Tribunal: TJMT
Processo: 1033315-10.2023.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. MORA CONFIGURADA. DISTRATO UNILATERAL VÁLIDO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, reconhecendo o inadimplemento contratual da ré.
II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa diante do indeferimento de prova pericial para apuração de suposto vício oculto no imóvel; (ii) verificar se houve efetiva purgação da mora pela requerida, capaz de afastar o inadimplemento contratual; e (iii) analisar a validade e proporcionalidade da cláusula penal estipulada no contrato.
III. Razões de decidir
A alegação de cerceamento de defesa rejeitada. O juízo de origem oportunizou às partes a especificação de provas, mas não houve requerimento tempestivo pela ré, operando-se a preclusão.
A mora restou objetivamente configurada, uma vez que a obrigação de pagamento do valor de R$ 700.000,00, não foi cumprida na data pactuada, sendo ineficaz o pagamento parcial e extemporâneo, inclusive após notificação da intenção de resilição unilateral.
É admitida a rescisão em caso de inadimplemento do comprador, autorizando a resolução do contrato nos moldes do art. 475 do CC.
A cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do imóvel, fixada contratualmente de forma equânime e proporcional, é válida diante do inadimplemento da obrigação principal.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:“1. A parte que, intimada para especificar provas, deixa de se manifestar tempestivamente, incorre em preclusão, não havendo nulidade por cerceamento de defesa. 2. A mora contratual se configura com a inobservância do prazo estipulado para pagamento da obrigação principal, não sendo afastada por tentativas posteriores e parciais de adimplemento.
3. É válida a cláusula penal compensatória estipulada contratualmente, desde que proporcional e aplicada em razão de inadimplemento relevante e imputável à parte devedora.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 475; CPC, arts. 7o, 10, 373, § 1o, e 485, VI.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033315-10.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Imissão]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[B G DA COSTA VIEIRA EIRELI - CNPJ: 28.280.813/0001-00 (APELANTE), JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), WALDEMIR DE ALMEIDA FREITAS - CPF: 112.337.611-53 (APELADO), SAJUNIOR LIMA MARANHAO - CPF: 655.003.691-72 (ADVOGADO), ANA BEATRIZ DE SOUZA ROCHA - CPF: 057.974.051-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. MORA CONFIGURADA. DISTRATO UNILATERAL VÁLIDO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, reconhecendo o inadimplemento contratual da ré.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa diante do indeferimento de prova pericial para apuração de suposto vício oculto no imóvel; (ii) verificar se houve efetiva purgação da mora pela requerida, capaz de afastar o inadimplemento contratual; e (iii) analisar a validade e proporcionalidade da cláusula penal estipulada no contrato.

III. Razões de decidir

A alegação de cerceamento de defesa rejeitada. O juízo de origem oportunizou às partes a especificação de provas, mas não houve requerimento tempestivo pela ré, operando-se a preclusão.

A mora restou objetivamente configurada, uma vez que a obrigação de pagamento do valor de R$ 700.000,00, não foi cumprida na data pactuada, sendo ineficaz o pagamento parcial e extemporâneo, inclusive após notificação da intenção de resilição unilateral.

É admitida a rescisão em caso de inadimplemento do comprador, autorizando a resolução do contrato nos moldes do art. 475 do CC.

A cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do imóvel, fixada contratualmente de forma equânime e proporcional, é válida diante do inadimplemento da obrigação principal.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:“1. A parte que, intimada para especificar provas, deixa de se manifestar tempestivamente, incorre em preclusão, não havendo nulidade por cerceamento de defesa. 2. A mora contratual se configura com a inobservância do prazo estipulado para pagamento da obrigação principal, não sendo afastada por tentativas posteriores e parciais de adimplemento.

3. É válida a cláusula penal compensatória estipulada contratualmente, desde que proporcional e aplicada em razão de inadimplemento relevante e imputável à parte devedora.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 475; CPC, arts. 7o, 10, 373, § 1o, e 485, VI.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por B.G. da Costa Vieira Eireli, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de distrato unilateral c/c reivindicatória, movida por Waldemir de Almeida Freitas, julgou procedente o pedido inicial para: a) rescindir o contrato de promessa de compra e venda, com a restituição/reintegração da posse do referido imóvel ao autor; b) condenar o autor ao pagamento (reembolso) das parcelas adimplidas pela ré, em parcela única, devidamente corrigida; c) condenar a parte ré ao pagamento da cláusula penal compensatória, conforme descrito na Cláusula Décima do contrato celebrado entre as partes, devidamente corrigida; e d) condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§2o do CPC.

