Tribunal: TJMT
Processo: 1042231-89.2018.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA MORA DA CONSTRUTORA. CULPA DO COMPRADOR PELO INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE NÃO CARACTERIZADAS. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO FICTO. ART. 1.025 DO CPC. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos por José Leite de Barros Neto contra acórdão que reformou sentença de primeiro grau para reconhecer que não houve mora da construtora na entrega de imóvel, afastando condenação por danos materiais e morais. O embargante alega obscuridade, contradição e omissão quanto à data relevante para a entrega do imóvel e à responsabilidade pelo atraso no pagamento da última parcela contratual.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se há obscuridade, contradição ou omissão no acórdão quanto:
(i) à definição da data da expedição ou averbação do "Habite-se" como marco para caracterização da mora;
(ii) à atribuição de responsabilidade pela inadimplência da última parcela do contrato;
(iii) à interpretação da expressão “desarranjos financeiros”;
(iv) à apreciação dos artigos 44 da L. 4.591/1964 e 51 do CDC.
III. Razões de decidir
3. A decisão embargada enfrentou expressamente os pontos suscitados, fixando como marcos fáticos a expedição do "Habite-se" antes do vencimento da última parcela contratual e a inexistência de prova de que a ausência de averbação impediu a quitação.
4. A mora foi corretamente atribuída ao comprador, que admitiu não dispor de recursos próprios e depender de financiamento, cuja liberação não pode ser presumivelmente imputada à construtora.
5. A jurisprudência do TJMT e do STJ firmou entendimento de que a ausência de averbação do “Habite-se” não caracteriza, por si só, mora da incorporadora, salvo demonstração de que o comprador tinha condições de quitar e foi impedido exclusivamente por culpa da construtora, o que não restou provado.
6. Não houve omissão quanto aos dispositivos legais suscitados, sendo a fundamentação jurídica suficiente. O prequestionamento fictício está garantido nos termos do art. 1.025 do CPC.
7. Inexistentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC, os embargos configuram indevida tentativa de rediscutir o mérito da decisão.
IV. Dispositivo e tese
8. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. A mera ausência de averbação do ‘Habite-se’ no Registro de Imóveis não caracteriza mora da construtora quando não demonstrado que tal omissão inviabilizou a quitação do saldo contratual pelo comprador. 2. O reconhecimento de ‘desarranjos financeiros’ como justificativa para inadimplemento contratual confirma a ausência de culpa da incorporadora.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042231-89.2018.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer, Atraso na Entrega do Imóvel, Atraso na Entrega do Imóvel]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOSE LEITE DE BARROS NETO - CPF: 031.287.481-28 (EMBARGADO), LEMIR FEGURI - CPF: 182.017.171-04 (ADVOGADO), FABIAN FEGURI - CPF: 035.898.121-25 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (EMBARGANTE), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (EMBARGADO), FABIAN FEGURI - CPF: 035.898.121-25 (ADVOGADO), JOSE LEITE DE BARROS NETO - CPF: 031.287.481-28 (EMBARGANTE), LEMIR FEGURI - CPF: 182.017.171-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA MORA DA CONSTRUTORA. CULPA DO COMPRADOR PELO INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE NÃO CARACTERIZADAS. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO FICTO. ART. 1.025 DO CPC.
EMBARGOS REJEITADOS
.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos por José Leite de Barros Neto contra acórdão que reformou sentença de primeiro grau para reconhecer que não houve mora da construtora na entrega de imóvel, afastando condenação por danos materiais e morais. O embargante alega obscuridade, contradição e omissão quanto à data relevante para a entrega do imóvel e à responsabilidade pelo atraso no pagamento da última parcela contratual.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se há obscuridade, contradição ou omissão no acórdão quanto:

(i) à definição da data da expedição ou averbação do "Habite-se" como marco para caracterização da mora;

(ii) à atribuição de responsabilidade pela inadimplência da última parcela do contrato;

(iii) à interpretação da expressão “desarranjos financeiros”;

(iv) à apreciação dos artigos 44 da L. 4.591/1964 e 51 do CDC.

