Tribunal: TJMT
Processo: 1018960-67.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-05
Data de publicação: 2024-11-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LIMINAR CONCEDIDA. DESPEJO DE IMÓVEL. DENÚNCIA VAZIA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança, deferiu liminar para desocupação coercitiva do imóvel comercial, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/1991, determinando a expedição de mandado de despejo com reforço policial e arrombamento, se necessário.
II. Questão em discussão:
2. A questão central é a legalidade da concessão da liminar de despejo por denúncia vazia, com caução prestada e notificação tempestiva.
III. Razões de decidir:
3. Restaram comprovados os requisitos do art. 59, §1o, VIII, da Lei de Locações, incluindo a prestação da caução e a notificação extrajudicial para retomada do imóvel.
4. A hipótese cuida de situação de locação não residencial cujo prazo contratual tenha expirado e tenha sido proposta ação de despejo (i) em até 30 (trinta) dias do termo (fim do prazo contratual) ou (ii) 30 (trinta) dias após a notificação de retomada do imóvel locado, caso o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado.
5. Regular o procedimento, em caso de prorrogação automática por prazo indeterminado, se o atual proprietário, notifica extrajudicialmente o locatário do interesse de retomada do imóvel, concedendo o prazo de 30 dias.
6. A princípio, o direito de preferência alegado pelo agravante tem procedimento próprio, não podendo ser discutido na presente ação de despejo.
IV. Dispositivo e tese:
7. Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: “É cabível a concessão de liminar de despejo em locação não residencial, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/1991, desde que atendidos os requisitos legais, sem prejuízo de discussão posterior acerca de eventuais direitos de preferência em ação própria.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018960-67.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Benfeitorias]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[FABIANO CORREIA DO NASCIMENTO - CPF: 024.346.271-96 (ADVOGADO), GILSON SOARES DE ALENCAR - CPF: 511.952.591-15 (AGRAVANTE), PRATS MT COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA - CNPJ: 24.592.863/0001-63 (AGRAVANTE), MULTI TUDO COMERCIO LTDA - CNPJ: 24.450.230/0001-10 (AGRAVADO), DANILO VITOR MARTINS CUNHA - CPF: 002.415.131-97 (ADVOGADO), WANDERLEY LOPES CONCEICAO - CPF: 937.735.101-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LIMINAR CONCEDIDA. DESPEJO DE IMÓVEL. DENÚNCIA VAZIA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1.

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança, deferiu liminar para desocupação coercitiva do imóvel comercial, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/1991, determinando a expedição de mandado de despejo com reforço policial e arrombamento, se necessário.

II. Questão em discussão:

2. A questão central é a legalidade da concessão da liminar de despejo por denúncia vazia, com caução prestada e notificação tempestiva.

III. Razões de decidir:

3. Restaram comprovados os requisitos do art. 59, §1o, VIII, da Lei de Locações, incluindo a prestação da caução e a notificação extrajudicial para retomada do imóvel.
4. A hipótese cuida de situação de locação não residencial cujo prazo contratual tenha expirado e tenha sido proposta ação de despejo (i) em até 30 (trinta) dias do termo (fim do prazo contratual) ou (ii) 30 (trinta) dias após a notificação de retomada do imóvel locado, caso o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado.

5. Regular o procedimento, em caso de prorrogação automática por prazo indeterminado, se o atual proprietário, notifica extrajudicialmente o locatário do interesse de retomada do imóvel, concedendo o prazo de 30 dias.

6. A princípio, o direito de preferência alegado pelo agravante tem procedimento próprio, não podendo ser discutido na presente ação de despejo.

IV. Dispositivo e tese:

7. Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “É cabível a concessão de liminar de despejo em locação não residencial, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/1991, desde que atendidos os requisitos legais, sem prejuízo de discussão posterior acerca de eventuais direitos de preferência em ação própria.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de instrumento movido por
GILSON SOARES DE ALENCAR e PRATS MT COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO LTDA.,
contra decisão proferida nos autos da Ação de Despejo cc Cobrança n. 1004476-29.2024.8.11.0006, 3a Vara Cível da Comarca de Cáceres movida por
MULTI TUDO COMÉRCIO LTDA.,
que concedeu a medida liminar para o fim de DETERMINAR a expedição de mandado de despejo coercitivo do imóvel “Av. Talhamares, n.o 465, Parque das Américas, determinado pelo Lote 03, Quadra J, B-1, município de Cáceres/MT, CEP 78.200-000, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário, devendo ser cumprido com todas as cautelas necessárias e observando os regramentos legais pertinentes à espécie.

