Tribunal: TJMT
Processo: 1010086-59.2025.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – TÍTULO ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS – INADIMPLEMENTO CONFESSO – MORA EX RE – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO – REQUISITOS DO ART. 784, III, DO CPC PRESENTES – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – IMPROPRIEDADE DA VIA ELEITA – MATÉRIA QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
A Exceção de Pré-Executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória.
O contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, quando subscrito por duas testemunhas, possui força executiva extrajudicial nos termos do art. 784, III, do CPC.
Configurado o inadimplemento da obrigação com vencimento certo, presume-se a constituição em mora (mora ex re), sendo desnecessária a notificação judicial ou extrajudicial para fins de cobrança.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010086-59.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Citação]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PAULO CEZAR DE GODOI - CPF: 632.624.521-49 (AGRAVANTE), ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.041.821/0001-40 (AGRAVADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (AGRAVADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – TÍTULO ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS – INADIMPLEMENTO CONFESSO – MORA
EX RE
– DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO – REQUISITOS DO ART. 784, III, DO CPC PRESENTES – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – IMPROPRIEDADE DA VIA ELEITA – MATÉRIA QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

A Exceção de Pré-Executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória.

O contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, quando subscrito por duas testemunhas, possui força executiva extrajudicial nos termos do art. 784, III, do CPC.

Configurado o inadimplemento da obrigação com vencimento certo, presume-se a constituição em mora (mora
ex re
), sendo desnecessária a notificação judicial ou extrajudicial para fins de cobrança.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por PAULO CEZAR DE GODOI em razão do inconformismo com a decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde que, nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n° 1003615-91.2022.8.11.0045 ajuizada por ANTARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelo agravante.

Em breve síntese, a parte agravante defende que a execução é nula por ausência de constituição válida em mora, sustentando que não foi previamente notificado e que o contrato não seria título executivo, faltando liquidez e certeza ao crédito executado.

Ao final, o agravante requer a expedição de mandado de citação da parte executada para, no prazo legal de três dias, efetuar o pagamento do débito no valor de R$ 104.922,94, acrescido dos encargos legais e das parcelas vincendas, ou, querendo, apresentar embargos à execução ou requerer o parcelamento previsto no art. 916 do CPC. Requer também que o mandado contenha ordem de penhora e avaliação, com autorização para o uso de força policial e arrombamento, inclusive fora do horário forense, feriados e finais de semana, conforme previsto nos arts. 252, 253, 782, §2o, e 829, §1o, do CPC. Na ausência do executado ou de pagamento, pleiteia o arresto de bens (art. 830), a fixação de honorários advocatícios no percentual de 10% (art. 827), e a imediata inscrição do nome do devedor em cadastro de inadimplentes (art. 782, §3o). Postula ainda que seja determinada a penhora de ativos financeiros via sistema Bacenjud (art. 854), e, em sua ausência, a penhora de bens pelo Oficial de Justiça, com avaliação. Não localizados bens, que o executado seja intimado a apresentar relação de bens penhoráveis, sob pena de multa de 20% (art. 774, V e parágrafo único). Por fim, reitera o interesse na realização de audiência de conciliação, conforme art. 319, VII, do CPC.

Sem pedido liminar, o feito foi recebido (ID 280683361).

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas (ID 283037354).

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

O recurso não merece prosperar.

Compulsando os autos, verifico que na origem, a parte exequente ajuizou execução para cobrança de valores oriundos de dois instrumentos de compromisso de compra e venda de imóvel, respectivamente dos lotes 34 e 35 da quadra 28 do Loteamento Residencial Jardim Amazônia II, firmados com o agravante, no valor total de R$ 104.922,94, atualizado até 22/06/2022.

Consta nos autos que o primeiro contrato foi firmado em 14/04/2012, com parcelamento de R$ 47.250,00 em 120 parcelas mensais de R$ 393,75. O segundo, oriundo de cessão de direitos formalizada em 10/06/2013, previa o pagamento de 107 parcelas restantes, no valor de R$ 446,34 cada.

O agravante encontra-se inadimplente em ambos os contratos a partir da 85a parcela, vencida em 20/05/2019, conforme demonstrado pelos extratos financeiros e cálculos apresentados pelas exequentes.

A exceção de pré-executividade oposta pelo agravante alegou, em síntese, inexistência de título executivo, ausência de mora, nulidade por falta de notificação e ausência de liquidez. O Juízo
a quo
rejeitou a exceção, reputando válidos os contratos e reconhecendo a higidez da execução.

Pois bem.

