Tribunal: TJMT
Processo: 1017922-96.2021.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. OBRA DE NIVELAMENTO DE SACADA EM UNIDADE CONDOMINIAL. VIOLAÇÃO AO MANUAL DO PROPRIETÁRIO. VEDAÇÃO EXPRESSA À COLOCAÇÃO DE ENCHIMENTOS. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA VÁLIDA. AUSÊNCIA DE VÍCIO FORMAL OU MATERIAL. LEGITIMIDADE DO SÍNDICO PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO. MEDIDA DEMOLITÓRIA PROPORCIONAL E NECESSÁRIA. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação demolitória ajuizada pelo Condomínio, determinando a demolição de obra de nivelamento de sacada, sob pena de multa diária, além de rejeitar pedido reconvencional de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões centrais em discussão: (i) verificar se a obra de nivelamento da sacada com utilização de enchimento viola disposições do Manual do Proprietário, independentemente da observância aos limites de sobrecarga estrutural; (ii) examinar a validade da Assembleia Geral Extraordinária de 26/05/2020 que deliberou pela proibição do nivelamento de sacadas, especialmente quanto ao quórum exigido e às condições sanitárias de realização durante a pandemia; (iii) avaliar a legitimidade do síndico para ajuizamento da ação sem autorização assemblear específica; e (iv) analisar a proporcionalidade da medida demolitória determinada e a configuração de eventual ato ilícito passível de indenização por danos morais.
III. Razões de decidir
3. O Manual do Proprietário estabelece vedação expressa à colocação de enchimentos nos pisos, inclusive para nivelamento da sacada, constituindo três proibições autônomas e independentes, separadas pela conjunção alternativa "ou", de modo que a inobservância de qualquer uma configura violação objetiva à norma, independentemente do respeito aos limites de sobrecarga estrutural.
4. A Assembleia Geral Extraordinária de 26/05/2020 revestiu-se de legalidade formal e material, realizada em segunda chamada com quórum livre, pois a deliberação sobre padronização de obras não constitui alteração da convenção condominial que exigiria quórum qualificado de dois terços, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, aplicável apenas às hipóteses de modificação da convenção, mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
5. O síndico possui legitimidade ativa para ajuizamento da ação independentemente de autorização assemblear específica, conforme disposto no art. 1.348, inciso II, do Código Civil, que lhe confere poder-dever legal de representar o condomínio na defesa dos interesses comuns, especialmente quando voltada à tutela de interesse coletivo relacionado à segurança estrutural e uniformidade estética do edifício.
6. A medida demolitória constitui providência restauradora necessária e proporcional, destinada à preservação da segurança coletiva e à manutenção da autoridade normativa condominial, evitando precedente perigoso que poderia incentivar outros condôminos a realizarem intervenções similares, comprometendo a harmonia e segurança do edifício.
7. A propositura da ação demolitória pelo condomínio configura exercício regular de direito, fundada em elementos técnicos e jurídicos consistentes, sem caracterizar abuso ou conduta ilícita passível de reparação por danos morais, ausentes os pressupostos da responsabilidade civil subjetiva.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A vedação expressa no Manual do Proprietário à colocação de enchimentos para nivelamento de sacadas constitui proibição autônoma, independente dos limites de sobrecarga estrutural, cuja violação configura infração objetiva às normas condominiais. 2. A deliberação assemblear sobre padronização de obras em unidades condominiais não constitui alteração da convenção que exija quórum qualificado de dois terços, sendo válida quando aprovada por maioria dos presentes em segunda chamada. 3. O síndico possui legitimidade para ajuizar ação demolitória em defesa dos interesses comuns do condomínio independentemente de autorização assemblear específica, nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.334, 1.336, III, 1.348, II, 1.351, 1.353 e 1.355; CPC, art. 85, § 11; Lei no 4.591/64, art. 25; ABNT NBR 16.280/2015.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 260; TJ-MG, AC 10000200749000001, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, 17a Câmara Cível, j. 29/07/2021; TJ-MG, AC 10000205083942001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, 20a Câmara Cível, j. 09/12/2020; TJ-SC, Apelação 0003079-84.2005.8.24.0125, Rel. Des. Carlos Roberto da Silva, 7a Câmara de Direito Civil, j. 18/05/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017922-96.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Condomínio em Edifício, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD

FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RAFAEL ZANIN FIORELLI - CPF: 697.196.161-72 (APELANTE), GERSON LEVY RABONE PALMA - CPF: 029.628.491-21 (ADVOGADO), CONDOMINIO ESSENZA - CNPJ: 37.141.989/0001-63 (APELADO), NATHALIA RIBEIRO DAMIANI - CPF: 049.720.571-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. OBRA DE NIVELAMENTO DE SACADA EM UNIDADE CONDOMINIAL. VIOLAÇÃO AO MANUAL DO PROPRIETÁRIO. VEDAÇÃO EXPRESSA À COLOCAÇÃO DE ENCHIMENTOS. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA VÁLIDA. AUSÊNCIA DE VÍCIO FORMAL OU MATERIAL. LEGITIMIDADE DO SÍNDICO PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO. MEDIDA DEMOLITÓRIA PROPORCIONAL E NECESSÁRIA. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação demolitória ajuizada pelo Condomínio, determinando a demolição de obra de nivelamento de sacada, sob pena de multa diária, além de rejeitar pedido reconvencional de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões centrais em discussão: (i) verificar se a obra de nivelamento da sacada com utilização de enchimento viola disposições do Manual do Proprietário, independentemente da observância aos limites de sobrecarga estrutural; (ii) examinar a validade da Assembleia Geral Extraordinária de 26/05/2020 que deliberou pela proibição do nivelamento de sacadas, especialmente quanto ao quórum exigido e às condições sanitárias de realização durante a pandemia; (iii) avaliar a legitimidade do síndico para ajuizamento da ação sem autorização assemblear específica; e (iv) analisar a proporcionalidade da medida demolitória determinada e a configuração de eventual ato ilícito passível de indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

3. O Manual do Proprietário estabelece vedação expressa à colocação de enchimentos nos pisos, inclusive para nivelamento da sacada, constituindo três proibições autônomas e independentes, separadas pela conjunção alternativa "ou", de modo que a inobservância de qualquer uma configura violação objetiva à norma, independentemente do respeito aos limites de sobrecarga estrutural.

4. A Assembleia Geral Extraordinária de 26/05/2020 revestiu-se de legalidade formal e material, realizada em segunda chamada com quórum livre, pois a deliberação sobre padronização de obras não constitui alteração da convenção condominial que exigiria quórum qualificado de dois terços, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, aplicável apenas às hipóteses de modificação da convenção, mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

5. O síndico possui legitimidade ativa para ajuizamento da ação independentemente de autorização assemblear específica, conforme disposto no art. 1.348, inciso II, do Código Civil, que lhe confere poder-dever legal de representar o condomínio na defesa dos interesses comuns, especialmente quando voltada à tutela de interesse coletivo relacionado à segurança estrutural e uniformidade estética do edifício.

6. A medida demolitória constitui providência restauradora necessária e proporcional, destinada à preservação da segurança coletiva e à manutenção da autoridade normativa condominial, evitando precedente perigoso que poderia incentivar outros condôminos a realizarem intervenções similares, comprometendo a harmonia e segurança do edifício.

