Tribunal: TJMT
Processo: 1006391-42.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-05-09
Data de publicação: 2024-05-16

Ementa:
RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO COMERCIAL. INUNDAÇÃO OCASIONADA POR IMÓVEL VIZINHO. AUSÊNCIA DE RESOLUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. CLÁUSULA PENAL DEVIDA. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO. IRRELEVÂNCIA PARA OS MOTIVOS DA RESCISÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico do bem e, ainda, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, I, II e IV, da Lei 8.245/91).
2. É irrelevante, no caso em apreço, que infiltração tenha sido provocada pelo imóvel vizinho. Em verdade, importa apenas identificar que, na relação locatícia entre as partes, a parte locadora estava obrigada a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e, ainda, garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado, além de responder por vícios anteriores à locação, deveres que não foram atendidos, uma vez que o imóvel sofreu inundação de consideráveis proporções.
3. A ausência de contratação de seguro não interferiria nos motivos que ensejaram a rescisão contratual.
4. Não configurada a responsabilidade do locatário pela rescisão antecipada, não há que se falar em acolhimento do pedido contraposto.
5. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1006391-42.2023.8.11.0041
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE]

Parte(s):

[GABRIELLY CABRAL LIMA - CPF: 030.953.791-61 (RECORRENTE), G C OTICA LTDA - CNPJ: 23.498.228/0001-59 (RECORRENTE), ANA CLAUDIA MIRANDA MAGALHAES - CPF: 036.754.061-48 (ADVOGADO), SIDNEY MARQUES DOS SANTOS - CPF: 178.343.093-15 (RECORRIDO), VICTOR PINHEIRO DA SILVA - CPF: 039.605.811-65 (ADVOGADO), MIGUEL ANGELO CARROCIA - CPF: 795.027.769-68 (ADVOGADO), EVANDRO S. DOS SANTOS - CNPJ: 33.244.974/0001-70 (RECORRIDO), RODOLPHO AUGUSTO SOUZA DE VASCONCELLOS DIAS - CPF: 841.490.511-00 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA MIRANDA MAGALHAES - CPF: 036.754.061-48 (ADVOGADO), G C OTICA LTDA - CNPJ: 23.498.228/0001-59 (RECORRIDO), GABRIELLY CABRAL LIMA - CPF: 030.953.791-61 (RECORRIDO), EVANDRO S. DOS SANTOS - CNPJ: 33.244.974/0001-70 (RECORRENTE), MIGUEL ANGELO CARROCIA - CPF: 795.027.769-68 (ADVOGADO), RODOLPHO AUGUSTO SOUZA DE VASCONCELLOS DIAS - CPF: 841.490.511-00 (ADVOGADO), SIDNEY MARQUES DOS SANTOS - CPF: 178.343.093-15 (RECORRENTE), VICTOR PINHEIRO DA SILVA - CPF: 039.605.811-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO COMERCIAL. INUNDAÇÃO OCASIONADA POR IMÓVEL VIZINHO. AUSÊNCIA DE RESOLUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. CLÁUSULA PENAL DEVIDA. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO. IRRELEVÂNCIA PARA OS MOTIVOS DA RESCISÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico do bem e, ainda, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, I, II e IV, da Lei 8.245/91).

2.

É irrelevante, no caso em apreço, que infiltração tenha sido provocada pelo imóvel vizinho. Em verdade, importa apenas identificar que, na relação locatícia entre as partes, a parte locadora estava obrigada a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e, ainda, garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado, além de responder por vícios anteriores à locação, deveres que não foram atendidos, uma vez que o imóvel sofreu inundação de consideráveis proporções.

3.

A ausência de contratação de seguro não interferiria nos motivos que ensejaram a rescisão contratual.

4.

Não configurada a responsabilidade do locatário pela rescisão antecipada, não há que se falar em acolhimento do pedido contraposto.

5.

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto por
SIDNEY MARQUES DOS SANTOS
contra sentença de parcial procedência para
“a) CONDENAR o primeiro Reclamado SIDNEY MARQUES DOS SANTOS a pagar à Reclamante a multa contratual no valor de 03 (três) aluguéis, correspondente a R$ 13.800,00 (treze mil e oitocentos reais); b) JULGO IMPROCEDENTE os demais pedidos de indenização por danos materiais; c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto”.

