Tribunal: TJMT
Processo: 1028058-42.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. DECLARAÇÃO MATERIALMENTE FALSA. PERICULUM IN MORA CONFIGURADO. DANO ATUAL E CONTINUADO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento com pedido de tutela de urgência recursal interposto contra decisão que indeferiu pedido de suspensão de negócios jurídicos e pagamentos relacionados ao imóvel rural denominado "Lote Xavier" (matrícula no 20.296 do 2o Serviço Notarial e Registral de Juína/MT), em ação anulatória que visa à declaração de nulidade de 24 (vinte e quatro) contratos de compra e venda de frações do referido imóvel rural, celebrados entre os agravados Francisco Xavier Alves e Edivana Clemente Alves e diversos terceiros.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC, especificamente: (i) a plausibilidade jurídica do direito material invocado (fumus boni iuris) ante a alegada nulidade dos contratos por venda a non domino e presença de declaração materialmente falsa; e (ii) o perigo de dano ou risco de comprometimento ao resultado útil do processo (periculum in mora), considerando que os contratos impugnados estipulam obrigações de pagamento em prestações anuais com adimplemento projetado até 2029.
III. Razões de decidir
3. A plausibilidade jurídica encontra-se demonstrada pela titularidade dominial do agravante sobre o imóvel, devidamente registrada na matrícula no 20.296, mediante escritura pública de compra e venda precedida de procuração pública com poderes amplos outorgada em 1987, caracterizando os contratos impugnados como típica hipótese de venda a non domino, em manifesta irregularidade jurídica conforme os princípios da continuidade registral e da publicidade.
4. A presença de declaração materialmente falsa na cláusula terceira dos contratos impugnados, que afirma categoricamente que os vendedores "nunca outorgaram poderes ao Sr. Filadelfo dos Reis Dias", contradiz a realidade documental evidenciada pela procuração pública lavrada em 1987 e regularmente registrada, robustecendo a plausibilidade da pretensão anulatória.
5. O perigo de dano configura-se de forma atual e continuada, transcendendo a mera possibilidade de celebração de novos ajustes negociais, residindo na persistência dos efeitos jurídicos oriundos de contratos manifestamente nulos, com obrigações de pagamento que se projetam até 2029, implicando renovação continuada do prejuízo patrimonial e caracterizando enriquecimento sem causa prolongado no tempo.
6. A subsistência dos efeitos jurídicos dos contratos nulos opera rebaixamento artificial do valor do bem, comprometendo sua percepção pública de justa valoração e obstaculizando a celebração de negócios jurídicos legítimos por parte do verdadeiro titular, configurando dano concreto, atual e reiterado ao acervo patrimonial do agravante.
7. A distinção ontológica entre a ação anulatória e a ação possessória em trâmite na Comarca de Cuiabá/MT afasta qualquer óbice processual, pois enquanto esta tutela a posse fática (ius possessionis), aquela se debruça sobre a higidez do negócio jurídico e a salvaguarda do direito de propriedade (ius possidendi), não configurando antinomia processual.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento: "1. Caracteriza-se a plausibilidade jurídica em ação anulatória quando os contratos impugnados configuram venda a non domino, realizada por quem não ostenta titularidade dominial devidamente registrada, especialmente quando contêm declaração materialmente falsa. 2. O perigo de dano em ação anulatória de contratos nulos manifesta-se de forma atual e continuada pela persistência de efeitos jurídicos deletérios, independentemente da celebração de novos negócios, quando as obrigações de pagamento se projetam temporalmente, causando prejuízo patrimonial renovado e enriquecimento sem causa prolongado."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227, 1.245, § 1o e § 2o; CPC, art. 300, § 3o. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12/12/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028058-42.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ADILSON BATISTA LIMA - CPF: 487.991.571-87 (ADVOGADO), ADMILSON ALVES - CPF: 879.686.491-53 (AGRAVADO), ADRIANO OLIVEIRA MOREIRA - CPF: 011.329.121-30 (AGRAVADO), ARLINDO FERNANDES PACHECO - CPF: 420.169.081-49 (AGRAVADO), AMANCIO ANTONIO DE PAULA - CPF: 235.574.431-91 (AGRAVADO), CARLOS ROBERTO FERREIRA COSTA - CPF: 318.344.421-68 (AGRAVADO), DEUZILENE ALVES DE SOUZA LAURO - CPF: 038.719.211-57 (AGRAVADO), EDIMILSON DE OLIVEIRA - CPF: 250.040.261-49 (AGRAVADO), ELENILSON ROCHA LOPES - CPF: 011.479.591-61 (AGRAVADO), VANILDA MATIAS DE FREITAS - CPF: 617.045.711-20 (AGRAVADO), ROGERIO ANDRADE GOMES - CPF: 009.211.831-35 (AGRAVADO), MARIA NEUZA DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 779.098.441-15 (AGRAVADO), MARIA ISABEL SOUZA BORGES - CPF: 004.119.001-70 (AGRAVADO), MARCELO SANTOS BATISTA - CPF: 843.553.281-04 (AGRAVADO), MAGNO PEREIRA DA SILVA - CPF: 018.798.421-22 (AGRAVADO), LUZIANO PEDRO DE PAULA - CPF: 925.917.281-00 (AGRAVADO), FRANCIS JHONE ROSA MACEDO - CPF: 053.410.931-43 (AGRAVADO), FABIANO FERREIRA DA SILVA - CPF: 039.914.259-20 (AGRAVADO), ELZENI LIMA COSTA - CPF: 304.693.502-10 (AGRAVADO), BRENNO DE PAULA MILHOMEM - CPF: 022.757.091-00 (ADVOGADO), FILADELFO DOS REIS DIAS - CPF: 047.942.901-44 (AGRAVANTE), FRANCISCO XAVIER ALVES - CPF: 190.473.801-00 (AGRAVADO), EDIVANA CLEMENTE ALVES - CPF: 325.995.521-68 (AGRAVADO), ASSOCIACAO NOVA UNIAO - CNPJ: 10.441.578/0001-37 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. DECLARAÇÃO MATERIALMENTE FALSA. PERICULUM IN MORA CONFIGURADO. DANO ATUAL E CONTINUADO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento com pedido de tutela de urgência recursal interposto contra decisão que indeferiu pedido de suspensão de negócios jurídicos e pagamentos relacionados ao imóvel rural denominado "Lote Xavier" (matrícula no 20.296 do 2o Serviço Notarial e Registral de Juína/MT), em ação anulatória que visa à declaração de nulidade de 24 (vinte e quatro) contratos de compra e venda de frações do referido imóvel rural, celebrados entre os agravados Francisco Xavier Alves e Edivana Clemente Alves e diversos terceiros.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC, especificamente: (i) a plausibilidade jurídica do direito material invocado (fumus boni iuris) ante a alegada nulidade dos contratos por venda a non domino e presença de declaração materialmente falsa; e (ii) o perigo de dano ou risco de comprometimento ao resultado útil do processo (periculum in mora), considerando que os contratos impugnados estipulam obrigações de pagamento em prestações anuais com adimplemento projetado até 2029.

