Tribunal: TJMT
Processo: 1026376-65.2021.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-05

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1026376-65.2021.8.11.0041
EMENTA:
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (PRORROGAR CONTRATO LOCAÇÃO POR MAIS 10 ANOS) COM PEDIDO DE LIMINAR EM TUTELA DE URGÊNCIA C.C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES – PEDIDO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO PROPOSTO FORA DO PRAZO FIXADO PELO REGRAMENTO PRÓPRIO À ESPÉCIE (§5o DO ART. 51 DA LEI 8.245/91) - DECADÊNCIA VERIFICADA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – PACTUAÇÃO DE CLÁUSULA QUE EXCLUIU O DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA VÁLIDA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE LUCROS CESSANTES POR CONTA DO ESVAZIAMENTO DO PLEITO DE NÃO RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA.
Decai do direito a parte que propuser pedido de renovação de locação fora do prazo previsto no §5o do art. 51 da Lei 8.245/91.
A expressa pactuação, no contrato de locação de imóvel, de cláusula que exclui direito de indenização por eventual benfeitoria obsta pedido formulado neste sentido.
Improcede o pedido de lucros cessantes decorrentes da alegação de prejuízos impostos pela não renovação da locação pelos locadores, se o pleito de renovação da locação sequer foi admitido por ter sido proposto fora do prazo decadencial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026376-65.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DROGARIA BOA LTDA - ME - CNPJ: 08.682.054/0001-96 (APELANTE), MIGUEL ANGELO CARROCIA - CPF: 795.027.769-68 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO PAROLIN - CPF: 178.239.191-68 (ADVOGADO), RONDON BASSIL DOWER FILHO - CPF: 489.036.128-68 (APELADO), PAULO ROBERTO BRESCOVICI - CPF: 396.174.321-53 (ADVOGADO), LEONARDO MORO BASSIL DOWER - CPF: 020.005.481-30 (ADVOGADO), MARGARIDA HULDA MORO BASSIL DOWER - CPF: 559.481.541-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1026376-65.2021.8.11.0041

EMENTA
:

APELAÇÃO – AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER (
PRORROGAR CONTRATO LOCAÇÃO POR MAIS 10 ANOS
) COM PEDIDO DE LIMINAR EM TUTELA DE URGÊNCIA C.C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES – PEDIDO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO PROPOSTO FORA DO PRAZO FIXADO PELO REGRAMENTO PRÓPRIO À ESPÉCIE (
§5o DO ART. 51 DA LEI 8.245/91)
- DECADÊNCIA VERIFICADA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – PACTUAÇÃO DE CLÁUSULA QUE EXCLUIU O DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA VÁLIDA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE LUCROS CESSANTES POR CONTA DO ESVAZIAMENTO DO PLEITO DE NÃO RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA.

Decai do direito a parte que propuser pedido de renovação de locação fora do prazo previsto no
§5o do art. 51 da Lei 8.245/91.

A expressa pactuação, no contrato de locação de imóvel, de cláusula que exclui direito de indenização por eventual benfeitoria obsta pedido formulado neste sentido.

Improcede o pedido de lucros cessantes decorrentes da alegação de prejuízos impostos pela não renovação da locação pelos locadores, se o pleito de renovação da locação sequer foi admitido por ter sido proposto fora do prazo decadencial.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1026376-65.2021.8.11.0041

Apelante:
Drogaria Boa Ltda.-ME

Apelados:
Rondon Bassil Dower Filho e Margarida Hulda Moro Bassil Dower

RELATÓRIO
.

E. Câmara
:

Apelação
interposta pela autora
Drogaria Boa Ltda.-ME
.

AÇÃO:
Obrigação de Fazer (
Prorrogar Contrato Locação por mais 10 anos
) com Pedido de Liminar em Tutela de Urgência c.c Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes n. 1026376-65.2021.8.11.0041
proposta por
Drogaria Boa Ltda.-ME
aqui apelante em face de
Rondon Bassil Dower Filho
e de
Margarida Hulda Moro Bassil Dower
.

SENTENÇA (
Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá, id. 211397237)
:
julgou improcedente
, condenou a autora aqui apelante ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios de 10% sobre o valo r da causa.

