Tribunal: TJMT
Processo: 1028553-82.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-10-25

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. VENDA DO IMÓVEL INTERMEDIADA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. POSTERIOR DESISTÊNCIA. COMISSÃO DEVIDA. VENDA SUBSEQUENTE REALIZADA A COMPRADOR APRESENTADO PELA CORRETORA. VALIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO e WENDER ALVES BELISARIO contra sentença que, em ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária movida por TRIETO IMÓVEIS LTDA., julgou procedente o pedido inicial e condenou os apelantes ao pagamento da comissão de corretagem de R$ 1.215.284,10, com juros de mora e correção monetária. Os apelantes argumentam que não houve intermediação efetiva da venda e que a corretagem seria indevida, além de alegarem vício de consentimento no contrato inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a comissão de corretagem é devida mesmo com a desistência de uma primeira venda e a efetivação da venda a outro comprador posteriormente; (ii) definir se houve intermediação da corretora no segundo negócio, o que justificaria o pagamento da comissão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato de "Autorização de venda de imóvel com exclusividade" firmado entre as partes é válido e impõe a obrigação de pagamento da comissão pela venda do imóvel, conforme os termos pactuados, independentemente de posterior desistência de uma das vendas.
A comissão de corretagem é devida pela aproximação das partes, ainda que a venda inicialmente acordada tenha sido desfeita. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que a aproximação entre as partes realizada pelo corretor, mesmo que a venda não se concretize em razão de arrependimento, gera o direito à comissão.
Quanto à venda subsequente ao Sr. Jorge Bustamante, ficou comprovado que a corretora foi responsável pela aproximação do comprador, sendo esta uma continuação de seus serviços de intermediação. O depoimento da corretora e os registros de conversas via WhatsApp confirmam que o comprador teve contato com a propriedade por intermédio da corretora, sendo o negócio efetivado em decorrência dessa atuação.
O art. 727 do Código Civil prevê que a comissão é devida mesmo após a expiração do contrato de corretagem, desde que o negócio seja realizado como fruto da mediação do corretor, o que se aplica ao presente caso.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A comissão de corretagem é devida quando o corretor realiza a aproximação entre as partes, ainda que o negócio não seja concluído em razão de arrependimento ou desistência, sendo suficiente que a intermediação tenha possibilitado a concretização do negócio.
O art. 727 do Código Civil prevê que, mesmo após o prazo contratual, se o negócio for realizado em razão da intermediação do corretor, a comissão é devida.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 725 e 727.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EREsp 1735017/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 15.02.2022; TJ-MT, AC 10025184720178110040, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 15.02.2023; TJ-SP, AC 10066139020228260602, Rel. L.G. Costa Wagner, 34a Câmara de Direito Privado, julgado em 30.04.2023

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028553-82.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[TRIETO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 11.760.650/0001-51 (APELADO), LUIS GUSTAVO TIRADO LEITE - CPF: 269.038.198-27 (ADVOGADO), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), WENDER ALVES BELISARIO - CPF: 942.450.021-15 (APELANTE), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO - CPF: 942.300.211-00 (APELANTE), PATRICIA MACHADO MARDINE SANTANA - CPF: 779.237.231-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GUIOMAR TEODORO BORGES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. VENDA DO IMÓVEL INTERMEDIADA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. POSTERIOR DESISTÊNCIA. COMISSÃO DEVIDA. VENDA SUBSEQUENTE REALIZADA A COMPRADOR APRESENTADO PELA CORRETORA. VALIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO e WENDER ALVES BELISARIO contra sentença que, em ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária movida por TRIETO IMÓVEIS LTDA., julgou procedente o pedido inicial e condenou os apelantes ao pagamento da comissão de corretagem de R$ 1.215.284,10, com juros de mora e correção monetária. Os apelantes argumentam que não houve intermediação efetiva da venda e que a corretagem seria indevida, além de alegarem vício de consentimento no contrato inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a comissão de corretagem é devida mesmo com a desistência de uma primeira venda e a efetivação da venda a outro comprador posteriormente; (
ii
) definir se houve intermediação da corretora no segundo negócio, o que justificaria o pagamento da comissão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de "Autorização de venda de imóvel com exclusividade" firmado entre as partes é válido e impõe a obrigação de pagamento da comissão pela venda do imóvel, conforme os termos pactuados, independentemente de posterior desistência de uma das vendas.

A comissão de corretagem é devida pela aproximação das partes, ainda que a venda inicialmente acordada tenha sido desfeita. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que a aproximação entre as partes realizada pelo corretor, mesmo que a venda não se concretize em razão de arrependimento, gera o direito à comissão.

