Tribunal: TJMT
Processo: 0021250-52.2013.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-08
Data de publicação: 2024-10-17

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Atraso na entrega de imóvel. Relação de consumo. Inversão de cláusula penal. Multa moratória e perdas e danos. Impossibilidade de cumulação.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que declarou a mora da construtora em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando como prazo final para entrega 30/09/2013 e condenando a ré ao pagamento de multa e perdas e danos decorrentes do atraso.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a inversão da cláusula penal contratual em desfavor da ré, bem como a cumulação da multa moratória com a condenação por perdas e danos.
III. Razões de decidir
3. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a vulnerabilidade do comprador e a necessidade de equilíbrio contratual, especialmente em contratos de adesão.
4. A multa contratual de 2% é indevida, conforme a jurisprudência do STJ, uma vez que já houve condenação em perdas e danos pelo inadimplemento da obrigação, não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes.
5. A condenação ao pagamento de alugueis e despesas condominiais até a entrega das chaves se mostra razoável, diante da mora da ré, sendo devida a reparação pelo prejuízo sofrido pelos consumidores.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido para afastar a multa contratual de 2%. Mantida a condenação em perdas e danos, com a inclusão dos custos de aluguéis e despesas condominiais.
Tese de julgamento: "A multa contratual por mora não pode ser cumulada com a condenação em perdas e danos."
_________
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6o, V e VI; Código Civil, art. 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1635428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 22.05.2019; STJ, REsp 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 22.05.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0021250-52.2013.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 09.572.101/0001-01 (APELANTE), THIAGO MAHFUZ VEZZI registrado(a) civilmente como THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), CARLOS FERNANDO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 073.075.427-81 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), GISELLE PAULO SERVIO DA SILVA - CPF: 332.614.378-80 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), LEONARDO SULZER PARADA - CPF: 704.909.961-91 (ADVOGADO), ELIS REGINA ANDRIOLLI DUARTE - CPF: 014.070.611-94 (APELADO), CESAR PARZIANELLO - CPF: 034.618.281-65 (ADVOGADO), WALLYSON NUNES DUARTE - CPF: 029.013.941-40 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito Civil e Processual Civil. Atraso na entrega de imóvel. Relação de consumo. Inversão de cláusula penal. Multa moratória e perdas e danos. Impossibilidade de cumulação.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que declarou a mora da construtora em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando como prazo final para entrega 30/09/2013 e condenando a ré ao pagamento de multa e perdas e danos decorrentes do atraso.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a inversão da cláusula penal contratual em desfavor da ré, bem como a cumulação da multa moratória com a condenação por perdas e danos.

III. Razões de decidir

3. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a vulnerabilidade do comprador e a necessidade de equilíbrio contratual, especialmente em contratos de adesão.

4. A multa contratual de 2% é indevida, conforme a jurisprudência do STJ, uma vez que já houve condenação em perdas e danos pelo inadimplemento da obrigação, não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes.

5. A condenação ao pagamento de alugueis e despesas condominiais até a entrega das chaves se mostra razoável, diante da mora da ré, sendo devida a reparação pelo prejuízo sofrido pelos consumidores.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido para afastar a multa contratual de 2%. Mantida a condenação em perdas e danos, com a inclusão dos custos de aluguéis e despesas condominiais.

Tese de julgamento:
"A multa contratual por mora não pode ser cumulada com a condenação em perdas e danos."

_________

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6o, V e VI; Código Civil, art. 475.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1635428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 22.05.2019; STJ, REsp 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 22.05.2019.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer c/c Danos Morais e Materiais
” (Proc. no

0021250-52.2013.8.11.0002), julgou o pedido
parcialmente procedente, para “
1) DECLARAR a data de 30/09/13 como prazo limite para cumprimento do contrato por parte Requerida, consistente na entrega das chaves e da obra do contrato objeto dos autos, incidindo a partir desta data os ônus contratuais da inadimplência, bem como os ônus reconhecidos nesta decisão, inclusive os custos de alugueis e despesas condominiais, até a efetiva entrega das chaves (16/05/2014), a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos os juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação e a correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, recair a partir do desembolso de valores pela parte requerente; 2) DECLARAR a mora contratual da Requerida para determinar a inversão da aplicação das sanções das cláusulas penais em desfavor da Requerida, arbitrando multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato; e 3) INDEFERIR os pedidos de indenização por danos morais
”. A r.
sentença ainda condenou a REQUERIDA ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, consoante ao inciso I do §3° do art. 85 do Código de Processo Civil (cf. Id. no 208914167 e 208914177).

