Tribunal: TJMT
Processo: 1031721-96.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1031721-96.2025.8.11.0000
AGRAVANTES: VICENTE JOSÉ ROSOLEN e MARIA CLARETE PISCINATO ROSOLEN
AGRAVADOS: JOSÉ PASSOS DA SILVA e CELSO BAU
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – DECISÃO QUE CONDICIONA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA AO DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO DO CONTRATO – NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO ENTRE OS RÉUS QUE PREVIA PAGAMENTO PARCELADO – ART. 515 DO CÓDIGO CIVIL – INOVAÇÃO JUDICIAL NA CONDIÇÃO DE PAGAMENTO – DESCABIMENTO – PRECLUSÃO DA DECISÃO LIMINAR ANTERIORMENTE PROFERIDA – TUTELA DE URGÊNCIA – POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO DIREITO NAS MESMAS CONDIÇÕES PACTUADAS ENTRE OS CONTRATANTES ORIGINÁRIOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
O exercício do direito de preferência pelo arrendatário, previsto no art. 92, §3o, do Estatuto da Terra, deve observar as condições efetivamente avençadas no contrato celebrado entre o alienante e o terceiro adquirente, inclusive quanto à forma de pagamento, conforme disciplina o art. 515 do Código Civil, de modo que não se revela idônea exigência judicial de quitação à vista quando o negócio jurídico original estabeleceu pagamento parcelado, sob pena de desnaturar o próprio conteúdo do direito de preferência.
É vedada a rediscussão de decisão liminar anteriormente proferida e não impugnada tempestivamente, por força da preclusão temporal, devendo ser preservada a estabilidade dos atos processuais.
Recurso provido. Decisão reformada restabelecendo efeitos da decisão anterior que deferiu o pedido de tutela de urgência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031721-96.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Direito de Preferência, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PEDRO HENRIQUE GONCALVES - CPF: 001.012.521-37 (ADVOGADO), VICENTE JOSE ROSOLEN - CPF: 525.673.039-87 (AGRAVANTE), MARIA CLARETE PISCINATO ROSOLEN - CPF: 525.676.489-68 (AGRAVANTE), JOSE PASSOS DA SILVA - CPF: 367.749.441-91 (AGRAVADO), CELSO BAU - CPF: 577.673.789-34 (AGRAVADO), RANIELE FERREIRA SANTOS BARBOSA - CPF: 025.370.151-18 (ADVOGADO), RAFAEL GROCHEVIZ GUIMARAES - CPF: 075.876.171-67 (ADVOGADO), RUI HEEMANN JUNIOR - CPF: 836.135.951-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – DECISÃO QUE CONDICIONA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA AO DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO DO CONTRATO – NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO ENTRE OS RÉUS QUE PREVIA PAGAMENTO PARCELADO – ART. 515 DO CÓDIGO CIVIL – INOVAÇÃO JUDICIAL NA CONDIÇÃO DE PAGAMENTO – DESCABIMENTO – PRECLUSÃO DA DECISÃO LIMINAR ANTERIORMENTE PROFERIDA – TUTELA DE URGÊNCIA – POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO DIREITO NAS MESMAS CONDIÇÕES PACTUADAS ENTRE OS CONTRATANTES ORIGINÁRIOS – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

O exercício do direito de preferência pelo arrendatário, previsto no art. 92, §3o, do Estatuto da Terra, deve observar as condições efetivamente avençadas no contrato celebrado entre o alienante e o terceiro adquirente, inclusive quanto à forma de pagamento, conforme disciplina o art. 515 do Código Civil, de modo que não se revela idônea exigência judicial de quitação à vista quando o negócio jurídico original estabeleceu pagamento parcelado, sob pena de desnaturar o próprio conteúdo do direito de preferência.

É vedada a rediscussão de decisão liminar anteriormente proferida e não impugnada tempestivamente, por força da preclusão temporal, devendo ser preservada a estabilidade dos atos processuais.

