Tribunal: TJMT
Processo: 1007280-69.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – PRELIMARES REJEITADAS - CONTRATO DE ÁGIO – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ENTREGA DO IMOVEL NÃO EFETIVADA – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA EMPRESA - REJEIÇÃO DA TRANSFERÊNCIA PELA RODOBENS – IMÓVEL OBJETO DE OUTRA NEGOCIAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Demonstrado que não houve a entrega do imóvel, deve ser aplicada a teoria da exceção de contrato não cumprido, que constitui meio de defesa, pelo qual a parte demandada pela execução de um contrato deixa de cumpri-lo pelo fato da outra parte também não ter satisfeito a obrigação originária correspondente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007280-69.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ANA FLAVIA GARCIA GONCALVES - CPF: 580.942.611-53 (APELANTE), SONNY JACYNTHO TABORELLI DA SILVA - CPF: 046.909.891-09 (ADVOGADO), JOSIMAR LOURENCO - CPF: 545.422.001-91 (APELADO), SALATIEL DE LIRA MATTOS - CPF: 791.801.831-15 (ADVOGADO), EDINETH ATANAZE FILHO LOURENCO - CPF: 617.186.451-04 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0002-07 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – PRELIMARES REJEITADAS - CONTRATO DE ÁGIO – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ENTREGA DO IMOVEL NÃO EFETIVADA – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA EMPRESA - REJEIÇÃO DA TRANSFERÊNCIA PELA RODOBENS – IMÓVEL OBJETO DE OUTRA NEGOCIAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Demonstrado que não houve a entrega do imóvel, deve ser aplicada a teoria da exceção de contrato não cumprido, que constitui meio de defesa, pelo qual a parte demandada pela execução de um contrato deixa de cumpri-lo pelo fato da outra parte também não ter satisfeito a obrigação originária correspondente.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
ANA FLÁVIA GARCIA GONÇALVES
contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança ajuizada em desfavor de
JOSIMAR LOURENÇO e EDINETH ATANAZE FILHO LOURENÇO
que julgou improcedente o pedido, condenando a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a justiça gratuita.

Preliminarmente a apelante defende ausência de fundamentação da sentença, pugnando pela nulidade.

No mérito, alega a inobservância da boa-fé contratual e do cumprimento das obrigações; que a ausência de anuência da Rodobens não foi comprovadamente imputável à apelante, tampouco houve demonstração de que tal fato obstou a efetivação do negócio jurídico.

Alega que a desistência, ocorrido no mesmo dia da assinatura do contrato não foi comunicada ou justifica o arrependimento válido, nos termos do artigo 67-A, §10°, da Lei n° 13.786/2018, cuja aplicação por analogia é questionável no caso em tela.

Ainda argumenta que não restou comprovada a segunda venda realizada arguida pelos réus; que
“era prática comum realizar primeiro um contrato particular de compra e venda do ágio e, em seguida, entrar com o requerimento de cessão, até porque, quem compra o imóvel, apenas pode requerer a cessão, após comprovar que possui direito para tal, neste caso, após assinar contrato com quem está vendendo o respectivo imóvel.”.

A respeito da desistência, argumenta que é inapropriada sua aplicação no caso eis que que se refere especificamente a contratos firmados em estantes de vendas ou fora da sede do incorporador e, no caso, trata-se de uma transação entre particulares.

Requer o provimento do recurso, com a reforma da sentença, julgando-se procedente os pedidos contidos na inicial.

Nas contrarrazões, preliminarmente a apelante pugna pela revogação da justiça gratuita; no mérito, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recurso de apelação cível interposto por
ANA FLÁVIA GARCIA GONÇALVES
contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança ajuizada em desfavor de
JOSIMAR LOURENÇO e EDINETH ATANAZE FILHO LOURENÇO
que julgou improcedente o pedido, condenando a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a justiça gratuita.

Sem delongas as preliminares não comportam acolhimento.

Primeiro
, não há falar em ausência de fundamentação eis que restou reconhecida na sentença a tese de exceção de contrato não cumprido, a desistência de compra do imóvel no mesmo dia em que assinaram o contrato, em analogia ao disposto no artigo 67-A, §10o, da Lei no 13.786/2018 e, por fim, a ausência de prova das alegações contidas na inicial.

O fato de a sentença ter adotado fundamentos diversos do pretendido pela apelante não induz à ausência de fundamentação.

Segundo
, porque o pleito de justiça gratuita em favor da autora/apelante foi deferida aos 05/04/2.022 (id. 223716184), no qual restaram afastados os mesmos argumentos ora alegados. Contra a decisão não foi interposto qualquer recurso. Portanto, preclusa a matéria e inexistem fatos novos relevantes para o fim de revogação do benefício.

Passo ao exame do mérito.

Do estudo dos autos verifico que não houve a entrega do imóvel aos réus, diante da não anuência da Rodobens, porque o imóvel já estaria em processo de transferência de titularidade para outra pessoa.

A resposta da RODOBENS não deixa dúvidas quanto à situação; vejamos:

“Em razão da inadimplência da Autora quanto ao pagamento das parcelas convencionadas, a Empresa SISTEMA FÁCIL realizou o DISTRATO UNILATERAL do contrato.

09. Em 04 de agosto de 2014, no entanto, a Autora formalizou com os Réus Contrato de ÁGIO, SEM A ANUÊNCIA E/OU CONCORDÂNCIA da Empresa SISTEMA FÁCIL, o que contraria a Cláusula 11, alínea “i” (em razão da inadimplência da Autora) e “ii” (em razão da ausência de anuência/aprovação da Empresa Sistema Fácil), ambas do contrato de compra e venda.

10. Já em 09/10/2015, estando regularmente realizado o distrato unilateral da unidade da Autora, em razão de sua inequívoca inadimplência, após passados anos sem que tivesse sido realizado qualquer pagamento, a Empresa SISTEMA FÁCIL vendeu o imóvel à Sra. FRANCIELY DE OLIVEIRA CAMPOS (ID 83999051), que recebeu a posse da unidade em 29/04/2016.

11. Após já realizado o distrato unilateral, tendo a Autora concordado com o distrato unilateral e optado em adquirir outro imóvel da Empresa, formalizou instrumento de DISTRATO (DISTRATO BILATERAL) em 01/12/2015 no qual assumiu que realizou o pagamento de apenas R$ 1.889,00 (mil oitocentos e oitenta e nove reais) à Empresa SISTEMA FÁCIL e concordou com a devolução do valor pago mediante crédito em outro contrato.

(...)”.

Como se vê a autora formalizou o contrato com os réus, após distrato unilateral da RODOBENS, e SEM A ANUÊNCIA E/OU CONCORDÂNCIA da empresa, quando esta já havia vendido o imóvel para FRANCIELY DE OLIVEIRA CAMPOS.

Aplicável no caso, sem dúvida, a tese da exceção do contrato não cumprido.

Para fins do §11o., do artigo 85, do CPC, majoro em 2% os honorários anteriormente fixados na sentença, observada a justiça gratuita.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO,
mantendo-se inalterado a r. sentença.

Ficam advertidas as partes quanto a possibilidade de aplicação de multa em caso de recurso infundado e/ou protelatório.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024