Tribunal: TJMT
Processo: 1001475-04.2024.8.11.0049
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-21

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CULPA DA COMPRADORA - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – CLÁUSULA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – RECURSO PROVIDO.
1. Se a aplicação da cláusula contratual prevista na avença para a desistência da compradora da compra do imóvel consistente na retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato superará o valor total pago, tal penalidade não se mostra razoável.
2. A despeito da previsão contratual de multa penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato encontrar amparo na Lei do Distrato, não se pode olvidar que tal penalidade se afigura demasiadamente onerosa à consumidora, mostrando-se abusiva. Com efeito, à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ, a cláusula penal de retenção deve ser limitada entre 10% a 25% do valor pago.
3. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001475-04.2024.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ANAIANE BARBOSA DA SILVA - CPF: 041.810.681-96 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), CASA & TERRA IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 09.479.123/0001-21 (APELADO), FRANCISCO DE SOUZA RANGEL - CPF: 308.321.441-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
– PARCIAL PROCEDÊNCIA –

CULPA DA COMPRADORA -
RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – CLÁUSULA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS
–
RECURSO
PROVIDO.

1
.

Se a

aplicação da cláusula contratual prevista na avença
para a desistência da compradora da compra do imóvel
consistente na retenção de 10% (dez por cento) do valor do
contrato superará o valor total pago,
tal penalidade
não se mos
tra razoável.

2.
A despeito d
a previsão contratual de multa penal de
10% sobre o valor atualizado do
contrato encontrar amparo na Lei do Distrato, não se pode olvidar que tal penalidade se afigura demasiadamente onerosa à consumidora, mostrando-se abusiva. Com efeito, à luz do Código de Defesa do Consumidor
e da ju
risprudência do STJ,
a cláusula penal de retenção
deve ser limitada entre 10%
a
25% do valor pago.

3. Recurso
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível
interposto
por
ANAIANE BARBOSA DA SILVA

em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contratual c/c Restituição de Valores
Pagos
,
interposta contra
CASA & TERRA IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA

para o fim de
declarar
re
scindido
o
contrato
firmado entre os litigantes
;

determinar
a
restituição das quantias pagas pela parte autora, de uma só vez, assegurando o direito de retenção do percentual de 10%, conforme estipulado na cláusula contratual. O valor deve ser corrigido pelo IPCA desde o desembolso de cada parcela, incidindo juros legais a partir do trânsito em julgado
;
declarar
a responsabilidade da parte autora sobre o pagamento das quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, comissão de corretagem e demais encargos e despesas previstas no contrato, no período que vai desde o dia do negócio até o dia do trânsito em julgado.

Verificada a sucumbência da parte autora em parte menor de sua pretensão, a parte ré pagará as custas e os honorários de 10% do valor da condenação referente à restituição das quantias.

Em suma, alega a apelante
que f
irmou contrato de compra e venda de imóvel e que após ter pag
ado

18 parcelas de R$ 314,39, perfazendo a quantia total de R$ 5.659,02 (cinco mil seiscentos e cinquenta e nove reais e dois centavos), em razão de dificuldades financeiras
,
se viu
impossibilitada de dar continuidade ao contrato, motivo pelo qual pleiteou a rescisão do contrato e
a
devolução das quantias pagas.

Contudo,
afirma que o juízo singular não agiu com o seu costumeiro acerto ao condenar
a requerida/apelada à
restituição dos valores nos termos do contrato, atribuindo a base
de cálculo o valor do contrato, pois entende que o percentual a ser retido a favor da vendedora deve ser estipulado observando-se o total pago pelo comprador.

Ressalta que o valor total pago foi em torno de R$ 5.659,02 (cinco mil, seiscentos e cinquenta e nove reais e dois centavos) e o valor do contrato é de R$ 54.340,00 (cinquenta e quatro mil trezentos e quarenta e quatro reais), assim, subtraindo 10% do valor atualizado do contrato superará o valor total pago.

