Tribunal: TJMT
Processo: 1020961-88.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – PEDIDO DE SUSTENTAÇÃO ORAL INDEFERIDO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMPUGNAÇÃO À PENHORA – IMÓVEL VINCULADO A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE – DÍVIDA DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RELACIONADO À INCORPORAÇÃO – POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO – ART. 31-A, §1o, DA LEI No 4.591/1964 – EXISTÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO ENTRE AS AGRAVANTES – INAPLICABILIDADE DA PROTEÇÃO LEGAL – AUSÊNCIA DE EXCESSO OU ABUSO NA CONSTRIÇÃO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não há previsão legal para sustentação oral em recursos como o presente, por não se tratar de decisão que versa sobre tutelas provisórias de urgência ou da evidência (cf. art. 93, § 13, do RI-TJMT).
O regime de patrimônio de afetação, previsto na Lei no 4.591/1964, não impede a penhora de bens afetados quando a dívida executada decorre diretamente da incorporação imobiliária, especialmente em hipóteses de inadimplemento contratual relacionado à venda de unidade autônoma.
Comprovada a existência de grupo econômico entre as executadas e frustradas medidas menos gravosas, revela-se legítima a manutenção da penhora sobre o imóvel afetado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020961-88.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (AGRAVANTE), THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 20.939.835/0001-19 (AGRAVANTE), LINDACIR ROCHA BERNARDON - CPF: 301.174.889-68 (AGRAVADO), ODAIR APARECIDO BUSIQUIA - CPF: 387.270.809-00 (ADVOGADO), MARCELLE THOMAZINI OLIVEIRA PORTUGAL - CPF: 933.296.601-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO
– PEDIDO DE SUSTENTAÇÃO ORAL INDEFERIDO –
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMPUGNAÇÃO À PENHORA – IMÓVEL VINCULADO A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE – DÍVIDA DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RELACIONADO À INCORPORAÇÃO – POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO – ART. 31-A, §1o, DA LEI No 4.591/1964 – EXISTÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO ENTRE AS AGRAVANTES – INAPLICABILIDADE DA PROTEÇÃO LEGAL – AUSÊNCIA DE EXCESSO OU ABUSO NA CONSTRIÇÃO – DECISÃO MANTIDA
–
RECURSO DESPROVIDO.

Não há previsão legal para sustentação oral em recursos como o presente, por não se tratar de decisão que versa sobre tutelas provisórias de urgência ou da evidência (cf. art. 93, § 13, do RI-TJMT).

O regime de patrimônio de afetação, previsto na Lei no 4.591/1964, não impede a penhora de bens afetados quando a dívida executada decorre diretamente da incorporação imobiliária, especialmente em hipóteses de inadimplemento contratual relacionado à venda de unidade autônoma.

Comprovada a existência de grupo econômico entre as executadas e frustradas medidas menos gravosas, revela-se legítima a manutenção da penhora sobre o imóvel afetado.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1020961-88.2025.8.11.0000

AGRAVANTES: THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRA

AGRAVADA:

LINDACIR ROCHA BERNARDON

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA
e
OUTRA
, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Alexandre Elias Filho
,

lançada nos autos do Cumprimento de Sentença da Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantias Pagas no. 1033776-67.2020.8.11.0041, ajuizado por
LINDACIR ROCHA BERNARDON
, que
indeferiu
a impugnação à penhora apresentada pelas executadas agravantes, mantendo a constrição sobre o imóvel registrado sob a matrícula no. 76.203 do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, ao fundamento de que, embora vinculado a patrimônio de afetação, a dívida exequenda possui relação direta com a respectiva incorporação imobiliária.

Nas razões recursais, as agravantes alegam, em síntese, que o bem constrito estaria protegido pela impenhorabilidade legal prevista nos artigos 31-A e 31-B da Lei no. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei no. 10.931/2004, por se tratar de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, cuja finalidade seria assegurar a destinação exclusiva dos recursos à execução do empreendimento imobiliário, o que inviabilizaria sua constrição para satisfação de obrigações estranhas à incorporação.

Sustentam que eventual expropriação do referido bem comprometeria a entrega das unidades habitacionais aos adquirentes de boa-fé e violaria a própria finalidade protetiva do regime de afetação.

Com esses fundamentos, pugnam pelo provimento do recurso, no intuito de reformar a decisão de primeiro grau, a fim de que seja declarada a nulidade da penhora incidente sobre o bem vinculado ao patrimônio de afetação, diante de sua incontroversa impenhorabilidade, obstando-se assim quaisquer trâmites posteriores de avaliação e leilão que poderiam culminar com a expropriação do bem imóvel.

O almejado efeito suspensivo foi
indeferido
pelo
Des. Carlos Alberto Alves da Rocha
– em Substituição Legal, na data de 02/07/2025, conforme decisão de Id 296990385.

