Tribunal: TJMT
Processo: 1004649-37.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel. Tutela antecipada. Fixação de aluguel provisório em valor significativamente superior ao vigente. Ausência de requisitos. Probabilidade do direito. Laudo unilateral. Imparcialidade comprometida. Dilação probatória. Perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo não configurado. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de fixação de aluguel provisório de R$ 18.400,00 em ação revisional de aluguel, valor superior ao dobro do aluguel atualmente pago de R$ 9.180,00.
II. Questão em discussão
2. (i) Verificar se estão presentes os requisitos para concessão da tutela antecipada de fixação de aluguel provisório no valor pleiteado, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
III. Razões de decidir
3. O laudo de avaliação mercadológica apresentado unilateralmente, sem contraditório, elaborado por profissional vinculado à empresa que anteriormente representava os interesses da autora, não constitui prova idônea e imparcial a embasar a fixação provisória do aluguel pretendido.
4. A mera alegação genérica de dificuldades financeiras, sem comprovação objetiva de insuficiência do valor atual para prover as necessidades básicas, não configura o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
5. O contrato foi firmado livremente e não houve demonstração de alteração extraordinária das condições fáticas que justificasse intervenção judicial urgente no equilíbrio contratual estabelecido.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Em sede de tutela provisória em ação revisional de aluguel, o laudo de avaliação produzido unilateralmente, sem submissão ao contraditório, é insuficiente para justificar a fixação de aluguel provisório em valor significativamente superior ao contratado, sendo imprescindível a dilação probatória. 2. A mera alegação de dificuldades financeiras, sem comprovação objetiva da insuficiência do valor atual para prover as necessidades básicas, não configura o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo necessário à concessão da tutela antecipada”.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei 8.245/91, artigos 19 e 68, II, “a”.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1014252-08.2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. em 06/12/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004649-37.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Mercantil]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DOMINGOS SAVIO FERREIRA DA COSTA - CPF: 807.379.001-72 (ADVOGADO), GRACIELA REGIANI NINIO - CPF: 281.069.891-00 (AGRAVANTE), HASS & ARRUDA LTDA - CNPJ: 08.304.698/0001-40 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel. Tutela antecipada. Fixação de aluguel provisório em valor significativamente superior ao vigente. Ausência de requisitos. Probabilidade do direito. Laudo unilateral. Imparcialidade comprometida. Dilação probatória. Perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo não configurado. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de fixação de aluguel provisório de
R$ 18.400,00 em ação revisional de aluguel, valor
superior ao dobro do aluguel
atualmente pago de R$ 9.180,00.

II. Questão em discussão

2. (i) Verificar se estão presentes os requisitos para concessão da tutela antecipada de fixação de aluguel provisório no valor pleiteado, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco
ao resultado útil do processo.

III. Razões de decidir

3. O laudo de avaliação mercadológica apresentado unilateralmente, sem contraditório, elaborado por profissional vinculado à empresa que anteriormente representava os interesses da autora, não constitui prova idônea e imparcial a embasar a fixação provisória do aluguel pretendido.

4. A mera alegação genérica de dificuldades financeiras, sem comprovação objetiva de insuficiência do valor atual para prover as necessidades básicas, não configura o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

5. O contrato foi firmado livremente e não houve demonstração de alteração extraordinária das condições fáticas que justificasse intervenção judicial urgente no equi
líbrio contratual estabelecido.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. Em sede de tutela provisória em ação revisional de aluguel, o laudo de avaliação produzido unilateralmente, sem submissão ao contraditório, é insuficiente para justificar a fixação de aluguel provisório em valor significativamente superior ao contratado, sendo imprescindível a dilação probatória.
2
. A mera alegação de dificuldades financeiras, sem comprovação objetiva da insuficiência do valor atual para prover as necessidades básicas, não configura o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo necessário à c
oncessão da tutela antecipada”.

Di
spositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; Lei 8.2
45/91, artigos
19 e 68, II,
“a”
.

Ju
risprudência relevante citada:

TJMT, N.U
1014252-08.2023
,
Terceira Câmara de Direito Privado,
Rel.
Carlos Alberto Alves
d
a Rocha
, j.

em
06/12/2023
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela da pretensão recursal, interposto por
GRACIELA REGIANI NINIO
contra d
ecisão (Id. 269137255 – fls. 8)
proferida pel
a

MM. Dra.
Joseane Carla Ribeiro Viana Quinto

da 2a Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT na
ação revisional de aluguel
proposta contra
HASS & ARRUDA LTDA.
, que indeferiu pedido de fixação de aluguel provisório no valor de R$ 18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais).

