Tribunal: TJMT
Processo: 1047549-14.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva de uma das rés, declarou a rescisão contratual com retenção de 20% sobre o valor pago, devidamente corrigido, e indeferiu indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) o condomínio “Praias do Lago Eco Resort” detém legitimidade passiva para responder pela ação; (ii) é válida a cláusula penal fixada na sentença em 20%, à luz do contrato celebrado; e (iii) há configuração de dano moral decorrente da conduta da fornecedora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Confirmada a ilegitimidade passiva do “Praias do Lago Eco Resort”, por ausência de participação na celebração do contrato e inexistência de vínculo jurídico com a autora.
4. A cláusula contratual autoriza retenção de 10% a título de despesas administrativas, sendo indevida a fixação judicial em patamar superior.
5. A previsão contratual de devolução parcelada revela-se abusiva, devendo a restituição ocorrer em parcela única.
6. A retenção cumulativa do valor de entrada, sob fundamento de despesas de corretagem, configura enriquecimento sem causa e é vedada.
7. A resistência indevida da fornecedora em promover a rescisão após solicitação da consumidora, mantendo cobranças e forçando a judicialização, caracteriza violação à boa-fé objetiva e configura dano moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Teses de julgamento: “1. A cláusula penal em contratos de adesão deve observar os limites contratualmente fixados. 2. A devolução das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer em parcela única, sob pena de onerosidade excessiva. 3. A resistência indevida à rescisão contratual solicitada pelo consumidor, com manutenção de cobranças e necessidade de judicialização, configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III e 51, IV e § 1o.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, EAREsp n. 1.847.842/PR; TJSP, AC 1007571-83.2021.8.26.0320; TJMT, N.U 1024907-47.2022.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047549-14.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IZABEL DA SILVA RICCI - CPF: 564.689.549-91 (APELANTE), CARLOS BRENO GOMES MONCAO - CPF: 049.211.531-16 (ADVOGADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), PRAIAS DO LAGO ECO RESORT - CNPJ: 39.761.100/0001-76 (APELADO), JULIA ARAUJO DE LIMA NOGUEIRA - CPF: 700.090.091-16 (ADVOGADO), WPA GESTAO LTDA - CNPJ: 23.815.961/0001-50 (APELADO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO), WILSON SALES BELCHIOR - CPF: 629.286.943-15 (ADVOGADO), LETICIA ARAUJO DOS SANTOS - CPF: 879.504.051-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. DANO MORAL
CONFIGURADO
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
por consumidora
contra sentença
que reconheceu a ilegitimidade passiva de uma das rés, declarou a rescisão contratual com retenção de 20% sobre o valor pago,
devidamente corrigido,

e
indeferiu indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar
se
:
(i) o condomínio “Praias do Lago Eco Resort” detém legitimidade passiva para responder pela ação; (
ii
) é válida a cláusula penal fixada na sentença em 20%, à luz do contrato celebrado; e (
iii
) há configuração de dano moral decorrente da conduta da fornecedora
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Confirmada a ilegitimidade passiva
do
“
Praias
do Lago Eco Resort
”
, por ausência de participação na celebração do contrato e inexistência de vínculo jurídico com a autora.

4. A cláusula contratual autoriza retenção de 10% a título de despesas administrativas, sendo indevida a fixação judicial em patamar superior.

5. A
previsão contratual
de devolução parcelada revela-se abusiva, devendo a restituição ocorrer em parcela única.

6. A retenção cumulativa do valor de entrada,
sob fundamento
de despesas de corretagem, configura enriquecimento sem causa e é vedada.

7.
A resistência indevida da fornecedora em promover a rescisão após solicitação da consumidora, mantendo cobranças e forçando a judicialização, caracteriza violação à boa-fé objetiva e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso
conhecido e
parcialmente
provido.

