Tribunal: TJMT
Processo: 1006251-13.2020.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-07

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Recursos de Apelação interpostos por Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME e CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por Carmem Pires Cunha e Bruno Edson Eregipe Martins, referente à promessa de compra e venda de lote no empreendimento Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, localizado em Santo Antônio de Leverger-MT.
O contrato previa entrega até outubro de 2017, com prazo de tolerância até abril de 2018, mas o loteamento não foi entregue até a data do ajuizamento da ação (13/02/2020).
A sentença declarou a rescisão do contrato e condenou as rés à devolução integral dos valores pagos, à aplicação da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão:
(i) a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do Tema 1099 pelo Superior Tribunal de Justiça.
(ii) a existência ou não de atraso na obra e consequente inadimplemento contratual.
(iii) a possibilidade de retenção contratual de valores pagos pelos compradores.
(iv) a incidência da multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato.
(v) a configuração de dano moral indenizável e a responsabilidade da imobiliária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato deve ser mantida, pois decorre do inadimplemento da vendedora, conforme cláusula contratual previamente pactuada entre as partes. Nos termos do artigo 408 do Código Civil, a cláusula penal se aplica quando a obrigação não é cumprida no prazo estipulado, sendo devida pela parte que deu causa à rescisão.
O pedido de retenção de dos valores pagos pelos compradores é incabível, uma vez que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento da vendedora e não de desistência imotivada dos adquirentes. Conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na hipótese de rescisão contratual por culpa da incorporadora, os valores pagos devem ser restituídos integralmente ao comprador.
O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo de tolerância previsto no contrato, caracterizando inadimplemento da vendedora. A mera execução parcial de obras de infraestrutura não equivale à conclusão do empreendimento e não comprova o cumprimento da obrigação contratual de entrega do lote adquirido.
A responsabilidade da imobiliária é solidária, pois integra a cadeia de fornecimento e atuou na intermediação do negócio. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ, a corretora que participa ativamente da comercialização do empreendimento responde pelos danos causados ao consumidor, independentemente de ter sido a responsável direta pelo atraso.
A indenização por danos morais deve ser mantida, pois o atraso injustificado na entrega do imóvel configura lesão aos direitos do consumidor, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é razoável e proporcional, em conformidade com os precedentes do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recursos desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A multa contratual pactuada é devida pela vendedora quando o inadimplemento decorre do atraso na entrega do imóvel, independentemente de pedido de rescisão pelo comprador.
2. Na rescisão contratual por culpa da vendedora, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente, sem retenção.
3. A imobiliária que participa ativamente da comercialização do empreendimento, compondo a cadeia de consumo, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
4. O atraso na entrega do imóvel que ultrapassa o prazo de tolerância configura dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006251-13.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[BRUNO EDSON EREGIPE MARTINS - CPF: 004.595.291-45 (APELADO), EWERTON JOSE CARVALHO - CPF: 050.996.161-43 (ADVOGADO), KEEZY MARIA CUNHA BOAVENTURA - CPF: 000.868.151-13 (ADVOGADO), CARMEM PIRES CUNHA - CPF: 205.953.101-25 (APELADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA.
RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de Apelação interpostos por Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME e CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por Carmem Pires Cunha e Bruno Edson Eregipe Martins, referente à promessa de compra e venda de lote no empreendimento Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, localizado em Santo Antônio de Leverger-MT.

O contrato previa entrega até outubro de 2017, com prazo de tolerância até abril de 2018, mas o loteamento não foi entregue até a data do ajuizamento da ação (13/02/2020).

A sentença declarou a rescisão do contrato e condenou as rés à devolução integral dos valores pagos, à aplicação da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão:

(i) a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do Tema 1099 pelo Superior Tribunal de Justiça.

(ii) a existência ou não de atraso na obra e consequente inadimplemento contratual.

(iii) a possibilidade de retenção contratual de valores pagos pelos compradores.

(iv) a incidência da multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato.

(v) a configuração de dano moral indenizável e a responsabilidade da imobiliária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato deve ser mantida, pois decorre do inadimplemento da vendedora, conforme cláusula contratual previamente pactuada entre as partes. Nos termos do artigo 408 do Código Civil, a cláusula penal se aplica quando a obrigação não é cumprida no prazo estipulado, sendo devida pela parte que deu causa à rescisão.

O pedido de retenção de dos valores pagos pelos compradores é incabível, uma vez que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento da vendedora e não de desistência imotivada dos adquirentes. Conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na hipótese de rescisão contratual por culpa da incorporadora, os valores pagos devem ser restituídos integralmente ao comprador.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo de tolerância previsto no contrato, caracterizando inadimplemento da vendedora. A mera execução parcial de obras de infraestrutura não equivale à conclusão do empreendimento e não comprova o cumprimento da obrigação contratual de entrega do lote adquirido.

