Tribunal: TJMT
Processo: 1025203-06.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. TERMO INICIAL DO PRAZO. RECUSA JUSTIFICADA DE PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DO SINAL. LEGALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por promitente comprador visando à reforma da sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual por inadimplemento. O recorrente sustenta ausência de constituição válida em mora, questiona a data de início do prazo contratual de pagamento, impugna a recusa dos promitentes vendedores em aceitar pagamento realizado após o vencimento e requer a restituição integral do sinal, sob alegação de desproporcionalidade da cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve constituição válida em mora do promitente comprador; (ii) estabelecer a data correta de entrega do registro imobiliário para fins de contagem do prazo contratual de pagamento; (iii) determinar se o pagamento realizado pelo comprador em 03/08/2021 deveria ter sido aceito; e (iv) apurar a legitimidade da cláusula penal prevendo a retenção do valor pago a título de sinal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A mora do devedor se configura de pleno direito quando houver termo certo para o adimplemento, nos termos do art. 397, caput, do Código Civil, sendo dispensável a notificação formal, salvo para concessão de prazo suplementar contratualmente previsto.
A prova oral, colhida de forma coerente com o art. 371 do CPC, demonstrou que o registro do imóvel foi entregue ao comprador em 11/03/2021, iniciando-se nessa data o prazo contratual de 120 dias para pagamento do saldo remanescente.
O pagamento efetuado em 03/08/2021 foi extemporâneo, realizado após o vencimento do prazo contratual e o ajuizamento da ação, de modo que a recusa dos promitentes vendedores se revela legítima e não viola o princípio da boa-fé objetiva.
A cláusula penal que prevê a retenção do sinal de R$ 40.000,00 (aproximadamente 21% do valor do negócio) em caso de inadimplemento do comprador encontra amparo no art. 418 do Código Civil, não se revelando desproporcional ou abusiva, diante dos prejuízos arcados pelos vendedores com IPTU e taxas condominiais.
Inexiste fundamento jurídico para inversão das penalidades contratuais, uma vez que a rescisão decorreu exclusivamente de inadimplemento do comprador, não sendo aplicáveis as disposições relativas à culpa dos vendedores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A mora do promitente comprador se configura de pleno direito quando há termo certo para pagamento previsto contratualmente, dispensando-se notificação formal.
É válida a cláusula penal que prevê a retenção do sinal em caso de inadimplemento do comprador, desde que o percentual não seja manifestamente excessivo à luz das circunstâncias do caso.
O pagamento realizado após o vencimento contratual e o ajuizamento da ação de rescisão não vincula os vendedores, que exercem legitimamente o direito de resolver o contrato.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 394, 397, 401, 413, 418 e 475; CPC, art. 371.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 76; TJSP; Apelação Cível 1000744-79.2022.8.26.0301; Relator Coutinho de Arruda, julgado em 08-08-2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025203-06.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BELCHIOR FERNANDES BATISTA - CPF: 124.918.451-72 (APELADO), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), RICARDO HENRIQUE COUTINHO DOS SANTOS - CPF: 958.744.961-49 (ADVOGADO), RITA ALBERTINA BATISTA - CPF: 632.430.161-34 (APELADO), DAVID LOPES ALCALDE - CPF: 021.375.371-50 (APELANTE), FELIPE CARAPEBA ELIAS - CPF: 025.094.631-95 (ADVOGADO), RAQUEL DE OLIVEIRA CORREA - CPF: 538.132.191-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. TERMO INICIAL DO PRAZO. RECUSA JUSTIFICADA DE PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DO SINAL. LEGALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente comprador visando à reforma da sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual por inadimplemento. O recorrente sustenta ausência de constituição válida em mora, questiona a data de início do prazo contratual de pagamento, impugna a recusa dos promitentes vendedores em aceitar pagamento realizado após o vencimento e requer a restituição integral do sinal, sob alegação de desproporcionalidade da cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve constituição válida em mora do promitente comprador; (
ii
) estabelecer a data correta de entrega do registro imobiliário para fins de contagem do prazo contratual de pagamento; (
iii
) determinar se o pagamento realizado pelo comprador em 03/08/2021 deveria ter sido aceito; e (
iv
) apurar a legitimidade da cláusula penal prevendo a retenção do valor pago a título de sinal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A mora do devedor se configura de pleno direito quando houver termo certo para o adimplemento, nos termos do art. 397, caput, do Código Civil, sendo dispensável a notificação formal, salvo para concessão de prazo suplementar contratualmente previsto.

