Tribunal: TJMT
Processo: 1060632-52.2024.8.11.0001
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-08-14
Data de publicação: 2025-08-14

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE COBRANÇA. GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DIRETA COM O COMPRADOR FINAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Agravo interno interposto contra decisão que reconheceu a legitimidade passiva de adquirente de imóvel rural em ação de cobrança relativa a serviço de georreferenciamento prestado por terceiro contratado por anterior proprietário.
O contrato de compra e venda previa a obrigação do vendedor de entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, incluindo os encargos de regularização fundiária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) saber se o comprador final de imóvel rural pode ser responsabilizado pelo pagamento de serviços de georreferenciamento contratados por terceiro, sem vínculo contratual direto; e (ii) saber se a cláusula de entrega do imóvel livre e desembaraçado atribui ao vendedor a responsabilidade por tais encargos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A cláusula contratual de entrega do imóvel livre e desembaraçado transfere ao vendedor a responsabilidade pela regularização fundiária, inclusive serviços de georreferenciamento.
A ausência de relação contratual entre o prestador do serviço e o adquirente do imóvel afasta a legitimidade passiva do comprador final para responder pela dívida.
Não se configura enriquecimento sem causa quando o imóvel foi adquirido mediante pagamento de preço que já incluía os encargos da regularização.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Agravo interno provido.
Tese de julgamento: “1. A cláusula contratual de entrega do imóvel livre e desembaraçado atribui ao vendedor a responsabilidade pelos encargos de regularização, inclusive serviços de georreferenciamento. 2. É parte ilegítima o adquirente final que não contratou os serviços nem deu causa à inadimplência.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1060632-52.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[PEDRO LUIS GAGINI - CPF: 761.729.108-68 (RECORRIDO), DANIEL FRANCISCO FELIX - CPF: 005.007.589-64 (ADVOGADO), LUIZ CARLOS FERREIRA - CPF: 141.044.151-20 (RECORRENTE), EDNA FRANCISCA LOUREIRO DE LIMA - CPF: 900.079.301-78 (RECORRENTE), FRANCISCO EURIPEDES DE LIMA - CPF: 211.267.711-04 (RECORRENTE), MARIA DE LOURDES BRUNO DE ANDRADE DE LIMA - CPF: 395.402.941-34 (RECORRENTE), ANTONIO CARLOS NECKEL - CPF: 303.526.901-78 (RECORRENTE), SILVANE BERNARDES NECKEL - CPF: 582.718.999-53 (RECORRENTE), ANDRE LUIS DOMINGOS DA SILVA - CPF: 682.162.206-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE COBRANÇA. GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DIRETA COM O COMPRADOR FINAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão que reconheceu a legitimidade passiva de adquirente de imóvel rural em ação de cobrança relativa a serviço de
georreferenciamento
prestado por terceiro contratado por anterior proprietário.

O contrato de compra e venda previa a obrigação do vendedor de entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, incluindo os encargos de regularização fundiária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se o comprador final de imóvel rural pode ser responsabilizado pelo pagamento de serviços de
georreferenciamento
contratados por terceiro, sem vínculo contratual direto; e (
ii
) saber se a cláusula de entrega do imóvel livre e desembaraçado atribui ao vendedor a responsabilidade por tais encargos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual de entrega do imóvel livre e desembaraçado transfere ao vendedor a responsabilidade pela regularização fundiária, inclusive serviços de
georreferenciamento
.

A ausência de relação contratual entre o prestador do serviço e o adquirente do imóvel afasta a legitimidade passiva do comprador final para responder pela dívida.

Não se configura enriquecimento sem causa quando o imóvel foi adquirido mediante pagamento de preço que já incluía os encargos da regularização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno provido.

Tese de julgamento:
“1. A cláusula contratual de entrega do imóvel livre e desembaraçado atribui ao vendedor a responsabilidade pelos encargos de regularização, inclusive serviços de
georreferenciamento
. 2. É parte ilegítima o adquirente final que não contratou os serviços nem deu causa à
inadimplência.”

