Tribunal: TJMT
Processo: 1006221-61.2021.8.11.0002
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TEMA 1095 E 1002 DO STJ. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS COMPRADORES DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária em garantia, determinando a restituição de 85% dos valores pagos pelos compradores, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável a Lei no 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária) em detrimento do CDC, tornando inviável o acolhimento do pedido de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) determinar o termo inicial para a incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos; e (iii) verificar se é devida a restituição integral dos valores pagos aos compradores e se há dano moral a ser indenizado.
III. Razões de decidir
3. Conforme o Tema 1095 do STJ, nos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, deve ser observada a Lei no 9.514/97, afastando-se a aplicação do CDC. Entretanto, tal entendimento exige a presença cumulativa dos requisitos: registro do contrato, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora, nos termos do art. 26, § 1o da Lei 9.514/97.
4. No caso concreto, ausente a constituição em mora dos compradores, impõe-se o afastamento do procedimento especial previsto na Lei no 9.514/97, devendo a relação jurídica ser regida pelo Código Civil e pelo CDC, permitindo-se a resolução contratual por iniciativa do adquirente em razão de dificuldades financeiras supervenientes.
5. É razoável a retenção de 15% dos valores pagos pelo vendedor, percentual que se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais admitidos pelo STJ (entre 10% e 25%), como forma de compensação pelas despesas administrativas, tributárias e operacionais assumidas pela incorporadora.
6. Conforme o Tema 1002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
7. O mero fato da construtora resistir à rescisão contratual nos moldes pretendidos pelos adquirentes não configura dano moral indenizável, tratando-se de dissabor inerente às relações privadas, sem caracterizar violação a direitos da personalidade que justifique reparação extrapatrimonial.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso da construtora parcialmente provido apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença. Recurso dos compradores desprovido.
Tese de julgamento: "1. Para a aplicação da Lei no 9.514/97 em detrimento do CDC, é necessária a presença cumulativa de requisitos próprios da lei especial: registro do contrato, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora. 2. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pela construtora, a título de compensação por despesas administrativas. 3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, quando pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/97, art. 26, § 1o; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095 (REsp 1891498/SP); STJ, Tema 1002 (REsp 1740911/DF); STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1480095/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006221-61.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), SERGIO HENRIQUE MAGALHAES DOS SANTOS - CPF: 478.173.721-87 (APELADO), DIEGO MORAES DA SILVA - CPF: 038.281.341-30 (ADVOGADO), KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS - CPF: 017.766.021-02 (APELADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), SERGIO HENRIQUE MAGALHAES DOS SANTOS - CPF: 478.173.721-87 (APELANTE), DIEGO MORAES DA SILVA - CPF: 038.281.341-30 (ADVOGADO), KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS - CPF: 017.766.021-02 (APELANTE), DIEGO MORAES DA SILVA - CPF: 038.281.341-30 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO INTERPOSTO POR BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA E DESPROVEU O APELO DE KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS E SERGIO HENRIQUE MAGALHAES DOS SANTOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TEMA 1095 E 1002 DO STJ. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS COMPRADORES DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária em garantia, determinando a restituição de 85% dos valores pagos pelos compradores, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável a Lei no 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária) em detrimento do CDC, tornando inviável o acolhimento do pedido de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) determinar o termo inicial para a incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos; e (iii) verificar se é devida a restituição integral dos valores pagos aos compradores e se há dano moral a ser indenizado.

III. Razões de decidir

3. Conforme o Tema 1095 do STJ, nos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, deve ser observada a Lei no 9.514/97, afastando-se a aplicação do CDC. Entretanto, tal entendimento exige a presença cumulativa dos requisitos: registro do contrato, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora, nos termos do art. 26, § 1o da Lei 9.514/97.

4. No caso concreto, ausente a constituição em mora dos compradores, impõe-se o afastamento do procedimento especial previsto na Lei no 9.514/97, devendo a relação jurídica ser regida pelo Código Civil e pelo CDC, permitindo-se a resolução contratual por iniciativa do adquirente em razão de dificuldades financeiras supervenientes.

5. É razoável a retenção de 15% dos valores pagos pelo vendedor, percentual que se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais admitidos pelo STJ (entre 10% e 25%), como forma de compensação pelas despesas administrativas, tributárias e operacionais assumidas pela incorporadora.

