Tribunal: TJMT
Processo: 1019322-77.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS DURANTE PERÍODO DE REFORMA E REALOCAÇÃO INTERNA. ALEGAÇÃO DE PARALISAÇÃO DAS ATIVIDADES. TÍTULO EXECUTIVO HÍGIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou embargos à execução, mantendo a exigibilidade dos aluguéis pactuados em contrato de locação comercial. A embargante alegava inexigibilidade dos débitos referentes ao período em que a loja permaneceu fechada por motivo de reforma, após realocação para novo ponto comercial, pleiteando a declaração de inexistência da dívida e a inversão dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se as razões do recurso violaram o princípio da dialeticidade; (ii) definir se houve inovação recursal na apelação; (iii) estabelecer se é legítima a exigibilidade dos aluguéis cobrados durante o período de reforma e suposta paralisação das atividades da loja.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A apelação é plenamente cognoscível, pois suas razões dialogam diretamente com os fundamentos da sentença, afastando a alegação de violação ao princípio da dialeticidade.
4. As menções a fatos supervenientes, como o impacto da instalação de novo shopping, não configuram inovação recursal relevante, tratando-se de reforço argumentativo à tese principal já deduzida na petição inicial dos embargos.
5. O contrato de locação, firmado em 28/06/2022, constitui título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, III e VIII), com cláusula expressa de exigibilidade dos aluguéis independentemente da realização de reformas ou do início das atividades comerciais.
6. A planilha de vendas juntada aos autos comprova faturamento significativo da loja a partir de dezembro de 2022, o que descaracteriza a alegada paralisação integral das atividades e legitima a cobrança dos aluguéis no período questionado.
7. A realocação da loja para ponto interno com menor fluxo de clientes ou a necessidade de reforma não transferem ao locador o risco da atividade empresarial da locatária, tampouco afastam a obrigação contratual.
8. A aplicação dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade não afasta a validade do contrato, tampouco desconstitui a liquidez e exigibilidade dos valores executados, dada a ausência de comprovação de vício relevante que impeça a cobrança.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A apelação que apresenta fundamentos minimamente relacionados com os argumentos da sentença não afronta o princípio da dialeticidade.
Fatos novos que apenas reforçam a tese original, sem alterá-la substancialmente, não configuram inovação recursal vedada.
A exigibilidade de aluguéis pactuados em contrato de locação comercial subsiste mesmo durante eventual reforma ou paralisação temporária das atividades, quando ausente imposição do locador e mantida a possibilidade de uso do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 784, III e VIII; art. 1.010; art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1665741/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.12.2019, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no REsp 1823145/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 07.10.2019, DJe 11.10.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019322-77.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DROGALINS PRODUTOS FARMACEUTICOS LTDA - CNPJ: 33.950.279/0001-23 (APELANTE), CARLOS FREDERICK DA SILVA INEZ registrado(a) civilmente como CARLOS FREDERICK DA SILVA INEZ - CPF: 603.893.541-04 (ADVOGADO), COUNTRY SHOPPING S/A - CNPJ: 03.018.251/0001-91 (APELADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), VIA SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 08.896.728/0001-55 (APELADO), RBJ PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 07.633.348/0001-65 (APELADO), ESTRATA AUDITORIA E DESENVOLVIMENTO EMPRESARIAL LTDA. - CNPJ: 03.050.765/0001-24 (APELADO), FUNDACAO DOS ECONOMIARIOS FEDERAIS FUNCEF - CNPJ: 00.436.923/0001-90 (APELADO), KALYNCA SILVA INEZ DE ALMEIDA - CPF: 982.088.101-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS DURANTE PERÍODO DE REFORMA E REALOCAÇÃO INTERNA. ALEGAÇÃO DE PARALISAÇÃO DAS ATIVIDADES. TÍTULO EXECUTIVO HÍGIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou embargos à execução, mantendo a exigibilidade dos aluguéis pactuados em contrato de locação comercial. A embargante alegava inexigibilidade dos débitos referentes ao período em que a loja permaneceu fechada por motivo de reforma, após realocação para novo ponto comercial, pleiteando a declaração de inexistência da dívida e a inversão
dos
ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) verificar se as razões do recurso violaram o princípio da dialeticidade; (
ii
) definir se houve inovação recursal na apelação; (
iii
) estabelecer se é legítima a exigibilidade dos aluguéis cobrados durante o período de reforma e suposta paralisação das atividades da loja.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A apelação é plenamente cognoscível, pois suas razões dialogam diretamente com os fundamentos da sentença, afastando a alegação de violação ao princípio da dialeticidade.

