Tribunal: TJMT
Processo: 0014715-36.2015.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCRETIZADA POR AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO. POSSE ANTECIPADA MEDIANTE PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. OMISSÃO NO JULGAMENTO DA RECONVENÇÃO SUPRIDA EM GRAU RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a frustração do negócio decorreu de conduta dos próprios autores. Os apelantes pleiteiam a reforma da sentença para reconhecimento da rescisão contratual, restituição de valores pagos e indenização por danos morais, além da apreciação do pedido reconvencional apresentado por uma das rés, não analisado pelo juízo de origem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por ausência de apreciação do pedido reconvencional; (ii) definir a responsabilidade pela frustração da compra e venda do imóvel atrelada à não aprovação de financiamento habitacional, com eventual restituição de valores pagos e arbitramento de indenização pelo uso do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de apreciação da reconvenção na sentença configura omissão relevante, suprível em grau recursal, com fundamento no art. 1.013, § 3o, III, do CPC, dada a plena instrução dos autos, prestigiando-se os princípios da celeridade e da economia processual.
4. A frustração do negócio decorreu da ausência de aprovação definitiva do financiamento habitacional pela Caixa Econômica Federal, não havendo nos autos prova de má-fé dos réus, tampouco de inadimplemento culposo pelos autores.
5. Os autores entregaram valores na expectativa de aprovação do financiamento e obtiveram a posse do imóvel de forma precária; como o contrato não se consumou, é devida a restituição dos R$ 53.000,00 pagos, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros moratórios a partir da citação, nos termos do art. 182 do CC.
6. A cláusula contratual que prevê multa por inadimplemento expressamente excepciona a hipótese de não aprovação do financiamento, afastando a penalidade na situação dos autos.
7. Ainda que precária, a posse exercida pelos autores gerou benefício econômico, sendo cabível o acolhimento parcial da reconvenção para fins de arbitramento de indenização por fruição do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, com compensação entre os valores reciprocamente devidos, a fim de evitar enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A omissão do juízo de origem quanto à reconvenção pode ser suprida diretamente pelo tribunal, nos termos do art. 1.013, § 3o, III, do CPC, quando o feito estiver em condições de imediato julgamento.
2. A ausência de aprovação definitiva do financiamento, sem conduta culposa das partes, autoriza a resolução do contrato com restituição das quantias pagas, vedada a imposição de multa contratual.
3. A posse precária do imóvel, exercida em razão da expectativa frustrada de aquisição, justifica a condenação do promitente comprador ao pagamento de indenização por fruição, compensável com os valores a serem restituídos.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 343 e 1.013, § 3o, III; CC, art. 182.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014715-36.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANTONIO CARLOS FLAMIA - CPF: 569.106.069-49 (APELANTE), ISMAEL MUHAMAD ABDEL JALIL - CPF: 001.872.548-18 (ADVOGADO), SYLVIA REGINA GRANZOTTO FLAMIA - CPF: 967.154.219-00 (APELANTE), ALESSANDRA LUIZA DE OLIVEIRA - CPF: 667.018.481-68 (APELADO), MARCIO ANTONIO GARCIA - CPF: 616.621.001-91 (ADVOGADO), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), MAX PAULO DE SOUSA E SILVA - CPF: 522.644.671-34 (ADVOGADO), GILDEMAR LIRA NAZARIO - CPF: 103.596.131-87 (APELADO), MARIA LUCIA MIRANDA LIRA - CPF: 424.391.671-34 (APELADO), IMOBILIARIA METROPOLE LTDA - ME - CNPJ: 07.778.443/0001-57 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCRETIZADA POR AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO. POSSE ANTECIPADA MEDIANTE PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. OMISSÃO NO JULGAMENTO DA RECONVENÇÃO SUPRIDA EM GRAU RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a frustração do negócio decorreu de conduta dos próprios autores. Os apelantes pleiteiam a reforma da sentença para reconhecimento da rescisão contratual, restituição de valores pagos e indenização por danos morais, além da apreciação do pedido reconvencional apresentado p
or uma das rés
, não analisado pelo juízo de origem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por ausência de apreciação do pedido reconvencional; (
ii
) definir a responsabilidade pela frustração da compra e venda do imóvel atrelada à não aprovação de financiamento habitacional, com eventual restituição de valores pagos e arbitramento de indenização pelo uso do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A ausência de apreciação da reconvenção na sentença configura omissão relevante, suprível em grau recursal, com fundamento no art. 1.013, § 3o, III, do CPC, dada a plena instrução dos autos, prestigiando-se os princípios da celeridade e da economia processual.

