Tribunal: TJMT
Processo: 1008517-23.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
Direito Processual Civil. Agravo De Instrumento. Embargos De Terceiro. Tutela de Urgência. Suspensão da Ordem de Desocupação Derivada de Ação de Rescisão de Contrato. Imóvel Alienado em Cadeia Sucessiva. Compra e Venda sem Registro. Posse Comprovada. Decisão Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso Em Exame
1. Agravo de Instrumento interposto em virtude da decisão que, nos autos de Embargos de Terceiro, concedeu tutela de urgência e suspendeu ordem de desocupação de imóvel fundada na alegação de posse e boa-fé do Embargante, terceiro adquirente por meio de Contrato particular não registrado, e que exerce posse indireta sobre o bem.
II. Questão Em Discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC.
III. Razões De Decidir
3. A concessão de tutela de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
4. Os embargos de terceiro têm por finalidade proteger a posse ou propriedade de quem não participou da demanda originária, bastando a demonstração da condição de terceiro e da ameaça à posse, nos termos do art. 674 do CPC.
5. A falta de registro do contrato de compra e venda não impede a oposição de Embargos de Terceiro, sendo admitida a proteção possessória com fundamento em posse derivada de compromisso de compra e venda, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
6. No caso, o Agravado demonstrou vínculo contratual com anterior adquirente, juntou comprovantes de pagamento, recibos de benfeitorias e contrato de locação com terceiro, circunstâncias que evidenciam o exercício da posse direta e indireta sobre o imóvel e legitima o pleito possessório.
IV. Dispositivo E Tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A falta de registro do contrato de compra e venda não impede a proteção possessória nos Embargos de Terceiro, desde que comprovada a posse legítima e de boa-fé.”
____________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 674.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.212.614/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 24.06.2024, DJe 26.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1008517-23.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[POSSE, ESBULHO / TURBAÇÃO / AMEAÇA, INTERVENÇÃO DE TERCEIROS, EFEITO SUSPENSIVO / IMPUGNAÇÃO / EMBARGOS À EXECUÇÃO, LIMINAR]

RELATOR:
DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:
[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s)
:

[ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), CLADIR MARIA DALLA VECHIA - CPF: 508.980.608-00 (AGRAVANTE), JEDERSON AGUIAR ALVES - CPF: 695.900.521-34 (AGRAVADO), GISELIA SILVA ROCHA - CPF: 569.637.691-68 (ADVOGADO), MARCELO VENTURA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 006.565.241-03 (ADVOGADO), LEONILDO DE AMORIM - CPF: 110.230.071-34 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE REIS DE SOUZA PAIXAO - CPF: 654.286.501-25 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE CARLOS MENEGATI - CPF: 848.211.161-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, ACOMPANHADA PELO 1a VOGAL (DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES), VENCIDA A 2a VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO), QUE O PROVEU.

E M E N T A

Direito Processual Civil. Agravo De Instrumento. Embargos De Terceiro. Tutela de Urgência. Suspensão da Ordem de Desocupação Derivada de Ação de Rescisão de Contrato. Imóvel Alienado em Cadeia Sucessiva. Compra e Venda sem Registro. Posse Comprovada. Decisão Mantida.
Recurso Desprovido.

I. Caso Em Exame

1. Agravo de Instrumento interposto em virtude da decisão que, nos autos de Embargos de Terceiro, concedeu tutela de urgência e suspendeu ordem de desocupação de imóvel fundada na alegação de posse e boa-fé do Embargante, terceiro adquirente por meio de Contrato particular não registrado, e que exerce posse indireta sobre o bem.

II.
Questão Em Discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC.

III.
Razões De Decidir

3. A concessão de tutela de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

4. Os embargos de terceiro têm por finalidade proteger a posse ou propriedade de quem não participou da demanda originária, bastando a demonstração da condição de terceiro e da ameaça à posse, nos termos do art. 674 do CPC.

5. A falta de registro do contrato de compra e venda não impede a oposição de Embargos de Terceiro, sendo admitida a proteção possessória com fundamento em posse derivada de compromisso de compra e venda, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

6. No caso, o Agravado demonstrou vínculo contratual com anterior adquirente, juntou comprovantes de pagamento, recibos de benfeitorias e contrato de locação com terceiro, circunstâncias que evidenciam o exercício da posse direta e indireta sobre o imóvel e legitima o pleito possessório.

