Tribunal: TJMT
Processo: 1034042-54.2020.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. SUBSTABELECIMENTO SEM RENOVAÇÃO FORMAL DE PODERES. NULIDADE ABSOLUTA. RECURSOS PREJUDICADOS.
I. Caso em exame
1. Recursos de apelação cível interpostos reciprocamente pelas partes contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de indébito e indenização por danos morais, envolvendo alegado contrato de compra e venda de imóvel que se revelou contrato de locação, com julgamento parcialmente procedente dos pedidos iniciais.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a irregularidade na representação processual dos apelados Landerson Pires da Costa e Suelen Oliveira Alves da Cruz Costa, decorrente de vício na cadeia de substabelecimentos sucessivos sem renovação formal de poderes pelos representados, configura nulidade absoluta dos atos processuais, comprometendo as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
III. Razões de decidir
3. A representação processual por advogado regularmente constituído constitui pressuposto de validade do processo, sendo o instrumento de mandato documento indispensável à postulação em juízo, nos termos do artigo 104 do Código de Processo Civil, que veda a atuação postulatória sem procuração, salvo hipóteses excepcionais taxativamente previstas.
4. A cadeia de substabelecimentos sucessivos sem renovação formal de poderes pelos representados, gerando ciclo vicioso de transferências de mandato destituído do indispensável lastro documental, compromete a higidez da representação processual e vulnera o princípio do devido processo legal.
5. A nulidade decorrente da ausência de representação processual válida ostenta natureza de ordem pública, podendo ser declarada ex officio pelo julgador a qualquer tempo e grau de jurisdição, conforme o § 3o do artigo 485 do Código de Processo Civil.
6. A realização de audiência de instrução e julgamento e a prolação de sentença sem que houvesse previamente sanado o vício concernente à representação processual acarreta prejuízo manifesto aos litigantes, que somente tomaram ciência da irregularidade após o transcurso dos prazos recursais.
7. O princípio da instrumentalidade das formas não se aplica quando há prejuízo efetivo às partes, sendo imperioso o reconhecimento da nulidade absoluta para preservação das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
IV. Dispositivo e tese
8. Recursos conhecidos, preliminar de irregularidade na representação processual acolhida, nulidade da sentença e dos atos processuais subsequentes reconhecida, determinado retorno dos autos à origem para regularização. Demais fundamentos recursais prejudicados.
Tese de julgamento: "A irregularidade na representação processual decorrente de substabelecimentos sucessivos sem renovação formal de poderes pelos representados configura nulidade absoluta dos atos processuais, devendo ser reconhecida ex officio para preservação do devido processo legal e das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 76, § 2o, 104, 188, 277 e 485, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC no 10035160031957001, Rel. Des. Renato Dresch, j. 30.01.2020; TJ-PE, APL no 4368330, Rel. Des. Josué Antônio Fonseca de Sena, j. 14.12.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034042-54.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WILSON JUNIOR DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 037.247.771-24 (APELADO), EZIO AUGUSTO TIERRE NUNES DE ALMEIDA - CPF: 038.925.741-97 (ADVOGADO), KAROLINY APARECIDA TRINDADE - CPF: 049.133.571-74 (APELADO), J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA - CNPJ: 31.090.421/0001-84 (APELANTE), NAIARA AIRES RODRIGUES BATISTA - CPF: 033.062.001-07 (ADVOGADO), VINICIUS MANOEL - CPF: 363.418.918-57 (ADVOGADO), UEBER ROBERTO DE CARVALHO - CPF: 459.437.371-20 (ADVOGADO), JHONATTAN DIEGO VIDAL GRIEBEL ELY - CPF: 050.325.931-41 (ADVOGADO), LANDERSON PIRES DA COSTA - CPF: 727.486.991-49 (APELANTE), KYMBERLY SANTOS ROCHA - CPF: 029.848.241-05 (ADVOGADO), SUELEN OLIVEIRA ALVES DA CRUZ COSTA - CPF: 939.027.511-34 (APELANTE), CARLOS AURELIO CORREA - CPF: 353.651.531-20 (APELANTE), WILSON JUNIOR DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 037.247.771-24 (APELANTE), EZIO AUGUSTO TIERRE NUNES DE ALMEIDA - CPF: 038.925.741-97 (ADVOGADO), KAROLINY APARECIDA TRINDADE - CPF: 049.133.571-74 (APELANTE), EZIO AUGUSTO TIERRE NUNES DE ALMEIDA - CPF: 038.925.741-97 (ADVOGADO), J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA - CNPJ: 31.090.421/0001-84 (APELADO), JHONATTAN DIEGO VIDAL GRIEBEL ELY - CPF: 050.325.931-41 (ADVOGADO), UEBER ROBERTO DE CARVALHO - CPF: 459.437.371-20 (ADVOGADO), LANDERSON PIRES DA COSTA - CPF: 727.486.991-49 (APELADO), KYMBERLY SANTOS ROCHA - CPF: 029.848.241-05 (ADVOGADO), SUELEN OLIVEIRA ALVES DA CRUZ COSTA - CPF: 939.027.511-34 (APELADO), KYMBERLY SANTOS ROCHA - CPF: 029.848.241-05 (ADVOGADO), CARLOS AURELIO CORREA - CPF: 353.651.531-20 (APELADO), KYMBERLY SANTOS ROCHA - CPF: 029.848.241-05 (ADVOGADO), KAREN LEE BELMONT TEIXEIRA - CPF: 017.722.351-05 (ADVOGADO), NAIARA AIRES RODRIGUES BATISTA - CPF: 033.062.001-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU A PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ARGUIDA POR WILSON JÚNIOR DE OLIVEIRA SILVA E KAROLINY APARECIDA TRINDADE E JULGOU PREJUDICADO OS DEMAIS FUNDAMENTOS RECURSAIS.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. SUBSTABELECIMENTO SEM RENOVAÇÃO FORMAL DE PODERES. NULIDADE ABSOLUTA. RECURSOS PREJUDICADOS.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação cível interpostos reciprocamente pelas partes contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de indébito e indenização por danos morais, envolvendo alegado contrato de compra e venda de imóvel que se revelou contrato de locação, com julgamento parcialmente procedente dos pedidos iniciais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a irregularidade na representação processual dos apelados Landerson Pires da Costa e Suelen Oliveira Alves da Cruz Costa, decorrente de vício na cadeia de substabelecimentos sucessivos sem renovação formal de poderes pelos representados, configura nulidade absoluta dos atos processuais, comprometendo as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

