Tribunal: TJMT
Processo: 1039100-09.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Ação Anulatória c/c Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Materiais. Atraso na Entrega de Imóvel. Inadimplemento Contratual. Posse Efetiva Posterior à Entrega Formal das Chaves. Responsabilidade pelo Pagamento de IPTU e Taxas Condominiais. Recurso Desprovido.
I. Caso em Exame
1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que julgou parcialmente procedente Ação Anulatória c/c Obrigação de Fazer e Pedido de Reparação de Danos Materiais, movida por adquirente de unidade imobiliária que alegou vícios construtivos impeditivos do uso do imóvel. A Juíza a quo reconheceu a nulidade do termo de recebimento definitivo firmado em 2016, fixou a entrega efetiva em dezembro de 2019 e condenou a construtora ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais no período compreendido entre outubro de 2016 e dezembro de 2019.
II. Questão em Discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse efetiva do imóvel se consolida apenas com a possibilidade de uso regular da unidade habitacional, independentemente da entrega formal das chaves; (ii) estabelecer se a construtora deve ressarcir os valores pagos pela adquirente a título de IPTU e taxas condominiais enquanto não viabilizada a habitação do imóvel.
III. Razões de Decidir
3. A posse efetiva do imóvel exige que a unidade esteja em condições de uso pleno, não se restringindo à entrega simbólica das chaves.
4. A prova pericial confirma a existência de vícios construtivos relevantes que impediram a fruição do imóvel até 24/10/2019, sendo a posse restabelecida apenas em 10/12/2019.
5. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação de pagar encargos como IPTU e taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse efetiva, o que não ocorreu no momento da entrega formal em 2016.
6. A ausência de repasse direto dos valores à construtora não afasta o dever de ressarcimento, pois este decorre da violação do dever contratual de entregar o imóvel em condições adequadas de uso, nos termos dos arts. 389 e 927 do Código Civil.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A entrega formal das chaves não implica posse efetiva quando o imóvel se encontra inabitável por vícios construtivos. 2. A obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais somente se configura após a efetiva possibilidade de uso do imóvel. 3. A construtora responde pelo ressarcimento de encargos suportados pelo adquirente no período em que este esteve impedido de exercer a posse plena da unidade.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389 e 927; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.883.864/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 28.04.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039100-09.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Defeito, nulidade ou anulação, Liminar]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ELAY CAVALCANTE DE MIRANDA VASS - CPF: 594.908.371-72 (APELADO), MARCELO FALCAO FERREIRA - CPF: 452.112.301-59 (ADVOGADO), PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0003-38 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Ação Anulatória c/c Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Materiais. Atraso na Entrega de Imóvel. Inadimplemento Contratual. Posse Efetiva Posterior
à
Entrega Formal das Chaves. Responsabilidade pelo Pagamento de IPTU e Taxas Condominiais.
Recurso Desprovido
.

I.
Caso em Exame

1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que julgou parcialmente procedente Ação Anulatória c/c Obrigação de Fazer e Pedido de Reparação de Danos Materiais, movida por adquirente de unidade imobiliária que alegou vícios construtivos impeditivos do uso do imóvel. A Juíza
a quo
reconheceu a nulidade do termo de recebimento definitivo firmado em 2016, fixou a entrega efetiva em dezembro de 2019 e condenou a construtora ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais no período compreendido entre outubro de 2016 e dezembro de 2019.

II.
Questão em Discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse efetiva do imóvel se consolida apenas com a possibilidade de uso regular da unidade habitacional, independentemente da entrega formal das chaves; (ii) estabelecer se a construtora deve ressarcir os valores pagos pela adquirente a título de IPTU e taxas condominiais enquanto não viabilizada a habitação do imóvel.

III.
Razões de Decidir

3. A posse efetiva do imóvel exige que a unidade esteja em condições de uso pleno, não se restringindo à entrega simbólica das chaves.

4. A prova pericial confirma a existência de vícios construtivos relevantes que impediram a fruição do imóvel até 24/10/2019, sendo a posse restabelecida apenas em 10/12/2019.

5. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação de pagar encargos como IPTU e taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse efetiva, o que não ocorreu no momento da entrega formal em 2016.

