Tribunal: TJMT
Processo: 1025601-55.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-14
Data de publicação: 2024-02-22

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 STJ – RECURSO PROVIDO.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela, bem como o contrato foi firmado em 06/10/2013, ou seja, anteriormente à Lei 13.786/2018.
Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor, é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos.
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025601-55.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), EDSON RICARDO DE ANDRADE JUNIOR - CPF: 958.697.601-78 (APELADO), MARCELO FRANCK DA SILVA - CPF: 834.555.401-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 STJ – RECURSO PROVIDO.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela, bem como o contrato
foi firmado em 06/10/2013, ou seja, anteriormente à Lei 13.786/2018.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor, é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos.

“
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BDRU SPE CUIABÁ 01 LTDA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas c/c Reembolso de Parcelas Adimplidas
proposta por
EDSON RICARDO DE ANDRADE JUNIOR,
para:

- declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes;

- condenar a parte requerida à devolução do valor pago pelo autor, devendo ser retido o percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

- condenar a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da condenação.

Em suas razões recursais, a requerida alega, em apertada síntese, que o ato decisório impugnado não aplicou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em ação coletiva e pacificada, segundo a qual todos os contratos de compra firmados anteriormente a Lei no 13.786/2018 sujeitam-se a retenção de 25%, descumprindo, portanto, o dever legal do art. 926 do Código Civil.

Aduz que em 11/05/2022 o Ministro Marco Aurélio Bellizze deu provimento a um Agravo em Recurso Especial, para tanto, conhecer do recurso, como provê-lo integralmente, determinando que sejam observados os precedentes já fixados pela Corte Superior (retenção de 25%).

Relata a existência de diversos julgados contemporâneos no mesmo sentido, estabelecendo percentual cominatório e fixo de 25% de retenção dos valores pagos.

Narra a inobservância do Tema Repetitivo 1.002 do STJ, haja vista que a magistrada singular determinou o acréscimo de juros de mora mensais incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor do imóvel a partir da citação.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para determinar que ocorra a retenção de valores no patamar de 25%, conforme entendimento mais recente do STJ, bem como o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo no 1.002 do STJ.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

EDSON RICARDO DE ANDRADE JUNIOR
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas c/c Reembolso de Parcelas Adimplidas
em desfavor de
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA,
sustentando, em síntese, que firmou instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel com a requerida, na data de 06 de outubro de 2013, referente ao lote 008, quadra 011, no Loteamento Residencial Mirante do Parque, pelo valor de R$ 39.605,00 (trinta e nove mil seiscentos e cinco reais).

Aduziu que efetuou o pagamento da quantia de R$ 23.536,87 (vinte e três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta e sete centavos), sempre mantendo o pagamento nos prazos determinados.

Alegou que a modificação de sua condição financeira determinou o desinteresse no prosseguimento do negócio jurídico, motivo pelo qual no mês de abril de 2017, o autor comunicou a parte requerida acerca da vontade de formalizar o distrato e devolução dos valores pagos.

Narrou que após seis meses da comunicação de interesse no distrato, a parte requerida encaminhou-lhe e-mail contendo o instrumento particular de distrato contratual, sugerindo a devolução dos valores pagos, no entanto, retenção de aproximadamente 40% (quarenta por cento) da quantia aportada, em decorrência das cláusulas abusivas.

Em razão dos fatos, pugnou pela concessão da tutela de urgência, para a suspensão de qualquer cobrança judicia ou extrajudicial acerca do contrato em discussão nos autos. No mérito, requereu a procedência da ação, para que sejam declaradas nulas as cláusulas abusivas, condenando a parte requerida à restituição dos valores pagos, retendo-se tão somente 10% (dez por cento) dos valores.

No ID no 197365667 foi concedido parcialmente a antecipação da tutela de urgência e determinado a requerida se abstenha de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial, bem como se abstenha de incluir o nome do autor no cadastro de proteção ao crédito.

Citada a parte requerida ofertou a contestação no ID no 197366152, pugnando pela improcedência da ação.

Impugnação à contestação de ID no 197366158.

Ao analisar o feito, a d. magistrada singular, Dra. Olinda de Quadros Altomare, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foram opostos embargos de declaração, tendo sido rejeitado.

Dessa decisão, a parte requerida interpôs o presente recurso.

Pois bem.

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 06/10/2013, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Loteamento Residencial Mirante do Parque”, referente ao Lote 008, Quadra 011, no valor de R$ 39.605,00 (trinta e nove mil seiscentos e cinco reais), a ser pago da seguinte forma: 2 parcelas de entrada no valor de R$ 890,00 (oitocentos e noventa reais) e o restante a serem pagos em 144 parcelas de R$ 469,14 (quatrocentos e sessenta e nove reais e quatorze centavos) e o saldo devedor a ser pago no valor de R$ 38.715,00 (trinta e oito mil setecentos e quinze reais), conforme ID no 197365652.

Denota-se do documento de ID no 197365658 que o autor, ora apelado, efetuou o pagamento para a parte requerida/apelante no importe de R$ 23.218,79 (vinte e três mil duzentos e dezoito reais e setenta e nove centavos) e, conforme relatado por ele, em razão de dificuldades financeiras não pode mais prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplente quanto às parcelas remanescentes.

Assim, induvidoso nos autos a culpa do autor/apelado pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.)

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ele, bem como o contrato foi firmado em 06/10/2013, ou seja, anteriormente à Lei 13.786/2018.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor, é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos.

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. 3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018)

Ainda, o seguinte julgado:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3. 'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor' (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018).

Assim, não agiu com acerto a d. Magistrada, pois determinou que sobre o valor a ser restituído fosse acrescido juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.

Desse modo, imperiosa a sua reforma, pois os juros moratórios devem ter seu termo inicial a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença para:

- que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor;

- no tocante ao termo inicial dos juros moratórios, este deve incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória;

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2024