Tese
s
de julgamento: “
1. A cláusula penal em contratos de adesão deve observar os limites contratualmente fixados.
2
. A devolução das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer em parcela única, sob pena de onerosidade excessiva. 3.
A resistência indevida à rescisão contratual solicitada pelo consumidor, com manutenção de cobranças e necessidade de judicialização, configura dano moral indenizável.
”

Dispositivo
s
relevante
s
citado
s
:

CDC, art
s
.
6o, III

e
51, IV e § 1o.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
EAREsp
n. 1.847.842/PR; TJSP, AC 1007571-83.2021.8.26.0320; TJMT, N.U 1024907-47.2022.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
IZABEL DA SILVA RICCI

contra
sentença proferida pelo
Juiz de Direito
Pierro

d
e Faria Mendes
, designado para atuar
na 5a
Vara Cível da Comarca de Cuiabá
, que
nos autos da
Ação

d
e
Rescisão Contratual
c/c
Indenização
p
or Danos Materiais
e
Morais
c/
Pedido
d
e Tutela
d
e Urgência
m
ovida em face de
PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
e
WPA GESTÃO LTDA.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
r
econhecer a
i
legitimidade passiva da
primeira requerida, d
eclarar rescindido o contrato celebrado entre as partes
e
devida a cobrança de multa rescisória no patamar de 20% (vinte p
or cento) sobre o valor já pago, bem como condenar
a
demandada a
promover a restituição da quantia
adimplida
, subtra
ída a
cláusula penal
, corrigid
a
monetariamente pelo IPCA

a partir do desembolso,
com
juros de mora de 1%
(um por cento)
ao mês desde a citação válida
(id.
286895412
).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta
ter sido induzida a firmar o contrato
n
.
180/01-J301/04

relativo ao
empreendimento denominado
“
Praias do Lago Eco Resort
”
, em regime de
multipropriedade
, no valor total de R$ 43.412,84

(quarenta e três mil e quatrocentos e doze reais e oitenta e quatro centavos),
sendo
R$
2.950,00

(dois mil novecentos e cinquenta reais)

correspondente
à entrada, uma parcela de R$ 50,00
(cinquenta reais),
e R$ 43.362,48 (quarenta e três mil trezentos e sessenta e

dois reais e quarenta e oito centavos) em 84
(oitenta e quatro)
prestações
no valor

de R$ 516,22 (quinhentos e
dezesseis
reais e vinte e dois

centavos)
.

Alega
que, ao tentar utilizar os serviços contratados, deparou-se com significativas divergências em relação ao que fora
prometido, incluindo limitações nos descontos (apenas alimentação, não hotelaria), exigência de presença do titular para utilização do passaporte, apartamento
sem
cooktop
na cozinha e deck com acesso direto ao lago, além de redução unilateral da capacidade de ocupação de seis para cinco pessoas
, bem como
alteração dos índices de correção monetária de IGPM para INCC em agosto de 2021.

Registra
que, diante das irregularidades constatadas, o autor solicitou o distrato do contrato via WhatsApp em 04/01/2022, tendo as requeridas oferecido apenas a conversão dos valores pagos em pontos para uso em seus empreendimentos. Posteriormente, apresentou reclamação ao PROCON, ocasião em que as apeladas propuseram o cancelamento do contrato com devolução de apenas R$ 10.527,81, em 20 parcelas de R$ 526,39, a iniciar em até 30 dias úteis do aceite — proposta que reputa inviável, especialmente porque a rescisão decorre da conduta das próprias apeladas, que inviabilizavam o cumprimento contratual.

Menciona que
está sendo cobrada
quanto à
taxa de

condomínio, o que
entende ser a
bsurdo,
pois jamais
conseguira fazer uso do contrato,
caracterizando
cobrança abusiva
.

Consigna que as recorridas insistem na manutenção do contrato mesmo após ter manifestado expressamente seu desinteresse, que os serviços
pactuados
sequer foram prestados, de modo que inexistem prejuízos às
demandadas
, e
que é abusiva
a cobrança de eventual multa de 50% (cinquenta

por cento) sobre o valor pago, acrescido de
outros importes
, quando
revela
da
a falta de informação prestada e a prática
lesiva
perpetrada

na ocasião da contratação
.

