Tribunal: TJMT
Processo: 1021626-30.2023.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-25

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEIÇÃO – CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR – CONFUSÃO COM O MÉRITO – RESCISÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VALIDADE DO INSTRUMENTO – ART. 104 DO CC – DANOS MORAIS – ANOTAÇÕES PREEXISTENTES – SÚMULA 385 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA AUTORA PREJUDICADO.
1. Rejeita-se a preliminar de incompetência do juízo, uma vez que a autora busca não apenas a quantia correspondente ao percentual retido indevidamente quando da resilição contratual, mas também a revisão das cláusulas contratuais com fundamento no CDC, além de reparação por danos morais suportados. Assim, o valor da causa deve refletir a integralidade do proveito econômico pretendido com a ação, ou seja, corresponder ao objeto do litígio, nos termos do artigo 292, II, do CPC/15.
2. A preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir da parte autora se confunde com o mérito e com ele será analisado.
3. A relação jurídica entre as partes está amparada pelo Termo de Rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Extrajudicial assinado livremente pela parte autora, sem elementos que demonstrem vícios no consentimento ou abusividade nas cláusulas.
4. Levando em consideração que a pretensão da autora foi satisfeita extrajudicialmente, inclusive, com ampla, geral e irrestrita quitação, conclui-se que não há se falar em revisão, tampouco em nulidade do negócio jurídico.
5. A existência de restrição lícita preexistente descaracteriza o dano moral proveniente de nova negativação (Súmula 385 do STJ).
6. Recurso da requerida provido e recurso adesivo da autora prejudicado.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021626-30.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PATRICIA SANTOS RIBEIRO TAQUES COENE DE BRITO - CPF: 027.021.651-09 (APELADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.622.943/0001-51 (APELANTE), LEONARDO DIAS FERREIRA - CPF: 004.940.379-62 (ADVOGADO), PATRICIA SANTOS RIBEIRO TAQUES COENE DE BRITO - CPF: 027.021.651-09 (APELADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.622.943/0001-51 (APELANTE), LEONARDO DIAS FERREIRA - CPF: 004.940.379-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

E ADESIVO

–

AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER
C/C DEVOLUÇÃO DE
VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
–

CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
(LOTEAMENTO)
–
PARCIAL

PROCEDÊNCIA –
PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEIÇÃO – CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR
–
CONFUSÃO COM O MÉRITO
–

RESCISÃO
EXTRAJUDICIAL

DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– VALIDADE DO INSTRUMENTO – ART. 10
4
DO CC
–

DANOS MORAIS
–

ANOTAÇ
Õ
ES PREEXISTENTES – SÚMULA 385 DO STJ –
SENTENÇA REFORMADA – RECURSO
DA REQUERIDA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA AUTORA PREJUDICADO.

1.

Rejeita-se a preliminar de i
ncompetência do juízo, uma vez que a autora busca não apenas a quantia
correspondente ao percentual retido indevidamente quando da resilição contratual, mas também a revisão das cláusulas contratuais com fundamento no CDC, além de reparação por danos morais suportados.
Assim, o
valor da causa deve
refletir a integralidade do proveito econômico pretendido com a ação, ou seja, corresponder ao objeto do litígio, nos termos do artigo 292, II, do CPC/15.

2. A preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir da parte autora se confunde com o mérito e com ele será analisado.

3.
A relação jurídica entre as partes está amparada pelo Termo de Rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Extrajudicial assinado livremente pela parte autora, sem elementos que demonstrem vícios
no consentimento ou abusividade nas cláusulas.

4.
L
evando em consideração que a pretensão da autora foi satisfeita extrajudicialmente, inclusive, com ampla, geral e irrestrita quitação, conclui-se que não há se falar em revisão
,
tampouco em nulidade
do negócio jurídico.

5.
A existência de restrição lícita

preexistente
descaracteriza o dano moral proveniente de nova negativação (Súmula 385 do STJ).

