Tribunal: TJMT
Processo: 1011816-33.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VINCULAÇÃO INDEVIDA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. INAPLICABILIDADE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CONFIGURADOS. PAGAMENTO REGULAR DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO. IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por Echer Empreendimentos Ltda. e outra contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando as rés ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e indenização por danos morais.
2. As apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda., ao argumento de que não participou da relação contratual, e, no mérito, alegam ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, bem como a inexistência de dano moral e excesso no valor fixado.
II. Questões em discussão
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade passiva; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel foi justificado por caso fortuito ou força maior; (iii) examinar a validade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à concessão do financiamento; e (iv) analisar a configuração e o valor das indenizações por danos materiais e morais.
III. Razões de decidir
4. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada. Nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, há responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento — construtora, incorporadora e vendedora — sendo inequívoca a participação da Echer Empreendimentos na execução e promoção do empreendimento.
5. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é abusiva, por contrariar o dever de boa-fé e criar desvantagem excessiva ao consumidor, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 996.
6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia não se sustenta, pois ausente demonstração de nexo causal entre as restrições sanitárias e a impossibilidade concreta de cumprimento do prazo contratual. A pandemia, em si, não exonera o fornecedor do dever de entregar o imóvel no prazo ajustado.
7. O atraso de 1 ano e 7 meses após o término da prorrogação contratual caracteriza inadimplemento injustificado e enseja a reparação dos prejuízos materiais. Os lucros cessantes são devidos, na forma do art. 402 do CC/2002, presumindo-se o prejuízo pela privação do uso do bem.
8. Mantém-se o valor fixado a título de danos morais em R$ 6.000,00, quantia proporcional à gravidade da conduta e suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e da função pedagógica da indenização.
9. Reformada parcialmente a sentença apenas para afastar a condenação referente ao reembolso das parcelas de financiamento pagas antes da entrega das chaves, por configurarem cumprimento regular de obrigação contratual junto à instituição financeira financiadora.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso parcialmente provido, apenas para excluir da condenação a restituição dos valores pagos a título de financiamento imobiliário junto a instituição financeira financiadora.
Tese de julgamento:
“1. A construtora e a incorporadora que atuam de forma conjunta na execução e comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.
2. É abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento, devendo prevalecer a data expressamente pactuada para a conclusão da obra, acrescida apenas do prazo de tolerância.
3. A pandemia da Covid-19, por si só, não configura hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, se não demonstrado nexo causal entre o evento e o descumprimento contratual.
4. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera presunção de danos materiais (lucros cessantes) e enseja indenização por danos morais, quando ultrapassado o mero aborrecimento e frustrada a legítima expectativa do consumidor.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011816-33.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZINETE JOSELI MALLMANN - CPF: 930.457.861-20 (APELADO), GABRIELA LAYRDE FONSECA PINTO - CPF: 063.224.211-66 (ADVOGADO), PRISCILLA PEREZ GOES QUEIROZ - CPF: 021.120.071-90 (ADVOGADO), BRUNO TORQUETE BARBOSA - CPF: 045.900.416-69 (ADVOGADO), NIVALDO RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 976.737.731-04 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VINCULAÇÃO INDEVIDA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. INAPLICABILIDADE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CONFIGURADOS. PAGAMENTO REGULAR DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO. IMPROCEDENTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por Echer Empreendimentos Ltda. e outra contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando as rés ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e indenização por danos morais.

2. As apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda., ao argumento de que não participou da relação contratual, e, no mérito, alegam ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, bem como a inexistência de dano moral e excesso no valor fixado.

II. Questões em discussão

3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade passiva; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel foi justificado por caso fortuito ou força maior; (iii) examinar a validade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à concessão do financiamento; e (iv) analisar a configuração e o valor das indenizações por danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

4. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada. Nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, há responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento — construtora, incorporadora e vendedora — sendo inequívoca a participação da Echer Empreendimentos na execução e promoção do empreendimento.

5. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é abusiva, por contrariar o dever de boa-fé e criar desvantagem excessiva ao consumidor, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 996.

6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia não se sustenta, pois ausente demonstração de nexo causal entre as restrições sanitárias e a impossibilidade concreta de cumprimento do prazo contratual. A pandemia, em si, não exonera o fornecedor do dever de entregar o imóvel no prazo ajustado.

