Tribunal: TJMT
Processo: 1030925-16.2024.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – OBRA PARALISADA – RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO MANTIDAS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. Pedido formulado por adquirentes de imóvel em virtude do atraso na entrega de unidade habitacional, com fundamento na paralisação das obras do empreendimento.
A sentença declarou a rescisão do contrato de compra e venda, determinando a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora, e condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) saber se a paralisação da obra antes do fim do prazo contratual configura inadimplemento; (ii) saber se a existência de alienação fiduciária impede a resolução contratual; (iii) saber se houve julgamento ultra petita ao determinar a devolução integral dos valores pagos; e (iv) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A paralisação da obra sem cronograma de retomada configura inadimplemento antecipado, tornando inútil a prestação ao consumidor. Aplicação do art. 395, parágrafo único, do CC e jurisprudência do STJ.
A existência de financiamento com garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade da vendedora é autônoma.
A sentença observou os limites do pedido inicial, que requereu, ainda que subsidiariamente, a restituição integral dos valores pagos, afastando alegação de julgamento ultra petita.
O inadimplemento substancial e a frustração da legítima expectativa de moradia justificam a condenação por danos morais, em valor compatível com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A paralisação da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual, mesmo antes do término do prazo contratual. 2. A existência de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato por culpa da incorporadora. 3. Não há julgamento ultra petita quando a restituição integral foi expressamente requerida. 4. O inadimplemento que frustra a legítima expectativa de moradia autoriza a indenização por dano moral.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, parágrafo único, e 927; CPC, arts. 141 e 492.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.02.2015; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030925-16.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), CAMILA ANA DA SILVA - CPF: 035.725.401-51 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO), SERGIO LUIZ ARAUJO DA SILVA - CPF: 021.486.881-89 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS

–
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

–
OBRA PARALISADA

–
RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO MANTIDAS

–
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. Pedido formulado por adquirentes de imóvel em virtude do atraso na entrega de unidade habitacional, com fundamento na paralisação das obras do empreendimento.

A sentença declarou a rescisão do contrato de compra e venda, determinando a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora, e condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a paralisação da obra antes do fim do prazo contratual configura inadimplemento; (ii) saber se a existência de alienação fiduciária impede a resolução contratual; (iii) saber se houve julgamento ultra petita ao determinar a devolução integral dos valores pagos; e (iv) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A paralisação da obra sem cronograma de retomada configura inadimplemento antecipado, tornando inútil a prestação ao consumidor. Aplicação do art. 395, parágrafo único, do CC e jurisprudência do STJ.

A existência de financiamento com garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade da vendedora é autônoma.

A sentença observou os limites do pedido inicial, que requereu, ainda que subsidiariamente, a restituição integral dos valores pagos, afastando alegação de julgamento ultra petita.

O inadimplemento substancial e a frustração da legítima expectativa de moradia justificam a condenação por danos morais, em valor compatível com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A paralisação da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual, mesmo antes do término do prazo contratual. 2. A existência de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato por culpa da incorporadora. 3. Não há julgamento ultra petita quando a restituição integral foi expressamente requerida. 4. O inadimplemento que frustra a legítima expectativa de moradia autoriza a indenização por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, parágrafo único, e 927; CPC, arts. 141 e 492.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.02.2015; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por CEA SADDI SPE LTDA, visando reformar a sentença de ID. 271103418, prolatada pelo Juízo da 3.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato e Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais com Pedido de Liminar n.o 1030925-16.2024.8.11.0041, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, nos seguintes fundamentos:

“Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos formulados por SERGIO LUIZ ARAUJO DA SILVA e CAMILA ANA DA SILVA em desfavor de CEA SADDI SPE LTDAA para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição integral do valor recebido da autora, que perfaz a quantia de R$ 35.119,21, acrescida de juros de mora desde a data desta sentença e correção monetária desde cada efetivo desembolso; bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, o qual deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do INPC a partir desta sentença. Em consequência, confirmo a tutela de urgência deferida no inicio do processo.

Custas e despesas processuais deverão ser arcados pela ré, assim como honorários de sucumbência que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”

Em suas razões, de Id. 271103420, a apelante aduz que o prazo contratual para entrega do imóvel ainda não se exauriu, razão pela qual não haveria inadimplemento que justificasse a rescisão do contrato.

Alega, ainda, que o contrato em questão está vinculado à alienação fiduciária, o que impossibilitaria sua resolução, e que a sentença teria sido ultra petita ao conceder devolução integral dos valores pagos, além de entender que não restaram configurados os danos morais.

Contrarrazões de Id. 271103424, pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Infere-se dos autos que a lide é fruto de indenização material decorrentes do atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato particular de compra e venda firmado entre os litigantes, referente a aquisição de 01 (um) imóvel residencial, unidade autônoma n 211, bloco 3, com área de 50.82 metros quadrados, sob matrícula 99.026, no Residencial CEA SADDI, Avenida Aycar Saddi, s/n, Bairro Jardim Presidente, Cuiabá/MT.