III. Razões de decidir

3. A plausibilidade jurídica encontra-se demonstrada pela titularidade dominial do agravante sobre o imóvel, devidamente registrada na matrícula no 20.296, mediante escritura pública de compra e venda precedida de procuração pública com poderes amplos outorgada em 1987, caracterizando os contratos impugnados como típica hipótese de venda a non domino, em manifesta irregularidade jurídica conforme os princípios da continuidade registral e da publicidade.

4. A presença de declaração materialmente falsa na cláusula terceira dos contratos impugnados, que afirma categoricamente que os vendedores "nunca outorgaram poderes ao Sr. Filadelfo dos Reis Dias", contradiz a realidade documental evidenciada pela procuração pública lavrada em 1987 e regularmente registrada, robustecendo a plausibilidade da pretensão anulatória.

5. O perigo de dano configura-se de forma atual e continuada, transcendendo a mera possibilidade de celebração de novos ajustes negociais, residindo na persistência dos efeitos jurídicos oriundos de contratos manifestamente nulos, com obrigações de pagamento que se projetam até 2029, implicando renovação continuada do prejuízo patrimonial e caracterizando enriquecimento sem causa prolongado no tempo.

6. A subsistência dos efeitos jurídicos dos contratos nulos opera rebaixamento artificial do valor do bem, comprometendo sua percepção pública de justa valoração e obstaculizando a celebração de negócios jurídicos legítimos por parte do verdadeiro titular, configurando dano concreto, atual e reiterado ao acervo patrimonial do agravante.

