Tribunal: TJMT
Processo: 1011035-67.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-03
Data de publicação: 2024-09-17

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CERCEAMENTO DSE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – INADIMPLÊNICA INJUSTIFICADA DEMONSTRADA – RESCISÃO CONTRATUAL HIPÓTESE CONFIGURADA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – COBRANÇA EXACERBADA DE ENCARGOS MORATÓRIOS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Sendo o Juiz o destinatário das provas, quando informa que aquelas acostadas aos autos são suficientes para formação do seu convencimento, não há que se falar em cerceamento de defesa.
Nos termos do que dispõem as regras sobre a distribuição do ônus da prova (artigo 3736, incisos I e II, do CPC), cada parte tem o dever de trazer indícios mínimos, capazes de comprovar suas alegações, o autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, e o réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
Quando os encargos moratórios estão de acordo com a legislação vigente e com o contrato firmado, não há que se falar em cobrança exacerbada.
A inadimplência injustificada do promitente comprador acarreta a rescisão do contrato, bem como a restituição das partes ao status quo ante, portanto, a devolução dos imóveis ao promitente vendedor com a restituição dos valores despendidos pelo promitente comprador é medida que se adequa ao caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011035-67.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE CARLOS DE ALMEIDA - CPF: 064.755.311-20 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), TJJ LOCACOES DE AREAS PARA LASER LTDA - CNPJ: 19.668.384/0001-43 (APELANTE), ODILON CAETANO SILVA JUNIOR - CPF: 016.194.732-83 (ADVOGADO), JANNE MARCELY MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 031.222.192-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– CERCEAMENTO DSE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – INADIMPLÊNICA INJUSTIFICADA DEMONSTRADA – RESCISÃO CONTRATUAL HIPÓTESE CONFIGURADA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – COBRANÇA EXACERBADA DE ENCARGOS MORATÓRIOS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Sendo o Juiz o destinatário das provas, quando informa que aquelas acostadas aos autos são suficientes para formação do seu convencimento, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Nos termos do que dispõem as regras sobre a distribuição do ônus da prova (artigo 3736, incisos I e II, do CPC), cada parte tem o dever de trazer indícios mínimos, capazes de comprovar suas alegações, o autor,
quanto ao fato constitutivo de seu direito
, e o réu,
quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Quando os encargos moratórios estão de acordo com a legislação vigente e com o contrato firmado, não há que se falar em cobrança exacerbada.

A inadimplência injustificada do promitente comprador acarreta a rescisão do contrato, bem como a restituição das partes ao
status quo ante
, portanto, a devolução dos imóveis ao promitente vendedor com a restituição dos valores despendidos pelo promitente comprador
é medida que se adequa ao caso.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela pessoa jurídica TJJ Locações de Áreas para Laser LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação Rescisória de Compromisso de Venda e Compra c/c Reintegração de Posse
, ajuizada por
José Carlos de Almeida.

No ato sentencial, o Juízo Singular julgou procedente o pedido inicial, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, condenou a Apelante a devolver os Lotes 04, 05, 31 e 32, do Loteamento São Tomé, localizado na cidade de Cuiabá-MT.

Ainda, julgou improcedente o pedido reconvencional apresentado pela Apelante, que foi condenada ao ônus sucumbencial das duas ações, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa, na Ação de Rescisão Contratual e 15%, também do valor da causa, na Reconvenção.

Após, em decorrência dos Embargos de Declaração opostos pela Apelante e devido ao retorno das partes contratuais ao
status quo ante,
determinou a restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, com a incidência de correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1%, desde a citação, deduzidos os encargos contratuais e limitados em 20% dos valores pagos.

A Recorrente aduz em suas razões recursais que a sentença deve ser anulada por cerceamento de defesa, pelo julgamento antecipado da lide, pois foi impedida de produzir as provas requeridas.

No mérito, pretende a reforma da sentença, porque o inadimplemento contratual ocorreu em virtude do problema financeiro enfrentado, após 3 (três) anos do contrato e, também, porque os índices moratórios aplicados na renegociação do débito estavam exorbitantes.

Ao final, requer o acolhimento da prejudicial de mérito de cerceamento de defesa, ou o provimento do recurso, a fim de que a sentença seja reformada para que haja revisão contratual, para restabelecimento do equilíbrio entre as partes do contrato, com oportunidade de pagamento do valor devido.

