Tribunal: TJMT
Processo: 1001575-55.2021.8.11.0051
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RECONHECIMENTO DE DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PROCEDÊNCIA PARCIAL – INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL RURAL – PARTICIPAÇÃO PARCIAL DO AUTOR NA NEGOCIAÇÃO – EXERCÍCIO IRREGULAR DA PROFISSÃO PELOS DEMAIS CORRETORES – LEGITIMIDADE PASSIVA DOS CORRETORES QUE RECEBERAM A COMISSÃO – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR PELO PAGAMENTO – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO.
1. A legitimidade passiva dos corretores que receberam a comissão decorre do fato de terem auferido valores que, segundo a tese do autor, seriam devidos a ele, ao menos em parte.
2. O exercício irregular da profissão de corretor de imóveis, embora configure ilícito administrativo e contravenção penal, não afasta, por si só, o direito à remuneração pelo serviço efetivamente prestado (REsp: 185.823/MG).
3. A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem recai, em regra, sobre o vendedor que contrata o corretor, salvo estipulação em contrário.
4. Comprovado nos autos que o vendedor reconheceu a participação do autor como corretor na intermediação da venda do imóvel, inclusive admitindo em depoimento e em mensagens de áudio que havia acordado o pagamento de comissão para posterior divisão entre os corretores envolvidos, deve ser reconhecida sua responsabilidade pelo pagamento.
5. Recurso do autor provido para reformar parcialmente a sentença. Recurso dos réus desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001575-55.2021.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CLAUDEMIR BELTRAME - CPF: 592.193.869-68 (APELADO), JOAO MARCELO BARROS MASSAROLO - CPF: 054.031.681-41 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO MIRANDA - CPF: 459.216.281-15 (ADVOGADO), ADALBERTO CEZAR - CPF: 645.125.410-04 (APELANTE), MARCO ANTONIO DOTTO - CPF: 529.898.520-34 (ADVOGADO), LUIZ ALBERTO CEZAR - CPF: 422.473.570-91 (APELANTE), JOSE MESSIAS DE FARIA - CPF: 441.410.336-34 (APELANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), CLAUDEMIR BELTRAME - CPF: 592.193.869-68 (APELANTE), JOSE EDUARDO MIRANDA - CPF: 459.216.281-15 (ADVOGADO), JOAO MARCELO BARROS MASSAROLO - CPF: 054.031.681-41 (ADVOGADO), ADALBERTO CEZAR - CPF: 645.125.410-04 (APELADO), MARCO ANTONIO DOTTO - CPF: 529.898.520-34 (ADVOGADO), LUIZ ALBERTO CEZAR - CPF: 422.473.570-91 (APELADO), MARCO ANTONIO DOTTO - CPF: 529.898.520-34 (ADVOGADO), JOSE MESSIAS DE FARIA - CPF: 441.410.336-34 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSOS DE
APELAÇ
ÃO
CÍVEIS –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RECONHECIMENTO DE DIREITO AO RECEBIMENTO DE COM
ISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PROCEDÊNCIA PARCIAL –
INTERME
DIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL RURAL –
PARTICIPAÇÃO
PARCIAL DO AUTOR NA NEGOCIAÇÃO –
EXERCÍCIO IRREGULAR DA PR
OFISSÃO PELOS DEMAIS CORRETORES –
LEGITIMIDADE PASSIVA DOS CORR
ETORES QUE RECEBERAM A COMISSÃO –
RESPONSABILI
DADE DO VENDEDOR PELO PAGAMENTO – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO

– RECURSO DOS RÉUS
DESPROVIDO.

1.
A legitimidade passiva dos corretores que receberam a comissão decorre do fato de terem auferido valores que, segundo a tese do autor, seriam devidos a ele, ao menos em parte
.

2.
O exercício irregular da profissão de corretor de imóveis, embora configure ilícito administrativo e contravenção
penal, não afasta, por si só, o direito à remuneração pelo serviço efetivamente prestado
(
REsp: 185.823/MG
).