Argumenta que a sentença fixou a retenção de 20% (vinte por cento)
a título de multa sem sequer existir previsão em contrato
, e indeferiu seu p
edido de indenização
por
danos morais mesmo comprovada a

falha na prestação de serviço
por parte
das
rés.

Defende

que
o
decisum
,
equivocadamente
,
reconheceu
a
ilegitimidade passiva d
a parte

PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
,
tendo em vista
que não se trata de típico condomínio
edilício
, mas de complexo turístico com fins
lucrativos
,

voltado à exploração

econômica mediante a comerc
ialização de cotas imobiliárias.

Afirma que a referida apelada firmou
contrato
diretamente
consigo
, assumindo
as
obrigações
pactuadas
, de modo a se tornar parte legítima para responder pelos efeitos decorrentes de tal relação jurídica
, invocando a aplicação da teoria da asserção.

Assevera
que a
recorrida
contribuiu para a confusão e aparência de legitimidade
do negócio
, inclusive ao se

apresentar como promotora do empreendimento
, e que o
art
.
75, XI, do CPC confere capacidade processual aos condomínios
edilícios
,
razão pela qual,
mesmo n
ess
a condição
,
haveria
legitimidade para responder pelos efeitos da relação jurídica estabelecida.

Contesta a aplicação da multa contratual de 20% (vinte por cento), sob o fundamento de que inexiste cláusula penal nesse sentido no contrato efetivamente celebrado, razão pela qual reputa ilegal qualquer retenção de valores, entendendo ser devida a devolução integral da quantia paga, devidamente corrigida.

Expõe
contradições na contestação das rés, que mencionaram tanto retenção de 20%
(vinte por cento)
quanto de 10%
(dez por cento)
, sendo que nenhuma dessas cláusulas consta no
instrumento
assinado pelas partes.

Aponta que, mesmo admitida eventual aplicação de cláusula penal, esta jamais poderia ser exigida em seu desfavor, mas sim das requeridas, na medida em que a rescisão
da avença
decorreu exclusivamente do inadimplemento das obrigações das próprias apeladas, que deram causa
à dissolução contratual.

Reitera que nunca
usufruiu dos serviços contratados, tampouco recebeu as

informações completas e adequadas sobre as condições de uso do empreendimento
.

Destaca
que os
danos morais

são inequívocos
,
decorrentes da conduta lesiva perpetrada pelas recorridas, sobretudo no que diz respeito à
falha na prestação de serviços,
à
retenção indevida de valores e
à
ausência de boa-fé
objetiva na relação contratual.

Esclarece
que foi
atraída pela promessa de aquisição de unidade fracionada
no empreendimento em questão
,
sendo surpreendida com práticas que
viola
ram
os princípios da confiança,
da
transparência e
da
informação adequada.

Pontua

que
celebrou

contrato de adesão, sem margem real para discutir cláusulas abusivas,
e que
foi

reiteradamente induzida a erro, frustrando seu direito legítimo à informação clara e

adequada sobre o produto ofertado e os encargos dele decorrentes
.

Ressalta
que,
após manifestar sua insatisfação e requerer a rescisão do

contrato
,
motivada exclusivamente pela conduta das rés
, ainda
foi

penalizada com a indevida retenção de valores, contrariando os princípios do equilíbrio

contratual e da vulnerabilidade do consumidor
.

Salienta

que a frustração,
o
desgaste emocional,
a
ansiedade e
o
sentimento de
impotência vivenciados
configuram abalo moral relevante.

Com essas considerações, requer
a reforma da sentença para
rejeitar
a preliminar de ilegitimidade passiva, reconhece
r
a inexistência de cláusula penal e a consequente ilegalidade da retenção de valores, determinando
a
devolução
integral d
as quantias
pag
a
s devidamente corrigid
a
s, e condena
r
as apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no
importe
de R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
.

