Tribunal: TJMT
Processo: 1015870-98.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução, reconhecendo a nulidade da execução de título extrajudicial por ausência de exigibilidade da obrigação relativa à última parcela de R$ 200.000,00 prevista em contrato de promessa de compra e venda.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se a obrigação prevista na cláusula contratual D.4, atinente ao pagamento da última parcela, constitui condição suspensiva e, portanto, inexigível até a liberação do financiamento bancário, ou se se trata de obrigação vencida e exigível, apta a embasar a execução.
III. Razões de decidir
3. O contrato de promessa de compra e venda é título executivo extrajudicial, desde que contenha obrigação certa, líquida e exigível.
4. O pagamento da última parcela estava condicionado à efetiva liberação de crédito bancário em favor dos compradores, fato que dependia da prévia desalienação fiduciária do imóvel pelos vendedores, configurando condição suspensiva.
5. Ausente a implementação da condição, a obrigação não se tornou exigível, de modo que a execução não poderia ser instaurada.
6. O reconhecimento da dívida pelos compradores em contranotificação não suprime a ausência de exigibilidade, pois a confissão não tem o condão de antecipar o implemento da condição suspensiva.
7. A sentença acertadamente concluiu que a inexecução decorreu de circunstância imputável aos vendedores, que mantiveram o imóvel gravado, impedindo a liberação do financiamento e, consequentemente, a concretização da condição para o pagamento.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “A obrigação contratual subordinada a evento futuro e incerto, liberação de financiamento bancário, configura condição suspensiva e não é exigível enquanto não implementada, inviabilizando a execução fundada nesse título.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015870-98.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FABIO DELFINO DE OLIVEIRA MARQUES - CPF: 651.414.581-72 (APELADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), LUCIANE FLAVIA MACIEL OLIVEIRA MARQUES - CPF: 839.946.881-91 (APELADO), EURIVALDO SILVA PEREIRA - CPF: 106.651.451-87 (APELANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), SORAYA VILAS BOAS HUSSEIN PEREIRA - CPF: 411.490.501-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução, reconhecendo a nulidade da execução de título extrajudicial por ausência de exigibilidade da obrigação relativa à última parcela de R$ 200.000,00 prevista em contrato de promessa de compra e venda.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a obrigação prevista na cláusula contratual D.4, atinente ao pagamento da última parcela, constitui condição suspensiva e, portanto, inexigível até a liberação do financiamento bancário, ou se se trata de obrigação vencida e exigível, apta a embasar a execução.

III. Razões de decidir

3. O contrato de promessa de compra e venda é título executivo extrajudicial, desde que contenha obrigação certa, líquida e exigível.

4. O pagamento da última parcela estava condicionado à efetiva liberação de crédito bancário em favor dos compradores, fato que dependia da prévia desalienação fiduciária do imóvel pelos vendedores, configurando condição suspensiva.

5. Ausente a implementação da condição, a obrigação não se tornou exigível, de modo que a execução não poderia ser instaurada.

6. O reconhecimento da dívida pelos compradores em contranotificação não suprime a ausência de exigibilidade, pois a confissão não tem o condão de antecipar o implemento da condição suspensiva.

7. A sentença acertadamente concluiu que a inexecução decorreu de circunstância imputável aos vendedores, que mantiveram o imóvel gravado, impedindo a liberação do financiamento e, consequentemente, a concretização da condição para o pagamento.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: “A obrigação contratual subordinada a evento futuro e incerto, liberação de financiamento bancário, configura condição suspensiva e não é exigível enquanto não implementada, inviabilizando a execução fundada nesse título.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por EURIVALDO SILVA PEREIRA e SORAYA VILAS BOAS HUSSEIN PEREIRA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos dos embargos à execução (Proc. no 1015870-98.2019.8.11.0041), opostos por FABIO DELFINO DE OLIVEIRA MARQUES e LUCIANE FLAVIA MACIEL OLIVEIRA MARQUES, julgou procedentes os Embargos à Execução para reconhecer a nulidade da execução de título extrajudicial (Processo no 1029105-69.2018.11.0041), por carência da ação, extinguindo o processo executivo com resolução de mérito, declarar a inexigibilidade do débito de R$ 200.000,00, bem como dos encargos acessórios (juros, correção monetária, multa contratual, IPTU e parcelas do financiamento), por ausência de implemento da condição contratual; custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil (cf. Id. no 270215365).

