Tribunal: TJMT
Processo: 1019427-46.2024.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – DÉBITOS CONDOMINIAIS – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA – ALEGADA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO NÃO EVIDENCIADA DE PLANO – TEMA 886 DO STJ – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA – POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DO COMPRADOR – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador quando comprovado que o comprador tomou posse do imóvel e que o Condomínio não teve ciência da transação (Recurso Especial no 1.345.331/RS - Tema 886).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019427-46.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Espécies de Títulos de Crédito, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), SPE CENTRO EMPRESARIAL DAS AMERICAS LTDA - CNPJ: 13.841.377/0001-15 (AGRAVANTE), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), EDIFICIO COMERCIAL SB TOWER - CNPJ: 26.452.717/0001-68 (AGRAVADO), ALEIR CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 345.208.991-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – DÉBITOS CONDOMINIAIS – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA – ALEGADA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO NÃO EVIDENCIADA DE PLANO – TEMA 886 DO STJ – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA – POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DO COMPRADOR –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador quando comprovado que o comprador tomou posse do imóvel e que o Condomínio não teve ciência da transação (Recurso Especial no 1.345.331/RS - Tema 886).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por SPE CENTRO EMPRESARIAL DAS AMÉRICAS LTDA visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, na Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial no 1018996-20.2023.8.11.0041 ajuizada pelo EDIFÍCIO COMERCIAL SB TOWER, rejeitou a exceção de pré-executividade.

A parte agravante informa que o Juízo
a quo
recusou a tese de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que ela (agravante) figura como proprietária na matrícula do imóvel.

Alega que o bem foi vendido em 24/10/2012 ao Sindicato Nacional dos Analistas Tributários da Receita Federal do Brasil, conforme Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma e Outras Avenças ID. 121271510, ficando, desde então, desvinculada de qualquer ônus relacionado a ele.

Argumenta que se trata de obrigação
propter rem
e cita o art. 1.345 do Código Civil que dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Diz que está sendo compelida a pagar o débito sozinha, sem que o verdadeiro devedor esteja no polo passivo da demanda.

Efeito suspensivo deferido no Id. 228420673.

Informações prestadas pelo juízo
a quo
no Id. 228845650.

A agravada renunciou ao prazo para a apresentação das contrarrazões por concordar com as razões do recurso (Id. 233406683).

É o relatório.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A agravada ajuizou a Execução sob alegação de que a agravante é legítima proprietária da sala no 712 do 7o Andar que compõe o Edifício Comercial SB Tower (matrícula no 102.667, serventia 2o Ofício) e, como tal, é responsável pelo adimplemento das taxas condominiais da unidade.

Busca o recebimento de R$2.288,55 referentes às parcelas de 10/08/2021, 10/09/2021 e 11/10/2021.

A agravante defende sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide pois o bem foi vendido em 24/10/2012 ao Sindicato Nacional dos Analistas Tributários da Receita Federal do Brasil, conforme Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma e Outras Avenças ID. 121271510, ficando, desde então, desvinculada de qualquer ônus relacionado a ele.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.345.331/RS (Tema 886), sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
;

b)
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.”

No caso, embora haja comprovação da compra e venda do bem e de imissão da posse pelo comprador (termo de entrega de chaves), não há prova de que a transação foi levada a registro e de que o Condomínio teve ciência da negociação.

Tendo isso em vista, ao menos nesta fase processual, não há que se falar em ilegitimidade passiva da agravante, porém o comprador deve ser incluído na lide porque é solidariamente responsável pelos débitos condominiais.

Dispositivo
.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para determinar a inclusão do Sindicato Nacional dos Analistas Tributários da Receita Federal do Brasil (CNPJ n. 37.116.985/0049-70) no polo passivo da Ação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024