7. O atraso de 1 ano e 7 meses após o término da prorrogação contratual caracteriza inadimplemento injustificado e enseja a reparação dos prejuízos materiais. Os lucros cessantes são devidos, na forma do art. 402 do CC/2002, presumindo-se o prejuízo pela privação do uso do bem.

8. Mantém-se o valor fixado a título de danos morais em R$ 6.000,00, quantia proporcional à gravidade da conduta e suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e da função pedagógica da indenização.

9. Reformada parcialmente a sentença apenas para afastar a condenação referente ao reembolso das parcelas de financiamento pagas antes da entrega das chaves, por configurarem cumprimento regular de obrigação contratual junto à instituição financeira financiadora.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso
parcialmente provido
, apenas para excluir da condenação a restituição dos valores pagos a título de financiamento imobiliário junto a instituição financeira financiadora.

Tese de julgamento:

“1. A construtora e a incorporadora que atuam de forma conjunta na execução e comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

2. É abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento, devendo prevalecer a data expressamente pactuada para a conclusão da obra, acrescida apenas do prazo de tolerância.

3. A pandemia da Covid-19, por si só, não configura hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, se não demonstrado nexo causal entre o evento e o descumprimento contratual.

4. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera presunção de danos materiais (lucros cessantes) e enseja indenização por danos morais, quando ultrapassado o mero aborrecimento e frustrada a legítima expectativa do consumidor.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.
contra a sentença
proferida pelo Juízo da
1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, MT, no
s autos da “Ação Ordinária Indenização por Danos Materiais e Morais” proposta por
NIVALDO RIBEIRO DOS SANTOS
e
LUZINETE JOSELI MALLMANN
em face das ora recorrentes.

Prolatada a sentença (ID 299987386):

“Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito atinentes à espécie,
JULGO PROCEDENTE
, a presente Ação Ordinária de Indenização por Danos Material e moral, aforada por
NIVALDO RIBEIRO DOS SANTOS e LUZINETE JOSELI MALLMANN
, com qualificação nos autos, em desfavor de
RONDONÓPOLIUS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA e ECHER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, pessoa jurídica de direito privado, para condenar a parte ré no pagamento da importância de R$ 2.985,26 (dois mil, novecentos e oitenta e cinco reais, vinte e seis centavos), a título de danos materiais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do desembolso; condenar a parte ré no pagamento da importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir do fato danoso e correção monetária INPC a contar desta decisão; condenar a parte ré – lucros cessantes – 05% (zero cinco por cento), do valor total do imóvel a cada mês de atraso, importância que deverá ser apurada em liquidação de sentença; condenar a parte ré no pagamento das custas processuais e horários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
”

Em suas razões recursais (ID 299987388)
, Rondonópolis 32 Incorporações SPE LTDA. e Echer Empreendimentos Ltda. suscita preliminar de ilegitimidade passiva da empresa empreendedora requerida no caso, sob a alegação de não ter vendido o imóvel à adquirente.

No mérito, apresenta tese de reforma da sentença sob a alegação de inexistência de atraso na entrega do empreendimento.

Aduz existir prorrogação a entrega do empreendimento até maio/2023 por repactuação com o agente financiador. Que consta em contrato, cláusula de prorrogação da entrega do imóvel por quantos dias forem o retardamento.

Defende tese de excludente de responsabilidade ao descumprimento contratual, na ocorrência de caso fortuito/fortuito externo e força maior, pelo impacto da pandemia por Covid-19.

Assevera que a autora recebeu as chaves do imóvel em abril/2024, estando, portanto, dentro da data de entrega de 30/05/2025.

Rechaça as condenações ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes, além dos danos morais, que sem comprovação dos danos nos autos. Pretende subsidiariamente a redução do valor arbitrado em danos extrapatrimoniais.

Insurge quanto ausência de responsabilidade pelo pagamento de valor pagos pelos requerentes em parcelas do financiamento decorre exclusivamente da relação jurídica entre os adquirentes e a instituição financeira - Caixa Econômica Federal.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 299987392).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelante
Echer Empreendimentos Ltda.
sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, alegando não integrar a relação contratual de compra e venda de imóvel.