Embora intimadas (id. 286895413), as apeladas não apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante insurge-se contra o ponto da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da parte

PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
,
sob o
argumento
de que se
trata
de complexo turístico com finalidade lucrativa que firmou diretamente o contrato
discutido nos autos
e assumiu obrigações, não se tratando de mero condomínio edilício
.
Enfatiza
que a demandada
possui legitimidade para responder pelos efeitos da relação jurídica constituída, seja
pela capacidade processual conferida aos condomínios pelo art. 75, XI, do CPC
, seja
como pessoa jurídica de

fato, conforme se apresenta no contrato
.
Assim, vindica a
reforma da sentença para
que seja rejeitada
a preliminar de ilegitimidade passiva
.

Razão não lhe assiste
.

Embora os documentos juntados aos autos (
ids.
286894425 e

286894429) comprovem que o
PRAIAS DO LAGO ECO RESORT

foi formalmente
instalado
como condomínio edilício, tal fato, por si só, não é suficiente para configurar sua legitimidade passiva na presente demanda.

O cerne da lide reside na rescisão contratual e nos efeitos decorrentes de instrumento de promessa de compra
e venda de unidade imobiliária no regime de
multipropriedade
, celebrado exclusivamente entre a autora e soc
iedades empresárias específicas, consubstanciando-se
o
PRAIAS
DO LAGO ECO RESORT

tão somente no empreendimento objeto
do pacto
.

De fato, e
m nenhum momento o condomínio
PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
participou da formação da avença, tampouco assumiu obrigações ou praticou atos negociais perante a consumidora.

A legitimidade passiva exige, a
lém da capacidade processual, a
pertinência subjetiva, isto é, o vínculo jurídico entre
a parte e o objeto da demanda. No
caso, o contrato foi celebrado em data anterior à instalação formal do condomínio e sem qualquer manifestação ou intervenção deste, o que afasta sua sujeição aos efeitos jurídicos da relação obrigacional discutida.

Com efeito, a parte em questão não participou da negociação nem da celebração do contrato discutido nos autos, inexistindo relação jurídica direta com a autora.

Ainda que incidente a legislação consumerista
na espécie
, é de rigor reconhecer que o condomínio
PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
não integra a cadeia de fornecimento envolvida na oferta, comercialização e gestão da unidade adquirida.

Nesse contexto, r
econhecer
a legitimidade ao condomínio
equivaleria a imputar-lhe obrigações contratuais assumidas por entes distintos, o que contraria os princípios da segurança jurídica e da relatividade das convenções.

A propósito:

“(...) Ação de rescisão contratual c. c. restituição de quantias pagas. Extinção da ação, sem resolução do mérito, com relação à ré Praias do Lago Eco Resort, em virtude de ilegitimidade passiva. (...)”.

(TJSP
,
AC

1007571-83.2021.8.26.0320, Relator: Carlos Dias Motta
,
d
ata
de
j
ulgamento: 27/06/2022, 26a Câmara de Direito Privado,
d
ata de
p
ublicação: 27/06/2022)
.

Assim, correta a sentença ao concluir que
o
PRAIAS
DO LAGO ECO RESORT

não detém legitimidade para figurar no polo passivo da ação que versa sobre contrato do qual não participou.

Por tais fundamentos,
REJEITO
a preliminar suscitada.