4.
As menções a fatos supervenientes, como o impacto da instalação de novo shopping, não configuram inovação recursal relevante, tratando-se de reforço argumentativo à tese principal já deduzida na petição inicial dos embargos.

5.
O contrato de locação, firmado em 28/06/2022, constitui título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, III e VIII), com cláusula expressa de exigibilidade dos aluguéis independentemente da realização de reformas ou do início das atividades comerciais.

6.
A planilha de vendas juntada aos autos comprova faturamento significativo da loja a partir de dezembro de 2022, o que descaracteriza a alegada paralisação integral das atividades e legitima a cobrança dos aluguéis no período questionado.

7.
A realocação da loja para ponto interno com menor fluxo de clientes ou a necessidade de reforma não transferem ao locador o risco da atividade empresarial da locatária, tampouco afastam a obrigação contratual.

8.
A aplicação dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade não afasta a validade do contrato, tampouco desconstitui a liquidez e exigibilidade dos valores executados, dada a ausência de comprovação de vício relevante que impeça a cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
. Recurso

des
provido
.

Tese de julgamento
:

A apelação que apresenta fundamentos minimamente relacionados com os argumentos da sentença não afronta o princípio da dialeticidade.

Fatos novos que apenas reforçam a tese original, sem alterá-la substancialmente, não configuram inovação recursal vedada.

A exigibilidade de aluguéis pactuados em contrato de locação comercial subsiste mesmo durante eventual reforma ou paralisação temporária das atividades, quando ausente imposição do locador e mantida a possibilidade de uso do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 784, III e VIII; art. 1.010; art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1665741/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.12.2019,
DJe
05.12.2019;

STJ,
AgInt
no REsp 1823145/SP, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 07.10.2019,
DJe
11.10.2019.

R E L A T Ó R I O

RAC
1019322-77.2023.8.11.0041

DROGALINS PRODUTOS FARMACEUTICOS LTDA

X
COUNTRY SHOPPING S/A
,
VIA SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A
,
RBJ PARTICIPACOES LTDA
,
ESTRATA AUDITORIA E DESENVOLVIMENTO EMPRESARIAL LTDA.
e
FUNDACAO DOS ECONOMIARIOS FEDERAIS FUNCEF

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por DROGALINS PRODUTOS FARMACÊUTICOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos Embargos à Execução
(Proc. no
1019322-77.2023.8.11.0041
)
opostos
pela apelante
em face de COUNTRY SHOPPING S/A., VIA SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A., RBJ PARTICIPAÇÕES LTDA., ESTRATA AUDITORIA E DESENVOLVIMENTO EMPRESARIAL LTDA. e FUNDAÇÃO DOS ECONOMIÁRIOS FEDERAIS – FUNCEF, rejeitou os embargos e manteve a exigibilidade do crédito, condenando a embargante ao pagamento das custas e honorários em 10% sobre o valor da causa (Id. 314915436).

Em
suas razões recursais
(Id. 314915437)
, a apelante, alega, em
síntese, que
seu pedido não está fundado em excesso de execução, mas sim no princípio da proporcionalidade, uma vez que após a realização de acordo com a apelada sobre débitos anteriores, a apelante foi realocada em um local desfavorável, com menor fluxo de clientes, fato que, claramente, impactou nas vendas. Além disso, a mudança de sala, gerou a necessidade de reforma do ambiente, o que foi feito com muita dificuldade, pois a loja foi fechada até que a reforma do ambiente fosse finalizada, razão pela qual a cobrança de aluguéis não poderia se dar naquele período, mas sim após o retorno das atividades da empresa.
Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, reconhecendo-se a inexigibilidade dos débitos cobrados e, por consequência, declarada a inexistência da dívida, com a inversão
dos
ônus sucumbenciais
.

Nas contrarrazões
(Id. 314915442)
, os apelados suscitam, preliminarmente, inovação recursal (por fatos não deduzidos nos embargos) e ofensa ao princípio da dialeticidade; no mérito,
r
equerem o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR (DA AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE)

Eminentes pares:

Os
apelados
sustentam
que a apelação não teria impugnado de modo específico os fundamentos da sentença.

Razão não lhes assiste.

