Tribunal: TJMT
Processo: 1006742-07.2024.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-06
Data de publicação: 2025-03-10

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. SENTENÇA EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS PENITENCIAIS. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. NATUREZA INDENIZATÓRIA. RETENÇÃO INTEGRAL. MANIFESTA VIOLAÇÃO DA NORMA JURÍDICA. FUNÇÃO DE TAXA MÍNIMA. PROCEDÊNCIA PARCIAL.
I. CASO EM EXAME
Ação Rescisória visando a desconstituição da sentença que determinou a retenção integral dos valores pagos a título de sinal no "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária". Sustenta-se, principalmente, que a decisão seria extra petita e violadora dos arts. 141 e 492 do CPC e dos arts. 417 a 420 do Código Civil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão:
(i) Definir se a sentença originária excedeu os limites da lide, caracterizando julgamento extra petita.
(ii) Determinar se a retenção integral do valor pago a título de sinal (R$300.000,00) configura manifestação de violação de norma jurídica.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Ainda que o pedido de retenção do sinal não tenha sido especificado sob capítulo destacado da inicial, constou expressamente no corpo da petição, o que exclui a alegação de julgamento extra petita. Isso porque o pleito deve ser interpretado de maneira lógico-sistemática, abrangendo todos os requisitos formulados no corpo da petição inicial, e não apenas aqueles indicados ao final, no tópico específico dos requerimentos.
O art. 418 do Código Civil prevê a retenção das arras pelo inadimplemento do contratante que lhe ofereceu, enquanto o art. 419 permite que tal retenção seja utilizada como taxa mínima de indenização.
Ante a natureza indenizatória em caso de inexecução contratual, devem ser compensadas proporcionalmente com as despesas efetivamente demonstradas pela parte inocente, conforme o impacto comprovado da inadimplência, sob pena de enriquecimento sem causa e desequilíbrio contratual.
A sentença originária desconsidera a função compensatória das arras e o disposto no art. 419 do Código Civil, configurando manifesta violação de norma jurídica passível de rescisão.
IV. DISPOSITIVO
Ação Rescisória julgada parcialmente procedente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006742-07.2024.8.11.0000
Classe:

AÇÃO RESCISÓRIA (47)
Assunto:

[Compra e Venda, Vícios Formais da Sentença]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALEXANDRE MAXIMO OLIVEIRA - CPF: 052.160.326-90 (ADVOGADO), MARCELO BEVILAQUA LACERDA - CPF: 694.868.166-20 (AUTOR), NILSON JOSE BASTOS - CPF: 378.066.459-34 (REU), LAURA MARIA FRANCISCO BASTOS - CPF: 908.121.409-82 (REU), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), BIANCA FERRACA - CPF: 040.589.031-12 (ADVOGADO), RODRIGO SALDELA BISCARO - CPF: 222.282.758-24 (ADVOGADO), MURILO HENRIQUE DESTEFANI - CPF: 011.446.201-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROCEDENTE, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. SENTENÇA
EXTRA PETITA
. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS PENITENCIAIS. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. NATUREZA INDENIZATÓRIA. RETENÇÃO INTEGRAL. MANIFESTA VIOLAÇÃO DA NORMA JURÍDICA. FUNÇÃO DE TAXA MÍNIMA.
PROCEDÊNCIA PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Ação Rescisória visando a desconstituição da sentença que determinou a retenção integral dos valores pagos a título de sinal no "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária". Sustenta-se, principalmente, que a decisão seria
extra petita
e violadora dos arts. 141 e 492 do CPC e dos arts. 417 a 420 do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) Definir se a sentença originária excedeu os limites da lide, caracterizando julgamento extra petita.

(ii) Determinar se a retenção integral do valor pago a título de sinal (R$300.000,00) configura manifestação de violação de norma jurídica.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Ainda que o pedido de retenção do sinal não tenha sido especificado sob capítulo destacado da inicial, constou expressamente no corpo da petição, o que exclui a alegação de julgamento
extra petita
. Isso porque o pleito deve ser interpretado de maneira lógico-sistemática, abrangendo todos os requisitos formulados no corpo da petição inicial, e não apenas aqueles indicados ao final, no tópico específico dos requerimentos.

