Tribunal: TJMT
Processo: 0013420-61.2015.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
Ementa: Direito civil. ação de cobrança. Comissão de corretagem. Inexistência de contrato escrito. Autores que não se desincumbiram do ônus da prova quanto à efetiva aproximação das partes e o resultado útil. Conjunto probatório que não permite visualizar e concluir pela existência de intermediação eficaz dos. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pela contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem diante da ausência de prova da efetiva intermediação da parte autora, com a obtenção de resultado útil, na negociação do empreendimento imobiliário indicado na petição inicial, e, em relação à transação relativa aos demais imóveis, por ter sido verificado que já houve o adimplemento da obrigação pelo comprador.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se a prova dos autos permite constatar e concluir que os autores/apelantes fazem jus à comissão de corretagem em razão da efetiva aproximação entre os contratantes e da intermediação capaz de produzir o resultado útil no negócio jurídico objeto da discussão recursal.
III. Razões de decidir
3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, sendo devido o pagamento da comissão apenas se demonstrado que a intervenção do corretor foi decisiva para a concretização do negócio (CC, art. 725).
4. Ausência de comprovação de que os apelantes promoveram a aproximação determinante entre as partes e que sua atuação tenha resultado no fechamento do negócio imobiliário discutido nos autos.
5. Precedentes do STJ consolidam que a mera aproximação entre comprador e vendedor não é suficiente para gerar o direito à comissão de corretagem, sendo necessária prova da efetiva intermediação e do resultado útil.
IV. Dispositivo
6. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013420-61.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[DEBORA CRISTINA ARANTES FIGUEIREDO - CPF: 823.744.811-15 (APELANTE), MARIA HELENA MACHADO COELHO - CPF: 031.246.551-33 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DA CONCEICAO NETO - CPF: 043.316.281-32 (ADVOGADO), ZAID AHMAD HAIDAR ARBID - CPF: 019.994.841-00 (ADVOGADO), ANTONIO GABRIEL DA SILVA FILIPPOZZI - CPF: 531.589.201-82 (APELANTE), HUMBERTO SILVA QUEIROZ - CPF: 537.092.099-00 (APELADO), MILENA FERREIRA - CPF: 043.039.189-70 (ADVOGADO), PEDRO ARY AGACCI NETO - CPF: 004.605.979-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil. ação de cobrança. Comissão de corretagem. Inexistência de contrato escrito. Autores que não se desincumbiram do ônus da prova quanto à efetiva aproximação das partes e o resultado útil. Conjunto probatório que não permite visualizar e concluir pela existência de
intermediação eficaz dos.
Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pela contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem diante da ausência de prova da efetiva intermediação da parte autora, com a obtenção de resultado útil, na negociação do empreendimento imobiliário indicado na petição inicial, e, em relação à transação relativa aos demais imóveis, por ter sido verificado que já houve o adimplemento da obrigação pelo comprador.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a prova dos autos permite constatar e concluir que os autores/apelantes fazem jus à comissão de corretagem em razão da efetiva aproximação entre os contratantes e da intermediação capaz de produzir o resultado útil no negócio jurídico objeto da discussão recursal.

III. Razões de decidir

3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, sendo devido o pagamento da comissão apenas se demonstrado que a intervenção do corretor foi decisiva para a concretização do negócio (CC, art. 725).

4. Ausência de comprovação de que os apelantes promoveram a aproximação determinante entre as partes e que sua atuação tenha resultado no fechamento do negócio imobiliário discutido nos autos.

5. Precedentes do STJ consolidam que a mera aproximação entre comprador e vendedor não é suficiente para gerar o direito à comissão de corretagem, sendo necessária prova da efetiva intermediação e do resultado útil.

