Tribunal: TJMT
Processo: 1001595-96.2021.8.11.0002
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO REDIBITÓRIO. SISTEMA DE ESGOTO IRREGULAR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação interposto por MRV Engenharia e Participações S.A. contra sentença que, em ação declaratória de anulação de contrato de compra e venda por vício redibitório c/c perdas e danos e indenização por danos morais, determinou a devolução integral dos valores pagos pelos autores e condenou a apelante ao pagamento de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a existência de vício redibitório no imóvel adquirido pelos autores justifica a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que previa retenção de 50% do valor pago pelos compradores deve ser aplicada; e (iii) determinar se há fundamento para a condenação em danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O Código de Defesa do Consumidor impõe ao fornecedor a responsabilidade objetiva pelos defeitos na construção, devendo este reparar os danos decorrentes, conforme artigo 12 do CDC.
O Código Civil prevê que o comprador pode rejeitar o bem adquirido quando este apresenta vício oculto que o torne impróprio para o uso a que se destina ou lhe diminua o valor, conforme artigo 441.
As provas juntadas, incluindo laudos periciais realizados pelo Ministério Público e órgãos ambientais, demonstram a irregularidade do sistema de esgoto do condomínio, comprometendo a habitabilidade do imóvel e confirmando o vício redibitório.
A rescisão do contrato por vício redibitório deve garantir a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenção, pois o descumprimento contratual decorreu da própria construtora, não sendo aplicável cláusula que imponha penalidade ao consumidor.
A exposição prolongada dos autores a um ambiente insalubre, com inalação de gases prejudiciais à saúde, configura violação de direitos da personalidade, justificando a indenização por danos morais.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso consolidam o entendimento de que, em casos de rescisão contratual por culpa da construtora, deve haver devolução integral dos valores pagos e reconhecimento dos danos morais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O vício redibitório em imóvel adquirido no âmbito de relação de consumo justifica a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos, sem retenção, nos termos dos artigos 12 do CDC e 441 do Código Civil.
2. A exposição prolongada do consumidor a condições insalubres decorrentes de defeitos construtivos configura dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001595-96.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Evicção ou Vicio Redibitório, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO), IGOR BRUNO MENDONCA SILVA - CPF: 013.285.951-37 (APELADO), FRANCISCO ANIS FAIAD - CPF: 495.976.049-49 (ADVOGADO), ANDRE IGNOTTI FAIAD - CPF: 061.369.201-23 (ADVOGADO), MARIA HELENA DA SILVA - CPF: 327.701.031-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO REDIBITÓRIO. SISTEMA DE ESGOTO IRREGULAR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto por MRV Engenharia e Participações S.A. contra sentença que, em ação declaratória de anulação de contrato de compra e venda por vício redibitório c/c perdas e danos e indenização por danos morais, determinou a devolução integral dos valores pagos pelos autores e condenou a apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a existência de vício redibitório no imóvel adquirido pelos autores justifica a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que previa retenção de 50% do valor pago pelos compradores deve ser aplicada; e (iii) determinar se há fundamento para a condenação em danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código de Defesa do Consumidor impõe ao fornecedor a responsabilidade objetiva pelos defeitos na construção, devendo este reparar os danos decorrentes, conforme artigo 12 do CDC.

O Código Civil prevê que o comprador pode rejeitar o bem adquirido quando este apresenta vício oculto que o torne impróprio para o uso a que se destina ou lhe diminua o valor, conforme artigo 441.

As provas juntadas, incluindo laudos periciais realizados pelo Ministério Público e órgãos ambientais, demonstram a irregularidade do sistema de esgoto do condomínio, comprometendo a habitabilidade do imóvel e confirmando o vício redibitório.

A rescisão do contrato por vício redibitório deve garantir a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenção, pois o descumprimento contratual decorreu da própria construtora, não sendo aplicável cláusula que imponha penalidade ao consumidor.

