Tribunal: TJMT
Processo: 1033124-37.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-26

Ementa:
Ementa: Agravo de Instrumento. Embargos de Terceiro. Tutela de Urgência. Suspensão de Ato Constritivo e Reintegração de Posse. Terceiros Adquirentes. Alegação de Boa-fé. Averbação Anterior de Hipoteca na Matrícula Originária. Necessidade de Dilação Probatória. Manutenção da Decisão Agravada. Recurso Conhecido e Não Provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em sede de Embargos de Terceiro, deferiu tutela de urgência para suspender ato constritivo e reintegrar os embargantes na posse de imóvel rural. Os agravantes, adjudicantes do imóvel em ação de execução, alegam a anterior averbação de hipoteca na matrícula originária como óbice à alegação de boa-fé dos terceiros adquirentes.
II. Questão em discussão
2. Averiguar a acertabilidade da decisão que concedeu a tutela de urgência em Embargos de Terceiro, considerando a alegação de boa-fé dos terceiros adquirentes frente à anterior averbação de hipoteca na matrícula originária do imóvel, bem como a necessidade de dilação probatória para a análise da matéria.
III. Razões de decidir
3. A concessão da tutela de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano. No caso em tela, os agravados apresentaram contrato de compra e venda e certidão negativa de ônus da matrícula individualizada do imóvel adquirido, indicando, em cognição sumária, a plausibilidade da alegação de boa-fé no momento da aquisição.
4. A existência de averbação na matrícula originária, por si só, não afasta de plano a presunção de boa-fé, especialmente considerando o desmembramento da matrícula e a ausência de averbação da hipoteca na matrícula do bem adquirido.
5. A complexidade da cadeia dominial e as circunstâncias da alienação demandam instrução probatória mais aprofundada para aferir a efetiva ciência do ônus pelos terceiros adquirentes.
6. Presente, ainda, o perigo de dano ante a alegação de cultivo na área. A reforma da decisão em sede de cognição sumária seria prematura, sendo necessária a dilação probatória para o adequado deslinde da controvérsia.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e não provido. Decisão agravada mantida.
Tese de julgamento: A alegação de boa-fé de terceiros adquirentes de imóvel, amparada em contrato de compra e venda e certidão negativa de ônus da matrícula individualizada do bem, não é infirmada de plano pela anterior averbação de hipoteca na matrícula originária, sendo necessária a dilação probatória para a análise das circunstâncias da alienação e a efetiva ciência do ônus pelos adquirentes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033124-37.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Títulos de Crédito, Imissão, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MOSAR FRATARI TAVARES - CPF: 303.206.316-72 (ADVOGADO), MAURICIO FRANCISCO VIEIRA - CPF: 834.874.418-53 (AGRAVANTE), NAJLA MARIA DE SOUZA VIEIRA - CPF: 834.869.848-53 (AGRAVANTE), SHIRO NISHIMURA - CPF: 465.151.788-91 (AGRAVADO), ELISA CAMARGO NISHIMURA AGUIAR - CPF: 220.730.528-78 (AGRAVADO), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), JOAO ANDRE CESNIK - CPF: 091.559.291-68 (TERCEIRO INTERESSADO), EVALDO TICIANEL - CPF: 109.876.651-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MARLENE SMERDEL TICIANEL - CPF: 009.022.361-64 (TERCEIRO INTERESSADO), MARTA TICIANEL CESNIK (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
Agravo de Instrumento. Embargos de Terceiro. Tutela de Urgência. Suspensão de Ato Constritivo e Reintegração de Posse. Terceiros Adquirentes. Alegação de Boa-fé. Averbação Anterior de Hipoteca na Matrícula Originária. Necessidade de Dilação Probatória. Manutenção da Decisão Agravada. Recurso Conhecido e Não Provido.

I. Caso em exame

1.
Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em sede de Embargos de Terceiro, deferiu tutela de urgência para suspender ato constritivo e reintegrar os embargantes na posse de imóvel rural. Os agravantes, adjudicantes do imóvel em ação de execução, alegam a anterior averbação de hipoteca na matrícula originária como óbice à alegação de boa-fé dos terceiros adquirentes.

II. Questão em discussão

2.
Averiguar a
acertabilidade
da decisão que concedeu a tutela de urgência em Embargos de Terceiro, considerando a alegação de boa-fé dos terceiros adquirentes frente à anterior averbação de hipoteca na matrícula originária do imóvel, bem como a necessidade de dilação probatória para a análise da matéria.

