Tribunal: TJMT
Processo: 0007296-11.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-28
Data de publicação: 2025-01-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO (COMPRA E VENDA) – CONTRATO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DO NEGÓCIO – ÔNUS DO AUTOR (ARTIGO 373, I, DO CPC) – AUSÊNCIA DE DEMONTRAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA/REQUERIDA/APELADA – TAXA DE FRUIÇÃO POR OCUPAÇÃO DE PARTE DO IMÓVEL – VIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA -APELO DESPROVIDO.
Tendo em vista que a pretensão do feito é a nulidade de negócio jurídico, mostra-se descabido o pedido, eis que ausente a demonstração de vício do negócio realizado por pessoas capazes, objeto lícito e forma prevista em lei. Também merece prevalecer a sentença de improcedência, pois não comprovada a inadimplência da compradora, quanto ao bem objeto da lide; cabendo, ainda, a condenação do vendedor ao pagamento pela ocupação, a título de fruição de parte do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007296-11.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JACINTO TEODORO DE JESUS - CPF: 111.231.681-72 (APELANTE), JOSE ORTIZ GONSALEZ - CPF: 237.128.569-20 (ADVOGADO), JOSE DE ALENCAR SILVA - CPF: 064.977.641-00 (ADVOGADO), THIAGO ALENCAR SILVA ABRAO DE OLIVEIRA - CPF: 697.196.321-00 (ADVOGADO), JOAO BATISTA DA SILVEIRA - CPF: 314.000.001-49 (APELANTE), EZENILDES EDNA DE JESUS PAULA - CPF: 008.903.711-13 (APELANTE), LEONDIS BATISTA DE PAULA - CPF: 531.424.621-04 (APELANTE), MANOEL JOSE DE JESUS - CPF: 452.870.581-87 (APELANTE), JOANA GONCALVES DE QUEIROZ JESUS - CPF: 972.677.911-15 (APELANTE), NELSON JOSE DE JESUS - CPF: 459.437.451-49 (APELANTE), ANDREA COIMBRA DE LIMA - CPF: 557.558.101-25 (APELANTE), ERICA REGINA DE JESUS SILVEIRA - CPF: 933.569.191-72 (APELANTE), REGELINA DE JESUS SOUZA SANTOS - CPF: 020.271.991-01 (APELADO), EVALDO LUCIO DA SILVA - CPF: 488.898.731-91 (ADVOGADO), JOAO ROBERTO DOS SANTOS (APELADO), JOAO BATISTA DA SILVEIRA - CPF: 314.000.001-49 (TERCEIRO INTERESSADO), JOANA GONCALVES DE QUEIROZ JESUS - CPF: 972.677.911-15 (TERCEIRO INTERESSADO), EZENILDES EDNA DE JESUS PAULA - CPF: 008.903.711-13 (TERCEIRO INTERESSADO), LEONDIS BATISTA DE PAULA - CPF: 531.424.621-04 (TERCEIRO INTERESSADO), MANOEL JOSE DE JESUS - CPF: 452.870.581-87 (TERCEIRO INTERESSADO), NELSON JOSE DE JESUS - CPF: 459.437.451-49 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDREA COIMBRA DE LIMA - CPF: 557.558.101-25 (TERCEIRO INTERESSADO), ERICA REGINA DE JESUS SILVEIRA - CPF: 933.569.191-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO (COMPRA E VENDA) – CONTRATO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DO NEGÓCIO – ÔNUS DO AUTOR (ARTIGO 373, I, DO CPC) – AUSÊNCIA DE DEMONTRAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA/REQUERIDA/APELADA – TAXA DE FRUIÇÃO POR OCUPAÇÃO DE PARTE DO IMÓVEL – VIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA -APELO DESPROVIDO.

