Tribunal: TJMT
Processo: 1034135-12.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DUPLICIDADE DE VENDA E ERRO DE REGISTRO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA INCORPORADORA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. MULTA CONTRATUAL AFASTADA. VINCULAÇÃO DE PAGAMENTOS À CEF INVIÁVEL. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Pedido de Retificação de Registro Imobiliário, Indenização por Danos Morais e Materiais, que, julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo erro da incorporadora na duplicidade de venda e registro de unidade habitacional adquirida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, e fixando obrigações de fazer, multa contratual, e indenização por danos morais em R$ 5.000,00. Ambas as partes apelam buscando reforma parcial da decisão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula imobiliária; (ii) estabelecer se a autora faz jus à indenização por lucros cessantes presumidos; (iii) determinar se é cabível a majoração da indenização por danos morais; (iv) analisar a validade da imposição de multa contratual; e (v) verificar a possibilidade de se impor à incorporadora a vinculação dos pagamentos do financiamento junto à CEF.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Configura-se a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula e à multa cominada, diante da comprovação de que a regularização registral ocorreu antes da sentença, tornando desnecessário o comando judicial respectivo.
4. A ausência de atraso contratual na entrega da unidade, disponibilizada e com posse concedida dentro do prazo previsto contratualmente (inclusive a cláusula de tolerância), afasta o reconhecimento de lucros cessantes presumidos, pois não houve privação injusta da posse.
5. A duplicidade de venda e registro equivocado da unidade, ainda que regularizados posteriormente, caracterizam falha grave na prestação do serviço, violando o dever de boa-fé objetiva e causando insegurança à adquirente, o que justifica indenização por danos morais.
6. O valor fixado a título de danos morais na sentença (R$ 5.000,00) mostra-se desproporcional à gravidade da conduta da incorporadora, sendo cabível sua majoração para R$ 10.000,00, em consonância com precedentes do TJMT em hipóteses similares.
7. A cláusula penal por inadimplemento contratual não incide na hipótese, pois não houve descumprimento do prazo de entrega da unidade, sendo o erro de registro insuficiente para configurar inadimplemento nos moldes do art. 408 do CC.
8. A imposição de obrigação consistente na “vinculação de pagamentos” internos junto à Caixa Econômica Federal é juridicamente inviável, por envolver terceiro alheio à lide, cuja atuação não pode ser exigida judicialmente sem sua integração ao processo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento:
A regularização registral ocorrida antes da sentença acarreta a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula e à multa cominada.
A ausência de atraso contratual na entrega do imóvel afasta o cabimento de indenização por lucros cessantes presumidos.
A duplicidade de venda e registro indevido de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida configura falha na prestação do serviço e justifica indenização por danos morais.
É cabível a majoração da indenização por danos morais quando o valor fixado em sentença se mostra desproporcional à gravidade da falha.
O erro de registro não caracteriza inadimplemento contratual para fins de aplicação de cláusula penal.
Não se pode impor à incorporadora obrigação de vinculação de pagamentos junto à instituição financeira não participante da lide.
Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 408 e 927; CDC, arts. 6o, VI, 14 e 25, § 1o; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AC no 0011430-35.2015.8.11.0003, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 29.01.2020, pub. 05.02.2020; TJ-MT, AC no 0044608-60.2012.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 03.09.2024, pub. 08.09.2024; TJ-MT, AC no 0001386-95.2012.8.11.0088, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 08.11.2023, pub. 12.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034135-12.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[TALITA DA SILVA RABELLO - CPF: 019.750.321-79 (APELANTE), LORRAINE ALVES RIBEIRO - CPF: 023.736.341-04 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 29.289.779/0001-99 (APELADO), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO), PARQUE CHAPADA DOS IPES - CNPJ: 40.499.969/0001-73 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), PARQUE CHAPADA DOS IPES - CNPJ: 40.499.969/0001-73 (TERCEIRO INTERESSADO), TALITA DA SILVA RABELLO - CPF: 019.750.321-79 (APELADO), LORRAINE ALVES RIBEIRO - CPF: 023.736.341-04 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 29.289.779/0001-99 (APELANTE), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AMBOS PARCIALMENTE PROVIDOS, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DUPLICIDADE DE VENDA E ERRO DE REGISTRO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA INCORPORADORA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. MULTA CONTRATUAL AFASTADA. VINCULAÇÃO DE PAGAMENTOS À CEF INVIÁVEL. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Pedido de Retificação de Registro Imobiliário, Indenização por Danos Morais e Materiais,
que,
julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo erro da incorporadora na duplicidade de venda e registro de unidade habitacional adquirida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, e fixando obrigações de fazer, multa contratual, e indenização por danos morais
em R$ 5.000,00
. Ambas as partes apelam buscando reforma parcial da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula imobiliária; (
ii
) estabelecer se a autora faz jus à indenização por lucros cessantes presumidos; (
iii
) determinar se é cabível a majoração da indenização por danos morais; (
iv
) analisar a validade da imposição de multa contratual; e (v) verificar a possibilidade de se impor à incorporadora a vinculação dos pagamentos do financiamento junto à CEF.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Configura-se a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula e à multa cominada, diante da comprovação de que a regularização registral ocorreu antes da sentença, tornando desnecessário o comando judicial respectivo.

