Tribunal: TJMT
Processo: 1035051-46.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-11

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 1035051-46.2023.8.11.0041
APELANTE: TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA
APELADA: DAL PARTICIPAÇÕES LTDA.
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – ART. 57 DA LEI No 8.245/91 – VALIDADE DA RETOMADA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO PARCIAL CONFIGURADO – PAGAMENTO INSUFICIENTE PARA AFASTAR A MORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Locação comercial por prazo indeterminado. Notificação da locatária concedendo o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, em conformidade com o art. 57 da Lei no 8.245/91. Direito do locador de retomar o imóvel, independentemente de motivação.
Alegação de pagamento parcial dos alugueis que não afasta a mora, nos termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil.
Sentença que reconheceu a inadimplência e determinou o despejo, bem como a condenação ao pagamento dos alugueis vencidos e acessórios até a efetiva desocupação.
Recebimento de valores pela locadora após o ajuizamento da ação que não caracteriza novação contratual nem impede a retomada do imóvel com fundamento em denúncia vazia.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação .

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035051-46.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA - CNPJ: 23.661.100/0001-64 (APELANTE), GUILHERME HELFENBERGER GALINO CASSI - CPF: 056.687.419-90 (ADVOGADO), MARCOS ROGERIO TAVARES DA SILVA - CPF: 005.331.960-51 (APELANTE), DAL PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.526.883/0001-94 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), TANIA ZUCHIERI BRESSAN - CPF: 971.844.891-87 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), MARCOS ROGERIO TAVARES DA SILVA - CPF: 005.331.960-51 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – ART. 57 DA LEI No 8.245/91 – VALIDADE DA RETOMADA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO PARCIAL CONFIGURADO – PAGAMENTO INSUFICIENTE PARA AFASTAR A MORA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Locação comercial por prazo indeterminado. Notificação da locatária concedendo o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, em conformidade com o art. 57 da Lei no 8.245/91. Direito do locador de retomar o imóvel, independentemente de motivação.

Alegação de pagamento parcial dos alugueis que não afasta a mora, nos termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil.

Sentença que reconheceu a inadimplência e determinou o despejo, bem como a condenação ao pagamento dos alugueis vencidos e acessórios até a efetiva desocupação.

Recebimento de valores pela locadora após o ajuizamento da ação que não caracteriza novação contratual nem impede a retomada do imóvel com fundamento em denúncia vazia.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação

.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 1035051-46.2023.8.11.0041

APELANTE:

TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA

APELADA:

DAL PARTICIPAÇÕES LTDA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA
, contra sentença proferida pelo juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Juiz de Direito
Yale Sabo Mendes
, o qual, nos autos da “
ação de despejo por denúncia vaziacom cobrança de aluguel e pedido de tutela de urgência”
processo originário número 1035051-46.2023.8.11.0041, julgou procedentes os pedidos formulados para decretar o despejo da parte requerida apelante, bem como condená-la ao pagamento dos alugueis e acessórios devidos até a efetiva desocupação do imóvel residencial, nos débitos de IPTU e acessórios acrescidos de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, a partir de cada vencimento, além das custas do processo e honorários fixados em 10% do valor da condenação.

Nas razões do apelo a parte recorrente aduz, em suma, que inexiste inadimplemento que justifique a condenação imposta pelo juízo de primeiro grau; que houve repactuação da forma de pagamento dos aluguéis, sustentando que não incorreu em mora, tendo efetuado os pagamentos devidos à locadora, conforme acordo verbal entre as partes; que a decisão objurgada não considerou essa repactuação, motivo pelo qual entende que deve ser reformada

; que durante o ano de 2023, realizou pagamentos periódicos à apelada, os quais comprovariam a regularidade de suas obrigações contratuais; que

os seguintes pagamentos efetuados: 16/01/2023 – R$ 5.766,07; 24/02/2023 – R$ 5.766,07; 11/07/2023 – R$ 5.766,07; 08/11/2023 – R$ 5.766,07; Totalizando R$ 23.064,28 no período
; que não há motivo para a cobrança de alugueis, IPTU e multa contratual, visto que os pagamentos foram efetivamente realizados; que a apelada recebeu tais valores mesmo após o ajuizamento da ação de despejo, evidenciando contradição em sua conduta, pois, de um lado, afirma a existência de inadimplência, enquanto, de outro, aceita os valores pagos pela recorrente
.

