Tribunal: TJMT
Processo: 1009545-88.2019.8.11.0015
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Direito do Consumidor. Apelação Cível. Ação de Obrigação de Fazer c/c Declaratória de Nulidade de Cobrança de Taxa Condominial, Restituição de Valores e Danos Morais. Loteamento Irregular. Cobrança de Taxas Condominiais. Inexistência de Infraestrutura Básica. Inaplicabilidade do Código Civil. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Cláusulas Abusivas. Dano Moral Configurado. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença que, em sede de ação de obrigação de fazer c/c declaração de nulidade de cobrança condominial, restituição de valores e danos morais, julgou procedentes os pedidos formulados pela autora, declarando abusiva a cobrança de taxa condominial e determinando a entrega da matrícula dos imóveis, a restituição de valores pagos e o pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal reside em saber: (i) se a cobrança de taxa de manutenção imposta pela parte recorrente é legal; (ii) se o loteamento possui infraestrutura suficiente para justificar a cobrança; (iii) se a relação jurídica entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.
III. Razões de decidir
3. O loteamento objeto da demanda não está regularizado e não possui infraestrutura básica, conforme reconhecido em Ações Civis Públicas movidas pelo Ministério Público.
4. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular é indevida, não havendo previsão legal para sua exigência, especialmente quando não comprovada a prestação de serviços básicos aos moradores.
5. A relação jurídica entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a demandante se enquadra como consumidora e os recorrentes como fornecedores de serviços, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.
6. As cláusulas contratuais que impõem a cobrança compulsória de taxas condominiais foram declaradas abusivas, nos termos do art. 51, IV, e §1o do CDC.
7. O protesto indevido de título enseja dano moral in re ipsa, nos termos da jurisprudência do STJ, sendo devida a indenização fixada em R$ 8.000,00.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: A cobrança de taxas condominiais e de manutenção em loteamento irregular, sem infraestrutura adequada e sem previsão legal, é abusiva e nula, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. O protesto indevido de título gera dano moral in re ipsa, ensejando o dever de indenizar.
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV e §1o; Lei n. 6.766/1979, art. 40, §5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.280.825/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 09.10.2012.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009545-88.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SONIA MARIA DE LIMA - CPF: 346.795.101-53 (APELADO), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), WENDELL DOS SANTOS BARROS - CPF: 967.916.832-87 (ADVOGADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (APELANTE), MICHELLE PLINIO MUETZENBERG - CPF: 049.616.131-85 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELANTE), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito Civil e Direito do Consumidor. Apelação Cível. Ação de Obrigação de Fazer c/c Declaratória de Nulidade de Cobrança de Taxa Condominial, Restituição de Valores e Danos Morais. Loteamento Irregular. Cobrança de Taxas Condominiais. Inexistência de Infraestrutura Básica. Inaplicabilidade do Código Civil. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Cláusulas Abusivas. Dano Moral Configurado. Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1.

Recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença que, em sede de ação de obrigação de fazer c/c declaração de nulidade de cobrança condominial, restituição de valores e danos morais, julgou procedentes os pedidos formulados pela autora, declarando abusiva a cobrança de taxa condominial e determinando a entrega da matrícula dos imóveis, a restituição de valores pagos e o pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2.
A controvérsia recursal reside em saber: (i) se a cobrança de taxa de manutenção imposta pela parte recorrente é legal; (
ii
) se o loteamento possui infraestrutura suficiente para justificar a cobrança; (
iii
) se a relação jurídica entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.

III. Razões de decidir

3.
O loteamento objeto da demanda não está regularizado e não possui infraestrutura básica, conforme reconhecido em Ações Civis Públicas movidas pelo Ministério Público.

4. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular é indevida, não havendo previsão legal para sua exigência, especialmente quando não comprovada a prestação de serviços básicos aos moradores.

5. A relação jurídica entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a demandante se enquadra como consumidora e os recorrentes como fornecedores de serviços, nos termos dos
arts
. 2o e 3o do CDC.

6. As cláusulas contratuais que impõem a cobrança compulsória de taxas condominiais foram declaradas abusivas, nos termos do art. 51, IV, e §1o do CDC.

7. O protesto indevido de título enseja dano moral
in
re

ipsa
, nos termos da jurisprudência do STJ, sendo devida a indenização fixada em R$ 8.000,00.

IV. Dispositivo e tese

8
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
A cobrança de taxas condominiais e de manutenção em loteamento irregular, sem infraestrutura adequada e sem previsão legal, é abusiva e nula, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. O protesto indevido de título gera dano moral
in
re

ipsa
, ensejando o dever de indenizar.

