Tribunal: TJMT
Processo: 1032545-88.2021.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA ARBITRAL. IPTU. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUSTIÇA GRATUITA. RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação revisional cumulada com rescisão contratual e danos morais, reconheceu o inadimplemento da vendedora, declarou a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, condenou ao pagamento de indenização por danos morais e manteve o benefício da justiça gratuita ao consumidor, além de julgar improcedente a reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há sete questões em discussão: (i) definir se o recurso preenche o princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se a cláusula compromissória arbitral é válida; (iii) determinar se houve inadimplemento contratual por parte da incorporadora; (iv) verificar a abusividade das cláusulas relativas ao pagamento de IPTU, comissão de corretagem e encargos de fruição; (v) examinar a existência de danos morais indenizáveis; (vi) avaliar a manutenção da justiça gratuita ao consumidor; e (vii) decidir sobre a procedência da reconvenção proposta pela incorporadora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O recurso preenche os requisitos do princípio da dialeticidade, pois impugna de forma fundamentada os pontos centrais da sentença, permitindo o contraditório e o reexame pela instância superior.
A cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão é inválida por ausência de concordância expressa e destacada do consumidor, em desconformidade com o art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/1996 e o art. 51, VII, do CDC.
A ausência de entrega formal do imóvel e da imissão na posse, apesar da expedição do "habite-se", configura inadimplemento contratual da incorporadora, nos termos do art. 475 do Código Civil.
Cláusula que condiciona o exercício da posse à conclusão de obras de infraestrutura, sem prazo certo, tem natureza potestativa, sendo nula à luz do art. 122 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.
São nulas as cláusulas que impõem ao consumidor o pagamento de IPTU antes da posse e a retenção integral de valores em caso de distrato, por configurarem vantagem excessiva e desequilíbrio contratual.
O inadimplemento extrapolou o mero aborrecimento, violando direitos da personalidade do consumidor, o que justifica a indenização por danos morais, em conformidade com a jurisprudência do STJ.
Mantém-se a concessão da justiça gratuita ao consumidor, pois não há prova idônea a infirmar a presunção de veracidade de sua declaração de hipossuficiência.
A reconvenção foi corretamente julgada improcedente, diante da exceção de contrato não cumprido aplicável ao caso e da ausência de inadimplemento do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A repetição de fundamentos da contestação nas razões recursais não viola o princípio da dialeticidade, desde que haja impugnação suficiente aos fundamentos da sentença.
É nula a cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão sem anuência expressa e destacada do consumidor.
A ausência de entrega formal do imóvel e da imissão na posse caracteriza inadimplemento da incorporadora, autorizando a rescisão contratual.
São abusivas as cláusulas que impõem ao consumidor o pagamento de tributos antes da posse ou retenções desproporcionais em caso de distrato.
O inadimplemento contratual que afeta direitos fundamentais do consumidor, como moradia e dignidade, gera dano moral indenizável.
A concessão da justiça gratuita deve ser mantida quando ausente prova concreta de capacidade financeira do beneficiário.
A exceção de contrato não cumprido afasta a procedência de reconvenção fundada em inadimplemento do consumidor.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incisos LXXIV e XXXV; CC, arts. 122, 475 e 476; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, 46, 51, incisos IV e VII; CPC, arts. 1.010, II, e 85, § 11; Lei no 9.307/1996, art. 4o, § 2o; Lei no 9.514/1997, art. 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.766.268/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 26.03.2025, DJe 31.03.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032545-88.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 04.187.487/0001-14 (APELANTE), MYLENE ORRIGO GARCIA SIMARELLI - CPF: 632.285.301-59 (ADVOGADO), FLAVIA PETERSEN MORETTI - CPF: 667.782.471-34 (ADVOGADO), JOSUE RAMOS PEREIRA - CPF: 022.926.631-20 (APELADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO), JOSE HENRIQUE MARIANO FERREIRA ROSSETI - CPF: 047.137.311-70 (ADVOGADO), GISELE GAUDENCIO ALVES DA SILVA - CPF: 819.678.701-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA ARBITRAL. IPTU. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUSTIÇA GRATUITA. RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação revisional cumulada com rescisão contratual e danos morais, reconheceu o inadimplemento da vendedora, declarou a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, condenou ao pagamento de indenização por danos morais e manteve o benefício da justiça gratuita ao consumidor, além de julgar improcedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há sete questões em discussão: (i) definir se o recurso preenche o princípio da dialeticidade; (
ii
) estabelecer se a cláusula compromissória arbitral é válida; (
iii
) determinar se houve inadimplemento contratual por parte da incorporadora; (
iv
) verificar a abusividade das cláusulas relativas ao pagamento de IPTU, comissão de corretagem e encargos de fruição; (v) examinar a existência de danos morais indenizáveis; (vi) avaliar a manutenção da justiça gratuita ao consumidor; e (
vii
) decidir sobre a procedência da reconvenção proposta pela incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso preenche os requisitos do princípio da dialeticidade, pois impugna de forma fundamentada os pontos centrais da sentença, permitindo o contraditório e o reexame pela instância superior.

A cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão é inválida por ausência de concordância expressa e destacada do consumidor, em desconformidade com o art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/1996 e o art. 51, VII, do CDC.

A ausência de entrega formal do imóvel e da imissão na posse, apesar da expedição do "habite-se", configura inadimplemento contratual da incorporadora, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Cláusula que condiciona o exercício da posse à conclusão de obras de infraestrutura, sem prazo certo, tem natureza potestativa, sendo nula à luz do art. 122 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.

São nulas as cláusulas que impõem ao consumidor o pagamento de IPTU antes da posse e a retenção integral de valores em caso de distrato, por configurarem vantagem excessiva e desequilíbrio contratual.

O inadimplemento extrapolou o mero aborrecimento, violando direitos da personalidade do consumidor, o que justifica a indenização por danos morais, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

Mantém-se a concessão da justiça gratuita ao consumidor, pois não há prova idônea a infirmar a presunção de veracidade de sua declaração de hipossuficiência.

A reconvenção foi corretamente julgada improcedente, diante da exceção de contrato não cumprido aplicável ao caso e da ausência de inadimplemento do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A repetição de fundamentos da contestação nas razões recursais não viola o princípio da dialeticidade, desde que haja impugnação suficiente aos fundamentos da sentença.

É nula a cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão sem anuência expressa e destacada do consumidor.

A ausência de entrega formal do imóvel e da imissão na posse caracteriza inadimplemento da incorporadora, autorizando a rescisão contratual.

São abusivas as cláusulas que impõem ao consumidor o pagamento de tributos antes da posse ou retenções desproporcionais em caso de distrato.

O inadimplemento contratual que afeta direitos fundamentais do consumidor, como moradia e dignidade, gera dano moral indenizável.

A concessão da justiça gratuita deve ser mantida quando ausente prova concreta de capacidade financeira do beneficiário.

A exceção de contrato não cumprido afasta a procedência de reconvenção fundada em inadimplemento do consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, incisos LXXIV e XXXV; CC,
arts
. 122, 475 e 476; CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, 46, 51, incisos IV e VII; CPC,
arts
. 1.010, II, e 85, § 11; Lei no 9.307/1996, art. 4o, § 2o; Lei no 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
2.766.268/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 26.03.2025,
DJe
31.03.2025.

R E L A T Ó R I O

ApCiv
1032545-88.2021.8.11.0002

DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA X JOSUE RAMOS PEREIRA

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA
,
contra sentença

que julgou procedente o pedido inicial formulado por JOSUÉ RAMOS PEREIRA e improcedente a reconvenção apresentada pela Apelante,
na

Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais
no 1032545-88.2021.8.11.0002
.

A sentença
julgou procedentes os pedidos iniciais para: i) declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel matrícula n.o 96.030;
ii
) condenar a ré à restituição de R$ 24.370,12 (vinte e quatro mil, trezentos e setenta reais e doze centavos), corrigido monetariamente desde cada desembolso e com juros legais a partir da citação;
iii
) condenar a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por danos morais, com correção monetária a partir da sentença e juros de mora desde a citação;
iv
) declarar nulas as cláusulas de arbitragem, comissão de corretagem, encargos relativos a impostos, taxas de fruição, juros, multa e demais encargos; e v) rejeitar integralmente a reconvenção. Por fim, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor total da condenação principal e 10% sobre o valor atribuído à reconvenção.

