Tribunal: TJMT
Processo: 1000921-70.2021.8.11.0018
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL RURAL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE. POSSE CONTÍNUA E QUITAÇÃO DO PREÇO. DISCUSSÃO SOBRE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DE COPROPRIETÁRIO FALECIDO. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória com base em contrato particular de compra e venda firmado em 2005 entre o autor e os coproprietários, eis que reconheceu a validade do contrato, a quitação do preço e o exercício da posse mansa e prolongada, afastando a alegação de nulidade por ausência de escritura pública.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se o recurso de apelação atende aos requisitos de dialeticidade recursal (ii) analisar se é juridicamente válida a adjudicação compulsória do imóvel com base em contrato particular de compra e venda, à luz da alegada ausência de manifestação de vontade de um dos coproprietários falecidos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois a apelação ataca diretamente os fundamentos da sentença, demonstrando inconformismo claro e devidamente fundamentado nos dispositivos legais pertinentes, permitindo o exercício do contraditório.
A manifestação de vontade do falecido coproprietário restou demonstrada no contrato, no qual subscreveu como interveniente anuente, com reconhecimento de firma e sem qualquer oposição à transmissão do bem.
A longa inércia dos herdeiros, a quitação do preço, a posse contínua e pacífica por mais de quinze anos e a ausência de controvérsia durante esse período consolidam a eficácia do contrato e afastam a alegação de nulidade.
A jurisprudência do STJ (Súmula 239) e do TJMT admite a adjudicação compulsória com base em contrato particular quando preenchidos os requisitos essenciais, ainda que ausente escritura pública.
A formalidade prevista no art. 108 do CC/2002 pode ser flexibilizada em hipóteses de execução integral do contrato e recusa injustificada do vendedor em outorgar escritura, especialmente diante da função social do contrato e da boa-fé objetiva.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A petição de apelação que ataca os fundamentos da sentença e articula argumentos jurídicos relevantes atende ao princípio da dialeticidade recursal.
A adjudicação compulsória é cabível com base em contrato particular de compra e venda, quando comprovada a quitação do preço, a posse contínua e a ausência de oposição dos vendedores, independentemente da lavratura de escritura pública.
A ausência de contestação à transação por longo período, aliada à execução integral do contrato, consolida sua validade e eficácia jurídica, especialmente à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 108, 112;
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; TJMT, Apelação Cível n. 0001502-20.2012.8.11.0018, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 27.05.2020, DJE 01.06.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000921-70.2021.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ROBINSON ANTONIO MACHADO - CPF: 581.934.649-15 (APELADO), RENATA ALVES DIAS - CPF: 015.196.561-73 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE FERNANDO CESAR MACHADO - CPF: 440.451.829-34 (APELANTE), TAIOMARA CASSIA CAZNOCA DE OLIVEIRA - CPF: 042.144.169-02 (APELANTE), CRISLEI CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - CPF: 033.356.219-48 (ADVOGADO), NEUDI GALLI - CPF: 213.100.929-15 (ADVOGADO), TAIOMARA CASSIA CAZNOCA DE OLIVEIRA - CPF: 042.144.169-02 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL RURAL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE. POSSE CONTÍNUA E QUITAÇÃO DO PREÇO. DISCUSSÃO SOBRE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DE COPROPRIETÁRIO FALECIDO. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória com base em contrato particular de compra e venda firmado em 2005 entre o autor e os coproprietários, eis que reconheceu a validade do contrato, a quitação do preço e o exercício da posse mansa e prolongada, afastando a alegação de nulidade por ausência de escritura pública.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o recurso de apelação atende aos requisitos de dialeticidade recursal (ii) analisar se é juridicamente válida a adjudicação compulsória do imóvel com base em contrato particular de compra e venda, à luz da alegada ausência de manifestação de vontade de um dos coproprietários falecidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois a apelação ataca diretamente os fundamentos da sentença, demonstrando inconformismo claro e devidamente fundamentado nos dispositivos legais pertinentes, permitindo o exercício do contraditório.

A manifestação de vontade do falecido coproprietário restou demonstrada no contrato, no qual subscreveu como interveniente anuente, com reconhecimento de firma e sem qualquer oposição à transmissão do bem.

A longa inércia dos herdeiros, a quitação do preço, a posse contínua e pacífica por mais de quinze anos e a ausência de controvérsia durante esse período consolidam a eficácia do contrato e afastam a alegação de nulidade.

