Tribunal: TJMT
Processo: 0011169-62.2018.8.11.0004
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-03-28

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CONTRATOS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. DIVERGÊNCIA ENTRE MAPAS. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. AUSÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR NA FORMA SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARICIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto por Alail Cristina Abadia de Souza contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de reparação de danos materiais e morais cumulada com lucros cessantes.
2. Alega a parte apelante que adquiriu lote de terreno com base em mapa fornecido pela Prefeitura Municipal, contudo, a construção foi realizada com base em mapa registrado no cartório, resultando em alteração da posição do imóvel.
3. Sustenta prejuízos decorrentes do erro na localização do lote e pleiteia a rescisão contratual, restituição de valores pagos, danos morais e lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Determinação sobre a responsabilidade das empresas recorridas quanto à divergência entre mapas fornecidos por órgãos distintos.
5. Análise da possibilidade de rescisão do contrato e restituição de valores pagos.
6. Exame do pedido de indenização por danos morais e materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
7. Comprovada a existência de dois mapas conflitantes, um emitido pela Prefeitura e outro registrado no cartório de imóveis, gerando confusão na aquisição do imóvel.
8. Reconhecimento da excludente de responsabilidade prevista no art. 14, §3o, II, parte final, do CDC, pois o erro decorre de ato de terceiro (Município de Barra do Garças/MT), isentando as empresas recorridas de responsabilidade por danos morais e lucros cessantes
9. Impossibilidade de compelir a parte apelante a receber imóvel em localização diversa da inicialmente ofertada.
10. Declaração da rescisão contratual sem ônus para a parte apelante e determinação de restituição simples dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo INPC.
11. Inversão do ônus sucumbenciais, fixando honorários advocatícios em favor do patrono da parte apelante no percentual de 11% sobre o proveito econômico obtido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso de apelação parcialmente provido.
Tese de julgamento: "Havendo erro na localização do imóvel adquirido por divergência entre mapas fornecidos por entes distintos, sem responsabilidade do fornecedor, é cabível a rescisão contratual sem ônus para o consumidor, com restituição simples dos valores pagos."
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, §3o, II.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011169-62.2018.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ALAIL CRISTINA ABADIA DE SOUSA - CPF: 013.994.151-74 (APELANTE), GRIMARA LAYANE REZENDE DE FREITAS - CPF: 037.588.141-70 (ADVOGADO), GOLDEN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 14.209.141/0001-23 (APELADO), JOAO BATISTA DE OLIVEIRA - CPF: 433.364.931-53 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CONCRELIFE ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA - CNPJ: 17.371.653/0001-80 (APELADO), RODOLFO PEREIRA FAGUNDES - CPF: 020.381.951-96 (ADVOGADO), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CONTRATOS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. DIVERGÊNCIA ENTRE MAPAS. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. AUSÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR NA FORMA SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARICIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso de apelação interposto por Alail Cristina Abadia de Souza contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de reparação de danos materiais e morais cumulada com lucros cessantes.

2.

Alega a parte apelante que adquiriu lote de terreno com base em mapa fornecido pela Prefeitura Municipal, contudo, a construção foi realizada com base em mapa registrado no cartório, resultando em alteração da posição do imóvel.

3.

Sustenta prejuízos decorrentes do erro na localização do lote e pleiteia a rescisão contratual, restituição de valores pagos, danos morais e lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Determinação sobre a responsabilidade das empresas recorridas quanto à divergência entre mapas fornecidos por órgãos distintos.

5. Análise da possibilidade de rescisão do contrato e restituição de valores pagos.

6. Exame do pedido de indenização por danos morais e materiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. Comprovada a existência de dois mapas conflitantes, um emitido pela Prefeitura e outro registrado no cartório de imóveis, gerando confusão na aquisição do imóvel.

8. Reconhecimento da excludente de responsabilidade prevista no art. 14, §3o, II, parte final, do CDC, pois o erro decorre de ato de terceiro (Município de Barra do Garças/MT), isentando as empresas recorridas de responsabilidade por danos morais e lucros cessantes

9. Impossibilidade de compelir a parte apelante a receber imóvel em localização diversa da inicialmente ofertada.

10. Declaração da rescisão contratual sem ônus para a parte apelante e determinação de restituição simples dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo INPC.

11. Inversão do ônus sucumbenciais, fixando honorários advocatícios em favor do patrono da parte apelante no percentual de 11% sobre o proveito econômico obtido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de apelação parcialmente provido.
Tese de julgamento: "Havendo erro na localização do imóvel adquirido por divergência entre mapas fornecidos por entes distintos, sem responsabilidade do fornecedor, é cabível a rescisão contratual sem ônus para o consumidor, com restituição simples dos valores pagos."

