Tribunal: TJMT
Processo: 0030329-98.2014.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N° 0030329-98.2014.8.11.0041
EMBARGANTES: ELMER DOMINGUES (AUTOR), JOSÉ MESSIAS DE FARIA e OUTROS (REQUERIDOS)
EMBARGADOS: OS MESMOS
EMENTA
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS INDENIZATÓRIOS E RECONVENÇÃO – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – APELO DO AUTOR – AFASTADO CERCEAMENTO DE DEFESA – SUFICIÊNCIA E ROBUSTEZ PROBATORIA – INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO AMBIENTAL OU FUNDIÁRIO – POSSE REGULAR DA ÁREA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR – FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM DA ESCORREITA SENTENÇA RECORRIDA – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA E BOA-FÉ – APELO DA PARTE REQUERIDA – LUCROS CESSANTES – DANO NÃO DEMONSTRADO – TUTELA DE EVIDÊNCIA DESCABIDA – CONSECTÁRIO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS – VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO – AMBOS EMBARGOS REJEITADOS.
De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável.
Embargos de declaração rejeitados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0030329-98.2014.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELMER DOMINGUES - CPF: 569.632.541-68 (EMBARGANTE), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), FILIPE BRUNO DOS SANTOS - CPF: 024.848.821-06 (ADVOGADO), INANIMAR VITOR DA COSTA - CPF: 096.993.171-91 (EMBARGANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), JOSE MESSIAS DE FARIA - CPF: 441.410.336-34 (EMBARGANTE), VANILDA LOPES DA SILVEIRA - CPF: 574.904.496-34 (EMBARGANTE), JOSE MESSIAS DE FARIA - CPF: 441.410.336-34 (EMBARGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), VANILDA LOPES DA SILVEIRA - CPF: 574.904.496-34 (EMBARGADO), INANIMAR VITOR DA COSTA - CPF: 096.993.171-91 (EMBARGADO), ELMER DOMINGUES - CPF: 569.632.541-68 (EMBARGADO), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), FILIPE BRUNO DOS SANTOS - CPF: 024.848.821-06 (ADVOGADO), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (ADVOGADO), MEDIAPE MEDIACAO, ARBITRAGEM E RECUPERACAO DE EMPRESAS E PERICIAS LTDA - CNPJ: 30.222.820/0001-99 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (ADVOGADO), FRANCISCO ANIS FAIAD - CPF: 495.976.049-49 (ADVOGADO), CARLOS NAVES DE RESENDE - CPF: 482.404.271-20 (ADVOGADO), SAULO RONDON GAHYVA - CPF: 991.969.641-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, AMBOS EMBARGOS REJEITADOS.

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS INDENIZATÓRIOS E RECONVENÇÃO – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – APELO DO AUTOR – AFASTADO CERCEAMENTO DE DEFESA – SUFICIÊNCIA E ROBUSTEZ PROBATORIA – INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO AMBIENTAL OU FUNDIÁRIO – POSSE REGULAR DA ÁREA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR – FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM DA ESCORREITA SENTENÇA RECORRIDA – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA E BOA-FÉ – APELO DA PARTE REQUERIDA – LUCROS CESSANTES – DANO NÃO DEMONSTRADO – TUTELA DE EVIDÊNCIA DESCABIDA – CONSECTÁRIO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS – VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO –
AMBOS EMBARGOS REJEITADOS
.

De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável.

Embargos de declaração rejeitados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N° 0030329-98.2014.8.11.0041

EMBARGANTES:

ELMER DOMINGUES (AUTOR), JOSÉ MESSIAS DE FARIA e OUTROS (REQUERIDOS)

EMBARGADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(relatora)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração opostos, de um lado, por
ELMER DOMINGUES
(Id. 304202863) e, de outro, por
JOSÉ MESSIAS DE FARIA
,
VANILDA LOPES DA SILVEIRA
e
INANIMAR VITOR DA COSTA
(Id. 304202865), em face do v. acórdão proferido por esta Egrégia Terceira Câmara de Direito Privado, nos autos da Apelação Cível no. 0030329-98.2014.8.11.0041, processo originário da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, por unanimidade, negou provimento aos recursos de apelação interpostos por ambas as partes, mantendo integralmente a sentença de origem.

Nos embargos de declaração de Id. 304202863, Elmer Domingues alega, em suma, a ocorrência de omissão, contradição, obscuridade e erro material no acórdão embargado, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, sendo que o aresto incorreu em omissão ao adotar fundamentação
per relationem
sem apreciar os fundamentos da apelação, violando o art. 489, §1o, IV, do CPC.

Diz que há omissão direta com a prova nos autos no julgado porque
“o imóvel se encontra totalmente inserido em Área de Preservação Ambiental (APA), fato confirmado pela própria prova pericial produzida nos autos”
(sic).

Afirma que há contradição entre a conclusão do acórdão e o conteúdo do laudo pericial que indicaria ausência de atividades produtivas no imóvel.

Explana que não houve manifestação quanto à similitude fática com o precedente RAC no. 0000822-64.2009.8.11.0010, requerendo que se reconheça a aplicabilidade do precedente ou se explicite a distinção.

Discorre que o
“acórdão embargado não se manifestou sobre argumento central da tese do embargante: a má-fé dos vendedores e a violação da cláusula 2a do contrato, que estabelecia como condição essencial do negócio a garantia de que o imóvel estaria "livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus reais, pessoal, fiscal, judicial e/ou extrajudicial e ambiental", podendo ser desenvolvida atividade agrícola”
(sic).

Pontua ainda que há omissão quanto à data da sobrepartilha do imóvel, que teria ocorrido apenas em 13/07/2015, sendo que a quitação foi reconhecida anteriormente, sem respaldo nos autos.

Relata que há omissão quanto à impugnação à validade do acordo extrajudicial firmado sem sua ciência e participação, destacando que não admitiu o recebimento da contranotificação em 31/03/2014.

Defende, no mais, que há ausência de enfrentamento da tese de inexistência de previsão contratual para a multa de R$1.249.075,00, pleiteando sua exclusão por falta de nexo causal; bem como que há contradição e obscuridade quanto à fixação dos ônus sucumbenciais na reconvenção, apontando que a sentença reconheceu a sucumbência mínima do embargante e aplicou o art. 86, parágrafo único, do CPC, mas o acórdão majorou os honorários advocatícios em seu desfavor sem explicitar compatibilidade com tal norma.

Pede o acolhimento dos embargos para que o acórdão seja integrado e esclarecido em todos os seguintes pontos:
“a) Que seja sanada a omissão decorrente da violação do art. 489, §1o, IV, do CPC, enfrentando-se especificamente os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, notadamente: (i) a impugnação ao dano emergente; (ii) a má-fé dos vendedores; e (iii) a prova emprestada; b) Que seja sanado o erro de premissa fática e a contradição com a prova dos autos, reconhecendo-se que o imóvel está efetivamente inserido em APA com as restrições dela decorrentes; c) Que seja sanada a omissão quanto à má-fé dos vendedores e violação da cláusula essencial do contrato; d) Que seja sanada a omissão quanto à data da sobrepartilha; e) Que seja sanada a omissão quanto à comprovação do dano emergente e nexo causal; f) Que seja sanada a contradição e obscuridade quanto ao ônus da sucumbência na reconvenção. Subsidiariamente, caso entenda o Egrégio Colegiado que os vícios apontados importam em modificação do julgado, requer-se seja dado efeito infringente aos presentes embargos, para reformar o v. acórdão embargado e dar provimento ao recurso de apelação do embargante, julgando procedente a ação principal e improcedente a reconvenção”
(sic).

Nos embargos de declaração de Id. 304493368, José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira e Inanimar Vitor da Costa sustentam, em síntese, que “
o v. acórdão omiTu que à luz do art. 479 do CPC , 1 não houve fundamentação na sentença para DESCONSIDERAR A CONCLUSÃO DA PROVA PERICIAL de que o imóvel sub judice está com exercício de aTvidade agrícola pelo Embargado”
(sic).

Dizem que
“o pedido genérico de indenização não é suficiente para afastar a condenação dos lucros cessantes que é consequência lógica da privação da posse pelo Embargante, a despeito do inadimplemento e resistência do Embargado em devolver a posse e contestar a rescisão do contrato, visto que o art. 509 do CPC permite a liquidação de sentença para apuração do quantum debeatur, inclusive, para apresentação de novas provas uTlizando-se do procedimento comum”
(sic).

Pedem
“o CONHECIMENTO e PROVIMENTO dos embargos de declaração para, sanada e prequestionada a omissão aos arts. 479 e 509 do CPC frente ao laudo pericial que reconheceu a utilização do imóvel sub judice em atividade agrícola e ausência de restrição ao seu uso, somado à consequência lógica da demora na devolução da posse a despeito do inadimplemento que causou a rescisão do contrato, atribuir-se-lhes efeitos modificativos para, reformado o v. acórdão embargado dar provimento à apelação do Embargante, condenando o Embargado a indenizar os lucros cessantes pela demora na devolução da posse desde o inadimplemento contratual, a ser apurado em liquidação de sentença”
(sic).

Nas contrarrazões aos embargos de Elmer Domingues, os embargados José Messias de Faria (Id. 306080881), Vanilda Lopes da Silveira e Inanimar Vitor da Costa (Id. 306900356) sustentam a ausência dos vícios apontados, defendendo que o acórdão foi devidamente fundamentado e enfrentou todas as teses relevantes ao deslinde da controvérsia.

Alegam que os argumentos do embargante configuram mera irresignação com o resultado do julgamento, sem se amoldar às hipóteses do art. 1.022 do CPC.

