Tribunal: TJMT
Processo: 1011554-37.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. GRUPO ECONÔMICO EVIDENCIADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por empresas do setor imobiliário contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo promitente comprador, com reconhecimento da responsabilidade solidária entre as rés pela configuração de grupo econômico.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se há legitimidade passiva da empresa não signatária do contrato, diante da alegada ausência de vínculo jurídico direto; (ii) estabelecer se é válida a cláusula que prevê a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (iii) determinar se é cabível a dedução de valores referentes a IPTU do montante a ser restituído.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Reconhece-se a legitimidade passiva da empresa não signatária do contrato diante da existência de grupo econômico, evidenciada por comunhão de interesses, identidade societária, atuação conjunta e confusão patrimonial, à luz do art. 7o, parágrafo único, do CDC.
4. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, justifica a retenção de 25% dos valores pagos, percentual fixado com base na jurisprudência do STJ (Súmula 543 e Tema 1.002), como compensação pelas despesas administrativas e de comercialização.
5. A cobrança de IPTU é afastada por ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promitente comprador, permanecendo o bem sob titularidade das vendedoras, conforme certidão de matrícula, em consonância com a jurisprudência do STJ.
6. Considerando a sucumbência parcial do autor, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para as rés e 30% para o autor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. Integram o polo passivo da demanda todas as empresas que atuam em grupo econômico na comercialização de empreendimento imobiliário, mesmo que não tenham assinado diretamente o contrato. 2. Em contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei no 13.786/2018, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos, nos casos de rescisão imotivada pelo promitente comprador. 3. A responsabilidade pelo IPTU permanece com a vendedora até a efetiva imissão na posse pelo comprador, sendo indevida a dedução desse valor quando ausente a fruição do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, VIII; 7o, parágrafo único; 25, § 1o; CPC, arts. 85, § 2o, e 86, § 1o; Lei 9.514/97, arts. 23 e 26.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2639509/SP, rel. Min. Marco Buzzi, DJe 04.04.2025; TJMT, Ap 1040595-32.2023.8.11.0003, rel. Des. Márcio Vidal, DJe 30.01.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011554-37.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KEMPES BIDOIA FARIAS - CPF: 012.832.391-40 (APELADO), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), LEANDRO AMORIM DA COSTA - CPF: 038.622.491-90 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. GRUPO ECONÔMICO EVIDENCIADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RETENÇÃO
DE 25% DOS VALORES PAGOS MANTIDA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por empresas do setor imobiliário contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo promitente comprador, com reconhecimento da responsabilidade solidária entre as rés pela configuração de grupo econômico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se há legitimidade passiva da empresa não signatária do contrato, diante da alegada ausência de vínculo jurídico direto; (
ii
) estabelecer se é válida a cláusula que prevê a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (
iii
) determinar se é cabível a dedução de valores referentes a IPTU do montante a ser restituído.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Reconhece-se a legitimidade passiva da empresa não signatária do contrato diante da existência de grupo econômico, evidenciada por comunhão de interesses, identidade societária, atuação conjunta e confusão patrimonial, à luz do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

4.
A rescisão contratual por iniciativa do comprador
, justifica
a retenção de 25% dos valores pagos, percentual fixado com base na jurisprudência do STJ (Súmula 543 e Tema 1.002), como compensação pelas despesas administrativas e de comercialização.

5.
A cobrança de IPTU é afastada por ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promitente comprador, permanecendo o bem
sob titularidade
das vendedoras, conforme certidão de matrícula, em consonância com a jurisprudência do STJ.

6.
Considerando a sucumbência parcial do autor, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para as rés e 30% para o autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1
.
Integram o polo passivo da demanda todas as empresas que atuam em grupo econômico na comercialização de empreendimento imobiliário, mesmo que não tenham assinado diretamente o contrato.
2.
Em contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei no 13.786/2018, é
legítima
a retenção de 25% dos valores pagos, nos casos de rescisão imotivada pelo promitente comprador.
3.
A responsabilidade pelo IPTU permanece com a vendedora até a efetiva imissão na posse pelo comprador, sendo indevida a dedução desse valor quando ausente a fruição do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, XXXII;
CDC,
arts
.
6o, VIII
; 7o, parágrafo único; 25, § 1o; CPC,
arts
. 85, § 2o, e 86, § 1o; Lei 9.514/97,
arts
. 23 e 26.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp
1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
,
DJe
02.10.2019; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2639509/SP, rel. Min. Marco
Buzzi
,
DJe
04.04.2025; TJMT,
Ap
1040595-32.2023.8.11.0003, rel. Des. Márcio Vidal,
DJe
30.01.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação interposto p
or