III. Razões de decidir

3.
A concessão da tutela de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano. No caso em tela, os agravados apresentaram contrato de compra e venda e certidão negativa de ônus da matrícula individualizada do imóvel adquirido, indicando, em cognição sumária, a plausibilidade da alegação de boa-fé no momento da aquisição.

4. A existência de averbação na matrícula originária, por si só, não afasta de plano a presunção de boa-fé, especialmente considerando o desmembramento da matrícula e a ausência de averbação da hipoteca na matrícula do bem adquirido.

5. A complexidade da cadeia dominial e as circunstâncias da alienação demandam instrução probatória mais aprofundada para aferir a efetiva ciência do ônus pelos terceiros adquirentes.

6. Presente, ainda, o perigo de dano ante a alegação de cultivo na área. A reforma da decisão em sede de cognição sumária seria prematura, sendo necessária a dilação probatória para o adequado deslinde da controvérsia.

IV. Dispositivo e tese

7
.
Recurso conhecido e não provido. Decisão agravada mantida.

Tese de julgamento:
A alegação de boa-fé de terceiros adquirentes de imóvel, amparada em contrato de compra e venda e certidão negativa de ônus da matrícula individualizada do bem, não é infirmada de plano pela anterior averbação de hipoteca na matrícula originária, sendo necessária a dilação probatória para a análise das circunstâncias da alienação e a efetiva ciência do ônus pelos adquirentes.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de
Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por

MAURICIO FRANCISCO VIEIRA e NAJLA MARIA DE SOUZA VIEIRA
,
contra a decisão
proferida pel
o
MM
. Ju
iz
de Direito da
Vara
Única
da
c
omarca de
Guarant
ã do Norte/MT, que nos autos dos
“
Embargos de terceiros
”

(
Número
Único

1002724-10.2024.8.11.0010
),

ajuizado contra os
agravante
s por
SHIRO NISHIMURA e ELISA CAMARGO NISHIMURA AGUIAR
,
deferiu a tutela de urgência pleiteada
“a fim de determinar a suspensão imediata de qualquer ato constritivo sobre a área de 55,6600 hectares, matrícula no 10.882, a fim de estabelecer a posse dos embargantes, até posterior deliberação”

(cf. Id. no
173223729
dos autos de origem).

Os agravantes alegam que, conforme indicado no RAI 1005002.14.2024.811.0000
(
Execução de
Título Executivo Extra Judicial)
e consignado no voto da Desembargadora
Marilsen
, a área de 55,6600 hectares, parte do imóvel adjudicado descrito na matrícula 5333, foi ocupada de forma indevi
da e ilegal por
Shiro

Nishimura
, no entanto,
argumentam que o juízo de primeiro grau, ao deferir a tutela de urgência questionada no presente
recurso,
estaria legitimando e sustentando uma pretensão ilegal pleiteada pelos agravados.

Sustentam ainda que não há fundamentos, base legal ou justificativa jurídica para negar que a adjudicação
foi realizada de forma
legítima, ressaltam,
que a garantia foi devidamente averbada em 22 de abril de 1999, conforme consta nas margens da matrícula 5333, para respaldar o negócio que originou a ação de execução
, contudo,
apontam que houve uma transferência ilegal e criminosa do imóvel para Eduardo Zeferino e, posteriormente, para o agravado
Shiro

Nishimura
, defendendo que,
este último sempre teve plena ciência de que adquiria um bem litigioso, considerando a averbação constante na matrícula 5333.

Insistem que a adjudicação da totalidade da área da matrícula no 5.333 lhes confere direito líquido, certo e incontestável à posse da área de 55,6600 hectares.

Argumentam que a averbação da garantia hipotecária na matrícula no 5.333 desde 22/04/1999 demonstra que os adquirentes posteriores tinham pleno conhecimento do ônus incidente sobre o imóvel, não podendo alegar boa-fé.

Ressaltam que os agravados são empresários experientes e assessorados juridicamente, devendo ter agido com cautela e diligência ao adquirir o imóvel, verificando a cadeia dominial e as informações cartorárias.

Pede, pois,
o provimento do recurso
,
para
que,
seja reformada a decisão agravada
“
retornando e mantendo o
s agravantes na posse do imóvel
”

de imediato, pede a antecipação da tutela recursal

(
cf. Id. no

253604172
).

