Tribunal: TJMT
Processo: 1007492-09.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-07
Data de publicação: 2024-06-12

Ementa:
E M E N T A
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TUTELA DE URGÊNCIA – REINTEGRAÇÃO DA POSSE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.
A concessão da reintegração de posse, na ação de rescisão contratual, por ser consequência desta última, somente deve ser concedida após a declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes, quando houver restabelecido o status quo ante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007492-09.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse, Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (ADVOGADO), RUTY EMIKO MURATA - CPF: 474.748.581-34 (AGRAVANTE), NILTON PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 214.460.978-03 (AGRAVADO), LUCINETE FERREIRA DA SILVA SANTOS - CPF: 811.616.541-00 (AGRAVADO), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TUTELA DE URGÊNCIA – REINTEGRAÇÃO DA POSSE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.

A concessão da reintegração de posse,
na ação de
rescisão contratual,
por ser
consequência desta última, somente deve ser concedida após a declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes, quando houver restabelecido o
status quo ante
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por Ruty Emiko Murata, contra a decisão,
proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 1038552-62.2022.8.11.0002, indeferiu o pedido de tutela de urgência incidental, visando à reintegração da posse do imóvel.

A Recorrente pretende a reforma da decisão recorrida, alegando que o
contrato de compromisso de compra e venda, firmado com os Recorridos, estabeleceu o prazo de 90 (noventa) dias úteis, a contar da assinatura do contrato (30/04/2021), para cumprirem integralmente a obrigação de quitar o financiamento imobiliário ou mesmo transferi-lo para eles próprios ou a terceiros que indicassem.

Argumenta que o contrato de financiamento continua em seu nome, junto à Caixa Econômica Federal, sendo obrigada a continuar pagando as parcelas, mas que, por problemas financeiros, deixou de quitar duas parcelas, o que fez com que seu nome fosse inserido na SERASA.

Aduz que, no
contrato, há cláusula resolutiva, autorizando reaver o imóvel, no caso de inadimplemento (Cláusula Décima).

Reforça que enviou notificação aos Agravados para fins de constituição em mora e resolução do contrato.

Sustenta que preencheu os requisitos legais exigidos para a concessão da tutela recursal, visto que o inadimplemento é incontestável e os Recorridos estão há mais de 02 (dois) anos sem cumprir o contrato.

O pedido efeito de antecipação da tutela recursal foi indeferido (id. 207628195, págs. 01/03).

Os Agravados não apresentaram a contraminuta ao Recurso (id. 214793658, pág. 01).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como
explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por Ruty Emiko Murata, contra a decisão,
proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 1038552-62.2022.8.11.0002, indeferiu o pedido de tutela de urgência incidental.

Colhe-se dos autos que Ruty Emiko Murata propôs
a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, contra
Nilton Pereira dos Santos e sua esposa Lucinete Ferreira da Silva Santos
, alegando que vende
u
aos Requeridos o imóvel localizado n
a Rua Alfredo Monteiro, n. 307, Quadra 01, bairro Marajoara, Várzea Grande
/MT,
pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

Salient
ou
, na inicial, que
o valor da negociação foi parcelada da seguinte forma: a) R$ 99.189,00 (noventa e nove mil, cento e oitenta e nove reais) pagos em duas parcelas, sendo a primeira de R$ 35.189,00 (trinta e cinco mil, cento e oitenta e nove reais), com vencimento para 30/04/2021 e a segunda, no montante de R$ 64.000,00 (sessenta e quatro mil reais), a ser quitada em 30/07/2021; b) R$ 2000.000,00 (duzentos mil reais), representado pelo financiamento imobiliário firmado entre a Autora e a Caixa Econômica Federal a ser quitado pelos compradores até 30/07/2021 ou transferi-lo para seus nomes, no prazo de 90 (noventa) dias úteis, encerrando-se em 03/09/2021.

