Tribunal: TJMT
Processo: 1032951-13.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:
DIREITO CIVIL. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO “PER SALTUM”. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. NECESSIDADE DE FORMALIZAÇÃO DOS ATOS SUCESSÓRIOS E AQUISITIVOS PRÉVIOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de expedição de alvará para transferência direta da titularidade de imóvel em favor dos agravantes, sob o fundamento de que a transmissão deveria respeitar a cadeia dominial e a regularidade dos registros imobiliários.
II. Questão em discussão
2. Discute-se a possibilidade de expedição de alvará judicial para que o imóvel, adquirido pelos agravantes, seja registrado diretamente em seu nome, sem a devida observância da sucessão de titulares no registro imobiliário.
III. Razões de decidir
3. O ordenamento jurídico veda o registro imobiliário “per saltum”, sendo indispensável que as transmissões sejam realizadas de maneira sequencial, em respeito ao princípio da continuidade registral.
4. A ausência de regularização da cadeia sucessória inviabiliza a concessão do alvará pretendido, pois a formalização das transmissões anteriores é condição essencial para a validade do registro.
5. A jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores e estaduais reafirma a impossibilidade de transferência imobiliária direta para adquirente que não conste como titular da matrícula, sem que antes sejam regularizadas as transmissões anteriores.
6. A posse exercida pelos agravantes sobre o bem não é suficiente para justificar a dispensa das exigências legais relativas ao registro de imóveis.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “O princípio da continuidade registral impede a realização de registro imobiliário ‘per saltum’, sendo necessária a regularização da cadeia dominial antes da transmissão definitiva da propriedade ao adquirente final.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 195 e 237; Código Civil, art. 1.245.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.046.026/RJ; TJ-GO, Apelação 0257745-60.2016.8.09.0100; TJ-SP, AI 2086127-43.2019.8.26.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032951-13.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inventário e Partilha, Aquisição]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[CARLOS MAGNO DOS REIS MOREIRA - CPF: 626.820.401-87 (ADVOGADO), RUBENS CESAR LARA PINTO - CPF: 535.709.281-87 (AGRAVANTE), SIRLENE PRADO DE OLIVEIRA - CPF: 535.718.351-15 (AGRAVANTE), ESPÓLIO DE SEBASTIANA FRANCISCA DA CRUZ ANUNCIAÇÃO registrado(a) civilmente como SEBASTIANA FRANCISCA DA CRUZ ANUNCIACAO - CPF: 174.803.961-04 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE JACIRA APARECIDA DA ANUNCIAÇÃO registrado(a) civilmente como JACIRA APARECIDA DA ANUNCIACAO - CPF: 229.850.181-53 (AGRAVADO), KHERMAN SORBONE BATISTA DE ANUNCIACAO - CPF: 384.243.041-87 (ADVOGADO), LIGIA MARIA ANUNCIACAO DA COSTA - CPF: 205.881.861-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANAIR CLARA DA ANUNCIACAO COSTA - CPF: 353.676.521-15 (TERCEIRO INTERESSADO), JANAINA ROSANA DA ANUNCIACAO BEZERRA - CPF: 405.589.321-34 (TERCEIRO INTERESSADO), REGINA CELIA DA ANUNCIACAO - CPF: 405.587.541-04 (TERCEIRO INTERESSADO), GABRIELA CRISTINA DE LARA ANUNCIACAO RAMOS - CPF: 040.732.981-19 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCUS VINICIUS BARCELO DE ANUNCIACAO - CPF: 040.316.321-85 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDRE LUIZ BARCELO DE ANUNCIACAO - CPF: 040.316.831-70 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO “
PER SALTUM
”. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. NECESSIDADE DE FORMALIZAÇÃO DOS ATOS SUCESSÓRIOS E AQUISITIVOS PRÉVIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de expedição de alvará para transferência direta da titularidade de imóvel em favor dos agravantes, sob o fundamento de que a transmissão deveria respeitar a cadeia dominial e a regularidade dos registros imobiliários.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a possibilidade de expedição de alvará judicial para que o imóvel, adquirido pelos agravantes, seja registrado diretamente em seu nome, sem a devida observância da sucessão de titulares no registro imobiliário.

III. Razões de decidir

3. O ordenamento jurídico veda o registro imobiliário “
per saltum
”, sendo indispensável que as transmissões sejam realizadas de maneira sequencial, em respeito ao princípio da continuidade registral.

4. A ausência de regularização da cadeia sucessória inviabiliza a concessão do alvará pretendido, pois a formalização das transmissões anteriores é condição essencial para a validade do registro.

