Tribunal: TJMT
Processo: 1003021-38.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROCEDÊNCIA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS – CONSTRUÇÃO IRREGULAR NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO – PREVISÃO CONTRATUAL - ART. 34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79 – GRATUIDADE DE JUSTIÇA – CONCESSÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é cabível a retenção de percentual dos valores pagos, a título de ressarcimento pelas despesas administrativas, no percentual de 25% fixado na sentença.
2. Nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79, não cabe indenização por construções realizadas em loteamento quando não estiverem devidamente regularizadas perante os órgãos competentes.
3. A ausência de comprovação da regularidade da construção, bem como de prévia e expressa autorização dos poderes públicos competentes, conforme exigido em cláusula contratual, impede o reconhecimento do direito à indenização pelas alegadas benfeitorias.
4. A omissão do juízo a quo quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu, ora apelante, deve ser sanada, concedendo-se o benefício quando presentes os requisitos legais.
5. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003021-38.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[WERLEN ALVES DE ANDRADE - CPF: 700.786.091-51 (APELANTE), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROCEDÊNCIA –
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR
–
RESCISÃO CONTRATUAL
–
RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS
–
CONSTRUÇÃO IRREGULAR NO IMÓVEL
–
AUSÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO
–

PREVISÃO CONTRATUAL
-
ART.
34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79
–
GRATUIDADE DE JUSTIÇA
–
CONCESSÃO
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é cabível a retenção de percentual dos valores pagos, a título de ressarcimento pelas despesas administrativas,
n
o percentual de 25% fixado na sentença.

2.
Nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79, não cabe indenização por construções realizadas em loteamento quando não estiverem devidamente regularizadas perante os órgãos competentes.

3.
A ausência de comprovação da regularidade da construção, bem como de prévia e expressa autorização dos poderes públicos competentes, conforme exigido em cláusula contratual, impede o reconhecimento do direito à indenização pelas alegadas benfeitorias.

4. A
omissão do juízo
a quo
quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu, ora apelante, deve ser sanada, concedendo-se o benefício quando presentes os requisitos legais.

5.
Recurso parcialmente
provido
.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
WERLEN ALVES DE ANDRADE
contra
a
sentença proferida
n
a

A
ção
de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
eintegração de
P
osse proposta por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, que julgou procedente
o pedido,
condena
ndo
o réu no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa,

Em suas razões recursais, o apelante alega que a sentença foi omissa quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado na contestação.

Sustenta, ainda, que realizou benfeitorias no imóvel, conforme documentação juntada aos autos, fazendo jus à indenização, sob pena de enriquecimento ilícito da parte apelada.

Contrarrazões apresentadas pela apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso, sob o argumento de que não cabe indenização por construções não regularizadas, conforme previsto no art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79, além de alegar que o contrato prevê indenização apenas para benfeitorias necessárias e úteis com prévia e expressa autorização dos poderes públicos competentes.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Na origem, a autora ajuizou ação visando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado com o réu, referente ao lote 09 da quadra 59, localizado no bairro Parque Rosa Bororo, em
Rondonópolis/MT, alegando inadimplemento contratual desde julho de 2022.

Segundo a inicial, as partes celebraram contrato de compra e venda em 22/06/2019, no valor de R$ 102.588,74, a ser pago mediante entrada de R$ 11.599,94 e 240 parcelas mensais de R$ 379,12, reajustáveis pelo IGPM/FGV mais juros de 1%. O réu teria pag
ad
o o montante de R$ 12.129,25, com a última parcela quitada em 30/06/2022, ficando inadimplente com as demais.

Em contestação, o réu, representado pela Defensoria Pública, alegou ter realizado benfeitorias no imóvel, requerendo, em caso de procedência da ação, a indenização pelos gastos com a edificação, que totalizariam R$ 19.445,53, além da concessão dos benefícios da justiça gratuita.

A sentença julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato, determinando a restituição dos valores pagos pelo réu, com retenção de 25% sobre o valor pago, além de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC desde o pagamento de cada parcela. Condenou o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observado o disposto no § 3o do art. 98 do CPC.

Pois bem.

Inicialmente, quanto ao pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, verifica-se que o apelante formulou tal requerimento em sua contestação, juntando declaração de hipossuficiência (ID
.
304168357
), não tendo o juízo
a quo
se manifestado expressamente sobre a questão na sentença.

