Tribunal: TJMT
Processo: 1014779-31.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda e BRDU Urbanismo S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, ajuizada por compradores que, por razões financeiras, pleitearam a resolução do contrato de compra e venda de imóvel. O Juízo de origem determinou a rescisão do contrato, restituição de 90% dos valores pagos, rejeitou a validade do pacto fiduciário por ausência de registro, e fixou juros de mora a partir do trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão:
(i) saber se a Apelante BRDU Urbanismo S/A detém legitimidade passiva para figurar na demanda;
(ii) saber se o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos deve ser majorado para 25%;
(iii) saber se o pacto adjeto de alienação fiduciária é válido sem registro imobiliário.
III. Razões de decidir
3. A existência de grupo econômico entre as recorrentes autoriza a responsabilização solidária nos termos dos arts. 7o, p.u., e 25, §1o, do CDC, razão pela qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva.
4. A jurisprudência do STJ admite retenção de 10% a 25% nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador. No caso concreto, a fixação em 10% atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, diante da ausência de prejuízo relevante às vendedoras.
5. O pacto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis carece de eficácia jurídica, conforme art. 23 da L. no 9.514/1997, sendo correta a declaração de sua ineficácia.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.
2. É válida a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando não demonstrado prejuízo excepcional ao vendedor.
3. O pacto de alienação fiduciária é ineficaz sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis."
________________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 7o, p.u., e 25, §1o; L. no 9.514/1997, art. 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães, 4a T., j. 20.02.2018, DJe 28.02.2018; TJMT, AC no 1034094-84.2019.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes, j. 29.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014779-31.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANTONIO ROMEU FRANCA - CPF: 409.096.899-20 (APELADO), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO), MARIA DE LOURDES LIMA FRANCA - CPF: 979.353.791-49 (APELADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda e BRDU Urbanismo S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, ajuizada por compradores que, por razões financeiras, pleitearam a resolução do contrato de compra e venda de imóvel. O Juízo de origem determinou a rescisão do contrato, restituição de 90% dos valores pagos, rejeitou a validade do pacto fiduciário por ausência de registro, e fixou juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se a Apelante BRDU Urbanismo S/A detém legitimidade passiva para figurar na demanda;

(ii) saber se o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos deve ser majorado para 25%;

(iii) saber se o pacto adjeto de alienação fiduciária é válido sem registro imobiliário.

III. Razões de decidir

3. A existência de grupo econômico entre as recorrentes autoriza a responsabilização solidária nos termos dos arts. 7o, p.u., e 25, §1o, do CDC, razão pela qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva.

4. A jurisprudência do STJ admite retenção de 10% a 25% nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador. No caso concreto, a fixação em 10% atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, diante da ausência de prejuízo relevante às vendedoras.

5. O pacto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis carece de eficácia jurídica, conforme art. 23 da L. no 9.514/1997, sendo correta a declaração de sua ineficácia.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.

2. É válida a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando não demonstrado prejuízo excepcional ao vendedor.

3. O pacto de alienação fiduciária é ineficaz sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis."

________________________________

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2o, 3o, 7o, p.u., e 25, §1o; L. no 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães, 4a T., j. 20.02.2018, DJe 28.02.2018; TJMT, AC no 1034094-84.2019.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes, j. 29.06.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pelas pessoas jurídicas BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda e BRDU Urbanismo S/A contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá – MT, nos autos da
Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Rescisão Unilateral de Contrato c/c Declaração de Nulidade de Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por Antonio Romeu Franca e Maria De Lourdes Lima Franca.

O mencionado Juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, determinou a restituição das quantias pagas, com retenção de 10% desse montante já quitado, além de condená-las ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação.

Ademais, acolheu os Embargos de Declaração opostos pelas Apelantes para corrigir omissão de fixar juros de mora para incidirem a partir do trânsito em julgado da sentença.

Em suas razões recursais suscitam a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
da Apelante BRDU Urbanismo S/A e, no mérito, a alteração da sentenças para que o percentual da retenção seja alterado para 25% das quantias pagas, com prevalência da Lei no 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor, argumentando ainda pela validade do pacto adjeto de alienação fiduciária mesmo na ausência de registro imobiliário.

Por sua vez, os Apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo não provimento do recurso, a fim de que a sentença seja integralmente mantida (id. 273021922).

O preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme certidão de id. 274531397.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, as pessoas jurídicas BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda e BRDU Urbanismo S/A insurgem-se contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá – MT, nos autos da
Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Rescisão Unilateral de Contrato c/c Declaração de Nulidade de Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por Antonio Romeu Franca e Maria De Lourdes Lima Franca.

Da análise das circunstâncias que permeiam a causa, extrai-se que a controvérsia central reside na pretensão dos Apelados de terem deferido o pedido de rescisão contratual devido à impossibilidade econômico-financeira de darem continuidade ao pacto firmado com as Apelantes.

