Tribunal: TJMT
Processo: 1007270-18.2024.8.11.0040
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-30
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. FORÇA EXECUTIVA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto por locador contra sentença que extinguiu execução de título extrajudicial proposta em face dos locatários, sob o fundamento de ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título. O Recorrente sustenta a prorrogação tácita do contrato de locação, inadimplemento de aluguéis e encargos no final de 2023 e a manutenção da força executiva do contrato escrito. Os Recorridos, em contrarrazões, contestam a exigibilidade dos valores, requerem indenização por violação do direito de preferência na venda do imóvel e negam validade ao título por ausência de aditivo contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a prorrogação tácita do contrato de locação retira sua força executiva como título extrajudicial; (ii) estabelecer se os valores cobrados pelo locador são exigíveis em sede de execução; (iii) determinar se há compensação possível entre os créditos das partes, inclusive quanto à multa contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prorrogação tácita do contrato de locação não afasta sua natureza de título executivo extrajudicial, conforme previsão do art. 47 da Lei no 8.245/91 e jurisprudência do STJ (REsp no 833.619/SP).
4. As mensagens de WhatsApp juntadas pelos próprios locatários demonstram a continuidade da relação locatícia até dezembro de 2023, o que comprova o vínculo contratual vigente à época do inadimplemento.
5. Embora não haja comprovação formal do reajuste do aluguel para R$ 3.200,00, o valor não foi impugnado, sendo admitido tacitamente, e o inadimplemento de outubro e novembro de 2023 está suficientemente demonstrado.
6. Não há prova documental que confira liquidez à cobrança da taxa de pintura, IPTU e danos em móveis, razão pela qual tais valores devem ser discutidos em ação de conhecimento.
7. A venda do imóvel a terceiro, sem oportunizar aos locatários o exercício do direito de preferência, enseja indenização equivalente a dois meses de aluguel, nos termos do art. 27 da Lei no 8.245/91 e cláusula contratual, sendo essa obrigação incontroversa e compensável.
8. O valor correspondente aos dois meses de aluguel inadimplido deve ser compensado com o valor da indenização devida pelo locador aos locatários, restando exigível apenas a multa contratual de 20% prevista em cláusula expressa do contrato.
9. É indevida a cobrança de honorários advocatícios contratuais no âmbito dos Juizados Especiais, conforme vedação do art. 54 da Lei no 9.099/95.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso provido em parte.
Tese de julgamento:
1. A prorrogação tácita do contrato de locação não retira sua força executiva para fins de cobrança de aluguéis inadimplidos.
2. Somente os valores líquidos e comprovados podem ser exigidos em sede de execução de título extrajudicial, sendo necessária ação de conhecimento para os demais.
3. É possível a compensação entre obrigações líquidas e vencidas das partes, inclusive em sede de embargos à execução.
4. A multa contratual prevista no título é exigível mesmo após compensação entre os créditos das partes.
5. É vedada a cobrança de honorários advocatícios contratuais no âmbito dos Juizados Especiais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1007270-18.2024.8.11.0040
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[MAICON MOSCHEN - CPF: 039.400.741-79 (RECORRENTE), RODRIGO LUIZ GOBBI - CPF: 862.853.351-68 (ADVOGADO), RAQUEL CIMI - CPF: 996.260.711-68 (RECORRIDO), DANIEL WURZIUS - CPF: 000.543.421-12 (RECORRIDO), DANIEL WURZIUS - CPF: 000.543.421-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. FORÇA EXECUTIVA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por locador contra sentença que extinguiu execução de título extrajudicial proposta em face dos locatários, sob o fundamento de ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título. O Recorrente sustenta a prorrogação tácita do contrato de locação, inadimplemento de aluguéis e encargos no final de 2023 e a manutenção da força executiva do contrato escrito. Os Recorridos, em contrarrazões, contestam a exigibilidade dos valores, requerem indenização por violação do direito de preferência na venda do imóvel e negam validade ao título por ausência de aditivo contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a prorrogação tácita do contrato de locação retira sua força executiva como título extrajudicial; (ii) estabelecer se os valores cobrados pelo locador são exigíveis em sede de execução; (iii) determinar se há compensação possível entre os créditos das partes, inclusive quanto à multa contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A prorrogação tácita do contrato de locação não afasta sua natureza de título executivo extrajudicial, conforme previsão do art. 47 da Lei no 8.245/91 e jurisprudência do STJ (REsp no 833.619/SP).

4.

As mensagens de WhatsApp juntadas pelos próprios locatários demonstram a continuidade da relação locatícia até dezembro de 2023, o que comprova o vínculo contratual vigente à época do inadimplemento.

5.

Embora não haja comprovação formal do reajuste do aluguel para R$ 3.200,00, o valor não foi impugnado, sendo admitido tacitamente, e o inadimplemento de outubro e novembro de 2023 está suficientemente demonstrado.

