Tribunal: TJMT
Processo: 1031041-44.2021.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PARCIAL PROCEDENCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO OBTIDO – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25% – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, em razão da não obtenção de financiamento bancário, é cabível a retenção de parte dos valores pagos pela construtora/incorporadora.
2. Embora o contrato tenha sido celebrado na vigência da Lei no 13.786/2018 e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, tal percentual mostra-se excessivamente oneroso para o consumidor, considerando as circunstâncias do caso concreto.
3. Em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pela construtora/incorporadora, a título de despesas administrativas e operacionais.
4. O mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de situação excepcional que cause abalo psicológico ao consumidor, o que não ocorreu no caso em análise.
5. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031041-44.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[RAFAEL LIMA DOURADO - CPF: 017.468.781-85 (APELANTE), FLAVIO FERNANDES DOMINGOS DE SIQUEIRA - CPF: 001.451.641-10 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 413 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.755/0001-63 (APELADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO CAMARGO FERRARI - CPF: 409.717.388-07 (ADVOGADO), WALKYRIA MATERA - CPF: 383.800.268-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS

–
PARCIAL PROCEDEN
CIA
–
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–

FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO OBTIDO
–
RESCISÃO CONTRATUAL
–
CULPA DO COMPRADOR
–
RETENÇÃO
DE VALORES
–
PERCENTUAL EXCESSIVO
–
REDUÇÃO PARA 25%
–
DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, em razão da não obtenção de financiamento bancário, é cabível a retenção de parte dos valores pagos pela construtora/incorporadora.

2.
Embora o contrato tenha sido celebrado na vigência da Lei no 13.786/2018 e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, tal percentual mostra-se excessivamente oneroso para o consumidor, considerando as circunstâncias do caso concreto.

3.
E
m casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pela construtora/incorporadora, a título de despesas administrativas e operacionais.

4.
O mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de situação excepcional que cause abalo psicológico ao consumidor, o que não ocorreu no caso em análise.

5.
Recurso parcialmente
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RAFAEL LIMA DOURADO
contra
a
sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos ajuizada em face de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 413 SPE LTDA
, que julgou
parcialmente procedente a ação para: a) declarar rescindido o contrato; b) condenar a ré à restituição de R$ 2.779,83, referente aos valores pagos a título de entrada e parcelas mensais, em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora a contar do trânsito em julgado, ressalvando-se que deste valor deverá ser decotada a importância contratual, limitando-se o desconto/retenção de 50% do valor adimplido pelo autor. Rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

Arbitro
u
os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
, determinando a distribuição dos
ônus sucumbenciais na proporção de 60% (sessenta por cento) para o autor e 40%
(quarenta por cento) para a ré, conforme a orientação do art. 86 do CPC e da Súmula 306 do STJ.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, alegando que

a ré assumiu a responsabilidade de intermediar o financiamento bancário, conforme comprovam os e-mails trocados com a funcionária da empresa
.

Ressalta que
a culpa pela não concretização do negócio foi da ré, que agiu com desídia ao não finalizar a intermediação do financiamento
.

Argumenta que
deve ser determinada a devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção
.

Afirma que
é devido o pagamento de indenização por danos morais pela frustração do sonho de adquirir a casa própria.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pela manutenção da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na petição inicial, o autor narrou que firmou com a ré, em 13/12/2019, instrumento particular de compromisso de compra e venda para aquisição de unidade autônoma no empreendimento "RNI Moradas Club Vicente
Bissoni
", no valor de R$ 164.913,24, sendo R$ 70.000,00 provenientes do seu FGTS e R$ 91.515,04
por meio
de financiamento bancário.

Alegou que pagou a parcela inicial de R$ 3.500,00 e mais 10 parcelas mensais, totalizando R$ 2.496,21.

Sustentou que todas as tratativas do financiamento bancário foram intermediadas pela vendedora da ré, Sra. Patrícia Nunes, e que o prazo estipulado no contrato para o pagamento do financiamento não foi cumprido por inércia da parte ré e seus parceiros, o que ocasionou o envio de notificação extrajudicial ao autor.

Requereu a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

Em contestação, a ré argumentou que não tinha responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário, sendo esta obrigação exclusiva do comprador, conforme previsto no contrato.

Sustentou que o autor não conseguiu aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal por insuficiência de capacidade financeira, conforme informado pela própria instituição bancária.

