Tribunal: TJMT
Processo: 0015990-66.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSESSORIA PARA FINANCIAMENTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. COBRANÇAS INDEVIDAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou improcedente ação de inexistência de débito e danos morais/materiais, relativa à falha na intermediação de financiamento imobiliário por empresa de assessoria contratada, com cobrança de valores referentes à valorização e juros sobre imóvel não entregue.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão:
(i) saber se houve falha na prestação do serviço de intermediação para financiamento imobiliário;
(ii) saber se é devida a restituição do valor pago por serviço não prestado;
(iii) saber se são válidas as cobranças referentes à valorização do imóvel e juros;
(iv) saber se a autora faz jus à justiça gratuita.
III. Razões de decidir
3. A autora firmou contrato de compra e venda com promessa de financiamento, bem como termo aditivo para serviços de intermediação.
4. Comprovada a quitação de restrição no nome da autora e sua comunicação à empresa, que se manteve inerte quanto à reapresentação dos documentos.
5. Configurada a falha na prestação de serviço pela Ré Rede Secovi, com dever de restituição do valor pago.
6. Como não houve financiamento ou entrega do imóvel, são indevidas as cobranças de valorização e juros, impondo-se a restituição em dobro.
7. Constatada a hipossuficiência da autora, cabível a concessão da justiça gratuita.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
"1. Caracterizada a falha na prestação dos serviços de intermediação para financiamento, é devida a restituição dos valores pagos.
2. São inexigíveis cobranças por valorização do imóvel e juros sobre parcelas, quando não há entrega do bem nem financiamento formalizado.
3. A restituição em dobro é devida nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0015990-66.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[LUANA LAURA DE MIRANDA - CPF: 026.766.391-96 (APELANTE), GONCALO DE SOUZA SILVA - CPF: 706.344.831-53 (ADVOGADO), MARLI DANTAS DO NASCIMENTO - CPF: 006.379.521-38 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.602.564/0001-46 (APELADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), REDE SECOVI DE IMOVEIS DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 11.653.360/0001-09 (APELADO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSESSORIA PARA FINANCIAMENTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. COBRANÇAS INDEVIDAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou improcedente ação de inexistência de débito e danos morais/materiais, relativa à falha na intermediação de financiamento imobiliário por empresa de assessoria contratada, com cobrança de valores referentes à valorização e juros sobre imóvel não entregue.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão:

(i) saber se houve falha na prestação do serviço de intermediação para financiamento imobiliário;

(ii) saber se é devida a restituição do valor pago por serviço não prestado;

(iii) saber se são válidas as cobranças referentes à valorização do imóvel e juros;

(iv) saber se a autora faz jus à justiça gratuita.

III. Razões de decidir

3. A autora firmou contrato de compra e venda com promessa de financiamento, bem como termo aditivo para serviços de intermediação.

4. Comprovada a quitação de restrição no nome da autora e sua comunicação à empresa, que se manteve inerte quanto à reapresentação dos documentos.

5. Configurada a falha na prestação de serviço pela Ré Rede Secovi, com dever de restituição do valor pago.

6. Como não houve financiamento ou entrega do imóvel, são indevidas as cobranças de valorização e juros, impondo-se a restituição em dobro.

7. Constatada a hipossuficiência da autora, cabível a concessão da justiça gratuita.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. Caracterizada a falha na prestação dos serviços de intermediação para financiamento, é devida a restituição dos valores pagos.

2. São inexigíveis cobranças por valorização do imóvel e juros sobre parcelas, quando não há entrega do bem nem financiamento formalizado.

3. A restituição em dobro é devida nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por LUANA LAURA DE MIRANDA em face de sentença proferida pelo juízo da Oitava Vara Cível de Cuiabá, que nos autos no 0015990-66.2016.8.11.0041 - Ação de Inexistência Parcial de Débitos c/c Indenização por Danos Morais/Materiais – proposta em face de REDE SECOVI DE IMOVEIS DO ESTADO DE MATO GROSSO e MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA – julgou improcedente referida ação e condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado do débito, ante a natureza da causa, o grau do zelo dos trabalhos profissionais, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC, §2o, art. 85).

