Tribunal: TJMT
Processo: 1042284-14.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE VINCULA O PRAZO DE ENTREGA À APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando-a ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.
2. A apelante sustenta ilegitimidade passiva e a ocorrência de caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19 como causa excludente de responsabilidade.
II. Questão em discussão
3. As questões centrais em exame consistem em: (i) verificar a legitimidade passiva da construtora que participou do empreendimento imobiliário; (ii) definir a validade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à aprovação do financiamento; (iii) examinar a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da ré; (iv) analisar a configuração do inadimplemento contratual e a consequente obrigação de indenizar por lucros cessantes e danos morais.
III. Razões de decidir
4. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário e consta em documentos contratuais e publicitários possui legitimidade passiva solidária, nos termos do art. 7o, p.u., do CDC, integrando a cadeia de fornecimento.
5. É nula a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à aprovação do financiamento, por atentar contra o princípio da boa-fé objetiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada (CDC, art. 51, I e IV).
6. A alegação de caso fortuito ou força maior, fundada na pandemia de Covid-19, não afasta a responsabilidade contratual, ausente prova concreta de que as restrições sanitárias inviabilizaram o cumprimento da obrigação.
7. Restando comprovado o atraso superior a um ano na entrega do imóvel, configura-se inadimplemento contratual, ensejando indenização por lucros cessantes (CC, art. 402) e danos morais, estes presumidos em razão da frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia própria.
8. O quantum fixado em R$ 3.000,00 mostra-se razoável, observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como o caráter pedagógico da indenização.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios.
Tese de julgamento:
“1. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário é parte legítima para responder solidariamente com a incorporadora pelos prejuízos causados ao consumidor, conforme art. 7o, p.u., do CDC.
2. É nula a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à aprovação do financiamento.
3. A pandemia de Covid-19, desacompanhada de prova específica do nexo causal, não configura força maior apta a eximir o fornecedor do cumprimento da obrigação.
4. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes e danos morais.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042284-14.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), JESIEL OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 695.465.091-91 (APELADO), GABRIELA LAYRDE FONSECA PINTO - CPF: 063.224.211-66 (ADVOGADO), PRISCILLA PEREZ GOES QUEIROZ - CPF: 021.120.071-90 (ADVOGADO), BRUNO TORQUETE BARBOSA - CPF: 045.900.416-69 (ADVOGADO), CRISTIANE GONCALVES DA SILVA - CPF: 005.812.181-16 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE VINCULA O PRAZO DE ENTREGA À APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL CONFIGURADOS.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando-a ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

2. A apelante sustenta ilegitimidade passiva e a ocorrência de caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19 como causa excludente de responsabilidade.

II. Questão em discussão

3. As questões centrais em exame consistem em: (i) verificar a legitimidade passiva da construtora que participou do empreendimento imobiliário; (ii) definir a validade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à aprovação do financiamento; (iii) examinar a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da ré; (iv) analisar a configuração do inadimplemento contratual e a consequente obrigação de indenizar por lucros cessantes e danos morais.

III. Razões de decidir

4. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário e consta em documentos contratuais e publicitários possui legitimidade passiva solidária, nos termos do art. 7o, p.u., do CDC, integrando a cadeia de fornecimento.

5. É nula a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à aprovação do financiamento, por atentar contra o princípio da boa-fé objetiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada (CDC, art. 51, I e IV).

6. A alegação de caso fortuito ou força maior, fundada na pandemia de Covid-19, não afasta a responsabilidade contratual, ausente prova concreta de que as restrições sanitárias inviabilizaram o cumprimento da obrigação.

7. Restando comprovado o atraso superior a um ano na entrega do imóvel, configura-se inadimplemento contratual, ensejando indenização por lucros cessantes (CC, art. 402) e danos morais, estes presumidos em razão da frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia própria.

8. O
quantum
fixado em R$ 3.000,00 mostra-se razoável, observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como o caráter pedagógico da indenização.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios.

Tese de julgamento:

“1. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário é parte legítima para responder solidariamente com a incorporadora pelos prejuízos causados ao consumidor, conforme art. 7o, p.u., do CDC.

2. É nula a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à aprovação do financiamento.

