Tribunal: TJMT
Processo: 1013470-89.2023.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-14
Data de publicação: 2024-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PANDEMIA COVID 19 – MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA – INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC - RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRALMENTE PAGO EM PARCELA ÚNICA (SÚMULA 543/STJ) – ARRAS/SINAL E COMISSÃO DE CORRETAÇÃO – RESTITUIÇÃO – RESPONSABILIDADE PELO IPTU – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA DA OBRA E IMISSÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO JUSTO E RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. É inegável que se trata de relação de consumo, já que autor e ré insere-se, respectivamente, no conceito de consumidor e de fornecedor de serviços (CDC, art. 2o e 3o), a lide é analisada sob a ótica do CDC, que prevê a responsabilidade solidária de todos aqueles que participaram na cadeia de consumo, o que, no caso em análise, inclui a participação da empresa BRDU urbanismo, que também se responsabilizou pelo empreendimento, até porque a legitimidade da ré decorreria simplesmente pela aplicabilidade da Teoria da Aparência ao caso (CDC, art. 34). 2. Não tendo a promitente vendedora entregado o imóvel na data prevista no contrato, ainda que considerado o prazo de prorrogação, resta evidenciado o descumprimento contratual, impondo-lhes os ônus do seu inadimplemento. - Constatado o inadimplemento da promitente vendedora, deve ser rescindido o contrato por sua culpa, devendo ser restabelecidas as partes ao estado anterior, com devolução integral dos valores dispendidos pelo comprador, dentre os quais se inclui a comissão de corretagem. 3. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021) 4 Pandemia de Covid-19 que, por si só, não pode ser considerada como fato imprevisível e superveniente a autorizar o descumprimento generalizado das cláusulas contratuais firmadas sem vício de consentimento. 5. “O IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021). 6. A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013470-89.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PRECILIA SANTOS NUNES - CPF: 054.784.585-54 (APELADO), JULIA DINA CAMARIM GUABIROBA - CPF: 046.321.041-75 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PANDEMIA COVID 19 – MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA – INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC - RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRALMENTE PAGO EM PARCELA ÚNICA (SÚMULA 543/STJ) – ARRAS/SINAL E COMISSÃO DE CORRETAÇÃO – RESTITUIÇÃO – RESPONSABILIDADE PELO IPTU – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA DA OBRA E IMISSÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO JUSTO E RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
É inegável que se trata de relação de consumo, já que autor e ré insere-se, respectivamente, no conceito de consumidor e de fornecedor de serviços (CDC, art. 2o e 3o), a lide é analisada sob a ótica do CDC, que prevê a responsabilidade solidária de todos aqueles que participaram na cadeia de consumo, o que, no caso em análise, inclui a participação da empresa BRDU urbanismo, que também se responsabilizou pelo empreendimento, até porque a legitimidade da ré decorreria simplesmente pela aplicabilidade da Teoria da Aparência ao caso (CDC, art. 34). 2.
Não tendo a promitente vendedora entregado o imóvel na data prevista no contrato, ainda que considerado o prazo de prorrogação, resta evidenciado o descumprimento contratual, impondo-lhes os ônus do seu inadimplemento. - Constatado o inadimplemento da promitente vendedora, deve ser rescindido o contrato por sua culpa, devendo ser restabelecidas as partes ao estado anterior, com devolução integral dos valores dispendidos pelo comprador, dentre os quais se inclui a comissão de corretagem. 3.
“A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021) 4 Pandemia de Covid-19 que, por si só, não pode ser considerada como fato imprevisível e superveniente a autorizar o descumprimento generalizado das cláusulas contratuais firmadas sem vício de consentimento. 5. “O IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021). 6. A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e BRDU URBANISMO S.A contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
”

(Proc. no 1013470-89.2023.8.11.0003), ajuizada contra o apelante por PRECILIA SANTOS NUNES, julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato discutido nos autos devendo ser restituído a autora os valores pagos em parcela única, acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e condenar a empresa ao pagamento de R$ 6.000,00 a título de indenização por danos morais, acrescido de juros de 1% a.m. a partir e correção monetária pelo INPC

a partir da sentença. A sentença condenou a empresa ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. n. 203094386)

As apelantes defendem a ilegitimidade passiva da empresa BRDU Urbanismo, pois o contrato foi firmado apenas com a empresa Rio Vermelho, e “não tem como responder pela resilição contratual, bem como, pela restituição de valores pagos”