6. A ausência de repasse direto dos valores à construtora não afasta o dever de ressarcimento, pois este decorre da violação do dever contratual de entregar o imóvel em condições adequadas de uso, nos termos dos arts. 389 e 927 do Código Civil.

IV.
Dispositivo e Tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A entrega formal das chaves não implica posse efetiva quando o imóvel se encontra inabitável por vícios construtivos. 2. A obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais somente se configura após a efetiva possibilidade de uso do imóvel. 3. A construtora responde pelo ressarcimento de encargos suportados pelo adquirente no período em que este esteve impedido de exercer a posse plena da unidade.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 927; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.883.864/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 28.04.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1039100-09.2018.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Plaenge Empreendimentos Ltda.
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação Anulatória c/c Obrigação de Fazer, com Pedido de Reparação de Danos Materiais, movida por
Elay Cavalcante de Miranda Vass.

A Juíza
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido inicial, declarou a nulidade do Termo de Recebimento Definitivo das Chaves firmado em 16.09.2016 e reconheceu como data da efetiva entrega do imóvel em 10.12.2019, com recontagem dos prazos de garantia a partir desta data.

Condenou ainda a Requerida ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais no período de outubro de 2016 a dezembro de 2019, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta que a sentença não observou o conteúdo do laudo pericial juntado aos autos, o qual atesta que o imóvel estava em condições de habitabilidade e que as desconformidades encontradas seriam de responsabilidade do proprietário, por falta de manutenção.

Assevera que os vícios construtivos foram sanados conforme laudos técnicos apresentados e que o imóvel se encontrava apto para moradia, inclusive com motor da banheira funcionando à época da entrega, sendo o atual defeito decorrente do uso e da ausência de manutenção.

Argumenta, ainda, que os pedidos de ressarcimento das despesas condominiais e do IPTU já foram objeto de análise no Agravo de Instrumento n. 1008371-89.2019.811.0000, oportunidade em que o Tribunal de Justiça de Mato Grosso teria decidido pela improcedência da pretensão de ressarcimento.

Afirma não ter recebido quaisquer valores a esse título da parte autora, pois tais encargos foram pagos diretamente à Prefeitura e ao Condomínio, não sendo cabível a restituição. Alega, por fim, que a jurisprudência pacífica impõe ao adquirente do imóvel a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais a partir da entrega das chaves.

Sob tais argumentos, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para que seja reformada a r. sentença, julgando-se totalmente improcedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões no ID. 276922466.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ao ajuizar a demanda, a Autora/Apelada
Elay Cavalcante de Miranda Vass
alegou, em síntese, que celebrou com a Ré/Apelante
Plaenge Empreendimentos Ltda.
contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado na unidade 1902 do Edifício Vilanova Artigas, com previsão de entrega para 30.11.2015.

Aduziu que, embora as chaves tenham sido formalmente entregues em 16.09.2016, o imóvel apresentava inúmeros vícios construtivos que inviabilizavam seu uso para fins residenciais, tais como infiltrações, desníveis no piso, trincas em paredes e forros, falhas em janelas e esquadrias, defeitos na fibra da banheira e em revestimentos, entre outros, os quais foram minuciosamente descritos no item 4.1 da petição inicial.

Afirmou que, diante da persistência dos defeitos e da omissão da Requerida em saná-los de forma satisfatória, foi compelida a devolver as chaves do imóvel, permanecendo impossibilitada de exercer a posse plena deste.

Alegou, ainda, que mesmo diante da inabitabilidade do bem, a Construtora continuou exigindo o pagamento de IPTU e taxas condominiais desde a entrega inicial das chaves.

Em razão dos fatos expostos, formulou os seguintes pedidos na inicial: (i) concessão de tutela de urgência para compelir a requerida a realizar todos os reparos necessários na unidade 1902; (ii) suspensão da cobrança de encargos condominiais e a condenação da ré ao pagamento de IPTU e taxas de condomínio vincendos até a efetiva entrega do imóvel; (iii) no mérito, declaração de nulidade do Termo de Recebimento Definitivo das Chaves de 16.09.2016 e fixação da entrega efetiva somente após a conclusão dos reparos necessários; (iv) recontagem dos prazos de garantia contratual a partir da nova data de entrega; (v) devolução, em dobro, dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais desde 2016; (vi) fornecimento de peças sobressalentes de revestimentos utilizados na obra; (vii) proibição de qualquer coação para assinatura da escritura do imóvel antes da resolução integral dos vícios; e (viii) condenação da requerida ao pagamento das verbas de sucumbência.