IV. Dispositivo

6. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

DÉBORA CRISTINA ARANTES FIGUEIREDO e ANTÔNIO GABRIEL DA SILVA FILIPPOZZI contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Cobrança
” (Proc. no 0013420-61.2015.8.11.0003 – Código 797871), ajuizada pelos apelantes contra HUMBERTO SILVA QUEIROZ, julgou o pedido improcedente, porque, segundo o magistrado, “
não tendo havido comprovação da efetiva intermediação dos requerentes com o resultado útil obtido na negociação do imóvel - 93.087 (Loteamento Parque Rosa Bororo), visto que, no desdobramento dos fatos se comprovou que foi esta iniciada, tratada e concretizada por terceiros, bem como o requerido apresentou comprovação de pagamento quanto as matrículas n. 50.670, 10.036 e 4.165 – Total de 45 hectares (Anel Viário) id. 81656551 p. 170/180, não faz os requerentes jus ao recebimento da pretendida comissão
”, e, além disso, “
os elementos extraídos dos autos não são suficientes para a efetiva comprovação da exclusividade, visto que ela deveria se dar por escrito, conforme expressa previsão do artigo 726 do Código Civil, que dispões que, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor
” (cf. Id. no 208430333).

Os apelantes alegam que “
a sentença ora apelada ofende a ampla defesa e a isonomia processual entre as partes, quando aplica dois pesos e duas medidas ao acolher a contradita à testemunha dos autores, Júlio Carlos da Silva, outro corretor de negócios da região
”, cujo depoimento foi colhido na qualidade de mero informante, porém, rejeitar a contradita em face da testemunha do réu, José Virgílio Ferreira Filho, “
embora
(este)
esteja comprometidamente envolvido no negócio e seja interessado no deslinde da causa
”, já que é “
sócio e parceiro
” do réu/apelado Humberto, “
ambos
(tendo)
o mesmo interesse no deslinde da causa com a redução dos custos do empreendimento
”, de modo que “
é violentador ao direito de defesa e de produção de provas dos autores ser ele ouvido na condição de testemunha, cujo depoimento foi central e decisivo na fundamentação da sentença ora combatida
”.

Sustentam, ainda sob essa perspectiva, que “
não há fundamento para Júlio Carlos da Silva ser ouvida apenas como informante, sugerindo que este teria interesse no feito, até porque, como confessado pela parte requerida, este corretor foi devidamente pago por seus serviços, assim jamais estaria agindo ou realizando expediente para prejudicar o proprietário da empresa envolvida no negócio
”.

Afirmam, no mérito, que “
promoveram aproximação eficaz do demandado com empreendedor capitalizado José Virgílio Ferreira Filho, culminando na negociação de empreendimento imobiliário denominado loteamento ‘Parque Rosa Bororo’,
(...)
, sendo-lhes, assim, devida a comissão no importe de R$ 1.927.680,00, conforme exaustivamente demonstrado nos autos, a partir dos usos, costumes e dos negócios concluídos na região
”, afinal, conforme pacífica orientação jurisprudencial a respeito do tema, “a
aproximação das partes com a concretização do negócio, ainda que sem clausula de exclusividade, faz devida a comissão de corretagem
”.

Dizem que “
os documentos acostados aos autos reforçam todas as alegações contidas na petição inicial
”, em especial “
a troca de e-mails (com) o advogado do réu, Dr. Luis Felipe Oliveira, responsável por várias negociações
”, sendo que, “
nos próprios e-mails, é possível verificar o advogado de Humberto informando valores referentes às porcentagens de áreas negociadas entre eles
”, e enfatizam que “
troca de e-mails e negociações sobre os terrenos com o procurador legalmente constituído do requerido (Dr. Luis Felipe Oliveira)
(ocorreram)
em um contexto de uma série de reuniões, encontros, viagens e efetivos trabalhos
(...)
por expressa autorização do requerido
(para que encontrassem)
empresa ou empresário disposto à celebração do negócio tal como efetivamente foi firmado com José Vergilio pouco tempo depois
”; argumentam que, se “
não bastassem os e-mails, fotografias dos encontros dos autores com os corretores da parte compradora (José Vergilio), foram encartados também gravações audiofonográficas das reuniões, provando cabalmente a intermediação e as tratativas com o advogado Luís Felipe Oliveira
”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento de R$ 1.927.680,00 a título de comissão de corretagem (cf. Id. no 208430334).

