Tribunal: TJMT
Processo: 1017262-89.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA VIGENTE. INADIMPLEMENTO DOS FIADORES. REQUISITOS DO ART. 59, § 1o, IX, DA LEI No 8.245/1991. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO LEGAL PARA LIMINAR. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto por Centro Carmindo Administração e Participações Ltda contra decisão que indeferiu pedido liminar de desocupação em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, fundada em contrato de locação comercial com garantia fidejussória, vigente desde fevereiro de 2022. A inadimplência remonta a outubro de 2023, com débito superior a R$ 65 mil. A parte agravante sustenta que os fiadores foram notificados, sem adimplemento, o que, em sua ótica, tornaria inócua a garantia.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se o inadimplemento contratual aliado à inércia dos fiadores após notificação extrajudicial descaracteriza a fiança como garantia eficaz, a ponto de autorizar a concessão de liminar para desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da L. no 8.245/1991.
III. Razões de decidir
3. A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento exige, cumulativamente, inadimplemento e ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da L. no 8.245/1991.
4. Embora comprovado o inadimplemento, o contrato de locação permanece garantido por fiança válida e vigente, não havendo prova de sua extinção formal.
5. A inadimplência dos fiadores não descaracteriza automaticamente a garantia, conforme entendimento consolidado pelo STJ (Súmula 656 e Tema Repetitivo 1091), sendo indispensável decisão de mérito para declarar eventual ineficácia da fiança.
6. A liminar de despejo possui natureza satisfativa e efeitos irreversíveis, o que impõe cautela redobrada na sua concessão, especialmente diante da existência de garantia formalmente ativa.
7. O decurso de aproximadamente 20 meses entre o início da mora e o ajuizamento da ação compromete a urgência contemporânea exigida para medidas de urgência.
IV. Dispositivo e tese
8. Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A existência de garantia fidejussória válida no contrato de locação impede a concessão de liminar de despejo com base no art. 59, § 1o, IX, da L. no 8.245/1991, ainda que os fiadores estejam inadimplentes após notificação extrajudicial.
9. A eficácia da garantia somente pode ser afastada mediante cognição exauriente, não se prestando à análise sumária exigida para concessão de tutela liminar."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017262-89.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JANSEN EMANUEL DO CARMO ANDRADE - CPF: 040.550.431-47 (ADVOGADO), CENTRO CARMINDO ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 08.635.388/0001-09 (AGRAVANTE), AMORIM ASSESSORIA PREVIDENCIARIA LTDA - CNPJ: 40.003.174/0001-22 (AGRAVADO), JOAO MIGUEL DE AMORIM NETO - CPF: 053.734.811-57 (AGRAVADO), YNGRID HORRANA SILVA DUARTE - CPF: 055.701.711-42 (AGRAVADO), ANDRE LUIS MAIA DE ALMEIDA - CPF: 698.882.721-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA VIGENTE. INADIMPLEMENTO DOS FIADORES. REQUISITOS DO ART. 59, § 1o, IX, DA LEI No 8.245/1991. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO LEGAL PARA LIMINAR. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto por Centro Carmindo Administração e Participações Ltda contra decisão que indeferiu pedido liminar de desocupação em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, fundada em contrato de locação comercial com garantia fidejussória, vigente desde fevereiro de 2022. A inadimplência remonta a outubro de 2023, com débito superior a R$ 65 mil. A parte agravante sustenta que os fiadores foram notificados, sem adimplemento, o que, em sua ótica, tornaria inócua a garantia.

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em verificar se o inadimplemento contratual aliado à inércia dos fiadores após notificação extrajudicial descaracteriza a fiança como garantia eficaz, a ponto de autorizar a concessão de liminar para desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, § 1o, IX, da L. no 8.245/1991.

III. Razões de decidir

3.

A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento exige, cumulativamente, inadimplemento e ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da L. no 8.245/1991.

4.

Embora comprovado o inadimplemento, o contrato de locação permanece garantido por fiança válida e vigente, não havendo prova de sua extinção formal.

5.

