Tribunal: TJMT
Processo: 1020226-63.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:
EMBARGANTE: ELMO ENGENHARIA LTDA
EMBARGADO: LT COMERCIO E SERVICOS LTDA
EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos por Elmo Engenharia Ltda. contra acórdão que, em apelação cível interposta nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, negou provimento ao recurso e manteve a sentença de primeiro grau, a qual reconheceu a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, autorizando a retenção de 10% sobre o valor pago e afastando a aplicação da taxa de fruição. O embargante alegou omissão quanto à aplicabilidade do art. 32-A, II, da Lei no 13.786/2018, obscuridade na fixação do percentual da taxa de fruição e requereu o prequestionamento explícito da matéria.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado apresenta omissão, contradição ou obscuridade que justifique o acolhimento dos embargos de declaração.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada às hipóteses do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito ou à manifestação genérica para fins de prequestionamento.
4. O acórdão enfrentou expressamente a aplicabilidade do art. 32-A, II, da Lei no 13.786/2018, afastando sua incidência sobre o valor total do contrato por se tratar de cláusula penal abusiva e desproporcional, evidenciada pelo descompasso entre o montante pago e o percentual pleiteado.
5. Quanto à taxa de fruição, o julgado destacou que sua exigência depende de comprovação inequívoca de ocupação do imóvel, o que não foi demonstrado, inexistindo, portanto, omissão ou obscuridade.
6. A exigência de prequestionamento não dispensa a demonstração de vícios formais no acórdão recorrido. A jurisprudência da Corte admite o prequestionamento implícito quando a matéria é devidamente analisada.
7. A simples discordância da parte embargante com o entendimento do colegiado não configura hipótese de cabimento dos embargos declaratórios.
8. Fica consignada advertência quanto à interposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria já decidida. Ausente omissão, obscuridade ou contradição no acórdão embargado, é de rigor a rejeição dos aclaratórios”.
Dispositivo relevante citado: Código de Processo Civil, art. 1.022. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, ED 01667159320168110000, Rel. Sebastião Barbosa Farias, j. 18.07.2017; TJ-MT, ED 0015718-93.2019.8.11.0000, Rel. Maria Aparecida Ribeiro, j. 25.06.2018; TJ-MT, ED 1012212-53.2023.8.11.0000, Rel. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 18.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020226-63.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (EMBARGANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), LT COMERCIO E SERVICOS LTDA - CNPJ: 46.558.757/0001-04 (EMBARGADO), FERNANDO RIBEIRO TEIXEIRA - CPF: 999.911.281-15 (ADVOGADO), LUDMILA FORNANCIARI WOLSKI TEIXEIRA - CPF: 016.440.781-20 (TERCEIRO INTERESSADO), GUILHERME DE REZENDE PINHEIRO - CPF: 520.372.901-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGANTE
:

ELMO ENGENHARIA LTDA

EMBARGADO:
LT COMERCIO E SERVICOS LTDA

EMENTA.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Embargos de declaração opostos por Elmo Engenharia Ltda. contra acórdão que, em apelação cível interposta nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, negou provimento ao recurso e manteve a sentença de primeiro grau, a qual reconheceu a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, autorizando a retenção de 10% sobre o valor pago e afastando a aplicação da taxa de fruição. O embargante alegou omissão quanto à aplicabilidade do art. 32-A, II, da Lei no
13.786/2018, obscuridade
na fixação do percentual da taxa de fruição e requereu o prequestionamento explícito da matéria.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado apresenta omissão, contradição ou obscuridade que justifique o acolhimento dos embargos de
declaração.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada às hipóteses do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão
do mérito ou à manifestação genérica para fins de prequestionamento.

4. O acórdão enfrentou expressamente a aplicabilidade do art. 32-A, II, da Lei no 13.786/2018, afastando sua incidência sobre o valor total do contrato por se tratar de cláusula penal abusiva e desproporcional, evidenciada pelo descompasso entre o montante pago e o percentual pleiteado.

5.
Quanto à taxa de fruição, o julgado destacou que sua exigência depende de comprovação inequívoca de ocupação do imóvel, o que não foi demonstrado, inexistindo, portanto, omissão ou obscuridade.

6.
A exigência de prequestionamento não dispensa a demonstração de vícios formais no acórdão recorrido. A jurisprudência da Corte admite o prequestionamento implícito quando a matéria é devidamente analisada.

