Tribunal: TJMT
Processo: 1002968-14.2025.8.11.0006
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:
direito civil e consumidor. apelação cível. compra e venda de lote urbano. atraso na entrega das obras de infraestrutura. inadimplemento contratual. rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos. indenização por danos materiais. inversão da cláusula penal. afastamento do dano moral. recurso parcialmente provido.
i. caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores, Nulidade de Cláusulas Abusivas e Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada pelo comprador, rescindiu o contrato de compra e venda de lote urbano, a devolução integral das parcelas pagas, a restituição em dobro de valores indevidamente cobrados a título de IPTU, o pagamento de danos materiais com aluguel e materiais de construção, multa contratual (por inversão da cláusula penal), e danos morais no valor de R$ 5.000,00.
ii. questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a Apelante incorreu em inadimplemento contratual pelo não cumprimento das obras de infraestrutura no prazo estipulado; (ii) verificar a possibilidade de invocação de caso fortuito e força maior para afastar a responsabilidade contratual; (iii) determinar a validade da inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora; (iv) analisar a existência de danos materiais indenizáveis; (v) verificar a ocorrência de danos morais indenizáveis.
iii. razões de decidir
3. O inadimplemento contratual resta caracterizado diante da ausência de conclusão das obras de infraestrutura no prazo contratualmente fixado, impossibilitando o uso do bem pelo comprador.
4. A alegação de caso fortuito e força maior não prospera, pois não houve comprovação objetiva e técnica da impossibilidade de execução das obras em razão de eventos climáticos, atraindo a incidência do art. 373, II, do CPC.
5. O prazo legal de quatro anos previsto na Lei 6.766/79 não prevalece sobre o prazo contratual pactuado, devendo-se aplicar interpretação mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC.
6. A falta de infraestrutura mínima inviabiliza a posse e a fruição do bem, autorizando a rescisão do contrato e a devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
7. Restam comprovadas as despesas com aluguel e aquisição de materiais de construção frustradas pela mora da vendedora, o que enseja indenização por danos materiais com fundamento nos arts. 389 e 402 do CC.
8. A cláusula penal prevista unicamente contra o comprador revela-se abusiva e desequilibrada, admitindo-se sua inversão em desfavor do fornecedor, conforme art. 51, IV, do CDC, a fim de restaurar o equilíbrio contratual.
9. A inexistência de prova de circunstâncias excepcionais e concretas que extrapolem o mero inadimplemento contratual impede o reconhecimento de dano moral, conforme entendimento consolidado pelo STJ.
10. A cobrança de IPTU antes da posse revela-se indevida, ensejando a restituição em dobro dos valores pagos, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.
iv. dispositivo e tese
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. O inadimplemento por ausência de obras de infraestrutura no prazo contratual autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas. 2. A cláusula penal estipulada unicamente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício do aderente, quando constatado o desequilíbrio contratual. 3. A comprovação de danos materiais decorrentes do inadimplemento contratual enseja reparação nos termos dos arts. 389 e 402 do Código Civil. 4. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável, na ausência de prova de abalo extrapatrimonial relevante. 5. A cobrança de tributos antes da posse é indevida e enseja a devolução em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.”
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 393 e 402; CDC, arts. 42, parágrafo único, 47 e 51, IV; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.079.545/MG, rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 27.03.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 04.03.2024; TJ-RR, AC n. 0804892-09.2019.8.23.0010, rel. Des. Luiz Fernando Mallet, j. 09.10.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002968-14.2025.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JOAO CAMILO DA ROCHA NETO - CPF: 003.350.681-70 (APELADO), GUSTAVO RAFAEL DA ROCHA SILVA - CPF: 976.482.211-87 (ADVOGADO), JANAINA SAMPAIO DE OLIVEIRA - CPF: 005.554.451-78 (ADVOGADO), BRIANA MINEKO TESHIMA - CPF: 061.613.531-99 (ADVOGADO), LOTEAMENTO TARUMA PARK SPE LTDA - CNPJ: 42.359.148/0001-67 (APELANTE), VANESSA SALDANHA VIEIRA - CPF: 698.538.271-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil e consumidor. apelação cível. compra e venda de lote urbano. atraso na entrega das obras de infraestrutura. inadimplemento contratual. rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos. indenização por danos materiais. inversão da cláusula penal. afastamento do dano moral.
recurso parcialmente provido.

i. caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores, Nulidade de Cláusulas Abusivas e Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada pelo comprador, rescindiu o contrato de compra e venda de lote urbano, a devolução integral das parcelas pagas, a restituição em dobro de valores indevidamente cobrados a título de IPTU, o pagamento de danos materiais com aluguel e materiais de construção, multa contratual (por inversão da cláusula penal), e danos morais no valor de R$ 5.000,00.

ii. questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a Apelante incorreu em inadimplemento contratual pelo não cumprimento das obras de infraestrutura no prazo estipulado; (ii) verificar a possibilidade de invocação de caso fortuito e força maior para afastar a responsabilidade contratual; (iii) determinar a validade da inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora; (iv) analisar a existência de danos materiais indenizáveis; (v) verificar a ocorrência de danos morais indenizáveis.

iii. razões de decidir

3. O inadimplemento contratual resta caracterizado diante da ausência de conclusão das obras de infraestrutura no prazo contratualmente fixado, impossibilitando o uso do bem pelo comprador.

4. A alegação de caso fortuito e força maior não prospera, pois não houve comprovação objetiva e técnica da impossibilidade de execução das obras em razão de eventos climáticos, atraindo a incidência do art. 373, II, do CPC.

5. O prazo legal de quatro anos previsto na Lei 6.766/79 não prevalece sobre o prazo contratual pactuado, devendo-se aplicar interpretação mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC.

6. A falta de infraestrutura mínima inviabiliza a posse e a fruição do bem, autorizando a rescisão do contrato e a devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7. Restam comprovadas as despesas com aluguel e aquisição de materiais de construção frustradas pela mora da vendedora, o que enseja indenização por danos materiais com fundamento nos arts. 389 e 402 do CC.

8. A cláusula penal prevista unicamente contra o comprador revela-se abusiva e desequilibrada, admitindo-se sua inversão em desfavor do fornecedor, conforme art. 51, IV, do CDC, a fim de restaurar o equilíbrio contratual.

9. A inexistência de prova de circunstâncias excepcionais e concretas que extrapolem o mero inadimplemento contratual impede o reconhecimento de dano moral, conforme entendimento consolidado pelo STJ.

10. A cobrança de IPTU antes da posse revela-se indevida, ensejando a restituição em dobro dos valores pagos, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

iv. dispositivo e tese

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. O inadimplemento por ausência de obras de infraestrutura no prazo contratual autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas. 2. A cláusula penal estipulada unicamente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício do aderente, quando constatado o desequilíbrio contratual. 3. A comprovação de danos materiais decorrentes do inadimplemento contratual enseja reparação nos termos dos arts. 389 e 402 do Código Civil. 4. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável, na ausência de prova de abalo extrapatrimonial relevante. 5. A cobrança de tributos antes da posse é indevida e enseja a devolução em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.”

_____________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 393 e 402; CDC, arts. 42, parágrafo único, 47 e 51, IV; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.079.545/MG, rel.
Min. Raul Araújo, 4a T., j. 27.03.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, rel. Min. Raul Araújo, 4a T., j. 04.03.2024; TJ-RR, AC n. 0804892-09.2019.8.23.0010, rel.
Des. Luiz Fernando Mallet, j. 09.10.2020.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1002968-14.2025.8.11.0006

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Loteamento Tarumã Park SPE Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Cáceres, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores, Nulidade de Cláusulas Abusivas e Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
João Camilo da Rocha Neto
.

O Juiz
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido inicial, rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenou a Requerida à devolução integral das parcelas pagas pelo Autor e à restituição em dobro dos valores pagos a título de IPTU.

