Tribunal: TJMT
Processo: 1031170-95.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por dano moral, ajuizada em razão da frustração de contrato de intermediação imobiliária, diante do indeferimento de financiamento bancário. Sentença de parcial procedência, que afastou a ilegitimidade passiva, reconheceu a relação de consumo e determinou a devolução da quantia paga, afastando o pleito indenizatório.
II. Questão em discussão:
2. A controvérsia envolve: (i) a alegação de julgamento extra petita; (ii) a legitimidade passiva da empresa requerida; (iii) a comprovação do pagamento realizado pela autora;(iv) a possibilidade de rescisão contratual diante de negativa de financiamento; (v) o cabimento de indenização por danos morais.
III. Razões de decidir:
3. Inexistência de julgamento extra petita, uma vez que a sentença respeitou os limites do pedido inicial ao tratar da rescisão de contrato de intermediação.
4. Correta a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, considerando que a empresa figura no contrato e reconhece ter recebido os valores.
5. Reconhecimento de pagamento pela própria parte apelante, afastando a alegação de ausência de prova documental.
6. A negativa de financiamento, como fator alheio à vontade das partes, autoriza a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Inexistência de dano moral indenizável, na ausência de demonstração de violação concreta a direito da personalidade.
8. A comissão de corretagem somente é devida com a concretização do negócio jurídico.
IV. Dispositivo e tese:
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A negativa de financiamento bancário, quando não imputável às partes, autoriza a rescisão do contrato de intermediação imobiliária, com devolução dos valores pagos.
2. A comissão de corretagem não é devida quando o negócio de compra e venda do imóvel não se concretiza.
3. Não cabe indenização por dano moral na hipótese de frustração contratual por indeferimento de financiamento, salvo demonstração de abalo concreto a direito da personalidade.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; CDC, arts. 2o, 3o e 14; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.853.761/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 02.09.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031170-95.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[VANIA ELIZA SANTOS DO NASCIMENTO - CPF: 024.599.291-02 (APELADO), RONEI LARA MONTEIRO DA SILVA - CPF: 412.098.851-15 (ADVOGADO), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (APELANTE), ALINE APARECIDA RODRIGUES - CPF: 026.144.071-35 (ADVOGADO), PATRICIA RODRIGUES VITORIO - CPF: 051.686.131-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por dano moral, ajuizada em razão da frustração de contrato de intermediação imobiliária, diante do indeferimento de financiamento bancário. Sentença de parcial procedência, que afastou a ilegitimidade passiva, reconheceu a relação de consumo e determinou a devolução da quantia paga, afastando o pleito indenizatório.

II. Questão em discussão:

2.

A controvérsia envolve: (i) a alegação de julgamento
extra petita
; (ii) a legitimidade passiva da empresa requerida; (iii) a comprovação do pagamento realizado pela autora;(iv) a possibilidade de rescisão contratual diante de negativa de financiamento; (v) o cabimento de indenização por danos morais.

III. Razões de decidir:

3. Inexistência de julgamento
extra petita
, uma vez que a sentença respeitou os limites do pedido inicial ao tratar da rescisão de contrato de intermediação.
4. Correta a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, considerando que a empresa figura no contrato e reconhece ter recebido os valores.

5. Reconhecimento de pagamento pela própria parte apelante, afastando a alegação de ausência de prova documental.

6. A negativa de financiamento, como fator alheio à vontade das partes, autoriza a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa.

7. Inexistência de dano moral indenizável, na ausência de demonstração de violação concreta a direito da personalidade.

8. A comissão de corretagem somente é devida com a concretização do negócio jurídico.

IV. Dispositivo e tese:

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A negativa de financiamento bancário, quando não imputável às partes, autoriza a rescisão do contrato de intermediação imobiliária, com devolução dos valores pagos.
2. A comissão de corretagem não é devida quando o negócio de compra e venda do imóvel não se concretiza.

3. Não cabe indenização por dano moral na hipótese de frustração contratual por indeferimento de financiamento, salvo demonstração de abalo concreto a direito da personalidade.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421 e 422; CDC, arts. 2o, 3o e 14; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1.853.761/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 02.09.2019.

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação
de
Rescisão Contratual de Proposta de Compra e Venda de Imóvel c/c e Restituição de Valores Pagos c/c Dano Moral
,
ajuizada por VANIA ELIZA SANTOS DO NASCIMENTO, julgou-a parcialmente procedente, declarou rescindido o contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária para venda de imóvel realizado entre as partes, condenou a parte requerida à devolução da quantia paga de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de honorários pela intermediação imobiliária, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, correção monetária pelo INPC desde o desembolso, custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação na proporção de 60% (sessenta por cento) para a requerida e 40% (quarenta por cento) para a requerente, nos termos do art. 86 do CPC, observado o disposto no art. 98, §3°, do CPC.

