Tribunal: TJMT
Processo: 1036004-65.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. RETIFICAÇÃO E CANCELAMENTO DE GEORREFERENCIAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO REGISTRAL INTEGRAL. MEDIDA DESPROPORCIONAL. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar averbação de bloqueio integral na matrícula do imóvel objeto da lide.
2. Alegação dos agravantes de que houve suposta apropriação indevida de área de 8,9691 hectares de sua propriedade, incorporada ao imóvel dos agravados por ocasião de procedimento de georreferenciamento, sustentando a existência de acordo consensual entre os proprietários para regularização das divisas, conforme Declaração de Reconhecimento de Limites e Atas Notariais.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: analisar se o bloqueio registral integral da Matrícula no 9.578, que possui 461,4846 hectares, é medida proporcional ante a controvérsia que envolve apenas 8,9691 hectares; e avaliar se a averbação da existência da ação com registro específico da área controvertida constitui providência cautelar suficiente para resguardar os direitos da agravada sem impor restrições desproporcionais aos agravantes.
III. Razões de decidir
4. A decisão agravada acertadamente identificou a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, considerando que os pareceres técnicos elaborados por engenheiros agrimensores demonstram, com detalhamento técnico, a supressão de área da matrícula da agravada e sua indevida incorporação à matrícula dos agravantes, conferindo plausibilidade à tese de inexistência de negócio jurídico que amparasse tal transferência.
5. O perigo de dano manifesta-se pela manutenção de registro imobiliário que não reflete a realidade dominial, expondo a agravada a prejuízos de difícil reparação e permitindo que os agravantes exerçam plenos poderes de propriedade sobre área litigiosa, inclusive alienando-a ou onerando-a, o que poderia frustrar a eficácia de eventual sentença de procedência.
6. O bloqueio integral da matrícula revela-se medida excessivamente gravosa quando cotejado com a extensão da área efetivamente controvertida, pois o imóvel matriculado possui 461,4846 hectares, sendo que a porção litigiosa corresponde a apenas 8,9691 hectares, representando menos de 2% da área total, violando o princípio da proporcionalidade que exige adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito das medidas cautelares.
7. A averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, com registro específico da área controvertida, constitui medida suficiente, adequada e proporcional para assegurar a publicidade da demanda perante terceiros de boa-fé, preservando os direitos da agravada sem impor restrições desproporcionais aos agravantes, em consonância com os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e menor onerosidade.
IV. Dispositivo e tese
8. Agravo de instrumento parcialmente provido para determinar a substituição do bloqueio integral da Matrícula no 9.578 pela simples averbação registral da existência da ação, com registro específico da área controvertida de 8 hectares.
Tese de julgamento: "1. A indisponibilidade registral integral de imóvel constitui medida de natureza excepcional que deve observar o princípio da proporcionalidade, sendo desproporcional o bloqueio total de matrícula quando a controvérsia envolve apenas fração ínfima da propriedade. 2. A averbação da existência da ação judicial na matrícula do imóvel, com identificação específica da área controvertida, constitui providência cautelar suficiente para preservar a publicidade da demanda e proteger eventuais terceiros de boa-fé, atendendo aos princípios da adequação e proporcionalidade."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 828, § 4o, e 1.022; CC, art. 1.245; LRP, art. 167, II, item 21; Decreto no 4.449/2002, art. 9o, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AgInt no 1020138-51.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 23.10.2024; TJMT, AgInt no 1012705-93.2024.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 28.08.2024; TJMT, AI no 1013280-67.2025.8.11.0000, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 26.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036004-65.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Imissão]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CELSO BORGES DE MOURA - CPF: 219.487.391-00 (ADVOGADO), JOAO CARLOS BAIA - CPF: 361.586.231-72 (AGRAVANTE), AMANDA CARLA DURIGAN BAIA - CPF: 699.262.631-00 (AGRAVANTE), LUCIMARA JOSVIAK D AVILA - CPF: 647.850.419-00 (AGRAVADO), JOSE FABIO PANTOLFI FERRARINI - CPF: 014.546.781-35 (ADVOGADO), LEONARDO MERCHAN DE LIMA - CPF: 056.171.671-46 (ADVOGADO), THALLYTTA DE OLIVEIRA SEIFERT - CPF: 023.299.861-22 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. RETIFICAÇÃO E CANCELAMENTO DE GEORREFERENCIAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO REGISTRAL INTEGRAL. MEDIDA DESPROPORCIONAL. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar averbação de bloqueio integral na matrícula do imóvel objeto da lide.