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. e GINCO URBANISMO LTDA.
contra a sentença
(Id.
276789401 – fls. 1/11
),
proferida
pelo Juiz de Direito
Luis
Otávio
Pereira
Marques
da 3o Vara Cível de Várzea Grande,
em
ação de res
cisão de contrato cumulada com declaração de nulidade de cláusulas contratuais e pedido de devolução de valores pagos
ajuizada por
KEMPES BIDOIA FARIAS

contra si, que julgou parcialmente p
rocedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato e a condenação dos requeridos à devolução do
percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do
valor pago pelo autor
, em parcela única,
como indenização pelo rompimento unilateral do contrato.

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. e GINCO URBANISMO LTDA.
, em suas razões recursais (Id. 276789413),
alegam, preliminarmente, que a apelante
GINCO URBANISMO LTDA. é
parte ilegítima
para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que
“
ela não figurou como parte no Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel, com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação
Fiduciária celebrado entre o recorrido e a recorrente BRDU SPE Várzea Grande
Ltda
”
, além de que
não há
grupo econômico ou
responsabilidade
solid
ária
entre as recorrentes
,
sendo
a logomarca da
Ginco
no demonstrativo de pagamento
insuficiente para atribuir r
esponsabilidade contratual.

No mérito, a
sseveram que não foram observadas
as disposições pactuadas no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes
, o qual
estabelece cláusulas claras quanto à possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, prevendo expressamente a incidência de penalidade compensatória, bem como a dedução de despesas administrativas e tributos eventualmente suportados
pela
vendedora.

Destacam que a cláusula sétima do instrumento contratual autoriza a retenção de percentual superior a 25% sobre os valores pagos, sendo indevida, portanto, a restituição integral ao autor, s
ujeito a
violação ao princípio do
pacta sunt servanda
e esvaziamento da autonomia contratual das partes.

Afirmam que, “
a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do imóvel supracitado, nos termos do Código Tributário Nacional, é do proprietário do imóvel, que ao adquiri-lo torna-se responsável e beneficiário de todos os direitos e deveres inerentes ao imóvel
”, logo, deve ser d
edu
zido
do valor pago
os débitos de
IPTU
relativo aos
anos de 2018, 2019, 2020 e 2022 (R$ 4.530,03
:
quatro mil, quinhentos e trinta reais e três centavos
), além dos 25% retidos a título de cláusula penal e despesas administrativas.

Argumentam que houve sucumbência parcial do
apelado
, notadamente quanto ao pedido de danos morais
, que foi julgado improcedente, logo,
as
custas
proces
suais e honorários advocatícios devem ser redistribuídos e
quitativa
mente.

Requerem o acolhimento da preliminar de
ilegitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda., excluindo-a do polo passivo da demanda.

No mérito, p
ugnam para que a retenção seja majorada de 25% para percentual superior ou, ao menos, seja deduzido o valor do IPTU (R$ 4.530,03
:

quatro mil, quinhentos e trinta reais e três centavos
)
do montante a ser restituído, com a apl
icação do princípio da causalidade e fixação de sucumbência recíproca, com rateio proporcional das custas e dos honorários.

C
ontrarrazões

de
KEMPES BIDOIA FARIAS

(Id.
276789418
),
pelo
desprovimento do recurso.

R
ecurso
tempestivo
e preparado
(Id.

276886867
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

VOTO (
PRELIMINAR
) –
ILEGITIMIDADE DE GINCO URBANISMO LTDA.

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

A prelim
inar de ilegitimidade passiva de
GINCO URBANISMO LTDA. não merece acolhida.
Explico.

Extrai-se dos autos
evidências suficientes para caracterizar a existência de um grupo econômico entre a
apelante
Ginco
Urbanismo Ltda.
e as
demais empresas incorporadoras, especialmente a
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
., com a qual o contrato foi firmado.

Conforme consta no contrato social anexado em Id. 244081677 – fls. 1/10,
BRDU Urbanismo S.A.
e
GINCO URBANISMO S.A.
fazem parte do mesmo quadro societário de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
:

(Id. 276789371– fls. 3).