III. Razões de decidir

3. A decisão embargada enfrentou expressamente os pontos suscitados, fixando como marcos fáticos a expedição do "Habite-se" antes do vencimento da última parcela contratual e a inexistência de prova de que a ausência de averbação impediu a quitação.

4. A mora foi corretamente atribuída ao comprador, que admitiu não dispor de recursos próprios e depender de financiamento, cuja liberação não pode ser presumivelmente imputada à construtora.

5. A jurisprudência do TJMT e do STJ firmou entendimento de que a ausência de averbação do “Habite-se” não caracteriza, por si só, mora da incorporadora, salvo demonstração de que o comprador tinha condições de quitar e foi impedido exclusivamente por culpa da construtora, o que não restou provado.

6. Não houve omissão quanto aos dispositivos legais suscitados, sendo a fundamentação jurídica suficiente. O prequestionamento fictício está garantido nos termos do art. 1.025 do CPC.

7. Inexistentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC, os embargos configuram indevida tentativa de rediscutir o mérito da decisão.

IV. Dispositivo e tese

8. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. A mera ausência de averbação do ‘Habite-se’ no Registro de Imóveis não caracteriza mora da construtora quando não demonstrado que tal omissão inviabilizou a quitação do saldo contratual pelo comprador. 2. O reconhecimento de ‘desarranjos financeiros’ como justificativa para inadimplemento contratual confirma a ausência de culpa da incorporadora.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de segundo
Embargos de Declaração
opostos por
José Leite de Barros Neto
contra o
acórdão proferido em ID 281003391
, no âmbito do Recurso de
Apelação Cível no 1042231-89.2018.8.11.0041
, que deu provimento ao recurso interposto pela empresa
Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, reformando a sentença de primeiro grau que havia reconhecido atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda e condenado à construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Em suas razões de ID 283207355, o embargante alega a existência de omissão, obscuridade e contradição no acórdão, sustentando que:

- O acórdão embargado desconsiderou a
data da averbação do “Habite-se” (19/01/2016)
como marco da entrega efetiva do imóvel, utilizando-se indevidamente da
data de emissão (17/12/2015)
para afastar a mora da construtora;

- A quitação da última parcela contratual, com vencimento em
30/12/2015
, somente teria sido possível
após a averbação do “Habite-se”
, necessária à obtenção do financiamento bancário, razão pela qual o atraso na quitação não lhe poderia ser imputado;

- O acórdão é contraditório ao considerar que a mora foi do comprador, mesmo diante da
obrigação legal da construtora de averbar o “Habite-se”
nos termos do
art. 44 da Lei 4.591/64
; e,

- Há ainda obscuridade na interpretação da expressão “desarranjos financeiros”, que, segundo o embargante, foi utilizada apenas para justificar a necessidade de financiamento e não como confissão de inadimplemento por culpa própria.

Requer o acolhimento dos embargos com efeitos infringentes, “
para considerar a data da averbação (e não da expedição) do habite-se perante o CRI para fins conclusão das obrigações da incorporadora, o que, à toda evidência, se deu fora do prazo previsto contratualmente, devendo-se aplicar a norma prevista no art. 44 da Lei 4.591/64, bem como o entendimento já pacificado perante o STJ
” (Sic).

Pugna ainda, para fins de prequestionamento, que esta relatora se manifeste sobre o artigo 44 da Lei 4.591/64 e o artigo 51, do CDC.

Por sua vez, a embargada apresentou contrarrazões em ID 284820863, defendendo a inadmissibilidade dos embargos por pretenderem rediscutir matéria já decidida, reiterando que a mora foi exclusiva do comprador, que não quitou a última parcela no tempo devido por razões financeiras próprias, e reafirmando a inexistência de vícios no julgado.

É o relato necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Turma.

Os embargos de declaração visam tão somente afastar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão, a teor do artigo 1.022 do Código de Processo Civil:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o.

Portanto, os embargos declaratórios são denominados recursos de fundamentação vinculada, de modo que não se prestam à prolação de novo julgamento da causa.

