Tribunal: TJMT
Processo: 1022997-06.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1022997-06.2025.8.11.0000
AGRAVANTE: CX CONSTRUCOES LTDA
AGRAVADO: AUTOPORT INDUSTRIA DE TELHAS LTDA
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA – ALEGAÇÃO DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA – DESCABIMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE BENEFÍCIO PELA PRÓPRIA TORPEZA – AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – IMÓVEL QUITADO E OBRA PARALISADA HÁ ANOS –RECURSO DESPROVIDO.
1. Não há falar-se em carência da ação por falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica em razão da ausência de matrícula individualizada e de "Habite-se", uma vez que tais circunstâncias decorrem justamente da não conclusão da obra pela agravante, não podendo ser invocadas em seu próprio benefício para obstar o direito da agravada, sob pena de chancela ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
2. A averbação premonitória, embora prevista originalmente no art. 828 do CPC/15 para processos de execução, pode ser aplicada, por analogia, aos processos de conhecimento quando presentes os requisitos do art. 300 do mesmo diploma legal.
3. Assim, evidenciado dos autos que a agravada adquiriu e quitou o imóvel objeto da lide, que as obras do empreendimento encontram-se paralisadas há anos e que a agravante figura no polo passivo de diversas demandas judiciais, justifica-se a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel como medida acautelatória de caráter meramente informativo.
3. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022997-06.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (AGRAVANTE), AUTOPORT INDUSTRIA DE TELHAS LTDA - CNPJ: 07.932.610/0001-72 (AGRAVADO), POMPILIO DA SILVA VIEIRA - CPF: 324.321.866-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ADEIR PINTO DA SILVA - CPF: 327.695.041-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DANIEL FRANCISCO FELIX - CPF: 005.007.589-64 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1022997-06.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:
CX CONSTRUCOES LTDA

AGRAVADO
:
AUTOPORT INDUSTRIA DE TELHAS LTDA

EMENTA

RECURSO DE
AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
–
TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA
–
ALEGAÇÃO DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA

–

DESCABIMENTO
–
IMPOSSIBILIDADE DE BENEFÍCIO PELA PRÓPRIA TORPEZA
–
AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
–
POSSIBILIDADE
–
REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES
–
IMÓVEL QUITADO E OBRA PARALISADA HÁ ANOS
–
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Não há falar-se em carência da ação por falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica em razão da
ausência de matrícula individualizada e de "Habite-se"
, uma vez que tais
circunstâncias
decorre
m
justamente da não conclusão da obra pela agravante,
não podendo ser
invocada
s
em seu próprio benefício para obstar o direito da agravada, sob pena de chancela ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
).

2. A
averbação premonitória, embora prevista originalmente no art. 828 do CPC/15 para processos de execução, pode ser aplicada, por analogia, aos processos de conhecimento quando presentes os requisitos do art. 300 do mesmo diploma legal.

3. Assim, e
videnciado dos autos que
a agravada adquiriu e quitou o imóvel objeto da lide, que as obras do empreendimento
encontram-se
paralisadas há anos e que a agravante figura no polo passivo de diversas demandas judiciais, justifica-se a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel como medida acautelatória de caráter meramente informativo.

3
. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CX CONSTRU
ÇÕ
ES LTDA

na
Ação
d
e Obrigação
d
e Fazer
c/c

Adjudicação Compulsória

ajuizada pela
AUTOPORT INDUSTRIA DE TELHAS LTDA
, contra a decisão que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel objeto da ação.

Alega a agravante a
carência de ação por falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido, em razão da não individualização da matrícula do imóvel
, já que existe apenas a
matrícula de todo o empreendimento.

Sustenta que inexiste
título executivo para realização de averbação premonitória
, bem
que houve a repactuação do prazo de entrega do empreendimento
para 31/12/2019, em que os adquirentes, em conjunto com os representantes da agravante,
chegaram
à
conclusão de que seria necessário o aporte de capitais para o término da obra, renun
ciando ao direito
à
indenização pelo atraso do prazo.

Aduz a existência de

fato novo
superveniente
,
consistente
na celebração
, em
07/05/2024
,

do
Termo de Ajustamento de Conduta
entre
o Ministério Público
, a agravante e as empresas AQUILA EMPREENDIMENTOS AVA SPE LTDA
,
AVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
E
a
Comissão de Representantes dos Adquirentes, no qual, dentre
outras coisas, determinou
-se
a venda do empreendimento AQUILA,
indenizando os adquirentes no valor equivalente a 80% dos
créditos.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

A liminar recursal foi indeferida (ID
304540862
).

Contraminuta pelo desprovimento (ID
309713896
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consta dos autos de origem que em 10/05/2017, a autora, ora agravada, firmou com a requerida/agravante termo de cessão que inclui a entrega do apartamento no 802 do Edifício Áquila
Residence
, em Cuiabá-MT.

Sob a alegação de que o imóvel se encontra quitado e se passaram mais de anos sem que a obra fosse finalizada, ajuizou a ação de origem, requerendo, em sede de tutela provisória de urgência, a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, bem como o arresto e penhora do bem.

A requerida recorre alegando, em síntese,
a inexistência de título executivo para realização de averbação premonitória,
uma vez
que a parte agravada não demonstrou o que preceitua o artigo 828, §1o
,
do CPC/15.

Pois bem.

Inicialmente, não prospera a alegada
carência de ação por falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido,
em razão d
a ausência de matrícula individualizada do apartamento 802

de "Habite-se"
.

