Tribunal: TJMT
Processo: 1015294-86.2023.8.11.0002
Órgão julgador: WALTER PEREIRA DE SOUZA
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-06-20
Data de publicação: 2024-06-21

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE O MONTANTE PAGO. RETENÇÃO DE 15% (QUINZE POR CENTO) DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO. RAZOABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. SENTENÇA PARCIALEMTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. 1- Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021). 2- Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a sentença não está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no Tema Repetitivo no 1.002, segundo o qual: “os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ – 3a T - REsp 1.617.652/DF - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – j. 26.9.2017 - DJe 29.9.2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1015294-86.2023.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
WALTER PEREIRA DE SOUZA

Turma Julgadora:

[DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[RAQUEL BATISTA LOPES FLORENCIO - CPF: 685.389.956-34 (RECORRIDO), RAQUEL BATISTA LOPES FLORENCIO - CPF: 685.389.956-34 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (RECORRENTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE O MONTANTE PAGO. RETENÇÃO DE 1
5% (
QUINZE POR CENTO
) DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO. RAZOABILIDADE.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. SENTENÇA PARCIALEMTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.
1-
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (
dez
) e 25% (
vinte e cinco por cento
) do total da quantia paga.

(STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021).

2-
Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a sentença não está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no Tema Repetitivo no 1.002, segundo o qual:
“os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”

(STJ – 3a T - REsp 1.617.652/DF - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – j. 26.9.2017 - DJe 29.9.2017).

RELATÓRIO

EGRÉGIA TURMA RECURSAL.

Recurso Inominado Cível em desfavor da sentença de id. 207554185, na reclamação no 1015294-86.2023.8.11.0002, do JEC do Bairro Cristo Rei/VG, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial.

O(s) fundamento(s) do(s) recurso(s) é(são):
- incidência de multa contratual; - retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago; - termo inicial juros de mora.

A parte Recorrida apresenta contrarrazões, rebatendo as alegações da parte Recorrente e, pugnando pela manutenção da r. sentença recorrida.

É o relatório.

VOTO

EGRÉGIA TURMA RECURSAL.

Na ordem articulada, passo ao exame do(s) fundamento(s) do(s) recurso(s).

- da retenção da multa contratual.

A hipótese é de compromisso de venda e compra, celebrado em 21.7.2016, por instrumento particular
(id. 207554165),
que tem por objeto um lote de terreno, devendo prevalecer
o percentual fixado na sentença de primeira instância
(15% - quinze por cento - sobre o valor do contrato).

A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça aponta entendimento de que, havendo resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor reter
entre 10% (
dez
) e 25% (
vinte e cinco por cento
)
dos valores pagos
(e não sobre o preço total corrigido).

(STJ – 3a T - AgInt no REsp 1361921/MG - Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE – j. 23/6/2016 – Dje 1/7/2016).

E, ainda que consideradas as circunstâncias atuais do mercado, seria descabida a pretensão de reter percentual superior ao teto permitido pelo Superior Tribunal de Justiça.

Além disso, a retenção pretendida pelo Recorrente no percentual máximo de 25%
(vinte e cinco por cento)
tem a aplicação reservada aos casos em que a posse é transmitida ao comprador, a fim de compensar não só os gastos administrativos, como a ocupação e desgaste do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido. Entretanto, este não é o caso dos autos. Assim, tem-se que tal quantia assegura ao promissário comprador reaver as parcelas adimplidas caso seja ele o responsável pela rescisão contratual, conferindo ao promissário vendedor a possibilidade de compensação de custos.

No tocante ao advento da Lei 13.786/2018, igualmente, não justifica, a majoração desse percentual. Isso porque o instrumento em discussão foi celebrado muito antes da inovação legislativa, em 2016
(id. 207554165),

valendo, no caso, o respeito ao ato jurídico perfeito, vedando-se a surpresa ao consumidor que, na época da celebração do contrato e em que se tornou necessária a sua rescisão, contava com o tratamento jurisprudencial ora adotado.

Verifico que se mostra razoável a aplicação do percentual de retenção de 15%
(quinze por cento)
estabelecido suficiente ao ressarcimento dos prejuízos suportados pela vendedora, não se justificando a aplicação do percentual pretendido.

Nesse sentido:

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 518/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Nos termos da Súmula n. 543 desta corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2. Hipótese em que o juízo de primeira instância determinou a devolução dos valores pagos pelo autor com retenção de 15% à ré. Sentença restabelecida. Não incidência, no caso dos autos, das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Agravo interno improvido.”
(STJ – 3a T - AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ – rel. Ministro Humberto Martins – j. 18/9/2023 - DJe 20/9/2023.) Grifei.

“E M E N T A: RESCISÃO DE CONTRATO C.C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE – DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – RECURSO DESPROVIDO. A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor da Sumula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.
A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. Recurso desprovido.”
(TJ/MT – 3a CDP - N.U 1006379-24.2018.8.11.0002 – rel. Desembargador CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA – j. 16/8/2023 - DJE 25/8/2023). Grifei

- termo inicial dos juros de mora.

Em relação ao termo inicial dos juros de mora,
entendo que a sentença comporta reforma, isso porque,
deve ser aplicado o Tema Repetitivo 1.002/STJ.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no
13.786
/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

CONCLUSÃO

Isto posto:
a)
conheço do recurso e DOU PARCIAL PROVIMENTO, para o fim de reformar a sentença recorrida, exclusivamente para alterar o termo inicial dos juros de mora de acordo com o Tema Repetitivo no 1.002/STJ;
b)
nos termos do art. 55, da Lei no 9.099/95, e diante do êxito recursal, sem condenação em custas e honorários; e,
c)
preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem
.

É como voto.

Juiz Walter Souza

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/06/2024