VOTO
(MÉRITO)

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
IZABEL DA SILVA RICCI

ajuiz
ou

Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais c/ Pedido de Tutela de Urgência

em
desfavor de
PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
e
WPA GESTÃO LTDA.
,

visando

à
rescisão definitiva do contrato n
.
180/01-J301/04, por culpa

exclusiva das
r
és,
com a
cessação d
e
todas e quaisquer

cobranças vincendas
, além da condenação solidária das
demandadas
ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), e por danos materiais no valor de
R$
26.259,25 (vinte e seis mil
duzentos e cinquenta e nove

reais e vinte e cinco centavos),
ambas com os consectários legais, bem como da multa contratual, no montante equivalente a R$ 5.251,85 (cinco mil
duzentos e cinquenta e um re
ais e oitenta e cinco centavos) (id.
286894417
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que
julgou
parcialmente procedente
s os pedidos iniciais
, nos seguintes termos:

“(...)
Pois bem, consta dos autos que em dezembro/2020 as partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária, através do qual a autora adquiriu da empresa ré a Cota de apartamento localizado em PRAIAS DO LAGO ECO RESORT.

O preço foi ajustado em R$43.362,48 (quarenta e três mil e trezentos e sessenta e dois reais e quarenta e oito centavos), em 84 parcelas no valor de R$ 516,22 (quinhentos e dezesseis reais e vinte e dois centavos).

Sendo
evidente,

do
qual a autora efetuou o pagamento de R$ 26.259,25, conforme se verifica do Extrato Financeiro anexado na exordial.

Alegando dificuldades financeira, e ainda má prestação de serviços, a autora requer a rescisão do contrato com a restituição de 100% dos valores pagos, devidamente atualizado e acrescido de juros.

Citada, a ré concorda com a rescisão por culpa da compradora e pede a observância do contrato que estabelece a dedução de 20% sobre o valor recebido; além da retenção do valor das arras.

Considerando que o pedido de rescisão decorre exclusivamente da autora, e não sendo
evidenciado as falhas na prestação do serviço, no que tange a acomodação adquirida
, ônus este exclusivo da autora, conforme dispõe o artigo 373, I do CPC.

Assim, ante o exposto,
entendo pela possibilidade possível a retenção de parte do valor recebido por parte da ré, a título de perdas e danos com despesas administrativas.

Diante o pedido de rescisão do contrato reconhecidamente a pedido da parte compradora, as partes devem retornar ao status quo ante (artigo 475, Código Civil), cabendo à ré promover a restituição da quantia recebida,
sob pena
de enriquecimento indevido.

Entretanto, é cediço que o contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (pacta sunt servanda), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão,
não violem os direitos básicos do consumidor
, devem ser cumpridas.

Na Cláusula
Oitava, Parágrafo
Segundo, do Contrato celebrado entre as partes consta o perdimento de 20% (vinte por cento) do valor pago a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de
vendedores e outros custos assumidos, além da retenção das arras (sinal de negócio).

Pois bem. A questão envolvendo a retenção de 20% dos valores pagos pelo contrato para suprir os prejuízos administrativos advindos da rescisão unilateral é incontroversa, haja vista previsão contratual expressa.
(...)

À
par destas considerações, possível que a ré promova o cumprimento do contrato e promova a retenção de 20% (vinte por cento) da quantia recebida da compradora/autora.

Ressalto que aos valores a serem restituído à consumidora deverão incidir os índices de correção monetária e juros previstos no contrato entabulado entre as partes, pois nas hipóteses em que o objeto da lide deriva de relação contratual, devem ser aplicados os índices de correção monetária e juros de mora previstos expressamente no contrato firmado entre as partes, tudo de acordo com a Lei n. 14.905/2024, que deu nova redação dos
arts
.
389 e 406, ambos
do Código Civil.

Por fim, em relação aos danos morais, concluo por sua improcedência, tendo em vista a ausência de ato ilícito capaz de ensejar a sua condenação por danos morais, já que inexiste nos autos prova de qualquer conduta da reclamada que tenha afetado de forma relevante os direitos da personalidade da parte autora, ao ponto de dar ensejo à reparação pecuniária.

Desse modo, em situações como a em comento, não se vislumbra que o dano moral possa ser presumido, de modo que compete à parte que se sentiu lesada comprovar concretamente o abalo moral sofrido, o que, porém, não ocorreu, já que o eventual descumprimento contratual em si mesmo não tem o condão de se convolar em indenização por danos morais.

Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
julgo parcialmente procedente
o pedido formulado para:

a)
Reconhecer a Ilegitimidade passiva da ré Praias do Lago Eco Resort

b)

Declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes, objeto da presente demanda;

c)
Declarar
devida a cobrança de multa rescisória no patamar de 20% (cinquenta por cento) sobre o valor já pago;

d)
Condenar
a ré a promover a restituição da quantia paga, subtraindo-se 20% referente à multa rescisória, a serem corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês desde a citação válida;

e)
Julgar improcedente
do pedido de indenização por danos morais, e aplicação de multa contratual, visto que não restou comprovado falha na prestação dos serviços pactuados.

Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como em honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.
(
...)
”
.
(id.
286895410
).

O ponto central da controvérsia reside na existência ou não de cláusula penal que autorize a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela consumidora em caso de rescisão contratual, bem como à configuração de danos morais.

Pois bem.

Após detida análise, vislumbra-se que o apelo
comporta

parcial
provimento
.

A sentença recorrida
restou
fundament
ada
na suposta previsão contratual expressa de retenção de 20%
(vinte por cento)
do valor pago, conforme disposto na Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, do instrumento celebrado entre as partes.

Contudo, compulsando minuciosamente o
contrato avençado (id.
286895382
),
verifica-se
a Cláusula Oitava, Parágrafo Quarto,
prev
ê apenas
10% (dez por cento)
de retenção
,
senão vejamos
:

“Rescindido o contrato pelo PROMITENTE COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas da mesma forma e na mesma quantidade de parcelas pagas,
deduzida a importância equivalente a 10% (dez por cento)
do valor a ser restituído a título de despesas administrativas e perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas, será ainda
deduzido o valor pago a
titulo
de sinal de negócio
já consignado na Proposta de Compra e Venda, a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos e outros custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA. Caso a rescisão decorra de
inadimplência contratual
do PROMITENTE COMPRADOR, resguarda-se, além do disposto nesta cláusula, o direito previsto em
CLÁUSULA PENAL, cláusula décima sexta
.
”

A cláusula Décima Sexta, por sua vez, preconiza que:

“A parte que descumprir as obrigações contratuais, bem como as disposições constantes nas especificações técnicas deste instrumento, quer seja o PROMITENTE COMPRADOR ou a PROMITENTE VENDEDORA
, arcará
com a
multa de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago e corrigido
, conforme contratado, a título de cláusula
penal por inadimplência, conforme dispõem os artigos 408, 409 e 416, do Código Civil. Reserva-se à parte prejudicada o direito de se ressarcir dos prejuízos sofridos através das vias judiciais cabíveis.”

Neste ponto,
pertinente
esclarecer que, tratando-se de resilição contratual voluntária por iniciativa da promitente compradora, e não de inadimplemento das obrigações pactuadas, a cláusula
aplicável ao caso
é
a
Oitava.

Deveras, a
cláusula
D
écima
S
exta tem caráter sancionatório e pressupõe o descumprimento de obrigações contratuais assumidas, o
que não se verifica nos autos, tendo em vista que a
autora manifestou desinteresse na continuidade do vínculo, sem que se tenha comprovado mora, inadimplemento ou qualquer conduta violadora do pacto que ensejasse a aplicação de penalidade por inadimplemento.

O próprio contrato, ao distinguir expressamente entre as hipóteses de rescisão voluntária e inadimplemento, fixa tratamento jurídico diverso para cada situação,
impedindo
a
imposição
da cláusula penal sancionatória
, dado o
exercício regular do direito de resilir.

Assim,
deve prevalecer o disposto na Cláusula Oitava, Parágrafo Quarto
do instrumento
, que prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos,
a título
de despesas administrativas e perdas e danos
, inexistindo a
mparo
para a
imposição de percentual superior, como fixado na sent
ença,
em
manifesta violação aos princípios da legalidade contratual e da segurança jurídica.

