Tribunal: TJMT
Processo: 1041232-97.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL N° 1041232-97.2022.8.11.0041
APELANTES: AMAIL ANIZIO DE SOUZA E HELLEN PATRICIA GUIMARAES
APELADOS: VITORIA MARQUES DE ARAÚJO E LUCAS DE SOUZA RODRIGUES
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO – EXIGIBILIDADE CONFIGURADA – ALEGAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA – INÉRCIA DOS DEVEDORES – MORA CARACTERIZADA – TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL – ART. 784, III, CPC – INAPLICABILIDADE DO ART. 803, I E III, CPC – VALOR DA CAUSA – FIXAÇÃO ESTIMATIVA ADMITIDA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA – PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO AFASTADA – EXTINÇÃO ANTERIOR SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – NOVA RELAÇÃO PROCESSUAL VÁLIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O valor da causa, em se tratando de obrigação de fazer sem conteúdo econômico mensurável, pode ser estimado, nos termos da jurisprudência.
A concessão da gratuidade judiciária à parte exequente foi devidamente fundamentada e não foi infirmada por prova suficiente em sentido contrário.
A extinção anterior de processo com fundamento no art. 485 do CPC não impede o ajuizamento de nova ação, por ausência de coisa julgada material.
A obrigação de entrega de documentação relativa à promessa de compra e venda de imóvel, prevista contratualmente com prazo certo, torna-se exigível quando demonstrado que sua não concretização decorreu de conduta omissiva dos devedores, que não atenderam às exigências administrativas necessárias à regularização do bem. Tal inércia descaracteriza a alegada condição suspensiva, configurando mora contratual nos termos dos artigos 394 e 396 do Código Civil. Preenchidos os requisitos do artigo 784, III, do CPC, o título extrajudicial é válido e exequível, não havendo nulidade da execução por ausência de liquidez ou certeza.
Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041232-97.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AMAIL ANIZIO DE SOUZA - CPF: 826.970.191-20 (APELANTE), ANTONIO GOMES DE ALMEIDA NETO - CPF: 022.122.411-43 (ADVOGADO), HELLEN PATRICIA GUIMARAES - CPF: 876.636.191-53 (APELANTE), VITORIA MARQUES DE ARAUJO - CPF: 808.999.941-72 (APELADO), DAMIAO ORLANDO DE OLIVEIRA LOTT - CPF: 009.603.481-58 (ADVOGADO), LUCAS DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 005.349.461-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO – EXIGIBILIDADE CONFIGURADA – ALEGAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA – INÉRCIA DOS DEVEDORES – MORA CARACTERIZADA – TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL – ART. 784, III, CPC – INAPLICABILIDADE DO ART. 803, I E III, CPC – VALOR DA CAUSA – FIXAÇÃO ESTIMATIVA ADMITIDA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA – PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO AFASTADA – EXTINÇÃO ANTERIOR SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – NOVA RELAÇÃO PROCESSUAL VÁLIDA –
RECURSO DESPROVID
O.

O valor da causa, em se tratando de obrigação de fazer sem conteúdo econômico mensurável, pode ser estimado, nos termos da jurisprudência.

A concessão da gratuidade judiciária à parte exequente foi devidamente fundamentada e não foi infirmada por prova suficiente em sentido contrário.

A extinção anterior de processo com fundamento no art. 485 do CPC não impede o ajuizamento de nova ação, por ausência de coisa julgada material.

A obrigação de entrega de documentação relativa à promessa de compra e venda de imóvel, prevista contratualmente com prazo certo, torna-se exigível quando demonstrado que sua não concretização decorreu de conduta omissiva dos devedores, que não atenderam às exigências administrativas necessárias à regularização do bem. Tal inércia descaracteriza a alegada condição suspensiva, configurando mora contratual nos termos dos artigos 394 e 396 do Código Civil. Preenchidos os requisitos do artigo 784, III, do CPC, o título extrajudicial é válido e exequível, não havendo nulidade da execução por ausência de liquidez ou certeza.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Apelo desprovido.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 1041232-97.2022.8.11.0041