Condenou, também, à indenização por danos materiais referentes a gastos com aluguel e materiais de construção, à multa contratual (por inversão da cláusula penal estipulada no contrato) e à indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Assim, confirmou a tutela de urgência anteriormente concedida e determinou a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, vedada a inscrição do nome do Autor nos cadastros de inadimplentes.

Por fim, condenou o Requerida ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Em suas razões recursais, o Apelante alega que não houve inadimplemento contratual, pois o contrato previa prorrogação automática do prazo de entrega por até dois anos em caso de chuvas prolongadas, estado de emergência ou calamidade pública, situações efetivamente ocorridas nos anos de 2023 e 2024, conforme decretos municipais juntados aos autos.

Insiste que o atraso seria decorrente de caso fortuito e força maior, o que afasta qualquer culpa ou mora da incorporadora, além da indevida rescisão contratual e a restituição de valores.

Defende que não há prova do nexo causal entre as notas fiscais apresentadas e os materiais supostamente utilizados na obra, logo, não há falar em despesas indenizáveis com construção.

Aponta ilegalidade da inversão da cláusula penal, porque a multa contratual de 10% foi estipulada apenas em desfavor do comprador Apelado, de modo que a aplicação contra a vendedora Apelante viola o princípio do
pacta sunt servanda
e cria obrigação não prevista no contrato.

Sustenta que não há previsão contratual ou legal que imponha ao Loteador o ressarcimento de aluguéis pagos pelo Comprador, sendo indevida a condenação ao pagamento desses valores.

Acentua que o mero atraso na entrega do imóvel não configura abalo extrapatrimonial indenizável, inexistindo prova de lesão a direito da personalidade.

Requer, pois, a reforma da sentença. Subsidiariamente, pede a redução do valor da indenização.

Contrarrazões no ID. 317552444.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

João Camilo da Rocha Neto
ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores, Nulidade de Cláusulas Abusivas, Indenização por Danos Materiais e Morais em face de
Loteamento Tarumã Park SPE Ltda.

O Autor explicitou que, em 20/10/2022, celebrou Contrato de Compromisso de Compra e Venda de lote urbano com a Requerida, no valor de R$ 115.610,00 (cento e quinze mil, seiscentos e dez reais), mediante o pagamento de entrada, no valor de R$ 3.290,00 (três mil, duzentos e noventa reais) e mais 240 parcelas de R$ 468,00 (quatrocentos e sessenta e oito reais) cada.

De acordo com o contrato, segundo afirmou, a vendedora era responsável por realizar, no prazo de 24 meses, todas as obras de infraestrutura do loteamento (abertura de vias, terraplanagem, pavimentação, energia elétrica, drenagem, água e sinalização), com possibilidade de prorrogação apenas em casos comprovados de força maior.

Alegou que decorridos mais de 24 meses, nenhuma das obras prometidas foi concluída, o que impossibilitou o comprador de ocupar o lote e iniciar a construção de sua residência.

Assegurou que, em vista disso, sofreu prejuízos materiais, pois já havia adquirido materiais de construção e teve que continuar pagando aluguel do imóvel onde residia.

A empresa Requerida, contudo, não apresentou justificativa para o descumprimento contratual, tampouco comprovou causas que legitimassem o atraso, configurando falha na prestação de serviço e inadimplemento contratual.

Sustentou que o contrato contém cláusulas abusivas, como a que impõe o pagamento de IPTU antes da posse, a cobrança de taxa de corretagem e a renúncia à proteção da Lei 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família).

Aduziu que tais cláusulas o colocam em desvantagem excessiva e violam princípios de boa-fé e equilíbrio contratual.

Narrou, por fim, que sofreu danos morais em razão da frustração de expectativa da casa própria, do prejuízo financeiro e da omissão da empresa, que manteve cobranças indevidas mesmo sem entregar o imóvel.