Sustentam que as restrições ambientais foram devidamente analisadas pela perícia judicial, que concluiu pela viabilidade do uso do imóvel, inexistindo vício oculto ou má-fé dos vendedores.

Rejeitam a existência de erro material ou omissão quanto à multa contratual, defendendo que a decisão encontra respaldo no contrato e na jurisprudência. Requerem, ao final, o não acolhimento dos embargos.

Nas contrarrazões Id. 306496363 aos embargos de José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira e Inanimar Vitor da Costa, Elmer Domingues refutou os argumentos dos aclaratórios e pugnou pelo seu desprovimento.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Os dois embargos de declaração objetivam sanar alegados vícios no acórdão assim ementado:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS INDENIZATÓRIOS E RECONVENÇÃO – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – APELO DO AUTOR – AFASTADO CERCEAMENTO DE DEFESA – SUFICIÊNCIA E ROBUSTEZ PROBATORIA – INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO AMBIENTAL OU FUNDIÁRIO – POSSE REGULAR DA ÁREA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR – FUNDAMENTAÇÃO
PER RELATIONEM
DA ESCORREITA SENTENÇA RECORRIDA – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA E BOA-FÉ – APELO DA PARTE REQUERIDA – LUCROS CESSANTES – DANO NÃO DEMONSTRADO – TUTELA DE EVIDÊNCIA DESCABIDA – CONSECTÁRIO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Inexistente cerceamento de defesa quando o indeferimento da produção de prova oral fundamenta-se na suficiência do acervo documental e técnico coligido aos autos, especialmente o laudo pericial de alta qualidade.

A ausência de georreferenciamento da fração ideal adquirida não configura vício, por tratar-se de condição conhecida e aceita pelas partes no momento da contratação, tampouco impediu a fruição econômica da área pelo comprador.

Configurado o inadimplemento da segunda parcela contratual, sem causa jurídica justificável, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a resolução do contrato e acolheu parcialmente a reconvenção.

É válida a técnica de fundamentação
per relationem
quando a decisão incorporada apresenta motivação clara, suficiente e compatível com as teses deduzidas e o conjunto fático-probatório dos autos.

O direito à indenização por benfeitorias e à retenção pressupõe a posse de boa-fé e a efetiva demonstração de incremento patrimonial relevante, ônus do qual o autor não se desincumbiu.

Inadmissível a condenação ao pagamento de lucros cessantes sem a devida demonstração do prejuízo concreto, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil, sob pena de enriquecimento indevido.

A reintegração de posse decorre naturalmente da procedência da reconvenção e da resolução contratual reconhecida em sentença, restando prejudicada a análise autônoma do pedido de tutela de evidência.

O fato superveniente consistente na suspensão do CAE (Certificado de Autorização de Exploração) não tem o condão de elidir o inadimplemento pretérito do comprador, cuja mora é anterior à restrição administrativa invocada.

Apelações conhecidas e desprovidas. Sentença integralmente mantida.”

Todavia, razão alguma assiste as partes embargantes, eis que consta do acórdão toda a convicção que resultou na conclusão jurídica adotada no recurso, mediante análise acurada dos documentos e argumentos que compõe o caderno processual.

A propósito, colaciono o voto desta relatora condutor da conclusão do acórdão retro nos seguintes termos:

“VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

(...)

nicialmente, passo à análise da
preliminar
de cerceamento de defesa arguida no apelo do autor.

Sustenta-se, em suma, que o indeferimento da produção de prova oral teria obstado o exercício do contraditório e a completa elucidação da controvérsia.

Todavia, razão não assiste ao recorrente.

Com efeito, conforme dispõe o artigo 370 do Código de Processo Civil, compete ao juiz da causa à condução da instrução, com poderes para indeferir as provas que considerar desnecessárias à formação de seu convencimento.

No caso concreto, a prova documental e, sobretudo, a prova pericial técnica coligida aos autos foram suficientes para elucidar, com segurança, a questão controvertida.

Verifica-se que a perícia foi minuciosa e objetiva, indicando que a área adquirida pelo autor — fração ideal de uma gleba maior — não estava sob qualquer restrição ambiental impeditiva ao seu uso agrícola, tampouco recaía sobre terras devolutas.

Constatou-se, ademais, a ausência de qualquer auto de infração, embargo ou notificação expedida pelos órgãos ambientais contra o adquirente.

Destarte, a sentença, ao indeferir a oitiva de testemunhas, fê-lo com base em juízo sucintamente fundamentado de suficiência probatória, ressaltando que os elementos constantes nos autos eram aptos ao deslinde da controvérsia.

Aliás, destaca-se que o próprio autor, em algumas passagens,
reconhece a ausência de delimitação precisa da área adquirida, bem como a existência de restrição apenas sobre parcelas distintas da gleba
.

De outra feita, as contrarrazões da parte adversa reforçam, com acerto, que a prova oral pretendida era, na melhor das hipóteses, de caráter meramente confirmatório, incapaz de infirmar as conclusões técnicas já exaradas nos autos. Conforme contrarrazões dos requeridos,
é incontroverso o inadimplemento da segunda parcela contratual, vencida desde setembro de 2014, e tendo sido afastada a alegação de inadimplemento dos réus, a instrução oral não traria qualquer elemento novo relevante
. Acrescentam, ainda, que
o próprio autor vinha, desde 2018, exercendo atividade agrícola sobre a área com autorização expedida pela SEMA/MT, demonstrando a inexistência de impedimentos ambientais objetivos
.

Assim, revela-se desnecessária a produção de prova oral, sendo plenamente legítimo o indeferimento da fase instrutória pelo juízo de primeiro grau.

Nesse sentido e guardadas as devidas proporções, é o entendimento desta Corte de Justiça. Vejamos:

“EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E RECONVENÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA
(PRECLUSÃO PRO JUDICATO, CITRA PETITA E
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
)
– PRELIMINAR REJEITADA
– PERÍCIA NÃO REALIZADA - FUNDAMENTOS QUE SE CONFUNDEM COM OS DE MÉRITO – APRECIAÇÃO CONJUNTA - CERTIDÃO DE REGULARIDADE DA FUNAI - NÃO APRESENTAÇÃO PELOS VENDEDORES - INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO DO PREÇO PELOS COMPRADORES – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO - CULPA CONCORRENTE – FRUIÇÃO DO IMÓVEL NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA - INDENIZAÇÃO DEVIDA NA FORMA CONVENCIONADA – BENFEITORIAS – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ – RESSARCIMENTO VEDADO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CUMPRIMENTO IMEDIATO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DOS VENDEDORES PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS COMPRADORES NÃO PROVIDO.
O deferimento ou não de determinada prova está condicionado a critérios de conveniência e utilidade. Incumbe ao juiz decidir quais são necessárias à formação de seu convencimento e desconsiderar as requeridas e deferidas que não contribuem para a adequada elucidação da controvérsia.
Embora viável postular na contestação a indenização por benfeitorias e o direito de retenção, é imprescindível que, além de configuradas, estejam em sintonia com as que a lei autoriza. Se há nos autos declaração expressa dos compradores de que foram realizadas benfeitorias apenas para fomentarem a atividade rural que exploram, não se justifica o ressarcimento, sobretudo quando se confundem com as que já integravam o imóvel no momento da celebração da avença. Estabelecidas no contrato condições para mantê-lo, tais como a entrega de certidão de regularidade pelos vendedores e o pagamento do preço pelos compradores, devem ser respeitadas, sob pena de ficar caracterizada a culpa concorrente. A alegação de “exceptio” exige simultaneidade no cumprimento da obrigação contratual. A indenização por benfeitorias decorre da qualidade da ocupação. Se a circunstância fática e jurídica apontar para possuidor de má-fé, apenas as necessárias serão ressarcidas, desde que demonstradas. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a reintegração é consequência natural da rescisão, daí a recomendação de que se dê na sentença, e não antecipadamente. Tendo ambas as partes pleiteado a resolução do negócio jurídico e não a questionado nos Recursos que interpuseram, a reintegração dos vendedores na posse deve ser imediata.”
(TJ-MT 00023650420178110049 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 21/07/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/07/2021)

Rejeita-se
, pois, a preliminar de cerceamento de defesa.

Passo ao exame do mérito recursal do
apelo autoral
.

O autor sustenta, em síntese, que não adimpliu a segunda parcela contratual em razão de suposto inadimplemento dos alienantes, pela existência de restrições fundiárias e ambientais no imóvel negociado.

Contudo, como já apontado, tais alegações foram tecnicamente afastadas no laudo pericial judicial, o qual goza de presunção de imparcialidade e foi elaborado por
expert
de confiança do juízo.

O laudo apontou, com clareza, que a área correspondente à fração adquirida não sofria qualquer limitação ambiental impeditiva, tampouco sobreposição com terras devolutas.

Outrossim, os elementos constantes nos autos revelam que a posse e o uso da área vêm sendo exercidos pelo próprio autor, sem interferência dos réus, e com autorização da SEMA vigente à época.

Em complemento,
cumpre afastar o pedido subsidiário de restituição proporcional do valor pago, por suposta fruição parcial da área, isso porque, conforme exposto, o autor teve plena posse e uso da fração ideal adquirida, com respaldo ambiental e sem qualquer interferência fática ou jurídica relevante, além de que a ausência de georreferenciamento específico não impediu o exercício da posse ou a produção econômica, o que inviabiliza qualquer devolução parcial de valores sob tal fundamento
.

De mais a mais, no que se refere à ausência de individualização georreferenciada da fração ideal adquirida, é importante destacar que tal característica era de pleno conhecimento do autor desde a celebração do negócio, conforme expressamente pactuado no instrumento contratual, sendo que o fato de a área corresponder a uma fração ideal de gleba maior não compromete, por si só, a validade do contrato ou a fruição da posse, isso porque era essa a realidade dominial aceita pelas partes no momento da pactuação.

