Tribunal: TJMT
Processo: 1008014-98.2018.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-15

Ementa:
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PEDIDO DE PROVA PERICIAL – REJEIÇÃO – MÉRITO- EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO OU ALUGUEL – DESACOLHIMENTO – PACTO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018 – PLEITEADA INDENIZAÇÃO PELA BENFEITORIA RESIDENCIAL EDIFICADA NO LOTE – DIREITO PREVISTO NO CONTRATO E NA LEI N.6.766/79 – MONTANTE A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- DIREITO DE RETENÇÃO DAS ARRAS EM FAVOR DO VENDEDOR- APLICABILIDADE DO ART. 418, DO CÓDIGO CIVIL –RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1-O destinatário final da prova é o juiz, a quem cabe avaliar quanto à sua efetiva conveniência e necessidade, advindo daí a possibilidade de indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, em consonância com o disposto na parte final do 370 do CPC/15.
2- Conforme entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020).
3. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retençao de 20% dos valores pagos.
4-Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a retenção, pelo vendedor, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, no patamar de 10% a 25% (a depender das circunstâncias de cada caso) sobre o valor das prestações pagas, e não sobre o valor total da operação.
Se o desfazimento do pacto se dá em momento já avançado do cumprimento, e depois de o adquirente ter edificado no imóvel, descabe a redução do percentual, devendo ser mantido o percentual arbitrado razoável e proporcionalmente em 20% do valor das parcelas pagas.
5-Consoante o princípio tempus regit actum, firmado o contrato de compra e venda de terreno antes da Lei n. 13.786/2018, não há se falar em taxa de ocupação/fruição ou mesmo aluguel na forma do inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, quando o contrato não prevê expressamente tal encargo.
6-Incontroversa nos autos a implementação de benfeitorias úteis no imóvel (prédio residencial) pelo adquirente cujo inadimplemento deu causa à resolução do contrato de compra e venda, deve ser garantido o direito à respectiva indenização, desde que as referidas edificações tenham sido implementadas de acordo com a legislação de regência, cujo valor há de ser aferido em liquidação de sentença, direito esse que, no entanto, não garante a retenção do comprador no imóvel, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no imóvel pode se efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos, independentemente da apuração relativa à indenização por benfeitorias.
7- Nos termos do art. 418 do CC, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Na hipótese, diante da clara e expressa previsão contratual das consequências do inadimplemento, bem como verificado que a apelante desistiu do ajuste firmado entre as partes, não há que se falar em ilegalidade na retenção das arras por parte do promitente vendedor.
8-- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008014-98.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), RIVAEL FRANCISCO BRUNO - CPF: 773.885.001-97 (APELANTE), JESSICA BRUNO AGUIAR - CPF: 051.024.311-88 (ADVOGADO), JESSICA BRUNO AGUIAR - CPF: 051.024.311-88 (ADVOGADO), RIVAEL FRANCISCO BRUNO - CPF: 773.885.001-97 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE LOTE – PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA
- JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PEDIDO DE PROVA PERICIAL – REJEIÇÃO – MÉRITO-

EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ
– TAXA DE FRUIÇÃO
/OCUPAÇÃO OU ALUGUEL – DESACOLHIMENTO – PACTO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018 – PLEITEADA INDENIZAÇÃO PELA BENFEITORIA RESIDENCIAL EDIFICADA NO LOTE – DIREITO PREVISTO NO CONTRATO E NA LEI N.6.766/79 – MONTANTE A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – IPTU
– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR-
DIREITO DE RETENÇÃO DAS ARRAS EM FAVOR DO VENDEDOR- APLICABILIDADE DO ART. 418, DO CÓDIGO CIVIL
–RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1-O destinatário final da prova é o juiz, a quem cabe avaliar quanto à sua efetiva conveniência e necessidade, advindo daí a possibilidade de indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, em consonância com o disposto na parte final do 370 do CPC/15.

2
-
Conforme entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça, “nos contratos
firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis
por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020).

3. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda
se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção
dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ
, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retençao
de 20% dos valores pagos.

4-Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em
rescisão
de contrato de
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e
venda
de
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l
por culpa do
comprador
,
a retenção, pelo vendedor, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, no patamar de 10% a 25% (a depender das circunstâncias de cada caso) sobre o valor das prestações pagas, e não sobre o valor total da operação.

Se o desfazimento do pacto se dá em momento já avançado do cumprimento, e depois de o adquirente ter edificado no
imóvel
, d
escabe a redução do percentual, devendo ser mantido o percentual arbitrado razoável e proporcionalmente em 20% do valor das parcelas pagas.

5-
Consoante o princípio tempus regit actum, firmado o contrato de
compra
e
venda
de terreno antes da Lei n. 13.786/2018, não há se falar em
taxa
de ocupação/
fruição
ou mesmo aluguel na forma do inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, quando o contrato não prevê expressamente tal encargo.

6-Incontroversa nos autos a implementação de benfeitorias úteis no
imóvel
(prédio residencial) pelo adquirente cujo inadimplemento deu causa à resolução do contrato de
compra
e
venda
, deve ser garantido o direito à respectiva indenização, desde que as referidas edificações tenham sido implementadas de acordo com a legislação de regência, cujo valor há de ser aferido em liquidação de sentença, direito esse que, no entanto, não garante a retenção do
comprador
no
imóvel
, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no
imóvel
pode s
e efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos, independentemente da apuração relativa à indenização por benfeitorias.

7-
Nos termos do art. 418 do CC, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Na hipótese, diante da clara e expressa previsão contratual das consequências do inadimplemento, bem como verificado que a apelante desistiu do ajuste firmado entre as partes, não há que se falar em ilegalidade na retenção das arras por parte do promitente vendedor.

8-
-
Nos termos do entendimento firmado pelo Sup
erior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e
IPTU
são de responsabilidade da construtora até a entrega do
imóvel
ao adq
uirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Duplo Recurso de apelação cível interposto por RIVAEL FRANCISCO BRUNO e SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de rescisão contratual c/c Reintegração De Posse E Pedido Liminar no 1008014-98.2.018.811.0015, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 178914231) o magistrado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para o fim de DECLARAR a rescisão da proposta de venda formalizada pelas partes em Id. 14718445/14718462: a) Retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel, podendo ela reter 20% dos valores adimplidos pela parte requerida. b) Revisar os juros moratórios e estabelece-los em 1% ao mês; c) A parte requerida deverá pagar a parte requerente o montante relativo à fruição do imóvel; d) A parte requerente deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel; e) Autorizar a compensação das dívidas; f) Tudo a ser apurado em liquidação de sentença. Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa. Força dos arts. 82, 84 e 85, § 2.°, incisos I a IV, do citado Digesto Adjetivo. Deve a parte requerente arcar com o importe de 50% e a requerida com o importe 50% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita. No entanto, resta suspensa sua exigibilidade em favor da parte requerida, como um todo por 05 anos, uma vez que ela é beneficiária da justiça gratuita, quando restará prescrita, se até lá os interessados não demonstrarem alteração de sua fortuna capaz de honrar essa sucumbência, a teor do art. 98, § 3o, do CPC. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.

Em suma a recorrente Construtora SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (id. 178914233), Preliminarmente, pugna pela anulação da sentença, ante suposto Cerceamento de Defesa ao julgar a lide de forma antecipada, sem oportuniza-la a produção de prova técnica.

No mérito, fala que deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade. Que o principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda devem ser respeitados.

Enfatiza que os contratos de compra e venda de imóvel, entabulados antes da Lei 13.786/2018, obrigatoriamente, em caso de rescisão motivada pelo comprador, a retenção é de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos em obediência ao recente entendimento do STJ.
Que seja decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU e da taxa de FRUIÇÃO durante vigência do contrato
.

