Tribunal: TJMT
Processo: 1028377-10.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA A TERCEIRO. DIREITO DE SEQUELA. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. PENHORA RESTABELECIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto pelo Espólio de Luis Sacardi e por Mercedes Gomes Sacardi contra decisão que, em execução hipotecária ajuizada pelo Banco do Brasil S.A., declarou insubsistente a penhora sobre imóveis gravados com hipoteca, sob o fundamento de que foram alienados a terceiro estranho à lide, determinando ao credor a indicação de outros bens penhoráveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se a alienação de imóvel gravado com hipoteca a terceiro tem o condão de afastar a penhora que incide sobre o bem para a satisfação da dívida garantida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A hipoteca constitui direito real de garantia, que vincula o bem ao cumprimento da obrigação, independentemente da pessoa do devedor, conforme art. 1.419 do CC.
O direito de sequela inerente à hipoteca autoriza o credor a excutir o imóvel gravado mesmo após sua alienação a terceiro, pois o gravame adere ao bem e é oponível erga omnes.
A alienação do imóvel hipotecado é juridicamente válida (art. 1.475 do CC), mas não extingue a garantia, de modo que o adquirente assume o risco de execução sobre o bem.
Nos autos, restou comprovado que as Escrituras Públicas de Compra e Venda consignaram a ciência expressa do comprador acerca da hipoteca, reforçando a legitimidade da penhora.
A decisão agravada, ao desconstituir a penhora com base apenas nas regras gerais de responsabilidade patrimonial do CPC (arts. 789 e 790), deixou de aplicar a disciplina específica da hipoteca, incorrendo em error in judicando.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
A hipoteca confere direito de sequela, de modo que o imóvel permanece sujeito à execução, ainda que alienado a terceiro.
O adquirente de imóvel hipotecado com ciência do gravame submete-se à constrição, pois a garantia é oponível erga omnes.
A penhora sobre bem gravado com hipoteca deve ser mantida, prevalecendo a disciplina específica dos direitos reais de garantia sobre as regras gerais de responsabilidade patrimonial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028377-10.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARIA ISABEL DELLA VALLE OBERSTEINER - CPF: 164.507.280-00 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE LUIS SACARDI registrado(a) civilmente como LUIS SACARDI - CPF: 236.351.778-49 (AGRAVANTE), MERCEDES GOMES SACARDI - CPF: 568.204.451-72 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/1048-09 (AGRAVADO), LUIZ ROBERTO OBERSTEINER - CPF: 225.824.360-20 (ADVOGADO), THAIS FERNANDA RIBEIRO DIAS NEVES - CPF: 707.546.401-91 (ADVOGADO), STER PAULA DE FARIA - CPF: 012.991.681-16 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE LUIS SACARDI registrado(a) civilmente como LUIZ SACARDI JUNIOR - CPF: 927.966.218-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA A TERCEIRO. DIREITO DE SEQUELA.
OPONIBILIDADE ERGA OMNES
. PENHORA RESTABELECIDA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto pelo Espólio de Luis Sacardi e por Mercedes Gomes Sacardi contra decisão que, em execução hipotecária ajuizada pelo Banco do Brasil S.A., declarou insubsistente a penhora sobre imóveis gravados com hipoteca, sob o fundamento de que foram alienados a terceiro estranho à lide, determinando ao credor a indicação de outros bens penhoráveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a alienação de imóvel gravado com hipoteca a terceiro tem o condão de afastar a penhora que incide sobre o bem para a satisfação da dívida garantida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A hipoteca constitui direito real de garantia, que vincula o bem ao cumprimento da obrigação, independentemente da pessoa do devedor, conforme art. 1.419 do CC.

O direito de sequela inerente à hipoteca autoriza o credor a excutir o imóvel gravado mesmo após sua alienação a terceiro, pois o gravame adere ao bem e é oponível erga omnes.

A alienação do imóvel hipotecado é juridicamente válida (art. 1.475 do CC), mas não extingue a garantia, de modo que o adquirente assume o risco de execução sobre o bem.

Nos autos, restou comprovado que as Escrituras Públicas de Compra e Venda consignaram a ciência expressa do comprador acerca da hipoteca, reforçando a legitimidade da penhora.

A decisão agravada, ao desconstituir a penhora com base apenas nas regras gerais de responsabilidade patrimonial do CPC (arts. 789 e 790), deixou de aplicar a disciplina específica da hipoteca, incorrendo em
error in judicando
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

A hipoteca confere direito de sequela, de modo que o imóvel permanece sujeito à execução, ainda que alienado a terceiro.

O adquirente de imóvel hipotecado com ciência do gravame submete-se à constrição, pois a garantia é oponível
erga omnes
.

