Tribunal: TJMT
Processo: 1012733-86.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL INVERSA. IPTU. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta em Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, na qual o autor pleiteia a rescisão contratual em razão do inadimplemento da vendedora, a devolução integral das quantias pagas, indenização por danos morais e afastamento de qualquer obrigação referente ao pagamento de IPTU. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para confirmar a tutela de urgência, declarar rescindido o contrato de compra e venda, afastar cláusula contratual que previa a cumulação de penalidades e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, abatido eventual débito de IPTU até a data da rescisão. O recurso do autor sustenta que a rescisão decorreu de inadimplemento da ré e requer a restituição integral dos valores pagos, aplicação da cláusula penal à vendedora, afastamento da cobrança de IPTU e reconhecimento de dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da vendedora; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral das quantias pagas pelo comprador; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU do imóvel não entregue; (iv) verificar a configuração de dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de prova da entrega efetiva do lote ao comprador, não obstante a alegação genérica de moradores não identificados, evidencia o inadimplemento contratual da ré, que, nos termos da inversão do ônus da prova, atrai a responsabilidade exclusiva pela rescisão.
4. Em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento da vendedora, é devida a restituição integral das quantias pagas pelo comprador, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ.
5. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é possível nos contratos de adesão, quando prevista apenas para o inadimplemento do comprador, podendo ser aplicada contra o vendedor inadimplente, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ.
6. Não havendo prova de entrega formal da unidade, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU até a data da rescisão contratual é da vendedora, sendo incabível qualquer compensação com valores já pagos.
7. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso concreto, razão pela qual é indevida a indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A rescisão de contrato de compra e venda por inadimplemento da vendedora impõe a restituição integral das quantias pagas pelo comprador, com correção e juros.
2. A cláusula penal prevista apenas contra o comprador pode ser invertida em benefício deste quando o inadimplemento for da vendedora, em contratos de adesão.
3. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU recai sobre a vendedora até a efetiva entrega do imóvel, inexistente no caso concreto.
4. A reparação por danos morais exige demonstração de agravos excepcionais, não se presumindo pelo mero inadimplemento contratual.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 85, §2o e 98, §3o; Lei n. 14.905/2024; Súmula 543/STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ, AgInt no AREsp 1029890/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 07.10.2024, DJe 11.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012733-86.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NIVALDO DA SILVA CAVALCANTE - CPF: 691.123.801-30 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL INVERSA. IPTU. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta em Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, na qual o autor pleiteia a rescisão contratual em razão do inadimplemento da vendedora, a devolução integral das quantias pagas, indenização por danos morais e afastamento de qualquer obrigação referente ao pagamento de IPTU. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para confirmar a tutela de urgência, declarar rescindido o contrato de compra e venda, afastar cláusula contratual que previa a cumulação de penalidades e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, abatido eventual débito de IPTU até a data da rescisão. O recurso do autor sustenta que a rescisão decorreu de inadimplemento da ré e requer a restituição integral dos valores pagos, aplicação da cláusula penal à vendedora, afastamento da cobrança de IPTU e reconhecimento de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da vendedora; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral das quantias pagas pelo comprador; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU do imóvel não entregue; (iv) verificar a configuração de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A ausência de prova da entrega efetiva do lote ao comprador, não obstante a alegação genérica de moradores não identificados, evidencia o inadimplemento contratual da ré, que, nos termos da inversão do ônus da prova, atrai a responsabilidade exclusiva pela rescisão.

4.

Em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento da vendedora, é devida a restituição integral das quantias pagas pelo comprador, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ.

5.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é possível nos contratos de adesão, quando prevista apenas para o inadimplemento do comprador, podendo ser aplicada contra o vendedor inadimplente, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ.

6.

Não havendo prova de entrega formal da unidade, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU até a data da rescisão contratual é da vendedora, sendo incabível qualquer compensação com valores já pagos.

7.

O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso concreto, razão pela qual é indevida a indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A rescisão de contrato de compra e venda por inadimplemento da vendedora impõe a restituição integral das quantias pagas pelo comprador, com correção e juros.

2.

A cláusula penal prevista apenas contra o comprador pode ser invertida em benefício deste quando o inadimplemento for da vendedora, em contratos de adesão.

3.

A responsabilidade pelo pagamento de IPTU recai sobre a vendedora até a efetiva entrega do imóvel, inexistente no caso concreto.