IV.
Dispositivo E Tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “A falta de registro do contrato de compra e venda não impede a proteção possessória nos Embargos de Terceiro, desde que comprovada a posse legítima e de boa-fé.”

____________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 300 e 674.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.212.614/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 24.06.2024,
DJe
26.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(RELATORA):

Egrégia
Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Cladir
Maria Dalla
Vechia
em virtude de decisão proferida pela Juíza da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos
Embargos de Terceiro n. 1068793-28.2024.8.11.0041
opostos por
Jederson
Aguiar Alves.

A Juíza singular deferiu o pedido de tutela de urgência e mandou suspender a ordem de desocupação do imóvel objeto da lide.

A Agravante sustenta que não há prova de propriedade do Agravado, uma vez que a aquisição do imóvel se deu sem registro no Cartório e em momento posterior ao ajuizamento da Ação de Rescisão Contratual promovida por ela em desfavor do adquirente originário.

Alega que o Agravado não adotou diligência mínima para verificar a existência de litígio no imóvel, fato que descaracteriza a boa-fé.

Busca o provimento do Recurso e a manutenção da ordem de desocupação do imóvel.

O pedido liminar foi indeferido (Id. 280337390).

Contraminuta juntada no Id. 279018871.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

US
OU
DA PALAVRA O ADVOGADO MARCELO VENTURA
DA SILVA MAGALHAES, OAB/MT21412-A
:

Egrégia Câmara,

A agravante insurge-se contra a decisão que acolheu liminarmente o pedido do agravado.

A

agravante

firmou

contrato
de
compra
e
venda
de
imóvel
,
para
recebimento
do valor
em

parcelas
.
Entretanto
,
antes de
pagá
-la, o comprador
o
vendeu

para o

agravado
.

Ocorre
que
o

contrato
de
compra
e
venda

celebrado com o agravado não foi sequer
registrado

em

C
artório
,

apesar de essa negociação ter sido acompanhada por uma imobiliária,
ou

seja
,
uma

empresa
com
capacidade

técnica
e
expertise
para
fazer
as
devidas

consultas
tanto em
âmbito

cartorário

como
no
Poder
Judiciário
.

Isso
aconteceu
porque
,
diante
do
inadimplemento
do
primeiro

adquirente
,
a

agravante

ajuizou
Ação contra ele,
requerendo
o
desfazimento
do
negócio
e,
como

consequência
, a
reemissão

na
posse do
bem
, o que
foi
deferido
.

Porém,
no momento

em que

seria
realizada a d
e
socupação
,
fomos
surpreendidos
com o
s

E
mbargo
s
de
T
erceiro

opost
os
pelo
agravado
, que
alegou

ter

adquirido
o
referido bem
com boa-
fé
e
ter

cumprido

os

demais

requisitos
legais
.

O
J
uízo de primeiro grau, como já dito, concedeu
-lhe
a liminar
e determinou que ele permanecesse na posse
do
imóvel.

Ora, Excelências, se o agravado não se resguardou dos meios necessários, podendo fazê-lo
mediante
consulta pública no cartório distribuidor do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, bem como no cartório competente, não se pode agora penalizar a agravante pela desídia dele.

Importante reiterar
que ele estava acompanhado de uma imobiliária, que
poderia

ter

realizado
essas pesquisas.

Além disso, existe entendimento jurisprudencial pátrio no sentido de que, no caso de o adquirente
renunciar às
respectivas certidões,
não

há boa-fé.
Por consequência,
não
se justifica
a oposição de
E
mbargo
s
de
T
erceiro, muito menos a cassação da emissão na posse
da agravante
.

Diante do exposto, considerando as provas
produzi
das
nos
presentes autos,
a

medida que se impõe é o provimento do
A
gravo de
I
nstrumento
,
com a consequente reforma da decisão liminar, para que seja
mantida a emissão
da agravante
na posse d
o imóvel.

É o que se requer.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(RELATOR
A
):

Egrégia Câmara:

Ao que consta nos autos, o Agravado
Jederson
Aguiar Alves
opôs Embargos de Terceiro em desfavor da Agravante
Cladir
Maria Dalla
Vechia
, com pedido de tutela de urgência, com vistas a suspender a ordem de desocupação oriunda do Cumprimento de Sentença n. 1030278-89.2022.8.11.0041.

