Tribunal: TJMT
Processo: 0003058-55.2019.8.11.0004
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas por DAVI GONÇALVES & CIA LTDA – ME e OUTROS e por MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA contra sentença proferida em ação de indenização por danos morais e materiais cumulada com tutela de urgência, ajuizada em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta no empreendimento Residencial Flor de Lis, em Barra do Garças/MT. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando as rés ao pagamento de multa contratual e à devolução em dobro de taxa de acompanhamento de obra. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, materiais e devolução da comissão de corretagem. O Município de Barra do Garças foi excluído da responsabilidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a indenização por danos morais; (iii) determinar se a restituição da comissão de corretagem é devida; (iv) verificar a responsabilidade do Município de Barra do Garças pelo alegado atraso na expedição do “habite-se”; e (v) determinar se a devolução da taxa de acompanhamento de obra deve ser feita de forma simples, e não em dobro.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A estipulação contratual previa prazo para conclusão da obra até 30/11/2017, com prorrogação máxima até 28/02/2018; o "habite-se" foi expedido apenas em 30/05/2018, evidenciando o inadimplemento contratual da ré.
4. O prazo de tolerância foi estipulado contratualmente a 90 dias, por isso, é inadmissível a sua ampliação.
5. A mora contratual injustificada, que ultrapassa os limites expressamente pactuados, viola os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos.
6. O atraso na entrega do imóvel gera frustração de legítimas expectativas e abalo emocional que transcende o mero aborrecimento, caracterizando dano moral indenizável.
7. Não comprovados os danos materiais alegados pela parte autora, os quais dependem de demonstração inequívoca de prejuízo efetivo e nexo causal com o inadimplemento contratual.
8. A comissão de corretagem deve ser integralmente restituída ao comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a rescisão do contrato decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor.
9. Não há demonstração de nexo causal entre a atuação do Município de Barra do Garças e o inadimplemento contratual, não sendo possível atribuir-lhe responsabilidade civil.
10. A devolução da taxa de acompanhamento de obra deve ser feita de forma simples, e não em dobro, por ausência de comprovação de má-fé na cobrança, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento:
1. O inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel deve ser reconhecido quando o prazo previsto no contrato, mesmo com cláusula de prorrogação, é ultrapassado sem justificativa.
2. A cláusula penal por mora contratual deve ser aplicada quando a entrega do imóvel ocorre após o prazo máximo contratualmente estipulado.
3. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera direito à indenização por danos morais ao comprador.
4. A restituição da comissão de corretagem é devida quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente vendedor.
5. A devolução em dobro de valores indevidamente cobrados exige prova de má-fé do fornecedor, sob pena de restituição simples.
6. A responsabilidade do ente público exige comprovação de nexo causal entre sua conduta e o dano alegado, não bastando a alegação de eventual demora administrativa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003058-55.2019.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Abono Pecuniário (Art. 78 Lei 8.112/1990)]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA - CPF: 549.883.061-00 (APELANTE), RAMON CESAR DA FONSECA - CPF: 024.669.991-45 (ADVOGADO), WALTER GEORGE RAMALHO DE LIMA - CPF: 017.667.781-00 (ADVOGADO), CONCRELIFE ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA - CNPJ: 17.371.653/0001-80 (APELANTE), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO), LUCAVERDE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 09.450.985/0001-21 (APELANTE), MUNICIPIO DE BARRA DO GARCAS - CNPJ: 03.439.239/0001-50 (APELANTE), CONCRELIFE ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA - CNPJ: 17.371.653/0001-80 (APELADO), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO), LUCAVERDE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 09.450.985/0001-21 (APELADO), MUNICIPIO DE BARRA DO GARCAS - CNPJ: 03.439.239/0001-50 (APELADO), MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA - CPF: 549.883.061-00 (APELADO), RAMON CESAR DA FONSECA - CPF: 024.669.991-45 (ADVOGADO), WALTER GEORGE RAMALHO DE LIMA - CPF: 017.667.781-00 (ADVOGADO), ANDREA CAROLINA COELHO MAGRINI - CPF: 617.269.661-00 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
AMBOS

RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por DAVI GONÇALVES & CIA LTDA – ME e OUTROS e por MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA contra sentença proferida em ação de indenização por danos morais e materiais cumulada com tutela de urgência, ajuizada em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta no empreendimento Residencial Flor de Lis, em Barra do Garças/MT. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando as rés ao pagamento de multa contratual e à devolução em dobro de taxa de acompanhamento de obra. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, materiais e devolução da comissão de corretagem. O Município de Barra do Garças foi excluído da responsabilidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a indenização por danos morais; (iii) determinar se a restituição da comissão de corretagem é devida; (iv) verificar a responsabilidade do Município de Barra do Garças pelo alegado atraso na expedição do “habite-se”; e (v) determinar se a devolução da taxa de acompanhamento de obra deve ser feita de forma simples, e não em dobro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A estipulação contratual previa prazo para conclusão da obra até 30/11/2017, com prorrogação máxima até 28/02/2018; o "habite-se" foi expedido apenas em 30/05/2018, evidenciando o inadimplemento contratual da ré.

