Tribunal: TJMT
Processo: 1003223-85.2020.8.11.0025
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL PERTENCENTE AO PODER PÚBLICO. NULIDADE DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. MANUTENÇÃO DO DESPEJO. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS VENCIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em Ação de Despejo, decretou o despejo do requerido e o condenou ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos a partir de 02/2019, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês. A sentença também impôs ao réu o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
2. O apelante sustenta a nulidade do contrato de locação por tratar-se de imóvel público e pede a reforma integral da sentença para improcedência dos pedidos. O apelado, em contrarrazões, defende a validade da relação locatícia e a irrelevância da titularidade do bem para a ação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há uma questão em discussão:
(i) verificar a validade do contrato de locação firmado entre as partes, tendo como objeto imóvel pertencente ao Estado de Mato Grosso;
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de locação celebrado entre as partes é nulo de pleno direito, nos termos do art. 104, II e III, do Código Civil, por ter como objeto imóvel pertencente ao Poder Público.
4. As partes tinham ciência da natureza pública do imóvel e das irregularidades no processo de regularização desde a celebração do contrato, o que caracteriza violação ao princípio da boa-fé objetiva e aplicação da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
5. A nulidade do contrato deve ser declarada, conforme o art. 168, parágrafo único, do Código Civil, impossibilitando ambas as partes de alegá-la em benefício próprio.
6. A manutenção do despejo é necessária, visto que a locação não confere ao locatário título jurídico válido para permanecer no imóvel público.
7. A cobrança de alugueis vencidos configura enriquecimento ilícito do apelado, dado que o contrato nulo não pode gerar efeitos patrimoniais em seu favor, especialmente em razão de sua má-fé ao locar imóvel sem justo título para tanto.
IV. DISPOSITIVO
Recurso parcialmente provido para declarar a nulidade do contrato de locação, manter o despejo do apelante e afastar a condenação ao pagamento dos alugueis vencidos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003223-85.2020.8.11.0025
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOSE MAZIERI - CPF: 431.532.599-68 (APELADO), JARBAS ANTONIO DIAS - CPF: 481.668.550-20 (ADVOGADO), PAULO CESAR ROQUE - CPF: 425.941.702-91 (APELANTE), DANIELI FELBER - CPF: 998.128.601-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL PERTENCENTE AO PODER PÚBLICO. NULIDADE DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.
MANUTENÇÃO DO DESPEJO. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS VENCIDOS.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em Ação de Despejo, decretou o despejo do requerido e o condenou ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos a partir de 02/2019, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês. A sentença também impôs ao réu o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

2.

O apelante sustenta a nulidade do contrato de locação por tratar-se de imóvel público e pede a reforma integral da sentença para improcedência dos pedidos. O apelado, em contrarrazões, defende a validade da relação locatícia e a irrelevância da titularidade do bem para a ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há uma questão em discussão:

(i) verificar a validade do contrato de locação firmado entre as partes, tendo como objeto imóvel pertencente ao Estado de Mato Grosso;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de locação celebrado entre as partes é nulo de pleno direito, nos termos do art. 104, II e III, do Código Civil, por ter como objeto imóvel pertencente ao Poder Público.

4.

As partes tinham ciência da natureza pública do imóvel e das irregularidades no processo de regularização desde a celebração do contrato, o que caracteriza violação ao princípio da boa-fé objetiva e aplicação da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).

5.

A nulidade do contrato deve ser declarada, conforme o art. 168, parágrafo único, do Código Civil, impossibilitando ambas as partes de alegá-la em benefício próprio.

6.

A manutenção do despejo é necessária, visto que a locação não confere ao locatário título jurídico válido para permanecer no imóvel público.

7.

A cobrança de alugueis vencidos configura enriquecimento ilícito do apelado, dado que o contrato nulo não pode gerar efeitos patrimoniais em seu favor, especialmente em razão de sua má-fé ao locar imóvel sem justo título para tanto.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido para declarar a nulidade do contrato de locação, manter o despejo do apelante e afastar a condenação ao pagamento dos alugueis vencidos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por PAULO CESAR ROQUE visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juína que, nos autos da Ação de Despejo n. 1003223-85.2020.8.11.0025, ajuizada por JOSÉ MAZIERI, julgou procedentes os pedidos da inicial para decretar o despejo do requerido e condená-la ao pagamento dos valores referentes aos alugueis vencidos e não pagos, a partir de 02/2019 até a desocupação do imóvel, devidamente corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da data de cada vencimento mensal.

Ainda, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, o apelante suscita, preliminarmente, a nulidade do contrato de locação, argumentando que o bem locado é público e não pode ser objeto de exploração econômica por particulares.

Argumenta que o apelado não detém legitimidade para locar o bem, que pertence ao Estado de Mato Grosso, e que o utilizava para fins lucrativos, o que seria vedado em se tratando de bem público.

