Tribunal: TJMT
Processo: 1013764-83.2019.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2024-11-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISÃO CONTRATUAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REEMBOLSO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – EFEITOS APENAS ENTRE OS CONTRATANTES – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
“A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.” (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013764-83.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GUTEMBERG GASPARIM DOS SANTOS - CPF: 053.489.551-40 (APELANTE), GEAN GUILHERME DA COSTA GASPARETO - CPF: 013.397.001-90 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISÃO CONTRATUAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REEMBOLSO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – EFEITOS APENAS ENTRE OS CONTRATANTES – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

“A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.”
(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por GUTEMBERG GASPARIM DOS SANTOS, contra a sentença de ID 233193197 proferida pela Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que na AÇÃO REVISÃO CONTRATUAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL E REEMBOLSO DE PARCELAS PAGAS no 1013764-83.2019.8.11.0003 movida em face do PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., julgou improcedente o feito, condenando a parte autora, ora recorrente, ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais na quantia equivalente a mil reais, suspendendo a sua cobrança em razão do deferimento das benesses da assistência judiciária.

A parte recorrente em suas razões de ID 233193200 alega que em razão da ausência de matrícula do imóvel bem como do registro da alienação fiduciária, o empreendimento do apelado foi embargado, não se encontrando finalizado, o que geraria a rescisão contratual pela regra do Código de Defesa do Consumidor, ao invés da Lei no 9.154/97.

Requer, ao final, o provimento do apelo para o feito ser julgado procedente, invertendo-se o ônus sucumbencial.

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas no ID 233193202.

É o relatório.

Peço dia.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O recurso não merece prosperar.

A questão é simples e não carece de maiores digressões.

Compulsando os autos, verifico que a parte apelante sustenta que inexiste registro imobiliário do imóvel em espeque e, por conseguinte, não seria válido o contrato de alienação fiduciária.

Portanto, o ponto nodal da controvérsia recursal consiste em se verificar se a falta do registro do contrato compromete ou não a sua validade, bem como a eficácia da garantia fiduciária.

Pois bem.

Tenho que o art. 23 da Lei no 9.514/97, embora exija a formalidade do registro, o faz apenas para garantir a eficácia do contrato frente a terceiros e não entre as partes contratantes.

Assim, apesar da falta do ato de registro, as demais cláusulas contratuais que abordam a extinção da avença permanecem vigentes, sendo impossível assegurar ao comprador o direito de rescindir o contrato através de caminho diferente do que fora convencionado no instrumento.

Ademais, o c. O Superior Tribunal de Justiça fixou que em situações como a em comento deve ser aplicado o princípio da especialidade, ou seja, a Lei no 9.514/97 deve prevalecer frente ao CDC.

A par de todo o exposto, transcrevo alguns julgados do c. Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido.” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.)

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos.” (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)

Portanto, a decisão combatida deve ser mantida em seus exatos termos.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do §11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para a quantia equivalente de dois mil reais, mantendo suspensa a cobrança em razão do deferimento das benesses da assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2024