6. Conforme o Tema 1002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

7. O mero fato da construtora resistir à rescisão contratual nos moldes pretendidos pelos adquirentes não configura dano moral indenizável, tratando-se de dissabor inerente às relações privadas, sem caracterizar violação a direitos da personalidade que justifique reparação extrapatrimonial.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso da construtora parcialmente provido apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença. Recurso dos compradores desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Para a aplicação da Lei no 9.514/97 em detrimento do CDC, é necessária a presença cumulativa de requisitos próprios da lei especial: registro do contrato, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora. 2. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pela construtora, a título de compensação por despesas administrativas. 3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, quando pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/97, art. 26, § 1o; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 1095 (REsp 1891498/SP); STJ, Tema 1002 (REsp 1740911/DF); STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1480095/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recursos de apelação cível
interpostos por ambas as partes,
SÉRGIO HENRIQUE MAGALHÃES DOS SANTOS e KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS
de um lado,
e BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
do outro, contra a respeitável sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais n. 1006221-61.2021.8.11.0002, que foi julgada parcialmente procedente

‘
para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao autor 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.’

Alega os primeiros recorrentes,
SÉRGIO HENRIQUE MAGALHÃES DOS SANTOS

e KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS
, que celebraram com a empresa BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA contrato de compra e venda relativo aos lotes n.o 30 e 31 da quadra 09, no Bairro Planejado Parque das Águas, pelo valor de R$ 124.001,40, já tendo desembolsado o montante de R$ 81.765,35. Em virtude da crise econômica causada pela pandemia e do agravamento de sua situação financeira, tornou-se inviável a manutenção do contrato. Tentou, sem sucesso, resolver administrativamente a situação, o que levou ao ajuizamento da ação. Pleiteou, então, a rescisão do pacto com a devolução integral dos valores pagos, bem como indenização por danos morais e pelo desvio produtivo de tempo.

Argumenta que,
“as requeridas deixaram de cumprir com sua obrigação primária de cautela e prudência na atividade, causando constrangimentos indevidos à parte Recorrente”.

Fundamenta sua pretensão no Código de Defesa do Consumidor e invoca a Súmula 543 do STJ, bem como a tese repetitiva firmada no Tema 577.

Para reforçar sua alegação, argumenta que a devolução dos valores deve ser integral, e que a cláusula contratual que determina retenção ou parcelamento é abusiva.

Sustenta ainda que houve violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Por fim, requer a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo IPCA e juros de 1% ao mês, além de indenização por danos morais e pelo desvio produtivo do tempo do consumidor.

Isenção do preparo por ser beneficiário da justiça gratuita, id. 285289397.

A BRDU, por sua vez, também recorre da sentença, sustentando que a rescisão judicial do contrato firmado entre as partes não é juridicamente admissível, visto que se trata de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei no 9.514/1997, e não por normas do Código de Defesa do Consumidor.

Assevera que o contrato celebrado tem natureza híbrida, combinando mútuo com garantia real (alienação fiduciária), com cláusulas específicas que excluem a possibilidade de rescisão por via judicial, uma vez que tal modalidade é regulada por procedimento extrajudicial próprio (art. 26 e 27 da Lei no 9.514/97).

Argumenta que o inadimplemento contratual não autoriza a restituição dos valores pagos, como decidido na origem, mas apenas a consolidação da propriedade e posterior leilão extrajudicial, cabendo eventual devolução somente do saldo residual, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

Destaca que a legislação específica prevalece sobre o CDC, por força do princípio da especialidade, e que não há qualquer cláusula contratual que autorize a resilição unilateral ou devolução integral dos valores pagos, sendo o contrato “obrigatório, irrevogável e irretratável” nos termos do art. 482 do Código Civil.

Aduz ainda que não há qualquer vício na formação do contrato e que os apelados não lograram demonstrar conduta abusiva por parte da empresa, razão pela qual pugna pela improcedência total da ação, com reforma da sentença quanto à devolução dos valores.

Recolhimento do preparo, id. 283958408.