Recurso provido. Decisão reformada restabelecendo efeitos da decisão anterior que deferiu o pedido de tutela de urgência.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1031721-96.2025.8.11.0000

AGRAVANTES:

VICENTE JOSÉ ROSOLEN e MARIA CLARETE PISCINATO ROSOLEN

AGRAVADOS:

JOSÉ PASSOS DA SILVA e CELSO BAU

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de tutela recursal, interposto por
VICENTE JOSÉ ROSOLEN
e
MARIA CLARETE PISCINATO ROSOLEN
, contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte – MT, subscrita pelo Juiz de Direito
Guilhemer Carlos Kotovicz
, nos autos da Ação Anulatória de Ato Jurídico (Contrato de Compra e Venda) e Exercício do Direito de Preferência com Pedido de Tutela Antecipada de Urgência, processo no 1000940-24.2025.8.11.0087, por meio da qual foi determinado que os agravantes efetuassem, no prazo de 15 dias, o depósito do valor remanescente de R$6.000.000,00 (seis milhões de reais), sob pena de revogação da liminar anteriormente deferida que havia suspendido os pagamentos decorrentes do contrato de arrendamento.

Nas razões do agravo, constantes do Id. 314760360, os agravantes sustentam, em síntese, que arrendaram o imóvel denominado Fazenda Santa Luzia, com área de 246 hectares, de titularidade do primeiro requerido, com vigência contratual até 04/07/2031.

Alegam que, em 27/09/2024, foram notificados da intenção de venda do imóvel ao valor de R$9.000.000,00 (nove milhões de reais), proposta esta que aceitaram prontamente. Contudo, relatam que o primeiro requerido modificou unilateralmente os termos da proposta original, alterando a forma de pagamento, de moeda corrente para arrobas de boi gordo, sem nova notificação formal. Posteriormente, tomaram conhecimento de que o imóvel fora alienado ao segundo requerido, sem que lhes tivesse sido oportunizada a aquisição nas mesmas condições negociais.

Defendem que a única notificação válida se deu em 27/09/2024, conforme inicialmente apresentada, sendo ilegítimas as modificações subsequentes e não notificadas.

Argumentam que a liminar deferida anteriormente pelo juízo de origem foi condicionada ao depósito da primeira parcela da venda, no valor de R$3.000.000,00 (três milhões de reais), com fundamento no contrato de compra e venda de Id. 188447256.

Sustentam que a exigência superveniente de depósito integral do valor da venda, fundada no art. 92, §4o, do Estatuto da Terra, seria descabida, por inexistir transcrição do ato de alienação no Cartório de Registro de Imóveis, o que tornaria inaplicável o referido dispositivo.

Aduzem, ainda, que o contrato celebrado entre os requeridos foi firmado com pagamento parcelado, sendo, por isso, ilegítima a imposição judicial de quitação integral à vista como condição para exercício do direito de preferência.

Invocam os artigos 92, §3o, do Estatuto da Terra, e 515 do Código Civil, bem como precedentes jurisprudenciais do Tribunal de Justiça de Goiás, deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, e do Superior Tribunal de Justiça, destacando que o exercício do direito de preferência deve ocorrer nas exatas condições do contrato originário.

Defendem que a modificação da decisão liminar já estabilizada, sem impugnação tempestiva por parte dos requeridos, violaria os princípios da segurança jurídica e da estabilidade das decisões judiciais. Alegam que a alteração imposta configuraria inovação judicial gravosa aos agravantes, impondo-lhes obrigação desproporcional e inatingível, que frustraria o exercício do direito de preferência.

Ao final, requerem, liminarmente, o deferimento do efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento definitivo.

No mérito, pleiteiam:
“o conhecimento e provimento do presente agravo de instrumento para: b.1) REFORMAR integralmente a decisão agravada de ID 206484344, restabelecendo-se os termos da decisão liminar originária de ID 188644753, que fixou a caução em R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais); b.2) DECLARAR a inaplicabilidade do art. 92, §4o do Estatuto da Terra ao caso concreto, ante a ausência de registro/transcrição da alienação no Cartório de Imóveis; b.3) RECONHECER a ocorrência de preclusão temporal da questão relativa ao valor da caução, tornando impossível sua rediscussão após consolidada a decisão pela inércia recursal dos requeridos; b.4) AFASTAR a exigência de depósito complementar de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), por violação aos princípios da segurança jurídica, proporcionalidade e natureza do direito de preferência; c) SUBSIDIARIAMENTE, caso se entenda pela necessidade de algum depósito complementar, que seja determinado o depósito parcelado nas mesmas condições do contrato original, respeitando-se o princípio da igualdade de condições previsto no art. 515 do Código Civil”
(sic).

