Tribunal: TJMT
Processo: 1008431-09.2023.8.11.0037
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de imissão na posse cumulada com cobrança de taxa de ocupação, proposta pelo arrematante de imóvel adquirido em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal.
A sentença reconheceu o direito do autor à imissão na posse, bem como condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação de 1% sobre o valor da arrematação e ao reembolso de despesas com IPTU referentes aos exercícios de 2018 a 2021.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão:
(i) saber se é devida a taxa de ocupação, mesmo diante da alegada boa-fé do ocupante do imóvel; e
(ii) saber se é legítima a condenação ao pagamento do IPTU incidente no período anterior à imissão na posse.
III. Razões de decidir
4. A condenação à taxa de ocupação deve ser mantida, porquanto a permanência injustificada do apelante no imóvel, após notificação extrajudicial para desocupação, caracteriza esbulho possessório e enseja compensação pelo uso indevido da propriedade.
5. A taxa de 1% sobre o valor do imóvel está em conformidade com o art. 37-A da Lei no 9.514/1997 e com a jurisprudência do TJMT.
6. Por outro lado, é indevida a condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2018 a 2021, pois o imóvel ainda se encontrava registrado em nome da Caixa Econômica Federal, não recaindo sobre o apelante, mero possuidor de fato, a obrigação tributária.
7. A jurisprudência do STJ afasta a responsabilidade pelo IPTU de ocupante não imitido na posse formal, aplicando-se por analogia os Temas 886/STJ e 708/STF.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento do IPTU referente aos exercícios de 2018 a 2021. Sentença parcialmente reformada.
Tese de julgamento: “1. É devida a taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei no 9.514/1997 pelo ocupante que permanece no imóvel arrematado em leilão extrajudicial, mesmo sem má-fé comprovada.
2. É indevida a imputação de responsabilidade tributária relativa ao IPTU ao ocupante de imóvel que não detinha a posse formal e que não era proprietário registral durante o período exigido.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 27, § 8o, e 37-A; CPC, arts. 355, I, 370, p.u., e 85, §§ 2o e 3o; CC, arts. 389, 406 e 407.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.10.2024; STJ, REsp 1.700.681/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 30.09.2019; TJMT, AC 1011040-26.2018.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 09.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008431-09.2023.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RENAN CARLOS BIANCHI - CPF: 035.559.971-65 (APELADO), BRUNA KATHARINE MAGGIONI - CPF: 044.918.981-38 (ADVOGADO), APERLINO LOUREIRO NETO - CPF: 780.760.134-53 (ADVOGADO), JOVAIR NETO SILVA - CPF: 537.502.921-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de imissão na posse cumulada com cobrança de taxa de ocupação, proposta pelo arrematante de imóvel adquirido em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal.

A sentença reconheceu o direito do autor à imissão na posse, bem como condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação de 1% sobre o valor da arrematação e ao reembolso de despesas com IPTU referentes aos exercícios de 2018 a 2021.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão:

(i) saber se é devida a taxa de ocupação, mesmo diante da alegada boa-fé do ocupante do imóvel; e

(ii) saber se é legítima a condenação ao pagamento do IPTU incidente no período anterior à imissão na posse.

III. Razões de decidir

4. A condenação à taxa de ocupação deve ser mantida, porquanto a permanência injustificada do apelante no imóvel, após notificação extrajudicial para desocupação, caracteriza esbulho possessório e enseja compensação pelo uso indevido da propriedade.

5. A taxa de 1% sobre o valor do imóvel está em conformidade com o art. 37-A da Lei no 9.514/1997 e com a jurisprudência do TJMT.

6. Por outro lado, é indevida a condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2018 a 2021, pois o imóvel ainda se encontrava registrado em nome da Caixa Econômica Federal, não recaindo sobre o apelante, mero possuidor de fato, a obrigação tributária.

7. A jurisprudência do STJ afasta a responsabilidade pelo IPTU de ocupante não imitido na posse formal, aplicando-se por analogia os Temas 886/STJ e 708/STF.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento do IPTU referente aos exercícios de 2018 a 2021. Sentença parcialmente reformada.