III. Razões de decidir

3. A representação processual por advogado regularmente constituído constitui pressuposto de validade do processo, sendo o instrumento de mandato documento indispensável à postulação em juízo, nos termos do artigo 104 do Código de Processo Civil, que veda a atuação postulatória sem procuração, salvo hipóteses excepcionais taxativamente previstas.

4. A cadeia de substabelecimentos sucessivos sem renovação formal de poderes pelos representados, gerando ciclo vicioso de transferências de mandato destituído do indispensável lastro documental, compromete a higidez da representação processual e vulnera o princípio do devido processo legal.

5. A nulidade decorrente da ausência de representação processual válida ostenta natureza de ordem pública, podendo ser declarada ex officio pelo julgador a qualquer tempo e grau de jurisdição, conforme o § 3o do artigo 485 do Código de Processo Civil.

6. A realização de audiência de instrução e julgamento e a prolação de sentença sem que houvesse previamente sanado o vício concernente à representação processual acarreta prejuízo manifesto aos litigantes, que somente tomaram ciência da irregularidade após o transcurso dos prazos recursais.

7. O princípio da instrumentalidade das formas não se aplica quando há prejuízo efetivo às partes, sendo imperioso o reconhecimento da nulidade absoluta para preservação das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

IV. Dispositivo e tese

8. Recursos conhecidos, preliminar de irregularidade na representação processual acolhida, nulidade da sentença e dos atos processuais subsequentes reconhecida, determinado retorno dos autos à origem para regularização. Demais fundamentos recursais prejudicados.

Tese de julgamento:

"A irregularidade na representação processual decorrente de substabelecimentos sucessivos sem renovação formal de poderes pelos representados configura nulidade absoluta dos atos processuais, devendo ser reconhecida ex officio para preservação do devido processo legal e das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 76, § 2o, 104, 188, 277 e 485, § 3o.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG, AC no 10035160031957001, Rel. Des. Renato Dresch, j. 30.01.2020; TJ-PE, APL no 4368330, Rel. Des. Josué Antônio Fonseca de Sena, j. 14.12.2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recursos de apelação cível
interpostos por, de um lado,
J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA
, e de outro, por
WILSON JUNIOR DE OLIVEIRA SILVA
e
KAROLINY APARECIDA TRINDADE
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, nos autos da
Ação De Rescisão Contratual C/C Restituição De Indébito, Indenização Por Danos Materiais E Morais N. 1034042-54.2020.8.11.0041
, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, rescindindo o contrato firmado entre os autores e os réus, condenando a empresa J PRIME e o corretor CARLOS AURÉLIO à devolução da quantia de R$ 4.500,00 (sinal), além de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00. Determinou, ainda, o ressarcimento de R$ 492,71, referente às benfeitorias realizadas, por parte dos proprietários do imóvel.