Contrarrazões, id. 283958414.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recursos de apelação cível
interpostos por ambas as partes,
SÉRGIO HENRIQUE MAGALHÃES DOS SANTOS e KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS
de um lado,
e BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
do outro, contra a respeitável sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais n. 1006221-61.2021.8.11.0002, que foi julgada parcialmente procedente

‘
para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao autor 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.’

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

Na hipótese sub examine, mostra-se incontroverso que as partes entabularam Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com cláusula adjetiva de alienação fiduciária em garantia, tendo por objeto dois lotes urbanos situados na Rua 16, quadra 09, integrantes do Loteamento denominado “Bairro Planejado Parque das Águas”, nesta comarca.

Extrai-se dos autos, de forma inequívoca, que a parte autora adimpliu, parcial ou integralmente, os valores correspondentes ao preço avençado, adimplindo, em relação ao lote no 30, a quantia de R$ 38.169,22 (trinta e oito mil, cento e sessenta e nove reais e vinte e dois centavos), e, no tocante ao lote no 31, o montante de R$ 43.596,13 (quarenta e três mil, quinhentos e noventa e seis reais e treze centavos), e em virtude de adversidades de ordem financeira supervenientemente enfrentadas, postula a parte requerente a resilição contratual, com a correlata restituição dos valores pagos, ponderando, para tanto, as balizas da boa-fé objetiva e da função social do contrato, nos termos do ordenamento jurídico pátrio.

A Magistrada de origem julgou os autos parcialmente procedente declarando a rescisão contratual e determinando a restituição de 85% dos valores pagos pelos autores, nos seguintes fundamentos:

“ [...]Saliente-se que no tocante a questão da aquisição do imóvel, mediante alienação fiduciária como garantia de preço, a Lei 9.514/97 não estabeleceu normas gerais de proteção e defesa dos consumidores, não ocorrendo assim revogação ou alteração do Código de Defesa do Consumidor, sendo nessa direção a seguinte jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS MOVIDA PELOS CONSUMIDORES ADQUIRENTES, ALEGANDO NÃO TEREM MAIS CONDIÇÕES FINANCEIRAS PARA EFETUAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO CONTRATO.
(...) NO MÉRITO:
INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE DUAS SALAS COMERCIAIS PELOS AUTORES EM 2012, MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA COMO GARANTIA DO PREÇO (LEI 9.514/97)
. (APELAÇÃO 0032551-95.2014.8.19.0209 – 1a Ementa – Des (a). Sandra Santarém Cardinali – Julgamento: 14.06.2018 – Vigésima Segunda Camara Civel – Rio de Janeiro).

Dessa forma, considerando a fragilidade da parte autora, diante da impossibilidade financeira em prosseguir no pagamento dos valores referentes ao contrato em questão, observa que a requerida deixou de observar o princípio do mutualismo contratual, para se prevalecer da vulnerabilidade dos consumidores no mercado (art. 4o, inciso I, da Lei n. 8.078/90).

Por conseguinte, revela-se abusiva e apta a gerar enriquecimento sem causa do credor, sobretudo considerando a omissão sobre o resultado de eventual alienação extrajudicial do bem, a perda pelos consumidores, da integralidade dos valores pagos pelo imóvel que pretendiam adquirir, cuja propriedade pertence a requerida (consolidação da propriedade diante do não pagamento), conforme se verifica das cláusulas contratuais (Ids. 49896060 e 49896061).

Ademais, cumpre ressaltar o que dispõe o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor,
in verbis:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clausulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”

No mesmo sentido, o STJ já decidiu:

“(...) e assim, o consumidor ainda que inadimplente não pode ser penalizado com a perda total ou com parte considerável das prestações pagas, prevalecendo o artigo 53 do CDC, norma de ordem pública e interesse social, quando em conflito com a Lei n.o 9.514 de 1997, bem como para se evitar o enriquecimento sem causa (...)”
. (REsp n.o 1480095, STJ, 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, julg. 30.04.15).

Desse modo, não há que se falar em violação a sistemática prevista na Lei 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, sendo certo que os dispositivos da referida lei devem ser interpretados conjuntamente com o Código de Defesa do Consumidor, assim certo que permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago.

