Tribunal: TJMT
Processo: 1000185-35.2019.8.11.0111
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-13
Data de publicação: 2024-03-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRESCRIÇÃO REJEITADA – EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA REJEITADAS – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO – IMPEDIMENTO PARA A RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO – ACOLHIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO POSTO NA PETIÇÃO INICIAL DE RECONHECIMENTO DO DIREITO DO VENDEDOR DE RECEBER O REMANESCENTE DO CRÉDITO – APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
Constatado o adimplemento substancial do valor contratado, o vendedor fica impedido de rescindir o contrato, porquanto cumprida parte essencial da obrigação assumida pelo comprador, ressalvado ao vendedor o direito de obter o pagamento do remanescente do crédito, conforme pedido alternativo formulado na petição inicial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000185-35.2019.8.11.0111
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUIS ALBERTO DONIN - CPF: 512.605.650-68 (APELANTE), ANGELITA KEMPER - CPF: 847.066.001-20 (ADVOGADO), DANILO PAULO DONIN - CPF: 021.658.841-36 (ADVOGADO), PAULO CESAR DONIN - CPF: 578.029.040-72 (APELANTE), ANTONIO PEREIRA SOBRINHO - CPF: 260.478.531-53 (APELANTE), MAURICIO RICARDO ALVES - CPF: 405.597.691-72 (ADVOGADO), ADEMIR ANTONIO DE PAULA - CPF: 632.753.841-04 (APELANTE), ELISVAN PADILHA PONTES - CPF: 028.684.631-42 (ADVOGADO), MARIA CLARA PEREIRA HAMASATO - CPF: 745.192.397-53 (APELADO), FAYROUZ MAHALA ARFOX - CPF: 012.982.471-28 (ADVOGADO), ANTONIO PEREIRA SOBRINHO - CPF: 260.478.531-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ADEMIR ANTONIO DE PAULA - CPF: 632.753.841-04 (TERCEIRO INTERESSADO), HAMILTON FERREIRA DA SILVA JUNIOR - CPF: 886.111.591-87 (ADVOGADO), AMANDA BARBARA DE OLIVEIRA SODRE - CPF: 016.896.611-51 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO: AFASTADA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA: REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRESCRIÇÃO REJEITADA – EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA REJEITADAS – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO
– IMPEDIMENTO PARA A RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO – ACOLHIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO POSTO NA PETIÇÃO INICIAL DE RECONHECIMENTO DO DIREITO DO VENDEDOR DE RECEBER O REMANESCENTE DO CRÉDITO
– APELAÇÃO

PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Constatado o adimplemento substancial do valor contratado, o vendedor fica impedido de rescindir o contrato, porquanto cumprida parte essencial da obrigação assumida pelo comprador, ressalvado ao vendedor o direito de obter o pagamento do remanescente do crédito, conforme pedido alternativo formulado na petição inicial.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível n.o 1000185-35.2019.8.11.0111

APELANTES: LUIS ALBERTO DONIN E PAULO CESAR DONIN.

APELADO: MARIA CLARA PEREIRA HAMASATO.

Processo na origem n.o 1000185-35.2019.8.11.0111

Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL interposta por LUIS ALBERTO DONIN E PAULO CESAR DONIN, de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato.

AÇÃO: Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda (Proc. n.o 1000185-35.2019.8.11.0111) movida por MARIA CLARA PEREIRA HAMASATO em desfavor de LUIS ALBERTO DONIN, PAULO CESAR DONIN, ADEMIR ANTONIO DE PAULA e ANTONIO PEREIRA SOBRINHO.

SENTENÇA (ID 189941331): julgou procedentes os pedidos para determinar a rescisão do contrato com a devolução da propriedade dos terrenos a Autora
Maria Clara Pereira Hamasato
apelada, uma vez que o valor atualizado do débito é maior do que o valor dos terrenos, retornando as partes ao
status quo ante
, devendo restituir a Requerente
Maria Clara Pereira Hamasato
apelada aos Requeridos
Luis Alberto Donin e Paulo Cesar Donin
a importância efetivamente recebida, qual seja, R$85.000,00, devidamente corrigido e atualizado, referente à entrada de R$50.000,00 e à parcela de R$35.000,00 paga em outubro de 2014, referente à sustação dos cheques entregues como forma de pagamento, cujos valores nunca chegaram à conta corrente da Requerente.

