Tribunal: TJMT
Processo: 1010717-79.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ÔNUS DA PROVA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL APÓS CONCESSÃO DE LIMINAR. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. VALOR DO ALUGUEL ATUALIZADO PELO REAJUSTE CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos, declarou rescindido o contrato de locação por inadimplemento da locatária, condenou-a ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a desocupação, aplicou multa contratual, juros, correção monetária e fixou honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve ausência de prova idônea quanto aos valores fixados na condenação; (ii) verificar se o reajuste do aluguel poderia ser exigido sem termo aditivo; (iii) estabelecer o termo final da responsabilidade da apelante pelos aluguéis e encargos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de locação prevê expressamente o pagamento dos aluguéis e encargos, bem como reajuste anual pelo índice IGP-M, de modo que o valor atualizado de R$ 3.995,95 decorre de cláusula contratual válida.
4. A autora comprovou o inadimplemento mediante apresentação do contrato e cálculo dos débitos, enquanto a ré não apresentou recibos ou documentos de quitação, não se desincumbindo do ônus de provar fato extintivo, nos termos do art. 373, II, do CPC.
5. A ausência de termo aditivo não afasta a aplicação da cláusula de reajuste automático, prevista no contrato e válida em conformidade com a Lei no 8.245/91.
6. A desocupação do imóvel não ocorreu de forma espontânea, mas apenas após a concessão de liminar em 20/04/2022, configurando cumprimento de ordem judicial. Assim, a locatária permanece responsável pelos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A cláusula contratual que prevê reajuste automático do aluguel pelo IGP-M é válida e independe de termo aditivo.
O ônus de comprovar o pagamento de aluguéis e encargos recai sobre a parte locatária, a quem incumbe demonstrar fato extintivo da obrigação.
A desocupação do imóvel em cumprimento de liminar não configura saída espontânea e não afasta a responsabilidade da locatária pelos valores devidos até a entrega das chaves.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 373, II, 85, §11, e 98, §3o; Lei no 8.245/1991, arts. 23, I, e 25.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010717-79.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[TEREZA SCARDELAI - CPF: 023.673.079-70 (APELADO), DINO SONIO CARNEIRO COSTA - CPF: 966.605.701-87 (ADVOGADO), GRACIELA RAMOS REZENDE - CPF: 028.410.501-57 (ADVOGADO), IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS - CNPJ: 02.415.583/0001-47 (APELANTE), EDISON PEREIRA PRADO - CPF: 921.093.061-49 (ADVOGADO), DANIELE LAUANNY OLIVEIRA CORREA DE JESUS - CPF: 052.975.311-10 (ADVOGADO), EDNEIA LUFT - CPF: 937.368.001-34 (ADVOGADO), RODRIGO LOPEZ DE CARA - CPF: 285.419.978-20 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ÔNUS DA PROVA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL APÓS CONCESSÃO DE LIMINAR. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. VALOR DO ALUGUEL ATUALIZADO PELO REAJUSTE CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença
que
, nos autos de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos, declarou rescindido o contrato de locação por inadimplemento da locatária, condenou-a ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a desocupação, aplicou multa contratual, juros, correção monetária e fixou honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há
três
questões em discussão: (i) definir se houve ausência de prova idônea quanto aos valores fixados na condenação; (
ii
) verificar se o reajuste do aluguel poderia ser exigido sem termo aditivo;
(
iii
) estabelecer o termo final da
responsabilidade
da apelante
pelos aluguéis e encargos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de locação prevê expressamente o pagamento dos aluguéis e encargos, bem como reajuste anual pelo índice IGP-M, de modo que o valor atualizado de R$ 3.995,95 decorre de cláusula contratual válida.

4.
A autora comprovou o inadimplemento mediante apresentação do contrato e cálculo dos débitos, enquanto a ré não apresentou recibos ou documentos de quitação, não se desincumbindo do ônus de provar fato extintivo, nos termos do art. 373, II, do CPC.

5.
A ausência de termo aditivo não afasta a aplicação da cláusula de reajuste automático, prevista no contrato e válida em conformidade com a Lei no 8.245/91.

6.
A desocupação do imóvel não ocorreu de forma espontânea, mas apenas após a concessão de liminar em 20/04/2022, configurando cumprimento de ordem judicial. Assim, a locatária permanece responsável pelos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Recurso
des
provido
.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê reajuste automático do aluguel pelo IGP-M é válida e independe de termo aditivo.

O ônus de comprovar o pagamento de aluguéis e encargos recai sobre a parte locatária, a quem incumbe demonstrar fato extintivo da obrigação.

A desocupação do imóvel em cumprimento de liminar não configura saída espontânea e não afasta a responsabilidade da locatária pelos valores devidos até a entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 373, II, 85, §11, e 98, §3o; Lei no 8.245/1991,
arts
. 23, I, e 25.

R E L A T Ó R I O

RAC
1010717-79.2022.8.11.0041

IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS

X
TEREZA SCARDELAI

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS,
contra
a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT (Id.
307022894
), nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e
Acessórios
da Locação
(Proc. no
1010717-79.2022.8.11.0041
)
ajuizada
contra a apelante
por TEREZA SCARDELAI
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para: (i) homologar a perda do objeto do despejo, em razão da desocupação do imóvel pela ré após a concessão da liminar; (
ii
) declarar rescindido o contrato de locação por culpa da locatária, a partir da efetiva desocupação ocorrida após 20/04/2022; (
iii
) condenar a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 25/01/2022, acrescidos de encargos locatícios (IPTU, taxas e tarifas de serviços), totalizando R$ 15.983,80, além dos vincendos até a entrega do imóvel; (
iv
) aplicar correção monetária (IGP-M/FGV), juros de mora de 1% ao mês e multa contratual; (v) fixar honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação; e (vi) suspender a exigibilidade dos ônus sucumbenciais em razão da gratuidade deferida.