Pede a reforma integral da sentença, com o afastamento da condenação imposta pelo juízo de primeiro grau, especificamente quanto à obrigação de pagar os alugueis vencidos, acessórios e valores de IPTU referentes ao imóvel situado à Rodovia Imigrantes, Km 05, Distrito Industrial, anexo ao Posto Aldo Imigrantes Ltda.

A apelada DAL PARTICIPAÇÕES LTDA, por sua vez, apresentou contrarrazões na peça Id. 264706334, defendendo a manutenção integral da sentença recorrida. Alega que a parte recorrente não comprovou a existência de acordo de repactuação dos alugueis, sendo de sua responsabilidade demonstrar documentalmente tal alegação. Aduz que os valores pagos pela apelante não condizem com o débito originalmente exigido, que totaliza R$ 36.241,59, sendo, portanto, evidente a existência de inadimplência
. Além disso, argumenta que os pagamentos efetuados não abrangem a totalidade dos débitos existentes até a desocupação integral do imóvel, razão pela qual o inadimplemento persiste, justificando-se a condenação imposta
.

Certidão de regularidade do recolhimento do preparo no Id. 265314752.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
TRANS TAVARES LOGÍSTICA LTDA
contra sentença da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, proferida pelo Juiz de Direito
Yale Sabo Mendes
, que decretou o despejo da parte requerida, condenando-a ao pagamento dos alugueis vencidos e acessórios até a desocupação do imóvel, bem como dos valores de IPTU e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Nas razões do apelo, a recorrente sustenta que não há inadimplência que justifique a condenação, alegando que houve repactuação verbal da forma de pagamento dos alugueis, com quitação regular das obrigações. Afirma que efetuou pagamentos periódicos em 2023, totalizando R$23.064,28, e que a decisão recorrida desconsiderou esses valores, tornando a cobrança indevida. Argumenta que a apelada recebeu os valores mesmo após o ajuizamento da ação de despejo, o que revelaria contradição na alegação de inadimplência.

Pede a reforma integral da sentença, com o afastamento da condenação ao pagamento de alugueis, acessórios e IPTU referentes ao imóvel situado à Rodovia Imigrantes, Km 05, Distrito Industrial, anexo ao Posto Aldo Imigrantes Ltda.

A sentença recorrida possui o seguinte teor:

“
PJE no 1035051-46.2023.8.11.0041 (S)

VISTOS
.

Trata-se de
AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIACOM COBRANÇA DE ALUGUEL E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA,

proposta por
DAL PARTICIPAÇÕES LTDA.,
em face de
TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA. e MARCOS ROGERIO TAVARES DA SILVA,
visando a decretação do despejo do imóvel, bem como, a cobrança de valores de alugueis e acessórios.

Assevera a parte Autora que alugou imóvel comercial, designado como Sala 01, localizado na Rodovia dos Imigrantes, Km 05, Distrito Industrial, nesta Capital, anexo ao Posto Aldo Imigrantes Ltda., por prazo indeterminado, tendo início de sua vigência em 01/05/2021, com aluguel mensal de (R$ 1.400,00).

