Tribunal: TJMT
Processo: 1020847-94.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-21
Data de publicação: 2025-01-29

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. MAJORAÇÃO PARA 25%. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, fixando retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador. A sentença determinou a devolução do restante, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em determinar se o percentual de retenção de 10%, fixado pela sentença, deve ser majorado para 25%, considerando-se a jurisprudência do STJ para contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.
III. Razões de decidir
3. É consolidado no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, o percentual de retenção de 25% é adequado para compensar despesas administrativas e o rompimento unilateral do contrato pelo comprador.
4. A majoração do percentual visa atender ao equilíbrio contratual e à proporcionalidade, conforme decidido no Tema Repetitivo no 577 do STJ.
5. No caso concreto, o contrato não previa expressamente o percentual de retenção, sendo aplicável a jurisprudência que reconhece a razoabilidade do índice de 25%.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso provido. Percentual de retenção majorado para 25% dos valores pagos pelo comprador. Mantidos os demais termos da sentença.
Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018, é adequado o percentual de retenção de 25% em caso de desistência do comprador.
2. A retenção deve considerar os custos administrativos e o rompimento unilateral do contrato, nos termos da jurisprudência do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 4o, 6o e 51, IV; CC, arts. 389 e 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 1.889.730/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 10/10/2022; STJ, AgInt no REsp no 2.020.138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10/10/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020847-94.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Moral, Habitação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DIONISIO ALVES DE ALMEIDA - CPF: 570.151.801-97 (APELADO), OLIANI RASPINI - CPF: 932.495.949-20 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

A PEDIDO DO
COMPRADOR.
RET
ENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO.
CONTRATO FIRMADO ANTES DA
LEI N. 13.786/2018.
MAJORAÇÃO PARA 25%
. JURISPRUDÊNCIA
DO STJ
.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, fixando retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador. A sentença determinou a devolução do restante, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em determinar se o percentual de retenção de 10%, fixado pela sentença, deve ser majorado para 25%, considerando-se a jurisprudência do STJ para contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018.

III. Razões de decidir

3. É consolidado no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em contratos de promessa de compra e venda de
imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018
, o percentual de retenção de 25% é adequado para compensar despesas administrativas e o rompimento unilateral do contrato pelo comprador.

4. A majoração do percentual visa atender ao equilíbrio contratual e à proporcionalidade, conforme decidido no Tema Repetitivo no 577 do STJ.

5. No caso concreto, o contrato não previa expressamente o percentual de retenção, sendo aplicável a jurisprudência que reconhece a razoabilidade do índice de 25%.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido. Percentual de retenção majorado para 25% dos valores pagos pelo comprador. Mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

“
1. Nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel firmados antes da Lei no 13.786/2018
, é adequado o percentual de retenção de 25% em caso de desistência do comprador.

2.
A retenção deve considerar os custos administrativos e o rompimento unilateral do contrato, nos t
ermos da jurisprudência do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII;
CDC, arts
.
4o, 6o
e 51, IV; CC, arts. 389 e 475.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
no 1.889.730/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 10/10/2022; STJ,
AgInt
no REsp no 2.020.138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10/10/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto pela
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra a sentença proferida pelo Dr. Gilberto Lopes Bussiki, Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato Cumulada com Devolução de Quantias Pagas n. 1020847-94.2023.8.11.0041, ajuizada por
DIONÍSIO ALVES DE ALMEIDA
, julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial, declarando a rescisão contratual e determinando a devolução dos valores pagos pelo autor, com retenção de 10% (dez por cento) pela ré, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado

(ID. 247562197).

Em suas razões recursais
(ID.
247562654
)
, a Apelante alega, em síntese, que a retenção do valor pago pela Apelada
no percentual de 10% é
inadequado
,
conforme
a
jurisprudência
mais recente
do Superior Tribunal de Justiça,
devendo ser majorada para 25%, devido aos custos administrativos, operacionais e financeiros gerados pelo imóvel, por se tratar de
contrato firmado antes da Lei 13.786/2018.

O Apelado apresentou contrarrazões no ID. 247562661, rebatendo os argumentos da Apelante e alegando que o percentual de 10% (dez por cento) está em consonância com a jurisprudência aplicável, considerando a ausência de posse ou uso do imóvel e a inexistência de prejuízos significativos à Apelante, além de sustentar que qualquer majoração seria desproporcional e prejudicaria o consumidor.

R
ecurso tempestivo
(ID. 247562659)
e preparado (ID.
248511674
).

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, a apelante
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
pretende a reforma da sentença unicamente para que seja
majorado o
percentual de retenção
para
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo Apelado.

De fato, o caso não demanda maiores digressões, sendo pacífico
o entendimento
assentado
pelo Superior Tribunal de Justiça também
neste Sodalício, de modo que o recurso deve ser provido
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que pertine:

“(...)

No caso em tela, deve-se aplicar, em concreto, o Código de Defesa do
Consumidor ,
até mesmo porque existe previsão no art. 53 em relação aos contratos com alienação fiduciária, in
verbis
: (...)

E de outro lado o Código Civil é claro ao afirmar no art. 389 que “não cumprida
a
obrigação, responde o devedor por perdas e danos”.

Ora, a exegese do mencionado dispositivo legal torna clara a incidência da legislação de consumo para a solução da lide. Assim, perdendo o comprador as condições financeiras para cumprir com suas obrigações de pagamento, perfeitamente possível pleitear a resolução do contrato, antes da consolidação da propriedade em favor da vendedora, como ocorreu no caso em tela.