6.

Não há prova documental que confira liquidez à cobrança da taxa de pintura, IPTU e danos em móveis, razão pela qual tais valores devem ser discutidos em ação de conhecimento.

7.

A venda do imóvel a terceiro, sem oportunizar aos locatários o exercício do direito de preferência, enseja indenização equivalente a dois meses de aluguel, nos termos do art. 27 da Lei no 8.245/91 e cláusula contratual, sendo essa obrigação incontroversa e compensável.

8.

O valor correspondente aos dois meses de aluguel inadimplido deve ser compensado com o valor da indenização devida pelo locador aos locatários, restando exigível apenas a multa contratual de 20% prevista em cláusula expressa do contrato.

9.

É indevida a cobrança de honorários advocatícios contratuais no âmbito dos Juizados Especiais, conforme vedação do art. 54 da Lei no 9.099/95.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

1.

A prorrogação tácita do contrato de locação não retira sua força executiva para fins de cobrança de aluguéis inadimplidos.

2.

Somente os valores líquidos e comprovados podem ser exigidos em sede de execução de título extrajudicial, sendo necessária ação de conhecimento para os demais.

3.

É possível a compensação entre obrigações líquidas e vencidas das partes, inclusive em sede de embargos à execução.

4.

A multa contratual prevista no título é exigível mesmo após compensação entre os créditos das partes.

5.

É vedada a cobrança de honorários advocatícios contratuais no âmbito dos Juizados Especiais.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Colendos pares;

Trata-se de recurso inominado interposto por MAICON MOSCHEN contra sentença que julgou extinta a execução de título extrajudicial proposta em face de RAQUEL CIMI e DANIEL WURZIUS, com fundamento na ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo.

Alega o Recorrente, em síntese, que: a) celebrou contrato de locação com os Recorridos em outubro de 2019, com vigência até outubro de 2020, sendo prorrogado tacitamente nos anos seguintes; b) em 2023, o valor mensal do aluguel era de R$ 3.200,00; c) os Recorridos desocuparam o imóvel em dezembro de 2023 sem pagar os aluguéis de outubro e novembro de 2023, além de taxa de pintura, IPTU e indenização por danos em móveis; d) os próprios Recorridos apresentaram prova da prorrogação do contrato ao juntarem mensagens de WhatsApp datadas de outubro de 2023; e) a prorrogação tácita não retira a força executiva do contrato.

Em contrarrazões, os Recorridos defendem a inexistência de título executivo válido, argumentam que a relação continuada exigiria a formalização de um aditivo contratual para manter sua força executiva. Sustentam, ainda, que o imóvel foi vendido a terceiro sem que lhes fosse oportunizado o direito de preferência, gerando direito à indenização equivalente a dois meses de aluguel.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1007270-18.2024.8.11.0040

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial Cível e Criminal de Sorriso-MT

Recorrente(s):

Maicon Moschen

Recorrido(s):

Raquel Cimi e Daniel Wurzius

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

30/06 a 03/07/2025 (Plenário Virtual)

VOTO

Egrégia Turma

A controvérsia central reside em definir se o contrato de locação, após a prorrogação tácita, mantém sua força executiva para a cobrança dos valores alegados pelo Recorrente.

Inicialmente, verifica-se que o contrato de locação foi firmado com vigência até outubro de 2020, não havendo nos autos qualquer aditivo formal que comprove sua prorrogação expressa ou a atualização dos valores do aluguel.

No entanto, diferentemente do entendimento adotado na sentença recorrida, a prorrogação tácita do contrato de locação, por si só, não retira sua força executiva. O art. 47 da Lei no 8.245/91 estabelece que "quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado...”.

No caso em exame, as próprias mensagens juntadas pelos Recorridos nos embargos à execução demonstram que a relação locatícia persistiu até dezembro de 2023, o que comprova a continuidade do vínculo contratual. A mensagem datada de 11/10/2023, na qual os Recorridos pedem prorrogação do prazo para desocupar o imóvel, evidencia a continuidade da relação.

A jurisprudência citada pelo Recorrente confirma que "o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação não lhe retira a sua eficácia como título executivo extrajudicial" (REsp no 833.619/SP, Quinta Turma, Rel. Min. Laurita Vaz, j. 11.05.2010).

Contudo, é necessário distinguir entre a manutenção da força executiva do contrato em relação às obrigações expressamente previstas e a necessidade de comprovação dos valores exigidos após a prorrogação tácita.

No presente caso, o Recorrente alega que o valor do aluguel em 2023 era de R$ 3.200,00 não apresenta comprovação formal desse reajuste, mas não houve impugnação. Apesar disso, é incontroverso que houve o inadimplemento de dois meses de aluguel (outubro e novembro/2023), conforme se depreende dos autos.