A responsabilidade da imobiliária é solidária, pois integra a cadeia de fornecimento e atuou na intermediação do negócio. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ, a corretora que participa ativamente da comercialização do empreendimento responde pelos danos causados ao consumidor, independentemente de ter sido a responsável direta pelo atraso.

A indenização por danos morais deve ser mantida, pois o atraso injustificado na entrega do imóvel configura lesão aos direitos do consumidor, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é razoável e proporcional, em conformidade com os precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A multa contratual pactuada é devida pela vendedora quando o inadimplemento decorre do atraso na entrega do imóvel, independentemente de pedido de rescisão pelo comprador.

2. Na rescisão contratual por culpa da vendedora, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente, sem retenção.

3. A imobiliária que participa ativamente da comercialização do empreendimento, compondo a cadeia de consumo, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

4. O atraso na entrega do imóvel que ultrapassa o prazo de tolerância configura dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Tratam-se de
Recursos de

Apelação Cível
interposto por
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME
e
CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA,
contra sentença proferida na “Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais” ajuizada pelas partes recorridas
CARMEM PIRES CUNHA
e
BRUNO EDSON EREGIPE MARTINS
, que tramita perante a 7a Vara Cível da comarca de Cuiabá - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

235037791),

julgou procedente a ação proposta,
declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenando as rés à devolução integral dos valores pagos pelos autores, no montante de R$ 25.579,10 (vinte e cinco mil quinhentos e setenta e nove reais e dez centavos).

Condenou as rés ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Por fim, as rés foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 20% sobre o valor da condenação.

O apelante CIC – CENTRAL DE IMOVEIS CUIABÁ LTDA em suas razões
(ID.

235037794) alega não houve atraso na entrega das obras. Defende que as obras foram devidamente concluídas e que os adquirentes rescindiram o contrato por razões estritamente financeiras, não havendo culpa da empresa apelante na resolução contratual.

Afirma que a sentença ignorou a cláusula contratual que previa a retenção de 23% dos valores pagos pelos adquirentes a título de despesas administrativas, uma vez que quem deu causa à rescisão foi o autor.

Defende a inaplicabilidade da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, pois foi o adquirente quem requereu a rescisão contratual, por isso, não há justificativa para aplicação da penalidade quando a resolução do contrato ocorre por iniciativa do comprador e não por inadimplência da vendedora.

Argumenta que não há nos autos qualquer elemento que justifique a condenação em indenização por danos morais, pois o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável.

Requer o provimento para afastar a aplicação da multa de 10%; reconhecer o direito à retenção de 23% dos valores pagos pelos compradores; excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais ou, subsidiariamente, reduzir seu valor.

O apelante GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS em suas razões
(ID.

235037800) sustenta que a questão da prescrição da devolução da comissão de corretagem encontra-se pendente de julgamento no STJ no Tema 1099, razão pela qual o feito deveria ser sobrestado.

No mérito, defende a inexistência de responsabilidade civil da imobiliária, alegando que apenas prestou serviço de intermediação na venda do imóvel, sem qualquer ingerência na construção ou no prazo de entrega da obra. Sustenta que não há vínculo jurídico que enseje sua responsabilização solidária pelos danos sofridos pelo autor.

Aduz que não houve falha na prestação do serviço de corretagem, pois este se exauriu com a aproximação das partes e a conclusão do negócio jurídico. Afirma que, não sendo parte na incorporação ou na construção do empreendimento, não há nexo causal entre sua conduta e os danos alegados pelo apelado.

Sustenta que a condenação ao pagamento de danos morais deve ser afastada, pois o imóvel adquirido destinava-se ao lazer e não à moradia, caracterizando-se, no máximo, mero inadimplemento contratual, insuficiente para ensejar reparação extrapatrimonial. Destaca que não houve violação a direitos a personalidade.

Requer a reforma da sentença para sobrestar o feito até o julgamento do Tema 1099 pelo STJ, o reconhecimento da ausência de responsabilidade da apelante, afastando-se as condenações impostas, e, subsidiariamente, a redução do valor da indenização por danos morais para patamar proporcional e razoável.

Contrarrazões sob ID. 235037808.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação de rescisão contratual e indenizatória, proposta por Carmem Pires Cunha e Bruno Edson Eregipe Martins em face de CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda e Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda - ME.

Os requerentes firmaram, em 21 de junho de 2015, contrato de Promessa de Compra e Venda com as rés para aquisição de um terreno no Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, em Santo Antônio de Leverger-MT, quitando 53 das 187 parcelas, totalizando R$ 21.711,65.

