Tribunal: TJMT
Processo: 1025916-78.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DE OBRA EM CONDOMINIO RESIDENCIAL HORIZONTAL. VIABILIDADE DE COTEJO ENTRE A NORMA INTERNA E A LIBERDADE DE CONDÔMINO EM UNIDADE AUTÔNOMA (ARTIGO 1.299 DO CÓDIGO CIVIL). UTILIZAÇÃO DE DIREITO DE VIZINHANÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS CONDÔMINOS. OBRA DENTRO DA LEGALIDADE PERANTE O ÓRGÃO MUNICIPAL FISCALIZADOR. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 1.277 DO CÓDIGO CIVIL. DEMOLIÇÃO INDEVIDA. APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE OMISSÕES E CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO – EMBARGOS REJEITADOS.
Ainda que verificada a realização de obra fora do padrão de condomínio residencial horizontal, cabe a análise do caso tendo em vista a norma interna, e também de acordo com o Direito Civil (direito de vizinhança), a fim de que se constate a existência ou não de prejuízo aos demais condôminos, sobretudo os que se localizam próximos à unidade alterada, devendo-se, também, averiguar em que grau ocorreu a modificação. Com esse viés, prevalece a norma do direito civil, não se mostrando plausível o pedido de demolição, face à situação posta nos autos, em que a alteração não afeta drasticamente o condomínio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025916-78.2021.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Atos Unilaterais, Condomínio]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[CONDOMINIO RIO COXIPO - CNPJ: 17.568.929/0001-14 (EMBARGANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO - CPF: 603.929.751-49 (EMBARGADO), ASSIS SOUZA OLIVEIRA - CPF: 689.094.701-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DE OBRA EM CONDOMINIO RESIDENCIAL HORIZONTAL. VIABILIDADE DE COTEJO ENTRE A NORMA INTERNA E A LIBERDADE DE CONDÔMINO EM UNIDADE AUTÔNOMA (ARTIGO 1.299 DO CÓDIGO CIVIL). UTILIZAÇÃO DE DIREITO DE VIZINHANÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS CONDÔMINOS. OBRA DENTRO DA LEGALIDADE PERANTE O ÓRGÃO MUNICIPAL FISCALIZADOR. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 1.277 DO CÓDIGO CIVIL. DEMOLIÇÃO INDEVIDA. APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE OMISSÕES E CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO – EMBARGOS REJEITADOS.

Ainda que verificada a realização de obra fora do padrão de condomínio residencial horizontal, cabe a análise do caso tendo em vista a norma interna, e também de acordo com o Direito Civil (direito de vizinhança), a fim de que se constate a existência ou não de prejuízo aos demais condôminos, sobretudo os que se localizam próximos à unidade alterada, devendo-se, também, averiguar em que grau ocorreu a modificação. Com esse viés, prevalece a norma do direito civil, não se mostrando plausível o pedido de demolição, face à situação posta nos autos, em que a alteração não afeta drasticamente o condomínio.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração, opostos por
CONDOMINIO RIO COXIPO (ID. Num. 277649858),
em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1025916-78.2021.8.11.0041,
interposto em face de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO,
à unanimidade,
DESPROVEU O APELO,

mantendo-se a sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer no 1025916-78.2021.8.11.0041 proposta em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
,
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado pela Requerente
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
e
CONDENOU
a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC.

Em síntese, o Embargante destaca que “(...) o acórdão embargado padece de omissões relevantes quanto a fundamentos fáticos e jurídicos imprescindíveis para a adequada entrega da prestação jurisdicional. Em especial, o acórdão deixou de se manifestar, de forma expressa e fundamentada sobre: (a) a eficácia vinculante da convenção condominial, a qual possui natureza estatutária e força normativa entre os condôminos, nos termos do art. 1.333 do Código Civil; (b) a expressa vedação contida no Código Civil referente a alteração da forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, contida em seu art. 1.336, inciso III; (c) a aplicação das normas específicas de direito condominial em detrimento da norma geral de direito de vizinhança. Além disso, uma importante contradição restou clara no acordão ora atacado qual seja a firmação de a construção estaria fora dos padrões, mas não seria alteração de fachada”.