A prova oral, colhida de forma coerente com o art. 371 do CPC, demonstrou que o registro do imóvel foi entregue ao comprador em 11/03/2021, iniciando-se nessa data o prazo contratual de 120 dias para pagamento do saldo remanescente.

O pagamento efetuado em 03/08/2021 foi extemporâneo, realizado após o vencimento do prazo contratual e o ajuizamento da ação, de modo que a recusa dos promitentes vendedores se revela legítima e não viola o princípio da boa-fé objetiva.

A cláusula penal que prevê a retenção do sinal de R$ 40.000,00 (aproximadamente 21% do valor do negócio) em caso de inadimplemento do comprador encontra amparo no art. 418 do Código Civil, não se revelando desproporcional ou abusiva, diante dos prejuízos arcados pelos vendedores com IPTU e taxas condominiais.

Inexiste fundamento jurídico para inversão das penalidades contratuais, uma vez que a rescisão decorreu exclusivamente de inadimplemento do comprador, não sendo aplicáveis as disposições relativas à culpa dos vendedores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A mora do promitente comprador se configura de pleno direito quando há termo certo para pagamento previsto contratualmente, dispensando-se notificação formal.

É válida a cláusula penal que prevê a retenção do sinal em caso de inadimplemento do comprador, desde que o percentual não seja manifestamente excessivo à luz das circunstâncias do caso.

O pagamento realizado após o vencimento contratual e o ajuizamento da ação de rescisão não vincula os vendedores, que exercem legitimamente o direito de resolver o contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 394, 397, 401, 413, 418 e 475; CPC, art. 371.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 76
;
T
JSP; Apelação
Cível 1000744-79.2022.8.26.0301; Relator Coutinho de Arruda, julgado em 08-08-2025.

R E L A T Ó R I O

RAC 1025203-06.2021.8.11.004

DAVID
LOPES ALCALDE X BELCHIOR FERNANDES BATISTA

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por DAVID LOPES ALCALDE contra sentença na Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos e Antecipação de Tutela no
1025203-06.2021.8.11.004,
ajuizada por BELCHIOR FERNANDES BATISTA e RITA ALBERTINA BATISTA
,
julgou procedentes os pedidos para: a) declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes; b) condenar o réu ao pagamento de perdas e danos representadas pela retenção da quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) paga a título de entrada/sinal, nos termos da cláusula penal contratual 11; c) condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC; d) determinar a baixa da averbação na matrícula do imóvel acerca da existência da ação.

E
m síntese
, sustenta: a)
ausência de notificação formal para constituição em mora, em violação ao art. 397 do Código Civil e à Súmula 76 do STJ; b) que o documento do registro imobiliário foi entregue pela senhora Marcela apenas em 14/04/2021, sendo este o termo inicial para contagem do prazo de 120 dias; c) que a sentença desprezou a prova documental em relação à prova testemunhal, violando o art. 371 do CPC; d) que mesmo considerando o início da contagem do prazo em 11/03/2021, a sentença não considerou o prazo adicional de 15 dias úteis previsto no contrato; e) que os apelados ajuizaram a ação prematuramente, em 14/07/2021, antes do término do prazo contratual; f) que realizou o pagamento da quantia remanescente de R$ 140.000,00 em 03/08/2021, acrescido do pagamento das despesas acessórias de condomínio, tendo os apelados devolvido os valores no dia seguinte, rejeitando a tentativa de adimplemento; g) que tal recusa configura comportamento contraditório e infringe o princípio da boa-fé objetiva; h) que a cláusula penal de retenção total do sinal (R$ 40.000,00) representa mais de 21% do valor total do negócio, sendo desproporcional sua aplicação automática; i) que os apelados não colaboraram com o cumprimento do contrato, não entregando formalmente o registro imobiliário com recibo assinado; j) que permitir a retenção do sinal sem observar o contexto acarreta enriquecimento sem causa.

