Tribunal: TJMT
Processo: 1008495-36.2025.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. INAPLICABILIDADE DO PARCELAMENTO. HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por inadimplemento da vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, à multa contratual de 25% e à indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos; (ii) saber se é válida a aplicação da multa contratual à vendedora, mesmo prevista apenas para o comprador; (iii) saber se a frustração da entrega do imóvel justifica a indenização por dano moral.
III. Razões de decidir
3. A ausência de cláusula legal ou contratual que autorize o parcelamento da devolução impede a sua concessão, sobretudo em caso de culpa exclusiva da vendedora.
4. A inversão da cláusula penal prevista apenas para o comprador é admitida com base no Tema 971 do STJ, como forma de preservar o equilíbrio contratual e coibir vantagem excessiva do fornecedor.
5. O inadimplemento grave e injustificado da obrigação de entrega do imóvel, essencial ao projeto de vida do consumidor, gera frustração que extrapola o mero aborrecimento, caracterizando dano moral indenizável.
6. O valor fixado a título de indenização por dano moral, no montante de R$ 8.000,00, observa os critérios de proporcionalidade, razoabilidade e caráter pedagógico.
7. Os honorários advocatícios fixados em 15% estão dentro dos parâmetros legais e refletem adequadamente o trabalho desenvolvido, sendo majorados para 20% em razão do desprovimento recursal.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A restituição de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por culpa da vendedora deve ocorrer de forma integral e imediata, sendo incabível o parcelamento a critério exclusivo do devedor inadimplente. 2. A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ. 3. O inadimplemento grave da entrega de imóvel apto à moradia, quando injustificado, gera frustração que configura dano moral indenizável."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, V e XXXII; CC, arts. 389, 475, 927; CDC, arts. 4o, III, e 6o, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ, Súmula 543; TJ-MT, Ap. Cív. 1007691-24.2021.8.11.0004, Rel.a Des.a Tatiane Colombo, j. 10.06.2025; TJ-MT, Ap. Cív. 1011542-06.2023.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 03.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008495-36.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.613.891/0001-85 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), RAFHAEL MOREIRA SOARES - CPF: 057.598.491-07 (APELADO), DIEGO RONDON GRACIOSO - CPF: 011.432.091-84 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. INAPLICABILIDADE DO PARCELAMENTO. HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por inadimplemento da vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, à multa contratual de 25% e à indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00.

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos; (ii) saber se é válida a aplicação da multa contratual à vendedora, mesmo prevista apenas para o comprador; (iii) saber se a frustração da entrega do imóvel justifica a indenização por dano moral.

III. Razões de decidir

3. A ausência de cláusula legal ou contratual que autorize o parcelamento da devolução impede a sua concessão, sobretudo em caso de culpa exclusiva da vendedora.

4. A inversão da cláusula penal prevista apenas para o comprador é admitida com base no Tema 971 do STJ, como forma de preservar o equilíbrio contratual e coibir vantagem excessiva do fornecedor.

5. O inadimplemento grave e injustificado da obrigação de entrega do imóvel, essencial ao projeto de vida do consumidor, gera frustração que extrapola o mero aborrecimento, caracterizando dano moral indenizável.

6. O valor fixado a título de indenização por dano moral, no montante de R$ 8.000,00, observa os critérios de proporcionalidade, razoabilidade e caráter pedagógico.

7. Os honorários advocatícios fixados em 15% estão dentro dos parâmetros legais e refletem adequadamente o trabalho desenvolvido, sendo majorados para 20% em razão do desprovimento recursal.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A restituição de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por culpa da vendedora deve ocorrer de forma integral e imediata, sendo incabível o parcelamento a critério exclusivo do devedor inadimplente. 2. A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ. 3. O inadimplemento grave da entrega de imóvel apto à moradia, quando injustificado, gera frustração que configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, arts. 5o, V e XXXII; CC, arts. 389, 475, 927; CDC, arts. 4o, III, e 6o, VI.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 971; STJ, Súmula 543; TJ-MT, Ap. Cív. 1007691-24.2021.8.11.0004, Rel.a Des.a Tatiane Colombo, j. 10.06.2025; TJ-MT, Ap. Cív. 1011542-06.2023.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 03.09.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT no bojo da
ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais
, ajuizada por
RAFHAEL MOREIRA SOARES
, que julgou procedentes os pedidos do autor para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral da quantia de R$ 40.845,84 (quarenta mil oitocentos e quarenta e cinco reais e oitenta e quatro centavos), acrescida de juros e correção monetária pela Taxa
Selic
até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar de cada desembolso, ao pagamento de multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo comprador e, ainda, de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescido de juros e correção monetária pela Taxa
Selic
até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e
Selic
para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e do arbitramento, respectivamente.

