Tribunal: TJMT
Processo: 0001019-85.2014.8.11.0093
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEMONSTRAÇÃO DE PARTICIPAÇÃO NA EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO (COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS) – CORRETAGEM DEVIDA CONFORME CONTRATAÇÃO VERBAL – PROVAS TESTEMUNHAIS CONTUNDENTES, INCLUSIVE DO COMPRADOR DOS IMÓVEIS ACERCA DA INTERMEDIAÇÃO DO AUTOR DA AÇÃO – DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO CRECI NA OCASIÃO DO NEGÓCIO FIRMADO PARA QUE SEJA CUMPRIDO O CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE DISCUSSÃO ACERCA DA EXCLUSIVIDADE – NÃO APLICAÇÃO DO ARTIGO 726 DO CÓDIGO CIVIL – APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 722 e 725 DO CÓDIGO CIVIL – PERCENTUAL DE 5% COMO REMUNERAÇÃO DO AUTOR – VIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.
Em havendo demonstração de participação do autor/apelado para a efetivação do negócio de compra e venda dos imóveis, por meio de provas testemunhais, eis que se trata de contrato verbal de comissão de corretagem, à luz dos artigos 722 e 725, ambos do Código Civil, bem como do artigo 373, I, do CPC, impõe-se a procedência da ação de cobrança, mostrando-se viável o percentual fixado (de 5% do valor global), tendo como parâmetro o preço constante do Contrato de Compra e Venda dos bens (Fazenda Estrela I, II, e III).
É desnecessário o registro no CRECI por ocasião da intermediação do negócio, para que seja considerada devida a comissão de corretagem, ante ao livre exercício do trabalho, sendo vedado enriquecimento ilícito do vendedor/requerido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001019-85.2014.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[RONALDO DALLAGNOL - CPF: 422.463.779-00 (APELADO), GILIANDRA CRISTINA DALLAGNOL - CPF: 011.732.891-00 (ADVOGADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO), BERTILO ERTEL - CPF: 492.407.069-68 (APELANTE), WALMIR ANTONIO PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 678.662.049-34 (ADVOGADO), WILLIAN PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 831.842.019-53 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO DE PAULA - CPF: 517.927.539-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEMONSTRAÇÃO DE PARTICIPAÇÃO NA EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO (COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS) – CORRETAGEM DEVIDA CONFORME CONTRATAÇÃO VERBAL – PROVAS TESTEMUNHAIS CONTUNDENTES, INCLUSIVE DO COMPRADOR DOS IMÓVEIS ACERCA DA INTERMEDIAÇÃO DO AUTOR DA AÇÃO – DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO CRECI NA OCASIÃO DO NEGÓCIO FIRMADO PARA QUE SEJA CUMPRIDO O CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE DISCUSSÃO ACERCA DA EXCLUSIVIDADE – NÃO APLICAÇÃO DO ARTIGO 726 DO CÓDIGO CIVIL – APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 722 e 725 DO CÓDIGO CIVIL – PERCENTUAL DE 5% COMO REMUNERAÇÃO DO AUTOR – VIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Em havendo demonstração de participação do autor/apelado para a efetivação do negócio de compra e venda dos imóveis, por meio de provas testemunhais, eis que se trata de contrato verbal de comissão de corretagem, à luz dos artigos 722 e 725, ambos do Código Civil, bem como do artigo 373, I, do CPC, impõe-se a procedência da ação de cobrança, mostrando-se viável o percentual fixado (de 5% do valor global), tendo como parâmetro o preço constante do Contrato de Compra e Venda dos bens (Fazenda Estrela I, II, e III).

É desnecessário o registro no CRECI por ocasião da intermediação do negócio, para que seja considerada devida a comissão de corretagem, ante ao livre exercício do trabalho, sendo vedado enriquecimento ilícito do vendedor/requerido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
BERTILO ERTEL,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da Primeira Vara Cível da Comarca de Feliz Natal/MT que, nos autos de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM n. 0001019-85.2014.8.11.0093, 73121, proposta por
RONALDO DALLAGNOL,
JULGOU PROCEDENTE
o pedido para condenar o requerido ao pagamento da comissão de corretagem no importe de 5% sobre o valor da venda dos imóveis, que corresponde a quantia de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), corrigidos monetariamente a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e com juros de mora contados a partir do vencimento. A sentença, ainda,
CONDENOU
o réu no pagamento das custas/despesas processuais remanescentes, bem como dos honorários advocatícios, nos quais fixo em 15% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, § 2o, do CPC.