Aduz ainda que a parte Ré não pagou integralmente o IPTU do imóvel, restando débito de (R$ 384,14), ao qual alega que o contrato permitia rescisão com notificação prévia de 30 (trinta) dias, sendo que notificou a parte Requerida nas datas de 11/2022, 06/2023 e por último 08/2023, para pagamento de aluguéis em atraso e para reaver o imóvel, porém, a parte Ré não desocupou o imóvel, no prazo declinado, bem como, recusou a assinar notificações posteriores, descumprindo o pacto de locação ao não desocupar o imóvel conforme acordado, resultando em uma multa de três vezes o valor da locação (conforme cláusula décima primeira do contrato).

Dessa forma, requer deferimento da tutela de urgência despejo para que a parte Requerida seja compelida a desocupar o imóvel comercial de forma voluntária, objeto do contrato de locação firmado entre as partes, e por fim, a procedência da demanda para condenar a parte Ré ao pagamento dos alugueis vencidos e vincendos com todos os encargos e acessórios contratuais devidos, multa penal até a efetiva desocupação do imóvel, mais custas processuais e honorários sucumbenciais.

A parte Autora anexou no (Id. 129909860), comprovante de caução referente ao valor de 03 (três) meses de aluguéis mensais, a fim de possibilitar a concessão da liminar, nos termos do artigo 59, §1o da Lei 8.245/91.

Custas distribuição processual recolhida (Id. 129909858).

Decisão (Id. 130998711), deferiu a liminar pleiteada de despejo em face da parte Requerida, sendo cumprida a ordem citação pelo Oficial Justiça (Id. 133748088, Id. 133751609, Id. 133751610 e Id. 133751611).

Inconformada a parte Requerida agravou da decisão (Id. 135067263), que em apreciação no TJ/MT, negou provimento ao recurso (Id. 147925956).

Contestação foi apresentada (Id. 136098378), arguindo insuficiência de caução e inexistência de inadimplemento da parte Ré.
No mérito,
requereu a improcedência total dos pedidos.

Impugnação à contestação ofertada (Id. 152189685), combatendo pontualmente os argumentos defensivos e reiterando os termos descritos na exordial.

Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (Id. 152669223), ocasião em que as partes manifestaram pelo julgamento antecipado da lide (Id. 155132752 e Id. 155312071).

Vieram-me conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Importa consignar que a matéria sub judice envolve questão unicamente de direito, de forma que passo a julgar de plano a lide, posto que desnecessária a produção de outras provas.

Inexistindo matérias preliminares ou pendência de organização do feito,
passo a análise do mérito, na forma do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil.

De início, saliento que a Ação de Despejo não comporta discussão sobre domínio, razão pela qual, para sua propositura, tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no contrato de locação de imóvel comercial (Id. 129065885), podendo ou não coincidir com a figura do proprietário/possuidor.

Inegavelmente desnecessária a instrução processual, ante a prova pré-constituída constante nos autos, retratada na documentação que instruiu a inicial.

Neste caminho, diversamente do que aduz a parte Ré na peça defensiva, analisando os autos verifica-se que o aluguel foi ajustado em (R$ 1.400,00), mas havia liberalidade no sentido de que seria pago (R$ 990,00) mensais, correspondendo o depósito judicial da caução a três vezes este montante, o que atende ao disposto no art. 59, 1° da Lei no. 8.245/91.

Outrossim, o prazo a que se refere o art. 59, § 1°, VIII da Lei n.o 8.245/91, também foi atendido, conforme notificação extrajudicial de intenção de retomada do imóvel (Id. 129065887), datada de 16/08/2023, sendo a demanda ajuizada em 14/09/2023.

Nesta toada, procede ao pedido de despejo, formulada pela parte Autora, notadamente a existência da locação descrito na peça de ingresso, e uma vez pactuado contrato de locação de imóvel para o uso comercial entre as partes, verificou-se que o Locatário, ora Requerido não vinha honrando com os compromissos estipulados no aludido contrato.