A inadimplência dos fiadores não descaracteriza automaticamente a garantia, conforme entendimento consolidado pelo STJ (Súmula 656 e Tema Repetitivo 1091), sendo indispensável decisão de mérito para declarar eventual ineficácia da fiança.

6.

A liminar de despejo possui natureza satisfativa e efeitos irreversíveis, o que impõe cautela redobrada na sua concessão, especialmente diante da existência de garantia formalmente ativa.

7.

O decurso de aproximadamente 20 meses entre o início da mora e o ajuizamento da ação compromete a urgência contemporânea exigida para medidas de urgência.

IV. Dispositivo e tese

8.

Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A existência de garantia fidejussória válida no contrato de locação impede a concessão de liminar de despejo com base no art. 59, § 1o, IX, da L. no 8.245/1991, ainda que os fiadores estejam inadimplentes após notificação extrajudicial.

9.

A eficácia da garantia somente pode ser afastada mediante cognição exauriente, não se prestando à análise sumária exigida para concessão de tutela liminar."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por CENTRO CARMINDO ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA em face de decisão proferida pelo juízo da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.o 1042128-38.2025.8.11.0041- Ação de Despejo por Falta de Pagamento com Pedido Liminar c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos – proposta em face de AMORIM ASSESSORIA PREVIDENCIÁRIA LTDA – indeferiu o pedido de desocupação do imóvel, uma vez que não estão presentes os requisitos do art. 59, § 1o da Lei no 8.425/91.

Inconformada, a parte agravante sustenta, em síntese, que ajuizou a referida ação em razão do inadimplemento dos aluguéis contratados desde o mês de outubro de 2023, acumulando, até a presente data, débito no valor de R$ 65.069,46 (sessenta e cinco mil, sessenta e nove reais e quarenta e seis centavos), conforme demonstrado em planilha de débitos acostada à petição inicial.

Argumenta que, não obstante o inadimplemento incontroverso e, embora o contrato esteja garantido por fiança pessoalmente prestada pelos fiadores, estes, pessoalmente notificados não cumpriram sua obrigação, de modo que o contrato de locação encontra-se desprovido de qualquer garantia efetiva.

Aduz que estão presentes todos os requisitos exigidos pelo art. 59, §1o, inciso IX, da Lei do Inquilinato, motivo pelo qual pleiteia a concessão da tutela antecipada recursal para determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

Sustenta, ainda, que envidou esforços extrajudiciais para resolução da controvérsia, mediante envio de notificações ao locatário e aos fiadores, sem êxito, circunstância que, aliada à continuidade da inadimplência e à ausência de garantia locatícia eficaz, evidencia o perigo de dano e a probabilidade do direito invocado, diante da frustração da fruição econômica do bem.

Ao final, requer

recebimento e regular processamento do presente Agravo de Instrumento;

O deferimento da tutela antecipada recursal, com a consequente determinação de desocupação imediata do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias;

No mérito provimento integral do recurso, para reformar a decisão agravada, confirmando-se a medida liminar deferida.

A liminar não concedida (id.n.o 289992894)

Recurso de Agravo Interno (id.n.o 291503359).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por CENTRO CARMINDO ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA contra decisão proferida nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança no 1042128-38.2025.8.11.0041 (11a Vara Cível de Cuiabá), que indeferiu o pedido liminar de desocupação por entender vigente garantia fidejussória no contrato (Lei 8.245/91, art. 59, §1o, IX). O agravante aponta inadimplência continuada desde 10/2023, débito atualizado para R$ 69.398,16, e informa caução equivalente a 3 alugueis já recolhida. Pleiteia efeito ativo para determinar a desocupação em 15 dias.

Inicialmente deixo de analisar o recurso de agravo interno, tento em vista que o Agravo de Instrumento está apto para o recebimento do voto.

Passo a análise do mérito do recurso de Agravo de Instrumento.

Alega a parte Agravante que ajuizou ação de despejo em razão do inadimplemento dos aluguéis desde outubro de 2023, acumulando débito de R$ 65.069,46, que embora o contrato esteja garantido por fiança, os fiadores foram notificados e não cumpriram sua obrigação, tornando a garantia inócua, e que estão presentes todos os requisitos do art. 59, §1o, inciso IX da Lei do Inquilinato, requerendo a concessão da liminar para desocupação do imóvel em 15 dias.

