Tribunal: TJMT
Processo: 1021427-56.2025.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAL E MORAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da vendedora, com condenação à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual, dano material relativo a aluguéis e dano moral.
II. Questão em discussão
Há quatro questões em discussão: (i) saber se é cabível o parcelamento da restituição de valores pagos pelo promitente comprador; (ii) saber se a cláusula penal pode ser aplicada à vendedora, embora contratualmente prevista apenas para o inadimplemento do comprador;
(iii) saber se é devida a indenização por dano material decorrente de aluguéis pagos em razão da não entrega do imóvel; (iv) saber se o atraso na entrega do imóvel justifica indenização por dano moral.
III. Razões de decidir
A jurisprudência do STJ (Súmula 543) determina a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador quando o inadimplemento decorre exclusivamente do vendedor.
A cláusula penal estipulada unicamente para o inadimplemento do comprador pode ser aplicada ao vendedor por interpretação equitativa, com base no Tema 971/STJ, para garantir o equilíbrio contratual.
O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano material quando comprovada a necessidade de locação de imóvel para moradia, sendo devida a reparação pelos aluguéis pagos.
A indenização por dano moral é cabível diante dos prejuízos extrapatrimoniais comprovados, que ultrapassam o mero aborrecimento, especialmente quando frustrada a legítima expectativa de uso do bem imóvel.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. É indevido o parcelamento da restituição das quantias pagas pelo promitente comprador, em caso de inadimplemento do vendedor. 2. A cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por interpretação equitativa. 3. Atraso na entrega de imóvel justifica a indenização por danos materiais, quando demonstrado o pagamento de aluguéis. 4. A frustração da entrega do imóvel, com prejuízos concretos ao comprador, autoriza a condenação por dano moral.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VI, e 14; CC, arts. 389, 395, 402, 408 e 927; CPC, art. 489, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; TJMT, RAC 10174877920208110002, 3a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 16.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021427-56.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ARIEL MARCOS DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 021.793.041-70 (APELADO), CAROLINE MARIA CAMPOS MUZZI - CPF: 700.966.001-87 (ADVOGADO), EMERSON DE ALMEIDA DE SOUZA - CPF: 522.474.301-04 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.613.891/0001-85 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAL E MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da vendedora, com condenação à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual, dano material relativo a aluguéis e dano moral.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é cabível o parcelamento da restituição de valores pagos pelo promitente comprador; (ii) saber se a cláusula penal pode ser aplicada à vendedora, embora contratualmente prevista apenas para o inadimplemento do comprador;
(iii) saber se é devida a indenização por dano material decorrente de aluguéis pagos em razão da não entrega do imóvel; (iv) saber se o atraso na entrega do imóvel justifica indenização por dano moral.

III. Razões de decidir

A jurisprudência do STJ (Súmula 543) determina a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador quando o inadimplemento decorre exclusivamente do vendedor.
A cláusula penal estipulada unicamente para o inadimplemento do comprador pode ser aplicada ao vendedor por interpretação equitativa, com base no Tema 971/STJ, para garantir o equilíbrio contratual.

O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano material quando comprovada a necessidade de locação de imóvel para moradia, sendo devida a reparação pelos aluguéis pagos.
A indenização por dano moral é cabível diante dos prejuízos extrapatrimoniais comprovados, que ultrapassam o mero aborrecimento, especialmente quando frustrada a legítima expectativa de uso do bem imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É indevido o parcelamento da restituição das quantias pagas pelo promitente comprador, em caso de inadimplemento do vendedor. 2. A cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por interpretação equitativa. 3. Atraso na entrega de imóvel justifica a indenização por danos materiais, quando demonstrado o pagamento de aluguéis. 4. A frustração da entrega do imóvel, com prejuízos concretos ao comprador, autoriza a condenação por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 6o, VI, e 14; CC, arts. 389, 395, 402, 408 e 927; CPC, art. 489, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971;

TJMT, RAC 10174877920208110002, 3a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da

