Tribunal: TJMT
Processo: 1045861-51.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-19
Data de publicação: 2024-11-26

Ementa:
APELANTE(S): ARISA KATHLEEN SANTOS BARBOSA
WEIDE SANTOS BARBOSA
EVA MIQUELINA DE CAMPOS
APELADA: MARGARIDA APARECIDA SILVA LEMES
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. ALEGADOS DANOS EM IMÓVEL APÓS CINCO ANOS DE LOCAÇÃO. VISTORIA FINAL UNILATERAL E APÓCRIFA. DANO MATERIAL, NEXO DE CAUSALIDADE E CULPA QUE NÃO PODEM SER PRESUMIDAS. ARTS. 186, 927 E 944 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO USO NORMAL DO IMÓVEL. ART. 23, III, DA LEI 8.245/91. PRINCÍPIO DE INCÊNDIO. BOLETIM DO CORPO DE BOMBEIROS QUE NÃO APONTOU QUE A CAUSA FOI POR CULPA DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL. AUTORA QUE NÃO SE DESICUMBIU DE SEU ÔNUS PROBANTE. ART. 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança, condenando os recorrentes ao pagamento de R$ 40.671,31 por danos materiais e R$ 9.600,00 a título de multa contratual, além de honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se a sentença deve ser reformada, analisando: (i) a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação; (ii) o ônus probatório da apelada em comprovar os danos alegados e o descumprimento contratual; e (iii) a validade de vistoria final unilateral sem assinatura das partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença, pois o Juízo a quo apresentou os fundamentos de seu convencimento de forma clara, atendendo aos requisitos do art. 489 do CPC.
4. A vistoria final foi produzida unilateralmente pela autora e de forma apócrifa, sem assinatura ou validação dos apelantes, e não foi acompanhada de perícia judicial para apuração dos danos alegados.
5. A unilateralidade e ausências de assinaturas da vistoria final inviabiliza a comprovação dos danos que não sejam decorrentes do uso normal do imóvel, conforme art. 23, III, da Lei 8.245/91.
6. O Boletim de Ocorrência do Corpo de Bombeiros não apontou que o incêndio foi causado por culpa da locatária.
7. Não se podem presumir os danos, o nexo de causalidade e a culpa dos locatários, nos termos dos arts. 186, 927 e 944 do Código Civil.
8. O ônus da prova, de acordo com o art. 373, I, do CPC, não foi cumprido pela autora, pois não demonstrou nexo de causalidade entre os danos e a conduta dos locatários.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos da inicial, com inversão das verbas sucumbenciais e fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa.
Teses de julgamento:
"A vistoria final unilateral inviabiliza a comprovação de danos materiais que não sejam decorrentes do uso normal do imóvel objeto de contrato de locação."
"O ônus probatório cabe à parte autora, sendo imprescindível a demonstração do nexo de causalidade entre os danos alegados e a conduta dos réus para configurar a responsabilidade civil."
“É ônus do autor, locador do imóvel, comprovar que o incêndio causado no imóvel ocorreu por culpa do locatário. Não se desincumbindo o autor de demonstrar a causa do incêndio, improcedentes o pedido de indenização.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Art. 23, III, da Lei 8.245/91; arts. 373, I, e 489 do Código de Processo Civil; arts. 186, 927 e 944 do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AC 0001237-48.2018.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/10/2023; TJ-MG - AC: 10000222532178001 MG, Relator: Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 26/01/2023; TJ-PR - APL: 00197779220208160019 Ponta Grossa 0019777-92.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Fernando Antonio Prazeres, Data de Julgamento: 30/01/2023; TJ-GO 55850449320198090051, Relator: DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 30/06/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045861-51.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CELIA REGINA VIDOTTI, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARGARIDA APARECIDA SILVA LEMES - CPF: 322.844.206-30 (APELADO), RODRIGO NEVES ORMOND FERNANDES DE AVELAR - CPF: 958.402.731-04 (ADVOGADO), ARISA KATHLEEN SANTOS BARBOSA - CPF: 045.687.511-52 (APELANTE), ALEXANDRE SOUSA DIAS - CPF: 568.841.331-04 (ADVOGADO), WEIDE SANTOS BARBOSA - CPF: 208.721.601-06 (APELANTE), EVA MIQUELINA DE CAMPOS - CPF: 804.558.321-53 (APELANTE), GLAUCO MARCELO FIGUEIREDO DE PINHO - CPF: 830.600.901-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