De outra feita, verifica-se que os valores iniciais do contrato foram quitados pelo autor, mas a segunda parcela foi inadimplida, isto,
sem justificativa idônea
.

O julgador de origem reconheceu, com base na prova documental e técnica produzida, a configuração de inadimplemento por parte do autor, nos termos dos artigos 389, 408, 475 e 476 do Código Civil.

Ademais, cumpre ainda afastar a alegação de que o contrato autorizaria a suspensão do pagamento da segunda parcela em razão de suposto inadimplemento dos vendedores, isso porque ainda que exista cláusula contratual prevendo a possibilidade de retenção do pagamento em caso de descumprimento por uma das partes, tal hipótese não se configura no presente caso, diante da inexistência de prova de qualquer violação contratual atribuível aos requeridos alienantes.

A cláusula, portanto, não se mostra aplicável à espécie.

Outrossim, reforçando a correção da sentença proferida, as contrarrazões dos requeridos apontam com propriedade que a inadimplência do autor é incontroversa, e que não houve qualquer ato dos réus a impedir a fruição do bem. Destacam, ainda, que a ausência de individualização georreferenciada da fração adquirida era de pleno conhecimento do comprador desde a celebração do contrato, não podendo, agora, ser invocada como fundamento para descumprimento contratual, o que já foi salientado acima.

De outra feita, a técnica da fundamentação
per relationem
é plenamente legítima e prestigiada pela jurisprudência superior, sobretudo quando a sentença examina, com clareza e profundidade, todas as teses deduzidas.

Neste tear, é perfeitamente legítima, à luz da jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, a adoção da técnica da fundamentação
per relationem
, segundo a qual o órgão julgador pode fazer remissão expressa à motivação constante de outro pronunciamento jurisdicional anterior — notadamente sentença — ou de parecer ministerial ou manifestação das partes, quando estas decisões anteriores e/ou manifestações processuais contenham exposição clara, completa e suficiente das razões determinantes da solução da controvérsia.

Neste sentido, o colendo Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente reconhecido a validade dessa técnica decisória, desde que a decisão incorporada exponha fundamentação coerente, compatível com as teses debatidas e com o conteúdo fático-probatório dos autos (Precedentes: AgInt no REsp 1302993/BA, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 21/02/2019; AgInt no AREsp 1322638/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/2018, DJe 18/12/2018).

No caso dos autos, a sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau apresenta
exame minucioso dos fatos e do conjunto probatório
, apreciando todas as alegações deduzidas pelas partes com fundamentação jurídica adequada, firme e tecnicamente consistente, inclusive lastreada em perícia judicial de alta qualidade técnica.

Desse modo, com vistas à racionalização da atividade judicante e à preservação da coerência decisória, e para evitar tautologia desnecessária,
adoto integralmente como razões de decidir a fundamentação exposta na sentença recorrida
(adiante transcrita), cujos fundamentos permanecem íntegros, juridicamente sólidos e consentâneos com a prova dos autos, concluindo corretamente pela improcedência da ação principal e procedência parcial da reconvenção.

Portanto, colaciono o teor da sentença recorrida e ulterior decisão de embargos de declaração que a integra, os quais adoto como razões de decidir, com especiais destaques:

“Processo: 0030329-98.2014.8.11.0041.

AUTOR(A): ELMER DOMINGUES RECONVINTE: INANIMAR VITOR DA COSTA, JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA

REU: JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA, INANIMAR VITOR DA COSTA RECONVINDO: ELMER DOMINGUES

VISTOS.

ELMER DOMINGUES, devidamente qualificado nos autos, ingressou com Ação Cominatória c/c Indenização por Danos Materiais e Morais em face de JOSÉ MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA FARIA e INANIMAR VITOR DA COSTA, todos igualmente qualificados nos autos, alegando, em síntese, ter adquirido dos réus, em 2 de maio de 2013, uma área de 1.100 hectares, nos moldes do Contrato de Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças.

O autor informa que o imóvel objeto da demanda faz parte de uma área maior, denominada Fazenda Roreal, registrada sob a matrícula 2496 do CRI de Rosário Oeste-MT, possuindo uma área total de 8.456 hectares; que o principal motivo para a aquisição foi a garantia dada pelos réus de que não existia nenhum óbice e/ou restrição sobre o imóvel rural, podendo ali ser desenvolvida atividade agrícola, visto que livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus real, pessoal, fiscal, judicial e /ou extrajudicial e ambiental; que os réus se obrigaram a providenciar os documentos necessários à lavratura da escritura pública do imóvel, conforme cláusula quinta do contrato.

Esclarece, ainda, que os réus também se comprometeram a averbar o georreferenciamento da área junto a matrícula do imóvel, fator necessário para a transferência da área rural; que, após pactuada a avença e adimplido com a parcela e comissões iniciais, imitiu-se na posse.

Alega, contudo, que, em meados de novembro de 2013, seu vizinho, também adquirente de uma fração da Fazenda Roreal, informou que a SEMA-MT exarou uma notificação ordenando a suspensão de qualquer atividade agrícola no imóvel; que, tendo buscado informações com os réus, estes prometeram resolver a pendência, sempre dizendo que “estava tudo sob controle” perante a SEMA-MT, atribuindo à notificação recebida um equívoco do fiscal e que poderia ficar tranquilo que a licença ambiental seria regularmente concedida.

Afirma que, após um silêncio sepulcral dos réus, buscou informações junto ao órgão ambiental e, para sua surpresa, além da ausência de qualquer providência por parte dos réus, foi informado da existência de um processo de Licenciamento Ambiental Único referente à mesma área em nome da de cujus Ondina Laurino Piazzalunga, instaurado pelo réu José Messias em 2005, que apresentava “inúmeras pendências e insuperáveis entraves jurídico-ambientais”.

Diz que, não bastasse a omissão acerca do referido processo de LAU, que, por si só, já enseja a suspensão do pagamento e/ou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda com incidência de multa contratual, ainda foi notificado extrajudicialmente pelos herdeiros da antiga proprietária para que não efetuasse qualquer pagamento; sustenta que a soma dos valores já recebidos pelos réus ultrapassa em muito o valor relativo a última parcela do primitivo contrato com os antigos proprietários, que ainda podem mover ações reipersecutórias.

Argumenta que até a presente data (ação ajuizada em 11.7.2014) não foi providenciada pelos réus a abertura de inventário (sobrepartilha) em relação ao imóvel, evidenciando que a escritura pública jamais será outorgada no prazo; que, a despeito de todos os entraves, os réus enviaram notificação extrajudicial exigindo o cumprimento da obrigação do autor (pagamento das parcelas); que enviou contra-notificação para regular constituição em mora das obrigações assumidas e para a suspensão de qualquer cobrança das parcelas vincendas do contrato até ulterior cumprimento das obrigações assumidas pelos réus.

Diz que novas surpresas e irregularidades chegaram ao seu conhecimento, tais como: 1) parecer do Intermat em que se constata que o imóvel incide em 50% de terras devolutas, impossibilitando o georreferenciamento; 2) Termo de Embargo/Interdição de 7.5.2014 lavrado pela SEMA, consubstanciado em fatos geradores anteriores à aquisição feita pelo autor, embargando toda e qualquer atividade agrícola na área e cominando multas em nome do autor que somam R$ 792.206,70.

Assim, busca o pronunciamento judicial a fim de exigir o cumprimento assumido pelos réus no Compromisso Particular de Compra e Venda e o ressarcimento de todos os prejuízos acarretados. Aponta o disposto no art. 422, no art. 475 do Código Civil.

Pede, por fim, em sede de liminar, sejam os réus obrigados ao desembaraço ambiental, à averbação do georreferenciamento e à outorga da escritura definitiva; e, no mérito, sejam condenados ao cumprimento das obrigações de fazer contratualmente assumidas e que precedam à transferência do imóvel para o seu nome, com a condenação ao custeio de todos os valores de taxas e emolumentos cabíveis; bem como a indenizar por dano material (honorários advocatícios, engenheiro florestal, perícias, custas processuais etc.), mais multa contratual de 10% e verbas de sucumbência. Pede, subsidiariamente, em caso de não ser possível a outorga da escritura definitiva do imóvel, que a obrigação de fazer seja convertida em indenização pecuniária equivalente, com base no art. 461, §§ 1 e 2, do Código de Processo Civil, a ser apurada em liquidação de sentença. Junta documentos.

Citados, os réus apresentaram contestação (Id 41630044, p. 60), alegando, em síntese, preliminarmente, a incompetência absoluta deste juízo em detrimento do Juízo da Comarca de Rosário Oeste-MT, a inépcia da petição inicial e, como prejudicial do mérito, a exceção de contrato não cumprido.

No mérito, sustentam a ausência de descumprimento contratual e ser indevida a multa contratual ao argumento de que o embargo feito pela SEMA se deu tão somente na propriedade do Sr. Dalgiro Ceolin, em razão da construção realizada sem autorização do órgão ambiental; que o embargo não se deu na área vendida ao autor, mesmo porque este não desenvolveu nenhuma atividade na referida área e nem requereu qualquer autorização ambiental para tanto; que o Termo de Embargo e Multa aplicada pela SEMA em 7.5.2014 também incidiu sobre área pertencente ao Sr. Dalgiro Ceolin, que foi autuado por destruir 1.6213 hectares de vegetação nativa em APP; que esse embargo ocorreu após o autor suspender ilegitimamente o pagamento da segunda parcela do contrato.

Sobre o Licenciamento Ambiental Único, argumentam que não lhes competia requerê-lo após a venda do imóvel, mas ao autor, nos termos da Instrução Normativa 01, de 6 de julho de 2007.

