Tribunal: TJMT
Processo: 1008150-12.2021.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE PAVIMENTAÇÃO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E APROVAÇÃO DE PROJETO PELO PODER PÚBLICO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO. MULTA CONTRATUAL INEXIGÍVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto por Kasual Incorporadora e Construtora Ltda. contra sentença que acolheu embargos à execução opostos por Construtora João de Barro Ltda. e outros, reconhecendo a inexigibilidade de multa contratual prevista em distrato de compra e venda de imóvel, devido à ausência de regularização fundiária e aprovação de projeto de pavimentação.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal versa sobre a exigibilidade da multa contratual imposta aos embargantes, considerando a ausência de regularização do imóvel e aprovação de projeto urbanístico pelo Poder Público, elementos necessários para a execução da obrigação pactuada no distrato.
III. Razões de decidir
3. A legislação urbanística vigente à época exigia a regularização fundiária e aprovação de projeto pelo Poder Executivo como condição para a pavimentação das vias, tornando inexequível a obrigação imposta aos embargantes.
4. A ausência de licenciamento e regularização do solo pela apelante impossibilitava o cumprimento da obrigação de pavimentação, configurando hipótese de inexigibilidade da multa contratual.
5. A apelante não demonstrou possuir as autorizações necessárias para a execução da obra, tampouco comprovou erro na fundamentação da sentença.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de Apelação desprovido.
Tese de julgamento: "A obrigação de pavimentação prevista em distrato de compra e venda de imóvel é inexigível quando a regularização fundiária e a aprovação de projeto urbanístico pelo Poder Público são condições indispensáveis para sua execução."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:
1008150-12.2021.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA, EFEITO SUSPENSIVO / IMPUGNAÇÃO / EMBARGOS À EXECUÇÃO]

RELATORA:
EXMA. SRA. DR
A
.
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:
[D
RA
. TATIANE COLOMBO, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES. DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONSTRUTORA JOAO DE BARRO LTDA - ME - CNPJ: 07.236.948/0001-90 (APELADO), JOAO LUIZ DO ESPIRITO SANTO BRANDOLINI - CPF: 817.124.991-49 (ADVOGADO),
GONÇALO
FERREIRA DE ALMEIDA - CPF: 024.472.148-39 (APELADO), AUGUSTO CESAR MIRANDA ALMEIDA - CPF: 984.646.391-04 (APELADO), REGINA AUXILIADORA MIRANDA DE ALMEIDA - CPF: 161.620.211-49 (APELADO), MARIO CESAR MIRANDA ALMEIDA - CPF: 020.684.921-48 (APELADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELANTE), SAMIR HAMMOUD - CPF: 468.983.281-15 (ADVOGADO), BRUNO OLIVEIRA CASTRO - CPF: 908.503.861-87 (ADVOGADO), GABRIELLA HOHRANNA D MONT GONCALVES - CPF: 064.688.061-60 (ADVOGADO), RENATO CESAR VIANNA GOMES - CPF: 803.358.618-49 (ADVOGADO), RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 015.688.899-84 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, QUESTÃO DE ORDEM REJEITADA E RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE PAVIMENTAÇÃO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E APROVAÇÃO DE PROJETO PELO PODER PÚBLICO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO. MULTA CONTRATUAL INEXIGÍVEL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto por
Kasual
Incorporadora e Construtora Ltda. contra sentença que acolheu embargos à execução opostos por Construtora João de Barro Ltda. e outros, reconhecendo a inexigibilidade de multa contratual prevista em distrato de compra e venda de imóvel, devido à ausência de regularização fundiária e aprovação de projeto de pavimentação.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal versa sobre a exigibilidade da multa contratual imposta aos embargantes, considerando a ausência de regularização do imóvel e aprovação de projeto urbanístico pelo Poder Público, elementos necessários para a execução da obrigação pactuada no distrato.

III. Razões de decidir

3. A legislação urbanística vigente à época exigia a regularização fundiária e aprovação de projeto pelo Poder Executivo como condição para a pavimentação das vias, tornando inexequível a obrigação imposta aos embargantes.

4. A ausência de licenciamento e regularização do solo pela apelante impossibilitava o cumprimento da obrigação de pavimentação, configurando hipótese de inexigibilidade da multa contratual.

5. A apelante não demonstrou possuir as autorizações necessárias para a execução da obra, tampouco comprovou erro na fundamentação da sentença.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento: "
A obrigação de pavimentação prevista em distrato de compra e venda de imóvel é inexigível quando a regularização fundiária e a aprovação de projeto urbanístico pelo Poder Público são condições indispensáveis para sua execução
."

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (RELATORA):

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Kasual
Incorporadora e Construtora Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos dos Embargos à Execução n. 1008150-12.2021.8.11.0041, opostos por
Construtora João de Barro Ltda.
e
Outros
.

A sentença recorrida acolheu os embargos, reconhecendo a inexigibilidade do título e extinguindo a execução, sob o fundamento de que a obrigação dos embargantes estava condicionada à apresentação de projeto e regularização fundiária pelo proprietário do imóvel, o que não teria ocorrido (ID 207108220).

Em suas razões recursais de ID 207108229, a
Kasual
Incorporadora e Construtora Ltda. sustenta que:

- A obrigação de asfaltamento era autônoma e exigível, conforme estipulado no distrato, independentemente de regularização fundiária;

- Os documentos apresentados pelos embargantes para justificar o descumprimento são questionáveis, pois não possuem protocolo oficial e foram emitidos anos após o vencimento da obrigação;

- A sentença incorreu em contradição, ao afirmar, de um lado, que a responsabilidade pelo asfaltamento era do proprietário, e de outro, que cabia aos embargantes a sua execução;

- Houve negativa de prestação jurisdicional, pois a sentença desconsiderou argumentos e provas relevantes trazidos pela apelante;

- A distribuição do ônus
da
sucumbência foi equivocada, pois os embargos foram acolhidos parcialmente, o que justificaria a repartição proporcional das custas e honorários.

Diante disso, requer:

I) A reforma da sentença, para rejeitar os embargos à execução e reconhecer a exigibilidade do título, determinando a retomada da execução;

II) Subsidiariamente, a anulação da sentença, com reabertura da instrução para verificação da autenticidade dos documentos apresentados pelos embargantes;

III) Em qualquer hipótese, a redistribuição do ônus
da
sucumbência, caso mantida a decisão de primeiro grau que acolheu parcialmente os Embargos à Execução.

Os embargantes/apelados, em contrarrazões de ID 207108240, sustentam que:

- A impossibilidade material e jurídica do asfaltamento torna a multa inexigível;

- A
Kasual
agiu de má-fé, ao hipotecar o imóvel sem informar os embargantes, induzindo-os a aceitar o distrato em condições desfavoráveis;

- O documento da Prefeitura possui fé pública, e a impossibilidade da obra já havia sido confirmada anteriormente.

