Tribunal: TJMT
Processo: 1029680-93.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:
AGRAVANTE: MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA e GILMAR BATISTA DA SILVA
AGRAVADO: B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS-ME) e EDUARDO SCUTTI GARBUGIO
AUTOS ORIGINAIS: 1000938-83.2024.8.11.0024
EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE ALUGUÉIS CONCERNENTES À CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL TRANSFERIDOS EM DAÇÃO EM PAGAMENTO PARA COMPRA DE FAZENDA. RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS E AMBIENTAIS IDENTIFICADAS APÓS O CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ALEGADA INEFICÁCIA DA DAÇÃO EM PAGAMENTO DO IMÓVEL COM OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. ACORDO JUDICIAL ENTRE AGRAVADO E TERCEIROS CREDORES QUE AFASTOU A RESTRIÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO QUANTO AO IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO. ALEGADO PREJUÍZO EM RAZÃO DOS ALUGUÉIS SEREM A ÚNICA FONTE DE RENDA DOS AGRAVANTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ALEGADA CIÊNCIA DOS AGRAVANTES QUANTO À RESTRIÇÃO AMBIENTAL NA FAZENDA. NÃO COMPROVADA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO NÃO DEMONSTRADOS. ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DECISÃO MANTIDA. DESPROVIMENTO.
CASO EM EXAME
Recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar que a locatária KROL COMPANY LTDA. realize o pagamento mensal dos aluguéis referentes aos armazéns transferidos em dação em pagamento, mediante depósito judicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A controvérsia consiste em analisar a validade da determinação judicial de depósito dos aluguéis em juízo, considerando a alegada ineficácia da dação em pagamento do imóvel, sob o argumento de que a transferência estaria viciada por fraude à execução. Os agravantes também sustentam que as restrições administrativas e ambientais que supostamente inviabilizariam o cumprimento do contrato eram de conhecimento dos agravados. Além disso, discute-se o impacto econômico da medida para os agravantes, que alegam ter nos aluguéis sua única fonte de renda, e a pertinência da medida diante do suposto inadimplemento dos locatários.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A alegação de que a dação em pagamento dos armazéns seria ineficaz devido à decisão judicial anterior que declarou fraude à execução não restou comprovada nesta fase processual. Isso porque, os agravados demonstraram ter celebrado acordo judicial com os credores, afastando eventuais restrições sobre o imóvel objeto dos aluguéis, circunstância que requer análise aprofundada em fase instrutória.
No que concerne à suposta inadimplência do locatário dos armazéns até setembro de 2022, não há elementos nos autos que indiquem prejuízo atual aos agravantes, uma vez que os próprios recorrentes afirmam estar recebendo regularmente os aluguéis desde então.
Quanto à alegação de que os agravantes têm nos aluguéis sua única fonte de renda, verifica-se a ausência de elementos probatórios que demonstrem efetivamente a dependência exclusiva desses valores para sua subsistência, sendo inviável, assim, o reconhecimento do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação exigido pelo art. 300 do Código de Processo Civil.
A decisão agravada determinou o depósito judicial dos aluguéis, garantindo a preservação patrimonial das partes e afastando o risco de prejuízo irreversível, visto que os valores permanecerão resguardados até o desfecho da controvérsia. Inteligência dos arts. 139, IV, 300 e 301 do Código de Processo Civil.
No que tange às restrições administrativas e ambientais do imóvel rural, não há elementos suficientes que permitam afirmar, nesta fase, se os agravantes tinham ou não ciência das limitações no momento da celebração do contrato. A questão demanda maior dilação probatória, impossibilitando o reconhecimento da probabilidade do direito alegado pelos recorrentes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Teses de julgamento:
"A determinação de depósito judicial de aluguéis, quando fundamentada na necessidade de resguardar os interesses das partes e evitar prejuízo irreversível, configura medida idônea e proporcional, nos termos dos arts. 300, 301 e 139, IV, do Código de Processo Civil, não caracterizando, por si só, prejuízo imediato ao locador quando não comprovada a dependência exclusiva dessa fonte de renda."
"A alegação de ineficácia da dação em pagamento de imóvel, sob o fundamento de suposta fraude à execução, não pode ser reconhecida em sede de agravo de instrumento quando há acordo judicial superveniente afastando a restrição, exigindo-se dilação probatória para sua aferição definitiva."
________
Dispositivo relevante citado: Código de Processo Civil, art. 300.
Jurisprudência relevante citada: TJ-PR - AI: 00450856120188160000 PR 0045085-61.2018.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargadora Denise Kruger Pereira, Data de Julgamento: 17/04/2019, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2019; TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23123536220238260000 São Paulo, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 17/07/2024, 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 18/07/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029680-93.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[JORGE LUIZ DUTRA DE PAULA - CPF: 543.708.331-91 (ADVOGADO), GILMAR BATISTA DA SILVA - CPF: 143.296.624-34 (AGRAVANTE), MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA - CPF: 921.532.161-68 (AGRAVANTE), EDUARDO SCUTTI GARBUGIO - CPF: 035.227.671-10 (AGRAVADO), B. F. A. M. FERNANDES - CNPJ: 37.285.650/0001-30 (AGRAVADO), YAGO DIAS ARAUJO - CPF: 749.168.311-87 (ADVOGADO), JOSE GERVASIO DE FREITAS NETO - CPF: 024.342.641-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