Sobre o inventário e a partilha de bens de Ondina Laurino Piazzalunga, dizem que a questão da quitação do imóvel foi resolvida antes do prazo estabelecido no contrato (31.3.2014), com participação do autor, conforme quitação de dívida assinada em 8 de maio de 2013 e notificações encaminhadas pelos réus ao autor, onde este dá ciência de que pagaria diretamente qualquer valor ao Sr. Alessandro Piazzalunga Junior, descontando os valores pagos das parcelas vincendas, inclusive dando em pagamento uma caminhonete Hilux; que o inventário de sobrepartilha também foi homologado em tempo oportuno para o cumprimento da cláusula quinta do contrato, tanto que o próprio autor junta sentença de homologação datada de 16 de janeiro de 2014, dois meses antes do prazo constante da cláusula quinta do contrato.

Alegam que os herdeiros da antiga proprietária do imóvel passaram procuração aos réus, com poderes amplos, gerais e ilimitados, para formalizarem a escritura pública dos direitos hereditários sobre a Fazenda Roreal, isso em 2 de abril de 2014, dois dias depois da data em que o autor deveria efetuar o pagamento da segunda parcela do contrato.

Os réus sustentam que a terra em apreço não incide sobre terras devolutas, ao contrário do alegado pelo autor com base em documento do Intermat.

Pugnam pela improcedência dos pedidos do autor e pela sua condenação em litigância de má-fé, além da condenação nas verbas de sucumbência. Juntam documentos.

Os réus também apresentaram reconvenção (Id 41630070, p. 18), por meio da qual alegam, em resumo, que, após a quitação por parte do compromitente comprador, conforme cláusula quinta do contrato firmado entre as partes, os compromitentes vendedores providenciariam os documentos necessários à lavratura da escritura pública do imóvel objeto da avença e a abertura de registro na matrícula do imóvel; que o autor, compromitente comprador, não efetuou o pagamento da segunda parcela sem motivo legítimo, descumprindo o contrato e causando imensuráveis danos materiais aos reconvintes, que deixaram de plantar e colher soja na área.

Alegam conexão; argumentam o descumprimento contratual e o cabimento da multa contratual contra o autor, com suporte nos artigos 481, 482, 475 e 389 do Código Civil; invocam dano material, dividindo em danos emergentes e lucros cessantes; pedem a compensação do valor pago de R$ 920.000,00.

Pugnam pela concessão de tutela antecipada para liberação da área para cultivo da soja ou alienação ou arrendamento; a confirmação da liminar para declarar a resolução do contrato com imposição de multa, mais condenação do autor pelos danos materiais a ser liquidado e condenação nas verbas de sucumbência. Juntam documentos. O pedido de antecipação da tutela formulado pelos reconvintes foi indeferido (Id 41630083, p. 2).

O autor apresentou impugnação à contestação (Id 41630083, p. 3), juntando documentos, assim como contestação à reconvenção (Id 41633283, p. 2).

A decisão denegatória da medida de tutela antecipada foi mantida em grau de recurso (Id 41633283, p. 21 a 39).

Os reconvintes apresentaram impugnação à contestação apresentada pelo autor reconvindo (Id 41633283, p. 56).

Sobreveio o saneamento do feito com a determinação aos reconvintes ao pagamento das custas processuais, sob pena de extinção; ordem de averbação da demanda à margem da matrícula imobiliária; rejeição da preliminar de incompetência e da inépcia da petição inicial e conclusão de que a prejudicial de mérito suscitada na contestação se confunde com o mérito; e ordem de intimação das partes para especificação de provas (Id 41819474).

Os reconvintes obtiveram o parcelamento das custas processuais via recurso de agravo de instrumento (Id 41776843, p. 3) e começaram a efetuar o pagamento.

Em prosseguimento à fase de saneamento do feito, foi deferido o pedido de utilização de prova emprestada dos autos do Processo n. 25828-04.2014.8.11.0041 (código 893888) e deferida produção de prova pericial, assim como a realização de audiência de instrução e julgamento (Id 53168116).

Prova emprestada juntada aos autos (Id 53967031).

Depois de decidida a impugnação à nomeação da empresa para perícia, houve realização dos trabalhos periciais, aportando nos autos o laudo pericial (Id 96429204), seguindo-se as manifestações das partes (Id 102367027, 102461170, 124519204), com pedido de concessão de tutela de evidência por parte dos réus reconvintes (Id 113165072, 119339928, 124534109 e 135946112).

A empresa responsável pela perícia prestou esclarecimentos acerca do laudo pericial impugnado (Id 122229750).

A parte autora pugna pela realização da audiência de instrução e julgamento (Id 140084386), enquanto a parte ré reitera o de concessão da tutela de evidência (Id 140468358).

É o relatório.

Decido.

O processo em apreço se arrasta sem definição há quase dez anos e se mostra,
finalmente, pronto para julgamento, diante do conteúdo probatório reunido até aqui, a despeito da compreensão inicial acerca da necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento, exposta na decisão saneadora mencionada no relatório
.

Conforme se extrai do conteúdo das manifestações das partes, especialmente nos pleitos da ação cominatória c/c indenização por danos e na reconvenção, enquanto o compromitente comprador da parte ideal do imóvel rural denominado “Fazenda Serra Azul”, de 1.100 hectares, pertencente ao imóvel rural com área total de 7.245 hectares, denominado “Fazenda Roreal”, situado no Município de Rosário Oeste-MT, almeja a condenação dos compromitentes vendedores à obrigação de fazer, consistente na transferência definitiva do imóvel para o seu nome, livre e desembaraçado, e a indenizar por danos produzidos pelo descumprimento de obrigações contratuais; estes, na condição de réus reconvintes, buscam a resolução contratual com base no alegado descumprimento por parte do autor reconvindo, que teria deixado de honrar com o pagamento das parcelas do contrato, além da condenação ao pagamento da multa contratual e à indenização por danos materiais.

Tem-se, assim, como
imprescindível para a solução da contenda, o exame a respeito do alegado descumprimento contratual que teria levado a parte autora, reconvinda, a suspender o pagamento da segunda parcela do contrato e a ingressar com a questionada demanda, desencadeando a sucessão de divergências entre as partes
.

O ponto de partida para a postura adotada pela parte autora, segundo se confere na petição inicial, foi a informação recebida de um vizinho, também adquirente de uma fração ideal da “Fazenda Roreal”, a respeito de uma notificação expedida pela SEMA-MT, com ordem de suspensão de qualquer atividade agrícola no imóvel, que levou à descoberta da existência de um processo de Licenciamento Ambiental Único referente ao imóvel, em nome de Ondina Laurino Piazzalunga e instaurado pelo réu José Messias, com “inúmeras pendências e insuperáveis entraves jurídico-ambientais”, como afirmado na peça de abertura, e que, posteriormente, implicou na notificação extrajudicial do autor pelos herdeiros da falecida Ondina para que não efetuasse qualquer pagamento.

Em verdade, a notificação acima mencionada, com data de 13 de janeiro de 2014, localizada no Id 41629679, p. 54, cientificava o autor reconvindo de que a documentação necessária à confecção da escritura pública definitiva e respectivo registro referente ao imóvel rural denominado “Fazenda Roreal” encontrava-se sob a responsabilidade dos adquirentes, réus reconvintes; de que restavam pendentes de pagamento parcelas vincendas e vencidas para com os herdeiros; e de que estes não dariam quitação ou outorgariam escritura pública a qualquer dos adquirentes de parte ideal do imóvel, antes da quitação ampla, geral e irrestrita dos referidos créditos.

É de se assinalar, portanto,
não ser verdadeira a afirmação de que o autor reconvindo foi notificado a não pagar os réus reconvintes, mas, sim, alertado sobre as parcelas vencidas e vincendas destes para com os herdeiros da antiga proprietária do imóvel e acerca da incumbência dos primeiros na transferência da escritura pública definitiva e no registro imobiliário, tanto que a documentação necessária para essa providência estava em poder dos ora demandados, conforme noticiava a notificação, o que, aliás, era do conhecimento do demandante, como resulta evidente na Cláusula Quinta do contrato:

“Cláusula Quinta – Após a quitação da segunda parcela por parte do COMPROMITENTE COMPRADOR, os COMPROMITENTES VENDEDORES se responsabilizam por providenciar os documentos do espólio de ONDINA LAURINO PIAZZALUNGA, REGINA MARIA PIAZZALUNGA DO NASCIMENTO e seu esposo ALIOMAR SANTOS DO NASCIMENTO, necessários à lavratura da escritura pública do imóvel em caráter “pro-solvendo” e abertura de registro na matrícula no 2.496, Fls. 01 do Livro do Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste/MT, em relação ao imóvel rural denominado “Fazenda Roreal” na região da Serra Azul de 1.100 (Um mil e cem) hectares “Ad mensuram” independente de termo e/ou condição.”

Ao demandante impunha a obrigação contratual de pagar a segunda parcela do contrato para que fossem tomadas as providências concernentes à transferência definitiva do imóvel rural da antiga proprietária aos novos proprietários, incluindo a parte ideal objeto desta demanda, consoante a cláusula contratual vista acima.

Não bastasse isso,
os demandados demonstraram que o impasse em relação à quitação do imóvel com os herdeiros da antiga proprietária foi solucionado antes mesmo do prazo estipulado (31.3.2014), inclusive com participação do próprio autor, como se confere no contrato de quitação firmado em 8 de maio de 2013 e se confirma na notificação extrajudicial e contranotificação extrajudicial enviadas ao demandante, que dá sua ciência de pagar qualquer valor diretamente a Alessandro Piazzalunga Junior, descontando os valores pagos das parcelas vincendas e dando em pagamento um veículo.