3. A pandemia de Covid-19, desacompanhada de prova específica do nexo causal, não configura força maior apta a eximir o fornecedor do cumprimento da obrigação.

4. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes e danos morais.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP
contra a sentença
proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, MT, no
s autos da “Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais” proposta por
JESIEL OLIVEIRA DA SILVA
e
CRISTIANE GONÇALVES DA SILVA
em face das ora recorrentes.

Prolatada a sentença (ID 300753388):

“
DISPOSITIVO

Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, o que faço para:

a) CONDENAR
as requeridas, solidariamente, a indenizar os autores pelos prejuízos de ordem material, pelo período do atraso na entrega do imóvel (novembro de 2022 até junho de 2023, data da efetiva entrega das chaves), no importe de 0,5% do preço de compra atualizado do imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento;

b) CONDENAR
as requeridas, solidariamente, ao pagamento de
R$ 3.000,00 (três mil reais)
, a título de indenização por dano moral, acrescido de juros de mora pela taxa SELIC (abatida a correção monetária), e correção monetária pelo ICPA, na forma do art. 389, parágrafo único c/c art. 406, §1o do CC, ambos contados da publicação desta sentença (Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça), uma vez que já considerada, na fixação, a atualização do valor até esta data.

Em atenção ao princípio da sucumbência,
CONDENO
a parte requerida ao pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, do CPC.
”

Em suas razões recursais (ID 300753392)
,
Rondonópolis 32 Incorporações SPE LTDA.
e
Echer Empreendimentos Ltda – EPP
suscita preliminar de ilegitimidade passiva da empresa empreendedora requerida no caso, sob a alegação de não ter vendido o imóvel à adquirente.

No mérito, apresenta tese de reforma da sentença sob a alegação de inexistência de atraso na entrega do empreendimento.

Defende tese de excludente de responsabilidade ao descumprimento contratual, pelo impacto da pandemia.

Assevera que a autora recebeu as chaves do imóvel em junho/2023, estando, portanto, dentro da data de entrega de 19/06/2024, contados a partir da assinatura do contrato de financiamento (19/06/2020).

Rechaça as condenações ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais, que sem comprovação dos danos nos autos. Pretende subsidiariamente a redução do valor arbitrado em danos extrapatrimoniais.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 300753397).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelante
Echer Empreendimentos Ltda.
sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, alegando não integrar a relação contratual de compra e venda de imóvel.

Sem razão a recorrente.

O contrato celebrado entre o consumidor e as empresas rés revela, em sua essência, uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Conforme já pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 7o, parágrafo único, do CDC, é admissível a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, inclusive incorporadora, construtora e vendedora, diante da natureza coletiva da obrigação assumida perante o consumidor final.

Outrossim, constata-se dos autos que a
Echer Empreendimentos
atua não apenas como executora da obra, mas também como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, constando inclusive em documentos relacionados ao contrato e à publicidade do imóvel.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS. PAGAMENTO DE ALUGUEL. COMPROVADO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. INADMISSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação indenizatória, condenando solidariamente as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 e danos materiais de R$ 7.800,00 a título de aluguéis, decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta com prazo contratual vencido em 30/05/2024, incluído período de tolerância de 180 dias.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a empresa Viasul Engenharia Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista sua alegada condição de mera executora da obra; (ii) verificar se restou comprovado o atraso na entrega do imóvel e a consequente caracterização do inadimplemento contratual; (iii) analisar se os danos morais e materiais alegados pelo autor encontram amparo probatório e jurídico; e (iv) examinar se é juridicamente viável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, à luz da orientação consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.

III. Razões de decidir

3.
A legitimidade passiva da empresa de engenharia/construtora decorre de sua participação ativa no empreendimento, não se limitando à mera execução da obra, conforme documentação que comprova sua atuação como empreendedora e corresponsável, aplicando-se o disposto no artigo 7o, parágrafo único, do CDC, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento
.

4. O inadimplemento contratual das apelantes restou inequivocamente demonstrado, considerando que o prazo máximo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância de 180 dias, encerrou-se em 30/05/2024, sem que houvesse a disponibilização das chaves ou justificativa plausível para o atraso, caracterizando mora contratual injustificada.

