Tribunal: TJMT
Processo: 1007782-37.2023.8.11.0007
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ART. 32-A DA LEI No 6.766/79. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TRIBUTOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que, em ação de restituição de valores pagos c/c danos morais, limitou a retenção contratual a 10%, determinou a devolução dos valores em parcela única e atribuiu às partes a responsabilidade proporcional pelas despesas processuais.
II. Questão em discussão
2. (i) Saber se a cláusula penal prevista no contrato, em conformidade com o art. 32-A da Lei no 6.766/79, permite a retenção de percentual superior a 10% dos valores pagos pelo adquirente.
3. (ii) Examinar a necessidade de parcelamento da devolução dos valores pagos e a responsabilidade pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel.
III. Razões de decidir
4. Embora o art. 32-A da Lei no 6.766/79 autorize a estipulação de cláusulas penais em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, tais disposições devem observar os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, limitando-se a retenção a 10% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência consolidada.
5. A devolução dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, salvo demonstração de necessidade de parcelamento, o que não foi comprovado pela apelante.
6. Os tributos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, são de responsabilidade do adquirente durante o período em que exerceu a posse do bem, podendo eventual compensação ser apurada em sede de liquidação de sentença.
7. Mantém-se a distribuição proporcional do ônus sucumbencial, fixada em razão da sucumbência recíproca.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: "O art. 32-A da Lei no 6.766/79 autoriza a estipulação de cláusulas penais em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, mas a retenção de valores pagos pelo adquirente deve observar os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, limitando-se a 10% dos valores pagos. A devolução deve ocorrer em parcela única, salvo prova em contrário."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007782-37.2023.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA IV SPE LTDA - CNPJ: 30.682.442/0001-26 (APELANTE), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), GISLAINE DE SOUZA CARDOSO - CPF: 104.526.361-32 (APELADO), FERNANDO LEITE DA SILVA - CPF: 061.426.201-10 (ADVOGADO), LEONARDO MARIN - CPF: 052.275.291-83 (ADVOGADO), GLOBALL IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.282.916/0001-75 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ART. 32-A DA LEI No 6.766/79. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TRIBUTOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que, em ação de restituição de valores pagos c/c danos morais, limitou a retenção contratual a 10%, determinou a devolução dos valores em parcela única e atribuiu às partes a responsabilidade proporcional pelas despesas processuais.

II. Questão em discussão

2. (i) Saber se a cláusula penal prevista no contrato, em conformidade com o art. 32-A da Lei no 6.766/79, permite a retenção de percentual superior a 10% dos valores pagos pelo adquirente.

3. (ii) Examinar a necessidade de parcelamento da devolução dos valores pagos e a responsabilidade pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel.

III. Razões de decidir

4. Embora o art. 32-A da Lei no 6.766/79 autorize a estipulação de cláusulas penais em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, tais disposições devem observar os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, limitando-se a retenção a 10% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência consolidada.

5. A devolução dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, salvo demonstração de necessidade de parcelamento, o que não foi comprovado pela apelante.

6. Os tributos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, são de responsabilidade do adquirente durante o período em que exerceu a posse do bem, podendo eventual compensação ser apurada em sede de liquidação de sentença.

7. Mantém-se a distribuição proporcional do ônus sucumbencial, fixada em razão da sucumbência recíproca.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:
"O art. 32-A da Lei no 6.766/79 autoriza a estipulação de cláusulas penais em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, mas a retenção de valores pagos pelo adquirente deve observar os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, limitando-se a 10% dos valores pagos. A devolução deve ocorrer em parcela única, salvo prova em contrário."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por LOTEAMENTO ALTA FLORESTA IV SPE LTDA, contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 6a Vara da comarca de Alta Floresta/MT, que nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Danos Morais n. 1007782-37.2023.8.11.0007 julgou parcialmente procedentes, com resolução do mérito, forte no art. 487, I, CPC, os pedidos formulados por GISLAINE DE SOUZA CARDOSO, para condenar a empresa a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si apenas 10% (dez por cento) dos valores por aquela pagos. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença " (REsp 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019). Diante da existência de sucumbência recíproca, condeno às partes ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do Código de Processo Civil.

