Tribunal: TJMT
Processo: 1002056-14.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-11-27

Ementa:
APELANTE(S): LUZINETH WANDERLEY FRAGA
APELADO(S): CONDOMINIO RESIDENCIAL COLINA VERDE e EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP
EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COBRANÇA CONDOMINIAL C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA REJEITADA. COBRANÇA INEXIGÍVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DE RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA POR DANOS NA UNIDADE. NULIDADE DE PEDIDO CONTRAPOSTO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por condômina contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de cobrança condominial com pedido de indenização e, simultaneamente, julgou procedente o pedido contraposto do condomínio, condenando a autora ao pagamento de multa e despesas com laudo técnico.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Verificação da validade da cobrança condominial realizada; exame da responsabilidade civil da condômina por danos estruturais no imóvel; cabimento do pedido contraposto na Justiça Comum; existência de dano moral indenizável; e validade da concessão da gratuidade da justiça.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Rejeição da preliminar de impugnação à gratuidade de justiça, por já ter sido decidida no juízo de origem, sem interposição de recurso próprio, operando-se a preclusão (CPC, art. 507).
4. Reconhecimento da nulidade do pedido contraposto apresentado na contestação, por ser incabível no rito ordinário da Justiça Comum, conforme o art. 343 do CPC.
5. Inexistência de prova de que os danos verificados na unidade condominial decorreram de reforma executada pela autora; ausência de demonstração de conduta culposa atribuível à proprietária.
6. Ausência de comprovação do fato gerador e do efetivo dispêndio relacionado à cobrança de R$ 2.500,00 feita pelo condomínio, caracterizando sua inexigibilidade.
7. Responsabilidade do condomínio reconhecida pelos danos materiais comprovados (R$ 1.600,00), relativos à rede pluvial do edifício.
8. Indeferimento de pedido de indenização por dano moral e cláusula penal contratual, por ausência de comprovação objetiva do prejuízo e inexistência de violação à dignidade da parte autora.
IV. DISPOSITIVO E TESES
9. Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento:
a) “A impugnação à gratuidade de justiça decidida no juízo de origem sem recurso próprio interposto opera preclusão”;
b) “É incabível o pedido contraposto no rito ordinário da Justiça Comum, sendo nula a sentença que o aprecia como válido”;
c) “A cobrança condominial é inexigível quando ausente prova do fato gerador e do desembolso correspondente”;
d) “A responsabilidade por danos materiais em unidade condominial demanda prova do nexo de causalidade entre a conduta do condômino e o vício identificado, cabendo o ônus à parte que imputa a responsabilidade”;
e) “A cobrança indevida, desacompanhada de negativação, exposição vexatória ou constrangimento, não configura, por si só, dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2o; 86; 98, §3o; 343; 373; 479; 507; Código Civil, arts. 186, 927, 1.348, V; Lei no 9.099/1995, art. 31; STJ, Súmula no 43.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2009274/DF, DJe 17/06/2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1948000/SP, DJe 23/06/2022; TJ-MG, ApCiv 5015330-38.2018.8.13.0145; TJ-CE, AI 0628721-70.2020.8.06.0000; TJ-GO, ApCiv 0355542-60.2015.8.09.0168; TJ-MT, Recurso Inominado 1019030-81.2024.8.11.0001.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002056-14.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Perdas e Danos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[LUZINETH WANDERLEY FRAGA - CPF: 021.608.622-15 (APELANTE), DEBORA BRIZZOLLA FERREIRA DA SILVA - CPF: 821.497.200-00 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL COLINA VERDE - CNPJ: 33.052.366/0001-63 (APELADO), LUANA FATIMA ZAPELLO - CPF: 017.717.920-19 (ADVOGADO), EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 00.121.201/0001-47 (APELADO), ARIADNE CHRISTINI SILVA DIAS - CPF: 024.747.841-52 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

LUZINETH WANDERLEY FRAGA

APELADO(S):

CONDOMINIO RESIDENCIAL COLINA VERDE
e
EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COBRANÇA CONDOMINIAL C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA REJEITADA. COBRANÇA INEXIGÍVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DE RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA POR DANOS NA UNIDADE. NULIDADE DE PEDIDO CONTRAPOSTO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por condômina contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de cobrança condominial com pedido de indenização e, simultaneamente, julgou procedente o pedido contraposto do condomínio, condenando a autora ao pagamento de multa e despesas com laudo técnico.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Verificação da validade da cobrança condominial realizada; exame da responsabilidade civil da condômina por danos estruturais no imóvel; cabimento do pedido contraposto na Justiça Comum; existência de dano moral indenizável; e validade da concessão da gratuidade da justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeição da preliminar de impugnação à gratuidade de justiça, por já ter sido decidida no juízo de origem, sem interposição de recurso próprio, operando-se a preclusão (CPC, art. 507).

4. Reconhecimento da nulidade do pedido contraposto apresentado na contestação, por ser incabível no rito ordinário da Justiça Comum, conforme o art. 343 do CPC.

5. Inexistência de prova de que os danos verificados na unidade condominial decorreram de reforma executada pela autora; ausência de demonstração de conduta culposa atribuível à proprietária.

6. Ausência de comprovação do fato gerador e do efetivo dispêndio relacionado à cobrança de
R$ 2.500,00 feita
pelo condomínio, caracterizando sua inexigibilidade.

7. Responsabilidade do condomínio reconhecida pelos danos materiais comprovados (R$ 1.600,00), relativos à rede pluvial do edifício.

8. Indeferimento de pedido de indenização por dano moral e cláusula penal contratual, por ausência de comprovação objetiva do prejuízo e inexistência de violação à dignidade da parte autora.

IV. DISPOSITIVO E TESES

9. Recurso parcialmente provido
.

Teses de julgamento:

a) “A impugnação à gratuidade de justiça decidida no juízo de origem sem recurso próprio interposto opera preclusão”;

b) “É incabível o pedido contraposto no rito ordinário da Justiça Comum, sendo nula a sentença que o aprecia como válido”;

c) “A cobrança condominial é inexigível quando ausente prova do fato gerador e do desembolso correspondente”;

d) “A responsabilidade por danos materiais em unidade condominial demanda prova do nexo de causalidade entre a conduta do condômino e o vício identificado, cabendo o ônus à parte que imputa a responsabilidade”;

e) “A cobrança indevida, desacompanhada de negativação, exposição vexatória ou constrangimento, não configura, por si só, dano moral indenizável.
”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 85, §2o; 86; 98, §3o; 343; 373; 479; 507; Código Civil,
arts
. 186, 927, 1.348, V; Lei no 9.099/1995, art. 31; STJ, Súmula no 43.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
2009274/DF,
DJe
17/06/2022; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
1948000/SP,
DJe
23/06/2022; TJ-MG,
ApCiv
5015330-38.2018.8.13.0145; TJ-CE, AI 0628721-70.2020.8.06.0000; TJ-GO,
ApCiv
0355542-60.2015.8.09.0168; TJ-MT, Recurso Inominado 1019030-81.2024.8.11.0001.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por
Luzineth
Wanderley Fraga, contra sentença
(ID.
324108460 – Autos de Origem no 1002056-14.2022.8.11.0041
, proferida pelo Juízo da
8a
Vara Cível d
e Cuiabá-MT, que julgou improcedente o pedido formulado na ação anulatória de cobrança indevida com
pedido de indenização por perdas e danos, e, por conseguinte, julgou procedente o pedido contraposto formulado pelo Condomínio Residencial Colina Verde, condenando a autora ao pagamento de R$ 5.000,00, a título de multa condominial e despesas com laudo técnico, além das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

