Tribunal: TJMT
Processo: 1013426-07.2022.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-22

Ementa:
EMENTA
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ALEGAÇÃO DE LEGALIDADE DA CLÁUSULA 6.1 DO CONTRATO QUE ESTABELECE PRAZO DE PRORROGAÇÃO DA OBRA POR MAIS 2 (DOIS) ANOS – DE ACORDO COM A LEI Lei 6.766/79 – QUESTIONAMENTOS ANALISADOS E DECIDIDOS DE FORMA A PROPICIAR A EMBARGANTE INTERPOR EVENTUAIS RECURSOS JUNTO ÀS INSTÃNCIAS SUPERIORES – EMBARGOS DESPROVIDOS.
Estando a matéria referente a validade da cláusula 6.1 do contrato devidamente analisada e decidida, ainda que contrariando a pretensão recursal, não há falar em erro material, omissão, contradição ou obscuridade a serem sanadas por meio dos embargos de declaração.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1013426-07.2022.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]
Parte(s):

[HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELANTE), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), Mileny Vasconcelos Gonçalves registrado(a) civilmente como MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELANTE), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELANTE), THAIS EVELLYN MARQUES DA SILVA - CPF: 062.933.411-04 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), CRISTIAN MORAIS PIRES - CPF: 061.062.091-62 (APELADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA (APELANTE), CRISTIAN MORAIS PIRES - CPF: 061.062.091-62 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), THAIS EVELLYN MARQUES DA SILVA - CPF: 062.933.411-04 (APELANTE), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), ESPÓLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA (APELADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), Mileny Vasconcelos Gonçalves registrado(a) civilmente como MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (EMBARGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.
E M E N T A

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ALEGAÇÃO DE LEGALIDADE DA CLÁUSULA 6.1 DO CONTRATO QUE ESTABELECE PRAZO DE PRORROGAÇÃO DA OBRA POR MAIS 2 (DOIS) ANOS – DE ACORDO COM A LEI
Lei 6.766/79
– QUESTIONAMENTOS ANALISADOS E DECIDIDOS DE FORMA A PROPICIAR A

EMBARGANTE INTERPOR EVENTUAIS RECURSOS JUNTO ÀS INSTÃNCIAS SUPERIORES – EMBARGOS DESPROVIDOS.

Estando a matéria referente a validade da cláusula 6.1 do contrato devidamente analisada e decidida, ainda que contrariando a pretensão recursal, não há falar em erro material, omissão, contradição ou obscuridade a serem sanadas por meio dos embargos de declaração.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N. 1013426-07-2022

EMBARGANTE: HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADA: THAIS EVELLYN MARQUES DA SILVA

RELATÓRIO:

Trata-se de
Embargos de Declaração
propostos por
Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda
, em face do acórdão que proveu parcialmente o Recurso de Apelação Cível interposto pela Embargante afastando os danos morais pleiteados pela Recorrida/Embargada.

Nas razões recursais a Embargante sustenta a necessidade de ingressar com o presente recurso a fim de prequestionar a matéria, sustentando

a necessidade de eliminar contradição, obscuridade, omissão e erro material.

Assevera que foi considerado abusiva a cláusula contratual 6.1 do contrato objeto de discussão nos Autos que estabelece prazo de 2 (dois) anos prorrogável por mais 2 (dois anos) para entrega da obra, argumentando ter ocorrido erro material, uma vez que não foi considerada a legislação pertinente (Lei 6.766/79),

que regula o parcelamento do solo urbano, sendo considerado a prorrogação de 180 dias aplica ao caso

indevidamente.

Afirma que
o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é pertinente apenas para incorporações imobiliárias, uma vez que referida Lei estabelece que

o cronograma de obras em empreendimentos pode durar até quatro anos, prorrogáveis por igual período, não havendo falar em prorrogação por 180 dias no presente caso tendo em vista que o Loteamento Residencial Porto Ferreira constitui um parcelamento de solo completamente regular,

conforme a Lei 6.766/79
.

Assevera que diante da legalidade da cláusula 6.1 do contrato
ficará demonstrado que, no momento do protocolo da ação (03/06/2022), esta encontrava-se dentro do prazo previsto contratualmente assim,

como já decidido nos autos no 1026664-93.2022.8.11.0003.

Afirma que referidos autos possuíam a mesma causa de pedir, qual seja, atraso nas obras, pleiteando-se a rescisão contratual por culpa exclusiva da loteadora, sendo que referido processo foi protocolado no dia 28/10/2022, razão pela qual, o juízo da 4o Vara Cível de Rondonópolis reconheceu não haver atraso na entrega da obra,

sendo a decisão mantida em sede recursal.

Sustenta a necessidade de pré-questionamento da matéria, pugnando pelo provimento do recurso.

