Tribunal: TJMT
Processo: 1012972-93.2023.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E DÉBITO COMPROVADO – RESPONSABILIDADE PELO IPTU – AUSÊNCIA DE PROVA DE ACORDO CONTRÁRIO – CLÁUSULA EXPRESSA PREVISTA EM CONTRATO ESCRITO POSTERIOR – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Nos contratos de locação, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser validamente transferida ao locatário por meio de cláusula expressa.
Existindo pacto escrito firmado entre as partes atribuindo-lhe essa obrigação, impõe-se o seu cumprimento. A alegação de ausência de acordo anterior não elide a força obrigatória do instrumento posterior e formal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012972-93.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[TOSHIKO NEUSA ARIMOTO - CPF: 378.207.291-04 (APELADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), ARTHUR CREVELARI - CPF: 020.350.101-28 (ADVOGADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), KLEBER PAULINO DE ALMEIDA - CPF: 632.636.451-53 (ADVOGADO), IGOR MORENO DE OLIVEIRA - CPF: 030.435.651-42 (ADVOGADO), ODAIR CAMARGO DOS SANTOS - CPF: 862.000.541-34 (APELANTE), HERBERT REZENDE DA SILVA - CPF: 022.322.341-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E DÉBITO COMPROVADO – RESPONSABILIDADE PELO IPTU – AUSÊNCIA DE PROVA DE ACORDO CONTRÁRIO – CLÁUSULA EXPRESSA PREVISTA EM CONTRATO ESCRITO POSTERIOR – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Nos contratos de locação, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser validamente transferida ao locatário por meio de cláusula expressa.

Existindo pacto escrito firmado entre as partes atribuindo-lhe essa obrigação, impõe-se o seu cumprimento. A alegação de ausência de acordo anterior não elide a força obrigatória do instrumento posterior e formal.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ODAIR CAMARGO DOS SANTOS visando reformar a sentença de ID 278586904 proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que nos autos dos AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA no 1012972-93.2023.8.11.0002, movida por TOSHIKO NEUA ARIMOTO, julgou procedente o feito determinando a desocupação do imóvel e condenando o réu ao pagamento do débito no valor de R$ 10.852,77, incluindo aluguéis em atraso, encargos contratuais e valores referentes ao IPTU dos exercícios de 2018 a 2023. Condenou o apelante, também, ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais na quantia equivalente a 10% do valor atualizado da condenação.

A insurgência recursal de ID 278586906 concentra-se exclusivamente sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU relativo aos anos de 2018 a 2021, sob o argumento de que, até a celebração do contrato escrito em 2022, havia apenas um acordo verbal, sem previsão de que essa obrigação seria imputada ao locatário.

Aduz que, na ausência de cláusula expressa, o tributo deve ser suportado pelo proprietário, não podendo ser compelido a quitá-lo retroativamente sem previsão contratual.

Requer, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido inicial.

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas em ID 278586909.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Inicialmente, analisando os documentos juntados pela parte recorrente em ID ́s284901863 e seguintes e, considerando as acepções legais sobre o tema, entendo que esta, por ora, faz jus aos benefícios da assistência judiciária que, desde já,
defiro.

O recurso não merece prosperar.

A controvérsia recursal instaurada nos presentes autos restringe-se à responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) referente aos anos de 2018 a 2021, dentro de relação contratual de locação residencial urbana entre as partes.

Segundo o apelante, não haveria obrigação de arcar com o tributo relativo a esse período anterior à formalização contratual por escrito, ocorrida apenas em 2022. Alega que, durante a fase inicial da locação – amparada por acordo verbal –, não se convencionou que o locatário assumiria o encargo tributário. Em reforço à sua tese, sustenta que, na ausência de previsão expressa, o IPTU deve recair sobre o proprietário, conforme orientação geral de direito obrigacional.

Analisando detidamente os autos, constata-se que o contrato de locação foi efetivamente celebrado de forma escrita em 10 de fevereiro de 2022, com cláusula clara atribuindo ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel.

