Tribunal: TJMT
Processo: 1019629-82.2022.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. TERMO INICIAL JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer, devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e moral, proposta por adquirente de lote urbano não edificado. Sentença que declarou rescindido o contrato e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas, indenização pelas benfeitorias no valor de R$ 21.000,00 e compensação por dano moral de R$ 2.000,00.
II. Questão em discussão
Há cinco questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos; (ii) saber se é devida taxa de fruição do imóvel; (iii) saber se a indenização por benfeitorias é devida diante de eventual irregularidade da construção; e (iv) saber se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por iniciativa do comprador; e (v) saber o termo inicial do juros de mora.
III. Razões de decidir
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.
A taxa de fruição não é devida quando o lote transacionado era não edificado à época da contratação e não houve proveito econômico pelo comprador, tampouco empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ.
O autor comprovou a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias na ausência de prova de irregularidade relevante, conforme art. 1.219 do CC.
Não houve conduta ilícita por parte da vendedora a justificar indenização por dano moral, uma vez que a resolução contratual ocorreu por desistência do comprador e não houve prática de ato indevido pela ré.
Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.
IV. Dispositivo e tese
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei no 13.786/2018 deve respeitar os princípios do CDC, podendo incidir sobre as parcelas pagas. 2. Não é devida taxa de fruição em lote não edificado, mesmo após construção pelo comprador. 3. A indenização por benfeitorias é devida ao possuidor de boa-fé, salvo prova de irregularidade relevante. 4. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, desacompanhada de ato ilícito da vendedora, não enseja reparação por dano moral. 5. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 1.219; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 86.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.05.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 771.894/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 27.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019629-82.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSUE CORREA FERRAZ - CPF: 481.909.691-53 (APELADO), REGIANE ALVES DA CUNHA - CPF: 780.071.271-00 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. TERMO INICIAL JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer, devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e moral, proposta por adquirente de lote urbano não edificado. Sentença que declarou rescindido o contrato e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas, indenização pelas benfeitorias no valor de R$ 21.000,00 e compensação por dano moral de R$ 2.000,00.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos; (ii) saber se é devida taxa de fruição do imóvel; (iii) saber se a indenização por benfeitorias é devida diante de eventual irregularidade da construção; e (iv) saber se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por iniciativa do comprador; e (v) saber o termo inicial do juros de mora.

III. Razões de decidir

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.

A taxa de fruição não é devida quando o lote transacionado era não edificado à época da contratação e não houve proveito econômico pelo comprador, tampouco empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ.

O autor comprovou a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias na ausência de prova de irregularidade relevante, conforme art. 1.219 do CC.

Não houve conduta ilícita por parte da vendedora a justificar indenização por dano moral, uma vez que a resolução contratual ocorreu por desistência do comprador e não houve prática de ato indevido pela ré.

Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei no 13.786/2018 deve respeitar os princípios do CDC, podendo incidir sobre as parcelas pagas. 2. Não é devida taxa de fruição em lote não edificado, mesmo após construção pelo comprador. 3. A indenização por benfeitorias é devida ao possuidor de boa-fé, salvo prova de irregularidade relevante. 4. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, desacompanhada de ato ilícito da vendedora, não enseja reparação por dano moral. 5. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 1.219; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.05.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 771.894/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 27.03.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Apelação Cível interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c ordinária de obrigação de fazer c/c devolução de valores pagos e danos moral e material, ajuizada por Josué Correa Ferraz, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda do terreno firmado entre as partes, e condenar a requerida na restituição integral dos valores pagos pelo autor, em parcela única, abatido o percentual de 10% a título de despesas administrativa, além do pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no valor de R$ 21.000,00 e, indenização por dano moral em R$ 2.000,00. Também condenou a parte vencida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação.

Inconformada, a requerida, ora apelante recorre alegando, em síntese, que a sentença não observou corretamente a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois a retenção de 10% deveria incidir sobre o valor atualizado do contrato e não apenas sobre o montante pago, requerendo a reforma da sentença nesse ponto ou majoração da cláusula penal para 25% dos valores pagos. Além disso, defende fazer jus ao recebimento de indenização pela fruição do imóvel pelo apelado, correspondente a 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, pelo período de posse do terreno. Segue alegando que o autor não faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas, pois a construção edificada no lote não possui regularidade administrativa, em violação à Lei no 6.766/79.

Aduz que o reconhecimento de dano moral em favor do apelado é indevido, pois a frustração contratual, sem demonstração de efetiva violação a direitos da personalidade, constitui mero aborrecimento, insuficiente para gerar dever de indenizar. Menciona, ainda, que os juros de mora incidentes sobre a devolução dos valores pagos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato. Ao final, requer a reforma da sentença.

Contrarrazões pelo autor (id.

277980361), pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 29 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Josué Corrêa Ferraz move ação declaratória de rescisão contratual c/c ordinária de obrigação de fazer c/c devolução de valores pagos e danos moral e material, em desfavor da Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., narrando, em apertada síntese, que firmou contrato de promessa de compra e venda em 04.02.2019, para aquisição do lote de terreno no 07 da quadra 09 do empreendimento “Parque Rosa Bororo”, localizado em Rondonópolis/MT, pelo preço de R$ 75.682,60.

