Tribunal: TJMT
Processo: 1001071-28.2023.8.11.0100
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de embargos de terceiro, afastando a indisponibilidade de imóvel objeto de registro anterior à constrição e reconhecendo a aquisição de boa-fé, além de condenar a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é admissível, em sede recursal, a arguição de nulidade do negócio jurídico por “venda a non domino”, não debatida em primeira instância; e (ii) saber se a aquisição de imóvel realizada mediante escritura pública registrada anteriormente à averbação de constrição judicial pode ser protegida pela presunção legal de boa-fé do terceiro adquirente.
III. Razões de decidir
3. A tese de nulidade por "venda a non domino" configura inovação recursal, uma vez que não foi suscitada na contestação, sendo incabível sua análise em sede de apelação, sob pena de violação ao contraditório e à vedação à supressão de instância.
4. Ainda que superado o óbice processual, verifica-se que a aquisição do imóvel se deu por escritura pública lavrada e registrada anteriormente à indisponibilidade, sem qualquer gravame ou litígio registrado na matrícula, atraindo a proteção do art. 54, §1o, da L. no 13.097/2015.
5. A alegada má-fé do adquirente não restou comprovada, sendo inaplicável a tese de fraude à execução, nos termos da Súmula no 375 do STJ e da jurisprudência consolidada do STF e do STJ.
6. A alegação de nulidade da sentença por identidade de juízo com a ação principal também não procede, ante a regra do art. 676 do CPC, que impõe a prevenção do juízo que ordenou a constrição como competente para julgar os embargos de terceiro.
IV. Dispositivo e tese
4. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. Configura inovação recursal a alegação, em sede de apelação, de nulidade de negócio jurídico por venda a non domino não deduzida na instância de origem. 2. A aquisição de imóvel por terceiro de boa-fé, mediante registro anterior à constrição e sem averbação de gravames na matrícula, é protegida pelo princípio da concentração registral e não pode ser atingida por medida judicial posterior."
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, arts. 286, 676; L. no 13.097/2015, art. 54, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 375; STJ, AgInt no AREsp 2159270/MT, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 28.11.2022; STJ, REsp 956.943/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 20.08.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001071-28.2023.8.11.0100
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeitos, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[TRUST AGRO COMPANY HOLDING LTDA - CNPJ: 35.808.259/0001-48 (APELANTE), BRUNO DEVESA CINTRA - CPF: 974.012.421-68 (ADVOGADO), JOSE ROBERTO SICARD NETO - CPF: 066.422.109-21 (ADVOGADO), OSVALDO KLEM - CPF: 489.836.919-72 (APELADO), ALEXSANDRO MENDES FEITOSA - CPF: 013.767.121-05 (ADVOGADO), CECILIA AVELLO PINHEIRO - CPF: 647.217.440-72 (TERCEIRO INTERESSADO), DELMAR ORTIZ PINHEIRO - CPF: 126.270.200-30 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCIO AVELLO PINHEIRO - CPF: 960.006.780-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Cuida-se de
apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de embargos de terceiro, afastando a indisponibilidade de imóvel objeto de registro anterior à constrição e reconhecendo a aquisição de boa-fé, além de condenar a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão: (i) saber se é admissível, em sede recursal, a arguição de nulidade do negócio jurídico por “venda a
non domino
”, não debatida em primeira instância; e (
ii
) saber se a aquisição de imóvel realizada mediante escritura pública registrada anteriormente à averbação de constrição judicial pode ser protegida pela presunção legal de boa-fé do terceiro adquirente.

III. Razões de decidir

3.
A tese de nulidade por "venda a non domino" configura inovação recursal, uma vez que não foi suscitada na contestação, sendo incabível sua análise em sede de apelação, sob pena de violação ao contraditório e à vedação à supressão de instância.

4. Ainda que superado o óbice processual, verifica-se que a aquisição do imóvel se deu por escritura pública lavrada e registrada anteriormente à indisponibilidade, sem qualquer gravame ou litígio registrado na matrícula, atraindo a proteção do art. 54, §1o, da L. no 13.097/2015.

5. A alegada má-fé do adquirente não restou comprovada, sendo inaplicável a tese de fraude à execução, nos termos da Súmula no 375 do STJ e da jurisprudência consolidada do STF e do STJ.

6. A alegação de nulidade da sentença por identidade de juízo com a ação principal também não procede, ante a regra do art. 676 do CPC, que impõe a prevenção do juízo que ordenou a constrição como competente para julgar os embargos de terceiro.

