Tribunal: TJMT
Processo: 1003897-73.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - EXIGIBILIDADE - BENFEITORIAS NECESSÁRIAS - CLÁUSULA DE RENÚNCIA - SÚMULA 335/STJ - VALIDADE - RECURSO DESPROVIDO
I. Caso em exame:
Embargos à execução opostos por locatária comercial contra execução fundada em contrato de locação, alegando inexigibilidade do título por ausência de comprovação fiscal dos reparos e pleiteando indenização por benfeitorias necessárias. Sentença de improcedência. Recurso de apelação interposto pela embargante.
II. Questão em discussão:
1. Exigibilidade do contrato de locação como título executivo extrajudicial independentemente de notas fiscais dos reparos;
2. Validade da cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias à luz da Súmula 335/STJ.
III. Razões de decidir:
· O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial quando preenchidos os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 784, CPC), sendo desnecessária a apresentação de notas fiscais quando os valores decorrem de obrigações contratuais líquidas.
· "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335/STJ).
· A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que "o contrato de locação firmado entre as partes é título executivo extrajudicial" (REsp 578.355/BA, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 28/09/2004).
· A cláusula de renúncia às benfeitorias, expressamente pactuada no contrato, reflete o exercício da autonomia da vontade e deve ser respeitada, impedindo posterior pleito indenizatório.
IV. Dispositivo e tese: Recurso DESPROVIDO. Mantida a sentença de improcedência dos embargos à execução. Honorários recursais majorados para 15% sobre o valor da causa (art. 85, §11, CPC).
Tese: "O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial válido, sendo dispensável a apresentação de notas fiscais quando os valores executados decorrem de obrigações contratuais líquidas, e é plenamente eficaz a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, conforme Súmula 335/STJ."
Dispositivos relevantes citados: Art. 784.o do CPC; Art. 85, §11, CPC.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 335/STJ; REsp 578.355/BA (STJ, Quinta Turma, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, j. 28/09/2004).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003897-73.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Liminar]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[DENTAL DIAGNOSIS LTDA - CNPJ: 04.728.728/0001-95 (APELANTE), ANTONIO JOAO DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 028.780.071-74 (ADVOGADO), NEUZA MITSUE KASHIWAGI - CPF: 603.906.621-00 (APELADO), EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (ADVOGADO), ADMMETTA ADMINISTRADORA E CONSTRUTORA LTDA - EPP - CNPJ: 36.936.730/0001-46 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - EXIGIBILIDADE - BENFEITORIAS NECESSÁRIAS - CLÁUSULA DE RENÚNCIA - SÚMULA 335/STJ - VALIDADE - RECURSO DESPROVIDO

I.

Caso em exame:

Embargos à execução opostos por locatária comercial contra execução fundada em contrato de locação, alegando inexigibilidade do título por ausência de comprovação fiscal dos reparos e pleiteando indenização por benfeitorias necessárias. Sentença de improcedência. Recurso de apelação interposto pela embargante.

II. Questão em discussão:

1.
Exigibilidade do contrato de locação como título executivo extrajudicial independentemente de notas fiscais dos reparos;

2.

Validade da cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias à luz da Súmula 335/STJ.

III. Razões de decidir:

·

O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial quando preenchidos os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 784, CPC), sendo desnecessária a apresentação de notas fiscais quando os valores decorrem de obrigações contratuais líquidas.

·

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção"
(Súmula 335/STJ).

·

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que
"o contrato de locação firmado entre as partes é título executivo extrajudicial"
(REsp 578.355/BA, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 28/09/2004).

·

A cláusula de renúncia às benfeitorias, expressamente pactuada no contrato, reflete o exercício da autonomia da vontade e deve ser respeitada, impedindo posterior pleito indenizatório.

IV. Dispositivo e tese:
Recurso
DESPROVIDO.
Mantida a sentença de improcedência dos embargos à execução. Honorários recursais majorados para 15% sobre o valor da causa (art. 85, §11, CPC).

