Tribunal: TJMT
Processo: 1031770-48.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:
EMBARGANTE(S): DANIEL DE PAULA e Outro
EMBARGADO(S): ALDA SANTANA DE FREITAS
EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. INADEQUAÇÃO DO RECURSO PARA REDISCUSSÃO DO MÉRITO. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E REJEITADO.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos pelos autores contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, sob alegação de omissão quanto à apreciação de provas documentais relevantes e à culpa exclusiva da vendedora, além de suposta contradição entre os fundamentos e a conclusão.
II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão incorreu em omissão ou contradição quanto à análise das provas e fundamentos jurídicos relacionados à responsabilidade pela rescisão contratual, de forma a justificar o acolhimento do recurso nos termos do art. 1.022 do CPC.
III. Razões de decidir
3. Constatado que o acórdão embargado enfrentou adequadamente os fundamentos relevantes à controvérsia, com análise suficiente da matéria e fundamentação coerente, não se verifica a ocorrência de omissão, contradição ou erro material. 4. A irresignação dos embargantes traduz mero inconformismo com o resultado do julgamento, não sendo os embargos de declaração via própria para rediscussão do mérito da causa, ainda que com finalidade de prequestionamento.
IV. Dispositivo e tese 5. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. A ausência de omissão, contradição ou erro material no acórdão impede o acolhimento dos embargos de declaração. 2. O prequestionamento não prescinde da configuração dos vícios do art. 1.022 do CPC.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 373, I; 1.022; 1.023; 1.026, § 2o; CC, art. 422.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031770-48.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Cláusula Penal, Benfeitorias, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[DANIEL DE PAULA - CPF: 514.742.711-20 (EMBARGANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), LEIDIANE CRISTINA DA SILVA - CPF: 035.582.711-57 (EMBARGANTE), ALDA SANTANA DE FREITAS - CPF: 104.260.271-91 (EMBARGADO), CRISLAINE PAULA COSTA CAMPOS - CPF: 995.668.851-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARG
ANTE(S):
DANIEL DE PAULA e Outro

EMBARGADO(S):

ALDA SANTANA DE FREITAS

EMENTA
.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. INADEQUAÇÃO DO RECURSO PARA REDISCUSSÃO DO MÉRITO. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E REJEITADO.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos pelos autores contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, sob alegação de omissão quanto à apreciação de provas documentais relevantes e à culpa exclusiva da vendedora, além de suposta contradição entre os fundamentos e a conclusão.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão incorreu em omissão ou contradição quanto à análise das provas e fundamentos jurídicos relacionados à responsabilidade pela rescisão contratual, de forma a justificar o acolhimento do recurso nos termos do art. 1.022 do CPC.

III. Razões de decidir

3. Constatado que o acórdão embargado enfrentou adequadamente os fundamentos relevantes à controvérsia, com análise suficiente da matéria e fundamentação coerente, não se verifica a ocorrência de omissão, contradição ou erro material.

4. A irresignação dos embargantes traduz mero inconformismo com o resultado do julgamento, não sendo os embargos de declaração via própria para rediscussão do mérito da causa, ainda que com finalidade de prequestionamento.

IV. Dispositivo e tese

5. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de omissão, contradição ou erro material no acórdão impede o acolhimento dos embargos de declaração. 2. O prequestionamento não prescinde da configuração dos vícios do art. 1.022 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 373, I; 1.022; 1.023; 1.026, § 2o; CC, art. 422.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Trata-se de Embargos de declaração opostos por

DANIEL DE PAULA e Outro
contra o acórdão em ID no
324407391
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos,
negou provimento ao recurso, mantendo-se na íntegra o teor da sentença objurgada.

As partes embargantes asseveram que o acórdão apresenta vícios de omissão, quanto à ausência de apreciação de provas documentais relevantes, bem como omissão relativa à culpa exclusiva da vendedora pela rescisão.

Sustentam, ainda, a existência de contradição entre os fundamentos e a conclusão.

Apresentam prequestionamento expresso dos artigos 93, IX, da Constituição Federal, 373, I, 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil, e 422 do Código Civil, a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores.

