MG, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, SEXTA TURMA, DJ p.118 de 20/06/2005.’ ( AC n. 0055149-76.2011.4.01.3800/MG, Relator JUIZ FEDERAL CONVOCADO MARCELO DOLZANY DA COSTA, SEXTA TURMA, e-DJF1 de 01/03/2013, p. 670).” (TRF 1a Região, AC 0007369-93.2008.4.01.3300/BA, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL KASSIO NUNES MARQUES, SEXTA TURMA, e-DJF1 p. 4212 de 18/12/2015.) “A proteção do bem imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal, no âmbito do SFH decorre, como bem ressaltado pelo juiz sentenciante, por sua finalidade visivelmente pública, in casu, a proteção ao direito à moradia constitucionalmente assegurado. Reconhecido o caráter público das verbas que sustentam o sistema nacional de habitação, não há do que se falar a respeito da natureza de pessoa jurídica de direito privado da empresa pública - Caixa Econômica Federal -, porquanto na qualidade de administradora de patrimônio público, possuem natureza pública os bens adquiridos com esses recursos, os quais não se encontram sujeitos a usucapião, conforme parágrafo 3o do art. 183 da Constituição Federal de 1988.” (TRF 5a Região, AC 00066826520114058000, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, QUARTA TURMA, DJE 30/04/2015 P. 336.) Para essa corrente jurisprudencial, “[o]s imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, independentemente de serem adquiridos irregularmente por terceiro, não são suscetíveis de usucapião, em razão de sua natureza social e, sobretudo, por serem financiados com recursos públicos e provenientes do FGTS, fundo angariado da economia dos trabalhadores nacionais, conforme amplo entendimento jurisprudencial.” (TRF 5a Região, EDAC 0000611932011405830801, DESEMBARGADOR FEDERAL IVAN LIRA DE CARVALHO, QUARTA TURMA, DJE 06/12/2012 P. 529.)

Igualmente, a jurisprudência acolhe o entendimento de que, como a posse mantém o caráter com o qual foi adquirida, a transmissão da posse do imóvel financiado a terceiros mantém o caráter da adquirida pelos contratantes originários, a qual é infensa à usucapião, por se tratar de expectativa de propriedade, e, não, de
animus domini
. Nesse sentido: “‘No caso em análise, não se vislumbra o exercício da posse com
animus domini
por parte da autora, considerando sua posse decorrente do contrato. Na verdade, a posse não perdeu sua característica, segundo disposto no artigo 492 do Código Civil então em vigente (artigo 1.203 do atual Código Civil). O imóvel foi adquirido através de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação, não quitado, sendo que a hipoteca serve de garantia do débito. Essa garantia afasta a possibilidade de pleitear a prescrição aquisitiva, uma vez que a posse mantém o mesmo caráter com que foi adquirida’.” (Apud: STF, RE 727768 AgR, Rel. Min. GILMAR MENDES, Segunda Turma, julgado em 29/04/2014, DJe-091 14-05-2014.) “O pedido da usucapião urbana de imóvel financiado pelo SFH, com garantia hipotecária, revela-se descabido, porquanto não há como se preencher, em tais circunstâncias, os requisitos legais necessários à aquisição da propriedade pela usucapião especial de imóvel urbano. Registre-se que o imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e adjudicado pela credora, exatamente no intuito de recuperar os recursos do programa habitacional, não é suscetível de prescrição aquisitiva. A jurisprudência orienta-se no sentido de considerar clandestina a posse daquele que ocupa bem imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, não se caracterizando, dessarte, o
animus domini
necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva nos moldes do art. 183 da CFRB/88 e do art. 1.240 do Código Civil. Com efeito, o objeto da lide é imóvel que foi dado em hipoteca como garantia em contrato de financiamento habitacional junto a CEF, tendo sido adjudicado pela instituição financeira em 22/07/1996, após a execução extrajudicial da dívida inadimplida pelos mutuários, como se extrai da Certidão do RGI. Nesse contexto, não há como reconhecer a usucapião do imóvel, na medida em que sabia a Autora que o mesmo era objeto de contrato de financiamento pelo SFH, servindo como garantia hipotecária da dívida - até porque fez contrato de cessão de direitos com os mutuários - de modo que não há como reconhecer a posse mansa e pacífica, sem clandestinidade, bem como o animus domini, necessários à aquisição por usucapião. Ao revés, havia a ocupação clandestina do imóvel, inexistindo ciência, pela CEF, da ocupação irregular do imóvel adjudicado.” (TRF 2a Região, AC 200751010175573, Desembargador Federal THEOPHILO MIGUEL, OITAVA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R 12/11/2014.) “Não é possível a prescrição aquisitiva da propriedade de bem imóvel sabidamente objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado por terceiro com a Caixa Econômica Federal.” (TRF 2a Região, AC 200551010163987, Desembargadora Federal NIZETE LOBATO CARMO, SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R 30/10/2014.) “Imóveis destinados à população de baixa renda e financiados por meio do Sistema Financeiro de Habitação, gerido pela Caixa Econômica Federal, não estão sujeitos à aquisição originária pela usucapião urbana especial do Estatuto da Cidade se, no período de cinco anos de posse previsto no art. 9o da Lei n. 10.257/2001, a CEF promovia os atos jurídicos necessários à retomada e refinanciamento. Para efeitos da usucapião, mesmo a especial urbana, a posse exercida com animus domini ultrapassa a mera vontade de possuir, devendo resultar do título pelo qual é detida, de forma que posse decorrente de relações contratuais que afetem o proprietário do imóvel prescinde do animus domini.” (STJ, REsp 1221243/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 10/03/2014.) “A existência de contrato de financiamento imobiliário, que exige a contraprestação do mutuário, afasta a afirmação de posse ad usucapionem. A natureza da posse do mutuário não se transforma pela sua mera inadimplência. O art. 183 da Constituição da Republica visa garantir a propriedade de pequena área urbana àquele que a utiliza para sua moradia ou de sua família, situação que não abrange a do mutuário inadimplente que permanece no imóvel mesmo após a arrematação pela Caixa Econômica Federal e que pretende valer-se do decurso do prazo de 5 (cinco) anos para adquirir o domínio sem o pagamento da dívida. No mesmo sentido, a eventual realização de benfeitorias no imóvel. A corroborar esse entendimento, o art. 38 do Decreto-lei n. 70/66 considera como mera ocupação o período entre a transcrição da carta de arrematação e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em leilão, a ensejar a cobrança de taxa mensal de ocupação.” (TRF 2a Região, AC 00021475620134036100, DESEMBARGADOR FEDERAL ANDRÉ NEKATSCHALOW, QUINTA TURMA, e-DJF3 19/08/2015.)