Na peça Id. 314920897, o agravado
JOSÉ PASSOS DA SILVA
apresentou manifestação, por meio da qual alega, em síntese, que a decisão agravada foi proferida com estrita observância ao art. 92, §4o, do Estatuto da Terra, o qual exige o depósito integral do valor da aquisição como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Sustenta que os agravantes foram regularmente notificados da proposta de compra nas mesmas condições ofertadas ao terceiro adquirente, inclusive com ciência da proposta alternativa de pagamento em arrobas de boi, não tendo exercido validamente o direito de preferência, por ausência de depósito do preço integral.

Aduz que a ausência de registro imobiliário do contrato não afasta a exigência legal de depósito integral, pois a ausência de registro decorre da natureza possessória da área, passível de regularização.

Ressalta que os agravantes, mesmo diante da concessão de liminar favorável, não cumpriram a condição imposta para o exercício do direito de preferência, qual seja, o depósito da integralidade do valor, tentando aplicar seletivamente a legislação de forma a se beneficiarem da própria torpeza.

Defende que os agravantes utilizaram o recurso como manobra protelatória para manter decisão liminar sem atender às exigências legais, requerendo, ao final, o indeferimento do efeito suspensivo pretendido no agravo de instrumento.

Custas de preparo recolhidas, conforme certidão de Id. 314775864.

A tutela recursal foi por mim
deferida
nos termos da decisão monocrática Id. 316055892, datada de 19/09/2025, determinando a suspensão do efeitos da decisão agravada.

Contraminuta da parte agravada
JOSÉ PASSOS DA SILVA
na peça Id. 318698361, sustentando, em suma, que a decisão agravada observou corretamente o art. 92, §4o, do Estatuto da Terra, sendo imprescindível o
depósito integral do preço
para o exercício do direito de preferência.

Alega que os agravantes foram
regularmente notificados
da proposta de venda, inclusive das alterações na forma de pagamento, e
recusaram as condições oferecidas
, não podendo agora invocar violação à preferência legal.

Defende que a ausência de registro imobiliário não afasta a exigência legal do depósito e que a conduta dos agravantes busca
postergar o cumprimento de obrigação legal
.

Invoca precedentes do STJ e deste Tribunal no sentido de que o direito de preferência exige depósito integral e que a decisão de primeiro grau deve ser mantida. Requer, ao final, o
desprovimento do agravo
.

Contraminuta da parte
CELSO BAU
acostada no Id. 321822883, defendendo, em suma, a legalidade da decisão recorrida, postulando, ao final, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relat
ado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
VICENTE JOSÉ ROSOLEN
e
MARIA CLARETE PISCINATO ROSOLEN
, contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte – MT, nos autos da Ação Anulatória de Ato Jurídico e Exercício do Direito de Preferência, processo no 1000940-24.2025.8.11.0087, por meio da qual se determinou aos agravantes o depósito complementar de R$6.000.000,00, sob pena de revogação da liminar anteriormente concedida.

Nas razões recursais, Id. 314760360, os agravantes sustentam que a exigência de depósito integral imposta pela decisão recorrida diverge das condições pactuadas entre o proprietário e o terceiro adquirente, que previa pagamento parcelado, sendo, portanto, ilegítima à luz do art. 515 do Código Civil. Alegam que a exigência afronta os princípios da segurança jurídica, da proporcionalidade e da estabilidade da decisão liminar preclusa.

Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão agravada, com o restabelecimento da liminar anterior e o afastamento da exigência de depósito integral ou, subsidiariamente, a sua substituição por depósito parcelado.

Eis o teor da decisão recorrida:

“
Processo
: 1000940-24.2025.8.11.0087.

REQUERENTE: VICENTE JOSE ROSOLEN, MARIA CLARETE PISCINATO ROSOLEN

REQUERIDO: JOSE PASSOS DA SILVA, CELSO BAU

Vistos, etc.

Trata-se de “ação anulatória de ato jurídico (contrato de compra e venda) e exercício do direito de preferência com pedido de tutela antecipada de urgência”, ajuizada por
VICENTE JOSÉ ROSOLEN e MARIA CLARETE PISCIANATO ROSOLEN
em face de
JOSÉ PASSOS DA SILVA
e
CELSO BAÚ.

Consta da inicial que na data de 27 de janeiro de 2023 os ora requerentes arrendaram um imóvel do primeiro requerido denominado Fazenda SANTA LUZIA, com área de 246 hectares, cujo prazo de duração perdurará até 04/07/2031.