AGRAVANTE:

MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA e GILMAR BATISTA DA SILVA

AGRAVADO:

B. F. A. M. FERNANDES
(BGA SERVIÇOS-ME)
e EDUARDO SCUTTI GARBUGIO

AUTOS ORIGINAIS:
1000938-83.2024.8.11.0024

EMENTA
. DIREITO
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE AL
UGUÉIS CONCERNENTE
S
À CONTRATO DE LOCAÇÃO
D
E IMÓVEL TRANSFERIDOS EM DAÇÃO EM PAGAMENTO PARA COMPRA DE FAZENDA.
RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS E AMBIENTAIS IDENTIFICADAS APÓS O CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
ALEGADA INEFICÁCIA DA DAÇÃO EM PAGAMENTO DO IMÓVEL
COM OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. ACORDO JUDICIAL ENTRE AGRAVADO E TERCEIROS
CREDORES
QUE AFASTOU A RESTRIÇÃO
DE FRAUDE À EXECUÇÃO QUANTO AO IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO.
ALEGADO PREJUÍZO EM RAZÃO DOS AL
UGUÉIS SEREM A ÚNICA FONTE DE RENDA DOS AGRAVANTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.
ALEGADA CIÊNCIA DOS AGRAVANTES QUANTO À RESTRIÇÃO AMBIENTAL
NA FAZENDA
.
NÃO COMPROVADA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.
PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO NÃO DEMONSTRADOS. ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
DECISÃO MANTIDA. DESPROVIMENTO.

CASO EM EXAME

Recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar que a locatária KROL COMPANY LTDA. realize o pagamento mensal dos aluguéis referentes aos armazéns transferidos em dação em pagamento, mediante depósito judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia consiste em analisar a validade da determinação judicial de depósito dos aluguéis em juízo, considerando a alegada ineficácia da dação em pagamento do imóvel, sob o argumento de que a transferência estaria viciada por fraude à execução
. Os agravantes também sustentam que
as restrições administrativas e ambientais que supostamente inviabilizariam o cumprimento do contrato
eram de conhecimento dos agravados
. Além disso, discute-se o impacto econômico da medida para os agravantes, que alegam ter nos aluguéis sua única fonte de renda, e a pertinência da medida diante do suposto inadimplemento dos locatários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de que a dação em pagamento dos armazéns seria ineficaz devido
à
decisão judicial anterior que declarou fraude à execução não restou comprovada nesta fase processual. Isso porque
,
os agravados demonstraram ter celebrado acordo judicial com os credores, afastando eventuais restrições sobre o imóvel
objeto dos alugu
éis
, circunstância que requer análise aprofundada em fase instrutória.

No que concerne à suposta inadimplência do locatário dos armazéns até setembro de 2022, não há elementos nos autos que indiquem prejuízo atual aos agravantes, uma vez que os próprios recorrentes afirmam estar recebendo regularmente os aluguéis desde então.

Quanto à alegação de que os agravantes têm nos aluguéis sua única fonte de renda, verifica-se a ausência de elementos probatórios que demonstrem efetivamente a dependência exclusiva desses valores para sua subsistência, sendo inviável, assim, o reconhecimento do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação exigido pelo art. 300 do Código de Processo Civil.

A decisão agravada determinou o depósito judicial dos aluguéis, garantindo a preservação patrimonial das partes e afastando
o
risco de prejuízo irreversível, visto que os valores permanecerão resguardados até o desfecho da controvérsia.
Inteligência dos
arts
. 139, IV, 300 e 301 do Código de Processo Civil.

