Tribunal: TJMT
Processo: 1010487-37.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-21

Ementa:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Dissolução do contrato por vício na matrícula. Legitimidade passiva da imobiliária. Devolução de comissão de corretagem. Responsabilidade solidária. Falha na prestação de serviços. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que, em ação anulatória cumulada com perdas e danos, declarou a nulidade do distrato celebrado entre os autores e as rés, condenou a vendedora ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do negócio e a empresa apelante à restituição do montante de R$ 24.000,00, recebido a título de comissão de corretagem. A sentença também distribuiu proporcionalmente as custas e os honorários entre as rés.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem em razão da frustração da compra e venda de imóvel; e (ii) estabelecer se há fundamento legal para a devolução da comissão de corretagem recebida pela intermediadora do negócio.
III. Razões de decidir
3. A imobiliária integra a cadeia de fornecimento de serviços, nos termos do artigo 3o, § 2o, do CDC, sendo parte legítima para figurar no polo passivo e responder solidariamente por falhas na prestação do serviço, nos moldes do artigo 7o, parágrafo único, do mesmo diploma legal.
4. A cláusula contratual que atribui à vendedora a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não afasta a obrigação da imobiliária de restituir o valor recebido diretamente dos compradores, diante da anulação do contrato por vício decorrente de sua omissão.
5. A empresa intermediadora falha em seu dever legal de informar, com diligência e prudência, sobre restrições judiciais existentes no imóvel, em afronta ao artigo 723 do Código Civil, configurando defeito na prestação do serviço.
6. A anulação do contrato por vício de consentimento acarreta o retorno das partes ao status quo ante, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado do STJ.
7. Não se configura julgamento extra ou ultra petita, pois a condenação à restituição da comissão decorre logicamente do pedido inicial, que abarcava a responsabilidade solidária das rés, sendo permitido ao juiz distribuir a responsabilidade conforme a participação de cada uma.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. “A imobiliária que integra a cadeia de fornecimento de serviços possui legitimidade passiva para responder solidariamente por prejuízos causados ao consumidor na frustração de contrato de compra e venda”. 2. “A comissão de corretagem deve ser restituída quando o contrato é desfeito por vício de consentimento causado por falha na prestação do serviço de intermediação”. 3. “A responsabilidade da intermediadora subsiste ainda que a comissão tenha sido contratualmente atribuída à vendedora, quando o pagamento for realizado diretamente pelos compradores”. 4. “A anulação de distrato celebrado com dolo enseja a recomposição do status quo ante, com a devolução integral das quantias pagas”. 5. “A interpretação sistemática dos pedidos autoriza a condenação individual da ré, sem configurar julgamento extra ou ultra petita”.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3o, § 2o; 7o, parágrafo único; 14; CC, art. 723; CPC, art. 141.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 03.05.2021, DJe 06.05.2021; STJ, AgInt no REsp n. 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 05.06.2023, DJe 13.06.2023; TJMT, N.U 1028704-48.2022.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 22.04.2025, DJE 22.04.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010487-37.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JACYMAR CAPELASSO - CPF: 764.332.859-53 (APELANTE), ALEXANDRE MINOR UEMA - CPF: 029.700.179-54 (ADVOGADO), LAURINY BARBOSA MAIA - CNPJ: 18.101.827/0001-57 (APELANTE), BRUNO HENRIQUE DA ROCHA - CPF: 889.626.101-59 (ADVOGADO), EMERSON PERIN - CPF: 930.491.889-87 (APELADO), LUCIA PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 903.023.701-53 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), LYSANDRA ISABELLE DE MORAIS E SILVA - CPF: 039.772.651-13 (ADVOGADO), ROBERTA PEREIRA DE SOUZA FLORENCIO PERIN - CPF: 819.374.071-87 (APELADO), JACYMAR CAPELASSO - CPF: 764.332.859-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Dissolução do contrato por vício na matrícula. Legitimidade passiva da imobiliária. Devolução de comissão de corretagem. Responsabilidade solidária. Falha na prestação de serviços. Recurso desprovido.

I.
Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que, em ação anulatória cumulada com perdas e danos, declarou a nulidade do distrato celebrado entre os autores e as rés, condenou a vendedora ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o val
or do negócio e a empresa apelante à restituição do montante de R$ 24.000,00, recebido a título de comissão de corretagem. A sentença também distribuiu proporcionalmente
as custas
e os honorários entre as rés.