Em síntese, o Apelante pede a reforma da sentença, alegando que o contrato de corretagem imobiliária com exclusividade é negócio firmado entre o proprietário do imóvel e o corretor de imóveis, por meio de documento escrito, com objetivo de dar segurança à intermediação, para ambas as partes.

Assevera que o contrato de corretagem com exclusividade não é vitalício, ou seja, vigora em período pré-determinado para que a exclusividade seja válida; e, caso o contrato não seja renovado formalmente, pode o proprietário negociar com outros corretores em relação ao imóvel.

Diz que “(...) Em razão do Termo de Compromisso de Cessação de Prática firmado entre o Conselho Administrativo de Defesa Econômica - CADE e o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis - COFECI, em 14/03/2018, está proibida a obrigatoriedade da cláusula de exclusividade nos contratos de intermediação imobiliária de compra e venda e locação de imóveis firmados entre imobiliárias/corretores e seus clientes”; que “(...) Por opção do cliente, é perfeitamente possível constar a cláusula facultativa de exclusividade nos contratos de corretagem”; e que “(...) se o cliente firmar com o corretor um contrato de corretagem com exclusividade, por escrito e por prazo determinado, já estará provada a incumbência e as bases do contrato”.

Aponta o disposto no artigo 726 do Código Civil: “(...) Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Argumenta que o Autor/Apelado não foi o responsável pela conclusão do negócio; e que também não foi concedida exclusividade na corretagem, tanto que ele próprio afirmou na inicial que apenas “(...) iniciou o serviço de divulgação para venda ...”.

Salienta que “(...) O autor/apelado não conseguiu comprovar, minimamente, que houvesse a aproximação do vendedor e compradores; que houvesse proposta de compra; que houvesse qualquer ato documental ou não de intermediação”; e que “(...) o contrato de compra e venda dos imóveis fora efetivado em data de 11/04/2013, momento em que à toda evidência o autor, ora apelado, não detinha a qualidade de corretor de imóveis, sendo certo que sempre se apresentou ao requerido na condição de agricultor e, em especial ao caso concreto, como pretenso comprador das áreas em questão”.

Alega que caberia ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seus direitos, o que não ocorreu no caso dos autos.

Por fim, afirma que “(...) o Magistrado a quo ignorou termos essenciais da defesa quando restou impugnado e contestado o valor da venda como sendo no montante real de R$- 288.026,62 (duzentos e oitenta e oito mil, vinte e seis reais e sessenta e dois centavos), e sendo assim, se eventualmente e hipoteticamente seja mantida a r. sentença, sobre este valor deverá incidir o percentual da corretagem. Bem como, ignorou a porcentagem fixada a título de corretagem pois conforme exposto e contestado o valor médio da corretagem na região é de 3% (três por cento)”.

Requer o provimento do apelo para “(...) reformar a r. sentença meritória, julgando improcedente o litígio e pedido inaugural, e consequente condenação do Apelado nos consectários legais. c) todavia, ad cautelam, se esse não for o entendimento de Vossas Excelências, que seja incida a corretagem como contestado no montante de 3% (três por cento) sobre o valor real da venda que é no montante de R$- 288.026,62 (duzentos e oitenta e oito mil, vinte e seis reais e sessenta e dois centavos)”.

Em contrarrazões, pugna-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste feito consiste em analisar e dirimir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM n. 0001019-85.2014.8.11.0093, 73121, proposta por
RONALDO DALLAGNOL,
em face de
BERTILO ERTEL
,

JULGOU PROCEDENTE
o pedido para condenar o requerido ao pagamento da comissão de corretagem no importe de 5% sobre o valor da venda dos imóveis, que corresponde a quantia de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), corrigidos monetariamente a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e com juros de mora contados a partir do vencimento. E, ainda,
CONDENOU
o réu no pagamento das custas/despesas processuais remanescentes, bem como dos honorários advocatícios, nos quais fixo em 15% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, § 2o, do CPC.

Pois bem.

A insurgência recursal reside em face de procedência de cobrança de comissão de corretagem, em razão de intermediação em venda de bem imóvel (Fazendas Estrela I, II e III).

Apesar de alegar que o Autor/Apelado não tenha demonstrado o direito perseguido, tem-se que, efetivamente, ficou demonstrado que ele participou para o desfecho do negócio (venda dos imóveis em questão, no valor de R$ 1.300.000,00.