4. O prazo de tolerância foi estipulado contratualmente a 90 dias, por isso, é inadmissível a sua ampliação.

5. A mora contratual injustificada, que ultrapassa os limites expressamente pactuados, viola os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos.

6. O atraso na entrega do imóvel gera frustração de legítimas expectativas e abalo emocional que transcende o mero aborrecimento, caracterizando dano moral indenizável.

7. Não comprovados os danos materiais alegados pela parte autora, os quais dependem de demonstração inequívoca de prejuízo efetivo e nexo causal com o inadimplemento contratual.

8. A comissão de corretagem deve ser integralmente restituída ao comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a rescisão do contrato decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor.

9. Não há demonstração de nexo causal entre a atuação do Município de Barra do Garças e o inadimplemento contratual, não sendo possível atribuir-lhe responsabilidade civil.

10. A devolução da taxa de acompanhamento de obra deve ser feita de forma simples, e não em dobro, por ausência de comprovação de má-fé na cobrança, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel deve ser reconhecido quando o prazo previsto no contrato, mesmo com cláusula de prorrogação, é ultrapassado sem justificativa.

2. A cláusula penal por mora contratual deve ser aplicada quando a entrega do imóvel ocorre após o prazo máximo contratualmente estipulado.

3. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera direito à indenização por danos morais ao comprador.

4. A restituição da comissão de corretagem é devida quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente vendedor.

5. A devolução em dobro de valores indevidamente cobrados exige prova de má-fé do fornecedor, sob pena de restituição simples.

6. A responsabilidade do ente público exige comprovação de nexo causal entre sua conduta e o dano alegado, não bastando a alegação de eventual demora administrativa.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
DAVI GONÇALVES & CIA LTDA – ME e OUTROS
e
MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA
contra sentença proferida na “Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais c.c Tutela de Urgência”, que tramita perante a 4a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

260165778 - ID de origem 169683038),

julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
para condenar as rés Contrufácil Construtora e Cia Ltda e Lucaverde Comércio, Importação e Exportação Ltda ao pagamento da multa e dos juros contratuais previstos no contrato, calculados sobre o valor do imóvel, com juros de mora de 0,5% ao mês, a partir de 29 de maio de 2018, data que marca o fim do prazo de tolerância contratual, até a entrega do imóvel, além de correção monetária a partir das datas em que os juros deveriam ter sido pagos.

Também foram condenadas à devolução em dobro da quantia de R$ 3.742,66, referente à taxa de acompanhamento de obra, com correção a partir de junho de 2018 e juros desde a última citação.

Os demais pedidos, inclusive os dirigidos contra o Município de Barra do Garças, foram julgados improcedentes. Condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, bem como, em razão da denunciação da lide, ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação ao Município.

O apelante DAVI GONÇALVES & CIA LTDA – ME e OUTROS, em suas razões
(ID.

260165783 – Manifestação RAC (Davi Gonçalves & CIA) - ID de origem 173321584, sustentam que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o “habite-se” foi expedido dentro do prazo de tolerância de 180 dias aceito pela jurisprudência como plausível, estando o imóvel disponível desde então.

Alegam que a autora recusou injustificadamente o recebimento da unidade. Defendem ainda que a autora abandonou o imóvel e deixou de cumprir suas obrigações financeiras, resultando na consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal. Impugnam a aplicação de multa contratual por atraso e, subsidiariamente.

Requerem o reconhecimento da responsabilidade do Município de Barra do Garças - MT pela demora na emissão do Habite-se. Requerem a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da autora, com a inversão da sucumbência.

O apelante MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA,
em suas razões
(ID.

260165788 - ID de origem 173398538), sustenta que o atraso injustificado de aproximadamente 16 meses na entrega de imóvel adquirido na planta causou-lhe prejuízos materiais, notadamente com o pagamento de aluguéis, bem como danos morais decorrentes da frustração do contrato e da conduta dolosa das rés, que condicionaram a entrega das chaves à assinatura de acordo com prorrogação de prazo e entrega de unidade em local diverso do contratado.

