Tribunal: TJMT
Processo: 1010675-13.2023.8.11.0003
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, determinando a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente e o pagamento de taxa de fruição pelo uso do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) o percentual adequado de retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente; e (ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.
III. Razões de decidir
3. Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, é legítima a retenção parcial dos valores pagos, devendo-se observar o percentual expressamente previsto no contrato, que no caso é de 20%, conforme Cláusula Nona, inciso II.
4. Tratando-se de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em taxa de fruição, conforme entendimento consolidado no REsp 2.113.745/SP e na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.
5. A retenção das arras é legítima quando o comprador dá causa ao desfazimento do negócio, nos termos do art. 418 do Código Civil, não configurando bis in idem com a retenção parcial dos valores pagos.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, deve ser observado o percentual de retenção expressamente previsto no contrato, desde que não abusivo. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405, 413, 416, 418; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.113.745/SP; TJ-MT, N.U 0027637-79.2017.8.11.0055, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 14/08/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010675-13.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Imissão]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CLAUDIO PAULO DA SILVA - CPF: 836.635.411-34 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, determinando a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente e o pagamento de taxa de fruição pelo uso do imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) o percentual adequado de retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente; e (ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.

III. Razões de decidir

3. Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, é legítima a retenção parcial dos valores pagos, devendo-se observar o percentual expressamente previsto no contrato, que no caso é de 20%, conforme Cláusula Nona, inciso II.

4. Tratando-se de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em taxa de fruição, conforme entendimento consolidado no REsp 2.113.745/SP e na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

5. A retenção das arras é legítima quando o comprador dá causa ao desfazimento do negócio, nos termos do art. 418 do Código Civil, não configurando bis in idem com a retenção parcial dos valores pagos.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:
"1. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, deve ser observado o percentual de retenção expressamente previsto no contrato, desde que não abusivo. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 405, 413, 416, 418; CPC, art. 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.113.745/SP; TJ-MT, N.U 0027637-79.2017.8.11.0055, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 14/08/2019.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação
interposto por
CLAUDIO PAULO DA SILVA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, nos autos da
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos
ajuizada por
NC IMÓVEIS LTDA
.

A controvérsia originou-se de contrato particular de compromisso de compra e venda firmado inicialmente entre a autora e Jaciria Maria de Assunção, tendo por objeto o lote no 08, quadra 03, do loteamento denominado "Jardim da Mata", situado na zona urbana de Rondonópolis-MT. Posteriormente, em 12/03/2021, os direitos e obrigações contratuais foram transferidos para o réu, ora apelante. Segundo a inicial, o réu deixou de efetuar o pagamento das prestações desde 10/11/2021, acumulando 18 parcelas vencidas, totalizando um débito de R$ 20.954,61, além de pendências de IPTU no valor de R$ 8.877,36. Após notificação extrajudicial sem êxito, a autora ingressou com a presente ação.

O pedido de antecipação de tutela foi indeferido. Devidamente citado, o réu apresentou contestação e reconvenção, alegando dificuldades financeiras e requerendo a declaração de rescisão contratual, devolução parcial das parcelas pagas (90%), indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel e afastamento da cobrança de taxa de fruição.

Após a instrução processual, sobreveio sentença julgando procedente a ação para:
a)
declarar rescindido o contrato;
b)
determinar a reintegração da autora na posse do imóvel;
c)
condenar o réu ao pagamento de 0,5% do valor do imóvel por cada mês de fruição;
d)
determinar que a autora efetue a restituição do valor pago pelo réu, com decote de 25%, devidamente corrigido;
e)
condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais, o apelante alega, preliminarmente:
a)
nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, ante a ausência de análise de documentos e fundamentos invocados;
b)
reconhecimento do deferimento da justiça gratuita.