A penhora sobre bem gravado com hipoteca deve ser mantida, prevalecendo a disciplina específica dos direitos reais de garantia sobre as regras gerais de responsabilidade patrimonial.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo ESPÓLIO DE LUIS SACARDI e por MERCEDES GOMES SACARDI contra a r. decisão interlocutória (ID 203660054) proferida pelo douto Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Jaciara (Dr. Pedro Flory Diniz Nogueira), nos autos da Ação de Execução Hipotecária no 0000010-86.1990.8.11.0010, ajuizada pelo BANCO DO BRASIL S.A.

O Juízo singular, ao analisar pedido do exequente para homologação de avaliação e designação de leilão, indeferiu o pleito e, de ofício, declarou a insubsistência da penhora que recaía sobre os imóveis objeto da garantia hipotecária.

O magistrado fundamentou seu entendimento no fato de que, conforme análise das matrículas atualizadas, os bens não mais pertencem aos executados, tendo sido transferidos a terceiros estranhos à lide.

Aplicando a regra geral de responsabilidade patrimonial prevista nos artigos 789 e 790 do Código de Processo Civil, concluiu pela impossibilidade de a constrição atingir patrimônio de quem não integra a relação processual, determinando, ao final, a intimação do credor para indicar outros bens penhoráveis de propriedade dos devedores.

Inconformados, os executados, ora Agravantes, interpõem o presente recurso.

Em suas razões (ID 308746879), sustentam, em síntese, que a decisão objurgada incorreu em manifesto
error in judicando
ao ignorar a natureza jurídica da hipoteca e os efeitos dela decorrentes, notadamente o direito de sequela.

Argumentam que o gravame hipotecário, por ser um direito real de garantia, acompanha o bem independentemente de sua alienação, vinculando-o ao cumprimento da obrigação.

Aduzem que a venda dos imóveis ao terceiro adquirente não apenas é permitida por lei, como, no caso concreto, foi realizada com a expressa e inequívoca ciência do comprador acerca da existência da hipoteca, conforme consignado nas respectivas Escrituras Públicas de Compra e Venda.

Defendem, assim, a plena validade e eficácia da penhora, que deve subsistir para garantir a satisfação do crédito exequendo, sob pena de se negar vigência aos artigos 1.419, 1.422 e 1.475 do Código Civil.

Por fim, ressaltam que não possuem outros bens para garantir a execução, o que torna a manutenção da penhora sobre os imóveis hipotecados a única via para a quitação do débito, cujo adimplemento, afirmam, foi assumido pelo adquirente.

Pugnam, assim, pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, mantendo-se hígida a penhora sobre os imóveis de Matrículas n. 6.262 e n. 476 do Registro de Imóveis de Jaciara.

A análise prefacial do recurso resultou no deferimento do pedido de efeito suspensivo (ID 310150368).

Devidamente intimado (ID 310192857), o Agravado não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID 316770860).

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia central reside em determinar se a alienação de um imóvel gravado com hipoteca a terceiro tem o condão de tornar insubsistente a penhora que recai sobre o bem para a garantia da dívida exequenda.

Os Agravantes defendem a permanência do vínculo real, ao passo que o Juízo
a quo
entendeu que a transferência da propriedade para terceiro impede a continuidade da constrição sobre o bem.

Com a devida vênia ao entendimento do nobre magistrado
a quo
, a razão está com os Agravantes.

A decisão agravada, ao fundamentar-se exclusivamente nas regras gerais de responsabilidade patrimonial do devedor (artigos 789 e 790 do CPC), deixou de aplicar a disciplina específica que rege os direitos reais de garantia, incorrendo em manifesto
error in judicando
.

A hipoteca, como é cediço, constitui um direito real que vincula um bem imóvel ao pagamento de uma dívida, conferindo ao credor prerrogativas que transcendem a simples relação obrigacional entre as partes.

O pilar da argumentação recursal, e que de fato soluciona a questão, é o direito de sequela, atributo essencial dos direitos reais. Tal direito confere ao titular a prerrogativa de perseguir a coisa em poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

No contexto da hipoteca, isso significa que o credor pode excutir o bem gravado, ainda que este tenha sido alienado a terceiro, pois a garantia não se extingue com a transferência do domínio.

A matéria é tratada de forma inequívoca pelo Código Civil, que em seu artigo 1.419 estabelece:

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

A interpretação teleológica e sistemática deste dispositivo, em conjunto com a própria natureza do instituto, leva à inafastável conclusão de que a garantia adere ao bem, e não à pessoa do devedor.

A alienação do imóvel hipotecado é um ato lícito, expressamente permitido pelo art. 1.475 do mesmo diploma legal, que considera nula qualquer cláusula contratual que a proíba. Contudo, essa alienação não desconstitui o gravame. O bem é transferido ao novo proprietário com o ônus hipotecário que sobre ele recai.

No caso dos autos, os fatos comprovados corroboram integralmente a tese recursal. A execução é fundada em Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária (ID 308746891) e Nota de Crédito Rural (ID 308746883), que estabeleceram a hipoteca sobre os imóveis de Matrículas no’s. 6.262 e 476, devidamente registrada nos respectivos assentos imobiliários (ID’s 308754357 e 308754356), conferindo-lhe publicidade e oponibilidade
erga omnes
.