A jurisprudência do STJ (Súmula 239) e do TJMT admite a adjudicação compulsória com base em contrato particular quando preenchidos os requisitos essenciais, ainda que ausente escritura pública.

A formalidade prevista no art. 108 do CC/2002 pode ser flexibilizada em hipóteses de execução integral do contrato e recusa injustificada do vendedor em outorgar escritura, especialmente diante da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

A petição de apelação que ataca os fundamentos da sentença e articula argumentos jurídicos relevantes atende ao princípio da dialeticidade recursal.

A adjudicação compulsória é cabível com base em contrato particular de compra e venda, quando comprovada a quitação do preço, a posse contínua e a ausência de oposição dos vendedores, independentemente da lavratura de escritura pública.

A ausência de contestação à transação por longo período, aliada à execução integral do contrato, consolida sua validade e eficácia jurídica, especialmente à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 108, 112;

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; TJMT, Apelação Cível n. 0001502-20.2012.8.11.0018, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 27.05.2020, DJE 01.06.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta pelo Espólio de Fernando Cesar Machado, representado por sua inventariante, Taiomara Cassia Caznoca de Oliveira, contra sentença proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória ajuizada por Robinson Antônio Machado, julgada procedente para determinar a adjudicação do imóvel rural denominado Fazenda Rosiense, situado no município de Juara/MT, objeto da matrícula no 2.767.

A sentença reconheceu a validade do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 15/04/2005 entre o autor e os coproprietários Roberto Wagner Machado e Fernando Cesar Machado, afastando a alegação de nulidade por ausência de escritura pública. Fundamentou-se na ausência de cláusula de arrependimento, no registro do contrato em cartório competente e na posse mansa, pacífica e prolongada do imóvel pelo autor, acolhendo a pretensão com base nos artigos 108, 112, 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como na Súmula 239 do STJ.

Em suas razões, o espólio apelante alega nulidade do contrato de compra e venda, sustentando que Fernando Cesar Machado não manifestou vontade de alienar sua parte no imóvel, tendo assinado o instrumento apenas como representante de Roberto Wagner Machado e sua esposa. Argumenta que o contrato não observou a forma exigida por lei, já que envolvia valor superior a trinta salários mínimos, carecendo de escritura pública, o que, a seu ver, acarreta a nulidade do negócio jurídico.

Defende, ainda, que a prova da intenção de venda da parte do falecido é inexistente ou, no mínimo, controversa, de modo que, à míngua de consentimento válido, não poderia haver adjudicação compulsória de sua fração ideal.

Em contrarrazões, Robinson Antônio Machado pleiteia a manutenção da sentença. Sustenta, em preliminar, a violação ao princípio da dialeticidade, e no mérito que o contrato foi firmado com a anuência de todos os coproprietários, que houve pagamento integral do preço e que a posse foi exercida de forma contínua e incontestada por mais de quinze anos. Argumenta que o negócio jurídico atingiu sua finalidade, e eventual irregularidade formal não compromete a validade da avença, sendo possível a adjudicação com base no princípio da boa-fé e na função social do contrato (id 284607513).

Parecer da Procuradoria de Justiça pelo não provimento do recurso (id 288844358).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

VOTO (PRELIMINAR)

O apelado, em sede de contrarrazões, suscita preliminar de ausência de dialeticidade recursal, sustentando que o apelante não teria impugnado os fundamentos centrais da sentença, limitando-se a renovar argumentos já analisados e rejeitados pelo juízo de origem.

A apelação ataca diretamente os fundamentos da sentença, notadamente no que se refere à validade do contrato particular utilizado como base para a adjudicação compulsória, à suposta ausência de manifestação de vontade do falecido Fernando Cesar Machado em alienar sua parte no imóvel e à alegada nulidade formal por inobservância da escritura pública. Os argumentos estão articulados, com base nos dispositivos legais pertinentes e na distinção dos elementos fáticos, permitindo a compreensão do inconformismo recursal e propiciando o contraditório.

Assim, rejeito a preliminar.

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

VOTO (MÉRITO)

A controvérsia consiste em definir se é juridicamente válida a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre o autor e os coproprietários do bem, entre os quais figura o falecido Fernando Cesar Machado, ora representado pelo espólio apelante, e se tal contrato é suficiente, em termos formais e materiais, para fundamentar o reconhecimento da transferência da integralidade da propriedade.

