Tribunal: TJMT
Processo: 1004619-49.2023.8.11.0007
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ESPAÇO COMUM. MUDANÇA DE DESTINAÇÃO. DELIBERAÇÃO POR MAIORIA SIMPLES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de deliberação tomada em assembleia geral de condomínio, que aprovou, por maioria simples, a modificação do Salão de Festas Infantil em Espaço Gourmet, sob o fundamento de ausência de alteração da destinação do bem de uso comum.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se a mudança e reforma de espaço comum condominial em outro de configuração distinta, ainda que com finalidade social mantida, configura mudança de destinação do bem comum, exigindo quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), ou se se trata de benfeitoria útil passível de aprovação por maioria simples (art. 1.352 do CC).
III. Razões de decidir
As provas dos autos demonstram que o objetivo da alteração foi a modernização e reconfiguração arquitetônica do espaço, mantendo-se sua destinação social de uso para eventos e confraternizações.
A convenção condominial prevê expressamente a possibilidade de aprovação de benfeitorias úteis mediante deliberação da maioria simples dos presentes em assembleia.
A proposta foi submetida à assembleia com divulgação prévia, aprovação do orçamento e indicação expressa de que se tratava de benfeitoria útil.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A alteração de espaço comum condominial, sem modificação de sua finalidade social, configura benfeitoria útil e pode ser aprovada por maioria simples, nos termos do regimento interno e do art. 1.352 do CC. 2. A modificação do Salão de Festas Infantil em Espaço Gourmet não configura mudança de destinação do bem de uso comum.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 96, §2o, 1.351 e 1.352; CPC, art. 85, §§ 2o e 3o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004619-49.2023.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alteração de Coisa Comum, Assembléia]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SIDNEI SAMUEL PEREIRA - CPF: 163.900.988-47 (APELANTE), SIDNEI SAMUEL PEREIRA - CPF: 163.900.988-47 (ADVOGADO), HAMOA RESORT RESIDENCIAL - CNPJ: 27.363.995/0001-01 (APELADO), GUSTAVO SUTILO MARTINS - CPF: 921.234.491-72 (ADVOGADO), ALANA GABI SICUTO - CPF: 083.689.309-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ESPAÇO COMUM. MUDANÇA DE DESTINAÇÃO. DELIBERAÇÃO POR MAIORIA SIMPLES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de deliberação tomada em assembleia geral de condomínio, que aprovou, por maioria simples, a modificação do Salão de Festas Infantil em Espaço Gourmet, sob o fundamento de ausência de alteração da destinação do bem de uso comum.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a mudança e reforma de espaço comum condominial em outro de configuração distinta, ainda que com finalidade social mantida, configura mudança de destinação do bem comum, exigindo quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), ou se se trata de benfeitoria útil passível de aprovação por maioria simples (art. 1.352 do CC).

III. Razões de decidir

As provas dos autos demonstram que o objetivo da alteração foi a modernização e reconfiguração arquitetônica do espaço, mantendo-se sua destinação social de uso para eventos e confraternizações.

A convenção condominial prevê expressamente a possibilidade de aprovação de benfeitorias úteis mediante deliberação da maioria simples dos presentes em assembleia.

A proposta foi submetida à assembleia com divulgação prévia, aprovação do orçamento e indicação expressa de que se tratava de benfeitoria útil.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A alteração de espaço comum condominial, sem modificação de sua finalidade social, configura benfeitoria útil e pode ser aprovada por maioria simples, nos termos do regimento interno e do art. 1.352 do CC. 2. A modificação do Salão de Festas Infantil em Espaço Gourmet não configura mudança de destinação do bem de uso comum.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 96, §2o, 1.351 e 1.352; CPC, art. 85, §§ 2o e 3o.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Sidnei Samuel Pereira contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara da Comarca de Alta Floresta, que nos autos
da ação declaratória de nulidade da assembleia geral ordinária com pedido de tutela de urgência,
proposta em desfavor de Hamoa Resort Residencial, julgou improcedente o pedido inicial, condenando o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários sucumbenciais, fixado em 20% do valor da causa, conforme estabelece o art. 85, §2o do CPC.

