Tribunal: TJMT
Processo: 1047016-26.2020.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO AUTOMATICAMENTE. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DO LOCADOR. VALOR DO ALUGUEL. RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO MONTANTE PRETENDIDO PELO AUTOR EM PERÍCIA. CORRESPONDÊNCIA AO VALOR DE MERCADO. MANUTENÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta contra sentença que reconheceu a quitação da obrigação locatícia pelo depósito judicial realizado pela apelante, manteve a prorrogação automática do contrato de locação e fixou o valor do aluguel em R$2.406,44 mensais, com base em laudo pericial. A apelada alega ausência de dialeticidade e a apelante insurge-se contra a decisão, alegando cerceamento de defesa, irregularidades na prorrogação do contrato e inconformidade com o valor locatício fixado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) verificar se há ausência de dialeticidade no Recurso de Apelação;
(ii) avaliar a ocorrência de cerceamento de defesa por ausência de documentos contratuais;
(iii) examinar a adequação da sentença quanto à prorrogação automática do contrato, à validade do laudo pericial utilizado para fixar o valor locatício e à possibilidade de extinção da demanda em razão do pedido de desistência formulado pela apelada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, pois a apelante expõe de forma clara os pontos de discordância com a sentença, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.
Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois a ausência de juntada de documentos contratuais relacionados a imóvel diverso do objeto da lide não compromete a análise do caso, sendo irrelevantes para a controvérsia.
No mérito, a continuidade do processo, mesmo após o pedido de desistência da apelada, é justificada pela discordância manifestada pela apelante e pela existência de sentença já proferida, reconhecendo a quitação da obrigação.
A prorrogação automática do contrato é válida, nos termos da cláusula contratual e pela ausência de manifestação contrária tempestiva da apelante, não havendo ilegalidade ou irregularidade na continuidade da avença.
A fixação do valor locatício em R$2.406,44 mensais, fundamentada em laudo técnico elaborado por perito imparcial, reflete adequadamente as condições do imóvel e do mercado local. A ausência de provas técnicas apresentadas pela apelante para contestar o laudo inviabiliza a reforma da sentença.
A alegação de danos estruturais ao imóvel pela instalação de torres de rádio não é comprovada por laudos ou provas técnicas, o que enfraquece a tese da apelante.
V. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A ausência de impugnação específica a todos os fundamentos da sentença não caracteriza, por si só, ausência de dialeticidade quando a parte apresenta de forma clara os pontos de discordância.
O cerceamento de defesa não se configura quando a ausência de documentos irrelevantes para a controvérsia não compromete o exercício do direito de defesa.A prorrogação automática de contrato de locação é válida quando prevista em cláusula contratual expressa e não há manifestação contrária tempestiva das partes.
O valor locatício fixado com base em laudo técnico imparcial reflete a realidade do mercado, salvo demonstração robusta em sentido contrário.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047016-26.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AMERICEL S/A - CNPJ: 01.685.903/0001-16 (APELADO), RICARDO JORGE VELLOSO - CPF: 250.627.428-62 (ADVOGADO), EDIFICIO SAINT LAURENT - CNPJ: 33.005.018/0001-35 (APELANTE), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NAO PROVIDO,PRELIMINARES REJEITADAS,UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA.
PRELIMINARES REJEITADAS
. CONTRATO DE LOCAÇÃO
PRORROGADO AUTOMATICAMENTE
.
AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO
D
O LOCADOR.

VALOR
DO ALUGUEL
.
RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO MONTANTE PRETENDIDO PELO AUTOR
EM PERÍCIA
. CORRESPONDÊNCIA AO VALOR DE MERCADO.
MANUTENÇÃO
.
RECURSO
NÃO
PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que reconheceu a quitação da obrigação locatícia pelo depósito judicial realizado pela apelante, manteve a prorrogação automática do contrato de locação e fixou o valor
do aluguel
em R$2.406,44 mensais, com base em laudo pericial. A
apelada alega ausência de dialeticidade e a
apelante insurge-se contra a decisão, alegando cerceamento de defesa, irregularidades na prorrogação do contrato e inconformidade com o valor locatício fixado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) verificar se há ausência de dialeticidade no Recurso de Apelação;

(
ii
) avaliar a ocorrência de cerceamento de defesa por ausência de documentos contratuais;

(
iii
) examinar a adequação da sentença quanto à prorrogação automática do contrato, à validade do laudo pericial utilizado para fixar o valor locatício e à possibilidade de extinção da demanda em razão do pedido de desistência formulado pela apelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, pois a apelante expõe de forma clara os pontos de discordância com a sentença, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois a ausência de juntada de documentos contratuais relacionados a imóvel diverso do objeto da lide não compromete a análise do caso, sendo irrelevantes para a controvérsia.