No que tange às restrições administrativas e ambientais do imóvel rural, não há elementos suficientes que permitam afirmar, nesta fase, se os agravantes tinham ou não ciência das limitações no momento da celebração do contrato. A questão demanda maior dilação probatória, impossibilitando o reconhecimento da probabilidade do direito alegado pelos
recorrentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

"A determinação de depósito judicial de aluguéis, quando fundamentada na necessidade de resguardar os interesses das partes e evitar prejuízo irreversível, configura medida idônea e proporcional, nos termos dos
arts
. 300, 301 e 139, IV, do C
ódigo de Processo Civil
, não caracterizando, por si só, prejuízo imediato ao locador quando não comprovada a dependência exclusiva dessa fonte de renda."

"A alegação de ineficácia da dação em pagamento de imóvel, sob o fundamento de suposta fraude à execução, não pode ser reconhecida em sede de agravo de instrumento quando há acordo judicial superveniente afastando a restrição, exigindo-se dilação probatória para sua aferição definitiva."

________

Dispositivo relevante citado: Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-PR - AI: 00450856120188160000 PR 0045085-61.2018.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargadora Denise
Kruger Pereira, Data de Julgamento: 17/04/2019, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2019
;
TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23123536220238260000 São Paulo, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 17/07/2024, 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 18/07/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de

AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO
DE EFEITO SUSPENSIVO
,

interposto
por

MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA
e
GILMAR BATISTA DA SILVA
, contra decisão interlocutória (ID.
165333803
–
autos de origem PJE
1000938-83.2024.8.11.0024
)
proferida
pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de
Chapada dos Guimarães
-
MT

que
, na Ação
de Resolução Contratual
com Pedido de Indenização por Perdas e Danos e Tutela de Urgência movida por
B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS-ME)
e
EDUARDO SCUTTI GARBUGIO
,

deferiu a tutela provisória de urgência liminar cautelar para determinar que
a locatária
KROL COMPANY LTDA
.
realize o pagamento mensal
e em juízo
,

do
aluguel dos armazéns descrito na inicial
,
no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)
, nos seguintes termos:

Trato

[sic]
de AÇÃO DE CONHECIMENTO – PROCEDIMENTO/RITO COMUM – CPC, art. 318 e ss. - com pedido de TUTELA PROVISÓRIA de URGÊNCIA LIMINAR CAUTELAR – CPC, art. 300 e ss. -, tendo como partes EDUARDO SCUTTI GARBUGIO e B.F.A.M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS ME), em desfavor de GILMAR BATISTA DA SILVA e MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA, em que, entre outros, aquela
requer in initio litis e inaudita altera parte que a locatária
Krol

Company
Ltda deposite em juízo mensalmente o pagamento do aluguel, o valor de R$ R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)
. Narra que
:

“(...)
O presente caso se origina a partir de uma relação jurídica contratual entre as partes, consubstanciada em um Instrumento

Particular de Contrato de Venda e Compra (doc. 04), figurando a Parte Autora como COMPRADORA e os Requeridos como

VENDEDORES, firmado em 18 de julho de 2022.

O objeto do contrato tratou-se do imóvel rural consistente na FAZENDA QUILOMBINHO 2, com área aproximada de 2.403 (dois

mil quatrocentos e três) hectares, situada à Rod. MT 020, KM 13,
no município de Chapada dos Guimarães – MT, de propriedade

dos Requeridos, conforme cláusula primeira do contrato.

Em contrapartida à aquisição do imóvel acima mencionado, foi convencionado o pagamento pelos Autores do seguinte preço e

condições
:

•
A título de sinal, o valor de R$ 2.000.000,00
(dois milhões de reais), conforme recibo de pagamento de sinal anexo (doc. 07).

•
Em dação em pagamento, referente ao valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), 2 (dois) armazéns localizados na

GARBUGIO NOVA GERAÇÃO, matriculado sob o no 912 do CRI de Alto Taquari – MT, os quais estão instalados em uma área

de 14,90 hectares, igualmente dada em dação em

pagamento,
bem como o contrato de locação dos armazéns que também foi repassado aos Vendedores
, tudo conforme cláusula

segunda, alíneas b e b1;

(...)

Ressalte-se que o que levou os Autores a
realizar
a avença foi a possibilidade de receber o imóvel livre e desembaraçado de

quaisquer ônus a fim de poderem
utiliza-lo
na atividade rural produtiva, notadamente com a sua regularização junto ao INCRA

finalizada no prazo prometido pelos Requeridos de 160 dias, conforme constou na cláusula quarta, parágrafo primeiro do

mencionado contrato
, vejamos:

[...]

Ocorre que,
inobstante previsão contratual, os Autores foram surpreendidos com a verificação de situações jurídicas que,

verdadeiramente, impossibilitaram a regularização do imóvel, completamente inviabilizando o pacto contratual, conforme consta

no processo de regularização fundiária 54000.130971/2022-26 junto ao INCRA, o qual tramita desde o ano de 2022
, período em

que os Autores estão passando por uma verdadeira via
crucis
, enquanto os Requeridos receberam vultosa quantia e exploram e

enriquecem às custas da boa-fé dos Autores com os imóveis por eles ofertados em dação em pagamento.