Requer a condenação das apeladas ao pagamento de R$ 6.600,00 por danos materiais, à reparação por danos morais no valor de R$ 20.000,00, à restituição em dobro da comissão de corretagem.

Contrarrazões sob ID. 260165797 - ID de origem 179055990; ID. 260165796 - ID de origem 176169284 e ID. 260165794 - ID de origem 176114035.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação indenizatória proposta por MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA contra DAVI GONÇALVES & CIA LTDA - ME, LUCAVERDE COMÉRCIO, IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO LTDA - ME e MUNICÍPIO DE BARRA DO GARÇAS, com o objetivo de obter reparação por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, situado no empreendimento Residencial Flor de Lis, lote 19 da quadra 518, cuja conclusão contratual estava prevista para 30/11/2017, com possibilidade de prorrogação por 90 dias, até 28/02/2018.

O magistrado de 1o grau concluiu que houve descumprimento contratual pelas rés e aplicou a cláusula penal prevista na Cláusula 7, Subitem 7.1 do contrato, que estipulam multas; reconheceu, ainda, a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução da obra após a data de 29/05/2018, determinando a restituição dobrada,. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, despesas com água, luz e IPTU, e restituição de taxa de corretagem.

Irresignada, a parte autora MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA interpôs Recurso de Apelação fundamentando sua tese no atraso injustificado de aproximadamente 16 meses na entrega de imóvel adquirido na planta causou-lhe prejuízos materiais notadamente com o pagamento de aluguéis, bem como danos morais decorrentes da frustração do contrato e da conduta dolosa.

Irresignada também, a parte ré Davi Gonçalves & CIA interpôs Recurso de Apelação fundamentando sua tese na afirmação de que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o “habite-se” foi expedido dentro do prazo de tolerância contratual, estando o imóvel disponível desde então. Alegam que a autora recusou injustificadamente o recebimento da unidade.

Adentrando ao mérito
, verifica-se que a parte autora adquiriu das empresas rés unidade imobiliária composta por terreno com área privativa de 300,00m2 e edificação com 49,48m2 de área construída, conforme delimitado no instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes (Id. 53527567 – pág. 44).

O referido pacto contratual, em sua Cláusula 7, Subitem 7.2, inserido no item II – Condições Gerais, estipulou que a conclusão da obra estaria prevista para ocorrer até o dia 30/11/2017, facultando-se à vendedora, de forma unilateral, a prorrogação desse prazo por mais 90 (noventa) dias corridos, hipótese em que o termo final passaria para 28/02/2018.

Ainda nos termos contratuais, a Cláusula 8 condicionava a imissão na posse do imóvel à finalização da obra e ao transcurso de até sessenta dias úteis após essa conclusão, desde que o comprador estivesse rigorosamente adimplente.

Ocorre que, vencido o prazo ordinário e também o lapso excepcional de prorrogação contratualmente autorizado, não há nos autos qualquer comprovação da emissão do competente certificado de conclusão da obra (“habite-se”) tampouco da efetiva entrega das chaves do imóvel, revelando-se incontroverso o inadimplemento contratual por parte das promitentes vendedoras.

Ressalte-se que o documento intitulado “habite-se”, anexado sob Id. 260165784 – ID de origem 173321585, foi expedido apenas em 30/05/2018, ou seja, em data posterior ao termo final do prazo máximo contratualmente admitido para a conclusão da obra, qual seja, 28/02/2018, já considerada a prorrogação de 90 (noventa) dias prevista na Cláusula 7, Subitem 7.2 do contrato (Id. 53527567 – pág. 44).

Não prospera, portanto, a alegação recursal da ré apelante no sentido de que o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, comumente reconhecido pela jurisprudência, deveria ser aplicado ao caso. Isso porque as partes, no exercício da autonomia privada, estipularam expressamente o limite de prorrogação contratual, o qual não pode ser ignorado ou elastecido judicialmente para favorecer a parte inadimplente.

Ampliar prazo contratual de forma unilateral, em benefício da fornecedora em detrimento do consumidor importaria em permitir à ré beneficiar-se de sua própria mora, em afronta direta ao princípio que veda o venire contra factum proprium e ao art. 422 do Código Civil, que consagra a boa-fé objetiva como vetor interpretativo dos contratos. Tal omissão configura violação objetiva ao dever de cumprimento pontual da obrigação assumida, em afronta ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

A rescisão do vínculo obrigacional, nesse contexto, revela-se consequência da inexecução culposa atribuída exclusivamente à ré, cuja conduta omissiva resulta em abalo anímico que ultrapassa o campo dos meros aborrecimentos cotidianos, configurando dano moral indenizável.

