Tribunal: TJMT
Processo: 1040769-92.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PARTICIPAÇÃO ATIVA DA IMOBILIÁRIA NA FORMULAÇÃO DO NEGÓCIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais e materiais, movida por Mauri Conceição de Oliveira e Danielle Paz de Almeida Oliveira, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel urbano, condenar as requeridas à devolução dos valores pagos, ao pagamento de multa penal de 10%, expedição de certidão de crédito para habilitação em processo de recuperação judicial, além de custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se a empresa que atuou como intermediadora da venda do imóvel, no caso a apelante, responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual, em especial pelo atraso na entrega do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 7o, parágrafo único, 3o, 34 e 37, §1o, que estabelecem a responsabilidade solidária dos fornecedores que integram a cadeia de fornecimento e impõem deveres de informação e vedam publicidade enganosa.
A atuação da apelante extrapolou a mera intermediação imobiliária, tendo sido demonstrado que ela (i) elaborou a proposta de compra e venda com previsão expressa de entrega, (ii) captou ativamente os consumidores, (iii) promoveu propaganda do empreendimento e (iv) utilizou sua reputação local para dar credibilidade ao negócio, influenciando diretamente a decisão dos consumidores.
Nos termos do REsp 1827060/SP e do AgInt no AREsp 1800613/RS, a responsabilidade solidária da corretora imobiliária pode ser reconhecida quando há falha no dever de informação ou envolvimento direto na formulação do contrato, hipótese verificada no caso concreto.
A existência de publicidade enganosa e a omissão de informações relevantes sobre os riscos do empreendimento caracterizam falha na prestação do serviço de corretagem, atraindo a responsabilidade solidária da apelante.
Jurisprudência do TJMT reconhece a responsabilidade solidária da imobiliária que participa ativamente da cadeia de fornecimento e contribui para a celebração do contrato frustrado, por induzir os consumidores a erro e criar legítimas expectativas quanto à entrega do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A imobiliária que participa ativamente da captação de clientes, elabora propostas contratuais e promove o empreendimento com promessas de entrega responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual.
A configuração da responsabilidade solidária da intermediadora não depende da formalização como parte contratual, mas sim de sua atuação concreta na cadeia de fornecimento.
A veiculação de publicidade enganosa e a omissão de informações relevantes violam o dever de informação previsto no CDC e implicam responsabilidade objetiva do fornecedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040769-92.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[AMAZON CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 97.411.771/0001-03 (APELANTE), DEBORA REGINA SOUZA - CPF: 865.775.901-25 (ADVOGADO), SPE PORTAL DOS IMIGRANTES LTDA - CNPJ: 20.197.002/0001-20 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), MAURI CONCEICAO DE OLIVEIRA - CPF: 040.469.491-80 (APELADO), DALILA COELHO DA SILVA ANUNCIACAO - CPF: 557.228.499-87 (ADVOGADO), THIAGO COELHO DA CUNHA - CPF: 732.284.431-91 (ADVOGADO), DANIELLE PAZ DE ALMEIDA OLIVEIRA - CPF: 029.042.431-35 (APELADO), AMAZON CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 97.411.771/0001-03 (TERCEIRO INTERESSADO), SPE PORTAL DOS IMIGRANTES LTDA - CNPJ: 20.197.002/0001-20 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PARTICIPAÇÃO ATIVA DA IMOBILIÁRIA NA FORMULAÇÃO DO NEGÓCIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais e materiais, movida por Mauri Conceição de Oliveira e Danielle Paz de Almeida Oliveira, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel urbano, condenar as requeridas à devolução dos valores pagos, ao pagamento de multa penal de 10%, expedição de certidão de crédito para habilitação em processo de recuperação judicial, além de custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a empresa que atuou como intermediadora da venda do imóvel, no caso a apelante, responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual, em especial pelo atraso na entrega do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os
arts
. 7o, parágrafo único, 3o, 34 e 37, §1o, que estabelecem a responsabilidade solidária dos fornecedores que integram a cadeia de fornecimento e impõem deveres de informação e vedam publicidade enganosa.

A atuação da apelante extrapolou a mera intermediação imobiliária, tendo sido demonstrado que ela (i) elaborou a proposta de compra e venda com previsão expressa de entrega, (
ii
) captou ativamente os consumidores, (
iii
) promoveu propaganda do empreendimento e (
iv
) utilizou sua reputação local para dar credibilidade ao negócio, influenciando diretamente a decisão dos consumidores.

