Tribunal: TJMT
Processo: 1023762-58.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em Ação Rescisória de Compromisso de Venda e Compra c/c Reintegração de Posse, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o instrumento pactuado entre os litigantes, por culpa da ré, determinando o retorno das partes ao status quo ante, devendo o direito de retenção recair sobre 20% (vinte por cento) dos valores pagos, com a liberação do restante à requerida, bem como determinar a reintegração de posse da autora no imóvel objeto da lide, resguardando o direito da demandada à indenização pelas benfeitorias realizadas, cujo valor deve ser apurado em liquidação de sentença. A apelante pleiteia que seja afastada a indenização por benfeitorias e fixada uma taxa de fruição (aluguel) pelo uso do imóvel. De forma subsidiária, almeja que o ressarcimento se limite às benfeitorias tidas como necessárias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) é devida indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador inadimplente; e (ii) é cabível a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel, nos termos do contrato celebrado entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, devendo as cláusulas contratuais serem interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC.
4. O direito à indenização por benfeitorias foi corretamente reconhecido na sentença, com fundamento no art. 34 da Lei n. 6.766/79, que estabelece expressamente que “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.
5. Não houve comprovação pela apelante de que as melhorias foram realizadas em desconformidade com as normas legais ou com o contrato, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo vedado o enriquecimento sem causa do vendedor.
6. A taxa de fruição não pode ser exigida, por ausência de cláusula expressa nesse sentido, e por ser o contrato anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme art. 6o da LINDB.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: “1. É devida a indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis realizadas pelo promitente comprador em contrato de compra e venda de lote urbano, ainda que inadimplente, nos termos do art. 34 da Lei n. 6.766/79, recaindo sobre o promitente vendedor o ônus de comprovar eventual ilicitude ou desconformidade com a legislação que afastaria tal direito. 2. É incabível a cobrança de taxa de fruição por ocupação do imóvel quando não expressamente pactuada em contrato celebrado antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, em observância ao princípio do ato jurídico perfeito.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 47 e 51; CPC, art. 373, I; Lei n. 6.766/79, art. 34; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, III; Decreto-Lei n. 4.657/42, art. 6o.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, EAREsp n. 1.847.842/PR; TJMT, N.U 1001921-51.2020.8.11.0015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023762-58.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 03.799.597/0001-74 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), IZABELLE PAES GUIMARAES MELO - CPF: 420.632.302-00 (APELADO), CARLOS HONORIO DE CASTRO - CPF: 550.877.367-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO
CIVIL
,
PROCESSUAL
CIVIL
E DO CONSUMIDOR
.
APELAÇÃO CÍV
EL.
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. CO
NTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI N.
13.786/2018.

RECURSO
DES
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em
Ação Rescisória de Compromisso de Venda e Compra c/c Reintegração de Posse
,
julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o instrumento pactuado entre os litigantes, por culpa da ré, determinando o retorno das partes ao status quo ante, devendo o direito de retenção recair sobre 20% (vinte por cento) dos valores pagos, com a liberação do restante à requerida, bem como determinar a reintegração de posse da autora no imóvel objeto da lide, resguardando o direito da demandada à indenização pelas benfeitorias realizadas, cujo valor deve ser apurado em liquidação de sentença. A apelante pleiteia que seja afastada a indenização por benfeitorias e fixada uma taxa de fruição (aluguel) pelo uso do imóvel. De forma subsidiária, almeja que o ressarcimento se limite às benfeitorias tidas como necessárias.

II. QUESTÃO EM
DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar
se
:
(i) é devida indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador inadimplente; e (
ii
) é cabível a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel, nos termos do contrato celebrado entre as partes
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, devendo as cláusulas contratuais
serem
interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC.

4.
O direito à indenização por benfeitorias foi corretamente reconhecido na sentença, com fundamento no art. 34 da Lei n
.
6.766/79, que es
tabelece expressamente que “
em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário
”
.

5.
Não houve comprovação pela apelante de que as melhorias foram realizadas em desconformidade com as normas legais ou com o contrato, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo vedado o enriquecimento sem causa do vendedor.