2. Alegação dos agravantes de que houve suposta apropriação indevida de área de 8,9691 hectares de sua propriedade, incorporada ao imóvel dos agravados por ocasião de procedimento de georreferenciamento, sustentando a existência de acordo consensual entre os proprietários para regularização das divisas, conforme Declaração de Reconhecimento de Limites e Atas Notariais.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: analisar se o bloqueio registral integral da Matrícula no 9.578, que possui 461,4846 hectares, é medida proporcional ante a controvérsia que envolve apenas 8,9691 hectares; e avaliar se a averbação da existência da ação com registro específico da área controvertida constitui providência cautelar suficiente para resguardar os direitos da agravada sem impor restrições desproporcionais aos agravantes.

III. Razões de decidir

4. A decisão agravada acertadamente identificou a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, considerando que os pareceres técnicos elaborados por engenheiros agrimensores demonstram, com detalhamento técnico, a supressão de área da matrícula da agravada e sua indevida incorporação à matrícula dos agravantes, conferindo plausibilidade à tese de inexistência de negócio jurídico que amparasse tal transferência.

5. O perigo de dano manifesta-se pela manutenção de registro imobiliário que não reflete a realidade dominial, expondo a agravada a prejuízos de difícil reparação e permitindo que os agravantes exerçam plenos poderes de propriedade sobre área litigiosa, inclusive alienando-a ou onerando-a, o que poderia frustrar a eficácia de eventual sentença de procedência.

6. O bloqueio integral da matrícula revela-se medida excessivamente gravosa quando cotejado com a extensão da área efetivamente controvertida, pois o imóvel matriculado possui 461,4846 hectares, sendo que a porção litigiosa corresponde a apenas 8,9691 hectares, representando menos de 2% da área total, violando o princípio da proporcionalidade que exige adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito das medidas cautelares.

7. A averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, com registro específico da área controvertida, constitui medida suficiente, adequada e proporcional para assegurar a publicidade da demanda perante terceiros de boa-fé, preservando os direitos da agravada sem impor restrições desproporcionais aos agravantes, em consonância com os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e menor onerosidade.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo de instrumento parcialmente provido para determinar a substituição do bloqueio integral da Matrícula no 9.578 pela simples averbação registral da existência da ação, com registro específico da área controvertida de 8 hectares.

Tese de julgamento:

"1. A indisponibilidade registral integral de imóvel constitui medida de natureza excepcional que deve observar o princípio da proporcionalidade, sendo desproporcional o bloqueio total de matrícula quando a controvérsia envolve apenas fração ínfima da propriedade. 2. A averbação da existência da ação judicial na matrícula do imóvel, com identificação específica da área controvertida, constitui providência cautelar suficiente para preservar a publicidade da demanda e proteger eventuais terceiros de boa-fé, atendendo aos princípios da adequação e proporcionalidade."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 300, 828, § 4o, e 1.022; CC, art. 1.245; LRP, art. 167, II, item 21; Decreto no 4.449/2002, art. 9o, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AgInt no 1020138-51.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 23.10.2024; TJMT, AgInt no 1012705-93.2024.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 28.08.2024; TJMT, AI no 1013280-67.2025.8.11.0000, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 26.09.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
JOÃO CARLOS BAIA e AMANDA CARLA DURIGAN BAIA
contra decisão proferida pela Juízo da Vara Única da Comarca de Arenápolis/MT, nos autos da Ação Declaratória/Retificação e Cancelamento de Georreferenciamento c/c Inexistência de Negócio Jurídico N. 1000869-11.2025.8.11.0026 ajuizada por
LUCIMARA JOSVIAK D'ÁVILA
, que deferiu em parte a tutela de urgência para determinar a averbação de bloqueio na Matrícula no 9.578 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Arenápolis-MT.

