Tribunal: TJMT
Processo: 1034029-60.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-07-01

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR REJEITADA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – HIPOTECA DO BEM IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INEFICÁCIA DA HIPOTECA PERANTE O PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA No 308 DO STJ – BAIXA DA HIPOTECA - RESPONSABILIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – CONDENAÇÃO AFASTADA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I – Os documentos carreados aos autos são suficientes para o deslinde da ação, não havendo a necessidade de produção de outras provas, principalmente a oitiva das partes, razão pela qual não prospera o cerceamento de defesa alegado pela ré.
II - O cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende do adimplemento da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário - no caso, o Banco do Brasil -, que obteve a garantia real justamente por ter fornecido o crédito necessário à construção do empreendimento imobiliário.
III - Do teor da Súmula no 308, do Superior Tribunal de Justiça, infere-se a impossibilidade de atribuição de qualquer ônus ao autor em relação ao financiamento realizado pela construtora junto à instituição financeira, em razão da sua ineficácia perante os adquirentes do imóvel.
IV - O mero inadimplemento contratual, por si só, não constitui circunstância capaz de ofender a esfera personalíssima do contratante, não havendo, portanto, que se falar em prejuízo moral indenizável.
V - Se o pedido cumulativo de indenização por danos morais foi rejeitado, caracterizada está a sucumbência recíproca, motivo pelo qual as partes devem responder na mesma proporção pelas custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do que dispõe a regra do artigo 86 do CPC/15.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034029-60.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MILTON MINORU MATSUOKA - CPF: 056.263.448-70 (APELANTE), HUMBERTO AIDAMUS DE LAMONICA FREIRE - CPF: 654.937.961-04 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), CAROLINE DE MELLO CERQUEIRA MAZZER - CPF: 951.158.621-15 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), CAROLINE DE MELLO CERQUEIRA MAZZER - CPF: 951.158.621-15 (ADVOGADO), HUMBERTO AIDAMUS DE LAMONICA FREIRE - CPF: 654.937.961-04 (ADVOGADO), MILTON MINORU MATSUOKA - CPF: 056.263.448-70 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR REJEITADA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – HIPOTECA DO BEM IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INEFICÁCIA DA HIPOTECA PERANTE O PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA No 308 DO STJ – BAIXA DA HIPOTECA - RESPONSABILIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – CONDENAÇÃO AFASTADA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I – Os documentos carreados aos autos são suficientes para o deslinde da ação, não havendo a necessidade de produção de outras provas, principalmente a oitiva das partes, razão pela qual não prospera o cerceamento de defesa alegado pela ré.

II - O cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende do adimplemento da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário - no caso, o Banco do Brasil -, que obteve a garantia real justamente por ter fornecido o crédito necessário à construção do empreendimento imobiliário.

III - Do teor da Súmula no 308, do Superior Tribunal de Justiça, infere-se a impossibilidade de atribuição de qualquer ônus ao autor em relação ao financiamento realizado pela construtora junto à instituição financeira, em razão da sua ineficácia perante os adquirentes do imóvel.

IV - O mero inadimplemento contratual, por si só, não constitui circunstância capaz de ofender a esfera personalíssima do contratante, não havendo, portanto, que se falar em prejuízo moral indenizável.

V - Se o pedido cumulativo de indenização por danos morais foi rejeitado, caracterizada está a sucumbência recíproca, motivo pelo qual as partes devem responder na mesma proporção pelas custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do que dispõe a regra do artigo 86 do CPC/15.

R E L A T Ó R I O

Recursos de Apelação Cível interpostos por CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME. e BANCO DO BRASIL S/A, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 3o Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c.c Indenização por Danos Morais no 1034029-60.2017.8.11.0041, ajuizada por MILTON MINORU MATSUOKA em desfavor de CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para determinar que as requeridas Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. e Banco do Brasil S.A promovam a baixa da hipoteca de primeiro grau existente junto a matrícula do imóvel n. 106.422, livro 2, ficha 01 V, do 2o Ofício desta Capital, unidade 1.404, 14o pavimento do Edifício Verdes Matas e que após, ela encaminhe os documentos necessários ao andamento do financiamento junto a instituição bancária, no prazo de 15 (quinze) dias, podendo o Banco do Brasil S.A valer-se da cessão fiduciária dos direitos do contrato de compra e venda firmado entre a incorporadora e o comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados (artigo 22 da Lei 4.864/65). Condenou a ré Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. a indenizar a parte autora pelos danos morais no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento

(data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. Condenou, ainda, a parte requerida Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Em suas razões recursais (id.210177758), o Banco do Brasil S.A. sustenta a legalidade de suas condutas e a ausência de comprovação do dano.

