Tribunal: TJMT
Processo: 1025852-89.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-04-03

Ementa:
Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Registro de penhora sobre imóvel. Recusa do cartório de registro de imóveis. Suscitação de dúvida. Inexistência de titularidade do executado sobre o bem penhorado. Manutenção da decisão. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de registro da penhora de imóveis vinculados a execução de título extrajudicial, diante da recusa do Oficial Registrador, sob o fundamento de que os bens foram transferidos a terceiros.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia reside na possibilidade de determinação do registro de penhora de imóveis, mesmo diante da negativa do Cartório de Registro de Imóveis, que alega a transferência dos bens a terceiros antes da formalização da penhora.
III. Razões de decidir
3. A penhora de imóvel pressupõe que o bem esteja registrado em nome do executado, conforme o princípio da continuidade registral e o disposto nos arts. 1.227 e 1.245 do CC/2002 e art. 172 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973).
4. O entendimento jurisprudencial é pacífico no sentido de que não cabe a penhora de bem imóvel cuja propriedade já tenha sido transferida a terceiro.
5. A recusa do registrador em averbar a penhora no imóvel, já transferido a terceiro antes da constrição e do trânsito em julgado da decisão que a determinou, mostra-se juridicamente correta. Tal conduta está em consonância com os princípios registrais e a legislação vigente, que protegem a segurança jurídica das transações imobiliárias.
6. O procedimento adequado para contestação da negativa do cartório é a suscitação de dúvida registral, nos termos dos arts. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "Não é possível o registro de penhora sobre bem imóvel cuja propriedade tenha sido transferida a terceiro antes da formalização da constrição, devendo eventuais impugnações ser resolvidas pela via da suscitação de dúvida registral."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025852-89.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Títulos de Crédito, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUANA LISBOA CANDIOTTO - CPF: 015.171.621-81 (ADVOGADO), SAFRAS ARMAZENS GERAIS LTDA. - CNPJ: 11.644.786/0001-04 (AGRAVANTE), CAAGE ARMAZENS GERAIS EIRELI - CNPJ: 14.761.797/0001-54 (AGRAVADO), ELEANDRO BERALDO - CPF: 851.291.431-91 (AGRAVADO), ALLISON GIULIANO FRANCO E SOUSA - CPF: 900.973.781-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Registro de penhora sobre imóvel. Recusa do cartório de registro de imóveis. Suscitação de dúvida. Inexistência de titularidade do executado sobre o bem penhorado. Manutenção da decisão. Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de registro da penhora de imóveis vinculados a execução de título extrajudicial, diante da recusa do Oficial Registrador, sob o fundamento de que os bens foram transferidos a terceiros.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside na possibilidade de determinação do registro de penhora de imóveis, mesmo diante da negativa do Cartório de Registro de Imóveis, que alega a transferência dos bens a terceiros antes da formalização da penhora.

III. Razões de decidir

3. A penhora de imóvel pressupõe que o bem esteja registrado em nome do executado, conforme o princípio da continuidade registral e o disposto nos
arts
. 1.227 e 1.245 do CC/2002 e art. 172 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973).

4
. O entendimento jurisprudencial é pacífico no sentido de que não cabe a penhora de bem imóvel cuja propriedade já tenha sido transferida a terceiro
.

5.
A recusa do registrador em averbar a penhora no imóvel, já transferido a terceiro antes da constrição e do trânsito em julgado da decisão que a determinou, mostra-se juridicamente correta. Tal conduta está em consonância com os princípios registrais e a legislação vigente, que protegem a segurança jurídica das transações imobiliárias.

6
. O procedimento adequado para contestação da negativa do cartório é a suscitação de dúvida registral, nos termos dos
arts
. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.

I
V. Dispositivo e tese

7. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:
"Não é possível o registro de penhora sobre bem imóvel cuja propriedade tenha sido transferida a terceiro antes da formalização da constrição, devendo eventuais impugnações ser resolvidas pela via da suscitação de dúvida registral."