Não há qualquer discussão nos autos acerca de exclusividade na corretagem, não se aplicando o disposto no artigo 726 do Código Civil.

O que há é a demonstração de intermediação pelo Autor/Apelado para a efetivação do negócio, conforme demonstrado por meio de testemunhos, inclusive com afirmação dos próprios compradores, não havendo, portanto, qualquer mácula na sentença recorrida.

Assevere-se que o fato do Autor/Apelado não possui registro no CRECI, quando do negócio efetivado, não induz ao descumprimento do que foi contratado verbalmente.

Assim, à luz dos artigos 722 e 725 do Código Civil, é devida a comissão de corretagem.

Com esses apontamentos, mostra-se escorreita a sentença, a qual transcrevo em parte:

“(...) Sabe-se que é devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel, nos moldes dos art. 722 e art. 725, ambos do CC, a saber:

Art. 722.
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

O corretor de imóveis possui como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão e informando os moldes em que se dará a celebração, bem como conciliar os interesses das partes.

Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, sendo imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.

Dito isso, constitui ônus do autor demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, que é a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Na espécie, é incontroverso nos autos que houve a concretização do negócio mencionado na inicial entre o réu e os compradores Luciano das Cas e Marcelo Fernandes, conforme contrato de compra e venda acostado nos autos.

Portanto, a questão que deve ser perquirida é a existência de acordo de corretagem entre as partes e a respectiva obrigação do réu ao pagamento da comissão ajustada verbalmente.

Pois bem.

Ao analisar o conjunto probatório, conclui-se que a ação é procedente.

Isto porque a prova oral realizada em audiência de instrução e julgamento corroborou com versão inicial afirmada pelo autor, tendo as testemunhas relatado que este quem intermediou a venda das fazendas, evidenciando que houve a solicitação pelo réu dos serviços de corretagem prestado pelo requerente.

A testemunha Marcelo Fernandes, que foi um dos compradores dos imóveis, relatou que a aquisição das fazendas se deu em razão da intermediação do autor, o qual apresentou as propriedades e realizou toda a negociação da venda.

Inclusive, afirmou expressamente que o autor assumiu a posição de corretor e que a venda não foi tratada com o requerido.

Já a testemunha Ademir de Oliveira informou que, à época, explorava madeira na área vendida e que presenciou o autor e os compradores visitando as fazendas.

Também relatou que o autor perguntou sobre o trator do réu, tendo, na oportunidade, dito que o referido bem seria o pagamento correspondente da corretagem.

Por sua vez, a testemunha Celso Aparecido Stadnik informou que participou de parte da negociação dos imóveis, já que era o anterior proprietário da área, e relatou que o requerente estava intermediando a venda, tendo ido até sua casa tratar sobre a escritura com os compradores.

Portanto, as testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que de fato foi o demandante o responsável pela intermediação da venda dos imóveis, de modo que se mostra comprovada a prestação do serviço de corretagem mediante contratação verbal e que disso resultou na concretização da transação de compra e venda dos imóveis.

Registra-se, por oportuno, que a legislação é omissa quanto à necessidade de instrumento escrito para o exercício da atividade de corretagem, limitando-se a tratar dos pormenores da remuneração decorrente da atividade. De igual modo, a Lei no 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, também não exige contrato escrito entre as partes, mas seu art. 20, III, proíbe o anúncio público de proposta de transação sem autorização escrita do proprietário.

Logo, totalmente possível o reconhecimento da contratação do corretor de imóveis de forma verbal, cuja prova esteja fundamentada exclusivamente por testemunhas, que é o caso.

Inclusive, nesse mesmo sentido se pronunciou o c. STJ em caso semelhante:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. LEGITIMIDADE DO EMPRESÁRIO INDIVIDUAL PARA REPRESENTAR A PESSOA JURÍDICA EM JUÍZO. COMISSÃO DE CORRETAGEM ACORDADA EM CONTRATO VERBAL. POSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO EXCLUSIVAMENTE POR TESTEMUNHA. SÚM. 83 DO STJ. REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚM. 5 E 7 DO STJ. PEDIDOS CUMULATIVOS COM ACOLHIMENTO APENAS DO PEDIDO MENOS ABRANGENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚM. 83/STJ. REVISÃO DO DECAIMENTO DE CADA PARTE NO PEDIDO E DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SÚM. 7 DO STJ. INCOGNOSCIBILIDADE DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL DIANTE DOS ÓBICES SUMULARES INCIDENTES À INTERPOSIÇÃO PELA ALÍNEA "A" DO ART. 105, III, DA CF. [...] 3.
Na intermediação de venda de imóvel e seus respectivos efeitos e obrigações,
admite-se decisão judicial baseada exclusivamente em prova testemunhal
. [...] (AgInt no REsp n. 2.059.044/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024).

