Tribunal: TJMT
Processo: 1006318-61.2021.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PEDIDO DE RESCISÃO SEM ÔNUS E SUSTAÇÃO DE PROTESTO – ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTE DA PANDEMIA DA COVID-19 – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO EFETIVA DO IMPACTO FINANCEIRO – AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS CONTÁBEIS OU FINANCEIROS – ENTREGA DE CHAVES NÃO COMPROVADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Nos contratos de locação comercial, a alegação de onerosidade excessiva em razão da pandemia da COVID-19, como fundamento para rescisão sem ônus, não prescinde de robusta prova do desequilíbrio econômico-financeiro suportado pelo locatário.
A ausência de demonstração concreta do impacto econômico, aliada à inexistência de comprovação documental da entrega do imóvel, inviabiliza o acolhimento do pedido.
A simples desocupação do imóvel não isenta os responsáveis do pagamento dos aluguéis e acessórios em atraso, até a data da imissão da parte locadora na posse do imóvel e efetiva entrega das chaves. Hipótese em que o protesto decorre de inadimplemento contratual não elidido por causa juridicamente idônea.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006318-61.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação de Protesto, Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JEFFERSON RODRIGO DE ALMEIDA - CPF: 036.229.091-10 (APELANTE), SALOME DA SILVA BARROS - CPF: 241.520.051-49 (ADVOGADO), PANTANAL LOCADORA DE AUTOMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.596.241/0001-07 (APELADO), CRISLAINE CASSAVARA - CPF: 018.908.931-88 (ADVOGADO), SWELEN ADNA AZEVEDO GONCALVES CHICALE - CPF: 416.409.648-94 (ADVOGADO), FERNANDO HENRIQUE FERREIRA NOGUEIRA - CPF: 262.723.378-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PEDIDO DE RESCISÃO SEM ÔNUS E SUSTAÇÃO DE PROTESTO – ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTE DA PANDEMIA DA COVID-19 – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO EFETIVA DO IMPACTO FINANCEIRO – AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS CONTÁBEIS OU FINANCEIROS – ENTREGA DE CHAVES NÃO COMPROVADA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Nos contratos de locação comercial, a alegação de onerosidade excessiva em razão da pandemia da COVID-19, como fundamento para rescisão sem ônus, não prescinde de robusta prova do desequilíbrio econômico-financeiro suportado pelo locatário.

A ausência de demonstração concreta do impacto econômico, aliada à inexistência de comprovação documental da entrega do imóvel, inviabiliza o acolhimento do pedido.

A simples desocupação do imóvel não isenta os responsáveis do pagamento dos aluguéis e acessórios em atraso, até a data da imissão da parte locadora na posse do imóvel e efetiva entrega das chaves. Hipótese em que o protesto decorre de inadimplemento contratual não elidido por causa juridicamente idônea.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por JEFFERSON RODRIGO DE ALMEIDA, visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Tutela de Urgência n. 1006318-61.2021.8.11.0002, ajuizada em face de PANTANAL LOCADORA DE AUTOMOVEIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos vertidos na inicial. Ainda, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais, porém, sem honorários advocatícios, em razão da ausência de constituição de patrono pela parte ré.

Em suas razões, a parte apelante, em síntese, sustenta que firmou contrato aditivo de locação de imóvel comercial com a apelada, utilizado para funcionamento de estabelecimento do ramo de entretenimento (danceteria), cuja natureza foi severamente impactada pelos decretos restritivos decorrentes da pandemia da COVID-19.

Aduz que diante da impossibilidade de exercício regular da atividade comercial, agravada pela ausência de previsão de retorno, decidiu devolver as chaves do imóvel à locadora, o que teria ocorrido em janeiro de 2021, findando assim, de forma tácita, o vínculo contratual.

Argumenta que, não obstante a devolução do imóvel e a ausência de contraprestação, a apelada encaminhou títulos a protesto, causando-lhe prejuízos de ordem patrimonial e reputacional.

Prossegue afirmando que a sentença recorrida inverteu o ônus da prova, ao exigir do apelante, comprovação documental da onerosidade excessiva e do desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, desconsiderando que a revelia da apelada atrai presunção de veracidade dos fatos articulados na inicial.

Invoca a teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 a 480 do Código Civil), a boa-fé objetiva, a função social do contrato e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, sustentando que a pandemia constitui fato superveniente e imprevisível que impossibilitou a execução do contrato, sem culpa do apelante;

Alega que não é cabível a aplicação de multa rescisória, tampouco a cobrança de aluguéis posteriores à entrega do imóvel, pois tais encargos se tornaram indevidos ante a impossibilidade de continuidade do contrato por força maior;

Requer, ao final, a reforma da sentença para ser reconhecida a rescisão do contrato sem ônus a partir de janeiro de 2021, a sustação definitiva dos protestos com comunicação ao cartório competente, a devolução da caução contratual eventualmente mantida pela locadora e a concessão de gratuidade da justiça, em razão da hipossuficiência financeira do apelante.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. n.o 276785883, por meio das quais a parte apelada refuta
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor e pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Peço dia para julgamento

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Na origem, a parte apelante ajuizou a presente demanda cujo objeto consistia na sustação de protesto e na declaração de rescisão contratual sem ônus, com efeitos retroativos à suposta entrega do imóvel em janeiro de 2021, em razão de alegada onerosidade excessiva decorrente da pandemia da COVID-19.