5. Os danos morais são presumidos em casos de atraso injustificado na entrega de imóvel residencial, especialmente quando há frustração de expectativas legítimas relacionadas a eventos familiares significativos, como o casamento planejado pelo autor, ultrapassando a esfera do mero aborrecimento e causando abalo psicológico compensável.

6. Os danos materiais consistentes no pagamento de aluguéis no valor de R$ 600,00 mensais, totalizando R$ 7.800,00, encontram-se devidamente comprovados documentalmente e decorrem diretamente do inadimplemento contratual, constituindo danos emergentes reparáveis.

7. A orientação jurisprudencial consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça veda expressamente a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, tendo em vista o caráter indenizatório substitutivo da multa contratual, sendo juridicamente adequada a condenação isolada ao pagamento dos aluguéis efetivamente desembolsados pelo consumidor.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:"1. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário, constando em documentos publicitários e memoriais descritivos, possui legitimidade passiva solidária com a incorporadora, aplicando-se a responsabilidade conjunta prevista no artigo 7o, parágrafo único, do CDC. 2. O inadimplemento contratual em contratos de compra e venda de imóvel na planta, mesmo após esgotado o período de tolerância, gera presunção de danos morais ao consumidor, especialmente quando há frustração de expectativas familiares legítimas. 3. É juridicamente inviável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, conforme orientação do Tema 970/STJ, sendo admissível a condenação isolada ao pagamento de aluguéis efetivamente desembolsados durante o período de atraso."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, e 7o, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; TJMT, Apelação 1030173-20.2019.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 27/06/2024; TJMT, Apelação 1015522-29.2021.8.11.0003, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 26/06/2024. (N.U 1033145-04.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025, Publicado no DJE 13/08/2025) (g.n.)

Consoante precedentes deste eg. Tribunal de Justiça, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, passo à análise das razões recursais.

A controvérsia não é de difícil solução, posto que há entendimento a respeito da matéria firmada por este eg. Tribunal, bem como pelo Superior Tribunal de Justiça.

Nos autos, verifica-se que a sentença foi motivada pelo inadimplemento da Construtora e Empreendedora apelantes quanto à entrega no prazo contratual do imóvel (chaves), adquirido na planta pela autora, de Lote 29, quadra 2, do empreendimento “Viva Rondonópolis”, o que ocasionou prejuízos materiais e morais ao consumidor.

Extrai-se do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia (ID. 300751859) firmado entre as partes em
17 de março de 2020
, pelo preço/valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais).

A previsão contratual para entrega do imóvel (CAMPO 4 – EMPREEENDIMENTO, subitem 4.18 e Cláusula 10 – Prazo de entrega), o prazo de 24 (vinte e quatro) meses, isto é,
até março de 2022
, admitindo-se a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias corridos (setembro/2022), a título de cláusula de tolerância, nos moldes ordinariamente aceitos em contratos imobiliários dessa natureza.

Todavia, mesmo com a extensão máxima permitida, a parte ré somente entregou as chaves do imóvel em junho de 2023 (ID. 300753368), consumando, assim, inadimplemento de 9 (nove) meses.

Deve-se levar em consideração ainda ao caso que, inobstante tenha realizado a entrega das chaves,
os

adquirentes efetivamente receberam o imóvel após o mês de setembro de 2023
, quando da expedição, parcial, do habite-se, situação que demonstra de fato, o atraso na entrega do imóvel por mais de 1 (ano), cuja condição ensejou prejuízos diversos aos autores, de ordem econômica e extrapatrimonial.

Neste contexto, tem-se para o caso, a fim de sanar eventuais dúvidas acerca da real data a conclusão das obras, aplica-se o entendimento submetido no rito repetitivo (Tema 996 do STJ), que, “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”

Assim, por força de observação em cláusula de contrato de adesão da Construtora requerida, que dispõe em seus termos de “prazo de entrega e tolerância” do imóvel a partir da assinatura e aprovação de financiamento, o que indubitavelmente trás informação que relativiza o termo disposto de início do prazo de 24 meses da assinatura do contrato de compra e venda, reconhece-se a nulidade de cláusula, a fim de estabelecer de forma justa, clara e expressa a data de entrega de imóvel, restando por considerar a data de
junho/2022
o termo final do prazo, incluídos os 180 dias de tolerância.

