Tribunal: TJMT
Processo: 1029466-91.2023.8.11.0015
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação Cível interposta por CAMPO INCORPORADORA LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual movida pelo ESPÓLIO DE DOUGLAS PEREIRA LOPES, declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes, reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais e determinou a devolução de 90% dos valores pagos pelo requerente, em parcela única, com compensação de débitos de IPTU.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a Apelante possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) determinar se a retenção dos valores pagos deve ser majorada para 25%; (iii) estabelecer se é válida a previsão contratual de retenção de 6% de comissão de corretagem; e (iv) decidir sobre a possibilidade de devolução dos valores pagos de forma parcelada.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
A Apelante possui legitimidade passiva, pois participou da cadeia de fornecimento do produto, sendo sua marca expressamente mencionada no contrato e nos e-mails trocados entre as partes, caracterizando a responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.
A cláusula que estabelece retenção de 30% do valor pago é abusiva, devendo ser limitado o percentual de retenção em 25%, conforme entendimento consolidado do STJ, aplicável aos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.
A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com outras penalidades previstas no contrato, pois se referem ao mesmo fato gerador, configurando bis in idem.
A cláusula contratual que prevê a retenção de 6% da comissão de corretagem é válida, desde que haja disposição expressa e destacada no contrato, o que se verifica na hipótese.
A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme jurisprudência consolidada do STJ e a Súmula 543, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A incorporadora que participa da cadeia de fornecimento do produto é solidariamente responsável pela rescisão contratual quando sua marca e nome constam expressamente no contrato e nos documentos trocados entre as partes.
A retenção sobre os valores pagos pelo consumidor, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ser limitada a 25%, nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.
A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com outras penalidades previstas no contrato que possuam o mesmo fato gerador, sob pena de configurar bis in idem.
É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador-consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que prevista de forma expressa e destacada no contrato.
É abusiva a cláusula que prevê a devolução dos valores pagos de forma parcelada, devendo a restituição ocorrer em parcela única.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988; Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990), arts. 7o, parágrafo único, 34 e 51, IV; Código Civil, arts. 406, 591; CTN, art. 161, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 2.020.138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 20.06.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029466-91.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[A. L. D. S. L. - CPF: 106.304.241-01 (APELADO), SARA LIGIA DE LIMA GOMES - CPF: 008.393.721-83 (ADVOGADO), B. D. S. L. - CPF: 112.957.381-80 (APELADO), LETICIA RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 703.625.161-11 (APELADO), ESPÓLIO DOUGLAS PEREIRA LOPES - CPF: 037.438.971-30 (APELADO), CAMPO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 08.771.144/0001-53 (APELANTE), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO), RODRIGO DE FREITAS SARTORI - CPF: 058.915.229-77 (ADVOGADO), F.M. - PARTICIPACOES E NEGOCIOS LTDA - CNPJ: 19.091.607/0001-52 (APELANTE), LETICIA RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 703.625.161-11 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), B. D. S. L. - CPF: 112.957.381-80 (TERCEIRO INTERESSADO), A. L. D. S. L. - CPF: 106.304.241-01 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por CAMPO INCORPORADORA LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual movida pelo ESPÓLIO DE DOUGLAS PEREIRA LOPES, declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes, reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais e determinou a devolução de 90% dos valores pagos pelo requerente, em parcela única, com compensação de débitos de IPTU.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a Apelante possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (
ii
) determinar se a retenção dos valores pagos deve ser majorada para 25%; (
iii
) estabelecer se é válida a previsão contratual de retenção de 6% de comissão de corretagem; e (
iv
) decidir sobre a possibilidade de devolução dos valores pagos de forma parcelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A Apelante possui legitimidade passiva, pois participou da cadeia de fornecimento do produto, sendo sua marca expressamente mencionada no contrato e nos e-mails trocados entre as partes, caracterizando a responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

A cláusula que estabelece retenção de 30% do valor pago é abusiva, devendo ser limitado o percentual de retenção em 25%, conforme entendimento consolidado do STJ, aplicável aos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.

A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com outras penalidades previstas no contrato, pois se referem ao mesmo fato gerador, configurando
bis in idem.

A cláusula contratual que prevê a retenção de 6% da comissão de corretagem é válida, desde que haja disposição expressa e destacada no contrato, o que se verifica na hipótese.

A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme jurisprudência consolidada do STJ e a Súmula 543, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A incorporadora que participa da cadeia de fornecimento do produto é solidariamente responsável pela rescisão contratual quando sua marca e nome constam expressamente no contrato e nos documentos trocados entre as partes.

A retenção sobre os valores pagos pelo consumidor, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ser limitada a 25%, nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.

A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com outras penalidades previstas no contrato que possuam o mesmo fato gerador,
sob pena
de configurar bis in idem.

