Tribunal: TJMT
Processo: 1015387-78.2021.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL ASSINADA. CONFIRMAÇÃO CONTRATUAL VIA APLICATIVO DE MENSAGENS. AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PARA ASSINATURA PELOS VENDEDORES. REPASSE DE VALOR DA ENTRADA. CLÁUSULA PENAL. CONDUTA CONTRADITÓRIA. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por Tatiane Baggio contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança ajuizada por Bruno Fontana Zenaro e Andrea Granzotto, para condená-la ao pagamento da cláusula penal prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, correspondente a 10% do valor contratual.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se houve aceitação contratual válida e, em caso positivo, se a cláusula penal é exigível em razão da desistência imotivada da apelante.
III. Razões de decidir
3. A proposta de aquisição do imóvel, firmada pela apelante e seguida de transferência de valores aos vendedores, caracteriza inequívoca manifestação de vontade para concretização do negócio, sendo irrelevante a ausência de assinatura no contrato definitivo.
4. As mensagens trocadas via aplicativo de comunicação revelam o aceite expresso da apelante, inclusive com autorização para assinatura do contrato pelos vendedores e planejamento da mudança, o que demonstra o ingresso do ajuste nos planos da existência e validade.
5. A conduta da apelante, ao autorizar a formalização do contrato e induzir os vendedores à prática de atos preparatórios à transferência da posse do imóvel, gera legítima expectativa e vinculação contratual, nos termos dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.
6. A cláusula penal estipulada em 20% foi reduzida para 10% por critério de proporcionalidade, em observância aos arts. 408 e 413 do CC/2002.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A proposta formal de compra, acompanhada de transferência de valores, comunicação eletrônica confirmando o aceite e autorização para assinatura do contrato pelos vendedores, configura aceitação contratual válida, ainda que ausente assinatura no instrumento definitivo.
2. A desistência imotivada e posterior à prática de atos executórios autoriza a incidência da cláusula penal pactuada, nos termos da boa-fé objetiva.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015387-78.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Multa Cominatória / Astreintes]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[TATIANE BAGGIO - CPF: 982.597.091-04 (APELANTE), MARCOS DE MOURA HORTA - CPF: 181.476.498-43 (ADVOGADO), BRUNO FONTANA ZENARO - CPF: 313.501.498-37 (APELADO), VINICIUS VILELA DOS SANTOS - CPF: 355.969.548-10 (ADVOGADO), ANDREA GRANZOTTO - CPF: 147.265.468-48 (APELADO), KAMILLA PAVAN - CPF: 821.615.420-87 (ADVOGADO), MATEUS VICENTE DASSIE NORONHA - CPF: 361.925.908-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL ASSINADA. CONFIRMAÇÃO CONTRATUAL VIA APLICATIVO DE MENSAGENS. AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PARA ASSINATURA PELOS VENDEDORES. REPASSE DE VALOR DA ENTRADA. CLÁUSULA PENAL. CONDUTA CONTRADITÓRIA. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por Tatiane Baggio contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança ajuizada por Bruno Fontana Zenaro e Andrea Granzotto, para condená-la ao pagamento da cláusula penal prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, correspondente a 10% do valor contratual.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se houve aceitação contratual válida e, em caso positivo, se a cláusula penal é exigível em razão da desistência imotivada da apelante.

III. Razões de decidir

3.

A proposta de aquisição do imóvel, firmada pela apelante e seguida de transferência de valores aos vendedores, caracteriza inequívoca manifestação de vontade para concretização do negócio, sendo irrelevante a ausência de assinatura no contrato definitivo.

4.

As mensagens trocadas via aplicativo de comunicação revelam o aceite expresso da apelante, inclusive com autorização para assinatura do contrato pelos vendedores e planejamento da mudança, o que demonstra o ingresso do ajuste nos planos da existência e validade.

5.

A conduta da apelante, ao autorizar a formalização do contrato e induzir os vendedores à prática de atos preparatórios à transferência da posse do imóvel, gera legítima expectativa e vinculação contratual, nos termos dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

6.

A cláusula penal estipulada em 20% foi reduzida para 10% por critério de proporcionalidade, em observância aos arts. 408 e 413 do CC/2002.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A proposta formal de compra, acompanhada de transferência de valores, comunicação eletrônica confirmando o aceite e autorização para assinatura do contrato pelos vendedores, configura aceitação contratual válida, ainda que ausente assinatura no instrumento definitivo.

2. A desistência imotivada e posterior à prática de atos executórios autoriza a incidência da cláusula penal pactuada, nos termos da boa-fé objetiva.”

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por TATIANE BAGGIO contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança proposta por BRUNO FONTANA ZENARO e ANDREA GRANZOTTO, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para o fim de condená-la ao pagamento do valor da cláusula penal, equivalente a 10% sobre o valor do contrato, que deve ser corrigido monetariamente, desde o ajuizamento da ação, com incidência de juros pela taxa Selic, descontada a variação do IPCA, a partir da citação, conforme artigos 389, parágrafo único c/c art. 406, do Código Civil, alterados pela Lei no 14.905/2024. Diante da sucumbência recíproca as partes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) devido pela requerida e 30% (trinta por cento) pelos requerentes.

