Tribunal: TJMT
Processo: 1003985-53.2020.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-04
Data de publicação: 2024-09-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO TIME SHARING – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – BOA-FÉ OBJETIVA – MANIFESTAÇAO DE RESCISÃO CONTRATUAL PELA PARTE AUTORA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA-RÉ – CONSTATADA OMISSÃO DE INFORMAÇÕES RELEVANTES NO CONTRATO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PRECEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.
Observa-se que há omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos.
A avença é perfeitamente rescindível, visto que se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003985-53.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CRISTIANE MACHRY DIEL - CPF: 021.249.871-19 (APELADO), ANTONIO GOMES DE ALMEIDA NETO - CPF: 022.122.411-43 (ADVOGADO), RODRIGO ISNENGHI COSTA - CPF: 020.277.691-37 (ADVOGADO), SERGIO LUIS OLIVEIRA FERREIRA DA COSTA - CPF: 024.938.061-74 (ADVOGADO), DIEGO OLIVEIRA SILVA - CPF: 039.191.751-07 (APELADO), IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 27.995.600/0001-93 (APELANTE), FELIPE QUEIROZ MORAES - CPF: 022.898.131-09 (ADVOGADO), LUIZ ANDRE DE GOUVEIA VASCONCELOS - CPF: 103.051.094-64 (APELANTE), LUIZ ANDRE DE GOUVEIA VASCONCELOS - CPF: 103.051.094-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
– REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO
TIME SHARING –
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – BOA-FÉ OBJETIVA – MANIFESTAÇAO DE RESCISÃO CONTRATUAL PELA PARTE AUTORA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA-RÉ – CONSTATADA OMISSÃO DE INFORMAÇÕES RELEVANTES NO CONTRATO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PRECEDENTES – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

Observa-se que há omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos.

A avença é perfeitamente rescindível, visto que se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta por
IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

Ação:
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Morais

proposta por
CRISTIANE MACHRY DIEL
e
DIEGO OLIVEIRA SILVA.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Morais
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial
para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como determinar à requerida que proceda a devolução integral dos valores pagos, acrescida de correção monetária (INPC) e juros de mora de 1% a.m., ambos a partir do desembolso, bem como reconhecer a inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, diante da rescisão contratual.

Por considerar sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento de 50% das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85 do CPC.

Apelo:
Em suas razões, alegam que o
s Apelantes cumpriram integralmente suas obrigações estipuladas no contrato mencionado, incluindo a outorga da escritura definitiva de compra e venda dos terrenos ao comprador (Apelante).

Assevera que o Juiz da causa fundamentou a sentença sob premissa fática equivocada da sentença ao interpretar que a exigência de taxas pela Recorrente referia-se à ocupação dos Recorridos no próprio imóvel adquirido, e não à participação no sistema de intercâmbio.

Ressalta que a cobrança de taxas questionada pelos Apelados se refere na realidade à participação no sistema de intercâmbio entre
resorts
durante o período em que o imóvel ainda não tinha sido entregue, o que é plenamente previsto no contrato.

Assenta que existem ao menos 04 (quatro) previsões contratuais no sentido de que, para utilização do programa de intercâmbio, há a necessidade de pagamento de “taxa de intercâmbio”, cujos valores e termos estão claramente dispostos.

Afirma que o contrato foi resolvido por iniciativa exclusiva dos adquirentes, de sorte que não há impossibilidade de restituição integral de valores; invoca o teor do que dispõe a Súmula 543 do STJ.

Noutro ponto, manifesta inconformismo quanto à contagem dos juros moratórios. Aduz que
o STJ pacificou o entendimento por meio do Tema Repetitivo 1002, no sentido de que, no caso de resolução por iniciativa do próprio comprador do imóvel e se o contrato tiver sido efetuado antes do advento da Lei no 13.786/2018, o termo inicial dos juros será a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores.

Pondera que no presente caso, ficou claro que a iniciativa da resolução foi exclusivamente da parte Autora, bem como que o contrato foi celebrado antes do advento da lei no 13.786/2018. Desta forma, não pode haver incidência de juros moratórios antes do trânsito em julgado da sentença.

Convicto nessas assertivas, pede a reforma da integral sentença para ver reconhecida a “quebra de contrato” da parte autora, com a determinação da restituição dos valores contratuais aos Requerentes de forma parcial.

É o relatório.

Sem contrarrazões.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

De acordo com o relatado
na origem
,
CRISTIANE MACHRY DIEL
e
DIEGO OLIVEIRA SILVA
, ajuizaram a presente ação de resolução contratual c/c indenização por danos morais em face de
IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
, alegando que foram induzidos a adquirir fração ideal de imóvel futuro sob o regime de multipropriedade, mediante promessa de utilização de
resorts
conveniados sem custo adicional.

