Tribunal: TJMT
Processo: 1008266-05.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1008266-05.2025.8.11.0000
AGRAVANTE: SOCIEDADE CUIABANA DE RADIOLOGIA LTDA - ME
AGRAVADO: INSTITUTO DE DIAGNOSTICO POR IMAGEM S. S. LTDA
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – EXISTÊNCIA DE DOIS CONTRATOS DISTINTOS, CADA UM ASSINADO POR UMA PARTE – DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO AO VALOR DO ALUGUEL – DISPARIDADE ENTRE OS VALORES PAGOS E AQUELES COBRADOS – EXISTÊNCIA DE CONTROVÉRSIA SOBRE A INADIMPLÊNCIA – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – RECURSO DESPROVIDO.
1. Diante da existência de dois contratos de locação distintos, cada um assinado por uma das partes; da divergência acerca dos valores dos aluguéis e, inclusive, da disparidade entre o valor dos últimos aluguéis pagos pela locatária e quantia apontada como devida pela locadora, afigura-se inviável a concessão da medida liminar de despejo.
2. Na hipótese não é possível, por ora, verificar seguramente a inadimplência da requerida, tratando-se de questão que demanda uma análise mais acurada e o devido contraditório.
3. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008266-05.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), SOCIEDADE CUIABANA DE RADIOLOGIA LTDA - ME - CNPJ: 03.114.709/0001-06 (AGRAVANTE), INSTITUTO DE DIAGNOSTICO POR IMAGEM S. S. LTDA - CNPJ: 03.146.145/0001-93 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO
1008266-05.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:
SOCIEDADE CUIABANA DE RADIOLOGIA LTDA - ME

AGRAVADO
:
INSTITUTO DE DIAGNOSTICO POR IMAGEM S. S. LTDA

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE
ALUGUEIS

–
TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA
–
EXISTÊNCIA DE DOIS CONTRATOS DISTINTOS, CADA UM ASSINADO POR UMA PARTE –
DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO AO VALOR DO ALUGUEL
– DISPARIDADE ENTRE OS VALORES PAGOS E
AQUELES
COBRADOS
–

EXISTÊNCIA DE CONTROVÉRSIA SOBRE
A INADIMPLÊNCIA
–
NECE
S
SIDADE DE
DILAÇÃO PROBATÓRIA
–

RECURSO
DESPROVIDO
.

1.

Diante da existência de dois contratos
de locação
distintos, cada um assinado por uma das partes; da divergência acerca dos valores dos aluguéis e, inclusive, da disparidade entre o valor dos últimos aluguéis pagos pela locatária e quantia apontada como devida pela locadora,
afigura-se inviável a concessão da medida liminar de despejo.

2. Na hipótese
não é possível,
por ora
, verificar seguramente a inadimplência da
requerida
, tratando-se de questão que demanda uma
a
nálise mais acurada
e o devido contraditório
.

3. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela
SOCIEDADE CUIABANA DE RADIOLOGIA LTDA - ME
,
na
Ação de Despejo

por falta de pagamento de
alugueis
ajuizada em face do
INSTITUTO DE DIAGNOSTICO POR IMAGEM S. S. LTDA
, contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para despejo da parte requerida ou, de forma subsidiária, para determinar que demandada deposite o valor de R$ 155.661,60 (cento e cinquenta e cinco mil seiscentos e sessenta e um reais e sessenta centavos).

Em síntese, sustenta
que
apesar de
a
via do contrato da agravante não ter sido assinado, o comportamento das partes ocorreu de acordo com os seus termos, como os pagamentos realizados pela agravada.