Em suas razões, em síntese, aduz que entregou o imóvel em perfeitas condições de uso, com realização de vistoria anterior ao ato de assinatura do instrumento (i); que há cláusula exclusiva quanto à responsabilidade de ação de terceiros (ii); que quem deu causa à rescisão foi a parte autora/recorrida, por ter abandonado o imóvel sem prévia comunicação (iii); culpa exclusiva da parte locatária ante a ausência de contratação de seguro (iv); responsabilidade de terceiros (vizinho) pelos eventos (v); e requer a condenação em pedido contraposto (multa de três alugueres/cláusula penal) e aluguel do mês 08/2022 (vi).

Nessas premissas, pretende a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, com condenação da autora/recorrida no pedido contraposto formulado.

Contrarrazões não apresentadas.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso interposto.

Destaca-se trecho da sentença recorrida:

“Ora, se, no momento da celebração da locação, o imóvel aparentava estar em" perfeitas condições ", todavia, pouco mais de um mês após se mudar para o imóvel, este passou a apresentar infiltração é inquestionável que o vício é responsabilidade do locador e do segundo Requerido, não constatado na época da vistoria, e que impossibilitou a permanência da inquilina, conforme se extrai das mensagens trocados com as partes.

Destarte, havendo demonstração de que o vício já existia antes do início da locação e que não foram efetuados os reparos necessários para corrigi-lo, ainda que durante o tempo de permanência da locatária no imóvel, é evidente o descumprimento contratual pelo locador.

Portanto, o primeiro Requerido (locador) foi sim responsável pela rescisão antecipada da locação, por não ter cumprido a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava.

Em casos semelhantes, cito precedentes deste Egrégio TJMG:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ÁGUA PLUVIAL INVADINDO IMÓVEL, GERANDO PREJUÍZOS À LOCATÁRIA - AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE - VÍCIO OCULTO - RESCISÃO SEM CULPA DA LOCATÁRIA - RECURSO PROVIDO. O Juiz é o destinatário das provas e é seu dever indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, a teor do art. 370 do CPC/15, sem que isso represente ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. Evidenciado o inadimplemento total da obrigação principal decorrente do contrato de locação imobiliária, consistente no fornecimento pelo locador de um imóvel sem vícios e em condições de habitabilidade, deve ser acolhida a pretensão inicial, no que tange à rescisão da avença, conforme dispõe preceito constante do art. 475 do CCB. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.13.027438-5/001, Relator (a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/05/2020, publicação da sumula em 19/ 05/ 2020) (Negritei)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA CUMULADA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE DANOS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. VÍCIO OCULTO. INFILTRAÇÃO DE GRANDE PORTE. AUSÊNCIA DE REPAROS. SAÍDA DA LOCATÁRIA. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROPRIETÁRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL IN RE IPSA. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RAZOABILIDADE. APELO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1 - O artigo 23, III, da Lei no. 8.245/91, impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel, finda a locação, no mesmo estado em que o recebeu. 2 - Se a vistoria prévia comprova que a pintura do imóvel já era precária quando do início do contrato de locação, e se esta piorou sensivelmente em razão das diversas infiltrações surgidas, não há respaldo na tentativa de responsabilizar a locatária pelo pagamento de nova pintura, devendo a própria locadora arcar com tais despesas, originadas de sua conduta exclusiva. 3 - Levando em consideração que o imóvel locado, diante das infiltrações e vazamentos surgidos durante o período da locação, não serviu ao uso a que se destinava e ensejou a saída da locatária, patente o prejuízo moral causado, cuja existência se dá in re ipsa. 4 - Em casos de responsabilidade civil, o quantum indenizatório deve ser fixado com observância da natureza e da intensidade do dano, da repercussão no meio social, da conduta do ofensor, bem como da capacidade econômica das partes envolvidas. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.13.078382-3/001, Relator: Des. José Marcos Vieira, 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/12/2016, publicação da sumula em 26/ 01/ 2017) (Negritei)

CONTRATO DE LOCAÇÃO - DESFAZIMENTO PRECOCE - IMÓVEL IMPRÓPRIO PARA OS FINS LOCADOS - LEGITIMIDADE DA RESCISÃO - AUSÊNCIA DE IMPUTAÇÃO DE MULTA AO LOCATÁRIO. Demonstrado que o imóvel locado apresentou, poucos meses após a avença, umidades e infiltrações que o tornaram inabitável, perdeu a finalidade a utilização do bem para fins de moradia. Mostra-se legítima a rescisão do contrato de locação quando o imóvel torna-se impróprio ao uso, não cabendo ao locatário assumir o pagamento da multa pelo desfazimento antecipado do negócio jurídico que não se deu por sua culpa. Rescisão do contrato mantida. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.08.447086-4/001, Relator (a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2012, publicação da sumula em 17/ 09/ 2012). (Negritei)

Assim, a locatária tem direito a requerer a rescisão antecipada, por não ter o locador cumprido com as suas obrigações de garantir o uso a que se destinava o imóvel, que se tornou impróprio para utilização comercial devido às várias infiltrações advindas do imóvel vizinho.

