Tribunal: TJMT
Processo: 1000175-58.2023.8.11.0108
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – UNIDADE IMOBILIÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DO PROMITENTE COMPRADOR – TAXA DE CORRETAGEM COM ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – PLEITO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL (APARTAMENTO) – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.” (AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).
Constatada a existência de cláusula contratual expressa que prevê indenização pelo uso do imóvel em caso de inadimplemento, é legítima a fixação da chamada taxa de fruição, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente comprador inadimplente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000175-58.2023.8.11.0108
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 23.791.867/0001-08 (APELANTE), LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES - CPF: 030.507.921-24 (ADVOGADO), THAISA REGINA DE OLIVEIRA FAVERO - CPF: 030.502.581-36 (APELADO), JOSE RICARDO ALVES PINTO - CPF: 924.502.531-49 (ADVOGADO), LEANDRO MENDANHA FRANCA - CPF: 941.459.111-72 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA - CPF: 025.285.211-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – UNIDADE IMOBILIÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DO PROMITENTE COMPRADOR – TAXA DE CORRETAGEM COM ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – PLEITO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL (APARTAMENTO) – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

Constatada a existência de cláusula contratual expressa que prevê indenização pelo uso do imóvel em caso de inadimplemento, é legítima a fixação da chamada taxa de fruição, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente comprador inadimplente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Tapurah que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas, Perdas e Danos e Multa no 1000175-58.2023.8.11.0108, ajuizada por THAISA REGINA DE OLIVEIRA FAVERO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE em parte o pedido, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, para:

I. RESCINDIR o contrato particular de compra e venda entabulado entre as partes, objeto destes autos;

II. DETERMINAR a requerida a devolução dos valores pagos, no importe de R$11.348,33, deduzido os 10% (dez por cento), bem como o valor da corretagem de R$ 3.223,05, deduzido os 10% (dez por cento). Os valores deverão ser corrigidos com juros de 1% ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC.

Fixo honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista que a parte requerente decaiu de parte do pedido, condeno as partes à sucumbência recíproca, na proporção de 70% (setenta por cento) para a requerida e 30% (trinta por cento) para a requerente, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.”

Em suas razões, a recorrente sustenta, em síntese: (i) a ilegalidade da devolução parcial da taxa de corretagem, com fundamento no art. 67-A, I, da Lei 13.786/18 (Lei dos Distratos), e na jurisprudência consolidada no Tema 938 do STJ, que admite a retenção integral desde que previamente informada e destacada, como no caso dos autos; (ii) a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, conforme também definido no Tema 938 do STJ, considerando que o pagamento ocorreu em 16/05/2019 e a ação foi proposta mais de três anos depois; (iii) a omissão do juízo quanto à retenção de taxa de fruição, contratualmente prevista (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), por conta da disponibilidade do imóvel em regime de multipropriedade, totalizando R$ 1.159,60; (iv) a incidência indevida de juros de mora desde a citação, quando, por se tratar de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros somente devem fluir a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ no Tema 1002.

Requer, assim, a reforma total da sentença, com o provimento integral da apelação, inclusive com a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

As contrarrazões aportaram no Id. 302904360, pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por Lagoa Quente HJR Construtora e Incorporadora LTDA, inconformada com sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, proposta por Thaisa Regina de Oliveira Favero, condenando-a à restituição das quantias pagas pela autora, com retenção de 10% sobre os valores desembolsados, bem como de parte da comissão de corretagem, esta também com retenção parcial.

A insurgência recursal limita-se, essencialmente, a dois pontos: A indevida condenação da apelante à restituição parcial da comissão de corretagem, quando comprovadamente esta fora paga diretamente ao corretor autônomo, e com prévia ciência e aceitação da adquirente; a necessidade de retenção da denominada taxa de fruição, referente ao uso e à disponibilidade da fração imobiliária durante o período em que a unidade esteve à disposição da compradora, nos termos contratuais.

Pois bem.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Após detida análise dos autos, verifico que ambas as alegações da recorrente merecem guarida parcial, conforme fundamentos que passo a desenvolver.

Da comissão de corretagem

O tema atinente à comissão de corretagem já foi objeto de discussão no STJ, o qual firmou tese sob o rito dos recursos repetitivos,
in verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
( REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Quanto à retenção da taxa de comissão, conforme entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, é válida a sua cobrança, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Na hipótese, verifica-se nas condições gerais do contrato que instruiu a exordial (Id. 302903855) na Cláusula Sexta, III, a informação acerca da comissão de corretagem em caso de inadimplemento, senão vejamos:

Desse modo, afigura-se inviável que os valores atinentes à taxa de corretagem sejam devolvidos à recorrida, porquanto o contrato em comento prevê que a incumbência pelo pagamento de tais valores é do comprador, diretamente à empresa de intermediação.

Nessa hipótese, é pacífico no STJ o entendimento de que,
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é válida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

No mesmo sentido, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - APLICAÇÃO DO CDC - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGÍTIMA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR - INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA A ESSE RESPEITO - DEVOLUÇÃO LIMITADO À QUANTIA COMPROVADAMENTE DISPENDIDA - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 34 do CDC, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço.
É legítima a transferência ao consumidor do dever de arcar com o pagamento de comissão de corretagem se ele foi adequada e previamente informado a esse respeito (REsp no. 1599511/SP). E o desfazimento do contrato de compra e venda não justifica a devolução dessa taxa, se a intermediação se aperfeiçoou (art. 725 do CC).
Se o consumidor não deu causa à rescisão da avença tem direito a ser reembolsado por aquilo que comprovadamente dispendeu.”
(N.U 0019386-90.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 14/06/2019).

Também assiste razão à recorre quanto ao termo inicial de incidência dos juros, uma vez que o STJ tem entendido que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Da indenização por fruição do imóvel

No que tange ao pedido de indenização por fruição do imóvel, convém esclarecer que a pretensão visa compensar o prejuízo financeiro sofrido pelo credor em razão da privação do exercício de sua posse após o inadimplemento do devedor.

O contrato celebrado entre as partes, juntado aos autos (Id. 302903855), contém cláusula expressa de previsão da taxa de ocupação em caso de inadimplemento e consequente rescisão contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido da possibilidade de cumulação da cláusula penal com a indenização pelo uso do imóvel, desde que os valores não representem excessiva onerosidade ao consumidor e estejam devidamente justificados.

“A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.
Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano
”
( REsp n. 2.024.829/SC , relatora Ministra Nancy Andrighi , Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Logo, deve-se reformar a sentença no ponto para reter do montante a ser devolvido em razão da rescisão do contrato a quantia correspondente à indenização pela fruição do imóvel, com apuração do valor final em fase de liquidação de sentença.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para: a) desobrigar a recorrente na devolução do valor desembolsado pela compradora a título de taxa de corretagem; b) fixar a data do trânsito em julgado da ação como termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o saldo a ser restituído; c) determinar a retenção da taxa de fruição contratualmente pactuada (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), devendo a apuração do montante correspondente ser realizada em sede de liquidação de sentença, conforme o período efetivo de disponibilidade do imóvel à apelada.

Considerando os contornos do julgado, mantenho a condenação das partes à sucumbência recíproca, no entanto, a distribuição deve ser readequada na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025