Explicam que o imóvel, desde o início da locação é utilizado pelas agravantes como depósito e distribuição de sucos integrais, produtos estes que necessitam ser mantidos em câmara fria durante todo o prazo de validade.

Contam que após sucessivas renovações, com o término do contrato previsto para 02/03/2023, o Sr. Valdevanio Etelvino Morais não se manifestou quanto a qualquer desocupação do imóvel, cujo prazo previsto na lei n. 8.245/95 é de 30 dias; portanto, a renovação, deu-se automaticamente.

Em meio a isso, afirmam que foram surpreendidos com esbulho, pois, quando um dos funcionários chegou ao local, deparou-se com o portão trancado, sendo necessário entrar no local arrebentando a corrente e o cadeado.

Ponderam que
“os Agravantes foram surpreendidos com uma situação vexatória, tendo sua propriedade invadida e violada, em nítido EXERCÍCIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES, o qual será debatido em momento e ação própria, e muito pior, sem qualquer razão ou motivo justo e legal.”.

Consignam também que
“Os Agravantes jamais tiveram conhecimento do suposto negócio de compra e venda do imóvel locado entre o Agravado e o sr. Valdevânio, eis que não há nos autos nenhuma notificação encaminhada aos Agravantes, e todos os alugueis permanecem sendo pagos para o Sr. Valdevânio e nunca foi realizado para a Agravada; E, ainda que referido negócio tenha sido de fato realizado, é nulo de pleno direito por não ter respeitado o direito de preferência dos Agravantes que não foram notificados da intenção de venda; situação esta que será debatida em ação própria e momento oportuno mas que deve-se registrar neste agravo; Os agravantes só tiveram conhecimento da existência da pessoa do Agravado quando tiveram sua propriedade violada, e jamais foram notificados por este acerca da compra do imóvel e tampouco da renovação de contrato de aluguel, o que teria sido contestada pelas razões do direito de preferência;”.

Adiante, defendem que não sabiam da alienação; não há prova de contrato de locação com os agravantes. Esclarecem que não receberam qualquer notificação extrajudicial de desocupação e venda.

Requer a concessão do efeito suspensivo, haja vista o perigo do dano irreparável, mormente pela ausência do preenchimento dos requisitos para concessão da ordem de despejo de forma liminar, assim como, dado ao prazo exíguo de 15 dias de desocupação, o qual se findará no dia 17/07/2024, consignando, ainda, o fato das Agravantes tratarem-se de empresa jurídica de direito privado, cujo ramo de atividade é a distribuição de bebidas naturais e perecíveis, os quais são refrigerados em câmara fria, não tendo onde aloca-los em tão pouco tempo; sendo plenamente possível, sem qualquer prejuízo à Agravada, aguardar, minimamente, seja decidido o mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento.

Ao final requer seja reformada a decisão agravada para reformar a liminar concedida,
ante o não preenchimento dos requisitos para concessão da ordem de despejo, pautada em denunciação vazia.

Nesta Instância foi deferida a concessão do efeito suspensivo.

Nas contrarrazões, a agravada Multi Tudo explica que é atual proprietária, conforme Contrato Particular de Compra e Venda de Lote Urbano; que existiam três aditivos entre o agravante e o anterior Sr. Vadevânio, sendo
“o primeiro, em 09/03/2019, para acrescer como locador a empresa do Sr. Gilson (agravante) – PRATS MT COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO LTDA EPP – (Anexo 05); o segundo, em 17/08/2020, com a finalidade de renovar a locação para o período compreendido entre 03/03/2020 até 02/03/2024, entre outras condições (Anexo 06); e o terceiro, em 03/11/2022, com a finalidade de aditivar a locação do espaço que compõe o depósito comercial do requerente, bem como adicionar como locatário a empresa Região Norte Comércio de Produtos Alimentícios LTDA (CNPJ 02.113.689/0001-96),

outra empresa do Sro Gilson na cidade de Sinop/MT (Anexos 07 e 08).”.

Explica que a venda se deu dentro do período de prorrogação do aluguel e se comprometeu a esperar o término do contrato entre eles, até o dia 02/03/2.024 para reaver o imóvel; que, conforme conversa por aplicativo de mensagens se verifica que o antigo dono notificou o agravante da venda do imóvel e o compromisso de cumprimento de contrato.

Quanto a alegada ofensa ao direito de preferência explica que o antigo proprietário procurou o agravante que não se interessou, conforme será comprovado quando da oitiva do Sr. Valdevânio.

Esclarece que o agravante não vem pagando aluguel pelo imóvel, estando inadimplentes, nos meses abril, maio, junho, julho de 2.024.