Dessa forma, requerem o acolhimento do recurso para sanar os vícios alegados.

A parte embargada apresenta contrarrazões
(ID.
327816377
) pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANTE(S):
DANIEL DE PAULA e Outro

EMBARGADO(S):
ALDA SANTANA DE FREITAS

VOTO

Egrégia Câmara

Conforme relatado,
trata-se de Embargos de declaração opostos por

DANIEL DE PAULA e Outro
contra o acórdão em ID no
324407391
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, negou provimento ao recurso, mantendo-se na íntegra o teor da sentença objurgada.

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

O acórdão Embargado restou assim proferido:

APELANTES: DANIEL DE PAULA

LEIDIANE CRISTINA DA SILVA

APELADA: ALDA SANTANA DE FREITAS

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, interposto

contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, integrada pela sentença que acolheu os Embargos de Declaração (ID. 316691374), que, nos autos da Ação de Ressarcimento de Benfeitorias movida em desfavor da ora apelada, julgou improcedentes os pedidos da inicial e procedente a reconvenção.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que os autores/apelantes não comprovaram o inadimplemento contratual por parte da requerida, tampouco demonstraram que a frustração do negócio jurídico decorreu de conduta culposa da ré.

Ressaltou que os esforços despendidos pelos autores na regularização do imóvel decorreram de obrigação contratualmente assumida por eles, não havendo comprovação idônea de enriquecimento sem causa ou de nexo direto entre os gastos e eventual benefício da parte adversa.

Ademais, consignou que os documentos apresentados não comprovaram formalmente a celebração ou aprovação do contrato de financiamento em tempo hábil, tampouco demonstraram negativa injustificada da requerida quanto à sua assinatura, afastando, assim, a incidência da cláusula penal pleiteada pelos autores.

Ao apreciar os embargos de declaração opostos pela ré (ID. 316691374), o magistrado reconheceu a omissão quanto ao exame da reconvenção e, sanando o vício, julgou procedente o pedido reconvencional, condenando os autores ao pagamento de R$ 30.000,00, a título de cláusula penal estipulada no contrato particular de compromisso de compra e venda (ID. 163394733), com fundamento na ausência de impugnação específica e na verossimilhança dos fatos alegados pela ré, respaldados por prova documental.

Por fim, o Juízo
a quo
condenou os autores, ora apelantes, ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor da causa principal, e em 10% sobre o valor da condenação quanto à reconvenção.

A seguir, passo ao exame das teses sustentados pelos apelantes.

1. Descumprimento contratual pela apelada e direito ao ressarcimento por benfeitorias realizadas no imóvel e à cláusula penal

Os apelantes sustentam que a rescisão do contrato foi provocada exclusivamente pela apelada, que se recusou a assinar o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, mesmo após todas as exigências legais e burocráticas terem sido cumpridas pelos apelantes.

Assim, os recorrentes argumentam que a apelada agiu de má-fé ao não justificar sua ausência no ato de assinatura, frustrando o financiamento, elemento essencial à conclusão do negócio, conforme cláusula contratual.

Outrossim, asseveram que o contrato não previa cláusula resolutiva expressa, nem condição de rescisão extrajudicial por inadimplemento, sendo necessária a resolução judicial, mediante ponderação da culpa.

Alegam que não havia prazo contratual definido para a finalização das regularizações e, ainda assim, assumiram e cumpriram as obrigações em tempo razoável.

Argumentam que não houve inadimplemento por sua parte, mas sim retirada injustificada da apelada, que inclusive retomou ação de despejo e demonstrou desinteresse no prosseguimento do contrato.

Aduzem que a culpa contratual, portanto, deve ser atribuída exclusivamente à apelada, sendo indevida qualquer penalização aos apelantes.

Sustentam que o instrumento particular de compromisso de compra e venda é válido e eficaz, preenchendo os requisitos legais de existência e validade do negócio jurídico.

Assim, ressaltam que suas cláusulas devem ser respeitadas, especialmente no tocante à regularização do imóvel pelos apelantes e à necessidade
da
apelada participar do financiamento como vendedora.