Salienta que o pagamento realizado pela recorrida ocorreu no valor
de

R$ 7.294,18 (sete

mil duzentos e noventa e qu
atro reais e dezoito centavos) em razão de terem sido deduzidos o desconto previsto no contrato de
R$ 10.000,00 (dez mil reais),
e o valor d
o plano de saúde, de aproximadamente R$ 2.790,82 (dois mil setecentos e

noventa reais e oitenta e dois centavos),
evidenciando que o aluguel correspondia a
R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Alega o preenchimento dos requisitos do artigo
59,

§1o, IX da Lei 8.245/91
, pois a agravada encontra-se inadimplente e não consta do contrato qualquer garantia que impossibilite a ordem de despejo.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

A liminar
recursal foi
indeferida
.
(ID
276110871
).

Sem contraminuta
(ID
289440390
)

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consta dos autos de origem que a autora, ora agravante,
é proprietária do imóvel comercial situado na Av. General

Valle, n. 444, bloco 2, bairro Bandeirantes, Cuiabá - MT, matriculado no 5o ofício de

Cuiabá sob o n. 46.367, onde
atualmente se encontra instalada requerida/agravada
.

Segundo a demandante,
o prédio comercial é composto por 2 (dois)

blocos, sendo que o
Bloco 01
é dividido com a recepção e salas de exames, exceto as

salas de Densitometria Óssea e IRHPA
Odonto
, a qual não fazia parte do contrato; e o

Bloco 02
com a parte administrativa da unidade.

Narra que
, como a requerida exercia suas atividades no imóvel, foi formalizado entre as partes, em 24/06/2021, contrato de locação, sendo ajustado os seguintes termos:

“
No instrumento ficou pactuado entre as partes - autor/agravante e réu/ agravado - a quitação dos primeiros 12 meses do aluguel do Bloco 01, referente a todo o período de 2020. A partir de janeiro de 2021 a dezembro de 2035, o preço do aluguel passaria a ser de R$15.000,00 (quinze mil reais), a ser pago todo dia 05 do mês subsequente. Ainda, sobre esse valor, seria dado um desconto de R$10.000,00 (dez mil reais) por mês, durante 60 (sessenta) meses, a contar de novembro de 2020, por obras que o locatário iria realizar, além da quitação de algumas dívidas deixadas pela administração anterior.

Ficou consignado, ainda, que seriam descontados do valor da locação valores do plano de saúde do Dr. Rubens, sócio da autora, e seu dependentes, o qual o último desconto que se teve conhecimento foi de R$
2.790,82 (dois mil, setecentos e noventa reais e oitenta e dois centavos), em abril de 2024, tudo nos termos da Cláusula IV e seus parágrafos.

Ato posterior, em abril de 2022, considerando a não realização de melhorias por parte da agravada até aquele momento, bem como o não pagamento das dívidas assumidas, as partes pactuaram, verbalmente, que o valor do aluguel do Bloco 01, a partir de abril/2022, passaria a ser de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), e as correções se dariam pelo IGPM, conforme se verifica nos últimos pagamentos realizados em 10/11/2023 12/12/2023 e 10/01/2024, referente
ao meses
de outubro, novembro e dezembro de 2022.

Pode-se notar que o valor líquido do pagamento foi R$ 7.294,18 (sete mil duzentos e noventa e quatro reais e dezoito centavos), pois foi abatido o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), referente ao desconto previsto em contrato e o valor do desconto do plano de saúde, de aproximadamente R$ 2.790,82 (dois mil setecentos e noventa reais e oitenta e dois centavos), motivo pelo qual chega-se ao valor final do aluguel em R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
.

Nesse sentido, considerando que o valor do aluguel do Bloco 01 foi acordado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) mensais, no período de
Abril
/22 a
Dezembro
/2035, reajustado anualmente a partir de 01/01/2023, tendo como base os índices positivos IGP-M/FGV, atualmente ele se encontra no valor de R$ 21.887,20 (vinte e um mil, oitocentos e oitenta e sete reais e vinte centavos), conforme planilha abaixo:

[...]