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, §3o, II.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Alail Cristina Abadia de Souza
contra sentença prolatada pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT que, nos autos da ação de reparação de danos materiais e morais c/c/ lucros cessantes n.o 0011169-62.2018.8.11.0004
,
nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, julgou improcedente os pedidos. A sentença condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC. Todavia suspendeu a cobrança face o deferimento dos benefícios da justiça gratuita.

A parte apelante requer o provimento do recurso de apelação argumentado que:
1)
há inadimplemento contratual pela apeladas;
2)
foram cobradas parcelas indevidas;
3)
necessidade de produção de prova oral;
4)
não entrega do imóvel adquirido;
5)
incorreção do fundamento sobre o inadimplemento;
6)
houve atraso na entrega do imóvel e há presunção de lucros cessantes.

Ao final requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedente os pedidos formulados na inicial

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de ação promovida por
Alail Cristina Abadia e Souza em desfavor de Golden Negócios Imobiliários LTDA e Davi Gonçalves & CIA LTDA.

Afirmou que celebrou contrato com as empresas Requeridas, relacionado à aquisição de bem imóvel, locado na rua São Salvador, Lote no. 35, da Quadra 518, no Residencial Flor de Liz – Bairro Jardim Nova Barra, nesta cidade de Barra do Garças/MT, cujo cumprimento não se deu conforme o pactuado.

Narrou que comprou um imóvel da requerida Golden Negócios Imobiliários e que no ato de assinatura do contrato o vendedor possuía um mapa que indicava o lote 35 da quadra 518 como sendo de frente para o lado leste, mas com o decorrer das obras ficou evidenciado que a residência foi construída do outro lado da quadra 518 e de frente para o lado oeste. Para a construção, firmou contrato com a Construtora Requerida, CONSTRUFÁCIL, por meio de financiamento bancário da Caixa Econômica Federal.

Sustentou que só soube da verdadeira localização do imóvel já na fase de acabamento da construção, uma vez que em todas as visitas que fazia ao empreendimento era conduzido pelo engenheiro civil responsável até a construção que se achava de frente para o lado leste, ou seja, o lugar de sua escolha. Registra que a escolha do imóvel foi minuciosa e levou em consideração algumas questões relevantes, como o acúmulo de água na frente da casa na época da chuva, posição da residência com relação ao sol e o fato da existência de uma creche municipal em frente ao imóvel, circunstância que poderia ocasionar tumultos diários em vários horários do dia. Destaca que durante as visitas com o engenheiro civil responsável pela obra, senhor Veríssimo, sempre era levado ao lote inicialmente escolhido.

Aduziu que o atraso injusto na entrega da posse do imóvel caracteriza presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, assim como sobre a cobrança indevida da taxa de evolução de obra no contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, porquanto no período da construção a prestação mensal do financiamento é composta apenas de juros (de obra) e encargos acessórios, sem a amortização do saldo financiado. Diz que esses juros são indevidamente repassados ao consumidor, comprador de boa-fé, tendo em vista que decorrem do empréstimo que a construtora faz com o banco e, além de ter a expectativa de receber o imóvel no dia prometido, ainda continua tomando prejuízo em seu orçamento mensal. Acrescenta que é ilegal a conduta da CEF em cobrar juros antes da efetiva entrega das chaves ao adquirente de unidade habitacional, pois a conduta viola as regras consumeristas.

Defendeu a abusividade da cláusula penal moratória (cláusula sexta) ao prever penalidade exclusiva ao consumidor, motivo pelo qual pleiteia a sua aplicação inversa em razão do atraso para entrega do imóvel. Defende que é abusiva a cláusula sétima, que dispõe sobre o prazo de tolerância em casos de atrasos por motivo de força maior ou caso fortuito, pois a demora na entrega do bem excede ao limite de 180 dias usualmente estabelecido pelo mercado.

Requereu ao final fosse declarado que pertence à parte Autora o lote de frente para o Leste (lote no. 35, conforme mapa da Prefeitura Municipal ou Lote no. 14, conforme mapa fornecido pelo Cartório do 1o Ofício local). Alternativamente, requer a outorga dos lotes no 13 ou 15, da mesma quadra de frente para o Leste e, no caso de impossibilidade seja determinada a rescisão do contrato, sem qualquer ônus para a parte Demandante. Ao final, requereu a condenação das Requeridas no pagamento de
indenização por danos materiais
, a fim de ser restituída, em dobro, pelos valores despendidos indevidamente; bem como pelos lucros cessantes. Além disso, requereu
indenização por danos morais
, em razão do sofrimento e transtornos enfrentados devido ao descumprimento contratual, no valor de R$ 15.310,00.

