Tribunal: TJMT
Processo: 1028089-62.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM – INADIMPLÊNCIA REITERADA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – GARANTIA LOCATÍCIA INÓCUA – CAUÇÃO PRESTADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É cabível a concessão de liminar de despejo fundada em inadimplemento contratual, quando a garantia locatícia se mostra inócua e a caução legal é prestada.
A alegação de inadimplemento da locadora não se mostra apta a afastar o dever de pagamento dos aluguéis, sobretudo diante da comprovação de descontos autorizados e reparos custeados pela própria locadora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028089-62.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[AMANDA DO NASCIMENTO GAMA - CPF: 029.973.581-83 (ADVOGADO), PERY TABORELLI SILVA NETO - CPF: 697.702.981-15 (AGRAVANTE), LUANNA PEREIRA DO NASCIMENTO - CPF: 002.669.201-52 (AGRAVADO), RUTE SOUZA OLIVEIRA - CPF: 693.802.011-68 (ADVOGADO), LEA TORQUATO DE ALMEIDA - CPF: 706.454.001-06 (ADVOGADO), LUANE MARCELA DA COSTA TABORELLI SILVA - CPF: 713.813.761-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM – INADIMPLÊNCIA REITERADA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – GARANTIA LOCATÍCIA INÓCUA – CAUÇÃO PRESTADA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

É cabível a concessão de liminar de despejo fundada em inadimplemento contratual, quando a garantia locatícia se mostra inócua e a caução legal é prestada.

A alegação de inadimplemento da locadora não se mostra apta a afastar o dever de pagamento dos aluguéis, sobretudo diante da comprovação de descontos autorizados e reparos custeados pela própria locadora.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1028089-62.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:

PERY TABORELLI SILVA NETO

AGRAVADA:

LUANNA PEREIRA DO NASCIMENTO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
PERY TABORELLI SILVA NETO
, contra decisão interlocutória proferida pela MMa Juíza
Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento no. 1067127-55.2025.8.11.0041, ajuizada por
LUANNA PEREIRA DO NASCIMENTO
, que reconsiderou entendimento anterior e deferiu a liminar de despejo, determinando a desocupação voluntária do imóvel situado na Rua Caxaúba, Quadra 10, Casa 09, Bairro CPA I, em 15 (quinze) dias, condicionando o cumprimento à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, com expedição do mandado após a caução.

O agravante, no tocante aos fatos, relata que a ação de origem versa sobre despejo c/c cobrança e rescisão contratual, com liminar de despejo deferida em primeiro grau.

Sustenta, entretanto, que não estão presentes os pressupostos para a medida extrema, pois a alegada inadimplência decorre de descumprimento contratual da locadora.

Expõe que desde abril/2025, a locadora promete no contrato de fornecimento de energia solar (Cláusula 1a, parágrafo único), o que não se concretiza integralmente, apontando fatura com energia “injetada” aquém do contratado (mês de março com vencimento em abril).

Narra que após questionamentos, a locadora, apenas em 02/05/2025, admitiu negociar desconto, permitindo-o em 05/05/2025.

Afirma que os embates se prolongam durante maio sem solução e que, em 02/06/2025, recebeu notificação da locadora, à qual respondeu com contranotificação em 05/06/2025.

Alega, ainda, que a locadora teria determinado ao corretor a devolução do aluguel de junho para forçar a inadimplência, que nega a troca de titularidade dos serviços essenciais e que o imóvel apresenta vícios sanados às expensas do locatário.

Sustenta, por isso, que a eventual mora deve ser relativizada, pois a causa eficiente da rescisão reside no inadimplemento da locadora, à luz do art. 22 da Lei no. 8.245/1991 e do art. 475 do CC, citando precedentes que reconhecem a possibilidade de rescisão antecipada sem multa por culpa do locador e a reciprocidade na cláusula penal.

Defende a inexistência de
fumus boni iuris
e
periculum in mora
para a tutela liminar de despejo, porquanto o contrato permanece em vigor, houve tolerância e contribuição da locadora para os atrasos e há controvérsia substancial sobre o adimplemento das obrigações contratuais da locadora; afirma que, se fosse o caso, o despejo somente poderia ser apreciado após regular instrução e contraditório.