Já em relação ao Bloco 02, nos termos da Cláusula V - Preço e Forma de Pagamento referente ao Bloco 2 do Contrato de Locação, o valor e forma de pagamento do aluguel se daria da seguinte maneira
:

Deste modo, considerando que as partes não estipularam o valor dos
alugueis
no prazo determinado no Parágrafo segundo da Cláusula V do Contrato de Locação, qual seja, 60 (sessenta) dias antes de janeiro de 2024, bem como, já transcorridos mais de 30 (trinta) dias do prazo anteriormente estabelecido, a agravada não apresentou seu laudo de avaliação do imóvel locado, a fim de definir parâmetros para o valor do aluguel mensal do Bloco 2.

Assim, em cumprimento a Cláusula Quinta, parágrafo terceiro, a agravante apresentou o laudo de avaliação do Bloco 2, assinado pelo
corretor de imóveis, Dr. Elias Moyses Silva e
Zarour
, CRECI-F 4536/MT, que levando em considerando o tamanho estimado do edifício de (1.000 m2) e o valor do metro quadrado de R$ 30,00 (trinta reais), temos que o valor do aluguel do Bloco 2 é de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), conforme abaixo:
”

Afirma que

o contrato elaborado
e apresentado
pela demandada continha cláusulas que não condiziam com o negociado, motivo pelo qual autora não assinou o documento.

Narra que enviou à requerida uma nova minuta do contrato, com os termos negociados, a qual, entretanto, não assinou o pacto, existindo, com isso, dois contratos de aluguel cada um com a assinatura de uma parte.

Relata que apesar de a requerida não ter assinado o contrato enviado pela autora, o comportamento das partes
ocorreu
de acordo com os seus termos, em relação aos pagamentos dos aluguéis realizados pela demandada.

Sob a alegação de que a requerida se encontrava inadimplente com os aluguéis e demais encargos desde janeiro 2023, estando com 24 mensalidades em atraso, ajuizou a ação de origem, com pedido liminar de despejo.

Pois bem.

É cediço que p
ara o deferimento da tutela de urgência deve ser apreciada a presença da probabilidade do direito invocado e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme regra ditada pelo art. 300,
caput
, do CPC/15.

“
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. [...]
.”

No caso, a liminar de despejo foi requerida, conforme acima exposto, com base no suposto inadimplemento da locatária, ora
agravada
,
em relação
aos aluguéis de
janeiro de 2023
até a presente data
, totalizando um débito atualizado de R$ 356.133,53 (trezentos e cinquenta e seis mil, cento e trinta e três reais e cinquenta e três centavos) referente ao Bloco 01
,
e
de
R$ 1.830.000,00 (um milhão, oitocentos e trinta mil reais) referente ao Bloco 02.

Sobre a concessão de medida liminar de despejo
,
dispõe o
artigo 59, §1o, da Lei n. 8.245/91.

“
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel
, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I -
o
descumprimento do mútuo acordo (art. 9o, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II -
o
disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV -
a
morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V -
a
permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI –
o
disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
.
”

Conforme se verifica, para a concessão da liminar pretendida pela agravante é necessário que esteja demonstrada a relação locatícia entre as partes e a inadimplência do locatário.

No caso, embora esteja demonstrado o vínculo locatício entre as partes,
há nos autos dois contratos distintos, cada um assinado por uma das partes: um apresentado pela agravante e outro pela agravada, o que dificulta a análise das cláusulas contratuais e, consequentemente, a verificação segura da inadimplência alegada.

A
lém da existência de dois contratos distintos, cada um assinado por uma das partes, o valor dos últimos aluguéis pagos pela demandada, de
aproximadamente
R$ 7.
200,00
(ID 182637759), diferem muito dos valores apontados como devido pela agravante na
s
planilha
s
de débitos constante
s
no
s

(
ID
s
182637761
e
182637764)
. Vejamos:

Neste particular, insta salientar que apesar de a agravante alegar que o valor pago pela recorrida, de pouco mais de sete mil reais, ocorreu por terem sido deduzidos o desconto de R$ 10.000,00 e o valor do plano de saúde, de
aproximadamente R$ 2.790,82, previstos no contrato, evidenciando
, assim,
que o aluguel correspondia
aos

R$ 20.000,00
alegados
, não há nada nos autos que corrobore tal conclusão
.

