Tribunal: TJMT
Processo: 0003669-68.2010.8.11.0086
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Apelação cível. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Contrato de arrendamento rural. Direito de preferência. Inadimplemento do arrendatário. Notificação regular. Improcedência do pedido. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade de negócio jurídico, afastando alegação de violação ao direito de preferência do arrendatário em contrato de compra e venda de imóvel rural, em razão de ausência de depósito do valor da aquisição e da inadimplência contratual do autor.
II. Questão em discussão
2. O recurso examina: (i) se houve violação ao direito de preferência do arrendatário na alienação do imóvel rural; (ii) a validade da rescisão contratual por inadimplemento do arrendatário; (iii) a existência de direito à indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais;(iv) a redução dos honorários sucumbenciais para 5%.
III. Razões de decidir
3. O direito de preferência no Estatuto da Terra exige que o arrendatário deposite os valores correspondentes à aquisição para exercer o referido direito, o que não ocorreu.
4. O contrato de arrendamento foi regularmente rescindido em virtude de inadimplência, conforme comprovado nos autos e em ações judiciais conexas, precedida de notificação dentro do prazo legal.
5. Inexistem provas robustas para indenização por danos materiais, lucros cessantes ou danos morais, sendo necessária demonstração inequívoca de prejuízo efetivo ou violação a direitos de personalidade, o que não se verifica no caso concreto.
6. A majoração dos honorários sucumbenciais encontra fundamento no art. 85, §11, do CPC, proporcional à improcedência do recurso.
IV. Dispositivo
7. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da causa.
Tese de julgamento:
"1. O direito de preferência do arrendatário em contrato de compra e venda de imóvel rural exige o depósito do valor da aquisição como condição de exercício, sendo inviável sua invocação em caso de inadimplemento contratual.
2. A rescisão contratual de arrendamento rural por inadimplemento, precedida de notificação regular, é legítima e não configura ilícito gerador de danos materiais, lucros cessantes ou danos morais."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003669-68.2010.8.11.0086
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[LEVI RIBEIRO - CPF: 238.426.449-49 (APELANTE), JOAO BATISTA PEREIRA DA SILVA - CPF: 494.107.090-91 (ADVOGADO), FERNANDO HENRIQUE MAZO FAVERO - CPF: 005.734.569-41 (ADVOGADO), LUCIANA CRISTINA MARTINS TREVISAN - CPF: 222.362.298-44 (ADVOGADO), OSMAR BOEHM - CPF: 500.633.329-49 (APELADO), ARNALDO RAUEN DELPIZZO - CPF: 607.392.589-15 (ADVOGADO), FERNANDO DORIVAL DE MATTOS - CPF: 026.617.509-08 (ADVOGADO), MARIA FRANCISCA RIZO - CPF: 020.185.379-54 (APELADO), ESPÓLIO DE NORBERTO CAMBRI registrado(a) civilmente como NORBERTO CAMBRI - CPF: 360.867.970-72 (APELADO), CLARICE DE OLIVEIRA CAMBRI - CPF: 211.227.840-15 (APELADO), ELSON BOEHM - CPF: 624.574.709-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito Civil e Processual Civil.

Apelação cível. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Contrato de arrendamento rural. Direito de preferência. Inadimplemento do arrendatário. Notificação regular. Improcedência do pedido. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade de negócio jurídico, afastando alegação de violação ao direito de preferência do arrendatário em contrato de compra e venda de imóvel rural, em razão de ausência de depósito do valor da aquisição e da inadimplência contratual do autor.

II. Questão em discussão

2.
O recurso examina: (i) se houve violação ao direito de preferência do arrendatário na alienação do imóvel rural; (ii) a validade da rescisão contratual por inadimplemento do arrendatário; (iii) a existência de direito à indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais;(iv) a redução dos honorários sucumbenciais para 5%.

III. Razões de decidir

3.
O direito de preferência no Estatuto da Terra exige que o arrendatário deposite os valores correspondentes à aquisição para exercer o referido direito, o que não ocorreu.

4. O contrato de arrendamento foi regularmente rescindido em virtude de inadimplência, conforme comprovado nos autos e em ações judiciais conexas, precedida de notificação dentro do prazo legal.

5. Inexistem provas robustas para indenização por danos materiais, lucros cessantes ou danos morais, sendo necessária demonstração inequívoca de prejuízo efetivo ou violação a direitos de personalidade, o que não se verifica no caso concreto.

6. A majoração dos honorários sucumbenciais encontra fundamento no art. 85, §11, do CPC, proporcional à improcedência do recurso.

IV. Dispositivo

7.
Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da causa.

