Tribunal: TJMT
Processo: 1053772-06.2022.8.11.0001
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-02
Data de publicação: 2024-04-10

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – TERRENO NÃO EDIFICADO – IPTU – DESCONTO INDEVIDO – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO.
1. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas.
2. STJ firmou entendimento que nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Pagamento de despesas como IPTU e taxa de manutenção são de responsabilidade da vendedora, pois não demonstrada a edificação no imóvel ou a efetiva posse dos compradores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1053772-06.2022.8.11.0001
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARIA DA CONCEICAO COSTA PEDROSO - CPF: 304.299.861-49 (APELADO), RENAN AMERICO DA COSTA SOUZA - CPF: 037.725.671-42 (ADVOGADO), LAURA FERNANDA COSTA NUNES - CPF: 002.354.611-56 (APELADO), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – TERRENO NÃO EDIFICADO – IPTU – DESCONTO INDEVIDO – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1.

O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas.

2.

STJ firmou entendimento que nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

3.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4.

Pagamento de despesas como IPTU e taxa de manutenção são de responsabilidade da vendedora, pois não demonstrada a edificação no imóvel ou a efetiva posse dos compradores.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Elmo Engenharia Ltda., em face da sentença proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por danos Morais e Materiais, promovida por maria da Conceição Costa Pedroso, julgou os
pedidos parcialmente procedentes,
para
declarar rescindido
o contrato entre as partes, e condenou a requerida na devolução dos valores pagos no importe de R$ 37.978,59 (trinta e sete mil novecentos e setenta e oito reais e cinquenta e nove centavos)

já abatido o percentual de 23% a título de retenção, a ser corrigido monetariamente do desembolso, acrescido de juros de 1% a.m., na forma do que estabelece o Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 –, ou seja, incidindo a partir do trânsito em julgado da presente sentença.

A apelante, Elmo Engenharia Ltda., aduz em seu recurso, em síntese, que na vigência da relação contratual, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, notadamente, o IPTU, são de reponsabilidade da compradora.

Informa, outrossim, que a transmissão da posse do imóvel ocorre na assinatura do contrato, podendo o comprador utilizar e fruir da forma lhe convir, de sorte que incide os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do bem ao adquirente até sua restituição ao loteador.

As contrarrazões foram apresentadas, id. 205056442.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como visto no relatório, a apelante visa à reforma da sentença que julgou os pedidos vertidos na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por danos Morais e Materiais, parcialmente procedentes.

Do exame dos autos, verifica-se que Maria da Conceição Costa Pedroso e Laura Fernanda Costa Nunes firmaram um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda junto à Elmo Engenharia Ltda., objetivando a aquisição do imóvel denominado como: Lote 62, Quadra 21, Parque Residencial Tropicalville, ao preço de R$ 96.348,00 (noventa e seis mil trezentos e quarenta e oito reais), que deveria ser pago em 150 (cento e cinquenta) parcelas no valor de R$ 642,32 (seiscentos e quarenta e dois reais e trinta e dois centavos).

Outrossim, para a efetivação do negócio jurídico, a parte autora informa que efetuou o pagamento da taxa de corretagem, diretamente ao representante, Sr. Dirceu, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Confere-se que, no decorrer do contrato efetuou vários pagamentos, totalizando, até a data da rescisão, o valor de R$55.033,35 (cinquenta e cinco mil trinta e três reais e trinta e cinco centavos)

Ao argumento de que não possuíam mais condições de adimplir com as parcelas, pleitearam a rescisão do contrato realizado com a ré, e a restituição dos valores pagos, alegando ser indevida as retenções perpetradas pela ré.

O Juízo de Primeiro Grau, analisando os pedidos, julgou-os procedentes, em parte, nos seguintes termos:

Assim sendo,
afasto o pedido do requerido para fixação de taxa de fruição do imóvel em questão
e torno definitivo o montante a ser restituído. Com relação à correção monetária, é lição corrente na doutrina e jurisprudência que ela nada acrescenta ao direito, não é um plus que se adiciona, sendo apenas uma correção em decorrência da corrosão do poder aquisitivo da moeda, provocada pela inflação.

Nesse sentido, Theotônio Negrão,
in "Código de Processo Civil e legislação processual em vigor",
editora Saraiva, 35a edição, 2003, nos comentários ao artigo1o, da Lei 6.899, de 08 de abril de 1981, que dispõe sobre a correção monetária, colaciona:

"A correção monetária não constitui parcela que se agrega ao principal, mas simples recomposição do valor e poder aquisitivo do mesmo. Trata-se, apenas, na verdade, de nova expressão numérica do valor monetário aviltado pela inflação. Quem recebe com correção monetária não recebe um 'plus', mas apenas o que lhe é devido, em forma atualizada. (JTA 109/372)."

Já os juros moratórios correspondem a um rendimento do capital, por não ter sido este capital entregue no momento devido. Assim, devem
incidir correção monetária e juros de mora
, pois um apenas atualiza o capital e o outro é uma penalidade pelo não pagamento no momento devido.