É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador-consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que prevista de forma expressa e destacada no contrato.

É abusiva a cláusula que prevê a devolução dos valores pagos de forma parcelada, devendo a restituição ocorrer em parcela única.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988; Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990),
arts
.
7o, parágrafo
único, 34 e 51, IV; Código Civil,
arts
. 406, 591; CTN, art. 161, §1o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
REsp
2.020.138/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, j. 10.10.2022; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, j. 20.06.2017.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

CAMPO INCORPORADORA
LTDA
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
3
a Vara
Cível da Comarca de Sinop
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
ajuizada
p
elo

ESPÓLIO DE DOUGLAS PEREIRA LOPES
em desfavor
da Apelante e de
FM – Participações e Negócios Ltda.
,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
declarar rescindido o cont
rato celebrado entre as partes; declarar a abusividade da cláusula n.o 13 do contrato, firmado entre as partes, estabelecendo a retenção/desconto no percentual de 10% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado, impedindo a restituição de forma parcelada
; e condenar as requeridas, de forma solidária, a devolução do equivalente a 90%
dos valores comprovadamente quitados pelo requerente, autorizada a compensação dos débitos de IPTU do bem imóvel.

Preliminarmente,
a
Apelante
sustenta
ser
parte ilegítima para compor o polo passivo da ação, visto que
o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado entre o Apelado e
a empresa F. M. Participações
Ltda
, representada por Campo Incorporadora
Ltda
e, esta, por sua vez, por Marco
Antonio

Kunzler
. Afirma que apenas intermediou toda a negociação da compra e
venda,
razão pela qual não possui legitimidade para figurar na presente relação jurídico processual.

Salienta que a sentença, ao revisar o contrato de ofício, realizou providência vedada pelo ordenamento, pois, constava expressamente no contrato que os encargos rescisórios seriam aplicados no patamar de 30% sem prejuízo da Cláusula Penal de 10% sobre o valor do total do débito.

Aduz que a retenção dos valores somente no percentual de 10%, como
fixado
pelo juízo
a quo
é insuficiente para ressarcir a Apelante em decorrência das despesas oriundas do contrato de compra venda não cumprido.

Assim, pleiteia que a retenção dos valores seja fixada no percentual de 25% sobre os valores pagos, sem prejuízo da Cláusula Penal não compensatória de 10%, prevista no item a da cláusula 13.3.

Verbera que a comissão do corretor constou expressamente no contrato de promessa de compra e venda, especificamente em sua cláusula 13a, a qual prevê a retenção de 6% de comissão de corretor em caso de rescisão por inadimplemento do comprador.

Por fim,
requer
que
a devolução seja dada de forma parcela
da
, conforme previsto no compromisso firmado entre as partes.

Preparo devidamente recolhido (ID
273054442
).

Devidamente intimad
o
,
o
Apelad
o

apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (ID
273054448
).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O

–
PRELIMINAR –
ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preliminarmente,

a
Apelante
CAMPO INCORPORADORA
LTDA
sustenta

ser
parte ilegítima para compor o polo passivo da ação, visto que
o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado entre o Apelado e
a empresa F. M. Participações
Ltda
, representada por Campo Incorporadora
Ltda
e, esta, por sua vez, por Marco
Antonio

Kunzler
.

O Magistrado de origem, para afastar tal tese, manifestou-se nos seguintes termos:

“
Por outro lado,
com relação à preliminar de carência da ação por ilegitimidade passiva ‘
ad causam
’
, entendo que está fadada ao insucesso. É que, como forma de concretizar a aplicação da teoria da aparência, derivada da incidência do princípio da boa-fé e dos deveres
anexos-correlatos
de conduta de cooperação, de transparência e de informação nas relações de consumo [art. 34 da Lei n.o 8.078/1990], conclui-se que os fornecedores, diretos ou indiretos, principais ou auxiliares, todos aqueles que, “aos olhos do consumidor”, participaram da cadeia de fornecimento do produto ou serviço, podem integrar, em regime de solidariedade, a critério do consumidor, o polo passivo da demanda. Logo, tomando-se em consideração que os autores realizaram a ultimação do contrato de compromisso de compra e venda com a companhia FM – Participações e Negócios Ltda., que, segundo a cláusula expressa do contrato, é representada pela empresa Campo Incorporadora Ltda. – ME, que administra o empreendimento, conclui-se que a empresa requerida tem legitimação passiva para responder à demanda.

Não subsistem outras questões preliminares que demandem análise e, conforme se denota do exame dos autos, os ditames processuais foram observados, não existindo quaisquer nulidades processuais a serem decretadas.
Destarte, enfrentados estes temas e superada a etapa, referente à realização do exame dos requisitos de admissibilidade da lide (condições da ação e pressupostos processuais), passo a análise da questão de fundo da demanda.”

