Tribunal: TJMT
Processo: 1013287-67.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALIZAÇÃO DE OBRAS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROVIMENTO NEGADO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais.
2. Os autores alegaram que adquiriram unidade no “Residencial C&A SADDI”, com previsão de entrega em 36 meses a partir de 20/08/2022, mas, diante da paralisação das obras por mais de nove meses e da ausência de informações da construtora, requereram a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos (R$ 32.743,23) e indenização por danos morais.
3. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa da requerida pela paralisação das obras e condenando-a à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual em razão da paralisação das obras por culpa da construtora, mesmo em contrato com garantia fiduciária; (ii) saber se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenções contratuais; (iii) saber se estão configurados danos morais indenizáveis diante da frustração da entrega do imóvel e da instabilidade do empreendimento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A constituição de garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da construtora. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a alienação fiduciária protege o credor apenas quando o comprador é inadimplente.
4. Demonstrada a paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão para sua retomada, restou caracterizada a culpa exclusiva da Apelante, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ.
5. Configurada a excepcionalidade do caso, com risco concreto de prejuízo total do investimento e frustração das legítimas expectativas dos consumidores, é devida a indenização por danos morais no valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento:
“1. A paralisação das obras por período prolongado, sem justificativa ou previsão de retomada, caracteriza inadimplemento da construtora, legitimando a resolução contratual, independentemente da existência de garantia fiduciária. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem aplicação de cláusulas penais.
3. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, aliada à insegurança quanto à conclusão do empreendimento, caracteriza dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-SP, Apelação Cível 1000971-30.2023.8.26.0529, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 11.08.2025; TJ-MT, Apelação Cível 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013287-67.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS MARMO DA SILVA - CPF: 050.071.931-43 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO), EMYLLY RAQUEL DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 061.294.261-94 (APELADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), LAMARA AMADO SANTOS - CPF: 051.800.186-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALIZAÇÃO DE OBRAS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROVIMENTO NEGADO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais.

2.

Os autores alegaram que adquiriram unidade no
“Residencial C&A SADDI”
, com previsão de entrega em 36 meses a partir de 20/08/2022, mas, diante da paralisação das obras por mais de nove meses e da ausência de informações da construtora, requereram a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos (R$ 32.743,23) e indenização por danos morais.

3.

A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa da requerida pela paralisação das obras e condenando-a à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual em razão da paralisação das obras por culpa da construtora, mesmo em contrato com garantia fiduciária; (ii) saber se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenções contratuais; (iii) saber se estão configurados danos morais indenizáveis diante da frustração da entrega do imóvel e da instabilidade do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A constituição de garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da construtora. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a alienação fiduciária protege o credor apenas quando o comprador é inadimplente.

4.

Demonstrada a paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão para sua retomada, restou caracterizada a culpa exclusiva da Apelante, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ.

5.

Configurada a excepcionalidade do caso, com risco concreto de prejuízo total do investimento e frustração das legítimas expectativas dos consumidores, é devida a indenização por danos morais no valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.

Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento
:

“1. A paralisação das obras por período prolongado, sem justificativa ou previsão de retomada, caracteriza inadimplemento da construtora, legitimando a resolução contratual, independentemente da existência de garantia fiduciária. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem aplicação de cláusulas penais.
3. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, aliada à insegurança quanto à conclusão do empreendimento, caracteriza dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJ-SP, Apelação Cível 1000971-30.2023.8.26.0529, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 11.08.2025; TJ-MT, Apelação Cível 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14.05.2024.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
C&A SADDI SPE LTDA
em face da r. sentença proferida pelo
MM. Juiz de Direito
Alexandre Elias Filho
da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
que
julgou procedente
o pedido contido nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato e Devolução dos Valores Pagos com Pedido de Danos Morais e Liminar,
m
ovida por
LUIZ CARLOS MARMO DA SILVA e EMYLLY RAQUEL DOS SANTOS OLIVEIRA
.

Inconformada, a empresa Apelante interpôs recurso requerendo,
preliminarmente
, a concessão da
justiça gratuita recursal
, alegando
grave crise financeira
, fazendo a juntada de documentação comprobatória.

No
mérito
, arguiu a existência
alienação fiduciária registrada
, o que tornaria
incabível a rescisão contratual
por se tratar de negócio jurídico perfeito e acabado. Subsidiariamente, defender a
aplicação das cláusulas de retenção previstas contratualmente
e o
afastamento ou minoração dos danos morais
, sob alegação de inexistência de ato ilícito ou abalo anormal aos autores. (ID. 322237415)

Em
contrarrazões
, os Apelados pleiteiam o
desprovimento do recurso,
sustentando a legalidade da rescisão diante do inadimplemento da Requerida, destacando a paralisação das obras e a ausência de garantias quanto à conclusão do empreendimento. Requereram, assim, a manutenção integral da sentença, inclusive quanto a devolução integral dos valores pagos e à condenação por danos morais. (ID. 322237434).