APELANTES:

AMAIL ANIZIO DE SOUZA E HELLEN PATRICIA GUIMARAES

APELADOS:

VITORIA MARQUES DE ARAÚJO E LUCAS DE SOUZA RODRIGUES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Hellen Patricia Guimarães
e
Amail Anízio de Souza
, contra sentença proferida pelo Juízo da
11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, subscrita pela Juíza de Direito
Olinda de Quadros Altomare
, nos autos da
Ação de Embargos à Execução
, processo no
1041232-97.2022.8.11.0041
, por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos formulados nos embargos à execução opostos contra
Vitória Marques de Araújo
e
Lucas de Souza Rodrigues
, com a condenação dos embargantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil, observando-se o disposto no artigo 98, §3o, do mesmo diploma legal.

Nas razões recursais Id.
310784874
, os apelantes sustentam, preliminarmente, que a petição inicial da execução jamais deveria ter sido recebida, por configurar reiteração de pedido idêntico àquele contido no processo no 1035435-77.2021.8.11.0041, o qual foi extinto sem resolução do mérito, ante a ausência de recolhimento de custas e o indeferimento da justiça gratuita.

Alegam que o novo processo executivo possui o mesmo objeto e causa de pedir do anterior, tratando-se, portanto, de manobra processual.

Impugnam novamente o valor da causa atribuído na execução, ao argumento de que deveria corresponder ao valor do contrato, conforme já decidido no processo extinto.

Sustentam, também, que a concessão da justiça gratuita aos apelados foi indevida, diante da capacidade financeira demonstrada por ambos, conforme documentos de Id. 88360370 e 88360371, requerendo a revogação do benefício.

No mérito, afirmam que a execução proposta é nula, pois o título extrajudicial não seria exigível. Argumentam que a obrigação de registro do imóvel encontra-se subordinada a condição suspensiva, prevista expressamente na cláusula terceira, §1o, do contrato de promessa de compra e venda, que condiciona o cumprimento da obrigação à regularização do imóvel junto aos órgãos municipais e ao cartório de registro, sendo essa regularização dependente da finalização de processo administrativo perante a Prefeitura Municipal de Cuiabá.

Ressaltam que não houve estipulação de prazo contratual para cumprimento da obrigação e que a condição prevista se trata de fato futuro e incerto, alheio à vontade das partes, nos termos do artigo 125 do Código Civil. Sustentam, com base no artigo 803, incisos I e III, do Código de Processo Civil, que a execução é nula por ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título.

Pugnam, ao final, pela reforma da sentença, com a extinção da execução por nulidade do título, ou, subsidiariamente, pela exclusão da aplicação do artigo 816 do Código Civil, a fim de afastar a imposição de contratação de terceiro às expensas dos apelantes para fins de regularização do imóvel.

Contrarrazões juntadas no Id. 310784878, em que inicialmente suscitam o não conhecimento do recurso por ofensa à dialeticidade, e no mérito, manifestam que a sentença não padece de qualquer irregularidade, de modo que pedem o desprovimento do apelo.

Custas de preparo dispensadas, ante o deferimento da justiça gratuita nos autos.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por Hellen Patricia Guimarães e Amail Anízio de Souza contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou improcedentes os embargos à execução opostos contra a execução de título extrajudicial movida por Vitória Marques de Araújo e Lucas de Souza Rodrigues, reconhecendo a exigibilidade da obrigação constante no instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

Eis o teor da sentença recorrida, no ponto de interesse ao deslinde da controvérsia:

“(...)

Trata-se de
embargos à execução
opostos por
Amail Anizio de Souza
e
Hellen Patricia Guimaraes
em face de
Vitoria Marques de Araújo
e
Lucas de Souza Rodrigues
, todos qualificados nos autos, por meio da qual buscam primordialmente a declaração de nulidade da execução em razão da ausência de exigibilidade do título extrajudicial que fundamenta o processo executivo, além de, subsidiariamente, requererem o afastamento da aplicação do art. 816 do Código Civil e a não condenação ao pagamento de eventuais perdas e danos, alegando inexistência de culpa e de mora.