Sustenta ter firmado com os requeridos apelados locação comercial do imóvel situado na Rua Montevideo, 420, Bairro Jardim das Américas, Cuiabá, com prazo de 10 anos, cm início em 14.3.20211 e término em 14.2021, com cláusula obrigacional de direito de pelo menos uma prorrogação por igual período, ou seja, para 14.3.2031 (cláusula sétima do contrato de locação).

Aduz que a cláusula de prorrogação foi descumprida, porquanto os proprietários requeridos e aqui apelados comunicaram a intenção de não prorrogar o contrato.

Alega ter feito, com a autorização dos proprietários requeridos e aqui apelados, reforma no imóvel que teria custado R$500.000,00, cujo valor alega ainda não ter recuperado. Também argumenta ter

transformado o referido imóvel de simples residência em um complexo comercial, bem como que, inclusive, também foi autorizada pelos proprietários a sublocação (contrato, id. de origem 61343800) caso as atividades empreendidas pela locatária não dessem resultado.

Argumenta ainda que a contestação foi apresentada fora do prazo e que não foi decretada a revelia dos requeridos aqui apelados mesmo com o pedido da autora aqui apelante neste sentido (id. de origem 131862564), que alega ter pedido também: perícia no atestado médico juntado pelos requeridos aqui apelados e oitiva da médica
Maria Luiza Bassi Saldanha
para informar a real situação clínica dos requeridos apelados, bem assim, pedido também a juntada de todo prontuário e a produção de prova pericial para apurar valor de benfeitorias no imóvel e quanto aos lucros cessantes decorrentes do rompimento da relação locatícia. Todavia, houve o julgamento e a improcedência da ação.

Após discorrer sobre a eventual intempestividade da contestação, pede o reconhecimento da revelia e a realização de instrução para averiguação da eventual impropriedade do atestado médico apresentado pelos requeridos aqui apelados, bem como sustenta cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide.

Sustenta nulidade da sentença por eventual falta de fundamentação, em especial quanto a prova documental.

Sustenta ainda a independência entre esta Ação

de
Obrigação de Fazer (
Prorrogar Contrato Locação por mais 10 anos
) com Pedido de Liminar em Tutela de Urgência c.c Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes com a Ação
Renovatória de Locação que também propôs, mesmo que
“
“em tese” ter o mesmo objeto que é dar continuidade à um contrato de 10 + 10 anos
”.

Após defender a quebra de contrato por parte dos requeridos aqui apelados, notadamente quanto a cláusula de renovação por mais um período de 10 anos e argumentar o enriquecimento ilícito, bem como defender o pagamento de multa contratual e indenização por perdas e danos e lucros cessantes, pedem a concessão de efeito suspensivo para a Apelação.

No mérito, pugnam pelo provimento do apelo (id. 211397242).

Nas contrarrazões, id. 211397245, os requeridos apelados após defender a tempestividade de sua contestação alegam que “
a parte autora pretende, mais uma vez pela via obtusa da ação de obrigação de fazer, é valer-se de um sucedâneo da ação renovatória de locação, a qual é o mecanismo legal, juridicamente apto, a permitir que o contrato de locação seja prorrogado sem a concordância expressa da parte locadora.
”, bem assim que a autora apelante propôs ação após o término da relação contratual e pediu a renovação de contrato já findo e que sequer exerce atividade comercial no imóvel objeto da lide, porquanto já mudou para a Av. Brasil, 1262, CPA2, Cuiabá., desfigurando, assim, o direito que invocou ter.

Arguem que a pretensão subverte a ordem jurídica para impor aos proprietários locatários obrigação não prevista na lei, ou seja, de provimento jurisdicional de substituição da manifestação de vontade de renovar a locação comercial fora dos parâmetros contidos na Lei 8.245 de 18.10.1991.

Após combater a alegação de cerceamento de defesa, pedem o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1026376-65.2021.8.11.0041

Apelante:
Drogaria Boa Ltda.-ME

Apelados:
Rondon Bassil Dower Filho e Margarida Hulda Moro Bassil Dower

VOTO
.