Tese de julgamento:
“1. É devida a taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei no 9.514/1997 pelo ocupante que permanece no imóvel arrematado em leilão extrajudicial, mesmo sem má-fé comprovada.

2. É indevida a imputação de responsabilidade tributária relativa ao IPTU ao ocupante de imóvel que não detinha a posse formal e que não era proprietário registral durante o período exigido.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/1997, arts. 27, § 8o, e 37-A; CPC, arts. 355, I, 370, p.u., e 85, §§ 2o e 3o; CC, arts. 389, 406 e 407.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.10.2024; STJ, REsp 1.700.681/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 30.09.2019; TJMT, AC 1011040-26.2018.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 09.11.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto por
JOVAIR NETO SILVA
contra
sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, Dra. Patrícia Cristiane Moreira, que nos autos da
Ação De Imissão Na Posse E Cobrança De Taxa De Ocupação, Com Pedido De Tutela Antecipada De Urgência

movida por
RENAN CARLOS BIANCHI
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a imissão definitiva do autor na posse do imóvel e condenando o apelante ao pagamento de taxa de ocupação no valor mensal equivalente a 1% do valor da arrematação, bem como ao pagamento do IPTU referente aos exercícios de 2018, 2019, 2020 e 202.

Nas razões recursais, o apelante , preliminarmente, suscita a nulidade da sentença, ao argumento de que houve cerceamento de defesa, porquanto não lhe foi oportunizada a produção de provas reputadas essenciais, como o depoimento pessoal e a oitiva de testemunhas, o que teria comprometido o exercício do contraditório e da ampla defesa.

No mérito, o apelante pugna pela reforma integral da sentença, pugnando a gratuidade de justiça e defendendo que não houve descumprimento contratual de sua parte, uma vez que teria observado todas as cláusulas avençadas, sendo incabível a rescisão ou qualquer condenação que lhe foi imposta.

De forma subsidiária, requer a minoração do
quantum
fixado a título de taxa de ocupação, por considerá-lo excessivo e desproporcional, invocando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Por fim, insurge-se quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando que, diante da eventual improcedência do pedido autoral ou mesmo da redução da condenação, deve ser determinada a redistribuição das custas processuais e honorários advocatícios, a fim de refletir o real grau de sucumbência entre as partes.

A recorrida apresentou suas contrarrazões (id. 316751408), pugnando pelo desprovimento do apelo, além da majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Irresignado, o Apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa ao julgar o mérito antecipadamente, sem oportunizar
o depoimento pessoal e a oitiva de testemunhas
.

É cediço que o juiz, como destinatário das provas, detém a discricionariedade para julgar o feito antecipadamente quando entender que os autos estão suficientemente instruídos, à luz do art. 355, I, do CPC, sobretudo na hipótese, em que a controvérsia está ancorada em matéria exclusivamente de direito.

Assim, verifica-se que a matéria controvertida nos autos foi suficientemente esclarecida por prova documental, pois os documentos trazidos pelo autor (proposta de arrematação, comprovantes de pagamentos, escritura pública, matrícula do imóvel, termo de arrematação, comprovante do ITBI, notificação extrajudicial, relatório pericial e avisos de recebimento) foram devidamente analisados pelo juízo
a quo
em seu julgado, revelando-se descabida a alegação de que os documentos apresentados são insuficientes para esclarecer os fatos.

Por sua vez, a prova oral pretendida não se mostra essencial para elucidação da controvérsia, o que afasta a alegação de cerceamento de defesa, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC.

Logo, sendo a prova documental satisfatória e inexistindo justificativa plausível para a prova testemunhal, revela-se correto o indeferimento desta.