Neste norte, tem-se que a requerida não nega o descumprimento de cláusula contratual a entrega do imóvel
(entrega das chaves em junho/2023 e efetiva emissão do “habite-se” em 04/09/2023)
, justificando-se do ato (excludente de responsabilidade) por causas que alegam serem de caso fortuito ou força maior, pela ocorrência de pandemia, o que lhe acarretou na prorrogação do prazo por “tempo indeterminado”.

Ademais, é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXCLUDENTES DE NEXO DE CAUSALIDADE – AFASTAMENTO - FORTUITO INTERNO – DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes. 2. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível. (...) (N.U 0007578-83.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2023, Publicado no DJE 17/11/2023)

Não há dúvidas de que o vírus Covid-19 gerou efeitos nefastos na economia mundial e nas relações privadas, contudo, a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o não cumprimento das obrigações constituídas, em que pese se tratar de circunstância que, por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Ademais, a apelante Construtora apenas alegou de forma genérica os efeitos negativos da pandemia, não demonstrou de forma concreta o impacto na relação contratual entabulada entre as partes (nexo causal), tampouco a impossibilidade do exercício das atividades desenvolvidas em razão das medidas sanitárias do combate ao novo coronavírus.

A toda evidência, mesmo levando em consideração eventual influência da pandemia em suas condições financeiras/contratuais, não se vislumbra o alegado desequilíbrio econômico-financeiro, a legitimar prorrogação do prazo para entrega de imóvel por tempo indeterminado.

Impõe-se desta forma a manutenção da sentença combatida que bem decidiu por afastar tese de caso fortuito ou força maior, por não ter respaldo probatório, além de se tratar de fatores previsíveis à atividade exercida.

Portanto, configurado o inadimplemento contratual pela parte requerida, deve ser responsabilizada pelos prejuízos impingidos ao consumidor.

Nessa via, constatado o atraso na entrega do imóvel pela apelante, impõe-se a condenação ao pagamento dos materiais (lucro cessante), havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.

Nesse sentido é o entendimento do STJ, de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes (artigo 402 do Código Civil):

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS DURANTE O PERÍODO DE MORA DO INCORPORADOR. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de ser cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes ainda que o contrato venha a ser resolvido por culpa do promitente vendedor/construtor. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1886334/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe de 16/11/2020)

“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DOS AUTORES ACOLHIDO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS DURANTE O PERÍODO DE MORA. PRECEDENTES. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. TERMO INICIAL DOS LUCROS CESSANTES é contado a partir do dia que esgotou o prazo de tolerância, já o TERMO FINAL, A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO QUE DECRETOU A RESCISÃO CONTRATUAL (REsp no 1914294/DF, Min. Nancy Andrighi, DJe 09/09/2021) porquanto a rescisão ocorreu por culpa da ré, considerando que não houve celebração de distrato, embora tenha havido notificação extrajudicial, tampouco disponibilização das chaves ou expedição do "habite-se", sendo que os compradores necessitaram da via judicial para buscarem a rescisão da avença, a devolução dos valores pagos, além da indenização dos lucros cessantes. FIXAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES EM 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, a incidir mensalmente no período em que verificada a mora da parte ré (Súmula 162/TJSP). Reforma parcial da sentença. HONORÁRIOS READEQUADOS diante do resultado do julgamento. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-SP - Apelação Cível: 1002969-20 .2022.8.26.0577 São José dos Campos, Relator.: Fernando Marcondes, Data de Julgamento: 27/02/2024, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2024)

No que tange à indenização por danos morais
, o artigo 5.o, X, da Constituição da República, dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.

Destarte, é cediço que o dano em questão é caracterizado pelo prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo da pessoa e, com isso, seus direitos da personalidade como, por exemplo, o direito à honra, à imagem, à intimidade, ao nome e à integridade psíquica.

No caso concreto, conforme já exposto, as chaves do imóvel foram entregues aos Apelados em junho/2023, mas a efetiva posse do imóvel se deu tão somente com o habite-se em setembro de 2023, ou seja, 1 ano após o término do prazo de tolerância, o que se considerado tempo demasiado.

O atraso de mais de 01 (um) ano que retarda a conquista da casa própria, modifica os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização aos contratantes.

Desta forma, o valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar-se inócuo.