Na data de 27 de setembro de 2024, o primeiro requerido notificou os autores acerca de uma proposta de compra do imóvel, pelo valor de R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais) em “moeda nacional corrente”, que foram imediatamente aceitos pelos autores.

Ocorre que, nos dias seguintes, o primeiro requerido passou a buscar à alteração dos termos do negócio, visando corrigir os pagamentos dos anos seguintes (2025/2026), que, eram fixos e em dinheiro (como se observa da proposta acima), para arroba de boi e, ao final, para que esta conversão/correção retroagisse ao valor da arroba do dia que notificou os autores e, não, tomando-se por base o valor da arroba dos dias seguintes quando concluíram estas “rodadas de renegociação”.

Posteriormente, os autores tomaram conhecimento que o imóvel acabou sendo vendido ao segundo requerido.

Narra que, embora os autores tenham sido notificados inicialmente para exercer seu direito de aquisição da propriedade, o vendedor (primeiro requerido) alterou a proposta original diversas vezes e, posteriormente, vendeu o imóvel a um terceiro (segundo requerido), sem oferecer aos autores a oportunidade de adquiri-lo, em condições negociais completamente distintas daquelas originalmente notificadas e completamente novas.

Diante disso, requer a concessão da tutela de urgência a fim de que seja suspenso os pagamentos previstos pelo arrendamento da área objeto da lide ou então, seja determinado o seu depósito em juízo, para posterior deliberação acerca de quem faz jus ao seu recebimento. No mérito, requer a anulação do contrato de compra e venda, permitindo aos autores exercer seu direito de preferência nos moldes da proposta apresentada inicialmente, ou seja, na notificação, ou subsidiariamente, fixando o valor das parcelas pelo valor da arroba do boi gordo, na data em que concluídas as tratativas, ou ainda, nos mesmos termos da negociação realizada entre os requeridos.

Juntou os documentos.

Inicial recebida e tutela deferida mediante deposito de caução (ID 188644753).

O requerido JOSÉ PASSOS DA SILVA apresentou Contestação ao ID 201122444, alegando que o exercício do direito de preferência foi devidamente exercido pelo autor, de modo que o réu levou a conhecimento do autor a nova proposta apresentada. Aduziu que desde a primeira proposta os autores colocaram objeção quanto ao pagamento do valor da entrada, em razão de não dispor do valor para efetuar o pagamento, após serem cientificados na nova proposta não concordaram com o valor da arroba de boi utilizada para a conversão dos pagamentos. Preliminarmente, alega a inépcia da inicial pela ausência de deposito integral do preço ajustado. Pediu a improcedência.

O requerido CELSO BAÚ apresentou Contestação ao ID 201124072, aduzindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva e incompetência territorial e a decadência do direito de preferência do autor. No mérito, defendeu que é terceiro de boa-fé e que agiu sem qualquer conhecimento acerca de eventual vicio relacionado à notificação ou ao direito de preferência, e sem ingerência na negociação entre as partes originarias. Pediu a improcedência e pugnou pela revogação da tutela concedida.

Impugnação à Contestação ao ID 203954654 e ID 203954667.

Os autos vieram-me conclusos.

É o relatório necessário.

Decido.

Considerando que há preliminares pendentes de apreciação, passo a sua análise.

Alega o requerido JOSÉ PASSOS que não houve preenchimento dos requisitos necessários para o recebimento da inicial e consequentemente, para o deferimento da liminar, uma vez que houve o depósito da primeira parcela do pagamento, ao invés do deposito integral do preço do contrato, conforme estipula o Estatuto da Terra. Com razão o requerido.

Isso porque conforme leciona o art. 92, § 4o, do art. 92, do Estatuto da Terra, o arrendatário não notificado, nos termos previstos na lei, depositando o preço, poderá haver para si o imóvel arrendado, desde que requerido no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

In casu
, o valor do contrato é de R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais), ao passo que nos autos fora depositado apenas a primeira parcela da negociação, no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), em total desconformidade ao que leciona o Estatuto da Terra.

No entanto, por tratar-se de erro sanável, passível de correção, de rigor possibilitar ao autor o depósito do valor remanescente, não sendo o caso de extinção imediata do feito.

A corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO AGRÁRIO. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA . DAÇÃO EM PAGAMENTO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. 1. INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA . Dúvida inexiste sobre o objeto da pretensão adjudicatória, pois corresponde exatamente à área alienada entre os demandados e objeto de registro no álbum imobiliário, não se cogitando, pois, de ausência dos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Precedentes jurisprudenciais. 2. DEPÓSITO DO VALOR EM JUÍZO . INSUFICIÊNCIA.
Para o exercício do direito de preferência decorrente do arrendamento rural, assegurado no Estatuto da Terra (art. 92, § 3o), é completo o valor do depósito em juízo do valor que engloba o quantum da confissão de dívida existente entre os réus, acrescido do imposto de transmissão, das despesas do cartório com a lavratura da escritura e do registro da escritura, tudo devidamente corrigido pelo IGP-M e acrescido de juros à taxa legal da época
. Eventual diferença a menor a título de atualização monetária após o ajuizamento da ação não tem o condão de desqualificar o depósito . 3. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA, POR ESCRITO AO ARRENDATÁRIO. A notificação prévia ao arrendatário acerca da intenção da arrendante de alienar o imóvel por qualquer das formas possíveis de transação onerosa encontra-se prevista no Estatuto da Terra (art. 92, § 3o), e, caso não efetuada, ou efetivada em bases distintas daquela comunicada, acarreta a procedência da ação de preempção ou de adjudicação compulsória manejada pelo arrendatário. Situação em que não houve notificação por escrito ou aquela informada verbalmente divergiu das bases em que realizado o negócio posteriormente com terceiro, insubsistindo eventual ciência do arrendatário, para justificar a alienação. Orientação doutrinária e jurisprudencial.PRELIMINARES AFASTADAS. PRIMEIRA E SEGUNDA APELAÇÕES DESPROVIDAS.

(TJ-RS - AC: 70029817582 RS, Relator.: Tasso Caubi Soares Delabary, Data de Julgamento: 16/12/2009, Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 11/01/2010)

Diante disso,
ACOLHO
parcialmente a preliminar aventada para
DETERMINAR
que o autor, no prazo de 15 dias, efetue o depósito do valor remanescente (R$ 6.000.000,00 seis milhões de reais), sob de revogação da liminar concedida.

Transcorrido o prazo,
CONCLUSOS
.

ÀS PROVIDÊNCIAS.

Guarantã do Norte/MT, data registrada no sistema.

GUILHERME CARLOS KOTOVICZ

Juiz de Direito”

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal em seara de mérito, infere-se que deve prosperar para fins de restabelecimento da liminar originária, com depósito do valor de caução nela determinado.

No caso concreto, verifica-se que a decisão agravada imputou condição de
depósito integral
como pressuposto para o exercício do direito de preferência, isto
sem observar fielmente as condições negociadas entre os alienantes e o terceiro adquirente
, notadamente no que se refere à forma de pagamento do preço ajustado.

De fato, de análise sumária dos elementos constantes dos autos, especialmente o contrato de compra e venda acostado no processo originário, observa-se que a aquisição da propriedade se deu de forma
parcelada
, não havendo, portanto, justificativa plausível para a exigência de
quitação à vista
por parte dos arrendatários que pretendem exercer o direito de preferência, sendo que tal exigência, nos termos em que imposta, afronta o art. 515 do Código Civil, que estabelece, com clareza, que a substituição do promitente comprador por terceiros sub-rogados exige estrita observância das condições avençadas com o promitente vendedor.

Neste contexto, infere-se, ao menos para fins de tutela de urgência, que o direito de preferência do arrendatário previsto no art. 92, § 3o, do Estatuto da Terra deve ser exercido nas mesmas condições do negócio jurídico efetivamente celebrado, de modo que a imposição judicial que altere a forma de pagamento originalmente pactuada entre as partes contratantes desvirtua o próprio exercício da preferência legal, desnaturando o conteúdo da relação jurídica protegida.

Ressalte-se, ainda, que a decisão agravada aparentemente reanalisou questão já decidida em sede liminar anteriormente deferida, cuja eficácia encontrava-se estabilizada nos autos originários, isso porque em razão do decurso do prazo sem interposição de recurso próprio ou incidente processual cabível, não mais se mostrava viável a rediscussão da matéria pelo juízo
a quo
, especialmente sem fato superveniente novo que justificasse a modificação da decisão anterior, incorrendo, assim, em afronta à preclusão temporal e à estabilidade das decisões interlocutórias.

