Tribunal: TJMT
Processo: 0002652-29.2017.8.11.0093
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO PARCIAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO QUALIFICADO. MULTA COMPENSATÓRIA E CLÁUSULA MORATÓRIA. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO ECONÔMICA. REDUÇÃO EQUITATIVA. COMPATIBILIZAÇÃO ENTRE PENALIDADE E LUCROS CESSANTES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que reconheceu inadimplemento parcial em contrato de compra e venda de imóvel rural, decretando sua resolução parcial, reintegração de posse e condenação ao pagamento de multa contratual, cláusula penal, lucros cessantes e indenização por benfeitorias. Determinou-se o retorno das partes ao estado anterior quanto aos imóveis não quitados.
2. Os apelantes sustentam excesso na cumulação de penalidades, ausência de culpa pelo inadimplemento, direito à indenização integral pelas benfeitorias e à retenção da posse até seu pagamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Discute-se: (i) a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes; (ii) a necessidade de redução equitativa da cláusula penal moratória; (iii) o direito à indenização por benfeitorias e à retenção da posse até seu pagamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A resolução parcial do contrato é admissível diante do inadimplemento parcial, sendo válida a cláusula que prevê a restituição das partes ao estado anterior.
5. A cláusula penal compensatória de 10% é válida, pois pactuada livremente e dentro dos limites legais.
6. A penalidade moratória de 20% ao ano sobre o saldo devedor mostra-se excessiva, devendo ser reduzida equitativamente para 8% ao ano, pro rata die, com compatibilização em relação à fruição econômica.
7. A indenização por lucros cessantes é devida em razão da posse produtiva dos imóveis pelos apelantes, devendo ser apurada com base no uso efetivo e padrão regional de arrendamento.
8. A cumulação entre cláusula penal e lucros cessantes é admitida desde que observada técnica de compatibilização para evitar duplicidade indenizatória.
9. As benfeitorias úteis e necessárias foram reconhecidas no laudo pericial, sendo devidas nos termos do art. 1.219 do Código Civil.
10. A reintegração de posse deve ser condicionada à prestação de garantia mínima, correspondente ao valor incontroverso das benfeitorias, para preservar o crédito do possuidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. É admissível a cumulação de cláusula penal e indenização por lucros cessantes, desde que adotado critério de compatibilização para evitar sobreposição indenizatória. 2. A cláusula penal moratória, quando excessiva, pode ser reduzida equitativamente, conforme o grau de inadimplemento e o tempo de mora, nos termos do art. 413 do Código Civil. 3. A posse produtiva do imóvel enseja indenização por fruição econômica, a ser apurada em liquidação, com base no uso efetivo e no valor médio de mercado. 4. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, bem como à retenção até seu pagamento, podendo a reintegração ser condicionada à garantia do valor incontroverso.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 402, 403, 412, 413, 416, 884, 1.219; CPC, arts. 491 e 509.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:
0002652-29.2017.8.11.0093

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PERDAS E DANOS, RESCISÃO / RESOLUÇÃO]

RELATOR:
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:
[EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES, EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA,
EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LETICIA PASSINATO DAL RIO DE FREITAS - CPF: 794.206.991-53 (APELADO), ANA MARIA GARBELINE FONSECA - CPF: 032.452.991-09 (ADVOGADO), RENATA MARTINS VASCONCELOS - CPF: 826.127.811-53 (ADVOGADO), EMILIA SANTOS COSTA - CPF: 785.384.241-49 (ADVOGADO), FRANCIELE ELISABETE PASSINATO - CPF: 862.652.961-91 (APELADO), LEONARDO PASSINATO - CPF: 928.601.761-87 (APELADO), NILDO BES - CPF: 174.899.700-91 (APELANTE), BRUNO THIAGO DE ABREU BALATA - CPF: 001.105.251-16 (ADVOGADO), AROLDO FERNANDES DA LUZ - CPF: 888.105.851-00 (ADVOGADO), LUIZ ORIONE NETO - CPF: 487.427.401-34 (ADVOGADO), ARY FRUTO - CPF: 543.443.101-44 (ADVOGADO), MARLI TERESINHA BES - CPF: 945.019.390-87 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do Exmo. SR. Des.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DA 2a VOGAL (
EXMA. SRA. DESA. A
NGLIZEY
SOLIVAN DE OLIVEIRA
)
,
QUE FOI ACOMPANHADA PELA 1a VOGAL (
EXMA. SRA. DESA.
SERLY
MARCONDES ALVES
),
PELO
3o VOGAL (
EXMO. SR. DES.
SEBASTIÃO
DE ARRUDA ALMEIDA
)
E PELO
4o VOGAL (
EXMO. SR.
DES. MARCOS
REGENOLD FERNANDES
). O RELATOR DEU PROVIMENTO AO RECURSO
”
.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO PARCIAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO QUALIFICADO. MULTA COMPENSATÓRIA E CLÁUSULA MORATÓRIA. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO ECONÔMICA. REDUÇÃO EQUITATIVA. COMPATIBILIZAÇÃO ENTRE PENALIDADE E LUCROS CESSANTES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que reconheceu inadimplemento parcial em contrato de compra e venda de imóvel rural, decretando sua resolução parcial, reintegração de posse e condenação ao pagamento de multa contratual, cláusula penal, lucros cessantes e indenização por benfeitorias. Determinou-se o retorno das partes ao estado anterior quanto aos imóveis não quitados.

2. Os apelantes sustentam excesso na cumulação de penalidades, ausência de culpa pelo inadimplemento, direito à indenização integral pelas benfeitorias e à retenção da posse até seu pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Discute-se: (i) a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes; (
ii
) a necessidade de redução equitativa da cláusula penal moratória; (
iii
) o direito à indenização por benfeitorias e à retenção da posse até seu pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A resolução parcial do contrato é admissível diante do inadimplemento parcial, sendo válida a cláusula que prevê a restituição das partes ao estado anterior.

5. A cláusula penal compensatória de 10% é válida, pois pactuada livremente e dentro dos limites legais.

6. A penalidade moratória de 20% ao ano sobre o saldo devedor mostra-se excessiva, devendo ser reduzida equitativamente para 8% ao ano,
pro rata die
, com compatibilização em relação à fruição econômica.

7. A indenização por lucros cessantes é devida em razão da posse produtiva dos imóveis pelos apelantes, devendo ser apurada com base no uso efetivo e padrão regional de arrendamento.

8. A cumulação entre cláusula penal e lucros cessantes é admitida desde que observada técnica de compatibilização para evitar duplicidade indenizatória.

9. As benfeitorias úteis e necessárias foram reconhecidas no laudo pericial, sendo devidas nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

10. A reintegração de posse deve ser condicionada à prestação de garantia mínima, correspondente ao valor incontroverso das benfeitorias, para preservar o crédito do possuidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. É admissível a cumulação de cláusula penal e indenização por lucros cessantes, desde que adotado critério de compatibilização para evitar sobreposição indenizatória. 2. A cláusula penal moratória, quando excessiva, pode ser reduzida equitativamente, conforme o grau de inadimplemento e o tempo de mora, nos termos do art. 413 do Código Civil. 3. A posse produtiva do imóvel enseja indenização por fruição econômica, a ser apurada em liquidação, com base no uso efetivo e no valor médio de mercado. 4. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, bem como à retenção até seu pagamento, podendo a reintegração ser condicionada à garantia do valor incontroverso.

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 402, 403, 412, 413, 416, 884, 1.219; CPC,
arts
. 491 e 509.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(RELATOR):

Eminentes pares:

Apelação contra sentença que julgou procedente a Ação de Resolução Parcial de Contrato c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos ajuizada pelos apelados contra os apelantes para:

-
rescindir
parcialmente o contrato de compra e venda de imóveis, com o retorno das partes ao
statu
quo ante
, em relação às matrículas 525, 526 e 527 do RGI de Feliz Natal, retornando a propriedade e posse aos autores, com a expedição do competente mandado de reintegração de posse;

- condenar os réus/apelantes ao pagamento de indenização por danos materiais em benefício dos autores/apelados, pela privação do uso dos imóveis objeto da rescisão até a safra 2017/2018, acrescidas as safras futuras enquanto os imóveis permanecerem na posse deles (apelantes); ao pagamento da multa contratual de 10% e da cláusula penal de 20%, a ser apurado em liquidação, com a incidência de correção monetária pelo [índice adotado pela CCJ, desde o prejuízo até a citação, incidindo a partir daí exclusivamente a taxa Selic
(correção monetária mais juros de mora); e a ainda custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação
(Id 309277450).

