Tribunal: TJMT
Processo: 1000148-02.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-23
Data de publicação: 2024-04-25

Ementa:
APELANTE(S)/APELADO(S): TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA.
APELANTE(S)/APELADO(S): PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
EMENTA:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL – DEMORA INJUSTIFICADA – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONFIGURADA – DEVER DE INDENIZAR – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGO – OCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – OCORRÊNCIA – “BIS IN IDEM” – NÃO COMPROVADO – RECURSO DE PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA. CONHECIDO E PROVIDO.
1. A demora injustificada na entrega do imóvel, sem dúvida geram danos que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento.
2. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, precedente dos Tribunais Superiores.
3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000148-02.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY - CPF: 026.861.082-74 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO registrado(a) civilmente como EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA - CPF: 025.970.592-60 (APELANTE), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA - CPF: 025.970.592-60 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY - CPF: 026.861.082-74 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAN
TE
(S)
/
APELA
DO
(
S
)
:

TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY
e
GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA
.

APELAN
TE
(S)
/
APELA
DO
(
S
)
:

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

EMENTA:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
–
AUSÊNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL
– D
EMORA INJUSTIFICADA
–
RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONFIGURADA –
DEVER DE INDENIZAR – DANO MORAL – OCORRÊNCIA –
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
– POSSIBILIDADE
– DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGO
– OCORRÊNCIA
–
DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – OCORRÊNCIA –
“BIS IN IDEM”
– NÃO COMPROVADO –
RECURSO DE
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE
TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA.
CONHECIDO E PROVIDO.

1.
A demora injustificada na entrega do imóvel, sem dúvida geram danos que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento
.

2.
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
, precedente dos Tribunais Superiores.

3.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

R E L A T Ó R I O

R
ELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
de Apelação
Cível tirado contra sentença que
declarou
rescindindo o contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pelas autoras da demanda, bem como, condenou a parte apelante
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ao pagamento de indenização a título de danos morais no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e, ainda condenou a imobiliária apelante ao pagamento de lucros cessantes, cujo valor será apreciado em liquidação de sentença
,
em virtude
d
a ausência de entrega do imóvel
.

Em suas razões recursais
os apelantes
invoca
m
os seguintes
argumentos
fático-jurídicos:

1.
Das razões recursais da parte apelante

TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA
.

1
.1.
Do pleito de inversão
da cláusula penal
sobre o valor atualizado do contrato
em desfavor da parte
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

2. Das razões
do recurso adesivo
da parte
apelante

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

2.1.
Da Necessidade de designação de audiência de conciliação.

2.2. Da inexigibilidade da restituição da comissão de corretagem.

2.
3
.
Da inexistência de dano moral indenizável
.

2.4. Da ausência do pedido de lucros cessantes – Sentença
“Extra petita”
.

2.5. Da Vedação ao
“bis in idem”
.

Conforme certidão em ID. 208020166, verifica-se que as partes TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA, são beneficiárias da Justiça Gratuita

A
mbas as
parte
s
apelada
s
apresent
aram
suas contrarrazões, rebate
ndo
as alegações
recursais da parte adversa
, e defendendo o desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELAN
TE
(S)
/
APELA
DO
(
S
)
:

TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY
e
GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA
.

APELAN
TE
(S)
/
APELA
DO
(
S
)
:

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível tirado contra sentença que declarou rescindindo o contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pelas autoras da demanda, bem como, condenou a parte apelante PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ao pagamento de indenização a título de danos morais no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e, ainda condenou a imobiliária apelante ao pagamento de lucros cessantes, cujo valor será apreciado em liquidação de sentença, em virtude da ausência de entrega do imóvel.

1
.
Das razões recursais da parte apelante TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA.

1.1.
Do pleito de inversão da cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato em desfavor da parte PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Alega a parte a apelante que o juízo singular decidiu equivocadamente no que tange a inversão da cláusula penal, eis que, no teor de fundamento da decisão o magistrado pontuou pelo provimento da inversão pleiteada, contudo, na parte dispositiva condenou a imobiliária em lucros
cessantes, pedido estranho aos pedidos realizados pela parte apelante em exordial.

