Tribunal: TJMT
Processo: 1003694-69.2024.8.11.0055
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-19
Data de publicação: 2024-11-25

Ementa:
APELANTE: JONNATHAN DE ALMEIDA MARQUES e MILENE ALMEIDA LIMA
APELADO: BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA e TANGARA DA SERRA 03 SPE LTDA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – VALORES A SEREM APURADOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAIS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limitando-se às instituições financeiras (Precedentes STJ).
Com relação à repetição de indébito, a jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que adevoluçãoem dobro dos valores cobrados indevidamente somente tem procedência se caracterizada má-fé do fornecedor. Sem que exista nos autos qualquer indicativo a imputar a má-fé, a restituição deve ocorrer de forma simples.
Ante a alteração da sentença por esta via recursal, cabível aredistribuiçãodoônusda sucumbenciais entre as partes, devendo ser observado o que dispõe o artigo 98, §3o, do CPC, em relação a parte hipossuficiente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003694-69.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Contratos Bancários, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JONNATHAN DE ALMEIDA MARQUES - CPF: 042.677.281-43 (APELANTE), FLAVIO DE AZEVEDO SILVA - CPF: 937.609.221-04 (ADVOGADO), RAFAEL SOARES DOS REIS GRILO - CPF: 028.012.961-04 (ADVOGADO), ALAYANE APARECIDA KATIKA DE MORAES - CPF: 096.805.669-51 (ADVOGADO), MILENE ALMEIDA LIMA - CPF: 044.288.721-35 (APELANTE), BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), TANGARA DA SERRA 03 SPE LTDA - CNPJ: 37.219.894/0001-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTODO RELATOR.

E M E N T A

APELANTE:

JONNATHAN DE ALMEIDA
MARQUES e

MILENE ALMEIDA LIMA

APELADO:

BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
e T
ANGARA DA SERRA 03 SPE LTDA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO

–

MÉRITO –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A
CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ –
VALORES A SEREM APURADOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA

–

DEVOLUÇÃO NA
FORMA
SIMPLES
–
REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAIS
–

SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita
ndo
-
se às instituições financeiras
(Precedentes STJ).

Com relação à repetição de indébito, a jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que adevoluçãoem dobro dos valores cobrados indevidamente somente tem procedência se caracterizada má-fé do fornecedor. Sem que exista nos autos qualquer indicativo a imputar a má-fé, a restituição deve ocorrer de forma simples.

Ante a alteração da sentença por esta via recursal, cabível aredistribuiçãodoônusda
sucumbenciais
entre as partes, devendo ser observado o que dispõe o artigo 98, §3o, do CPC, em relação a parte hipossuficiente.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto

por
JONNATHAN DE ALMEIDA
MARQUES
e
MILENE ALMEIDA LIMA
,

ora Apelante,
contra sentença
(ID.
246743683
)
proferida
pelo MM. Juiz de Direito
da
3
a Vara
Cível de
Tangará da Serra

- MT
, que nos autos d
a
Ação
Revisional
de Contrato
,
ajuizada em
face d
os apelados
BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
e
TANGARA DA SERRA 03 SPE LTDA
,

julgou
improcedente
os pedidos iniciais,
nos seguintes termos:

“(...)
No caso dos autos, a própria parte autora apresentou um parecer contábil constando de forma pormenorizada o valor da prestação mensal e o correspondente aos juros e à amortização (id 143028277), do qual é possível verificar que não houve amortização negativa, tendo em vista que em todas as parcelas, o valor da prestação pa
c
tuada é suficiente para amortizar os juros e o saldo devedor.

Logo, não há que se falar em ilegalidade da cláusula pactuada entre as partes, que prevê a utilização da tabela PRICE para amortização do saldo devedor.

Portanto, os pedidos de afastamento da mora e repetição em dobro dos valores cobrados não merecem ser acolhidos, ante a ausência de ilegalidade da cláusula pactuada.
Ante o exposto
,
julgo improcedenteo pedido
formulado na inicial e
condeno
a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, parágrafo 2o, do Código de Processo Civil, ficando esta condenação com a exigibilidade suspensa, em razão da concessão da gratuidade de justiça (id 143816487).
(...)”

Em suas razões recursais a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Mérito

Da
ilicitude da utilização de tabela
Price
em contratos celebrados por construtoras.

Recurso tempestivo e isento de recolhimento de custas.
(ID
246755184
).

A parte recorrida apresenta suas contrarrazões, rebate
ndo
as alegações da recorrente, e defendendo o desprovimento recursal.

(ID.
2
46743691
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE:

JONNATHAN DE ALMEIDA MARQUES e

MILENE ALMEIDA LIMA

APELADO:

BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
e T
ANGARA DA SERRA 03 SPE LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Mérito Recursal

1
.1.
Da indevida
utilização da tabela
Price
no presente caso.