A penhora, por sua vez, foi efetivada em 1990 (ID 308754351) para garantir a satisfação do crédito.

Posteriormente, os executados alienaram os referidos imóveis a um terceiro, o Sr. Odinei Ferreira de Azevedo. O ponto nevrálgico, que afasta qualquer dúvida sobre a manutenção da garantia, reside no teor das Escrituras Públicas de Compra e Venda (ID’s 308754358 e 308754359).

Conforme documentado nos autos, em ambos os instrumentos públicos, o comprador declarou expressamente sua ciência sobre o gravame, como se extrai da seguinte cláusula: “
O Outorgado Comprador está ciente da Hipoteca que onera o Imóvel objeto desta Escritura...
”

Ora, a ciência inequívoca do adquirente sobre a existência da hipoteca reforça a legitimidade da penhora e a submissão do bem à execução. O comprador, ao adquirir o imóvel, assumiu o risco de vê-lo excutido para o pagamento da dívida garantida, não podendo agora, por via transversa, beneficiar-se de uma decisão que desconsidera a essência do direito real de garantia.

O silogismo jurídico é evidente: a lei determina que a hipoteca acompanha o bem. Tendo em vista que o adquirente estava ciente do ônus ao alienar o bem, a penhora sobre ele deve ser mantida para garantir a satisfação do crédito.

Dessa forma, a decisão agravada, ao desconstituir a penhora, não apenas violou os dispositivos legais que regem a matéria, mas também subverteu a lógica e a segurança jurídica que o instituto da hipoteca visa a proporcionar, esvaziando por completo a garantia constituída em favor do credor.

O precedente jurisprudencial citado pelo juízo de primeiro grau, com o devido respeito, não se amolda ao caso em tela. A distinção impõe-se, pois a situação fática ali retratada, ao que tudo indica, versava sobre a penhora de bem de terceiro em uma execução comum, sem a particularidade de uma garantia real preexistente, como a hipoteca, que atrai regramento jurídico próprio e específico.

Nesse sentido, esta Corte já se manifestou:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA ANTERIORMENTE REGISTRADA . SUSPENSÃO DOS ATOS CONSTRITIVOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE SEQUELA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO .

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por GUERMAND INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS LTDA, buscando reformar decisão que, nos autos dos Embargos de Terceiros opostos por AGROPECUÁRIA LAVRINHA LTDA, suspendeu os atos de constrição judicial do imóvel de matrícula no 12.140 do CRI de Juara/MT, realizados na Execução de Título Extrajudicial no 0002857-65.2012 .8.11.0018.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) avaliar se a suspensão dos atos constritivos sobre o imóvel é cabível, em razão da hipoteca registrada anteriormente à aquisição do bem pela embargante; e (ii) definir se o valor da causa nos embargos de terceiro deve corresponder ao valor do imóvel ou ao valor da dívida executada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição, a alegação de ilegitimidade ativa da embargante não pode ser analisada neste recurso, pois não foi decidida pelo juízo de origem.

A hipoteca devidamente registrada confere ao credor hipotecário direito real de sequela, permitindo a constrição do bem, mesmo que tenha sido posteriormente alienado, pois a garantia permanece vinculada à dívida.

A suspensão dos atos constritivos nos embargos de terceiro exige demonstração de ilicitude da constrição, o que não se verifica no caso, pois o imóvel foi dado em garantia hipotecária anteriormente à aquisição pela embargante, tornando-se oponível a terceiros.

Quanto ao valor da causa nos embargos de terceiro, este deve corresponder ao valor do bem constrito, não podendo exceder o valor do débito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para revogar a determinação de suspensão dos atos de constrição judicial do imóvel sob a matrícula no 12 .140 do CRI de Juara/MT, mantido o valor da causa fixado no montante da dívida executada.

Tese de julgamento:

1. O direito de sequela inerente à hipoteca permite a constrição judicial de imóvel alienado posteriormente, desde que o gravame hipotecário tenha sido registrado anteriormente.

2 . O valor da causa nos embargos de terceiro deve corresponder ao valor da dívida executada, não excedendo o montante do débito.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 674; Código Civil, art. 1 .419.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1341147/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 26/04/2022; TJ-MG, AC 0044545-53 .2015.8.13.0080, Rel . Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, DJe 01/03/2019.

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10280673820248110000, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)

Portanto, a reforma da decisão é medida que se impõe, a fim de restabelecer a eficácia da constrição judicial sobre os imóveis que, por vínculo real, garantem a execução hipotecária.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a r. decisão interlocutória agravada (ID 203660054) e, por conseguinte, restabelecer a plena eficácia da penhora incidente sobre os imóveis de Matrículas no’s. 6.262 e 476 do Cartório de Registro de Imóveis de Jaciara, determinando-se o regular prosseguimento da Execução Hipotecária em seus ulteriores termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025