Tribunal: TJMT
Processo: 1000518-07.2020.8.11.0093
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:
Direito Civil. Apelação. Alienação Fiduciária. Leilão Extrajudicial. Ausência De Notificação Pessoal. Nulidade Parcial. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Apelação em virtude da sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária e dos subsequentes leilões extrajudiciais, ajuizada pela devedora em face da instituição financeira.
2. Alegações de ausência de notificação pessoal quanto às datas dos leilões, violação ao direito de preferência e realização do leilão por preço vil.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados sem intimação pessoal da devedora; e (ii) os efeitos da nulidade diante de eventual aquisição por terceiro de boa-fé.
III. Razões de decidir
4. A notificação pessoal para ciência das datas, horários e locais dos leilões é exigência legal cogente (art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997), cuja inobservância acarreta nulidade do procedimento.
5. A jurisprudência do STJ prescinde de comprovação de prejuízo ou da capacidade financeira do devedor para reconhecer a nulidade por ausência de intimação.
6. Havendo aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, a nulidade não atinge os efeitos reais, devendo a reparação ocorrer por meio de perdas e danos (art. 30 da Lei no 9.514/1997).
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido e declarada a nulidade dos leilões extrajudiciais sem notificação pessoal da devedora, com preservação dos efeitos reais em favor de terceiro de boa-fé e condenação do credor ao pagamento de indenização por perdas e danos, se for o caso.
Tese de julgamento: "É nulo o leilão extrajudicial realizado sem a notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da data, hora e local, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, sendo a nulidade ineficaz perante terceiro de boa-fé".
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 27, §§ 2o-A e 2o-B, e 30; CPC, arts. 292, §3o; 355, I; 499.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.718.272/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000518-07.2020.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SCARIOT DISTRIBUIDORA DE ALIMENTOS - CNPJ: 07.013.517/0001-64 (APELANTE), ARY FRUTO - CPF: 543.443.101-44 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO), CLAUDINEIA FRANCISCA DIAS - CPF: 987.017.891-04 (ADVOGADO), TAMIRIS BATISTA ANGELO DA SILVA - CPF: 033.943.641-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a VOGAL, EXMA. DESEMBARGADORA CLARICE CLAUDINO DA SILVA, QUE FOI ACOMPANHADA PELO 2o VOGAL, EXMO. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES; PELA 3a VOGAL, EXMA. DESEMBARGADORA MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS; E PELA 4a VOGAL, EXMA. DRA. TATIANE COLOMBO; VENCIDO O RELATOR, QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação. Alienação Fiduciária. Leilão Extrajudicial. Ausência De Notificação Pessoal. Nulidade Parcial.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Apelação
em virtude da
sentença que julgou improcedente
o pedido de
nulidade de consolidação de propriedade fiduciária e dos subsequentes leilões extrajudiciais, ajuizada pela devedora em face da instituição financeira.

2.
Alegações de ausência de notificação pessoal quanto às datas dos leilões, violação ao direito de preferência e realização do leilão por preço vil.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados sem intimação pessoal da devedora; e (
ii
) os efeitos da nulidade diante de eventual aquisição por terceiro de boa-fé.

III. Razões de decidir

4
. A notificação pessoal para ciência das datas, horários e locais dos leilões é exigência legal cogente (art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997), cuja inobservância acarreta nulidade do procedimento.

5
. A jurisprudência do STJ prescinde de comprovação de prejuízo ou da capacidade financeira do devedor para reconhecer a nulidade por ausência de intimação.

6
. Havendo aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, a nulidade não atinge os efeitos reais, devendo a reparação ocorrer por meio de perdas e danos (art. 30 da Lei no 9.514/1997
).

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso
parcialmente
provido

e
declara
da
a nulidade dos leilões extrajudiciais sem notificação pessoal da devedora, com preservação dos efeitos reais em favor de terceiro de boa-fé e condenação do credor ao pagamento de indenização por perdas e danos, se for o caso.

Tese de julgamento:
"
É nulo o leilão extrajudicial realizado sem a notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da data, hora e local, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, sendo a nulidade ineficaz perante terceiro de boa-fé
"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Lei no 9.514/1997,
arts
. 27, §§ 2o-A e 2o-B, e 30; CPC,
arts
. 292, §3o; 355, I; 499.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no REsp 1.718.272/SP.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
SCARIOT DISTRIBUIDORA DE ALIMENTOS LTDA ME
contra sentença proferida nos autos da Ação Anulatória movida contra
BANCO BRADESCO
que julgou improcedente a pretensão inicial, condenando a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa, todavia a exigibilidade pelo deferimento da justiça gratuita.