7. A propositura da ação demolitória pelo condomínio configura exercício regular de direito, fundada em elementos técnicos e jurídicos consistentes, sem caracterizar abuso ou conduta ilícita passível de reparação por danos morais, ausentes os pressupostos da responsabilidade civil subjetiva.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A vedação expressa no Manual do Proprietário à colocação de enchimentos para nivelamento de sacadas constitui proibição autônoma, independente dos limites de sobrecarga estrutural, cuja violação configura infração objetiva às normas condominiais. 2. A deliberação assemblear sobre padronização de obras em unidades condominiais não constitui alteração da convenção que exija quórum qualificado de dois terços, sendo válida quando aprovada por maioria dos presentes em segunda chamada. 3. O síndico possui legitimidade para ajuizar ação demolitória em defesa dos interesses comuns do condomínio independentemente de autorização assemblear específica, nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.334, 1.336, III, 1.348, II, 1.351, 1.353 e 1.355; CPC, art. 85, § 11; Lei no 4.591/64, art. 25; ABNT NBR 16.280/2015.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 260; TJ-MG, AC 10000200749000001, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, 17a Câmara Cível, j. 29/07/2021; TJ-MG, AC 10000205083942001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, 20a Câmara Cível, j. 09/12/2020; TJ-SC, Apelação 0003079-84.2005.8.24.0125, Rel. Des. Carlos Roberto da Silva, 7a Câmara de Direito Civil, j. 18/05/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
apresentado por
RAFAEL ZANIN FIORELLI
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
ação demolitória c/c obrigação de fazer e indenização por perdas e danos
, ajuizada pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESSENZA
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial determinando a demolição da obra de nivelamento da sacada realizada pelo apelante, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 30.000,00. Rejeitou, ainda, o pedido reconvencional.

O recorrente alega, em suas razões recursais, que a obra realizada está em conformidade com o Manual do Proprietário e com as normas técnicas aplicáveis. Sustenta que referido manual, em sua página 40, estabelece o limite de 150 kg/m2 de sobrecarga para o nivelamento da sacada, sendo que a obra executada teria gerado apenas 53,55 kg/m2 de sobrecarga, conforme apontado por laudos técnicos subscritos por três engenheiros independentes. Afirma, com base nisso, tratar-se de obra absolutamente segura e regular, realizada em observância às normas técnicas e às orientações do incorporador.

Para reforçar sua tese, aduz que a Assembleia Geral Extraordinária realizada em 26/05/2020, a qual deliberou pela proibição do nivelamento das sacadas, é nula de pleno direito, porquanto tal alteração substancial das características construtivas das unidades exigiria deliberação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. Assevera que a assembleia contou com a presença de apenas 20 condôminos, sendo que o quórum exigido corresponderia a 50,66 condôminos, em um universo de 76 unidades autônomas, o que tornaria a deliberação insanavelmente viciada.

Alega, ainda, que a mencionada assembleia foi convocada e realizada em desrespeito ao Decreto Municipal no 7.920/2020, que, à época, vedava a realização de reuniões presenciais em áreas comuns de condomínios, em virtude da pandemia de COVID-19. Trata-se, segundo afirma, de ato jurídico nulo e ineficaz, eivado de vício formal e material, incapaz de produzir efeitos válidos.

Sustenta, também, que, em deliberação anterior regularmente realizada em Assembleia Geral, convencionou-se que o ajuizamento de ação judicial em face de condôminos dependeria de autorização específica, mediante deliberação por maioria absoluta dos presentes. Argumenta que, no caso em análise, tal deliberação não ocorreu, tendo o Condomínio, de forma unilateral e em afronta às normas internas pactuadas, ingressado com a presente demanda sem a indispensável autorização da coletividade condominial.

Quanto à medida demolitória determinada pela sentença, o apelante defende que se trata de providência desproporcional e injustificada, considerando que a obra é segura, encontra-se consolidada há anos e não apresenta risco estrutural. Invoca o princípio da razoabilidade, no sentido de que não se deve determinar a demolição de obra nova quando o prejuízo resultante for amplamente desproporcional ao dano decorrente de sua permanência.

Por fim, no tocante à reconvenção, afirma ter sofrido danos morais em razão da conduta do Condomínio, tendo sido injustamente acusado de colocar o edifício em risco, além de ter sido vítima de invasão de domicílio pelo síndico (fato, segundo ele, admitido na própria petição inicial), e exposto a constrangimentos públicos perante os demais condôminos. Alega que tais condutas configuram violação aos direitos da personalidade.

Requer, ao final, a reforma integral da sentença para julgar totalmente improcedente a ação principal, reconhecendo a legalidade da obra e o direito de mantê-la intacta, bem como o acolhimento da reconvenção, com a condenação do Condomínio ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00, ou valor a ser arbitrado pelo Tribunal, além da inversão integral dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, o
Condomínio Residencial Essenza
sustenta, preliminarmente, o não conhecimento do recurso, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, em afronta ao princípio da dialeticidade recursal, limitando-se a reiterar, de forma genérica e sem análise crítica, os argumentos já apresentados na contestação e reconvenção, os quais foram devidamente enfrentados e afastados pela sentença.

