Tribunal: TJMT
Processo: 1000709-18.2019.8.11.0051
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VALOR AJUSTADO – PARCELAMENTO – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA – ILEGALIDADE DA TAXA DE CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS – CLÁUSULA ABUSIVA – NULIDADE MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Uma pessoa jurídica que não faz parte do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita às disposições do Código Civil e da Lei de Usura. De acordo com a interpretação conjunta do artigo 4o do Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura) e o artigo 591 do Código Civil, embora a empresa não tenha permissão para cobrar juros capitalizados mensalmente, não há impedimento para a aplicação da capitalização anual.
No caso em questão, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel é válida, uma vez que, havendo parcelamento, é legítima a aplicação de encargos que assegurem a remuneração do capital e a preservação do seu valor monetário, especialmente considerando o prazo de 20 (vinte) anos para o pagamento.
A cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos é considerada abusiva, pois impõe uma desvantagem excessiva ao consumidor, resultando em enriquecimento indevido da outra parte.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000709-18.2019.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JULIO CESAR DE LIMA - CPF: 641.126.590-91 (APELANTE), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (APELADO), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO), ALFREDO JOSE DE OLIVEIRA GONZAGA - CPF: 183.505.958-92 (ADVOGADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), JULIO CESAR DE LIMA - CPF: 641.126.590-91 (APELADO), ALFREDO JOSE DE OLIVEIRA GONZAGA - CPF: 183.505.958-92 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (APELANTE), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VALOR AJUSTADO – PARCELAMENTO – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA – ILEGALIDADE DA TAXA DE CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS – CLÁUSULA ABUSIVA – NULIDADE MANTIDA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Uma pessoa jurídica que não faz parte do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita às disposições do Código Civil e da Lei de Usura. De acordo com a interpretação conjunta do artigo 4o do Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura) e o artigo 591 do Código Civil, embora a empresa não tenha permissão para cobrar juros capitalizados mensalmente, não há impedimento para a aplicação da capitalização anual.

No caso em questão, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel é válida, uma vez que, havendo parcelamento, é legítima a aplicação de encargos que assegurem a remuneração do capital e a preservação do seu valor monetário, especialmente considerando o prazo de 20 (vinte) anos para o pagamento.

A cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos é considerada abusiva, pois impõe uma desvantagem excessiva ao consumidor, resultando em enriquecimento indevido da outra parte.

R E L A T Ó R I O

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1000709-18.2019.8.11.0051

APELANTE:

GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP

APELADO:

JULIO CESAR DE LIMA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GENTILIN E BIAZON LTDA – EPP
,

contra sentença proferida pela MMa Juíza
Maria Lúcia Prati
, da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde-MT, lançada nos autos da Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/ Pedido de Restituição em Dobro do Indébito no. 1000709-18.2019.8.11.0051
, ajuizada por
JULIO CESAR DE LIMA
,

que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para determinar a aplicação da Tabela Price como sistema de amortização para o cálculo das prestações do contrato; devendo o valor já adimplido pela parte requerente servir para liquidação das primeiras parcelas; o saldo devedor até a data da sentença deverá ser adimplido em parcela única, sem incidência dos encargos moratórios, tendo em vista o afastamento da mora; as parcelas vincendas após tal data, deverão ser quitadas mensalmente, nos termos do recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato, limitada os juros moratórios previstos na cláusula 5.1 ao percentual de 1% (um por cento) ao mês; no mais declarou a nulidade das cláusulas 6.3 e 6.5, eis que contrariam o Código de Defesa do Consumidor e a legislação civil aplicável à espécie; afastou a cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos sobre o valor do contrato conforme estabelecido na cláusula 7.2; e declarou prejudicada a cláusula 14.6, diante do estabelecimento da tabela PRICE como sistema de amortização da dívida.

