Tribunal: TJMT
Processo: 1008410-38.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-02
Data de publicação: 2024-10-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – SENTENÇA SEM CLAREZA E PRECISÃO – ANULAÇÃO DE OFÍCIO – PROCESSO PRONTO PARA JULGAMENTO – ART. 1.013, §3o, INCISO IV, DO CPC – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – USUFRUTO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A sentença cuja fundamentação contém equívocos que dificultam sua compreensão deve ser anulada de ofício, e o Tribunal deve decidir desde logo o mérito se o processo estiver em condições de julgamento (art. 1.013, §3o, inciso IV, do CPC).
Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.
A taxa de fruição é devida se comprovado que o adquirente usufruiu do imóvel no período em que se manteve inadimplente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008410-38.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDILAINE MARCELA SURUBI BARBOSA - CPF: 025.430.411-76 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – SENTENÇA SEM CLAREZA E PRECISÃO – ANULAÇÃO DE OFÍCIO
– PROCESSO
PRONTO PARA JULGAMENTO
– ART.
1.013, §3o, INCISO IV, DO CPC – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – USUFRUTO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A sentença
cuja fundamentação contém equívocos que dificultam sua compreensão deve ser anulada
de ofício, e o Tribunal deve decidir desde logo o mérito se o
processo estiver em condições de julgamento (art. 1.013, §3o, inciso IV, do CPC).

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

A taxa de fruição é devida se comprovado que o adquirente usufruiu do imóvel no período em que se manteve inadimplente.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantia Paga
julgada procede
nte para:

“...declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 21 de fevereiro de 2020, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; condeno a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que dada a simplicidade da causa arbitro em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), e o faço com aparo n §8o do artigo 85 do Código de Processo Civil, ratificando a decisão Id 121941653.”

A apelante alega que o Juízo de origem determinou que a restituição da quantia paga ocorra nos termos convencionados entre as partes, o que pressupõe a retenção de 10% do valor atualizado do Contrato, mas ao fundamentar seu entendimento consignou que a retenção seria em 20% sobre as parcelas pagas.

Busca o provimento do Recurso para que seja alterada a parte dispositiva da sentença.

Contrarrazões no ID. n. 223441432.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantia Paga.

O Juízo de origem fundamenta a sentença no sentido do não acolhimento da Ação, no entanto conclui pela sua procedência.

Consigna também que o Contrato não é abusivo já que a retenção da quantia paga seria de 10%, o que estaria em consonância com a jurisprudência “
até mesmo do STJ”.
Ocorre que ela
foi pactuada em 10% sobre o valor do Contrato, e não das parcelas adimplidas, como tem decidido o STJ e o TJMT.

Por fim, afirma que os descontos devem ser realizados em conformidade com os termos convencionados na avença.

Como visto, o conteúdo da sentença não é lógico, congruente, o que impede visualizar com clareza e exatidão o ato jurisdicional. Desse modo, impõe-se a sua anulação de ofício.

Contudo, como o processo está pronto para julgamento, o mérito será analisado conforme os fatos e provas constantes nos autos (art. 1.031, §3o, inciso IV, do CPC).

As partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel localizado na Av. Airton Sena, lote 02, quadra 29, Residencial Parque das Laranjeiras, por R$126.321,25 (ID. 223441387), rescindido a pedido da
apelante
em razão de incapacidade financeira. Portanto, a lide será apreciada por esse prisma.

A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão contratual se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção
de parte da quantia paga
quando este der causa ao rompimento,
até o limite de 25%
(Súmula 543).

Para ilustrar:

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas
seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes.

1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda
reenfrentamento
dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido”
. (
AgRg
no
AREsp
803.290/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgamento em 27-6-2017,
DJe
de 1o-8-2017).

Por conseguinte, no caso concreto a retenção deve ser de
25%
(entre os 10% e 25%)
dos valores pagos
, visto que a apelada não motivou o desfazimento do negócio, que ocorreu, como já mencionado, por culpa exclusiva e a pedido da apelante/compradora.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR - MULTA RESCISÓRIA DE 10% SOBRE AS PARCELAS PAGAS –
PERCENTUAL LEGAL – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% - IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF) e os 10% ajustados na avença são legais.

É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do vendedor até a entrega
da chaves
.

A resilição por culpa do comprador não comporta dano moral para este quando inexistente prova de alguma inadimplência do vendedor
”.

(AP 1033401-03.2019.8.11.0041, julgamento em 29-6-2022,
DJe
de 4-7-2022).

Quanto ao IPTU, é de responsabilidade da apelante a partir do momento da posse. Uma vez que esse ato não está comprovado na lide, a apelada é quem dever arcar com esse imposto.

Como não há prova de que a adquirente estava usufruindo do imóvel, é indevida a taxa de fruição, que equivale a uma locação pelo período em que o comprador permaneceu no local sem pagar.

Pelo exposto,
anulo de ofício a sentença
e
julgo parcialmente procedente o Recurso
para determinar que a retenção seja de 25% das parcelas pagas e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.

Diante da sucumbência recíproca, cada litigante arcará com 50% das custas e da verba honorária que arbitro em 10% sobre o proveito econômico da autora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/10/2024