Tribunal: TJMT
Processo: 1037279-11.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INEXIGIBILIDADE PARCIAL DO DÉBITO E EXCESSO DE EXECUÇÃO. REJEIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução ajuizados pelo comprador de unidade imobiliária (Apartamento no 701 e vagas 142 e 143, do Residencial Tivoli, em Rondonópolis/MT), proposta em razão do inadimplemento contratual.
O Apelante sustenta a inexigibilidade parcial do débito executado, antes da entrega das chaves do imóvel, e a ocorrência de excesso de execução, sob o argumento de cobrança indevida de juros e multa sobre parcelas supostamente vencidas antes da posse do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é inexigível, total ou parcialmente, o débito cobrado na execução antes da entrega das chaves do imóvel ao comprador; (ii) estabelecer se há excesso de execução em virtude da cobrança de juros e multa sobre parcelas vencidas antes da posse do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de compra e venda firmado entre as partes fixa datas específicas para o vencimento das parcelas, sem condicionar o vencimento ou o pagamento do saldo devedor à prévia entrega das chaves do imóvel, sendo incontroverso que o comprador anuiu às cláusulas contratuais.
4. A cláusula quinta, § 2o, do contrato prevê expressamente que a imissão na posse da unidade está condicionada à quitação das obrigações pelo promitente comprador, de modo que o atraso no pagamento prorroga o prazo para entrega do imóvel, autorizando a construtora a reter a entrega das chaves até o adimplemento integral das obrigações pelo comprador inadimplente.
5. O simples fato de não ter ocorrido a entrega das chaves não afasta a exigibilidade do débito nem impede a incidência de encargos moratórios sobre as parcelas vencidas, haja vista a inexistência de cláusula contratual que condicione o vencimento das obrigações à posse do imóvel.
6. O executado, ao alegar excesso de execução, não apresentou memória de cálculo ou planilha demonstrativa do valor que entende devido, conforme exigido pelo art. 917, III, § 3o, do CPC, impossibilitando a análise do suposto excesso.
7. Jurisprudência consolidada estabelece que a ausência de planilha ou demonstrativo impede o conhecimento do excesso de execução arguido pelo devedor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A exigibilidade das parcelas de contrato de compra e venda de imóvel não se condiciona à prévia entrega das chaves quando o contrato estipula datas fixas de vencimento e prevê a retenção do imóvel em caso de inadimplemento do comprador.
2. A ausência de apresentação de memória de cálculo ou planilha detalhada inviabiliza a análise do excesso de execução alegado pelo devedor, conforme disposto no art. 917, III, § 3o, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037279-11.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[EVALDO CEZAR SPIGOSSO - CPF: 522.642.541-49 (APELANTE), ANA CAROLINA ALVES LIBANO - CPF: 051.579.151-28 (ADVOGADO), SALAS INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 00.784.595/0001-13 (APELADO), EDMAR PORTO SOUZA - CPF: 630.569.921-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INEXIGIBILIDADE PARCIAL DO DÉBITO E EXCESSO DE EXECUÇÃO. REJEIÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução ajuizados pelo comprador de unidade imobiliária (Apartamento no 701 e vagas 142 e 143, do Residencial Tivoli, em Rondonópolis/MT), proposta em razão do inadimplemento contratual.

O Apelante sustenta a inexigibilidade parcial do débito executado, antes da entrega das chaves do imóvel, e a ocorrência de excesso de execução, sob o argumento de cobrança indevida de juros e multa sobre parcelas supostamente vencidas antes da posse do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é inexigível, total ou parcialmente, o débito cobrado na execução antes da entrega das chaves do imóvel ao comprador; (ii) estabelecer se há excesso de execução em virtude da cobrança de juros e multa sobre parcelas vencidas antes da posse do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes fixa datas específicas para o vencimento das parcelas, sem condicionar o vencimento ou o pagamento do saldo devedor à prévia entrega das chaves do imóvel, sendo incontroverso que o comprador anuiu às cláusulas contratuais.

4.