Contraminuta apresentada pela agravada no Id 298124388, onde sustenta que o bem objeto da penhora não configura, na prática, imóvel submetido validamente ao regime de afetação, pois há indícios de fraude e confusão entre a figura da incorporadora e da adquirente, ambas vinculadas ao mesmo grupo econômico.

Alega que a penhora foi regularmente decretada com base na responsabilidade civil das empresas agravantes e que há diversas outras constrições registradas na matrícula do imóvel, o que afasta a alegação de afetação legítima.

Aponta ainda má-fé e possível ocultação patrimonial, com intuito de frustrar credores, requerendo, ao final, pede pela manutenção da decisão agravada.

Preparo devidamente recolhido no Id. 296127863.

Na peça Id. 302438370 a parte agravante se opõe ao julgamento virtual e formaliza a intenção de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Primeiramente, saliento que descabe o pedido de sustentação oral, eis que não há previsão de tal possibilidade de tal espécie recursal (art. 937 do CPC e art. 93, §13, do Regimento Interno deste Sodalício), sobretudo considerando que a decisão agravada não se refere à tutela de urgência e/ou evidência.

Ademais, observa-se que não há justificação concreta, clara e objetiva quanto ao preciso motivo ensejador do pedido de retirada do processo da pauta de julgamento virtual para fins de sustentação oral, não sendo o mero requerimento, por si só, causa idônea e suficiente o bastante para exercício da defesa de forma oral, valendo aqui sobrelevar que não haverá cerceamento de defesa algum porque as razões do recurso são bastante claras e serão apreciadas de forma exauriente conforme será exposto adiante.

Neste sentido, aliás, o STJ assinala que
“a oposição ao julgamento virtual deve ocorrer sempre de forma fundamentada”, sob pena de indeferimento”
(AgInt no REsp no. 1.934.689/MT, 4a Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 20.09.2021).

Destarte,
INDEFIRO
o pedido de sustentação oral vindicado na peça retro.

Conforme relatado, discute-se, nos autos, a possibilidade de constrição de imóvel registrado sob o regime de patrimônio de afetação, no curso de cumprimento de sentença que reconheceu o direito de
LINDACIR ROCHA BERNARDON
à restituição de valores pagos por unidade habitacional não entregue, bem como à indenização por danos morais, em desfavor das agravantes
THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CONSTRUTORA LOPES S/A.

Para tanto, as recorrentes sustentam, em suma, a impenhorabilidade do bem objeto da constrição, nos termos dos artigos 31-A e 31-B da Lei no. 4.591/1964, alegando que a vinculação do imóvel ao patrimônio de afetação inviabilizaria sua expropriação para a satisfação de obrigações estranhas à incorporação imobiliária.

Pois bem. A constrição foi determinada no bojo de cumprimento de sentença fundada em inadimplemento contratual diretamente relacionado ao empreendimento submetido ao regime de afetação, tratando-se, portanto, de obrigação nascida no âmbito da própria incorporação, o que afasta a alegação de impenhorabilidade.

A jurisprudência tem se posicionado de forma firme no sentido de que a afetação patrimonial, prevista nos arts. 31-A e 31-B da Lei no. 4.591/1964, não impede a constrição judicial quando a dívida exequenda está diretamente vinculada à incorporação. Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
PENHORA SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE.
RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de Agravo de Instrumento interposto por CMM Construtora e Incorporadora Ltda. contra decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida por José Aníbal Motta Torres, determinou a penhora de unidades pertencentes ao patrimônio de afetação do empreendimento "Victória II Residence" e cancelou penhoras anteriores sobre outros imóveis. A agravante alega que o patrimônio de afetação não poderia ser objeto de penhora, pois a dívida executada, decorrente de confissão de dívida, não estaria relacionada ao empreendimento imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em verificar se a penhora sobre unidades do patrimônio de afetação pode ser mantida, à luz do art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964, em caso de dívida vinculada ao empreendimento imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR O patrimônio de afetação responde por dívidas vinculadas à incorporação imobiliária, conforme art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964. No caso em análise, o agravante não comprovou que o título executivo não está relacionado ao empreendimento, e a decisão agravada reconheceu a vinculação entre a dívida executada e a incorporação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais Estaduais tem reiterado que o patrimônio de afetação pode ser penhorado para a satisfação de dívidas relacionadas à própria incorporação. O agravado demonstrou que o valor executado foi destinado ao início das obras do empreendimento, o que justifica a penhora das unidades autônomas afetadas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O patrimônio de afetação de incorporação imobiliária pode ser penhorado para garantir a execução de dívidas diretamente vinculadas à incorporação, conforme art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 4 .591/1964, art. 31-A, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - AI: 2170334-38.2020 .8.26.0000;

