Tribunal: TJMT
Processo: 1033537-29.2021.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-25
Data de publicação: 2024-03-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO DA ENTREGA – DISTRATO FORMULADO ENTRE AS PARTES – VALIDADE – MANTENÇÃO DA SENTENÇA QUE RECONHECEU O RESSARCIMENTO DA QUANTIA LIQUIDADA NOS TERMOS DA AVENÇA – RECURSO DESPROVIDO.
O distrato é revestido de autonomia em relação ao negócio jurídico original entre eles avençados, vinculando os anuentes em direitos e obrigações ali estabelecidos.
No caso dos autos, o distrato celebrado entre as partes prevê a entrega do imóvel dado em pagamento, sem condicionar o abatimento do respectivo valor.
A rescisão da avença levou em consideração o valor devidamente pago com juros e correção, e ainda uma multa em decorrência do descumprimento, bem como os honorários advocatícios.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033537-29.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARGARIDA APARECIDA DE GOIS - CPF: 766.752.201-44 (APELANTE), VITOR HUGO FORNAGIERI - CPF: 005.240.871-05 (ADVOGADO), MANOEL DOMINGOS DE GOIS - CPF: 206.724.701-87 (APELANTE), FABIO JUNIOR DE GOIS - CPF: 007.019.321-55 (APELANTE), VANESSA BORGES LEAL BONFIM - CPF: 039.558.751-48 (APELADO), IANE LARA DE ASSIS TIMOTEO - CPF: 043.628.491-06 (ADVOGADO), DIEGO BORGES RODRIGUES - CPF: 031.943.761-28 (APELADO), MARIANA LEAL DA SILVA - CPF: 707.007.291-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO DA ENTREGA – DISTRATO FORMULADO ENTRE AS PARTES – VALIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE RECONHECEU O RESSARCIMENTO DA QUANTIA LIQUIDADA NOS TERMOS DA AVENÇA –
RECURSO DESPROVIDO
.

O distrato é revestido de autonomia em relação ao negócio jurídico original entre eles avençados, vinculando os anuentes em direitos e obrigações ali estabelecidos.

No caso dos autos, o distrato celebrado entre as partes prevê a entrega do imóvel dado em pagamento, sem condicionar o abatimento do respectivo valor.

A rescisão da avença levou em consideração o valor devidamente pago com juros e correção, e ainda uma multa em decorrência do descumprimento, bem como os honorários advocatícios.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1033537-29.2021.8.11.0041

APELANTES:

FABIO JUNIOR DE GOIS E OUTROS

APELADO:

DIEGO BORGES RODRIGUES E OUTROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARGARIDA APARECIDA DE GOIS
,
MANOEL DOMINGOS DE GOIS
e
FÁBIO JUNIOR DE GOIS
contra sentença proferida pela MMa Juíza
Vandymara G. R. Paiva Zanolo
, da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, lançada nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão Contratual C/C Devolução das Quantias Pagas C/C Perdas e Danos
no 1033537-29.2021.8.11.0041
,
ajuizada por
VANESSA BORGES LEAL BONFIM
e
DIEGO BORGES RODRIGUES
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, confirmando a liminar anteriormente deferida, que determinou a averbação da presente ação na matrícula do imóvel objeto do litígio; condenou os requeridos ao ressarcimento da quantia de R$250.544,09 (duzentos e cinquenta mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e nove centavos), conforme previsto no distrato, corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do efetivo prejuízo, por se tratar de obrigação líquida e contratual, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade da verba ficou suspensa por disposição contida no art. 98, §3o do mesmo
Códex
.

Os apelantes, em suas razões recursais, aduzem que “o
juízo a quo proferiu sentença julgando procedente o pedido dos Apelados, para condenar os Apelantes ao ressarcimento o valor de R$ 250.544,09
” (sic), conforme previsto no distrato.

Afirmam que opuseram “
Embargos de Declaração alegando omissão do julgado acerca da devolução do imóvel objeto da entrada/sinal, o qual deveria ser abatido no valor do distrato, todavia sobreveio sentença mais uma vez afirmando que o valor a ser ressarcido é de R$ 250.544,09
” (sic).