Requer a declaração de nulidade do contrato de locação, com a reforma integral da sentença e o julgamento de improcedência dos pedidos da Ação.

Em contrarrazões (Id. n.o 210323862), o apelado refuta os argumentos do apelante, afirmando que a relação locatícia é incontroversa, e que a questão da propriedade do imóvel é irrelevante para a demanda, que se limita à relação locatícia.

Aduz ainda que já detinha a posse do imóvel antes da locação e que foi o primeiro a buscar a aquisição do bem junto ao Estado.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Inicialmente, cumpre destacar que a controvérsia em análise cinge-se à relação locatícia havida entre as partes e seus efeitos patrimoniais, não havendo questionamento acerca da propriedade do imóvel, que, de fato, pertence ao Estado de Mato Grosso.

O cerne da questão reside na análise da validade do contrato de locação firmado entre as partes em 10/09/2016, com duração de 6 meses, prorrogáveis por tempo indeterminado, no valor de R$700,00, tendo como objeto imóvel pertencente ao Estado de Mato Grosso. Constava no contrato a existência de processos administrativos de regularização do imóvel junto ao INTERMAT (no 478.300/2007 e 478.875/2007).

O apelante/locatário efetuou o pagamento dos alugueis até fevereiro de 2019, quando, buscando regularizar o imóvel em seu nome, interrompeu os pagamentos. No entanto, os processos administrativos foram suspensos por ordem judicial em Ação Cautelar n. 0000543-57.2014.8.11.0025 ajuizada pelo Ministério Público, que alegava irregularidades na emissão de títulos definitivos pelo INTERMAT (Id. 210323848).

É incontroverso que o apelante tinha ciência da situação do imóvel e da tentativa de regularização por parte do apelado desde o início da locação. Ademais, em 2018, o próprio apelante buscou a regularização do imóvel junto ao INTERMAT, demonstrando conhecimento da titularidade do bem.

Nesse contexto, a conduta do apelante configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e do
venire contra factum proprium
, que veda o comportamento contraditório, não podendo agora alegar a nulidade do contrato em benefício próprio.

Quanto à ação de despejo, entendo que a sentença merece parcial reforma.

É certo que o apelante descumpriu o contrato ao deixar de pagar os alugueis, dando causa à rescisão contratual e ao despejo. Todavia, o contrato de locação em tela é nulo de pleno direito, por ter como objeto bem público, nos termos do art. 104, II e III, e art. 166, II, do Código Civil.

Ressalte-se que ambas as partes tinham ciência da nulidade do contrato no momento de sua celebração, não podendo agora alegar em proveito próprio. Ademais, o apelado, ao locar bem público, cometeu ato ilícito, não podendo o Poder Judiciário ser conivente com tal situação, sob pena de violação ao art. 168, parágrafo único, do Código Civil, que impõe a declaração da nulidade.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS –
CONTRATO DE LOCAÇÃO
–
BEM IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA
– VÍCIO DE CONSENTIMENTO – ERRO OU DOLO – NÃO VERIFICADOS –
CONTRATANTES CIENTES DA IRREGULARIDADE DO CONTRATO DE ALUGUEL NO MOMENTO DE CELEBRAÇÃO
– IMPOSSIBILIDADE DA PARTE EM ARGUIR A NULIDADE –
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. CONTRATO NULO – NECESSIDADE DE CONHECIMENTO DE NULIDADE DE OFÍCIO – EFEITOS FIXADOS EM EXTENSÃO NECESSÁRIA PARA IMPEDIR A PRODUÇÃO DE EFEITOS DO ATO ABUSIVO DE ACORDO COM A BOA-FÉ E BONS COSTUMES – IMPOSSIBILIDADE DE O LOCADOR/APELADO SE BENEFICIAR DE VALORES QUE NÃO LHE SÃO DEVIDOS
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS DESDE A DATA EM QUE AS PARTES RESCINDIRAM O CONTRATO.

(TJ-MS - AC: 08007194020178120002 Dourados, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 25/02/2022, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 07/03/2022)

Assim, o apelante não possui qualquer direito de permanecer no imóvel, tendo em vista que a locação, realizada por particular, não lhe confere qualquer título jurídico para tanto.

Além do mais, ao que consta, em eventual procedimento administrativo de regularização da propriedade do imóvel junto ao INTERMAT, o apelado, na qualidade de detentor mais antigo, poderá ter preferência na aquisição do bem em relação a terceiros.

Da mesma forma, permitir a cobrança e o recebimento dos alugueis configura enriquecimento ilícito do apelado, que também agiu de má-fé.

Portanto, a solução mais justa é a declaração da nulidade do contrato, com a manutenção do despejo, mas com o afastamento da condenação ao pagamento dos alugueis vencidos.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para declarar a nulidade do contrato de locação, mantendo o despejo do apelante, mas suprimindo a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos.

Tendo em vista o resultado do julgamento, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025