A sentença recorrida julgou improcedente o pedido inicial, ao fundamento de que não houve demonstração suficiente dos fatos constitutivos do direito alegado pelo autor, ora apelante, em especial no que se refere à suposta inviabilidade de manutenção do contrato por fato superveniente (pandemia) e à alegada entrega das chaves do imóvel locado.

Pois bem.

De início, verifico que a questão atinente ao pedido de assistência judiciária já restou superado.

Prossigo quanto a análise do mérito.

A parte apelante insiste que a pandemia comprometeu gravemente suas atividades comerciais, inviabilizando a exploração econômica do imóvel locado, e que teria restituído o bem à apelada, o que justificaria a extinção do vínculo contratual sem penalidades, além da sustação dos protestos subsequentes.

Todavia, não assiste razão ao apelante.

Para a incidência da teoria da imprevisão (artigos 317, 478 a 480 do Código Civil), é indispensável a demonstração de que o evento superveniente, extraordinário e imprevisível – no caso, a pandemia da COVID-19 – ocasionou desequilíbrio contratual relevante, com sacrifício desproporcional para uma das partes, e vantagem extrema para a outra.

Não obstante o impacto generalizado da crise sanitária em diversos setores da economia, o Superior Tribunal de Justiça já firmou orientação no sentido de que a revisão ou resolução contratual não decorre automaticamente da pandemia, devendo ser examinadas, no caso concreto, a natureza da relação contratual, as obrigações pactuadas e, sobretudo, a efetiva comprovação do prejuízo sofrido (REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 04/08/2022).

No caso sob exame, embora o apelante tenha discorrido longamente sobre os efeitos deletérios da pandemia sobre a economia nacional e sobre seu ramo de atividade, não acostou aos autos qualquer documento contábil, fiscal ou financeiro que evidenciasse queda de faturamento, prejuízos operacionais ou impossibilidade concreta de adimplir a obrigação locatícia. Nenhum balancete, extrato bancário, relatório de fluxo de caixa ou mesmo declaração de inatividade foi apresentado.

A argumentação permaneceu, assim, no plano da retórica genérica, desprovida de elementos probatórios mínimos que pudessem sustentar a aplicação excepcional da teoria da onerosidade excessiva, cuja admissibilidade exige, em regra, prova robusta e circunstanciada da alegada quebra da base objetiva do negócio jurídico.

Portanto, a ausência de comprovação específica dos impactos financeiros sobre a empresa apelante obsta o acolhimento da pretensão revisional ou resolutiva.

Nesse sentido é o entendimento desta c. Câmara e deste e. Sodalício:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – PARCELAS VENCIDAS ATÉ A ENTREGA FORMAL DO IMÓVEL –
PANDEMIA – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – AUSÊNCIA DE PROVA
– ENCARGOS CONTRATUAIS VALIDOS – JUROS, CORREÇÃO E MULTA MORATÓRIA DE 10% – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A obrigação de pagar aluguéis persiste até a entrega formal e aceita do imóvel pelo locador, nos termos do contrato.
A teoria da imprevisão somente pode ser aplicada mediante demonstração cabal da onerosidade excessiva e da tentativa frustrada de repactuação contratual.
Não caracteriza bis in idem a cobrança cumulada de multa, juros e correção monetária, quando previstos contratualmente e em razão de inadimplemento voluntário.”
(N.U 1011441-15.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2025, Publicado no DJE 31/05/2025)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL –SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS –
EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19 – TESE DE ONEROSIDADE CONTRATUAL EXCESSIVA – NÃO COMPROVAÇÃO
– CONSEQUÊNCIAS DO PERÍODO PÂNDEMICO QUE ATINGIRAM AMBOS OS CONTRATANTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não deve prevalecer a tese da onerosidade excessiva quando evidenciado que os efeitos do período pandêmico atingiram indistintamente as partes envolvidas, tanto locatária como locador. Observa-se dos autos que a locatária oportunizou ao locador condições favoráveis (descontos dos alugueis atrasados e retirada de encargos moratórios), como o próprio autor afirma na Exordial. É desarrazoado supor que a parte locadora/requerida também não tenha igualmente assumido obrigações e suportado crise financeira para o adimplemento dessas.”
(N.U 1053518-78.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/05/2024, Publicado no DJE 22/05/2024)

Outro fundamento central da tese recursal diz respeito à alegada devolução do imóvel em janeiro de 2021, fato que marcaria a extinção do vínculo contratual. Ocorre que não há nos autos qualquer documento comprobatório da efetiva entrega das chaves, tal como recibo emitido pela locadora, termo de entrega, ata notarial, comunicação por e-mail ou protocolo de devolução.