Os agravados não apresentaram contrarrazões, conforme certificado pelo Oficial de Justiça.

O recurso não comporta acolhimento.

Primeiramente, cumpre esclarecer que o exame se restringe à apreciação da coerência ou não da decisão recorrida dentro do contexto e fase processual em que foi prolatada. As demais questões atinentes ao mérito não serão analisadas de forma exauriente, sob pena de supressão de instância e desobediência ao princípio do Duplo Grau de Jurisdição.

A controvérsia central reside na análise dos requisitos para concessão de liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato de locação está garantido por fiança, mas os fiadores encontram-se alegadamente inadimplentes após notificação extrajudicial.

Verifica-se nos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial em 02 de fevereiro de 2022, tendo por objeto a Sala Comercial no 08 localizada na Avenida Carmindo de Campos no 146, Cuiabá/MT, pelo valor mensal de R$ 2776,60. O contrato encontra-se expressamente garantido por fiança prestada por João Miguel de Amorim Neto e Yngrid Horrana Silva Duarte, conforme cláusula XIII do instrumento contratual.

Constata-se a presença de inadimplemento contratual desde outubro de 2023, acumulando débito que, segundo a planilha apresentada, totaliza R$ 65.069,46 até abril de 2025. Depreende-se da documentação anexada que foram enviadas notificações extrajudiciais aos locatários e fiadores em 15/08/2024, 04/12/2024 e 26/02/2025, sem que houvesse quitação dos valores em aberto.

A magistrada a quo fundamentou o indeferimento da liminar no seguinte: "No caso em questão ficou comprovada a locação firmada por escrito entre as partes, todavia consta-se que o contrato está garantido por fiança, razão pela qual o pedido não merece acolhimento. Assim, INDEFIRO o pedido para desocupação do imóvel uma vez que não estão presentes os requisitos do art. 59, §1o da Lei n. 8.245/91".

A agravante sustenta que a fiança tornou-se inócua em razão do inadimplemento dos garantes após notificação, preenchendo assim os requisitos do artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91. Argumenta ainda que é possível a aplicação subsidiária do artigo 300 do CPC combinado com o artigo 79 da Lei no 8.245/91 para evitar prejuízos ao locador.

Contudo, a argumentação não prospera pelos fundamentos que passo a expor.

Em primeiro lugar, importa registrar que a Lei do Inquilinato estabelece requisitos específicos e taxativos para a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento. O artigo 59, §1o, da Lei no 8.245/91 prevê que "conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel" nas ações que tiverem por fundamento exclusivo as hipóteses elencadas nos incisos I a IX.

Especificamente quanto ao inciso IX, a lei exige que haja "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".

No caso concreto, resta demonstrado pelos elementos coligidos que o primeiro requisito (falta de pagamento) encontra-se inequivocamente preenchido. Todavia, o segundo requisito (ausência de garantia) não se verifica, uma vez que o contrato possui garantia fidejussória válida e formalmente constituída.

A Súmula 656 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que "é válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil". Tal orientação jurisprudencial demonstra que a fiança permanece válida e eficaz enquanto não houver manifestação expressa de exoneração nos termos legais.

Convém esclarecer que a aplicação do precedente contido no Tema Repetitivo 1091 do Superior Tribunal de Justiça reforça a presunção de eficácia da garantia fidejussória. O referido tema estabelece que "é válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3o da Lei n. 8.009/1990", demonstrando que o ordenamento jurídico reconhece a fiança locatícia como garantia robusta e de eficácia presumida.

A alegação de ineficácia da garantia em razão do inadimplemento dos fiadores após notificação extrajudicial não encontra respaldo na legislação específica nem na jurisprudência consolidada dos tribunais superiores. A mera inadimplência dos garantes, por si só, não tem o condão de extinguir automaticamente a fiança ou de descaracterizar a garantia locatícia para os fins do artigo 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91.