Salientam que “
o imóvel entregue como pagamento, no valor de entrada de R$80.000,00 (oitenta mil reais), foi devolvido pela parte Apelante aos Apelados, devendo ser abatido do débito dos Apelantes
” (sic).

Alegam que “
Conforme narrado no petitório inicial, em 21.06.2020, os Apelados realizaram Contrato de Compra e Venda de Imóvel com os Apelantes, sendo estipulado o valor do imóvel em R$280.000,00”
(sic).

Explicam que deram uma
“entrada/Sinal no valor de 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), sendo a entrega de um imóvel residencial, localizado na Rua General Osório, n. 33, Bairro Centro – Alto Araguaia/MT, CEP 78.780-000, no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais); um automóvel Honda Civic LXR, ano 2014/2015, de cor cinza, placa OXW 9287 SP, RENAVAM n. 01024048028, Chassi n. 93HFB9640FZ218389 REM, no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais); e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a serem transferidos para a Conta Corrente do Réu Fábio Júnior de Gois; R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais) no decorrer da obra”
(sic).

Mencionam que “
houve realização do Distrato entre as partes, onde restou determinado que os Apelantes deveriam realizar o pagamento de R$238.477,83 (duzentos e trinta e oito mil quatrocentos e setenta e sete reais e oitenta e três centavos) até o dia 31.07.2021, ultrapassado esta data, o pagamento deverá ser realizado no valor de R$250.544,09
” (sic).

Esclarecem que “
No referido Distrato restou constatado (item 6) ainda que seria devolvido pelos Embargantes aos Embargados o imóvel residencial, localizado na Rua General Osório, n. 33, Bairro Centro – Alto Araguaia/MT, CEP 78.780-000, o qual ocorreu
” (sic), devendo, portanto, o valor de R$80.000,00 (oitenta mil reais) ser abatido.

Assim sendo, pugnam para que seja reformada a r. sentença para declarar que o valor de imóvel devolvido, localizado na cidade de Alto Araguaia/MT (R$80.000,00), seja abatido do valor do débito dos apelantes (Id. 202310781).

As contrarrazões de
DIEGO BORGES RODRIGUES
foram ofertadas, postulando pelo desprovimento do recurso, sustentando que
“Utilizando-se dos recursos financeiros dos Recorridos/Autores para progressivamente completar a obra, os Recorrentes/Réus, após muitos atrasos para entrega do imóvel, ao final, decidiram por romper unilateralmente o Contrato de Compromisso de Compra e Venda do Imóvel, falhando em restituir o investimento feito pelos Recorridos/Autores
” (sic).

Defende que “
Diante da persistente insatisfação, os Autores, ora Recorridos, elaboraram o Distrato, que foi devidamente lido e aceito pelos Réus, ora Recorrentes, visando formalizar a desistência do negócio, incluindo nele, a devolução do imóvel de Alto Araguaia/MT, bem como o devido abatimento do valor questionado em apelação pelo Recorrentes/Réus, com o intuito de assegurar a recuperação dos montantes aplicados no imóvel localizado na Av. Lisboa, lote 09, quadra 2, bairro Despraiado, em Cuiabá-MT, do qual jamais puderam desfrutar
” (sic).

Explica que “
Termo de Distrato seguiu o princípio da autonomia da vontade, esculpida, tanto no art. 5o, inciso II da Constituição Federal/88
” (sic).

Descreve que “
o Recorrente/Réu FÁBIO GOIS, chegou a afirmar aos Recorridos/Autores de maneira categórica que nunca efetuaria o pagamento e que cessaria o pagamento do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Seu intuito era provocar a perda do imóvel para o banco, de modo que nem ele nem os Recorridos/Autores obteriam qualquer compensação financeira advindos daquele imóvel
” (sic), razão pela qual pugna manutenção da sentença, condenando os recorrentes multa por litigância de má-fé, em decorrência do caráter protelatório do recurso e ainda a majoração dos honorários recursais (id. 202310784).