Defende o apelante que não cabe a aplicação da presunção que o apelante não tem capacidade de exercer direito de preferência.

Explica que a consolidação ocorreu em 29/05/2.019, na vigência da Lei 13.465 de 2.017 que deveria que o devedor deve ser cientificado da data do leilão para poder exercer o direito de preferência.

Aduz que os precedentes deste Tribunal reconhecem a nulidade de leilão extrajudicial, diante da ausência de intimação dos devedores da data do leilão. Também invoca precedente do STJ e pede pela nulidade do leilão por falta de notificação da data do leilão aos devedores, violando artigo 27, artigo 2o A da 9.514/97.

Nas contrarrazões, o apelado invoca preliminar de ofensa a dialeticidade recursal, assim como inovação recursal, ao argumento de que “havendo interesse em quitar seu débito deveria ter apresentado suas razões em petição inicial, requerendo a consignação do valor”.

No mérito, requer a manutenção da r. sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de apelação interposta por Scariot Distribuidora de Alimentos Ltda – ME contra sentença que julgou improcedente a ação anulatória ajuizada em face do Banco Bradesco S.A., na qual se pleiteava a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária, alegando ausência de notificação quanto à data da hasta pública e preterição do exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997. A preliminar de ofensa à dialeticidade recursal deve ser afastada. O princípio em questão impõe ao recorrente o dever de impugnar especificamente os fundamentos da decisão recorrida, o que se verifica no presente caso. A apelação devolve à instância ad quem os fundamentos de nulidade do leilão por ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, questão enfrentada expressamente na sentença.

Deve-se registrar que a matéria devolvida à instância superior envolve os limites da legalidade do procedimento de leilão extrajudicial, tendo a parte apelante desenvolvido argumentação jurídica voltada à violação do disposto no art. 27, §§ 2o-A e 2o-B da Lei no 9.514/1997, com invocação de precedentes jurisprudenciais e análise da regularidade procedimental, inclusive com referência à consolidação da propriedade. Assim, o recurso não se ressente de vício de forma nem de ausência de dialeticidade.

No que tange à alegada inovação recursal, tampouco se sustenta a preliminar. É certo que a tese de violação ao direito de preferência do devedor fiduciante, decorrente da ausência de notificação da data do leilão, constitui matéria jurídica já deduzida na petição inicial (vide fls. [inserir], onde se alega expressamente que a parte autora foi privada do exercício do direito previsto no §2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/97 por ausência de ciência da data do leilão). A invocação de fundamentos complementares no recurso, ainda que com desenvolvimento mais articulado ou acrescida de jurisprudência, não configura inovação, mas mero aprofundamento de tese já suscitada, plenamente admitido em sede recursal.

Rejeito, portanto, as preliminares contidas nas contrarrazões.

Pois bem,

A controvérsia central consiste em apurar se a ausência de prova da notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial seria, por si só, suficiente para declarar a nulidade do ato, não obstante a ausência de demonstração de interesse concreto e capacidade financeira para o exercício do direito de preferência legalmente assegurado.

Inicialmente, cumpre destacar que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário foi regularmente realizada. O procedimento de constituição em mora foi formalizado com a observância dos requisitos legais, sem que tenha havido impugnação específica à sua regularidade.

Em relação ao leilão, embora não haja prova inequívoca nos autos de que tenha sido remetida correspondência ao devedor informando a data, o horário e o local da hasta pública — nos termos exigidos pelo §2o-A do art. 27 da Lei no 9.514/1997 —, tal omissão, por si só, não é suficiente, neste caso, para comprometer a higidez do procedimento.

Isso porque o direito de preferência previsto no §2o-B do mesmo artigo, apesar de ter natureza objetiva, não é exercido de forma automática, mas exige manifestação de interesse do devedor e disposição para adimplir integralmente o montante da dívida consolidada e encargos até a data do segundo leilão. Tal requisito decorre da própria lógica da norma, que condiciona a aquisição preferencial ao pagamento do valor correspondente ao montante consolidado.

No caso concreto, a parte autora limitou-se a invocar a nulidade formal do leilão, sem, contudo, demonstrar minimamente sua real intenção de exercer o direito de preferência, tampouco qualquer iniciativa concreta nesse sentido, como o oferecimento de valor equivalente ao da arrematação ou requerimento de consignação.