A sentença
se deu
com
alicerce n
os seguintes fundamentos:

“
Trata
-se de
ação anulatória de cobrança indevida com pedido de indenização por perdas e danos e liminar
ajuizada por
Luzineth
Wanderley Fraga
em face de
Condomínio Residencial Colina Verde
e
Emika
Empreendimentos Imobiliários Ltda
., com fundamento na suposta indevida exigência de valor referente a reparos estruturais no imóvel de propriedade da autora, localizado no referido condomínio.

Segundo a narrativa, o imóvel em questão foi locado
à
Sra. Ivone da Silva Tenor em setembro de 2020. Pouco tempo após a posse, a locatária teria comunicado à autora, por meio de seu procurador, Sr.
Algon
, a existência de odor fétido oriundo do ralo do banheiro.

Alega que após vistoria realizada por profissional contratado pela própria autora, constatou-se a existência de problemas estruturais na tubulação, sendo os reparos realizados
às expensas da
autora, no valor de R$ 1.600,00, mesmo não havendo, segundo sustenta, qualquer culpa de sua parte, já que não foram feitas alterações no imóvel desde sua aquisição.

Aponta que o próprio condomínio, ao tomar conhecimento da situação, realizou vistoria por meio de engenheiro de sua confiança, o qual teria emitido parecer técnico indicando que os vícios decorrem da própria construção do edifício.

Mesmo diante dessas circunstâncias, afirma a autora que o condomínio emitiu cobrança no valor de R$ 2.500,00, direcionada a ela e à locatária, o que, segundo alega, foi determinante para que a inquilina rescindisse o contrato de locação de forma antecipada, em março de 2021, gerando
à
autora prejuízo financeiro, inclusive em razão da cláusula penal rescisória estipulada contratualmente em R$ 2.200,00.

Assim, afirma ter sido duplamente prejudicada: arcou com o custo dos reparos e teve o contrato de locação encerrado antes do prazo.

Sob o ponto de vista jurídico, a parte autora sustenta a configuração de ato ilícito por parte dos requeridos, com fulcro nos artigos 186, 187 e 402 do Código Civil, postulando a reparação dos danos materiais no valor de R$ 3.800,00 (referentes ao valor da obra e à cláusula penal do contrato de locação), bem como indenização por danos morais no importe de R$ 3.000,00, em razão dos constrangimentos e da violação à sua honra e dignidade, ensejada pela cobrança que considera abusiva e pela inclusão de seu nome e da locatária como devedoras perante o condomínio.

Ao final, requer: o deferimento de tutela de urgência para suspensão da cobrança e vedação de negativação dos nomes constantes no boleto; a procedência da ação para declarar a nulidade da cobrança de R$ 2.500,00; a condenação do réu ao pagamento de R$ 3.800,00 a título de danos materiais e perdas e danos, bem como ao pagamento de R$ 3.000,00 por danos morais; a condenação em honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido (Id. 74227351).

A requerida Residencial Colina Verde, apresentou contestação (Id. 79208795).

A audiência não resultou em composição entre as partes (Id. 83647952).

Do mesmo modo, a requerida
Emi
-ka
apresentou contestação (Id. 84375169).

Impugnação a contestação (Id. 88192461).

A decisão de saneamento resolveu
as preliminares
e deferiu o pedido de realização de audiência de instrução pleiteado pelas partes (Id. 152325696).

O Termo de Audiência encontra-se juntado aos autos, conforme Id. 158754683.

Encerrada a instrução, as partes apresentaram suas alegações finais.

É o relatório. Decido.

Inicialmente, ao analisar os autos, verifico que o feito admite julgamento no estado em que se encontra, uma vez que a produção de outras provas se mostra desnecessária (art. 347 do CPC).

Do mérito.

No caso em apreço, a autora instruiu a inicial com o contrato de locação com a Sra. Ivone da Silva Tenor (Id. 74181848); o boleto de cobrança no valor de R$ 2.500,00 (Id. 74181844); a notificação emitida pelo condomínio à autora e inquilina cobrando o valor de R$ 2.500,00, por descumprimento de normas do condomínio que foi constatado através de parecer técnico emitido por engenheiro, que a obra realizada no banheiro causou danos na tubulação da torre podendo gerar problemas estruturais (Id. 74181849).

A autora apresentou
contra-notificação
, informando que obra a realizada no banheiro não foi
a
causa dos danos estruturais apontados no laudo técnico (Id. 74181850).

Contestação do Condomínio Residencial Colina Verde

A parte ré sustenta, em síntese, que a autora pretende se eximir de obrigações legais e contratuais legítimas, em especial quanto ao pagamento de despesas originadas de obra mal executada no banheiro do imóvel de sua propriedade, que teria provocado infiltrações e risco à estrutura predial do Bloco F do condomínio, conforme constatado por vistoria técnica realizada por engenheiro a pedido da administração condominial.

Alega a ré que os problemas surgidos no apartamento foram primeiramente relatados pela inquilina da autora à administração condominial, sendo verificados de forma preliminar pelo zelador, que constatou odor proveniente do banheiro e indícios de infiltração. Em razão da gravidade da situação, o administrador do imóvel, Sr.
Algon
, foi alertado e informado da necessidade de intervenção técnica adequada. O condomínio, então, indicou o Sr. Paulo, profissional com conhecimento da estrutura do prédio, o qual relatou que reformas anteriores haviam comprometido o sistema original, utilizando materiais inadequados e técnicas que colocavam em risco a segurança do edifício e seus ocupantes.

Na sequência, foi acionado engenheiro responsável, que produziu laudo técnico indicando que os danos eram decorrentes de patologia localizada no interior do apartamento da autora, apontando falhas como compactação indevida do solo, excesso de carga sobre o piso, uso de materiais não compatíveis com o padrão da edificação e danos no sistema de escoamento de água.