Sustentam que “o valor pago a título de corretagem se dá ao corretor responsável pela intermediação da venda, logo, pessoa diferente das partes aqui demandantes, razão pela qual, o pedido de restituição não se sustenta ao impor a devolução de valores que pertencem aos corretores”;

Relatam a inexistência de ato ilícito capaz de ensejar sua condenação em danos morais, já que que não houve atraso na entrega, pois, além da possibilidade de tolerância de atraso de 180 dias, “a quadra 06 onde se localiza o lote 02, (...), já foi entregue há muito tempo, em junho de 2021, utilizando o recorrido de má-fé com relação às outras etapas do loteamento para tentar induzir em erro esse juízo e obter vantagem indevida”; além da excludente de força maior, devido a pandemia ocasionada pela COVID.

Defendem a “devida retenção dos valores pagos a título de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), amparando-se no Artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN)”, além da impossibilidade de restituição total dos valores pagos, uma vez que é incontroverso a vontade do apelado em desistir do negócio, nos termos da Lei. 13.789/2018 e do valor da entrada (arras)

Reforçam a impossibilidade da devolução dos valores pagos, corrigidos com “juros de 1% ao mês a partir da citação”, mas sim a partir do trânsito em julgado.

Pedem, pois, o provimento do recurso para que o pedido seja julgado improcedente. Alternativamente a redução do valor indenizatório (Id.
203094388)

Nas contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. no 203094391).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O (Preliminar de ilegitimidade passiva)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A empresa BRDU Urbanismo arguiu ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da lide argumentando que o contrato foi firmado apenas com a empresa Rio Vermelho, e “não tem como responder pela resilição contratual, bem como, pela restituição de valores pagos”

A r. sentença rechaçou essa arguição sob os seguintes fundamentos:

A propósito, os documentos centrados no processo Id 119198459, deixa clara a participação da empresa na relação negocial, o que é o bastante para mantê-la no polo passivo.

A frágil arguição de ilegitimidade passiva não merece acolhida, a empresa BRDU Urbanismo é efetivamente responsável pelo empreendimento, tanto assim o é que figura em todos os contratos firmados apresentados, em papel timbrado com a logotipo/marca da apelante (cf. Id. no
203094345 - Pág. 1/23, 203094346 - Pág. 1/6, 203094347 - Pág. 1/4
), portanto, resta incontroversa, portanto, a responsabilidade da apelante pelo empreendimento “Parque Alta Vista” em que a apelada firmou contrato para aquisição de uma unidade residencial.

Uma vez que é inegável que se trata de relação de consumo, já que autor e ré insere-se, respectivamente, no conceito de consumidor e de fornecedor de serviços (CDC, art. 2o e 3o), a lide é analisada sob a ótica do CDC, que prevê a responsabilidade solidária de todos aqueles que participaram na cadeia de consumo, o que, no caso em análise, inclui a participação da ré/apelante, até porque os pormenores da relação havia entre a ré e
‘Parque Alta Vista
não constitui óbice oponível a autora/consumidora, e, de todo modo, a legitimidade da apelante decorreria simplesmente pela aplicabilidade da Teoria da Aparência ao caso (CDC, art. 34).

A propósito:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DE AMBAS AS CONSTRUTORAS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA - RECURSO NÃO PROVIDO. Configurada a relação de consumo e a atuação de ambas as construtoras no processo de produção dos imóveis, as duas são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda que visa o ressarcimento por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual”.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – Recurso de Apelação Cível no 24.74/2018 – Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO - Julgado em 01/08/2018, Publicado no DJE 03/08/2018).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM - RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DE AMBAS AS CONSTRUTORAS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA - RECURSO NÃO PROVIDO. I- Pela teoria da aparência (art. 34 do CDC) ao consumidor é permitido demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de consumo. II- Configurada a relação de consumo e a atuação de ambas as construtoras no processo de produção dos imóveis, as duas são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda que visa o ressarcimento por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual. (TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado – Recurso de Apelação Cível no 0013635-88.2013.8.11.0041 – Rela. Desa. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO - Julgado em 31/05/2022 – DJE em 06/06/2022).