À vista disso
, deve ser corrigida a decisão para aplicar o percentual efetivamente previsto no contrato, qual
seja,

de
10% (dez por cento) sobre os valores a serem restituídos.

Acrescente-se que, embora se trate de relação de consumo, a cláusula penal es
tabelecida
se
revela compatível com os princípios da razoabilidade e da função compens
atória da penalidade contratual
, sendo admitida a retenção no
patamar previsto, desde que fundamentada e não cumulada com outras deduções onerosas.

A propósito,
“
a jurisprudência fixa como razoável o limite de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, suficiente para cobrir eventuais despesas administrativas da fornecedora
” (TJMT, N.U 1024907-47.2022.8.11.0041, Marcos
Regenold
Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 18/02/2025, publicado no DJE 18/02/2025).

Efetivamente
, a
completa desconsideração da cláusula penal,
além
de ofender o equilíbrio contratual, poderia estimular a inadimplência voluntária, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e da segurança nas relações privadas.

Outrossim
, não se pode atribuir às apeladas a causa da dissolução
da avença
, uma vez que o
pedido de rescisão foi formulado com base em desinteresse na continuidade do vínculo
por parte da consumidora
, o que
, como dito,
configura hipótese de resilição unilateral.

Ressalte-se que, embora
a autora tenha atribuído
às
rés o descumprimento de deveres contratuais e
d
e informação, não se extrai dos autos comprovação inequívoca
dessa conduta, tampouco que
tenha
havido
repercu
ssão
de forma substancial na higidez do vínculo jurídico.

A mera alegação de divergência entre a expectativa criada na fase
pré
-contratual e as condições efetivas do empreendimento não se sustenta à míngua de elementos objetivos, técnicos ou documentais que revelem violação concreta ao direito à informação clara e adequada, nos moldes do art. 6o, III, do
CDC
.

Tampouco há demonstração de que as características efetivas do contrato tenham sido ocultadas ou deturpadas pelas fornecedoras de modo a configurar vício de consentimento. Prevalece, portanto, a natureza de resilição unilateral, por desinteresse superveniente da consumidora.

Ademais, é relevante destacar que a apelante manteve o contrato em vigor por quase três anos
(
de 20/01/2019 a
04/01/2022)
sem qualquer manifestação de insatisfação ou questionament
o acerca de
irregularidades
contratuais,
circunstância
que
enfraquece a tese de vício de consentimento ou de má prestação de serviços, e reforça que a motivação para a rescisão foi o desinteresse superveniente da parte autora, afastando qualquer imputação de inadimplemento às contratadas.

No tocante ao valor pago a título de sinal previsto na proposta de compra e venda, observa-se que, não tendo havido fruição do serviço ou utilização da unidade pela consumidora, sua retenção cumulativa à cláusula penal de 10% (dez por cento) configura onerosidade excessiva, vedada pelo art. 51, IV e § 1o, do
CDC
.

É certo que as quantias pagas como
entrada podem
, em tese, ser destinadas a cobrir despesas de comercialização e publicidade; todavia, tal dedução contratual está sujeita aos princípios da proporcionalidade e da compatibilidade com a proteção ao consumidor.

Revela-se, pois, abusiva a disposição contida no item 2-k do parágrafo terceiro da Cláusula Terceira do contrato, que estabelece: “
a importância paga como entrada refere-se
a
despesa de
INTERMEDIAÇÃO
com a
CORRETAGEM
, encargo este que será suportado pelo próprio PROMITENTE COMPRADOR, sendo que em caso de rescisão contratual após o prazo de arrependimento, tal valor não será restituído, nos termos do que estabelece o artigo 725 do Código Civil
”
.