Rocha, j. 16.10.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Varzea Grande Echer 36 Incorporações SPE Ltda. contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, indenização por danos material e moral, com pedido de tutela de urgência, movida por Ariel Marcos de Oliveira Silva, por meio da qual o MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado em 27.09.2021 entre as partes, relativo à unidade situada no empreendimento “Viva Cristo Rei”, Quadra B, Lote 01 - MOD I, no município de Várzea Grande/MT; (ii) condenar a requerida à restituição integral do valor pago pelo autor, no montante de R$ 37.315,76, acrescido de correção pela taxa SELIC desde o desembolso; (iii) condená-la ao pagamento da multa contratual de 2% sobre os valores pagos (R$ 746,31), também corrigidos pela SELIC, contada da citação; (iv) ao pagamento de indenização por dano material no valor de R$ 8.400,00, em razão de gastos com aluguéis, igualmente corrigidos desde cada desembolso; (v) ao pagamento de indenização por dano moral no importe de R$ 10.000,00, com correção pela SELIC desde a citação; (vi) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Inconformada, a apelante interpôs recurso de apelação sustentando, em síntese: (i) o reconhecimento da inviabilidade de continuidade do empreendimento por fatos extraordinários e imprevisíveis, sobretudo decorrentes dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19, com o que pugna pela não responsabilização pelo inadimplemento; (ii) a inexistência de cláusula contratual que preveja penalidade à vendedora, requerendo a exclusão da multa de 2%; (iii) a inaplicabilidade da indenização por dano moral, por ausência de prova de violação a direito da personalidade; e (iv) a improcedência ou, subsidiariamente, minoração do dano material, ao argumento de que não restou comprovado o nexo de causalidade direto entre a mora contratual e a locação do imóvel pelo recorrido.

Por fim, a apelante reconhece o dever de restituir os valores pagos, todavia, pugna para que o ressarcimento se dê de forma parcelada, em razão de suposta incapacidade financeira momentânea.

Nas contrarrazões de id. 326502350, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 17 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ariel Marcos de Oliveira Silva ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, indenização por danos material e moral, com pedido de tutela de urgência, contra Várzea Grande Echer 36 Incorporações SPE Ltda. em razão de inadimplemento contratual.

O autor alega que, em 21 de setembro de 2021, celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a ré, referente ao empreendimento "Viva Cristo Rei", com previsão de entrega do imóvel até setembro de 2024. No entanto, não obstante o pagamento integral da entrada no valor de R$ 37.315,76, a entrega do imóvel não ocorreu dentro do prazo acordado, nem houve continuidade nas obras. Em razão disso, pleiteia a rescisão do contrato, restituição integral dos valores pagos, indenização por danos materiais decorrentes de aluguel e dano moral.

Ao sentenciar o feito, o MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a rescisão do contrato e condenando a apelante a: (i) restituir integralmente o valor pago de R$ 37.315,76, com correção pela SELIC; (ii) pagar multa contratual de 2%, no valor de R$ 746,31; (iii) indenizar o autor por danos materiais no valor de R$ 8.400,00, também corrigido pela SELIC; (iv) pagar indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00, acrescido de SELIC desde a citação; (v) custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

A apelante, inconformada com a decisão, interpôs recurso de apelação, pleiteando a modificação da sentença para afastar a condenação por dano moral, dano material e multa contratual, alegando que a não entrega do imóvel decorreu de situações extraordinárias e imprevistas (como a pandemia de COVID-19) e que o parcelamento da restituição de valores é necessário para preservar a saúde financeira da empresa.

Nesse contexto, a apelante pugna pela reforma da sentença de primeiro grau, requerendo (i) o parcelamento da restituição dos valores pagos pelo autor; (ii) a improcedência da condenação por danos materiais, sustentando que as despesas com aluguel não decorrem diretamente do inadimplemento da ré, mas sim de uma decisão autônoma do autor; (iii) a rejeição da multa contratual de 2%, pois a cláusula penal prevista no contrato somente se aplica ao inadimplemento do comprador, não sendo aplicável ao vendedor; (iv) a improcedência de dano moral, argumentando que o simples inadimplemento não gera danos à moral do autor, por ausência de qualquer circunstância excepcional que justifique a condenação.

Pois bem. Da acurada análise dos presentes autos, constata-se que o recurso de apelação interposto pela parte requerida não merece provimento, devendo ser mantida a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos. Explico.

Com relação à restituição dos valores pagos, observa-se que a apelante reconhece a necessidade de devolver o valor pago, mas pleiteia que a devolução seja feita de forma parcelada, o que não encontra respaldo jurídico.

A jurisprudência pacífica dos tribunais superiores estabelece que, em casos de inadimplemento por culpa exclusiva do vendedor, o consumidor tem direito à restituição integral e imediata dos valores pagos. Não cabe ao Judiciário permitir que a devolução seja realizada de forma parcelada, pois isso representaria novo prejuízo ao consumidor, que já foi lesado pela não entrega do imóvel.

Tal matéria encontra-se, inclusive, sumulada, conforme verbete n. 543 do STJ,
verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, a impossibilidade financeira da apelante não pode ser invocada para transferir o risco do inadimplemento à parte mais vulnerável da relação contratual, qual seja, o consumidor. A saúde financeira da empresa não deve ser considerada em detrimento dos direitos do autor, especialmente diante do princípio da proteção ao consumidor consagrado no Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à multa contratual, o contrato firmado entre as partes realmente estabelece penalidades apenas para o inadimplemento do comprador. Contudo, em relação de consumo, a equidade e o princípio da boa-fé objetiva devem ser observados, permitindo a aplicação da cláusula penal também ao vendedor que deu causa à rescisão do contrato.