Anota-se que a Exceção de Pré-Executividade constitui um meio de defesa incidental, em que o executado pode interpor a qualquer tempo, sempre que pretenda infirmar a certeza, a liquidez ou a exigibilidade do título, por meio de inequívoca prova documental, independente de prévia segurança do juízo.

Neste contexto, cumpre ressaltar que a Exceção é instrumento processual cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória.

Trata-se de iniciativa que visa proteger o executado de situação à qual não se submeteria se o vício do título não se observasse. É assim que está assente na doutrina e na jurisprudência atuais a possibilidade de o devedor usar da Exceção de Pré-Executividade, independentemente de penhora ou depósito da coisa e sem sujeição ao procedimento de embargos, sempre que sua defesa se referir à matéria de ordem pública e ligada às condições da ação executiva e seus pressupostos processuais
(STF, RE 100.397.9/SP 1a T., Rel. Min. Oscar Corrêa, in JSTJ/Lex 90/69; STJ, REsp 13.960/SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter ac. 26.11.91, in RSTJ 40/447; STJ, REsp 3.264/PR, 3a T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro, ac. 28.06.90, in RT 671/187)
.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 NÃO-CONFIGURADA. ARTIGOS 586, § 1o e 618, I do CPC. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. SÚMULA 211/STJ EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 83/STJ. (...).
A exceção de pré- executividade restringe-se às matérias de ordem pública e aos casos em que o reconhecimento da nulidade do título possa ser verificada de plano, sem necessidade de dilação probatória.
Precedentes. Recurso especial não conhecido.” (STJ - Segunda Turma - REsp 773767/MG - Rel. Ministro FRANCISCO PEÇANHA MARTINS - Julg. Em 27/09/2005 - DJ 24.10.2005 p. 300) (grifo nosso)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDE. MULTIPLICIDADE DE RECURSOS. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SÚMULA No 568/STJ. MATÉRIA FÁTICA. REEXAME. SÚMULA No 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Verificada a multiplicidade de recursos interpostos pela mesma parte litigante, impõe-se o não conhecimento daqueles que foram protocolizados posteriormente em virtude da ocorrência da preclusão consumativa. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada quando do julgamento do REsp no 1.110.925/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos,
a exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem a necessidade de dilação probatória. Incidência da Súmula no 568/STJ.
4. Rever o entendimento do tribunal de origem de que a via eleita - exceção de pré-executividade - seria inadequada demandaria o revolvimento de matéria fática, procedimento inviável em recurso especial, haja vista o disposto na Súmula no 7/STJ. 5. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1210051 MG 2017/0300204-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 08/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/10/2018) (grifo nosso)

Assinala Araken de Assis:

“
Em última análise, o objeto da exceção de pré-executividade equivale ao dos embargos (arts. 741, 745 e 475-L, desde que se trate de questão de direito insuscetível de dilação probatória.” (Manual da Execução, 16a. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013, p. 1240).

No caso em exame, o cerne da controvérsia reside em aferir se os contratos de compromisso de compra e venda que instruem a execução constituem título executivo extrajudicial e se é válida a cobrança na ausência de notificação específica prévia da parte executada.

De início, cumpre destacar que o artigo 784, III, do Código de Processo Civil dispõe:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(...)

III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;”

Na hipótese dos autos, os contratos foram assinados pelas partes e por duas testemunhas, o que lhes confere força executiva. Além disso, acompanham os autos extratos financeiros atualizados, planilhas de débito e provas do inadimplemento, inclusive com cláusulas contratuais expressas sobre vencimento automático e encargos por mora.

No tocante à alegada ausência de notificação para a constituição em mora, não assiste razão ao agravante.

A jurisprudência consolidada é no sentido de que a mora é
ex re,
ou seja, decorre automaticamente do inadimplemento da obrigação com vencimento certo, sobretudo quando pactuada cláusula contratual nesse sentido.

Portanto, a constituição em mora do devedor não depende de interpelação judicial ou extrajudicial quando houver cláusula contratual expressa que estipule vencimento automático em caso de inadimplemento.

Conforme consta no contrato em debate, a mora seria considerada configurada com o simples atraso de parcelas por prazo contratualmente fixado, com previsão de vencimento antecipado de todas as obrigações.

Além disso, a própria peça da exceção de pré-executividade admite, de forma implícita, a existência do débito, limitando-se a questionar a forma de sua exigibilidade, o que enfraquece os argumentos quanto à ausência de certeza do crédito.

Registra-se ainda que a execução se mostra lastreada em valor líquido, vencido e exigível, com cálculos discriminados e detalhamento dos encargos (correção, multa e juros moratórios), em consonância com o artigo 798, I, “b”, do CPC.

Dessa forma, ausente qualquer irregularidade formal ou nulidade insanável na formação do título executivo, mostra-se acertada a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025