Tribunal: TJMT
Processo: 1027574-35.2024.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – DESCABIMENTO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% – RAZOABILIDADE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZOS SUPERIORES – ALEGADA INCIDÊNCIA EXCLUSIVA DA LEI N.o 9.514/97 – INAPLICABILIDADE – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) dos valores pagos mostra-se razoável e proporcional, mormente quando a parte requerida não produziu qualquer prova que demonstre a necessidade de retenção em percentual superior, notadamente quanto à existência de prejuízos que justifiquem a majoração pleiteada.
A ausência de registro da alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis impede sua caracterização como direito real e afasta a aplicação do regime específico da Lei n.o 9.514/97, mantendo a relação contratual no âmbito do direito pessoal, sujeita às normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.
O contrato de compra e venda de imóvel configura relação de consumo, sendo legítima a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual quando evidenciada a presença de cláusulas abusivas, relativizando-se o princípio do pacta sunt servanda em prol da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027574-35.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ALICE XAVIER DE LIMA NUNES - CPF: 177.353.781-49 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), MANOEL URBANO NUNES - CPF: 275.199.531-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – DESCABIMENTO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% – RAZOABILIDADE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZOS SUPERIORES – ALEGADA INCIDÊNCIA EXCLUSIVA DA LEI N.o 9.514/97 – INAPLICABILIDADE – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

O percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) dos valores pagos mostra-se razoável e proporcional, mormente quando a parte requerida não produziu qualquer prova que demonstre a necessidade de retenção em percentual superior, notadamente quanto à existência de prejuízos que justifiquem a majoração pleiteada.

A ausência de registro da alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis impede sua caracterização como direito real e afasta a aplicação do regime específico da Lei n.o 9.514/97, mantendo a relação contratual no âmbito do direito pessoal, sujeita às normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de compra e venda de imóvel configura relação de consumo, sendo legítima a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual quando evidenciada a presença de cláusulas abusivas, relativizando-se o princípio do
pacta sunt servanda
em prol da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por

BRDU SPE CUIABA 01 LTDA,

contra a sentença de Id. 280288404

proferida pela Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que na

Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos no 1027574-35.2024.8.11.0041, ajuizada por ALICE XAVIER DE LIMA NUNES e OUTRO,

que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente adimplidos pelos compradores, com retenção de 10% (dez por cento), além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Na origem, os autores/apelados ajuizaram ação visando a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a requerida/apelante, referente ao imóvel localizado no Loteamento Residencial Mirante do Parque, especificamente o lote n.o 038 da quadra n.o 006, na cidade de Cuiabá/MT, cujo valor inicial pactuado foi de R$ 30.785,00 (trinta mil, setecentos e oitenta e cinco reais), que seria pago em 100 (cem) parcelas mensais, inicialmente fixadas em R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais).

Afirmaram os autores que, no transcorrer da relação contratual, as parcelas sofreram reajustes, alcançando montantes entre R$ 800,00 (oitocentos reais) e R$ 900,00 (novecentos reais), o que inviabilizou a continuidade do pagamento em razão da superveniente insuficiência financeira dos adquirentes. Alegaram que tentaram resolver a questão de forma amigável, solicitando o distrato junto à empresa requerida, porém esta se recusou a efetuar qualquer restituição dos valores já pagos.

Em sua defesa, a parte requerida sustentou a impossibilidade de rescisão do contrato por meio diverso do pactuado, argumentando tratar-se de alienação fiduciária regida pela Lei n.o 9.514/97, que prevaleceria sobre o Código de Defesa do Consumidor por ser norma especial e posterior. Subsidiariamente, postulou que, em caso de rescisão, a retenção fosse estabelecida em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, além da retenção integral do sinal/arras no montante de R$ 800,00 (oitocentos reais).

A sentença recorrida reconheceu a existência de relação de consumo entre as partes, afastou a aplicação exclusiva da Lei n.o 9.514/97, por ausência de registro da alienação fiduciária, e confirmou a possibilidade de rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos, estabelecendo o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelos compradores, além de determinar a incidência de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado da decisão.

