Tribunal: TJMT
Processo: 1041382-64.2023.8.11.0002
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-09
Data de publicação: 2025-06-13

Ementa:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DECORRENTE DE NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS À CONSTRUTORA. CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. COBRANÇA VÁLIDA E PREVISTA CONTRATUALMENTE. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. SETENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A rescisão contratual por não aprovação de financiamento imputável à parte autora afasta a responsabilidade da construtora por suposto dano material e moral.
Restituídos os valores pagos diretamente à vendedora e estando a taxa de corretagem expressamente prevista no contrato, mostra-se descabida a repetição do indébito.
Inexistência de ato ilícito ou falha na prestação do serviço que justifique reparação.
Sentença de improcedência mantida.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1041382-64.2023.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[CRISTIANA DA CRUZ SANTOS - CPF: 061.285.681-06 (RECORRENTE), CELIO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 923.977.271-53 (ADVOGADO), ERODILCE SANTOS GUIMARAES - CPF: 019.571.731-73 (ADVOGADO), CGV CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 20.555.014/0001-89 (RECORRIDO), MICHEL LAURINI RUTSATZ - CPF: 017.870.411-31 (ADVOGADO), ATREBOR REPRESENTACOES LTDA - CNPJ: 08.074.707/0001-54 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
Sessão do dia 22 de maio de 2025. Relator: Exmo(a). Sr(a) DR. EDSON DIAS REIS - Nego Provimento ao Recurso 1o Vogal: Exmo(a). Sr(a) DR. JOÃO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE - Peço vista dos autos para o plenário virtual de 02 a 05 de junho de 2025. 2a Vogal: Exmo(a) Sr(a) DRA. SUZANA GUIMARÃES RIBEIRO - Aguardo o pedido de vista Plenário Virtual de 02 a 05 de junho de 2025. 1o Vogal: Exmo(a). Sr(a) DR. JOÃO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE - Adio o julgamento para o plenário virtual de 09 a 12 de junho de 2025. Sessão do dia 09 a 12 de junho de 2025. Relator: Exmo(a). Sr(a) DR. EDSON DIAS REIS - Nego Provimento ao Recurso 1o Vogal: Exmo(a). Sr(a) DR. JOÃO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE - Acompanho o Relator. 2a Vogal: Exmo(a) Sr(a) DRA. SUZANA GUIMARÃES RIBEIRO - Acompanho o Relator. POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DECORRENTE DE NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS À CONSTRUTORA. CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. COBRANÇA VÁLIDA E PREVISTA CONTRATUALMENTE. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. SETENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
.

A rescisão contratual por não aprovação de financiamento imputável à parte autora afasta a responsabilidade da construtora por suposto dano material e moral.

Restituídos os valores pagos diretamente à vendedora e estando a taxa de corretagem expressamente prevista no contrato, mostra-se descabida a repetição do indébito.

Inexistência de ato ilícito ou falha na prestação do serviço que justifique reparação.

Sentença de improcedência mantida.

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso Inominado interposto por CRISTIANA DA CRUZ SANTOS em face da sentença de improcedência.

A autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 155.000,00, intermediado pela empresa ATREBOR REPRESENTAÇÕES LTDA, tendo pago R$ 3.313,00 à construtora e R$ 5.150,00 à intermediadora a título de corretagem.

Alega que a CGV Contruções teria rescindido unilateralmente o contrato em 15/09/2023, devolvendo apenas os valores que lhe foram pagos diretamente, sem restituir os montantes repassados à Atrebor. Requer a devolução em dobro do valor pago a título de corretagem, bem como indenização por danos morais.

A sentença julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que a rescisão se deu por não aprovação de financiamento bancário imputável à autora, e que a taxa de corretagem estava prevista contratualmente, não havendo ato ilícito por parte da construtora.

Em suas razões recursais, a autora sustenta que não deu causa à rescisão, impugna os documentos apresentados pela recorrida e reafirma sua tese de responsabilidade solidária, pleiteando a reforma da sentença para condenação da CGV Construções.

Contrarrazões apresentadas, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Eis trechos da sentença recorrida:

“[...]