A exposição prolongada dos autores a um ambiente insalubre, com inalação de gases prejudiciais à saúde, configura violação de direitos da personalidade, justificando a indenização por danos morais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso consolidam o entendimento de que, em casos de rescisão contratual por culpa da construtora, deve haver devolução integral dos valores pagos e reconhecimento dos danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O vício redibitório em imóvel adquirido no âmbito de relação de consumo justifica a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos, sem retenção, nos termos dos artigos 12 do CDC e 441 do Código Civil.

2. A exposição prolongada do consumidor a condições insalubres decorrentes de defeitos construtivos configura dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A
contra sentença proferida na “Ação Declaratória de Anulação de Contrato de Compra e Venda por Vicio Redibitório c/c Perdas e Danos e Indenização por Danos Morais com pedido de antecipação de tutela” ajuizada pela parte recorrida
MARIA HELENA DA SILVA e IGOR BRUNO MENDONCA SILVA,
que tramita perante a 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

240713079),

julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais
para condenar a parte ré:

“I) Em danos materiais, consistentes na devolução do valor de 138.800,00 (cento e trinta e oito mil, e oitocentos reais) pagos pelos autores (Id. 47291212 – fls. 2), integralmente, com correção monetária, indexada pelo INPC, a contar do desembolso, e acrescida de juros simples de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação;

II) ao pagamento de indenização por danos morais no valor R$ 10,000,00 (dez mil reais), para cada autor, corrigido monetariamente pelo INPC desde a prolação desta sentença e acrescido de juros simples de 1% (um por cento) ao mês, calculados a partir da citação;

III) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de dez por cento (10%) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”.

O apelante, em suas razões
(ID.

240713081), alega ausência de justa causa para a rescisão contratual, considerando que os apelados tinham pleno conhecimento da cláusula de retenção da importância de 50% do que fora efetivamente pago pela parte recorrida.

Sustenta que não há comprovação de vícios construtivos pelos recorridos, argumentando que o empreendimento foi devidamente fiscalizado pelos órgãos competentes e obteve o Habite-se.

Argumenta que, em relação à condenação por danos morais, não há comprovação de qualquer abalo moral significativo sofrido pelos apelados, configurando-se, no máximo, meros dissabores da vida em sociedade. Ressalta, ainda, que o valor arbitrado para a indenização é exorbitante e desproporcional.

Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos dos apelados ou, subsidiariamente, que a rescisão contratual observe as disposições contratuais, permitindo a retenção dos valores pagos. Caso mantida a condenação por danos morais, pugna pela redução do montante fixado, além da redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões sob ID. 240713091.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação declaratória de anulação de contrato de compra e venda por vício redibitório, cumulada com pedido de perdas e danos e indenização por danos morais, com tutela antecipada, proposta por Igor Bruno Mendonça Silva e Maria Helena da Silva contra MRV Engenharia e Participações S.A.

Os autores, mãe e filho, ora apelados, adquiriram um apartamento no valor de R$ 138.800,00 (cento e trinta e oito mil e oitocentos reais) no Condomínio Chapada dos Cristais, em Várzea Grande/MT, e alegam vício oculto no sistema de esgoto, que opera a céu aberto, causando mau cheiro e riscos à saúde. Relatam problemas de saúde e intimidações da construtora.

Foi noticiado que o Ministério Público do Estado de Mato Grosso investiga o caso no Inquérito Civil SIMP n. 001784-006/2018, com perícias que confirmam a inadequação da estação de esgoto. Diante disso, requereram a devolução do valor pago pelo imóvel, além de indenização por danos morais.

O magistrado de 1o grau reconheceu a responsabilidade objetiva da construtora, com base no artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, que impõe a reparação por defeitos na construção. Aplicou também o artigo 441 do Código Civil, que permite a rejeição da coisa por vício oculto.

Irresignada, a parte ré interpôs Recurso de Apelação fundamentado nas seguintes asserções:

·

Validade da cláusula de retenção - Os apelados tinham pleno conhecimento da cláusula de retenção de 50% do valor pago.

