Tribunal: TJMT
Processo: 1037899-74.2021.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANO MORAL CONFIGURADO. TUTELA PROVISÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. RECURSO DA INCORPORADORA DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano moral. A autora foi vencedora em parte, com condenação da ré ao pagamento de multa contratual compensatória e indenização por dano moral. A incorporadora apelou, buscando a reforma integral da sentença. A autora recorreu, alegando omissão quanto à tutela de urgência deferida, que determinava o pagamento mensal de aluguel enquanto não entregue o imóvel.
II. Questão em discussão
Há três questões em discussão: (i) saber se é admissível a inversão da cláusula penal originalmente prevista em desfavor do comprador, em benefício do consumidor, em caso de inadimplemento do promitente vendedor; (ii) saber se o atraso injustificado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável; e (iii) saber se é possível a cumulação dos valores fixados em decisão liminar com a cláusula penal compensatória arbitrada na sentença.
III. Razões de decidir
A cláusula penal, mesmo pactuada apenas em favor do promitente vendedor, pode ser invertida em benefício do consumidor, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971).
O atraso expressivo e injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa os meros dissabores e gera abalo à esfera extrapatrimonial do comprador, autorizando a fixação de indenização por dano moral.
A sentença foi omissa quanto à análise expressa da tutela provisória, que fixou aluguel mensal a ser pago pela ré. Contudo, os efeitos da medida liminar foram absorvidos pela condenação final imposta à ré, sendo vedada sua execução autônoma.
A cumulação da cláusula penal com os valores determinados na decisão liminar implicaria dupla reparação de natureza idêntica, contrariando os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
IV. Dispositivo e tese
Recurso da incorporadora desprovido. Recurso da autora parcialmente provido para reconhecer a eficácia da liminar no curso da demanda e declarar a impossibilidade de sua execução autônoma por identidade de natureza com a cláusula penal.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal prevista apenas contra o comprador pode ser revertida em favor do consumidor em caso de inadimplemento do promitente vendedor, nos termos do Tema 971/STJ. 2. O atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel adquirido para moradia configura dano moral indenizável. 3. Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória com valores fixados em tutela provisória de idêntica natureza reparatória.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A, 422, 884 e 927; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.11.2017 (Tema 971); TJMT, RAC 0056940-88.2014.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 03.04.2024; TJMT, RAC 0031554-85.2016.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 26.04.2023; TJMT, RAC 10165144620168110041 MT, 2a Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 16.11.2022 – negritei) TJMT, RAC 00127942520158110041 MT, 3a Câm. Direito Privado, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 20.04.2022

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037899-74.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SELMA MACIEL DA SILVA - CPF: 705.586.391-00 (APELANTE), EDSON LUIZ DE FRANCA DIAS - CPF: 002.191.861-97 (ADVOGADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELADO), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), ADRIANA PASSOS FERREIRA ANDRADE - CPF: 035.604.796-22 (ADVOGADO), SELMA MACIEL DA SILVA - CPF: 705.586.391-00 (APELADO), EDSON LUIZ DE FRANCA DIAS - CPF: 002.191.861-97 (ADVOGADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA INCORPORADORA DESPROVIDO E RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANO MORAL CONFIGURADO. TUTELA PROVISÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. RECURSO DA INCORPORADORA DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano moral. A autora foi vencedora em parte, com condenação da ré ao pagamento de multa contratual compensatória e indenização por dano moral. A incorporadora apelou, buscando a reforma integral da sentença. A autora recorreu, alegando omissão quanto à tutela de urgência deferida, que determinava o pagamento mensal de aluguel enquanto não entregue o imóvel.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se é admissível a inversão da cláusula penal originalmente prevista em desfavor do comprador, em benefício do consumidor, em caso de inadimplemento do promitente vendedor; (ii) saber se o atraso injustificado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável; e (iii) saber se é possível a cumulação dos valores fixados em decisão liminar com a cláusula penal compensatória arbitrada na sentença.

III. Razões de decidir

A cláusula penal, mesmo pactuada apenas em favor do promitente vendedor, pode ser invertida em benefício do consumidor, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971).

O atraso expressivo e injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa os meros dissabores e gera abalo à esfera extrapatrimonial do comprador, autorizando a fixação de indenização por dano moral.

