Tribunal: TJMT
Processo: 0036801-86.2012.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
Direito Do Consumidor. Ação Indenizatória. Atraso Na Entrega De Imóvel. Vícios na Construção. Débitos Anteriores À Posse. Danos Materiais E Morais. Crédito Concursal. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação indenizatória ajuizada por comprador de unidade habitacional contra construtora, visando à reparação por vícios na construção, atraso na entrega, cobrança indevida de taxas antes da posse e corte de água.
2. Pedido de devolução de valores pagos, regularização da matrícula, abatimento do preço e indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se o crédito reconhecido é concursal, à luz da Lei 11.101/2005; (ii) se houve inadimplemento contratual e vícios no imóvel; (iii) se configurados danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
4. O crédito é de natureza concursal, pois seu fato gerador (entrega das chaves com vícios) é anterior ao pedido de recuperação judicial, conforme tese fixada no Tema 1051 do STJ.
5. Verificado inadimplemento contratual por atraso injustificado de quatro meses e entrega do imóvel em condições precárias, em descumprimento ao CDC.
6. A responsabilidade pelos débitos de água e taxas condominiais anteriores à posse é da construtora, nos termos do Tema 886 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "O crédito decorrente de inadimplemento contratual anterior ao pedido de recuperação judicial tem natureza concursal e pode ser executado conforme os limites do plano aprovado, mesmo após o encerramento da recuperação."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 11.101/2005, arts. 6o, §§ 1o e 3o, 49 e 59; CPC, arts. 373, II, e 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1051 (REsp 1.840.531/RS); Tema 996 (REsp 1.729.593/SP); Tema 886 (REsp 1.345.331/RS).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036801-86.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (APELADO), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), GOLD BLACK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.329.110/0001-76 (APELANTE), THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), LUDMILA BEATRIZ MIRANDA DE FIGUEIREDO - CPF: 002.160.241-70 (ADVOGADO), CARLOS FERNANDO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 073.075.427-81 (ADVOGADO), ELIANE LEITE ALEM - CPF: 622.118.201-82 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), ELIESER DA SILVA LEITE - CPF: 191.336.898-06 (ADVOGADO), AMARO DE OLIVEIRA FALCAO - CPF: 001.707.871-76 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Do Consumidor. Ação Indenizatória. Atraso Na Entrega De Imóvel. Vícios
na
Constru
ção
. Débitos Anteriores À Posse. Danos Materiais E Morais. Crédito Concursal.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação indenizatória ajuizada por comprador de unidade habitacional contra construtora, visando à reparação por vícios
na
constru
ção
, atraso na entrega, cobrança indevida de taxas antes da posse e corte de água.

2.
Pedido de devolução de valores pagos, regularização da matrícula, abatimento do preço e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se o crédito reconhecido é concursal, à luz da Lei 11.101/2005; (
ii
) se houve inadimplemento contratual e vícios no imóvel; (
iii
) se configurados danos morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

4. O crédito é de natureza concursal, pois seu fato gerador
(
entrega das chaves com vícios
)
é anterior ao pedido de recuperação judicial, conforme tese fixada no Tema 1051 do STJ.

5. Verificado inadimplemento contratual por atraso injustificado de quatro meses e entrega do imóvel em condições precárias, em descumprimento ao CDC.

6. A responsabilidade pelos débitos de água e taxas condominiais anteriores à posse é da construtora, nos termos do Tema 886 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
O crédito decorrente de inadimplemento contratual anterior ao pedido de recuperação judicial tem natureza concursal e pode ser executado conforme os limites do plano aprovado, mesmo após o encerramento da recuperação.
"

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Lei 11.101/2005,
arts
. 6o, §§ 1o e 3o, 49 e 59; CPC,
arts
. 373, II, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Tema 1051 (REsp 1.840.531/RS); Tema 996 (REsp 1.729.593/SP); Tema 886 (REsp 1.345.331/RS).

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

0036801-86
.20
12
.8.11.00
41

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.

em virtude da
sentença proferida pelo
Juiz
da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados
na A
ção
I
nominada cumulada com indenização por danos morais,
ajuizada por

Márcio José Negrão
Marcelo
.

