Tribunal: TJMT
Processo: 1006615-98.2024.8.11.0055
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. INDEVIDOS. ENCARGOS MORATÓRIOS. PAGOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO DA PARTE AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA REQUERIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, promovida pelos promitentes compradores, declarando rescindido o compromisso de compra e venda de lote urbano e condenando a ré à devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão:
(i) saber se é aplicável a Lei no 13.786/2018 ao contrato celebrado entre as partes; (ii) saber se é válida a cláusula contratual de retenção de 10% do valor total do contrato; (iii) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem; (iv) saber se é legítima a cláusula de restituição parcelada dos valores pagos; (v) saber qual o critério de fixação dos honorários sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. A Lei no 13.786/2018 é aplicável ao contrato firmado em 15.12.2020, regulando expressamente a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, com previsão de cláusula penal não superior a 25% do valor efetivamente pago.
4. A cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor do contrato mostra-se razoável, pois visa recompor despesas administrativas e eventuais prejuízos.
5. A comissão de corretagem foi previamente informada, com destaque contratual, conforme exige a tese firmada no Tema 938 do STJ, sendo legítima sua dedução.
6. A cláusula que prevê restituição parcelada dos valores pagos é abusiva, devendo a devolução ocorrer de forma imediata, conforme jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal.
7. Considerando que houve condenação líquida e mensurável, os honorários devem ser fixados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, conforme art. 85, § 2o, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso da parte autora desprovido. Majorado os honorários advocatícios (4%), porém suspensa a exigibilidade por benefício da justiça gratuita.
9. Recurso da requerida parcialmente provido para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios, que passam a incidir sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento:
“1. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato em caso de rescisão por iniciativa do comprador é válida e razoável, nos termos da Lei no 13.786/2018.
2. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, sendo abusiva a cláusula de devolução parcelada.
3. A comissão de corretagem é válida e retida quando previamente informada e destacada no contrato.
4. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/2015.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006615-98.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[FABIANE CRISTINA DA SILVA GOULART - CPF: 014.297.551-64 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), RANEO FERNANDES DE ARAUJO - CPF: 011.974.161-02 (APELANTE), BRDU PARIS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 22.007.737/0001-79 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU PARIS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 22.007.737/0001-79 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), FABIANE CRISTINA DA SILVA GOULART - CPF: 014.297.551-64 (APELADO), RANEO FERNANDES DE ARAUJO - CPF: 011.974.161-02 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. INDEVIDOS. ENCARGOS MORATÓRIOS. PAGOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO DA PARTE AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA REQUERIDA.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, promovida pelos promitentes compradores, declarando rescindido o compromisso de compra e venda de lote urbano e condenando a ré à devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão:

(i) saber se é aplicável a Lei no 13.786/2018 ao contrato celebrado entre as partes; (ii) saber se é válida a cláusula contratual de retenção de 10% do valor total do contrato; (iii) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem; (iv) saber se é legítima a cláusula de restituição parcelada dos valores pagos; (v) saber qual o critério de fixação dos honorários sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. A Lei no 13.786/2018 é aplicável ao contrato firmado em 15.12.2020, regulando expressamente a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, com previsão de cláusula penal não superior a 25% do valor efetivamente pago.
4. A cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor do contrato mostra-se razoável, pois visa recompor despesas administrativas e eventuais prejuízos.

5. A comissão de corretagem foi previamente informada, com destaque contratual, conforme exige a tese firmada no Tema 938 do STJ, sendo legítima sua dedução.

6. A cláusula que prevê restituição parcelada dos valores pagos é abusiva, devendo a devolução ocorrer de forma imediata, conforme jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal.

7. Considerando que houve condenação líquida e mensurável, os honorários devem ser fixados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, conforme art. 85, § 2o, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso da parte autora desprovido. Majorado os honorários advocatícios (4%), porém suspensa a exigibilidade por benefício da justiça gratuita.

9. Recurso da requerida parcialmente provido para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios, que passam a incidir sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

“1. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato em caso de rescisão por iniciativa do comprador é válida e razoável, nos termos da Lei no 13.786/2018.

2. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, sendo abusiva a cláusula de devolução parcelada.

3. A comissão de corretagem é válida e retida quando previamente informada e destacada no contrato.

4. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/2015.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Tratam-se de Recursos de
Apelações Cíveis
interpostos por
FABIANE CRISTINA DA SILVA GOULART, RANEO FERNANDES DE ARAUJO e BRDU SPE PARQUE DA MATA LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 5a Vara Cível da comarca de Tangará da Serra, MT, nos autos da “rescisão contratual e restituição dos valores pagos” ajuizada por Fabiane Cristina da Silva Goulart e Raneo Fernandes de Araujo

em face da Loteadora requerida.