Os Embargos de Declaração opostos pelos apelantes foram parcialmente providos para que o item (
ii
) do dispositivo passe a ter o seguinte teor:

“(
ii
) condenar os réus no pagamento de indenização por danos materiais em benefício dos autores, LEVANDO-SE EM CONSIDERAÇÃO AS BENFEITORIAS REALIZADAS À LUZ DO 2 LAUDO PERICIAL (ID 143697029), pela privação do uso dos imóveis objeto da resolução, matrículas
nos
525, 526 e 527 do RGI de Feliz Natal/MT, até a safra 2017/2018, devendo, ainda, serem acrescidas as safras futuras enquanto os imóveis permanecerem na posse dos requeridos, além de multa contratual de 10% (dez por cento) e cláusula penal de 20% (vinte por cento), tudo a ser alvo de apuração em fase de liquidação, com a incidência de correção monetária pelo índice adotado pela Corregedoria Geral da Justiça desde o prejuízo até a citação, momento em que incidirá exclusivamente a taxa SELIC, pois cumula tanto a atualização monetária quanto os juros moratórios”
(Id 309277474).

Os apelantes alegam que a sentença desprezou a prova pericial, deixou de reconhecer “
direitos e pretensões relevantes
” e impôs aos apelantes “
uma série de condenações cumulativas – Lucros Cessantes + Multa Contratual + Cláusula Penal”, configurando verdadeiro enriquecimento sem causa para os apelados, já que a rescisão do contrato foi parcial, onde “dos 8 (cinco) lotes de aproximadamente 250 hectares comprados pelos Apelantes, 5 (cinco) foram integralmente quitados
”.

No ponto, argumentam que apenas as indenizações superam o valor dos 5 lotes quitados regularmente, que devem ser excluídas do
decisum
e permanecer apenas a multa contratual de 10% mais a cláusula penal, incidente sobre a parte inadimplida, que corresponde a 81.334 sacas de soja, “
na medida em que do total acordado de 230.000 sacas, foram pagas 148.666 sacas”
.

Registram ser fato incontroverso que existiu inadimplemento parcial, tanto que esse é o pedido inicial, que perfaz a quantidade acima de 81.334 sacas, acrescidas da multa contratual de 10% mais a penal de 20% sobre as prestações não pagas, que já atingem o montante expressivo de 24.400 sacas, cotadas na época da contratação (26-7-2025) a R$116,18, equivalentes a R$2.834.792,00 a título de indenização.

Apontam que a referida condenação afronta o disposto no art. 884 do CC, assim como o Tema Repetitivo 970 fixado pelo STJ no REsp 1.635.428-SC, que também se aplica ao caso presente.

Transcrevem trecho do aresto do mencionado precedente, e afirmam que na espécie destes autos o fato de terem sido pactuadas a multa de 10% e a cláusula de 20%, a fixação desta última “
possui função indenizatória, prefixando as perdas e danos, de modo que não se pode cumular a essas duas sanções os lucros cessantes estabelecidos na sentença
”, como previsto no art. 416, parágrafo único, do CC.

Não bastasse isso, além de incidir sobre prestações em atraso, também o faz sobre todas as safras subsequentes, como se fosse um arrendamento rural, e ainda em 20%, portanto, desarrazoada e desproporcional. Colaciona julgado da Terceira Câmara de Direito Privado desta Corte, proferido na
ApC
1011334-87.2021.8.11.0004
e também
doutrina, ambos no sentido da impossibilidade de cumulação da cláusula penal de 20%, mais a multa de 10% e perdas e danos, tal como equivocadamente ocorre na sentença recorrida.

Pedem sejam
excluídas da sentença as condenações por lucros cessantes e/ou perdas e danos, o excesso da cláusula penal e que a incidência seja apenas sobre as parcelas inadimplidas de 81.334 sacas de soja
.

Reportam-se à prova pericial que teria sido ignorada na sentença, em especial a avaliação do imóvel que adquiriram e objeto das matrículas 525, 526 e 527, exatamente aqueles que representam o inadimplemento contratual, porção que é utilizada para o cultivo de soja e milho.

Nesse ponto, destacam que o perito registrou que os apelantes trabalham a terra desde 2011 quando celebrado o negócio, classificando essa porção de muito boa (95%), já que abriu a área e nela laborou valorizando-a, diante das
safras agrícolas
ali produzidas, mantendo as terras produtivas, de modo que a restituição desses três imóveis sem qualquer indenização sobre essa valorização constitui verdadeiro enriquecimento sem causa.

Registram que as benfeitorias foram realizadas no período de posse sobre os três lotes objeto da rescisão parcial e de boa fé porque derivada do contrato.

Pleiteiam o provimento do Recurso para que seja reduzida equitativamente a penalidade tanto porque excessiva como em razão de inadimplemento apenas parcial do contrato, nos termos do art. 416 do CC, de que o credor não pode exigir indenização suplementar se assim não for convencionado. “
Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente
”.

Assim, requerem seja excluída da sentença a condenação em lucros cessantes/perdas e danos, porque já estipulada a multa contratual de 10%, que possui natureza moratória, assim como da cláusula penal de 20%, que possui natureza compensatória, daí ser vedada a cumulação com perdas e danos; o excesso desarrazoado e desproporcional da cláusula penal e, por consequência nulificada a cláusula sétima do contrato, que incida apenas sobre as prestações inadimplidas (81.331 sacas de soja); que seja considerado a prova pericial em relação à valorização do imóvel a ser restituído, assegurando aos apelantes a indenização por benfeitorias, constituídas pelo preparo das terras por mais de 10 anos, como apurado na perícia (525 – 78.576,65 sacas de soja; 526 – 109.366,26
sacas de sojas; e 527 – 108.786,17 sacas de soja); e ainda sejam-lhes assegurado o direito de retenção até que indenizadas as benfeitorias, além do pagamento das benfeitorias já asseguradas na sentença integrativa de Id 198460727 como a edificação da sede, instalações para trabalhadores, instalação de cercas, área para manejo de bovinos, energia elétrica, poço artesiano e quejandos, inclusive até a efetiva transferência dos lotes 520 e 521, sem que seja expedido qualquer mandado de reintegração de posse até o respectivo pagamento. No tocante à verba de sucumbência, que seja arbitrada em 15% sobre o valor do benefí
cio econômico (Id 309277479).

Nas
contrarrazões,
os apelados sustentam que propuseram a Ação visando a rescisão parcial do Contrato em razão do “
inadimplemento das 8 parcelas pactuadas, da 5a e 6a parcelas, cujo pagamento parcial se deu parcial e, da 7a e 8a parcelas, em que o inadimplemento foi total
”; que obtiveram a liminar de reintegração dos lotes não quitados, mas a decisão foi revogada pelo Tribunal; que a Ação foi julgada procedente com determinação de restituição, mas o Tribunal conferiu efeito suspensivo ao
decisum
até colheita da safra de milho.

Ressaltam contradição no pedido dos apelantes quando rechaçam a cumulatividade das multas penais (10% + 20%), com perdas e danos, como sentenciado, mas, posteriormente, pedem a exclusão da condenação nos lucros cessantes e permanência das multas penais sem correção monetária e, logo após, alegam que a multa penal de 20% é excessiva.

Anotam que, embora peçam a manutenção da multa contratual de 10% mais a cláusula penal de 20% sobre a parte inadimplida, sem correção, o fato é que estão usando e auferindo lucros da coisa há mais de 10 anos e agora propõem pagar apenas 30% do
quantum
devido de 81.334 sacas de soja, em afronta “
aos princípios e ao direito
”, até porque as penalidades estão expressamente previstas nas cláusulas 7a e 8a, cuja cumulação está em
consonância com a jurisprudência, e ao caso não se aplica o Tema 970 (Id 309277485).

É
o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: LUIZ ORIONE NETO, OAB/MT 219772-A
,
E RENATA MARTINS VASCONCELOS, OAB/GO 41443
.

V O T
O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Eminentes pares:

Os apelantes, por meio do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado em 21 de junho de 2011, adquiriram
dos apelados imóvel
rural denominado Fazenda Boa Esperança, situado na Gleba Rio Ferro, Município de Feliz Natal, constituído por 8 lotes com área de 250ha, cada um, todos da quadra 7, matriculados sob
ns
. 525, 526, 527, 523, 520, 524, 521 e 522, do RGI de Feliz Natal, cujo preço foi indexado em sacas de soja e pagamento parcelas anuais, a última em 30-4-2018.