Por fim, a condenou ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

A apelante alega que não se opõe à devolução dos valores eventualmente pagos pelo apelado, reconhecendo a necessidade de ressarcimento, contudo, afirma não dispor de condições financeiras que permitam a restituição de forma única e imediata.

Manifesta, entretanto, expressa discordância em relação à condenação ao pagamento de danos morais e multa contratual, defendendo que não houve qualquer conduta ilícita ou negligente que justifique a imposição de danos morais, tendo em vista que o mero descumprimento contratual, quando não revestido de má-fé ou abuso, não gera direito à indenização por dano moral.

Em relação à multa contratual, argumenta que tal penalidade carece de respaldo legal e contratual, motivo pelo qual a sentença recorrida deve ser reformada para afastar referida condenação.

Quanto aos danos morais, a apelante sustenta que o simples inadimplemento contratual, sem qualquer circunstância excepcional, não gera abalo moral indenizável, sendo necessário que se comprove a existência de circunstâncias excepcionais, capazes de causar ao contratante ofensa grave à sua dignidade, integridade psíquica ou reputação, o que não restou demonstrado.

Por fim, pleiteia o provimento do recurso para afastar a aplicação de multa contratual por inadimplência, vez que não encontra guarida nem no contrato, e nem na legislação, afastar a condenação dos danos morais, ou, subsidiariamente, reduzir o valor a patamares condizentes com o caso concreto, invertendo-se o ônus sucumbencial ou a redução do percentual fixado a título de honorários sucumbenciais.

Em contrarrazões, o apelado pugna pela manutenção da sentença, ao fundamento de que em relação à multa contratual, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema n. 971, fixou tese jurídica no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Quanto aos danos morais, aduz que firmou contrato de locação com vigência até 30/12/2024, data prevista para a entrega do imóvel e, diante do inadimplemento contratual, passou a experimentar profunda angústia, insegurança e incerteza quanto ao futuro, sendo compelido a buscar alternativas inesperadas para garantir a moradia de sua família.

Assim, requer o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios recursais, diante do trabalho adicional em grau recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatório, trata-se de
recurso de apelação
interposto por
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT no bojo da
ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais
, ajuizada por
RAFHAEL MOREIRA SOARES
, que julgou procedentes os pedidos do autor para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral da quantia de R$ 40.845,84 (quarenta mil oitocentos e quarenta e cinco reais e oitenta e quatro centavos), acrescida de juros e correção monetária pela Taxa
Selic
até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar de cada desembolso, ao pagamento de multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo comprador e, ainda, de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescido de juros e correção monetária pela Taxa
Selic
até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e
Selic
para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e do arbitramento, respectivamente.

Extrai-se das razões de recurso que a apelante não se insurge contra a restituição dos valores, reconhecendo-a como devida, embora alegue impossibilidade de pagamento imediato. No entanto, impugna as condenações relativas à multa contratual e aos danos morais, sob a tese de ausência de respaldo legal e contratual, e inexistência de conduta ilícita apta a ensejar reparação extrapatrimonial.

Do exame dos autos, verifica-se que o autor, ora apelado, adquiriu da requerida, ora apelante, um imóvel na planta, localizado na Quadra B, Lote 05, Módulo I, com terreno de 125,2m
2
, do Empreendimento denominado Viva Cristo Rei, situado na Rua Tricolor, no 0, Bairro Cristo Rei, em Várzea Grande/MT, mediante Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado em 15 de outubro de 2021 (Id. 320299876).