Quanto à venda subsequente ao Sr. Jorge Bustamante, ficou comprovado que a corretora foi responsável pela aproximação do comprador, sendo
esta
uma continuação de seus serviços de intermediação. O depoimento da corretora e os registros de conversas via
WhatsApp
confirmam que o comprador teve contato com a propriedade por intermédio da corretora, sendo o negócio efetivado em decorrência dessa atuação.

O art. 727 do Código Civil prevê que a comissão é devida mesmo após a expiração do contrato de corretagem, desde que o negócio seja realizado como fruto da mediação do corretor, o que se aplica ao presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem é devida quando o corretor realiza a aproximação entre as partes, ainda que o negócio não seja concluído em razão de arrependimento ou desistência, sendo suficiente que a intermediação tenha possibilitado a concretização do negócio.

O art. 727 do Código Civil prevê que, mesmo após o prazo contratual, se o negócio for realizado em razão da intermediação do corretor, a comissão é devida.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 725 e 727.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
nos
EREsp
1735017/PR, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Segunda Seção, julgado em 15.02.2022; TJ-MT, AC 10025184720178110040, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 15.02.2023; TJ-SP, AC 10066139020228260602, Rel. L.G. Costa Wagner, 34a Câmara de Direito Privado, julgado em 30.04.2023

R E L A T Ó R I O

Trata-se
de recurso de apelação cível interposto
por

ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO
e
WENDER ALVES BELISARIO
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos d
a
ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária, que lhe move
TRIETO IMÓVEIS LTDA.
,
julgou
procedentes os pedidos iniciais
, para condenar os requeridos ao pagamento da comissão devida à autora, no valor de R$ 1.215.284,10, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a partir da efetiva celebração da compra e venda. Ainda, condenou os requeridos ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 20% sobre o
valor da condenação.

O
s
apelante
s
sustenta
m
que
não foi concretizada a venda da fazend
a
com o Sr. DORAIR DOGNANI como alega
a parte autora e
acrescenta
m
que a prova apresentada
a fim de comprovar a venda
deve ser desconsiderada, por se tratar de documento que não contém as informações e os requisitos necessários, como a qualificação das partes, a forma de pagamento, a presença de testemunhas
, entre outros como a
própria descrição do objeto do contrato.
Entende que o documento constitui simples rascunho.

Afirmam que houve vício de consentimento (indução ao erro) porque teriam sido
pressionados pelo corretor
a firmar rapidamente a
contratação e aceitar um valor menor a título de entrada.

Acrescenta que não houve cumprimento do contrato de corretagem, que não alcançou o resultado útil e a corretagem seria indevida
, sob o fundamento de que
a v
enda posterior
ao Sr. Jorge Bustamante se deu
sem
a
intervenção da corretor
a e explica que o comprador
já conhecia os vendedores e a propriedade, de modo que não teria
havido a intermediação
.

Pugna pelo
provimento do recurso, para julgar improcedente a ação.

Contrarrazões
pelo desprovimento
(Id. 232567250).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se, na origem, de
ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária
que
TRIETO IMÓVEIS LTDA.
move em face de
ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO e WENDER ALVES BELISARIO
.

A r. sentença julgou procedente a ação, para condenar os requeridos ao pagamento da comissão devida à autora, no valor de R$ 1.215.284,10, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a partir da efetiva celebraçã
o da compra e venda.

O cerne do recurso está em saber se é caso de
julgar
im
procedente a ação e
afastar a
determinação de
pagamento da
comissão de corretagem.

Entendo que não assiste razão aos apelantes.

Do exame
do conjunto fático-probatório
, extrai-se que
as partes firmaram contrato de “Autorização de venda de imóvel com exclusividade”, a respeito da Fazenda Pantanal, objeto do presente processo, no valor de R$ 16.000.000,00
(Id. 232566747). Consta da cláusula 5a do pacto que os requeridos/apelantes se comprometeram a pagar à autora/apelada comissão no valor de 5% sobre a venda, nos seguintes termos:

Primeiramente, apesar das argumentações dos apelantes referentes à
validade ou não do contrato com o Sr.
Dorair

Dognani
, ficou claro que a referida contratação e posterior desistência são fatos incontroversos decididos em decisão saneadora contra a qual não foram interpostos recursos (Id. 232567189).

No mesmo sentido e
xtrai-se da r. sentença recorrida:

“(...) Primeiramente porque, como já salientado em linhas anteriores, é incontroverso que as partes celebraram um contrato pelo qual os requeridos autorizaram que a requerente promovesse a venda do imóvel com exclusividade (o contrato está juntado em Id. 104418210); é incontroverso que os requeridos aceitaram a proposta de compra ofertada por
Dorair

Dognani
(em Id. 104420392 foi juntada aos autos a proposta, com a assinatura das partes, e a inscrição “negócio fechado”); e também é incontroverso que os requeridos desistiram de celebrar o
negócio e posteriormente venderam o imóvel para outra pessoa (Jorge Bustamante) e pelo mesmo valor.