Relatou a reclamante que, na data de 12/11/2022, celebrou um contrato de compra e venda de imóvel junto às reclamadas, destacando que a 1a ré (CGV CONSTRUÇÕES) figura como vendedora e a 2a reclamada (ATREBOR) como intermediária do negócio. Esclareceu que vinha cumprindo com as suas obrigações, bem como que efetuou o pagamento de valores/parcelas tanto para a CGV CONSTRUÇÕES (R$ 3.313,00) quanto para a ATREBOR (R$ 5.150,00).

A reclamante aduziu que, em 15/09/2023, foi surpreendida pela rescisão unilateral do contrato pela 1a ré (CGV CONSTRUÇÕES). Destacou que, na mesma data, a 1a reclamada restituiu os valores anteriormente recebidos (R$ 3.313,00), contudo até o momento a 2a requerida (ATREBOR) não devolveu qualquer importância. Frisou que, apesar de ter tentado solucionar a questão administrativamente, não obteve êxito.

Nos pedidos, requereu a reparação por danos materiais (repetição do indébito) e morais.

Na contestação (Id. 178937737), a 1a reclamada (CGV CONSTRUÇÕES) postulou primeiramente pela não aplicação dos efeitos da revelia. Como matéria preliminar, sustentou que não detém legitimidade/responsabilidade para responder pela negociação da intermediação imobiliária/taxa de corretagem. Meritoriamente, esclareceu que o negócio foi rescindido por culpa da reclamante, pois, devido à existência de apontamentos e do seu baixo score, a CEF negou o financiamento imobiliário do bem. Frisou que, mesmo não tendo dado causa à rescisão, restituiu integralmente os valores recebidos pela construtora. Defendeu a validade da taxa de corretagem, pois, além de estar prevista contratualmente, a intermediária cumpriu o mister de aproximar os interesses comuns do comprador e do vendedor. Salientou que não houve nenhuma falha na prestação dos seus serviços e ainda, que inexistem danos indenizáveis. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos.

No que diz respeito à 2a reclamada (ATREBOR), extrai-se da manifestação anexa ao Id. 177390560 que a reclamante desistiu de prosseguir com o feito em relação à mesma.

[...]

Extrai-se dos documentos protocolados com a petição inicial que, em meados de 11/2022, a reclamante firmou um “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de imóvel com a 1a reclamada (CGV CONSTRUÇÕES), tendo a negociação sido intermediada pela ATREBOR REPRESENTACOES LTDA.

Embora a requerente tenha mencionado que, na data de 15/09/2023, foi surpreendida pela rescisão unilateral do contrato por parte da 1a reclamada, verifico que
a inicial não foi instruída com nenhuma prova nesse sentido
, seja uma notificação, arquivo de áudio,
prints
de
WhatsApp
ou envio de e-mail.

Malgrado seja um direito básico inerente à pessoa do consumidor, consigno que a inversão do ônus da prova (artigo 6o, VIII, do CDC) não pode ser interpretada de forma absoluta, a ponto de eximir a postulante de apresentar provas mínimas para embasar suas pretensões.

[...]

Consoante esclarecimentos defensivos, a ruptura do contrato foi motivada não por iniciativa da construtora, mas sim, pela própria reclamante, a qual não conseguiu obter o financiamento imobiliário de parte do valor do imóvel com a Caixa Econômica Federal.

Segue colacionado um pequeno trecho do instrumento anexo ao Id. 135670404, referente aos valores que a parte autora se comprometeu em honrar:

[...]

Outrossim, oportuno registrar que, nos termos da cláusula sétima (DA RESCISÃO CONTRATUAL) anexa em um dos instrumentos do Id. 135670404 (Pág. 08 e 09),
o contrato estaria automaticamente rescindido caso as obrigações estipuladas fossem descumpridas
.

Pois bem, conforme pode ser atestado na tela sistêmica anexa ao Id. 178940150, a qual, segundo a 1a ré, foi fornecida pelo agente financeiro (CEF), a pretensão de financiamento imobiliário perseguida pela consumidora foi rejeitada na data de
14/08/2023
, pois, a proponente não possuía margem suficiente em razão de compromissos financeiros assumidos com a CAIXA e/ou outros bancos.

