Tribunal: TJMT
Processo: 1027391-90.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ENTREGA DAS CHAVES. CONFIGURAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. MULTA COMINATÓRIA. LIMITAÇÃO AO TETO MÁXIMO. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela provisória de urgência, determinando à agravante a entrega das chaves de imóvel adquirido pela agravada, com imposição de multa diária de R$ 500,00 por descumprimento.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões submetidas à análise são: (i) Se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência; e
(ii) Se a multa cominatória deve ser limitada a um teto máximo, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 300 do CPC exige, cumulativamente, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para a concessão da tutela de urgência.
4. Dos documentos constantes nos autos, verifica-se que a agravada quitou integralmente o contrato de promessa de compra e venda, conforme reconhecido pela própria agravante em e-mails trocados entre as partes. Ademais, a ausência de fornecimento da autorização necessária para a transferência do imóvel pela agravante configura descumprimento contratual.
5. O perigo de dano está configurado pela impossibilidade de a agravada usufruir do imóvel já quitado, enquanto permanece sendo cobrada por encargos como taxa condominial.
6. O art. 537, §1o, I, do CPC autoriza a limitação da multa cominatória (astreintes) para evitar desproporcionalidade e enriquecimento sem causa.
7. A multa diária de R$ 500,00, sem limite máximo, pode gerar prejuízos excessivos à agravante, considerando o valor da obrigação principal e a situação das partes.
8. Com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, entende-se adequado limitar a multa diária ao teto máximo de R$ 15.000,00.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo de instrumento parcialmente provido Tese de julgamento:
“1. Estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão de tutela provisória de urgência quando comprovado o descumprimento contratual e configurado o perigo de dano.”
“2. A multa cominatória, embora legítima, deve ser limitada a um teto máximo, com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, para evitar enriquecimento sem causa e prejuízos excessivos.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 537, §1o, I.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT - AI 138121/2014; TJ-MT - AI 125029/2015; TJ-MT - AC 10007473420208110006.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027391-90.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[PAULO RAMIZ LASMAR - CPF: 510.280.856-72 (ADVOGADO), MRV PRIME INCORPORACOES MATO GROSSO DO SUL LTDA - CNPJ: 34.353.654/0001-10 (EMBARGANTE), GISLENE LOPES NASCIMENTO - CPF: 046.452.651-56 (EMBARGADO), NEREU MUNIZ DE MACEDO NETO - CPF: 045.811.791-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ENTREGA DAS CHAVES. CONFIGURAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. MULTA COMINATÓRIA. LIMITAÇÃO AO TETO MÁXIMO. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela provisória de urgência, determinando à agravante a entrega das chaves de imóvel adquirido pela agravada, com imposição de multa diária de R$ 500,00 por descumprimento.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As questões submetidas à análise são: (i) Se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência; e
(ii) Se a multa cominatória deve ser limitada a um teto máximo, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 300 do CPC exige, cumulativamente, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para a concessão da tutela de urgência.
4. Dos documentos constantes nos autos, verifica-se que a agravada quitou integralmente o contrato de promessa de compra e venda, conforme reconhecido pela própria agravante em e-mails trocados entre as partes. Ademais, a ausência de fornecimento da autorização necessária para a transferência do imóvel pela agravante configura descumprimento contratual.
5. O perigo de dano está configurado pela impossibilidade de a agravada usufruir do imóvel já quitado, enquanto permanece sendo cobrada por encargos como taxa condominial.

6. O art. 537, §1o, I, do CPC autoriza a limitação da multa cominatória (astreintes) para evitar desproporcionalidade e enriquecimento sem causa.

7. A multa diária de R$ 500,00, sem limite máximo, pode gerar prejuízos excessivos à agravante, considerando o valor da obrigação principal e a situação das partes.
8. Com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, entende-se adequado limitar a multa diária ao teto máximo de R$ 15.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo de instrumento parcialmente provido
Tese de julgamento
:
“1. Estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão de tutela provisória de urgência quando comprovado o descumprimento contratual e configurado o perigo de dano.”
“2. A multa cominatória, embora legítima, deve ser limitada a um teto máximo, com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, para evitar enriquecimento sem causa e prejuízos excessivos.”

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 537, §1o, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT - AI 138121/2014; TJ-MT - AI 125029/2015; TJ-MT - AC 10007473420208110006.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento,
com pedido liminar
, interposto pelo
MRV PRIME INCORPORACOES MATO GROSSO DO SUL LTDA
em face da decisão proferida pelo Juízo da
3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela Provisória de Urgência de Natureza Antecipada
, movida por
GISLENE LOPES NASCIMENTO
, deferiu o pedido de tutela de urgência, determinando que a empresa ré promova a entrega das chaves da unidade imobiliária
no 1403, Bloco 01, do empreendimento
Città Dei Fiori
, localizado na Rua Ipiranga, no 1907, com a Rua Três Lagoas, Bairro Porto, Cuiabá/MT,
à autora, no prazo de quinze dias, sob pena de multa fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento.