O Juiz de primeira instância
conden
ou a apelante/
requerida ao pagamento de danos materiais no
valor R
$ 10.759,31 (dez mil, setecentos e cinquenta e nove reais e trinta e um centavos),
em razão dos vícios construtivos
discriminad
o
s no item “iv - dos pedidos”, subitem “i”, letras “a, b, c, d, e
”
, acrescidos de correção monetária pelo
INPC
, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde
a
entrega das chaves,
ocorrida
em 22/03/2012
.

Co
nden
ou-a
ao pagamento de
indenização por
danos morais no patamar de
R
$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido
de juros de mora de 1% ao mês a partir da data do evento danoso e correção monetária pelo
INPC
a partir da sentença
.

De
termin
ou a
entreg
a

d
o imóvel livre de ônus e desembaraçado perante os arquivos cartorários, com o registro de averbações pertinentes à plena propriedade do requerente
/apelado
.

Ao final, compeliu a apelante a arcar
as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fix
ad
o
s
em 15% sobre o valor atribuído à causa.

Inconformada, a Apelante
recorreu.

O primeiro argumento diz respeito à submissão do crédito aos efeitos da Recuperação Judicial do Grupo PDG,
da
qual pertence.

Sustent
ou
que o fato gerador do crédito
, notadamente
o contrato e o eventual atraso na entrega do imóvel
,
ocorreu em data anterior ao ajuizamento do pedido de recuperação
, ocorrido em
23/02/2017.

Assim, à luz do Tema Repetitivo no 1.051 do STJ,
disse que
o crédito deve ser considerado concursal, porquanto a existência da obrigação é determinada pela data do fato gerador.

A
C
onstrutora re
lembr
ou
que o plano de recuperação judicial foi aprovado em assembleia e homologado judicialmente em
13/12/2020, com aditamento regular e encerramento formal do processo em 13/10/2021 (pendente de trânsito em julgado).

Desse modo, defende que qualquer cumprimento individual da sentença ofenderia a ordem de pagamento e a novação das obrigações operada pela homologação do plano (art. 59, caput, da Lei 11.101/2005)
. Por isso, aduz que
o crédito, se reconhecido,
deve
ser habilitado no juízo
univers
al.

Em seguida,
adentrou no mérito da lide e
sustent
ou
a validade integral do contrato de compra e venda, asseverando que foi celebrado sob a égide da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos
.

Argument
ou
que o comprador teve plena ciência das condições pactuadas, inclusive da cláusula de tolerância quanto ao prazo de entrega, sendo inadmissível a posterior tentativa de desconstituí-la com base em mera insatisfação subjetiva
.

Outro ponto impugnado
se
refere à
sua
condenação
em
devol
ver
valores relativos a IPTU e cotas condominiais anteriores à entrega das chaves.
Disse que o contrato
atribui
u
ao
promitente
adquirente a responsabilidade pelos encargos a partir da conclusão da obra
, e não do recebimento das chaves.

No mais, se insurgiu
contra
sua condenação em danos morais.
Alegou que
a frustração e os aborrecimentos decorrentes de descumprimento contratual não se confundem com sofrimento moral indenizável
.

Em pedido subsidiário, pugnou pela redução da verba condenatória.

Forte nesses argumentos, pediu o
reconhecimento da
concursalidade
do crédito e a consequente submissão do débito às disposições do Plano de Recuperação Judicial do Grupo PDG
, a
exclusão da
ordem
relativa à devolução de IPTU e cotas condominiais
e ao
afastamento da condenação por dano moral ou

a redução do valor para R$ 1.000,00
(um mil reais).

Contrarrazões no ID
312800892.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Márcio José Negrão Marcelo

(em causa própria)
ajuizou
Ação Inominada
c/c
Indenização
p
or Danos Morais
em desfavor de

Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A
., em razão de diversos vícios contratuais relacionados à compra de unidade imobiliária no empreendimento
“
Residencial San Marino
”
, localizado na Rodovia Emanuel Pinheiro, Km1,5, Bairro Parque das Nações
, em Cuiabá/MT
.