E. Câmara
:

O cerne desta Apelação
interposta pela autora
Drogaria Boa Ltda.-ME

é saber se é caso de reconhecer a nulidade da sentença por eventual cerceamento de defesa e /ou por falta de fundamentação
.

No mérito,
saber se é caso de reconhecer a revelia dos requeridos aqui apelados e de reforma da sentença que julgou improcedente a Ação
Obrigação de Fazer (
Prorrogar Contrato Locação por mais 10 anos
) com Pedido de Liminar em Tutela de Urgência c.c Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes n. 1026376-65.2021.8.11.0041
proposta por
Drogaria Boa Ltda.-ME
aqui apelante em face de
Rondon Bassil Dower Filho
e de
Margarida Hulda Moro Bassil Dower

Quanto ao pedido de efeito suspensivo para Apelação, desafia forma própria, conforme prescreve a regra do §3o do art. 1.012 do CPC, que dispõe:

“
§ 3o O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação.
”.

E, para fins de suspensão da eficácia da sentença pelo relator (§4o do art. 1.012 do CPC), tem-se que não restou demonstrada a probabilidade de provimento do recurso ou a relevante fundamentação de risco de dano grave ou de difícil reparação.

Aliás, os requeridos apelados relatam que a autora aqui apelante, inclusive, já nem encontra mais no local objeto da locação.

Ademais, o julgamento do recurso torna prejudicado o pedido.

O pedido de cerceamento de defesa será analisado em conjunto com o mérito, porquanto a solução dada ao mérito também resolverá este específico pleito.

Verifica-se do apelo que discute duas questões:

a-

Renovação da locação e,

b-

Indenização por benfeitorias e por lucros cessantes
.

No que se refere ao pedido de Renovação da Locação
,

verifica-se que o contrato de locação, que foi firmado em 14 de março de 2011 pelo prazo de 10 anos, teve início em 14.3.2011
e término em 14.3.2021
(id. de origem 61343800).

E esta Ação de

Obrigação de Fazer consistente no pedido de Renovação da Locação
por mais 10 anos
foi proposta em 23 de julho de 2021
(id. de origem 61343107), ou seja, foi proposta
4 meses
após
o término do prazo do contrato

que era 14 de março de 2021
.

Assim,
o pedido de Renovação da Locação

foi proposto fora do prazo de 1 ano, máximo, e de 6 meses (mínimo)
anteriores
ao término da locação
previsto na regra própria à espécie (§5o do art. 51 da Lei 8.245/91), que dispõe:

“§ 5o Do direito a renovação
decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigo
r.”
(grifei).

Registra-se que o prazo é
decadencial
, ou seja, a parte decai do direito se não postular no prazo assinalado
.

Neste sentido, veja a orientação da Terceira Câmara Cível deste Tribunal de Justiça:

“GAB. DES. DIRCEU DOS SANTOS RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1003588-25.2017.8.11.0000 AGRAVANTE: JOCIRENE FORTALEZA DE MORAIS OLIVEIRA. AGRAVADA: NEIDE ABRÃO DO NASCIMENTO. EMENTA RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA –
LOCAÇÃO COMERCIAL
– DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL EM 30 (TRINTA) DIAS – CABIMENTO – MANUTENÇÃO DA AGRAVANTE NO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE –
PEDIDO DE RENOVAÇÃO FORA DO PRAZO LEGAL – DECADÊNCIA
– LIMINAR CASSADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Ao locatário assiste o direito à renovação da
locação comercial
, desde que se trate de contrato escrito, firmado por tempo determinado, com vigência de 5 (cinco) anos e exploração da mesma atividade comercial por, no mínimo, 3 (três) anos ininterruptos, consoante disciplina o art. 51 da Lei no 8.245/91.
TODAVIA, A AÇÃO RENOVATÓRIA DEVERÁ SER AJUIZADA NO PRAZO DECADENCIAL PREVISTO NO § 5o DO ART. 51 DA LEI No 8.245/1991, O QUE NÃO OCORREU NO CASO EM TELA.
(TJ-MT - AI: 10035882520178110000 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 19/07/2017, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/07/2017)”
(grifei).