A jurisprudência pátria é firme ao reconhecer que o inadimplemento absoluto e injustificado da obrigação de entrega de imóvel, aliado à incerteza e à frustração de expectativas legítimas do comprador, enseja reparação por dano moral.

A jurisprudência nacional corrobora:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. APLICAÇÃO DO CDC. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PARA REVOGAR A GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PANDEMIA. PRAZO PARA ENTREGA EXPIRADO ANTES DO DECRETO DE CALAMIDADE. AUSÊNCIA DE FORÇA MAIOR. REVOGAÇÃO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS 1. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1o a 3o do Código de Defesa do Consumidor. 2. A natureza jurídica da ação é definida através do pedido e da causa de pedir, sendo o nome da ação mera acessoriedade. 3. Quanto a possibilidade de revisão da benesse a qualquer tempo, para que haja sua revogação, imperioso se faz a comprovação de insubsistência da necessidade da parte beneficiária, mediante prova robusta em contrário já produzida pela parte ex adversa, o que não se verifica na hipótese vertente. 4. A mera alegação da ocorrência da pandemia não configura caso fortuito/força maior, sobretudo quando a data para entrega final da obra expirou em 2019 e o prazo de tolerância findou poucos dias após o decreto estadual que dispôs acerca da situação de emergência sanitária. Logo, alegação é insuficiente para excluir a responsabilidade civil da construtora/incorporadora pela entrega do imóvel compromissado no prazo contratualmente avençado . 5. O pedido de inversão do ônus da prova foi deferido na decisão que concedeu a tutela antecipada, contra a qual não se opôs a apelante. Sob esse enfoque, não pode a recorrente insurgir-se, nesta fase processual, contra a decisão, haja vista que o tema restou precluso. 6
. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, que atrasou a entrega do imóvel não se constitui em mero dissabor, caracterizando-se como dano moral indenizável, notadamente diante da frustração da legítima expectativa do comprador em usufruir de imóvel residencial próprio, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o montante arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
5. Desprovido o recurso, devem ser majorados os honorários advocatícios na fase recursal. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. "(TJGO, Apelação Cível 5466619-44.2020.8.09.0093, Rel. Des (a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5a Câmara Cível, j. em 24/01/2022) (g.n).

Diante da natureza da lesão, da gravidade moderada do sofrimento causado, e da função pedagógica da indenização, mostra-se equânime a fixação da verba compensatória no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia apta a recompor, de maneira razoável, o abalo experimentado, sem configurar enriquecimento sem causa, em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, nos termos do art. 944 do Código Civil.

No tocante aos danos materiais pleiteados pela parte autora
, não há nos autos elementos probatórios suficientes a amparar sua procedência. A pretensão indenizatória, para além da mera alegação, exige demonstração inequívoca do efetivo prejuízo patrimonial experimentado, bem como do nexo causal direto com o inadimplemento contratual.

Inexistindo prova documental robusta que evidencie a concretização da perda de oportunidade de auferir os lucros alegadamente frustrados, não se admite, em sede jurisdicional, a reparação por dano material meramente hipotético ou conjectural.

De igual modo, não se verifica nos autos qualquer conduta comissiva ou omissiva imputável ao ente federativo municipal
que pudesse justificar sua responsabilização solidária ou subsidiária no presente feito. A atribuição de responsabilidade à Administração Pública, ainda que em sua modalidade objetiva, exige a demonstração do nexo causal entre a atuação estatal e o dano alegado, o que, no caso concreto.

O ordenamento jurídico pátrio, conforme previsão do art. 373, I, do Código de Processo Civil, impõe ao autor o ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, não sendo cabível a presunção de prejuízos materiais. Assim, ausente a comprovação cabal do alegado dano emergente ou lucro cessante, inviável se mostra a pretendida indenização a esse título.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - ILÍCITO COMPROVADO NOS AUTOS - DANOS MORAIS MANTIDOS - NÃO COMPROVAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS - SENTENÇA MANTIDA. 1. Para que se configure a obrigação de indenizar, é imprescindível a demonstração da ilicitude da conduta, da ocorrência de dano e o nexo de causalidade.
2. Os danos materiais não se presumem e devem ser comprovados pela parte requerente, sob pena de se configurar enriquecimento indevido.
3. Na fixação dos danos morais, deve-se levar em conta a dupla finalidade do instituto, cujos objetivos são, por um lado, a punição do ofensor, como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e transtornos vivenciados. 3. Recursos desprovidos.” (TJ-MG - AC: 10000220084875001 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 19/04/2022, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/04/2022).

