Tribunal: TJMT
Processo: 1000932-50.2023.8.11.0044
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-28
Data de publicação: 2024-06-03

Ementa:
APELAÇÃO. USUCAPIÃO. EXTINÇÃO. VIA INADEQUADA. VIA QUE SERIA A DE ADJUDICAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIR. PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. INDEPENDE DE JUSTO TÍTULO. IMÓVEL COM PENHORA DE TERCEIRO CONTRA O VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE PELA ADJUDICAÇÃO. USUCAPIÃO CABÍVEL. VIA ADEQUADA. SENTENÇA REFORMADA. RETORNO DOS AUTOS PARA ANDAMENTO. RECURSO PROVIDO.
1- A usucapião é válida quando impossível a adjudicação compulsória.
2- O presente feito é de usucapião extraordinário, que não precisa vir acompanhado de justo título, bastando posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 ou 15 anos.
3- Considerando que o feito é de usucapião extraordinária, que independeria de justo título, contando com posse hipotética há décadas, e que o imóvel está impedido de registro imediato ao comprador, por com penhora a banco pelo vendedor, a ação de adjudicação compulsória estaria prejudicada, dando hipótese ao cabimento da usucapião que, claro, deve passar pelos demais crivos, ultrapassada a questão da inadequação da via eleita.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000932-50.2023.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GIONGO IMOVEIS S.A. - CNPJ: 05.149.576/0001-39 (APELANTE), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), JAIVO DIAS PEREIRA - CPF: 207.291.201-63 (APELADO), TEREZA MARGARETE PEREIRA - CPF: 429.322.541-20 (APELADO), FABRICIO MIOTTO - CPF: 420.305.951-87 (ADVOGADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICÍPIO DE PARANATINGA - CNPJ: 15.023.971/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARDO HENRIQUE VIEIRA BARROS - CPF: 704.891.571-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. USUCAPIÃO. EXTINÇÃO. VIA INADEQUADA. VIA QUE SERIA A DE ADJUDICAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIR. PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. INDEPENDE DE JUSTO TÍTULO. IMÓVEL COM PENHORA DE TERCEIRO CONTRA O VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE PELA ADJUDICAÇÃO. USUCAPIÃO CABÍVEL. VIA ADEQUADA. SENTENÇA REFORMADA. RETORNO DOS AUTOS PARA ANDAMENTO. RECURSO PROVIDO.

1- A usucapião é válida quando impossível a adjudicação compulsória.

2- O presente feito é de usucapião extraordinário, que não precisa vir acompanhado de justo título, bastando posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 ou 15 anos.

3- Considerando que o feito é de usucapião extraordinária, que independeria de justo título, contando com posse hipotética há décadas, e que o imóvel está impedido de registro imediato ao comprador, por com penhora a banco pelo vendedor, a ação de adjudicação compulsória estaria prejudicada, dando hipótese ao cabimento da usucapião que, claro, deve passar pelos demais crivos, ultrapassada a questão da inadequação da via eleita.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1000932-50.2023.8.11.0044

APELANTE: GIONGO IMÓVEIS S.A.

APELADO: JAIVO DIAS PEREIRA e outros

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
GIONGO IMÓVEIS S.A.
contra sentença em Ação de usucapião no 1000932-50.2023.8.11.0044 - 1a Vara da comarca de Paranatinga
/MT, ajuizada contra
JAIVO DIAS PEREIRA e outros,
em que se extinguiu o feito sem mérito pela ausência de interesse (id. 212877202).

A parte apelante afirma que “
não há que se falar em ação de adjudicação compulsória, eis que não se trata de mera recusa em transferir a titularidade, mas sim a impossibilidade vigente, até os dias atuais, de fazê-lo. Não há como se manejar adjudicação compulsória quando há óbice intransponível de direitos de terceiros (hipoteca ou penhora)
”.

Declara que, “
Quanto à forma extrajudicial, bastasse a mera comunicação para lavratura e registro de escritura não tenha dúvida que seria esse o caminho. Todavia, como bem confessado pelos Requeridos, em decorrência de não terem baixado os ônus da matrícula, não poderiam lavrar e registrar a escritura pública. Se de um lado a sentença lança como possível, de outro lado há documentação demonstrando o contrário, aliada à confissão dos próprios Recorridos. Então, diferentemente do que lançado na sentença, este não seria o caminho a ser percorrido, por impossibilidade confessada pelos vendedores, Apelados
”.

Expõe que “
O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Superior Tribunal de Justiça - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda
.”

Aduz que “
Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião
”.

Sustenta que “
A própria lei presume a boa-fé, em sendo reconhecido o justo título do possuidor, nos termos do que dispõe o art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção
".

Em suma, requer “
seja provido o presente recurso de apelação para afastar a preliminar de ausência de interesse de agir, ante a inadequação da via eleita, reformando a sentença, determinando o retorno dos autos ao Juízo Singular para análise das demais preliminares suscitadas e mérito trazidos com a contestação apresentada
” (id. 212877203).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 212877208).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
GIONGO IMÓVEIS S.A.
contra sentença em Ação de Usucapião no 1000932-50.2023.8.11.0044 - 1a Vara da comarca de Paranatinga
/MT, ajuizada contra
JAIVO DIAS PEREIRA e outros,
em que se extinguiu o feito sem mérito pela ausência de interesse (id. 212877202).