Em suas razões recursais, os agravantes alegam, em síntese, que a decisão agravada carece de fundamentação fática e jurídica robusta, impondo-lhes prejuízos graves, irreversíveis e desproporcionais.

Para tanto, sustentam que há provas documentais de que a agravada tinha pleno conhecimento, participou ativamente e anuiu expressamente com os ajustes de limites e o georreferenciamento, através de Declaração de Reconhecimento de Limites (DRL) e de sua presença nos trabalhos de campo.

Apontam a existência de Ata Notarial, com fé pública, que comprova que a própria agravada figurou como uma das declarantes que iniciou e propôs o processo de reconhecimento dos limites, concordando expressamente com as demarcações, além de declaração do engenheiro José Júnior Capucho, formalizado em Ata Notarial, que confirma que houve acordo consensual e mútuo entre os proprietários para regularizar a situação das divisas.

Defendem que o testemunho do ex-gerente da Fazenda Curitiba, Dailso Felizardo da Cunha, também formalizado em Ata Notarial, corrobora que as mudanças de marcos na divisa ocorreram por acordo entre as partes, razão pela qual entendem que há periculum in mora inverso, pois o bloqueio da matrícula já gerou prejuízos imediatos, como a negativa de renovação de crédito agrícola pelo Banco Santander, inviabilizando a atividade econômica dos agravantes, frustrando projeto de investimento essencial para a conservação do solo, o que pode resultar em danos ambientais irreparáveis.

Por fim, aduzem que a medida é desproporcional, pois a simples existência da ação já serve como publicidade para terceiros de boa-fé.

Requeram, então, a concessão de efeito suspensivo ativo para determinar o imediato cancelamento/levantamento da averbação de bloqueio da Matrícula no 9.578 e, no mérito, a reforma integral da decisão agravada.

A tutela recursal foi parcialmente concedida por este Relator, conforme decisão de Id. 322156361, o que levou a oposição de embargos de declaração pelo agravante (Id. 323186371), alegando obscuridade e omissão quanto à forma de execução da substituição do bloqueio. Sustentam que a decisão deveria esclarecer que o cumprimento deve ocorrer em duas etapas: primeiro, o cancelamento imediato e incondicional do bloqueio integral; segundo a posterior averbação específica da área controvertida. Argumentam ainda sobre a necessidade de documentação técnica específica para individualização da área e sobre quem arcaria com os custos de sua produção.

A agravada apresentou contrarrazões aos embargos de declaração, sustentando sua inadmissibilidade por ausência dos vícios alegados e caráter manifestamente protelatório, sustentando que a decisão é clara e que a documentação técnica necessária já consta dos autos originários através dos pareceres que instruíram a petição inicial (Id. 325888355).

Nas contrarrazões ao agravo de instrumento, a agravada reitera a correção da decisão de primeiro grau, destacando a robustez dos pareceres técnicos que comprovam a supressão irregular de sua área. Sustenta que os documentos apresentados pelos agravantes são frágeis e produzidos unilateralmente, não tendo o condão de desconstituir as provas técnicas que demonstram a irregularidade do georreferenciamento. Defende a manutenção da medida cautelar para evitar prejuízos irreparáveis decorrentes de eventual alienação da área litigiosa a terceiros de boa-fé (Id. 328347392).

