Tribunal: TJMT
Processo: 1040032-12.2021.8.11.0002
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
Direito civil e processual civil. Apelações cíveis. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem registro de alienação fiduciária. Inaplicabilidade da L. no 9.514/1997. Incidência do CDC. Restituição de valores com retenção moderada. Multa por embargos de declaração afastada. Provimento do recurso dos autores. Desprovimento do recurso da ré.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinando a restituição de 75% das parcelas pagas, em parcela única.
2. Autoras requerem devolução integral ou, subsidiariamente, retenção de apenas 10%, juros desde a citação e afastamento da multa por embargos de declaração. Ré sustenta aplicação da Lei 9.514/1997, validade da cláusula de alienação fiduciária e retenção de 25%.
II. Questão em discussão
3. Duas questões estão em debate: (i) se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei 9.514/1997 e atrai o CDC; e (ii) se, diante da desistência pelos compradores, é válida a retenção de 25% dos valores pagos ou se deve incidir percentual menor, além da legalidade da multa por embargos de declaração tidos como protelatórios.
III. Razões de decidir
4. A ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, tornando inaplicável a Lei 9.514/1997, conforme entendimento pacífico do STJ. Aplica-se o CDC, pela natureza consumerista da relação.
5. Diante da desistência imotivada pelos compradores, sem inadimplemento relevante da vendedora, admite-se a retenção de 10% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, conforme jurisprudência do STJ.
6. A restituição deve ser integral e imediata, com correção desde cada desembolso e juros a partir da citação (art. 405 do CC), ausente má-fé da vendedora e cláusula que autorize parcelamento.
7. Inviável a multa por embargos de declaração, pois não houve intuito protelatório; os aclaratórios buscavam esclarecimento de pontos relevantes da decisão.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso das autoras provido para fixar a restituição de 90% dos valores pagos, com correção desde cada desembolso e juros a partir da citação, afastada a multa por embargos de declaração. Recurso da ré desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato com cláusula fiduciária no Cartório de Imóveis afasta a aplicação da Lei 9.514/1997 e atrai o CDC. 2. Na desistência pelo comprador, admite-se a retenção de 10% dos valores pagos, salvo prova de prejuízo expressivo da vendedora. 3. A multa do art. 1.026, § 2o, do CPC exige intenção protelatória, não cabendo quando os embargos buscam legítimo esclarecimento da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1040032-12.2021.8.11.0002

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, COMPRA E VENDA, RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA.

Turma Julgadora:
[
EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES,
EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA,
EXMO. SR. DES.
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,
EXMO. SR. DES.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
EXMO. SR. DES.
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ETIENE ASVOLINSQUE DIOGO DE FARIA - CPF: 807.409.361-15 (APELADO), ALEXANDRA DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 690.877.251-91 (ADVOGADO), ELIZANGELA CARDOSO ASVOLINSQUE FARIA - CPF: 029.331.661-94 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ETIENE ASVOLINSQUE DIOGO DE FARIA - CPF: 807.409.361-15 (APELANTE), ALEXANDRA DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 690.877.251-91 (ADVOGADO), ELIZANGELA CARDOSO ASVOLINSQUE FARIA - CPF: 029.331.661-94 (APELANTE), ALEXANDRA DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 690.877.251-91 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do Exmo. Sr. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: “
AUTORES PROVIDO, REQUERIDA NÃO PROVIDO, POR MAIORIA NOS TERMOS DO VOTO DA 1a VOGAL”.

EMENTA

Direito civil e processual civil. Apelações cíveis. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem registro de alienação fiduciária. Inaplicabilidade da L. no 9.514/1997. Incidência do CDC. Restituição de valores com retenção moderada. Multa por embargos de declaração afastada. Provimento do recurso dos autores. Desprovimento do recurso da ré.

I. Caso em exame

1.

Apelações cíveis contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinando a restituição de 75% das parcelas pagas, em parcela única.

2.

Autoras requerem devolução integral ou, subsidiariamente, retenção de apenas 10%, juros desde a citação e afastamento da multa por embargos de declaração. Ré sustenta aplicação da Lei 9.514/1997, validade da cláusula de alienação fiduciária e retenção de 25%.

II. Questão em discussão

3.

Duas questões estão em debate: (i) se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei 9.514/1997 e atrai o CDC; e (ii) se, diante da desistência pelos compradores, é válida a retenção de 25% dos valores pagos ou se deve incidir percentual menor, além da legalidade da multa por embargos de declaração tidos como protelatórios.

III. Razões de decidir

4.

A ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, tornando inaplicável a Lei 9.514/1997, conforme entendimento pacífico do STJ. Aplica-se o CDC, pela natureza consumerista da relação.

5.