Ora, por se tratar de contrato de locação de imóvel comercial é dever das partes cumprir cabalmente suas obrigações. No caso dos autos temos prova cabal de que a parte Requerida deixou de adimplir valores de alugueis e acessórios indicados na peça de ingresso, e que mesmo devidamente citado não comprovou o pagamento dos débitos, incorrendo no descumprimento contratual que enseja no despejo do imóvel comercial locado.

Verifica-se que a parte Autora notificou a parte Requerida (Id. 129065886, Id. 129065887 e Id. 129065889), nos termos dos artigos 6oe 57, da Lei 8.245/1991, para que efetuasse a devolução do imóvel, bem como, para pagar o débito devido até a efetiva entrega das chaves

Trata-se da locação não residencial por prazo indeterminado, que se verifica quando, após, encerrado o período locatício originariamente pactuado pelas partes, sendo que o locatário permaneceu no imóvel por período superior a 30 (trinta) dias sem oposição da parte locadora, que passa a ter o direito de denunciar a locação a qualquer tempo, concedido à locatária o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel.

Assim, a regra jurídica aplicável é a do artigo 57, da Lei no 8.245/91, que trata das locações não residenciais e assim dispõe,
in verbis:

"Art. 57. O contrato de locação (não residencial) por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

A exegese do artigo 57 não deixa dúvida que cabe ao locado denunciar por escrito o intento de retomada do bem, concedendo ao locatário o prazo de trinta dias para desocupação voluntária do imóvel.

Induvidosa, portanto que, ou a ação é proposta dentro do prazo de trinta dias do termo, ou então é notificado o locatário para desocupar o bem, no mesmo prazo.

Nessa ordem de ideias, confirma-se que a notificação premonitória, correspondente à denúncia por escrito do contrato, constitui, senão antecedente lógico da procedência do pedido, condição especial das ações da espécie.

A propósito:

DIREITO CIVIL E LEI 8.245/91 –
AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO INDETERMINADO – MOTIVAÇÃO – DESNECESSIDADE – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – REQUISITOS – NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – TRINTA DIAS – ARTIGO 57
– SENTENÇA REFORMADA – PEDIDO PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO. 1. O despejo por "denúncia vazia" da locação comercial está previsto no artigo 57 da Lei 8.245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador. 2. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação, prescindindo de qualquer motivação. Logo, é irrelevante o fato de que tenha o inquilino pago em dia os aluguéis durante o tempo da locação. (N.U 1009826-75.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/06/2024, Publicado no DJE 12/06/2024).
Destaquei

Vejo, portanto, que a parte Autora cumpriu sua parte no contrato, liberando o imóvel comercial, porém, a parte Requerida não cumpriu a sua, o que evidencia a
quebra contratual
na forma do art. 62 da Lei do Inquilinato, estando, também, presentes os demais requisitos legais para a propositura da ação de despejo, cumulada com a cobrança de aluguéis vencidos e vincendos, autorizando a cobrança de alugueis e demais verbas e multas contratuais.

Assim, da análise dos autos é possível constatar que
o inadimplemento do contrato pela parte Ré é fato comprovado e incontroverso nos autos, restando completamente caracterizada a mora
, nos termos dos artigos 394 e 397 do Código Civil:

Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Inexiste, qualquer justificativa plausível para o inadimplemento contratual da parte Ré.
Assim, restando incontroverso o referido inadimplemento do locatário.

Acerca da matéria em comento, a Lei de Locações sob no 8.245/91, em seu art. 9o, incisos II e III, prevê que a locação poderá ser desfeita tanto em decorrência da prática de infração legal ou contratual, como também pela falta de pagamento de aluguel e demais encargos,
in verbis
:

Art. 9o A locação também poderá ser desfeita: (...);

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Acerca do assunto,
a jurisprudência da Corte Superior, acompanhada por este Egrégio Tribunal de Justiça,

é pacifica no sentido de que são devidos alugueis e encargos até a efetiva desocupação ou entrega das chaves do imóvel pelo locatário
, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL.
LOCAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA.
ALUGUEL. PERÍODO DO TÉRMINO DO CONTRATO ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
. ATUALIZAÇÃO COM FUNDAMENTO NA PERÍCIA. CABIMENTO. PRECEDENTES. I – Em caso de improcedência da ação renovatória,
os aluguéis devidos do término do contrato até a devolução do imóvel devem ser atualizados
pelo valor encontrado no trabalho pericial. Precedentes. II – Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 315.721/SP, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 28/06/2001, DJ 27/08/2001, p. 399).