No mérito, pugna pela manutenção da sentença, reafirmando a irregularidade da obra realizada. Defende que o Manual do Proprietário veda expressamente o nivelamento das sacadas com enchimento, e que a conjunção "ou" utilizada na cláusula em questão implica proibições autônomas, de modo que qualquer das hipóteses representa infração. Argumenta que, ainda que a sobrecarga estivesse dentro dos limites técnicos, o simples nivelamento da sacada configura infração contratual e técnica.

Quanto à validade da Assembleia de 26/05/2020, afirma que a deliberação se deu em segunda chamada, com quórum livre, sendo válida para decisões que não envolvam alteração da convenção condominial. A pauta sobre a padronização de obras e a proibição do nivelamento das sacadas, sustenta, não exige quórum qualificado, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1.351 do Código Civil, aplicável apenas a casos de reconstrução ou alienação da edificação.

Acrescenta que a assembleia foi realizada ao ar livre, em observância às normas sanitárias vigentes à época, e que os arts. 1.355 do Código Civil e 25 da Lei no 4.591/64 foram devidamente observados quanto à sua convocação.

Defende, por fim, que a medida demolitória determinada pela sentença é proporcional e necessária à preservação da legalidade e da autoridade normativa da convenção condominial, garantindo a segurança da coletividade e o equilíbrio entre os condôminos.

Quanto à reconvenção, sustenta que não há ato ilícito praticado pelo Condomínio, e que a propositura da ação se deu no exercício regular de direito, não configurando abuso ou conduta passível de reparação.

Requer, ao final, o não conhecimento do recurso ou, se conhecido, o desprovimento, com a manutenção da sentença e a condenação do apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes majorados em grau recursal.

Certificado o pagamento da guia referente ao preparo recursal no id. 321787856.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
recurso de apelação
interposto por
RAFAEL ZANIN FIORELLI
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
ação demolitória c/c obrigação de fazer e indenização por perdas e danos
, ajuizada pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESSENZA
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial determinando a demolição da obra de nivelamento da sacada realizada pelo apelante, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 30.000,00. Rejeitou, ainda, o pedido reconvencional.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Preliminarmente
, afasto a alegação do apelado em contrarrazões quanto ao não conhecimento do recurso, por suposta violação ao princípio da dialeticidade.

Ao examinar as razões recursais, verifica-se que o apelante impugnou, de forma específica, os fundamentos da sentença, apresentando argumentação jurídica suficiente para demonstrar seu inconformismo e viabilizar o contraditório.

A mera repetição de argumentos anteriormente expostos na contestação não configura, por si só, afronta ao princípio da dialeticidade, sobretudo quando tais fundamentos são direcionados, de maneira clara, contra os termos da decisão recorrida.

Diante disso,
rejeito
a preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

Depreende-se dos autos que o
Condomínio Residencial Essenza
ajuizou a presente demanda sob a alegação de que o condômino da
unidade 503
realizou o nivelamento da sacada com utilização de enchimento e malha de ferro, sem a devida comunicação prévia, em afronta ao Manual do Proprietário, à Assembleia Geral Extraordinária realizada em 26/05/2020, ao Regimento Interno e à norma técnica ABNT NBR 16.280.

Consta que, em 08/09/2020, o proprietário e ora apelante,
Rafael Zanin Fiorelli
, comunicou apenas a instalação de cortina de vidro, pintura, troca de revestimentos, forro de gesso e luminárias, deixando de mencionar a realização de obra de nivelamento da sacada.

Posteriormente, a fiscalização técnica identificou a execução de obras vedadas, razão pela qual o síndico expediu notificações nos dias 29/09/2020 e 19/11/2020, reiterando a proibição e exigindo a readequação da sacada ao seu nível original.