Ademais, a presente conclusão permanece inalterada mesmo o autor tendo se habilitado como corretor de imóveis após a venda, notadamente porque o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Mato Grosso – CRECI/MT não impede o presente pedido de cobrança.

Para tanto, colaciono alguns julgados do e. TJMT que embasam a questão:

AÇÃO DE ARBITRAMENTO C/C COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EXITOSA – CONTRATO VERBAL – PRESCINDIBILIDADE DE REGISTRO PROFISSIONAL NO CRECI – RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM – RESCISÃO POSTERIOR DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IRRELEVÂNCIA – REMUNERAÇÃO DEVIDA – MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. De acordo com a jurisprudência do c. STJ, “
É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel,
sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI
, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor
” (REsp n. 185823 MG 1998/0060869-9, 4a Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14.10.2008) [...] (N.U 1032529-51.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/11/2023, publicado no DJE 04/12/2023).

AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM (ART. 725, CC) – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CRECI – IRRELEVÂNCIA - CONTRATO VERBAL NÃO COMPROVADO NOS AUTOS – REQUISITOS LEGAIS DA COMISSÃO NÃO SATISFEITOS – INOCORRÊNCA DE APROXIMAÇÃO DOS CONTRATANTES POR ATUAÇÃO DO CORRETOR – AUSÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E FALTA DE PAGAMENTO DO SINAL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1 – Segundo entendimento do STJ, conquanto haja exigência do CRECI para o exercício da atividade de corretor, é cediço que se o contratante conhecia do intermediador que este não possuía registro no órgão competente e, mesmo assim contratou os seus serviços, não poderá posteriormente à conclusão do negócio, em virtude do trabalho daquele intermediador, alegar que a comissão é indevida.
A falta de registro no CRECI não obsta o pedido de cobrança
. [...] (N.U 0006249-78.2011.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Vice-Presidência, Julgado em 06/11/2019, publicado no DJE 27/02/2020).

Nesse contexto, conclui-se que o negócio se concretizou efetivamente pela intermediação da parte autora, que após se empenhar e apresentar os imóveis rurais aos interessados no negócio, mostrou-se suficientemente relevante ao resultado útil, sendo, portanto, devida a remuneração decorrente da corretagem. (...)”.

Corroboram com os fundamentos da sentença, no sentido da importância da participação do Autor/Apelado para a efetivação do negócio, por meio de prova testemunhal, os seguintes julgados, “mutatis mutandis”:

“APELAÇÃO CÍVEL. TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL – INTERMEDIAÇÃO DE PERMUTA DE IMÓVEIS RURAIS – COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Comprovada a versão do requerente no sentido de que prestou serviço de corretagem para o requerido, a este compete pagar a comissão de corretagem relativamente à fazenda de sua propriedade”. (TJ-MS - AC: 08010495620138120041 MS 0801049-56.2013.8.12.0041, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 03/03/2020, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 05/03/2020)”.

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. PROVA NOS AUTOS QUE INDICAM INTERMEDIAÇÃO REALIZADA PELO AUTOR. COTA PARTE DO DEMANDANTE DEVIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ART. 46, LEI No 9.099/95). (TJPR - 1a Turma Recursal - 0006483-95.2017.8.16.0077 - Cruzeiro do Oeste - Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS MARIA FERNANDA SCHEIDEMANTEL NOGARA FERREIRA DA COSTA - J. 12.07.2021) (TJ-PR - RI: 00064839520178160077 Cruzeiro do Oeste 0006483-95.2017.8.16.0077 (Acórdão), Relator: Maria Fernanda Scheidemantel Nogara Ferreira da Costa, Data de Julgamento: 12/07/2021, 1a Turma Recursal, Data de Publicação: 12/07/2021)”

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO VENDEDOR. CONTRATO VERBAL. CONTEXTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA QUE O NEGÓCIO FOI CONCLUÍDO TEMPOS DEPOIS DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES (COMPRADOR E VENDEDOR) PELA APELADA. INTERMEDIAÇÃO ÚTIL. IRRELEVÂNCIA DA COMPRA E VENDA TER SIDO CONCLUÍDA, POSTERIORMENTE, COM A PARTICIPAÇÃO DE OUTRO CORRETOR. PAGAMENTO DA COMISSÃO QUE, TODAVIA, DEVE SER PAGA, EM PARTES IGUAIS, A TODOS OS CORRETORES QUE INTERMEDIARAM O NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DOS ARTS. 727 E 728, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00011680420148190079, Relator: Des(a). LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES, Data de Julgamento: 13/06/2018, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL)”.

