Tribunal: TJMT
Processo: 1007444-03.2019.8.11.0040
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-07
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – CONTRATO VERBAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SINAL – PRINCÍPIO DE PAGAMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DE RETENÇÃO – INDEVIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O valor pago a título de entrada não se configura arras ou sinal, se não houve convenção expressa nesse sentido, pois serve como garantia do negócio e se caracteriza como início de pagamento, razão pela qual não pode ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007444-03.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOSE CLAUDIR XAVIER - CPF: 637.224.029-72 (APELANTE), ANNYE CRHISTINE LEIMANN - CPF: 021.223.011-55 (ADVOGADO), CLAUDETE PRESTES XAVIER - CPF: 028.700.939-42 (APELANTE), ELINALDO MORAES DA SILVA - CPF: 602.892.753-85 (APELADO), ROSILENE ALVES DOS REIS - CPF: 004.978.403-08 (APELADO), EDSON LEIMANN - CPF: 330.775.680-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL -
DECLARATÓRIA DE
V
ALIDADE DE
N
EGÓCIO
J
URÍDICO – CONTRATO VERBAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SINAL – PRINCÍPIO DE PAGAMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DE RETENÇÃO – INDEVIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O valor pago a título de entrada não se configura arras ou sinal, se não houve convenção expressa nesse sentido, pois serve
como garantia do negócio e se caracteriza como início de pagamento, razão pela qual não pode ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP).

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOSE CLAUDIR XAVIER e CLAUDETE PRESTES XAVIER

contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que nos autos da Ação
Declaratória de V
alidade de Negócio Jurídico c/c Rescisão e Restituição de Valores Pagos c/c Perdas e Danos
,
ajuizada por ELINALDO MORAES DA SILVA e ROSILENE ALVES DOS REIS, julgou-a parcialmente procedente, declarou rescindido o contrato verbal de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, condenou a parte requerida à devolução da importância de R$ 10.300,00 (dez mil e trezentos reais), com correção monetária pelo INPC desde a data do ajuizamento da ação, juros de mora de 01% (um por cento), do trânsito em julgado da decisão, custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, suspensa sua exigibilidade, conforme o art. 98, § 3o, do CPC.

Os apelantes alegam que o juízo singular ignorou que as partes estabeleceram condições para a realização do negócio. Aduz que o valor buscado em ressarcimento corresponde à entrada/caução. Assevera que a parte apelada deu causa à rescisão contratual. Entende que o não estabelecimento de cláusula penal por descumprimento das obrigações assumidas, legaliza a retenção do valor
sub judice.

Requer a reforma do
decisum
para reconhecer o direito dos apelantes ao valor
sub judice.

Contrarrazões (Num. 199957235).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

JOSE CLAUDIR XAVIER e CLAUDETE PRESTES XAVIER buscam
por meio da ação competente
, o reconhecimento da validade
do negócio jurídico de compra e venda de um lote urbano dos requeridos, localizado em Ipiranga do Norte/MT, matrícula n° 38.579 junto ao CRI de Sorriso/MT, bem como a restituição dos valores pagos a título de entrada, acrescidos de juros, mora e compensação por perdas e danos.
O juízo
a quo
decidiu pela procedência parcial do pleito, conforme extrato (Num. 199957227):

Por tais fundamentos,
ACOLHO EM PARTE
os pedidos formulados na inicial para: a)
DECLARAR
rescindido o contrato verbal de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e b)
CONDENAR
os requeridos a restituir aos autores a importância de R$ 10.300,00 paga quando da celebração do negócio, corrigida pelo INPC desde a data do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, estes a contar da data do trânsito em julgado da presente decisão.

Consequentemente,
DECLARO EXTINTO O PRESENTE FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Diante da sucumbência mínima da parte autora
, CONDENO
os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que
FIXO
em 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2odo CPC, suspensa a exigibilidade, conforme art. 98, § 3°, do CPC.

Os apelantes não se conformam com o
decisum.
Alegam que o juízo singular desconsiderou descumprimento de contrato verbal de compra e venda de lote urbano
, negócio celebrado em montante de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), com entrada no valor de R$ 10.300,00 (dez mil e trezentos reais) e pagamento do restante condicionado a venda de um bem imóvel dos apelados no estado do Maranhão, dentro do prazo de 15 dias.
Entendem como seu direito legal a retenção do valor considerado como sinal, a título de satisfação de cláusula penal na hipótese de rescisão contratual (Num. 199957233 – pág. 06).

Ressai dos autos que a celebração de contrato verbal entre as partes para compra e venda restou incontroversa, bem assim o inadimplemento da parte autora (Num. 199957227). Inconteste também a impossibilidade da realização de venda de outro imóvel, existente no Estado do Maranhão, condição para a finalização do negócio em tela através do pagamento da parcela restante (Num. 199957235).

O juízo singular, da análise do feito, observou que a argumentação, fundada no art. 418, do CC, é insustentável, já que as arras não se presumem (Num. 199957227).

Saliente-se que não havendo estipulação em contrário, as arras são consideradas confirmatórias, não se aplicando o disposto no art. 420 do CC.

Ademais, o valor pago a título de entrada não se configura arras ou sinal, se não houve convenção expressa nesse sentido. No caso em tela, trata-se de mero princípio de pagamento, que não pode ser retido.

O c. STJ possui entendimento de que
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e se caracterizam como início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP).

Diante do exposto, mantido o
decisum
em todos os seus termos. Deixo de aplicar o disposto no art. 85, § 11o, do CPC, em virtude da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.

Com estas considerações, DESPROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2024