É possível verificar através da análise dos autos que a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico no sentido de que a existência de fiança, ainda que os fiadores estejam inadimplentes, constitui óbice à concessão de liminar de despejo por falta de pagamento. A presunção de eficácia da garantia fidejussória somente pode ser afastada mediante cognição exauriente, incompatível com a natureza sumária das liminares.

A prova produzida revela ainda que houve múltiplas tentativas de acordo entre as partes, com parcelamentos negociados e posteriormente descumpridos, conforme evidenciam as conversas via WhatsApp anexadas aos autos. Tais elementos demonstram relacionamento negocial continuado, com o locador concedendo prazos adicionais para pagamento, circunstância que enfraquece a alegação de urgência necessária às tutelas liminares.

Ademais, o significativo lapso temporal entre o início da inadimplência (outubro de 2023) e o ajuizamento da ação (maio de 2025) - aproximadamente vinte meses - compromete a caracterização da urgência contemporânea. Se a situação fosse verdadeiramente emergencial, seria razoável esperar que o locador tivesse buscado a tutela jurisdicional em momento anterior.

No que tange à alegação de aplicação subsidiária do artigo 300 do Código de Processo Civil combinado com o artigo 79 da Lei no 8.245/91, cumpre esclarecer que a Lei do Inquilinato, como norma especial, estabelece requisitos específicos para a concessão de liminares de despejo. A existência de fiança constitui óbice expresso previsto no artigo 59, §1o, IX, não podendo ser contornado pela aplicação genérica das regras de tutela de urgência.

A análise sistemática dos elementos indica que a liminar de despejo possui caráter eminentemente satisfativo e de difícil reversibilidade. Uma vez cumprida a ordem de desocupação, dificilmente o status quo ante poderá ser restabelecido, especialmente considerando que o locador poderá dispor do imóvel para terceiros.

Os documentos carreados aos autos evidenciam que a agravante prestou caução judicial no valor equivalente a três meses de aluguel, conforme exigido pelo artigo 59, §1o, da Lei no 8.245/91. Contudo, a prestação da caução constitui apenas um dos requisitos para a concessão da liminar, não dispensando a verificação dos demais pressupostos legais, notadamente a ausência de garantia locatícia eficaz.

Tenho por demonstrado que a decisão recorrida adotou fundamentação adequada e proporcional ao caso concreto, aplicando corretamente os dispositivos da Lei no 8.245/91. A magistrada a quo reconheceu acertadamente que "o contrato está garantido por fiança, razão pela qual o pedido não merece acolhimento", em consonância com a literalidade do artigo 59, §1o, IX, da Lei do Inquilinato.

Considero que a melhor hermenêutica do artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 exige a ausência completa de garantia locatícia ou sua extinção formal mediante procedimento adequado, não sendo suficiente a mera alegação unilateral de ineficácia da fiança para autorizar a concessão de liminar de despejo.

No meu entendimento, a interpretação adequada da legislação específica impõe o reconhecimento de que a existência de fiança válida constitui óbice intransponível à concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, independentemente da situação patrimonial dos fiadores ou de sua eventual inadimplência. A proteção conferida pela Lei do Inquilinato aos locatários mediante a exigência de garantias específicas reflete política legislativa de equilíbrio entre os direitos do locador e do locatário.

Entendo aplicável ao caso concreto a orientação jurisprudencial consolidada no sentido de que as liminares em ações de despejo devem ser concedidas com extrema cautela, considerando seu caráter praticamente satisfativo e a dificuldade de reversão dos efeitos da medida. A preservação do contraditório e da ampla defesa constitui garantia fundamental que não pode ser relativizada quando ausentes os requisitos legais específicos.

Ressalto que a presente decisão não impede que a agravante busque, no curso do processo principal, a declaração de ineficácia da fiança mediante cognição exauriente e contraditório pleno, nem obsta a eventual procedência da ação de despejo ao final, caso comprovada a mora e demais requisitos legais.

Ante todo exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO para manter íntegra a decisão recorrida que indeferiu o pedido liminar de desocupação do imóvel por ausência dos requisitos do art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025