A parte ré enfatiza que tais defeitos não se referem à estrutura geral do prédio, mas sim à área privativa da unidade da autora, sendo resultado de obra mal executada em momento anterior e sem autorização do condomínio.

Refuta-se, assim, a alegação de que os vícios seriam de origem estrutural e de responsabilidade da construtora. Ao contrário, o condomínio afirma que apenas atuou para proteger a segurança do edifício e de seus moradores, tendo inclusive custeado a elaboração do laudo técnico, cujo valor agora busca reaver.

Sustenta que a cobrança realizada, no montante de R$ 2.500,00, corresponde a valores legítimos relativos
a
multa condominial imposta à autora, bem como ao custo da perícia, sendo essa medida justificada diante da necessidade de reparos corretivos e da intervenção urgente para preservação da coletividade.

A ré impugna, também, os arquivos de áudio juntados pela autora, por não apresentarem o conteúdo integral das conversas, o que inviabiliza a aferição precisa da veracidade dos fatos ali narrados. Requer, para esclarecimento da verdade real, a oitiva da locatária como testemunha.

Ao final, a parte ré
formula
pedido contraposto, requerendo a condenação da autora ao pagamento do valor de R$ 5.000,00, correspondente à soma da multa condominial e do custo com o laudo técnico, com incidência de juros e correção monetária, e defende a licitude da inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes, caso tenha sido realizada.

Por fim, pugna pela total improcedência dos pedidos formulados na petição inicial,
formula
pedido de condenação da autora por litigância de má-fé, requer sua condenação ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
, e manifesta interesse na realização de audiência de instrução e julgamento (Id. 79208795).

Contestação da
Emi
-ka
Administração e Assessoria de Condomínios Ltda.,

Em sua peça de defesa, a requerida impugna integralmente os pedidos formulados por
Luzineth
Wanderley Fraga, refutando as alegações de
responsabilidade sobre a suposta cobrança condominial indevida e os danos dela decorrentes.

Sustenta, em síntese, que figura como mera administradora do Condomínio Residencial Colina Verde, sendo sua atuação limitada à prestação de serviços de natureza administrativa, a exemplo da emissão de boletos, sempre sob as ordens do síndico e nos limites do contrato celebrado com o condomínio.

A ré destaca que não detém qualquer poder decisório ou autonomia para determinar a cobrança de valores, tampouco é titular dos créditos discutidos, sendo apenas intermediadora operacional da relação entre condôminos e o condomínio.

Reafirma, portanto, que não pode ser responsabilizada por eventual ato que não lhe seja imputável diretamente e que não houve, de sua parte, qualquer conduta ofensiva ou lesiva à parte autora, limitando-se a cumprir funções instrumentais determinadas pelo condomínio.

No mérito, a contestante rebate as acusações de danos morais e materiais, alegando inexistência de qualquer ato ilícito praticado por sua parte.

Sustenta que a autora não comprovou qualquer abalo psicológico ou humilhação decorrente da emissão do boleto de cobrança, tratando-se, no máximo, de aborrecimento inerente às relações condominiais, o que não enseja reparação por dano moral.

Argumenta, ainda, que a autora não demonstrou de forma efetiva qualquer prejuízo financeiro que possa ser imputado à segunda requerida, não havendo nos autos elementos probatórios que comprovem os alegados danos materiais, tampouco a existência de relação de causalidade entre os supostos danos e a atuação da administradora.

A empresa também impugna os documentos apresentados pela parte autora, especialmente os arquivos de áudio e imagens de conversas por aplicativos de mensagem, sustentando sua fragilidade probatória e ausência de formalização adequada, como ata notarial, o que comprometeria sua validade como meio de prova em juízo.

Enfatiza que a autora não logrou êxito em comprovar qualquer conduta culposa da administradora que pudesse justificar os pedidos indenizatórios formulados.

Por fim, a ré defende a total improcedência da ação, por ausência de comprovação dos elementos caracterizadores da responsabilidade civil, notadamente a inexistência de conduta, nexo de causalidade e dano.

Inicialmente, assiste razão às requeridas quanto à alegação de invalidade da prova consistente nos áudios apresentados pela parte autora, por se
tratarem
de gravações unilaterais, onde somente a inquilina fala. Observa-se que, nos referidos áudios, a inquilina limita-se a manifestar inconformismo quanto à emissão de boleto em seu nome, sem, contudo, apresentar qualquer elemento probatório que comprove a existência de vícios estruturais ou que atribua responsabilidade à construtora ou às requeridas.

As testemunhas ouvidas em audiência
limitaram-se
a reproduzir as alegações contidas na petição inicial e nas defesas apresentadas, não trazendo elementos novos ou capazes de alterar o conjunto probatório já constante dos autos.

A parte autora defende que o condomínio, ao tomar ciência da situação, promoveu vistoria por engenheiro de sua confiança, cujo parecer técnico apontou que os vícios são oriundos da própria construção do edifício, quais sejam:

Foi identificado um tubo mestre vindo da parte superior da torre que recebe toda a água pluvial do prédio, em função da patologia do piso do banheiro do apartamento 11 bloco F,
o mesmo
não suportou a carga e foi danificado.

·Tubo e conexão danificados, com isso a água estava sendo despejada direto no solo;

·Material não recomendado usado para compactação do solo anterior ao reparo, possivelmente seria usado novamente para a nova compactação e preenchimento no aterro;

·
Foi
identificado tubos danificados, isso ocorreu pelo excesso de força na compactação.

Todavia, em que pese
as
alegações da parte autora, deve-se ter em mente que o laudo técnico, elaborado por profissional habilitado, no caso um engenheiro, constitui prova técnica dotada de presunção de veracidade e imparcialidade. Assim, sua análise não pode ser feita de forma fragmentada ou seletiva,
sob pena
de comprometimento da coerência e da finalidade do parecer.

Deve-se considerar o conteúdo integral do documento, observando-se sua fundamentação técnica, a metodologia empregada e as conclusões alcançadas pelo especialista, de modo a preservar a unidade lógica e a credibilidade do laudo como meio de prova.

Logo, conforme o próprio laudo técnico do qual a parte autora extrai trechos específicos, o perito concluiu, de forma categórica, que o dano verificado decorreu do deslocamento do piso do banheiro da unidade em questão, o que ocasionou a ruptura dos tubos e conexões, resultando no despejo direto da água no aterro (solo).

