Tribunal: TJMT
Processo: 1002299-77.2020.8.11.0024
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA – VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS – NULIDADE – ARTIGO 108 DO CÓDIGO CIVIL – NULIDADE DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS A QUO – DEVOLUÇÃO DO VALOR RECEBIDO PELO VENDEDOR – DECLARAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ – POSSIBILIDADE – SENTENÇA EXTRA PETITA – NÃO OCORRÊNCIA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – NÃO OCORRÊNCIA – RECURSO DE MARCOS ALEXANDRE CAPOCCI E OUTRO CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE SHALLON CONSTRUCAO CIVIL LTDA CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que declarou, de ofício, a nulidade de instrumento particular de compra e venda de imóvel com valor superior a trinta períodos mínimos, por ausência de escritura pública, com fundamento no art. 108 do Código Civil, e declarou a nulidade do contrato e determinou a restituição do valor pago.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se a declaração de nulidade absoluta do contrato de compra e venda de imóvel pelo juiz, de ofício, configura decisão extra petita.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Nos termos do art. 108 do Código Civil, a compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos exige escritura pública, sendo nulo o contrato firmado apenas por instrumento particular.
A nulidade do contrato impõe a restituição das partes ao estado anterior (status quo ante), com a devolução dos valores pagos pela compradora, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.
A jurisprudência consolidada reconhece que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a restituição dos valores pagos, tendo em vista o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.
A decisão que autoriza a nulidade absoluta do contrato não configura julgamento extra petita, pois a análise da validade do negócio jurídico decorre naturalmente do pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
É nulo o contrato de compra e venda de imóvel cujo valor supera trinta salários mínimos quando não celebrado por escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.
A nulidade do contrato exige a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos pelo comprador.
A devolução dos valores decorre do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002299-77.2020.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LUIZ HENRIQUE CAPOCCI - CPF: 007.187.451-83 (APELANTE), EDUARDO RAFAEL BUSS - CPF: 615.913.350-00 (ADVOGADO), MARCOS ALEXANDRE CAPOCCI - CPF: 935.536.411-34 (APELANTE), LUCIANE MARIA SEIBEL - CPF: 000.975.291-92 (APELANTE), SHALLON IMOBILIARIA E INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 09.204.006/0001-55 (APELADO), LUCIANA MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 002.927.741-84 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA – VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS – NULIDADE – ARTIGO 108 DO CÓDIGO CIVIL – NULIDADE DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
STATUS A QUO
– DEVOLUÇÃO DO VALOR RECEBIDO PELO VENDEDOR – DECLARAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ – POSSIBILIDADE – SENTENÇA
EXTRA PETITA
– NÃO OCORRÊNCIA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – NÃO OCORRÊNCIA –
RECURSO DE MARCOS ALEXANDRE CAPOCCI E OUTRO CONHECIDO E DESPROVIDO
–
RECURSO DE SHALLON CONSTRUCAO CIVIL LTDA CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que declarou, de ofício, a nulidade de instrumento particular de compra e venda de imóvel com valor superior a trinta períodos mínimos, por ausência de escritura pública, com fundamento no art. 108 do Código Civil, e declarou a nulidade do contrato e determinou a restituição do valor pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a declaração de nulidade absoluta do contrato de compra e venda de imóvel pelo juiz, de ofício, configura decisão
extra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos do art. 108 do Código Civil, a compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos exige escritura pública, sendo nulo o contrato firmado apenas por instrumento particular.

A nulidade do contrato impõe a restituição das partes ao estado anterior (
status quo ante
), com a devolução dos valores pagos pela compradora, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

A jurisprudência consolidada reconhece que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a restituição dos valores pagos, tendo em vista o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

A decisão que autoriza a nulidade absoluta do contrato não configura julgamento extra petita, pois a análise da validade do negócio jurídico decorre naturalmente do pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

É nulo o contrato de compra e venda de imóvel cujo valor supera trinta salários mínimos quando não celebrado por escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.

A nulidade do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ant
e, com a devolução dos valores pagos pelo comprador.

A devolução dos valores decorre do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ambas as partes, contra sentença prolatada pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães (Dr. Leonísio Salles de Abreu Júnior), que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual no 1002356-95.2020.8.11.0024, movida pela autora\apelada ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE CUIABÁ,
julgou parcialmente procedente

o pleito exordial para:

1-)
determinar a restituição do valor pago pela parte autora Shallon Construtora, Imobiliária e Incorporadora LTDA (R$135.000,00 - cento e trinta e cinco mil reais);

2-)
declarar a nulidade do contrato
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
(id. 228700867) de 05 imóveis (Matrículas n.os 12.701, 12.857, 12.887, 12.858 e 12.888, todos do CRI de Chapada dos Guimarães) que somam 566,2713 hectares, pelo valor de R$ 6.000.000,00, parcelados em 16 vezes;

3-)
reconhecer a sucumbência recíproca, e fixar em 10% sobre o valor atualizado de R$135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais) os honorários sucumbenciais em favor da parte autora e em 10% sobre o valor atualizado de R$600.000,00 (seiscentos mil reais) os honorários sucumbenciais em favor da parte requerida Marcos Alexandre Capocci e Outro.

