Tribunal: TJMT
Processo: 1011441-15.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – PARCELAS VENCIDAS ATÉ A ENTREGA FORMAL DO IMÓVEL – PANDEMIA – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – AUSÊNCIA DE PROVA – ENCARGOS CONTRATUAIS VALIDOS – JUROS, CORREÇÃO E MULTA MORATÓRIA DE 10% – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A obrigação de pagar aluguéis persiste até a entrega formal e aceita do imóvel pelo locador, nos termos do contrato.
A teoria da imprevisão somente pode ser aplicada mediante demonstração cabal da onerosidade excessiva e da tentativa frustrada de repactuação contratual.
Não caracteriza bis in idem a cobrança cumulada de multa, juros e correção monetária, quando previstos contratualmente e em razão de inadimplemento voluntário.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011441-15.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ALFREDO JOAO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 014.044.171-92 (APELANTE), LEONARDO JOSE SIQUEIRA DA SILVA - CPF: 033.812.941-30 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE YEDA MARCONDES ALVES - CPF: 582.015.561-00 (APELADO), MAYANA VITORIA DE SOUZA ALVES - CPF: 043.552.411-90 (ADVOGADO), ALESSANDRO MARCONDES ALVES - CPF: 377.972.551-72 (APELADO), ALESSANDRO MARCONDES ALVES - CPF: 377.972.551-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – PARCELAS VENCIDAS ATÉ A ENTREGA FORMAL DO IMÓVEL – PANDEMIA – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – AUSÊNCIA DE PROVA – ENCARGOS CONTRATUAIS VALIDOS – JUROS, CORREÇÃO E MULTA MORATÓRIA DE 10% – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A obrigação de pagar aluguéis persiste até a entrega formal e aceita do imóvel pelo locador, nos termos do contrato.

A teoria da imprevisão somente pode ser aplicada mediante demonstração cabal da onerosidade excessiva e da tentativa frustrada de repactuação contratual.

Não caracteriza
bis in idem
a cobrança cumulada de multa, juros e correção monetária, quando previstos contratualmente e em razão de inadimplemento voluntário.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1011441-15.2024.8.11.0041

APELANTE:

ALFREDO JOAO PEREIRA DOS SANTOS

APELADO:

ESPÓLIO DE YEDA MARCONDES ALVES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALFREDO JOÃO PEREIRA DOS SANTOS
contra sentença proferida pelo MMo Juiz
Gilberto Lopes Bussiki
, da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, lançada nos autos da Ação de Embargos à Execução no. 1011441-15.2024.8.11.0041, ajuizada em face do
ESPÓLIO DE YEDA MARCONDES ALVES
, representado por seu inventariante
ALESSANDRO MARCONDES ALVES
, que julgou improcedentes os embargos, reconhecendo a validade da execução promovida na origem. Por consequência, condenou o embargante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, na forma prevista no artigo 85, § 2°, do CPC, sendo suspensa a exigibilidade diante do deferimento da gratuidade.

O apelante, em suas razões recursais, sustenta, em síntese, que a cobrança de aluguéis relativa ao período posterior a dezembro de 2020 é indevida, sob o argumento de que as chaves do imóvel foram colocadas à disposição dos locadores ainda em janeiro de 2021, o que, a seu ver, implicaria a cessação da obrigação de pagamento dos aluguéis.

Aduz que os apelados se recusaram injustificadamente a receber as chaves, embora o imóvel já estivesse desocupado, e que persistiram na cobrança com evidente má-fé.

Alega também que a planilha apresentada na execução está viciada por incluir encargos excessivos, como juros de mora e multa, em duplicidade, o que configuraria violação ao princípio do “non bis in idem”.

Invoca ainda a teoria da imprevisão, pleiteando a redução de 50% no valor dos aluguéis vencidos durante a pandemia da COVID-19, tendo em vista que exerce a profissão de músico e, por força dos decretos sanitários, ficou privado de exercer suas atividades e sem fonte de renda.

Requer, ao final, a concessão da justiça gratuita; o reconhecimento dos aluguéis devidos, apenas no intervalo de janeiro a dezembro de 2020; a exclusão dos encargos considerados excessivos (juros e multa); a redução dos aluguéis durante o período da pandemia em 50% do valor (Id. 282979415).

O Espólio de Yeda Marcondes Alves, por seu turno, apresenta contrarrazões requerendo o desprovimento do apelo.