Aduziu ter adquirido, em 18/07/2023, o imóvel situado na Rua Sorriso, quadra 07, lote 12-B, bairro Doutor Fábio Leite, Cuiabá-MT, mediante Contrato particular firmado com José Reis de Souza Paixão.

Relatou que foi surpreendido com a ordem de desocupação do imóvel derivada da Ação de Rescisão de Contrato em fase de Cumprimento de Sentença n. 1030278-89.2022.8.11.0041 proposta pela Agravante
Cladir
Maria Dalla
Vechia
em desfavor de Leonildo de Amorim.

Constatou que o imóvel foi anteriormente vendido em cadeia sucessiva, inicialmente pela Agravante
Cladir
Maria Dalla
Vechia
a Leonildo de Amorim, depois deste a José Reis de Souza Paixão, de quem o Agravado o adquiriu.

Frisou ter agido de boa-fé e que não tinha ciência do litígio envolvendo o imóvel. Além disso, alegou ter comprado a casa por intermédio de imobiliária, promovido benfeitorias e que exerce a posse indireta do bem, já que locou o bem a terceiro.

A Juíza singular reconheceu a prova mínima da propriedade e da posse indireta e, por conseguinte, suspendeu a ordem de desocupação.

A Agravante sustenta que não há prova de propriedade do Agravado, uma vez que a aquisição do imóvel se deu sem registro no Cartório e em momento posterior ao ajuizamento da Ação de Rescisão Contratual promovida por ela em desfavor do adquirente originário.

Alega que o Agravado não adotou diligência mínima para verificar a existência de litígio no imóvel, fato que descaracteriza a boa-fé.

Conforme dispõe o art. 674 do CPC, os Embargos de Terceiro têm por escopo assegurar a posse ou a propriedade daquele que, não sendo parte na lide principal, sofre ameaça ou turbação decorrente de atos judiciais.

No caso, o Agravado juntou Contrato particular de compra e venda datado de 18/07/2023, comprovantes de pagamento integral do preço ajustado, recibos de benfeitorias executadas no imóvel, bem como instrumento de locação com terceiro, evidenciando o exercício de posse direta e indireta sobre o bem.

Ademais, vale registrar que a falta de registro do compromisso de compra e venda não constitui óbice à oposição de Embargos de Terceiro, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a proteção possessória com fundamento em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro.

Nesse sentido:
AgInt
no
AREsp
n. 2.212.614/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024,
DJe
de 26/6/2024.

Também ressalto que a Agravante não apresentou matrícula atualizada do imóvel que indique ônus, gravame ou registro da penhora, tampouco provou ter registrado o Contrato de alienação originária. Dessa forma, se o critério de falta de registro fosse válido para afastar a posse do Agravado, atingiria igualmente o título da própria Agravante.

Assim, provada a posse do Agravado e demonstrados os requisitos exigidos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

Ante o exposto,
nego provimento ao Recurso.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL – JUIZ DE DIREITO CONVOCADO):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO
(
1a VOGAL
– CONVOCADA
):

Eminentes pares,

Conforme consta do voto da
eminente relatora
, o fato de não haver registro do compromisso de compra e venda não constitui óbice à oposição dos embargos de terceiro.

Contudo,
o
caput
d
o artigo 109 do Código de Processo Civil prevê:
A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos,
à
título particular, não altera a legitimidade das partes.

Isso significa que, se houver aquisição no curso da demanda, o adquirente sofre os efeitos da sentença proferida e não pode alegar ser terceiro, mas sim mero sucessor, como previsto no
§3o
do artigo 109
, do CPC, em que, julgada a demanda:

§ 3o Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário.

Portanto, preciso analisar se a aquisição apontada pelo terceiro ocorreu após o ajuizamento da demanda, pois aqui tratamos de cumprimento de sentença. Acredito que essa demanda já tenha sido analisada e julgada há algum tempo. Preciso apenas fazer essa análise e,
com a
vênia
de
Vossa Excelência, peço vista
dos autos.

USOU DA PALAVRA O
ADVOGADO MARCELO VENTURA DA SILVA MAGALHAES, OAB/MT21412-A:

Desembargadora
Marilsen
, apenas para esclarecimento, as informações que mencionei constam na página 05 do recurso que protocolei.