É a jurisprudência:

“CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Tratando-se de bem vinculado a contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), não há possibilidade de usucapião, porquanto o imóvel financiado com recursos do SFH possui caráter público em razão da função social do financiamento - o qual tem por objetivo possibilitar a aquisição de moradias a baixo custo para a população. Precedentes. 2. Admitindo-se a hipótese de aquisição por usucapião de imóveis financiados com recursos do SFH, seria possível ao ocupante de imóvel financiado adquirir a propriedade definitiva, livre da hipoteca e sem ter de adimplir o financiamento, após o simples transcurso do prazo aquisitivo previsto em lei, o que causaria inevitável prejuízo financeiro do sistema habitacional”. (TRF-4 - AC: 50198329220184047100 RS, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 15/02/2023, QUARTA TURMA)

Portanto, a hipoteca perdurou até o ano de
2.000
(id. 232710705 - Pág. 39), quando da autorização para cancelamento da hipoteca, inibido, assim, o termo inicial para a contagem do prazo.

Ademais, faz consignar na escritura pública de venda e compra e quitação com terceiros (id. 232710710 - Pág. 27/34), datada de 12/04/2.000, que “o valor de R$ 6.495,44 (Seis Mil, Quatrocentos e Noventa e Cinco Reais e Quarenta e Quatro Centavos) é aplicado na liquidação do saldo devedor de é aplicado na liquidação do saldo devedor de responsabilidade dos VENDEDORES, através da apropriação do valor pela INTERVENIENTE QUITANTE, relativo ao financiamento que deu origem à hipoteca constituída em favor da mesma, objeto da Matrícula 39.184, do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT. B —2 — A INTERVENIENTE QUITANTE, em virtude do recebimento do total de seu crédito, relativo à hipoteca descrita na letra "3— I". do presente, cuja importância, através de seu comparecimento neste instrumento, dá plena, geral, rasa e irrevogável quitação, autoriza o cancelamento do Registro Hipotecário constante na mesma letra "E — 1" do presente” (id. 232710710 - Pág. 28), demonstrando, assim, que havia débitos da hipoteca anterior devido pelo Sr. Walter Reis Martins com sua esposa Sra. Benedita Gusmão Martins em que a CEF figurava como hipotecária.

