Tribunal: TJMT
Processo: 1019309-61.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que determinou a devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa deste. O promitente vendedor postula o direito de reter percentual sobre os valores pagos, com fundamento nas cláusulas contratuais e na jurisprudência consolidada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível a retenção parcial dos valores pagos pelo promitente comprador, em virtude da rescisão contratual por iniciativa deste, e qual o percentual adequado à luz das disposições contratuais e da jurisprudência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores admite a retenção de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, quando o distrato decorre de sua iniciativa, como forma de compensar os custos administrativos e perdas do promitente vendedor.
4. O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável, conforme entendimento pacificado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido para reconhecer o direito de reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.
Tese de julgamento:
1. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por sua iniciativa, desde que observadas as disposições contratuais e a jurisprudência consolidada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019309-61.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), ANTOMAR GONCALVES DA SILVA - CPF: 015.889.101-56 (APELADO), ALEXSSANDER GONCALVES DA SILVA - CPF: 015.434.981-08 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que determinou a devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa deste. O promitente vendedor postula o direito de reter percentual sobre os valores pagos, com fundamento nas cláusulas contratuais e na jurisprudência consolidada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível a retenção parcial dos valores pagos pelo promitente comprador, em virtude da rescisão contratual por iniciativa deste, e qual o percentual adequado à luz das disposições contratuais e da jurisprudência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores admite a retenção de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, quando o distrato decorre de sua iniciativa, como forma de compensar os custos administrativos e perdas do promitente vendedor.

4. O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável, conforme entendimento pacificado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para reconhecer o direito de reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.

Tese de julgamento:

1. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por sua iniciativa, desde que observadas as disposições contratuais e a jurisprudência consolidada.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra sentença proferida na “Ação de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano, c/c Pedido de Reintegração de Posse” ajuizada pela própria parte recorrente, em face de
ALEXSSANDER GONCALVES DA SILVA e ANTOMAR GONCALVES DA SILVA
, que tramita perante a 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis - MT.

O magistrado
a quo
, em sentença, (ID.

294981397 - ID de origem 185895789),

julgou procedente a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse' proposta por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em desfavor de ANTOMAR GONÇALVES DA SILVA e ALEXSSANDER GONÇALVES DA SILVA, para:

“declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos; determinar a reintegração de posse em favor da autora no imóvel descrito e caracterizado no processo; condenar a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado.”

O apelante em suas razões (ID. 294981398 - ID de origem 188182247) alega que a sentença proferida deixou de se manifestar sobre a aplicação dos percentuais de retenção e fruição, aspectos essenciais para a correta definição dos direitos e deveres das partes, devendo ser observada a aplicabilidade da nova lei do distrato (13.786/2018) e o abatimento também da taxa de fruição.

Afirma que é possível o desconto da taxa de fruição, conforme previsto na novel legislação (32-A, inciso I – 6.766/79), pois a fruição é devida pelo tempo em que os Apelados permaneceram na posse do imóvel, ou seja, durante todo período de vigência contratual. Argumenta que a cláusula penal arbitrada recupera apenas e tão somente parte das despesas administrativas, não se confundindo com a indenização pelo período de indisponibilidade do bem, que se iniciou em 18/06/2019, aproximadamente por 06 anos.

Diante do exposto, requer seja modificada a r. sentença proferida para suprir a omissão, com a finalidade de arbitrar o percentual da taxa de fruição e retenção, aplicando integralmente o art. 32-A da Lei 13.786/2018.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de “Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse” proposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Antomar Gonçalves da Silva e Alexssander Gonçalves da Silva, relativamente ao lote 14, quadra 03, contrato firmado em 18/06/2019; com o total pago alegado de R$ 22.205,54.

A parte autora narrou, em síntese, que desenvolveu o loteamento denominado PQ ROSA BORORO, em Rondonópolis/MT, e compromissou à venda aos requeridos o lote 14 da quadra 03, mediante pagamento parcelado, conforme Compromisso Particular de Compra e Venda firmado em 18/06/2019.

