Tribunal: TJMT
Processo: 1016007-29.2021.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse, determinando a rescisão do contrato, a reintegração da autora na posse do imóvel, a retenção de 10% do valor a ser devolvido à ré, a fixação de taxa de fruição em 10% sobre os valores pagos e a indenização pelas benfeitorias realizadas, a ser apurada em liquidação de sentença.
O contrato firmado entre as partes em 2013 tinha por objeto um terreno situado em Rondonópolis/MT, tendo havido um termo de acordo em 2018.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
As questões em discussão são a verificação da responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de ocupação do imóvel, do critério adequado para a fixação da taxa de fruição e da obrigação de indenizar as benfeitorias realizadas pela compradora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Enquanto o comprador estiver na posse do imóvel, cumpre a ele o pagamento do tributo. Assim, a ré/apelada deve arcar com o IPTU referente ao período em que permaneceu na posse do imóvel.
A Lei n. 13.786/2018, em seu artigo 67-A, § 4o, dispõe que a taxa de fruição deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Embora o contrato tenha sido firmado antes da vigência da norma, sua aplicação por analogia é legítima, pois se trata de critério objetivo e razoável para disciplinar a compensação pelo uso do imóvel.
O artigo 1.219 do Código Civil e o artigo 34 da Lei n. 6.766/79 garantem ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis. No caso, a ré/apelada comprovou a realização de benfeitorias no imóvel, e sua posse decorreu de contrato regularmente firmado. Não há evidências de ilicitude ou irregularidade insanável nas melhorias, razão pela qual deve ser mantida a condenação à indenização, a ser apurada em liquidação de sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
O comprador, enquanto na permanência na posse do imóvel, responde pelo pagamento do IPTU relativo ao período de ocupação.
A taxa de fruição deve ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, conforme disposto no artigo 67-A, § 4o, da Lei n. 13.786/2018.
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, conforme os artigos 1.219 do Código Civil e 34 da Lei n. 6.766/79.
Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 34; CC, art. 1.219; Lei n. 6.766/79, art. 34; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, § 4o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016007-29.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CMC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 17.206.625/0001-07 (APELANTE), RAFAEL CRUZ DOS REIS ALVES - CPF: 069.893.841-07 (ADVOGADO), MARIA NILZA ALVES DA CRUZ - CPF: 457.324.421-20 (APELADO), PAULLA PRISCILLA PINHEIRO CARVALHO - CPF: 011.046.291-27 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de
Posse, determinando a rescisão do contrato, a reintegração da autora na posse do imóvel, a retenção de 10% do valor a ser devolvido à ré, a fixação de taxa de fruição em 10% sobre os valores pagos e a indenização pelas benfeitorias realizadas, a ser apurada em liquidação de sentença.

O contrato firmado entre as partes em 2013 tinha por objeto um terreno situado em Rondonópolis/MT, tendo havido um termo de acordo em 2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As
questões em discussão
são
a
verificação da
responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de ocupação do imóvel
,
d
o critério adequado para a fixação da taxa de fruição e
da
obrigação de indenizar as benfeitorias realizadas pela compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
E
nquanto o comprador estiver na posse do imóvel, c
umpre
a ele o pagamento do tributo. Assim, a ré/apelada deve arcar com o IPTU referente ao período em que permaneceu na posse do imóvel.

A Lei n. 13.786/2018, em seu artigo 67-A, § 4o, dispõe que a taxa de fruição deve ser fixada em
0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Embora o contrato tenha sido firmado antes da vigência da norma, sua aplicação por analogia é legítima, pois se trata de critério objetivo e razoável para disciplinar a compensação pelo uso do imóvel.

O artigo 1.219 do Código Civil e o artigo 34 da Lei n. 6.766/79 garantem ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis. No caso, a ré/apelada comprovou a realização de benfeitorias no imóvel, e sua posse decorreu de contrato regularmente firmado. Não há evidências de ilicitude ou irregularidade insanável nas melhorias, razão pela qual deve ser mantida a condenação à indenização, a ser apurada em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O comprador
, enquanto na permanência
na posse do imóvel
,
responde pelo pagamento do IPTU relativo ao período de ocupação.

A taxa de fruição deve ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, conforme disposto no artigo 67-A, § 4o, da Lei n. 13.786/2018.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas
no imóvel, conforme os artigos 1.219 do Código Civil e 34 da Lei n. 6.766/79.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 34; CC, art. 1.219; Lei n. 6.766/79, art. 34; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, § 4o.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente nos seguintes termos:

“Declaro rescindido o contrato firmado entre as partes com o retorno ao
status quo ante
, e determino a reintegração de posse a favor da autora. Determino, ainda, que a autora retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante à ré, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Declaro válida, somente, no que tange a taxa de fruição e determino o pagamento da compensação em relação ao tempo de fruição no imóvel, em 10% do valor das prestações pagas.
A imissão na posse do imóvel pela autora somente se dará após a comprovação do pagamento do valor referente à construção/benfeitorias realizadas no imóvel, o qual deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, nos termos do artigo 509, I, do CPC
. Considerando que a demandante decaiu em parte mínima do pedido,
Condeno
a demandada nos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do advogado da requerente em verba que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC. Entretanto,
suspendo sua cobrança em razão do benefício da justiça gratuita, que ora concedo.”
(Id 266998279).