Ao final, pleiteiam o desprovimento do recurso, mantendo
incólume
a sentença recorrida.

É o relatório.

QUESTÃO DE ORDEM

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
SAMIR HAMMOUD
,
OAB
/
MT

5265-O
:

Bom dia
a todos. Bom dia, Desa. Maria Helena
Gargaglione
, a quem peço licença para cumprimentar todos os desembargadores
:
D
esembargador Carlos Alberto
Alves da Rocha
, desembargador Dirceu
dos Santos
, nobre relatora desembargadora Tatiana
Colombo, n
esta hora ocupando a cadeira no lugar do desembargador Sebastião
de Filho
Moraes, nobre colega Bruno de Oliveira Castro
,
Doutor Paulo
Roberto Jorge do
Prado, satisfação em revê-lo, servidores, servid
o
r
a
s
e nobres
colegas.

Senhor
a
Presidente, es
t
e caso já se arrasta por quase um ano nesta corte e farei
,
primeiramente
,
duas questões de ordem para poder entrar no mérito
do
caso.

P
rimeiro: Aportado o apelo nesta casa,
a relatora
designada, desembargadora Marilse
n Andrade
Addário
, em determinado momento se deu por suspeita por motivo de foro íntimo, sendo

redistribuído ao desembargador Sebastião
de
Moraes
Filho, que
chegou a pautar o recurso
, mas logo em seguida
retirado de pauta e
m decorrência
de suspeição por foro íntimo.
E
,
logo depois, o apelo foi redistribuído ao último membro da Câmara, a Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, que também, na mes
ma quadra, pautou para julgamento, mas retiro
u
de pauta e decla
rou
a suspeição por foro íntimo.

E aqui não nos cabe adentrarmos nas razões.

O que fica muito claro, e eu vou falar agora
em questão de ordem
, tanto por parte da apelante como por parte deste patrono
,
é
que,
em hipótese
nenhuma,
escolhemos
o julgador
.
A nossa manifestação neste momento é fundada única e exclusivamente numa questão de ordem, por força de normativa interna desta
C
orte
, s
omente por esta razão
.

E
ntão, o critério após a suspeição da Desembargadora Maria Helena

Gargaglione
Póvoas
, tendo em vista a Doutora Tatiane
Colombo

ter sido
convocada n
a
vaga do Desembargador Sebastião
de Moraes Filho
, passou a ser relatora e pautou para julgamento. E aqui hoje estamos.

Todavia, a convocação para participar des
t
a sessão
é por força da Portaria 418/2024, elaborada pela desembargadora presidente Clarice Claudino da Silva. E por que essa portaria foi criada naquele momento de 2024
?

E
xatamente quando foi criada a Quinta Câmara de Direito Privado
.
E o que diz a portaria?

Regulamenta os critérios para convocação de membros, nos casos de substituição em decorrência da declaração de impedimento, suspeição
[é o nosso caso]
ou composição de quórum, no âmbito do Tribunal de Justiça, e dá outras providências.

E o que diz o
inciso II do
artigo
2a
da mesma
P
ortaria, que se encontra em vigor?

Art. 2o A convocação de membros para substituição em órgãos fracionários do Tribunal de Justiça, nos casos de impedimento, suspeição ou composição de quórum, observará os seguintes parâmetros:

(...)

II - Para a composição de quórum ou substituição de membros da 2a Câmara de Direito Privado, serão convocados membros da 5a Câmara de Direito Privado;

O que fala o artigo terceiro dessa mesma portaria
, que é
onde está a interpretação, com todas as vênias, equivocada
?

Art. 3o Havendo, na mesma sessão, a
necessidadede
convocação de membro para a realização de técnica de julgamento e substituição, em razão de impedimentos ou suspeições, será convocado o mesmo Desembargador.

Qual desembargador? O da Quinta
Câmara de Direito Privado
,
que consta
do artigo
2o
.

Pois bem.

Assim não foi feito, e convocou-se da Terceira
Câmara de Direito Privado
.

Acabamos de ter agora sete julgamentos de técnica de julgamento. Nenhum membro da Terceira Câmara é convocado para participar do início de um julgamento
, ou seja,
do zero. Toda vez que a Terceira Câmara é convocada, é para compor
quórum para
técnica, nos termos do artigo 23
-A
do Regimento Interno.

O que diz o
inciso III do artigo
23-A do
R
egimento
Interno
?

I
II - Para a composição da 3a Câmara de Direito Privado, serão
convocados
membros da 4a Câmara de Direito Privado.

É para técnica de julgamento. A
indagação vem
, partindo da
premissa,
que
acredito que ser
á
nessa linha
,
que os senhores participem desse julgamento do início dessa apelação
. Em
havendo eventual divergência,
qual
Câmara será convocad
a
para técnica de julgamento
,
se a Terceira já está fazendo parte dela?
Não tem.

Então, precisamos, com toda a vênia, restabelecer o juiz natural des
t
a causa, convocando os membros da Quinta Câmara
de Direito Privado,
nos exatos termos da Portaria 418/2024
. Eventualmente,
havendo divergência, a Terceira Câmara
de Direito Privado

será convocada para fazer a técnica.
E o inverso não é verdadeiro
.

Não haverá participação da Quinta Câmara, ou seja, nunca será convocado membro da Quinta Câmara para simples técnica de julgamento. Todos os membros da Quinta Câmara que estiveram hoje nesta sessão compuseram o quórum desde o início do julgamento e participaram hoje de uma técnica em decorrência da convocação da Terceira Câmara. A Terceira Câmara que compôs a técnica. A Quinta compôs quórum. Seria hoje o caso, em decorrência das suspensões que aconteceram.

Então, fica aqui essa questão de ordem para avaliação de Vossa Excelência e passo à segunda questão de ordem, mas que farei ela ao final, no mérito dessa causa.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
SAMIR HAMMOUD, OAB/MT 5265-O:

Então
,
adentro ao mérito
,
peço que seja, com toda a vênia, destacadas essas questões de ordem
e
votadas.

No mérito, o que temos na mesa? Temos uma relação jurídica entre
as partes
apelantes e apelad
a
s
,
que adquiriram um terreno da apelante, tendo em vista que os apelados possuem um empreendimento chamado Condomínio Isabel Campos, em Várzea Grande, composto de mais de 580 apartamentos,
com
projeto aprovado, iniciado e financiado pela Caixa
Econômica Federal
.
A
empresa apelada adquiriu o terreno do lado, lindeiro de faixa, e pediu o distrato em determinado momento da compra e venda.

Por ter uma boa relação jurídica até aquele momento, o apelante aceitou o distrato mediante condições.
Quais
era
m
ess
as c
ondições
?

São aquelas
que constam do distrato
, ou seja, q
ue a apelada
,

construtora
,
faça o asfaltamento da rua tal,
que é
refer
ente
ao seu empreendimento.

