Tribunal: TJMT
Processo: 1026368-25.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-16

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE A POSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DA ENTREGA DA OBRA EM 180 DIAS - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE VALORES SOBRE O MONTANTE SOBRE O MONTANTE PAGO EM 18% MANUTENÇÃO – TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO DESEMBOLSO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Ocorrendo rescisão contratual por culpa do comprador, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso admite-se a retenção de valores pela vendedora proporcional aos prejuízos suportados flutuando entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.
No caso a retenção em 18% demonstra-se adequada, tendendo a razoabilidade frente a situação concreta apresentada.
Em se tratando de contrato posterior Lei 13.786/2018, em que é aplicável a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir da citação.
Quanto a correção monetária deve ser aplicado o IPC (Indice de Preço ao Consumidor) que consiste em um dos índices de reajuste previstos na cláusula sexta do contrato no presente caso, cuja incidência deverá ocorrer desde a data do desembolso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1026368-25.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[VINICIUS MILANI - CPF: 042.085.131-36 (APELANTE), ROXANIA VILELA AVALLONE PIRES - CPF: 941.712.621-00 (ADVOGADO), MELIM CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 13.532.079/0001-43 (APELADO), JOAO RICARDO SARTORI DOS SANTOS - CPF: 030.623.991-47 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE A POSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DA ENTREGA DA OBRA EM 180 DIAS - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR -

RETENÇÃO DE VALORES SOBRE O MONTANTE SOBRE O MONTANTE PAGO EM 18% MANUTENÇÃO

–

TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO DESEMBOLSO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Ocorrendo rescisão contratual por culpa do comprador, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso admite-se a retenção de valores pela vendedora proporcional aos prejuízos suportados flutuando entre
10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

No caso a retenção em 18% demonstra-se adequada, tendendo a razoabilidade frente a situação concreta apresentada.

Em se tratando de contrato posterior
Lei 13.786/2018
, em que é aplicável a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada
, os juros de mora incidem a partir

da citação.

Quanto a correção monetária deve ser aplicado o IPC (Indice de Preço ao Consumidor) que consiste em um dos índices de reajuste previstos na cláusula sexta do contrato no presente caso, cuja incidência deverá ocorrer
desde a data do desembolso.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1026368-25-2020

APELANTE:
VINICIUS MILANI

APELADA:
MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Vinicius Milani
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente a Ação de Extinção Contratual ajuizada pelo Apelante para Rescindir
o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, considerando nulas quaisquer negociações realizadas com terceiros a partir dessa relação jurídica ora desfeita, bem como condenar o Autor/Apelante ao pagamento da multa contratual, no valor de 18
% (dezoito por cento) sobre o valor adimplido
, bem como condenar a Requerida à devolução do valor pago pelo autor em parcela única. Reconheceu sucumbência recíproca, condenando a parte autora e requerida ao pagamento,
pro rata
, das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade em relação ao Autor por se tratar de beneficiário da justiça gratuita.

Nas razões recursais o Apelante sustenta que o caso versa sobre

ação de extinção contratual com pedido de tutela antecipada na qual, afirmou que adquiriu uma unidade autônoma no empreendimento Parque Humaitá Residence, cuja prazo de entrega era até 30/04/2019

e, dessa forma, planejou sua vida com embasamento na entrega da referida obra e redução das despesas em relação a pagamento de aluguel.

Verbera que em momento algum foi avisado de eventual atraso na entrega da obra
, tendo conhecimento após sua ocorrência e que referida cláusula estava estipulada no contrato, mas

não teve auxílio de profissional para esclarecimentos,

sendo este foi seu primeiro contrato de compra e venda de imóvel.

Verbera que resistiu as conseqüências e prejuízos do atraso, conforme conversas de watzap que demonstram que não pretendia desistir do imóvel, acrescentando que no entanto, na data de 28/10/2019,
após transcorrido o eventual prazo de tolerância, é que o Recorrente foi compelido em desistir do negócio, pois,
a situação financeira do Autor foi totalmente prejudicada com o aludido atraso. Ressalta-se que, conforme conversa no whatsapp entre o Autor/Recorrente e preposto da Ré/Recorrida, comprova-se que na data de 28/10/2019, as chaves ainda não haviam sido entregues.

