Tribunal: TJMT
Processo: 1006563-52.2024.8.11.0007
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI No 13.786/2018. APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI No 6.766/79. PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO PARCIALMENTE VERIFICADA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos, respectivamente, por Luciene Bastos de Souza e por GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda., contra acórdão que deu parcial provimento à apelação da loteadora, reconhecendo a validade da cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além da restituição parcelada dos valores pagos e aplicação do IGPM. A primeira embargante alega omissão e obscuridade quanto à tese jurídica e pedidos não acolhidos; a segunda embargante sustenta omissão quanto à aplicação integral do art. 32-A da Lei no 6.766/79 e das penalidades previstas no contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorreu em omissão, obscuridade ou erro material ao rejeitar os fundamentos apresentados por Luciene Bastos de Souza; (ii) apurar se houve omissão quanto à análise da aplicação integral do art. 32-A da Lei no 6.766/79, especialmente no tocante à fruição do imóvel e à comissão de corretagem, conforme previsão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou à modificação do julgado, sendo cabíveis apenas para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015.
O acórdão embargado enfrentou adequadamente as questões jurídicas levantadas por Luciene Bastos de Souza, apresentando fundamentação clara quanto à inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ ao caso concreto, por se tratar de contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018.
A divergência jurisprudencial alegada pela embargante e a não adoção de sua tese não configuram omissão, obscuridade ou contradição aptas a justificar a oposição de embargos.
O prequestionamento está atendido nos termos do art. 1.025 do CPC, sendo desnecessária manifestação expressa sobre todos os dispositivos indicados, desde que a matéria tenha sido enfrentada.
Os embargos opostos pela loteadora revelam omissão parcial do acórdão quanto à análise dos incisos I e V do art. 32-A da Lei no 6.766/79, que tratam da possibilidade de retenção de valores referentes à fruição do imóvel e à comissão de corretagem, previstos na cláusula 5.5 do contrato.
Tendo sido reconhecida a aplicabilidade do art. 32-A ao contrato firmado após a Lei no 13.786/2018, impõe-se a análise das demais penalidades contratuais, desde que observados os requisitos legais, a exemplo da efetiva fruição do imóvel e da integração da comissão de corretagem ao preço do lote.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração de Luciene Bastos de Souza rejeitados; embargos de declaração de GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda parcialmente acolhidos.
Tese de julgamento:
A simples discordância com o resultado do julgamento não autoriza o manejo de embargos de declaração, que não se prestam à rediscussão do mérito.
A rejeição de tese jurídica ou a existência de precedentes em sentido diverso não caracterizam omissão ou obscuridade no acórdão.
O acórdão que reconhece a incidência do art. 32-A da Lei no 6.766/79 deve examinar, quando suscitada, a possibilidade de aplicação de todos os seus incisos, inclusive os que tratam da fruição do imóvel e da comissão de corretagem, desde que comprovados os requisitos legais.
Para fins de prequestionamento, basta a oposição de embargos com indicação dos dispositivos legais pertinentes, mesmo que rejeitados.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.022, 1.025; Lei no 6.766/79, art. 32-A, incisos I, II e V; CC, arts. 421 e 421-A.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006563-52.2024.8.11.0007
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA - CNPJ: 30.673.342/0001-33 (EMBARGANTE), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), GLOBALL IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.282.916/0001-75 (EMBARGANTE), LUCIENE BASTOS DE SOUZA - CPF: 735.577.652-53 (APELADO), LEONARDO MARIN - CPF: 052.275.291-83 (ADVOGADO), FERNANDO LEITE DA SILVA - CPF: 061.426.201-10 (ADVOGADO), MARIA MARTA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 028.638.171-08 (APELADO), MARIA MARTA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 028.638.171-08 (TERCEIRO INTERESSADO), GLOBALL IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.282.916/0001-75 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE LUCIENE BASTOS DE SOUZA REJEITADOS; EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI No 13.786/2018. APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI No 6.766/79. PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO PARCIALMENTE VERIFICADA. EMBARGOS DE GBN PARCIALMENTE ACOLHIDOS.
EMBARGOS DE LUCIENE REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos, respectivamente, por Luciene Bastos de Souza e por GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda., contra acórdão que deu parcial provimento à apelação da loteadora, reconhecendo a validade da cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além da restituição parcelada dos valores pagos e aplicação do IGPM. A primeira embargante alega omissão e obscuridade quanto à tese jurídica e pedidos não acolhidos; a segunda embargante sustenta omissão quanto à aplicação integral do art. 32-A da Lei no 6.766/79 e das penalidades previstas no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorreu em omissão, obscuridade ou erro material ao rejeitar os fundamentos apresentados por Luciene Bastos de Souza; (
ii
) apurar se houve omissão quanto à análise da aplicação integral do art. 32-A da Lei no 6.766/79, especialmente no tocante à fruição do imóvel e à comissão de corretagem, conforme previsão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou à modificação do julgado, sendo cabíveis apenas para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015.