4.

A reparação por danos morais exige demonstração de agravos excepcionais, não se presumindo pelo mero inadimplemento contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 85, §2o e 98, §3o; Lei n. 14.905/2024; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 971; STJ, AgInt no AREsp 1029890/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 07.10.2024, DJe 11.10.2024.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão de Contrato c.c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente para:

CONFIRMAR a tutela de urgência deferida nos autos;

DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos;

AFASTAR qualquer disposição contratual que preveja a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte;

DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 80% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês, com base na taxa Selic, desde o trânsito em julgado da sentença, com fulcro na Lei n. 14.905/24; em parcela única, a serem apurados em cumprimento de sentença;

CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, in casu, a data que declarou a rescisão do contrato, se existirem débitos em aberto e deverá ser compensado com os valores das parcelas já pagas ao demandado a ser apurado em liquidação de sentença.

Ante a sucumbência recíproca, as partes ratearão as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios, os quais arbitro em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC, observada a gratuidade concedida ao autor, nos termos do artigo 98, §3o, do CPC.

O apelante alega que a rescisão contratual se deu por inadimplência contratual da apelada e por esse motivo tem direito a restituição integral das parcelas pagas e, como o imóvel não chegou a ser entregue, não é responsável pelo IPTU.

Defende que a multa contratual, embora prevista apenas para o atraso no pagamento, deve ser aplicada à apelada ante o atraso na entrega do imóvel.

Aduz que há dano moral
in re ipsa
ante o longo tempo de espera sem êxito no cumprimento da avença.

Contrarrazões no Id n. 281121459.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão de Contrato c.c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente.

O autor firmou, em outubro de 2015, com a ré o Instrumento Particular de Compra e Venda para aquisição do Lote n. 02, Quadra 07, do loteamento de nominado Residencial Parque das Laranjeiras, em Rondonópolis-MT, por R$55.200,00 (Id n. 281122885).

Em razão do mandado de constatação de Id n.

281122916, realizado em 10-6-2023 o juiz entendeu pela inexistência de atraso na entrega do imóvel já que naquele momento no loteamento havia casas sendo construídas e havia infraestrutura e, na certidão o oficial de justiça constou que foi informado por alguns moradores (os quais não foram identificados) que a entrega teria ocorrido em 2019.

No entanto, além de na certidão não ter nenhuma informação específica, nem sequer se refere ao lote adquirido pelo autor, a ré não trouxe nenhum documento em que comprova a efetiva entrega do lote ao autor.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia a ré mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fiz. Logo, é evidente seu inadimplemento contratual.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tem-se que o autor nunca esteve na posse do imóvel, ao menos até este momento não há nos autos prova de entrega da unidade comercializada a ele e, como a vendedora deve arcar com essa obrigação até o dia da efetiva entrega, a responsabilidade é da ré.

No que diz respeito à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor, “
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
.” (Tema 971).

Já o dano moral tem de ser provado e, neste caso, embora não exista evidência da entrega efetiva do lote comprado pelo autor, como o sofrimento emocional não decorre do fato e não há prova nesse sentido, deve ser afastada essa reparação.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA OBRA. CIRCUNSTÂNCIAS PECULIARES . AUSÊNCIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO.

1.
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial.

2. A circunstância do atraso na entrega de imóvel edificado, em si mesma, enseja dano material a título de aluguel ou lucros cessantes, em valores mensais que vão se acumulando ao longo de meses e anos até a disponibilização da unidade contratada.
Já a indenização por dano moral depende da ocorrência de agravo a direitos da personalidade, de ordem moral, existencial, ser demonstrado a partir de circunstâncias peculiares do caso concreto, o que não se verificou na hipótese dos autos.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1029890 RJ 2016/0323662-6, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 07/10/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/10/2024)”.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para declarar que a rescisão do contrato se deu por inadimplência da ré e, por conseguinte, condeno-a à restituição de todo o valor pago de forma integral e imediata, acrescido de juros e correção monetária desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue até o efetivo pagamento, pelos mesmos índices contratados para correção da parcela prevista na avença, além da inversão da cláusula penal.

Ante o parcial provimento e a sucumbência mínima do autor, condeno a ré na integralidade da sucumbência, cujos honorários advocatícios arbitro em 20% sobre a condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025