Conforme relatado
anteriormente
, e
xtrai-se
dos
presentes
autos,
que
que em 20 de setembro de 2021
, a parte recorrente
adquiriu junto a parte re
corrida
, um lote residencial na quadra 08, lote 08, com área total de 373,00 m2, no empreendimento Reserva do Parque, no valor de R$ 121.874,02, com pagamento da importância R$ 18.151,68, dividido em três parcelas, a título de entrada e início do negócio e o saldo devedor remanescente de R$ 103.722,34, em 84 parcelas mensais de R$ 1.791,30, sendo que a taxa de juros mensais pactuada foi de 0,94% a.m.

A parte Apelante
defende a e
xclusão da Tabela
Price
do contrato e a aplicação de juros simples, tendo em vista que é vedada a utilização por construtora/loteadora
.

Prossegue aduzindo que
é imprescindível a reforma da sentença para que se exclua a referida prática do contrato, aplicando-se o cálculo com base em juros simples
.

Lado outro,
aduz a instituição financeira apelada, que no presente caso,
não há qualquer ilegalidade na cobrança dos valores, bem como, que não há que se falar em onerosidade excessiva praticada
, conforme demonstrado por meio de documentos acostados aos autos.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre ressaltar que o caso é de relação jurídica sujeita aos efeitos do Código de Defesa do Consumidor sendo que neste sentido é a Súmula do Superior Tribunal de Justiça
. Vejamos:

Súmula 297/STJ: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável as instituições financeiras”.

Súmula 479/STJ: “As instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros

no âmbito de operações bancárias”.

Dessa forma é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor que determina a inversão do ônus da prova em razão de relação consumerista prevista no artigo 6o, VIII,
in
verbis
:

“Art. 6°. São direitos básicos do consumidor:

(...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”.

A prática da tabela
P
rice
é ilegal para empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional [no caso as Incorporadoras e Construtoras] e deverá ser afastada.

Explico.

Com o método
Price
, o cálculo das parcelas de uma prestação é feito de acordo com uma fórmula em que o valor da prestação é determinado em função do valor presente do bem em questão, assim como a taxa de juros e o período de financiamento. Seu resultado fornece uma tabela com os valores dos juros de cada prestação. Dessa forma, ainda que o saldo devedor cresça de acordo com os juros,
o pagamento das parcelas anteriores, assim como a amortização de parte do saldo devedor, impede
o valor das parcelas de crescer.

Nesta senda, é
sabido que as construtoras e incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras, desta forma, a autorização precária para a realização de capitalização mensal de juros, concedida pelo artigo 5o da Medida Provisória no. 2.170- 36/2001, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel celebrados entre construtora e adquirente.

Nesse prisma, a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional, constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, conf. art. 2o da Medida Provisória no. 2.172- 32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC n. 32
.

Nesse sentido, é a jurisprudência hodierna:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES
. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos,
trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados
. 2. Agravo interno a que se nega provimento
”.

(TJPR,
AgInt
no
REsp.
n. 1.905.596/PR, relator Min. Marco
Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgamento em 13-11-2023,
DJe
de 17-11-2023, sem destaque no original).

“DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO”.
(STJ,
AREsp
. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicação em 22-6-2023, sem destaque no original).

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO CONSIGNATÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. VEDAÇÃO LEGAL. SÚMULA 121/STF. NÃO INCIDÊNCIA DA MP N. 2170-36/2001 AOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FIRMADOS DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. TABELA PRICE. ABUSIVIDADE
. 1. A revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento é juridicamente possível, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, afeta aos regramentos do Código de Defesa do Consumidor. 2.
A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5o da Medida Provisória n.o 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre
construtora e adquirente,
mas, tão somente, às instituições financeiras. 3. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4o da lei de usura. 4. A Tabela
Price
implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121/STF)
. 5. Como consequência lógica do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração da verba honorária de sucumbência anteriormente atribuída. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA
”.

(TJGO, N. 03292102620188090051, relator Des. Jairo Ferreira Junior, julgamento em 6-7-2020, 6a Câmara Cível, DJ de 6-7-2020).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS
– ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (
REsp.
n. 2005302).

Na Tabela
Price
os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).
(...)

(N.U 1027917-91.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024,
Publicado
no DJE 14/03/2024)

Portanto, verifica-se a ilegalidade da capitalização mensal dos juros no contrato de compra e venda financiado diretamente pela construtora, devendo sua ocorrência ser afastada a partir da assinatura do contrato, sem prejuízo da capitalização anual e da prática de juros simples mensais de acordo com a taxa legal.

Assim, deve ser afastada a incidência da tabela
P
rice
no contrato estipulado entre as partes, por tratar-se de contrato de compra e venda, no qual figura como vendedora uma empresa que atua no ramo imobiliário, inexistindo autorização para exigir juros capitalizados, devendo tal conduta ser reconhecida como prática ilícita
.