SESSÃO DE 12 DE AGOSTO
DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(
VISTA
)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO(1a VOGAL)
:

Egrégia Câmara:

O presente agravo de instrumento foi incluído na pauta de julgamento do dia 15/07/2025, em que a i. Relatora, Desa. Clarice Claudino da Silva, negou provimento ao recurso, mantendo a decisão de 1o grau que suspendeu a ordem de desocupação do imóvel objeto da lide.

Para melhor análise da matéria, pedi vista dos autos.

Pois bem.

Após detida análise dos autos, ouso pedir vênia à eminente Relatora para discordar do seu voto.

No caso em comento, analisando minuciosamente os autos principais na origem, verifica-se que em 10/08/2022, CLADIR MARIA DALLA VECHIA ajuizou Ação de Rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel c/c Reintegração de Posse no 1030278-89.2022.8.11.0041 em face do embargado LEONILDO DE AMORIM, sob o argumento de ter-lhe vendido o imóvel, contudo, não houve o pagamento do preço ajustado.

A Ação de
Rescisão
do
Contrato
foi julgada procedente e transitou em julgado em 28/02/2023, determinando-se a emissão da parte autora na posse em 02/06/2024.

Conforme se verifica dos Embargos de Terceiro no 1068793-28.2024.8.11.0041, conforme já afirmado acima, o imóvel objeto dos embargos fora vendido inicialmente pela embargada CLADIR MARIA DALLA VECHIA, ora agravante, ao embargado LEONILDO DE AMORIM (ID. 177122249), pelo valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em 05/02/2018, que o vendeu em 05/03/2018 para o outro embargado JOSÉ REIS DE SOUZA PAIXÃO pelo valor de R$ 37.000,00 (trinta e sete mil reais) (ID. 177122249).

Posteriormente, o embargado JOSÉ REIS DE SOUZA PAIXÃO vendeu o mesmo imóvel ao embargante, JEDERSON AGUIAR ALVES, ora agravado, pelo valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), em 18/07/2023 (ID. 177122255). Vejamos:

Em 09/12/2024, portanto,
após o trânsito em julgado da sentença de reintegração e imissão na posse,
o agravado JEDERSON AGUIAR ALVES opôs os Embargos de Terceiro no 1068793-28.2024.8.11.0041 em face de CLADIR, LEONILDO e JOSÉ REIS, no qual foi deferida a suspensão da ordem de desocupação determinada nos autos do processo em fase de cumprimento de sentença n. 1030278-89.2022.8.11.0041.

Irresignada, a agravante CLADIR MARIA DALLA VECHIA interpôs o presente agravo de instrumento em face da decisão supracitada em face de JEDERSON AGUIAR ALVES, alegando que não há prova de propriedade do agravado, uma vez que a aquisição do imóvel se deu sem registro no Cartório e em momento posterior ao ajuizamento da Ação de Rescisão Contratual promovida por ela em desfavor do adquirente originário.

Denota-se de todo o processado, que o agravado adquiriu o imóvel por meio de Contrato Particular de Compra e Venda quando este se já se encontrava litigioso.

Embora não se negue que o embargante/agravado esteja atualmente na posse imediata do imóvel, não se faz presente o requisito da legitimidade ativa
ad causam
do agravado para opor os presentes Embargos de Terceiro.

Isto porque, o adquirente de coisa litigiosa não é considerado terceiro, uma vez que a ele se aplica o disposto no
art. 109, §1o, 2o e 3o, do CPC/15
,
in
verbis
:

“Art. 109. A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.

§ 1o O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária.

§ 2o O adquirente ou cessionário poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente.

§ 3o Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário.”

Nesse contexto, todos os adquirentes da cadeia sucessiva de alienações são alcançados pelos efeitos do litígio que já se encontrava em curso e pela posterior sentença.

Assim, tendo o embargante, ora agravante, adquirido o imóvel litigioso do antecessor do requerido quando este já respondia à ação principal, não há dúvida que não ele sequer é parte legítima para figurar no polo ativo dos embargos, uma vez que não possui condição de terceiro, nos termos do art. 109, § 1o, 2o e 3o, do CPC/15.

Sobre o tema, confira julgados do STJ e de minha relatoria:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL LITIGIOSO. LIBERAÇÃO DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. TERCEIRO ADQUIRENTE. ILEGITIMIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PUBLICIDADE ACERCA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. CIÊNCIA DO COMPRADOR. REGRA DO ART. 42, § 3o, DO CPC. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS. PRECEDENTES. NÃO-PROVIMENTO. (...)