Deve a parte requerente arcar com o importe de 40% e a requerida GBN com o importe de 60% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à requerente, uma vez que é beneficiária da Justiça Gratuita (art. 98, §3o, CPC). Acolhendo os embargos para sanar a omissão quanto a não incidência na hipótese a previsão do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, razão pela qual se mantém inalterado o entendimento perfilhado na sentença objurgada.

Sustenta a parte apelante que: diferentemente da conclusão adotada neste caso em específico, não há que se falar em abusividade ou excessiva vantagem da apelante ao estipular cláusula penal conforme previsto no art. 32-A da Lei 6.766/79, que estipulou o percentual de retenção de valores para a hipótese de desfazimento do contrato por desistência dos próprios adquirentes, além de outras penalidades.

Aduz que ‘tal entendimento deve ser privilegiado, uma vez que a legislação que rege a matéria (Lei 6.766/79) autoriza as retenções previstas contratualmente, de forma que a apelante atua dentro dos limites legais, não podendo ser penalizada por isso em razão de uma suposta, sob pena de acarretar no enriquecimento sem causa da recorrida. No caso, as penalidades previstas na cláusula 5.5 do contrato se encontram de acordo com a expressa previsão legal do Art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.876/2018 e ao contrário do que alegou, a cláusula dispõe que a penalidade incidirá sobre o valor do contrato, nos exatos termos do que prevê a legislação; bem como, que o § 6o, da Cláusula Terceira, ao contrário do que fundamentou o magistrado, não trata de penalidade para o caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador.’

Acrescenta que a Lei 13.786/2018, que introduziu o Art. 32-A à Lei 6.766/79, buscou colocar parâmetros para a devolução de valores pagos a título de preço em casos de desfazimento de contratos de venda e compra de imóveis por mera desistência do adquirente, o que inclui a impossibilidade financeira.

Afirma ser importante esclarecer ainda que Súmula 543 do STJ, mencionada pelo magistrado para fundamentar a devolução de valores em parcela única, também não tem aplicabilidade ao caso concreto, pois foi editada antes da alteração legislativa incluída pela Lei no 13.786/2018, que passou a regular as questões relativas à rescisão das promessas de compra e venda de imóvel.

Argumenta que: as cláusulas contratuais devem ser mantidas em sua integralidade para o fim de incidir no montante a ser restituído todas as penalidades previstas no item 5.5 do instrumento contratual, tudo em conformidade com o previsto no art. 32-a da lei 6.766/79.

Ainda, alega que: quanto à possibilidade de retenção dos valores eventualmente devidos a título de impostos, incidentes sobre o imóvel, vale ressaltar que a obrigação pelo pagamento é de responsabilidade do proprietário do bem ou daquele que detém a sua posse; no que tange ao pagamento de IPTU é de responsabilidade do comprador durante o período em que obteve a posse do bem e até a declaração da rescisão contratual, devendo ocorrer o seu abatimento no montante a ser eventualmente restituído. Portanto, cabe a este arcar com o pagamento dos tributos municipais (IPTU), quando da liquidação da sentença, motivo pelo qual se faz necessária a condenação da apelada ao seu pagamento, devendo ser apurado o montante em eventual liquidação de sentença.

Por fim, afirma que qualquer entendimento diverso ocasionará extremo desequilíbrio na relação contratual, pois se estará imputando verdadeira pena a apelante.

Requer seja conhecido e provido o presente recurso para o fim de reformar a sentença, a fim de manter inalteradas as disposições contratuais fazendo incidir todas as penalidades previstas na cláusula 5.5 do instrumento contratual, tudo em conformidade com o previsto no Art. 32-A da Lei 6.766/79, bem como retenção dos impostos eventualmente devidos e após liquidação da sentença, eventual devolução em 12 parcelas, conforme previsão legal. Por fim, requer a inversão do ônus sucumbencial.

As contrarrazões foram apresentadas pugnando pelo desprovimento do presente recurso de apelação. (id. 229714190)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, trata-se de recurso de apelação, interposto por
LOTEAMENTO ALTA FLORESTA IV SPE LTDA, contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 6a Vara da comarca de Alta Floresta/MT, que nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Danos Morais n. 1007782-37.2023.8.11.0007 julgou parcialmente procedentes, com resolução do mérito, forte no art. 487, I, CPC, os pedidos formulados por GISLAINE DE SOUZA CARDOSO, para condenar a empresa a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si apenas 10% (dez por cento) dos valores por aquela pagos. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença " (REsp 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019). Diante da existência de sucumbência recíproca, condeno às partes ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do Código de Processo Civil.