Tese de julgamento:

"1. O direito de preferência do arrendatário em contrato de compra e venda de imóvel rural exige o depósito do valor da aquisição como condição de exercício, sendo inviável sua invocação em caso de inadimplemento contratual.

2. A rescisão contratual de arrendamento rural por inadimplemento, precedida de notificação regular, é legítima e não configura ilícito gerador de danos materiais, lucros cessantes ou danos morais."

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por LEVI RIBEIRO contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara da Comarca de Nova Mutum/MT, que nos autos da ação
“Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico”
(Proc. no
0003669-68.2010.8.11.0086
), ajuizada pelo apelante contra OSMAR BOEHM, MARIA FRANCISCA RIZO, ESPÓLIO DE NORBERTO CAMBRI e ELSON BOEHM, julgou o pedido improcedente, por concluir que os argumentos apresentados pelo autor não foram suficientes para comprovar a nulidade do negócio jurídico nem para demonstrar qualquer violação substancial ao seu direito; a r. sentença condenou o autor/apelante ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. no 242658663).

Em suas razões recursais, o autor/apelante afirma que comprovou todos os fatos constitutivos de seu direito, demonstrando posse do imóvel desde 1998 e a violação de seu direito de preferência na venda realizada sem notificação prévia, em desacordo com o Estatuto da Terra.

Sustenta que o contrato de arrendamento, prorrogado tacitamente até 2011, foi descumprido pelos apelados, que agiram de má-fé ao não respeitar a notificação prévia e ao alterar fraudulentamente o contrato de compra e venda, conforme reconhecido em decisão judicial, alegando ainda prejuízos financeiros e materiais devido à impossibilidade de plantio e à falta de indenização pelas benfeitorias realizadas.

Por fim, solicita a redução dos honorários sucumbenciais de 10% para 5%, com base no princípio da razoabilidade.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, com a reforma da sentença para que seja reconhecido “
o seu direito de preferência e a nulidade do negócio jurídico”
, além da
“condenação dos recorridos ao pagamento de indenização pelos danos materiais, lucros cessantes e danos morais”
, e, ainda, a
“redução dos valores atribuídos a títulos de honorários sucumbenciais para 5% (cinco por cento), em observância do Princípio da Razoabilidade, nos termos do art. 8o do CPC”
(cf. Id. no 242658674).

O Réu/apelado apresentou contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 242658676).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A r. sentença julgou o pedido improcedente sob os seguintes fundamentos:

(...)

Com relação à prova pericial de Id. 10625584, esta serve apenas para comprovar que há divergência quanto aos valores referentes à venda devidamente efetuada ao senhor Norberto Cambri, sendo tal fato desinteressante para o deslinde do feito, na singela análise desse magistrado, conforme será exposto a seguir.

Isso porque, dentre os pedidos efetuados pela parte autora, em fls. 39/41, não há nenhuma solicitação para depósito em juízo pelo autor dos valores pagos por Norberto Cambri a título de aquisição do imóvel, permitindo àquele o exercício do direito de preferência, em conformidade com a interpretação do art. 92, § 5o, do Estatuto da Terra.

Desse modo, acolher a nulidade do contrato por violação ao direito de preferência seria jugar extra petita, já que o exercício de tal direito somente ocorre com o depósito dos valores pagos para a aquisição do imóvel, sendo que tal solicitação não ocorreu em nenhum momento processual. Neste contexto, inexiste qualquer prejuízo decorrente da suposta preterição.

Mesmo se assim não o fosse, o direito de preferência não se aplica ao caso concreto, já que se trata de mero contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural (contrato anexado às fls. 105/107 do Id. 51636396 do processo n. 0000814-77.2014.8.11.0086), que não fora registrado em cartório na matrícula do imóvel, não cabendo na hipótese o exercício de tal direito ao arrendatário, considerando que cláusulas restritivas de direito se interpretam restritivamente

(...)

Com relação à renovação contratual, efetuando uma interpretação teleológica do Estatuto da Terra, em seus artigos 95, II, IV e V, verifica-se que o arrendamento rural renova-se, ao menos em relação ao prazo de duração, pelo mesmo período do contrato anterior, respeitado o período mínimo de 3 anos.

(...)

Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

I - os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, considerar-se-ão esses prazos prorrogados nas mesmas condições, até sua ultimação;

II - presume-se feito, no prazo mínimo de três anos, o arrendamento por tempo indeterminado, observada a regra do item anterior;

IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos

V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;

No caso dos autos, analisando apenas esse requisito, o contrato seria renovado nos moldes da Cláusula Segunda do contrato de fls. 263/263v dos autos físicos, o qual prevê um prazo de 04 anos para o arrendamento da área. Destarte, o contrato estaria válido até a data de 30 de abril de 2010.