Alega o recorrente
J PRIME CONSTRUTORA
que a sentença é nula, por ter valorado indevidamente o depoimento pessoal do autor como prova suficiente para afastar cláusulas expressas do contrato, o que configuraria ofensa aos artigos 408, 412 e 385 do CPC. Defende que o contrato previa expressamente que os pagamentos mensais de R$ 1.000,00 teriam natureza de locação até o efetivo financiamento do saldo remanescente do imóvel, e que a ausência de financiamento se deu por fato imputável aos compradores.

Em suas palavras,
“a empresa Apelante cumpriu integralmente o serviço de intermediação do qual fora contratada” e “não há nexo de causalidade entre eventual discordância das partes a cerca das disposições contratuais, com o serviço prestado pela imobiliária”.

Sustenta ainda a inaplicabilidade dos danos morais, afirmando que não houve ato ilícito praticado pela empresa, tampouco prova do alegado sofrimento, defendendo a ausência dos elementos caracterizadores da responsabilidade civil, conforme os artigos 186 e 927 do Código Civil.

Por fim, requer a reforma total da sentença, com a improcedência dos pedidos. (id.

285116022 )

Recolhimento do preparo, id. 285867897.

Contrarrazões, id. 285116047.

Por sua vez, os recorrentes
WILSON JUNIOR DE OLIVEIRA SILVA e KAROLINY APARECIDA TRINDADE
insurgem-se contra a sentença, arguindo preliminarmente a irregularidade de representação processual dos apelados Landerson e Suelen. No mérito se insurgem por entenderem que houve erro na quantificação dos valores a serem restituídos, especialmente no tocante à devolução em dobro dos valores pagos indevidamente à imobiliária, bem como no valor arbitrado a título de danos materiais, apontando omissão na apreciação dos comprovantes de pagamento das benfeitorias.

Aduzem que foram induzidos a erro pelo corretor CARLOS AURÉLIO, preposto da imobiliária, que assegurou que os valores pagos mensalmente integrariam o preço do imóvel. Alegam que reformaram o imóvel com recursos próprios e que houve frustração legítima de expectativa quanto à aquisição da casa própria.

Destacam que a sentença, apesar de reconhecer a má-fé da imobiliária, não aplicou a restituição em dobro, nos moldes do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Postulam, portanto, a majoração dos valores indenizatórios e a reforma parcial da sentença para condenar os réus solidariamente à devolução em dobro dos valores pagos indevidamente e ao pagamento integral das benfeitorias realizadas, além da elevação do valor arbitrado a título de danos morais. (id. 285116037).

Isenção de preparo, id. 285879352.

Contrarrazões, id. 285117357.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme explicitado, cuida-se de
recursos de apelação cível
interpostos por, de um lado,
J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA
, e de outro, por
WILSON JUNIOR DE OLIVEIRA SILVA
e
KAROLINY APARECIDA TRINDADE
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, nos autos da
Ação De Rescisão Contratual C/C Restituição De Indébito, Indenização Por Danos Materiais E Morais N. 1034042-54.2020.8.11.0041
, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, rescindindo o contrato firmado entre os autores e os réus, condenando a empresa J PRIME e o corretor CARLOS AURÉLIO à devolução da quantia de R$ 4.500,00 (sinal), além de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00. Determinou, ainda, o ressarcimento de R$ 492,71, referente às benfeitorias realizadas, por parte dos proprietários do imóvel.

Cinge-se dos autos que os autores, ora apelantes, celebraram negociação intermediada pelo corretor Carlos Aurélio, representante da imobiliária J Prime, por meio da qual teriam adquirido imóvel situado no município de Várzea Grande, matriculado sob o n.o 75.284, lote 29, quadra 39. Alegam que, em março de 2019, efetuaram o pagamento de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) a título de entrada, passando a residir no imóvel em junho do mesmo ano, ocasião em que iniciaram o pagamento mensal de R$ 1.000,00 (um mil reais), os quais, segundo lhes foi informado, seriam abatidos do valor total do bem, até a formalização de financiamento junto à instituição bancária.

Relatam que, posteriormente, foram surpreendidos pela visita de terceiro, de nome Landerson, que se apresentou como legítimo proprietário do imóvel e passou a exigir o pagamento de aluguéis. Após contato com o corretor intermediador, foram informados de que os valores poderiam ser pagos ao referido proprietário, sob a alegação de que o financiamento ainda estaria em trâmite. No entanto, em momento posterior, a própria imobiliária comunicou aos autores que os valores pagos até então não se referiam à compra e venda, mas sim ao aluguel do imóvel.

Diante da exigência de desocupação feita por Landerson, os autores deixaram o imóvel e, inconformados, propuseram a presente ação visando: (i) a restituição em dobro dos valores pagos à imobiliária; (ii) a reparação por danos materiais, decorrentes de melhorias realizadas no imóvel; e (iii) a indenização por danos morais.