No caso em exame, se observa que a parte Embargante elege matéria de convicção do juízo para fundamentar suas pretensões, evidenciando que há nítida irresignação em relação ao conteúdo do julgado.

O Embargante alega a ocorrência de
omissões, contradição e obscuridade
no v. acórdão
,
especialmente quanto à interpretação do art. 44 da Lei 4.591/64, defendendo que a data relevante para apuração da entrega do imóvel não seria a expedição do “Habite-se”, mas sim sua averbação no Registro de Imóveis, ocorrida apenas após o vencimento da última parcela.

Sustenta, ainda, que a mora contratual lhe é indevidamente atribuída, pois a liberação do financiamento imobiliário somente foi possível após a averbação, o que não lhe pode ser imputado.

Todavia, não assiste razão ao embargante.

A decisão recorrida foi devidamente fundamentada, conforme estabelece o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, a insatisfação da parte Embargante tem a intenção de rediscutir a matéria, o que não se admite, pois resta expressado o convencimento dessa Colenda Turma.

Importa consignar que no julgado os temas em discussão foram todos apreciados, nos seguintes termos (ID 281003391):

“
Dos embargos de José Leite de Barros Neto.

Em análise dos autos, não houve omissão quanto ao alegado pela parte embargante.

No caso, a parte pretende a mera revisão do que já foi julgado, o que não é admitido em embargos de declaração.

As provas documentais nos autos contradizem totalmente a alegação do embargante de que a emissão do Habite-se ocorreu apenas em 16.02.2016.

O Habite-se anexado a contestaçao comprova que as obras do empreendimento ja haviam sido concluídas em 09.11.2015. E a data de expediçao do Habite-se e 17.12.2015.

O acórdão afirmou também que a construtora reteve o imóvel legitimamente até o pagamento do preço.

O próprio embargante admitiu, em diversas ocasiões durante o processo, que não foi capaz de quitar a parcela final do contrato quando o empreendimento foi concluído devido a dificuldades financeiras.

Dessa forma, constata-se no acórdão atacado que as questões relevantes para o deslinde e regular processamento do feito foram dirimidas fundamentadamente, motivo pelo qual não se evidenciam os alegados vícios.

Assim, o simples fato de a parte recorrente não concordar com a decisão impugnada, não enseja oposição de embargos de declaração, cabendo à parte valer-se dos meios próprios para alcançar a sua pretensão de reforma do julgado.

Infere-se, na verdade, que a parte embargante pretende o reexame do julgado quanto aos pontos impugnados. Todavia, para tanto, não se prestam os aclaratórios, cuja função não é questionar o acerto ou desacerto do provimento jurisdicional, mas corrigir omissão, contradição ou obscuridade porventura existentes, sendo impossível a atribuição no caso em tela do efeito modificativo pretendido.

É que o efeito modificativo é atribuído aos embargos de declaração apenas em situações excepcionais, ou seja, somente se sanadas a contradição, a omissão ou a obscuridade, a alteração do julgado surge como consequência necessária, bem como na ocorrência de erro material evidente ou de manifesta nulidade, o que não se vislumbra na espécie.

Por fim, quanto ao prequestionamento, apreciadas as teses invocadas pela recorrente, sobretudo o motivo pelo qual não se aplicam os argumentos apresentados e subsumidos às normas legais aplicáveis, não há falar-se, para fins de prequestionamento, em sua inobservância ou negativa de vigência.

O artigo 1.025 do Código de Processo Civil acolheu a tese do prequestionamento ficto, no qual indica que a simples oposição dos embargos de declaração é suficiente para prequestionar a matéria, ainda que sejam inadmitidos ou rejeitados, cujo teor destaca-se:

Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.

Dessa feita, resta consagrado pelo ordenamento processual vigente ser despiciendo mencionar expressamente no acórdão embargado todas as teses avocadas pelas partes, notadamente quando já tenha ancorado em fundamentos jurídicos suficientes para proferir a decisão exarada.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ampara o entendimento:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. MORA DA LOCATÁRIA. REEXAME DE CONTEÚDO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmula n. 211/STJ).

2. Prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 10/4/2017).

3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).

4. No caso concreto, o Tribunal de origem definiu a data da rescisão contratual a partir das provas dos autos. Alterar esse entendimento demandaria reexame do acervo probatório dos autos, providência vedada em recurso especial.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 1344145 RS 2018/0203363-2, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/12/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2018)

Nesse contexto, tem-se que, mesmo quando inadmitidos ou rejeitados os embargos de declaração, consideram-se as questões nele suscitadas para fins de prequestionamento incluídas no acórdão.

Com estas considerações,
ACOLHO
os embargos de Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários LTDA, para fixar os honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
REJEITO
os embargos de declaração de José Leite de Barros Neto.

É como voto.“ (Sic – original com destaque)

Como se vê acima, as questões apontadas como omissas ou contraditórias foram expressamente enfrentadas no acórdão embargado, que fixou como fundamentos centrais (i) a ausência de mora da construtora, tendo em vista que o “Habite-se” foi expedido em 17/12/2015, antes do vencimento da última parcela (30/12/2015), e (ii) a responsabilidade do próprio comprador pelo atraso na quitação, o qual reconheceu ter enfrentado dificuldades financeiras no período.

A argumentação relativa à averbação do “Habite-se” foi devidamente considerada e afastada na fundamentação do acórdão, que entendeu não ter havido prova de que a ausência de averbação impediu, de forma juridicamente relevante, o pagamento da parcela final no prazo estipulado.

O próprio embargante admitiu que não dispunha de recursos próprios para quitação e dependia da aprovação de financiamento, cuja morosidade não pode, por presunção genérica, ser imputada à incorporadora.

Ademais, a jurisprudência desta Corte tem compreendido que a mera ausência de averbação do “Habite-se”, por si só, não configura mora da construtora, salvo prova inequívoca de que o comprador estava apto a quitar o saldo e foi impedido exclusivamente pela omissão do incorporador, o que não restou demonstrado no presente caso.

Logo, não há omissões, obscuridade ou contradição a serem sanadas, mas mera tentativa de rediscussão do mérito, o que ultrapassa os limites do recurso integrativo, configurando-se, na espécie, mero inconformismo com o desfecho da decisão.

Por fim, quanto ao prequestionamento, já restou assentado que não há necessidade de menção expressa aos dispositivos legais invocados, quando a matéria for decidida com fundamento suficiente, sendo a oposição dos embargos, ainda que rejeitados, suficiente para configurar o prequestionamento ficto, nos termos do art. 1.025 do CPC.

Assim, não vislumbro a existência dos vícios apontados que justifique o recurso interposto.

Nesse contexto, considerando que os embargos declaratórios não prestam para prolatar nova decisão de matérias já dirimidas, sobretudo quando fundamentadas por motivos suficientes para julgar a questão, a rejeição do recurso se revela medida adequada.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÕES INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A solução correta e integral da controvérsia, com lastro em fundamentos suficientes, não configura omissão. 2. Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado para a rediscussão da matéria de mérito consubstanciada na decisão recorrida, quando não presentes os vícios de omissão, obscuridade ou contradição, nos termos do art. 1.022 do CPC. 3. Embargos de Declaração rejeitados.
(STJ - EDcl no REsp: 1549458 SP 2014/0130168-2, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022).

Importante consignar que, conforme entendimento pacificado pela Jurisprudência, “
O julgador não está obrigado a examinar ponto por ponto das teses suscitadas pelas partes ou todos os dispositivos legais arguidos, se já encontrou razões suficientes para formar sua convicção
(STJ AI 169.073-SP)” (TJ/MT. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 11063/2011. 1a Câmara Cível. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges. Data de Julgamento: 22-02-2011).

Ante o exposto,
REJEITO
os embargos de declaração, mantendo incólume o acórdão de ID 281003391.

Advirto
que a tentativa de rediscutir a mesma matéria em novos embargos de declaração sujeitará o embargante a penalidade prevista no art. 1.026, §3o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025