Sem razão a recorrente.

O contrato celebrado entre o consumidor e as empresas rés revela, em sua essência, uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Conforme já pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 7o, parágrafo único, do CDC, é admissível a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, inclusive incorporadora, construtora e vendedora, diante da natureza coletiva da obrigação assumida perante o consumidor final.

Outrossim, constata-se dos autos que a
Echer Empreendimentos
atua não apenas como executora da obra, mas também como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, constando inclusive em documentos relacionados ao contrato e à publicidade do imóvel.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS. PAGAMENTO DE ALUGUEL. COMPROVADO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. INADMISSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação indenizatória, condenando solidariamente as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 e danos materiais de R$ 7.800,00 a título de aluguéis, decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta com prazo contratual vencido em 30/05/2024, incluído período de tolerância de 180 dias.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a empresa Viasul Engenharia Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista sua alegada condição de mera executora da obra; (ii) verificar se restou comprovado o atraso na entrega do imóvel e a consequente caracterização do inadimplemento contratual; (iii) analisar se os danos morais e materiais alegados pelo autor encontram amparo probatório e jurídico; e (iv) examinar se é juridicamente viável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, à luz da orientação consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.

III. Razões de decidir

3.
A legitimidade passiva da empresa de engenharia/construtora decorre de sua participação ativa no empreendimento, não se limitando à mera execução da obra, conforme documentação que comprova sua atuação como empreendedora e corresponsável, aplicando-se o disposto no artigo 7o, parágrafo único, do CDC, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento
.

4. O inadimplemento contratual das apelantes restou inequivocamente demonstrado, considerando que o prazo máximo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância de 180 dias, encerrou-se em 30/05/2024, sem que houvesse a disponibilização das chaves ou justificativa plausível para o atraso, caracterizando mora contratual injustificada.

5. Os danos morais são presumidos em casos de atraso injustificado na entrega de imóvel residencial, especialmente quando há frustração de expectativas legítimas relacionadas a eventos familiares significativos, como o casamento planejado pelo autor, ultrapassando a esfera do mero aborrecimento e causando abalo psicológico compensável.

6. Os danos materiais consistentes no pagamento de aluguéis no valor de R$ 600,00 mensais, totalizando R$ 7.800,00, encontram-se devidamente comprovados documentalmente e decorrem diretamente do inadimplemento contratual, constituindo danos emergentes reparáveis.

7. A orientação jurisprudencial consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça veda expressamente a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, tendo em vista o caráter indenizatório substitutivo da multa contratual, sendo juridicamente adequada a condenação isolada ao pagamento dos aluguéis efetivamente desembolsados pelo consumidor.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:"1. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário, constando em documentos publicitários e memoriais descritivos, possui legitimidade passiva solidária com a incorporadora, aplicando-se a responsabilidade conjunta prevista no artigo 7o, parágrafo único, do CDC. 2. O inadimplemento contratual em contratos de compra e venda de imóvel na planta, mesmo após esgotado o período de tolerância, gera presunção de danos morais ao consumidor, especialmente quando há frustração de expectativas familiares legítimas. 3. É juridicamente inviável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, conforme orientação do Tema 970/STJ, sendo admissível a condenação isolada ao pagamento de aluguéis efetivamente desembolsados durante o período de atraso."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, e 7o, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; TJMT, Apelação 1030173-20.2019.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 27/06/2024; TJMT, Apelação 1015522-29.2021.8.11.0003, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 26/06/2024. (N.U 1033145-04.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025, Publicado no DJE 13/08/2025) (g.n.)

Consoante precedentes deste eg. Tribunal de Justiça, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, passo à análise das razões recursais.

A controvérsia não é de difícil solução, posto que há entendimento a respeito da matéria firmada por este eg. Tribunal, bem como pelo Superior Tribunal de Justiça.

Nos autos, verifica-se que a sentença foi motivada pelo inadimplemento da Construtora e Empreendedora apelantes quanto à entrega no prazo contratual do imóvel (chaves), adquirido na planta pela autora, de Lote 17, quadra 03, do empreendimento “Viva Rondonópolis”, o que ocasionou prejuízos materiais e morais aos seus consumidores.