A Procuradoria-Geral de Justiça declinou de suas atribuições no feito, por não vislumbrar interesse de incapazes ou interesse público que justifique a intervenção ministerial (Id. 329368889).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

·

DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

Inicialmente, cumpre analisar os embargos de declaração opostos pelos agravantes contra a decisão que deferiu parcialmente a tutela recursal.

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, cabível exclusivamente nas hipóteses taxativas do artigo 1.022 do Código de Processo Civil: obscuridade, contradição, omissão ou erro material. Não se prestam à rediscussão do mérito ou à manifestação de mero inconformismo com o julgado.

No caso em exame, os embargantes alegam obscuridade e omissão quanto à forma de execução da decisão que determinou a substituição do bloqueio integral pela averbação específica da área controvertida. Sustentam que seria necessário esclarecer que o cumprimento deve ocorrer em duas etapas distintas e definir a documentação técnica necessária para individualização da área.

Contudo, não se verifica a existência dos vícios apontados, já que a decisão embargada é suficientemente clara ao determinar a
"substituição do bloqueio integral da Matrícula no 9.578 pela simples averbação registral da existência da ação, com registro específico da área controvertida de 8 (oito) hectares, identificando-se adequadamente a porção territorial objeto da demanda"
, sendo que o termo "substituição" denota ato único e simultâneo, não comportando a divisão em etapas sugerida pelos embargantes.

Quanto à alegada necessidade de documentação técnica específica, verifica-se que os autos originários já contêm pareceres técnicos elaborados por engenheiros agrimensores que identificam com precisão a área controvertida, inclusive com representação gráfica e coordenadas, suficientes para instruir o mandado judicial e permitir ao Oficial do Registro de Imóveis proceder à averbação determinada.

Nesse passo, a tentativa dos embargantes de obter o cancelamento imediato e incondicional do bloqueio, postergando indefinidamente a nova averbação sob o pretexto de necessidade de documentação adicional, revela o caráter protelatório do recurso e a busca indevida de efeito infringente vedado aos embargos de declaração.

Assim,
rejeito os embargos de declaração
por ausência dos vícios alegados.

·

DO AGRAVO DE INSTRUMENTO

Quanto ao mérito do agravo de instrumento, verifica-se que a controvérsia central do processo de origem envolve suposta apropriação indevida de área de
8,9691 hectares
pertencente à agravada, que teria sido incorporada ao imóvel dos agravantes por ocasião de procedimento de georreferenciamento.

A decisão agravada foi assim proferida na parte que importa:

A probabilidade do direito (fumus boni iuris) da Autora emerge com clareza da prova documental pré-constituída. Os pareceres técnicos elaborados por engenheiros agrimensores (docs. 11 e 12) são robustos ao apontar, com detalhamento técnico, a supressão de área da matrícula da Autora e sua indevida incorporação à matrícula dos Requeridos. A alegação de inexistência de negócio jurídico que amparasse tal transferência de domínio, aliada ao fato de que o georreferenciamento não é modo de aquisição de propriedade (conforme art. 9o, § 2o, do Decreto no 4.449/02), confere alta plausibilidade à tese inicial.

O perigo de dano (periculum in mora) também se faz presente. A manutenção de um registro imobiliário que, em tese, não reflete a realidade dominial, expõe a Autora a prejuízos de difícil reparação. Permite que os Requeridos exerçam plenos poderes de propriedade sobre a área litigiosa, inclusive o de aliená-la ou onerá-la, o que poderia criar embaraços a terceiros de boa-fé e frustrar a eficácia de uma eventual sentença de procedência.

Contudo, o pleito liminar merece deferimento apenas parcial.

A suspensão imediata dos efeitos da certificação do SIGEF é medida drástica que se confunde com o próprio mérito da demanda. Tal ato administrativo, embora não implique reconhecimento de domínio, goza de presunção de legitimidade, a qual só pode ser afastada após cognição exauriente, sob o pálio do contraditório e da ampla defesa. Antecipar tal provimento, neste momento processual, seria esgotar o objeto da ação sem a devida instrução probatória.