II.
Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem em razão da frustração da compra e venda de imóvel; e (
ii
) estabelecer se há fundamento legal para a devolução da comissão de corretagem recebida pela intermediadora do negócio.

III.
Razões de decidir

3.
A imobiliária integra a cadeia de fornecimento de serviços, nos termos do artigo 3o, § 2o, do CDC, sendo parte legítima para figurar no polo passivo e responder solidariamente por falhas na prestação do serviço, nos moldes do artigo 7o, parágrafo único, do mesmo diploma legal.

4.
A cláusula contratual que atribui à vendedora a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não afasta a obrigação da imobiliária de restituir o valor recebido diretamente dos compradores, diante da anulação do contrato por vício decorrente de sua omissão.

5.
A empresa intermediadora falha em seu dever legal de informar, com diligência e prudência, sobre restrições judiciais existentes no imóvel, em afronta ao artigo 723 do Código Civil, configurando defeito na prestação do serviço.

6.
A anulação do contrato por vício de consentimento acarreta o retorno das partes ao
status quo ante
, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado do STJ.

7.
Não se configura julgamento
extra
ou
ultra petita
, pois a condenação à restituição da comissão decorre logicamente do pedido inicial, que abarcava a responsabilidade solidária das rés, sendo permitido ao juiz distribuir a responsabilidade conforme a participação de cada uma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1
. “
A imobiliária que integra a cadeia de fornecimento de serviços possui legitimidade passiva para responder solidariamente por prejuízos causados ao consumidor na frustração de contrato de compra e venda
”
.
2. “
A comissão de corretagem deve ser restituída quando o contrato é desfeito por vício de consentimento causado por falha na prestação do serviço de intermediação
”
.
3. “
A responsabilidade da intermediadora subsiste ainda que a comissão tenha
sido contratualmente atribuída à vendedora, quando o pagamento for realizado diretamente pelos compradores
”
.
4. “
A anulação de distrato celebrado com dolo enseja a recomposição do
status quo ante
, com a devolução integral das quantias pagas
”
.
5. “
A interpretação sistemática dos pedidos autoriza a condenação individual da ré, sem configurar julgamento
extra
ou
ultra petita
”
.

Dispositivos relevantes citados
:
CDC,
arts
. 3o, § 2o; 7
o, parágrafo único; 14;
CC, art
.
723; CPC, art. 141
.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 1768177/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, T3, j. 03.05.2021,
DJe
06.05.2021; STJ,
AgInt
no
REsp
n. 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 05.06.2023,
DJe
13.06.2023; TJMT, N.U 1028704-48.2022.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 22.04.2025, DJE 22.04.2025
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MAR
COS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto
por
LAURINY BARBOSA MAIA – ME (ABILITY IMÓVEIS)
contra
sentença proferida pela Juíza
de Direito
Myrian

Pavan

Schenkel
, da
5
a Vara
Cível da Comarca de Cuiabá
, que nos autos da
Ação Anulatória
c/c
Perdas
e

Danos

movida por
EMERSON PERIN
e
ROBERTA PEREIRA DE SOUZA FLORENCIO PERIN

em face de
JACYMAR
CAPELASSO
e da ora recorrente,
julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
(i)
declarar a anulação do distrato firmado entre as partes;

(
ii
)
condenar a requerida
JACYMAR CAPELASSO

ao pagamento da multa contratual de 10%
(dez por cento)
do valor
da avença
;

(
iii
)
condenar a
demandada

ABILITY IMÓVEIS

à restituição
da quantia
de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), recebid
a
a título de comissão de corretagem;

e
(
iv
)

condenar
as r
és
ao pagamento proporcional das custas e despesas processuais, b
em como honorários advocatícios,
fixados em 10%
(dez por cento)
sobre o valor da condenação (id.

294995950
).

Nas razões recursais (id. 294995959),
a apelante, em preliminar, sustenta sua ilegitimidade passiva, argumentando que não integrou a relação contratual
de compra e venda celebrada entre os autores e a vendedora
Jacymar

Capelasso
, atuando unicamente como corretora, sem qualquer ingerência sobre as condições jurídicas do bem ou a formalização do negócio. Assevera que a condenação à devolução da comissão de corretagem configura julgamento extra e ultra petita, pois o pedido inicial teria sido formulado de forma solidária entre as rés, em afronta ao artigo 141 do Código de Processo Civil.

