Tribunal: TJMT
Processo: 1000484-06.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-10

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – BENFEITORIAS IRREGULARES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE – NÃO INDENIZAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ART. 34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79 – ANATOCISMO – MATÉRIA PRECLUSA – COISA JULGADA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. Comprovado o inadimplemento contratual do promitente comprador, é cabível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a consequente reintegração de posse em favor do promitente vendedor.
2. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.
3. Nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, não são indenizáveis as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei, cabendo ao possuidor comprovar a regularidade da edificação ou a possibilidade de sua regularização.
4. Havendo decisão transitada em julgado em ação revisional que afastou a alegação de anatocismo, opera-se a coisa julgada material, sendo vedada a rediscussão da matéria em qualquer outro processo.
5. É válida a cláusula contratual que atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse.
6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente está em consonância com a jurisprudência do STJ e representa percentual razoável para compensar os prejuízos do vendedor.
7. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000484-06.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Imissão]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[VILSON PAULO SANTOS CARLINI - CPF: 333.218.929-87 (APELANTE), IRENE GUEDES CARLINI - CPF: 550.606.841-72 (APELANTE), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS –
PROCEDÊNCIA –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – BENFEITORIAS IRREGULARES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE – NÃO INDENIZAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ART. 34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79 – ANATOCISMO – MATÉRIA PRECLUSA – COISA JULGADA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Comprovado o inadimplemento contratual do promitente comprador, é cabível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a consequente reintegração de posse em favor do promitente vendedor.

2.
É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a
devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.

3.
Nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, não são indenizáveis as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei, cabendo ao possuidor comprovar a regularidade da edificação ou a possibilidade de sua regularização.

4.
Havendo decisão transitada em julgado em ação revisional que afastou a alegação de anatocismo, opera-se a coisa julgada material, sendo vedada a rediscussão da matéria em qualquer outro processo.

5.
É válida a cláusula contratual que atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse.

6.
A retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente está em consonância com a jurisprudência do STJ e representa percentual razoável para compensar os prejuízos do vendedor.

7. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
VILSON PAULO SANTOS CARLINI e IRENE GUEDES CARLINI
contra sentença proferida

nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por
N.C. IMÓVEIS LTDA.
, que
julgou procedente a ação para: a) declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel loteado
n° 03288, referente ao imóvel localizado no Jardim da Mata, Lote 12, Quadra 04, matrícula no 114.382; b) determinar a reintegração de posse à autora; c) condenar os réus ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,5% do valor do imóvel por cada mês de fruição; d) condenar os réus ao pagamento do IPTU no valor de R$ 10.026,72; e) determinar a restituição aos réus do valor pago, com retenção de 25%, devidamente corrigido.

Condenou, ainda, a parte requerida
, n
as custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, devendo ser observado o disposto no § 3°, do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, os apelantes alegam: a) direito de retenção do imóvel até o pagamento integral das benfeitorias realizadas; b) existência de anatocismo ilegal no contrato, com consequente descaracterização da mora e devolução integral dos valores pagos; c) indevida condenação ao pagamento de taxa de fruição; d) direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; e) responsabilidade da apelada pelo pagamento do IPTU.

Em contrarrazões, a apelada sustenta: a) impossibilidade de rediscussão do anatocismo em razão da coisa julgada formada na Ação Revisional no 1026212-20.2021.8.11.0003, julgada improcedente e transitada em julgado em 13/05/2025; b) ausência de
error
in
judicando
na sentença; c) irregularidade das benfeitorias realizadas pelos apelantes, sem comprovação de alvará, projetos ou habite-se; d) inaplicabilidade da tese de enriquecimento sem causa; e) necessidade de manutenção integral da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Inicialmente, cumpre destacar que a matéria relativa ao anatocismo não pode ser rediscutida nestes autos, pois já foi objeto de análise na Ação Revisional no 1026212-20.2021.8.11.0003, proposta pelos próprios apelantes em face da apelada, que foi julgada improcedente, com sentença confirmada em segundo grau e transitada em julgado em 13/05/2025.