Nesse sentido, destaco a jurisprudência:

“APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO DE 85% DAS PARCELAS PAGAS -
Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título" - compromisso de compra e venda não foi levado à registo; - Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago
– súmula 1 do TJSP, precedentes. - Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%). RECURSO PROVIDO.” (Apelação Cível n. 1006385-16.2018.8.26.0066 - Órgão julgador: 30a Câmara de Direito Privado - Relator(a): Maria Lúcia Pizzotti - Data do julgamento: 15/05/2019 - Data de publicação: 20/05/2019).

Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aceitado entre 10% e 25%, para hipóteses de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao alienante. Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto
. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, Agravo em recurso especial, no 1.384.313, julgado em 26 de março de 2019).

Assim sendo, é justo e razoável admitir-se a restituição de parte dos valores pagos, garantindo ao vendedor o direito de retenção de percentual sobre tal quantia, de forma a indenizá-los pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas e possíveis despesas para a alienação extrajudicial do bem.

Desse modo, conforme entendimento citado, entende-se que a restituição deve se dar em percentual de 85% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 15% de retenção.

Do dano moral

No que tange aos alegados danos morais, não se pode esquecer que para que ocorra a obrigação de indenizá-los, necessário que se conjuguem todos os pressupostos de responsabilidade civil, a saber: uma ação ou omissão contrária ao dever, o nexo causal e o resultado do dano.

Compulsando os autos, verifico claramente que nenhum daqueles requisitos se encontra presentes, de maneira que não há como flagrar a figura do injusto.

Não restou comprovado nos autos qualquer ato ilícito praticado pela requerida que configurasse os alegados danos morais suportado pela parte autora, cingindo os fatos na seara do mero aborrecimento.

Insisto que o dano alegado não é devido, sob pena de indevida banalização dos danos morais, importante conquista jurídica trazida a partir do Texto Constitucional de 1988, reservada aos casos em que, realmente, se configure a dor, o sofrimento, a humilhação ou a exposição pública, situações que não se coadunam com este caso.

Ademais, é assente no Superior Tribunal de Justiça, assim como o Tribunal de Justiça de Mato Grosso que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral. A saber:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DEFEITOS EM MAQUINETA DE CARTÃO DE DÉBITO-CRÉDITO – IRRELEVÂNCIA – AUSÊNCIA DE IMPOSIÇÃO DE QUE AQUELA SEJA “INQUEBRÁVEL” – (...) – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL SEM IMPLICAÇÕES DESCOMUNAIS – RECURSO PROVIDO.
O mero descumprimento contratual, em regra, por si só, não gera dano moral indenizável, só sendo devida a condenação ao pagamento de quantia de natureza compensatória quando aquele atinge direitos personalíssimos, tais como nas questões que envolvam o direito à moradia,
à cobertura de plano de saúde e ao recebimento de verba securitária, dentre outras hipóteses, sobretudo quando não comprovados suficientemente a ilicitude da conduta da parte contrária e o prejuízo extrapatrimonial alegado. Inteligência de precedentes do STJ. Recurso provido.” (TJMT - Ap 34909/2015, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 08/09/2015, Publicado no DJE 11/09/2015).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FERTILIZANTES – (...) - NÃO ENTREGA DE PARTE DO PRODUTO ABATIMENTO NO SALDO DEVEDOR – (...) – DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – READEQUAÇÃO – EXEGESE DO ART. 21, CAPUT, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O mero inadimplemento contratual, mesmo que cause danos de ordem material, por si só, não enseja a reparação por danos morais. (...)” (TJMT - Ap 57249/2015, DES. DIRCEU DOS SANTOS, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 02/09/2015, Publicado no DJE 08/09/2015).

“RECURSO ESPECIAL E RECURSO ESPECIAL ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. (...). 1. T
rata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural cumulado com pedido de reintegração de posse, perdas e danos, lucros cessantes e frutos pendentes. 7. O simples inadimplemento contratual não determina, em regra, dano moral indenizável.
Precedentes. (...) 10. Recurso especial e recurso especial adesivo não providos.” (STJ - REsp 1471838/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 26/06/2015).

Portanto, ausentes os pressupostos que informam a espécie, não vejo como atender também a súplica da parte autora concernente aos danos morais.

Do dispositivo

Posto isto,
julgo parcialmente

procedente
os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato
sub judice
firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao autor 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. [...]”

Pois bem.