Nos termos do REsp 1827060/SP e do
AgInt
no
AREsp
1800613/RS, a responsabilidade solidária da corretora imobiliária pode ser reconhecida quando
há falha no dever de informação ou envolvimento direto na formulação do contrato, hipótese verificada no caso concreto.

A existência de publicidade enganosa e a omissão de informações relevantes sobre os riscos do empreendimento caracterizam falha na prestação do serviço de corretagem, atraindo a responsabilidade solidária da apelante.

Jurisprudência do TJMT reconhece a responsabilidade solidária da imobiliária que participa ativamente da cadeia de fornecimento e contribui para a celebração do contrato frustrado, por induzir os consumidores a erro e criar legítimas expectativas quanto à entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A imobiliária que participa ativamente da captação de clientes, elabora propostas contratuais e promove o empreendimento com promessas de entrega responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual.

A configuração da responsabilidade solidária da intermediadora não depende da formalização como parte contratual, mas sim de sua atuação concreta na cadeia de fornecimento.

A veiculação de publicidade enganosa e a omissão de informações relevantes violam o dever de informação previsto no CDC e implicam responsabilidade objetiva do fornecedor.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL No
1040769-92.2021.8.11.0041

GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME X MAURI CONCEICAO DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME co
m o fito de reformar a sentença que
, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Mora
is e Materiais
movida por MAURI CONCEIÇÃO DE OLIVEIRA e DANIELLE PAZ DE ALMEIDA
OLIVEIRA
,

julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para:

a)
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;

b)
condenar as requeridas a restituírem aos autores os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora a partir da citação;

c)
condenar as requeridas ao pagamento de multa penal de 10% sobre o valor pago pelos autores;

d)
determinar a expedição de certidão de crédito em favor dos autores para habilitação no processo de recuperação judicial; e
,
e)
condenar as requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a apelante sustenta a ausência de falha na prestação de serviços pela imobiliária, argumentando que agiu apenas como intermediadora da venda do imóvel, não sendo construtora e não tendo se comprometido com a construção da obra ou com o prazo de entrega.

Alega ausência de responsabilidade civil, afirmando que sua atuação
se limitou
à prestação de serviços de corretagem/intermediação, não havendo nexo causal entre sua conduta e o dano sofrido pelos apelados. Ressalta que não é parte no Instrumento Particular de Compra e Venda do Imóvel nem no contrato firmado com a CEF.

Invoca precedentes do STJ (
AgInt
no REsp 1779271/SP, REsp 1811153/SP e REsp 1827060/SP), que consolidam o entendimento de que a empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção.

Menciona
também decisões do TJMT em casos semelhantes que reconheceram a inexistência de responsabilidade
solidária da imobiliária.

Em contrarrazões, os apelados argumentam que a apelante não agiu apenas como corretora no caso concreto, mas formou um consórcio com as demais requeridas para dar credibilidade ao empreendimento.

Afirmam que a apelante captou os clientes, encaminhou-os à CEF para contratar os financiamentos e promoveu larga propaganda sobre o empreendimento.

Destacam que a GOLDEN era a única empresa envolvida conhecida no ramo imobiliário local, e sua abordagem, aval e participação na proposta foram decisivas para dar credibilidade ao negócio.

Sustentam que a apelante induziu os apelados a realizarem o negócio, intervindo efetivamente
na

pré-elaboração
do contrato com cláusulas e garantias.

Alegam que houve publicidade enganosa, nos termos do art. 37, §1o do CDC, e que a apelante responde solidariamente pelos danos causados, conforme art. 7o, parágrafo único, do CDC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais e materiais ajuizada por Mauri Conceição de Oliveira e Danielle Paz de Almeida Oliveira contra
Amazon
Construtora Ltda, SPE
Amazon

Conenge
Construtora e Golden Negócios Imobiliários.

Extrai-se que os autores adquiriram uma unidade residencial no Residencial Portal dos Imigrantes por meio do Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal, utilizando saldo do FGTS. O contrato no 8787700035846 previa a entrega do imóvel para 13/03/2017, conforme proposta elaborada pela Golden Negócios Imobiliários. No entanto, o imóvel não foi entregue no prazo contratado, nem no prazo prorrogado, e nem mesmo dentro do prazo acordado junto ao PROCON/MT.