No caso, o autor da ação apresentou instrumento particular firmado em 15 de abril de 2005 com os então coproprietários do imóvel rural Fazenda Rosiense, matrícula no 2.767, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pagamento do preço ajustado e anuência expressa de ambas as partes quanto à transmissão da totalidade do imóvel (id 284607386). A despeito de a escritura pública não ter sido lavrada, a parte autora passou a exercer a posse direta, contínua e mansa sobre o imóvel, sem oposição dos antigos proprietários, inclusive do falecido Fernando Cesar Machado, por mais de quinze anos, circunstância reconhecida expressamente na sentença e corroborada pelos documentos acostados aos autos.

A alegação na suposta ausência de manifestação válida da vontade de Fernando Cesar Machado no tocante à alienação de sua parte ideal no imóvel, tendo em vista que alega ter atuado apenas como representante de seu irmão Roberto Wagner Machado e de sua esposa, sem declarar intenção própria de venda, tal alegação encontra óbice nos próprios termos do contrato, no qual o falecido subscreveu o instrumento como interveniente anuente, em conjunto com o outro coproprietário, com reconhecimento de firma e ciência inequívoca da transmissão da integralidade do bem.

Nesse sentido, a sentença pontuou que “
De fato, observa-se que, no primeiro parágrafo do contrato, Fernando é qualificado como representante de Roberto e sua esposa. No entanto, ao analisar o contrato em sua totalidade, verifica-se que foi vendida a totalidade da área do imóvel, bem como que Fernando assinou o instrumento como vendedor, e não como mero representante. Ademais, o referido contrato foi devidamente registrado no cartório competente
(id 284607506).

Mesmo que se admitisse a necessidade de maior rigor formal para a interpretação da manifestação de vontade do falecido, o fato é que a execução integral do contrato, com o pagamento do preço e a transmissão da posse de forma incontestada, gerou efeitos jurídicos concretos e legítimos, cuja desconstituição, após tantos anos, não se mostra razoável nem amparada por elemento probatório contundente.

O contrato firmado em 15/04/2005, além de prever a transferência da integralidade do imóvel, foi celebrado com a participação direta de Fernando Cesar Machado. Ademais, o autor comprovou nos autos o pagamento do preço pactuado e o exercício da posse mansa, contínua e duradoura sobre a totalidade do imóvel desde então, sem qualquer oposição, inclusive por parte do falecido, ao longo de mais de quinze anos.

Ainda que se cogitasse dúvida quanto à qualidade da manifestação de vontade de Fernando Cesar, a longa inércia, a execução integral do contrato e a ausência de qualquer medida judicial de questionamento da avença por ele ou por seus herdeiros, durante todo esse tempo, consolidam a eficácia do negócio e revelam boa-fé objetiva na relação contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, uma vez preenchidos os requisitos de existência de contrato escrito, quitação do preço e recusa imotivada do vendedor em outorgar escritura pública, é cabível a adjudicação compulsória, independentemente do registro do compromisso ou da lavratura do instrumento público. A Súmula 239 do STJ dispõe, de forma expressa, que “
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
.”

Além disso, o artigo 1.417 do Código Civil dispõe que “
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
.” No presente caso, além da cláusula de irrevogabilidade, está devidamente comprovada a quitação do preço, e não há notícia de qualquer inadimplemento do autor que inviabilizasse a conversão da posse em domínio.

A alegação de nulidade por ausência de escritura pública também não prospera. Embora o artigo 108 do Código Civil exija escritura pública para negócios jurídicos com valor superior a trinta salários mínimos, essa exigência deve ser flexibilizada nos casos em que há execução plena do contrato, cumprimento das obrigações e recusa injustificada na lavratura do instrumento público. A finalidade da norma, nesses casos, é assegurar a segurança jurídica da transação, segurança esta que se consolidou pelo tempo e pelo comportamento das partes.

Este Egrégio Tribunal de Justiça também se posiciona nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA – QUITAÇÃO COMPROVADA - REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM CARTÓRIO – DESNECESSIDADE - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Os contratos de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de pagamento à vista, são documentos escritos hábeis a confirmarem a quitação e viabilizarem a adjudicação compulsória. Não é necessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para concessão da adjudicação compulsória, conforme prevê a Súmula 239 do STJ. (N.U 0001502-20.2012.8.11.0018, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/05/2020, Publicado no DJE 01/06/2020)

Ressalte-se, por fim, que a sentença ora recorrida analisou de forma adequada e suficiente os elementos de prova, à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da consolidação da propriedade com base na realidade material sobre a formalidade jurídica, não havendo motivos para reforma.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025