O art. 418 do Código Civil prevê a retenção das arras pelo inadimplemento do contratante que lhe ofereceu, enquanto o art. 419 permite que tal retenção seja utilizada como taxa mínima de indenização.

Ante a natureza indenizatória em caso de inexecução contratual, devem ser compensadas proporcionalmente com as despesas efetivamente demonstradas pela parte inocente, conforme o impacto comprovado da inadimplência, sob pena de enriquecimento sem causa e desequilíbrio contratual.

A sentença originária desconsidera a função compensatória das arras e o disposto no art. 419 do Código Civil, configurando manifesta violação de norma jurídica passível de rescisão.

IV. DISPOSITIVO

Ação Rescisória julgada parcialmente procedente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de AÇÃO RESCISÓRIA ajuizada por MARCELO BEVILAQUA LACERDA em face de NILSON JOSÉ BASTOS e LAURA MARIA FRANCISCO BASTOS a fim de desconstituir a sentença que acolheu parcialmente os pedidos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Danos Materiais e Morais de n.o 1008851-17.2022.8.11.0015, nestes termos:

“a) determinar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária de Id. 85015009, bem como a imediata reintegração dos requerentes na posse do imóvel denominado Lote 28, da Quadra 21, localizado na Rua Jamanxim, no Condomínio Residencial Portal da Mata, autorizando-os a reter integralmente os valores a título de sinal (R$ 300.000,00);

b) condenar o requerido ao pagamento de indenização pela fruição do bem, no importe de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde a inadimplência até a efetiva desocupação do bem/rescisão do contrato;

c) condenar o requerido ao pagamento dos valores correspondentes à comissão de corretagem, no importe de R$ 45.000,00;

d) condenar o requerido ao pagamento dos valores devidos pelo IPTU, Taxa de Coleta de Lixo, Taxa de Condomínio, faturas de água e energia, desde a inadimplência até a efetiva desocupação do bem/rescisão do contrato, corrigidos monetariamente pelo INPC, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos desde desembolso de cada parcela até o efetivo pagamento.

Consigno que os valores devidos deverão ser apurados na fase de liquidação/cumprimento de sentença, compensando-se do valor a ser restituído ao requerido, no importe de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

Por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Considerando que a parte requerente decaiu da mínima do pedido, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil”.

A parte autora fundamenta seu pedido na violação manifesta de norma jurídica e na ocorrência de erro de fato sob a alegação que a sentença seria "
extra petita
", pois teria decidido além dos limites da lide ao permitir a retenção integral do valor pago a título de entrada/sinal (R$300.000,00), o que não foi pleiteado pelos réus na ação originária.

Sustenta ainda que o montante deveria ser considerado como arras confirmatórias, passíveis de restituição, e não arras penitenciais.

Além disso, defende a inaplicabilidade do art. 418 do Código Civil ao caso.

Ao final, pleiteia o reconhecimento de que a sentença é
extra petita.
Alternativamente,

pugna pela desconstituição do
decisum
por violação aos arts. 141 e 492 do CPC, e art. 418 do Código Civil, e a devolução do montante de R$300.000,00.

Assistência judiciária deferida no Id. 209406191.

Os Embargos de Declaração opostos pelo autor não foram acolhidos, assim como o Agravo Interno desprovido na sessão 04/07/2024 (Id. 211524664).

Regularmente citados, os réus apresentaram contestação em que defendem o não cabimento da Ação Rescisória pois não há violação manifesta de norma jurídica e que o autor, por não se conformar com o resultado que lhe foi desfavorável, busca, por via diversa, rediscutir matéria já analisada (Id. 240050187).

A Procuradoria Geral de Justiça, por meio da sua representante, Dra. ELISAMARA SIGLES VODONÓS PORTELA, se manifestou pela ausência de interesse público a justificar a intervenção do Ministério Público (Id. 243817190).

Em impugnação à contestação, a parte autora protestou pela revelia dos requeridos, haja vista que a defesa foi apresentada por advogada sem procuração. No mérito, ressaltou o cabimento da Ação Rescisória (ID. 251280678).

