Tribunal: TJMT
Processo: 1012603-55.2018.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-20
Data de publicação: 2024-02-21

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – REEMBOLSO DAS DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DO BEM – INOCORRÊNCIA – ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO DO BEM - AUSÊNCIA DE PROVAS – ALEGAÇÃO SENTENÇA EXTRA PETITA - REJEIÇÃO – FIXAÇÃO DE ALUGUEL – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS. 1. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada. documentos juntados aos autos que eram suficientes para a solução do litígio. 2. Tratando-se de bens indivisíveis, cabe pleito de partilha a qualquer tempo, nos termos dos art. 1.320 e 1.322 do Código Civil. 3. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto doa bens indivisíveis, resguardando-se o direito de preferência. 4. As partes têm o encargo/ônus, não somente de alegar, como também de provar o alegado. Logo, o ônus da prova recai sobre aquele a quem aproveita o reconhecimento do fato. Assim, nos termos dispostos no art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus da prova cabe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito (I); e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extinto do direito do autor (II). Não tendo sido comprovado as despesas de conservação do imóvel, bem como não havendo prova da alienação do bem, não há como fazer qualquer reparo à sentença apelada. 5. Se a sentença foi prolatada em consonância aos pedidos do apelante confrontados com as alegações vislumbradas na defesa da apelada, não há que se falar em nulidade da sentença por julgamento extra petita.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012603-55.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Alienação Judicial, Condomínio]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CALIA MONICA MAGALHAES COSTA - CPF: 496.737.931-15 (APELANTE), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), CARLA MARILIA NOGUEIRA MAGALHAES - CPF: 537.303.561-00 (APELADO), CLEOMEDES CARVALHO DOS SANTOS - CPF: 580.485.371-68 (ADVOGADO), ADRIANA DE SOUZA NEVES BRITO - CPF: 621.042.331-00 (ADVOGADO), LUIS FERNANDO DE SOUZA NEVES - CPF: 483.562.121-20 (ADVOGADO), CINDY SCHOSSLER TOYAMA - CPF: 004.716.791-27 (ADVOGADO), CALIA MONICA MAGALHAES COSTA - CPF: 496.737.931-15 (APELADO), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), CARLA MARILIA NOGUEIRA MAGALHAES - CPF: 537.303.561-00 (APELANTE), CLEOMEDES CARVALHO DOS SANTOS - CPF: 580.485.371-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS
– PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – REEMBOLSO DAS DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DO BEM – INOCORRÊNCIA – ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO DO BEM - AUSÊNCIA DE PROVAS – ALEGAÇÃO SENTENÇA EXTRA PETITA - REJEIÇÃO – FIXAÇÃO DE ALUGUEL – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS. 1. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada. documentos juntados aos autos que eram suficientes para a solução do litígio. 2. Tratando-se de bens indivisíveis, cabe pleito de partilha a qualquer tempo, nos termos dos art. 1.320 e 1.322 do Código Civil. 3. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto doa bens indivisíveis, resguardando-se o direito de preferência. 4. As partes têm o encargo/ônus, não somente de alegar, como também de provar o alegado. Logo, o ônus da prova recai sobre aquele a quem aproveita o reconhecimento do fato. Assim, nos termos dispostos no art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus da prova cabe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito (I); e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extinto do direito do autor (II). Não tendo sido comprovado as despesas de conservação do imóvel, bem como não havendo prova da alienação do bem,
não há como fazer qualquer reparo à sentença apelada.
5. Se a sentença foi prolatada em consonância aos pedidos do apelante confrontados com as alegações vislumbradas na defesa da apelada, não há que se falar em nulidade da sentença por julgamento
extra