O apelado oferta contrarrazões junto ao Id. no 208430336, pugnando pelo desprovimento do recuso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O mérito recursal circunscreve à discussão sobre se os autores, ora apelantes, fazem jus à remuneração a título de comissão de corretagem em razão da efetiva aproximação entre os contratantes e da intermediação capaz de produzir o “resultado útil” representado, no caso, pelo empreendimento imobiliário Loteamento Parque Rosa Bororo (imóvel registrado na matrícula no 93.087 do 1° Ofício do Registro de Imóveis da comarca de Rondonópolis/MT), já que a impugnação recursal não abrange o capítulo da sentença que deu pela improcedência do pedido de cobrança de corretagem derivada da negociação dos demais imóveis objetos da lide, uma vez que comprovado nos autos que a obrigação já havia sido adimplida pelo réu/apelado.

Melhor contextualizando, os corretores/autores/apelantes Débora Figueiredo e Antônio Filippozzi propuseram a presente ação de Cobrança contra o réu/apelado Humberto Silva Queiroz, expondo que “
buscam o pagamento pela aproximação útil de negócios de imóveis entre o requerido, Humberto Silva Queiroz, como sócio administrador de Boston Participações e Investimentos Imobiliários Ltda,
(...)
e
José Virgílio Ferreira Filho
,
(...)
sócio administrador de J. Virgílio Lançamentos de Imóveis Ltda
”, a qual “
foi satisfatoriamente atendido em 14 de abril de 2014
”, já que “
trouxeram, na mencionada data, até Rondonópolis, MT, Reginaldo Barbosa de Moraes, corretor de impáveis do estado de Goiás, que, após percorrer as áreas destinadas à negociação pelo requerido, ajustou com os autores a aproximação com o empreendedor Jose Virgílio Ferreira Filho, seja para a parceria preferida por Humberto Silva Queiroz, seja para a alienação
”.

Disseram que “
Humberto da Silva Queiroz e Jose Virgílio Ferreira Filho, a partir do encontro de seus propósitos, com e pela aproximação incumbida aos autores, projetaram e executaram empreendimentos imobiliários
”, e que “
os valores médios, a época, dos imóveis incluídos nas parcerias (firmadas) pelo requerido, após as atuações dos autores, eram: i) R$ 29.465.000,00
(...)
, pelo objeto da matrícula 93.087, do CRI de Rondonópolis, MT,
(...)
; ii) R$ 18.727.000,00
(...)
, pelos objetos das matrículas 50,670, 4.165 e 10.036, todas do CRI de Rondonópolis, MT
”, de modo que, considerando a “
alíquota de 10% prevista na tabela CRECI-MT ao padrão de negociação de 40% do montante intermediado
(...)

para Humberto Silva Queiroz, no valor de R$ 48.192.000,00
(...),
resulta comissão por ele devida aos autores de R$ 1.927.680,000
” (cf. Id. no 208430310 – pág. 1/11).

Na contestação, entre outras objeções, o réu Humberto Queiroz ressalvou, de início, que “
jamais teve qualquer contato direto com os requerentes, cuja intermediação
(em relação aos demais imóveis)
ocorreu entre o corretor
(por ele diretamente contratado)
, Luís Filipe Oliveira, e os requerentes
”, frisando, sob essa perspectiva, que a “
atuação de Luís Filipe decorreu de função na qualidade de corretor, e não de representante legal ou procurador
”, e que, conforme mostra o e-mail que enviou ao corretor Luís Filipe em 08.04.2014
, “elencou os seguintes imóveis que estavam a disposição para corretagem
(...)
: i) Anel Viário - 45,4ha
(...)
; ii) Área Industrial 25 ha; iii) Colina Verde - 7,2 ha; iv) Nossa Senhora do Amparo - 6,8 ha; e v) Taiti - 6,5 ha
”, sendo que “
dos referidos e-mails, não há qualquer menção ao imóvel de matrícula n. 93.087, que possui 94,8170 hectares, e não 92 hectares, como dito erroneamente na inicial
”.