Em suas contrarrazões, o Apelado pugna pelo não provimento do recurso (id. 222777768).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como visto no relatório, a Apelante, TJJ Locações de Áreas para Laser LTDA., insurge-se contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação Rescisória de Compromisso de Venda e Compra c/c Reintegração de Posse
, ajuizada por
José Carlos de Almeida.

Na ocasião, o mencionado Magistrado julgou procedente o pedido inicial, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, condenou a Recorrente a devolver os Lotes 04, 05, 31 e 32, do Loteamento São Tomé, localizado na cidade de Cuiabá-MT, bem como, a Apelada à restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, com a incidência de correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1%, desde a citação, deduzidos os encargos contratuais e limitados em 20% dos valores pagos.

Além disso, julgou improcedente o pedido reconvencional apresentado pela Apelante, que foi condenada ao ônus sucumbencial das duas ações, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa, na Ação de Rescisão Contratual, e 15%, também do valor da causa, na Reconvenção.

Do exame dos autos, verifica-se que José Carlos de Almeida loteou uma área de terras, no Município de Cuiabá-MT, nos termos da Lei n. 6.766/79, o que foi devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal.

Em decorrência, firmou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, com TJJ Locações de Áreas para Laser Ltda., em 07/11/2013, para venda dos lotes 04, 05,31 e 32, da quadra 08, do Loteamento denominado São Tomé.

Cada lote possui o tamanho de 250,00m2 e foram vendidos pelo preço individual de R$ 71.024,40 (setenta e um mil e vinte e quatro reais e quarenta centavos), estipulada a seguinte forma de pagamento: 120 (cento e vinte) parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 591,87 (quinhentos e noventa e um reais e oitenta e sete centavos), com vencimento para todo o dia 30, iniciando em 30/03/2014, a serem reajustadas anualmente pelo índice INCC.

Acontece que o Apelante foi constituído em mora, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/79, pois inadimplente quanto às parcelas do pagamento dos lotes, o que trouxe como consequência a rescisão de pleno direito do contrato particular de promessa de compra e venda.

Além disso, a posse exercida pelo Apelante sobre os lotes adquiridos e não pagos transformou-se em injusta e ilegal, esbulho que fundamenta o pedido de reintegração de posse formulado na Ação de Rescisão Contratual, ajuizada pelo Promitente Vendedor.

Em sua contestação, a pessoa jurídica Recorrente alegou a incidência exorbitante de juros no débito cobrado e justificou sua inadimplência, afirmando ter enfrentado uma grave crise financeira que a motivou procurar o Apelado em agosto de 2016, quando se deparou com um valor exacerbado para renegociação dos valores em atraso, os quais superaram os valores iniciais de cada lote.

Desta feita, alegou que sua inadimplência é de inteira responsabilidade do Apelado, que omitiu em sua petição inicial a obrigação de restituir a Apelante pelos valores pagos, que devem ser devidamente atualizados. Situação prevista no art. 32-A da lei 6.766/79.

Na oportunidade, apresentou pedido reconvencional de revisão contratual, a fim de que os encargos moratórios do contrato sejam revisados.

Da análise detida dos autos, verifica-se que o Apelado não foi intimado para contestar a reconvenção e, apesar do pedido de id. 222777754, para regularização do feito e devolução do prazo para especificação de provas, o Juiz Singular entendeu por bem julgar a procedência do pedido inicial da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e a improcedência o pedido reconvencional.

Além disso, condenou a Apelante ao pagamento do ônus sucumbencial das duas ações, com honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 10% do valor da causa, na ação de rescisão contratual, e 15%, também do valor da causa, na Reconvenção.

Após a oposição dos Embargos de Declaração pela Recorrente, o Juiz Singular incluiu no ato sentencial a obrigação de o Apelado restituir à Apelante os valores pagos, que devem ser devidamente atualizados com correção monetária, pelo INPC, a partir de cada desembolso e juros de mora de 1%, desde a citação, com dedução dos encargos contratuais, limitados a 20% dos valores pagos.

Inconformada, a pessoa jurídica recorre.

Primeiramente, importante consignar que o Juízo de Primeira Instância justificou na sentença recorrida que os fundamentos utilizados na reconvenção, para requerer a revisão dos índices de correção monetária e juros aplicados aos valores em atraso, foram apreciados no julgamento da ação de rescisão contratual, logo, não havia necessidade de repeti-los, para julgar a ação reconvencional e, diante dessa conclusão, julgou improcedente o pedido da reconvenção.