6.
A taxa de fruição não pode ser exigida, por ausência de cláusula expressa nesse sentido, e por ser o contrato anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme art. 6o da LINDB.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
.
Recurso
conhecido e des
provido.

Tese
s
de julgamento: “
1.
É devida a indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis realizadas pelo promitente comprador em contrato de compra e venda de lote urbano, ainda que inadimplente, nos termos do art. 34 da Lei n. 6.766/79, recaindo sobre o promitente vendedor o ônus de comprovar eventual ilicitude ou desconformidade com a legislação que afastaria tal direito.

2. É incabível a cobrança de taxa de fruição por ocupação do imóvel quando não expressamente pactuada em
contrato celebrado antes da vigência da L
ei
n
.
13.786/2018
, em observância ao pri
ncípio do ato jurídico perfeito
.
”

Dispositivos relevantes citados:

CDC, arts
. 47 e 51; CPC, art. 373, I; Lei n. 6.766/79, art. 34; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, III; Decreto-Lei n. 4.657/42, art. 6o.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
EAREsp
n. 1.847.842/PR;
TJMT, N.U 1001921-51.2020.8.11.0015.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA - EPP

contra
sentença proferida pelo Juízo da
8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que,
nos autos da
Ação
Rescisória

de
Compromisso de Venda e Compra c/c Reintegração de Posse
movida em face de
IZABELLE PAES GUIMARÃ
ES
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar r
escindido
o
instrumento pactuado entre os litigantes,
por culpa da ré, determinando o retorno das

partes ao
status quo ante
, devendo o direito de retenção recair sobre 20%
(vinte por cento)
dos valores pagos,

com a liberação do restante à requerida
, bem como determinar a
reintegração de posse da autora no imóvel
objeto da lide
, resguardando o direito da
demandada
à indenização pelas benfeitorias

realizadas,
cujo
valor
deve
ser apurado em liquidação de sentença
(id.
271570999
).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta ser incabível a indenização por benfeitorias, fundamentando que se trata de contrato de compra e venda de lote parcelado, no qual a transmissão da posse ocorreu de forma precária.

Argumenta que o próprio instrumento contratual prevê que não é devida indenização por benfeitoria, e que quaisquer melhorias realizadas estão em
desacordo com o contrato, acrescentando que, por não haver documento comprobatório da legalidade da obra, há também desconformidade com a lei, nos termos do § 1o do
art
.
34 da Lei n. 6.766
/79
.

Aduz

a inexistência de provas que justifiquem a indenização pleiteada pela recorrida, ressaltando que, a partir do inadimplemento contratual, a posse passou a ser de má-fé,
de modo a
exclui
r
qualquer obrigação de ressarcimento por benfeitorias.

Defende
que a construção realizada desvaloriza seu imóvel; que há enriquecimento ilícito por parte da apelada, a qual reside em lote que não lhe pertence há dez anos sem contraprestação pecuniária; e que faz jus a uma indenização pela utilização do bem.

Afirma que o
contrato firmado entre as partes previa uma retenção de 50%
(cinquenta por cento)
para incluir
um valor pelo uso do imóvel
e
que
,
como a senten
ça limitou
o montante
a 20%
(vinte por cento)
,
entende ser
necessária
a
aplicação da taxa de fruição pelo imóvel
,
conforme previsto contratualmente,
sobretudo
por estar impedida de dispor de seu bem.

Defende que
a sentença está em contradição
com as disposições contratuais e em desacordo com o entendimento jurisprudencial, citando precedentes que reconhecem o direito ao recebimento de aluguéis a título de fruição
.

Por fim,
reitera a ausência de provas das supostas benfeitorias realizadas
,

consignando
que é
necessária a apresentação de documentos comprobatórios de que as

melhorias
foram
executadas
após a aprovação de projetos, com a
respectiva
ART,
e que, caso mantida a determinação de indenização, a
restituição deve se limitar
apenas às benfeitorias consideradas necessárias
.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso para reverter
a
sentença nos pontos aventados.