Ao final, requer: a) seja declarada a ausência de mora no contrato; b) a reforma da sentença para que os apelados sejam obrigados a receber novamente o valor remanescente do contrato e formalizar a escritura pública de compra e venda; c) a compensação do valor de R$ 9.185,23 pago a título de taxas de cartório para escrituração em nome dos apelados; d) subsidiariamente, caso mantida a rescisão, que sejam os apelados compelidos a devolve
r
o valor do sinal de R$ 40.000,00 e da comissão à imobiliária de R$ 10.000,00, todos atualizados com correção monetária e juros legais; e) alternativamente, a inversão das penalidades da Cláusula Penal (Cláusula 10 do contrato).

Nas
contrarrazões (ID 204308195), os apelados refutam as alegações do apelante, sustentando que: a) a sentença está em consonância com as provas documentais e testemunhais que corroboram que a matrícula registrada foi entregue ao réu em março de 2021; b) o termo inicial da contagem do prazo contratual foi 11/03/2021, com término em 09/07/2021; c) o pagamento do saldo remanescente somente foi efetivado pelo réu em 03/08/2021, após o ajuizamento da ação; d) as testemunhas Fábio Rogério e
Elisiano
Ferreira foram firmes em seus depoimentos, relatando que estavam presentes no dia da entrega da escritura pelo apelado Belchior ao apelante David no escritório do contador Fábio, comprovando que a escritura foi devidamente entregue em 11/03/2021; e) o apelante descumpriu três cláusulas contratuais: não pagou o saldo remanescente no prazo, não pagou o IPTU e não pagou as taxas condominiais; f) a retenção do valor de R$ 40.000,00 a título de perdas e danos está devidamente prevista no artigo 475 do Código Civil e na cláusula 11 do contrato.

Ao final, requerem o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares

A controvérsia central do presente recurso reside em
saber
(i) se houve ou não a constituição em mora do apelante; (
i
i
)
qual a data correta de entrega do registro imobiliário para fins de contagem do prazo contratual; (
i
ii
)
se o pagamento realizado pelo apelante em 03/08/2021 deveria ter sido aceito pelos apelados; e (
i
v
)
se é legítima a retenção do valor pago a título de sinal em razão do inadimplemento contratual.

O apelante sustenta que não foi formalmente notificado para constituição em mora, em violação ao art. 397 do Código Civil e à J
u
, que dispõe:
"A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor."

Contudo, tal argumento não merece acolhimento. Primeiramente, cumpre destacar que o contrato firmado entre as partes estabeleceu na cláusula 3, alínea "b", que o inadimplemento no pagamento do valor remanescente após o prazo de 120 dias contados da entrega do registro do imóvel em nome dos vendedores, e não havendo regularização em até 15 dias após notificação, resultaria na rescisão do instrumento.

A prova oral produzida nos autos demonstrou que houve efetiva notificação do apelante sobre o inadimplemento. A testemunha Marcela Barbosa, que intermediava a comunicação entre as partes, confirmou em seu depoimento que houve uma notificação para o apelante. Ademais, o próprio apelante, em correspondência eletrônica dirigida ao advogado dos apelados, reconheceu ter comparecido ao escritório deste em 02 de julho de 2021 e ter ciência das tratativas, embora sustentasse não haver incorrido em inadimplemento contratual.

Importante ressaltar que, nos termos do
parágrafo único do
art. 397, parágrafo único, do Código Civil,
"não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial".
No caso em análise, havia termo certo para o cumprimento da obrigação - 120 dias contados da entrega do registro do imóvel em nome dos vendedores.

Assim, nos termos do
caput
do mesmo dispositivo legal,
"o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor".

Portanto, uma vez estabelecido o termo final para o pagamento do saldo remanescente, o simples decurso do prazo sem o adimplemento da obrigação já constitui o devedor em mora, independentemente de notificação formal. A notificação prevista no contrato seria necessária apenas para a concessão do prazo adicional de 15 dias para regularização, antes da efetiva rescisão.

Ademais, a Súmula 76 do STJ, invocada pelo apelante, aplica-se especificamente aos casos em que o compromisso de compra e venda não foi registrado, situação diversa da presente, em que o contrato estabeleceu expressamente o termo para cumprimento da obrigação.