Deve a parte requerente arcar com o importe de 40% e a requerida GBN com o importe de 60% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à requerente, uma vez que é beneficiária da Justiça Gratuita (art. 98, §3o, CPC). Acolhendo os embargos para sanar a omissão quanto a não incidência na hipótese a previsão do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, razão pela qual se mantém inalterado o entendimento perfilhado na sentença objurgada.

Conheço do recurso, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Passo a analisá-lo.

O recurso de apelação gira em torno da aplicação do art. 32-A da Lei no 6.766/79, inserido pela Lei no 13.786/2018, bem como da validade e alcance das cláusulas contratuais que dispõem sobre a retenção de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa do adquirente.

A apelante sustenta que a cláusula penal estipulada no contrato, especificamente no item 5.5, encontra respaldo no art. 32-A da Lei no 6.766/79, e que a legislação autoriza a retenção dos valores em percentual superior ao definido na sentença de primeiro grau.

De fato, o referido dispositivo legal regulamenta a possibilidade de estipulação de cláusulas penais para os casos de rescisão contratual por desistência do adquirente, estabelecendo parâmetros claros para a retenção de valores. Contudo, a aplicação do dispositivo deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil, bem como o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Vale ressaltar, no caso dos autos, ainda que a apelante defenda a prevalência das disposições contratuais, é necessário avaliar se a retenção estipulada, em especial a incidência de penalidades cumulativas previstas na cláusula 5.5, excede os limites da razoabilidade e proporcionalidade.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente firmado entendimento de que, mesmo diante de cláusulas contratuais que autorizem retenções significativas, cabe ao Judiciário limitar os percentuais retidos, caso configurada a onerosidade excessiva ou a vantagem desproporcional para o fornecedor, conforme preceitua a Súmula no 543; portanto, ainda que a apelante alegue inaplicabilidade da súmula em razão da superveniência da Lei no 13.786/2018, o dispositivo deve ser interpretado de maneira harmônica com os princípios gerais do direito e com as normas de defesa do consumidor, uma vez que o contrato em questão envolve relação de consumo.

No que tange a devolução dos valores pagos e da forma de restituição. a sentença objurgada determinou a devolução dos valores pagos pela parte autora, com retenção de apenas 10%, entendendo ser este o percentual razoável e proporcional para assegurar a restituição dos gastos administrativos incorridos pela apelante. Além disso, foi determinado que a devolução ocorra em parcela única, com correção monetária e juros de mora.

Sobre a forma de devolução, a jurisprudência do STJ tem caminhado no sentido de que a restituição em parcela única é a regra, salvo quando demonstrada a necessidade de parcelamento, a qual deve ser devidamente justificada pela parte que pretende se beneficiar desta condição.

Ainda, tem-se dos autos, que a apelante não trouxe elementos suficientes que justifiquem a necessidade de restituição parcelada, limitando-se a alegar que esta seria uma possibilidade prevista no contrato.

Ademais, considerando a ausência de demonstração de que a retenção de percentual superior a 10% seria proporcional e condizente com os custos efetivamente incorridos, mantém-se o percentual fixado pelo juízo de origem, em observância ao entendimento consolidado na jurisprudência.

A apelante também requer a condenação da parte apelada ao pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel, alegando que seria responsável pelo pagamento do IPTU apenas durante o período em que obteve a posse do bem.

Nesse ponto, tem-se que os encargos relativos à posse do imóvel, incluindo o IPTU, são de responsabilidade da parte que efetivamente usufruiu da posse. No entanto, a questão específica da compensação de valores deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença, conforme já consignado pela sentença de primeiro grau, inexistindo necessidade de reforma nesse ponto.

Por fim, quanto ao pedido de inversão do ônus da sucumbência, verifica-se que a sentença corretamente reconheceu a existência de sucumbência recíproca, fixando as proporções de 40% para a parte autora e 60% para a requerida. Não há elementos que justifiquem a alteração dessa distribuição, especialmente diante da manutenção do decisum nos pontos controvertidos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a r. sentença prolatada pelo juízo de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025