Tribunal: TJMT
Processo: 1020754-83.2021.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-20

Ementa:
E M E N T A
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E ERRO MATERIAL – VÍCIO EXISTENTE – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES.
Havendo erro material no lançamento do voto desta relatora, de rigor o acolhimento dos embargos com efeitos infringentes para sanar os vícios apontados.
Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado.
Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020754-83.2021.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CAMPO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 08.771.144/0001-53 (EMBARGANTE), RODRIGO DE FREITAS SARTORI - CPF: 058.915.229-77 (ADVOGADO), GUSTAVO BARION DE PAULA - CPF: 088.272.989-67 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO), LILIANE ANDREA DO AMARAL DE PAULA - CPF: 024.061.069-50 (ADVOGADO), LUIZ CARLOS VIEIRA DA ROCHA - CPF: 699.738.491-91 (EMBARGADO), MARIA ALEXANDRE DE LIMA - CPF: 811.621.031-91 (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E ERRO MATERIAL – VÍCIO EXISTENTE –
RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE
–
EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES.

Havendo erro material no lançamento do voto desta relatora, de rigor o acolhimento dos embargos com efeitos infringentes para sanar os vícios apontados.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado.

Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1020754-83.2021.8.11.0015

EMBARGANTE: CAMPO INCORPORADORA LTDA

EMBARGADOS: LUIZ CARLOS VIEIRA DA ROCHA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração, opostos pela
CAMPO INCORPORADORA LTDA
,
contra v. acórdão desta Câmara (Id. 225860747), que, por unanimidade, desproveu o recurso interposto pela ora embargante, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda e aditivos firmado entre as partes (evento no 70325037), devendo as partes serem restituídas ao seu ‘status quo ante’ [...];
b) DECLARAR
que, dos valores comprovadamente pagos pela requerida, deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 10%, a ser pago à requerida em parcela única, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel (extratos de evento no 70329448), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [...];
c) DETERMINAR

que o valor das benfeitorias, eventualmente existentes e comprovadamente regulares, sejam restituídas ao requerido, na forma prevista no contrato (Cláusula Nona, parágrafos quarto ao sexto).
d) INDEFERIR

os demais requerimentos; [...]”
(sic).

Inconformada, a embargante defende em suas razões que
“Acerca da retenção de valores relacionados à comissão de corretagem, restou consignado na decisão embargada que “é lícita a transferência do pagamento de comissão e corretagem ao adquirente, desde que prevista de forma clara no Contrato (REsp. 1.599.511/SP), o que não é o caso dos autos, de modo que não há no contrato qualquer previsão a respeito do tema”. Neste particular a r. decisão incidiu em ERRO QUANTO A MATÉRIA DE FATO, na medida em que o contrato de promessa de compra e venda que aparelha a presente demanda (id. 215811693), em sua cláusula 9a, ao tratar das hipóteses de rescisão, prevê expressamente a retenção de 6% de comissão do corretor, em caso de rescisão por inadimplemento do comprador”
(sic).

Assevera que,
“A conclusão de que a avença firmada pelas partes não previu qualquer hipótese de transferência da comissão de corretagem ao comprador, portanto, está assentada em premissa fática equivocada, configurando a hipótese de cabimento dos presentes declaratórios”
(sic)
.

Expõe que
“A par da questão relacionada à cumulação da pena convencional não compensatória com as perdas e danos, é certo que a discussão acerca do percentual a ser deduzido, entre 10 e 25% do total adimplido pelo comprador, não se confunde com a pena convencional prevista no contrato. O emprego da expressão “sem prejuízo”, verificada na aludida cláusula 9a, leva a inarredável conclusão de que se trata de encargos de rescisão cumulativos”
(sic).

Explana que
“Conquanto os embargos de declaração não sejam a via recursal adequada para a reforma da decisão, infere-se que as matérias ora apontadas são capazes de infirmar a conclusão levada à efeito no acórdão, atribuindo caráter infringentes. Ademais, o presente recurso se revela indispensável para o esgotamento da matéria de fato, para a qual, este r. juízo é soberano na apreciação”
(sic).

Afirma que
“Por derradeiro, o presente recurso se mostra indispensável para provocar este r. juízo a esclarecer se o percentual de retenção fixado na decisão, incide sobre (i) o valor total do débito, como consta da avença, (ii) sobre o valor do contrato ou; (iii) sobre o valor das parcelas pagas pelo comprador. Isso porque a jurisprudência consignada no v. acórdão, ora aplica o percentual sobre o valor do contrato, ora sobre as parcelas pagas. Conquanto a decisão, em sua parte final, consigne expressamente a incidência do percentual sobre os valores pagos, na ementa do julgado, consta “faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada”, evidenciando a contradição”
(sic).

A par desses argumentos,
“[...] requer sejam os presentes embargos de declaração recebidos e, após oportunizado o contraditório, seja acolhido e provido o recurso para, sanando os vícios apontados e aplicando-se os respectivos efeitos infringentes, sobretudo para autorizar a retenção da comissão de corretagem, a cumulação da pena convencional com perdas e danos”
(sic).

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de embargos de declaração opostos visando sanar a suposta omissão e contradição apontadas no acórdão, que restou assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM - DESCABIMENTO – DEVER DE PAGAMENTO DO VENDEDOR - NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE OS VALORES PAGOS FORAM EMPREENDIDOS NESSE ENCARGO - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 QUE IMPLICARIA EM PAGAMENTO DE ENCARGOS MORATÓRIOS – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – DETERMINAÇÃO DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS POSSIBILIDADE - SÚMULA 543 STJ - PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM A PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO ACOSTADA NO ACORDO ENTABULADO ENTRE AS PARTES – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO.