Do preço, os compradores poderiam descontar R$20.000,00 para pagamento de projetos de regularização das áreas; a posse foi transmitida de imediato, mas respeitado o arrendamento firmado entre o vendedor Leonardo e Moisés
Debastiani
vigente até 30-7-2014, e depois transferido aos compradores.

No que interessa ao presente litígio, as cláusulas Sétima e Oitava têm o seguinte teor:

Cláusula Sétima: “A hipótese de inadimplemento pelos compradores, total ou parcial, de uma ou até duas parcelas, em decorrência de frustração de safra, incidirá uma cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o saldo devedor, por ano, prorrogando-se a mesma safra
à
safra imediatamente seguinte, acrescida da cláusula penal ora pactuada.

Parágrafo Único: Em caso de atraso maior que duas parcelas, mesmo que apenas parcialmente, fica facultado aos vendedores:

a - A execução do presente instrumento, ocasião em que,
independente
de qualquer aviso ou notificação, vencerão antecipadamente todas as parcelas ainda pendentes;

b - Ou poderão os vendedores optar pela Resolução judicial (rescisão) do presente contrato, respondendo os compradores pelas pardas e danos decorrentes da inadimplência.

Cláusula Oitava: “Fica estipulada uma cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre a quantia total de soja descrita
na caput
da cláusula segunda, à hipótese de inadimplemento de qualquer cláusula ou obrigação assumida no presente contrato”.

Diante do inadimplemento a partir da parcela vendida em 2015, os apelados optaram por ajuizar a rescisão parcial, consignando na inicial que foram quitados e escriturados os lotes descritos nas matrículas 522, 523 e 524, e “
realizados a contento
” os pagamentos relativos às prestações descritas nas alíneas “a”, “b”, “c” e “d”,
vencidas até 30-4-2014
,
restando inadimplentes 17.000 sacas vencida em 30-4-2015 (“e”), 10.334 sacas vencidas em 30-4-2016 (“f”) e 27.000 sacas vencidas em 30-4-2018
, esta última na quantidade original.

Diante do não pagamento das parcelas acima mencionadas, sobreveio o vencimento antecipado, com a incidência da cláusula penal de 20%,
por ano, sobre o saldo devedor, prevista na cláusula sétima, parágrafo único, alíneas “a” e “b”.

Anotaram que os apelantes foram notificados da falta de pagamento, os quais contra notificaram alegando frustração das safras 2014/2015 e 2015/2016, por falta de chuva, e na de 2016/2017, por baixa produção, plantio em área nova e falta de insumos.
Pediram a outorga da escritura dos lotes quitados em 2013
. No entanto, entenderam os apelados que tal providência somente poderia ser cumprida nos termos da cláusula quarta, mas que não negaram as escrituras quando quitados os lotes, e que os apelantes não tomaram as medidas para a escrituração na época e que constituíram procurador para as respectivas transferências (lotes 520 e 521), e outrora dos lotes 522, 523 e 524.

Pedem a
reintegração
de posse nos lotes constituídos pelas matrículas
525, 526 e 527
, a
retenção da outorga
da escrituras em relação aos lotes com matrículas
520 e 521
, até o cumprimento da sentença e ou indisponibilidade, caso ocorra a transferência; a
resolução parcial
do contrato, com retorno das partes ao
statu
quo ante
em relação aos três lotes não pagos (525, 526 e 527),
e a condenação dos requeridos apelantes no pagamento de indenização por
danos materiais
pela privação do uso dos três imóveis,
equivalente a 38.500 sacas
de soja
até a safra 2017/2018
, acrescidas as safras futuras enquanto os imóveis permanecerem na posse dos requeridos/apelantes,
multa contratual de 23.000 sacas
, abatidas as sacas pagas pelos réus, excedente à área do contrato, no total de 3.616 sacas (Id 309276867).

Entre outros documentos, juntaram declarações dos compradores, ora apelantes, das quantidades de soja não entregues, demonstrando a inadimplência, sendo:

“
Parcela de
2016
de
27.000 foi pago
o valor correspondente a
16.666 sacas
de soja, através de depósito bancário na conta do
Setimo

Passinato
, com
saldo devedor de 10.334 sacas
. Acréscimo de
multa de 20% ao ano e sobre o saldo devedor, a ser pago com a parcela de 2017 na quantidade de
12.400
sacas de soja
.

Parcela de 2015 de
27.000 sacas
, foram quitadas
10.000
sacas, também por meio de depósito na mesma conta, restando
saldo devedor de 17.000
sacas, sobre as quais deve incidir a
multa de 20% ao ano
, “
ficando o saldo devedor que deveria ser pago adicional e junto com a parcela de 2016, a quantidade de 20.400, também não efetuado que, mais a multa, ficou para o ano de 2017 referente a parcela de 2015 a quantidade de
24.480
sacas
”
.

Na instrução processual realizou-se audiência de instrução e julgamento (Id 309277375) na qual foram inquiridas as testemunhas Laercio Pedro Lenz, Jorge Luiz Lenz, Sétimo
Passinato
(informante), pela parte autora, e
Claudir

Bussolaro
, Saulo Oliveira
Marrafão
e Luiz
Sandrin
pelos requeridos/apelantes.

Nildo
Bes
(requerido/apelante), no depoimento pessoal constante das mídias de Ids 309277376, 309277377, 309277378 e 309277379), declarou que já recebeu a escritura de alguns lotes e falta outros já pagos; que a transferência se deu por meio do procurador Laercio Pedro Lenz, mas precedida de ordem de Sétimo; pagou mas não teve a carta de anuência e nem a escritura, recusada quando ocorreu o inadimplemento parcial, aliás o primeiro da sua vida, não por culpa exclusivamente sua, mas por falta de empréstimos para trabalhar a terra; concorda em devolver a terra ainda não aberta, mas não a já trabalhada e devidamente tratada; que as terras adquiridas eram fracas e foi ele quem as recuperou e as tornou produtivas; que insistiu várias vezes com propostas para resolução do litígio; quando adquiriu a Fazenda, 526has estavam abertos e agora são 1560ha; vendeu dois lotes (231-A e 230-C) para cumprir compromissos, e os arrenda; que depois de tratado o preço de arrendamento é de 10 sacas por hectare,
que dois lotes já pagos não foram transferidos
; que os autores foram avisados da venda a José Mecânico.

Laércio Pedro Lenz
(mídias de Ids 309277380, 309277381, 309277382 e 309277383), inquirido respondeu ser ex-cunhado de Sétimo, mas a contradita foi indeferida; que soube do negócio, do valor e dos pagamentos parciais; conheceu a área na época e que apenas 540ha mais ou menos estavam abertos; que o preço do arrendamento era mais ou menos de 8 a 10 sacas por hectares e hoje acha que seriam umas 12 sacas; que no início foi transferido dois lotes, e tem procuração para proceder as transferências conforme quitação das parcelas; assinou da Franciele e nada sabe quanto a outros detalhes; alguém avisou que a escritura estava pronta, foi no Cartório e assinou e nunca mais foi procurado;
sabe de tentativa de acordo por duas vezes
e parcelamento, mas não foi cumprido, e outra vez, depois de judicializado o litígio. Reperguntado, respondeu que o preço estipulado foi da fazenda toda e
que era
Setimo
quem autorizava a assinatura das escrituras
; não sabe nada sobre o georreferenciamento; nas negociações lembra de uma vez que foi proposta a devolução dos dois lotes do Leonardo, até porque a terra valorizou bastante; não sabe se houve modificação ambiental e não sabe se tinha autorização; não sabe como eram feitos os pagamentos; não sabe se houve tentativa de pagamento em milho, não sabe se houve seca, mas que um ano choveu muito, mas entende que isso não seria motivo para atraso no pagamento.

Jorge Luiz Lens
, (mídias de Ids 309277384, 309277385 e 309277386) disse que foi ele quem indicou a área para o Nildo Bess, sabe que era de 2.000ha, sendo 550 abertos, de lavoura, e estava arrendada para Bressan; existia uma casa e um
barracãozinho
; não sabe o valor do arrendamento; ficou sabendo do inadimplemento parcial. Reperguntas: as divisas eram de picadas e tinha marcos nos cantos, só eram definidas as da área de lavoura; que trabalhava na fazenda da frente; não sabe se faltava terras.