Colaciono, para tanto, a seguinte jurisprudência:

“Usucapião especial urbana. Imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação e hipotecado Caixa Econômica Federal. Quitação do Financiamento. Termo inicial da prescrição aquisitiva. Ausência do requisito temporal. 1. O imóvel financiado pelo SFH, com hipoteca em favor da CEF, não está sujeito a usucapião, porquanto afetado a serviço público e merecedor de tratamento igual ao dos bens públicos. 2. Quitado o financiamento, tem início o prazo da prescrição aquisitiva que, no caso, não se completou, observando-se que a presente demanda foi ajuizada e contestada antes do pagamento ao agente financeiro, contestação que revela a oposição do mutuário perante o autor, terceiro ocupante do imóvel. 3. Ausente o requisito temporal e ante a oposição, não se reconhece a usucapião”. (TJ-DF 20130610121775 DF 0011974-93.2013.8.07.0006, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 13/02/2019, 4a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/02/2019 . Pág.: 396/401)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. USUCAPIÃO. INCOMPATIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em regra, a posse decorrente do contrato de compra e venda de imóvel não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o animus domini. 4. Na hipótese, rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, para verificar a existência de animus domini, demandaria a análise de fatos e provas dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido ao óbice da Súmula no 7/STJ. 5. A incidência da Súmula no 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada. 6. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp n. 1.702.078/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 22/2/2022.)

“APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. AUTORES QUE ADQUIRIRAM O BEM MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E MÚTUO COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA. NOVAÇÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. Autores que ingressaram no imóvel na qualidade de promitentes compradores em 1981, comprometendo-se a pagar prestações do financiamento imobiliário até 2006 (300 meses), posteriormente realizando novo contrato com a adjudicante, obrigando-se perante esta ao pagamento de parcelas até 2017 (216 meses). Ação ajuizada em 2005, apenas 6 (seis) anos após a segunda pactuação. Oposição pela credora fiduciante. Ciência de que o imóvel não lhes pertencia até a quitação do preço, fato devidamente registrado na matrícula do imóvel desde 1981, somada à realização de novo financiamento com a adjudicante, que é incompatível com a alegada posse com ânimo de dono. Sentença de improcedência mantida. APELO DESPROVIDO”. (TJ-RS - AC: 70076574029 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 11/10/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 19/10/2018)

“APELAÇÃO. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. IMÓVEL PERTENCENTE À CEF. SFH. REGIME DE DIREITO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE "ANIMUS DOMINI". 1. Usucapião de imóvel urbano adjudicado pela Caixa Econômica Federal, em razão de inadimplência de financiamento de imóvel no âmbito do SFH. 2. O financiamento do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação atrai sobre ele o regime de direito público. 3. Incidência da exceção contida nos arts. 183, § 3o, da Constituição Federal, segundo a qual os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 4. Apelação desprovida”. (TRF-3 - AC: 00057275020114036105 SP, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, Data de Julgamento: 19/07/2017, QUINTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:27/07/2017)

É de registrar que, quitado o contrato de financiamento originário vinculado ao imóvel (id. 232710709 - Pág. 19/25), o novo contrato, com características de financiamento vinculado ao SFH, celebrado entre o personagem Antônio Paulo Ribeiro e a Caixa Econômica Federal (CEF) restou gravado o imóvel por hipoteca, consequentemente, afastando os requisitos da usucapião, conforme anteriormente delineado.

Neste sentido:

“Usucapião. Imóvel urbano. Sistema Financeiro de Habitação. Hipoteca. Verbas de natureza pública. A ciência de que o imóvel objeto da lide foi financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação e que incide sobre ele gravame hipotecário impede falar em posse exercida com ânimo de dono, requisito necessário para a usucapião, sendo indevida a aquisição da propriedade a esse título. Além disso, por se tratar de um contrato de compra e venda com pacto de hipoteca, o imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação não é passível de usucapião, notadamente porque as verbas destinadas são de natureza pública”. (TJ-RO - APL: 02007257220078220001 RO 0200725-72.2007.822.0001, Relator: Desembargador Raduan Miguel Filho, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: Processo publicado no Diário Oficial em 16/12/2015.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. REQUISITOS. SÚM. 7/STJ. IMÓVEL. SFH. IMPOSSIBILIDADE. AQUISIÇÃO.