Reforça esse entendimento a interpretação sistemática do art. 515 do Código Civil, à luz do julgado da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 2.025.344/SP (Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 10/03/2023), que bem delineia que o exercício do direito de preferência está vinculado às mesmas condições pactuadas na alienação originária, inclusive quanto à forma de pagamento.

Nesse julgado, o STJ afirmou que:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL POR COPROPRIETÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ARRENDATÁRIO. ART. 92, § 3o, DA LEI No 4.504/1964. ARRENDAMENTO DE APENAS PARCELA DO IMÓVEL INFERIOR AO MÓDULO RURAL. INDIVISIBILIDADE. ART. 65 DO ESTATUTO DA TERRA. VEDAÇÃO À CRIAÇÃO DE MINIFÚNDIOS. MICROSSISTEMA DO DIREITO AGRÁRIO. ART. 46, § 1o, DO DECRETO No 59.566/1966. PREFERÊNCIA DO COPROPRIETÁRIO EM IMÓVEL INDIVISÍVEL QUE SE SOBREPÕE. VALOR DO PAGAMENTO. TANTO POR TANTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. Ação de preferência, ajuizada em 27/3/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7/10/2019 e concluso ao gabinete em 11/9/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se (I) o imóvel inferior ao módulo rural (juridicamente indivisível), quando suscetível de divisão física, permanece indivisível, e, sendo considerado indiviso, (II) o direito de preferência na alienação de parte ideal deve ser concedido ao condômino ou ao arrendatário. 3. Estabelece o art. 65 do Estatuto da Terra (Lei no 4 .504/64) que "o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural". Por meio dessa vedação, evita-se a criação de minifúndios improdutivos e insuficientes para a promoção da ascensão econômica-social do homem do campo e de sua família. 4. O imóvel rural inferior ao módulo rural, ainda que se encontre em estado de divisão física, será considerado indiviso . Precedentes desta Corte. 5. Em se tratando de imóvel indivisível, o arrendatário não detém preferência em relação ao coproprietário na aquisição de fração ideal do imóvel, uma vez que o direito de preferência previsto no microssistema agrário abrange todo o imóvel - e não apenas parcelas dele - quando pertencer a mais de um proprietário. 6 . Nos imóveis pro indiviso, caso permitida a "super-preferência" do arrendatário em adquirir a porção de terra arrendada, se inferior ao módulo rural, ter-se-ia a criação de um minifúndio, o que é expressamente vedado pelo art. 65 do Estatuto da Terra. 7.
Nos termos do art. 515 do Código Civil, o valor da aquisição deve corresponder ao preço encontrado ou ajustado,
EM IDÊNTICAS CONDIÇÕES
. Se o montante depositado em Juízo pelos coproprietários para o ingresso com ação de preferência corresponde àquele anteriormente quitado pelo arrendatário/adquirente, é de ser reconhecida não só a resolução do negócio jurídico prévio, mas também a preferência na aquisição de parte ideal do imóvel objeto da controvérsia.
8. Hipótese em que foi realizada a venda de parte ideal de imóvel rural insuscetível de divisão jurídica ao arrendatário, sem que houvesse sido respeitado o direito de preferência dos coproprietários . Proposta ação de preferência, o acórdão estadual declarou a ineficácia do negócio jurídico celebrado e reconheceu o direito de preferência dos coproprietários. Necessidade de manutenção da decisão. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.”
(STJ - REsp: 2025344 SP 2022/0126468-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

A
ratio decidendi
do referido acórdão é plenamente aplicável ao caso em análise, na medida em que a pretensão dos agravantes é exercer a preferência nos exatos termos do negócio jurídico entabulado entre o alienante e o terceiro, sem qualquer inovação, e com depósito inicial correspondente ao valor da primeira parcela, conforme expressamente previsto na avença original.

Por fim, frisa-se que não há se avançar em mais qualquer análise, sob pena de verdadeiro exaurimento do exame prévio que cabe à instância originária quanto aos demais termos da pretensão deduzida inicialmente e dos argumentos contrapostos das partes.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a decisão recorrida, restabelecendo os termos da decisão anteriormente proferida nos autos originários ao Id. 188644753 e ratificando a tutela recursal Id. 316055892.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025