Defendeu a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, nos termos da Lei no 13.786/2018, considerando que o empreendimento estava sob o regime de patrimônio de afetação. Impugnou o pedido de danos morais.

O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente a ação
.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se a três pontos principais: a) definir se a responsabilidade pela não obtenção do financiamento bancário foi da construtora/incorporadora; b) verificar se é devida a devolução integral dos valores pagos pelo autor ou se é legítima a retenção de 50% prevista contratualmente; c) analisar se é cabível indenização por danos morais.

Inicialmente, quanto à responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário, verifica-se que o contrato firmado entre as partes (Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que
c
orresponderá à Unidade Autônoma Futura - no 01) é expresso ao estabelecer que a obrigação de tomar todas as providências necessárias para a obtenção do financiamento bancário cabia exclusivamente ao comprador, ora apelante.

O contrato prevê expressamente
, ID. 308200371,
in
verbis
:

"OBS 3: A "PARTE B" DO PREÇO CONSTANTE NO ITEM "II" DESTE QUADRO V, DEVERÁ SER LIQUIDADA PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE VENCIMENTO CONSTANTE NO ITEM "II" DESTE QUADRO V, POR MEIO DE RECURSOS PRÓPRIOS OU FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM O AGENTE FINANCIADOR DA OBRA, EM OPTANDO O COMPRADOR PELO PAGAMENTO DA REFERIDA "PARTE B" POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM AGENTE FINANCEIRO DE SUA ESCOLHA, DEVERÁ SUBSCREVER O CONTRATO DE FINANCIAMENTO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO ESCOLHIDO, NO PRAZO MÁXIMO E IMPRORROGÁVEL DE 30 (TRINTA) DIAS, CONTADOS DO MOMENTO EM QUE DELE FOR SOLICITADO".

E ainda:

"3.5 – Caso o COMPRADOR resolva liquidar a PARTE B do preço mediante financiamento bancário, fica expressamente ajustado que será de sua exclusiva responsabilidade o preenchimento das condições exigidas à época pelo AGENTE
FINANCEIRO para obtenção do crédito, bem como a responsabilidade pelo pagamento dos ônus decorrentes de mencionada concessão de valor, inclusive de sua renovação, caso se faça necessária."

"3.5.2 – Optando o COMPRADOR pelo pagamento da PARTE B do preço através de financiamento imobiliário, caberá à VENDEDORA, somente, apresentar documentação relativa à sua constituição e ao imóvel, de acordo com critérios exigidos pelo agente financeiro e que a modalidade de financiamento comportar, sem que isso implique em responsabilidade da VENDEDORA pela obtenção do financiamento, renúncia ou novação de crédito."

"3.12 – Caberá exclusivamente ao COMPRADOR todas as providencias para obtenção do financiamento bancário junto a instituição financeira, bem como todas as despesas, tributos, registro, averbação e emolumentos decorrentes".

O apelante sustenta que a responsabilidade pela obtenção do financiamento seria da construtora/incorporadora, com base em e-mails trocados com a funcionária da empresa, Sra. Patrícia Nunes, nos quais ela encaminhava simulações de financiamento e solicitava documentos.

Contudo, a análise dos e-mails juntados aos autos (
IDs
. 308200373
,
308200374
,
308200374
,
308200376
e
308200377
) revela apenas que a funcionária da ré auxiliou o autor com simulações de financiamento, sem que isso caracterize assunção de responsabilidade pela obtenção do crédito.

Trata-se de prática comum no mercado imobiliário, em que as construtoras/incorporadoras auxiliam os compradores com simulações e encaminhamento de documentos, sem que isso transfira a responsabilidade pela aprovação do financiamento.

Ademais, conforme resposta da Caixa Econômica Federal ao ofício expedido pelo juízo, a proposta de financiamento não foi aceita em razão da insuficiência de capacidade financeira do autor
, ID. 308200889, vej
a
mos
:

"Em consulta ao Sistema de mensuração de Crédito (SIRIC) verificamos que houve uma avaliação para aquisição de Financiamento Imobiliário na modalidade Unidade residencial de empreendimento recursos SBPE em 12/08/2020, na ocasião a proposta não foi aceita pelo sistema tendo em vista que a capacidade financeira do proponente/grupo familiar não suficiente para a proposta solicitada (...) Informação essa constante na Avaliação no. 662851712-1, na ocasião o valor pleiteado pelo cliente era de R$ 121.600,00. Em 12/08/2020 foi solicitada uma nova análise de crédito desta vez no valor de R$ 71.000,00 tendo em vista adequar a capacidade de pagamento aprovada em sistema, no entanto consta no sistema de utilização de FGTS o cancelamento da proposta por desistência do cliente".