Mais que isso: não se trata aqui de mera presunção negativa da capacidade econômica da parte, mas de alegação expressa constante dos autos de que a empresa encontra-se inativa, sem qualquer atividade operacional, e que seu sócio administrador exerce trabalho informal como motorista de caminhão, sem declarar renda e sem dispor de patrimônio declarado.

Ou seja, a própria parte reconhece sua impossibilidade material de arcar com qualquer obrigação pecuniária, o que afasta a utilidade prática do reconhecimento de eventual vício formal no procedimento, notadamente quando sequer se postula o exercício do direito de preferência com o oferecimento do valor exigido.

Neste cenário, a ausência de notificação pessoal não se mostra suficiente para, isoladamente, ensejar a nulidade do leilão extrajudicial. Com efeito, o reconhecimento de nulidade exige a demonstração de prejuízo concreto, nos termos do princípio da instrumentalidade das formas (art. 277 do CPC). E no presente caso, não houve qualquer prova ou ao menos indício da disposição da parte em readquirir o imóvel nos termos da lei.

Para ilustrar o entendimento,
mutatis mutandis
:

“
Destarte, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação, deve a parte, simultaneamente, demonstrar que a sua intenção é de purgar a mora ou exercer o seu direito de preferência, demonstrando as condições de fazê-lo e, portanto, adimplindo integralmente o contrato, o que não ocorreu no presente caso - Apelação desprovida.
” (TRF-3 - ApCiv: 50010200720234036113 SP, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 20/06/2024, 2a Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 25/06/2024) destaquei

Ainda que se reconheça que a notificação da data do leilão é exigência legal expressa, prevista no §2o-A do art. 27 da Lei no 9.514/1997, cabe ao julgador, no exercício da função jurisdicional, aplicar a norma aos fatos concretos com razoabilidade, inclusive ponderando se, diante das circunstâncias do caso, é possível mitigar a exigência formal quando ausente prejuízo demonstrado. No presente caso, embora a parte alegue vício formal, não logrou demonstrar, em momento algum, a intenção concreta de exercer o direito de preferência nem tampouco a mínima viabilidade econômica para tanto — sendo certo que tal impossibilidade foi, inclusive, invocada pela própria parte ao pleitear justiça gratuita. Assim, não se verifica efetivo cerceamento de direito, tampouco situação que justifique a invalidação do leilão com base em formalismo dissociado da realidade fática e da finalidade da norma.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso de apelação
, mantendo-se intacta a sentença de improcedência, por seus próprios fundamentos.

Majoram-se os honorários recursais em favor do patrono do apelado, nos termos do art. 85, §11, do CPC, fixando-os em 12% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em virtude da concessão da justiça gratuita à parte apelante.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1000518-07.2020.8.11.0093

VOTO VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos.

Cuida-se de Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Consolidação da Propriedade Fiduciária e dos subsequentes leilões extrajudiciais proposta pela pessoa jurídica
Scariot Distribuidora De Alimentos – Epp
em desfavor do
Banco Bradesco S.A.

Sustentou que tanto a consolidação quanto os leilões foram praticados sem sua intimação pessoal acerca das datas, horários e locais, o que afronta o art. 27, §§ 2o-A e 2o-B da Lei no 9.514/1997.

Argumentou que a falta de comunicação inviabilizou o exercício do direito de preferência e comprometeu a validade do procedimento.

Alegou, ainda, que a arrematação do bem, avaliado em cerca de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), em leilão realizado em 15/07/2020, foi feita por apenas R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais), configurando preço vil.

Requereu a suspensão de qualquer transferência de propriedade e a averbação da ação na matrícula do imóvel. No mérito, pediu a declaração de nulidade da consolidação com o retorno ao estado anterior à purgação da mora.

Em contrapartida, o Banco defendeu a validade de todos os atos.

Afirmou que a devedora foi constituída em mora e que os leilões se deram de forma regular, resultando na arrematação do imóvel por R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais),

Ao prolatar a sentença, antes de adentrar ao mérito, o Juiz da causa corrigiu o valor da causa de ofício, fixando-o em R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais), preço da arrematação, nos termos do art. 292, §3o, do CPC. Por corolário, rejeitou a alegação de valor simbólico.

Reconheceu, também, que as partes postularam o julgamento antecipado, razão pela qual aplicou o art. 355, I, do CPC.

