Tribunal: TJMT
Processo: 1018541-81.2023.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-03-20

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO, C/C PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE REAJUSTE DE ALUGUEL – DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE DEPÓSITO DOS VALORES DOS ALUGUEIS - – REAJUSTES RETROATIVOS – VEDAÇÃO – “SUPRESSIO” - PRECEDENTES DO STJ - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
Tem-se por descabida a aplicação do reajuste do aluguel na forma pretendida pela requerida, pois é vedado à locadora que, por confesso equívoco, não realizou o reajuste contratado, pretender reajustar o valor dos aluguéis dos últimos cinco anos, tendo em conta sua inércia.
Inobstante a motivação que levou a locadora a assim proceder, o fato é que durante anos não procedeu ao reajuste dos aluguéis, sendo inadmissível que pretenda obter o reajuste retroativo e efetuar a cobrança, ao depois, em sede notificação extrajudicial, por se tratar de medida contraditória, à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422 do CC.
É que a inércia da locadora em efetuar o reajuste do aluguel, ao longo do contrato, faz emergir a presunção de que concordou em não reajustá-lo, em consonância com o instituto da “supressio”, derivação do princípio da boa-fé objetiva que, aliás, deve nortear as partes contratantes, a fim de se preservar a segurança do negócio jurídico.
Não se nega a possibilidade de o locador reajustar os aluguéis por todo o período da relação contratual. Todavia, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva seria permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos.
Em outro aspecto, ainda vigente o contrato, sem alteração formal de cláusula de reajuste escrita e do índice IGPM aplicado, deve ser preservado o direito de a locadora perseguir os reajustes a partir da ciência do locatário do interesse da locadora em relação à aplicação dos reajustes anuais, o que, no caso, deu-se com o envio da notificação, datada de maio de 2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018541-81.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Nulidade]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[HAROLDO DE MORAES JUNIOR - CPF: 667.448.811-91 (ADVOGADO), CIBEL - COMERCIO DE DERIVADOS DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 06.863.057/0001-09 (AGRAVANTE), FABIANA SEVERINO DA SILVA registrado(a) civilmente como FABIANA SEVERINO DA SILVA - CPF: 004.841.521-90 (ADVOGADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 00.942.246/0012-35 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE AGRAVO INTERNO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO, C/C PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE REAJUSTE DE ALUGUEL – DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE DEPÓSITO DOS VALORES DOS ALUGUEIS - – REAJUSTES RETROATIVOS – VEDAÇÃO – “SUPRESSIO” - PRECEDENTES DO STJ - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

Tem-se por descabida a aplicação do reajuste do aluguel na forma pretendida pela requerida, pois é vedado à locadora que, por confesso equívoco, não realizou o reajuste contratado, pretender reajustar o valor dos aluguéis dos últimos cinco anos, tendo em conta sua inércia.

Inobstante a motivação que levou a locadora a assim proceder, o fato é que durante anos não procedeu ao reajuste dos aluguéis, sendo inadmissível que pretenda obter o reajuste retroativo e efetuar a cobrança, ao depois, em sede notificação extrajudicial, por se tratar de medida contraditória, à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422 do CC.

É que a inércia da locadora em efetuar o reajuste do aluguel, ao longo do contrato, faz emergir a presunção de que concordou em não reajustá-lo, em consonância com o instituto da “supressio”, derivação do princípio da boa-fé objetiva que, aliás, deve nortear as partes contratantes, a fim de se preservar a segurança do negócio jurídico.

Não se nega a possibilidade de o locador reajustar os aluguéis por todo o período da relação contratual. Todavia, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva seria permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos.

