Tribunal: TJMT
Processo: 1025708-81.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – IMÓVEL INAPTO À HABITAÇÃO – LAUDO TÉCNICO COMPROBATÓRIO – MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS GRAVES DE ORIGEM CONSTRUTIVA – RISCO ESTRUTURAL – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO – RESPONSABILIDADE PROVISÓRIA PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS – FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – PROTEÇÃO DA DIGNIDADE DO CONSUMIDOR – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
A existência de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, atestando a ocorrência de vícios construtivos graves, de natureza endógena, e com classificação de risco crítico à estabilidade da edificação, confere verossimilhança às alegações do consumidor e legitima, em sede de cognição sumária, a adoção de medidas acautelatórias para resguardar a função essencial do bem imóvel como local de moradia segura.
A suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento, ainda que firmado com instituição financeira não integrante da lide, revela-se medida proporcional e adequada para mitigar o risco de desequilíbrio patrimonial do promitente comprador, cuja obrigação financeira subsiste mesmo diante da inabitabilidade do imóvel.
Mostra-se igualmente legítima a imposição, em caráter excepcional e temporário, da responsabilidade da incorporadora pelo pagamento das taxas condominiais incidentes sobre a unidade habitacional, enquanto perdurar a impossibilidade de uso regular do bem, como forma de preservar a dignidade e o mínimo existencial do consumidor.
A argumentação recursal fundada na ilegitimidade da incorporadora, na ausência de pedido de rescisão contratual, bem como na unilateralidade do laudo técnico, não se sustenta ante a cognição própria da tutela de urgência e à inexistência de contradita técnica aos vícios apontados.
A decisão agravada atende aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção do consumidor, não se verificando qualquer violação ao devido processo legal ou aos limites da atuação jurisdicional provisória.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025708-81.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WILSON ALVES DE LIMA FILHO - CPF: 017.858.431-25 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (AGRAVANTE), DIEGO GONCALVES CHEFRE - CPF: 031.232.381-64 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – IMÓVEL INAPTO À HABITAÇÃO – LAUDO TÉCNICO COMPROBATÓRIO – MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS GRAVES DE ORIGEM CONSTRUTIVA – RISCO ESTRUTURAL – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO – RESPONSABILIDADE PROVISÓRIA PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS – FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – PROTEÇÃO DA DIGNIDADE DO CONSUMIDOR – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A existência de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, atestando a ocorrência de vícios construtivos graves, de natureza endógena, e com classificação de risco crítico à estabilidade da edificação, confere verossimilhança às alegações do consumidor e legitima, em sede de cognição sumária, a adoção de medidas acautelatórias para resguardar a função essencial do bem imóvel como local de moradia segura.

A suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento, ainda que firmado com instituição financeira não integrante da lide, revela-se medida proporcional e adequada para mitigar o risco de desequilíbrio patrimonial do promitente comprador, cuja obrigação financeira subsiste mesmo diante da inabitabilidade do imóvel.

Mostra-se igualmente legítima a imposição, em caráter excepcional e temporário, da responsabilidade da incorporadora pelo pagamento das taxas condominiais incidentes sobre a unidade habitacional, enquanto perdurar a impossibilidade de uso regular do bem, como forma de preservar a dignidade e o mínimo existencial do consumidor.

A argumentação recursal fundada na ilegitimidade da incorporadora, na ausência de pedido de rescisão contratual, bem como na unilateralidade do laudo técnico, não se sustenta ante a cognição própria da tutela de urgência e à inexistência de contradita técnica aos vícios apontados.

A decisão agravada atende aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção do consumidor, não se verificando qualquer violação ao devido processo legal ou aos limites da atuação jurisdicional provisória.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1025708-81.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:

RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 474 LTDA.

AGRAVADO:

DIEGO GONÇALVES CHEFRE

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo recursal, interposto por
RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 474 LTDA.
, contra decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT,
Dr. André Mauricio Lopes Prioli
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 1011754-59.2025.8.11.0002, ajuizada por
DIEGO GONÇALVES CHEFRE
, que deferiu parcialmente a tutela de urgência requestada para
“[...] determinar que a parte requerida, no prazo de 5 (cinco) dias, suspenda a exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento firmado entre as partes, exclusivamente em relação à unidade habitacional objeto da presente demanda, bem como arque com o pagamento das eventuais taxas condominiais relativas ao referido imóvel, até que sejam realizados os reparos necessários que possibilitem seu pleno uso e habitação, ou até ulterior deliberação deste Juízo”
(sic).