No mérito, defende que a comissão de corretagem foi integralmente paga pela vendedora, conforme cláusula expressa do contrato de compra e venda, cuja validade permanece
incólume
. Ressalta que não praticou ato ilícito, tendo se limitado à intermediação do negócio com base nas declarações da vendedora sobre a inexistência de ônus, e que os compradores foram previamente informados da existência de sequestro judicial antes do pagamento da entrada, assumindo, assim, os riscos da transação. Invoca o artigo 724 do Código Civil para reafirmar que sua remuneração decorre do contrato de corretagem com a vendedora, não podendo ser alterada por decisão judicial.

Por fim, alega que a condenação imposta gera enriquecimento sem causa dos autores, na medida em que estariam sendo ressarcidos de quantia que não suportaram diretamente, em violação ao artigo 884 do Código Civil. Diante disso, requer o provimento do recurso para afastar a condenação à devolução da comissão de corretagem e a sua responsabilização por custas e honorários, ou, subsidiariamente, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e a consequente extinção do feito em relação à sua pessoa.

Recurso tempestivo e devidamente preparado (id.
296102359
).

Em contrarrazões, os apelados se manifestaram pelo desprovimento do recurso
e
, de forma subsidiária,
que
seja atribuída à vendedora
JACYMAR CAPELASSO

a responsabilidade pela restituição da comissão
de corretagem. Ainda, vindicam a majoração dos honorários de sucumbência arbitrados (id.
294995963
)
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR
(SENTENÇA
EXTRA
E
ULTRA PETITA
)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

A apelante sustenta, em sede preliminar, que a sentença incorreu em julgamento
extra
e
ultra petita
ao condená-la de forma exclusiva à restituição da comissão de corretagem no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), sem que houvesse, segundo alega, pedido expresso nesse sentido na petição inicial.

Argumenta
que a exordial formulou pedido de restituição de forma solidária entre as requeridas, e que não haveria nos autos pretensão específica voltada à condenação individual da imobiliária.

Defende, por conseguinte, que a sentença teria ultrapassado os limites objetivos da demanda, em afronta ao princípio
da congruência previsto no artigo
141 do Código de Processo Civil.

Todavia,
a preliminar não merece acolhimento
.

Como se depreende da leitura sistemática da petição inicial
(id.
294995412
)
, os autores dirigiram seus pedidos de forma conjunta às rés, requerendo a restituição integral da quantia paga a título de comissão de corretagem, com base na alegada frustração do contrato de compra e venda e na nulidade do distrato celebrado em condições viciadas.

Ainda que o pedido tenha sido formulado de maneira solidária,
tal fato

não impede o
Juízo
de distribuir a responsabilidade conforme a participação individual de cada ré no evento danoso, desde que se respeitem os limites fáticos e jurídicos delineados na peça vestibular.

Na hipótese, os autores descreveram com clareza que o valor de R$ 24.000,00
(vinte e quatro
mil reais
)
foi pago diretamente à empresa
ABILITY IMÓVEIS
, ora apelante, como comissão de corretagem.

A condenação desta à devolução da quantia recebida, portanto, não constitui inovação do
Juízo singular
, ma
s decorrência lógica do pedido,
estruturado nos autos e respaldado na prova documental.

O Superior Tribunal de Justiça
já pacificou o entendimento de que o juiz deve interpretar o pedido de forma lógico-sistemática, à luz de toda a
narrativa e contexto da demanda. Confira-se:

“
[...]
6
.
Não configura
julgamento
ultra petita
ou
extra petita
, com violação ao princípio da congruência ou da adstrição, o provimento jurisdicional proferido nos limites do pedido,
o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente a partir de toda
a petição inicial
. Precedentes. [...]
”
(
STJ,
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
n. 2.643.443/SP,
Rel. Min.
Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, Terceira Turma, julgado
em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025 – grifo nosso
)
.

“
[...]

3
. Não há julgamento ultra petita quando o provimento jurisdicional é
decorrência lógica da pretensão
,
respeitando o princípio da congruência e os limites objetivos da pretensão inicial
, conforme art. 492 do CPC.

[...]
”
(
STJ,
REsp
n. 1.883.486/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado
em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025 – grifo nosso
)
.