IV. Dispositivo e tese

4
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. Configura inovação recursal a alegação, em sede de apelação, de nulidade de negócio jurídico por venda a non domino não deduzida na instância de origem. 2. A aquisição de imóvel por terceiro de boa-fé, mediante registro anterior à constrição e sem averbação de gravames na matrícula, é protegida pelo princípio da concentração registral e não pode ser atingida por medida judicial posterior."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CC, art. 1.245; CPC,
arts
. 286, 676; L. no 13.097/2015, art. 54, §1o.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula no 375; STJ,
AgInt
no
AREsp
2159270/MT, Rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 28.11.2022; STJ, REsp 956.943/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 20.08.2014.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
interposto por TRUST AGRO COMPANY HOLDING LTDA. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
Vara Única da Comarca de Brasnorte/
MT,
que nos autos da ação de
Embargos de
Terceiro,
ajuizada contra a apelante por
Osvaldo
Klem
julgou
procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando o cancelamento da indisponibilidade constante na "AV
-
7.21.793" do imóvel de matrícula n° 21.793, do Serviço Registral Imobiliário de São Gabriel do Oeste/
MS,

além de condenar a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em
10% (dez por cento).

O apelante sustenta que a sentença é "inteiramente indigerível
",
por ter sido proferida pelo mesmo Juízo que julgou a demanda principal de anulação do negócio jurídico.

Assevera que houve omissão na sentença quanto à análise das demandas de forma conjunta, bem como em relação à existência de nulidade do negócio jurídico em virtude da venda
non domino
.

Aduz que também houve omissão na análise principal para a caracterização do pagamento a um terceiro de boa-fé, bem como a comprovação deste.

Sustenta, ainda, que a ciência do embargante sobre o litígio e a possível fraude impediria o reconhecimento de sua boa-
fé.

Pede, pois, o provimento do recurso de apelação para reformar a sentença de primeiro grau.

Em contrarrazões, o apelado sustenta que as teses recursais da apelante não foram ventiladas na contestação, razão pela qual configuram inovação vedada em sede recursal. No mérito, defende a manutenção da sentença, reforçando que a aquisição do imóvel se deu de forma anterior à constrição, com base em escritura pública e matrícula livre de ônus, atraindo a proteção conferida ao terceiro de boa-fé.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Trata-se de controvérsia instaurada em sede de embargos de terceiro, proposta com o objetivo de afastar medida constritiva judicial de indisponibilidade de imóvel, determinada no curso de ação rescisória promovida por terceiro
estranho à cadeia dominial formal e registral do bem
.

O embargante Osvaldo
Klem
, ora apelado, sustenta ter adquirido o imóvel de boa-fé, com registro anterior à constrição, razão pela qual pleiteia a desconstituição da restrição judicial que recaiu sobre bem de sua titularidade. A parte embargada, por sua vez, alega que o negócio seria nulo ou fraudulento, requerendo a manutenção da indisponibilidade.

O juízo de origem entendeu que o embargante adquiriu o imóvel de maneira regular, formalizada por escritura pública registrada em momento anterior à constrição judicial, inexistindo má-fé ou participação em eventual fraude, razão pela qual julgou procedente o pedido, afastando a indisponibilidade.

Destaco trecho da sentença:

O art. 674 do Código de Processo Civil dispõe que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”.

Acerca dos embargos de terceiro, ensina a doutrina que “trata-se de remédio processual para a defesa da posse, ou mesmo da propriedade, por aquele que for turbado ou esbulhado por atos de apreensão judicial” (TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 82)
.

Insurge-se o embargante contra a ordem de indisponibilidade decretada no âmbito dos autos no 1000506-98.2022.8.11.0100.

Naquele feito, a embargada, M2W PROPERTIES HOLDING LTDA, litiga contra DELMAR ORTIZ PINHEIRO e CECÍLIA AVELLO PINHEIRO, visando à rescisão de um contrato entre eles firmado.

Lá, diz o autor, ora embargado, que celebrou contrato de permuta com torna de imóvel rural com
Delmar
Ortiz Pinheiro e Cecília
Avello
Pinheiro e, dentre os imóveis objeto da negociação, encontrava-se o de matrícula no 27.793, do CRI de São Gabriel do Oeste/MS, objeto da constrição que deu azo ao ajuizamento dos presentes embargos de terceiro.