Condenou os requeridos apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 10% do valor da condenação.

APELAÇÃO (ID 189941333): LUIS ALBERTO DONIN E PAULO CESAR DONIN alegam, preliminarmente, necessidade de extinção do feito em razão da prescrição, porque o prazo para as ações indenizatórias é de 3 anos e a ação foi proposta após esse prazo, e também por ausência de interesse processual, pelo uso da via inadequada. No mérito, sustentam que restou comprovado o pagamento substancial do contrato no valor total de R$525.000,00, porque a representante da autora teria confessado ter recebido, além da entrada (R$50.000,00) e do valor pago em compensação pela sustação do cheque (R$35.000,00), o valor referente ao cheque 850661 (R$150.000,00), além do valor pago pelo outro cheque 850660 (R$240.000,00) no processo de execução que cobrou o cheque endossado pelo corretor. Argumenta que houve má-fé da autora ao demandar por valor não devido, razão pela qual deve ser apenada com multa de 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, nos termos do art. 81 do CPC, e ao pagamento aos apelantes no valor de R$ 165.000,00 (cento e sessenta e cinco mil reais) indevidamente exigido pela autora, como previsto no art. 940 do CC. Por fim, requerem a inversão da sucumbência.

CONTRAMINUTA (ID 189941341): pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO

Os apelantes LUIS ALBERTO DONIN E PAULO CESAR DONIN alegam, preliminarmente, a necessidade de extinção do feito em razão da prescrição, porque o prazo para as ações indenizatórias é de 3 anos e a ação foi proposta após esse prazo.

Sem razão os apelantes, porquanto não se trata de ação indenizatória,
mas de ação de rescisão de contrato por inadimplemento por parte dos compradores, cujo prazo prescricional é decenal
.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO. DECENAL. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. DATA FINAL PREVISTA NO CONTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. REALIZADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CARACTERIZADA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Tratando-se de responsabilidade decorrente de inadimplemento contratual, entende esta Corte que o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil. 2. O vencimento antecipado do contrato de financiamento imobiliário por inadimplemento do devedor não altera o termo inicial da prescrição, ficando mantida a data estipulada no contrato. Precedentes. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de permitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas a título de promessa de compra e venda de imóvel, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. 4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 5. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 6. Agravo interno não provido” (STJ - AgInt no AREsp: 1947468 PR 2021/0228660-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/03/2022)

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato. Procedência dos pedidos. Insurgência. Descabimento. Arguição de prescrição. Pleito de restituição de quantias pagas. Inadmissibilidade. Tratando-se de pedido de rescisão contratual, cumulado com reintegração de posse pelo inadimplemento do preço ajustado, o prazo prescricional é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário. Precedentes desta Corte e do E. STJ. Inadimplência de longa data, inconteste. Posse injusta configurada. Reintegração que é consequência do rompimento do negócio. Perda das parcelas adimplidas. Possibilidade. Peculiaridades do caso que autorizam a retenção pela promitente vendedora. Ausência de enriquecimento sem causa. Compensação pelos prejuízos e uso gratuito do bem. Fixação de alugueres pela fruição do bem, cujo montante certamente ultrapassaria o valor das prestações pagas, considerando o baixo valor das parcelas e o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação (mais de 10 anos). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10017232320208260362 SP 1001723-23.2020.8.26.0362, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 19/03/2022, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2022)

Assim, se o prazo prescricional é decenal, tem-se por tempestiva a ação proposta em 21/03/2019.

Rejeita-se, portanto, a prejudicial de mérito
.

VOTO PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA

Os apelantes LUIS ALBERTO DONIN E PAULO CESAR DONIN alegam também a necessidade de extinção do feito por ausência de interesse processual, pelo uso da via inadequada, porquanto a apelada postulou a rescisão do contrato firmado com os apelantes alegando que “
não sabe a destinação dos recursos provenientes do contrato de compra e venda em questão
” (sic).

