Tribunal: TJMT
Processo: 0001266-56.2012.8.11.0022
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. DEFERIMENTO TÁCITO DA JUSTIÇA GRATUITA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PAGAMENTO A TERCEIROS NÃO AUTORIZADOS. VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos e Reintegração de Posse, decretou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel rural e de termo aditivo, determinou a reintegração da parte autora na posse do imóvel, condenou a parte requerida ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa, além de ordenar a restituição dos valores pagos, deduzidos da multa e dos honorários, com correção monetária desde cada desembolso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento tácito do pedido de justiça gratuita; (ii) determinar se ocorreu julgamento ultra petita na sentença ao dispor sobre a compensação de valores; (iii) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial e se há validade nos pagamentos efetuados a terceiros não autorizados; (iv) estabelecer se a cláusula contratual que prevê multa e honorários advocatícios de 20% é válida e se incidem juros moratórios sobre as quantias a serem restituídas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento tácito do pedido de justiça gratuita, sem oportunizar à parte a comprovação da hipossuficiência, viola o contraditório e a ampla defesa, configurando cerceamento de defesa, conforme o art. 99, §2o, do CPC.
4. O benefício da justiça gratuita, quando requerido na primeira instância e não apreciado expressamente, considera-se tacitamente deferido, consoante entendimento consolidado da jurisprudência.
5. A sentença não configura julgamento ultra petita, pois a parte autora expressamente requereu, na inicial, o desconto dos valores já pagos pela parte requerida, evidenciando o pedido de compensação.
6. A ausência de autorização expressa ou tácita da credora para que terceiros recebessem pagamentos impede o reconhecimento de quitação da obrigação, nos termos do art. 308 do Código Civil, não havendo comprovação de que os pagamentos efetuados a terceiros foram revertidos em benefício da credora.
7. A teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso concreto, pois restou inadimplida a maior parte da obrigação, afastando a possibilidade de impedir a resolução contratual.
8. A rescisão contratual é medida cabível, conforme o art. 475 do Código Civil, quando constatado o inadimplemento substancial de obrigação pelo devedor, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante.
9. Sobre as quantias a serem restituídas, incidem correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, conforme entendimento jurisprudencial majoritário.
10. A cláusula contratual que estipula multa de 20% e honorários advocatícios contratuais de igual percentual é válida, por expressar exercício legítimo da autonomia privada, respeitados os limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva, nos termos do art. 421 do Código Civil.
11. A exigibilidade dos honorários advocatícios contratuais depende de comprovação efetiva da contratação e do pagamento, aspecto a ser verificado na fase de liquidação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O indeferimento tácito do pedido de justiça gratuita, sem oportunizar à parte a comprovação da hipossuficiência, configura cerceamento de defesa.
2. A compensação de valores previamente adimplidos, quando requerida expressamente na inicial, afasta o reconhecimento de julgamento ultra petita.
3. Pagamentos realizados a terceiros não autorizados não eximem o devedor do cumprimento da obrigação contratual.
4. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento contratual abrange parcela significativa da obrigação.
5. Em caso de restituição de valores decorrente de rescisão contratual, incidem correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.
6. É válida cláusula contratual que prevê multa e honorários advocatícios de 20%, desde que respeitados os princípios da autonomia privada, função social do contrato e boa-fé objetiva.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incisos XXXV e LV; CC, arts. 308, 421, 475; CPC, arts. 99, §2o, 141, 373, II, e 492.
Jurisprudência relevante citada:
CNJ, N.U 1048007-60.2024.8.11.0041, Rel. Cons. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 05.02.2025, DJE 12.02.2025;
STJ, REsp 1.346.751/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 09.10.2014, DJe 15.10.2014;
STJ, EREsp 1236960/RN, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 16.12.2020;
STJ, REsp 1.799.039/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 04.10.2022, DJe 07.10.2022;
TJ-DF, Apel. Cív. 07296972120218070001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 11.07.2024;
TJ-GO, Apel. Cív. 51438305920198090029, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, j. 15.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001266-56.2012.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[TRANSMAQ - TRANSPORTES DE MAQUINAS E SERVICOS LTDA - CNPJ: 02.916.441/0001-63 (APELADO), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), OLAVO ALVES - CPF: 186.236.460-53 (APELANTE), WAGNER TOSHIO SHIMOSAKAI - CPF: 026.454.769-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. DEFERIMENTO TÁCITO DA JUSTIÇA GRATUITA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PAGAMENTO A TERCEIROS NÃO AUTORIZADOS. VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos e Reintegração de Posse, decretou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel rural e de termo aditivo, determinou a reintegração da parte autora na posse do imóvel, condenou a parte requerida ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa, além de ordenar a restituição dos valores pagos, deduzidos da multa e dos honorários, com correção monetária desde cada desembolso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento tácito do pedido de justiça gratuita; (
ii
) determinar se ocorreu julgamento ultra petita na sentença ao dispor sobre a compensação de valores; (
iii
) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial e se há validade nos pagamentos efetuados a terceiros não autorizados; (
iv
) estabelecer se a cláusula contratual que prevê multa e honorários advocatícios de 20% é válida e se incidem juros moratórios sobre as quantias a serem restituídas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O indeferimento tácito do pedido de justiça gratuita, sem oportunizar à parte a comprovação da hipossuficiência, viola o contraditório e a ampla defesa, configurando cerceamento de defesa, conforme o art. 99, §2o, do CPC.

