Tribunal: TJMT
Processo: 1035866-77.2022.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-10
Data de publicação: 2024-04-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CONCESSÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, que devem ser calculados.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva da requerida pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035866-77.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELADO), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO), GLACIELE CRISTINA DE SOUZA - CPF: 021.161.921-37 (APELANTE), ARNALDO RIBEIRO DE ALMEIDA FILHO - CPF: 118.138.447-80 (ADVOGADO), CLAUDIO ESTEVES DE MIRANDA - CPF: 971.003.661-00 (APELANTE), DEBORAH RIBEIRO DE LIMA TEIXEIRA - CPF: 046.401.331-38 (ADVOGADO), ELIANE BERTUOL DUARTE - CPF: 728.682.011-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO , UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – CONCESSÃO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora
é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, que devem ser calculados.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva da requerida pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.

O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1035866-77.2022.8.11.0041

APELANTE:
CLAUDIO ESTEVES DE MIRANDA e GLACIELE CRISTINA DE SOUZA.

APELADO:
LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.

4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
CLAUDIO ESTEVES DE MIRANDA e GLACIELE CRISTINA DE SOUZA.

AÇÃO
: Indenizatória por Danos Materiais e Morais, ajuizada por
CLAUDIO ESTEVES DE MIRANDA e GLACIELE CRISTINA DE SOUZA
em desfavor de
LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.

SENTENÇA
:
julgou improcedente os pedidos
iniciais e condenou o autor ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixou em 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2° do CPC, mantendo sua cobrança suspensa ­por ser beneficiário da justiça gratuita.

APELO
: sustenta, em síntese, que a improcedência da ação, justificada na ausência de atraso na entrega do imóvel não condiz com a realidade, já que a data prevista para término da obra, acrescidos dos 60 dias de entrega das chaves, era 09.02.2013, enquanto o imóvel somente foi entregue em 18.07.2013, ou seja, com cerca de cinco meses de atraso.

Afirma que a aplicação do costumeiro prazo de 180 dias de prorrogação da obra, utilizada pela magistrada de origem, não contém previsão contratual e causa insegurança jurídica.

Aduz que a prorrogação do prazo de entrega da obra, autorizada pela CEF, consiste em prova unilateral trazida pela requerida e, por isso, não detém validade. Acrescenta que a extensão deste prazo (autorizado pela CEF) destina-se, tão somente, a regular a atuação das empresas executoras do Programa Minha Casa Minha Vida e nada influenciam no compromisso estabelecido entre a construtora e a consumidora, especialmente porque nenhuma comunicação desta prorrogação foi direcionada aos mutuários.

Pugna pelo cabimento da indenização por lucros cessantes em razão da privação da utilização do imóvel durante o atraso contratual bem como pela condenação em danos morais, em razão dos constrangimentos sofridos.

Assim, requer o provimento do recurso para reconhecer a responsabilidade objetiva da requerida e condená-la ao pagamento de danos materiais e morais.

CONTRARRAZÕES
(Id. 202318369): pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reforma da sentença para julgar a ação procedente e condenar a requerida ao pagamento de danos materiais e morais aos autores.

A lide advém do Instrumento Particular de Venda e Compra de Terreno e Mútuo para construção de unidade habitacional, datado de 09/09/2011, para aquisição do

LOTE no 24, Quadra C14, SETOR C, do Loteamento Santa Terezinha I
,

em Cuiabá-MT, pelo valor de R$75.000,00, financiado pela CEF e convencionado prazo de 15 meses para a conclusão da obra.

Narra a inicial que a entrega da obra estava prevista para o dia 09.02.2013, já considerado neste cálculo o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, entretanto, esta somente foi concretizada em 18.07.2013, o que representa um atraso de 05 meses e teria causado transtornos aos demandantes e prejuízos de ordem material e moral.

A sentença julgou improcedente os pedidos da demanda por considerar que o prazo de entrega da obra foi prorrogado pela CEF e, portanto, se considerada a praxe do ramo de 180 dias de tolerância, não houve atraso na entrega do imóvel, razão do inconformismo dos apelantes.

De todo o processado, tem-se que o contrato foi firmado na data de 09/09/2011 com prazo de 15 meses para entrega e prazo de prorrogação de 60 dias (Id. Num. 202317731 - Pág. 5 e 6), que se encerraria em 09.02.2013.

