Tribunal: TJMT
Processo: 1026634-12.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. HABITE-SE EXPEDIDO ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. ENTREGA FORMAL E POSSE ÚTIL POSTERGADAS. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, reconheceu atraso injustificado na entrega do empreendimento imobiliário e condenou as rés ao pagamento de multa contratual moratória e indenização por danos morais. O empreendimento, embora tenha obtido habite-se em 23/05/2018, apresentava vícios construtivos e ausência de infraestrutura básica, sendo considerado entregue apenas em 01/08/2019. A sentença também impôs às rés o pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a expedição do habite-se é suficiente para caracterizar a entrega do imóvel, afastando o inadimplemento; (ii) estabelecer se o atraso contratual justifica a condenação ao pagamento de danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A expedição do habite-se antes do fim do prazo de tolerância não configura, por si só, cumprimento da obrigação contratual de entrega, quando o contrato estabelece como condição a conclusão de todas as obras previstas no memorial descritivo e a aptidão do imóvel para fruição plena.
4. A entrega definitiva do imóvel somente se perfectibiliza com a disponibilidade da posse útil ao adquirente, o que não ocorreu na data do habite-se, tendo em vista a existência de vícios construtivos e ausência de infraestrutura essencial, devidamente comprovadas nos autos.
5. O contrato prevê expressamente que a entrega está condicionada à conclusão de todas as obras de infraestrutura, não se limitando à obtenção de habite-se, o que legitima a condenação das rés ao pagamento da multa contratual por mora.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em caso idêntico envolvendo o mesmo empreendimento, firmou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, sem comprovação de abalo extrapatrimonial, não justifica a condenação por danos morais (STJ, AREsp no 2085830/MT).
7. A adoção da orientação firmada pelo STJ reforça a segurança jurídica e a uniformização da jurisprudência, impondo o afastamento da indenização por danos morais no presente caso.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A entrega do imóvel somente se configura quando concluídas todas as obras de infraestrutura exigidas no contrato e o imóvel estiver apto à posse útil pelo adquirente.
A obtenção do habite-se não afasta a mora quando o empreendimento não atende às condições contratuais mínimas para fruição plena.
O inadimplemento contratual, por si só, não enseja a reparação por danos morais, na ausência de circunstâncias excepcionais.
Dispositivos relevantes citados:
Lei no 4.591/1964, art. 43-A; Código Civil, art. 313.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AREsp no 2085830/MT, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 02.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026634-12.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOAO AUGUSTO VERAS GADELHA - CPF: 317.750.471-72 (APELADO), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO), MILENA PELLIZZONI GADELHA - CPF: 429.361.011-15 (APELADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (REPRESENTANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. HABITE-SE EXPEDIDO ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. ENTREGA FORMAL E POSSE ÚTIL POSTERGADAS. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, reconheceu atraso injustificado na entrega do empreendimento imobiliário e condenou as rés ao pagamento de multa contratual moratória e indenização por danos morais. O empreendimento, embora tenha obtido habite-se em 23/05/2018, apresentava vícios construtivos e ausência de infraestrutura básica, sendo considerado entregue apenas em 01/08/2019. A sentença também impôs às rés o pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a expedição do
habite-se
é suficiente para caracterizar a entrega do imóvel, afastando o inadimplemento; (
ii
) estabelecer se o atraso contratual justifica a condenação ao pagamento de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A expedição do habite-se antes do fim do prazo de tolerância não configura, por si só, cumprimento da obrigação contratual de entrega, quando o contrato estabelece como condição a conclusão de todas as obras previstas no memorial descritivo e a aptidão do imóvel para fruição plena.

4.
A entrega definitiva do imóvel somente se perfectibiliza com a disponibilidade da posse útil ao adquirente, o que não ocorreu na data do habite-se, tendo em vista a existência de vícios construtivos e ausência de infraestrutura essencial, devidamente comprovadas nos autos.

5.
O contrato prevê expressamente que a entrega está condicionada à conclusão de todas as obras de infraestrutura, não se limitando à obtenção de habite-se, o que legitima a condenação das rés ao pagamento da multa contratual por mora.

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em caso idêntico envolvendo o mesmo empreendimento, firmou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, sem comprovação de abalo extrapatrimonial, não justifica a condenação por danos morais (STJ,
AREsp
no 2085830/MT).

7.
A adoção da orientação firmada pelo STJ reforça a segurança jurídica e a uniformização da jurisprudência, impondo o afastamento da indenização por danos morais no presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
. Recurso
parcialmente
provido
.

Tese de julgamento
:

A entrega do imóvel somente se configura quando concluídas todas as obras de infraestrutura exigidas no contrato e o imóvel estiver apto à posse útil pelo adquirente.

A obtenção do habite-se não afasta a mora quando o empreendimento não atende às condições contratuais mínimas para fruição plena.

O inadimplemento contratual, por si só, não enseja a reparação por danos morais, na ausência de circunstâncias excepcionais.

Dispositivos relevantes citados
:

Lei no 4.591/1964, art. 43-A; Código Civil, art. 313.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AREsp
no 2085830/MT, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 02.06.2022.

