Tribunal: TJMT
Processo: 1001098-11.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-16
Data de publicação: 2024-10-23

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO- CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO ACOLHIMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA – PRETENSÃO EM RETER 25% DOS VALORES PAGOS PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO QUE DEVE SER INTEGRAL – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO E NÃO DO TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR SEU PAGAMENTO À COMPROMISSÁRIA COMPRODORA VISTO QUE NÃO USUFRUIU DO IMÓVEL – DANO MORAL CARACTERIZADO – VALOR QUE ATENDE A RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DA PROMITENTE COMPROVADORA POSSIBILIDADE TEMA 971 DO STJ – RECURSO DA KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA DESPROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA ROSANE STRADA PROVIDO.
No caso a rescisão contratual é de responsabilidade da Compromissária Compradora que não entregou a obra no prazo previsto contratualmente.
Uma vez reconhecida a culpa da Compromissária Compradora quanto a rescisão contratual, deve ocorrer a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos de juros de mora desde a citação, não havendo falar em retenção pela Compromissária Vendedora.
Com relação ao IPTU não se evidencia qualquer proveito econômico proporcionado pelo terreno à Autora, tendo em vista que esta sequer realizou construção no local logo, não há que se falar em responsabilização ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel que consiste em terreno sem edificação.
O dano moral resta configurado visto que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim, angústia, tristeza, decepção decorrentes do atraso na entrega da obra, ocasionando danos à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável em razão da frustração de um sonho.
O valor da indenização fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atende a razoabilidade e a proporcionalidade.
A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1001098-11.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ROSANE STRADA - CPF: 560.024.081-34 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), ROSANE STRADA - CPF: 560.024.081-34 (APELANTE), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO- CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO ACOLHIMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA – PRETENSÃO EM RETER 25% DOS VALORES PAGOS PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO QUE DEVE SER INTEGRAL – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO E NÃO DO TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR SEU PAGAMENTO À COMPROMISSÁRIA COMPRODORA VISTO QUE NÃO USUFRUIU DO IMÓVEL – DANO MORAL CARACTERIZADO – VALOR QUE ATENDE A RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DA PROMITENTE COMPROVADORA POSSIBILIDADE TEMA
971 DO STJ – RECURSO DA
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA DESPROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA ROSANE STRADA PROVIDO.

No caso a rescisão contratual é de responsabilidade da Compromissária Compradora que não entregou a obra no prazo previsto contratualmente.

Uma vez reconhecida a culpa da Compromissária Compradora quanto a rescisão contratual, deve ocorrer a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos de juros de mora desde a citação, não havendo falar em retenção pela Compromissária Vendedora.

Com relação ao IPTU
não se evidencia qualquer proveito econômico proporcionado pelo terreno à Autora, tendo em vista que esta sequer realizou construção no local logo, não há que se falar em responsabilização ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel que consiste em terreno sem edificação.

O dano moral resta configurado visto que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim, angústia, tristeza, decepção decorrentes do atraso na entrega da obra, ocasionando danos à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável em razão da frustração de um sonho.

O valor da indenização fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atende a razoabilidade e a proporcionalidade.

A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor
já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1001098-11-2023

APELANTES:
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E ROSANE STRADA

APELADOS:
ROSANE STRADA E KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda
, e
Recurso Adesivo
por
Rosane Strada
, em face da sentença proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou
procedente
a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por da nos Morais ajuizada por Rosane Strada, para
declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, para determinar que
e a requerida promova as restituições dos valores pagos pela autora com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês, condenar a requerida, a pagar a autora a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com incidência de correção monetária a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora desde a citação por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor da indenização atualizado, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais
a Apelante Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda
, sustenta
preliminar de cerceamento de defesa
, argumentando que requereu a produção de prova concernente ao depoimento pessoal da autora, que não foi realizada pelo Juízo
de forma que a sentença deve ser anulada para produção da referida prova.

Afirma que no processo 1011543-88-2023 o Juízo da 4a Vara Cível, determinou expedição de mandado de constatação no empreendimento em questão, sendo que o Oficial de Justiça constatou que o empreendimento foi entregue há mais de três anos, havendo construções no local, portanto, a conclusão é contrária as alegações da Autora.

Sustenta que a culpa pela rescisão contratual é exclusiva da Apelada,
visto que esta sustenta ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão de atraso na entrega da obra de infra-estrutura, porém, não comprovou suas alegações.

Assevera que o empreendimento atualmente encontra-se 100% concluído e apto a receber construções, acrescentando que o contrato foi firmado em janeiro de 2017, e havia previsão expressa de término de obras de infra-estrutura em janeiro de 2019, sendo que o empreendimento estava totalmente liberado para comercialização em dezembro de 2019, e que a distribuição da ação ocorreu em janeiro de 2023, não havendo falar em atraso na entrega da obra.