É certo que
a
evidência da
responsabilidade solidária das empresas que integram grupo econômico, especialmente em casos de relações de
consumo e aquisição de imóveis,
reside na
divisão
entre elas
de atividades e confusão patrimonial
, com fundamento no disposto no artigo
7o, § único, C
ódigo de Defesa do Consumidor,
e nos princípios de proteção ao consumidor, que visam assegurar que o consumidor tenha garantida a efetividade de seus direitos perante todas as empresas que participam do empreendimento, evitando-se práticas de evasão de responsabilidade.

Essa conclusão
se
fundamenta não apenas nas estruturas societárias interligadas, mas também na atuação conjunta das empresas, evidenciando uma confusão patrimonial e administrativa, conforme precedentes que consolidam o entendimento de que empresas que operam em sinergia e atuam conjuntamente em empreendimentos imobiliários configuram um grupo econômico para efeitos de responsabilidade solidária
, o que se verifica no caso
.

Nesse sentido, este
Tribunal já
decidiu
pela configuração de grupo econômico entre a
Ginco
Urbanismo Ltda.
e
de
outras empresas, baseando-se em elementos que indicam a atuação integrada para o cumprimento das finalidades do empreendimento, incluindo-se a responsabilidade pela relação contratual com o consumidor.

“
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE – REJEITADA – EMPRESA/APELANTE QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA, BEM COMO INTERMEDIADORA DA RELAÇÃO JURÍDICA – [...] RECURSOS CONHECIDOS E DOS AUTORES JAIRO RODRIGUES GIMENES, MARIANE CARLI DE ALMEIDA GIMENES – PARCIALMENTE PROVIDOS E QUANTO AO RECURSO DA GINCO URBANISMO LTDA - DESPROVIDO.

1- Não há como retirar da GINCO URBANISMO LTDA a condição de participante da relação jurídica
, tendo em vista que
há documentos nos autos demonstrando que ela teve participação na comercialização do empreendimento imobiliário, pois era proprietária do terreno onde foi edificado o empreendimento, o que demonstra a parceria com as demais recorrentes.
[
...]”
.
(TJ/MT, Segunda Câmara de Direito Privado, apelação 0004986-03.2014.8.11.0041, relator Desembargador Sebastião de Moraes Filho,
Dje
20/6/2024).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXTINÇÃO DO FEITO - RÉ EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRÉDITO ILÍQUIDO - ART. 6o, §1o, DA LEI N. 11.101/2005 -
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO – PARTICIPAÇÃO DA CADEIA DE CONSUMO - ARTS. 7o, 25, §1o, E 34 DO CDC – PRELIMINARES REJEITADAS

[...]
O Código de Defesa do Consumidor (
arts
. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, razão pela qual é evidente a legitimidade de todos para responderem pelas obrigações decorrentes
. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve sopesar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos e capacidade econômica das partes, o caráter compensatório e punitivo da indenização.
[...]” (TJMT, 1a Câmara de Direito Privado,
apelação
no 4385/2018,
r
elator Des
embargador
Sebastião Barbosa Farias,
Dje

11/9/2018).

Ademais disso, a jurisprudência dos Tribunais é no sentido de que,
para a caracterização de grupo econômico, não é necessária a prova de vínculo
formal, sendo suficiente a demonstração da unidade de interesses entre as empresas e a atuação em benefício comum
:

“
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
GRUPO ECONÔMICO DE FATO RECONHECIDO. INCLUSÃO DE PESSOA JURÍDICA INTEGRANTE DO GRUPO NO PROCESSO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO.