5. A jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores e estaduais reafirma a impossibilidade de transferência imobiliária direta para adquirente que não conste como titular da matrícula, sem que antes sejam regularizadas as transmissões anteriores.

6. A posse exercida pelos agravantes sobre o bem não é suficiente para justificar a dispensa das exigências legais relativas ao registro de imóveis.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“O princípio da continuidade registral impede a realização de registro imobiliário ‘
per saltum
’, sendo necessária a regularização da cadeia dominial antes da transmissão definitiva da propriedade ao adquirente final.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 195 e 237; Código Civil, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.046.026/RJ; TJ-GO, Apelação 0257745-60.2016.8.09.0100; TJ-SP, AI 2086127-43.2019.8.26.0000.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
RUBENS CESAR LARA PINTO e SIRLENE PRADO DE OLIVEIRA
contra a r. decisão interlocutória proferida pelo Juízo da
3a VARA ESPECIALIZADA DE FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE CUIABÁ – MT
que, nos autos do SIRLENE PRADO DE OLIVEIRA no
1043316-08.2021.8.11.0041
, ajuizada por
LIGIA MARIA ANUNCIAÇÃO DA COSTA e OUTROS
, indeferiu a expedição de alvará para transferência de titularidade do imóvel diretamente em nome dos Agravantes nos seguintes termos: (Destaques no original)

[...]

Ressai, ainda, que Sebastiana tinha registrado em seu nome o Lote no 08 da Quadra: 19, do Setor 01, do Núcleo Habitacional Tijucal, nesta Capital o qual vendera, em vida, em 15 de março de 2006, para o Sro JOSÉ NILSON MONTEIRO DOS SANTOS, conforme Contrato de Compra e Venda (ID. 71632198), já tendo sido autorizada a expedição de alvará judicial para a devida transferência (ID 101842677).

Assim, determino seja encartada certidão de matrícula atualizada do alusivo imóvel e, se registrado em nome da obituada, seja expedido o alvará já deferido, em favor do adquirente supra nominado, eis que, a princípio, foi demonstrada a baixa do gravame que outrora recaia sobre o bem.

Consigno que havendo sucessão na cadeia dominial, este juízo não autorizará o registro em salto, logo, deverá ser registrado em favor de José e, posteriormente, observado os demais título aquisitivos para transferência da propriedade em nome dos demais adquirentes, não competindo a este juízo do inventário intervir.

Anoto, de qualquer forma, que por ocasião da lavratura do contrato de ID. 133460086, a Sra. Sebastiana já era falecida, logo, os poderes por ela outorgados através de instrumento de procuração não eram válidos, de modo que indefiro o pedido de ID.170252582.

Desta feita, o imóvel vendido em vida pela falecida Sebastiana, por não fazer parte do acervo, deve ser excluído dos autos.

[...]

A agravante defende o provimento do recurso de agravo de instrumento e a consequente reforma da decisão interlocutória aduzindo, em síntese, que:

1)
“
[...]
Tendo em vista que a venda do imóvel foi realizada anteriormente ao falecimento do vendedor, havendo o contrato de compra e venda, e tendo o comprador efetuado o total pagamento, nada obsta que seja, por meio de alvará, autorizado o registro definitivo da escrituração do imóvel em nome do comprador
[...]
”;

2)
“
[...] O caso concreto revela, inclusive, que não ocorre ofensa ao princípio da continuidade registrária, mesmo porque a transferência só poderia ser realizada com a concordância expressa dos herdeiros, concordância esta descrita na petição inicial e não resistida por nenhum deles conforme demonstrado [...]”
; e

3)
“
[...] o acolhimento do pedido dos Agravantes não implica em violação de direitos de terceiros, requisitos legais ou continuidade registrária, tampouco em preterição ou não adimplemento de obrigações fiscais e não causará nenhum tipo de embaraço à tramitação do processo de inventário, mais ainda robustecido pelo fato de o imóvel não contemplar a relação de bens a inventariar [...]
”.

Assim, requer a concessão do efeito suspensivo ao presente Agravo, e, ao final, requer o provimento do seu recurso para reformar a decisão interlocutória combatida.

A liminar foi indeferida no ID. 253683669.

A parte Agravada, embora devidamente intimada, deixou de apresentar suas contrarrazões, conforme certificado no ID. 260090199.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento contra decisão interlocutória que não autorizou o registro de imóvel diretamente em nome dos Agravantes.

A parte Agravante defende a reforma da decisão atacada alegando que os inventariantes reconhecem que o imóvel foi vendido em vida pela Sra. Sebastiana Francisca da Cruz Anunciação.

Pois bem.