Em s
íntese a apelante DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA,
sustenta que não
há se falar
em inadimplemento contratual,
porque
en
treg
ou o
imóvel com a expedição do "habite-se" em 09/09/2019;
ii
)
a
inadimp
lência é

exclusiva
do Apelado, que deixou de cumprir com suas obrigações contratuais desde agosto de 2021, paralisando os pagamentos e não providenciando o registro do contrato;
iii
) que as cláusulas declaradas nulas pelo Juízo
a quo
são plenamente válidas e refletem práticas consolidadas no mercado imobiliário
e, portanto, ausente qualquer desproporcionalidade (artigo 421-A do CC);

i
v
)
que
estão ausentes o
s requisitos para condenação por danos morais; v)
deve ser revogado
benefício da justiça gratuita concedido ao Apelado, diante da ausência de comprovação idônea de hipossuficiência; e vi) que deve ser reformada a sentença para reconhecer a procedência, ainda que parcial, da reconvenção apresentada.

Nas
contrarrazões, o Apelado
JOSUÉ RAMOS PEREIRA
pugna pelo não conhecimento do recurso, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, em ofensa ao princípio da
dialeticidade, ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento, com a manutenção integral da sentença
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-
DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Eminentes Pares,

D
iz o apelado Josué Ramos Pereira que
as razões recursais s
ão
mera repetição dos argumentos deduzidos na contestação, sem impugnação específica dos fundamentos da sentença.

O princípio da dialeticidade recursal, corolário do princípio do contraditório no âmbito dos recursos, impõe ao recorrente o dever de expor os fundamentos de fato e de direito que sustentam seu inconformismo, impugnando especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Referido princípio encontra-se positivado no art. 1.010, inciso II, do Código de Processo Civil, quando estabelece que a petição de apelação conterá "as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade".

No caso, da análise das

razões recursais apresentadas pela
incorporadora
Apelante, verifico que, não obstante algumas teses se aproximem daquelas já apresentadas na contestação, o recurso contém impugnação suficiente aos fundamentos da sentença, abordando os pontos centrais da decisão de primeiro grau, notadamente: i) a questão da entrega do imóvel e expedição do "habite-se";
ii
) a alegação de inadimplemento por parte do Apelado;
iii
) a validade das cláusulas contratuais declaradas nulas;
iv
) a inexistência de danos morais; v) a revogação do benefício da justiça gratuita; e vi) a procedência da reconvenção.

A mera coincidência entre alguns argumentos defensivos e recursais não caracteriza, p
or si só
, violação ao princípio da dialeticidade, desde que haja efetiva impugnação aos fundamentos da decisão recorrida, o que se verifica no caso em tela.

A Apelante articulou, de forma fundamentada, sua irresignação contra os capítulos da sentença que lhe foram desfavoráveis, permitindo o exercício do contraditório pelo Apelado e viabilizando o reexame da matéria por esta Corte.

Assim,

rejeito a preliminar
de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade.

É como voto.

VOTO - DO MÉRITO

Eminentes Pares,

Antes de adentrar especificamente nas questões suscitadas pela
incorporadora
Apelante, impende destacar, como premissa fundamental para a correta solução da controvérsia, a natureza consumerista da relação jurídica estabelecida entre as partes.

T
rata-se de contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre uma incorporadora imobiliária, fornecedora habitual de bens e serviços no mercado, e um consumidor final, que adquiriu o bem para uso próprio. Presentes, portanto, os elementos caracterizadores da relação de consumo, tal como preconizados nos
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, impõe-se a aplicação integral das normas consumeristas ao caso em apreço.

A aplicação do microssistema normativo de proteção ao consumidor acarreta importantes consequências jurídicas, dentre as quais se destacam: i) a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas;
ii
) a nulidade de pleno direito das cláusulas abusivas;
iii
) a inversão do ônus da prova em favor do consumidor; e
iv
) a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor.

Fixada essa premissa, passo à análise das questões específicas suscitadas no recurso.

A Apelante insurge-se contra a declaração de nulidade da cláusula compromissória arbitral, sustentando sua validade formal e material. Argumenta, em síntese, que a cláusula estava grafada em destaque visual, com formatação diferenciada e localização de fácil percepção, o que satisfaria os requisitos legais. Aduz, ainda, que o Apelado, ao ajuizar a demanda perante o Poder Judiciário, teria renunciado tacitamente à arbitragem, afastando eventual prejuízo.

A questão, contudo, demanda análise mais acurada, à luz da legislação específica e dos princípios que regem as relações de consumo.

A Lei no 9.307/96, em seu art. 4o, § 2o, estabelece que, nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

No mesmo sentido, o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, VII, considera nula de pleno direito a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem. A
ratio
legis
de tais dispositivos é evidente: proteger o consumidor, parte hipossuficiente da relação jurídica, impedindo que seja compelido a submeter-se a um meio alternativo de solução de controvérsias sem que tenha expressamente concordado com tal procedimento.