Ademais, os apelantes afirmam que, por força do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a apelada (proprietária), assumiram a obrigação de regularizar o imóvel objeto da negociação.

Argumentam que, para viabilizar a compra e venda, desembolsaram R$ 54.830,32, com benfeitorias e despesas documentadas (inclusive honorários de R$ 14.000,00 para assessoria de regularização).

Aduzem que a responsabilidade pelo ressarcimento é atribuída à apelada, que deu causa à rescisão contratual, frustrando o negócio após a efetiva realização das regularizações pelos apelantes.

Outrossim, os apelantes postulam pela reforma da sentença para que a apelada seja condenada, a título de indenização por danos materiais, à restituição pelas benfeitorias no importe de R$ 54.830,32 (cinquenta e quatro mil, oitocentos e trinta reais e trinta e dois centavos).

Ademais, os recorrentes também postulam pela reforma da sentença para aplicação da cláusula penal contratual prevista em 20% do valor do contrato, estimando o montante em R$ 30.000,00.

Justificam que a multa é devida como penalidade pelo rompimento injustificado do contrato por parte da apelada.

A recorrida, por sua vez, sustenta que, diante da atribuição de culpa aos apelantes, não há direito à percepção da cláusula penal, cuja aplicação já foi, ao contrário, reconhecida em favor da apelada na reconvenção julgada procedente.

Por fim, a recorrida assevera que os apelantes não impugnaram a sentença no ponto que julgou procedente o pedido reconvencional, o que deve ser interpretado como aceitação tácita, implicando na manutenção integral da condenação ao pagamento da cláusula penal de R$ 30.000,00.

A apelada, por sua vez, sustenta que o compromisso de compra e venda não se concretizou por culpa exclusiva dos apelantes, que não pagaram o preço ajustado na forma compromissada.

Afirma que os apelantes sequer apresentaram justificativa para o inadimplemento à época, apesar de tentativas de contato realizadas pela apelada.

Outrossim, a recorrida sustenta que os apelantes utilizaram o contrato como subterfúgio para impedir o cumprimento da ordem de despejo deferida na Ação no 0006314-94.2016.8.11.0041.

Ademais, assevera que os apelantes teriam iniciado os procedimentos de regularização apenas em meados de 2019, mais de seis meses após a assinatura do contrato.

Ademais, destaca que, só em setembro de 2020, quase dois anos após o compromisso, é que os apelantes enviaram mensagem solicitando sua presença na Caixa Econômica para assinatura de financiamento.

Assim, considera que houve demora injustificada, tornando
inócua
qualquer tentativa posterior de prosseguir com o negócio.

Além disso, argumenta que efetivou a notificação extrajudicial válida com retomada da posse.

Nesse sentido, assevera que, em 25/06/2019, enviou notificação extrajudicial formal aos apelantes, comunicando a rescisão do contrato e requerendo o prosseguimento da ação de despejo.

Ressalta que a desocupação compulsória só ocorreu em 16/01/2023, após diversas tentativas de recursos interpostos pelos apelantes com o objetivo de se manterem na posse do imóvel indevidamente.

Ademais, afirma que os apelantes jamais realizaram reformas ou benfeitorias, apesar de ocuparem o imóvel por cerca de 15 anos.

Aduz que, quando o imóvel foi retomado, encontrava-se em estado de extrema deterioração, conforme fotos e provas anexadas à contestação.

Sustenta que as despesas alegadas pelos apelantes foram, portanto, contestadas e impugnadas especificamente, por não corresponderem à realidade dos fatos.

Diante da atribuição de culpa aos apelantes, a apelada sustenta que não há qualquer obrigação de reembolso pelas alegadas benfeitorias.

Pois bem
.
Ressai dos autos de origem que os apelantes exerciam a posse sobre o imóvel, objeto da lide, em razão de contrato de locação que, inicialmente, foi firmado entre o genitor do apelante Daniel e apelada e, após o falecimento daquele, o contrato de locação foi sucessivamente renovado e prorrogado verbalmente, entre os sucessores do
de cujus
.