Em vista da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor efetivamente reduzido do contrato a partir de sua revisão), nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, devendo a requerido arcar com as despesas na proporção de 70% e o remanescente pela parte requerente, cuja exigibilidade da verba ficou suspensa com relação ao autor, por disposição contida no art. 98, §3o, do mesmo
Códex.

A apelante
em suas razões recursais aduz que não houve capitalização mensal de juros e que as cláusulas contratuais foram firmadas de maneira voluntária e regular. Frisa que não há, sequer, atualização monetária anual das parcelas a fim de corrigir a inflação.

Explica que a inflação média de 2009 a 2019 foi de 5,67% anuais, ou seja, os juros efetivos cobrados pela empresa recorrente não alcançam o percentual de 6,33%, razão pela qual não há como concluir que o autor foi lesado.

Aponta que a decisão de primeira instância não levou em consideração a autonomia das partes e o princípio "pacta sunt servanda", que defende a manutenção dos acordos firmados entre as partes.

Discorda da sentença que afastou a cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos, defendendo a legalidade dessa cobrança conforme previsto no contrato.

A par do exposto, pugna para que seja reformada a r. sentença para julgar totalmente improcedente os pedidos da inicial (Id. 228592650).

Sem contrarrazões, consoante certificado nos autos (Id. 228592654).

O preparo foi recolhido pela requerida (Id. 228592652).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
JULIO CESAR DE LIMA
ajuizou a ação revisional de cláusulas contratuais com pedido de restituição em dobro do indébito em desfavor de
GENTILIN & BIAZON LTDA
, relacionada a um contrato particular de compra e venda de um imóvel, firmado em 2013, localizado no loteamento Jardim Belvedere, na cidade de Campo Verde-MT.

No contrato, o valor de compra do lote foi de R$195.910,64 (cento e noventa e cinco mil, novecentos e dez reais e sessenta e quatro centavos), sendo paga uma entrada de R$7.520,00 (sete mil, duzentos e vinte reais), restando um saldo devedor de R$188.398,64 (cento e oitenta e oito mil, trezentos e noventa e oito reais e sessenta e quatro centavos).

O autor, no entanto, alega que o contrato apresentava capitalização de juros sem pactuação expressa e que, ao final, o saldo total foi elevado indevidamente, caracterizando onerosidade excessiva e cláusulas abusivas, em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ante o exposto, busca a revisão do contrato, com a eliminação da capitalização indevida de juros e a restituição dos valores pagos a maior, baseando-se na violação do princípio da boa-fé e na falta de transparência por parte da ré.

Em 28/08/2020 foi proferida uma sentença reconhecendo a procedência do pedido inicial (id. 70577453 - Pág. 38), que foi anulada com o reconhecimento do cerceamento de defesa, por voto de minha Relatoria, que restou ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – COBRANÇA DE JUROS CAPITALIZADOS – PERÍCIA TÉCNICA REQUERIDA – MATÉRIA DE FATO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ACOLHIDA – SENTENÇA CASSADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO.

Configura cerceamento de defesa, o julgamento antecipado da lide, mercê da situação jurídica litigiosa demandar instrução processual, além de que protestado pela parte a produção da prova técnica.

Sentença cassada. Recurso provido.”
(N.U 1000709-18.2019.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 30/06/2021)

Conquanto a sentença anteriormente prolatada tenha sido cassada para fins de produção da prova pericial contábil pleiteada pela parte ré em sede do recurso de apelação por ela interposto, tem-se que a própria desistiu expressamente de tal providência, dando ensejo, portanto, à preclusão da pretensão probatória.