Apelante não tem empreendimento nenhum. Não existe projeto para apelante realizar, não existe projeto para apelante confeccionar. A apelante é vizinha da Construtora João de Barro
,
que empreendeu
o Condomínio
Isabel Campos.

O
que consta no distrato
? C
ompra e venda
.
Peço licença para leitura:

"As partes de comum acordo resolvem:

O 1o

Distratante

[KASUAL, ora, APELANTE]

aceita a resolução amigável do contrato, mediante o compromisso do
2o

D
is
trata
nte

[Construtora João de Barro]

executar em definitivo o asfaltamento da Rua 3, Rua 2 e Avenida
0
1
n
o Condomínio Isabel Campos, conforme implantação que faz parte integrante des
t
e distrato
(assinada pelas partes)
, até
a data de
30/05/2016."

Em seguida, consta
a descrição do local, o mapa que é objeto do projeto Isabel Campos, que é de propriedade da construtora apelada
, e diz:

“
Em caso de não cumprimento da obrigação prevista nes
t
e distrato, revigor
ada
esta
rá a
multa contratual prevista pelas partes
no contrato primitivo
,
e
que perfaz o valor de R$ 2
.
1
2
5.000,00
(dois milhões cento e vinte e cinco mil reais)
.
”

A parte não o fez. E nós elaboramos uma ata notarial para comprovar que não foi feito o asfalto. É o asfalto que liga a rua ao condomínio da apelada e, consequentemente, franqueia acesso à apelante. O imóvel é da apelada, a apelante não tem que fazer projeto nenhum e nunca teve.

Quando proposta a execução, as apeladas opuseram embargos à execução e, diga-se de passagem, nunca foi aventado nenhum impedimento legal pelas apeladas.
Propõe-se a exceção
à execução nos embargos de execução.
Nós
contesta
mos
e

impugnação.

E a

parte
apelada
, pasmem!
Pugn
ou
na origem pelo julgamento antecipado
da lide
,
em
15/10/2021
,
no ID 207108172, página
1
. Eles pediram o julgamento antecipado e nós também.

Ocorre que, em 28/06/2023, com o processo concluso para sentença,
foi
juntado
o malfadado
documento que embasou a sentença e levou, com todas as vênias, a erro de premissa
d
o magistrado
. O
que fund
amentou
a sentença
?
O que a Secretaria
Municipal
diz nesse malfadado documento,
que, apesar de impugnado, levou o juiz a erro.
Diz a Secretaria:

"A Secretaria de Viação de Obras, por intermédio do seu secretário que esta subscreve, no uso de suas atribuições legais, vem através do presente, em atenção à solicitação contida no ofício supramencionado, informar que não há projetos em pavimentação do acesso residencial Isabel Campos, uma vez que a localidade está situada em área particular."

Está certo, a prefeitura não tem que asfaltar nada,
quem
tem que asfaltar
é a
construtora. Ela que fez o empreendimento aprovado,
aportando
recurso da prefeitura
e

da Caixa Econômica Federal. E o juiz
,
em sua sentença
,
diz:

" Denote-se que a obrigação assumida no distrato pelos embargantes foi a realização do asfaltamento. Contudo,
inexiste projeto de pavimentação,
que por óbvio deveria ser apresentado pelo proprietário do imóvel, pois se trata de área particular, conforme ressaltado pela municipalidade.”

Q
ue proprietário?
Quero
sabe
r
:
qual proprietário
?

O proprietário do empreendimento, a
Kasual
, não está fazendo nenhum empreendimento. Ela
apenas
vendeu um terreno.

Em seguida,
diz assim, ao final:

"
Ante todo o exposto,
RECONHEÇO a INEXIGIBILIDADE
da obrigação executada
(...)
"

Portanto
,

o magistrado

está dizendo
que o título é líquido
e
certo
, mas
não é exigível
,
porque não tinha projeto.

Preciso
saber como
a apelante teria
um projeto se não te
m
empreendimento nenhum?
O
distrato é nada mais
, nada menos
que o
s apelados implementam o asfaltamento aprovado no projeto deles
, n
o empreendimento de 580 e poucas casas
,
e ele me dá acesso ao meu
terreno, que foi vendido
.

E
ntão,
aportou es
t
es autos ao
T
ribunal. E esse documento, na origem, não foi afastado, foi inclusive utilizado como único fundamento da sentença. Esse documento
foi

juntado
aos autos e
concluso para a sentença
,
e nunca foi alegado em embargos
à
execução, foi aportado ao final
do processo e
nunca foi alegado em
contra
notificações
.

À
luz do que fala a Secretaria
Municipal
, está
técnicamente

correta, porque fala que
precisa de um
projeto. Só que aqui
,
tem uma situação adversa.

Bem,

chegamos
ontem, juntamos
aos autos
um fato superveniente
,
um

documento novo
, onde
a Secretaria
Municipal

diz
textualmente
:

“(...) consignar que a responsabilidade pelo asfaltamento do acesso ao Residencial Isabel Campos, considerando a ligação da Avenida Bandeirantes até o arruamento interno do condomínio sempre foi da Construtora João de Barro e que não havia e não há impedimento legal ou jurídico para a execução da obra, conforme os projetos originalmente aprovados pelo Município.”

E
,
para f
inalizar
,
pois
está acabando o meu tempo, ontem à noite, às 17h30, as apeladas
se
manifestam nos autos sobre a nossa petição do documento novo
. P
asmem
! Obrigada pela
manifestação da apelada
.

O
que
a apelada
diz no seu item 17?
Peço
a atenção de todos, por gentileza
!

Ou seja, se “...não há projeto de pavimentação e muito menos a regularização da questão fundiária na localidade...”, as quais são de responsabilidade única e exclusiva da empresa Apelante – que é a proprietária do imóvel urbano Condomínio Isabel Campos (...)

Desde quando
a apelada
é

dona do Condomínio Isabel Campos? Desde quando ela é dona de 582 apartamentos
que estão abandonados
e
com invasão
,

sendo
objeto de
atuação do
Ministério Público e
da
Caixa Econômica
Federal
? Isso aqui é confissão de quem é a responsabilidade
.

A responsabilidade é da proprietária
do empreendimento,
que
possui
um projeto aprovado na
Prefeitura de
Várzea Grande e que não executou o d
i
strato.
Como
a apelada
não executou o d
i
strato
,
que
era o

asfaltamento
,
que

pague a multa.

O que está havendo é uma subversão de responsabilidade. O credor virou
devedor
. Quem tem que asfaltar não precisa asfaltar, porque
é
obrigação do apelando fazer projeto. Que projeto? Não tem projeto.
O projeto
é da apelada
,
está
provado
. Juntamos
aos a
u
tos, com toda a
v
ê
nia
,
doutora Tatiane
Colombo
, a
senhora determinou o desentranhamento da nossa peça
. J
untamos
n
os a
u
tos,
inclusive,
o contrato da Caixa Econômica com a Construtora João de Barros.