Narra ter efetuando pagamentos regulares e realizando diversas benfeitorias no imóvel, cujos gastos com materiais de construção e mão de obra superaram R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais). Alega ainda que, em razão de grave alteração em sua situação financeira, decorrente de sua destituição de cargo público e de problemas de saúde que exigem gastos contínuos, tornou-se inviável dar continuidade ao pagamento das parcelas ajustadas.

Segue afirmando que tentou resolver a situação extrajudicialmente, buscando a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, bem como das benfeitorias realizadas, mas a empresa requerida recusou-se a aceitar tais condições, ameaçando-o de inclusão em cadastros de inadimplentes (SPC e SERASA).

Diante da recusa e da iminente negativação, o autor pleiteou a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a declaração da rescisão do contrato, com a consequente devolução das quantias já pagas, bem como a indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno. Além disso, postulou pela condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Ultimado o trâmite processual, o togado
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda do terreno firmado entre as partes, e condenar a requerida na restituição integral dos valores pagos pelo autor, em parcela única, abatido o percentual de 10% a título de despesas administrativa, além do pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no valor de R$ 21.000,00 e, indenização por dano moral em R$ 2.000,00. Também condenou a parte vencida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação (id. 275898406).

Inconformada, insurge-se a apelante requerendo o parcial provimento para ajustar a base de cálculo da cláusula penal à sistemática da Lei no 13.786/2018, isto é, 10% sobre o valor do contrato atualizado, além de condenar o autor/apelado ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel (0,5% ao mês), com compensação entre os valores. Ainda, requer o afastamento ou a redução da indenização pelas benfeitorias, caso seja reconhecida a irregularidade da construção. Pugna pela rejeição do dano moral, uma vez que constituiu em mero aborrecimento, insuficiente para gerar dever de indenizar, bem como determinar que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Pois bem.

Inicialmente, mister se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o loteamento urbano, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Ultrapassada essa premissa, nos autos se evidencia que a rescisão contratual ocorreu por desistência do autor, ora apelado, motivada por comprovada incapacidade financeira superveniente, circunstância que, no âmbito consumerista, é tida como justificativa legítima para a resolução do contrato com devolução das parcelas pagas.

Ademais, cumpre destacar que o contrato em questão foi celebrado em 04.12.2019, ou seja, sob a vigência da Lei no 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato Imobiliário, cujas disposições são aplicáveis ao caso.

Dito isso, a apelante sustenta que, consoante a novel legislação, a cláusula penal de 10% deveria incidir sobre o valor atualizado do contrato e não sobre as quantias efetivamente pagas.

Todavia, à luz da norma consumerista (artigos 51, inciso IV e 53, ambos do CDC), se mostra abusiva a retenção da multa de 10% sobre o valor do contrato, pois se trata de disposição manifestamente desfavorável aos interesses da parte consumidora. Nesse sentido, colaciono precedente desta Corte de Justiça em caso semelhante,
verbis
:

“
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR –
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA DE IMÓVEL – LOTE – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULAS ABUSIVA
S – STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS –
CLÁUSULA PENAL – 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – ONERAÇÃO EXCESSIVA DO CONSUMIDOR
– TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – INDEVIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.

Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, caso a previsão contratual acerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista.

Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, tem lugar a retenção de parte dos valores pagos.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
” .(RAC n. 1032213-50.2023.8.11.0003, 5a

Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Marcio Vidal. J. 27.08.24)

Nessa trilha, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, valor este proporcional e de acordo, inclusive, com o atual entendimento jurisprudencial

do

c. STJ.

No que pertine à pretensão da apelante de ver fixada indenização pela fruição do imóvel, igualmente não merece prosperar o recurso. Explico.

In casu,
consoante se extrai do contrato entabulado (id. 275897397), o imóvel transacionado trata-se de lote urbano não edificado, tendo o autor, ora apelado, realizado posteriormente construção em parte do terreno, às suas expensas. Tal circunstância impede o reconhecimento automático de qualquer enriquecimento ilícito do comprador em detrimento do vendedor.

Aliás, peço vênia para transcrever trecho do voto da Relatora Ministra Nancy Andrighi, ao analisar o REsp 2.113.745/SP, em caso semelhante, no sentido de que, mesmo quando há construção posterior realizada pelo comprador, não subsiste fundamento para a condenação ao pagamento de taxa de fruição, confira:

“7. No particular, controverte-se nos autos questão ligeiramente diferente: ou seja,
se é devida a taxa de ocupação quando houve a promessa de compra e venda de terreno nu, no qual foi posteriormente edificado imóvel pelo consumidor (promitente comprador).

8. Em que pese as instâncias ordinárias tenham excepcionado a aplicação da jurisprudência desta Corte em razão da posterior construção de imóvel no lote vendido,
não há razão para afastá-la, porquanto o objeto contratual foi – justamente – a alienação de lote não edificado.

