Tribunal: TJMT
Processo: 1034754-25.2024.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVÂNCIA PARA SUA VALIDADE ENTRE AS PARTES (EREsp 1.866.844/SP). NEGÓCIO JURÍDICO PRESERVADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL PELO CDC. OBSERVÂNCIA DO RITO DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES DO STJ. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, com devolução de 90% das parcelas pagas e restituição integral da comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
2. Definir: (i) se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei n. 9.514/1997 e autoriza a rescisão com base no CDC; e (ii) se, havendo desistência voluntária do comprador, há direito à restituição das parcelas e da comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
3. A Lei n. 9.514/1997 (art. 22, §1o) admite que a própria vendedora seja credora fiduciária, inexistindo “desvirtuamento” do instituto.
4. O STJ, no EREsp 1.866.844/SP, firmou que a ausência de registro não retira a validade e eficácia do contrato entre as partes, apenas limita sua oponibilidade a terceiros.
5. A falta de registro não autoriza o devedor fiduciante a pleitear rescisão judicial diversa daquela prevista na legislação especial, sob pena de esvaziar a própria garantia da alienação fiduciária.
6. A desistência voluntária do comprador deve seguir o procedimento específico da Lei n. 9.514/1997 (arts. 26 e 27), não havendo restituição imediata de parcelas ou de comissão de corretagem.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos.
Tese de julgamento: “1. A Lei n. 9.514/1997 (art. 22, §1o) admite que a própria vendedora figure como credora fiduciária, não configurando desvirtuamento do instituto. 2. De acordo com o entendimento do STJ (EREsp 1.866.844/SP), a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de imóvel não descaracteriza o negócio jurídico celebrado e, principalmente, não confere ao devedor fiduciante o direito de pleitear a rescisão por via diversa daquela prevista na legislação especial, devendo a resolução do contrato observar exclusivamente o procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 3. A restituição da comissão de corretagem não subsiste, por ser acessória ao pedido de rescisão contratual.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, II; CC/2002, art. 421; CPC, arts. 487, I, e 85, §§2o e 11; L. n. 9.514/1997, arts. 22, §1o, 23, 26 e 27.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2a Seção, j. 27/09/2023, DJe 09/10/2023; STJ, REsp 2.111.958/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 09/06/2025, DJEN 12/06/2025; STJ, AgInt no REsp 2.169.924/SP, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti (Des. Convocado TJRS), 3a Turma, j. 24/02/2025, DJEN 28/02/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034754-25.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), ANA ELIZETH FERNANDES LEITE DO NASCIMENTO SILVA - CPF: 522.965.121-00 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), HECTOR SILVA - CPF: 651.095.701-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVÂNCIA PARA SUA VALIDADE ENTRE AS PARTES
(
EREsp
1.866.844/SP
).
NEGÓCIO JURÍDICO PRESERVADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL PELO CDC. OBSERVÂNCIA DO RITO DA LEI
N.
9.514/1997.
PRECEDENTES DO STJ.
IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, com devolução de 90% das parcelas pagas e restituição integral da comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2. Definir: (i) se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei
n.
9.514/1997 e autoriza a rescisão com base no CDC; e (
ii
) se, havendo desistência voluntária do comprador, há direito à restituição das parcelas e da comissão de corretagem.

III. Razões de decidir

3. A Lei
n.
9.514/1997 (art. 22, §1o) admite que a própria vendedora seja credora fiduciária, inexistindo “desvirtuamento” do instituto.

4. O STJ, no
EREsp
1.866.844/SP, firmou que a ausência de registro não retira a validade e eficácia do contrato entre as partes, apenas limita sua oponibilidade a terceiros.

5. A falta de registro não autoriza o devedor fiduciante a pleitear rescisão judicial diversa daquela prevista na legislação especial, sob pena de esvaziar a própria garantia da alienação fiduciária.

6. A desistência voluntária do comprador deve seguir o procedimento específico da Lei
n.
9.514/1997 (arts. 26 e 27), não havendo restituição imediata de parcelas ou de comissão de corretagem.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos.

