Tribunal: TJMT
Processo: 1003724-88.2020.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO REALIZADA NA DATA PACTUADA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DANO MORAL VERIFICADO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
No caso em que o contrato de compra e venda foi desfeito e não houve a restituição do valor pago na data prevista no distrato, a situação vai além do mero descumprimento contratual.
Evidenciada a falha na prestação dos serviços prestados pelas demandadas, impõe-se a reforma da sentença de improcedência para determinar a restituição do valor despendido pelos autores, bem como a reparação por dano moral.
No arbitramento do valor dos danos morais, há que levar em conta as circunstâncias do caso concreto, é dizer, as condições das partes, e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é, de um lado, compensar o dano ocorrido, e, de outro desestimular a conduta abusiva.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003724-88.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ZAQUEU DE CARVALHO VIEIRA - CPF: 063.704.561-01 (APELANTE), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), THAYNARA NERES LEMES VIEIRA - CPF: 063.089.711-54 (APELANTE), ANTONIO WALTER SANTOS DA SILVA - CPF: 555.122.162-87 (APELANTE), ELAINE MACEDO DE SOUSA - CPF: 609.191.573-86 (APELANTE), Millenium Negócios Imobiliários (APELADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), ELISABETE AUGUSTA DE OLIVEIRA - CPF: 482.217.911-72 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELADO), EFRAIM IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 30.657.790/0001-43 (APELADO), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), MILLENIUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO REALIZADA NA DATA PACTUADA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DANO MORAL VERIFICADO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso em que o contrato de compra e venda foi desfeito e não houve a restituição do valor pago na data prevista no distrato, a situação vai além do mero descumprimento contratual.

Evidenciada a falha na prestação dos serviços prestados pelas demandadas, impõe-se a reforma da sentença de improcedência para determinar a restituição do valor despendido pelos autores, bem como a reparação por dano moral.

No arbitramento do valor dos danos morais, há que levar em conta as circunstâncias do caso concreto, é dizer, as condições das partes, e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é, de um lado, compensar o dano ocorrido, e, de outro desestimular a conduta abusiva.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003724-88.2020.8.11.0041

APELANTES:
Zaqueu de Carvalho Lemes Vieira

Thaynara Neres Lemes Vieira

Antônio Walter Santos da Silva

Elaine Macedo de Souza

APELADOS:

Efraim Imobiliária Ltda.

Millenium Negócios Imobiliários

Kasual Incorporadora e Construtora Ltda.

IPM2 Investimentos e Participações Ltda. ME
.

Proc. referência
: Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais

5a Vara Cível da comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
Zaqueu de Carvalho Lemes Vieira, Thaynara Neres Lemes Vieira, Antônio Walter Santos da Silva e Elaine Macedo de Souza
.

AÇÃO
: Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por
Zaqueu de Carvalho Lemes Vieira, Thaynara Neres Lemes Vieira, Antônio Walter Santos da Silva e Elaine Macedo de Souza
em desfavor de Efraim Imobiliária Ltda., Millenium Negócios Imobiliários, Kasual Incorporadora e Construtora Ltda. e IPM2 Investimentos e Participações Ltda. ME.

SENTENÇA
: julgou improcedentes os pedidos da demanda, e condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários, estes arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a assistência judiciária gratuita.

APELO
(Id. 214650684): Alegam que
Zaqueu de Carvalho Lemes Vieira e Thaynara Neres Lemes Vieira
firmaram compromisso de compra e venda de imóvel com as empresas requeridas, em 13/09/2018, e
Antônio Walter Santos da Silva e Elaine Macedo de Souza
, firmaram o mesmo contrato no dia 15/08/2018, em que o valor total do imóvel adquirido seria no montante de R$ 122.000,00, e cada casal de comprador efetuou o pagamento de R$ 2.000,00 a título de prestação de serviços de intermediação imobiliária, para aquisição das duas unidades habitacionais.