Ademais, o engenheiro esclareceu que
“foram constatadas anomalias decorrentes de execução inadequada anterior ao surgimento do dano propriamente dito
. Destacou que a utilização de materiais inadequados contribui para o aparecimento gradual de patologias nas instalações. No que se refere à estrutura, alertou que os danos ocasionados por erros de execução podem comprometer a estabilidade da edificação, especialmente diante da incidência de água sobre elementos estruturais como vigas e pilares, o que pode causar oxidação e, consequentemente, graves prejuízos à segurança da construção, exigindo, portanto, providências corretivas imediatas.
”

Embora o laudo pericial constitua importante elemento de prova técnica, é firme o entendimento de que o juiz não está
adstrito
às suas conclusões, podendo formar livremente seu convencimento com base no conjunto probatório dos autos, desde
que o faça de forma fundamentada, conforme preceitua o artigo 479 do Código de Processo Civil.

Todavia, no presente caso, a prova pericial apresentada revela-se clara, objetiva e suficientemente fundamentada, oferecendo elementos técnicos consistentes que elucidam os pontos controvertidos da demanda, razão pela qual deve ser acolhida como base para a resolução do mérito.

Dessa forma, diante de toda a explanação feita, considerando-se a ausência de elementos capazes de infirmar as conclusões da prova técnica e a inexistência de comprovação efetiva dos danos alegados, impõe-se o julgamento de improcedência dos pedidos formulados pela parte autora.

Reconvenção

Verifica-se que a parte requerida formulou pedido contraposto nos moldes do artigo 31 da Lei no 9.099/95,
fundado nos
mesmos fatos que originaram a presente demanda, e dentro dos limites legais, conforme autoriza o Enunciado 31 do FONAJE.

No mérito, restou comprovado que a parte autora se encontrava inadimplente quanto às obrigações condominiais, não tendo apresentado prova do pagamento dos valores cobrados, relativos à multa condominial no importe de R$ 2.500,00, bem como ao custo de
R$ 2.500,00 referente
à contratação de engenheiro para elaboração de laudo técnico, despesas estas decorrentes de sua conduta.

Dessa forma, defiro o pedido contraposto, condenando a parte autora ao pagamento da quantia total de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Ante o exposto, julgo improcedente o pedido formulado pela parte autora e, por conseguinte, julgo procedente o pedido contraposto/reconvenção formulado pelo condomínio requerido, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de multa condominial e despesas com laudo técnico, devidamente corrigido monetariamentepelo IPCAa partir do vencimento,sendo posteriormente acrescido de juros de mora calculados pela Taxa SELIC (art. 406, § 1o, do Código Civil), a contar da citação, considerando a dedução do índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389 do mesmo diploma legal.

Condeno ainda a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos t
ermos do artigo 85, §2o, do CPC
.
”

Em razões recursais (ID. 324108469), a apelante
Luzineth
Wanderley Fraga alega, inicialmente, que não há nos autos provas suficientes que justifiquem a cobrança realizada pelo Condomínio Residencial Colina Verde, especialmente considerando que o próprio laudo técnico apresentado pelo réu contém elementos que afastam a responsabilidade da proprietária do imóvel pelos danos apontados.

Sustenta que a suposta inadimplência
,
por si só
,
não é relevante para fins de responsabilização, tampouco houve comprovação de que os valores cobrados foram efetivamente pagos pelo recorrido, o que impediria a repetição ou reembolso.

Afirma ainda que não pode ser responsabilizada por danos verificados na tubulação da torre do edifício, uma vez que tais vícios decorrem de falhas estruturais da construção, conforme indicado parcialmente no próprio laudo técnico.

Defende que a prova técnica deve ser analisada de forma integrada com os demais elementos constantes nos autos e que não se pode extrair dela, de forma isolada, a conclusão pela culpa da apelante.

Argumenta também que não é necessária a demonstração da responsabilidade da construtora para afastar a legitimidade da cobrança, sendo suficiente a ausência de nexo de causalidade entre os supostos danos e a conduta da autora.

Por fim, impugna o acolhimento do pedido contraposto formulado pelo réu, sob o argumento de que tal pedido é incabível na via ordinária e, ainda que admitido, não se encontra amparado em provas que demonstrem o efetivo desembolso dos valores supostamente suportados pelo condomínio.

Em contrarrazões (ID. 324108472), o apelado Condomínio Residencial Colina Verde argui, em preliminar, a impugnação ao benefício da justiça gratuita concedido à apelante, sob a alegação de ausência de comprovação de hipossuficiência econômica.

No mérito, sustenta que a responsabilidade pelos danos verificados na unidade condominial é exclusiva da autora, em razão de obra mal executada anteriormente à ocorrência dos vícios, o que foi devidamente atestado por laudo técnico elaborado por engenheiro contratado pelo próprio condomínio.

Defende a legitimidade da cobrança realizada, bem como a regularidade da negativação promovida, tratando-se de exercício regular de direito respaldado em previsão legal e documental.

Rebate a alegação de inexistência de danos materiais e morais, afirmando que não se vislumbra nos autos qualquer elemento que comprove prejuízo concreto ou abalo psicológico à parte autora.

Por fim, imputa à apelante conduta processual desleal, requerendo sua condenação por litigância de má-fé, bem como a manutenção integral da sentença de primeiro grau.

Já a apelada
Emi
-ka
Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ID. 324108474), também em sede de contrarrazões, sustenta que não possui qualquer responsabilidade pelos danos alegados pela autora, atuando unicamente como administradora do condomínio, sem poderes decisórios ou autonomia para emitir cobranças ou definir valores.

Ressalta que sua conduta
restringiu-se
à execução de atividades administrativas determinadas pela assembleia e pelo síndico, sendo incabível qualquer responsabilização.

Reitera a ausência de elementos probatórios que comprovem a prática de ato ilícito por sua parte, notadamente em relação aos danos morais e materiais pleiteados, requerendo a manutenção da sentença que julgou improcedente a pretensão da autora.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, e preparo dispensado pela gratuidade da justiça (ID.
324130892
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

LUZINETH WANDERLEY FRAGA

APELADO(S):

CONDOMINIO RESIDENCIAL COLINA VERDE
e
EMI-KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, interposto contra sentença (ID. 324108460), proferida pelo Juízo da 8a
Vara Cível d
e Cuiabá-MT, que, na ação anulatória de cobrança indevida com pedido de indenização por perdas e danos, ajuizada por
Luzineth
Wanderley Fraga em face de Condomínio Residencial Colina Verde e
Emi
-ka
Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou improcedentes os pedidos iniciais e, por conseguinte, julgou procedente o pedido contraposto, condenando a autora ao pagamento de R$ 5.000,00, a título de multa condominial e despesas com laudo técnico, bem como ao
pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação
.

