Tribunal: TJMT
Processo: 1030757-65.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA ANTES DA LEI N. 13.786/2018. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA. TEMA 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado em 08/06/2014, com restituição à autora dos valores pagos, em parcela única, com retenção máxima de 25%, corrigidos monetariamente pelo INPC desde os respectivos desembolsos e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, excetuando-se a taxa de corretagem. A apelante sustenta (i) a inaplicabilidade da incidência de juros a partir da citação, à luz do Tema 1002/STJ; (ii) o abatimento de valores referentes ao IPTU; (iii) a incidência do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018; e (iv) a posse do imóvel desde a assinatura do contrato, com consequente direito à fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se é aplicável o art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 a contrato firmado antes de sua vigência; (ii) estabelecer se a cláusula contratual permite a cobrança de taxa de fruição e do IPTU; (iii) determinar o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos; e (iv) fixar o termo inicial da incidência dos juros de mora conforme o Tema 1002/STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A Lei n. 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, conforme jurisprudência consolidada do STJ, sendo inaplicável o art. 32-A ao caso concreto.
A cláusula sétima do contrato condiciona a posse à conclusão das obras ou da infraestrutura básica, o que não foi comprovado, afastando a incidência de taxa de fruição e a obrigação de pagar IPTU, que dependia da entrega formal do imóvel.
É legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão, nos termos da Súmula 543/STJ e da jurisprudência dominante, com devolução do saldo remanescente em parcela única.
Conforme o Tema 1002 do STJ, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição dos valores, exigindo-se a reforma parcial da sentença nesse ponto.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A Lei n. 13.786/2018 não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência.
A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador que deu causa à rescisão deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, admitida a retenção de até 25%.
Não sendo comprovada a entrega formal do imóvel, é indevida a cobrança de taxa de fruição e do IPTU.
Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1002/STJ.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 85, § 8o; Lei n. 13.786/2018, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp n. 2.161.192/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.04.2025, DJEN 23.04.2025; STJ, Tema 1002.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030757-65.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), NOELIA SILVA MACIEL - CPF: 021.368.541-86 (APELADO), CRISTINA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 019.897.001-36 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA ANTES DA LEI N. 13.786/2018. RETENÇÃO
LIMITADA A 25%. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA. TEMA 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado em 08/06/2014, com restituição à autora dos valores pagos, em parcela única, com retenção máxima de 25%, corrigidos monetariamente pelo INPC desde os respectivos desembolsos e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, excetuando-se a taxa de corretagem. A apelante sustenta (i) a inaplicabilidade da incidência de juros a partir da citação, à luz do Tema 1002/STJ; (
ii
) o abatimento de
valores referentes ao IPTU; (
iii
) a incidência do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018; e (
iv
) a posse do imóvel desde a assinatura do contrato, com consequente direito à fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é aplicável o art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 a contrato firmado antes de sua vigência; (
ii
) estabelecer se a cláusula contratual permite a cobrança de taxa de fruição e do IPTU; (
iii
) determinar o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos; e (
iv
) fixar o termo inicial da incidência dos juros de mora conforme o Tema 1002/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei n. 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, conforme jurisprudência consolidada do STJ, sendo inaplicável o art. 32-A ao caso concreto.

A cláusula sétima do contrato condiciona a posse à conclusão das obras ou da infraestrutura básica, o que não foi comprovado, afastando a incidência de taxa de fruição e a obrigação de pagar IPTU, que dependia da entrega formal do imóvel.

É legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão, nos termos da Súmula 543/STJ e da jurisprudência dominante, com devolução do saldo remanescente em parcela única.

Conforme o Tema 1002 do STJ, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição dos valores, exigindo-se a reforma parcial da sentença nesse ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A Lei n. 13.786/2018 não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência.

A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador que deu causa à rescisão deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, admitida a retenção de até 25%.

Não sendo comprovada a entrega formal do imóvel, é indevida a cobrança de taxa de fruição e do IPTU.

Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1002/STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 85, § 8o; Lei n. 13.786/2018, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp n. 2.161.192/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.04.2025, DJEN 23.04.2025; STJ, Tema 1002.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga julgada procedente para:

“...declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 08 de junho de 2014, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, excetuando-se o valor da corretagem, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que diante da simplicidade da causa, arbitro em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), e o faço com amparo no § 8o, do artigo 85 do Código de Processo Civil, ratificando a decisão Id 132074658.”

A apelante argui que o Tema 1.002 do STJ
não foi observado na aplicação dos juros de mora.

Pede que do valor a ser restituído seja abatido
o débito com IPTU.

Defende que a devolução seja na forma prescrita no art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, uma vez que a inadimplência ocorreu na vigência dessa lei.

Afirma que a posse do imóvel se deu no ato de assinatura do contrato, nos termos da cláusula 7a do contrato e, por esse motivo, faz jus à fruição.

Contrarrazões no Id n. 284882388.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
julgada procedente.

As partes firmaram o Instrumento de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Denominado Parque dos Lírios (Id n. 284881984),
em 8-6-2014,
para aquisição do lote n. 20, quadra 50, por R$60.960,00, parcelado em 150 vezes de R$386,40, mensais e sucessivas, com início em 25-7-2014.

A autora ajuizou a presente Ação visando rescindir a avença ante sua impossibilidade financeira de continuar a pagar e pediu a restituição dos R$ 53.436,87 quitados.

A rescisão decorreu
à
pedido da apelada em razão de incapacidade financeira de manter o contrato, portanto a lide será analisada por esse prisma.

A jurisprudência consolidada do STJ
entende que aos contratos firmados antes de 2018 não se aplica a Lei n.
13.786/2018
, desse modo,
admite-se a
rescisão por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção de parte da quantia paga quando este der causa ao rompimento, até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ)
, no entanto, o
quantum
a ser restituído deverá ocorreu de imediato e em parcela única
.

Para ilustrar:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PÓS-QUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 492 DO CPC. AUSÊNCIA. DECISÃO DENTRO DOS LIMITES DO PEDIDO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. 25%. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ORDEM DE PREFERÊNCIA. OBSERVÂNCIA.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição das quantias pagas.

2. Não há ofensa aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC, quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.

Precedentes.

3. A jurisprudência desta Corte não admite o pós-questionamento, que ocorre quando, em sede de embargos de declaração, são apresentadas novas teses na instância de origem.

4. Não há ofensa ao art. 492 do CPC, quando o provimento jurisdicional é proferido dentro dos limites do pedido, ressaltando-se que os fundamentos jurídicos apresentados pelas partes não vinculam o juiz. Precedentes.

5.
Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

6.
A Segunda Seção desta Corte consolidou o entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa do comprador, anterior à Lei no 13.786/2018, o percentual de retenção deve corresponder a 25% dos valores pagos, por ser esse o percentual adequado de indenização pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, tendo caráter indenizatório e cominatório
.

(...) ”
.

(REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025).

Portanto, neste caso
mantém-se
a retenção de 25% (entre os 10% e 25%) dos valores pagos
.

A citada cláusula 7a do contrato não prevê entrega imediata ou tácita, mas sim formal, após a conclusão das obras ou de sua infraestrutura básica, que não foi comprovada.

Assim, não são devidas nem a
taxa de fruição, que equivale a uma locação pelo período que o comprador permaneceu no imóvel sem pagar,
tampouco o IPTU, que, nos termos da cláusula 8a da avença, seria de responsabilidade do comprador após cumprido o estabelecido na cláusula sétima.

Entretanto,
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

(Tema 1002 do STJ)
, impondo-se a alteração da sentença no que diz respeito apenas ao termo inicial da incidência dos juros de mora, mantendo-se, contudo, sua aplicação ao montante a ser restituído
.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao
Recurso apenas para determinar que
o termo inicial dos juros de mora
se dê
a partir do trânsito em julgado.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025