A apelante sustenta que não há obrigação de indenizar as benfeitorias feitas pela ré
/apelada
, pois a construção ocorreu sem autorização. Aleg
a
também que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é da compradora, pois esta esteve na posse do imóvel.

Além disso, question
a
o cálculo da taxa de fruição, pleiteando um novo critério para a sua definição
, sob pena de enriquecimento indevido da ré
. Ou seja, pretende que
fique isenta
da indenização pelas benfeitorias e que a
apela
da
seja declarada
integralmente responsável pelos encargos tributários.

Em

contrarrazões, a apelada

a
rgument
a
que a apelante não comprovou posse anterior do imóvel, requisito essencial para a reintegração. Além disso, reforç
a
o direito à
repara
ção pelas benfeitorias, uma vez que adquiriu o lote sem construção e nele realizou melhorias substanciais.

D
estac
a
que a obrigação pelo pagamento do IPTU recai sobre o proprietário do imóvel, conforme o Código Tributário Nacional e legislação municipal. Quanto à taxa de fruição, sustent
a
que o
C
ontrato foi firmado antes da vigência da Lei n
.
13.786/2018, que passou a prever expressamente essa cobrança, sendo indevida qualquer exigência anterior a essa regulamentação.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A autora apelante ajuizou a presente Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse, que foi julg
ada
parcialmente procedente
para, além da rescisão e da reintegração, determinar a retenção de 10% do valor a ser devolvido
à
ré/comprador
a
,
o pagamento
à autora/apelante
de taxa de fruição de 10% do montante quitado
pela ré/apelada
, além de condicionar a imissão na posse pela apelante
somente após a comprovação do ressarcimento relativo às benfeitorias, a ser apurado em liquidação de sentença
.

As partes firmaram Contrato Particular
de Compromisso de Compra e Venda em 2013 tendo por objeto um terreno
18, Quadra 34, Setor Residencial Granville II, em Rondonópolis/MT.

A controvérsia consiste em verificar se existe obrigação de indenizar as benfeitorias realizadas pela apelada, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de ocupação do imóvel e o critério utilizado para a fixação da taxa de fruição.

A apelante sustenta que a obrigação de arcar com o imposto incidente sobre o imóvel deve ser da compradora
pelo tempo
que esteve na posse do bem.

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
E
nquanto o comprador estiver na posse do imóvel, c
umpr
e a ele o pagamento do tributo, uma vez que é o beneficiário da fruição do bem.

Assim consta na avença
(Id 266997802 - pág. 5)
:

Dessa forma, é devida a responsabilidade da ré pelo pagamento do IPTU durante o período em que permaneceu na posse do imóvel, devendo ser res
tituí
dos à
apelante

a quantia
que eventualmente tenha suportado a esse título.

A sentença fixou a taxa de fruição em 10% sobre as parcelas pagas. A apelante requer um novo critério para essa compensação.

A Lei n. 13.786/2018, que trouxe regulamentação expressa sobre os efeitos da rescisão de contratos de aquisição de imóveis, dispõe em seu artigo 67-A, § 4o, que a indenização pelo uso do imóvel deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do
C
ontrato por mês de ocupação.

Assim
estabelec
e a legislação:

“Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(...)

§ 2o Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1o deste artigo, pelos seguintes valores
:

I -
quantias
correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

(...)

III -
valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata
die ;

Embora o
C
ontrato firmado entre as partes seja anterior à vigência da referida norma, é possível sua aplicação
tanto por ser um parâmetro legítimo quanto
por analogia, uma vez que se trata de critério objetivo e razoável para disciplinar a compensação pelo uso do imóvel.

Ademais, em 2018 as partes fizeram um Termo de Acordo referente ao Contrato, o que diante das circunstâncias apresentada reforça o entendimento pela incidência da Lei mencionada.

A apelante pleiteia o afastamento da condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas pela ré
/apelada
, sob o argumento de que se trata de construção irregular e não autorizada.

O artigo 1.219 do Código Civil estabelece que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer direito de retenção até que seja ressarcido. Além disso, o artigo 34 da Lei n. 6.766/79 prevê que, em
caso de rescisão contratual, as benfeitorias úteis e necessárias devem ser indenizadas ao adquirente.

No caso dos autos, a apelada comprovou a realização de benfeitorias no imóvel, sendo certo que sua posse decorreu de
C
ontrato de
C
ompromisso de
C
ompra e
V
enda regularmente firmado. Ainda que a construção não tenha sido formalmente autorizada, não há nos autos
evidências
de que as melhorias sejam ilícitas ou
haja
irregularidades insanáveis, razão pela qual deve ser mantida a condenação ao pagamento d
a

repara
ção pelas benfeitorias
, a ser apurado em liquidação de sentença
.

Pel
o exposto,
dou
parcial
provimento
para
e
stabelecer que o IPTU deve ser suportado pela ré
/apelada

enquanto esteve na posse do imóvel

e
para
fixar
a taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor total do
C
ontrato, nos termos da Lei 13.786/2018
, pelo período de utilização do terreno
.
Diante da sucumbência recíproca, fica a
autora/apelante responsável por 30%
dos respectivos ônus e a
ré
/apela
nte
aos
7
0% restantes.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2025