Tribunal: TJMT
Processo: 1021763-86.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. INDEFERIMENTO MANTIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de substituição de penhora em cumprimento de sentença decorrente de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em verificar se há direito do executado à substituição da penhora incidente sobre bem imóvel que, embora alegadamente alienado, ainda se encontra registrado em seu nome.
III. Razões de decidir
3. Nos termos do artigo 1.245, §1o, do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
4. Ausente prova cabal de transferência do bem, seja por registro, seja por outro meio idôneo, o imóvel permanece de propriedade do executado, legitimando a constrição judicial.
5. Inexistindo demonstração de que a substituição da penhora atende ao princípio da menor onerosidade sem prejuízo do credor, mantém-se a decisão agravada.
IV. Dispositivo e tese
6. Agravo de instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "A ausência de registro do título translativo impede o reconhecimento da transferência de propriedade do imóvel, legitimando a penhora sobre o bem ainda registrado em nome do executado."
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245, §1o; CPC, art. 847.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021763-86.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[THAYANNY DOS SANTOS SANTIAGO - CPF: 027.560.881-61 (ADVOGADO), FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (AGRAVANTE), MILENA HAYASHIDA - CPF: 947.456.411-68 (AGRAVADO), HUMBERTO AIDAMUS DE LAMONICA FREIRE - CPF: 654.937.961-04 (ADVOGADO), MARIA ANGELA ASSIS ASCKAR CORRAL - CPF: 002.051.971-08 (ADVOGADO), MARCOS VINICIUS NUNES RAMALHO - CPF: 005.887.181-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. INDEFERIMENTO MANTIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de substituição de penhora em cumprimento de sentença decorrente de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em verificar se há direito do executado à substituição da penhora incidente sobre bem imóvel que, embora alegadamente alienado, ainda se encontra registrado em seu nome.

III. Razões de decidir

3. Nos termos do artigo 1.245, §1o, do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Ausente prova cabal de transferência do bem, seja por registro, seja por outro meio idôneo, o imóvel permanece de propriedade do executado, legitimando a constrição judicial.

5. Inexistindo demonstração de que a substituição da penhora atende ao princípio da menor onerosidade sem prejuízo do credor, mantém-se a decisão agravada.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: "A ausência de registro do título translativo impede o reconhecimento da transferência de propriedade do imóvel, legitimando a penhora sobre o bem ainda registrado em nome do executado."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245, §1o; CPC, art. 847.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por
FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA,
em face da decisão proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos de Cumprimento de Sentença (Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Materiais e Morais no 0020653-58.2016.8.11.0041, Código 1124474), proposta por
MILENA HAYASHIDA
(Agravada),
INDEFERIU O PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA, DANDO PROSSEGUIMENTO À EXECUÇÃO, COM DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS.

Em síntese, após demonstrarem o cabimento, a tempestividade e o recolhimento de custas, a agravante defende a reforma da decisão, alegando que não se sustenta a decisão, pois “(...) os imóveis de matrículas no 103.062, 103.065 e 103.073, indicados pela Agravada para penhora, foram alienados a terceiros anteriormente à constrição judicial, não integrando mais o patrimônio da Agravante. Assim, por não mais serem de sua propriedade, tais bens não podem ser objeto de penhora”.

Diz que “(...) A decisão que deferiu e manteve a constrição sobre os referidos imóveis desconsidera sua atual situação jurídica, incorrendo em flagrante violação ao princípio da efetividade da execução”; que “(...) Ainda que os imóveis constem formalmente em nome da Executada, como destacado pelo juízo a quo, os contratos juntados aos autos comprovam de forma inequívoca que a propriedade de fato já foi alienada a terceiros. Os imóveis de Matrícula no 103.065 e 103.073 foram transmitidos mediante dação em pagamento em junho de 2018, enquanto o imóvel de Matrícula no 103.062 foi vendido em janeiro de 2023”.

Assevera que “(...) É imprescindível que a penhora observe os direitos de terceiros de boa-fé. No presente caso, a alienação dos bens se deu antes da decisão judicial que determinou a penhora, o que evidencia sua impossibilidade jurídica. Ainda que os registros públicos ainda apontem a Executada como titular, é fato incontroverso que os imóveis foram alienados validamente a terceiros de boa-fé, conforme demonstrado nos documentos anexados, celebrados em data anterior à constrição. Os terceiros adquiriram os imóveis mediante negócios jurídicos válidos, não podendo ser prejudicados por eventual atraso na formalização registral – o qual, muitas vezes, decorre de circunstâncias alheias à vontade dos adquirentes. Ademais, conforme se depreende da matrícula no 103.065, juntada pela própria Autora (ID no 144538265 – processo de origem), consta a averbação de indisponibilidade, com registro de penhora incidente sobre o referido imóvel. Esse gravame inviabilizou a formalização da transferência da propriedade, obstando a lavratura da escritura definitiva e, por conseguinte, o registro da alienação. A permanência do imóvel em nome da Executada decorre, portanto, de impedimento legal objetivo, e não de sua inércia ou má-fé”.

Afirma que “(...) Quanto aos demais imóveis — matrículas no 103.062 e 103.073 —, esta Agravante tomou conhecimento que os atuais possuidores tomaram as providências necessárias para a regularização da titularidade. No entanto, no caso do imóvel negociado com o Sr. Benedito Paulo Sardinha Costa (ID no 169065780 – processo de origem), seu falecimento em 2019 inviabilizou a conclusão da transmissão de propriedade, sendo necessário aguardar o inventário. Embora tenham sido feitas diligências cartorárias desde 2022, os herdeiros ainda não concluíram a regularização registral”.

