Tribunal: TJMT
Processo: 1003917-52.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS DE IPTU. NATUREZA PROPTER REM. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSMISSÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO. COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. contra sentença prolatada pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou improcedente a ação de cobrança ajuizada contra WILSON ARANTES, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se o adquirente do imóvel, que não teve a propriedade transferida para seu nome nem exerceu a posse do bem, pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU, diante da cláusula contratual que previa tal obrigação.
III. Razões de decidir:
3. O IPTU possui natureza jurídica de obrigação propter rem, sendo de responsabilidade do proprietário registral do imóvel, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional.
4. A existência de previsão contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento dos tributos não se sobrepõe à norma tributária, não podendo ser imposta a obrigação a quem não detém a titularidade do imóvel. 5. O apelado nunca exerceu a posse do imóvel nem houve formalização da transferência da propriedade, o que impede a cobrança dos tributos em seu desfavor. 6. A questão já foi objeto de discussão no processo no 1008681-23.2018.8.11.0003, com sentença transitada em julgado em 09/07/2021, razão pela qual a reanálise da matéria afrontaria a coisa julgada (art. 502 do CPC).
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o proprietário registral do imóvel, sendo inviável a transferência da obrigação por mera cláusula contratual quando o adquirente não detém a posse ou propriedade do bem.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003917-52.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), WILSON ARANTES - CPF: 620.876.308-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS DE IPTU. NATUREZA PROPTER REM. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSMISSÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO. COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. contra sentença prolatada pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou improcedente a ação de cobrança ajuizada contra WILSON ARANTES, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se o adquirente do imóvel, que não teve a propriedade transferida para seu nome nem exerceu a posse do bem, pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU, diante da cláusula contratual que previa tal obrigação.

III. Razões de decidir:

3. O IPTU possui natureza jurídica de obrigação propter rem, sendo de responsabilidade do proprietário registral do imóvel, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional.

4. A existência de previsão contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento dos tributos não se sobrepõe à norma tributária, não podendo ser imposta a obrigação a quem não detém a titularidade do imóvel. 5. O apelado nunca exerceu a posse do imóvel nem houve formalização da transferência da propriedade, o que impede a cobrança dos tributos em seu desfavor. 6. A questão já foi objeto de discussão no processo no 1008681-23.2018.8.11.0003, com sentença transitada em julgado em 09/07/2021, razão pela qual a reanálise da matéria afrontaria a coisa julgada (art. 502 do CPC).

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o proprietário registral do imóvel, sendo inviável a transferência da obrigação por mera cláusula contratual quando o adquirente não detém a posse ou propriedade do bem.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por POR DO SOL URBANIZACOES LTDA., contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da Ação de Cobrança no 1003917-52.2022.8.11.0003 movida em desfavor de WILSON ARANTES, julgou improcedente a ação de cobrança; condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários, estes a favor do Defensor Público, fixados em 15% do valor da causa, observando o § 2o, do artigo 85, do CPC.

Assevera ser inquestionável que as dívidas foram constituídas em nome da proprietária do imóvel, ou seja, da Loteadora Apelante, mas constou de forma expressa no contrato, que a obrigação pelo pagamento seria do Adquirente, ora Apelado, conforme pode ser constatado na Cláusula Nona do Instrumento de Promessa de Compra e Venda e o Apelado tinha total conhecimento do fato e com a resolução do contrato, necessário que o retorno

das partes ao
status quo ante
, ou seja, a restituição do bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

Segue dizendo: a obrigação pelo pagamento dos débitos de IPTUs, sobressai das cláusulas contratuais do Instrumento de Promessa de Compra e Venda, que não foram expurgadas do processo por qualquer decisão judicial, ou seja, as mesmas estão em plena vigência; assim, equivocada a decisão de Primeiro Grau, e a Apelante demonstrou os fatos constitutivos do seu direito e a obrigação do Apelado em pagar a dívida cobrada judicialmente, devendo a sentença ser modificada, para julgar procedente os pedidos iniciais.

Requer a procedência do recurso, com o fim de modificar a sentença de Primeiro Grau (ID no 156777059), para que proceda com a procedência do pedido constante na inicial, condenando o Apelado/Requerido, ao pagamento de R$12.755,36 (doze mil, setecentos e cinquenta e cinco reais e trinta e seis centavos), devidamente corrigido na forma da lei.

