Tribunal: TJMT
Processo: 1005893-26.2024.8.11.0003
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVOS INTERNOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO. MAJORAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E FIXAÇÃO DE DANO MORAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. PERCENTUAL DA MULTA FIXADO DE ACORDO COM A CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO PREVISTA EM CONTRATO. RECURSO DA VENDEDORA PARA AFASTAMENTO DA CULPA E DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL. PROVA INSUFICIENTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE RECONHECEU A CULPA DA VENDEDORA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Agravos internos interpostos por comprador e vendedora contra decisão monocrática que, ao julgar apelação, manteve a rescisão contratual por culpa da vendedora, determinou a restituição integral dos valores pagos e aplicou cláusula penal de 2% em favor do comprador, afastando o pedido de indenização por dano moral.
2. O comprador sustenta a ocorrência de dano moral em razão de atraso na entrega da infraestrutura do lote e postula a majoração da cláusula penal fixada e a vendedora afirma que comprovou a entrega tempestiva da infraestrutura do loteamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há três questões em discussão: (i) saber se o inadimplemento contratual da vendedora justifica a fixação de indenização por danos morais; (ii) saber se a cláusula penal aplicada em favor do consumidor deve ser majorada; e (iii) saber se há provas de que a rescisão se deu por culpa exclusiva do comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O autor não comprovou a ocorrência de situação excepcional ou prejuízo extrapatrimonial relevante, devendo ser mantido o afastamento da indenização por danos morais.
6. A cláusula penal de 2%, originalmente prevista apenas em favor da vendedora, foi arbitrada considerando o percentual da multa por inadimplência prevista no contrato.
7. A alegação da vendedora de entrega regular do lote não encontra respaldo nos documentos apresentados, que não comprovam a entrega efetiva da infraestrutura do loteamento na data da assinatura do contrato, mantendo-se a culpa da vendedora pela rescisão contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravos internos desprovidos.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da vendedora pode ser aplicada em favor do comprador, quando comprovada sua inadimplência contratual. 2. A inadimplência por atraso na entrega do imóvel não justifica, por si só, indenização por dano moral, na ausência de prova de prejuízo extrapatrimonial relevante. 3. Deve ser reconhecida a culpa da vendedora, quando não comprovada a entrega da posse do imóvel na data acordada.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 927; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 1009045-19.2023.8.11.0003; STJ, REsp no 1.358.837/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 27.08.2013.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005893-26.2024.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GUILHERME DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 041.678.601-47 (AGRAVANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (AGRAVADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), GUILHERME DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 041.678.601-47 (AGRAVADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (AGRAVANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVOS INTERNOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO. MAJORAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E FIXAÇÃO DE DANO MORAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. PERCENTUAL DA MULTA FIXADO DE ACORDO COM A CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO PREVISTA EM CONTRATO. RECURSO DA VENDEDORA PARA AFASTAMENTO DA CULPA E DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL. PROVA INSUFICIENTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE RECONHECEU A CULPA DA VENDEDORA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravos internos interpostos por comprador e vendedora contra decisão monocrática que, ao julgar apelação, manteve a rescisão contratual por culpa da vendedora, determinou a restituição integral dos valores pagos e aplicou cláusula penal de 2% em favor do comprador, afastando o pedido de indenização por dano moral.

2.

O comprador sustenta a ocorrência de dano moral em razão de atraso na entrega da infraestrutura do lote e postula a majoração da cláusula penal fixada e a vendedora afirma que comprovou a entrega tempestiva da infraestrutura do loteamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.

Há três questões em discussão: (i) saber se o inadimplemento contratual da vendedora justifica a fixação de indenização por danos morais; (ii) saber se a cláusula penal aplicada em favor do consumidor deve ser majorada; e (iii) saber se há provas de que a rescisão se deu por culpa exclusiva do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.

O autor não comprovou a ocorrência de situação excepcional ou prejuízo extrapatrimonial relevante, devendo ser mantido o afastamento da indenização por danos morais.

6.

A cláusula penal de 2%, originalmente prevista apenas em favor da vendedora, foi arbitrada considerando o percentual da multa por inadimplência prevista no contrato.

7.