Consta da peça de defesa a afirmação de que essa contranotificação foi entregue ao autor em 31.3.2014, dia do vencimento da segunda parcela, o que é expressamente admitido na impugnação à contestação.

Especificamente sobre o Licenciamento Ambiental Único – LAU, em nome da antiga proprietária do imóvel rural “Fazenda Roreal”, instaurado pelo réu José Messias e supostamente omitido do demandante, verifica-se que os demandados confirmam a existência do processo, cujas cópias vieram com a petição inicial, e salientam que a legitimidade para requerer o mencionado licenciamento ambiental é do adquirente e não do vendedor, competindo, assim, ao autor reconvindo essa providência, nos termos da Instrução Normativa 01, de 6 de julho de 2007 da SEMA, alínea a.1, anexo I, e do art. 108 do Código Civil. Dizem, ainda, ter ficado convencionado entre as partes que o autor deveria requerer os licenciamentos ambientais para dar início às atividades.

A alegação acima está respaldada nos autos pelo documento expedido pela SEMA-MT, conforme se vê no Id 41630054, p. 36.

De qualquer forma,
a existência de processo de Licenciamento Ambiental Único, ou a verificação de irregularidades e pendências durante o seu trâmite, não podem, só por isso, justificar o não pagamento da parcela contratual a que se obrigou o compromitente comprador,
notadamente em se tratando de processo relacionado à área total do imóvel rural e tendo-se como objeto do contrato em apreço apenas parte ideal, devidamente identificada, dessa área maior, mediante o argumento de descumprimento contratual
.

Não é possível vincular o mero trâmite processual do LAU à verificação de óbice ou restrição ao desenvolvimento de atividade agrícola para dar guarida à suspensão de pagamento com suporte na Cláusula

Segunda do contrato,
notadamente quando se volta os olhos para a legislação atinente ao tema, invocado nos autos pelos réus reconvintes, precisamente sobre as providências e os requisitos legais necessários à exploração de atividade agrícola em Área de Proteção Ambiental – APA e em Área de Preservação Permanente – APP
(Lei Estadual 7.161/1999, art. 6o; Decreto Estadual 262/2019, art. 1o; Lei Estadual 10.713/2018, art. 4o, VIII; e Lei Federal 12.651/2012 (Código Florestal).

Com relação à mencionada notificação de suspensão de qualquer atividade agrícola no imóvel – esta sim uma objeção com potencial para justificar interferência no adimplemento contratual, com base na Segunda Cláusula – resultou demonstrado nos autos, com as provas documentais e com a prova pericial produzida, que, após notificação meramente recomendatória, direcionada ao proprietário Dalgiro Ceolin e outros, sendo estes os réus José Messias de Farias e Inanimar Vitor da Costa, conforme admitido na contestação, de “não fazer o uso do fogo no período proibitivo (...) e não realizar nenhuma atividade em sua propriedade sem a devida autorização do órgão competente”, de acordo com o documento juntado com a inicial (Id 41629012, p. 57), que houve, de fato, posterior embargo no imóvel objeto da notificação,
todavia, esse imóvel não é o mesmo da relação contratual entre as partes
.

Verifica-se, afinal, que,
assim como reconhecido pelos réus reconvintes,
o imóvel anteriormente notificado, vizinho, portanto, do autor/reconvindo
, conforme admitido na peça primeira, foi autuado em 7 de maio de 2014 e objeto de Termo de Embargo/Interdição, por destruição de vegetação nativa em APP e desmatamento de vegetação nativa em área de reserva legal, num total de 367,7035 de área desmatada, ficando “embargada toda atividade existente nas áreas irregularmente desmatadas”
(Id 41630044, p. 40).

No entanto, tais ocorrências, seja a notificação recomendatória, seja o embargo por desmatamento ilegal, se deram em área não coincidente com a área objeto do contrato, conforme se prenunciava com a petição inicial e os documentos que a instruem, agora sobejamente demonstrado no laudo pericial.

De acordo com a conclusão da prova técnica realizada, com destaque para a
resposta dada ao quesito 10 (Id 96429215, p. 8), os autos de infração lavrados em 7 de maio de 2014 NÃO são da fazenda objeto da perícia, referindo-se, a perita, à área objeto do contrato celebrado entre as partes, conforme ilustração feita no quesito seguinte (Id 96429215, p. 9) com mapa dos perímetros do imóvel efetivamente embargado à época e do imóvel examinado nesta demanda, reforçando a assertiva dos réus de que não descumpriram obrigação contratual.

Essa assertiva conduz à conclusão inequívoca de que os réus reconvintes não deram causa ao inadimplemento contratual e, portanto, à suspensão do pagamento da segunda parcela do contrato pelo autor reconvindo por esse motivo específico, quando se observa que as infrações e o embargo, além de terem incidido em área distinta da do contrato, conforme amplamente demonstrado no laudo pericial, ocorreram em data posterior (7 de maio de 2014) à pactuada para o pagamento (31 de março de 2014), conforme visualizado na Cláusula Quarta do contrato.

Assim,
em que pese o fato de as áreas em comento referirem-se a frações ideais da área maior do imóvel rural denominado “Fazenda Roreal”, o que se percebe é que as áreas já estavam devidamente delimitadas e identificadas fisicamente, tanto que as infrações e o embargo verificados foram direcionados aos proprietários do imóvel, em área vizinha, como admitido na peça de abertura, não cabendo falar, ao contrário do alegado pelo autor, em multas ou outro prejuízo em seu nome, por conta da ausência de desmembramento das áreas no registro imobiliário.

Ainda sobre esse tema,
o autor fala em três multas em seu nome no valor total de R$ 792.206,70,
porém não se visualiza a comprovação dessas multas nominadas na documentação que instrui a inicial
.

Outro ponto de sustentação do autor para justificar a suspensão do pagamento ao argumento de que os réus descumpriram sua obrigação contratual reside na

afirmação de que até a data de ajuizamento da ação em apreço os réus não haviam providenciado a abertura de inventário (sobrepartilha) em relação ao imóvel, evidenciando, segundo diz, que a escritura pública jamais será outorgada no prazo
.

Como demonstrado pelos réus reconvintes e de acordo com as provas reunidas nos autos, incluindo as trazidas pelo próprio autor reconvindo, a sentença de homologação da partilha foi proferida nos autos de sobrepartilha em 16 de janeiro de 2014 e juntada nestes autos com a inicial, de modo que é anterior ao estipulado entre as partes na Cláusula Quinta do contrato, não se compreendendo, como também estranharam os demandados, a alegação do demandante de que até o ajuizamento da demanda tal providência não havia sido tomada.

Tem-se, pois, que os compromitentes vendedores, aqui demandados, mostravam-se prontos para prosseguirem com a formalização dos atos, notadamente após receberem a procuração dos herdeiros com poderes, amplos, gerais e ilimitados à outorga da escritura pública dos direitos hereditários em 2 de abril de 2014, como alegado e comprovado por eles nos autos, assim reconhecido pelo demandante, o que só não se concretizou por conta da conduta deste de suspender o pagamento da segunda parcela (Id 41630054, p. 56).

O derradeiro argumento explorado pelo autor reconvindo para justificar o não pagamento da segunda parcela do contrato, sob a premissa de que os réus reconvintes é que estavam a faltar com o adimplemento contratual, foi o parecer do Intermat em que se constata que o imóvel objeto da lide incide em 50% de terras devolutas, impossibilitando o georreferenciamento, informação confirmada, num primeiro momento, no laudo pericial, porém, devidamente esclarecida e rechaçada quando dos esclarecimentos posteriores, com suporte em estudo técnico cadastral fornecido pelo próprio Intermat, conforme se confere no Id 122229750, p. 14:

“
Diante do Estudo Técnico Cadastral emitido pelo INTERMAT, faz-se a seguinte retificação em relação ao Laudo Pericial: Que segundo demonstrado no Estudo Técnico Cadastral fornecido pelo INTERMAT o imóvel rural denominado Fazenda Roreal II, que corresponde ao perímetro do imóvel denominado Fazenda JL e JM, NÃO ENCONTRA-SE EM ÁREA DEVOLUTA, mas sim incidida nas seguintes situações de domínio expedidas pelo Estado de Mato Grosso.

Averbação expedida pelo Estado de Mato Grosso através do INTERMAT em favor de ORLANDO E CIA, área 135.833,8475 ha, denominado “LARANJAL,CAMPO BELO,RETIRO,SOBRADO,FUNDO,PORCO”, expedido em 25/08/2014, (LOCALIZADOR 65359); Título Definitivo expedido pelo Estado de Mato Grosso através do Departamento de Terras e Colonização em favor de JOAO CHERUBINO SOARES E CIA, área 55.855 ha, denominado “PARANATINGA, CAMPO BELO,RETIRO E SOBRADO”, expedido em 29/03/1900, (LOCALIZADOR 9236). Informamos que na análise técnica cadastral, foi verificado que na incidência, O título de JOAO CHERUBINO SOARES E CIA sobrepõe a Averbação de ORLANDO E CIA.”

(A “Fazenda JL e JM” é identificada no laudo pericial como a fazenda objeto do contrato)

Observa-se, assim, diante de todo o contexto probatório analisado nos autos, que a parte autora, a quem incumbia o ônus da prova de que os réus não honraram suas obrigações contratuais -- para, desse modo, fazer jus à prerrogativa contratual prevista na Cláusula Sexta do contrato, ou seja, suspender o pagamento das parcelas vincendas em caso de qualquer óbice e/ou restrição judicial e/ou extrajudicial que venha a recair sobre o imóvel --,
não obteve êxito em seu encargo, pois não se vê a demonstração de nenhuma das razões alegadas na petição inicial
.
Antes,
o que se depara é com a comprovação de que as alegadas desobediências contratuais atribuídas aos réus, reconvintes, foram, em verdade, cumpridas.