Afirma que no sistema da instituição financeira não consta registro de recebimento do valor mínimo de desligamento (VMD) referente a unidade 1805 por parte da Construtora TCI Inpar e que a hipoteca é liberada após o pagamento do VMD ao banco pela Construtora.

Pugna pelo provimento do recurso, para julgar improcedente a ação.

Em seu apelo (Id. 210177762), a requerida CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME. suscita, preliminarmente, o cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

Defende a necessidade de produção de provas, em especial depoimento pessoal das partes e das testemunhas eventualmente arroladas.

No mérito, aduz que o empreendimento Edifício Verdes Matas já teve emitido o respectivo “Habite-se” e que já fora registrado e emitida a matrícula individual da unidade em discussão.

Ainda, aduz que o autor, ora apelado, já recebeu as chaves e usufrui do imóvel deste o ano de 2018.

Afirma que não houve qualquer vício na manifestação das vontades das partes que pudesse tornar sem efeito o contrato firmado e suas cláusulas, de modo que não há que se falar em cláusula abusiva ou onerosidade excessiva.

Alega que a apelante firmou contrato de financiamento do empreendimento junto ao Banco do Brasil S/A, banco oficial do sistema financeiro da habitação, em agosto/2012, bem como notificou o autor a respeito da cessão de crédito, o qual tomou ciência e em nada se opôs.

Sustenta a impossibilidade de efetuar a baixa da restrição hipotecária da unidade em comento, posto que o real valor da dívida ainda está sendo discutido judicialmente na Ação Revisional c/c Resolução Contratual no 0002151-

71.2016.8.11.0041, em tramite perante a 1a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, que a requerida move em face da instituição financiadora do empreendimento Banco do Brasil S/A.

Afirma que o autor efetuou o pagamento de apenas 30% do valor do imóvel, de modo que não é possível a conclusão do contrato nos termos fixados pela sentença.

Defende que não se configura a ocorrência de danos morais e que o valor indenizatório arbitrado é excessivo.

Sustenta a necessidade de condenação do requerido Banco do Brasil S/A. ao pagamento das custas e honorários advocatícios, bem como a fixação do percentual dos honorários sobre o valor da condenação.

Ao final, pleiteia o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 210177768/210177769).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II) VOTO (PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA).

Eminentes pares:

Preliminarmente, a requerida CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, ora apelante, aponta que, ao prolatar a sentença com julgamento antecipado da lide, o Juiz sentenciante cerceou seu direito de defesa, uma vez que requereu a produção de prova testemunhal, em especial o depoimento pessoal do autor, ora apelado e do seu representante legal, o que, não foi realizado.

Não assiste razão à ré, ora apelante.

Como cediço, o juiz detém a faculdade de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem assim de livremente apreciar a prova, empregando-lhe o valor que entende devido, conforme os artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, in verbis:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.”

Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO DAS PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. (...). 2. O nosso sistema processual civil é orientado pelo princípio do livre convencimento motivado, cabendo ao julgador determinar as provas que entender necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 281.230/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 17/08/2015)”

“ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. O JUIZ PODE JULGAR ANTECIPADAMENTE A LIDE SE OS ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS FOREM SUFICIENTES À FORMAÇÃO DE SUA CONVICÇÃO. AGENTES POLÍTICOS. SUJEIÇÃO ÀS SANÇÕES POR ATO DE IMPROBIDADE. CONDENAÇÃO DO PREFEITO DO MUNICÍPIO DE MARÍLIA/SP, COM FUNDAMENTO EM CULPA, POR TER VIOLADO PRINCÍPIOS NUCLEARES DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. AMOLDAMENTO DA CONDUTA NO ART. 11, I DA LEI 8.429/92.

IMPRESCINDIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO DO ELEMENTO SUBJETIVO (DOLO). TIPICIDADE DA CONDUTA NÃO CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Em âmbito judicial, vige o princípio do livre convencimento motivado do Juiz (art. 131 do CPC) e não o sistema de tarifação legal de provas. Assim, se o Magistrado, analisando as provas dos autos, entender não haver necessidade de produção de prova testemunhal para o julgamento da lide, não há que se falar em cerceamento de defesa na impugnação do pedido.(...). (REsp 1530234/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 15/10/2015).”

No caso, os documentos carreados aos autos são suficientes para o deslinde da ação, não havendo a necessidade de produção de outras provas, principalmente a oitiva das partes, razão pela qual não prospera o cerceamento de defesa alegado pela ré, ora apelante.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

III) VOTO (MÉRITO).

Eminentes pares:

Na inicial, o autor narrou ter celebrado junto à ré CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – ME um Instrumento de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária consistente em um apartamento e duas vagas de garagem que seriam construídos no Edifício Residencial Verdes Matas, pelo preço de R$ 200.756,34 (duzentos mil, setecentos e cinquenta e seis reais e trinta e quatro centavos), dos quais R$ 120.453,83 (cento e vinte mil, quatrocentos e cinquenta e três reais e oitenta e três centavos) seriam adimplidos mediante financiamento junto ao Sistema Financeiro da Habitação.

Ocorre que, em 2013, o autor recebeu notificação extrajudicial por meio da qual a construtora requerida comunicou ter obtido financiamento junto ao Banco do Brasil S/A para a construção do empreendimento, mediante hipoteca da unidade imobiliária em favor da instituição financeira, até a quitação da dívida prevista no contrato.

Ao fundamento de que, ao hipotecar o bem imóvel, a construtora requerida, ilicitamente, vinculou o adimplemento da dívida imobiliária à obtenção de financiamento junto ao credor hipotecário, o autor postulou a condenação da demandada ao cumprimento de obrigações de fazer, consistentes em efetuar a baixa da hipoteca e entregar as chaves do imóvel, além do pagamento de indenização por danos morais.

O Banco do Brasil S.A. sustenta, em seu apelo, a legalidade de suas condutas e a ausência de comprovação do dano.

A construtora apelante defende a impossibilidade de efetuar a baixa da restrição hipotecária da unidade em comento e a ausência de danos morais.

Pois bem.

Em que pesem as alegações do banco apelante, nota-se que o autor postulou a baixa da hipoteca do imóvel objeto da lide.

Desse modo, o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende do adimplemento da dívida ou de manifestação de vontade do credor

hipotecário - no caso, o Banco do Brasil -, que obteve a garantia real justamente por ter fornecido o crédito necessário à construção do empreendimento imobiliário.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO JUDICIAL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INEFICÁCIA DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE EXTENSÃO SUBJETIVA DA COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese em exame, considerando que o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário, deveria este ter integrado a lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado. 2. Recurso especial desprovido.” (REsp 440.783/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2012, DJe 05/03/2013)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. OUTORGA DE ESCRITURA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não obstante o enunciado da Súmula 308/STJ estabeleça que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", deve o agente financeiro, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel litigioso, sob pena de tornar-se inexequível o julgado. 2. "Na hipótese em exame, considerando que o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário, deveria este ter integrado a lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado" (REsp 440.783/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2012, DJe de 5/3/2013). 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de determinar a citação do credor hipotecário.” (AgInt no AREsp 1452256/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 21/10/2019)

Assim, não há como afastar a responsabilidade do banco requerido pelo cancelamento da hipoteca.

No que diz respeito à alegada impossibilidade de efetuar a baixa da restrição hipotecária da unidade em comento, melhor sorte não assiste à construtora apelante.

Isso porque, do teor da Súmula no 308, do Superior Tribunal de Justiça, infere-se a impossibilidade de atribuição de qualquer ônus ao autor em relação ao financiamento realizado pela construtora junto à instituição financeira, em razão da sua ineficácia perante os adquirentes do imóvel.