Profiro o julgamento antecipado da lide (artigo 355, I, do Código de Processo Civil), porque a matéria prescinde de outras provas, sendo suficientes para o deslinde da causa as provas documentais contidas nos autos, que permitem a formação do convencimento do juiz, conforme regra do artigo 370, do CPC.

Além disso, as preliminares invocadas na peça de defesa já foram rejeitadas na decisão saneadora, cujo decisum não adveio qualquer recurso.

Passo, então, a decidir a causa.

A controvérsia central da demanda reside em determinar se a obrigação de registro do imóvel prevista no contrato de promessa de compra e venda é exigível, ou se estaria subordinada a uma condição suspensiva ainda não verificada por depender da conclusão de procedimento administrativo junto à Prefeitura de Cuiabá/MT.

Assim, a questão jurídica central da lide consiste em definir se a paralisação do procedimento administrativo de registro do imóvel, por omissão dos embargantes, configura verificação da condição suspensiva contratual (art. 130 do Código Civil), tornando a obrigação exigível e apta a fundamentar a execução.

Pois bem.
In casu
, necessário se faz dizer que o art. 373, inc. I e II, do CPC, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando ser ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado,
verbis
:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Neste sentido é o ensinamento de Luiz Guilherme Marinoni,
verbis
:

“
1. Ônus da prova.
O art. 373, caput, CPC, distribui o ônus da prova de acordo com a natureza da alegação de fato a provar: ao autor cumpre provar a alegação que concerne ao fato constitutivo do direito por ele afirmado;
ao réu, a alegação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direto afirmado pelo autor
. As partes têm o ônus de alegar e o ônus de provar conforme nosso CPC. [...]”
(Código de Processo Civil Comentado, 2a Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016 – negritei).

Acerca do tema, a meritória doutrina de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, leciona:

“10. Segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (DIG.XXII,3,2). O autor precisa demonstrar em juízo a existência do ato ou fato por ele descrito na inicial como ensejador de seu direito”.
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante. 9a ed. Rev. Atual. e Ampl. - São Paulo: RT, 2006).

Neste tear de argumentação, cabe registrar o entendimento clareador de Freddie Didier Jr:

“O princípio da aquisição processual - chamado por alguns de princípio do ônus objetiva, em terminologia que não é a nossa - não se confunde com o ônus objetivo da prova, mas com ele se relaciona. O ônus objetivo entra em campo quando há uma insuficiência probatória e impõe a regra de julgamento desfavorável àquele que tinha o encargo de produzir provas, mas dele não se desincumbiu.”
(Curso de Direito Processual Civil, Teoria Geral da Prova, v. 2, 4a Ed., Bahia: Editora JusPodivm, 2009).

Na espécie, cumpre inicialmente consignar que o título executivo extrajudicial objeto da execução decorre de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel financiado, dotado de cláusulas claras acerca da obrigação de registro documental como requisito indispensável à liberação do financiamento.

Com a devida vênia, embora a parte embargante sustente que o contrato não fixou prazo para a conclusão do registro, há previsão expressa no termo contratual de que os documentos necessários seriam disponibilizados em 40 (quarenta) dias após a assinatura (id. 88360368 – feito executivo).

Tal estipulação resulta evidente nos documentos anexados aos autos da execução (id. 88360368 e id. 88360369 – feito executivo) e reiterada na impugnação, sendo corroborada pela ausência de manifestação eficaz dos embargantes no sentido de prorrogar formalmente o prazo pactuado.

Ora, a alegação de condição suspensiva, baseada na dependência do procedimento administrativo junto à Prefeitura Municipal de Cuiabá/MT, não se compatibiliza com a natureza obrigacional do contrato.

Isso porque, consoante art. 125, do Código Civil, a condição suspensiva somente impede o exercício da pretensão quando se tratar de evento futuro e incerto que independa de culpa ou inércia do devedor:
“Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”

Entretanto, o art. 130 do mesmo diploma legal estabelece, com clareza, que:
“Ao titular do direito eventual, nos casos de condição suspensiva ou resolutiva, é permitido praticar os atos destinados a conservá-lo.”