Dessa forma, considerando que a condenação imposta à apelante se limitou à devolução do exato valor que lhe foi pago, sendo fundamentada em elementos fáticos e jurídicos trazidos na inicial e produzidos ao longo da instrução, inexiste qualquer vício de julgamento que comprometa a regularidade
da sentença sob a ótica do artigo
141 do C
ódigo de
P
rocesso
C
ivil
.

REJEITA-SE
, pois, a preliminar de julgamento
extra
e
ultra petita
.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

EXMO. SR. DES. MAR
COS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Inicialmente, impende esclarecer que a
preliminar de ilegitimidade passiva
arguida pela apelante
se confunde com o mérito
, uma vez que está diretamente relacionada à verificação de sua participação na relação de consumo e eventual responsabilidade pela frustração do negócio.

Por essa razão,
será examinada conjuntamente com o mérito recursal
.

Feita essa consideração,
ex
trai-se dos autos que
EMERSON PERIN

e
ROBERTA PEREIRA DE SOUZA FLORENCIO PERIN
ajuizaram

Ação Anulatória
c/c
Perdas
e
Danos

em desfavor

de

JACYMAR CAPELASSO
e
LAURINY BARBOSA MAIA –
ME (ABILITY IMÓVEIS)
,

objetivando a anulação de distrato firmado em condições
tidas como
coercitivas e a restituição integral dos valores pagos em razão de contrato de compra e venda

frustrado, além da condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos mora
is e multa contratual
(id.
294995412
).

Na exordial, narraram que celebraram negócio para aquisição de imóvel com as requeridas,
tendo
pago
a quantia de
R$ 100.000,00
(cem mil reais)

de entrada
,
sendo R$ 76.000,00
(setenta e seis mil reais)
à vendedora
JACYMAR CAPELASSO
e R$ 24.000,00
(vinte e quatro mil reais)
à
ABILITY IMÓVEIS
a título de comissão,
restando
o saldo de R$ 380.000,00
(trezentos e oitenta mil reais)
a ser financiado.

Relatam que, c
ontudo,
descobriram
que o imóvel estava gravado com sequestro judicial, o que impossibilitou a concretização do financiamento e, por conseguinte, a conclusão do negócio.

Apontam que, d
iante da omissão dessa informação relevante e da frustração contratual, buscaram a rescisão contratual e a
restituição dos valores pagos.

Esclarecem que, e
mbora tenham
sido ressarcidos
os R$ 76.000,00
(setenta e seis mil
reais
)
mediante assinatura de distrato que exonerava a vendedora da obrigação de restituir a comissão, não lograram êxito em reaver os R$ 24.000,00
(vinte e quatro mil
reais
)
pagos à
ABILITY IMÓVEIS
.

Alegaram
vício de consentimento por coação na celebração do distrato e
pleitearam

a declaração de sua nulidade, com a consequente restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) e indenização por danos morais no montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos
, no que
pertine
:

“[...]

A
questão controvertida cinge-se em verificar se os autores possuem direito à anulação do distrato e à restituição integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais.

[...]
.

Conforme demonstrado nos autos, apenas os R$100.000,00 (cento mil reais) foram efetivamente pagos pelos autores, tendo
a vendedora embolsado R$ 76.000,00 (setenta e seis mil reais)
e a empresa imobiliária os R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) restantes.

Portanto, tal como consta na cláusula Segunda do contrato id. 80426374, os R$100.000,00 foram pagos como sinal do negócio de compra e venda, sendo avençado que o restante do valor seria entregue a vendedora após a aprovação do financiamento bancário.

Assim, desse valor do sinal, conforme cláusula segunda, A, II, (id. 80426374), os promitentes compradores, através de transferência bancária (id. 80426375) efetuaram o pagamento da empresa imobiliária que trabalhou intermediando o negócio de compra e venda.

No entanto, após a assinatura da avença, os autores passaram a providenciar a documentação necessária para obter o financiamento do valor necessário ao pagamento restante do imóvel, sem obter êxito em razão de pendência relacionada à matrícula do imóvel.

Toda a situação acima indicada foi reconhecida pelas requeridas em sede de contestação e audiência de instrução.