Setimo

Passinato
(vendedor/informante) (mídias de Ids 309277390, 309277391, 309277392, 309277393, 309277394. No depoimento pessoal declarou que soube dessas terras por Jorge Lenz, se interessou, comprou
e depois vendeu para Nildo; que ele pagou a entrada e algumas parcelas, e depois parte de outras duas e nada das outras; que Nildo nunca concordou com o preço de dois lotes; que teve problemas financeiros em razão do inadimplemento do requerido; a escrituração era autorizada conforme eram feitos os pagamentos, e por meio do procurador, que era avisado
; que o comprador passou a atrasar e por essa razão não mais transferiu os lotes, mesmo os dois já pagos
,
até porque no momento antes autorizado alegou falta de dinheiro para transferir
;
que o comprador/apelante fez propostas mas ele não aceitou
; que o arrendatário construiu duas casas, entregou com galpão e poço artesiano; as benfeitorias foram pagas pelo Nildo Bess e direto ao arrendatário e descontado do valor do contrato; não tem nenhuma responsabilidade com o fato de chover ou não; as parcelas foram pagas em dinheiro; que a reclamação por falta de terras deveria ter sido apresentada no prazo de um ano, se não providenciou o georreferenciamento não pode reclamar agora; que tinha licença ambiental sim;
que não seria verdadeira a alegação de oferta de pagamento em milho, mas jamais aceitaria porque o milho de Mato Grosso não presta
; não lembra se assinou o georreferenciamento dos vizinhos; que tinha invasão e quem não fez o
geo
ficou “
chupando o dedo
” vendeu a fazendo toda;
que parou de mandar a carta anuência quando ocorreu o inadimplemento e também não mais autorizou a lavratura da escritura referente aos lotes já pagos
.

Claudir

Bussolaro
(mídias de Ids 309277395, 309277396, 309277397 e 309277398), arrolado pelo requerido/apelante, declarou ser produtor rural e nela planta e também em outra arrendada; paga 10 sacas de soja por hectare, que é o valor praticado na região; não sabe nada da negociação e do não pagamento, só por ouvir dizer de ambos os litigantes; que há três anos Nildo lhe ofereceu a área porque precisava pagar o Sétimo, mas a testemunha lhe disse que não tinha condições e nem tem hoje; pediu 600 sacas da área aberta; entende que a terra ainda vale 600 reais por hectare, mas pronta já tem o
valor agregado; que ouviu dizer que Bess teria vendido 250has na divisa com a sua, mas não sabe se realmente vendeu porque fez o seu
geo
recentemente e quem assinou foi o filho do Nildo Bess. Reperguntas: quando lhe foi oferecida, falou com Sétimo que lhe disse que uma parte estava em débito e tentou saber quanto era mas ele não disse; que as terras, quanto mais se trabalha melhor ela fica; quanto mais produz mais valiosa ela fica; hoje Nildo abriu grande parte e fez lavoura; teve uma seca grande em 2015, tanto que seu próprio arrendatário “
quebrou
” e não conseguiu pagar o banco; que o depoente era avalista e foi obrigado a quitar a dívida e o arrendatário acabou saindo antes; a área ambiental é a pior do Brasil sendo muito complicado aqui no MT; quem não tem escritura, nem carta de garantia não consegue fazer financiamento; só consegue por meio de agiota ou empresa que compra safra futura por preço que ela quer.

Saulo Oliveira
Marrafão
(mídias de Ids 309277399, 309277400, 309277401 e 309277402) declarou que conhece a fazenda do Nildo; que trabalhava em uma firma que vende produtos para lavoura e na ocasião o apelante precisava de uma matrícula ou uma carta de anuência para garantir o financiamento; que, inclusive, participou de um vídeo com alguém da família dos vendedores e o Nildo, mas não foi autorizada nem a escritura e nem a carta de garantia; com esses documentos os juros do financiamento são bem menores; que no ano de 2015/2016 teve uma seca muito forte, inclusive foi decretado estado de emergência; que sabe de tentativa de negociação de pagamento com entrega de milho, mas não foi aceita; que era mais ou menos um milhão de reais que acabou sendo vendido a uma empresa que depois entrou em recuperação judicial; que em 2017 houve chuvas em excesso que também atrapalharam a produção de toda a região; que a área ambiental também atrapalha muito; que há áreas do Nildo que não são boas e precisa de muito preparo, ao contrário das já trabalhadas que já estão prontas para o cultivo. Reperguntas: trabalhava na
Friagril
e depois negociou a safra do Nildo; além das matrículas que ele já tinha, a empresa queria mais garantia; que existiu
decreto baixado pelo município quando do estado de emergência; em terra aberta o arrendamento está em torno de 10 sacas; em 2014 o preço já estava em torno de 10 sacas, o mesmo de hoje.

Luiz
Sandrin
(mídias de Id 309277403 e 309277404) declarou que conhece a fazenda mais ou menos; ficou sabendo que uma parte não tinha sido acertada; sabe que em 2015 teve uma seca na época do plantio e na colheita excesso de chuva que apodreceu os grãos; a questão ambiental é muito complicada tanto para plantar como para vender na região; para abrir a área no início é sem pagamento, ou seja, mais ou menos 5 anos sem renda e depois aos poucos vai subindo para 6, 7, 8, 9 e 10, como aconteceu com a testemunha; sabe por ouvir dizer do não pagamento e que tentou renegociar. Reperguntas: não sabe dizer sobre a venda de terra pelo Nildo, tem área na região
e também
arrenda; que abriu as suas e depois arrendou, hoje está arrendada por 10 sacas
.

A prova técnica está representada por três Laudos.

No primeiro, o perito analisou a “geolocalização” da área, concluindo pela ocupação fidedigna com a base fundiária, no total de 1.947,14ha (Id 309277417).

O segundo, que interessa diretamente ao litígio, foram
avaliados os lotes objeto das matrículas 525, 526 e 527, com área de 744,33ha, agricultável, tipo arenosa, com média fertilidade, com situação atual muito boa para a utilização das culturas de soja e milho.

Para o lote matriculado sob n. 525, com 248,4ha fixou o valor de
R$13.287.164,00
; o lote com matrícula n. 526, com 249,53ha em
R$17.098.793,00
; e o de n. 527, com 246,4ha em
R$2.255.380,00
(Id 309277418).

Em relação às benfeitorias, descreveu a casa sede, alojamento, barracões para oficina, maquinários, lubrificante/combustível e semente, e ainda uma pocilga, no montante de
R$2.255.380,00
.

O apelante Nildo Bess impugnou a prova técnica, porque inconclusiva, principalmente em relação aos quesitos não respondidos (Id 309277421).

Os apelados, por sua vez, o impugnaram no Id 309277425, sob a justificativa de que a avaliação está amparada em variantes amplas e genéricas, não se atentando para o objeto da prova. Da mesma forma, no tocante às benfeitorias e as perdas e danos por eles suportados.

A apelante Marli Teresinha
Bes
apresentou a impugnação de Id 309277426, também em relação às respostas aos quesitos, e pediu esclarecimentos.

No
Laudo complementar
, o perito esclareceu que em 2011 a área aberta nos lotes 96 (matrícula 527), 95 (matrícula 526) e 94C (matrícula 525) era de 531ha e na data da perícia 648, e que a avaliação se ateve ao valor de mercado após as benfeitorias, e não os gastos diretos com elas, como derrubadas, catação de raízes e outros custos; que embora pactuado o preço total em sacas de soja, os lotes foram negociados de maneira individualizada, assim como as transferências,
sendo quitados 5 lotes dos 8 negociados
; “
que não se pode considerar custos diretos para a condução de lavoura como investimento, e a maneira mais justa de se contabilizar isso é através do justo valor de mercado, de maneira que ao despender custos para manter uma área produtiva, o produtor tem sua compensação através do justo valor de mercado da área cultivada, pois se não houvesse o cultivo, a área estaria em pouso “
juquirada
”, com vegetação nativa e seu valor seria inferior ao de uma área agricultável
”.

Apontou que isso quer dizer que todo o investimento realizado pelo requerido é refletido pelo justo valor de mercado da sua área, ou seja, há uma compensação pelos gastos nas condições das lavouras de soja e milho que vão além da própria produção de grãos; que a área aberta nos lotes
96, 95 e 94C totalizam 648ha do total de 744,33has, de modo que
87% é
de área aberta.

Aos questionamentos dos autores, esclareceu que “
para a manutenção do valor do imóvel compatível em seu estado que fora transacionado, houve enorme dispensa de labor e financeiro, seja ele com o trabalho ou através de custeios para que os processos produtivos ocorressem ano a ano, safra a safra. Isso quer dizer, que para manter a propriedade produtiva nos moldes da legislação, teve o recorrido que investir tempo (trabalho) e recursos financeiros ao longo dos anos visando cultivar as culturas nas referidas áreas. Ademais, além desses custos anuais, para a manutenção da propriedade produtiva, o requerido correu riscos inerentes a própria atividade, tais como, intempéries climáticas, variações de preços de insumos e de commodities, além de outras variáveis que interferem no sistema produtivo
”. Caso contrário, se tivesse deixado os lotes 96, 95 e 94C com sua vegetação natural, sem cultivo, “
Certamente, essas áreas estariam com sua vegetação natural regeneradas e, portanto, seu valor de mercado seria baixo do que fora pactuado inicialmente considerando uma correção monetária simples
”.