No mesmo norte, veja o fragmento da orientação lançada na Apelação no
5437291-14.2020.8.09.0079 julgada pelo Tribunal de Justiça de Goiás em 30.8.2022:

“
NÃO BASTASSE ISSO, O PRAZO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA É DECADENCIAL, LOGO, NÃO SE PRORROGA, INTERROMPE OU SUSPENDE, CONFORME ESTABELECIDO NO § 5o DO ARTIGO 51
, assim redigido:

§ 5o
Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da

finalização do prazo do contrato em vigor
.

SE O LOCATÁRIO PRETENDER EXERCER SEU DIREITO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DEVERÁ, PORTANTO, AJUIZAR A AÇÃO RENOVATÓRIA NO INTERVALO DE UM ANO, NO MÁXIMO, ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO, ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO EM VIGOR
.

Sobre o tema é a jurisprudência assente desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO RENOVATÓRIA
. LEI DE LOCAÇÕES. PRECLUSÃO.
DECADÊNCIA.
REGIME JURÍDICO EMERGENCIAL E TRANSITÓRIO.

I. Nos termos do art. 507 do CPC, é vedado rediscutir as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. I

I. NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS DESTINADOS AO COMÉRCIO, O LOCATÁRIO DECAI DO DIREITO A RENOVAÇÃO, SE NÃO PROPUSER A AÇÃO PERTINENTE, NO PRAZO DE UM ANO, NO MÁXIMO, ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO, ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO EM VIGOR, NOS TERMOS DO ARTIGO 51, § 5o, DA LEI N. 8.245/1991
. (...) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5437291-14.2020.8.09.0079, Rel. Des (a). ÁTILA NAVES AMARAL, 1a Câmara Cível, julgado em 30/08/2022, DJe de 30/08/2022)

(grifei).

Com igual entendimento:

“
EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS A VENCER. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. DECADÊNCIA DO DIREITO
. DESPEJO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS NÃO COMPROVADAS. BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO. RESSARCIMENTO INDEVIDO. INDENIZAÇÃO PELO
PONTO COMERCIAL
. INCABÍVEL. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação não pode ser conhecido quando não é deduzido adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da apelação, na forma do art. 1.012, §§ 3o e 4o, do CPC, além de já estar prejudicado, em face do julgamento do recurso.

2. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, para que o locatário tenha direito à renovação do contrato por igual prazo deverá comprovar, cumulativamente, que (i) o instrumento tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) referido prazo ou a soma dos prazos ininterruptos seja de no mínimo cinco anos; (iii) a exploração do comércio, pelo locatário, no mesmo ramo, seja de no mínimo três anos ininterruptos (exegese do art. 51 da Lei de Locações).

3. O DIREITO DE RENOVAÇÃO DECAI QUANDO NÃO PROPOSTA A AÇÃO RENOVATÓRIA NO PERÍODO DE UM ANO (NO MÁXIMO) ATÉ SEIS MESES (NO MÍNIMO) ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO EM VIGOR, NOS TERMOS DO QUE DISPÕE O ART. 51, § 5o, DA LEI 8.245/91
.

3. Nos casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Escoado esse lapso, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado, situação não constatada nos autos.

4. Incabível a indenização de benfeitorias quando o locador não comprovar que se qualificam como necessárias, tampouco que houve autorização para realização de benfeitorias úteis.

5. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, nos termos do que preconiza a súmula 335 do STJ.

6. Consoante jurisprudência do STJ, o direito à indenização pelo fundo de comércio está intrinsecamente ligado ao direito à renovação locatícia compulsória, cujo escopo é resguardar o locatário/empreendedor diante da retomada insincera do imóvel pelo locador em flagrante frustração a uma legítima expectativa, observados os requisitos legais, à renovação contratual, hipótese não verificada nos autos (arts. 51 e 52, § 3o, da Lei n.o 8.245/91). 7. Não-provido o apelo e arbitrada verba honorária de sucumbência na origem, deve estar ser majorada na instância recursal, conforme previsão do art. 85, § 11, CPC. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E NÃO-PROVIDO.” (TJ-GO - AC: 50590945120228090014 ARAGARÇAS, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 10a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

(grifei).