4.
A frustração do negócio decorreu da ausência de aprovação definitiva do financiamento habitacional pela Caixa Econômica Federal, não havendo nos autos prova de má-fé dos réus, tampouco de inadimplemento culposo pelos autores.

5.
Os autores entregaram valores na expectativa de aprovação do financiamento e obtiveram a posse do imóvel de forma precária; como o contrato não se consumou, é devida a restituição dos R$ 53.000,00 pagos, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros moratórios a partir da citação, nos termos do art. 182 do CC.

6.
A cláusula contratual que prevê multa por inadimplemento expressamente excepciona a hipótese de não aprovação do financiamento, afastando a penalidade na situação dos autos.

7.
Ainda que precária, a posse exercida pelos autores gerou benefício econômico, sendo cabível o acolhimento parcial da reconvenção para fins de arbitramento de indenização por fruição do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, com compensação entre os valores reciprocamente devidos, a fim de evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento
:

1.
A omissão do juízo de origem quanto à reconvenção pode ser suprida diretamente pelo tribunal, nos termos do art. 1.013, § 3o, III, do CPC, quando o feito estiver em condições de imediato julgamento.

2.
A ausência de aprovação definitiva do financiamento, sem conduta culposa das partes, autoriza a resolução do contrato com restituição das quantias pagas, vedada a imposição de multa contratual.

3.
A posse precária do imóvel, exercida em razão da expectativa frustrada de aquisição, justifica a condenação do promitente comprador ao pagamento de indenização por fruição, compensável com os valores a serem restituídos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015,
arts
. 343 e 1.013, § 3o, III; CC, art. 182.

R E L A T Ó R I O

RAC
0014715-36.2015.8.11.0003

ANTONIO CARLOS FLAMIA
e
SYLVIA REGINA GRANZOTTO FLAMIA
X

ALESSANDRA LUIZA DE OLIVEIRA
,
GILDEMAR LIRA NAZARIO
,
MARIA LUCIA MIRANDA LIRA
e
IMOBILIARIA METROPOLE LTDA - ME

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por ANTONIO CARLOS FLAMIA e SYLVIA REGINA GRANZOTTO FLAMIA, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
(Proc.
no 0014715-36.2015.8.11.0003
)
, ajuizada
pelos apelantes
em face de ALESSANDRA LUIZA DE OLIVEIRA, GILDEMAR LIRA NAZÁRIO, MARIA LUCIA MIRANDA LIRA e IMOBILIÁRIA METRÓPOLE LTDA – ME, julgou improcedentes os pedidos iniciais,
por considerar que não houve
demonstração de descumprimento contratual relevante por parte dos réus e evidenciado que a frustração do negócio decorreu de conduta dos próprios autores
(Id. 305029440 e 305029446)

Nas razões de apelação (
Id. 305029447
), os apelantes alegam que

a sentença recorrida é nula por ausência de julgamento da reconvenção apresentada pela
ré Alessandra
. Sustenta que, mesmo sob a vigência do CPC/2015, é indispensável o julgamento simultâneo da ação principal e da reconvenção, nos termos do art. 343 do CPC e do art. 1.013, § 3o, do mesmo diploma legal, sendo possível à instância recursal suprir a omissão, inclusive julgando desde logo o mérito da reconvenção.

No mérito,
sustentam que os réus/promitentes, na condição de correspondentes da CEF, assumiram promessa de fato de terceiro quanto à obtenção do financiamento, de modo que a frustração do negócio não lhes é imputável; afirmam que houve posse entregue voluntariamente diante da notícia de aprovação do crédito e que não houve inadimplemento contratual de sua parte
.

Aduz
em
ainda que a sentença incorreu em erro ao afirmar que houve pagamentos parciais em montantes de R$ 24.000,00 e R$ 110.000,00, quando os comprovantes juntados demonstram valores inferiores. Refuta
m
a alegação de que tenha havido inadimplemento de IPTU ou taxas
condominiais, pois o imóvel não se encontra em condomínio e a ocupação não gerou obrigação tributária suficiente para cobrança de IPTU. Defende
m
a existência de dano moral indenizável, por se tratar de perda de uma chance, frustrando o projeto de aquisição da casa própria e causando relevante prejuízo imaterial aos apelantes.