Desse modo, tenho que
deve
ser dado provimento ao pedido da parte apelante,
em razão do princípio da paridade contratual, para que seja realizado a inversão
da cláusula penal
em desfavor da imobiliária apelante,
devido ao inadimplemento contratual pela imobiliária. Tal inversão é possível
, pois
há
a
previsão contratual
para eventual inadimplemento do comprador,
em

ID. 207604734 – pág. 5,
no seguinte sentido
,
“
in
verbis
”
:

“VIII – DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIA DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO”,

[...]

§2o - Caso a rescisão se dê por culpa, ou seja, solicitada, pelo(
a,s
) COMPRADOR (A, ES), ele(
a,s
) estará(
ão
) sujeito(s) à perda do valor dado como sinal, visto possuir caráter de arras penitenciais e ainda a cominação de multa, por infração contratual
, no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, à título de cláusula penal, em razão da rescisão imotivada da prese
nte compromisso de compra e venda ou devido à resolução por inadimplemento do(
a,s
) COMPRADOR(A, ES).”

Nesse sentido é a jurisprudência caseira:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO - RESCISÃO DECRETADA – CULPA DO VENDEDOR – ATRASO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – VIABILIDADE – INCIDÊNCIA DO CDC - COBRANÇA DE IPTU INDEVIDA AO COMPRADOR – INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO BEM – CLÁUSULA PENAL DEVIDA - DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – DESPROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E PROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR DENILSON DOS SANTOS AMARAL PARA
AFASTAR A DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO BEM.

Não há falar em cerceamento de defesa, em caso de julgamento antecipado da lide, sem a audiência de instrução e julgamento, quando há elementos de prova suficientes para o deslinde da causa.

Em sendo constatada a culpa da Requerida/Construtora pela rescisão do contrato, pois descumpriu os prazos estipulados no contrato e inclusive comercializou o imóvel quando havia suspensão para tal, em razão de liminar deferida em ação civil pública, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, não se aplicando a retenção de qualquer quantia paga, à luz da Súmula n. 543 do STJ.

Em face do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa sobre o valor do contrato, conforme estabelecido em cláusula contratada.

Fica caracterizado o dano moral decorrente de atraso injustificado de entrega de empreendimento residencial no prazo avençado, situação que ultrapassa o mero aborrecimento, sobretudo porque o atraso foi de anos.

Não havendo posse da parte Autora/Requerente, não há como impor que ele se responsabilize por pagamentos referentes ao IPTU.

Não se aplica ao caso o entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002) no qual os juros de mora, em ação de rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

(N.U 1028452-45.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/02/2024,
Publicado
no DJE 14/02/2024)

A tese firmada no
Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça,
dispõe
:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Por tais, razões entendo que deve ser substituído
a condenação em lucros cessantes para aplicar a inversão da cláusula penal
pleitead
a
pela parte apelante.

2. Das razões
do recurso adesivo
da parte
apelante

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

2.1.
Da Necessidade de designação de audiência de conciliação.

No que
tange
o pleito da parte pela necessidade
de designar audiência de conciliação
, entendo que deve ser rejeitado,
eis que,
verifica-se
nos autos
,
especificamente em ID.
207604756
,
que oportunizado a parte manifestar-se a respeito de provas e demais providências
, assim pontuou:

“
A parte requerida manifesta, desde já, pela desnecessidade de produção de outras provas, uma vez que a matéria ventilada é eminentemente de direito e os documentos carreados nos autos demonstram a total improcedência dos pedidos da parte requerente.
”

Saliento, que o referido pedido de designação
da audiência de conciliação
ocorreu somente em sede recursal,
outrossim,
verifica-se que
as partes apeladas em peça inicial dispensaram
a ocorrência

da
audiência de conciliação,
restando demonstrado a ausência de interesse da parte apelante, razão pelo qual deve ser rejeitado
recursal
.