Por fim, fala que o juízo a quo fora omisso ao não determinar a retenção das arras, visto que a construtora não deu azo para a resilição do contrato ora discutido, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Quanto ao autor/apelante RIVAEL FRANCISCO BRUNO (ID 178914232), em suas razões pugna pela reforma da sentença no sentido de reduzir a retenção para 15% (quinze por cento), sobre o total das parcelas pagas. Por fim, que seja decretada a anulação da clausula 13a (décima terceira), bem como a exclusão da condenação em taxa de fruição do imóvel, ante alegação que a casa construída no imóvel foi investimento do próprio, e se caso seja mantida a cobrança, que seja a partir do inadimplemento, suspendendo a cobrança no período da pandemia do COVID19, de março de 2020 a maio de 2023 tendo em vista suposto CAOS ECONÔMICO,. Por fim, que o presente recurso seja conhecido e provido.

Contrarrazões apresentadas (Id. 178914238/178914240).

É o relato necessário.

V O T O R E L A T O R

EGRÉGIA CÂMARA:

Conforme relatado, Duplo Recurso de apelação cível interposto por RIVAEL FRANCISCO BRUNO e SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de rescisão contratual c/c Reintegração De Posse E Pedido Liminar no 1008014-98.2.018.811.0015, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT.

Pois bem. Cinge-se dos autos que a Sro RIVAEL FRANCISCO BRUNO ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução dos Valores Pagos em face de SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora requerida/apelante, alegando que em 07 de julho de 2014, firmou com a parte requerida o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel n.° 55.059.20.08.14, referente à comercialização do lote n.° 20, situado na rua JB 09, quadra 59, Jardim Bougainville, Sinop-MT. O preço total avençado a época era de R$ 123.706,01, sendo R$ 4.367,81 de entrada (arras) e mais 180 parcelas de R$ 662,99 corrigidas pelo IGPM/FGV. Ocorre que após o negócio efetuado, o compromissário comprador, efetuou o pagamento de apenas 26 das parcelas assumidas, não obstante tomar posse do imóvel, no dia da efetivação do negócio.

Segundo consta dos autos o autor em razão de problemas financeiros, comunicou a Empresa Apelante do interesse em rescindir o contrato, sendo-lhe negado, sob o fundamento da existência de cláusula de irrevogabilidade.

O juízo “a quo” julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para , para o fim de DECLARAR a rescisão da proposta de venda formalizada pelas partes em Id. 14718445/14718462: a) Retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel, podendo ela reter 20% dos valores adimplidos pela parte requerida. b) Revisar os juros moratórios e estabelece-los em 1% ao mês; c) A parte requerida deverá pagar a parte requerente o montante relativo à fruição do imóvel; d) A parte requerente deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel; e) Autorizar a compensação das dívidas; f) Tudo a ser apurado em liquidação de sentença. Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa. Força dos arts. 82, 84 e 85, § 2.°, incisos I a IV, do citado Digesto Adjetivo. Deve a parte requerente arcar com o importe de 50% e a requerida com o importe 50% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita. No entanto, resta suspensa sua exigibilidade em favor da parte requerida, como um todo por 05 anos, uma vez que ela é beneficiária da justiça gratuita, quando restará prescrita, se até lá os interessados não demonstrarem alteração de sua fortuna capaz de honrar essa sucumbência, a teor do art. 98, § 3o, do CPC.