No presente caso, a paralisação do procedimento PD 0012350/2021 decorreu, como demonstrado pelo teor das certidões e comunicações administrativas, de ausência de juntada dos documentos técnicos exigidos pela municipalidade, sendo inequívoco que tal omissão corresponde a inércia imputável aos embargantes ou ao profissional por eles contratado.

Portanto, a condição reputa-se juridicamente verificada, não subsistindo a alegação de inexigibilidade.

Com efeito, a execução funda-se em obrigação de fazer consubstanciada em obrigação contratual líquida e exigível, enquadrando-se no art. 784, inciso III, do Código de Processo Civil, que confere força executiva aos documentos particulares assinados pelas partes e por duas testemunhas.

Assim, não há qualquer dúvida quanto à certeza e liquidez da obrigação, já que seu objeto está claramente delimitado, qual seja, a apresentação dos documentos de regularização que possibilitem a formalização do financiamento e a transmissão definitiva da titularidade do imóvel.

Na verdade, a invocação do art. 803, incisos I e III, do Código de Processo Civil não encontra respaldo probatório, pois não se constata nulidade formal do título nem irregularidade essencial na petição inicial da execução que comprometa sua higidez processual, pelo contrário, uma vez que a condição reputa-se verificada por força de descumprimento imputável ao devedor.

A propósito:

“EMBARGOS DECLARATÓRIOS - RETORNO DOS AUTOS DO STJ PARA NOVO JULGAMENTO DA MATÉRIA NÃO CONHECIDA -
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONDIÇÃO SUSPENSIVA - ARTIGO 125 DO CÓDIGO CIVIL - NÃO IMPLEMENTO - IMPROCEDENCIA DO PEDIDO INICIAL
.

De acordo com o artigo 125, do Código Civil, "Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa".

O contrato de compra e venda celebrado entre as partes tem eficácia subordinada à condição suspensiva, de forma que, não implementada a aludida condição, o direito encartado na avença não ultrapassa a esfera de mera expectativa e, portanto, torna-se improcedente o pedido formulado na ação de cobrança lastreada em contrato não implementado
.”
(TJMG, RED no 5001987-82.2020.8.13.0701, 13a Câm. Cív., Rel. Des. Marco Aurélio Ferrara Marcolino, j. 13.11.2023 – negritei).

Por outro lado, no que concerne à alegação de ausência de perdas e danos, assiste razão parcial aos embargantes apenas quanto à necessidade de liquidação específica de eventual indenização, por se tratar de obrigação acessória que demanda prova de extensão e quantificação do prejuízo.

Nada obstante, a mora do promitente vendedor resulta caracterizada, pois, nos termos do art. 394, do Código Civil:
“Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

E complementa o art. 396, do mesmo
codex
:
“Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.”

À vista disso, como o retardamento decorreu de conduta atribuível ao devedor, a mora configura-se objetivamente e subjetivamente, tornando legítima a pretensão executória.

Por conseguinte, não prospera o pedido de declaração de inexigibilidade da obrigação principal, tampouco o de afastamento dos efeitos próprios do inadimplemento contratual, previstos no art. 816 do Código Civil.

Não obstante, a discussão sobre eventual indenização em perdas e danos deve, por sua natureza acessória, ser submetida à fase de liquidação, na forma do art. 509, do Código de Processo Civil.

Diante de todo o exposto, ante a robustez dos fundamentos contratuais e legais, não há qualquer razão jurídica capaz de sustentar a procedência dos embargos à execução.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, § 1o, IV do NCPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5o, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO IMPROCEDENTE
os pedidos formulados nos
embargos à execução
opostos por
Amail Anizio de Souza
e
Hellen Patricia Guimaraes
em face de
Vitoria Marques de Araújo
e
Lucas de Souza Rodrigues
.

Condeno
a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do mesmo
codex
.

Certifique
-se nos autos da execução no 1023431-71.2022.8.11.0041, o julgamento deste feito.

