Tribunal: TJMT
Processo: 1039979-74.2022.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROLONGADO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada por empresa imobiliária em face de promissário comprador que, após adquirir lote em loteamento residencial, permaneceu inadimplente por período prolongado e realizou construção no imóvel sem autorização e sem apresentação de alvará, em violação às cláusulas contratuais.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em caso de inadimplemento prolongado e violação de cláusula contratual que veda construção sem autorização; e (ii) estabelecer os parâmetros para eventual devolução de valores e indenização por benfeitorias em caso de rescisão contratual.
III. Razões de decidir
3. A teoria do adimplemento substancial, incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro como corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não se limita ao aspecto meramente quantitativo do adimplemento, devendo ser considerados também elementos qualitativos da relação contratual.
4. Para aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.581.505/SC), são necessários requisitos cumulativos: a) existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) pagamento faltante ínfimo em relação ao total do negócio; c) possibilidade de conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor.
5. O inadimplemento prolongado por aproximadamente 12 anos, sem qualquer iniciativa para negociação da dívida ou depósito judicial, mesmo diante de diversas tentativas de cobrança, revela comportamento incompatível com a boa-fé objetiva necessária para aplicação da teoria do adimplemento substancial.
6. A realização de construção no imóvel sem prévia comunicação à vendedora e sem apresentação de alvará, em violação expressa à cláusula 4.2 do contrato, configura descumprimento contratual adicional que compromete a manutenção do vínculo jurídico estabelecido.
7. O promissário comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da obra ou demonstrado que eventuais irregularidades são sanáveis, conforme entendimento do STJ no REsp 1.643.771/PR.
8. Em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, é devida a retenção de percentual sobre os valores pagos, bem como a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação indevida do imóvel, em observância aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato e determinando a reintegração de posse.
Tese de julgamento: “1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando, além do inadimplemento financeiro prolongado, há violação de cláusulas contratuais essenciais, como a realização de construção sem autorização e sem apresentação de alvará.2. Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, é devida a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável, bem como a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação indevida.3. O promissário comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da edificação perante os órgãos competentes ou demonstrado que eventuais irregularidades são sanáveis.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 422, 474, 475, 884 a 886, 1.219, 1.255, 1.299; CPC/2015, art. 373, II; Lei no 6.766/79, art. 34; Lei Complementar no 516/2022 (Código de Obras do Município de Cuiabá), art. 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; STJ, REsp 76.362/MT; STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 1.224.921/PR; STJ, REsp 1.854.120/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 911.126/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039979-74.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.578.164/0001-14 (APELANTE), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), AGOSTINHO MARCOS RONDON - CPF: 384.339.661-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROLONGADO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada por empresa imobiliária em face de promissário comprador que, após adquirir lote em loteamento residencial, permaneceu inadimplente por período prolongado e realizou construção no imóvel sem autorização e sem apresentação de alvará, em violação às cláusulas contratuais.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em caso de inadimplemento prolongado e violação de cláusula contratual que veda construção sem autorização; e (ii) estabelecer os parâmetros para eventual devolução de valores e indenização por benfeitorias em caso de rescisão contratual.

III. Razões de decidir

3. A teoria do adimplemento substancial, incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro como corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não se limita ao aspecto meramente quantitativo do adimplemento, devendo ser considerados também elementos qualitativos da relação contratual.

4. Para aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.581.505/SC), são necessários requisitos cumulativos: a) existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) pagamento faltante ínfimo em relação ao total do negócio; c) possibilidade de conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor.

5. O inadimplemento prolongado por aproximadamente 12 anos, sem qualquer iniciativa para negociação da dívida ou depósito judicial, mesmo diante de diversas tentativas de cobrança, revela comportamento incompatível com a boa-fé objetiva necessária para aplicação da teoria do adimplemento substancial.

6. A realização de construção no imóvel sem prévia comunicação à vendedora e sem apresentação de alvará, em violação expressa à cláusula 4.2 do contrato, configura descumprimento contratual adicional que compromete a manutenção do vínculo jurídico estabelecido.

7. O promissário comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da obra ou demonstrado que eventuais irregularidades são sanáveis, conforme entendimento do STJ no REsp 1.643.771/PR.

8. Em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, é devida a retenção de percentual sobre os valores pagos, bem como a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação indevida do imóvel, em observância aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato e determinando a reintegração de posse.

Tese de julgamento: “
1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando, além do inadimplemento financeiro prolongado, há violação de cláusulas contratuais essenciais, como a realização de construção sem autorização e sem apresentação de alvará.2. Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, é devida a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável, bem como a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação indevida.3. O promissário comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da edificação perante os órgãos competentes ou demonstrado que eventuais irregularidades são sanáveis.”