Em
09 de setembro de 2011,
o autor/apelado aderiu ao contrato de promessa de compra e venda
para entrega futura
referente à unidade n. 20,
quadra 21, Bloco
08,
no valor de R$ 127.600,00 (cento e vinte e sete mil e seiscentos reais)
, que foi pago da seguinte forma:

(i) entrada de 5.588,88 (cinco mil quinhentos e oitenta e oito reais e oitenta e oito centavos)
,
(
ii
) financiamento do saldo remanescente de R$ 114.254,12 (cento e quatorze mil duzentos e cinquenta e quatro reais e doze centavos)
, (
iii
) saldo residual de
R$ 7.437,00 (sete mil quatrocentos e trinta e sete reais).

Narrou que, para obter autorização da Caixa Econômica Fed
eral, a imobiliária exigiu que o apelado quitasse dois
boletos, sendo um de R$ 600,00 (seiscentos reais)
, referente às despesas operacionais
do setor jurídico da imobiliária,
e outro de R$ 2.250,64 (dois mil duzentos e cinquenta reais e sessenta e quatro centavos)
, exigência não prevista no contrato, mas que foi cumprida pelo comprador
, sob pena de ter o financiamento recusado pela CEF
.

Disse que a
s obras se encerraram em janeiro de 2011
e que o
contrato previa a
entrega
da unidade individual
em
30 de novembro de 2011. Todavia, a entrega
das chaves
ocorreu
somente
em
22 de março de 2012
,
ou seja, com
atraso de
04 (
quatro
)
meses
.

Além do inadimplemento temporal,
narrou que
o imóvel foi entregue com graves vícios construtivos, sujeira, infiltrações, rachaduras,
falta
de acabamentos, irregularidades elétricas e sanitárias, bem como débitos de água e taxas condominiais referentes a
o
período anterior à imissão na posse.

Esclareceu que, no mesmo dia em que recebeu as chaves do imóvel, encontrou no seu interior 09 (nove) faturas de água, no total de R$ 348,30 (trezentos e quarenta e oito reais e trinta centavos)
e 04 (quatro) taxas de condomínio na importância de R$ 1.058,95 (um mil e cinquenta e oito reais e noventa e cinco centavos), acompanhadas de notificações de cobranças e avisos de corte.

Diante do sil
ê
nci
o
da imobiliária em efetuar os reparos, o
autor
/apelado
afirmou ter
feit
o, às
su
as
expensas, os reparos decorrentes dessas falhas,
e por isso
busca a restituição dos valores pagos
, no importe de R$ 3.650,78 (três mil seiscentos e cinquenta reais e setenta e oito centavos).

Prosseguiu na narrativa dizendo que
, a despeito de a imobiliária/apelante ter se comprometido a resolver as dívidas de água
, se manteve silente, o que deu causa ao corte no abastecimento
por, aproximadamente, 20 (vinte) dias, deixando sua família (esposa e duas crianças) em situação de
penúria, tendo sido forçado a manejar ação mandamental para restabelecer o serviço.

Disse que tal situação ultrapassa a barreira do mero aborrecimento, uma vez que o serviço de água foi interrompido em razão de dívida anterior ao recebimento das chaves
(22/03/2012), o que justificaria o pedido de
reparação pelos danos morais sofridos.

Diante desse cenário contratual, o comprador/apelado pediu a devolução dobrada dos valores pagos como condição para obter o financiamento na Caixa Econômica Federal
(R$ 2.850,64)
, bem como a devolução simples das taxas condominiais cobradas antes do recebimento da
s
chaves (R$ 1.058,95),
faturas de água indevidas (R$ 348,30), reparos construtivos no imóvel (R$ 3.650,78), no total de
R
$ 10.759,31 (dez mil, setecentos e cinquenta e nove reais e trinta e um centavos)
.

Pediu, ainda, que a imobiliária fosse compelida a regularizar a matrícula do imóvel, a fim de constar
a área construída correta (62,62m2),
a pagar
o valor correspondente à desvalorização imobiliária, com o abatimento proporcional do preço, a custear tratamento psiquiátrico do comprador
e, por fim, a pagar indenização por danos morais.

Anexou à inicial a cópia do contrato, o termo de recebimento das chaves, fotografias do imóvel no momento da imissão na posse,
boletim de ocorrência, cópias das faturas de água
, cobrança de taxas de condomínio anterior
a

março/2012, pedido de reparos feitos à imobiliária,
recibos de pagamento de prestadores de serviços de reparos de obra,
entre outros documentos.