As contrarrazões foram apresentadas ao (id. 23219192), aventando que os débitos de IPTU já foram objeto de discussão nos autos do processo n° 1008681-23.2018.8.11.0003, que tramitou 3a Vara Cível de Rondonópolis/MT, cuja sentença transitou em julgado na data de 09/07/2021, requerendo a extinção do feito, sem resolução de mérito nos termos do artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil; no mérito seja mantida a r. sentença proferida pelo culto e preclaro juízo
a quo
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível, interposto pela PÔR DO SOL URBANIZACOES LTDA., contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da Ação de Cobrança no 1003917-52.2022.8.11.0003 movida em desfavor de WILSON ARANTES, julgou improcedente a ação de cobrança; condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários, estes a favor do Defensor Público, fixados em 15% do valor da causa, observando o § 2o, do artigo 85, do CPC.

O recurso é tempestivo; contrarrazões apresentadas; houve o devido preparo; desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso,
recebo o recurso,
em ambos os efeitos, conforme disposto no artigo 1.012 do Novo CPC.

Passo a analisa-lo.

Malgrado os argumentos do Apelante, constata-se que o apelo não comporta o provimento desejado.

Transcrevo trecho da r. sentença, que julgou extinto o processo sem resolução de mérito, na qual ratifico-a:

“(...)Aduz a autora que durante a vigência do contrato de compra e venda firmado entre as partes, o requerido deixou de efetuar o pagamento referente ao IPTU do imóvel.

A requerida sustenta a inexistência da dívida, pois a responsabilidade do pagamento do IPTU é da parte autora.

No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel descrito sob o Lote no 05, da Quadra no 31, do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, nesta cidade, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome da parte autora, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença.

Desse modo, considerando que o requerido nunca foi emitido na posse do imóvel, ou seja, nunca usufruiu do bem, é dever da parte autora promover a liquidação dos IPTU’s em aberto.

Deste modo, não tendo conseguido a autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, não há que se falar em condenação da ré ao pagamento de qualquer quantia.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação de cobrança. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários, estes a favor do Defensor Público, que fixo em 15% do valor da causa, observando o § 2o, do artigo 85, do CPC. Transitada em julgado, ou havendo desistência do prazo recursal ao arquivo com baixa e anotações necessárias.

(...)”. (id. 23219186)

Analisando os autos, verifica-se que a controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de responsabilizar o Apelado pelo pagamento dos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel objeto do Instrumento de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes.

A Cláusula Nona do contrato prevê expressamente que a obrigação pelo pagamento dos tributos recairia sobre o adquirente. Todavia, deve-se ponderar que a natureza jurídica do IPTU é de imposto real, vinculado ao imóvel e devido pelo proprietário do bem, conforme dispõe o artigo 34 do Código Tributário Nacional. Tal obrigação tributária é
propter rem
, recaindo sobre aquele que detém a titularidade do imóvel no momento do fato gerador.

Ocorre que, conforme bem destacado na sentença recorrida, o Apelado nunca exerceu a posse do bem, tampouco houve a transferência da propriedade para seu nome, circunstância que inviabiliza a transmissão da obrigação tributária ao adquirente, pois este não figurava como contribuinte perante o fisco municipal.

Assim, a existência de previsão contratual, por si só, não se sobrepõe às disposições do direito tributário, não sendo possível imputar ao Apelado o pagamento dos tributos em questão.

Ademais, é incontroverso que os débitos de IPTU já foram objeto de discussão judicial nos autos do processo n° 1008681-23.2018.8.11.0003, com sentença transitada em julgado em 09/07/2021, o que reforça a impossibilidade de reanálise da matéria, sob pena de ofensa à coisa julgada material, nos termos do artigo 502 do Código de Processo Civil.

Portanto, à luz da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada sobre a matéria, conclui-se que não há elementos para reforma da sentença recorrida, uma vez que o Apelante não demonstrou os fatos constitutivos de seu direito, conforme exigido pelo artigo 373, inciso I, do CPC.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença de primeiro grau em sua integralidade.

Em conformidade com o art. 85, § 11o do CPC, majoro os honorários determinados em 17% (dezessete por cento), sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025