Em síntese, o Juízo a quo concluiu que a autora não comprovou a existência de danos materiais ou morais decorrentes da cobrança impugnada, tampouco demonstrou a inexistência de responsabilidade pelos vícios técnicos verificados na unidade de sua propriedade.

Reconheceu, ainda, a regularidade da cobrança, com base em previsão legal e documental, e acolheu o pedido contraposto formulado pelo Condomínio
requerido, considerando demonstrada a inadimplência da autora quanto às despesas reclamadas.

Passo ao exame das
preliminares e mérito recursal.

I – PRELIMINAR

1.
I
mpugnação à
G
ratuidade de
J
ustiça
C
oncedida à
P
arte
A
pelante

O Condomínio Residencial Colina Verde, recorrido, suscita preliminar de impugnação à gratuidade de justiça concedida à parte apelante, sob o argumento de ausência de comprovação da hipossuficiência econômica de
Luzineth
Wanderley Fraga.

Todavia, a matéria encontra-se preclusa, nos termos do artigo 507 do Código de Processo Civil, uma vez que já foi objeto de deliberação específica pelo Juízo de origem, conforme decisão registrada no ID. 324108438, a qual expressamente rejeitou a impugnação à gratuidade de justiça,
nos seguintes termos:

"Quanto à impugnação ao benefício da assistência
judiciária gratuita deferido
à parte autora, razão não assiste ao réu, eis que a parte apresentou documentos que comprovaram a sua hipossuficiência. Ademais, o réu, apesar das alegações, não trouxe quaisquer elementos de convicção a este Juízo a fim de desconstituir a hipossuficiência da impugnada."

Além disso, não houve interposição de recurso autônomo ou adesivo pela parte recorrida, operando-se, assim, a preclusão temporal quanto ao tema.

Dessa forma, rejeita-se a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça.

II -
MÉRITO

1
.
Do cabimento do pedido contraposto na Justiça Comum

Inicialmente, impõe-se o exame da sentença na parte em que acolheu o pedido contraposto formulado pelo Condomínio Residencial Colina Verde, o qual culminou na condenação da parte autora ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00, a título de multa condominial e reembolso de despesas com laudo técnico.

Todavia, verifica-se que o pedido contraposto, assim compreendido como a pretensão resistida deduzida pelo réu em face do autor, somente é admitido no
procedimento sumaríssimo, no âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsão expressa do artigo 31 da Lei no 9.099/95.

No rito comum ordinário, regido pelo Código de Processo Civil, a forma adequada para o réu veicular pretensão contra o autor é por meio da reconvenção (art. 343 do CPC), que deve observar os requisitos próprios de admissibilidade e processamento.

No caso dos autos, não se trata de demanda proposta perante o Juizado Especial Cível, tampouco houve formulação de reconvenção, com citação da parte autora na qualidade de ré reconvinda, nos termos exigidos pelo art. 343, §1o, do CPC. Ao contrário, o requerido, na própria contestação, limita-se a requerer a procedência de pedido contraposto, em manifesta inadequação procedimental.

É entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência que o pedido contraposto não é cabível na Justiça Comum, sendo nulo o julgamento de mérito fundado nessa modalidade quando fora dos Juizados Especiais.

Esse é o entendimento da hodierna jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA -
PEDIDO CONTRAPOSTO APRESENTADO EM CONTESTAÇÃO
-
NÃO CABIMENTO
- APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS - IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. Nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça "em ação declaratória de inexistência de débito, não é possível ao réu requerer a condenação do autor ao pagamento do montante debatido nos autos, acrescido de juros e correção monetária, sem a formulação de reconvenção." (
REsp
n. 2 .006.088/PR, relatora Ministra Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, julgado em 4/10/2022,
DJe
de 6/10/2022.)
Incabível a apreciação do pedido contraposto como ação reconvencional, se os demais requisitos desta demanda não restaram preenchidos
. (TJ-MG - Apelação Cível: 50153303820188130145, Relator
.:

Des .
(a) José Maurício
Cantarino
Villela (JD 2G), Data de Julgamento: 25/11/2024, Câmaras Cíveis / 1o Núcleo de Justiça 4.0 -
Cív
, Data de Publicação: 26/11/2024)
– Grifo Nosso

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA -
PEDIDO CONTRAPOSTO EM SEDE DE CONTESTAÇÃO
-
APRECIAÇÃO INVIÁVEL
- ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. -
É inadequada a formulação de pedido contraposto, pela parte ré, juntamente com a contestação, em ação submetida ao rito ordinário, por ausência de amparo legal, pelo que deveria ter formulado a pretensão em sede de reconvenção ou em demanda autônoma
- Restando configurada a sucumbência integral da parte autora, deve esta arcar com
as custas
processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85, do CPC - Recurso provido.

(TJ-
MG - Apelação Cível: 50026858320228130680, Relator
.:

Des .
(a) Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 10/09/2024, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/09/2024)
– Grifo Nosso

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INADMITIU O
PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO NA CONTESTAÇÃO. AÇÃO EM TRÂMITE SOB O RITO COMUM ORDINÁRIO. INSTITUTO CABÍVEL EXCLUSIVAMENTE NOS FEITOS PROCESSADOS SOB O RITO SUMÁRIO NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO RECONVENCIONAL
NOS TERMOS DO ART. 343, DO CPC. IN
OBSERVÂNCIA DA REGRA PROCESSUAL
. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. I. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento visando
a
reforma da decisão interlocutória que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, inadmitiu o pedido contraposto feito na contestação, por entender que no procedimento comum a via adequada para o réu formular pedido
contra o autor é a reconvenção
. II
. De fato, a agravante não poderia formular pedido contraposto, já que o presente feito foi processado sob o rito comum ordinário, nos termos do art. 318, do CPC. Somente se admite a formulação de pedido contraposto nos processos que tramitam perante os Juizados Especiais, cujo rito é o sumário.
III.
O pedido contraposto e a reconvenção são institutos distintos apesar de possuírem alguns pontos em comum. Agiu com acerto o Juízo a quo ao deixar de apreciar o pedido contraposto considerando-se o erro grosseiro perpetrado pelo advogado da recorrente
. IV
. Recurso conhecido e improvido. Decisão de Piso mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2a Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, em conformidade com o voto da e. Relatora.