Transitado em julgado,
remetam-se os autos imediatamente ao arquivo
, mediante as anotações necessárias.

P. I. C.

Olinda de Quadros Altomare

Juíza de Direito”

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal, infere-se que não deve prosperar.

Inicialmente, não há falar em Violação ao princípio da dialeticidade, visto que a parte apelante rebateu os termos da sentença, expondo os motivos para alteração da decisão.

A controvérsia originou-se da execução de obrigação contratual consistente na entrega de documentação necessária à regularização de imóvel objeto de promessa de compra e venda celebrada entre as partes. A parte apelante alegou, desde os embargos à execução, que tal obrigação estaria subordinada à verificação de condição suspensiva, qual seja, a finalização de procedimento administrativo de regularização perante a municipalidade, fato que não teria se concretizado até o momento da propositura da execução, o que, segundo sustentado, tornaria o título inexigível e ensejaria a nulidade da execução.

Na sentença recorrida, a julgadora de origem afastou a tese de condição suspensiva não implementada, assentando que o procedimento administrativo não foi concluído por culpa atribuível aos próprios embargantes, que não apresentaram os documentos técnicos exigidos pela Prefeitura. Considerou, por isso, verificada a mora dos devedores, reconhecendo a exigibilidade da obrigação e, consequentemente, a higidez do título executivo.

A apelação apresentada repisa os fundamentos já suscitados nos embargos, os quais passo a examinar.

A primeira alegação recursal refere-se à nulidade da execução por reiteração de pretensão já deduzida em processo anterior (no 1035435-77.2021.8.11.0041), o qual foi extinto sem resolução do mérito.

Tal fundamento não merece acolhimento.

O artigo 485 do Código de Processo Civil, ao prever as hipóteses de extinção do processo sem julgamento do mérito, não impede o reingresso da demanda quando sanado o vício anterior.

Outrossim, ainda que se tratasse de nova ação com fundamento idêntico, a extinção anterior deu-se exclusivamente por ausência de recolhimento de custas e indeferimento de justiça gratuita, sem julgamento meritório da pretensão executiva, inexistindo, portanto, coisa julgada material (art. 502 do CPC), tampouco litispendência (art. 337, §1o, do CPC).

A pretensão executiva, portanto, pôde ser validamente proposta em nova ação, uma vez sanado o vício processual antecedente.

No que se refere às preliminares veiculadas no apelo, especialmente quanto à suposta necessidade de correção do valor da causa atribuído à execução, não prospera a insurgência da parte apelante, uma vez que a questão foi devidamente apreciada na sentença, a qual concluiu, com acerto, que, tratando-se de execução de obrigação de fazer cujo conteúdo econômico não é imediatamente mensurável, admite-se a fixação do valor da causa por estimativa, não se verificando qualquer irregularidade capaz de comprometer a regularidade do processo.

Ademais, eventual irregularidade na fixação do valor da causa não conduz, por si só, à nulidade processual, mesmo porque se trata de vício sanável que pode ser retificado até mesmo de ofício de caso de equívoco em sua atribuição, o que não é o caso.

No que se refere à gratuidade da justiça deferida à parte exequente na execução de origem, não há qualquer elemento nos autos que possa infirmar a conclusão do juízo da execução pelo deferimento da benesse, sendo que, no caso, a parte embargante apelante, limitou-se a alegar a existência de indícios de capacidade financeira dos exequentes, mas não apresentou prova documental apta a afastar a presunção legal de veracidade da declaração firmada, sendo que a simples alegação genérica de possibilidade financeira não se presta a infirmar a presunção de hipossuficiência, sendo ônus do impugnante produzir prova robusta e idônea, o que, claramente, não ocorreu.

Desta feita, diante da ausência de demonstração inequívoca situação de solvência suficiente dos exequentes a justificar a revogação da gratuidade, impõe-se manter a conclusão pela rejeição desta preliminar.