No que tange
a data de entrega do registro imobiliário e do termo inicial para contagem do prazo contratual
, o

apelante alega que o documento foi entregue pela senhora Marcela apenas em 14/04/2021, sendo este o termo inicial para contagem do prazo de 120 dias. Sustenta ainda que a sentença desprezou a prova documental em relação à prova testemunhal, violando o art. 371 do CPC.

Contudo, a análise detida dos autos revela que a magistrada sentenciante valorou adequadamente o conjunto probatório, em consonância com o princípio do livre convencimento motivado, previsto no art. 371 do CPC, segundo o qual "
o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento".

As testemunhas ouvidas em audiência de instrução foram unânimes em afirmar que a matrícula registrada em nome dos autores foi entregue ao réu em março de 2021.

A testemunha Fábio Rogério de Almeida Bernardo, contador, afirmou categoricamente que presenciou a entrega da escritura registrada ao réu em seu escritório no dia 11 de março de 2021, por volta das 10 horas da manhã. No mesmo sentido, a testemunha Elisário declarou ter presenciado a entrega do documento ao réu no escritório do senhor Fábio no início de março de 2021.

A despachante Marcela Barbosa, por sua vez, confirmou que foi ela quem buscou a documentação no cartório, avisou as partes e providenciou a entrega, deixando o documento no escritório de contabilidade conforme solicitado pelo autor.

O documento invocado pelo apelante para comprovar que a entrega teria ocorrido apenas em 14/04/2021 não se mostra suficiente para infirmar a robusta prova testemunhal produzida nos autos.

Ademais, conforme bem pontuado na sentença, o próprio apelante, em seu depoimento pessoal, limitou-se a alegar ter recebido o registro em abril de 2021, sem apresentar elementos concretos que corroborassem tal afirmação.

Assim, diante do conjunto probatório, mostra-se acertada a conclusão da magistrada sentenciante de que a data de início da contagem do prazo contratual foi 11/03/2021, verificando-se que o termo final dos 120 dias ocorreu em 09/07/2021.

No que tange ao
pagamento da quantia remanescente de R$ 140.000,00
, argumenta o apelante que quitou
em 03/08/2021, acrescido do pagamento das despesas acessórias de condomínio, tendo os apelados devolvido os valores no dia seguinte, rejeitando a tentativa de adimplemento
, cuja
recusa configura comportamento contraditório e infringe o princípio da boa-fé objetiva.

Contudo, conforme já demonstrado, o prazo contratual para pagamento do saldo remanescente encerrou-se em 09/07/2021. A ação foi proposta em 14/07/2021, ou seja, cinco dias após o vencimento do prazo contratual, quando já configurado o inadimplemento.

O pagamento realizado pelo apelante em 03/08/2021, portanto, foi extemporâneo, ocorrendo quase um mês após o vencimento do prazo contratual e quando a ação de rescisão já havia sido ajuizada. Nesse contexto, a recusa dos apelados em receber o pagamento mostra-se plenamente justificada, não configurando violação ao princípio da boa-fé objetiva.

Importante ressaltar que, nos termos do art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer".
No caso em análise, o tempo estabelecido no contrato para pagamento do saldo remanescente não foi observado pelo apelante, configurando sua mora.

Ademais, conforme o art. 401 do mesmo diploma legal,
"purga-se a mora: I - por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta".

Ocorre que, no caso em tela, quando o apelante ofereceu o pagamento, já havia sido ajuizada a ação de rescisão contratual, exercendo os apelados seu direito potestativo de resolver o contrato em razão do inadimplemento, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Assim, não há se falar em comportamento contraditório ou violação ao princípio da boa-fé objetiva por parte dos apelados, que agiram no exercício regular de seu direito de resolver o contrato em razão do inadimplemento do apelante.

No que tange
a aplicação da cláusula penal prevista no contrato, que estabelece a retenção do valor de R$ 40.000,00 pago a título de sinal em caso de descumprimento contratual pelo comprador
, reclama o apelante que
representa mais de 21% do valor total do negócio, sendo desproporcional sua aplicação automática.

