Tribunal: TJMT
Processo: 1031489-12.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PROMITENTES VENDEDORES NÃO PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação Cível interposto por Idalina Marques das Neves contra sentença da Primeira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que extinguiu, sem resolução de mérito, a Ação de Adjudicação Compulsória proposta em face de José Aparecido da Rocha e Glediston Luis Pacheco, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por reconhecer ausência de interesse de agir, em razão da inadequação da via eleita.
A autora sustenta ter adquirido dos réus, mediante instrumento particular, o imóvel rural denominado Chácara Boa Esperança (matrícula no 27.602 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis), quitado o preço e exercido posse pacífica desde 1996, postulando a adjudicação compulsória em razão da impossibilidade de localização dos vendedores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se é juridicamente adequada a utilização da ação de adjudicação compulsória para compelir promitentes vendedores que não figuram como proprietários registrais do imóvel a outorgar a escritura definitiva.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O interesse de agir pressupõe a utilidade, necessidade e adequação do provimento jurisdicional buscado. A ausência de adequação entre o pedido e o meio processual conduz à carência de ação (CPC, art. 485, VI).
A ação de adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e no Decreto-Lei no 58/1937, destina-se a compelir o proprietário registral a outorgar a escritura definitiva, desde que comprovada a quitação do preço e a inexistência de arrependimento.
A matrícula no 27.602 demonstra que a propriedade do imóvel foi transferida ao Município de Rondonópolis por dação em pagamento, inexistindo domínio registral em nome dos réus.
A ausência de propriedade dos promitentes vendedores torna impossível a adjudicação compulsória, pois o provimento judicial seria inócuo e ineficaz à transferência do domínio, afrontando o princípio da continuidade registral (Lei no 6.015/1973, art. 195).
A adjudicação compulsória não se presta à regularização de cadeias informais de transmissão possessória; seu objeto é restrito à substituição da vontade do proprietário registral.
A alegação da apelante de que o Judiciário não pode impor outra via não prospera, pois cabe ao juiz controlar as condições da ação. O reconhecimento da inadequação da via não afronta o princípio da demanda, mas garante a efetividade da jurisdição e a economia processual.
Eventual posse prolongada e mansa pode ser discutida em ação própria de usucapião, mas não autoriza o manejo da adjudicação compulsória quando ausente legitimidade passiva e domínio registral dos réus.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido. Sem majoração dos honorários recursais (art. 85, § 11, CPC) porque não fixados na origem, dada a ausência de citação e angularização processual.
Tese de julgamento:
A ação de adjudicação compulsória exige que o réu figure como proprietário registral do imóvel objeto da lide.
É incabível a adjudicação compulsória quando os promitentes vendedores não detêm o domínio formal do bem, pois o provimento seria ineficaz e violaria o princípio da continuidade registral.
A inadequação da via eleita configura ausência de interesse de agir e impõe a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031489-12.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[IDALINA MARQUES DAS NEVES SILVA - CPF: 216.057.408-29 (APELANTE), SHIRLEY FATIMA ZAMAR - CPF: 346.490.341-91 (ADVOGADO), JOSE APARECIDO DA ROCHA - CPF: 062.344.208-69 (APELADO), GLEDISTON LUIZ PACHECO - CPF: 318.270.981-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PROMITENTES VENDEDORES NÃO PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Idalina Marques das Neves contra sentença da Primeira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que extinguiu, sem resolução de mérito, a Ação de Adjudicação Compulsória proposta em face de José Aparecido da Rocha e Glediston Luis Pacheco, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por reconhecer ausência de interesse de agir, em razão da inadequação da via eleita.

A autora sustenta ter adquirido dos réus, mediante instrumento particular, o imóvel rural denominado Chácara Boa Esperança (matrícula no 27.602 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis), quitado o preço e exercido posse pacífica desde 1996, postulando a adjudicação compulsória em razão da impossibilidade de localização dos vendedores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se é juridicamente adequada a utilização da ação de adjudicação compulsória para compelir promitentes vendedores que não figuram como proprietários registrais do imóvel a outorgar a escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O interesse de agir pressupõe a utilidade, necessidade e adequação do provimento jurisdicional buscado. A ausência de adequação entre o pedido e o meio processual conduz à carência de ação (CPC, art. 485, VI).

A ação de adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e no Decreto-Lei no 58/1937, destina-se a compelir o proprietário registral a outorgar a escritura definitiva, desde que comprovada a quitação do preço e a inexistência de arrependimento.

A matrícula no 27.602 demonstra que a propriedade do imóvel foi transferida ao Município de Rondonópolis por dação em pagamento, inexistindo domínio registral em nome dos réus.

A ausência de propriedade dos promitentes vendedores torna impossível a adjudicação compulsória, pois o provimento judicial seria inócuo e ineficaz à transferência do domínio, afrontando o princípio da continuidade registral (Lei no 6.015/1973, art. 195).

A adjudicação compulsória não se presta à regularização de cadeias informais de transmissão possessória; seu objeto é restrito à substituição da vontade do proprietário registral.