A alegação da vendedora de entrega regular do lote não encontra respaldo nos documentos apresentados, que não comprovam a entrega efetiva da infraestrutura do loteamento na data da assinatura do contrato, mantendo-se a culpa da vendedora pela rescisão contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Agravos internos desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. A cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da vendedora pode ser aplicada em favor do comprador, quando comprovada sua inadimplência contratual. 2. A inadimplência por atraso na entrega do imóvel não justifica, por si só, indenização por dano moral, na ausência de prova de prejuízo extrapatrimonial relevante. 3. Deve ser reconhecida a culpa da vendedora, quando não comprovada a entrega da posse do imóvel na data acordada.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 413 e 927; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível no 1009045-19.2023.8.11.0003; STJ, REsp no 1.358.837/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 27.08.2013.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de Agravos Regimentais interpostos, de forma recíproca, por GUILHERME DOS SANTOS OLIVEIRA e por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão monocrática, que deu parcial provimento ao recurso do autor e desproveu o recurso da ré, para manter a rescisão do contrato e determinar a restituição integral das parcelas pagas, com aplicação inversa de cláusula penal, fixada em 2% dobre o valor efetivamente pago, afastando, contudo, o pleito de indenização por danos.

GUILHERME DOS SANTOS OLIVEIRA, em seu agravo, requer a modificação da decisão para que seja reconhecido o direito à indenização por danos morais, bem como a majoração da cláusula penal.

Por sua vez, a KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em sua insurgência, sustenta que a rescisão contratual foi motivada por desistência imotivada do comprador e que foi comprovada nos autos a entrega do imóvel em 2019, requerendo a reforma da decisão para reconhecer a culpa exclusiva do consumidor, com a aplicação da cláusula penal em favor da empresa e exclusão da restituição integral dos valores pagos.

Em contrarrazões, ambos impugnaram os agravos da parte adversa, postulando pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

O cerne da controvérsia nos Recursos da Apelação objeto da decisão agravada reside na definição da responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de um terreno no loteamento Residencial Parque Rosa Bororo celebrado entre as partes e nas consequências jurídicas da rescisão.

Quanto ao Agravo Regimental interposto por GUILHERME DOS SANTOS OLIVEIRA
, a controvérsia reside na negativa de indenização por danos morais, pretendendo o agravante o reconhecimento de situação excepcional em virtude de suposto atraso significativo na entrega da infraestrutura do loteamento, bem como a majoração da cláusula penal fixada na decisão agravada.

No que tange à pretensão de reforma da decisão para fins de fixação de indenização por danos morais, a insurgência não merece acolhimento. A decisão agravada consignou expressamente a ausência de elementos nos autos capazes de evidenciar qualquer consequência extraordinária decorrente da inadimplência contratual que justificasse a reparação extrapatrimonial.

Embora o agravante sustente que teria aguardado por quatro anos pela regularização da infraestrutura do lote, a instrução processual não foi capaz de comprovar a data efetiva da entrega das chaves,

O autor também não trouxe qualquer prova das supostas tentativas reiteradas de rescisão contratual extrajudicialmente ao longo do período que antecedeu à propositura da ação. O ônus da prova, nesse ponto, recaiu sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Ainda, quanto à cláusula penal, tendo sido a rescisão derivada do atraso da construtora, mostra-se legítima a inversão da cláusula penal originalmente prevista em benefício da vendedora, adaptando-se sua aplicação ao cenário de culpa exclusiva da fornecedora. Foi adotada como parâmetro, por força do art. 413 do Código Civil e do princípio da paridade contratual a cláusula penal para o caso de mora/inadimplemento prevista apenas em favor do comprador e estipulada na Cláusula Terceira do contrato:
CLÁUSULA TERCEIRA - DA MORA E INADIMPLÊNCIA. A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações assumidas neste Instrumento, tanto as pecuniárias como as inerentes à detenção da posse do imóvel, acarretar-lhe-á a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades: (...) c) Cláusula penal de 2% (dois por cento) sobre o débito atualizado.

No Agravo Regimental interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
a agravante sustenta que há comprovação nos autos de que o loteamento foi entregue regularmente em dezembro de 2019, conforme termo de recebimento global (ID 281120385), e que a rescisão teria decorrido de desistência imotivada do comprador.

Contudo, o termo apresentado pela empresa (recebimento global em 30/12/2019) não comprova o cumprimento da obrigação contratual de entrega da posse precária do lote no ato da assinatura do contrato, ocorrida em 09/05/2019. Ao contrário, evidencia que o atraso no cumprimento da obrigação assumida foi de, no mínimo, sete meses, o que, aliado à ausência de prova da data efetiva de entrega da infraestrutura completa do loteamento, reafirma a culpa da construtora pela resolução contratual.

A jurisprudência deste Tribunal, em casos análogos, é pacífica no sentido de que o cumprimento da obrigação contratual, em contratos de compra e venda de imóvel, exige a disponibilização da posse do bem em condições de uso, o que, no caso concreto, não restou comprovado pela vendedora (Apelação Cível no 1009045-19.2023.8.11.0003).

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos Agravos Internos interpostos por GUILHERME DOS SANTOS OLIVEIRA e por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, mantendo-se incólume a decisão monocrática por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025