Ainda:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS.
LOCAÇÃO
NÃO RESIDENCIAL
.
AÇÃO
DE DESPEJO. DEFERIMENTO DA LIMINAR NA ORIGEM. - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. IRRELEVÂNCIA. EXEGESE DO ART.
56
DA LEI N.
8.245
/91. OPOSIÇÃO DO LOCADOR NO PRAZO LEGAL. -
PROPOSITURA
DE
AÇÃO

RENOVATÓRIA
. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL. ART. 51, § 5o, DO MESMO DIPLOMA
. - DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

- Nos contratos de
locação
não residenciais, pactuados por tempo determinado, prescindível a notificação do locatário, bastando a apresentação de oposição do locador, consubstanciada na
ação
de despejo, como forma de verificar a sua intenção de finalizar a avença (art. 56 da Lei de Locações).

Proposta a demanda nos trinta dias subsequentes ao término do
contrato
, não há falar em carência de
ação
. –

A
PROPOSITURA
DE
AÇÃO

RENOVATÓRIA
NÃO DEVE ULTRAPASSAR O PERÍODO DE UM ANO A SEIS MESES ANTERIORES AO TERMO FINAL DO
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
, SOB PENA DE INVIABILIDADE DA PRETENSÃO
.

Não observado o prazo decadencial indicado pela norma (art.
51
,
§ 5o
, da Lei n.
8.245
/91) e findo o
contrato
de
locação
não residencial por tempo determinado, a manutenção da decisão liminar que deferiu o pedido de despejo do locatário é imperativa. (TJSC,
Agravo de Instrumento n. 2011.001475-9
, de Itapema, rel. Henry Petry Junior, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 27-10-2011 - grifou-se)

(grifei).

No mesmo sentido:

“
APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
.
AJUIZAMENTO EXTEMPORÂNEO DA AÇÃO. PRAZO DE DIREITO MATERIAL. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO. DECADÊNCIA RECONHECIDA
. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2o DO CPC.

1. A AÇÃO RENOVATÓRIA DEVE SER PROPOSTA DENTRO DO PRAZO DE UM ANO ATÉ SEIS MESES ANTES DO VENCIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO A RENOVAR, SOB PENA DE SER RECONHECIDA A DECADÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, § 5o DA LEI DE LOCAÇÕES.
PRECEDENTES DESTA CORTE E DO STJ
.

2. O § 8o do art. 85 do CPC/2015 se aplica somente quando o valor da causa é muito baixo e, além disso, seja irrisório ou inestimável o proveito econômico experimentado. Caso contrário, os honorários advocatícios devem ser arbitrados a partir do valor da causa ou do proveito econômico experimentado, com obediência aos limites impostos pelo § 2o do art. 85 do CPC/2015, os quais se aplicam, inclusive, nas decisões de improcedência e quando houver julgamento sem resolução do mérito. ( AgInt no AREsp 1187650/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 30/04/2018) RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE RÉ PROVIDO. ( Apelação Cível No 70078989746, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de... Justiça do RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Julgado em 27/03/2019).” (TJ-RS - AC: 70078989746 RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Data de Julgamento: 27/03/2019, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 09/04/2019)

(grifei).

Logo, houve o decaimento do pedido de renovação da locação
.

Além do que também se verifica a ocorrência de litispendência quanto a este específico pedido de renovação de locação
, porquanto há dois processos simultâneos com o mesmo tema, vale dizer, duas ações das mesmas partes com igual pedido de renovação da locação pelo mesmo período e do mesmo imóvel.

Com igual orientação:

“
AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. Autora que pretende a renovação do contrato de locação pelo período de 01/12/2019 a 30/11/2024. Sentença de indeferimento da inicial por litispendência. Apelo da autora. Requerente que postulou a renovação do contrato de locação pelo período de 01/12/2014 a 30/11/2024 nos autos no 1004113-76.2014.8.26.0361, tendo a sentença renovado o contrato de locação pelo período de 30/11/2014 e 30/11/2019. Autora que, naqueles autos, ainda pretende a renovação pelo período de 01/12/2019 a 30/11/2024 em sede de apelação.
Existência de discussão judicial pretérita acerca da renovação locatícia pelo período compreendido nestes autos
.
Convergência dos elementos da ação que induz à litispendência
. Sentença mantida. Recurso não provido.” (TJ-SP - AC: 10079540620198260361 SP 1007954-06.2019.8.26.0361, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 18/11/2021, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2021)”

(grifei).