Considerando que o apelante está sendo assistido pela Defensoria Pública, instituição que, por força constitucional, presta assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos, e não havendo nos autos elementos que indiquem a capacidade financeira do recorrente para arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento, deve ser concedido o benefício da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98 do CPC.

No mérito, a controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de indenização pelas alegadas benfeitorias realizadas pelo apelante no imóvel objeto do contrato rescindido.

Neste ponto, o recurso não merece provimento.

O art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) estabelece expressamente que
"não serão indenizadas as benfeitorias feitas pelo adquirente em loteamento cuja implantação não esteja de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal ou, quando exigido, pelo Estado".

No caso em análise, embora o apelante tenha juntado aos autos documentos que supostamente
demonstram
a realização de benfeitorias no imóvel (ID
.
304168363
), não há qualquer comprovação de que a construção esteja regularizada perante os órgãos competentes, com as devidas licenças e alvarás necessários.

Ademais, conforme destacado pela apelada em suas contrarrazões, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, na Cláusula Segunda, Parágrafo Nono, que serão indenizadas apenas benfeitorias necessárias e úteis, com prévia e expressa autorização dos poderes públicos competentes, o que não foi demonstrado pelo apelante.

Os documentos apresentados pelo apelante (ID
.
304168361
) consistem em recibos simples, muitos deles ilegíveis, que não comprovam de forma inequívoca que os materiais foram efetivamente utilizados na construção realizada no lote em questão, tampouco demonstram a regularidade da edificação.

Nesse contexto, não se pode considerar como benfeitorias indenizáveis construções irregulares realizadas em desacordo com as normas urbanísticas e sem a devida autorização dos órgãos competentes, sob pena de se estimular práticas contrárias ao ordenamento jurídico.

T
ratando a hipótese de compromisso de compra e venda que tem por objeto a aquisição de lotes urbanos,
o contrato se submete às
disposições da Lei
6.766
/79, a qual prevê, entre seus comandos, regra específica em relação às benfeitorias, a ser aplicada também às acessões.

Dispõe o artigo 34 do referido diploma legal:
"Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento de adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis, por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário",
ressalvando, porém, o seu parágrafo único, que: "Não serão

indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou
com a lei”.

E,
in
casu
, a construção em questão trata-se de uma obra irregular, eis que não possui nenhum tipo de projeto, seja ele elétrico, hidráulico ou estrutural, e os serviços não tiveram acompanhamento de um profissional de engenharia qualificado e, sendo assim, não possui ART 's nem Baixa e Habite-se.

Desse modo, não restando comprovado pelo requerido que as irregularidades identificadas na construção do imóvel são sanáveis, não faz jus ao recebimento de indenização pela acessão realizada.

Nesse sentido, vale trazer à baila um elucidativo julgado do
Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
;

"
Contudo,
se, de um lado, a finalidade do legislador, ao dispor sobre o direito à indenização é, como visto, evitar o enriquecimento sem causa do proprietário preponderante; de outro, não pode o ordenamento jurídico exigir dele que assuma o ônus de responder por eventual edificação irregular realizada pelo possuidor, já que, uma vez confirmada essa circunstância e exigida a demolição da obra, sequer haveria falar em locupletamento do primeiro. Ao contrário, além do que efetivamente despendeu com a indenização paga, o proprietário/promitente vendedor do lote perderia a edificação pela qual pagou, o que, ao fim e ao cabo, o colocaria numa posição mais desfavorável que a do possuidor/promissário comprador que construiu irregularmente.

Atento a isso, aliás, o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Insta salientar que o art
. 1.299 do CC/02
, embora consagre a liberdade de construir como regra, estabelece que, no exercício desse direito

seja observado o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos,

impondo
verdadeiro controle da construção”.

Veja-se a ementa desse julgado:

'RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO:
CPC/73
.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.

2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.

3. O art.
34
da Lei
6.766
/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art.
1.255
do
CC/22
), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele.

6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.'

(
REsp
.
1.643.771-PR
, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRATURMA, julgado em 18/06/2019,
DJe
21/06/2019)

Como se infere, a edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Nesse contexto, o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

Destarte, tendo a acessão sido realizada
pelo apelante

sem
autorização do Poder Público,
afasta-se a alegação de boa-fé,
razão por que não cabe falar em indenização.

Assim, não há que se falar em enriquecimento sem causa da apelada, uma vez que a construção irregular realizada pelo apelante não pode ser considerada como benfeitoria indenizável, nos termos da legislação aplicável e do contrato firmado entre as partes.

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para conceder ao apelante os benefícios da justiça gratuita
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025