Tese de julgamento: “1. A Lei n
.
9.514/1997 (art. 22, §1o) admite que a própria vendedora figure como credora fiduciária
, não configurando desvirtuamento do instituto. 2. De acordo com o entendimento do STJ (
EREsp
1.866.844/SP
)
,

a
ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de imóvel não descaracteriza o negócio jurídico celebrado e, principalmente, não confere ao devedor fiduciante o direito de pleitear a rescisão por via diversa daquela prevista na legislação especia
l
, devendo a resolução do contrato observar exclusivamente o procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei
n.
9.514/1997.
3
. A restituição da comissão de corretagem não subsiste, por ser acessória ao pedido de rescisão contratual.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, II; CC/2002, art. 421; CPC, arts. 487, I, e 85, §§2o e 11; L.
n.
9.514/1997, arts. 22, §1o, 23, 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
EREsp
1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 2a Seção, j. 27/09/2023, DJe 09/10/2023; STJ, REsp 2.111.958/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 09/06/2025, DJEN 12/06/2025; STJ,
AgInt
no REsp 2.169.924/SP, Rel. Min. Carlos Cini
Marchionatti
(Des. Convocado TJRS), 3a Turma, j. 24/02/2025, DJEN 28/02/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação cível interposto pela
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra a sentença proferida pelo Dr. Flávio Miraglia Fernandes, Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos n. 1034754-25.2024.8.11.0002, ajuizada por
HECTOR SILVA
e
ANA ELIZETH FERNANDES LEITE DO NASCIMENTO SILVA
,
que julgou procedente a pretensão deduzida na inicial, declarando a rescisão contratual e condenando a requerida à restituição de 90% dos valores pagos, bem como a integralidade do valor pago a título de comissão de corretagem,
(ID. 312911356)

Em suas razões recursais (ID. 312911358),
a Apelante alega, em síntese, que o contrato firmado é plenamente válido, atendendo aos requisitos legais do Código Civil, não havendo qualquer vício de consentimento, sendo indevida a rescisão em razão de mera dificuldade financeira superveniente dos compradores. Sustenta, ainda, a aplicabilidade da Lei n. 9.514/97, em razão da cláusula de alienação fiduciária constante no pacto, pugnando pela majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, como forma de ressarcimento das despesas suportadas, além da modificação da distribuição dos ônus sucumbenciais, pretendendo a inversão em favor da Apelante
.

Os Apelados apresentaram contrarrazões no ID. 312911364, sustentando a inaplicabilidade da Lei n. 9.514/97, por ausência de registro da garantia fiduciária, e a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso, defendendo a nulidade da cláusula contratual que previa a perda integral das parcelas pagas, por configurarem cláusulas abusivas, e a razoabilidade da retenção de apenas 10%, conforme fixado na sentença, pugnando pelo desprovimento integral do recurso.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 313284375).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
a
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE
pretende a reforma integral da sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado com os Apelados, condenando-a à restituição de 90% dos valores pagos e da integralidade da comissão de corretagem, com base no Código de Defesa do Consumidor, sustentando, primordialmente, que a relação jurídica deve ser regida pela Lei n
.
9.514/97, por conter cláusula de alienação fiduciária, e, subsidiariamente, que o percentual de retenção deve ser majorado para 25%, com a exclusão da comissão de corretagem da quantia a ser devolvida.

Do cotejo dos autos constato que, de fato
,
o recurso
comporta

provimento
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que pertine:

“(...)

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual
c.c
. Restituição de Valores Pagos e Tutela de Urgência, ajuizada por HECTOR SILVA e ANA ELIZETH FERNANDES LEITE DO NASCIMENTO MARTINS em desfavor de BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA., todos devidamente qualificados nos autos.

Os autores narraram na inicial terem celebrado, em 24 de maio de 2021, Compromisso Particular de Compra e Venda de dois lotes urbanos, quais sejam, os lotes n° 17 e n° 18, ambos da quadra 34, do Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, situado em Várzea Grande/MT. O valor individual de cada lote foi ajustado em R$ 65.760,00, a ser pago mediante entrada e 120 parcelas mensais,
as quais sofreram reajustes que, segundo os autores, comprometeram sua capacidade financeira, inviabilizando a continuidade do contrato. Diante disso, buscaram a rescisão extrajudicial, que restou infrutífera
.