4. O benefício da justiça gratuita, quando requerido na primeira instância e não apreciado expressamente, considera-se tacitamente deferido, consoante entendimento consolidado da jurisprudência.

5. A sentença não configura julgamento ultra petita, pois a parte autora expressamente requereu, na inicial, o desconto dos valores já pagos pela parte requerida, evidenciando o pedido de compensação.

6. A ausência de autorização expressa ou tácita da credora para que terceiros recebessem pagamentos impede o reconhecimento de quitação da obrigação, nos termos do art. 308 do Código Civil, não havendo comprovação de que os pagamentos efetuados a terceiros foram revertidos em benefício da credora.

7. A teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso concreto, pois restou inadimplida a maior parte da obrigação, afastando a possibilidade de impedir a resolução contratual.

8. A rescisão contratual é medida cabível, conforme o art. 475 do Código Civil, quando constatado o inadimplemento substancial de obrigação pelo devedor, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante.

9. Sobre as quantias a serem restituídas, incidem correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, conforme entendimento jurisprudencial majoritário.

10. A cláusula contratual que estipula multa de 20% e honorários advocatícios contratuais de igual percentual é válida, por expressar exercício legítimo da autonomia privada, respeitados os limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva, nos termos do art. 421 do Código Civil.

11. A exigibilidade dos honorários advocatícios contratuais depende de comprovação efetiva da contratação e do pagamento, aspecto a ser verificado na fase de liquidação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O indeferimento tácito do pedido de justiça gratuita, sem oportunizar à parte a comprovação da hipossuficiência, configura cerceamento de defesa.

2. A compensação de valores previamente adimplidos, quando requerida expressamente na inicial, afasta o reconhecimento de julgamento ultra petita.

3. Pagamentos realizados a terceiros não autorizados não eximem o devedor do cumprimento da obrigação contratual.

4. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento contratual abrange parcela significativa da obrigação.

5. Em caso de restituição de valores decorrente de rescisão contratual, incidem correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

6. É válida cláusula contratual que prevê multa e honorários advocatícios de 20%, desde que respeitados os princípios da autonomia privada, função social do contrato e boa-fé objetiva.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incisos XXXV e LV; CC,
arts
. 308, 421, 475; CPC,
arts
. 99, §2o, 141, 373, II, e 492.

