Tribunal: TJMT
Processo: 1058097-53.2024.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-07-18
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA ARBITRAL REJEITADA. COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA ABUSIVA. IRRELEVÂNCIA DA INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DO CONSUMIDOR ANTES DA POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
A cláusula compromissória de arbitragem inserida unilateralmente em contrato de adesão é ineficaz quando não houver concordância expressa do consumidor no momento da contratação. Preliminar Rejeitada.
A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade de pagar o IPTU antes da entrega do imóvel é abusiva e nula de pleno direito.
A individualização da matrícula do imóvel não transfere a posse efetiva, que só ocorre com a entrega formal do bem.
O comprador só é responsável pelo pagamento de tributos como o IPTU a partir da imissão na posse.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1058097-53.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[LEONIDAS SILVA RODRIGUES DE LIMA - CPF: 720.322.191-15 (RECORRENTE), LARISSA MARTINS HAUSCHILDT - CPF: 025.327.791-44 (ADVOGADO), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA ARBITRAL REJEITADA. COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA ABUSIVA. IRRELEVÂNCIA DA INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DO CONSUMIDOR ANTES DA POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

A cláusula compromissória de arbitragem inserida unilateralmente em contrato de adesão é ineficaz quando não houver concordância expressa do consumidor no momento da contratação. Preliminar Rejeitada.

A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade de pagar o IPTU antes da entrega do imóvel é abusiva e nula de pleno direito.

A individualização da matrícula do imóvel não transfere a posse efetiva, que só ocorre com a entrega formal do bem.

O comprador só é responsável pelo pagamento de tributos como o IPTU a partir da imissão na posse.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1058097-53.2024.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Quarto Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Florais do Parque Incorporações Ltda

Recorrido(s):

Leonidas Silva Rodrigues de Lima

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

18/07/2025 (Plenário Virtual)

Egrégia Turma;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

"Forte nesses argumentos, o Estado-juiz resolve o mérito da ação, por julgar
parcialmente

procedentes
os pedidos vindicados pelo requerente, apenas para
declarar a nulidade
da cláusula décima quarta do contrato de venda e compra de bem imóvel discutido no processo, consoante artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e
condenar
o requerido a restituir, em dobro, ao requerente o valor de
R$ 3.549,81
(três mil, quinhentos e quarenta e nove reais e oitenta e um centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA (CC, art. 389, “caput” e parágrafo único), desde a data do desembolso, e juros de mora pela taxa Selic, contados da citação, deduzindo-se dela o índice de atualização monetária (CC, art. 406, “caput” e parágrafos).

Sem custas e honorários advocatícios neste grau de jurisdição, a teor dos artigos 54 e 55 da Lei 9.099/95."

- PRELIMINAR / CLÁUSULA DE ARBITRAGEM

Colendos Pares,

A recorrente suscita preliminar de incompetência do Juizado Especial, argumentando que o contrato firmado entre as partes contém cláusula compromissória de arbitragem, conforme o art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/96 (Lei de Arbitragem), que prevê a validade da cláusula arbitral em contratos onde as partes optaram por essa via.

Entretanto, é necessário observar que, nos termos do art. 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a cláusula compromissória de arbitragem inserida em contratos de adesão, como é o caso em análise, é considerada nula de pleno direito quando imposta unilateralmente ao consumidor, sem que haja sua expressa anuência para a submissão do litígio à arbitragem no momento da contratação.

Preliminar rejeitada.

É como voto.

MÉRITO

O recorrente questiona a condenação referente à nulidade da cláusula contratual que impôs ao recorrido a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel. Com isso, pugna pela reforma total da sentença e improcedência dos pedidos iniciais.

Na petição inicial, o autor narra que, em 13 de fevereiro de 2021, firmou contrato de compra e venda para aquisição da unidade autônoma Lote 12, Quadra 03, localizada no Condomínio Florais do Parque, matrícula n.o 125.259 do 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT. Afirma que, embora o imóvel só tenha sido entregue em 25 de abril de 2022 (conforme imagem e demais elementos dos autos), a requerida lhe impôs o pagamento do IPTU referente ao exercício de 2021, antes mesmo de obter a posse e a fruição do imóvel.
Argumenta que tal previsão contratual configura abusividade e requer a declaração de nulidade da cláusula, com a restituição em dobro do montante despendido (R$ 5.463,09), e condenação por danos morais.