A cláusula quinta, § 2o, do contrato prevê expressamente que a imissão na posse da unidade está condicionada à quitação das obrigações pelo promitente comprador, de modo que o atraso no pagamento prorroga o prazo para entrega do imóvel, autorizando a construtora a reter a entrega das chaves até o adimplemento integral das obrigações pelo comprador inadimplente.

5.

O simples fato de não ter ocorrido a entrega das chaves não afasta a exigibilidade do débito nem impede a incidência de encargos moratórios sobre as parcelas vencidas, haja vista a inexistência de cláusula contratual que condicione o vencimento das obrigações à posse do imóvel.

6.

O executado, ao alegar excesso de execução, não apresentou memória de cálculo ou planilha demonstrativa do valor que entende devido, conforme exigido pelo art. 917, III, § 3o, do CPC, impossibilitando a análise do suposto excesso.

7.

Jurisprudência consolidada estabelece que a ausência de planilha ou demonstrativo impede o conhecimento do excesso de execução arguido pelo devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A exigibilidade das parcelas de contrato de compra e venda de imóvel não se condiciona à prévia entrega das chaves quando o contrato estipula datas fixas de vencimento e prevê a retenção do imóvel em caso de inadimplemento do comprador.

2.

A ausência de apresentação de memória de cálculo ou planilha detalhada inviabiliza a análise do excesso de execução alegado pelo devedor, conforme disposto no art. 917, III, § 3o, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por
EVALDO CEZAR SPIGOSSO
em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT nos autos dos Embargos à Execução opostos pelo Recorrente em desfavor da
SALAS INCORPORACOES LTDA
.

A sentença recorrida (id. 275597945) julgou improcedentes os embargos à execução, condenando o Embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

O Apelante afirma que foi demandado nos autos da execução de n. 1031250-42.2023.8.11.0003, cujo objeto seria o saldo devedor do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel na Planta.

Nessa execução, a Apelada informou que vendeu um imóvel pelo valor de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais) ao Apelante e este, embora tenha recebido as chaves, teria adimplido apenas o montante de R$ 118.188,83 (cento e dezoito mil, cento e oitenta e oito reais e oitenta e três centavos), restando um saldo devedor atualizado de R$ 635.832,05 (seiscentos e trinta e cinco mil, oitocentos e trinta e dois reais, e cinco centavos).

Aponta que opôs Embargos à Execução suscitando a i) inexigibilidade do título extrajudicial e o ii) excesso de execução, todavia o feito foi julgado improcedente pelo magistrado singular.

Alega que o pagamento parcial realizado, no importe de R$ 534.208,96 (quinhentos e trinta e quatro mil duzentos e oito reais e noventa e seis centavos) não implica aceitação da totalidade do débito executado, uma vez que jamais houve a entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de compra e venda que embasa a execução.

Defende que o título executivo extrajudicial encontra-se inexigível quanto ao saldo remanescente, pois, de acordo com o contrato firmado entre as partes, a obrigação de pagar o saldo devedor estaria condicionada à entrega da posse do bem, fato que não se concretizou, não podendo ser executado a sua integralidade sem ter cumprido a obrigação de fazer, consistente na entrega do imóvel.

Explana que o pagamento do débito executado pela Apelada estava ligado ao cumprimento da obrigação de fazer, que consistia na entrega do bem ao Apelante para, somente após, executar a totalidade do saldo devedor.

Destaca que a obrigação de fazer não foi cumprida, não estando exercendo a posse do bem.

Aduz que a exigência de pagamento integral antes da entrega da posse configura violação ao princípio da função social do contrato, segundo o qual as obrigações devem ser executadas de maneira equilibrada e justa entre as partes. Caso não tenha ocorrido o pagamento do bem, caberia à Apelada promover o distrato e rescindir o contrato de compra e venda, sob pena de enriquecimento ilícito, pois busca, em juízo, a cobrança de um débito vinculado justamente à efetiva entrega do imóvel ao Apelante.

Suscita a existência de excesso de execução, pois a Recorrida incluiu na cobrança juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre parcelas vencidas, calculados a partir da data da entrega das chaves, a qual não ocorreu, o que torna indevida a incidência desses encargos sobre o saldo remanescente.