A apelada apresentou suas contrarrazões,
pugnando pelo desprovimento do recurso, com majoração dos honorários advocatícios
(id. 271571352).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP

ajuiz
ou

Ação Rescisória de Compromisso de Venda e Compra c/
c
Reintegração de Posse
em
desfavor de
IZABELLE PAES GUIMARÃES
,

objetivando
que s
eja declarado rescindido o contrato de promessa

de compra e venda

celebrado entre as partes,
reintegra
ndo-
o na posse
d
o
imóvel Lote 18,
Quadra 01, localizado

no
“
Sítio de Recreio Vivendas Primavera
”, situado nesta capital
(id.
271570952
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que
julgou
parcialmente procedente
s os pedidos iniciais
, nos seguintes termos:

“(...)

Pois bem.
A parte autora pretende rescindir o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Loteado, por culpa exclusiva da requerida, tendo em vista o inadimplemento contratual por parte desta, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas devidas, pelo que almeja também ser reintegrada na posse do imóvel.

Na presente hipótese, é incontroversa a existência do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Loteado, e outras avenças, existente entre as partes, e ainda que
houve
o inadimplemento contratual por parte da requerida, que admitiu a ausência de pagamento na sua contestação, de modo que, ao ficar inadimplente com as parcelas do contrato, deu ensejo a sua rescisão.

A rescisão contratual é medida que se impõe, em face ao inadimplemento das obrigações por parte da requerida, nada obstante a notificação extrajudicial realizada, para que a devedora retornasse ao pagamento das parcelas em atraso,
sob pena
de sua constituição em mora, rescisão de pleno direito do contrato e consequente reintegração de posse do imóvel.

Com efeito, o contrato, como ato jurídico bilateral que é, constitui um negócio jurídico por excelência, em que as partes são simultânea e reciprocamente credoras e devedoras umas das outras, ante os deveres obrigacionais assumidos.

Em observância aos regramentos básicos aplicados ao caso, em especial aos princípios da força obrigatória do contrato, função social do contrato e boa-fé objetiva, verifica-se que a demandada assumiu um dever patrimonial e que, no entanto, não foi capaz de solvê-lo, descumprindo o pacto entabulado.
Outrossim
, diante do rompimento do pacto, devem as partes suportar as consequências/ônus do retorno ao status quo ante.

No presente caso, constato que a rescisão contratual não decorreu de culpa da vendedora, mas por ausência de cumprimento contratual pela ré, não adimplindo as parcelas assumidas quando da celebração da avença. Embora a requerida defenda em contestação que o inadimplemento decorreu da abusividade de cláusulas contratuais, que impõem juros exorbitantes, totalmente favoráveis à autora e prejudiciais à ré, suas alegações são insuficientes para análise da abusividade e revisão contratual, porquanto não são identificadas as supostas cláusulas abusivas.

Com efeito, no momento da assinatura do contrato, a ré tinha conhecimento de todos os seus termos e das cláusulas incidentes, de modo que não pode deixar de cumprir as obrigações que assumiu. Inclusive, apesar de ser possível a relativização do princípio da força obrigatória dos contratos, que pode levar a revisão contratual, isso não
anula por completo e nem desobriga automaticamente as partes em relação ao cumprimento das obrigações firmadas.

Assim, verifica-se inviável a manutenção de um contrato entabulado com a assunção de direito e obrigações por ambas
as
partes, quando um dos contratantes deixa de cumprir com suas imposições.

Os negócios jurídicos regidos pelo direito privado seguem o corolário do pacta sunt servanda, que estabelece a obrigatoriedade das manifestações de vontade válidas. Assim, presentes os requisitos de validade e eficácia, o acordo de vontades, formalizado em cláusulas contratuais, expressa comandos imperativos, obrigando as partes contratantes ao irrestrito cumprimento das obrigações assumidas.

A força obrigatória dos contratos tem como fundamento a preocupação com a segurança de ordem geral, que ultrapassa o âmbito do interesse particular, na medida em que o comprometimento entre indivíduos cria expectativas no meio social, cujo equilíbrio o ordenamento jurídico deve garantir.
(...)