Assevera que

em consulta ao Facebook da Construtora, consta que a entrega das chaves aos primeiros moradores ocorreu em janeiro de 2020 documento não impugnado, sendo que em 2019 as chaves ainda não haviam sido entregues , no entanto, o

Juízo considerou a data do ‘Habite-se’ para findar o prazo de tolerância, aduzindo que a prova oral foi imprecisa quanto às datas.

Assinala que o Juízo entendeu que não ocorreu o descumprimento do prazo de tolerância, fundado no ‘Habite-se’ e que
a rescisão contratual de deu por culpa do Recorrente e aplicou a multa contratual
, julgando parcialmente procedente os pedidos, para rescindir o contrato de compra e venda e condenar o Recorrente ao pagamento da multa de 18% sobre o valor adimplido e a Recorrida à devolução do valor pago abatidos a multa, com pagamento em parcela única.

Verbera que não foi fixado parâmetros de correção monetária e juros, bem como o respectivo termo inicial, sendo que tal questão não foi apreciada pelo juízo de origem, mesmo após provocação por intermédio dos declaratórios.

Sustenta que
a decisão recorrida julgou válida a cláusula de tolerância de 180 dias, com base na alegação de ser uma praxe do mercado imobiliário, não levando em consideração a hipossuficiencia do Apelante, visto tratar-se de pessoa leiga no mercado imobiliário,
acrescentando que não teve condições de visualizar a cláusula contratual acerca da questão, visto que sendo restritiva do direito do consumidor deveria constar em destaque no instrumento contratual,
o que não se verifica, razão pela qual, ela deve ser declarada abusiva e nula de pleno direito (art. 51, IV, do CDC), por violação aos preceitos dispostos nos artigos 54, § 4o do CDC e art. 43-A da Lei n. 4.591/64 alterada pela Lei n. 13.786/2018.

Verbera que houve violação ao art. 35-A, da Lei n. 4.591/64 alterada pela Lei n. 13.786/2018, sendo que no art. 35-A, Lei n. 4.591/64 alterada pela Lei n. 13.786/2018, que consta a obrigatoriedade de nos contratos de compra e venda serem iniciados com um quadro de resumo que deverá conter o prazo de tolerância de 180 dias, e os efeitos da intempestividade desse prazo.

Verbera que houve atraso na entrega da obra e conforme conversas de watzap, verifica-se que em 28/10/2019, não havia sido entregue no caso em apreço, o prazo final para a entrega da unidade imobiliária fora alcançado em 27/10/2019, cuja entrega estava prevista para até 30/04/2019, sendo que somente em 2020 foram entregues as primeiras unidades.

Assinala que somente após a data de 28/10/2019, após transcorrido o prazo de tolerância, é que o Recorrente foi compelido a desistir sendo prejudicado com referido atraso. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença.

Não há contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo ID 277512868

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que
julgou parcialmente procedente a Ação de Extinção Contratual ajuizada pelo Apelante para
Rescindir
o contrato de compromisso de compra e venda,
firmado entre as parte, condenou o Autor/Apelante ao pagamento da multa contratual, no valor de 18
% (dezoito por cento) sobre o valor adimplido
, e a Requerida/Apelada a devolução do valor pago pelo autor, abatidos o débito supra, devendo ser depositado no feito em parcela única.

Constata-se da análise dos Autos que as partes firmaram contrato de compra e venda referente a Unidade Autônoma na Rua 03, Quadra H do Parque Humaitá, Estrada A B C D chácara n. 40, 41 e 49, Distrito do Coxipó em Cuiabá/MT, no valor de R$
210.000,00 (duzentos e dez mil reais).