Quanto ao

pedido cumulado de indenização de benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel
, verifica-se que as partes
firmaram cláusula que excluiu o direito de eventual indenização à locatária por benfeitorias feitas no imóvel
.

Veja o disposto nos parágrafos quarto e quinto da cláusula 5a “Utilização do Imóvel” do contrato de locação (id. de origem 61343800, p. 4/5):

“
Parágrafo Quarto: Benfeitorias e Construções
: OS LOCADORES autorizam a realização das benfeitorias ou construções necessárias à utilização comercial do imóvel objeto deste, desde que, precedidas de projeto aprovado pela Prefeitura Municipal.

AS BENFEITORIAS, CONSTRUÇÕES, ADAPTAÇÕES, CONSERTOS OU REPAROS FARÃO PARTE INTEGRANTE DO IMÓVEL, NÃO ASSISTINDO A LOCATÁRIA O DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO SOBRE AS MESMAS
.

Parágrafo Quinto: Da devolução do imóvel findo o prazo da locação
: A LOCATÁRIA restituirá o imóvel nas mesmas condições às quais o recebeu, adaptado para utilização comercial em conformidade com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal e habitual do imóvel,
SEM DIREITO A QUALQUER TIPO DE INDENIZAÇÃO PELAS ALTERAÇÕES NELE INTRODUZIDAS
.”
(grifo próprio e nosso).

E sobre a validade da cláusula firmada pelas partes, veja o disposto pelo art. 578 do Código Civil:

“
Art. 578.
Salvo disposição em contrário
, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
”
(grifei).

Veja ainda o disposto no art. 35 da Lei 8.245/91:

“
Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
(grifei).

Registra-se também o disposto na Sumula 335 do STJ:

“
Nos contratos de locação
,
é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
.
”
(grifei).

Sobre o assunto veja agora
a recente orientação (3.4.2024)
do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

“
APELAÇÃO. LOCAÇÃO.
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. CLÁUSULA EXPRESSA
. IMPROCEDÊNCIA.

1. O art. 35 da Lei no 8.245/91, ao estabelecer a regra geral de ressarcimento e retenção das benfeitorias necessárias e úteis (estas últimas, desde que autorizadas pelo locador), autoriza que as partes, no legítimo uso de sua autonomia privada,
disponham de maneira diversa
.

2. NOS TERMOS DA SÚMULA No 335 DO STJ, NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO
.

Atenta contra os princípios de hermenêutica e contra a lógica jurídica a insinuação de que não há tal renúncia na cláusula em que, expressamente, a locatária se responsabiliza pelos custos, encargos e obrigações advindos das obras que realizará no imóvel (cláusula sexta).

3. A interpretação sistemática do contrato e a conduta das partes durante sua execução

jamais se cogitando cobrança alguma ou nenhuma prestação de contas nos seis anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento desta demanda

corroboram a intelecção da referida cláusula como renúncia completa ao direito de indenização por benfeitorias. Inteligência dos arts. 112 e 113 do Código Civil.

4. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0257282-43.2019.8.19.0001 2023001104965, Relator: Des(a). MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES, Data de Julgamento: 03/04/2024, DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA, Data de Publicação: 05/04/2024)

(grifei).

No mesmo sentido, veja a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PRÁTICA DE INFRAÇÕES LEGAIS E CONTRATUAIS - RESCISÃO MOTIVADA DO PACTO, POR CULPA DO LOCATÁRIO - INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 9o, II, DA LEI No 8.245/1991 - MULTA RESCISÓRIA - CABIMENTO -
RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - VALIDADE
.

- Nos termos do inciso II, do art. 9o, da Lei no 8.245/1991, a locação pode ser desfeita "em decorrência da prática de infração legal ou contratual"

- Verificado que a rescisão contratual se deu por culpa do Locatário, ao Locador é devida a multa avençada, na hipótese de rescisão motivada pelo descumprimento da avença

- É REGULAR A CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO (STJ - ENUNCIADO No 335)
. (TJ-MG - AC: 10000210359485001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/11/2021)

(grifei).