O contrato previa a entrega das obras até outubro de 2017, conforme cláusula 17a, mas o loteamento não foi entregue até o ajuizamento da ação. Diante disso, requereram tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas e, no mérito, a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, acrescidos de multa de 10% (cláusula 15a), além de indenização por danos morais de R$ 10.000,00.

A tutela foi deferida, determinando a rescisão imediata do contrato, suspensão da cobrança de taxas e encargos e a abstenção da ré de negativar os autores.

O magistrado de 1o grau julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato e condenando as rés à devolução integral dos valores pagos, ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato e ao pagamento da indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Irresignadas, as requeridas interpuseram Recursos de Apelação fundamentados nas seguintes asserções:

·

Sobrestamento do feito – A questão da prescrição da devolução da comissão de corretagem está pendente de julgamento no STJ (Tema 1099), devendo o processo ser suspenso.

·

Inexistência de atraso na obra – As obras foram concluídas regularmente, e a rescisão contratual ocorreu por razões financeiras dos adquirentes, sem culpa da apelante.

·

Retenção de valores contratuais – A sentença desconsiderou cláusula que previa a retenção de 23% dos valores pagos, já que os autores deram causa à rescisão.

·

Inaplicabilidade da multa contratual – Como a rescisão foi requerida pelos compradores, não se justifica a multa de 10% sobre o valor do contrato, que só caberia em caso de inadimplência da vendedora.

·

Inexistência de dano moral – O inadimplemento contratual, por si só, não gera direito à indenização por danos morais, inexistindo fundamento para a condenação, ou, necessidade de minoração do montante.

·

Inexistência de responsabilidade civil da imobiliária - A imobiliária apenas intermediou a venda, sem participação na construção ou no prazo de entrega, não podendo ser responsabilizada solidariamente pelos danos.

·

Regularidade da corretagem – O serviço de corretagem foi devidamente prestado ao aproximar as partes e concluir o negócio, inexistindo falha na prestação do serviço.

Analisando o caderno processual, observa-se que os autores e apelados firmaram, em 21 de junho de 2015, contrato de promessa de compra e venda para aquisição de um lote no empreendimento Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, em Santo Antônio de Leverger-MT. Conforme cláusula 17a, a entrega do loteamento, com a conclusão das obras de infraestrutura, estava prevista para outubro de 2017.

A mesma cláusula previa um prazo de tolerância de 6 (seis) meses, o que estendia o limite máximo para a entrega do imóvel até abril de 2018. Contudo, até a data da propositura da ação (13/02/2020) os autores alegaram que o lote não havia sido concluído, caracterizando descumprimento contratual por parte das rés, o que motivou o ajuizamento da presente objetivando a restituição integral dos valores despendidos, bem como compensação por danos morais.

Inicialmente, o pedido de sobrestamento deve ser rejeitado,
pois o Tema Repetitivo 1099 do STJ determina a suspensão apenas do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial que tratem do prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem, não havendo impedimento para o julgamento da matéria em sede de apelação. Dessa forma, inexiste óbice ao regular prosseguimento do feito.

A prejudicial de mérito
de prescrição deve ser rejeitada.

O prazo prescricional inicia-se a partir do momento em que nasce a pretensão do titular do direito de ação, conforme preceitua o princípio da
actio nata,
que estabelece que a prescrição começa a fluir quando o titular do direito tem ciência inequívoca do dano ou da violação do seu direito, permitindo-lhe exigir a prestação jurisdicional.

No caso de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora em razão de atraso na entrega do imóvel, o termo inicial do prazo prescricional deve ser o momento em que o atraso efetivamente se inicia, pois, a partir dessa data, surge a pretensão do comprador de pleitear o ressarcimento dos danos decorrentes do inadimplemento contratual.

Aplica-se o prazo prescricional trienal para a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil.

No caso concreto, o atraso na entrega do imóvel teve início em outubro de 2017, o que significa que a partir dessa data o comprador já poderia ajuizar a demanda visando à rescisão contratual e à devolução dos valores pagos. Considerando que a ação foi proposta em 13 de fevereiro de 2020, resta evidente que o prazo prescricional não se consumou no momento do ajuizamento da ação.

A jurisprudência deste sodalício trilha no mesmo caminho:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM- PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA - INEXISTENTE - RECURSO DESPROVIDO.
A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV do Código Civil
, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP). Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar os parâmetros do contrato, que no presente caso é de 10%, em consonância com os precedentes da Corte Superior.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0060008-46.2014.8.11.0041, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/06/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2019) (g.n).

Quanto a tese de inexistência de atraso na obra
, fundamentada na certidão expedida pela Prefeitura de Santo Antônio de Leverger (ID. 235037767), não se sustenta, uma vez que o referido documento apenas atesta a execução de infraestruturas urbanísticas, tais como galeria pluvial de 11.000,00 metros lineares, rede de energia de 9.700,00 metros lineares e rede de água de 11.291,30 metros lineares.