A sentença foi omissa quanto à análise expressa da tutela provisória, que fixou aluguel mensal a ser pago pela ré. Contudo, os efeitos da medida liminar foram absorvidos pela condenação final imposta à ré, sendo vedada sua execução autônoma.

A cumulação da cláusula penal com os valores determinados na decisão liminar implicaria dupla reparação de natureza idêntica, contrariando os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

IV. Dispositivo e tese

Recurso da incorporadora desprovido. Recurso da autora parcialmente provido para reconhecer a eficácia da liminar no curso da demanda e declarar a impossibilidade de sua execução autônoma por identidade de natureza com a cláusula penal.

Tese de julgamento:
“1. A cláusula penal prevista apenas contra o comprador pode ser revertida em favor do consumidor em caso de inadimplemento do promitente vendedor, nos termos do Tema 971/STJ. 2. O atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel adquirido para moradia configura dano moral indenizável. 3. Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória com valores fixados em tutela provisória de idêntica natureza reparatória.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421, 421-A, 422, 884 e 927; CPC, art. 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.11.2017 (Tema 971); TJMT, RAC 0056940-88.2014.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 03.04.2024; TJMT, RAC 0031554-85.2016.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 26.04.2023; TJMT, RAC 10165144620168110041 MT, 2a Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 16.11.2022 – negritei) TJMT, RAC 00127942520158110041 MT, 3a Câm. Direito Privado, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 20.04.2022

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recursos de apelação cível
interpostos por
Selma Maciel Da Silva
e por
Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda.
em face da sentença prolatada nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos material e moral
, ajuizada por Selma Maciel da Silva em desfavor de Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda., com objetivo de obter a entrega de unidade habitacional, bem como compensações pelos danos advindos do atraso na entrega.

Ao sentenciar o feito, a MM. Juíza de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na exordial, condenando a empresa requerida ao pagamento de: (i)
multa compensatória de 2% sobre o valor total do contrato
, devidamente corrigida e acrescida de juros de 1% ao mês desde a citação; (ii)
indenização por dano moral fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, com juros de mora a contar da data prevista para entrega do imóvel (26/03/2021),

correção monetária conforme INPC. Condenou ainda a requerida ao pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Inconformada, a apelante Selma Maciel da Silva insurge-se contra a omissão da sentença quanto à
confirmação da tutela provisória de urgência concedida liminarmente
para pagamento de aluguel no valor mensal de R$ 500,00, bem como requer a aplicação de
multa cominatória (astreintes)
pelo descumprimento da ordem judicial, diante da inércia da ré em efetuar os pagamentos.

Igualmente inconformada, a empresa Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda. sustenta preliminarmente: (i)
nulidade da sentença por afronta ao art. 421-A do Código Civil e aos arts. 5o, XXXV, LIV e LV, e 93, IX da CRFB/88
, ao aplicar penalidade contratual não prevista; (ii)
omissão na análise das cláusulas contratuais
, especialmente sobre o prazo de entrega do imóvel, que deveria observar o termo firmado no contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (junho de 2019), cuja data de conclusão das obras se estenderia até
junho de 2022
, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias; (iii) que a condenação por
multa compensatória
foi fundada em cálculo indevido e diverso do contrato, incidindo sobre valor não pago à incorporadora, violando o art. 884 do CC/02; (iv) que o
dano moral
não foi comprovado, defendendo sua inexistência nos termos da jurisprudência do STJ, segundo a qual o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, abalo indenizável.

No mérito, a recorrente requer: (i) o
afastamento da condenação ao pagamento da multa compensatória
e/ou sua limitação ao percentual contratualmente previsto (1% sobre valores efetivamente pagos à incorporadora); (ii) a
rejeição da indenização por dano moral
ou, subsidiariamente, a sua
redução para o montante de R$ 1.000,00
; (iii) que seja
cassada a sentença e determinada a reabertura da instrução
para análise dos documentos e prova da inexistência de inadimplemento contratual;
(iv) que se reconheça a validade da cláusula contratual de tolerância e a aplicação da data de entrega vinculada ao contrato de financiamento.

Não constam contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 10 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Selma Maciel da Silva
ajuizou
ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano moral
, com pedido de tutela de urgência, em desfavor da
Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda.
, alegando ter firmado contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento denominado “Mirante do Coxipó”, cuja entrega, inicialmente prevista para dezembro de 2020, não se concretizou até a data da propositura da ação. Relata que, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel permanecia não entregue, o que lhe acarretou prejuízos de ordem material e emocional. Requereu, liminarmente, a condenação da ré ao pagamento de aluguel mensal enquanto não entregue o imóvel, e, ao final, a fixação de indenização por dano moral e multa contratual pelo inadimplemento.