Diz que há contradição quanto à alteração de fachada, “(...) na medida em que se reconhece expressamente que a obra realizada pelo recorrido está fora dos padrões do condomínio, mas, ao mesmo tempo, afasta-se a caracterização de alteração de fachada”; que “(...) Conforme consignado no próprio julgado, houve modificação estrutural na unidade, com construção de um segundo pavimento e alterações visíveis no volume da edificação, tornando-a destoante das demais unidades padronizadas do conjunto residencial. Apesar disso, o acórdão conclui que a intervenção não configura alteração de fachada e que, portanto, não atrairia a vedação legal prevista no art. 1.336, III, do Código Civil”; que “(...) tal raciocínio é manifestamente contraditório. A admissão de que a obra rompeu com o padrão visual e arquitetônico do condomínio, somada à constatação da modificação visível da unidade autônoma, conduz logicamente à conclusão de que houve, sim, alteração de fachada. A tentativa de dissociar tais elementos viola a coerência interna da decisão e compromete sua racionalidade jurídica”.

Requer “(...) a) O conhecimento e acolhimento dos presentes embargos de declaração, a fim de que sejam sanadas as omissões apontadas quanto à eficácia vinculante da convenção condominial, à incidência do art. 1.336, inciso III, do Código Civil, e à prevalência das normas específicas de direito condominial sobre as normas gerais de vizinhança; b) Que seja também eliminada a contradição constante no acórdão, no ponto em que reconhece a construção como fora dos padrões, mas afasta, sem fundamentação coerente, a caracterização de alteração de fachada; c) Para fins de prequestionamento, requer-se que todas as matérias omitidas ou contraditórias sejam expressamente enfrentadas, em especial aquelas fundadas nos arts. 1.333 e 1.336, III, do Código Civil, bem como no princípio da força normativa da convenção condominial; d) Por fim, requer-se que, acolhidos os presentes embargos e supridas as omissões e contradições apontadas, o acórdão seja reformado para que o recurso de apelação interposto pelo embargante seja integralmente provido, com a consequente procedência da ação e determinação das medidas necessárias à restauração da conformidade da unidade autônoma às normas internas do condomínio”.

Em contrarrazões, pugna-se pela rejeição dos embargos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Embargos de Declaração, opostos por
CONDOMINIO RIO COXIPO (ID. Num. 277649858),
em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1025916-78.2021.8.11.0041,
interposto em face de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO,
à unanimidade,
DESPROVEU O APELO,

mantendo-se a sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer no 1025916-78.2021.8.11.0041 proposta em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
,
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado pela Requerente
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
e
CONDENOU
a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC.

Foi lançada a seguinte ementa:

“APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DE OBRA EM CONDOMINIO RESIDENCIAL HORIZONTAL. VIABILIDADE DE COTEJO ENTRE A NORMA INTERNA E A LIBERDADE DE CONDÔMINO EM UNIDADE AUTÔNOMA (ARTIGO 1.299 DO CÓDIGO CIVIL). UTILIZAÇÃO DE DIREITO DE VIZINHANÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS CONDÔMINOS. OBRA DENTRO DA LEGALIDADE PERANTE O ÓRGÃO MUNICIPAL FISCALIZADOR. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 1.277 DO CÓDIGO CIVIL. DEMOLIÇÃO INDEVIDA. APELO DESPROVIDO.

Ainda que verificada a realização de obra fora do padrão de condomínio residencial horizontal, cabe a análise do caso tendo em vista a norma interna, e também de acordo com o Direito Civil (direito de vizinhança), a fim de que se constate a existência ou não de prejuízo aos demais condôminos, sobretudo os que se localizam próximos à unidade alterada, devendo-se, também, averiguar em que grau ocorreu a modificação. Com esse viés, prevalece a norma do direito civil, não se mostrando plausível o pedido de demolição, face à situação posta nos autos, em que a alteração não afeta drasticamente o condomínio”.

Cabe frisar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presentes, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022, do Código de Processo Civil/2015 (anterior art. 535, CPC/1973), quais sejam: erro, obscuridade, contradição ou omissão.

Pois bem. Direto ao ponto.

Quanto ao objeto dos embargos, da simples leitura das ponderações do recurso, não há falar em demais vícios do acórdão, mas sim tentativa de rediscutir o julgado, que foi desfavorável aos interesses da Embargante.

Em outras palavras, os “
embargos de declaração não se coadunam com o propósito de rejulgamento da matéria posta nos autos, na medida em que sua finalidade se restringe à complementação da decisão, quando omissa a respeito de ponto fundamental, à eliminação de contradição verificada entre os próprios termos do decisum, ou de obscuridade nas razões desenvolvidas pelo juízo, ou ainda, quando houver no julgado erro material. Excepcionalmente, poderão ter efeitos infringentes quando a modificação do julgado decorrer de alguma das irregularidades elencadas pela legislação de regência
” (STJ, EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1320114/MT, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgamento em 03/05/2016, DJe de 12/05/2016).