Jurisprudência relevante citada:

CNJ, N.U 1048007-60.2024.8.11.0041, Rel. Cons. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 05.02.2025, DJE 12.02.2025;

STJ, REsp 1.346.751/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 09.10.2014,
DJe
15.10.2014;

STJ,
EREsp
1236960/RN, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 16.12.2020;

STJ, REsp 1.799.039/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3a Turma, j. 04.10.2022,
DJe
07.10.2022;

TJ-DF, Apel.
Cív
. 07296972120218070001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 11.07.2024;

TJ-GO, Apel.
Cív
. 51438305920198090029, Rel. Des.
Algomiro
Carvalho Neto, j. 15.07.2024.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por OLAVO ALVES, com o fito de reformar a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Pedra Preta/MT, que julgou procedentes os pedidos formulados nos autos de Ação de Declaratória de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos e Reintegração de Posse movida pela TRANSMAQ - TRANSPORTES DE MAQUINAS E SERVICOS LTDA. em face do apelante, decretando a rescisão contratual de compra e venda do imóvel rural e o termo aditivo, com a reintegração da autora/apelada na posse do imóvel, bem como condenou o requerido/apelante ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e de honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor da causa. Determinou, por fim, à autora/apelada que procedesse a restituição dos valores pagos pelo requerido/apelante, deduzidos da multa contratual e dos honorários pactuados, com correção monetária desde cada desembolso.

Inconformado, o apelante requer o provimento do recurso para reformar a sentença, com a concessão da justiça gratuita e o pronunciamento da nulidade da decisão por julgamento
ultra petita
quanto à retenção/compensação de créditos. Alternativamente, pleiteia o reconhecimento: dos pagamentos comprovados; da nulidade da cláusula 14a do contrato; e o afastamento da condenação ao pagamento de honorários contratuais. Por fim, pugna pela aplicação de juros e correção monetária para atualização do crédito (Id. 246738183).

Em contrarrazões, a apelada pugnou pelo desprovimento do recurso, defendendo a manutenção integral da sentença (Id. 246738187).

Custas recolhidas (Id. 246738185).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

- PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Eminentes pares:

Primordialmente, quanto ao pleito de cerceamento de defesa, consubstanciado no fato de que o apelante requereu expressamente os benefícios da justiça gratuita, tendo apresentado declaração de hipossuficiência, e o Juízo
a quo
indeferiu o tacitamente o pleito, o­­­ artigo 99, §2o, do Código de Processo Civil (CPC) é cristalino ao dispor que o Juiz, antes de indeferir o pedido, deve facultar à parte a oportunidade para demonstrar o preenchimento dos requisitos legais.

Na hipótese em comento, denota-se, da decisão de Embargos de Declaração, que o Juiz singular informou que indeferiu de forma tácita a justiça gratuita pleiteada à época da contestação pelo requerido/apelante e o fez sob o fundamento de ausência de comprovação suficiente para concessão, sem oportunizar à parte a complementação da prova (Id. 246737695, 246738181).

O indeferimento tácito revela-se inválido, uma vez que havendo dúvida fundada acerca da situação econômica do requerido, impunha-se ao Magistrado intimar a parte para que produzisse prova apta à demonstração da necessidade, antes de indeferir o benefício. Não o fazendo, configurou inegável violação ao contraditório e à ampla defesa, com consequente cerceamento de defesa.

Além disso, a ausência de decisão expressa após a contestação, momento em que foi pleiteada a gratuidade de justiça, conduz ao seu deferimento tácito, especialmente quando não há impugnação da parte contrária e o processo tramita normalmente, como ocorre no caso.

A respeito desse tema, há precedente nesta C. Câmara:

“(...) Considera-se tacitamente deferido o benefício da justiça gratuita se requerido na primeira instância e não apreciado. (...)”

(N.U 1048007-60.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2025,
Publicado
no DJE 12/02/2025).

Ante o exposto, RECONHEÇO a preliminar de cerceamento de defesa, com o consequente deferimento da justiça gratuita ao apelante, desde o momento do seu requerimento.

É como voto.