O Apelante sustentou na inicial que a demandada não cumpriu
com o prazo de entrega do imóvel, previsto para 30/04/2019, descumprindo a clausula oitava do contrato, situação que ocasionou problemas em seu planejamento financeiro
levando a buscar junto a demandada a resolução do contrato de compra e venda
. Sustenta não foi informado acerca do prazo de tolerância de 180 dias, cuja cláusula contratual deve ser reputada abusiva.

Necessário registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de
contrato de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o que caracteriza relação de consumo,
nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o Apelante figura como consumidor, sendo destinatário final dos bens adquiridos e a Apelada figura como fornecedora.

Neste contexto, a situação deve ser analisada à luz da legislação consumerista sob

perspectiva do regramento do artigo 51, inciso IV, e §1o, I e III, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas,
in verbis
:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

[...]

§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I -
ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence
;

[...]

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Com relação a alegação de atraso na entrega da obra necessário registrar que conforme contrato carreado aos autos, consta expressamente na cláusula oitava que o prazo para entrega da obra seria 30/04/2019.

Registra de forma clara, ainda, no parágrafo 1o da referida cláusula contratual que ( ...) Parágrafo Primeiro:
“Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo acima estabelecido, sem motivação, salvo motivos de força maior ou outros que impeçam o andamento normal das obras, situação em que o referido prazo será ampliado no necessário”
(...).

Diante desse quadro, conforme se verifica há expressa previsão contratual quanto a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra em 180 dias, situação que é comum nos contratos dessa natureza, sendo plenamente admitida referida cláusula contratual.

Nesse contexto, não há como se sustentar a tese de rescisão contratual em razão de culpa da Apelada em decorrência de atraso na entrega da obra e que não teria sido o Apelante informado acerca dessa possibilidade, já que o contrato registra a referida prorrogação (tolerância de 180) dias não podendo o Apelante alegar desconhecimento ou ausência de informação acerca da referida cláusula contratual ou violação à legislação de regência.

É cediço que a cláusula que estabelece a possibilidade de tolerância

de prorrogação para entrega da obra é perfeitamente admissível até mesmo em razão de questões burocráticas que podem ocorrer durante a construção, e conforme mencionado, o estabelecimento da referida cláusula é comum mercado imobiliário e plenamente válida.

No caso em análise pelo que ressai das provas produzidas nos Autos há ainda a comprovação de que o “habite-se” expedido pelo Município informa que em 12/09/2019, portanto, dentro do

prazo de 180 (cento e oitenta) dias, foi atestada a habitalidade das 141 (cento e quarenta e uma) unidades autônomas do empreendimento Parque Humaitá, conforme bem registra a sentença recorrida, valendo ressaltar que a prova testemunhal produzida não infirma a validade do mencionado documento.

Necessário anotar que as partes teriam ajustado que parte do valor do imóvel correspondente a R$ 176.000,00 (cento e setenta e seis mil reais) seriam pagos através de financiamento imobiliário, situação que não se concretizou haja vista que o próprio Autor afirma na peça inicial que teria ficado surpreso com o valor do financiamento simulado no Banco que ficou
quase 2x o valor apresentado pela construtora, quando o autor efetuou a compra e começou a pagar a entrada,
acrescentando, ainda que

a empresa onde trabalhava fechou as portas e ficou sem receber suas verbas trabalhistas de forma que “
o autor não teve alternativa a não ser entrar em contato com a construtora visando a extinção do contrato”.

No contexto pelo que se verifica na realidade a rescisão do contrato partiu de iniciativa do próprio Autor

até mesmo em decorrência da situação financeira enfrentada naquele momento,
e além disso, a questão referente a entrega das chaves aventada pelo Apelante necessário constar que somente seriam entregues após o financiamento do imóvel o que de fato não se tornou possível, pois conforme alega o próprio Apelante foi compelido a desistir tanto que procurou a imobiliária buscando a rescisão do contrato.