A apelante defende a impossibilidade de modificação do contrato, ressaltando que “
e a Promessa de Compra e Venda celebrada consensualmente entre os Apelados e as Apelantes constitui, sem dúvidas, ato jurídico perfeito e acabado. Este motivo é o bastante para demonstrar a impossibilidade de modificação do contrato celebrado e já cumprido
” e que “
a apelada pretende apenas locupletar-se indevidamente às custas das apelantes, esquivando-se das obrigações que livremente assumiu
”.

Sustenta a impossibilidade de aplicação de inversão da multa, de modo que “
merece reforma a r. sentença para afastar o pleito dos Apelados no que se refere à condenação da Apelante ao pagamento de multa convencional de 2%”, já que “não há razão para que se aplique normas diversas ou se altere a utilização de seus parâmetros exclusivamente por indignação infundada dos Apeladas
”, portanto “
não há o que se falar em inversão das cláusulas penais, porquanto a aplicação desta sistemática resultará, como visto, em desarmonia do próprio sistema normativo; de outra, porquanto que não se vislumbra qualquer hipótese de descumprimento contratual
”.

Afirma que “
a r. sentença condenou a empresa ré ao ressarcimento de danos emergentes materiais concernentes a alugueres e outras despesas que os autores tiveram que arcar, até a efetiva entrega das chaves, o que não pode ser aceito”, primeiro porque, “não houve atraso injusto ou injustificado por parte da Requerida. Todas as extensões necessárias ao prazo de entrega do imóvel foram dispostas em contrato, o qual salienta-se válido e lícito, sem qualquer cláusula abusiva”, segundo porque “é notória a cumulação de pedidos excessivas dos Autores, acarretando pedidos incompatíveis entre si e, portanto, buscam o cristalino enriquecimento ilícito
”.

No que diz respeito aos débitos condominiais, afirma que “
não há que se falar em condenação das Apelantes ao pagamento de taxas de responsabilidade exclusiva do comprador ou mesmo de declaração de inexigibilidade de cotas condominiais a partir da data de instalação de condomínio
”

Pede, pois, provimento do recurso para que
“(a) seja afastada a condenação ao pagamento de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato; (b) Subsidiariamente a redução da indenização a título de multa ao limite razoável de 0,5% do valor do contrato. (c) Seja afastada a condenação ao pagamento de danos emergentes bem como a restituição dos valores pagos a título de cotas condominiais
” (cf. Id. no 208914179.

Os apelados ofertaram contrarrazões junto ao Id. no 208914182, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial sob os seguintes fundamentos:

“

(...)

Observo dos autos que a autora baseia toda sua alegação de que sofreu danos, sob o argumento de que a empresa Requerida descumpriu o contrato pactuado entre as partes no que tange ao atraso na entrega do imóvel, fato que teria lhe acarretado inúmeros prejuízos.

Inicialmente, faz-se necessário elucidar que o caso em análise versa sobre relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2o e 3o do CDC.

Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.
(...)

Todavia, tratando-se de contrato de adesão ou não obrigatoriamente suas cláusulas
estão desatendendo a equidade contratual e estabelecendo obrigações abusivas ou desproporcionais
.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, entabulado entre a construtora e o autor com a finalidade de efetivar a venda do empreendimento.

Observa-se do contrato firmado as seguintes disposições: a) Contrato estabelecendo no item “L” (fl.
41 e ss.
) o prazo para entrega da obra se daria em 31/03/2013, porém, com a ressalva da prorrogação da entrega para até 180 dias, conforme item “L.1”; sendo assim, tem-se que o prazo contratual para entrega do imóvel se daria em 30/09/2013 (pois assim acordado).