Em sua defesa, a
Apelante
aleg
ou
inexistência de interesse de agir, sob o argumento de que o próprio comprador teria reformado o imóvel.

Afirmou
que
não
houve oposição
no momento das
vistorias
.

Rechaçou
o pedido de
restituição
d
obr
ada

dos
valores pagos como condição para obter o financiamento na Caixa Econômica Federal (R$ 2.850,64)
.

S
obre o montante de
R$ 2.250,64 (dois mil duzentos e cinquenta reais e sessenta e quatro centavos),
esclareceu que se trata
v
a
da correção monetária do saldo a ser financiado (R$ 122.011,12)
, e que as Cláusulas 3.1 e 3.3.2 são claras quanto à possibilidade de cobrança da diferença entre o valor previsto no contrato no momento da assinatura e aquele atualizado quando do financiamento junto à instituição bancária,
por meio de índice aplicável à construção civil (INCC-DI
/
FGV)
não havendo qualquer traço de abusividade n
o seu pagamento.

Sustentou a legitimidade das cobranças de
taxa de condomínio e
de
faturas de água antes do recebimento das chaves, uma vez que contrato prevê a sua incidência a partir do
“
Habite-se
”
entregue pela Prefeitura, que ocorreu em 18/01/2011.

No mais,
negou a existência de dano indenizável
.

Em decisão de saneamento e organização do processo, a Juíza rejeitou as preliminares, e
deferiu a prova técnica
.
A despeito disso,
a p
erícia foi dispensada e o feito julgado no estado em que se encontra
va
.

Ao prolatar a sentença, o Juiz explic
it
ou que
o interregno entre a data da entrega das chaves
(março/2012)
e o momento de vistoria do imóvel
(2025)
,
mais de 13 anos,
compro
mete
u
a real avaliação d
os vícios
na
constru
ção
.

Diante d
esse
cenário,
considerou
prejudicada a prova pericial
, em especial porque os vícios relatados foram reparados em 2012
.

À luz do CDC,
e
sclareceu que, consoante

tese definida no
Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.729.593), o prazo de entrega aplicável é o previsto no contrato, não podendo prevalecer cronograma diverso pactuado com a instituição financeira. Assim,
concluiu que
o atraso de quatro meses configurou inadimplemento contratual.

Quanto às taxas condominiais e débitos de água, aplicou o entendimento firmado no Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS), segundo o qual a responsabilidade pelo pagamento recai sobre a
C
onstrutora até a efetiva entrega das chaves e ciência inequívoca do condomínio, por se tratar de obrigação
propter
rem
.

Em relação aos vícios
na
constru
ção
,
obtemperou que
as provas documentais
:
fotografias, registros de ocorrência e orçamentos de reparo
,
evidenciaram infiltrações, trincas, falta de acabamentos e irregularidades que inviabilizavam a moradia imediata.
Lado outro, a apelante/imobiliária
não se opôs a
os
reparos
e, também
,
não
demonstr
ou
qualquer providência concreta, caracterizando desídia e culpa contratual.

D
estacou que cabia à
C
onstrutora entregar o imóvel livre de ônus e com documentação devidamente regularizada, o que não ocorreu
. Em razão disso,
imp
ôs à Apelante
a obrigação de promover a averbação e o registro da unidade em nome do comprador.

Quanto aos danos materiais, concluiu que foram c
omprovadas as despesas realizadas para tornar o imóvel habitável
. Assim, chancelou o valor indicado na inicial e
fixou a restituição em R$ 10.759,31

(dez mil, setecentos e cinquenta e nove reais e trinta e um centavos)
,
devidamente corrigido pelo INPC/IBGE e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a data da entrega das chaves (22/03/2012), conforme as Súmulas 43 e 54 do STJ.

No tocante ao dano moral, entendeu-se que o caso transcendeu o mero aborrecimento cotidiano, diante da frustração decorrente da impossibilidade de o autor
/apelado
usufruir do imóvel destinado à moradia familiar, em contexto de expectativa legítima e planejamento de vida.

Assim, fixou
a
indenização em R$ 15.000,00
(quinze mil reais)
, com juros de 1% ao mês a partir do evento danoso e
correção monetária pelo INPC desde a sentença, em consonância com as Súmulas 54 e 362 do STJ.