3.
A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem
recai
, em regra,
sobre
o vendedor que contrata o corretor, salvo estipulação em contrário.

4.
Comprovado nos autos que o vendedor reconheceu a participação do autor como corretor na intermediação da venda do imóvel, inclusive admitindo em depoimento e em mensagens de áudio que havia acordado o pagamento de comissão para posterior divisão entre os corretores envolvidos, deve ser reconhecida sua responsabilidade pelo pagamento.

5.
Recurso do autor provido para reformar parcialmente a
sentença. Recurso dos réus

desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
CLAUDEMIR BELTRAME, ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR
contra
a
sentença proferida n
a Ação Declaratória de Reconhecimento de Direito ao Recebimento de Comissão de Corretagem Imobiliária

proposta por
JOSE MESSIAS DE FARIA

que

julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar os réus ADALBERTO
e LUIZ ALBERTO ao pagamento de metade da comissão devida pela venda do imóvel rural, absolvendo o réu JOSÉ MESSIAS. Determinou ainda o depósito judicial das prestações vincendas atinentes à comissão de corretagem.

C
ondenou o
s
r
equeridos ADALBERTO e LUIZ ALBERTO ao pagamento de metade das custas e dos honorários advocatícios devidos ao
p
rocurador do
r
equerente, desde logo arbitrados no que corresponder a 10% do proveito econômico auferido.

C
ondenou
o
r
equerente
ao pagamento de honorários no que corresponder a 10% da diferença entre o valor atualizado da causa e o valor da condenação, rateados entre os
p
rocuradores dos
r
equeridos.

Em suas razões recursais, o apelante CLAUDEMIR BELTRAME sustenta que a sentença merece reforma parcial para incluir o réu JOSÉ MESSIAS DE FARIA na condenação como responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, na condição de vendedor do imóvel.

Argumenta que o próprio vendedor reconheceu em audiência e em mensagens de áudio que havia contratado o autor para intermediar a venda e que havia acordado o pagamento de comissão para posterior divisão entre os corretores envolvidos.

Alega que, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor que contrata o corretor, salvo estipulação em contrário, o que não ocorreu no caso em análise.

Por sua vez, os apelantes ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR pleiteiam a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Preliminarmente, alegam sua ilegitimidade passiva, argumentando que não possuem relação jurídica com o autor que justifique sua inclusão no polo passivo da demanda.

No mérito, sustentam a inexistência de contrato de corretagem válido e a ausência de participação efetiva do autor na intermediação do negócio.

Defendem que o fato de não possuírem registro no CRECI não impede que recebam remuneração pelo serviço efetivamente prestado, conforme entendimento jurisprudencial.

Argumentam ainda que foram eles os responsáveis pela aproximação entre o comprador e o vendedor, o que justifica o recebimento integral da comissão.

As partes não apresentaram contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A controvérsia central dos recursos reside em três pontos principais: (i) a legitimidade passiva dos réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR; (
ii
) se o autor efetivamente participou da intermediação da venda do imóvel rural, fazendo jus à comissão de corretagem, mesmo diante do exercício irregular da profissão pelos demais corretores; e (
iii
) quem seria o responsável pelo pagamento dessa comissão.

1. Da legitimidade passiva dos réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR

Alegam os referidos réus
, ora apelantes,
que não possuem relação jurídica com o autor que justifique sua inclusão no polo passivo da demanda, argumentando que eventual direito à comissão de corretagem deveria ser pleiteado exclusivamente contra o vendedor do imóvel.

Contudo, tal pre
liminar não merece acolhimento.

Conforme se depreende dos autos, os réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR receberam a comissão de corretagem pela venda do imóvel rural, objeto da presente demanda, mesmo não sendo corretores de imóveis regularmente inscritos no CRECI.

A legitimidade passiva, no caso, decorre justamente do fato de que os referidos réus receberam valores que, segundo a tese do autor, seriam devidos a ele, ao menos em parte
, o que
justifica
a
inclusão dos réus no polo passivo da demanda.