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares,

O caso em análise versa sobre matéria eminentemente de direito, com fatos incontroversos e suficientes para julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

O amplo contraditório foi devidamente assegurado, estando presentes os elementos necessários para apreciação da lide.

PRELIMINAR

I) Revelia

A parte autora protestou pela revelia dos requeridos sob a afirmação de que a defesa foi apresentada por advogada sem procuração.

Todavia, a contestação é tempestiva e encontra-se regular, pois assinada por advogada devidamente habilitada nos autos com procuração juntada no Id. 240059650.

Dessa forma, afasta-se a alegação de revelia.

DO MÉRITO

I) Sentença
extra petita

Em que pese o argumento expendido pela parte autora, ainda que o pedido de retenção do sinal não tenha sido especificado sob capítulo destacado da inicial, constou expressamente no corpo da petição, especificamente no tópico “
Da multa rescisória
”, em que se requereu "
a perda da quantia paga a título de sinal do presente negócio
".

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PEDIDO. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. SÚMULA N. 83/STJ.
DECISÃO ULTRA E EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA
. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. AUSÊNCIA. DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. IMPERTINÊNCIA. SÚMULA N. 284/STF. EXAME DAS TESES JURÍDICAS. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. 1.
"O pedido é aquilo que se pretende com a instauração da demanda e se extrai a partir de uma interpretação lógico-sistemática do afirmado na petição inicial, recolhendo todos os requerimentos feitos em seu corpo,
e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica 'dos pedidos
'"
( REsp 120.299/ES, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/1998, DJ 21/09/1998, p. 173). Precedentes do STJ. 1.1. No caso concreto, o TJMG interpretou os fatos e fundamentos jurídicos expostos na petição inicial para assim compreender a amplitude do pedido formulado pela agravada.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 1450420 MG 2019/0042209-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 21/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022)

Por conseguinte, a tese de julgamento
extra petita
não prospera.

II) Análise da violação de norma jurídica

A decisão judicial transitada em julgada, como regra geral, torna-se imutável e insuscetível de reforma por meio de recursos, conforme estabelece o art. 502 do CPC:

“Art. 502. Denomina-se coisa julgada material a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso”.

Além disso, o art. 508 do CPC estabelece:

“Art. 508. Transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido”.

No caso em apreço, a pretensão autoral fundamenta-se no art. 966, inciso V, do CPC, que prevê a possibilidade de rescisão de decisão de mérito transitada em julgada quando ocorrer manifesta violação de norma jurídica.

A matéria refere-se à correta aplicação do instituto das arras (arts. 417 a 420 do Código Civil).

Os litigantes celebraram, em 22/02/2021, o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária” para a aquisição do imóvel denominado Lote 28 da Quadra 21, situado no Condomínio Residencial Portal da Mata, Sinop/MT, pelo valor de R$1.200.000,00.

O contrato previa o pagamento de R$300.000,00 como sinal, além de outras parcelas a serem quitadas mediante diferentes modalidades, incluindo a dação de veículo e cheques, com vencimentos escalonados.

Além do sinal, o autor ainda pagou a quantia de R$160.000,00, porém ficou inadimplente com o restante do contrato, razão pela qual os réus ajuizaram a Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por danos materiais e morais de no 1008851-17.2022.8.11.0015.

A sentença da ação originária julgou parcialmente procedente os pedidos, determinando, dentre outras questões, a retenção integral do valor pago a título de arras, sob o fundamento de que o inadimplemento foi imputável ao autor, com base nos artigos 417 e 418 do Código Civil.

Segue o trecho pertinente:

“(...) “In casu”, o contrato firmado entre as partes previu o pagamento de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) pela totalidade do bem, sendo o montante de R$ 300.000,00, a título de sinal e o remanescente parcelado, conforme Item II, subitens b.1; b.2, b.3. e b.4 – Id. 85015009.

Em relação aos referidos valores, em que pese a alegação do requerido acerca do pagamento de R$ 600.000,00, inexiste nos autos qualquer prova nesse sentido, restando incontroverso apenas o valor pago a título de sinal (R$ 300.000,00) e o valor da parcela prevista no item “b.1”, no montante de R$ 160.000,00 (através de dação em pagamento de um veículo).