Consequentemente, a Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para determinar a aplicação da Tabela Price como sistema de amortização para o cálculo das prestações do contrato; devendo o valor já adimplido pela parte requerente servir para liquidação das primeiras parcelas; o saldo devedor até a data da sentença deverá ser adimplido em parcela única, sem incidência dos encargos moratórios, tendo em vista o afastamento da mora; as parcelas vincendas após tal data, deverão ser quitadas mensalmente, nos termos do recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato, limitada os juros moratórios previstos na cláusula 5.1 ao percentual de 1% (um por cento) ao mês; no mais declarou a nulidade das cláusulas 6.3 e 6.5, eis que contrariam o Código de Defesa do Consumidor e a legislação civil aplicável à espécie; afastou a cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos sobre o valor do contrato conforme estabelecido na cláusula 7.2; e declarou prejudicada a cláusula 14.6, diante do estabelecimento da tabela PRICE como sistema de amortização da dívida.

Em vista da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor efetivamente reduzido do contrato a partir de sua revisão), nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, devendo a requerida arcar com as despesas na proporção de 70% e o remanescente pela parte requerente, cuja exigibilidade da verba ficou suspensa com relação ao autor, por disposição contida no art. 98, §3o, do mesmo
Códex.

A apelação busca a reforma da sentença, argumentando que não houve capitalização mensal de juros e que as cláusulas contratuais foram firmadas de maneira voluntária e regular.

Quanto ao cerne, infere-se do conjunto probatório produzido nos autos que não restou configurada a abusividade alegada, tendo em vista que a incidência de juros de 12% (doze por cento) ao ano sobre o saldo devedor revela-se adequada com a forma de pagamento ajustada, notadamente diante da ausência de capitalização mensal de juros ou outra eventual ilegalidade na correção das parcelas.

Isso porque a Cláusula 3a, III, do contrato firmado entre as partes, dispõe sobre o preço e a forma de pagamento do imóvel, vejamos:

“III) O saldo remanescente fica então quantificado em R$ 188.390.64 (cento e oitenta e oito mil, trezentos e noventa reais e sessenta e quatro centavos), que será saldado em 180 (cento e oitenta) meses, com prestações fixas e consecutivas nos seguintes valores:

“Primeiras 12 (doze) prestações no valor de R$421,12 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 471,65 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 528,25 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 591,64 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 662,64 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 742,16 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 831,22 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 930,96 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 1.142,68 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 1.167,80 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 1.307,93 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 1.464,89 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 1.640,67 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 1.837,55 cada.

12 (doze) prestações no valor de R$ 2.058,06 cada”
(Id. 70575976 - Pág. 2).

Embora o contrato firmado não preveja expressamente a capitalização de juros, fica clara a aplicação da capitalização anual de juros remuneratórios, já que o valor de cada prestação é atualizado a cada 12 meses, conforme descrito.

Vale ressaltar que uma pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional ou o Sistema Financeiro Habitacional está sujeita às disposições do Código Civil e da Lei de Usura. Dessa forma, conforme os artigos 4o do Decreto no. 22.626/33 (Lei de Usura) e 591 do Código Civil, embora a apelante não possa cobrar juros capitalizados mensalmente, a capitalização anual é permitida.

Além disso, não se configurou abusividade na cobrança, pois a taxa de 12% ao ano sobre o saldo devedor está de acordo com a forma de pagamento acordada entre as partes.

A Cláusula 3a demonstra claramente como foram calculadas as prestações devidas pela autora ao longo do extenso prazo concedido para o pagamento do imóvel. Inicialmente, as primeiras 12 prestações (R$421,12) foram calculadas dividindo-se o preço original do imóvel pelo número total de parcelas.

Essa simples operação aritmética também afasta a alegação de que a requerida teria "omitido dolosamente o preço à vista". Multiplicando o valor da primeira prestação anual pelo número de meses do contrato, já se pode identificar o preço inicial ajustado do imóvel. Para as prestações subsequentes, aplicou-se uma taxa de 12% ao final de cada período de 12 meses. Assim, as prestações de R$421,12 (quatrocentos e vinte e um reais e doze centavos) se elevaram para R$471,65 (quatrocentos e setenta e um reais e sessenta e cinco centavos) a partir da décima terceira parcela. O cálculo foi repetido para os anos seguintes, sempre com a mesma taxa de juros aplicada ao saldo total.