O juízo de origem, ao proferir sentença,
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, nos seguintes termos: (a) rescindiu o suposto contrato de compra e venda celebrado entre as partes; (b) condenou os requeridos à devolução do valor pago a título de sinal; (c) determinou a restituição dos valores despendidos com os reparos no imóvel; e (d) fixou indenização por danos morais em favor dos autores.-

“ [...]
É o relatório.

Decido.

Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO EM DOBRO, DANOS MATERIAIS E MORAIS
proposta por WILSON JÚNIOR DE OLIVEIRA SILVA e KAROLINY APARECIDA TRINDADE em face de J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA ME, LANDERSON PIRES DA COSTA, SUELEN OLIVEIRA ALVES CRUZ COSTA e CARLOS AURÉLIO CORREA

Entendendo presentes os pressupostos processuais, ausentes preliminares, prejudiciais ou questões pendentes de análise, passo ao julgamento do mérito.

Registre-se que vige no direito civil brasileiro a autonomia de vontade no negócio jurídico, sendo que a liberdade de contratar pode ser vista sob o prisma da liberdade propriamente dita ou pelo aspecto da escolha da modalidade do contrato.

Assim, um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes, diante do princípio
pacta sunt servanda,
onde o acordo de vontade faz lei entre as partes.

Confira-se a normativa legal do Código Civil:

“
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
”.

A parte autora ventila ter sido ludibriada pela imobiliária J Prime e pelo corretor Carlos, eis que eles teriam assegurado que os valores previamente pagos seriam contabilizados para deduzir o valor total do imóvel, correspondente a R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais). Ainda, aduz que foi compelida pelo requerido Landerson a deixar o imóvel ante o não pagamento de aluguéis.

A imobiliária aduz que as cláusulas contratuais foram claras quanto ao aluguel no período em que usufruído o imóvel até a formalização de financiamento. Os demandados Landerson e Suelen asseveram que não têm responsabilidade pela devolução ou pagamento de quaisquer valores, eis que foram tão ludibriados quanto os autores.

Na presente hipótese, é incontroversa a existência do compromisso particular de compra e venda de bem imóvel residencial e outras avenças entabulado entre as partes (id 35695658), bem assim o pagamento do valor R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos) de entrada e de 07 (sete) parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais) em benefício da imobiliária. Ainda, não divergem as partes que os autores fizeram benfeitorias na casa.

Em audiência de instrução e julgamento, o requerente, por ocasião de seu depoimento pessoal, relatou que: “[...]
chegou até a imobiliária; decidiram vender o carro para comprar uma casa e parar de morar de aluguel; falaram, inicialmente, com a corretora Jéssica; a imobiliária informou que encontrou uma casa; Jéssica disse que tinha a casa de um amigo; Carlos estava junto quando da visita à casa, que ficava em Várzea Grande; Carlos disse que a casa comprou para a filha, mas a filha não quis, porque era longe; o matagal estava encobrindo a casa; a casa estava com vidros quebrados, vaso, pia e torneiras faltantes; a corretora disse que daria desconto; deu R$ 5.000,00 de entrada e o restante foi parcelado; pactuaram que eles pagariam parcelas de R$ 1.000,00 até conseguirem desenrolar o financiamento pelo banco; mandou arrumar o telhado, tirou o matagal, regularizou o fornecimento de água, instalaram torneiras, canos; pagava a Carlos na JPrime e ele sempre dizia que estava verificando o trâmites do financiamento; após uns 03 meses, bateram à porta e Landerson estava ao lado de fora; Landerson disse ter ido ver como estava a casa; Carlos disse a Landerson que o depoente era sobrinho dele; Carlos mentiu aos dois; a corretora viu que o banco estava pagando um valor baixo pela casa e eles queriam um valor maior; parou de pagar a Carlos e passou a pagar para Landerson; se desanimaram com a negociação e pretenderam reaver o que gastaram; outro dia foi até a imobiliária e disse para Jéssica que queria desfazer o negócio, já que estava demorando a sair o financiamento; propôs reaver o dinheiro gasto nos reparos e acabar a situação; não falaram da taxa de corretagem, os R$ 5.000,00 foram pagos a título de entrada; pagou entre 7 e 8 parcelas de R$ 1.000,00; Carlos e José Ademir disseram que os valores seriam contabilizados como entrada; Landerson apareceu a primeira vez querendo saber como estava o andamento do financiamento; entrou no imóvel depois de assinar o contrato; os trâmites foram rápidos para entrar na casa; antes de pagar qualquer valor, Carlos já lhe deu a chave; decidiu rescindir por conta de toda a situação; pagava aluguel no valor de R$ 450,00; não tratou renegociação com Landerson; levava o dinheiro em espécie na imobiliária; não foi apresentado em momento algum documento da casa; solicitou documento para regularizar a energia e água; não faria um negócio de locação como dito pelos réus, porque a casa era longe; não se sentiu lesado por Landerson, mas se sentiu intimidado quando ele foi até a casa;
[...]” – termos gravados em mídia digital.