Dispositivos relevantes citados
:

CC/2002, arts. 422, 474, 475, 884 a 886, 1.219, 1.255, 1.299; CPC/2015, art. 373, II; Lei no 6.766/79, art. 34; Lei Complementar no 516/2022 (Código de Obras do Município de Cuiabá), art. 5o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; STJ, REsp 76.362/MT; STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 1.224.921/PR; STJ, REsp 1.854.120/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 911.126/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação
interposta por
AMPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada em face de
AGOSTINHO MARCOS RONDON.

Conforme consta dos autos, as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda em 27/04/2010, tendo como objeto o lote 21, localizado na Rua H, Quadra 13, bairro Jardim das Oliveiras, na cidade de Cuiabá-MT, pelo valor de R$ 24.707,52 (vinte e quatro mil, setecentos e sete reais e cinquenta e dois centavos), a ser pago em 96 parcelas mensais de R$ 257,37.

O apelado/comprador efetuou o pagamento de R$ 27.801,70 (vinte e sete mil, oitocentos e um reais e setenta centavos), mas deixou de adimplir as parcelas a partir de fevereiro de 2013, acumulando um débito de R$ 6.169,72 (seis mil, cento e sessenta e nove reais e setenta e dois centavos), conforme alegado pela apelante.

Além do inadimplemento financeiro, a apelante sustenta que o apelado realizou construção no imóvel sem prévia comunicação e sem apresentação de alvará, em desconformidade com a cláusula 4 do contrato, que expressamente vedava a realização de benfeitorias, edificações ou construções sem autorização prévia.

A sentença recorrida aplicou a teoria do adimplemento substancial, considerando que o apelado adimpliu aproximadamente 80% do contrato, restando pendente apenas R$ 6.169,72, valor considerado irrisório para o desfazimento do negócio jurídico.

Em suas razões recursais, a apelante alega que: a) o inadimplemento do apelado é relevante, tanto quantitativa quanto qualitativamente; b) o apelado permaneceu inadimplente por mais de 12 anos, sem demonstrar interesse em quitar o débito; c) o apelado violou cláusula contratual ao realizar construção irregular no imóvel; d) deve ser fixada taxa de ocupação pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência; e) deve ser reconhecida a validade da cláusula de retenção de 23% dos valores pagos em caso de rescisão.

Em contrarrazões (Id. 307105897), o apelado defende a manutenção da sentença, sustentando a aplicação da teoria do adimplemento substancial, a regularidade das benfeitorias realizadas e, eventualmente, em caso de rescisão, a restituição integral dos valores pagos com retenção máxima de 10%, além da indenização pelas benfeitorias realizadas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
apelação
interposta por
AMPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada em face de
AGOSTINHO MARCOS RONDON.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

A controvérsia central do presente recurso reside na possibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em razão do inadimplemento do apelado, bem como de eventual violação contratual pela construção realizada sem a devida comunicação e apresentação de alvará.

·

DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL -
Pressupostos Teóricos e Requisitos para aplicação da teoria

A teoria do adimplemento substancial, incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro como corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, constitui exceção ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e visa impedir que uma relação contratual seja desfeita em razão do inadimplemento de obrigação ínfima quando comparada ao total da avença, preservando-se, assim, os negócios jurídicos e a segurança das relações contratuais.

Impõe-se consignar, entretanto, que esta teoria tem natureza excepcional e não pode ser estimulada a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que considera o integral e regular cumprimento do contrato o meio esperado de extinção das obrigações. Ademais, não se pode chancelar o inadimplemento como forma de forçosamente conceder um “desconto” não estabelecido no contrato.

Como bem pondera o Ministro Luis Felipe Salomão,
"a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato"
(REsp 1.051.270)

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a análise da aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial
não se limita ao aspecto meramente quantitativo
, devendo ser considerados também elementos qualitativos da relação contratual, em exame bifásico que contempla tanto o montante adimplido quanto o comportamento das partes.

Nesse sentido, é interessante trazer à tona o entendimento cristalizado no paradigmático Resp. 1.581.505/SC:

"Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada 'Teoria do Adimplemento Substancial' não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio." (STJ, REsp 1.581.505, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 28.09.2016 – grifo nosso)

No mesmo precedente - Resp. 1.581.505 - o STJ afirmou que
“no julgado pioneiro deste Tribunal, antes referido (REsp 76.362/MT),
foram delineados alguns requisitos que devem ser examinados para aplicação da teoria do adimplemento substancial
,
sem prejuízo da avaliação de circunstâncias específicas do caso sob julgamento”
(grifo nosso) e estabeleceu requisitos para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, quais sejam:

"
a)
a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes (exemplo disso está no recebimento reiterado de parcelas em atraso no contrato de seguro e a posterior mudança de atitude quando do último pagamento, o que quebraria essas expectativas legítimas e levaria a um
comportamento contraditório
);

b)
o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio (correlação é que permite formular um juízo sobre o caráter substancial do adimplemento realizado);

c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio
sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários
.