Valioso consignar que a fixação destes pontos incontroversos consta do despacho saneador de Id. 123384677 – questão que não foi alvo de recurso. (...)”.

Assim, não persiste discussão sobre a existência, nem mesmo sobre a validade do contrato com o Sr.
Dorair
.

E sobre o assunto certo é que, ainda que haja posterior desistência da compra e venda, é devida a comissão de corretagem, porquanto foram prestados os serviços de corretagem, já que foi possibilitada a venda.

Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CABIMENTO - APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES - ACÓRDÃO ATACADO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE - SÚMULA 168/STJ - INSURGÊNCIA DOS AGRAVANTES. 1. Afigura-se inviável os embargos de divergência interpostos contra acórdão que se posicionou no mesmo sentido da jurisprudência dominante na Corte, nos termos da Súmula n.o 168/STJ. 2.1. A
jurisprudência do STJ caminha no sentido de ser devida a comissão a título de corretagem, nos casos em que o trabalho de aproximação entre as partes contratantes, realizado pelo corretor, resulte no negócio imobiliário pretendido, ainda que este não seja levado a termo, em razão de posterior arrependimento imotivado das partes
. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido
”
(STJ -
AgInt
nos
EREsp
: 1735017 PR 2017/0245897-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/02/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
21/02/2022)

Assim também é a jurisprudência desta e. Corte:

“
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM SOBRE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL- SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - COMPROVAÇÃO DE RELAÇÃO JURÍDICA FIRMADA ENTRE AS PARTES – PROPOSTA DE COMPRA E VENDA ASSINADA – COMPRADOR QUE SE RESPONSABILIZOU PELO PAGAMENTO – POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO NEGÓCIO PELO VENDEDOR - COMISSÃO DEVIDA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 725 DO CC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Pare autora que logrou comprovar que, com o seu trabalho, aproximou as partes (vendedor e comprador) com a assinatura da proposta de compra e venda, inclusive com pagamento de sinal por parte do comprador, de modo que se a corretora intermediou o negócio imobiliário, eventual e posterior arrependimento/desistência do negócio, não implica no seu direito ao recebimento pelo serviço de corretagem prestado. Aquele que realiza trabalho de corretagem tem direito à comissão pela intermediação do negócio, ainda que posteriormente ocorra o arrependimento por qualquer dos contratantes.
Acerto da sentença que julga procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento da corretagem devidamente prevista na
proposta assinada” (TJ-MT 10025184720178110040 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 15/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023)

Por outro lado, a respeito da contratação com o Sr. Jorge Bustamante,
assim dispôs a sentença:

“(...)
A prova produzida nos autos, de maneira clara e pontual, comprova que a autora foi a responsável pelo despertar do interesse de compra do imóvel no Sr. Jorge Bustamante; bem como pela aproximação das partes e, enfim, a real concretização do negócio.

O comprador do imóvel, JORGE BUSTAMANTE, ao ser ouvido em Juízo, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, afirmou conhecer o representante da requerente (corretor “Kaká”), que teria lhe ofertado a venda de vários imóveis – relatando, inclusive, que assistiu aos vídeos de divulgação da venda da fazenda, criados e publicados pela parte
requerida.

E o arremate da questão, sem sombra de dúvidas, está no teor do depoimento prestado pela corretora LUCINÉIA MATTESCO que, quando ouvida em Juízo, afirmou de maneira clara e expressa que não esteve na fazenda com o comprador Jorge Bustamante.

O depoimento da Sra. LUCINÉIA MATTESCO faz cair por terra a tese dos requeridos: de que a venda da fazenda para o Sr. Jorge Bustamante foi intermediada por esta corretora, e não pela requerida.

Isso porque, quando ouvida em Juízo, apesar de ter afirmado que intermediou o negócio, a Sra. LUCINÉIA MATTESCO foi clara em dizer que nunca esteve na fazenda em companhia do comprador Jorge Bustamante.

Sendo premissa lógica se concluir que o comprador teria conhecido o imóvel através dos contatos anteriores, que teve com a parte autora – haja vista que, por certo, nenhuma pessoa compraria um imóvel de R$16 milhões sem o visitar antes, para co
nhecer sua real existência e estrutura.

(...)”.