Afirma que diante do prazo existente entre a celebração do contrato, término da obra de infra-estrutura, a liberação do empreendimento e o ajuizamento da ação, por aproximadamente 04 (quatro anos), a Autora permaneceu com o contrato sem qualquer impedimento.

Assevera que, conforme restou comprovado nos autos, nunca houve atraso na entrega do empreendimento, estando a Autora pleiteando a rescisão contratual após 04 anos da efetiva entrega do empreendimento.

Assinala que diante d
a culpa exclusiva da Apelada pela rescisão do contrato deverá ser afastada a restituição integral dos valores pagos
, bem como, a multa e danos morais arbitrados em virtude do inadimplemento da vendedora, que não ocorreu.

Alega que
deve ser reformada a sentença para considerar a rescisão contratual por culpa da Apelada diante sua desistência, devendo ser consideradas válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção, conforme pactuado no Compromisso Particular de Compra e Venda, pretendendo seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos pela Autora.

Sustenta que não deve ser imputada multa contratual
à Apelante, tendo em vista a ausência de previsão contratual que estabelece multa contratual apenas em razão de inadimplemento da compradora.

Alega que os juros de mora
devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, visto que a rescisão decorre de culpa da promitente compradora.

Afirma a inexistência de dano moral
, uma vez que não comprovado,
insurgindo-se ainda, com relação ao valor da condenação
afirmando ser excessivo.

Argumenta que os débitos oriundos de IPTU devem ser suportados pela Autora
que permaneceu na posse do imóvel desde dezembro de 2019. Pugna ao final, pelo provimento do recurso e reforma da sentença recorrida para que seja reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da Apelada, autorizada a retenção de 25% dos valores pagos pela Autora, que os juros de mora sejam aplicados a partir do transito em julgado da sentença, bem como seja afastada a condenação por danos morais e condenada a Apelada ao pagamento do IPTU durante o período de vigência contratual e fixação honorários em favor dos patronos da Apelante.

Quanto a Rosane Strada,
no Recurso Adesivo, assevera que firmou contrato de compra e venda com a Autora, tendo como objeto o imóvel concernente a um lote de terra, Quadra 31 Lote 01, Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo com 273,87 metros quadrados.

Alega que em razão do atraso na entrega da obra solicitou por diversas vezes o distrato por culpa da empresa e esta se negou determinando que a Autora procurasse a justiça.

Afirma que a Loteadora sempre estendia os prazos para entrega do empreendimento de modo que a Autora ajuizou a presente demanda pleiteando a rescisão do contrato por culpa da compromissária vendedora com a devolução dos valores pagos, multa por atraso e indenização por danos morais.

Alega que a sentença deixou de aplicar a multa pleiteada,
acrescentando que a multa contratual possui caráter bilateral e deve ser aplicada
em favor da consumidora.

Verbera que havendo previsão contratual de aplicação de multa contratual por inadimplemento de uma das partes, deve ser estendida à outra. Pugna pelo provimento do Recurso Adesivo para que seja imputada a multa contratual constante do contrato de compra e venda em favor da Autora.

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

Conforme visto, sustenta a
Apelante
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda,
preliminar de cerceamento de defesa,
argumentando que requereu prova oral concernente ao depoimento pessoal da Autora que não foi produzida.

Apesar dos argumentos sustentados cumpre ressaltar que a questão referente ao descumprimento contratual, decorrente de atraso ou não na entrega da obra, requer prova eminentemente documental, tornando desnecessária a realização de prova oral.

No caso,
os elementos probatórios já apresentados pelos litigantes mostram-se, a meu ver, suficientes para análise da controvérsia, inexistindo necessidade de realização de instrução probatória seja para realização de prova oral ou pericial
.

Verifica-se que o caso em análise é de analise eminentemente documental, de modo que não caberia motivos para colher o depoimento de partes ou de testemunhas, sendo
desnecessário invocar as partes para a realização de uma audiência para reproduzir os mesmos argumentos já incluído nos autos.

Ademais, de acordo com o artigo 355, caput e inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

Segundo o princípio do livre convencimento motivado, o juiz é livre na pesquisa da prova, podendo, dentro da linha de seu raciocínio, emprestar o valor que entender devido a cada uma das provas produzidas, desde que o faça motivadamente, demonstrando as razões de seu convencimento.

Dessa forma, cabe-lhe determinar as provas necessárias à instrução do feito, "indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias" (art. 370, parágrafo único, do CPC).