Inconformado, a ré/apelante alega, em síntese, que não houve inadimplemento contratual, tendo promovido tentativa de pagamento dentro do prazo pactuado, por meio de depósito bancário, valores em espécie e, posteriormente, ação de consignação em pagamento. Aduz que o imóvel apresentava vícios construtivos graves, com risco estrutural, que justificariam a retenção e o abatimento do valor remanescente, havendo indevida recusa por parte do autor em receber o valor restante, motivo pelo qual ajuizou a ação consignatória. Afirma, ainda, que a sentença prolatada incorreu em cerceamento de defesa, ao obstar a produção de prova pericial necessária à demonstração de vícios construtivos no imóvel, os quais justificariam o inadimplemento parcial ou a exigência de abatimento proporcional do preço.

Prossegue asseverando que a aplicação da cláusula penal de forma automática, sem ponderação das circunstâncias do caso concreto, afronta os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. Menciona que o imóvel permanece sob posse do autor, e a recusa em receber os valores devidos evidencia comportamento contraditório. Requer, ao final, a reforma da sentença.

O apelado apresentou contrarrazões (id. 290659005), pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 30 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Waldemir de Almeida Freitas move ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, em desfavor de B. G. da Costa Vieira Ltda., objetivando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, localizado no Município de Rondonópolis/MT, bem como a restituição da posse do bem, sob o fundamento de inadimplemento contratual por parte da ré, diante da ausência de pagamento da parcela final no valor de R$ 700.000,00, com vencimento em 30.08.2023.

Alega, em apertada síntese, que celebrou com a requerida um contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, devidamente registrado sob a matrícula no 42.245 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, comprometendo-se a transmitir a posse direta do bem ao promitente comprador após o pagamento da primeira parcela. O valor total do contrato foi estipulado em R$ 765.000,00 (setecentos e sessenta e cinco mil reais), sendo R$ 65.000,00 pagos no ato da assinatura do instrumento, e o restante, R$ 700.000,00, pactuados para quitação integral no prazo de 01 ano, até 30 de agosto de 2023.

Sustenta que confiou na boa-fé da parte contrária, que chegou a manifestar a intenção de quitar o montante até o termo final.

Afirma, todavia, que no dia do vencimento (30.08.2023), o requerido encaminhou uma notificação ao advogado do autor, aduzindo uma série de alegações incertas e dúbias, inclusive versando sobre outro contrato de compra e venda, realizado entre o autor e terceiro.

Na mesma data, o autor enviou contranotificação, advertindo a possível conduta desleal do requerido e reafirmando que lhe competia o pagamento do valor de R$ 700.000,00, sob pena, inclusive, de aplicação de multa contratual de 10%. Alega não ter recebido resposta de sua contranotificação.

Ocorre que, ultrapassada a data-limite estipulada em contrato, a ré deixou de efetuar o pagamento, frustrando a principal obrigação assumida e colocando o negócio jurídico em evidente estado de inadimplemento absoluto.

O autor menciona que no dia seguinte ao vencimento (31.08.2023), realizou a notificação da ré, através de seu sócio titular, cientificando expressamente sobre o inadimplemento da obrigação e a possibilidade, inclusive, de rescisão contratual caso não quitasse o débito integralmente nos termos pactuados. Novamente, aduz não ter havido resposta à notificação.

Deste modo, em razão da persistência da mora, promoveu o distrato unilateral e notificou a ré no dia 12.09.2023, da perda da posse e da rescisão contratual.

Ocorre que no dia 21.09.2023, a requerida realizou depósito intempestivo de parte do valor (R$ 450.000,00), contudo, já havia sido notificada da mora e da intenção de resilição do contrato.

Ressalta que não houve tentativa séria ou tempestiva de solver a dívida, e que, diante da inércia da compradora, buscou extrajudicialmente resolver a pendência, sem sucesso. Ainda, assevera que não há cláusula de tolerância ou previsão de renegociação, e que o contrato prevê cláusula resolutiva expressa para o inadimplemento da obrigação principal.

Não obstante, o autor enviou nova notificação, por meio da qual reiterou o distrato unilateral por ela ocasionado, deixando indubitável a não aceitação do pagamento tardio, procedendo o estorno dos valores depositados pela ré.

