Tribunal: TJMT
Processo: 1000552-30.2021.8.11.0098
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA (QUANTI MINORIS). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE ÁREA INFERIOR À CONTRATADA. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. RETORNO À ORIGEM PARA PRODUÇÃO DE PROVA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de abatimento proporcional do preço de imóvel rural sob alegação de entrega de área inferior à contratada. A autora sustentou diferença de aproximadamente 1,3 hectare e requereu aplicação de cláusula penal. A sentença indeferiu o pedido por ausência de prova técnica, mesmo após o deferimento da perícia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova testemunhal e pela não realização da perícia técnica; e (ii) se a ausência de prova pericial pode ser imputada à parte autora, beneficiária da justiça gratuita, para justificar o julgamento de improcedência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prova testemunhal foi regularmente produzida, não havendo cerceamento de defesa nesse ponto.
4. No que se refere à prova pericial, embora deferida judicialmente, sendo reconhecida sua relevância para elucidação da controvérsia, especialmente quanto à natureza da venda (ad mensuram ou ad corpus), sua não realização decorreu da equivocada exigência de adiantamento dos honorários pela parte autora, que é beneficiária da justiça gratuita.
5. A autora é beneficiária da justiça gratuita, não podendo ser-lhe exigido o adiantamento de honorários periciais, conforme o art. 98, §1o, do CPC.
6. A realização da prova técnica mostra-se imprescindível para verificar a alegada diferença de área e, por consequência, a eventual aplicação do art. 500 do CC e o prazo decadencial do art. 501 do CC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação cível provida. Sentença anulada. Retorno dos autos à origem para a realização da prova pericial.
Tese de julgamento: “1. A negativa de realização de prova pericial, deferida e essencial ao deslinde da controvérsia, configura cerceamento de defesa quando a parte beneficiária da justiça gratuita não pode arcar com os custos. 2. A produção da prova pericial é imprescindível para análise da natureza da avença e aplicação dos arts. 500 e 501 do CC.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, §1o, VI, e 373, I; CC, arts. 500 e 501.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 260.516/MG, Rel. Min. Assusete Magalhães, 2a Turma, j. 25.03.2014; STJ, AgRg no REsp 1.568.047/SC, Rel. Min. Humberto Martins, 2a Turma, j. 23.02.2016; TJMT, ApCiv 1000269-11.2021.8.11.0032, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, j. 20/09/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000552-30.2021.8.11.0098
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Evicção ou Vicio Redibitório]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDILEUSA PAULINO DE OLIVEIRA - CPF: 572.183.661-04 (APELANTE), IVAIR BUENO LANZARIN - CPF: 594.229.711-87 (ADVOGADO), APARECIDO CARDOSO NEVES - CPF: 570.547.971-91 (APELADO), ANDERSON ROGERIO GRAHL - CPF: 841.022.841-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA (QUANTI MINORIS). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE ÁREA INFERIOR À CONTRATADA. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. RETORNO À ORIGEM PARA PRODUÇÃO DE PROVA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de abatimento proporcional do preço de imóvel rural sob alegação de entrega de área inferior à contratada. A autora sustentou diferença de aproximadamente 1,3 hectare e requereu aplicação de cláusula penal. A sentença indeferiu o pedido por ausência de prova técnica, mesmo após o deferimento da perícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova testemunhal e pela não realização da perícia técnica; e (ii) se a ausência de prova pericial pode ser imputada à parte autora, beneficiária da justiça gratuita, para justificar o julgamento de improcedência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova testemunhal foi regularmente produzida, não havendo cerceamento de defesa nesse ponto.

4.
No que se refere à prova pericial, embora deferida judicialmente,
sendo reconhecida sua relevância para elucidação da controvérsia, especialmente quanto à natureza da venda (ad mensuram ou ad corpus),
sua não realização decorreu da equivocada exigência de adiantamento dos honorários pela parte autora, que é beneficiária da justiça gratuita.

5. A autora é beneficiária da justiça gratuita, não podendo ser-lhe exigido o adiantamento de honorários periciais, conforme o art. 98, §1o, do CPC.

6. A realização da prova técnica mostra-se imprescindível para verificar a alegada diferença de área e, por consequência, a eventual aplicação do art. 500 do CC e o prazo decadencial do art. 501 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível provida. Sentença anulada. Retorno dos autos à origem para a realização da prova pericial.

Tese de julgamento: “1. A negativa de realização de prova pericial, deferida e essencial ao deslinde da controvérsia, configura cerceamento de defesa quando a parte beneficiária da justiça gratuita não pode arcar com os custos. 2. A produção da prova pericial é imprescindível para análise da natureza da avença e aplicação dos arts. 500 e 501 do CC.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, §1o, VI, e 373, I; CC, arts. 500 e 501.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 260.516/MG, Rel. Min. Assusete Magalhães, 2a Turma, j. 25.03.2014; STJ, AgRg no REsp 1.568.047/SC, Rel. Min. Humberto Martins, 2a Turma, j. 23.02.2016; TJMT, ApCiv 1000269-11.2021.8.11.0032, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado,
j. 20/09/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta Edileusa Paulino de Oliveira Achuri contra sentença de improcedência proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Porto Esperidião, nos autos da Ação Estimatória (
quanti minoris
), ajuizada pela apelante em face de Aparecido Cardoso Neves, em que se objetivava o abatimento proporcional do preço de imóvel rural adquirido pela, sob alegação de que a área efetivamente entregue seria inferior àquela contratada.