Súmula no 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"

Nesse sentido, são vários os precedentes deste Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO – SÚMULA 308 DO STJ – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO DE BENS PERANTE O CONSUMIDOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 7o , PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA CORRETAMENTE DISTRIBUÍDO, TENDO EM VISTA O DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE AUTORA – MINORAÇÃO DO VALOR ARBITRADO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – NÃO CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Se os adquirentes cumpriram com a obrigação pecuniária, quitando o valor da dívida assumida, fazem jus, portanto, à baixa do gravame hipotecário e à escrituração definitiva na matrícula do bem. A Súmula 308 do STJ prevê que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, independente se anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente de boa fé que quitou o bem imóvel. A construtora/incorporadora contribuiu de forma direta para que os autores não obtivessem a escrituração pública do imóvel adquirido, sendo evidente a sua responsabilidade solidária com o agente financeiro para a causa, já que foi ela que celebrou o contrato de compra e venda do imóvel com os autores, recebeu o pagamento integral, deu quitação, porém, não repassou o valor ao banco, com o qual celebrou contrato de empréstimo, oferecendo este mesmo bem imóvel para hipoteca como garantia real. A parte autora decaiu minimamente em seus pedidos, o que faz incidir o art. 86, parágrafo único, do CPC, impondo-se aos demandados

arcarem com a integralidade dos ônus sucumbenciais e processuais. Devem ser mantidos os honorários advocatícios arbitrados em consonância com os critérios impostos pelo art. 85 do CPC, em valor suficiente a remunerar o trabalho dos advogados, com o fito de não tornar aviltante o exercício da profissão. (TJMT - N.U 1013315-45.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/12/2019, Publicado no DJE 18/12/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – HIPOTECA FEITA POR CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRA – EXCLUSÃO – POSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ – TERCEIRO DE BOA-FÉ QUE ADQUIRIU O IMÓVEL – RECURSO DESPROVIDO.

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula no 308/STJ). (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1336922/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/06/2019, DJe 26/06/2019)” (TJMT - N.U 1011009-95.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

Na mesma perspectiva:

OBRIGAÇÃO DE FAZER – Procedência decretada – Inconformismo da instituição financeira – Não acolhimento – Legitimidade passiva configurada – Incontroversa a quitação do preço pelo polo ativo – Imóvel gravado por hipoteca – Irrelevância – Garantia real outorgada pela construtora ao banco financiador – Ineficácia em relação aos adquirentes de boa-fé – Súmula 308 do STJ – Precedentes, inclusive desta Câmara – Condenação da instituição financeira recorrente nos encargos da sucumbência que decorre da correta adoção do princípio da causalidade (até mesmo porque, citada, resistiu aos termos da ação em face dela proposta) – Sentença mantida – Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1011412-54.2023.8.26.0114; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/04/2024; Data de Registro: 01/04/2024)

"APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Ação de adjudicação compulsória. Sentença de procedência, para adjudicar ao autor o imóvel descrito na petição inicial. Insurgência da instituição financeira. Preliminar de ilegitimidade ativa afastada. Mérito. Gravame firmado entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, que não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. Inteligência da Súmula 308 do C. STJ. Determinação de cancelamento mantida. Distribuição do ônus sucumbencial que também não comporta reparo. Resistência do banco apelante à baixa da hipoteca. Aplicação do princípio da causalidade. Sentença preservada. Honorários sucumbenciais

majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO." (v. 43743). (TJSP; Apelação Cível 1012358-31.2020.8.26.0114; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2024; Data de Registro: 27/02/2024)

Desse modo, de rigor o acolhimento do pedido do autor para determinar que as requeridas procedam ao cancelamento da hipoteca.

Ademais, não há que se falar em ausência de quitação do imóvel pelo autor, visto que foi determinado pela sentença que, após a baixa da hipoteca de primeiro grau existente junto a matrícula do imóvel, a construtora encaminhe ao requerente os documentos necessários ao andamento do financiamento junto a instituição bancária, no prazo de 15 (quinze) dias, podendo o Banco do Brasil S.A valer-se da cessão fiduciária dos direitos do contrato de compra e venda firmado entre a incorporadora e o comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados.

Já no que tange ao afastamento da condenação ao pagamento da indenização por danos morais, assiste razão às requeridas, uma vez que, conforme pacífico entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral.

A propósito:

“AGRAVOS INTERNOS NO RECURSO ESPECIAL. DUPLICIDADE DE RECURSOS. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE DAS DECISÕES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA IMÓVEL. DANO MORAL. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. PRIMEIRO RECURSO NÃO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO.