(...)Atualmente, os autores ingleses, tomando como fundamento a gravidade objetiva do prejuízo causado ao credor pelo não cumprimento da prestação, formulam três requisitos para admitir a substancial performance: a) insignificância do inadimplemento; b) satisfação do interesse do credor; e c)
diligência por parte do devedor no desempenho de sua prestação, ainda que a mesma se tenha operado imperfeitamente
’ (cf. RODRIGUES JUNIOR, Otavio Luiz. Op. Cit. p.72).” (grifo nosso)

Nesse sentido, resta evidente que o STJ assentou que a teoria do adimplemento substancial
não constitui
uma proteção a quem, por livre e espontânea vontade, deixa de cumprir as obrigações firmadas. Para a aplicação da teoria, é necessário considerar:

1.
A conduta do devedor
: O STJ valoriza não apenas o montante já pago, mas também o comportamento das partes;

2.
A duração do inadimplemento
: O inadimplemento prolongado indica desinteresse do devedor em adimplir a obrigação, colocando, então, em questionamento a existência de boa-fé.

3.
A ausência de depósitos
: A falta de qualquer depósito ou tentativa de conciliação indica comportamento incompatível com a exigência de boa-fé do devedor, indicando a ausência de intenção de cumprimento da obrigação remanescente.

No REsp 76.362, o ministro Ruy Rosado destacou que a resolução em juízo permite "
o exame da validade das cláusulas sobre cumprimento e extinção
" e da "
importância do descumprimento do devedor e a viabilidade do pedido do credor
".

·

INAPLICABILIDADE DA TEORIA AO CASO CONCRETO - Análise Qualitativa do Inadimplemento

Estabelecidos os pressupostos para a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a
nalisando o caso concreto à luz desses parâmetros, constato que o Apelado adimpliu o montante de R$ 27.801,70, valor que inclusive supera o valor total originário do contrato, que era de R$ 24.707,52, restando em aberto o montante de R$ 6.169,72, considerando os encargos de mora e atualização monetária. Sob esse prisma, o inadimplemento representa aproximadamente
20% do valor total atualizado,
o que, em tese, poderia configurar adimplemento substancial.

Entretanto, não posso desconsiderar o aspecto
qualitativo
da relação contratual estabelecida entre as partes,
elemento que revela a impossibilidade de aplicação da teoria no caso vertente.

Verifico que a inadimplência do Apelado teve início em
fevereiro de 2013
, permanecendo
inerte por aproximadamente 12 anos
, sem demonstração de qualquer iniciativa para negociação da dívida, mesmo diante das
diversas tentativas de cobrança realizadas pela Apelante
.

Igualmente não há qualquer tentativa ou vislumebre de depósito, ainda que parcial, dos valores inadimplidos nos autos ao longo de todo o trâmite processual.
Este comportamento se revela incompatível com o requisito
"diligência por parte do devedor",
na medida em que o longo período de inadimplência, sem qualquer justificativa plausível ou efetiva
demonstração de real interesse em cumprir o contrato
, compromete significativamente a expectativa legítima que a apelante tinha quanto ao recebimento do saldo devedor, afastando um dos requisitos essenciais para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, qual seja, a boa-fé objetiva.

O requerido, por meio de sua peça contestatória (Id. 307105870), invocou como causa excludente de responsabilidade as dificuldades financeiras supostamente decorrentes de atos involuntários e alheios à sua vontade, alegando agravamento do quadro durante o período pandêmico da COVID-19. Contudo, quedou-se inerte quanto ao ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, não demonstrando documentalmente a ocorrência dos fatos constitutivos de seu direito. Registre-se, ademais, que a alegada pandemia teve início aproximadamente oito anos após a configuração do inadimplemento contratual (2013), circunstância que revela a inconsistência temporal da tese defensiva e afasta qualquer nexo causal entre o evento extraordinário e o descumprimento da obrigação.

Ressalto que o termo inicial do inadimplemento (fevereiro de 2013 – planilha do apelante) não foi contestada pelo apelado.