Conforme Carta Reversal no 2_002/2013/SRMT/GIDURCB anexado ao Id. 202317748, verifica-se que a Caixa Econômica Federal, após solicitação da construtora, autorizou a prorrogação do prazo de conclusão da obra para a data de 19.03.2013.

No ponto, há que se apontar que esse ajuste realizado entre a instituição financeira e a construtora, em verdade, não influencia na relação entre o adquirente do imóvel e a construtora, logo, o prazo a ser considerado para averiguação de atraso na entrega do imóvel, será aquele originalmente pactuado entre as partes, que no caso, seria o de 09.02.2013.

Nessa linha:

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRAZO PARA ENTREGA - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - IMPOSSIBILIDADE - PRAZO CONSTANTE NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PREVALÊNCIA - ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA - JUROS DE EVOLUÇÃO - DEVOLUÇÃO - NECESSIDADE.
Consoante tese fixada por esse e. Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de incidente de recurso de demanda repetitiva, "Em relação ao adquirente do imóvel, não deve prevalecer, por abusiva, a cláusula prevista no contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, por meio da qual se estabelece novo prazo para conclusão e entrega da obra em detrimento daquele que havia sido originalmente avençado no contrato de promessa de compra e venda de coisa futura firmado entre o adquirente e a construtora."
- Prevalece o prazo contratualmente fixado acrescido da tolerância de 180 dias - Após o decurso do prazo concedido para a entrega do imóvel, é devida a restituição ao comprador da denominada "taxa de evolução de obra. (TJ-MG - AC: 10000210534160001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 26/05/2021, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/05/2021)

Quanto a possibilidade de aplicação da costumeira cláusula de tolerância mencionada pelo juízo de origem na sentença impugnada, observa-se, de início, que o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e Mútuo Para Construção (Id. 202317731 - Pág. 5), firmado entre as partes em 09.11.2011, estipulou, apenas, o período de 15 meses para o término da construção (Cláusula quarta – prazo de construção) e mais 60 dias para entrega das chaves do imóvel ao devedor, conforme a Cláusula Quinta, § 2o, do contrato.

Veja que a única estipulação de extensão de prazo ali prevista, foi a de 60 dias para entrega das chaves, que não se confunde com a denominada cláusula de tolerância, prevista como cláusula padrão nos contratos de empreendimentos complexos e sujeito a situações involuntárias das mais variadas.

Embora se trate de uma cláusula padronizada e embora não encontre qualquer óbice no ordenamento jurídico pátrio, a aplicação desta cláusula de tolerância, admitida pelo período máximo de 180 dias, exige expressa pactuação, para que o consumidor
, desde a contratação, tenha conhecimento da disposição atinente a eventual atraso. Todavia, como já adiantado acima, não foi o que ocorreu no caso dos autos, eis que da análise do contrato apresentado não se verifica qualquer disposição contratual neste sentido.

A exigência de expressa pactuação foi matéria de enfrentamento pelo STJ, no julgamento do
AREsp: 2155417, que na oportunidade assim sinalizou: “
Observe-se, ainda, que não há previsão no contrato exibido da usual
tolerância
de
180

dias
, o que afasta a pretensão de cômputo desse prazo adicional, o que exigiria
expressa
contratação entre as partes
ou ainda o prazo complementar de 60
dias
para
entrega
da unidade após a conclusão da
obra
, quando se está diante de imóvel cujo contrato de financiamento imobiliário foi realizado em momento antecedente, não havendo empecilhos relacionados à quitação do preço;" (e-STJ fls. 584/585 -
Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 19/05/2023)

