Tribunal: TJMT
Processo: 1029735-44.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-29

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE VENDEDOR. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada, a qual sustentava a ilegitimidade passiva da empresa em execução de créditos tributários de IPTU, além da ocorrência de prescrição intercorrente. A agravante pleiteia o reconhecimento da ilegitimidade passiva, da responsabilidade solidária do adquirente e da prescrição intercorrente, bem como, alternativamente, a extinção da execução por impossibilidade de substituição do polo passivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a agravante, na condição de promitente vendedora de imóvel por contrato particular sem registro, pode ser excluída do polo passivo da execução fiscal de IPTU; (ii) estabelecer se é cabível o reconhecimento da responsabilidade solidária do adquirente não registrado; e (iii) determinar se houve prescrição intercorrente em razão da inércia na citação válida do executado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Código Tributário Nacional, em seus arts. 32 e 34, estabelece que tanto o proprietário quanto o possuidor do imóvel podem ser sujeitos passivos do IPTU, sendo legítima a inclusão de ambos no polo passivo da execução, mesmo que a transferência da posse decorra de contrato particular não registrado.
4. A jurisprudência do STJ é firme ao reconhecer que o contrato de promessa de compra e venda, ainda que com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não afasta a responsabilidade tributária do promitente vendedor, salvo se registrada a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.
5. A existência de convenções particulares entre as partes não é oponível à Fazenda Pública, conforme o art. 123 do CTN e o art. 1.245 do CC.
6. A alegação de responsabilidade solidária do adquirente e de ocorrência de prescrição intercorrente não foi objeto de análise pela decisão agravada, o que impede o seu exame direto pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância, devendo os autos retornar ao juízo de origem para apreciação da tese de prescrição.
7. O agravo de instrumento tem natureza de recurso secundum eventum litis, limitando-se à revisão da matéria efetivamente decidida pelo juízo a quo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A responsabilidade tributária pelo IPTU pode recair tanto sobre o proprietário quanto sobre o possuidor do imóvel, nos termos dos arts. 32 e 34 do CTN.
2. A ausência de registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor em execução fiscal de IPTU.
3. É vedado ao Tribunal conhecer diretamente de matérias não examinadas na instância de origem, sob pena de supressão de instância, devendo o juízo a quo analisar a alegação de prescrição intercorrente.
Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 32, 34 e 123; CC, art. 1.245; CPC, art. 924, II; Lei no 6.830/1980 (LEF), art. 40.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 06.10.2020; STJ, REsp 1.111.202/SP (Tema 122/STJ); TJMT, Apelação Cível 1013779-52.2019.8.11.0003, Rel. Des. Antônio Veloso Peleja Júnior, j. 06.09.2022; TJMT, AgInt 1006940-78.2023.8.11.0000, Rel. Desa. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 15.04.2024, DJe 24.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1029735-44.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano, Fato Gerador/Incidência]
Relator:
Des(a).
MARIA APARECIDA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS AURELIO DOS REIS FERREIRA]

Parte(s):

[PABLO SANTIAGO SANDOVAL RAMOS - CPF: 069.938.051-03 (ADVOGADO), RASTRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 14.922.512/0001-10 (EMBARGANTE), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (EMBARGADO), MARCEL ALEXANDRE LOPES - CPF: 799.681.041-91 (ADVOGADO), THAMIRIS DE OLIVEIRA MORAES - CPF: 022.980.521-31 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. MARIA APARECIDA RIBEIRO.

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE VENDEDOR. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada, a qual sustentava a ilegitimidade passiva da empresa em execução de créditos tributários de IPTU, além da ocorrência de prescrição intercorrente. A agravante pleiteia o reconhecimento da ilegitimidade passiva, da responsabilidade solidária do adquirente e da prescrição intercorrente, bem como, alternativamente, a extinção da execução por impossibilidade de substituição do polo passivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a agravante, na condição de promitente vendedora de imóvel por contrato particular sem registro, pode ser excluída do polo passivo da execução fiscal de IPTU; (ii) estabelecer se é cabível o reconhecimento da responsabilidade solidária do adquirente não registrado; e (iii) determinar se houve prescrição intercorrente em razão da inércia na citação válida do executado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O Código Tributário Nacional, em seus arts. 32 e 34, estabelece que tanto o proprietário quanto o possuidor do imóvel podem ser sujeitos passivos do IPTU, sendo legítima a inclusão de ambos no polo passivo da execução, mesmo que a transferência da posse decorra de contrato particular não registrado.