A par do exposto, pugna pelo provimento do agravo para reformar a decisão que concedeu a liminar de despejo, além da condenação da parte agravada por litigância de má-fé e da concessão da gratuidade da justiça (Id. 308128854).

O efeito suspensivo foi
indeferido
em 27/08/2025, por esta Relatoria (Id. 309503861).

Contraminuta já aportada pela parte agravada no Id. 309315876, argumentando que decisão agravada deve ser integralmente mantida, porquanto demonstrada nos autos a inadimplência reiterada do agravante e a insuficiência da caução frente ao débito acumulado.

Aduz que a medida encontra respaldo no art. 59, § 1o, IX, da Lei no. 8.245/1991, tendo o juízo de origem corretamente deferido a liminar de despejo diante da ausência de boa-fé contratual por parte do agravante.

Defende que a tese de “exceção do contrato não cumprido”, alegada pelo agravante, não se sustenta, pois inexiste prova de adimplemento dos aluguéis vencidos em junho, julho e agosto de 2025, valores estes sequer quitados, circunstância que revela a contumácia no descumprimento contratual.

Ressalta, ainda, que mesmo diante de problemas técnicos com o sistema de energia solar instalado no imóvel — vício oculto desconhecido pela locadora —, a agravada autorizou abatimento das faturas de energia e assumiu os custos de reparo superiores a R$7.000,00 (sete mil reais), agindo de boa-fé.

Destaca também que os reparos realizados pela esposa do agravante foram descontados do aluguel (R$126,00 e R$448,74), mas não executados de forma adequada, circunstância que ensejará pedido de restituição.

Aponta, ademais, que o histórico do agravante em ações locatícias anteriores demonstra reiterada inadimplência, inclusive com dívidas que ultrapassam R$12.000,00 (doze mil reais), além de constar boletim de ocorrência por ligação clandestina de energia e protesto do nome da agravada por débitos de consumo em seu imóvel.

Por fim, pugna pelo indeferimento do pedido de efeito suspensivo e a manutenção integral da decisão que concedeu a liminar de despejo. No mérito, requer o desprovimento do recurso.

A gratuidade foi indeferida e posteriormente o preparo recolhido
(Id. 309182360).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A controvérsia devolvida a este Tribunal reside na análise da decisão interlocutória que, em reconsideração, deferiu liminar de despejo, determinando a desocupação do imóvel locado pelo agravante, condicionada à caução em valor equivalente a três meses de aluguel, sob fundamento de que a dívida acumulada ultrapassou a garantia locatícia, tornando-a inócua.

Daquele
decisum
, cito a parte que importa:

“A autora requer a reconsideração da decisão que indeferiu a liminar de despejo, ao argumento de que o somatório da dívida inadimplida (R$ 6.330,38) ultrapassou a garantia (R$ 2.300,00), tornando a caução inócua.

Sobre a questão, disciplina o artigo 9o, inciso III c/c artigo 47, inciso II c/c artigo 59, § 1o, inciso IX, todos da Lei n. 8.245/91, acerca da possibilidade de concessão de liminar para desocupação de imóvel residencial no prazo de 15 dias, para o caso de falta de pagamento de aluguel.

Os Tribunais de Justiça, inclusive de Mato Grosso, têm entendido no sentido de conceder a liminar de despejo nos casos em que a garantia se tornou inócua. Vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PERDA DO OBJETO. JULGAMENTO DE MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO. CONTRATO COM GARANTIA DE FIADOR. GARANTIA INÓCUA/INEFICAZ. FIADOR SEM BENS. DEMONSTRAÇÃO. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. LIMINAR DEFERIDA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

1- “Decidido o agravo de instrumento pela Turma Julgadora, prejudicado fica o agravo interno, diante da perda superveniente de objeto.” (N.U 1007430-37.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/06/2022, Publicado no DJE 16/06/2022).