Preliminarmente, sustenta a inadmissibilidade parcial do recurso, por ausência de apresentação de planilha de valores tidos como incontroversos, conforme impõe o art. 917, § 3o, do CPC.

No mérito, defende a manutenção da sentença por estar fundada em elementos documentais idôneos e por ter considerado corretamente que a entrega formal das chaves somente ocorreu em 10/06/2021, nos termos do contrato firmado entre as partes.

Ressalta que, até essa data, persistia a obrigação de pagamento dos aluguéis, tendo em vista que a recusa em receber as chaves anteriormente decorreu do estado inadequado do imóvel, em desconformidade com as cláusulas contratuais.

Rechaça a alegação de força maior, por ausência de prova concreta de tentativa de renegociação ou de real impossibilidade de cumprimento contratual.

Alega que os encargos aplicados na execução — juros, correção monetária e multa — têm fundamento contratual e não são cumulativos indevidamente.

Por fim, postula, alternativamente, a aplicação de multa por litigância de má-fé ao apelante, diante da alegação de que este tentou alterar a verdade dos fatos.

O apelante é beneficiário da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (Id. 284695869).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, sendo a parte apelante beneficiário da justiça gratuita, conforme certidão Id. 284695869, bem como inexistindo elementos que atestem o contrário, mantém-se a benesse nesta instância recursal.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, notadamente a tempestividade, regularidade formal e legitimidade das partes,
conheço
do recurso de apelação, para análise de seu mérito, nos termos do artigo 1.011 do Código de Processo Civil.

O ponto central de controvérsia nos autos dos embargos à execução reside na exigibilidade dos aluguéis cobrados entre janeiro e junho de 2021, período em que o embargante sustenta não mais ter permanecido no imóvel, ao passo que o embargado afirma que a posse somente foi restituída formalmente em 10/06/2021; a validade da cobrança dos encargos contratuais e a possibilidade aplicação da teoria da imprevisão para justificar redução dos aluguéis durante a pandemia.

Pois bem. No que tange à
data efetiva da devolução do imóvel
objeto da presente demanda executiva, observa-se que o apelante alega ter realizado a devolução simbólica das chaves já em dezembro de 2020, apresentando como suposta prova prints de mensagens trocadas via aplicativo WhatsApp.

Todavia, à luz dos elementos contratuais e probatórios constantes nos autos, tal alegação não encontra amparo suficiente para infirmar a formalidade exigida para a extinção das obrigações locatícias.

Na verdade, o contrato de locação firmado entre as partes estabelece expressamente, em cláusula específica, que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações naturais pelo uso regular, comprometendo-se, inclusive, a realizar os reparos necessários para sua recomposição antes da entrega das chaves.

Tal estipulação contratual atende ao disposto no artigo 569, inciso IV, do Código Civil, segundo o qual é dever do locatário “
a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular
”.

Ademais, a notificação de rescisão contratual, enviada em 30/11/2020 (Id. 282979361 – pág. 18), previu expressamente que as chaves somente seriam aceitas se o imóvel fosse restituído nas condições estipuladas no contrato, advertência esta que reveste de legitimidade a eventual recusa do locador em recebê-las de forma antecipada e sem o cumprimento das condições pactuadas.

Nesse ponto, revela-se oportuno destacar que a entrega das chaves constitui ato jurídico de natureza bilateral quando condicionada contratualmente à verificação do estado de conservação do bem, sendo imprescindível a anuência expressa do locador quanto à regularidade da devolução, sob pena de não se caracterizar a extinção do vínculo obrigacional.

Os prints de mensagens acostados aos autos pelo apelante, além de não ostentarem fé pública, não demonstram de modo inequívoco que houve aceite do locador ou sua concordância com a devolução extracontratual do imóvel. Tampouco se comprova que os danos identificados no imóvel foram sanados à época em que se alega a entrega.

Pelo contrário, restou documentalmente comprovado nos autos que a devolução formal ocorreu apenas em 10/06/2021, data em que foi assinado o Termo de Entrega de Chaves pelo apelante, com correção da data por comum acordo entre as partes e na presença de testemunha (Id. 282979361 – pág. 19).