Argument
ou
que os Requeridos
pagaram apenas o valor de R$ 99.189,00 (noventa e nove mil, cento e oitenta e nove reais)
, o que motivou
o envio de
uma notificação extrajudicial
, mas
permaneceram
inertes.

Asseverou que foi obrigada a efetuar o pagamento de algumas parcelas do financiamento, que os Requeridos alugaram o imóvel e, por isso, pleiteou
a concessão da tutela de urgência, para que fosse reintegrado na posse.

O Juízo singular indeferiu o pedido de tutela de urgência,
nos seguintes termos
:

A parte autora pugna pela concessão da tutela de urgência incidental, para que seja determinada a imediata reintegração de posse no imóvel, objeto da lide, aduzindo ser a única medida apta para garantir a efetividade da ação e evitar danos irreversíveis a autora, mormente porque os requeridos estão se ocultando deliberadamente para evitar a citação e intimação.

Contudo, não vislumbro qualquer mudança no cenário fático ou jurídico que possa alterar a decisão já proferida nos autos, sendo certo que entendo serem suficientes os argumentos ali consignados.

Assim,
indefiro
o pedido formulado. (Sic).

Contra essa decisão,
Ruty Emiko Murata interpôs o presente Recurso de Agravo de Instrumento.

A Agravante pretende a reforma da decisão que negou o pedido de reintegração na posse do imóvel, objeto de contrato de compra e venda, celebrado com os Recorridos, defendendo a desnecessidade de prévia resolução contratual, visto que há cláusula resolutiva expressa no referido instrumento, o que ensejaria a rescisão de pleno direito, visto que o inadimplemento é manifesto.

É sabido que para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam presentes os requisitos do artigo 300, do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso em questão, verifica-se que o inadimplemento contratual dos Agravados é incontroverso.

Entrementes, a concessão da reintegração da posse, nos casos em que a posse decorre do contrato de compra e venda, somente se mostra viável com a rescisão contratual, porque a reintegração é consequência desta.

Com efeito, somente com a prolação da sentença, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes, será restabelecido o
status quo ante
. Logo, antes de haver decisão judicial, rescindindo o instrumento contratual, a reintegração da posse não se revela cabível.

Frise-se que mesmo havendo cláusula resolutiva expressa, o entendimento esposado não deve ser afastado, posto que cabe ao Magistrado condutor do feito, no curso da instrução processual, avaliar os pressupostos do inadimplemento para aferir se ele se deu de forma voluntária ou ante a existência de cláusulas abusivas.

Deve-se anotar que a posse dos Recorridos não é injusta, na medida que quitou quase 1/3 (um terço) do valor do contrato –
R$ 99.189,00 (noventa e nove mil, cento e oitenta e nove reais).

Corroborando o entendimento, perfilho o seguinte aresto do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA E AÇÃO CONSIGNATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Observa-se que o tema inserto nos arts. 474 e 475, do Código Civil não foi objeto de debate pela Corte local, tampouco foram opostos embargos de declaração, nesse ponto, a fim de suprir eventual omissão. É entendimento assente no Superior Tribunal de Justiça a exigência do prequestionamento dos dispositivos tidos por violados, ainda que a contrariedade tenha surgido no julgamento do próprio acórdão recorrido. Incidem, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.

2. De qualquer forma, a jurisprudência do STJ entende que é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
.
Precedentes.

3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.278.577/SP, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 21/9/2018). (Destaquei).

Nesse mesmo sentido, tem decidido esta Corte de Justiça,
in verbis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEFERIMENTO – NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em regra, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.
(N.U 1029400-59.2023.8.11.0000, Relator Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 06/03/2024, publicado no DJE 06/03/2024). (Negritei).

Registra-se que não se desconhece a existência de entendimento no sentido de que a prévia rescisão contratual é desnecessária para a reintegração da posse, contudo, não se trata de decisão de caráter vinculativo.

Diante de tais considerações, o não provimento do Recurso é medida que se impõe.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
Ruty Emiko Murata
, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2024