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2235267-15.2023 .8.26.0000;

TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0027229-90.2024 .8.19.0000;

TJ-DF 0700869-52.2020.8.07.0000.”
(TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10262650520248110000, Relator.: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 13/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2024)

No mesmo rumo, a jurisprudência dos Tribunais Pátrios reconhece expressamente a possibilidade de penhora de bem afetado quando a obrigação deriva de distrato do próprio contrato de promessa de compra e venda da unidade incorporada. Vejamos:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
PENHORA DE IMÓVEIS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.
AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu o pedido de penhora de imóveis vinculados a patrimônio de afetação, em execução de dívida oriunda de contrato de mútuo para construção de empreendimento imobiliário. 2. A questão em discussão consiste em saber se a penhora de imóveis vinculados a patrimônio de afetação é admissível em execução de dívida relacionada à respectiva incorporação imobiliária. 3. A medida expropriatória demanda o reconhecimento, prévio, de que a dívida é vinculada à incorporação imobiliária, conforme exceção prevista no § 1o do art. 31-A da Lei 4.591/64.3.1. O patrimônio de afetação responde por dívidas vinculadas à incorporação respectiva, não se comunicando com o patrimônio geral do incorporador. 3.2. A impenhorabilidade, prevista no art. 833 do CPC, não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição. 4. Recurso não provido. Agravo Interno prejudicado. 5. Tese de julgamento: "1. A penhora de imóveis vinculados a patrimônio de afetação é admissível em execução de dívida relacionada à respectiva incorporação imobiliária." Dispositivos relevantes citados: Lei 4 .591/64, art. 31-A, § 1o; CPC, art. 833, XII, § 1o. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Agravo de Instrumento n. 5034906-19.2022.8.24 .0000, rel. Pedro Manoel Abreu, Primeira Câmara de Direito Público, j. 30-08-2022. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5016302-39.2024.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Erica Lourenco de Lima Ferreira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 23-01-2025).”
(TJ-SC - Agravo de Instrumento: 50163023920248240000, Relator.: Erica Lourenco de Lima Ferreira, Data de Julgamento: 23/01/2025, Quarta Câmara de Direito Civil)

“PROCESSO CIVIL. CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONSTRIÇÃO.
PENHORA. IMÓVEL EM REGIME DE AFETAÇÃO PATRIMONIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO LEGAL. DÍVIDA ORIUNDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE. ART. 31-A, § 1o, LEI 4591/64.
AUSÊNCIA DE OBRAS EM ANDAMENTO E DE PREJUÍZO A TERCEIROS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO JUDICIAL MANTIDA. 1. O regime de afetação busca assegurar direitos dos adquirentes de unidade autônomas de empreendimento em construção, resguardando eventual quitação dos débitos oriundos da respectiva incorporação. 2. O patrimônio de afetação se destina à consecução da incorporação correspondente e à entrega de unidades imobiliárias aos adquirentes e responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A compreensão é extraída do artigo 31-A, caput e § 1o, da Lei 4.591/64, cuja interpretação entre os dispositivos deve ser conjugada no sentido de que a exceção do parágrafo deve ter por escopo as finalidades do patrimônio de afetação. 3. À luz da exceção contida no artigo 31-A, § 1o, da Lei 4 .591/64, a impenhorabilidade do patrimônio de afetação não é oponível às dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação, extração normativa que se aplica ao caso concreto. 4. Comprovado nos autos que o débito executado decorre da respectiva incorporação e que não há notícia de obras em andamento ou unidades imobiliárias construídas, revela-se possível a penhora do imóvel a teor da previsão contida no artigo 31-A, § 1o, da Lei 4.591/64, que permite que o patrimônio afetado responda pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Precedentes TJDFT. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido. 6. Agravo interno prejudicado.”
(TJ-DF 07188722120218070000 1433021, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 29/06/2022, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 04/07/2022)

No caso concreto, além da vinculação da obrigação exequenda com a incorporação, consta dos autos que as empresas agravantes
integram o mesmo grupo econômico
,
partilhando sócios, endereço e atividade empresarial
, o que, nos termos do artigo 50 do Código Civil, autoriza a
responsabilização solidária
, afastando a invocação do regime de afetação como escudo patrimonial.

A decisão agravada ainda destaca a exaustão de medidas menos gravosas, como bloqueio de ativos via SISBAJUD, reforçando a legitimidade da constrição ora impugnada.

Dessa forma, não se verifica qualquer ilegalidade ou abuso na manutenção da penhora do imóvel, não havendo que se falar em afronta à finalidade do patrimônio de afetação, mas, sim, no seu emprego indevido como instrumento de blindagem patrimonial.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a r. decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025