Ressalte-se não ser em vão o que constou na cláusula primeira do contrato, quando a promitente vendedora declarou que não existia impedimento algum em relação ao imóvel:

“PRIMEIRA: Que a justo
titulo
e absolutamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus fiscais,
legais
ou convencionais, inclusive hipotecas, PROMITENTE-VENDEDORA e legítima e exclusiva proprietária e possuidora do imóvel descrito no preâmbulo.”
(
g.n
.
)

Conhecedora de que a maior parte do valor a ser pago pelos compradores seria obtido através de financiamento,
a
vendedora agiu de má-fé, declarando a inexistência de impedimento legal sobre o imóvel, quando na verdade tinha conhecimento da ação n. 32753-42.2016.811.0042 em trâmite, o que foi confirmado em seu depoimento em audiência de instrução.

Com isso, veio o distrato firmado pelas partes e em relação ao
qual os
requerentes pretendem a anulação (id. 80429168).

No referido distrato, consta,em especial, a cláusula 6a que deu para a 1a requerida (
Jacymar
) a quitação plena do negócio jurídico desfeito. Vejamos:

“Cláusula 6a. Declaram as partes que o presente acordo é fruto de livre manifestação de vontade, não havendo qualquer vício, de qualquer ordem, sobre os termos aqui expostos, bem como não se trata de arrependimento na celebração do negócio, dando plena e rasa quitação a qualquer obrigação entre os acordantes.
“

Assim, o desfazimento do negócio, com o retorno ao estado anterior, não se mostra válido, ainda que as partes tenham assinado distrato conferindo ampla e irrestrita quitação, quando se verifica que
as cláusulas deste instrumento contém
vícios.

E mais uma vez, a 1a requerida demonstra má-fé quando apresenta aos autores um distrato (id. 80429168), restituindo-os apenas parte do sinal pago e se eximindo de quaisquer outros encargos ou multas, mesmo sabedora de que o negócio apenas não foi finalmente realizado por pendências não solucionadas por ela e que impediram a concessão do financiamento.

Dessa maneira, a despeito da omissão do contrato de compra e venda examinado quanto à desistência do vendedor, ou ao fato de dar ele causa à inexecução do contrato, à autora, em razão do desfazimento do negócio por culpa dos réus, caberá o socorro da lei civil, com a justa devolução do sinal que
pagou,
nos termos do art. 418 do Código Civil.

Ademais, os honorários a título de corretagem, devidos à 2a requerida que intermediou o negócio deveriam ser pagos pela 1a requerida, nos termos do art. 725 do CC.

Não sendo a obrigação dos autores pagarem a remuneração de corretagem, quer seja por não terem sido estes quem a contratou, visto que no caso dos autos foi
a
vendedora, quer seja porque esta deu causa ao desfazimento do negócio, como já exposto.

Com isso, restou configurado o dolo quando da elaboração do distrato pela 1a requerida, mormente quando através do referido instrumento teve o objetivo de validar o desfazimento do negócio de compra e venda, oficializando a devolução apenas de parte do sinal e se eximindo de toda a qualquer penalidade, quando na verdade, sabia que o negócio apenas não se efetivou por pendências de sua responsabilidade.

O distrato firmado pelas partes poderá sim, conforme pleiteado na inicial sofrer anulação de suas cláusulas diante da presença do dolo da vendedora, com amparo no Código Civil:
[...].

Importante colacionar o que dispõe o artigo 167 do Código Civil:
[...].

A simulação, portanto, consiste na declaração enganosa de vontade, mediante a qual as partes visam produção de efeito diverso do
efetivamente indicado, configurada
a contradição entre a vontade externada e a verdadeira intenção dos contratantes.

Os compradores, no afã de se verem livres do negócio jurídico que não mais poderiam sustentar em razão do inadimplemento da promitente vendedora, bem como pela necessidade de aquisição de um novo imóvel, lançaram assinatura no referido distrato, viciado em razão do dolo da 1a ré.

Portanto, a 1a requerida não poderá se valer da ampla e irrestrita quitação lançada no distrato, na cláusula 6a, já transcrita alhures, para se
ver
livre de ressarcir os autores do valor por eles pago a título de sinal bem como da multa contratual.

O art. 418 do CC garante aos requerentes, diante do inadimplemento da requerida e, em razão deste o desfazimento do contrato, a restituição do valor pago a título de arras em sua totalidade, qual
seja,
R$100.000,00 (cento mil reais).