Trago da
Jurisprudencia
:
(...)
(Apelação no. 1016287-83.2016.8.26. 0576, Relator (a): James
Siano
; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/02/2017; Data de registro: 09/02/2017).

Outrossim
, nos termos do art. 51, IV, do mesmo Código, são nulas as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. Entre as disposições abusivas podem ser lembradas aquelas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada,
ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Além disso,
o STJ já decidiu reiteradamente sobre a possibilidade de rescisão unilateral do contrato, por opção do comprador, entendendo que nessas hipóteses, a retenção, pelo vendedor,
deve ser entre 10% e 25%
do total da quantia paga
.

Portanto,
totalmente cabível a devolução dos valores com a retenção de somente 10% (dez) por cento do valor pago
.

Sobre o assunto: (...) (TJ-RJ - APL:
00138924520178190205, Relator
: Des(a). WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO, Data de Julgamento: 19/06/2019, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL).

(...) (TJ-MG - AC: 10000190584136001 MG, Relator: João
Cancio
, Data
de Julgamento: 22/10/2019, Data de Publicação: 22/10/2019).

Em relação aos danos morais, é sabido que para a configuração da responsabilidade civil e, a consequente obrigação de indenizar, é imperativa a ocorrência de um dano e que este prejuízo tenha sido provocado por uma conduta dolosa ou culposa do ofensor, bem como que entre elas esteja o nexo de causalidade.

Quanto ao dano, tem-se que, sem a sua prova, ninguém pode ser responsabilizado civilmente. O dano pode ser material (sentido estrito), simplesmente moral, ou seja, sem repercussão na órbita financeira do ofendido (sentido amplo), ou, ainda, cumulativamente, material e moral, conforme entendimento consolidado pela Súmula n. 37 do Superior Tribunal de Justiça.

No que se refere ao nexo causal, para que surja a obrigação de reparar,
mister
se faz a prova da existência de uma relação de causalidade entre a ação ou omissão do agente, e o dano experimentado pela vítima. Se a vítima experimentar um dano, mas não se evidenciar que o mesmo resultou do
comportamento ou da atitude do réu, o pedido de indenização, formulado por aquela, deverá ser julgado improcedente.

Assim, apenas se restarem comprovados esses três elementos é que surgirá o dever de indenizar. No caso, não há qualquer prova da ocorrência de atos/fatos que tenham ferido a esfera íntima da parte autora, de tal modo que não restou demonstrado o dano, pelo que deve ser indeferido o pedido.

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora
, devendo reter somente o percentual
de
10% (dez por cento) dos valores
, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença
.

Em face da sucumbência recíproca (art.

86, do CPC),
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em
10% (dez por cento) sobre valor da condenação
, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora, sendo que o autor ficará isento das custas processuais por ser beneficiário da assistência judiciária gratuita, e, terá suspensa a exigibilidade da condenação dos honorários advocatícios na forma do artigo 98, § 3° do CPC.

(
...)”
(ID.
247562197
)
(
g.n
.)

Como visto, apesar de
declarar a rescisão do contrato e
condenar a
Requerida

a restituir ao autor
os valores pagos, o Juízo
a quo
fixou a retenção em 10% (dez por cento),

contrariando o entendimento atual do
Superior Tribunal de Justiça
, conforme alegado pelo Apelante
.

De fato, r
escindido o contrato
por culpa
ou
opção
do comprador
, que não recorreu da sentença,
como na espécie,
impõe-se a imediata restituição, em parcela única, de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Todavia, c
omo a avença não estabelece o percentual de retenção e foi celebrada
antes
da Lei n. 13.786/2018

(
“INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS JURÍDICAS, NOS TERMOS DA LEI N. 9.514/97”
, firmado em
01/12/2014
, ID. 247562165)
, dever ser considerado
na hipótese também o entendimento daquela Corte Superior,
que firmou em sua mais recente jurisprudência que
a

retenção
deve ser

de
25%
,
na hipótese de desistência do comprador, entendendo ser o percentual apropriado e proporcional para compensar a construtora pelos custos gerais e pelo desfazimento unilateral ou pela falta de cumprimento das obrigações pelo consumidor, nos seguintes termos
:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. PENALIDADE. ART. 1.026, § 2o, DO NCPC. SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
2
. Não constitui ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 5.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel
por desistência do comprador,

mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor
, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012),
por
ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do
rompimento unilateral do contrato
. (...)
7
.
Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.
”
(
STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 1.889.730/RJ,
Rel. Min.
Raul Araújo,
4a
Turma,
j.
10/10/2022, DJe

21/10/2022) (
g.n
.
)

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.
1
. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores. (...) 3. Segundo a orientação da Segunda Seção,
nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo
inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta
. Precedente. 4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 5. Agravo interno no recurso especial não provido.
”
(
STJ.
AgInt
no REsp n. 2.020.138/SP,
Re.
Min
.
Nancy Andrighi,
3a
Turma,
j.
10/10/2022, DJe

13/10/2022) (
g.n
.
)

Nesse caso, portanto,
a sentença deve ser modificada para fixar a
retenção
no percentual de
25%
(vinte e cinco) por cento
d
o montante pago pelo comprador/A
pelado.

Diante do exposto
,
DOU PROVIMENTO

ao
r
ecurso
de

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA

para majorar o percentual de retenção para
25%
(vinte e cinco) por cento

do valor pago pelo comprador/autor
, restando mantidos os demais termos da sentença, por seus próprios fundamentos
.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, d
o CPC), uma vez que condicionad
a
ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária

(STJ, Tema n. 1.059,
REsp
n. 1.864.633/RS)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2025