ARISA KATHLEEN SANTOS BARBOSA

WEIDE SANTOS BARBOSA

EVA MIQUELINA DE CAMPOS

APELADA:
MARGARIDA APARECIDA SILVA LEMES

EMENTA
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. ALEGADOS DANOS EM IMÓVEL APÓS CINCO ANOS DE LOCAÇÃO. VISTORIA FINAL UNILATERAL E APÓCRIFA. DANO MATERIAL, NEXO DE CAUSALIDADE E CULPA QUE NÃO PODEM SER PRESUMIDAS. ARTS. 186, 927 E 944 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO USO NORMAL DO IMÓVEL. ART. 23, III, DA LEI 8.245/91. PRINCÍPIO DE INCÊNDIO. BOLETIM DO CORPO DE BOMBEIROS QUE NÃO APONTOU QUE A CAUSA FOI POR CULPA DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL. AUTORA QUE NÃO SE DESICUMBIU DE SEU ÔNUS PROBANTE. ART. 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança, condenando os recorrentes ao pagamento de R$ 40.671,31 por danos materiais e R$ 9.600,00 a título de multa contratual, além de honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se a sentença deve ser reformada, analisando: (i) a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação; (ii) o ônus probatório da apelada em comprovar os danos alegados e o descumprimento contratual; e (iii) a validade de vistoria final unilateral sem assinatura das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença, pois o Juízo
a quo
apresentou os fundamentos de seu convencimento de forma clara, atendendo aos requisitos do art. 489 do CPC.

4. A vistoria final foi produzida unilateralmente pela autora e de forma apócrifa, sem assinatura ou validação dos apelantes, e não foi acompanhada de perícia judicial para apuração dos danos alegados.

5. A unilateralidade e ausências de assinaturas da vistoria final inviabiliza a comprovação dos danos que não sejam decorrentes do uso normal do imóvel, conforme art. 23, III, da Lei 8.245/91.

6. O Boletim de Ocorrência do Corpo de Bombeiros não apontou que o incêndio foi causado por culpa da locatária.

7. Não se podem presumir os danos, o nexo de causalidade e a culpa dos locatários, nos termos dos arts. 186, 927 e 944 do Código Civil.

8. O ônus da prova, de acordo com o art. 373, I, do CPC, não foi cumprido pela autora, pois não demonstrou nexo de causalidade entre os danos e a conduta dos locatários.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos da inicial, com inversão das verbas sucumbenciais e fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa.

Teses de julgamento:

"A vistoria final unilateral inviabiliza a comprovação de danos materiais que não sejam decorrentes do uso normal do imóvel objeto de contrato de locação."

"O ônus probatório cabe à parte autora, sendo imprescindível a demonstração do nexo de causalidade entre os danos alegados e a conduta dos réus para configurar a responsabilidade civil."

“É ônus do autor, locador do imóvel, comprovar que o incêndio causado no imóvel ocorreu por culpa do locatário. Não se desincumbindo o autor de demonstrar a causa do incêndio, improcedentes o pedido de indenização.”

_________

Dispositivos relevantes citados: Art. 23, III, da Lei 8.245/91; arts. 373, I, e 489 do Código de Processo Civil; arts. 186, 927 e 944 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AC 0001237-48.2018.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/10/2023; TJ-MG - AC: 10000222532178001 MG, Relator: Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 26/01/2023; TJ-PR - APL: 00197779220208160019 Ponta Grossa 0019777-92.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Fernando Antonio Prazeres, Data de Julgamento: 30/01/2023; TJ-GO 55850449320198090051, Relator: DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 30/06/2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
ARISA KATHLEEN SANTOS BARBOSA
,
WEIDE SANTOS BARBOSA
e
EVA MIQUELINA DE CAMPOS
,

contra sentença (ID 248878815) proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, na Ação de Cobrança movida por
MARGARIDA APARECIDA SILVA LEMES
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nestes termos
:

[...]