Portanto, embora o apelante alegue ter se desfeito do imóvel ainda em dezembro de 2020, não logrou comprovar de forma robusta a aceitação da devolução pelo locador ou a inexistência de pendências relacionadas à sua obrigação de restituí-lo no estado originalmente pactuado. A ausência de entrega formal e consensual das chaves, aliada à recusa justificada do locador, impõe o reconhecimento de que a devolução jurídica do bem somente se aperfeiçoou em 10/06/2021, sendo legítima, assim, a exigibilidade dos aluguéis e encargos referentes ao período compreendido até essa data.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C COBRANÇAS DE ACESSÓRIOS E RESCISÃO DO CONTRATO – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – SUSPEIÇÃO DE TESTEMUNHA NÃO COMPROVADA – REJEIÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL CONFIGURADA – MULTA DEVIDA – DANOS MATERIAIS DEVIDAMENTE COMPROVADOS –
ENTREGA FORMAL DAS CHAVES NÃO EFETIVADA – ALUGUÉIS DEVIDOS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A nulidade da sentença por suspeita de testemunha não se verifica quando não há prova concreta de que o depoimento possuía vínculo econômico ou interesse direto no desfecho da demanda, sendo insuficiente o simples fato de uma testemunha ser prestadora de serviços eventuais à parte vencedora. Demonstrado o inadimplemento contratual por parte do locatário e a rescisão antecipada da contratação, é devida a aplicação da multa pactuada no contrato, nos termos da cláusula penal previamente estipulada. A indenização por danos materiais é cabível quando há comprovação documental e fotográfica da manipulação do imóvel localizado, corroborada por laudos técnicos e demais elementos constantes dos autos.
Nos termos da jurisprudência consolidada, as obrigações de pagamento dos aluguéis persistem até a efetiva formalização da entrega das chaves, não sendo suficiente a mera alegação de intenção de devolução do imóvel
.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10265282120188110041, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/04/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2025)

No que tange ao argumento da
força maior decorrente da pandemia da COVID-19
, a jurisprudência admite, em caráter excepcional, a revisão contratual com base na teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil, que dispõe:

“
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação
.”

Contudo, a aplicação dessa norma demanda demonstração inequívoca da onerosidade excessiva e da tentativa frustrada de repactuação contratual, conforme já decidiu os Tribunais Pátrios:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. CARÊNCIA QUANTO AO PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS E DEMAIS DESPESAS. INAUGURAÇÃO DA LOJA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA COVID-19. PROVA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA E EXTREMA VANTAGEM A UMA DAS PARTES. AUSÊNCIA
. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação civil objetivando a reforma de sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se possível a aplicação da Teoria da Imprevisão ao presente caso em razão da pandemia do Covid-19 . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Fundado o pedido de inexigibilidade do título judicial em razão das medidas adotadas no combate da pandemia de Covid-19 (teoria da imprevisão), cabe ao autor dos embargos à execução a prova dos requisitos previstos no artigo 478 do Código Civil (onerosidade excessiva do consumidor e extrema vantagem ao prestador dos serviços).
Ausente tal prova o pedido de revisão do contrato deve ser julgado improcedente
. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Apelação cível conhecida e desprovida. _________ Dispositivo relevante citado: CC, art. 478.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 50366610320228130027, Relator.: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 04/04/2025, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/04/2025)

“CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ACORDO NO PERÍODO DA PANDEMIA
.
DIFERIMENTO DE PAGAMENTO DE METADE DOS ALUGUÉIS NO PERÍODO
. RESCISÃO DO CONTRATO NÃO INTERFERIU NO ACORDO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. PEDIDO REVISIONAL APÓS RESCISÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE.
ONEROSIDADE EXCESSIVA POSSIBILITA ALTERNATIVAMENTE RESCISÃO OU REVISÃO
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Aluguéis negociados no período da pandemia com posterior rescisão contratual motivou a presente ação de cobrança do valor cuja exigibilidade foi diferida por comum acordo. 1.1. Rescisão do contrato não extingue o débito cuja cobrança foi diferida, pois nada nesse sentido foi negociado. Inviável interpretação diversa. 2.
Inadequado o pedido de revisão do valor dos aluguéis após a rescisão do contrato, pois a revisão tem como fim a manutenção da relação jurídica. Na prática, a rescisão em virtude de onerosidade excessiva autoriza apenas a repactuação dos encargos do desfazimento antecipado do contrato.
3. Recurso conhecido e desprovido.”
(TJ-DF 0715358-57.2021 .8.07.0001 1799035, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 06/12/2023, 1a Turma Cível, Data de Publicação: 22/01/2024)

No presente feito, o apelante limitou-se a alegar genericamente sua condição de músico e a alegada perda de renda durante a pandemia, sem apresentar elementos probatórios robustos – como comprovantes de rendimentos, registros fiscais, contratos de eventos cancelados ou outras evidências materiais que demonstrassem a impossibilidade objetiva de cumprimento das obrigações pactuadas.