O embargado narra que tomou conhecimento de que os imóveis entregues por
Delmar
Ortiz Pinheiro e Cecília
Avello
Pinheiro são de propriedade de terceiro, razão pela qual ingressaram com a ação no 1000506-98.2022.8.11.0100, pleiteando a rescisão contratual, com a devolução de todos os imóveis permutados e dos valores pagos, no âmbito da qual foi deferido, em 07/06/2022, o pedido de decretação da indisponibilidade de todos os imóveis envolvidos no negócio jurídico.

Da documentação juntada naqueles autos, extrai-se que o autor, ora embargado, transferiu em favor de
Delmar
e Cecília cinco imóveis, dentre os quais: “Imóvel rural determinado por uma parte de terras pastais e lavradias, com área de 523,9101 (quinhentos e vinte e três hectares, nove mil e um metro quadrados), perímetro de 11.525,27m, denominado, Fazenda Santa Paula da Mangueira da pedra, situado no município de São Gabriel D’oeste/MS, registrado no Livro no 02 do serviço Registral Imobiliário da comarca de são Gabriela D’oeste/MS, sob matrícula no 001, melhor descrito na referida matrícula” (ID 86178768 dos autos no 1000506-98.2022.8.11.0100).

Ocorre que os embargantes adquiriram o imóvel de EURYDES BERETTA JUNIOR e BRUNA FRANCO LOPES BERETTA em 04/03/2022, conforme Escritura Pública de Venda e Compra registrada no livro 52-N, fls. 176/178, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Fátima do Sul, Município de
Jateí
/MS (ID 126956351), cuja averbação na matrícula do bem se deu em 17/03/2022 (ID 126956354).

Em que pese a tese formulada pelo embargado de que o embargante foi informado em 15/03/2022 sobre o ajuizamento da ação de rescisão contratual, mas somente procedeu à averbação na matrícula do imóvel em 17/03/2023, verifico que esse fato, “per si”, não traz qualquer indício de má-fé.

Isso porque, analisando-se a Escritura Pública de Venda e Compra (ID 126956351), constata-se que o pagamento do preço se deu mediante a entrega de diversos valores, em distintas datas, bem como de veículos, sendo que a primeira prestação foi paga em 20/01/2022, no valor de R$ 1.414.000,00 (um milhão e quatrocentos e quatorze mil reais).

Não bastasse isso, a jurisprudência é firme no sentido de que o terceiro de boa-fé tem protegido seu direito mesmo quando não averbada a aquisição na matrícula do imóvel, desde que comprovada por intermédio de instrumento de contrato de compra e venda se, no momento da aquisição, não havia gravame no imóvel.

[...]
Da análise da Escritura Pública de Venda e Compra (ID 126956351), certificou-se que houve a apresentação de Certidão da matrícula, sem ônus reais, fornecida pelo SRI da Comarca de São Gabriel do Oeste/MS em 04/03/2022.

Evidente, portanto, que a parte embargante é terceiro de boa-fé, já que adquiriu imóvel livre de ônus, não podendo ser prejudicada pela desavença existente entre as partes litigantes nos autos no 1000506-98.2022.8.11.0100, razão pela qual a procedência dos pedidos é medida que se impõe.

A apelante sustenta, em síntese, a nulidade do negócio jurídico por suposta "venda a
non domino
", alegando que o bem teria sido transferido de forma fraudulenta por terceiro não legitimado (
Delmar
Ortiz Pinheiro), em prejuízo de obrigação assumida em contrato de permuta celebrado com a própria apelante.

Da Inovação Recursal

A preliminar de inovação recursal, suscitado pelo
apelado, merece
acolhida.

Compulsando os autos, observa-se que a tese central da apelação - nulidade da alienação por “venda a
non domino
” - não foi articulada na contestação apresentada pela embargada (Id. 286997863), tampouco integrou a controvérsia delimitada na primeira instância, revelando-se verdadeira inovação recursal.

Trata-se de matéria nova, inadmissível em sede de apelação, por importar violação ao contraditório, à ampla defesa e à vedação à supressão de instância.