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Cuida-se de agravo interno interposto por Antônio Carlos
Neckel
e
Silvane
Bernardes
Neckel
contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso inominado, mantendo a sentença de procedência da ação de cobrança movida por Pedro
Luis

Gagini
, prestador de serviços técnicos de
georreferenciamento
rural.

Os agravantes sustentam a ausência de vínculo jurídico com o agravado, bem como a existência de cláusula contratual que lhes garantiu a entrega dos imóveis livres e desembaraçados, com o
georreferenciamento
já efetivado e incluído no valor da compra. Alegam que não participaram da contratação do serviço e que os responsáveis pela regularização foram os antigos proprietários, cujos nomes constam nas certificações do INCRA e nos termos de responsabilidade técnica.

Requerem o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva e a consequente reforma da decisão agravada.

Contrarrazões apresentadas requerendo a manutenção da decisão.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares
,

O agravo interno é tempestivo e preenche os requisitos de admissibilidade, sendo, portanto, conhecido. No mérito,
merece provimento.

Da
ilegitimidade passiva dos agravantes

A controvérsia reside na legitimidade passiva dos agravantes para responderem por cobrança relativa a serviços técnicos de
georreferenciamento
contratados e executados antes da aquisição dos imóveis.

Com razão os agravantes.

Verifica-se dos autos que os serviços
foram contratados por terceiro,
antigo proprietário
-
Luiz Carlos Ferreira
, e que os imóveis foram adquiridos pelos ora agravantes já regularizados, conforme evidenciado nas matrículas imobiliárias e nos documentos de certificação emitidos pelo INCRA, cujos responsáveis técnicos não fazem qualquer menção aos nomes dos atuais proprietários.

Ademais, os contratos de compra e venda e os termos de acordo anexados aos autos estabelecem de forma inequívoca que a entrega dos bens se daria “livre e desembaraçada”, implicando que o preço acordado já incluía os custos com a regularização fundiária.

Dessa forma, não se pode imputar aos agravantes a obrigação de pagamento por serviços que não contrataram, não anuíram e dos quais não participaram, sob pena de lhes impor dupla onerosidade, pois os valores de tais serviços já estavam embutidos no preço da aquisição.

A invocação do enriquecimento sem causa, neste contexto, não se sustenta, uma vez
que
houve causa jurídica para o benefício auferido: o negócio jurídico celebrado com cláusula de quitação total e de transferência do bem com documentação regularizada.

A responsabilidade pela contraprestação é interna à cadeia dominial e deve ser imputada exclusivamente aos contratantes originários. Os agravantes, enquanto terceiros
estranhos à contratação, não podem ser compelidos ao pagamento sem violação ao princípio da boa-fé objetiva e à segurança jurídica.

O entendimento consolidado do STJ e da doutrina majoritária é no sentido de que a solidariedade não se presume, devendo derivar de lei ou contrato. Inexistente qualquer dessas hipóteses, afasta-se a re
sponsabilidade solidária (
art
265 do
CC)
.

Ainda, verifico que o agravado formulou
pedido de desistência (Id 177103336) em relação aos réus não localizados para citação: Luiz Carlos Ferreira, Francisco Eurípedes d
e Lima e Maria de Lourdes Bruno, e a decisão
(
Id 17773592
)

acolheu o requerimento
.

Contudo, o agravado deveria ter persistido na localização/citação do Sr. Luiz Carlos Ferreira
– primeiro proprietário
– quem
de fato lhe deve, conforme contrato juntado (Id
167176979
).

Dessa forma, merece reforma a decisão monocrática agravada para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva, extinguindo o feito em relação aos agravantes.

DISPOSITIVO

Ante
o exposto,
conheço
do recurso interposto e, no mérito,

DOU
-LHE PROVIMENTO
para
reformar a decisão monocrática e, por conseguinte, acolher a preliminar de ilegitimidade passiva dos agravantes, extinguindo o processo em relação a Antônio Carlos
Neckel
e
Silvane
Bernardes
Neckel
, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Sem custas processuais e honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei
n.o
9.099/95.

É como voto.

Eduardo Calmon de Almeida Cézar

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2025