Tribunal: TJMT
Processo: 1025935-70.2022.8.11.0002
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos por incorporadora em face de acórdão que reconheceu a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem e limitou a cláusula penal de retenção a 25% dos valores pagos. A embargante alega omissões e contradições quanto à aplicação da Lei no 13.786/2018 e à fixação dos honorários de sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) saber se há omissão ou contradição quanto à validade da cláusula de retenção de 50% nos contratos sob regime de patrimônio de afetação, à luz da Lei no 13.786/2018; e (ii) saber se houve omissão quanto à distribuição dos honorários de sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O acórdão embargado reconheceu a legalidade da cláusula de corretagem e limitou a cláusula penal de retenção a 25%, por considerar abusiva a retenção de 50%, mesmo sob o regime de afetação. Fundamentação baseada na razoabilidade e jurisprudência do STJ.
Inexistência de omissão ou contradição sobre os honorários de sucumbência, mantidos conforme fixação em primeiro grau, dado o êxito parcial do recurso. Pretensão da embargante visa à rediscussão do mérito, o que é incabível nos embargos de declaração.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. A estipulação de cláusula penal com retenção de até 50% nos contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de afetação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 2. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando ausentes omissão, obscuridade, contradição ou erro material.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85 e 1.022; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.175.102, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 20.03.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.06.2023; TJMT N.U 1023014-89.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/04/2025, Publicado no DJE 30/04/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025935-70.2022.8.11.0002
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 452 LTDA - CNPJ: 33.099.564/0001-82 (EMBARGANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), CARLOS BIANCONI - CPF: 082.620.728-63 (EMBARGANTE), ALTAIR GONCALVES DA SILVA JUNIOR - CPF: 009.888.591-06 (EMBARGADO), MARIO PINTO DE ARRUDA NETO - CPF: 019.329.761-24 (ADVOGADO), ISABELA NAIRA FERRO - CPF: 045.655.341-00 (EMBARGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
REJEITADOS, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por incorporadora em face de acórdão que reconheceu a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem e limitou a cláusula penal de retenção a 25% dos valores pagos. A embargante alega omissões e contradições quanto à aplicação da Lei no 13.786/2018 e à fixação dos honorários de sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se há omissão ou contradição quanto à validade da cláusula de retenção de 50% nos contratos sob regime de patrimônio de afetação, à luz da Lei no 13.786/2018; e (ii) saber se houve omissão quanto à distribuição dos honorários de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O acórdão embargado reconheceu a legalidade da cláusula de corretagem e limitou a cláusula penal de retenção a 25%, por considerar abusiva a retenção de 50%, mesmo sob o regime de afetação. Fundamentação baseada na razoabilidade e jurisprudência do STJ.

Inexistência de omissão ou contradição sobre os honorários de sucumbência, mantidos conforme fixação em primeiro grau, dado o êxito parcial do recurso. Pretensão da embargante visa à rediscussão do mérito, o que é incabível nos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. A estipulação de cláusula penal com retenção de até 50% nos contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de afetação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 2. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando ausentes omissão, obscuridade, contradição ou erro material.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85 e 1.022; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.175.102, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 20.03.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.06.2023; TJMT
N.U 1023014-89.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/04/2025, Publicado no DJE 30/04/2025
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R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração opostos por RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda em face de acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação apenas para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, nos termos contratualmente pactuados, devendo o respectivo valor ser deduzido do montante a ser restituído à parte autora.

Na sentença de primeiro grau, o juízo julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão contratual e condenar a embargante à devolução de 75% dos valores pagos, com incidência de juros e correção monetária. Houve fixação de honorários advocatícios e divisão proporcional de custas.

Em suas razões, a embargante sustenta a existência de omissões e contradições no julgado, notadamente quanto à aplicação da Lei no 13.786/2018 no tocante à legalidade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, percentual contratualmente estipulado, tendo em vista o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Alega, ainda, que “
com relação aos honorários de sucumbência, verifica-se que a Embargada foi parte vencida na maioria dos pedidos, de acordo com o art. 85 do CPC, os honorários deverão ser pagos ao advogado vencedor
”. houve omissão quanto à fixação dos honorários sucumbenciais. Requer, com fundamento no prequestionamento necessário, o suprimento das referidas omissões e contradições.

Regularmente intimado, o embargado apresentou contrarrazões, sustentando a inexistência de vício no julgado. Alegam que o acórdão foi claro e devidamente fundamentado, especialmente quanto à limitação da cláusula penal a 25%, com respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Defendem que os embargos possuem nítido caráter de rediscussão do mérito, não sendo o recurso adequado para essa finalidade (id 292919390).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração têm função corretiva, destinando-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material no julgado. No entanto, não se prestam ao reexame do mérito da decisão, tampouco à rediscussão de teses já enfrentadas e afastadas pelo órgão julgador.