Procede, portanto, o pedido de declaração da rescisão contratual do instrumento de promessa de compra e venda, ante a inadimplência da requerida. Também se mostra procedente o pedido para reintegração na posse do bem, já que restou demonstrada a causa hábil para rescisão contratual, sendo, portanto, a reintegração de posse um consectário lógico e imediato da rescisão.

Não obstante a necessidade de reintegração de posse verifica-se que a ré postulou, em contestação, pela indenização das benfeitorias tendo comprovado a construção de casa no local e outras melhorias.

A vista disso, não se pode permitir a reintegração de posse da autora sem que haja a indenização da requerida pelas acessões erguidas, pois caso contrário acarretaria o enriquecimento ilícito daqueles que serão reintegrados no
imóvel e que nada contribuíram para a construção da edificação. Nesse ponto, entendo que o quantum a ser indenizado à ré deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Outro ponto que merece ser destacado diz respeito ao direito de retenção do valor pago, que segundo o STJ:

"Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. STJ. 2a Seção. Aprovada em 26/8/2015,
DJe
31/8/2015 (Info 567)."

Nesse cenário, entende a
eg
. Corte Superior ser a retenção uma forma justa e razoável de indenizar à vendedora, pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, entre outros.

Já em relação ao percentual de retenção determinável, o STJ tem admitido que a sua fixação
deve
ser entre 10% e 25% do total da quantia paga.
(...)

Referido percentual de retenção, de todo modo, está de acordo com aquele adotado pela jurisprudência que se formou a respeito do tema, sobretudo do Egrégio Superior Tribunal de justiça: STJ -
AgInt
no
AgRg
no
AREsp
816434/DF - rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE -
DJe
06/10/2016; STJ -
AgRg
no
AREsp
807880/DF - rel. Ministro RAUL ARAÚJO - j. 19/04/2016; STJ -
AgRg
no
REsp
927433/DF - rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI -
DJe
28/02/2012; STJ -
AgRg
no
AREsp
730520/DF - rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO -
DJe
28/08/2015.

Nesse sentido, prevê o artigo 408 do Código Civil que “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”.

A rigor do que dispõe o dispositivo legal destacado, a hipótese dos autos atrai a necessidade de observância dos termos ajustados pelas partes, bem como leva à conclusão de que a multa resolutória pactuada contratualmente, a um primeiro olhar, é realmente exacerbada.

Isto porque, prevê o contrato que deverá ser devolvido à compradora apenas 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, percentual este que se mostra demasiado excessivo.

Nessa linha, deve ser aplicado o artigo 413 do Código Civil que, ao tratar da Cláusula Penal nos contratos em geral, previu que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Portanto, hei de aplicar o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de retenção pela parte autora, cabendo à própria devolver o restante (80%) do saldo à parte ré.

Concernente aos valores gastos com honorários advocatícios contratuais decorrentes da ação proposta, o reembolso de tal verba não pode prosperar. Cabe salientar que não se justifica o fundamento de que a necessidade da contratação de advogado para patrocinar causa tenha causado prejuízos de ordem material, posto que se não tivesse condições de arcar com tais ônus, bastaria para tanto solicitar os auspícios da gratuidade judiciária. Ademais, a relação contratual existente entre o cliente e seu advogado não cria direito ou obrigações para terceiros.

Além do mais, inexiste previsão legal para o ressarcimento de honorários advocatícios contratados pela parte,
porquanto essa verba não está incluída no rol das despesas previstas no art. 85 do CPC, que regulamenta a questão, ao contrário dos honorários sucumbenciais.

Por fim, urge frisar que tal fato desencadearia, a cada processo ajuizado,
uma nova
demanda para se cobrar os honorários do processo anterior, transformando o Judiciário em palco para inúmeras cobranças da referida verba.

Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais para:

a) DECLARAR
rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Loteado para aquisição do imóvel Lote 18, Quadra 01, localizado no Sítio Recreio Vivendas Primavera, por culpa da ré, determinando o retorno das partes ao status quo ante, devendo o direito de retenção recair sobre 20% dos valores pagos, com a liberação do restante à requerida;

b) DETERMINAR
a reintegração de posse da autora no imóvel descrito na inicial, resguardando o direito da parte ré à indenização pelas benfeitorias realizadas, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença.