_________

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC,
arts
. 2o, 3o e 51, IV e §1o; Lei n. 6.766/1979, art. 40, §5o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.280.825/SP, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 09.10.2012.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Ivanildo Ramos Vieira e Camping Club Portal da Amazônia contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos autos da ação de
obrigação de fazer
c/c
declaratória de nulidade de cobrança de taxa condominial, restituição de valores, repetição de indébito e danos morais
, ajuizada por Sônia Maria de Lima
em face dos apelantes,
julgou procedentes os pedidos formulados pela autora,
nos seguintes termos:

a) DETERMINAR que a parte ré, no prazo de 30 (trinta) dias, entregue a autora a matrícula dos imóveis listados na pág. 2 de id 21871662 e demais documentos necessários para sua escrituração, sob pena de pagamento de multa diária, que arbitro em R$ 1.000,00 (mil reais), até o limite de R$10.000,00 (dez mil reais) nos termos do art. 536, §1o, do CPC.

b) DECLARAR ABUSIVA a taxa de condomínio e manutenção entabulada no adendo contratual (1o e 2o) e contrato (cláusula 9o e 11o) dos contratos.

c) CONDENAR a parte Demandada, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o §1o, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso, conforme Súmula 54 do STJ, e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ).

d) CONDENAR a parte demandada, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 16.672,50 reais, a título de danos materiais, devendo incidir juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o § 1o, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir do prejuízo sofrido.

e) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida para determinar que o requerido, solidariamente, PROCEDA com a BAIXA do protesto realizado, no prazo máximo de 5 dias, a contar da intimação da presente sentença, sob pena de multa ao qual fixo no valor R$1.000,00 (mil) reais, não se tratando de multa diária.

Os apelantes, em suas razões recursais, alegam que o Código de Defesa do Consumidor
n
ão
se aplica a relações entre condomínios e condôminos, que são regidas pela Lei no 4.591/1964 e pelo Código Civil.

Contestam a decisão de primeira instância de que o loteamento não possui infraestrutura básica e está em fase de regularização. Informam que
o loteamento foi devidamente regularizado e que a cobrança das taxas de manutenção é
legal e
está
prevista
em contrato.

Alega que existe um erro de interpretação da sentença de primeira instancia, pois a ação civil
pública
citada na sentença de primeira instancia, teve sua ação julgada improcedente, e declarou a legalidade do loteamento fechado.

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso,
para afastar a aplicação do CDC, reconhecer a legalidade da cobrança das taxas de manutenção e declarar a validade das cláusulas contratuais que preveem essa cobrança.

A autora/apelada apresentou contrarrazões
no Id. 237013734,
refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Vislumbra-se que Sônia Maria de Lima ajuizou a ação de obrigação de fazer, cumulada com declaratória de nulidade de cobrança de taxa condominial, restituição de valores e indenização por danos morais em face de Ivanildo Ramos Vieira, Ivanildo R. Vieira e Camping Club Portal da Amazônia.

A autora adquiriu cinco lotes do empreendimento administrado pelos réus e alegou ser vítima de cobranças indevidas relacionadas a taxas de manutenção e limpeza, sob o argumento de que o local não se configura como condomínio fechado, mas sim um bairro irregular. Aduziu que não há infraestrutura adequada e que os moradores não usufruem de melhorias que justifiquem as cobranças.

Pleiteou, além da
suspensão
das cobranças e da exclusão de seu nome dos cadastros de inadimplentes, a declaração de inexistência do condomínio e das dívidas, a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente e indenização por danos morais
.

O juízo de primeira instância

acolheu parcialmente os pedidos da parte autora, reconhecendo a ilegalidade das cobranças de taxas condominiais e determinando a entrega da escritura definitiva dos imóveis. Adicionalmente, condenou os réus à restituição dos valores pagos de forma indevida, porém em modalidade simples, e fixou a indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00. A sentença também confirmou a tutela de urgência anteriormente concedida, ordenando a baixa do protesto realizado contra a autora e estipulando multa em caso de descumprimento.

Após detida análise dos autos, acompanho integralmente a fundamentação da sentença de primeiro grau, conforme passo a expor.

Verifica-se, dos autos, que o empreendimento em questão não se encontra devidamente regularizado como condomínio fechado, subsistindo pendências de regularização urbanística. Tal fato é corroborado pelas ações civis públicas propostas pelo Ministério Público (Processos no 1007558-51.2018.8.11.0015 e 1000960-81.2018.8.11.0015), cujo objetivo primordial é a regularização do loteamento e a garantia da infraestrutura mínima para os moradores.