No caso tendo em vista que a rescisão contratual ocorre por responsabilidade do comprador é admitida a multa aplicada pela demandada prevista na cláusula sétima, parágrafo segundo do contrato que determina o seguinte:

“
a. Será abatida a taxa de 8% (oito por cento) do valor atualizado do contrato, que corresponde às despesas comerciais de comissão, promoção e publicidade, despesas imediatas efetuadas pela OUTORGANTE, bem como a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total corrigido do contrato, em caso de devolução das parcelas pagas;

b. Serão restituídos 75% (setenta e cinco por cento) do saldo apurado conforme alínea anterior. A devolução será feita em tantas parcelas mensais, iguais e consecutivas, quanto tenha sido o número de meses de efetivo pagamento por parte do(s) OUTORGADO(S), vencendo-se a primeira parcela no dia 10 (dez) do mês seguinte ao da efetiva rescisão;

c. O valor não devolvido permanecerá com a OUTORGANTE a título de indenização pré-fixada das perdas e danos e lucros cessantes;

d. A correção das parcelas a serem devolvidas obedecerá o critério estipulado neste contrato para o pagamento das mesmas.
”

Necessário anotar que no pertinente a rescisão contratual por culpa do comprador o entendimento jurisprudencial converge no sentido de que é admitido a retenção de

percentual de 10% a 25%,
dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Nesse sentido:

“A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser
de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012’ (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020)”. [...] (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 2597051/GO, relator Ministro Raul Araújo, Dje
20/12/2024).

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. AJUSTE DO ACÓRDÃO QUANTO À IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES.

[...]

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O acórdão embargado enfrentou, de forma expressa, a aplicação da Lei no 13.786/2018 e do artigo 32-A da Lei no 6.766/79, afirmando a prevalência das normas consumeristas sobre cláusulas abusivas, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, IV, e 53).

6. A retenção de valores foi limitada a 25%, em conformidade com jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e afastou-se a cobrança de taxa de fruição, dada a ausência de edificação no lote objeto do contrato.

7. Quanto à comissão de corretagem, o acórdão embargado considerou descabida sua dedução, por ausência de informação clara e precisa no contrato, seguindo o entendimento do Tema 938 do STJ.

8. Em relação ao IPTU, entendeu-se que sua cobrança caberia exclusivamente à vendedora, uma vez que não houve posse ou fruição do imóvel pelo comprador. [...]”. (N.U 1040595-32.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2025, Publicado no DJE 30/01/2025)
.

Dessa forma, o entendimento predominante do STJ e deste Tribunal é de fixação de retenção entre 10% e 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto, com incidência sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do bem.

No caso, constata-se que o Juízo avaliando a situação retratada no caso determinou a
retenção de 18% sobre o valor efetivamente pago, R$ 28.266,75 (vinte e oito mil, duzentos e sessenta e seis reais e setenta e cinco centavos).

No pertinente a incidência de juros e correção monetária sobre o valor a ser restituído, a sentença ficou omissa e, embora tenha o Apelante ingressado com Embargos de Declaração a omissão não foi sanada.

Com efeito, a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada
, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando o contrato é firmado anteriormente a Lei 13.786/2018, conforme
Tema 1002 do STJ.

No caso verifica-se que o contrato foi firmado em 25/03/2019, posterior a referida legislação de forma que o termo inicial da incidência dos juros de mora quando a rescisão ocorre de culpa do comprados é a data da citação.

Quanto a correção monetária deve ser aplicado o IPC (Indice de Preço ao Consumidor) que consiste em um dos índices de reajuste previstos na cláusula sexta do contrato, cuja incidência deverá ocorrer
desde a data do desembolso.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
apenas para determinar que
o termo inicial da incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído ao Apelante é a data da citação. Quanto a correção monetária deve ser aplicado o IPC (Indice de Preço ao Consumidor) que consiste em um dos índices de reajuste previstos na cláusula sexta do contrato, cuja incidência deverá ocorrer
desde a data do desembolso.

No caso constata-se que o Juízo reconheceu sucumbência recíproca, condenando as partes
ao pagamento,
pro rata
, das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, devendo ser mantido neste patamar.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025