Conforme se verifica dos autos, o acórdão proferido na referida ação revisional afastou expressamente a alegação de anatocismo, reconhecendo a legalidade da forma de reajuste das parcelas prevista no contrato
, vejamos:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE – REJEIÇÃO – MÉRITO: ALEGADA IMPLEMENTAÇÃO DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – PREVISÃO EXPRESSA DE REAJUSTE ANUAL DO VALOR DAS PARCELAS PELO INPC ACUMULADO, COM ACRÉSCIMO DE JUROS REMUNERATÓRIOS DE 1% AO MÊS – IMPLEMENTAÇÃO DE JUROS EM 12% AO ANO – POSSIBILIDADE - ART.591 DO CC/2002 – IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Ainda que recorrente não tenha se valido da melhor técnica, se das razões recursais é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação ao julgado que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito.

2. Conquanto o STJ tenha firmado a orientação de que, não obstante a prescrição do art. 5o, inciso III, e § 2o, da Lei n. 9.514/97, as construtoras/loteadoras não estão autorizadas a proceder a pactuação de capitalização mensal de juros na forma do 5o da MP n. 2.170-36/2001, por não integrarem o SFI - Sistema Financeiro Imobiliário (
AgInt
no REsp n. 1.905.596/PR), certo é que, por força do art. 591 do CC/2002, com redação vigente à época da assinatura do instrumento contratual, os contratos de compra e venda parcelada de lotes urbanos admitem a pactuação e cobrança de juros de forma capitalizadas, desde que em periodicidade não inferior à anual.

3. Se a capitalização ajustada e efetivamente implementada pela loteadora alienante se deu de forma anual, escorreita a sentença que, não vislumbrando razões para a revisão da cláusula que estipula o modo de reajuste das parcelas, julga improcedente a demanda.

4. Recurso
desprovido.-
(N.U 1026212-20.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2025,
Publicado
no DJE 10/03/2025)

Assim, opera-se a coisa julgada material (art. 502 do CPC), que impede a rediscussão da matéria em qualquer outro processo.

Quanto ao inadimplemento contratual, restou incontroverso nos autos que os apelantes deixaram de adimplir as parcelas do contrato desde 15/07/2021, mesmo após terem sido devidamente
notificados. Tal situação autoriza a rescisão contratual, nos termos do art. 475 do C
C
.

No que tange à taxa de fruição, correta a sentença ao fixá-la em 0,5% do valor do imóvel por mês. Trata-se de indenização devida pelo período em que os apelantes permaneceram na posse do imóvel sem a devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa (
arts
. 884 e 885 do CC).

Desta feita, n
ão procede a alegação dos apelantes de que a taxa de fruição seria indevida por terem construído no imóvel. O fato de terem edificado no terreno não os exime do pagamento pela utilização do bem, especialmente considerando que a posse se tornou injusta a partir do inadimplemento.

Em relação às benfeitorias, a sentença está em consonância com o art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, que expressamente dispõe:
"Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".

No caso em análise, os apelantes não comprovaram a regularidade das edificações realizadas no imóvel, não apresentando alvará de construção, projetos aprovados ou habite-se. Conforme jurisprudência consolidada do STJ, o promissário comprador somente faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote quando comprovada a regularidade da obra ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável
,
in
verbis
:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.3 . O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1 .255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.5 . Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O
promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 1643771 PR 2016/0323941-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2019)

Não havendo tal comprovação, não há que se falar em indenização pelas benfeitorias ou direito de retenção do imóvel, como bem decidiu o juízo de primeiro grau.

Quanto ao IPTU, a responsabilidade pelo seu pagamento recai sobre os apelantes, que eram os possuidores diretos do imóvel durante todo o período. Além disso, o contrato firmado entre as partes expressamente previu tal obrigação, devendo prevalecer o princípio do pacta sunt servanda.

Por fim, no que se refere à restituição dos valores pagos, a sentença determinou a retenção de 25% em favor da apelada, percentual que está em consonância com a jurisprudência do STJ (REsp 1.723.519/SP, Tema 938) e representa valor razoável para compensar os prejuízos do vendedor com a rescisão contratual
,
in
verbis
:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS
VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1 .138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF,
DJe
22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
02/10/2019 RSTJ
vol
. 256 p. 496)

Ante o exposto,
nego provimento

ao recurso
.
Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pel
os requeridos/apelantes
em 5% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025