·

Inexistência de vícios construtivos – O empreendimento foi fiscalizado por órgãos competentes e possui Habite-se.

·

Improcedência dos danos morais – Não há comprovação de abalo moral significativo, sendo o valor arbitrado exorbitante e desproporcional.

Salutar colacionar parte da sentença, em que consignou o magistrado:

“(...)

Extrai-se dos autos que as alegações da parte autora estão suficientemente respaldadas pela farta documentação juntada aos autos, consoante as perícias técnicas realizadas in loco pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso no Inquérito Civil SIMP n. 001784-006/2018, conjuntamente com a Secretaria de Estado de Segurança Pública e Secretaria Municipal de Meio Ambiente, com imagens fotográficas e laudos, os quais demonstram claramente a irregularidade do sistema de esgoto, ao lado do Condomínio em questão.

Transcrevo trechos das perícias para um melhor entendimento:

Com efeito, o vício construtivo alegado pelos autores era, de fato, oculto, uma vez que não é de fácil constatação ou aparente, e o sistema somente foi colocado em uso após a entrega dos apartamentos, pelo que não poderiam prever que o sistema de esgoto sanitário do empreendimento se daria de forma irregular, sendo necessária capacidade técnica para constatação.

(...)

Em que pese as alegações da parte ré sobre a inexistência de irregularidade, não se desincumbiu de seu ônus em desconstituir o alegado pela parte autora, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, porquanto as provas juntadas nos autos demonstram inequivocamente a existência do defeito no Condomínio construído pela parte ré, e os transtornos decorrentes vivenciados pelos moradores.

(...)

Além da comprovação do problema relativo ao sistema de esgoto do Condomínio, constata-se que até os dias atuais o problema não foi solucionado, demonstrando o descaso da parte ré ao qual os autores estavam submetidos.

Conforme restou constatado nas perícias técnicas, os autores foram submetidos a longo período de inalação de gases que causam danos à saúde humana.

Assim, relativo ao dever de reparação por danos morais, a ocorrência dos fatos dispensa profundas digressões sobre o dano experimentado pela parte autora e o ingresso nos direitos da personalidade. O dano reivindicado tem elementos concretos de aflição, envolvimento com a dignidade e paz, porquanto os sentimentos causados naquele que convive em seu lar com restos oriundos do esgoto, dentre eles, dejetos, tomam a higidez física e psicológica de todo o núcleo familiar.

Logo, sem muitos esforços, desborda as raias do tolerável da vida civil e enseja lesão aos direitos personalíssimos.”.

Extrai-se dos autos que as alegações da parte autora estão devidamente respaldadas pela documentação juntada, que se mostra suficiente, especialmente pelas perícias técnicas realizadas in loco pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso no Inquérito Civil SIMP n. 001784-006/2018, em conjunto com a Secretaria de Estado de Segurança Pública e a Secretaria Municipal de Meio Ambiente.

As imagens fotográficas e os laudos técnicos anexados demonstram, de forma inequívoca, a irregularidade do sistema de esgoto localizado ao lado do Condomínio em questão. Além da comprovação do vício existente, verifica-se que, até a presente data, o problema não foi solucionado, o que evidencia o descaso da parte ré para com os autores, os quais permaneceram submetidos a condições insalubres e degradantes.

A matéria em debate encontra respaldo no Código Civil:

“Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.”

No caso concreto, restou demonstrado que o problema do sistema de esgoto sanitário comprometeu substancialmente a qualidade de vida dos adquirentes, tornando a unidade habitacional inadequada para o fim a que se destinava, o que justifica a devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.