Considerando que a autora decaiu em parte mínima dos pedidos,
condeno
a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §
2o do CPC.

(
...)
”
.
(id.
271570992
).

Em face da retrocitada sentença a autora opôs embargos de declaração
(id.
271570994
)
, os quais foram rejeitados (id.
271570997
).

Irresignad
a
,
a
apelante interp
ôs o
presente recurso
,
por meio do qual
pretende
a reforma da sentença, a fim de que seja afastada a indenização por benfeitorias e fixada uma taxa de fruição (aluguel) pelo uso do imóvel. De forma subsidiária, almeja que o ressarcimento se limite às benfeitorias tidas como necessárias.

Pois bem.

Após detida análise, vislumbra-se que o apelo
não
comporta
provimento
.

A controvérsia recursal consiste basicamente em dois pontos:
(i
) a possibilidade de indenização por benfeitorias;
e (
ii
)
a necessidade de fixação de taxa de fruição.

De início
,
cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de típico contrato de adesão firmado entre incorporadora imobiliária e consumidor adquirente.

Nesse contexto, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, conforme
estabelece
o art. 47 do CDC, e eventuais cláusulas que estabeleçam obrigações
desproporcionais
ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada devem ser consideradas
abusivas, nos termos do art. 51
do mesmo diploma legal.

Partindo dessa premissa,
tem-se que a apelada faz jus
à indenização p
elas
benfeitorias

por ela realizadas.

A c
láusula 6a do contrato (
id.
271570953
) prevê

expressamente a possibilidade de edificação de benfeitorias por parte do promitente comprador, prevendo, no entanto,
condicionantes para o direito à indenização
.
Por oportuno, veja-se o teor da referida cláusula contratual:

“
CLÁUSULA 6a - É Transmitida ao (s) PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/
es
), neste ato, a POSSE PROVISÓRIA E PRECÁRIA DO IMÓVEL, a qual exercerá (
ão
) em nome do (a/s) PROMITENTES (s) VENDEDOR (a/es), até que sejam integralmente cumpridas as obrigações aqui previstas, podendo nele edificar (em) as benfeitorias que desejarem desde que com estrita observância legal, quer sejam Municipais, Estaduais ou Federais, bem como as
condições estabelecidas no § 9o, da Cláusula 2a, deste instrumento, sob pena de não o fazendo, serem adotadas as medidas cabíveis, sem que caiba ao (s) PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/es), direito a indenização ou retenção pelas benfeitorias.”

A cláusula 2a, § 9o, por sua vez, dispõe que:

“
CLÁUSULA 2a (...)

§ 9o. É
VEDADO
ao PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/
es
), em qualquer tempo, fazer o fracionamento e/ou o desmembramento da área objeto deste contrato, a que título for.
”

À vista disso, considerando que inexiste nos autos qualquer elemento apto a indicar que as benfeitorias tenham sido edificadas em desacordo com as normas legais ou que a recorrida tenha fracionado ou desmembrado o imóvel, não há razão para afastar o direito à indenização,
sob pena
de caracterizar enriquecimento sem causa da apelante.

Por certo
, é ônus da parte que alega demonstrar o fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, e, no caso em tela, a
recorrente
não comprovou que as benfeitorias
promovidas
pela apelada estariam em desconformidade com a lei ou com o contrato, limitando-se a fazer alegações genéricas nesse sentido.

Ao contrário, o que se constata é que foi
construída uma
residência no lote, evidenciando
possível
valorização do imóvel e a necessidade de justa compensação pela restituição determinada na sentença, independentemente da precariedade da posse.

Ressalte-se que
o argumento de que a partir do inadimplemento contratual a posse passou a ser de má-fé, excluindo a obrigação de ressarcimento por benfeitorias, não merece prosperar.

Com efeito,
i
ndependentemente da discussão sobre a qualificação da posse como de boa ou má-fé, o art. 34 da Lei n
.
6.766/79 é categórico ao estabelecer que
“
em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário
”
.