Nas contrarrazões de
VANESSA BORGES LEAL BONFIM
, esta inicialmente impugna o benefício da assistência judiciária concedido aos recorrentes, uma vez que as informações apresentadas à época (2022) não mais subsistem.

Ressalta que o réu Fabio trabalha como corretor de imóveis, uma vez que possui inscrição ativa junto ao CRECI-MT. Ainda, anuncia que em termo de depoimento prestado por Fabio, no IP 1000603-98.2023.8.11.0024, este afirma que realiza trabalhos particulares com contratos de grande monta, inclusive, com contratação de empregados por diária. E quanto a Sra. Margarida, elucida que o valor bruto do seu salário é de R$8.231,00 (oito mil, duzentos e trinta e um reais), que ultrapassa 40% do teto dos benefícios da previdência.

No mérito, sustenta que o Termo de Distrato é “
bastante claro em dispor do valor total, já com as multas, deduções e honorários, que os Apelantes deveriam pagar, com o Distrato realizado, aos Apelados, sendo o valor de R$ 238.477,83 se o pagamento ocorresse até 31 de julho de 2021 (id 66396916 - Pág. 2 e 3) e de R$ 250.544,09 no caso de o pagamento não ocorrer até a referida data, o que de fato aconteceu
” (sic).

Declara que “
o valor a ser ressarcido de R$250.544,09 constante na r. Sentença já levou em consideração a devolução do imóvel, sendo tal valor a obrigação ainda remanescente
” (sic).

Afirma que “
nada foi requerido pelos Apelantes atinente a qualquer tipo de anulabilidade do referido Termo de Distrato, do contrário, os Apelantes confessam, de forma expressa, que concordaram com a memória que compõe o valor de R$250.544,09 e com o Termo do Distrato
” (sic).

Esclarece que “
basta realizar os cálculos para que se verifique que as aplicações de atualização, correção, multa e honorários elevam o valor do cálculo para muito além de R$250.000,00, não é por outro motivo que a alegação dos Apelantes não foi acompanhada de qualquer memória de cálculo
” (sic).

Expõe que “
não há que se falar em ausência de abatimento de valores relativo ao imóvel, mas sim em valor expresso contido em Termo de Distrato (id 66396916) que corresponde a uma dupla penalidade, a primeira pela desistência da promessa de compra e venda e a segunda pelo não pagamento dos valores devidos até 31/07/2021
” (sic), de modo que pede a manutenção da sentença (Id. 202310788).

Os apelantes são beneficiários da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (Id. 202550661).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, cumpre dizer que compete a impugnante/apelada provar que a parte beneficiária da gratuidade judiciária possui suficiência de recursos para pagar o preparo recursal. Ocorre que a simples alegação de que o apelante Fabio trabalha como corretor de imóveis e que a Sra. Margaria recebe proventos de R$8.231,00 (oito mil, duzentos e trinta e um reais), sem demonstrá-los, não é suficiente para revogar a gratuidade concedida na origem.

Assim, não tendo a impugnante se desincumbido do ônus de comprovar a suficiência de recursos, deve ser mantida a concessão da gratuidade nesta instância recursal.

Constata-se dos autos que
VANESSA BORGES LEAL BONFIM
e
DIEGO BORGES RODRIGUES
ajuizaram
ação ordinária de rescisão contratual c/c devolução das quantias pagas c/c perdas e danos em desfavor de
MARGARIDA APARECIDA DE GOIS
,
MANOEL DOMINGOS DE GOIS
e
FÁBIO JUNIOR DE GOIS
, ora apelantes,

com intuito de rescindir contrato de compra e venda realizado entre as partes com o devido ressarcimento do valor de R$250.544,09 (duzentos e cinquenta mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e nove centavos), conforme determinado em distrato.

Infere-se dos autos que os autores adquiriram dos réus um imóvel localizado na Avenida Lisboa, Lote 09, Quadra 02, no Bairro Despraiado, em Cuiabá/MT, registrado no Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, com matrícula sob o no. 104.261, Livro 02, Ficha 01-F, que estava registrado em nome de Margarida Aparecida de Gois e Manoel Domingos de Gois, genitores do demandado Fábio Junior de Gois.