Além disso, na linha de entendimento consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça, "
A atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração é possível, em hipóteses excepcionais, para corrigir premissa equivocada no julgamento, bem como nos casos em que, sanada a omissão, a contradição ou a obscuridade, a alteração da decisão surja como consequência necessária.
" (AgInt no AREsp 2.175.102, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 22/3/2023).

1.

Dos Embargos opostos por
RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda

A controvérsia nos presentes embargos de declaração restringe-se à suposta existência de omissão e contradição no acórdão proferido por esta Câmara, especialmente quanto à legalidade da cláusula contratual que estipula a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual, sob a égide da Lei no 13.786/2018, considerando o regime de patrimônio de afetação, bem como quanto à fixação dos honorários sucumbenciais.

No acórdão embargado, restou reconhecida a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, com base em cláusula contratual expressa, destacada previamente ao consumidor, com respaldo no entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, notadamente o Tema 938. Ao mesmo tempo, manteve-se o percentual de retenção fixado pelo juízo de origem em 25% sobre os valores pagos, afastando a cláusula contratual que previa a retenção de 50%, por considerá-la abusiva à luz da jurisprudência dominante.

A embargante sustenta a existência de omissão e contradição quanto à aplicação do § 5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, que autoriza a retenção de até 50% do valor pago quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação. Alega, ainda, que o acórdão não enfrentou adequadamente os argumentos relativos à distribuição dos honorários sucumbenciais, motivo pelo qual pretende, também, o prequestionamento da matéria.

O acórdão embargado examinou detidamente os fundamentos contratuais e legais que envolvem a cláusula penal, reconhecendo expressamente que, embora a Lei no 13.786/2018 autorize a estipulação de retenção de até 50% nos contratos sujeitos ao regime de patrimônio de afetação, a validade desse percentual está condicionada à razoabilidade e proporcionalidade.

A sentença deixou claro que, à luz do caso concreto, a retenção de 25% mostra-se suficiente para cobrir os custos operacionais da incorporadora, considerando-se o valor efetivamente pago pelos autores e a inexistência de ocupação do imóvel ou de prejuízos extraordinários suportados pela vendedora. A Corte afastou a aplicação automática do limite máximo legal, justamente para preservar o equilíbrio contratual e impedir o enriquecimento sem causa, fundamentos que não foram infirmados pela parte embargante. Cito:

“
Nessa perspectiva, a leitura do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto da presente demanda revela a existência de cláusula expressa que estipula a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, conforme se extrai da cláusula 6.5 (ID 284866891 – Pág. 12).

Não obstante seja pacífico o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é legítima a retenção, pelo vendedor, de percentual dos valores pagos a título de compensação pelas despesas suportadas, a jurisprudência majoritária atual tem fixado que tal retenção deve incidir exclusivamente sobre os valores efetivamente adimplidos, e não sobre o valor total do imóvel, sendo considerado razoável o percentual entre 10% e 25%, a depender das particularidades do caso concreto
”.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme citado no próprio acórdão, ampara essa orientação:

"[...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador."
(STJ - AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/06/2023, DJe 30/06/2023).

Assim, inexiste omissão a ser suprida quanto à legalidade da cláusula de retenção.

No tocante à alegação de omissão sobre os honorários sucumbenciais, também não procede a insurgência. A distribuição dos ônus da sucumbência foi definida de forma expressa e manteve-se inalterada, diante do resultado apenas parcial do apelo. O reconhecimento da validade da comissão de corretagem não altera substancialmente a conclusão de que a parte apelante foi vencida na maior parte de suas pretensões, de modo que os honorários fixados na sentença não exigiam redimensionamento. O acórdão não deixou de se manifestar sobre o ponto, ainda que de forma implícita, sendo descabida sua rediscussão por meio deste recurso.

A pretensão da embargante, na verdade, consubstancia mero inconformismo com o resultado do julgamento, buscando rediscutir matéria já apreciada e decidida pelo colegiado, o que se revela incabível na estreita via dos Embargos de declaração.

Nesse sentido:

“Não se admite Embargos de Declaração para rediscutir mérito da decisão, salvo quando presentes omissão, obscuridade, contradição ou erro material” (N.U 1023014-89.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/04/2025, Publicado no DJE 30/04/2025).

Dessa forma, considerando que os Embargos de declaração têm como finalidade exclusiva a correção de omissões, obscuridades, contradições ou erros materiais, e não se constatando, após análise minuciosa, a presença de quaisquer desses vícios, inexiste fundamento jurídico que justifique seu acolhimento.

Por fim, considera-se prequestionada a matéria para eventual interposição de recursos às instâncias superiores.

Diante do exposto, rejeito os embargos de declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025