Tribunal: TJMT
Processo: 1020369-06.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-13
Data de publicação: 2025-05-19

Ementa:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Rescisão contratual por iniciativa do comprador. Devolução das parcelas pagas. Retenção de 25%. Taxa de fruição indevida. Juros de mora a partir do trânsito em julgado.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, afastando a cláusula de retenção de 25% e a cobrança de taxa de fruição.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que fixa retenção de 25% dos valores pagos; (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição sobre imóvel não edificado; (iii) determinar o termo inicial dos juros moratórios; (iv) avaliar a distribuição dos ônus da sucumbência.
III. Razões de decidir
3. É válida a cláusula de retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, conforme jurisprudência do STJ.
4. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.
5. Juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002/STJ.
6. Inexistindo sucumbência recíproca significativa, mantém-se a condenação das rés ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão imotivada do contrato.
2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.
3. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.
4. Não há sucumbência recíproca quando o autor obtém êxito substancial na demanda."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020369-06.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[HORSSON WELLES DA SILVA PEREIRA - CPF: 702.810.331-53 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Rescisão contratual por iniciativa do comprador. Devolução das parcelas pagas. Retenção de 25%. Taxa de fruição indevida. Juros de mora a partir do trânsito em julgado.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, afastando a cláusula de retenção de 25% e a cobrança de taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que fixa retenção de 25% dos valores pagos; (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição sobre imóvel não edificado; (iii) determinar o termo inicial dos juros moratórios; (iv) avaliar a distribuição dos ônus da sucumbência.

III. Razões de decidir

3. É válida a cláusula de retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, conforme jurisprudência do STJ.

4. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

5. Juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002/STJ.

6. Inexistindo sucumbência recíproca significativa, mantém-se a condenação das rés ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão imotivada do contrato.

2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

3. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

4. Não há sucumbência recíproca quando o autor obtém êxito substancial na demanda."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.,
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA
.
e

MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
,

contra
a
r.
sentença proferida pel
o
MM. Ju
iz
de Direito da
2
a Vara Cível da Comarca de
Rondonópolis
/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos
”

(Proc. no
1020369-06.2023.8.11.0003
), ajuizada contra a
s
apelante
s
por
HORSSON WELLES DA SILVA PEREIRA,
julgou o pedido
parcialmente
procedente

para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel e condenar as rés à devolução de R$ 20.196,17, correspondente a 90% dos valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente pelo INPC a contar do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou, ainda, as rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.
(cf. Id. no 270932882).

Alegam as apelantes, inicialmente, que a sentença merece reforma quanto à fixação da cláusula de retenção em apenas 10% dos valores pagos, sustentando que, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para hipóteses como a presente é de 25%, independentemente de comprovação individualizada de despesas, em razão do caráter indenizatório e cominatório da cláusula penal.

Sustentam a licitude e validade jurídica da cobrança da taxa de fruição, correspondente a 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva devolução do imóvel, considerando que o promitente comprador permaneceu na posse do bem, obstando sua disponibilização a terceiros.

Aduzem, ademais, que a sentença contrariou o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1002, ao fixar o termo inicial dos juros moratórios na data da citação, quando, na verdade, em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, tais juros somente devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

Por fim, asseveram que a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser redimensionada, haja vista o acolhimento parcial das teses defensivas, o que impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional das custas e honorários.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja determinada a restituição dos valores pagos conforme a cláusula 18a, ou, subsidiariamente, a aplicação da taxa de retenção de 25% do valor pago, a validade da cobrança da taxa de fruição, o abatimento do valor da taxa de fruição no valor a ser devolvido, a aplicação do Tema 1002 do STJ para a incidência de juros a partir do trânsito em julgado, e o redimensionamento dos ônus sucumbenciais. (Cf. Id. no 270932890).