Após atraso no pagamento dos aluguéis e impostos, a apelada propôs,
23/02/2016
, Ação de Despejo com Cobrança de Acessórios da Locação em desfavor dos ora recorrentes (autos no 0006314-94.2016.8.11.0041).

Outrossim, verifica-se que, no decorrer da Ação de Despejo, as partes firmaram,
em 28 de novembro de 2018
,
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial Urbano
(ID. 316689872), motivo pelo qual a apelada requereu a suspensão do processo, mas, em razão do descumprimento do contrato pelos apelados, postulou, em
31/07/2019
, o prosseguimento do feito (ID. 161169695, p. 188, autos no 0006314-94.2016.8.11.0041), juntando
notificação extrajudicial
encaminhada à apelante Leidiane, com intimação datada de
24/07/2019
(ID. 161169695, p. 192, autos no 0006314-94.2016.8.11.0041).

A referida Ação de Despejo foi julgada procedente, conforme sentença proferida em
17/05/2022
e transitada em julgado (ID. 161169751), a qual determinou a
rescisão do contrato de locação residencial
, decretou o
despejo
dos requeridos, ora apelantes, e
condenou os ora recorrentes ao pagamento dos aluguéis, bem como de débitos de IPTU desde o ano de 2008
.

Os apelantes, por sua vez, nos autos da Ação de Ressarcimento de Benfeitorias, objeto desta apelação, reconhecem que o contrato não foi concretizado, mas sustentam que foi por culpa exclusiva da apelada e, assim, pleiteiam a incidência da cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato,
sob o argumento de que o contato não foi cumprido em razão da desistência da recorrida
.

Assevera-se que os recorrentes não postulam pela reintegração de posse ou pela manutenção do contrato, mas pedem a condenação da apelada à
indenização por benfeitorias
e ao pagamento da
cláusula penal
descrita na Cláusula Sexta do contrato, por desistência por culpa exclusiva da recorrida, in
verbis
:

PARÁGRAFO
[sic]
SEXTA
: Fica estipulado de comum acordo entre as partes, a multa de 20% (Vinte por cento) sobre o valor deste Contrato,
penalizando a parte que desistir da negociação ou não cumprir qualquer Cláusula deste Instrumento
.

(ID. 316689872) [grifo nosso]

No que tange ao mencionado
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial Urbano
, destaca-se:

Objeto
: Casa Residencial matriculada sob o no 8.294, no RGI do Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá-MT, com as seguintes características: 2,00 metros de frente para a Rua Guerra Junqueira; 12,00 metros nos fundos com o Lote 18; 36,00 metros do lado direito com o Lote 08 e 36,00 metros do lado esquerdo com o Lote 06. Divisões Internas: 03 quartos sendo 01 suíte, sala de estar, banheiro social, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e garagem.

Obrigação de pagamento
: pagar o preço total
de R$ 150.000,00
, à vista
, através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, que
já se encontraria disponibilizado para os compradores
, conforme descrição da Cláusula Terceira
.

Demais obrigações
: os apelantes deveriam regularizar a documentação do imóvel, a qual incluiu a quitação dos impostos em atraso, regularização da área construída e despesas para tanto; averbação em Cartório, coleta de certidões e tudo o mais que for necessário, conforme as exigências do Agente Financeiro, nos termos da
Cláusulas Quarta e Quinta
.

Cláusula penal
: a multa de
20%
(Vinte por cento) sobre o valor do contrato, penalizando a parte que desistir da negociação ou não cumprir qualquer Cláusula do Instrumento.

Ocorre que os ora apelantes sustentam que, para regularizar o imóvel, despenderam o montante de
R$ 14.000,00
referente a honorários de serviços prestados em assessoria e, para comprovar o referido montante, juntaram aos autos um recibo com data de
01/06/2020
(ID. 316689873).

Outrossim, alegam que gastaram o total de R$ 54.830,32 em projetos arquitetônicos, reformas e regularizações junto à Prefeitura, pois, segundo os apelantes, a casa precisava de reparos.