O objeto da ação é a rescisão do contrato de compra e venda dos imóveis pelo inadimplemento dos compradores aqui apelantes, ao argumento de que do preço de R$300.000,00 recebeu apenas a entrada de R$50.000,00 (id. 189941324 - p. 27) e o posterior o valor de R$35.000,00 (id. 189941324 - pág. 28) referente a compensação decorrente da sustação do cheque 850660 e não a execução de cheques emitidos no momento da venda do imóvel.

Rejeita-se, assim, a preliminar de inadequação da via eleita e, consequentemente, a extinção do feito por ausência de interesse processual
.

VOTO MÉRITO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O cerne desta Apelação é saber se é caso de reforma da sentença impugnada, a fim de afastar a rescisão do contrato objeto da lide, referente à compra feita pelos requeridos aqui apelantes
Luis Alberto Donin e Paulo Cesar Donin
dos dois terrenos urbanos

de propriedade da autora
Maria Clara Pereira Hamasato
aqui apelada
.

A moldura fático-jurídico delineada pelo conjunto probatório revela que
Maria Clara Pereira Hamasato
aqui apelada e autora da
Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda
proposta em face do seu procurador/outorgado
Ademir Antônio de Paula
e do corretor
Antônio Pereira Sobrinho
, bem como também em face dos promitentes compradores
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin,
postulou a rescisão do contrato de compra e venda firmado em 21.3.2014
(id. 18822187)
ao argumento de falta de pagamento da integralidade do preço. Alternativamente, pediu a mantença do contrato e o reconhecimento do direito de receber eventual remanescente do preço
.

A autora
Maria Clara Pereira Hamasato
aqui apelada alegou ser proprietária de dois terrenos urbanos
18 e 19, da quadra 03, da zona de Chácaras – 002 ZCH-002, com área de 25.008,60 m2 cada, com superfície total de 50.017,20 m2, situados no projeto de colonização denominado “PROJETO INTEGRADO MATUPÁ”, nos limites e confrontações descritas nas matrículas imobiliárias de n°. 3.067 e 3.068, com registro no CRI da Comarca de Peixoto de Azevedo
) e ter outorgado, no período que morou fora do País, procuração para
Ademir Antônio de Paula
para que pudesse vender os terrenos para
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
, cujo negócio jurídico foi intermediado pelo corretor
Antônio Pereira Sobrinho
.

O preço foi ajustado em R$300.000,00 e o pagamento da seguinte forma:

- uma transferência de
R$50.000,00
, à vista,
feita para a conta-corrente do corretor
Antonio Perreira Sobrinho
a título de entrada;

- entrega,
também ao citado corretor
, de 2 cheques pré-datados, sendo:
um de no 850661
no valor de R$150.000,00
com vencimento para 04/04/2014 e
o outro de no 850660
de R$100.000,00
com vencimento em 21/06/2014, ambos da agência 1589-x, c/c 130.000-8, de titularidade do promitente comprador e
Luis Alberto Donin
, aqui também apelante.

A autora
Maria Clara Pereira Hamasato
aqui apelada alegou que como tinha recebido o repasse apenas do valor da entrada, ou seja, dos R$50.000,00
entrou em contato com o promitente comprador
Luis Alberto Donin
aqui um dos apelantes para informar
que não tinha recebido os 2 cheques
. Alegou ainda que
após referida comunicação, além dos citados R$50.000,00 da entrada ao negócio jurídico,
recebeu o total de R$135.000,00
, assim discriminado:

-
R$50.000,00 de entrada na data da contratação (21.3.2014);

- mais R$50.000,00 em 2.9.2014 e mais R$35.000,00 em 9.10.2014, cujos dois últimos valores dizem respeito ao pagamento parcial da segunda e última prestação representada pelo cheque de R$100.000,00 que não tinha sido compensado e que foi sustado pelo emitente
Luis Alberto Donin
a pedido da própria autora apelada
(petição inicial da ação de rescisão de compra e venda id. de origem 18822176, p. 3).

A autora
Maria Clara Pereira Hamasato
aqui apelada
também alegou na petição inicial da Ação de Rescisão da compra e venda
que, assim, ficou sem receber o valor de R$165.000,00
e que, inclusive, obteve a promessa,
não cumprida
, do corretor
Antônio Pereira Sobrinho
de entregar para ela autora um terreno de propriedade do promitente comprador
Luis Alberto Donin
. Todavia, a promessa não foi cumprida.