A inicial veio acompanhada dos documentos indispensáveis à propositura da ação, e os autores postularam os benefícios da justiça gratuita, que foram deferidos. Requereram, ainda, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e impedir a negativação de seus nomes, medida esta que foi parcialmente concedida em decisão de ID 173007218.

O requerido foi citado por carta com aviso de recebimento, que, embora com aviso de “Mudou-se”, teve seu ato suprido pela apresentação de habilitação e contestação.

Em sua defesa, o requerido arguiu, preliminarmente, a impugnação ao valor da causa, aduzindo que este deveria corresponder ao valor total do contrato, e não apenas ao montante pago. No mérito, defendeu a aplicabilidade da Lei
n.
9.514/97, que trata da alienação fiduciária, sustentando que a rescisão deveria seguir seus termos, e não as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Subsidiariamente, caso o CDC fosse aplicado, pugnou pela retenção de 25% dos valores pagos e pela incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. Juntou extratos de pagamentos realizados pelos autores.

Os autores, em sede de impugnação à contestação, rebateram a preliminar, reiteraram a
prevalência do CDC sobre a Lei
n.
9.514/97, dada a descaracterização da alienação fiduciária na espécie
, e insistiram na retenção máxima de 10% dos valores pagos, com restituição em parcela única, bem como na devolução da comissão de corretagem.

Em manifestações subsequentes, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide, por entenderem que a matéria em discussão seria eminentemente de direito e que as provas documentais já seriam suficientes para o deslinde da controvérsia.

Eis o relatório. Fundamento e decido.

De início, debruço-me sobre a preliminar de impugnação ao valor da causa, suscitada pelo requerido. A insurgência gira em torno do argumento de que o valor da causa, fixado em R$ 31.680,00 pelos autores, deveria corresponder ao valor total do contrato de compra e venda. Contudo, em ações como esta, onde a pretensão é a rescisão do contrato e a restituição
das quantias pagas, o proveito econômico almejado pelos autores é, de fato, o montante que desembolsaram.

O Código de Processo Civil, em seu art. 292, inciso II, estabelece que, nas ações que tenham por objeto a resolução de ato jurídico, o valor da causa será o do ato ou o de sua parte controvertida. No caso vertente, a controvérsia recai sobre o valor a ser restituído, que corresponde ao montante pago. Assim, a preliminar arguida pelo requerido não encontra eco na boa exegese da norma e na sólida construção jurisprudencial, sendo, portanto, rejeitada.

Adentrando ao mérito, a controvérsia central se debruça sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou da Lei
n.
9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária. O requerido defende a aplicação da lei específica da alienação fiduciária, enquanto os autores pugnam pela prevalência do CDC, argumentando que a figura da alienação fiduciária estaria desvirtuada no presente caso. É crucial compreendermos que, embora a Lei
n.
9.514/97 traga um regramento específico para a alienação fiduciária, sua aplicação não é irrestrita quando se verifica o
desvirtuamento
do instituto.
A alienação fiduciária, em sua essência, pressupõe a existência de um terceiro, um agente financiador (geralmente uma instituição financeira), que adianta o valor do bem ao vendedor, ficando com a propriedade resolúvel como garantia do financiamento
.

No caso em tela,
a própria vendedora, BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA., figura como credora fiduciária, ou seja, não há a presença desse terceiro financiador
. A relação se resume a uma compra e venda parcelada, onde a vendedora se confunde com a credora fiduciária. Tal situação tem sido rechaçada pela jurisprudência pátria, que afasta a aplicação da Lei
n.
9.514/97 e submete
a
relação ao Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza consumerista da transação
.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento no sentido de que o rito de busca e apreensão, previsto para o credor fiduciário, não se aplica a quem não ostenta a condição de instituição financeira. Se o próprio rito processual específico é afastado pela ausência da característica essencial do contrato, a totalidade do regramento da Lei
n.
9.514/97 perde sua
aplicabilidade em favor do CDC. Deste modo, prevalece o Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica estabelecida entre as partes.