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS
– PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO POR INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DE 20 (VINTE) DIAS DO ART. 334 DO CPC – REJEITADA – MÉRITO –
PAGAMENTO DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL (ENTREGA DAS CHAVES)

– RECURSO IMPROVIDO. - "A citação realizada com menos de 20 dias da realização da audiência é causa de nulidade, cabendo a decretação de nulidade se ficar comprovado o prejuízo ao réu" (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo, 1a ed., JusPodivm, p. 572 e 573). Não existe prejuízo se nova audiência é designada após ultrapassado o prazo do art. 334 do CPC, de modo que não há que se falar em nulidade no caso. Preliminar rejeitada. (TJ-MS - AC: 08039793420188120021 MS 0803979-34.2018.8.12.0021, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 27/01/2021, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/01/2021).
Negritei

Por fim, tenho que
o despejo e cobrança de alugueis e acessórios com a fixação exata da obrigação da parte Requerida é consequência indissociável deste provimento jurisdicional
.

ANTE O EXPOSTO
, nos termos do artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTES

os pedidos formulados por DAL PARTICIPAÇÕES LTDA.,

em desfavor de TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA. e MARCOS ROGERIO TAVARES DA SILVA, acerca da relação locatícia comercial havida entre as partes descritas no contrato de locação (Id. 129065885), tendo imóvel Sala 01, situado na Rodovia dos Imigrantes, Km 05, Distrito Industrial, anexo ao Posto Aldo Imigrantes Ltda., nesta Capital, e por consequência.

DECRETAR
o despejo da parte Requerida TRANS TAVARES LOGISTICA LTDA.,
para no prazo de 15 (quinze) dias,
desocupar voluntariamente o imóvel comercial sob pena de despejo coercitivo
;
nos termos do art. 63, §1o da Lei no 8.245/91. Não sendo o imóvel desocupado no prazo retro, expeça-se
MANDADO DE DESPEJO,
que deverá ser cumprido na forma do art. 65, da Lei no 8.245/91. Sendo que o mesmo Oficial de Justiça
deverá retornar ao imóvel comercial para constatar se houve cumprimento da ordem, e imitir o locador na posse do imóvel (art. 66), ou caso contrário, proceder-se-á a desocupação compulsória da parte Requerida
, lavrando
o competente auto de desocupação e constatação do real estado do imóvel no momento da desocupação, posteriormente entregando o bem imóvel comercial em mãos da parte Autora (art. 65).

Fica desde já deferido o reforço policial e arrombamento, caso seja necessário.

CONDENO

a parte Requerida ao pagamento dos alugueis e acessórios devidos até a efetiva desocupação do imóvel residencial, bem como os débitos de IPTU e acessórios acrescidos de juros moratórios e correção monetária na forma contratada,
a partir de cada vencimento impago. (Consigno que, na hipótese de silêncio contratual, a atualização do débito deve incidir 1% de juros de mora, com indexação do INPC).

CONDENO
ainda, a parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor da atualizado da condenação na forma do art. 85, §2o do Código de Processo Civil.

Após o cumprimento do referido mandado, se for o caso, a parte Requerente deverá juntar aos autos cálculo do valor atualizado do débito para posterior prosseguimento da execução. Consigno que os valores deverão ser liquidados mediante simples cálculos aritméticos na forma do art. 509, §2o, do Código de Processo Civil.