Muito embora o prazo contratual condicionado à assinatura de contrato de financiamento para entrega da obra seja por muitas vezes considerado abusivo, no caso dos autos, a parte Requerente alega ser ilegal a cláusula que estabelece tolerância no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contudo, tal argumento não merece prosperar.

Como é sabido pelos consumidores, a mencionada cláusula é adotada na compra e venda de imóveis, não havendo abusividade ou ilegalidade na sua aplicação no caso em exame.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de Mato Grosso já entendeu:
(...)

Assim sendo, afasto o argumento de abusividade do prazo de tolerância pleiteado pela Requerente.

Por outro lado, a Requerida confessa em sua contestação que concluiu a obra com atraso (fl.
176
),
informando a requerida conforme petição de ID 62034590 FLS. 262,
que efetuou a entrega apenas em 16/05/2014, ou seja, fora do prazo acordado
.

No caso dos autos, as cláusulas contratuais devem externar o equilíbrio entre as partes, caso contrário deveram ser afastadas ou interpretadas em favor do consumidor, consoante lição do art. 47 do CDC:
“As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.

Desse modo, não há falar em ocorrência de caso fortuito ou força maior pautado na crise nos últimos anos em decorrência de contratação de crédito para financiamentos imobiliários, escassez de materiais para construção e falta de mão de obra especializada, como justificativas de atraso para entrega do imóvel a autora, pois que tal fato está inserido na órbita do risco empresarial, contemplando a teoria do risco da atividade.

Nesse sentido:
(...)

Sendo assim, será considerada a data de
30/09/2013
para termo final da entrega da obra a mutuário,
incidindo, a partir daí, todos os ônus do descumprimento contratual.

Como já dito acima, o contrato objeto da presente ação é de adesão, com isso, tem-se que a adquirente do imóvel, não teve a liberdade de sugerir ou alterar as condições ali impostas.

Todavia, o CDC homenageia a equidade nas relações comerciais consumeristas, autorizando a intervenção do estado nas cláusulas contratuais que desprestigiem tal princípio.

(...)

Dito isso, verifico que inexistência de cláusula penal em desfavor da construtora, ora requerida, para o caso de eventual inadimplemento contratual, demonstra claro desequilíbrio contratual em desfavor da consumidora, ora Requerente, pois só a ela é destinada a sanção prevista em cláusula penal em caso de descumprimento.

Assim sendo, patente a necessidade de intervenção na relação contratual no sentido de determinar o seu reequilíbrio, por meio da modificação da cláusula que trata da penalidade prevista para o caso de inadimplemento da compradora (Requerente), no sentido de se aplicar a construtora as mesmas sanções contratuais, como medida que visa à equidade contratual.

Ademais, como já mencionado, o CDC assegura a efetiva indenização do consumidor, devendo serem indenizados todos os prejuízos por ele suportados em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

Isso implica dizer que, a par dos lucros cessantes, é direito do consumidor o recebimento da multa moratória por conta da inadimplência ocorrida, em que pese à ausência de dispositivo contratual nesse sentido, haja vista a necessidade de reparação integral dos danos causados pela construtora.

Sobre o tema, o entendimento do STJ:
(...)

Por força da evidente desproporcionalidade presente no contrato, e com amparo nos incisos V e VI do art. 6o do CDC, o consumidor tem o direito a ver modificada a cláusula penal unilateral, de modo a estabelecer a proporcionalidade das prestações recíprocas em relação à construtora.

Destarte a isso, reconheço como abusiva e declaro nula quaisquer cláusulas que isente de responsabilidade a Requerida por eventual mora quanto a entrega do imóvel, bem como qualquer tipo de tolerância.

Por outro lado, determino a inversão da aplicação das sanções das cláusulas penais em desfavor da Requerida, referente ao atraso na entrega do imóvel, por consequência, arbitro multa de 2% (dois por cento) sobre o valor contrato em desfavor da Requerida, conforme pretendido na inicial (item “b4”).