ANTE O EXPOSTO, nos termos do artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais
formulados por MARGARIDA APARECIDA SILVA LEMES,
para CONDENAR, solidariamente, os Requeridos ARISA KATHLEEN SANTOS BARBOSA, WEIDE SILVA SANTOS e EVA MIQUELINA DE CAMPOS
:

a) ao
pagamento no valor de R$ 40.671,31
(quarenta mil seiscentos e setenta e um reais e trinta e um centavos),
referente aos danos materiais
, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir da presente decisum;

b) ao
pagamento no valor de R$ 9.600,00
(nove mil e seiscentos reais),
a título de multa contratual
, acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, a partir da rescisão. (Consigno que, na hipótese de silêncio contratual, a atualização do débito deve incidir 1% de juros de mora, com indexação do INPC).

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação
, nos termos do artigo 85, §2o do CPC.

[...] [Grifos nossos e do original]

Em suas razões recursais (ID 248878822), os apelantes sustentam a seguinte tese preliminar:

1.

Nulidade da sentença por ausência de fundamentação

No mérito, apresentam as seguintes teses:

1.

Ausência de provas e descabimento da multa contratual

A apelada, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 248878831) nas quais rebate as alegações dos recorrentes.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (Sentença-34100152), e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID 250092197.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

ARISA KATHLEEN SANTOS BARBOSA

WEIDE SANTOS BARBOSA

EVA MIQUELINA DE CAMPOS

APELADA:
MARGARIDA APARECIDA SILVA LEMES

VOTO PRELIMINAR

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, tirado contra sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, na Ação de Cobrança movida pela ora apelada, em razão de alegados danos em imóvel locado aos apelantes, julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou as recorrentes ao pagamento de R$ 40.671,31 por danos materiais e R$ 9.600,00 a título de multa contratual.

Ademais, em razão da sucumbência recíproca, o Juízo Singular condenou as apelantes ao pagamento das custas, na proporção de 50% para cada, e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em síntese, o Juízo
a quo
concluiu que, mesmo na ausência de vistoria inicial formalmente assinada, os registros fotográficos e a condição de abandono do imóvel no momento da entrega das chaves evidenciaram que as apelantes não realizaram os reparos necessários, restituindo o imóvel em estado de deterioração significativo.

O Magistrado de Primeira Instância considerou, também, que o dever de indenizar por danos materiais foi devidamente comprovado por notas fiscais e orçamentos apresentados pela autora, ora apelada.

Além disso, o Juízo Singular entendeu ser devida a multa por descumprimento contratual, com base nos termos do contrato de locação e nas obrigações não cumpridas pelas apelantes.

A seguir, passo ao exame da tese preliminar suscitada pelas recorrentes.

1. Nulidade da sentença por ausência de fundamentação

As apelantes sustentam a nulidade da sentença, uma vez que não teria enfrentado argumentos cruciais apresentados pelos réus, tais como: ausência de vistoria de entrada e saída; vistoria final unilateral não validada por ambas as partes.

Ademais, aduzem que não há fundamentação suficiente, na sentença, sobre como a vistoria unilateral poderia ser prova suficiente para condenação.

A apelada, por sua vez, assevera que a sentença analisou de forma clara e precisa as provas produzidas nos autos, não se verificando omissões ou obscuridades.

Aduz, ainda, que as apelantes confundem o recurso de apelação com embargos de declaração, o que demonstra tentativa de protelação do cumprimento da obrigação.

Pois bem
. Não assiste razão às apelantes.