Em minuciosa análise ao sistema
PJe
, verifiquei que o Ministério Público do Estado de Mato Grosso, em sede de Recurso de Apelação Cível, obteve êxito na reforma da sentença proferida pela Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação Civil Pública movida contra o Município de Sinop e Ivanildo Ramos Vieira. A decisão original, que havia julgado improcedentes os pedidos de regularização fundiária e infraestrutura básica do loteamento Camping Club Portal da Amazônia, foi revertida. O Tribunal de Justiça, ao dar provimento ao recurso do Ministério Público, condenou os apelados a promoverem a regularização imobiliária do loteamento e a implementarem as adequações urbanísticas necessárias, em conformidade com a Lei no 6.766/79 e a Lei Municipal no 1.265/2010.

Destaco a ementa:

APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – LOTEAMENTO IRREGULAR – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E DE INFRAESTRUTURA –– RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR – DEVER DE FISCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO – OMISSÃO – PRINCÍPIO DA RESERVA DO POSSÍVEL – DESCABIMENTO – RECURSO PROVIDO – REMESSA NECESSÁRIA PREJUDICADA.

1. A Lei no 6.766/79, a Lei no 10.257/01 e a Constituição Federal, impõe de forma clara ao município o dever de realizar o parcelamento, uso e ocupação do solo urbano, atividade essa que é vinculada.

2. Nos termos da jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do Município pela regularização lato sensu do loteamento irregular é subsidiária, pois, a princípio, deve-se cobrar do loteador o cumprimento das obrigações que a legislação de regência lhe impõe, para, depois, em caso de inadimplemento, exigir do Poder Público Municipal.

3. O Município é titular do dever de regularizar loteamentos clandestinos ou irregulares, mas a sua responsa atuação deve-se restringir às obras essenciais a serem implantadas, em conformidade com a legislação urbanística local (art. 40, § 5o, da Lei 6.799/1979), em especial à infraestrutura necessária para melhoria na malha urbana, como ruas, esgoto, energia e iluminação pública, de modo a atender aos moradores já instalados.

4. O princípio da reserva do possível não se aplica quando se está diante de direitos constitucionais, em que se busca preservar a dignidade da vida humana, a tutela do meio ambiente e o direito à moradia.

Portanto, fica evidenciado que o loteamento ainda se encontra irregular e que há determinação judicial para sua regularização, o que reforça a tese de que não há que se falar em condomínio fechado, tornando ilegítima a cobrança de taxas condominiais e de manutenção por parte dos apelantes.

Ademais, os réus/apelantes não comprovaram a regularização do empreendimento nos termos da Lei no 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano.

Assim, a cobrança de taxas condominiais carece de respaldo jurídico.

A relação jurídica estabelecida entre as partes atrai a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois a demandante se enquadra na definição de consumidora e os réus na de fornecedores de serviços e produtos, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC.

Desse modo, as cláusulas contratuais que impõem as cobranças de taxas condominiais são, portanto, abusivas conforme art. 51, IV e §1o, do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando os serviços prometidos
-
como manutenção de áreas comuns, segurança, e infraestrutura
-
não foram devidamente prestados. As provas juntadas aos autos revelam que as condições do local são precárias, sem infraestrutura adequada, com ausência de pavimentação e serviços básicos
.

Assim, as cláusulas contratuais que impõem a cobrança compulsória das taxas de condomínio e manutenção devem ser declaradas abusivas e nulas de pleno direito.

No tocante ao dano moral, conforme antiga e consolidada orientação interpretativa da jurisprudência do STJ,
“nos casos de protesto indevido de título e de inscrição indevida em cadastro de proteção ao crédito, o dano moral é considerado in
re

ipsa
”
(STJ - Quarta Turma -
AgInt
no
AREsp
n. 1.801.059/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 24/6/2024,
DJe
de 27/6/2024), ou seja, o dano moral indenizável é presumido nessa hipótese, prescindindo de provas da lesão à caracterização da responsabilidade civil e dever de indenizar do ofensor; acrescento, no mais, que, embora diga que a existência de inscrições restritivas em nome do autor afaste a presunção de
dano
à imagem em decorrência do protesto indevido, a Concessionária/apelante não trouxe qualquer prova nesse sentido.

Sobre o valor indenizatório, o arbitramento da indenização deve se prender à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado, sobretudo, com consideração do perfil social e financeiro tanto da pessoa lesada quanto da ofensora, e, para ter caráter disciplinar, o valor indenizatório deve ser arbitrado em montante suficiente para desencorajar a reincidência de ofensas semelhantes, ou seja, para que potenciais ofensores se abstenham de adotar idênticas condutas causadoras de danos assemelhados, assim, sob esse enfoque, sopesando as particularidades do caso concreto, admito que a indenização fixada em R$
R$ 8.000,00 se revela adequada, considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como os precedentes desta Corte para casos análogos.

Pelo exposto, nego provimento a ambos os Recursos. Majoro os honorários advocatícios devidos ao autor para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025