A alegação da apelante de que o Judiciário não pode impor outra via não prospera, pois cabe ao juiz controlar as condições da ação. O reconhecimento da inadequação da via não afronta o princípio da demanda, mas garante a efetividade da jurisdição e a economia processual.

Eventual posse prolongada e mansa pode ser discutida em ação própria de usucapião, mas não autoriza o manejo da adjudicação compulsória quando ausente legitimidade passiva e domínio registral dos réus.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Sem majoração dos honorários recursais (art. 85, § 11, CPC) porque não fixados na origem, dada a ausência de citação e angularização processual.

Tese de julgamento:

A ação de adjudicação compulsória exige que o réu figure como proprietário registral do imóvel objeto da lide.

É incabível a adjudicação compulsória quando os promitentes vendedores não detêm o domínio formal do bem, pois o provimento seria ineficaz e violaria o princípio da continuidade registral.

A inadequação da via eleita configura ausência de interesse de agir e impõe a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por IDALINA MARQUES DAS NEVES contra a r. sentença (ID 302271398) proferida pelo douto Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em desfavor de JOSÉ APARECIDO DA ROCHA e GLEDISTON LUIS PACHECO.

A referida sentença indeferiu a petição inicial e julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, por reconhecer a ausência de interesse de agir, na modalidade de inadequação da via eleita.

Em sua exordial (ID 302270894), a autora, ora Apelante, narrou que, em 26 de janeiro de 2010, adquiriu dos réus, por meio de um instrumento particular, um imóvel rural denominado "Chácara Boa Esperança", objeto da matrícula no 27.602 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis.

Alegou que, embora exerça a posse mansa e pacífica sobre o bem desde 1996 e tenha quitado integralmente o preço ajustado, os vendedores não outorgaram a escritura pública definitiva de compra e venda, tendo se mudado para local incerto e não sabido, o que a compeliu a buscar a tutela jurisdicional para obter a adjudicação do imóvel.

Após sucessivas determinações para emenda à inicial, notadamente para a juntada da matrícula atualizada do imóvel (ID’s 302271374 e 302271392), a autora finalmente cumpriu a diligência (ID 302271394).

Sobreveio, então, a sentença extintiva. O magistrado sentenciante fundamentou sua decisão na constatação de que os réus, promitentes vendedores, não são os proprietários registrais do imóvel.

Apontou que, conforme a matrícula acostada aos autos, a propriedade do bem foi transferida ao Município de Rondonópolis por dação em pagamento, o que torna os réus partes ilegítimas para figurar no polo passivo da demanda e a via eleita inadequada para a pretensão autoral, por impossibilidade de cumprimento da obrigação.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso (ID 302271400).

Em suas razões, sustenta, em síntese, o equívoco da decisão. Defende que a adjudicação compulsória é o meio adequado para a sua pretensão, uma vez que possui um contrato de compra e venda quitado.

Argumenta que a impossibilidade de localização dos vendedores e a situação registral do bem não podem obstar seu direito, e que não se pode impor à parte a propositura de uma ação diversa daquela que entende cabível, como a de usucapião.

Requer, ao final, a cassação da sentença e o retorno dos autos à origem para o regular processamento do feito.

Não foram apresentadas contrarrazões, uma vez que a relação processual não foi angularizada com a citação dos réus.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Da Ausência de Interesse de Agir – Inadequação da Via Eleita

A controvérsia recursal cinge-se em verificar o acerto da sentença que extinguiu a Ação de Adjudicação Compulsória, sem resolução de mérito, por ausência de interesse de agir, na modalidade inadequação da via eleita.

Adianto, desde logo, que a decisão do Juízo
a quo
não merece reparos.

O interesse de agir, como é cediço, constitui uma das condições da ação e se revela na relação de utilidade e necessidade do provimento jurisdicional pleiteado, bem como na adequação do procedimento escolhido para alcançar tal fim.

A ausência de qualquer um desses elementos conduz, inexoravelmente, à carência de ação.

No caso em tela, a Apelante ajuizou Ação de Adjudicação Compulsória com o objetivo de obter uma sentença que substitua a declaração de vontade dos promitentes vendedores, servindo como título para a transferência da propriedade do imóvel descrito na inicial.

A disciplina jurídica da adjudicação compulsória encontra-se, primordialmente, nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como no Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937. De uma interpretação sistemática desses dispositivos, extrai-se que a ação se destina a compelir o promitente vendedor, que figura como titular do domínio no registro imobiliário, a cumprir a obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva, uma vez comprovada a existência de um compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento e a quitação do preço.

A pretensão adjudicatória se estrutura em um raciocínio claro: a proposição principal é a obrigação de o proprietário registral transferir o domínio; a proposição secundária é o cumprimento da contraprestação pelo promitente comprador e a recusa do vendedor; a conclusão é o suprimento judicial da vontade para efetivar a transferência.

No entanto, no presente caso, a principal premissa deste silogismo é claramente equivocada.