Diante da desistência imotivada pelos compradores, sem inadimplemento relevante da vendedora, admite-se a retenção de 10% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, conforme jurisprudência do STJ.

6.

A restituição deve ser integral e imediata, com correção desde cada desembolso e juros a partir da citação (art. 405 do CC), ausente má-fé da vendedora e cláusula que autorize parcelamento.

7.

Inviável a multa por embargos de declaração, pois não houve intuito protelatório; os aclaratórios buscavam esclarecimento de pontos relevantes da decisão.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso das autoras provido para fixar a restituição de 90% dos valores pagos, com correção desde cada desembolso e juros a partir da citação, afastada a multa por embargos de declaração. Recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de registro do contrato com cláusula fiduciária no Cartório de Imóveis afasta a aplicação da Lei 9.514/1997 e atrai o CDC. 2. Na desistência pelo comprador, admite-se a retenção de 10% dos valores pagos, salvo prova de prejuízo expressivo da vendedora. 3. A multa do art. 1.026, § 2o, do CPC exige intenção protelatória, não cabendo quando os embargos buscam legítimo esclarecimento da decisão.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares:

Trata-se de dois Recursos de Apelação, interpostos por ambas as partes, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Parcelas Pagas, proposta por ELIZANGELA CARDOSO ASVOLINSQUE FARIA e ETIENE ASVOLINSQUE DIOGO DE FARIA em face de BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA., julgou parcialmente procedente a ação, para declarar rescindindo o contrato firmado entre as partes e determinar que a requerida restitua à requerente 75% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. Ainda, condenou a parte requerida ao pagamento de custas processuais e na verba honorária, que arbitrou em 10% sobre o valor da condenação.

Apelação de BRDU (Id. 283941462): Sustenta, em síntese que o contrato possui cláusula de alienação fiduciária, devendo incidir a Lei 9.514/97, conforme entendimento do STJ no REsp 1.866.844/SP. Alega que não houve inadimplemento por sua parte, requerendo a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Alternativamente, requer a manutenção da retenção de 25% dos valores pagos, à luz da jurisprudência do STJ. Caso a sentença seja reformada para improcedência, requer a inversão dos ônus sucumbenciais.

Apelação de ETIENE e ELIZANGELA (Id. 283941465): Afirmam que (i) ausente o registro do contrato, incide o CDC e não a Lei 9.514/97, havendo inadimplemento por parte da requerida; (ii) a requerida não comprovou a entrega do imóvel no prazo, devendo restituir integralmente os valores pagos, na forma da Súmula 543 do STJ; (iii) alternativamente, requerem a redução do percentual de retenção para 10%; (iv) pleiteiam a incidência dos juros de mora desde a citação; (v) requerem a exclusão da multa por embargos protelatórios.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 283941468 e Id. 284366854).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA ALESSANDRA DE MOURA NOGUEIRA, OAB/MT 6844-O

V O T
O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares:

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagas, ajuizada por ETIENE ASVOLINSQUE DIOGO DE FARIA e ELIZANGELA CARDOSO ASVOLINSQUE FARIA em face de BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.

Extrai-se que as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel no Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, com alienação fiduciária em garantia. Os autores alegaram inadimplemento contratual pela não entrega do imóvel no prazo combinado e existência de fábrica de sebo nas proximidades, insurgindo-se contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 75% dos valores pagos pela requerida.

A controvérsia está em saber se o regramento jurídico aplicável ao caso é a Lei no 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária) ou o Código de Defesa do Consumidor, haja vista a ausência de registro do contrato em cartório, bem como saber o percentual de retenção a ser aplicado na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento.

Enquanto a requerida sustenta a aplicação da Lei no 9.514/97 e a manutenção da retenção de 25% dos valores pagos, os autores defendem a incidência do CDC, com devolução integral ou redução da retenção para 10%, ante o inadimplemento imputado à construtora.

Os demais pleitos recursais, como a inversão dos ônus sucumbenciais e a incidência de juros de mora, derivam do deslinde dessas questões nucleares.

A respeito do regramento jurídico incidente sobre a relação contratual, importa dizer que não há registro do contrato de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, condição formal exigida pelo art. 23 da Lei no 9.514/1997 para a constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel. Nesse contexto, cabe indagar se tal circunstância é suficiente para afastar por completo a aplicação da legislação especial sobre a alienação fiduciária, culminando na submissão da relação negocial às regras consumeristas.

Em sua interpretação estrita, poder-se-ia inicialmente reconhecer a inviabilidade de aplicar-se a disciplina da Lei no 9.514/1997 ao caso em exame, porquanto não efetivada a condição do registro do título aquisitivo em cartório.

No entanto, reputa-se excessivamente formalista compreender que a mera ausência de registro consolida o não preenchimento dos requisitos legais aptos a afastar por completo a especialidade normativa da alienação fiduciária.