1. É inviável rever a conclusão do Tribunal de origem relativa aos requisitos para o reconhecimento da usucapião, porquanto demandaria reexame de provas, o que é vedado nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

2. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido do "descabimento da aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes." (AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 21/05/2018) 3. Agravo interno não provido.

Ademais, sendo a aquisição do bem objeto contrato fraudulento praticada pela figura do comprador, haja vista que os vendedores se faziam devidamente representados por sua procuradora Sra. Valdete Ribeiro de Paula, consoante procuração pública carreada aos autos, devida a retoma pela Caixa Econômica Federal para recuperar o valor investido.

Com essas considerações, afasto a pretensão de prescrição aquisitiva/usucapião formulado pela apelante.

É de anotar, ainda, que a existência de um "contrato de gaveta", não levado a registro, impede aquele que está na posse do imóvel de nela permanecer, diante da pretensão daquele que, munido do título de domínio, pretende ser imitido na posse do bem.

O chamado contrato de gaveta – onde se realiza a compra e venda particular de imóveis sem nenhum registro no Cartório de Registro de Imóveis - somente opera efeitos entre os avençantes, não vinculando terceiros que contratam diretamente com a Entidade Financiadora, que, assim, têm direito à imissão na posse.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE EM IMÓVEL ADQUIRIDO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE GAVETA. NÃO OPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS. -O contrato de gaveta somente opera efeitos entre os contratantes, não vinculando terceiros que contratam diretamente com a Instituição Financeira, que, assim, têm direito à imissão na posse. RECURSO IMPROVIDO. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Processo no 0211865-40.2013.8.06.0001 em que figuram as partes acima indicadas. Acorda a 1a Câmara de Direito Privado desta Corte de Justiça, por unanimidade, em negar provimento ao Apelo, nos termos do voto da Relatora. Fortaleza, 12 de junho de 2019. DESEMBARGADORA VERA LÚCIA CORREIA LIMA Relatora”. (TJ-CE - APL: 02118654020138060001 CE 0211865-40.2013.8.06.0001, Relator: VERA LÚCIA CORREIA LIMA, Data de Julgamento: 12/06/2019, 1a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2019)

Como visto, não há falar em legitimidade da posse para o fim perseguido pala apelante.

DA OUTORGA UXÓRIA

A Parte Recorrente suscita que “foi vítima de fraude, não autorizou o seu cônjuge a realizar a negociação do único imóvel em que reside, até hoje, há quase de 40 (quarenta) anos, completa 4 décadas em 17/10/2024. A outorga uxória, também conhecida como outorga marital, é a autorização expressa concedida por um cônjuge ao outro para a realização de determinados negócios jurídicos. Em outras palavras, significa que, em algumas situações específicas, um dos cônjuges precisa do consentimento do outro para que um ato jurídico tenha validade legal” (id. 232710734 - Pág. 17).

Contudo, a alega nulidade não prospera. Isto porque o ato perpetrado pelo esposo da recorrente ao utilizar documento falsa para aquisição de imóvel por meio do personagem Antônio Paulo Ribeiro não depende de outorga uxória, pois a ela nada aproveita, pois decorre de crime.

A partir do panorama fático traçados rejeit o pedido de nulidade ventilado.

DA FALTA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE INJUSTA E AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO.