4.
A ausência de atraso contratual na entrega da unidade, disponibilizada e com posse concedida dentro do prazo previsto contratualmente (inclusive a cláusula de tolerância), afasta o reconhecimento de lucros cessantes presumidos, pois não houve privação injusta da posse.

5.
A duplicidade de venda e registro equivocado da unidade, ainda que regularizados posteriormente, caracterizam falha grave na prestação do serviço, violando o dever de boa-fé objetiva e causando insegurança à adquirente, o que justifica indenização por danos morais.

6.
O valor fixado a título de danos morais na sentença (R$ 5.000,00) mostra-se desproporcional à gravidade da conduta da incorporadora, sendo cabível sua majoração para R$ 10.000,00, em consonância com precedentes do TJMT em hipóteses similares.

7.
A cláusula penal por inadimplemento contratual não incide na hipótese, pois não houve descumprimento do prazo de entrega da unidade, sendo o erro de registro insuficiente para configurar inadimplemento nos moldes do art. 408 do CC.

8.
A imposição de obrigação consistente na “vinculação de pagamentos” internos junto à Caixa Econômica Federal é juridicamente inviável, por envolver terceiro alheio à lide, cuja atuação não pode ser exigida judicialmente sem sua integração ao processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
.
Recurs
os parcialmente providos
.

Tese de julgamento
:

A regularização registral ocorrida antes da sentença acarreta a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula e à multa cominada.

A ausência de atraso contratual na entrega do imóvel afasta o cabimento de indenização por lucros cessantes presumidos.

A duplicidade de venda e registro indevido de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida configura falha na prestação do serviço e justifica indenização por danos morais.

É cabível a majoração da indenização por danos morais quando o valor fixado em sentença se mostra desproporcional à gravidade da falha.

O erro de registro não caracteriza inadimplemento contratual para fins de aplicação de cláusula penal.

Não se pode impor à incorporadora obrigação de vinculação de pagamentos junto à instituição financeira não participante da lide.

Dispositivos relevantes citados
:

CF/1988, art. 5o, V e X; CC,
arts
. 186, 408 e 927; CDC,
arts
. 6o, VI, 14 e 25, § 1o; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-MT, AC no 0011430-35.2015.8.11.0003, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 29.01.2020, pub. 05.02.2020; TJ-MT, AC no 0044608-60.2012.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 03.09.2024, pub. 08.09.2024; TJ-MT, AC no 0001386-95.2012.8.11.0088, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 08.11.2023, pub. 12.11.2023.

R E L A T Ó R I O

RAC
1034135-12.2023.8.11.0041

TALITA DA SILVA RABELLO
e
MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA

X

MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA
e
TALITA DA SILVA RABELLO

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de
dois
Recurso
s
de Apelação Cível,
um interposto por

TALITA DA SILVA RABELO

e
, outro interposto por
MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA
.,
ambos
com o fito de reformar a
sentença proferida pelo Juízo da

6
a Vara Cível da Comarca de
Cuiabá
/MT, que,
nos autos
Da
Ação
d
e Obrigação
d
e Fazer
c
umulada
c
om Pedido
d
e Cancelamento (Retificação)
d
e Registro Imobiliário, Indenização
p
or Danos Morais
e
Materiais
(
Proc. no
1034135-12.2023.8.11.0041
),
ajuizada pela primeira em face da segunda
,

tendo figurado também no polo passivo o
Condomínio Residencial Chapada dos Ipês
,

julgou parcialmente procedentes os pedidos para (i) determinar a retificação/regularização registral em favor da autora,
sob pena de
multa diária; (
ii
) suspender as cobranças condominiais até a efetiva entrega das chaves após a regularização registral; (
iii
) condenar a MRV a danos morais de R$ 5.000,00; (
iv
) determinar a vinculação dos pagamentos do financiamento junto à CEF
,
sob pena de
multa diária; (v) aplicar multa contratual de 2%; e (vi) julgar improcedentes os pedidos contra o Condomínio
(Id.
321202864 e 321202875
)
.