No mesmo sentido:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTADO EM DIAS ÚTEIS. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DESVANTAGEM EXAGERADA PARA O CONSUMIDOR. I. Quanto à validade da cláusula em contrato de compra e venda de unidade imobiliária que estipula prazo de tolerância em dias úteis, a eg. 8a Turma Cível fixou entendimento no sentido de que
não há abusividade no período de tolerância de 180 dias úteis para entrega de bem,
se previamente ajustado em contrato
, não causando desvantagem exagerada ao consumidor.
Precedentes. II. Recurso de Apelação conhecido e não provido. (TJ-DF 07068343720188070014 DF 0706834-37.2018.8.07.0014, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Data de Julgamento: 27/01/2022, 8a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/02/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO - AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - PRELIMINAR REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANOS MORAIS PRESUMIDOS - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA DESDE QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - CUMULABILIDADE COM DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) - NATUREZAS JURÍDICAS DIVERSAS - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - ART. 85, § 11o, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO. Identifica-se o interesse de agir quando o provimento jurisdicional pretendido se revela útil e adequado à pretensão do autor. O ajuizamento da Ação principal quando ainda em trâmite a cautelar de exibição de documentos demonstra que não existe urgência ou necessidade do seguimento da medida preparatória, dando causa à sua extinção em virtude da falta de interesse de agir do autor. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos respectivo no período.
Havendo previsão expressa de prazo de tolerância de 180

dias
para a entrega de apartamento em construção, a multa contratual é devida desde quando ultrapassado esse limite até a data da efetiva entrega, e pode ser cumulada com danos materiais (danos emergentes), em virtude da natureza moratória dessa cláusula penal.
Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente arbitrada, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC). (TJ-MT - APL: 00076195020158110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 31/05/2017, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 02/06/2017)

Desse modo, como o prazo de 180 dias é inaplicável a presente situação, tem-se que mesmo considerado o prazo de 60 dias para a entrega das chaves, a unidade imobiliária adquirida na planta foi entregue com atraso (09.02.2013 – 18.07.2013). Aliás, o atraso é incontroverso.

Neste caso, o entendimento jurisprudencial direciona que, a Construtora
é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, que devem ser calculadas.

Registra-se, as justificativas apresentadas para a prorrogação da conclusão das obras, tais como
escassez de mão obra e de material, problemas enfrentados junto a cartório e a CAB Cuiabá, dentre outros,
constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximir a parte requerida, aqui apelada, da responsabilidade decorrente da falha na prestação do serviço, caracterizada pelo atraso na entrega da unidade imobiliária.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora. De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra . Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.
Fatores como escassez de mão de obra , de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora
.
Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ). O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório. (N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020) (g.n)

Dessa forma, verificado o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de prorrogação de 60 dias, têm-se que o prejuízo do comprador é presumido, de modo que a injusta privação do uso do bem, enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

A matéria foi objeto de análise pelo STJ, em sede de recurso repetitivo
- Tema 996 –
e ressaltou que
o atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto
(REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000/SP).

A saber:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS
. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (
REsp 1729593/SP
, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Ainda:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS –REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel , enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega , a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.” (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).

Desse modo, constatado que os autores deixaram de fruir de seu imóvel em decorrência do inadimplemento contratual da ré, merece reforma a sentença, neste ponto, para determinar que a ré efetue o pagamento dos aluguéis pelo período do atraso na entrega do imóvel, compreendido entre fevereiro e julho de 2013, no valor equivalente a 1% do preço do imóvel adquirido, que no caso, resultará em R$ 750,00 por mês.

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera na entrega ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

No caso, o fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso de cinco meses para a entrega do imóvel ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho do usufruto do bem.

Por deveras conhecida a
via crucis
que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da casa própria lhe proporciona.

Dizer que esse injustificado atraso fica apenas no conceito de dissabor, é negar,
a não mais poder,
nossos valores culturais.

Assim, em conformidade com a jurisprudência consolidada pelo STJ, tenho que a sentença merece reforma quanto à condenação pelo dano moral.

No que se refere ao
quantum
indenizatório têm-se que a quantia de R$5.000,00 a cada autor, revela-se coerente e razoável com as circunstâncias do caso concreto, sobretudo em atenção ao tempo da demora, aos critérios do artigo 944 do CC, bem como aos aspectos sociopedagógico e reparatório da medida.

Frisa-se, a indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, a fim de compensar o sofrimento da vítima e desencorajar a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para julgar parcialmente procedente a ação e condenar a demandada, ora apelada, no pagamento de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 750,00 por mês, pelo período de fevereiro a julho de 2013, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a contar do efetivo prejuízo, por se tratar de responsabilidade contratual, bem como, na importância de R$ 5.000,00, a título de dano moral, para cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a contar do arbitramento, nos termos do art. 405, do Código Civil e da Súmula 362, do STJ, respectivamente. Inverte-se o ônus sucumbencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/04/2024