O apelado ofertou contrarrazões junto ao Id. no 270932894, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O objeto da lide é o negócio jurídico formalizado por meio da “Proposta de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Parque dos Lírios”, datada de 15/07/2024, celebrado entre o autor/apelado e as rés/apelantes, tendo por objeto a aquisição do Lote no 30, da Quadra no 06, situado na Rua Jasmim, com área total de 200 m2, devidamente registrado no 1o Tabelionato e Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, sob a matrícula no 92.529, mediante o pagamento do preço total de R$ 50.143,00 (cf. Id. no 270931888).

Em 20/07/2023, o autor/apelado, na qualidade de promissário comprador, ajuizou a presente demanda com o objetivo de ver declarada a resolução do contrato, com a consequente restituição integral dos valores pagos, em parcela única, devidamente corrigidos monetariamente, bem como a autorização para retenção de 10% (dez por cento) do valor, a título de indenização às rés/apelantes.

Em sede de contestação, as apelantes pugnaram pela improcedência dos pedidos autorais.

Na sentença apelada, ao enfrentar o mérito da causa, o MM. Juiz julgou parcialmente os pedidos iniciais, para declarar a rescisão do contrato, determinar a devolução dos valores pagos, com a retenção de 10% (dez por cento), e afastar a cobrança da taxa de fruição e tributos
,
com fundamento nos seguintes argumentos:

Na hipótese ora examinada, vejo que do arcabouço probatório coligido aos autos, outra opção não resta, senão a de acolher o pedido inicial.

Com efeito, verifica-se dos autos que o autor pretende a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos.

Extrai-se que houve uma frustação do negócio pela impossibilidade de pagamento das parcelas como pactuadas.

Diante da impossibilidade do pagamento das parcelas do contrato, imperiosa a rescisão contratual, o que acarreta o retorno das partes ao estado inicial, ressalta-se que a retenção de parte do valor pago é permitida pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda apenas a perda total.

É sabido que em se tratando de contrato, se uma das partes não adimplir sua obrigação contratual dará ensejo ao pedido de rescisão contratual pela parte adimplente.

É cediço que no Código Civil a liberdade de contratar é exercida em razão e nos limites da função social do contrato, e primando pelos princípios da probidade e boa-fé.

In casu,
o que se vê nos autos foi que as rés na execução do contrato não agiram com a necessária boa-fé objetiva, dando ensejo ao ajuizamento da presente ação.

III -

DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

A teor das provas dos autos, infere-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel urbano, em que o autor adquiriu um terreno localizado no lote 30, da Quadra 6, na Rua Jasmim, do Loteamento Parque dos Lírios, na cidade de Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 50.143,00 (cinquenta mil, cento e quarenta e três reais), sendo que efetuou o pagamento no importe de R$ 22.440,19 (vinte e dois mil, quatrocentos e quarenta reais e dezenove centavos).

Nesse passo, a controvérsia estabelecida nos autos cinge-se acerca do percentual que deve ser devolvido ao promissário comprador.

Nesse passo, analisando detidamente o distrato, verifica que vincula no quadro disposição nula, na esteira do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois a retenção da integralidade das quantias pagas pela reclamante redunda em exagerada desvantagem ao adquirente, sem qualquer fundamento ou razão econômica ou jurídica para tanto.

Isto é, ainda que se considere a existência de despesas incorridas pelo fornecedor para a celebração e manutenção do contrato, nada justifica que possam atingir 100% dos valores contratados, até porque, se assim fosse, em perspectiva o negócio seria financeiramente inviável à construtora, o que não se concebe.

Logo, o autor possui o direito a devolução das parcelas por ele já pagas, pois, caso contrário, haveria o enriquecimento ilícito da parte ré, que, além de ter o bem, objeto do contrato, acabaria por reter o valor das prestações efetivamente pagas.

Dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como na alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Contudo, a legislação permite a dedução do valor pago pela requerente para fins de abatimento para cobrir as despesas administrativas e de venda e publicidade.