Nas razões recursais (Id. 30
7022895
), a apelante alega,
inicialmente, que a sentença proferida merece reforma por não ter apreciado de forma ampla e objetiva as provas constantes nos autos, configurando
error
in
judicando
.

Sustenta que não houve comprovação documental idônea para justificar os valores fixados na condenação, uma vez que a autora não juntou boletos, faturas, planilhas ou recibos que demonstrem a inadimplência nos moldes alegados. Argumenta, ainda, que o valor do aluguel considerado na sentença (R$ 4.400,00) não corresponde ao previsto originalmente no contrato (R$ 3.200,00), inexistindo nos autos qualquer termo aditivo que comprove reajuste pactuado
.

.

A apelante também sustenta que a desocupação do imóvel foi voluntária, ainda no curso do processo, circunstância que evidencia a boa-fé e a ausência de resistência à entrega da posse, devendo tal fato ser considerado para afastar presunções de inadimplemento intencional ou penalizações implícitas. Ressalta que a jurisprudência do TJMT e do STJ exige prova inequívoca e documental do inadimplemento para a procedência da cobrança de valores contratuais.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para que a sentença seja parcialmente reformada, a fim de: (i) excluir os valores de aluguéis não comprovadamente reajustados; (
ii
) excluir ou revisar os encargos de IPTU e taxa de água, diante da ausência de prova específica do débito; (
iii
) reduzir o valor global da condenação aos montantes efetivamente comprovados nos autos; (
iv
) condenar a parte apelada ao pagamento de honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC; e (v) readequar a distribuição da sucumbência em caso de provimento parcial do apelo.

Contrarrazões foram apresentadas pela apelada (Id.
3070022897
), pugnando pelo desprovimento do recurso. Sustenta que o contrato de locação previa reajuste anual pelo IGP-M, fixando o valor do aluguel em R$ 3.995,95, não havendo que se falar em ausência de prova. Ressalta que a apelante não trouxe recibos de pagamento ou qualquer comprovação da quitação dos débitos, cabendo-lhe o ônus de provar fato extintivo, nos termos do art. 373, II, do CPC. Aduz, ainda, que a desocupação do imóvel somente ocorreu após a concessão da liminar em abril de 2022, não afastando a mora.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a validade da condenação imposta à apelante ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, bem como sobre a alegada ausência de prova idônea quanto aos valores fixados e os efeitos da desocupação
.

Como relatado, na origem trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos da locação, ajuizada pela apelada em face da
apelante
, em razão do inadimplemento contratual a partir de janeiro de 2022. A sentença reconheceu a procedência parcial dos pedidos, declarando a rescisão contratual e condenando a ré ao pagamento dos valores devidos até a efetiva desocupação, além de fixar os consectários legais.

No caso dos autos, não assiste razão à apelante.

Primeiramente, quanto à alegada ausência de prova dos valores devidos, verifica-se que o contrato de locação juntado aos autos (Id.
307022854
) estipula expressamente a obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos, bem como prevê reajuste anual pelo índice IGP-M.
O cálculo
de débitos apresentada pela autora encontra respaldo nesse contrato, e não houve, por parte da ré, apresentação de recibos ou qualquer documento que comprovasse a quitação das parcelas supostamente adimplidas.

Assim, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia à ré comprovar fato extintivo do direito da autora (pagamento), ônus do qual não se desincumbiu.

No que tange à alegação de que o valor correto do aluguel seria R$ 3.200,00, também não procede. O contrato previa reajuste anual, e a ausência de aditivo contratual não afasta a aplicação da cláusula de reajuste automático. Consta dos autos que o valor cobrado foi de R$ 3.995,95, decorrente da atualização contratualmente prevista, e não R$ 4.400,00, como equivocadamente sustentado pela apelante.

No tocante à desocupação, igualmente não procede a tese recursal. A apelante sustentou que teria ocorrido saída voluntária em janeiro de 2022. Contudo, não há prova inequívoca da entrega de chaves nessa data, nem recibos de quitação. Ao contrário, os elementos dos autos demonstram que a desocupação ocorreu apenas após a concessão da liminar em 20/04/2022 (Id.
307022864
).

Portanto, não se trata de desocupação espontânea, mas sim de cumprimento compulsório de ordem judicial. Assim, a responsabilidade da locatária pelos aluguéis e encargos se estende até a efetiva entrega do imóvel, não havendo fundamento para afastar ou mitigar a condenação.

Dessa forma
, a sentença recorrida não merece reforma, porquanto corretamente reconheceu a rescisão contratual por inadimplemento da locatária e fixou a condenação ao pagamento dos valores devidos, em consonância com a Lei no 8.245/91 (art. 23, I, e art. 25).

Ante
o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença apelada

e, em consequência, m
ajoro os honorários de sucumbência para 1
2
% sobre o valor
atualizado da causa
, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal
, ficando suspensa sua exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, nos termos do
art. 98, §3o, do CPC.

Custas pel
a
apelante
, observada a mesma regra do art. 98, §3o, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025