2- O contrato entabulado entre as partes está garantido por fiador, de modo que seria vedada a concessão de liminar de despejo, por força do que estabelece o art. 59, §1o, inciso IX c/c art. 37, II, todos da Lei no 8.245/91. Entretanto, o entendimento deste TJ é de que, em se verificando que a garantia é inócua, pode o despejo ser deferido liminarmente (RAI 1003273-84.2023.8.11.0000, Julgado em 12/07/2023; RAI 1014074-98.2019.8.11.0000, Julgado em 29/07/2020; RAI 1015994-10.2019.8.11.0000, Julgado em 18/12/2019). 3- Ainda pende de pagamento diversos meses de aluguel, inclusive que se venceram no curso da demanda, o que permite o deferimento do despejo, prevalecendo o contratualmente combinado, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor. 4- O que se está por decidir é questão liminar, de modo que possível a análise e eventual deferimento sem necessidade de citação de todos os réus, nos termos do art. 9o, I, do CPC.” (N.U 1013183-38.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023. Negritei.)

Assim, também é possível aplicar referido entendimento nestes autos em que o valor devido é maior que o valor da caução.

Posto isto, e nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09, revejo o posicionamento anterior e defiro a liminar de despejo e determino que o réu desocupe voluntariamente o imóvel situado na Rua Caxaúba, Quadra 10, Casa n. 09, Bairro CPA I, em Cuiabá/MT, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Condiciono o cumprimento da liminar à caução, que deve ser prestada pela parte autora em valor equivalente a três meses de aluguel.

Após a prestação de caução, expeça-se o mandado de despejo.

Considerando que o rito processual da ação de despejo é determinado em lei específica, que determina
a citação do réu para purgar a mora ou contestar a ação no prazo de 15 dias
, deixo de designar audiência de conciliação prevista no artigo 334, CPC.

Registro, por oportuno, que a audiência de conciliação poderá ser designada posteriormente, à pedido das partes ou por determinação legal (artigo 139, inciso V, CPC).

Cite-se
o réu nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/1991.”

O agravante sustenta que não se encontram presentes os requisitos para a medida extrema, alegando que a inadimplência decorre de inadimplemento da própria locadora, consistente em falhas no fornecimento do sistema de energia solar previsto contratualmente. Defende a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), invoca o art. 22 da Lei do Inquilinato e pugna pelo afastamento do
fumus boni iuris
e do
periculum in mora
.

A agravada, em contraminuta, rebate a tese de reciprocidade, argumentando que houve inadimplência reiterada dos alugueres, inclusive nos meses de junho, julho e agosto de 2025, sem prova de quitação. Sustenta, ainda, que problemas técnicos no sistema de energia solar foram sanados com descontos e reparos custeados pela própria locadora, de modo que não há falar em descumprimento contratual apto a justificar a inadimplência locatícia.

Pois bem. A disciplina jurídica da locação de imóveis urbanos encontra fundamento constitucional no direito de propriedade (art. 5o, XXII, da CF) e na função social (art. 5o, XXIII, da CF), regulamentada pela Lei no 8.245/1991.

Nos termos do art. 9o, III, da Lei do Inquilinato:

“Art. 9o A locação também poderá ser desfeita: (...)

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”

E, especificamente, o art. 59, § 1o, IX, do mesmo diploma, com redação dada pela Lei no 12.112/2009, dispõe:

“Art. 59. (...)

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Assim, verifica-se que a lei especial autoriza o deferimento liminar de despejo quando caracterizada a falta de pagamento de aluguel, desde que observados os requisitos da caução e da inexistência de garantia locatícia eficaz.

No caso concreto, verifica-se que o agravante inadimpliu os aluguéis vencidos em junho, julho e agosto de 2025.

De mais a mais, constata-se que a garantia prestada pelo locatário se mostrou ineficaz diante do montante da dívida em aberto. A Cláusula 3 do contrato de locação estipulou caução parcelada em duas vezes, correspondente a 50% do aluguel, perfazendo o valor de R$2.300,00 (dois mil e trezentos reais) (Id. 200975538).

Contudo, o débito locatício atualizado supera a quantia de R$6.330,38 (seis mil, trezentos e trinta reais e trinta e oito centavos), revelando-se, portanto, a manifesta insuficiência da garantia frente à obrigação principal inadimplida.

Consta dos autos originários que a caução equivalente a três meses de aluguel já foi devidamente depositada pela locatária (Id. 201081070), circunstância que afasta qualquer dúvida quanto ao cumprimento da exigência legal prevista no art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/1991.