Igualmente, inexiste nos autos qualquer notificação formal dirigida ao locador com proposta de renegociação ou composição extrajudicial.

Nessas condições, não se mostra cabível a aplicação da
cláusula rebus sic stantibus
, pois ausente o binômio da imprevisibilidade e da onerosidade excessiva devidamente comprovado.

Quanto à suposta
ilegalidade da planilha de débitos
, não se constatam irregularidades nos encargos aplicados.

A multa moratória de 10% sobre o valor do débito está prevista na cláusula quinta do contrato de locação (Id. 282979381 - Pág. 2) e encontra amparo no artigo 397 do Código Civil, sendo válida sua estipulação contratual para o inadimplemento de obrigação de pagar quantia certa.

Além disso, os juros moratórios de 1% ao mês e a correção monetária aplicados também estão em consonância com a respectiva cláusula contratual e com o disposto nos artigos 406 do Código Civil e 161, § 1o, do Código Tributário Nacional, observando-se, inclusive, os critérios utilizados nos cálculos judiciais.

Importante fazer uma ressalva, para dizer que no presente caso não há cumulação de cláusula penal com juros moratórios, onde, neste caso, de fato, é vedada a cumulação.

Não há, portanto, cumulação de penalidades de forma a configurar violação ao princípio do
non bis in idem
, uma vez que os encargos possuem natureza jurídica distinta e incidem cumulativamente nos casos de inadimplemento voluntário e injustificado.

A propósito:

“EMBARGOS À EXECUÇÃO – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – MULTA MORATÓRIA DE 20% – ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. A multa moratória prevista contratualmente, se trata de uma obrigação acessória, pela qual o devedor se obriga a uma determinada prestação, desde que, culposamente, deixe de cumpri-la ou se constitua em mora, nos termos do art. 408, do C. Civil.
No caso, restando previsto no contrato de locação firmado entre as partes a multa moratória de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, não há que se falar em abusividade quanto ao percentual aplicado, não havendo qualquer óbice para a sua cobrança
. Precedentes. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00481663520158110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 24/01/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2024)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS DE LOCAÇÃO – PROCEDÊNCIA – COMPROVAÇÃO DO DÉBITO DE ALUGUÉIS ATRASADOS E DA
MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DA RESCISÃO UNILATERAL
DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA. É de ser mantida a procedência da Ação de Cobrança se restou comprovado o débito decorrente do atraso dos alugueis e do valor da
multa contratual
proveniente da rescisão unilateral do contrato de locação.”
(TJ-MT 10102200720188110041 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 01/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO
. BEM IMÓVEL. JUROS DE MORA. APLICAÇÃO A PARTIR DO VENCIMENTO.
MULTA CONTRATUAL E JUROS DE MORA. CUMULAÇÃO
. 1. As obrigações referentes ao contrato de locação de bem imóvel são líquidas e com termo certo, razão pela qual o próprio inadimplemento é suficiente para a constituição em mora do devedor, a partir do vencimento de cada parcela, nos termos do art. 397 do Código Civil. 2
.
É possível cumular a condenação ao pagamento de multa contratual e de juros de mora, em face do locatário inadimplente, nos termos do art . 62, inc. II, da Lei no 8.245/1991
. 3. Recurso conhecido e improvido.”
(TJ-DF 20160110738107 DF 0020786-37.2016.8.07.0001, Relator.: ALVARO CIARLINI, Data de Julgamento: 22/11/2017, 3a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 30/11/2017. Pág.: 422/426)

Conclui-se, portanto, que não restaram demonstrados os requisitos legais e probatórios exigidos para a procedência dos embargos à execução.

A tese do embargante, embora fundamentada em princípios relevantes, não encontra amparo fático suficiente nos autos, tampouco demonstra afronta a normas cogentes ou cláusulas contratuais iníquas.

Diante do exposto, entendo que deve ser mantida a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução, não havendo que se falar em excesso de execução, ilegalidade contratual ou direito à revisão dos aluguéis no caso concreto, por ausência de prova idônea e suficiente.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, mantendo-se suspensa a exigibilidade diante do deferimento da gratuidade.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025