Na contestação, a Ré/Apelante negou a existência de vícios que comprometesse a habitabilidade do imóvel, afirmando que os reparos foram efetuados tempestivamente e que o imóvel estava apto à moradia desde a entrega inicial em 2016. Alegou que os encargos de IPTU e taxas condominiais são de responsabilidade do adquirente a partir da imissão na posse e que os pagamentos foram feitos diretamente à Prefeitura e ao Condomínio, inexistindo qualquer valor a ser restituído pela empresa.

Aduziu, ainda, que os vícios remanescentes decorriam de falta de manutenção por parte da Autora e que a jurisprudência majoritária impõe ao comprador os encargos do imóvel a partir da entrega das chaves, além de sustentar a existência de decisão anterior em agravo de instrumento afastando o dever de ressarcimento.

Após a produção da prova pericial, a Juíza de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou a nulidade do termo de recebimento de 2016, reconheceu a entrega efetiva em 10.12.2019, determinou a recontagem dos prazos de garantia e condenou a Ré ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais no período compreendido entre outubro de 2016 e dezembro de 2019.

Inconformada, a Apelante alega que os vícios não comprometiam a moradia e que já estavam sanados em data anterior à fixada na sentença, atribuindo os problemas à falta de manutenção do imóvel e reiterando que não recebeu os valores cobrados a título de IPTU e condomínio, não havendo falar em ressarcimento.

Pois bem.

É incontroverso nos autos que o imóvel objeto do contrato — apartamento n. 1902 do Edifício Vilanova Artigas — foi entregue formalmente em 16/09/2016, porém com uma série de vícios construtivos relevantes e impeditivos do uso pleno da unidade como residência, conforme extensamente documentado nos autos e reconhecido no próprio laudo pericial judicial.

Apesar da tentativa da Apelante de minimizar a gravidade dos defeitos apresentados, a prova pericial técnica, realizada por perito nomeado pelo Juízo e cuja imparcialidade não foi impugnada de forma consistente, evidencia que as desconformidades de responsabilidade da construtora somente foram efetivamente sanadas em 24/10/2019, conforme relatório técnico de vistoria registrado sob ID 276922410 e 276922411.

Apenas após tais reparos, a Autora voltou a receber as chaves em 10/12/2019, conforme documento de ID 276922412.

Portanto, é absolutamente inidônea a tese de que a posse plena e útil teria se consolidado com a entrega formal de 2016.

A jurisprudência consolidada, inclusive no recente julgamento do REsp 1.883.864/SP, julgado em 28/04/2025 pela Terceira Turma do STJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, é categórica ao estabelecer que:

“Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.”

Tal entendimento não se limita à entrega física das chaves, mas sim ao momento em que o imóvel passa a estar em condições de uso normal, o que não ocorreu até que os vícios construtivos fossem corrigidos.

A sentença, portanto, agiu com precisão técnica e coerência jurídica ao reconhecer que a Autora não exerceu a posse efetiva do bem entre outubro de 2016 e dezembro de 2019, razão pela qual não poderia ser responsabilizada por tributos e encargos que pressupõem o uso regular do imóvel.

Não prospera, ainda, a argumentação da Apelante de que o ressarcimento não seria devido por ela não ter recebido os valores de IPTU ou condomínio.

Tal raciocínio ignora que a condenação se funda na violação do dever contratual de entregar o bem em perfeitas condições de uso, com fundamento nos arts. 389 e 927 do Código Civil e nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A restituição desses valores visa a restabelecer o equilíbrio contratual violado, prevenindo enriquecimento sem causa e reparando prejuízo indevido à parte que foi privada do uso do bem por falha do fornecedor.

Diante do exposto,
nego provimento ao Recurso de Apelação
e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025