2.
Ao adquirente de qualquer imóvel
impõe-se
a cautela de obter certidões junto aos cartórios de distribuição, de processos judiciais, devendo, ainda, informar-se acerca da situação pessoal dos alienantes bem como do próprio imóvel, cientificando-se da existência de eventuais demandas e ônus sobre a unidade objeto do contrato, como, aliás, é do agir comum nos negócios imobiliários.

3. A regra do art. 42, § 3o, do CPC, que estende ao terceiro adquirente os efeitos da coisa julgada, somente deve ser mitigada quando for evidenciado que a conduta daquele tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida. Há uma presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, cumprindo a ele demonstrar que adotou todos os cuidados que dele se esperavam para a concretização do negócio, notadamente a verificação de que, sobre a coisa, não pendiam ônus judiciais ou extrajudiciais capazes de invalidar a alienação. (RMS 27.358/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010,
DJe
25/10/2010). 4. Não se considera terceiro quem adquire a coisa litigiosa, não podendo, portanto, opor embargos, aplicando-se o disposto no art. 42, par.3o, do CPC.
Precedentes. 5. Recurso Especial a que se nega provimento"
(STJ - REsp 1227318/MT, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/11/2012,
DJe
14/11/2013) (Negritei)

RECURSO ESPECIAL - PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS DE TERCEIRO - ILEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE DE COISA LITIGIOSA - LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA - INTELIGÊNCIA DO ART. 42, § 3o DO CPC. 1.
Não possui legitimidade ativa para Embargos de Terceiro quem sucedeu à parte litigante, ainda que ignore o vício litigioso, pois é indiferente que a aquisição tenha sido antes ou depois da sentença condenatória,
porquanto

"Não
importa se a parte, A, alienou a coisa a C, e C a D; D não é terceiro, nem o seria E, que a recebesse de D"(Pontes de Miranda citado no acórdão recorrido - fls. 246) - Inteligência do art. 42, 3o do CP
C; 2. Consoante precedentes desta Colenda Corte de
Justiça

"Quem
adquire coisa litigiosa não é terceiro legitimado a opor embargos e ainda que não haja sido registrada a ação, no registro imobiliário, não é terceiro quem sucede na posse após a citação a respeito da coisa sub judice"- REsp 9.365/SP, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, entre outros. 3. Não é razoável admitir que a alienação de coisa litigiosa provocada pelo próprio autor (alienante e vencido na demanda), obste o cumprimento da sentença transitada em julgado em favor dos réus que obtiveram êxito judicial na imissão da posse de imóvel, mormente se alienação do bem ocorreu em detrimento das regras de lealdade processual. 4. Recurso Especial não conhecido"
(STJ - REsp 1102151/MG, Rel. Ministro HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP), QUARTA TURMA, julgado em 13/10/2009,
DJe
26/10/2012) (Negritei)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO EM AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIDA TUTELA DE URGÊNCIA PARA A SUSTAÇÃO DA ORDEM DE REINTEGRAÇÃO LIMINAR NA POSSE DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELO EMBARGANTE – ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO LEGÍTIMA DO IMÓVEL MEDIANTE PERMUTA – AQUISIÇÃO DE COISA JÁ LITIGIOSA – ADITIVO CONTRATUAL NO QUAL SE DECLARA CIÊNCIA DA LITIGIOSIDADE DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM -
ASSUNÇÃO DO RISCO DE SUJEIÇÃO AOS EFEITOS DAS AÇÕES EM CURSO – ART.109, §§1o, 2o E 3o, DO CPC/15
– RECURSO DESPROVIDO. Escorreita a decisão que deixa de deferir o efeito suspensivo aos embargos de terceiro para a suspensão de liminar possessória deferida em ação de reintegração de posse ajuizada por um dos embargados em face do outro se, ao tempo em que o terceiro embargante adquiriu o imóvel do qual afirma ser proprietário, o bem já era litigioso. Em casos tais, antes de sobrestar uma liminar possessória cujos efeitos foram restaurados por decisão colegiada, deve-se permitir que o juízo singular melhor analise a causa à luz dos §§1o e 3o, ambos do CPC/15, sobretudo quando há evidência de que, em aditivo contratual firmado pelo terceiro embargante com o alienante, tal adquirente consignou expressamente a sua ciência acerca da litigiosidade do bem – circunstância que acarreta em sua ilegitimidade ativa ad causam para opor Embargos de Terceiro, cabendo, inclusive seu enquadramento como litigante de má-fé a ensejar a aplicação da multa de 1% sobre o valor da causa originária, nos termos do art. 80, IV e VI, do CPC/15.-
(N.U 1006685-57.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/07/2022, Publicado no DJE 03/08/2022) (Negritei)