É o relato do necessário.

Em Pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Trata-se, na origem de
Ação de Rescisão de Contrato e Devolução dos Valores Pagos com Pedido de Danos Morais e Liminar
,

movida por
LUIZ CARLOS MARMO DA SILVA e EMYLLY RAQUEL DOS SANTOS OLIVEIRA
,

em face de
C&A SADDI SPE LTDA,
alegando

que celebraram com a Requerida/Apelante contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento
“Residencial C&A SADDI”
, com previsão de entrega para o ano de 2026.

Aduziram que efetuaram o pagamento de R$ 32.743,23 e que, diante da paralisação das obras por mais de nove meses, da ausência de informações por parte da construtora e da insegurança quanto à viabilidade do empreendimento, optaram pela resolução contratual.

Após a instrução processual, o juízo singular assim sentenciou o processo:

(...)
Cumpre mencionar que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja seu destinatário final (REsp 1.087.225).

Sendo assim, evidente a aplicação do microssistema de defesa do consumidor ao caso em tela, uma vez que os autores e a empresa ré se amoldam nos conceitos de fornecedor e consumidor estampados nos Arts. 2o e 3o do referido diploma.

Para além das considerações supra, cinge-se a controvérsia quanto ao pedido de rescisão do “Contrato de Promessa de Compra e Venda - Residencial C&A SADDI”, referente à um aquisição de imóvel descrito e caracterizado como Unidade 410/Bloco 3, localizado na Avenida Ayçar Saddi, Loteamento Jardim Presidente, em Cuiabá (ID 149552993), bem como as pretensões de condenação da empresa ré na restituição dos valores pagos, inerentes as avenças contratuais, e indenização por danos morais.

Da análise do caderno processual, observa-se prova documental escrita através do instrumento contratual firmado entre as partes (ID 149552993); o que permite vislumbrar a existência da relação jurídica e das obrigações ali estampadas - consta da cláusula, ainda, que o prazo de conclusão das obras seria de “36 (trinta e seis) meses, a partir da data da assinatura do presente contrato”(20/08/2022 - ID 164313504, item “D"), com prazo de carência de 180 (cento e oitenta dias), em razão de eventual excepcionalidade.

Todavia, o empreendimento encontra-se paralisado há mais de 09 (nove) meses, não havendo, até a data da propositura da demanda (04/04/2024), qualquer previsão para a retomada das obras; aliás, situação de abandono relatada na peça de ingresso não confrontada mediante prova em contrário.

Nesse particular, entendo que os autores/consumidores não podem ficar à mercê da própria sorte, com obras paradas e sem previsão de entrega da unidade imobiliária, especialmente quando já transcorrido quase três anos da aquisição.

Frise-se: recebidas informações, pelos autores/consumidores, no sentido de que o prazo de 36 meses seria contado a partir da assinatura do contrato de aquisição do imóvel (ID 164313504, item “D"), deve prevalecer a boa-fé objetiva, sob pena de violação ao direito básico de informação adequada.

Por conseguinte, suficientemente comprovada a situação de inadimplência por parte da construtora/incorporadora, devem as partes retornar ao "status quo ante”.

O contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (pacta sunt servanda), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença:

“Art. 475. (...)

O Código Civil dispõe que aquele que causa danos a outrem, seja por ação ou omissão, comete ato ilícito, in verbis:

“Art. 186. (...)

A reparação civil no que concerne aos danos materiais e morais a ser feito pela parte ré também encontra fundamento no Art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade objetiva:

“Art. 14. (...)

Assim, considerando que a rescisão foi causada por culpa da empresa ré, cabível a restituição integral da quantia paga, qual seja R$ 32.743,23 (trinta e dois mil setecentos e quarenta e três reais e vinte e três centavos), conforme comprovante de pagamento inserido com a petição de ingresso (ID 149552037).

Quanto ao dano moral pleiteado, em que pese a simples rescisão contratual não dar ensejo à sua reparação, no caso específico devem ser considerados os transtornos ocasionados em razão do atraso, afinal, o inadimplemento por parte da ré, aliado à frustração de conclusão do negócio jurídico certamente causam abalo emocional e angústia que ultrapassam o limite do mero aborrecimento presente na vida cotidiana.