Nas razões recursais, a agravante aponta que
“Em que pese o ajuizamento de ação de obrigação de fazer com pedido de substituição do imóvel por outro, pela suposta existência de vícios construtivos, a decisão liminar determinou a suspensão das cobranças do contrato de financiamento, bem como que a Agravante seja responsável pelo pagamento das taxas de condomínio. Em simples análise é possível verificar a ausência de nexo de causalidade entre a decisão liminar e o pedido, vez que mesmo se for deferido o pedido de substituição da unidade, não seria em hipótese alguma realizada a suspensão das parcelas do contrato de financiamento”
(sic).

Sustenta que
“O pagamento do financiamento seria devido em qualquer circunstância pois ele visa o pagamento de valores contratualmente devidos e não tem qualquer relação com o fato da unidade estar sendo habitada ou não. Tanto que o financiamento foi realizado em Junho de 2024, antes mesmo da posse do imóvel pelo Agravado, ou seja, o pagamento do financiamento não tem qualquer relação com a posse do imóvel. Assim sendo, a suspensão do pagamento das parcelas contratuais e da taxa de condomínio não podem subsistir, vez que o Agravado ainda terá a posse e propriedade da unidade. Verifica-se ainda que o Agravado nunca requereu a rescisão do contrato, única medida que faria sentido a suspensão dos pagamentos deferida, ou seja, não há qualquer justificativa para a suspensão das cobranças de um contrato que sequer está sendo discutido nos autos”
(sic).

Aduz que
“O objeto da ação não é qualquer dos contratos formalizados entre as partes, mas sim supostos vícios no imóvel, de forma que a suspensão de um dos contratos, ainda mais formalizado com terceiro que não é parte dos autos, é totalmente desmedida. Além disso, não é possível o deferimento da suspensão das parcelas do contrato de financiamento nestes autos, vez que o pagamento não é feito para a Agravante. Isso torna o cumprimento da Liminar impossível para a parte Agravante! Como se verifica no Contrato em anexo, o Agravo formalizou “INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFICÁCIA DE ESCRITURA PÚBLICA - LEIS nos 4.380/1964 e 5.049/1966 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA - LEI no 9.514/1997.” com o Banco Santander”
(sic).

Destaca que
“No entanto, o Banco Santander não é parte deste processo, de forma que a decisão liminar não o atingirá diretamente, sendo então inútil a referida decisão. A decisão apenas poderá ter efeito contra o Banco no caso de ele também ser parte do processo que a deferiu. Assim sendo, é evidente a inoperabilidade da decisão agravada que suspendeu os pagamentos de um contrato que sequer foi formalizado com a Agravante”
(sic).

Defende que
“É evidente então a ausência de nexo de causalidade entre a decisão liminar e os pedidos iniciais, seja pela ausência de pedido de rescisão ou pela decisão afetar unicamente o Banco Santander e Administração do Condomínio, que sequer são partes do processo.”
(sic).

Expõe que
“Além da ausência de probabilidade de direito, destaca-se também, a ausência de perigo de dano irreparável. Explica-se. Importante ressaltar que a suspensão das cobranças determinados na r. decisão recorrida não são urgentes, o que não justifica o deferimento da tutela de urgência, eis que ausentes os requisitos do “periculum in mora” e do “fumus boni iuris”. O Agravado não alegou ou comprovou qualquer urgência com relação ao pagamento das parcelas contratuais que justifique sua suspensão. Pelo contrário, é evidente que a suspensão em nada beneficiaria o Agravado. Como explicado acima, o contrato de financiamento foi formalizado pelo Agravado visando o pagamento, por meio de alienação fiduciária, do seu imóvel. Ou seja, além de não se tratar de pagamento direto a Agravante, se refere ao pagamento de uma alienação fiduciária por um negócio, a compra e venda de seu bem”
(sic).

Explana que
“Trata-se de medida de suma importância a atribuição do efeito suspensivo à decisão agravada, ante a iminência de perigo à Agravante e lesão irreparável. A Agravante pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo, conforme previsão do art. 1.019, I, do CPC, uma vez que o cumprimento da obrigação e resultará em lesão grave e de difícil reparação, consistente no prejuízo ao realizar quaisquer reparos na cobertura das Torres, gerando verdadeira insegurança, trazendo prejuízos astronômicos a Agravante e impossibilitando o retorno ao status quo ante. Ademais, conforme exposto nos tópicos acima, não estão presentes, in casu, os requisitos necessários ao deferimento da medida, inclusive porque não há evidência de direito, muito menos demonstração de responsabilidade da Agravante”
(sic).

