Tribunal: TJMT
Processo: 1027641-44.2017.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE PELA DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". RISCO DO NEGÓCIO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido pelos autores e condenou a incorporadora ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes aos aluguéis pagos no período de mora, além de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se a demora na expedição do "habite-se" configura excludente de responsabilidade da incorporadora e se o valor da indenização por danos morais deve ser reduzido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência dominante considera que dificuldades administrativas e burocráticas não configuram excludentes de responsabilidade da incorporadora, pois integram o risco do negócio imobiliário.
4. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano material, ensejando indenização correspondente ao valor locatício de imóvel similar. 5. O atraso injustificado na entrega do imóvel pode configurar dano moral indenizável, sendo, contudo, necessária a adequação do quantum indenizatório aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 6. No caso concreto, a indenização por danos morais foi reduzida de R$ 15.000,00 para R$ 10.000,00, considerando precedentes em casos análogos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação cível parcialmente provida, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 10.000,00, mantida a condenação por danos materiais e os honorários advocatícios.
Tese de julgamento: “1. O atraso na entrega do imóvel, ainda que decorrente da demora na expedição do 'habite-se', não exime a incorporadora de responsabilidade. 2. A indenização por danos morais deve ser fixada em valor proporcional ao transtorno causado ao consumidor, observados os precedentes do tribunal.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927 e 944. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019; TJMT, Ap 1016704-09.2016.8.11.0041, Rel. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 05.07.2023, DJE 10.07.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027641-44.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Repetição de indébito, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.857.179/0001-87 (APELANTE), STHEFANO MALHEIROS SANTANA DE ALMEIDA - CPF: 039.913.161-29 (ADVOGADO), DEIVIT JESUS MALAQUIAS - CPF: 027.628.711-82 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), THELMA SILANO RAMOS - CPF: 272.580.348-97 (ADVOGADO), FREDERICO RIBAS PIRES - CPF: 162.916.878-52 (APELADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANA PAULA CUSTODIO PIRES - CPF: 707.421.201-63 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE PELA DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE".
RISCO DO NEGÓCIO.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
DEVIDA
. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido pelos autores e condenou a incorporadora ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes aos aluguéis pagos no período de mora, além de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em saber se a demora na expedição do "habite-se" configura excludente de responsabilidade da incorporadora e se o valor da indenização por danos morais deve ser reduzido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência dominante considera que dificuldades administrativas e burocráticas não configuram excludentes de responsabilidade da incorporadora, pois integram o risco do negócio imobiliário.

4. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano material, ensejando indenização correspondente ao valor locatício de imóvel similar.

5. O atraso injustificado na entrega do imóvel pode configurar dano moral indenizável, sendo, contudo, necessária a adequação do quantum indenizatório aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

6. No caso concreto, a indenização por danos morais foi reduzida de R$ 15.000,00 para R$ 10.000,00, considerando
precedentes
em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível parcialmente provida, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 10.000,00, mantida a condenação por danos materiais e os honorários advocatícios.

Tese de julgamento: “1. O atraso na entrega do imóvel, ainda que decorrente da demora na expedição do 'habite-se', não exime a incorporadora de responsabilidade. 2. A indenização por danos morais deve ser fixada em valor proporcional ao transtorno causado ao consumidor, observados os precedentes do tribunal.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 186, 927 e 944.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Segunda Seção, j. 25.09.2019,
DJe
27.09.2019; TJMT,
Ap
1016704-09.2016.8.11.0041, Rel.
Marilsen
Andrade
Addario
, 2a Câmara de Direito Privado, j. 05.07.2023, DJE 10.07.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de Apelação Cível interposta por HESA 115 - Investimentos Imobiliários Ltda., contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Repetição de Indébito, ajuizada por Frederico Ribas Pires e Ana Paula Custódio Pires.

