Tribunal: TJMT
Processo: 1056178-45.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, com restituição de 90% das parcelas pagas, acrescidas de juros e correção monetária, afastando cláusulas contratuais que previam retenções superiores e devolução parcelada, e julgando improcedente a reconvenção.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se são válidas cláusulas contratuais que autorizam a retenção de percentuais superiores a 10% das parcelas pagas e a devolução parcelada dos valores ao comprador, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, à luz do Código de Defesa do Consumidor.
III. Razões de decidir:
3. O contrato firmado entre as partes configura relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o).
4. Cláusulas que preveem retenção de valores que podem ultrapassar 35% do montante pago, somadas à devolução parcelada em número equivalente de parcelas quitadas, acarretam desvantagem excessiva ao consumidor e violam os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual (art. 51, IV e §1o, III, do CDC).
5. A jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543) admite retenção de percentual razoável entre 10% e 25% para cobrir despesas administrativas, considerando como razoável a retenção de 10% e a restituição imediata do saldo ao comprador.
6. A sentença que determinou a devolução de 90% dos valores pagos, acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde os pagamentos, está em consonância com os princípios do CDC e a jurisprudência do STJ.
7. Em conformidade com o art. 85, §11o, do CPC, cabível a majoração dos honorários sucumbenciais.
8. Dispositivo e tese:
9. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que prevê retenção superior a 10% das parcelas pagas e devolução parcelada do saldo, devendo ser assegurada a imediata restituição do montante, com retenção máxima de 10% para cobrir despesas administrativas.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 51, IV e §1o, III, e 54; CPC, art. 85, §§2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 12.11.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1056178-45.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[BRDU SPE SAO MATEUS LTDA - CNPJ: 13.357.898/0001-00 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), SERGIO BARBOZA DE SOUZA - CPF: 514.176.771-04 (APELADO), TALISSA NUNES DE SOUZA - CPF: 031.939.391-70 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), ELZIANY APARECIDA PINTO - CPF: 034.875.231-83 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, com restituição de 90% das parcelas pagas, acrescidas de juros e correção monetária, afastando cláusulas contratuais que previam retenções superiores e devolução parcelada, e julgando improcedente a reconvenção.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se são válidas cláusulas contratuais que autorizam a retenção de percentuais superiores a 10% das parcelas pagas e a devolução parcelada dos valores ao comprador, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, à luz do Código de Defesa do Consumidor.

III. Razões de decidir:

3. O contrato firmado entre as partes configura relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o).

4. Cláusulas que preveem retenção de valores que podem ultrapassar 35% do montante pago, somadas à devolução parcelada em número equivalente de parcelas quitadas, acarretam desvantagem excessiva ao consumidor e violam os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual (art. 51, IV e §1o, III, do CDC).

5. A jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543) admite retenção de percentual razoável entre 10% e 25% para cobrir despesas administrativas, considerando como razoável a retenção de 10% e a restituição imediata do saldo ao comprador.

6. A sentença que determinou a devolução de 90% dos valores pagos, acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde os pagamentos, está em consonância com os princípios do CDC e a jurisprudência do STJ.

7. Em conformidade com o art. 85, §11o, do CPC, cabível a majoração dos honorários sucumbenciais.

8. Dispositivo e tese:

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que prevê retenção superior a 10% das parcelas pagas e devolução parcelada do saldo, devendo ser assegurada a imediata restituição do montante, com retenção máxima de 10% para cobrir despesas administrativas.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 51, IV e §1o, III, e 54; CPC, art. 85, §§2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 12.11.2014.

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por BRDU SPE SÃO MATEUS LTDA

contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação
de
Rescisão e Restituição de Valores Pagos
,
ajuizada por SERGIO BARBOZA DE SOUZA, julgou-a procedente, declarou resolvido o contrato pactuado entre as partes, condenou a parte requerida a restituir à parte autora, em parcela única, a quantia de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão (Num. 277712866), pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Julgou improcedente a RECONVENÇÃO, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor atribuído ao pedido, conforme art. 85, §2o, do CPC.

A empresa apelante alega que o juízo singular ignorou a aplicação da Lei no 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária). Aduz inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Entende que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Requer a reforma do
decisum
pelas razões aludidas
.