Definida a aplicabilidade do CDC, voltemos os olhos para a questão do percentual de retenção dos valores pagos. Os autores almejam a retenção de 10%, enquanto o requerido pugna por 25%. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é a bússola que nos guia neste ponto, estabelecendo que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Tendo em vista que a rescisão se deu por iniciativa dos compradores, a restituição parcial é a medida que se impõe. A retenção de 25% pleiteada pelo requerido se mostra, portanto, excessiva e desproporcional, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, o que é vedado pelo art. 51, IV, do CDC. Os extratos de pagamento apresentados pelo requerido indicam que os autores pagaram R$ 9.893,82 referente ao lote 17 e R$ 8.940,07 referente ao lote 18, totalizando R$ 18.833,89. É sobre este valor, efetivamente pago e comprovado, que incidirá o percentual de retenção.

No que tange à comissão de corretagem, os autores pleiteiam sua restituição. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6o, inciso III, assegura ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta do preço. Da mesma forma, o artigo 51, inciso IV, do CDC, declara nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. O requerido não trouxe aos autos prova do efetivo pagamento da comissão de corretagem ao profissional ou de que a informação sobre essa cobrança e seu destinatário foi feita de forma clara e transparente aos autores. Em um contrato de adesão, a ausência de prova do repasse e da clareza da informação torna a cobrança abusiva. Desse modo, o valor referente à comissão de corretagem, que compõe o montante pago pelos autores, deve ser integralmente restituído, sem retenção, pois a
responsabilidade pela sua comprovação recaía sobre o requerido, em razão da inversão do ônus da prova e da aplicação do CDC.

Quanto à forma de restituição dos valores, a jurisprudência tem sido cristalina ao determinar que a devolução deve ocorrer em parcela única. No que concerne ao termo inicial dos juros de mora sobre o valor a ser restituído, o Superior Tribunal de Justiça, em seu Tema Repetitivo 1002, pacificou a questão, estabelecendo que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença. Essa orientação é aplicável ao presente caso, em que a rescisão se deu por vontade dos adquirentes, e busca evitar que o vendedor seja penalizado por uma mora a que não deu causa, antes mesmo de ter sua obrigação de restituir os valores devidamente consolidada.

Por fim, não posso deixar de registrar a ausência injustificada do requerido na audiência de conciliação. Embora a apresentação da contestação impeça a decretação da revelia, tal conduta processual do requerido, aliada à ausência de manifestação de desinteresse prévio na autocomposição, demonstra a inutilidade de novas tentativas conciliatórias e reforça a adequação do julgamento antecipado do mérito. É um sinal claro de que o caminho do diálogo não foi o escolhido, cabendo ao Poder Judiciário, então, proferir a decisão que as partes buscaram.

Desta forma, os pedidos formulados em sede de tutela de urgência, que determinaram a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação dos nomes dos autores, devem ser confirmados em definitivo, uma vez que a rescisão contratual é reconhecida nesta decisão.

Diante do exposto e por tudo que se processou nos autos, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil
,
julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial
, para:

Declarar rescindido o Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano (Lote) referente aos lotes n° 17 e n° 18 da quadra 34, do Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, celebrado entre
HECTOR SILVA
e
ANA ELIZETH FERNANDES LEITE DO NASCIMENTO MARTINS
e
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
.

Condenar o requerido BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA. a restituir a HECTOR SILVA e ANA ELIZETH FERNANDES LEITE DO NASCIMENTO MARTINS o valor correspondente a
90% (noventa por cento)
do montante total efetivamente pago pelos autores, qual seja, R$ 18.833,89 (dezoito mil oitocentos e trinta e três reais e oitenta e nove centavos)
,
bem como a totalidade do valor da comissão de corretagem
. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGPM (ou índice que o substituir) desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Determinar que a restituição dos valores ora fixados seja realizada em parcela única
.

Confirmar em definitivo a tutela de urgência anteriormente concedida, para manter a suspensão das cobranças relativas ao contrato e a abstenção de inclusão do nome dos autores em cadastros de inadimplentes, tornando-a, agora, uma obrigação permanente.