Diante desse cenário, requer, com fundamento no inadimplemento contratual, a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da requerida, a reintegração imediata da posse do imóvel em seu favor, a aplicação da cláusula penal prevista no contrato, além da devolução proporcional dos valores já recebidos, com compensação dos montantes pagos com a penalidade estipulada.

A requerida apresentou contestação defendendo ter agido com boa-fé contratual durante toda a relação negocial, asseverando que o imóvel objeto do contrato apresentava graves vícios estruturais, com risco de desabamento, os quais teriam sido ocultados pelo autor no momento da celebração do negócio. Alega, ainda, que não incidiu em inadimplemento contratual relevante, uma vez que notificou extrajudicialmente o promitente vendedor e tentou efetuar o pagamento da última parcela, deduzindo valores que entende devidos a título de abatimento proporcional em razão dos prejuízos oriundos dos defeitos construtivos. Informa, nesse contexto, que ajuizou ação de consignação em pagamento, registrada sob o no 1030737-74.2023.8.11.0003, obtendo, inclusive, liminar para depósito do valor consignado, o que, a seu ver, afastaria a mora contratual e impediria a resolução do contrato por inadimplemento.

Afirma, também, que os valores devidos foram efetivamente pagos, parte por meio de depósito direto, pagamento em espécie e por meio da ação consignatória supracitada, sendo que o autor, de forma injustificada, recusou-se a receber tais quantias, em afronta aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (id. 290658850).

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedente o pedido inicial para:
a)
rescindir o contrato de promessa de compra e venda, com a restituição/reintegração da posse do referido imóvel ao autor;
b)
condenar o autor ao pagamento (reembolso) das parcelas adimplidas pela ré, em parcela única, devidamente corrigida;
c)
condenar a parte ré ao pagamento da cláusula penal compensatória, conforme descrito na Cláusula Décima do contrato celebrado entre as partes, devidamente corrigida; e
d)
condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§2o do CPC (id. 290658991).

Não concordando com a r. sentença, recorre a ré, ora apelante, sustentando, preliminarmente, que teria ocorrido cerceamento de defesa, por indeferimento de produção de prova pericial. No mérito, defende que não se configurou inadimplemento contratual, uma vez que teria purgado a mora por meio de depósitos e ação consignatória. Além disso, alega que a cláusula penal é indevida e deve ser reduzida judicialmente por excessividade e em observância à boa-fé contratual. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença.

Pois bem.

A apelante alega, como preliminar, que o juízo de origem incorreu em cerceamento de defesa, ao indeferir a produção de prova técnica para apuração de supostos vícios ocultos no imóvel objeto do contrato, o que, a seu ver, comprometeria o exercício do contraditório e da ampla defesa (art.5o, LV, da Constituição Federal), resultando em nulidade da sentença.

Todavia, não assiste razão à apelante. Explico.

No caso, a recorrente não formulou requerimento tempestivo para produção da referida prova na fase própria, ensejando a preclusão do direito de se insurgir contra a delimitação das provas, conforme bem decidiu o juízo na decisão saneadora.

Nesse contexto, a preclusão temporal opera como uma salvaguarda ao devido processo legal e à celeridade processual, não configurando qualquer violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Pelo contrário, tais princípios devem ser interpretados em harmonia com o tratamento isonômico das partes, conforme o artigo 7o do CPC, que veda o favorecimento de qualquer uma delas em detrimento da outra.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça tem consolidado entendimento no sentido de que o silêncio ou a ausência de manifestação tempestiva quanto à especificação das provas caracteriza preclusão, tornando inadmissível a posterior apresentação de pleitos instrutórios,
in verbis
:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. MANIFESTAÇÃO INTEMPESTIVA. PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...).
2. Conforme o entendimento desta Corte Superior, "preclui o direito à prova se a parte, intimada para especificar as que pretendia produzir, não se manifesta oportunamente, e a preclusão ocorre mesmo que haja pedido de produção de provas na inicial ou na contestação, mas a parte silencia na fase de especificação" ( AgInt no AgInt no AREsp 1737707/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe 2/9/2021)
.(...)”.(
AgInt no AREsp n. 2.048.388/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 09.11.22)

Portanto,
rejeito a preliminar
.