4. A jurisprudência do STJ é firme ao reconhecer que o contrato de promessa de compra e venda, ainda que com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não afasta a responsabilidade tributária do promitente vendedor, salvo se registrada a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.

5. A existência de convenções particulares entre as partes não é oponível à Fazenda Pública, conforme o art. 123 do CTN e o art. 1.245 do CC.

6. A alegação de responsabilidade solidária do adquirente e de ocorrência de prescrição intercorrente não foi objeto de análise pela decisão agravada, o que impede o seu exame direto pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância, devendo os autos retornar ao juízo de origem para apreciação da tese de prescrição.

7. O agravo de instrumento tem natureza de recurso
secundum eventum litis
, limitando-se à revisão da matéria efetivamente decidida pelo juízo
a quo
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
A responsabilidade tributária pelo IPTU pode recair tanto sobre o proprietário quanto sobre o possuidor do imóvel, nos termos dos arts. 32 e 34 do CTN.

2. A ausência de registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor em execução fiscal de IPTU.

3. É vedado ao Tribunal conhecer diretamente de matérias não examinadas na instância de origem, sob pena de supressão de instância, devendo o juízo a quo analisar a alegação de prescrição intercorrente.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 32, 34 e 123; CC, art. 1.245; CPC, art. 924, II; Lei no 6.830/1980 (LEF), art. 40.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 06.10.2020; STJ, REsp 1.111.202/SP (Tema 122/STJ); TJMT, Apelação Cível 1013779-52.2019.8.11.0003, Rel. Des. Antônio Veloso Peleja Júnior, j. 06.09.2022; TJMT, AgInt 1006940-78.2023.8.11.0000, Rel. Desa. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 15.04.2024, DJe 24.04.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
Rastro Empreendimentos Imobiliários S.A.
contra a decisão interlocutória proferida pelo juízo da Vara Especializada de Execução Fiscal Municipal de Cuiabá que, nos autos da
Execução Fiscal no 0050189-22.2013.8.11.0041
, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada.

Em suas razões recursais a agravante alega que a decisão agravada desconsidera a realidade dos negócios jurídicos firmados sem registro imobiliário, os quais, embora não transfiram a propriedade formal do imóvel, produzem efeitos jurídicos, inclusive perante o fisco. Sustenta que a posse do bem por terceiro configura hipótese de incidência do IPTU, nos termos do art. 32 do CTN, e que a responsabilidade tributária poderia ser atribuída ao possuidor a qualquer título. Assevera que a negativa de eficácia probatória ao instrumento particular contraria a jurisprudência que reconhece sua validade como elemento de prova nos embargos de terceiro, inclusive quando opostos contra penhora fiscal.

Afirma que a agravante atua há mais de 40 anos no ramo imobiliário, tendo implementado loteamentos populares cujos contratos, em grande parte, não foram levados a registro por ausência de recursos dos adquirentes. Relata que muitos compradores reverteram o cadastro imobiliário em nome da empresa, embora usufruam dos imóveis, gerando múltiplas execuções fiscais indevidas.

Defende ainda que mesmo que não reconhecida a ilegitimidade, é necessário reconhecer-se a responsabilidade solidária do adquirente, o que também foi ignorado pela decisão impugnada. Aduz, contudo, que a inclusão do adquirente no polo passivo é inviável no curso da execução fiscal, conforme a Súmula no 392 do STJ.

No tocante à prescrição intercorrente, reafirma que, desde a devolução do AR em 14 de setembro de 2016, iniciou-se o prazo de suspensão automática de um ano, nos termos do art. 40 da Lei de Execuções Fiscais, e que, encerrado esse prazo, passou a fluir o quinquênio prescricional, que se consumou em 14 de setembro de 2021, não tendo ocorrido qualquer causa interruptiva. Ressalta que o juízo
a quo
sequer analisou a alegação.

Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, diante do iminente risco de bloqueio de ativos da agravante, e, no mérito, pleiteia a reforma da decisão recorrida para: i) reconhecer a ilegitimidade passiva da agravante; ii) reconhecer a responsabilidade solidária do adquirente; iii) declarar a extinção da execução fiscal em razão da impossibilidade de substituição do sujeito passivo; ou, alternativamente, iv) declarar a ocorrência da prescrição intercorrente. (Id. 246897154).

O efeito suspensivo pretendido foi indeferido. (Id. 247409180).

O agravante opôs embargos de declaração contra referida decisão monocrática, os quais foram rejeitados, permanecendo inalterado o indeferimento da tutela recursal (Id. 262362755).

Em contrarrazões, o agravado defende a manutenção da decisão, sustentando que a agravante permanece como legítima proprietária do imóvel diante da ausência de registro da alienação na matrícula, sendo ineficaz o contrato particular para afastar sua responsabilidade tributária. Alega ainda que há responsabilidade solidária entre proprietário e possuidor e que não ocorreu prescrição intercorrente, pois a intimação da primeira citação frustrada só se deu em 05/10/2020. Requer o desprovimento do recurso (Id. 259679162).

Manifestação da Procuradoria-Geral da Justiça defendendo a ausência de interesse público capaz de justificar a intervenção ministerial (id. 278098376).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta nos autos da Execução Fiscal no 0050189-22.2013.8.11.0041.

A controvérsia recursal envolve a análise da alegada ilegitimidade passiva da agravante, da responsabilidade solidária do promitente comprador e da ocorrência de prescrição intercorrente.

De acordo com o processo de origem, no 0050189-22.2013.8.11.0041, constante do PJe de 1a instância, verifica-se que o
Município de Cuiabá
ajuizou ação executiva visando o recebimento de créditos tributários decorrentes de IPTU, cujos valores à época perfaziam R$ 14.785,55, conforme Certidões de Dívida Ativa no 2009/0315506, 2010/0434337, 2011/0594593, 2012/0761073 e 2013/0841836.

Após a citação, a parte executada apresentou exceção de pré-executividade, alegando a ilegitimidade passiva por não mais deter a posse do imóvel, e, subsidiariamente, a ocorrência de prescrição intercorrente, tendo em vista a ausência de citação por período superior a cinco anos.

Ao decidir, o juízo rejeitou a exceção, sob o fundamento de que não houve prova pré-constituída da alegada ilegitimidade, considerando que a matrícula do imóvel não foi juntada aos autos, além de entender que a matéria exigiria dilação probatória, o que inviabilizaria o uso da via eleita.

Contra essa decisão recorre a agravante, reiterando os fundamentos da exceção de pré-executividade, especialmente quanto à ilegitimidade passiva, à responsabilidade do adquirente e à configuração da prescrição intercorrente.

Com essas considerações, passo à análise da insurgência recursal.

No tocante à alegação de ilegitimidade passiva, o Código Tributário Nacional, em seus artigos 32 e 34, descreve o fato gerador e o sujeito passivo da obrigação quanto ao tributo objeto da execução (IPTU):

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”.

“Art. 34.
Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóvel não registrados,
ambos — promitente vendedor e promitente comprador — possuem legitimidade passiva para responder pelo IPTU
. Confira-se:

“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROMITENTE VENDEDOR. RESP 1.111.202/SP - TEMA 122/STJ DOS
RECURSOS
REPETITIVOS.
PARCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO, PELO PROMITENTE COMPRADOR
. PRESUNÇÃO DE RENÚNCIA À SOLIDARIEDADE. ART. 282 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA.
RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.

(...)
Na forma da jurisprudência do STJ, só o registro da escritura definitiva de compra e venda autoriza o reconhecimento da ausência de responsabilidade tributária do proprietário vendedor do imóvel "razão pela qual não serve a essa finalidade o contrato de promessa, ainda que registrado e apoiado nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade"
(STJ, AgInt no REsp 1.948.435/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 18/11/2021). No mesmo sentido: "(...) as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que
a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária do alienante
. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019" (STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/10/2020). (...)”.
(Segunda Turma, REsp 1978780/SP,
relatora
Ministra Assusete Magalhães, Dje 7/4/2022). (Destaquei).