Dito instrumento, com prazo determinado de um ano, estabeleceu os direitos e obrigações das partes, inclusive prevendo, em sua cláusula quinta, a obrigação do locatário de manter em dia os tributos incidentes durante o período da ocupação.

O ponto nodal do recurso consiste em aferir se há fundamento jurídico válido para excluir da condenação os débitos tributários anteriores à formalização contratual escrita – vale dizer, se a ausência de documento escrito durante o período de 2018 a 2021 exime o locatário do dever de pagar o IPTU correspondente à sua posse do imóvel durante aqueles anos.

Para tanto, é necessário rememorar que, mesmo ausente contrato escrito anterior, não há controvérsia quanto ao fato de que o apelante ocupava o imóvel desde 2014 (conforme narrado na própria inicial), na condição de locatário. A relação jurídica locatícia estava, pois, consolidada de forma verbal e, posteriormente, formalizada por escrito.

É cediço que a locação verbal é plenamente admitida pelo ordenamento jurídico, conforme dispõe o art. 47 da Lei no 8.245/91.

Nestes casos, as obrigações básicas do locatário e do locador são regidas pelas disposições legais e por aquilo que se extrai da boa-fé objetiva e dos usos e costumes inerentes ao contrato de locação.

É igualmente sabido que, na ausência de estipulação diversa, o pagamento de tributos é atribuição do locador, nos termos do art. 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato,
in verbis
:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;”

No entanto, a prática reiterada e pacífica de o locatário assumir despesas ordinárias, encargos de consumo e, por vezes, o próprio IPTU, pode ser interpretada como cláusula tácita, especialmente quando a ocupação do bem se dá com proveito exclusivo da parte.

No caso em exame, a autora colaciona aos autos demonstrativos de débito de IPTU dos anos de 2018 a 2023, atribuindo tais encargos ao locatário com base no contrato celebrado em 2022 e na alegação de que este sempre esteve na posse do imóvel.

O apelante, por sua vez, não nega a ocupação durante o período abrangido, tampouco apresenta prova cabal de que a proprietária arcava com os tributos nos exercícios anteriores.

Além disso, não trouxe comprovantes de pagamento próprio, tampouco demonstrou que o encargo foi quitado por terceiro ou que a cobrança é indevida.

Ademais, a jurisprudência de forma consolidada reconhece que, embora o IPTU seja, em regra, de responsabilidade do proprietário do bem, nada obsta a transferência da obrigação ao locatário, desde que pactuada por escrito ou comprovadamente aceita por ato inequívoco, como o pagamento reiterado ou a ausência de oposição ao encargo durante o uso prolongado do bem.

O ponto relevante é que, mesmo na ausência de cláusula expressa anterior a 2022, o vínculo contratual estava vigente, e a autora, na qualidade de locadora, não logrou obter contraprestação integral pelo uso do imóvel, pois, além dos aluguéis inadimplidos, teve que suportar os encargos tributários lançados sobre a propriedade.

Neste cenário, entendo que a sentença de primeiro grau, ao acolher o pedido formulado pela autora para incluir o valor do IPTU no cômputo da dívida, esteve em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e da função social do contrato.

A cláusula contratual expressa firmada em 2022 apenas reafirma obrigações preexistentes, que já se extraíam da natureza da relação jurídica mantida pelas partes.

Dessa forma, não há qualquer nulidade ou desvio de julgamento a ser sanado. O ônus da prova da existência de acordo contrário incumbia ao apelante (art. 373, II, CPC), que não o satisfez.

Por essas razões, não há como acolher a pretensão recursal de exclusão dos valores relativos ao IPTU dos anos de 2018 a 2021.

Dessa forma, a manutenção da sentença de procedência do feito é medida que se impõe.

Dispositivo.

Com tais considerações, CONHEÇO do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do §11, do art. 85, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para a quantia equivalente a 15% do valor atualizado da condenação, devendo ser suspensa a cobrança em razão do deferimento da assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025