Tribunal: TJMT
Processo: 1020656-41.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-13

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1 - Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15 para a concessão da tutela de urgência a fim de reintegrar liminarmente a parte vendedora do imóvel, haja vista que demonstrado o inadimplemento contratual do devedor/agravado.
2 - No caso, os documentos colacionados no processo na origem demonstram o inadimplemento contratual por parte do requerido/agravado, o qual não adimpliu parte substancial do contrato.
3 - Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento e da cláusula resolutória expressa autorizando a rescisão do contrato e a reintegração da posse à autora/agravante, há que ser deferida a medida liminar pleiteada.
4 – Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020656-41.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), JARDIM ARAGUAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.622.605/0001-29 (AGRAVANTE), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), CINTIA RAQUEL DA CRUZ DOMINGO - CPF: 048.172.431-12 (ADVOGADO), ANILDO ROQUE LAUERMANN - CPF: 477.122.109-00 (AGRAVADO), ROSELENI SPIER LAUERMANN - CPF: 996.106.551-49 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1 - Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15 para a concessão da tutela de urgência a fim de reintegrar liminarmente a parte vendedora do imóvel, haja vista que demonstrado o inadimplemento contratual do devedor/agravado.

2 - No caso, os documentos colacionados no processo na origem demonstram o inadimplemento contratual por parte do requerido/agravado, o qual não adimpliu parte substancial do contrato.

3 - Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento e da cláusula resolutória expressa autorizando a rescisão do contrato e a reintegração da posse à autora/agravante, há que ser deferida a medida liminar pleiteada.

4 – Recurso provido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
JARDIM ARAGUAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
na
Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse n.o 1013990-76.2024.8.11.0015
ajuizada em face de
ROSELENI SPIER LAUERMANN e ANILDO ROQUE LAUERMANN
,
contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência ao argumento de que não estão devidamente preenchidos os requisitos legais, nos termos do artigo 300 do CPC/15.

Sustenta a agravante que firmou com os agravados uma proposta de promessa de compra e venda de imóvel urbano, lote n. 15, quadra 28, localizado no Residencial Jardim Araguaia, Sinop/MT.

Salienta que os requeridos se encontram em mora com o pagamento desde 25/05/2019, sendo que não houve êxito em resolver a pendência extrajudicialmente, motivo pelo qual a rescisão do negócio foi a última medida a ser tomada a fim de que a empresa pudesse ter menos prejuízos, a qual consta expressamente do contrato, conforme cláusula 14a.

Ressalta que
o contrato de compra e venda apresenta cláusula resolutiva expressa, ou seja, no caso de
inadimplemento de qualquer prestação o contrato poderá ser rescindido automaticamente.

Alega que cumpriu integralmente com os requisitos necessários para reintegração de posse, uma vez que tentou notificar a parte requerida para proceder com a quitação da dívida, que perdura há mais de cinco anos.

Aduz que a falta de pagamento configura uma violação do princípio da equivalência das prestações, previsto no artigo 478 do Código Civil, o qual estabelece que, nos contratos comutativos, as prestações devem ser equivalentes e se equivalerem em valor.

Por fim, requer
a concessão da tutela de urgência para o fim de se determinar, de imediato, a reintegração de posse do imóvel registrado na matrícula no 85.689, 1o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Sinop/MT. No mérito, requer o provimento do recurso.

A liminar foi indeferida (ID 231722696).

Sem contrarrazões (ID 251622197).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
JARDIM ARAGUAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ajuizou a
Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse n.o 1013990-76.2024.8.11.0015
em face de
ROSELENI SPIER LAUERMANN e ANILDO ROQUE LAUERMANN,
aduzindo que celebrou com os requeridos uma proposta de promessa de compra e venda de um imóvel urbano localizado no loteamento Residencial Jardim Araguaia, Quadra 15, Lote 15, na cidade de Sinop/MT, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT sob no 66.981, com área total de 300m2.

Alegou que o contrato foi pactuado no valor de R$ 84.588,00 (oitenta e quatro mil e quinhentos e oitenta e oito reais), os quais seriam pagos em 170 parcelas de R$ 469,41 (quatrocentos e sessenta e nove reais e quarenta e um centavos), com a primeira parcela para o dia 25/01/2016, e a título de sinal, a quantia de R$ 4.788,00 (quatro mil e setecentos e oitenta e oito reais).

Ressaltou que o contrato possui uma cláusula que, no caso de não cumprimento da negociação, implicará na rescisão pleno direito daquele instrumento.

Aduziu que em razão da inadimplência, providenciou a NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL dos requeridos em 03/01/2024, no endereço declarado no contrato, para que promovessem o pagamento no prazo de 15 dias, contados da ciência da notificação extrajudicial.

Asseverou que não foi possível localizar os requeridos, pois não foram encontrados no endereço declarado Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, sendo que consta cláusula contratual que no caso de mudança de endereço, a credora deveria ser comunicada.

Sustentou que estando os requeridos em lugar incerto e não sabido, mostra-se válida a notificação encaminhada no endereço declarado como de sua residência.

Afirmou que a presente ação visa também executar cláusula contratual referente à rescisão de contrato, previamente prevista na clausula 13a.

Assim, ajuizou a ação requerendo a concessão de tutela de urgência, a fim de que seja reintegrada na posse do imóvel.

A liminar pleiteada foi indeferida pelo juízo singular (ID 157960458).

Inconformada, a parte autora interpôs o presente recurso.

Pois bem
.

Inicialmente, de se ressaltar que a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
”.

In casu
, os requisitos para a concessão de liminar estão presentes.

Da análise dos autos, nota-se que a medida perseguida pela parte agravante é consubstanciada, em síntese, na existência de contrato particular de compromisso de venda e compra de bem imóvel firmado entre as partes, o qual possui cláusula resolutória expressa (ID 157788263), aliado à alegação de inadimplemento da parte agravada desde maio/2019 e a expedição de notificação extrajudicial, com a finalidade de comprovar a
constituição
em mora da devedora. Vejamos:

Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento, o próprio contrato autoriza o agravante a rescindir o contrato, na forma da
Cláusula Décima Quarta
, que possui a seguinte redação:

Desta forma, não há óbice para aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, isto porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. (...) Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...)”
(REsp n. 1.789.863/MS, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10/08/2021)

No mesmo sentido, os julgados deste e. Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO NA POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – PRESENTES REQUISITOS ART. 300 DO CPC – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– DEVEDORA REGULARMENTE NOTIFICADA – INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– CANCELAMENTO DE CONCILIAÇÃO JÁ REALIZADA – PEDIDO PREJUDICADO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da devedora/recorrida. “Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022). O contrato prevê caracterização de esbulho e autoriza a vendedora proprietária/recorrente ser reintegrada na posse do bem imóvel objeto do contrato de compra e venda, sobretudo considerando a mora ex re. Com a realização da audiência na origem, onde não houve composição em entre as partes, resta prejudicada a pretensão recursal no ponto. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido.” (
TJMT, N.U 1020649-20.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/04/2023, Publicado no DJE 21/04/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ. Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re. Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.”
(N.U 1023258-73.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023)

Assim, a probabilidade do direito resta evidente.

De igual forma, vislumbra-se existente o perigo de dano, diante da própria situação enfrentada pela agravante, uma vez que não detém o imóvel, bem como não aufere lucro com o uso dele pela agravante, além do que não vem percebendo as parcelas pactuadas no contrato.

Portanto, deve ser reformada a decisão singular.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar a decisão recorrida a fim de determinar a reintegração da posse à parte autora/agravante, concedendo à parte agravada o prazo de trinta (30) dias para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação coercitiva.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025