O ordenamento jurídico brasileiro consagra o princípio da estabilidade da demanda, o que veda a introdução de teses fático-jurídicas inéditas apenas na fase recursal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. QUESTÃO ALEGADA APENAS NA APELAÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA OU FATOS
SUPERVENIENTES.
NÃO CARACTERIZAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONFIGURAÇÃO ACÓRDÃO RECORRIDO. CONFORMIDADEINOVAÇÃO
RECURSAL.
ACÓRDÃO RECORRIDO. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ.
INCIDÊNCIA.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, A DESPEITO DA OPOSIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC/
2015.
AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO DE OFENSA. SÚMULA 211/STJ. INCIDÊNCIA, AINDA QUE SE TRATE DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO.
1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de a questão alegada apenas nas razões da apelação configura-se em inovação recursal, exceto quando se trata de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes, o que não é o caso. Acórdão recorrido em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ. Incidência da Súmula 83/
STJ.
2. O conteúdo normativo não foi objeto de apreciação pelo Tribunal de origem, a despeito da oposição dos embargos de declaração, porquanto a alegação de ofensa fora inaugurada nas razões da apelação. Ademais, não se arguiu ofensa ao art. 1 .022 do CPC/2015. Portanto, ausente o prequestionamento. Incidência da Súmula 211/STJ, ainda que se trate de matéria de ordem pública.
3.
Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
: 1654787 RJ 2020/0019391-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 15/12/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/02/2021)

Assim, deixo de conhecer das alegações recursais que se fundam exclusivamente em fundamentos não ventilados na instância inferior
, notadamente a inexistência de pagamento do preço, a ilegitimidade dos alienantes e suposto conluio.

Ainda que superado esse óbice, por amor ao debate, a alegação de “venda a
non domino
” não se sustenta. Isso porque, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 04/03/2022, os vendedores -
Eurydes
Beretta Júnior e Bruna Franco - eram, à época, os legítimos proprietários formais e
registrários
do bem, com matrícula imobiliária regular.

Inexiste, portanto, qualquer mácula na cadeia dominial que autorize reconhecer vício, fraude ou invalidade na alienação celebrada.

Da Ausência de Nulidade da Sentença

A apelante sustenta que a sentença proferida nos presentes embargos de terceiro seria nula, sob o fundamento de que o mesmo magistrado que a proferiu também julgou a demanda originária de rescisão contratual (Processo no 1000506-98.2022.8.11.0100), de onde derivou a indisponibilidade do bem objeto da controvérsia. Alega, em síntese, que haveria quebra da imparcialidade e usurpação da competência deste Egrégio Tribunal.

O argumento, contudo, não merece prosperar.

A mera identidade de juízo entre a ação principal e os embargos de terceiro não implica, por si só, qualquer vício de competência ou nulidade processual.

Ao contrário, tal coincidência é consequência natural da prevenção processual prevista no art. 286 do CPC, e visa garantir a racionalidade, a economia processual e a coerência das decisões judiciais sobre questões conexas,
in
verbis
:

Art. 286. Serão distribuídas por dependência as causas de qualquer natureza:

I -
quando
se relacionarem, por conexão ou continência, com outra já ajuizada;

II -
quando
, tendo sido extinto o processo sem resolução de mérito, for reiterado o pedido, ainda que em litisconsórcio com outros autores ou que sejam parcialmente alterados os réus da demanda;

III - quando houver ajuizamento de ações nos termos do Art. 55, § 3
o,
ao juízo prevento.

Parágrafo único. Havendo intervenção de terceiro, reconvenção ou outra hipótese de ampliação objetiva do processo, o juiz, de ofício, mandará proceder à respectiva anotação pelo distribuidor.

Em casos de embargos de
terceiro opostos
contra atos constritivos praticados em determinado processo, é regra processual que a competência para seu julgamento pertença ao mesmo juízo onde tramitou o feito originário. Assim dispõe expressamente o art. 676,
caput
, do Código de Processo Civil:

Art. 676. Os embargos serão distribuídos por dependência ao juízo que ordenou a constrição e autuados em apartado.

Parágrafo único. Nos casos de ato de constrição realizado por carta, os embargos serão oferecidos no juízo deprecado, salvo se indicado pelo juízo deprecante o bem constrito ou se já devolvida a carta.

Portanto, a concentração da tramitação no mesmo juízo é não apenas admissível, como juridicamente imposta pela própria lei. A sistemática legal tem por escopo justamente evitar decisões conflitantes entre varas distintas, além de permitir ao magistrado que determinou a constrição apreciar eventual excesso ou vício do próprio ato judicial impugnado.

Não há notícia nos autos de que tenha sido oposta exceção de suspeição ou impedimento, tampouco de que tenha sido instaurado incidente processual para apuração da alegada quebra de imparcialidade. A jurisprudência dos tribunais superiores é clara no sentido de que alegações genéricas de parcialidade, desacompanhadas de demonstração objetiva de circunstâncias concretas, não bastam para infirmar a imparcialidade do julgador.