A capitalização que o contrato revela, portanto, não é a mensal, de sabida onerosidade, mas a anual, que não incitou, no legislador, a mesma repulsa, como se nota da regra do art. 591 do Código Civil, expressamente a admitir a inclusão dos juros nesse período. Veja:

“Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406,
permitida a capitalização anual
.”

Aliás, a Lei no. 6.766/76, ao descrever os requisitos do quadro-resumo, que obrigatoriamente antecede o instrumento contratual de promessa de compra e venda (art. 26-A), admite, implicitamente, a capitalização dos juros, ao exigir que se indique se as taxas de juros serão nominais ou efetivas, conceitos esses apartados justamente pela questionada capitalização. Veja:

Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: (...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

Além disso, é importante destacar o procedimento adotado pela requerida. Da simples leitura do contrato, percebe-se que não foi estipulada, no documento, uma taxa específica a ser aplicada sobre a prestação original ou sobre o saldo devedor. Em vez disso,
o método utilizado para determinar as prestações foi a indicação prévia do valor de cada parcela futura, sem mencionar explicitamente a taxa ou o índice aplicado
.

Formalmente, essa omissão da requerida quanto ao critério utilizado para definir as prestações futuras poderia, em tese, configurar uma aparente violação ao disposto no art. 52 do Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

III - acréscimos legalmente previstos;

IV - número e periodicidade das prestações;

V - soma total a pagar, com e sem financiamento.”

Entretanto, a análise mais aprofundada do contrato, notadamente das obrigações assumidas por cada uma das partes, impede que, precipitadamente, e sem atenção ao contexto financeiro em que se insere o negócio jurídico em tela, afaste-se a capitalização anual expressamente ajustada pelos contratantes.

Como mencionado, a alteração da vontade das partes só se justifica em caso de abuso. Só assim se justifica o afastamento da regra de conduta formada pela manifestação inequívoca dos contratantes.

Nesse sentido, aliás, é o tópico da Seção II do Capítulo VI do Código de Defesa do Consumidor, onde se incluiu o já mencionado art. 52: trata-se, ali, da proteção contratual, referente a cláusulas abusivas.

Nesse sentido, identifica-se a justificativa pela qual os tribunais afastaram a possibilidade de, sem previsão explícita, as instituições financeiras capitalizarem mensalmente os juros remuneratórios aplicados sobre os contratos bancários. A lógica, evidentemente, era a de que o consumidor, no cumprimento das obrigações sucessivas necessárias à restituição do valor tomado, acabasse sendo surpreendido pelas prestações que se vencessem, majoradas exponencialmente a ponto de não mais ser factível a quitação.

Assim, a indicação explícita, no instrumento contratual acerca da fórmula de cálculo dos juros afastaria a possibilidade de o consumidor, incauto, surpreender-se pela evolução das prestações e, consequentemente, impediria a celebração de negócios jurídicos inexequíveis, porque excessivamente onerosos.

Essas duas condições autorizadoras da conclusão que, judicialmente, adotou-se para afastar a cobrança implícita de capitalização mensal dos juros, porém,
não se encontram presentes no caso em tela
.

A um, porque, como visto, o expediente adotado pela requerida foi justamente o de consignar, desde logo, o valor de todas as prestações devidas no instrumento contratual. Ao contrário do que se afirmou na inicial,
o contrato não permitia que o consumidor se surpreendesse pela evolução do valor de sua prestação, porque, desde a assinatura, já saberia o valor de cada uma das parcelas que haveriam de vencer durante o prazo concedido para o pagamento integral do preço
.

É descabida, então, a alegação da parte autora, no sentido de que os juros teriam sido capitalizados “sem pactuação expressa”. Evidentemente, basta a simples análise da forma de composição e de correção das prestações anuais para que se identifique, por meio daqueles singelos cálculos, a taxa de juros (de 12%) e a periodicidade (anual).