Isso porque os Requeridos receberam a vultosa quantia de entrada no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) e os dois

armazéns representando o valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), e, além disso, a cessão dos contratos de locação

comercial dos referidos armazéns, que têm gerado para os Requeridos, desde a celebração do contrato (2022) um valor mensal de

R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que gera aos Requeridos uma receita anual de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), conforme

Contrato Particular de Locação anexo e cláusula de pagamento abaixo
:

[...]

Nada obstante,
os Autores só têm tido prejuízos com o imóvel rural objeto do contrato de compra e venda, uma vez que, diante da

impossibilidade de sua regularização junto ao INCRA, por culpa exclusiva dos Requeridos, os Requerentes não podem transferi-lo

e não podem dá-lo em garantia para subsidiar eventual atividade produtiva, conforme atesta o CAR anexo (doc. 09).

Além disso, conforme processo no INCRA, um imóvel que conta com área de 2.403ha, conta com uma área de 2.133,0356ha e

42,437ha em Área de Proteção Ambiental e em Parque Nacional, ou seja, praticamente a totalidade do imóvel, o que seria causa

suficiente para não formalizar o negócio de promessa de compra e venda, visto que o imóvel está gravado como área de proteção

ambiental, com sérias restrições administrativas, senão vejamos o Despacho do INCRA referente ao processo 54000.130971/2022-

26
:
[...]

É o necessário. Decido de forma sucinta e objetivamente fundamentada – CRFB/1988, art. 93, IX – para assegurar a razoável duração do processo e garantir a celeridade da tramitação – CRFB/1988, art. 5o, LXXVIII.

Inicialmente, verifico que parte atribuiu o valor da causa em R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), contudo, requer cumulativamente a restituição de valores pagos a título de sinal no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), a restituição de 2 (dois) armazéns avaliados em R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e do aditivo no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), ou seja, o valor atribuída à causa quando da distribuição não tem relação direta com o benefício econômico pretendido.

Consequentemente, como base no CPC, art. 292, VI, de ofício – CPC, art. 292, §3o –, corrijo o valor da causa de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) para R$ 12.040.000,00 (doze milhões e quarenta mil reais).

Ademais, em relação ao pedido de parcelamento das custas, taxas, emolumento e
despesas
processuais, diante da justificativa apresentada pelo autor, DEFIRO seu pagamento em até 6 (seis) vezes mensais e consecutivas, uma vez que é o parcelamento máximo permitido na CNGC, 233, §3o, I, devendo a primeira parcela ser paga em até 10 (dez) dias após a intimação do autor.

O Código que estabelece as normas gerais da Corregedoria-Geral da Justiça, prevê a possibilidade de parcelamento das custas processuais que o beneficiário precisa adiantar durante o processo, concedida pelo magistrado, a seu critério, e está sujeita a condições.

Em resumo, o Código permite o parcelamento das custas iniciais e finais, mas não de outras despesas processuais, em até 6 (seis) vezes, com correção monetária e início do pagamento após a decisão judicial favorável.

Esclareço que o autor deverá juntar comprovante do pagamento, estando o cumprimento dos atos processuais condicionados.

As diligências do(a) oficial(a) de justiça não poderão ser divididas e a parte autora deverá realizar o pagamento integral das diligências do profissional quando necessário.

A petição inicial aparenta preencher os requisitos essenciais – CPC, art. 319 e ss. - e não verifico, por ora, ser o caso de improcedência liminar do pedido – CPC, art. 332 e
ss..

Há possibilidade de o magistrado conceder os efeitos de tutela garantidora do resultado útil e eficaz do processo - não satisfativa/cautelar - e efetivar a asseguração do direito que se objetiva, aplicando-se o disposto na legislação processual – CPC, art. 300 e ss. - cujos requisitos, em regra, imprescindíveis à concessão da medida almejada são o pedido/requerimento, os elementos que evidenciem a probabilidade com a exposição sumária do direito ameaçado que se objetiva assegurar – fumus boni iuris - e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo pela demora na prestação jurisdicional – periculum in mora.

Não obstante, quando a tutela de urgência é de natureza cautelar – CPC, art. 301 -, “(...) pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito”.

Os elementos que evidenciem a probabilidade com a exposição sumária do direito ameaçado que se objetiva assegurar – fumus boni
iuris - está configurada
pelo fato
do autor ter demonstrado que a área adquirida possuiu restrições administrativas não indicadas no contrato, enquanto os armazéns que estão na posse dos requeridos estão sendo usufruídos.