Tendo em vista que a pretensão do feito é a nulidade de negócio jurídico, mostra-se descabido o pedido, eis que ausente a demonstração de vício do negócio realizado por pessoas capazes, objeto lícito e forma prevista em lei. Também merece prevalecer a sentença de improcedência, pois não comprovada a inadimplência da compradora, quanto ao bem objeto da lide; cabendo, ainda, a condenação do vendedor ao pagamento pela ocupação, a título de fruição de parte do bem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
JACINTO TEODORO DE JESUS (ID. Num. 135607735),
contra sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA no 0007296-11.2016.8.11.0041 , movida em desfavor de
REGELINA DE JESUS SOUZA SANTOS (Apelada),
JULGOU IMPROCEDENTES

os pedidos formulados e

CONDENOU

os Autores/Apelantes ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da condenação, de acordo com a orientação traçada no §2o do art. 85 do CPC
, ficando suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita
(artigo 98,§3o do CPC)
.
A sentença
ACOLHEU
a preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao Requerido JOÃO ROBERTO DOS SANTOS, retirando-o do polo passivo da ação e declarando extinto o feito, sem resolução de mérito. Por fim, foram

JULGADOS PROCEDENTES

os pedidos reconvencionais formulados por REGELINA DE JESUS SOUZA SANTOS, sendo o Reconvindo JACINTO TEODORO DE JESUS CONDENADO condenado ao pagamento de indenização por fruição do imóvel, no importe de 1% sobre o valor total da compra e venda (R$ 30.000,00), contados a partir da transferência do imóvel à reconvinte (26/08/2015) até a efetiva desocupação do bem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do vencimento de cada mês, devendo-se o montante ser apurado por liquidação de sentença. O Reconvindo foi
CONDENADO
ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, suspendendo-se, todavia, a exigibilidade por ser o sucumbente beneficiário da justiça gratuita.

Em síntese, o Apelante busca a reforma da sentença, alegando que “(...) . No mês de maio de 2.009, autor Jacinto Teodoro de Jesus vendeu para a parte requerida
Regelina de Jesus Souza Santos
, um imóvel (terreno urbano com 03 pequenas edificações residenciais), localizada na Rua São Luiz, no 89, Bairro Lixeira, Cuiabá/MT, sob a forma de contrato verbal, pelo preço ajustado de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais)”; que “(...) 2. Do valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), a Requerida
Regelina de Jesus Souza Santos
pagou de forma parcelada ao longo de dois anos, a importância de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), tendo interrompido o pagamento no ano de 2.011, não cumprindo o contrato verbal, restando um saldo devedor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)”; que “(...) 3. Como condição e garantia de recebimento do valor da venda, o vendedor Jacinto Teodoro de Jesus foi autorizado a ficar morando em uma das casas, sem necessidade de pagar qualquer valor de aluguel, até que a compradora pagasse o saldo restante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)”.

Frisa que “(...) desde a compra do imóvel em maio de 2009, a compradora assumiu a posse do imóvel, e passou a alugar duas das casas construída no imóvel. No início as duas casas foram alugadas por R$ 700,00 (setecentos reais). Mas após o primeiro contrato o vendedor Jacinto Teodoro de Jesus não mais teve conhecimento do valor da renovação dos contratos”.

Assevera que “(...) O vendedor Jacinto Teodoro de Jesus, no final do ano de 2.011, propôs um acordo amigável à compradora Regelina de Jesus Souza Santos, no sentido dá compradora pagar o valor restante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), ou a devolução do imóvel, bem como a devolução do valor de R$ 46.900,00 (quarenta e seis mil e novecentos reais) recebido pela compradora a título de aluguel, no período de maio/2009 a dezembro/2014”; que “(...) A negociação amigável se arrastou por 02 (dois) anos, mas não chegaram a bom termo”; que “(...) O autor Jacinto Teodoro de Jesus, procurou a justiça, e ajuizou a “ação ordinária de nulidade de negócio de compra e venda c/c pedido de tutela de antecipada”.

Requer o provimento do recurso de apelação para que seja reformada a sentença, a fim de
condenar
a Requerida
Regelina de Jesus Souza Santos
, ao pagamento do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), acrescido de correção monetária e juros de mora desde a data da compra do imóvel em maio de 2009. Requer ainda, pela reforma da sentença a quo,
para excluir da condenação
de
Jacinto Teodoro de Jesus
, o valor da taxa de ocupação de uma das casas, com base em 1% (um por cento) sobre o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Por fim,
pede a condenação
da Apelada Regelina de Jesus Souza Santos, ao pagamento da sustas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Não foram ofertadas contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste feito consiste em analisar e dirimir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA no 0007296-11.2016.8.11.0041 , movida em desfavor
REGELINA DE JESUS SOUZA SANTOS (Apelada),
JULGOU IMPROCEDENTES

os pedidos formulados e

CONDENOU

os Autores/Apelantes ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da condenação, de acordo com a orientação traçada no §2o do art. 85 do CPC
, ficando suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita
(artigo 98,§3o do CPC)
.
E
ACOLHEU
a preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao Requerido JOÃO ROBERTO DOS SANTOS, retirando-o do polo passivo da ação e declarando extinto o feito, sem resolução de mérito. Por fim, foram