A alegação da parte apelante, nesse sentido, reveste-se de caráter meramente retórico e não encontra respaldo na legislação ou nos autos. A atuação do magistrado deu-se nos estritos limites da legalidade, com observância ao contraditório, à ampla defesa e ao livre convencimento motivado.

Portanto, não há qualquer vício de nulidade na sentença pelo simples fato de haver identidade de juízo com a ação de origem, devendo a alegação ser repelida.

Da aquisição do imóvel, da anterioridade à constrição e d
a boa-fé do adquirente

O cerne da controvérsia reside na validade da aquisição do imóvel objeto da matrícula no 21.793 por Osvaldo
Klem
, e sua eventual proteção
contra medida
constritiva posterior.

O imóvel de matrícula no 21.793 do Cartório de Registro de Imóveis de São Gabriel do Oeste/MS - veio a ser objeto de indisponibilidade judicial no curso da Ação de Rescisão Contratual no 1000506-98.2022.8.11.0100, proposta pela empresa M2W Properties Holding Ltda (atualmente Trust Agro
Company
Holding Ltda), contra
Delmar
Ortiz Pinheiro, Cecília Rodrigues Pinheiro e Márcio Rogério da Silva.

A constrição sobre o bem foi deferida pelo juízo de origem em 07/06/2022, no bojo da referida ação, em razão de alegações de inadimplemento contratual e simulações em negócio de permuta imobiliária (Id. 86608594
– autos da Ação de Rescisão Contratual no 1000506-98.2022.8.11.0100).

Todavia, antes mesmo dessa constrição, especificamente em 04 de março de 2022, Osvaldo
Klem
adquiriu o imóvel ora debatido mediante escritura pública de compra e venda lavrada em cartório de notas em
Jateí
/MS
(Id. 286997535)
.

O registro do título foi efetuado em 17/03/2022, sem que houvesse, até então, qualquer anotação de gravame, litígio, prenotação contraditória ou restrição de natureza judicial incidente sobre a matrícula
(Id. 286997537)
.

Nesse conte
xto
, é incontroverso que a aquisição foi anterior à constrição
, e operou-se de maneira formal, pública e válida
,
à luz do art. 1.245 do Código Civil
.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Nesse sentido, o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel protege o terceiro adquirente de boa-fé, que não pode ser prejudicado por situações jurídicas não constantes do registro imobiliário, art. 54, V, § 1o, da Lei 13.097/2015.

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I -
registro
de citação de ações reais ou
pessoais reipersecutórias
;

II -
averbação
, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no Art. 828 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV -
averbação
, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do Inciso IV do caput do art. 792 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

V -
averbação
, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.

§ 1o Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos
Arts
. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

§ 2o Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I -
a
obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2o do art. 1o da Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II -
a
apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Todas as informações relevantes sobre um imóvel devem estar reunidas em sua matrícula, o que não está registrado na matrícula não pode ser oposto a terceiros de boa-fé.

O embargante não era parte na ação originária, tampouco constava qualquer averbação de litígio, gravame ou constrição na matrícula do bem à época da compra. Agiu, portanto, sob a presunção legal de boa-fé, com base no que constava dos registros públicos.

Em caso análogo:

PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ. CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA. ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4o, DO CPC. PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3o, DO CPC. 1. Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3o do
art
. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3.
A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência
, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4o, do CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3o do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo. 2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada. 2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes.

(STJ - REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação:
DJe
01/12/2014
- grifei
)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DESPROVIDA DE REGISTRO. IRRELEVÂNCIA. PENHORA NÃO REGISTRADA. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente" (Súmula 375/STJ
).
2. "É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ) 3. No caso dos autos, a Corte de origem julgou procedentes os embargos de terceiros, tendo em vista que, quando da aquisição do bem, não havia registro de penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória em relação à demanda executiva originária e que não há nenhuma prova nos autos de que a parte embargante não tenha agido de boa-fé quando da aquisição do imóvel. Incidência da Súmula 83/STJ .4. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/12/2022)

A tentativa da apelante de afastar essa presunção com base em suposta mensagem de WhatsApp é inteiramente improcedente. A referida comunicação é informal, unilateral e desacompanhada de certificação de autenticidade. Ocorreu
após a lavratura da escritura (04/03/2022), não sendo apta a viciar a formação da vontade contratual
.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de origem.

Condeno a parte apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios recursais, que ora majoro para 12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025