Ao sentenciar o feito, a MM. Juíza de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para condenar a ré (i) ao pagamento de
multa compensatória correspondente a 2% do valor total do contrato
, com correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês a partir da citação; e (ii) ao pagamento de
indenização por dano moral no valor de R$ 8.000,00
, com correção monetária a partir do evento danoso (26.03.2021) e juros moratórios da mesma data. A ré foi condenada ainda ao pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios
, arbitrados em 15% sobre o montante da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Inconformada,
Selma Maciel da Silva
sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em omissão ao
não confirmar a tutela de urgência
anteriormente deferida, que havia determinado à ré o pagamento de aluguel no valor de R$ 500,00 até a entrega do imóvel. Alega que a decisão liminar restou descumprida pela requerida, razão pela qual requer também a imposição de
multa cominatória (astreintes)
pelo
descumprimento
.

Por sua vez, em sua apelação,
Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda.
insurge-se contra a sentença sob múltiplos fundamentos. Sustenta, preliminarmente, a
nulidade da decisão por afronta ao art. 421-A do Código Civil e aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e fundamentação das decisões judiciais (art. 93, IX, da CF/88)
, alegando que a condenação se deu com base em penalidade contratual inexistente, e sem análise adequada das cláusulas contratuais. No mérito, defende que a cláusula penal não poderia ter sido invertida em favor da autora, ou, ao menos, não nos moldes fixados, pleiteando que a multa compensatória seja calculada
apenas sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora, e não sobre o valor total do contrato
. Impugna, ainda, a
condenação por dano moral
, ao argumento de que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja abalo indenizável, requerendo, subsidiariamente, a
redução do
quantum
indenizatório
para R$ 1.000,00. Ao final, postula a
reforma integral da sentença
ou, sucessivamente, a
redução das condenações impostas
, com adequação dos parâmetros contratuais.

Pois bem. Inicialmente, passo à analise do recurso da incorporadora, o qual, desde já, registro que não merece acolhimento por esta Corte de Justiça. Explico.

No que se refere à cláusula penal, cabe anotar que esta tem natureza compensatória e foi expressamente pactuada entre as partes no instrumento contratual, com previsão de multa de 2% sobre o valor total do contrato, com destinação inicial vinculada ao descumprimento por parte da adquirente.

Nada obstante, é perfeitamente possível e juridicamente admissível sua reversão em favor do consumidor, ora autora, diante do inadimplemento contratual perpetrado pelo promitente vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 971, fixou a seguinte tese jurídica:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A interpretação que se extrai do referido entendimento é a de que, diante do inadimplemento parcial ou total do contrato por parte do promitente vendedor, é admissível a incidência da penalidade originalmente prevista para o comprador, de forma simétrica e equânime, desde que observados os princípios da boa-fé, equilíbrio contratual e função social do contrato, todos expressamente positivados no ordenamento jurídico pátrio (arts. 421, 422 e 421-A do Código Civil).

Ressalte-se, ademais, que não assiste razão à incorporadora ao sustentar que a cláusula penal compensatória deveria incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pela autora, e não sobre o valor total do contrato. Tal pretensão não encontra respaldo fático nem jurídico.

Ora, na petição inicial, a parte autora expressamente requereu a aplicação da cláusula penal contratualmente prevista, justamente em decorrência do inadimplemento da obrigação principal (entrega da unidade imobiliária no prazo pactuado). Examinando o instrumento contratual (id.

323887407, p. 18), constata-se que a cláusula penal estipulada prevê multa equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela inadimplida, sendo certo que o bem objeto do contrato não foi entregue até o presente momento, o que caracteriza inadimplemento integral da obrigação de dar.

Nessas circunstâncias, mostra-se razoável e proporcional a fixação da penalidade sobre o valor total da unidade contratada, pois é justamente esse o montante correspondente ao inadimplemento contratual da obrigação principal.