A proteção que se dá ao consumidor não o exime de “fazer contas”. Exemplo de tal dever que se considera do consumidor está no enunciado 541 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que considera, como pactuação da forma de capitalização, a indicação, no contrato, de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal. Veja:

“Súmula 541: A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada” (REsp 973.827 e REsp 1.251.331).”

Conforme entendimento consolidado pelo STJ, os contratos discutidos em ações similares não previam expressamente a capitalização de juros. No entanto, a simples diferença entre a taxa anual e a mensal já era suficiente para indicar ao consumidor a existência de capitalização. A situação analisada pela referida Corte é similar ao caso presente. Se as partes especificaram no contrato o valor das prestações futuras, ano a ano, e se a taxa de juros pode ser facilmente calculada por meio de operações simples, não há qualquer violação às normas de proteção ao consumidor.

A alegação de violação ao princípio da transparência parece exagerada, uma vez que o contrato já prevê o valor das prestações, independentemente de indicar a taxa que possa incidir sobre elas. Além disso, como já mencionado, o contrato não estabelece capitalização mensal das prestações. Pelo contrário, a capitalização ocorre apenas anualmente, conforme detalhado na cláusula terceira, onde se observa que, durante cada ano de vigência do contrato, as prestações permanecem inalteradas, sendo aplicados os juros de 12% apenas ao final de cada período anual.

Esse detalhe é relevante, pois, ao contrário da capitalização mensal, a inclusão de juros anuais não resulta em um aumento significativo das parcelas. Outro ponto a favor da manutenção da cláusula é que, além dos juros de 12% ao ano, não há outro índice ou taxa previstos para corrigir monetariamente o valor principal. É comum, em contratos de compra e venda de lotes urbanos, a inclusão de índices como o IGP-M para correção monetária, juntamente com uma taxa de remuneração do capital.

Portanto, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel é válida, pois, diante do parcelamento do valor, é legítima a aplicação de encargos que assegurem tanto a remuneração do capital quanto a preservação de seu valor monetário, especialmente considerando o prazo de 20 anos para pagamento.

A questão submetida à apreciação recursal, já restou decidida por este Sodalício:

“AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCELAMENTO DO VALOR AJUSTADO –
CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE
– CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PEDIDO GENÉRICO DE REVISÃO – IMPOSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PARÂMETRO ALTERADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita aos ditames do C. Civil e da Lei de Usura. Interpretando sistematicamente os arts. 4o, do Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura) e art. 591, do C. Civil, embora a empresa não possa se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, não há óbice para a cobrança da capitalização anual.
In casu, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel se mostra válida, tendo em vista que havendo o parcelamento do valor, é lícita a incidência de encargos que garantam a remuneração do capital e a preservação de seu valor monetário, notadamente considerando o parcelamento em 20 (vinte) anos
. A simples menção ao número da cláusula, sem a especificação do seu conteúdo e dos fundamentos de fato e de direito que, eventualmente, pudessem justificar o pleito revisional, viola o disposto no art. 319, III, do CPC. In casu, diante da impossibilidade de se determinar o proveito econômico obtido, tendo em vista que envolve a revisão de juros moratórios, o percentual fixado a título de honorários advocatícios deve incidir sobre o valor da causa.”
(N.U 1002978-93.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 01/02/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA SOBRE O SALDO DEVEDOR – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS ANUAL – PREÇO AJUSTADO – PARCELAMENTO – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA - CLÁUSULAS CONTRATUAIS APONTADAS COMO INVÁLIDAS - AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS FUNDAMENTOS FÁTICOS E JURÍDICOS DO PEDIDO – IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO – CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO – VIABILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO 1.
Se uma simples análise da composição e da correção das prestações anuais é suficiente para que se identifique apenas a incidência da taxa de juros de 12%, com periodicidade anual, sem qualquer outro índice de correção monetária, descabe alegar abusividade.
2. Ausentes os fundamentos fáticos e jurídicos (art. 319, III, do CPC), não deve ser analisado o pedido revisional formulado genericamente.”
(TJ-MT 10027615020208110051 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2022)

No mais, o recurso é circunscrito ao reconhecimento da legalidade da cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos.