Desse modo, não é razoável, do ponto de vista técnico, que o requerido cultivasse a área por mais de uma década, lançando mão de custos anuais para cultivar o imóvel e por conseguinte mantê-lo produtivo, bem como, correr riscos inerentes a própria atividade, para ter a valorização do imóvel apenas pelas benfeitorias ali edificadas”; “
que o aspecto basilar da valoração de uma propriedade rural reside na sua capacidade produtiva, ou seja, no fiel cumprimento da função social da terra. E isso em um custo que só pode ser mensurado pelo justo valor de mercado do imóvel
”.

No ponto, ressaltou a Lei 8.629 de 25 de fevereiro de 1993, especialmente o art. 6o, que qualifica a propriedade produtiva, concluindo pela utilização de 100% das terras (cultivo de soja e milho e depois com arroz),
cumprindo a função social da terra nos moldes da Instrução Normativa n. 11 de 4 de abril de 2003 do INCRA (Id 309277429).

Sobre tais esclarecimentos, ambas as partes manifestaram suas discordâncias. Os apelantes apresentaram propostas para a resolução amigável do
litigio
, que não foram aceitas pelos autores/apelados, sobrevindo a homologação do laudo pericial e a apresentação de razões finais (Ids 309277448 e 309277449).

A sentença considerou que os requeridos/apelantes reconheceram o débito de 107.360 sacas, inclusive a multa de 10% e a cláusula penal de 20%; que as justificativas de excesso de seca ou de chuvas não os isentam da responsabilidade em efetivar o pagamento. Da mesma forma, em relação ao preparo da terra, porquanto a exploração constitui risco exclusivo dos compradores, que não podem ser imputados aos vendedores. E mais, que no depoimento pessoal que prestou, o apelante reconheceu o débito parcial
e também
a falta de condições de pagar a transferência dos dois lotes quando os quitou, inclusive teria vendido dois deles para pagar compromissos.

Por esse motivo, o juízo entendeu estar nítido que os compradores/apelantes deram causa à rescisão parcial, já que não apresentaram nenhuma justificativa plausível, de modo que devem desocupar os lotes não pagos, com a incidência das cláusulas penais expressamente negociadas e que o laudo pericial afasta a tese defensiva dos apelantes.

Da mesma forma, registra ser patente a ocorrência de perdas e danos em favor dos vendedores, “
que se viram privados de explorar a parte da propriedade inadimplida
”, o que teria sido confirmado pelas testemunhas de que o retorno financeiro em caso de arrendamento é de 10 sacas por hectare desde 2015, parâmetro que deve ser utilizado para a indenização a partir de 2015 até a desocupação efetiva, a ser apurado em liquidação.

Para tanto, julgou procedente a pretensão inicial para rescindir parcialmente o contrato, com o retorno das partes ao estado anterior
em relação aos lotes objeto da rescisão parcial e condenar os requeridos/apelantes no pagamento de indenização por danos materiais pela privação do uso dos respectivos imóveis até a safra 2017/2018, acrescidos das safras futuras enquanto permanecerem na posse dos recorrentes, além da multa de 10% e cláusula penal de 20%, apurado em liquidação, com incidência de correção monetária na forma adotada pela CGJ desde o prejuízo até a citação, e após a taxa Selic, e ainda das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação atualizado (Id 309277450).

Os Embargos de Declaração opostos pelos apelantes foram parcialmente providos para reconhecer a omissão em relação às benfeitorias, conforme descrito no laudo 2.

Este é o litígio submetido à apreciação desta Câmara.

O art. 421 do Código Civil reporta-se à função social do contrato, sobre a qual Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, citados em acórdão do TJSC, ensinam:

“
2. Cláusulas Gerais. As três cláusulas gerais constantes do dispositivo são: a) autonomia privada (liberdade de contratar); b) respeito à ordem pública; c) função social do contrato.

3. Autonomia Privada. O CC garantiu a autonomia privada, concedendo às partes o direito de contratar com liberdade, impondo como limites a ordem pública e a função social do contrato. Todos têm autonomia para declarar sua vontade e agir, autonomia da vontade essa decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana (CF 1o III). Autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto é, da possibilidade de realizar, principalmente, negócios jurídicos bilaterais (contratos).

4. Natureza da norma. Ordem pública. A norma ora comentada é de ordem pública e de interesse social (CC, 2035,
pár
.
Ún
), constitui-se como cláusula limitadora da autonomia privada. Como é de ordem pública, o juiz deve aplicá-la de ofício (sua aplicação não exige a iniciativa da parte) a qualquer tempo e grau de jurisdição (não está sujeita à preclusão) [...].

5. Função social do contrato.
A função social mais destacada do contrato é a econômica, isto é, de propiciar a circulação de riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro.
Essa liberdade parcial de contratar, com objetivo de fazer circular riqueza, tem de cumprir sua função social tão ou mais importante do que o aspecto econômico do contrato [...]” (
ApCiv
2004.021299,
rel
Des. José Volpato, j. 26-11-2004)”.
(Cristiano Imhof, Código Civil e sua interpretação jurisprudencial, Anotado artigo por artigo e Leis Civis Vigentes, 2a edição, editora Conceito, p. 503).

Sobre o adimplemento, fez-se alusão a Enunciados das Jornadas de Direito Civil do CJF, entre eles o n. 36, do seguinte teor:

“O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva balizada na aplicação do art. 475”.

A jurisprudência predominante no STJ é no sentido de “
ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel em que exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual”
(
AgInt
no REsp 2087385-SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 13-5-2024).

Ainda sobre a matéria:

“Os deveres anexos, decorrentes da função integrativa da boa-fé objetiva,
resguardam as expectativas legítimas de ambas as partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, o qual impõe a comunicação do contratante sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente.
5. O descumprimento dos deveres anexos decorrentes da boa-fé objetiva pode desobrigar a contraparte, fazendo incidir a
exceptio
non
adimpleti

contractus
(art. 476 do CC). Julgados desta Corte.6. A
comprovação da ausência de lealdade na conduta do contratante e da frustração da expectativa legítima de outrem demanda o acurado exame das circunstâncias da relação jurídica estabelecida”.

(STJ,
REsp
2140050-PR,
rel
a. Mina. Nancy
Andrighi
, 3a
Turma
, j. 3-9-2024).

Diante dos entendimentos doutrinário e jurisprudencial acima colacionados, o caso será analisado pelo princípio da boa-fé objetiva dos contratos bilaterais.

De início, é importante registrar que a sentença
amparou-se
no depoimento pessoal do comprador/apelante, de que não teve condições financeiras para pagar a escrituração dos dois lotes quando efetivou o pagamento da respectiva parcela.

No entanto, não considerou aquele prestado pelo informante, Sétimo
Passinato
, na verdade o real vendedor das terras, de que posteriormente recusou-se a transferir os mesmos lotes, quando solicitado, porque a parcela seguinte havia sido parcialmente paga. Também declarou que se recusou a lhe
fornecer
a Carta de Garantia.

No tocante à pretensão do comprador de liquidar a parcela com a entrega de sacas de milho, declarou não ter conhecimento de tal oferta, mas jamais a aceitaria porque o milho colhido em Mato Grosso não presta.

Como se vê, não há como não reconhecer as tentativas dos compradores/apelantes de cumprir as obrigações assumidas no contrato, primeiro, o pedido de transferência dos lotes quitados quando já dispunha do numerário para quitar impostos e emolumentos, e depois, a entrega da Carta de Garantia para que obtivesse financiamento para custear a safra, ambas negadas pelos vendedores/apelados (Sétimo), sob a alegação de que o pagamento da parcela seguinte teria sido parcial.

Nota-se ainda do depoimento de referido informante, que ele deixou claro que não teve nenhum interesse em flexibilizar a possibilidade
do
comprador quitar a parcela, nem com a entrega de milho, mesmo estando o contrato indexado em sacas de produto.

A propósito do tema, importante ressaltar
o depoimentos
das testemunhas, tanto das várias propostas de acordo (confirmadas
pela próprias testemunhas
dos apelados), como as dos apelantes, dizendo, inclusive, ter participado diretamente em um vídeo onde foi recusada a entrega dos documentos exigidos para o financiamento da safra pela
trading
e a tentativa de pagamento da parcela com a entrega de milho, vendido para uma empresa que depois requereu RJ.

