Tribunal: TJMT
Processo: 1007168-66.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos por duas rés contra acórdão que manteve a sentença que reconheceu responsabilidade solidária das empresas e inadimplemento contratual por atraso na entrega de loteamento, com condenação à devolução integral dos valores pagos pelo comprador.
II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso e contraditório ao reconhecer responsabilidade solidária da corretora; e (ii) saber se houve omissão quanto à aplicação do art. 67-A da Lei no 4.591/1964 e à validade da cláusula de retenção de 23% do valor pago, diante de alegada rescisão contratual por iniciativa do consumidor.
III. Razões de decidir
O acórdão embargado analisou expressamente a participação da corretora na cadeia de fornecimento, com base em documentos e jurisprudência consolidada do STJ, reconhecendo sua atuação direta na comercialização do lote e, por isso, sua responsabilidade solidária.
Quanto à cláusula de retenção de 23%, a decisão esclareceu que, reconhecido o inadimplemento das rés, não se aplica a retenção prevista no art. 67-A da Lei no 4.591/1964, pois a jurisprudência exige culpa do consumidor para permitir retenção parcial dos valores pagos.
A simples emissão de certidão de conclusão de obra após o prazo contratual não afasta o inadimplemento reconhecido, sendo direito do consumidor a devolução integral das quantias pagas em caso de resolução por inadimplemento dos fornecedores.
Não houve omissão ou contradição no acórdão, e o prequestionamento está suprido.
IV. Dispositivo e tese
Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.
Tese de julgamento: “1. A intermediadora que participa diretamente da comercialização do empreendimento responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 2. A devolução integral dos valores pagos é devida em caso de resolução contratual por inadimplemento do fornecedor, sendo inaplicável cláusula de retenção, mesmo que prevista no contrato.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007168-66.2019.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANDRE LUIS DA SILVA MONTEIRO - CPF: 031.887.061-46 (EMBARGADO), EDUARDO LUIZ ARRUDA CARMO - CPF: 938.604.801-97 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (EMBARGANTE), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (EMBARGANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (EMBARGANTE), ALINE DONATONI - CPF: 008.650.231-07 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), ANDRE LUIS DA SILVA MONTEIRO - CPF: 031.887.061-46 (EMBARGANTE), EDUARDO LUIZ ARRUDA CARMO - CPF: 938.604.801-97 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (EMBARGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (EMBARGADO), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos por duas rés contra acórdão que manteve a sentença que reconheceu responsabilidade solidária das empresas e inadimplemento contratual por atraso na entrega de loteamento, com condenação à devolução integral dos valores pagos pelo comprador.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso e contraditório ao reconhecer responsabilidade solidária da corretora; e (ii) saber se houve omissão quanto à aplicação do art. 67-A da Lei no 4.591/1964 e à validade da cláusula de retenção de 23% do valor pago, diante de alegada rescisão contratual por iniciativa do consumidor.

III. Razões de decidir

O acórdão embargado analisou expressamente a participação da corretora na cadeia de fornecimento, com base em documentos e jurisprudência consolidada do STJ, reconhecendo sua atuação direta na comercialização do lote e, por isso, sua responsabilidade solidária.

Quanto à cláusula de retenção de 23%, a decisão esclareceu que, reconhecido o inadimplemento das rés, não se aplica a retenção prevista no art. 67-A da Lei no 4.591/1964, pois a jurisprudência exige culpa do consumidor para permitir retenção parcial dos valores pagos.

A simples emissão de certidão de conclusão de obra após o prazo contratual não afasta o inadimplemento reconhecido, sendo direito do consumidor a devolução integral das quantias pagas em caso de resolução por inadimplemento dos fornecedores.

Não houve omissão ou contradição no acórdão, e o prequestionamento está suprido.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento: “1. A intermediadora que participa diretamente da comercialização do empreendimento responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 2. A devolução integral dos valores pagos é devida em caso de resolução contratual por inadimplemento do fornecedor, sendo inaplicável cláusula de retenção, mesmo que prevista no contrato.”

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos, de forma autônoma, pelas requeridas Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME e CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda., em face do v. acórdão proferido por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de vício.