Nesse sentido:

(...)

Por outro lado, a averbação de bloqueio na matrícula no 9.578 é medida de natureza eminentemente acautelatória, que se mostra adequada e proporcional ao caso. Não priva os Requeridos de sua posse ou propriedade, mas impede a transferência do bem a terceiros e garante a publicidade do litígio, resguardando tanto o direito da Autora quanto a segurança jurídica de eventuais futuros adquirentes. Trata-se de providência reversível que não antecipa o julgamento de mérito, mas assegura a utilidade do provimento final.

Nesse sentido:

(...)

Ante o exposto, com fulcro no art. 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência pleiteada para:

DETERMINAR a imediata averbação de bloqueio na matrícula no 9.578 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Arenápolis-MT, para o fim de impedir novos atos de disposição ou oneração do bem e para dar ciência inequívoca a terceiros sobre a existência da presente demanda (Processo no 1000869- 11.2025.8.11.0026), até ulterior deliberação deste Juízo.

INDEFERIR, por ora, o pedido de suspensão dos efeitos da certificação SIGEF no b167680e-2d77-4b84-8bd8-1d0cf164383f, por ser medida que se confunde com o mérito da ação e demandar dilação probatória.

Expeça-se, com urgência, o competente ofício ao 1o Serviço Registral de Imóveis e Títulos e Documentos da Comarca de Arenápolis-MT para o cumprimento desta decisão.

Ao que se observa, o deferimento da tutela de urgência que determinou o bloqueio integral da Matrícula no 9.578, embora encontre respaldo na necessidade de preservação do bem jurídico tutelado e na publicidade da demanda, apresenta-se desproporcionalmente gravosa quando cotejada com a extensão da área efetivamente controvertida.

No caso em tela, conforme se extrai do Id. 321846877,
o imóvel matriculado sob o n. 9.578 do RGI de Arenápolis, possui
461,4846 hectares
, desmembrada de área maior,
sendo que a porção litigiosa é de apenas 8,9691 hectares
.

Sob esse prisma, verifica-se que a decisão de primeiro grau acertadamente identificou a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, eis que os pareceres técnicos elaborados por engenheiros agrimensores são robustos ao demonstrar, com detalhamento técnico, a supressão de área da matrícula da agravada e sua indevida incorporação à matrícula dos agravantes.

Em relação à alegação de inexistência de negócio jurídico que amparasse tal transferência, aliada ao fato de que o georreferenciamento não constitui modo de aquisição de propriedade, confere plausibilidade à tese inicial.

O perigo de dano também se fez presente, considerando que a manutenção de registro imobiliário que não reflete a realidade dominial expõe a agravada a prejuízos de difícil reparação, permitindo que os agravantes exerçam plenos poderes de propriedade sobre área litigiosa, inclusive alienando-a ou onerando-a, o que poderia frustrar a eficácia de eventual sentença de procedência.

Contudo,
embora presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência, o bloqueio integral da matrícula revela-se medida excessivamente gravosa quando cotejado com a extensão da área efetivamente controvertida
, pois, como dito,
o imóvel matriculado sob o no 9.578 possui 461,4846 hectares, sendo que a porção litigiosa corresponde a apenas 8,9691 hectares
, ou seja, menos de 2% da área total.

O princípio da proporcionalidade, consagrado no ordenamento jurídico pátrio, exige que as medidas cautelares sejam adequadas, necessárias e proporcionais em sentido estrito ao fim almejado. A desproporcionalidade manifesta-se quando a restrição imposta supera, em extensão e gravidade, o bem jurídico que se pretende proteger.

No caso concreto,
a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, com registro específico da área controvertida, mostra-se medida suficiente
, adequada e proporcional para assegurar a publicidade da demanda perante terceiros de boa-fé, preservando os direitos da agravada sem impor restrições desproporcionais aos agravantes.