Por intermédio das razões recursais (Id. 269128294), a agravante afirma que o valor do aluguel atual está muito abaixo do valor de mercado, conforme laudo de avaliação mercadológica elaborado por corretor imobiliário, devidamente inscrito no CRECI, “
com considerável experiência em avaliações judiciais
”.

Argumenta que há elementos técnicos suficientes para demonstrar que o aluguel deve ser majorado, destacando a
metodologia

utilizada
no laudo e a simulação realizada no site da Secretaria de Estado de Fazenda de Mato Grosso para recolhimento de ITBI, cujo valor de venda do imóvel foi calculado em R$ 4.643,527,80 (quatro milhões, seiscentos e quarenta e três mil, quinhentos e vinte e sete reais e oitenta centavos), sendo que o montante de aluguel deve corresponder entr
e 0,6 a 1% do valor de mercado.

Alega que a demora na fixação do novo aluguel impõe prejuízos financeiros significativos à sua subsistência e de seus filhos, sendo um deles portador de transt
orno do espectro autista (TEA).

Assim, r
equer
eu
o deferimento da tutela antecipada recursal, para que seja determinada a fixação do aluguel provisório em R$ 18.400,00(dezoito mil e quatrocentos reais), ou outro valor que o Tribunal considera
sse
adequado.

No mérito,
pleiteia
o provimento do
pres
ente agravo de instrumento
,
a fim de
reformar a decisão recorrida, lhe concedendo a tutela de urgência postulada na origem.

A liminar vindicada foi indeferida
(
Id.
269757786
).

Devidamente intimada, a parte agravada deixou transcorrer
in albis
o prazo legal para apresentar sua contraminuta
(
Id.
277308390
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia
Câmara:

Inicialmente, imperioso destacar que o agravo de instrumento é um recurso
secundum

eventum
litis
, ou seja, tem a sua matéria de análise limitada à correção ou incorreção técnica da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a questão de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau,
sob pena
de supressão de instância.

Extrai-se
da origem que

Graciela
Regiani

Ninio

ajuiz
ou

ação revisional de aluguel
em face de

Hass
& Arruda Ltda.
,
com a pretensão
de
para
majorar o aluguel
do imóvel comercial que aluga para a empresa
requerida, ora apelada.

Em sua inicial, argumentou que
o valor pago atualmente (R$ 9.180,00) está muito abaixo do valor de mercado (entre R$ 16.374,12 e R$ 27.290,08, conforme laudo de avaliação)
, razão pela qual solicitou
a revisão do aluguel para R$ 23.000,00
(vinte e três mil).

Sustentou,
ainda, que as sucessivas tentativas de negociar a majoração do aluguel foram infrutíferas.

Diante disso
, pleiteou,
liminarmente,
a fixação imediata de um aluguel provisório no valor de R$ 18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais).

Contudo, ao
apreciar o feito
, o Juízo
a quo

in
deferiu o pedido de t
utela de urgência
,
nos seguintes termos:

“
[...]
De início, recebo os Embargos de Declaração, uma vez que são tempestivos. [...] Pois bem. De fato, assiste razão à
parte autora quanto à omissão na decisão atacada. No entanto, por ora, é o caso de indeferimento da liminar pleiteada. [...] Na ação revisional de aluguel proposta pelo locador, de fato, é possível a fixação de aluguel provisório, que não poderá exceder 80% do valor pretendido, nos termos do artigo 68, II, 'a', da Lei no 8.245/91, que dispõe: [...] No entanto, a despeito dos argumentos da parte autora, não há nos autos subsídios mínimos e isentos para concluir que o aluguel de mercado do imóvel seja de R$ 18.400,00, valor superior ao dobro do atualmente pago. O parecer unilateral apresentado pela parte autora não constitui prova suficiente para fundamentar a fixação do aluguel pretendido, pois não apurou os valores de locação de outros imóveis comerciais situados na mesma região, comprometendo a análise precisa do valor de mercado. Além disso, a parte autora alegou ter recebido oferta de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para locação do imóvel, mas não apresentou qualquer comprovação nos autos. Outro fator relevante é que o parecer anexado foi elaborado pela mesma empresa que representa os locadores no contrato de aditivo de aluguel, o que fragiliza a isenção do documento. Dessa forma, sem subsídios adequados e minimamente idôneos, não é possível, neste momento processual, deferir a fixação do aluguel provisório, sendo necessária dilação probatória. [...] Isso posto, e por tudo mais que dos autos consta, decido: a)
CONHECER DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO e DAR PROVIMENTO, com supedâneo no art. 1.022, inciso II, do CPC, para o fim de sanar a omissão visualizada na decisão embargada, porém ficando indeferida a liminar de fixação de aluguel provisório, conforme argumentos lançados acima;

[...]
”

(Id
.
181707258
, na origem)
.