Em outro aspecto, ainda vigente o contrato, sem alteração formal de cláusula de reajuste escrita e do índice IGPM aplicado, deve ser preservado o direito de a locadora perseguir os reajustes a partir da ciência do locatário do interesse da locadora em relação à aplicação dos reajustes anuais, o que, no caso, deu-se com o envio da notificação, datada de maio de 2023.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto por CIBEL - COMERCIO DE DERIVADOS DE PETROLEO LTDA Contra Decisão Proferida na Ação Declaratória de Inexistência de Débito, c/c Pedido de Declaração de Nulidade de Reajuste de Aluguel c/c Pedido de Tutela de Urgência Antecipada no 1021568-46.2023.8.11.0041, promovida em desfavor de SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTDA, perante o Juízo de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que indeferiu o pedido de tutela de urgência, para que seja deferido o pagamento dos alugueis, no valor de R$ 6.526,23 (seis mil, quinhentos e vinte e seis reais e vinte e três centavos) todo o dia 15 de cada mês, a começar neste mês de junho.

Em suas razões, alega a agravante que possui contrato de aluguel comercial com a requerida, firmado em 2015, com prazo determinado, no valor estipulado de R$ 8.000,00, com reajuste anual pelo IGPM, sendo que, em 2018, restou acordado com o preposto da requerida que o valor do aluguel passaria a ser de R$ 6.526,23.

Contudo, assevera que, em maio de 2023, recebeu notificação extrajudicial da agravada informando que o contrato de locação firmado entre as partes prevê reajuste do aluguel utilizando o índice IGPM, mas que, porém, por equívoco, não foi realizado o reajuste contratado, sendo notificada para providenciar o pagamento do valor da suposta diferença do reajuste do aluguel dos últimos 05 (cinco) anos, no montante de R$ 366.683,36, bem ainda que o valor do aluguel relativo ao mês de maio de 2023 será de R$ 17.664,10, em razão do reajuste pelo índice IGPM.

Sustenta que corrigir o valor de R$ 6.526,23, utilizando o valor do IGPM, é totalmente legal e aceitável e que não exercer o direito de correção dos alugueis durante 08 anos, configura a “supressio”.

Aduz que a Agravada nunca comunicou a Agravante de que os reajustes não efetivados seriam cobrados posteriormente, pelo contrário, a Agravada, por liberalidade (“supressio”), deixou de reajustar o contrato, não podendo agora querer reajustar de forma retroativa, podendo sim reajustar daqui para frente.

Defende que o reajuste a ser aplicado deve incidir sobre o valor que se pagou no último mês (maio) e, conforme estabelecido no contrato, é o IGP-M e como o mesmo atingiu o índice negativo de -4,72%, razoável é manter o mesmo valor anteriormente pago.

Frisa que deve ser atendido os princípios da função social do contrato e a preservação da empresa.

Assim, requer seja concedida a antecipação da tutela recursal para o fim de determinar o depósito dos alugueis em juízo no valor sem correção, ou seja, R$ 6.526,23, bem como determine ao Cartório do 2o Ofício de Sapezal/MT, para que suste os efeitos do protesto ou que seja determinado à Agravada que suste os efeitos do protesto junto ao citado Cartório.

No mérito, pugna seja provido o recurso, para fins de ver reformada, totalmente, a decisão objurgada, a fim de deferir o pedido de tutela de urgência.

A liminar recursal vindicada foi deferida em parte para suspender eventual cobrança/negativação referente ao valor da diferença do reajuste do aluguel dos últimos 05 (cinco) anos
(
ID 180006650).

Agravo Interno interposto pela Agravante (ID 182065661).

Contraminuta da parte agravada (ID 183102194).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Declaração de Nulidade de Reajuste de Aluguel e Pedido de Tutela de Urgência Antecipada ajuizada por CIBEL COMÉRCIO DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTDA. EPP em desfavor de SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTDA., alegando que em 1/02/2015 firmou com a ré um contrato de locação de um complexo comercial edificado (Posto de Combustível e Salas Comerciais), de propriedade da empresa requerida, localizado na Av. Prefeito André Antônio Maggi, no 2000, Centro, Sapezal/MT, por prazo indeterminado, no valor mensal de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a ser reajustado anualmente pelo IGPM, com isenção de pagamento de aluguel pelo período de 12 (doze) meses a contar do início da operação do Posto.