Quanto ao pedido de que seja reconhecido o negócio no valor de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), e que o percentual de comissão de corretagem na região seja de 3% do valor global, não considero plausível, pois o contrato particular de compromisso de compra e venda dos imóveis, registrado no Cartório do Segundo Ofício de Sorriso/MT, estabeleceu o preço de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais), sendo R$ 150.000,00 (em dinheiro), com pagamento em 30-06-2014, e o restante envolvendo 03 (três) imóveis, sendo 1 lote, no valor de R$ 450.000,00 e dois imóveis, perfazendo R$ 700.000,00. Portanto, não se pode utilizar o valor atribuído pelo Apelante.

Também não há imposição de comissão de corretagem em 3%, sendo aceitável que incida 5% a título de corretagem, ou seja, R$ 65.000,00, conforme apontado pela sentença, eis que tal índice não destoa da média usual de mercado.

A esse respeito:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATO VERBAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDENCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO PARA INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DO IMÓVEL. NEGÓCIO CONCRETIZADO DIRETAMENTE ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO RECLAMANTE NÃO COMPROVADOS. ACORDO VERBAL SOBRE COBRANÇA ACERCA DE SUPOSTA COMISSÃO NÃO DEMONSTRADO. PAGAMENTO INDEVIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

3.

Extrai-se dos autos que o Promovente, pretende da parte Promovida, ora recorrente, o pagamento de comissão de corretagem em decorrência de alegada intermediação na negociação de imóvel. Argumenta que foi contratado desde 2018, pelos proprietários do bem, realizando as tratativas em sua maioria diretamente com a Sra. Dirlene, filha dos Promovidos, ora recorrentes. Sendo ajustada comissão de venda no valor de 5%.

(...)

5.

A prova dos fatos constitutivos de direito incumbe à parte promovente, de modo que lhe impõe o dever de comprovar os elementos mínimos de seu direito, sob pena de fragilidade da relação processual. No caso, o reclamante não se desincumbiu do seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, I do CPC.

6.

relação de cunho negocial em comento é regida pelo Código Civil. Nesse passo, a distribuição do ônus da prova deve observar estritamente o previsto no art. 373 do CPC. Dessa forma, cabia à parte autora comprovar o direito alegado, no caso, de que a parte reclamada tinha efetivamente contratado a intermediação e de que anuiu com os valores apontados na inicial como devidos. À parte ré, cumpre demonstrar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor.

7.

Dispõe o art. 722 do Código Civil que: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”, sendo que o art. 725 do mesmo código disciplina que: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. A respeito do tema, consoante orientação do STJ, "a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" ( AgInt no REsp 1.59.0612/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe 20/6/2016)” apud STJ, AgInt no AREsp n. 1.563.179 /RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 07/06/2021.

8.

Nesta toada, o dever de adimplemento da comissão de corretagem postulada na inicial somente se evidenciaria a partir da efetiva comprovação pelo autor da aproximação das partes envolvidas na transação, com demonstração inequívoca de que a reclamada assumiu obrigação de pagar parcela da comissão de corretagem.

9.

Da prova dos autos extrai-se que o comprador pessoalmente se dirigiu à casa de propriedade dos Promovidos, conforme declaração. Não há prova nos autos de que o autor intermediou a venda do imóvel, muito menos de que a reclamada contratou ou assumiu pagamento de qualquer comissão de corretagem.

10.

Forçoso reconhecer, assim, que o autor não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito na forma do art. 373, I, do CPC, de modo que a sentença merece reparo, impõe-se a improcedência.

11.

Sentença reformada.

12.

Recurso conhecido e provido. (N.U 1002294-29.2021.8.11.0086, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Turma Recursal Única, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”
(destaquei)

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência em sede recursal, majoro a verba honorária advocatícia em 5%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024