Tribunal: TJMT
Processo: 1019609-57.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-17

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO TEMA 938/STJ. CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE ARRAS. POSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos para: rescindir o contrato de compra e venda de imóvel em razão de atraso na entrega das obras de infraestrutura; determinar a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, com inversão da cláusula penal em favor do consumidor; e condenar ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão:
(i) definir se há prescrição e se é aplicável o Tema 938/STJ para afastar a restituição da comissão de corretagem.
(ii) estabelecer se é possível a cumulação da multa contratual com a devolução de arras.
(iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel caracteriza dano moral e se o valor arbitrado é adequado;
(iv) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre a indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de compra e venda estipulou prazo para entrega do imóvel (junho de 2021, com tolerância de seis meses), amplamente ultrapassado, sem comprovação de causa justificadora pela ré. A rescisão contratual por inadimplemento do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem e arras, em conformidade com o art. 182 do Código Civil e com a Súmula 543/STJ. O Tema 938/STJ não se aplica quando o inadimplemento é do vendedor.
4. Não se verifica prescrição da restituição da comissão de corretagem, pois o prazo prescricional acompanha a relação jurídica principal, sendo inaplicável a contagem isolada a partir do pagamento.
5. A cumulação de multa contratual com a restituição de arras é válida, pois possuem naturezas distintas: a multa contratual compensa o descumprimento, enquanto as arras visa assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas.
6. A sentença determinou a restituição integral dos valores pagos, visando o retorno ao status quo ante, sem confundir-se com a indenização por lucros cessantes ou danos emergentes, que possuem naturezas distintas.
7. Não há cumulação indevida de cláusula penal com perdas e danos, sejam lucros cessantes ou danos emergentes.
8. O atraso significativo na entrega do imóvel gera dano moral, diante da frustração da legítima expectativa do adquirente e do impacto emocional decorrente. O valor arbitrado em R$ 6.000,00 é adequado, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
9. Os juros de mora sobre a indenização por danos morais, em casos de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, conforme entendimento consolidado pelo STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido, apenas para fixar a citação como termo inicial dos juros de mora sobre a indenização por danos morais.
Tese de julgamento:
1. O inadimplemento do vendedor na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, independentemente do Tema 938/STJ.
2. A restituição de arras pode ser cumulada com a aplicação de multa contratual, bem como com a restituição dos valores pagos, dada as naturezas distintas das obrigações.
3. O atraso significativo na entrega de imóvel caracteriza dano moral, especialmente quando supera os prazos contratuais de tolerância, sem justificativa plausível.
4. Os juros de mora sobre a indenização por danos morais, em casos de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019609-57.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[THIAGO AVELINO DA SILVA - CPF: 028.770.011-99 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO TEMA 938/STJ. CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE ARRAS. POSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO.
PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos para: rescindir o contrato de compra e venda de imóvel em razão de atraso na entrega das obras de infraestrutura; determinar a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, com inversão da cláusula penal em favor do consumidor; e condenar ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão:

(i) definir se há prescrição e se é aplicável o Tema 938/STJ para afastar a restituição da comissão de corretagem.

(ii) estabelecer se é possível a cumulação da multa contratual com a devolução de arras.

(iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel caracteriza dano moral e se o valor arbitrado é adequado;

(iv) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda estipulou prazo para entrega do imóvel (junho de 2021, com tolerância de seis meses), amplamente ultrapassado, sem comprovação de causa justificadora pela ré. A rescisão contratual por inadimplemento do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem e arras, em conformidade com o art. 182 do Código Civil e com a Súmula 543/STJ. O Tema 938/STJ não se aplica quando o inadimplemento é do vendedor.

4. Não se verifica prescrição da restituição da comissão de corretagem, pois o prazo prescricional acompanha a relação jurídica principal, sendo inaplicável a contagem isolada a partir do pagamento.

5. A cumulação de multa contratual com a restituição de arras é válida, pois possuem naturezas distintas: a multa contratual compensa o descumprimento, enquanto as arras visa
assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas.

6. A sentença determinou a restituição integral dos valores pagos, visando o retorno ao status quo ante, sem confundir-se com a indenização por lucros cessantes ou danos emergentes, que possuem naturezas distintas.

7. Não há cumulação indevida de cláusula penal com perdas e danos, sejam lucros cessantes ou danos emergentes.

8. O atraso significativo na entrega do imóvel gera dano moral, diante da frustração da legítima expectativa do adquirente e do impacto emocional decorrente. O valor arbitrado em R$ 6.000,00 é adequado, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

9. Os juros de mora sobre a indenização por danos morais, em casos de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, conforme entendimento consolidado pelo STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido, apenas para fixar a citação como termo inicial dos juros de mora sobre a indenização por danos morais.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento do vendedor na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, independentemente do Tema 938/STJ.

2. A restituição de arras pode ser cumulada com a aplicação de multa contratual, bem como com a restituição dos valores pagos, dada as naturezas distintas das obrigações.