Inicialmente, invocando o princípio jurídico
tantum devolutum quantum appellatum
, e considerando que ambas apelantes quedaram-se silentes quanto à alegada ilegitimidade passiva da Construtora BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA, concluo que sobre tal ponto
operou-se a COISA JULGADA
, razão pela qual restrinjo minha análise ao mérito recursal propriamente dito.

Do Apelo da BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA:

a- Aplicação da Lei n. 9.517/97 em detrimento do CDC – Tema 1.095 STJ

A construtora apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes é regido pela Lei no 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária), que
seria lei especial
e, portanto, afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor naquilo que forem incompatíveis.

O cerne da questão reside em delimitar se é aplicável ao presente caso a Lei no. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (CDC), de modo que se torne inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por liberalidade do comprador.

Neste ponto, é imprescindível destacar recente entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Tema Repetitivo 1.095
(REsp 1891498/SP), publicado em 18/12/2022, no qual restou assentado
que "nos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá ser observada a forma prevista na Lei no 9.514/97 como forma de estabelecer a resolução do contrato, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em respeito ao princípio da especialidade das normas."

Contudo, o próprio STJ estabeleceu que o
Tema 1095 não se aplica
quando ausente qualquer dos seguintes requisitos:
a)
registro do contrato;
b)
inadimplemento do devedor fiduciante; ou
c)
constituição em mora do devedor fiduciante, nos termos do art. 26, § 1o da Lei 9.514/1997.

No caso em análise, observo que, embora o contrato firmado entre as partes seja de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária,
não há nos autos prova de que os compradores tenham sido formalmente constituídos em mora
, conforme exige o art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97, que dispõe:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
."

Conforme elucidado pelo Ministro Marco Buzzi, relator do Tema 1095, para não incidir nas regras do CDC,
"deve ser verificada a presença cumulativa de requisitos próprios da lei especial (Lei no 9.514/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora".

Compulsando os autos,
não se vislumbra qualquer documento formal que comprove a constituição em mora dos compradores por meio de notificação extrajudicial ou protesto, conforme exige a legislação específica
. O mero extrato de débito, sem qualquer registro público, não se presta a tal finalidade.

Assim, ausente um dos requisitos essenciais para aplicação da Lei no 9.514/97,
impõe-se o afastamento do procedimento especial previsto na referida legislação
, devendo a relação jurídica ser
regida pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor
, considerando a natureza consumerista da relação estabelecida entre as partes.

Em caso análogo, o TJMT posicionou a esse respeito:

“ E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS No 1.891.498/SP E 1.894 .504/SP, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) – TEMA 1095 – DEVEDOR NÃO CONSTITUÍDO EM MORA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ( CDC)– RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – ORDEM DE PREFERÊNCIA OBEDECIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (TEMA 1095 STJ). Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento . Inteligência da Súmula 543/STJ. Não sendo possível quantificar o valor da condenação ou proveito econômico obtido, a fixação dos honorários advocatícios com base no valor da causa atende aos critérios de fixação da base de cálculo por meio da ordem gradativa do § 2o do art. 85 do CPC, razão pela qual deve ser mantida. (TJ-MT - AC: 10159853920198110003, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2023)”

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97). RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Constatado erro material na sentença quanto aos dados do contrato objeto da ação, deve ser corrigido. Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, sem registro no Cartório Imobiliário e sem constituição em mora, inaplicabilidade do procedimento de venda extrajudicial (Lei. n. 9.514/97). É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.” (TJ-MT 10228807920208110003 MT, Relator: DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/06/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2022)

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, na forma no artigo 53 do CDC .

Ademais, no presente caso, temos uma
situação peculiar
, pois a
iniciativa da rescisão partiu dos próprios compradores
, que manifestaram expressamente seu desinteresse na manutenção do contrato em razão de dificuldades financeiras. Não se trata, portanto, de um
procedimento de consolidação da propriedade iniciado pelo credor fiduciário em razão do inadimplemento do devedor, mas sim de uma ação de resolução contratual por iniciativa do consumidor.

Neste contexto, aplica-se o entendimento consolidado na jurisprudência do STJ no sentido de que, em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel regidos pelo CDC, é abusiva a cláusula que determina a perda total das parcelas pagas em favor do vendedor, em caso de resolução do contrato.