No caso em apreço, levando-se em consideração não só os parâmetros sugeridos pela jurisprudência, mas também e, principalmente o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade, o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) para os autores, mostra-se razoável para compensar os dissabores sofridos, sem que venha a representar uma quantia exacerbada em face das condições sócio-econômica das partes.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDENCIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PRELIMINAR REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – MULTA CONTRATUAL – CABIMENTO – TERMO FINAL – DATA DA POSSE DO IMÓVEL – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

A construtora é parte legítima para responder à ação, quando, além da responsabilidade direta pela efetivação da obra, participa do negócio celebrado.

A demora injustificada da entrega da obra por 04 (quatro) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Logo, deve permanecer a multa fixada no contrato em 0,5% ao mês, no período de 28/05/2016 a 05/09/2016, conforme previsão contratual e reconhecimento no documento de ID no 117689029.

A data final para pagamento da multa é a data em que o adquirente obteve a posse direta do imóvel e não a data do habite-se, consoante entendimento do STJ.” (N.U 1032481-97.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/06/2022, Publicado no DJE 02/06/2022)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por DAVI GONÇALVES & CIA LTDA – ME e OUTROS e por MAURINETE RIBEIRO DE SOUZA contra sentença proferida em ação de indenização por danos morais e materiais cumulada com tutela de urgência, ajuizada em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta no empreendimento Residencial Flor de Lis, em Barra do Garças/MT. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando as rés ao pagamento de multa contratual e à devolução em dobro de taxa de acompanhamento de obra. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, materiais e devolução da comissão de corretagem. O Município de Barra do Garças foi excluído da responsabilidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a indenização por danos morais; (iii) determinar se a restituição da comissão de corretagem é devida; (iv) verificar a responsabilidade do Município de Barra do Garças pelo alegado atraso na expedição do “habite-se”; e (v) determinar se a devolução da taxa de acompanhamento de obra deve ser feita de forma simples, e não em dobro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A estipulação contratual previa prazo para conclusão da obra até 30/11/2017, com prorrogação máxima até 28/02/2018; o "habite-se" foi expedido apenas em 30/05/2018, evidenciando o inadimplemento contratual da ré.

4. O prazo de tolerância foi estipulado contratualmente a 90 dias, por isso, é inadmissível a sua ampliação.

5. A mora contratual injustificada, que ultrapassa os limites expressamente pactuados, viola os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos.

6. O atraso na entrega do imóvel gera frustração de legítimas expectativas e abalo emocional que transcende o mero aborrecimento, caracterizando dano moral indenizável.

7. Não comprovados os danos materiais alegados pela parte autora, os quais dependem de demonstração inequívoca de prejuízo efetivo e nexo causal com o inadimplemento contratual.

8. A comissão de corretagem deve ser integralmente restituída ao comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a rescisão do contrato decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor.

9. Não há demonstração de nexo causal entre a atuação do Município de Barra do Garças e o inadimplemento contratual, não sendo possível atribuir-lhe responsabilidade civil.

10. A devolução da taxa de acompanhamento de obra deve ser feita de forma simples, e não em dobro, por ausência de comprovação de má-fé na cobrança, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel deve ser reconhecido quando o prazo previsto no contrato, mesmo com cláusula de prorrogação, é ultrapassado sem justificativa.

2. A cláusula penal por mora contratual deve ser aplicada quando a entrega do imóvel ocorre após o prazo máximo contratualmente estipulado.

3. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera direito à indenização por danos morais ao comprador.

4. A restituição da comissão de corretagem é devida quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente vendedor.

5. A devolução em dobro de valores indevidamente cobrados exige prova de má-fé do fornecedor, sob pena de restituição simples.

6. A responsabilidade do ente público exige comprovação de nexo causal entre sua conduta e o dano alegado, não bastando a alegação de eventual demora administrativa.

(N.U 0003058-55.2019.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/06/2025, Publicado no DJE 24/06/2025) (g.n.)

Portanto, tendo sido a lide adequadamente solucionada, impõe-se a manutenção da sentença, uma vez que restou comprovado o inadimplemento contratual pela requerida, devendo responder civilmente pelos prejuízos causados com sua mora, motivo pelo qual o desprovimento do recurso é medida que se impõe.

Isto posto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte apelada para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025