Embora se
tratem
de circunstâncias que a princípio não seriam de responsabilidade dos vendedores, como a seca intensa e as chuvas em demasia, é certo que o inadimplemento parcial dos apelantes se deu também pela falta de meios próprios para financiar a safra e da impossibilidade de obter financiamento, porque não detinham garantia suficiente, tanto pela falta da matrícula em seu nome como da Carta de Garantia, ambas recusadas.

A hipótese é de rescisão parcial de contrato de venda e compra promovida pelos vendedores, com a qual concordam os compradores.

Estes últimos sustentam que a sentença desconsiderou as provas produzidas, principalmente a perícia,
e também
conferiu aos apelados cumulação indevida de penalidades, inclusive sobre parcelas já quitadas e
desconsiderou fatos que autorizam o reconhecimento de ausência de culpa dos apelantes sobre a rescisão parcial, assim como a boa-fé na realização de benfeitorias e direito de retenção até o adimplemento da indenização.

É incontroverso que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel rural, com pagamento em parcelas em sacas de soja, e que os compradores (apelantes) quitaram parcialmente o valor avençado. A rescisão requerida é parcial, e recai apenas sobre os três lotes não integralmente pagos (matrículas 525, 526 e 527).

A prova documental, especialmente as declarações subscritas pelos próprios apelantes e juntadas aos autos pelos apelados, atesta o saldo devedor de 81.334 sacas de soja, referente às parcelas inadimplidas, com previsão contratual expressa de incidência de multa moratória e cláusula penal compensatória.

Não há dúvida quanto ao inadimplemento parcial, nem quanto à possibilidade jurídica da resolução contratual parcial, que é plenamente admitida pela doutrina e jurisprudência, sempre que possível a segmentação objetiva do contrato e verificado o inadimplemento pontual de obrigações divisíveis.

No tocante às penalidades, os apelantes sustentam que a sentença afronta o disposto no art. 416, § único, do Código Civil, ao cumularem-se lucros cessantes, multa contratual de 10% e cláusula penal de 20%, o que violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e resultaria em sanção pecuniária desproporcional ao inadimplemento parcial.

Realmente, conforme o Tema Repetitivo 970 do STJ (REsp 1.635.428/SC), “
a cláusula penal tem natureza compensatória e substitui as perdas e danos, não podendo ser cumulado o seu valor com indenização suplementar, salvo se expressamente pactuado ou se demonstrado prejuízo excedente
”.

No presente caso, a cláusula sétima do contrato estipula a penalidade de 20% ao ano sobre o saldo devedor inadimplido, enquanto a cláusula oitava fixa multa de 10% sobre a totalidade do contrato em caso de inadimplemento. Ambas foram pactuadas de forma expressa e refletem sanções compensatórias e moratórias, respectivamente.

Todavia, não houve previsão contratual autorizando cumulação com lucros cessantes, tampouco os autos revelam a existência de prova suficiente e concreta acerca de prejuízo suplementar sofrido
pelos apelados decorrente
da privação de uso dos imóveis, após o encerramento da safra 2017/2018.

Ainda que se alegue a continuidade da posse pelos apelantes, esta encontra-se inserida na própria controvérsia contratual, e não se configura, por si só, em fato gerador autônomo de lucros cessantes adicionais, mormente na ausência de demonstração objetiva da exploração agrícola por terceiros ou perda efetiva de arrendamento, por parte dos autores.

Ainda sobre a matéria, confira-se:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e,
em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido”
(STJ, REsp 1498494-DF, rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22-5-2019).

Assim, deve ser afastada a condenação por lucros cessantes (indenização por safra após 2017/2018), mantendo-se a cláusula penal compensatória e a multa moratória.

O valor da cláusula penal, no entanto, ainda que decorra da autonomia da vontade e da natureza negocial do contrato, firmado entre partes com plena capacidade, na hipótese se revela excessivo, já que parte da obrigação foi cumprida, de modo que deve ser aplicado o disposto no art. 413 do Código Civil, dada a magnitude do negócio e a circunstância em que se deu o inadimplemento.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO. OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ARTS. 412 E 413 DO CC/2002. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos
arts
. 412 e 413 do Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ”. 3. Agravo interno a que
se nega provimento”
((STJ,
AgInt
no
AREsp
658605-ES, rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 8-5-2023).

A controvérsia também envolve a existência e a natureza das benfeitorias realizadas pelos apelantes nos três imóveis objeto da resolução parcial.

O segundo laudo pericial (Id 143697029), cuja validade foi reconhecida pela própria sentença em sede de embargos de declaração, confirma a realização de benfeitorias significativas nos imóveis, inclusive com avaliação de valores correspondentes em sacas de soja (78.576,65 para a matrícula 525; 109.366,26 para a 526; e 108.786,17 para a 527).

Além disso, o conjunto da prova oral reforça que a posse exercida pelos apelantes decorreu de negócio jurídico formalmente válido, sendo, portanto, de boa-fé, atraindo o regime jurídico do art. 1.255, do Código Civil, que assegura o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até o seu pagamento.

Dessa forma, impõe-se reconhecer o
direito dos apelantes à indenização pelas benfeitorias constantes no laudo pericial validado (2o laudo)
, bem como ao exercício do direito de retenção até o efetivo pagamento, incluindo-se a vedação à expedição de mandado de reintegração de posse até o adimplemento da obrigação indenizatória, conforme jurisprudência consolidada.

Posto isso,
dou provimento ao Recurso
, para
afastar
a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, por ausência de previsão contratual, de demonstração de prejuízo adicional concreto e da impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal;

Mantem-se a incidência da multa moratória de 10% e da cláusula penal compensatória, que deve ser reduzida para 10%,
exclusivamente sobre o saldo devedor de 81.334 sacas de soja
, equivalente à parte inadimplida;

Reconhece-se o direito dos apelantes à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias constantes no segundo laudo pericial (Id 143697029), bem como o direito de retenção até o efetivo pagamento, vedando-se a expedição de mandado de reintegração de posse até o adimplemento integral da indenização;

Considerando-se o provimento da apelação, impõe-se a inversão do ônus de sucumbência, majorada para 15% sobre o valor da condenação, a ser apurada em liquidação em liquidação.

É como voto.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
SERLY MARCONDES ALVES
(
1a
VOGAL):

Eminentes pares,

Peço vista antecipada d
o
s autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (
2
a VOGAL):

Eminentes pares,

Peço vista compartilhada dos autos para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE 12 DE NOVEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1a VOGAL):

Eminentes pares:

Na sessão anterior, pedi vista dos autos para melhor análise da matéria.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que a sentença julgou procedente a pretensão inicial para: (i) rescindir parcialmente o contrato de compra e venda de imóveis, com efeitos “
ex

tunc
”, em relação aos bens de matrículas
nos
525, 526 e 527 do RGI de Feliz Natal/MT, retomando a propriedade e a posse em favor dos autores, com a expedição do consequente mandado de reintegração de posse; e (
ii
) condenar os réus no pagamento de indenização por danos materiais em benefício dos autores, levando-se em consideração as benfeitorias realizadas à luz do 2o Laudo Pericial (ID 143697029), pela privação do uso dos imóveis objeto da resolução, até a safra 2017/2018, devendo, ainda, serem acrescidas as safras futuras enquanto os imóveis permanecerem na posse dos requeridos, além de multa contratual de 10% (dez por cento) e cláusula penal de 20% (vinte por cento), tudo a ser alvo de apuração em fase de liquidação, com a incidência de
correção monetária pelo índice adotado pela Corregedoria Geral da Justiça desde o prejuízo até a citação, momento em que incidirá exclusivamente a taxa SELIC.

Irresignados, os réus/apelantes alegam, em síntese, que a sentença impôs condenações cumulativas (lucros cessantes + multa contratual + cláusula penal), configurando enriquecimento sem causa em favor dos apelados, devendo ser excluída a condenação em lucros cessantes, mantendo-se apenas a multa contratual de 10% e a cláusula penal de 20% sobre as parcelas inadimplidas.

Sustentam que a sentença ignorou direitos e pretensões relevantes em favor dos apelantes, deixando de reconhecer a valorização imobiliária por ação direta e imediata dos apelantes, decorrente do cultivo das lavouras de soja e milho, ano a ano, safra a safra, conforme reconhecido na prova pericial.

Afirmam que deve ser assegurado o direito de retenção até que sejam indenizados pelas benfeitorias e pela valorização do imóvel, bem como até que ocorra a efetiva transferência dos Lotes 520 e 521, que já foram pagos e quitados.