Pois bem.

Após
detida análise dos autos
, em que pese
a
irresignação da parte agravante, tem-se que
a decisão recorrida não merece os reparos pleiteados
. Vejamos.

Conforme previsto no artigo
300 do C
ódigo de
P
rocesso
C
ivil
, a tutela de urgência será concedida quando houver,
concomitantemente
, elementos que evidenciem a
probabilidade do direito
(
fumus boni iuris
) e o
perigo de dano
ou o
risco ao resultado útil do processo
(
periculum in mora
), além da
possibilidade de reversão da medida
.

No contexto específico das ações revisionais de aluguel, a Lei n
.
8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê em seu art. 68, II, a possibilidade de fixação de aluguel provisório
, sem
afasta
r, contudo,
a necessidade de observância dos
requisitos gerais para concessão de tutelas de urgência previstos no CPC,
notadamente
quando se trata de majoração significativa do valor contratualmente estabelecido.

A revisional de aluguel constitui instr
umento jurídico previsto no artigo
19 da Lei do Inquilinato que possibilita ao locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato, requerer judicialmente a adequação do valor locatício ao preço praticado no mercado.
In
verbis
:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

No caso em apreço, a agravante, proprietária de um imóvel comercial situado na Rua General Osório, composto pelos lotes 01 e 02, no Centro de Cáceres/MT, alugado à agravada desde fevereiro de 2021 (Id. 269128297), pleiteou, em sede de tutela de urgência, a majoração do aluguel de R$ 9.180,00 (nove mil, cento e oitenta reais) para
R$ 18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais), o
que representa um acréscimo superior a 100% (cem por cento) do valor atual.

Para tanto, requereu a fixação de aluguel provisório no montante almejado, com fundamento no artigo 68, II, alínea “a” da Lei de Inquilinato, que dispõe: “
em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido
”.

O cerne da controvérsia reside, portanto, na presença ou ausência dos requisitos autorizadores da fixação de aluguel provisório em montante significativamente superior ao atualmente praticado entre as partes.

Na hipótese, vislumbra-se
a
ausência
do primeiro requisito essencial para a
concessão da tutela de urgência, qual seja:
a
probabilidade do direito
invocado pela agravante.

O
laudo de avaliação
mercadológica apresentado
(Id.
269137253
)
, embora elaborado por profissional inscrito no CRECI e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,
apresenta inconsistências que comprometem sua adequação como base para uma decisão provisória de grande impacto econômico.

Conforme se verifica nos autos, t
rata
-se
de documento produzido unilateralmente, sem submissão ao contraditório, aspecto crucial considerando a natureza técnica e complexa da avaliação imobiliária.

A propósito:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
– LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ALUGUEL PROVISÓRIO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – ART. 300, DO CPC – VALOR SUPERIOR AO PRATICADO NO MERCADO –
LAUDO UNILATERAL
–
NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC/15), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

É certo que em sede de tutela provisória
,
o laudo de avaliação produzido unilateralmente mostrou-se insuficiente para justificar a alteração do valor acordado
,
sendo que a fixação do aluguel provisório
,
nos termos da Lei n.o 8.245
,
de 1991
,
depende da apresentação de elementos suficientes que possam auxiliar na formação do convencimento do julgador
,
o que não ocorreu no presente caso
,
mormente pela necessidade de dilação probatória
”
(N.U 1014252-08.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 12/12/2023
– grifo nosso
)
.