Ademais, o próprio vendedor do imóvel, réu JOSÉ MESSIAS DE FARIA, confirmou em seu depoimento e em mensagens de áudio que havia acordado com os réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR que estes deveriam repassar parte da comissão ao autor, o que reforça a legitimidade passiva dos referidos réus.

Portanto,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.

2. Do exercício irregular da profissão de corretor de imóveis e seus efeitos jurídicos

Questão relevante a ser analisada diz respeito ao exercício irregular da profissão de corretor de imóveis pelos réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR, que, conforme comprovado nos autos, não possuem inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

A Lei no 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, estabelece em seu art. 2o que
"o exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias"
, e no art. 3o que
"compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária
".

O exercício da profissão sem o devido registro no CRECI configura contravenção penal prevista no art. 47 da Lei das Contravenções Penais, que tipifica o
"exercício ilegal de profissão ou atividade".

No caso em análise, restou comprovado que os réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR atuaram como
corretores de imóveis na intermediação da venda da Fazenda
Roreal
, sem possuírem a devida habilitação profissional. Tal fato foi inclusive objeto do Boletim de Ocorrência no 2020.183430 (ID 54879226), registrado pelo fiscal do CRECI, que autuou os referidos réus
nos
Autos de Constatação no 29.445 e 28.792.

Contudo, o exercício irregular da profissão, embora configure ilícito administrativo e contravenção penal, não afasta, por si só, o direito à remuneração pelo serviço efetivamente prestado, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que
"é possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor"
(STJ -
REsp: 185.823/MG,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/10/2008,
DJe
03/11/2008).

No mesmo sentido
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CONTRATO VERBAL - INTERMEDIAÇÃO NA VENDA - COMPROVAÇÃO - REMUNERAÇÃO DEVIDA - INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE. Comprovada a autorização para a intermediação da realização da venda do imóvel da parte ré, assim como demonstrado que o ajuste
realizou-se
em decorrência da atuação do profissional, é devido o pagamento da comissão de corretagem ao autor.
É assente na jurisprudência ser dispensável a inscrição no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para fazer jus à comissão de corretagem. Como o trabalho de corretagem do autor se revelou frutífero, devida se
mostra
a integralidade da comissão de corretagem pleiteada.
(TJ-MG - AC: 10686150195317001 MG, Relator.: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 08/10/2019, Data de Publicação: 11/10/2019)

Portanto, o exercício irregular da profissão pelos réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR não os impede de receber remuneração pelo serviço efetivamente prestado, mas também não lhes confere o direito de se apropriar integralmente da comissão
se
comprovada a participação do autor na intermediação do negócio.

3. Da participação do autor na intermediação da venda e do direito à comissão

A sentença recorrida reconheceu, com base no conjunto probatório dos autos, que o autor participou parcialmente da intermediação da venda, tendo direito a receber metade da comissão. Essa conclusão está fundamentada nas provas produzidas, especialmente nos depoimentos colhidos em audiência e nas mensagens de áudio trocadas entre as partes.

O magistrado de primeiro grau concluiu que, embora o autor não tenha sido responsável pela aproximação final entre o comprador e o vendedor, ele participou das tratativas iniciais e contribuiu para o negócio, o que justifica o recebimento de parte da comissão, nos termos do art. 728 do Código Civil, que dispõe:
"Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário."

Essa conclusão
guarda
em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece o direito à comissão quando o corretor contribui efetivamente para a realização do negócio, ainda que não seja o único responsável pela intermediação.

No caso em análise, as provas demonstram que o autor, corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI, iniciou as tratativas para a venda do imóvel, mantendo contato com o vendedor e buscando potenciais compradores. Embora não tenha concluído pessoalmente a negociação, sua participação foi relevante para o desfecho do negócio.

Por outro lado, os réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR, mesmo sem possuírem registro no CRECI, também contribuíram para a concretização da venda, aproximando o comprador final do vendedor.