Desta feita, não há que se falar em nulidade processual quanto à ausência de intimação da parte autora para contestar a reconvenção, já que fora intimada para impugnar a contestação apresentada na ação e o processo seguiu seu trâmite regular.

Passa-se, então, à apreciação da prejudicial de mérito.

Da Análise da Prejudicial de Mérito de Cerceamento de Defesa
.

A Recorrente alega que o julgamento antecipado da lide, que impossibilitou a produção das provas por ela requeridas, prejudicou a demonstração da veracidade de suas alegações e, por isso, a sentença deve ser anulada pela configuração, no caso, do Cerceamento de Defesa.

Sabe-se que, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil (CPC), cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Ademais, o julgador tem liberdade para apreciar as provas e formar sua convicção, conforme o princípio do livre convencimento justificado, previsto no artigo 371 do mesmo diploma legal.

Na hipótese, o Juízo Singular entendeu ser o caso de julgamento antecipado da lide, porque as provas já acostadas aos autos se mostravam suficientes para a formação do seu convencimento.

Da análise detida dos autos, verifica-se que realmente o conjunto probatório neles constantes mostra-se suficiente para solução dos pontos controvertidos da demanda.

Desta feita, sendo o Juiz o destinatário das provas, quando informa que aquelas acostadas aos autos são suficientes para formação do seu convencimento, não há que se falar em cerceamento de defesa e, por isso,
AFASTA-SE
a prejudicial de mérito suscitada.

É como se vota.

Da Apreciação do Mérito Recursal

No caso em apreço, vê-se que o inadimplemento da Apelante quanto aos pagamentos ajustados no contrato de promessa de compra e venda dos lotes individualizados no contexto fático alhures, é fato incontroverso nos autos.

Conforme bem pontuado na sentença recorrida, os juros arguidos pela Recorrente como exorbitantes não se configuram desta forma, pois, de acordo com a Lei n.
6.766/79,
que regulamenta o contrato firmado entre as partes e aplicado nos termos do pactuado. Por essa razão, não há que se falar em cobrança exagerada.

Sabe-se que, nos termos do que dispõem as regras sobre a distribuição do ônus da prova (artigo 3736, incisos I e II, do CPC), cada parte tem o dever de trazer indícios mínimos, capazes de comprovar suas alegações, o autor,
quanto ao fato constitutivo de seu direito
, e o réu,
quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Desta feita, escorreita a sentença que declarou a rescisão do contrato entabulado entre os litigantes, bem como determinou a devolução dos imóveis ao promitente vendedora com a restituição integral dos valores despendidos pelo promitente comprador.

Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem. (TJMG. RAC: 10000180778094002 MG. Relator: Estevão Lucchesi. Julgamento: 23/01/2020. Publicação: 23/01/2020).

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato. Procedência dos pedidos. Insurgência. Descabimento. Arguição de prescrição. Pleito de restituição de quantias pagas. Inadmissibilidade. Tratando-se de pedido de rescisão contratual, cumulado com reintegração de posse pelo inadimplemento do preço ajustado, o prazo prescricional é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário. Precedentes desta Corte e do E. STJ. Inadimplência de longa data, inconteste. Posse injusta configurada. Reintegração que é consequência do rompimento do negócio. Perda das parcelas adimplidas. Possibilidade. Peculiaridades do caso que autorizam a retenção pela promitente vendedora. Ausência de enriquecimento sem causa. Compensação pelos prejuízos e uso gratuito do bem. Fixação de alugueres pela fruição do bem, cujo montante certamente ultrapassaria o valor das prestações pagas, considerando o baixo valor das parcelas e o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação (mais de 10 anos). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP. RAC: 10017232320208260362 SP 1001723-23.2020.8.26.0362. Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado. Relator: Márcio Boscaro. Julgamento: 19/03/2022. Publicação: 19/03/2022).

Dessarte, diante de todo o exposto não há que se falar em reforma da sentença que se encontra em perfeita sintonia com o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátrios.

Forte nesses argumentos,
AFASTA-SE
a prejudicial de mérito de cerceamento de defesa; bem como,
NEGA-SE

PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
TJJ Locações de Áreas para Laser LTDA.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1o, 2o e 11, do CPC, majoro em 3% o percentual dos honorários advocatícios arbitrados na sentença, no julgamento da ação e da reconvenção.

É como se vota.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2024