Inconformada, a embargante CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. alega, em síntese,

que o acórdão incorreu em contradição, uma vez que reconheceu inadimplemento contratual por atraso na entrega do loteamento, desconsiderando a existência de certidão de conclusão de obra emitida pela Prefeitura de Santo Antônio de Leverger, que atestaria o cumprimento da obrigação contratual. Sustenta, ademais, que a rescisão do contrato foi motivada por iniciativa do próprio autor, por questões pessoais e financeiras, razão pela qual seria indevida a aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor do imóvel. Defende, por fim, que o acórdão foi omisso ao não reconhecer a validade da cláusula contratual que autoriza a retenção de 23% dos valores pagos, conforme art. 67-A da Lei 4.591/64. Ao final, pleiteia o acolhimento dos embargos, sanando os vícios apontados, com atribuição de efeitos infringentes, suscitando, ainda, o prequestionamento da matéria para viabilizar eventual interposição de recurso à instância superior.

Por outro lado, a embargante Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME, sustenta a existência de omissão e contradição na decisão colegiada, alegando que atuou apenas como corretora, prestando serviços de intermediação imobiliária, sem integrar a cadeia de fornecimento e sem participar da incorporação ou construção do empreendimento. Alega que sua responsabilização solidária decorreu de presunção genérica, sem demonstração de qualquer nexo causal entre sua conduta e os danos experimentados pelo autor. Requer o reconhecimento da omissão quanto aos artigos 722, 723 e 265 do Código Civil, bem como a exclusão da condenação solidária imposta no acórdão, prequestionamento a matéria.

O embargado apresentou contrarrazões (id.

328062881), pugnando pela rejeição de ambos os recursos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, manifestam no sentido que os embargos declaratórios visam, pela perspectiva legislativa, sanar omissão, afastar contradição ou aclarar obscuridade porventura detectadas na decisão embargada. E por construção jurisprudencial, essa modalidade recursal se presta também ao prequestionamento de teses e normas jurídicas deduzidas expressamente no recurso.

Inicialmente, a Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME, sustenta a existência de omissão e contradição, ao argumento de que o v. acórdão embargado reconheceu sua responsabilidade solidária sem que a empresa tenha participado da incorporação, construção ou inadimplemento do contrato de compra e venda do lote. Aduz a embargante que atua exclusivamente como intermediadora da venda imobiliária, prestando serviço típico de corretagem, e que, portanto, não integra a cadeia de fornecimento.

Contudo, adianto que a razão não assiste à embargante.

A decisão fundamentou-se na jurisprudência consolidada do STJ, ao afirmar que a corretora que participa da intermediação da venda, integrando a relação contratual com o consumidor, responde solidariamente pelos vícios do serviço, com fundamento no art. 7o, parágrafo único, do CDC.

O acórdão reconheceu expressamente que a Golden atuou de forma direta na concretização do negócio e, portanto, integra a cadeia de consumo. A ausência de atuação na construção ou incorporação não afasta a responsabilidade solidária, quando presente o vínculo com a comercialização do produto final, inclusive recebendo pagamento diretamente do comprador. Tal entendimento foi claramente exposto e está em consonância com precedentes do STJ.

Para que não paire dúvidas, assim constou expressamente do v. acórdão:

“
De início, verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, regida, portanto, pelos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.o 8.078/90), uma vez presentes seus elementos definidores: o autor, destinatário final do bem, enquadra-se no conceito de consumidor (art. 2o, CDC), e as empresas rés, fornecedoras de produtos e serviços (art. 3o, §1o e §2o, CDC).

Dito isso, a apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. insiste que teria atuado unicamente como intermediadora da venda, razão pela qual não teria responsabilidade no presente caso. Entretanto, a análise dos documentos carreados aos autos revela o contrário.

Conforme se verifica da proposta de compra e do recibo juntados (id. 171802204), a Golden recebeu diretamente o pagamento efetuado pelo comprador, figurando, assim, como participante direta da cadeia de consumo, auferindo proveito econômico do negócio. Aliado a isso, a responsabilidade solidária no presente caso, também está fundamentada na aplicação da teoria da aparência em benefício do consumidor.

Aliás, a jurisprudência é pacífica no sentido de que todos aqueles que participam, direta ou indiretamente, da colocação do produto ou serviço no mercado respondem solidariamente pelos vícios e inadimplementos contratuais.

A propósito, dispõem os arts. 7o, parágrafo único, 25, §1o, do CDC:

“Art. 7° (...);

Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.”

Art. 25. (...);

§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.”

Não se pode olvidar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt no AREsp 1.768.177/SP, reafirmou que a empresa que participa ativamente da comercialização do empreendimento, mesmo sob a roupagem de intermediadora, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor
. A propósito, in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp: 1768177/SP, Relator.: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.05.2021 – destaquei).