Conforme o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 23/07/2020, os autores estavam cientes de que o imóvel estava em fase de construção e acabamento, ficando acertado que o imóvel seria entregue em setembro de 2020. Para tanto, ficou ajustado entre as partes o valor de R$280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), que seriam pagos da seguinte forma:

“a) A título de
Sinal/Arras
e Princípio de Pagamento, fora transferido imediatamente aos Promitentes Vendedores/Réus, a quantia de
R$ 150.000,00
(cento e cinquenta mil reais), assim distribuídos:

1 (um) imóvel residencial, localizado na Rua General Osório, n. 33, Bairro Centro – Alto Araguaia/MT, CEP 78.780-000, no valor de
R$ 80.000,00
(oitenta mil reais);

1 (um) automóvel Honda Civic LXR, ano 2014/2015, de cor cinza, placa OXW 9287 SP, RENAVAM n. 01024048028, Chassi n. 93HFB9640FZ218389 REM, no valor de
R$ 60.000,00
(sessenta mil reais), e;

Em moeda corrente, a quantia de
R$ 10.000,00
(dez mil reais), transferidos para a Conta Corrente do Réu Fábio Júnior de Gois;

b)
R$ 90.000,00
(noventa mil reais) ao final da Obra de Construção do Imóvel, e;

c)
40 (quarenta) parcelas de R$ 1.000,00
(hum mil reais), totalizando a
R$ 40.000,00
(quarenta mil reais), com primeiro vencimento no mês subsequente a quitação do pagamento do item b, ao final da obra de construção do imóvel.”

Consta dos autos que os autores entregaram o imóvel localizado na Rua General Osório, no. 33, Bairro Centro – Alto Araguaia/MT, no valor de
R$80.000,00
(oitenta mil reais);

o Honda Civic LXR, placa OXW9287 SP, no valor de
R$60.000,00
(sessenta mil reais)
;
R$10.000,00
(dez mil reais) mediante transferência eletrônica, e ainda
R$44.000,00
(quarenta e quatro mil reais) de adiantamento do valor do imóvel, totalizando
R$194.000,00 (cento e noventa e quatro mil reais)
.

Em decorrência do descumprimento da obrigação, uma vez que até 01/04/2021 o imóvel não havia sido entregue, as partes formalizam o distrato.

Consta no referido instrumento que os requeridos apelantes deveriam efetuariam o pagamento de R$238.477,83 (duzentos e trinta e oito mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e oitenta e três centavos) até
31/07/2021
, o que não ocorreu e, ultrapassado esta data, o pagamento deveria ser realizado no valor de R$250.544,09 (duzentos e cinquenta mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e nove centavos).

Da mesma forma, na Cláusula 6 consta que os requeridos apelantes deveriam devolver o imóvel residencial, localizado na Rua General Osório, no. 33, Bairro Centro – Alto Araguaia/MT, CEP 78.780-000,
o qual ocorreu
.

Já no item 6 do distrato, consta que o valor de R$250.544,09 (duzentos e cinquenta mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e nove centavos) é proveniente da quantia que já foi liquidada, qual seja, os R$194.000,00 (cento e noventa e quatro mil reais), atualizado com juros moratório de 1% ao mês, correção monetária pelo INPC, acrescido de multa de 20% do total pago e os honorários advocatícios.

Os apelantes, por isso, entendem que o valor de R$80.000,00 (oitenta mil reais) deve ser abatido, uma vez que o imóvel supracitado está inserido no montante total de R$250.544,09 (duzentos e cinquenta mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e nove centavos), e como devolveu o imóvel aos autores apelados, a quantia deve ser abatida do débito.

Embora sejam os autores recorridos que elaboraram a minuta do distrato, este foi devidamente chancelado pelos requeridos apelantes, com reconhecimento de firma (Id. 202305482 - Pág. 4).

O distrato, nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira, nada mais é do que “
a declaração de vontade das partes contratantes, no sentido oposto ao que havia gerado o vínculo. É o contrário consensus dos romanos, gerando o contrato liberatório
” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil – Volume III - Contratos, p. 151).