Ante o exposto, falta-lhe a probabilidade do direito alegado para a obtenção da tutela protetiva que lhe fora concedida nos Embargos de Terceiro, razão pela qual
,
mais uma vez
,
peço vênia à eminente relatora, para
dar provimento
ao recurso, e revogar a tutela provisória concedida nos embargos de terceiro para restabelecer a eficácia da ordem de desocupação do imóvel localizada na Rua Sorriso, antiga 18, quadra 07, lote 12B, no bairro Doutor Fábio Leite, no município de Cuiabá-MT, proferida nos autos do Cumprimento de Sentença no 1030278-89.2022.8.11.0041.

É como voto
.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Antes de proclamar o resultado do julgamento, revisitarei os autos deste processo para analisá-lo à luz do voto vista.

Peço que relevem o atraso de mais de uma semana na conclusão do julgamento.

SESSÃO DE 19 DE
AGOSTO DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Em 05/02/2018, a Recorrente
Cladir
Maria Dalla
Vechia
celebrou com Leonildo de Amorim contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Rua Sorriso, Quadra 07, Lote 12-B, Bairro Doutor Fábio Leite, em Cuiabá/MT, no valor de R$ 30.000,00, a ser pago em 6 parcelas mensais de R$ 5.000,00.

Apesar de ter tomado posse do imóvel, Leonildo de Amorim não pagou pelo imóvel, ocasião em que a Recorrente ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, distribuída em 05/09/2022.

Citado, Leonildo de Amorim permaneceu inerte, motivo pelo qual, foi decretada sua revelia.

Em 18/01/2023
, foi proferida sentença que julgou procedentes os pedidos, rescindiu o contrato, determinou a reintegração da Recorrente na posse do imóvel e condenou o réu ao pagamento da cláusula penal de 20% (vinte por cento).

A sentença transitou em julgado
em 28/02/2023
.

Em
15/03/2023
,
Cladir
Maria Dalla
Vechia
propôs Cumprimento de Sentença, requereu o pagamento dos valores devidos e a imissão na posse do imóvel.

Foi expedido mandado judicial de imissão na posse, e, em 14/08/2024, o Oficial de Justiça compareceu ao endereço indicado, onde intimou pessoalmente Leonildo, que declarou não mais estar na posse do imóvel, pois o teria vendido há muito tempo, e não soube informar a identidade do atual ocupante.

Em nova diligência, o Oficial de Justiça intimou Matheus Maciel Santos, inquilino do imóvel.

Em 29/11/2024, o Recorrido
Jederson
Aguiar Alves
opôs Embargos de Terceiro em desfavor da Recorrente
Cladir
Maria Dalla
Vechia
.

Sustentou ter adquirido o imóvel
em 18/07/2023
, mediante contrato particular celebrado com José Reis de Souza Paixão e que foi surpreendido pela ordem de desocupação oriunda do Cumprimento de Sentença n. 1030278-89.2022.8.11.0041.

Esclareceu que o imóvel foi alienado em cadeia sucessiva, tendo a Recorrente
Cladir
Maria Dalla
Vechia
transferido os direitos a Leonildo de Amorim em 05/02/2018; este, por sua vez, o vendeu a José Reis de Souza Paixão em 05/03/2018; e, posteriormente, o Recorrido o adquiriu deste último.

Alegou que, à época da aquisição, não teve acesso à matrícula do imóvel, tampouco ciência de qualquer litígio, por essa razão argumenta atuar na qualidade de terceiro de boa-fé.

Além disso, assegurou ter comprado a casa por intermédio de imobiliária, promovido benfeitorias e que exerce a posse indireta do bem, já que locou o bem a terceiro.

A Juíza singular reconheceu a prova mínima da propriedade e da posse indireta e, por conseguinte, suspendeu a ordem de desocupação.

Em suas razões, a Recorrente sustenta que não há prova de propriedade do Recorrido, uma vez que a aquisição do imóvel se deu sem registro no Cartório e em momento posterior ao ajuizamento da Ação de Rescisão Contratual promovida por ela em desfavor do adquirente originário.