Inconformado, recorre o autor, ora apelante, pretendendo, em síntese, a nulidade da deliberação aprovada no item 05 da 13a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Hamoa Resort Residencial, a qual determinou, por maioria simples, a conversão do Salão de Festas Infantil em Espaço Gourmet. Sustenta que tal deliberação configura inequívoca mudança de destinação de área comum do condomínio, atraindo, por consequência, a exigência de quórum qualificado, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, a aprovação de dois terços da totalidade dos condôminos, o que não foi observado.

Segue afirmando que o edital de convocação e a ata da assembleia expressamente indicam que a proposta votada e aprovada consiste na substituição do espaço previsto na convenção condominial, extinguindo o salão de festas infantil para implantação de um novo espaço gourmet, o que evidenciaria alteração da finalidade do ambiente. Alega, ainda, que o juízo de primeiro grau incorreu em erro ao considerar tratar-se de mera reforma útil, sem alteração de destinação, não sendo possível reinterpretar a natureza jurídica da deliberação da assembleia. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença.

O apelado apresentou contrarrazões (id.

288759373), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 09 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Sidnei Samuel Pereira move ação declaratória de nulidade de assembleia geral ordinária com pedido de tutela de urgência, em desfavor de Hamoa Resort Residencial, objetivando a anulação da deliberação tomada no item 05 da ata da 13a Assembleia Geral Ordinária do condomínio réu, realizada em 16 de maio de 2023, que aprovou, por maioria simples, a conversão do espaço comum denominado Salão de Festas Infantil em Espaço Gourmet.

Alega, em suma, que a deliberação condominial incorreu em flagrante ilegalidade, pois implicou mudança de destinação de área comum, exigindo, por força do art. 1.351 do Código Civil, a aprovação de dois terços de todos os condôminos, o que não se verificou, uma vez que apenas 53 votos favoráveis foram contabilizados em um universo de 558 unidades condominiais. Acrescenta que a convocação para a assembleia apresentou a proposta de forma equivocada, omitindo a necessidade de quórum qualificado, e que a medida, promovida exclusivamente pela diretoria, representa clara afronta à convenção do condomínio e à legislação de regência, resultando em prejuízo à coletividade condominial.

Ao final, postulou pela concessão da tutela de urgência, a fim de determinar a suspensão das decisões tomadas na 13a Assembleia Geral Ordinária de condomínio, além de determinar que a requerida se abstenha de realizar, autorizar ou permitir a execução de qualquer obra nos referidos salões, bem como seja sustada qualquer cobrança a respeito ou outra ação de modificação nesses ambientes, até a análise definitiva. No mérito, requereu a anulação da decisão tomada na referida assembleia.

A parte requerida, Hamoa Resort Residencial, apresentou contestação defendendo, dentre outras questões, que a intervenção aprovada não alterou a finalidade do espaço, que permanece destinado a eventos e confraternizações, razão pela qual se trataria de benfeitoria útil, sujeita à aprovação por maioria simples dos presentes, nos termos do art. 1.352 do Código Civil e da cláusula 18a da convenção condominial (id. 288758941)

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou improcedente o pedido inicial, sob o fundamento de que não se constatou alteração substancial da destinação do espaço comum, motivo pelo qual condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 20% sobre o valor da causa (id. 288759367).

Não concordando com a r. sentença, recorre o autor, ora apelante, sustentando, em suma, que houve indevida flexibilização do conceito legal de destinação, e que os documentos oficiais da assembleia (edital e ata) deixam claro que o intuito da proposta era extinguir o salão infantil e substituí-lo por uma nova área gourmet, o que exige, inquestionavelmente, a observância do
quórum
qualificado previsto em lei.

Ao final, requer a reforma da sentença a fim de anular a deliberação tomada no item 05 da 13a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Hamoa Resort Residencial, que aprovou, por maioria simples, a transformação do espaço comum denominado Salão Infantil em Espaço Gourmet.

Pois bem. A
vexata quaestio
cinge-se em aquilatar sobre a legalidade da deliberação proferida no item 05 da Décima Terceira Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Hamoa Resort Residencial, que, por maioria simples dos presentes (53 votos favoráveis e 24 contrários), aprovou a modificação do Salão de Festas Infantil em Espaço
Gourmet
, e a qual o apelante reputa como alteração de destinação da unidade condominial de uso comum, a demandar
quórum
qualificado de 2/3 de todos os condôminos.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que o edital de convocação para a assembleia (id. 288758913) trouxe expressamente, entre os itens da ordem do dia, a proposta da diretoria de modificação do espaço de salão de festa infantil em espaço gourmet, com orçamento estimado de R$ 122.391,00, e valor de rateio por unidade condominial de R$ 219,33, classificando a obra como benfeitoria útil e quórum de aprovação por maioria simples dos condôminos (metade dos votos dos presentes).