Inconformada, a autora/apelante sustenta, em síntese, que a sentença merece reforma, por não ter considerado adequadamente os fatos e provas produzidas nos autos. Alega que a negativa de aprovação do contrato de financiamento inicialmente decorreu da existência de débito de cartão de crédito em seu nome, o qual, segundo afirma, sequer fora desbloqueado, mas que, tão logo teve ciência, procedeu à sua quitação.

Defende que, após regularização do débito, procurou as rés/apeladas, informando da quitação e solicitando a retomada do processo de financiamento, tendo sido orientada a reiniciar todo o trâmite documental. Alega, no entanto, que as apeladas se omitiram quanto à reapresentação da documentação, não dando sequência à intermediação com o agente financeiro.

Assevera que foi induzida a contratar a primeira apelada, Rede Secovi, mediante pagamento pelos serviços de assessoria e intermediação com a instituição financeira, mas que, ao final, restou desamparada, sem a prestação de serviço correspondente. Em razão disso, afirma que houve falha na prestação de serviços, sendo possível identificar nexo causal entre a conduta omissiva das apeladas e os danos experimentados.

Postula, assim, o reconhecimento da nulidade do termo aditivo contratual, a inexistência do débito referente à valorização do imóvel e à cobrança de juros sobre parcelas vencidas, bem como o reconhecimento da abusividade dos encargos de "juros de obra", estipulados no aditamento contratual, alegando, ainda, que tal instrumento sequer sofreu alteração substancial em relação ao contrato principal, não havendo modificação de dados cadastrais, renda da adquirente ou valor do imóvel.

Ao final, requer o recebimento e provimento do apelo

Seja deferida a inversão do ônus da prova, com fundamento no art. 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, em razão de sua hipossuficiência;

A concessão dos benefícios da justiça gratuita, diante da alegada impossibilidade de arcar com as custas do processo;

A declaração da responsabilidade objetiva e solidária das rés, nos termos da legislação consumerista; ainda, a declaração de nulidade do termo aditivo contratual, com base nos incisos III e XV do art. 51 do CDC, por prestação ineficaz do serviço de intermediação;

A restituição do valor de R$ 700,00, devidamente corrigido, correspondente ao montante pago a título de aditivo contratual (parcelas de R$ 70,00); bem como a declaração de inexistência do débito no valor de R$ 3.559,29, referente à denominada “valorização do imóvel”, com a consequente devolução em dobro dos valores pagos, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Contrarrazões Rede Secovi (id n.o

271803370).

Contrarrazões MRV PRIME

(id.n. 271803371)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por LUANA LAURA DE MIRANDA em face de sentença proferida pelo juízo da Oitava Vara Cível de Cuiabá, que nos autos no 0015990-66.2016.8.11.0041 - Ação de Inexistência Parcial de Débitos c/c Indenização por Danos Morais/Materiais – proposta em face de REDE SECOVI DE IMOVEIS DO ESTADO DE MATO GROSSO e MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA – julgou improcedente referida ação e condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado do débito, ante a natureza da causa, o grau do zelo dos trabalhos profissionais, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC, §2o, art. 85).

A controvérsia cinge-se à responsabilização das rés pela alegada falha na intermediação de financiamento bancário para aquisição de imóvel, à validade do termo aditivo contratual, e à legitimidade da cobrança de encargos a título de valorização do imóvel e juros incidentes sobre parcelas vencidas.

A autora/apelante sustenta que, embora tenha ocorrido negativa inicial do banco credor por apontamento restritivo em seu nome, sanou a pendência prontamente e comunicou às contratadas sua intenção de prosseguir com o financiamento, o que, segundo alega, foi frustrado por inércia das rés, especialmente da Rede Secovi, contratada para assessorá-la no trâmite com a instituição bancária.

Passemos à análise pormenorizada dos elementos constantes dos autos.

Restou comprovado nos autos que a autora firmou com as rés contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Parque Chapada do Horizonte”, com cláusula prevendo financiamento a ser contratado junto a agente financeiro parceiro da construtora.

Simultaneamente, firmou termo aditivo, no qual aderiu a pacote de serviços de intermediação e assessoria na obtenção de crédito habitacional, prestados pela Ré Rede Secovi, mediante o pagamento parcelado de R$ 700,00, conforme comprovantes juntados aos autos.

Esse arcabouço contratual gerou na autora uma expectativa legítima de que, sanadas as exigências bancárias, seria possível formalizar a aquisição do bem com suporte técnico especializado.