Irresignados, os primeiros apelantes Marcos Alexandre Capocci e Luiz Henrique Capocci, inconformados com a sentença, postulam pela sua nulidade, por entenderem ser
extra petita
, pois o pedido inicial da Autora (Shallon Construtora, Imobiliária e Incorporadora LTDA) é para rescisão do contrato e não nulidade do contrato.

Desse modo, requer o provimento do recurso, a fim de cassar a sentença e julgar improcedente a ação, com a inversão total do ônus sucumbencial em face da 2a apelante.

Contrarrazões, no id. 228703193. Sem preliminar.

Por sua vez, a 2a apelante Shallon Construtora, Imobiliaria e Incorporadora LTDA, entende que não sofreu sucumbência, uma vez que o seu pedido principal lhe foi favorável.

Por essa razão, requer a reforma da sentença, para que a sucumbência recaia exclusivamente sobre os réus e, por conseguinte, que os honorários sucumbenciais sejam arbitrados em 10% sobre o valor do proveito econômico, ou seja, sobre o valor do contrato rescindido, ou sobre o valor da causa.

Contrarrazões, no id. 228703197.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Consta na Exordial que a parte autora, Shallon Construtora, Imobiliaria e Incorporadora LTDA, comprou dos réus Marcos Alexandre Capocci e Luiz Henrique Capocci (contrato de id. 228700867), cinco imóveis rurais que somam 566,2713, pelo valor de R$6.000.000,00 (seis milhões de reais) parcelados em 16 vezes, iniciando-se em 31.07.2020 e finalizando em 20.11.2021.

A compradora, pagou o valor de R$135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), entretanto, após a emissão da certidão de inteiro teor e ônus pelo Cartório de Registro, verificou que quatro dos imóveis objeto do contrato possuíam restrições, inclusive bancárias.

Após contestado, impugnado e com a apresentação dos memoriais finais, o Juízo singular declarou nulo o contrato de compra e venda pactuado entre as partes, sob o fundamento de que o contrato entre as partes é nulo, pois não obedeceu ao preceito contido no artigo 108 do Código Civil.

Feitas essas digressões, inicialmente, é imperioso esclarecer quanto à ocorrência de conexão deste recurso com o RAC no 1002299-77.2020.8.11.0024, que contém as mesmas partes e causa de pedir, com a diferença que, naquele processo, a parte autora Luiz Henrique Capocci e Marcos Alexandre Capocci pleitearam a rescisão do contrato e a condenação da compradora Shallon Imobiliária e Incorporação LTDA, ao pagamento do valor da multa contratual no valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais). A sentença foi de improcedência,

e neste, como relatado, de parcial procedência, circunstância que impõe o julgamento único.

1. Da apelação de Marcos Alexandre Capocci e Luiz Henrique Capocci.

O apelante sustenta que a sentença seria nula por julgamento
extra petita
, ao conceder ao autor mais do que foi por ele pedido na inicial.

Contudo, ao analisar a decisão judicial, verifica-se que ela está em conformidade com os pedidos formulados pelas partes, o que foi respeitado na sentença, a qual está dentro do escopo do pedido principal de rescisão contratual e devolução do valor pago.

O princípio da congruência ou adstrição, previsto nas normas dos arts. 141 e 492 do CPC, refere-se à necessidade de o magistrado decidir a lide
dentro dos limites objetivados
pelas partes, sendo-lhe defeso ir aquém (
citra petita
), além (
ultra petita
), ou fora (
extra petita
) do que foi pedido nos autos. A propósito, colaciono o teor dos referidos dispositivos:

Art. 141 - O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492 - É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

Inclusive, na Contestação (id. 228873188) no processo conexo RAC no 1002299-77.2020.8.11.0024, a parte ré Shallon Imobiliária e Incorporação LTDA menciona e fundamenta o seu direito da seguinte forma:

(...)

Caso Vossa Excelência não acolha o pleito anterior, ou seja, a rescisão do contrato, conforme proposto anteriormente,
requer que seja reconhecida a nulidade do negócio
, como consequência a devolução dos valores já pagos na ordem de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil), bem como a fixação de 20% de honorários advocatício, tendo em vista que quem deu causa são os autores, conforme passa a expor.

(...)

Caso vossa excelência não acolher no mérito alegação prevista em contrato, que
seja reconhecida a nulidade do negócio conforme instituto da simulação cometida pelos autores, como consequência a devolução dos valores pagos conforme comprovante
anexo (DOC.), corrigido até a condenação medida pela qual se faz necessária, bem como, a fixação de honorários advocatícios em 20% (vinte por cento).