Contrarrazões (Num. 277712876).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

SERGIO BARBOZA DE SOUZA busca
por meio da ação competente
, a rescisão do contrato

de compra e venda de imóvel urbano,
cumulada com devolução das parcelas pagas, proposta pelo comprador em razão da rescisão unilateral do compromisso de compra e venda firmado em 01/07/2014, referente a lote no Loteamento Residencial Mirante do Parque. O juízo
a quo
decidiu pela procedência do pleito,

conforme extrato (Num. 277712861):

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos da inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por consequência,
JULGO EXTINTO O PROCESSO
, para
DECLARAR
resolvido o contrato e
CONDENAR
a requerida a restituir ao requerente o correspondente a 90% (noventa por cento) dos pagamentos efetuados pelos, ressalvada a retenção de 10% (dez por cento) a título de multa.

Os valores a ser restituídos devem ser acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o efetivo da parcela pagamento pelo autor.

JULGO IMPROCEDENTE
a reconvenção nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO.

Condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido, nos termos do §2o do artigo 85 do CPC.

No que diz respeito à reconvenção, condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor atribuído ao pedido, também com fundamento no §2o do artigo 85 do CPC.

Importante assinalar que a relação entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, conforme art. 2o e art. 3o. Ainda, disciplinam o caso em tela, o art. 51, IV, e art. 54, ambos do CDC:

Art. 51
- São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Art. 54
- Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

A empresa apelante não se conforma com o
decisum.
Alega que o contrato possui cláusulas claras sobre rescisão por inadimplemento, com previsão de retenção de valores superiores a 10% (dez por cento), incluindo despesas com corretagem, publicidade e manutenção do lote, conforme cláusula 15a (décima quinta). Afirma, ainda, que as condições contratuais foram livremente pactuadas e que eventual devolução de valores deve ocorrer de forma parcelada, como previsto.

Ao caso em tela, o contrato em análise é um compromisso de compra e venda de lote urbano em loteamento, sem registro de alienação fiduciária no cartório de imóveis, o que afasta a aplicação dos procedimentos extrajudiciais da Lei 9.514/97.

As partes estabeleceram, no contrato, cláusulas que autorizam a resolução por inadimplemento, prevendo expressamente a retenção de até 35% (trinta e cinco por cento) dos valores pagos, somados aos 10% (dez por cento) de taxa de administração e até 25% (vinte e cinco por cento) a título de despesas de corretagem e publicidade, além de cláusulas que impõem ônus ao comprador em caso de mora.

A jurisprudência do c. STJ, porém, consagrada na Súmula 543, assegura ao comprador, em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o direito à imediata restituição das parcelas pagas, admitindo-se apenas a retenção de percentual razoável para cobertura de despesas administrativas, que a Corte costuma limitar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades do caso (STJ REsp 1.300.418/RS).

Ademais, o STJ entende que o pacto com previsão de devolução parcelada dos valores ao comprador, embora possível, deve observar a razoabilidade, especialmente quando configurada a vulnerabilidade do consumidor, de modo a não caracterizar abuso (art. 51, IV, CDC).

A cláusula 15a (décima quinta) do contrato, que prevê devolução em tantas parcelas quantas pagas, além de múltiplas deduções que, somadas, podem ensejar retenção superior a 35% (trinta e cinco por cento), em análise de equilíbrio contratual, se mostra desproporcional e em desconformidade com a boa-fé objetiva e os preceitos do CDC.

A cláusula contratual que permite à vendedora reter 10% (dez por cento) mais despesas diversas, além de autorizar a devolução parcelada dos valores pagos em número equivalente de parcelas quitadas, deve ser revista com base no art. 51, IV e §1o, III, do CDC, por impor excessiva desvantagem ao consumidor. Ainda que as partes tenham firmado contrato prevendo tais condições, a abusividade decorre da manifesta desproporcionalidade das deduções e do desequilíbrio imposto, o que justifica a intervenção judicial.

A previsão contratual de retenção de 10% (dez por cento) como taxa de administração, entendo razoável e proporcional mantê-la, conforme entendimento consolidado na jurisprudência (Súmula 543/STJ), bem como a imediata restituição do saldo remanescente.

A sentença singular, ao determinar a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com incidência de juros desde o trânsito em julgado e correção monetária desde os pagamentos, encontra-se em consonância com os princípios do CDC e deve ser mantida.

Diante do exposto, cotejados os elementos trazidos ao feito, mantenho o
decisum
em todos os seus termos. Em conformidade com o art. 85, §11o, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para 20% (vinte por cento).

Com estas considerações, DESPROVEJO o recurso.

É como Voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025