petita
.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CARLA MARILIA NOGUEIRA MAGALHAES, e também por CALIA MONICA MAGALHAES COSTA contra a r. sentença proferida pela MMo. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Extinção de Condomínio com Alienação Judicial com Cobrança de Alugueres”
(Proc. no
1012603-55.2018.8.11.0041
), ajuizada pelo segundo apelante contra o primeiro, julgou o pedido parcialmente procedente, para “
decretar a extinção do condomínio existente sobre o imóvel descrito na inicial e matriculado sob o número 47.212, folha n. 235, ficha n. 01, Livro 3-AI, no 2o Serviço Notarial e Registro de Imóveis desta Capital, bem como determinar a venda judicial, em hasta pública do referido imóvel pelo valor da avaliação, devendo a parte autora informar se pretende a alienação judicial do referido bem nos termos do artigo 879 e seguintes do CPC, no prazo de 15 (quinze) dias, observado o direito de preferência
, determinou ainda que
“50% dos valores pagos pela requerida à título de IPTU desde o ano de 2016, deverão ser reajustados a partir do desembolso e descontados da parte a ser recebido pela autora e repassado à requerida.;
a r. sentença reconheceu a sucumbência
recíproca
entre os litigantes, condenando ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. n. 173541806).

A apelante/Carla sustenta a nulidade da sentença por
cerceamento
de
defesa
, pois, segundo diz, “
as partes pleitearam a produção de prova oral e testemunhal e pericial, para o qual a Apelada havia impugnado laudo pericial, apontando algumas falhas na elaboração do mesmo, entretanto, o juízo a quo decidiu pelo julgamento antecipado da lide sob o argumento de que o mérito da questão se tratava unicamente de matéria direito, prescindindo da produção de outras provas além das constantes dos autos, ao fazer isso, deixa colher provas necessárias e fundamentais para o deslinda do feito, ofendendo o princípio constitucional amparado pelo Art. 5o, LV da CF/88”

No mérito sustenta que “
as despesas relativas à manutenção, custeio ou a ele atreladas, como IPTU, água, energia, telefone, e todas as despesas diversas para a conservação do imóvel, além do custo com a funcionaria, devem ser suportadas em partes iguais.”
pois “
a apelante demonstrou efetivamente através de fotos, que arcou sozinha com a manutenção do imóvel durante todo o tempo, que se não o fizesse, o referido imóvel estaria em situação de completo abandono e invadido”.

Sustenta que as provas dos autos comprovam a alienação do imóvel antes da propositura da ação, já que acordou com a demandante que compraria sua parte do imóvel e em troca pagaria a mensalidade escolar de seus filhos, passando a custear o pagamento da escola de seus sobrinhos em 2008, 2009 e 2010, sendo que o valor atualizado totaliza R$ 48.732,00.

Assevera que encontrando-se o bem em estado de indivisão, possui o direito de preferência na aquisição, nos termos do art. 504 do CC, porém, caso não seja reconhecida o direito de preferência, a alienação judicial do bem deve ser de comum acordo entre as partes.

Aduz que
“fora fixada sucumbência de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizada em desfavor da apelante, contudo, conforme buscou demonstrar no processo, a apelada que deu causa na presente demanda sem demonstrar interesse de agir, posto que já havia alienado o imóvel, e ainda obstruindo
, razão pela qual deve ser afastada a sucumbência em desfavor da apelante.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido inicial. (Cf. Id. no 173541807).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 173541828, a apelada/Cália combate pontualmente as razões recursais, pugnando pelo desprovimento do apelo.

No apelo adesivo, o autor apelante aduz que a sentença é extra petita, pois condenou a autora a pagar/abater ou abater/pagar os valores de IPTU desde 2016, sustentando que
“não há nos autos qualquer pedido a respeito, mas apenas alegação da requerida apelante
” .

No mérito, pugna pela reforma da sentença, já que que, na condição de coproprietário deve ter reconhecido de imediato seu direito de receber os aluguéis do imóvel que está sendo usufruído exclusivamente pela requerida.