Cumpre destacar que a única proposta de composição amigável formulada pelo apelado restringiu-se ao parcelamento da dívida em prestações mensais de R$ 200,00 (duzentos reais), ofertada exclusivamente no bojo da contestação. Tal proposta, contudo, foi rejeitada pela parte apelante em razão de sua manifesta desproporcionalidade, considerando que resultaria na dilação do prazo de adimplemento por período superior a uma década, configurando novação prejudicial aos interesses do credor e incompatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade que devem nortear os acordos de parcelamento de débitos.

Assim, a ausência de qualquer depósito judicial do valor inadimplido constitui fator determinante para o afastamento da teoria, por evidenciar desinteresse do devedor em adimplir sua obrigação. Saliente-se, ainda, que o aludido comportamento processual indica quebra da confiança legítima entre as partes, pressuposto inafastável para a aplicação da teoria.

É precisamente na análise qualitativa da conduta das partes, guiada pelo princípio da boa-fé objetiva, que reside o crivo necessário à aferição da possibilidade – ou não – de aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Segundo Miguel Reale, a boa-fé objetiva consiste na:

“(...) exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual impõe o poder-dever de que cada pessoa ajuste a própria conduta a esse arquétipo, obrando como obraria uma pessoa honesta, proba e leal. Tal conduta impõe ao agir no tráfico negocial, devendo-se ter e conta, como lembra Judith Martins-Costa,
“a consideração para com os interesses do alter, visto como membro do conjunto social que é juridicamente tutelado”
. Desse ponto de vista, podemos afirmar que
a boa-fé objetiva se qualifica como normativa de comportamento leal
. A conduta, segundo a boa-fé objetiva, é assim entendida como noção sinônima de
“honestidade pública.”
[1]

Desta forma, mesmo que o percentual adimplido seja relevante, conforme se verifica na hipótese em tela, a demonstração de má-fé por parte do devedor, ou a constatação de que o inadimplemento residual compromete severamente a utilidade da prestação para o credor, pode levar o julgador a afastar a teoria.

Como bem assevera Athos Gusmão Carneiro:

Em um sistema de resolução judiciária dos contratos, a apreciação valorativa do inadimplemento contratual é alicerçada na análise global do contrato inexecutado, inclusive de sua natureza,
e na consideração do comportamento total dos contraentes
, desde o início da avença. Assim, ante eventual adimplemento limitado ou inexato, a decisão judicial, ou pela resolução da avença ou pela simples condenação em perdas e danos, dependerá de uma avaliação da "
repercussão do incumprimento no equilíbrio sinalagmático do contrato
" (Inadimplemento Contratual Grave- Discricionariedade do Juiz. In. Revista de Processo. Ano 20. Abril-Junho de 1.995, n. 78 – destaquei).

Com efeito, a teoria do adimplemento substancial não se presta à blindagem de comportamentos que vulneram os princípios estruturantes do Direito Contratual, notadamente a equidade, a confiança legítima e a boa-fé objetiva. Autorizar que um contratante em manifesta mora deliberada se valha da referida teoria implicaria subverter sua
ratio essendi
, transformando-a de instrumento de equilíbrio contratual em subterfúgio legitimador da inadimplência dolosa.

Nessa perspectiva, a análise qualitativa da conduta do devedor, aliada ao impacto real do inadimplemento na esfera jurídica do credor, impõe-se como requisito inafastável, não podendo ceder lugar a avaliações meramente aritméticas do cumprimento parcial.

Insisto, o STJ, no julgamento do REsp 1.581.505/SC, já destacou que
"o julgamento sobre a aplicação da chamada 'Teoria do Adimplemento Substancial' não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação,
em exame qualitativo
que, ademais,
não pode descurar dos interesses do credor
, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio."
(grifo nosso)

Assim sendo, não há que se falar em adimplemento substancial do contrato, tendo em consideração que o recorrido estava ciente de que, em caso de inadimplemento de três das parcelas avençadas ou inadimplemento superior a 90 (noventa) dias, conforme cláusula 8 do contrato (id. 307105371), possibilitaria ao apelante/vendedor pleitear a rescisão do contrato.

Note-se, inclusive, que a cláusula 8.4 do contrato estabelece:

“8.4 Não havendo manifestação, ou seja, no silêncio do(a)(s) Promissário(a)(s) Comprador(a)(es),
independente do motivo ou causa, e transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias
estabelecido,
o presente contrato é considerado rescindido de pleno direito, INDEPENDENTE DE QUALQUER AVISO, INTERPEÇÃO OU AÇÃO JUDICIAL,

hipótese em que a Promitente Vendedora poderá usar e dispor livremente do Imóvel.”