Sustentou, nesse sentido, que “
os e-mails juntados às fls. 41/46 e 48/52
” não possem qualquer valor probatório no que se refere ao
imóvel de matrícula no 93.087
, “
não apenas por inexistir prova de que
(as trocas de mensagens)
são relativas ao imóvel de matrícula n. 93.087, mas também porque em nenhum deles aparece o corretor Luís Filipe oferecendo esse imóvel para negociação
, (...),
em verdade, o conteúdo desses e-mails remete a outros terrenos, a exemplo do ‘Anel viário - 45 hectares
’”, sendo que
“
a menção ao terreno de ‘92 hectares’ no e-mail enviado pelo corretor Reginaldo Barbosa de Moraes à requerente Debora, em 14/04/2014 (fl. 47), trata-se de informações unilaterais de corretores que não tem qualquer conexão
(consigo)”
.

Destacou que, em contrapartida, os e-mails que juntou aos autos mostram que, em um dos “
e-mails enviados a Luís Filipe, extrai-se a seguinte observação: ‘existem ainda outras áreas, mas que já estão em processo adiantado de negociação com outras empresas’,
(a qual)
se refere justamente ao imóvel de matrícula n. 93.087, na qual ele já estava sendo negociado por intermédio de outro corretor chamado Helton Barcelos
”, e, nesse sentido, a troca de e-mails com Helton, datados de janeiro de 2014, demonstra que, “
desde 2013, já vinha tentando realizar a intermediação de compra das quotas da empresa Kappa por Antônio Ernesto de Azevedo e pela Boston Participações e Investimentos Ltda, e também para encontrar outra empresa ‘parceira’, de modo que alguém pudesse finalizar o empreendimento.
(...),
além disso, verifica-se que o corretor Helton já tinha agendado reunião com o representante legal da empresa Kappa no dia 20/01/2014, muito tempo antes do e-mail enviado à requerente Debora pelo corretor Reginaldo Barbosa Moraes em 14/04/2014
”.

Finalizou asseverando que “
a participação da empresa El Shadai não se derivou da aproximação útil pelos requerentes, mas, em verdade, decorreu da aproximação da empresa Prourbe Urbanismo, que também possui sede em Goiânia/GO, e já conhecia José Virgílio Ferreira Filho, sócio proprietário das empresas J. Virgílio Lançamento de Imóveis Ltda e El Shadai Participação e Empreendimentos Imobiliários Ltda
” (cf. Id. no 208430311 – pág. 96/120).

Na réplica, em específico à discussão em torno do imóvel de matrícula no 93.087, os autores limitaram-se a reafirmar que “
o empreendimento foi realizado como consequência da aproximação útil e exclusiva dos requerentes, que apresentaram Reginaldo Barbosa, representante de J. Virgílio
”, e que, “
a despeito da proibição imposta a Luís Felipe Oliveira de Oliveira e dos trabalhos anteriores e inconclusivos de Helton Barcelos, a comissão é devida a aqueles que realizaram corretagem frutífera, ou seja, os requerentes
” (cf. Id. no 208430311 – pág. 196/207).

Na sentença, após concluída a fase instrutória, ao enfrentar o mérito da lide, o MM. Juiz concluiu pela improcedência do pedido sob os seguintes fundamentos:

“A autora busca com a presente demanda, o pagamento de comissão de corretagem, em razão da prestação de serviços vinculados à aproximação útil das partes.

Registro que a solução do conflito é possível por meio da distribuição do ônus da prova, em outras palavras, deve ser verificado qual das partes desincumbiu do ônus que lhe competia.

(...)

Nesse contexto, o ônus probatório adquire dupla finalidade: além de servir como regra de conduta das partes: estas possuem o encargo de produzir as provas que lhes incumbem;
também consiste em uma regra de julgamento, pela qual se julga a lide de acordo com o cumprimento do encargo probatório que compete a cada litigante.

Nos termos do artigo 725 do Código Civil, ‘a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes’.

De acordo com o art. 722 do Código Civil, ‘pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas’.

Portanto, para que o corretor faça jus à corretagem é necessária a soma de três requisitos: a) contrato de mediação; b) aproximação das partes; c) resultado útil, realizando-se o negócio nas condições propostas em razão de sua interferência.