Prolatada sentença (ID. 273000380):

“24. Ante o exposto, por tudo que consta dos autos,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos formulados para:

Declarar rescindido o contrato de id. 156094825.

Determinar a restituição dos valores remanescentes após a compensação da multa estipulada na cláusula 8a, §2o com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da rescisão contratual.

25. Por fim,
JULGO EXTINTO
o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

26. Condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, o qual fixo em 10% sobre o valor da causa, sendo que a distribuição das custas e honorários sucumbencial ficará na seguinte proporção: 75% deverá ser arcado pela parte requerida e 25% pela parte autora, cuja exigibilidade encontra-se suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida
.”

A parte autora formada por
FABIANE CRISTINA DA SILVA GOULART e Outro
em suas razões (ID.

273000380), apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de que o inciso II do artigo 32-A da Lei 13.786/18 diz que a retenção de cláusula penal e arras é limitada a 10% do valor atualizado do contrato, trazendo um valor máximo e não mínimo.

Alega ser abusiva a clausula penal que estipula o percentual com base no valor do contrato, e, que cause a perda substancial do valor pago.

Assevera que a jurisprudência do STJ tem admitido a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos.

Combate os fundamentos da sentença que determinou o direito de retenção da Loteadora ao valor pago a título de comissão de corretagem. Sustenta que a venda do lote se deu de forma direta, entre a empresa vendedora e os adquirentes.

Acusa ter se sagrado vitoriosa na pretensão da ação, a recusar a condenação ao pagamento das custas e honorários de forma recíproca. Pretende a redistribuição do ônus sucumbencial com base no proveito econômico obtido por cada.

Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, e fixar percentual em cláusula penal com base nos valores pagos; seja afastada a retenção de valor pago em comissão de corretagem; e, afastada a condenação recíproca ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

Já a
BRDU SPE PARQUE DA MATA LTDA
, em suas razões do recurso adesivo (ID. 273000386), sustenta a aplicação da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 13.786/18), para resoluções ou rescisões contratuais, devendo haver a retenção dos valores: (i) fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato; (ii) cláusula penal, despesas administrativas e arras/sinal de até 10% do valor atualizado do contrato; (iii) encargos moratórios; (iv) tributos e obrigações
propter rem
; e (v) comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Defende a restituição parcelada dos valores pagos.

Alega ocorrer
error in iudicando
ao comando do artigo 85, §2o do Código de Processo Civil, devendo ser a base de cálculo dos honorários de sucumbência, o valor da condenação e não o valor atribuído à ação.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, a permitir o direito de retenção de obrigações
propter rem
e a taxa de fruição sobre o imóvel; restituição parcelada; e, afastar a condenação ao pagamento do ônus sucumbencial.

Contrarrazões apresentadas (ID. 273000385 e 273000390).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Considerando que ambos os recursos de apelação versam sobre o mesmo objeto, procedo à análise conjunta das insurgências.

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos, proposta por
Fabiane Cristina da Silva Goulart
e
Raneo Fernandes de Araújo
em face de
BRDU SPE Tangará da Serra Ltda
.

Os autores alegam que, por dificuldades financeiras, não puderam dar continuidade ao pagamento das parcelas relativas à aquisição de lote celebrado com a empresa requerida, razão pela qual o contrato foi rescindido unilateralmente, tendo os valores pagos sido integralmente retidos.

Em decorrência disso, requerem a devida restituição dos valores despendidos.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, para declarar rescindido o contrato, e determinar a restituição dos valores pagos, após a compensação da multa contratual. Condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixados em 10% sobre o valor da causa, sendo distribuídos 75% para a requerida e 25% para a parte autora.

No caso em espécie, incontroverso que as partes firmaram, em 15/12/2020, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda”, referente a 01 (um) lote de 250,00 metros quadrados, situado à Qdra. 03, no 04, empreendimento denominado “Parque da Mata”, no valor de R$ 69.197,50 (sessenta e nove mil cento e noventa e sete reais e cinquenta centavos), a ser pago da seguinte forma:

A controvérsia cinge-se na aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano); no percentual de retenção; na restituição da comissão de corretagem e distribuição dos honorários sucumbenciais.

No caso, a apelante BRDU SPE PARQUE DA MATA sustenta que devem ser aplicadas as cláusulas do contrato entabulado entre as partes, em razão da Lei 13.786/2018 em vigor à época do contrato, por ser lei específica ao caso.