7. A distinção ontológica entre a ação anulatória e a ação possessória em trâmite na Comarca de Cuiabá/MT afasta qualquer óbice processual, pois enquanto esta tutela a posse fática (
ius possessionis
), aquela se debruça sobre a higidez do negócio jurídico e a salvaguarda do direito de propriedade (
ius possidendi
), não configurando antinomia processual.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

"1. Caracteriza-se a plausibilidade jurídica em ação anulatória quando os contratos impugnados configuram venda a non domino, realizada por quem não ostenta titularidade dominial devidamente registrada, especialmente quando contêm declaração materialmente falsa. 2. O perigo de dano em ação anulatória de contratos nulos manifesta-se de forma atual e continuada pela persistência de efeitos jurídicos deletérios, independentemente da celebração de novos negócios, quando as obrigações de pagamento se projetam temporalmente, causando prejuízo patrimonial renovado e enriquecimento sem causa prolongado."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.227, 1.245, § 1o e § 2o; CPC, art. 300, § 3o.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12/12/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento
, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por
FILADELFO DOS REIS DIAS
, em face da decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara da Comarca de Juína-MT, nos autos da
Ação Anulatória c/c Pedido de Indenização e Pedido de Tutela de Urgência no 1000743-61.2025.8.11.0025
, ajuizada contra
FRANCISCO XAVIER ALVES, EDIVANA CLEMENTE ALVES, ASSOCIAÇÃO NOVA UNIÃO
e
DEMAIS LITISCONSORTES PASSIVOS
, que indeferiu o pedido de suspensão de negócios jurídicos e pagamentos relacionados ao imóvel rural denominado “Lote Xavier” (matrícula no 20.296 do 2o Serviço Notarial e Registral de Juína-MT), formulado pelo agravante.

O agravante, inconformado, sustenta que é legítimo proprietário do imóvel rural “Lote Xavier”, adquirido de Francisco Xavier Alves e Edivana Clemente Alves mediante procuração pública outorgada em 1987 e posterior escritura pública de compra e venda devidamente registrada.

Alega que, de má-fé e em conluio com a Associação Nova União, os referidos alienantes celebraram, em 14 de dezembro de 2023, ao menos 24 contratos de compra e venda de frações do imóvel, em favor de terceiros, por valor manifestamente vil, fixado em R$ 6.000,00 (seis mil reais) por alqueire, quando o preço médio de mercado seria de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), resultando em prejuízo estimado de R$ 2.965.320,00 (dois milhões, novecentos e sessenta e cinco mil, trezentos e vinte reais).

Argumenta que a decisão agravada incorreu em
error in judicando
, pois deixou de reconhecer a presença dos requisitos do art. 300 do CPC. Em suas palavras:
“A matrícula do imóvel comprova de forma irrefutável que o Agravante é o único e legítimo proprietário do bem, e os contratos de compra e venda firmados configuram típica venda a non domino, tornando o objeto do negócio jurídico impossível e ilícito, acarretando sua nulidade absoluta, nos termos do artigo 166, II, do Código Civil”

Aduz que os efeitos danosos são atuais e contínuos, uma vez que os contratos estabelecem pagamentos parcelados até 2029, configurando enriquecimento ilícito e agravamento diário do prejuízo.

Aponta ainda que os contratos foram maquiados para fins de homologação em ação possessória (no 0031425-51.2014.8.11.0041 – Vara Especializada em Direito Agrário de Cuiabá-MT), por meio de alteração da cláusula sexta, numa tentativa de “corrigir a rota da fraude”, mas sem sanar a nulidade de fundo.

Ao final, requer a concessão de tutela recursal para que os agravados sejam compelidos a abster-se de celebrar novos contratos ou realizar pagamentos, bem como, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a nulidade dos contratos celebrados.

Decisão de 308821872, deferiu o pedido de tutela de urgência recursal.

Em contrarrazões (Id. 315111887), a Associação Nova União E Outros suscitam, de início, a tempestividade de sua manifestação e a necessidade de intimação do Ministério Público, nos termos dos arts. 178, III, e 1.019, III, do CPC.

No mérito, pugnam pela manutenção da decisão agravada. Alegam que os supostos contratos questionados pelo agravante, na verdade, não configuram compra e venda clandestina, mas sim acordos formalizados em ação possessória proposta em 2014 (processo no 0031425-51.2014.8.11.0041, em trâmite na Vara Especializada em Direito Agrário de Cuiabá-MT).

Defendem que tais ajustes foram realizados com o objetivo de solucionar litígio coletivo pela posse, envolvendo famílias que ocupam a área há mais de 19 anos, circunstância que descaracteriza qualquer alegação de esbulho clandestino.