Em suas razões recursais, a apelante insiste na prevalência da Lei no 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor, invocando o princípio do
pacta sunt servanda
e alegando que o contrato estabeleceria cláusula de alienação fiduciária. Subsidiariamente, pleiteou a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com fundamento em julgados do Superior Tribunal de Justiça. Sustentou, ainda, a necessidade de retenção integral do valor pago a título de sinal/arras. Por fim, questionou os índices de correção monetária estabelecidos na sentença, argumentando suposta duplicidade pela aplicação conjunta do IPCA e da taxa SELIC.

Em contrarrazões, os apelados refutaram todos os argumentos do recurso, defendendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de verdadeira alienação fiduciária no caso concreto, a razoabilidade do percentual de retenção de 10% (dez por cento), e a correção dos índices de atualização monetária e juros fixados na sentença. Pugnaram pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários recursais.

É o relatório. Peço dia.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Ab initio,
impende proceder à análise técnico-jurídica pormenorizada da controvérsia
sub examine,
com o escopo de estabelecer as premissas fundamentais que nortearão o deslinde da
quaestio.

Da análise acurada dos elementos fático-probatórios carreados aos autos, depreende-se que a controvérsia central gravita em torno de três questões fundamentais: a) a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa dos compradores; b) a aplicabilidade da Lei n.o 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; e c) o percentual de retenção adequado sobre os valores pagos em caso de rescisão.

Prima facie,
cumpre estabelecer que a relação jurídica entabulada entre as partes caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, consoante estabelece a teoria finalista mitigada, amplamente acolhida pela jurisprudência pátria. Os autores/apelados, na qualidade de adquirentes do imóvel para uso próprio, enquadram-se no conceito de consumidores, enquanto a requerida/apelante, como incorporadora e vendedora habitual de unidades imobiliárias, ostenta a condição de fornecedora de produtos no mercado de consumo.

Desta feita, incide na espécie o microssistema normativo de tutela do consumidor, sem prejuízo da aplicação complementar e harmônica de outras normas do ordenamento jurídico, desde que compatíveis com os princípios basilares da proteção consumerista.

No que concerne à aplicabilidade da Lei n.o 9.514/97, invocada pela parte apelante como fundamento para afastar a rescisão pretendida pelos autores, imperioso ressaltar que a caracterização da alienação fiduciária como direito real de garantia pressupõe, necessariamente, o registro do contrato respectivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante exigência expressa contida na legislação de regência.

In casu,
dos elementos probatórios amealhados ao processo, não se vislumbra a comprovação inequívoca de que houve o registro da alienação fiduciária no competente cartório imobiliário. Ao revés, conforme restou consignado na sentença vergastada, a inexistência de tal registro impede a caracterização da propriedade fiduciária e, consequentemente, afasta a aplicação do procedimento especial de consolidação da propriedade previsto na Lei n.o 9.514/97.

Ademais, impende consignar que, mesmo nas hipóteses em que se aplica o regime da alienação fiduciária, a proteção ao consumidor não pode ser completamente afastada, mormente quando se constata, como na espécie, a existência de cláusulas abusivas que desequilibram sobremaneira a relação contratual, colocando o consumidor em posição de manifesta desvantagem. Nesse diapasão, o princípio do
pacta sunt servanda,
longe de ostentar caráter absoluto no ordenamento jurídico contemporâneo, deve ser interpretado em harmonia com outros princípios igualmente relevantes, como a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
III. RAZÕES DE DECIDIR: O contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Imóveis não constitui direito real de garantia, restringindo-se ao âmbito obrigacional, o que afasta a incidência da Lei no 9.514/97 e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Conforme a Súmula 543 do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a restituição parcial dos valores pagos, sendo razoável a retenção de percentual para cobertura de custos administrativos e prejuízos suportados pelo vendedor.
(N.U 1027898-50.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025)”

No que tange à possibilidade de rescisão contratual por iniciativa dos compradores, o entendimento jurisprudencial consolidado aponta no sentido de seu cabimento, ainda que não haja previsão contratual expressa nesse sentido. Trata-se de direito potestativo do consumidor, que não pode ser compelido a manter vínculo contratual quando, por razões supervenientes - como dificuldades financeiras decorrentes de reajustes contratuais expressivos -, a execução do contrato se torna excessivamente onerosa.