Pois bem. No tocante ao valor pago a título de sinal, o artigo 418 do Código Civil estabelece que:

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

No caso em apreço, é incontroverso que o requerido deu causa à resolução do contrato por não adimplir com o pagamento das prestações.

Desse modo, a ele deve ser atribuída a inexecução do contrato, sendo lícita a retenção, pela parte requerente, do valor pago a título de arras/sinal, no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) – Item I – Id. 85015009, em conformidade com os artigos 417 e 418, ambos do Código Civil.

(...)

Com relação ao pedido de condenação do requerido pela fruição do bem, impende consignar que tal indenização não possui cunho de penalidade, mas sim de recomposição equitativa dos prejuízos. (...)”

Contudo, a análise da natureza das arras e das disposições contratuais evidencia manifesta violação à norma jurídica.

Independentemente da natureza das arras, a perda da quantia é devida no caso, vez que representa indenização pela inexecução contratual, conforme art. 418 do CC.

A classificação teria relevância na hipótese de exercício do direito de arrependimento, em que seria vedada a exigência de indenização adicional.

Acerca do tema, Daniel Carnacchioni explica:

“As arras estão disciplinadas nos arts. 417 a 420 do CC, cujo diploma alterou a sua topografia para retirá-la da teoria geral dos contratos e transportá-la para a teoria geral das obrigações, justamente por estar relacionada ao inadimplemento e, mais especificamente, às consequências jurídicas deste.

Este novo enquadramento reforça a natureza das arras, qual seja: instituto destinado a prefixação das perdas e danos, entregues por uma parte à outra no momento da conclusão da obrigação. É uma prefixação convencional das perdas e danos, assim como a cláusula penal, com a diferença de que as arras possuem natureza real, porque integram a fase de formação e não a de execução da relação jurídica obrigacional.

Essa nova topografia mitiga, de forma considerável, a tradicional diferença entre arras confirmatórias e penitenciais ou indenizatórias.
As arras confirmatórias seriam aquelas destinadas a “confirmar” ou dar início à execução de determinada relação jurídica material (contratos, em sua maioria), ao passo que as arras penitenciais teriam natureza indenizatória.

No entanto, pela atual redação dos arts. 417, 418 e 419 do CC, mesmo quando as arras visam a confirmar um negócio, quando se prestam a servir como “sinal” ou “princípio de pagamento”, em caso de inadimplemento ou inexecução, as arras compensarão o sujeito prejudicado pelo inadimplemento, fato que denota a sua natureza preponderantemente indenizatória.

[...]

O fato é que, atualmente, até por integrar a teoria do inadimplemento, a natureza das arras não possui nenhuma relação com o direito de arrependimento, mas sim com a execução ou inexecução da relação obrigacional. É o cumprimento ou o inadimplemento da obrigação que determinará a sua natureza, jamais a previsão ou não de cláusula de arrependimento.

[...]

Se a obrigação foi cumprida, por óbvio, as arras dadas por ocasião da conclusão do negócio terão natureza “confirmatória”.
Por outro lado, se a obrigação não foi cumprida, o art. 418 permite a retenção das arras por quem recebeu se a inexecução for de quem deu ou a restituição das arras, mais o equivalente, se o inadimplemento foi de quem recebeu.
Essa retenção ou restituição das arras estaria a confirmar o quê? Obviamente nada.
Nesse caso, as arras servem como o mínimo de indenização, ou seja, parâmetro inicial para as perdas e danos, função nitidamente indenizatória. Tanto isto é verdade que o art. 419 permite que a parte inocente venha pleitear indenização suplementar, caso prove prejuízo maior do que o valor das arras dadas, valendo estas como taxa mínima
.

Não é a cláusula de arrependimento que define a natureza das arras, mas a execução ou inexecução da obrigação.
A cláusula de arrependimento (...) tem o único objetivo de impedir a indenização suplementar (art. 420 do CC)
. Nada mais do que isso”

(Manual de Direito Civil. Salvador: Jus Podium, 2017, pp. 738/739).

Como dito anteriormente, as partes pactuaram o pagamento R$300.000,00 no ato da contratação, a título de “arras penitenciais”, estando previsto o direito de arrependimento, segundo a cláusula 3a, parágrafo segundo (Id. 206624168 - Pág. 44).