Na questão de fundo, concluiu pela regularidade da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, porquanto demonstrada a intimação da devedora para purgar a mora (art. 26 da Lei no 9.514/1997), ato que não foi cumprido no prazo legal.

Enfatizou que, após a consolidação, a lei não admite mais a purgação da mora, restringindo-se, doravante, ao exercício do direito de preferência até a realização do segundo leilão (art. 27, §2o-B).

Destacou que, ao consignar a consolidação, a matrícula do imóvel goza de fé pública registral.

A discussão quanto à falta de notificação sobre as datas dos leilões foi enfrentada sob o prisma da necessidade de comprovação de prejuízo, e não sobre a obrigatoriedade da intimação pessoal dos devedores.

O Juiz considerou que a simples falta de comunicação não seria suficiente para macular o ato, exigindo-se a demonstração de que a devedora pretendia e possuía condições financeiras de exercer a preferência ou de quitar a dívida.

Considerando que a Apelante confessou dificuldades financeiras, além de ter ajuizado a ação sem oferecer qualquer depósito ou proposta concreta de pagamento, entendeu que não houve prejuízo efetivo. Assim, afastou a teoria de nulidade automática por falta de intimação.

Ressaltou, no mais, o comportamento contraditório da Apelante que, embora tivesse “ciência do leilão”, deixou transcorrer quase um mês até a propositura da ação, sem qualquer demonstração de esforço para solver o débito.

Com suporte nesses fundamentos, julgou improcedente os pedidos iniciais e condenou a Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficou suspensa em razão da justiça gratuita (art. 98, §3o, CPC).

O ilustre Relator chancelou a sentença na íntegra e majorou os honorários para 12% do valor da causa, respeitada a regra da suspensão da exigibilidade.

Sem embargo às judiciosas fundamentações do Juiz da causa, conquanto esteja regular a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do Banco Apelado, não há como prosperar a tese de validade dos leilões judiciais à míngua de notificação prévia da empresa devedora.

De acordo com a matrícula do imóvel – n. 997 do CRI de Feliz Natal – em 29/05/2019, foi averbada a consolidação da propriedade fiduciária em nome do Banco Apelado, uma vez que, ao contrário do alegado pela Apelante, foi intimada pelo Oficial do Cartório para purgar a mora.

A propósito, a controvérsia recursal cinge-se à validade do leilão extrajudicial promovido com fundamento na Lei no 9.514/97, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, tendo em vista a falta de notificação pessoal da data, hora e local dos leilões, em descumprimento à nova redação legal dada ao art. 27 pela Lei no 13.465/2017, posteriormente mantida e aprimorada pela Lei no 14.711/2023.

Dispõe o art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97:

“
Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
.”

Trata-se de norma cogente, cuja finalidade é assegurar ao devedor fiduciante o direito de preferência, consoante previsto no § 2o-B do mesmo dispositivo, em consonância com a função social do contrato e com o princípio da boa-fé objetiva.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a falta de intimação pessoal da data dos leilões extrajudiciais impõe a nulidade do procedimento, independentemente da comprovação de prejuízo ou da capacidade financeira do devedor.

A interpretação restritiva, que condiciona a nulidade à demonstração de intenção ou possibilidade de purgar a mora, não encontra amparo no texto legal vigente.

Cito jurisprudências

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE.

1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9 .514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.
(
STJ - AgInt no REsp: 1718272 SP 2018/0005403-9
, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2018).

Esta Corte de Justiça perfilha desse entendimento, a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Suspensão de Leilão Extrajudicial e Anulação dos Efeitos da Consolidação de Imóvel c.c Ação de Consignação em Pagamento – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – IRREGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei no. 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato. A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.
(
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1047671-90.2023.8.11.0041
, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/04/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2024).

No caso dos autos, a instituição financeira não fez prova de que enviou notificação pessoal específica para comunicar a realização do leilão, conforme exige a legislação. Limitou-se a demonstrar a notificação para purgação da mora, o que é etapa distinta e anterior à convocação para os leilões.

Logo, impõe-se a reforma da sentença no capítulo que validou a falta de intimação prévia dos leilões e chancelou a arrematação ocorrida em 15/07/2020.

Com efeito, é certo que, nos termos do art. 30 da Lei no 9.514/97, a anulação dos leilões não poderá atingir terceiro de boa-fé que tenha adquirido o imóvel por arrematação regularmente registrada:

“
A invalidação da venda do imóvel, com fundamento na nulidade do leilão, não prejudicará os direitos do adquirente de boa-fé, assegurando-se ao devedor a reparação por perdas e danos
.”