Na hipótese vertente, consoante destacado na sentença objurgada, os autores/ apelados demonstraram a ocorrência de significativo incremento no valor das parcelas mensais, que passaram de R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais) para montantes entre R$ 800,00 (oitocentos reais) e R$ 900,00 (novecentos reais), o que, somado à comprovada redução de sua capacidade econômica-financeira, tornou inexigível a manutenção do vínculo contratual.

Quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, cumpre destacar que a jurisprudência tem oscilado entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias concretas de cada caso, notadamente a existência de comprovados prejuízos suportados pelo vendedor em decorrência da rescisão contratual.

No caso
sub judice,
verifica-se que a parte apelante não produziu qualquer prova que demonstre a efetiva ocorrência de prejuízos que justifiquem a retenção no percentual superior pleiteado. Ao contrário, tendo oportunidade processual para requerer a produção probatória nesse sentido, quedou-se inerte, limitando-se a argumentações genéricas acerca de supostos gastos administrativos, de publicidade e de comercialização.

Nesse cenário, considerando a ausência de fundamentação concreta que justifique a majoração pretendida e levando em conta que o imóvel retorna à disponibilidade da vendedora para nova comercialização - o que, em última análise, pode até mesmo representar benefício econômico, ante a possível valorização imobiliária -, revela-se adequado e proporcional o percentual de retenção fixado pela sentença em 10% dos valores pagos.

Desse modo, o patamar de 10% se mostra mais condizente com os precedentes deste Tribunal e do STJ em casos análogos, como já consta da própria fundamentação recursal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – MÉRITO – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – No caso concreto, age em verdadeira em consonância como os princípios da celeridade e economia processual a Julgadora que admite a emenda à inicial para incluir a cônjuge no polo ativo por se tratar de direito real imobiliário, em verdadeiro espírito colaborativo, não havendo que falar em julgamento nulo. 2 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. 3 – O TEMA n.o 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 4 – De acordo com o julgamento do Tema 1.076 pela Corte do STJ, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, cujas hipóteses não se amoldam ao caso em exame.” (N.U 1016014-89.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 07/02/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016)

No que concerne aos índices de atualização monetária e juros, a sentença estabeleceu a incidência de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado. Tal sistemática encontra-se em perfeita consonância com o entendimento jurisprudencial contemporâneo acerca da matéria, não se verificando a alegada duplicidade, uma vez que a SELIC, embora contenha componentes de juros e correção, foi fixada apenas a partir do trânsito em julgado, enquanto o IPCA incide desde os respectivos desembolsos.

Assim vem decidindo o Egrégio Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) – CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018 – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002/STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS. A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela parte promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda. Nos termos do Tema 1002/STJ, os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, diante da ausência de mora do promitente vendedor.” (N.U 1025034-19.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/04/2025, Publicado no DJE 28/04/2025)

Quanto à tese de retenção integral do valor do sinal/arras, também não merece acolhida. Isto porque, no contexto das relações de consumo, as arras integram o montante total pago pelo consumidor e sujeitam-se ao mesmo regramento aplicável às demais parcelas em caso de rescisão contratual, sob pena de configurar enriquecimento sem causa do fornecedor.

Ademais, a previsão contida no artigo que trata sobre arras n o ordenamento jurídico pátrio deve ser interpretada sistemicamente com as normas protetivas do consumidor, notadamente aquela que veda expressamente a perda total das prestações pagas pelo consumidor em caso de resolução contratual. Assim, a retenção deve incidir sobre o montante total pago, incluindo as arras, e não de forma autônoma e cumulativa.

Ex positis,
à luz da exegese jurídica mais consentânea com o sistema normativo vigente e considerando o acervo probatório amealhado aos autos, conclui-se pela integral manutenção da sentença vergastada, que aplicou corretamente o direito à espécie ao: a) reconhecer a natureza consumerista da relação jurídica; b) afastar a aplicação exclusiva da Lei n.o 9.514/97; c) confirmar o direito à rescisão contratual por iniciativa dos compradores; d) estabelecer o percentual de retenção em 10% dos valores pagos; e e) fixar os índices de atualização monetária e juros em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais aplicáveis.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025