Extrai-se do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia no 131 C.2020.131 (ID. 299986931), firmado entre as partes em 07 de fevereiro de 2020, pelo preço/valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais).

A previsão contratual para entrega do imóvel (CAMPO 4 – EMPREEENDIMENTO, subitem 4.18 e Cláusula 10 – Prazo de entrega), o prazo de 24 (vinte e quatro) meses, isto é, até fevereiro de 2022, admitindo-se a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias corridos (agosto/2022), a título de cláusula de tolerância, nos moldes ordinariamente aceitos em contratos imobiliários dessa natureza.

Verifica-se ainda dos autos que as partes firmaram documento de “Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” (ID. 299987373), a prorrogar o prazo de conclusão das obras até a data de 30/05/2023.

Todavia, mesmo com a extensão máxima permitida e termo aditivo de prorrogação de prazo, a parte ré somente entregou o imóvel em
abril de 2024 (ID. 299986934)
, consumando, assim, inadimplemento de quase 1 (um) ano do termo de prorrogação, e mais de 1 ano e sete meses das condições contratuais originais. Situação que de fato ensejou prejuízos diversos aos autores, de ordem econômica e extrapatrimonial.

Neste contexto, tem-se para o caso, a fim de sanar eventuais dúvidas acerca da real data a conclusão das obras, aplica-se o entendimento submetido no rito repetitivo (Tema 996 do STJ), que, “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”

Destarte, por força de observação em cláusula de contrato de adesão da Construtora requerida, que dispõe em seus termos de “prazo de entrega e tolerância” do imóvel a partir da assinatura e aprovação de financiamento, o que indubitavelmente trás informação que relativiza o termo disposto de início do prazo de 24 meses da assinatura do contrato de compra e venda, reconhece-se a nulidade de termo contratual, a fim de estabelecer de forma justa, clara e expressa a data de entrega de imóvel, restando por considerar a data de
30/05/2023
o termo final do prazo.

Neste norte, tem-se que a requerida não nega o descumprimento de cláusula contratual a entrega do imóvel (entrega das chaves em abril/2024), justificando-se do ato (excludente de responsabilidade) por causas que alegam serem de caso fortuito ou força maior, pela ocorrência de pandemia, o que lhe acarretou na prorrogação do prazo por “tempo indeterminado”.

Ademais, é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXCLUDENTES DE NEXO DE CAUSALIDADE – AFASTAMENTO - FORTUITO INTERNO – DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes. 2. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível. (...) (N.U 0007578-83.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2023, Publicado no DJE 17/11/2023)

Não há dúvidas de que o vírus Covid-19 gerou efeitos nefastos na economia mundial e nas relações privadas, contudo, a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o não cumprimento das obrigações constituídas, em que pese se tratar de circunstância que, por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Ademais, a apelante Construtora apenas alegou de forma genérica os efeitos negativos da pandemia, não demonstrou de forma concreta o impacto na relação contratual entabulada entre as partes (nexo causal), tampouco a impossibilidade do exercício das atividades desenvolvidas em razão das medidas sanitárias do combate ao novo coronavírus.

A toda evidência, mesmo levando em consideração eventual influência da pandemia em suas condições financeiras/contratuais, não se vislumbra o alegado desequilíbrio econômico-financeiro, a legitimar prorrogação do prazo para entrega de imóvel por “tempo indeterminado”.

Impõe-se desta forma a manutenção da sentença combatida que bem decidiu por afastar tese de caso fortuito ou força maior, por não ter respaldo probatório, além de se tratar de fatores previsíveis à atividade exercida.

Portanto, configurado o inadimplemento contratual pela parte requerida, deve ser responsabilizada pelos prejuízos impingidos ao consumidor.

Nessa via, constatado o atraso na entrega do imóvel pela apelante, impõe-se a condenação ao pagamento dos materiais (lucro cessante), havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.

Nesse sentido é o entendimento do STJ, de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes (artigo 402 do Código Civil):

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS DURANTE O PERÍODO DE MORA DO INCORPORADOR. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de ser cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes ainda que o contrato venha a ser resolvido por culpa do promitente vendedor/construtor. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1886334/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe de 16/11/2020)

Nesse norte, mantem-se a sentença que condenou as requeridas ao pagamento de indenização materiais (lucro cessante).