Sustentam que o prazo de conclusão da obra era de 24 meses depois da assinatura do contrato de financiamento, contudo em meados de maio de 2019, as obras do empreendimento sequer tinham sido iniciadas, e foram convidados para uma reunião, na qual foi comunicado que uma nova empresa daria continuidade ao empreendimento e que, por isso, seria preciso realizar um distrato e fazer novo contrato com a empresa C&A.

Na ocasião também foram informados que os lotes adquiridos sofreriam alteração, assim como os valores, devido a melhorias nos materiais e aumento no tamanho das casas.

Afirmam que em virtude da elevação no valor do imóvel, não puderam manter os contratos e optaram pelo distrato, realizados nos dias 19/06/2019 e 04/07/2019, tendo o sonho da casa própria frustrado, bem como que o desacordo se deu por culpa exclusiva dos requeridos, ora apelados.

Aduzem que os distratos realizados contêm cláusulas abusivas, que se mostram inadequadas, pois preveem à devolução dos valores pagos sem atualização monetária.

Informam, por fim, que até o momento não foram realizadas as devoluções dos valores, como estipulado nos distratos, e que todas as tentativas amigáveis de receber os valores pagos, foram fracassadas.

Pugnam pelo provimento do recurso, para reformar a sentença e condenar os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, e à restituição do que foi pago no importe de R$ 4.000,00, devidamente atualizado com juros de mora e correção monetária.

CONTRARRAZÕES DO REQUERIDO EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA
: pelo desprovimento (Id. 214650686).

Os demais requeridos não apresentaram contraminuta.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos da demanda e, por conseguinte, fixar indenização por danos morais e determinar à restituição dos valores que foram pagos em razão do contrato cancelado.

No caso, imperioso salientar que as requeridas, ora apeladas, se enquadram no conceito de fornecedor, nos termos do artigo 3o, § 2o do Código de Defesa do Consumidor, confira-se:

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

(...)

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”

Desse modo, o posicionamento do CDC, aplicável ao presente caso, determina a inversão do ônus da prova, como realizada na origem, em razão da relação consumerista:

“Art. 6°. São direitos básicos do consumidor:

(...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”.

Ainda, nota-se que a responsabilidade do fornecedor de serviços independe de demonstração de culpa:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

(...) § 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

(...) II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”.

Nessa condição e firmada a premissa acerca da existência de relação jurídica de consumo, as requeridas apeladas, respondem solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores dos imóveis, em virtude da celebração ou rescisão do negócio jurídico, já que compõe a cadeia de consumo (artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor).

Verifica-se, que a rescisão do contrato foi motivada pelas alterações feitas pelas requeridas, ora apeladas, devido à transferência do contrato para outra construtora, e a mudança desta em relação aos valores dos imóveis e das prestações, tornando inviável para os autores, apelantes, prosseguirem com o contrato.

Dessa maneira, comprovada que a rescisão do contrato se deu em razão da culpa das requeridas, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Com efeito, as apeladas assinaram um distrato, obrigando-se à devolução da quantia recebida referente à comissão de corretagem, e deixarem de cumprir com tal obrigação sob o pretexto de situação financeira grave.

Destarte, restou incontroversa a existência da resilição contratual firmada entre as partes, contudo, as empresas apeladas não cumpriram com o ajuste pactuado, consistente na devolução integral do valor adimplido como corretagem, fazendo jus os apelantes, portanto, à devolução conforme pleiteado.