Pede, pois, o provimento do recurso, para seja reformada a sentença para condenar a apelada ao pagamento dos alugueis em favor da autora desde novembro 2017, e excluída a condenação da autora a pagar honorários advocatícios. (Cf. Id. 173541829)

Em contrarrazões, a apelada/Carla, refuta os argumentos recursais, torcendo pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 173541831).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou parcialmente procedente a ação de extinção de condomínio sob os seguintes fundamentos:

Trata-se de
ação extinção de condomínio com alienação judicial com cobrança de alugueres
ajuizada por
Cália Mônica Magalhães Costa
em desfavor de
Carla Marília Nogueira Magalhães
, asseverando, em síntese, que são irmãs e proprietárias do terreno sob n. 16 da quadra n. 08, com área de 570,00 metros quadrados, Bairro Bandeirantes, nesta Capital, matrícula n. 47.212, do Segundo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá.

Relata que o imóvel em questão fora adquirido pelo seu genitor quando era vivo, sendo que a transcrição se deu em nome das filhas (litigantes) em 1974. Depois do falecimento de seus pais, a requerida vem utilizando o imóvel como “casa de veraneio”, vez que reside em São Paulo, no entanto não paga aluguel pela sua utilização, nem permite alugar a mesma.
A autora não faz uso do imóvel
.

Sustenta que tem interesse na venda do imóvel, inclusive para a requerida, contudo a mesma não se manifesta sobre eventual interesse, mantendo-se inerte. Mesmo tentando por várias vezes um acordo extrajudicial, não obteve sucesso.

Assevera que o aluguel gira em torno de R$ 2.000,00 mensal e que a requerida ocupa a mesma esporadicamente desde junho/2016 sem pagar aluguel e impedindo a venda ou locação da mesma. Afirma que é credora do valor de R$ 18.000,00 (R$ 1.000,00 por mês). Busca a condenação da requerente ao pagamento do aluguel até a desocupação do imóvel ou venda do bem, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Concessão dos benefícios da assistência judiciária conta em id. 15177084.

Houve audiência de tentativa de conciliação, a qual restou sem resultados (id. 16341321).

Contestação
da requerida apresentada em id. 16651433, pela qual
impugna a concessão da gratuidade de justiça
, ao argumento que é herdeira de vários bens imóveis e seu esposo é servidor federal. Assevera que em 2008 recebeu uma carta de sua irmão demonstrando interesse na venda do imóvel, época em que os pais ainda estavam vivos e residiam no local. Para não ver seus genitores sendo retirados de sua residência, acordou com a demandante que compraria sua parte do imóvel e em troca pagaria a mensalidade escolar de seus filhos, passando a custear o pagamento da escola de seus sobrinhos em 2008, 2009 e 2010, sendo que o valor atualizado totaliza R$ 48.732,00. Após o pagamento da parte da irmã, buscou a transferência do imóvel para seu nome, momento em que deixou de conversar com a requerida e com seus pais. Refuta os pedidos da autora, ao argumento que a casa já foi adquirida em 2009. Destaca que nunca ajudou na manutenção do imóvel, o qual reclamou a manutenção, na qual gastou o valor de R$ 87.581,97 (manutenção, limpeza, IPTU). Rebate o valor referente ao aluguel, vez que adquiriu o imóvel assim como o valor da casa/imóvel. Requer a improcedência dos pedidos.

Réplica no id. 16786283.

Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendem produzir (id. 17381240), momento em que a autora requer produção de prova pericial a fim de avaliar o imóvel e a requerida pelo julgamento antecipado da lide.

Decisão saneadora no id. 74406381, na qual foram analisadas as preliminares,
rejeitando
a
impugnação
da concessão da gratuidade de justiça e a preliminar de
ilegitimidade ativa.
Deferiu-se a produção de prova oral e prova pericial.

Laudo Pericial acostado aos autos no id. 106994370. As partes se manifestaram sobre o laudo, sendo que a parte autora concordou com a avaliação e a requerida impugnou o mesmo. Nova manifestação do
expert
(id. 111521383). Novamente intimadas as partes, a ré manteve a impugnação do laudo.