Isso porque, no caso em exame, o Juízo
a quo
, em consonância com o
art. 489 do Código de Processo Civil
, apresentou os motivos de seu convencimento, expondo, de modo suficientemente claro, as razões que o conduziram à improcedência da ação, com indicação dos fundamentos fáticos e jurídicos, em que pese ter valorado as provas de maneira distinta da pretendida pela recorrente.

Ademais, é sabido que a nulidade prevista no
art. 93, IX, da CF/88
, apenas se verifica com a ausência completa dos fundamentos, pois a Constituição da República não exige que a decisão seja extensamente fundamentada, bastando que contenha os elementos essenciais a externar a convicção de seu prolator.

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO
– PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEIÇÃO
– INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL NA SENTENÇA E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO A DECISÃO SURPRESA – MATÉRIAS QUE SE CONFUNDEM COM O MÉRITO – ARRESTO DE SACAS DE SOJAS GARANTIDAS POR PENHOR RURAL – CONTRATO DE ARRENDAMENTO ANTERIOR AO REGISTRO DA GARANTIA REAL – ANUÊNCIA DO ARRENDADOR QUANTO À CÉDULA DE PRODUTO RURAL – PENHOR AGRÍCOLA QUE RECAIU SOBRE COLHEITA PENDENTE OU EM VIA DE FORMAÇÃO – GARANTIA QUE ABRANGE A COLHEITA IMEDIATAMENTE SEGUINTE – INTELIGÊNCIA DO ART. 1443 DO CÓDIGO CIVIL – GARANTIA REAL QUE, EM PRINCÍPIO, PREFERE AOS DE NATUREZA PESSOAL DE QUALQUER ESPÉCIE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Não há falar-se em nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, quando explicitados, ainda que de modo sucinto, as razões de decidir.

[...]

(N.U 0001237-48.2018.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/10/2023, Publicado no DJE 18/10/2023)

Desse modo, a preliminar suscitada deve ser
rejeitada
.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Egrégia Câmara:

1.

Ausência de provas e descabimento da multa contratual

As apelantes sustentam que o contrato de locação não foi acompanhado de vistoria inicial, impossibilitando a comprovação do estado do imóvel ao início do contrato.

A vistoria final, por sua vez, teria sido realizada de forma unilateral pela autora/apelada, sem a presença ou assinatura dos locatários, comprometendo a confiabilidade do documento.

Destacam que a vistoria final unilateral viola a boa-fé objetiva, que exige lealdade, transparência e cooperação mútua entre as partes.

Assim, ressaltam que a ausência de vistoria inicial e a unilateralidade da vistoria final criam uma situação de desequilíbrio contratual, prejudicando os réus/apelantes.

Além disso, alegam que os danos materiais não foram adequadamente demonstrados pela autora e que o imóvel já apresentava mais de 30 anos de uso.

Assim, asseveram que a sentença teria atribuído aos réus o ônus de provar que os danos alegados pela autora não existiam. Porém, argumentam que caberia à autora, como parte interessada, comprovar os danos e o nexo causal com a relação de locação.

Desse modo, também destacam que a multa contratual foi aplicada sem considerar as condições para sua incidência, baseando-se exclusivamente na vistoria final unilateral.

Além disso, contestam a fixação de honorários advocatícios em 20%, argumentando que a decisão não levou em conta a sucumbência recíproca, já que a condenação não foi total, e a complexidade do caso e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade foram desconsiderados.

Pois bem
. Ressai dos autos que a apelada firmou com a primeira apelante, Arisa Kathleen Santos Barbosa, em 27/06/2016, Contrato de Locação para fins residenciais, pelo prazo de 12 (doze) meses (ID 248876819), que se prorrogou automaticamente até meados de outubro de 2021, tendo como fiadoras as demais recorrentes.

A apelada fundamenta seus pedidos alegando que, com o fim da relação contratual, se deparou com o imóvel repleto de danos que teriam sido causados pela primeira apelante, conforme um documento, juntado aos autos,
contendo apenas uma relação de fotos e respectivas descrições de danos na estrutura do imóvel e em móveis embutidos, sem qualquer assinatura ou identificação de quem o produziu
(ID 248876843).