O Magistrado
a quo
julgou procedente a demanda para rescindir o contrato e determinar que a demandada, ora apelante, restitua os valores despendidos, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de cada desembolso.

Insurge-se a apelante desta decisão.

Pois bem.

Quanto ao mérito, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, j. em 06/05/2014).

Extrai-se dos autos que as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de no 0001850 referente a aquisição de 01 (um) imóvel residencial, unidade autônoma n 211, bloco 3, com área de 50.82 metros quadrados, sob matrícula 99.026, no Residencial CEA SADDI, Avenida Aycar Saddi, s/n, Bairro Jardim Presidente, Cuiabá/MT.

Quanto à alegada inexistência de inadimplemento, ainda que o prazo contratual, segundo a tese da apelante, estivesse em vigor até agosto de 2025, a prova documental produzida nos autos demonstra de forma inequívoca que as obras encontram-se paralisadas desde o início de 2024, sem qualquer cronograma de retomada ou previsão de conclusão.

A própria recorrente, em reunião com os adquirentes e representantes da Caixa Econômica Federal (Id. 271103416), admitiu que, na melhor das hipóteses, a entrega do empreendimento ocorreria apenas em janeiro de 2027, hipótese manifestamente incompatível com a boa-fé objetiva, fundamento norteador das relações contratuais consumeristas.

A jurisprudência reconhece que o inadimplemento contratual pode se configurar mesmo antes do esgotamento formal do prazo de entrega, quando demonstrada a paralisação da obra e a ausência de medidas concretas para sua continuidade.

Nesse sentido, é a jurisprudência:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 421. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 395. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A regra do art. 395 do CC/2002 responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização. Na hipótese, a inutilidade da prestação consulta o interesse do credor, levando em conta elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relativos à necessidade do credor e sua legítima expectativa. 2. Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O v. acórdão recorrido fez a correta subsunção da norma inserta no art. 395, parágrafo único, do CC/2002 ao caso, entendendo que a mora ensejou o desfazimento do negócio, caracterizando inadimplemento definitivo, pois considerou que o objeto do contrato tornou-se inútil aos recorridos. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

(REsp n. 1.294.101/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 26/8/2015.)”

Nessa linha, a manutenção do vínculo contratual impõe ao consumidor um ônus desproporcional, contrariando os princípios da confiança legítima e da proteção da parte vulnerável, próprios do Código de Defesa do Consumidor.

No que diz respeito à alegação de que a existência de alienação fiduciária impediria a rescisão contratual, igualmente não assiste razão à apelante.

Uma vez que a propriedade fiduciária atribuída ao agente financeiro não impede que o adquirente, diante de inadimplemento da construtora, postule a resolução contratual com fundamento no descumprimento da avença.

A responsabilidade contratual da incorporadora é autônoma e subsiste independentemente da existência de financiamento garantido por alienação fiduciária. Assim, não prospera a tese de extinção do feito por suposta impossibilidade jurídica do pedido.

A terceira alegação recursal refere-se à suposta decisão ultra petita, em razão da devolução integral dos valores pagos.

Contudo, a leitura da petição inicial revela que os autores formularam expressamente o pedido principal de restituição integral, tendo requerido, apenas de forma subsidiária, a aplicação de percentual de retenção entre 0% a 25%, nos termos da jurisprudência.

Não houve, portanto, qualquer extrapolação do pedido, estando a sentença dentro dos estritos limites da lide, conforme previsto nos arts. 141 e 492 do CPC.

Em relação a necessidade de retenção parcial dos valores pagos, também neste ponto as alegações do recorrente não merecem acolhida.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, nos contratos submetidos ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral quando a resolução decorre da culpa do promitente vendedor, como é o caso dos autos. A responsabilidade pela paralisação da obra é exclusiva da construtora, que não comprovou qualquer causa legítima para o atraso e tampouco adotou providências concretas para a conclusão do empreendimento.

Nesse cenário, a devolução integral imposta pela sentença está plenamente amparada na jurisprudência consolidada.

Por fim, quanto à indenização por danos morais, também não assiste razão à apelante. O caso em análise não se restringe a mero inadimplemento contratual.

A frustração da legítima expectativa de moradia, o investimento de quantia significativa por consumidores de perfil econômico modesto, a ausência de comunicação adequada e a insegurança quanto ao destino do empreendimento caracterizam abalo moral indenizável, conforme reconhecido reiteradamente por esta Corte e pelo STJ.

O valor fixado de R$10.000,00 observa os critérios da proporcionalidade, da razoabilidade e da função pedagógica da condenação, não comportando redução.

Dessa forma, a sentença de primeiro grau deve ser mantida integralmente, por seus próprios e sólidos fundamentos.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso
e NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicável o artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025