Narra que em 2018, em razão dos aluguéis das salas comerciais serem pagos diretamente para a ré por outras empresas, foi descontado tais valores no aluguel mensal da autora, passando esta a pagar o valor de R$ 6.526,23 (seis mil quinhentos e vinte e seis reais e vinte e três centavos).

Aduz que a autora recebeu Notificação Extrajudicial da requerida, datada em 04/05/2023, informando que por um equívoco não havia sido cobrado os reajustes dos aluguéis e que para regularizar as supostas pendências, caberia à autora pagar a diferença do reajuste do aluguel dos últimos 05 (cinco) anos em R$ 366.683,36 (trezentos e sessenta e seis mil, seiscentos e oitenta e três reais e trinta e seis centavos), e que o valor do aluguel relativo ao mês de maio/2023 seria reajustado/atualizado para R$ 17.664,10 (dezessete mil seiscentos e sessenta e quatro reais e dez centavos), segundo o índice IGPM.

Por discordar da cobrança retroativa e do reajuste e como não houve solução amigável entre as partes, ajuizou a demanda, requerendo a concessão da tutela de urgência para que seja deferido o pagamento dos alugueis, mediante depósito judicial, no valor de R$ 6.526,23 (seis mil, quinhentos e vinte e seis reais e vinte e três centavos), todo o dia 15 de cada mês, a começar no mês de junho/2023.

Ao analisar o pedido liminar, o Magistrado de piso entendeu pela ausência dos requisitos necessários para a concessão da tutela antecipada e indeferiu o pedido, o que deu azo à interposição do presente agravo de instrumento.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam:
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
(CPC, 300).

Dito isto, para o deferimento da tutela de urgência, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito da ação.

Sobre o tema, Humberto Theodoro Júnior leciona que “é inequívoca, em outros termos, a prova capaz, no momento processual, de autorizar uma sentença de mérito favorável à parte que invoca a tutela antecipada, caso pudesse ser a causa julgada desde logo. Dir-se-á que, então, melhor seria decidir de vez a lide, encerrando-se a disputa por sentença definitiva. Mas não é bem assim. O julgamento definitivo do mérito não pode ser proferido senão a final, depois de exaurido todo o debate e toda a atividade instrutória. No momento, pode haver prova suficiente para a acolhida antecipada da pretensão do autor.” (Curso de Direito Processual Civil, volume II, 36a edição, Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 572)

Consta dos autos que, em 01/02/2015, as partes firmaram o contrato de locação de um complexo comercial edificado, por prazo indeterminado, cujo valor de aluguel mensal era de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com isenção de pagamento de aluguel pelo período de 12 (doze) meses a contar do início da operação do Posto e com o reajuste anual a ser indexado pelo IGPM (ID 120506925 - origem).

Consta também que, em 2018, a empresa Autora passou a efetuar as transferências bancárias relativas aos alugueis em conta bancária da Empresa Terminal C.S. Administradora de Bens e Serviços Ltda, pertencente ao Grupo Simarelli, no valor acordado, ou seja, R$ 6.526,23 (ID 120506929 – origem).

Consta, ainda, notificação enviada em 04/05/2023, pela agravada, para a parte Autora, no prazo de 05 (cinco) dias, a contar do recebimento da referida notificação, providenciasse o pagamento do valor da suposta diferença do reajuste do aluguel dos últimos 05 (cinco) anos, no montante de R$ 366.683,36, bem ainda que o valor do aluguel no mês de maio passaria a ser de R$ 17.664,10, em razão do reajuste pelo índice IGPM (ID 120506938-origem).

