Tribunal: TJMT
Processo: 1026041-63.2021.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Contrato de corretagem. Cobrança de comissão. Renegociação da dívida principal. Base de cálculo. Manutenção da sentença.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança, condenando os vendedores ao pagamento de saldo remanescente de comissão de corretagem, calculada com base em valores de renegociação da dívida principal do contrato de compra e venda do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em examinar (i) se a renegociação da dívida principal entre vendedores e compradores configura novação da obrigação de comissão de corretagem devida ao corretor; e (ii) qual a base de cálculo para a comissão de corretagem quando há alteração dos valores e condições de pagamento da dívida principal.
III. Razões de decidir
3. A renegociação da obrigação principal não implica automaticamente a novação do contrato de corretagem, sendo necessário o animus novandi para tanto, o que não se verificou no presente caso. O acordo entre vendedores e compradores visou apenas readequar as condições e prazos de pagamento da dívida da compra e venda, sem extinguir a obrigação de comissão de corretagem.
4. O contrato de comissão de corretagem é autônomo, porém acessório ao contrato de compra e venda, e as cláusulas contratuais expressamente vinculam o pagamento da comissão ao efetivo recebimento das parcelas pelos vendedores e preveem que, havendo atraso ou diferenças, o repasse ao corretor ocorrerá no mesmo tempo e condições do recebimento.
5. Em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), a comissão de corretagem deve ser calculada sobre os valores efetivamente renegociados e recebidos (ou a receber) pelos vendedores, pois é essa a quantia que reflete o resultado útil da intermediação.
6. A sentença agiu com acerto ao determinar que a base de cálculo da comissão incidisse sobre a cotação da saca de soja estipulada na renegociação da dívida principal, em conformidade com o que foi contratualmente previsto.
7. A distribuição dos ônus sucumbenciais, na proporção de 60% para o autor e 40% para os réus, está em consonância com o art. 86 do CPC, considerando a sucumbência recíproca das partes.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "A renegociação da dívida principal de contrato de compra e venda não configura novação do contrato de corretagem, e a comissão devida ao corretor deve ser calculada com base nos valores e condições efetivamente renegociados e recebidos pelos vendedores, em conformidade com as cláusulas contratuais que vinculam o pagamento ao efetivo recebimento."
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 360, 422, 725; CPC, art. 86.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026041-63.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE JUAQUIM MIGUEL SOLANI TORRADES registrado(a) civilmente como JUAQUIN MIGUEL SOLANI TORRADES - CPF: 041.308.638-00 (APELANTE), MARIA LUCIA SCALLI DE SOLANI - CPF: 384.486.371-00 (APELANTE), JEANCARLO RIBEIRO - CPF: 843.743.819-53 (ADVOGADO), ALEXANDRE LIMA ROSSONI - CPF: 022.144.811-09 (ADVOGADO), JOAO RIBEIRO - CPF: 647.369.540-00 (APELADO), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e processual civil. Contrato de corretagem. Cobrança de comissão. Renegociação da dívida principal. Base de cálculo. Manutenção da sentença.

I. Caso em exame

1.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança, condenando os vendedores ao pagamento de saldo remanescente de comissão de corretagem, calculada com base em valores de renegociação da dívida principal do contrato de compra e venda do imóvel.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em examinar (i) se a renegociação da dívida principal entre vendedores e compradores configura novação da obrigação de comissão de corretagem devida ao corretor; e (
ii
) qual a base de cálculo para a comissão de corretagem quando há alteração dos valores e condições de pagamento da dívida principal.

III. Razões de decidir

3.
A renegociação da obrigação principal não implica automaticamente a novação do contrato de corretagem, sendo necessário o
animus
novandi
para tanto, o que não se verificou no presente caso. O acordo entre vendedores e compradores visou apenas readequar as condições e prazos de pagamento da dívida da compra e venda, sem extinguir a obrigação de comissão de corretagem.

4. O contrato de comissão de corretagem é autônomo, porém acessório ao contrato de compra e venda, e as cláusulas contratuais expressamente vinculam o pagamento da comissão ao efetivo recebimento das parcelas pelos vendedores e preveem que, havendo atraso ou diferenças, o repasse ao corretor ocorrerá no mesmo tempo e condições do recebimento.