No que tange a tese recursal da SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA , ora apelante , inicialmente levanta preliminar de nulidade da sentença ora recorrida, ante suposto Cerceamento de Defesa pelo julgamento antecipado da lide, sem que lhe fosse oportunizada a produção da prova pericial imobiliária para a aferição do valor real das benfeitorias que implementou no imóvel adquirido. No mérito, enfatiza que em recente entendimento do STJ, os contratos de compra e venda de imóvel, entabulados antes da Lei 13.786/2018, obrigatoriamente, em caso de rescisão motivada pelo comprador, a retenção é de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, bem como que seja decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU e da taxa de FRUIÇÃO durante vigência do contrato. Por fim, fala da omissão da sentença a quo ao não determinar a retenção das arras, visto que a construtora não deu azo para a resilição do contrato ora discutido o termo inicial dos juros de mora incida após o trânsito e julgado, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

A tese recursal do Requerido Sro RIVAEL FRANCISCO BRUNO, funda-se na reforma da sentença recorrida, no sentido de reduzir o percentual de retenção para 15% (quinze por cento), sobre o total das parcelas pagas. Por fim, que seja decretada a anulação da clausula 13a (décima terceira), bem como a exclusão da condenação em taxa de fruição do imóvel, ante alegação que a casa construída no imóvel foi investimento do próprio bolso, caso seja mantida a cobrança, que seja a partir do inadimplemento, suspendendo a cobrança no período da pandemia do COVID19, de março de 2020 a maio de 2023 tendo em vista suposto CAOS ECONÔMICO.

Pois bem, quanto a tese preliminar de Cerceamento de Defesa, levantada pela Construtora autora ora apelante, não merece ser acolhida.

Conforme cediço, “o destinatário final da prova é o juiz, a quem cabe avaliar quanto à sua efetiva conveniência e necessidade, advindo daí a possibilidade de indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, em consonância com o disposto na parte final do artigo 130 do CPC”. (STJ – 3a T. – AgRg no Ag 781.652/RS – Rel. Min. SIDNEI BENETI – julgado em 15/04/2010, DJe 04/05/2010).

No caso dos autos, entendendo o julgador singular de antemão que o adquirente inadimplente não faria jus a qualquer reparação, concluiu ser desnecessária a realização de prova técnica para a avaliação do valor das edificações implementadas no imóvel.

Além disso, consoante o §1o do art.1.013 do CPC/15, o apelo devolve ao juízo ad quem a discussão integral do feito quanto aos seus argumentos e provas, de modo que eventuais impropriedades da sentença podem ser corrigidas nesta superior instância, sendo desnecessária a declaração de nulidade do veredicto.

É exatamente isso. Se este juízo ad quem concluir que, no caso, o adquirente realmente edificou benfeitorias no imóvel e que estas são indenizáveis, nada impede que tais direitos sejam reconhecidos nessa fase recursal, ficando apenas relegada para a fase liquidatória a quantificação da verba reparatória a ser paga.

Com tais fundamentos, rejeito a prefacial de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

No que tange ao pedido formulado pela Construtora apelante, em relação à retenção ao patamar de 25% (vinte e cinco) por cento das parcelas pagas pelo promitente comprador, entendo que razão assiste à Construtora.

Sobre o tema, imperioso destacar o entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar o REsp n.o 1.820.330/SP (2019/0170069-0), prolatou que, conforme seus precedentes, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (grifos nossos).

Constata-se que a mencionada lei, de n.o 13.786, foi publicada em 28 de dezembro de 2018, entrando em vigor nessa mesma data.

Desse modo, tem-se que o contrato em questão se enquadra nos moldes propostos pelo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual, válida é a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor.

A propósito, vejamos a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. Inviável a análise de eventual violação aos dispositivos legais arrolados no apelo nobre, no tocante ao pagamento de arras/sinal, bem como a existência de posse do recorrido no imóvel. Isso porque, da leitura do aresto recorrido, infere-se que o Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se delas para concluir que o valor antecipado como princípio de pagamento não constituiu sinal/arras, além de reconhecer a inexistência de posse do recorrido no imóvel. Súmula 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 3. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 17/3/2021.)”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela.

Portanto, no caso, há que ser retificada a retenção para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Quanto à irresignação da Empresa/autora/apelante em relação a retenção integral do ARRAS/ENTRADA, do valor das arras R$ 4.367,81 (Quatro mil, trezentos e sessenta e sete reais e oitenta e um centavos), razão lhe assiste.