Através dessa análise verifica-se que a notificação de fls. 47/48 atende aos prazos previstos no Estatuto da Terra, tendo sido efetuada em 03 de junho de 2009, atendendo o prazo de 6 meses antes do término, necessário para ser rescindido o contrato de arrendamento para uso da área, nos moldes do 95, V, do Estatuto da Terra.

Ou seja, apenas por essa questão já estaria a notificação feita dentro do prazo e o contrato estaria rescindido.

No que concerne à rescisão por inadimplemento, essa possui fundamento no art. 92, § 6o, do Estatuto da Terra c.c art. 27, do Decreto 59.566/66, os quais disciplinam a possibilidade dessa forma de fim do vínculo contratual. Com relação ao adimplemento das obrigações, o autor não comprovou, através da documentação trazida aos autos e processos anexos, que estava em dia com suas obrigações contratuais, sendo esse ônus que lhe competia, conforme art. 373, II, do CPC, já que não impugnou especificadamente os valores considerados devidos pelos réus e expostos em sede de contestação.

Destarte, a notificação judicial também serviria para fundamentar o despejo por falta de pagamento.

Por fim, os processos 0003853-24.2010.8.11.0086 e 0004050-76.2010.8.11.0086 foram julgados procedentes e reconhecida a mora do autor no seu dever de pagar o arrendamento em dia, o que demonstra mais ainda que a atitude dos rés foi correta, não havendo que se cogitar a devolução da área ao autor ou qualquer indenização pelo seu não uso.

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da presente Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico com pedido Liminar ajuizada por Levi Ribeiro, devidamente qualificado, em face de Osmar Boehm, Elson Boehm Maria Francisco Rizzo Boehm e Norberto Cambri, todos qualificado nos autos, nos termos do art. 487, I, do CPC (...)”

A controvérsia recursal reside em determinar se o autor/apelante, arrendatário do imóvel rural, tem direito ao reconhecimento da nulidade do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre os apelados e terceiros, devido à alegada violação do direito de preferência previsto no Estatuto da Terra, bem como se os prejuízos materiais, lucros cessantes e danos morais decorrentes dessa violação devem ser reparados.

É incontroverso que as partes celebraram um contrato de arrendamento rural em 15 de setembro de 1998, referente aos Lotes 270, 271, 272 e 273, registrados sob as matrículas 30.710, 30.711, 30.712 e 30.713 no Serviço Notarial da Comarca de Diamantino/MT, com prazo final previsto para 30 de abril de 2002. Após essa data, o contrato foi renovado verbalmente por prazo indeterminado, com o pagamento estipulado em 5 sacas de soja por hectare, totalizando 1.000 sacas de soja por safra.

É igualmente certo que, no caso de arrendamento rural sem prazo de vigência definido, presume-se que o contrato tenha duração de três anos, conforme estabelece o art. 95, inciso II, do Estatuto da Terra, sendo automaticamente renovado se o arrendador não emitir a notificação mencionada no art. 95, inciso IV, do mesmo diploma legal.

A propósito, leciona Vilson Ferreto:

“Doutrina e jurisprudência são majoritárias, no sentido de que, referindo-se a lei renovação do contrato, quando ausente ou impestiva a notificação denunciatória, implica dizer que se estabelece um novo contrato, decorrente de imposição legal, embora pequena corrente entenda que se trataria de prorrogação do contrato, que passaria a vigorar por prazo indeterminado”.

Tais são as lições de Paulo Torminn Borges:

“Convém ficar atento para o fato de que renovação e prorrogação de contrato agrário são institutos diferentes. A renovação, de consequências mais profundas, vem tratada no Estatuto da Terra (arts. 95, IV e V e 96, II), bem como no Decreto 59.566/66 (art. 22 e seus parágrafos); a prorrogação, fenômeno eventual, está prevista no Estatuto da Terra (art. 95, I e 96, I), bem como no Decreto 59.566/66”

A distinção no caso de arrendamento rural é extremamente relevante e não se trata de um simples detalhe técnico, isso porque, se fosse considerado uma prorrogação, o contrato passaria a ter prazo indeterminado, gerando dúvidas significativas sobre a necessidade de notificação para denúncia, que deve ser feita nos seis meses anteriores ao término do arrendamento.

Por outro lado, tratando-se de renovação tácita do contrato de arrendamento, com prazo mínimo de três anos, iniciado em 2002, o contrato teria vigência até 2005, depois até 2008 e, posteriormente, até 2011.