E nas suas alegações finais (id. de origem 116632387, p. 2) a autora
Maria Clara Pereira Hamasato
promitente vendedora e aqui apelada afirmou que o corretor
Antonio Pereira Sobrinho
recebeu o segundo cheque de R$100.000,00 emitido por
Luis Alberto Donin
promitente comprador e aqui apelante para pagamento da segunda e última prestação, mas que ao invés de repassá-lo para ela autora apelada fez foi endossar o título, posteriormente sustado pelo emitente, para terceira pessoa, ou seja, para
Leonir Moacir Sorgato
a título de pagamento da compra feita em nome de
Luis Alberto Donin
de um terreno de

propriedade de
Leonir Sorgato.

A autora apelada também relatou que o citado segundo cheque de R$100.000,00 foi devolvido pelo Banco do Brasil pelo motivo 28 (id. de origem 850661), que corresponde a
“cheque sustado ou revogado em virtude de roubo, furto ou extravio”
e que quando sustado já tinha ocorrido a transferência do domínio do terreno para
Luis Alberto Donin
o vendedor
Moacir Sorgato
propôs a Execução no 0000734-38.811.0111 contra
Luis Alberto Donin
.

A ação foi contestada apenas por
Antônio de Paula
procurador da autora
apelada que, assim como nas suas razões finais, id. de origem 119904825, afirmou que na qualidade de procurador da autora aqui apelada apenas assinava contratos para a outorgante, mas que, no caso, não tinha conhecimento de como seria feito o pagamento e menos ainda que os cheques seriam entregues para o corretor
Antonio Pereira Sobrinho
.

Nas suas alegações finais, id. 119457657, os requeridos
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
promitentes compradores e aqui apelantes
alegaram
ter pago o total de R$285.000,00
(
R$50.000,00 da entrada
;
R$150.000,00 referente ao cheque da segunda prestação

que foi compensado
;
R$50.000,00 em 2.9.2014
e
R$35.000,00 em 9.10.2014
, cujos dois último valores dizem respeito ao pagamento parcial do segundo e último cheque de R$100.000,00 que não foi compensado e que, inclusive, tinha sido sustado
), além de ter pago mais R$240.000,00 para
Leonir Moacir Sorgato
em razão do segundo cheque de R$100.000,00, que mesmo sutado lastreou a Execução proposta por este último.

Os requeridos
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
promitentes compradores e aqui apelantes também arguiram em suas alegações finais:
“
Conforme se extrai do “RECIBO DE PAGAMENTO REFERENTE À COMPRA E VENDA DE DOIS IMÓVEIS URBANOS”, carreado pela própria autora (id. 18822187), o procurador Ademir CONFIRMOU ter recebido o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), da seguinte forma: R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), através de transferência bancária, realizada diretamente na conta corrente do corretor Antonio Pereira Sobrinho, e dois cheques (n. 850660 e 850661), sendo um deles no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e o outro no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais).”
.

Verifica-se do contrato de compra e venda
firmado em 21.3.2014
, id. 18822187, que realmente foi pactuado
o preço de R$300.000,00
e que o pagamento seria feito
mediante a entrada (à vista) de R$50.000,00
que seria transferido para a conta corrente do corretor
Antonio Pereira Sobrinho
e
a entrega de dois cheques pré-datados de R$150.000,00 e R$100.000,00
, com vencimentos 4.4.2014 e 21.6.2014, respectivamente.

Os promitentes compradores
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
aqui apelantes
relataram que a pedido da autora promitente vendedora aqui apelada
os dois cheques,
a exemplo do valor de R$50.000,00 pago como entrada ao negócio jurídico mediante transferência para conta corrente do corretor
Antônio Pereira Sobrinho
,
também foram repassados

para o mencionado corretor
Antonio Pereira Sobrinho.

Aliás,
Ademir Antônio de Paula
que foi o procurador da autora promitente vendedora
e aqui apelada
também

afirmou que os dois cheques realmente foram repassados para o corretor
Antônio Pereira Sobrinho

(id. 119904825, p. 2):

“
Nesse diapasão, o requerido como mandatário não tinha conhecimento, dos cheques

que foram passados ao corretor ANTONIO
” (grifei).