Pelo exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

Priscila Santos Nunes ingressara com a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais em desfavor de Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda e Brdu Urbanismo Ltda, pois, segundo alega na inicial, firmara contrato de compra e venda de imóvel junto à empresa requerida, ocorrendo pagamento de várias parcelas, todavia, em face da ré não ter honrado o pactuado, desejara rescindir o contrato de forma unilateral, não obtendo êxito, uma vez que a empresa exige, para tal, a cobrança da taxa de retenção do valor pago, bem como haja a restituição em uma única parcela.

A preliminar arguida pela parte ré – BRDU – não têm como vingar.

A propósito, os documentos centrados no processo Id 119198459, deixa clara a participação da empresa na relação negocial, o que é o bastante para mantê-la no polo passivo.

Depois de acurada análise das razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e diante das provas trazidas à colação, tenho comigo que a presente ação merece acolhimento.

Alicerça a pretensão inicial na assertiva que a parte ré não cumpriu com o determinado no contrato, dando motivo à rescisão.

A resilição contratual é um direito potestativo dos consumidores, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

(...)

Inicialmente, importante salientar que inexiste dúvida quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese em tela.

No que se refere a forma de devolução dos valores à parte autora, deve ser feita em parcela única.

(...)

No que se refere a taxa de comissão de corretagem, onde a empresa ré informa que não deve ocorrer a devolução, pois nos casos em que envolvem serviços de corretagem não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, mas a norma do Código Civil.

Ora, a jurisprudência tem deixado assente que quando é a vendedora que dá motivo à rescisão, não faz jus à retenção.

(...)

A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora acarreta o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a consequente devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.

(...)

Portanto, o que realmente se verifica é uma prática ilícita da construtora que anunciou e vendeu a unidade imobiliária sem ter condições de cumprir com o negócio pactuado, portanto, não tem o direito de reter qualquer percentual a título de compensação pelo rompimento do ajuste, até porque quem deu causa ao mesmo foi a própria empresa, prejudicando o promitente comprador.

Quanto aos danos morais, insta salientar que, por envolver a aquisição de um bem imóvel, não pode ser encarada como um simples descumprimento contratual, este sim sem capacidade para dar ensejo aos danos discutidos, mas, na verdade, provocou a frustração de um sonho do autor, lhe criou falsas expectativas, lhe gerou aborrecimentos desmesurados e o deixou absolutamente decepcionado em relação a um planejamento que não se faz do dia para a noite, pois como é de conhecimento geral, a aquisição de um imóvel não se trata de uma decisão ou de um negócio simples.

Deste modo, restara inconteste a responsabilidade da requerida, os danos morais suportados pelos autores, danos estes que superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica pela presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório.

(...)

Tomando-se por base os aspectos do caso concreto - extensão do dano, condições socioeconômicas e culturais das partes, condições psicológicas, grau de culpa e, sobretudo o tempo de atraso na entrega, arbitro em R$ 6.000,00 (seis mil reais), o que é razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, produzindo no ofensor, em contrapartida, impacto patrimonial bastante para dissuadi-lo de igual e novo atentado à dignidade das pessoas.

Por fim, em sua peça de bloqueio a empresa ré postula no sentido de que deve ocorrer a perda do sinal – arras R$ 99,00 – por parte do autor.

Pois bem! A possibilidade de retenção das arras confirmatórias, aquele valor pago antecipadamente pelo comprador, a título de sinal, tem previsão no artigo 418 do Código Civil, o qual estabelece, na hipótese de inexecução do contrato por uma das partes, a retenção do valor antecipado pela outra parte.

Assim, as arras conforme preceitos legais, são perdidas em favor da parte que não deu causa à rescisão contratual, quer confirmatórias ou penitenciais

Ora, no caso em desate, quem dera causa à rescisão contratual foi a empresa ré, portanto, não faz jus à retenção.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PROCEDENTE a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais' proposta por PRISCILA SANTOS NUNES, em desfavor de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, os quais deverão ser corrigidos – juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária ‘INPC’ a contar do desembolso

(...); condeno a empresa ré no pagamento da importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a partir desta decisão, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação, ratificando a decisão Id 119693226.