A autora interpõe apelação
(Id. 321202878)
buscando reforma parcial, sustentando, em síntese, que: (a) faz jus a lucros cessantes presumidos, pois houve privação injusta do uso do imóvel, sendo desnecessária prova de intenção de locar, consoante Tema 966/STJ; (b) o dano moral deve ser majorado, diante da gravidade da conduta (venda duplicada/registro cruzado), com risco de desenquadramento do
Programa Minha Casa Minha Vida.

A
requerida/apelante,
MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA
, por sua vez, apela pugnando pela reforma
alegando, preliminarmente, que
houve perda superveniente do objeto quanto à retificação/matrícula, por já estar regularizada antes da sentença
, bem como que
não houve atraso na entrega das chaves, disponibilizadas em 02/05/2022 e posse
em 01/07/2022, dentro do prazo contratual (27/09/2022);
que
é juridicamente inviável
o
cumprimento da obrigação de
“
vinculação de pagamentos
”
internos da
a Caixa Econômica Federal
, terceiro alheio à lide; e
inexiste
impedimento ao exercício da posse que justifique aplicação de multa contratual
nem
abalo efetivo e de elementos configuradores de responsabilidade civil
que justifique a condenação em indenização por
danos morais no patamar fixado
(Id. 321202876)
.

Foram apresentadas contrarrazões
pela
MRV
(Id. 321202880),
pugna
ndo
pelo desprovimento do apelo da autora
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a responsabilidade civil da incorporadora
,
MRV PRIME PROJETO MT A2 INCORPORACOES SPE LTDA
,
por erro na comercialização e registro de unidade imobiliária, e os efeitos jurídicos decorrentes, tais como o cabimento de indenização por danos morais, lucros cessantes, multa contratual e obrigações acessórias.

Como relatado, trata-se de ação ajuizada por adquirente de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em razão de erro da construtora que promoveu o registro da unidade 303, Bloco 03,
do Residencial Chapada dos Ipês, localizado em Várzea Grande/MT
,
em nome de terceira pessoa, embora vendida à autora. A sentença reconheceu a falha e impôs diversas condenações à construtora, sendo interpostos recursos por ambas as partes.

A apelante MRV sustenta a perda superveniente do objeto quanto à determinação de retificação da matrícula, sob o argumento de que a obrigação já havia sido cumprida antes da sentença, que comprova a efetiva regularização registral em abril de 2022.

De fato, os autos demonstram que a retificação da matrícula foi providenciada antes do julgamento
,
conforme documento de ID 321202857
, de modo que, ao tempo da prolação da sentença (maio de 2025), o objeto da obrigação já se encontrava exaurido. Assim, é de se reconhecer a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação e à multa cominada, devendo tais comandos ser afastados. Contudo, permanece hígido o reconhecimento da falha inicial na prestação do serviço, fundamento que enseja a manutenção da condenação por danos morais.

Nesse sentido, es
t
e
eg
. TJMT, assim já decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE – PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CARÊNCIA DA AÇÃO, CERCEAMENTO DE DEFESA, AFASTAMENTO DA REVELIA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS – MÉRITO – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – DUPLICIDADE DE VENDA PARA PESSOAS DIFERENTES – ATO
ILÍCITO CONFIGURADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – MANUTENÇÃO DO VALOR DAS INDENIZAÇÕES – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.
A ocorrência de venda de imóvel em duplicidade para pessoas distintas e boa-fé, mostra-se hábil a dar azo a indenização por danos morais, vez que extrapola meros aborrecimentos provenientes do inadimplemento contratual, além de ser garantido o ressarcimento pelos valores regularmente adimplidos.Sentença de procedência mantida
.”

(TJ-MT -
AC: 00114303520158110003 MT
, Relator:ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 29/01/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/02/2020)

Superado esse ponto, quanto aos demais tópicos,
a
responsabilidade da MRV pelo erro de registro é incontroversa. Embora a venda duplicada tenha se originado de erro material, o fato é que a construtora vendeu a mesma unidade para duas pessoas distintas, o que violou o dever de boa-fé e causou significativa insegurança jurídica à autora. Tal conduta justifica a condenação por danos morais, mas o montante fixado (R$ 5.000,00) mostra-se desproporcional à gravidade da falha e suas consequências.