O condomínio apresentou, como elementos probatórios, os seguintes documentos técnicos:

Parecer técnico subscrito pela engenheira Patrícia F. Dellalibera,
integrante da equipe técnica do condomínio, no qual se constatou a realização de nivelamento da sacada com enchimento e utilização de malha metálica, sendo apontado risco à estrutura, em especial por se tratar de laje em balanço, além da recomendação expressa de desfazimento da obra e retorno ao estado original;

Manual do Proprietário,
que veda expressamente a utilização de enchimentos para nivelamento de sacadas;

Ata e edital de convocação da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 26/05/2020,
na qual foi aprovada, por maioria dos presentes, a proibição da prática de nivelamento de sacadas;

Regimento Interno do condomínio,
que passou a incorporar referida vedação, conforme disposto no art. 3o, inciso XIX.

Descumprimento da NBR 16280:
falta de plano de reforma adequado/ART específica para o nivelamento e ausência de comunicação completa ao condomínio (comunicado de obra não incluiu nivelamento);

Notificações formais
(29/09/2020 e 19/11/2020) reforçam ciência do condômino.

Por sua vez, a defesa do réu, Rafael Zanin Fiorelli, apresentou os seguintes elementos:

Laudos técnicos particulares
, elaborados pelos engenheiros Thiago A. Moreira e Lucas de J. Araújo, os quais atestam a conformidade da obra e a inexistência de risco estrutural após a reforma, com base em vistorias realizadas nos meses de julho e agosto de 2021;

Alega a
legalidade da obra
e a
inexistência de risco
, sustentando, ainda, a
nulidade da Assembleia Geral Extraordinária de 26/05/2020
, por ausência de quórum qualificado e realização em desrespeito ao Decreto Municipal no 7.920/2020, que vedava reuniões presenciais em virtude da pandemia de COVID-19;

Formula
pedido reconvencional
, postulando indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00, sob o argumento de que estaria sendo alvo de perseguição por parte da administração condominial;

No mérito recursal, defende que a
demolição da obra representa medida excepcional e desproporcional
, considerando a segurança da intervenção realizada e sua consolidação ao longo do tempo.

A Magistrada de Primeiro Grau julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e determinou a demolição integral do nivelamento da sacada, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Na fundamentação, destacou que a medida demolitória possui caráter restaurador, visando à preservação da segurança coletiva e à manutenção da autoridade normativa interna, além de evitar privilégio indevido àquele que infringiu norma cogente. Ressaltou, ainda, que não se trata de sanção desproporcional, mas de providência necessária à recomposição da legalidade condominial.

Julgou

improcedente
a reconvenção, ao fundamento de que não houve comprovação de ato ilícito praticado pelo condomínio. Destacou que o ajuizamento da ação, amparado em deliberação assemblear, previsão legal e parecer técnico,
não configura abuso de direito
, não havendo, portanto, causa jurídica para o pleito indenizatório.

Pois bem. No mérito, a controvérsia central reside na
legalidade da obra de nivelamento da sacada
realizada pelo apelante em sua unidade condominial, bem como na validade da deliberação assemblear que proibiu tal tipo de intervenção e na proporcionalidade da medida demolitória determinada na sentença.

A análise da matéria demanda apreciação criteriosa do conteúdo do Manual do Proprietário, das deliberações assembleares, das normas técnicas aplicáveis, além da consideração dos princípios que regem a convivência em propriedade condominial, especialmente o equilíbrio entre o direito de propriedade individual e os interesses da coletividade condominial.

Inicialmente, quanto à interpretação do
Manual do Proprietário
, observa-se que o referido documento estabelece, no id. 321332887- pág. 40, que:

“É vedado a colocação de enchimentos nos pisos, inclusive para o nivelamento da sacada,
ou
alterações dos níveis dos mesmos,
ou
ainda sobrecargas que ultrapassem as cargas previstas no projeto original do edifício,
ou
seja, 150 kg/m2.”

A interpretação gramatical e sistemática do texto normativo revela que a vedação prevista no Manual do Proprietário abrange três hipóteses distintas, todas separadas pela conjunção alternativa “ou”:

(i) a colocação de enchimentos nos pisos, inclusive para o nivelamento da sacada;

(ii) alterações dos níveis dos pisos; e

(iii) sobrecargas que ultrapassem os limites previstos no projeto original.