Em razão da sucumbência recíproca, mas em maior parte do requerido, condeno o requerido ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Os 30% restantes das custas processuais e honorários advocatícios (estes também fixados em 10% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça) ficam a cargo dos autores, cuja exigibilidade resta suspensa em razão do benefício da justiça gratuita deferido.
(...)”
(ID.
312911356
)
(
g.n
.)

Como visto,
a
controvérsia
reside em definir o regime jurídico aplicável à resolução do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, celebrado entre a construtora/loteadora
Apelante
e os adquirentes
/Apelados
, especialmente quando estes desistem do negócio por impossibilidade financeira e o
contrato
não se encontra registrado no Cartório de Imóveis
.

O juízo
a quo
, ao proferir a sentença, afastou a incidência da Lei n
.
9.514/97 sob o fundamento de que teria ocorrido um
“
desvirtuamento do
instituto
”
, pois a própria vendedora figura como credora fiduciária, sem a participação de um terceiro agente financiador, o que, em seu entendimento, caracterizaria uma simples compra e venda a prazo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Com a devida vênia, tal entendimento diverge da legislação aplicável e da mais recente e abalizada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

De início, é imperioso refutar o argumento de que a Apelante, por ser a própria vendedora, não poderia figurar como credora fiduciária
, uma vez que o
§ 1o do
art.
22 da Lei n
.
9.514/97 é expresso ao permitir que a alienação fiduciária seja contratada
“
por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI
”
.

Ou seja, a
norma não impõe qualquer restrição à figura do credor, sendo perfeitamente lícito que a
Loteadora
utilize tal garantia para assegurar o recebimento do preço ajustado pela venda do imóvel
, c
omo
já
assentou o Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI
N.
9.514/1997. INCIDÊNCIA. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1o, DA LEI
N.
9.514/1997 E 51 DA LEI
N.
10.931/2004.

1. O entendimento do tribunal de origem está de desacordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei
n.
9.514/1997.

2.
A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem
, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, como o mútuo,
podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1o, da Lei
n.
9.514/1997
e 51 da Lei
n.
10.931/2004.

3. Recurso especial provido.
”
(
STJ.
REsp n. 2.111.958/SP,
R
el
.
Min
.
Ricardo Villas Bôas
Cueva
,
3a
Turma,
j.
9/6/2025, DJEN de 12/6/2025
) (
g.n
.)

Portanto, não há que se falar em
“
desvirtuamento
”
ou
“
simulação
”
do instituto pelo simples fato de a vendedora ser também a credora fiduciária.

Superada essa questão, o ponto nevrálgico do debate reside na ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis
, sendo que
os Apelados defendem que a falta de registro impede a constituição da propriedade fiduciária, afasta
ndo,
por conseguinte,
a aplicação da Lei n
.
9.514/97
.

Contudo, essa tese foi expressamente superada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial n
.
1.866.844/SP, que pacificou a matéria no âmbito da Segunda Seção
,
oportunidade
em que
a Corte Superior estabeleceu uma distinção crucial entre a eficácia do contrato
inter
partes
(entre os contratantes) e sua oponibilidade
erga omnes
(perante terceiros).

É que restou
decidido que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia entre os contratantes.

Frise-se que o
registro é, de fato, imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária (art. 23 da Lei
n.
9.514/97) e para dar início ao procedimento de execução extrajudicial (constituição em mora e leilão, conforme art. 26).

Todavia, sua ausência não descaracteriza o negócio jurídico celebrado
e, principalmente,
não
confere ao devedor fiduciante o direito de pleitear a rescisão por via diversa daquela prevista na legislação especial
.

A propósito, n
as palavras do Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, relator para o acórdão no
EREsp
1.866.844/SP:

“
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis

não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto
, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
”
(STJ.
EREsp
n. 1.866.844/SP,
R
el
.
Min
.
Nancy Andrighi, relator para acórdão Min
.
Ricardo Villas Bôas
Cueva
,
2a
Seção,
j.
27/
0
9/2023, DJe
0
9/10/2023)
(
g.n
.)

