Tribunal: TJMT
Processo: 1036099-40.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HIPOTECA POSTERIOR À PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Recurso de Apelação interposto por instituição financeira contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória c/c indenização por danos morais, para determinar a baixa de hipoteca sobre imóvel prometido à venda, a outorga de escritura pública e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão:
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o banco é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se há ausência de interesse de agir por falta de esgotamento da via administrativa; (iii) saber se a hipoteca constituída entre construtora e banco, posterior à promessa de compra e venda, é eficaz contra o adquirente de boa-fé; e (iv) saber se há conduta que justifique a condenação por litigância de má-fé.
III. Razões de decidir:
3. A legitimidade ad causam deve ser aferida conforme a narrativa inicial, sendo evidente a pertinência subjetiva entre os sujeitos da relação processual, dada a pretensão de baixa de hipoteca registrada em favor do banco.
4. O interesse de agir resta configurado diante da resistência da instituição financeira à baixa do gravame, sendo o acesso à jurisdição um direito constitucionalmente assegurado.
5. Aplicável a Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”, estando presentes os requisitos para sua incidência.
6. A documentação comprova a boa-fé do promitente comprador, o adimplemento contratual e a posterioridade da hipoteca, sendo ineficaz o gravame em face do autor.
7. A recusa do banco em proceder à baixa da hipoteca, mesmo ciente da comercialização do imóvel e do adimplemento, caracteriza conduta reprovável.
8. A alteração da verdade dos fatos pela instituição financeira em suas manifestações configura litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II, do CPC.
IV. Dispositivo e tese:
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. É ineficaz perante o adquirente de boa-fé a hipoteca constituída entre construtora e instituição financeira, posterior à celebração da promessa de compra e venda, conforme Súmula 308 do STJ. 2. Configura litigância de má-fé a alteração consciente da verdade dos fatos em sede recursal, nos termos do art. 80, II, do CPC.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CPC, arts. 80, II, e 81; STJ, Súmula 308.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.119.978/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 12.08.2024; STJ, AgInt no AREsp 2505885/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17.06.2024; STF, AgR MS 33805/DF, Rel. Min. Edson Fachin, j. 02.03.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036099-40.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[FLAVIO GLEDSON VIEIRA BEZERRA - CPF: 695.868.881-34 (APELADO), SAMANTHA RONDON GAHYVA - CPF: 973.587.031-20 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/4738-47 (APELANTE), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HIPOTECA POSTERIOR À PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de Apelação interposto por instituição financeira contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória c/c indenização por danos morais, para determinar a baixa de hipoteca sobre imóvel prometido à venda, a outorga de escritura pública e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o banco é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se há ausência de interesse de agir por falta de esgotamento da via administrativa; (iii) saber se a hipoteca constituída entre construtora e banco, posterior à promessa de compra e venda, é eficaz contra o adquirente de boa-fé; e (iv) saber se há conduta que justifique a condenação por litigância de má-fé.

III. Razões de decidir:

3. A legitimidade ad causam deve ser aferida conforme a narrativa inicial, sendo evidente a pertinência subjetiva entre os sujeitos da relação processual, dada a pretensão de baixa de hipoteca registrada em favor do banco.

4. O interesse de agir resta configurado diante da resistência da instituição financeira à baixa do gravame, sendo o acesso à jurisdição um direito constitucionalmente assegurado.

5. Aplicável a Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”, estando presentes os requisitos para sua incidência.

6. A documentação comprova a boa-fé do promitente comprador, o adimplemento contratual e a posterioridade da hipoteca, sendo ineficaz o gravame em face do autor.

7. A recusa do banco em proceder à baixa da hipoteca, mesmo ciente da comercialização do imóvel e do adimplemento, caracteriza conduta reprovável.

8. A alteração da verdade dos fatos pela instituição financeira em suas manifestações configura litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II, do CPC.

IV. Dispositivo e tese:

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É ineficaz perante o adquirente de boa-fé a hipoteca constituída entre construtora e instituição financeira, posterior à celebração da promessa de compra e venda, conforme Súmula 308 do STJ. 2. Configura litigância de má-fé a alteração consciente da verdade dos fatos em sede recursal, nos termos do art. 80, II, do CPC.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CPC, arts. 80, II, e 81; STJ, Súmula 308.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.119.978/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 12.08.2024; STJ, AgInt no AREsp 2505885/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17.06.2024; STF, AgR MS 33805/DF, Rel. Min. Edson Fachin, j. 02.03.2018.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Recurso de Apelação
interposto pelo
BANCO DO BRASIL S.A.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
, nos autos da
Ação Declaratória de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais
, registrada sob o
no 1036099-40.2023.8.11.0041
, ajuizada por
FLÁVIO GLEDSON VIEIRA BEZERRA
em desfavor de
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
e do próprio apelante, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A sentença (ID. 284606927) julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, determinando: (i) a baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel adquirido pelo autor, junto ao cartório competente; (ii) a outorga da escritura pública do imóvel pela Construtora; e (iii) a condenação da Construtora ao pagamento de R$ 30.000,00 a título de danos morais, com atualização monetária e juros. As rés foram condenadas solidariamente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da condenação.