2.2. Da inexigibilidade da restituição da comissão de corretagem.

Tal tese recursal não merece prosperar, diante da falha na prestação do serviço da imobiliária que não entregou o
imóvel, conforme
previsto contratualmente
, fato que ensejou
a rescisão contratual, dessa forma, entendo
que o valores despendidos a título de
comissão de corretagem
,

compreendem
o “quantum” a ser ressarcido aos compradores
.

Nesse sentido orienta a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

2.3. Da inexistência de dano moral indenizável.

Pois bem. Após detido exame dos autos,
tenho que a tese jurídica arguida pela parte recorrente não deve ser acolhida, uma vez que a prestação do serviço pela
imobiliária apelante
foi deficiente, pois ficou
evidenciado nos autos o inadimplemento contratual da empresa apelante, que
não realizou a entrega do imóvel dentro do prazo
.

Conform
e acervo processual, verifica-se que a imobiliária teria até o dia 31/12/2021 para realizar a entrega do
lote, com tolerância de prorrogação em mais 6 (seis) meses
,

todavia não cumpriu nenhum dos prazos previstos contratualmente, tendo a
s
parte
s

TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY
e
GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA
ajuizado a presente demanda em
05/01/2023, sem notícia da entrega do bem.

Desse modo, tenho que
deve
ser confirmada a responsabilidade indenizatória da
imobiliária apelante
, diante da fragilidade da prova produzida
,
cujo direito perseguido pela parte autora não foi extinto ou desconstituído, ônus processual que lhe cabia, ante o prescrito no inc. II, do art. 373, do Código de Processo Civil.

Consigno, que a demora injustificada na entrega do imóvel, sem dúvida geram danos que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento,
fato que, inegavelmente, lhe trouxe desgaste emocional e prejuízos de ordem moral, indenizáveis,
motivo pelo qual, rejeito a tese arguida pela parte apelante.

2.4. Da ausência do pedido de lucros cessantes – Sentença
“Extra petita”
.

Pois bem, com relação ao pleito da imobiliária apelante
,
anoto que o referido tema foi abordado no tópico 1.1.

2.5. Da Vedação ao
“bis in idem”
.

Em análise aos autos, entendo que tal tese recursal não merece guarida, ante a alegação da parte da existência de condenações
que caracterize o “bis in idem”, tal alegação não encontra sustentação, eis que,
a condenação em lucros cessantes foi substituída, conforme já analisa
do
no tópico
1.1.

Ademais, a devolução dos valores pagos, incluindo as arras em cumulação com danos morais, não caracterizam o “bis in idem”
, desse modo deve ser desprovido o pleito recursal.

Nesse sentido
é a jurisprudência hodierna
:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A REJEITADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – MÉRITO – ATRASO DE OBRA – PANDEMIA – RESCISÃO POR CULPA DAS REQUERIDAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM – MAJORAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – APLICABILIDADE – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – BASE DE
CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

As incorporações imobiliárias que fazem parte da cadeia de consumo respondem, solidariamente, pelos danos causados ao consumidor.

O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, incluindo arras (sinal), comissão de corretagem e IPTU.

Referência à pandemia que não é suficiente para afastar a responsabilidade pelo atraso, pois deve a parte comprovar a alteração de suas condições fáticas de deu única e exclusivamente em razão dos efeitos econômicos por ela causados.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. A indenização arbitrada comporta majoração, levando-se em consideração os parâmetros deste Sodalício.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua em 10% do valor adimplido pelo lote.

Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, na forma gradual, do § 2o do art. 85 do CPC.

(N.U 1003201-88.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2024,
Publicado
no DJE 28/03/2024)
(grifo nosso)

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
e conheço do recurso de
TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para o fim
de substituir a condenação em lucros cessantes para aplicar a inversão da cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato em
desfavor da imobiliária apelada
, mantendo-se quanto ao mais, na integralidade, a sentença fustigada.

Deixo de condenar a parte
TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA ao pagamento de honorários sucumbenciais em razão do êxito recursal e
em relação a condenação em honorários sucumbenciais em desfavor da parte
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, em face do que dispõe o art. 85, §11o do Código de Processo Civil, majoro a referida condenação para o importe de
15% (quinze por cento).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2024