O acórdão embargado enfrentou adequadamente as questões jurídicas levantadas por Luciene Bastos de Souza, apresentando fundamentação clara quanto à inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ ao caso concreto, por se tratar de contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018.

A divergência jurisprudencial alegada pela embargante e a não adoção de sua tese não configuram omissão, obscuridade ou contradição aptas a justificar a oposição de embargos.

O prequestionamento está atendido nos termos do art. 1.025 do CPC, sendo desnecessária manifestação expressa sobre todos os dispositivos indicados, desde que a matéria tenha sido enfrentada.

Os embargos opostos pela loteadora revelam omissão parcial do acórdão quanto à análise dos incisos I e V do art. 32-A da Lei no 6.766/79, que tratam da possibilidade de retenção de valores referentes à fruição do imóvel e à comissão de corretagem, previstos na cláusula 5.5 do contrato.

Tendo sido reconhecida a aplicabilidade do art. 32-A ao contrato firmado após a Lei no 13.786/2018, impõe-se a análise das demais penalidades contratuais, desde que observados os requisitos legais, a exemplo da efetiva fruição do imóvel e da integração da comissão de corretagem ao preço do lote.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração de Luciene Bastos de Souza rejeitados; embargos de declaração de GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento:

A simples discordância com o resultado do julgamento não autoriza o manejo de embargos de declaração, que não se prestam à rediscussão do mérito.

A rejeição de tese jurídica ou a existência de precedentes em sentido diverso não caracterizam omissão ou obscuridade no acórdão.

O acórdão que reconhece a incidência do art. 32-A da Lei no 6.766/79 deve examinar, quando suscitada, a possibilidade de aplicação de todos os seus incisos, inclusive os que tratam da fruição do imóvel e da comissão de corretagem, desde que comprovados os requisitos legais.

Para fins de prequestionamento, basta a oposição de embargos com indicação dos dispositivos legais pertinentes, mesmo que rejeitados.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015,
arts
. 1.022, 1.025; Lei no 6.766/79, art. 32-A, incisos I, II e V; CC,
arts
. 421 e 421-A.

R E L A T Ó R I O

R
EDCiv
1006563-52.2024.8.11.0007

EMBARGANTES/EMBARGADOS:

GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA

LUCIENE BASTOS DE SOUZA

Eminentes Pares,

Trata-se de Embargos de Declaração
, um
oposto por LUCIENE BASTOS DE SOUZA (ID. 290964851) e
, outro, por
GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA. (ID. 292097376) contra
a
córdão (ID. 290009355), que deu parcial provimento ao recurso de Apelação interposto pela loteadora ora embargante, reformando a sentença para: (i) determinar que, na restituição dos valores pagos pela autora, seja retido o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsão contida na cláusula 5.5, em consonância com o art. 32-A, II, da Lei 6.766/79; (
ii
) estabelecer que a referida restituição se dê na forma parcelada, de acordo com o pactuado; e (
iii
) que a correção monetária dos valores a serem devolvidos seja calculada pelo índice IGPM, nos moldes ajustados pelas partes.

A
primeira
embargante
LUCIENE BASTOS DE SOUZA,
em apertada síntese, alega que o acórdão contém omissões e obscuridades ao aplicar a Lei 13.786/2018 para permitir a retenção de 10% sobre o valor do contrato atualizado e autorizar a restituição dos valores pagos de forma parcelada, em detrimento da aplicação da Súmula 543 do STJ.

Aponta divergência de entendimento entre as Câmaras deste Tribunal sobre a matéria, anexando ementas de julgados da Primeira Câmara de Direito Privado e da própria Quarta Câmara no sentido de limitar a retenção a 10% dos valores pagos e determinar a devolução em parcela única.

Requer o prequestionamento de diversos dispositivos constitucionais e legais para interposição de recurso especial e extraordinário. Postula a atribuição de efeitos infringentes aos embargos para reformar o acórdão, deferindo-se "
o pagamento dobrado dos valores descontados e danos morais"
.