No entanto, a execução dessas obras, por si sós, não configura a entrega definitiva da unidade imobiliária adquirida, nem comprovam o cumprimento integral das obrigações assumidas pela vendedora no contrato firmado com o comprador.

Nos termos da jurisprudência consolidada, a obrigação da incorporadora não se restringe à execução de infraestruturas públicas ou urbanísticas, mas abrange a efetiva entrega da unidade habitacional em condições de uso e habitabilidade, incluindo a expedição do habite-se e demais requisitos para ocupação do imóvel pelo adquirente.

Dessa forma, a mera existência de obras de infraestrutura não se confunde com a conclusão do empreendimento e a entrega do imóvel, razão pela qual persiste a caracterização do atraso contratual.

A pretensão de retenção de valores contratuais revela-se descabida, uma vez que restou incontroverso nos autos que o inadimplemento contratual decorreu da conduta da requerida, a qual não entregou a unidade imobiliária no prazo estabelecido no contrato, nem mesmo no prazo de tolerância adicional de seis meses.

Preleciona o Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência consolidada no sentido de que, em casos de rescisão por inadimplemento da incorporadora, deve haver a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, justamente por não se tratar de desistência imotivada, mas sim de descumprimento contratual por parte da vendedora. Nesse sentido:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ.
RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS.
SÚMULA N.o 543 DO STJ. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N.os 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA N.o 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por iniciativa do adquirente, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, assim como a reincursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.
2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador.
Súmula n.o 543 do STJ. 3. (...)” (STJ - AgInt no AREsp: 2217062 SP 2022/0304437-9, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 06/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023) (g.n).

Por sua vez, a responsabilidade da imobiliária nos casos de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento da incorporadora decorre do seu papel na relação jurídica estabelecida com o consumidor, especialmente quando atua como intermediadora e participante ativa na comercialização do empreendimento.

A imobiliária, ao intermediar a venda de unidades autônomas de empreendimento imobiliário, integra a cadeia de fornecimento e, portanto, responde solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça coaduna:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo.
Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021) (g.n).

Em continuidade, a aplicação da multa por inadimplemento pactuada no contrato é medida que se impõe
, uma vez que a culpa pela rescisão contratual recai sobre a parte ré, conforme expressamente previsto na Cláusula 15a (décima quinta) do instrumento contratual firmado entre as partes.

O contrato firmado entre as partes prevê a aplicação de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato à parte que, por inadimplemento, der causa à rescisão.

Preceitua o Código Civil:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

No caso concreto, verifica-se que o inadimplemento decorreu exclusivamente da conduta da ré, que não entregou a unidade imobiliária no prazo estipulado contratualmente, nem mesmo dentro do prazo de tolerância de seis meses, fato que legitima a aplicação da penalidade prevista no contrato.

Derradeiramente, quanto a ocorrência de danos morais
, é cediço que o atraso na entrega do imóvel, especialmente quando ultrapassa o prazo de tolerância contratual, não configura mero inadimplemento contratual, mas uma violação grave dos direitos do consumidor, ensejando reparação por dano moral.

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, a incorporadora e a imobiliária e demais responsáveis pelo empreendimento devem garantir a segurança, previsibilidade e confiabilidade na relação contratual, sendo o prazo de entrega do imóvel um elemento essencial do contrato.

Quando esse prazo não é cumprido, o comprador sofre frustrações que ultrapassam o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral passível de indenização.

O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que o atraso que extrapola o prazo de tolerância na entrega do imóvel excede o mero descumprimento contratual e viola direitos da personalidade do consumidor:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. (...)
5. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância"
(AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022). 6. Na hipótese, as instâncias ordinárias concluíram que o atraso na entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 7. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp: 2263061 RJ 2022/0386184-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023) (g.n).

O argumento de que o imóvel destinava-se ao lazer do autor não afasta a ocorrência do dano moral, pois a frustração legítima das expectativas do comprador, aliada ao atraso injustificado na entrega do imóvel, extrapolando inclusive o prazo de tolerância de seis meses, configura violação à segurança jurídica e ao direito à moradia, ainda que para fins de descanso e recreação.

O valor arbitrado a título de indenização por danos morais decorrente do atraso injustificado (R$ 10.000,00) não se mostra exacerbada, devendo ser mantida.

Com essas considerações,
CONHEÇO
dos
RECURSOS
, e
NEGO PROVIMENTO
a ambos.

Deixo de majorar os honorários advocatícios recursais uma vez que foram fixados no percentual máximo em primeira instancia, se mostrando adequados na espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025