No caso concreto, a confusão patrimonial está bem caracterizada. Também há prova de formação de grupo econômico de fato - informal, mormente se há unidade de gestão, identidade de endereços, semelhança de objeto social e se o quadro societário das sociedades integradas é formado por pessoas da mesma família ou relacionadas entre si.
Agravo não provido
”
.
(
T
J/SP,
12a Câmara de Direito Privado
, AI
2202404-45.2019.8.26.0000, Relator
a Desembargadora
Sandra Galhardo Esteves,
D
je
12/6/2020
)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - SOCIEDADES EMPRESÁRIAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO - APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA - PROPAGANDA DE EMPREENDIMENTO COM REPUTAÇÃO DO GRUPO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA EMPRESA QUE VINCULOU SEU NOME AO LOTEAMENTO - Pela aplicação da teoria da aparência, as sociedades empresárias pertencentes ao mesmo grupo econômico possuem identidade de reputação, incidindo, assim, a regra da facilitação da defesa dos direitos pelo consumidor (art. 6o, VIII, do CDC), pelo que deve ser reconhecida a legitimidade passiva de todas em demandas consumeristas - Todos os agentes da cadeia de
consumo estão sujeitos à responsabilidade civil (art. 12 e art. 25, § 1o do CDC), não podendo uma determinada empresa se isentar da responsabilidade contratual após prometer ao consumidor a entrega de empreendimento com seu "selo de qualidade" e divulgar propaganda expressamente dizendo que todas as empresas do loteamento pertencem ao mesmo grupo econômico
”
.
(TJ/MG, 20o Câmara Cível, apelação
50170117220198130027,
r
elator

Des
embargador
Fernando Lins,
Dje

15/06/2023)
.

Dessa forma, resta preservada a responsabilidade solidária da apelante, garantindo ao consumidor o pleno exercício de seus direitos perante todas as entidades envolvidas no empreendimento
, devendo, no ponto, ser mantida a sentença
que reconheceu a legitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda
.

É como
voto.

V O T O
(
MÉRITO
)

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Colhe-se dos autos que o autor,
KEMPES BIDOIA FARIAS
, firmou com a
s
apelante
s

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
.

e
GINCO URBANISMO S.A.
, em 13 de julho de 2018, contrato de promessa de compra e venda de lote urbano situado no loteamento "Parque das Águas", pelo valor total de R$ 69.012,61
(sessenta e nove mil, doze reais e sessenta e um centavos)
, sendo R$ 849,34
(oitocentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos),
pagos como entrada e o restante financiado em
184
parcelas mensais
(Id. 276788368)
.

O
contrato previa que a posse e propriedade do imóvel seriam transmitidas somente após a quitação integral do débito
, consoante Cláusula Primeira, item VI.
No entanto, a
pós realizar pagamentos parciais, o autor

optou por não prosseguir com o contrato
em razão de
dificuldades financeiras,
comunicando sua desistência às rés e requerendo a rescisão contratual
(Id. 276788378 – fls. 1)
,
a
restituição proporcional dos valores pagos e a declaração de nulidade das cláusulas que reputava abusivas.

Não houve imissão do autor na posse, nem tampouco uso ou fruição do imóvel, que permaneceu registrado em nome da vendedora BRDU, conforme certidão imobiliária constante no I
d.
276789398.

Com essas considerações, a
sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhece
u
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda
,
e determin
ou
a restituição de 75%
(setenta e cinco por cento)
dos valores pagos, afastando a pretensão de indenização por danos morais
.

Eis a sentença ora analisada,
no que
pertine
:

“[...]

O autor alega que, em 14/04/2018, firmou com a empresa
BrDU
um contrato de compra e venda referente ao Lote 42, Quadra 10, do Loteamento Parque das Águas (ID 80879915). No entanto, além de o imóvel não ter sido entregue, lhe causava desconforto a necessidade de solicitar mensalmente à requerida a emissão do boleto para pagamento.

Diante disso, optou por rescindir o contrato, mas foi informado de que não haveria devolução dos valores já pagos. Por essa razão, ingressou com a presente ação judicial, pleiteando a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos e condenação das requeridas em danos morais.

Inicialmente, aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a relação entre as partes possui
natureza consumerista, atendendo aos requisitos estabelecidos nos artigos 2o e 3o do referido diploma legal.

[...]

Não obstante a ausência de previsão específica, a parte requerida demonstrou que no ID 90886931 que o alvará de construção foi concedido
a
requerida no ano de 2014 e no ano de 2016, antes mesmo da assinatura do contrato, a requerida solicitou a vistoria do Poder Público Municipal da terceira etapa do empreendimento, conforme

comprovado no ID 90886933 o que afasta a alegação do requerente quanto a ausência de entrega da obra.

Por esse enfoque, tenho que não ficou comprovada a ocorrência do atraso no cumprimento do

contrato celebrado entre as partes.

Ressalta-se que embora seja o autor consumidor, é necessário
a
apresentação de prova mínima do

que foi alegado, não havendo nos autos qualquer indicativo algum de que houve o atraso na entrega.