R E L A T Ó R I O

RAC
1026634-12.2020.8.11.0041

SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA
e
GINCO URBANISMO LTDA
X
JOAO AUGUSTO VERAS GADELHA
e
MILENA PELLIZZONI GADELHA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA. e GINCO URBANISMO LTDA., com o fito de reformar a r. sentença de Id.
304168426
, integrada pela decisão de embargos de declaração de Id.
304168436
, proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
que
, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais
(Proc.
no 1026634-12.2020.8.11.0041
)
, movida
contra as apelantes
por João Augusto Veras Gadelha e Milena
Pellizzoni
Gadelha
, julgou
parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés ao pagamento da multa prevista na cláusula décima quarta
, parágrafo único, do contrato, a incidir desde o término do prazo de tolerância até 01/08/2019, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, com correção pelo INPC desde o arbitramento e juros de 1% ao mês desde a citação, além de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (Id.
304168438
), as apelantes sustentam, em síntese, que não houve atraso na entrega do empreendimento, porquanto o
habite-se
foi expedido antes do término do prazo de tolerância, o que, nos termos do art. 43-A da Lei 4.591/64, configuraria cumprimento pontual da obrigação.

Alegam que eventuais vícios construtivos não caracterizam mora, mas apenas obrigação de reparo, e que não se trata de entrega de coisa diversa a autorizar a aplicação do art. 313 do Código Civil. Sustentam, ainda, a inexistência de danos morais indenizáveis, por se tratar de mero inadimplemento contratual, e pugnam pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos.
Subsidiariamente, pugnam pela readequação dos ônus sucumbenciais, na proporção de 50% para cada parte, em razão da procedência parcial dos pedidos.

Foram apresentadas c
ontrarrazões
no
Id.
304168443
,
nas quais os apelados pugnam
pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

Como relatado, cuida-se de apelação interposta contra sentença que reconheceu a existência de atraso injustificado na entrega definitiva do Condomínio Supremo Itália e condenou as rés ao pagamento da multa contratual e indenização por danos morais.

Na origem, narram os autores terem adquirido, em 23/04/2014, o Lote no 05, Quadra 02, do Condomínio Supremo Itália, com área total de 791,51 m2, no valor de R$ 395.730,50, com prazo de entrega do empreendimento em 30/11/2017, acrescido de prazo de tolerância de seis meses, findando-se, portanto, em 30/05/2018. Alegam que, não obstante a expedição de
habite-se
pela municipalidade em 23/05/2018, o empreendimento foi entregue com diversas irregularidades, dentre as quais a ausência de ligação à rede elétrica, vícios construtivos e obras inacabadas, razão pela qual a comissão de condomínio recusou o recebimento, contratando perícia que atestou a necessidade de reparos, concluídos apenas em 01/08/2019.

Da análise dos autos,
restou incontroverso que:

(i) o contrato previa entrega até 30/11/2017, com tolerância de seis meses
(Id. 158592432)
;

(
ii
) o item “d” da cláusula décima quarta condicionava a entrega à conclusão de todas as obras de infraestrutura descritas no memorial descritivo e à possibilidade de início das construções pelos adquirentes

(Id. 158592432)
;

(
iii
) embora o habite-se tenha sido expedido em 23/05/2018, perícia e atas de assembleia indicaram ausência de ligação elétrica, vícios construtivos e inacabamento das obras, sendo o recebimento definitivo formalizado apenas em 01/08/2019
(Id. 158592441)
.

Portanto, resta claro que houve inadimplemento contratual por atraso superior a um ano além do prazo de tolerância, razão pela qual subsiste a condenação ao pagamento da multa moratória prevista no contrato.

A tese recursal das apelantes centra-se em conferir ao habite-se valor absoluto como marco da entrega, mas tal entendimento não se harmoniza com o contrato firmado, que fixou critério próprio e mais abrangente: a conclusão integral das obras previstas no memorial descritivo. O art. 43-A da Lei 4.591/64 não impede que as partes, em sede contratual, estabeleçam requisitos adicionais para a caracterização da entrega, especialmente quando em benefício do adquirente.

Nesse sentido, o fato de o poder público ter expedido habite-se não afasta o inadimplemento quando comprovado que o empreendimento não se encontrava apto à fruição plena conforme ajustado
.

Quanto à aplicação do art. 313 do Código Civil, não se trata aqui de entrega de bem diverso, mas de prestação incompleta. Ao condicionar a entrega ao término de todas as obras, o contrato estabeleceu que a posse útil só se daria quando atendidas essas condições, de forma que o recebimento antes disso configuraria prestação parcial e, portanto, inadimplência.

No tocante, entretanto, à condenação em danos morais, é preciso adotar orientação já firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em caso idêntico envolvendo o mesmo empreendimento.

Isso porque, em processo anterior de idêntico objeto
(Proc. no
1032636-95.2020.8.11.0041– inclusive envolvendo o mesmo empreendimento e com identidade fática
,
conforme noticiado pelos próprios apelados nas contrarrazões
– est
a Quarta Câmara, sob a minha relatoria,
havia reconhecido a existência de atraso e fixado indenização por danos morais. Contudo, em sede de recurso especial, no julgamento do Agravo em Recurso Especial no 2085830/MT, a Ministra Maria Isabel Gallotti, do Superior Tribunal de Justiça, conheceu do agravo e deu
parcial
provimento ao recurso
especial

“
para afastar
os
danos morais
”
, entendendo que o inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo extrapatrimonial (STJ -
AREsp
: 2085830 MT 2022/0067873-1, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 02/06/2022)

Assim, para manter coerência jurisprudencial e prestigiar o princípio da segurança jurídica, adoto a mesma solução: reconhece-se o atraso contratual e a consequente multa moratória, mas afasta-se a condenação em danos morais.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, apenas para afastar a condenação em danos morais, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.
E em razão da
reforma parcial, impõe-se a redistribuição da sucumbência, de forma que as custas e honorários advocatícios fixados na sentença sejam suportados pelas partes em proporção igualitária (50% para cada uma)
,
mantendo o percentual fixado pela sentença.

Custas recursais
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025