Assevera que
“A situação do Agravado NÃO É DE URGÊNCIA, vez que se fosse, teria aceitado assistência da parte Agravante. Assim, não terá problema algum em aguardar a instrução processual, mediante a apresentação de Contestação, realização de Audiência de Instrução e Julgamento e Sentença, no mínimo. Nesta esteira, a Agravante, respeitosamente, REQUER, liminarmente, à Vossas Excelências, que se dignem em receber o presente recurso, atribuindo ao mesmo o EFEITO SUSPENSIVO, conforme preconizado pelo artigo inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil”
(sic).

Mensura que
“Excelência, conforme demonstrado acima, não é possível a suspensão do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária, visto que o credor é estranho à lide. Mesma situação das taxas condominiais. Com efeito, a concessão da tutela antecipada de urgência exige a presença de certos requisitos, materializados na comprovação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (caput, art. 300, CPC). Ressalta-se o parágrafo 3o do citado artigo que estabelece que a tutela de urgência, de natureza antecipada, como é o caso dos presentes autos, não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Portanto, não se vê nos presentes autos, o preenchimento dos requisitos do artigo 300 do CPC, razão pela qual deve ser reformada a decisão agravada, visando a negativa do pedido liminar”
(sic).

Com base no exposto, requer a agravante
“Por todo o exposto, requer seja reformada a decisão do ID 197204787, de modo que desobrigue a Agravante a suspender as parcelas do contrato de financiamento e arcar com as taxas de condomínio, por ser medida de direito”
(sic).

A almejada tutela de urgência foi
in
deferida
por esta Relatora, em 13/08/2025, conforme Id. 288670364.

Contra esta decisão foram opostos embargos de declaração, os quais foram recebidos como agravo interno, cujo acórdão restou assim ementado:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO – PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE – INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO FUNDAMENTADA EM LAUDO TÉCNICO – RISCO ESTRUTURAL GRAVE NO IMÓVEL – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DA MORADIA DO CONSUMIDOR – REQUISITOS DO ART. 1.019 DO CPC NÃO PREENCHIDOS – DILAÇÃO PROBATÓRIA NA ORIGEM – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A oposição de embargos de declaração com nítido caráter infringente autoriza seu recebimento como agravo interno, com fundamento no princípio da fungibilidade recursal, desde que ausente erro grosseiro e presente a boa-fé processual (art. 1.024, §2o, do CPC).

Não se verifica omissão ou contradição na decisão monocrática que, de forma clara e fundamentada, indeferiu pedido de efeito suspensivo em agravo de instrumento, especialmente quando amparada em elementos técnicos constantes nos autos.

A decisão agravada baseou-se em laudo que apontou risco estrutural grave no imóvel objeto da lide, justificando a manutenção da tutela de urgência que determinou a suspensão das parcelas do financiamento e o pagamento das taxas condominiais pela incorporadora, em atenção à necessidade de assegurar moradia segura ao consumidor.

Ausente à demonstração dos requisitos do art. 1.019, I, do CPC – probabilidade do direito e perigo de dano grave ou de difícil reparação –, a decisão monocrática que indeferiu o pedido de efeito suspensivo deve ser mantida.

Embargos de declaração recebidos como agravo interno e desprovidos.”

Sem Contraminuta (Id. 313039391).

Preparo recursal recolhido, conforme comprovante de Id. 304326355.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal em aferir o acerto ou não da decisão interlocutória que deferiu parcialmente a tutela de urgência requestada para
“[...] determinar que a parte requerida, no prazo de 5 (cinco) dias, suspenda a exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento firmado entre as partes, exclusivamente em relação à unidade habitacional objeto da presente demanda, bem como arque com o pagamento das eventuais taxas condominiais relativas ao referido imóvel, até que sejam realizados os reparos necessários que possibilitem seu pleno uso e habitação, ou até ulterior deliberação deste Juízo”
(sic).

Eis o teor do
decisum
, no ponto de interesse:

“[...] No caso, consta nos autos laudo técnico de engenharia (Id. 196559367) que atesta a presença de manifestações patológicas estruturais graves, decorrentes de falhas de execução construtiva, tais como substituição indevida de blocos estruturais, ausência de grauteamento, uso de canaletas cortadas e falhas na argamassa de assentamento, resultando em comprometimento da estabilidade estrutural da edificação, especialmente nas áreas de sala, cozinha e área de serviço.