9.
Veja-se que não há proveito indevidamente auferido pelas promissárias compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação; e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.
É irrefutável que não se pode usufruir de bem alheio sem a contraprestação; porém, na peculiar hipótese, não havia qualquer edificação que pudesse ser usufruída pelas promitentes compradoras, as quais, reitere-se, construíram o bem apenas com os seus recursos financeiros
.

10. Por oportuno, colacionam-se os fundamentos utilizados pelo e. Min. Moura Ribeiro, em decisão monocrática, com similar contexto fático, in verbis:

“O contrato celebrado entre as partes, segundo consta da petição inicial (eSTJ, 3/11), da sentença (e-STJ, fls. 249/262) e também do acórdão estadual (e-STJ, fls. 614/629) era de promessa de compra e venda de lote não edificado. Na linha dos

precedentes destacados pela decisão embargada, o promitente vendedor não pode pleitear indenização pela ocupação do imóvel não edificado quando o promitente pede o desfazimento do contrato.
Se, na hipótese, os promitentes compradores realizaram acessões/benfeitorias, isso não pode ser usado contra eles para justificar nenhum tipo de cobrança pela fruição do bem. Admitindo-se que referida taxa tem por pressuposto a utilização de uma moradia disponibilizada pelo promitente vendedor, não faria mesmo sentido consentir com referida cobrança na hipótese de ela ter sido edificada pelo promitente comprador
.” (EDcl no REsp 1903193, 12/4/2022).

11.
No mais, a fim de ceifar quaisquer dúvidas acerca da ausência de enriquecimento sem causa, acrescente-se que o contrato entabulado entre as partes foi de compra e venda de lote em condomínio com finalidade habitacional, denominado Residencial Santa Luzia (e-STJ fl. 951), no qual foi construída casa para residência das promitentes compradoras. Não se trata, portanto, de imóvel utilizado com finalidade lucrativa ou fora dos estritos limites negociados
.

12.
Conclui-se, pois, que a posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona desta Corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado
.”

O acórdão foi assim ementado,
in litteris:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS . TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE . AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4 . No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil .5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.
” (STJ - REsp: 2.113.745/SP, Terceira Turma, Relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 14.05.2024 – destaquei).

Assim, a decisão de primeiro grau, ao não fixar qualquer indenização a título de fruição do imóvel, encontra-se em absoluta consonância com o entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, impondo-se a rejeição da pretensão recursal nesse particular.

Avançando na resolução da celeuma, em relação à pretensão da apelante de afastar a indenização pelas benfeitorias realizadas pelo apelado, entendo que tal argumento também não merece acolhimento.

Isso porque, é possível observar que o Auto de Avaliação (id. 275898401) constatou a existência de uma edificação de 42 m2, construída no lote objeto do contrato, a qual se encontra em bom estado de conservação e avaliada pelo Oficial de Justiça em R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem fazer qualquer menção a irregularidades urbanísticas ou administrativas que maculem a validade da construção.

Assim, em se tratando de matéria consumerista e diante da inversão do ônus da prova, não há prova robusta da alegada irregularidade, limitando-se a mera assertiva desprovida de elementos probatórios consistentes, em flagrante descompasso com o disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Ademais, conforme preceitua o artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do mesmo diploma legal).

Logo, a sentença não merece qualquer reparo também neste ponto.

Ultrapassada essa questão, no que se refere à indenização por dano moral, tenho, com a devida vênia, que a sentença merece reparo.

Isso porque, de clareza solar que a empresa apelante não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral, vez que não restou caracterizada a culpa da construtora pela resolução do negócio jurídico, de modo que à míngua de culpa, pressuposto essencial ao reconhecimento do ato ilícito, não cabe condenação por dano moral.

Outro não é o entendimento desta Câmara, verbis:

“
RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – INEXISTENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo
.
” (RAC n.o 1002743-84.2017.8.11.0002, 3a Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 28.07.2021 – destaquei).

Portanto, a r. sentença deve ser reformada nesse ponto, afastando-se a condenação da apelante ao pagamento de indenização por dano moral.

Por fim, no que se refere ao termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos ao apelado, assiste razão à apelante.

Consoante entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promissário comprador, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, tendo em vista a inexistência de mora anterior por parte da vendedora.

A propósito, colaciona-se os seguintes julgados:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE RECURSO ESPECIAL DA PROMITENTE-VENDEDORA. PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplência dos promitentes-compradores, com restituição de valores adimplidos, como no caso, os juros de mora relativos às parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, tendo em vista a inexistência de mora anterior por parte da promitente-vendedora. Precedentes.
(...).”

(AgInt nos EDcl no AREsp: 771.894/SP, Quarta Turma, Relator. Ministro Raul Araújo, j. 13.05.2024 – destaquei).

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA . INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n .o 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador.
2. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2103116/DF, Terceira Turma, Relator. Ministro Moura Ribeiro, j. 27.03.2023 – destaquei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece
reforma parcial
para afastar a condenação da apelante ao pagamento de indenização por dano moral e alterar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, fixando-o a partir do trânsito em julgado.

Em razão do parcial provimento do recurso, impõe-se a readequação dos encargos sucumbenciais, na proporção de 80% para a apelante e 20% para o apelado, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 29 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025