Tribunal: TJMT
Processo: 1035356-47.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-16

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 10% - FIXAÇÃO EM 20% NA SENTENÇA - NÃO INSURGÊNCIA DO AUTOR - PREVALÊNCIA DO PERCENTUAL FIXADO NA ORIGEM, SOB PENA DE REFORMATIO IN PEJUS – TAXA DE FRUIÇÃO - INOVAÇÃO RECURSAL - APRECIAÇÃO VEDADA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS NESTA VIA – ART. 85, §11, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO.
É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante a Lei n. 13.86/2018 e a jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.
Ainda que prevista no Contrato a retenção de 10%, deve ser mantida em 20% conforme estabelecido na sentença se o autor não recorreu nesse ponto, visto que eventual majoração implicaria em reformatio in pejus.
É vedada a análise de argumento apresentado apenas na segunda instância, visto que configura inovação recursal.
Em relação à verba honorária, aplica-se nesta fase o artigo nesta fase o artigo 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035356-47.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARIA ANGELICA DUARTE SIQUEIRA - CPF: 064.083.091-94 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇ
ÃO
– AÇÃO DE RESCISÃO CONTRAT
UAL E

RESTITUI
ÇÃO DE
VALORES PAGOS
–
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE
1
0% -
FIXAÇÃO EM 20% NA SENTENÇA -
NÃO INSURGÊNCIA DO AUTOR
- PREVALÊNCIA DO
PERCENTUAL
FIXADO NA ORIGEM
, SOB PENA DE
REFORMATIO IN PEJUS
–
TAXA DE FRUIÇÃO - INOVAÇÃO RECURSAL - APRECIAÇÃO VEDADA
–

MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS NESTA VIA – ART. 85, §11, DO CPC –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão
da avença
, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante
a Lei n. 13.86/2018 e a
jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado
.

Ainda que previs
ta no

C
ontrato
a
retenção de 10%,
deve ser
mant
ida
em 20%
conforme estabelecido na sentença se o autor não recorreu nesse ponto
,
visto que
eventual majoração implicaria em
reformatio in pejus
.

É vedada a análise de argumento apresentado apenas na segunda instância, visto que configura inovação recursal.

Em relação à verba honorária, aplica-se nesta fase o artigo nesta fase o artigo 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Apelaç
ão
em Ação de Rescisão Contrat
ual e
Restituição de
V
a
lores
Pag
os
julgada parcialmente procedente nos seguintes termos:

“(...)

CONFIRMAR a tutela de urgência deferida;

DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos;

AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição;

DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 80% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença;

Em razão da sucumbência mínima da parte autora, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais FIXO em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.
”

A ré
/apelante alega que incide
nestes autos
a Lei n.

13.786/2018
e que tem direito à cláusula penal de 10% do valor do
C
ontrato atualizado
(Parágrafo Sexto, “b”
)
bem como
à taxa de fruição.

Requer a majoração do percentual de retenção para 50% sobre
a quantia
adimplido.

Em contrarrazões,
a apelada
pugna pelo não provimento do Recurso (ID.
212748707
).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A a
pelada
argument
a na inicial da Ação
que
compro
u um imóvel no
Loteamento Parque Rosa Bororo, Quadra
39
, Lote
21
, matrícula n. 93087 do 1o Cartório de RI d
a Comarca de Rondonópolis

(ID. 212748240)
e que,
devido

a
dificuldades financeiras, pretende a
dissolução do Contrato e restituição
de
90%
da quantia paga (R$26.366,27)
.

A demanda

foi
julgad
a
parcialmente procedente para declarar rescindida a avença
e
determinar que a ré restitua à autora
80% do montante adimplido.

Na sentença, a apelante foi declarada revel, incidindo a presunção
juris tantum
de veracidade dos fatos alegados pela
parte contrária
.

É incontroverso que o desfazimento do negócio jurídico se deu por culpa da autora/apelada
, pois em setembro de 2021

adquiriu

o imóvel dos compradores originários,
José Augusto Teixeira dos Santos e Janete Avila Barbosa dos Santos
, por Contrato Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações decorrentes de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano,
com interveniência da ora apelante
(ID.
212748240
e 212748705
).

Esta última diz
que a retenção
do montante
pago deve ser de 50%
.

C
o
ntudo
, n
a Cláusula Segunda
, Parágrafo Sexto, “b”,
do Contrato
,
consta que
,

em caso de
mora do comprador
,
a
C
onstrutora (apelante) deve devolver
a importância
pag
a
com
desconto
de 10% d
a quantia
atualizad
a
d
a avença

(ID. 212748705 - pág. 8).

Ocorre que, apesar dessa previsão contratual, o Juízo de origem
a
fixou
em
20%
, ou seja, a pretensão de 50% é infundada.

N
o entanto
, como a apelada não recorreu desse
valor,
e
por ser
vedada a
reformatio in pejus
, permanece
m

os
20%
fixados
na s
entença.

Vale
destac
ar que
esse
percentual está em consonância com
o
consolidado na Lei n. 13.786/2018 e na jurisprudência
do STJ.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção

(...).
”

(
AgInt
no
AREsp
1384313/PE, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019,
DJe
de 29-3-2019, sem destaque no original).

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10%
a
25% do total da quantia paga
.
(...).
”
(
AgRg
no
AREsp
600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 19-5-2015,
DJe
de 22-6-2015, sem destaque no original).

“
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os
prejuizos
suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp no 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011,
DJe
11/5/2011).
(...)
”
(
AgInt
no REsp 1806095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 18-11-2019,
DJe
de 21-11-2019, sem destaque no original).

Assim,
2
0
% de desconto do montante a ser devolvido mostra-se razoável.

Não há discussão nos autos s
obre a taxa de fruição, sobretudo em decorrência da revelia da apelante.

Ademais,
eventuais débitos referentes ao
suposto
período
de
posse
da autora

são indevidos, pois

não há comprovação de que a área lhe foi entregue ou que a tenha ocupado. Dessa maneira,
não

inc
ide nenhum

desconto pelo uso dos bens, ou mesmo relativo à disponibilização deles.

Pelo exposto,
neg
o provimento ao Recurso
e deixo de majorar a verba honorária porque já
arbitrada
na primeira instância

no percentual máximo
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024