Sobre o tema, Marinoni, Arenhart e Mitidiero ensinam que:

"Diligências inúteis são aquelas que nada podem adiantar a quem as requereu. Meramente protelatórias são as diligências que têm por único fito atrasar o desenvolvimento do processo. Umas e outras podem ser indeferidas pelo juiz. (...) A prova é inadmissível tão somente se impertinente, irrelevante ou incontroversa a alegação de fato a provar." (In: Código de Processo Civil comentado. 5 ed. Ver.,atualizada e ampl. - São Paulo: Thomson Reuters, 2019, p. 500).

Anota-se que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando aquelas já juntadas aos autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença
. Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, não configurando, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Desta forma, compete ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente, quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo.

Sobre o tema o Superior Tribunal de Justiçajá decidiu neste sentido:

“
Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.” (STJ – 4a Turma – Agravo 14.952-DF-AgRg – Relator Ministro Sálvio de Figueiredo)

No caso, os documentos carreados foram suficientes para a análise da demanda.

Portanto, rejeito a preliminar cerceamento de defesa.

VOTO MÉRITO

Anoto que o objeto do presente recurso consiste em analisar quem deu causa à rescisão contratual se a promitente vendedora Kappa Empreendimentos Imobiliários ou a promissária compradora.

A Apelante sustenta culpa exclusiva da Autora/compradora pela rescisão do contrato.

No caso, verifica-se que o contrato de compra e venda foi firmado entre as partes em 07/01/2017, referente ao
um lote de terra, Quadra 31 Lote 01, Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo com 273,87 metros quadrados, cuja obra a Autora alega que não foi entregue no prazo pactuado.

Quanto a Apelante afirma que a obra foi entregue em dezembro de 2019, inclusive, relata a realização de Auto de Constatação por determinação do Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, em cujo Auto, o
Oficial de Justiça informa que o empreendimento foi entregue há mais de três anos, havendo construções no local, portanto, a conclusão é contrária as alegações da Autora.

No caso verifica-se que a comercialização do empreendimento teve início em
2014
, havendo propaganda de que ocorreria o término da infra estrutura em setembro/2018, situação que não ocorreu
,

valendo ressaltar que, inclusive, o Ministério Público da Comarca de Rondonópolis
ajuizou Ação Civil Pública em face da Apelante, em razão da falta da devida licença de instalação de forma que ocorreu a suspensão da obra e da comercialização dos lotes na época, de forma que até dezembro/2020 a obra estava inacabada.

Neste contexto, a obra teve início em 2014 e, conforme cláusula contratual, não ultrapassaria o prazo previsto no artigo 9o da Lei 6799/79 (quatro) anos), de forma que deveria efetivamente ter ocorrido sua entrega em 2018, situação que não aconteceu.

Verifica-se que a autora a partir de outubro/2018, tentou rescindir o contrato junto à Apelante sem sucesso.

Diante desse quadro, não há como não reconhecer o descumprimento contratual exclusivamente por culpa da construtora
.

Ademais, não há qualquer menção de inadimplemento por parte da autora/apelada
, valendo ressaltar que esta não deu causa ao ajuizamento de Ação Civil Pública pelo MPE), que ensejou o embargo das obras do empreendimento e consequente atraso na sua entrega que, conforme visto, levou ao atraso na conclusão das obras de infra estrutura do empreendimento.

Cumpre anotar que em setembro/2014, houve determinação de suspensão de todas as obras que estavam sendo realizadas, e também a suspensão de divulgações midiáticas no intuito de comercializar os imóveis, a fim de evitar prejuízos a terceiros.

Também é fato incontroverso que somente no final do primeiro semestre de 2018, é que houve acordo homologado com o Ministério Público para a continuidade do empreendimento, o que demonstra que a aquisição se deu logo depois de período de turbulência, envolvendo o empreendimento, a imobiliária e os entes públicos.

Portanto, procede o entendimento adotado na sentença, que o descumprimento da avença de deu por culpa exclusiva da Requerida, cabendo à imobiliária suportar o ônus do inadimplemento e da rescisão não motivada pelo comprador, visto que conforme documentos juntados pela Autora, o compromisso de entregar a obra seria em 2018, inclusive, com divulgação em redes sociais.

De igual modo, tampouco, foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso e inadimplemento da parte demandada no período previsto para conclusão do empreendimento.

Diante desse quadro, não há como reconhecer a culpa da compradora quanto ao atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da demandada a culpa pelo descumprimento contratual na forma do

art. 475, CC.

Dessa forma conforme bem registra a sentença recorrida “
considerando a prática ilícita da construtora que anunciou e vendeu a unidade imobiliária sem ter condições de cumprir com o negócio pactuado, não tem o direito de reter qualquer percentual a título de compensação pelo rompimento do ajuste
”.

Neste sentido o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral. (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1007504-19.2021.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) - Relator: Des(a). GUIOMAR TEODORO BORGES – DJ 08/09/2022).