Aliás:

“[...] O juiz é o destinatário das provas, cabendo a ele sua valoração e o exame da conveniência em sua produção. Quando a matéria discutida nos autos é exclusivamente de direito, não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento do processo sem o colher o depoimento pessoal da parte. [...]”
(TJ-MG - AC: 00043950720178130453, Relator.: Des.(a) Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 13/04/2023, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/04/2023) (g. n)

Desta feita, não observo o alegado cerceamento de defesa,
REJEITO
a preliminar arguida.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Inicialmente, em relação ao benefício da justiça gratuita postulado, considerando a documentação apresentada (id. 316751400 ao id. 316751405), denota-se que o Apelante
faz jus à benesse pretendida
.

É cediço que a concessão da gratuidade pressupõe que a parte não possa custear as despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou da família. A Constituição Federal, em seu artigo 5.o, inciso LXXIV, preceitua que o Estado prestará assistência judiciária integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos, o que é corroborado pelo art. 98 do CPC.

Destaca-se que, se por um lado, a lei não exige que o cidadão se encontre em estado de miserabilidade, mas sim em momento em que não possa efetuar o pagamento das custas e despesas sem prejuízo de seu sustento ou de sua família, por outro, a sua declaração de pobreza deve guardar um mínimo de razoabilidade, devendo comprovar a alegada condição de hipossuficiência.

Diante disso,
CONCEDO
os benefícios da justiça gratuita em favor do Recorrente.

Prosseguindo, extrai-se dos autos que
RENAN CARLOS BIANCHI
ajuizou
Ação De Imissão Na Posse E Cobrança De Taxa De Ocupação, Com Pedido De Tutela Antecipada De Urgência

em face
do
JOVAIR NETO SILVA,
pretendendo a imissão da posse no imóvel de matrícula n.o 15.276 do CRI de Primavera do Leste/MT, bem como ao pagamento da taxa desocupação de 1% sobre o valor da arrematação e de indenização extensiva pelos valores de manutenção do imóvel (condomínio, IPTU e eventuais contas de concessionárias públicas de água e energia).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que acolheu parcialmente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)Trata-se de ação de imissão na posse e cobrança de taxa de ocupação, com pedido de tutela antecipada de urgência, proposta por Renan Carlos Bianchi em face de Jovair Neto Silva, ambos qualificados nos autos em epígrafe.

A pretensão material fundamenta-se na aquisição do imóvel matriculado sob n° 15.276, do CRI de Primavera do Leste (MT), mediante Instrumento Particular com Eficácia de Escritura Pública (Num. 128725260).

Segundo narrativa exordial, o autor adquiriu o bem em Leilão Público no 3055/0222 – CPA/RE, realizado em 18/07/2022 pela credora fiduciária Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 160.000,00, porém não ingressou no imóvel pois o inquilino se nega a deixá-lo. Relata que houve diversas tentativas de acordo, porém o valor exigido pelo requerido tornou inviável a tratativa.

Em sede de tutela de urgência, postulou pelo deferimento da imissão na posse do bem imóvel, com prazo para desocupação de até 30 (trinta) dias, conforme convicção deste juízo, sob pena de desocupação coercitiva, com ordem de arrombamento e uso de força policial.

Os pedidos de mérito consubstanciam-se na confirmação da liminar, tornando definitiva a posse do imóvel objeto da matrícula 15.276 do CRI de Primavera do Leste/MT, bem como na condenação do requerido ao pagamento da taxa de ocupação de 1% sobre o valor da arrematação (R$ 1.600,00), por mês, desde a data da arrematação (18/07/2022), até a efetiva imissão na posse, que perfaz a quantia de R$ 1.600,00, a ser devidamente corrigida, cuja indenização deverá ser extensiva aos valores para a manutenção do imóvel, tais como condomínio, IPTU e eventuais contas de concessionárias públicas de água e energia.

Decisão inicial deferindo a tutela provisória de urgência (Num. 129426872).