3. O atraso significativo na entrega de imóvel caracteriza dano moral, especialmente quando supera os prazos contratuais de tolerância, sem justificativa plausível.

4. Os juros de mora sobre a indenização por danos morais, em casos de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de embargos de declaração oposto por
JOIRA APARECIDA LEITE DE OLIVEIRA MARTINS E OUTRO
contra acórdão em sede de Recurso de Agravo de Instrumento interposto na “Ação de Obrigação de Fazer” onde litiga com
MARCIA GOMES SOARES E OUTRO
perante a 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatado o acórdão em sede de Recurso de Agravo de Instrumento (ID. 208788665), interposto pela parte embargada,
o colegiado, por unanimidade, proveu o recurso
para reconhecer a impenhorabilidade do bem de família e, em consequência, anular os efeitos da hasta pública realizada na data 31/10/2023, sobre o imóvel objeto de matrícula no 11074, determinando-se o cancelamento definitivo da penhora realizada no referido imóvel.

As partes, ora embargante, opuseram Recurso de Embargos de Declaração, que foram rejeitado sob ID. 216586690, o que motivou a interposição de Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça (ID. 218504179), que foi admitido sob ID. 229644671.

Sob ID. 252371165 o Superior Tribunal de Justiça determinou o complemento do acórdão proferido nos embargos de declaração, a fim de sanar o vício identificado.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação declaratória cumulada com indenizatória, proposta por THIAGO AVELINO DA SILVA em face de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com o objetivo de rescindir contrato de compra e venda de imóvel, restituir valores pagos, suspender cobranças, impedir negativação e obter indenização por danos morais e materiais.

A sentença foi prolatada com o seguinte teor:

“(...)

Com efeito, quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes, no id. 123518928, parte 1, cláusula XIII, fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura, no que tange ao loteamento em questão, junho de 2021 (etapa 2o e 4o), com tolerância de 6 meses.

A presente ação fora ajuizada em julho/2023, de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência da parte demandada.

(...)

Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído.

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida,
e sem qualquer dedução, o que inclui comissão de corretagem, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela requerida, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

(...)

Embora prevista no contrato apenas para o consumidor, em caso de impontualidade. No julgamento do tema repetitivo 971, o STJ admitiu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

(...)

No caso dos autos a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Ressalvado entendimento anterior, quanto ao dano moral entendo que não, no caso em comento, se trata de simples inadimplemento contratual; mas de angústia e abalo que ultrapassam o mero aborrecimento. É uma questão que afeta o psicológico, pois envolve frustração de expectativa de moradia, acarretando grande transtorno, não se podendo tratar a questão como simples aborrecimento.

Diante dessa realidade é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, mormente porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente estipulada, não o entregou no prazo excedente.
”
(g.n).

As teses recursais residem nas seguintes asserções:

·

A Restituição integral da comissão de corretagem contraria o Tema 938 do STJ, sendo válida a cláusula que transfere ao comprador, além de alegar prescrição da pretensão de discuti-la judicialmente.

·

Cumulação ilegal de multa contratual e devolução das arras, violando o art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

·

Inexistência de obrigação de indenizar, pois, o atraso na entrega não configura, por si só, dano moral sem comprovação de abalo grave.

·

Necessidade de redução da indenização, com base na proporcionalidade e necessidade de retificação dos juros de mora, que devem incidir a partir da citação, pois a responsabilidade é contratual.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que o contrato de compra e venda previa a entrega do imóvel para junho de 2021, com tolerância de 6 (seis) meses, portanto, considerando que a presente ação foi ajuizada em julho de 2023, e até o momento não houve comprovação da conclusão das obras ou a entrega do loteamento, o prazo foi amplamente ultrapassado, tampouco demonstrou a apelante fatos que justificassem o descumprimento contratual e a isentasse do descumprimento.

A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do vendedor impõe o retorno das partes ao estado anterior, ou seja, ao
status quo ante
, nos termos do artigo 182 do Código Civil, que determina que, desfeito o negócio jurídico, devem ser restituídas as prestações realizadas, com o objetivo de reestabelecer o equilíbrio anterior à celebração do contrato.

Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, que reconhece que a comissão de corretagem, paga como parte do negócio, deve ser restituída ao comprador em situações de descumprimento contratual pelo vendedor, evitando o enriquecimento sem causa:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 2.
Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento.
Incidência da Súmula 7 do STJ.
3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2139321 RS 2022/0161676-2, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023) (g.n).

Outrossim, não houve prescrição
, pois a incidência deste instituto não se conta a partir do seu pagamento, mas sim pela relação jurídica decorrente do contrato. Em se tratando de obrigação acessória, os prazos prescricionais seguem a sorte do principal.

Nesse contexto, o apelado e comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, o que inclui a restituição da comissão de corretagem, uma vez que a obrigação de pagamento dessa despesa decorreu diretamente do contrato que não se consumou por culpa do vendedor.