No mesmo sentido, reafirmando a própria jurisprudência:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO. IRRELEVÂNCIA PARA APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME
.
(...)
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não impede o credor fiduciário de promover a execução extrajudicial do bem,
tampouco confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o contrato por outro meio
(
EREsp
n. 1.866.844/SP).

4. O registro do contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do contrato entre as partes.

5. O entendimento do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação da Lei n. 9.514/1997 ao prévio registro do pacto fiduciário, diverge da orientação firmada pelo STJ, que reconhece a eficácia do contrato entre as partes independentemente desse registro.

6. A decisão ora agravada foi proferida em observância à jurisprudência desta Corte, razão pela qual deve ser mantida.

IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
”
(
STJ.
AgInt
no REsp n. 2.169.924/SP,
R
el
.
Min
.
Carlos Cini
Marchionatti
(Desembargador Convocado TJRS),
3a
Turma,
j.
24/2/2025, DJEN 28/2/2025
) (
g.n
.)

“
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. EXTINÇÃO DO FEITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. DECISÃO MANTIDA.

1. Esta Corte pacificou o entendimento de que
a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, postulada pelo devedor fiduciante, comprador do imóvel, por razões pessoais e ausência de interesse próprio na manutenção do negócio, deve observar o rito da Lei n. 9.514/1997
.

2. Agravo interno a que se nega provimento.
”
(
STJ.
AgInt
no REsp n. 2.113.624/SP,
R
el
.
Min
.
Antonio
Carlos Ferreira,
4a
Turma,
j.
2/12/2024, DJEN 9/12/2024)
(
g.n
.)

Vale destacar que, n
o caso

sub judice
, não houve inadimplemento por parte do credor fiduciário
Apelante, tampouco alegação de abusividade nas cláusulas do negócio entabulado
. Ao revés, o que se verifica é a manifestação de desinteresse dos
A
pelados na continuidade da avença, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes
, como constou expressamente na petição inicial,
tendo os autores
postul
ado
a resolução contratual por iniciativa própria.

Ocorre que, como fartamente demonstrado acima
, a desistência voluntária do devedor fiduciante não encontra respaldo na sistemática da Lei
n.
9.514/97, a qual prevê mecanismos específicos para a consolidação da propriedade e a realização de leilão, não havendo espaço para rescisão judicial motivada por
“onerosidade excessiva”
ou cláusulas reputadas unilaterais, como sustentado na sentença.

Nessa esteira,
ao contrário do que fundamentou o Juízo
a quo
,
a
dmitir a rescisão com base no CDC, com a devolução de 90% das parcelas pagas,
é que
seria
verdadeiramente
desvirtuar por completo o instituto da alienação fiduciária, transformando uma garantia real robusta em uma simples promessa de compra e venda, o que geraria grave insegurança jurídica e poderia, em última análise, encarecer o crédito imobiliário, em prejuízo dos próprios consumidores
.

Isso porque a
desistência imotivada do comprador, como no caso dos autos, configura uma quebra antecipada do contrato, o que atrai a aplicação do procedimento previsto nos
art
s
.
26 e 27 da Lei
n.
9.514/97
, de modo que
a solução jurídica para o desfazimento do negócio não é a rescisão judicial com devolução de parcelas, mas sim a execução da garantia, que se inicia com a constituição do devedor em mora e culmina com a venda do imóvel em leilão extrajudicial, sendo eventual saldo remanescente, após a satisfação da dívida e das despesas, devolvido ao devedor.

Este
Sodalício
, atento à evolução jurisprudencial do STJ, tem exercido o juízo de retratação em casos análogos para alinhar suas decisões ao entendimento consolidado.