No mérito, sustenta:
a)
necessidade de afastamento da cumulação de penalidades (retenção de 25%, perda das arras e fruição);
b)
redução do percentual de retenção para 10%;
c)
afastamento da cobrança de fruição sobre imóvel não edificado; d) afastamento da retenção das arras confirmatórias;
e)
necessidade de integração do dispositivo da sentença para incluir a condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias;
f)
inaplicabilidade da condenação em pagamento de IPTU;
g)
fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado;
h)
fixação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais sobre o valor do proveito econômico;
i)
cabimento de honorários advocatícios na reconvenção.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada (id. 299971899).

Certidão do deferimento da gratuidade de justiça ao recorrente (id. 301058877).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
Recurso de Apelação
interposto por
CLAUDIO PAULO DA SILVA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por
NC IMÓVEIS LTDA
.

Após detida análise dos autos, conheço do recurso, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

A sentença recorrida condenou o apelante nos seguintes termos:

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos' proposta por
N. C. IMÓVEIS LTDA
com qualificação nos autos, em desfavor de
CLAUDIO PAULO DA SILVA
, com qualificação nos autos, para
declarar rescindido
o instrumento particular de transferência de direitos de contrato e compromisso de compra e venda de imóvel loteado n° 03963, referente ao imóvel localizado no Jardim da Mata, Lote 08, Quadra 03, bem como a
reintegração à autora
; condenando, outrossim, a parte ré no
percentual de 0,5% do valor do imóvel por cada mês de fruição
, devendo ser corrigido a partir da data de vencimento de cada parcela, até o efetivo pagamento, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação em relação às parcelas até então vencidas, e, quanto às seguintes, a partir do vencimento de cada uma; deve a autora efetuar a restituição do valor pago pela parte requerida, devidamente corrigido: juros de 1% a partir da citação e correção monetária INPC a contar do desembolso,
devendo haver o decote de no máximo 25% do valor pago pelo réu
; condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, devendo ser observado o disposto no § 3°, do artigo 98 do Código de Processo Civil. (id. 299971889)

·

NULIDADE DA SENTENÇA

Inicialmente, quanto à preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, verifico que não merece acolhimento. A decisão recorrida enfrentou adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo omissão que justifique sua anulação.

Ressalto que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, bastando que exponha, de forma fundamentada, as razões de seu convencimento.

Destaco, ainda, no tocante à
justiça gratuita
, que o benefício já foi deferido ao apelante, conforme decisão proferida no Agravo de Instrumento (id.159305793), não havendo qualquer controvérsia a ser dirimida neste ponto.

·

MÉRITO

A controvérsia central gira em torno da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, ora apelante, e suas consequências jurídicas.

O contrato (id. 299971408) firmado entre as partes é claro ao estabelecer, na Cláusula Segunda, o valor da transação de R$ 109.746,00, sendo R$ 5.226,00 como arras e o saldo de R$ 104.520,00 a ser pago em 120 parcelas mensais de R$ 871,00 cada, reajustáveis a cada 12 meses pelo INPC, acrescidas de juros de 1% ao mês.

A Cláusula Nona do contrato prevê expressamente que, em caso de rescisão por falta de pagamento, não serão restituídas as importâncias pagas a título de sinal (arras), e da quantia a ser devolvida será descontado o percentual de 20% a título de administração, além de outras despesas.

Do contrato destaco o seguinte:

Cláusula Terceira
– A compromissária compradora entrará oportunamente na posse do terreno ora adquirido, mas o possuirá em nome da proprietária, podendo,
fazer no mesmo às benfeitorias e construções que bem entender
, desde que as mesmas não alterem o plano traçado para o desenvolvimento urbano e aproveitamento industrial da cidade.

Parágrafo Único
– Fica pactuado entre as partes em hipótese alguma, será permitido qualquer tip de construção com destinação comercial, habitacional ou misto com área útil construída inferior a 60 m2 (sessenta metros quadrados), e cobertura que não seja do tipo duas águas, no mínimo, e ainda obriga-se o promitente comprador (a/es) a edificar muro em todas as divisas do lote no início da construção e concluí-lo no mesmo prazo da construção, sendo vedado habitar o lote sem a construção do muro.