Nesse ponto, jurisprudência entende perfeitamente razoável o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago pelo requerente, considerando, ainda, o retorno do imóvel ao seu patrimônio, com certeza valorizado com o decorrer do tempo, sendo suficiente para indenizar todos os danos suportados pela demandada com a rescisão do contrato, tais como gastos com publicidade e outros.

A propósito, nesse sentido, eis o seguinte precedente:

"A retenção de 10% do valor das parcelas pagas, lado outro, é suficiente à remuneração das perdas e das despesas do contrato, pois não é ônus do comprador - consumidor responder por despesas de divulgação do empreendimento, perda de lucro da vendedora que é própria do risco do negócio, além de prejuízo ou perda de lucro algum acarretar a rescisão em questão, porquanto a outro comprador será oferecido o imóvel, e cobrados os mesmo custos de propaganda, próprios do negócio da apelante. Ressalva-se, todavia, eventual direito da apelante de, em ação própria, cobrar quantia que foi devida pelo uso do imóvel. (TAMG, 9a Câmara Cível, AC No 447.470-0, relatora: Juíza Márcia De Paoli Balbino, data do julgamento: 7/5/2004).

CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Possibilidade dos compradores requererem a rescisão contratual – Súmula 1 deste Tribunal de Justiça - Compradores que deram causa à rescisão contratual – Restituição dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do STJ – Majoração do percentual de retenção, de 10% para 25% - Inadmissibilidade – Hipótese em que o valor pago pelos autores corresponde a aproximadamente 43% do preço do imóvel - Retenção de 10% configura montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora - Devolução que será feita em parcela única – Súmula 2 deste Tribunal - Pagamento de despesas como IPTU e taxa de manutenção - Responsabilidade da vendedora, pois não demonstrada a edificação no imóvel ou a efetiva posse dos compradores – Taxa de ocupação indevida, por se tratar de terreno sem edificação – Juros de mora são contados a partir do trânsito em julgado e não da citação – Recurso provido em parte. (TJ-SP - AC: 10456242020168260576 SP 1045624-20.2016.8.26.0576, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 20/09/2019, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/09/2019).

Ademais, acerca do pagamento da taxa de fruição, colaciona-se:

E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI PAGO – MANUTENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO EDIFICADO E AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO – NÃO CABIMENTO – RETENÇÃO DE ARRAS – IMPOSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição pela indisponibilidade do bem. Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, de caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias. (TJ-MT - AC: 10081905020178110003, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2023)

Com efeito, no caso, descontando-se o valor de 10% do total pago, encontra-se a quantia de R$ 20.196,17 (vinte mil, cento e noventa e seis reais e dezessete centavos) a ser restituído em favor do autor.

Ante o exposto, na forma do art. 487, inc. I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para
, DECLARAR

a rescisão contratual; bem como
CONDENAR
a requerida
à devolução
, em parcela única,
do valor
de R$ 20.196,17 (vinte mil, cento e noventa e seis reais e dezessete centavos),
em favor
do autor
, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

É inegável que autor/comprador e ré/vendedora se inserem, respectivamente, no conceito de consumidor e de fornecedor (CDC, art. 2o e 3o), de modo que a lide deve ser analisada sob a ótica do CDC.

Diante da natureza confirmatória do valor cobrado a título de arras/sinal no contrato celebrado entre as partes, mesmo diante da constatação da culpa do promitente comprador à rescisão da promessa de compra e venda, segundo orienta a jurisprudência da eg. Corte Superior, “
o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 1o/8/2018), o
u seja, “
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador
” (
STJ - Quarta Turma -
AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, relator Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017),
sendo, pois, aplicável à espécie o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (STJ, Súmula no 543).