Na assembleia realizada em 16.05.2023, a proposta foi
aprovada
por 53 votos favoráveis, frente a 24 contrários (id. 288758914).

Dito isso, extrai-se que a tese sustentada pelo recorrente consiste no fato de que essa deliberação configura mudança de destinação da área comum, atraindo, por conseguinte, a aplicação do disposto no art. 1.351 do Código Civil, segundo o qual seria exigida a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”

A par das substanciosas alegações, tenho, com a devida vênia, que tal assertiva não encontra amparo nas circunstâncias fáticas do caso concreto.

In casu
, a documentação acostada demonstra de forma clara que a finalidade precípua do espaço é a realização de eventos e confraternizações, e esta foi mantida, sendo apenas alterada a configuração arquitetônica do ambiente. Ao que se extrai dos autos, verifica-se que a alteração visa integrar espaços, sob uma única ambientação mais moderna e funcional e não mudar a destinação do espaço social.

Ora, sob tal perspectiva, mostra-se plenamente aplicável ao caso, a norma do art. 1.352 do Código Civil, que assim dispõe:

“
Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais
.”

Ademais, a convenção condominial do Hamoa Resort (id. 288758915 – Pág. 15), na cláusula décima oitava, inciso IV, estabelece os quóruns deliberativos para cada categoria de intervenção, e prevê expressamente que a realização de obras úteis se sujeita à aprovação da maioria simples dos condôminos presentes em assembleia, o que se deu no caso em comento.

Aliás, o art. 96, §2o do Código Civil, afirma que são benfeitorias uteis “
as que aumentam ou facilitam o uso do bem
”. Logo, se a intervenção realizada tem por fim tornar o espaço mais atrativo, ampliando sua funcionalidade, sua frequência de utilização e modernizando sua estrutura interna, não há dúvida de que se trata de benfeitoria útil, e não de obra voluptuária ou alteração de destinação de área comum.

Neste ponto, bem destacou o douto magistrado
a quo
, confira:

“
O salão de festas infantil, agora integrado à cozinha gourmet, continuará sendo um espaço para eventos, confraternizações e lazer dos condôminos, de modo em que a discussão apresentada na assembleia não abarcou transformação radical da sua função, como por exemplo, transformá-lo em uma academia ou sala de reuniões
.

No caso, houve uma reconfiguração do ambiente, com alterações na estrutura e adaptação do local em um espaço gourmet para eventos sociais, o que por si só, não caracteriza mudança de destinação, mas sim uma benfeitoria útil (art. 96, §2o, CC).

Logo, em consonância com a convenção do condomínio (Id. 134672862 - Cláusula 18a, IV), restou atendido o requisito legal do art. 1.352 do CC, sendo válida a decisão tomada pela assembleia.

Noutro sentido, mister destacar que para que se caracterizasse a nulidade da assembleia, caberia ao autor comprovar a existência de outros vícios formais (art. 166 do CC), tais como impedimento dos condôminos de se manifestarem ou vício na votação.

As alegações trazidas pelo autor não se mostram suficientes para anular a assembleia geral ordinária, posto que também seria necessária a comprovação de um prejuízo real aos condôminos.”
(id. 288759366).

Nesse sentido, a jurisprudência,
in litteris
:

“
CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE. OBRAS DE MELHORIA. QUORUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA.

(...)

2.
Tratando-se de melhoria que constitui benfeitoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação (Código Civil, artigo 1.341, II, c.c. artigo 1.353).

Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação improcedente
.”
(TJSP, RAC n.o 1000294-04.2015.8.26.0004, 37a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Rel. Des. Felipe Ferreira, j. 08.01.2018 – destaquei).

Desta forma, não se vislumbra qualquer vício formal ou substancial que macule a deliberação da 13a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Hamoa Resort Residencial, tampouco se identifica alteração de destinação ou afronta ao regime jurídico condominial vigente.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por fim, deixo de majorar os honorários advocatícios, mormente porque fixados no teto estabelecido no art. 85, §§ 2o e 3o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 09 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025