É do vendedor o dever de arcar com a comissão de corretagem, salvo estipulação em contrário (STJ, REsp 1.599.511/SP).

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.”

Pois bem. Em seu recurso, a embargante aduz que o acórdão possui contradição no que tange ao modo de aplicação do percentual de retenção, e erro material em relação a possibilidade retenção da comissão de corretagem e aplicação cumulativa da cláusula penal prevista em contrato e a retenção em razão da rescisão contratual por culpa dos compradores.

Primeiramente, cumpre ressaltar que quanto a aplicação cumulativa da cláusula penal prevista em contrato e a retenção em razão da rescisão contratual por culpa dos compradores,
razão alguma assiste a embargante.

Isso porque, o instituto da cláusula penal compensatória cumpre finalidade análoga ao direito à retenção, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – ARGUIÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS, IPTU E CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO – AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Não configura falta de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade quando o recorrente narra os fatos de acordo com sua convicção e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso e reforma da decisão impugnada.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

(N.U 1000094-32.2022.8.11.0048, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 29/09/2023) (Negritei)

Peço vênia para colacionar trecho da decisão que rejeitou os embargos de declaração no juízo
a quo
e esclareceu o ponto ora em análise:

“
a)

a retenção de valores, na situação concreta, deve se operacionalizar no percentual de 10% (proporção que foi fixada no conteúdo do próprio contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes — mais precisamente no item 2 da cláusula nona) que deverá incidir sobre o valor total que foi efetivamente quitado pelo requerido.
Neste particular, cumpre destacar, por extremamente relevante, que não cabe o juiz, sob pena de grave violação do princípio da obrigatoriedade dos contratos ('pacta sunt servanda'), promover alterações do conteúdo contratual, exceto se verificada situação configuradora de nulidade ou ilegalidade. É que, as relações contratuais, de direito provado, são regidas pelos princípios da intervenção mínima e pela excepcionalidade da revisão.
Ora, se a redação da cláusula contratual (note-se que se trata de instrumento contratual redigido pela própria empresa requerente) prevê a retenção de 10%, não é lícito ao magistrado promover a sua majoração, recrudescendo o cenário para o consumidor, sem que sequer a empresa requerente tivesse, na petição inicial, formulado qualquer pedido sobre o assunto — o que, certamente, violaria o princípio da adstrição e originaria uma sentença 'extra petita'.
A utilização dos precedentes jurisprudenciais, por este magistrado no teor da sentença de mérito proferida,
obviamente
tinha como propósito explicar e fundamentar que o percentual de retenção deve incidir sobre os valores pagos e não sobre o valor total do contrato;”
(Negritei)

Sendo assim, no que tange a aplicação cumulativa da cláusula penal prevista em contrato e a retenção em razão da rescisão contratual por culpa dos compradores,
evidente a pretensão da embargante em rediscutir questões já apreciadas, o que não se admite na via estreita elegida.

Em relação a alegada
contradição no que tange ao modo de aplicação do percentual de retenção, verifico que necessita de
aclaramento da questão, pois verificada a contradição.

Assim, a retenção se dará como fixado na sentença de primeiro grau,
verbis
:

“[...]

b) DECLARAR

que,
dos valores comprovadamente pagos pela requerida
, deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 10%, a ser pago à requerida em parcela única [...]
(Negritei).

E no dispositivo do Acórdão proferido por esta Câmara:

“No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% (dez por cento)
dos valores pagos
, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.”
(Negritei)

Posto isso,
a retenção se dará sobre os
valores comprovadamente pagos pelo comprador
.

Por fim, quanto ao alegado
erro material em relação a possibilidade retenção da comissão de corretagem, assiste razão à embargante.

Isso porque, mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

Dessa forma, constou no contrato entabulado entre as partes:

“
Cláusula 9a – DA RESCISÃO –

O presente instrumento poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

[...]

2) Se vencidas e não pagas duas ou mais prestações, o presente instrumento será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor, rescisão esta que se operará em favor da PROMITENTE VENDEDORA, independentemente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial,
perderá(ão) o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), reaver(em) os valores já pagos, parceladamente, observando o número de parcelas previstas para o total pagamento do lote adquirido, descontadas as despesas com este instrumento
, administração da venda, tributos gerados, prejuízos causados, lucros cessantes, despesas em geral, carnê bancário e
6% (seis por cento) de comissão do corretor
, sem prejuízo da Cláusula Penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito. [...]”
(Id. 215811693 – Pág. 02) (Negritei)

Neste sentido é a jurisprudência deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 50% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI N.o 13.786/2018 – ART. 67-A, §5o DA LEI 4.591/1967 – PARÂMETRO LEGAL - SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4a Turma, Rel. Min. MarcoBuzzi, julgado em 03/05/2022).

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1000159-95.2022.8.11.0090, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 30/06/2024) (Negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR PARTE DO COMPRADOR
- DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO EM 10% - POSSIBILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ -
RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

É valida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.

Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).
”

(N.U 1016173-10.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 26/07/2024) (Negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ
– SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.

Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.”

(N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 20/05/2024) (Negritei)

Sendo assim, faz-se necessário adicionar ao percentual de 10% (dez por cento), fixados na sentença, os 6% (seis por cento), previstos em contrato a título de comissão de corretagem.

Diante do exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração, com efeitos infringentes, para reformar o voto e acórdão embargado, e, por conseguinte,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para reformar em parte a sentença primeva, apenas para fixar o percentual de retenção em 16% (dezesseis por cento)
sobre os
valores comprovadamente pagos pelo comprador, mantendo a sentença intacta quanto aos outros pontos.

Por conseguinte, ante o parcial provimento do recurso de apelação, afasto a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixada no acórdão e voto reformados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024