“(...) e assim, o consumidor ainda que inadimplente não pode ser penalizado com a perda total ou com parte considerável das prestações pagas, prevalecendo o artigo 53 do CDC, norma de ordem pública e interesse social, quando em conflito com a Lei n.o 9.514 de 1997, bem como para se evitar o enriquecimento sem causa (...)”. (REsp n.o 1480095, STJ, 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, julg. 30.04.15).

A devolução parcial das parcelas pagas pelos compradores, com retenção de percentual razoável a título de compensação pelas despesas administrativas, mostra-se medida justa e equilibrada, em consonância com o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

No caso em análise, o percentual de retenção fixado pela sentença em 15% (quinze por cento) mostra-se
adequado e proporcional,
dentro dos parâmetros usualmente adotados pela jurisprudência (entre 10% e 25%), não merecendo qualquer reparo neste ponto.

Tal exegese harmoniza-se com a orientação jurisprudencial firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, que, à luz dos princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor, consagrou entendimento no sentido de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(
Súmula no. 543
, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Com efeito, cumpre destacar que o mesmo Tribunal da Cidadania tem assentado, em diversos arestos, a
razoabilidade da estipulação de cláusula penal ou da retenção de parte das quantias pagas pelo adquirente inadimplente,
desde que observado o critério da proporcionalidade e aferidos os prejuízos efetivamente suportados pelo alienante, autorizando-se, para tanto, a fixação de percentual de retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), a depender das circunstâncias fáticas de cada caso concreto. A esse respeito, colhe-se da jurisprudência o seguinte precedente:

“A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em hipóteses como a presente, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.” (STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

b - Do Termo Inicial de Juros Moratórios – Tema 1.002 STJ

No que tange ao termo a quo para a incidência dos juros moratórios, importa consignar que o entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.740.911/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1002), fixou tese jurídica no sentido de que:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

In casu,
verifica-se que os instrumentos contratuais objeto da presente demanda foram
celebrados no ano de 2014
, conforme se depreende dos documentos inseridos sob os Ids. 283957949 e 283957950, circunstância que,
por si só, atrai a plena incidência da tese vinculante acima transcrita.

Acrescente-se que a iniciativa para o distrato partiu
exclusivamente dos compromissários compradores
, não se vislumbrando qualquer inadimplemento imputável à compromitente vendedora, a qual, consoante delineado nos autos, vinha cumprindo, de forma escorreita, as obrigações assumidas contratualmente.

Precedente deste Tribunal de Justiça:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (
AgInt no REsp 1822638/SP
, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. (...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (
AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ
, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no
REsp 1740911/DF
, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação” (N.U
0008107-68.2016.8.11.0041
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022).

Dessa forma, em estrita observância ao entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e em respeito à segurança jurídica decorrente do regime de precedentes qualificados,
impõe-se reconhecer que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à parte autora deverão fluir a partir do trânsito em julgado da decisão
que reconheceu a resolução do contrato, e não da data da citação, afastando-se, portanto, a aplicação da regra geral prevista no artigo 405 do Código Civil.

Do apelo das partes Sergio Henrique Magalhaes dos Santos e Kerle Crsitina Arruda dos Santos

a – Da Devolução Integral

Os compromissários compradores, por sua vez, deduzem pretensão no sentido de obter a
devolução integral
das parcelas adimplidas, a condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais e, ainda, a majoração da verba honorária sucumbencial.

No que se refere ao pleito de restituição integral dos valores pagos, cumpre assentar que a pretensão, tal como formulada,
não merece guarida
. Consoante já delineado nos fundamentos anteriormente expostos, a possibilidade de retenção parcial das quantias pagas pelo promitente comprador, em casos de rescisão contratual motivada por sua própria iniciativa, encontra respaldo consolidado tanto na doutrina quanto na jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, revelando-se
medida de caráter equitativo, destinada a compensar os dispêndios administrativos, tributários, operacionais e comerciais assumidos pela promitente vendedora no curso da relação contratual
.

O percentual de retenção fixado em 15% (quinze por cento) das quantias pagas revela-se, ademais, consentâneo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, guardando estrita conformidade com os parâmetros delineados pela Corte Superior em precedentes análogos, conforme já assinalado neste voto.