Por sua vez, a
segunda
embargante
GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA.
sustenta que o acórdão foi omisso quanto à aplicação das demais penalidades contratuais previstas na cláusula 5.5, alíneas "a" e "g" do contrato, em consonância com o artigo 32-A, incisos I e V, da Lei 6.766/79, notadamente quanto à possibilidade de retenção da taxa de comissão e corretagem e aplicação da taxa de fruição. Assevera que o recurso de apelação pleiteou que houvesse a incidência de todas as penalidades previstas na cláusula 5.5 do instrumento contratual, razão pela qual requer que seja suprida a omissão apontada para que conste também no acórdão a possibilidade de realizar todas as deduções referentes às penalidades contratuais previstas.

A embargada LUCIENE BASTOS DE SOUZA apresentou contrarrazões aos embargos de declaração opostos pela loteadora (ID. 293495880), pugnando pelo não conhecimento dos embargos por inobservância das hipóteses de cabimento e, subsidiariamente, pelo seu não provimento.

É o
r
elatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

O recurso de embargos de declaração está previsto no artigo 1.022 do CPC/2015, que assim dispõe:

"Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que: I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o."

Passo a examinar, primeiramente, os embargos opostos por LUCIENE BASTOS DE SOUZA.

A embargante LUCIENE BASTOS DE SOUZA insurge-se contra o acórdão proferido por esta Câmara, alegando haver omissão e obscuridade na decisão colegiada. Entretanto, ao analisar detidamente suas razões recursais, percebo que a irresignação da embargante não aponta um vício específico no julgado, mas expressa mero inconformismo com o resultado do julgamento, buscando a rediscussão da matéria já decidida.

É entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência que os embargos de declaração não constituem meio adequado para a rediscussão da matéria decidida. A função deste recurso é integrar a decisão judicial quando presentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, e não propiciar um novo julgamento ou a mo
dificação do julgado.

No caso concreto, o acórdão embargado enfrentou adequadamente todas as questões jurídicas necessárias ao deslinde da controvérsia, explicitando com clareza as razões pelas quais deu parcial provimento ao recurso interposto pela loteadora, com base na interpretação do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, inserido pela Lei no 13.786/2018, cuja aplicabilidade ao caso concreto foi minuciosamente fundamentada, à luz dos princípios da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos.

O fato de o acórdão não ter adotado a tese defendida pela embargante, ou mesmo de haver outros julgados deste Tribunal em sentido diverso, não configura omissão ou obscuridade que autorize a oposição de embargos declaratórios. A divergência jurisprudencial, inclusive entre órgãos fracionários do mesmo Tribunal, é fenômeno inerente ao sistema jurídico brasileiro e não implica vício na decisão.

Ademais, observo que o acórdão embargado foi explícito ao reconhecer que o contrato objeto da lide foi celebrado em 30/07/2020, portanto, após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A na Lei no 6.766/79, regulamentando as consequências do desfazimento de contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao parcelamento do solo urbano.

Também restou expressamente consignado que o entendimento jurisprudencial construído em relação a contratos celebrados antes da vigência da referida lei, inclusive o consubstanciado na Súmula 543 do STJ, não mais se sustenta quando o negócio jurídico tiver previsto cláusula penal em conformidade com o novo regramento legal. Trata-se de interpretação juridicamente fundamentada, ainda que divergente daquela pretendida pela embargante.

No que tange ao prequestionamento pretendido pela embargante, necessário esclarecer que, conforme o art. 1.025 do Código de Processo Civil de 2015,
"consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade".

Dessa forma, a simples oposição de embargos de declaração, com indicação expressa dos dispositivos que se pretende
prequestionar
, é suficiente para a finalidade almejada, não sendo necessário que o tribunal se manifeste especificamente sobre cada um dos dispositivos indicados, desde que tenha abordado a matéria objeto de discussão.

Quanto ao pedido de atribuição de efeitos infringentes aos embargos para reformar o acórdão e deferir "o pagamento dobrado dos valores descontados e danos morais", trata-se de pretensão incompatível com a natureza dos embargos de declaração, que não se prestam à reforma substancial do julgado, salvo situações excepcionais em que o suprimento do vício indicado conduza naturalmente a resultado diverso, o que não é o caso dos autos.

Ressalto que eventual pedido de danos morais e "pagamento dobrado de valores descontados" constituem inovações recursais, já que não houve pedido expresso nesse sentido nas contrarrazões de apelação, tampouco foram objetos de análise pelo acórdão embargado, não havendo, portanto, omissão a ser suprida a esse respeito.

Dos Embargos de Declaração
opostos por GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA.

A embargante sustenta que o acórdão foi omisso ao não se manifestar sobre a aplicação de todas as penalidades contratuais previstas na cláusula 5.5 do contrato, em conformidade com o art. 32-A da Lei no 6.766/79, limitando-se a determinar a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal.