O pedido de tutela antecipada recursal foi indeferido (Id. 254687175).

Os agravados ofertaram contrarrazões ao Id. 260861197, refutando os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A questão central posta a exame neste Agravo de Instrumento reside na análise da
acertabilidade
da decisão interlocutória que, nos autos dos Embargos de
Terceiro opostos
pelos agravados, SHIRO NISHIMURA e ELISA CAMARGO NISHIMURA AGUIAR, deferiu a tutela de urgência para suspender qualquer ato constritivo e reintegrá-los na posse da área de 55,6600 hectares, matrícula no 10.882.

Em que pesem os argumentos expendidos pelos agravantes, MAURÍCIO FRANCISCO VIEIRA e NAJLA MARIA DE SOUZA VIEIRA, entendo que, neste momento processual e diante dos elementos probatórios colacionados aos autos, a decisão proferida pelo MM. Juiz a quo
merece ser mantida, ao menos até que se proceda a uma instrução probatória mais aprofundada.

Vejamos
a decisão atacada
:

“
Trata-se de embargos de terceiro
c.c
pedido de tutela de urgência opostos por SHIRO NISHIMURA e ELISA CAMARGO NISHIMURA AGUIAR em desfavor de MAURÍCIO FRANCISCO VIEIRA E NAJILA MARIA DE SOUZA VIEIRA.

Os embargantes relatam, em resumo, que a propriedade original, registrada sob o no 5.333, pertencia a João André
Cesnik
e Marta
Ticianel

Cesnik
, desde 1986. Essa matrícula incluía, entre outras informações, a averbação de um instrumento particular de confissão de dívida com garantia hipotecária, originada de uma dívida de 19.500 arrobas de boi, em favor dos embargados.

Alegam que, em 09/06/2000, uma parte da área foi adquirida por Eduardo Zeferino, resultando no desmembramento da matrícula original e na criação da matrícula no 10.689, com a devida averbação nas margens da matrícula original.

O restante da área permaneceu sob a titularidade de João André
Cesnik
e, na nova matrícula no 10.689, foram registradas apenas as averbações referentes às duas hipotecas em favor do Banco do Brasil, não havendo nenhuma menção à averbação da garantia hipotecária em favor dos embargados.

Além disso, afirmam ter adquirido em 03/05/2001 a área de 55,6600 hectares, criando a matrícula no 10.882, que não contém anotações sobre a garantia hipotecária em favor dos embargados.

Os embargantes mencionam que, na época da celebração do negócio jurídico, tomaram todas as precauções para verificar se o imóvel estava livre de ônus, conforme certidão negativa emitida pelo Cartório do 1o Ofício de Jaciara em 26/04/2001.

Afirmam que entre 2005 e 2009, o Estado de Mato Grosso realizou um levantamento das áreas e emitiu novas matrículas definitivas. O embargante adquiriu do Estado parte da área da fazenda (comprou novamente), registradas nas matrículas 12.064 e 12.065, enquanto a Sra. Elisa comprou parte da área do Estado sob a matrícula 12.066.

À vista disso, requer a concessão da tutela de urgência para ser suspenso imediatamente qualquer ato constritivo sobre o imóvel com área de 55,6600 hectares, matrícula no 10.882, até o julgamento final dos presentes embargos.

É O RELATO. FUNDAMENTO E DECIDO.

[...]
No presente caso, os documentos anexados à petição inicial são suficientes para, em uma análise preliminar, reconhecer a plausibilidade das alegações dos embargantes e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

O contrato de compra e venda que acompanha a inicial (Id. 172647828) demonstra que, em 09 de junho de 2000, João André
Cenisk
e Marta
Ticianel

Cesnik
, executados no processo de execução, venderam a Eduardo Zeferino uma área de terra de 55,6600 hectares, resultando na criação da matrícula no 10.689. Nesta matrícula, não foi registrada a hipoteca da matrícula original em favor dos embargados, mas apenas as hipotecas em favor do Banco do Brasil, conforme pode ser verificado na análise da matrícula mencionada (Id. 172647825).

A certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (Id. 172647825) informa que, na data de 09/06/2000, não havia nenhum ônus real registrado na matrícula do imóvel denominado “Fazenda Araponga”, que está matriculada sob o no 10.689, adquirida pelos embargantes e desmembrada da matrícula no 5.333.