Em 2009, os arrendadores notificaram o arrendatário sobre a intenção de retomar o imóvel para exploração direta e, na mesma ocasião, informaram o descumprimento das obrigações contratuais devido à falta de pagamento integral do arrendamento nos últimos anos, tal situação serviu como base para o pedido de rescisão contratual, estabelecendo ao arrendatário o prazo até 30 de abril de 2010 para desocupar as áreas, conforme registrado na notificação extrajudicial vinculada ao Id. no 242658167, páginas 155 e 156.

Verifica-se que o arrendatário foi regularmente notificado judicialmente em 25/06/2009, respeitando o prazo legal de seis meses que antecede o término do contrato, previsto para 2011, em conformidade com o disposto no art. 95, inciso IV, do Estatuto da Terra, e embora tenha manifestado intenção de permanecer cultivando o imóvel, o inadimplemento das obrigações contratuais, caracterizado pela falta de pagamento das parcelas devidas, constitui fundamento legítimo para a rescisão contratual, nos termos do art. 476 do Código Civil, que prevê a exceção do contrato não cumprido, e do art. 92, §3o, do Estatuto da Terra, que permite a rescisão por descumprimento de cláusulas essenciais do contrato.

Recebida a notificação em 25/06/2009, o arrendatário tinha, em conformidade com o prazo legal, até 25/12/2009 para desocupar a área rural, no entanto, foi-lhe concedido, por liberalidade dos arrendadores, um prazo mais extenso, até 30 de abril de 2010, ou seja, superior ao período mínimo de seis meses exigido por lei.

Nos contratos de arrendamento rural, é garantido ao arrendador o direito de reaver o imóvel arrendado em casos de inadimplemento, desde que seja realizada a prévia notificação do arrendatário, como ocorreu no presente caso.

Vale destacar que a matéria já foi analisada no julgamento do Recurso de Apelação no 0003853-24.2010.8.11.0086, interposto contra a sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança de Arrendamento Rural movida por Osmar Boehm, ora apelado, em face do autor/apelante, na ocasião, o recurso foi parcialmente provido apenas para reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança referente aos alugueres vencidos antes de 30/04/2007, mantendo-se, no restante, a decisão que reconheceu a mora do autor no cumprimento de sua obrigação de pagar o arrendamento pontualmente, reforçando a legitimidade da conduta adotada pelos réus.

Dado que o arrendatário não quitou as parcelas no prazo ajustado, configurando inadimplência e violação contratual, a rescisão do contrato e o despejo do imóvel estão devidamente amparados nos artigos 32, inciso III, e 41, inciso I, do Decreto-Lei no 59.566/1966 (Estatuto da Terra).

“Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

(...)

III – se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado.

(...)

Art. 41. O arrendatário é obrigado:

I - a pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados”

Dessa forma, restou assegurado aos arrendadores o direito de retomar o imóvel, e ao arrendatário caberia cumprir a determinação de desocupação até o prazo final concedido.

No que se refere aos danos materiais na modalidade de danos emergentes, o arrendatário não demonstrou de forma adequada as despesas efetivamente realizadas e relacionadas à preparação da safra 2010/2011, apresentando notas fiscais datadas de 2008 e 2009, em obediência ao ônus da prova fixado no art. 373, inciso I, do CPC, era dever do interessado comprovar, por meio de elementos idôneos, a perda patrimonial decorrente dos atos dos arrendadores, o que não ocorreu.

Em consequência, não há respaldo para acolher o pedido indenizatório quanto aos danos emergentes, eis que não se comprovou o prejuízo efetivo.

Da mesma forma, não é possível o deferimento de lucros cessantes, pois sua configuração exige demonstração concreta de que a atividade produtiva teria gerado resultados financeiros não alcançados exclusivamente em razão do ilícito.

A mera alegação, sem provas robustas a respeito da probabilidade objetiva de geração de renda não obtida, não satisfaz as exigências legais, sendo incabível indenizar lucros presumidos ou hipotéticos, conforme consolidada orientação jurisprudencial (STJ).

Ademais, não há qualquer situação que justifique a indenização por danos morais, pois o litígio originou-se de uma relação contratual agrária cujo desfecho, embora desfavorável ao arrendatário, não configura ofensa a direitos de personalidade ou à dignidade capaz de ensejar reparação moral.

A conduta dos arrendadores limitou-se ao exercício regular de um direito, considerando que a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e a cobrança das obrigações inadimplidas encontram-se devidamente amparadas pelo ordenamento jurídico, não havendo, portanto, fundamento para condená-los ao pagamento de indenização por danos morais.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso
, e, em obediência ao
art. 85, § 11, do CPC,
m
ajoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025