Os autores/apelados apresentaram contrarrazões ao recurso, pugnando pela manutenção da sentença.

Após detida análise dos autos, verifico que a controvérsia recursal
cinge-se
a três pontos principais: (i) a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa contratual e cláusula penal; (
ii
) o direito à indenização pela valorização do imóvel; e (
iii
) o direito de retenção.

Quanto ao primeiro ponto, assiste razão parcial aos apelantes.

O contrato firmado entre as partes prevê, na cláusula sétima, a incidência de cláusula penal de 20% sobre o saldo devedor em caso de inadimplemento, e na cláusula oitava, multa contratual de 10% sobre a quantia
total de soja descrita no contrato.

A cláusula penal compensatória tem natureza indenizatória e
prefixadora
de perdas e danos, conforme estabelece o art. 416, parágrafo único, do Código Civil: “Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.”

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Embora o Tema 970 trate especificamente de cláusula penal moratória em contratos de compra e venda de imóveis na planta, o princípio subjacente é aplicável ao caso em análise, pois a cláusula penal compensatória também tem função indenizatória.

No entanto, há uma distinção importante a ser feita. A indenização fixada na sentença não se refere apenas a lucros cessantes, mas à privação do uso dos imóveis objeto da resolução, o que configura uma espécie de taxa de ocupação ou arrendamento pelo período em que os apelantes permaneceram na posse dos imóveis sem pagar a contraprestação devida.

A jurisprudência do STJ tem admitido a cumulação da cláusula penal com a taxa de ocupação, por entender que esta não está englobada no percentual de retenção devido ao vendedor em razão da rescisão do contrato. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13 .786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A
indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (
ii
) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. (STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 -
TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
10/03/2023)

Portanto, é legítima a cumulação da cláusula penal e da multa contratual com a indenização pela privação do uso dos imóveis (taxa de ocupação/arrendamento), não configurando “bis in idem” ou enriquecimento sem causa.

No entanto, a sentença merece reparo quanto à forma de cálculo da cláusula penal, que deve incidir apenas sobre o saldo devedor (parcelas inadimplidas), conforme expressamente previsto na cláusula sétima do contrato, e não sobre o valor total do contrato.

Por sua vez, quanto ao segundo ponto, não assiste razão aos apelantes.

A valorização do imóvel decorrente do mero passar do tempo e das condições de mercado não constitui benfeitoria indenizável. As benfeitorias indenizáveis são aquelas que resultam de obras ou despesas realizadas no bem para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

O perito judicial, em seu laudo, reconheceu que os apelantes realizaram benfeitorias físicas no imóvel, como edificações, cercas e outras acessões, as quais foram devidamente consideradas na sentença, que determinou sua indenização.

Quanto à alegação de que o cultivo das lavouras de soja e milho, ano a ano, safra a safra, valorizou o imóvel, não merece acolhimento.

O cultivo das terras é atividade econômica que gera frutos próprios (colheitas), os quais foram apropriados pelos apelantes durante todo o período em que estiveram na posse dos imóveis.

Os custos com o manejo do solo, aplicação de calcário, adubação e outros insumos são despesas de custeio, necessárias para a obtenção da produção agrícola, e não benfeitorias que se incorporam ao imóvel.

Como bem destacado pelo perito, esses custos são compensados com a própria produção obtida.

Ademais, a partir do momento em que os apelantes se tornaram inadimplentes, sua posse passou a ser de má-fé, o que, nos termos do art. 1.220 do Código Civil, afasta o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias.

Quanto ao terceiro ponto (direito de retenção), também não assiste razão aos apelantes.

O direito de retenção por benfeitorias, previsto no art. 1.219 do Código Civil, é assegurado apenas ao possuidor de boa-fé. No caso em análise, a partir do momento em que os apelantes se tornaram inadimplentes, sua posse passou a ser de má-fé, o que afasta o direito de retenção.

Ademais, a sentença já determinou que as benfeitorias realizadas pelos apelantes sejam consideradas na apuração dos valores em fase de liquidação, o que assegura a justa compensação.

Quanto à alegação de que não receberam a escritura dos Lotes 520 e 521, que já foram pagos, trata-se de questão que deve ser resolvida em ação própria, não justificando a retenção dos imóveis objeto da resolução contratual.

Por fim, no tocante ao pedido de fixação da verba honorária no percentual de 15% sobre o valor do benefício econômico de cada uma das partes, na proporção de 70% em prol dos advogados dos apelantes e 30% em favor das advogadas das apeladas, com aplicação do mesmo percentual em relação às custas e despesas processuais, ante a alegada sucumbência recíproca, não merece acolhimento.

No caso em análise, a sentença de primeiro grau julgou procedente a pretensão inicial dos autores, ora apelados, determinando a resolução parcial do contrato de compra e venda em relação aos imóveis inadimplidos (matrículas
nos
525, 526 e 527), com a reintegração de posse e condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais, multa contratual e cláusula penal.

Considerando que o provimento parcial do recurso se limitou apenas à forma de cálculo da cláusula penal, mantendo-se os demais termos da sentença, não há que se falar em sucumbência recíproca na proporção pretendida pelos apelantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, quando uma parte decai de parcela mínima do pedido, aplica-se a regra do art. 86, parágrafo único, do CPC, segundo a qual "se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários".

No caso em tela, os apelantes foram vencidos na maior parte de suas pretensões, tendo obtido êxito apenas quanto à forma de cálculo da cláusula penal, o que representa parcela mínima em relação ao objeto da demanda.

Portanto, mantenho a condenação dos apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença em 10% sobre o valor da condenação atualizado, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, por se mostrar adequada à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido pelos advogados.

Ante o exposto, data máxima vênia, DIVIRJO do voto condutor, e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso apenas para determinar que a cláusula penal de 20% incida somente sobre o saldo devedor (parcelas inadimplidas), mantendo-se os demais termos da sentença.

É como voto.

V O T O
(VISTA)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (2a VOGAL):

Egrégia Câmara,

Acompanho o relator quanto à resolução parcial do contrato e ao retorno da posse nas matrículas 525, 526 e 527, mantendo em linhas gerais a multa compensatória e os critérios de atualização e juros. Registro divergência parcial quanto à manutenção dos lucros cessantes pela fruição com apuração em liquidação, quanto à redução equitativa da cláusula moratória com compatibilização necessária com a fruição e quanto à forma de tutela possessória.

O contrato vincula a outorga das escrituras ao adimplemento escalonado das parcelas e, no parágrafo único da cláusula sétima, confere ao credor a faculdade de pleitear a resolução judicial do contrato quando o atraso ultrapassar duas parcelas. A inadimplência qualificada mostra-se incontroversa e, nos termos do artigo 475 do Código Civil, o descumprimento contratual autoriza a resolução independentemente da apuração de culpa. As dificuldades próprias da atividade agrícola, como questões relacionadas ao clima, ao financiamento e ao fornecimento de insumos, não afastam a incidência da cláusula resolutiva, pois o risco foi alocado no pacto, que já contempla resposta sancionatória específica.

A contratação, de natureza ad corpus, afasta discussões sobre variações métricas irrelevantes, conforme os parágrafos 1o e 3o do artigo 500, resguardando a segurança jurídica dos terceiros vinculados às matrículas já transferidas.

O contrato prevê duas penalidades. A multa de 10% sobre a obrigação principal tem caráter compensatório. Já a penalidade anual de 20% sobre o saldo em atraso remunera o tempo da mora, assumindo natureza moratória.

Nos termos do art. 412 do Código Civil, é possível manter a multa compensatória de 10%, por não exceder o valor da obrigação principal e decorrer de cláusula livremente pactuada entre as partes. Já a sanção moratória de 20% ao ano admite redução equitativa, nos termos do art. 413 do mesmo
diploma legal, considerando-se a extensão do cumprimento parcial, o tempo de inadimplemento, a taxa anual efetiva aplicada e a necessidade de se evitar que a penalidade comprometa integralmente os efeitos econômicos da fruição, convertendo-se em vantagem excessiva à parte credora, devendo ser reduzida para 8% ao ano, pro rata die, somente sobre o saldo inadimplido.

Quanto à fruição econômica das áreas objeto da resolução parcial, entendo inadequada a exclusão integral dessa rubrica indenizatória, uma vez que os autos demonstram a posse direta, contínua e produtiva dos réus nas respectivas matrículas, sendo certo que a prova oral e técnica revela a existência de padrão local consolidado de remuneração do uso agrícola, expresso em sacas de soja por hectare ao ano.