5. Em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), a comissão de corretagem deve ser calculada sobre os valores efetivamente renegociados e recebidos (ou a receber) pelos vendedores, pois é essa a quantia que reflete o resultado útil da intermediação.

6. A sentença agiu com acerto ao determinar que a base de cálculo da comissão incidisse sobre a cotação da saca de soja estipulada na renegociação da dívida principal, em conformidade com o que foi contratualmente previsto.

7. A distribuição dos ônus sucumbenciais, na proporção de 60% para o autor e 40% para os réus, está em consonância com o art. 86 do CPC, considerando a sucumbência recíproca das partes.

IV. Dispositivo e tese

8
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"A renegociação da dívida principal de contrato de compra e venda não configura novação do contrato de corretagem, e a comissão devida ao corretor deve ser calculada com base nos valores e condições efetivamente renegociados e recebidos pelos vendedores, em conformidade com as cláusulas contratuais que vinculam o pagamento ao efetivo recebimento."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CC,
arts
. 360, 422, 725; CPC, art. 86.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO interposto por MARIA LÚCIA SCALLI DE SOLANI e JUAQUIN MIGUEL SOLANI TORRADES (ESPÓLIO), contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de "Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais", ajuizada contra os apelantes por JOÃO RIBEIRO, julgou parcialmente procedente a demanda,
“condenando a parte ré ao pagamento do saldo remanescente da comissão de corretagem no valor atualizado de R$193.724,78 (cento e noventa e três mil setecentos e vinte e quatro reais e setenta e oito centavos), correspondente às obrigações vencidas em 30/05/2018 e 30/05/2019, equivalentes a 1.425,60 sacas de soja em grãos (85.536 kg), conforme a cotação e as datas de pagamento estipuladas no acordo homologado de (ID 68810707), decotando-se eventuais valores já quitados”
,
além de condenar as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, com a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 60% para o autor e 40% para a ré.

Os agravantes explicam que
contrato de comissão de 2017 previa o pagamento da comissão com base no valor original do negócio, em três parcelas, sendo as duas últimas condicionadas ao recebimento pelos vendedores. Um aditivo ao contrato de compra e venda reescalonou os pagamentos do imóvel, antecipando a quitação em relação ao comissionamento.

Expõe
m
que o inadimplemento dos compradores em 2015 e 2016 levou à execução e ao vencimento antecipado do negócio. Em 2021, um acordo na execução renegociou as datas de pagamento, o que, conforme o contrato de comissão, alterou o cronograma de repasses ao corretor, que recebeu valores em 2021 e 2022.

Diz
em
que a sentença, embora tenha acertado ao vincular o pagamento da comissão ao recebimento dos valores, errou ao considerar a renegociação da dívida como novação da obrigação principal, determinando o cálculo da comissão com base nos valores atualizados, e não no valor original do contrato.

Aduz
em
a necessidade de ser reconhecida a inexistência de novação da obrigação principal, o que implicaria no indeferimento do pedido de pagamento do saldo remanescente da comissão de corretagem com base no valor do acordo.

Assevera
m
que
“
a função econômica da comissão de corretagem é remunerar o corretor pela intermediação do negócio, e não o vincular a alterações contratuais geradas pelo inadimplemento das partes. Permitir que a comissão incida sobre valores de mora equivale a penalizar injustamente os vendedores/apelantes e gerar enriquecimento sem causa do corretor, situação expressamente vedada pelo artigo 884 do Código Civil
”

(Id. 271251939 - Pág. 9).

Enfatiza
m
que, com a modificação da decisão de primeiro grau e o consequente indeferimento de todos os pedidos formulados pela parte contrária, devem ser alterados os ônus sucumbenciais.

Com essas considerações, pugna
m
pelo provimento do recurso, para
que seja reconhecida a inexistência de novação da obrigação principal, reformando-se a sentença para indeferir o pedido de pagamento do saldo remanescente da comissão de corretagem com base no acordo, e, subsidiariamente, que sejam alterados os ônus sucumbenciais, isentando os apelantes e condenando somente o apelado.

As contrarrazões, apresentadas por João Ribeiro, pleiteiam a manutenção integral da sentença (Id. 271251946).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Na inicial, o autor
JOÃO RIBEIRO
, corretor de imóveis,
ajuizou a presente ação alegando ser credor dos réus (ora apelantes) de comissão de corretagem decorrente da intermediação da compra e venda de um imóvel rural.