No mesmo sentido, este Egrégio Tribunal de Justiça, em caso análogo:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

(...) Tese de julgamento: 1. A corretora de imóveis que integra a cadeia de fornecimento responde solidariamente pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC. 2. O atraso na entrega de imóvel, mesmo quando destinado ao lazer, configura dano moral, passível de indenização quando demonstrada a frustração significativa do consumidor.” (RAC n.o 1003880-42.2021.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, j. 10.02.2025 – destaquei)”.

Logo, a responsabilização da embargante não decorreu de mera presunção ou desconsideração da natureza de sua atividade, mas da comprovação de sua participação na cadeia de fornecimento e comercialização do produto final ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

Por sua vez, a empresa CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda., que alega, em síntese, contradição e omissão no acórdão embargado, por ter sido reconhecido inadimplemento contratual, mesmo diante da existência de certidão de conclusão de obra emitida pela Prefeitura Municipal de Santo Antônio de Leverger, atestando a entrega das obras.

A embargante sustenta, ainda, que a rescisão contratual decorreu da vontade do autor, por motivos pessoais e financeiros, o que afastaria a sua responsabilidade pela devolução integral dos valores pagos e pela multa de 10% estipulada no contrato. Invoca, para tanto, o art. 67-A da Lei 4.591/64 e cláusula contratual de retenção de 23%.

Todavia, também nesse ponto, os embargos não merecem acolhimento. Explico.

O acórdão embargado deixou claro que o inadimplemento decorreu do atraso na entrega do loteamento dentro do prazo contratual, o que, por si só, configura descumprimento do contrato, nos termos da jurisprudência do STJ e da sistemática protetiva do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a existência de certidão posterior não descaracteriza o atraso, tampouco elide a responsabilidade objetiva do fornecedor, como expressamente consignado:

“Estabelecida a responsabilidade solidária entre as empresas rés, avançando na solução da lide, nota-se que a r. sentença reconheceu, com acerto, que o empreendimento não foi entregue com a infraestrutura mínima prometida decorridos mais de cinco anos da data aprazada.

É incontroverso que o comprador não chegou a exercer a posse nem recebeu qualquer contraprestação concreta. Logo, não há falar em “rescisão por desistência voluntária”, como defende a recorrente CIC, mas sim em resolução contratual por inadimplemento das rés, o que atrai o direito à restituição integral das parcelas pagas.

A propósito, bem observou o douto juiz ao asseverar que “[...] restou incontroverso nos autos, que o contrato previa a entrega do imóvel em outubro de 2017, acrescido de 180 dias de tolerância, findando em abril de 2018. Contudo, passados mais de cinco anos, a unidade não foi entregue e não há previsão concreta de conclusão, o que caracteriza inadimplemento contratual.”. (id. 309602424).”

Portanto, não há contradição entre os elementos fáticos do processo e a conclusão jurídica adotada, tampouco se vislumbra omissão quanto à aplicação do art. 67-A da Lei 4.591/64 ou às cláusulas contratuais de retenção, que foram afastadas diante do reconhecimento da culpa exclusiva das rés.

Ademais, conforme jurisprudência sedimentada do STJ, a devolução em percentual inferior ao integral somente se aplica quando a culpa pela rescisão contratual for atribuível ao consumidor, o que não se verificou no presente caso.

Logo, como se vê da transcrição do acórdão recorrido e o destaque dos seus trechos, bem demonstram que o colegiado firmou seu convencimento após debruçar-se sobre as teses apresentadas pelas partes e que foram suficientes para solucionar o litígio. Ademais, é cediço que o órgão julgador não é obrigado a rebater todos os fundamentos apresentados pela parte, se já motivou a decisão com as razões suficientes à formação do seu convencimento. Nesse sentido, é a jurisprudência do c. STJ,
in verbis
:

“
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO No 3/STJ. OMISSÃO DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...]
2. O acórdão recorrido manifestou-se sobre os pontos indispensáveis à solução do litígio. Como se sabe, "não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução.
Nesse sentido: REsp 927.216/RS, Segunda Turma, Relatora Ministra Eliana Calmon, DJ de 13/8/2007; e REsp 855.073/SC, Primeira Turma, Relator Ministro Teori Albino Zavascki, DJ de 28/6/2007." 3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp: 1858518/RJ, Segunda Turma, Relator: Ministro Mauro Campbell Marques, j. 04.10.2021 – destaquei).

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Por fim, advirto às partes que, em havendo reiteração das teses aqui analisadas, ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Portanto, conheço de ambos os embargos de declaração e os
REJEITO.

Cuiabá, 26 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025