No mérito, a continuidade do processo, mesmo após o pedido de desistência da apelada, é justificada pela discordância manifestada pela apelante e pela existência de sentença já proferida, reconhecendo a quitação da obrigação.

A prorrogação automática do contrato é válida, nos termos da cláusula contratual e pela ausência de manifestação contrária tempestiva da apelante, não havendo ilegalidade ou irregularidade na continuidade da avença.

A fixação do valor locatício em R$2.406,44 mensais, fundamentada em laudo técnico elaborado por perito imparcial, reflete adequadamente as condições do imóvel e do mercado local. A ausência de provas técnicas apresentadas pela apelante para contestar o laudo inviabiliza a reforma da sentença.

A alegação de danos estruturais ao imóvel pela instalação de torres de rádio não é comprovada por laudos ou provas técnicas, o que enfraquece a tese da apelante.

V. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de impugnação específica a todos os fundamentos da sentença não caracteriza, por si só, ausência de dialeticidade quando a parte apresenta de forma clara os pontos de discordância.

O cerceamento de defesa não se configura quando a ausência de documentos irrelevantes para a controvérsia não compromete o exercício do direito de
defesa.
A
prorrogação automática de contrato de locação é válida quando prevista em cláusula contratual expressa e não há manifestação contrária tempestiva das partes.

O valor locatício fixado com base em laudo técnico imparcial reflete a realidade do mercado, salvo demonstração robusta em sentido contrário.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Consignação em Pagamento julgada procedente para julgar extinta a obrigação do autor em relação ao valor de R$8.687,83, depositado judicialmente e imputar às rés o pagamento, de forma solidária, das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação.

O apelante aduz que a recorrida não apresentou justificativas consistentes para a renovação do contrato de locação celebrado inicialmente em 2011 e renovado automaticamente em 2016, sendo que ele deveria findar em 2021.

Declarou desinteresse em prorrogar o vínculo, fundamentando sua decisão em danos estruturais causados pela instalação de torres de rádio na base em sua edificação. Alegou, ainda, que a remuneração mensal proposta pela apelada não corresponde ao valor de mercado.

Sustenta que o cálculo apresentado pelo perito foi inadequado, visto que desconsiderou a realidade mercadológica e contratos semelhantes em locais menos privilegiados.

Destacou que a apelada, ao ser instada a apresentar documentos contratuais relevantes para o processo, evitou colaborar, optando, posteriormente, pela desistência da ação, e que essa atitude teve como objetivo esquivar-se de uma possível condenação a pagar valores superiores àqueles que desejava negociar.

Pleiteia a extinção da
demanda
em razão da desistência manifestada pela autora/apelada.

Afirma que o juiz ignorou o pedido de apresentação do contrato de locação firmado entre a apelada e o Condomínio Rio Sena, imóvel vizinho ao Edifício Saint Laurent,
o que configura cerceamento de defesa, sobretudo porque
esse documento seria fundamental para demonstrar a discrepância entre o valor pago pelo seu imóvel e aquele praticado no mercado, evidenciando a defasagem dos aluguéis
por ele
recebidos durante anos.

Ressalta
que os valores fixados na sentença – R$ 2.406,44 mensais – não refletem a realidade do mercado imobiliário, especialmente considerando que o imóvel em questão está localizado na área nobre d
o Bairro
Goiabeiras,
em
Cuiabá.
Acrescenta que
Contratos semelhantes em regiões menos valorizadas apresentam valores superiores
e por isso defende a fixação dos
alugueis
em R$7.000,00
.

Assevera que
a decisão de manter a locação por valores irrisórios até abril de 2024 representa um prejuízo desproporcional, principalmente diante dos danos sofridos pela estrutura do edifício e da ausência de reajustes ao longo de anos.

Em Contrarrazões, a apelada argui o não conhecimento do Recurso por ter violado o princípio da dialeticidade
; no mérito, pugna pelo não provimento (Id 256978283).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

O apelado argui que a apelante não impugnou os fundamentos da sentença e, por isso, o Recurso não pode ser admitido, tendo em vista a ausência de dialeticidade
.