Ao final,
“
requerem seja conhecido e provido o presente recurso para o fim de reformar integralmente a sentença apelada, julgando procedente e deferindo integralmente o pleito inicial, com julgamento pela integral improcedência do pedido reconvencional, tudo com inversão
dos
ônus sucumbenciais
”.

Foram apresentadas contrarrazões pel
os
apelados
(Id.
305029454
)
, pugnando pelo desprovimento
do recurso
.
Aduzem, em síntese, que o ofício da CEF atesta a aprovação do crédito e que o insucesso decorreu da inércia dos autores em assinar o contrato; ressaltam a ocupação do imóvel pelos autores sem contraprestação e defendem a manutenção da sentença. Quanto à reconvenção, sustentam que o feito está em causa madura e pedem que seja desde logo apreciada; na reconvenção, requerem multa contratual, comissão de corretagem e fruição pelo uso do imóvel

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

Eminentes pares:

Os apelantes alegam, preliminarmente, que a sentença deve ser declarada nula por ausência de apreciação do pedido reconvencional formulado pela corré Alessandra.

Com razão.
A reconvenção, manejada nos autos, pleiteava a condenação dos autores ao pagamento de multa contratual, comissão de corretagem e indenização pela fruição do imóvel. A sentença, contudo, limitou-se a julgar improcedente a ação principal, sem enfrentar a reconvenção.

O art. 318 do CPC/1973, vigente à época da apresentação da contestação, e o art. 343 do CPC/2015, asseguram o julgamento conjunto da ação e da reconvenção.

Trata-se de vício que, em regra, ensejaria a anulação parcial da decisão. Todavia, considerando que os autos já se encontram devidamente instruídos, entendo cabível a aplicação do art. 1.013, §3o, III, do CPC, a fim de que este Tribunal aprecie desde logo o mérito da reconvenção, prestigiando os princípios da celeridade e da economia processual.

Assim,
ACOLHO
a preliminar para reconhecer a omissão e declaro que o pedido reconvencional será analisado conjuntamente com o mérito da apelação, evitando-se a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem, em prestígio aos princípios da economia processual e da duração razoável do processo.

É como voto.

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a responsabilidade pela frustração de contrato de compra e venda de imóvel urbano, cujo pagamento estava condicionado à aprovação de financiamento habitacional, bem como sobre a validade da sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão e indenização formulados pelos autores.

Submete-se igualmente ao exame deste Colegiado o pedido reconvencional formulado pela corré Alessandra, o qual não foi apreciado na sentença, cuja omissão foi reconhecida no voto preliminar e cuja análise será integrada a este julgamento, em aplicação do art. 1.013, §3o, III, do CPC.

Na origem, trata-se de ação proposta por ANTONIO CARLOS FLÂMIA e SYLVIA REGINA GRANZOTTO FLÂMIA em face de ALESSANDRA LUIZA DE OLIVEIRA, GILDEMAR LIRA NAZÁRIO, MARIA LUCIA MIRANDA LIRA e IMOBILIÁRIA METRÓPOLE LTDA., em razão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel matriculado sob no 101.643 do CRI de Rondonópolis, firmado pelo valor de R$ 430.000,00 (Id. 305029407, pág. 2
4/28
).

Conforme a cláusula quarta, o preço seria pago com R$ 20.000,00 na assinatura, mais R$ 23.000,00 na aprovação do, e o saldo de R$ 387.000,00 seria financiado pela Caixa Econômica Federal.

Consta nos autos que, em 26/09/2014, os autores entregaram o cheque no valor de R$ 20.000,00, conforme Id.

305029407

– pág. 30. Posteriormente, sob o argumento de que o financiamento havia sido aprovado, os réus exigiram o pagamento de R$ 23.000,00, valor que foi quitado pelos autores em 26/11/2014, conforme comprovantes de Id.
305029407
– págs. 32 e 34. Ainda nessa mesma data, foi solicitado o acréscimo de R$ 10.000,00 a título de suposta diferença decorrente da avaliação do imóvel pela Caixa Econômica Federal, sendo repassado pelos autores cheque
de valor
correspondente, conforme Id.
305029407
– págs. 36 e 37. No total, portanto, houve o desembolso de R$ 53.000,00, que foi condição para que os autores recebessem a posse do imóvel.