Cumpre reiterar que não se discute aqui o
quantum
já adimplido pela autora, mas sim a possibilidade de inversão da cláusula penal (originalmente estipulada em desfavor do consumidor) diante do inadimplemento da construtora, de modo a assegurar tratamento isonômico e paritário às partes, conforme autorizado pelo Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

A finalidade da cláusula penal, nesse caso, é justamente indenizar a parte inocente pela frustração da obrigação principal, sendo correta a sua fixação sobre a totalidade do valor do imóvel, e não sobre eventuais parcelas quitadas, o que mitigaria seu caráter pedagógico e violaria o equilíbrio contratual.

No caso em apreço, não se cuida de inadimplemento mínimo ou justificado. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou de forma considerável o prazo contratual, inclusive o período de tolerância previsto no ajuste, frustrando legítimas expectativas da consumidora, que buscava no imóvel adquirido a realização do direito fundamental à moradia.

Destaca-se, ademais, que o valor arbitrado na sentença (R$ 2.689,98,00 (dois mil, seiscentos e oitenta e nove reais e noventa e oito centavos), correspondente a 2% do valor total do contrato (R$ 134.499,00)), observa os princípios da razoabilidade e da modicidade, estando muito aquém dos valores usualmente fixados em hipóteses análogas, especialmente quando se considere que o imóvel, até o momento, não foi entregue à parte autora, conforme se infere dos autos e não foi refutado pela ré.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA - FATO DO SERVIÇO - ÔNUS DA PROVA QUE NASCE INVERTIDO POR FORÇA DE LEI - INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3o, CDC – INVERSÃO PROCLAMADA NA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA –
DEMORA NA ENTREGA VERIFICADO APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO - TEMA 971 DO STJ
– INCIDÊNCIA MENSAL – IMPOSSILIDADE – RECONVENÇÃO – SALDO RESIDUAL – INADIMPLÊNCIA NÃO VERIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tratando-se de ação fundada na ocorrência de fato do serviço, em que o autor reclama dano causado pelo defeito na prestação do serviço (atraso na entrega do imóvel), a inversão do ônus da prova é automática, porque que decorre de expressa disposição legal, contida no art. 14, § 3o, do CDC . Assim, a proclamação da inversão do ônus da prova, em sede de sentença, não induz ao cerceamento de defesa.
Configurada a mora do vendedor, é cabível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, conforme Tese sedimentada no julgamento do Tema 971 do STJ, que, todavia, não pode ter incidência mensal, sob pena de violação à simetria, inobservância à proporcionalidade e à proporcionalidade e, por fim, configuração de enriquecimento sem causa.
”
(TJMT, RAC 00569408820148110041, 4a Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 03.04.2024 – negritei)

“AGRAVO INTERNO – JULGAMENTO DE RECURSO ANTE A SISTEMÁTICA DE RECURSO REPETITIVO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA CONTRUTORA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE - APLICAÇÃO – RECURSO REPETITIVO - PARADIGMA RESP 1614721/DF e RESP 1631485/DF (TEMA 971)
– ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ART. 1.030, I, A, § 2o, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO.
Nos termos da tese fixada nos paradigmas Recursos Especiais no 1 .614721/DF e 1.631485/DF (Tema 971), nos contratos de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. No caso dos autos, a construtora deu causa ao inadimplemento contratual uma vez que, por inobservância dos prazos estipulados para a entrega do imóvel, gerou a possibilidade da inversão da cláusula penal em favor do adquirente comprador . Não se sustenta o argumento de que a manutenção da condenação sub judice implicaria enriquecimento sem causa aos recorridos, porque a construtora foi condenada exclusivamente ao pagamento da cláusula penal constante do item 6.0 do contrato, sem qualquer cumulação com lucros cessantes, tendo em vista que a inversão, por si só, foi capaz de indenizar os prejuízos que o atraso na entrega da unidade imobiliária trouxe aos recorridos, nos limites traçados pelo Tema 971/STJ.”
(TJMT, RAC 00583161220148110041 MT, Órgão Especial, Rel. Desa. Maria Aparecida Ribeiro, j. 19.05.2022)

De igual modo, também não merece acolhimento a pretensão recursal de afastamento da condenação por dano moral. A jurisprudência atual reconhece que, em situações de mora qualificada na entrega de imóvel adquirido para fins residenciais, há legítima frustração da esfera extrapatrimonial do consumidor, ensejando reparação por dano moral, sobretudo quando há falta de comunicação clara, ausência de justificativa plausível e persistência do inadimplemento por período indefinido.