Alega que o “ o imóvel, ainda em nome do Sr. Walter Reis Martins e sua esposa, foi adquirido por Joanil Andrelina Pereira Ribeiro, onde reside, pagou todo o preço por ele, inclusive do financiamento junto ao agente financeiro, CEF, conforme INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA (Contrato de Gaveta e RECIBOS DE PAGAMENTOS DE PARCELAS PARA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
(Id. 66366322 — fls. 204/205 — páginas 29/30)
. Além de a aquisição ter sido feita de quem têm o domínio e legitimidade para fazê-lo, livremente, os vendedores, citados acima, outorgaram plenos poderes, em favor da ré, através de substabelecimento da
procuração pública
(Id. 66366322, fl. 206, páginas 31/33)), para que ela pudesse gerir os destinos do bem, como se fossem eles, da forma que desejasse a demandada, podendo, inclusive, transferir a propriedade para o seu próprio nome. E a posse da demandada, como se verifica, nunca sofreu qualquer oposição até o ajuizamento da presente ação. Está, portanto, demonstrado que a posse da moradora não é injusta, como quer a autora, pelo contrário, foi transmitida há mais de vinte e oito anos, faltando poucos dias para completar vinte e nove, até a data que tomou conhecimento da ação, por quem tem legitimidade para fazer isso, são titulares do domínio do imóvel, assim como, indiscutivelmente,
QUE A OCUPAÇAO SE FUNDA EM TÍTULO DOMINIAL
, em nome dos outorgantes Sr. Walter Reis Martins e sua esposa, como já mencionado, a ré tem direito real de habitação, é procuradora e como pode ser observado nos documentos dos autos, sem dúvida alguma, é o melhor título. Quando autor e réu apresentam títulos de domínio sobre o mesmo imóvel, o que se admite somente “ad argumentandum”, porque o título da autora é
nulo
, considerando os fatos, que falam por si e não estão a favor dela, por se tratar de demanda petitória, a controvérsia deve ser solucionada pelo registro precedente, ou seja, o mais antigo” (id. 232710734 - Pág. 18).

Aduz, ainda, que concretizada a compra “a adquirente deveria ter notificado a possuidora do imóvel, informando-a sobre a aquisição e sua intenção de tomar posse do bem. Essa medida teria possibilitado à ré a defesa de seus direitos como possuidora, inclusive no que tange a eventuais benfeitorias realizadas no local. Na ausência de um contraditório regular, torna-se inviável a destituição da ocupante da posse que lhe foi transmitida com base em justo título. Ainda que houvesse culpa da ré, o que não se verifica no caso concreto, a ausência de notificação prévia, conforme disposto no
artigo 1o do Decreto-lei 745/69
e no
artigo 32 da Lei 6.766/79
(normas de caráter público e, portanto, de aplicação cogente), impede a caracterização da mora como regular, bem como a possibilidade de sua purgação pela devedora” (id. 232710734 - Pág. 19).

Após a leitura de toda argumentação deduzida, entendo desarrazoada a tese suscita.

No caso resta comprovado ter os ocupantes do imóvel por diversas vezes tomado ciência das circunstâncias do financiamento imobiliário primitivo e da obrigação de desocupação no caso de não aquisição junto ao agente financiador, assim, a sua posse deixou de ser pacífica.

Eis o entendimento deste E. Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
IMISSÃO
DE
POSSE
E COBRANÇA DE ALUGUERES – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO JUDICIAL –
PROVA
DA PROPRIEDADE –
IMISSÃO
DO AUTOR NA
POSSE
DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – ART. 30, § 2o, DO DECRETO-LEI 70/66 – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DO
BEM
–
POSSE

INJUSTA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide que, de forma fundamentada, resolve a causa sem a produção da
prova
requerida pela parte em virtude da suficiência dos documentos dos autos.” (AgInt no AREsp 1177785/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).

A ação de
imissão
de
posse
constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a
posse
do
bem
. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da
posse
direta.

O adquirente do imóvel
arrematado
em leilão judicial, após transcrita a Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, tem direito à
imissão
na
posse
do
bem
, consoante determina o art. 37, § 2o, do Decreto-Lei 70/66.

Não há se falar em
posse
justa da requerida, ora apelante, haja vista que, com a arrematação do imóvel e consequente registro imobiliário,
bem
como com pedido de desocupação do
bem
comprovado pela notificação extrajudicial, a
posse
da requerida, ora apelante, se tornou clandestina e não pode ser utilizada como subterfúgio para sua manutenção no imóvel”. (N.U 1004676-58.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/07/2023, Publicado no DJE 27/07/2023)