Em suas razões recursais, os embargantes sustentam que o contrato preenche os requisitos do art. 783 do CPC, tratando-se de título certo, líquido e exigível, pois a obrigação decorre de cláusula contratual expressa e vencida, reconhecida inclusive por contranotificação dos próprios compradores, datada de 25/01/2018, em que estes confessam a dívida e solicitam novo prazo para pagamento.

Alegam que a cláusula D.4 do contrato não constitui condição suspensiva, mas simples pacto quanto à forma de pagamento.

Asseveram que a sentença inverteu indevidamente os ônus contratuais, uma vez que a desalienação do imóvel seria posterior ao adimplemento da parcela final, não prévia a ele.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença recorrida, para que sejam julgados os embargos à execução improcedentes e a exigibilidade do título executivo extrajudicial (cf. Id. no 307112368).

Nas contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e pugnam pelo desprovimento do Apelo (cf. Id. no 307112375).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme exposto no relatório, trata-se de recurso de apelação que discute a exigibilidade do título executivo extrajudicial, contrato particular de promessa de compra e venda, relativamente à última parcela de R$ 200.000,00, prevista na cláusula D.4 do instrumento, supostamente vinculada à liberação de crédito de financiamento.

A sentença reconheceu tratar-se de obrigação condicional, cuja eficácia estaria subordinada à liberação do financiamento e, por consequência, à prévia desalienação fiduciária do imóvel pelos vendedores. Assim, reputou ausente a exigibilidade do título e extinguiu a execução.

Os apelantes, por sua vez, defendem que a condição suspensiva não existiu, ou foi implementada pela própria conduta dos compradores, que reconheceram a dívida e assumiram o risco de obtenção do financiamento. Argumentam que o inadimplemento é confessado e, portanto, a obrigação é certa e exigível.

Com efeito, o contrato de promessa de compra e venda é título executivo extrajudicial, desde que assinado pelas partes e por duas testemunhas. Contudo, a sua exequibilidade depende de a obrigação nele contida ser certa, líquida e exigível.

Examinando o teor da cláusula D.4 do contrato, verifica-se que o pagamento da última parcela de R$ 200.000,00 deveria ocorrer quando o crédito for realizado na conta do comprador, sendo de imediato repassado ao vendedor. À luz da boa-fé contratual e da interpretação sistemática, tal disposição revela a existência de condição suspensiva, pois a eficácia da obrigação estava sujeita a evento futuro e incerto, qual seja, a liberação do financiamento, dependente da prévia desalienação fiduciária do imóvel.

Assim entendeu o juízo singular, e com razão. A prova dos autos indica que, à época do vencimento, o imóvel permanecia alienado fiduciariamente ao Banco Santander, em nome dos vendedores, o que inviabilizou a liberação do crédito aos compradores. Considera-se condição suspensiva aquela que subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. Logo, enquanto não implementada a condição (liberação do crédito), a obrigação não se torna exigível.

Os apelantes sustentam que os compradores reconheceram o débito em contranotificação datada de 25/01/2018, configurando mora
ex persona
. Todavia, o reconhecimento da intenção de pagar não supre a ausência de exigibilidade quando a própria obrigação depende de condição suspensiva não implementada. A confissão da dívida, em tal contexto, traduz mera intenção de adimplir caso o financiamento fosse viabilizado, e não confissão de obrigação vencida.

A tese recursal de que caberia aos compradores adimplirem o valor antes da desalienação não encontra amparo no instrumento contratual. A leitura conjugada das cláusulas evidencia que o pagamento final estava atrelado ao crédito bancário, cuja obtenção pressupunha a inexistência de ônus real sobre o bem. Assim, o inadimplemento inicial é imputável aos vendedores, que mantiveram o imóvel gravado, impedindo a conclusão da operação financeira.

A ausência de exigibilidade contamina o título e obsta a execução. Conforme dispõe o art. 803, I, do CPC, é nula a execução quando o título não contiver obrigação certa, líquida e exigível.

Assim, mantêm-se os fundamentos da sentença que reconheceu a inexistência de obrigação exigível, diante da não implementação da condição suspensiva.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025