Nas contrarrazões a Apelada sustenta a inexistência de erro, omissão, contradição ou obscuridade, afirmando que a Embargante visa a rediscussão da matéria.

Sustenta que ao prolatar a decisão o julgador o faz conforme seu livre convencimento motivado sendo que, no caso,

a decisão
apontou e fundamentou nitidamente os fundamentos jurídicos e fáticos de sua conclusão, sobretudo no que diz respeito a responsabilidade solidária das partes, bem como, do atraso quanto a entrega do empreendimento, juros e correção monetária, razão pela qual,

não merece acolhida a pretensão recursal. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto a Embargante ingressou com o presente recurso sustentando que há erro material no acórdão recorrido, tendo em vista a validade da cláusula 6.1 do contrato firmado entre as partes que estabelece o prazo de entrega da obra em dois anos prorrogável por mais 2 (dois) anos.

Assevera que no processo n.
1026664-93.2022.8.11.0003, ficou reconhecida a validade da prorrogação da obra por 2 (dois) anos, sendo que referida cláusula contratual está em conformidade com a Lei 6.766/79,

que trata do parcelamento do solo urbano e aplicável ao caso.

Cumpre anotar que a decisão embargada reconhece que o prazo de prorrogação para entrega da obra seria admissível em 180 dias, sendo a decisão proferida com a seguinte fundamentação:

“Conforme visto, a Autora ajuizou a Ação de Rescisão Contratual e Restituição das Quantias Pagas na qual, argumenta ter adquirido o Lote de terras, da quadra 17 Lote 20 Loteamento
Residencial Porto Ferreira comercializado pela Apelante em fevereiro/2018
cuja obra deveria ter sido entregue com toda infra-estrutura em 02 (dois) anos ou seja em fevereiro/2020, conforme, inclusive, propaganda da Loteadora fato que não ocorreu, sendo que até 22/09/2023 o Loteamento encontra-se precário e sem perspectiva, ultrapassando o prazo de entrega e de carência de 180 dias em decorrência de culpa da Loteadora.

Dessa forma o cerne da questão consiste em analisar o atraso na entrega do Loteamento em questão e a responsabilidade da Apelante, além da possibilidade de rescisão do contrato e restituição das quantias pagas pela Recorrida.

Verifica-se que foi juntado aos Autos o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes que na cláusula 6.1 registra que
o prazo de 2 anos para implantação de toda infra-estrutura das obras, admitindo tolerância de 24 meses.

Cumpre registrar de início que a estipulação do prazo de 24 meses para entrega da obra
estabelecendo possibilidade de prorrogação de 24 meses na eventualidade de situações anormais não deve ser admitida tratando-se de cláusula abusiva mesmo porque o prazo de prorrogação admitido legalmente é de 180 dias não podendo ser estabelecido conforme eventuais interesses da Loteadora.

No caso o empreendimento foi comercializado em fevereiro/2018 com promessa de entrega em 2 (dois) anos ou seja deveria ser entregue em fevereiro/2020 com toda infra estrutura concluída e liberada com aprovação da Prefeitura, conforme amplamente divulgado o que não ocorreu, restando demonstrado que o atraso da obra é evidente, a motivar o pedido de rescisão contratual pela Apelada.

Ademais está comprovado nos Autos que o empreendimento foi paralisado em varias oportunidades, levando ao atraso na entrega da obra inclusive, por mais de 180 dias, tanto assim que quando do ajuizamento da presente demanda o Loteamento ainda se encontrava inacabado, conforme documentos juntados aos Autos, valendo ressaltar que
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel,
cujo prazo de prorrogação é que deve ser considerado.

Nesse sentido, e a jurisprudência do STJ,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIAÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES. 1. "
É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior
." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.). 2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp n. 2.102.403/PR, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, J. 29.08.22).

Ademais conforme ressai da referida cláusula 6.1 do contrato é possível constatar que a Apelante vendeu os lotes, sem que o loteamento estivesse legalizado, bem como sem razoabilidade deixou que esse prazo para regularização da venda ficasse a seu critério
, ademais, referida cláusula faz menção ao prazo de 24 (vinte e quatro) meses a contar depois do registro, ou seja, uma norma em branco, no qual não se deixa dúvidas que somente procederia ao registro de acordo com sua vontade e conveniência conforme já reconhecido quando do julgamento do Recurso
de Apelação Cível n. 1021179-15-2022
de minha Relatoria.

Neste contexto, resta evidente que a rescisão contratual foi motivada por culpa da Loteadora ora Apelante,

não favorecendo a Apelante os argumentos de que referidos atrasos seriam decorrentes de caso f

fortuito ou força maior ou em razão da pandemia maior tendo em vista que estava recebendo as mensalidades de seus clientes normalmente no referido período.