Noutro giro, os
valor
es
que
os recorrentes
pag
aram
a mais, deverão ser abatidos do saldo devedor.

Vislumbra-se no caso a compensação de créditos e débitos, instituto do direito das obrigações, com previsão no art. 368 do Código Civil que assim dispõe:

“Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”.

No que tange ao pedido de
repetição do indébito em dobro não prospera
, já que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite sempre que apurada cobrança a maior, calculado o indébito
na forma simples
e, havendo débito pendente, sua compensação, desde que não se verifique a hipótese de má-fé, dolo ou malícia da instituição financeira.

Nesse sentido trago à colação:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO OU DISSÍDIO. SÚMULA N. 284 DO STF. JUROS REMUNERATÓRIOS. LIMITAÇÃO À TAXA MÉDIA DE MERCADO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. JUROS COMPOSTOS. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES A RESPEITO DAS TAXAS MENSAL E ANUAL DE JUROS APLICADAS NO CONTRATO.
REPETIÇÃO DO INDÉBITO. SÚMULA N. 322 DO STJ.

(...) 4
. Acerca da repetição do indébito, firmou-se que é cabível, de forma simples, não em dobro, quando verificada a cobrança de encargos ilegais, tendo em vista o princípio que veda o enriquecimento sem causa do credor, independentemente da comprovação do equívoco no pagamento, pois diante da complexidade do contrato em discussão não se pode considerar que o devedor pretendia quitar voluntariamente débito constituído em desacordo com a legislação aplicável à espécie. A questão está pacificada por intermédio da Súmula n. 322 do STJ.
(STJ –
AgRg
no
Aresp
661138/PR – 4a Turma – Ministra Maria Isabel Gallotti – DJ 17/11/2015 – sem grifo no original).

Portanto, aquele que recebe pagamento indevido deve restituí-lo para impedir o enriquecimento ilícito (artigo 884 do CC),
e devendo a devolução
ser admitida na forma simples,
se não provada a efetiva má-fé daquele que recebeu indevidamente.

Nesse sentido, cito posicionamento do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO OU DISSÍDIO.SÚMULA N. 284 DO STF. JUROS REMUNERATÓRIOS. LIMITAÇÃO À TAXA MÉDIA DE MERCADO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. JUROS COMPOSTOS. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES A RESPEITO DAS TAXAS MENSAL E ANUAL DE JUROS APLICADAS NO CONTRATO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. SÚMULA N. 322 DO STJ.

(...)

4.
Acerca da repetição do indébito, firmou-se que é cabível, de forma simples, não em dobro, quando verificada a cobrança de encargos ilegais, tendo em vista o princípio que veda o enriquecimento sem causa do credor, independentemente da comprovação do equívoco no pagamento, pois diante da complexidade do contrato em discussão não se pode considerar que o devedor pretendia quitar voluntariamente débito constituído em desacordo com a legislação aplicável à espécie. A questão está pacificada por intermédio da Súmula n. 322 do STJ.

(STJ –
AgRg
no
Aresp
661138/PR – 4a Turma – Ministra Maria Isabel Gallotti)

Desta feita, reconhecida a ilegalidade na cobrança com incidência da Tabela
Price
, resta evidente o dever
da empresa recorrida,
restituir os valores descontados em excesso na forma simples, caso haja comprovação, após a devida apuração em sede de liquidação de sentença, conforme fixado.

Dos honorários sucumbenciais.

Como é sabido, oartigo
86, caput
do Código de Processo Civil, é claro ao afirmar que
nos casos de sucumbência recíproca, ou seja, se
cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Senão vejamos:

Art. 8
6
.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Nesta senda
, considerando que as partes foram vencidas e vencedoras na ação, entendo que deve ser redistribuídos os honorários sucumbenciais.

Portanto, entendo que parte
os autores/recorrentes
deve
m
arcar com
5
0%
da verba honorária sucumbencial
, enquanto a instituição financeira
apelada/ré
deve arcar com
5
0% (
cinquenta
por cento) das verbas fixadas no édito sentencial, sendo vedada a sua compensação.

Por essas razões, conheço
do recurso de Apelação
e
DOU
-LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
,

para ex
cluir a incidência de
cobrança por meio da Tabela
Price
e
determinar
a aplicação de juros simples, devendo ser apurado
tais valores
em sede de liquidação de sentença.

Ante o resultado do julgamento, os honorários de sucumbência e custas processuais, fixados pelo juízo de 1o Grau, no importe de10% sobre o valor atualizado da
causa
,
contudo,
deve
m
ser arcados de forma recíproca, no patamar de
5
0% (
cinquenta
por cento)para a autor
es
/recorr
entes
, e o restante (
5
0%) deve ser arcado pela recorr
ida
, sendo vedada sua compensação
. T
odavia, a execução de valores
em relação aos autores/recorrentes
ficará suspensa, tendo em vista o benefício da assistência judiciária, de acordo com o art. 98, §3o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2024