Cláusula Quarta
- Quaisquer impostos ou taxas, que venham incidir posteriormente sobre o terreno desta data em diante, serão de responsabilidade dos compromissários compradores, ainda que lançados em nome da compromitente vendedora ou de terceiros.

Cláusula Nona
- A rescisão do presente instrumento particular de compra e venda, por falta de pagamento de parcela, dar-se-á nos termos do Art. 32 da Lei no 6.766, procedendo da seguinte forma:

I
- Não será restituída às importâncias pagas a títulos de sinal, pois foram utilizadas para pagamento de honorários para intermediação de negócio (Lei 6.530/78).

II
- da quantia a ser devolvida para a compromissária compradora, será descontado o percentual de 20% (vinte) por cento a título de administração, e do saldo remanescente, deverão ser deduzidas as despesas, se assim houver, havidas com intimações, despesas judiciais, registro de contrato, publicações e impostos, taxas e contribuições (IPTU/AGUA/ENERGIA/CONTRIBUIÇÕES MELHORIAS E TAXAS), bem como TODAS AS DEMAIS despesas aqui não relacionadas, mas decorrentes do contrato, da sua administração incidentes sobre o imóvel ou a obrigação, sendo que do saldo remanescente, se houver, devendo também, o saldo apurado ser devolvido, na forma estipulada na cláusula oitava.

III
- Se os compromissários compradores, após a constituição em mora, não vierem a purgá-la dentro do prazo legal, o presente contrato será rescindido e cancelado o seu registro no Serviço de Registro e Imóveis de Rondonópolis, Mato Grosso, nos termos dos artigos 32 e seguintes, e seus parágrafos da Lei n°. 6.766/79, alterada pela Lei Federal no. 9.785/99, e demais disposições aplicáveis à matéria.

Cláusula Décima
Se a compromissária compradora deixar de cumprir fielmente as obrigações Se a compromissária compradora deste contrato, os vendedores reservarão para si o direito de considerar este rescindido, restituindo-se as parcelas efetivamente pagas, nas condições estipuladas na Cláusula Oitava Parágrafo III.

I
– Das perdas e Danos - As partes contratam e acordam que em caso de rescisão de contrato por inadimplemento será abatido do valor da indenização devida pelas edificações o percentual de 20% (vinte por cento) a título de perdas e danos.

II
- Da rescisão administrativa do contrato e reintegração de posse - Havendo quebra de contrato por inadimplência de três parcelas consecutivas a COMPROMISSÁRIA COMPRADORA aceita e concorda com a rescisão administrativa do contrato; fica acordado ainda que a reintegração se dará em 30 (trinta) dias contados a partir da notificação da rescisão administrativa.

Cláusula Décima Primeira
- As obras que a compromissária comprador executar no terreno deverão ser feitas de maneira a não prejudicar os terrenos vizinhos,
respeitadas as posturas municipais e os regulamentos sanitários vigentes
, comprometendo-se, inclusive providenciar as obras para o sistema de tratamento de esgoto, de acordo com a orientação do poder publico, conforme projeto em anex;

Parágrafo Primeiro
: A compromissária comprador
assume desde já a obrigação de respeitar normas instituídas pelo poder público no que se refere á utilização do lote de terreno adquirido
, bem como de cumprir as orientações estabelecidas pelos compromitentes vendedores, conforme termo de compromisso firmado em separado, que fica fazendo parte integrante do presente.

Resta, portanto, incontroverso nos autos a obrigação do pagamento pelo apelante e a inadimplência desde
novembro de 2021
, acumulando 18 parcelas vencidas, o que autoriza a rescisão contratual por inadimplemento, nos termos pactuados pelas partes.

·

DA RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS

Quanto à retenção dos valores pagos determinada na sentença, entendo que esta merece reparo. A sentença fixou o percentual de retenção em
25%.
Contudo, o próprio contrato estabelece na Cláusula Nona, inciso II, o percentual de
20%
a título de administração, não sendo possível a majoração do aludido percentual.

