Tribunal: TJMT
Processo: 1024687-07.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto por Realce Indústria e Comércio de Persianas Ltda. contra decisão do Juízo da 5a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá/MT, que indeferiu liminar pleiteada em mandado de segurança para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse fixada no valor efetivo da transação imobiliária (R$ 686.589,69) e não no valor venal arbitrado unilateralmente pelo Município de Cuiabá (R$ 7.573.971,23).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
1. A questão em discussão consiste em definir se o Município pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte, sem a instauração de processo administrativo próprio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113) estabelece que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação imobiliária, que goza de presunção de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante procedimento administrativo específico (CTN, art. 148).
2. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente, sob pena de violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa.
3. A exigência fiscal baseada em valor venal fixado unilateralmente pelo Fisco municipal é ilegal na ausência de comprovação de regular procedimento administrativo que demonstre eventual discrepância entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel.
4. A manutenção da exigência fiscal nos termos arbitrados pelo Município inviabiliza a regular transmissão da propriedade, ocasionando prejuízo ao contribuinte e configurando o perigo da demora necessário à concessão da tutela recursal.
IV. DISPOSITIVO E TESE
1. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação imobiliária, presumido como condizente com o valor de mercado, salvo prova em contrário obtida mediante procedimento administrativo próprio.
2. O Município não pode fixar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido, sem a instauração de processo administrativo contraditório.
Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 38 e 148.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/RN, Tema 1113, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 03.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1024687-07.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIA APARECIDA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[GLECY KELLY NUNES DE MELO - CPF: 692.806.222-34 (ADVOGADO), REALCE INDUSTRIA E COMERCIO DE PERSIANAS LTDA - CNPJ: 02.969.599/0001-00 (AGRAVANTE), MUNICIPIO DE CUIABA - CNPJ: 33.052.531/0001-87 (AGRAVADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. MARIA APARECIDA RIBEIRO.

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto por Realce Indústria e Comércio de Persianas Ltda. contra decisão do Juízo da 5a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá/MT, que indeferiu liminar pleiteada em mandado de segurança para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse fixada no valor efetivo da transação imobiliária (R$ 686.589,69) e não no valor venal arbitrado unilateralmente pelo Município de Cuiabá (R$ 7.573.971,23).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

A questão em discussão consiste em definir se o Município pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte, sem a instauração de processo administrativo próprio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113) estabelece que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação imobiliária, que goza de presunção de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante procedimento administrativo específico (CTN, art. 148).

2.

O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente, sob pena de violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa.

3.

A exigência fiscal baseada em valor venal fixado unilateralmente pelo Fisco municipal é ilegal na ausência de comprovação de regular procedimento administrativo que demonstre eventual discrepância entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel.

4.

A manutenção da exigência fiscal nos termos arbitrados pelo Município inviabiliza a regular transmissão da propriedade, ocasionando prejuízo ao contribuinte e configurando o perigo da demora necessário à concessão da tutela recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação imobiliária, presumido como condizente com o valor de mercado, salvo prova em contrário obtida mediante procedimento administrativo próprio.

2.

O Município não pode fixar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido, sem a instauração de processo administrativo contraditório.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 38 e 148.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/RN, Tema 1113, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 03.03.2022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de a
gravo de instrumento

interposto por

Realce Indústria e Comércio de Persianas Ltda
.

contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da
5a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá/MT
nos autos do
Mandado de Segurança n.o 1034958-49.2024.8.11.0041
, que indeferiu o pedido liminar formulado pela empresa para que fosse determinada à Secretaria de Fazenda do Município de Cuiabá a expedição do DAM – Documento de Arrecadação Municipal, considerando como base de cálculo do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) o valor da aquisição do imóvel, no montante de R$ 686.589,69, e não o valor venal arbitrado unilateralmente pelo Fisco municipal, fixado em R$ 7.573.971,23.