Além disso, a recorrida fundamenta seus pedidos com base nos seguintes documentos:

a)

“Termo de Quitação do Contrato e Restituição do Imóvel Locado”, assinado pela primeira apelante, locatária, e recorrida, referente ao período contratual entre 20/04/2015 à 20/04/2016, no qual a procuradora da apelada declara que recebeu as chaves do imóvel na data de 15/06/2016, estando o imóvel “[...]
em perfeito estado de conservação e pintado
[...]” (ID 248876835).

b)

Laudo unilateral de Vistoria para o novo Contrato de Locação, datado de 28/06/2016 e assinado pela procuradora da apelada, mas sem a assinatura da locatária, afirmando que o imóvel estava em perfeito estado de conservação (ID 248876836).

c)

Boletim de Ocorrência do Corpo de Bombeiros Militar relatando princípio de incêndio que teria ocorrido em
09/08/2021
, dos quais se destacam os seguintes danos constatados pela guarnição: 01 porta de madeira, 01 porta de vidro blindex, soleira de mármore, parte elétrica do imóvel parcial, chamuscamento das paredes e forro do imóvel (ID 248876828).

d)

Notas Fiscais de produtos e serviços, datadas entre novembro e dezembro de 2021, que em sua grande maioria estão em nome de terceiro (Paulo Lemes) e que seriam referentes a pagamentos para reparar os danos do imóvel (ID 248876846).

e)

Orçamentos quanto às reparações no imóvel ainda a realizar e apresentadas por diversas empresas (ID 248876849).

Em sequência,
a apelada não postulou pela produção de prova pericial
.

Como é cediço, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, nos termos do
art. 23, III, da Lei 8.245/91
,
in verbis
:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,
salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
.

Ou seja,
há deteriorações para as quais o locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente livre delas
, razão pela qual se revela
imprescindível
que a alegação de existência de danos no imóvel, não decorrentes do uso normal, seja devidamente aferida
em vistoria conjunta ou por perícia judicial
.

Assevera-se que
o dano material não pode ser presumido
, uma vez que se destina a reparar prejuízo econômico efetivamente suportado pela parte, e se mede pela extensão do dano, conforme preconiza o
art. 944 do Código Civil
.

Nesse sentido, simples
vistoria de saída produzida unilateralmente
pelo locador,
inclusive sendo laudo apócrifo
, sem qualquer assinatura, seja da apelada, sua procuradora ou das apelantes, sem a observância do contraditório, não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao seu imóvel.

Assevera-se que, além da ausência de vistoria conjunta,
também não foi postulada a produção antecipada de prova pericial, nem no decorrer da relação processual.

Ademais,
muitas das notas fiscais juntadas aos autos estão em nome de terceiro
e não em nome da apelada e em várias delas constam
endereços distintos
do imóvel objeto do contrato de locação.

Sobre a matéria, destaca-se o ensinamento de Sylvio Capanema de Souza:

O imóvel locado deverá ser restituído nas mesmas condições,
salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Sendo a locação um contrato de duração, que se projeta no futuro, através de atos reiterados de execução, não seria possível a restituição da coisa rigorosamente no mesmo estado, pelo que constou do inciso a ressalva de sua parte final. O decurso do tempo deixa marcas indeléveis e inevitáveis, tanto nas pessoas, quanto nos materiais, e por mais cuidadoso que fosse o locatário, após um certo tempo, o imóvel apresentaria danos, que lhe não são imputáveis
".

(
A Lei do Inquilinato Comentada
, 9a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2014, pág. 128)

No caso em exame, destaca-se, ainda, que se passaram
mais de cinco anos
desde a data do contrato de locação até o seu término.

Destaca-se, também, que
o Boletim de Ocorrência do Corpo de Bombeiros não apontou que o incêndio foi causado por culpa da locatária
.