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de
Recurso
de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto
por
SAFRAS ARMAZENS GERAIS LTDA

co
ntra a r. decisão proferida pelo
MM.
Juiz
de Direito da
2
a
Vara
Cível da C
omarca de
Sorriso
/MT, que nos autos d
a ação de “
Execução de Título Extrajudicial
”

(Proc.
no
1010017-72.2023.8.11.0040
),
ajuizada
pela

agravante
contra
CAAGE ARMAZENS GERAIS EIRELI e
ELEANDRO BERALDO
, indeferiu o pedido formulado pela exequente/agravante para que fosse requerida
“a citação dos executados por edital”
e
que o CRI competente promove
sse
o registro da penhora dos imóveis de matrículas 3.107 e 3.723, ambos do CRI da Comarca de Claudia/MT,
por concluir que
“dada a recusa da Oficial Registradora em efetuar o registro da penhora dos imóveis de matrículas n. 3.107 e 3.723, calcada na legislação de regência, cabe à parte exequente (...) requerer a instauração do procedimento de suscitação de dúvida perante o juízo competente, não podendo este juízo imiscuir-se no ato”
(cf. Id
.
no
165010827
-
dos autos de origem).

O

exequente/agravante
afirma que
“
ao analisar minuciosamente os argumentos apresentados o Desembargador Relator do RAI no 1003591-33.2024.8.11.0000 deferiu a antecipação da tutela recursal para determinar "a expedição e registro do termo de penhora dos autos de origem nas matrículas dos imóveis no 3.107 e 3.723 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cláudia/MT", bem como "o registro nas matrículas no 5.960, 6.688,
6.692, 155, 735 e 906,todas registradas no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cláudia/MT”
(...) e
m decorrência dessa decisão

foi expedido o termo de penhora dos imóveis

e requereu, junto ao Cartório de Registro

de Imóveis de Cláudia/MT, a averbação da penhora nas margens das respectivas matrículas,

conforme determinação judicial”
tento sido indeferido o requerimento de averbação pelo registrador do CRI de Claudia/MT, sob o fundamento de que
“o imóvel havia sido transferido à
Melp
Agronegócios
Ltda
por meio de escritura pública de dação em pagamento”
.

Diante de tal negativa
“postulou ao juízo a quo a determinação do imediato cumprimento da decisão monocrática exarada, com base no poder geral de cautela, que autoriza o magistrado a adotar todas as medidas necessárias para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional”,
no entanto o juízo si
ngular, proferiu a decisão, ora agravada, sem levar em consideração que
“não cabe ao Registrador emitir juízo de valor sobre o decidido no acórdão proferido por este egrégio Tribunal de Justiça, tampouco sobre a necessidade ou viabilidade de realizar o registro às margens das matrículas dos imóveis”
sendo sua função, neste caso “
estritamente administrativa, limitando-se ao cumprimento das ordens emanadas pelo Poder Judiciário”
não estando a
decisão judicial
“
sujeita à interpretação ou questionamento pelo
r
egistrador
”.

Assevera que
“diferente do entendimento firmado pelo juízo a quo, a medida cabível não envolve suscitação de dúvida registral, uma vez que já há uma determinação judicial clara e coercitiva que impõe a penhora dos imóveis em questão”
e que “
o acórdão, que transitou em julgado, é definitivo e
incontestável, eliminando qualquer margem para incerteza ou interpretação alternativa por parte do Registrador de Imóveis”.

Pede
, pois, o provimento do recurso, para que,
seja
reformada a decisão agravada
“determinando o imediato cumprimento da decisão colegiada proferida por este egrégio Tribunal de Justiça, que ordenou a penhora dos imóveis de matrículas n. 3.107 e 3.723, registradas no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cláudia/MT, independentemente de quaisquer suscitações de dúvida ou questionamentos pelo registrador, em respeito à autoridade judicial e à integridade do processo legal”
inclusive em sede de antecipação da pretensão recursal (cf. Id. no

238799175
).

O pedido de tutela antecipada recursal foi indeferido (Id.
241707693).

O agravado apesar de intimado, deixou transcorrer o prazo sem ofertar contrarrazões (Id.
247232170).

É
o breve relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como já relatado, t
rata-se de Agravo de Instrumento interposto por SAFRAS ARMAZÉNS GERAIS LTDA. em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da ação de "Execução de Título Extrajudicial" (Proc. no 1010017-72.2023.8.11.0040), que indeferiu o pedido da agravante para que fosse determinada a citação dos executados por edital e o registro da penhora dos imóveis de matrículas 3.107 e 3.723, ambos do CRI da Comarca de Cláudia/MT.