O interesse processual, como é cediço, manifesta-se pelo binômio necessidade-utilidade da prestação jurisdicional.

No caso, denota-se dos autos que
a parte agravada adquiriu o imóvel objeto da lide mediante Instrumento Particular de Cessão,
e efetuou, ao que tudo indica,
o pagamento integral
do bem,
conforme Termo de Quitação
constante no ID
31307092.

Por outro lado, observa-se que
o empreendimento imobiliário denominado "Edifício Aquila
Residence
", onde se localiza o apartamento 802, objeto da lide, encontra-se com suas obras paralisadas há anos, conforme
informações extraídas do próprio site da agravante
“
http://cxconstrucoes.com.br/empreendimento/50/
Aquila_Residence
”
.

Assim, tem-se que
a agravada demonstrou a necessidade de intervenção judicial para obter a propriedade do imóvel que
, ao menos
prima facie
,

demonstrou ter
adquiri
do
e quit
a
do
, diante da recusa ou inércia da agravante em concluir a obra e outorgar a escritura definitiva.

Quanto à possibilidade jurídica do pedido, cumpre destacar que a ausência de matrícula individualizada e de "Habite-se" decorre justamente da não conclusão da obra pela agravante, circunstância que não pode ser invocada
pela recorrente
em seu próprio benefício para obstar o direito da agravada. Admitir tal argumento seria chancelar o comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
) da agravante, que
, ao que tudo indica,
recebeu integralmente o valor do imóvel, mas se recusa a cumprir sua contraprestação, invocando obstáculo que ela própria criou.

No tocante

à alegação de inexistência de título executivo para a realização de averbação premonitória
,
cumpre esclarecer que a averbação premonitória, embora
prevista originalmente no art. 828 do CPC/15 para processos de execução, pode ser aplicada, por analogia, aos processos de conhecimento quando presentes os requisitos do art. 300 do mesmo diploma legal
.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA SOBRE IMÓVEL DO REQUERIDO – PROCESSO EM FASE DE CONHECIMENTO – POSSIBILIDADE – PEDIDO DE LEVANTAMENTO – INDEFERIMENTO – DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Embora a averbação premonitória junto ao registro de imóveis seja instituto
próprio do processo de execução, (art. 799, IX, do CPC) a jurisprudência tem flexibilizado a sua concessão nas ações em fase de conhecimento, desde que comprovados os requisitos da tutela de urgência. Averbação premonitória não configura constrição judicial que torne indisponível o imóvel, mas apenas adverte a terceiro sobre demanda que o
envolve .
No caso concreto, permanecendo hígidos nos autos os fundamentos aplicados pelo magistrado singular para indeferir o pedido de levantamento da averbação premonitória, não havendo prova capaz de afastá-los, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe
.
”
(TJ-MT - AI: 10177513420228110000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/03/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO MONITÓRIA. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. AÇÃO DE
CONHECIMENTO .
POSSIBILIDADE. PODER GERAL DE CAUTELA. PREVENÇÃO DE TERCEIROS. DECISÃO
MANTIDA .
1. A averbação premonitória é instituto típico da fase executiva, que pode excepcionalmente ser deferido na fase de conhecimento, quando satisfeitos os requisitos da tutela de urgência (art. 300, caput, do CPC).
2 .
No caso dos autos, a probabilidade do direito do Agravado está estampada nas lâminas de cheques, e o perigo de dano configura-se na necessidade de prevenir terceiros de boa-fé na aquisição de algum bem pertencente ao patrimônio do devedor. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO
.
”
(TJ-GO 52354287920228090000, Relator.: DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 28/07/2022)

Na hipótese, conforme acima exposto, restou demonstrado, ao menos nesta fase de cognição sumária, que
a parte agravada adquiriu o imóvel objeto da lide
e efetuou
o pagamento integral
do bem,
conforme Termo de Quitação
constante
dos autos, bem como que
as obras do empreendimento imobiliário se encontram paralisadas
há anos
.

Além disso, verifica-se
a agravante figura no polo passivo de diversas demandas judiciais
(ID
31306672
)
, o que
evidencia
o risco de que, sem a devida averbação, o direito do agravado possa ser prejudicado.

Portanto,
a averbação

deferida constitui providência
adequada
,
proporcional
e que não
que não prejudica o direito dos proprietários pelo seu caráter meramente informativo
.

De igual forma, razão não assiste à agravante quanto à alegação
de transação entre as partes
por meio d
a celebração de Termo de Transação em 2017 e prorrogação do prazo de entrega do empreendimento para 31/12/2019.

Isto porque, não há dos autos prova de que
a agravada tenha expressamente anuído com a modificação das condições originalmente pactuadas, especialmente quanto à prorrogação do prazo de entrega.

Ademais, ainda que se
admitisse a validade da
referida
transação em relação à agravada, o prazo estendido (31/12/2019) já se encontra expirado há mais de cinco anos, persistindo
,
prima facie
,
a mora da agravante.

Por fim, também não prospera a alegação
de foi celebrado
Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público em 07/05/2024,
o
que supostamente teria acarretado a perda superveniente do objeto da ação
.

Isto porque,
a agravada trouxe aos auto
s, junto com a contraminuta
(ID
309713897
),
documento que demonstra que
a empresa interessada em adquirir o empreendimento, cuja proposta era a base da solução prevista no TAC, desistiu do negócio.

Tal fato, aliás, apenas reforça
a necessidade da tutela jurisdicional
individual

deferida em primeiro grau
, uma vez que a solução coletiva
, ao que tudo indica,
se mostrou ineficaz.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.

É
como voto
.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025