Desse modo, não se comprovou o nexo de causalidade entre os danos e a conduta das apelantes, ou o dolo ou culpa delas, a respaldar a responsabilidade civil em desfavor das recorrentes, nos termos dos
arts. 186 e 927 do Código Civil
.

Assim sendo, à falta de produção antecipada de prova pericial ou sua posterior realização no decorrer do processo, ou vistoria conjunta com expressa aferição do real estado do imóvel locado por ocasião de sua desocupação, não restou demonstrada a existência dos alegados danos decorrentes de mau uso e a relação de causalidade com a locação, não se desincumbindo a apelada do ônus que lhe competia, nos termos do
artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil
, devendo a sentença ser reformada para julgar improcedentes os pedidos da inicial.

A corroborar o entendimento, cita-se:

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. BEM LOCADO. DEVOLUÇÃO SEM VISTORIA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DOS REPAROS. "Não havendo laudo de vistoria final do imóvel
ou sendo este laudo unilateral e apócrifo, não há que se falar em restituição de valores gastos com reforma do imóvel
".

(TJ-MG - AC: 10000222532178001 MG, Relator: Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 26/01/2023, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/01/2023) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVIL -
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS - INCÊNDIO EM IMÓVEL LOCADO - CULPA NÃO DEMONSTRADA - DEVER DE REPARAR NÃO RECONHECIDO
- RECURSO NÃO PROVIDO.

- Na responsabilidade civil subjetiva, para que seja reconhecido o dever de indenizar, faz-se necessária a presença de três pressupostos, a saber: conduta ilícita culposa ou dolosa, dano e nexo causal entre os dois primeiros elementos.

- Conquanto na vigência do Código Civil de 1916 existisse disposição que previa culpa presumida do locatário pelo incêndio ocorrido no imóvel locado, elidida somente mediante prova de que o evento decorreu de caso fortuito ou força maior; vício de construção ou propagação de fogo originado de outro prédio, tal regra não foi repetida no novo Código Civil, de sorte que caberá àquele que sofreu o dano provar a culpa do locatário pelo evento.

-
Diante da inexistência de comprovação da culpa do locatário pelo incêndio ocorrido no imóvel locado, não há falar em dever de reparar.
(TJMG - Apelação Cível 1.0313.14.004207-5/001, Relator(a): Des.(a) Juliana Campos Horta , 12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/09/2016, publicação da súmula em 07/10/2016)

EMENTA: APELAÇÃO -
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERAIS- INCÊNDIO EM IMÓVEL LOCADO- CLÁUSULA CONTRATUAL PARA CONTRATAÇÃO DE SEGURO CONTRA INCÊNCDO- CUMPRIMENTO IMPOSSSÍVEL- AUSÊNCIA DE PROVA DA CAUSA DO INCÊNDIO
- IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS- ALUGUEIS DEVIDOS ATÉ A RESCISÃO

- Não há falar em descumprimento de cláusula contratual, quando ela é impossível de ser cumprida.

-
É ônus do autor, locador do imóvel, comprovar que o incêndio causado no imóvel ocorreu por culpa do locatário. Não se desincumbindo o autor de demonstrar a causa do incêndio, improcedentes o pedido de indenização.