Narra que em 30/07/2012 intermediou a venda da "Fazenda Santana", de propriedade dos réus/apelantes, aos compradores Vital Pedro e
Saleti

Kummer
,
por R$ 5.643.000,00. O contrato de comissão estabeleceu 3% do valor do negócio, em sacas de soja, com pagamento parcelado. As parcelas de 30/05/2018 e 30/05/2019 não foram pagas pelos requeridos, que alegaram inadimplemento dos compradores e uma "Cláusula Abusiva" que condicionava o pagamento da comissão ao recebimento dos valores.

Diz que, devido a inadimplemento dos compradores, os vendedores (apelantes) ajuizaram ação Execução no 1002644-48.2016.8.11.0003, onde réus e compradores renegociaram a dívida principal para R$ 7.338.060,00. Argumenta que essa renegociação configura novação da dívida, alterando substancialmente o negócio original, e que sua comissão deveria ser calculada com base nesse novo valor, pois não foi informado do acordo nem teve seu débito incluído.

Além da cobrança do valor principal, pleiteia indenização por danos morais em razão dos transtornos e da mora no pagamento de verba de natureza alimentar.

Em contestação, os réus argumentaram que o pagamento da comissão estava atrelado ao efetivo recebimento das parcelas pelos vendedores, e que o acordo de renegociação da dívida alterou as condições, devendo a comissão ser calculada com base nos valores atualizados da renegociação, e não no valor original. Rechaçaram, ainda, o pedido de danos morais.

A sentença de primeiro grau reconheceu o direito do autor à comissão, mas considerou que o acordo de renegociação configurou novação da obrigação principal, determinando o cálculo da comissão com base nos valores atualizados da renegociação. Julgou improcedente o pedido de danos morais e distribuiu os ônus sucumbenciais de forma proporcional, condenando os réus ao pagamento de parte do débito.

Destaco trecho da sentença:

“[...] Sem prejuízo, a parte autora defende que o acordo entabulado entre as partes rés e os compradores do Imóvel Rural resultou na novação do negócio jurídico anteriormente celebrado, de modo que a comissão de corretagem de 1.425,60 sacas de soja em grãos deverá incidir sobre a cotação da época do acordo (R$ 135,89 (cento e trinta e cinco reais e oitenta e nove reais) por saca de soja - divulgada no dia 28/06/2021 pelo IMEA - Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária). Pois bem, verifica-se que o pedido da parte autora merece prosperar, uma vez as partes rés celebraram acordo com os compradores do Imóvel Rural na Ação de Execução de Título Extrajudicial de no 1002644-48.2016.8.11.0003, em trâmite na 2a Vara Cível desta Comarca, sendo homologada a transação em 19/07/2021 de (ID 68810708). No qual restou definitivo (ID 68810707): “(...) o quantum de R$ 7.338.060,00 (sete milhões, trezentos e trinta oito mil, sessenta reais), equivalente a 54.000 (cinquenta e quatro mil) sacas de soja em grãos, tipo disponível, média Mato Grosso (MT), cotação de R$ 135,89/saca divulgada no dia 28/06/2021 pelo IMEA - Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária”. Assim, sendo incontroversa a concretização do negócio jurídico celebrado entre as partes rés e os compradores do Imóvel Rural, bem como a existência de novação atribuindo novo quantum ao negócio jurídico, a parte autora faz jus à atualização dos débitos em aberto da comissão de corretagem, que terá como base de cálculo a cotação da saca da soja estipulada na novação de (ID 68810707). Como se observa, as próprias disposições expressas do Contrato de Comissão vinculam o valor da comissão de corretagem ao valor do negócio jurídico, bem como ao "recebimento/pagamento das parcelas do preço pelos adquirentes" (ID 68810694). Com efeito, a literalidade dessa disposição contratual leva à conclusão de que a novação da obrigação principal, com alteração do valor a ser pago pelos compradores, repercutiu sobre a remuneração do corretor, que terá como base de cálculo o novo valor estipulado. Em conclusão, considerando que a parte ré está em mora com as obrigações vencidas em 30/05/2018 e 30/05/2019, entendo que o débito equivalente a 1.425,60 sacas de soja em grãos (85.536 kg) deverá incidir sobre a cotação estipulada na novação, qual seja, R$ 135,89 (cento e trinta e cinco reais e oitenta e nove reais) por saca de soja - divulgada no dia 28/06/2021 pelo IMEA - Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária. Tendo em vista que a previsão do instrumento contratual é de que a comissão seria paga "conforme recebimento/pagamento das parcelas", entende-se que os valores seriam repassados ao corretor de forma progressiva e fracionada, na medida em que fossem realizados os pagamentos aos vendedores – ora rés -. Dessa forma, os próximos pagamentos da comissão de corretagem ainda devidos à parte
autora devem
ser recebidos conforme as datas estipuladas no acordo homologado de (ID 68810707), decotando-se eventuais valores já quitados pelas partes rés, conforme comprovantes de (ID 83095896 e ID 83095897).