JULGADOS PROCEDENTES

os pedidos reconvencionais formulados por REGELINA DE JESUS SOUZA SANTOS, sendo o Reconvindo JACINTO TEODORO DE JESUS CONDENADO ao pagamento de indenização por fruição do imóvel, no importe de 1% sobre o valor total da compra e venda (R$ 30.000,00), contados a partir da transferência do imóvel à reconvinte (26/08/2015) até a efetiva desocupação do bem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do vencimento de cada mês, devendo-se o montante ser apurado por liquidação de sentença. O Reconvindo foi
CONDENADO
ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, suspendendo-se, todavia, a exigibilidade por ser o sucumbente beneficiário da justiça gratuita.

Antes de adentrar o mérito deste apelo, é imperioso reconhecer o vício material de julgamento ocorrido em 25/10/2022.

Efetivamente, o acórdão publicado e transitado em julgado, não guarda relação com os fatos e com o direito em discussão.

Assim, desde logo,
ANULO
o julgado datado de 25/10/2022, por vício de ordem material.

Pois bem.

Feitos esses apontamentos, tem-se que a pretensão recursal não merece guarida.

Busca-se a anulação de contrato verbal, cujo objeto é a alienação de imóvel, tendo como consequência a restituição do bem.

Ocorre que não há qualquer demonstração do fato constitutivo do direito do autor, ou seja, o autor não se desincumbiu em demonstrar qualquer defeito no negócio efetivado.

Assim, o pedido de anulação não procede, pois o negócio ocorreu com pessoas capazes, de maneira lícita, tendo objeto determinável e lícito, sem qualquer vedação ou impedimento.

Ademais, não há qualquer dos vícios que imponham a anulação da negociação, eis que inexistiu erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão.

Há que se ressaltar que a pretensão é a nulidade, tendo em vista a alegação de inadimplência.

Todavia, não ficou demonstrada a inadimplência.

Com essas constatações, além de não se comprovar vícios que imponham a negociação firmada – compra e venda do imóvel – verifica-se que o Autor/Apelado confessou que residiu em uma das casas que compõe o bem.

Portanto, tem a proprietária direito ao recebimento de valores, tendo em vista a ocupação do bem.

A propósito, menciona a sentença:

“(...) Verifica-se dos autos, que o lote possui três casinhas, sendo que o Reconvindo confessa que reside e um dos imóveis.

A Reconvinte
, via de consequência, tem direito à retenção dos valores recebidos como forma de compensação pela fruição gratuita do bem e pelo desgaste deste em razão do uso
.

Nesse sentido:

“Câmara Extraordinária. Resolução no 737/2016. Processos entrados no Tribunal até dezembro de 2015 e distribuídos a outros relatores. Redistribuição excepcional feita em 12.09.2016 para cumprimento da Meta 2 do CNJ. Rescisão de contrato de cessão. Contrato original firmado perante a CDHU. Pretensão dirigida pelo cessionário contra o cedente. Contrato de cessão celebrado em 2007. Cedente que estava inadimplente perante a CDHU desde 2003, tendo adimplido somente seis parcelas. Rescisão do contrato reconhecida e incontroversa. Procedência da rescisão que implica devolução das partes ao estado anterior ao contrato, devendo haver remuneração pela ocupação. Cessionário que deixou de quitar as parcelas do financiamento em janeiro de 2008, permanecendo na posse do imóvel desde então, sem qualquer contraprestação. Parcial provimento, apenas, para que o termo inicial do aluguel seja fixado a partir de fevereiro de 2008. Recurso parcialmente provido para tanto.” (TJSP; Apelação 0007251-06.2008.8.26.0191; Relator (a): Maia da Cunha; Órgão Julgador: 28a Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Ferraz de Vasconcelos - 2a. Vara Judicial; Data do Julgamento: 30/08/2017; Data de Registro: 01/09/2017)

Assim, nada mais justo que, em vista da ocupação gratuita do imóvel pelo Reconvindo, que a Reconvinte, privada do direito de uso da unidade, seja indenizada pela fruição.