É o relatório. Fundamento. Decido.

Ao analisar o feito verifico que este admite o julgamento no estado em que se encontra, na medida em que desnecessário se mostra a produção de outras provas, além da prova documental já existente nos autos (art. 347, CPC). Destaco, que o c. STJ, em v. acórdão relatado pelo eminente Ministro Athos Carneiro, assim decidiu em situação similar:

"Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização da prova em audiência ante as circunstâncias de cada caso e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório."

(...)

Registro que o julgamento antecipado da lide,
in casu,
não representa cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, pois há nos autos elementos de convicção suficientes para que a sentença seja proferida, evitando-se que a causa tenha seu desfecho protraído.

Assim, com esteio nos ensinamentos jurisprudenciais firmados pelos Tribunais Superiores, diante das provas já produzidas nos autos e da ausência de pedido das partes para a produção de outras provas,
passo ao julgamento antecipado da lide nessa oportunidade,
principalmente diante dos documentos acostados aos autos e da prova pericial.

Como não há preliminares a serem analisadas, as quais foram devidamente apreciadas por ocasião do saneamento dos autos, passo à análise do mérito.

Busca a autora a extinção do condomínio do imóvel situado na quadra n. 08, Bairro Bandeirantes, nesta Capital, matrícula n. 47.212, do Segundo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, em nome das partes (50% para cada parte), assim como o pagamento de aluguel desde junho/2016, ao argumento que a requerida utiliza referido imóvel sem a retribuição pecuniária que seria sua.

A ré, por sua vez, afirma que adquiriu a parte da autora em 2009, momento em que assumiu o pagamento das mensalidades escolares dos filhos da demandante como forma da sua cota parte. Assevera, ainda, que restou responsável pelas despesas do imóvel, sem a ajuda da demandante e que não reside no local, pois reside na cidade de São Paulo.

A constituição do condomínio restou incontroversa pela escritura (id. 13134941) e registro do imóvel (id. 13131938), documentos estes que especificam que o imóvel pertence a Carla Marilia Nogueira Magalhães e Cália Mônica Nogueira Magalhães (50% para cada parte).

A requerida, a fim de comprovar suas alegações, acostou aos autos (id. 16651857) carta encaminhada pela autora demonstrando sua vontade em alienar sua parte a fim de efetuar o pagamento das mensalidades escolares de seus filhos.

Igualmente juntou em sua contestação pagamento das mensalidades escolares dos filhos da autora (id. 16651863), como pagamento da parte pertencente à requerente.

Do mesmo modo comprovou despesas tidas com a manutenção do imóvel, limpeza do quintal e de empregada para a manutenção do local (id. 16651872). Igualmente comprovou ser responsável pelo pagamento do IPTU do imóvel (id. 16651874).

A autora reconhece que ofereceu sua parte no imóvel à requerida em 2009, no entanto rebate as afirmações da requerida de que restou acertado o pagamento das mensalidades escolares em troca do imóvel, sendo que seu pai ajudou a pagar as mensalidades escolares de seus filhos. Eventual cobrança dos mencionados valores está prescrito neste momento. A autora reconhece o pagamento de algumas mensalidades escolares, no entanto afirma que não ocorreu nenhum contrato de compra e venda e os boletos não se prestam a deduzir em eventual venda do bem (id. 16786283). Igualmente afirma que eventuais despesas não podem ser abatidas do resultado da partilha.

Do Laudo Pericial juntado ao id. 106994370, é possível extrair o que segue:

A finalidade da perícia é para
apuração do real valor do imóvel de matrícula n° 47212, folhas n° 235, Livro n° 02, do 6° Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá-MT
,
com parâmetro do valor de marcado do imóvel no ano de 2018 e no ano de 2022
.

A residência encontra-se com todas as documentações regularizadas, sem débitos perante os órgãos de fiscalização, conforme exarada certidão negativa de débito.