A propósito:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. DANO MATERIAL PRESUMIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta por construtora contra sentença que reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, fixou indenização por lucros cessantes e danos morais, e rejeitou a alegação de excludentes de responsabilidade. Contrato firmado em dezembro/2019, com prazo de entrega até dezembro/2021, prorrogável por 180 dias (junho/2022). Imóvel entregue apenas em novembro/2023.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em: (i) definir a validade de cláusula que condiciona o prazo de entrega à assinatura de contrato de financiamento; (ii) verificar se a pandemia da Covid-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade contratual; (iii) estabelecer o termo inicial e final dos lucros cessantes; e (iv) verificar a configuração de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. É nula a cláusula que vincula o prazo de entrega de imóvel à assinatura de financiamento, por contrariar a boa-fé objetiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada (CDC, art. 51, I e IV). Prevalece o prazo contratual com tolerância de 180 dias.

4. A pandemia da Covid-19, embora fato notório, não exime o inadimplemento quando não demonstrado nexo causal direto entre o evento e o atraso, especialmente diante de alegações genéricas.

5. O atraso superior a um ano e cinco meses além do prazo de tolerância gera presunção de prejuízo material (lucros cessantes), calculados em 0,5% do valor atualizado do contrato, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

6. O atraso excessivo na entrega de imóvel destinado à moradia própria, frustrando legítima expectativa do consumidor, configura dano moral indenizável, cujo quantum deve observar critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios (11%).

Tese de julgamento: “1. É nula a cláusula que condiciona o prazo de entrega de imóvel à assinatura de contrato de financiamento. 2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, quando não comprovada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, impõe o dever de indenizar por lucros cessantes, presumidos, e danos morais, se configurada ofensa a direito da personalidade.”
(N.U 1008182-63.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/09/2025, Publicado no DJE 03/09/2025)

No mais, quanto ao pedido de ressarcimento por dano material, consubstanciado no pagamento “indevido” de prestações do financiamento, antes do recebimento imóvel
, extrai-se dos autos, justa razão das recorrentes à improcedência do pedido.

Isso porque, depreende-se dos autos que o pagamento dos valores referentes dos meses de janeiro a março de 2024, trata-se em verdade de regular cumprimento de obrigação contratual pelos autores junto a instituição financiadora, quanto ao pagamento da prestação do financiamento de valor assumido.

Verifica-se que a cobrança de valor com referência ao código “310” em extrato bancário (ID. 299986932), faz referência ao pagamento normal de prestação designado como “PGTO NORMAL PRE”, e não como ao alegado valor cobrado como se houvesse posse”.

Reforma-se a sentença de primeiro grau a improceder o pedido de indenização por danos materiais
ao valor pago de R$

R$ 2.985,26 (dois mil, novecentos e oitenta e cinco reais e vinte e seis centavos).

No que tange à indenização por danos morais
, o artigo 5.o, X, da Constituição da República, dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.

Destarte, é cediço que o dano em questão é caracterizado pelo prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo da pessoa e, com isso, seus direitos da personalidade como, por exemplo, o direito à honra, à imagem, à intimidade, ao nome e à integridade psíquica.

No caso concreto, conforme já exposto, as chaves do imóvel foram entregues ao Apelante em abril/2024, ou seja, 1 ano e 7 meses após o término do prazo de tolerância contratual, e, ainda 11 meses após o termo aditivo de prorrogação de prazo, o que se considerado tempo demasiado.

O atraso de mais de 01 (um) ano que retarda a conquista da casa própria, modifica os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização aos contratantes.

Desta forma, o valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar-se inócuo.

No caso em apreço, levando-se em consideração não só os parâmetros sugeridos pela jurisprudência, mas também e, principalmente o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para os autores, mostra-se razoável para compensar os dissabores sofridos, sem que venha a representar uma quantia exacerbada em face das condições sócio-econômica das partes.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO EM OBRA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – TEMA 966 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM MANTIDO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais. Evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta. (...) (N.U 1000885-05.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 20/08/2024)

Isto posto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reforma em parte a sentença, a tão somente
excluir a condenação
das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais quanto aos valores pagos a título de prestação de financiamento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025