Destarte, impõe-se reconhecer o descumprimento contratual pelo locador.

Passo a examinar o pedido de imposição de multa contratual.

A parte Autora pugna pela condenação do primeiro Requerido na multa contratual no valor de R$ 13.800,00.

E o Primeiro Requerido igualmente requer a condenação da Autora no valor de aluguéis e multa contratual.

Vejamos o descrito no contrato:

CLÁUSULA 20- - DA MULTA POR INFRAÇÃO A CLÁUSULA CONTRATUAL: AS PARTES ESTIPULAM O PAGAMENTO DA MULTA NO VALOR DE 03 (TRÊS) ALUGUÉIS VIGENTES A ÉPOCA DA OCORRÊNCIA DO FATO, A SER APLICADA ÀQUELE QUE VENHA A INFRINGIR QUAISQUER DAS CLÁUSULAS CONTIDAS NESTE CONTRATO, EXCLUINDO O DISPOSTO NA CLÁUSULA QUARTA E SEUS PARÁGRAFOS, QUE REGER-SE-Á POR AQUELA PREVISÃO E, ACRESCIDA DA PRESENTE MULTA.

Assim da mesma forma, entendo que por não ter o locador cumprido com as suas obrigações de garantir o uso a que se destinava o imóvel comercial a Autora faz jus ao recebimento da multa contratual no valor de 03 (três) aluguéis, correspondente a R$ 13.800,00 (treze mil e oitocentos reais).

(...)

DISPOSITIVO

POSTO ISTO, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos da exordial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a) CONDENAR o primeiro Reclamado SIDNEY MARQUES DOS SANTOS a pagar à Reclamante a multa contratual no valor de 03 (três) aluguéis, correspondente a R$ 13.800,00 (treze mil e oitocentos reais);

b) JULGO IMPROCEDENTE os demais pedidos de indenização por danos materiais;

c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto”.

A pretensão recursal não vinga. Explico.

Dos autos é possível verificar que a ocorrência da inundação é fato incontroverso. A parte recorrente/locatária afirma que a infiltração decorreu de problemas na caixa d’água do imóvel do vizinho.

No entanto, é irrelevante para o deslinde da demanda que a infiltração tenha sido provocada pelo imóvel vizinho. Em verdade, importa apenas identificar que, na relação locatícia entre as partes, a parte locadora estava obrigada a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e, ainda, garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado, além de responder por vícios anteriores à locação, deveres que não foram atendidos, uma vez que o imóvel sofreu inundação de consideráveis proporções, impossibilitando a continuidade, o que afasta a alegação de que o imóvel estaria em perfeitas condições de uso.

Embora a parte recorrente possa acionar o proprietário do imóvel vizinho para eventual indenização, isso não prejudica a pretensão indenizatória de natureza contratual ora analisada.

Quanto à cláusula de ausência de responsabilidade por ação de terceiros, ela é específica quanto a furtos, roubos, vandalismo, caso fortuito e força maior (cláusula 15).

Da mesma forma, a cláusula com previsão de contratação de seguro contra incêndio e outras providências prevê a contratação para incêndio, terremoto e vendaval (cláusula 19).

Tanto uma quanto a outra não possuem previsão de contratação de seguro para o caso que envolve os motivos da rescisão, portanto, em nada interferem nos motivos ensejadores da contenda posta nos autos.

Também não há que se falar em abandono do imóvel, ao passo que houve notificação extrajudicial e entrega das chaves, totalmente motivada, pois o imóvel ficou inadequado ao uso e não permitiu a continuidade da locação e, mediante a ausência de resolução da parte recorrente, tornou-se necessária a rescisão antecipada por sua responsabilidade. O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico do bem e, ainda, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, I, II e IV, da Lei 8.245/91).

Pelos registros fotográficos juntados, é possível ter a dimensão dos eventos narrados e a impossibilidade de permanência, o que ocorreu cerca de 30 (trinta) dias após a formalização do contrato.

Pelas razões expostas, deve ser mantida a condenação quanto à cláusula penal, ao passo que a parte recorrente é responsável pelos eventos.

Não configurada a responsabilidade do locatário pela rescisão antecipada, não há que se falar em acolhimento do pedido contraposto.

Em face do exposto,
conheço
do recurso e, no mérito,
nego-lhe provimento
para manter incólume a sentença prolatada.

Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Juiz

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2024