Após o devido trâmite processual, adveio a sentença de parcial procedência do pedido inicial, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando que as Apelantes restituam as quantias pagas, com retenção de 10% desse montante já quitado, além da condenação das Recorrentes ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação.

Em seguida, houve acolhimento dos Embargos de Declaração opostos pelas Apelantes, para corrigir omissão de fixar juros de mora para incidirem a partir do trânsito em julgado da sentença.

Inconformadas, as empresas recorrem.

Pois bem.

De proêmio passo à análise da preliminar de Ilegitimidade Passiva.

1.

Da Apreciação da Preliminar de Ilegitimidade Passiva.

O Juízo de origem reconheceu a existência de vínculo entre as Apelantes por integrarem o mesmo grupo econômico, conclusão extraída da análise dos elementos constantes nos autos.

Tal entendimento encontra respaldo no artigo 7o, parágrafo único, e artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), segundo os quais as empresas do mesmo grupo respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes da relação de consumo.

Ademais, a jurisprudência pátria tem admitido a responsabilização solidária entre sociedades do mesmo conglomerado, sobretudo quando atuam de forma interligada na execução do objeto contratual, como se evidencia no caso dos autos.

Desta feita, não há que se falar em ilegitimidade passiva da Apelante BRDU Urbanismo S/A e, portanto, REJEITO a preliminar de Ilegitimidade Passiva.

2.

Da Apreciação do Mérito Recursal.

Da análise do caderno processual, ressai como incontroverso que a resilição do contrato de compra e venda de imóvel, objeto dos autos, ocorreu por culpa exclusiva dos Apelados, que, por motivo de ordem financeira, pleitearam a resolução antecipada do contrato.

Como se sabe, a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato.

Tal conclusão decorre da aplicação da legislação consumerista, pois a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC e, sob essa égide, há de ser facilitada, tanto a manutenção da relação contratual quanto a sua dissolução.

Cumpre ressaltar que está sedimentado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização, o qual deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo comprador e variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. Confira:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES

- DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018). Sem destaque no original.

Outro não tem sido o entendimento desta Corte Estadual. Veja-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10 A 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR DESISTENTE. RAZOABILIDADE.

ARESTO COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL. TEMA 1.002 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame.

1.

Trata-se de Apelação Cível interposta por empresa ré em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e condenar a ré a restituir 90% do valor pago pelo autor, acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da decisão. A apelante requer a majoração do percentual de retenção para 25% e a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado da decisão.

II. Questão em discussão.

2.

A questão em discussão consiste em definir: (i) se o percentual de retenção fixado na sentença (10%) deve ser majorado para 25%, conforme pleiteado pela ré; e (ii) se o termo inicial da incidência dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão.

III. Razões de decidir.

3.

É lícito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento, em caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, sendo que o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador.

4.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.

IV. Dispositivo e tese.

5.

Recurso parcialmente provido, apenas para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento: “1. Nas hipóteses de resilição de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção, em favor do vendedor, de 10% a 25% do montante pago na vigência do contrato. 2. Tratando-se de resilição contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor restituível devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Dispositivos relevantes citados: Arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018; TJMG, AC n. 1.0471.14.005305-2/001, rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16a Câmara Cível, J. 21/08/2019; TJ-MT 10340948420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2022; REsp no 1.740.911 - DF (2018/0109250-6). (TJMT. RAC 1040629-92.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2024, Publicado no DJE 07/11/2024).

No caso em apreço, o Juízo de origem arbitrou a retenção no percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos Apelados, observando critérios de razoabilidade e proporcionalidade, além de alinhamento com o entendimento consolidado do STJ. Essa circunstância fragiliza sobremaneira a pretensão recursal de majoração para 25%, diante da inexistência de justificativa plausível ou comprovação de prejuízo relevante às Recorrentes.

Em outras palavras, ausente comprovação de despesas extraordinárias ou de circunstâncias excepcionais que legitimassem a elevação da retenção, a pretensão de majoração não se sustenta.

Quanto à nulidade do pacto adjeto de alienação fiduciária, vê-se que a sentença reconheceu, com acerto, devido à ausência de registro no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 23 da Lei no 9.514/97.

Importante consignar que o referido dispositivo legal estabelece, de forma clara, que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui apenas mediante o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, portanto, confere ao registro natureza constitutiva.

Dessa forma, sem o devido registro, não há que se falar em validade do pacto fiduciário, sendo correta a conclusão do Juízo de origem quanto à sua ineficácia.

Diante dessas considerações, a manutenção integral da sentença é medida que melhor se adequa ao caso.

Forte nessas razões,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
suscitada, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda e BRDU Urbanismo S/A e mantenho incólume a sentença combatida.

Nos termos do
art. 85, §11, do CPC
,
majoro os honorários advocatícios da parte Apelante em 5%
sobre o valor da condenação
,
considerando o trabalho adicional em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025