Então,
peço aos senhores,
em especial
ao desembargador Carlos Alberto
Alves da Rocha
e ao
desembargador Dirceu
Santos
,
que,

dependendo do quadro desse julgamento, debrucem sobre esses fatos
e
teremos
o julgamento

m
ais justo possível
. Era
só.

Muito obrigado e desculpe o alongamento.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO BRUNO DE OLIVEIRA CASTRO, OAB/MT 9237-O:

Bom dia a todos os presentes. Primeiramente, cumprimento a Doutora Relatora Tatiane Colombo, Desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, que compõe es
t
e julgamento, Desembargador Dirceu dos Santos,
o
ilustríssimo Senhor Procurador de Justiça, Doutor Paulo Prado,
os
serventuários des
t
a casa
e os
colegas.

Não posso deixar de, primeiramente, parabenizar o Dr. Samir
Hammoud
, um querido colega e amigo. Na advocacia, sempre temos o desafio de, mesmo sendo amigos, se enfrentar em lados opostos, mas isso é natural e tratamos
nos
respectivos ambientes. Inclusive, quero parabenizá-lo pela sua sustentação oral.

No tocante à
primeira questão de ordem trazida pelo Doutor
Samir,
é importante ressaltar que essa matéria já foi superada, tanto
pela
decisão da douta relatora como também do encaminhamento junto ao setor administrativo, portanto, do Presidente do Tribunal de Justiça.

Obviamente
,
não temos controle
,

e
o Doutor Samir muito bem esclareceu isso
,
sobre o motivo que ensejou as suspeições de foro íntimo
,
até porque
isso n
ão nos compete
. M
as o fato é que tivemos três suspeições e, obviamente, criou um cenário mais complexo para a composição. Mas
,
é uma questão já decidida.

Como muito bem colocou o Doutor Samir, nós, advogados, não podemos escolher o julgador.
É j
ustamente por isso que nos sentimos muito confortáveis com a presente composição ou com
qualquer
outra composição, se assim a Doutora Tatiane Colombo entende
r
, obviamente, conforme amparo legal.

Vou trazer aqui um rápido contexto fático para ilustrar melhor es
t
a situação.

Representamos a parte apelada
,
Construtora João de Barro Ltda e outros, pessoas físicas avalistas de uma obrigação firmada em um distrato consensual
, firmado com a empresa
Kasual
Incorporadora e Construtora.

Em resumo, Excelências, a Construtora João de Barro sempre teve uma relação muito boa com a
Kasual
Incorporadora e Construtora
,
se conhecem há muitos anos.
E
ela, obviamente, integrando projetos Minha Casa Minha Vida, antes da mudança do governo, quando muit
a
s dessas construtoras começa
ra
m a passar por dificuldade, inclusive ocasionando na recuperação judicial de dezenas de empresas do mesmo segmento da Construtora João de Barro,
ela
firmou, de fato, um compromisso em março de 2015 com a
Kasual
Incorporadora e Construtora.

Ocorre que, no decorrer do ano de 2015, com a mudança do governo, com a dificuldade no acesso ao crédito
e
com a dificuldade da repactuação dos valores para poder terminar os empreendimentos,

a João de Barro, num ato de boa-fé, em uma conversa, inclusive com a
Kasual
, relata a sua dificuldade e ali
lhe
é sugerido o distrato.
“
Bom, vamos destratar. Formaliza para mim o e-mail
e
vamos partir para um distrato.
”

O problema é que, se a Construtora João de Barro
estivesse
munida da mínima má-fé ou estivesse fazendo o mínimo acompanhamento da matrícula do imóvel objeto da venda, a multa

fatalmente prevista no contrato seria em favor da Construtora João de Barro, por uma razão muito simples, Excelências.

Em março de 2015, esse imóvel
foi
vendido para a Construtora João de Barro, porém, em maio de 2015, a Construtora
Kasual
hipotec
ou
esse imóvel a uma cooperativa de crédito
,
com o vencimento de obrigações a partir de 2025.

Pois bem, depois de outras reiteradas hipotecas realizadas
pela
Kasual
, o certo seria, estrategicamente, naquele momento, a João de Barro não partir para nenhum distrato, alegar um descumprimento contratual da
Kasual
e, obviamente, exigir a aplicação da multa.
Mas
,
não foi isso que
fez a Construtora João de Barro
, porque acreditou na boa-fé, abriu o seu coração ali porque se conheciam,
e
resolveram fazer o distrato
.

D
e fato, ficou firmado o compromisso, conforme narrado pelo Doutor Samir, de que

a
Construtora João de Barro
executaria, na forma do
distrato,
o asfaltamento
de duas ruas e uma avenida
.

Ocorre que esse
dis
trato
foi
celebrado no início de 2016. Em seguida, a João de Barro solicita junto ao município de Várzea Grande – isso não foi colocado aqui pelo advogado,
que
há uma primeira declaração do município –, onde o município atesta que dependeria de um projeto de pavimentação na área particular, inclusive traz menção à necessidade de regularização fundiária.

Em u
m segundo momento
,
considerando que o magistrado entende
u
que aquele documento não estava preenchido das formalidades necessárias, eles solicitam mais uma vez ao município de Várzea Grande um documento completo
. É
quando
sai da Secretaria de Viação e Obras um documento mais robusto
e

complexo, dizendo que não seria possível a prefeitura autorizar
a obra,
porque dependeria
não só
do projeto de pavimentação, mas também d
a
regularização fundiária.

Foi isso que ocorreu
,
e a sentença veio absolutamente nes
s
e sentido
,
da inexigibilidade
da obrigação
pela impossibilidade
d
e
a
Construtora João de Barro cumprir uma obrigação que não tem condições. Por quê? Porque a questão da área particular tem também a sua área, mas existe
a área
da
Kasual
, existe área da empresa Roncador, existe
um
Trevo, que pertence a uma pessoa física sócia da empresa Roncador
. V
ou trazer melhor sobre esse contexto, apenas a título de contexto, para robustecer um pouco mais as razões da nossa sustentação.

Fato é que é inexigível, inexequível
e

impossível cumprir
, se
m

a
autorização do município, sobretudo quando depend
e
de um projeto de regularização fundiária, que não depende da vontade exclusiva d
a
apelad
a
. Como que
a
apelad
a
vai
cumprir efetivamente essa obrigação firmada no distrato? É nesse sentido, inclusive, que foi o último ofício,
O
fício 92/2023,
emitido pela
Secretaria de Aviação e Obras,
que
me permitam ler aqui, Excelências,

está juntado
nos autos. É

u
m ofício datado de 10/05/2023:

“A
Secretaria de Viação e Obras, por intermédio do seu secretário que
esta

subscreve
,
no uso de suas atribuições legais, vem através do presente, em atenção à solicitação contida no
ofício supra
, informar que não há projeto de pavimentação
do acesso
ao residencial Isabel Campos”
.

