Tribunal: TJMT
Processo: 1004276-48.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADOR – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA – PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004276-48.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CAROLINE DE FRANCA PAES - CPF: 053.123.851-23 (APELADO), DANIEL FRANCISCO FELIX - CPF: 005.007.589-64 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADOR – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA – PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reembolso de Parcelas Pagas, de no. 1004276-48.2023, ajuizada por CAROLINE DE FRANÇA PAES, julgou procedentes os pedidos iniciais para:

a) Decretar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes;

b) Condenar a requerida a restituir à autora a quantia de R$ 39.643.46 (trinta e nove mil, seiscentos e quarenta e três reais e quarenta e seis centavos), com correção monetária pelo INPC a partir da data do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% (um por cento) a contar do trânsito em julgado da presente decisão.

Ainda, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

A apelante alega que todos os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, como o do caso, sujeitam-se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas adimplidas e, não de somente 10% (dez por cento) como restou consignado na sentença.

Acrescenta que o Superior Tribunal de Justiça, mediante julgamento do REsp 1820330/SP, firmou entendimento que todos os contratos firmados antes da supracitada Lei, cuja rescisão se deu por culpa do comprador, a retenção de valores deve se dar no molde mencionado.

Posto isso, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso apresentadas à id. de n. 195883655.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Caroline de França Paes
propôs a presente “ação de rescisão contratual c/c reembolso de parcelas pagas c/c tutela antecipada” em face de
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda
, alegando que, após adquirir da ré um lote do empreendimento “Mirante do Parque”, situado em Cuiabá/MT, decidiu, por motivos pessoais/financeiros, desistir da execução do contrato.

Ocorre que a ré teria se recusado a acatar a extinção do vínculo, razão pela qual a autora recorreu à tutela jurisdicional com o escopo de obter sua liberação das obrigações contratuais.

A sentença julgou
procedentes
os pedidos iniciais, declarando a nulidade de cláusula contratual que determinava a retenção de 25% do valor do contrato e autorizando a retenção de 10% das prestações pagas pela autora.

Nesta quadra processual, a ré busca a reforma da sentença com base nos argumentos já mencionados.

Então, conforme enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à vendedora:

Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

Em julgados recentes nesse sentido tem decidido esta Colenda Câmara, a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ
– RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. (N.U 1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 12/12/2023)

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO
– RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”.
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ). (...). (N.U 1000090-52.2020.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2023, Publicado no DJE 27/11/2023)

Assim, como se vê, a súplica recursal merece total acolhida.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para, reformada a sentença, determinar que a retenção das parcelas pagas pela autora/adquirente em favor da requerida/vendedora seja no percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024