Tribunal: TJMT
Processo: 1027664-60.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE 20% SOBRE O VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. TEMA 938/STJ. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual por desistência do comprador, determinando a restituição de 80% dos valores pagos, acrescida do valor das benfeitorias, afastando cláusulas que previam retenção cumulativa de multa, cláusula penal e taxa de fruição.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção de multa contratual pela vendedora diante da rescisão por iniciativa do comprador; (ii) verificar a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; e (iii) definir se a restituição pode ocorrer de forma parcelada.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do STJ admite, nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, retenção entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, como forma de compensação pelos prejuízos, sendo razoável a fixação de 20% no caso concreto, diante da possibilidade de revenda e valorização do imóvel.
4. A cobrança da comissão de corretagem revela-se válida, por atender ao dever de informação prévia, com destaque do valor no contrato, em consonância com a tese firmada no Tema 938/STJ.
5. É abusiva a cláusula que prevê restituição parcelada dos valores, devendo a devolução ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ e precedentes desta Corte.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legalidade da retenção do valor da comissão de corretagem estipulada em R$ 12.834,07, mantendo-se, no mais, a sentença.
Tese de julgamento:
“1. Em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de 20% dos valores efetivamente pagos. 2. É válida a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada e destacada no contrato. 3. É abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada das quantias pagas, devendo a restituição ocorrer de forma imediata.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027664-60.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[OSMAIR LIONEL DE FREITAS - CPF: 023.836.211-61 (APELADO), EDSON CORREA DA SILVA - CPF: 495.499.011-49 (ADVOGADO), GABRIEL GUIMARAES CORREA - CPF: 038.415.631-20 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE 20% SOBRE O VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. TEMA 938/STJ. DEVOLUÇÃO IMEDIATA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual por desistência do comprador, determinando a restituição de 80% dos valores pagos, acrescida do valor das benfeitorias, afastando cláusulas que previam retenção cumulativa de multa, cláusula penal e taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção de multa contratual pela vendedora diante da rescisão por iniciativa do comprador; (ii) verificar a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; e (iii) definir se a restituição pode ocorrer de forma parcelada.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ admite, nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, retenção entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, como forma de compensação pelos prejuízos, sendo razoável a fixação de 20% no caso concreto, diante da possibilidade de revenda e valorização do imóvel.

4. A cobrança da comissão de corretagem revela-se válida, por atender ao dever de informação prévia, com destaque do valor no contrato, em consonância com a tese firmada no Tema 938/STJ.

5. É abusiva a cláusula que prevê restituição parcelada dos valores, devendo a devolução ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ e precedentes desta Corte.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legalidade da retenção do valor da comissão de corretagem estipulada em R$ 12.834,07, mantendo-se, no mais, a sentença.

Tese de julgamento:

“1. Em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de 20% dos valores efetivamente pagos. 2. É válida a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada e destacada no contrato. 3. É abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada das quantias pagas, devendo a restituição ocorrer de forma imediata.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
POR DO SOL URBANIZACOES LTDA.
contra sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL” movida por OSMAIR LIONEL DE FREITAS em face da ora recorrente
.

Prolatada a sentença (ID. 284633960):

“
DISPOSITIVO

Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para:

CONFIRMAR
a tutela de urgência deferida nos autos;

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos - lote no 21, Quadra 20, do loteamento Residencial Parque das Laranjeiras;

AFASTAR
a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição;

DETERMINAR
a restituição em favor da parte autora de 80% do montante efetivamente pago, correspondente à quantia de R$ 72.524,88, corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos da Lei no 14.905/24.

DETERMINAR
o pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo valor será apurado em fase de liquidação de sentença;

DETERMINAR
à parte autora o pagamento dos débitos referentes ao IPTU, se houver, até a data da rescisão, podendo o valor ser compensado com o montante a ser restituído pelo réu.

Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade concedida ao autor, nos termos do artigo 98, § 3o, do CPC.”

Em sede de Embargos de Declaração, o magistrado de 1o grau acolheu parcialmente o recurso consignando (ID 284633966):

“
DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO aos embargos de declaração, apenas para determinar à serventia do Cartório de Registro de Imóveis que proceda à baixa do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel (Matrícula no 127.937, Registro no R.1/127.937), nos termos da sentença.”

Em suas razões recursais (ID. 284633968), a
Pôr do Sol Urbanizações apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de que o juízo
a quo
desconsiderou a existência da legislação específica, no caso a Lei no 6.766/79.

Sustenta que a lei especifica autoriza: (i) Multa compensatória de até 10% do valor atualizado do contrato (inciso II); (ii) Valor da comissão de corretagem, desde que paga à vista e com ciência do comprador (inciso V); e, (iii) Possibilidade de restituição em até 12 parcelas, quando as obras de infraestrutura estiverem concluídas (art. 32-A, §1o, II).

Requer o provimento do recurso para que seja reformada parcialmente a sentença, e determinar a retenção de multa (10%) sobre o valor do contrato, retenção do valor de comissão de corretagem e restituição do valor pago em até 12 parcelas.

Contrarrazões apresentadas (ID. 284633972).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem, o autor,
OSMAIR LIONEL DE FREITAS
ajuizou ação de rescisão contratual com restituição de valores pagos em face da
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
.