Aqui nasce o grande problema
, porque
não estamos tratando aqui da pavimentação especificamente das ruas. Quando você vai apresentar um projeto, tem que apresentar um projeto, inclusive do acesso, porque o acesso não é asfaltado e não pertence à apelada, deixando muito claro
que
o acesso não pertence à apelada. O acesso pertence a outro particular, que não guarda relação com a apelada.

Pois bem.
N
o fim, ele diz:
"Informamos ainda que para elaboração do projeto e posterior execução
,
se faz necessário primeiro resolver a questão fundiária da localidade."

Excelências, feitas essas considerações
, penso que a
matéria ficou extremamente clara
. N
ão é uma questão que depende exclusivamente da vontade da apelada, porque para viabilizar o acesso
,
que passa pela avenida, inclusive chamada
de
Avenida Bandeirantes, naquele local, região chamada Chapéu do Sol, eu dependo obrigatoriamente da autorização
e
envolvimento de outros particulares
,
e não
apenas

da vontade exclusiva da apelada.

Aqui, inclusive, a título comparativo, se
a obrigação
fosse para executar exclusivamente o asfalto, ele teria o custo para a Construtora João de Barro de
R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais)
.

Portanto,
independente do
resultado do
julgamento, porque
cre
mos muito no ace
r
t
o
da decisão da primeira instância, em razão da inexigibilidade
da obrigação
, porque, repito, não depende da vontade exclusiva da apelada, por uma questão de
boa-fé
e
por
respeito até
a
o Doutor Sa
mir,
a
que
m

temos
carinho, respeito
e
admiração, independente do resultado, havendo uma forma de compor um
grupo de trabalho
e
buscar todas essas pessoas envolvidas nessas áreas particulares, eles não se opõem a realizar o asfalt
amento
.

O
que não dá é para subverter
a situação
,
colocando
os apelados
para pagar uma multa que é impagável diante de inúmeras crises
e

dificuldades enfrentadas
, de
um contrato
em que
eles foram induzidos ao distrato, cuja área estava hipotecada,
cujas
provas
que
tinham que ser produzidas
l
á atrás
,
já foram produzidas
,
e surgir agora documento novo nos autos, sob alegação de que a área particular pertence à apelada,
não trazendo a menção de que depende da viabilização do acesso, cujo acesso não é da apelada.

Então, com todo o respeito, no que tange ao segundo ponto da questão de ordem, essa matéria está preclusa tanto na forma do 435 quanto do 434 do CPC/2015.
A j
urisprudência
é
pacífica,
a
exemplo do
A
gravo
I
nterno no
AREsp
20000849
9
0, de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, de 24/11/22,
e também
no
R
ecurso 103084435
-
58
.
2019, julgado pela Quarta Câmara no
ano

de 2023, de relatoria do Desembargador Guiomar Teodoro Borges.

Só para terminar de elucidar as Excelências, eu fiquei bastante encucado ontem à noite quando vi a última petição da apelante,
que

resolvi me aprofundar nessa matrícula
.

E
xiste uma grande coincidência
, porque
fui nomeado por este Tribunal de Justiça como interventor judicial do Grupo
Rei
cal
, que tem, dentre uma das suas pessoas jurídicas, uma empresa chamada Roncador. Essa empresa Roncador, que se encontra sob intervenção judicial
,
muito antes da intervenção, detém várias áreas
naquela
região do Chapéu do Sol.

A matrícula que origina é objeto da venda para
K
asual
, a matrícula 99954, que tinha inicialmente 516.000m2 aproximadamente, então foi desmembrada
. F
oi vendida duas
áreas

para
a
K
asual
,
e três continuaram com
a
Roncador: uma para
K
asual
, que é
o
objeto dessa compra e venda, e outra
s

matrícula
s
,

como a
101.159,
a
75652

e a 77606, que sofre
u
cinco desmembramentos: um para João de Barro, um para
K
asual
, outra para
K
asual
e outra para Antônio Joaquim
.

Pois bem, quando a gente analisa
todo
esse contexto, Excelência
, c
onstatamos o seguinte: para que se chegue nesse acesso, existe uma avenida no município de Várzea Grande, na região de Chapéu do Sul, chamada Avenida Ban
deirantes, que é uma área que
pertence a Roncador
e
que não foi doada pelo município
. P
ortanto, é impossível ao apelado promover a regularização fundiária.
E mais, o acesso que possibilita o asfaltamento também não pertence ao apelado.

Desse modo, fica inexigível, de fato, a obrigação contida no distrato.

N
ão vou nem citar aqui a legislação complementar com relação à regularização fundiária
, mas
concluo agradecendo Vossas Excelências, pedindo o desprovimento do recurso e citando São João Paulo II
,
“O
nde a justiça deve ser sempre a base de uma sociedade verdadeiramente digna. Uma
sociedade

que não busca a justiça e nem menos o poder e interesses egoístas
, porque
estaria condenada à desordem e à iniquidade.

A
ssim
,
pedimos o desprovimento do recurso, nos colocando à disposição, afastada, obviamente, a pretensão do apelante
.

Se o
município viabiliza
r
e

buscar esses particulares
,
promover o asfaltamento independente de prazo prescricional, até por uma questão negocial e de
bom
relacionamento que sempre existiu entre as partes.

Muito obrigado, um bom dia a todos.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (RELATORA):

Eminentes Pares,

Embora sustentado pelo eminente advogado que
suscita
ria
duas questões de ordem durante
sua exposição
, verifico que
apenas

uma questão de ordem
foi suscitada
no início da sua fala,

qual seja,
a composição da turma de votação na presente Câmara. Tal questão já foi amplamente analisada nos autos.

Em primeiro lugar, a petição foi trazida pelo nobre advogado e
teve o seguinte
despacho
,
cuja leitura
farei

para não pairar
dúvida
s
.

“Vistos etc.

A apelante se insurge quanto à composição da Câmara Julgadora, com fundamento na Portaria TJMT/PRES, no 418 de 05 de abril de 2024, conforme se vê da petição acostada em ID 274592885.

Acerca do tema, o artigo 35, inciso XXIV, do Regimento Interno desta e. Corte estabelece que:

Art. 35 - Ao Presidente do Tribunal de Justiça, além da atribuição geral de exercer a superintendência de todos os serviços, compete:

(...)

XXIV - Convocar Desembargador para compor quórum de julgamento de outra Câmara; na impossibilidade, Juiz de Direito de Entrância Especial, participante da lista de magistrados convocáveis, anualmente aprovada pelo Órgão Especial, de acordo com a ordem de classificação, nos casos de ausência, impedimento ou suspeição do titular
;(Alterado
pela E.R. n.o 034/2019-
TP )
;

Em assim sendo, cabe à Presidência deste egrégio Tribunal de Justiça apreciar a questão posta e não
esta
Relatora.