Nessa trilha, cumpre assinalar que o próprio Superior Tribunal de Justiça já enfrentou a questão, tendo se posicionado no sentido de não retirar validade e eficácia aos termos contratualmente ajustados entre as partes, inclusive à cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência do devedor fiduciante. Tal entendimento encontra-se expresso no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial no 1.866.844/SP, conforme ementa transcrita a seguir:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art . 23 da Lei no 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997.4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas .5. Embargos de divergência não providos” (STJ - EREsp: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 09/10/2023).

O próprio eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem recepcionado esse entendimento, consoante se extrai do seguinte julgado:

“DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR
A Lei n. 9.514/97, por ser norma especial, prevalece sobre as disposições gerais do Código de Defesa do Consumidor nas relações contratuais com pacto adjeto de alienação fiduciária, mesmo na ausência de registro do contrato em cartório, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
(...)” (TJMT, AP 1016835-71.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025).

Com base nessas premissas, entendo que assiste razão à apelante BRDU ao sustentar a aplicabilidade da Lei no 9.514/1997 ao caso concreto, inclusive no tocante aos procedimentos de cumprimento da garantia fiduciária em caso de inadimplência, tal como regulado pelos arts. 26 e 27 do referido diploma legal.

Nessa esteira, não é caso de acolher a pretensão dos apelantes à restituição integral dos valores pagos com base nas regras do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do STJ, cabendo apreciar os demais pleitos recursais sob o prisma da legislação específica sobre alienação fiduciária.

Outra questão de relevo versa sobre o percentual de retenção dos valores pagos pela parte compradora em caso de resolução contratual motivada por inadimplência ou desistência imotivada.

Nesse ponto, observo que a sentença aplicou corretamente o entendimento consagrado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem delineado no julgamento do REsp 1.723.519/SP, que firmou orientação no sentido de preponderar o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelos adquirentes, salvo peculiaridades do caso concreto a ensejar redução motivada desse parâmetro.

No presente caso, não vislumbro elementos concretos e específicos que justifiquem o afastamento do percentual-base de 25%, não se reputando suficiente para tanto a mera alegação de atraso na entrega do empreendimento ou a suposta existência de fábrica nas cercanias, uma vez que os apelantes não lograram comprovar efetivo inadimplemento contratual por parte da construtora. Além disso, os precedentes citados pela própria sentença apontam que o referido percentual se encontra consolidado pela jurisprudência com o objetivo de indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, sem que se exija a demonstração individualizada de tais despesas.

No tocante ao pedido subsidiário de redução do percentual de retenção para 10%, também não merece acolhimento. Conforme sedimentado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, notadamente no REsp 1.723.519/SP, o patamar de 25% sobre os valores pagos é tido como parâmetro razoável e adequado para compensar os custos operacionais da vendedora e desestimular o inadimplemento, prescindindo de demonstração individualizada das despesas. Inexistindo peculiaridade fática relevante a justificar a redução – como entrega parcial do bem, vício construtivo ou culpa comprovada da vendedora – deve ser mantido o percentual de retenção estabelecido na sentença.

Quanto à multa aplicada em razão da oposição de embargos de declaração supostamente protelatórios, entendo que não merece acolhimento o pleito recursal das autoras, já que a penalidade prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC foi corretamente imposta, diante da constatação de que os embargos opostos não visavam sanar omissão ou obscuridade relevante na sentença, limitando-se à rediscussão da matéria já devidamente analisada, o que revela intenção protelatória suficiente para justificar a aplicação da multa legal, não se verificando abuso por parte do juízo de origem.

Noutro ponto, correto o entendimento da sentença quanto à incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, aplicável aos compromissos de compra e venda firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, como é o caso dos autos.

Por fim, no que tange à eventual inversão dos ônus sucumbenciais pleiteada pela apelante para a hipótese de procedência integral de seu recurso, tenho-a por descabida. Isso porque, ainda que reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, tal resultado não decorre de
error in judicando,
mas sim da modificação do entendimento jurídico acerca da aplicabilidade e superveniente incidência da Lei no 9.514/1997, de modo que não se configura sucumbência processual a autorizar eventual condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios e despesas processuais.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por ETIENE e ELIZANGELA e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por BRDU, para reconhecer a incidência da Lei no 9.514/1997 ao contrato celebrado entre as partes, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ d mantenho os demais termos da sentença, inclusive quanto à declaração de rescisão contratual, à restituição de 75% dos valores pagos, à fixação do percentual de retenção, à multa por embargos protelatórios e à incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (1a VOGAL):

Eminentes pares,

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o VOGAL):

Eminentes pares,

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE 04 DE JUNHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (1a VOGAL):

Eminentes pares,

Peço vênia para divergir do voto da ilustre Relatora quanto à tese de que a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária não impede a aplicação da Lei no 9.514/1997 entre as partes.