Com esses argumentos, pugnou pela rescisão contratual por culpa exclusiva da Requerida; devolução integral dos valores pagos (R$ 36.973,19); restituição dos gastos com aluguel (R$ 27.200,00) e materiais de construção (R$ 2.209,88); declaração de nulidade da cláusula que impõe pagamento de IPTU antes da posse e condenação da Requerida à devolução em dobro dos valores pagos a esse título (R$ 346,77); devolução das taxas de corretagem e intermediação cobradas indevidamente; a declaração de nulidade da cláusula que afasta a aplicação da Lei no 8.009/90; a retirada do nome do Autor do cadastro do IPTU, indenização por danos morais (R$ 20.000,00); o afastamento da a cláusula penal compensatória e, a inversão do ônus da prova.

Na contestação, a Requerida assegurou que não houve inadimplemento, pois todas as obras foram executadas, exceto a pavimentação, cujo atraso decorreu de caso fortuito e força maior (estiagem, crise hídrica e chuvas intensas) que ensejaram decretação de calamidade pública e prorrogação contratual até outubro/2025. Afirmou estar dentro do prazo legal de quatro anos previsto na Lei n.o 6.766/79. Subsidiariamente, pugnou pela retenção de 25% dos valores pagos e do sinal (R$ 3.290,00), além da taxa de fruição de 1% ao mês, conforme contrato e jurisprudência do STJ. Negou a ocorrência de dano moral, por ausência de culpa e de nexo causal, e postulou a improcedência da ação.

Apresentada a réplica, o Juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para:

1. declarar rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Financiamento Imobiliário no 01/10-0004, firmado entre as partes;

2. condenar a Requerida à devolução integral dos valores pagos pelo autor a título de parcelas do contrato, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

3. condenar a Requerida à restituição em dobro dos valores pagos indevidamente a título de IPTU, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

4. condenar a Requerida ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente aos gastos com aluguel e materiais de construção, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

5. condenar a Requerida ao pagamento de multa contratual, por inversão da cláusula penal, na monta de 10% sobre quantia desembolsada, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data desta sentença e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

6. condenar a Requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

7. confirmar a tutela de urgência anteriormente concedida, tornando definitiva a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a proibição de inclusão do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito.

Por fim, condenou a Requerida ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Inconformado,
Loteamento Tarumã Park SPE Ltda.
interpôs este Recurso de Apelação.

Em suas razões, o Apelante alega que não houve inadimplemento contratual, pois o contrato previa prorrogação automática do prazo de entrega por até dois anos em caso de chuvas prolongadas, estado de emergência ou calamidade pública, situações efetivamente ocorridas nos anos de 2023 e 2024, conforme decretos municipais juntados aos autos.

Insiste que o atraso seria decorrente de caso fortuito e força maior, o que afasta qualquer culpa ou mora da incorporadora, além da indevida rescisão contratual e a restituição de valores.

Defende que não há prova do nexo causal entre as notas fiscais apresentadas e os materiais supostamente utilizados na obra, logo, não há falar em despesas indenizáveis com construção.

Aponta ilegalidade da inversão da cláusula penal, porque a multa contratual de 10% foi estipulada apenas em desfavor do comprador Apelado, de modo que a aplicação contra a vendedora Apelante viola o princípio do
pacta sunt servanda
e cria obrigação não prevista no contrato.

Sustenta que não há previsão contratual ou legal que imponha ao Loteador o ressarcimento de aluguéis pagos pelo Comprador, sendo indevida a condenação ao pagamento desses valores.

Acentua que o mero atraso na entrega do imóvel não configura abalo extrapatrimonial indenizável, inexistindo prova de lesão a direito da personalidade.

Requer, pois, a reforma da sentença. Subsidiariamente, pede a redução do valor da indenização.

Pelo que se observa, a controvérsia cinge-se à responsabilização da vendedora Apelante pelo inadimplemento contratual consubstanciado na não realização das obras de infraestrutura no loteamento adquirido pelo comprador Apelado, bem como à validade da inversão da cláusula penal, à ocorrência de danos materiais e morais, e à devolução de valores indevidamente pagos.