Ainda que assim não fosse, a Apelante sustenta que a substituição dos membros desta Câmara deve ocorrer exclusivamente entre os membros da 5a Câmara, nos termos do artigo 2o, inciso II, da Portaria TJMT/PRES no 418/2024, o qual dispõe que:

Art. 2o A convocação de membros para substituição em órgãos fracionários do Tribunal de Justiça, nos casos de impedimento, suspeição ou composição de quórum, observará os seguintes parâmetros:

(...)

II -
para
a composição de quórum ou substituição de membros da 2a Câmara de Direito Privado, serão convocados membros da 5a Câmara de Direito Privado;

No entanto, tal interpretação desconsidera o artigo 23-A do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso que preceitua:

Art. 23-A - Na hipótese de resultado não unânime da apelação cível e de agravo de instrumento interpostos em face de decisão parcial de mérito, e de apelação criminal, por ato infracional (ECA), quando prejudicial ao adolescente, nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, serão convocados outros julgadores, em número suficiente para garantir a possibilidade de inversão do resultado final, assegurado o direito à sustentação oral das partes e eventuais terceiros perante os novos julgadores, observados os seguintes critérios:

(...);

II - Para a composição da 2a Câmara de Direito Privado, serão convocados membros da 3a Câmara de Direito Privado;

Também desconsidera a exceção prevista no artigo 3o da já citada Portaria, o qual prevê que “
havendo, na mesma sessão, a necessidade de convocação de membro para a realização de técnica de julgamento e substituição, em razão de impedimentos ou suspeições,
será convocado o mesmo desembargado
r
.”

Nesse contexto, os ilustres Desembargadores Carlos Alberto Alves da Rocha e Dirceu dos Santos já estavam convocados para realização de técnica de julgamento em outros processos pautados na sessão que se realizará no dia 26/03/25.

Ante o exposto,
não vislumbro qualquer irregularidade
.

Registro que o Doutor Samir
Hammaoud
também

peticionou junt
o
à Presidência deste egrégio Tribunal de Justiça
, bem como ao Órgão Especial,
valendo-se de
todas
as
vias
disponíveis
.

Ressalto que há
decisão da Presidência do Tribunal de Justiça
no sentido de que

não existe óbice na convocação realizada.

Para evitar
quaisquer
dúvidas, coloco
a matéria

em votação e passo a pal
avra ao Des. Carlos Alberto Alves da Rocha.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMO. SR. DES.
CARLOS ALBERTO
ALVES DA ROCHA (1o VOGAL – CONVOCADO):

Doutora Tatiane Colombo, serei breve.

É realmente intrigante
a
impugnação
à composição da Turma Julgadora. Porém,

como conheço os doutos advogados subscritores da petição, atuantes
e
combativos,
ater-me-ei
ao que realmente pretendem discutir,
a qual

é
somente
uma questão formal
.

Q
uanto à impugnação em si, o
próprio
P
resident
e do Egrégio Tribunal de Justiça
,
consoante
o

R
egimento, já decidiu
. P
ortanto, acredito

ser
uma cautela d
a Relatora a apreciação,
e
assim

concordo com a

Câmara se pronunciar
,
a despeito de
o

próprio presidente
deste Tribunal de Justiça

já
ter

se pronunci
ado
sobre essa convocação
.

Vou
além, participei da redação desse dispositivo e
defendo
que seja
colocado em letras garrafais
que,

havendo
um
ou dois

membros
já
convocados
na Câmara,
c
omo
é o caso, que esse
s
membro
s
possa
m
participar de toda a sessão
,
e foi o que aconteceu.

N
ão importa se
o membro convocado

é da
Segunda,
T
erceira
ou Q
uinta
Câmara de Direito Privado
,
ou de qualquer outra Câmara
.

No caso
em julgamento
,
o
Desembargador Dirceu dos Santos
e eu
estamos compondo
es
t
a
Câmara
hoje, desde às
8h30 da manhã.
Inclusive, h
á pouco,
por já estarmos na sessão,

participamos
como vogais
de um julgamento
sob a

relatoria da

Desembargadora
Marilsen Andrade
Addário
,
que não era
aplicação de
técnica de julgamento,
contrapondo ao que disse o doutor Samir

Hammoud
.

É
contraproducente convocar cinco
ou
seis desembargadores
para uma
mesma sessão
de julgamento.

Não tem lógica
nisso. So
u
um crítico desse tipo de convocação
;
já que
o membro
está
participando da sessão
,
que seja
convo
cado
para todos
os processos.

Quando o membro não pode atender
à
convocação,
informa
com antecedência
e outro é convocado
, como
ocorre
em várias câm
a
ras
.

Faço esse registro para deixar esse ponto bem
esclarecido
.

E
stou de pl
e
no acordo com
a decisão da Relatora.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL – CONVOCADO):

Senhora Relatora,

O
uvi
a manifestação do douto advogado, mas

não vi
slumbrei
a relevância da matéria.
Em p
rimeiro lugar, há alguma suspeição ou impedimento
em
relação aos membros convocados? Há alguma dúvida
quant
o à parcialidade
ou
imparcialidade
dos
vogais

convocados
?

Em s
egundo
lugar
, es
t
a
é uma discussão

“
com a
qual
, pela qual, sem qual
,
permanece tal e qual
”
,
ou seja, permanece inalterada
a
situaçã
o
,

desviando-se da finalidade do processo para debater questões periféricas
. Qual o prejuízo para o advogado

se
o membro convocado

for
desta
ou daquela Câmara
,
ou até mesmo de uma Câmara criminal,
ou

de
direito público, já que somos todos desembargadores e a competência é funcional
?

A Portaria TJMT/PRES no 418/2024
não
visa
criar competência de trabalho, é para distribuição funcion
al
dos trabalhos, para
que
um
desembargador não seja mais convocado
mais vezes
que o outro,
para haver
uma distribuição equânime dos trabalhos
.

O Des.
Carlos Alberto
Alves da Rocha

abordou

um
assunto
relevante
,
que
sempre
é mencionado
:

Que se

deveria
convocar para cada sessão
de julgamento
desembargadores substitutos
, os quais,
automaticamente,
em
eventual impedimento
ou
por problemas de saúde
de
algum membro
, entrasse na votação imediatamente, até por economia e
celeridade
processual
.

Desse modo,
considero
que
a discussão
é
infrutífera e não leva a lugar nenhum
, ou seja,
deixamos
de tratar d
as coisas que estão no trilho
para
pegar o caminho vicinal.
N
ão entendo a preocupação
do

ilustre
advogado
, já que n
ão há prejuízo
alg
um para o processo.
Se houver
algum
prejuízo
concreto
,
que o advogado o explicite
para podermos
discutir.

Ademais,
tratando-se
de matéria
decidida pelo presidente, entendo
que
ocorreu
a preclusão da matéria e
até
d
a decisão da
Relatora
, po
is
,

ainda
que
a Relatora
p
udesse
indeferir a decisão do presidente, trata-se de matéria funcional,
portanto,
entendo que votar
emos
uma matéria já preclusa
.