Com efeito,
o que se tem em evidência, com as provas produzidas nos autos, é que o autor reconvindo suspendeu o pagamento da segunda parcela da avença, sem demonstrar fato configurador da hipótese prevista na Cláusula Sexta do contrato, gerando, por outro lado, a impossibilidade de cumprimento, pelos compromitentes vendedores, ora reconvintes, do avençado na Cláusula Quinta, incorrendo, pois, ele sim, no descumprimento contratual, sujeitando-se, assim, às perdas e danos decorrentes de sua conduta inadimplente
:

“Cláusula Décima Segunda – Os COMPROMITENTES VENDEDORES, COMPROMITENTES COMPRADORES elegem o foro da Comarca de Cuiabá/MT por mais privilégio que outro possa ser, para dirimir quaisquer conflitos decorrentes deste contrato, sendo que a parte que der causa incorrerá no pagamento a título de multa convencional no percentual de 10% (Dez por cento) sobre o valor do presente Contrato, sem prejuízo das despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20% (Vinte) por cento sobre o valor da causa.”

A conduta do autor, reconvindo, o faz incidir nas seguintes regras do Código Civil, a começar pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação e pela cláusula penal disposta acima na forma de cláusula contratual, seguindo-se a cláusula resolutiva do contrato pelo inadimplemento com direito à indenização pelos prejuízos causados e a exceção de contrato não cumprido:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Em outras palavras,
com o não cumprimento do contrato pelo autor/reconvindo, que deixou de honrá-lo ao suspender o pagamento da segunda parcela, sem demonstrar “óbice e/ou restrição judicial e/ou extrajudicial” sobre o imóvel que justificasse a atitude, como lhe exigia a Cláusula Sexta do contrato, os réus/reconvintes podem se valer da cobrança da multa contratual (cláusula penal) prevista na apontada Cláusula Décima Segunda, além da resolução do contrato e, ainda, pedir a condenação do contratante inadimplente a indenizá-los por perdas e danos, exatamente como pleiteado na reconvenção.

Os reconvintes afirmam ter suportado prejuízos com viagens do Estado de Minas Gerais. Cidade de Passos, para Mato Grosso, Cuiabá e dizem ter firmado compromissos de compra e venda para aquisição de imóveis, nos valores de R$ 12.900.000,00 e R$ 2.300.000,00, conforme documentação que instrui a peça de defesa, fiando-se no recebimento da segunda parcela do pagamento do imóvel objeto do contrato celebrado com o reconvindo para a quitação dos referidos bens, quando, em verdade, foram obrigados a pagar multa contratual por descumprimento, nisso residindo o dano material emergente.

Os reconvintes alegam, ainda, direito a lucros cessantes, por terem deixado de lucrar com a produção de soja, considerando que os 1100 hectares vendidos, porém não pagos integralmente, são aptos à produção do grão.

Sobre o dano material emergente, os documentos trazidos com a peça de reconvenção atestam os compromissos de compra e venda firmados e o termo aditivo anexado ao impugnar a contestação à reconvenção comprova o pagamento de multa no valor de R$ 1.249.075,00 por atraso ou descumprimento no pagamento em decorrência do inadimplemento contratual cometido pelo reconvindo, na forma de descontos não usufruídos nas parcelas ajustadas (Id 41633283, p. 70). Não há, contudo, comprovação de despesas com viagens.

No tocante à alegação de lucros cessantes, de acordo com o laudo pericial, a conclusão que dali se extrai é a de que que “O imóvel foi antropotizado antes de 22.08.2008, porém até o dia das diligências no imóvel (11 de maio de 2022) não existiam indícios de área utilizada para prática agrícola, mas sim, de antropização para atividade pecuária extensiva.”

A informação pericial acerca da exploração agrícola no imóvel resulta mais esclarecedora ainda quando da resposta ao quesito 5, oportunidade em que a perícia afirma que: “Diante das imagens de satélite analisadas (demonstradas no item 4.6 deste Laudo Pericial)
verifica-se que
NÃO houve lavoura (exploração agricola) no imóvel, no período que antecede maio de 2013, desta forma, não é possível mensurar/quantificar a área plantada pelos Réus.”

Tem-se, assim, que
o pleito de lucros cessantes por safra não colhida não coincide com a realidade dos reconvintes, não lhes socorrendo o mero argumento de que a área do imóvel se encontrava em condições de plantio ou caminhava para esse cenário, uma vez que nada nos autos aponta para uma interrupção na possibilidade de ganho com a exploração agrícola pelos reconvintes em decorrência do inadimplemento contratual praticado pelo reconvindo
.

Em suma,
os reconvintes têm direito à resolução contratual, à multa estabelecida no contrato por inadimplemento e às perdas e danos, neste caso, restritas ao dano material emergente demonstrado no valor de R$ 1.249.075,00, que deve ser compensado com o valor pago como primeira parcela do contrato (R$ 920.000,00)
.

Por fim,
não cabe falar em litigância de má-fé no caso dos autos, mas em compreensão equivocada de suposto direito a exigir obrigação de fazer da parte contrária, não se concebendo que a pretensão malsucedida do autor, marcada, conforme o resultado deste exame, pela precipitada atitude de não honrar a obrigação contratual assumida com base em receio e/ou incertezas sobre o adimplemento contratual por parte dos demais contratantes, possa imputar-lhe punição por má conduta processual
.

Diante do exposto,
julgo improcedente o pedido na Ação Cominatória c/c Indenização Por Danos Materiais e Morais proposta por Elmer Domingues em face de José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira Faria e Inanimar Vitor da Costa e condeno a parte aurora ao pagamento das despesas e custas processuais, mais os honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, levando em conta o trabalho profissional, o tempo de dedicação e a natureza da demanda
;

Julgo parcialmente procedente o pedido formulado na Reconvenção apresentada por José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira Faria e Inanimar Vitor da Costa em face de Elmer Domingues, a fim de declarar a resolução do contrato firmado entre as partes “Contrato de Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças” e de condenar o reconvindo ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, prevista na cláusula décima segunda, mais perdas e danos no valor de R$ 1.249.075,00, que deve ser compensado com o valor pago como primeira parcela do contrato (R$ 920.000,00); sobre o valor resultante, deverá incidir correção monetária pelo INPC a partir da data do ajuizamento da ação, e juros de mora simples de 1% ao mês desde a data da citação. Condeno, ainda, o reconvindo, ao pagamento das despesas e custas processuais e dos honorários advocatícios da lide secundária, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, levando em conta o trabalho profissional, o tempo de dedicação e a natureza da demanda.

Declaro, por sentença, extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, arquive-se com baixas e anotações de estilo.

Intimem-se.

Cumpra-se.

CUIABÁ, 17 de abril de 2024.

ANGELO JUDAI JUNIOR

Juiz(a) de Direito”
– Id. 273928112 (grifos nossos)

Reputo inclusive necessária a fiel reprodução da decisão integrativa Id. 273928126, que a exemplo da percuciente decisão meritória, igualmente analisou com cautela as questões controvertidas. Confira-se:

“Processo n. 0030329-98.2014.8.11.0041

AUTOR(A): ELMER DOMINGUES RECONVINTE: INANIMAR VITOR DA COSTA, JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA

REU: JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA, INANIMAR VITOR DA COSTA RECONVINDO: ELMER DOMINGUES

ELMER DOMINGUES opôs Embargos de Declaração contra a sentença que julgou improcedente o pedido na ação Cominatória c/c Indenização por Danos Materiais e Morais proposta pelo embargante em face de José Messias de Faria e outros e parcialmente procedente o pedido formulado em Reconvenção.

Alega, em síntese, a ocorrência de erro de fato na fundamentação da sentença no tocante à confirmação de quitação dos embargados com os da família Piazzalunga; à suposta participação do autor, ora embargante, no instrumento de quitação; à suposta admissão deste; à aptidão para a transferência da escritura pública; ao suposto dano emergente.

Sustenta, ainda, omissão quanto à restrição ambiental decorrente da Lei Estadual 7.161/99, às benfeitorias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e à sucumbência recíproca na reconvenção.

Os embargados pugnam pela rejeição dos embargos e pelo desentranhamento dos documentos juntados com o recurso, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil.

JOSÉ MESSIAS DE FARIA e outros também apresentaram Embargos de Declaração contra a sentença, arguindo omissão referente ao pedido de tutela de evidência para reintegração da posse e à conclusão do laudo pericial sobre o quantum a ser indenizado.

O embargado pugnou pelo não conhecimento dos embargos.

É o relatório.

Decido.

Os dois embargos foram apresentados tempestivamente, vez que protocolados em 29.4.2024 (segunda-feira), ou seja, dentro do prazo de 5 dias previsto no art. 1.023, do CPC, já que a sentença embargada foi publicada no DJE em 22.4.2024 (segunda-feira), começando a contagem do prazo no primeiro dia útil seguinte e terminando exatamente em 29.4.2024, impondo-se, além disso, examinar se a pretensão é apropriada e adequada, à luz do que prescreve o art. 1.022, do Código de Processo Civil, ou seja, se há falar aqui em algum dos vícios previstos, conforme sustentado.

Observa-se que sob o manto da afirmação de que houve “erro de fato” e de que este é passível de arguição em embargos de declaração, o primeiro embargante busca rediscutir e reanalisar as provas produzidas nos autos e, assim, obter outra conclusão, distinta da demonstrada no ato de decidir.

Ocorre que a constatação dos apontados erros de fato nada mais implica do que a reprodução da visão da parte autora a respeito da pendenga, ou seja, a sua interpretação acerca de todo o ocorrido, divergindo, portanto, da fundamentação da sentença a respeito de ocorrência ou não da confirmação de quitação dos embargados com os da família Piazzalunga; da participação e admissão do autor, ora embargante, no instrumento de quitação; da aptidão para a transferência da escritura pública e do dano emergente.