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. 1. Sentença que julgou procedente o pedido inicial para imitir os autores na posse do imóvel descrito na inicial, além de condenar o requerido ao pagamento da taxa de ocupação mensal no importe de 0,5% do valor de aquisição do bem. Irresignação do demandado. 2. Preliminar de não conhecimento da apelação afastada. Recurso que impugnou de forma suficiente os fundamentos da sentença recorrida. Observância do artigo 1.010 do Código de Processo Civil. 3. Autores que comprovaram a titularidade do domínio sobre o bem. Escritura de Venda e Compra do imóvel firmada pelos requerentes com terceiro adquirente após leilão extrajudicial. Regular registro do contrato. Impossibilidade de discussão da validade do leilão ou da conduta da empresa responsável pela cobrança das dívidas referentes ao imóvel nestes autos. Inteligência da Súmula no 05 deste E. Tribunal de Justiça. Recorrente que deverá pleitear o reconhecimento das alegadas nulidades em demanda própria. Questões que não alteram a validade do título de propriedade dos recorridos. Escorreita a determinação de imissão na posse. Inteligência do art. 1.228 do CC. 4. Não preenchimento dos requisitos para o reconhecimento da usucapião. Posse do apelante que deixou de ser pacífica após sua notificação sobre a existência das dívidas e a possibilidade de realização do leilão. Ausência de comprovação do pagamento. Animus domini não demonstrado. 5. Recurso desprovido”. (TJSP; Apelação Cível 1005792-25.2021.8.26.0084; Relator (a): Daniela Cilento Morsello; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Regional de Vila Mimosa - 2a Vara; Data do Julgamento: 11/12/2024; Data de Registro: 11/12/2024)

Desse modo cai por terra os termos da defesa apresentada.

DO BEM DE FAMÍLIA

Argui a apelante que o “imóvel residencial objeto da presente demanda, local de residência da família da Ré, configura-se como bem de família, nos termos do
Art. 1o da Lei 8.009/90
. Tal caracterização se dá pela propriedade do bem pelo casal ou entidade familiar e pela sua utilização como moradia habitual. A impenhorabilidade do bem de família encontra amplo respaldo legal e jurisprudencial. O
Art. 833 do Código de Processo Civil (CPC)
elenca os bens impenhoráveis, incluindo aqueles declarados como tais por ato voluntário, como é o caso do bem de família” (id. 232710734 - Pág. 20).

Sem amparo as ilações da recorrente, uma vez que não se aplicação da regra da impenhorabilidade do bem de família a imóvel retomado por instituição financeira em decorrência de inadimplência de contrato de financiamento habitacional. A proteção conferida pela Lei no 8.009/1990 ao bem de família não se aplica a imóveis dados em garantia de financiamento habitacional, conforme previsto expressamente no art. 3o, inciso V.

DA INDENIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

A recorrente menciona que “todos os argumentos ora expendidos tenham sido ultrapassados, o que se admite apenas por amor ao debate, a caracterização da fraude na venda do imóvel e a consequente ineficácia manifesta são evidentes. A Ré investiu no imóvel, que, ao longo do tempo, passou por uma transformação notável. Inicialmente, era uma casinha simples, com pouco mais de 60 m2, localizada em um conjunto habitacional modesto e periférico nos anos oitenta. Na época que tomou conhecimento da ação de imissão de posse,
Certidão de Citação (id. 66366319 - fl. 128, pág. 1), emitida em 15 de julho de 2013
, o imóvel possuía 302,17 m2 de área construída, com dois quartos, uma suíte, copa, cozinha, sala com dois ambientes, área de lazer, piscina, garagem ampla para três carros, dependência completa de empregada, cerca elétrica, churrasqueira, portões elétricos e sistema de segurança com duas câmeras (fotos do imóvel inclusas). Tudo isso foi possível graças ao esforço da família. O que antes era apenas um sonho tornou se realidade e contribuiu decisivamente para a valorização do imóvel, que está avaliado entre R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) e R$ 530.000,00 (quinhentos e trinta mil reais), em
15 de julho de 2013.
O valor da casa em 15 de julho de 2013 supera em oito vezes o valor negociado pelo banco com a Autora. Isso significa que, se a compra for mantida, a reclamada estará em desvantagem, pois o valor pago pela requerente não condiz com o valor real de mercado do imóvel. Caso a compra seja rescindida, a Autora precisará indenizá-la pelo valor das benfeitorias realizadas no imóvel, conforme comprovantes anexados com a Contestação ao longo de quase 30 (trinta) anos, de 17 outubro de 1984 a 15 de julho de 2013” (id. 232710734 - Pág. 21/22).

Novamente se mostra desarrazoada a pretensão da apelante em receber indenização, da recorrida, pelas benfeitorias realizadas no imóvel, haja vista a inexistência de relação jurídica entre eles que pudesse sustentar tal pedido.

Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ARREMATAÇÃO POR TERCEIRO - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - OBRIGAÇÃO NÃO ATRIBUÍVEL AO ARREMATANTE - PROVA PERICIAL - DESNECESSIDADE - INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. 1."Afigura-se desarrazoado conferir direito de retenção/indenização pelas benfeitorias realizadas aos ex-mutuários, se realizado o leilão, e adjudicado o imóvel pela CEF através de execução extrajudicial, e operada sua transferência, não cabendo exigir indenização do novo adquirente, atual proprietário". 2. Não sendo oponível ao arrematante eventual direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel pelo mutuário, desnecessária a prova pericial requisitada”. (TJMG -
Apelação Cível 1.0433.11.012784-5/005
, Relator (a): Des.(a) José Flávio de Almeida, 12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/02/2017, publicação da sumula em
20
/
02
/
2017
)

“APELAÇÃO - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - BEM IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CEF - CERCEAMENTO DE DEFESA - PERÍCIA - INOCORRÊNCIA - PRÉVIO AJUIZAMENTO DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - SOBRESTAMENTO DA AÇÃO DE IMISSÃO - INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS AO DEVEDOR PELO ARREMATANTE - DESCABIMENTO - TAXA DE OCUPAÇÃO - DATA DE INÍCIO DE INCIDÊNCIA - PERCENTUAL. - O magistrado pode sentenciar antecipadamente o feito quando verifica a desnecessidade de realização de prova requerida pelas partes - O ajuizamento de ação declaratória de nulidade do leilão e da arrematação extrajudicial de imóvel leiloado pela CEF não tem o condão de sobrestar o pedido de imissão na posse do arrematante de boa-fé -
Eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel arrematado por terceiro de boa-fé em leilão extrajudicial promovido pela CEF deve ser postulado pelo ex-mutuário, em ação própria, contra a instituição financeira credora e não contra o arrematante
- Quanto ao percentual e ao período devido a título de indenização pela fruição do imóvel àquele que o adquire em hasta pública, o artigo 37-A, da Lei 9.514/97, não deixa dúvidas de que a taxa de ocupação corresponde ao período compreendido entre a data da arrematação até o momento em que efetivada a imissão de posse, no valor equivalente ao percentual de 1% (um por cento) do valor do imóvel”. (TJ-MG - AC: 10344140001605002 MG, Relator: Tiago Pinto, Data de Julgamento: 04/10/2018, Data de Publicação: 11/10/2018)

Com efeito, a manutenção da
r.
sentença é medida que se impõe e não se abala por teses e preceitos em contrário alçados.

Por derradeiro, no que toca a multa por litigância de má fé, a lei processual prescreve que "considera-se litigante de má fé aquele que deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; II - alterar a verdade dos fatos; III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado; VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório" (art. 80, incisos, CPC/15).

Portanto, constatada a litigância de má-fé, o juiz, de ofício ou a requerimento da parte, condenará o litigante a pagar multa entre um a dez por cento do valor corrigido da causa, indenizar a parte contrária dos prejuízos suportados, além de arcar com honorários advocatícios e despesas efetuadas (art. 81, CPC/15).

No caso em apreço, não vislumbro a prática pela parte apelante que implique a punição deduzida pela parte Recorrente/réu.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para manter a
r.
sentença inalterada.

Por consequência, fixo os honorários recursais em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor do causídico da parte recorrida, devendo, todavia, ser observado o disposto no §3o do artigo 98 do CPC/15, uma vez que a parte apelante é beneficiária da gratuidade da justiça.

É como voto.

Sendo assim, comprovada a posse injusta da recorrente e a inexistência de turbação por parte da apelada, mas sim de exercício regular de um direito, qual seja, do direito de sequela inerente à propriedade, a sentença de improcedência deve ser mantida em seus exatos termos.

Por derradeiro, no que toca à multa por litigância de má fé, a lei processual prescreve que "considera-se litigante de má fé aquele que deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; II - alterar a verdade dos fatos; III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado; VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório" (art. 80, incisos, CPC/15).

Portanto, constatada a litigância de má-fé, o juiz, de ofício ou a requerimento da parte, condenará o litigante a pagar multa entre um a dez por cento do valor corrigido da causa, indenizar a parte contrária dos prejuízos suportados, além de arcar com honorários advocatícios e despesas efetuadas (art. 81, CPC/15).

No caso em apreço, não vislumbro a prática pela parte apelante que induza à punição deduzida pela parte Recorrida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para manter inalterada a
r.
sentença combatida.

Majoro os honorários para 20% (vinte por cento), devendo, todavia, ser observado o disposto no §3o do artigo 98 do CPC/15, uma vez que a parte apelante é beneficiária da gratuidade da justiça.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2025