VOTO

- PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA

Eminentes pares:

Em segundo plano, a insurgência recursal aponta nulidade da sentença por julgamento
ultra petita
, ao determinar a retenção ou compensação de valores pagos pelo requerido/apelante, sob o fundamento de evitar enriquecimento sem causa, apesar da alegada ausência de pedido expresso da parte autora nesse sentido.

Nos termos do artigo 492 do Código de Processo Civil é vedado expressamente ao Juiz proferir decisão de natureza além do que foi requerido, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que foi demandado.

Outrossim, a sentença
ultra petita
ocorre quando o magistrado decide além do que foi solicitado pelas partes, violando o princípio da congruência ou adstrição, conforme previsto nos artigos 141 do CPC.

Com efeito, deve ser excluída apenas a parte da decisão que excedeu os limites do pedido, preservando-se os demais capítulos da sentença, de modo a respeitar o princípio da conservação dos atos processuais, evitando a anulação total da sentença.

Nesse sentido, há entendimento consolidado nesta Corte, confira-se:

“JULGAMENTO ULTRA PETITA – DETERMINAÇÃO DECOTADA – SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Nos termos dos
arts
. 141 e 492, do CPC, o magistrado deve ater-se aos pedidos formulados pelas partes, além de ser vedado proferir decisão de natureza diversa da pretendida.

É assente o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, proferida sentença “ultra petita”, deve ser anulada a sentença na parte em que exceder os limites da pretensão posta em julgamento.”

(N.U 1048126-89.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/05/2024,
Publicado
no DJE 06/05/2024).

Com efeito, compulsando-se a inicial, verifica-se que esses foram os pedidos:

“ (...) o julgamento de procedência da ação, com a declaração da rescisão do compromisso de compra e venda e a consequente reintegração de posse da autor condenando-se o requerido no pagamento das perdas e danos previamente fixadas na cláusula 14a do contrato de compra e venda, ou seja, multa de 20% sobre o valor da avença e que corresponde ao valor de R$ 33.360,00 (trinta e três mil trezentos e sessenta reais), acrescidos de 20% a título de honorários
advocaticios
contratuais fixados aprioristicamente na mesma cláusula 14',
descontando-se destes valores o que já foi adimplido
, tudo devidamente atualizado pelos índices legais, conforme planilha anexa. c) que seja condenado o requerido no pagamento das custas processuais e honorários
advocaticios
;”
(Id. 246737695). (Grifo nosso).

Na parte destacada do pedido, observa-se que foi requerido expressamente: "descontando-se destes valores o que já foi adimplido". Esse trecho evidencia o pleito de retenção ou compensação dos valores já pagos pelo requerido/apelante, a fim de evitar o pagamento em duplicidade ou enriquecimento indevido.

Portanto, a sentença ao determinar a compensação ou retenção conforme requerido, não há que se falar em julgamento
ultra petita
, haja vista que o provimento jurisdicional está dentro dos limites daquilo que foi pleiteado na inicial.

Ante o exposto, AFASTO esta preliminar.

É como voto.

VOTO

MÉRITO

Eminentes pares:

Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos e Reintegração de Posse, proposta por
Transmaq
- Transportes de Máquinas e Serviços Ltda. em face de Olavo Alves, objetivando a declaração de rescisão do instrumento particular de compra e venda de imóvel rural, composto por lote de terras pastais e lavradias, incluindo jazida para extração de pedra britada, com área de 48,40 hectares, localizado no município de Pedra Preta/MT, bem como a reintegração de posse e a reparação de danos contratuais.

Narra a autora/apelada que, não obstante as inúmeras tentativas de recebimento das parcelas ajustadas, o requerido/apelante manteve-se inadimplente, mesmo após notificação extrajudicial. Sustenta que, do total ajustado, apenas cerca de 20% foram adimplidos, permanecendo inadimplente quanto ao restante (aproximadamente 80%), pleiteando, assim, a rescisão contratual e a consequente reintegração na posse do imóvel, além da condenação do requerido ao pagamento das perdas e danos previamente convencionados na cláusula 14a do contrato, equivalentes a 20% do valor da avença, bem como honorários advocatícios contratuais na mesma proporção.