7.
A simples discordância da parte embargante com o entendimento do colegiado não configura hipótese de cabimento dos embargos declaratórios.

8.
Fica consignada advertência quanto à interposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
.
Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento
:
“Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria já decidida. Ausente omissão, obscuridade ou contradição no acórdão embargado, é de ri
gor a rejeição dos
aclaratórios
”.

Dispositivo relevante citado
: Código de Processo Civil, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, ED 01667159320168110000, Rel. Sebastião Barbosa Farias, j. 18.07.2017; TJ-MT, ED 0015718-93.2019.8.11.0000, Rel. Maria Aparecida Ribeiro, j. 25.06.2018; TJ-MT, ED 1012212-53.2023.8.11.0000, Rel. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 18.03.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

EGRÉGIA CÂMARA:

Trata-se de recurso de
Embargos de Declaração com efeitos infringentes e para fins de prequestionamento
, interposto por
Elmo Engenharia Ltda.
, contra o
acórdão
(ID. 285494899 – Autos de Origem no 1020226-63.2024.8.11.0041), proferido pelo Juízo da
3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante, mantendo na íntegra a sentença de primeiro grau, nos seguintes termos:

"[...] conheço e recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter na integralidade a
r.
sentença objurgada. Em observância ao disposto no art. 85, §11o, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa."

Em razões recursais (ID. 289185381
), a parte embargante sustenta as seguintes teses:

Omissão quanto à aplicabilidade do art. 32-A, II, da Lei no 13.786/2018, especialmente a possibilidade de retenção de 10% do valor atualizado do contrato, conforme pactuado;

Obscuridade quanto à fixação do percentual da taxa de fruição, requerida expressamente como sendo de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato;

Requerimento de prequestionamento explícito da matéria federal, notadamente da legalidade do art. 32-A da Lei no 13.786/2018 e da cláusula penal contratualmente pactuada.

A parte embargada apresenta contrarrazões (ID. 2891085381), rebatendo as alegações do embargante

su
stentando que o acórdão é claro e devidamente fundamentado quanto à inaplicabilidade da cláusula penal e da taxa de fruição sobre o valor total do contrato, por serem consideradas abusivas e desproporcionais à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência dominante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme informado
na certidão de ID 287196857
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANTE:

ELMO ENGENHARIA LTDA

EMBARGADO:
LT COMERCIO E SERVICOS LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos
de admissibilidade recursal,
conheço dos presentes embargos de declaração.

Reitero que se trata
recurso de
Embargos de Declaração com efeitos infringentes e para fins de prequestionamento
, interposto por
Elmo Engenharia Ltda.
, contra o
acórdão
(ID. 285494899 – Autos de Origem no 1020226-63.2024.8.11.0041), proferido pelo Juízo da
3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante, mantendo na íntegra a sentença de primeiro grau
.

A embargante sustenta a existência de omissão e obscuridade, notadamente quanto à suposta inaplicação do art. 32-A, II, da Lei no 13.786/2018 e à ausência de definição do percentual da taxa de fruição.

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC,
vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

O voto embargado restou assim proferido:

“
VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para reconhecer a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição das quantias pagas, com autorização para retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, bem como o desconto correspondente à taxa de fruição calculada sobre as parcelas pagas e ao IPTU proporcional ao período de vigência do contrato.

1. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

No caso em apreço, observa-se que a parte adquirente do imóvel é pessoa jurídica, o que, por si só, não afasta de plano a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o art. 2o do CDC define consumidor como sendo a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Assim, mesmo sendo pessoa jurídica, o adquirente pode ser considerado consumidor.

No presente feito, não há indícios de que a
autora
-apelada tenha adquirido o imóvel como parte de sua cadeia produtiva ou para fins de revenda no exercício habitual de atividade econômica, o que permite o reconhecimento da sua condição de destinatária final do bem, nos termos do art. 2o do CDC.

Além disso, a hipossuficiência técnica e informacional da parte autora frente à incorporadora ré
pode ser aferida
pela desproporcionalidade contratual, pela padronização das cláusulas e pela ausência de negociação individualizada, características que justificam a aplicação da legislação consumerista com vistas à proteção do contratante mais vulnerável.