Nesse sentido é o entendimento desta Corte de Justiça:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – BLOQUEIO REGISTRAL – INDISPONIBILIDADE DE BENS – MEDIDA EXCEPCIONAL – AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO JUDICIAL – SUFICIÊNCIA DA PROVIDÊNCIA ADOTADA – PRECEDENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame: Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela cautelar antecedente, deferiu apenas a averbação da existência da ação judicial nas matrículas de imóveis negociados em contrato de compra e venda inadimplido, indeferindo o pedido de bloqueio registral e indisponibilidade dos bens. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a inadimplência contratual e a posterior alienação dos bens justifica a imposição de indisponibilidade registral dos imóveis para garantir a eficácia da sentença a ser proferida na ação principal, ou se a anotação da existência da demanda na matrícula é medida proporcional e suficiente para resguardar o direito alegado. III. Razões de decidir 3. A indisponibilidade de bens constitui medida excepcional, que somente se justifica em caso de risco concreto e atual de frustração da execução ou de atos de dilapidação patrimonial, o que não se comprovou na hipótese. 4. A averbação da existência da ação judicial nas matrículas dos imóveis é medida cautelar apta a garantir a publicidade do litígio, protegendo eventuais terceiros de boa-fé, nos termos do art. 828, § 4o, do CPC, e art . 167, II, item 21, da LRP. 5. A venda dos imóveis pela parte agravada, ainda que descumprindo cláusula contratual, não revela, por si só, fraude ou má-fé do terceiro adquirente, tampouco enseja a imposição de gravame extremo em sede de cognição sumária. 6. O terceiro adquirente tinha ciência inequívoca do litígio, o que afasta alegação de boa-fé plena e reforça a suficiência da anotação da existência da ação como medida adequada de cautela. 7. A decisão agravada observa os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da menor onerosidade e da proteção ao contraditório, sendo harmônica com o entendimento consolidado da jurisprudência da Câmara. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A indisponibilidade registral de bens imóveis constitui medida de natureza excepcional e somente deve ser deferida quando evidenciado risco concreto de frustração da execução ou de dissipação patrimonial. 2. A averbação da existência de ação judicial na matrícula do imóvel é providência cautelar suficiente para prevenir a alienação a terceiros de boa-fé, especialmente na fase inicial do processo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 828, § 4o; LRP, art . 167, II, item 21; L. no 13.097/2015, art. 54, § 1o. Jurisprudência relevante citada: TJMT, AgInt no 1020138-51.2024.8.11 .0000, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 23 .10.2024; TJMT, AgInt no 1012705-93.2024.8 .11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j . 28.08.2024. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10132806720258110000, Relator.: ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/09/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2025)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. MEDIDA DE INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. REGISTRO ANTERIOR À DECISÃO. PROTEÇÃO DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DA TUTELA PROVISÓRIA. ALEGAÇÕES DE FRAUDE E SIMULAÇÃO DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO, AMPLA DEFESA E DEVIDO PROCESSO LEGAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por América Incorporadora e Administradora de Bens LTDA contra decisão proferida nos autos da Tutela Cautelar Antecedente no 1011898-30.2025.8 .11.0003, ajuizada por Juliana Gláucia Xavier em face de TMI Investimentos Imobiliários LTDA e Splendore Construtora e Incorporadora SPE LTDA. A decisão agravada determinou a indisponibilidade registral da unidade no 2901 do Edifício Splendore (matrícula no 143.194 do 1o CRI de Rondonópolis/MT), e vedou a lavratura de escritura pública da unidade, sob pena de multa diária. A Agravante pleiteia sua admissão como terceiro juridicamente interessado, o reconhecimento de sua titularidade registral anterior à decisão, com a revogação da medida constritiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a Agravante possui legitimidade recursal como terceiro juridicamente interessado; (ii) verificar se a indisponibilidade judicial pode atingir imóvel já transferido e registrado em nome de terceiro; (iii) avaliar a adequação da substituição da medida de indisponibilidade por averbação premonitória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O terceiro prejudicado tem legitimidade recursal quando sua esfera jurídica é diretamente impactada por decisão proferida sem sua oitiva, conforme prevê o artigo 996 do CPC. 4 . A Agravante demonstrou, por meio da matrícula imobiliária, que adquiriu o imóvel por escritura pública lavrada em 09/05/2025, com registro efetivado em 06/06/2025, ou seja, antes da decisão judicial que determinou a indisponibilidade (proferida em 11/06/2025), o que comprova sua titularidade registral prévia. 5. A presunção de boa-fé do terceiro adquirente, com base em registro público, prevalece até prova robusta em sentido contrário, nos termos dos princípios que regem o sistema registral brasileiro e o direito de propriedade (CF/1988, art. 5o, XXII; CC, art . 1.245). 6. A ausência de cláusula impeditiva no contrato de cessão e a anuência da incorporadora à cessão de direitos reforçam a validade formal da cadeia dominial e afastam, nesta fase, indícios suficientes de fraude ou simulação. 7. A imposição de indisponibilidade a bem já registrado em nome de terceiro configura medida desproporcional e inadequada, especialmente na ausência de indícios sólidos de má-fé ou conluio. 8. É possível substituir a medida de indisponibilidade pela averbação premonitória da existência da demanda na matrícula do imóvel, nos termos do art . 828 do CPC, como forma mais equilibrada de preservar o resultado útil do processo e resguardar direitos de terceiros de boa-fé. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido para indeferir o pedido de indisponibilidade registral da unidade no 2901, matrícula no 143 .194, do 1o CRI de Rondonópolis/MT. Em substituição, determinou-se a averbação premonitória da existência da demanda na referida matrícula. Tese de julgamento: 1. O terceiro que adquire imóvel de forma regular e registra sua titularidade antes da imposição judicial de indisponibilidade tem legitimidade para recorrer como terceiro juridicamente interessado. 2. A indisponibilidade judicial não pode atingir imóvel já transferido e registrado em nome de terceiro de boa-fé, salvo prova inequívoca de má-fé ou fraude. 3.
A averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel é medida adequada e proporcional para preservar a utilidade do processo e os direitos de eventuais terceiros, nos termos do art . 828, § 1o, do CPC.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10211670520258110000, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 06/11/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2025)