Fora colhida prova oral em juízo.

Extrai-se da oitiva do informante dos autores - Júlio Carlos - afirmou que participou de uma reunião há cerca de 6 a 7 anos atrás na qual estavam presentes Débora, Renato Barbosa, Antônio, Dr. Felipe (advogado de Humberto) e Antônio, informa ainda que nesta reunião ficou acertado que, se houvesse êxito no negócio, as comissões seriam na margem de 5% do valor venal do imóvel, ou no VGV 2,5%; que Débora e Antônio eram captadores; e que desta reunião já saíram com negócio feito.

Já a testemunha do requerido – José Virgílio – alegou que não houve a intermediação dos requerentes nos imóveis de matrícula n. 93.087 (Loteamento Parque Rosa Bororo). Quanto aos de matrículas n. 50.670, 10.036 e 4.165 – Total de 45 hectares (Anel Viário), a comissão delas já foram integralmente adimplidas (documento id. 81656551 p. 170/180).

A testemunha em questão é sócio proprietário das empresas J. Virgilio Lançamento de Imóveis Ltda e El Shadai Participação e Empreendimentos Imobiliários Ltda e afirmou que desconhece os requeridos.

Pois bem.
In casu
, a despeito do esforço argumentativo dos autores,
não há, nos autos, elementos de prova suficientes a demonstrar que os demandantes teriam, de fato, procedido à efetiva aproximação das partes para venda do imóvel - 93.087 (Loteamento Parque Rosa Bororo) - ou mesmo atuado na condição de corretor do bem, para fins de perfectibilizar a venda do imóvel.

Já quanto às matrículas n. 50.670, 10.036 e 4.165 – Total de 45 hectares (Anel Viário), a parte requerida comprovou que as comissões já foram integralmente adimplidas pelo comprador do imóvel, da forma entre eles pactuada - documento id. 81656551 p. 170/180.

O contrato de corretagem tem como natureza uma obrigação de resultado e não existem provas de que os requerentes contribuíram eficazmente para a concretização do negócio - 93.087 (Loteamento Parque Rosa Bororo).

Portanto, ainda que pactuado verbalmente, incumbe ao corretor comprovar que foi autorizado pelo interessado na compra ou venda a localizar um imóvel que atendesse às suas expectativas, mediante condições previamente ajustadas entre partes. E, uma vez autorizado, também deve comprovar que, além da aproximação entre vendedor e comprador, prestou todos os serviços necessários para a concretização do negócio, fruto de sua mediação.

Apesar dos documentos colacionados aos autos como a busca e matrícula realizada no cartório, etc, são triviais, não produziu prova apta a corroborar que entrou em contato com o então proprietário para efetiva intermediação do negócio.

(...)

Destarte, não tendo havido comprovação da efetiva intermediação dos requerentes com o resultado útil obtido na negociação do imóvel - 93.087 (Loteamento Parque Rosa Bororo), visto que, no desdobramento dos fatos se comprovou que foi esta iniciada, tratada e concretizada por terceiros, bem como o requerido apresentou comprovação de pagamento quanto as matrículas n. 50.670, 10.036 e 4.165 – Total de 45 hectares (Anel Viário) id. 81656551 p. 170/180, não faz os requerentes jus ao recebimento da pretendida comissão.

Ademais, os elementos extraídos dos autos não são suficientes para a efetiva comprovação da exclusividade, visto que ela deveria se dar por escrito, conforme expressa previsão do artigo 726 do Código Civil, que dispões que, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor. Mas, se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Assim, quanto à exclusividade, é certo que para que os requerentes fizessem jus à remuneração, mesmo não tendo realizado a mediação, deveria haver, por escrito, cláusula de exclusividade (artigo 726 do Código Civil), o que não houve, mesmo porque, nestes autos, tem-se relação havida por contrato verbal.

Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”

Objetivamente, e
mbora a avaliação do juiz monocrático possa ser revista e até suplantada pelo reexame recursal, a verdade é que, no interesse da reversão do quadro, a crítica recursal desenvolvida pelos autores/apelantes não é capaz de infirmar ou afetar o raciocínio sentencial, eis que, diferentemente do que consta das razões recursais, o depoimento da testemunha José Vírgilio Ferreira Filho não “
foi central e decisivo na fundamentação da sentença
”, uma vez que esse papel foi protagonizado pela regra geral de distribuição do ônus da prova e a constatação de que os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, sendo o depoimento de José Vírgilio, como conhecedor dos fatos em razão de ser um dos participantes do negócio, apenas mais um dos indícios de que a versão exposta na petição inicial não encontra respaldo ou ressonância no conjunto probatório disponível no feito, e, com efeito, essa circunstância (ausência de prova do fato constitutivo de direito) é bem ilustrada pelo próprio enfoque dado à questão nas razões recursais, que, parecendo ignorar o fato de que é incontroverso nos autos a existência de relação jurídica entre as partes envolvendo a intermediação acerca dos

outros imóveis objetos da lide (matrícula no 50.670, 10.036 e 4.165), resume-se a invocar argumento genérico como o de que “
as trocas de e-mails e negociações sobre os terrenos com o procurador legalmente constituído do requerido (Dr. Luís Felipe Oliveira) existem em um contexto de uma série de reuniões, encontros, viagens e efetivos trabalhos dos autores por expressa autorização do requerido em encontrarem empresa ou empresário disposto à celebração do negócio tal como efetivamente foi firmado com José Vírgilio
”, não se dando ao trabalho de precisar, de forma clara e objetiva, quais os elementos probatórios que conduziriam à inequívoca constatação de que, de fato, graças à efetiva atuação e intermediação dos autores ocorreu a conclusão do negócio relativo ao imóvel de matrícula no 93.087.

Inexiste instrumento contratual escrito a respeito da contratação dos autores/apelantes como corretores/intermediários no que concerne à negociação do
imóvel de matrícula no 93.087, o que, a princípio, não é um problema, já que a lei não exige forma específica à validade e eficácia dos negócios dessa natureza, porém, abrindo mão da segurança derivada e inerente à formalização do negócio por meio formal/escrito, ao ajuizar ação de cobrança de comissão de corretagem com esteio em contrato verbal, recai sobre os ombros da parte autora o pesado ônus probatório de comprovar a existência da relação jurídica, os termos do contrato e o resultado útil da corretagem, conforme preconiza o art. 373, I, do CPC, e, no caso, como já adiantado, a conclusão que se chega do exame da prova dos autos é a de que os autores/apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar o fato constitutivo do direito.

A exposição contida na petição inicial é bem econômica ao narrar como, no que se refere ao imóvel de matrícula no 93.087, a atuação dos autores teria resultado na aproximação entre réu e o “
empreendedor capitalizado
”, cingindo-se à alegação geral de que eles foram os responsáveis por levar à cidade de Rondonópolis o corretor Reginaldo Barbosa de Moraes para averiguar os 4 imóveis objeto da lide, e que, a partir daí, floresceu e se desenvolveu todos os negócios entre o réu Humberto e o empreendedor José Virgílio, e, no tópico destinado a tratar a situação específica do referido imóvel, limitaram-se a traçar um brevíssimo histórico da titularidade do bem e das alterações sociais ao longo dos últimos anos das empresas envolvidas no empreendimento imobiliário.

O conteúdo dos e-mails que vieram ao feito com a petição inicial também não se mostra muito mais informativo ou elucidativo acerca de como teria se dado a dita intermediação relativa ao imóvel de matrícula no 93.087, notadamente porque nenhum deles trata exatamente da situação desse imóvel/empreendimento, sendo que, no máximo, constituem início de prova de que havia uma relação entre os autores e réu, o que, no entanto, é de pouca valia à discussão recursal, na medida em que é questão incontroversa nos autos a de que os autores atuaram no que tange aos outros imóveis/empreendimentos citados na inicial (matrícula no 50.670, 10.036 e 4.165); o e-mail referenciado no bojo da petição inicial, encaminhado por Reginaldo Barbosa Moraes à autora Débora em 14.04.2014 (cf. Id. no 208430310 – pág. 40), embora faça menção a um imóvel de 92 ha, entre uma séria de outros imóveis listados na genérica mensagem de texto sobre bens disponíveis para venda ou parceria,