O primeiro ponto a ser analisado refere-se à alegação de força maior como excludente de responsabilidade pelo inadimplemento.

Conforme previsto no art. 393 do Código Civil, o devedor responde pelos prejuízos resultantes do inadimplemento, salvo quando provar que este resultou de caso fortuito ou força maior, o que se configura como fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir.
Verbis
:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Para a incidência dessa excludente, exige-se prova cabal da impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação, vinculada diretamente ao evento alegado.

No caso concreto, o Apelante limita-se a mencionar decretos municipais sobre emergência e calamidade, sem comprovar tecnicamente que os fenômenos climáticos impediram a execução das obras de infraestrutura no local do empreendimento.

Cabia à Apelante, portanto, o ônus da prova, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, do qual não se desincumbiu. Por consequência, a tese de caso fortuito não prospera.

Quanto ao prazo contratual para conclusão das obras, o contrato estabeleceu o limite de 24 meses contados da emissão do alvará (22/10/2021), findando, portanto, em 22/10/2023.

A pretendida aplicação do prazo de 4 anos, previsto na Lei no 6.766/79, revela-se descabida. A jurisprudência majoritária, com respaldo no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, confere primazia à interpretação mais favorável ao aderente, mormente quando pactuado prazo inferior ao legal.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO DE PRAZO NO CONTRATO PARA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. APLICAÇÃO DO PRAZO DE 4 (QUATRO) ANOS PREVISTO NA LEI 6.766/79. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO QUE NÃO GUARDA NENHUMA RELAÇÃO COM A OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO, TRANSPARÊNCIA, BEM COMO AOS ARTS. 39, XII, E 51, IV, AMBOS DO CDC. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DEVER DO LOTEADOR. RISCO INERENTE AO NEGÓCIO. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E A IRRETRATABILIDADE. ABUSIVIDADE. CONTRATO RESCINDIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, DE UMA SÓ VEZ, OBSERVANDO-SE OS LIMITES DA PRETENSÃO DEDUZIDA NA INICIAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 4. O prazo de 04 anos previsto nos arts. 9o, caput, e 18, V, ambos da Lei n.o 6.766/79, não diz respeito ao prazo prometido pelo fornecedor ao consumidor para o término das obras de infraestrutura, mas sim ao prazo máximo que pode constar em cronograma a ser submetido para a aprovação da Municipalidade. Logo, o prazo de quatro anos a que alude a Lei n.o 6.766/79 não possui nenhuma vinculação com o prazo para o término das obras de infraestrutura, o qual deve estar expressamente indicado no contrato de consumo. (...) (TJ-RR - AC: 0804892-09.2019.8.23 .0010, Relator.: Luiz Fernando Mallet, Data de Julgamento: 09/10/2020, Segunda Turma Cível, Data de Publicação: 14/10/2020).

A tentativa de invocar norma mais benéfica ao fornecedor constitui violação ao princípio da boa-fé objetiva, notadamente à vedação do comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), inadmissível na relação de consumo.

Ademais, as fotografias acostadas aos autos (ID 189354831) demonstram, de forma inequívoca, a inexistência de obras de infraestrutura no lote adquirido, fato que inviabiliza seu uso conforme a destinação contratada. A falta de impugnação específica da Requerida nesse aspecto, corrobora sua veracidade e configura inadimplemento objetivo da obrigação de fazer.

Com efeito, o inadimplemento da vendedora, ante a falta de infraestrutura e de posse do bem, autoriza a resolução do contrato, com restituição integral das parcelas pagas, consoante entendimento consolidado no Verbete 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula n. 543 do STJ: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Nessa linha de intelecção, não há reparos a serem feitos no capítulo da sentença pois, considerando que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da Recorrente, inconteste o seu deve se restituir todo os valores pagos pela Apelada durante o período em que a relação jurídica perdurou.