A autora/apelada postula a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, referente ao Lote 22, quadra 06, do Loteamento Parque Alta Vista, localizada no Município de Rondonópolis/MT, com área total de 226,67 m2, sob fundamento de descumprimento do contrato pelas apelantes porque não entregaram a obra no prazo programado “
previsto para junho/2020, com possível prorrogação em 180 dias,
mas “
o referido prazo já se esgotou, ultrapassando a data de 01/01/2021, perfazendo 1 ano e 5 meses que o contrato foi descumprido unilateralmente”;
os apelantes afirmaram que
“a quadra 06 onde se localiza o lote 02, discutido nesses autos, já foi entregue há muito tempo, em junho de 2021
”,
ainda sob essa perspectiva, pleiteou a condenação da vendedora a restituição dos valores pagos, e também à indenização pelos prejuízos materiais e morais decorrentes do inadimplemento contratual; a presente ação foi ajuizada em 30.05.2023.

A conclusão sentencial foi a de que as rés/vendedoras não cumpriu com os prazos contratuais, estando configurado o atraso injustificado da obra, o que justifica a rescisão do contrato pretendida pelo autor, além da responsabilização das empresas/rés pelos danos daí decorrentes.

Conquanto as apelantes insistam em que foi o apelado que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas, o que restou sobejamente comprovado nos autos é que a entrega do imóvel na data aprazada – junho/2020, etapas 1o e 3o e junho/2021, etapas 2o e 4o (Id.
203094345 - Pág. 6), ainda que acrescido do período de tolerância de 180 dias – (dezembro/2020 – etapas 1o e 3o e dezembro/2021 para as 2o e 4a etapas), fato é que a Quadra 06, lote 22, deveria ter sido entregue até dezembro/2020, mas como afirmou a apelada
“considerando a carência de 180 (cento e oitenta) dias após da data prevista para a entrega, o referido prazo já se esgotou, ultrapassando a data de 01/01/2021, perfazendo 1 ano e 5 meses que o contrato foi descumprido unilateralmente”,
ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pela apelada (20/04/2023), irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido.

Aliás, em suas razões recursais, as apelantes não fazem qualquer menção quanto ao injustificado e comprovado atraso na entrega na obra, na realidade, inicialmente, em sua inicial, atribuem o atraso a ocorrência de força maior em razão da pandemia do COVID, já em suas razões de apelação, afirmam que
“
a quadra 06 onde se localiza o lote 02, discutido nesses autos, já foi entregue há muito tempo, em junho de 2021
”.

No caso vertente, é fato notório que a decretação da situação de pandemia pela Organização Mundial da Saúde, em março de 2020, motivada pela disseminação global da COVID-19, afetou a toda a população mundial, ainda que em diferentes escalas.

Tratando-se especificamente da hipótese em tela, o
“Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda”
foi voluntariamente firmado em 24 de setembro de 2020 (cf. Id. no
203094345
), restando mais que evidente que a pactuação ocorreu quando os réus/apelantes já estavam bem cientes da existência e da gravidade da crise desencadeada pelo COVID-19.

Comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo eg. STJ, no brado da Súmula 543, que estabelece que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula no 543, Segunda Seção - Julgado em 26/8/2015 - DJe de 31/8/2015.).

O valor pago pela compradora/apelada correspondente ao sinal/arras cuida-se de princípio de pagamento do negócio, como expressamente constou da cláusula “B” (cf. Id. no
203094345 - Pág. 2
) e, sendo assim, não se admite a retenção pelo vendedor, pois, como inicialmente foram estabelecidas como confirmatórias do negócio, a partir da efetiva celebração do contrato passam a integrar o valor principal, constituindo parte do pagamento da primeira parcela do pacto.

Assim, o posicionamento que vigora na jurisprudência do eg. STJ é no sentido de que o valor pago a título de arras/sinal, não poderá ser retido pelo promitente vendedor diante da rescisão do negócio.

A propósito:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. (...). 7. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes. (...). 9. Agravo interno não provido. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. (...). 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. (...). 8. Agravo interno não provido. (STJ – Terceira Turma - AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ - Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - Julgado em 25/10/2021 - DJe 03/11/2021)

Da mesma forma a comissão de corretagem. Em que pese o STJ tenha estabelecido como válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, a situação dos autos é diversa, na medida em que o negócio celebrado está sendo desfeito por culpa do promitente vendedor.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE INDENIZAR. REVISÃO. ENUNCIADO N.o 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. 1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente - em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2. Há julgados no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso da promitente vendedora em entregar o imóvel no prazo contratual, injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. 3. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor. 4. Na hipótese dos autos, o Tribunal de Justiça reconheceu a existência de dano moral em razão de o atraso na entrega do imóvel ter perdurado por mais de dois anos. 5. Segundo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, mais precisamente no Recurso Especial n.o 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, é possível a transferência para o adquirente do imóvel da obrigação do pagamento da comissão de corretagem, desde que haja previsão contratual e seja o contratante devidamente informado acerca do encargo. 6. No entanto, nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. 7. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 8. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. STJ, (AgInt no REsp 1776797/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020).