A agravante alega que a decisão agravada contraria decisão anterior proferida no Agravo de Instrumento no 1003591-33.2024.8.11.0000, que determinou a expedição e registro do termo de penhora dos referidos imóveis. Sustenta que o registrador imobiliário não pode questionar decisão judicial, devendo apenas cumpri-la. Requer, assim, a reforma da decisão agravada para que seja determinado o imediato cumprimento da decisão que ordenou a penhora dos imóveis.

Para conhecimento, transcrevo a decisão agravada:

“[...] Primeiramente, consigno que a penhora decorre de ordem exarada nos autos do agravo de instrumento 1003591-33.2024.8.11.0000 (Id 142680471).

Quanto à negativa de averbação pelo serviço registral, consigno, conforme já exposto pela respectiva registradora, que a insurgência deve ser manejada pela via da suscitação de dúvida perante o juízo competente, nos termos dos
arts
. 198 e ss. da Lei de Registros Públicos.

Em prosseguimento ao feito, proceda a busca de endereços junto aos sistemas conveniados do TJMT. Com os resultados, manifeste-se a parte exequente, no prazo de 15 dias.

Intimem-se. Cumpra-se.”

A controvérsia central reside na possibilidade de o juízo de primeiro grau determinar o registro de penhora de imóveis, mesmo diante da recusa do registrador imobiliário, que alega a transferência dos bens a terceiros.

Em 08.03.2024, c
onforme consta do ID 144260516 dos autos de origem, o Cartório de Registro de Imóveis informou que o imóvel de matrícula 3.107 foi transferido do patrimônio do executado, Eleandro Beraldo, para
Melp
Agronegócios LTDA., por meio de escritura pública de dação em pagamento lavrada em 04/09/2023 e registrada em 09/10/2023. Diante disso, o registrador indeferiu o pedido de averbação da penhora
, vejamos:

“[...] Trata-se de requerimento de averbação de penhora, as margens da matrícula n° 3.107 deste Serviço Registral Imobiliário, consubstanciada no Termo/Certidão de Redução de penhora expedido em 06/03/2024, conforme decisão exarada pelo M.M. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, Dr. Glauber
Lingiardi

Strachicini
, processo no 1010017-72-2023.8.11.0040.

Ao proceder com a qualificação registral, verifiquei que o imóvel em questão foi transferido do patrimônio do executado: Eleandro Beraldo, por meio de escritura pública de dação em pagamento, lavrada em 04/09/2023, folhas 159/161vo, do livro 9, do Cartório de Paz e Notas Ouro Branco, Município de Nova Canaã do Norte/MT, conforme consta do R-21/3.107 em 09 de outubro de 2023 - Protocolo no 35.495 de 09/10/2023, em favor de
Melp
Agronegócios LTDA, inscrita no CNPJ/MF sob no 21.554.036/0001-97.

Em virtude do imóvel atualmente não pertencer ao executado, indefiro o requerimento ora pleiteado as margens da matrícula 3.107 deste SRI. Informo que a requerimento da parte, poderá ser suscitado dúvida perante o Juízo da Comarca, conforme dispõe o Art. 198 e seguintes da Lei no 6.015/73.

Coloco-me à disposição
de Vossa
(s) Senhoria(s) para eventuais esclarecimentos.”

O acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 1003591-33.2024.8.11.0000, que determinou a expedição e registro do termo de penhora nas matrículas dos imóveis no 3.107 e 3.723, bem como nas matrículas no 5.960, 6.688, 6.692, 155, 735 e 906, todas do CRI de Cláudia/MT, visando assegurar a preferência no recebimento do crédito nas execuções contra os devedores, transitou em julgado em

1o/07/2024
. Contudo, é crucial destacar que, antes do trânsito em julgado, o imóvel de matrícula já havia sido transferido para
Melp
Agronegócios LTDA., conforme registro na matrícula, por meio de escritura pública de dação em pagamento lavrada em

04/09/2023
. Essa transferência prévia impacta diretamente a efetividade da ordem de penhora sobre este imóvel específico.

Desta forma, como o imóvel não pertence mais à executada/agravada, inviabiliza a averbação da penhora pretendida pela parte agravante.