Em termos mais claros, o art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97, visa evitar a desconstituição de cadeias dominiais consolidadas e determina que, uma vez averbada a consolidação, as controvérsias acerca de requisitos procedimentais do leilão, ainda que envolvendo a exigência de notificação pessoal, sejam resolvidas em perdas e danos
quando o imóvel se encontrar na esfera de terceiro de boa-fé
.

No caso, há notícias da arrematação, mas não houve o registro dominial da transferência de titularidade.

Assim, se eventualmente o imóvel já tiver sido transferido a terceiro de boa-fé, a solução mais compatível com os princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da proporcionalidade é
converter
a obrigação de refazer os leilões
em
condenação da credora fiduciária ao pagamento de indenização correspondente à devolução integral dos valores pagos pelo devedor fiduciante, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, na forma que será apurada em cumprimento de sentença, aplicando-se as regras do artigo 499 e seguintes do CPC.

Feitos esses esclarecimentos, peço licença ao Relator para divergir do seu entendimento.

Dou parcial provimento ao recurso de apelação
, para reformar, em parte, a sentença de primeiro grau.

Julgo parcialmente procedente o pedido anulatório e declarar a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados sem a devida intimação pessoal da empresa devedora, nos termos do art. 27, §§ 2o-A e 2o-B, da Lei no 9.514/97, com a ressalva de que, havendo aquisição por terceiro de boa-fé, a invalidação do leilão não produzirá efeitos reais, limitando-se à reparação por perdas e danos (art. 30 da mesma lei).

Isto é, na hipótese de ficar comprovada a transferência registral para terceiro de boa-fé, determino a
substituição
da ordem de repetição dos leilões pela condenação da credora fiduciária ao pagamento, ao devedor fiduciante, de indenização equivalente à devolução integral dos valores pagos no contrato de financiamento, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, observando-se, para a apuração e liquidação, as regras do art. 499 do CPC e seguintes, na fase de cumprimento de sentença.

Diante do resultado do julgamento, procedo o rateio do ônus da sucumbência em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada a compensação.

Fica suspensa a exigibilidade em face da Apelante por ser beneficiária da justiça gratuita.

Deixo de fixar honorários advocatícios recursais, por não ter cabimento em casos de parcial provimento do apelo.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1000518-07.2020.8.11.0093

VOTO VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos.

Cuida-se de Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Consolidação da Propriedade Fiduciária e dos subsequentes leilões extrajudiciais proposta pela pessoa jurídica
Scariot Distribuidora De Alimentos – Epp
em desfavor do
Banco Bradesco S.A.

Sustentou que tanto a consolidação quanto os leilões foram praticados sem sua intimação pessoal acerca das datas, horários e locais, o que afronta o art. 27, §§ 2o-A e 2o-B da Lei no 9.514/1997.

Argumentou que a falta de comunicação inviabilizou o exercício do direito de preferência e comprometeu a validade do procedimento.

Alegou, ainda, que a arrematação do bem, avaliado em cerca de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), em leilão realizado em 15/07/2020, foi feita por apenas R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais), configurando preço vil.

Requereu a suspensão de qualquer transferência de propriedade e a averbação da ação na matrícula do imóvel. No mérito, pediu a declaração de nulidade da consolidação com o retorno ao estado anterior à purgação da mora.

Em contrapartida, o Banco defendeu a validade de todos os atos.

Afirmou que a devedora foi constituída em mora e que os leilões se deram de forma regular, resultando na arrematação do imóvel por R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais),

Ao prolatar a sentença, antes de adentrar ao mérito, o Juiz da causa corrigiu o valor da causa de ofício, fixando-o em R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais), preço da arrematação, nos termos do art. 292, §3o, do CPC. Por corolário, rejeitou a alegação de valor simbólico.

Reconheceu, também, que as partes postularam o julgamento antecipado, razão pela qual aplicou o art. 355, I, do CPC.

Na questão de fundo, concluiu pela regularidade da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, porquanto demonstrada a intimação da devedora para purgar a mora (art. 26 da Lei no 9.514/1997), ato que não foi cumprido no prazo legal.

Enfatizou que, após a consolidação, a lei não admite mais a purgação da mora, restringindo-se, doravante, ao exercício do direito de preferência até a realização do segundo leilão (art. 27, §2o-B).