E o posicionamento deste Tribunal de Justiça Mato-grossense não destoa:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO –
DEFERIMENTO DA LIMINAR – REQUISITOS PREENCHIDOS
– POSSIBILIDADE – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA. Preenchidos os requisitos próprios à espécie, possível a mantença do deferimento da liminar de despejo.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10147333420248110000, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 04/09/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PERDA DO OBJETO. JULGAMENTO DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. ARTIGOS 46, § 2o, E 59 § 1o, INCISO VIII, DA LEI N. 8.245/1991.
REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR QUE AUTORIZA O DESPEJO. DECISÃO MANTIDA
. RECURSO DESPROVIDO. 1. "O julgamento do Agravo de Instrumento provoca a perda superveniente do objeto do Agravo Interno, restando, este prejudicado.” (N .U 1016197-30.2023.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 11/10/2023 publicado no DJE em 16/10/2023. 2. Em consequência, julgo prejudicado o agravo interno. 3. “Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso.” (N.U 1005459-80.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023, Publicado no DJE 31/07/2023) 4.
Preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, não há que ser suspensa a decisão que determinou o despejo do inquilino
.”
(TJ-MT - AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL: 1005901-12.2024.8.11 .0000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 28/05/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2024)

O agravante invoca ainda o art. 476 do Código Civil, que estabelece:

“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Não obstante, a aplicação da exceção de contrato não cumprido exige demonstração de descumprimento substancial da obrigação principal pela parte adversa, o que não se vislumbra no caso.

Embora haja notícia de falhas técnicas no sistema de energia solar, a própria agravada comprovou ter autorizado descontos nas faturas de energia e suportado custos de reparos.

A jurisprudência é firme no sentido de que a alegação de vício no imóvel ou descumprimento de obrigação acessória do locador não autoriza, por si só, a suspensão do pagamento do aluguel, impondo-se ao locatário o ajuizamento da competente ação revisional ou indenizatória.

Sobre o tema, faço menção ao seguinte precedente desta Casa:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE CONTRATO – LIMINAR DE DESPEJO CONCEDIDA – PRETENSÃO DE REFORMA –
ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR
– IMÓVEL NECESSITA DE REPAROS – NOTIFICAÇÃO - NÃO ATENDIMENTO –
EXCEÇÃO DE CONTRATO DE NÃO CUMPRIDO – INADIMPLEMENTO DE ALUGUEIS – INVIABILIDADE – DISCUSSÃO POR OUTRAS MEDIDAS JUDICIAIS
– DESPEJO PROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Para efeitos de pretensão da suspensão da liminar do despejo, tais elementos não são suficientes já que não demonstrada a desconstituição dos requisitos exigidos pela lei 8.245/91. De fato, está demonstrada a relação contratual de locação entre as partes, o inadimplemento dos alugueis, a notificação acerca da rescisão do contrato, a denúncia vazia, o que permite a efetivação do despejo.
A pretensão de aplicação da exceção de contrato não cumprido, para que se suspenda a liminar de despejo não tem plausibilidade
, uma vez que de acordo com os documentos dos autos, desde o ano de 2013 a situação é conhecida e vem sendo travado o descontentamento contratual, de modo que poderia ter tomado as medidas judiciais cabíveis, o que não inclui o inadimplemento dos alugueis.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10030021720198110000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 28/06/2019, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2019)

Portanto, não há prova robusta de que o inadimplemento locatício derive exclusivamente de falha imputável à locadora, ônus que incumbia ao agravante (art. 373, II, do CPC).

Ademais, consta dos autos que permanecem inadimplidos aluguéis vencidos em junho, julho e agosto de 2025,
não havendo comprovação de quitação
.

Dessa forma, estando demonstrada a inadimplência reiterada, a insuficiência da garantia originária e o cumprimento da caução pela locatária, não subsiste fundamento para suspender os efeitos da decisão agravada.

Logo, a decisão agravada alinha-se à jurisprudência, aplicando de forma adequada o art. 59, § 1o, IX, da Lei do Inquilinato.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pela magistrada de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025