Ainda a Corte mineira:

“
EMENTA: APELAÇÃO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL.

HAVENDO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO CLÁUSULA EXPRESSA DE RENÚNCIA PELO LOCATÁRIO AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, NÃO HÁ DIREITO À RETENÇÃO OU A INDENIZAÇÃO
. (TJ-MG - Apelação Cível: 5004356-33.2017.8.13.0223, Relator: Des.(a) Evangelina Castilho Duarte, Data de Julgamento: 14/03/2024, 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/03/2024)
”
(grifei).

Com igual entendimento, o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“
Apelação – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança –
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
– Reconvenção –
INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – RENÚNCIA LIVREMENTE MANIFESTADA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
– Benfeitorias necessárias que não se confundem com condições para constituição de estabelecimento empresarial

– Efeito devolutivo da apelação.
EM SEU ARTIGO 35, A LEI DE LOCAÇÃO CONCEDE AOS CONTRATANTES A FACULDADE DE ESTIPULAREM QUE QUALQUER BENFEITORIA (NECESSÁRIA, ÚTIL OU VOLUPTUÁRIA) REALIZADA PELO LOCATÁRIO NO IMÓVEL NÃO SEJA PASSÍVEL DE INDENIZAÇÃO NEM POSSIBILITE A RETENÇÃO DO BEM, NÃO HAVENDO QUALQUER ÓBICE LEGAL A ESTA RENÚNCIA PELO INQUILINO, JÁ QUE EXPLICITAMENTE PERMITIDA POR TAL LEI ESPECIAL
.

O conceito de benfeitoria necessária não abrange as condições para a constituição de estabelecimento empresarial. A norma disposta no artigo 96 do Código Civil, contudo, define as benfeitorias, estabelecendo que "são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore" (§ 3o), de cuja definição não se extrai a conclusão de que as condições para a constituição de estabelecimento caracterizem benfeitoria necessária. Fácil perceber que condições para constituição de estabelecimento empresarial não estão no conceito de benfeitoria necessária, que se refere ao que é feito para conservar a coisa no estado em que formada ou evitar seu perecimento. Tendo em conta o efeito devolutivo da apelação, esta deve ser provida nos limites do pedido recursal, não sendo possível conceder ao autor além do que postulou. Apelação provida. (TJ-SP - AC: 10037851720188260003 SP 1003785-17.2018.8.26.0003, Relator: Lino Machado, Data de Julgamento: 29/05/2020, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2020)

(grifei).

Quanto ao pedido de condenação dos locadores aqui apelados por eventuais lucros cessantes, não procede, notadamente porque o fundamento de sua eventual ocorrência seria decorrente da não renovação da locação. Todavia, o pedido de renovação da locação sequer foi apreciado por ter sido proposto fora do prazo decadencial.

Veja o fragmento da petição inicial no que diz respeito aos alegados lucros cessantes (petição inicial, id. de origem 61343107, p. 18):

“Por isso Excelência,
caso resolvido o contrato por culpa dos Locadores que se negam à prorrogar o contrato, devem estes indenizar o Locatário pelo prazo que se negam prorrogar o contrato (prazo de 10 anos = 120 meses)
.”
(grifo próprio).

Registra-se, por oportuno, o afastamento da tese de cerceamento de defesa em razão do não conhecimento do pedido de renovação da locação por ter sido proposto fora do prazo decadencial, cujo fato comprometeu também o pedido de indenização por lucros cessantes, e em razão ainda da verificação de que as partes firmaram cláusula expressa que excluiu o direito à indenização por benfeitorias.

Posto isso,
nega-se provimento ao apelo e mantém-se a sentença impugnada
, que julgou improcedente esta Ação de
Obrigação de Fazer (
Prorrogar Contrato Locação por mais 10 anos
) com Pedido de Liminar em Tutela de Urgência c.c Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes
proposta por
Drogaria Boa Ltda.-ME
aqui apelante em face de
Rondon Bassil Dower Filho
e de
Margarida Hulda Moro Bassil Dower
aqui apelados.

Por aplicação da regra do §11 do art. 85 do CPC, majora-se de 10% para 15%, o percentual dos honorários advocatícios arbitrados pela sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2024