o que até pode ser entendido como referência ao de matrícula no 93.087, possui pouquíssimo peso probatório, mal servindo de elemento

indiciário a subsidiar a pretensão autoral, pois, além de nada exprimir de efetivo a respeito da intermediação, como pertinente objeção levantada na contestação, “
trata-se de informações unilaterais de corretores que não tem qualquer conexão com o requerido
”. Já, do e-mail citado nas razões do apelo, sequer é possível extrair alguma ligação com o imóvel objeto da matrícula no 93.087, e, isso, também se repete na análise dos demais documentos que instruem os autos, como é o caso da “
solicitação para abastecimento de água
”, sendo a única exceção os dois “
Termos de Avaliação Imobiliária
” (cf. Id. no 208430311 – pág. 16/19), elaborados a pedido do corretor Reginaldo Barbosa de Moraes, os quais, porém, isoladamente, nada dizem de concreto a respeito da atuação/contribuição dos autores à formação e conclusão do negócio que deu origem ao Loteamento Parque Rosa Bororo, sobretudo ao se considerar que esse tipo de transação é de natureza complexa, isto é, envolve vários atos/etapas, desmembrando-se em diversas fases.

De igual modo, o áudio da gravação da conversa entre os autores com Luís Filipe Oliveira (corretor diretamente vinculado ao réu Humberto) não goza de maior valor probatório, primeiro porque, para além de se tratar de uma possível gravação clandestina, isto é, sem o conhecimento do interlocutor, cuida-se de prova produzida unilateralmente, e, mais importante, cujo conteúdo (ou seja, o depoimento do interlocutor) poderia ter sido renovado em Juízo, sob o crivo do contraditório e ampla defesa, porém, não o foi; em segundo lugar, Luís Filipe nada diz de pertinente a respeito da questão, na realidade, sempre é esquivo e evasivo quando confrontado sobre a conduta pela autora Débora.

Diante da aridez do conjunto probatório documental,

sobrou aos autores/apelantes, como o único meio de provar a existência da mediação e que faz jus à respectiva remuneração, a prova testemunhal, no entanto,
a despeito da queixa relacionada à decisão de 1o Grau acerca da qualidade de testemunha ou informante daqueles ouvidos durante a audiência de instrução, dos dois depoimentos colhidos em Juízo nada de relevante pode ser extraído a respeito, frisa-se bem, do contexto da dita atuação dos autores em relação à negociação do imóvel de matrícula no 93.087.

Relembro, nesse ponto, que o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o pagamento da comissão se o negócio se concretizar, isto é, se alcançado o resultado útil (CC, art. 725), e, n
o caso, para além de todas as circunstâncias acima pontuadas, da exposição inicial, focalizando-se a análise ao imóvel de
matrícula no 93.087,
o
que ressai evidente é justamente que a pretensão autoral de percebimento da comissão de corretagem se funda apenas, e tão somente, em alegada “aproximação” que entende ter levado a efeito entre o réu e o investidor, e, isso, por si só, já impõe a pronta rejeição do pedido, na medida em que, conforme consagrada jurisprudência do STJ a respeito do tema, “
não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes
”

(STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.385.390/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 2/9/2019, DJe de 5/9/2019).

No mesmo sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO. COMISSÃO INDEVIDA. 1. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NO SENTIDO DE QUE A PARTE AGRAVANTE NÃO FOI CAPAZ DE COMPROVAR O FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO. REVISÃO OBSTADA PELAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO. 3. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. 4. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 1.1. Com efeito, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de que a simples "aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.552.123/MT, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe 25/3/2020). 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo ser analisado caso a caso. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - Terceira Turma - AgInt no REsp n. 1.865.046/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. SÚMULA 284 DO STF. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO DAS PARTES SEM RESULTADO ÚTIL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...). 2. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.552.123/MT, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. PARTICIPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.385.390/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 2/9/2019, DJe de 5/9/2019)

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso,
e, em obediência à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa.

Custas pelos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025