À proposito trago os seguintes julgados:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BUSCA E APREENSÃO.
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL
. 1
. Ciente do dever assumido no contrato,
inviável interpretar que, com o pagamento de apenas parte da dívida, seja reconhecido o adimplemento substancial
, bem como sejam afastadas as consequências oriundas do inadimplemento
. Resp . 1.622.555-MG. 2 . (...). Recurso desprovido.” (TJ-SP - AI: 20480843220228260000 SP 2048084-32 .2022.8.26.0000, Relator.: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 26/04/2022, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2022) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOCORRÊNCIA
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A teoria do adimplemento substancial é adotada no sistema jurídico pátrio como corolário dos princípios da boa fé objetiva e da função social do contrato, a impedir que, ante o inadimplemento mínimo de uma das partes, a outra busque a rescisão do contrato por esse fundamento
.
Para que se acolha a tese de adimplemento substancial, é necessário que o devedor comprove pagamento de valor igual ou superior a 90% (noventa por cento) do valor contratado, o que não ocorreu na hipótese
, tendo em vista que os Agravantes efetuaram o pagamento de aproximadamente 57% (cinquenta e sete por cento) do contrato.” (TJ-MT - CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO: 10021121520188110000 MT, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 13/06/2018, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 25/06/2018 – grifo nosso)

·

DA DUPLA VIOLAÇÃO CONTRATUAL - construção irregular no imóvel - descumprimento de cláusula essencial do contrato

Além do inadimplemento financeiro prolongado e da consequente aplicação da cláusula 8.4, verifico uma
segunda violação contratual
relevante, na medida em que a cláusula 4.2 do contrato estabelece:

"A intenção do(a)(s) Promissário(a)(s) Comprador(a)(es) em gravação de ônus real realizar(em) edificação, construção ou incorporação no imóvel, deverá ser comunicada à Promitente Vendedora com 10 (dez) dias de antecedência à solicitação do alvará à Prefeitura Municipal para o início das obras. Ressalta-se que a cópia do alvará de construção deverá ser entregue à Promitente Vendedora como condição para o início da construção."

Evidencia-se, assim, a existência de vedação à realização de qualquer obra no imóvel sem prévia autorização da vendedora e sem a devida apresentação de alvará de construção.
O Apelado, contudo, de forma consciente e confessa, desconsiderou tal disposição, edificando imóvel sem prévia autorização e sem qualquer respaldo técnico ou urbanístico, em flagrante violação ao contrato celebrado, a legislação urbanística municipal (Lei Complementar no 516/2022 de Cuiabá) e ao estabelecido na parte final do art. 1.299 do CC/2002.

A referida cláusula não representa mera formalidade contratual, mas condição essencial para a regularidade da construção e para
garantia dos direitos da vendedora
, uma vez que que a Lei Complementar no 516/2022 (Código de Obras do Município de Cuiabá) estabelece:

“Art. 5o Nenhuma obra pública ou privada de construção, reforma, demolição ou ampliação pode ser executada sem o alvará de obras expedido pelo Município.”

A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição, conforme leciona Hely Lopes Meirelles em sua obra "Direito de Construir"
[2]
.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.643.771/PR, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu que
"

A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele"
.

A violação dessa cláusula, somada ao inadimplemento prolongado, evidencia a quebra da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, comprometendo a manutenção do vínculo jurídico estabelecido.

Nesse sentido:

(...) 4. Considerando o inadimplemento de uma das obrigações assumidas pelo arrendatário (pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados), resta claro o interesse de agir da parte autora/apelada.

5. Sobre o adimplemento substancial, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1581505/SC, estabeleceu que a aplicação desta teoria exige o preenchimento de alguns requisitos: existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; o valor do inadimplemento deve ser ínfimo em relação ao total do negócio; e, ainda, deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários
.

6.
Quando o arrendatário deixa de cumprir algum dever do contrato, esse comportamento ofende a boa-fé objetiva e, por isso, caracteriza inadimplemento contratual, sendo perfeitamente possível a rescisão contratual e, consequentemente, determinado o despejo do réu/apelante, tal como ocorrido na demanda em apreço.

7. No que se refere ao pedido reconvencional de indenização por danos materiais e morais, imperioso ressaltar que para que haja indenização, seja por danos materiais ou por danos morais, a parte tem que comprovar que sofreu tais danos, o que não ocorreu no presente caso.