O periculum in mora, uma vez que os requeridos estão recebendo os valores referentes ao aluguel,
cujo
pagamento ocorre todos os meses e ao determinar/obrigar que o pagamento seja realizado em depósito judicial permite garantir eventual direito futuro
das partes.

Os requisitos ensejadores da concessão da tutela provisória de urgência liminar subsistem pela suficiência das provas apresentadas até o momento e, consequentemente, resultados negativos que podem advir da não concessão, ainda que pendente a oitiva da parte adversa e eventual instrução/cognição exauriente.

Isso posto, recebo a petição inicial com seus documentos e, apenas caso regularmente pagas/recolhidas as custas, taxas, emolumentos e despesas processuais da forma mencionada, DETERMINO o regular processamento, assim como, com essas razões e porque presentes os requisitos do CPC, art. 300 e ss.,
DEFIRO a TUTELA PROVISÓRIA de URGÊNCIA LIMINAR CAUTELAR para DETERMINAR que KROL COMPANY LTDA realize o pagamento mensal referente ao aluguel dos armazéns descrito na inicial no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em juízo, devendo comprovar mensalmente nos autos, sob pena de multa diária equivalente ao dobro da quantia a que está obrigada a depositar pelo não cumprimento, cuja cientificação/intimação deverá se dar nos termos do Enunciado n. 410 da Súmula do STJ - “A prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer
”.

[...] [grifo nosso]

A parte agravante apresenta minuta recursal (ID
246773695
) na qual sustenta os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Alegada ineficácia da dação em pagamento na compra da “Fazenda
Quilombinho
2” e supostos prejuízos irreparáveis

Suposta pendência de regularização e dificuldades na exploração da “Fazenda
Quilombinho
2”

A tutela recursal foi indeferida, conforme decisão de ID
255054190
proferida por este Relator.

Os agravados, por sua vez, apresentam contraminuta recursal (ID
260821673) na qual rebatem as alegações dos agravantes.

D
ispensada a manifestação Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme
data do protocolo da petição de habilitação nos autos de origem (ID 170092090)
, e preparo efetuado, nos termos da certidão de
ID
252367160
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE:

MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA e GILMAR BATISTA DA SILVA

AGRAVADO:

B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS-ME) e EDUARDO SCUTTI GARBUGIO

AUTOS ORIGINAIS:
1000938-83.2024.8.11.0024

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória, proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães-MT que, na Ação de Resolução Contratual com Pedido de Indenização por Perdas e Danos e Tutela de Urgência movida em desfavor dos ora agrava
ntes
,
deferiu a tutela provisória de urgência para determinar que a locatária KROL COMPANY LTDA. efetue o pagamento mensal do aluguel dos armazéns descritos na inicial, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), mediante depósito judicial, em vez de repassá-lo diretamente aos locadores, ora agravantes.

Em síntese, o Juízo
a quo
deferiu a tutela de urgência sob os fundamentos
de que: (i) há probabilidade do direito alegado pelos agravados (
fumus boni iuris
), uma vez que demonstraram que os armazéns, dados em dação em pagamento
como parte da compra do
imóvel rural (“Fazenda
Quilombinho
2”)
, estão sendo usufruídos pelos agravantes (aluguéis), enquanto
que a mesma Fazenda
objeto do contrato possui restrições administrativas não informadas
no contrato
, impossibilitando sua regularização e uso produtivo; (
ii
) há risco de dano irreparável ou de difícil reparação (
periculum in mora
), pois os agravantes continuam a receber
, mensalmente,
os valores de locação dos armazéns transferidos como parte do pagamento pela compra
do imóvel rural (“Fazenda
Quilombinho
2”), enquanto os agravados enfrentam prejuízos decorrentes da impossibilidade de uso do imóvel rural; (
iii
)
o depósito judicial
visa
garantir eventual direito futuro das partes.

Pois bem. Cumpre ressaltar que, no âmbito do agravo de instrumento, a análise deve se limitar à verificação do acerto ou desacerto do ato recorrido, sob pena de incorrer em supressão de instância. Além disso, deve-se observar o caráter de cognição sumária que rege esta fase processual.

Feitas essas considerações, passo ao exame das teses sustentadas pelos agravantes.

1. Alegada ineficácia da dação em pagamento na compra da “Fazenda
Quilombinho
2” e supostos prejuízos irreparáveis

Os agravantes sustentam que
a

transferência da
área de 14,9 ha, com dois armazéns, dada
pelos agravados
como parte do pagamento na compra da
“
Fazenda
Quilombinho
2
”
, é juridicamente ineficaz, pois
descobriram que
havia uma decisão judicial anterior (16/06/2020)
ao Contrato de Compra e Venda dessa Fazenda,
nos autos n.o 0001008-40.2006.8.11.0092
,
declarando fraude à execução e anulando a transferência do imóvel.