6. Recurso da requerida provido e recurso adesivo da autora
prejudicado.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. D
ES
A. MARILSEN ANDRADE AD
DA
RIO

Egrégia
Câmara
:

Trata-se de r
ecurso de
a
pelação
c
ível
e adesivo
interposto
s
por

LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e
PATRICIA SANTOS RIBEIRO TAQUES COENE DE BRITO
contra a sentença que julgou
parcialmente procedente a
Ação de
Obrigação de Fazer
c/c
Devolução de Valores Pagos
e Indenização por Danos Morais,
para
:

-
determinar
a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do id No 127070387, retornando as partes ao
status quo ante,
mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel, se ainda não ocorreu;

-
condenou
a parte requerida a restituir os valores pagos pela requerente,
em parcela única, podendo reter para si 20% dos valores pagos, além do IPTU devido, devendo ser abatido R$ 123,50 já pago
s
administrativamente.
Consignando, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença;

-
condenou
a parte requerida ao pagamento de
indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00, cuja correção monetária será feita pelo INPC, nos termos da Súmula 362 do STJ, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, devidos a partir da sentença;

-
diante da
sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC,
devendo a parte requerente arcar com 20% e a requerida com 80% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à requerente, uma vez que é beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, a requerida LC
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, alega
,
preliminarmente
, incompetência
do juízo, sob o argumento de que o valor da causa deve se limitar à soma da indenização por danos morais com o percentual a ser devolvido, alcançando o valor de R$ 20.318,11, conforme distrato firmado entre as partes.

Sustenta, ainda,
preliminarmente, carência da ação por falta de interesse de agir da parte autora
, tendo em vista que as partes haviam celebrado acordo (distrato) dispondo sobre a resilição contratual e devolução parcial dos valores pagos.

No mérito, aduz que
a inclusão realizada pelo município de Sinop/MT trata d
a
6a inclusão regular do nome da autora em cadastro de inadimplentes.

Argumenta que
não
h
á o dever de indenizar,
porquanto existem outras anotações negativas nos órgãos de proteção ao crédito em nome da autora
, devendo ser aplicada a Súmula 385 do STJ.

Assevera que o nome da autora foi incluído pelo Serasa em 04/04/2023, face
à
execução fiscal do município de Sinop/MT
, porém, o nome da autora já estava incluído no Serasa desde 03/11/2018, pela empresa Uninter Educacional.

Afirma que as inclusões realizadas pela Uninter Educacional foram objeto de discussão, em ação proposta pela autora, sob o no 1009898-26.2022.8.11.0015, no Juizado Especial Cível da Comarca de Sinop/M
T, porém
,
a sentença julgou improcedente a ação, reconhecendo a legitimidade das inscrições e, posteriormente, a sentença foi confirmada em grau recursal.

Declara que
a
autora não pagou o IPTU do imóvel enquanto estava em sua posse e, quando rescindiu o contrato com a requerida/apelante, deixou de comunicar o município de Sinop que o lote urbano em questão não era mais de sua propriedade.

Pondera que a sentença fixou em 20% o percentual a ser retido pela apelante, porém
,

a jurisprudência vem apontando que
o valor a ser restituído deve ser fixado em 25%.

Narra que os juros moratórios
que incidirão sobre as parcelas a serem devolvidas, deverão incidir a partir do trânsito em julgado da sentença proferida, enquanto a correção monetária deve incidir a partir da propositura da ação.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso a fim de acolher a impugnação ao valor da causa e declinar a competência para o Juizado Especial de Sinop/MT; acolher a preliminar de ausência de interesse de agir da autora
, ante o distrato já realizado e, consequentemente
,
julgar extinto o processo, nos termos do art. 485, VI do CPC, quanto à obrigação de pagar/devolver
o valor pago. Reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de danos morais, face
à
ofensa da Súmula 385 do STJ
ou, caso seja mantida a condenação por dano moral, que seja reduzido o valor fixado. Declarar o direito de retenção em 25% dos valores pagos.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
273925879
, pelo desprovimento do recurso.

Na apelação adesiva, a requerente
PATRICIA SANTOS RIBEIRO TAQUES COENE DE BRITO
requer a majoração dos danos morais
no valor de R$ 10.000,00, bem como seja a requerida condenada
na
integralidade d
a condenação em honorários sucumbenciais, em observância ao princípio da causalidade. Por fim, pugnou pela majoração dos honorários advocatícios no patamar de 20%.

Sem contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO
– PRELIMINAR
ES

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da preliminar de
incompetência do juízo

Sustenta a apelante, preliminarmente,
incompetência do juízo, sob o argumento de que o valor da causa deve se limitar à soma da indenização por danos morais
com o percentual a ser devolvido, alcançando o valor de R$ 20.318,11, conforme distrato firmado entre as partes.

Contudo,
o valor da causa deve
refletir a integralidade do proveito econômico pretendido com a ação, ou seja, corresponder ao objeto
do litígio, nos termos do artigo
292,
II, do CP
C/15.