Acrescentam que a decisão agravada corretamente afastou o requisito da urgência, pois não há risco iminente de novos contratos ou danos irreparáveis, já que a questão está submetida ao juízo agrário competente.

Requerem, por fim, a improcedência do agravo, mantendo-se a decisão que indeferiu a tutela de urgência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
agravo de instrumento
, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por
FILADELFO DOS REIS DIAS
, em face da decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara da Comarca de Juína-MT, nos autos da
Ação Anulatória c/c Pedido de Indenização e Pedido de Tutela de Urgência no 1000743-61.2025.8.11.0025
, ajuizada contra
FRANCISCO XAVIER ALVES, EDIVANA CLEMENTE ALVES, ASSOCIAÇÃO NOVA UNIÃO
e
DEMAIS LITISCONSORTES PASSIVOS
, que indeferiu o pedido de suspensão de negócios jurídicos e pagamentos relacionados ao imóvel rural denominado “Lote Xavier” (matrícula no 20.296 do 2o Serviço Notarial e Registral de Juína-MT), formulado pelo agravante.

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme consta dos autos, o agravante ajuizou ação anulatória objetivando a declaração de nulidade de 24 (vinte e quatro) contratos de compra e venda de frações de um imóvel rural denominado "Lote Xavier", matriculado sob o no 20.296 no 2o Serviço Notarial e Registral de Juína-MT, celebrados entre os agravados Francisco Xavier Alves e Edivana Clemente Alves (antigos proprietários) e diversos terceiros.

O pedido de tutela de urgência, contudo, foi
indeferido
pelo Magistrado de primeiro grau, que, ao analisar o pedido (id. 187079078 – autos de origem), entendeu que:

“[...] II – DO INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA

Embora os documentos juntados aos autos evidenciem a controvérsia sobre a regularidade dos contratos, não se verifica, neste momento, a urgência necessária para concessão da tutela antecipada.

Isso porque os contratos já foram formalizados há algum tempo e não há indícios concretos de que novas alienações estejam em curso de forma iminente.

Ademais, o autor informa que as transações já foram levadas ao conhecimento do juízo da Vara Especializada de Direito Agrário de Cuiabá, onde tramita a ação de reintegração de posse no 0031425-51.2014.8.11.0041, na qual a legalidade dos contratos já está sendo analisada.

Dessa forma, a ausência de demonstração de risco de dano irreparável ou de difícil reparação inviabiliza a concessão da tutela provisória no momento, podendo a questão ser reapreciada caso novos elementos sejam apresentados nos autos.

Diante disso,
INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. [...]
”

Inconformado com a referida decisão, o agravante opôs Embargos de Declaração (ID 308049897), alegando a existência de omissão quanto à demonstração do perigo de dano atual e contínuo, decorrente da manutenção dos contratos impugnados, os quais se encontram em plena execução, com cláusulas de pagamento vigentes até o ano de 2029, em prejuízo direto ao seu direito de propriedade.

Apontou, ainda, omissão relativa à distinção entre a Ação Anulatória e a Ação Possessória em trâmite na Comarca de Cuiabá/MT, sustentando que a análise inadequada dessa diferença comprometeria a compreensão da natureza e dos efeitos jurídicos da tutela pleiteada.

Os embargos foram rejeitados pelo juízo
a quo
(ID 308049896), que entendeu tratar-se de mero inconformismo com o resultado do julgamento, ressaltando que eventuais insurgências contra a decisão deveriam ser veiculadas pela via recursal adequada.

Como se sabe, em sede de agravo de instrumento cumpre tão somente analisar se houve acerto ou desacerto na decisão atacada, e se estão presentes ou não os requisitos necessários para a concessão da medida pretendida, de forma que resta inviabilizada a incursão em matéria não analisada na decisão agravada, sob pena de configurar supressão de instância.

Pois bem.

A controvérsia central deste agravo cinge-se à análise dos requisitos para a concessão da tutela de urgência pleiteada pelo agravante, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

O primeiro pressuposto para a concessão da referida medida cautelar de urgência consiste na demonstração da plausibilidade jurídica do direito material invocado — elemento tradicionalmente consagrado na doutrina e jurisprudência sob a denominação latina
fumus boni iuris
.