Apesar da referida decisão
judicial
ter sido registrada na matrícula apenas em 31/10/2023, tornando a transferência
da área dos armazéns nula perante terceiros, no caso, perante os agravantes, alegam que os agravados tinham ciência dessa decisão antes de firmar o contrato em exame com os agravantes, visto que a mãe do agravado, Silvana Aparecida
Scutti

Garbugio
, teria sido notificada
por
oficial de justiça em 2021 e teve contato com os advogados que
teriam atuado
na defesa da parte executada
que teria praticado a fraude à execução
.

Desse modo, os agravantes aduzem que os agravados agiram de má fé ao não informar aos agravantes a existência da
mencionada
ação e da decisão
judicial
, o que comprometeria todos os atos realizados posteriormente.

Assim, concluem que foram os agravantes que não
cumpriram com
o
acordado.

Ademais, os recorrentes afirmam ter realizado investimentos consideráveis na área onde se localizam os armazéns.

Também alegam ter aplicado todos os seus recursos no imóvel recebido dos agravados e que, atualmente, sua única fonte de renda provém do aluguel dos armazéns. Sustentam que a perda desse rendimento lhes causaria prejuízos irreparáveis.

Por fim, destacam não dispor de outra fonte de sustento, razão pela qual sua subsistência estaria comprometida caso a liminar seja mantida.

Além disso, alegam que o contrato de compra e venda da Fazenda previa que os armazéns estariam livres e desembaraçados, mas os agravantes descobriram que o locatário estava inadimplente e permaneceu no imóvel até setembro de 2022.

Assim, ressaltam que os agravados também não informaram que o imóvel dado em pagamento estava locado para terceiro inadimplente, causando prejuízos financeiros aos agravantes.

Destacam que somente em setembro de 2022, meses após a celebração do contrato, o locatário foi retirado dos armazéns.

Ademais, também no contexto dos alegados prejuízos, os agravantes argumentam que
os agravados permanecem na posse da “Fazenda
Quilombinho
2”, usufruindo do imóvel sem cumprir com as obrigações contratuais.

Os agravados, por sua vez,
asseveram que, na referida ação
onde
se discutia a fraude à execução, apresentaram Embargos de Terceiro
(autos n.o 1000931-18.2023.8.11.0092)

e conseguiram realizar acordo com os credores retirando qualquer embaraço sobre o imóvel de 14,9 ha, onde se localiza os
mencionados
armazéns.

Desse modo, os agravados
sustentam que o imóvel
, transferido aos agravantes em dação em pagamento,
está livre e desembaraçado, diferentemente do imóvel rural objeto da ação de resolução contratual.

Ademais, quanto à alegada inadimplência
do antigo locatário, os recorridos argumentam que são fatos referentes à 2022 e que, atualmente, conforme os próprios agravantes sustentam, não haveria mais inadimplência
e que desde setembro de 2022 vêm recebendo os aluguéis normalmente.

E no que concerne à alegação dos agravantes de que os agravados estariam usufruindo da “Fazenda
Quilombinho
2” por exercerem a posse sobre a área,
asseveram que o imóvel não pode ser utilizado para cultivo agrícola ou criação de gado, devido às restrições ambientais.

Assim, destacam que a impossibilidade de exploração da área é o verdadeiro problema, e não a mera posse formal do imóvel.

Pois bem
.
Embora os agravantes sustentem que os agravados, de forma dolosa, teriam omitido que o imóvel onde estão situados os armazéns – transferido como parte do pagamento pela venda da “Fazenda
Quilombinho
2” – não poderia ter sido alienado em razão da nulidade da compra e venda pretérita, decorrente de decisão judicial que declarou fraude à execução, não há como, nesta fase de cognição sumária, sem o devido esgotamento da dilação probatória, comprovar a alegada probabilidade do direito, nos termos do
art. 373, II, do Código de Processo Civil
.

Além disso, conforme asseverado pelos agravados, a suposta restrição que afetaria os armazéns teria sido afastada por meio de
acordo judicial firmado entre os credores e o ora agravado, Sr. Eduardo
Scutti

Garbugio
, conforme ID 260821681.

No que tange à alegada inadimplência de antigo locatário, até setembro de 2022, também não há prova nos autos e
a referida e pretérita inadimplência não é mais fator a prejudicar os recorrentes, pois eles próprios afirmam que têm recebido normalmente os aluguéis e que estes seriam sua única fonte de renda.