[...]

Por outro lado, a requerida demonstrou no ID 90888395 que o autor não cumpriu com o pagamento

das parcelas ajustadas no contrato, no entanto, a requerida BRDU sustenta que não realizou o distrato porque o

contrato de compra e venda firmado entre as partes prevê cláusula de alienação fiduciária, devendo o imóvel ser

levado a leilão.

Pois bem, de acordo com o Código Civil, o compromisso de compra e venda caracteriza-se como

direito real à aquisição de imóvel, exigindo-se, contudo, a existência de cláusula de arrependimento e registro no

cartório de registro de imóveis (art. 1.417 do CC).

[...]

Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel,

“constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do

contrato que lhe serve de
título”.
Dessa
forma, considerando a ausência de registro do contrato, não houve realmente a constituição

da propriedade fiduciária em favor das requeridas.

Portanto, apesar do contrato de compra e venda com financiamento do preço mediante alienação

fiduciária em garantia normalmente não ser passível de resolução por impossibilidade econômica do adquirente, se as

parcelas do financiamento não forem pagas, fica ao credor a execução da garantia, nos termos do art. 26 da Lei

9.514/97.

Todavia não é o caso dos autos, pois sem o registro do contrato não houve a formalização do ato

jurídico perfeito e, desse modo, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do

adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago.

[...]

Desse modo, conforme entendimento citado
, entendo
que a restituição deve se dar em percentual de

75% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 25% de retenção.

Com efeito, o valor a ser devolvido é aquele indicado no Demonstrativo de Pagamentos de I
d.
90888395, no valor de R$ 28.365,49.

Quanto aos juros de mora, no julgamento
REsp
no 1.740.911/DF, o Superior Tribunal de Justiça

sedimentou a orientação de que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no

13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da

cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1.002)
.

No caso dos autos o contrato de compra e venda foi
celebrado
em 14/04/2018 e por esta razão não

se aplica a Lei no 13.786/18 de 27/12/2018, motivo pelo qual o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido

monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora no percentual de 1% ao mês a

partir do trânsito em julgado da sentença.

Posto isto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato

firmado entre as partes (ID 80879915) devendo a requerida restituir ao requerente 75% (setenta e cinco por cento) dos

valores pagos pelo requerente, em parcela única, cujos valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a

partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, observando a quantia

descrita no extrato de ID 90888395.

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC e confirmo a liminar deferida

nos autos.

Considerando que o requerente decaiu em parte
mínima de seu pedido
, condeno a parte requerida ao

pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da

condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos

serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o, CPC)”.

O
bserva-se que a sentença fixou a retenção de 25% sobre os valores pagos, percentual que se mostra razoável e consentâneo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de rescisão
contratual por iniciativa do comprador,
deve prevalecer
a
retenção do percentual de
25%
dos valores pagos
, conforme as circunstâncias do caso concreto
:

“
RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas
gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (
REsp
1.740.911/DF,
DJe
22.8.2019).

4.
Recurso especial parcialmente provido
”
.
(STJ, Segunda Seção,
REsp
1723519, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti
,
Dje
2/10/2019).

O entendimento permanece hígido, consoante recente julgado:

“
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do
REsp
1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (
REsp
1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
de
2/10/2019)
”
.
(STJ, Quarta Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2681985/GO, relator Ministro Raul Araújo,
Dje
11/4/2025).

Na hipótese, a
avença foi voluntariamente celebrada
em
13 de julho de 2018
, antes da vigência da Lei n. 13.786/2018,
e
a extinção do vínculo contratual resultou de iniciativa do promitente comprador, que sequer chegou a exercer posse sobre o bem
,
de modo que
a retenção
de 25%
se mostra
adequada e proporcional diante das peculiaridades do caso concreto.

Com efeito, t
rata-se de rescisão imotivada pelo promitente comprador, sem que tenha havido qualquer ônus adicional à vendedora decorrente de mora contratual ou exercício de posse
, o
contrato foi livremente pactuado e desfeito por iniciativa unilateral,
sendo o percentual fixado
com respaldo na jurisprudência consolidada do STJ,
por entender ser
parâmetro razoável de compensação pelos custos administrativos, despesas com a comercialização e eventual depreciação do ativo.