A agravante sustenta que adquiriu o imóvel do Estado de Mato Grosso e, ao solicitar a guia para recolhimento do ITBI, foi surpreendida com uma exigência fiscal indevida, que impôs um tributo no valor de
R$ 151.603,53
,
calculado sobre o valor venal arbitrado pelo Município. Alega a ilegalidade e a abusividade do ato administrativo, uma vez que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor efetivamente pago na transação imobiliária, nos termos do
artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN)
e da jurisprudência consolidada pelo
Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1113
.

O Juízo de primeiro grau, ao indeferir a liminar, fundamentou sua decisão na ausência de prova inequívoca da ilegalidade do ato administrativo impugnado, salientando que a documentação apresentada pela impetrante não demonstrava, de forma cristalina, qualquer irregularidade na fixação da base de cálculo do ITBI. Destacou, ainda, que o
Código Tributário do Município de Cuiabá (LC no 043/1997)
prevê expressamente que a base de cálculo do imposto deve ser o
valor venal do imóvel
, conforme cadastro imobiliário atualizado.

Diante da negativa da liminar, a agravante interpôs o presente recurso, requerendo a concessão de efeito ativo para suspender a exigibilidade do ITBI sobre o valor arbitrado pelo Município e determinar a emissão de nova guia de arrecadação com base no valor da compra e venda.

Ao analisar o pedido de antecipação de tutela recursal, esta relatora concedeu a medida liminar, determinando que a base de cálculo do tributo fosse fixada pelo valor da transação imobiliária,
considerando a jurisprudência consolidada do STJ
,
que veda a fixação unilateral da base de cálculo do ITBI pelo fisco municipal sem a instauração de regular processo administrativo.

O Município de Cuiabá apresentou contrarrazões sustentando a legalidade do lançamento tributário, com fundamento na legislação municipal e na metodologia utilizada pelo fisco para determinar o valor venal dos imóveis, mediante avaliações periódicas e critérios técnicos de mercado. Argumenta que o valor venal fixado reflete a realidade imobiliária e que a simples declaração do contribuinte
não pode ser adotada como parâmetro absoluto para o cálculo do ITBI
,
razão pela qual requer a manutenção da decisão de primeiro grau.

Convocada a manifestar-se nos autos, a
douta Procuradoria-Geral de Justiça
,
por meio da Procuradora de Justiça
Mara Ligia Pires de Almeida Barreto
, pronunciou-se pelo
provimento do recurso
.

Após, vieram-me os autos conclusos para decisão de mérito.

Relatei o necessário.

V O T O R E L A T O R

Como restou relatado, trata-se de a
gravo de instrumento

interposto por

Realce Indústria e Comércio de Persianas Ltda
.

contra decisão interlocutória proferida nos autos do
Mandado de Segurança n.o 1034958-49.2024.8.11.0041
, em que o magistrado, condutor do feito, indeferiu o pedido de liminar requestado pela empresa agravante.

O cerne da controvérsia reside na definição da base de cálculo do
ITBI
e na legalidade da utilização do
valor venal fixado unilateralmente pelo Município
, em detrimento do valor efetivo da transação imobiliária.

A jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça
, especialmente no julgamento do
Tema 1113
,
pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI
deve corresponder ao valor real da transação imobiliária

e que o valor declarado pelo contribuinte
goza de presunção de veracidade
,
salvo se afastado por meio de
procedimento administrativo próprio
,
nos termos do
artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN)
.
O precedente vinculante do STJ estabelece que:

"A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente".

Ademais, o artigo 38 do
Código Tributário Nacional (CTN)
dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal
dos bens ou direitos transmitidos
, devendo este ser interpretado
como aquele que efetivamente decorre da operação de transmissão do bem
e não um valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco.