Assim, em respeito ao pactuado entre as partes e considerando que não há nos autos elementos que justifiquem a majoração desse percentual, deve ser reduzida a retenção para 20% dos valores pagos pelo apelante.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR
. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023)

Compra e venda de imóvel Rescisão contratual Partes que devem voltar ao estado anterior Devolução dos valores pagos,
com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio Correção monetária
do desembolso e juros de mora desde o trânsito em julgado Recurso parcialmente provido. (
Apelação Cível 1035388-45.2017.8.26.0100
; Relator: Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 24/10/2018 destaque meu)

Portanto, na esteira da fundamentação supra, deve haver a fixação do percentual de retenção,
o qual deve corresponder tão somente a 20% dos valores pagos pelo apelante
.

·

Do sinal (arras)

Na lição de Pontes de Miranda (Tratado de direito privado, tomo XIII, pág. 317), chama-se arras, ou sinal, ‘
ao que alguém dá à pessoa com quem interessa contratar: ou a) em sinal da conclusão do contrato (arras confirmatórias), para firmar a presunção de que o contrato foi concluído e vinculou os contraentes (Arrha contractu perfecto data), ou b) em segurança do contrato ainda não concluído (arrha pacto imperfecto data), o que mais ocorre quando se precisa de certa forma, e não ou não se pode, no momento, satisfazer o pressuposto; ou c) para serem perdidas, se o que se deu preferir exercer o direito de ruptura (revogação) do contrato (arha poenitentiales). As arras no primeiro sentido dizem-se declaratórias’
.

Necessário pontuar que no caso de descumprimento do contrato, se quem deu as arras, ou pagou o sinal, desiste do negócio ou deixa de cumprir com o contrato, perde o valor das arras em favor da parte contrária, senão vejamos:

Art. 417.
Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal
.

Art. 418.
Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der:

I
-
por parte de quem deu as arras
, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito,
retendo-as
;

A prof. Maria Helena Diniz, em Curso de Direito Civil Brasileiro – Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, ensina-nos:

“Assim, se A pretende efetivar um contrato de compra e venda, poderá entregar a B, que é o vendedor, uma quantia em dinheiro, como prova da conclusão do contrato e como garantia de seu adimplemento. O sinal funciona, pois, não só como um reforço nos contratos bilaterais ou comutativos, indicando a realização definitiva do concurso de vontades, ao firmar a presunção de acordo final, devendo, em caso de execução, ser restituído ou computado na prestação devida, se do mesmo gênero da principal (
CC
, art.
417
), mas também como uma garantia ao pontual cumprimento da obrigação avençada, visto que se pode convencionar a possibilidade do desfazimento do contrato por qualquer das partes, hipótese em que terá função indenizatória.
Assim, aquele que deu o perderá para outro
e o que recebeu o devolverá mais o equivalente, não havendo, em qualquer caso, direito à indenização suplementar (
CC
, art.
420
), assegurando-se, assim, às partes o direito de arrependimento.

Dessa forma, em relação às arras, a sentença está correta ao não determinar a devolução, pois, conforme o art. 418 do Código Civil, "
se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as
". No caso, foi o apelante quem deu causa ao desfazimento do negócio, sendo legítima a retenção das arras pela vendedora.

Ademais, consta da Cláusula Nona, I, da avença firmada entre as partes que ‘
Não será restituída às importâncias pagas a títulos de sinal’.