Logo, deve prevalecer exclusivamente a cláusula penal de 10% (dez por cento), reputando-se indevida a retenção adicional do sinal de negócio, por configurar enriquecimento sem causa, sobretudo diante da ausência de contraprestação concreta pela fornecedora e da inexistência de prova de despesas específicas ou prejuízos efetivamente suportados que justifiquem tal exigência.

Além disso
, a previsão contratual
para
que as
importâncias
pagas

se
j
am devolvidas “
da mesma forma e na mesma quantidade de parcelas
”
não
deve
subsistir
. Tal estipulação, além de representar afronta à equidade nas relações contratuais, impõe ao consumidor ônus desproporcional e manifestamente abusivo, na medida em que subverte o próprio escopo reparatório da restituição.

O Código de Defesa do Consumidor, ao prever a inversão do ônus da prova e o
controle das cláusulas abusivas,
veda expressamente disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Portanto, a
restituição dos valores
deve ocorrer de forma integral e em parcela única,
a fim de recompor de imediato
o patrimônio da aderente lesada, sob pena de perpetuação da onerosidade excessiva e de violação ao princípio da boa-fé objetiva
.

Quanto
ao pedido de indenizaçã
o por danos morais, entendo que
merece acolhimento.

Segundo consta,
a autora manifestou formalmente o desejo de rescindir o contrato em janeiro de 2022
(id.
286894448
)
, sendo ignorada pela ré, que
continuou a
efetu
ar
cobranças mesmo após o pedido de cancelamento (id
s
.

286894434
a
286894444
).

Diante da inércia da fornecedora, a consumidora buscou auxílio junto ao PROCON, sem que houvesse solução satisfatória (id. 286894449), sendo forçada, ao final, a ingressar com a presente ação judicial
,
em dezembro de 2022, o que evidencia resistência indevida à desconstituição do vínculo contratual.

Essa
conduta revela afronta à boa-fé objetiva e ao dever de cooperação, agravada pela posição de vulnerabilidade da autora, consumidora hipossuficiente que se viu compelida a acionar o Judiciário para exercer um direito básico.

Desse modo,
a manutenção de cobranças após solicitação de rescisão e a inércia em viabilizar a extinção contratual são aptas a configurar dano
moral indenizável, sobretudo quando evidenciam descaso e desrespeito à parte consumidora.

O sofrimento emocional, a frustração, o tempo desperdiçado e a insegurança jurídica gerada pela postura omissiva das rés excedem os meros aborrecimentos do cotidiano, justificando a fixação de compensação pecuniária.

Nesse cenário, reputo adequada a fixação de indenização por danos morais no valor de
R$
2
.000,00 (
dois
mil reais), quantia
proporcional à extensão do dano, às peculiaridades do caso concreto e ao caráter pedagógico da medida.

Em face do exposto, conheço e
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
IZABEL DA SILVA RICCI
,
para
:

(i)
reformar a sentença quanto à cláusula penal, reconhecendo como devida
apenas a retenção de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, afastando-se a aplicação da multa
rescisória
de 20% (vinte por cento) determinada pelo
J
uízo
a quo
;

(
ii
) afastar a cumulação da retenção do sinal de negócio, por configurar enriquecimento sem causa;

(
iii
)
determinar que a restituição dos valores pagos pela autora seja efetuada em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora de 1%
(um por cento)
ao mês desde a citação
;

(
iv
)
condenar a requerida
WPA GESTÃO LTDA.
ao pagamento de indenização por danos morais à autora, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA desde esta decisão e juros de mora de 1%
(um por cento)
ao mês a partir da citação;

e

(v) manter
os demais termos da sentença recorrida, inclusive quanto ao reconhecimento da ilegitimidade passiva da ré
PRAIAS DO LAGO ECO RESORT
.

S
em honorários recursais, tendo em vista o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que são incabíveis “
no recurso interposto pela parte vencedora para ampliar a condenação, pela própria redação do art. 85, § 11, do CPC/2015
” (STJ,
EAREsp
n. 1.847.842/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 6/9/2023,
DJe
de 21/9/2023).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025