Tese:
"O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial válido, sendo dispensável a apresentação de notas fiscais quando os valores executados decorrem de obrigações contratuais líquidas, e é plenamente eficaz a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, conforme Súmula 335/STJ."

Dispositivos relevantes citados:
Art. 784.o do CPC; Art. 85, §11, CPC.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 335/STJ; REsp 578.355/BA (STJ, Quinta Turma, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, j. 28/09/2004).

R E L A T Ó R I O

Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
DENTAL DIAGNOSIS LTDA ME,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos Embargos à Execução em desfavor de
NEUSA MITSUE KASHIWAGI
e
ADMMETTA ADMINISTRADORA LTDA - EP
, julgou-a improcedente, condenou a parte embargante ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

O apelante alega

inexigibilidade do título executivo por ausência de comprovação fiscal dos reparos cobrados. Aduz direito de indenização por benfeitorias necessárias realizadas no imóvel locado. Entende que tais melhorias foram essenciais para a conservação do bem.

Requer a reforma do
decisum

para reconhecer a inexigibilidade do título e compensação pelas benfeitorias realizadas.

Contrarrazões (Num. 304833548).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A parte apelante não se conforma com o
decisum.
Sustenta, em síntese, a inexigibilidade do título executivo por ausência de comprovação fiscal dos reparos cobrados, bem como reivindica indenização por benfeitorias necessárias realizadas no imóvel locado, argumentando que tais melhorias foram essenciais para a conservação do bem.

A lide busca a análise da exigibilidade do título executivo extrajudicial e eventual direito de indenização por benfeitorias necessárias em contrato de locação comercial.

O c. STJ, quanto à natureza executiva do contrato de locação, entende que o contrato de locação firmado entre as partes constitui título executivo extrajudicial, sendo reconhecido, independentemente da assinatura de duas testemunhas, se o crédito locatício estiver caracterizado (STJ AgInt no AREsp 970755/RS).

Ao caso em tela, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes preenche os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade previstos no art. 784 do Código de Processo Civil, configurando título executivo apto a fundamentar a execução (Num. 304833534).

A empresa apelante alega inexigibilidade por ausência de notas fiscais dos reparos. O título executivo em questão é o próprio contrato de locação, sendo os orçamentos apresentados meros elementos estimativos dos valores devidos. Importante ressaltar a jurisprudência do c. STJ, que é clara ao estabelecer que o contrato de locação, por si só, quando devidamente assinado pelas partes e contendo obrigações líquidas e certas, constitui título executivo extrajudicial válido (STJ REsp 941772/SP).

Ressai dos autos que a execução extrajudicial está baseada no contrato de locação e não exclusivamente nos orçamentos apresentados, os quais servem apenas para demonstração estimativa dos valores cobrados. O juízo singular, da análise do caso em tela, observa que
a alegação de inexigibilidade do título (orçamentos – reparos), oportuno mencionar que a execução extrajudicial (n. 1045411-40.2023.8.11.0041) é embasada no contrato de locação, conforme prevê o art. 784, inciso VII, do CPC e não nos orçamentos
(Num. 304833533).

A empresa apelante, em seu inconformismo, busca indenização por benfeitorias necessárias. A razão, porém, não a socorre. A Súmula 335/STJ, que disciplina os contratos de locação, estabelece como válida, cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, fato expressamente firmado no contrato
sub judice
. Tal disposição contratual reflete o exercício da autonomia da vontade das partes e proporciona segurança jurídica às relações locatícias. Inadequado o pleito por indenização a título de benfeitorias, ainda que necessárias.

Diante do exposto, mantenho o
decisum
em todos os seus termos. Em conformidade com o disposto no art. 85, §11o, do CPC, majoro os honorários arbitrados para 15% (quinze por cento).

Com tais considerações,
DESPROVEJO
o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025