Tribunal: TJMT
Processo: 1010971-10.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-15
Data de publicação: 2024-10-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – HOMOLOGAÇÃO DE AVALIAÇÃO EXTRAJUDICIAL UNILATERAL REALIZADA PELOS EXECUTADOS – INADMISSIBILIDADE – INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NOS ARTIGOS 870 E 871 DO CPC – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Conforme se observa da norma processual, a avaliação de bem imóvel será feita por oficial de justiça ou perito avaliador, salvo quando uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra.
2. Havendo discordância dos valores apresentados por uma das partes, por consequência, o Juízo deverá determinar a realização de avaliação imparcial, por oficial de justiça ou perito nomeado nos autos, a depender do grau de complexidade dos trabalhos.
3. Na busca da verdade real e para evitar prejuízo às partes, mostra-se prudente a nomeação de perito (profissional técnico habilitado) para a realização de novo laudo de avaliação do bem objeto da penhora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010971-10.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Sistema Financeiro da Habitação, Correção Monetária]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[LAUANE BRAZ ANDREKOWISK VOLPE CAMARGO - CPF: 781.702.901-63 (ADVOGADO), ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO POUPEX - CNPJ: 00.655.522/0001-21 (AGRAVANTE), MARCOS ALVES GOMES - CPF: 329.032.941-00 (AGRAVADO), ELIZABETH GAMA SIMOES - CPF: 275.016.711-68 (AGRAVADO), LUIZ HENRIQUE VOLPE CAMARGO - CPF: 810.532.231-53 (ADVOGADO), JOSE ADELAR DAL PISSOL - CPF: 276.234.240-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – HOMOLOGAÇÃO DE AVALIAÇÃO EXTRAJUDICIAL UNILATERAL REALIZADA PELOS EXECUTADOS – INADMISSIBILIDADE – INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NOS ARTIGOS 870 E 871 DO CPC – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Conforme se observa da norma processual, a avaliação de bem imóvel será feita por oficial de justiça ou perito avaliador, salvo quando uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra.

2. Havendo discordância dos valores apresentados por uma das partes, por consequência, o Juízo deverá determinar a realização de avaliação imparcial, por oficial de justiça ou perito nomeado nos autos, a depender do grau de complexidade dos trabalhos.

3. Na busca da verdade real e para evitar prejuízo às partes, mostra-se prudente a nomeação de perito (profissional técnico habilitado) para a realização de novo laudo de avaliação do bem objeto da penhora.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO POUPEX, contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de
“Execução de Título Judicial”
(Número Único 0001762-43.2003.8.11.0041), ajuizado pela agravante contra MARCOS ALVES GOMES e ELIZABETH GAMA SIMOES, por considerar que
“o feito tramita a 20 anos, e a possibilidade de arrematação em segundo leilão com decréscimo”
homologou
“a avaliação dos executados”
e determinou
“a remessa do feito a Central de Praceamento”
(cf. Id. no 211460683).

A exequente/agravante afirma que
“ao homologar o valor do imóvel a ser expropriado, apresentado unilateralmente pelos devedores, com discordância expressa da credora, o r. Juízo alterou o procedimento legal previsto para expropriação de bem imóvel, isto porque, o inciso I do art. 870 do CPC, impõe como regra que a avaliação do imóvel seja realizada pelo oficial de Justiça (...) e logo em seguida, no artigo 871, I, do CPC/2015, a lei determina que a avaliação só não é necessária quando as partes aceitarem a estimativa feita pela outra parte”
defende que
“a decisão agravada também se equivocou ao determinar a realização de dois lances, visto que o caso em tela se trata de ação de execução hipotecária cujo objeto é um contrato de financiamento firmado em sede de Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no qual o procedimento de expropriação deve observar o rito especial definido na Lei Federal n° 5.741/71, em especial, o procedimento previsto nos artigos 6°, 7o e 8o (...)de modo que a venda deve ser realizada em um único leilão por preço não inferior ao saldo devedor”
.

Pede, sob esses fundamentos, atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, seu provimento, a fim de
“reformar a decisão agravada que homologou o laudo de avaliação do imóvel hipotecado, apresentado pelos devedores para que seja determinada a avaliação por meio de oficial de justiça”
alternativamente/concomitantemente
“reformar a decisão agravada para se determinar que o leilão judicial observe o rito especial com a realização de uma única praça, nos termos dos artigos 6o, 7o e 8o da Lei 5.741/71”
(cf. Id. no 211460663).

A decisão vinculada ao Id. no 213229175 admitiu o agravo por instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal.

