Tribunal: TJMT
Processo: 1006940-69.2023.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-08

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1006940-69.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.
Apelante: Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelada: Cleiciane de Sousa Batista.
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – ARRAS (SINAL) C.C CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - PERDA DAS ARRAS - DANO MORAL – MINORAÇÃO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras.” Precedente do STJ.
O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a redução do valor arbitrado na sentença, a fim de adequar-se à realidade do caso concreto, aos casos análogos.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006940-69.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CLEICIANE DE SOUSA BATISTA - CPF: 063.015.581-03 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), DANIELLE PEREIRA RABELO - CPF: 944.920.181-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no

1006940-69.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante:

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelada:
Cleiciane de Sousa Batista.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 –

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – ARRAS (SINAL) C.C CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - PERDA DAS ARRAS - DANO MORAL – MINORAÇÃO -

RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras.” Precedente do STJ.

O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a redução do valor arbitrado na sentença, a fim de adequar-se à

realidade do caso concreto, aos casos análogos.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no

1006940-69.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante:

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelada:
Cleiciane de Sousa Batista.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
em face da r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão de contrato c.c devolução de quantia paga c.c indenização por danos materiais e morais, proposta por
Cleiciane de Sousa Batista,
que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindidos os contratos de compra e venda do lote urbano descrito na inicial, condenar a ré à restituição dos valores pagos, acrescidos de juros de mora e correção monetária, além da multa de 10% sobre o valor do contrato,
assim também, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, e, por fim, ao ressarcimento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação.

Inconformada, insurge-se a ré, ora apelante, sustentando a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação do pagamento da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda. No ponto, diz que a sentença viola o precedente da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

Segue, sustentando a inexistência de dano moral indenizável, porque fundamentado com base em argumentação genérica, vez que não apresentou qualquer particularidade do caso concreto com a possibilidade jurídica da pretensão indenizatória.

Assevera que o mero atraso na obra é insuficiente, para justificar a configuração do dano moral indenizável, tendo em vista que não se trata de dano moral
in re ipsa.

Subsidiariamente, pede pela redução do dano moral, por violação à proporcionalidade e razoabilidade.

Em relação aos danos materiais, advoga a ocorrência de
bis in idem
, porque o juiz
a quo

deliberou por cumular a cláusula penal com outros encargos similares, a saber: indenização por perdas e danos e devolução das arras. Assevera que, sendo aplicada a cláusula penal, não cabe a condenação simultânea na obrigação de indenizar a título de danos morais, assim também, na restituição das arras, pois ambas apresentam função indenizatória.

Forte em tais argumentos requer a reforma da sentença.

Contrarrazões no id n. 206661323, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 05 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no

1006940-69.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante:

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelada:
Cleiciane de Sousa Batista

V O T O

Cinge-se dos autos que Cleiciane de Sousa Batista, ajuizou ação de rescisão de contrato c.c restituição de quantia paga c.c indenização por dano moral em desfavor de Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que em 01.10.2020 as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda
referente a

aquisição do

lote n. 13, quadra 23, de 200m2, do empreendimento Loteamento Parque Alta Vista, localizado em Rondonópolis/MT,
cuja avença previa a entrega do imóvel em junho/2021, que não foi cumprido pela construtora até a propositura da demanda em 2023, configurando o atraso injustificado.

Seguiu relatando que já pagou diversas parcelas do contrato, além do valor a título de sinal, comissão de corretagem, e parcelas mensais totalizando R$ 15.982,18 (quinze mil novecentos e oitenta e dois mil e dezoito centavos) e que tentou por diversas vezes solucionar administrativamente o impasse, sem êxito, fato que motivou a propositura da ação originaria, na qual postula a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, além de indenização por danos morais.

Decorrido o iter procedimental, apresentada defesa e replica, o

magistrado
a quo
, julgou

procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato por culpa da incorporadora,
e condenou a ré à

restituição dos valores pagos acrescidos de juros de mora e correção monetária, além da multa de 10% sobre o valor do contrato,
assim também, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, e, por fim, ao ressarcimento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação.