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
. LOCAÇÃO DE IMÓVEL
.
ALUGUEL PROVISÓRIO
. VALOR DE MERCADO.
LAUDO UNILATERAL
.
INSUFICIENTE
. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSID
ADE. CONTRADITÓRIO. AMPLA DEFESA
.
1
. A fixação de aluguel provisório na ação revisional depende da demonstração efetiva do valor do aluguel praticado pelo mercado em relação ao imóvel objeto da controvérsia. 2.
Em tutela provisória
,
o laudo de avaliação produzido unilateralmente é insuficiente para justificar a alteração do valor acordado
,
razão por que a medida pleiteada depende da dilação probatória no curso da instrução processual
, em atenção ao contraditório e à ampla
defesa .
3.
Negou-se provimento ao recurso”
(TJ-DF 0727147-85.2023 .8.07.0000 1782943, Relator.: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 08/11/2023, 7a Turma Cível, Data de Publicação: 24/11/2023
– grifo nosso
)
.

Ademais,
embora
a agravante sustente que a
Aliança Imobiliária
não mais administra o contrato desde abril de 2024, permanece o fato de que o laudo foi elaborado por profissional vinculado à mesma empresa que anteriormente representava seus interesses, circunstância que compromete objetivamente a imparcialidade e credibilidade do documento.

Quanto à simulação de ITCD realizada junto à Secretaria de Estado de Fazenda de Mato Grosso
(Id.
269137261
)
, tal parâmetro não se mostra adequado para aferição do valor locatício, por duas razões fundamentais: primeiro, porque a avaliação fiscal para fins tributários segue metodologia própria, não necessariamente alinhada aos critérios de mercado para locação; segundo, porque a premissa adotada pela agravante, de que o aluguel deve corresponder entre 0,6% e 1% do valor do imóvel, não constitui critério absoluto no mercado imobiliário, variando conforme múltiplos fatores como localização, finalidade comercial, estado de conservação
e dinâmica econômica regional.

Aliás, a
inexistência de comprovação da alegada oferta de R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
para locação do i
móvel, conforme bem observado pelo J
uízo
a quo
, também enfraquece a pretensão da agravante, demonstrando a fragilidade do c
onjunto probatório apresentado.

Diante desses elementos,
não se vislumbra
, neste momento processual,
a probabilidade do direito
invocado que justifique a fixação provisória do aluguel no
valor pleiteado pela agravante.

De igual modo,
não resta demonstrado
o segundo requisito cumulativo essencial para a concessão da tutela de urgência:
o perigo de dano
ou
risco
ao resultado útil do processo
.

Em que pese
a agravante alegue sua condição de pessoa idosa, viúva, e a necessidade de prover o sustento próprio e de dois filhos, sendo um deles portador do transtorno do espectro autista, tais circunstâncias, por si só, não configuram o
periculum in mor
a
exigido pelo art
igo
300 do CPC.

Is
s
o porque não há nos autos elementos objetivos e concretos que evidenciem que o valor atualmente recebido a título de aluguel (R$ 9.180,00
–
nove mil, cento e oitenta
reais
) comprometa de forma grave e irreparável a subsistência da agravante e de seus dependentes.

A mera alegação genérica de dificuldades financeiras, desacompanhada de prova documental específica que demonstre a insuficiência do valor atual para as necessidades básicas ou despesas extraordinárias com tratamentos médicos, não atende ao ônus probatório que recai sobre qu
em pleiteia tutela de urgência.

Além disso,
o art
igo
69 da Lei do Inquilinato estabelece expressamente que
“
o aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças
devidas durante a ação de revisão, descontados
os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel
”, assegurando
que,
caso ao final da ação seja reconhecida a procedência do pedido de majoração
,
a agravante receberá as diferenças retroativas à citação da
agravada
, o que afast
a o perigo de dano irreparável.

O
contrato de locação foi firmado livremente entre as partes, com valor inicialmente estipulado em R$ 8.500,00
(oito mil e quinhentos reais)
, tendo sofrido reajustes que o elevaram ao atual patamar de R$ 9.180,00
(nove mil, cento e oitenta reais)
e não
há nos autos comprovação de inadimplência ou de alteração extraordinária das condições fáticas que justificasse intervenção judicial urgente no equi
líbrio contratual estabelecido.

Assim,
não se verifica o perigo de dano
ou
risco ao resultado útil do processo
que autorize a concessão da tutela antecipada pleiteada.

À vista disso
,
e considerando
que os elementos apresentados pela agravante não são suficientes para demonstrar, neste momento processual, a probabilidade do direito alegado, tampouco o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação que justifique a intervenção judicial urgente,
entendo
que a decisão agravada não merece reparo
s.

Ante o exposto
, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto por

Graciela
Regiani

Ninio
,
mantendo inalterada a decisão agravada que indeferiu o pedido d
e fixação de aluguel provisório
por seus próprios fundamentos
.

É como
voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2025