É incontroverso que houve, no momento inicial da tramitação do financiamento, recusa por parte da instituição financeira, em razão da existência de débito em nome da autora, decorrente de cartão de crédito inativo.

Entretanto, os documentos acostados demonstram de forma clara que a autora quitou o débito impeditivo, como se verifica dos comprovantes de pagamento constantes dos autos; bem como, que após a regularização, notificou as rés, por meio de comunicações informais, solicitando a reapresentação dos documentos ao banco, o que não foi providenciado.

A conduta da autora, nesse ponto, revela a intenção inequívoca de cumprir sua parte na avença, mesmo após adversidade inicial, o que reforça o dever das rés de cumprir com as obrigações que lhes competiam.

A obrigação principal assumida pela Ré Rede Secovi consistia na prestação de assessoria para obtenção de financiamento junto ao agente bancário, incluindo o recolhimento, organização e encaminhamento dos documentos da promitente compradora.

Mesmo cientes da regularização da situação cadastral da autora, as rés não procederam à reapresentação da documentação. A omissão é grave, pois frustrou a concretização do contrato de compra e venda e privou a autora do acesso ao imóvel pretendido.

Tal inércia configura, à luz do art. 14 do CDC, falha na prestação do serviço, que prescinde de demonstração de culpa, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade, ambos claramente demonstrados nos autos.

Importante destacar que os documentos juntados aos autos confirmam que não houve entrega do imóvel, tampouco assinatura de contrato definitivo de financiamento, o que evidencia que as cobranças posteriores ocorreram à margem do cumprimento da avença.

Diante da inexecução contratual parcial e do descumprimento das obrigações de assistência técnica, é de se declarar a nulidade parcial do termo aditivo, especificamente no que tange à contraprestação relativa aos serviços não prestados.

A jurisprudência é pacífica em reconhecer que, diante de falha no serviço contratado, impõe-se a devolução dos valores pagos pelo consumidor, nos termos do art. 51, IV e XV, do CDC, sob pena de enriquecimento sem causa do fornecedor.

Assim, impõe-se a condenação das rés à restituição do valor de R$ 700,00, corrigido monetariamente e acrescido de juros legais desde a citação.

No que que tange a cobrança de valores indevidos: valorização do imóvel e juros, a apelante impugna também a cobrança dos seguintes valores: i)R$ 3.559,29, sob o título de “valorização do imóvel”; ii) R$ 1.138,71, a título de “juros sobre parcelas vencidas”; iii) Encargos denominados “juros de obra”.

Todavia, como o financiamento não foi concluído e o imóvel não foi entregue, tampouco houve registro de alienação fiduciária, não há que se falar em exigibilidade de tais valores, cuja origem está diretamente atrelada à conclusão da compra e efetiva entrega do bem.

No tocante aos “juros de obra”, a jurisprudência consolidada do STJ estabelece que tais encargos somente são devidos durante a fase de construção e enquanto não entregue o imóvel, o que não se configura nos presentes autos.

Assim, impõe-se reconhecer a inexistência dos referidos débitos e, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, condenar as rés à devolução em dobro dos valores eventualmente pagos, com juros e correção monetária.

A autora demonstrou sua hipossuficiência técnica e econômica frente às contratadas, que detêm posição privilegiada de informação e controle dos trâmites contratuais.

A verossimilhança das alegações, somada à assimetria informacional, justifica a inversão do ônus da prova, nos moldes do art. 6o, VIII, do CDC, medida que inclusive se impõe por força da legislação protetiva do consumidor.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação interposto por Luana Laura de Miranda para:

Reconhecer a falha na prestação dos serviços de assessoria prestados pela Ré Rede Secovi e, em consequência, declarar a nulidade parcial do termo aditivo, condenando solidariamente as rés à restituição do valor de R$ 700,00, corrigido monetariamente desde os desembolsos e acrescido de juros legais desde a citação;

Declarar a inexistência dos débitos de R$ 3.559,29 (valorização do imóvel) e R$ 1.138,71 (juros contratuais), com condenação das rés à devolução em dobro dos valores eventualmente pagos a tal título, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária;

Rejeitar o pedido relativo aos juros de obra, por ausência de comprovação específica de pagamento vinculado a entrega irregular do imóvel;

Conceder à apelante os benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 98 do CPC;

Condeno as apeladas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025