Tribunal: TJMT
Processo: 1014632-20.2022.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSUMIDOR INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos por Patrimônio Incorporações 28 SPE Ltda. contra acórdão que, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento. A embargante sustenta a existência de omissões no acórdão quanto à análise (i) da condição econômico-financeira do recorrido, apontando documentos que evidenciariam sua capacidade empresarial e afastariam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (ii) da cláusula de irretratabilidade contratual prevista no art. 32, §2o, da Lei no 4.591/64; e (iii) do ajuizamento da ação de rescisão contratual dois anos após a conclusão da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão deixou de analisar documentos capazes de afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao recorrido; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à cláusula de irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária; e (iii) determinar se a demora de dois anos para o ajuizamento da ação de rescisão contratual configuraria omissão relevante.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O acórdão embargado não incorre em omissão, pois analisou fundamentadamente a condição do recorrido como consumidor, reconhecendo sua vulnerabilidade à luz da teoria finalista mitigada, ainda que possua patrimônio relevante e participação societária em empresas.
A cláusula de irretratabilidade contratual foi expressamente afastada pelo acórdão com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em razão da proteção dos direitos do consumidor e da vedação a cláusulas que imponham desvantagens excessivas.
A análise do lapso temporal entre a conclusão da obra e o ajuizamento da ação de rescisão contratual foi implicitamente considerada, sendo reafirmado o direito do consumidor à rescisão unilateral e imotivada, com restituição das parcelas pagas, conforme entendimento consolidado na Súmula no 543 do STJ.
Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão ou à adequação do julgado às teses da parte embargante, inexistindo obscuridade, contradição ou omissão a serem supridas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração desprovidos.
Tese de julgamento:
A condição de consumidor investidor não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sendo necessária a demonstração de habitualidade ou expertise no mercado imobiliário.
Cláusula de irretratabilidade em contrato de incorporação imobiliária não prevalece frente ao direito do consumidor à rescisão unilateral, nos termos da jurisprudência do STJ.
O decurso temporal entre a conclusão da obra e o pedido de rescisão contratual não impede o exercício do direito à rescisão unilateral por parte do consumidor, tampouco caracteriza omissão no acórdão que aplica a Súmula no 543 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CDC, arts. 2o e 6o; Lei no 4.591/64, art. 32, §2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 14.03.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014632-20.2022.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Compromisso]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RODRIGO DOERNER - CPF: 862.853.001-00 (EMBARGADO), DANIEL WINTER - CPF: 718.292.881-72 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES 28 SPE LTDA - CNPJ: 29.292.784/0001-50 (EMBARGANTE), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO), VICTOR COUTINHO DA SILVA - CPF: 114.258.946-31 (ADVOGADO), ANA PAULA SCHEFFER - CPF: 030.290.796-35 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NAO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
APELAÇÃO CÍVEL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSUMIDOR INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por Patrimônio Incorporações 28 SPE Ltda. contra acórdão que, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento. A embargante sustenta a existência de omissões no acórdão quanto à análise (i) da condição econômico-financeira do recorrido, apontando documentos que evidenciariam sua capacidade empresarial e afastariam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) da cláusula de irretratabilidade contratual prevista no art. 32, §2o, da Lei no 4.591/64; e (
iii
) do ajuizamento da ação de rescisão contratual dois anos após a conclusão da obra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão deixou de analisar documentos capazes de afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao recorrido; (
ii
) estabelecer se houve omissão quanto à cláusula de irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária; e (
iii
) determinar se a demora de dois anos para o ajuizamento da ação de rescisão contratual configuraria omissão relevante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O acórdão embargado não incorre em omissão, pois analisou fundamentadamente a condição do recorrido como consumidor, reconhecendo sua vulnerabilidade à luz da teoria finalista mitigada, ainda que possua patrimônio relevante e participação societária em empresas.

A cláusula de irretratabilidade contratual foi expressamente afastada pelo acórdão com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em razão
da proteção dos direitos do consumidor e da vedação a cláusulas que imponham desvantagens excessivas.

A análise do lapso temporal entre a conclusão da obra e o ajuizamento da ação de rescisão contratual foi implicitamente considerada, sendo reafirmado o direito do consumidor à rescisão unilateral e imotivada, com restituição das parcelas pagas, conforme entendimento consolidado na Súmula no 543 do STJ.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão ou à adequação do julgado às teses da parte embargante, inexistindo obscuridade, contradição ou omissão a serem supridas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração desprovidos.

Tese de julgamento
:

A condição de consumidor investidor não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sendo necessária a demonstração de habitualidade ou expertise no mercado imobiliário.

Cláusula de irretratabilidade em contrato de incorporação imobiliária não prevalece frente ao direito do consumidor à rescisão unilateral, nos termos da jurisprudência do STJ.

O decurso temporal entre a conclusão da obra e o pedido de rescisão contratual não impede o exercício do direito à rescisão unilateral por parte do consumidor, tampouco caracteriza omissão no acórdão que aplica a Súmula no 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; CDC,
arts
. 2o e 6o; Lei no 4.591/64, art. 32, §2o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula no 543; STJ, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 14.03.2017.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

1014632-20.2022.8.11.0015

Embargante(s):
PATRIMONIO INCORPORACOES 28 SPE LTDA.