Destacou que, ao consignar a consolidação, a matrícula do imóvel goza de fé pública registral.

A discussão quanto à falta de notificação sobre as datas dos leilões foi enfrentada sob o prisma da necessidade de comprovação de prejuízo, e não sobre a obrigatoriedade da intimação pessoal dos devedores.

O Juiz considerou que a simples falta de comunicação não seria suficiente para macular o ato, exigindo-se a demonstração de que a devedora pretendia e possuía condições financeiras de exercer a preferência ou de quitar a dívida.

Considerando que a Apelante confessou dificuldades financeiras, além de ter ajuizado a ação sem oferecer qualquer depósito ou proposta concreta de pagamento, entendeu que não houve prejuízo efetivo. Assim, afastou a teoria de nulidade automática por falta de intimação.

Ressaltou, no mais, o comportamento contraditório da Apelante que, embora tivesse “ciência do leilão”, deixou transcorrer quase um mês até a propositura da ação, sem qualquer demonstração de esforço para solver o débito.

Com suporte nesses fundamentos, julgou improcedente os pedidos iniciais e condenou a Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficou suspensa em razão da justiça gratuita (art. 98, §3o, CPC).

O ilustre Relator chancelou a sentença na íntegra e majorou os honorários para 12% do valor da causa, respeitada a regra da suspensão da exigibilidade.

Sem embargo às judiciosas fundamentações do Juiz da causa, conquanto esteja regular a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do Banco Apelado, não há como prosperar a tese de validade dos leilões judiciais à míngua de notificação prévia da empresa devedora.

De acordo com a matrícula do imóvel – n. 997 do CRI de Feliz Natal – em 29/05/2019, foi averbada a consolidação da propriedade fiduciária em nome do Banco Apelado, uma vez que, ao contrário do alegado pela Apelante, foi intimada pelo Oficial do Cartório para purgar a mora.

A propósito, a controvérsia recursal cinge-se à validade do leilão extrajudicial promovido com fundamento na Lei no 9.514/97, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, tendo em vista a falta de notificação pessoal da data, hora e local dos leilões, em descumprimento à nova redação legal dada ao art. 27 pela Lei no 13.465/2017, posteriormente mantida e aprimorada pela Lei no 14.711/2023.

Dispõe o art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97:

“
Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
.”

Trata-se de norma cogente, cuja finalidade é assegurar ao devedor fiduciante o direito de preferência, consoante previsto no § 2o-B do mesmo dispositivo, em consonância com a função social do contrato e com o princípio da boa-fé objetiva.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a falta de intimação pessoal da data dos leilões extrajudiciais impõe a nulidade do procedimento, independentemente da comprovação de prejuízo ou da capacidade financeira do devedor.

A interpretação restritiva, que condiciona a nulidade à demonstração de intenção ou possibilidade de purgar a mora, não encontra amparo no texto legal vigente.

Cito jurisprudências

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE.

1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9 .514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.
(
STJ - AgInt no REsp: 1718272 SP 2018/0005403-9
, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2018).

Esta Corte de Justiça perfilha desse entendimento, a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Suspensão de Leilão Extrajudicial e Anulação dos Efeitos da Consolidação de Imóvel c.c Ação de Consignação em Pagamento – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – IRREGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei no. 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato. A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.
(
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1047671-90.2023.8.11.0041
, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/04/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2024).

No caso dos autos, a instituição financeira não fez prova de que enviou notificação pessoal específica para comunicar a realização do leilão, conforme exige a legislação. Limitou-se a demonstrar a notificação para purgação da mora, o que é etapa distinta e anterior à convocação para os leilões.

Logo, impõe-se a reforma da sentença no capítulo que validou a falta de intimação prévia dos leilões e chancelou a arrematação ocorrida em 15/07/2020.

Com efeito, é certo que, nos termos do art. 30 da Lei no 9.514/97, a anulação dos leilões não poderá atingir terceiro de boa-fé que tenha adquirido o imóvel por arrematação regularmente registrada:

“
A invalidação da venda do imóvel, com fundamento na nulidade do leilão, não prejudicará os direitos do adquirente de boa-fé, assegurando-se ao devedor a reparação por perdas e danos
.”

Em termos mais claros, o art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97, visa evitar a desconstituição de cadeias dominiais consolidadas e determina que, uma vez averbada a consolidação, as controvérsias acerca de requisitos procedimentais do leilão, ainda que envolvendo a exigência de notificação pessoal, sejam resolvidas em perdas e danos
quando o imóvel se encontrar na esfera de terceiro de boa-fé
.