Dessa forma, tem-se a
condenação da requerida ao pagamento da taxa de fruição do imóvel na importância de 1% incidente sobre o valor total da compra e venda
, contados a partir da transferência do imóvel à Reconvinte (26/08/2015) se mostra totalmente plausível e adequado a hipótese em apreço.

Denota-se dos presentes autos, que a parte Reconvinte adquiriu o imóvel localizado na Rua São Luiz, lote 80, quadra 04, bairro São João dos Lázaros, em Cuiabá/MT, que está registrado sob o no 30.778 no 2o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT (ID. 25882414 - Pág. 4).

Tais documentos são mais do que suficientes para garantir a parte Reconvinte o justo título sobre o imóvel descrito na peça vestibular.

A ação de imissão na posse é de natureza petitória, fundamenta-se em direito real e visa o ingresso daquele que tem direito de possuir em face de qualquer possuidor ou servidor da posse. Exige-se para a sua procedência, a demonstração da titularidade da propriedade do bem.

(...)

Assim, não descuidando do limite da controvérsia, havendo a Reconvinte adquirido o imóvel caracterizado nos autos, de boa fé, o exercício do seu direito de propriedade não pode ser obstacularizado.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL. Ação de imissão na posse de imóvel com pedido de liminar, em que objetiva o autor ser imitido na posse de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, o qual se encontra ocupado por terceiros. Sentença de procedência. Na espécie, o autor arrematou o imóvel objeto da lide em um Leilão Extrajudicial, ocorrido em razão de inadimplemento de financiamento imobiliário, sendo lavrada Escritura de Compra e Venda, que foi devidamente registrada RGI, tendo, portanto, comprovado, a propriedade do bem.
Aplicação da Súmula no 487 do E. STF: "será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada". Imissão na posse corretamente autorizada pelo Juízo a quo.
Quanto à pretensão de indenização/retenção de supostas benfeitorias pelos apelantes, o contexto fático-probatório dos autos não autoriza a adoção de solução diversa da adotada pela sentença, mormente porque os réus sequer especificaram que benfeitorias teriam realizado. Precedentes desta E. Corte. Sentença mantida. Desprovimento do recurso. Verba honorária majorada.¿

(TJ-RJ - APL: 00286085420158190203, Relator: Des(a). MARIA INÊS DA PENHA GASPAR, Data de Julgamento: 18/08/2021, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2021)

Como se vê, em casos como o presente,
a imissão de posse é medida que se impõe”
.

A propósito, “mutatis mutandis”:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PEDIDO LIMINAR DE BLOQUEIO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. ANULAÇÃO NEGÓCIO JURÍDICO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. ÔNUS PROVA. AUTOR. I. A nulidade de negócio jurídico só pode ser declarada quando plenamente demonstrada a existência de vício de consentimento das partes, ou seja, erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores (art. 171, II, do CC), o que não ocorreu nos presentes autos. II. Consoante dispõe o inciso I do artigo 373 do Código de Processo Civil, cabe à parte requerente o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito. Não o fazendo, a improcedência do seu pedido é medida que se impõe. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA MAS DESPROVIDA. (TJ-GO – Apelação Cível

01032914620148090051, Relator: José Ricardo Marcos Machado, Data de Julgamento: 28/05/2019, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 28/05/2019)”.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO/RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA – PERCENTUAL CONDIZENTE E RAZOÁVEL (1,0%) – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – BASE DE CÁLCULO DA TAXA DE FRUIÇÃO – VALOR ATUAL DO IMÓVEL - CLÁUSULA PENAL – TAXA DE RETENÇÃO FIXADA EM 30% – PERCENTUAL EXACERBADO – REDUÇÃO PARA 10% – CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM RETENÇÃO DE PARCELAS A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO – POSSIBILIDADE – INSTITUTOS JURÍDICOS DISTINTOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A taxa de fruição no percentual mensal de 1% do valor do bem representa valor razoável e condizente com a recente jurisprudência. 2. É devido o pagamento de indenização pela fruição do bem a partir do momento em que o promitente comprador permanece no imóvel sem pagar as parcelas (precedentes STJ). 3. O valor justo para a aplicação da taxa de fruição deve ser o preço atual de mercado do bem, em condições de habitabilidade
. (...) (TJ-MS - AC: 08042885420148120002 MS 0804288-54.2014.8.12.0002, Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 21/10/2019, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 23/10/2019)”

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Sem majoração, eis que não foram ofertadas contrarrazões ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2025