Folga constatar, pois, que não se está aqui diante de vício a ser sanado pela via dos embargos de declaração, nos moldes do art. 1.022 do CPC, mas de evidente utilização indevida do apontado recurso, uma vez que a pretensa alteração da sentença com base nos argumentos explorados exige recurso próprio e apreciação em segunda instância.

Por outro lado, quanto aos documentos juntados com o recurso, não é o caso do desentranhamento por este juízo, com fulcro no art. 494 do CPC, posto que eventual apreciação de serem eles novos ou não, nos termos do art. 453 do CPC, caberá à instância superior, em caso de apelação.

O embargante também alega omissão, porém o primeiro argumento explorado para tanto, consistente no não reconhecimento da invocada “relevância das restrições ambientais que afetam diretamente a utilidade e o valor do imóvel”, equivale, igualmente, a reexaminar a prova produzida nos autos e as conclusões lançadas na fundamentação da sentença.

Sobre a omissão acerca de benfeitorias, cumpre registrar que o embargante não suscitou a matéria na contestação à reconvenção, descumprindo, assim, o disposto no art. 336 do CPC, além de ter sustentado na referida peça de defesa o descabimento do pleito de reintegração de posse em antecipação da tutela ao argumento de que a liberação da área objeto da controvérsia só seria possível após sentença de rescisão do contrato, de modo que não se aplica aqui o disposto no agora apontado art. 1.219 do Código Civil, o qual pressupõe a reintegração da posse.

Por fim,
sem razão, também, no tocante à sucumbência recíproca na reconvenção, tendo em vista que a parte contrária decaiu em parte mínima do pedido – lucros cessantes –, impondo-se a aplicação do disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC, que, por desatenção, não constou da sentença.

Quanto aos embargos de declaração opostos por José Messias de Faria e outros,
não cabe falar em omissão a respeito do pedido de tutela de evidência para reintegração da posse, uma vez que a pretensão foi examinada em decisão apartada, antes da sentença, conforme consta do relatório
.

No mais, em relação à omissão alusiva ao laudo pericial sobre o valor a ser indenizado, percebe-se que os embargantes agem da mesma forma que a parte contrária, pois almejam, pela via dos embargos declaratórios, a reforma da sentença nesse ponto, sob a justificativa de que, diferentemente do decidido, deveria haver condenação em lucros cessantes. A matéria deve ser utilizada em recurso próprio, por não configurar omissão, mas compreensão distinta da exposta na sentença.

Diante de todo o exposto,
acolho parcialmente os embargos de declaração opostos por Elmer Domingues, apenas para inserir na sentença, precisamente na condenação imposta na reconvenção, a menção ao art. 86, parágrafo único, do CPC. Rejeito os embargos de declaração opostos por José Messias e outros.

Intimem-se.

Data e assinatura como registradas no sistema.”
(grifos nossos)

Ademais, há pedido de indenização pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel, com reconhecimento do direito de retenção, formulado pelo autor Elmer Domingues na sua apelação, de maneira subsidiária à eventual manutenção da rescisão contratual declarada na sentença, estando os pleitos fundamentados no art. 1.219 do Código Civil, ao argumento de ter promovido melhorias que aumentaram o valor do bem.

Ocorre que tal alegação não encontra respaldo probatório nos autos.

A sentença recorrida, ao julgar parcialmente procedente a reconvenção, não reconheceu a existência de benfeitorias indenizáveis, tampouco vislumbrou posse de boa-fé por parte do autor.

Outrossim, conforme salientado nas contrarrazões dos apelados,
as alegações de benfeitorias carecem de documentação idônea, avaliação técnica e demonstração de incremento real e objetivo do valor do imóvel
.

Ademais, qualquer suposto benefício extraído da utilização da área foi inteiramente absorvido pelo próprio autor apelante, que dela fruiu por anos sem contraprestação regular.

Sob o enfoque jurídico, o direito à indenização por benfeitorias úteis ou necessárias, nos moldes do art. 1.219 do CC, pressupõe a posse de boa-fé, o que não se configura no presente caso, diante da conduta omissiva e contratualmente inadimplente do recorrente, de modo que, não havendo prova robusta das benfeitorias, tampouco comprovação de valorização do imóvel ou de despesas extraordinárias que excedam o aproveitamento ordinário do bem, é de rigor o indeferimento do pleito.

Na mesma toada, o exercício do direito de retenção, sendo de natureza excepcional, não pode ser reconhecido de forma automática ou presumida, sob pena de ofensa à segurança jurídica e à autoridade da coisa julgada, que já conferiu aos reconvintes o direito de reaver a posse do bem em razão do inadimplemento reconhecido.

Desta feita, a invocação genérica do art. 1.219 do Código Civil, dissociada de comprovação mínima dos requisitos legais, não tem o condão de suspender os efeitos de uma decisão judicial transitada quanto à rescisão do negócio e à restituição do imóvel.

A propósito, o entendimento jurisprudencial dos Tribunais pátrios não destoa desta constatação:

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ.
BENFEITORIAS. REQUERIMENTO DE INDENIZAÇÃO. ART. 1.219 DO CC. NÃO ACOLHIMENTO. PEDIDO GENÉRICO. AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO DETALHADA E DEMONSTRAÇÃO DAS OBRAS REALIZADAS.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.”
(TJ-SC - Apelação: 03077742620158240038, Relator.: Fernanda Sell de Souto Goulart, Data de Julgamento: 16/07/2024, Oitava Câmara de Direito Civil)

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. 1. Contrato de comodato verbal. Caracterização. Notificação para desocupação. Desatendimento. Esbulho possessório configurado. Existência dos pressupostos para a reintegração de posse. 2. Alegação de usucapião. Inadmissibilidade. Caracterizada a relação de comodato, não há se cogitar em aquisição da propriedade por usucapião.
3. Pedido de retenção por benfeitorias. Descabimento. Ausência de especificação das benfeitorias. Pleito genérico.
Consideração, ademais, de que a comodatária não pode recobrar do comodante as despesas pela fruição da coisa emprestada (art. 584, do CC). Pedido inicial julgado procedente. Sentença mantida. Recurso desprovido. Dispositivo: negaram provimento ao recurso.”
(TJ-SP - AC: 10074417620188260004 São Paulo, Relator.: João Camillo de Almeida Prado Costa, Data de Julgamento: 15/09/2023, 19a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2023)

De outra feita, no que tange à alegada
má-fé contratual dos alienantes
, também não se verifica qualquer elemento objetivo nos autos que permita confirmar a suposta ocultação dolosa de informações relevantes.

Ao contrário, como sobredito e expressamente apreciado na sentença adotada como razão de decidir,
a prova pericial foi clara ao indicar que a fração adquirida não sofria as limitações apontadas na inicial e que os documentos contratuais e de registro disponíveis à época da celebração eram compatíveis com o estado dominial do imóvel
.

Ademais, não há nos autos qualquer demonstração de que os réus tenham agido com dolo, ardil ou omissão intencional, não se configurando, assim, violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva.

Anoto, no mais, que a questão posta sob apreciação deste Colegiado é totalmente distinta do precedente de minha lavra invocado pela parte autora para fins de reforma da sentença hostilizada, embora sob a ótica do cumprimento contratual, no caso, o RAC no. 0000822-64.2009.8.11.0010, sobretudo considerando que no referido julgado restou satisfatoriamente comprovado por prova pericial que a fração do imóvel adquirida de uma porção de terras maior efetivamente estava inserida em sua totalidade em área de proteção ambiental (APA), a se reconhecer, com isso, a existência de vício redibitório ensejador da rescisão contratual, circunstância não verificada na espécie
.

Portanto, impõe-se o desprovimento do apelo do autor.

No que tange ao
recurso interposto pela parte ré
, verifica-se que sua insurgência se volta especialmente contra a parte da sentença que indeferiu o
pedido de indenização por lucros cessantes
, sob o argumento de que a inadimplência do autor teria causado prejuízo patrimonial decorrente da frustração da exploração econômica da área.

Tal pretensão, todavia, não se sustenta.

A sentença de primeiro grau, com acerto, afastou o pedido indenizatório por
ausência de demonstração concreta do alegado dano por lucros cessantes
, devendo esta conclusão ser mantida, porquanto encontra amparo no correto exame do conjunto probatório.

De fato, consoante exposto nas contrarrazões apresentadas pelo autor, não há nos autos qualquer comprovação de que a parte ré tenha sofrido efetiva perda patrimonial a título de lucros cessantes em virtude do inadimplemento, não sendo apresentados documentos que atestem eventual arrendamento frustrado, tampouco há prova segura e precisa de que os apelantes desenvolviam atividade produtiva contínua e rentável na área que, porventura, tenha sido interrompida ou prejudicada pela mora do comprador.

Neste contexto, ressalta-se, ainda, que, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil, a indenização por lucros cessantes exige prova da frustração de ganho certo, o que não pode ser presumido a partir da mera inadimplência contratual, sendo que, conforme bem argumentado pela parte autora recorrida, admitir tal indenização sem base empírica configuraria enriquecimento sem causa e violaria o princípio da reparação fundada em prejuízo efetivamente demonstrado.

Ademais, o pedido de condenação em lucros cessantes foi formulado de forma genérica e desacompanhado de qualquer planilha, nota fiscal, contrato de exploração ou qualquer outro elemento probatório seguro que permitisse aferir e quantificar, ainda que minimamente, a extensão do alegado prejuízo, fragilidade que compromete a viabilidade do pleito indenizatório e remete à correção da sentença recorrida também neste ponto.