E sobre as pretensões,

com propriedade leciona o festejado Paulo Nader, na obra "Curso de direito civil, volume 7: responsabilidade civil./Paulo Nader. – 6. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2016", p. 52/53:

“
10. NOÇÕES DE REPARAÇÃO E INDENIZAÇÃO

De um modo geral a doutrina não distingue as noções de reparação e indenização, aplicando-as como fórmula de satisfação à vítima por danos decorrentes de inadimplemento negocial ou de ato ilícito. Como anota Paulo Luiz Netto Lôbo, reparação é gênero, enquanto indenização é espécie. O Código Civil de 2002, ao tratar da prescrição no art. 206, §3o, refere-se à reparação civil como gênero, fixando o prazo de três anos para a pretensão do ofendido. Igual critério é considerado, entre outras disposições, no caput do art. 932.

Reparação, lato sensu, é prestação devida pelo ofensor ao ofendido em decorrência de violação ou descumprimento de obrigação. Apresenta-se sob três modalidades possíveis: a) reparação in natura; b)reparação específica; c) indenização. A primeira – in natura – consiste no modo mais eficaz de satisfação da lesão provocada; é quando o ofensor, às suas expensas, recompõe o quadro fático ao estado em que se encontrava (restitutio in integrum). Se alguém abalroa o veículo de outrem, haverá reparação in natura se o ofensor volve o objeto ao statu quo ante, assumindo as despesas correspondentes.

Diz-se específica a reparação prevista pela ordem jurídica como forma substitutiva da satisfação in natura, como a estipulada pela Constituição Federal, art. 5o, inciso V, que dá o direito de resposta ao ofendido em casos de injúria, calúnia ou difamação, sem prejuízo do pleito de indenização por danos materiais e morais. Indenização consiste na reparação mediante pagamento, pelo ofensor ao ofendido ou seus dependentes, estipulado pelo juízo em razão de danos materiais ou morais. O vocábulo provém de indemnis, equivalente à expressão 'que não teve prejuízo'; daí dizer-se que a indenização visa a tornar o ofendido indene, ou seja, sem prejuízo. Teixeira de Freitas denomina indene não o estado decorrente da satisfação de um dano, mas o próprio ofendido que 'por motivo da indenidade, e da indenização, recebe alguma coisa de outrem'. Por indenidade considera o 'que se dá a alguém, para que não sofra algum dano'. A terminologia, porém, não é corrente na literatura jurídica.(...)”.

E sobre os danos reparáveis pontua (ob. citada, p. 53/54):

"11. DANOS REPARÁVEIS

A responsabilidade civil, consoante já assentado, impõe ao ofensor a plena reparação dos danos injustamente impostos à vítima. O cumprimento desta obrigação se faz ressarcindo a pessoa diretamente atingida ou os seus dependentes. Por maior que sejam os prejuízos, estes devem ser arcados pelo responsável, ressalvada a hipótese de excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o prejuízo (art. 944, parágrafo único, do CC). O quantum indenizatório é considerado, para efeito de recurso junto ao Superior Tribunal de Justiça, matéria de direito. Nem todo dano implica a responsabilidade civil, como se verifica, por exemplo, no âmbito das concorrências comerciais ou quando o agente atua em legitima defesa, no exercício regular do seu direito ou para remover perigo iminente."

Tocante aos danos material e moral, arremata (ob. citada, p. 120/122):

“44. DANOS PATRIMONIAIS

Ao expressar a noção de ato ilícito, o art. 186 do Código Civil não faz restrição a qualquer modalidade de prejuízo. Assim, desde que o agente, culposamente, produza dano ao direito alheio, não ocorrendo alguma exclusão de ilicitude, haverá a responsabilidade de reparação. O agente deve ser compelido a recompor a situação fática ao statu quo ante ou, não sendo isto possível, a indenizar a vítima com o valor correspondente à extensão do seu prejuízo.

O dano se diz patrimonial quando provoca a diminuição do acervo de bens materiais da vítima ou, então, impede o seu aumento. Materializa-se por danos emergentes, com a diminuição do patrimônio, ou por lucros cessantes, quando a vítima se vê impedida da atividade que lhe traria proveito econômico.

A ocorrência do dano patrimonial não requer, necessariamente, que o agente atinja diretamente bens materiais, pois é possível que advenha, reflexamente, de ofensas morais à vítima. Se um órgão de imprensa, levianamente veicula calúnias contra um diretor de estabelecimento de ensino, envolvendo a prática de pedofilia com alunos, a conduta do agente é meio eficaz para provocar danos patrimoniais à vítima, pois inevitavelmente ocorrerá a evasão de alunos e, com ela, os prejuízos, tanto por danos emergentes quanto por lucros cessantes.