Pois bem.

Na mesma linha da
r.
sentença, entendo que a preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada, pois,
analisando detidamente os autos, é possível inferir que a logo e o nome da
Apelante
fo
ram

expressamente
indicad
os
no contrato firmado entre as partes.

Além disso,
nos
e-mails
trocados e no relatório das parcelas a receber consta a logo
da
CAMPO
INCORPORADORA LTDA, de modo que,
seja pela integração na cadeia de consumo, a rigor do art. 7o, parágrafo único, do CDC, seja pela teoria da aparência em que o consumidor é permitido demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de consumo, resta configurada a responsabilidade solidária.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA E
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. REJEIÇÃO.
SISTEMA DE DRENAGEM PLUVIAL. VICIOS CONSTRUTIVOS. LAUDO PERICIAL. RESPONSABILIDADE QUANTO A EXECUÇÃO REALIZADA EM DESCONFORMIDADE COM O PROJETO. SENTENÇA MANTIDA. R
ECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...)
6
.
A empresa que integral a cadeia de fornecimento do produto é solidariamente responsável pelos vícios apresentados, não havendo que se falar em ilegitimidade.

(...)
(N.U 1033447-89.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2025,
Publicado
no DJE 19/02/2025)
(
g.n
.)

“RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –
LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA
- TESE DE FORÇA MAIOR – PANDEMIA – REJEIÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NEXO DE CAUSALIDADE – ATRASO QUE PERDUROU APÓS O ARREFECIMENTO DA PANDEMIA – ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESCABIMENTO EM CASO DE DESCUMPRIMENTO PELAS PRÓPRIAS VENDEDORAS – CORRETAGEM – DEVER DE RESTITUIÇÃO QUANDO RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – MULTA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – DANO MORAL – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS
1
. Descabe a aplicação do procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei
n.o
9.514/1997, em caso de
inadimplemento das próprias vendedoras. 2. Resolvido o contrato por culpa das vendedoras, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção. 3. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa”

(TJ-MT - AC: 10052573120228110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023)
(
g.n
.)

Ante o exposto,
REJEITO
a
pre
liminar arguida.

V O T O
- MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão
ajuizada
pelo ESPÓLIO DE DOUGLAS PEREIRA LOPES
em desfavor de
CAMPO INCORPORADORA LTDA e
FM – PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA.
,
relatand
o que
celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com as requeridas, porém, devido a dificuldades financeiras, não conseguiu continuar quitando as prestações mensais definidas no contrato.

O Autor d
efendeu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e sustentou a existência do direito à rescisão e à devolução dos valores pagos, sob o argumento de que a cláusula contratual que preconiza a existência de cláusula penal de 10% e
a
devolução parcelada é abusiva.

Após a devida instrução processual, s
obreveio sentença ao ID
273054427
, em que o
M
agistrado de origem
julgou
parcialmente procedente a ação para:

“
a)

Decretar
a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘
status quo ante
’;

b)

Declarar
a abusividade do teor da cláusula n.o 13 do contrato, firmado entre as partes, para a finalidade
de
Estabelecer
que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 10% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada;

c)

Condenar
as companhias requeridas, de maneira solidária, a concretizar a devolução da quantia equivalente 90% dos valores
comprovadamente quitados
pelo requerente (incluído o valor pago, a título de comissão de corretagem),autorizado o desconto/compensação dos débitos de IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [
STJ
,
REsp
1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel
Gallotti
, segunda seção, julgado em 14/08/2019,
DJe
22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

d)

Declarar

encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.”

Nessa instância,
a Recorrente
pleite
i
a

a aplicação das cláusulas contratuais, ou, subsidiariamente,
que
a
retenção
dos valores seja fixada no percentual de 25% sobre o
s valores pagos
, sem prejuízo da Cláusula Penal não compensatória de 10%, prevista no item a da cláusula 13.3.

Pois bem.

Na hipótese,
importante salientar
que a relação jurídica entre as partes se enquadra nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
o
e 3
o
, do CDC, de modo que deve ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Embora seja admissível a condenação do comprador ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente
a norma do artigo 51, inciso IV, que admite
a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas
.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

Faz-se
mister
colacionar o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
a aplicação do CDC na hipótese
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Assim, em que pese à exi
stência de cláusulas contratuais
permitindo a retenção do percentual de
30
%
(
trinta
por cento)
sobre o valor
de venda
do imóvel

em caso de rescisão por culpa do adquirente
, sem prejuízo de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal
,
bem como o pagamento da restituição de forma parcelada
,
é certo que ta
is
cláusula
s
se mostra
m
abusiva
s
por trazer
em
uma penalidade demasiada ao consumidor.