Salutar assentar que, não se aplica o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça
nos casos em que a resolução contratual ocorre por culpa exclusiva do vendedor (ou réu na ação). Isso porque a fundamentação da norma está voltada para o inadimplemento do comprador, que, ao deixar de cumprir suas obrigações contratuais, possibilita ao vendedor pleitear a resolução contratual e, consequentemente, a retenção de valores como forma de reparação pelos prejuízos advindos da frustração do negócio,
o que não é o caso dos autos.

Em continuidade, não comporta provimento o argumento recursal de impossibilidade de cumulação de pagamento de multa contratual e restituição de arras
.

As Arras, também conhecidas como sinal, representam uma quantia ou bem entregue por uma das partes à outra como garantia de celebração ou cumprimento de um contrato, conforme disposto no artigo 417 do Código Civil. Sua principal finalidade é confirmar a existência do vínculo contratual e assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas, servindo, ainda, como forma de indenização ou sanção em caso de descumprimento.

De outro norte, a multa contratual é uma cláusula penal pactuada entre as partes que estabelece uma obrigação adicional para a parte que descumprir o contrato. Sua função principal é garantir a adimplência ou compensar a parte prejudicada pelo descumprimento.

As arras e a multa contratual por descumprimento possuem naturezas e finalidades diversas, e podem coexistir no âmbito de um contrato, inclusive de compra e venda de imóvel.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu em sede jurisprudencial que a cláusula penal, seja moratória ou compensatória - que tem como finalidade reparar previamente os danos decorrentes do descumprimento ou atraso na obrigação - não pode ser cumulada com indenização por perdas e danos, sejam lucros cessantes ou danos emergentes.

Não obstante, no presente caso tal cumulação não se aplica, pois, não há comprovação de indenização por lucros cessantes ou danos emergentes, mas tão somente a determinação de restituição dos valores.

Para que a questão seja decidida deve ser esclarecido que, o que foi determinado em sentença foi a restituição da integralidade dos valores despendidos pelo contratante, visando o retorno ao
status quo ante
da relação contratual, o que não se confunde com a indenização por lucros cessantes ou danos emergentes, pois possuem naturezas jurídicas distintas.

Enquanto os lucros cessantes correspondem ao que a parte deixou de ganhar em razão de ato ilícito ou inadimplemento, e os danos emergentes representam os prejuízos efetivamente sofridos (despesas ou perdas patrimoniais diretas), possuindo natureza indenizatória, de outro lado, a determinação de restituição ao
status quo ante,
tem natureza declaratória, visando a recomposição da situação em que as partes se encontravam antes do evento que originou a controvérsia.

Dessa forma:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. INOBSERVÂNCIA (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DANO MORAL. CABIMENTO (SÚMULA 83/STJ). NATUREZA DA CLÁUSULA PENAL, MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA. IRRELEVÂNCIA PARA EFEITO DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, SEJA NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES. DESCABIMENTO. AGRAVO PROVIDO. [...] 5.
Independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes.
Precedentes. [...] ( AgInt no REsp n. 1.699.271/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020.) (g.n).

Por fim, o atraso na entrega do imóvel no presente caso gera dano moral
, especialmente quando supera de forma significativa o prazo de tolerância previsto contratualmente, sem qualquer perspectiva concreta para a conclusão da obra, configura situação apta a gerar angústia, frustração e abalo emocional.

A propósito:

“EMENTA: (...) CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – (...) – DEMORA DA ENTREGA DAS CHAVES EM RAZÃO DA TARDIA LIBERAÇÃO DO “HABITE-SE” PELA PREFEITURA MUNICIPAL – DESCABIMENTO – CIRCUNSTÂNCIA PREVISTA PELAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS – (...) DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...)
O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração é prova suficiente do dano moral causado à contraente
” (TJMT – 2a Câm. Cível – RAC 59817/2014 – Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 03/12/2014, Data da publicação no DJE 10/12/2014). (g.n).

Por todo o exposto, o dano moral no presente caso é incontestável, cabendo apenas verificar se o valor da condenação se mostra adequado.

Vale ressaltar que a indenização nestes casos dever ser arbitrada de modo que não converta o prejuízo em meio de captação de lucro indevido, pois a indenização em debate não visa ao enriquecimento ou melhoria do padrão de vida da vitima, porém, deve atender o caráter punitivo pedagógico na sua fixação.

Assim, o valor atribuído a título de indenização por danos morais (R$ 6.000,00) se mostra escorreito, devendo ser mantido, atendendo, sobretudo, aos critérios da razoabilidade e equidade.

Derradeiramente, quanto ao termo inicial dos juros de mora sobre a indenização de base moral
, o eg. Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, em casos de responsabilidade contratual, a citação constitui o marco inicial para a incidência dos juros de mora:

“(...) “firmou-se no sentido de ser a citação o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de responsabilidade contratual”. Terceira Turma - AgInt no AREsp 1977698 / RJ – Rel. Ministro MOURA RIBEIRO – Julgado em 09/11/2022).

Destarte, a sentença deve ser retificada no ponto.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
DOU PROVIMENTO

PARCIAL,
somente para determinar que seja da citação válida o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre a indenização por danos morais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2025