Analisando detidamente as razões da apelação e o acórdão embargado, constata-se que a apelante efetivamente requereu a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79 em sua integralidade, com a incidência de "
todas as penalidades previstas no item 5.5 do instrumento contratual" e "além das demais deduções previstas no referido dispositivo legal e no contrato";

Neste ponto, reconheço assistir razão
parcial
à embargante. Com efeito, o acórdão embargado, ao dar parcial provimento ao recurso de apelação, pronunciou-se expressamente apenas sobre três aspectos: (i) a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto na cláusula 5.5, em consonância com o art. 32-A, II, da Lei 6.766/79; (
ii
) a restituição parcelada dos valores pagos, de acordo com o contrato; e (
iii
) a aplicação do índice IGPM para correção monetária, conforme pactuado.

Entretanto, a análise detida do recurso de apelação (ID. 283249877) revela que foi pleiteada a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79 como um todo, incluindo todas as deduções previstas no referido dispositivo legal e no contrato.

O acórdão, ao examinar o mérito do recurso, acabou por se manifestar apenas sobre o inciso II do art. 32-A, omitindo-se quanto à possibilidade de aplicação dos demais incisos do mesmo artigo, notadamente os incisos I e V, referentes, respectivamente, à retenção de valores correspondentes à fruição do imóvel e à comissão de corretagem.

A omissão se
caracteriza
quando se verifica que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, na cláusula 5.5, alíneas "a" e "g", a possibilidade de retenção de valores correspondentes à fruição e à comissão de corretagem, em perfeita consonância com o disposto no art. 32-A, I e V, da Lei no 6.766/79.

Cumpre salientar que, tendo este colegiado reconhecido a aplicabilidade do art. 32-A da Lei 6.766/79 ao caso concreto, por se tratar de contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, e tendo prestigiado a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda, conforme os
arts
. 421 e 421-A do Código Civil, a coerência do julgamento impõe que se examine também a aplicabilidade dos demais incisos do referido dispositivo legal que encontram correspondência nas cláusulas contratuais livremente pactuadas.

Portanto, neste aspecto, os embargos da loteadora merecem acolhimento para suprir a omissão apontada, passando a integrar o acórdão embargado a possibilidade de retenção das demais penalidades contratuais previstas na cláusula 5.5, alíneas "a" e "g", em consonância com o art. 32-A, I e V, da Lei 6.766/79, desde que observados os requisitos e limitações estabelecidos no referido dispositivo legal.

Ao examinar especificamente o art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, verifico que ele autoriza a retenção de
"
valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75%

(setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador".

Por sua vez, o inciso V do mesmo artigo autoriza a retenção da
"
comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote".
O dispositivo legal é claro ao estabelecer que só é possível a retenção da comissão de corretagem se esta estiver integrada ao preço do lote, e não cobrada separadamente.

No caso
em exame
, conforme se depreende da análise do contrato celebrado entre as partes, especialmente da cláusula
5.5, alíneas "a" e "g", há previsão expressa quanto à possibilidade de retenção de valores correspondentes à fruição do imóvel e à comissão de corretagem, em caso de rescisão contratual por fato imputado ao adquirente.

Contudo, para a efetiva aplicação dessas penalidades, é imprescindível que estejam presentes os requisitos estabelecidos na lei.

No caso da fruição, deve-se comprovar que houve a transmissão da posse do imóvel ao adquirente, estabelecendo-se o período entre esta data e a da restituição ao loteador, observado o limite de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Quanto à comissão de corretagem, deve-se comprovar que esta estava integrada ao preço do lote.

A aplicação dessas penalidades não foi expressamente analisada pelo acórdão embargado, configurando omissão que ora se supre, reconhecendo-se a possibilidade, em tese, de incidência das referidas deduções, desde que comprovados os requisitos legais acima mencionados.

Ante o exposto
, REJEITO os embargos de declaração opostos por LUCIENE BASTOS DE SOUZA, porquanto não se verifica a existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material no acórdão embargado, considerando-se
prequestionados
, para todos os fins, os dispositivos legais e constitucionais indicados pela embargante; e ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração opostos por GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA, para suprir a omissão apontada, reconhecendo a possibilidade de retenção das demais penalidades contratuais previstas na cláusula 5.5, alíneas "a" e "g", em consonância com o art. 32-A, I e V, da Lei no 6.766/79, desde que comprovados os requisitos legais pertinentes, a ser apurado em liquidação de sentença, notadamente: (i) para a fruição do imóvel, a efetiva transmissão da posse ao adquirente e o período compreendido entre esta data e a da restituição ao loteador, observado o limite de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; e (
ii
) para a comissão de corretagem,
a ser
integrada ao preço do lote.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025