Após regular instrução processual, sobreveio a r. sentença que decretou a rescisão contratual de compra e venda do imóvel rural e o termo aditivo, com a reintegração da autora/apelada na posse do imóvel, bem como condenou o requerido ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e de honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor da causa. Determinou, por fim, à autora/apelada que procedesse a restituição dos valores pagos pelo requerido/apelante, deduzidos da multa contratual e dos honorários pactuados, com correção monetária desde cada desembolso (Id. 246738175).

Ressalte-se que tal decisão foi proferida após acórdão que determinou o retorno dos autos à origem para regular instrução (Id. 5599135, 3655649).

Nesta oportunidade, o mérito do presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a possibilidade de rescisão contratual, considerando a tese de adimplemento substancial suscitada pelo apelante e a alegada autorização tácita para pagamento a terceiros; e a incidência de juros moratórios, além da correção monetária, sobre os valores a serem restituídos ao apelante, bem como a validade da cláusula contratual que prevê a aplicação de multa e de honorários advocatícios.

No que se refere ao mérito contratual, o apelante pugna pela improcedência do pedido de rescisão contratual, com fundamento na tese de adimplemento substancial do contrato, alegando ter quitado aproximadamente 76% do valor contratado, além de ter efetuado pagamentos a terceiros, Leonir de Oliveira França e Dilmar
Gosi
França, supostamente autorizados tacitamente pela autora/apelada.

Todavia, conforme adequadamente fundamentado na sentença recorrida, o apelante não logrou êxito em comprovar que aqueles terceiros, aos quais destinou os pagamentos, eram efetivos administradores da parte autora/apelada ou detinham poderes de representação ou anuência para recebimento do adimplemento do contrato, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC (Id. 246738175, 3655624).

De modo diverso, os documentos contratuais constantes dos autos, principalmente, o estatuto social e o contrato de compra e venda, não evidenciam autorização, seja tácita seja expressa, para que valores fossem pagos àqueles terceiros. De outro lado, o inadimplemento contratual do apelante/requerido permaneceu incontroverso (Id. 3655621, 3655622, 3655623).

Nos termos do artigo 308 do Código Civil, o pagamento feito ao credor ou a quem de direito representa quita a obrigação.
A
contrario
sensu
, na ausência de autorização expressa, o pagamento realizado a terceiros não exime o devedor do cumprimento da obrigação.

Acerca deste tema, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu:

“É inválido o pagamento realizado a terceiro não autorizado, salvo se houver ratificação pelo credor ou comprovação de que o valor foi revertido em seu benefício.”

(STJ, REsp 1.346.751/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, julgado em 09/10/2014,
DJe
15/10/2014).

Outrossim, o artigo 475 do Código Civil permite que a parte prejudicada pelo descumprimento do contrato opte pela resolução ou exija o cumprimento da obrigação. A propósito:

“(...) O art. 475 do Código Civil estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (...) impõe-se a restituição das partes à situação que se encontravam antes da realização do negócio jurídico (status quo ante), com a devolução integral dos valores desembolsados pelos contratantes (...)”.

(TJ-DF 07296972120218070001 1891808, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/07/2024, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 31/07/2024).

Somado a isso, no que tange à teoria do adimplemento substancial, importa esclarecer que ela visa impedir a resolução do contrato quando o comprador já tiver cumprido quase a totalidade da obrigação, restando apenas uma parte residual a ser adimplida.

Nesse sentido, a seguinte precedente do C. Superior Tribunal de Justiça:

“ (...)
A teoria do adimplemento substancial tem sido utilizada pelos Tribunais, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça, para evitar rescisão' contratual em casos que falta pagar pequena parte do débito [...] à luz dos novos princípios expressos no novo Código Civil, como eticidade, socialidade e principalmente, o princípio da boa-fé objetiva (...)”

(STJ -
EREsp
: 1236960 RN 2011/0031232-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 16/12/2020).