Assim, a circunstância de o imóvel ter sido alienado por meio de contrato particular não registrado em cartório não exime o promitente vendedor de figurar no polo passivo da execução fiscal. A transferência da propriedade de bens imóveis somente se opera com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil, sendo inoponíveis à Fazenda Pública as convenções particulares entre as partes, nos termos do art. 123 do Código Tributário Nacional.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IPTU – ILEGITIMIDADE PASSIVA – COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE COMUNICAÇÃO AO ENTE MUNICIPAL – SÚMULA 399 DO STJ - SUJEITO PASSIVO DEFINIDO POR LEI MUNICIPAL – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – PAGAMENTO PARCIAL DO CRÉDITO EXECUTADO – EXTINÇÃO DO FEITO – IMPOSSIBILIDADE – PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO FISCAL PELO SALDO REMANESCENTE - RECURSO NÃO PROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. 1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que possui legitimidade passiva tanto do possuidor do imóvel (promitente comprador), quanto o seu proprietário (promitente vendedor) em relação ao pagamento do IPTU, em contratos de compra e venda não averbados na respectiva matrícula do imóvel. 2 . Consoante a Súmula 399 do STJ, cabe ao município editar lei estabelecendo o sujeito passivo. 3. Uma vez que não há nos autos comprovação de que houve comunicação da transação de venda do imóvel à Fazenda Municipal, e não sendo realizado o devido registro no ofício imobiliário com a averbação na matrícula do imóvel, subsiste a condição de sujeito passivo titular do domínio. 4 . Quando ocorre o pagamento parcial do crédito exequendo pelo executado, a execução fiscal deve prosseguir até o adimplemento do saldo remanescente, nos termos do artigo 924, II, do Código de Processo Civil. 5. Recurso não provido. Sentença mantida”.
(TJ-MT 10137795220198110003 MT, Relator.: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Data de Julgamento: 06/09/2022, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 06/09/2022).

Por outro lado, no tocante às alegações de responsabilidade solidária do promitente comprador e de prescrição intercorrente, estas não foram objeto de exame na decisão recorrida.

Desde logo, é relevante destacar que consta expressamente na exceção de pré-executividade que a parte executada sustentou ter decorrido prazo superior a cinco anos entre a devolução da carta de citação sem cumprimento e a efetiva citação, ocorrida apenas em 31/03/2022. No entanto,
a decisão agravada deixou de apreciar essa matéria
, limitando-se a enfrentar a alegação de ilegitimidade.

É cediço que o agravo de instrumento, por ser um recurso
secundum eventum litis
, limita-se ao exame do acerto ou não da decisão impugnada, cabendo ao Tribunal aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade e abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide.

Nesse contexto, a apreciação direta da matéria por este Tribunal configuraria indevida supressão de instância, contrariando o princípio do duplo grau de jurisdição. Assim,
impõe-se o retorno dos autos ao juízo de origem
, a fim de que seja devidamente examinada a alegação de prescrição intercorrente.

Este é o posicionamento deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“TRIBUTÁRIO E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE AGRAVOINTERNO – EXECUÇÃO FISCAL – IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE TESES NÃO APRECIADAS PELA INSTÂNCIA ORDINÁRIA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO DESPROVIDO.

É defeso aos Tribunais Pátrios analisarem questões não apreciadas pelas instâncias ordinárias, sob pena de supressão de instância, a violar o princípio do devido processo legal, o que é vedado no ordenamento jurídico
.
”
(TJMT, agravo interno 1006940-78.2023.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Público, Rela. Desa. Helena Maria Bezerra Ramos, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 15.4.2024, Publicado no DJe em 24.4.2024). (Destaquei).

Dessa forma, a medida mais adequada para resguardar o devido processo legal e evitar a indevida supressão de instância consiste no provimento parcial do presente recurso, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para que este analise, de forma expressa, a tese de prescrição intercorrente suscitada pelo agravante na exceção de pré-executividade.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao vertente recurso tão somente para determinar que o juízo de primeiro grau examine a questão relativa à prescrição intercorrente, em observância ao princípio do duplo grau de jurisdição e à vedação à supressão de instância.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2025