Os

promitentes compradores
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
aqui apelantes
ainda arguiram

que foi efetivamente pago, além da entrada (R$50.000,00) ao negócio jurídico
e por transferência para conta corrente do corretor
Antônio Pereira Sobrinho
,
também os R$150.000,00
do primeiro cheque
referente a primeira parcela
, porquanto foi entregue para o corretor
Antônio Pereira Sobrinho

que fez a compensação
do referido cheque.

Os

promitentes compradores
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
aqui apelantes ainda esclareceram que como o
segundo e último cheque de R$100.000,00 não foi compensado
e foi, inclusive, sustado pelo emitente
Paulo Cesar Donin
,
foi que fizeram dois posteriores repasses para a filha da autora
nos valores de
R$50.000,00 em 2.9.2014 e de R$35.000,00 em 9.10.2014 referentes ao pagamento parcial do referido segundo e último cheque de R$100.000,00 que tinha sido entregue para o pagamento da segunda e última parcela
.

E em que pese a alegação da autora promitente vendedora e aqui apelada
de falta de pagamento do cheque de R$150.000,00
, tem-se que seu
procurador
Ademir Antônio de Paula

ao registrar, em 2014, o Boletim de Ocorrência Policial no 026/2014 para subsidiar o pedido de sustação do segundo cheque, de R$100.000,00,
reconheceu que
houve a compensação
do mencionado primeiro cheque de R$150.000,00
, porquanto relatou que
que: “
AS DUAS PRIMEIRAS FORAM COMPENSADAS CORRETAMENTE
, MAS O TERCEIRO CHEQUE NÃO FOI REPASSADO
”
(sic)
,

No mesmo sentido foi o Boletim de Ocorrência policial registrado pelo comprador
Luiz Alberto Donin
(id. 189941324 - Pág. 24) em 06/06/2014, de onde se verifica a informação da existência do contrato
e da entrega dos dois cheques ao corretor
Antônio Pereira Sobrinho
,

que teria feito a compensação do primeiro título, de R$150.000,00, que dizia respeito à primeira prestação e não ter repassado o valor para a promitente vendedora ou para o procurador dela, bem como também não ter entregue o valor de R$100.000,00 do segundo cheque referente à segunda e última prestação à autora ou ao seu procurador
, razão pela qual o promitente comprador e emitente requereu a sustação do segundo e último cheque (de R$100.000,00) e, inclusive, informou que a filha da autora o estaria ameaçando de cancelamento do contrato, caso não recebesse o restante do valor.

Registra-se que
o próprio corretor

Antônio Pereira Sobrinho
também relatou em audiência que
o primeiro cheque, de R$150.000,00 foi compensado
, inclusive, dali ter tirado sua comissão
.

Aliás, a filha da autora ao ser ouvida em audiência também afirmou que
o primeiro cheque, de R$150.000,00, foi compensado
.

Ao ser perguntado sobre o que a autora tinha efetivamente recebido, sua filha afirmou: “
é, ela recebeu, nós recebemos a entrada ... depositou cinquenta mil
e o primeiro cheque foi compensado
.” De novo foi perguntado: “Certo. O que mais, cinquenta mil??, e a filha da autora respondeu: “
e o primeiro cheque. Um cheque entrou. O segundo não
.” - id. 129939612.

Logo, tem-se que realmente os promitentes compradores recorrentes
comprovaram o pagamento parcial
, ou seja,
do preço de R$300.000,00
fizeram o pagamento montante de R$285.000,00
assim representado
:

-
R$50.000,00 entrada
por transferência para o corretor
Antônio Pereira Sobrinho
como pactuado no contrato de compra e venda;

-
cheque de R$150.000,00 da segunda parcela

que foi entregue para o corretor

Antônio Pereira Sobrinho,
que
após compensar
o título deu, indevidamente, destinação diversa para o valor;

-
R$50.000,00 em 2.9.2014 e de R$35.000,00 em 9.10.2014 referentes ao pagamento parcial do segundo e último cheque de R$100.000,00 que tinha sido entregue para o pagamento da segunda e última parcela e que não foi compensado
.

