Tribunal: TJMT
Processo: 1008313-31.2017.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – CUMULAÇÃO DAS MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – POSSIBILIDADE – FATOS GERADORES DISTINTOS – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. No caso, restou comprovado que houve atraso na entrega do imóvel, visto que a conclusão da obra estava prevista para 30/09/2014 e, considerando os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o prazo para entrega se encerraria em 30/03/2015. Contudo, as chaves só foram entregues em 11/07/2018.
2. A cumulação das multas moratória e compensatória é possível, por possuírem fatos geradores distintos.
3. A demora injustificada da entrega da obra por 03 (três) anos caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
4. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008313-31.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ALDINAR FERNANDES FERREIRA - CPF: 176.405.551-91 (APELADO), MARCELO ANGELO DE MACEDO - CPF: 184.889.272-15 (ADVOGADO), JEFERSON APARECIDO POZZA FAVARO - CPF: 273.734.718-11 (ADVOGADO), JOAO DA SILVA MANCIO JUNIOR - CPF: 042.838.761-60 (ADVOGADO), MARCELA ASSIS PAIVA SERRA BRAGAGLIA - CPF: 007.434.281-96 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – CUMULAÇÃO DAS MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – POSSIBILIDADE – FATOS GERADORES DISTINTOS – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. No caso, restou comprovado que houve atraso na entrega do imóvel, visto que a conclusão da obra estava prevista para 30/09/2014 e, considerando os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o prazo para entrega se encerraria em 30/03/2015. Contudo, as chaves só foram entregues em 11/07/2018.

2. A cumulação das multas moratória e compensatória é possível, por possuírem fatos geradores distintos.

3. A demora injustificada da entrega da obra por 03 (três) anos caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

4. Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABA V – SPE LTDA e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A
, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Obrigação de Fazer/Pagar c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por
ALDINAR FERNANDES FERREIRA,
para:

- condenar a parte requerida ao pagamento de indenização mensal, no valor correspondente a 2% sobre o valor já pago do preço pela compradora/autora, desde o atraso (março/2015) até a entrega do imóvel (julho/2018), acrescido de juros de mora de 0,5% ao mês e corrigido pelo INPC, ambos a partir do atraso, juros segundo o contrato;

- condenar a parte requerida ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a ser corrigido pelo INPC a partir do arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Por ter a parte autora decaído em parte mínima do pedido, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este arbitrado em 10% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, §2o, do CPC.

Alegam as apelantes, que a incidência mensal da cláusula penal de 2% configura enriquecimento sem causa, posto que a aplicação de multa de 2% e incidência de juros de 0,5%, ambos mensalmente e incidentes sobre o valor pago, afronta o entendimento consolidado do STJ no Tema 970, que veda a cumulação da condenação em lucros cessantes e da cláusula penal.

Sustentam que a pretensão da apelada é de “multa em conceito de aluguel”, ou seja, de lucros cessantes, e por isso, a impossibilidade de se cumular a multa de 2% com os lucros cessantes de 0,5%.

Subsidiariamente, havendo entendimento da manutenção da indenização mensalmente, deve observar o percentual de 0,5%, conforme jurisprudência dominante no sentido de estar adequado o percentual de 0,5% ao mês, comportando a adequação.

Narram que tentaram contato com a apelada diversas vezes para proceder à entrega das chaves, a qual se quedou inerte, portanto, não há se falar em atraso na entrega do imóvel.

Relatam que o mero descumprimento contratual não gera indenização por danos morais.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 239350190, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que se trata
de ação de obrigação de fazer c/c indenização movida em virtude de atraso, por tempo superior ao previsto contratualmente, na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda de imóvel em construção.

Cumpre ressaltar que são aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que a autora e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90.

Denota-se que as partes celebraram em 30/11/2012, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a Que Corresponderá Unidade Autônoma Futura (Contrato no 565), referente a Unidade no 590, 3a Etapa, no Condomínio Rio Jangada, localizado na R. Projetada A, s/n, Bairro Coxipó, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 117.332,05 (cento e dezessete mil trezentos e trinta e dois reais e cinco centavos), a ser pago mediante entrada, parcelas mensais e financiamento bancário, conforme ID no 56617039.

Extrai-se do contrato, especialmente no
Quadro VII – Da conclusão das Obras da Unidade Autônoma pela Vendedora
, o término previsto para entrega do imóvel para 30/09/2014, podendo esse prazo ser prorrogado pela vendedora por até 180 (cento e oitenta) dias. Vejamos (ID no 56617039 – Pág. 4):

No caso, o contrato previa a conclusão da obra em
30/09/2014
, considerando mais os 180 (cento e oitenta) dias, o prazo para entrega se encerraria em
30/03/2015
.

Entretanto, as chaves só foram entregues em
11/07/2018
, conforme Termo de Recebimento de Chaves e Imissão de Posse de ID no 56617092. Vejamos:

Deveras, incontroverso no processo o atraso na entrega do imóvel –
03 (três) anos
-, bem como os transtornos causados à autora, ora apelada e as consequências advindas à compradora pelo adiamento do sonho de aquisição da casa própria.