Nas contrarrazões, a exequente/agravada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 216012183).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conquanto ainda não tenha sido julgado o Agravo Interno vinculado ao Id. no 214875691 interposto pela agravante contra a decisão que admitiu o Agravo de Instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal, considerando que o Agravo de Instrumento já está devidamente instruído e apto a pronto julgamento, passo diretamente ao exame meritório.

Indo direto ao ponto, a respeito da avaliação, assim preveem os artigos 870 e 871 do Código de Processo Civil:

“Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.

Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.

“Art. 871. Não se procederá à avaliação quando:

I -

uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra;

II - se tratar de títulos ou de mercadorias que tenham cotação em bolsa, comprovada por certidão ou publicação no órgão oficial;

III - se tratar de títulos da dívida pública, de ações de sociedades e de títulos de crédito negociáveis em bolsa, cujo valor será o da cotação oficial do dia, comprovada por certidão ou publicação no órgão oficial;

IV - se tratar de veículos automotores ou de outros bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por meio de pesquisas realizadas por órgãos oficiais ou de anúncios de venda divulgados em meios de comunicação, caso em que caberá a quem fizer a nomeação o encargo de comprovar a cotação de mercado.

Parágrafo único.
Ocorrendo a hipótese do inciso I deste artigo, a avaliação poderá ser realizada quando houver fundada dúvida do juiz quanto ao real valor do bem
” (
destaquei
)

Conforme se observa da norma processual, a avaliação de bem imóvel será feita por oficial de justiça ou perito avaliador, salvo quando uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra.

A partir de uma análise contrário sensu do inciso I do art. 871 do CPC conclui-se que, havendo discordância dos valores apresentados por uma das partes, por consequência, o Juízo deverá determinar a realização de avaliação imparcial, por oficial de justiça ou perito nomeado nos autos, a depender do grau de complexidade dos trabalhos.

No caso concreto, levando-se em conta que a controvérsia instaurada na lide se limita ao valor do imóvel objeto da execução, a realização de avaliação imparcial é medida de rigor, sobretudo diante da discrepância das estimativas apresentadas pelas partes (R$ 286.000,00).

Nessa perspectiva, não se pode olvidar que os oficiais de justiça ainda não receberam treinamento adequado para proceder com avaliações técnicas mais profundas e complexas, não possuindo conhecimentos específicos quanto ao mercado imobiliário, o que, certamente, impacta o exercício da avaliação e o resultado, mormente ao se considerar que, na hipótese, não se trata de imóvel nu, despido de benfeitorias/edificações.

Posto isso, tenho que merece acolhimento o pedido de nova avaliação formulado pela exequente/agravante, ainda entendendo que deve essa nova avaliação ser feita por meio de Perícia Técnica de Avaliação, recaindo a nomeação do Perito do Juízo sobre um profissional habilitado, com conhecimentos técnicos específicos para tanto.

Nesse sentido,
mutatis mutandis
:

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – BEM PENHORADO- NOVA AVALIAÇÃO –
DIFERENÇA DISCRAPANTE DE VALORES ATRIBUÍDOS
PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E EM LAUDO UNILATERAL APRESENTADO PELOS DEVEDORES –
DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE
– PRETENSÃO À REDUÇÃO DA PENHORA – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.
Impõe-se que seja repetida a avaliação do imóvel penhorado quando houver discrepância nas avaliações
levadas a termo pelo Oficial de Justiça e aquela que os devedores apresentam em Juízo,
podendo o Juiz diante da fundada dúvida nomear perito com conhecimentos técnicos para nova avaliação.
Não há falar em redução da penhora nesta seara recursal, especialmente, quando se verifica a necessidade de nova avaliação do bem para se apurar o real valor do imóvel e ainda quando se vê que este constitui também objeto de garantias de outros financiamentos levados a efeito pelos executados. (TJMT – RAI no 1007940-26.2017.8.11.0000, Desa. Rela. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 05/10/2017) (
destaquei
).

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE EXECUÇÃO
– PEDIDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PENHORADO – POSSIBILIDADE –
DISCREPÂNCIA DE VALORES
ENTRE O LAUDO FEITO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E O UNILATERAL APRESENTADO PELO DEVEDOR –
DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Pode o Juiz diante da fundada dúvida nomear perito com conhecimentos técnicos para nova avaliação de imóvel penhorado, diante da discrepância nas avaliações levadas a termo
pelo Oficial de Justiça e aquela apresentada pelos devedores em Juízo. (TJMT – RAI no 1022668-33.2021.8.11.0000, Des. Rel. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/07/2022, Publicado no DJE 20/07/2022) (
destaquei
).

Pelo exposto,
dou provimento
ao presente recurso, para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova avaliação do imóvel objeto da lide,

nomeando para tanto técnico profissional que tenha conhecimentos específicos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2024