A parte
apelante
interpôs recurso (ID. 284606936), alegando: (i) ilegitimidade passiva e ativa por ausência de relação contratual com o autor; (ii) ausência de interesse de agir em razão da não utilização de vias administrativas para resolução do litígio; (iii) distinção entre os contratos firmados – um entre Banco e Construtora, e outro entre Construtora e Autor – sendo o gravame decorrente de contrato estranho à relação com o autor; e (iv) improcedência do pedido, com pleito de extinção do processo sem resolução de mérito.

Nas
Contrarrazões
(ID. 284606940), o
apelado
rebateu os fundamentos do recurso sustentando: (i) a hipoteca é ineficaz perante os adquirentes de boa-fé conforme entendimento pacificado na Súmula 308 do STJ; (ii) houve adimplemento integral da obrigação contratual e tentativa de solução extrajudicial junto ao Banco; (iii) a instituição financeira tinha ciência da comercialização da unidade e poderia ter optado por outras garantias não comprometidas; e (iv) o recurso apresenta ausência de correlação lógica com os autos, sendo mera repetição genérica dissociada da controvérsia dos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E ATIVA

Alega a parte apelante ser ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação, sustentando não manter relação contratual direta com o autor, bem como que este seria parte ilegítima para questionar contrato do qual não participou.

A parte apelada defende que o banco é parte legítima, uma vez que é titular do gravame hipotecário que impede a transferência do imóvel, existindo pertinência subjetiva entre a pretensão e os sujeitos da relação processual.

A legitimidade ad causam deve ser aferida em
status assertionis
, ou seja, em face da narrativa contida na petição inicial. Verifica-se que o autor postula o reconhecimento da ineficácia da hipoteca constituída em favor do banco apelante, bem como a determinação de baixa do respectivo gravame. Assim sendo, a pretensão deduzida afeta diretamente a esfera jurídica da instituição financeira, que necessariamente deve integrar a lide para que possa exercer o contraditório e a ampla defesa.

Portanto, tanto o banco quanto o autor possuem legitimidade para ocupar os respectivos polos da relação processual, devendo a questão preliminar ser afastada.

VOTO – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR

Sustenta o apelante que o autor carece de interesse de agir porquanto não teria esgotado as vias administrativas antes de ajuizar a presente demanda.

O apelado rebate a preliminar demonstrando que tentou resolver extrajudicialmente a controvérsia, mas o banco se recusou em todas as oportunidades.

Também não comporta acolhimento a preliminar. Tem interesse de agir a parte que necessita da tutela jurisdicional para satisfação de sua pretensão, devendo esta ser apta a proporcionar resultado útil ao postulante. O ordenamento jurídico pátrio não condiciona o exercício do direito de ação ao prévio esgotamento de instâncias administrativas, sendo o acesso ao Poder Judiciário constitucionalmente assegurado pelo artigo 5o, inciso XXXV, da Constituição Federal.

Ademais, verifica-se pelos elementos constantes dos autos que o autor envidou esforços para solucionar a controvérsia pela via extrajudicial, conforme documentação acostada aos IDs 129817287, 129819491, 129819495, 129819499, 129819500, 129819501 e 129819504, restando demonstrada a recusa da instituição financeira em proceder à baixa do gravame.

Assim sendo, evidenciada a necessidade da tutela jurisdicional e sua utilidade para satisfação do interesse do autor, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir.

VOTO - MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a parte recorrente busca a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando a baixa do gravame hipotecário e a outorga de escritura pública do imóvel.

Alega a parte Apelante que não possui relação contratual com o autor, sendo a hipoteca decorrente de financiamento à produção legitimamente contratado com a Construtora, não se justificando sua baixa sem a quitação do respectivo débito.

Já a parte Apelada defende que a hipoteca é ineficaz perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente sua obrigação, devendo ser aplicada a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

Pois bem. O recurso não comporta acolhimento.

Inicialmente, cumpre analisar a natureza jurídica da relação controvertida. Verifica-se que o autor celebrou em 19 de agosto de 2010 contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com a Carajás Construtora e Incorporadora Ltda., adimplindo integralmente todas as obrigações pecuniárias que lhe eram exigíveis, conforme termo de quitação acostado aos autos. Posteriormente, em 06 de setembro de 2012, a referida construtora firmou contrato de financiamento com o banco apelante, constituindo hipoteca sobre o mesmo imóvel já prometido à venda ao autor.

Nesse sentido, a controvérsia jurídica central cinge-se à determinação da eficácia da hipoteca constituída pela construtora em favor da instituição financeira perante o adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente sua obrigação contratual. Para solução da questão, impõe-se a aplicação do entendimento consolidado na
Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça
, que estabelece:
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"
.

