Tribunal: TJMT
Processo: 1008171-09.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-07
Data de publicação: 2024-06-12

Ementa:
E M E N T A
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TUTELA DE URGÊNCIA – REINTEGRAÇÃO DA POSSE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.
A concessão da reintegração de posse, nos casos de rescisão contratual, é consequência desta última e, por isso, somente deve ser concedida após a declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes, quando houver restabelecido o status quo ante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008171-09.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MURILO CASTRO DE MELO - CPF: 893.322.021-68 (ADVOGADO), LUIZ FERNANDO PERILLO - CPF: 360.475.201-97 (AGRAVANTE), CRISTINA ROSA LOPES - CPF: 972.109.786-15 (AGRAVANTE), GUSTAVO MANGABEIRA ALBERNAZ DE QUEIROZ - CPF: 179.438.088-43 (AGRAVADO), ERIKA MARIA OLIVEIRA DE QUEIROZ - CPF: 947.545.866-20 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – RECURSO DE AGRAVO DE IN
STRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
–
CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TUTELA DE URGÊNCIA – REINTEGRAÇÃO DA POSSE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.

A concessão da reintegração de posse, nos casos de rescisão contratual, é consequência desta última e, por isso, somente deve ser concedida após a declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes, quando houver restabelecido o
status quo ante
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
Luiz Fernando Perillo e Cristina Rosa Lopes
, contra a decisão,
proferida pelo Juízo da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 1009778-23.2024.8.11.0041, indeferiu o pedido de tutela de urgência, visando à reintegração da posse do imóvel, objeto do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado entre as partes (id. 208247675, págs. 02/06).

Os Recorrentes pretendem a reforma da decisão recorrida, alegando que a prévia rescisão contratual, para que haja a ordem de reintegração de posse, não coaduna com a orientação jurisprudencial atual.

Aduzem que, havendo cláusula resolutiva expressa, como no caso dos autos, inexiste a necessidade de rescisão contratual para que seja reintegrado na posse do imóvel.

Enfatizam que os Recorridos estão inadimplentes desde o dia 15/03/2022 e, mesmo após formalizado aditivo contratual, concedendo novo prazo, permanecerem sem cumprir a obrigação de pagar o valor do imóvel.

Salientam que não se mostra plausível manter os Recorridos na posse do imóvel, já que o valor pago mensalmente, a título de aluguel, deve durar somente enquanto não for quitado integralmente o bem.

Sustentam que preencheram os requisitos legais exigidos para a concessão da tutela recursal, visto que o inadimplemento é incontestável e há o risco de continuarem usufruindo do imóvel, inclusive para obter lucro, pois estão em situação financeira delicada, respondendo a várias ações judiciais.

O pedido efeito de antecipação da tutela recursal foi indeferido (id. 208407689, págs. 01/03).

Os Agravados não apresentaram a contraminuta ao Recurso (id. 214320196, pág. 01).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como
explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
Luiz Fernando Perillo e Cristina Rosa Lopes
, contra a decisão,
proferida pelo Juízo da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 1009778-23.2024.8.11.0041, indeferiu o pedido de tutela de urgência, visando à reintegração da posse do imóvel.

Colhe-se dos autos que
Luiz Fernando Perillo e Cristina Rosa Lopes propuseram a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
, contra Gustavo Mangabeira Albernaz de Queiroz e Érika Maria Oliveira de Queiroz, alegando que, em 15/12/2021, venderam aos Requeridos o imóvel localizado no Condomínio Residencial Serras Azuis, Lote n. 20, Quadra 10, em Chapada dos Guimarães/MT, com duas opções de pagamento: a) R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), caso o valor fosse pago até o dia 16/06/2022; b) R$ 670.000,00 (seiscentos e setenta mil reais), se o pagamento fosse efetuado em data posterior.

Salientaram, na inicial, que a posse foi transferida em janeiro de 2022, momento em que os Requeridos passariam a pagar o montante de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a título de aluguel, até a data estipulada para quitação da negociação.

Argumentaram que os Requeridos não efetuaram a quitação do preço ajustado, o que motivou a celebração de um Aditivo ao contrato original, firmado em 16/12/2022, estabelecendo o preço da venda em R$ 737.000,00 (setecentos e trinta e sete mil reais), a ser pago até o dia 20/04/2023 e majorou a quantia do aluguel para R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais).

Afirmaram que os Requeridos continuaram inadimplentes, efetivando apenas o pagamento do valor do aluguel, o que fez com que enviassem uma notificação extrajudicial, em 15/08/2023.

Informaram que os Requeridos permaneceram na posse o imóvel e não efetuaram a quitação do imóvel e, por isso, pleitearam a concessão da tutela de urgência, para que fossem reintegrados na posse.

O Juízo singular indeferiu o pedido de tutela de urgência, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Posto isto, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
(Sic).

Contra essa decisão,
Luiz Fernando Perillo e Cristina Rosa Lopes interpuseram o presente Recurso de Agravo de Instrumento.

Os Agravantes pretendem a reforma da decisão que negou o pedido de reintegração na posse do imóvel, objeto de contrato de compra e venda, celebrado com os Recorridos, defendendo a desnecessidade de prévia resolução contratual, visto que há cláusula resolutiva expressa no referido instrumento, o que ensejaria a rescisão de pleno direito, visto que o inadimplemento é manifesto.

É sabido que para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam presentes os requisitos do artigo 300, do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso em questão, verifica-se que o inadimplemento contratual dos Agravados é incontroverso.

Entrementes, a concessão da reintegração da posse, nos casos em que a posse decorre do contrato de compra e venda, somente se mostra viável com a rescisão contratual, porque a reintegração é consequência desta.

Com efeito, somente com a prolação da sentença, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes, será restabelecido o
status quo ante
. Logo, antes de haver decisão judicial, rescindindo o instrumento contratual, a reintegração da posse não se revela cabível.

Frise-se que mesmo havendo cláusula resolutiva expressa, o entendimento esposado não deve ser afastado, posto que cabe ao Magistrado condutor do feito, no curso da instrução processual, avaliar os pressupostos do inadimplemento para aferir se ele se deu de forma voluntária ou ante a existência de cláusulas abusivas.

Deve-se anotar que a posse dos Recorridos não é injusta, na medida que estão pagando aos Agravantes, mensalmente, o valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), a título de aluguel.

Corroborando o entendimento, perfilho o seguinte aresto do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA E AÇÃO CONSIGNATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Observa-se que o tema inserto nos arts. 474 e 475, do Código Civil não foi objeto de debate pela Corte local, tampouco foram opostos embargos de declaração, nesse ponto, a fim de suprir eventual omissão. É entendimento assente no Superior Tribunal de Justiça a exigência do prequestionamento dos dispositivos tidos por violados, ainda que a contrariedade tenha surgido no julgamento do próprio acórdão recorrido. Incidem, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.

2. De qualquer forma, a jurisprudência do STJ entende que é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
. Precedentes.

3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.278.577/SP, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 21/9/2018). (Destaquei).

Nesse mesmo sentido, tem decidido esta Corte de Justiça,
in verbis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEFERIMENTO – NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em regra, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.
(N.U 1029400-59.2023.8.11.0000, Relator Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 06/03/2024, publicado no DJE 06/03/2024). (Negritei).

Registra-se que não se desconhece a existência de entendimento no sentido de que a prévia rescisão contratual é desnecessária para a reintegração da posse, contudo, não se trata de decisão de caráter vinculativo.

Diante de tais considerações, o não provimento do Recurso é medida que se impõe.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
Luiz Fernando Perillo e Cristina Rosa Lopes
, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2024