Vale registrar, ainda, que os documentos apresentados pelos agravantes, embora não conclusivos quanto ao mérito da demanda, indicam a existência de elementos que merecem apreciação mais detida em cognição exauriente pelo Juízo de primeiro grau, o que reforça a conveniência da modulação da medida cautelar, haja vista que a Ata Notarial e a Declaração de Reconhecimento de Limites, ainda que produzidas unilateralmente deverão ser adequadamente valoradas no curso da instrução processual.

Por outro lado, os alegados prejuízos econômicos decorrentes da impossibilidade de renovação de crédito agrícola, embora não sejam determinantes para o deferimento da tutela recursal, reforçam a necessidade de modulação da medida cautelar para evitar danos desproporcionais à atividade econômica dos agravantes, mantendo-se preservado o direito da agravada ao dar publicidade ao litígio e identificar especificamente a área controvertida, ao mesmo tempo em que libera-os das restrições excessivas decorrentes do bloqueio total de seu patrimônio imobiliário.

Ante o exposto,
CONHEÇO do agravo de instrumento e, preliminarmente, rejeito os embargos de declaração
por ausência dos vícios alegados. No mérito,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para
DETERMINAR

a substituição do bloqueio integral da Matrícula no 9.578 pela simples

averbação registral da existência da ação
, com
registro específico da área controvertida de 8 (oito) hectares
, identificando-se adequadamente a porção territorial objeto da demanda.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025