No entanto, afirma em sua inicial que após o pagamento da entrada e de todas as parcelas ajustadas, que somaram R$ 47.685,20, cumprindo assim integralmente suas obrigações contratuais, a requerida, ora apelante, não honrou com a obrigação principal, qual seja, a entrega do imóvel na data prevista de 30/12/2024.

Após o trâmite processual, sobreveio a sentença de procedência onde a magistrada de primeiro grau concluiu que
“Diferentemente do que defende a empresa ré,
o conjunto probatório demonstra que realmente houve desídia na construção do empreendimento
, uma vez que a entrega estava prevista para ocorrer até o dia 30/12/2024 (item 9.1 do contrato). Todavia, havendo cláusula de tolerância de 180 dias (item 9.2 do contrato), o termo final não poderia ultrapassar junho/2025”
– sic – sem destaque no original.

Em seu recurso, a apelante não se insurge contra a inadimplência que lhe foi imputada, tanto que sequer impugna a obrigação de devolver o montante pago pelo ora apelado, pugnando apenas pelo parcelamento. Por outro lado, cinge suas razões em rebater a obrigação que lhe foi imposta em relação à multa contratual e o pagamento dos danos morais.

Pois bem.

De início, é importante ressaltar que, embora a apelante sustente sua defesa em fatores externos, tais argumentos não afastam sua responsabilidade pelo inadimplemento, porquanto ausente demonstração mínima da adoção de medidas diligentes, tampouco elementos técnicos ou periciais que atestassem a inevitabilidade da paralisação por força maior. Ademais, todas as arguições realizadas são típicos riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela apelante.

Por essa razão, correta a rescisão contratual decretada na sentença, bem como a restituição integral da quantia de R$ 40.845,84, com os acréscimos legais fixados,
sem qualquer possibilidade de parcelamento, dada a ausência de previsão legal ou contratual que autorize tal flexibilização a critério exclusivo do devedor inadimplente
.

Em relação à multa contratual, o contrato firmado entre as partes traz a clausula penal com a seguinte redação:

8– EXTINÇÃO DO CONTRATO

8.1 – O inadimplemento total ou parcial de 03 (três) parcelas consecutivas ou de qualquer delas por prazo superior a 90 (noventa) dias implicará na resolução desta promessa de compra e venda, de forma automática a exclusivo critério da Incorporadora, podendo disponibilizar o imóvel, ora escolhido pelo Comprador, a uma nova comercialização, sem prévia notificação, ou seja, o imóvel ficará disponível para um outro cliente.

8.2 – Operada a extinção do contrato, por inadimplemento ou por distrato, o Comprador terá direito à devolução dos valores que houver pago à Incorporadora, observadas as regras previstas na lei 4591/64, art. 67-A e parágrafos, alterados pela lei 13.786/18, observando-se especialmente:

(I) A devolução será feita em até 180 (cento e oitenta) dias, contados da data do desfazimento do contrato. Caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a devolução será feita em até 30 (trinta) dias, contados da data de expedição do habite-se do empreendimento, ou da data em que ocorrer a revenda da unidade para terceiros, o que ocorrer primeiro;

(II) Para se proceder a devolução far-se-á a soma de todas as parcelas do preço que houverem sido pagas pelo Comprador; do total encontrado serão efetuadas as seguintes DEDUÇÕES:

(a) A PENA CONVENCIONAL na quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo Comprador, corrigido monetariamente até a data da resolução. Caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a PENA CONVENCIONAL será aplicada na quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo Comprador;

Da leitura, verifica-se que de fato o contrato previa cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador.

Todavia, diante da constatação de que o inadimplemento se deu por culpa exclusiva da vendedora, ora apelante,
totalmente possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor lesado
, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça
no Tema Repetitivo no 971
, no sentido de que
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

Trata-se de aplicação dos princípios da equivalência contratual e da boa-fé objetiva, com vistas à justa recomposição do desequilíbrio ocasionado por cláusula que, de outro modo, implicaria vantagem excessiva à fornecedora em detrimento do consumidor.

Desse modo, não há ilegalidade na condenação da apelante ao pagamento da multa de 25% sobre o valor pago, sendo de rigor a manutenção da sentença também neste ponto.