É imprescindível que fique muito claro que, a manutenção do distrato assim como se encontra assinado gera a promitente vendedora flagrante enriquecimento ilícito.

Isso, pois, a 1a requerida, com o desfazimento do negócio de compra e venda, além de ter permanecido com a propriedade do imóvel, não assumiu o pagamento da comissão devida por ela à imobiliária que intermediou o negócio, o que foi feito pelos autores.

Ademais, conforme abordado em decisão saneadora de id. 129174386, a responsabilidade da 2a requerida
Ability
Imóveis, pela intermediação do negócio, ficou demonstrada. Fato corroborado pelo depoimento da testemunha Marcio em audiência de instrução.

Segundo o art. 723 do Código Civil, o corretor deve agir com diligência e prudência, prestando informações completas sobre o bem.

Ao não informar a existência do gravame na matrícula do imóvel, ocorreu falha na prestação de serviços.

Por conseguinte, a imobiliária deverá restituir integralmente o valor recebido a título de corretagem, no montante de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

Assim, um possível ressarcimento da 2a requerida junto à 1a, se cabível, deverá ser pleiteado pela imobiliária, por vias próprias,
não podendo os requerentes
sofrerem
o prejuízo de negócio jurídico desfeito por culpa das requeridas.

No mais, com a nulidade do distrato, a 1a requerida
Jacymar

Capelasso
, deve ser responsável pelo pagamento da multa de 10% prevista no contrato de contrato de compra (id. 80426374), considerando que a rescisão deste se deu em decorrência de sua omissão quanto à existência de restrição judicial que recaia sobre o imóvel.

Tal conduta viola os princípios da boa-fé objetiva e da probidade, nos termos do art. 422 do Código Civil.

[...]
.

Por último, em relação ao pedido de
danos morais
, a

jurisprudência ressoa no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja a

indenização por danos morais.
[...]
.

Os autores não demonstram que os fatos narrados tenham

causado danos extrapatrimoniais que justifiquem a reparação moral. A relação contratual

entre as partes envolveu meras frustrações financeiras e contratuais, as quais, por si só, não

configuram ofensa à dignidade ou direito da personalidade da autora.

Além do que, os autores efetuaram o pagamento do sinal

mesmo após tomarem conhecimento do gravame existente na matrícula do imóvel. Isso

demonstra que houve certas limitações ao risco de continuidade da negociação, o que excluiu

a configuração de dano moral indenizável.

Portanto, afasto a condenação das requeridas ao pagamento de

danos morais.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, para:

(i) DECLARAR a anulação do d
istrato firmado entre as partes;

(
ii
) CONDENAR a 1a requerida
Jacymar

Capelasso
ao pagamento da multa contratual de 10% do valor do contrato prevista no instrumento de compra e venda (id. 80426374, §3o da cláusula 2a);

(
iii
) CONDENAR a 2a requerida
Ability
Imóveis à restituição do valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), recebido a título de comissão de corretagem, corrigido monetariamente desde o desembolso e com juros de mora a partir da citação;

Condeno, ainda, as requeridas ao pagamento proporcional das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §
2
o ,
do CPC.
[
...]
”
.

(id.
294995950
).

Em face da
retrocitada
sentença, a requerida
LAURINY BARBOSA MAIA –
ME (ABILITY IMÓVEIS)
opôs embargos de declaração
(id.
294995952
)
, os quais foram rejeitados
pelo Juízo
de origem
(id.
294995956
).

Irresignada, a imobiliária
in
terpôs o presente recurso,
sustentando

sua ilegitimidade para figurar no polo
passivo
da demanda originária,
por não ter integrado a relação contratual de compra e venda, limitando-se à intermediação
. Ainda, sustenta a
ausência de nexo causal entre sua conduta e os alegados prejuízos;
a
inexistência de falha na prestação de serviços; que a comissão foi paga exclusivamente pela vendedora conforme cláusula contratual expressa e
incólume
; e
a configuração de
enriquecimento sem causa dos autores, que não
lhe
efetuaram qualquer pagamento.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se a empresa
ABILITY IMÓVEIS
, ora apelante, pode ser responsabilizada pela devolução da comissão de corretagem no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), diante da frustração do contrato de compra e venda celebrado entre os autores e a vendedora
JACYMAR CAPELASSO
, frustrado pela existência de gravame judicial sobre o imóvel objeto da negociação.

