Tribunal: TJMT
Processo: 1035752-27.2023.8.11.0002
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. TEMA REPETITIVO 1095/STJ. INCIDÊNCIA DO CDC. RESTITUIÇÃO DE 75% DAS PARCELAS PAGAS DEVIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo promitente comprador, com retenção de 25% em favor da vendedora.
II. QUESTÃ EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é aplicável ao caso o regime jurídico da Lei no 9.514/1997, mesmo na ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel; (ii) se é legítima a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) se é válida a restituição de 75% dos valores pagos, diante da resolução contratual por inadimplemento do promitente comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/1997, conforme entendimento firmado no Tema 1.095 do STJ.
4. Na ausência de garantia fiduciária formalizada, incide o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação entre incorporadora e consumidor final.
5. Sendo a resolução contratual motivada pela inadimplência do comprador, é legítima a retenção de 75% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, dentro do parâmetro de razoabilidade reconhecido pelo STJ (Súmula 543/STJ) e à luz da jurisprudência desta Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso não provido.
Tese de julgamento:
"1. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/1997, devendo prevalecer o regime do Código de Defesa do Consumidor. 2. Em hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de cláusula penal compensatória."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, VI, e 53; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; STJ, Súmula no 543; STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível no 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Póvoas, j. 17.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035752-27.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NEY ADRIANO MOTA - CPF: 926.076.321-53 (APELADO), ALINNE MOREIRA RODRIGUES SCHMIDT - CPF: 033.553.121-00 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. TEMA REPETITIVO 1095/STJ. INCIDÊNCIA DO CDC. RESTITUIÇÃO DE 75% DAS PARCELAS PAGAS DEVIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo promitente comprador, com retenção de 25% em favor da vendedora.

II. QUESTÃ EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é aplicável ao caso o regime jurídico da Lei no 9.514/1997, mesmo na ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel; (ii) se é legítima a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) se é válida a restituição de 75% dos valores pagos, diante da resolução contratual por inadimplemento do promitente comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/1997, conforme entendimento firmado no Tema 1.095 do STJ.

4. Na ausência de garantia fiduciária formalizada, incide o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação entre incorporadora e consumidor final.

5. Sendo a resolução contratual motivada pela inadimplência do comprador, é legítima a retenção de 75% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, dentro do parâmetro de razoabilidade reconhecido pelo STJ (Súmula 543/STJ) e à luz da jurisprudência desta Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

"1. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/1997, devendo prevalecer o regime do Código de Defesa do Consumidor. 2. Em hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de cláusula penal compensatória."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, VI, e 53; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; STJ, Súmula no 543; STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível no 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Póvoas, j. 17.04.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande LTDA. contra sentença proferida pelo juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos proposta por Ney Adriano Mota, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, condenando a ré à restituição de 75% dos valores pagos.

A apelante sustenta, em síntese, que a sentença teria afastado indevidamente a aplicação da Lei no 9.514/1997, sob o argumento da ausência de registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Aduz que, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos EREsp 1.866.844/SP, a ausência de registro não retira a eficácia do contrato entre os contratantes, inclusive das cláusulas que preveem a alienação extrajudicial do imóvel.

Alega ainda que a sentença violou os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da
pacta sunt servanda
, ao afastar cláusulas livremente pactuadas entre as partes. Defende, portanto, a aplicabilidade da Lei no 9.514/97, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de legislação especial e posterior.

Requer, ao final, a reforma da sentença, com o reconhecimento da validade da cláusula de alienação fiduciária e a observância do procedimento específico previsto na legislação de regência.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 314512886).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A insurgência da apelante repousa, em síntese, na tese de que a relação contratual estaria regida pela Lei no 9.514/1997, por se tratar de pacto com garantia de alienação fiduciária, o que afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do regime de devolução proporcional das parcelas pagas. Sustenta que, mesmo sem registro do contrato na matrícula do imóvel, a eficácia das cláusulas fiduciárias deveria ser reconhecida entre as partes.

Ocorre que, conforme destacado pelo juízo de origem, não há nos autos qualquer comprovação de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, tampouco há prova de que o promitente comprador tenha sido imitido na posse. Trata-se, pois, de promessa de compra e venda sem aperfeiçoamento registral da garantia, o que afasta a incidência da Lei no 9.514/1997, sobretudo em sua vertente executiva.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a tese repetitiva no Tema 1095, estabeleceu com clareza que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” – sem destaque no original

A tentativa de transferir ao adquirente o ônus pelo registro não supre a exigência legal e não autoriza impor-lhe o regime da alienação fiduciária sem o preenchimento dos pressupostos normativos. Portanto, ausente o registro e a constituição da garantia fiduciária, não há como afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, regime protetivo aplicável às relações estabelecidas entre incorporadora e adquirente de imóvel, como já pacificado pela jurisprudência da Corte Superior:

“[...] O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ [...]”

(STJ - AgInt no AREsp: 2272454 RJ 2022/0404233-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2024)"

No presente caso, é incontroverso que o distrato foi motivado pela incapacidade financeira do comprador em prosseguir com o adimplemento das obrigações contratuais. Nas hipóteses nos casos de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pela vendedora, a título de cláusula penal compensatória (Súmula 543/STJ).

Consigna-se, por oportuno, que a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção parcial em benefício do vendedor, em patamar que varia de 10% a 25%, de modo a indenizar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa. Cita-se:

“[...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.”
(STJ - AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/06/2023, DJe 30/06/2023).

Também desta eg. Corte:

“[...] A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.”
(TJ-MT, Apelação Cível n. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17/04/2024, DJe 22/04/2024).

Diante disso,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença que rescindiu o contrato e fixou a restituição de 75% dos valores pagos ao autor, com retenção de 25% em favor da ré.

Majoro os honorários sucumbenciais fixadas na sentença para 17% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025