O imóvel periciado localizado em Cuiabá no ano de 2018 conforme a Tabela de Custo Padrão Residencial do SINDUSCON (Figura 48) o valor base do m2 era R$ 1.437,66 (mil e quatrocentos e trinta e sete reais e sessenta e seis centavos). Fora considerado o padrão baixo por falta de imagens à época e o atual estado do imóvel. Sendo assim, o valor para venda do imóvel na época de 2018 o valor de R$347.913,72 (trezentos e quarenta e sete mil e novecentos e treze reais e setenta e dois centavos).

Ademais,
o valor atual do imóvel em 2022 é de R$1.962,80 m2, totalizando em R$ 475.000,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil reais)
,
pois o imóvel precisa de reformas estruturais e estética.
O imóvel similar 1, localizado na mesma rua do imóvel periciado está valorizado, por decorrência das reformas realizadas na casa, além de conter armários planejados, área gourmet, piscina e closet.

Quesitos:

1) Qual o valor global do imóvel no qual restou instituído o condomínio existente entre as partes?
Resposta: Foi constatado nos autos no ID no 13134922 pág. 7, que a parte autora afirma que o imóvel, ora objeto periciado tem supostamente o valor total de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais). No entanto, a parte requerida no ID no 17918922 pág. 6, alega que o valor seria supostamente de R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).
Em relação ao trabalho deste expert, o valor do imóvel foi aferido em R$475.000,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil reais)
conforme ampla explanação no tópico III.

2) Qual o valor de aluguel de imóveis similares na área em que se localiza o imóvel em questão
? Resposta: Nesta região apresenta escassez de aluguéis de casas, apresentando grande quantidade de aluguel de apartamentos, todavia, conforme elucidado no tópico III.2, só foi localizado uma casa na área com valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), porém ela está valorizada, pois se encontra em um estado superior ao do imóvel periciado,
o qual o aluguel foi aferido em R$2.000,00 (dois mil reais
).

b) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel possui sinais de habitação nos últimos 6 anos
. Resposta: Conforme as Figuras 3 a 8, da Prefeitura de Cuiabá e do Google Street View
é possível confirmar que o imóvel possui sinais de habitação, contendo tráfego de pessoas e veículo estacionado dentro da garagem
.

d) Queira o Sr. Perito informar se já foram realizadas obras de conservação do imóvel, sua dimensão, valores, finalidade e em qual época foi realizada
. Resposta: Conforme as Figuras 3 a 8, somente é possível averiguar que
foram realizadas pinturas na área externa do imóvel
.

Em nova manifestação, o
expert
assim se manifestou
:

Além disso, é argumentado pela parte requerida que este perito ao comentar que há circulação de pessoa, refere-se no sentido de residir. Todavia,
este expert em nenhum momento afirmou que havia alguém residindo no local
,
apenas que há de fato circulação de pessoas
, como pode observar na própria impugnação da requerida, a qual confirma contratar uma funcionária para manter o imóvel limpo e alimentar animais. Ora, Excelência, se não há movimentação alguma de pessoas na residência como a requerida afirma, como a funcionária tem total acesso ao imóvel e ainda realiza serviços gerais dentro do mesmo todos os dias. Com essa afirmação da requerida constante nas páginas 7 (sete) e 8 (oito) de sua impugnação, válida ainda mais as observações deste perito quanto a circulação de pessoas diariamente,
considerando que este expert não afirmou que reside pessoas no imóvel em nenhum momento do laudo acostado
.

Portanto,
não houve manutenção estrutural na casa analisando todas as imagens trazidas aos autos pela parte requerida, apenas modificações estéticas com a instalação de platibandas com a finalidade de esconder a realidade dos telhados, bem como a instalação de nova tampa de caixa d’agua com a utilização de outro tipo de material, pois ao analisar a foto, a presente caixa d’agua é do modelo antigo com material de Eternit
, sendo instalada apenas uma tampa nova com material de metal, considerando não haver fotos da tampa antiga.

Pois bem.