Alega que “(...) Tal situação, portanto, foge à esfera de responsabilidade desta Requerida, que jamais se opôs à concretização do negócio jurídico”.

Aponta que “(...) o artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil dispõe que a execução será considerada nula quando fundada em título inexigível — e, por analogia, a penhora de bens que já não pertencem ao devedor configura medida inexequível. Além disso, tal prática fere o princípio da segurança jurídica, pois penaliza terceiros de boa-fé que, legitimamente, adquiriram os bens, impondo-lhes os efeitos de uma execução da qual não participaram”; que “(...) O artigo 844 do CPC também é claro ao estabelecer que, sendo o bem penhorado alienado a terceiro, a penhora poderá — e no presente caso, deverá — ser substituída por outros bens do devedor, com vistas a preservar a utilidade da execução sem afetar direitos de terceiros ou comprometer a higidez do processo”.

Argumenta que “(...) a Agravante ofereceu em substituição três imóveis situados no mesmo condomínio, com padrão construtivo e valor de mercado equivalentes, livres e desembaraçados de quaisquer ônus (matriculas no 103.047, 103.051 e 107.059). Ainda assim, o juízo a quo optou, por manter a penhora sobre imóveis já alienados, medida desproporcional e em desacordo com os princípios da menor onerosidade e da efetividade da execução. A manutenção da penhora sobre tais bens — sabidamente já alienados — além de juridicamente equivocada, apenas agravará a tramitação processual, considerando a elevada probabilidade de interposição de embargos de terceiro pelos atuais possuidores, nos termos dos arts. 674 e seguintes do CPC”.

Sustenta que é necessária a substituição da penhora, sendo necessário também o deferimento do efeito suspensivo, eis que presentes os requisitos autorizadores da medida liminar recursal.

Requer “(...) a) A concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão que manteve a penhora dos imóveis de matrículas no 103.062, 103.065 e 103.073; b) A intimação da Agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal; c) O conhecimento e provimento do presente Agravo de Instrumento, reformando-se a decisão agravada, com o deferimento do pedido de substituição da penhora, com a designação dos imóveis de matrículas no 103.047, 103.051 e 107.059”.

O pleito liminar de efeito suspensivo foi deferido.

O Juízo “a quo” prestou informações, oportunidade em que manteve a decisão recorrida.

Em contrarrazões, pugna-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste agravo consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a decisão que, nos autos de Cumprimento de Sentença (Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Materiais e Morais no 0020653-58.2016.8.11.0041, Código 1124474), proposta por
MILENA HAYASHIDA
(Agravada),
INDEFERIU O PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA, DANDO PROSSEGUIMENTO À EXECUÇÃO, COM DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS.

Pois bem.

Após a breve instrução processual deste agravo, posiciono-me pela manutenção da decisão exarada pelo Juízo “a quo”, que destacou a aplicação do artigo 1.245, §1o, do Código Civil, considerando a Agravante como dono dos bens indicados à penhora; e com esse viés, apesar das alegações de que os bens, objeto da penhora, tenham sido vendidos a terceiros e que apenas não se procedeu à transferência; efetivamente, não há provas da alienação.

Diz o artigo 245, §1o, do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Em sendo assim, não há como desqualificar a decisão do Juízo “a quo”, ainda que, nos termos do artigo 847 do CPC, haja possibilidade de substituição da penhora, quando ele – Juízo monocrático – após o contraditório e a ampla defesa – ou seja, após a manifestação das partes interessadas, aferir se é ou não viável tal substituição, de maneira menos onerosa ao executado; e sem que haja prejuízo ao exequente.

Neste momento, por meio deste agravo, cumpre apenas verificar a legalidade da decisão recorrida.

No que diz respeito isso, frise-se que apesar de se alegar, não há prova da alienação das propriedades em litígio a terceiros.

Desse modo, mantém-se a decisão agravada, a qual transcrevo em parte:

“(...) Conforme consta dos documentos juntados, os bens indicados ainda se encontram registrados em nome do executado nos respectivos cartórios de registro de imóveis, inexistindo prova da efetiva transmissão da propriedade a terceiros.

Nos termos do artigo 1.245, §1o, do Código Civil,
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Assim, eventuais contratos particulares de compra e venda, desacompanhados do registro público, não produzem efeitos em relação a terceiros, como é o caso do exequente.

É firme o entendimento jurisprudencial no sentido de que a mera alienação do bem, sem o respectivo registro, não obsta a constrição judicial sobre o imóvel:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTIMAÇÃO DE TERCEIROS INTERESSADOS PARA INTEGRAREM A LIDE. RECURSO SECUNDUM EVENTUS LITIS.
AÇÃO DE EXECUÇÃO . PENHORA DE BENS IMÓVEIS EM NOME DO EXECUTADO. ALEGAÇÃO DE VENDAS ANTERIORES. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA IMOBILIÁRIA
. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA . 1. Em sede de agravo de instrumento, revela-se pertinente ao órgão ad quem averiguar, tão somente, a legalidade da decisão agravada, daí, a análise do pedido de necessidade de intimação de terceiros interessados para integração da lide deve ser primeiramente apreciado pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância. 2.
Os imóveis objeto de penhora estão registrados em nome do executado/agravante, assim, apesar de este alegar ter alienado os bens a terceiros, por meio de compromisso de compra e venda e outorgado procurações, não houve registro no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual a constrição realizada pelo juízo a quo deve ser mantida, conforme artigos 1 .227 e 1.245, do Código Civil.
(...)”
(TJ-GO - AI: 51847873120228090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 1a Câmara Cível) [Destaquei]”.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo.

Revogue-se a liminar por mim deferida anteriormente.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025