(TJ-CE - AI: 06287217020208060000 CE 0628721-70.2020.8.06.0000, Relator
.:
MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 09/06/2021, 2a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2021)
– Grifo Nosso

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. REFORMA DE IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA VERBAL. RESCISÃO UNILATERAL.
PEDIDO CONTRAPOSTO
. NÃO CABIMENTO. I

- Pelo conteúdo probatório restou evidenciada que a reforma foi permitida pelo apelante o que valorizou seu imóvel, confirmando-se a tese levantada pela autora sobre desacordo quanto o valor da venda após as benfeitorias, fazendo com que o vendedor/apelante rescindisse, unilateralmente, o contrato, alienando o imóvel a terceiro, deixando a postulante sem o imóvel e sem os recursos empregados na reforma do bem em questão. II-
O pedido contraposto denota-se admissível, tão somente, nas ações de caráter dúplice, nas ações possessórias e nos juizados especiais, onde não de admite a reconvenção, razão pela qual a sentença merece ser parcialmente reformada, de ofício, para extinguir, sem julgamento de mérito, o pedido contraposto suscitado pelo réu em sede de contestação, nos termos do art. 485, IV, CPC, por inadmissibilidade. Princípio da fungibilidade não aplicável
. Institutos semelhantes, mas com procedimentos e requisitos diversos. APELO
CONHECIDO,
PORÉM
DESPROVIDO.

(TJ-GO
–

Apelação Cível
: 03555426020158090168 ÁGUAS LINDAS DE GOIÁS, Relator
.:
Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 25/01/2021, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 25/01/2021)
– Grifo Nosso

Nesse sentido, deve ser reconhecida a nulidade parcial da sentença, na parte em que acolheu o pedido contraposto e condenou a autora ao pagamento de valores pleiteados de forma inadequada pelo réu.

Dessa forma, impõe-se a anulação da sentença no ponto que julgou procedente o pedido contraposto, por manifesta inobservância das normas processuais que regem o procedimento ordinário, sem prejuízo da possibilidade de que o recorrido, se assim entender, proponha ação autônoma própria para cobrança dos valores que entender devidos.

2
.
Da Inexigibilidade da Cobrança Condominial

A apelante insurge-se contra a cobrança no valor de
R$ 2.500,00 realizada
pelo Condomínio Residencial Colina Verde, alegando ausência de respaldo fático e jurídico que justifique a exigibilidade do montante imputado a si.

Após minucioso exame dos autos, verifica-se que lhe assiste razão.

Inicialmente, importa destacar que a cobrança discutida foi materializada por meio de boleto bancário enviado à autora, constante no ID. 324108370. O referido documento descreve, como objeto da cobrança, “serviço de reparo no vazamento do banheiro”, o que denota uma finalidade estritamente material, relacionada à obra propriamente dita.

Por sua vez, a notificação enviada pelo condomínio,
sob ID
. 324108372
,

indica
que o valor cobrado teria por fundamento o pagamento dos serviços do engenheiro responsável pela elaboração do laudo técnico.

Há, portanto, divergência quanto à origem da cobrança, o que
por si só
já compromete sua exigibilidade, tendo em vista que o próprio condomínio não apresenta narrativa coerente e estável sobre a destinação do valor imputado à autora.

Essa inconsistência é agravada pela ausência de qualquer elemento probatório que demonstre efetivamente o dispêndio de
R$ 2.500,00 pelo condomínio com a contratação do engenheiro, como nota fiscal, recibo
, comprovante bancário ou previsão orçamentária condominial aprovada em assembleia.

Ademais, conforme se extrai dos autos, é fato incontroverso que o reparo no banheiro do apartamento foi realizado pelo pedreiro Paulo, profissional
indicado pelo condomínio, porém,
contratado diretamente pela própria autora
, o que exclui, de plano, a possibilidade de que a cobrança diga respeito à execução da obra.

Com efeito, a
alegação do condomínio de que o valor se refere ao custo do laudo técnico não encontra amparo documental nos autos, tampouco foi corroborada por testemunha ou qualquer outro meio de prova.

Destaca-se, ainda, que o valor cobrado – R$ 2.500,00 – representa cerca de 150% do valor efetivamente gasto pela autora com o reparo (R$ 1.600,00
– ID.
324108381
), o que reforça a desproporcionalidade e compromete a razoabilidade da cobrança.

Ora, n
ão se mostra crível que o custo de um parecer técnico, que sequer foi objeto de perícia judicial, ultrapasse em larga medida o valor da própria obra, sobretudo em se tratando de vistoria pontual e sem complexidade elevada.

Assim, diante da ausência de comprovação da origem e da destinação do valor exigido, da divergência entre os documentos emitidos pelo próprio condomínio e da falta de razoabilidade do montante atribuído à autora, conclui-se pela inexigibilidade da cobrança, sendo manifestamente indevida a emissão do boleto e a posterior tentativa de imputar à autora a obrigação pelo pagamento.

Portanto, merece reforma a sentença no ponto, para declarar a nulidade da cobrança cond
ominial no valor de R$ 2.500,00,
por absoluta ausência de prova da obrigação, nos termos do art. 373, II, do CPC, e reconhecer a sua inexigibilidade perante a autora.
Por conseguinte, rejeito a tese de má-fé arguida em contrarrazões.

3.

Da Responsabilidade Civil pelos Danos Materiais

A controvérsia neste ponto reside em definir se as patologias verificadas no piso do banheiro da unidade ha
bitacional da autora — notadamente infiltrações, rompimento de tubos e
encharcamento
do solo — são decorrentes de vícios estruturais da edificação, de responsabilidade
da construtora /
condomínio, ou se foram provocadas por obra mal executada imputável à própria autora.

A autora/apelante sustenta, desde a petição inicial, que os danos foram ocasionados por falha estrutural da construção do prédio, haja vista que, conforme narrado, há sob o piso do banheiro um cano mestre externo, responsável por receber toda a água pluvial proveniente dos andares superiores. Alega que o piso não suportou a carga, tendo cedido e provocado o rompimento da tubulação, com o consequente descarte direto de água no solo.

As recorridas, por sua vez, rebatem a alegação afirmando que a patologia verificada decorre de obra mal executada na área privativa da autora, com uso de materiais não recomendados e execução técnica deficiente, o que teria comprometido o sistema original e gerado risco à estrutura.

Sustentam, ainda, que o engenheiro contratado pelo condomínio foi categórico ao apontar que o solo sob o piso estava encharcado devido ao despejo de água proveniente de falhas na instalação
hidrossanitária
interna do apartamento, e não por falha estrutural do condomínio.

Sopesando atentamente os elementos fático-jurídicos que compõem os autos, entendo que
não há prova robusta capaz de sustentar a conclusão de que
a autora tenha realizado qualquer intervenção ou reforma no banheiro de sua unidade que tenha dado causa às patologias observadas
. O ônus de demonstrar essa alegação incumbia às recorridas, nos termos do art. 373, II, do CPC, e, neste aspecto, elas não se desincumbiram satisfatoriamente.