8. Diante do inadimplemento do réu/arrendatário/apelante, este foi condenado ao pagamento de multa contratual reduzida para o valor de 5% (cinco por cento) do contrato vencido e vincendo, além da obrigação de entregar o imóvel formado em pastagem, conforme previsto na cláusula 4 do contrato, não havendo que se falar em reforma da sentença neste ponto. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE, DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.” (TJ-GO 5167137-61.2020.8.09 .0076, Relator.: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: 18/10/2022) (destaquei)

“
Ocorre a violação positiva do contrato quando as partes contratantes transgridem os deveres anexos, laterais ou instrumentais da boa-fé objetiva ( CC, art 422), tais como os deveres de informação, transparência, lealdade, cooperação e proteção.
- Da leitura dos autos, constata-se que se trata de contrato de direitos financeiros e rendimentos, de forma que o valor mensal deveria ser quitado pelo contratado, condição
sine qua non
à execução definitiva do contrato. - Assim, ausente o pagamento dos valores de forma reiterada, o contrato deve ser rescindido em face da inadimplência contratual do contratado, operando-se, no caso, a devolução dos bens investidos.” (TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 08087005320208205124, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 26/06/2024, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 27/06/2024 – grifo nosso)

Com efeito, é pela lente das cláusulas gerais previstas no Código, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art. 475, segundo o qual
" a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
".

A violação contratual em questão é, pois, grave, reiterada e comprometida com a quebra da confiança mútua. Não é possível, dentro do sistema jurídico brasileiro, considerar como “adimplente substancial” aquele que ignora cláusulas essenciais do pacto e impõe, unilateralmente, riscos e encargos à parte adversa.

Merece especial destaque o fato de que, durante o mesmo período em que o Apelado permaneceu inadimplente com as parcelas contratuais, ele realizou construção no imóvel (Id.307105373), evidenciando a existência de recursos financeiros que poderiam ter sido utilizados para o adimplemento da obrigação principal. Esta contradição em seu comportamento reforça a ausência de boa-fé com relação a execução do contrato, pois demonstra escolha deliberada por permanecer inadimplente, priorizando a construção em detrimento do pagamento devido.

A violação dessa cláusula, somada ao inadimplemento prolongado, evidencia a quebra da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, comprometendo a manutenção do vínculo jurídico estabelecido.

Desse modo, quando o promissário comprador deixa de cumprir algum dever do contrato, atuando, ainda, em
violação à boa-fé objetiva
,
existindo cláusula resolutiva expressa,
torna-se possível afastar a tese do adimplemento substancial para decreto da rescisão contratual e, consequentemente, determinar a reintegração do imóvel e consequente despejo do réu/apelante, tal como pretendido na demanda em apreço.

·

INDENIZAÇÃO PLEITEADA PELO APELADO

Por sua vez, o Recorrido requer, em caso de rescisão contratual, que seja reconhecido o direito à indenização pelos bens/benfeitorias construídas na propriedade. Todavia, não juntou nenhuma documentação nos autos das despesas com a construção do imóvel.

Junto à petição inicial do apelante conta com a foto da fachada do imóvel construído no terreno (Id. 307105373).

Destaco que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel constituído por lote vago gera ao promitente vendedor o dever de ressarcir ao promissário comprador o valor das benfeitorias e acessões edificadas no terreno, por evidente acréscimo patrimonial.

Em hipóteses tais, confira-se o disposto no art. 34 da Lei no 6.766/79:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Efetivamente, o imóvel objeto de compra e venda era constituído, à época do contrato, apenas de um lote, tendo ficado evidenciado pela foto colacionada à petição inicial que atualmente existe ali uma casa edificada.

Nesse sentido, considerando que havia
posse de boa-fé
(não confundir com a boa-fé contratual inexistente em razão do comportamento de inadimplência recalcitrante e violação às cláusulas contratuais), este possui direito, em regra, de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas até então no imóvel e pelas acessões imobiliárias, com direito de retenção, à luz do art. 1.219 do Código Civil:

"Art. 1.219. O
possuidor
de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis".

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA. DESNECESSIDADE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CONTRATO. ASSINATURA DE CIÊNCIA ACERCA CLÁUSULAS GERAIS. VALIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA COMO MATÉRIA DE DEFESA. REQUISITOS NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO PREVISTA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. BENFEITORIAS. 1. A ausência de notificação prévia não tem o condão e afastar o acolhimento da rescisão ante o inadimplemento, consoante previsão do art. 474 do CC/02. 2. Evidenciado e confessado o compromisso de compra e venda do bem, não há se falar em nulidade do contrato por alegada ausência de assinatura. 3. A inadimplência do contrato de promessa de compra e venda afasta a caracterização da prescrição aquisitiva, eis que torna a posse injusta e precária. 4. A inadimplência do proeminente comprador é a causa para o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por culpa exclusiva dele, o que autoriza a devolução dos valores pagos, em favor do apelante, mas calculada a retenção de 10% sobre aquela importância, em favor da apelada, consoante previsão contratual. 5. Para efetiva rescisão contratual, objetiva-se o desfazimento da relação contratual e, por conseguinte, o retorno das partes, se possível, ao status quo ante, mas com o devido acerto de contas. Assim, deve ser feita a compensação dos valores devidos em sentença, com o valor das benfeitorias, a qual será efetuada em sede de liquidação de sentença, que dar-se-á pelo procedimento comum. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - APL: 03644234420148090044, Relator: Des (a). NORIVAL SANTOMÉ, Data de Julgamento: 16/03/2020, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 16/03/2020)