Após detida análise dos autos, vislumbra-se que o recurso
não comporta provimento
.

Inicialmente,
cumpre
reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.

I
nequivocamente,
resta configurada
uma típica relação de consumo, na qual os autores figuram como destinatários finais tanto do serviço de corretagem quanto do bem imóvel objeto da negociação, enquanto a vendedora atua como fornecedora do bem e a imobiliária como responsável pela intermediação.

Conforme dispõe o § 2o do artigo 3o do CDC, a atividade de intermediação exercida pela apelante configura prestação de serviço, inserindo-a na cadeia de fornecimento ao lado da vendedora.

Por conseguinte, a
legitimidade passiva da imobiliária é incontestável
, pois decorre diretamente de sua atuação ativa no negócio e do seu enquadramento como
fornecedora, nos termos do artigo
7o, parágrafo único, do CDC, o que a sujeita à responsabilidade solidária pelos vícios e prejuízos decorrentes da prestação defeituosa do serviço.

A propósito
:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL
. IMÓVEL ENTREGUE EM CONDIÇÕES INADEQUADAS DE HABITABILIDADE. L
EGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA
. [...]
3
. A imobiliária, na condição de administradora do imóvel, integra a cadeia de fornecimento de serviços e, por força do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, possui legitimidade passiva para responder solidariamente pelos vícios da prestação, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça. [...] Tese de julgamento: 1.
A imobiliária administradora do imóvel possui legitimidade passiva para responder solidariamente por vícios do bem locado
,
em razão de sua integração à cadeia de fornecimento de serviços
,
nos termos do CDC
. [...]
”
.
(TJMT, N.U 1025885-53.2024.8.11.0041, Rel.
Desa
.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 12/07/2025, publicado no DJE 12/07/2025 – grifo nosso).

“APELAÇÕES
CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA
– REJEIÇÃO [...]
Não há que se falar em ilegitimidade passiva
,
tendo em vista
,
que as incorporações
imobiliárias
que fazem parte da cadeia de consumo respondem
,
solidariamente
,
pelos danos causados ao consumidor
. [...]
”
.
(TJMT, N.U 1003218-27.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 25/04/2024,
p
ublicado no DJE 25/04/2024).

Assim, diante da configuração de uma relação de consumo e da participação ativa da imobiliária na negociação, impõe-se o reconhecimento de sua responsabilidade no contexto contratual discutido,
não havendo que se falar em ilegitimidade passiva ou exclusão da cadeia de fornecimento
.

No que se refere à alegação de que a corretora não teria responsabilidade pela devolução da comissão, sob o argumento de que esta foi paga “em nome da vendedora”, tal tese não se sustenta diante do conjunto fático-probatório constante dos autos.

Com efeito, restou documentalmente comprovado que os
apelados
efetuaram transferência bancária direta à imobiliária no montante de
R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), valor
este correspondente à comissão de corretagem e integrante da quantia paga a título de sinal no momento da contratação (id. 294995419).

Destarte, a
existência de cláusula contratual em que se prevê que a vendedora arcaria com a comissão
não descaracteriza a relação jurídica de fato existente entre a corretora e os compradores
, tampouco exclui sua responsabilidade frente aos consumidores, sobretudo à luz da boa-fé objetiva e do dever de transparência.

Conforme se extrai do conjunto probatório, a corretora
apelante
, enquanto prestadora do serviço de intermediação,
falhou em seu dever de diligência

ao deixar de informar, de forma clara e tempestiva, a existência de restrição judicial
incid
ente sobre o imóvel negociado,
fato que inviabilizou a liberação do financiamento e culminou no insucesso do negócio jurídico.

Essa omissão é incompatível com o
s deveres previstos no artigo
723 do Código Civil, segundo o qual o corretor deve agir com diligência, prudência e lealdade, prestando ao cliente todas as informações sobre os negócios intermediados.
In
verbis
:

“
Art. 723.

O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio
.
” (Redação dada pela Lei n. 12.236, de 2010).

A alegação de que os
apelados

tinham ciência acerca da constrição
antes do pagamento não exonera a apelante, pois
não há nos autos prova de que essa informação tenha sido prestada pela corretora de modo claro, formal e previamente à assinatura do contrato
.