No tocante à alegação de que a restituição deveria ser integral, em virtude de suposta inadimplência contratual imputável à construtora, carece tal assertiva de amparo fático nos autos. Isso porque restou incontroverso que a resolução contratual adveio de iniciativa exclusiva dos compradores, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, as quais obstaram o regular cumprimento de suas obrigações contratuais — circunstância essa, inclusive, expressamente reconhecida nas razões recursais apresentadas pelos próprios adquirentes.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" ( AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ – AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ – AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – PRESCRIÇÃO DECENAL – TERMO INICIAL – DATA FINAL DA AVENÇA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESENVOLSO DE CADA PARCELA – RECURSO NÃO PROVIDO. Mesmo quando a rescisão se dá por culpa do comprador é assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados. A prescrição para a restituição das parcelas pagas é decenal e tem seu termo inicial na data final prevista no contrato. Não havendo previsão contratual de que ouve pagamento de arras, não há o que reter a esse título. A correção monetária sobre a restituição de parte das prestações pagas deve incidir desde cada desembolso.” (TJ-MT 10012792120218110055 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 27/07/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2022)

b – Do Dano Moral

No que tange ao pleito indenizatório por supostos danos de natureza extrapatrimonial,
tampouco se vislumbra fundamento jurídico que ampare sua procedência
.

A mera resistência da construtora em anuir à resilição contratual nos moldes pretendidos pelos adquirentes, bem como o fato de ter sido necessário o ajuizamento de demanda judicial para dirimir a controvérsia,
não constituem
,
por si sós
, circunstâncias aptas a configurar abalo moral indenizável, à míngua de demonstração de conduta ilícita ou de violação a direitos da personalidade.

Com efeito, a jurisprudência pátria tem reconhecido a aplicabilidade da denominada teoria do desvio produtivo do consumidor em hipóteses excepcionais, nas quais reste cabalmente comprovado o abuso no exercício de direito por parte do fornecedor, com manifesta extrapolação dos limites da razoabilidade e da boa-fé contratual. Todavia, tal não se afigura no presente caso, porquanto não se extrai dos autos qualquer conduta da construtora que exceda os marcos do exercício legítimo de suas prerrogativas contratuais.

Nessa perspectiva:

JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n. 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4a Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2. Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito. Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (TJ-DF 07342781020168070016 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/05/2017 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais. (TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018)

Ademais, o dispêndio de tempo e esforço por parte dos compradores na tentativa de composição extrajudicial ou na propositura de medida judicial voltada à resolução contratual constitui ônus inerente à dinâmica das relações privadas e aos dissabores corriqueiros da vida em sociedade.

Ausente, portanto, violação concreta e relevante a direitos da personalidade,
não há falar em reparação por danos morais
, sob pena de banalização da tutela jurisdicional compensatória.

Por fim, no tocante à pretensão de majoração dos honorários advocatícios para o patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, tal pedido não encontra respaldo jurídico que lhe confira plausibilidade.

A sentença recorrida fixou os honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento), observando, com acuidade, os critérios delineados no § 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil, quais sejam: o grau de zelo do profissional, o local da prestação dos serviços, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o tempo exigido para a sua atuação.

Ao se considerar a natureza da demanda, sua complexidade jurídica moderada, bem como a extensão do labor técnico desenvolvido nos autos, constata-se que o percentual arbitrado pelo juízo a quo se revela equânime e proporcional, traduzindo adequada remuneração pelo serviço prestado, sem configurar remuneração excessiva ou desproporcional em face dos parâmetros legais.

Dessarte, ausente qualquer vício ou omissão na aplicação dos critérios legais, não há fundamento que justifique a elevação da verba honorária ao limite máximo previsto no ordenamento jurídico, sob pena de violação ao princípio da razoabilidade e de indevida oneração da parte sucumbente, em desconformidade com a função retributiva e equilibrada dos honorários advocatícios.

Ante o exposto,
CONHEÇO
de ambos os apelos, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA apenas para determinar que os
juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença,
nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ, mantendo os demais termos da sentença, e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso dos compradores KERLE CRISTINA ARRUDA DOS SANTOS e SERGIO HENRIQUE MAGALHÃES DOS SANTOS.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos compradores aos patronos da construtora em 2% (dois por cento), perfazendo o total de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade por serem beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025