Na espécie, não se verifica o vício apontado, porquanto de uma simples leitura da irresignação recursal é possível extrair os motivos e fundamentos sobre os quais se assentam seu pedido, sendo plenamente cognoscível e compreensível a irresignação manifestada e as razões do inconformismo da recorrente, que dialogam, perfeitamente, com a sentença impugnada.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETITICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/15. REPRODUÇÃO DAS ALEGAÇÕES DA INICIAL NA FUNDAMENTAÇÃO DO APELO. CONHECIMENTO. POSSIBILIDADE. CONDIÇÃO. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DA IRRESIGNAÇÃO E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. HIPÓTESE CONCRETA. OCORRÊNCIA PARCIAL. 1. Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização de danos materiais e compensação de danos morais, por meio da qual se sustenta ter sido descumprido acordo verbal para a imediata imissão na posse de imóvel e estar sendo cobrada dívida condominial extraordinária não imputável ao promitente comprador. 2. Recurso especial interposto em: 09/12/2016; conclusos ao gabinete em: 25/04/2017; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal é determinar se: a) a mera reprodução, na apelação, das alegações da inicial acarreta, necessariamente, violação ao princípio da dialeticidade e enseja, assim, o não conhecimento de referido recurso; b) na hipótese concreta, as razões da apelação apresentadas pelo recorrente infirmam todos os fundamentos da sentença recorrida. 4. O principal efeito dos recursos é o devolutivo, já que destinado a impedir o
trânsito em julgado da sentença, permitindo o reexame, a nova apreciação, da matéria já decidida pelo Judiciário por outro órgão funcionalmente superior. 5. O efeito devolutivo é regido pelo princípio dispositivo e pelo tantum
devolutum
quantum
appellatum
, pois, por meio do recurso, somente se devolve ao órgão superior a matéria recorrida pela parte interessada. 6. A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na petição da apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial da ação ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, eis que a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. 7. É essencial, todavia, que as razões recursais da apelação guardem alguma pertinência com a matéria decidida na sentença. 8. Na hipótese concreta, do cotejo entre as razões da apelação e a fundamentação da sentença, infere-se, no que diz respeito ao capítulo referente ao pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas condominiais extraordinárias, que o recorrente logrou aduzir argumentos suficientes, ainda que em tese, para impugnar os correspondentes fundamentos da decisão judicial de mérito. 9. Quanto ao capítulo referente à imissão na posse, contudo, a apelação sequer minimamente indica a irresignação do apelante quando à fundamentação da sentença, tampouco seu propósito de obter novo julgamento a respeito da matéria. 10. Recurso especial parcialmente provido
.” (REsp 1665741/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019,
DJe
05/12/2019)

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERENTE. 1. A reprodução da defesa deduzida em contestação em sede de apelação, quando, em tese, apta a infirmar a sentença, não constitui ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes. 1.1. Razões do
recurso de apelação que demonstram o interesse da parte na reforma da sentença. 2. Agravo interno desprovido
.” (
AgInt
no REsp 1823145/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2019,
DJe
11/10/2019)

Da leitura das razões recursais, observa-se que a apelante combateu de forma clara o núcleo da decisão recorrida, insistindo na tese de que os aluguéis cobrados seriam inexigíveis e configurariam enriquecimento ilícito. Ainda que de forma sucinta, as razões recursais guardam pertinência direta com a matéria decidida, o que é suficiente para afastar a alegada ofensa ao princípio da dialeticidade.

Assim,
REJEITO
a preliminar de ausência de dialeticidade.

É com o voto.

VOTO
PRELIMINAR (DA INOVAÇÃO RECURSAL)

Eminentes pares:

Alegam os apelados que a apelante teria trazido fatos e fundamentos inéditos apenas em sede de apelação, o que configuraria inovação recursal.

De fato, a apelante, em suas razões, mencionou aspectos adicionais, como prejuízos decorrentes da instalação de outro shopping na cidade em 2018, ponto não suscitado na inicial dos embargos.

Todavia, tais referências não têm autonomia para configurar inovação recursal relevante, tratando-se apenas de reforço argumentativo à tese já deduzida desde a origem, qual seja, a de que os aluguéis cobrados no período em que a empresa permaneceu com as portas fechadas em razão da mudança de ponto comercial seriam inexigíveis.

Portanto, não há falar em inovação recursal propriamente dita, uma vez que o recurso se limita a reiterar e detalhar fundamentos já constantes dos embargos.