DETERMINO
a expedição de Alvará Judicial em favor da parte
REQUERENTE
do valor depositado em juízo titulo caução (Id. 129908985), condicionada ao fornecimento dos dados bancário pela parte Autora.

Transitado em julgado
, arquive-se.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Cuiabá/MT, data da assinatura digital.

YALE SABO MENDES

Juiz de Direito
(assinado digitalmente)”

Pois bem.

Analisando o recurso interposto, infere-se que não deve prosperar.

A controvérsia recursal versa sobre a validade da decisão que decretou a desocupação do imóvel e condenou a ré apelante ao pagamento dos alugueis vencidos e acessórios até a efetiva desocupação, além dos débitos de IPTU e honorários advocatícios.

A parte apelante sustenta, em síntese, que não houve inadimplência, pois os alugueis foram pagos de forma regular conforme suposto acordo verbal entre as partes, além de alegar que o recebimento de valores por parte da locadora após o ajuizamento da ação configura contradição, afastando a necessidade de rescisão do contrato. Por sua vez, a parte apelada refuta tais alegações, asseverando que a denúncia vazia da locação é plenamente válida e que a apelante não quitou integralmente os débitos locatícios, mantendo-se inadimplente.

A questão
sub judice
exige análise aprofundada da legalidade da denúncia vazia da locação comercial, bem como da alegação de pagamento parcial e suas consequências jurídicas.

Nesta senda, analisando o processo na origem, infere-se que, nos termos do contrato firmado entre as partes, trata-se de locação comercial por prazo indeterminado.

Com efeito, a despeito da insurgência recursal apresentada, a legislação brasileira confere ao locador o direito de retomar o imóvel por meio da denúncia vazia, independentemente da existência de inadimplência ou qualquer outra justificativa. Neste sentido, o artigo 57 da Lei no. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece de forma expressa que:

"Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

Nestes termos, tratando-se de locação comercial por prazo indeterminado, basta a manifestação do locador e a concessão do prazo legal para que a locação seja encerrada.

Aliás, neste ponto, oportuno rememorar que esta Colenda Câmara Julgadora julgou o agravo de instrumento número 1027904-92.2023.8.11.0000 tirado da decisão liminar do mesmo processo de origem, ocasião em que se reconheceu a legalidade da liminar concedida para despejo, ressaltando que a notificação da locatária foi realizada regularmente e que a ação foi ajuizada dentro do prazo de 30 dias após a última notificação, conforme exige o artigo 59, § 1o, inciso VIII, da Lei do Inquilinato
.

Veja-se o teor da ementa da fundamentação relevante do referido julgado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 59, § 1°, VIII, DA LEI N. 8.245/91 – REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Diversamente do que aduz a parte agravante, analisando os autos na origem, mormente a cláusula quarta da avença, verifica-se que o aluguel foi ajustado em R$1.400,00 (mil e quatrocentos reais), mas havia liberalidade no sentido de que seria pago R$990,00 (novecentos reais) mensais, correspondendo o depósito judicial da caução a três vezes este montante, o que atende ao disposto no art. 59, 1° da Lei no. 8.245/91.

O prazo a que se refere o art. 59, § 1°, VIII da Lei no. 8.245/91 também foi aparentemente atendido.

Os comprovantes de pagamento colacionados ao recurso além de não serem, por si só, seguramente elucidativos quanto a suposto ajuste entre as partes, não tem o condão de impedir a retomada pela denúncia vazia, a teor do que se extrai do art. 59, § 1°, VIII da Lei no. 8.245/91, também usado como fundamento para a liminar.

Recurso desprovido. Decisão mantida.

(...)

Analisando a pretensão recursal de reforma da decisão liminar que determina o despejo, infere-se que não deve prosperar.