Por outro lado, quanto à taxa de pintura, IPTU e indenização por móveis danificados, não há nos autos comprovação documental que permita sua execução direta, sendo necessária ação de conhecimento para sua discussão e apuração.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LIQUIDEZ DO TÍTULO. ENTREGA DAS CHAVES - ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO. SENTENÇA CASSADA. ART. 515, § 3o, CPC. ALUGUEIS E ENCARGOS DEVIDOS - PROVA. EXCESSO DE EXECUÇÃO - DESPESAS DE REFORMA DO IMÓVEL.

1 - O contrato de locação escrito constitui título executivo extrajudicial para cobrança de débitos e encargos decorrentes de aluguel, inclusive multa contratual, nos termos do inciso IV, artigo 585, CPC.

2 - Controvérsia sobre a data de desocupação do imóvel não desnatura a liquidez do instrumento contratual em questão . A ausência de apresentação do termo de entrega das chaves pelo locatário motiva o acolhimento das informações prestadas pela locadora recorrente, nos moldes do artigo 333, I e II, CPC.

3 - Incidência do art. 515, § 3o, CPC.

4- Não se mostra pertinente atribuir ao locador a prova do não recebimento dos alugueis e encargos locatícios em atraso . Cabe ao locatário provar que os pagou, carreando aos autos os respectivos recibos, o que não ocorreu, no caso.

5 - As obrigações acessórias ao contrato de locação, tais como despesas com água, luz, multa e tributos, expressamente previstas no contrato, também estão compreendidas no artigo 585, V, CPC, legitimando a execução juntamente com o débito principal relativo aos aluguéis propriamente ditos.

6 -
O dispêndio com reforma e pintura porventura realizadas no imóvel, não integram o título executivo, exigindo a propositura de ação de conhecimento.

7 - Apelo provido em parte, embargos à execução julgados parcialmente procedentes.

(TJ-GO - AC: 01452249520088090087 ITUMBIARA, Relator.: DES. BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, Data de Julgamento: 04/11/2010, 4A CAMARA CIVEL, Data de Publicação: DJ 710 de 02/12/2010)

Ademais, os Recorridos alegam nos embargos à execução que o imóvel foi vendido a terceiro sem que lhes fosse oportunizado o direito de preferência, juntando mensagem de WhatsApp que comprova tal afirmação. Conforme o art. 27 da Lei do Inquilinato, esta situação gera direito à indenização equivalente a dois meses de aluguel, e cláusula 18 do contrato.

Tal alegação não foi impugnada pelo Recorrente, devendo ser considerada incontroversa. Assim, há valores devidos por ambas as partes: pelos Recorridos, em razão dos aluguéis inadimplidos; e pelo Recorrente, pela inobservância do direito de preferência.

Considerando que ambas as obrigações equivalem a dois meses de aluguel, deve-se reconhecer a compensação entre elas, nos termos do art. 368 do Código Civil, restando devida apenas a multa contratual de 20% sobre o valor dos alugueres inadimplidos, conforme previsto na cláusula 10 do contrato.

Ressalte-se que os honorários advocatícios previstos no contrato não são devidos em sede de Juizados Especiais, conforme vedação expressa do art. 54 da Lei 9.099/95.

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES.

Ausência de excesso de execução por falta de impugnação específica. Indevida a cobrança de honorários advocatícios contratuais no âmbito dos Juizados Especiais. Caráter típico de honorários de sucumbência. Inteligência do art. 54 da Lei 9.099/95 que veda a condenação dos honorários de sucumbência no primeiro grau de jurisdição, salvo em caso de litigância de má-fé. Sentença reformada, para a afastar a cobrança de honorários advocatícios contratuais do débito exequendo. Recurso provido, em parte .

(
TJ-SP
- Recurso Inominado Cível: 10053649320238260077 Birigüi, Relator.: Marcos Alexandre Bronzatto Pagan - Colégio Recursal, Data de Julgamento: 14/11/2024, 5a Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 14/11/2024)

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso inominado, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os Embargos do Devedor. a) Reconheço a executividade parcial do título, limitada aos valores dos aluguéis inadimplidos; b) Reconheço que o valor referente à taxa de pintura, indenização por móveis danificados, e IPTU sem prova da dívida demandam ação de conhecimento para sua discussão e apuração; c) Determino a compensação entre o valor devido pelos Recorridos (dois meses de aluguel) e o valor devido pelo Recorrente a título de indenização pelo desrespeito ao direito de preferência (também equivalente a dois meses de aluguel); d) Reconheço ser devida, por integrar o título executivo extrajudicial, a multa contratual de 20% sobre o valor dos alugueres inadimplidos (R$ 640,00), acrescida de correção monetária pela variação do IPCA a partir da data da rescisão do contrato, e juros de mora a contar da citação, pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária. E) Sem custas e sem honorários advocatícios nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2025