Ademais, é sabido e consabido que mesmo com o fim de prequestionamento, os embargos declaratórios devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022, CPC/2015 (anterior art. 535, CPC/1973). A orientação da instância superior é pacífica neste sentido, segundo a qual o “
prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 535 do CPC
[1973]” (STJ, REsp 673777/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5a Turma, Julgamento em 21/10/2004, DJ 29.11.2004, p. 410).

De outro norte, a decisão embargada, enfrentando a matéria de maneira clara e suficientemente fundamentada, não está “
obrigada a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes
”, valendo rememorar também que “
o simples descontentamento como o decisum não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento da decisão, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida
” (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 663955/AL, 1a Turma, Rel. Min. Olindo Menezes, Desembargador convocado do TRF 1a Região, julgamento em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).

Com tais apontamentos, saliente-se que, ao contrário dos argumentos utilizados pelo Embargante, não há qualquer vício a ser sanado, ficando claro no acórdão que houve obras fora do padrão, mas que as normas condominiais não são absolutas, cabendo sopesar as situações postas, a fim de se encontrar uma solução adequada ao caso: ausência de prejuízos aos vizinhos limítrofes, prevalecendo a liberdade de construção em unidade autônoma, desde que não invada o espaço individual de outras unidades, em seu entorno. Ficou exposto que não houve alteração de fachada, e que as construções fora dos padrões não comprometeram a estética do condomínio.

Nesse sentido, convém transcrever o acórdão recorrido:

“(...) O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer no 1025916-78.2021.8.11.0041 proposta por
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
, em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
,
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado pela Requerente
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
e
CONDENOU
a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC.

Pois bem.

É fato que o Apelado – condômino – realizou obras em sua unidade, fora dos padrões das demais unidades.

Também é fato que os condôminos se submetem, em regra, às normas do condomínio, ressaltando-se que apesar de se alegar que as normas internas é a lei entre as relações locais, nenhuma norma é absoluta.

Cabe aqui, a meu viso, sopesar as situações postas, a fim de que se dê ao caso a solução adequada.

No caso, depois dessas considerações, verifico que o Juízo “a quo” se utilizou do direito de vizinhança para resolver a lide.

No meu entender, agiu bem o Magistrado, pois – em se tratando de obra em condomínio fora dos padrões, mostra-se necessário aferir o prejuízo que os demais condôminos e o próprio condomínio experimentaram.

Nesse sentido, digo que comungo com a posição do julgador originário, uma vez que a obra não causou prejuízos aos vizinhos limítrofes.

E com essa constatação, prevalece a liberdade de construir em sua unidade, frise-se: desde que não invada o espaço individual de outras unidades, em seu entorno.

Dentro dessa ótica, impõe-se a manutenção da sentença, que observou laudo pericial. Vejamos um trecho da decisão:

“(...) Ressalte-se que, segundo o nosso direito, a regra é a liberdade de construir, mas as restrições e limitações a esse direito formam as exceções, e somente são permitidas quando expressamente previstas em lei, regulamento ou contrato.

O objeto principal é impedir que uma obra nova prejudique o direito de outrem, por meio de embargo da obra e da cominação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da decisão.

Sobre o tema, Humberto Theodoro Júnior ensina:

"Nunciação de obra nova consiste na providência tomada em juízo para o fim de embargar ou impedir o prosseguimento de construção que prejudica o imóvel de outrem. Permite a lei que, ao pedido nuclear dessa ação, se acrescente, se for o caso, o de reconstrução, modificação ou demolição da obra irregular, ou de cominação de pena para a eventualidade de inobservância do preceito, bem como o de condenação em perdas e danos (arts. 934 e 936).

O manejo da" operis novi nuntiatio "pressupõe um prejuízo a um prédio, cuja consumação se busca evitar. Corresponde esse prejuízo a uma violação ou diminuição de direito de propriedade do autor sobre seu imóvel, sobre alguma servidão dele ou sobre o imóvel comum ao autor e o réu. (Curso de Direito Processual Civil, Forense, 5a edição, 1991, pág. 1633).

Conforme ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves1 "o objetivo da ação em apreço é impedir a continuação da obra que prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com os regulamentos administrativos. [...] A expressão "obra" tem um sentido amplo, abrangendo todo e qualquer ato material lesivo ao direito de propriedade ou à posse."