Embora reconheça o precedente da Colenda Corte Superior – especialmente o EREsp 1.866.844/SP –, que admite efeitos inter partes ao contrato de alienação fiduciária mesmo sem registro, entendo que a leitura sistemática do art. 23, combinado com os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, revela que o registro é requisito essencial para o nascimento da garantia fiduciária e, portanto, para a aplicação do regime especial previsto na referida lei.

A orientação consolidada pelo STJ, é de que sem o registro imobiliário, não se perfaz a propriedade fiduciária, tampouco se legitima a adoção dos ritos de consolidação da propriedade ou restituição limitada dos valores pagos pelo adquirente. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.

[...]

(AgInt no AREsp n. 2.647.833/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

[...]

4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos.

[...]

(REsp n. 1.987.389/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe de 1/9/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei no 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor.

Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 21/8/2023.)

Diante da ausência do registro no Cartório de Imóveis, a relação jurídica se configura como promessa de compra e venda, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, diante da hipossuficiência do adquirente e da função social do contrato, nos termos dos arts. 421 e 421-A do Código Civil.

Desse modo, é plenamente aplicável a Súmula 543 do STJ, segundo a qual:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Esse também vem sendo o entendimento adotado por esta Egrégia Corte:

“[...] 1. É legítima a inclusão no polo passivo da empresa que participa da cadeia de fornecimento e faz parte do mesmo grupo empresarial, nos termos do CDC. 2. A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei no 9.514/1997 e impõe a aplicação do CDC. 3. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, é válida a retenção de 10% dos valores pagos, com devolução imediata do saldo remanescente. [...]”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o e 25; CC, art. 421-A; Lei no 9.514/1997, art. 23.

(N.U 1022856-63.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025)

[...] 1. Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora em contrato de compra e venda direta de imóvel não se submete ao regime da Lei no 9.514/1997.

2. O Tema 1095 do STJ somente se aplica a contratos com típico financiamento imobiliário com terceiro mutuante e registro imobiliário prévio.

3. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, e 85, §11; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406; Lei no 9.514/1997, art. 27. [...]

(N.U 1033571-67.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
SERLY MARCONDES ALVES
, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2025, Publicado no DJE 05/04/2025)

No caso em exame, não se demonstrou inadimplemento relevante por parte dos compradores, tampouco prejuízo excepcional da vendedora a justificar a retenção de 25% dos valores pagos. Ao contrário, os autos revelam desistência do contrato por motivos financeiros supervenientes, sem caracterização de mora ou culpa grave.

Diante disso, entendo razoável a retenção de 10% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, conforme admitido reiteradamente pela jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.

2.
O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador
.

3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.672.525/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.) (destaquei)

De igual modo, por ausência de previsão contratual e inexistência de risco financeiro substancial comprovado, não se justifica o parcelamento da restituição, devendo esta ocorrer de forma imediata e integral, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, mitigado pelo Tema 1002 do STJ apenas se demonstrada boa-fé da vendedora.

No que tange à multa por embargos de declaração considerados protelatórios, entendo que não se evidenciou conduta dolosamente procrastinatória por parte das autoras. Os aclaratórios, conquanto rejeitados, buscaram aclarar aspectos relevantes da fundamentação da sentença, não havendo, portanto, abuso do direito de recorrer. Assim, afasto a aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES, para fixar a restituição em 90% dos valores pagos, em parcela única, corrigidos pelo INPC desde o desembolso e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, bem como para afastar a multa por embargos de declaração, por não se caracterizar intuito protelatório. NEGO PROVIMENTO ao recurso da ré.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o VOGAL):

Eminentes pares,

Peço vista para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE 18 DE JUNHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o VOGAL):

Eminentes pares,

Acompanho a divergência da primeira vogal Exma. Sra. Desa. Anglizey Solivan de Oliveira.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Eminentes Pares,

Em razão da divergência, fica suspenso o julgamento para aplicação da técnica de extensão de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 18 DE JUNHO DE 2025

ADIADO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA 942 DO CPC. A RELATORA NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA. A 1a VOGAL (EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA) DEU PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA E FOI ACOMPANHADA PELO 2o VOGAL (EXMO. SR. DES. EXMO. SR. DES.

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO).

SESSÃO DE 25 DE JUNHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL):

Egrégia Câmara,

Acompanho o voto divergente da 1a vogal Exma. Sra. Desa, Anglizey Solivan de Oliveira.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (4o VOGAL):

Egrégia Câmara,

Acompanho o voto divergente da 1a vogal Exma. Sra. Desa, Anglizey Solivan de Oliveira.

Cuiabá-MT,
25-06-2025.