Compulsando os autos e analisando os fatos e documentos expostos, em que pese a irresignação da parte agravante, tem-se que a decisão recorrida não merece os reparos pleiteados.

Isso porque, conforme bem colocado no processo de origem, o imóvel em questão foi vendido primeiramente para o Sr. José Nilson Monteiro e, quando da aquisição do imóvel pelos Agravantes, em novembro de 2021, a procuração pública inicialmente outorgada pela vendedora não possuía mais validade, em virtude do seu falecimento.

Além disso, ainda que se tenha diversos contratos particulares que, em análise conjunta, validem de certa forma a aquisição do imóvel pelos Agravantes, tanto que reconhecido pelos próprios herdeiros, a legislação pátria veda que o registro imobiliário se faça “
per saltum
”, posto que acarreta violação do princípio da continuidade dos registros públicos. Nesse sentido, transcrevo alguns julgados dos demais tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.
TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PER SALTUM. VEDAÇÃO.
LESÃO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PÚBLICO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O procedimento de suscitação de dúvida é de jurisdição voluntária, por meio do qual se submete o acerto da condição imposta pelo registrador ao Poder Judiciário, que pode chancelar ou não o ato administrativo, assim como orientar as providências que devem ser tomadas na efetivação do registro. 2.
Caracteriza-se como registro per saltum, e viola o princípio da continuidade dos registros públicos, o pedido de registro de lotes de terra, no Cartório de Registro de Imóveis, diretamente no nome dos herdeiros, sem que antes seja realizada a prévia anotação das propriedades no nome de cujus, haja vista ser necessário o encadeamento entre os assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas, não podendo vender ou gravar de ônus quem não figurar como proprietário no registro imobiliário
. Apelação desprovida.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 02577456020168090100, Relator: ZACARIAS NEVES COELHO, Data de Julgamento: 26/01/2018, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/01/2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO DE BEM EM FAVOR DE TERCEIRO ESTRANHO À LIDE. INDEFERIMENTO. CONTINUIDADE REGISTRAL. VEDAÇÃO À TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA 'PER SALTUM'. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1. Agravo de instrumento contra decisão proferida no âmbito de execução extrajudicial, indeferindo requerimento da parte exequente, ora agravante, de adjudicação de imóvel penhorado no curso da execução em favor de terceiro, com quem a recorrente havia celebrado a cessão dos direitos decorrentes da adjudicação do referido imóvel. 2. Inadmissibilidade da postulação de direito alheio em nome próprio, salvo nos casos expressamente autorizados pela ordem jurídica para tanto, isto é, de legitimação extraordinária. 3. Não bastasse, com efeito a providência requerida aparentemente conduziria à ausência de tributação em uma das etapas da cadeia de transmissão do imóvel, o que suscita perplexidades. 4.
Verifica-se, com efeito, que a Lei de Registros Publicos, em seus artigos 195 e 237, coíbe a chamada transferência imobiliária 'per saltum', ou seja, a supressão da continuidade do registro em possível prejuízo para o Fisco, credor de tributo cujo fato gerador consiste da transmissão do bem. Princípio da continuidade registral
. DESPROVIMENTO DO RECURSO

(TJ-RJ - AI: 00011431920238190000 202300201909, Relator: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 03/04/2023, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2023)

REGISTRO DE IMÓVEIS – INVENTÁRIO ENVOLVENDO MAIS DE UM FINADO – SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE PARTILHAS SUCESSIVAS –
IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO "PER SALTO"
– PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO IMPROVIDO.

(TJ-SP - AI: 20861274320198260000 SP 2086127-43.2019.8.26.0000, Relator: Giffoni Ferreira, Data de Julgamento: 31/05/2019, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2019)

Assim sendo, não é possível dar provimento ao pedido feito pelos Agravantes, sendo necessário que se proceda às formalidades essenciais previstas na legislação própria para a transmissão oficial do título de propriedade, ainda que as partes já exerçam a posse efetiva do imóvel.

Ante todo exposto,
NEGRO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO
, mantendo-se inalterada a decisão atacada.

Ao caso não se aplica o disposto no artigo 85,
Caput
, §§ 1o, 2o e 11, do CPC, porque, conforme entendimento do STJ,
“[...] não é cabível a fixação de verba honorária em decisão interlocutória na qual aviado agravo de instrumento
”. (STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 2012692 DF 2021/0344221-2, Data de Julgamento: 08/08/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2022)

Por fim, visando evitar a oposição de embargos declaratórios, saliento que reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados. Ressalta-se que os pedidos formulados foram examinados com base na legislação pertinente e jurisprudência dominante, sendo desnecessário exame pontual de cada artigo suscitado no recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025