No caso, há notícias da arrematação, mas não houve o registro dominial da transferência de titularidade.

Assim, se eventualmente o imóvel já tiver sido transferido a terceiro de boa-fé, a solução mais compatível com os princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da proporcionalidade é
converter
a obrigação de refazer os leilões
em
condenação da credora fiduciária ao pagamento de indenização correspondente à devolução integral dos valores pagos pelo devedor fiduciante, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, na forma que será apurada em cumprimento de sentença, aplicando-se as regras do artigo 499 e seguintes do CPC.

Feitos esses esclarecimentos, peço licença ao Relator para divergir do seu entendimento.

Dou parcial provimento ao recurso de apelação
, para reformar, em parte, a sentença de primeiro grau.

Julgo parcialmente procedente o pedido anulatório e declarar a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados sem a devida intimação pessoal da empresa devedora, nos termos do art. 27, §§ 2o-A e 2o-B, da Lei no 9.514/97, com a ressalva de que, havendo aquisição por terceiro de boa-fé, a invalidação do leilão não produzirá efeitos reais, limitando-se à reparação por perdas e danos (art. 30 da mesma lei).

Isto é, na hipótese de ficar comprovada a transferência registral para terceiro de boa-fé, determino a
substituição
da ordem de repetição dos leilões pela condenação da credora fiduciária ao pagamento, ao devedor fiduciante, de indenização equivalente à devolução integral dos valores pagos no contrato de financiamento, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, observando-se, para a apuração e liquidação, as regras do art. 499 do CPC e seguintes, na fase de cumprimento de sentença.

Diante do resultado do julgamento, procedo o rateio do ônus da sucumbência em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada a compensação.

Fica suspensa a exigibilidade em face da Apelante por ser beneficiária da justiça gratuita.

Deixo de fixar honorários advocatícios recursais, por não ter cabimento em casos de parcial provimento do apelo.

É como voto.

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedente a Ação Anulatória proposta por
SCARIOT DISTRIBUIDORA DE ALIMENTOS – EPP
em desfavor do
BANCO BRADESCO S.A.

Inconformada, a Apelante alega que os leilões foram realizados sem sua intimação pessoal, o que afronta o art. 27, §§ 2o-A e 2o-B da Lei no 9.514/1997, comprometendo a validade do procedimento.

O Banco Apelado, por sua vez, defendeu a validade dos atos.

Na sessão anterior, o Des. Relator negou provimento ao apelo; a 1a Vogal o proveu em parte e foi acompanhada pelo 2o Vogal, no sentido de declarar a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados sem a devida intimação da devedora/Apelante, com a ressalva de que, havendo aquisição por terceiro de boa-fé, a invalidação do leilão não produzirá efeitos reais, limitando-se à reparação por perdas e danos, materializada na condenação da credora fiduciária ao pagamento, ao devedor fiduciante, de indenização equivalente à devolução integral dos valores pagos no contrato de financiamento.

Pois bem. Não há meios de conferir validade ao leilão extrajudicial promovido com fundamento na Lei n. 9.514/97, diante da falta de notificação pessoal do devedor, em descumprimento à nova redação legal dada ao art. 27 pela Lei n. 13.465/2017, alterada pela Lei n. 14.711/2023.

Trata-se de norma cogente, cuja finalidade é assegurar ao devedor o direito de preferência, consoante previsto no § 2o-B do mesmo dispositivo, em consonância com a função social do contrato e com o princípio da boa-fé objetiva, o que independe de comprovação de prejuízo ou da capacidade financeira do devedor.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO SEM INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE PARCIAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de Leilão de Imóvel com Pedido de Liminar, que julgou procedente o pedido inicial para declarar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, bem como dos atos subsequentes, especialmente o leilão extrajudicial, restabelecendo a propriedade do imóvel à autora e condenando o requerido ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação pessoal da devedora para fins de purgação da mora, conforme exige o art. 26 da Lei no 9.514/1997; e (ii) estabelecer se o leilão extrajudicial do imóvel pode ser considerado válido diante da ausência de comprovação de intimação pessoal da devedora quanto à sua realização, nos termos do art. 27, §2o-A, da mesma lei.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária é considerado válido, uma vez que restou comprovada a regular notificação pessoal da devedora para purgação da mora, mediante certidão de notificação cartorária com fé pública, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/1994.