Sustenta que os requeridos encontram-se inadimplentes, tendo pago apenas R$ 22.205,54 (vinte e dois mil duzentos e cinco reais e cinquenta e quatro centavos), restando um saldo devedor de R$ 4.019,71 (quatro mil, dezenove reais e setenta e um centavos). Informa que procedeu à notificação extrajudicial dos requeridos para constituí-los em mora, sem que houvesse a purgação no prazo legal. Requereu a procedência da ação para declarar rescindido o contrato, com a aplicação das penalidades previstas na Lei no 13.786/2018.

Réus citados e reputados revéis; autora requereu julgamento antecipado.

O magistrado de 1o grau, em sentença, declarou rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos e determinou a reintegração de posse.

Irresignada, a parte autora interpôs recurso de apelação postulando a reforma da sentença para a finalidade de arbitrar o percentual da taxa de fruição e retenção.

A controvérsia decorre do pedido de retenção e fruição diante da rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, por inadimplemento do adquirente/consumidor, ora apelado.

A taxa de retenção e a taxa de fruição são institutos distintos aplicados em contratos imobiliários, especialmente em casos de rescisão contratual.

A taxa de retenção refere-se ao percentual que a incorporadora ou loteadora pode reter sobre os valores pagos pelo comprador, a título de indenização pelas despesas administrativas e perdas decorrentes da desistência ou inadimplemento do adquirente. Já a taxa de fruição corresponde a uma espécie de “aluguel” cobrado pelo uso do imóvel ou pela indisponibilidade da unidade durante o período em que o contrato permaneceu vigente, mesmo sem a efetiva ocupação pelo comprador.

Ou seja, enquanto a taxa de retenção se relaciona com a compensação pelo desfazimento do negócio, a taxa de fruição busca remunerar o vendedor pelo tempo em que o imóvel ficou “preso” ao contrato.

Analisando o contrato em debate (ID. 294981369), constato que o objeto da negociação é um lote urbano não edificado, identificado como lote 14 da quadra 03, com metragem de 200,00m2, localizado no empreendimento PQ Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, conforme descrito no Quadro Resumo do contrato.

Verifico que o contrato possui cláusula de retenção expressa, conforme consta no Quadro de Resumo/Complemento, no item "Consequências do distrato ou resolução serão descontos", que prevê: Cláusula Penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato; Débitos de Qualquer Natureza Incidente no Imóvel durante a Posse; Fruição equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o preço atualizado do contrato, cobrados desde a data da entrega da posse até a efetiva devolução da disponibilidade do imóvel à VENDEDORA; e Dedução dos juros moratórios eventualmente pagos pelo COMPRADOR.

O pedido de taxa de fruição é improcedente.

A jurisprudência do STJ afasta a cobrança quando se trata de lote não edificado, objeto dos autos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO.
TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ. 2
. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ . 3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023). (g.n).

Por sua vez, conforme orientação jurisprudencial consolidada da Corte Superior, nas hipóteses de resolução do compromisso de compra e venda em razão de inadimplemento imputável ao promitente comprador, reconhece-se ao vendedor a prerrogativa de reter parcela dos valores já adimplidos.

A quantificação dessa retenção pode legitimamente variar a partir do patamar de 10%, a depender das circunstâncias específicas do caso concreto:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga .Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024) (g.n).

No caso em análise, considerando as cláusulas contratuais firmadas entre as partes e a orientação jurisprudencial consolidada, impõe-se a reforma da sentença para autorizar a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, a título de compensação ao promitente vendedor pelas despesas suportadas e pela frustração do negócio, nos termos do que já vem sendo admitido por esta Corte em casos análogos.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
DOU PROVIMENTO
para reformar a sentença, a fim de reconhecer ao apelante o direito de reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, observadas as disposições contratuais inerentes ao instituto específico.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025