Contudo, as benfeitorias ou acessões imobiliárias sempre devem ser passíveis de adequação aos regulamentos administrativos ditados pelos órgãos competentes, ônus daquele que realizou a edificação.

Até porque o legislador, ao dispor sobre o direito à indenização, buscou evitar o enriquecimento sem causa do proprietário preponderante, sem perder de vista que inexistem razões que justifiquem exigir dele que assuma o ônus de responder por eventual edificação irregular realizada pelo possuidor, já que, uma vez confirmada essa circunstância e exigida a demolição da obra, sequer haveria falar em locupletamento. Ao contrário, além do que efetivamente despendeu com a indenização paga, o promitente vendedor do lote perderia a edificação pela qual pagou, o que, ao fim, o colocaria numa posição mais desfavorável que a do promissário comprador que construiu irregularmente.

Atento a isso, aliás, o legislador, no parágrafo primeiro do artigo 34 da Lei no 6.766/79, fez a ressalva de que ‘
não serão indenizadas as benfeitorias ou acessões feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei’
.

Insta salientar que o art. 1.299 do CC, embora consagre a liberdade de construir como regra, estabelece que, no exercício desse direito, seja observado o direito dos vizinhos, o contrato firmado entre as partes e os
regulamentos administrativos
, impondo verdadeiro controle da construção.

Sobre o controle da construção, leciona Hely Lopes Meirelles, em sua clássica obra, Direito de Construir, atualizada por Adilson Abreu Dallari e outros
[3]
:

Toda construção urbana, e especialmente a edificação, fica sujeita a esse duplo controle - urbanístico e estrutural - , que exige a prévia aprovação do projeto pela Prefeitura, com a subsequente expedição do alvará de construção e, posteriormente, do alvará de ocupação, vulgarmente conhecido por habite-se. Além da aprovação do projeto, o controle da construção estende-se à execução da obra, mediante fiscalização permanente, que possibilitará embargo e demolição quando em desconformidade com o projeto aprovado, ou com infringência das normas legais pertinentes.

Ainda segundo o doutrinador, a edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Nesse viés, se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à irregularidade da edificação efetivada por aquele.

Em outras palavras, o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote,
desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

Neste prisma, vejamos o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO:
CPC/73
. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3. O art.
34
da Lei
6.766
/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art.
1.255
do
CC/02
), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
4
. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ. 3a Turma.
REsp 1643771/PR
. Min. NANCY ANDRIGHI. DJe 21/06/2019).

Portanto, incumbe ao recorrido, em sede de liquidação de sentença,
comprovar a regularização
da edificação junto aos órgãos oficiais, somente estando autorizada a exigência da indenização devida a título de benfeitorias, se comprovar a regularidade da obra que realizou ou demonstrar que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. Caso contrário, não há que se falar em indenização pelas benfeitorias.

·

DA RETENÇÃO DE VALORES E DEVOLUÇÃO:

Concernente à retenção de valores em caso de rescisão contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido percentuais entre 10% e 25% do montante pago, a depender das circunstâncias do caso concreto.

A pretensão de retenção de 23% do valor do contrato (itens 8.7 do contrato) se revela excessiva
, especialmente se considerarmos que o imóvel será vendido a terceiros, gerando novos pagamentos para a autora e que foi pago parte considerável do valor.

Em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade,
entendo que a retenção deve ser fixada no patamar mínimo de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo Apelado.
Isso porque, a despeito do inadimplemento e da construção irregular, o Apelado já havia adimplido parcela considerável do contrato, e a fixação de percentual superior poderia caracterizar enriquecimento sem causa da parte vendedora.

Nas palavras da Ministra Nancy Andrighi, em julgado paradigmático: "
na hipótese específica dos autos, os recorridos se limitaram a usufruir do terreno, visto que todas as benfeitorias existentes no local foram por eles próprios construídas, vindo a ser removidas quando da desocupação da área. Assim, a indenização deve refletir apenas o usufruto do terreno, sem qualquer edificação.
" (REsp 1.224.921/PR, 4a Turma, DJe 11/12/2017).