Esclarecidos os fatos
, entendo que o apelo
não merece
guarida
, o que passo a analisar por tópicos
, conforme as matérias devolvidas na apelação
:

De início, a Apelante questiona a
natureza do crédito
fixado na sentença
.

No caso,
os autos cuidam de ação
indenizatória em virtude de contrato de
promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta
(vícios construtivos
, obrigação de fazer e danos morais)
.

O promissário comprador/demandante
obteve sentença favorável (prolatada em
19/05/2025) para reembolsar
a quantia
gasta com reparos no imóvel
recebido
e ser indenizado por danos morais em virtude dos desgastes emocionais vividos quando do recebimento das chaves (reparos
em vícios estruturais, corte no abastecimento de água, cobranças de taxas condominiais antes da posse e falta de amparo por parte da imobiliária)
.

Intimada da sentença
, a
C
onstrutora apelou e
informou que se encontra em
recuperação judicial
.

Na sua visão, eventual

montante
devido ao autor
/apelado

dever
á
ser
inscrito no Quadro Geral
de Credores
, e
se submeter ao juízo da recuperação judicial do Grupo PDG, da qual faz parte, na condição de crédito concursal, nos termos do art. 49 da Lei n. 11.101/2005.

Pois bem.
Segundo documentos que acompanham as razões do apelo, a
ação de recuperação judicial foi proposta em
23/02/2017
; a homologação do respectivo plano ocorreu em 30/11/2017 e a sentença de encerramento foi prolatada em
14/10/2021
(ID 312800888)
.

Com efeito, o
art. 6o da Lei 11.101/2005 determina que o processamento da recuperação judicial implica suspensão das execuções ajuizadas contra o devedor, mas seus §§ 1o e 3o trazem regras claras sobre as ações que demandam quantias ilíquidas,
estabelecendo que sejam processadas no respectivo juízo, com a inscrição do crédito no QGC quando reconhecida a liquidez.
Ve
rbis
:

Art. 6o A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial implica:

I -
suspensão
do curso da prescrição das obrigações do devedor sujeitas ao regime desta Lei;

II -
suspensão
das execuções ajuizadas contra o devedor, inclusive daquelas dos credores particulares do sócio solidário, relativas a créditos
ou obrigações sujeitos à recuperação judicial ou à falência;

(...)

§ 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida.

(...)

§ 3o O juiz competente para as ações referidas nos §§ 1o e 2o deste artigo poderá determinar a reserva da importância que estimar devida na recuperação judicial ou na falência, e, uma vez reconhecido líquido o direito, será o crédito incluído na classe própria
.

Sobre a natureza jurídica dos créditos ilíquidos existentes
antes
do pedido de recuperação, havia uma divergência de entendimento
no STJ
: se deixariam de ser submetidos ao concurso de credores quando constituídos por sentença proferida
após
a distribuição do pedido de recuperação judicial, ou se seriam créditos concursais, em razão d
e
o
fato gerador que motivou a sua constituição ter ocorrido antes da distribuição do pedido de recuperação
.

O Superior Tribunal de Justiça definiu o impasse ao julgar o Tema 1051
,
e firm
ou
a seguinte Tese:

"
Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial,
considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador
"
. (Sem destaques no original).

Segue a ementa elaborada no recurso paradigma:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO. EXISTÊNCIA. SUJEIÇÃO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. ART. 49, CAPUT, DA LEI No 11.101/2005. DATA DO FATO GERADOR.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).

2. Ação anulatória e de reparação de danos pela inclusão indevida em cadastro restritivo de crédito. Discussão acerca da sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial.

3. Diante da opção do legislador de excluir determinados credores da recuperação judicial, mostra-se imprescindível definir o que deve ser considerado como crédito existente na data do
pedido, ainda que não vencido, para identificar em quais casos estará ou não submetido aos efeitos da recuperação judicial.

4. A existência do crédito está diretamente ligada à relação jurídica que se estabelece entre o devedor e o credor, o liame entre as partes, pois é com base nela que, ocorrido o fato gerador, surge o direito de exigir a prestação (direito de crédito).