No presente caso, a autora busca não apenas a quantia correspondente ao percentual retido indevidamente quando da resilição contratual, mas ta
mbém a revisão das cláusulas contratuais com fundamento no CDC, além de reparação por danos morais suportados.

Dessa forma, o valor da causa em R$ 88.902,60, reflete o conjunto das pretensões autorais,
revisão do contrato e danos morais.

Portanto,
correto o valor atribuído à causa, eis que corresponde ao proveito econômico da presente demanda.

Assim, rejeito a preliminar
arguida.
-

Da preliminar de carência da ação por falta de interesse de agir

Alega a apelante
a carência da ação por falta de interesse de agir
da parte autora
, tendo em vista que as partes haviam celebrado acordo (distrato) dispondo sobre a resilição contratual e devolução parcial dos valores pagos.

No entanto, referida preliminar se confunde com o mérito e com ele será
analisado.
-

VOTO – MÉRITO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
PATRICIA SANTOS RIBEIRO TAQUES CONENE DE BRITO
ajuizou a
Ação de
Obrigação de Fazer
c/c
Devolução de Valores Pagos
e Indenização por Danos Morais
em face de
LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA,
alegando, em suma, que no ano de 2017, firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel, compra de lote de terreno urbano do loteamento denominado Belvedere Residencial, localizada em Sinop/MT, lote de no 23, quadra no 23, a ser pago em 180 parcelas, totalizando a soma de R$ 73.902,60, além de entrada.

Sustentou que vem passando por dificuldades financeiras, razão pela qual manifestou à requerida a sua intenção de rescindir o contrato, com a restituição do que já pagou.

Aduziu que
a requerida exige encargos abusivos, tanto que realizaram acordo extrajudicial
em 01/2020
, sendo
-
lhe restituído apenas R$ 123,50 do total de R$ 5.909,02 que adimpliu, o que não é concebível.

Requereu a revisão do valor pago, com a sua devolução, autorizando a requerente a deduzir dentro do patamar legal.

Narrou ter direito
à
indenização por danos morais por estar sendo demandada em execução fiscal
em junho/2023
de tributo (IPTU) não devido.

Ao final, requereu a procedência da ação
para condenar a requerida a restituir 90% dos valores pagos à autora
; declarar a inexigibilidade da dívida de IPTU; condenar a requerida ao pagamento por danos morais em R$ 15.000,00.

Em tutela
provisória de urgência
requereu
a exclusão do seu nome do Serasa; a suspensão do processo de execução fiscal; abster-se de efetivar novas cobranças à requerente, em relação aos débitos tributários que constam no
cadastro imobiliário
.

Na decisão de
ID no
273925396
foi indeferida a tutela provisória de urgência e deferid
a a
justiça gratuita.

Devidamente citada, a requerida ofertou contestação no ID no
273925859
.

Impugnação à contestação no ID no
273925865
.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a autora requereu a produção de prova testemunhal (ID no
273925868
), enquanto a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID no
273925871
).

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. Cleber
Luis
Zeferino julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram em 06/11/2017
,
C
ontrato de
Promessa de Compra e Venda de Imóvel
, do lote no 23, da quadra 29, do Loteamento Belvedere R
e
sidencial
,
situado em
Rondonópolis/MT,
pelo valor total de R$ 73.902,60, sendo R$ 2.475,00 a título de arras
e o saldo de R$ 71.427,60 seriam pagos em 180 parcelas mensais no valor de R$ 396,82
, vencíveis a partir de 10/04/2018 (ID no
273925381
).

Ocorre que
, na data de
01/12/2020
, as partes firmaram
“Termo de Rescisão ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do Loteamento denominado Belvedere Residencial”
, onde ficou pactuado, que
o valor de R$ 2.475,00 referente ao pagamento d
a entrada, pago pelo comprador a título de arras, ficaria retido pela vendedora a título de perdas e danos. Vejamos (ID no
273925387
):

Constou
, ainda,
que
d
o valor de R$ 1.831,02
,
seriam
descontado
s
o IPTU referente ao ano de 2018, no valor de R$ 618,15, o IPTU referente ao ano de 2019 no valor de R$ 575,72 e o ITPU referente ao ano de 2020 no valor de R$ 513,65, ressarcindo então o valor de R$ 123,50 à autora
.

Argu
menta
a parte autora
que a requerida exigiu encargos abusivos, sendo
-
lhe restituído apenas R$ 123,50 do total de R$
5.909,02 que adimpliu.