É direito do condômino de exigir da extinção do condomínio, conforme disposto no Código Civil:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Ainda é de se destacar que têm os condôminos, se interessados na compra, a preferência em relação ao estranho, em condições iguais de oferta, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil:

Art. 1.322. Quando a coisa foi indivisível, e os consortes não quiserem adjudica-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartida e apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

O artigo 730 do Código de Processo Civil disciplina sobre a alienação judicial dispondo:

Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903.

No caso dos autos, a extinção judicial do condomínio se faz necessária, vez que as partes litigantes não conseguem chegar a um consenso acerca da melhor forma de partilharem o imóvel e, demonstrado o condomínio existente, bem como o inconformismo da coproprietária/autora com a permanência dessa situação fática, só resta levar a efeito a alienação judicial para a partilha dos bens comum, conforme pretendido.

(...)

Além da extinção do condomínio, a autora requereu o arbitramento de aluguéis (correspondentes à fração ideal de 50% do imóvel), em razão do uso exclusivo do imóvel, a incidirem desde o falecimento de seus genitores que ocorreu em junho/2016.

Observa-se que não há como condenar a requerida ao pagamento de aluguel, vez que a própria autora afirma que a ré reside e trabalha em São Paulo/SP e não apresentou nenhum comprovante que possa comprovar eventual locação do imóvel. Nesse sentido, o perito afirmou ‘
este expert em nenhum momento afirmou que havia alguém residindo no local
,
apenas que há de fato circulação de pessoas’
.

Das fotos acostadas ao laudo pericial é nítido que não há moradores no imóvel, o que ratifica a afirmação da ré de que mantem uma empregada para zelar pelo local, a fim de que não seja invadida por estranhos.
Dessa forma não cabe a condenação ao pagamento de aluguel.

De outro modo, no caso em análise, certo é que não há nenhuma prova de que a ré tenha adquirido a parte ideal da autora. Apesar da proposta/carta encaminhada em 2009 pela autora à ré, na época os pais ainda residiam no local e nada foi oficializado em relação às afirmações da requerida, quanto ao pagamento das mensalidades escolares em troca dos 50% do bem pertencente à autora.

Dessa forma,
não há como acolher a defesa da requerida de que adquiriu a parte da autora ao pagar as mensalidades escolares dos filhos da demandante em 2008, 2009 e 2010
. Ademais, à época os pais das demandantes ainda estavam vivos e moravam no local.

No que se refere ao pagamento da
manutenção do imóvel
, o perito afirmou que não ocorreram reformas estruturais e que é possível verificar que ocorreu pintura externa, deixando de evidenciar o direito do recebimento de tais valores.

Por derradeiro, observa-se que o perito afirmou que
não há IPTU atrasado
. Dessa forma, os valores pagos à título de IPTU a partir de 2016 deverão ser abatidos/pagos à requerida, que se responsabilizou pelo respectivo pagamento (50%).

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na
ação extinção de condomínio com alienação judicial com cobrança de alugueres
ajuizada por
Cália Mônica Magalhães Costa
em desfavor de
Carla Marília Nogueira Magalhães,
para decretar a extinção do condomínio existente sobre o imóvel descrito na inicial e matriculado sob o número 47.212, folha n. 235, ficha n. 01, Livro 3-AI, no 2o Serviço Notarial e Registro de Imóveis desta Capital, bem como determinar a venda judicial, em hasta pública do referido imóvel pelo valor da avaliação, devendo a parte autora informar se pretende a alienação judicial do referido bem nos termos do artigo 879 e seguintes do CPC, no prazo de 15 (quinze) dias, observado o direito de preferência.

Determino
que 50% dos valores pagos pela requerida à título de IPTU desde o ano de 2016, deverão ser reajustados a partir do desembolso e descontados da parte a ser recebido pela autora e repassado à requerida.