Quantos aos aludidos gastos, destacam-se se os seguintes documentos:

boleto de avaliação para fins de garantia contratual, emitido pela Caixa Econômica Federal, datado de
11/08/2020
(ID. 316689876) e no valor de R$ 750,00, sem o comprovante de pagamento;

recibo no valor de R$ 12.000,00, datado de
17/03/2020
, referente a serviços de engenharia civil para regularização do imóvel objeto da lide (ID. 316689877);

proposta de orçamento para gastos com materiais elétricos, no valor de R$ 1.409,41, emitida em 12/11/2020, sem comprovante de pagamento (ID. 316689878, p. 01);

recibo genérico de eletricista, datado de
29/09/2018
, no valor de R$ 2.500,00, mas sem especificação dos dados do imóvel ao qual se refere (ID. 316689878);

recibo referente a “
curto circuito
, aumento da conta de luz e revisão geral elétrica”, no montante de R$ 1.200,00, referente ao imóvel objeto da lide, e datado de
17/11/2020
(ID. 316689878);

nota fiscal sem assinatura de recebedor ou data de recebimento, referente a compra de tintas e materiais de pintura (ID. 316689878, p. 04 e 06), com data de
12/11/2020
;

pedido de venda com orçamento, referente a tintas e material de pintura, sem comprovante de pagamento, com data de
12/11/2020
(ID. 316689878, p. 06);

Documento de Arrecadação Municipal e comprovante de pagamento, datado de
26/12/2019
, no valor de
R$ 5.149,84
, concernente a:

[...]
Taxa do PD 7621/2019 referente as
medidas compensatórias ou mitigatórias correspondente
a regularização da obra unifamiliar com área de 310,51m2, taxa de desconformidade com a legislação, aprovação de projeto e atestado de regularização da construção localizada na (RUA LUIS DE MATOS (ANTIGA RUA GUERRA JUNQUEIRA), QD. 04, LOTE No 07, BAIRRO CIDADE ALTA (ANTIGA VÁRZEA DO ENSAIO) CIDADE CUIABÁ-MT), com n.o de inscrição cadastral (01.4.24.022.0345.001) parcela 2/3 Dívida(s): 2754716/01
”

(ID. 316689879)

Termo de conciliação e confissão de débitos de Dívida Ativa (no 372843), entre a apelada e a Prefeitura do Município de Cuiabá, datado de
29/11/2018
, no valor de R$ 13.797,69, com desconto à vista, perfazendo o total de R$ 7.858,06, cuja liquidação deveria ser concretizada em até 08 dias,
sem comprovante de pagamento
;

Comprovante de
depósito em dinheiro em favor da apelante
, no valor de R$ 1.530,00, sem referência ao que se tratou e datado de
04/12/2018
(ID. 316689879);

Documento da Prefeitura Municipal de Cuiabá, datado de
10/03/2020
, com aprovação de projeto para regularização de obra referente ao imóvel objeto da lide (ID. 316689880).

Nota Fiscal de Serviço, sem comprovante de pagamento, referente a endereço distinto do endereço do imóvel, datada de
23/08/2021
, no valor de R$ 2.800,00 (ID. 316689881).

“Prints” de conversas por WhatsApp, não autenticados, com uma pessoa chamada “Tatiane”, com datas fora de ordem,
entre março de 2020 a setembro de 2020
, sem identificação do outro interlocutor, e outro “print”, datado de
22 de setembro de 2020
, mais de um ano após a notificação extrajudicial para constituição dos apelantes em mora, solicitando que uma pessoa chamada “Alda”, supostamente a apelada, assinasse algo (ID. 316689874):

Pois bem. Primeiramente, verifica-se que os documentos destacados acima denotam o descumprimento contratual por culpa dos apelantes, uma vez que
o contrato foi firmado em
28/11/2018
, com previsão de
pagamento à vista
,
o qual não estava condicionado à prévia regularização imobiliária
e, conforme declarado no contrato, o valor do financiamento já se encontraria disponibilizado pelo Instituição Financeira, à época da avença, para os compradores (Cláusula Terceira).