In casu
,
a rescisão não decorreu do exercício do direito de arrependimento, mas sim de inadimplemento por parte do promitente comprador (autor)
, o qual, portanto, está sujeito à perda das arras em favor dos promitentes vendedores.

Contudo, de acordo com o que determina o art. 419, a parte prejudicada pelo inadimplemento culposo pode exigir indenização suplementar, provando maior prejuízo, “
valendo as arras como taxa mínima
”. Alternativamente, pode exigir a execução do contrato com perdas e danos, ocasião em que as arras também serão tratadas como o mínimo da indenização.

Como os réus pleitearam a rescisão contratual, e não a execução do contrato, incluindo o ressarcimento por fruição do imóvel, comissão de corretagem e encargos incidentes sobre o bem (IPTU, taxa de coleta de lixo, taxa de condomínio, faturas de água e energia), as arras devem ser consideradas como taxa mínima de indenização. Esse valor deve ser abatido do montante devido pelo comprador inadimplente, admitindo-se deduções ou complementações conforme o impacto comprovado da inadimplência.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL, C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
ARRAS. FUNÇÃO INDENIZATÓRIA NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO. ART. 418 DO CC/02.
REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE, EM TESE. MANIFESTA DESPROPORÇÃO NÃO VERIFICADA NOS AUTOS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONSEQUÊNCIA NATURAL DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. Ação ajuizada em 13/12/2011. Recurso especial interposto em 30/03/2016 e distribuído em 21/11/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. As arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 4.
Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato
. 5.
De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente
. 6.
Uma vez pactuadas as arras, segundo a autonomia negocial das partes, o efeito indenizatório decorrente do inadimplemento se opera ipso facto, ou seja, independentemente de previsão contratual que estipule a perda das arras se houver descumprimento do ajuste
. 7.
Na hipótese dos autos, embora as arras tenham sido taxadas de "penitenciais", não houve o exercício do direito de arrependimento, mas sim o inadimplemento por parte dos promitentes cessionários
. Logo, estão estes sujeitos à perda do sinal, na forma do art. 418 do CC/02. 8. É admissível a redução equitativa das arras quando manifestamente excessivas, mediante a aplicação analógica do art. 413 do Código Civil. No particular, contudo, o valor das arras passível de retenção (R$ 48.000,00) não se mostra desarrazoado, tendo em vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que foram privados da posse e usufruto do imóvel por quase 8 anos. 9. A resolução do contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelos promitentes cessionários - excluídas as arras - e, por outro lado, com a reintegração dos promitentes cedentes na posse do imóvel. 10. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram afastadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial. 11. Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ - REsp: 1669002 RJ 2016/0302323-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/10/2017)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL
. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que: "
de acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente
" (REsp 1.669.002/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe de 02/10/2017).

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.852.758/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.)

Assim, os R$300.000,00 não poderiam ser retidos na íntegra, mas considerados para abatimento proporcional dessas despesas.

Ao ignorar a função compensatória das arras, a sentença originária desconsiderou o princípio do equilíbrio contratual e o disposto no art. 419 do Código Civil. Tal interpretação configura manifesta violação à norma jurídica, cabendo sua rescisão.

Por conseguinte, a sentença deve ser rescindida na parte que estabeleceu a compensação apenas com o valor a ser restituído ao autor (R$160.000,00).

Dispositivo
.

Com estas considerações,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a Ação Rescisória para rescindir a sentença no tocante à retenção integral dos R$300.000,00.

Determino que os valores sejam considerados como taxa mínima de indenização, sendo deduzidos dos prejuízos efetivamente comprovados pelos réus, nos termos do art. 419 do Código Civil.

Além disso, fixo que as eventuais diferenças ou créditos resultantes da aplicação deste critério sejam devidamente apurados em liquidação de sentença.

Considerando a sucumbência recíproca, rateio, entre as partes, as custas processuais, bem como os honorários advocatícios, estes fixados em 10% dez por cento) sobre o valor atribuído à causa

Em sendo unânime o julgamento, após o trânsito em julgado, autorizo o levantamento da importância depositada pela regra do art. 968, II, do CPC, nos termos do parágrafo único do art. 974 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2025