À propósito, trago os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS QUE DECORREM DA OBRIGATORIEDADE DO AJUSTE (PACTA SUNT SERVANDA) E NÃO PERMITEM ARREPENDIMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO FOI EFETIVADO EM VIRTUDE DAS DIFICULDADES DOS PROMITENTES COMPRADORES EM OBTER RECURSOS FINANCEIROS PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL.
PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. INEXECUÇÃO DO AJUSTE POR CULPA EXCLUSIVA DOS AUTORES, ORA APELANTES. DESCABIMENTO DA DEVOLUÇÃO DO SINAL. RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR QUE DERIVA DO DISPOSTO NO ARTIGO 418 DO CC/2002
. SENTENÇA QUE NÃO DESAFIA REFORMA. PRECEDENTES DESTA EG. CORTE ESTADUAL DE JUSTIÇA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00367408220198190002 202400110291, Relator.: Des(a). FERNANDO FERNANDY FERNANDES, Data de Julgamento: 03/04/2024, SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 13a CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 05/04/2024) (destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTICULARES. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NEGATIVA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NÃO DEVOLUÇÃO.
Comprovado que a não conclusão de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre particulares se deu por culpa do comprador, em razão da não obtenção de financiamento imobiliário para pagamento do valor do imóvel, não há que falar em devolução das arras confirmatórias, consoante preceito contido no artigo 418, do Código Civil.
A retenção das arras dadas pelo contratante inadimplente não configura pagamento indevido ou enriquecimento sem causa. (TJ-DF 00071512920168070020 DF 0007151-29.2016.8.07 .0020, Relator.: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 13/03/2019, 6a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 25/03/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei)

·

Da taxa de fruição

Quanto à taxa de fruição, a sentença merece reforma neste ponto.

Tratando-se de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em taxa de fruição. Este entendimento encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme recente julgado no REsp 2.113.745/SP, que estabeleceu
ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado
, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso já se manifestou:

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024) (destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

Dessa forma, por se tratar de terreno sem construção, é indevida a taxa de fruição, uma vez que essa cobrança pressupõe o efetivo uso do imóvel, ou seja, que o comprador esteja morando no local sem nenhuma contraprestação, situação inviável nesta hipótese justamente porque a área não é edificada.

Portanto, deve ser afastada a condenação do apelante ao pagamento de taxa de fruição.

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Indenização das benfeitorias

No que tange à indenização pelas benfeitorias, a sentença já reconheceu esse direito ao apelante, determinando sua apuração em liquidação de sentença.

Não há necessidade de integração do dispositivo, pois a decisão é clara ao estabelecer que "
no que se refere o pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas pelo réu, este deverá ser efetuado quando da liquidação da sentença
". (id. 299971889)

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Do IPTU

Em
relação ao IPTU
, o contrato é expresso na Cláusula Quarta ao estabelecer que "
quaisquer impostos ou taxas, ainda que lançados em nome da compromitente vendedora ou de terceiros, desta data em diante, serão de responsabilidade dos compromissários compradores
". Portanto, correta a sentença ao determinar o pagamento do IPTU pelo apelante.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA. COMPRADOR. MULTA RESCISÓRIA. RETENÇÃO POSSÍVEL. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. INAPLICÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA.
RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS ATÉ A RESCISÃO
. Rescindido o contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, pode o vendedor reter o sinal pago, até o limite de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor e não do negócio, para fins de liquidação dos prejuízos decorrentes da rescisão, consoante precedentes do STJ. Nos termos da súmula no 543 do STJ, a devolução dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de maneira imediata, razão pela qual não há que se falar em parcelamento da restituição.
Considerando que houve pactuação expressa quanto ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, deve a promitente compradora responder por ele entre a data em que foi firmada a compra e venda e a data da rescisão declarada na sentença.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50329316420208130702, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 14/08/2024, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/08/2024)

Quanto ao
termo inicial dos juros de mora
, a sentença fixou corretamente a partir da citação, em conformidade com o art. 405 do Código Civil, que estabelece: "
Contam-se os juros de mora desde a citação inicial
".

Por fim, no tocante aos honorários advocatícios, o percentual de 10% sobre o valor da causa mostra-se adequado, considerando os critérios estabelecidos no art. 85, § 2o, do CPC. Não há que se falar em fixação sobre o proveito econômico, pois o valor da causa já reflete adequadamente o conteúdo econômico da demanda,
observada a concessão dos benefícios da assistência judiciária
. Quanto aos honorários na reconvenção, considerando que houve sucumbência recíproca, com procedência parcial dos pedidos reconvencionais, não há que se falar em condenação autônoma em honorários.

Ante todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reduzir o percentual de retenção dos valores pagos pelo apelante de 25% para 20%, bem como para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição, mantendo os demais termos da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025