No caso sub examine, constata-se que o agravante instruiu os autos com documentação probatória de considerável densidade, apta a evidenciar, ao menos sob o crivo da cognição sumária própria deste momento processual, a titularidade dominial do imóvel rural denominado ‘Lote Xavier’, devidamente registrado sob a matrícula n.o 20.296, junto ao 2o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Juína/MT

Conforme se depreende dos documentos juntados aos autos, o agravante adquiriu o imóvel dos agravados Francisco Xavier Alves e Edivana Clemente Alves, primeiramente mediante procuração pública com poderes amplos e irrestritos para alienação, outorgada em 1987 (id. 308049899), e posteriormente por meio de escritura pública de compra e venda, devidamente registrada na matrícula do imóvel (id. 308057852), vejamos:

O registro da propriedade imobiliária é regido pelos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, que assim dispõem:

"Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."

Em estrita observância ao princípio da continuidade registral — corolário da sistemática publicitária que rege o ordenamento imobiliário pátrio —, a matrícula acostada aos autos comprova, nesta fase de cognição sumária, a titularidade dominial do agravante sobre o imóvel objeto da controvérsia, assegurando ao seu direito real os atributos da publicidade, da segurança jurídica e da oponibilidade erga omnes.

Nesse cenário, os contratos de compra e venda celebrados pelos agravados Francisco Xavier Alves e Edivana Clemente Alves com terceiros, caracterizam,
prima facie
, típica hipótese de
venda a non domino
, isto é, alienação de bem realizada por quem não ostenta a correspondente titularidade dominial, circunstância que, à luz da dogmática civil e registral, revela manifesta irregularidade jurídica.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sobre a prevalência do direito registral em detrimento da posse ou contrato não registrado, conforme, vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo
. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022). (grifo nosso)

Outrossim, além da configuração da hipótese de
venda a non domino
, há elemento adicional que robustece a plausibilidade do direito invocado a presença de declaração materialmente falsa nos contratos impugnados (id. 315125376).

Com efeito, a cláusula terceira afirma, de modo categórico, que os vendedores “
nunca outorgaram poderes ao Sr. Filadelfo dos Reis Dias”
, afirmação que, todavia, não se coaduna com a realidade documental, à medida que há procuração pública lavrada em 1987, regularmente registrada, conferindo-lhe poderes representativos válidos.

Ainda que os agravados sustentem tratar-se de “acordos”, e não propriamente de contratos de compra e venda, a análise do conteúdo dos instrumentos impugnados evidencia que, a despeito da nomenclatura adotada, houve nítida intenção de transferir direitos relativos ao imóvel — prerrogativa que, nos termos do ordenamento jurídico, compete exclusivamente ao legítimo titular do domínio, no caso, o agravante.

Cumpre assinalar, ademais, que a modificação superveniente da cláusula sexta, conforme alegado pelos agravados, não é apta a elidir as irregularidades materiais constantes dos referidos documentos, notadamente a permanência de declaração inverídica na cláusula terceira, cujo teor original permanece inalterado.

Assim, em juízo de cognição sumária, reconhece-se a presença da
plausibilidade jurídica da pretensão deduzida pelo agravante
.

No que tange ao segundo requisito necessário à concessão da tutela provisória de urgência — qual seja, a demonstração do perigo de dano ou do risco de comprometimento ao resultado útil do processo, tradicionalmente denominado
periculum in mora
—, verifica-se, no caso concreto, sua presença de forma suficientemente caracterizada, revelando-se imprescindível a atuação jurisdicional célere e eficaz, de modo a prevenir a consolidação de prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação, bem como a assegurar a utilidade da prestação jurisdicional final.

No caso vertente, cumpre reconhecer que o juízo
a quo,
ao enfrentar a controvérsia ora suscitada, incorreu em equívoco, porquanto adotou uma perspectiva cristalizada e retrospectiva dos fatos, concebendo o dano como fenômeno pretérito e, por conseguinte, consumado. Tal compreensão, aliás, ancorou-se na premissa de que os contratos impugnados teriam sido firmados
‘há algum tempo’,
bem como na suposta ausência de
‘indícios concretos de que novas alienações estejam em curso de forma iminente’.

Ocorre, todavia, que a configuração do
periculum in mora
, neste caso específico,
transcende a mera possibilidade de celebração de novos ajustes negociais, residindo, com maior gravidade, na persistência dos efeitos
jurídicos oriundos de contratos cuja nulidade se apresenta de forma manifesta e insanável.

Com efeito, dos documentos acostados aos autos, constata-se que os pactos questionados estipulam obrigações de pagamento em prestações anuais, cujo
adimplemento projeta-se até o ano de 2029
. Tal circunstância implica, na prática,
a renovação continuada do prejuízo
patrimonial experimentado pelo agravante, que vê, a cada vencimento, valores que presumivelmente lhe pertencem serem auferidos pelos agravados Francisco e Edivana, em típica hipótese de enriquecimento sem causa, prolongado no tempo e incompatível com os princípios basilares do direito civil brasileiro.