Com efeito, diversamente do que aduz a parte agravante, analisando os autos na origem verifica-se que o aluguel foi ajustado em R$1.400,00 (mil e quatrocentos reais), mas havia liberalidade no sentido de que seria pago R$990,00 (novecentos reais) mensais, correspondendo o depósito judicial da caução a três vezes este montante, o que atende ao disposto no art. 59, 1° da Lei no. 8.245/91.

Neste sentido, preleciona a cláusula quarta do contrato que
“o valor do aluguel será de R$ 1.400,00 (Hum mil e quatrocentos reais) por mês, com Carência de 02 (dois) meses à partir da data de vigência, conforme clausula segunda; e terão desconto conforme reciprocidade, pagando o valor do Aluguel de R$ 990,00 (novecentos e noventa reais) meses, conforme acordo, qual deverá ser pago até o dia 15 (quinze) do mês subsequente ao vencido, através de boleto bancário expedido pela LOCADORA”
(Id. Num. 129065885 - Pág. 2 do processo de origem).

Outrossim,
o prazo a que se refere o art. 59, § 1°, VIII da Lei no. 8.245/91 também foi aparentemente atendido, conforme notificação extrajudicial de intenção de retomada do imóvel de Id. Num. 129065887 - Pág. 1, datada de 16/08/2023, sendo a demanda ajuizada em 14/09/2023
.

Ademais, os comprovantes de pagamento colacionados ao recurso além de não serem, por si só, seguramente elucidativos quanto a suposto ajuste entre as partes, não tem o condão de impedir a retomada pela denúncia vazia, a teor do que se extrai do art. 59, § 1°, VIII da Lei no. 8.245/91,
in verbis
:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)”

Por fim, corrobora o acerto da decisão recorrida o fato de ela também estar lastreada em julgados desta Câmara Julgadora, conforme os citados abaixo:

“AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 59, § 1o, VIII, DA LEI N. 8.245/91 – REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Findo o prazo estabelecido para a locação não-residencial, havendo a resistência da locatária em desocupar o imóvel, mesmo após ser notificada para tanto, e o consequente ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia no prazo legal, com a prestação de caução no valor equivalente a 03 (três alugueis), dando cumprimento ao que preceitua o art. 59, § 1o, inc. VIII, da Lei n. 8.245/91, cabível é a concessão da medida liminar de despejo
. Ainda que o contrato de locação firmado entre as partes possua garantia fidejussória, convém esclarecer que
sendo a ação de despejo proposta com fundamento na denúncia vazia, tal garantia não impede a concessão da liminar, pois, o pedido de despejo não se deu com base na inadimplência dos aluguéis, nos termos art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei do Inquilinato
.”
(TJ-MT 10179855020218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022) (destaquei)

“AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO – IMÓVEL COMERCIAL – LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO – DENÚNCIA VAZIA – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – ART. 57, DA LEI No 8.245/91 – REQUISITOS PREENCHIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato de locação de imóvel comercial, por prazo indeterminado, pode ser denunciado a qualquer momento pelo proprietário, devendo ser fixado o prazo mínimo de 30 (trinta) dias para a sua desocupação voluntária. Inteligência do art. 57, da Lei no 8.245/91
.
Não ocorrendo à devolução do imóvel pelo locatário, legítima é a ação de despejo ajuizada pelo proprietário com o fito de retomar a posse direta do bem, de forma a dar efetividade ao direito constitucional de propriedade, insculpido no caput e inc. XXII, do art. 5o, da CF
.”
(TJ-MT - APL: 00107947220118110015 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/02/2015, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 02/03/2015) (destaquei)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pelo magistrado de primeiro grau.”