Ademais, em relação ao Bloco 02, a situação é ainda mais nebulosa, pois a agravante aponta que as partes não teriam estipulado o valor dos aluguéis no prazo determinado contratualmente, tendo, portanto, apresentado unilateralmente um laudo de avaliação fixando o valor em R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sem evidência de concordância da parte agravada.

Portanto,
diante da
existência de dois contratos distintos, cada um assinado por uma das partes
; da

divergência acerca dos valores dos aluguéis e, inclusive,
da
disparidade entre o valor dos últimos aluguéis pagos pela demandada
e
a
quantia apontada como devida pela autora,
não é possível, ao menos nesta fase de cognição sumária, verificar seguramente a inadimplência da agravada, tratando-se de questão que demanda uma análise mais acurada.

Ora, não se pode olvidar que o
despejo
constitui
medida drástica que deve ser adotada com cautela,
sobretudo
quando não há clareza quanto aos termos da relação locatícia e aos valores efetivamente devidos. A análise aprofundada do caso demanda instrução probatória adequada, com oportunidade para manifestação da parte contrária e, eventualmente, produção de provas que possam esclarecer os pontos controvertidos.

Assim, afigura-se inviável, por ora, a concessão do despejo
liminar
.

Até porque
,
cumpre
ressaltar que o perigo de dano irreparável
, no caso,
milita em favor da agravada, que constitui empresa consolidada no mercado na área de saúde, exercendo atividades relacionadas a exames de diagnóstico por imagem
, de modo que o desp
ejo abrupto
, além de
comprometer seriamente suas atividades empresariais,
com a
interrupção da prestação de serviços
,

poderia ainda prejudicar a
sua reputação e carteira de clientes.

Não fosse o bastante, observa-se ainda
a irreversibilidade da medida pleiteada, pois uma vez desalojada
, a empresa agravada
dificilmente poderia retornar ao imóvel nas mesmas condições anteriores,
sobretudo ao se levar em consideração que se trata de estabelecimento
de saúde, que demanda instalações específicas, equipamentos adequados e licenças sanitárias para funcionamento.

Desta feita,
a manutenção
da decisão singular
que indeferiu
a tutela de urgência é medida que se impõe.

Nesse sentido:

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – LIMINAR – REVOGAÇÃO – REQUISITOS DO ART. 300 NÃO PREENCHIDOS - CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO – DILAÇÃO PROBATÓRIA – NECESSIDADE - PROBABILIDADE DO
DIREITO NÃO DEMONSTRADA – PERIGO DA DEMORA EM FAVOR DA AGRAVANTE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

I- Na espécie, não é possível verificar o preenchimento dos requisitos da tutela de urgência do art. 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

II- Ao contrário, além de não restar comprovada a probabilidade do direito, tendo em vista que se trata de contrato de locação verbal, o perigo de dano irreversível milita em favor da agravante, que, além de utilizar o imóvel para fins comerciais ainda reside nele, restando evidente o enorme prejuízo decorrente de um despejo
.
”
(
TJMT –
N.U 1003157-54.2018.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/06/2018,
Publicado
no DJE 03/07/2018)

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – LIMINAR INDEFERIDA – CONTRATO VERBAL – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Se não há relevância nos fundamentos apresentados pelo agravante, bem como não se demonstrou o risco de prejuízo irreparável, já que alega a inadimplência e o abandono dos pertences no imóvel desde dezembro de 2022, não há justificativa para a concessão de liminar de despejo.

Ademais, por se tratar de suposto contrato verbal de locação, a questão é meritória e demanda análise acurada na ação de origem. Assim, havendo dúvida razoável a respeito da situação fática, faz-se necessária a dilação probatória, a fim de dar maior segurança jurídica às
partes
.-
”
(
TJMT –
N.U 1009418-59.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023,
Publicado
no DJE 11/09/2023)

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025