Argumenta que a retenção sobre o valor do contrato é
abusivo
, devendo ser restringida
sobre o montante pago, reconhecendo a abusividade dessa cláusula contratual.

Pugna pelo provimento do recurso, para reformar em parte a r.

sentença, para que seja fixada a
devolução dos valores pagos com a retenção a favor do vendedor de acordo com percentual sobre os valores efetivamente pagos.

A apelada

contrarrazoou

pelo
desprovimento do apelo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante
sustenta em seu apelo que a
retenção sobre o valor do contrato é
abusivo
, devendo se restringi
r
sobre o montante pago, reconhecendo a abusividade dessa cláusula contratual.

Deveras, a
cláusula décima quarta do contrato
firmado entre as partes
dispõe o seguinte:

Pois bem.

Da análise dos autos, tem-se que as partes firmaram contrato de venda e compra de imóvel urbano com pacto de
alienação fiduciária em fevereiro de 2020
, sendo que
a "Lei do Distrato" (no 13.786/2018) passou a vigorar em 28/12/2018, anteriormente à avença.

Sabe-se que
a nova
lei incluiu o artigo 32-A na Lei no
4.591
/64 e
6.766
/1979 com a seguinte redação:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato

imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o

deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos

por ele, atualizados com base no índice

contratualmente estabelecido para a correção

monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo

ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I -
os
valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da

transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua

restituição ao loteador;

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez p
or cento) do valor atualizado d
o contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV -
os
débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V -
a
comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I -
em
loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II -
em
loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da

rescisão contratual.

§ 2o Somente será efetuado registro do contrato de

nova venda se for comprovado o início da restituição

do valor pago pelo vendedor ao titular do registro

cancelado na forma e condições pactuadas no distrato,

dispensada essa comprovação nos casos em que o

adquirente não for localizado ou não tiver se

manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

É certo que a cláusula décima quarta
constitui mera reprodução do dispositivo legal ao prever a restituição dos valores pagos pelo imóvel com
a dedução da pena convencional.

Entretanto, há uma particularidade no caso dos autos, vez que
o valor do
imóvel
objeto do contrato firmado entre as partes é de
R$ 54.340,00 (cinquenta e quatro mil trezentos e quarenta reais) e a requerente, ora
apelante,
efetuou
o pagamento de

R$ 5.659,02 (cinco mil, seiscentos e cinquenta e nova reais e dois centavos)
.

Ou seja, a aplicação da cláusula contratual prevista na avença consistente na retenção de 10% (dez por cento) do valor do
contrato, superará o valor total pago,
o que não se mos
tra razoável.

Na espécie, levando-se em consideração as especificidades do caso em estudo e tendo em
vista que a vendedora
(apelada) ficará com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo
,
a retenção do percentual de 10% do total da quantia paga
mostra-se razoável e proporcional, permitindo a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato, sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa.

Assim, a despeito d
a previsão contratual de multa penal de
10% sobre o valor atualizado do
contrato encontrar amparo na Lei do Distrato, não se pode olvidar que tal penalidade se afigura demasiadamente onerosa à consumidora, mostrando-se abusiva.

Com efeito, à luz do
Código de Defesa do Consumidor
e da ju
risprudência do Superior Tribunal de Justiça, deve ser limitada entre 10%
a
25% do valor pago. Confira-se:

Sobre o tema, colaciono jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. (...). CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. (...)
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.
(...). (STJ,
AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR
, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 26/6/2023)
(negritei)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS
SÚMULAS
5
E
7
/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N.
518
/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Nos termos da Súmula n.
543
desta corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
co
mprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". [...]
3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10%
a
25% do total da quantia paga.
Precedentes. Agravo interno improvido. (STJ,
AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ
, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023)

(negritei)

Nesse contexto, há que ser acolhido o reclamo recursal.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para fixar o percentual de
retenção da cláusula penal em 1
0% sobre o
s valores pagos pelo comprador, mantendo, no mais, a sentença.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025