Após a devida instrução sobreveio a sentença objurgada.

Pois bem.

Afasto a tese de cerceamento de defesa por ausência de prova oral, posto que a matéria é exclusivamente de direito e as provas constantes dos autos são suficientes para o deslinde da questão.

No mérito o recurso comporta parcial provimento.

A questão deve ser analisada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, posto que a apelante se enquadra no conceito de consumidor (art. 2o) e as apeladas no conceito de fornecedor (art. 3o).

A parte recorrente defende há inexecução contratual posto que teria adquirido
o lote n° 35 do lado Leste da quadra 518, da Rua São Salvador, Barra do Garças/MT com frente para o Leste, no loteamento denominado Flor de Lis. Todavia, o imóvel entregue está para Oeste, o que lhe causaria prejuízos.

Afirma que “
É fato notório nos autos a existência de dois mapas conflitantes referentes à localização dos lotes na quadra 518. O primeiro mapa foi emitido pela Prefeitura e utilizado pela Golden Negócios Imobiliários Ltda para a venda dos imóveis, enquanto o segundo mapa foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis e utilizado pela Construfácil Construtora e Cia para a construção dos mesmos. A divergência entre os mapas causou significativa confusão e prejuízos aos compradores, incluindo o apelante, que adquiriu o imóvel com base nas informações contidas no mapa fornecido pela Prefeitura, acreditando que seu lote estaria localizado de frente para o lado leste. No entanto, a construção realizada com base no mapa do cartório posicionou o imóvel de frente para o lado oeste, contrariando as expectativas da apelante e o contrato firmado.”

Menciona que a parte apelada ciente das inconsistências e da má prestação do serviço, apresentou uma petição de acordo aos compradores, incluindo o apelante, onde reconhecia a existência dos dois mapas contraditórios e os problemas decorrentes dessa situação. Este acordo deveria ser assinado pelos compradores para que pudessem receber os imóveis em local diverso do originalmente escolhido e planejado.

Verifico nos autos que a parte apelada Davi Gonçalves & CIA LTDA (Construfacil Construtora e CIA) apresentou contestação na qual afirma que existem dois mapas:

Tal informação foi novamente suscitada em suas contrarrazões e consta da minuta do termo de acordo apresentado a recorrente (Id. 252470169). Veja-se que apelada afirma que o erro decorre do próprio município de Barra do Garças e não nega a existência da situação.

Por sua vez, a recorrente em seu recurso de apelação reconhece a existência de dois mapas e afirma que “A divergência entre os mapas causou significativa confusão e prejuízos aos compradores, incluindo o apelante, que adquiriu o imóvel com base nas informações contidas no mapa fornecido pela Prefeitura, acreditando que seu lote estaria localizado de frente para o lado leste. No entanto, a construção realizada com base no mapa do cartório posicionou o imóvel de frente para o lado oeste, contrariando as expectativas da apelante e o contrato firmado.”

Nessa linha, inconteste nos autos que não há responsabilidade a ser atribuída a parte apelada, pois no caso incide a excludente de responsabilidade prevista no art. 14, §3o, II parte final do CDC, visto que situação decorre de culpa de terceiro.

Assim, inexistindo responsabilidade das empresas apeladas não há falar em reparação por danos morais, por lucro cessante ou mesmo na devolução em dobro dos valores pagos.

Todavia, não há como obrigar a parte autora a receber imóvel em localização diversa do que lhe foi oferecido inicialmente, posto que caberia a parte ré ter tomado as cautelas necessárias ao ofertar o produto.

Nesse sentido perfeitamente possível a resolução contratual com devolução dos valores pagos corrigidos monetariamente pelo INPC, posto que
não pode a parte apelante ser penalizada e obrigada a receber imóvel distinto do que foi informada, ainda que não haja má-fé da parte apelada.

Assim, deve ser restituído todo o valor pago na forma simples devidamente corrigido, posto que não houve má-fé.

Registro, por oportuno, que conforma esclareci no recurso de agravo de instrumento no
1020764-41.2022.8.11.0000, “
os agravantes [réus na origem] [apelados] acaso sejam condenados na ação de origem, poderão, caso queriam, ajuizar a competente ação de regresso em face do ente municipal, na qual deverão provar a existência do erro que imputam a Prefeitura Municipal de Barrar do Garças /MT, para que possam ser ressarcidos.”

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso interposto, para reformar a sentença e julgar parcialmente procedente a ação tão somente para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com devolução dos valores pagos na forma simples sem qualquer ônus para a parte apelante.

Em razão do provimento parcial do recurso inverto o ônus sucumbências e fixo os honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora/apelante para o importe de 11% (onze por cento) sobre o proveito econômico obtido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025