Não concordando com o édito judicial, recorre a ré, objetivando a reforma da sentença para que seja reconhecida a “ (i)
inexigibilidade da restituição da taxa de corretagem, tendo em vista a jurisprudência qualificada do STJ (Tema no 938) e o disposto no art. 26-A, II da Lei no 6.766/79; (ii) Inexistência de dano moral indenizável que, no caso, não é
in re ipsa
, ou subsidiariamente, a exorbitância do valor quantificado; (iii) a vedação ao
bis in idem
, configurado pela imposição da cláusula penal simultaneamente com a condenação às perdas e danos e restituição das arras.

Infere-se
que a parte autora atribuiu à ré, a culpa pela rescisão do contrato entabulado, em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário
– Loteamento
Parque Alta Vista.

A ré, ora apelante, nas razões recursais, não questiona o atraso na entrega do imóvel, apenas combate a obrigação em restituir a taxa de corretagem, e o valor a título de arras juntamente com a cláusula penal, combatendo, também, a indenização por danos morais.

Inicialmente, esclarece-se que, e
m que pese o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do distrato), que autoriza a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, tem-se que ao presente não se aplica, haja vista que evidenciada a rescisão por culpa da promitente-vendedora que atrasou a entrega do empreendimento, fato inconteste, pois

sequer questionado no presente recurso.

Nesse contexto, c
onfigurada a culpa exclusiva do promitente vendedor-construtor pelo inadimplemento do contrato, aplica-se ao caso, os termos da Sumula 543 do STJ, devendo ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas,
inclusive, a comissão de corretagem,
até porque a unidade imobiliária ficara disponível para nova transação.

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

A proposito, colaciono precedente em caso análogo.

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA (LOTE) – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM
– DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ)
. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório”.
(RAC n. 1008547-62.2019.8.11.0002. 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos. J. 31/01/2023 – negritei)

No que pertine a insurgência quanto à cobrança das arras/sinal juntamente com a cláusula penal, razão lhe assiste, ante a impossibilidade de cumulação, isto porque,
a cláusula penal compensatória e a restituição das arras (sinal) têm como fato gerador a própria rescisão culposa do contrato,

pois, ainda que a arras tenha sido entregue com vistas à confirmar o vínculo contratual (arras confirmatória),

atuara como indenização pré-fixada em favor da parte que não deu causa a resolução da avença, a qual poderá reter a quantia ou bem, se as tiver recebido, ou poderá exigir a devolução, mais o equivalente, caso a tenha ofertado. Logo,
evidenciada a natureza indenizatória das
arras
na hipótese de inexecução do
contrato
, revela-se inadmissível a sua
cumulação
com a
cláusula

penal
compensatória. Desta feita, deve ser afastada a restituição das arras.

Nesse sentido, colaciono precedente do c. STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO.
REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ.
CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.

2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.

4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ).

5.
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

6. Agravo interno não provido”
.(AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, 3a Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, J. 26.06.23 - negritei )

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS
. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS
. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

(...)

3.
A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio
. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7.
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

8.
Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

(REsp n. 1.617.652/DF,

3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi,

J. 29.09.17 - negritei.)

Quanto aos danos morais, malgrado o mero inadimplemento contratual, per si,

não enseja danos morais, não se olvide que no caso em pauta, considerando o longo tempo de atraso na entrega do imóvel, pois, decorridos mais de 02 (dois) anos da data aprazada para entrega da unidade habitacional, extrapola o mero aborrecimento e insatisfação, caracterizando frustração, angustia pela excessiva morosidade, o que enseja a devida compensação.

Quanto ao valor arbitrado, em atenção ao principio da proporcionalidade e razoabilidade, deve ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em consonância com o entendimento desta Câmara, em casos análogos.

Por derradeiro, permanecendo a construtora sucumbente na maior parte dos pedidos, mantem-se a condenação conforme na sentença.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL
provimento ao recurso de apelação.

Cuiabá, 05 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2024