Assim,
a interpretação sistemática e finalística do ordenamento jurídico conduz
à conclusão de que o CDC pode e deve ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei no 13.786/2018, sempre que houver desequilíbrio entre as partes e caracterização de destinatário final, mesmo que o adquirente seja pessoa jurídica.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência caseira:

RAI No 1019483-16.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: CIELO S/A

AGRAVADOS: BARRAVISION SEGURANCA ELETRONICA E INFORMATICA LTDA

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANO MORAL E MATERIAL – MÁQUINA DE CARTÃO DE DÉBITO E CRÉDITO – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – PESSOA JURÍDICA – VULNERABILIDADE TÉCNICA – ART. 6°, VIII, DO CDC – TEORIA FINALISTA – MITIGAÇÃO INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – TEORIA DA DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS DA PROVA – POSSIBILIDADE – COMPETÊNCIA – CLÁUSULA ELEIÇÃO DE FORO – DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR – CDC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ tem mitigado os rigores da teoria finalista, autorizando a incidência do CDC nas hipóteses em que a parte, embora não seja propriamente a destinatária final do produto ou serviço, se apresente em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica.

É possível a aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, segundo a qual fica encarregada de provar determinado fato
a
parte que tem melhores condições de produzi-la, independentemente de sua posição processual e da natureza dos fatos a serem provados, de modo a permitir uma avaliação absoluta e justa dos fatos pelo juiz da causa.

Em se tratando de relação de consumo, é competente o foro do local em que o consumidor possa melhor proceder
a
defesa dos seus direitos, lhe sendo autorizado escolher entre o foro do seu domicílio, o foro do domicílio do réu, do cumprimento da obrigação ou de eleição contratual.

(N.U 1019483-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/10/2023,
Publicado
no DJE 31/10/2023) (grifo nosso
)

Sob a mesma perspectiva é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO. ÔNUS DA PROVA. REQUISITOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PESSOA JURÍDICA. TEORIA FINALISTA. MITIGAÇÃO. VULNERABILIDADE. REEXAME DE PROVAS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos

2
e 3/STJ).
2. O Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que a teoria finalista deve ser mitigada nos casos em que a pessoa física ou jurídica, embora não se enquadre nas categorias de fornecedor ou destinatário final do produto, apresenta-se em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica, autorizando a aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor. Precedentes
. 3. Na hipótese, rever o entendimento do tribunal de origem, que, com base nas provas carreadas aos autos, concluiu pela caracterização da vulnerabilidade do adquirente e pelo preenchimento dos requisitos para inversão do ônus da prova, demandaria o reexame de fatos
e provas, procedimento inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula no 7 /STJ. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1856105 RJ 2021/0073793-9, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/05/2022) (grifo nosso)

Ademais, observa-se que a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) faz referência expressa ao Código de Defesa do Consumidor ao tratar do desfazimento contratual, atraindo, por conseguinte, a hermenêutica própria das relações de consumo.

Dessa forma, a interpretação sistemática e teleológica do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode — e deve — ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei no 13.786/2018, sempre que se verificar desequilíbrio entre as partes e a caracterização do adquirente como destinatário final, ainda que este seja pessoa jurídica.

Portanto, reputo aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame.

2. Da aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) na rescisão contratual.

A insurgência da apelante se funda, na aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, com nova redação dada pela Lei no. 13.786/2018, que autoriza, nas hipóteses de distrato por iniciativa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, senão vejamos:

Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei no 13.786, de
2018)

I -
os
valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei no 13.786, de
2018)

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

(
g.n
)

Assim pretende a parte apelante, no entanto, fazer incidir tal percentual não sobre o valor efetivamente pago, mas sobre o valor integral do contrato, o que resultaria na retenção de aproximadamente R$ 192.000,00 (cento e noventa e dois mil reais), valor este que corresponde a quase quatro vezes o montante efetivamente pago pela autora, de R$ 57.642,62
(
cinquenta e sete mil, seiscentos e quarenta e
dois reais e sessenta e dois centavos).

Tal pretensão não merece guarida, pois, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, não se vislumbra fundamento que ampare a pretensão recursal, uma vez que restou evidenciada, conforme os fatos constantes dos autos, a existência de vantagem manifestamente abusiva na incidência da cláusula penal, nos moldes pactuados, nos termos do art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor,
in
verbis
:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

[...]