Superado esse ponto, é incontroverso que o contrato firmado entre as partes no dia 29.08.2022 (id. 290658414), teve por objeto o imóvel de matrícula n.o 42.245, do CRI de Rondonópolis, previa o pagamento da importância de R$ 765.000,00 (setecentos e sessenta e cinco mil reais), da seguinte forma:

a) 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) a serem transferidos à conta de Beatriz Leite Rabaioli, na data da assinatura do contrato;

b) R$ 587.500,00 (quinhentos e oitenta e sete mil e quinhentos reais) à conta de Beatriz Leite Rabaioli, na data de 01 ano após a assinatura do contrato, isto é, 30.08.2023;

c) R$ 112.500,00 (cento e doze mil e quinhentos reais) à conta de Anna Quelli de Souza Freitas Barbosa, na data de 01 ano após a assinatura do contrato, isto é, 30.08.2023.

Logo, não há dúvidas de que deveria a parte requerida efetuar o pagamento do valor restante, no importe de R$ 700.000,00 até 30.08.2023.

Analisando os autos, também não há controvérsia de que a quantia não foi integralmente quitada até a data de vencimento, tampouco posteriormente, mesmo após notificação extrajudicial para purgação da mora. A tentativa de justificar o inadimplemento com base em supostos vícios construtivos carece de amparo contratual e probatório, além de ser, como já dito, matéria alheia à lide.

Ademais, a ação de consignação em pagamento (no 1030737-74.2023.8.11.0003) foi ajuizada apenas em setembro de 2023, e teve por objeto o depósito de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), valor notoriamente inferior ao devido. Ora, conforme previsão legal, a consignação somente elide a mora do devedor quando o valor ofertado é correspondente à obrigação, o que manifestamente não ocorreu.

Deste modo, como bem apontado pelo douto magistrado, a mora contratual restou configurada de forma objetiva, nos termos do artigo 397 do Código Civil, diante da ausência de pagamento na data estipulada, sem que haja prova de justa causa para o inadimplemento.

Ademais, a tentativa de adimplemento por vias alternativas, seja por depósitos diretos e posterior consignação judicial, ocorreu extemporaneamente, após o vencimento contratual da obrigação, sem que houvesse prova de recusa do credor antes disso ou qualquer incerteza acerca de quem seria o legítimo recebedor. Dessa forma, a ação de consignação promovida pela ré não possuía eficácia jurídica para descaracterizar a mora já constituída.

Não obstante, é possível verificar que a ré já estava em mora e ciente da intenção de resilição pelo autor, no momento em que afirma ter efetuado o pagamento parcial, seja em depósito, seja em dinheiro, e a obrigação principal continuava inadimplida mesmo após essa data, razão pela qual a resolução contratual por inadimplemento relevante mostra-se juridicamente legítima.

Além disso, embora substanciosas as alegações da recorrente de que o contrato firmado não prevê a rescisão automática ou por iniciativa unilateral em caso de inadimplemento, analisando o referido instrumento contratual (id. 290658414), é possível observar que Cláusula Oitava é expressa ao consignar que o contrato passa a valer em caráter irrevogável e irretratável, extensivo às partes e seus sucessores, “ressalvada a inadimplência do comprador”.

Tal ressalva, ainda que redigida de forma sucinta, revela a inequívoca intenção das partes de admitir a possibilidade de resolução contratual unilateral pelo promitente vendedor, no caso de inadimplemento da compradora, como de fato ocorreu. A cláusula, portanto, autoriza a incidência do disposto no art. 475 do Código Civil, que estabelece:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

De tal modo, não há lacuna contratual que impeça o exercício do direito à resolução pelo promitente vendedor, que atuou dentro dos limites pactuados e conforme os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

A sentença, neste ponto, afirmou com precisão:

“É o caso dos autos, pois
a parte ré confessou a inadimplência contratual, uma vez que não apresentou aos autos nenhum elemento que pudesse minorar a situação incômoda em que se encontra. Constatada a mora do comprador quanto ao pagamento das parcelas decorrentes do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com a parte autora, a ação sub judice deve ser julgada procedente para decretar a rescisão contratual.

Ressalta-se que,
ao contrário do que a parte ré pretende, não pode esta se eximir de seu inadimplemento atribuindo a responsabilidade à parte autora, argumentando de que esta não aceitou as propostas de acordo formuladas pela ré, sob pena de infringir o princípio da autonomia da vontade das partes. Inclusive, observa-se que os valores ofertados pela ré eram desproporcionais à dívida.

Assim, a falta de pagamento é requisito suficiente para a rescisão do contrato, pois não se pode negar que se trata de uma grave infração legal e contratual
.”
(id. 290658991).

