Tribunal: TJMT
Processo: 1025488-83.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
Ementa: direito processual civil. agravo de instrumento. execução de título extrajudicial. pedido de penhora de imóvel. matrícula registrada em nome de terceiros estranhos à lide. presunção registral não elidida. contratos de locação insuficientes para comprovar propriedade. ausência de prova robusta de ocultação patrimonial. decisão mantida. recurso desprovido.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel matriculado em nome de terceiros, por ausência de prova de aquisição pelo executado e inobservância da ordem legal de penhora.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se é possível deferir penhora de bem imóvel registrado em nome de terceiros quando alegada ocultação patrimonial pelo executado; e (ii) se o exequente pode requerer penhora de imóvel sem prévia tentativa de constrição de bens prioritários na ordem legal.
III. Razões de decidir
3. O sistema de publicidade registral (CC, art. 1.245) assegura presunção de propriedade em favor de quem consta no registro, que só pode ser afastada por prova robusta de titularidade de fato pelo executado.
4. Contratos de locação e ação de cobrança de aluguéis não comprovam, isoladamente, a propriedade do bem, podendo o locador ser mero possuidor.
5. Alegações genéricas de ocultação patrimonial, desacompanhadas de documentos hábeis, não autorizam constrição de bem em nome de terceiros, sob pena de violação ao devido processo legal e ao direito de propriedade.
6. O art. 835 do CPC estabelece ordem de preferência para penhora, priorizando o dinheiro e colocando o imóvel em posição subsidiária. A ausência de tentativa prévia de bloqueio de ativos financeiros via Sisbajud ou de outros bens mais líquidos justifica o indeferimento da medida.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido. Decisão mantida.
Tese de julgamento: “1. A penhora de imóvel registrado em nome de terceiros somente é admissível mediante prova inequívoca da propriedade de fato pelo executado, não bastando contratos de locação ou ações de cobrança de aluguéis. 2. Alegações de ocultação patrimonial desacompanhadas de prova robusta não afastam a presunção registral. 3. Deve ser observada a ordem de preferência prevista no art. 835 do CPC, que privilegia a constrição de dinheiro em espécie antes da penhora de bens imóveis.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025488-83.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Parceria Agrícola e/ou pecuária, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LINDAMIR MACEDO DE PAIVA - CPF: 011.991.931-19 (ADVOGADO), PAULO NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 023.199.291-26 (AGRAVANTE), JORGE BALBINO DA SILVA - CPF: 015.477.068-05 (ADVOGADO), CELESTINO PROCOPIO DE MELO JUNIOR - CPF: 468.751.151-15 (AGRAVADO), JOSELAINE SILVA DOS ANJOS - CPF: 049.780.451-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: direito processual civil. agravo de instrumento. execução de título extrajudicial. pedido de penhora de imóvel. matrícula registrada em nome de terceiros estranhos à lide. presunção registral não elidida. contratos de locação insuficientes para comprovar propriedade. ausência de prova robusta de ocultação patrimonial. decisão mantida. recurso desprovido.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel matriculado em nome de terceiros, por ausência de prova de aquisição pelo executado e inobservância da ordem legal de penhora.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em definir: (i) se é possível deferir penhora de bem imóvel registrado em nome de terceiros quando alegada ocultação patrimonial pelo executado; e (ii) se o exequente pode requerer penhora de imóvel sem prévia tentativa de constrição de bens prioritários na ordem legal.

III. Razões de decidir

3. O sistema de publicidade registral (CC, art. 1.245) assegura presunção de propriedade em favor de quem consta no registro, que só pode ser afastada por prova robusta de titularidade de fato pelo executado.

4. Contratos de locação e ação de cobrança de aluguéis não comprovam, isoladamente, a propriedade do bem, podendo o locador ser mero possuidor.

5. Alegações genéricas de ocultação patrimonial, desacompanhadas de documentos hábeis, não autorizam constrição de bem em nome de terceiros, sob pena de violação ao devido processo legal e ao direito de propriedade.

6. O art. 835 do CPC estabelece ordem de preferência para penhora, priorizando o dinheiro e colocando o imóvel em posição subsidiária. A ausência de tentativa prévia de bloqueio de ativos financeiros via Sisbajud ou de outros bens mais líquidos justifica o indeferimento da medida.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido. Decisão mantida.