Segundo preleciona Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

“A essência do distrato está em ser um contrato para dissolver outro, com a mesma solenidade do próprio contrato, operando seus efeitos a partir de sua realização e deixando intactos os direitos que desse estado de coisas resultem para terceiros”
(JUNIOR, Nelson.; NERY, Rosa. Seção I. Do Distrato. In. JUNIOR, Nelson.; NERY, Rosa. Código Civil Comentado. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais. 2019).

A mesma vontade que criou o contrato pode atuar em sentido inverso, para dissolver o vínculo e restituir a liberdade às partes, como expressão da autonomia privada. É a dissolução consensual do contrato. A definição de distrato se encontra inserta na própria definição de contrato, como acordo para constituir regular ou extinguir relações jurídicas patrimoniais.

Observa-se que
o distrato celebrado entre as partes
prevê a entrega do imóvel, sem condicionar o abatimento do respectivo valor
, senão vejamos:

Os recorrentes não só descumpriram o compromisso de compra e venda com o atraso na entrega do imóvel, como o também o termo de distrato e, embora tenham se comprometido a pagar aos apelados a quantia acordada, retomando a posse do imóvel dado como sinal, restaram inadimplentes com a restituição do valor pactuado.

Dessa forma, os apelantes aceitaram livre e consciente, a devolução da quantia de R$250.544,09 (duzentos e cinquenta mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e nove centavos), bem como do imóvel dado como pagamento a título de entrada, razão pela qual não há falar em abatimento.

Ademais, convém dizer que na impugnação à contestação os autores apelados apresentaram a memória de cálculo dos valores pagos devidamente atualizados, demonstrando que o valor do imóvel foi abatido (Id. 202311170).

Convém dizer que, se pretendia anular os termos do distrato ou rever os referidos termos, deveriam os ora recorrentes ajuizar ação própria, de modo que não se revela adequado reconhecer o respetivo abatimento, até mesmo porque
o distrato é revestido de autonomia em relação ao negócio jurídico original entre eles avençados, vinculando os anuentes em direitos e obrigações ali estabelecidos
.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – TERMO DE DISTRATO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PARCIAL PROCEDENCIA – DISCUSSÃO ACERCA DO ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – ESTADO PANDÊMICO – IMPOSSIBILIDADE –
AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO DISTRATO CELEBRADO – DESCUMPRIMENTO DA REQUERIDA
– INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. Firmado o distrato, opera-se a extinção do contrato originariamente celebrado pelas partes, de forma que eventual discussão judicial sobre o distrato requer a demonstração de vícios ou abusividade das cláusulas que conduzam à sua nulidade, o que não ocorreu nos autos.
Tendo em vista a licitude do distrato celebrado, bem como a ausência de vícios que autorizem a apelada a rediscutir o que nele fora pactuado e, considerando, ainda que, por meio do mencionado distrato, a requerida/apelante se obrigou à restituir à autora/apelada os valores por ela pagos e não o fez, há que ser mantida a condenação da apelante à devolução de tais valores
. Quanto à correção monetária, a parte apelante inadimpliu com a quitação mensal e consecutiva, operando o vencimento antecipado do art. 1.245, inciso III, primeira parte, do Código Civil. Logo, a correção incide sobre o valor total do contrato e não sobre cada parcela. A frustração do cumprimento do acordado no distrato de compra e venda do imóvel, deixando a autora de receber a restituição do valor pago para adquirir outro imóvel, enseja reparação por dano moral. Fixados os danos morais em valor que atenda os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, há que ser mantido tal como fixado.”
(TJ-MT 10529990620208110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/11/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2022)

Por fim, não há que se falar em condenação por litigância de má-fé dos recorrentes, pois não restou comprovado nenhuma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pela Magistrada de primeiro grau.

Deixo de arbitrar honorários pela presente fase recursal (art. 85, §11, do NCPC), haja vista que o patrono dos autores já obteve arbitramento em 20% sobre o valor da condenação, ou seja, o teto máximo previsto no §2o do art. 85 do NCPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2024