Da análise d
o instrumento contratual juntado aos autos
(id 294990872)
, verifico que, não obstante a alegação da Apelante, não há prova de que a cláusula compromissória tenha sido destacada ou que o consumidor tenha aposto visto específico para essa cláusula, como exige a legislação.

A mera formatação diferenciada, sem a comprovação do destaque específico e da anuência expressa do consumidor, não é suficiente para conferir validade à cláusula compromissória.

Ademais, o argumento de que o Apelado teria renunciado tacitamente à arbitragem ao ajuizar a demanda perante o Poder Judiciário não procede. A renúncia à arbitragem só seria possível se a cláusula compromissória fosse válida, o que não se verifica no caso concreto. Sendo nula a cláusula compromissória, não há que se falar em renúncia, mas sim em exercício regular do direito de acesso à justiça, garantido constitucionalmente.

Por conseguinte, correta a sentença ao declarar a nulidade da cláusula arbitral inserida no contrato entabulado entre as partes.

Da inaplicabilidade da Lei no 9.514/1997 e correlação com a Lei no 13.786/2018

Outra questão prejudicial que merece análise diz respeito à inaplicabilidade, ao caso concreto, do regime jurídico estabelecido pela Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre a alienação fiduciária de bens imóveis.

Conforme restou incontroverso nos autos, o contrato de compra e venda firmado entre as partes
não
foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente
(veja-se Matrícula id 294990871)
, circunstância esta que, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, obsta
a
constituição válida da propriedade fiduciária. Vejamos o teor do referido dispositivo legal:

"Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título."

A ausência de registro do contrato no Registro de Imóveis afasta, portanto, a aplicação do regime jurídico específico da alienação fiduciária em garantia, notadamente as regras relativas à

consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e ao procedimento de leilão extrajudicial.

No que concerne à Lei no 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", que alterou as Leis no 4.591/1964 e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, sua aplicação ao caso concreto deve ser analisada com cautela.

Embora a referida legislação estabeleça critérios objetivos para a resolução contratual e devolução de valores, sua aplicação está condicionada à inexistência de cláusulas abusivas e à compatibilidade com as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Ocorre que
o contrato entabulado entre as partes contém diversas cláusulas abusivas, o que afasta a aplicação automática dos percentuais de retenção previstos na Lei no 13.786/2018.

Assim, forçoso concluir que o regime jurídico aplicável à espécie é aquele previsto no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor, com especial atenção aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social dos contratos.

Assim, a questão
nodal no presente recurso diz respeito à definição da parte inadimplente e, por conseguinte, à possibilidade de rescisão contratual com imputação de responsabilidade.

A Apelante sustenta, em síntese, que não incorreu em inadimplemento contratual,
porquanto

entreg
ou
o imóvel com a expedição do "habite-se" em 09/09/2019
, de modo que atribui ao
Apelado
a inadimplência contratual, o qual teria d
eix
ado
de cumprir com suas obrigações contratuais desde agosto de 2021, paralisando os pagamentos e não providenciando o registro do contrato.

O Apelado, por sua vez, argumenta que jamais foi formalmente comunicado da entrega do imóvel ou da expedição do "habite-se", tampouco lhe foi disponibilizada a posse efetiva do bem, não obstante tenha efetuado o pagamento de diversas parcelas do preço.

A análise da questão demanda, preliminarmente, a definição precisa das obrigações assumidas pelas partes no contrato de promessa de compra e venda.

Em contratos dessa natureza, a principal obrigação do promitente vendedor é entregar o imóvel nas condições pactuadas e transferir-lhe a propriedade, enquanto a principal obrigação
do

promitente
comprador é pagar o preço ajustado.

Essas obrigações principais são complementadas por diversas obrigações acessórias, expressas ou implícitas, decorrentes da natureza do negócio, da lei ou do princípio da boa-fé objetiva.

No caso concreto, conforme se depreende da Cláusula Décima Quarta do contrato
DA NTREGA E RESPONSABILIDADES – ID 294990872 - pág.12’
, a Apelante obrigou-se a entregar o empreendimento até o dia
30 de junho de 2018
, sendo que o
"Loteamento Parque Genebra será considerado entregue, quando todas as obras de infraestrutura descritas no Memorial Descritivo do empreendimento estiverem concluídas e os terrenos estiverem em condições de receberem suas respectivas construções (obras).
"

Ocorre que, não obstante a expedição do "habite-se" em 09/09/2019, a Apelante não comprovou ter comunicado formalmente o Apelado acerca da entrega do imóvel, nem ter adotado as providências necessárias para possibilitar a efetiva imissão na posse.