Alega que o Recorrido não adotou diligência mínima para verificar a existência de litígio no imóvel, fato que descaracteriza a boa-fé.

Conforme dispõe o artigo 674 do CPC, os Embargos de Terceiro têm por escopo assegurar a posse ou a propriedade daquele que, não sendo parte na lide principal, sofre ameaça ou turbação decorrente de atos judiciais. De igual modo, o artigo 678, do mesmo diploma, estabelece que, para que a suspensão das medidas constritivas, basta que o Juiz reconheça, com base nos elementos apresentados, a posse ou o domínio do bem e a condição de terceiro do Embargante.

No caso, está suficientemente demonstrada a posse e propriedade sobre o bem objeto de constrição. O Recorrido juntou Contrato particular de compra e venda datado de 18/07/2023, comprovantes de pagamento integral do preço ajustado, recibos de benfeitorias executadas no imóvel, bem como instrumento de locação com terceiro, evidenciando o exercício de posse direta e indireta sobre o bem.

Apesar de a Recorrente sustentar que o contrato de compromisso de compra e venda, por não estar registrado em cartório, não comprova a propriedade, cumpre destacar que a falta de registro não impede a oposição de Embargos de Terceiro.

Nesse sentido:
a jurisprudência do Superior TribunaldeJustiça preleciona que é admissível a oposiçãode embargos de terceirocom fundamento em alegaçãodeposse advindadecompromissodecompra e vendadeimóvel desprovidode registro
. (
AgInt
no
AREsp
n. 2.212.614/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024,
DJe
de 26/6/2024).

É certo também que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o adquirente de coisa litigiosa não é considerado terceiro para fins do artigo 674 do CPC, e assim carece de legitimidade para opor Embargos de Terceiro (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1798583, Relator.: Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, j. 14/03/2022).

No entanto, essa questão de fundo não se confunde com o objeto deste Agravo, que se restringe ao exame do acerto ou desacerto da decisão que deferiu tutela de urgência, a qual se fundamentou na prova sumária da posse do Recorrido, materializada em contrato de compromisso de compra e venda.

Assim, o que se discute no Agravo de Instrumento é, tão somente, a legalidade da decisão liminar que deferiu tutela provisória de urgência, preservando a posse até ulterior deliberação no bojo dos próprios Embargos de Terceiro.

Nessa perspectiva, a alegação de ilegitimidade ativa do Recorrido não pode ser dirimida de plano, em sede de Agravo interposto contra decisão liminar, sob pena de se inviabilizar a adequada instrução probatória.

Neste contexto, há indícios de probabilidade no direito alegado pelo Recorrido/Embargante de terceiro, o que, aliado ao perigo de dano decorrente da ordem de desocupação do imóvel, autoriza a suspensão dos atos constritivos, nos termos do artigo 300 do CPC.

Assim, verificada a posse do Recorrido e a probabilidade mínima do direito, bem como o perigo de dano consistente na ordem de desocupação, deve prevalecer a decisão agravada que suspendeu a medida constritiva, em consonância com o artigo 678 do CPC.

Cumpre assinalar, por fim, que a manutenção da decisão agravada não implica reconhecimento definitivo da posse ou da boa-fé do Recorrido, limitando-se a resguardar o contraditório e a ampla defesa, de modo a permitir que a controvérsia seja regularmente instruída e julgada pelo Juízo de origem, sem risco de dano irreparável.

A propósito:

(...) III. RAZÕES DE DECIDIR 1.
A concessão de liminar em embargos de terceiro exige prova sumária da posse ou domínio e da condição de terceiro, conforme os
arts
. 677 e 678 do CPC
. 2. Os documentos juntados indicam exercício de posse pelos embargantes desde 2013, com sucessivas cessões de direitos sobre o imóvel. 3. A controvérsia sobre a validade dos negócios jurídicos e a propriedade do bem deve ser resolvida no curso da ação originária, não sendo possível suprimi-la em sede recursal. 4.
A situação fática é complexa e exige instrução probatória adequada, sendo temerário revogar a liminar sem contraditório e ampla defesa.
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5008056-20.2025.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Rel. Silvio Dagoberto
Orsatto
, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 14.08.2025)

Diante do exposto,
nego provimento ao Recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025