Tribunal: TJMT
Processo: 1043084-93.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROCEDÊNCIA PARCIAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – RELAÇÃO DE CONSUMO – APLICAÇÃO DO CDC – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO 1002 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Embora o contrato contenha cláusula de alienação fiduciária, a relação estabelecida entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando se trata de rescisão contratual por iniciativa do consumidor.
2. É possível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor, com a devolução parcial dos valores pagos, em observância à Súmula 543 do STJ.
3. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, percentual suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP).
4. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ.
5. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043084-93.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), DANNIELLE RENNATHA ALVES DORILEO - CPF: 015.471.841-67 (APELADO), JOSE BATISTA FILHO - CPF: 584.857.089-20 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
–

PROCEDÊNCIA PARCIAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
–
RELAÇÃO DE CONSUMO
–
APLICAÇÃO DO CDC
–
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR
–
POSSIBILIDADE
–
DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS
–

RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS
–
PRECEDENTES DO STJ
–
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
–
TEMA REPETITIVO 1002 DO STJ
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Embora o contrato contenha cláusula de alienação fiduciária, a relação estabelecida entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando se trata de rescisão contratual por iniciativa do consumidor.

2.
É possível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor, com a devolução parcial dos valores pagos, em observância à Súmula 543 do STJ.

3.
Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, percentual suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP).

4.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ.

5.
Recurso parcialmente
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

T
rata-se de recurso de apelação interposto por
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
contra
a
sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas ajuizada por
DANIELLE RENNATHA ALVES DORILEO
, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar rescindido o instrumento particular de contrato de compra e venda
de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária; b) condenar a requerida a devolver os valores pagos pela autora, retendo 10% a título de multa contratual, acrescidos de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros pela taxa SELIC a partir da citação; c) condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta

que o contrato celebrado entre as partes não se trata de simples contrato de compra e venda de imóvel, mas de contrato submetido ao regramento da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóve
l.

Afirma que
a legislação especial da alienação fiduciária disciplina de maneira específica as consequências da inexecução contratual, sendo inviável a rescisão do negócio na forma pretendida na inicial
.

Ressalta que
em caso de inadimplemento, deve ser aplicado o rito disposto na Lei 9.514/1997, com a consolidação da propriedade em nome da recorrente e alienação do bem em leilão; d) subsidiariamente, caso mantida a rescisão contratual, o percentual de retenção deve ser majorado para 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ
.

Verbera que
os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema Repetitivo 1.002 do STJ.

Contrarrazões apresentadas, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, cumpre destacar que, embora o contrato firmado entre as partes contenha cláusula de alienação fiduciária, a relação estabelecida é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando se trata de rescisão contratual por iniciativa do consumidor.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o direito do consumidor de promover a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a devolução parcial dos valores pagos, conforme Súmula 543:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

No caso em análise, a autora manifestou expressamente sua intenção de rescindir o contrato, em razão de dificuldades financeiras agravadas pela pandemia da COVID-19, o que impossibilitou a continuidade dos pagamentos. Trata-se, portanto, de rescisão por iniciativa da compradora, sendo cabível a devolução parcial dos valores pagos.

Quanto ao percentual de retenção, a sentença fixou em 10% sobre os valores pagos.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente. Vejamos:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

[...]

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim,
entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento."

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019,
DJe
02/10/2019)

Esse entendimento tem sido reiteradamente aplicado pelo STJ, que considera o percentual de 25% adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, não havendo, no caso concreto, peculiaridades que justifiquem a fixação em percentual inferior.

Nesse sentido
,
ementa de minha autoria,
in
verbis
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – NULIDADE DA SENTENÇA – OUTORGA UXÓRIA – DESNECESSIDADE – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% – EMPREENDIMENTO CONCLUÍDO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PEDIDO PREJUDICADO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E PROPORCIONAL – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1. Na ação que versa sobre compromisso de compra e venda de imóvel e sua rescisão, a validade e eficácia do contrato
não se subordinam à outorga uxória, porque os referidos negócios jurídicos produzem efeitos meramente obrigacionais, não havendo falar em litisconsórcio necessário em relação ao cônjuge anuente.

2. Ainda que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga em caso de rescisão por culpa do comprador, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, mormente se o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada.
Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valores pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018.

3. A despeito da insurgência do réu/apelante acerca da restituição da comissão de corretagem, verifica-se na sentença que o juízo de 1o Grau não determinou a devolução ao autor/agravado, não havendo interesse recursal neste ponto.

4. Não há como afastar a condenação da ré/apelante ao pagamento da verba de sucumbência, se ao contrário do que alega, deu causa à propositura da ação ao se recusar rescindir o contrato de compra e venda de forma amigável e devolver à autora a quantia devida na forma da lei.

5. In
casu
, verifica-se que os litigantes foram vencedores e vencidos, motivo pelo qual o juízo de 1o Grau, acertadamente, arbitrou o ganho de causa em favor do autor em 60% e em favor da ré em 40%, o que norteará o pagamento das
custas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/2015, consoante o artigo 86, parágrafo único, do CPC/15.

6.

Recurso
desprovido.-

(N.U 1009748-84.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2025,
Publicado
no DJE 07/08/2025)

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros de mora, o STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 1002, fixou a seguinte tese:

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Considerando que o contrato em questão foi celebrado em 17/07/2018, antes da vigência da Lei no 13.786/2018, e que a resolução foi pleiteada por iniciativa da compradora, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, como fixado na sentença.

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para

reformar parcialmente a sentença a fim
de
:
a) majorar o percentual de retenção de 10% para 25% sobre os valores pagos pela autora; e b) determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, mantendo-se os demais termos da sentença.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 50% para cada, fixando os honorários em 15% sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em relação à autora, beneficiária da justiça gratuita.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025