Tal norma, específica para contratos envolvendo parcelamento do solo urbano, como é o caso dos autos, constitui proteção legal que se sobrepõe a qualquer cláusula contratual que pretenda restringir esse direito, especialmente em se tratando de relação de consumo. Interpretação diversa legitimaria o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, que receberia de volta o imóvel significativamente valorizado pelas edificações realizadas sem qualquer contraprestação.

Para mais, inexistem subsídios suficientes no feito para demonstrar a má-fé da apelada, sendo relevante destacar que a ação só foi ajuizada pelo apelante em 2019, ou seja, após quase
cinco
anos de inadimplência, o que sugere certa tolerância com a situação e pode ter gerado na compradora a legítima expectativa de eventual composição futura.

Essa demora significativa no ajuizamento da ação de rescisão contratual enfraquece o argumento de que a posse teria se tornado de má-fé imediatamente após o inadimplemento, reforçando a conclusão de que a indenização pelas benfeitorias é medida que se impõe para evitar o enriquecimento sem causa.

No que se refere ao pleito subsidiário de limitação de indenização às benfeitorias necessárias, tal pretensão também não merece acolhida, pois o art. 34 da Lei no 6.766/79 assegura expressamente o direito à indenização tanto das benfeitorias necessárias quanto das úteis, sem fazer qualquer distinção ou hierarquização entre elas.

Ainda
, a edificação residencial realizada no lote, por sua própria natureza, agrega valor ao imóvel e não pode ser simplesmente desconsiderada no
momento da restituição,
sob pena
de configurar enriquecimento sem causa em favor da apelante.

Quanto à taxa de fruição, vale mencionar que o contrato não a estabelece expressamente, sendo inviável, desse modo, sua cobrança, especialmente considerando que se trata de um contrato de adesão sujeito às normas consumeristas, no qual as obrigações do consumidor devem estar claramente definidas.

Deveras, o
que existe é a previsão, na Cláusula 4
a
, alínea
“
c
”,
de retenção de 50%
(cinquenta por cento)
dos valores pagos, sendo a retenção justificada pela fruição do imóvel
, nos seguintes termos
:
“
os 50% (cinquenta por cento) restantes serão retidos a título de multa penal e fruição do imóvel pelo período que este ficou na posse provisória do PROMITENTE (s) COMPRADOR (a/
es
)
”
.

Portanto,
observa-se que
a fruição é apenas uma das justificativas para a retenção parcial dos valores já pagos,
além da
multa penal, não havendo previsão de cobrança de valor mensal independente a título de aluguel.

Ademais, o contrato foi celebrado em 30/09/2013, portanto, antes da vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei de
Distra
to), que
consignou
em seu art. 67-A, III, a possibilidade de cobrança de taxa de fruição equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre
o valor atualizado do contrato,
pro rata
die
, ou seja, proporcional aos dias de ocupação.

Logo,
a
plicar as disposições da Lei n. 13.786/2018 ao presente caso violaria o art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que estatui que
“
a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada
”
.

A propósito, veja-se julgado de minha relatoria:

“(...) A taxa de fruição prevista no art. 67-A da Lei no 13.786/2018 não se aplica ao caso, por ter sido o contrato celebrado anteriormente à sua vigência, em observância ao princípio do ato jurídico perfeito (art. 6o da LINDB).
(...) A taxa de fruição não se aplica a contratos celebrados antes da Lei no 13.786/2018 se não houver cláusula expressa nesse sentido. (...)”.

(
TJMT,
N.U 1001921-51.2020.8.11.0015, Marcos
Regenold
Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2024, Publicado no DJE 27/12/2024)
.

Assim, não estabelecida
a
taxa de fruição no contrato firmado entre as partes, esta não pode ser exigida pela promitente vendedora, mormente quando o
instrumento
é anterior à Lei n. 13.786/2018.

Em face do exposto, conheço e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
C3WA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP
,

mantendo incólume a sentença vergastada
.

S
em honorários recursais, tendo em vista o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que são incabíveis “
no recurso interposto pela parte vencedora para ampliar a condenação, pela própria redação do art. 85, § 11, do CPC/2015
” (STJ,
EAREsp
n. 1.847.842/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 6/9/2023,
DJe
de 21/9/2023).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025