Tese de julgamento
: “1. A penhora de imóvel registrado em nome de terceiros somente é admissível mediante prova inequívoca da propriedade de fato pelo executado, não bastando contratos de locação ou ações de cobrança de aluguéis. 2. Alegações de ocultação patrimonial desacompanhadas de prova robusta não afastam a presunção registral. 3. Deve ser observada a ordem de preferência prevista no art. 835 do CPC, que privilegia a constrição de dinheiro em espécie antes da penhora de bens imóveis.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO NASCIMENTO DE OLIVEIRA contra decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Juara/MT, que, nos autos da Ação de Execução no 1000648-28.2020.8.11.0018, indeferiu o pedido de penhora do

lote urbano número 01, da quadra 03, com área de 450 metros quadrados, localizado no loteamento denominado Parque Residencial Santa Cruz, objeto da Matrícula no 3.656 do SRI de Juara/MT, por entender que referido bem está registrado em nome de terceiros (Aldo Gonçalves Cerqueira e sua esposa Miria Garcia de Mattos Cerqueira), e não houve comprovação de aquisição do imóvel pelo executado; ademais, não foram esgotadas as tentativas de penhora de outros bens conforme a ordem legal de preferência prevista no art. 835 do CPC (cf. Id. no 303308377).

Em suas razões recursais, o agravante sustenta que o executado/agravado é o verdadeiro proprietário do imóvel, e embora não esteja registrado em nome do executado, está devidamente demonstrado nos autos, inclusive na ação de cobrança de aluguéis ajuizada contra sua inquilina, que tal circunstância decorre de mera manobra de ocultação patrimonial, típica de devedor contumaz.

Alega que o agravado se vale de artifícios com o propósito de ocultar patrimônio e frustrar a execução, de modo que, embora o imóvel esteja matriculado em nome de terceiro, trata-se de bem cuja propriedade, de fato, pertence ao agravado, o qual aufere os rendimentos advindos de aluguéis.

Pede, sob esses fundamentos, a reforma da decisão agravada para deferir a penhora do imóvel indicado; de imediato, a antecipação da tutela recursal (cf. Id. no 303308360).

Intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões, conforme certificado no Id. no 311316369.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A controvérsia cinge-se à possibilidade de penhora de bem imóvel registrado em nome de terceiros estranhos à lide, quando o exequente alega que o executado seria o verdadeiro proprietário, baseando tal alegação em contratos de locação e na existência de ação de cobrança de aluguéis ajuizada pelo próprio executado.

A decisão agravada indeferiu o pedido de penhora sob os seguintes fundamentos:

1. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, proposta por PAULO NASCIMENTO DE OLIVEIRA em face de CELESTINO PROCOPIO DE MELO JUNIOR.

1.1. O executado foi citado/intimado conforme ID. 158907296, não se manifestou nos autos quanto ao pagamento do débito, tampouco apresentou defesa, conforme movimento processual do dia 10/07/2024.

1.2. A exequente pugna pela penhora do imóvel, lote urbano número 01, da quadra 03 com área de 450 metros quadrados, localizado no loteamento denominado Parque Residencial Santa Cruz, Matrícula 3.656, do CRI de Juara/MT (ID. 169216910).

É o relatório. Decido.

2. Da penhora do imóvel

2.1. Conforme se verifica da Matrícula 3.656, id. 169216910, o imóvel consta em nome do Sr. ALDO GONÇALVES CERQUEIRA e sua esposa Sra. MIRIA GARCIA DE MATTOS CERQUEIRA.

2.2. In casu, a exequente não acostou nos autos contrato de compra e venda e/ou escritura pública de compra e venda para comprovar a aquisição do imóvel, tendo anexado apenas um contrato de locação que sequer comprova se tratar do mesmo imóvel.

2.3. Nessa ordem de ideias, não há que falar em penhora de bem imóvel, cuja propriedade está registrada em nome de terceiro que sequer faz parte do processo.

2.4. (...)

2.5. Inobstante a jurisprudência venha tendo entendimento de que é possível a penhora de imóvel nos casos em que a propriedade não se encontra em nome do executado, é indispensável que tenha nos autos documento hábil que comprove a propriedade/posse, ainda que, de fato, da parte executada, como contrato de compra e venda e/ou escritura pública de compra e venda, por exemplo.

2.6. Diante disso, como já mencionado, não consta nos autos contrato de compra e venda e/ou escritura pública de compra e venda que comprove a aquisição do imóvel pelo executado, sendo de rigor o indeferimento da penhora.

2.7. Para ilustrar, colaciono entendimento jurisprudencial admitindo a possibilidade de penhora de imóvel em nome de terceiro, mesmo não havendo registro do contrato de comprova e venda, mas desde que tenha contrato de compra e venda/escritura pública.

2.8. Além disso, independentemente de ter ou não nos autos os documentos hábeis para deferimento da penhora, ainda não seria o caso de deferimento, isso porque não houve nenhuma tentativa de busca de valores e/ou outros bens da parte executada.

2.9. Por isso, verifica-se que a parte exequente não está dando a atenção necessária à ordem de preferência prevista no Art. 835, do CPC, porquanto já pugna pela penhora de bem imóvel, que se encontra em quinto lugar na ordem de preferência.

2.10. Destarte, é necessário atentar-se à ordem de preferência quando da indicação de bens à penhora, prevista no Art. 835, do CPC, da qual prevê, dentre outros, a preferência a penhora de dinheiro. (...)