Referida
omissão caracteriza inadimplemento contratual por parte da Apelante,
na medida em que
não basta a mera expedição do "habite-se" para considerar cumprida a obrigação de entrega,
revelando-se
imprescindível a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.

Ademais, como bem destacado na sentença recorrida, a cláusula que condicionava o exercício da posse direta ao término das obras de infraestrutura do loteamento, sem estabelecer prazo certo para tanto, configura disposição potestativa, vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro. Trata-se do parágrafo quinto da Cláusula Sétima do contrato, que assim dispõe
(id
294990872 -
pág.6)
:

"Concorda(m) expressamente o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) que até a finalização das obras de infraestrutura do Loteamento, caso as mesmas ainda não tenham sido finalizadas, o exercício de sua posse direta sobre o imóvel será restrito, por razões de segurança e do bom andamento das obras e desenvolvimento dos trabalhos."

Ocorre que referida
cláusula, ao condicionar o exercício da posse direta à conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, sem estabelecer prazo determinado para tanto, configura típica condição puramente potestativa, cuja verificação dependeria exclusivamente do arbítrio da Apelante, o que é vedado pelo art. 122 do Código Civil. Além disso, representa manifesto desequilíbrio contratual, em prejuízo do consumidor, o que atrai a incidência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, correta a sentença ao reconhecer o inadimplemento contratual por parte da Apelante, consistente na não entrega formal da unidade e não disponibilização da posse efetiva ao comprador, justificando a rescisão do contrato com fundamento no art. 475 do Código Civil.

A Apelante insurge-se, ainda, contra a declaração de nulidade de diversas cláusulas contratuais, dentre elas as relativas à arbitragem, à cobrança de corretagem, IPTU e encargos de fruição, argumentando que tais disposições seriam válidas e refletiriam práticas consolidadas no mercado imobiliário.

A questão, contudo, demanda análise mais aprofundada, à luz dos princípios que regem as relações de consumo e da hermenêutica contratual.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, estabelece um rol exemplificativo de cláusulas consideradas abusivas, dentre as quais se destacam aquelas que "
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
" (inciso IV).

No caso concreto, além da já mencionada cláusula compromissória arbitral e da disposição potestativa que condicionava o exercício da posse à conclusão das obras de infraestrutura, a sentença declarou a nulidade das cláusulas que impunham ao consumidor o pagamento de IPTU antes da imissão na posse, bem como aquelas que estabeleciam a integral responsabilidade do adquirente pelos custos do distrato, independentemente de quem deu causa à rescisão.

Em relação à cláusula que
transfere
ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse (Cláusula Décima Quarta do contrato), sua abusividade é manifesta.

Assim se diz, porque o
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é tributo que incide sobre a propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel. Sua exigência do
adquirente antes da
efetiva imissão na posse representa desequilíbrio contratual, pois impõe ao consumidor ônus desproporcional, sem a correspondente fruição do bem.

No que concerne à cláusula que estabele
ce
os efeitos do distrato (Cláusula Décima Nona do contrato), sua abusividade também é patente.

Ao prever a integral retenção da comissão de corretagem, dos impostos incidentes sobre o imóvel e de 0,5% do valor atualizado do contrato a título de fruição, independentemente de quem deu causa à rescisão, a cláusula estabelece desvantagem exagerada ao consumidor, em violação ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Destarte, correta a sentença ao declarar a nulidade das cláusulas abusivas inseridas no contrato entabulado entre as partes, com fundamento no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

A Apelante insurge-se, ademais, contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, argumentando que o mero inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial.

Com efeito, a jurisprudência tem se firmado no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é capaz de gerar dano moral indenizável. Todavia, quando o descumprimento contratual extrapola os limites do mero aborrecimento, causando perturbação significativa na esfera psíquica do indivíduo, configura-se o dano moral passível de reparação.

No caso em tela, como bem destacado na sentença recorrida, a situação ultrapassou o mero inadimplemento contratual.

Incontroverso que o
autor
/apelado
foi privado do exercício da posse do imóvel mesmo após o pagamento de parcelas expressivas do preço, foi indevidamente compelido ao pagamento de IPTU e a suportar encargos relativos ao imóvel, e teve o exercício de sua posse limitado indefinidamente, por força de cláusula abusiva que não estabelecia prazo certo para a conclusão das obras de infraestrutura.