Por certo
, c
om a anulação do distrato e a consequente declaração de invalidade das cláusulas que conferiam quitação plena à vendedora, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação
.

A restituição das partes ao
status quo
ante
constitui
corolário lógico da rescisão contratual fundada em vício de consentimento

e conduta dolosa de uma das partes, devendo cada qual restituir o que houver recebido, de modo a neutralizar os efeitos do negócio jurídico desfeito.

Nesse sentido é a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a anulação do contrato por culpa de um dos contratantes deve importar na devolução integral dos valores pagos,
inclusive da comissão de corretagem
, com vistas à recomposição da situação patrimonial originária das partes.

Veja-se:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
CORRETORA IMOBILIÁRIA
.
LEGITIMIDADE PASSIVA
.
CADEIA DE FORNECIMENTO
. APLICAÇÃO DO CDC.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. [...]
2
. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais,
a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor
,
é cabível a restituição das partes ao status quo ante
,
com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador
,
o que inclui a comissão de corretagem
.
4 .
Agravo interno não provido.
” (STJ,
AgInt
no
AREsp
n.
1768177 SP 2020/0255157-2,
Rel. Min.
Nancy
Andrighi
,
d
ata de
j
ulgamento: 03/05/2021, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação:
DJe
06/05/2021
– grifo nosso
)
.

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM
.
[...]

1
.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor
, é
cabível a restituição das partes ao status quo ante
,
com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador
,
o que inclui a comissão de corretagem
. Incidência da Súmula 83 do STJ.
[...]
” (STJ,
AgInt
no
REsp
n.
2047767 SP 2023/0011249-9,
Rel. Min.
Raul Araújo,
d
ata de
j
ulgamento: 05/06/2023, T4 - Quarta Turma,
data de p
ublicação:
DJe
13/06/2023
– grifo nosso
)
.

Nesse mesmo sentido é o entendimento deste Egrégio Tribunal:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL
.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ.
DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
. POSSIBILIDADE.
RETORNO AO STATUS QUO ANTE
. [...]
5
. Reconhecimento da responsabilidade da empresa requerida pelo atraso na entrega do imóvel, fato incontroverso, ensejando a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, por imposição do retorno ao status quo ante. 6.
Configuração do dano moral diante de atraso superior a dois anos na entrega do imóvel, que excede o mero aborrecimento e frustra a legítima expectativa do consumidor. [...] Tese de julgamento: 1: “
A devolução de valores pagos em razão de contrato de compra e venda de imóvel rescindido por culpa exclusiva da vendedora deve incluir a comissão de corretagem
,
em respeito ao princípio do retorno ao status quo ante
.” [...]
”
(
TJMT,
N.U 1028704-48.2022.8.11.0003,
Rel. Des.
Sebasti
ã
o
d
e Arruda Almeida, Vice-Presidência,
j
ulgado em 22/04/2025,
p
ublicado no DJE 22/04/2025
– grifo nosso
)
.

Logo
, configurada a falha na prestação do serviço,
mostra-se necessária
a devolução do va
lor recebido, nos termos do artigo
14 do C
ódigo de
D
efesa do
C
onsumidor
,
não havendo que se falar em
enriquecimento sem causa dos
apelados, pois não
há qualquer vantagem indevida na restituição de
quantia
que

se revelou

destituíd
a
de fundamento ju
rídic
o
válid
o
diante do insucesso da operação por fato imputável às fornecedoras.

Via de consequência, inviável o afastamento dos ônus sucumbenciais correspondentes, devendo ser mantida a condenação da apelante ao pagamento
proporcional das custas processuais e honorários advocatícios
, conforme estabelecido na sentença de origem.

Por fim,
vale mencionar que resta prejudicado o pedido subsidiário
formulado pelos apelados
em sede de contrarrazões

no sentido de que, caso
afastada a responsabilidade da imobiliária, fosse atribuída exclusivamente à vendedora
JACYMAR CAPELASSO

a obrigação de restituir a comissão
, já que mantida
tal condenação
.

Ante o exposto,
conheço
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
LAURINY
BARBOSA MAIA – ME (ABILITY IMÓVEIS)
, mantendo
incólume
a sentença recorrida.

Por conseguinte,
majoro
a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 10%
(dez por cento)

para 15% (quinze por cento)
, nos termos do artigo
85, §

11, do C
ódigo de
P
rocesso
C
ivil
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025