Defende a apelante que não há falar em desistência injustificada ou deslealdade, pois, não houve o preenchimento das condições para venda, ou seja, não houve vontade livre e consciente para a efetivação da pretensão de compra, tanto que declarou expressamente, antes mesmo do contrato estar em suas mãos, que a compra estava cancelada.

Quanto à cobrança de multa, aduz que a condenação esta amparada em documento não assinado pelo contrato e não comprovada a inequívoca e expressa anuência destes com as cláusulas do contrato.

Assevera que a proposta é meio para efetivação do negócio, que se dá com a assinatura do contrato, fato não efetivado, mesmo em momentos anteriores. Assim, o contrato de compra e venda não assinado por uma das partes é nulo, não produzindo efeitos jurídicos, com efeitos
ex nunc.

Complementa: “o Corretor tinha o conhecimento das condições para a aquisição do imóvel, tanto que várias vezes tentou ir à residência da Requerida para tentativas de mostrar a terceiros, porém, diante das mensagens, a mesma não foi vendida. No que tange ao financiamento, nem mesmo o Corretor tinha certeza da Instituição Bancária que estaria por aprovar o financiamento, fato este que, não contempla a condição requerida pela Compradora! Ou seja, sabendo das condições para a efetivação da compra o Corretor não repassou ao vendedor a realidade na qual estava sendo contratada a residência. Não havendo as formalidades legais da proposta, tem-se que esta não passa de um convite à negociação, NÃO SENDO PRÉ NEGOCIAL E NÃO TENDO RELEVÂNCIA JURÍDICA.”.

Ao final requer a reforma da sentença, reconhecendo que “a tratativa especulativa de tentar vendar o imóvel não entrou para o plano da existência, pois não houve a efetivação do mesmo, não houve a assinatura do contrato de compra e venda, restando este contrato nulo, produzindo o efeito ex tunc, bem como, modificar a r. Sentença não condenando a Apelante ao pagamento de multa penal existente na tentativa de efetivar a venda, pois não houve vontade, nem mesmo o consentimento valido por parte da Apelante; com a inversão das verbas da sucumbência, na totalidade para os Apelados.”.

Nas contrarrazões os apelados rechaçam as alegações da apelante e pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de apelação cível interposta por TATIANE BAGGIO contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança ajuizada por BRUNO FONTANA ZENARO e ANDREA GRANZOTTO, condenando a requerida ao pagamento de cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A insurgência recursal gira em torno da tese de inexistência de obrigação contratual válida, sustentando a apelante que não teria ocorrido aceite definitivo do contrato e que, por não ter assinado o instrumento enviado, não estaria vinculada aos seus efeitos.

A alegação não procede.

Consoante se extrai dos autos, a requerida assinou proposta de compra do imóvel, documento identificado sob o ID 285419873, que, por si só, traduz inequívoca manifestação de vontade em adquirir o bem. Este instrumento foi precedido de intensa tratativa via aplicativo de mensagens, e sucedido por atos concretos de execução do negócio, como a transferência de R$13.000,00 à conta dos autores, valor correspondente à entrada ajustada no contrato.

Relevante notar que os autores, confiando na celebração do ajuste, interromperam viagem, assinaram o contrato com reconhecimento de firma e notificaram formalmente o locatário do imóvel para desocupação, tendo este efetivamente se mudado. Tais fatos demonstram, de modo inequívoco, a legítima expectativa gerada pela conduta da apelante.

O conjunto probatório denota, de forma robusta, o ingresso do negócio jurídico nos planos da existência e da validade. A assinatura física da compradora no contrato definitivo, remetido por correio após sua anuência expressa, mostra-se desnecessária diante da comprovação documental do aceite e da execução parcial do pacto.

Trago trecho da conversa via aplicativo mencionada:

“[09/07/2021 21:44:46] Tati Baggio : Boa noite Tudo certo Glaucus Beleza Eu só quero que ele muda logo kkkkkk já vou começar a encaixotar minhas coisas.

(...)

[12/07/2021 12:15:36] Tati Baggio : Sim pode dar ok

[12/07/2021 12:15:43] Glaucus Goncalves: Blz

[12/07/2021 13:17:36] Tati Baggio : Glaucus

[12/07/2021 13:17:58] Tati Baggio : Não esquece de. Vender a minha

[12/07/2021 13:27:34] Glaucus Goncalves: Sim amanhã já agendei de ir às 10:30 amanhã nela

[12/07/2021 13:35:59] Tati Baggio : Tá bem

[12/07/2021 13:59:47] Glaucus Goncalves: Contrato assinado pelo Bruno e Andrea da casa do portal

[12/07/2021 14:11:32] Glaucus Goncalves: Contrato Casa Portal da Mata - Tatiana B.pdf • 5 páginas”.