Analisando-se os elementos probatórios constantes dos autos, é possível verificar que todos os requisitos para aplicação da referida súmula encontram-se presentes na hipótese concreta. Constata-se a existência de: (i) hipoteca constituída entre construtora e agente financeiro; (ii) celebração de promessa de compra e venda entre construtora e adquirente; (iii) adimplemento integral da obrigação pelo promitente-comprador; e (iv) constituição da garantia hipotecária posterior à celebração do compromisso de compra e venda.

Ademais, verifica-se que o entendimento jurisprudencial consolidado no Superior Tribunal de Justiça visa proteger especificamente o adquirente de boa-fé que cumpriu suas obrigações contratuais, como na hipótese dos autos. A aplicação da Súmula 308/STJ decorre da necessidade de proteção da legítima expectativa do consumidor de que a construtora cumprirá suas obrigações perante terceiros, permitindo a livre transferência do bem adquirido.

Outrossim, é importante destacar que o banco apelante detinha pleno conhecimento da comercialização das unidades imobiliárias, conforme demonstrado pela documentação acostada aos autos, abstendo-se deliberadamente de exercer o direito potestativo de eleição de garantia mais adequada ou de sub-rogação nos créditos recebidos pela construtora, nos termos do art. 22 da Lei no 4.864/65.

Por conseguinte, a arguição do apelante de que os contratos são distintos e não se comunicam não afasta a aplicabilidade da proteção conferida pela jurisprudência sumulada, uma vez que o fundamento da Súmula 308/STJ reside precisamente na proteção do adquirente contra gravames constituídos pela construtora, independentemente da autonomia formal dos instrumentos contratuais.

Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça tem aplicado sistematicamente o entendimento sumulado, reconhecendo a ineficácia da hipoteca perante adquirentes de boa-fé, conforme se extrai de julgados recentes daquela Corte Superior, que mantêm a orientação mesmo após o advento da Lei no 13.097/2015.

No AgInt no REsp 2.119.978/SE, restou consignado que
"o fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ"

(STJ - AgInt no REsp: 2119978 SE 2024/0020791-2, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 12/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2024).

Assim sendo, demonstrado que o autor adquiriu o imóvel de boa-fé, quitou integralmente o preço ajustado e tentou solucionar extrajudicialmente a controvérsia, impõe-se o reconhecimento da ineficácia da hipoteca constituída em favor do banco apelante, determinando-se a baixa do respectivo gravame para possibilitar a regular transferência da propriedade.

No que tange à condenação solidária ao pagamento de custas e honorários advocatícios, verifica-se que ambas as rés concorreram para a instauração do litígio, sendo a construtora pela constituição de gravame sobre bem já comprometido e o banco pela recusa em proceder à baixa da hipoteca mesmo diante da demonstração do adimplemento pelo autor. Destarte, justifica-se a responsabilização solidária pelos encargos sucumbenciais.

No que tange à alegação de litigância de má-fé suscitada nas contrarrazões, verifica-se que o banco apelante, em suas razões recursais, alterou manifestamente a verdade dos fatos ao sustentar que o consumidor teria tido plena ciência da hipoteca antes de adquirir o imóvel. Tal assertiva contraria frontalmente a documentação acostada aos autos, que demonstra de forma inequívoca que: (i) o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 19 de agosto de 2010; (ii) a hipoteca foi constituída posteriormente, em 06 de setembro de 2012; e (iii) o autor somente tomou conhecimento da existência do gravame quando tentou providenciar a escrituração definitiva do imóvel.

A conduta do apelante enquadra-se perfeitamente na hipótese prevista no artigo 80, inciso II, do Código de Processo Civil, que considera litigante de má-fé aquele que "alterar a verdade dos fatos".

Nesse sentido, o STJ já se manifestou que “
[...] Nos termos do art. 80, II, do CPC, deve responder por litigância de má-fé a parte que alterar a verdade dos fatos [...]
” (STJ - AgInt no AREsp: 2505885 MG 2023/0399515-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024); e que (ainda sob a égide do antigo CPC) “
[...] A violação ao dever de ‘expor os fatos em juízo conforme a verdade’ [...] caracteriza litigância de má-fé, ensejando aplicação de multa processual [...]
” (STJ - EDcl no REsp: 1505254 ES 2012/0113075-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 01/09/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2015).

Até mesmo o STF já decidiu que “
[...] Havendo alteração intencional da verdade dos fatos, justifica-se a condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé [...]
” (STF - AgR MS: 33805 DF - DISTRITO FEDERAL 0006733-68.2015 .1.00.0000, Relator.: Min. EDSON FACHIN, Data de Julgamento: 02/03/2018, Segunda Turma, Data de Publicação: DJe-049 14-03-2018).

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
para manter integralmente a sentença recorrida.

Com fundamento nos artigos 80, inciso II, e 81, caput, do Código de Processo Civil, condeno o banco apelante por litigância de má-fé ao pagamento de multa no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido da causa, mantendo-me no limite mínimo legal em consideração às circunstâncias do caso concreto.

Deixo de fixar honorários advocatícios recursais, porquanto a verba honorária foi estabelecida no percentual máximo previsto no art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025