Tribunal: TJMT
Processo: 1040256-22.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DA COMPRADORA – CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS – VALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – RECURSO PROVIDO.
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação, e na vigência da Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1040256-22.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Corretagem, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[JANETE BARBOSA DA SILVA - CPF: 782.265.031-91 (APELADO), AUXILIADORA MARIA GOMES - CPF: 432.429.951-04 (ADVOGADO), NATHALIA MARIA BARBOSA QUEIROZ - CPF: 046.357.981-00 (ADVOGADO), APARECIDO QUEIROZ DA SILVA - CPF: 459.760.901-68 (ADVOGADO), ALAMEDA ECHER 38 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 36.122.675/0001-50 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DA COMPRADORA – CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS – VALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – RECURSO PROVIDO.

Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação, e na vigência da Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuada.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1040256-22.2024.8.11.0041

APELANTE:
ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA

APELADA:

JANETE BARBOSA DA SILVA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Restituição de Valores
ajuizada por

JANETE BARBOSA DA SILVA (proc. n. 1040256-22.2024.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, “
devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, além dos valores a titulo de taxa de corretagem, fixando, desde já, juros de mora mediante taxa SELIC, cuja incidência deverá ser feita a partir de cada desembolso
”.

Diante da sucumbência recíproca, as partes foram condenadas ao pagamento, na proporção de 50% para cada, das custas processuais e honorários advocatícios, fixo em 10% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade da justiça deferida à Autora/Apelada.

Em suas razões, aduz que o entendimento adotado pelo Juízo singular “
encontra-se superado em razão da vigência da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que, ao regulamentar as hipóteses de rescisão contratual em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, prevê expressamente a possibilidade de retenção de até 50% do valor pago pelo comprador, em consonância com o artigo 67- A da Lei no 4.591/1964”
.

Afirma que o contrato foi celebrado sob a égide da Lei do Distrato, cuja aplicação não pode ser afastada, constando tanto em cláusula contratual quanto na matrícula imobiliária que o imóvel se encontra enquadrado no regime de afetação, de forma que legalmente admissível a retenção de 50% dos valores pagos.

Reitera que “
ao declarar nula a cláusula contratual e determinar a devolução do valor pago acima do previsto em legislação, o douto magistrado a quo ignorou por completo a Lei de Distrato (Lei13.786/18) que alterou a Lei 4.591/64, em seu art. 67-A, incisos I, II, e §5o, que preveem a retenção da multa de 50% do valor pago
”.

Pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos acima indicadas, atribuindo-se a integralidade do ônus sucumbencial à parte contrária.

Contrarrazões pelo desprovimento – Id. 270405354.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Restituição de Valores
ajuizada por JANETE BARBOSA DA SILVA (proc. n. 1040256-22.2024.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, autorizando a retenção pela Ré/Apelante de apenas 10% dos valores pagos pela parte Autora.

Pois bem.

É
certo que a jurisprudência permite, de forma geral, a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.

Entretanto, o caso em tela guarda uma particularidade, qual seja, o fato de que o contrato é derivado de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como consta tanto do instrumento contratual (Id. 270404410) quanto da matrícula imobiliária, hipótese em que a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018, e autorizado pela Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem. III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5o, da Lei n. 4.591/1964
.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio
. 5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 2.733.052/RJ, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado Tjrs), Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)
(destaquei)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.
1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)
. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024.)
(destaquei)

Como se vê, a Corte Cidadã consolidou o entendimento no sentido de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação, e na vigência da Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuada, visto que compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.

Nestes termos, considerando que o contrato em debate foi celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018, contendo previsão expressa nesse sentido (Id. 270404410, p. 3), o percentual de retenção em 50% (cinquenta por cento) deve ser considerado como válido.

Ante todo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso interposto para determinar que a restituição do valor pago seja feita nos termos do contrato, autorizando a retenção de 50% do valor pago.

Como corolário lógico, tendo a parte Autora/Apelada sucumbido na quase totalidade de seus pedidos, de rigor sua condenação, consoante disposto no parágrafo único do art. 86 do CPC, ao pagamento da integralidade das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça a ela deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025