O feito foi extinto sem mérito, ao argumento, em suma, de que o negócio envolvendo as partes se originou de contrato de compra e venda, de maneira que, em caso de eventual resistência do vendedor em transferir o imóvel, caberia à parte intentar ação de adjudicação compulsória.

A apelante, sustenta que, como o imóvel tem penhora em favor de terceiros, não haveria como adjudicar, nem mesmo obter transferência extrajudicial, de modo que apenas poderia intentar usucapião.

De fato, o entendimento jurisprudencial é de que a usucapião é válida quando impossível a adjudicação compulsória, pois, no caso, o título não está apto à registro, enquanto que a compra e venda teria se ocorrido em 1994, cerca de 30 anos:

“Note-se que, a princípio,
a promessa de compra e venda somente é apta à usucapião quando o título (promessa de compra e venda) não estiver apto ao registro.
”
(TJ-RJ - APL: 00295713120168190202, Relator: Des(a). MYRIAM MEDEIROS DA FONSECA COSTA, Data de Julgamento: 21/10/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/10/2020).

“
Só se justifica a ação de
usucapião
diante da
impossibilidade
da ação de
adjudicação
, que deve ser ajuizada preferentemente. Apelação desprovida.”
(Apelação Cível No 70080457674, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 29/05/2019).

Destaco que o presente feito é de usucapião extraordinário, que não precisa vir acompanhado de justo título, bastando posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 ou 15 anos. O CC:

“
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo
.”

No STJ, há entendimentos de que o contrato de compra e venda serve para aquisição da propriedade por usucapião, e ainda destaca que, “
Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta

categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.”

Eis a ementa:

“DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOAFÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308. 1.
O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda.
Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta

categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião
.
2. A própria lei presume a boa-fé, em sendo reconhecido o justo título do possuidor, nos termos do que dispõe o art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção". 3. Quando a lei se refere a posse "incontestada", há nítida correspondência com as causas interruptivas da prescrição aquisitiva, das quais é exemplo clássico a citação em ação que opõe resistência ao possuidor da coisa, ato processual que possui como efeito imediato a interrupção da prescrição (art. 219, CPC). Por esse raciocínio, é evidente que os efeitos interruptivos da citação não alcançam a posse de quem nem era parte no processo. Assim, parece óbvio que o ajuizamento de execução hipotecária por credores contra o proprietário do imóvel, por não interromper o prazo prescricional da usucapião, não constitui resistência à posse ad usucapionem de quem ora pleiteia a prescrição aquisitiva. 4
. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário.
5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria

propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá. 6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade. 7. Ademais, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308). 8. Recurso especial conhecido e provido.”
(REsp 941.464/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 29/06/2012).

Outro julgado:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESERÇÃO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. RENOVAÇÃO DO PEDIDO. DESNECESSIDADE. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A assistência judiciária gratuita estende-se a todas as instâncias e a todos os atos do processo. 2. A renovação do pedido ou a comprovação de que a parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita não é necessária quando da interposição do recurso especial. 3. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 4
. O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.
5. A hipoteca firmada entre o antigo proprietário do imóvel e o agente financiador da obra não atinge o terceiro adquirente. Incidência da Súmula n. 308/STJ. 6. A execução da garantia pelo agente financeiro em desfavor apenas do proprietário do imóvel não interrompe a prescrição da ação de usucapião por não constituir resistência à posse de quem pleiteia a prescrição aquisitiva. 7. Agravo regimental parcialmente provido
.” (AgRg no AREsp 600.900/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2015, DJe 08/09/2015).

Destaco posicionamento em caso análogo, em que se analisa sentença tal como a proferida, de extinção por inadequação da via e que a correta seria a adjudicação compulsória.

No caso, o TJRJ entendeu que, “
Apesar da inequívoca impossibilidade de extensão do princípio da fungibilidade entre as ações possessórias às petitórias, da qual é exemplo a ação de usucapião, destaco que, diferentemente do que conclui a sentença, subsiste animus domini, na medida em que é visível o exercício da posse direta, sem oposição, por 58 anos, isto é, a posse prolongada com o intuito de obter o domínio da coisa, independentemente da prova do pagamento do preço.

Admite-se, assim, a inversio posssessionis, posição que também encontra eco em precedentes do STJ (AgInt no AREsp 987.167/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017; AgRg no AREsp 67.499/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2012, DJe 21/06/2012). Assim, considerando o exercício da posse, desde outubro de 1961, de forma mansa, pacífica e sem oposição, cuja utilização destina-se a moradia própria e familiar, não vislumbro, em princípio, óbice ao prosseguimento da usucapião
.” (TJ-RJ - APL: 00295713120168190202, Relator: Des(a). MYRIAM MEDEIROS DA FONSECA COSTA, Data de Julgamento: 21/10/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/10/2020).

Deste modo, conclui-se que, considerando que o feito é de usucapião extraordinária, que independeria de justo título, contando com posse hipotética desde 1994, e que o imóvel está impedido de registro imediato ao comprador, por com penhora ao Banco Bradesco pelo vendedor (id. 212873415), a ação de adjudicação compulsória estaria prejudicada, dando hipótese ao cabimento da usucapião que, claro, deve passar pelos demais crivos, ultrapassada a questão da inadequação da via eleita.

Ante o exposto, PROVEJO o recurso, caço a sentença, reconheço o interesse e a via adequada e determino o retorno dos autos para prosseguimento da demanda.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2024