Trata-se, portanto, de
proibições autônomas
, e não de uma única vedação condicionada à existência de sobrecarga superior ao limite técnico.

A utilização da conjunção “ou” estabelece
alternativas excludentes e independentes
, de modo que a inobservância de qualquer uma dessas hipóteses configura, por si só, infração às normas do Manual do Proprietário.

Assim, ainda que a sobrecarga decorrente da obra esteja, de fato, dentro do limite de 150 kg/m2, conforme sustentado pelo apelante, com base nos laudos técnicos juntados aos autos, o simples fato de ter realizado o
nivelamento da sacada mediante a colocação de enchimento
já constitui
violação objetiva à norma expressa
.

Essa interpretação é reforçada pela finalidade da norma condominial, que não se limita à prevenção de sobrecargas estruturais, mas visa, também,
preservar a uniformidade estética e arquitetônica do edifício
, bem como
evitar problemas relacionados à impermeabilização e à drenagem
, que podem decorrer da alteração dos níveis originais dos pisos.

Ademais, a
ABNT NBR 16.280/2015
, que regulamenta as reformas em edificações, estabelece que intervenções com impacto estrutural ou realizadas sobre áreas em balanço, como é o caso das sacadas, devem ser previamente comunicadas ao condomínio, com o devido detalhamento técnico específico.

No caso dos autos, verifica-se que o apelante não observou adequadamente tal exigência normativa, uma vez que
não apresentou plano de reforma que contemplasse o nivelamento da sacada
. Além disso, omitiu tal informação tanto na comunicação de obra quanto na Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) apresentada, o que evidencia o caráter irregular da intervenção executada.

Quanto à validade da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 26/05/2020, que deliberou pela proibição do nivelamento das sacadas, não se verificam os vícios apontados pelo apelante.

A alegação de que a deliberação exigiria quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, não merece acolhimento.

Transcrevo o dispositivo mencionado:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”

Observa-se, portanto, que o referido dispositivo legal trata
especificamente da alteração da convenção condominial
, o que não se verifica na hipótese dos autos.

A deliberação questionada não teve por objeto a modificação da convenção, mas sim a padronização de obras nas unidades autônomas, notadamente quanto à vedação do nivelamento das sacadas, matéria que foi regularmente disciplinada na
Assembleia Geral Extraordinária realizada em 26/05/2020
, convocada em segunda chamada, com quórum livre, nos termos do art. 1.355 do Código Civil, por se tratar de assunto não sujeito a quórum qualificado.

Ressalte-se, ainda, que a assembleia foi realizada em área aberta, o que demonstra a observância das normas sanitárias então vigentes, em conformidade com as exigências impostas pelo contexto da pandemia da COVID-19.

A deliberação, portanto, revestiu-se de
legalidade formal e material
, não havendo qualquer nulidade a ser reconhecida.

Conforme o teor da
Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça
, mostram-se válidas e eficazes as deliberações constantes na convenção de condomínio, desde que não contrariem a legislação aplicável à matéria, nos termos dos arts. 1.334 e 1.336 do Código Civil.

“Súmula 260. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL -
QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 (DOIS TERÇOS) - EXIGÊNCIA IMPOSTA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, QUE NÃO SE APLICA À HIPÓTESE DOS AUTOS

- INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL, PREVISTA NO ART. 1.353, DO CÓDIGO CIVIL - VALIDADE DA REUNIÃO
- AGRESSÃO FÍSICA E VERBAL DESFERIDA POR MORADOR, CONTRA O PORTEIRO - DEPREDAÇÃO DE BENS QUE GUARNECEM A ÁREA COMUM DO IMÓVEL - NECESSIDADE DE REPAROS - RESSARCIMENTO MATERIAL REQUERIDO EM SEDE RECONVENCIONAL - CABIMENTO - DANOS MORAIS SOFRIDOS PELA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE HABITACIONAL, CONDENADA A REPARAR OS ESTRAGOS FEITOS NO LOCAL - DESCABIMENTO. -
Dentre outras finalidades, a Convenção de Condomínio detém o condão de estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar as regras de custeio dos encargos condominiais, obrigando todos os Condôminos ao seu cumprimento, nos termos dos arts. 9o, § 2o, da Lei no 4.591/64, e do 1.333, caput, do Código Civil
- Não há que se falar em inobservância à Convenção Condominial, que estipula que somente as deliberações que versarem sobre "matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos" devem se sujeitar ao quórum de 2/3 (dois terços), quando é realizada Assembleia Geral Extraordinária em que não há a imposição de nenhuma restrição nesse sentido aos moradores -
Desnecessário observar o quórum especial de 2/3 (dois terços), quando incide a regra geral prevista no art. 1 .353, do Código Civil, segundo a qual as deliberações condominiais podem ser tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes
- Deve ser julgado procedente o pedido de reparação por danos materiais formulado em sede reconvencional, diante da inexistência de controvérsia quanto aos gastos suportados pelo Condomínio, em razão da conduta do morador da unidade habitacional, cuja proprietária é a Reconvinda, que danificou as áreas comuns do Edifício e agrediu física e verbalmente o porteiro do local, ocasionando a rescisão do contrato de trabalho dele - Ausente a prática de ato ilícito pelo Condomínio, que pretensamente teria maculado a imagem da Autora e do seu neto, também residente da unidade habitacional, deve ser rechaçado o pleito autoral, de condenar o Demandado ao pagamento de indenização por danos morais à Postulante, notadamente porque as deliberações condominiais ocorreram em estrita observância ao Código Civil (art. 1.353, do CC), à Convenção e ao Regulamento Interno do Réu (códs. 32 e 37), como forma de reparar os incontroversos estragos causados pelo descendente da Demandante, proprietária do apartamento.

(TJ-MG - AC: 10000200749000001 MG, Relator.: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 29/07/2021, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/07/2021). (grifo nosso)

No que concerne à alegação de que o ajuizamento da ação dependeria de autorização assemblear específica, também
não merece acolhimento
.

O art. 1.348, inciso II, do Código Civil estabelece expressamente que compete ao síndico: “
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.”

Trata-se de poder-dever legal conferido ao síndico, que não depende, como regra, de autorização assemblear específica para o ajuizamento de ações judiciais, salvo se houver previsão expressa em sentido contrário na convenção condominial.

No caso concreto, o apelante
não logrou demonstrar a existência de cláusula convencional
que condicionasse o ajuizamento de ações à prévia deliberação em assembleia, circunstância que afasta a alegada irregularidade processual.

Ademais, a presente demanda tem por objeto a tutela de interesse comum do condomínio, voltada à prevenção de danos à segurança estrutural e à uniformidade estética do edifício, o que reforça a legitimidade do síndico para a propositura da ação
sem necessidade de autorização específica
.

A jurisprudência reconhece a legitimidade do síndico para, independentemente de autorização assemblear específica, ajuizar ações em defesa dos interesses comuns do condomínio:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C DEMOLITÓRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. CONSTRUÇÃO DE MURO. FECHAMENTO DE ÁREA COMUM PERTENCENTE AO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. IRREGULARIDADE DA OBRA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA. I -
A teor da disposição contida no art. 1.348, inciso II, do Código Civil, o síndico geral e qualquer dos condôminos tem legitimidade ativa para ajuizar ação demolitória de edificação realizada em área comum e indissociável do condomínio.
II - Comprovada a irregularidade do muro erguido pelos réus em área comum do condomínio, impõe-se a demolição da obra realizada ao arrepio da lei. III - Rejeitaram a preliminar e negaram provimento ao recurso de apelação. (TJ-MG - AC: 10000205083942001 MG, Relator: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 09/12/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/12/2020). (grifo nosso)

Por fim, entendo que não há desproporcionalidade na medida demolitória a ser reconhecida. A demolição de obra irregular em condomínio edilício é medida restauradora, para resguardar a segurança coletiva e evitar privilégio indevido a quem infringiu norma cogente, não se trata de sanção desproporcional. Ademais, o apelante assumiu os riscos de comprometer a estrutura de sua residência, bem como a segurança das demais unidades residenciais

conforme parecer técnico.