Dessa forma, a Apelante deverá restituir à Autora os valores pagos sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela.

No pertinente aos juros de mora sobre o valor a ser restituído a Apelante defende que é do transito em julgado da sentença.

Com efeito, no caso uma vez afastada a culpa da compradora quanto ao descumprimento contratual, não se aplica a Lei n. 13.786/2018, que trata da aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado
.

Neste sentido a jurisprudência
verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELA EMPRESA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação
.
Evidenciada a falha na prestação dos serviços prestados pelas demandadas, impõe-se a restituição do valor despendido pelo autor, bem como a reparação por dano moral.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. [...].
(TJMT - N.U 1016228-15.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 09/08/2024).

Dessa forma os juros de mora devem incidir desde a citação na forma constante da sentença.

Com relação ao pagamento de IPTU
anoto que
não se evidencia qualquer proveito econômico proporcionado pelo terreno, tendo em vista que a parte Autora sequer realizou construção no local logo, não há que se falar em responsabilização ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel que consiste em terreno sem edificação.

Ademais,
com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe imputar pagamento de IPTU à compradora visto que não usufruiu do imóvel.

Com relação aos danos Morais verifica-se que foram fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), pretendendo a Apelante seja afastada referida condenação ou reduzido seu valor.

A esse respeito considero que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim frustração importante acarretada por ausência de informação acerca da existência de embargo no imóvel, ocasionando danos à honra e à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável.

É sabido que a tranqüilidade e bem estar do homem, rompidas pela perturbação psíquica, causada pela aflição dor e desgosto resultante da ação injusta de terceiros, dá lugar à reparação civil, como meio de compensar o dano moral através de sensações que possam, ao menos, minimizar o sentimento de pesar. Assim é preciso compensar a perda, o ultraje, o abatimento moral etc, com indenização que, de modo indireto, possa proporcionar ao lesado atenuação a lesão produzida.

Certo é que as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente, porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel, cabendo à ré o dever de indenizar
.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente, obstar a reiteração da conduta e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido da parte Autora entendo que o valor da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) atende aos princípios retro mencionados.

Portanto, considera-se plausível a condenação por danos morais, bem como o valor fixado a tal título, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, valendo ressaltar que d
eve o Magistrado atentar-se para não contemplar o enriquecimento sem causa, mas sim trazer à vitima a justa reclamação do prejuízo sofrido, e em contrapartida aplicar ao agente causador penalidade pedagógica, levando em consideração o grau da ofensa, a intensidade e a sua duração, o grau de culpa, como também a situação sócio-econômica das partes, além do caráter compensatório e punitivo, a natureza e extensão do dano moral etc,

atendendo, sobretudo aos critérios da razoabilidade e equidade
.

Diante desse quadro, portanto, o valor do dano moral arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mostra-se condizente com o porte financeiro da causadora da ofensa, além de atender o caráter punitivo que desestimule a reiteração da prática abusiva.

Portanto,
o montante fixado a título de dano moral, não merece qualquer reparo podendo-se concluir que foi arbitrado em parâmetros razoáveis,
levando-se em conta as circunstâncias em que ocorreu o evento e as suas consequências.

Quanto a Apelante
Rosane Strada alega que a sentença deixou de aplicar a multa pleiteada, acrescentando que a multa contratual possui caráter bilateral e deve ser aplicada em favor da consumidora
.

Com relação a possibilidade de se inverter a multa imposta a título de penalidade por descumprimento contratual, o
Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda
.

Neste sentido tem decidido este Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – ATRASO NA ENTREGA COMPROVADO – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE -
INVERSÃO
DE
CLÁUSULA

PENAL
EM FAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

2. O pedido de abatimento do IPTU incidente sobre o lote também não comporta deferimento, tendo em vista que tais encargos são de responsabilidade da
construtora
até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de
rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

4.
A necessidade de
inversão
da
cláusula

penal
em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

5. Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

6. Conforme a Súmula n. 43 do STJ, tratando-se de ilícito contratual, a atualização monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, tendo este, no caso concreto, ocorrido em cada pagamento efetuado pelo autor.

(N.U 1022005-41.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2023, Publicado no DJE 18/05/2023).

No caso, deve ocorrer a inversão da cláusula penal em favor da Autora prevista na Cláusula 16 “b” do contrato em 10% sobre o valor da venda do imóvel.

Dessa forma a inversão da multa deve ocorrer em favor da Autora no percentual de 10% já que esta é a cláusula penal constante do contrato.

Diante dessas considerações
nego provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto por
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda,
e
dou provimento ao Recurso Adesivo interposto por Rosane Strada
, para determinar a inversão da multa imposta no contrato.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2024