O laudo classifica a patologia como de origem endógena (construtiva) e de grau de risco crítico, recomendando expressamente que a edificação não seja habitada até que se realizem os devidos reparos, por representar risco à segurança dos usuários.

A despeito da gravidade técnica do quadro narrado, o documento apresentado é de natureza unilateral, e ainda carece de contraditório e eventual produção de prova pericial judicial. Assim, neste juízo de cognição sumária, é prudente adotar medida que preserve a posição da parte autora, sem, contudo, impor obrigações de fazer irreversíveis ou de difícil reversão à parte ré, neste momento.

Dessa forma, a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento celebrado com a requerida mostra-se adequada, proporcional e justificada, tendo em vista que o imóvel, ainda sob cláusula de alienação fiduciária, se encontra inviabilizado para uso regular, e a continuidade das cobranças pode afetar a capacidade financeira do autor de prover moradia alternativa digna.

Por outro lado, não se mostra possível suspender a exigibilidade das taxas condominiais, porquanto estas não decorrem de vínculo contratual direto com a requerida, tampouco constituem obrigação por ela imposta ou cobrada. Trata-se de débito autônomo decorrente da convenção condominial, de responsabilidade do proprietário do imóvel perante a administração do condomínio.

Todavia, considerando que o imóvel encontra-se inapto para uso e que o autor está impedido de exercer sua posse plena sobre a unidade habitacional, entendo ser razoável compelir a requerida, em caráter excepcional, ao pagamento das eventuais taxas condominiais incidentes sobre o imóvel até que promova os devidos reparos que viabilizem sua habitabilidade, ou até nova decisão judicial que revogue ou modifique essa medida.

Tal providência visa assegurar ao autor condições mínimas de reorganização patrimonial, sem comprometer sua capacidade financeira pela manutenção de um bem que não pode usufruir.

As medidas têm, ainda, o condão de possibilitar eventual locação de outro imóvel pelo requerente, o que reforça o perigo de dano. Ressalte-se que não há risco de irreversibilidade da suspensão das cobranças.

No entanto, os demais pedidos liminares – tais como substituição do imóvel ou concessão de aluguel mensal – exigem dilação probatória, especialmente pela necessidade de contraditório e análise pericial, não sendo cabível seu deferimento nesta fase.

Diante do exposto, com fulcro no art. 300 do Código de Processo Civil,
concedo parcialmente a tutela provisória de urgência
pleiteada pela parte autora, para determinar que a parte requerida,
no prazo de 5 (cinco) dias
,
suspenda a exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento firmado entre as partes
, exclusivamente em relação à unidade habitacional objeto da presente demanda, bem como
arque com o pagamento das eventuais taxas condominiais relativas ao referido imóvel
, até que sejam realizados os reparos necessários que possibilitem seu pleno uso e habitação, ou até ulterior deliberação deste Juízo.”
(Id. 197204787 – Autos de origem) (Destaques no original)

Pois bem. A insurgência recursal da agravante se estrutura, em linhas gerais, sobre os seguintes fundamentos: (i) ausência de legitimidade para cumprimento da ordem de suspensão do financiamento, porquanto o contrato fora celebrado diretamente com o Banco Santander; (ii) ausência de nexo de causalidade entre os vícios alegados e a obrigação imposta; (iii) ausência dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência (art. 300 do CPC); (iv) necessidade de dilação probatória; (v) alegação de que o laudo técnico que embasa a decisão é unilateral e, por isso, insuscetível de fundamentar medidas de urgência; (vi) existência de termo de entrega de posse firmado pelo agravado, com reconhecimento de regularidade da unidade habitacional.

Contudo, as razões recursais não merecem acolhida.

O juízo de origem, ao deferir parcialmente a tutela de urgência, fundamentou-se em elementos concretos presentes nos autos, em especial no laudo técnico acostado pela parte autora, elaborado por profissional regularmente habilitado, que atesta de forma categórica a presença de vícios estruturais graves na edificação, com risco crítico à segurança e habitabilidade do imóvel.

O documento apontou comprometimento da estabilidade estrutural da edificação em áreas sensíveis como sala, cozinha e área de serviço, em razão de vícios construtivos como ausência de grauteamento, substituição indevida de blocos estruturais e falhas na argamassa de assentamento.

Nessas condições, mostra-se plenamente justificada, à luz do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência.

No caso
sub judice
, o perigo de dano está consubstanciado na necessidade do autor de buscar moradia alternativa, diante da inabitabilidade da unidade adquirida, cuja finalidade era a constituição de residência familiar.