Exemplo disso é o julgamento da Apelação Cível n. 1014779-31.2023.8.11.0041, no qual esta mesma Quinta Câmara de Direito Privado reformou acórdão anterior para julgar improcedente o pedido de rescisão, reconhecendo a prevalência da Lei
n.
9.514/97 mesmo sem o registro do contrato
, nos seguintes termos:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DA LEI
N.
9.514/97
. TEMA 1095 DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO EXERCIDO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Juízo de retratação em apelação cível na qual se discute a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O acórdão anteriormente proferido julgou improcedente o recurso das incorporadoras, mantendo sentença que declarou rescindido o contrato e determinou restituição de 90% dos valores pagos pelos adquirentes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis afasta a aplicabilidade da Lei
n.
9.514/97 e autoriza a rescisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor, ou se tal ausência produz efeitos
apenas perante terceiros, mantendo-se a eficácia do pacto entre os contratantes e a incidência da legislação especial.

III. Razões de decidir

3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial
n.
1.866.844/SP (Tema 1095), consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

4. O registro, conquanto imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária e para a alienação extrajudicial do imóvel, é dispensável para conferir validade e eficácia aos termos ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza os procedimentos específicos em caso de inadimplência.

5. A ausência de registro não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco afasta a aplicabilidade da legislação especial que disciplina o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis.

6. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a contratos de alienação fiduciária, mesmo não registrados, desvirtua por completo o instituto e compromete a segurança jurídica das relações contratuais no mercado imobiliário, ignorando o princípio da especialidade normativa.

IV. Dispositivo e tese

7.
Juízo de retratação exercido para reformar o acórdão anteriormente proferido
. Recurso de apelação provido para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Tese de julgamento: "1.
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel no competente Registro de Imóveis não afasta a aplicabilidade da Lei
n.
9.514/97 entre os contratantes. 2. O registro é exigido para constituição da propriedade fiduciária e oponibilidade perante terceiros, mas não para conferir validade e eficácia ao pacto entre as partes. 3.
A rescisão de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei
n.
9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor
."

Dispositivos relevantes citados: Lei
n.
9.514/97, arts. 23, 26 e 27; CPC, art. 1.030, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
EREsp
1.866.844/SP
, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2a Seção, j. 27.09.2023; STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP); STJ,
AgInt
no
AREsp
2.405.683/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.06.2024.
”

(
TJMT.
N.U 1014779-31.2023.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis
d
e Direito Privado,
Rel. Des.
Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro
,
5a
Câmara de Direito Privado,
j.
12/09/2025, DJ
e
12/09/2025)
(
g.n
.)

Dessa forma, a sentença recorrida, ao afastar a legislação especial e aplicar o Código de Defesa do Consumidor, contrariou frontalmente a jurisprudência
dominante
do Superior Tribunal de Justiça e o posicionamento já adotado por esta C
âmara
em sede de retratação
, devendo ser reformada, com a improcedência da pretensão deduzida da inicial.

Por corolário lógico da improcedência do pedido principal de rescisão contratual, a condenação à devolução da comissão de corretagem também deve ser afastada
, uma vez que tal
pleito é acessório e dependente do desfazimento do negócio jurídico nos moldes do CDC.

Logo, u
ma vez que se reconhece a validade e eficácia do contrato sob a égide da Lei
n.
9.514/97, não há fundamento para a restituição de qualquer valor pago a este títul
o antes da rescisão do negócio entabulado entre as partes.

Com tais considerações
,
tenho que
a sentença deve ser integralmente reformada para julgar improcedentes todos os pedidos formulados na inicial, pois a via eleita pelos Apelados (rescisão judicial com base no CDC) é inadequada para o desfazimento de um contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, que possui rito próprio e específico na Lei
n.
9.514/97.

Dia
nte
d
o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto p
ela
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
para

REFORMA
R

a
sentença
recorrida
,
JULGA
NDO
IMPROCEDENTE

a pretensão deduzida na
inicial,
extinguindo o feito com resolução de mérito,
nos termos do
art.
487, I, do
CPC
.

Em consequência,
inverto
o ônus
de
sucumbência e condeno os autores, ora Apelados, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios,
com fulcro no
art. 85, § 2o, do CPC
,
mantendo o percentual fixado na origem,
suspensa a
exigibilidade de tais verbas, contudo, em razão do benefício da justiça gratuita que lhes foi concedido
(
art. 98, § 3o, do CPC
).

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85,
§ 11
, do CPC), uma vez que condicionada
esta
ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, como na espécie
(STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025