Tratando-se de aquisição de bem imóvel no mercado de consumo, seja pelo regime de multipropriedade ou não, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2o e art. 3o, isto é, a autora enquanto consumidora, adquirindo produto como destinatária final, e a requerida como fornecedora, ou seja, pessoa jurídica privada nacional, que desenvolve atividade de construção e comercialização de imóvel.

Outrossim, induvidoso nos autos a culpa dos autores adquirentes pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não terem mais condições de pagar as prestações perante a Loteadora.

É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54) autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador.

Declarado em sentença a rescisão do contrato (ID. 273000021).

De consequência o juízo
a quo
condenou a requerida/apelante na restituição dos valores pagos, com aplicação de cláusula contratual: VIII - DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, §2o, em que se prevê a hipótese de rescisão a pedido do comprador, com direito à requerida/promitente à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.

Neste contexto, verifica-se que a sentença deve ser mantida, cuja determinação concedeu o direito de retenção, à quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Ressalta-se que a pena convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da disposição do artigo 32-A da Lei no 13.786/2018, contudo, não pode exceder ao montante de 25% da quantia paga, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A 1 da Lei 4.591/64.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.
Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018. Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.” (N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 20/05/2024) (g.n.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido ( AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016)

Portanto, o juízo de primeiro grau decidiu acertadamente, pela justa devolução dos valores pagos, com a
retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada
. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018,
e que não excede ao montante de 25% da quantia paga (R$ 29.792,17)
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Com relação à multa por fruição do bem
, o inciso I, do art. 32-A, da Lei no 13.786/18 determina que sua incidência se dê pela eventual fruição do imóvel, ou seja, somente se houve a efetiva utilização do imóvel é que será devido o pagamento de tal espécie.

No caso dos autos, o objeto contratual é um lote de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria.

Portanto,
não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, tampouco o imposto de IPTU,
mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

A propósito:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)

Não há se falar em dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos adquirentes
, isso porque, verifica-se do extrato de pagamento (ID. 273000372) que sobre as parcelas pagas em atraso, já incidiram os encargos de mora, inclusive realizado o pagamento mediante a denominação - “acordo”.

No que tange à comissão de corretagem
, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem
.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

No mais, de acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa.

No caso, verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação acerca da comissão de corretagem restou devidamente observado pela requerida/apelante, em “instrumento particular de intermediação imobiliária” (ID no 273000371):

Em contrato firmado entre as partes consta a informação acerca da dedução do valor pago a título de comissão de corretagem:

Assim, reconhecida a informação e legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa a sua retenção.

Sobre o tema:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ – MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – DESCABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÊNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 86, PARÁGRO ÚNICO, DO CPC/15 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 25% do valor pago, não há razão para majoração, pois em conformidade com o entendimento do STJ.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

No tocante à possibilidade de restituição dos valores pagos de maneira parcelada
, melhor sorte não socorre à requerida/apelante.

Isto porque, conforme entendimento jurisprudencial, é abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores no caso de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

Nesse sentido, julgado do STJ e deste Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ , 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021) (g.n.)

“RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.
É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.” (TJ-MT 10029096520188110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2021)

Nesses termos, agiu com acerto o d. magistrado
a quo
ao determinar que a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador se dê forma imediata.

Já quanto a pretensão recursal da demandada apelante para que os honorários advocatícios sejam fixados sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido) e não sobre o valor da causa.

Sobre o tema dispõe o artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1o São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

No caso, houve condenação, dessarte, é possível mensurar o proveito econômico obtido pelas partes.

Logo, seguindo a ordem de preferência estabelecida pelo artigo, § 2o, deve ser reformada a sentença para que os
honorários advocatícios sejam fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Por fim, não há como afastar a condenação da requerida ao pagamento da verba de sucumbência
, como pretende.

Isto porque, ao contrário do alegado, deu causa à propositura da ação ao se recusar rescindir o contrato de compra e venda, de forma amigável e devolver à autora a quantia devida na forma da lei.

Escorreita a sentença que determinar a distribuição do ônus sucumbencial no percentual de 25/75 às partes.

Ante o exposto, conheço os recursos, para:

1)
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso da parte autora.

2)
DAR PROVIMENTO PARCIAL
ao apelo da requerida, para reformar em parte a sentença, a apenas estabelecer como critério do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, sejam fixados os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

MAJORO
os honorários advocatícios em desfavor dos autores em mais 2% (dois por cento) sobre valor da condenação, com a ressalva de que a
exigibilidade está suspensa
, pois os recorrentes são beneficiários da
justiça gratuita
(art. 98, § 3o, do Código de Processo Civil).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025