A autora suportou, ao que consta, mais de quatro anos de espera, com insegurança quanto à moradia, abalo nas suas expectativas legítimas e agravamento da instabilidade de sua situação habitacional, o que transcende os meros dissabores decorrentes da relação contratual, justificando, pois, a manutenção do arbitramento indenizatório.

O montante fixado (R$ 8.000,00 (oito mil reais)) guarda consonância com os parâmetros da proporcionalidade especialmente se considerando o prazo de demora na entrega do bem, não se revelando nem excessivo, nem irrisório, devendo, por conseguinte, ser mantido.

A respeito da pertinência da fixação de dano moral diante da demora na entrega de unidade habitacional, segue o entendimento desta Corte de Justiça,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – DANO MORAL CONFIGURADO
– QUANTUM MANTIDO – RESSARCIMENTO COM DESPESAS DE ALUGUÉIS COMPROVADAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo ser mantido o valor da indenização fixado na sentença, vez que atendeu aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma a evitar enriquecimento indevido
. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de aluguéis a título de lucros cessantes, haja vista a necessidade de alocação extraordinária de recursos do adquirente com moradia, quando já poderia estar usufruindo o bem.”
(TJMT, RAC 00315548520168110041, 3a Câm. de Direito Privado, Rel. Desa. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 26.04.2023 – negritei)

Destarte, não merecem acolhida as insurgências da incorporadora apelante, devendo ser integralmente mantidos os capítulos da sentença que impuseram a cláusula penal compensatória e a indenização por dano moral.

Passo, agora, à análise do recurso interposto pela parte autora, Selma Maciel da Silva, o qual, todavia, comporta provimento apenas parcial, nos exatos limites a seguir delineados.

Sustenta a recorrente, em suma, que a sentença incorreu em omissão ao não se pronunciar expressamente sobre a tutela provisória deferida no ID 323887387, a qual impôs à ré o pagamento de R$ 500,00 mensais a título de aluguel compensatório enquanto não entregue o imóvel. Pretende, com isso, o reconhecimento do direito à execução dos valores mensais acumulados com base na medida liminar, independentemente da cláusula penal fixada na sentença.

Com efeito, assiste razão à apelante no ponto em que aponta a omissão da sentença quanto à análise expressa da tutela provisória deferida nos autos. A decisão liminar, proferida em 26.03.2021, produziu efeitos válidos e eficazes durante a marcha processual, impondo à ré obrigação de natureza pecuniária, qual seja, o pagamento mensal de R$ 500,00, a título de verba substitutiva pela não fruição do imóvel. Tratava-se, portanto, de medida provisória de índole eminentemente compensatória, voltada a minorar o prejuízo experimentado pela autora em razão da mora na entrega da unidade habitacional.

Todavia, o pedido de sua manutenção autônoma, para fins de execução cumulativa, não pode ser acolhido, sob pena de incorrer-se em duplicidade de indenizações de mesma natureza e finalidade reparatória. Isso porque, nesta mesma decisão colegiada, restou mantida a cláusula penal compensatória contratual, no importe de 2% sobre o valor do contrato (R$ 2.689,98), valor este que também se destina a indenizar a parte adquirente pela frustração do uso do imóvel e pelos efeitos econômicos da mora da vendedora.

Permitir, pois, que a parte autora execute simultaneamente os valores decorrentes da medida liminar (que, até o momento, já alcançariam a cifra de R$ 28.000,00, considerando que não há nos autos notícia da efetiva entrega do imóvel) e a cláusula penal compensatória arbitrada na sentença, representaria inequívoco enriquecimento sem causa, vedado expressamente pelo art. 884 do Código Civil, além de afrontar os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao
bis in idem
, pilares de um sistema processual equilibrado.

Ressalte-se, ainda, que a desproporção econômica ora evidenciada é resultado direto de uma opção processual adotada pela parte autora, que, ao longo da tramitação da demanda, não postulou a imposição de astreintes (multa coercitiva) pelo eventual descumprimento da ordem liminar. Caso tivesse formulado tal requerimento, seja no bojo do pedido liminar, seja após sua eventual ineficácia, e tivesse sido acolhido pelo juízo de origem, a multa teria assumido natureza coercitiva, acessória à obrigação de fazer ou pagar, e, por essa razão, seria cumulável com a cláusula penal compensatória, por ostentar natureza jurídica diversa e autônoma.