Dessa maneira, é possível concluir que a hipoteca da matrícula original em favor dos embargados não foi transferida para a matrícula no 10.689, o que impediu que os embargantes tomassem conhecimento de sua existência, não havendo que se falar em má-fé.

Os embargantes adotaram as medidas necessárias ao adquirirem o imóvel, uma vez que consta nos autos uma certidão emitida pelo Cartório competente, atestando a inexistência de ônus real sobre o bem adquirido.

O risco de dano, por sua vez, está evidenciado pelo fato de os embargantes terem informado que realizam o cultivo de soja na área em questão, o que é corroborado pelas notas fiscais anexadas aos autos. Assim, se a tutela não for concedida agora, os embargantes enfrentarão danos de difícil e incerta reparação.

[...]
Portanto, atendidos os requisitos legais, é imprescindível o deferimento da tutela de urgência solicitada.

DISPOSITIVO.

Diante do exposto, com fundamento no art. 676 e 300, ambos do Código de Processo Civil, RECEBO os embargos de terceiros para discussão e concedo a tutela de urgência pleiteada a fim de determinar a suspensão imediata de qualquer ato constritivo sobre a área de 55,6600 hectares, matrícula no 10.882, a fim de estabelecer a posse dos embargantes, até posterior deliberação.

A concessão da tutela de urgência, como bem pontuou o magistrado de primeiro grau, exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme preconiza o artigo 300 do Código de Processo Civil.

Na hipótese em apreço, os agravados, na condição de terceiros embargantes, apresentaram elementos que, em sede de cognição sumária, indicam a plausibilidade de seu direito. O contrato de compra e venda da área de 55,6600
hectares, datado de 09 de junho de 2000, bem como a certidão negativa de ônus emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da época, referente à matrícula no 10.689 (originada do desmembramento da matrícula no 5.333), sugerem que, no momento da aquisição, não havia registro da hipoteca em favor dos ora agravantes sobre a referida parcela do imóvel.

Além disso, no RAI 1005002.14.2024.811.0000, ficou registrado que
“compete aos terceiros adquirentes prejudicados proporem Embargos de Terceiro para defender o seu direito”
ademais, conforme destacado na decisão agravada
“a certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (Id. 172647825) informa que, na data de 09/06/2000, não havia nenhum ônus real registrado na matrícula do imóvel denominado “Fazenda Araponga”, que está matriculada sob o no 10.689, adquirida pelos embargantes e desmembrada da matrícula no 5.333”

A alegação dos agravantes de que a averbação da hipoteca na matrícula originária (no 5.333) seria suficiente para infirmar a boa-fé dos adquirentes merece uma análise mais detida. Embora o registro imobiliário goze de presunção de publicidade e oponibilidade erga omnes
, a complexidade da cadeia dominial, o desmembramento da matrícula e a ausência de averbação da hipoteca na matrícula individualizada do bem adquirido pelos agravados levantam dúvidas acerca do efetivo conhecimento do ônus pelos terceiros adquirentes no momento da celebração do negócio.

A boa-fé na aquisição de imóveis é presumida, cabendo à parte contrária demonstrar a má-fé do adquirente. No presente caso, a existência de averbação na matrícula originária, por si só, não afasta, de plano, a alegação de boa-fé dos agravados, especialmente considerando a emissão de certidão negativa de ônus à época da transação.

Nesse contexto, a questão da boa-fé dos terceiros adquirentes e a efetiva ciência da existência da hipoteca no momento da aquisição da área de 55,6600
hectares demandam uma instrução probatória mais completa, com a análise de documentos adicionais, oitiva de testemunhas e, se necessário, a produção de prova pericial para elucidar a cadeia dominial e as circunstâncias da alienação.

A urgência na medida também se justifica, diante da alegação dos agravados de que utilizam a área para o cultivo de soja, comprovada pelas notas fiscais anexadas aos autos
(Id. 172647827 – autos de origem)
, sendo plausível o risco de dano irreparável ou de difícil reparação caso mantido o ato constritivo durante o trâmite da ação principal.

Diante desse quadro, entendo prematuro, neste momento processual, reformar a decisão que concedeu a tutela de urgência, porquanto a matéria controvertida exige uma maior dilação probatória para o seu adequado deslinde, a fim de se aferir com precisão a boa-fé dos agravados e a validade da alienação da área em questão.

Ante o exposto, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo
incólume
a decisão agravada que deferiu a tutela de urgência nos autos dos Embargos de Terceiro no 1002724.10.2024.811.0010.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2025