Nesse contexto, a fruição econômica assume natureza indenizatória autônoma, distinta da cláusula penal, adotando-se como parâmetro inicial a média de 10 sacas de soja por hectare ao ano, aplicável sobre a área efetivamente agricultável, com ajustes proporcionais ao tempo de uso e abatimento dos períodos em que houver comprovação de ausência de exploração. A conversão para valores monetários observará o preço médio anual da soja na praça local, conforme demonstrado nos autos, em consonância com os artigos 402, 403 e 884 do Código Civil.

Para evitar sobreposição entre cláusula penal e lucros cessantes, adota-se critério de compatibilização. Em cada período da liquidação, verifica-se inicialmente se houve fruição econômica da terra. Se a posse produtiva gerou vantagem mensurável, indeniza-se como lucros cessantes. Caso esse valor seja inferior ao que resultaria da aplicação da penalidade moratória (8% ao ano sobre o saldo devedor), esta complementa a diferença. Se a fruição atingir ou superar esse limite, a penalidade não incide. Tal técnica evita o bis in idem e assegura a identidade jurídica de cada rubrica, pois os lucros cessantes compensam os frutos civis, enquanto a cláusula penal sanciona a mora.

No que se refere às benfeitorias, aplica-se o disposto no art.
1.219 do Código Civil, admitindo-se a indenização por aquelas necessárias e úteis, desde que a parte interessada comprove, por meio de prova idônea, a natureza, a data, a extensão e o custo das intervenções, bem como o acréscimo patrimonial efetivamente incorporado aos imóveis.

O eventual reconhecimento de crédito por benfeitorias não impede a reintegração de posse, mas recomenda a adoção de medidas que assegurem a tutela do direito do possuidor. Assim, a execução da reintegração deverá ser submetida à prévia constituição de garantia mínima, correspondente ao valor incontroverso das benfeitorias, tal como indicado pela prova técnica. Na ausência de consenso entre as partes quanto a esse valor, admite-se a prestação de garantia idônea, inclusive por meio de seguro garantia judicial, em montante equivalente.

A apuração do saldo remanescente deverá ocorrer em fase própria de liquidação, com procedimento célere e sob contraditório. Essa solução permite compatibilizar a efetividade da cláusula resolutiva com a proteção do crédito do possuidor, sem que a retenção se transforme em impedimento absoluto ao retorno da posse.

A liquidação deve ser conduzida de forma clara, operável e coerente com o que foi decidido, iniciando-se pela apuração da fruição, na qual se identifica a área agricultável de cada matrícula, aplica-se o parâmetro de 10 sacas de soja por hectare ao ano, ajusta-se esse valor ao período efetivo de uso e procede-se à conversão com base no preço médio da soja praticado na região, conforme registrado nos autos.

Em sequência, calcula-se a penalidade moratória à razão de 8% ao ano sobre o saldo inadimplido, com apuração diária, aplicando-se o critério de compatibilização já exposto, de modo que, se a fruição no período for inferior ao valor correspondente à penalidade, esta complementará a diferença, mas, se for igual ou superior, não haverá incidência da cláusula penal naquele intervalo.

Após essas etapas, realizam-se as compensações pertinentes, com abatimento de valores já pagos, exclusão dos períodos sem uso comprovado e inclusão do valor devido por benfeitorias, até a apuração do saldo final, tudo em conformidade com os artigos 491 e 509 do Código de Processo Civil, o que contribui para a efetividade do julgamento e reduz a possibilidade de litígios acessórios sem prejuízo da exatidão dos cálculos.

Mantêm-se os critérios de atualização monetária e juros definidos na sentença, inclusive a aplicação da taxa Selic a partir da citação, onde expressamente prevista, sem sobreposição de encargos e respeitando a correção desde cada vencimento nos pontos não impugnados.

Assim, acompanho o relator quanto à resolução parcial do contrato e ao retorno da posse nas matrículas 525, 526 e 527, preservando a multa compensatória de 10% e os critérios de atualização e juros.

Entretanto, divirjo no que toca às questões remanescentes, para reconhecer como devida a indenização por lucros cessantes a título de fruição econômica das áreas resolvidas, com apuração em liquidação; bem como para reduzir de forma equitativa da cláusula moratória para 8% ao ano, com cálculo proporcional aos dias de atraso e compatibilização necessária com a fruição, de modo a evitar sobreposição indenizatória; e, relativamente às benfeitorias, tenho por mais apropriada a execução da reintegração condicionada ao depósito do valor mínimo incontroverso ou à prestação de garantia idônea, resguardando-se a efetividade do comando possessório e a tutela do crédito do possuidor.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Eminentes Pares,

Em razão da divergência, fica suspenso o julgamento para aplicação da técnica de extensão de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

SESSÃO DE 19 DE NOVEMBRO DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (3o VOGAL – CONVOCADO):

Senhor Presidente:

Após a analisar os autos, considerar os votos já proferidos e ouvir a sustentação oral apresentada pela parte apelada, peço vênia para acompanhar a divergência.

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (4o VOGAL – CONVOCADO):

Egrégia Câmara:

Após
ouvir atentamente as
ponder
ações da nobre advogada, verifico que
a controvérsia diz respeito à
aquisição
de oito lotes realizada
há mais de dez anos
.
Desses
,
cinco foram
devidamente quitados
e três
permanecem com
saldo devedor desde 2015.

A última prestação venc
er
ia em 2018
; no entanto,
houve o vencimento antecipado da dívida, e a parte optou pela resolução contratual.

Entendo que o
juízo de origem

apresentou uma solução
muito bem fundamentada
, e
a sentença
se mostra
adequada à resolução da lide.
Todavia
, merece reparo
quanto à forma de cálculo da cláusula penal,
a qual
deve incidir apenas sobre o saldo devedor,
ou seja, sobre
as parcelas inadimplidas,
com
multa de 10%, e não sobre o total previsto no contrato, que
impori
a multa de 20%.

Também entendo que
não é cabível o reconhecimento do direito
à retenção
por
benfeitorias,
pois a parte
passou a ocupar o
imóvel
de má-fé a partir do inadimplemento
,
nos termos do
art. 1
.
219
e
220 do Código Civil.

A
decisão que segue esses parâmetros é da Desa.
Serly
Marcondes Alves
.

V
erifiquei
que a Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira procurou caracterizar os valores discutidos como
lucros cessantes
. Contudo, conforme bem pontuado pela advogada em sustentação oral e adequadamente esclarecido pel
a
Desa.
Serly
Marcondes Alves
, a solução mais a
propri
a
da
adotada pelo juízo de origem foi a fixação de um
valor de arrendamento
pelo
período
de
utilização d
o imóvel
.

Há, portanto, uma
divergência

entre o
s
voto
s
da Desa.
Serly
e da Desa.
Anglizey
.
O
pto por
acompanhar, integralmente,

o voto da Desa.
Serly
e a sentença,
pedindo vênia aos
entendimen
tos divergentes.

Por fim,
Des. Rubens
de Oliveira Santos Filho
,
apenas
uma sugestão
:
co
mo o Des. Sebastião de Arruda Almeida
acompanho
u a divergência, mas
est
a
ainda
não
se encontra
perfeitamente
delineada,
já que
há pontos contrastantes
entre o
s
voto
s
da Desa.
Serly
e da Desa.
Anglizey
,
sugir
o
,
para evitar
futuros

e
mbargos de
d
eclaração,
que o
Des. Sebastião se
manifeste

expressamente sobre os fundamentos que acolhe.

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES
(1a VOGAL):

Antes
de prosseguir, gostaria apenas de
esclarecer que
, ao final, manifestei adesão ao
voto da Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira

em razão de que, no desfecho prático, especialmente no momento da
liquidação d
a
sentença,
os valores apurados seriam equivalentes, quer fosse adotado o critério de arrendamento, que
r
se optasse por uma
indenização.

Inclusive, realizei os cálculos e constatei que
os montantes resultariam praticamente os mesmos. Por essa razão, no momento da deliberação colegiada, entendi por bem acompanhar o voto da Desa.
Anglizey
.

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (4o VOGAL – CONVOCADO):

Ah
,
sim.
Essa
parte
não havia chegado ao meu conhecimento por meio das notas taquigráficas.

Diante disso,
acompanho a divergência.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)
:

Pergunto ao Des. Sebastião de Arruda Almeida se mantém o entendimento anteriormente manifestado.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (3o VOGAL – CONVOCADO):

Sim. Acompanho o voto da Desa.
Serly
Marcondes Alves
, que, por sua vez, manteve o entendimento
apresentado pela
Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025