A propósito:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ÔNUS JUDICIAIS. PENHORA EXISTENTE NO REGISTRO. CULPA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO. I . Caso em exame

1. Apelação interposta pela vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual de compra e venda de imóvel por existência de penhoras judiciais sobre o bem e a condenou à restituição das parcelas pagas pelo comprador, além de multa contratual.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de penhora judicial no imóvel adquirido configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora; (ii) saber se a cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser revertida em desfavor da vendedora inadimplente, à luz do Tema 971 do STJ; (iii) saber se incidem juros de mora sobre a multa contratual devida pela vendedora, conforme previsão expressa no contrato, em observância ao equilíbrio contratual; (iv) saber se é possível a retenção de valores por fruição do bem, e se é cabível o parcelamento da restituição.

III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado que a venda de imóvel objeto de penhoras configura inadimplemento contratual por parte da vendedora, legitimando o pleito de resolução contratual com base no art . 475 do CC/2002 e nos princípios da boa-fé e função social do contrato.

4. A cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também à vendedora, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.

5. A multa contratual devida pela vendedora sujeita-se à incidência de juros de mora conforme previsão contratual expressa, assegurando tratamento isonômico e equilibrado entre as partes, à luz dos artigos 4o, III, e 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor.

6. É incabível a retenção de valores sob o argumento de fruição do imóvel, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual.

7. A restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento.

IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios em desfavor da apelante em 2%. Tese de julgamento:
"1. A existência de penhora judicial sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda caracteriza inadimplemento da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva. 2.
A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, com base no Tema 971 do STJ.
3. A multa contratual revertida contra a vendedora sujeita-se à incidência de juros moratórios nos termos do contrato, observando-se os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva nas relações de consumo. 4. A restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, vedada a retenção ou o parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ."
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10076912420218110004, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 10/06/2025, Vice-Presidência, Data de Publicação: 10/06/2025)

Em relação ao dano moral,
é certo que, conforme a jurisprudência consolidada, o mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral. Todavia, essa regra comporta exceções, notadamente quando o inadimplemento se revela grave, persistente e comprometedor de direitos fundamentais da parte lesada, como é o caso da moradia digna.

Até porque, é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

No presente feito, restou demonstrado que o autor não apenas adquiriu o imóvel, como também cumpriu com o pagamento assumido. Por outro lado, há evidente inadimplência da vendedora, ora apelante, o que confere ao comprador a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

Até porque, a situação apresentada trata-se, na verdade, do rompimento do projeto de obtenção da casa própria, geralmente conquistada mediante significativo esforço e dedicação.

Portanto a condenação por dano moral deve ser mantida.

Nesse sentido:

RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – IPTU INDEVIDO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor . Inteligência da súmula 543 do STJ.

Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus à devolução integral dos valores pagos .

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740 .911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC. (TJ-MT 10021947120178110003 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 23/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE –DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS –ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULADOS COM ARRAS SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, inclusive, com relação a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

2. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

3. Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.

4. O promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10115420620238110003, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDÊNCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide, resta caracteriza a ocorrência de venda a non domino, a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes. A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral.
Quantum indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada. (TJ-MT 00100745120168110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/03/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021)

No tocante ao valor arbitrado, observa-se que a quantia de R$ 8.000,00 atende aos critérios de razoabilidade, proporcionalidade, vedação ao enriquecimento sem causa e caráter pedagógico da medida, não se justificando qualquer redução.

Por fim, quanto ao pedido de redução dos honorários sucumbenciais fixados em 15% sobre o valor da condenação, constata-se que o percentual encontra-se dentro da margem prevista no art. 85, §2o, do CPC, e compatível com o grau de zelo profissional, a natureza da causa e o trabalho desenvolvido. Inexistindo excesso, não há motivo para modificação.

De igual forma, não se justifica a inversão do ônus da sucumbência, diante da total improcedência da tese recursal.

Diante do exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau, razão pela qual majoro os honorários sucumbenciais de 15% para 20% sobre o valor da condenação, conforme previsto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025