N
o

entanto, ele
exp
ôs
de maneira clara os pontos de discordância com a decisão de primeiro grau
,
como o valor locatício fixado e a análise das provas, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

Rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante também menciona que a apelada não colaborou adequadamente, deixando de apresentar documentos contratuais relevantes para o processo. No entanto, a alegação de cerceamento de defesa não se sustenta, uma vez que não há nos autos qualquer indicação de que a falta de tais documentos tenha comprometido o exercício do direito de defesa do apelante.

Mais especificamente, o

apelante sustenta que não foi apreciado o pedido de juntada de contrato firmado entre a apelada e o Condomínio Rio Sena.

O contrato de locação entre a apelada e outro imóvel não tem qualquer relação direta com a locação objeto desta demanda, sendo desnecessária a pretendida
exibição dele
. A análise do contrato de imóvel diverso não traria elementos significativos para a solução da controvérsia, pois o que se discute é a adequação do valor do aluguel do imóvel do apelante, e não a comparação com contratos de outros imóveis.

Além disso, os contratos apresentados pel
a
apelante como parâmetro não possuem características similares ao contrato objeto da presente
A
ção, seja pelas condições do imóvel, seja pelas diferenças de localização e infraestrutura.

Não há razão para a extinção do processo, visto que a decisão não causou prejuízo à parte apelante. Dessa forma, a alegação de nulidade não tem fundamento.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

No tocante ao pedido de desistência da lide formulado pela apelada, a continuidade do processo decorreu da discordância manifestada pela própria apelante, que solicitou a produção de provas, incluindo a perícia. Dessa forma, a resolução da lide tornou-se necessária, sendo o julgamento plenamente
justificado.

E mais, quanto ao pedido de extinção da demanda com base na desistência, a apelante ignora o fato de que a sentença já havia sido proferida, com o reconhecimento de que o depósito judicial de R$8.687,83 quitou a obrigação da apelante.

Não há razão para a extinção do processo, uma vez que a decisão não causou prejuízo à parte apelante. A desistência da Ação pela apelada não gera nulidade ou vício processual, já que o juiz decidiu com base nas provas e documentos disponíveis, que foram suficientes para o julgamento.

A apelante sustenta que o contrato, inicialmente celebrado em 2011 e renovado automaticamente em 2016, deveria ter sido encerrado em 2021.

Contudo, é importante observar que o vínculo contratual foi prorrogado por força de lei e pela ausência de manifestação contrária tempestiva. Não há evidência concreta de que tenha havido qualquer ilegalidade ou irregularidade na continuidade d
a

avença
.

Além disso, a suposta falta de justificativa por parte do apelado para renovação não se configura como fator suficiente para invalidar o contrato, uma vez que a relação locatícia observou as condições estipuladas inicialmente.

Cumpre enfatizar que a
prorrogação automática do contrato decorre de uma cláusula contratual expressa, que foi observada conforme estipulado pelas partes.
Não há elementos nos autos que demonstrem qualquer irregularidade nesse procedimento.

A alegação de que o apelante não teria interesse em renovar a locação devido a danos estruturais causados pela instalação de torres de rádio também não foi suficientemente comprovada. Não foram apresentados laudos ou provas técnicas que atestem os danos estruturais alegados, o que enfraquece a tese d
a
apelante.

Ao apelante insurge-se contra o valor da remuneração mensal proposta pelo apelado, argumentando que o valor não reflete o preço de mercado.

Contudo, tal quantia foi baseada em um laudo
técnico
, elaborado por um p
rofissional
imparcial, que considerou os aspectos técnicos e as condições do imóvel no mercado local.

Não há elementos que demonstrem que o cálculo pericial tenha sido inadequado ou que desconsiderou a realidade do mercado imobiliário, como alega o apelante. A simples discordância com o valor não constitui
motiv
to
suficiente para reformar a
decisã
o.

Por fim, a apelante questiona os valores fixados na sentença, alegando que a quantia de R$2.406,44 mensais não condiz com a realidade do mercado imobiliário, sugerindo que o valor do aluguel deveria ser fixado em R$7.000,00.

Entretanto, a conclusão da sentença foi baseada em
p
erícia, que considerou o imóvel e o mercado local.

Não há como aceitar a proposta do apelante sem a devida comprovação de que o valor sugerido de R$7.000,00 seja condizente com o mercado.

A fixação do valor do aluguel em montante superior ao determinado pelo juiz não encontra respaldo nas provas dos autos, sendo
prescindível
o reajuste pleiteado.

P
el
o exposto,
nego pr
ovimento
ao Recurso
e, com amparo no artigo 85, §11, do CPC
,
majoro a verba honorária para 15% sobre o valor da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025