3. Ante todo o exposto, INDEFIRO o pedido de penhora do bem imóvel.

Como se observa, a decisão agravada indeferiu o pedido de penhora do imóvel indicado, por estar registrado em nome de Aldo Gonçalves Cerqueira e sua esposa, Miria Garcia de Mattos Cerqueira, pessoas estranhas à presente execução. Considerando, ainda, que, não foram acostados aos autos contrato de compra e venda ou escritura pública que comprove a aquisição do imóvel pelo executado, tendo sido juntado apenas contrato de locação, o qual sequer permite concluir tratar-se do mesmo bem.

Por fim, consignou que a parte exequente não observou a ordem de preferência prevista no art. 835 do CPC, ao requerer diretamente a penhora de bem imóvel, sem a prévia tentativa de localização de valores em espécie ou de outros bens penhoráveis.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre destacar que o ordenamento jurídico brasileiro adota o sistema de publicidade registral para bens imóveis, consagrado no art. 1.245 do Código Civil, segundo o qual "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Tal princípio visa conferir segurança jurídica às relações imobiliárias, estabelecendo presunção de propriedade em favor de quem figura no registro.

Nesse contexto, a penhora de bem imóvel registrado em nome de terceiro estranho à lide constitui medida excepcional, que somente se justifica mediante prova robusta e inequívoca da propriedade de fato pelo executado, capaz de afastar a presunção registral.

No caso em análise, conforme se verifica da matrícula n. 3656 do SRI de Juara/MT, o imóvel indicado à penhora está registrado em nome de Aldo Gonçalves Cerqueira e sua esposa Miria Garcia de Mattos Cerqueira, pessoas que não integram a relação processual executiva.

Os elementos apresentados pelo agravante para demonstrar a propriedade de fato do executado sobre o imóvel, tais como contratos de locação e ação de cobrança de aluguéis, não são suficientes para afastar, em um juízo de cognição exauriente, a presunção registral que milita em favor de terceiros, pois, os contratos de locação, por si só, não comprovam a propriedade do locador, podendo este ser mero possuidor ou administrador do imóvel.

Ressalte-se que não foram apresentados documentos que comprovem a efetiva aquisição do imóvel pelo executado, como contrato de compra e venda, escritura pública ou, ao menos, compromisso de compra e venda devidamente registrado.

Por essa razão, a mera alegação de ocultação patrimonial, desacompanhada de prova convincente, não se mostra suficiente para autorizar a constrição de bem pertencente a terceiros estranhos à lide, sob pena de violação ao devido processo legal e ao direito de propriedade constitucionalmente assegurado.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PENHORA. IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO. INVIABILIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.

1. Na hipótese dos autos a dívida está vinculada aos executados, como reconhecido pelo Tribunal de origem, e o imóvel está registrado em nome de terceiro, tornando impossível a constrição de tal bem.

2. In casu, foi reconhecido pelo Tribunal de origem que o imóvel objeto da pretensa constrição está registrado em nome de terceiro, desde data anterior ao ajuizamento da ação. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar jurisprudência no sentido de que - mesmo que não houvesse registro do imóvel em nome de terceiro - a mera celebração de compromisso de compra e venda já constituiria meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel. 3. O Superior Tribunal de Justiça entende ser inviável o conhecimento do Recurso Especial quando os artigos tidos por violados não foram apreciados pelo Tribunal a quo, haja vista a ausência do requisito do prequestionamento. Incide, na espécie, a Súmula 211/STJ.

4. Recurso Especial não provido.

(STJ - REsp n. 1.530.031/SC, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 15/12/2016, DJe de 2/2/2017).

Ademais, o art. 835 do CPC estabelece ordem de preferência para penhora, colocando o dinheiro em primeiro lugar e os bens imóveis em quinto, com o objetivo de otimizar a execução, priorizando bens de mais fácil liquidação e menor onerosidade para o devedor.

A preterição injustificada da ordem legal constitui irregularidade processual que pode fundamentar o indeferimento da penhora pretendida, conforme observado pelo juízo de origem.

Os fundamentos da decisão agravada mostram-se tecnicamente corretos e em plena consonância com o ordenamento jurídico vigente, pois, a presunção registral não foi afastada por prova suficiente e concludente, permanecendo íntegro o direito dos terceiros proprietários.

A admissão da penhora, nas circunstâncias apresentadas e em sede de cognição sumária, implicaria violação aos direitos de terceiros estranhos à lide, além de contrariar a ordem de preferência legalmente prevista no art. 835, do CPC, que coloca o dinheiro em primeiro lugar e os bens imóveis em quinto lugar.

E quanto a este aspecto, não há demonstração de que foram realizadas tentativas de penhora de dinheiro via Sisbajud ou de outros bens que precedem o imóvel na ordem de preferência legal, o que justifica o indeferimento do pedido também por este fundamento.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterada a r. decisão agravada.

Custas pelo agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025