Sustenta que a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da entrega das chaves, configura excesso na execução, pois não teria ocorrido à entrega das chaves, o que configura a incidência indevida de juros moratórios, ocasionando excesso da execução.

Assim, requer o provimento ao Apelo, a fim de que
“seja reformada a sentença de 1o grau, bem como, sejam os pedidos autorais julgados procedentes, pelas razões acima destacadas, declarando a Inexigibilidade da totalidade da dívida antes da posse/entrega de chaves, bem como o evidente excesso da execução promovida pela apelada”.

Contrarrazões pelo desprovimento do apelo (id. 275597948).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia recursal cinge-se em verificar a possibilidade de se reconhecer a inexigibilidade da totalidade da dívida executada antes da entrega das chaves do imóvel ao Apelante, bem como a existência de excesso de execução, decorrente da cobrança de juros e multa sobre parcelas supostamente vencidos antes da efetiva entrega da posse do bem.

A Execução principal foi ajuizada pela Apelada em virtude do inadimplemento pelo Apelante do contrato de compra e venda firmado entre as partes, cujo objeto se refere ao Apartamento Residencial de n. 701 e vagas 142 e 143, do Residencial Tivoli, localizados em Rondonópolis/MT.

A Credora executava, inicialmente, o valor de R$ 635.832,05 (seiscentos e trinta e cinco mil, oitocentos e trinta e dois reais, e cinco centavos).

O Executado/Apelante defende a inexigibilidade parcial do título executivo (quanto ao valor remanescente) antes da entrega das chaves do imóvel, assim como a existência de excesso na execução fundado na contagem indevida de juros moratórios sem que houvesse a entrega do bem ao Recorrente.

Pontuou que no mês de novembro/2023 pagou parcialmente o valor do débito exequendo no importe de R$ 534.208,96 (quinhentos e trinta e quatro mil duzentos e oito reais e noventa e seis centavos).

Em que pese o alegado pelo Apelante, em análise do contrato de compra e venda firmado entre as partes (id. 275597932), verifica-se que não foi condicionado
na avença que o vencimento da parcela final ou do saldo devedor
à entrega das chaves
, mas sim de forma fixa, sendo a última parcela (valor de 352.000,00) com vencimento em 30/04/2022, vejamos:

Ainda que a obrigação de entrega do imóvel seja da vendedora, caberia à parte Apelante adimplir com as parcelas nos termos pactuados, eis que estava devidamente ciente e consentiu com as cláusulas contratuais.

Destaca-se que a cláusula quinta, parágrafo segundo do aludido contrato dispõe que
“a imissão de posse do Promitente Comprador (a) na unidade negociada só se dará se ela estiver quite com suas obrigações perante a Promitente Vendedora, sendo que o atraso no cumprimento da obrigação prorrogará o prazo de entrega do imóvel até a data em que seja liquidado o débito pendente”.

Ou seja, por força contratual, não há que se falar em inexigibilidade total ou parcial ou título executivo, pois se o comprador está inadimplente, o que é fato incontroverso, a construtora não é obrigada a entregar o imóvel.

Registra-se que o artigo 476 do código Civil prevê que
“nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Tanto o Apelante estava ciente das cláusulas contratuais e da necessidade de pagamento das parcelas em sua totalidade que efetuou o pagamento parcial do débito no mês de novembro/2023, conforme admite.

Sobre o assunto:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. TERMO FINAL. MORA. DANO MATERIAL. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETENÇÃO DAS CHAVES. (...). 5. O art. 52 da Lei n. 4.591/1964 dispõe que cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio o direito de retenção sobre a respectiva unidade.
6. Quando o construtor entrega o imóvel em condições de ser usufruído pelo adquirente, tem-se o termo final da sua mora. Por conseguinte, cessa o fato gerador do dever de reparação que compete ao construtor pelo atraso no imóvel.

7. Se o adquirente estiver inadimplente com suas obrigações, a construtora pode negar-se a efetivamente entregar as chaves até que as obrigações sejam cumpridas.
(...). (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024, DJe de 12/3/2024). (Destaquei).