Considerando que a compradora deixou de cumprir o pagamento no tempo e modo contratado, não pode tentar imputar ao autor a responsabilidade, sob a alegação de que este não aceitou o pagamento de maneira diversa da pactuada, e fora do prazo entabulado.

A jurisprudência segue no mesmo sentido, reconhecendo o direito da parte lesada postular pela resolução do contrato, mormente quando a obrigação era líquida e com vencimento certo, veja:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA IMÓVEL RURAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEIÇÃO – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DO REQUERIDO/APELANTE – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)
3 - Comprovada a inadimplência do comprador, a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, amparada pelo artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos . 5 – Constatado o descumprimento contratual por parte do Apelante e configurada a inadimplência, rescindido o contrato de pleno direito, tem como consequência o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel aos Recorridos.”
(RAC n.o10297676720178110041, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 01.12.2021 - destaquei).

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE.
- Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel. - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
".
(TJMG, RAC n.o 10000211179858001, Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 25.08.2021 – destaquei).

No tocante à cláusula penal, argumenta a apelante que, além de indevida, mostra-se flagrantemente abusiva, desproporcional e contrária aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Ora, a cláusula penal estipulada entre as partes tem natureza compensatória, e visa estabelecer previamente o
quantum
devido em caso de descumprimento contratual.

É o que se extrai expressamente da Cláusula Décima do referido instrumento, que prevê “
Fica estabelecida a multa contratual de 10% (dez por cento) do valor do imóvel, à parte que desistir ou se arrepender da negociação de compra e venda do imóvel objeto deste contrato
.” (id. 290658414).

Ora, evidente que a cláusula penal compensatória foi aplicada nos moldes ajustados pelas partes no contrato, não se tratando de cláusula abusiva ou desproporcional, tampouco há demonstração de enriquecimento sem causa.

Logo, restando evidente que a culpa pela rescisão contratual recaiu exclusivamente sobre o comprador, que deixou de efetuar o pagamento a que estava obrigado, deve ser mantida em favor do autor. Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO PELOS COMPRADORES – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO EM CONTRATO – PERMANÊNCIA DE FINANCIAMENTO EM NOME DA VENDEDORA – PAGAMENTO EM ATRASO PELOS COMPRADORES – INSCRIÇÃO DO NOME DA AUTORA EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – DANO MORAL – CONFIGURADO – MANUTENÇÃO DO VALOR ARBITRADO – SENTENÇA – MANTIDA - APELAÇÃO DOS RÉUS DESPROVIDA E DESPROVIDO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.
Conforme estabelece o artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. É pertinente a manutenção da multa prevista no instrumento contratual de compra e venda, a quem não cumprir ou incidir em atraso no pagamento de qualquer uma das cláusulas.
[...].
” (RAC n.o 1006364-98.2019.8.11.0041, 1a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 30.04.2024, - destaquei).

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução.

O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes.
[...].”
(TJMG RAC n.o 10701110421883001, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 07.11.2018 – destaquei).

Por outro lado, enfatizo que não ficou demonstrada a excessividade manifesta do valor ajustado. Pelo contrário, o juízo sentenciante inclusive aplicou a cláusula penal de forma compensatória, determinando a restituição proporcional dos valores eventualmente pagos pela ré, o que afasta qualquer alegação de enriquecimento sem causa.

Assim, considerando que a cláusula penal pactuada foi estipulada bilateralmente, em termos equânimes e proporcionais, sem que haja qualquer descompasso entre o valor fixado e a obrigação descumprida, há que ser mantida a sentença também neste ponto.

Por outro lado,
data vênia
, também não há falar na condenação de qualquer das partes ao pagamento da multa por litigância de má-fé, pois indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.

Acrescento que conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da parte adversa comprovar ter sofrido dano processual, circunstância que também não restou evidenciada.

Em conclusão, resta evidenciada que a sentença proferida pelo juízo de origem se mostra juridicamente escorreita e integralmente amparada nos elementos fáticos e jurídicos dos autos, ao reconhecer o inadimplemento contratual relevante da apelante, bem como a validade do distrato unilateral, determinando com acerto a reintegração da posse do imóvel em favor do promitente vendedor, a aplicação da cláusula penal compensatória estipulada no contrato entre as partes, e ainda, de forma equitativa, a obrigação do autor de reembolsar à ré, em parcela única e devidamente corrigida, os valores das prestações efetivamente adimplidas.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por fim, desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento), consoante dispõe o art.85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
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Cuiabá, 30 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025