“(...) É importante frisar que, caso o procedimento de enchimento (nivelamento) do piso da sacada, foi realizado utilizando argamassa armada de cimento e areia, ou concreto armado, sobre contrapiso existente,
tal alteração causara uma sobrecarga da estrutura, uma vez que tal modificação não foi prevista no projeto estrutural do edifício, sendo nesse caso, recomendado o refazimento do nivelamento com procedimento e materiais adequados para tal.

Vale destacar que, no projeto estrutural do edifício não foi contemplado a carga de enchimento (nivelamento) da sacada, alteração a qual se realizada com argamassa convencional de cimento e areia (armada ou não), de concreto armado ou não armado (quando armado, com presença de aço),
acarretara em sobrecarga da estrutura
. (...)” (Id. 321332881 – págs 13/14)

No caso em análise, a obra realizada pelo apelante, além de violar expressamente o Manual do Proprietário e a deliberação assemblear, representa um precedente perigoso que, se tolerado, poderia incentivar outros condôminos a realizarem intervenções semelhantes, comprometendo a segurança, a estética e a harmonia do edifício.

O exercício do direito de propriedade em condomínio edilício deve observar as limitações impostas pela convenção, pelo regimento interno e pelas deliberações assembleares, em prol do interesse coletivo. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA E DEMOLITÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. REALIZAÇÃO DE OBRA EM TERRAÇO DE EDIFÍCIO. CONSTRUÇÃO DE TELHADO EM PARTE DA COBERTURA. PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA. DEFENDIDA A NÃO OCORRÊNCIA DE DANOS À ESTRUTURA DO PRÉDIO E DE EXISTÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO SÍNDICO. NÃO ACOLHIMENTO. INVASÃO DE ÁEA COMUM.
OBRA IRREGULAR NÃO AUTORIZADA PELA ASSEMBLEIA OU PELO PODER PÚBLICO. IMPRESCINDIBILIDADE DE ANUÊNCIA DOS CONDÔMINOS. PROVA PERICIAL QUE ATESTA A ALTERAÇÃO NA FACHADA DA EDIFICAÇÃO
. INOBSERVÊNCIA DO ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. CONSTRUÇÃO CLANDESTINA. MANUTENÇÃO DE ORDEM DEMOLITÓRIA. SENTENÇA CONFIRMADA.
"No condomínio edilício, o fechamento das sacadas e terraços necessita de aprovação em assembleia, sob pena de implicar alteração de fachada não autorizada, justificando o desfazimento da construção (art 1.336, inciso III, do Código Civil
e art. 10, inciso I, da Lei n. 4 .591/1964)" (TJSC, Apelação Cível n. 0310293-73.2015.8 .24.0005, de Balneário Camboriú, rel. André Carvalho, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 22-03-2018). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0003079-84.2005 .8.24.0125, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 18-05-2023). (TJ-SC - Apelação: 0003079-84.2005.8 .24.0125, Relator.: Carlos Roberto da Silva, Data de Julgamento: 18/05/2023, Sétima Câmara de Direito Civil). (grifo nosso)

No que tange à
reconvenção
, não se vislumbra a ocorrência de ato ilícito praticado pelo condomínio apelado que justifique a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

A propositura da
ação demolitória
, fundada em elementos técnicos e jurídicos consistentes e voltada à tutela do interesse coletivo condominial, configura exercício regular de direito, nos termos do ordenamento jurídico, não se caracterizando como abuso ou conduta ilícita.

A alegação de
invasão de domicílio
também
não
encontra respaldo nos autos, pois, conforme a narrativa fática, o síndico e a engenheira do condomínio adentraram a unidade do apelante com o objetivo de verificar a regularidade da obra, no exercício do poder-dever de fiscalização, sem qualquer demonstração de excesso ou desvio de finalidade.

Do mesmo modo, não há comprovação de exposição do apelante a constrangimentos públicos perante os demais condôminos, tratando-se de mera alegação destituída de suporte probatório.

Ausentes, portanto, os pressupostos da responsabilidade civil subjetiva, especialmente o ato ilícito e o nexo de causalidade, não há que se falar em dever de indenizar, razão pela qual se revela
correta a sentença que julgou improcedente o pedido reconvencional
.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao patrono do apelado em 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025