Em síntese, a Agravante alega que a decisão de primeiro grau desconsiderou a Cláusula 5.1 do contrato, que condiciona a entrega das chaves à apresentação do registro da escritura com alienação fiduciária em seu favor ou à quitação integral do imóvel. Informa que a agravada adimpliu apenas 33% do valor do contrato.

Além disso, sustenta que a ausência de limite para a multa diária viola os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, podendo levar ao enriquecimento sem causa da agravada. Assim, requer o efeito suspensivo para que a decisão agravada seja suspensa, até o julgamento do mérito deste recurso e, no mérito, a reforma integral da decisão.

O preparo foi devidamente recolhido (ID 242408661).

Liminar parcialmente deferida no
ID 243982164
, limitando a incidência da multa diária ao montante de
R$ 15.000,00
.

O Agravante interpôs
embargos de declaração
contra a decisão liminar, os quais foram rejeitados, conforme decisão de
ID 248886680
.

Regularmente intimada para apresentar contrarrazões ao agravo, a Agravada deixou
in albis
o prazo, sem apresentar a respectiva peça processual.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara:

Consta nos autos que se trata de
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais e pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada
n
o 1037256-14.2025.8.11.0041
, proposta por
GISLENE LOPES NASCIMENTO
em face de
MRV PRIME INCORPORACOES MATO GROSSO DO SUL LTDA
, afirmando que adquiriu da referida construtora a unidade imobiliária no 1403, Bloco 01, do empreendimento
Città Dei Fiori
, localizado na Rua Ipiranga, no 1907, com a Rua Três Lagoas, Bairro Porto, Cuiabá/MT. O contrato estabeleceu como data para entrega das chaves o dia 03/09/2023, com prazo adicional até 30/03/2024.

Esclarece que efetuou a
quitação do imóvel
, entretanto, até a propositura da ação –
cinco meses após o prazo adicional
– não havia recebido as chaves. Alega, ainda, que, apesar de tentar resolver a situação pelas vias administrativas, a ré não emitiu a autorização necessária para a transferência do imóvel, o que lhe acarretou prejuízos.

Diante disso, propôs a presente ação, pleiteando a concessão de
tutela de urgência
, para que a ré fosse compelida a entregar as chaves da unidade imobiliária objeto do contrato.

Recebida a inicial, o juízo
a quo
deferiu o pedido do Agravado, nos seguintes termos:

“(...)A pretensão almejada diz respeito à concessão liminar da tutela provisória de urgência em caráter antecedente, eis que busca uma atuação pronta e eficaz do judiciário.

Nesta análise de
cognição sumária
, verifica-se a possibilidade da concessão parcial da tutela provisória de urgência requerida, eis que presentes elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, que diz:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

In casu
, resta demonstrada a relação jurídica existente entre as partes através do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (Id. 166689206), estando em dia com o pagamento de suas obrigações, sendo que, ao que consta, pela ré foi assumida a não entrega da unidade a autora, conforme se denota no chat com a preposta da ré colacionado sob o Id. 166689207, restando evidenciado o direito da autora.

O perigo de dano é evidente, haja vista a autora tem recebido constantes cobranças relativas a taxa de, sem estar utilizando o imóvel, além de estar sendo impedida de usufruir do bem por ela adquirido.

Nesse sentido:

GRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARCELAS CORRETAMENTE ADIMPLIDAS. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. PEDIDO DE ENTREGA IMEDIATA DAS CHAVES. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO APTO PARA MORADIA. ENTREGA DE OUTRAS UNIDADES. DEMORA INJUSTIFICADA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Incontestável que o atraso na entrega de um imóvel para uso residencial traz consigo consequências de ordem não apenas material, mas também emocional, desestruturando por completo a vida de uma família que planeja seu orçamento com o objetivo de possibilitar a concretização do sonho da casa própria. É dever da construtora/responsável pela obra entregar o imóvel adquirido na planta livre e desembaraçado, para que o consumidor possa usufruir plenamente de sua aquisição. (TJMT; AI 138121/2014; Capital; Rel. Des. Adilson Polegato de Freitas; Julg. 14/04/2015; DJMT 17/04/2015; Pág. 13)

Posto isto, nos termos do art. 294 c/c art. 300, § 2o, do Código de Processo Civil,
DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA
e
DETERMINO
à ré que promova a entrega das chaves unidade imobiliária no 1403, Bloco 01, do Città Dei Fiori, localizada na Ipiranga, No 1907, Com Rua Três Lagoas, Bairro Porto, Cuiabá - MT à autora, no prazo de quinze dias, sob pena de multa que fixo em R$ 500,00 por dia de descumprimento.”
(ID. 242116684 – pág. 147/150)

Contra essa decisão, foi interposto
agravo de instrumento
, visando à sua
reforma
, para que seja
in
deferida a tutela de urgência postulada
.