Ademais, quanto às outras obrigações dos apelantes referentes à regularização do imóvel, constata-se que (i) a contratação de engenheiros para regularização do bem
foi firmada apenas em

17/03/2020
; (
ii
) a emissão de boleto de avalição da Caixa Econômica, sem pagamento,
foi emitido apenas em 11/08/2020
; o pagamento do valor de R$ 5.149,84, parcela 2/3, foi efetuado apenas em
26/12/2019
; a aprovação do projeto para regularização de obra foi emitido apenas em
10/03/2020
e o pagamento dos serviços de projeto arquitetônico foi efetuado apenas em
01/06/2020
.

Ou seja, as providências relativas à regularização do imóvel foram adotadas de forma extremamente tardia.

Nos termos do art. 476 Código Civil, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Assim, tendo os apelantes deixado de cumprir, no tempo e modo devidos, as obrigações que lhes incumbiam, especialmente a apresentação tempestiva da documentação regularizada e a efetivação do pagamento à vista,
não podem imputar à apelada a frustração do negócio jurídico
.

Ressalte-se, ainda, que, consoante o art.
422
do Código Civil, os contratantes devem guardar, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, os princípios da
probidade e da boa-fé objetiva
, o que não se observa na conduta dos recorrentes, que permaneceram na posse do imóvel mesmo após a notificação extrajudicial e o ajuizamento da ação de despejo, evidenciando o descumprimento contratual que lhes é imputável.

Por outro lado, constata-se também que
os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar as alegadas benfeitorias
, conforme lhes impõe o art.
373, inciso I, do Código de Processo Civil
, tampouco demonstraram o efetivo desembolso ou a vinculação direta das notas e recibos apresentados com o imóvel objeto da lide.

Grande parte dos documentos é genérica, destituída de comprovação de pagamento ou sem correspondência com o endereço do bem ou que foram utilizadas como benfeitoria no imóvel.

Nessas condições, não há que se falar em direito ao ressarcimento por benfeitorias, tampouco em incidência de cláusula penal em favor dos apelantes, uma vez que o descumprimento contratual decorreu de sua própria inércia e mora, com fulcro nos
arts
. 408 e 476 do Código Civil. Veja-se:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal,
desde que, culposamente
, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

[grifo nosso]

A corroborar os entendimentos, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXECUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A PROPRIEDADE AO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA E INDEFERIMENTO DE DEPOIMENTO DAS PARTES E OITIVA DE TESTEMUNHAS – REJEITADAS – JULGAMENTO CITRA PETITA – INOCORRÊNCIA – MÉRITO –
CLÁUSULA PENAL – TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL – VIABILIDADE DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL CONFORME PREVISTA NO CONTRATO –
REDUÇÃO – EXCESSO VERIFICADO – SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTE EM PARTE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não ocorre cerceamento de defesa se o juiz dispensa a realização de prova oral ao deslinde do feito, mormente quando a matéria tratada é passível de comprovação por documentos jungidos aos autos. A matéria no que diz respeito à exigibilidade do título foi analisada no mérito da sentença, de modo que não há falar em julgamento citra petita. O contrato que instrui o feito executivo possui força executiva, eis que presentes todos os requisitos do
art
. 784, II, do Diploma Processual Civil, sendo que a cláusula penal baseada em valor de mercado de bem imóvel não lhe retira a exigibilidade, certeza e liquidez. Havendo descumprimento da obrigação acessória, perfeitamente possível a aplicação da cláusula penal, porque expressamente prevista. Entretanto, o valor da multa contratual mostra-se manifestamente excessivo, haja vista que se tornou maior que o próprio valor do bem na época da aquisição, de modo que comporta redução para 10% sobre o valor principal da obrigação, em consonância com o que prevê o artigo 413 do Código Civil, visando, com isso, a manutenção do equilíbrio contratual, além de evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes.

(TJ-MT - AC: 10008434220198110052, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/03/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS
- RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução.
O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes
. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem
causa .
É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.

(TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 19/11/2018) [grifo nosso]

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se na íntegra o teor da sentença objurgada.