O entendimento jurisprudencial é pacífico no sentido de que não cabe a penhora de bem imóvel cuja propriedade não esteja registrada em nome do executado
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA ATIVA. PENHORA. BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO NO NOME DO EXECUTADO. IMPOSSIBILIDADE. Não cabe a penhora de bem imóvel cuja propriedade não esteja averbada em nome do executado.”
(TRF-4 - AG: 50188220220204040000 5018822-02.2020.4.04.0000, Rel. RÔMULO PIZZOLATTI, j. 15/09/2020, Segunda Turma).

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDICAÇÃO DE IMÓVEL À PENHORA. BEM REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. I. A penhora de imóvel faz-se
por
termo nos autos à vista da apresentação da certidão da respectiva matrícula, consoante o disposto no artigo 845, § 1o, do Código de Processo Civil. II. De acordo com os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil e do artigo 172 da Lei de Registros
Públicos
, que consagram o princípio da inscrição, a propriedade de bem imóvel é haurida do registro imobiliário. III. Não pode ser penhorado imóvel que não está registrado no fólio real em nome do executado, consoante a inteligência dos artigos 789 e 824. IV. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

(TJ-DF 0739698-34.2022 .8.07.0000 1817360, Relator.: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 08/02/2024, 4a Turma Cível, Data de Publicação: 10/04/2024)

A
contrario

sensu
a jurisprudência tem admitido

que a
penhora de imóveis registrados em nome de terceiro é medida excepcional, exigindo rigorosa análise do caso concreto. Para que seja deferida, é imprescindível a apresentação de provas robustas que demonstrem, em um juízo de verossimilhança, a existência de propriedade fática do devedor sobre o bem.

Vejamos:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE
TERCEIRO .
POSSIBILIDADE.\n1. A penhora de imóveis registrados em nome de terceiro é medida excepcional a ser avaliada no caso concreto, a partir de provas que demonstrem, em um juízo de verossimilhança, a existência de propriedade fática por parte do devedor. Suficientemente comprovado que,
faticamente
, o imóvel pertence à agravada, possível a realização de penhora de bens. A inércia na realização de averbação da compra e venda no registro dos imóveis não deve ser usada para prejudicar o direito de eventuais credores.
Recurso
provido.”
(TJ-RS - AI: 50010425720218217000 RS, Relator.:
Jucelana
Lurdes Pereira dos Santos, Data de Julgamento: 29/04/2021, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 30/04/2021)

Todavia, no caso, não ficou comprovado que a empresa pertence a agravada, visto que
o oficial de justiça informa, na certidão de Id.
148391601 - Pág. 2 (autos de origem)
, que
ao

diligenciar a

“
Estrada Juvenil Lopes Rodrigues, onde uma filial da empresa executada desempenhava as suas atividades
empresariais
, porém, atualmente se encontra outra empresa em funcionamento no local, denominada de MELP AGRONEGOCIOS
”.

Assim, ao que parece, essa constatação não estabelece qualquer vínculo de propriedade ou controle entre a agravada e a referida empresa, carecendo, portanto, de elementos probatórios robustos que sustentem que o imóvel pertence a agravada.

Desse modo, a princípio, não há ilegalidade na decisão do cartório ao indeferir o pedido de averbação da
penhora,
tendo em vista que a titularidade do imóvel já foi distribuída a terceiro, antes mesmo da formalização da penhora.

Com efeito, a decisão agravada, ao determinar a instauração do procedimento de suscitação de dúvida perante o juízo competente, nos termos dos
arts
. 198 e ss. da Lei de Registros Públicos, encontra respaldo na legislação e na jurisprudência.

A Lei de Registros Públicos prevê o procedimento de suscitação de dúvida como meio adequado para solucionar controvérsias entre o interessado e o registrador acerca da legalidade do registro.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que:

"
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXIGÊNCIAS DO OFICIAL REGISTRADOR. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO PARA A IMPUGNAÇÃO. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL. ART. 198 DA LEI 6.015/73. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que "eventuais discordâncias com as exigências formuladas pelo titular do cartório de registro geral de imóveis devem ser dirimidas por meio da suscitação de dúvida perante o Juízo dos Registros Públicos" (REsp 1.643.000/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
DJe
de 23/3/2017).

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.015.017/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023,
DJe
de 20/10/2023.)

Desta forma, a determinação do juízo de origem para que a parte agravante utilize o procedimento adequado não constitui cerceamento de direito, mas, sim, aplicação da legislação
pertinente.

Ante o exposto, nego provimento
ao
recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025