1. A interposição de dois recursos pela mesma parte e contra a mesma decisão impede o conhecimento do segundo recurso, haja vista a preclusão consumativa e o princípio da unirrecorribilidade das decisões.

2. Nos termos do "entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis". Apenas em hipóteses excepcionais, quando demonstrado que o atraso gerou, no caso concreto, violação a direito de personalidade, pode ser reconhecida a existência de dano moral (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017; AgRg no AREsp 737.158/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Q

3. Primeiro agravo interno não provido, e o segundo, não conhecido.

(AgInt no REsp n. 1.649.138/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2017, DJe de 11/10/2017.)” (grifo nosso).

Também, nesse mesmo sentido, o precedente desta Quarta Câmara Cível, de relatoria do Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS ENTREGA DAS CHAVES – PRESCRIÇÃO DECENAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – PRELIMINARES REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

Patente o interesse de agir quando preenchido os requisitos de necessidade/utilidade no sentido de que o provimento jurisdicional será adequado para satisfazer o direito pleiteado.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).

A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.

O mero inadimplemento contratual não gera abalo moral.

(N.U 1052581-05.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 03/12/2021)” (grifo nosso).

Por fim, com o afastamento da condenação por danos morais, resta patente a sucumbência parcial do autor, devendo, portanto, ser responsável pela proporção de 50% (cinquenta por cento) do ônus sucumbencial.

Os outros 50% (cinquenta por cento) deverão ser pagos pelas requeridas CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME. e BANCO DO BRASIL S/A.

Nesse sentido, precedente bastante específico:

OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compromisso de compra e venda – Imóvel – Quitação do preço – Outorga da respectiva escritura aos adquirentes, ainda que o incorporador tenha dado o bem em hipoteca para garantia de financiamento – Necessidade – Gravame, firmado entre a construtora e o agente financeiro, que não possui eficácia perante os adquirentes do imóvel – Inteligência da Súmula no 308 do STJ – Observação, no entanto, de peculiaridade no caso em razão de não haver confirmação no sentido de que taxas cartorárias de transferência foram pagas pelos compradores - Aplicação da legislação consumerista e da interpretação mais favorável ao consumidor que não afasta a essencialidade de se observar todos os dispositivos legais aplicáveis, como é o caso do art. 490 do Código Civil – Verbas de transferência que não se confundem com as despesas e providências para retirada de gravame que deve ser feita pela alienante – Dano moral – Afastamento – Mero descumprimento contratual, inexistindo, na hipótese, qualquer circunstância excepcional que coloque os contratantes em situação de extraordinária angústia ou humilhação – Revelia que opera seus regulares efeitos quando presentes as circunstâncias de convencimento do magistrado para tanto, estando ausentes, no caso em apreço através dos fatos narrados e do conjunto probatório, episódios indenizáveis a título moral - Afastamento da condenação indenizatória que, no entanto, impõe sucumbência recíproca, devendo as verbas ficarem recíproca e proporcionalmente distribuídas do forma equitativa – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1009485-89.2019.8.26.0309; Relator (a): Alvaro Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/09/2020; Data de Registro: 21/09/2020)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos morais. Imóvel gravado com hipoteca outorgada pela construtora em garantia de financiamento bancário. Compromisso de compra e venda quitado pelos adquirentes. Recurso da promitente vendedora não preparado. Deserção. Recurso do banco. Inexistência de pedido administrativo de cancelamento da hipoteca. Irrelevância. Pretensão dos adquirentes resistida em juízo. Ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador. Súmula no 308 do STJ. Aplicação do princípio da função social do contrato. Direito dos promitentes compradores ao cancelamento da hipoteca e à escritura definitiva do imóvel. Dano moral não caracterizado. Precedentes da 3a Câmara de Direito Privado. Sucumbência recíproca. Distribuição equitativa dos ônus da sucumbência. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA NÃO CONHECIDO, PROVIDO EM PARTE O DO BANCO. (TJSP; Apelação Cível 1005176-26.2017.8.26.0008; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2019; Data de Registro: 26/03/2019)

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS, para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Por consequência, redistribuo o ônus sucumbencial, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para o autor e 50% (cinquenta por cento) para as requeridas.

Mantenho a fixação dos honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

É como voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/06/2024