V -
exigir
do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
(
g.n
.
)

Outrossim
, ainda que se considerasse inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a rescisão contratual, na forma pleiteada pela parte apelante, revela-se manifestamente desproporcional, por afrontar o princípio da proporcionalidade, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro como vetor interpretativo das normas e dos contratos. Mostra-se, portanto, incompatível com os postulados da boa-fé objetiva, da função social do contrato e, sobretudo, com a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência hodierna:

Rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Contrato de compra e venda de lote. Desistência do comprador. Rescisão que é
incontroversa .
Contrato firmado já sob a égide da Lei no 13.786/18.
Incidência do art. 32-A da Lei no
6 .
766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré
, considerada ainda a incongruência com o disposto no artigo 67-A, II, da Lei 4.591/64, introduzido igualmente pela Lei no 13.786/18. Valor pago que corresponde à quase totalidade ao quanto disposto na cláusula penal (
pág
.
146).
Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador.
Lote que será novamente comercializado. Cláusula penal afastada, por ser
abusiva .
Ré que será indenizada pelo percentual de retenção ora determinado em 20% dos valores pagos, com a exceção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, taxa de conservação, Clube
Slim
e IPTU. Juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado (Enunciado 38.14 desta Câmara e Tema 1002 do STJ) e correção monetária a partir dos desembolsos. Taxa de fruição que não pode ser admitida, uma vez se tratar de lote de terreno, sem indicação de efetiva
ocupação .
Sentença reformada, atribuída a sucumbência agora como prevalente à Ré. Recurso do Autor parcialmente provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1067375-
89.2023 .
8.26.0100 São Paulo, Relator.: João
Pazine
Neto, Data de Julgamento: 10/05/2024, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2024) (
g.n
.)

Imperioso destacar que o referido lote será reintegrado ao patrimônio da parte apelante, podendo ser novamente comercializado pelo valor atualizado, de modo que não há que se falar em prejuízo suportado pela parte apelante.

Ademais, a literalidade da norma, quando aplicada de maneira dissociada dos fundamentos constitucionais e infraconstitucionais que compõem o ordenamento jurídico, acaba por conduzir a resultado excessivamente oneroso, e que, em última análise, aniquila o equilíbrio contratual que deve imperar nas relações privadas.

Não se trata de desprezar a força obrigatória dos contratos, mas de conferir-lhe interpretação razoável, que respeite os limites impostos pela função social do pacto e pela necessidade de preservar equilíbrio das relações.

Saliento que, quando pertinente e necessário, é admissível a revisão judicial das condições pactuadas no negócio jurídico, em observância aos princípios anteriormente mencionados, nos termos do art. 413 do Código Civil. Senão, vejamos:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Portanto, o percentual a ser retido deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do contrato.

Diante dessas considerações, rejeito o presente pleito recursal, porquanto se mostra razoável a retenção, a título de multa, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo apelado, razão pela qual deve ser mantida a
r.
sentença.

3. Da possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição no importe de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

No que tange a possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição, entendo que não merece acolhimento, eis que a retenção de valores a tal título somente é admissível mediante comprovação inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, circunstância que,
in
casu
, não restou demonstrada pela apelante, a quem incumbia o ônus da prova.

Outrossim
, não foi comprovado qualquer proveito econômico obtido pelo promitente comprador decorrente da posse do terreno não edificado. Assim, não há que se falar em incidência de taxa de fruição.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é
descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no
REsp
: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023) (grifo nosso)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) na mesma perspectiva:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter

rem
. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do
REsp
1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator:
NILZA MARIA POSSAS
DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) (grifo nosso)

Desse modo, diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a
serem
compensados a título de
taxa de fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida, apenas por vedação à
reformatio in pejus
.

Conclusão

Com essas considerações, conheço e recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na integralidade a
r.
sentença objurgada.

Em observância ao disposto no art. 85, §11o, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto”
.

A parte Embargante assevera que o acórdão apresenta
o
missão
e obscuridade
, entretanto, revisando a mencionada decisão, verifica-se que a matéria foi amplamente analisada e fundamentada com base jurídica e jurisprudencial suficiente para compr
eender o entendimento aplicado.

O acórdão impugnado enfrentou expressamente a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018, especialmente do art. 32-A, II, mas afastou a pretensão da embargante de incidir a cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, com base na jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte, que entende como abusiva e desproporcional tal prática quando os valores efetivamente pagos são ínfimos frente ao montante total pactuado, como se deu no caso dos autos.