Em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, entendo que
a retenção deve ser fixada no patamar mínimo de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo Apelado
. Isso porque, a despeito do inadimplemento e da construção irregular, o Apelado já havia adimplido parcela considerável do contrato, e a fixação de percentual superior poderia caracterizar enriquecimento sem causa da parte vendedora.

·

TAXA DE FRUIÇÃO

Sobre a
taxa de fruição
, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da recorrente/proprietária.

Cumpre registrar que a taxa de fruição refere-se a um montante devido ao proprietário pela posse indevida do seu imóvel por outrem, com o duplo objetivo de compensá-lo pelos benefícios econômicos que deixou de auferir no respectivo período e de se evitar o enriquecimento ilícito da parte adversa (STJ, REsp1854120/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJ e 11/02/2021; TJGO, Apelação Cível 5583438-93.2020.8.09.0051, Rel. Des. Maurício Porfírio Rosa, 5a Câmara Cível, DJe de 02/06/2022).

A aplicação da taxa de fruição/aluguel enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno
ao status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, explicitado nos artigos 884 a 886 do Código Civil.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. 1 -
Impositiva a indenização pela fruição do imóvel pelo promitente comprador, inadimplente, causador da rescisão contratual, com o fim de ressarcir, ao promitente vendedor, a ocupação indevida, merecendo incidência de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de ocupação, em obediência aos princípios da razoabilidade e vedação do enriquecimento ilícito, vedada a cumulação com valores a título de locação mensal
. 2 - (...). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO - 6 CC – AC 0083459-87 – Des. JAIRO FERREIRA JÚNIOR – DJ 25/04/2019)

Saliente-se, outrossim, que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito.

Sobre a matéria, cito julgados do Superior Tribunal de Justiça:

2. "A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel,
enseja ao promitente vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência
" (REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.701/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 8/4/2022). (destaquei)

2. A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel,
enseja ao promitente vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.
[...] Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.187.602/SP, relator Ministro
Humberto Martins
, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023).

No caso concreto, constatada a comercialização de lote/terreno, com posterior edificação pelo promitente comprador, a fixação da data inicial da taxa de fruição deve corresponder ao momento em que o apelado passou a usufruir injustamente do bem sem qualquer prestação, ou seja, a partir do inadimplemento (cessação dos pagamentos das parcelas contratadas – 2013) até a efetiva desocupação do bem.

Ademais, compreendo que o percentual não pode ser igual ao que se arbitra nos casos em que há edificação no terreno (seja a existente na data do contrato ou edificada pelo adquirente). A quantia deve ser razoável e proporcional, estabelecendo equilíbrio entre as partes.

Dito isso,
acolho
o recurso da vendedora-apelante para condenar os apelados a pagar taxa de fruição (ocupação), porém, considerando as peculiaridades do caso e os precedentes jurisprudenciais que fixam percentuais variados a depender das características do imóvel, entendo adequada a
fixação de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato
, com correção monetária, desde o inadimplemento até a efetiva desocupação, a ser deduzido do montante a ser restituído ao Apelado, caso comprovada a
regularidade da obra que realizou ou demonstração que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

Ante todo o exposto,
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso de apelação para
REFORMAR
a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
DECLARANDO
rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e
DETERMINANDO
a reintegração da Apelante na posse do imóvel.

CONDENO
o apelante a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos pelo apelado, devidamente corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso, com incidência de juros de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado do presente
decisum
,
DEDUZIDO
o montante correspondente à taxa de fruição devida, cujo valor mensal será de 0,25% sobre o valor do contrato atualizado, a ser pago pelo Apelado desde fevereiro de 2013 (início da inadimplência) até a efetiva desocupação do imóvel, devendo o
quantum
apurado ser deduzido do eventual crédito a ser restituído ao Apelado.

Eventual indenização devida a título de benfeitorias será apurada em liquidação de sentença
, condicionada à comprovação da regularidade da edificação perante os órgãos competentes ou à demonstração de que as irregularidades eventualmente encontradas são sanáveis.

Em consequência da inversão parcial do resultado do julgamento, condeno o Apelado ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida. A Apelante arcará com os 30% (trinta por cento) restantes das custas e com honorários advocatícios no mesmo percentual.

É como voto.

[1]
REALE, Miguel. História do Novo Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 248-249.

[2]
MEIRELLES, Hely Lopes.
Direito de Construir
. 14. ed. Salvador: Juspodivm, 2025.

[3]

MEIRELLES, Hely Lopes.
Direito de Construir
. 14. ed. Salvador: Juspodivm, 2025, pág. 213-214.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025