Nesse sentido, não tenho a menor dúvida em acompanhar a decisão da Relatora, que se alinha com a decisão da Presidência.

É como voto.

POR UNANIMIDADE, REJEITADA A QUESTÃO DE ORDEM.

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (RELATORA):

Eminentes Pares,

Entendo
ser
necessário trazer
ao
conhecimento d
e Vossas Excelências
o conteúdo do
despacho
por mim prolatado
na data de ontem
:

“
Vistos etc.

Indefiro
o petitório de id. 276527895, pois a juntada de documento novo somente é admissível desde que seja para provar fatos ocorridos depois dos deduzidos na inicial, ou, ainda, para contrapor aos que foram articulados nos autos, conforme disposto no art. 435, do CPC, situações não ocorridas nos autos.

O fato ao qual o documento se refere não é novo, pois já era de conhecimento de ambas as partes e estava disponível quando a ação foi ajuizada, bastando as partes produzirem, e não se enquadram nas hipóteses de documentos novos.

Tanto é assim, que a parte procurou a Prefeitura de Várzea Grande somente na data de 18.03.25. Não há nenhuma justificativa plausível para que não tenha sido juntado anteriormente, ainda mais, agora, véspera do julgamento do recurso de apelação.

Dessa forma, como não se trata de um documento novo, referente a um fato superveniente, não é possível sua juntada extemporânea em virtude da ocorrência da preclusão.

Assim,
determino
o desentranhamento dos documentos juntados nos
id’s
. 276527898 e 276527899.

Às providências.

Portanto,
não é
uma
decisão dada agora,
apenas
para trazer mais uma vez a decisão que foi prolatada ontem e que já estava à disposição dos eminentes advogados.

Passo
à leitura d
o meu voto
.

V O T
O

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (RELATORA):

Egrégia Câmara.

O presente caso trata de Embargos à Execução propostos por Construtora João de Barro Ltda. e outros (apelados) em face de
Kasual
Incorporadora e Construtora Ltda. (apelante), no contexto de um distrato de contrato de compra e venda de imóvel urbano.

O objeto do litígio reside na cobrança de uma multa contratual estabelecida no distrato, cujo pagamento é contestado pelos embargantes sob o fundamento de inexigibilidade do título, erro substancial, má-fé contratual e impossibilidade de cumprimento da obrigação pactuada.

O imóvel em questão está localizado na região denominada Chapéu do Sol, Tarumã, Vereda Grande e Várzea Redonda, em Várzea Grande/MT, registrado sob a matrícula 99.991 do Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato original foi firmado em 03/03/2015 (ID 207107297), e o distrato subsequente foi celebrado em 15/01/2016, estipulando aos embargantes, ora apelados,
a obrigação de realizar a pavimentação da Rua 02, Rua 03 e Avenida 01, no
Condomínio Isabel Campos
, até 30/05/2016
, sob pena de incidência da multa contratual de R$ 2.125.000,00 (dois milhões cento e vinte e cinco mil reais), estipulada no contrato primitivo, vejamos (ID 207107298):

Favor consultar o acórdão juntado na íntegra em ID 282430866.

A sentença de primeiro grau reconheceu a inexigibilidade do título executivo, fundamentando-se na impossibilidade de cumprimento da obrigação devido à ausência de projeto de pavimentação aprovado e à necessidade de regularização fundiária do imóvel, fatores que dependiam exclusivamente da
Kasual
Incorporadora (ID 207108220).

Nesse contexto, a controvérsia recursal reside na exigibilidade ou não da multa contratual prevista no distrato, firmado entre as partes.

Feitas as necessárias digressões, a tese central do recurso de apelação consiste na contestação da origem/autenticidade dos documentos emitidos pelo município de Várzea Grande/MT, apresentados pelos Apelados na petição inicial e no decorrer do processo, para justificar a impossibilidade do cumprimento da obrigação que, segundo a Apelante, a sentença se baseou.

Vejamos o documento apresentado juntamente com a exordial, acostado em ID 207108153, bem como a consulta formal efetuada pela construtora Apelada que originou a resposta da municipalidade (ID 207108154):

Favor consultar o acórdão juntado na íntegra em ID 282430866.

Acerca dos citados documentos, a Apelante argumenta que “
não
há qualquer individualização que identifique a que empreendimento se refere o documento ou do solicitante de informações, não constando ainda numeração de formalidade inerente aos documentos oficiais, também inservível ao objetivo apontado na defesa executória
” (SIC – fl. 9 do recurso de apelação).

Por sua vez, a impugnação aos Embargos à Execução foi apresentada em 20/05/21 (ID 207108164), posteriormente, no dia 28/06/23, a Apelada juntou nova consulta que fizera junto ao município de Várzea Grande/MT, datada de 10/05/23, bem como sua respectiva resposta, vejamos (ID 207108187):

Favor consultar o acórdão juntado na íntegra em ID 282430866.

De igual modo, a Apelante questiona a referida documentação asseverando que: “
Após serem consignados os argumentos da impugnação, acerca da ausência de formalidade dos documentos ditos como encaminhados e respondidos por secretaria municipal de Várzea Grande, estranhamente, vieram aos autos documentos do ano de 2023 (ID. 121766608 - Pág. 1/2) que remetem aos documentos questionados, mas, desta vez, com protocolo, numeração e menção/individualização do empreendimento
.” (SIC – fl. 09 do recurso de apelação).

Acrescentou ainda que:

“Contudo, a higidez dos documentos de ID. 121766608 - Pág. 1/2 também são questionáveis, além de não serem contemporâneos a data em que deveriam (30/05/2016). Isso porque, o ofício encaminhado pela Apelada/Embargante Construtora João de Barro foi confeccionado, protocolado e respondido na mesma data (10/05/2023), o que se mostra pouco crível a remessa de informações, formalmente, por um órgão pública neste ínterim.

Ademais disso, o ofício foi respondido pela Secretaria Municipal de Viação de Obras de Várzea Grande/MT, gestão municipal
esta
a qual o Apelado/Embargante Augusto César Miranda Almeida atualmente faz parte, nomeado na data de 20/03/2023, como
Sub-Secretário
de Desenvolvimento Econômico de Várzea Grande.” (SIC – fls. 09/10 da apelação).

Em que pese todo argumentado pela Apelante questionando a autenticidade dos documentos emitidos pelo município de Várzea Grande/MT, entendo que tal discussão, salvo melhor juízo, revela-se
irrelevante
para o deslinde da controvérsia, pois
a impossibilidade jurídica da obrigação decorre diretamente da legislação urbanística vigente
, independentemente de qualquer declaração do ente público.