- Até a formalização da rescisão do contrato de locação, os alugueis são devidos. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.12.000564-1/001, Relator(a): Des.(a) Tiago Pinto , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/07/2015, publicação da súmula em 10/07/2015)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
PARTE AUTORA QUE PRETENDE O RESSARCIMENTO PELOS REPAROS REALIZADOS APÓS A DESOCUPAÇÃO
. PEDIDO RECONVENCIONAL DE DEVOLUÇÃO DO FUNDO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL- FCI. – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO– RECURSO DOS AUTORES. 1) INDENIZAÇÃO QUANTO AOS REPAROS NECESSÁRIOS NO IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE QUE O E-MAIL ENVIADO APÓS A REALIZAÇÃO DAS REFORMAS EQUIVALE AO LAUDO DE VISTORIA– TESE AFASTADA – LOCATÁRIO QUE TEM O DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE RECEBEU, SALVO AS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO USO NORMAL, A TEOR DO DISPOSTO NO ART. 23, INCISO III, DA LEI DE LOCAÇÕES – AUSÊNCIA DE VISTORIA DE SAÍDA. TERMO DE ENTREGA DAS CHAVES QUE NÃO FOI ASSINADO PELO LOCATÁRIO –
VISTORIA FINAL QUE NÃO PODE SER REALIZADA DE FORMA UNILATERAL PELO LOCADOR
– ORÇAMENTOS JUNTADOS QUE NÃO SERVEM COMO PROVA DE QUE OS REPAROS TENHAM SIDO REALIZADOS –
AUTORES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DE SEU ÔNUS (ART. 373, INCISO I, DO CPC)– INDENIZAÇÃO QUANTO AOS ALEGADOS REPAROS REALIZADOS NO IMÓVEL QUE DEVE SER AFASTADA
– SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 18a Câmara Cível - 0019777-92.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO ANTONIO PRAZERES - J. 30.01.2023)

(TJ-PR - APL: 00197779220208160019 Ponta Grossa 0019777-92.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Fernando Antonio Prazeres, Data de Julgamento: 30/01/2023, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/01/2023) [grifo nosso]

APELAÇÃO. Ação de cobrança de aluguéis e despesas de reparos e pintura do imóvel. SENTENÇA de parcial procedência. Apelação da autora, pugnando pelo acolhimento integral do pedido inicial. EXAME:
Laudo de vistoria de saída unilateral.
Impossibilidade de constatar se os danos foram ocasionados pelos inquilinos ou se decorrentes do uso do imóvel. Ônus da prova que compete ao locador, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil.
Simples vistoria produzida unilateralmente pelo locador, sem a observância do contraditório, não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao seu imóvel
. Multa contratual que deve ser proporcional ao tempo remanescente do contrato, 165 dias, considerando o valor do aluguel à época da rescisão. Pedido acolhido nesse aspecto. Inteligência do art. 4o da Lei no 8.245/91. Afastamento dos honorários de 20% previstos no contrato de locação, que configuram honorários sucumbenciais cujo arbitramento cabe ao D. Juiz a quo. Precedentes. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10028543520228260565, Relator: Celina Dietrich Trigueiros, Data de Julgamento: 25/04/2023, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2023) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. A
ÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS AUSÊNCIA DO NEXO DE CAUSALIDADE. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, I, CPC. LAUDO DE VISTORIA ELABORADO UNILATERALMENTE. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. NÃO VERIFICADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS AVARIAS NO IMÓVEL.
HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORADOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato de locação impõe ao locatário o dever de entregar o imóvel nas mesmas condições que recebeu, sendo que, as avarias preexistentes, registradas no laudo inicial, não devem ser indenizadas. 2.
Os registros fotográficos acostados pelo autor são prova inábil a comprovar seu direito, pois demonstram somente a condição posterior do imóvel, e impedem eventual comparação entre o antes e o depois da edificação. 3. O laudo de vistoria foi produzido de maneira unilateral pelo locador, ora Apelante, sem o crivo do contraditório. Não se pode conferir validade à prova produzida de forma unilateral, sem que haja a possibilidade da parte adversária impugná-la e produzir, se necessário, provas em sentido contrário
. 4. A a Lei do Inquilinato determina que o imóvel alugado deverá ser restituído ao locador, após a vigência contratual, em seu estado originário, com exceção dos desgastes normais de uso, conforme art. 23, inciso III, Lei no 8.245/91. Os defeitos decorrentes do desgaste natural do imóvel não são indenizáveis pelo locatário. 5. Considerando o conhecimento e desprovimento do presente apelo, mister a majoração dos honorários em grau recursal, com fulcro no art. 85, § 11o, CPC. 6. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO 55850449320198090051, Relator: DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 30/06/2022) [grifo nosso]

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos da inicial.

Por fim, em decorrência do resultado do julgamento, inverto as verbas sucumbenciais para condenar a apelada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2024