Apesar das apelantes alegarem que não houve atraso na entrega do imóvel à apelada, visto que realizaram diversos agendamentos para nova vistoria, não tendo ocorrido a entrega por inércia da apelada, a qual não impugnou tais fatos, denota-se que os “prints” colacionados pelas apelantes não fazem prova da conclusão do imóvel.

Isto porque, os “prints” colacionados são documentos produzidos unilateralmente pelas apelantes, não havendo comprovantes de notificação via carta com aviso de recebimento, capazes de comprovar a ciência e inércia da apelada em receber o imóvel.

A propósito, bem destacou a juíza singular ao mencionar em sua sentença que
“Convém registrar que diferente do alegado pela ré, a parte autora ao vistoriar o imóvel em 24.11.2015, quando já superado o prazo de entrega, acusou vários defeitos, segundo termo de vistoria colacionado no Id. 5559272, e a parte ré não promoveu qualquer prova para comprovar que as irregularidades foram sanadas, ou seja, que a recusa pela parte autora no recebimento é injustificada, ônus que lhe competia (art. 373, II, CPC), além disso, os prints de telas não servem para o fim que se destina.”
(ID no 239350172).

Portanto, não há se falar em ausência de atraso na entrega do imóvel, de modo que deve ser mantida a sentença neste ponto.

Lado outro, as apelantes alegam que a incidência mensal da cláusula penal de 2% configura enriquecimento sem causa, posto que a aplicação de multa de 2% e incidência de juros de 0,5%, mensalmente sobre o valor pago, afronta o entendimento consolidado do STJ no Tema 970, que veda a cumulação da condenação de lucros cessantes e da cláusula penal.

Contudo, razão não assiste às apelantes.

Isto porque, da análise dos autos, verifica-se que o pedido inicial formulado pela apelada foi de condenação das apelantes a arcarem com valor de “multa em conceito de aluguel” (lucros cessantes), quanto de pagamento das multas compensatórias e moratória previstas na cláusula 7.1 do contrato, qual seja (ID no 56617035 – Pág. 13):

No caso, houve fixação de cláusula penal imposta à apelada em caso de inadimplência de suas obrigações, conforme se denota da cláusula 7.1 do contrato. Confira (ID no 56617043 – Pág.1):

Conforme consta na sentença recorrida, o juízo
a quo
aplicou a referida cláusula penal na solução da lide, considerando configurado nos autos o atraso injustificado na entrega do imóvel à apelada. Vejamos (ID no 239350172):

“No mais, vê-se que no contrato firmado ficou estabelecida a cláusula 7.1 (Id. 5559228), que assim dispõe:

“7.1- Havendo atraso injustificável na conclusão das obras, ocasionado por culpa exclusiva da VENDEDORA, e decorrido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o COMPRADOR fará jus a uma multa compensatória no importe de 2% (dois por cento), mesmo momento em que passará a ser computado juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês (pró-rata), ambos incidentes sobre o valor já pago do preço pelo COMPRADOR.

Assim houve a fixação de cláusula penal imposta a parte ré em caso de inadimplência de suas obrigações, visando ressarcir os prejuízos experimentados pela parte autora, portanto, será aplicada.”

Consta, ainda, do ato sentencial, que não foi acolhido o pedido de lucros cessantes formulado pela apelada, justamente pelo impedimento estabelecido na tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970:

“No tocante ao pedido da parte autora de condenação da parte ré ao pagamento de multa e lucros cessantes, em tese repetitiva o STJ firmou entendimento acerca da impossibilidade de sua cumulação, confira-se:”
(ID no 239350172)

Portanto, ao contrário do que pretende as apelantes, não há ofensa ao entendimento consolidado pelo STJ no Tema 970, posto que não acolhido pelo juízo singular o pedido de lucros cessantes formulado pela apelada, mas apenas o pedido de aplicação da cláusula penal constante da cláusula 7.1 do contrato firmado entre as partes, cuja validade não foi impugnada por nenhuma das partes.

Ademais, registre-se a possibilidade da cumulação das multas moratória e compensatória, pois possuem naturezas distintas: a moratória decorre do inadimplemento, é penalidade pelo atraso na entrega das obras, enquanto a compensatória visa indenizar o prejuízo sofrido.

Nesse sentido, o entendimento do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE 1. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à inexistência de julgamento extra petita demanda o reexame do acervo fático e probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ .2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. Precedentes
.2.1 . Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, pois oriundas do mesmo fato gerador, exige o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que encontra óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ .3. Agravo interno desprovido.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1972293 SP 2021/0262266-8, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) destaquei

Assim, agiu com acerto a d. magistrada ao aplicar ao caso as multas contratuais, de modo que deve ser mantida a sentença neste ponto.

No tocante à indenização pelos danos morais, tem-se que a situação vivenciada pela autora excede o mero aborrecimento, considerando o tempo de atraso na entrega do imóvel de 03 (três) anos.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.
2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.

(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

E julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.
Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento da autora, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados.

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa, que perdurou por 03 (três) anos e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Nesse sentido, deve ser mantida a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso. E, por consequência, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025