Logo, o

comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa,
devendo a retenção
incidir sobre o valor efetivamente pago
.

Embora possuam nomenclaturas diferentes, a cláusula penal e a multa contratual se referem ao mesmo fato gerador, isto é, uma obrigação contratualmente estabelecida entre as partes que dispõe acerca dos efeitos econômicos do descumprimento contratual, de modo que a condenação em ambos os institutos configuraria
bis in idem
.

Sobre a multa contratual
, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Ressalta-se que a jurisprudência do c. STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção é
de 25% dos valores pagos pelos
compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.
PREJUDICADO.
1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(
AgInt
no
REsp
n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, j. 10.10.2022)

Analisando o caso em apreço,
entendo
que
merece reparo a sentença
,
neste ponto,
para determinar a
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago

pelo comprador
, diante dos custos administrativos custeados
pelos vendedores
,
sem, contudo, condenar o Apelado na cláusula penal prevista no contrato
, pois, como já dito, a multa cont
ratual compensatória já engloba no seu conceito
o ressarcimento das despesas administrativas do empreendimento
.

Nesse sentido:

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – RESCISÃO PORCULPADO PROMITENTECOMPRADOR– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS –RETENÇÃODE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ –
BENFEITORIA/CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, INC.
I, DO CPC – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer
a
imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral.
(...)
(N.U 0004430-11.2016.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/03/2024, Publicado no DJE 27/03/2024
)

No tocante à restituição dos valores em parcela única, o Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que a devolução do saldo remanescente em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel
deve ocorrer de forma imediata e em parcela única
, e não de maneira
parcelada ou ao final do empreendimento
(
vide

REsp
1.723.519/SP,
AgInt
no
AREsp
1.034.624/SP e
AgRg
no
AREsp
803.290/DF
)
.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
1
. DA MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DA RESCISÃO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR.
PERCENTUAL E PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ
. Conforme jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, quanto ao percentual da multa nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, tem sido admitida a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Na espécie, diante das peculiaridades do caso e do pedido de retenção de 15% apresentado na exordial, a multa rescisória deve ser reduzida de 50% para 15% (quinze por cento) das parcelas efetivamente pagas.
Vale destacar que a restituição deverá ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ
. Malgrado a decisão vergastada tenha se caracterizado como ultra petita ao dar procedência para limitar a multa a 10%, tal nulidade parcial não torna imprescindível o retorno dos autos à origem, como requerido pelo apelante, bastando a cassação parcial com decote do ponto nulo, e sua adequação nos termos já delineados. Portanto, neste ponto, merece parcial provimento a pretensão recursal, para limitar a retenção ao percentual expressamente requerido na exordial, de 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago.
(...)”
(TJ-GO - Apelação Cível: 5067807-48.2023.8.09 .0024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). DESEMBARGADORA SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
(
g.n
.)

“DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓV
EL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

(...)
III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código de Defesa do Consumidor rege a relação entre as partes, assegurando proteção ao comprador, reconhecido como parte hipossuficiente.

A Súmula 543 do STJ estabelece que, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e em parcela única
, salvo comprovação de prejuízo substancial à parte vendedora.

A jurisprudência desta Corte e do STJ reconhece que é abusiva a cláusula que determina o parcelamento da restituição nos casos de rescisão contratual, pois onera desproporcionalmente o consumidor e contraria o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

No caso concreto, não há comprovação de prejuízo relevante ao vendedor que justifique a devolução fracionada dos valores pagos, tornand
o desnecessário o parcelamento (...)
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10049106120238110003, Relator
.:
SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)
(
g.n
.)

Em relação à
comissão de corretagem
, verifica-se que a cláusula 13 – “Da Rescisão Por Inadimplemento”, prevê de forma expressa que, operada a rescisão por inadimplemento do promitente comprador, o promitente vendedor poderá reaver, dentre outros valores, 6% (seis por cento) da comissão do corretor.

Sobre o tema, vale citar as teses firmadas no STJ, no tema 938,
in
verbis
:

“(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide
REsp
n. 1.599.511/SP).

(
ii
, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide
REsp
n. 1.599.511/SP)”.
(negritei)

Assim, para que a comissão seja imputada ao comprador-consumidor é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador,
sob pena
de vigorar a regra geral, que reserva ao vendedor a imputação da comissão
.

Dessa forma, havendo expressamente cláusula que impõe ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem, tenho
que
a sentença deve
ser reformada
neste ponto com o fim de
autorizar a compensação do referido valor com a quantia que deverá ser ressarcida ao Apelado
.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo interposto
para reformar em parte a sentença e determinar
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago
pelo comprador
,
autorizando a compensação com a comissão de corretagem expressamente prevista no contrato.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025