Como se nota, não há cerceamento de defesa no caso, pois embora as partes tenham postulado pela produção de prova testemunhal, verifica-se que o MM. Juiz levou em consideração o conjunto probatório dos autos. É cediço que o julgador tem liberdade para apreciar as provas e formar sua convicção, conforme o princípio do livre convencimento.

Sobre a matéria, cito as seguintes jurisprudências:

“[...] 3. ‘A livre apreciação da prova, desde que a decisão seja fundamentada, considerada a lei e os elementos existentes nos autos, é um dos cânones do nosso sistema processual’( REsp 7.870/SP, 4a Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 3.2.1992). [...]” (STJ, 1a Turma, REsp 1109049/SC, Relatora Ministra Denise Arruda, j. em 02/06/2009).”

“[...] 3. Fundamentos, nos quais se suporta a decisão impugnada, apresentam-se claros e nítidos. Não dão lugar a omissões, obscuridades, dúvidas ou contradições. O não-acatamento das teses contidas no recurso não implica cerceamento de defesa, uma vez que ao julgador cabe apreciar a questão de acordo com o que ele entender atinente à lide. Não está obrigado o magistrado a julgar a questão posta a seu exame de acordo com o pleiteado pelas partes, mas sim com o seu livre convencimento (art. 131 do CPC), utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso. Não obstante a oposição de embargos declaratórios, não são eles mero expediente para forçar o ingresso na instância especial, se não há omissão do acórdão a ser suprida. Inexiste ofensa ao art. 535 do processo -civil-lei-5869-73"> CPC quando a matéria enfocada é devidamente abordada no voto a quo. [...] 7. Agravo regimental não provido.” (STJ, 1a Turma, AgRg no Ag 654.298/RS, Rel. Min. José Delgado, DJ de 27/6/2005)”

“1. Não configura o cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção de prova testemunhal ou colheita de depoimento pessoal, quando o Tribunal de origem entender que o feito foi corretamente instruído, declarando a existência de provas suficientes para o seu convencimento." (STJ, 4a Turma, AgRg no AREsp 717.302/ES, Rel. MinistroLUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015)

Ademais, a questão central a ser dirimida é eminentemente de direito, não havendo necessidade de produção de prova testemunhal para o deslinde da controvérsia.

Quanto ao mérito, é cediço que o procedimento de extinção/dissolução de condomínio tem como objetivo a alienação judicial de imóvel indivisível quando é de propriedade de duas ou mais pessoas, e, entre elas, deixa de existir a vontade de manter a propriedade em comum.

Portanto, havendo a copropriedade sobre imóvel e verificada a indivisibilidade do bem, revela-se juridicamente possível a extinção do condomínio, nos termos dos artigos 1.320 à 1.322 do Código Civil.

No caso, é incontroverso que, o autor logrou êxito em comprovar a sua copropriedade do bem imóvel e a constituição do condomínio, tanto pela escritura (Id. 173541307), quanto pelo registro do imóvel (Id. 173541306).

No que tange ao pedido do apelante/Carla para que a apelada/Cália seja compelida arcar com a metade valor das despesas relativas a conservação do bem; esta não merece prosperar, haja vista que, no laudo pericial de avalição do imóvel (Id. no 173541792), o d. Perito afirmou que imóvel precisa de reformas estruturais e que somente foi possível averiguar que foram realizadas pinturas na área externa do imóvel, sendo assim, não se desincumbiu de seu ônus probatório imposto pelo inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil.

Quanto alegação da parte apelante que adquiriu parte da autora em 2009, momento em que assumiu o pagamento das mensalidades escolares dos filhos da demandante como forma da sua cota parte.

No entanto, vê-se claramente que, ao contrário disso, não há provas da venda do bem, haja vista que a carta encaminhada não demonstra com grau de certeza como a negociação foi efetivamente concluída, e mais importante, quais foram os termos celebrados (valor, data, condições de pagamento e etc.),

e sendo assim não há como fazer qualquer reparo à sentença apelada.

Além disso, importante frisar que os apontamentos feitos acima não se alteram com a produção da prova oral.