Embargado(s):
RODRIGO D
OERNER

RELATÓRIO

Eminentes pares
:

Trata-se de

recurso de
embargos de declaração
oposto
por
PATRIMONIO INCORPORACOES 28 SPE LTDA.
contra
a
córdão que
, por unanimidade,

conheceu parcialmente e, nesta
parte, negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo ora embargante
(I
d.

277633372
)
.

A embargante alega que o acórdão foi omisso ao não analisar o elevado acervo documental que demonstra a plena capacidade financeira e empresarial do embargado, sendo ele proprietário de 30 veículos automotores e sócio de diversas empresas, inclusive de mineração. Sustenta que tais documentos evidenciam que o embargado não pode ser considerado consumidor vulnerável, afastando a incidência do CDC.

Argumenta ainda que o acórdão não enfrentou o fato de que a resilição contratual foi pleiteada 2 anos após a conclusão da obra, período em que a unidade imobiliária já poderia servir para excussão do saldo devedor, o que evidencia a irretratabilidade do contrato nos termos do art. 32, §2o da Lei 4.591/64.

Por fim, a embargante requer o provimento dos embargos para que sejam sanadas as omissões apontadas, com a modificação do julgado para improcedência dos pedidos inaugurais ou, subsidiariamente, com a revisão contratual.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O recurso de embargos de declaração é a ferramenta processual ofertada às partes para impugnar decisão judicial contraditória, obscura ou omissa (artigo 1.022 do CPC), no sentido de aclará-la, integrá-la a realidade dos autos, evitando que pontos nucleares ao deslinde da
lide restem negligenciados.

No caso em apreço, a embargante sustenta a existência de omissão no Acórdão embargado ao argumento de que não foram enfrentados (i) o acervo documental que atestaria sua elevada capacidade econômico-financeira e empresarial, inclusive com a propriedade de 30 veículos automotores e participações societárias em diversas empresas do ramo de mineração, e (
ii
) a previsão legal de irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, nos termos do art. 32, §2o, da Lei no 4.591/1964.

Alega também omissão quanto à circunstância de que a ação de rescisão contratual foi ajuizada após 2 anos da conclusão da obra, período em que a unidade imobiliária já poderia servir para excussão do saldo devedor.

Contudo, do exame, verifica-se que as alegadas omissões não se confirmam.

Isso porque o julgado analisou de forma fundamentada e exauriente todas as questões pertinentes ao deslinde da controvérsia, não havendo obscuridade, contradição ou omissão a serem supridas ou es
clarecidas.

Com efeito, o acórdão expressamente consignou que "
não há prova de que o recorrido exerça atividades habituais de compra e venda de imóveis ou que detenha expertise no ramo imobiliário, de modo que sua posição contratual se enquadra na figura do consumidor investidor, conforme a jurisprudência do STJ
".

Dessa forma, ainda que o embargado ostente boa situação econômico-financeira e mantenha participações societárias em outras empresas, esse fato, por si só, não afasta sua caracterização como consumidor para fins de incidência do Código de Defesa do Consumidor, consoante a teoria finalista mitigada adotada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

No tocante à irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, o
a
córdão fundamentou que "
é assegurado ao consumidor o direito à rescisão unilateral do
contrato, não podendo o fornecedor impor-lhe desvantagens exageradas que importem em renúncia ou disposição de direitos
".

Dessa maneira, a cláusula de irretratabilidade presente no contrato foi afastada em prol da defesa dos direitos do consumidor, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Por fim, a respeito da alegação de omissão quanto ao fato de que a ação de rescisão contratual foi proposta apenas após 2 anos da conclusão da obra, igualmente o acórdão não se furtou a analisar esse aspecto.

Ao examinar a questão da rescisão contratual pelo consumidor, o julgado expressamente consignou que "
é assegurado ao consumidor o direito à rescisão unilateral do contrato, não podendo o fornecedor impor-lhe desvantagens exageradas que importem em renúncia ou disposição de direitos
".

Essa fundamentação está alinhada ao entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula no 543, segundo a qual "
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

Desse modo, o acórdão embargado acolheu a orientação jurisprudencial dominante de que é permitida a resilição unilateral e imotivada do contrato pelo adquirente/consumidor, ainda que decorrido lapso temporal considerável desde a conclusão da obra, devendo haver, nesses casos, a restituição das parcelas pagas, com dedução da parte retida pela incorporadora.

Portanto, ainda que não tenha feito menção expressa ao decurso de 2 anos desde o habite-se, esse aspecto foi devidamente considerado pelo acórdão ao analisar o tema da rescisão contratual pelo consumidor à luz da jurisprudência prevalecente sobre o assunto, não havendo omissão a ser suprida.

Constata-se, assim, que a embargante não logrou êxito em demonstrar a existência dos vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, buscando,
em verdade, rediscutir o mérito da controvérsia e adequar o julgado às suas teses defensivas, o que não encontra
amparo na via estreita dos embargos de declaração.

Ante o exposto,
NEGO

PROVIMENTO
a
o
recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025