A ausência de intimação pessoal da devedora acerca da data e local de realização dos leilões compromete a validade do certame, nos termos do art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/1997, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Os documentos dos autos demonstram que os telegramas enviados não foram entregues à devedora ou a pessoa identificada, não sendo possível presumir sua ciência inequívoca, o que acarreta a nulidade do leilão realizado, com prejuízo ao exercício do direito de preferência.

A irregularidade na intimação dos leilões viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, ensejando a necessidade de repetição do ato com observância da forma legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A notificação cartorária para fins de purgação da mora goza de presunção de veracidade e legitima a consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

A realização de leilão extrajudicial sem a intimação pessoal do devedor quanto à sua data, horário e local configura nulidade do ato, por ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

A nulidade do leilão não contamina a consolidação da propriedade fiduciária regularmente constituída, sendo possível sua repetição desde que respeitados os requisitos legais.
(N.U 1014150-40.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025, Publicado no DJE 13/08/2025) – destaquei

Por essas razões,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso, nos termos do voto da 1a Vogal, Desa. Clarice Claudino da Silva.

É como voto.

Egrégia Câmara, Eminentes Pares,

Após detida análise dos autos, manifesto-me no sentido de acompanhar integralmente a divergência inaugurada pela eminente Desembargadora Clarice Claudino da Silva, pelos fundamentos que ora passo a expor.

Conforme bem pontuado no voto divergente, a Lei no 9.514/1997, especialmente após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, passou a exigir, de forma expressa e cogente, no §2o-A do art. 27, que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive por meio eletrônico, sempre que houver previsão contratual.

Essa exigência não é meramente formal, mas sim instrumental à preservação de direito material: o direito de preferência do devedor, consagrado no §2o-B do mesmo artigo. Trata-se, pois, de notificação que habilita o exercício de um direito, não se confundindo com a notificação prévia para purgação da mora (art. 26 da mesma lei), etapa anterior e autônoma.

De igual modo, é pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a ausência de notificação pessoal quanto à data dos leilões extrajudiciais conduz à nulidade do procedimento, independentemente da demonstração de prejuízo concreto ou da capacidade financeira do devedor. Cito:

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.”

(STJ - AgInt no REsp 1718272/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 22/10/2018, DJe 26/10/2018)

Desse modo, a ausência de intimação pessoal, portanto, não pode ser suprida por presunções quanto à ciência informal da parte ou sua condição econômica, sob pena de se esvaziar o conteúdo normativo da exigência legal.

Não obstante, a
ratio
da norma é clara: garantir efetiva ciência ao devedor para que ele possa, caso deseje e tenha condições, exercer seu direito legal de preferência.

Não se exige que o devedor comprove previamente sua capacidade financeira, pois isso inverteria a lógica do processo e do direito material. A ausência de notificação inviabiliza até mesmo a formação de vontade quanto ao exercício do direito. É, portanto, vício de conhecimento, e não de conduta posterior.

O cerne da nulidade aqui está em que não houve sequer o oferecimento da oportunidade jurídica real para exercer o direito assegurado, circunstância que, por si só, torna o leilão inválido.

Diante deste cenário, o voto divergente, de lavra da ilustre Des. Clarice Claudino da Silva, com sensibilidade e ponderação, resguarda a segurança jurídica do terceiro de boa-fé, nos termos do art. 30 da Lei no 9.514/97, estabelecendo como medida alternativa a conversão da nulidade do leilão em indenização por perdas e danos, caso constatada a transferência registral já consumada.

Trata-se de aplicação correta do dispositivo, que busca conciliar os direitos do devedor prejudicado com a proteção à boa-fé e à estabilidade registral, evitando retrocessos nas relações dominiais.

Conclusão

Diante de todo o exposto, com a devida vênia ao ilustre Relator,
acompanho o voto divergente
, para:

-
DAR PARCIAL
provimento ao recurso de apelação;

-
DECLARAR
a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados sem a notificação pessoal da empresa devedora, nos termos do art. 27, §§2o-A e 2o-B da Lei no 9.514/1997;

-
DETERMINAR
, caso comprovada a alienação do imóvel a terceiro de boa-fé, a conversão da declaração de nulidade em condenação à indenização por perdas e danos, equivalente à devolução integral dos valores pagos no contrato, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, conforme se apurar na fase de cumprimento de sentença; e,

-
RATEAR
os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, nos termos propostos, com suspensão da exigibilidade em relação à Apelante, beneficiária da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025