Aponta que foi expedida notificação extrajudicial, e, apesar de recebida pelo funcionário, não houve resposta; que registrou dois boletins de ocorrências.

Sob outro aspecto, defende que a Lei de Inquilinato prevê a possibilidade de concessão de ordem de despejo contra o locatório em caráter liminar, desde que se trata de um de uma locação não residencial, e que a presente demanda seja proposta dentro do interregno de 30 (trinta) dias de que trata o art. 59, § 1o, inciso VIII, da Lei 8.245/91, o que lhe garante o direito de retomada por meio de liminar sem que se apresente os motivos para tal; “No caso em tela, a agravante foi notificada extrajudicialmente em 11/04/2024, logo, o temino do prazo para desocupação do imóvel ocorreria em 11/05/2024, ao passo que a presente ação foi protocolada dentro do interrégno de 30 (trinta) dias após a notificação com o intento de retomada do imóvel.”.

Voltando-se ao direito de preferência assevera que nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245 /91, caso o agravante queira anular o negócio jurídico entre as partes para fazer valer sua preferência, deverá, cumulativamente, i) requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis e ii) que promova o depósito do valor estipulado na negociação que pretende ver anulada, contudo, tal providência não foi tomada pelo agravado até o momento.

Requer seja desprovido o recurso e mantida a ordem liminar.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de instrumento movido por
GILSON SOARES DE ALENCAR e PRATS MT COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO LTDA.,
contra decisão proferida nos autos da Ação de Despejo cc Cobrança n. 1004476-29.2024.8.11.0006, 3a Vara Cível da Comarca de Cáceres movida por
MULTI TUDO COMÉRCIO LTDA.,
que concedeu a medida liminar para o fim de DETERMINAR a expedição de mandado de despejo coercitivo do imóvel “Av. Talhamares, n.o 465, Parque das Américas, determinado pelo Lote 03, Quadra J, B-1, município de Cáceres/MT, CEP 78.200-000, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário, devendo ser cumprido com todas as cautelas necessárias e observando os regramentos legais pertinentes à espécie.

Pois bem
,

Entendo imprescindível trazer trecho da r. decisão agravada:

“Nos termos do artigo 59, §1o, VIII, da Lei 8.245/91, conceder-se-á liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo o término do prazo da locação não residencial, desde que proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

No presente caso, o autor preencheu os requisitos do artigo 59, §1o, VIII, da Lei 8.245/91, ao depositar caução equivalente a três meses de aluguel, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) cada, totalizando R$ 3.000,00 (três mil reais) id. 157061594. Ainda, o ajuizamento da presente ação ocorreu dentro do prazo legal, em
24/05/2024
, ou seja, dentro dos 30 (trinta) dias do cumprimento da notificação extrajudicial, comunicando o requerido do intento de retomada do imóvel, que se deu no dia
11/05/2024, conforme id. 156969793.

Em análise aos documentos acostados aos autos, restou comprovado que o prazo da locação não residencial da requerida com o antigo proprietário chegou ao fim em 02/03/2024, conforme documentação anexa (id. 156969035), e não foi renovado. Em seguida, é verificada a data de aquisição do imóvel pela Requerente, datada de 02/05/2023, conforme acostado em id. 156969032. Nesse sentido, também nota-se a ausência de renovação contratual.

Além disso, a notificação extrajudicial, enviada de acordo com os procedimentos legais e devidamente recebida pela Requerida (id. 156969793), atesta que estava plenamente ciente da necessidade de desocupação do imóvel. Tal comunicação demonstra a tentativa de solucionar a questão de forma amigável, respeitando os direitos de ambas as partes.

No entanto, apesar das notificações e da clareza dos termos contratuais, nota-se a recusa por parte da requerida em desocupar o imóvel, bem como, verifica-se a ausência de cumprimento das obrigações financeiras ao negligenciar o pagamento dos aluguéis devidos à requerente, referentes a março, abril e maio de 2024.

Nesse sentido, é entendimento da jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. LIMINAR. REQUISITOS. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS AO DEFERIMENTO DA MEDIDA. ARTIGO 59, § 1o, INC. VIII DA LEI No 8.245/1991. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENVIADA PELA agravada INFORMANDO O DESINTERESSE NA CONTINUIDADE DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. LOCATÁRIO QUE NÃO DESOCUPOU O BEM. DEMANDA AJUIZADA DENTRO DO PRAZO LEGAL. decisão agravada mantida. recurso desprovido. Para a concessão de liminar de despejo fundada na denúncia vazia, deve o proprietário notificar o locatário do intuito de retomada de imóvel e prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Preenchidos os requisitos, cabível o deferimento da a liminar para desocupação compulsória do imóvel. (TJPR - 18a C.Cível - 0073209-49.2021.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 14.03.2022)(TJ-PR - AI: 00732094920218160000 Maringá 0073209-49.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 14/03/2022, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 14/03/2022)