Em relação aos lucros cessantes pleiteados pela autora, o artigo 402, do Código Civil, prevê que “
as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele realmente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”. Independentemente do objetivo de uso do imóvel, seja para moradia própria, seja para alugar a terceiros, o proprietário deve ter liberdade para fazer uso dele da maneira que lhe apraz, usando, gozando, fruindo ou até mesmo dispondo do bem.

No presente caso, os documentos acostados na inicial, comprovam a existência de despesas de locação e condomínio, FLS. 30 a 36, razão pela qual o ressarcimento deve ser deferido, e em se tratando de prestações sucessivas apuradas em liquidação de sentença
.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a condenação por danos morais em virtude de atraso na entrega de imóvel ocorre apenas em situações excepcionais, comprovadas pelos compradores.

Nesse sentido: (...)

Dessa forma, caberia a Requerente comprovar o dano sofrido, todavia, de modo que, não comprovou os fatos constitutivos de seu direito, conforme preconiza o art. 373, I, do CPC.

Somado a isso, faz-se necessária ressaltar que dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, não podendo o Poder Judiciário aceitar qualquer argumento afetivo a negatividade da vida.

Por fim, a Requerente sequer argumenta quais danos teria experimentado na esfera imaterial, limitando a tecer meras argumentações, baseando seu pleito apenas no atraso na entrega do imóvel adquirido, o que não se admite.

Em assim sendo, não há o que se falar em indenização por danos morais em favor da Requerente, ante a não comprovação dos danos morais supostamente sofridos,
razão pela qual indefiro tal pleito
” (cf. Id no 146406542 – pág. 1 a 6).

O art. 475 do Código Civil dispõe que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

No caso, como não há controvérsia sobre a efetiva ocorrência do atraso na entrega do imóvel e do inadimplemento contratual da ré/apelante, deve ser mantida a conclusão sentencial que declarou
“
a data de 30/09/13 como prazo limite para cumprimento do contrato por parte Requerida, consistente na entrega das chaves e da obra do contrato objeto dos autos” e condenou a ré/apelante em perdas e danos “
inclusive os custos de alugueis e despesas condominiais, até a efetiva entrega das chaves (16/05/2014), a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos os juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação e a correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC
”.

Por outro lado, a referida condenação em perdas e danos
traz reflexos drásticos na solução sentencial, muito especialmente no tocante à indenização a título de multa contratual (cláusula penal moratória de 2% do valor do contrato pelo período do atraso na entrega do imóvel), pois o eg. STJ já consolidou o entendimento, inclusive em sede de julgamento de recursos repetitivos, de que “
a cláusula penal moratória
tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação
, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo
” (Tema no 971).

A propósito:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (STJ – 2a Seção – REsp 1635428/SC – Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Também em julgamento de recursos repetitivos, o eg. STJ consolidou entendimento de que, nesses casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a cláusula penal deve ser “
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
”, e “
as obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
” (Tema no 970).

A propósito:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido” (STJ – 2a Seção – REsp 1614721/DF – Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Assim, considerando a impossibilidade de cumulação da condenação em perdas e danos com a aplicação de cláusula penal em desfavor da requerida, sendo que, no caso, não havia previsão de cláusula penal em favor dos consumidores e a sentença já condenou a apelante ré/apelante em perdas e danos, o afastamento da cláusula penal aplicada em desfavor da ré/apelante é medida que se impõe.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso para afastar a indenização ao pagamento da cláusula penal moratória fixada em
2% do valor do contrato pelo período de atraso na entrega do imóvel
.

Considerando a jurisprudência do eg. STJ (EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ), no sentido de que a aplicação da regra do art. 85, §11, do CPC, é restrita aos casos de “
não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente
”, e isso somente quando “
a verba honorária sucumbencial (for) devida desde a origem no feito em que interposto o recurso
”, deixo de majorar os honorários advocatícios na sede recursal.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2024