Pois bem. Examinando detidamente as provas acostadas aos autos, verificase que o autor adquiriu o imóvel em 13/02/2021 e que a entrega formal, com a imissão na posse e autorização para construção, se deu em 25/04/2022.

O Boletim de Cadastro do IPTU (id 283842977) evidencia que o imóvel, no ano de 2021, encontravase registrado como “NÃO CONSTRUÍDO” e não liberado para posse.

Embora o contrato aponte que os lotes estejam individualizados e registrados com matrículas próprias no Cartório de Registro de Imóveis, isso por si só não transfere automaticamente a posse ao comprador.

A individualização é um ato formal que regulariza a situação do imóvel no que diz respeito à sua titularidade, mas a posse efetiva e o direito ao uso do bem permanecem com o vendedor até que haja a imissão na posse pelo comprador. A individualização é uma etapa importante, mas não suficiente para legitimar a cobrança de tributos como o IPTU, que está diretamente ligado ao uso e à fruição do imóvel.

No presente caso, é evidente que, até o momento da entrega do empreendimento, o comprador não possui as condições necessárias para exercer seus direitos plenos sobre o lote, tais como construção, ocupação ou uso. A simples individualização do imóvel não confere ao comprador o poder de fruir do bem enquanto este não é entregue. Ou seja, o comprador não tem acesso ao imóvel, nem pode utilizá-lo, aproveitá-lo ou mesmo exercer atos de posse sobre ele.

Sabe-se que o IPTU é um tributo que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana, mas sua cobrança pressupõe que o contribuinte esteja, de fato, na posse ou propriedade plena do imóvel, com o direito de usá-lo ou desfrutar dele. A cobrança de IPTU ao comprador, antes da entrega do lote ou do empreendimento, transfere-lhe uma obrigação fiscal desproporcional, pois o comprador estaria pagando por algo sobre o qual não tem qualquer controle ou capacidade de fruição.

A partir das provas analisadas, observa-se que o comprador não tinha acesso ou posse do imóvel, tornando a cobrança indevida. Enquanto o comprador não puder fazer uso do imóvel, não há justificativa legítima para transferir-lhe a responsabilidade pelo pagamento de tributos como o IPTU. A responsabilidade pela posse, pela manutenção e, consequentemente, pelos encargos fiscais, permanece com o vendedor até a entrega formal do imóvel.

Portanto, a sentença não merece reparos, pois a cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de pagar o IPTU antes da entrega do empreendimento coloca-o em uma situação de desvantagem. Mesmo com a individualização do lote, sem a posse efetiva, o comprador é indevidamente onerado, pagando por um bem que ainda não pode utilizar. Dessa forma, a cláusula contratual que transfere essa obrigação ao comprador, nas circunstâncias presentes, carece de fundamento e gera um desequilíbrio nas obrigações entre as partes.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2.
Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse.
Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276976 MG 2023/0005066-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2023)

“RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – PROTESTO DO NOME DO CONSUMIDOR – PLEITO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS E DANO MORAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – TESE DE IMPOSTO DEVIDO DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO – PLEITO DE IMPROCEDÊNCIA OU REDUÇÃO DO VALOR – ENTENDIMENTO PACÍFICO – DEVER DE PAGAMENTO DE IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PRÁTICA ABUSIVA E CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA – PROTESTO DO NOME DO CONSUMIDOR – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento de IPTU pelo adquirente, constituindo-se e prática abusiva exigir o pagamento pelo consumidor,
ainda que previsto em contrato, em cláusula abusiva, o dever de pagamento desde a assinatura do contrato. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.
O protesto do nome do consumidor por débitos gerados antes da entrega das chaves é indevido e configura hipótese de dano moral puro, in re ipsa. O valor da indenização por dano moral deve ser fixado de acordo com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, devendo ser mantido quando atendidos tais critérios. Sentença mantida. Recurso desprovido.”
(N.U 1024337-55.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUCIA PERUFFO, Turma Recursal Única, Julgado em 18/05/2021, Publicado no DJE 20/05/2021)

Ante o exposto
, conheço do recurso interposto, porém,
NEGO-LHE PROVIMENTO.
Condeno o Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 15% sobre a condenação.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/07/2025