Por fim, diante do resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa da ação principal, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, com suspensão da exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3o, do mesmo Código, mas sem majoração quanto à reconvenção, uma vez que, conforme asseverado pela apelada, os apelantes não postularam pela reforma da sentença no que tange à condenação decorrente do pedido reconvencional.

É como voto.
”

A parte embargante alega que o acórdão padece de vício de omissão e contradição.
Todavia, ao se proceder à análise da decisão impugnada, constata-se que a matéria foi amplamente enfrentada, conforme grifado no texto acima, com fundamentação jurídica e jurisprudencial suficiente para evidenciar o entendimento adotado pelo órgão julgador.

Importa salientar que o prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 1.022 do CPC.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Egrégio Câmara:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ERRO MATERIAL – VÍCIO SANADO – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO – DESNECESSIDADE - RESULTADO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE ACOLHIDO.

1. Se no acórdão há o vício apontado pela Embargante, o recurso de embargos de declaração deve ser acolhido para sanar o erro material.

2. “Os embargos de declaração são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado, ou, ainda, para sanar erro material. Ausente qualquer dessas hipóteses, devem ser rejeitados os embargos, sob pena de se abrir a possibilidade de rediscussão da matéria de mérito encartada nos autos e já decidida.” (N.U 0015718-93.2019.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 25/06/2018,
Publicado
no DJE 03/07/2018)

3.
Entende-se como
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise e decisão no acórdão recorrido, sendo despicienda a referência expressa a dispositivo de lei federal (prequestionamento explícito), bastando que a questão jurídica tenha sido efetivamente decidida (prequestionamento implícito).

(N.U 0011076-95.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO,
EDSON DIAS REIS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 19/03/2024,
Publicado
no DJE
22/03/2024
) (grifo nosso)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO INTERNO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA ANTECIPADA – INVIABILIDADE – OMISSÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – PRONUNCIAMENTO SOBRE TODOS OS PONTOS RELEVANTES SUSCITADOS – PREQUESTIONAMENTO – ACLARATÓRIOS REJEITADOS.

1 –
Não há que se falar em omissão se a decisão recorrida deliberou sobre todos os pontos relevantes para o deslinde da causa
.

2 –
O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre convencimento motivado.

3 –
O prequestionamento, nos Embargos de Declaração, ainda deve seguir os pressupostos de admissão do aludido recurso, qual seja, a presença de omissão, contradição, obscuridade e erro material.

(N.U 1012212-53.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO
PÚBLICO,
HELENA
MARIA BEZERRA RAMOS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/03/2024,
Publicado
no DJE
26/03/2024
) (grifo nosso)

Aliás, como brilhantemente a ilustre Desa. Helena Maria Bezerra Ramos descreve no caso citado acima, o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas tão somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, seguindo o seu livre convencimento.

Em outras palavras, desde que suficientemente analisada a matéria posta nos autos, o órgão julgador não está obrigado a manifestar ponto a ponto sobre todos os argumentos e/ou dispositivos legais invocados pelas partes, mas sim realizar a devida entrega jurisdicional.

Dito isso, a irresignação do Embargante não ultrapassa o mero descontentamento com o entendimento aplicado, inexistindo vícios quando a matéria que foi suficientemente enfrentada.

Portanto, a decisão é clara, em seus fundamentos, há lógica entre a conclusão e suas premissas a não ensejar contradição, como todas as matérias questionadas na pretensão subjetiva foram examinadas a contento, não existindo, ainda, erro material a ser suprido.

O mero inconformismo do Embargante não pode ensejar a oposição de embargos de declaração, os quais não são apropriados para rediscussão da matéria já decidida, ainda que, supostamente, incoerente, segundo o entendimento dele.

Evidente, assim, a impropriedade do manejo dos embargos de declaração, que não se configuram como outra instância recursal, pois, mesmo para fins de prequestionamento, o uso deste recurso se limita à demonstração de ocorrência das hipóteses contempladas no art. 1.022, CPC.

Por essas razões,
CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

opostos, PORÉM, REJEITO-OS.

Por fim, fica a parte embargante advertida de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não aponte, de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2o, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025