Aduzem que, após a celebração do contrato, verificaram que as condições oferecidas não correspondiam ao que foi efetivamente contratado, sendo necessária a imposição de taxas para a utilização dos serviços oferecidos.

Além disso, alegam que solicitaram a rescisão contratual e a devolução das parcelas pagas, porém sem sucesso, motivo pelo qual pleiteiam a resolução do contrato com a devolução integral dos valores pagos, bem como indenização por danos morais.

De seu turno, a Requerida, aqui Apelante, destaca que os Autores firmaram um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel Futuro, tendo por objeto a aquisição de unidade autônoma no
Ipioca Beach Residence
, no valor de R$ 33.649,01, dos quais foram pagos R$ 9.113,41, dos quais perderam o interesse na manutenção do contrato e solicitaram a devolução do valor pago, alegando que as retenções previstas no contrato são abusivas.

Sustenta que que o contrato contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 5.6), que prevê a resolução automática em caso de inadimplência de três parcelas consecutivas, o que justifica a rescisão, a qual se deu por vontade exclusiva dos autores, que não conseguiram adimplir suas obrigações contratuais, asseverando que a Lei no 13.786/18 permite a retenção de até 50% do valor pago a título de multa penal em caso de resolução contratual motivada pelo adquirente.

Defende que não há falar em publicidade enganosa, destacando que o Contrato e o Programa de Intercâmbio RCI Weeks esclarecem que a utilização dos
resorts
conveniados depende do pagamento de taxas de intercâmbio, de modo que não podem alegar desconhecimento das condições pactuadas.

Por fim, argumenta que os autores não comprovaram a existência de danos morais e/ou materiais que justifiquem a indenização pretendida e que a relação contratual não extrapolou os limites do mero dissabor.

Pois bem. Em que pese ao esforço argumentativo, razão não assiste a empresa Recorrente.

De acordo com o relatado
na origem
, os autores adquiriram uma fração ideal de imóvel futuro, sujeito ao sistema de “multipropriedade em tempo compartilhado e outros pactos”, no mês de janeiro de 2018 durante um passeio de férias na cidade de Maceió/AL, ocasião em que lhes foram prometidos que tão logo concluído o
resort
objeto do contrato, teriam a opção de utilizá-lo por duas semanas ou, ainda, fazer uso de qualquer outra rede conveniada ao empreendimento, sem custo, salvo se fosse localizada fora do país e que poderiam valer-se dessa opção até a finalização do investimento adquirido, oferta que foi fundamental para a aquisição do negócio.

Os Requerentes argumentam, porém, que ao tentarem utilizar a rede conveniada no mês de novembro de 2019, foram informados de que só poderiam fazer uso do benefício em semanas especiais e com valores promocionais, o que culminou no desejo de cancelarem o empreendimento, de modo que sustentam que foram induzidos a erro devido a publicidade enganosa, na qual se prometia a utilização gratuita de
resorts
conveniados.

Na hipótese, da leitura do contrato objeto do litígio, observa-se que ficou convencionado pagamento de valor expressivo da parte autora, mas somente lhe proporciona ocupação mediante pagamento de taxas, as quais, diferente do que alega a requerida, não resta expressamente prevista nos contratos colacionados nos autos, o que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé ou a equidade, em atenção ao contido no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Não resta dúvida, portanto, que a prova documental apresentada indica que houve omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, conforme art. 139, inciso III, do Código Civil, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos, em conformidade também com o disposto no art. 475 do Código Civil:

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Sobre a matéria, assim é da jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS. GRAMADO TERMAS RESORT E SPA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. BOA-FÉ OBJETIVA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA-RÉ. REPARAÇÃO INTEGRAL DO DANO. Tratando-se de ação de resolução de promessa de compra e venda fundamentada na existência de alterações supervenientes no empreendimento realizadas pela promitente-vendedora (incorporadora) sem anuência do promitente-comprador, há incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois estabelecida uma relação de consumo entre a incorporadora e o cliente-consumidor/promitente-comprador.
No caso concreto, o conjunto probatório permite a conclusão segura no sentido de que as bases do contrato de compra e venda da fração ideal da unidade habitacional autônoma foram unilateral e substancialmente alteradas pela promitente-vendedora, inclusive com modificação das dimensões originalmente ajustadas, acarretando onerosidade excessiva e frustrando a legítima expectativa do promitente-comprador
. Violação da boa-fé objetiva e afronta aos princípios de informação e transparência.
Infração a cláusulas contratuais. Resolução do contrato por culpa exclusiva da promitente-vendedora. Reparação integral do promitente-comprador, sem qualquer retenção.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. Tratando-se de responsabilidade contratual, resolvido o contrato por culpa da promitente-vendedora, os juros moratórios sobre a quantia a ser restituída ao promitente-comprador devem incidir a partir da citação. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(TJ-RS - AC: 50008361620208210101 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 23/04/2021, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 06/05/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. SISTEMA DE USO EM TIME SHARING. ARREPENDIMENTO DO CONSUMIDOR. MARKETING AGRESSIVO. VENDA EMOCIONAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR
. DANO MORAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ.
Resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade e sistema de uso em time sharing. A aquisição se deu mediante venda emocional, usual prática de abordagem de turistas em momentos de lazer em que preposto da empresa vendedora promete uma vantagem sob a condição de os abordados assistirem palestras publicitárias do empreendimento, onde permanecem tempo suficiente sendo constrangidos por agressivo marketing, comprando por empolgação.
Direito ao arrependimento, com o desfazimento do negócio por culpa de vendedor, por ofensa aos artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor.
A restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1300418/SC, em recurso repetitivo. Enunciado 543 da súmula da mesma Corte.
Quanto à restituição de condomínio e IPTU, previstos como encargo do comprador, levando em conta o prolongamento do acordo e a ausência de irresignação durante o período, evidencio a responsabilidade da promitente compradora pelo pagamento das despesas, motivo pelo qual a sentença deve ser reformada no sentido de improcedência do pedido. O simples inadimplemento contratual não enseja, por si só, o reconhecimento de dano extrapatrimonial, entretanto, reconheço como dano moral in re ipsa a angústia da consumidora no momento em que sofreu as estratégias de marketing agressivo, que culminaram na venda emocional. Razoável a compensação pela quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) fixada no primeiro grau. CONHECIMENTO e PARCIAL PROVIMENTO do recurso.
(TJ-RJ - APL: 02743881820198190001, Relator: Des(a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA, Data de Julgamento: 08/03/2022, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE SERVIÇO HOTELEIRO NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA. ABUSO. DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTÚDO DO CONTRATO.
NÃO CUMPRIMENTO. EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO.
1. Submete-se ao Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de multipropriedade em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor. 2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado.
3 O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor.
O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato.
4 O legislador assegurou, com a intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento para possibilitar a reflexão adequada e preservar sua vontade livre e racional.
5. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da personalidade.

6. O art. 46, caput, primeira parte, do Código de Defesa do Consumidor afasta qualquer efeito obrigacional ao contrato de consumo que não demonstra oportunidade prévia do conteúdo contratual ao consumidor. Proteção legal de prática abusiva em sede contratual. Acolhimento do pedido de extinção do contrato de consumo e condenação à devolução simples da quantia paga a título de sinal ou aceite. 7. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), consideradas as peculiaridades do caso concreto. 8. Apelação provida.
(TJ-DF 07021324220228070003 1655662, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023)

Na mesma toada, o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou posicionamento:

“A discussão versa sobre o contrato de cessão de direito de ocupação de unidade habitacional hoteleira time sharing celebrado entre as partes, que nada mais é do que um negócio jurídico em que o consumidor paga mensalmente, de forma antecipada, pela fruição de férias futuras em rede hoteleira credenciada, de acordo com a pontuação adquirida. (....) Como é cediço, o que é habitual nesse tipo de contrato, tanto no Brasil quanto no exterior,
é a utilização de técnicas inapropriadas de abordagem do consumidor, ou mesmo a realização de propaganda enganosa, ou ainda a falta de informações adequadas no momento da contratação, de modo que a análise deve ser sempre procedida à luz das normas de proteção ao consumidor. (...) destaca-se que a instância originária atestou a abusividade da cláusula contratual que impede os contratantes de rescindir o contrato, mesmo quando fiquem impossibilitados de usufruir dos atributos oriundos da multipropriedade
(...).
(AREsp. n. 2.506.293, Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe de 22-2-2024, sem destaque no original).

A corroborar, o Verbete Sumular 543 do STJ assim enuncia:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor”.

Conclui-se, assim, que a avença é perfeitamente rescindível, visto que se submete às normas do Código de Defesa do Co
nsumidor.

Logo, uma vez que se afigura possível a rescisão do contrato, mediante a extinção do vínculo contratual, com devolução de parte das importâncias pagas, que deverão ser devolvidas integralmente a parte autora, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais desde o desembolso, em observância ao princípio do enriquecimento sem causa.

Com essas considerações,
nega-se provimento
ao Apelo para manter irrepreensível a sentença recorrida.

Por fim,
majora-se
a verba sucumbencial para 12% (doze) por cento, nos termos do que dispõe o art. 85, § 11, da Lei dos Ritos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/09/2024