Ademais, não há falar em
situação

imprevisível ou extraordinária, porquanto, o evento, por si só, não caracteriza justificativa para o atraso na conclusão do empreendimento, ressaltando que as restrições apenas atingiram a fase final do cronograma, e até o ajuizamento da demanda em 2023, a obra não havia sido concluída
.

Assim sendo, não há como afastar a culpa da promitente vendedora ora Apelante pelo atraso na entrega do empreendimento.

Com relação a devolução dos valores pagos pela Apelada aplica-se à hipótese, as disposições da Lei do Distrato ( Lei n. 13.786 de 28.12.18), vez que o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado em 23/07/2019, portanto sob sua vigência.

Assim, configurada a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento do contrato, é indevida qualquer retenção, inclusive, com relação à cláusula penal, já que estaria impondo ao comprador encargo a que não deu causa, o que não pode ser admitido.

Ademais cumpre observar que a vendedora terá a unidade autônoma disponível para nova alienação e recebimento da integralidade do preço, nos termos da Sumula n. 543 do STJ, que estabelece o seguinte:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Dessa forma não é aplicável as disposições do art.
32-A da Lei 6.766/79
como pleiteado pela Apelante
.

Com efeito, rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré, é direito do autor reaver a integralidade das parcelas pagas, imediata e de uma só vez, incluindo-se eventual a comissão de corretagem.

Acerca da matéria o entendimento jurisprudencial

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – INSURGÊNCIA CONTRA A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)” (Súmula 543 do STJ).

Não há interesse recursal se a penalidade contra a qual se insurge o apelante não foi estabelecida na sentença” .(RAC n. 1012316-78.2019.8.11.0002, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 18.10.23 ).

Com relação ao dano moral cumpre anotar que assiste razão à Apelante ao pretender seu afastamento.

Ocorre que não se mostram devidos, pois, o mero inadimplemento contratual não enseja condenação por danos extrapatrimoniais
, se não demonstrados que extrapolaram o mero aborrecimento atingindo direitos personalíssimos do consumidor, o que não restou evidenciado no caso.

Imperioso ressaltar que acerca da questão em semelhante caso em que é questionado o atraso da entrega da obra referente ao mesmo empreendimento há entendimento jurisprudencial no sentido de que o descumprimento contratual não é apto a gerar dano moral.

Isto porque é necessário demonstrar a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade, que ocorre quando o ilícito é capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, gerando situação vexatória ou forte abalo psíquico o que não está demonstrado no caso em análise.

Acerca da questão há entendimento jurisprudencial desse e. Tribunal de Justiça;

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – PROCEDÊNCIA PARCIAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL PARA A SOLUÇÃO DA QUESTÃO CONTROVERTIDA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE EVENTO DE FORÇA MAIOR OU FORTUITO EM RAZÃO DA PANDEMIA – CAUSAS QUE NÃO ELIDIRAM A MORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – DANO MORAL – INDEVIDO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO. (...)

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral. Recurso parcialmente provido.(N.U 1016545-39.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/05/2024, Publicado no DJE 06/05/2024).

Diante dessas considerações
dou provimento parcial ao recurso

apenas para afastar a condenação a título de danos morais,
mantendo no mais a sentença”.

Diante dessas considerações, conforme se vê
a decisão embargada encontra-se devidamente fundamentada, valendo ressaltar que embora a Embargante alega a validade da cláusula 6.1 do contrato invocando em seu favor a

Lei 6.766/79,
o fato é que como bem consta da decisão embargada a Embargante veiculou propaganda que a obra seria entregue em 2 (dois) anos (fevereiro de 2020) sendo que até 22/09/2023 o empreendimento estava inacabado.

Ademais, vendeu os Lotes sem que o Loteamento estivesse registrado e ainda deixou que o prazo de regularização ficasse a seu critério, sendo que referida cláusula faz menção a 24 meses a contar depois do registro o que representa uma norma em branco, não deixando dúvidas de que somente procederia ao registro de acordo com sua vontade e conveniência conforme já decidido no recurso n. 1021179-15-2022.

Dessa forma, apesar de a Embargante argumentar pela legalidade da referida cláusula 6.1 do contrato, todavia,
a matéria abordada pela Embargante foi decidida de forma propiciar a interposição de recursos nas Instâncias Superiores, valendo ressaltar que
externei de modo claro e objetivo as razões de meu convencimento ao decidir ampla-mente a matéria ventilada nos presentes embargos.

Assim sendo, estando convicta que foi dada a devida prestação jurisdicional, poderá a Embargante deduzir seu inconformismo pelos meios recursais próprios uma vez que o questionamento suscitado foi objeto de análise na decisão recorrida.

Diante do exposto,
nego provimento aos

Embargos de Declaração.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024