Sobre o tema:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO PELO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1o/8/2018). (...)” (STJ -
Terceira Turma
- AgInt no AREsp n. 2.004.942/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/4/2022, DJe de 25/4/2022)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE, APÓS RECONSIDERAR DELIBERAÇÃO ANTERIOR DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. (...). 3. Consoante o REsp 1723519/SP, julgado pela Segunda Seção, as despesas gerais do construtor, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, já estão incluídas no percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes. Incidência da Súmula 83 do STJ. 4.Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). (...).” (STJ -
Quarta Turma
- AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.739.406/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 22/2/2022, DJe de 4/3/2022)

Logo, considerando que, “
em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador
” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1224921/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26/04/2011), m
erece pronta rejeição a tese recursal de que é devida a retenção do valor pago a título de arras.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que “
é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 1.180.352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães – Desembargador Convocado do TRF da 5a Região –, julgado em 20/02/2018). Com efeito, “
as despesas gerais do construtor, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, já estão incluídas no percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes
” (STJ, Segunda Seção, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019).

No caso dos autos, a cláusula 18 do contrato objeto da lide (cf. Id no 270931888), a qual dispõe que, em havendo a rescisão do instrumento, a restituição das importâncias pagas dar-se-á da seguinte forma: “
valor pago corrigido (excluídos multa e juros de mora), valor de IPTU e Taxas, Despesas Tributárias (5% do valor pago), Despesas Administrativas (5% do valor pago), multa contratual (10% do valor atualizado do contrato), Fruição (1% do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência) e intermediação
”, revela-se manifestamente abusiva. Trata-se de disposição que impõe excessiva onerosidade exclusivamente ao consumidor, colocando-o em evidente desvantagem financeira (CDC, art. 51, IV), sendo, por conseguinte, cabível a readequação dos termos contratuais nesse ponto específico.

Dessa forma, impõe-se o arbitramento do percentual a ser retido pela ré/apelante, observando-se o entendimento consolidado pelo STJ no sentido de que,
“ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe de 04/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, qual seja, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual possui natureza indenizatória e cominatória, sendo irrelevante, para esse fim, a utilização ou não do bem, bem como a demonstração individualizada das despesas gerais suportadas pela incorporadora com o empreendimento
” (STJ, Segunda Seção, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019).

Procede, assim, a queixa recursal em relação ao percentual de retenção fixado na sentença em substituição ao ajuste contratual, eis que, como visto, no caso de desistência imotivada por parte do adquirente e inaplicabilidade do parâmetro previsto contratualmente, o percentual de retenção de 25% revela-se justo, razoável e adequado para “
indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
”, e, na hipótese dos autos, não há qualquer particularidade ou peculiaridade que justifique a adoção de parâmetro diverso.

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...). 2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor. (...).” (STJ -
Terceira Turma
- AgInt no AREsp n. 2.476.453/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024)

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. ‘A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato’ (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022). (...)”. (STJ -
Quarta Turma
- AgInt no AREsp n. 2.457.522/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024)

Registro, nesse ponto, a orientação da jurisprudência do STJ de que, “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada
, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
” (STJ - Segunda Seção - REsp 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).

Já quanto à taxa de fruição
, “
na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição
” (STJ -
Terceira Turma
- AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021), ou seja, de forma mais objetiva,
“
consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado
” (STJ -
Quarta Turma
- AgInt nos EDcl no REsp n. 1.924.480/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023), portanto, é irretocável a c
onclusão sentencial.

Por fim, como o autor/apelado admitiu a culpa pela rescisão do contrato, não sendo matéria objeto de controvérsia nos autos, e obteve êxito na pretensão anulatória das cláusulas contratuais relativas às penalidades em razão do desfazimento do pacto, a toda evidência, não se pode dizer que ele deu causa à ação, muito menos que a ré/apelante sucumbiu em parte ínfima do pedido, sendo, pois, acerta a distribuição dos ônus sucumbenciais vista na sentença apelada.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
a
o recurso, apenas para reformar a sentença no que toca ao percentual do direito de retenção, a fim de fazer constar que compete à ré o dever de
restituir 75% (setenta e cinco por cento) do total pago pelo autor em razão do contrato objeto da lide, valor
a ser
corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data do trânsito em julgado da
sentença.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2025