Diante desse contexto, não há como acolher a tese de adimplemento substancial no caso concreto, uma vez que, conforme apurado na sentença, restou inadimplida a maior parte da obrigação, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Desse modo, não tendo sido comprovado o pagamento ao credor por toda quantia devida, tampouco a terceiros com poderes para tanto, justifica-se a rescisão e a reintegração da autora/apelada na posse do imóvel, como forma de retornar as partes à situação em que se encontravam antes da celebração da avença.

Assim, irreparável a sentença ao reconhecer o inadimplemento e decretar a resolução do contrato.

Em relação à restituição dos valores adimplidos pelo apelante, embora a sentença tenha determinado a devolução com correção monetária desde as datas dos pagamentos, deixou de aplicar a incidência de juros moratórios, o que merece reparo.

Nas obrigações de ressarcimento decorrentes de rescisão contratual, os juros moratórios devem incidir desde a citação, momento em que se configura a mora.

Nesse sentido:

“(...)A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada
desembolso .
Enquanto os juros de mora é a partir da citação, por tratar-se de culpa do vendedor. (...)”

(TJ-GO - Apelação Cível: 51438305920198090029 CATALÃO, Relator.: Des(a).
Algomiro
Carvalho Neto, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 15/07/2024).

Assim, impõe-se o acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre as quantias a serem restituídas, a partir da data da citação.

Por fim, no que concerne à validade da cláusula 14a do contrato, que prevê a incidência de multa de 20% e honorários advocatícios no mesmo percentual, importa reconhecer que referida disposição contratual encontra respaldo no princípio da autonomia privada, nos limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva, prevista no artigo 421 do Código Civil.

No caso dos autos, não se vislumbra desproporcionalidade ou onerosidade excessiva, notadamente porque as penalidades previstas dizem respeito a obrigações distintas: a multa incide sobre o inadimplemento contratual; os honorários, a título de cláusula penal, como indenização pelo descumprimento.

Nesse sentido, é o posicionamento reiterado Superior Tribunal de Justiça:

“(...) O propósito recursal consiste em definir se a cláusula que desobriga uma das partes a remunerar a outra por serviços prestados na hipótese de rescisão contratual viola a boa-fé e a função social do
contrato .
3. A Lei 13.874/19, também intitulada de Lei da Liberdade Econômica, em seu art. 3o, VIII, determinou que são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País, observado o disposto no parágrafo único do
art
. 170 da Constituição Federal, ter a garantia de que os negócios jurídicos empresariais paritários serão objeto de livre estipulação das partes pactuantes, de forma a aplicar todas as regras de direito empresarial apenas de maneira subsidiária ao avençado, exceto normas de ordem pública. 4. O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia.
5 .
A existência de equilíbrio e liberdade entre as partes durante a contratação, bem como a natureza do contrato e as expectativas são itens essenciais a serem observados quando se alega a nulidade de uma cláusula com fundamento na violação da boa-fé objetiva e na função social do contrato. 6. Em se tratado de contrato de prestação de serviços firmado entre dois particulares os quais estão em pé de igualdade no momento de deliberação sobre os termos do contrato, considerando-se a atividade econômica por eles desempenhada, inexiste legislação específica apta a conferir tutela diferenciada para este tipo de relação, devendo prevalecer a determinação do art. 421, do Código
Civil .
7. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1799039 SP 2018/0251472-7, Data de Julgamento: 04/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/10/2022).

Cumpre ressalvar que a exigibilidade dos honorários contratuais depende da comprovação de sua efetiva contratação e pagamento, aspecto que deverá ser objeto de apuração em sede de liquidação, mediante comprovação cabal pela parte credora.

Portanto, quanto à validade da cláusula, impõe-se a sua manutenção, ressalvando-se, todavia, a necessidade de demonstração, em sede de liquidação, da efetiva contratação e quitação dos honorários advocatícios.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL
para
conceder ao apelante os benefícios da justiça gratuita, desde o momento do seu requerimento
, bem assim
determino a incidência de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação, sobre os valores a serem restituídos ao apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025