Ainda que se admitisse, em tese, a possibilidade de rescisão tácita por atos inequívocos das partes, no caso, não se verifica qualquer elemento objetivo que demonstre a anuência da locadora com a rescisão, tampouco prova idônea da restituição do imóvel à sua posse plena.

Ao contrário, consta nos autos notificação extrajudicial enviada pelo próprio autor em 23/02/2021, ocasião na qual manifesta a intenção de rescindir o contrato. Tal elemento desautoriza a fixação de efeitos retroativos à suposta data de janeiro de 2021, tornando insustentável a pretensão de exoneração de aluguéis vencidos entre aquela data e o fim do vínculo.

Dessa forma, a alegação de entrega das chaves carece de respaldo documental mínimo, sendo incabível que o Judiciário reconheça fato jurídico extintivo do contrato com base exclusivamente em declarações unilaterais, sem qualquer evidência objetiva.

Ademais, a desocupação do imóvel não afasta o dever de pagamento dos aluguéis ajustados. Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS JULGADA PROCEDENTE. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO PROSPERA. NÃO HÁ CERCEAMENTO DE DEFESA POR AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO E FIADORES AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS EM ATRASO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
1. O fato do juiz ter julgado antecipadamente a lide, dispensando a produção de prova oral requerida, não implica, necessariamente, no cerceamento do direito de defesa das partes, porque de acordo com o art. 370 do CPC, ao magistrado compete conduzir a instrução processual, cabendo-lhe as prerrogativas de determinar a realização das provas que entender necessárias e de indeferir as que julgar protelatórias, não havendo falar em nulidade da sentença quando, na condição do seu destinatário final, o julgador entender desnecessária a produção de determinada prova, principalmente se, com base no conjunto probatório dos autos, ele já tiver formado o seu convencimento, o que se encontra em consonância com a Súmula no 28 deste Tribunal.
2. A simples desocupação do imóvel não isenta os responsáveis do pagamento dos aluguéis e acessórios em atraso, até a data da imissão da parte locadora na posse do imóvel e efetiva entrega das chaves.
Escorreita, portanto, a sentença que julgou o pleito improcedente, não há como respaldar a pretensão dos recorrentes de ter extinto o contrato de locação com efeitos financeiros retroativos a 15 de julho de 2012, pois o encerramento do ajuste ocorreu na data em que emitidos os locadores na posse, ou seja, no dia 3 de abril de 2013. Evidenciada a sucumbência recursal nesta instância, impende majorar a verba honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”
(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0320034-21.2012.8.09.0051, Rel. Des(a). AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2a Câmara Cível, julgado em 08/03/2021, DJe de 08/03/2021).

Por consequência, também não há fundamento para a sustação ou cancelamento dos protestos efetivados, os quais derivam de obrigação contratual inadimplida, cuja exigibilidade não foi elidida por evento de força maior comprovado, tampouco por rescisão válida e eficaz do contrato.

O protesto, enquanto instrumento legítimo de tutela do crédito, não pode ser suprimido por presunções ou alegações desacompanhadas de prova, sob pena de prejuízo à segurança jurídica e à boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Embora a parte ré tenha sido regularmente citada e não tenha apresentado contestação, resultando em sua revelia, não se pode extrair daí presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados na inicial. Conforme entendimento consolidado na doutrina e na jurisprudência, a revelia produz apenas presunção relativa, sujeita à valoração pelo julgador, especialmente quando os fatos alegados demandam prova técnica ou documental específica, como ocorre nos casos de rescisão contratual fundada em teoria da imprevisão e onerosidade excessiva.

O art. 373, I, do CPC, permanece impondo ao autor o ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito, ainda que haja revelia da parte adversa. No caso sob exame, o apelante não produziu qualquer prova idônea da alegada inviabilidade econômica da relação locatícia, limitando-se a narrativas genéricas sobre os efeitos da pandemia. Inexistem nos autos documentos como balancetes financeiros, extratos bancários, fluxo de caixa, notas fiscais ou demonstrativos contábeis, capazes de atestar a alegada quebra da base objetiva do contrato.

Tampouco logrou êxito em demonstrar minimamente a efetiva devolução do imóvel, cuja alegação de entrega das chaves também não foi acompanhada de qualquer recibo, protocolo ou notificação formal.

Em tais circunstâncias, mesmo diante da revelia da parte ré, a fragilidade probatória dos autos inviabiliza o acolhimento das pretensões autorais, razão pela qual a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC, ante a ausência de fixação dos honorários advocatícios na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025