Nesse contexto, as partes devem ser restabelecidas ao estado anterior, com devolução integral dos valores dispendidos pelo comprador em razão do contrato rescindido, dentre os quais se inclui a comissão de corretagem.

Já no que concerne à responsabilidade pelo IPTU, reafirmo o entendimento de que o eg. STJ já definiu que “
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
” (STJ - Terceira Turma - AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020), logo, no caso, como não há comprovação da efetiva entrega do imóvel a autora/apelada, já que o cumprimento da obrigação somente se aperfeiçoaria com a “entrega das chaves”, isto é, um ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelo adquirente (STJ, AgInt no REsp no 1.723.050/RJ), não há falar em responsabilidade deste pelo pagamento do tributo.

No mesmo sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. (...). 6. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA PARTE, NEGAR-LHE PROVIMENTO. (...). 2. Segundo o entendimento do STJ, o IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso. 3. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021)

Quanto ao pedido de retenção de valores, observo que, no caso, não se aplica a Lei n° 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Neste sentido, não prevalecem cláusulas que prevejam ônus excessivo ao consumidor, a exemplo da retenção integral dos valores pagos como forma de “sinal” e multas, somando-se a isso o fato de que, consoante previsão contratual, o empreendimento deveria ter sido entregue em junho de 2021, ao observado o prazo de 180 dias, em dezembro daquele mesmo ano, o que não ocorreu.

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF,
em sede de recurso repetitivo (Tema 971)
,
reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, ao estabelecer que “n
o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

No caso, o contrato firmado entre as partes previa, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, conforme § 2o do item VII – Da Rescisão e das Consequências do Desfazimento do Contrato (Id no 189267220 – Pág. 3)

Portanto, deve a multa prevista no contrato ser invertida em desfavor da construtora, por ter dado causa à rescisão contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO - DANO MORAL IN RE IPSA - RESSARCIMENTO FIXADO EM QUANTIA ADEQUADA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa, sendo evidente a frustração das expectativas. Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. Ao apreciar os Temas 970 e 971, o STJ pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da construtora que deu causa à rescisão do contrato. Não comportam redução os honorários advocatícios estipulados com razoabilidade na busca pela justa remuneração do profissional e sem acarretar-lhe enriquecimento ilícito”
(TJMT – 4a Câmara de Direito Privado - Apelação Cível 0039121-07.2015.8.11.0041 – Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho – Julg. 30/10/2019)

Quanto aos danos morais, incabível dizer que a situação enfrentada pela autora/apelada tenha ficado no plano do mero aborrecimento, pois, entre outros, houve frustração do sonho da aquisição da casa própria; o atraso na entrega do imóvel invariavelmente gerou frustração, ansiedade e sentimento de ludibrio, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.

A propósito:

“EMENTA: (...) CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – (...) – DEMORA DA ENTREGA DAS CHAVES EM RAZÃO DA TARDIA LIBERAÇÃO DO “HABITE-SE” PELA PREFEITURA MUNICIPAL – DESCABIMENTO – CIRCUNSTÂNCIA PREVISTA PELAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS – (...) DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração é prova suficiente do dano moral causado à contraente” (TJMT – 2a Câm. Cível – RAC 59817/2014 – Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 03/12/2014, Data da publicação no DJE 10/12/2014).

Portanto, o valor arbitrado pelo Juízo (R$ 6.000,00) se mostra justo e razoável e atende ao caráter punitivo da demanda.

Por fim, no tocante ao termo inicial dos juros de mora, sem mais delongas, o eg. STJ firmou entendimento no sentido de “ser a citação o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de responsabilidade contratual” (STJ – Terceira Turma – AgInt no AREsp 1977698/RJ – Rel. Ministro Moura Ribeiro – Julg. 09/11/2022)

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso e mantenho a sentença por seus próprios fundamentos.

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

Custas recursais pelas apelantes

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2024