Importante esclarecer que o segundo cheque de R$100.00,00 referente à segunda e última prestação da compra e venda, embora tenha sido entregue para o corretor
Antonio Pereira Sobrinho
, o que em um primeiro momento, daria a entender que os promitentes compradores cumpriram a obrigação,
não foi compensado e, inclusive, foi sustado
pelo emitente e promitente comprador
Luiz Alberto Donin
aqui um dos apelantes.
Logo, se não houve a compensação, tem-se que a mera entrega do cheque para o corretor
Antonio Pereira Sobrinho
não induz ao pagamento da parcela que o referido cheque representava
.

Aliás, os promitentes compradores
Paulo Cesar Donin e Luis Alberto Donin
aqui apelantes
tendo reconhecido que não ocorreu a compensação e em razão do cheque de R$100.000,00 ter sido por sustado
fizeram, posteriormente à referida sustação, o pagamento parcial do mencionado cheque, nos montantes de
R$50.000,00 em 2.9.2014 e de R$35.000,00 em 9.10.2014 para a filha da autora apelada,
conforme reconhecido pela própria autora promitente vendedora e aqui apelada na petição inicial da ação de rescisão de compra e venda
, cujo fragmento se transcreve (id. de origem 18822176, p. 3):

“
Assim, o pagamento da entrada no valor de R$ 50.000,00 foi devidamente transferido em favor Autora
. No entanto, Excelência, os cheques jamais foram repassados à Autora, ou o pagamento por qualquer outra forma, sendo que a Autora não sabe a destinação dos recursos provenientes do contrato de compra e venda e questão.

Diante do não recebimento dos cheques, a Autora entre em contato com o Requerido titular do cheque, Luis Alberto Donin, quando os cheques foram sustados.

Porém, mesmo mantendo o contrato e permanecendo com o terreno,
os Requeridos efetuaram o pagamento tão somente das seguintes quantias:

-
R$ 50.000,00 em 02/09/2014

- R$ 35.000,00 em 09/10/2014
.

Assim,
ficou pendente ainda o pagamento de R$ 165.000,00
(cento e sessenta e cinco mil reais), valor este sem qualquer atualização, vencido em 04/04/2014 e 21/06/2014.”
. (grifei).

Registra-se que a entrega dos dois cheques para o corretor
Antônio Pereira Sobrinho
teve a anuência de
Ademir Antônio de Paula
procurador da autora promitente vendedora e aqui apelada,
pessoa investida por ela de poderes para vender e dar quitação aos compradores.

Realça-se que ainda que
o procurador

Ademir Antônio de Paula
alegue que não tinha conhecimento que o pagamento seria feito por cheques ou para quem seriam entregues, tal fato não desqualifica a entrega dos cheques ao
corretor
Antônio Pereira Sobrinho
, primeiro,
porque o procurador
Ademir Antônio
ao não insurgir com a entrega dos títulos para o corretor

Antônio Pereira
acabou por não desempenhar de forma suficiente, , por conveniência própria, os poderes a ele investidos pela autora promitente vendedora e, segundo,
porque a entrega dos cheques ao mencionado corretor seguiu o pactuado quanto ao valor pago como entrada
, que foi feito por transferência na conta-corrente do citado corretor
em razão da expressa pactuação
.

Assim, o conjunto probatório revela que os compradores aqui apelantes fizeram o pagamento de 95% do preço do negócio entabulado, porquanto dos R$300.000,00 do referido preço comprovaram o pagamento de R$285.000,00
.

E conforme a teoria do adimplemento substancial, o credor fica impedido de rescindir o contrato,
caso haja cumprimento de parte essencial da obrigação assumida pelo devedor
; porém, o credor não perde o direito de obter o restante do crédito, podendo ajuizar ação de cobrança para tanto.

O princípio do adimplemento substancial, fundamentado na boa-fé objetiva, afasta a resolução do negócio quando o cumprimento foi realizado em grande monta, de modo substancioso, ou seja, se a parte inadimplida é mínima em relação ao todo.

Sobre o reconhecimento do adimplemento substancial, veja a orientação:

“
"RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PREÇO - PAGAMENTO - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - CONFIGURAÇÃO - AÇÃO PRÓPRIA - SENTENÇA CITRA PETITA.