Assim,
REJEITO
a preliminar de
inovação recursal.

É com o voto.

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a exigibilidade dos aluguéis cobrados no período de setembro de 2022 a fevereiro de 2023, referentes ao espaço locado pela apelante no Pantanal Shopping, à luz das peculiaridades do caso concreto.

Na origem, a
Drogalins
Produtos Farmacêuticos Ltda. opôs embargos à execução ajuizada pelas apeladas, alegando, em síntese, que foi compelida a mudar de ponto comercial dentro do shopping, onde permanecera instalada por cerca de doze anos, sem receber qualquer indenização pelo fundo de comércio. Defendeu que a mudança gerou necessidade de reforma do novo espaço, o que levou à paralisação de suas atividades por aproximadamente seis meses, período em que não poderia ser compelida a pagar aluguéis. Invocou, como fundamento jurídico, os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, sustentando que a cobrança de valores nesse contexto configuraria locupletamento ilícito.

As apeladas, por sua vez, defenderam a higidez do título executivo extrajudicial, consistente no contrato de locação do espaço 1070M, firmado em 28/06/2022, acompanhado de planilha de débitos. Ressaltaram que o instrumento contratual previa a exigibilidade do aluguel a partir da vigência do contrato, independentemente de eventuais reformas,
que
não fo
ram
imposta
s
pelas locadoras, mas result
aram
de opção da própria locatária. Além disso, juntaram aos autos planilha de vendas que demonstraria a atividade regular da loja a partir de dezembro de 2022.

A sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível de Cuiabá julgou improcedentes os embargos, reconhecendo a certeza, liquidez e exigibilidade do título (art. 784, III e VIII, CPC), e destacando que a alegação de paralisação integral das atividades não se sustenta diante da prova documental apresentada pelas embargadas.

Em apelação, a
Drogalins
insiste que seu pedido não se funda em excesso de execução, mas na aplicação dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Sustenta que, após acordo celebrado sobre débitos anteriores, foi realocada em um local menos favorável, com menor fluxo de clientes, o que impactou suas vendas. Afirma ainda que, até a conclusão das reformas necessárias, a loja permaneceu fechada, de modo que a cobrança de aluguéis no período de inatividade seria ilegítima.

Todavia, como bem fundamentado na sentença e não impugnado de forma específica nas razões recursais, a planilha de vendas juntada aos autos (Id.
314915421
) evidencia que a loja registrou faturamento de R$ 46.377,49 em dezembro de 2022, R$ 57.927,33 em janeiro de 2023 e R$ 56.793,60 em fevereiro de 2023, valores que infirmam a alegação de paralisação integral.

A
ssim, ainda que se pudesse cogitar em discutir a inexigibilidade dos meses de total inatividade (setembro, outubro e novembro de 2022), o que não se reconhece diante da validade do contrato e da cláusula expressa de exigibilidade, a cobrança a partir de dezembro de 2022 é manifestamente devida, pois a loja já operava normalmente e com faturamento expressivo.

Importa destacar que o contrato de locação
(Id. 314915418)
, regularmente firmado e assinado pelas partes, constitui título executivo extrajudicial, dotado de presunção de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 784, III e VIII, CPC). A alegação de que a apelante foi colocada em local menos vantajoso ou com menor fluxo de clientes, ainda que verdadeira, não afasta a obrigação contratual de pagamento dos aluguéis pactuados, pois o risco empresarial quanto à lucratividade da atividade não pode ser transferido ao locador.

De igual modo, o argumento de proporcionalidade e razoabilidade não se mostra apto a afastar a cobrança, pois o contrato previa a exigibilidade dos aluguéis desde a vigência, independentemente de atrasos em reformas ou adaptações do espaço. A prova dos autos, ademais, afasta a premissa de paralisação total, demonstrando que a empresa faturou valores significativos já a partir de dezembro de 2022, razão pela qual não subsiste a alegação de que a cobrança seria abusiva ou configuraria locupletamento ilícito.

Nesse contexto, conclui-se que o título executivo mantém sua higidez, não havendo fundamento jurídico para declarar a inexigibilidade dos aluguéis executados. A sentença deve, portanto, ser integralmente mantida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso
,
mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos
e, em consequência majoro
a verba honorária de sucumbência anteriormente fixada em favor dos patronos das apeladas,
para 12% sobre o valor atualizado da causa em razão do trabalho adicional em grau de recursal, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025