É razoável que, em situações de inadimplemento por parte da vendedora, se aplique a mesma penalidade prevista para o comprador, de modo a preservar o equilíbrio contratual, conforme pacificado pelo Tema 971 do STJ, segundo o qual:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Assim, a decisão que aplicou a multa contratual de 2% sobre o valor pago pelo autor deve ser mantida, pois reflete o princípio da boa-fé e a simetria nas obrigações das partes.

No que tange à indenização por dano material, é incontroverso que o autor comprovou o pagamento de aluguel devido ao atraso na entrega do imóvel (id. 326501890).

A jurisprudência entende que a não entrega do imóvel dentro do prazo acordado gera presunção de prejuízos, especialmente no caso de locação de imóvel. O autor, ao comprovar os gastos com aluguel, faz jus à indenização por dano material, pois tais despesas decorreram diretamente da mora da apelante.

Não cabe à apelante argumentar que a locação foi uma decisão autônoma do autor, uma vez que a ausência de entrega do imóvel o forçou a buscar alternativas habitacionais, o que configura dano emergente, sendo plenamente devida a indenização pleiteada.

Quanto ao dano moral, cabe registrar que a decisão de primeiro grau que condenou a apelante ao pagamento de R$ 10.000,00 está em perfeita consonância com a jurisprudência que reconhece a existência de dano moral em casos de descumprimento contratual, principalmente quando envolve prejuízos financeiros e emocionais significativos ao consumidor. O autor, que foi privado de um imóvel adquirido com grande expectativa e teve sua vida pessoal e financeira impactada pela não entrega da unidade, sofreu dano moral.

Não se trata de mero aborrecimento, mas de uma situação que causou prejuízos reais ao autor, que se viu privado do uso do bem adquirido e teve que arcar com custos adicionais. Nesse sentido, a indenização por dano moral deve ser mantida, pois existe fundamento no caso concreto para a reparação de ordem extrapatrimonial.

Sobre a pertinência de condenação em dano material e em dano moral em caso semelhante, já decidiu este Tribunal,
verbis
:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL . PAGAMENTO DE ALUGUEIS. DEVIDO. DANO MORAL.
EVIDENCIADO . RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora . A sentença determinou a indenização pelos alugueis pagos e fixou o valor de R$ 10.000,00 a título de danos morais. II. Questão em discussão 2 . A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos alugueis pagos pela autora e por danos morais. III. Razões de decidir 3. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo contratual de tolerância, foi incontroverso e imputável à construtora, configurando ato ilícito .
4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de danos materiais, devendo a construtora indenizar os alugueis pagos no período de mora. 5. O dano moral foi caracterizado, pois o atraso prolongado na entrega da moradia, essencial para a vida cotidiana da autora, causou transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento
. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento:
"1 . Atraso na entrega de imóvel gera presunção de dano material pelo pagamento de alugueis. 2. O atraso significativo na entrega do imóvel acarreta danos morais."
”
(TJMT, RAC 10174877920208110002, 3a Câm. Direito Privado, minha relatoria, j. 16.10.2024 – negritei)

No que se refere ao valor arbitrado a título de dano moral, fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), entendo que se mostra
razoável e proporcional
à extensão do dano suportado pelo autor, sobretudo diante da frustração prolongada de um projeto de vida relacionado à aquisição de imóvel residencial, bem como dos
transtornos financeiros, emocionais e existenciais
que lhe foram impostos pela conduta omissiva da incorporadora, que sequer iniciou as obras do empreendimento. A quantia arbitrada atende aos princípios da
razoabilidade
, por não se revelar desproporcional em relação ao grau de reprovabilidade da conduta da ré, e da
proporcionalidade
, pois cumpre simultaneamente as funções
compensatória
(reparando o abalo sofrido pelo autor) e
pedagógica
(desestimulando condutas semelhantes por parte de agentes econômicos do setor imobiliário), sem representar enriquecimento sem causa.

Trata-se, pois, de quantia compatível com os
parâmetros jurisprudenciais adotados por este Tribunal em hipóteses análogas
, não havendo motivos para sua minoração ou exclusão.

Diante do exposto, tenho que deve ser mantida integralmente a sentença de primeiro grau, uma vez que está em conformidade com o direito aplicável, a jurisprudência consolidada e os princípios que norteiam a relação de consumo.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, uma vez que já estabelecidos no máximo de 20% sobre o valor da condenação.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 17 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025