No caso, a questão, deve ser analisada sob a ótica do direito de vizinhança
.

Nesse sentido, o artigo 1.277 do Código Civil estabelece que:

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Nessa conjuntura, a parte Autora requer a condenação do Réu a promover os reparos necessários, adequando-se perfeitamente a construção com as normas civis, internas do condomínio e administrativas, sanando as irregularidades apresentadas em laudo técnico, uma vez que totalmente em confronto com as normas pertinentes, tais como Convenção Condominial, Direitos de Vizinhança e Administrativas, ante a falta de Alvará de Construção.

O Requerido, por sua vez, alega que foram executadas todas as suas fases da obra, sem que qualquer dos representantes do condomínio, fosse o síndico, técnicos ou engenheiro contratado para fiscalização de obras exigisse a paralização da construção por falta da concessão do alvará de construção.

Pois bem.

Verifica-se dos autos que o Requerido é possuidor da casa no 490 do Condomínio Residencial Rio Coxipó.

A Lei 4.591/64, que discorre sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevê que:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

Acerca da matéria, leciona Orlando Gomes:

As obrigações negativas são numerosas. Além das que derivam do condomínio, muitas outras provêm da situação especial criada pela unidade do edifício. (...) é proibido: 1o, introduzir modificações ou inovações que afetem a destinação ou a estética do prédio; nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar as paredes e esquadrias externas em cor diversa da empregada no edifício, realizar qualquer modificação arquitetônica. (In Direitos Reais, 9a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p. 226).

Examinando detidamente o caso dos autos, à luz dessas considerações, verifica-se que o Requerido realizou reforma e ampliação no imóvel em questão.

Ressalto ainda que a obra em questão não faz parte da área comum do condomínio, e nem de outro condômino.

Ainda que o Autor alegue que a instalação de janela na divisa do fundo da edificação, descumpriu o afastamento mínimo de 1,5m da divisa quando da existência de aberturas, verifica-se que os vizinhos concordaram com a colocação da janela, conforme “termo de anuência do vizinho” de ID. 68331159.

Para sanar a controvérsia, foi nomeado perito judicial, o qual concluiu que:

14. CONCLUSÃO

Após analisar tecnicamente os fatos, conclui-se que, inicialmente o imóvel do senhor Manoel estava fora das condições regulamentares da prefeitura, vez que a construção foi realizada sem alvará.

Contudo, posteriormente, o morador Manoel realizou a regularização do imóvel para uma boa performance predial com a prefeitura.

Além disso, as documentações analisadas estão regulares para com o órgão.

Ao ser questionado se mesmo que o afastamento da janela na divisa do vizinho não atenda a exigência de 1,5m, a obra pode ser considerada como legalizada, o perito respondeu que a instalação de janelas na divisa fica a critério dos moradores e que não há qualquer irregularidade no descumprimento dessa norma pelo réu, porque obteve autorização do vizinho.

Da mesma forma o laudo comprova que os coletores de calhas não ultrapassam os limites do imóvel e atende a legislação municipal, não existindo norma do regimento interna do Condomínio que regulamente o assunto.

Assim,
como o imóvel foi regularizado perante a Prefeitura e houve anuência do vizinho para deixar a janela na divisa dos imóveis, não há violação de normas do condomínio, por se tratar de direito a privacidade dos moradores que concordaram expressamente.

Portanto, conclui-se que a ausência de prova suficiente capaz de demonstrar a ilicitude da obra realizada pelo Requerido implica a improcedência da pretensão deduzida em ação de nunciação de obra nova (...)”.

Impõe-se consignar que não se verifica a alteração de fachada, como defende a parte Apelante; mas sim construção fora dos padrões das unidades, mas que não comprometem a estética.

Portanto, ainda que exista norma interna entre os condôminos, também não deve ser desprezada a liberdade de construção em unidades autônomas, sobretudo porque não há demonstração de que tais alterações se encontram legalizadas perante o poder público municipal fiscalizador e não ofende aos condomínios que possuem unidades nas imediações, não se mostrando plausível o pedido de demolição da construção.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Deixo de majorar a verba honorária advocatícia, em razão da fixação máxima pelo Juízo, na sentença”.

Com esses apontamentos, não há vícios a serem sanados.

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos, advertindo-se que a interposição de novos embargos poderá dar azo à aplicação de multa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025