Diante desse cenário, a divisão da comissão entre o autor e os réus ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR,
mostra-se adequada
. Porém, deverá ser dividida
em igual proporção entre
todos
eles
,
em conformidade com o art. 728 do Código Civil.

4. Da responsabilidade pelo pagamento da comissão

No que tange à responsabilidade pelo pagamento da comissão, assiste razão ao apelante CLAUDEMIR BELTRAME.

Conforme bem destacado nas razões recursais, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que
"a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor"
(REsp 1288450/AM, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO
DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/02/2015,
DJe
27/02/2015).

No caso em análise, restou demonstrado nos autos que o réu JOSÉ MESSIAS DE FARIA, na condição de vendedor do imóvel, contratou o autor para intermediar a venda da Fazenda
Roreal
. Isso ficou evidenciado tanto pelo depoimento do próprio réu em audiência, quanto pelas mensagens de áudio juntadas aos autos (
IDs
109016845 e 109016848), nas quais ele reconhece expressamente que o autor atuou como corretor na negociação.

Em um dos áudios (ID 109016845), o réu JOSÉ MESSIAS afirma:

"Adalberto, boa tarde. O Claudemir vai entrar com ação judicial agora, e... eu queria ver com
ocê
o seguinte, aquilo que a gente combinou, queria que você fizesse e resolvesse a situação com o Claudemir. Tá? Que passe só os 2%
pra
ele, tudo bem, e fica com 3%
procês
. Tá? Uma comissão dessa
ai
nunca é 5%, normalmente é 3% do total. Deixei claro
pra
você, vou pagar 5
pra
vocês resolver a situação com ele. Confiei em você, fui lá, assinei os documentos que você precisava."

Em outro áudio (ID 109016848), dirigido ao advogado que formalizou a venda, o réu JOSÉ MESSIAS declara:

"Porque foi muito bem conversado, foi muito bem combinado certinho com o Beto e com o Adalberto deles pagar o percentual dele, que ele realmente foi corretor,
tá
? Eu vou assumir que foi."

Além disso, no Boletim de Ocorrência no 2020.182230 (ID 54879227), o próprio réu JOSÉ MESSIAS menciona que havia combinado que, mediante assinatura da quitação do recebimento dos valores dos corretores envolvidos na transação, incluindo o autor, ele se responsabilizaria pelos acertos.

Essas provas demonstram inequivocamente que o réu JOSÉ MESSIAS DE FARIA reconheceu a participação do autor como corretor e assumiu a responsabilidade pelo pagamento da comissão, ainda que tenha tentado transferir essa obrigação aos demais réus.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso já se manifestou no sentido de que
"a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor, salvo se o contrário for convencionado
(CC, art. 724)" (TJMT, Processo n. 1003535-05.2021.8.11.0000, Relator João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, J. em 25/05/2021).

No caso em tela, não há prova de convenção em contrário que transferisse a responsabilidade pelo pagamento da comissão a terceiros. Pelo contrário, as provas indicam que o réu JOSÉ MESSIAS DE FARIA assumiu essa responsabilidade e tentou repassá-la aos demais réus, o que não o exime da obrigação perante o autor.

Nesse contexto, há que ser provido o recurso do autor
a fim de responsabilizar também o
vendedor pelo pagamento da comissão, de forma solidária com os demais requeridos.

Ante o exposto,

dou provimento
ao recurso interposto por CLAUDEMIR BELTRAME
para

incluir o réu JOSÉ MESSIAS
DE FARIA na condenação, como responsável
solidário
pelo pagamento da comissão de corretagem devida ao autor
.

Com essa alteração, read
é
quo a sucumbência fixada na sentença, para condenar todos os requeridos
ao pagamento das custas e honorários advocatícios
que fixo em 15% sobre o valor d
o proveito econômico
.

Nego provimento

ao recurso interposto por ADALBERTO CEZAR e LUIZ ALBERTO CEZAR,
e elevo os honorários advocatícios em mais 5%
,
nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025