Essa
s circunstâncias, analisadas em conjunto, configuram violação a direitos da personalidade do consumidor, notadamente seu direito à moradia e à dignidade, justificando a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Nesse sentido:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DANOS MORAIS. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2.
A iterativa jurisprudência desta
eg
. Corte firmou-se no sentido de que "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo
período de tempo
, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023,
DJe
de 3/4/2023)
. 3. Na espécie, o
eg
. Tribunal Estadual concluiu pela ocorrência de atraso excessivo e, por consequência, reconheceu a ocorrência de danos morais, fixando a respectiva indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos dois autores. 4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta
eg
. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ,
AgInt
no
AREsp
2.766.268/MG, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 26/03/2025, publicado no DJE de 31/03/2025)
(grifei)

No que tange ao

quantum
indenizatório, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional à extensão do dano, atendendo à dupla finalidade da reparação civil: compensar o sofrimento da vítima e desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo ofensor.

Portanto,
deve ser mantida a condenação da Apelante ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a partir da sentença e juros de mora desde a citação.

Por fim, reclama a
Apelante
,
a revogação do benefício da justiça gratuita concedido ao Apelado, argumentando que este teria condições financeiras de arcar com as custas processuais sem prejuízo de sua subsistência.

O benefício da justiça gratuita, positivado no art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal e regulamentado pelos
arts
. 98 e seguintes do Código de Processo Civil, destina-se a garantir o acesso à justiça àqueles que não dispõem de recursos suficientes para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência ou de sua família.

Para a concessão do benefício, basta a afirmação da parte de que não dispõe de recursos para arcar com as despesas processuais, presumindo-se verdadeira tal declaração, até prova em contrário. Tal presunção, contudo, é relativa (
juris tantum
), podendo ser afastada diante de elementos concretos que demonstrem a capacidade econômico-financeira do requerente.

No caso em tela, o Apelado declarou, nos termos da lei, não dispor de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência ou de sua família, apresentando documentação comprobatória de sua situação econômico-financeira. A Apelante, por sua vez, não produziu prova capaz de infirmar a presunção de veracidade da declaração do Apelado, limitando-se a alegações genéricas e ilações desprovidas de suporte probatório.

A mera aquisição de imóvel, mediante financiamento e pagamento parcelado, não é suficiente para afastar a presunção de hipossuficiência econômica, sobretudo quando se considera que o benefício da justiça gratuita não se destina apenas aos que se encontram em estado de miserabilidade, mas também àqueles que, momentaneamente, não dispõem de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência ou de sua família.

Dito isto
, correta a sentença ao manter o benefício da justiça gratuita concedido ao Apelado.

DA RECONVENÇÃO

Eminente
s Pares,

A
Apelante insurge-se contra a improcedência da reconvenção, argumentando que o inadimplemento foi do Apelado, que deixou de cumprir com suas obrigações contratuais desde agosto de 2021, paralisando os pagamentos e não providenciando o registro do contrato.

Como cediço, a reconvenção é ação autônoma proposta pelo réu contra o autor, no mesmo processo, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. Sua apreciação, portanto, deve levar em consideração não apenas as alegações e provas produzidas pelo reconvinte, mas também todo o contexto processual e material da demanda.

No caso em tela, como já exaustivamente demonstrado, o inadimplemento contratual foi da Apelante, que não comprovou ter comunicado formalmente o Apelado acerca da entrega do imóvel, nem ter adotado as providências necessárias para possibilitar a efetiva imissão na posse. Tal omissão caracteriza inadimplemento contratual por parte da Apelante, justificando a rescisão do contrato com fundamento no art. 475 do Código Civil.

Nesse contexto, a paralisação dos pagamentos por parte do Apelado configura legítimo exercício da exceção de contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil, segundo o qual
"nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
".

Da mesma forma, a não providência do registro do contrato pelo Apelado não configura inadimplemento contratual capaz de justificar a rescisão, seja porque tal obrigação é acessória e não essencial ao cumprimento do contrato, seja porque a Apelante também não comprovou ter disponibilizado os documentos necessários para o registro.

Assim,
correta a sentença ao julgar improcedente a reconvenção apresentada pela Apelante.

Ante
o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA,
mantendo
integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Considerando o trabalho adicional realizado pelo advogado do Apelado em sede recursal, majoro os honorários advocatícios para 15%

sobre o valor da condenação principal e 15% sobre o valor atribuído à reconvenção, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025