No caso dos autos, inexiste comprovação de que o Fisco municipal tenha instaurado procedimento administrativo próprio para demonstrar eventual discrepância entre o valor declarado pela agravante e o valor de mercado do imóvel, configurando-se, assim, a ilegalidade da exigência fiscal baseada em critério unilateral da administração tributária.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido pela ilegalidade da fixação do ITBI sobre valores arbitrados pelo Município quando ausente processo administrativo que justifique tal majoração. Dentre outros, tem-se os julgamentos sintetizados nos ementários a seguir –
verbis:

EMENTA

TRIBUTÁRIO – REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃSO DE BENS IMÓVEIS – ITBI – DIVERGÊNCIA QUANTO À BASE DE CÁLCULO – PRETENDIDA APLICAÇÃO DE LEI MUNICIPAL QUE AUTORIZA O EMPREGO DO CADASTRFO IMOBILIÁRIO E A PLANTA DE VALORES GENÉRICOS – AUSÊNCIA DEF PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – VIOLAÇÃOS AOS ART. 148 DO CTN – ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇAS – RESFP 193782/RN – RECURSO REPETITIVO (TEMA N. 1.113) – DIREITO LÍQUIDO E CERTO – DEMONSTRAÇÃO – SETENÇA RATIFICADA.

1 – Para o recolhimento do ITBI, apenas a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN) viabiliza que o FISCO rejeite a presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo contribuinte, de que seja condizente com o de mercado.

2 – Ausente o devido procedimento, com avaliação contraditória – administrativa ou judicial – para dirimir a divergência de valores, não se concebe a legalidade de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo município.

3 – Incidência, in casu, das teses fixadas pelo STJ no julgamento do REsp 1937821/RN (Tema 1.113), que, em sede de recurso repetitivo e, em observância aso disposto no art. 148 do CTN, estabeleceu que, para a incidência do Imposto ITBI: “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b0 o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção

de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio

(art. 148 do COM); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (STJ, Primeira Seção, Resp 1937821/SP recurso repetitivo, Relator Ministro Gurgel de Farias, Publicado no Diário de Justiça Eletrônico em 03 de março de 2022).

4 – Ademais, em hipóteses de alteração judicial do imóvel, o valor do bem corresponde a importância paga na arrematação em hasta pública.

5 – Ordem concedida. Sentença ratificada. (RNS 1000079-78.2020.8.11.0098, Relatora Marias Aparecida Ferreira Fago, Julgamento proferido em 06/02/2024).

No mesmo sentido:

REMESSA NECESSÁRIA E RECURSO DE APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA – BASE DE CÁLCULO –VALOR DA ARREMATAÇÃSO – DIREITO LÍQUIDO E CERTO VIOLADO – PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL – SEGGURANÇA CONCEDIDA – SETENÇA RATIFICADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 – É ENTENDIMENTO PACÍFICO DESTE STJ QUE, NAS HIPÓTESES DEALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL, SEU VALOR VENAL CORRESPONDE AO VALOR PELO QUAL FOI ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA, INCLUSIVE PARA FINS DE CÁLCULO DO ITBI.

Precedentes: AgRg no Resp 1.386.560/MG, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Segunda Turmas, Julgado em 06/05/2014, DJe 22/10/2013. .

3 – Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Resp 437.720/MG, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, Primeira Turma, Julgado em 16/09/2014, DJe 24/09/2014).

2 – Recurso conhecido e desprovido. Sentença ratificada.

(Remessa Necessária e Recurso de Apelação Cível 1001177-17.2021.8.11.0049 EDSON DIAS REIS, Julgado em 16/05/2023; Publicado em 17/05/2023).

Sob esse prisma, fica claro que a exigência de ITBI sobre o
"valor venal
" estabelecido unilateralmente pelo Município
afronta não apenas o entendimento consolidado pelo STJ, mas também a própria legislação tributária nacional
, que condiciona a eventual revisão do valor declarado pelo contribuinte
à instauração de regular processo administrativo contraditório
.

Além disso, há claro perigo
da demora
, pois a manutenção da exigência fiscal nos termos arbitrados pelo Município inviabiliza a conclusão da operação imobiliária e a regular transmissão da propriedade, ocasionando grave prejuízo à agravante.

Assim, verifica-se que a decisão de primeiro grau laborou em equívoco ao indeferir a liminar pleiteada pela agravante.

Diante do exposto,
conheço do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO

para reformar a decisão agravada e determinar que o Município de Cuiabá emita o
DAM – Documento de Arrecadação Municipal
considerando como base de cálculo do ITBI o

valor real da transação

imobiliária (R$ 686.589,69)
até que eventual revisão seja realizada mediante procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025