Ocorre que o ofício expedido pela Caixa Econômica Federal (Id. 3050294
32
) esclareceu que, ainda que a proposta tenha sido lançada no sistema pelo correspondente bancário em 26/11/2014, não houve aprovação final apta à contratação, uma vez que o processo deveria passar por análise documental, gerencial e avaliação definitiva do imóvel, o que não ocorreu
, por motivos
desconhecidos
. Somente em 30/03/2015 houve efetiva análise da proposta de financiamento, que restou não aprovada, conforme a política de crédito então vigente.

Diante desse contexto, verifica-se que a posse foi transmitida aos autores sob a alegação de que o financiamento já havia sido aprovado, o que não se confirmou. Inclusive, os próprios autores, ao perceberem que não houve a contratação prometida, notificaram os réus extrajudicialmente, comunicando a desocupação do imóvel e requerendo a devolução dos valores pagos (Id. 305029407
– pág. 45/60
). Assim, embora tenham fruído do bem por certo período, a ocupação decorreu de circunstâncias vinculadas à promessa de financiamento, que não se consolidou.

A sentença recorrida julgou improcedente a ação principal, ao argumento de que não restou configurado ilícito dos réus
(Id.
305029440
)
. Os apelantes sustentam nulidade da sentença por ausência de apreciação da reconvenção, além de requererem a reforma da decisão para que seja reconhecida a rescisão contratual e a devolução das quantias pagas
(Id. 305029447)
.

No exame do mérito, ainda que não se vislumbre conduta ilícita apta a ensejar indenização por danos morais
,
porquanto não há elementos que demonstrem de forma inequívoca má-fé dos réus na exigência dos valores de R$ 23.000,00 e R$ 10.000,00
, é certo que os autores desembolsaram R$ 53.000,00 na expectativa da efetivação do financiamento que não se concretizou, sendo devolvida a posse do imóvel após a notificação. Desse modo, é devida a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios a partir da citação. Trata-se de consequência natural da resolução contratual, na medida em que as partes devem ser restituídas ao
status quo ante
, nos termos do art. 182 do Código Civil.

De igual modo, não prospera a pretensão de aplicação da multa contratual prevista na cláusula 6a, uma vez que o próprio contrato excepcionava expressamente a hipótese de negativa do financiamento, afastando a penalidade nessa circunstância. Como não houve inadimplemento culposo caracterizado, mas sim frustração do negócio por ausência de crédito imobiliário, não há fundamento para a condenação nesse ponto.

A reconvenção apresentada pel
a
ré
Alessandra
merece igualmente acolhida parcial, pois a ocupação do imóvel pelos autores, ainda que precária, gerou proveito econômico indevido, impondo-se o arbitramento de indenização a título de fruição. Considerando o período de permanência, o valor do bem e a equidade, fixo como parâmetro a apuração, em liquidação de sentença, do valor locatício médio mensal correspondente ao imóvel

no período em que os autores
exerceram a posse (da entrega das chaves até a
efetiva desocupação do imóvel conforme noticiado na notificação extrajudicial
), que deverá ser compensado com os valores pagos pelos autores, de modo a evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para julgar procedente em parte a ação, condenando os réus à restituição dos valores pagos pelos autores

(R$ 53.000,00, conforme Ids.
305029407

–
págs.
30, 32, 34, 36 e 37),
corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios a partir da citação
, e, simultaneamente, para julgar parcialmente procedente a reconvenção,
reconhecendo o direito dos réus ao ressarcimento pela fruição do imóvel, cujo montante deverá ser apurado em liquidação, autorizada a compensação entre os valores devidos reciprocamente.

Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com as custas processuais na proporção de 50%. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação referente à ação principal, a serem suportados pelos réus
, ficando suspensa a exigibilidade com relação a ré Alessandra, em razão da concessão do benefício da assistência gratuita concedido a ela conforme decisão de Id. 305029408 – pág. 54)
, e em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido na reconvenção, a serem suportados pelos autores.

Custas recursais
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025