Pois bem.

O agravo de instrumento é cabível contra decisão interlocutória que versa sobre tutelas provisórias, nos termos do art. 1.015, I, do Código de Processo Civil. O recurso foi interposto dentro do prazo legal, com a devida instrução e preparo, razão pela qual deve ser conhecido.

Dos documentos encartados nos autos, verifica-se que o
“CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA/QUADRO-RESUMO”
, firmado entre as partes e anexado sob o ID 242116683 – pág. 13 prevê, em sua
cláusula 5.1
, que a entrega das chaves está
condicionada
à apresentação do registro da
escritura com alienação fiduciária
ou à
quitação integral do imóvel
.

No entanto, dos e-mails trocados entre as partes (ID. 242116684 – pág. 112), constata-se que a Empresa Agravante afirmou que a Agravada já teria
realizado a quitação do contrato
, o que, nos termos contratuais,
é o requisito para a entrega das chaves
, obrigando, assim, a Agravante a fazê-lo.

Além disso, mesmo que assim não fosse, observa-se que a Agravante
não forneceu
à Agravada a
autorização
necessária para a
transferência do imóvel
, impedindo-a de efetuar o registro da escritura.

Dessa forma, restou configurado o
descumprimento contratual
por parte da Agravante, seja pela informação de quitação do contrato por parte da Agravada, seja pela ausência de fornecimento da documentação indispensável para o registro da escritura.

Ademais, verifica-se nos autos que a Agravada vem arcando com os
encargos condominiais
referentes ao imóvel, mesmo sem estar usufruindo de sua posse, o que tem lhe causado
graves prejuízos
, decorrentes de culpa exclusiva da Agravante.

Assim,
inexiste fundamento
para a reforma da decisão que determinou a entrega das chaves do imóvel à Agravada.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA INDEFERIDA - ART. 273, CAPUT E INCISO I, DO CPC - REQUISITOS PRESENTES - ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE - CONDIÇÃO DE PRÉVIA QUITAÇÃO DO CONTRATO - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - DÉBITOS CONDOMINIAIS IMPUTADOS À COMPRADORA - FALTA DE RAZOABILIDADE - RECURSO PROVIDO. Presentes as condições necessárias para a concessão da antecipação de tutela, mostra-se razoável a entrega das chaves e imissão na posse do imóvel, máxime se verificado o adimplemento substancial do contrato, em quase sua totalidade, bem como se a compradora já responde por dívidas oriundas de deveres condominiais. (AI 125029/2015, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 11/11/2015, Publicado no DJE 18/11/2015) (TJ-MT - AI: 01250295820158110000 125029/2015, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/11/2015, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/11/2015)

Ademais, o art. 537, § 1o, I, do CPC determina que a multa cominatória (astreintes) deve ser fixada em
valor razoável
, com possibilidade de limitação para
evitar o enriquecimento sem causa
.

A
ausência de um teto
para a multa diária imposta pelo juízo
a quo
pode gerar desproporcionalidade e causar
prejuízos excessivos
à agravante. Nesse sentido, a fixação de um limite máximo é medida necessária para
preservar o equilíbrio entre as partes.

Nesse sentido este e. Tribunal de Justiça:

E M E N T A RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – PRELIMINAR: ALEGADA NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TÉCNICA E VISTORIA – REJEITADA – SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA – ALEGADA VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E ISONOMIA – NÃO OCORRÊNCIA – FIXAÇÃO DE TETO MÁXIMO PARA A MULTA DIÁRIA – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na presente hipótese, vislumbra-se a desnecessidade de produção de prova técnica e vistoria, uma vez que existe nos autos prova documental suficiente para a formação da convicção do julgador, que é o destinatário final da prova e pode indeferir, fundamentadamente, aquelas que considerar desnecessárias, a teor do princípio do livre convencimento motivado. 2.
Possível a fixação de multa diária para o caso de descumprimento das obrigações de fazer impostas, todavia, deve ser fixado limite máximo de teto para a multa, em respeito ao princípio da razoabilidade.
(TJ-MT - AC: 10007473420208110006, Relator: MARIA EROTIDES KNEIP, Data de Julgamento: 03/07/2023, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 12/07/2023) Destaquei

Com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, entendo ser adequado limitar o valor da multa diária ao montante de
R$ 15.000,00
, considerando o valor da obrigação principal e o porte econômico das partes.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento interposto pela empresa
MRV PRIME INCORPORACOES MATO GROSSO DO SUL LTDA
, para limitar o valor da multa diária ao montante máximo de
R$ 15.000,00.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025