Tribunal: TJMT
Processo: 1089825-15.2024.8.11.0001
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
EMENTA
Vide Súmula de Julgamento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1089825-15.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[YANAGAWA ENGENHARIA EIRELI - EPP - CNPJ: 22.021.308/0001-56 (RECORRENTE), DANIEL PAULO MAIA TEIXEIRA - CPF: 012.591.627-29 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO (RECORRIDO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (RECORRIDO), ROGERIO TELLES DE CARVALHO registrado(a) civilmente como ROGERIO TELLES DE CARVALHO - CPF: 258.924.398-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

EMENTA

Vide Súmula de Julgamento.

RELATÓRIO

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. n° 46 da Lei n° 9.099 de 26 de setembro de 1995.

SÚMULA DO JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS. REGISTRO DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO. DIVERGÊNCIA ENTRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROTOCOLO FORMALMENTE CLASSIFICADO COMO ATO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. BASE DE CÁLCULO FIXADA EM CONFORMIDADE COM TABELA OFICIAL. ATO REGISTRAL AUTÔNOMO. PROVIMENTO CNJ No 169/2024. VALIDADE DA COBRANÇA. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE OU ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO..

1.

Pelo Ofício no 01/2023 - CPC/NFDTIPI, a i. representante do Ministério Público informa que o órgão ministerial somente manifestará nos processos que envolvam matéria de saúde ou interesse de menores e incapazes, razão pela qual não foi encaminhado o feito para manifestação.

2.

Recurso inominado interposto por YANAGAWA ENGENHARIA LTDA. contra sentença que julgou improcedente a reclamação cível proposta em face do ESTADO DE MATO GROSSO, na qual se buscava a declaração de ilegalidade da cobrança de R$ 59.819,71 a título de emolumentos praticada pelo 1o Ofício de Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde-MT, em razão do registro de escritura pública de instituição e especificação de condomínio (Protocolo no 138668).

3.

A parte autora sustentou a existência de cobrança indevida, alegando que o cartório utilizou como base de cálculo o valor do terreno somado ao custo global da obra (R$ 22.144.292,01), supostamente aplicando indevidamente regra destinada aos registros de incorporação imobiliária, quando o ato, segundo o autor, corresponderia exclusivamente à instituição do condomínio.

4.

A controvérsia jurídica central consiste em verificar: (i) se há distinção normativa e registral entre os institutos da incorporação imobiliária com instituição de condomínio especial sobre frações ideais e da instituição e especificação de condomínio edilício, à luz das normas técnicas e legais aplicáveis; e (ii) se a cobrança dos emolumentos, realizada com base no valor do terreno somado ao custo global da obra, observou os critérios fixados na tabela vigente e a natureza jurídica do ato apresentado à serventia..

5.

A controvérsia deve ser solucionada à luz do Provimento CNJ no 169/2024, da Corregedoria Nacional de Justiça, que introduziu alterações no Código Nacional de Normas e consolidou o entendimento sobre a dualidade de registros para os institutos da incorporação e do condomínio edilício.

6.

Conforme estabelecido pelo referido ato normativo, o registro da incorporação imobiliária com instituição de condomínio especial sobre frações ideais configura etapa prévia voltada à viabilização do empreendimento, e não substitui o ato autônomo de instituição e especificação de condomínio edilício, o qual ocorre com a edificação concluída e gera efeitos erga omnes.

7.

O protocolo apresentado pela recorrente ao cartório foi expressamente classificado como “instituição e especificação de condomínio”, atraindo a incidência do item 253-V da tabela de emolumentos do Estado de Mato Grosso, o qual determina como base de cálculo o valor do terreno acrescido ao custo global da obra, exatamente como procedido pela serventia.

8.

Não há nos autos qualquer demonstração de erro na classificação do ato ou de abuso na fixação da base de cálculo, tampouco irregularidade procedimental que comprometa a legalidade da cobrança. Ao contrário, a atuação do serviço notarial observou rigorosamente as normas técnicas e administrativas que regem os registros públicos, inclusive o disposto nas Leis no 6.015/1973 e no 8.935/1994.

9.

O argumento de que a cobrança teria utilizado critério destinado à incorporação imobiliária não se sustenta diante da natureza jurídica do ato apresentado e da expressa normatização do CNJ, que estabelece a autonomia entre os registros e autoriza a cobrança específica por cada um deles.

10.

Utilizo trecho da sentença para fundamentar esse voto: “
O referido provimento esclarece, de forma induvidosa, que "o registro da instituição da incorporação imobiliária cria um condomínio de frações ideais, também chamado de condomínio protoedilício, sujeito a regime jurídico próprio que não se confunde com o condomínio edilício". Ademais, tal normativa expressamente reconhece que "o registro da instituição do condomínio edilício não foi afastado por lei", concluindo que "o registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e da especificação do condomínio edilício". Portanto, o Provimento CNJ no 169/2024 pacifica o entendimento de que o registro da incorporação com instituição do condomínio especial sobre frações ideais não substitui o registro da instituição e especificação do condomínio edilício, estabelecendo a necessária dualidade entre os dois registros. O primeiro visa à viabilização comercial do empreendimento, enquanto o segundo objetiva a consolidação jurídica da edificação concluída, com plena eficácia perante terceiros. Assim, resta claro que estamos diante de atos registrais distintos, com naturezas jurídicas diferentes, que não se confundem e não se substituem mutuamente. O registro da incorporação imobiliária e o registro da instituição de condomínio são atos autônomos que produzem efeitos jurídicos próprios. No caso em tela, o documento apresentado pelo autor ao cartório foi expressamente identificado como "instituição e especificação de condomínio", conforme se verifica no protocolo de registro no 138668. Esse ato, como visto, não se confunde com o registro da incorporação imobiliária, tratando-se de serviço específico sujeito aos emolumentos previstos na tabela de custas. A cobrança foi realizada com base no item 253-V da tabela de emolumentos, considerando como base de cálculo o valor do terreno e o custo global da obra (R$ 22.144.292,01), exatamente como determina a norma aplicável”
.

11.

A sentença que
julgou improcedente a
pretensão inicial não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

VOTO

Dr. Edson Dias Reis (Relator)

A sentença recorrida não merece reparos e deve ser confirmada, por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46, da Lei no 9.099/95 que possui a seguinte redação:

“Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.”.

Ante o exposto, conheço do recurso e
nego-lhe provimento.

Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito - Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025