A empresa apelante alega ilegitimidade passiva. Aduz ausência de contrato de compra e venda. Afirma inexistência de comprovação de pagamento. Argumenta que o valor reclamado se refere aos honorários de intermediação já prestada.

Requer a reforma do
decisum
pelas razões aludidas
.

Contrarrazões (Num. 273436392).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VANIA ELIZA SANTOS DO NASCIMENTO busca, por meio da Ação
de
Rescisão Contratual de Proposta de Compra e Venda de Imóvel c/c e Restituição de Valores Pagos c/c Dano Moral, o recebimento de valor pago e não restituído, em virtude de
indeferimento do financiamento bancário. O juízo singular decidiu pela parcial procedência (Num. 273436390).

Importante ressaltar que, nos
termos do art. 421 e art. 422 do Código Civil, a função social do contrato e a boa-fé objetiva devem ser observadas pelas partes. Aplica-se ainda o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação típica de consumo, conforme art. 2o e art. 3o do CDC, com possibilidade de responsabilização solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

O art. 14 do CDC impõe ao fornecedor o dever de reparar danos por defeitos na prestação dos serviços, ainda que sem culpa, exceto se demonstrada culpa exclusiva do consumidor.

Ressai dos autos, contrato firmado entre as partes para aquisição de imóvel residencial, tendo a autora pago à requerida o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) como sinal. Em razão do indeferimento do financiamento bancário, a autora pleiteou a restituição dos valores pagos, que lhe foi negada (Num. 273436365).

A requerida alegou ilegitimidade passiva, ausência de contrato de compra e venda e inexistência de comprovação de pagamento, sustentando tratar-se de honorários de intermediação já prestada (Num. 273436390).

O juízo singular afastou a preliminar de ilegitimidade, reconheceu a relação de consumo e determinou a devolução do valor pago, reconhecendo a frustração do negócio por fato alheio à vontade das partes, afastando, contudo, a indenização por dano moral.

A empresa apelante não se conforma. Alega julgamento
extra petita
, ausência de comprovação do pagamento, ilegitimidade passiva e nulidade da sentença por considerar contrato não juntado aos autos, além da ausência de demonstração do dano alegado.

A controvérsia gira em torno da rescisão de contrato de intermediação imobiliária e devolução de quantia paga, em contexto de inadimplemento involuntário por negativa de financiamento bancário.

A alegação de julgamento
extra petita
não prospera. A sentença limitou-se a reconhecer a natureza jurídica do contrato entabulado como de intermediação imobiliária, cuja rescisão foi postulada na exordial, em razão da frustração do negócio jurídico pretendido. Assim, não houve descompasso entre o pedido e o provimento jurisdicional, inexistindo nulidade.

A empresa apelante argumentou pela ilegitimidade passiva. O juízo singular afastou corretamente a alegação, visto que empresa recorrente figura no contrato de intermediação, sendo a destinatária do valor pago, circunstância confirmada pela própria tese de defesa. Logo, é parte legítima para responder à demanda.

A ausência de comprovação do pagamento não merece melhor sorte, em razão da a própria apelante reconhecer o recebimento dos valores, ainda que alegue prestação do serviço contratado. A controvérsia reside, portanto, não na existência do pagamento, mas na sua causa jurídica, o que foi apreciado de forma adequada pelo juízo
a quo
.

A sentença, com acerto, observou que a negativa de financiamento, sendo fator externo e alheio à vontade das partes, autoriza a resolução do contrato e a restituição das quantias pagas, ao risco de enriquecimento sem causa, portanto, descabida a retenção de valores em razão de negócio não concretizado. O c. STJ já decidiu que a comissão de corretagem é devida apenas com a concretização do negócio (STJ AgInt no REsp 1.853.761/SP).

A negativa de financiamento bancário, por fato alheio à vontade das partes, autoriza a resolução do contrato de intermediação e restituição das quantias pagas, sem que se configure inadimplemento culposo ou direito à indenização por dano moral, salvo prova concreta de abalo a direito da personalidade.

A negativa de financiamento bancário, quando não imputável a dolo ou culpa exclusiva das partes, autoriza a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, sem caracterização de inadimplemento. Assim, não é devida comissão de corretagem quando o negócio de compra e venda do imóvel não se concretiza, bem como, a existência de contrato de intermediação imobiliária permite a responsabilização da empresa intermediadora, cuja legitimidade passiva decorre das alegações constantes da petição inicial.

Diante do exposto, mantido o
decisum
em todos os seus termos. Deixo de aplicar o disposto no art. 85, § 11o, do CPC, em virtude de haver o juízo de piso arbitrado os honorários no percentual máximo permitido.

Com estas considerações, DESPROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025