Portanto, não há como atribuir à construtora/incorporadora a responsabilidade pela não obtenção do financiamento, uma vez que a negativa decorreu da análise de crédito realizada pela instituição financeira, com base na capacidade financeira do autor.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel, a responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário é, em regra, do comprador
,
in
verbis
:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO COM IMOBILIÁRIA - FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO OBTIDO - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE VALORES - PRECEDENTE STJ - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVADO. 1. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel a responsabilidade pela aprovação do financiamento imobiliário é, em regra, de inteira responsabilidade do comprador. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, se o desfazimento do contrato ocorreu por iniciativa do comprador, é cabível a retenção, pela promitente vendedora, de até 25% dos valores pagos. 3. Não há que se falar em condenação por danos morais nos casos em que não restou configurado qualquer tipo de ofensa aos direitos de personalidade". (TJ-MG - AC: 10000222064362001 MG, Relator: Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 08/11/2022, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2022)

No entanto, no que tange ao percentual de retenção dos valores pagos pelo apelante, entendo que merece reparo a sentença.

É certo que o contrato foi firmado em 13/12/2019, já na vigência da Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 4.591/64, incluindo o art. 67-A, que prevê:

"Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts
. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."

Embora o contrato preveja a retenção de 50% dos valores pagos e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que autorizaria, em tese, a aplicação do percentual máximo previsto na lei, entendo que tal retenção mostra-se excessivamente onerosa para o consumidor, considerando as circunstâncias do caso concreto.

O egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso
, em diversos julgados, tem entendido que o percentual de 25% sobre os valores pagos mostra-se razoável para compensar as despesas administrativas e operacionais da construtora/incorporadora em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

Nesse sentido colaciono julgado de minha
relatoria
, vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR RETIDO INDEVIDAMENTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – REJEIÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – CLÁUSULA PENAL DE 50% DO VALOR PAGO – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO PARA 25% - COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DEVIDA – RECURSO PROVIDO.

1. Embora o recurso não contenha a qualificação completa das partes, tal formalidade pode ser suprida pelos elementos constantes dos autos, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas. Assim, não há se falar em preliminar de ausência dos requisitos de admissibilidade recursal.

2. Ainda que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida
ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista.

3. Dessa forma, tem-se que a retenção de 25% sobre o valor pago pelos apelados se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.

4. É devida a retenção da comissão de corretagem paga pelo promissário comprador quando previamente informado no contrato, devendo ser deduzida cumulativamente à cláusula penal, conforme art. 67-A, I e II, da Lei no 4.591/1964.

5. Recurso
provido.-

(N.U 1022548-90.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/09/2025,
Publicado
no DJE 09/09/2025)

No caso em análise, considerando que o apelante pagou apenas o valor de R$ 2.779,83 (dois mil, setecentos e setenta e nove reais e oitenta e três centavos), que representa pequena fração do valor total do imóvel (R$ 164.913,24), a retenção de 50% mostra-se desproporcional, sendo mais adequada a aplicação do percentual de 25%
.

Ressalte-se que, embora a Lei no 13.786/2018 autorize a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, tal disposição deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual, evitando-se onerosidade excessiva ao consumidor.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais,
este
não merece acolhimento. Isso porque, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, o mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de situação excepcional que cause abalo psicológico ao consumidor, o que não ocorreu no caso em análise.

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO COMPROVADO. AFASTAMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A atual jurisprudência desta Corte afastou a possibilidade de reparação por danos morais decorrentes unicamente do atraso na entrega do imóvel, como ora se apresenta. 2. Agravo interno desprovido." (
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
1.020.055/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017,
DJe
30/10/2017)

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação apenas para reduzir o percentual de retenção dos valores pagos pelo apelante de 50% para 25%
.
Por consequência, readéquo
os ônus sucumbenciais para divisão igualitária (50%) entre as partes.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025