A cláusula 11 do contrato firmado entre as partes estabelece expressamente que
"caso seja o PROMITENTE COMPRADOR a dar causa à rescisão, responderá pelas perdas e danos com o valor já pago e estabelecido nos itens a e b da CLÁUSULA 2"
, referindo-se ao valor de R$ 40.000,00 pago a título de entrada/sinal.

Veja-se o teor (id 31212488 - pág. 06):

Importante realçar que referida cláusula enc
ontra respaldo no art. 418 do Código Civil, segundo o qual
"se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as".

Quanto à alegação de desproporcionalidade, cumpre destacar que a cláusula penal representa aproximadamente 21% do valor total do negócio, percentual que não se mostra excessivo ou desproporcional, considerando a natureza e o valor da transação.

Ademais, não há nos autos elementos que indiquem que o inadimplemento do apelante decorreu de caso fortuito, força maior ou qualquer outra circunstância que justificasse a redução equitativa da penalidade, nos termos do art. 413 do Código Civil.

Importante ressaltar que a cláusula penal tem dupla função: compensatória, visando
pré
-liquidar os danos decorrentes do inadimplemento, e coercitiva, estimulando o cumprimento da obrigação.

No caso em análise, a retenção do sinal mostra-se adequada para compensar os prejuízos sofridos pelos apelados em razão do inadimplemento do apelante, que não apenas deixou de pagar o saldo remanescente no prazo contratual, mas também não cumpriu com as obrigações acessórias de pagamento do IPTU e das taxas condominiais.

Conforme demonstrado nos autos, os apelados tiveram que arcar com o pagamento do IPTU do imóvel no período de dezembro/2020 até julho/2021, na importância de R$ 3.609,45, e das taxas condominiais pelo mesmo período, no valor de R$ 3.883,19, obrigações que eram de responsabilidade do apelante, nos termos da cláusula 3, item "d", do contrato.

Assim, a retenção do valor pago a título de sinal mostra-se plenamente justificada, não configurando enriquecimento sem causa dos apelados, mas sim justa compensação pelos prejuízos sofridos em razão do inadimplemento contratual do apelante.

Neste sentido:

“A
ção de rescisão de promessa de compra e venda de bem imóvel - cerceamento de defesa não caracterizado - pagamento de sinal (arras) - natureza confirmatória - antecipação de parte do valor do preço ajustado - art. 418 do Código Civil - legalidade da retenção integral do valor pago a esse título - ausência de prova do descumprimento contratual pelos vendedores - ação julgada improcedente - sentença mantida - recurso improvido.”
(
TJSP; Apelação
Cível 1000744-79.2022.8.26.0301; Relator (a): Coutinho de Arruda; Órgão Julgador: 16a Câmara de Direito Privado; Foro de Jarinu - Vara Única; Data do Julgamento: 08/08/2025; Data de Registro: 08/08/2025) (grifei)

Por fim, o apelante requer, alternativamente, a inversão das penalidades da cláusula penal prevista na cláusula 10 do contrato, que estabelece as consequências para o caso de rescisão por culpa dos vendedores.

Contudo, tal pedido não merece acolhimento,
porquanto
a rescisão contratual decorreu exclusivamente de culpa do apelante, que não cumpriu com suas obrigações contratuais no prazo estabelecido.

A cláusula 10 do contrato prevê as consequências para o caso de rescisão por culpa dos vendedores, situação diversa da presente, em que a rescisão decorreu de culpa do comprador. Assim, não há se falar em inversão das penalidades previstas contratualmente.

Em conclusão,
a sentença recorrida analisou adequadamente as questões fáticas e jurídicas suscitadas pelas partes, concluindo acertadamente pela procedência dos pedidos formulados na inicial.

Restou demonstrado nos autos que o apelante descumpriu suas obrigações contratuais, não efetuando o pagamento do saldo remanescente no prazo estabelecido, além de não pagar o IPTU e as taxas condominiais, que eram de sua responsabilidade.

A rescisão contratual, portanto, mostra-se plenamente justificada, assim como a retenção do valor pago a título de sinal, nos termos da cláusula penal prevista no contrato e em consonância com o disposto no art. 418 do Código Civil.

Diante do exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025