Aliás, o entendimento pacífico do STJ é no sentido de que a formulação de pedido genérico sem comprovação documental não enseja indenização por lucros cessantes, que não pode ser deferido hipoteticamente. Vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO.
PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. LUCROS PRESUMIDOS OU HIPOTÉTICOS. IMPOSSIBILIDADE.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A indenização por lucros cessantes não é admitida sem sua efetiva comprovação, devendo ser rejeitados os lucros presumidos ou hipotéticos, dissociados da realidade efetivamente comprovada. Precedentes.

2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp n. 1.014.412/MT, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 2/12/2019)

E também desta Corte de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES
– BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – QUANTIA DEVIDA QUE DEVE SER COBRADA EM VIA ORDINÁRIA POR MEIO DE AÇÃO PRÓPRIA - SENTENÇA IMPROCEDENTE – INADIMPLÊNCIA DE METADE DO VALOR ACORDADO PELO DIREITO DE POSSE DA ÁREA – VENDA DO COMPRADOR PARA TERCEIRO - BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PRESUMIDA NO CASO CONCRETO – EVICÇÃO - DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL –
DANO MATERIAL – LUCROS CESSANTES – INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OBJETIVA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É princípio geral do direito o de que a boa-fé se presume, e a má-fé deve ser provada, porém, para a identificação daquilo que se entende por “boa-fé objetiva”, a análise se desloca da averiguação específica sobre a conduta da parte ou intenção do agente e se centra no ajuste dessa conduta em face do caso concreto que ela projetou, ou no resultado por ela gerado, e sob o ponto de vista de circunstâncias exteriores que indicam um equilíbrio entre a conduta e os vínculos sociais e jurídicos em questão. 2 . O mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. 3. A afirmativa dos apelantes de que foram ameaçados pelo requerido veio desacompanhada de qualquer início de prova, não havendo qualquer situação excepcional a ensejar o arbitramento de compensação a título de dano moral.
4. A condenação em dano material, na modalidade de lucros cessantes, prescinde da comprovação objetiva de que os lucros seriam realizados sem a interferência do evento danoso, isto é, documento hábil a demonstrar patentemente o que a vítima deixou de lucrar durante o período, sendo insuficiente o conjunto probatório acostado no presente feito.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003300-53.2013.8 .11.0059, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 04/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/06/2024)

Nesse contexto, à míngua de qualquer elemento concreto que comprove a existência de prejuízo patrimonial real, causado pela inadimplência contratual do autor, impõe-se a manutenção da sentença também neste ponto.

De outra feita, no que toca à tutela de evidência vindicada pelos requeridos reconvintes, o fato é que com o julgamento parcial do pedido da reconvenção, logicamente foi acolhido e declarado resolvido o contrato, sendo a reintegração de posse, nestes termos,
consectário do imperativo retorno das partes ao
status quo ante
, ou seja, a posse das terras deve ser devolvida aos requeridos vendedores
.

Desse modo, o pedido de reintegração de posse encontra-se plenamente acolhido pela sentença, como corolário natural da rescisão contratual reconhecida judicialmente, de tal feita que, nesse cenário, torna-se desnecessária a apreciação autônoma do pedido de tutela de evidência, uma vez que a própria sentença de mérito já constitui título executivo judicial suficiente para ensejar a restituição da posse.

Ademais, conforme reconhecido nas contrarrazões, a reintegração não depende mais de juízo de cognição sumária, típico das tutelas provisórias, tampouco de evidência, isso porque a procedência da reconvenção gera efeitos plenos de coisa julgada quanto ao direito à posse, de tal feita que qualquer análise superveniente sob a ótica do art. 311 do CPC revelar-se-ia juridicamente redundante e processualmente inócua, comprometendo a lógica de efetividade do provimento jurisdicional.

O apelo dos requeridos, portanto, também deve ser desprovido.

Por fim, no tocante ao
fato novo
aventado pelo autor na manifestação Id. 292586876, consistente na suspensão do CAE – Certificado de Autorização de Exploração –, conforme informado pela SEMA, igualmente não há como reconhecer sua aptidão para afastar a conclusão sentencial, isso porque, segundo consta dos autos, a inadimplência contratual remonta a setembro de 2014, enquanto a suspensão do CAE apenas se deu posteriormente.

Essa constatação, inclusive, foi bem elucidada na manifestação da parte requerida após aberto vistas na forma do art. 10 do CPC, que bem esclareceu a questão.

Conforme manifestação Id. 298605853, a parte recorrida sustenta que o fato novo invocado pelo autor recorrente, consistente em decisão judicial de 2025 que suspendeu análises de cadastros ambientais rurais, é irrelevante para a controvérsia, pois o contrato de compra e venda do imóvel de 1.100 hectares foi firmado em 2013, com parcelas a vencer até 2018, sendo que a posse e a propriedade já estariam consolidadas em favor do comprador caso este tivesse cumprido integralmente suas obrigações contratuais, o que não ocorreu. Afirma que o recorrente descumpriu o contrato ao deixar de pagar as parcelas devidas, mas, ainda assim, passou a explorar a área adquirida,
obtendo licenças junto à SEMA, apresentando o CAR em 2016, realizando plantios e até arrendando parte do imóvel a terceiros, obtendo vantagens econômicas
. Defende, no mais, que
eventual irregularidade ambiental é de responsabilidade exclusiva do comprador, que utiliza a área desde 2013, e que a alegação de impossibilidade de uso baseada em ato administrativo de 2025 representa tentativa de transferir indevidamente ao vendedor uma responsabilidade que não mais lhe cabe desde a tradição do imóvel
, evidenciando má-fé do apelante.

Destarte, a suposta suspensão administrativa, além de ser fato superveniente, não guarda relação direta com o inadimplemento original, que decorreu de conduta unilateral e voluntária do autor.

Diante de todo o exposto, voto pelo
DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS
, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Por fim, diante do trabalho adicional nesta fase recursal, e diante da manutenção integral da sentença singular, procedo com a
majoração
da verba honorária em mais 5% (cinco por cento), a incidir tanto na lide principal como na secundária, sob encargo da parte autora Elmer Domingues, mantendo-se a base de cálculo do édito, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.”

Como se vê do voto acima transcrito, todos os argumentos relevantes suscitados pelas partes foram fundamentadamente decididos, de
modo que evidencia-se manifesta a pretensão das partes em rediscutir questões já apreciadas, com um nítido propósito de reexame da matéria, o que não se admite nas vias estreitas dos embargos declaratórios.

A propósito, o entendimento jurisprudencial a respeito do assunto:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – SERVIÇOS DE ÁGUA E ESGOTO – COBRANÇA DE MULTA – FRAUDE NO HIDRÔMETRO – APURAÇÃO UNILATERAL – CULPA DO AUTOR NÃO EVIDENCIADA – COBRANÇA INDEVIDA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DOS SERVIÇOS –
OMISSÃO E ERRO MATERIAL – INCONFORMISMO QUANTO À TESE ADOTADA – PRETENSÃO DE REDISCUTIR A MATÉRIA – AMBOS OS EMBARGOS REJEITADOS.

O artigo 1.022 do Código de Processo Civil dispõe que os embargos de declaração têm a finalidade de expungir do julgado eventual omissão, contradição ou obscuridade, além de possibilitar a correção de erro material, não se destinando a sanar eventual inconformismo, tampouco o reexame de matéria já decidida
”
(TJ-MT 00206942520168110041 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2022) (destaquei)

De outra feita, saliento ser pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o julgador não está obrigado a se manifestar acerca de todas as alegações suscitadas pelas partes, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão (EDcl no AgRg no AREsp no. 1.224.190/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 12/6/2018, DJe de 20/6/2018), exegese que se aplica à fundamentação e conclusão adotada na sentença de origem e no julgado embargado, os quais, por seu conjunto e teor, refutam totalmente os argumentos dos recursos interpostos.

Deste modo, não há falar em qualquer vício a ser sanado, de modo que, ainda que com o fim único de prequestionamento, objetivando a interposição dos Recursos Especial e Extraordinário, os embargos não comportam revisão da matéria, valendo destacar ainda que o descontentamento com o resultado do recurso, em decorrência de adoção de entendimento contrário à pretensão recursal, não enseja embargos de declaração.

Ainda que assim não fosse, o entendimento consolidado deste Sodalício e também dos Superiores, é no sentido de que quanto ao prequestionamento da matéria, de acordo com o art. 1.025 do CPC, a simples interposição dos embargos de declaração já é suficiente para prequestionar a matéria, ainda que os declaratórios sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o Tribunal Superior considere inexistente erro, omissão, contradição ou obscuridade.

A propósito:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL – ART. 1.023, DO CPC – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO – PREQUESTIONAMENTO – RECURSO NÃO CONHECIDO. Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1o, do CPC. Conforme a jurisprudência do c. STJ, a petição do embargos de declaração que não indica nenhum dos vícios elencados no art. 1.022, do CPC, não preenche os requisitos de admissibilidade, impondo o não conhecimento do recurso. In casu, a parte embargante deixou de indicar a ocorrência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no v. acórdão, não se desincumbindo do disposto no art. 1.023, do CPC.
Os embargos de declaração, mesmo sendo aviado com o fim específico de pré-questionamento, deve embasar-se nas hipóteses previstas no art. 1.022, do CPC, não se prestando ao reexame da causa, ressalvado o disposto no art. 1.025, do aludido diploma processual
.”
(N.U 1013945-25.2021.8.11.0000, SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Julgado em 06/07/2023, Publicado no DJE 11/07/2023) (destaquei)

Diante do exposto,
REJEITO
os dois embargos de declaração opostos pelas partes.

Por fim,
advirto
as partes embargantes que a reiteração das teses aqui afastadas ensejará a aplicação da sanção descrita no artigo 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025