Nesse sentido, a própria Apelante cita a legislação em vigor
à
época do cumprimento da obrigação (30/05/2016), no caso, a Lei no. 3.112, de 13/12/2007 (que instituiu
o
Plano Diretor do Município de Várzea Grande/MT),
a
qual exige a autorização do Poder Executivo para o uso do solo, vejamos:

Art. 10. A
propriedade imobiliária
cumpre sua função social quando respeitar as funções sociais da cidade e
atender às exigências fundamentais
expressas no Plano Diretor, e for utilizada para:

(...).

V -
usos e ocupações
do solo
, compatíveis com a infraestrutura urbana disponível e
de acordo com os parâmetros mínimos definidos na Lei de Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo
e demais legislações correlatas.

§ 1o
O direito de propriedade sobre o solo não acarreta, obrigatoriamente, o direito de construir, cujo exercício
deverá ser autorizado pelo Poder Executivo
, segundo os critérios estabelecidos nesta Lei, na
Lei de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo
e no Código de Edificações e Obras. (Destaquei)

Por sua vez, o zoneamento de uso e ocupação do solo supracitado, foi regulamentado por meio da Lei Complementar no. 3.727, de 16/02/2012, que assim estabeleceu:

“Art. 2o Ficam sujeitas às disposições da presente Lei
todas as atividades exercidas no solo urbano, em qualquer escala ou nível
, de iniciativa pública ou
particular
, que também deverão observar todas as normas de uso e ocupação do solo já estabelecidas pelas leis federais e estaduais em vigor.”

“Art. 6o
A concessão de alvará para construir, reformar ou ampliar
obras residenciais
, comerciais, de prestação de serviço ou industriais
somente poderá ocorrer
em observância às normas de uso e ocupação do solo urbano estabelecidas nesta Lei, e na legislação estadual e federal pertinente, atendido, especialmente, o disposto no Código Florestal Brasileiro - Lei Federal no 4.771/1965, ou seu sucedâneo
.”

“Art. 46.
A regularização das edificações
só acontecerá após a regularização fundiária
dos lotes e de acordo com o Código de Obras e Edificações
.” (Destaquei)

Como se vê, a legislação em vigor à época do termo final para o cumprimento da obrigação,
não deixa dúvidas
, de que a ocupação e uso do solo dependiam da aprovação de projeto urbanístico e da regularização fundiária do imóvel.

Mesmas exigências previstas nas normas elencadas pela Apelante (fl. 11 do recurso de apelação), data vênia, a qual não foi localizada por esta Relatora (
https://leismunicipais.com.br/prefeitura/mt/varzea-grande
).

Dessa forma, é evidente que
não cabia aos embargantes promover a pavimentação das vias

antes da regularização do imóvel e da obtenção das devidas autorizações municipais
, sendo essa uma responsabilidade exclusiva da proprietária do imóvel (a apelante).

Assim, ainda que se desconsiderassem os documentos emitidos pela municipalidade, conforme pretende a apelante, permaneceria a ausência de regularização e licenciamento, tornando inexigível a penalidade contratual.

Apenas para ilustrar, colaciono as imagens do imóvel, contidas na Ata Notarial, datada de 22/05/2020, juntada pela Apelante com o intuito de demonstrar o descumprimento da obrigação nos autos de Execução de Título Extrajudicial no. 1033611-20.2020.8.11.0041, as quais corroboram com a ausência de estrutura no local (ID 35526172):

Favor consultar o acórdão juntado na íntegra em ID 282430866.

Somado a isso, inexiste qualquer comprovação por parte da Apelante, tanto na Ação de Execução já citada, quanto no presente feito, de que possuía as devidas licenças e/ou autorizações competentes para o uso e ocupação do solo por parte do Município de Várzea Grande/MT, logo, não se desincumbiu do seu ônus probatório, conforme estabelece o artigo 373, II do Código de Processo Civil.

Corroborando, o juízo
a quo
determinou que as partes apresentassem as provas que pretendem produzir em duas oportunidades, a primeira ocorreu após a apresentação da impugnação aos embargos à execução (ID 207108168), ocasião em que ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do CPC (apelante - ID 207108170 e apelada - ID 207108172). Posteriormente, por ocasião da realização de audiência de conciliação, novamente as partes reiteraram a ausência
de
interesse na produção de provas e requereram o julgamento da lide no estado em que se encontra (ID 207108217).

Assim, não há o que se falar em reabertura da instrução processual para que seja oficiada a Secretaria Municipal do município de Várzea Grande/MT, como pretendido pela Apelante em pedido subsidiário, isso porque, além de estar evidenciada a preclusão, tal conduta se mostra contraditória com o comportamento anteriormente adotado nos autos, o que atrai a aplicação do princípio do
venire
contra
factum

proprium
, amplamente aceito na doutrina e jurisprudência.

De igual modo, o documento juntado em ID 213905661 pela Apelante não merece qualquer valoração, já que é datado de 03/08/15 e foi juntado em processo perante a Justiça Federal na data de 23/10/2019, ou seja, disponível as partes bem antes do ajuizamento da presente ação (12/03/21) e da respectiva execução (27/07/20), portanto, não pode ser considerado documento novo, nos termos do que estabelece o artigo 435,
caput
, do CPC.

Além disso, conforme se vê da manifestação que juntou o referido documento (ID 213905660), a apelante não apresenta qualquer justificativa acerca do motivo que a impediu de juntar o referido documento no momento oportuno (artigo 434 do CPC), descumprindo a exigência disposta no parágrafo único, do artigo 435, do CPC.

Desse modo, como bem assentou o magistrado na sentença, o Código Civil, em seu art. 476, estabelece que nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte sem antes ter adimplido com a sua própria prestação.

No caso concreto, a
Kasual
Incorporadora não viabilizou as condições essenciais para a execução da obra de asfaltamento das vias objeto do distrato, tornando inexequível a obrigação imposta aos embargantes.

No que tange ao pedido subsidiário da Apelante para adequar os honorários sucumbenciais, entendo que
o mesmo
é totalmente descabido, isso porque o dispositivo da sentença foi claro ao julgar procedente os Embargos à Execução, vejamos (ID 207108220):

“Ante todo o exposto,
RECONHEÇO a INEXIGIBILIDADE
da obrigação executada,
JULGANDO procedente o pleito inaugural,
na forma do que estabelece o art. 487, I do CPC

e
EXTINGUINDO a execução embargada n. 1033611-20.2020.8.11.0041,
na forma do que preleciona o art. 803, I c/c art. 485, VI, ambos do CPC.
Condeno
o exequente/embargado ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do que preleciona o art. 85, §2o do CPC.” (SIC)

Por fim, a título de divagação, causa estranheza a esta relatora que um negócio dessa magnitude e firmado por empresas com
expertise
no ramo, não tenha sido tomado todos os cuidados necessários ao estabelecer uma obrigação contratual, sem observar e constar a legislação em vigor, bem como, especificar as respectivas responsabilidades de cada envolvido.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, que extinguiu a execução e reconheceu a inexigibilidade do título executivo.

Majoro
os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, em observância ao artigo 85, §11, do CPC.

É
como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025