Dessa maneira, como a apelante/carla não comprovou minimamente suas argumentações, não se desincumbiu do ônus imposto no artigo 373, I, do CPC, nenhum reparo merece a sentença.

No que tange alegação de nulidade da sentença, a apelante/cália sustenta que houve extrapolação do objeto da lide, asseverando que “
ao julgar a lide, o juízo condenou a autora a pagar IPTU proporcional desde 2016, sendo que não há nos autos qualquer pedido a respeito, mas apenas alegação da requerida apelante
”.

Mister se faz constar que o julgamento extra petita ocorre quando se aprecia algo fora do que é pedido pelo autor e contestado pelo réu.

É cediço que os arts. 141 e 492, ambos do CPC, estabelecem limites à atividade jurisdicional, orientando que a decisão seja prolatada dentro do que foi pleiteado, prescrevendo a peça de ingresso e a defesa no âmbito da lide, estando o juiz adstrito e vinculado aos seus termos (princípio da congruência), senão vejamos,
in verbis
:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito à lei exige iniciativa da parte.”

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado ”.

A arguição de nulidade da sentença não merece acolhida, porquanto, a r. sentença não fugiu dos pontos abordados na ação, haja vista não exceder os limites da lide, tratando especificamente da questão da extinção do condomínio com a abatimento dos IPTUs pagos pela parte apelada, estando em consonância com o permissivo legal, trazido pelo CPC § 2o art. 322, que preceitua que a
interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé
. (grifo nosso)

Salienta-se que o c. STJ, em reiterados julgamentos, firmou o entendimento no sentido de que cabe ao julgador a interpretação lógico-sistemática do pedido formulado na petição inicial, a partir de uma análise de todo o seu conteúdo, e não apenas da parte da petição destinada aos requerimentos finais, situação que não ofende o princípio da congruência.

Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. ANÁLISE DOS FATOS E FUNDAMENTOS DA INICIAL. DECORRÊNCIA LÓGICA. SÚMULA No 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Não há afronta ao art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem manifesta-se suficientemente sobre a questão controvertida, apenas adotando fundamento diverso daquele perquirido pela parte. 2. Segundo consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a aferição de pedido e o exame do caso deduzido em juízo é decorrência lógica dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, não se limitando ao capítulo "Do pedido", não havendo julgamento extra petita. Incidência da súmula no 83/STJ. 3. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no AREsp 777.346/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/08/2016, DJe 23/08/2016) (grifo nosso)

Ao que se percebe, a sentença foi prolatada em consonância aos pedidos do apelante confrontados com as alegações vislumbradas na defesa da apelada, restando a lide solucionada nos termos em que foi proposta. Dessa forma, não há que se falar em nulidade da sentença por julgamento extra petita.

Em relação ao argumento da parte apelante/cália sobre o

arbitramento de aluguéis (correspondentes à fração ideal de 50% do imóvel), em razão do uso exclusivo do imóvel, verifica-se
que as apelantes não produziram provas aptas para comprovar tal alegação,
inclusive a própria autora em sua peça inicial afirmou que a ré reside e trabalha na cidade de São Paulo/SP.

Além disso, d. Perito, em resposta a impugnação do laudo pericial, afirmou “
este expert em nenhum momento afirmou que havia alguém residindo no local, apenas que há de fato circulação de pessoas, como pode observar na própria impugnação da requerida, a qual confirma contratar uma funcionária para manter o imóvel limpo e alimentar animais

(Cf. Id. 173541800).

Com estas considerações, não me convenci de qualquer vício na decisão singular capaz de ensejar sua reforma ou cassação, razão pela qual hei de mantê-la em sua íntegra.

Em face do exposto, desprovejo ambos os recursos de apelação e mantenho, incólume, a decisão de primeiro grau.

Custas recursais pelos apelantes, observando o disposto no §3o do art. 98 do CPC.

Atento ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro em 2% o percentual dos honorários advocatícios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2024