Dessa maneira, o título executivo é exigível em sua totalidade, impondo-se a manutenção da sentença quanto a este ponto.

Quanto à alegação de excesso na execução, verifica-se que o Embargante deixou de observar o disposto no artigo 917, inciso III, § 3o, do Código de Processo Civil, que determina que o executado, ao alegar excesso de execução, deve declarar, na petição inicial, o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, o que não ocorreu no caso em tela.

Conforme mencionado, o Devedor adimpliu parcialmente o valor da obrigação, entretanto, este deixou de justificar qual seria o saldo devedor, o valor que entende como correto, cujo cálculo poderia ser apresentado por meio de simples operações aritméticas.

O Executado sustenta no recurso que não haveria exigibilidade do saldo remanescente do débito, configurando excesso na execução, no entanto este sequer justifica por meio da memória de cálculo se o montante adimplido por ele de fato satisfaz a execução.

Ressalta-se que o título executivo previa as datas de vencimento das parcelas, a forma de juros e correção monetária em caso de atraso e o simples fato de não ter sido entregues as chaves do imóvel não obsta a atualização do saldo devedor e nem afasta os efeitos da mora do devedor e as disposições contratuais aplicáveis.

Portanto, especialmente quanto a alegação de excesso na execução, a pretensão deve rejeitada nos termos do artigo 917, §3o e §4o, I do Código de Processo Civil.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO
– CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO –IMPROCEDÊNCIA – NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL – DESCABIMENTO – ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DOS DEVEDORES – PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE – INOCORRÊNCIA – SUMULA No 106 DO STJ –
EXCESSO
DE
EXECUÇÃO
– NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. (...)
3. Não basta ao executado alegar o
excesso
de
execução
de
execução
, se não apresentou
planilha
de cálculo apontando detalhadamente qual o
excesso
cometido pelo credor.
4. Decisão mantida. Recurso desprovido. (N.U 1002587-11.2022.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/03/2025, Publicado no DJE 12/03/2025). (Destaquei).

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍMINA DO DIREITO ALEGADO –EXCESSO DE EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DA PLANILHA DE CÁLCULOS COM O VALOR QUE ENTENDE DEVIDO – ART. 917, INCISO III, § 3o DO CPC – AÇÃO DE EXECUÇÃO DEVIDAMENTE INSTRUÍDA COM O DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. No presente caso, aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, no entanto, tal fato não exime a parte autora de provar o mínimo do alegado.
O artigo 917, III, § 3.o, do Código de Processo Civil dispõe que nos embargos à execução o Executado poderá alegar excesso de execução, todavia, deve declarar na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, o que não ocorreu no caso em tela.
(...). (N.U 1002377-27.2023.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 20/08/2024). (Destaquei).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO – DESCUMPRIMENTO DO DISPOSTO NO ARTIGO 739-A, § 5o, DO CPC/73 – REJEIÇÃO LIMINAR – SENTENÇA MANTIDA – DECISÃO CITRA PETITA – NÃO OCORRÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado dos EMBARGOS à EXECUÇÃO, se não há elemento técnico a ser provado por eventual perícia, tampouco necessidade de apresentação de outros documentos que não os já apresentados pelas partes.
Os EMBARGOS à EXECUÇÃO que tem como fundamento a revisão das cláusulas pactuadas (em razão da abusividade/ilegalidade dos encargos) possui natureza de EXCESSO de EXECUÇÃO, sendo necessária a indicação pelo embargante do valor incontroverso e a apresentação do DEMONSTRATIVO discriminado e atualizado de seu cálculo, sob pena de rejeição liminar, nos termos do art. 917, § 3o e 4o, do CPC.

(TJMT – RAC. No 0018301-35.2013.8.11.0041, Rel. Des. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2019, publicado no DJE 26/06/2019)
. (Destaquei).

Ante o exposto, conheço do Recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro
os honorários advocatícios fixados na origem em desfavor do Apelante para 12%, nos termos do artigo 85, §2° do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa em razão do deferimento da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025