(...)

45. DANOS MORAIS

Os patrimônios individuais são formados por bens materiais e imateriais. Os primeiros se compõem de riquezas suscetíveis de avaliação pecuniária, enquanto os segundos não comportam tal estimativa, como a vida, a honra, a liberdade. Os prejuízos causados aos bens materiais por damnum emergens ou lucrum cessans configuram os danos patrimoniais, enquanto os afetos aos bens imateriais são os danos morais. A indenização por danos morais não visa à reparação, pois não há como a vítima se tornar indene; condena-se com dupla finalidade: a de proporcionar à vítima uma compensação e para se desestimular condutas desta natureza.

(...)”.

No que pertine ao quantum indenizável, a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos adquirentes/consumidores, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Observados os referidos critérios de ponderação e analisadas as circunstâncias do caso concreto, reputa-se adequado fixar a indenização por dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

III - DISPOSITIVO

Isto posto, e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PROCEDENTES
as pretensões deduzidas na petição de ingresso, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do CPC, para:

a.

RESCINDIR
o “Instrumento Particular de Intermediação do “Contrato de Promessa de Compra e Venda - Residencial C&A SADDI”, e seus anexos, referente à um aquisição de imóvel descrito e caracterizado como Unidade 410/Bloco 3, localizado na Avenida Ayçar Saddi, Loteamento Jardim Presidente, em Cuiabá (ID 149552993), celebrado entre os autores, LUIZ CARLOS MARMO DA SILVA e EMYLLY RAQUEL DOS SANTOS OLIVEIRA, e a empresa ré, CEA SADDI SPE LTDA;

b.

CONDENAR
a empresa ré, a título de
danos materiais
, à restituição do valor de
R$ 32.743,23
(trinta e dois mil setecentos e quarenta e três reais e vinte e três centavos), conforme comprovante de pagamento inserido com a petição de ingresso (ID 149552037),
em parcela única
, devendo incidir juros moratórios calculados a contar dos desembolsos, pela taxa SELIC menos o IPCA e a correção monetária pelo IPCA, apurado pelo IBGE, a partir da presente data (Súmula 362 do STJ), nos termos dos Arts. 389, Parágrafo único, e 406, §1o, do Código Civil, alterados pela Lei no 14.905/2024;

c.

CONDENAR
a empresa ré, a título de
danos morais
, ao pagamento de
R$ 5.000,00
(cinco mil reais), para cada autor, acrescidos de juros moratórios calculados a contar do primeiro desembolso, pela taxa SELIC menos o IPCA e a correção monetária pelo IPCA, apurado pelo IBGE, a partir da presente data (Súmula 362 do STJ), nos termos dos Arts. 389, Parágrafo único, e 406, §1o, do Código Civil, alterados pela Lei no 14.905/2024.

Condeno, ainda, a empresa ré, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o montante da condenação, nos termos do Art. 85, §2o, do Código de Processo Civil. (...) (ID. 322237413)

Pois bem.

Inicialmente, analiso o pedido de concessão da justiça gratuita formulado pela Apelante.

O art. 98 do Código de Processo Civil estabelece que:
“A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça”.
No caso das pessoas jurídicas, conforme entendimento consolidado na
Súmula 481 do STJ
, faz-se necessária a comprovação da impossibilidade de arcar com encargos processuais.

No caso em análise, a Apelante apresentou documentação que demonstra sua
grave situação financeira
, comprovando a existência de
49 processos trabalhistas
,
16 ações de execução na esfera cível
,
178 processos cíveis em curso no TJMG
, além de
débitos junto à Receita Federal
.

Comprovou-se, ainda, a
drástica redução de seu quadro de pessoal
, que passou de 192 empregados em julho de 2022 para apenas 61 em março de 2024.

Diante desse cenário, entendo que restou suficientemente demonstrada a hipossuficiência financeira da empresa Apelante, razão pela qual
DEFIRO
o pedido de justiça gratuita.

Quanto ao mérito do recurso, vê-se que a questão central posta em julgamento reside, essencialmente, na definição de quem deu causa à resolução contratual e, a partir disso, se são devidas ou não retenções dos valores pagos e se houve dano moral indenizável em razão do inadimplemento contratual.

I.

A empresa Apelante sustenta a impossibilidade de rescisão contratual, alegando que o contrato foi financiado, escriturado e registrado com hipoteca fiduciária na matrícula do imóvel, o que tornaria o negócio jurídico perfeito e acabado, tutelado pela Lei no 9.514/1997, contudo, sem razão.