Diante do inadimplemento, os autores ajuizaram a presente ação buscando a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, incluindo multa contratual e honorários advocatícios, além de indenização por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e condenando solidariamente as requeridas à restituição dos valores pagos, ao pagamento de multa penal de 10% sobre o valor pago pelos autores, além de custas e honorários advocatícios.

A Golden Negócios Imobiliários recorreu da sentença, alegando que atuou apenas como intermediadora da venda, prestando serviços de corretagem, não tendo qualquer responsabilidade pela construção ou entrega do imóvel, que seria obrigação exclusiva da construtora.

A controvérsia central do recurso reside na existência ou não de responsabilidade solidária da apelante, que atuou como imobiliária/corretora na intermediação da venda do imóvel, pelos danos decorrentes do atraso na entrega da unidade imobiliária.

Após análise dos autos, verifico que não assiste razão à apelante.

É incontroverso que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, aplica-se o disposto no art. 7o, parágrafo único, do CDC, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e serviços.

A apelante Golden, como imobiliária que intermediou a venda do imóvel, integra a cadeia de fornecimento, nos termos do art. 3o do CDC, que define fornecedor como "
toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços
".

Embora a apelante invoque precedentes do Superior Tribunal de Justiça (
AgInt
no REsp 1779271/SP, REsp 1811153/SP e REsp 1827060/SP) para sustentar que a empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, é necessário fazer o
distinguishing
(distinção) entre os casos julgados pelo STJ e o caso concreto.

Nos precedentes citados, o STJ estabeleceu que a responsabilidade solidária da corretora imobiliária estaria afastada quando não houvesse falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. No entanto, o caso em análise apresenta peculiaridades que o distinguem dos precedentes invocados.

No caso concreto, a atuação da Golden foi além da simples intermediação. Conforme se depreende dos autos, a Golden:

1) Elaborou a proposta de compra e venda com previsão expressa de entrega para 13/03/2017, criando nos consumidores a legítima expectativa quanto ao prazo de entrega do imóvel;

2) Era a única empresa envolvida conhecida no ramo imobiliário local, conferindo credibilidade ao empreendimento perante os consumidores;

3) Não apenas intermediou a venda, mas captou ativamente os clientes e os encaminhou à CEF para contratar os financiamentos;

4) Promoveu larga propaganda sobre o empreendimento, utilizando-se de sua reputação no mercado local para atrair consumidores.

Diferentemente dos casos analisados pelo STJ, onde as corretoras atuaram apenas na aproximação das partes, sem interferir nas condições do negócio, no presente caso a Golden teve participação ativa na formação do contrato e na criação de expectativas legítimas nos
consumidores quanto ao prazo de entrega do imóvel.

O art. 34 do CDC estabelece que "
o fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos
".
No caso, a Golden atuou como verdadeira representante das construtoras perante os consumidores,
avalizando o empreendimento com sua credibilidade no mercado local.

Ademais, o art. 37, §1o, do CDC veda a publicidade enganosa, considerando como tal "
qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços
".

Ao promover o empreendimento com prazo de entrega determinado, que sabia ou deveria saber que dificilmente seria cumprido, a Golden contribuiu para induzir os consumidores a erro, atraindo para si a responsabilidade pelos danos decorrentes da frustração das expectativas legitimamente criadas.

Ressalte-se que o STJ, no REsp 1827060/SP, reconheceu que a responsabilidade solidária da imobiliária poderia ser configurada quando houvesse "
falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção
". No caso em análise, houve falha no serviço de corretagem, na medida em que a Golden não prestou informações adequadas sobre os riscos do empreendimento e a real possibilidade de cumprimento do prazo de entrega.

Ainda, no
AgInt
no
AREsp
1800613/RS, o STJ reconheceu a responsabilidade solidária da imobiliária quando esta, por erro ou omissão quanto ao dever de informação, causa danos ao consumidor. No caso dos autos, a Golden, ao avalizar com sua credibilidade um empreendimento que não foi entregue no prazo, falhou em seu dever de informação adequada.

Nesse mesmo sentido, é a jurisprudência desta e. Câmara:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. NEGATIVA DE ENQUADRAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. ART. 373, I, DO CPC. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
A imobiliária que participa ativamente da cadeia de fornecedores e contribuem para a celebração do contrato responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes da frustração do negócio.
(...)”
(
TJMT,
1039774-
74.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 13/04/2025,
Publicado
no DJE 13/04/2025).

A
nte o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida
.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante aos patronos dos apelados para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025