Quanto à devolução da comissão de corretagem, o STJ já firmou orientação jurisprudencial em Recurso repetitivo da controvérsia assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CDC. INCIDÊNCIA.
CORRETORA DE IMÓVEIS. PRESENÇA NA CADEIA DE CONSUMO. CONFIRMAÇÃO NOS AUTOS. INTERMEDIAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI
. COBRANÇA ABUSIVA. NÃO INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 938/STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1.A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas requeridas comercializam (compra e venda), no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos requerentes como destinatários finais, ou intermedeiam a negociação (corretagem). 2.Para fins de caracterização da responsabilidade solidária à luz do Código de Defesa do Consumidor há de se investigar quais dos réus, de fato, compõem a cadeia de consumo subjacente ao ponto litigioso. 3.A empresa imobiliária que limita a sua atuação à intermediação entre as partes contratantes não está apta a responder por todas as consequências da rescisão contratual, exceto, por óbvio, quanto à obrigação de devolução da comissão de corretagem e taxa SATI. 4.No caso dos autos, verifica-se a presença da empresa de corretagem/imobiliária na cadeia de consumo afeta ao ponto litigioso, qual seja, o recebimento e usufruto do valor referente à comissão de corretagem e taxa SATI. 4.1. Do atento exame dos autos, restou incontroverso que a intermediação na venda do imóvel se realizou, ocorrendo a aproximação das partes contratantes por meio da atuação feita pela corretora durante a venda do imóvel, concretizando-se a obrigação de resultado. 5.A causa de pedir em que se fundam os autores na petição inicial a fim de legitimar o pleito quanto à restituição da comissão de corretagem não se refere à rescisão contratual por parte da construtora/vendedora, mas à prática abusiva e ilegal das rés em condicionar a contratação da compra e venda do imóvel ao pagamento da prestação do serviço de corretagem e assessoria imobiliária (venda casada), bem como à falta de informações precisas e claras sobre o referido pagamento, o qual não possuía previsão no contrato de compra e venda do imóvel. 5.1. Tal fato esbarra no entendimento firmado pelo C. STJ no Tema Repetitivo 938, em que somente se admite a validade do repasse da cobrança da comissão de corretagem ao consumidor quando houver previsão expressa neste sentido, o que ausente no caso em apreço. 6.Diante do cenário configurado nos autos, em relação à restituição dos valores atinentes à comissão de corretagem e taxa SATI, a responsabilidade deve ser dirigida às duas rés, pois, nesta hipótese, está configurada a cadeia de consumo que autoriza o reconhecimento da solidariedade e, por conseguinte, da legitimidade/encargo da empresa de assessoria imobiliária na devolução da verba de corretagem. 7.Recurso conhecido e improvido. (TJ-DF 00156593720158070007 DF 0015659-37.2015.8.07.0007, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 22/01/2020, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/01/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Dessa forma, máxime considerado que os autores comprovaram o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas demonstrarem algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, conforme dispõe o artigo 373, inciso II, do CPC, do que, frisa-se, não se desincumbiram.

Ademais, restou evidenciada a inércia das apeladas em restituírem o valor pago na data prevista nos distratos, bem como as diversas tentativas dos apelantes em verem cumpridos seus direitos, sem obter qualquer sucesso na esfera extrajudicial.

Assim sendo, impõe-se a obrigação de reconhecer a responsabilidade das apeladas pelos prejuízos suportados pela parte lesada, não se restringindo apenas aos danos materiais, evidenciados pelos prejuízos financeiros diretos, mas se estende também aos danos morais.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS – DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprado
r – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

(N.U 1019859-78.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 16/12/2023).

Com relação ao valor do dano moral devem ser consideradas a gravidade da lesão, o caráter punitivo da medida, a condição socioeconômica do lesado, a repercussão do dano, especialmente o necessário efeito pedagógico.

Assim sendo, fixa indenização por danos morais, no importe de R$ 8.000,00 que se amolda ao entendimento adotado por esta Egrégia Câmara.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para determinar as apeladas que realizem

o ressarcimento dos valores pagos pelos apelantes, no montante de R$ 4.000,00, a ser corrigido pelo INPC a partir do desembolso dos valores, e acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação, bem como fixar indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, acrescido de juros de 1%, desde a citação e correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento (Súmula 326 do STJ). Em razão do resultado do julgamento, inverte-se a sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024