O proprietário do imóvel, Landerson Pires da Costa, declarou em seu depoimento pessoal que: “[...]
vendeu o ágio da casa em questão; esse imóvel é financiado, não quitou ainda; isso foi posteriormente a Wilson; deixou o imóvel na imobiliária para venda em 2019; foi atendido por Carlos na imobiliária e fizeram contrato; no contrato ficou pactuado que o imóvel seria locado por R$ 1.000,00 até obtiverem financiamento; após 04 meses do contrato é que passou a receber R$ 1.000,00; se assustou ao saber que já tinha um morador na casa; só passou a receber esse dinheiro depois de ir até a casa; Wilson ficou certa de 06 ou 07 meses; combinou com Wilson que abaixaria o valor do aluguel, mas Wilson não quis mais ficar na casa; se reuniu com Wilson, Carlos e o dono da empresa; disseram que conseguiram obter financiamento para Wilson no valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil), então se dispôs a vender a casa por esse mesmo valor; a corretora cobrou de Wilson a documentação, mas ele voltou atrás na negociação; a empresa procurou Wilson algumas vezes para que regularizasse; recebeu 03 parcelas referente a esse aluguel; o imóvel estava tomado por matagal e a porta do fundo quebrada; Wilson limpou o legal, trocou a porta; após uns 03 meses dessa conversa, foi até a casa; a casa ainda estava financiada em seu nome e haviam parcelas em atraso;
[...]” – termos gravados em mídia digital.

Por sua vez, o requerido José Ademir dos Santos, sócio da imobiliária J Prime, afirmou na solenidade instrutória que: “[...]
Carlos Aurélio foi corretor autônomo e atuou em sua empresa; o imóvel em questão teve intermediação de Carlos; Wilson era cliente da corretora Jéssica; Landerson era proprietário do imóvel e tinha contato com Carlos; tratou das questões atinentes à contrato; conversou com Wilson e explicou a ele sobre o contrato; não entregou as chaves antes da assinatura do contrato; Wilson deu R$ 6.000,00 de entrada e ficou de financiar 99.000,00; o valor dado era a título de entrada; Carlos recebia de Wilson e tinha que repassar Landerson; disse pra Wilson que não pagasse a Carlos; o banco aprovou pagar R$ 86.000,00, mas Wilson disse que não queria; não se reuniu com Wilson, Landerson e Carlos, apenas antes do contrato; Carlos não tinha mesa ou sala na corretora;
[...]” – termos gravados em mídia digital.

Com efeito, infere-se do instrumento contratual, na cláusula segunda, que:

“
O preço da presente venda é de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), que será pago da seguinte forma:

a)R$ 6.000,00 (seis mil reais), Á VISTA,
referente honorários de corretagem.

b)
R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais)
, financiado junto à instituição financeira
. [...]

Parágrafo Terceiro:
Fica acordado com o Comprador e os Vendedores o valor de 1.000,00 (um mil reais) mensal, com vencimento para todo dia 20, referente à locação do referido imóvel, até o financiamento diante ao Banco escolhido ser debitado na conta do Vendedor, sendo que, se decorrido o prazo de 12 (doze) meses, o presente contrato perderá a validade, devendo as partes refazerem o presente instrumento contratual.
”

Apesar da expressa menção no instrumento contratual, observa-se do depoimento pessoal do autor, pessoa com baixa instrução e humilde, que lhe fora feita pelo corretor imobiliário Carlos promessa diversa.

O requerente afirmou diversas vezes que o intento seria deixar de pagar aluguel, tanto o é que, acreditando que o imóvel lhe fora vendido, despendeu tempo e dinheiro na reforma do local, bem ainda passou a residir na casa, embora situada em cidade diversa de seu trabalho.

Convergindo, os recibos anexados ao id 35695663, subscritos por Carlos, descrevem que os valores mensais de R$ 1.000,00 (um mil reais) pagos pelo autor se referem ‘à primeira parcela do imóvel, comprado’, ‘parcela do imóvel’, ‘referente 01 parcela do imóvel’.

Extrai-se da prova oral colhida, ainda, que o requerido Carlos recebeu os valores mensais do autor e não fez o devido repasse ao requerido Landerson, proprietário da casa.

Nessa linha de intelecção, em que pese o instrumento contratual dispor uma situação, a realidade do negócio jurídico firmado foi diversa, havendo demonstração inequívoca de que o requerente foi induzido a erro pelo corretor imobiliário e pela empresa, devendo, pois, ser declarada a rescisão do contrato, com a devida devolução dos valores pagos como sinal, equivalente a R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais).

Sobre o tema, não diverge e jurisprudência:

“
Não se aplica a orientação do Tema 938 do STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante
” (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, julgado em 30/11/2020).