Na mesma linha de intelecção, cito julgados deste Sodalício:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PERDA DO OBJETO. JULGAMENTO DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. ARTIGOS 46, § 2o, E 59 § 1o, INCISO VIII, DA LEI N. 8.245/1991. REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR QUE AUTORIZA O DESPEJO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. "O julgamento do Agravo de Instrumento provoca a perda superveniente do objeto do Agravo Interno, restando, este prejudicado.” (N .U 1016197-30.2023.8.11 .0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 11/10/2023 publicado no DJE em 16/10/2023. 2. Em consequência, julgo prejudicado o agravo interno. 3. “Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8 .245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso.” (N.U 1005459-80.2023 .8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023, Publicado no DJE 31/07/2023). 4. Preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, não há que ser suspensa a decisão que determinou o despejo do inquilino.”
(TJ-MT - AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL: 1005901-12.2024.8.11 .0000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 28/05/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO EM 30 DIAS – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – ARTIGOS 46, § 2o, E 59, § 1o, INCISO VIII, DA LEI N. 8.245/1991 - REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR QUE AUTORIZA O DESPEJO – SUSPENSÃO INDEVIDA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1 - “Nos termos do art . 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso. (N .U 1005459-80.2023.8.11 .0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023, Publicado no DJE 31/07/2023) 2- Preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, não há que ser suspensa a decisão que determinou o despejo do inquilino.”
(TJ-MT - AI: 10199162020238110000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 26/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2023)

De outra feita, a parte apelante argumenta que não estaria em mora, pois teria realizado pagamentos periódicos no ano de 2023, nos seguintes termos: 16/01/2023 – R$5.766,07; 24/02/2023 – R$5.766,07; 11/07/2023 – R$5.766,07; 08/11/2023 – R$5.766,07; totalizando: R$23.064,28.

Contudo, consoante se infere dos autos e ratificado pela sentença de primeiro grau, os valores pagos não foram suficientes para quitar integralmente os alugueis e encargos locatícios devidos, perdurando a existência de valores em aberto caracterizadora da inadimplência e mora.

O artigo 394 do Código Civil define a mora do devedor nos seguintes termos:

"Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer."

Neste contexto, a ausência de quitação integral da obrigação locatícia caracteriza mora e, consequentemente, não afasta a possibilidade de rescisão contratual e cobrança dos valores devidos, conforme expressamente reconhecido na sentença.

Além disso, destaca-se que a sentença contém condenação de pagamento pendente de liquidação, quando então poderão ser decotados os valores efetivamente pagos elencados pela parte recorrente.

Deste modo, a alegação da apelante de que quitou os débitos não se sustenta, pois não houve prova documental de quitação integral da obrigação locatícia.

Outrossim, mesmo que o débito estivesse quitado, tal fato não impediria a retomada do imóvel, pois, conforme sobredito, a ação de despejo baseia-se na denúncia vazia, cuja legalidade independe da existência de mora.

De outro giro, verifica-se que a parte apelante sustenta que a conduta da locadora é contraditória, pois teria recebido valores mesmo após o ajuizamento da ação. Contudo, tal argumentação não prospera, na medida em que o recebimento de alugueis após o ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia não impede a retomada do imóvel.

Ademais, considerando a inadimplência caracterizada, a Lei do Inquilinato prevê expressamente que a locação pode ser desfeita por infração contratual ou pelo simples término do contrato, nos termos do artigo 9o, incisos II e III:

"Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos."

Deste modo, o locador não está obrigado a manter a locação pelo simples fato de ter recebido valores durante o trâmite da ação, cabendo-lhe a opção de prosseguir com a demanda para reaver o imóvel.

Em suma, infere-se que que a denúncia vazia da locação comercial por prazo indeterminado é plenamente válida, e a notificação realizada pela locadora obedeceu rigorosamente ao prazo legal, não tendo, em contrapartida, a parte apelante comprovado a quitação integral dos valores locatícios, tampouco a existência de acordo formal que alterasse as condições pactuadas, relevando-se ainda que o pagamento parcial não afasta a mora, e o recebimento de valores após o ajuizamento da ação não configura novação contratual nem impede o prosseguimento da demanda.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto, mantendo incólume a decisão recorrida.

Observando o disposto nos §§ 2o, 6o e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela parte autora apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025