Os danos materiais devem ser comprovados de forma certa e inconteste, não sendo admissível a indenização de dano material hipotético, quando inexistente a comprovação da perda da oportunidade do lucro indicado.

Em continuidade, quanto a retenção da comissão de corretagem
, mostra-se indevida a não devolução, uma vez que o inadimplemento é causado pelo promitente vendedor, que deu causa à rescisão contratual, decorrente do atraso na entrega das obras.

Este sodalício coaduna:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA (LOTE) – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ). O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.” (TJ-MT 10085476220198110002 MT, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023).

Assim entende a jurisprudência nacional:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cerceamento de Defesa. Não verificado. De acordo com a Súmula no 28 desta Corte de Justiça ?Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo". No caso dos autos, em se tratando de matéria exclusivamente de direito, não há falar em cerceamento de defesa ante a ausência de produção de prova. 2. Fundamentação equivocada por inobservância do Recurso Repetitivo REsp 1.599.511/SP (tema repetitivo no 938). Inocorrência. O Superior Tribunal de Justiça fez a distinção a respeito da inaplicabilidade do Recurso Repetitivo de Tema no 938 (REsp no 1.599.511/SP), entendendo que a orientação não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, como no caso dos autos, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao estado anterior. 3. Loteamento. Não entrega de obras de infraestrutura. Força maior. Inaplicabilidade. A despeito do impasse perante a Prefeitura Municipal de Edéia, atinente a utilização de fossas sépticas e a necessidade observância das normas do município, isto também não pode ser tido como motivo de força maior, pois antes de iniciar a venda dos lotes prevendo a construção de fossas sépticas cabia à ré SPE certificar-se sobre a possibilidade de sua utilização no referido município, não havendo falar em força maior e ausência de culpa da empresa vendedora pela não entrega das obras de infraestrutura no loteamento. 4. Comissão de corretagem. Dever de restituição. Diante da mora contratual da requerida, pela não entrega das obras de infraestrutura no loteamento, tem a autora o direito não só à resolução do negócio, mas também à devolução de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem/intermediação, nos termos da Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça e julgamento repetitivo - Tema 938 do STJ. 5. Juros moratórios. Termo inicial. Prevalece o entendimento de que, por ser a promitente vendedora a responsável pela rescisão do contrato de compra e venda, os juros moratórios são devidos a partir da citação, nos exatos termos consignados na sentença singular. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, Apelação Cível 0204549- 30.2017.8.09.0040, Rel. Des (a). José Proto de Oliveira, 6a Câmara Cível, julgado em 29/11/2022, DJe de 29/11/2022)

Derradeiramente, ao contrário do entendimento firmado pelo juízo de primeiro grau,
a restituição do indébito não deve ocorrer em dobro
, pois não resta comprovada a má-fé da demandada.

À propósito:

“APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C RESTITUIÇÃO EM DOBRO C/C DANOS MORAIS E PEDIDO DE LIMINAR – PERÍCIA GRAFOTÉCNICA REALIZADA NOS AUTOS – LEGITIMIDADE DA CONTRATAÇÃO NÃO COMPROVADA – DESCONTOS IMOTIVADOS – RESTITUIÇÃO SIMPLES DO INDÉBITO – MÁ-FÉ DO CREDOR NÃO CONSTATADA – ARGUIÇÃO DE VALOR EXCESSIVO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS – QUESTÃO DECIDIDA E NÃO RECORRIDA – COISA JULGADA – PRECLUSÃO – REDISCUSSÃO VEDADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) Os descontos indevidos são restituídos na forma simples quando não evidenciada a má-fé da instituição financeira (art. 42, parágrafo único, do CDC). (...)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1023715-67.2020.8.11.0003, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/05/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024).

Portanto, diante da ausência de comprovação de conduta dolosa da instituição ré, a devolução dos valores descontados deve ocorrer de forma simples, limitando-se à restituição do montante efetivamente comprovado.

Com essas considerações,
CONHEÇO
dos
RECURSOS
e
DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO

a ambos

para:

Condenar
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros moratórios que devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil e da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça e correção monetária incide a partir da data do arbitramento da indenização, conforme a Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça.

Condenar
a ré à restituição integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, devidamente atualizados monetariamente desde a data do efetivo desembolso, com incidência de juros moratórios a partir da citação.

Determinar
que a restituição se dê de forma simples, diante da ausência de prova de má-fé na cobrança indevida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025