“[...]
"em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
” (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, 4a Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, J. 22.03.21).

De mais a mais, restou incontroverso que os requerentes fizeram reparos na residência, consistente na troca da porta, vidraças e retirada de matagal no terreno, devendo, por conseguinte, serem ressarcidos pelos proprietários do local, os requeridos Landerson e Suelen.

Com efeito, ante os comprovantes amealhados aos autos, o valor a ser ressarcido em favor dos requerentes é de R$ 492,71 (quatrocentos e noventa e dois reais e setenta e um centavos).

De outro vértice, improcede a pretensão dos requerentes em terem pagos em seu favor o valor a título de comissão de corretagem, posto que tal valor abarca exatamente a quantia entregue a título de sinal.

No que tange aos danos morais, as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de concretizar o sonho de aquisição do primeiro imóvel, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a compra, cabendo aos réus Carlos e à JPrime o dever de indenizar.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente obstar a reiteração da conduta, e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido do requerente, correta a fixação do

valor da indenização em R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Em casos tais, é assim a jurisprudência do e. TJMT:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – INOVAÇÃO RECURSAL REFERENTE À PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INEGRAL – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM MANTIDO – CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES – PEDIDO NÃO POSTULADO NA EXORDIAL – NECESSIDADE DE PROMOVER O DECOTE DO VALOR – RESSARCIMENTO DE ARRAS E INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO VEDADA – EXCLUSÃO DA CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE CONHECIDO, E NO MÉRITO, PROVIDO EM PARTE, E DO AUTOR DESPROVIDO
. A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.
Se a sentença condenou o réu ao pagamento de determinada parcela (lucros cessantes) não incluída no pleito deduzido na inicial, julgando além do pedido, deve o Tribunal ad quem reduzi-la aos limites da pretensão deduzida em juízo, na forma dos artigos 141 e 492 do CPC do Código de Processo Civil. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, tornando-se inaplicável o Tema no. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.
(N.U 1011533-44.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2024, Publicado no DJE 11/07/2024).

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO, POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – QUESTÕES PRÉVIAS – AFASTAMENTO – COMPRA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA N. 543, DO STJ – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – ASTREINTES – OBRIGAÇÃO DE PAGAR – NÃO CABIMENTO – MULTA POR INADIMPLÊNCIA – PRETENSÃO AUSENTE DA PETIÇÃO INICIAL – JULGAMENTO EXTRA PETITA – DECOTAMENTO – CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO COM OUTROS ENCARGOS – VIABILIDADE – NATUREZA JURÍDICA DIVERSAS – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – CORREÇÃO MONETÁRIA – ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO – PROVIMENTO PARCIAL. Deve ser rejeitada a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade, quando as razões recursais combatem os termos da sentença e encontram-se associadas aos temas abordados.

Por ter o promitente vendedor dado causa à rescisão contratual, a restituição do valor pago pelo promitente comprador deve ser imediata e integral, na forma do Enunciado da Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, não há falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem.
Tratando-se de obrigação de pagar quantia certa, não se revela cabível a imposição de multa para coagir a parte ao seu cumprimento. Não havendo pedido de pagamento da multa por inadimplência, a condenação imposta na sentença configura julgamento extra petita, devendo ser decotada do ato sentencial recorrido. Mostra-se possível cumular a cláusula penal com outros encargos, tendo em vista que possuem natureza jurídica diversas.
Demonstrado que os prejuízos sofridos ultrapassaram o mero aborrecimento, deve ser confirmada a sentença que reconheceu o direito à indenização pelos danos morais sofridos.
(N.U 1013225-78.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/07/2024, Publicado no DJE 11/07/2024).

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE
o pedido, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

I)
RESCINDIR
o contrato de compromisso de compra e venda;

II)
CONDENAR
os requeridos Carlos Aurélio Correa e JPrime Construtora de Soluções Imobiliárias LTDA ME à devolução do valor pago a título de sinal, correspondente a R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com incidência de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação;

III)
CONDENAR
os requeridos Landerson e Suelen a restituírem aos requerentes o valor pago pelos reparos no imóvel, equivalente a R$ 492,71 (quatrocentos e noventa e dois reais e setenta e um centavos), com incidência de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação;

IV)
CONDENAR
os requeridos Carlos Aurélio e JPrime ao pagamento de indenização por danos morais aos requerentes, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do arbitramento. [...]”

Pois bem.

- DA PRELIMINAR - IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL

Inicialmente, passo ao exame da preliminar suscitada pelos apelantes WILSON JUNIOR DE OLIVEIRA SILVA e KAROLINY APARECIDA TRINDADE, relativa à suposta irregularidade na representação processual dos recorridos LANDERSON PIRES DA COSTA e SUELEN OLIVEIRA ALVES DA CRUZ COSTA.