A jurisprudência tem elevado a indenização por danos morais em hipóteses semelhantes de venda duplicada ou erro registral em programas sociais habitacionais, reconhecendo o impacto sobre o consumidor de baixa renda. Assim, entendo cabível a majoração para R$ 1
0
.000,00, valor compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Nesse sentido,
também já decidiu
esse
eg
. TJMT
:

“
APELANTE (S): PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. APELADO (S): JONAS FERREIRA BARROS. EMENTA. DIREITO
CIVIL .
RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DUPLICIDADE DE VENDA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE
SERVIÇO.
RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL CONFIGURADO.
RECURSO DESPROVIDO.
I .
CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que a condenou a cumprir o contrato de compra e venda celebrado com o autor, mediante a
entrega da unidade residencial ou, na impossibilidade, de outro apartamento no mesmo prédio, nas mesmas condições estabelecidas no contrato. A sentença também condenou a apelante ao pagamento de indenização por
danos morais no valor de R$ 10.000,00
devido à rescisão unilateral do contrato e alienação do imóvel a terceiro.

II .
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a responsabilidade da empresa apelante pela falha na prestação de serviço que resultou na rescisão unilateral do contrato e na venda duplicada do imóvel, bem como a existência de danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A empresa apelante responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, conforme a teoria da aparência e os artigos 14 e 25, § 1o, do Código de Defesa do Consumidor.

A venda duplicada do imóvel para terceiros, mesmo após a assinatura do contrato e o pagamento pelo consumidor, configura falha na prestação do serviço e justifica a condenação por danos morais
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: "A duplicidade de venda de imóvel, configurando falha na prestação de serviço, justifica a condenação por danos morais e a manutenção da obrigação de cumprir o contrato ou de oferecer alternativa equivalente ao
consumidor.
"

Dispositivos relevantes citados:

Código de Defesa do Consumidor, art. 14 (responsabilidade objetiva).

Código de Defesa do Consumidor, art. 25, § 1o (responsabilidade solidária
) .

Código de Processo Civil, art. 85, § 11o (majoração dos honorários sucumbenciais).

Jurisprudência relevante citada:

TJ-MT, N.U 0001386-95 .2012.8.11.0088,
Rel
.
Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 08/11/2023, pub. 12/11/2023.

TJ-MT, AC
n. o
0011430-35.2015.8.11 .0003, Rel.
Antonia
Siqueira Gonçalves, Vice-Presidência, j. 29/01/2020, pub. 05/02/2020
.
”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00446086020128110041, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2024)

Quanto aos lucros cessantes, embora o Tema 966/STJ reconheça a presunção de prejuízo em casos de atraso na entrega do imóvel, essa hipótese não se aplica ao caso concreto. A autora foi imitida na posse da unidade em 01/07/2022 (I
d. 321202860
), e o prazo final de entrega, com cláusula de tolerância, se encerrava apenas em 27/09/2022
(Id. 321202855 – pág. 3)
. Portanto, não se comprova atraso contratual, tampouco privação injusta da posse.

No que toca à multa contratual, ela está vinculada ao inadimplemento contratual, que, como visto, não restou configurado. A entrega ocorreu dentro do prazo, e eventual erro de registro, ainda que relevante, não equivale ao inadimplemento que justifique a aplicação da cláusula penal (art. 408 do CC). Assim, deve ser afastada.

Por fim, quanto à ordem de vinculação dos pagamentos junto à Caixa Econômica Federal, assiste razão à MRV. Trata-se de obrigação que depende de ato da instituição financeira, terceira alheia à lide, e que não pode ser imposta à construtora sem a participação da CEF no polo passivo. Eventual regularização administrativa deve ser buscada por meios próprios.

Ante o exposto, D
OU
PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso da autora
para majorar o valor da indenização por danos morais para R$ 1
0
.000,00, mantidos os critérios de correção e juros definidos na sentença
; e,
D
OU
PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da
requerid
a,
para

r
econhecer a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de retificação da matrícula e à multa cominada, mantendo-se, contudo, o reconhecimento da falha na prestação do serviço
; a
fastar a multa contratual de 2%;
e, a
fastar a obrigação de vinculação dos pagamentos junto à Caixa Econômica Federal
.

Mantidos, no mais, os demais termos da sentença, inclusive a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 30% (autora) e 70% (ré), bem como o percentual dos honorários advocatícios fixado em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025