A ausência dessa postulação, contudo, resultou na consolidação de obrigações exclusivamente compensatórias, inviabilizando sua coexistência executiva. Em termos técnicos, a autora deixou de pleitear uma via coercitiva e obteve apenas título indenizatório de efeito sucessivo, que, pela sua própria dinâmica temporal e pela duração da demanda, acabou por gerar um crédito que hoje se mostra manifestamente desproporcional em relação ao valor do contrato e da cláusula penal ajustada pelas partes.

A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que, havendo identidade funcional entre os títulos indenizatórios (como cláusula penal e lucros cessantes, ou cláusula penal e verba substitutiva por uso do bem), é inadmissível sua cumulação, devendo o magistrado aplicar apenas uma das medidas reparatórias, em nome do equilíbrio contratual e da preservação da boa-fé objetiva.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – MULA CONTRATUAL – APLICABILIDADE – CLAÚSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO – CONDENAÇÃO BIS IN IDEM – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – MANTIDO – RECURSO PROVIDO EM PARTE. Havendo previsão de indenização por atraso na entrega do imóvel, não é possível inverter a cláusula penal em favor do comprador. Assim, afasta-se a inversão da cláusula penal.
“A Segunda Seção, em recurso repetitivo, firmou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema/STJ no 970)”
. A demora injustificada da entrega da obra por 04 (quatro) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.”
(TJMT, RAC 10165144620168110041 MT, 2a Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 16.11.2022 – negritei)

“AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA-PEQUENO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA -
CLÁUSULA PENAL E PAGAMENTO DE ALUGUEL – CUMULAÇAO INDEVIDA
- DANO MORAL - INEXISTENTE – PEQUENO ATRASO – MERO ABORRECIMENTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . O atraso na entrega da obra pela construtora caracteriza inadimplemento contratual, passível de indenização por eventuais danos sofridos pelo consumidor. A cláusula penal moratória tem por finalidade indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação, sendo cabível a sua inversão em desfavor do vendedor, nos termos do Tema 971 do STJ, quando estipulada apenas em relação ao adquirente, devendo arcar com o percentual previsto no contrato.
A rigor da tese firmada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça são inacumuláveis a inversão da cláusula penal moratória com lucros cessantes e danos emergentes (aluguel pago)
O simples inadimplemento contratual, por um curto período de 01 (um) mês, caracteriza como mero aborrecimento/ dissabor, e não enseja reparação por danos morais. Recurso parcialmente provido.”
(TJMT, RAC 00127942520158110041 MT, 3a Câm. Direito Privado, minha relatoria, j. 20.04.2022 – negritei)

Dessa forma, impõe-se o reconhecimento da omissão na sentença quanto à análise da liminar, a qual de fato produziu efeitos válidos no curso da instrução, mas cujos efeitos encontram-se, neste momento, absorvidos e substituídos pela cláusula penal compensatória reconhecida e mantida neste julgamento, razão pela qual não subsiste interesse jurídico na execução autônoma dos valores acumulados com base na tutela antecipada, por incompatibilidade com o título definitivo ora consolidado.

Diante de todo o exposto, tenho que deve ser negado provimento

ao recurso interposto por Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda.
, mantendo-se
incólumes
os capítulos da sentença que fixaram a cláusula penal compensatória e a indenização por dano moral, por estarem em conformidade com a legislação aplicável, os princípios da boa-fé contratual e a jurisprudência consolidada desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça; e
deve ser dado provimento parcial ao recurso interposto por Selma Maciel da Silva
, unicamente para
sanar a omissão da sentença quanto à tutela provisória deferida nos autos
, reconhecendo-se a
eficácia jurídica da medida liminar no curso do processo
, mas declarando, por imperativo de coerência sistêmica e vedação à duplicidade indenizatória, que
seus efeitos se encontram substituídos pela cláusula penal compensatória ora mantida por esta decisão colegiada
, sendo
inviável a cumulação ou execução paralela das obrigações de mesma natureza reparatória
.

Como consequência do desprovimento do recurso da
Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda
., majoro a condenação em
honorários de sucumbência
para a proporção de 18% (dezoito por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Posto isso, conheço dos recursos e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por

Coxipó Incorporação Imobiliária Ltda.
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
Selma Maciel da Silva
.

Cuiabá, 10 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2025