A sentença recorrida reconheceu o atraso na entrega do imóvel adquirido pelos autores e condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 16.200,00, referentes a despesas com aluguel no período de maio a dezembro de 2016, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. Fixou, ainda, honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante alega que não houve atraso na entrega do imóvel, pois a expedição do "habite-se" pela Municipalidade ocorreu dentro do prazo contratual e que eventual demora decorreu de caso fortuito ou força maior. Requer a reforma da sentença para afastar as condenações impostas.

Em contrarrazões, os apelados pugnam pela manutenção integral da sentença, argumentando que a entrega do imóvel ocorreu em 05 de dezembro de 2016, extrapolando em mais de seis meses o prazo de tolerância estipulado em contrato. Pedem, ainda, a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Conheço do recurso
.

A
controvérsia gira em torno do atraso na entrega do imóvel adquirido pelos apelados no empreendimento "Residencial Reserva
Bonifácia

By

Helbor
",
unidade autônoma n. 1184,
desenvolvido pela apelante HESA 115 - Investimentos Imobiliários Ltda.

A cláusula contratual previa prazo de entrega para 30 de novembro de 2015, com prorrogação de 180 dias, findando em 30 de maio de 2016
(Cláusula 5.7, ID
252775243
– pág. 2)
. No entanto, a entrega efetiva das chaves somente ocorreu em 05 de dezembro de 2016, evidenciando o atraso superior a seis meses.

A apelante sustenta que a demora na expedição do "habite-se" decorreu de fatores alheios à sua vontade, não podendo ser responsabilizada por tal atraso.

Contudo, a jurisprudência dominante deste Tribunal, inclusive em casos análogos
envolvendo o mesmo empreendimento
, reconhece que dificuldades administrativas, burocráticas e operacionais não constituem excludentes de responsabilidade da incorporadora, pois fazem
parte do risco do negócio imobiliário e devem ser previstas no planejamento empresarial.
Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS
[...]
Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora na expedição do “Habite-se”, pois se trata de caso fortuito interno inerente à atividade desenvolvida pela apelante e, portanto, já devem estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.
[...]
(N.U 1016704-09.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/07/2023,
Publicado
no DJE 10/07/2023)

No tocante aos danos materiais, restou demonstrado nos autos que os apelados suportaram despesas com aluguéis entre junho e dezembro de 2016, em razão da mora da incorporadora. O STJ consolidou entendimento de que o atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização pelo
dano material
:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.
[...]
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS. [...]No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. [...].(STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019,
DJe
27/09/2019)

Quanto aos danos morais, a situação extrapola o mero inadimplemento contratual, causando frustração e sofrimento aos consumidores. O atraso na entrega do imóvel, mesmo em razão da demora na expedição do "habite-se", não exime a incorporadora de responsabilidade
, conforme precedentes deste E. Tribunal de Justiça:

“[...]
O atraso

injustificado

na

entrega

do

imóvel

pode

configurar

dano

moral indenizável, desde que demonstrado

o impacto negativo na esfera extrapatrimonial do adquirente.

(N.U 1010881-90.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES
ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/02/2025,
Publicado
no DJE 28/02/2025)

“[...]
O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor.

A fixação do valor indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.

(N.U 1004981-56.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 02/12/2020,
Publicado
no DJE 22/04/2021)

Contudo, n
o caso concreto, o valor arbitrado pelo juízo de origem
(
R$ 15.000,00
)
,

não
guarda
correspondência com os parâmetros fixados em situações semelhantes
por esta E. Câmara
, razão pela qual entendo que deve ser reduzido ao patamar de R$ 10.000,00
, que considero
compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade

(
N.U 1035433-10.2021.8.11.0041, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
j.
05/02/2025, DJE 11/02/2025
; N.U. 1009974-45.2017.8.11.0041, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
J.
15/08/2023,
DJE
: 17/08/2023
– R$ 10.000,00
)
.

Dessa forma, não prosperam as teses recursais da apelante
acerca da excludente de responsabilidade
, devendo ser mantida a condenação imposta na sentença
, com a redução da indenização por danos morais.

Diante do exposto,

DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso,
apenas para reduzir o valor da indenização por dano moral de R$ R$ 15.000,000 para R$ 10.000,00
mantendo
os demais pontos da
sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025