Inexistindo cláusula penal excessiva ou prestação de serviços além dos previstos, não há razão para alterar o percentual aplicado, o qual já incorpora os encargos ordinários decorrentes da desistência contratual. Assim, preserva-se o equilíbrio das relações contratuais, desestimulando condutas oportunistas e assegurando indenização justa à
s
vendedora
s
pela resolução antecipada do vínculo.

Do mesmo modo, q
uanto ao abatimento do valor referente ao IPTU
, no montante de
R$ 4.530,03
(quatro mil, quinhentos e trinta reais e três centavos
)
,
não prospera
.

Isso porque
o pagamento de IPTU é de responsabilidade da vendedora até a efetiva transmissão da posse ao adquirente, pois este não pode ser onerado com encargos incidentes sobre bem do qual não usufruiu.

Com efeito, os autos não indicam qualquer exercício de posse pelo a
pelado
sobre o imóvel objeto do contrato
, e a
certidão de matrícula atualizada (Id. 276789398) comprova que o bem permaneceu registrado em nome da
s apelantes
, sem qualquer averbação em favor do comprador.

Além disso, não há prova documental ou testemunhal de que o apelado tenha se instalado ou realizado qualquer atividade no lote, sendo ausente inclusive autorização de uso, vistoria de ocupação ou pagamento de tarifas de consumo.
Em verdade, a
ausência de fruição é, portanto, plenamente corroborada pela prova dos autos, reforçando a conclusão pela ilegitimidade da cobrança de IPTU ao promitente comprador.

Em tais circunstâncias,
o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal, é de que
deve ser afastada a pretensão de abatimento do IPTU, uma vez que, inexistindo posse ou fruição do bem, não há fundamento para a transferência da obrigação tributária ao adquirente
:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO

ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO.
AGRAVO INTERNO PROVIDO, PARA, DE PLANO, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. A parte agravante demonstrou, nas razões do agravo interno, ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade proferida na origem, não sendo caso de aplicação da Súmula 182/STJ. Agravo (art. 1042 do CPC/15) conhecido em juízo de retratação.

2. Conforme entendimento do STJ
, é
cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, tenha-se constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do
Resp
no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel
Gallotti
, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial.

3.1. No que diz respeito à devolução de valores, esta Corte consolidou o entendimento, inclusive em sede de recurso repetitivo, de que, na hipótese em que o comprador deu
ao causa
ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, deve haver a devolução dos valores pagos, sendo essa restituição imediata e parcial.

4.
Segundo o entendimento do STJ, o IPTU e
as despesa
condominiais é de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso
.

5. Agravo interno provido para reconsiderar as decisões de fls. 598-599 e 617-618, e-STJ, e, de plano, dar parcial provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% do montante pago e determinar a restituição do IPTU e taxas condominiais adimplidos antes da transmissão da posse do imóvel
”
.
(STJ, Quarta Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2639509/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
,
Dje
4/4/2025).

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES
PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. AJUSTE DO ACÓRDÃO QUANTO À IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES.

[...]

III. RAZÕES DE DECIDIR

[...]

6. A retenção de valores foi limitada a 25%, em conformidade com jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e afastou-se a cobrança de taxa de fruição, dada a ausência de edificação no lote objeto do contrato.

[...]

8.
Em relação ao IPTU, entendeu-se que sua cobrança caberia exclusivamente à vendedora, uma vez que não houve posse ou fruição do imóvel pelo comprador
.
[
...]
”
.

(
TJ/
MT, 5
o Câmara de Direito Privado,
1040595-32.2023.8.11.0003,
relator Desembargador Márcio Vidal,
D
je
30/01/2025)
.

No tocante ao
ônus
da
sucumbência
,
assiste razão parcial às apelantes. Considerando que o pedido do autor foi apenas parcialmente acolhido, sendo negada a indenização moral e acolhida a retenção parcial dos valores pagos, impõe-se a redistribuição proporcional das custas e honorários, nos termos do art. 86, §§1o, do CPC
,
razão pela qual
fixo-
os
em
70%
para
os apelantes
e 30
%
ao apelado
.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, tão somente
para

redistribuir os ônus sucumbenciais na proporção de 70%
ao
s apelantes e
30%
ao apelado
, com adequação da verba honorária
, mantendo
os demais termos da sentença
quanto ao percentual de
25%
de retenção dos valores pagos pelo imóvel objeto do contrato,
a título de penalidade
, afastada a dedução do valor de IPTU.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025