Também não há prova nos autos de que os
agravados estariam conseguindo explorar economicamente a referida “Fazenda
Quilombinho
2”.

No que tange ao
periculum in mora
, requisito cumulativo para a concessão da tutela provisória nos termos do
art. 300 do Código de Processo Civil
, verifica-se que os agravantes sustentam que sua renda atual provém exclusivamente
do aluguel do imóvel objeto dos autos. No entanto,
não há qualquer indício de prova nos autos que corrobore tal alegação
, o que torna insuficientemente demonstrado o alegado risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

Ademais, é relevante destacar que a decisão de primeiro grau determinou o
depósito judicial dos aluguéis
, medida que encontra amparo no
art. 300 do Código de Processo Civil
, garantindo a preservação dos valores enquanto se aguarda a definição da controvérsia.

Nos termos do
art. 301 do CPC
, a tutela de urgência cautelar pode ser efetivada por qualquer medida idônea para a
asseguração do direito
, e o depósito judicial, ao impedir o uso indevido dos valores por qualquer das partes antes do julgamento definitivo, configura providência adequada à proteção patrimonial no curso do processo.

Além disso, o
art. 139, IV, do CPC
confere ao magistrado o poder de determinar
medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento da ordem judicial
, cabendo-lhe a adoção do depósito judicial como forma de evitar prejuízos irreversíveis.

Dessa forma,
não há prejuízo iminente e irreversível aos agravantes
, pois os valores permanecem resguardados, e eventual direito sobre os aluguéis poderá ser reconhecido na fase própria. A ausência de
qualquer comprovação da dependência exclusiva dos aluguéis como fonte de renda
reforça a insuficiência dos elementos necessários para o deferimento da tutela recursal, pois o
periculum in mora
alegado não se sustenta sem prova concreta nos autos.

N
o que tange à
alegada posse dos agravantes quanto à
“Fazenda
Quilombinho
2”, assevera-se que, conforme defesa apresentada pelos
ora
agravantes perante o Juízo
a quo
, não há reconvenção ou pedido contraposto requerendo a reintegração de posse
no referido imóvel, mas apenas pedido de revogação da liminar e de improcedência da ação (ID 181449823,
p. 28,
autos de origem).

Por fim, a controvérsia relativa à alegada ineficácia da transferência do imóvel exige apreciação aprofundada pelo
Juízo de origem
, uma vez que envolve matéria fático-probatória que não pode ser resolvida nesta sede recursal, sob pena de supressão de instância.
Considerando a natureza não exauriente da cognição no
Agravo de Instrumento e a necessidade de comprovação cumulativa dos requisitos do art. 300 do CPC, mostra-se incabível a concessão da medida pretendida neste momento processual.

A corroborar o entendimento, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO –
DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU PARCIALMENTE O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA REALIZADO EM RECONVENÇÃO, DETERMINANDO QUE A ORA RECORRENTE EFETUE O DEPÓSITO JUDICIAL DOS ALUGUERES RECEBIDOS – MANUTENÇÃO
– DISCUSSÃO REFERENTE À CADEIA DE NEGÓCIOS JURÍDICOS E À PROPRIEDADE DAS UNIDADES – PRUDÊNCIA NA MANUTENÇÃO DA DETERMINAÇÃO DE DEPÓSITO EM JUÍZO – AUSÊNCIA DE INCOMPATIBILIDADE COM A DECISÃO LIMINAR QUE MANTEVE A AGRAVANTE NA POSSE DOS IMÓVEIS – MEDIDA QUE VISA ASSEGURAR DIREITOS DA MASSA FALIDA E DOS CREDORES, BEM COMO O RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – PEDIDO SUCESSIVO REFERENTE AO ABATIMENTO DO MONTANTE COM IMPOSTOS E OUTROS CUSTOS QUE NÃO INTEGROU A DECISÃO AGRAVADA – NÃO CONHECIMENTO, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – PLEITO DE CONDENAÇÃO DA MASSA FALIDA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADO – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO (TJPR - 18a C. Cível - 0045085-61.2018.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargadora Denise Kruger Pereira - J. 17.04.2019)

(TJ-PR - AI: 00450856120188160000 PR 0045085-61.2018.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargadora Denise Kruger Pereira, Data de Julgamento: 17/04/2019, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2019) [grifo nosso]

Assim, não assiste razão aos agravantes.