Portanto, diante dos elementos fáticos mencionados, bem como o preenchimento dos requisitos legais pela parte autora, é evidente que a concessão da liminar de despejo se faz necessária e justificada. Nesse viés, o perigo de dano se faz presente, pois a continuidade da ocupação indevida pelo Requerido impede a Requerente de usufruir do seu direito de propriedade, gerando prejuízos financeiros e dificultando a fruição de seus direitos. Ademais, a inadimplência nos aluguéis configura enriquecimento ilícito por parte da Requerida, que se beneficia da utilização do imóvel sem qualquer contraprestação financeira.”.

Acerca da denúncia vazia de imóveis não residenciais, dispõem os artigos 56 e 57 da lei da Lei 8245/91:

“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

“Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”.

Sobre a liminar de despejo, dispõe o art. 59 da Lei:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;”.

A hipótese cuida de situação de locação não residencial cujo prazo contratual tenha expirado e tenha sido proposta ação de despejo (i) em até 30 (trinta) dias do termo (fim do prazo contratual) ou (ii) 30 (trinta) dias após a notificação de retomada do imóvel locado, caso o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado.

Acertada se apresenta a r. decisão agravada.

Conforme se vê dos
prints
de conversa por aplicativo, ainda que admitida a prorrogação automática, tem-se que o agravante foi devidamente informado da venda do imóvel e que o atual proprietário estaria cumprido o prazo do último contrato; posterior a notificação quanto a venda, o atual proprietário notificou o agravante, sendo recebida a correspondência pelo funcionário Welligton S. França aos 11/04/2.024.

Em que pese o agravante alegue que não sabia da negociação, além da conversa por aplicativo, é certo que a pessoa de Welligton, pessoa quem recebeu a notificação extrajudicial, é funcionário do agravante, inclusive a situação foi por ele relatada no Boletim de Ocorrências existente nos autos principais (id. 160082883); vejamos:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. Contrato de locação não residencial. Pretensão de desocupação do locatário pela nova adquirente do imóvel. Sentença de procedência do pedido. Apelo do réu. Pedido de efeito suspensivo ao recurso prejudicado. Notificação extrajudicial. Validade.
É desnecessário que o documento seja recebido pessoalmente pelo locatário.
Adquirente que denunciou o contrato nos termos do art. 8o da Lei no 8.245/1991. Benfeitorias. Além de não terem sido comprovadas (art. 434 do CPC), o contrato de locação prevê expressamente a renúncia à indenização. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 1029297-26.2023.8.26.0100 São Paulo, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 22/04/2024, 33a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/04/2024) destaquei

É sabido ainda que as hipóteses de denúncia vazia, incabível a discussão sobre os motivos da retomada do imóvel pelo autor, bastando o preenchimento dos requisitos exigidos para o ajuizamento da demanda, o que se verifica.

Ademais, apenas a título exaustivo, a alegada ofensa ao direito de preferência, tem procedimento próprio, previsto no artigo 33 da Lei 8.245 que prevê: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”.

Ou seja, não pode o agravante, agindo conforme quer, se manter no imóvel alienado regularmente, até prova ao contrário, devidamente notificado para desocupar o imóvel.

Mutatis mutandis,
a propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO, AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE E MEDIDA CAUTELAR DE SEQUESTRO. SENTENÇA UNA DE PROCEDÊNCIA DO DESPEJO E IMPROCEDÊNCIA NAS DEMAIS. INCONFORMISMO DA PARTE LOCATÁRIA.
DIREITO DE PREFERÊNCIA. ALEGAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO INSTITUTO. ART. 33 DA LEI N. 8.245 QUE DETERMINA A PRÉVIA INSCRIÇÃO DO CONTRATO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL. PROVIDÊNCIA INEXISTENTE.
AUSÊNCIA DE MÁCULA NA VENDA A TERCEIRO. ADEMAIS, O DIREITO DE PREFERÊNCIA DEVE SER OBJETO DE AÇÃO DE PREEMPÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO EM SEDE DE DESPEJO. INADIMPLEMENTO INCONTESTE. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC/15. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0002991-65.2012.8.24.0007, de Biguaçu, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 23-04-2020).” (TJ-SC - Apelação Cível: 0002991-65.2012.8.24.0007, Relator: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 23/04/2020, Sétima Câmara de Direito Civil) destaquei

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2024