Tribunal: TJMT
Processo: 1005299-43.2023.8.11.0004
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-06-10
Data de publicação: 2024-06-14

Ementa:
RECURSO INOMINADO. RESCISÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. MÓVEL RECURSAL PARA FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO E RETENÇÃO DE VALORES REFERENTES AO IPTU. TEMA 1.002/STJ. FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DEVIDA. POSSE DA PROMITENTE COMPRADORA NÃO COMPROVADA. RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE IPTU. INDEVIDA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Considerando que a promitente compradora deu causa à rescisão do contrato, aplicável o precedente qualificado do STJ (Tema 1.002) e devida a fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
2. Não havendo comprovação da efetiva posse pela promitente compradora, não há falar em retenção dos valores a título de IPTU. Precedentes do STJ.
3. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1005299-43.2023.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[NAIARA CARVALHO CELLA - CPF: 028.437.011-80 (RECORRIDO), THIAGO BORGES ANDRADE - CPF: 033.221.741-82 (ADVOGADO), POLLYANA SOARES MATOS - CPF: 013.282.251-27 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (RECORRENTE), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. RESCISÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. MÓVEL RECURSAL PARA FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO E RETENÇÃO DE VALORES REFERENTES AO IPTU. TEMA 1.002/STJ. FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DEVIDA. POSSE DA PROMITENTE COMPRADORA NÃO COMPROVADA. RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE IPTU. INDEVIDA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Considerando que a promitente compradora deu causa à rescisão do contrato, aplicável o precedente qualificado do STJ (Tema 1.002) e devida a fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

2. Não havendo comprovação da efetiva posse pela promitente compradora, não há falar em retenção dos valores a título de IPTU. Precedentes do STJ.

3. Recurso conhecido e parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso inominado interposto contra sentença de parcial procedência para (i) declarar a rescisão do contrato de compra e venda e (ii) condenar a parte reclamada em restituição de 70% do valor pago pela parte autora.

Em suas razões recursais, pugna pela fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, consoante tema 1.002 do STJ, e retenção dos valores referentes ao IPTU do período em que a parte recorrida possuía posse do imóvel.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Processo n.

1005299-43.2023.8.11.0004

Polo Ativo

JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Polo Passivo

NAIARA CARVALHO CELLA

Juiz Relator

Antônio Veloso Peleja Júnior

Colenda 2a Turma Recursal:

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Em síntese, o cerne da controvérsia reside na (i) fixação dos juros de mora e (ii) retenção de valores a título de Imposto Predial e Territorial Urbano.

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda entabulado entre as partes é incontroversa, haja vista a interposição de recurso tão somente para discutir os pontos acima.

Pois bem.

Dos juros de mora.
Verifico que o contrato de compra e venda foi firmado em julho/2013, ou seja, momento anterior à Lei no 13.786/2018 e, considerando que a responsabilidade pela rescisão é exclusivamente da promitente compradora, aplica-se o tema 1.002 do STJ:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Assim, nos termos do procedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, deve a incidência dos juros de mora se dar a partir do trânsito em julgado da decisão.

Da retenção de valores a título de IPTU.
Nesse ponto, há necessidade de ponderação.

A parte recorrente pleiteia pelo abatimento dos valores a título de Imposto Predial e Territorial Urbano da condenação em restituição das parcelas pagas. Contudo, a orientação jurisprudencial é no sentido de que a responsabilidade pelo IPTU só é transmitida ao promitente comprador no momento da efetiva posse do imóvel, ou seja, a partir da entrega das chaves, o que não se verifica nos autos.

Apesar de alegar que houve a transferência de posse no momento da assinatura do contrato, incabível tal tese pelo simples fato de não ter sido fornecida posse física sobre o bem, ou seja, possibilidade de usufruto pela parte recorrida.

Não havendo a transferência de posse, não há que se falar em responsabilidade sobre o referido imposto.

Nesse sentido é a jurisprudência do STJ:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.o 83 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. SÚMULA N.o 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.

2. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com o tributo enquanto está impossibilitada de usufruir do imóvel. Aplicação da Súmula n.o 83 do STJ.

3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.o 568 do STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.043.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)

Ainda, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso trilha a mesma linha:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 STJ – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL – INAPLICABILIDADE – DANO MORAL NÃO CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Embora haja indícios quanto ao atraso da entrega do empreendimento imobiliário objeto do litígio, tal constatação se mostra inócua no caso concreto, haja vista que a ação foi ajuizada após três anos da efetiva entrega do empreendimento, o que leva concluir que houve desistência imotivada do comprador. Logo, não há razões para considerar que a rescisão ocorreu por culpa da promitente vendedora, mormente considerando a falta de tratativas contemporâneas ao atraso alegado.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 20% sobre o valor pago deve ser mantido, porque em consonância com entendimento deste Sodalício.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a reintegração de posse pela vendedora.

A cláusula penal compensatória tem como fato gerador a rescisão culposa do contrato e, embora possa por analogia ao vendedor, não se aplica ao presente caso, pois a rescisão ocorreu por liberalidade do comprador.

Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em pagamento de indenização por danos morais.

(N.U 1011543-88.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 09/06/2024)

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

1. A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

2. O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.

3. Não havendo posse da parte Autora/Requerente, não há como impor que sua responsabilização por pagamentos referentes ao IPTU.

4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

(N.U 1002293-31.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/05/2024, Publicado no DJE 17/05/2024)

Nas Turmas Recursais do Estado de Mato Grosso, inclusive em causa envolvendo as mesmas partes, mas imóveis diferentes:

RECURSO INOMINADO – RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA - RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS – NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). 2. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não sendo cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 3. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(N.U 1005300-28.2023.8.11.0004, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 20/05/2024, Publicado no DJE 24/05/2024)

Desta feita, a sentença comporta reforma tão somente em relação aos consectários legais.

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado do acórdão, mantendo inalterados os termos da sentença recorrida.

Deixo de condenar em custas e honorários em razão do resultado.

É como voto.

Juiz

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2024