Ademais, a despeito dos argumentos persuasivos da parte recorrente em sentido diverso, cumpre assinalar que as deliberações anteriormente proferidas nos autos do processo no 1035435-77.2021.8.11.0041, extinto sem resolução de mérito, não possuem aptidão para obstar o ajuizamento e o regular processamento da presente demanda, isso porque se trata de relação jurídica processual autônoma, instaurada a partir de nova petição inicial, em que eventuais vícios foram sanados.

Além disso, como é cediço, a extinção do processo sem exame do mérito, com fundamento no artigo 485 do Código de Processo Civil, não impede o reingresso da demanda, tampouco gera coisa julgada material, nos termos do artigo 502 do mesmo diploma, além de que as questões processuais atinentes à nova ação devem ser resolvidas no bojo desta, com base nas suas peculiaridades e nos elementos que a instruem, sendo irrelevantes para esse fim os fundamentos de indeferimento incidentais proferidos na demanda anterior.

No mérito recursal, o núcleo do inconformismo reside na alegada
inexigibilidade do título executivo extrajudicial
, ao argumento de que o contrato está subordinado a condição suspensiva ainda não verificada.

A tese, entretanto, não encontra respaldo nos autos nem no ordenamento jurídico.

Com efeito, o título que fundamenta a execução consiste em
instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel financiado
, devidamente assinado pelas partes e por testemunhas, o que atende aos requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil.

Outrossim, a obrigação exequenda refere-se à entrega dos documentos necessários para viabilizar o financiamento e o registro do imóvel, sendo que o contrato previu expressamente o prazo de
quarenta dias após a assinatura
para o cumprimento dessa obrigação, conforme § 2° da cláusula 3a do documento Id. 88360368 da execução processo número 1023431-71.2022.8.11.0041, de modo que a alegação de ausência de prazo, portanto, mostra-se
manifestamente improcedente
e descolada do conteúdo contratual.

A parte apelante sustentou que o registro do imóvel dependia da finalização de processo administrativo de regularização de obra, pendente junto à Prefeitura Municipal de Cuiabá, sob protocolo
PD 0012350/2021
, e que, por se tratar de fato alheio à sua vontade, estaria caracterizada condição suspensiva nos termos do artigo 125 do Código Civil.

Contudo, conforme corretamente apurado na sentença, o procedimento administrativo restou
inconcluso por ausência de apresentação de documentos exigidos pelo órgão municipal
, o que revela inércia dos próprios embargantes ou do profissional por eles contratado.

Tal omissão descaracteriza a figura da condição suspensiva futura e incerta, pois o obstáculo ao cumprimento da obrigação decorreu de fato atribuível aos próprios devedores, conclusão que coaduna-se com o artigo 396 do Código Civil

no sentido de que
“n
ão havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.”

Além disso, evidente é a constatação de mora dos próprios executados embargantes, nos termos do artigo 394 do mesmo diploma, segundo o qual, “
c
onsidera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

Assim, reputada
verificada a mora dos devedores embargantes
, configura-se a
exigibilidade da obrigação
e, por conseguinte, a
validade da execução
.

Portanto, a pretensão resistida dos embargantes é, pois, desprovida de amparo jurídico.

Ademais, a alegação de nulidade da execução com fulcro no artigo 803, I e III, do Código de Processo Civil, também não subsiste, porque, conforme demonstrado, o título é líquido e certo, e a obrigação é exigível, uma vez que o suposto implemento da condição foi obstado por comportamento culposo do próprio devedor.

Portanto, a execução é válida e o título, plenamente exequível.

Por fim, quanto à pretensão subsidiária de afastamento do art. 816 do Código Civil, esta igualmente não merece guarida, posto que a referida regra consagra os efeitos da mora contratual, e a alegação de que os embargantes não poderiam ser compelidos a contratar terceiros às suas expensas para regularizar o imóvel, por se tratar de fato fora de sua alçada, não encontra respaldo fático nem jurídico, diante do dever assumido no contrato e da omissão identificada na condução do procedimento de regularização.

A sentença, portanto, merece
ser mantida por seus próprios fundamentos
, que ora se confirmam e se integram por este voto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto, mantendo incólume a sentença recorrida.

Deixo de majorar os honorários, pois não houve contrarrazões.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025