A continuidade das cobranças financeiras, por sua vez, agrava ainda mais o desequilíbrio patrimonial do agravado, o qual permanece adstrito às obrigações financeiras derivadas do contrato, sem, contudo, poder usufruir do bem que as motivou.

Quanto à alegação de ausência de legitimidade da agravante para cumprir a decisão, por não figurar como parte no contrato de financiamento, é de se ressaltar que tal argumento não convence.

Embora o contrato de financiamento tenha sido celebrado com instituição financeira, a decisão agravada não ordena a modificação do vínculo obrigacional com o banco, tampouco a suspensão judicial do contrato perante o credor fiduciário.

O que se impôs foi a
suspensão da exigibilidade do débito pelo mutuário, o que, em última análise, configura medida de proteção possessória e patrimonial, de natureza provisória, sem efeitos
erga omnes
.

Do ponto de vista principiológico, não se pode olvidar que a presente controvérsia deve ser lida à luz da
função social do contrato
, da
boa-fé objetiva
e da
proteção da dignidade da pessoa humana
(art. 1o, III, da CF/88), bem como sob a ótica da
tutela do consumidor
.

Ao adquirir imóvel novo, o consumidor tem legítima expectativa de que o bem seja entregue em condições mínimas de segurança e habitabilidade.

A frustração dessa expectativa, quando derivada de vícios graves de construção, autoriza, sim, a adoção de medidas judiciais excepcionais e cautelares.

Nesse sentido, em caso semelhante decidiu este Sodalício:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA MORA E IMPEDIMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual no 1011754-59.2025.8.11.0002, deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender os efeitos da mora e da exigibilidade do contrato, bem como para impedir a inscrição dos autores em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a agravante possui legitimidade passiva para cumprimento da decisão que suspende os efeitos da mora e da exigibilidade do contrato, considerando a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal; (ii) analisar se a ausência de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda atrai a competência da Justiça Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A apreciação da alegação de ilegitimidade passiva não pode ser feita diretamente na via recursal, sem que tenha sido suscitada e apreciada pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que cabe ao juízo de origem a formação válida da relação processual, sendo vedada a análise originária de questões como legitimidade passiva pelo tribunal em sede de agravo de instrumento.

A decisão recorrida limita-se à suspensão dos efeitos da mora e da exigibilidade do contrato, além de impedir a negativação dos autores, não afetando, neste momento, direitos de terceiro alheio à lide, como a Caixa Econômica Federal.

A alegação de que a agravante não possui poderes para suspender cobranças vinculadas ao financiamento não se mostra suficiente, por si só, para afastar a eficácia da tutela deferida, que visa apenas evitar prejuízos imediatos às partes até a decisão final.

Eventual discussão sobre competência da Justiça Federal e necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal deve ser levada ao juízo de primeiro grau, sob pena de indevida supressão de instância.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A análise da ilegitimidade passiva ad causam diretamente em sede de agravo de instrumento, sem prévia manifestação do juízo de origem, configura supressão de instância, sendo, portanto, inadmissível.

A tutela de urgência destinada a suspender os efeitos da mora e impedir a negativação do consumidor é medida que visa preservar o resultado útil do processo, podendo ser concedida mesmo na pendência de discussão sobre a legitimidade passiva da parte.

A discussão sobre competência da Justiça Federal, fundada na existência de contrato de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, deve ser submetida, inicialmente, ao juízo de origem.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.016, III.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, AI no 0034426-51.2022.8.16.0000, Rel. Des. Francisco Carlos Jorge, 17a Câmara Cível, j. 20/06/2022, DJE 20/06/2022.”
(N.U 1016355-17.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/07/2025, Publicado no DJE 06/07/2025)

(Destaquei)

No tocante à crítica ao laudo técnico, por se tratar de documento unilateral, é certo que tal documento ainda não passou pelo crivo do contraditório e da prova pericial judicial.

No entanto, a cognição sumária que rege a concessão de tutelas provisórias admite, excepcionalmente, a valoração de documentos unilaterais, desde que revestidos de elementos de verossimilhança, como no caso concreto.

Aliás, a própria agravante não logrou infirmar tecnicamente os apontamentos do laudo, limitando-se a desqualificá-lo pela sua origem, sem contrapô-lo com parecer técnico próprio ou evidência empírica de que o imóvel está apto à habitação.