5. Os créditos submetidos aos efeitos da recuperação judicial são aqueles decorrentes da atividade do empresário antes do pedido de soerguimento, isto é, de fatos praticados ou de negócios celebrados pelo devedor em momento anterior ao pedido de recuperação judicial,
excetuados
aqueles expressamente apontados na lei de regência.

6. Em atenção ao disposto no art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador.

7. Recurso especial provido
. (REsp n. 1.840.531/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,

Segunda Seção, julgado em 9/12/2020,
DJe
de 17/12/2020)
.

No caso concreto, o crédito em discussão tem como fato gerador
o recebimento das chaves, momento em que o comprador/apelado tomou conhecimento do estado em que se encontrava o imóvel adquirido na planta,
e que precisou repará-lo às suas expensas
. Isso ocorreu em
22 de março de 2012

e a empresa
apelante
nada fez, levando ao ajuizamento d
est
a demanda.

Desse modo,
está claro que
o direito à quantia perseguida nos autos é
anterior
ao pedido de recuperação
(protocolizado
em
23/02/2017
)
.

O
Juiz de 1o grau
reconheceu
todos os
direito
s buscados na demanda
, pois
condenou a requerida
/apelante
a devolver os valores pagos
pelos reparos construtivos
, a viabilizar a transferência da titularidade do imóvel

e
a
indeniza
r
moral
mente

a honra d
o comprador
.

Isso leva à inequívoca conclusão de que o crédito do autor
/apelado
é
de natureza concursal
e, por isso,
sujeita-se à novação
, conforme disposto nos art. 49 e 59, ambos da Lei 11.101/2005:

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

Art. 59. O plano de recuperação judicial implica novação dos créditos anteriores ao pedido, e obriga o devedor e todos os credores a ele sujeitos, sem prejuízo das garantias, observado o disposto no § 1o do art. 50 desta Lei
.

A despeito disso, está evidente que
não houve a habilitação d
o
crédito
reconhecido na sentença recorrida
e o processo de recuperação
se
encerrou
em
14/10/2021
.

No que tange ao encerramento
do Plano de Recuperação Judicial
, o
Juiz
prolator da respectiva sentença determinou que cabe ao
novo
credor buscar o pagamento do que lhe é devido diretamente à empresa recuperanda, na forma do Plano homologado. É o que se colhe d
o seguinte
trecho
,
verbis
:

“(...) f)
aquele credor que ainda não ajuizou incidente de crédito
pleiteie diretamente às Recuperandas o pagamento de seus respectivos créditos
, na forma do Plano de Recuperação Judicial e seu respectivo Aditamento, mediante a apresentação de documento comprobatório da
existência de seu crédito, o qual será atualizado, nos termos do art. 9, II da Lei 11.101/05 até a data do ajuizamento da recuperação judicial (23.02.17). Esta determinação é igualmente válida para eventuais Credores Extraconcursais que pretendam converter seus créditos em quirografário, cujo cálculo deve ser feito seguindo os parâmetros indicados no item II acima.
(...)”

(ID
312800888
)
.

Nesse
sentido, está evidente que
não é mais possível ao autor
/apelado
providenciar sua habilitação n
o
processo

recuperacional
.

Registre-se que o entendimento jurisprudencial acerca de créditos concursais não inscritos no Q
uadro
G
eral de
C
redores
, em recuperação judicial encerrada, é de possibilidade de execução diretamente em face da devedora. Entretanto, há que se atentar para as condições dessa cobrança, pois não se dará de forma indiscriminada.

Terá de respeitar todos os limites do plano de recuperação judicial aprovado pela coletividade dos credores, em razão do princípio da isonomia.

Desse modo, dúvida
s

não há
sobre
a natureza concursal do crédito do apela
do
e, diante da inviabilidade de sua habilitação no processo de recuperação judicial, porque
está
encerrado, não há óbice
à execução neste feito, mas em consonância com os critérios estabelecidos no plano aprovado na ação de recuperação judicial.

Esclarecido isso, passo ao enfrentamento dos demais capítulos do apelo.

A apelante sustenta a validade da cláusula de tolerância prevista no contrato de compra e venda.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

é firme no sentido de que o prazo de tolerância contratual deve ser interpretado de forma restrita e não prevalece sobre
outr
o prazo
fixado
pela construtora, sem justa causa
.