Com efeito, em uma análise sumária e não exauriente tem-se por descabida a aplicação do reajuste do aluguel na forma pretendida pela requerida, pois é vedado à locadora que, por confesso equívoco, não realizou o reajuste contratado, pretender reajustar o valor dos aluguéis dos últimos cinco anos, tendo em conta sua inércia.

Inobstante a motivação que levou a locadora a assim proceder, o fato é que durante anos não procedeu ao reajuste dos aluguéis, sendo inadmissível que pretenda obter o reajuste retroativo e efetuar a cobrança, ao depois, em sede notificação extrajudicial, por se tratar de medida contraditória, à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422 do CC.

É que a inércia da locadora em efetuar o reajuste do aluguel, ao longo do contrato, faz emergir a presunção de que concordou em não reajustá-lo, em consonância com o instituto da 'supressio', derivação do princípio da boa-fé objetiva que, aliás, deve nortear as partes contratantes, a fim de se preservar a segurança do negócio jurídico.

Não se nega a possibilidade de o locador reajustar os aluguéis por todo o período da relação contratual. Todavia, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva seria permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. Nesse sentido:

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO C.C. COBRANÇA DE REAJUSTE ANUAL DOS ALUGUÉIS - Pretensão de cobrança do reajuste anual dos valores dos aluguéis, pelo índice IGP-M - Ausência de aplicação do reajuste do aluguel, ao longo de toda a duração do contrato, que perdurou anos - Inadmissibilidade de se cobrar o reajuste de todo o período, ao depois, em sede de ação judicial, por se tratar de medida contraditória, à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422 do CC - A inércia do locador em efetuar o reajuste do aluguel faz emergir a presunção de que concordou em não reajustá-lo, em consonância com o instituto da "supressio", derivação do princípio da boa-fé objetiva - Princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as partes contratantes, a fim de preservar a segurança do negócio jurídico, a despeito da inadimplência - Existência de notificação extrajudicial ao locatário em abril de 2019, para desocupação do imóvel diante da ausência de reajuste - Possibilidade de cobrança do reajuste anual somente em relação ao período de locação posterior à notificação - Despejo prejudicado ante a entrega das chaves no curso do feito - Pedido de cobrança que comporta parcial acolhida, para se condenar a ré ao pagamento dos reajustes de aluguéis no período de abril a setembro de 2019, data da desocupação do imóvel - Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP, AC: 1008242-49.2019.8.26.0006, Relator: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 02/06/2020, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/06/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL. CLÁUSULA CONTRATUAL DE REVISÃO. INEXISTÊNCIA COBRANÇA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. PRECEDENTES STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.A inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo período de tempo suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a atualização dos aluguéis a partir da cobrança encaminhada ao locatário. 2. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.” (TJ-AM, AC: 06139103520158040001 AM 0613910-35.2015.8.04.0001, Relator: Flávio Humberto Pascarelli Lopes, Data de Julgamento: 02/09/2021, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 02/09/2021)

Em outro aspecto, ainda vigente o contrato, sem alteração formal de cláusula de reajuste escrita e do índice IGPM aplicado, deve ser preservado o direito de a locadora perseguir os reajustes a partir da ciência do locatário do interesse da locadora em relação à aplicação dos reajustes anuais, o que, no caso, deu-se com o envio da cobrança com vencimento em maio de 2023.

Impedir o locador/réu de reajustar os aluguéis, após a notificação enviada para a autora/locatária, pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia. Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação.
6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos.
8. Recursos especiais não providos”. (STJ, REsp n. 1.803.278/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019, DJe de 5/11/2019). Negritei.

Com tais considerações, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para suspender eventual cobrança/negativação referente ao valor da diferença do reajuste do aluguel dos últimos 05 (cinco) anos, permitindo os reajustes a partir da ciência do locatário do interesse da locadora em relação à aplicação dos reajustes anuais, o que, no caso, deu-se com o envio da notificação datada de 04/05/2023.

Em consequência,
julgo prejudicado o Agravo Interno
de ID 182065661.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/03/2024