O próprio laudo técnico
(ID.
324108374
)
, produzido por engenheiro indicado pelo condomínio, embora registre que "
foi constatada uma execução anterior ao dano propriamente dito de forma inadequada
", não imputa expressamente essa execução à autora, tampouco
especifica
quando ou por quem teria sido realizada.

Trata-se, portanto, de afirmação genérica, que não pode, por si só, servir de base para atribuir
à
apelante a responsabilidade pelos vícios verificados. Tal omissão afasta o valor probatório pleno do documento, ao menos no tocante à origem exata das falhas.

Além disso, a autora nega veementemente ter realizado qualquer reforma no imóvel, esclarecendo que houve apenas pintura das paredes, e não há qualquer elemento nos autos que desminta tal afirmação.

Ressalte-se que o encargo probatório de demonstrar a existência de reforma irregular não pode ser transferido à autora,
sob pena
de configurar exigência de prova negativa ou prova diabólica, o que é vedado no processo civil.

Por outro lado, o próprio laudo técnico corrobora, ao menos parcialmente, a tese autoral. O engenheiro responsável concluiu que
(ID.
324108374 - Pág. 7
)
:

Tal conclusão reforça a hipótese de que o dano decorre do acúmulo e da pressão da água proveniente do sistema de drenagem pluvial vertical do edifício, que percorre os diversos andares e converge na base estrutural — exatamente onde se localiza o apartamento da autora. Assim, a causa primária do dano pode estar vinculada à sobrecarga do sistema condominial, cuja manutenção compete ao condomínio, e não à unidade individual.

No mesmo sentido, o depoimento da testemunha Paulo
Pereira Jesus Sardinha (ID.
324108448
)
— pedreiro indicado pelo próprio condomínio — corrobora a tese da autora. Segundo suas declarações, é possível que o cano não tenha suportado a pressão do volume de chuva, provocando o vazamento que culminou na infiltração e nos demais danos. Tal versão, advinda de profissional técnico indicado pelas próprias recorridas, afasta a conclusão peremptória de culpa exclusiva da autora.

Dessa forma, à luz do princípio da distribuição dinâmica do ônus da prova e da ausência de demonstração efetiva de conduta culposa da autora, entendo que não restou comprovada a responsabilidade exclusiva da recorrente pelos danos verificados. Ao contrário, os elementos constantes nos autos permitem inferir a existência de deficiência estrutural sistêmica no sistema
hidrossanitário
do edifício, cuja manutenção e conservação são de responsabilidade do condomínio, nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil.

Diante disso,
a sentença merece reforma também neste ponto, para reconhecer a responsabilidade do condomínio pelos danos materiais sofridos pela autora, notadamente os custos com o reparo (R$ 1.60
0,00), devidamente comprovado (ID. 324108381)
.

D
iferente conclusão, entretanto, merece o pedido de indenização formulado pela autora no valor de R$ 2.200,00, correspondente à cláusula penal contratual prevista no contrato de locação celebrado com a inquilina Ivone da Silva Tenor, que teria sido supostamente rescindido de forma antecipada em razão da cobrança indevida e da situação vivenciada no imóvel.

Embora a autora tenha juntado aos autos áudios e manifestações informais da inquilina, nas quais
esta
expressa insatisfação com o problema no banheiro, não restou comprovado de forma documental ou objetiva que a rescisão do contrato tenha
se dado especificamente em razão das patologias no imóvel ou da atuação do condomínio.

Não há, nos autos, termo de rescisão contratual assinado, comprovação de retenção ou devolução de multa contratual, tampouco recibo ou movimentação financeira que demonstre que a autora tenha efetivamente arcado com a penalidade prevista contratualmente ou que tenha deixado de receber valor correspondente da inquilina.

Ademais, é fato incontroverso que, com o encerramento do contrato de locação, o imóvel permaneceu sob a posse da autora, livre para nova contratação com terceiros, de modo que eventuais prejuízos decorrentes da vacância do bem não foram minimamente demonstrados.

Não é possível presumir o dano a partir da mera alegação de rescisão contratual, sobretudo quando não se comprova o efetivo desembolso de valores ou perda patrimonial.

Nesse contexto,
a alegação de prejuízo decorrente da rescisão contratual com a inquilina assume natureza hipotética, sem respaldo fático suficiente para embasar condenação indenizatória
. A configuração do dano material, como se sabe, exige comprovação direta e objetiva do prejuízo econômico suportado pela parte, o que não se verifica na hipótese.

Dessa forma, acolho parcialmente o pedido da autora no tocante aos danos materiais, reconhecendo apenas o direito ao reembolso da quantia de R$ 1.600,00, devidamente comprovada nos autos, correspondente às despesas com o reparo executado em sua unidade. Por outro lado, afasto o pedido de indenização no valor de
R$ 2.200,00 referente
à cláusula penal contratual, por ausência de prova efetiva do prejuízo.

4
.

Dano Moral

A autora/apelante pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00, sustentando que sofreu constrangimentos, abalo à honra e violação à sua dignidade em razão da cobrança que entende abusiva, bem como pela inclusão de seu nome — e da inquilina — como devedoras perante o condomínio, o que teria causado embaraços na relação locatícia e prejuízo à sua imagem.

Conforme já delineado, foi reconhecida a inexigibilidade da cobrança condominial imposta à autora, por ausência de demonstração clara e objetiva de sua origem, fundamento ou amparo legal. Verificou-se, ainda, a inconsistência entre a descrição do boleto e o conteúdo da notificação enviada, bem como a total ausência de comprovação de despesas efetivas pelo condomínio, a justificar o valor exigido.

Entretanto, a mera existência de cobrança indevida, por si só, não enseja, automaticamente, a configuração do dano moral.
O entendimento majoritário da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, para a condenação por danos morais decorrentes de cobrança ilegítima, é imprescindível a presença de elemento adicional que revele abuso de direito, exposição vexatória, constrangimento público ou outra consequência que ultrapasse o mero aborrecimento cotidiano.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA
7
DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade
. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante
o óbice da Súmula
7
desta Corte
. 3. Agravo interno não provido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/06/2022)
– Grifo Nosso