Detida análise dos autos revela que os referidos apelados, em momento pretérito, constituíram como patrona a advogada Dra. KYMBERLY SANTOS ROCHA, tendo esta sido regularmente habilitada mediante instrumento de mandato devidamente acostado aos autos (ID 285116896, fl. 03).

Sobreveio, entretanto, em 01/08/2023, substabelecimento sem reserva de poderes à advogada Dra. KAREN LEE BELMONT TEIXEIRA, sem que houvesse, contudo, a juntada de nova procuração diretamente outorgada pelos representados à nova patrona, conforme se depreende do documento de ID 285115983.

Ademais, observa-se que a mencionada Dra. KAREN, posteriormente, renunciou ao mandato e, em ato subsequente, substabeleceu os poderes à mesma Dra. KYMBERLY SANTOS ROCHA — que, cumpre lembrar, já havia anteriormente substabelecido sem qualquer renovação formal de poderes nos autos —
instaurando-se, assim, um ciclo vicioso de substabelecimentos destituído do indispensável lastro documental, o que compromete a higidez da cadeia de representação processual
.

Durante esse interregno, marcado por vício na representação dos ora apelados, foi proferida sentença nos autos, da qual resultou o acolhimento da pretensão dos apelantes em detrimento dos apelados,
estes, por sua vez, silentes, sem qualquer apresentação de defesa, presumivelmente por desconhecimento do estado de sua representação nos autos.

É consabido que o Código de Processo Civil vigente consagra, dentre seus princípios estruturantes, o da instrumentalidade das formas, segundo o qual os atos processuais não se invalidam pela inobservância de determinada formalidade, desde que reste preservada sua finalidade precípua — princípio este positivado nos artigos 188 e 277 da Lei no 13.105/2015,
in verbis
:

Art. 188. Os atos e os termos processuais independem de forma determinada, salvo quando a lei expressamente a exigir, considerando-se válidos os que, realizados de outro modo, lhes preencham a finalidade essencial.

Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.

Destarte, é certo que o processo não se constitui em um fim em si mesmo, mas, sim, em instrumento destinado à concretização da tutela jurisdicional efetiva do direito material.

Todavia, a mitigação das formas legais
somente se justifica quando inexistente prejuízo às partes.
A validação do ato processual atípico exige, por imperativo lógico e normativo, a preservação da função teleológica da norma processual.

No caso vertente, entretanto,
resta evidenciado prejuízo manifesto aos apelados
, que, conforme restou demonstrado por meio de conversações anexadas pela advogada KAREN LEE BELMONT TEIXEIRA, somente tomaram ciência da inexistência de procurador constituído nos autos após o transcurso dos prazos recursais, por ocasião da intimação realizada por este Relator.

O artigo 104 do Código de Processo Civil dispõe, de maneira peremptória, que
"o advogado não será admitido a postular em juízo sem procuração, salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente"
. Trata-se de regra que consagra a indispensabilidade da regular representação processual, permitindo exceções apenas em hipóteses taxativamente previstas e relacionadas à proteção da parte contra perecimento de direito.

No caso sob exame, contudo, não se identifica qualquer das hipóteses excepcionais autorizadoras da atuação postulatória sem mandato, nos termos delineados pelo dispositivo supracitado.

De igual modo, o artigo 76 do mesmo diploma legal estabelece que, uma vez constatada a irregularidade na representação processual ou a incapacidade postulatória da parte, compete ao magistrado determinar a suspensão do feito, concedendo prazo razoável para a respectiva regularização. Com efeito, seu § 2o estipula as consequências jurídicas advindas do descumprimento da determinação judicial, a saber:

"§ 2o Descumprida a determinação, caso o processo esteja na instância originária: I – o processo será extinto, se a providência couber ao autor; II – o réu será considerado revel, se a providência lhe couber."

Nota-se, assim, que o ordenamento jurídico
não apenas exige a regularidade da representação técnica da parte como também prevê, de modo claro e objetivo, os efeitos processuais que se operam no caso de inércia diante da oportunidade de saneamento do vício, observando-se, com isso, a diretriz constitucional do devido processo legal.

No presente caso, além da prolação da sentença sem que se houvesse previamente sanado o vício concernente à representação processual dos apelados LANDERSON PIRES DA COSTA e SUELEN OLIVEIRA ALVES DA CRUZ COSTA — circunstância que, por si só, reveste-se de nulidade absoluta, haja vista o comprometimento das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa —, constata-se que a audiência de instrução foi realizada sem que o Juízo exigisse a apresentação da correspondente procuração do advogado que atuava em nome dos mencionados litigantes na referida solenidade processual.

Tal omissão, em contexto processual já marcado por manifesta irregularidade na constituição de procurador, acentua a vulneração às balizas do devido processo legal, comprometendo, de maneira substancial, a higidez do iter procedimental e, por conseguinte, a legitimidade do provimento jurisdicional exarado nos autos.