Ocorre o adimplemento substancial, quando a prestação for essencialmente cumprida
e
assim os interesses pretendidos pelo credor são satisfeitos
. Nessa situação, o instituto resolutório é afastado, em virtude do proveito da prestação pelo credor e também os efeitos produzidos pela resolução serem injustos.
O adimplemento substancial está configurado quando pago 84% do preço de venda do imóvel
relacionado às parcelas mensais, estando quitado o sinal, situação jurídica que obsta a pretensão rescisória do compromisso de compra e venda. Assim sendo, à promitente vendedora, desejosa por haver a quitação das parcelas mensais restantes, de ação própria deve ser valer, procedimento que assegura o equilíbrio do compromisso de compra e venda de imóvel e evita o enriquecimento sem causa de ambas as partes."

(TJMG -
Apelação Cível no 1.0693.14.005665-8/001
, Relator o Desembargador Saldanha da Fonseca, Acórdão publicado no DJ de 02/09/2015).

(grifei).

Importante registrar que os compradores aqui apelantes entregaram, de boa-fé, os dois cheques referentes ao pagamento da segunda e da última prestação para o corretor
Antônio Pereira Sobrinho
sem a oposição de
Ademir Antonio de Paula
procurador da autora/promitente vendedora e investido por ela de poderes para vender e dar quitação ao comprador.

E diante da falta de repasse
por parte do corretor
Antônio Pereira Sobrinho
,
tanto
Ademir Antonio de Paula,
procurador da autora, como
Luis Alberto Donin,
comprador, procuraram a polícia e denunciaram a retenção indevida, pelo votado corretor, do segundo cheque de R$100.000,00, bem assim
requereram a sustação do referido título como forma de evitar que o dinheiro fosse parar em mãos alheias, o que terminou por acontecer.

O corretor
Antônio Pereira Sobrinho
, esse sim com aparentemente má-fé, endossou o referido segundo cheque de R$100.000,00, para outra pessoa (
Leonir
) que, inclusive executou o emissor do mencionado cheque
Luis Alberto Donin
no valor contido no documento e recebeu do emitente, na Execução (de
Leoniri
), a quantia de R$240.000,00 em razão da sustação do cheque.

Conforme as provas carreadas ao processo, afigura-se que em razão de toda a confusão provocada pelo corretor
Antonio Pereira Sobrinho
os promitentes compradores aqui apelantes deixaram de pagar para a autora apelada e promitente vendedora apenas parte do valor de R$100.000,00 da segunda e última prestação, porquanto restou demonstrado que desses citados R$100.000,00 fizeram o pagamento de apenas R$50.000,00 em 2.9.2014 e R$35.000,00 em 9.10.2014.

Assim, diante da moldura fático-jurídica tem-se
não ser caso de acolher o pedido de rescisão do contrato
, mas apenas de
admitir o pedido alternativo
posto na petição inicial da ação de rescisão de contrato
para que
seja reconhecido o direito da autora promitente vendedora e aqui apelada de receber exclusivamente os R$15.000,00 que é o remanescente da segunda e última prestação
.

Sem razão
a alegação dos promitentes compradores aqui apelantes de que o negócio foi integralmente quitado, em especial porque tiveram que pagar R$240.000,00 para
Leonir Moacir Sorgato
em razão do segundo cheque na Execução proposta por este último, porquanto um negócio nada tem a ver com o outro.

Sem razão também a alegada litigância de má-fé da autora apelada, porquanto não restou demonstrado a ocorrência de elementos aptos a subsidiar a pretendida condenação. Também sem razão o pedido de incidência da regra do art. 940 do Código Civil, porquanto não se verifica má-fé, mas sim pretensão que, após a verificação da prova, não encontrou integral sustentação.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao apelo e reforma-se a sentença impugnada
,
a fim de julgar parcialmente procedente a ação apenas para acolher o pedido alternativo posto na petição inicial da ação de rescisão de contrato
, de reconhecimento do direito da autora promitente vendedora e aqui apelada
de receber a importância de R$15.000,00 que é o remanescente da segunda e última prestação
, acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e de correção monetária a partir do inadimplemento.

Em razão das partes ter sido em parte vencidas, devem ser repartidos os ônus da sucumbência na proporção de 50% para cada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/03/2024