Os apelantes, inconformados, buscam a reforma parcial da sentença, especialmente no que tange à condenação ao pagamento do saldo remanescente da comissão de corretagem, sustentando a inexistência de novação da obrigação principal e pleiteando a alteração da distribuição dos ônus sucumbenciais, com a condenação exclusiva do apelado.

A questão nodal deste recurso reside na interpretação dos efeitos do acordo celebrado entre vendedores (apelantes) e compradores na Ação de Execução de Título Extrajudicial sobre o contrato de comissão de corretagem. Mais especificamente, deve-se determinar se houve novação da obrigação de corretagem e qual o valor da base de cálculo para a comissão do corretor.

Com a maestria e profundidade que a complexidade jurídica exige, é imperioso diferenciar a novação da mera renegociação ou repactuação de dívida.
A novação, nos termos do art. 360 do Código Civil, ocorre quando as partes
criam uma nova
obrigação, com a intenção de extinguir a anterior. Para que se configure a novação, são necessários três requisitos: a) a existência de uma obrigação anterior (obrigação novada); b) a criação de uma nova obrigação; e c) o
animus
novandi
, ou seja, a intenção inequívoca de novar.

Sem essa intenção clara, presume-se a mera renegociação, que mantém a obrigação original, mas altera suas condições de cumprimento.

No caso em tela, o acordo celebrado entre vendedores e compradores nos autos da execução teve por finalidade a readequação das condições e prazos de pagamento do saldo devedor relativo à compra e venda do imóvel.

Tal acordo não visou, em momento algum, extinguir a obrigação de comissão devida ao corretor. O que ocorreu foi uma renegociação da dívida principal do contrato de compra e venda, visando conferir nova liquidez e exequibilidade ao crédito dos vendedores, em virtude do inadimplemento inicial dos compradores.

Conforme se depreende dos autos, notadamente do "Contrato de Comissão" (Id. 271251461), que as partes pactuaram o pagamento da comissão ao corretor/apelado de forma clara e objetiva. O contrato de comissão de corretagem é um instrumento autônomo, ainda que vinculado ao contrato de compra e venda por sua natureza acessória.

Na cláusula segunda estabelece que
“o contratado receberá a título de comissão, o percentual de 3% do valor do negócio, simultaneamente o recebimento/pagamento das parcelas do preço pelos adquirentes”
.

A cláusula terceira, parágrafo terceiro, do referido contrato é expressa ao prever que
"havendo atraso ou diferenças, o repasse ao Contrata dar-se-á no mesmo tempo e condições do efetivo recebimento".

Esta cláusula demonstra uma clara intenção das partes no contrato de corretagem de vincular o pagamento da comissão ao efetivo recebimento dos valores da venda do imóvel.

É incontroverso que, após a celebração do contrato de compra e venda intermediado pelo autor, houve inadimplemento por parte dos compradores, o que levou os vendedores (apelantes) a ajuizarem a ação de Execução de Título Extrajudicial n. 1002644-48.2016.8.11.0003 (Id. 271251477).

No curso da referida execução, as partes (vendedores e compradores) celebraram um Acordo Extrajudicial de Pagamento" (Id. 271251478), devidamente homologado por sentença. Este acordo renegociou as condições e o cronograma de pagamento do saldo devedor da compra e venda do imóvel, descrevo o item 1 do acordo:

“As partes litigantes, devidamente assistidas e representada no exercício da liberdade contratual, em comum acordo e recíproco entendimento, para os fins deste acordo, exclusivamente, definem o quantum de R$7.338.060,00 (sete milhões, trezentos e trinta oito mil, sessenta e seis reais), equivalente a 54.000 (cinquenta e quatro mil) sacas de soja em grãos, tipo disponível, média Mato Grosso (MT), cotação de R$135,89/saca divulgada no dia 28/06/2021”.