Se o contrato está sendo desfeito e se a requerida poderá renegociar o imóvel, não tem sentido que os valores pagos pelas autoras lhe sejam restituídos parceladamente, razão pela qual
deverão ser devolvidas em parcela única e não parceladamente.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos formulados na presente demanda para:

a)
Declarar
rescindido o contrato de celebrado entre as partes;

b)
Condenar
a requerida a devolução dos valores pagos no importe de
R$ 37.978,59 (trinta e sete mil novecentos e setenta e oito reais e cinquenta e nove centavos)
já abatido o percentual de 23% a título de retenção, a ser corrigido monetariamente do desembolso, acrescido de juros de 1% a.m., na forma do que estabelece o Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 –, ou seja, incidindo a partir do trânsito em julgado da presente sentença.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o, 2o, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC), ressalvando a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais com relação às requerentes em razão da gratuidade concedida.

P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquive-se e dê-se baixa, observadas as formalidades legais.

Cumpra-se.

De início, consigna-se que não há procurar um culpado para ser ou não possível a rescisão contratual, eis que o comprador, sob o argumento de que está impossibilitado de continuar adimplindo as prestações do contrato, em face de dificuldades financeiras, pode requerer a rescisão contratual, com a devolução das importâncias pagas, devidamente corrigidas, uma vez que as normas insculpidas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública, estabelecidas para a proteção e defesa dos direitos do consumidor, em cumprimento dos preceitos constitucionais previstos pelo artigo 5o, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V.

Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ:

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. - O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. (...)" (STJ - REsp 132903/SP).

Dessarte, é incontroversa a restituição do valor correspondente aos pagamentos efetuados até o distrato.

Assim, passo a análise das retenções, correspondentes às dívidas tributárias e taxas de fruição, arguidas pela recorrente.

1.

Do IPTU e da taxa de Fruição

Sobre o pagamento de despesas como IPTU e taxa de fruição, tem-se que, no caso, a responsabilidade é da vendedora, já que não há nos autos prova da edificação no imóvel ou da efetiva posse dos compradores. Da mesma forma, não é possível o ressarcimento da taxa de ocupação, visto que se trata de terreno para edificação. Mesmo que a apelada tenha tomado posse do referido terreno, não teve nenhum proveito econômico com isso.

Nesse sentido, já se manifestou o STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO
. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito,
a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.” (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023 – grifo nosso)

Igualmente, esta Egrégia Corte de Justiça, já decidiu:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL –
TAXA DE FRUIÇÃO
– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. (...)” (TJMT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022 – grifo nosso)

Dessa feita,
do valor a ser restituído pela vendedora à compradora, não devem ser computados os valores relativo aos débitos de IPTU, tampouco ser cobrada a taxa de fruição.

2.

Do percentual de retenção

Como se sabe, o art. 389 do Código Civil impõe o dever de indenizar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto ou da mora.

Assim, é facultado às partes convencionar, em contrato, uma multa por eventual descumprimento contratual, seja em razão de mora, denominada cláusula penal moratória; seja em razão de inadimplemento absoluto, chamada cláusula penal compensatória.

Logo, a
retenção de apenas parte das parcelas que foram pagas
, para fins de cobrir as despesas administrativas, é correto.

Sobre o tema, o STJ já decidiu que em contrato anterior à Lei 13.786/
2018
,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes
, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, senão vejamos:

"(...) Ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786
/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg 1.138.183/PE
, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes
, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório
,
não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento". (
REsp 1.723.519
/SP, Segunda Seção, DJe de 2/10/2019 – grifo nosso)

Entrementes, dado que no contrato entabulado entre as partes em
2017,
portanto, antes da Lei 13.786/2018, foi previsto o percentual de
23% (vinte e três por cento)
sobre o valor adimplido, a ser retido, deve prevalecer este percentual.

Isto posto, deve a Elmo Engenharia Ltda, ressarcir a parte autora, dos valores pagos até a rescisão contratual,
devendo reter 23% (vinte e três por cento) do total apurado, que deverá ser calculado sobre o
valor efetivamente pago até o distrato
,
sem o acréscimo da atualização monetária pelo INCC ou qualquer outro índice, porquanto, serão acrescidas de juros legais e correção pelo INPC.

Ressalta-se, outrossim, que a correção monetária não constitui parcela que se agrega ao principal, mas simples recomposição do valor e poder aquisitivo, enquanto que os juros moratórios correspondem a um rendimento do capital, por não ter sido este capital entregue no momento devido, de modo que devem
incidir correção monetária e juros de mora
, sobre o valor a ser restituído.

Dessa feita, a Recorrente deve efetuar a devolução dos valores pagos pela compradora, abatido o percentual de 23% (vinte e três por cento) a título de retenção, a ser corrigido monetariamente do desembolso, pelo INPC, acrescido de juros de 1% a.m., na forma do que estabelece o Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 –, qual seja, a partir do trânsito em julgado da ação.

Isto posto, o desprovimento do apelo da empresa Elmo Engenharia Ltda. é medida impositiva.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO
interposto por Elmo Engenharia Ltda.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1o, 2o e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2024