A representação processual irregular implica na invalidade dos atos praticados pelo advogado sem procuração, conforme pacífica jurisprudência dos Tribunais Superiores. A propósito, confira-se o entendimento jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO PROCESSUAL CIVIL - IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO AUTOR - AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO NOS AUTOS - RATIFICAÇÃO DOS ATOS PRATICADOS POR ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO - INÉRCIA DA PARTE EM SANAR O VÍCIO - EXTINÇÃO DO FEITO. - A representação processual por advogado regulamente constituído é pressuposto de validade do processo, sendo o instrumento de mandato documento indispensável à propositura da ação; - Constada a irregularidade e dada oportunidade para a regularização a representação processual, e, isso não ocorrendo consideram-se ineficazes os atos processuais praticados que sejam ratificados, respondendo o advogado que praticou o ato pelas despesas processuais e perdas e danos ( CPC, art. 104, § 2o)- Não regularizada a representação processual no prazo legal ou judicial, impõe-se a extinção do feito ou reconhecimento da revelia, conforme o caso. (TJ-MG - AC: 10035160031957001 MG, Relator.: Renato Dresch, Data de Julgamento: 30/01/2020, Data de Publicação: 04/02/2020)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. FALTA DE PROCURAÇÃO NOS AUTOS. IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO . INTIMAÇÃO PARA SANAR O VÍCIO. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO NÃO CONHECIDO . DECISÃO UNÂNIME. 1. Restou constatada a irregularidade da representação processual do apelante, tendo em vista a falta de instrumento de mandato que outorgue poderes aos advogados que subscreveram o recurso de apelação. 2 . Constatada a irregularidade de representação processual do apelante, tendo em vista tratar-se de vício sanável, foi proferido despacho determinando a intimação do Município para que procedesse com a devida regularização da representação processual, sem que tenha havido, contudo, a juntada de qualquer procuração pelo apelante. 3. É cediço que a falta de capacidade postulatória do recorrente conduz à inadmissibilidade do recurso, caso não tenha sido sanada. Na forma do art . 104 do CPC/2015, o advogado não será admitido a postular em juízo sem procuração, salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente, o que não é o caso dos autos. 4. Recurso de Apelação não conhecido. Decisão unânime . (TJ-PE - APL: 4368330 PE, Relator.: Josué Antônio Fonseca de Sena, Data de Julgamento: 14/12/2018, 4a Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 10/01/2019)

Cumpre enfatizar que a ausência de instrumento de mandato válido nos autos não configura mera falha de natureza formal ou sanável sem consequências. Trata-se, ao contrário, de vício de natureza substancial que compromete a própria existência e eficácia jurídica do ato processual realizado. A procuração judicial é o instrumento de legitimação do advogado para o exercício da postulação em nome da parte, sem o qual inexiste, do ponto de vista jurídico, representação válida e, por conseguinte, aptidão para a prática de atos processuais válidos.

Na hipótese em apreço, constata-se que os apelados LANDERSON PIRES DA COSTA e SUELEN OLIVEIRA ALVES DA CRUZ COSTA permaneceram, durante parcela substancial do trâmite processual, desprovidos de representação processual regularmente constituída, o que lhes acarretou inegável prejuízo, culminando na imposição de condenação judicial sem que tivessem a real oportunidade de exercer, em plenitude, o seu direito constitucional de defesa.

Impende ressaltar que a nulidade decorrente da ausência de representação processual válida ostenta natureza de ordem pública, razão pela qual pode — e deve — ser declarada
ex officio
pelo julgador, a qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos do § 3o do artigo 485 do Código de Processo Civil.

Diante desse quadro, considerando-se a manifesta irregularidade na representação processual dos referidos apelados, bem como o inequívoco prejuízo daí decorrente, impõe-se, por imperativo de legalidade e de respeito ao devido processo legal, o reconhecimento da nulidade dos atos processuais praticados a partir do surgimento do vício, inclusive da sentença então proferida, porquanto emanada de procedimento eivado de nulidade absoluta.

Diante do exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos e, no mérito,
ACOLHO
a preliminar suscitada por Wilson Junior De Oliveira Silva E Karoliny Aparecida Trindade,
reconhecendo a nulidade da sentença e dos atos processuais subsequentes
, em razão da irregularidade na representação processual dos apelados Landerson Pires Da Costa E Suelen Oliveira Alves Da Cruz Costa.
DETERMINO
o retorno dos autos à origem, a fim de que se oportunize às partes prazo razoável para regularização da representação, nos termos do art. 76 do CPC.

JULGO PREJUDICADOS
os demais fundamentos recursais, bem como o recurso interposto por J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, ante a nulidade ora reconhecida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025