Formada a angularidade da relação jurídica processual, a parte requerida apresentou contestação, oportunidade em que postulou pela concessão da justiça gratuita e, no mérito, sustentou a ocorrência da prescrição aquisitiva pela usucapião extraordinária, afirmando-se tratar de hipótese excepcional relacionada a bens da Caixa Econômica Federal. Relata que, em janeiro/2013, teria adquirido os direitos de posse e de propriedade de Webert Sine Rocha, pelo valor de R$.49.000,00 à vista e, posteriormente, em 26/01/2018, pelo pagamento de mais R$.17.122,25, além dos depósitos mensais das quantias para pagamento das prestações do imóvel, para o referido antigo possuidor, as quais eram debitadas em sua conta. Enfatiza o preenchimento dos requisitos da usucapião atinentes ao período, a ausência de interrupção ou oposição, o animus domini e a inexigibilidade de título ou boa-fé. No final, postulou pela suspensão da liminar de imissão de posse, mantendo-se o requerido no imóvel, até o julgamento de mérito, bem como pugnou pela improcedência da demanda, com a revogação definitiva da medida liminar (Num. 135472543).

Impugnação à contestação (Num. 140927318).

Ordem de expedição de mandado de desocupação forçada (Num. 148851834) e o correspondente cumprimento realizado em 26/04/2024 (Num. 155057087).

(...)
DA IMISSÃO NA POSSE

Trata-se de ação de imissão na posse fundada na aquisição de imóvel nos moldes da Lei no 9.514/97.

Constata-se dos autos que o autor adquiriu o bem em Leilão Público no 3055/0222 – CPA/RE, realizado em 18/07/2022 pela credora fiduciária Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 160.000,00, porém não ingressou no imóvel em razão da recusa de desocupação pelo requerido.

O requerido, por sua vez, sustenta, em defesa, a ocorrência da prescrição aquisitiva pela usucapião extraordinária, afirmando tratar-se de hipótese excepcional relacionada a bens da Caixa Econômica Federal, narrando que teria adquirido o bem do devedor fiduciante.

A aludida aquisição do imóvel pelo requerido do fiduciante, para adquirir contornos de legalidade, pressupõe a anuência expressa da credora fiduciária, para a transmissão dos direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, caso em que haveria a assunção formal e legal, pelo adquirente, das respectivas obrigações, nos termos do art. 29 da Lei no 9514/97, o que, no entanto, não foi comprovado pelo réu.

Da análise da matrícula registral, verifica-se que o imóvel fora financiado pelo devedor fiduciante Webert Sine Rocha no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional – SFH (Num. 128725264 – Pág. 1), o qual é destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, nos termos do art. 8o, caput, da Lei no 4.380/1964.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação" (AgInt no REsp n. 1.700.681/AL, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/9/2019, DJe 4/10/2019).

Assim, a assertiva do autor de que é possível a usucapião de bens da Caixa Econômica Federal não tem pertinência no caso concreto, sendo possível essa possibilidade caso o imóvel não tivesse vínculo com programas habitacionais ou à prestação de serviços públicos, ou seja, se ingressado na esfera patrimonial no livre exercício da atividade econômica, o que, como exposto, não é a hipótese, ante a inclusão do bem no âmbito de abrangência do Sistema Financeiro Habitacional.

(...) Pois bem. No caso vertente, a reprodução certificada da matrícula do imóvel (Num. 128725264) atesta o cumprimento dos requisitos legais, com o registro da consolidação da propriedade e a subsequente averbação da aquisição pelo autor, circunstância que autoriza a concessão da medida possessória pleiteada.

Ademais, a ação de imissão na posse é afeta ao proprietário, detentor de justo título, que não possui posse.

(...) Portanto, restando demonstrada a propriedade do autor, evidencia-se o direito à imissão na posse (CC, 1.228).

Considerando que o arrematante do imóvel teve seu direito de propriedade mitigado em razão da ocupação indevida pelo requerido, mostra-se devida a incidência da taxa de ocupação.

A matéria, disciplinada pelo art. 37-A da Lei no 9.514/97, com redação dada pela Lei no 13.10.931/2004, vigente ao tempo da celebração do contrato de alienação fiduciária, que se deu em 2012, e aplicada, por interpretação extensiva, ao ocupante, previa que “O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. “

Sobre o dispositivo, “a jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem."(STJ. 3a Turma AgInt no REsp 1674191/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26/04/2021).