A
cada nova parcela efetuada
em cumprimento aos contratos impugnados,
a lesividade da situação jurídica se renova
,
consolidando-se a possibilidade de fraude,
amplificando-se o prejuízo e agravando-se, de maneira progressiva, a dificuldade de se restaurar o status quo ante. O curso do tempo, longe de dissipar os efeitos deletérios do ilícito, apenas os intensifica, tornando a recomposição patrimonial mais onerosa e a pacificação social mais distante.

Outrossim, a existência de 24 (vinte e quatro) instrumentos contratuais, todos marcados por evidente onerosidade excessiva e celebrados por valores vilipendiadores do justo preço de mercado, faz emergir um dano concreto, atual e reiterado ao acervo patrimonial do agravante. Tais contratos, ao circularem no tráfego jurídico, operam um rebaixamento artificial do valor do bem, comprometendo a percepção pública de sua justa valoração e obstaculizando, quando não inviabilizando de modo absoluto, a celebração de negócios jurídicos legítimos por parte de seu verdadeiro titular.

O dano, portanto, não pode ser qualificado como mera expectativa futura ou remota. Ele se
consuma de
maneira diária
e contínua, a cada instante em que os efeitos de contratos manifestamente nulos são admitidos no ordenamento, corroendo a função social da propriedade, vulnerando a higidez das relações negociais e afrontando o postulado da segurança jurídica.

Cumpre assinalar, ademais, que a subsistência dos efeitos jurídicos decorrentes dos contratos ora impugnados — marcados por sua inequivoca nulidade —
propicia a continuidade de investimentos por parte de terceiros de boa-fé em negócios juridicamente inexistentes
, perpetuando, assim, um verdadeiro estado de incerteza negocial, agravando o quadro de desordem patrimonial e ampliando, de forma inquietante, a disfunção jurídica e social instaurada.

A suspensão dos pagamentos pactuados, nos termos em que requeridos, revela-se providência cautelar indispensável, não apenas para obstar a progressão do prejuízo financeiro suportado pelo agravante, mas também para resguardar os próprios adquirentes, que, iludidos quanto à legitimidade da cadeia dominial, permanecem a despender recursos em contraprestação a uma propriedade que, por força da ilegitimidade dos alienantes, jamais lhes poderá ser regularmente transmitida.

Convém sublinhar, com o rigor técnico que a matéria exige, a
distinção ontológica entre a ação anulatória — que constitui o objeto do presente recurso — e a ação possessória mencionada na r. decisão de primeiro grau.
Enquanto esta última tem por escopo
a tutela da posse fática,
vinculada ao
ius possessionis
, aquela se
debruça sobre a higidez do negócio jurídico e a salvaguarda do direito de propriedade,
consagrado no
ius possidendi.

A
coexistência de ambas não representa qualquer antinomia processua
l, tampouco constitui óbice à concessão de medidas de natureza acautelatória no bojo da ação anulatória, uma vez que esta visa impedir a perpetuação de efeitos oriundos de atos nulos
ex tunc.

À vista de tais considerações, reputo igualmente configurado, com acentuado grau de evidência, o requisito do perigo de dano, cuja presença justifica, em juízo de delibação, a adoção das medidas urgentes pleiteadas.

Por derradeiro, a medida acautelatória ora pleiteada ostenta inequívoco caráter de reversibilidade, tal como exige o § 3o do art. 300 do Código de Processo Civil, porquanto os valores eventualmente adimplidos poderão, em caso de ulterior improcedência da demanda, ser prontamente restituídos às partes legitimadas ou, alternativamente, depositados em juízo, garantindo-se, assim, a preservação do equilíbrio patrimonial e a observância do contraditório substancial.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao presente agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada e conceder a tutela provisória de urgência pleiteada na origem, determinando (a) que os agravados se abstenham, de forma imediata, de celebrar novos contratos ou de praticar qualquer ato de negociação, cessão, promessa ou disposição das áreas rurais integrantes do imóvel denominado "Lote Xavier", sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por cada ato de descumprimento; (b) a intimação dos adquirentes dos contratos impugnados, a fim de que promovam a suspensão imediata dos pagamentos acordados nos respectivos instrumentos de compra e venda, até o julgamento definitivo da ação anulatória n. 1000743-61.2025.8.11.0025.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025