Somente aos 13/07, quando já concretizado o aceite da apelante e assinado pelos apelados é que a apelante pede para o corretor dar uma segurada porque o pai dela não queria a concretização do negócio; vejamos:

“[13/07/2021 12:07:24] Tati Baggio : Boa tarde meu amigo Vamos dar uma segurada aí na negociação Meu pai não deixou fazer o negócio está P da vida comigo . Se não conseguir convencê-lo vou precisar cancelar Te aviso até amanhã

[13/07/2021 12:07:39] Glaucus Goncalves: Tati negócio tá fechado

[13/07/2021 12:07:47] Glaucus Goncalves: Ele já comprou outra casa

[13/07/2021 12:08:02] Glaucus Goncalves: Já fez tudo que tinha que ter feito [13/07/2021 12:08:17] Glaucus Goncalves: tu fez um belo negócio

[13/07/2021 12:08:42] Glaucus Goncalves: Banco está aprovando hoje o valor”

Mais a frente a apelante não nega a existência do aceite e negociação; vejamos:

“[14/07/2021 10:16:54] Tati Baggio : Mas vc que mexe com isso sabe que tem coisas q podem acontecer Melhor seria se não acontecesse né

[14/07/2021 10:17:05] Tati Baggio : Mas é por motivo maior [14/07/2021 10:17:18] Glaucus Goncalves: Sim mas geralmente quando vc me falou pode fechar eu acredito Em vc compreende

[14/07/2021 10:17:30] Glaucus Goncalves: E aí ele fez a parte dele [14/07/2021 10:17:39] Glaucus Goncalves: E normalmente a pessoa só entra na casa depois que o banco paga

[14/07/2021 10:17:49] Glaucus Goncalves: E ele abriria essa excessão a ti

[14/07/2021 10:17:53] Glaucus Goncalves: Abriu né

[14/07/2021 10:18:02] Glaucus Goncalves: Pois pressionei ele
[14/07/2021 10:18:06] Tati Baggio : Pois é eu entendo”

A moderna interpretação contratual — em sintonia com os princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) — reconhece a validade de negócios jurídicos pactuados por meios eletrônicos, especialmente quando acompanhados de atos executórios.

Sobre o ponto, colaciono jurisprudência absolutamente pertinente,
mutatis mutandis
:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - PRELIMINAR - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA - SACAS DE SOJA -
NEGOCIAÇÃO REGISTRADA POR APLICATIVO DE "WHATSAPP" - VALIDADE - CONDIÇÕES DO NEGÓCIO - INEQUÍVOCO ACEITE
- BOA-FÉ OBJETIVA - PEDIDO SUBSIDIÁRIO - CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS - APURAÇÃO - LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - Verificado que os argumentos deduzidos no apelo, ao seu modo, impugnam as razões de decidir da sentença, não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade que não pode ter aplicação banal - Nos termos do art. 422 do Código Civil, as partes devem guardar, nas fases que antecedem e após a conclusão, bem como durante a execução, o princípio da boa-fé - A contratação não decorre apenas de procedimentos rigidamente formais, de modo que, em regra, basta constatação do ajuste com a evidência da aceitação. Aliás, a informalidade é a regra do contrato - Comprovado que suficientemente as condições afetas à negociação de compra e venda de safra futura de soja foram devidamente definidas entre as partes, com o inequívoco aceite do produtor rural, pertinente o reconhecimento da contratação - O prejuízo passível de reparação deverá ser objeto de apuração em liquidação de sentença.” (TJ-MG - Apelação Cível: 50011484720218130693 1 .0000.21.074313-4/004, Relator.: Des.(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 02/07/2024, 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/07/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. PROPOSTA ACEITA E EXECUTADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. RECONHECIMENTO DO VÍNCULO CONTRATUAL. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, II, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. – A celebração de contrato verbal, com início de execução das obrigações pactuadas, autoriza a cobrança dos serviços prestados, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa." (TJMG – Apelação Cível n. 1.0000.20.037276-0/001 – Rel. Des. Rogério Medeiros – j. 15.09.2021)

Em suma, a apelante manifestou aceite à proposta, autorizou a assinatura do contrato, iniciou pagamento e permitiu condutas que induziram os vendedores a crerem legitimamente na conclusão do negócio. Sua posterior desistência, fundada em razões pessoais alheias à relação contratual, configura inadimplemento voluntário e culposo.

Restando presente cláusula penal de 20% do valor do contrato, pactuada entre as partes, não há óbice à sua exigência. A sentença, ao reduzir esse percentual para 10% por critério de razoabilidade, observou o disposto nos artigos 408 e 413 do Código Civil.

Portanto, merece confirmação o decisum recorrido.

Para os fins do §11o., do artigo 85 do CPC majoro para 12% os honorários advocatícios fixados em favor do patrono dos apelados, observada a distribuição do ônus.

Ante todo exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO e mantenho a r. sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025