Em suma, narra que firmou com a requerida, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda em 08/03/2021, tendo por objeto a aquisição do lote 21, quadra 20, do loteamento Residencial Parque das Laranjeiras.

Outrossim, destaca que o preço pactuado para a venda do imóvel foi de R$ 256.681,57 (duzentos e cinquenta e seis mil, seiscentos e oitenta e um reais e cinquenta e sete centavos), sendo que adimpliu o montante de R$ 120.177,48 (cento e vinte mil, cento e setenta e sete reais e quarenta e oito centavos).

Dessa forma, diante da impossibilidade de solução consensual do litígio, busca a rescisão do contrato, com a consequente restituição dos valores pagos, além da condenação da parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência.

Em sentença, o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a rescisão do contrato, determinando a restituição em favor da parte autora de 80% do montante efetivamente pago, pagamento das benfeitorias realizadas, afastando disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição.

Insurge-se a vendedora Pôr do Sol Urbanizações Ltda. contra a sentença, para que seja aplicada a lei específica ao caso, de no 6.766/79, a determinar a retenção de multa (10%) sobre o valor do contrato, retenção do valor de comissão de corretagem e restituição do valor pago em até 12 parcelas.

Da análise dos autos, constata-se fato incontroverso: a rescisão contratual decorreu da desistência do comprador (autor).

O contrato de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do imóvel foi celebrado em 08/03/2021 (ID. 284634472), tendo como valor certo e ajustado, o montante de
R$256.681,57 (duzentos e cinquenta e seis mil, seiscentos e oitenta e um reais e cinquenta e sete centavos)
.

Conforme demonstrado, o autor realizou o pagamento do valor de R$ 90.656,10, a título de entrada (sinal), algumas parcelas referentes ao lote e ainda o pagamento de valor de corretagem diretamente à Requerida Pôr do Sol Urbanizações.

Cinge-se a controvérsia definir os parâmetros para a devolução dos valores pagos pelo autor/apelado à requerida/apelante, diante da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

Sobre a rescisão do contrato, a requerida, ora apelante, aduz que tem direito à aplicação da cláusula penal no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato e comissão de corretagem. Pautou tais pretensões no art. 32-A da Lei no 13.786/2018 que alterou a Lei no 6.766/99.

Não obstante não se negue que a relação entre as partes seja tutelada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, o pedido de rescisão seguiu corretamente os termos da Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato), vigente à época da contratação – março/2021.

Todavia, mostra-se abusiva a retenção dos valores na forma requerida pela demandada/apelante, vez que a retenção de 20% do valor do pago e multa de 10% sobre o valor do contrato contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente.

Assim, considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi usado pelo comprador desistente) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, deverá haver retenção pela construtora de 20% dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados.

Logo, deve ser mantida a sentença para determinar a retenção, pela apelante, de 20% do valor efetivamente desembolsado pela parte autora.

Nesse sentido, outros julgados do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...]

5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado, descontados apenas os 10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ.

6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei.

7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido." (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

Seguindo o entendimento este egrégio Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – FINANCIAMENTO COM VALORES DIVERSOS DOS APRESENTADOS PELA CONSTRUTORA EM SIMULAÇÃO – COMPETÊNCIA DA AGÊNCIA FINANCIADORA PELA ANÁLISE E APROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE CULPA DA INCORPORADORA – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não prospera a alegação dos autores de que a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora, em razão da não obtenção de financiamento com parcelas no valor garantido pela vendedora, se consta do próprio documento simulador alerta acerca da possível variação de valores e taxas, bem como há previsão contratual no sentido de que a competência para a análise e aprovação do financiamento é do agente financiador.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, afigurando-se indevida a cobrança da arras e da multa contratual cumulativamente, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

É devida a taxa de corretagem pelo promitente comprador se devidamente pactuado no contrato, sendo aplicável ao caso a segunda tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, impõe-se a reforma da sentença para afastamento da sua condenação em indenização por danos morais. (N.U 0037741-80.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/03/2021, Publicado no DJE 27/03/2021)

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem
.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...]” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (g.n.).

No caso, verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação do preço – R$ 12.834,07 (doze mil, oitocentos e trinta e quatro reais e sete centavos) a título de comissão de corretagem:

Sob estes termos, verifica-se que a sentença comporta reforma quanto a este ponto, de modo que deve ser reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, bem como imperiosa sua retenção.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PROVIDO.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 7% do valor do contrato.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.” (N.U 1002443-78.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/10/2024, Publicado no DJE 29/10/2024)

No tocante à possibilidade de restituição dos valores pagos de maneira parcelada
, melhor sorte não socorre a requerida/apelante.

Isto porque, conforme entendimento jurisprudencial, é abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores no caso de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

Nesse sentido, julgado do STJ e deste Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ , 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021) (g.n.)

“RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.
É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.” (TJ-MT 10029096520188110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2021)

Nesses termos, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve se dar de forma imediata.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a sentença, para apenas DETERMINAR a retenção de valor a título de comissão de corretagem, no valor estipulado de
R$12.834,07 (doze mil, oitocentos e trinta e quatro reais e sete centavos)
. No mais, mantenho a sentença incólume nos seus termos e fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025