Assim, o réu deve ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação em 1% (um por cento) do valor do imóvel para efeitos de leilão público (R$ 160.000,00), a partir da alienação do bem, ocorrida em 18/07/2022, até a efetiva imissão da arrematante na posse do imóvel, realizada em 26/04/2024 (Num. 155057087).

Quanto ao pedido de extensão da referida indenização aos valores para a manutenção do imóvel, tais como condomínio e IPTU, algumas ponderações são necessárias.

O art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, dispõe que “Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. “

Quanto ao IPTU, há pertinência no direito invocado, notadamente pelo comprovante de pagamento incluso referente aos exercícios de 2018, 2019, 2020 e 2021 (Num. 128725279).

Em relação a taxa condominial, por sua vez, o autor afirma a aludida cobrança era informal, não tendo como comprovar os débitos (petição inicial – pág. 4), motivo pelo qual não há plausibilidade no direito invocado.

DISPOSITIVO

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados na ação de imissão na posse, com pedido de tutela antecipada de urgência, proposta por Renan Carlos Bianchi em face de Jovair Neto Silva, ratifico a tutela de urgência deferida nos autos, determino a IMISSÃO DEFINITIVA do autor na posse do imóvel matriculado sob n° 15.276, do CRI de Primavera do Leste (MT) e CONDENO o requerido ao pagamento
i)
da taxa de ocupação no valor mensal equivalente a 1% (um por cento) do valor da arrematação (R$ 160.000,00), devido desde a data da aquisição do bem pelo autor (18/07/2022) até a data da efetiva desocupação pelo réu (26/04/2024), corrigidos monetariamente (CC, art.389) desde a data em que cada pagamento deveria ter ocorrido, e acrescido de juros de mora (CC, art.406), contados a partir da data da citação e
ii)
da quantia referente ao IPTU, R$ 1.341,36 (Num. 128725279), que deverá ser corrigida (CC, art. 389) a contar da data do efetivo desembolso, acrescidos de juros de mora (CC, art. 407) a partir da citação.(...)”.
(ID. 316751396)

Diante disso, a apelante interpôs o presente recurso, sendo que a controvérsia recursal gira em torno dos pedidos de exclusão/minoração da condenação ao pagamento da taxa de ocupação e de exclusão da condenação ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel referente aos exercícios de 2018, 2019, 2020 e 2021
.

Pois bem.

Inicialmente, quanto à alegação de que não seria devida a taxa de ocupação, sob o argumento de que teria permanecido no imóvel de boa-fé, sem intenção de enriquecimento indevido, não assiste razão ao recorrente.

Dos autos não se extrai qualquer comprovação de que estivesse realizando pagamentos mensais com intuito de adquirir o bem, tampouco demonstrou justa causa para continuar na posse, mesmo após ter sido regularmente notificado para desocupação (id. 316749949 ao id. 316751353).

A sua permanência injustificada atrai, como corolário, o dever de indenizar o proprietário pela fruição do imóvel, razão pela qual deve ser mantida a condenação ao pagamento da taxa de ocupação, nos termos da sentença recorrida.

Ressalte-se, ainda, que o percentual fixado em 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel como taxa de ocupação revela-se adequado e está em consonância tanto com a previsão legal do art. 37-A da Lei no 9.514/1997, veja-se:

“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Nessa mesma linha, é o entendimento deste eg. Tribunal de Justiça, que admite a fixação desse parâmetro como forma de compensar a perda do uso e gozo do bem durante o período de posse indevida,
in verbis:

ESTADO DE MATO GROSSO TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1011040-26.2018.8.11 .0041 APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE JULGADA PROCEDENTE – IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÇAI EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA PELO REQUERIDO OCUPANTE DO IMÓVEL – VALORMANTIDO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. É cabível o direito de fruição pelo período em que o requerido residiu de forma precária no imóvel, sem a devida contraprestação, sob pena de caracterização de enriquecimento ilícito e sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.
Não há qualquer exorbitância ou irrazoabilidade no percentual fixado na sentença, porque o direito ao recebimento de alugueres – taxa de ocupação -, no valor de 1% do preço de alienação do imóvel decorre do disposto no artigo 37-A da Lei no. 9.514/1997.
(TJ-MT 10110402620188110041 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 09/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2022) (g. n.)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
(...) 6. A condenação ao pagamento da taxa de ocupação encontra amparo no art . 37-A da Lei no 9.514/1997, sendo devida desde a data da alienação em leilão até a efetiva desocupação do imóvel, como forma de compensar o novo proprietário pela privação do uso do bem e evitar o enriquecimento sem causa do ocupante
. IV. Dispositivo e tese: 7 . Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, na condição de terceiro de boa-fé, tem direito à imissão na posse, não sendo oponíveis as alegações de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. 2 . A existência de ação anulatória do leilão não constitui prejudicialidade externa capaz de obstar a procedência do pedido de imissão na posse. 3. É devida a taxa de ocupação, nos termos do art. 37-A da Lei no 9 .514/1997, desde a data da alienação até a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel.” (...)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10004158320258110041, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 17/09/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/09/2025) (g. n.)

Dessa forma, não há reparo a ser feito quanto ao critério utilizado pelo juízo
a quo.

Por outro lado,
merece acolhimento
o pleito de exclusão do encargo referente ao IPTU.

Consoante se observa da matrícula e dos documentos juntados, o imóvel permaneceu registrado em nome da Caixa Econômica Federal durante o período da ocupação, de modo que a responsabilidade tributária não poderia ser imputada ao apelante, mero terceiro possuidor de fato, mas sim ao proprietário registral ou ao devedor fiduciante.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme ao estabelecer que as obrigações
propter rem
, como o IPTU e taxas condominiais, recaem sobre o proprietário ou o devedor fiduciante, não podendo ser exigidas de quem apenas ocupa o imóvel sem relação jurídica direta com o contrato fiduciário.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE.
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DESPESAS CONDOMINIAIS.
NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568/STJ. TEMA No 886/STJ.
1. Nos termos da orientação traçada no Tema no 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU,
sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
Aplicação da Súmula no 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024) (g. n.)

“TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NA DEMANDA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (...)
V. Quanto aos tributos que incidem sobre o bem alienado fiduciariamente, dispõe expressamente o art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/97, que
o devedor fiduciante
responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, até a data da imissão na posse pelo credor fiduciário, em razão do inadimplemento contratual
.VI. A ratio do comando normativo que nega a sujeição passiva do credor fiduciário ao recolhimento do imposto predial decorre, justamente, da ausência de posse qualificada pelo animus domini, elemento subjetivo essencial para o reconhecimento da posse passível de tributação. VII. Após a entrada em vigor da Lei n. 14.620, de 13 de julho de 2023, que acrescentou
o § 2o ao art. 23 da Lei n. 9 .514/97, ficou expressamente previsto que
caberá ao devedor fiduciante
a obrigação de arcar com os custos do IPTU incidente sobre o bem
. VIII. Tese jurídica firmada: O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN .IX. Caso concreto: recurso especial conhecido e desprovido.X. Recurso julgado sob a sistemática dos recursos especiais representativos de controvérsia (art . 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do RISTJ)” (STJ - REsp: 00000000000001959212 SP 2021/0288226-0, Relator.: Ministro TEODORO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 12/03/2025, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 19/03/2025) (g. n.)

Assim, deve ser afastada a condenação do apelante ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel referente aos exercícios de 2018, 2019, 2020 e 2021.

Em face do exposto, conheço e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
JOVAIR NETO SILVA
, para excluir a condenação ao pagamento do IPTU referente aos exercícios de 2018 a 2021.

Por conseguinte,
havendo alteração parcial na sentença
, impõe-se a readequação dos honorários sucumbenciais fixados na origem, de modo a refletir a sucumbência recíproca, mantendo a fixação em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, com a
redistribuição do ônus sucumbencial
na proporção de 30% (trinta por cento) ao Apelado e 70% (setenta por cento) à Apelante, observada a regra do § 3o do art. 98 do mesmo códex em relação a esta última, por litigar sob o pálio da justiça gratuita, ora deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025