Ao renegociar a dívida principal e estabelecer um novo
quantum
e um novo cronograma de pagamentos (R$ 7.338.060,00), os vendedores (apelantes) buscaram garantir o adimplemento da obrigação dos compradores.

Ora,
conforme cláusula terceira, parágrafo terceiro,
se o direito do corretor ao recebimento da comissão está condicionado ao
"efetivo recebimento"
dos valores pelo vendedor, e se esse
"efetivo recebimento"
se deu sob novas condições e um novo valor em razão da renegociação, a comissão do corretor deve, por imperativo lógico e contratual, ser calculada com base nesses novos valores efetivamente recebidos ou a receber pelos vendedores.

O raciocínio esposado neste ponto encontra respaldo no princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), uma vez que a própria cláusula do contrato de corretagem previu a adequação do pagamento às condições de efetivo recebimento da venda principal. Ademais, harmoniza-se com o princípio da boa-fé objetiva, insculpido no art. 422 do Código Civil, que impõe uma conduta leal e proba entre os contratantes. Seria contrário à boa-fé exigir do vendedor o pagamento de comissão sobre um valor que ele não recebeu nas condições originais, especialmente quando houve uma renegociação legítima para assegurar o adimplemento.

Por fim, a natureza da obrigação de corretagem e o resultado útil, nos termos do art. 725 do Código Civil
1
, indicam que a remuneração é devida pela concretização do negócio, que se manifesta no recebimento do preço.

Por consequência, se o preço e suas condições são modificados por acordo entre as partes principais, a comissão, por sua natureza acessória e pela expressa previsão contratual, deve acompanhar essa modificação para refletir o
quantum
efetivamente alcançado e recebido pelos comitentes, evitando-se o enriquecimento sem causa.

A sentença, ao determinar que o cálculo da comissão se fizesse
" considerando que a parte ré está em mora com as obrigações vencidas em 30/05/2018 e 30/05/2019, entendo que o débito equivalente a 1.425,60 sacas de soja em grãos (85.536 kg) deverá incidir sobre a cotação estipulada na novação, qual seja, R$ 135,89 (cento e trinta e cinco reais e oitenta e nove reais) por saca de soja - divulgada no dia 28/06/2021 pelo IMEA - Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária”
, agiu com acerto.

Não se trata de uma "novação do contrato de corretagem",
mas sim de uma aplicação do que foi contratualmente previsto na cláusula que vincula o pagamento da comissão ao efetivo recebimento da venda principal.

A base de cálculo da comissão, portanto, deve ser o valor da dívida renegociada e recebida, ou a receber, pelos vendedores, e não o valor original do contrato de compra e venda que foi objeto de repactuação em virtude do inadimplemento.

A base de cálculo da comissão, a despeito da ausência de novação do contrato de corretagem, é o valor que os vendedores efetivamente lograram renegociar e estão a receber dos compradores. Essa é a interpretação mais justa e que se coaduna com a finalidade do contrato de corretagem e a cláusula específica que condiciona o pagamento ao
"efetivo recebimento"
.

Sobre os ônus sucumbenciais, o art. 86 do CPC prevê a distribuição proporcional quando há vitória e derrota de ambas as partes. No presente caso, o autor obteve sucesso parcial na cobrança da comissão (com base nos valores renegociados, não os originais) e teve seu pedido de danos morais rejeitado. Essa sucumbência recíproca justifica a proporção de 60% para o autor e 40% para a ré, fixada na sentença, em consonância com o CPC e a jurisprudência.

Pelo exposto, e com fundamento na análise jurídica aprofundada dos fatos e provas, considerando a distinção entre novação e renegociação e a correta aplicação da cláusula contratual que vincula a comissão ao efetivo recebimento, entendo que a r. sentença deve ser integralmente mantida.

Diante do exposto,
por outros fundamentos diversos da sentença,
nego provimento
ao recurso de Apelação, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Em observância ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau para 12% (doze por cento) sobre o valor dado à causa, permanecendo a distribuição proporcional de 60% para o autor e 40% para a ré, observando-se a gratuidade de justiça se concedida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025