Sobre o tema o art. 418 do CC/02, assim preconiza:

“Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

Nesse sentido, conclui-se que a Construtora ora apelante, tem o direito em reter as ARRAS pagas pelo requerido/apelante quando a celebração do contrato, o que procede uma vez que a rescisão contratual se deu por inadimplemento deste.

Nesse sentido já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento. “(STJ, REsp 1224921 / PR, Min. NANCY ANDRIGHI)

“CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. DIREITO DE RETENÇÃO DAS ARRAS EM FAVOR DO VENDEDOR. APLICABILIDADE DO ART. 418, DO CÓDIGO CIVIL. VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 418 do CC, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. 2. Na hipótese, diante da clara e expressa previsão contratual das consequências do inadimplemento, bem como verificado que a apelante desistiu do ajuste firmado entre as partes, não há que se falar em ilegalidade na retenção das arras por parte do promitente vendedor. 3. O montante devido não importa excesso de penalidade ou enriquecimento sem causa da parte contrária, sendo correspondente ao valor acordado entre as partes, proporcional à natureza do negócio jurídico. 4. Recurso desprovido.” (TJ-DF 07056882020208070004 DF 0705688-20.2020.8.07.0004, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 30/06/2021, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/07/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.).

No que tange ao pagamento do IPTU a cargo do requerido/apelante, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento da respectivas rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora/apelante sequer entrou na posse do imóvel, não havendo a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Quanto à Irresignação do requerido ora apelante ante a sua condenação ao pagamento da taxa de fruição/ocupação, equivalente 0,5% por mês, a titulo de taxa de fruição, insurgindo assim, pelo seu indeferimento, entendo que razão lhe assiste.

Isto porque, a redação desse artigo da Lei de Parcelamento do Solo Urbano foi inserida no ordenamento pela Lei n. 13.786/18, ou seja, posteriormente à pactuação do contrato resolvido.

Dessa forma, por força do princípio tempus regit actum, não há como impor ao comprador desistente um ônus que não decorre de lei vigente à época da pactuação das partes.

Além disso, de acordo com a jurisprudência do STJ, não há enriquecimento sem causa a justificar a cobrança da chamada taxa de fruição, ocupação ou congênere se, no caso, o objeto da venda era um simples o terreno não edificado.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 1.974.868/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.).

Nestes termos, há que ser reformada a sentença neste item.

Quanto ao Direito do adquirente/requerido/apelante à indenização pelas benfeitorias que implementou no imóvel. Razão lhe assiste.

Primeiramente, porque nas suas razões de recorrer, a Construtora apelante reconheceu essa prerrogativa, desde que a edificação tenha se dado em conformidade com a legislação de regência, tal como preceituam o caput e o §1o do art.34 da Lei n. 6.766/79, cuja redação assim prescreve.

“Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

§ 1o Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”

Ademais, o próprio contrato no parágrafo segundo da cláusula nona garante ao comprador requerido/apelante esse direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias. (ID. n. 178914157)

Assim, diante de tal convenção, reconheço o direito da parte requerida à indenização pelas benfeitorias que edificou no imóvel, desde que implementadas nos termos da lei ou que sejam devidamente legalizadas, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, direito esse que, no entanto, não garante a retenção do comprador no imóvel, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no imóvel pode se efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos, independentemente da apuração relativa à indenização por benfeitorias em favor do comprador.

Com essas considerações, conheço dos recursos, e dou- parcial provimento ao recurso da Construtora SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, para reformar a sentença a quo, para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora/apelante, bem como, reter integralmente as ARRAS/ENTRADA, no valor de R$ 4.367,81 (Quatro mil, trezentos e sessenta e sete reais e oitenta e um centavos), nos termos do art. 418 do CC/02. DOU-PARCIAL PROVIMENTO, ao recurso da autora RIVAEL FRANCISCO BRUNO, para reformar a sentença a quo, no sentido de afastar a condenação ao pagamento equivalente à 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição pela utilização do bem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024