A fundamentação de nulidade na sentença refere-se claramente à devolução da quantia paga pelo autor, que é parte essencial do pedido inicial e não representa julgamento
extra petita
.

Com efeito, o pedido de rescisão do negócio não obsta que o Juiz, aplicando a legislação de regência e analisando de forma sistemática, alinhe à previsão legal, no caso, é o estabelecido na norma contida no art. 108 do Código Civil:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
.

Trata-se de uma exigência legal de utilização da forma pública para a validade dos negócios envolvendo direitos sobre imóveis, cujo valor ultrapasse o patamar previsto no dispositivo.

Nesse contexto, quando a lei exige para certos atos forma especial, não é possível que as partes se utilizem de outras formas para a realização dos mesmos.

Assim, por expressa disposição legal, a emissão de vontade se vincula à forma, e não pode ser realizada diferentemente, sendo que o efeito de sua inobservância é a nulidade do ato, conforme preconiza o artigo 166, inciso IV, do Código Civil, confira-se:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

(...)

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

Por essa razão, o douto Julgador singular, ao analisar a lide, constatou e declarou corretamente nulo o contrato de compra e venda de imóvel discutido, diante da não observação
da forma
nos negócios imobiliários (no valor superior a 30 salários mínimos).

A nulidade é uma questão de ordem pública e pode ser declarada de ofício pelo juiz. Isso significa que, se o juiz identificar uma nulidade no processo, ele tem o poder e o dever de declará-la, mesmo que nenhuma das partes tenha solicitado.

Vê-se claramente a observância do art. 168 do Código Civil, que determina:

Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Parágrafo único.
As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz
, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.

Ademais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que não configura julgamento extra petita quando a decisão judicial se mantém dentro dos limites da causa de pedir e dos pedidos, como se extrai do precedente do STJ:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. VEÍCULO ZERO QUILÔMETRO. VÍCIO DE QUALIDADE. RESTITUIÇÃO DO VALOR ATUAL DE MERCADO DO VEÍCULO. NÃO CABIMENTO.

(...)

4.
Não há que se falar em julgamento extra petita quando o provimento jurisdicional é decorrência lógica do pedido, compreendido como corolário da interpretação lógico sistemática das alegações constantes da petição inicial. Precedentes. Na espécie, embora a recorrida não tenha formulado, entre os pedidos finais, requerimento de condenação das fornecedoras à restituição da quantia paga para aquisição do veículo, esse pedido é facilmente extraído dos argumentos suscitados ao longo da petição inicial, razão pela qual o juiz decidiu a causa dentro dos contornos da lide
.

(...)

(REsp n. 2.000.701 /PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8 /2022) – grifo nosso.

Dessa feita, a declaração
ex officio
da nulidade feita pelo Juízo
a quo
, com retorno das partes ao
status quo
ante, mediante restituição dos valores pagos pela autora, é decorrência lógica da invalidade do negócio jurídico, pois evita o enriquecimento sem causa dos vendedores.

2. Da apelação de Shallon Imobiliária e Incorporação LTDA.

Como visto, o Juízo singular entendeu que houve sucumbência recíproca, todavia, entendo que a parte autora não sucumbiu na lide.

Em sua exordial, a autora pediu:

a-)
a declaração de rescisão contratual;

b-)
a devolução dos valores pagos, no valor de R$135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais);

c-)
a condenação dos réus ao pagamento da multa rescisória no importe de R$600.000,00 (seiscentos mil reais), sendo 10% do valor total do contrato.

Como o pedido ‘
a
’ de
rescisão
foi comutado para
anulação
, automaticamente, como já visto no tópico ‘
1
’,

o pedido ‘
b
’ foi deferido e o ‘
c
’ deixou de existir, por impossibilidade jurídica do objeto.

Logo,

não há sucumbência recíproca das partes, posto que o artigo 86 do CPC, diz:

Art. 86 - que cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único – Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Assim, conforme art. 86, parágrafo único do CPC, verifica-se que a autora teve atendido a parte principal dos seus pedidos, com a anulação do contrato no valor de R$6.000.000,00 (seis milhões de reais), devem os réus arcarem integralmente com o pagamento da sucumbência.

Ante o exposto, conheço dos recursos e
NEGO PROVIMENTO
ao de Marcos Alexandre Capocci e Luiz Henrique Capocci e
DOU PROVIMENTO
ao de Shallon Imobiliária e Incorporação LTDA, para

afastar a sua condenação em custas e honorários, ficando os réus Marcos Alexandre Capocci e Luiz Henrique Capocci responsáveis integralmente pelas custas processuais e honorários advocatícios, no importe de 10% sobre o valor da causa.

Como mencionado no início, o RAC no 1002299-77.2020.8.11.0024, interposto por Luiz Henrique Capocci, Luciane Maria Seibel e Marcos Alexandre Capocci fica decidido pelos mesmos fundamentos aqui assentados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025