O fato de ter sido formalizado um pacto adjeto de alienação fiduciária não confere a vendedora imunidade contra o inadimplemento de suas obrigações contratuais. A Lei no 9.514/1997 foi editada para proteger o credor fiduciário no caso de inadimplência do devedor (comprador), e não para blindar o promitente vendedor/construtor contra a sua própria falha na execução do contrato principal.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o regime de leilão extrajudicial previsto na Lei da Alienação Fiduciária (arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997) aplica-se exclusivamente quando o comprador é quem deu causa ao fim do contrato. Quando o desfazimento do negócio decorre de culpa da vendedora, como no caso em análise, a matéria deve ser resolvida sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

Vejamos:

(...)
O procedimento de consolidação da propriedade em nome do

credor fiduciário, previsto na Lei no 9.514/97 e objeto do Tema Repetitivo 1095 do STJ, aplica-se exclusivamente às hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do devedor-fiduciante. No caso de mora do credor-vendedor, como na espécie, prevalecem as normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, assistindo ao adquirente o direito de pleitear a resolução do contrato e a devolução integral das quantias pagas
. IPTU. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do adquirente apenas a partir da sua imissão na posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na hipótese. Restituição devida. Indenização por lucros cessantes devida, ante a presunção de prejuízo pelo atraso na entrega do imóvel (súmula 162 do tjsp), com necessária limitação em relação ao período já indenizado em ação anterior, para evitar bis in idem. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10009713020238260529 Santana de Parnaíba, Relator.: Ramon Mateo Júnior, Data de Julgamento: 11/08/2025, 6a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2025) Destaquei

No caso em tela, conforme pontuado na sentença, restou demonstrado que as obras do empreendimento se encontravam
paralisadas há mais de 09 meses,
sem qualquer previsão para retomada,
situação que configura inadimplemento contratual por parte da construtora/incorporadora
.

Ademais, a própria situação financeira da Apelante, utilizada para fundamentar o pedido de justiça gratuita,
evidencia sua incapacidade de cumprir as obrigações assumidas no contrato
, o que reforça a legalidade do pedido de rescisão formulado pelos autores.

Assim,
rejeito
a tese suscitada pela Apelante.

II.

Postula, a aplicação das
cláusulas de retenção previstas no contrato
, argumentando que os Apelados são quem realmente ensejaram a rescisão, não havendo que se falar em culpa da Apelante.

Contudo, sem razão.

Conforme já exposto, restou demonstrado que as obras do empreendimento se encontravam paralisadas há mais de 09 meses, sem qualquer previsão para retomada,
situação que configura inadimplemento contratual por parte da construtora/incorporadora
.

Nesse contexto, a rescisão contratual
decorreu de culpa exclusiva da Apelante
, e não de mero arrependimento ou desistência imotivada dos Apelados.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, consolidou o entendimento de que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

No caso em análise, tendo sido reconhecida a culpa exclusiva da Apelante pelo desfazimento do negócio, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos Apelados, sem qualquer retenção.

Nesse sentido, este Eg. Tribunal de Justiça já decidiu:

EMENTA CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
1. A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça
. (...) (Tema 971 dos recursos repetitivos). (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1002293-31.2023.8 .11.0003, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 14/05/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2024) Destaquei

Assim,
deve ser mantida
a condenação da Apelante à restituição integral do valor de R$ 32.743,23.

III.

Por fim, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral. Contudo, circunstâncias específicas do caso concreto podem configurar a lesão extrapatrimonial.

No caso em análise, não se trata de simples atraso na entrega do imóvel, mas de situação excepcional em que os Apelados se viram diante da real possibilidade de perda total do investimento realizado, em razão da paralização das obras por período prolongado e da evidente incapacidade financeira da Apelante de concluir o empreendimento.

A frustração da expectativa legítima dos Apelados, somada à incerteza quanto à conclusão do empreendimento e à necessidade de buscar o Judiciário para reaver o investimento realizado, configura situação que ultrapassa o mero dissabor cotidiano e caracteriza dano moral indenizável.

Quanto ao valor da indenização, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor mostra-se razoável e proporcional, atendendo à dupla finalidade da reparação por danos morais: compensar o sofrimento da vítima e desestimular o ofensor a reincidir na prática do ato ilícito.

Assim, deve ser mantida a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Posto isso,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
C&A SADDI SPE LTDA
,
mantendo intacta a sentença prolatada.

É como VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025