A

Segunda Seção da Corte
do STJ
julg
ou
o recurso representativo d
essa
controvérsia,
no
REsp n.o 1.729.593/SP, de relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
DJe
27/9/
2019
(
Tema n.o 996),
e
fixou a
seguinte
tese
:

"
N
a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
".

Ademais, cronogramas ajustados com instituições financeiras não alteram as obrigações contratuais firmadas com o consumidor.

No caso, houve atraso de quase
0
4
(quatro)
meses além do prazo contratual, e a apelante não demonstrou qualquer causa excludente de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior.

Portanto, sem delongas, a
usente justificativa plausível,
fico
u caracterizado o inadimplemento.

A
Apelante,
também
,
insurg
iu
contra
su
a condenação
ao reembolso do valor da
s taxas condominiais e
de
débitos de água anteriores à entrega do imóvel
(março/2012)
.

O
STJ
estabilizou o entendimento sobre
o assunto
ao julgar o
Tema 886 (REsp 1.345.331/RS),
e
consagrou que a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o promitente vendedor até a efetiva imissão do promitente comprador na posse do imóvel, e desde que haja ciência do condomínio.

Para ilustrar:

“(...)
4. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega
das chaves. Exegese do entendimento firmado no REsp n. 1 .345.331/RS, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção,
DJe
de 20/4/2015 - Tema n. 886/
STJ.Agravo
interno improvido
.

(
STJ -
AgInt
no REsp: 1846585 RO 2019/0328195-0
, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/04/2024)
.

Nos autos,
se
a entrega das chaves
ocorreu
apenas em 22/03/2012,
é óbvio que o
s encargos cobrados anteriores a essa data
são de
responsabilidade da construtora
/apelante
.

Quanto aos
vícios construtivos,
a
apelante nega
su
a existência
,

à míngua de
provas.

Entretanto, os autos contêm extensa documentação fotográfica, notificações e boletim de ocorrência que evidenciam infiltrações, acabamentos defeituosos, sujeira,
falta
de acessórios básicos e má execução da obra.

Ademais, a
apelante
foi intimada a especificar provas e manifestou desinteresse, assumindo os riscos da revelia técnica. Sua contestação
se
limitou a
s
negativas genéricas, sem impugnação específica aos documentos colacionados aos autos (art. 341, CPC).

Diante disso, prevalecem as alegações do
apelado
, com base no art. 373, II, do CPC, diante do ônus probatório da
apelante
, notadamente em relações de consumo com inversão
probatória
.

Por fim, quanto
aos danos morais,
a apelante
defende
que
o caso retrata
mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual.
No entanto, o
cenário
apresentado do processo deixa muito claro que
houve
ex
cesso que ex
trapol
ou
os dissabores ordinários.

O
apelado r
ecebeu o imóvel

além do prazo contratual
,
em condições precárias, sem habitabilidade mínima
.
Ficou sem fornecimento de água por mais de 20
(vinte)
dias
em virtude de faturas atrasadas e que deveriam ter sido pagas pela apelante, t
eve que custear reparos emergenciais com recursos próprios
e, o mais importante, v
iu frustrado o planejamento familiar com a aquisição do imóvel residencial.

Em casos como este,
necessário
reconhece
r
que danos morais são cabíveis quando o inadimplemento compromete de forma significativa a dignidade do consumidor e os seus direitos de personalidade. Não se trata de simples inadimplemento, mas de violação da legítima expectativa de usufruto do bem essencial à moradia.

No tocante à
quantia
, entendo que
R$ 15.000,00
(quinze mil reais)
atende aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e
repressividade
,
isto é,
não configura enriquecimento sem causa,
e sim
compensação adequada e com efeito pedagógico.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
e confirmo integralmente a sentença.

Por fim
, apesar da
natureza concursal do crédito do apela
do
, diante da inviabilidade de sua habilitação no processo de recuperação judicial encerrado, n
ada obsta sua
execução neste feito, mas em consonância com os critérios estabelecidos no plano aprovado na ação de recuperação judicial
, conforme orientação do STJ
.

M
ajoro os h
onorários
advocatícios para

20% do valor
da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025