No tocante aos danos materiais, o conjunto probatório revela a existência de despesas com aluguel (Ids. 317552375 e 317552376), no montante de R$ 27.200,00 (vinte e sete mil e duzentos reais), desde o vencimento do prazo contratual (22/10/2023) até o ajuizamento da demanda (abril/2025).

As notas fiscais de materiais de encartadas asi autos confirmam a aquisição de insumos, cuja utilidade restou frustrada pela inexistência de infraestrutura no loteamento comercializado pela Recorrente.

Com efeito, de acordo com os arts. 389 e 402 do Código Civil, o inadimplemento obriga o devedor a indenizar as perdas e danos efetivamente comprovados:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Com efeito, a verossimilhança das alegações do consumidor Apelado, aliada ao nexo causal evidenciado, autoriza a reparação integral dos prejuízos.

A inversão da cláusula penal, originalmente estipulada apenas em desfavor do comprador, encontra respaldo no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, cláusulas que estabelecem penalidades exclusivamente para uma das partes, em especial nos contratos de adesão, são presumidamente abusivas.

A jurisprudência tem admitido a inversão da penalidade para preservar o equilíbrio contratual, corrigindo desigualdades impostas pelo fornecedor. Tal medida não configura inovação contratual, mas reequilíbrio de obrigações, em consonância com a função social do contrato.

Relativamente ao pedido de indenização por danos morais, razão deve ser dada a Apelante.

Sabe-se que o instituto jurídico do dano moral, ou extrapatrimonial, tem fundamento no fato de que ninguém pode lesar interesse ou direito de outrem e, possui três funções básicas: 1) compensar alguém em razão de lesão sofrida em sua esfera personalíssima; 2) punir o agente causador do dano; 3) dissuadir e/ou prevenir nova prática do mesmo tipo de evento danoso.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel não implica automaticamente em dano moral, sendo necessária a comprovação de circunstâncias que justifiquem a indenização.
Verbis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...)
3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.
(...) (AgInt no AREsp n. 2.079.545/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...)
2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017).
(...) (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024).

Partindo de tais premissas, a responsabilidade civil por dano extrapatrimonial nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda exige a demonstração inequívoca de que a mora na entrega do imóvel causou transtornos excepcionais, além do natural aborrecimento que ordinariamente acompanha a frustração contratual.

A título exemplificativo, a indenização por dano moral tem cabimento quando o atraso provocar prejuízos que transcendem o inadimplemento contratual, como a privação de moradia em razão da rescisão de contrato de aluguel, a necessidade de despesas adicionais inesperadas ou outros fatores que impactem significativamente a estabilidade emocional e a qualidade de vida do adquirente. Ausente essa demonstração, inexiste fundamento jurídico para a reparação pretendida.

No caso concreto, porém, o que se tem efetivamente comprovado é tão somente o descumprimento da Apelante quanto ao prazo de entrega do imóvel.

Assim, conforme já explicado nesse voto, a situação apresentada não conduz, de forma automática, à condenação da empresa ao pagamento de verba indenizatória de cunho extrapatrimonial.

Portanto, tendo em vista a ausência de prova da perturbação psíquica sofrida pela Apelada em virtude da não entrega do imóvel dentro do prazo estabelecido em contrato, imperiosa a reforma do capítulo da sentença para afastar a indenização por dano moral.

Por fim, quanto à restituição em dobro dos valores pagos a título de IPTU (R$ 346,77), o art. 42, parágrafo único, do CDC impõe a devolução em dobro das quantias indevidamente exigidas do consumidor, salvo engano justificável. Tendo sido o imposto cobrado sem que houvesse posse ou entrega do imóvel, a cobrança revela má-fé ou, ao menos, negligência grave, não havendo causa excludente da penalidade.

As teses recursais, portanto, comportam acolhida parcial.

Feitas essas considerações,
dou provimento parcial ao
recurso e julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Ao caso não se aplica a majoração dos honorários advocatícios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025