2. Suposta pendência de regularização e dificuldades na exploração da “Fazenda
Quilombinho
2”

Os agravantes sustentam que os agravados
tinham ciência da pendência de regularização do imóvel perante o Incra e que seria por culpa do agravado, Sr. Eduardo
Scutti

Garbugio
,
a dificuldade de regularização, uma vez que o Sr. Eduardo teria instaurado um novo processo perante o Incra e, posteriormente, constatou-se que era proprietário de outra área, o que obstaria a pretendida regularização.

No que tange às alegadas restrições ambientais sustentadas pelos agravados em sua exordial, os agravantes argumentam que
a “Fazenda
Quilombinho
2” possui extensa área em reserva ambiental, incluindo Área de Proteção Ambiental (APA) e parte dentro de um Parque Nacional.

Porém, argumentam que os agravados estavam cientes dessa restrição
, pois
o preço
que
os recorridos
pagaram aos agravantes, pela “Fazenda
Quilombinho
2”,
seria baixo em razão da impossibilidade de exploração agrícola da área, em
decorrência
da restrição ambiental, podendo apenas ser explorada para pecuária
.

Os agravados, por sua vez,
alegam que os agravantes tentam imputar a culpa da falta de regularização do imóvel aos recorridos, mas essa alegação é infundada.

Ressaltam que a surpresa dos agravados não está no fato da restrição existir, mas sim no fato de que ela se aplica a uma situação ambiental não mencionada de forma clara no contrato.

Os recorridos argumentam que a referida restrição ambiental, de fato, inviabiliza o uso da área para qualquer atividade produtiva, seja para cultivo agrícola, seja para pastagem de gado, o que não foi devidamente
informado
aos agravados no momento da assinatura do contrato.

Assim, sustentam que a alegação de que os agravados tinham ciência plena das condições da área não corresponde à realidade dos fatos.

Pois bem
. Novamente verifica-se que a demonstração da probabilidade do direito

também
não está comprovada, pois há dúvidas que demandariam maior dilação probatóri
a em Primeira Instância
, no que tange às referidas restrições ambientais serem de conhecimento prévio dos agravados e qual o impacto sobre a exploração agropecuária do imóvel rural em exame
.

Assevera-se, mais uma vez, que os valores dos aluguéis serão depositados em juízo e não diretamente aos agravados, o que garante a preservação patrimonial das partes e impede qualquer risco de dilapidação dos recursos, assegurando eventual compensação financeira caso a decisão de primeiro grau seja reformada.

Dessa forma, não há prejuízo iminente e irreversível aos agravantes, visto que o montante permanece resguardado até o deslinde definitivo da controvérsia.

E, também conforme já destacado, os agravantes não lograram comprovar que sofreriam prejuízo irreparável pelo depósito em juízo dos aluguéis, pois não trouxeram aos autos elementos probatórios que demonstrem que sua subsistência depende exclusivamente desses valores.

A alegação de que não possuem outra fonte de renda não se sustenta diante da ausência de documentos contábeis, bancários ou fiscais que corroborem tal afirmação, configurando mera presunção sem respaldo probatório.

Desse modo, não se verifica a presença do

fumus boni iuris
e do

periculum in mora
, exigidos pelo
artigo 300 do Código de Processo Civil
para
justificar a reforma da decisão agravada, sendo descabida a pretensão recursal dos agravantes.

A corroborar o entendimento, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER E COBRANÇA DE HAVERES.
TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. INSURGÊNCIA CONTRA A DETERMINAÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS DE UM DOS IMÓVEIS RELACIONADOS. MANUTENÇÃO. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC CONFIGURADOS
. TRAMITAÇÃO DO PROCESSO EM SEGREDO DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. Agravo de instrumento. Ação de dissolução parcial de sociedade
c.c
. obrigação de fazer e cobrança.
Tutela provisória de urgência. Insurgência contra a determinação de depósito judicial dos aluguéis de um dos imóveis relacionados. Manutenção
. Sócio agravante que, em ata de reunião de sócios, reconheceu ser titular de direitos sobre o imóvel. Previsão de transferência do bem ao agravado e de pagamento de locatícios em seu favor.
Medida que não acarreta prejuízos aos agravantes. Requisitos do art. 300 do CPC configurados
. Decretação do segredo de justiça. Indeferimento mantido. Excepcionalidade da medida. Ausência de interesse público ou social a exigir a preservação da intimidade das partes no caso em apreço. Aplicação do art. 5o, LX, da CF, e do art. 189 do CPC. Recurso desprovido.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23123536220238260000 São Paulo, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 17/07/2024, 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 18/07/2024)
[grifo nosso]

Por conseguinte, não assiste razão aos agravantes, devendo ser mantida a decisão interlocutória ora objurgada.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a decisão interlocutória recorrida.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, deixo de majorar os honorários, uma vez que não foram fixados na decisão objurgada.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025