Conforme documentado nos autos, a Apelante fundamenta sua pretensão em uma "Declaração" (ID 302271380), firmada pelos Apelados, na qual estes reconhecem a venda do imóvel e a quitação do preço.

Contudo, a análise da matrícula atualizada do bem (no 27.602 – ID 302271394), documento indispensável à propositura da ação, revela uma realidade jurídica que obsta por completo a via eleita.

A certidão registral demonstra, de forma inequívoca, que os Apelados, José Aparecido da Rocha e Glediston Luis Pacheco, não são e nunca foram os proprietários tabulares do imóvel.

O registro R-2/27.602 (09 de julho de 1999) informa que a propriedade foi consolidada em nome do Município de Rondonópolis, por meio de uma dação em pagamento realizada pelo Espólio de José Salmen Hanze, em razão de uma dívida de R$ 620.000,00 (seiscentos e vinte mil reais), referente a tributos municipais.

Esse fato, inquestionavelmente, configura o ponto nevrálgico e decisivo para o deslinde e a correta resolução da presente causa. A ação de adjudicação compulsória, por sua própria e intrínseca natureza jurídica, exige que seja direcionada, de forma imperativa e inequívoca, contra aquele que, no momento da propositura da demanda, detém o poder legal e efetivo de dispor da coisa objeto da controvérsia.

Em outras palavras, o legitimado passivo para figurar na relação processual dessa espécie de ação é, necessariamente, o titular do domínio, ou seja, aquele que figura como proprietário no registro imobiliário competente, ou o herdeiro que legalmente o represente, ou ainda, em situações específicas, o promitente vendedor que se recusa a outorgar a escritura definitiva do imóvel prometido.

A ausência de direcionamento contra o verdadeiro detentor do poder de disposição da coisa acarreta a ilegitimidade passiva e, consequentemente, a inviabilidade da pretensão adjudicatória, que se traduziria em uma sentença ineficaz e inapta a produzir os efeitos jurídicos desejados.

Os Apelados, sendo meros possuidores que integraram uma cadeia de negócios jurídicos informais e precários, não possuem a titularidade necessária para outorgar a escritura definitiva. Eles não podem ser compelidos a transferir um direito que não lhes pertence.

A eventual procedência da demanda contra os Apelados resultaria em uma sentença judicial inócua, desprovida de qualquer eficácia prática para a transferência da propriedade. Tal provimento não poderia ser levado a registro, pois esbarraria no intransponível óbice do princípio da continuidade registral, insculpido no artigo 195 da Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015/73), segundo o qual nenhum registro pode ser efetuado sem a prévia inscrição do título anterior do qual o direito emana.

A via processual escolhida pela Apelante demonstra-se manifestamente inadequada para o fim pretendido. A ação de adjudicação compulsória, por sua natureza e finalidade, não se presta à complexa tarefa de regularizar uma extensa cadeia sucessória de possuidores que se estendeu ao longo do tempo. Pelo contrário, sua aplicação é restrita e específica, visando primordialmente resolver uma pendência pontual e bem definida entre as partes diretamente envolvidas: o promitente comprador, que cumpriu suas obrigações contratuais, e o proprietário registral, que detém o domínio formal do imóvel.

A multiplicidade de transações informais, a ausência de registros públicos e a eventual existência de terceiros com direitos ou expectativas sobre o bem tornam o instrumento da adjudicação compulsória ineficaz e inapropriado para desfazer o emaranhado de relações jurídicas e fáticas que se estabeleceram, exigindo, para tanto, uma análise mais profunda e, possivelmente, um procedimento judicial mais abrangente e complexo.

Quanto ao argumento da Apelante de que não se pode impor à parte a escolha da ação a ser ajuizada, é preciso tecer uma distinção fundamental. De fato, vige no sistema processual o princípio da demanda, cabendo à parte a iniciativa e a delimitação da lide.

Contudo, ao Poder Judiciário compete o controle da regularidade do processo, o que inclui a verificação das condições da ação, matéria de ordem pública cognoscível de ofício a qualquer tempo e grau de jurisdição.

A análise do interesse de agir não representa uma indevida interferência na autonomia da parte, mas sim um filtro de racionalidade processual que impede o prosseguimento de demandas que, de antemão, já se sabe que não poderão gerar o resultado útil pretendido.

Permitir o trâmite de uma ação fadada ao insucesso por inadequação procedimental seria atentar contra os princípios da economia processual e da efetividade da jurisdição.

A situação fática narrada pela Apelante – posse longeva, contínua e com ânimo de dona – pode, em tese, configurar os requisitos para a aquisição da propriedade por outra via, como a usucapião.

Todavia, a insistência na via da adjudicação compulsória, diante da prova cabal de que os réus não são os donos do imóvel, torna a extinção do feito por carência de ação a única medida juridicamente correta.

Destarte, a sentença não merece qualquer censura, pois aplicou corretamente o direito ao reconhecer a falta de interesse processual, ante a manifesta inadequação da via eleita para a obtenção do bem da vida almejado.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter inalterada a r. sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, porquanto não foram fixados na origem, ante a ausência de citação e angularização da relação processual.

A exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025