Outrossim, quanto ao argumento de que o agravado firmou termo de recebimento da unidade sem apontar vícios, é certo que tal circunstância, por si só, não é suficiente para infirmar a existência de defeitos construtivos ocultos, os quais, conforme o próprio Código Civil, ensejam responsabilidade do construtor por prazo superior ao da simples entrega formal do bem (art. 618 do CC).

Destaca-se, ainda, que
a decisão agravada limita-se à suspensão temporária de cobranças e à imposição de custeio das taxas condominiais, medida que poderá ser revista ao longo do processo, sendo, portanto, dotada de reversibilidade
, conforme exigência do §3o do art. 300 do CPC.

Assim, afasta-se também a tese de irreversibilidade invocada pela agravante.

A propósito, colaciono jurisprudências deste Sodalício em casos análogos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C TUTELA DE URGÊNCIA - DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS - IMPEDIMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES - PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A TUTELA PROVISÓRIA – ART. 300 CPC
– RECURSO PROVIDO.

É cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como o impedimento de inscrição do nome do promitente comprador em cadastros de inadimplentes, em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel, quando preenchidos os requisitos da tutela provisória de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC.

A probabilidade do direito se manifesta pela possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, com base na Súmula no 543/STJ, que não possui mais interesse em manter o negócio jurídico, e a consequente suspensão das cobranças para evitar onerar o consumidor.

O perigo de dano é evidente, considerando o risco de o nome do comprador ser incluído em cadastros de inadimplentes devido à impossibilidade de arcar com as parcelas, gerando prejuízos.
”
(N.U 1015684-91.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/07/2025, Publicado no DJE 20/07/2025) (Destaquei)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE
RESCISÃO

CONTRATUAL
CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. EXCLUSÃO DO NOME DE CADASTROS DE INADIMPLENTES.
SUSPENSÃO
DE COBRANÇAS EXTRAJUDICIAIS. PLAUSIBILIDADE DAS ALEGAÇÕES. RISCO DE DANO DE DIFÍCIL REPARAÇÃO. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência, no curso de ação de
rescisão

contratual
cumulada com pedido de indenização por danos morais, ajuizada em face de incorporadoras responsáveis por empreendimento imobiliário.

2.A parte autora pleiteou, em sede liminar, a exclusão de seu nome dos cadastros de inadimplentes e a
suspensão
das cobranças extrajudiciais relacionadas ao contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial, alegando vícios
contratuais
, cláusulas abusivas e dificuldades operacionais impostas pelas rés, que inviabilizaram a conclusão do
financiamento
.

3.A decisão recorrida manteve a exigibilidade das obrigações
contratuais
, sob fundamento de ausência dos pressupostos legais para concessão da tutela provisória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.A questão em discussão consiste em saber se, durante a tramitação de ação judicial que impugna a validade de contrato de promessa de compra e venda, é juridicamente cabível a concessão de tutela de urgência para (i) determinar a exclusão do nome da parte autora dos cadastros de inadimplentes vinculados ao referido contrato; e (ii) suspender as cobranças extrajudiciais relativas às
parcelas
inadimplidas enquanto pendente a análise do mérito da demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.A análise da documentação acostada aos autos revela, em sede de cognição sumária, elementos suficientes para o reconhecimento da plausibilidade jurídica das alegações, em especial quanto à modificação das condições inicialmente informadas no momento da contratação, que teriam impedido o pleno exercício do direito de arrependimento.

6.A verossimilhança das alegações, aliada ao risco concreto de agravamento da situação da parte autora, submetida a cobranças contínuas e inclusão em cadastros restritivos, caracteriza situação de urgência apta a justificar a concessão da medida, nos termos do art. 300 do CPC.

7.O provimento recursal impõe-se para assegurar o direito da parte agravante de não sofrer os efeitos de vínculo jurídico cuja validade se encontra sub judice, até o deslinde definitivo da controvérsia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso provido para reformar a decisão agravada e confirmar a tutela provisória deferida em sede recursal, com determinação de exclusão do nome da agravante dos cadastros de inadimplentes e
suspensão
de quaisquer cobranças extrajudiciais relacionadas ao contrato, enquanto pendente a decisão final na ação de
rescisão

contratual
.

Tese de julgamento: “1. É cabível a concessão de tutela de urgência para impedir a negativação e suspender cobranças extrajudiciais decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, quando verificada a plausibilidade da impugnação judicial do pacto e o risco de dano de difícil reparação. 2. A proteção provisória se justifica enquanto não decidida a validade do contrato pelo juízo de origem.
”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: Não citada.”
(N.U 1016615-94.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2025, Publicado no DJE 12/07/2025) (Destaquei)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025