De outra sorte, apesar das suposições realizadas pela recorrente em seu petitório, inexistem provas em contrário que possam determinar que a conclusão ou método utilizado no laudo pericial foram inadequados ou capazes de anular a aferição realizada.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca de matéria análoga:

“AUSÊNCIA DE RAZÕES PARA DESCONSTITUIÇÃO DA PROVA PERICIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Não havendo razões para desconstituição da perícia ou qualquer nulidade no julgamento, mantém-se a sentença.” (STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AREsp 1098265 MG 2017/0105725-0 (STJ)

- Data de publicação: 30/06/2017)

Incumbe à apelante provar a veracidade de seus alegados na qualidade de fornecedora de serviços, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque as suas assertivas são fatos extintivos de direito, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.

O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência consolidada no sentido de que, em casos de rescisão por inadimplemento da incorporadora, deve haver a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, justamente por não se tratar de desistência imotivada, mas sim de descumprimento contratual por parte da vendedora. Nesse sentido:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ.
RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS.
SÚMULA N.o 543 DO STJ. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N.os 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA N.o 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por iniciativa do adquirente, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, assim como a reincursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.
2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador.
Súmula n.o 543 do STJ. 3. (...)” (STJ - AgInt no AREsp: 2217062 SP 2022/0304437-9, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 06/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023) (g.n).

A omissão da parte ré em solucionar o problema e a consequente exposição prolongada dos autores a gases provenientes do esgoto caracterizam não apenas o vício redibitório, mas também a violação a direitos fundamentais da personalidade.

O direito à moradia digna, protegido pelo artigo 6o da Constituição Federal, restou afrontado diante das condições insalubres a que os autores foram submetidos, situação que se agrava pela inércia prolongada da ré.

Dessa forma, a procedência do pedido de devolução integral do valor pago, sem retenção, encontra pleno amparo legal, considerando a comprovação cabal do vício redibitório e a inércia da parte ré na resolução do problema. Além disso, a configuração do dano moral justifica-se pela afronta aos direitos personalíssimos dos autores, que foram expostos a condições insalubres e degradantes por período prolongado.

A jurisprudência deste sodalício trilha no mesmo caminho:

“QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0015825-19.2016.8.11.0041 - APELANTE:
MRV PRIME XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA
. APELADO: HUGO AIRES FERREIRAEMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ARGUIÇÕES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DECADÊNCIA – REJEITADAS – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA –
OMISSÃO PELA CONSTRUTORA DE INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO NAS PROXIMIDADES DO CONDOMÍNIO – DANOS MORAL E MATERIAL – CONFIGURADOS – DEVER DE INDENIZAR
– QUANTUM INDENIZATÓRIO DO DANO MORAL – REDUÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Demonstrado que a empresa construtora é a responsável pelo empreendimento, objeto da demanda, configurada está a sua legitimidade para figurar no polo passivo. No caso em que os autos possuem natureza indenizatória, sujeita a prescrição, não há falar em decadência do direito da ação.
Na espécie, o nexo de causalidade pauta-se na ligação entre a má prestação do serviço pela empresa construtora, configurada no não cumprimento do dever de informar a instalação da estação de tratamento de esgoto no condomínio, bem como pelos transtornos gerados ao consumidor em decorrência dessa conduta, como a impossibilidade de usufruir o bem adquirido em razão dos odores que transformou o imóvel insalubre.
Configurada a responsabilidade da construtora, impõe-se a obrigação de fazer, consubstanciada na troca do imóvel ou o pagamento de valor equivalente a sua desvalorização. Diante de transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento diário, é permitida a fixação de indenização por danos morais. No que diz respeito ao quantum indenizatório, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida, no caso concreto reduzido o valor arbitrado para o condizente com a realidade fática. (...)
Assim, nesse ponto, a sentença é de ser reformada para que o valor do dano moral seja reduzido de R$20.000,00 para R$10.000,00, que melhor atende as especificações do caso concreto
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0015825-19.2016.8.11.0041, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 18/11/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/11/2020) (g.n).

Assim, ratifica-se a sentença recorrida, que corretamente reconheceu o vício redibitório e determinou a restituição integral dos valores, sem retenção, em consonância com os dispositivos legais aplicáveis e com os princípios que regem as relações consumeristas e contratuais.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025