Ainda, o
acórdão esclareceu, de forma objetiva, que a cobrança de taxa de fruição pressupõe a comprovação de ocupação do imóvel, o que não restou demonstrado nos autos.

Assim, embora a sentença tenha mencionado a taxa de fruição sobre parcelas pagas, a decisão colegiada deixou claro que sua manutenção
deu-se
apenas por vedação à reformatio in pejus, não se tratando de ponto omisso ou obscuro, mas de fundamento expresso e técnico.

Além disso, importa salientar que o prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de
declaração, pois é indispensável
a
demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 1.022 do CPC.

Nesse sentido
é a jurisprudência desta Egrégia
Câmara:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ERRO MATERIAL – VÍCIO SANADO – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO – DESNECESSIDADE - RESULTADO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE ACOLHIDO.

1. Se no acórdão há o vício apontado pela Embargante, o recurso de embargos de declaração deve ser acolhido para sanar o erro material.

2. “Os embargos de declaração são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado, ou, ainda, para sanar erro material. Ausente qualquer dessas hipóteses, devem ser rejeitados os embargos, sob pena de se abrir a possibilidade de rediscussão da matéria de mérito encartada nos autos e já decidida.” (N.U 0015718-93.2019.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 25/06/2018,
Publicado
no DJE 03/07/2018
)

3. Entende-se como
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise e decisão no acórdão recorrido, sendo despicienda a referência expressa
a dispositivo
de lei federal (prequestionamento explícito), bastando que a questão jurídica tenha sido efetivamente decidida (prequestionamento implícito).

(N.U 0011076-95.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, EDSON DIAS REIS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 19/03/2024,
Publicado
no DJE 22/03/2024) (grifo nosso
)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO INTERNO –
AGRAVO
DE INSTRUMENTO – TUTELA ANTECIPADA – INVIABILIDADE – OMISSÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – PRONUNCIAMENTO SOBRE TODOS OS PONTOS RELEVANTES SUSCITADOS – PREQUESTIONAMENTO – ACLARATÓRIOS REJEITADOS.

1 – Não há que se falar em omissão se a decisão recorrida deliberou sobre todos os pontos relevantes para o deslinde da causa.

2 – O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas somente sobre
os que entender
necessários ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre convencimento motivado.

3 – O prequestionamento, nos Embargos de Declaração, ainda deve seguir os pressupostos de admissão do aludido recurso, qual seja, a presença de omissão, contradição, obscuridade e erro material.

(N.U 1012212-53.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO
PÚBLICO,

HELENA
MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/03/2024,
Publicado
no DJE 26/03/2024) (grifo nosso)

Aliás, como brilhantemente a ilustre
Desa
. Helena Maria Bezerra Ramos descreve no caso citado acima, o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas tão somente sobre
os que entender
necessários ao deslinde da controvérsia, seguindo o seu livre convencimento.

Em outras palavras, desde que suficientemente analisada a matéria posta nos autos, o órgão julgador não está obrigado a manifestar ponto a ponto sobre todos os argumentos e/ou dispositivos legais invocados pelas partes, mas sim realizar a devida entrega jurisdicional.

Dito isso, a irresignação do Embargante

não ultrapassa o mero descontentamento com o entendimento aplicado, inexistindo vícios quando a matéria que foi suficientemente enfrentada.

Portanto, a decisão é clara, em seus fundamentos, há lógica entre a conclusão e suas premissas a não ensejar omissão, como todas as matérias questionadas na pretensão subjetiva foram examinadas a contento, não existindo, ainda, omissão a ser suprida.

O mero inconformismo do Embargante não pode ensejar a oposição de embargos de declaração, os quais não são apropriados para rediscussão da matéria já decidida, ainda que, supostamente, incoerente, segundo o entendimento dele.

Evidente, assim, a impropriedade do manejo dos embargos de declaração, que não se configuram como outra instância recursal, pois, mesmo para fins de prequestionamento, o uso deste recurso se limita à demonstração de ocorrência das hipóteses contempladas no art. 1.022, CPC.

Por fim, fica a parte embargante advertida de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não
aponte,
de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2o, do CPC.

Por essas razões, CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos, PORÉM,
REJEITO-OS
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O S V O G A I S

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025