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCONTO INDEVIDO. VALOR ÍNFIMO. DANO MORAL INEXISTENTE. MERO ABORRECIMENTO. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO DESPROVIDO. 1. Esta Corte Superior entende que a caracterização do dano moral exige que a comprovação do dano repercuta na esfera dos direitos da personalidade. A fraude bancária, nessa perspectiva, não pode ser considerada suficiente, por si só, para a caracterização do dano moral?
(
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
1 .669.683/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020,
DJe
de 30/11/2020). 2.
O Tribunal de origem concluiu que o desconto indevido de R$ 70,00 (setenta reais) no benefício previdenciário da agravante não acarretou
danos morais, considerando que foi determinada a restituição do valor, que a instituição financeira também foi vítima de fraude e que não houve inscrição do nome da agravante em cadastros de proteção ao crédito
, de modo que ficou configurado mero aborrecimento. 3. "
A jurisprudência desta Corte entende que, quando a situação experimentada não tem o condão de expor a parte
a
dor, vexame, sofrimento ou constrangimento perante terceiros, não há falar em dano moral, uma vez que se trata de mero aborrecimento ou dissabor, mormente quando a falha na prestação de serviços, embora tenha acarretado aborrecimentos, não gerou maiores danos ao recorrente
, como ocorreu na presente hipótese" (
AgInt
no
AREsp
1.354 .773/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019,
DJe
de 24/04/2019). 4. Agravo interno desprovido. (STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
: 1948000 SP 2021/0210262-4, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/06/2022)
– Grifo Nosso

De igual modo é
o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRIBUIÇÃO PARA CUSTEIO DA ILUMINAÇÃO PÚBLICA (CIP/COSIP). ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. LEGITIMIDADE DO MUNICÍPIO PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO. ISENÇÃO PREVISTA EM LEI MUNICIPAL PARA CONSUMIDORES DA ZONA RURAL.
DEVOLUÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto contra sentença que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos para declarar a inexistência dos débitos discutidos nos autos, condenar a parte recorrente ao pagamento de R$ 244,78 a título de danos materiais, e ao pagamento de R$ 3.000,00 por danos morais. O recorrente alega ilegitimidade passiva, necessidade de denunciação à lide da concessionária de energia elétrica e impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. No mérito, busca a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a redução do valor dos danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Município possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda relativa à cobrança da Contribuição para Custeio da Iluminação Pública (CIP/COSIP); (
ii
) verificar se o reclamante faz jus à isenção prevista na legislação municipal; e (
iii
) determinar se há dano moral indenizável na cobrança indevida. III. RAZÕES DE DECIDIR O Município é parte legítima para responder à demanda, pois a arrecadação da CIP/COSIP ocorre em seu favor, sendo a concessionária de energia elétrica mera intermediadora na cobrança. A legislação municipal prevê isenção da contribuição para consumidores localizados em zona rural e para aqueles com consumo mensal inferior a 50 kWh. O reclamante comprovou residir em zona rural, fazendo jus à isenção.
A cobrança indevida justifica a restituição dos valores pagos, mas não configura, por si só, dano moral, pois não houve comprovação de lesão à personalidade do reclamante. O simples dissabor decorrente da cobrança não ultrapassa os limites do razoável
. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais, mantendo a sentença nos demais
termos. Tese de julgamento: O Município é parte legítima para figurar no polo passivo de demanda relativa à Contribuição para Custeio da Iluminação Pública (CIP/COSIP), sendo a concessionária de energia elétrica mera arrecadadora. A isenção da CIP/COSIP deve ser reconhecida quando prevista em legislação municipal e demonstrado o preenchimento dos requisitos pelo contribuinte. A cobrança indevida de tributo não configura, por si só, dano moral, salvo quando demonstrada ofensa à dignidade do contribuinte. Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
art
.
149-A; CPC, art. 373, II; Lei no 9.099/1995,
arts
. 46 e 55. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 573.675/SC; TJ-MT, APL no 0003964-67.2014.811.0021; TJ-RJ, APL no 0275431-24.2018.8.19.0001. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10190308120248110001, Relator
.:
VALDECI MORAES SIQUEIRA, Data de Julgamento: 10/02/2025, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 13/02/2025)
– Grifo Nosso

No caso em exame, não há prova de que tenha havido negativação do nome da autora nos cadastros de inadimplentes, tampouco qualquer exposição pública, ameaça de interrupção de serviços, constrangimento pessoal direto, coação, ou outros elementos que revelem situação ofensiva à dignidade da pessoa.

A autora limitou-se a juntar cópia do boleto e da notificação, bem como arquivos de áudio que demonstram insatisfação da inquilina, mas não logrou comprovar abalo psicológico, humilhação, violação da honra objetiva ou subjetiva, ou sequer alteração relevante em sua rotina decorrente do ato praticado pelo condomínio.

Dessa forma, embora a cobrança tenha sido reconhecida como indevida, o contexto fático não revela ofensa de tal magnitude que justifique a condenação em danos morais. O que se constata é um conflito entre condômina e administração, sem contornos de abusividade ou conduta ilícita deliberada, mas sim divergência técnica quanto à origem dos danos e ao alcance da responsabilidade condominial.

Assim, afasto o pedido de indenização por danos morais, por entender que não se encontram presentes os pressupostos legais exigidos para a responsabilização extrapatrimonial, a saber: conduta ilícita, nexo de causalidade e lesão à esfera moral da parte autora, nos termos dos
arts
. 186 e 927 do Código Civil.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para:

-
Declarar a inexigibilidade da cobrança condominial no valor de R$ 2.500,00, constante do boleto emitido à autora, por
ausência de comprovação de fato gerador
ou despesa correspondente;

-
Reconhecer a responsabilidade civil do Condomínio Residencial Colina Verde quanto ao dano material sofrido pela autora, consistente nas despesas com o reparo da unidade habitacional, no valor de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais),
com
correção monetária relativa ao dano material a partir da data
do desembolso
, nos termos da Súmula 43 do STJ, aplicando-se como índice o IPCA, conforme nova redação do art. 406 do Código Civil introduzida pela Lei no 14.905 /2024. Os juros de mora incidem desde a citação, calculados com base na taxa Selic deduzido o IPCA
;

-
Anular a sentença no ponto em que julgou procedente o pedido contraposto formulado pelo Condomínio Residencial Colina Verde, diante da manifesta inaplicabilidade dessa modalidade no rito ordinário da Justiça Comum, nos termos do art. 343 do CPC e da jurisprudência pacífica;

-
Manter a sentença nos demais pontos, especialmente quanto ao indeferimento do pedido de indenização por danos morais e da cláusula penal contratual decorrente da rescisão da locação.

Em razão da sucumbência recíproca,
as custas
processuais devem ser rateadas igualmente entre as partes, nos termos do art. 86, caput, do CPC.

Quanto aos honorários advocatícios, arbitro-os em 20% sobre o
proveito econômico
, nos termos do art. 85, §2o, do CPC,
sendo vedada a compensação.

-
2
0% em favor do patrono da autora, arcando os réus com esse montante, de forma solidária;

- 2
0% a serem rateados entre os patronos dos réus, em partes iguais
– 10% cada –
, suspensa a exigibilidade enquanto perdurar a sua condição de hipossuficiência, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025