A Magistrada de origem também declarou nula a Cláusula 7.2 do contrato, a qual prevê a cobrança de taxa sobre a cessão e transferência, utilizando-se da seguinte fundamentação:

“De fato, é abusiva a cobrança de taxa de transferência no percentual de 1% sobre o valor do contrato para a cessão ou transferência de direitos, tal como ocorrido na hipótese, haja vista que a cláusula com este condão é vedada pelo ordenamento jurídico pátrio, nos termos do art. 122 do Código Civil, sendo considerada, desta feita, nula de pleno direito, conforme preconiza o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, já que cria obrigação iníqua ou abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada.”

A referida cláusula é claramente abusiva, pois acarreta uma desvantagem excessiva ao apelado, que é o consumidor (conforme artigo 51, IV, do CDC), além de resultar em enriquecimento sem causa da apelante.

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO HABITACIONAL – PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL CLARA, COM DESCRIÇÃO DO VALOR DAS PARCELAS – SUBSTUIÇÃO PELA TABELA PRICE QUE NÃO SE JUSTIFICA – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS FACILMENTE IDENTIFICÁVEL – ADMINISSIBILIDADE –
TAXA DE CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS – CLÁUSULA ABUSIVA – NULIDADE MANTIDA
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A Cláusula contratual que prevê o preço final do imóvel, inclusive com descrição expressa do valor de cada parcela até o final do pagamento, deve ser mantida.

A aplicação da capitalização anual de juros é admitida de forma tácita por ser notoriamente identificada a sua utilização pelo comprador, já que há o acréscimo do valor das prestações a cada período de 12 meses, sendo, então, injustificada a substituição desse método pela utilização da Tabela Price.
A taxa de cessão ou transferência de direitos é abusiva, pois gera desvantagem exagerada ao consumidor e enriquecimento sem causa da outra parte.
”

(N.U 1001513-49.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2023, Publicado no DJE 19/10/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE PROVAS DA MUDANÇA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE – NÃO ACOLHIMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – PACTUAÇÃO EXPRESSA, APURAÇÃO ATRAVÉS DE SIMPLES CALCULO ARITMÉTICO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA – CLÁUSULA CLARA E EXPRESSA COM DISCRIMINAÇÃO DOS VALORES ITEM A ITEM – AUSÊNCIA DE QUALQUER OBSCURIDADE CONTRATUAL –
TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS E PERDIMENTO DA EDIFICAÇÃO – CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS – APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO CONSOLIDADA EM RECURSOS ANTERIORES
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ALTERAÇÃO DA BASE – PROVEITO ECONOMICO NÃO AUFERÍVEL – VALOR DA CAUSA ATUALIZADO – ÔNUS SUCUMBENCIAL - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL AO GRAU DE PERDA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Se não bastasse a inovação recursal, não há vedação a capitalização anual de juros remuneratórios, quando verificada sua pactuação expressa, nos termos do entendimento da súmula n. 514 do STJ, auferível por simples cálculo aritmético.
É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato
. A distribuição dos ônus sucumbenciais, por se tratar de consectário da condenação, é matéria de ordem pública e a sua fixação ou revisão, pelo Tribunal, de ofício, não implica reformatio in pejus.”
(TJMT, N.U 1001212-05.2020.8.11.0051, Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, julgamento em 11-4-2023, DJE de 17-4-2023)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para manter a Cláusula 3a do Contrato no tocante ao preço do imóvel e ao valor das prestações.

Por consequência, diante da sucumbência parcial, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, a serem divididos na proporção de 70% a serem suportados pelo autor e 30% pelo réu, mantendo-se a exigibilidade da verba suspensa com relação ao autor, por disposição contida no art. 98, §3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024