A meu ver,
a prova supra conserva idoneidade
, pois, não bastasse a reclamante não ter comprovado documentalmente que a rescisão foi motivada pela promitente vendedora (1a reclamada), verifico que no período correspondente à rejeição do financiamento imobiliário (08/2023), a consumidora não demonstrou ter efetuado qualquer pagamento em favor da construtora/incorporadora ou do intermediador do negócio (corretor), corroborando a tese defensiva.

Embora a 1a reclamada deva responder objetivamente, ou seja, independentemente da configuração de culpa, pelos danos ocasionados aos consumidores em razão de eventual defeito na prestação dos seus serviços, oportuno esclarecer que existem no diploma consumerista algumas hipóteses excludentes da responsabilidade da figura do “fornecedor”.

[...]

No que concerne ao montante que a parte requerente almeja a restituição em dobro, a simples análise dos documentos vinculados à petição inicial (Id. 135670406, Id. 135670416 e Id. 135670418) evidencia que os mesmos correspondem à taxa de intermediação imobiliária/corretagem.

No caso, tempestivo registrar que a requerente não questiona a legitimidade da cobrança, a qual inclusive está prevista no instrumento firmado entre os litigantes, mas sim a ausência de restituição do valor.

Por amor ao debate, ainda que estivesse sendo questionada a legitimidade do valor anteriormente cobrado a título de corretagem, razão alguma assistiria a tal pretensão, pois, o trabalho realizado pela intermediária da negociação aproximou os interesses do promitente comprador e do promitente vendedor (Id. 135670404).

[...]”

Conforme destacado na sentença e confirmado pelo exame dos autos, a autora firmou contrato com a CGV Construtora para aquisição de imóvel, com intermediação da empresa Atrebor, a quem foi paga comissão de corretagem. No entanto, o negócio não se concretizou devido à não aprovação de financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal, por insuficiência de margem e apontamentos no nome da autora.

Embora tenha alegado surpresa com a rescisão e ausência de culpa, a recorrente não apresentou prova idônea de que a rescisão partiu da construtora, tampouco demonstrou ter solicitado ou obtido financiamento efetivo.

A tela sistêmica anexada comprova a recusa da CEF, e o contrato previa expressamente que a obtenção do crédito era responsabilidade da compradora.

Quanto à devolução dos valores, a CGV Construtora efetivou a restituição integral dos montantes que recebeu (R$ 3.313,00). Os valores pagos à Atrebor não foram devolvidos porque esta sequer foi citada, tendo a autora desistido formalmente da demanda contra ela.

A cobrança da comissão de corretagem está clara no contrato, e sua validade encontra respaldo no art. 725 do Código Civil, bem como na Súmula 37 da Turma Recursal Única do TJMT.

O trabalho da corretora se consumou com a formalização do contrato de compra e venda, ainda que o negócio não tenha se finalizado.

A propósito:

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL – ÔNUS DO COMPRADOR – DESISTÊNCIA DA COMPRA – VALOR DEVIDO- CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE- RECURSO DA RECLAMADA PARCIALMENTE PROVIDO- RECURSO DA RECLAMANTE DESPROVIDO.

É devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal, o negócio é desfeito em razão desistência imotivada do comprador.

No julgamento do Tema 938 o STJ firmou a seguinte

tese:

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

A cláusula penal deve ser mantida no percentual de 10% (dez por cento) conforme ajustado no contrato mantido entre as partes.

Não há que se falar em danos morais na hipótese e nem devolução em dobro dos valores.

Sentença reformada em parte.

Recurso da Reclamada parcialmente provido.

Recurso da Reclamante desprovido.

(N.U 1008820-04.2020.8.11.0003, TURMA RECURSAL CÍVEL, ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO, Segunda Turma Recursal, Julgado em 06/11/2023, Publicado no DJE 10/11/2023)

Por fim, a inexistência de falha na prestação do serviço e de ato ilícito afasta a pretensão de indenização por danos morais, os quais não se presumem e não restaram provados nos autos.

Dessa forma, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
NEGO A ELE PROVIMENTO
para manter incólumes os termos da sentença recorrida.

Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 55, Lei n. 9.099/95).
Contudo, essa cobrança está suspensa, conforme o artigo 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/06/2025