Da

audiência
realizada na origem (
Id. 232567232), extrai-se que foram ouvidas testemunhas no processo
, de fato a
Sra. Lucineia - que alega ter intermediado a venda da fazenda e recebido a consequente comissão
-

informa que não esteve mesmo na
fazenda com o Sr. Jorge Bustamante.

Além disso, h
á
prints
de
conversas entre as partes
via
WhatsApp
, apresentadas pela autora, que demonstram que a corretora realizou os serviços de intermediação e aproximou
dos vendedores
o comprador Jorge Bustamante, que posteriormente adquiriu o imóvel
, o que demonstra que a autora
desempenhou as funções contratadas
(Id.
232566767
e seguintes
).

Inclusive consta das conversas expressamente o nome do Sr. Jorge Bustamante e a proposta de compra por ele apresentada, no valor de R$ 14.000.000,00, sendo R$ 8.000.000,00 à vista e R$ 6.000.000,00 após a escritura.

Pois bem.

Nessa linha, a comissão de corretagem é devida quando presentes: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio, em razão da efetiva atuação do corretor, ainda que em momento posterior.

É o que dispõe o art. 727 do Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Acerca da matéria, a jurisprudência é clara ao afirmar que, uma vez realizada a aproximação entre comprador e vendedor, mesmo que o contrato de exclusividade tenha expirado, a corretora que aproximou as partes tem direito à comissão, desde que a venda tenha sido efetivada como resultado de sua intermediação. O entendimento se aplica ao caso, já que a venda foi concretizada com o comprador apresentado pela
Trieto
Imóveis.

A propósito:

“
Apelação. Ação de cobrança. Prestação de serviço. Comissão de corretagem. Sentença de procedência, reconhecendo a realização de aproximação das partes, nos termos do art. 727 do Código Civil, condenando os Réus na comissão de corretagem pactuada. Recurso dos Réus que não comporta acolhimento. Aproximação entre as partes negociantes muito bem demonstrada, através de documentação contundente. Concretização do negócio intermediado. Resultado útil alcançado. Conjunto probatório dos autos que demonstra a efetiva atuação profissional das prepostas da Autora visando a concretização do negócio, o qual foi concluído poucos meses depois, em razão da efetiva aproximação das partes pela ação da corretora. Comissão devida nos termos em que foi pactuada por meio de conversa de aplicativo de mensagens. Inteligência dos art. 725 e 727 do CC. Precedentes do C. STJ e deste E. Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO
”
(TJ-SP - AC: 10066139020228260602 Sorocaba, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/04/2023, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2023)
(grifo nosso).

“
APELAÇÃO
CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. GUSMÃO EMPREENDIMENTOS LTDA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. REJEITADA. MÉRITO. VENDA DE IMÓVEIS APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. COMISSÃO DEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 727 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Afasta-se a preliminar de ofensa ao Princípio da Dialeticidade quando verificado que o apelo
encontra-se
suficientemente motivado. Reforma-se a sentença que julgou improcedente a ação de cobrança para condenar as empresas requeridas ao pagamento de comissão de corretagem pleiteada na inicial, porquanto
há provas bastantes de que a empresa autora foi a responsável pela aproximação das partes (compradora e vendedora), possibilitando a concretização das negociações e o aperfeiçoamento do contrato de corretagem, independentemente de o negócio ter sido finalizado após o decurso do prazo contratual,
forte no que preceitua o artigo 727 do Código Civil. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE COBRANÇA. DENUNCIAÇÃO À LIDE. INSUBSISTENTE. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DA DEMANDA NA CONDIÇÃO DE LITISCONSORTE PASSIVO DIRETO. AUSÊNCIA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA INÉRCIA DA JURISDIÇÃO. PARTE REQUERIDA DEVIDAMENTE CITADA. APRESENTAÇÃO DE CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. Não há falar em ofensa ao princípio da inércia da jurisdição quando a denunciação à lide é declarada insubsistente e a parte é incluída no polo passivo na condição de litisconsorte passivo, porquanto foi devidamente citada, apresentou contestação e rebateu as matérias de fato e de direito contidas na exordial da ação de origem
”
(TJ-MS - Apelação Cível: 0803116-83.2015.8.12.0021 Três Lagoas, Relator: Des. Sérgio Fernandes Martins, Data de Julgamento: 10/10/2018, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10/2018)
(grifo nosso).

Logo, no caso em exame, como ficou comprovado que a ré, ora apelante, contatou a empresa apelada para a intermediação da venda do imóvel e que promoveu a aproximação das partes (vendedor
es
e comprador),
que posteriormente
efetiv
aram
a transação negocial almejada, é devida
a comissão de corretagem pela concretização da venda do bem.

Ante o
exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2024