Contudo, não há nos autos qualquer elemento que comprove a existência de vícios que invalid
e
m o negócio jurídico, nem tampouco que as cláusulas s
ejam desproporcionais ou impertinentes às condições pactuadas entre as partes.

O termo de rescisão extrajudicial, devidamente assinado pela autora, revela que ela teve ciência e aceitou os termos do ajuste
, ou seja, manifestou livre e espontânea vontade e não apresentou provas de que houve coação, erro, ou outro vício no consentimento.

Lado outro, denota-se que o Termo de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda envolveu agente capaz, objeto lícito e revestiu-se da forma prescrita em lei, visto que assinado por duas testemunhas, de acordo com o art. 104 do Código Civil
,
in
verbis
:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I –
agente
capaz;

II –
objeto
lícito, possível, determinado ou indeterminável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Nesse sentido:

“
APELAÇÕES CÍVEIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA OBRA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS - AFASTAMENTO - MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL - VALIDADE DO ACORDO. - Em relação à "taxa de evolução de obra", embora seja esta uma despesa inerente ao contrato estabelecido entre o mutuário e a CEF, trata-se de obrigação que passa a ser da construtora no período da sua inadimplência, constatado que foi ela quem deu causa ao atraso na entrega das chaves -
A existência de acordo extrajudicial realizado em observância aos requisitos dispostos no art. 104, do Código Civil, não é capaz de anular o seu conteúdo. Se a parte que assina o acordo dá quitação plena e geral, não há que se falar na revisão de cláusulas contratuais ou dos valores restituídos, ou mesmo por indenização por danos morais
.
”

(TJ-MG - AC: 50233479220198130027, Relator.: Des.(a)
Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 16/08/2023, 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 18/08/2023)
destaquei

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES.
ACORDO EXTRAJUDICIAL CELEBRADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. QUITAÇÃO AMPLA, GERAL E IRRESTRITA. OCORRÊNCIA.
SENTENÇA MANTIDA. 1 - O acordo que verse sobre direitos contestados em juízo, mesmo que extrajudicial, surte efeito imediato para os transigentes, nos termos do art. 200 do Código de Processo Civil e do art. 840 do Código Civil. 2 - A nulidade do acordo não pode ser requerida pela parte que lhe deu causa, sob pena de se beneficiar da própria torpeza
( CPC
, art. 276). 3 - Se os direitos vindicados pelo autor foram objeto de transação extrajudicial firmada antes da propositura da ação, com ampla, geral e irrestrita quitação, não há mais possibilidade de rediscussão da matéria em juízo. Precedentes
.
”

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.151693-3/001, Relator (a): Des.(a) Marcos Lincoln, 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/08/2022, publicação da súmula em 19/ 08/ 2022)
destaquei

Portanto,
levando em consideração que a pretensão da autora foi satisfeita extrajudicialmente, inclusive, com ampla, geral e irrestrita quitação, conclui-se que não há
se falar em revisão
, tampouco em
nulidade do negócio jurídico.

Dessa forma, a reforma da sentença é medida que se impõe, ficando prejudicados os pedidos em relação
à

restituição dos valores pagos;
juros de mora e correção monetária.

No que tange ao pedido de danos morais,
alega
a apelante que
não há o dever de indenizar, devendo ser aplicada a Súmula 385 do STJ.

Com razão
a apelante, visto que embora
a autora tenha sido demandada na execução fiscal
por débito
de IPTU
e, por consequência
,
seu nome foi inserido no Serasa
ante o descumprimento do acordo extrajudicial realizado entre
as
partes, denota-se dos autos que a autora já possuía outras inserções no Serasa
, pela empresa Uninter Educacional
.
Vejamos
(ID no
273925391
)
:

V
ale registrar que
a inclusão realizada pela empresa Uninter Educacional fora objeto de discussão
na ação no 1009898-26.2022, no Juizado Especial Cível da Comarca de Sinop/MT,
tendo sido julgada improcedente a ação e, posteriormente, confirmada em grau recursal, conforme se denota do documento de ID no
273925872
.

Dessa forma, as inscrições anteriores são legítimas, o que afasta qualquer dano moral apontado pela autora,
nos termos da Súmula 385 do STJ,
“Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento”.

Assim,
a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso
da requerida
, a fim de reforma
r
a sentença
para
julgar improcedente
a ação.
Julgo prejudicado o recurso
adesivo
interposto pela autora
.

No mais, inverto
o ônus de sucumbência
, todavia,
sua exigibilidade ficará suspenso em razão da parte autora ser beneficiária da justiça gratuita.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025