A autora sustentou ter adquirido do réu, em 27/05/2020, imóvel rural cuja área seria de 7,2190 hectares. Entretanto, após realizar medição, constatou que a área real corresponderia a apenas 5,8417 hectares. Com base nisso, requereu o abatimento proporcional do preço pago, bem como a aplicação de cláusula penal contratual estipulada no instrumento de compra e venda.

O juízo
a quo
julgou improcedentes os pedidos, por entender que, ausente prova técnica idônea a demonstrar a efetiva discrepância de área, não era possível reconhecer a incidência do art. 500 do Código Civil. Destacou que a autora não se desincumbiu do ônus probatório (art. 373, I, do CPC), tampouco demonstrou, com grau de certeza exigido, a diferença relevante de área que justificasse o abatimento pleiteado. Considerou prejudicada, diante da improcedência do pedido, a análise aprofundada da decadência arguida em contestação.

A apelante, em suas razões, alega, preliminarmente, nulidade da sentença, ao argumento de que houve cerceamento de defesa, tanto pelo indeferimento da produção da prova testemunhal quanto pela omissão quanto à efetivação da prova pericial. Sustenta que a prova oral requerida poderia elucidar o contexto da negociação e a expectativa legítima quanto à área adquirida, e que a não realização da perícia, deferida nos autos, não poderia ser imputada à parte autora, pois, beneficiária da justiça gratuita, o ônus do custeio da prova técnica incumbiria ao Estado, nos moldes do artigo 98, §1o, inciso VI, do Código de Processo Civil.

No mérito, reafirma que o contrato em questão configura hipótese de venda
ad mensuram
, sendo cabível o abatimento proporcional do preço. Alega, ainda, que o prejuízo sofrido foi estimado em R$ 39.683,94, valor correspondente à diferença de área, acrescido de multa contratual de 10%, conforme pactuado entre as partes.

Em contrarrazões, o apelado argui, preliminarmente, a ocorrência de decadência, à luz do art. 501 do Código Civil, sob argumento de que o registro do título aquisitivo ocorreu em data anterior à propositura da ação, extrapolando-se o prazo decadencial de um ano. No mérito, pugna pela manutenção da sentença (id. 328662866).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A apelante sustenta, em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo de origem indeferiu a produção de prova testemunhal e deixou de realizar a prova pericial, mesmo após deferimento. Defende que ambas as provas seriam indispensáveis para comprovar a alegada diferença de área entre o imóvel efetivamente entregue e aquele contratado. No tocante à perícia, alega que sua não realização não lhe pode ser imputada, pois é beneficiária da justiça gratuita e, portanto, o custeio da prova técnica incumbiria ao Estado, nos termos do art. 98, §1o, VI, do CPC.

Em relação à prova testemunhal, observa-se que esta foi expressamente admitida e regularmente produzida nos autos. A autora/apelante teve oportunidade de apresentar o rol de testemunhas e teve sua única testemunha ouvida em audiência (termo de audiência de instrução id. 328662394). Logo, não houve indeferimento, tampouco prejuízo, razão pela qual não se sustenta a alegação nesse ponto.

Por outro lado, assiste razão à recorrente quanto à prova pericial.

O juízo de origem deferiu a produção da prova técnica pericial (id. 313378268), reconhecendo sua pertinência e relevância para o deslinde da controvérsia. Ambas as partes apresentaram seus quesitos e indicaram assistentes técnicos (id. 328662397 e id. 328662399), demonstrando inequívoco interesse na realização da perícia. Além disso, do memorial descritivo acostado junto à petição inicial (id. 328662358), extraem-se elementos técnicos que evidenciam dúvida razoável quanto à efetiva extensão da área objeto do contrato.

Contudo, em decisão proferida em 22/05/2025 (id. 328662860), foi declarada a preclusa a produção de prova pericial, sob a justificativa de inércia da parte autora em promover o pagamento dos honorários periciais.

Ocorre que, a autora é beneficiária da justiça gratuita (id. 328662374), sendo, portanto, vedada a exigência de adiantamento dos honorários periciais, nos termos do art. 98, §1o, do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, é a jurisprudência:

“[...] conforme a jurisprudência "as despesas pessoais e materiais necessárias para a realização da perícia estão protegidas pela isenção legal de que goza o beneficiário da gratuidade de justiça. Assim, como não se pode exigir do perito a realização do serviço gratuitamente, essa obrigação deve ser do sucumbente ou, no caso de ser o beneficiário, do Estado, a quem é conferida a obrigação de prestação de assistência judiciária aos necessitados." AgRg no AREsp 260.516/MG, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 25/03/2014, DJe 03/04/2014 . Agravo regimental improvido.”

(STJ - AgRg no REsp: 1568047 SC 2015/0292747-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/02/2016, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/03/2016)

Conforme entendimento desta eg. Câmara
“Beneficiário da justiça gratuita tem direito à nomeação de perito judicial custeado pelo Estado quando a prova técnica se mostra imprescindível ao julgamento da lide”

(N.U 1000269-11.2021.8.11.0032, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2025, Publicado no DJE 20/09/2025).
Logo, não se revela razoável imputar à parte autora, hipossuficiente, o ônus pela não realização da prova pericial.

Consigna-se, por oportuno, que a produção da prova pericial se mostra indispensável para que o juízo possa formar convicção quanto à natureza jurídica da avença, ou seja, se se trata de venda ad mensuram ou ad corpus. Tal distinção é determinante para a análise do prazo decadencial, previsto no art. 501 do Código Civil, pois nas vendas ad mensuram é possível o abatimento proporcional do preço quando verificada diferença relevante de área, o que impõe avaliação técnica.

Diante do exposto,
acolho a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa
, determinando o retorno dos autos à origem para a realização da prova pericial técnica, observando-se a justiça gratuita concedida à autora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025