Tribunal: TJMT
Processo: 1022314-21.2017.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO DA COHAB/MT. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. SUCESSÃO DO ESTADO DE MATO GROSSO. CADEIA DOMINIAL COMPROVADA. REGISTRO IMOBILIÁRIO DISPENSÁVEL. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Reexame necessário de sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, reconhecendo o direito à propriedade de imóvel adquirido da extinta COHAB/MT, sucedida pelo Estado de Mato Grosso, e determinando o registro da propriedade em nome dos sucessores do autor original.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel, considerando: (i) a legitimidade passiva do Estado de Mato Grosso como sucessor da COHAB/MT; (ii) a comprovação da cadeia dominial; e (iii) a necessidade de registro imobiliário prévio.
III. Razões de decidir
3. O Estado de Mato Grosso possui legitimidade passiva na ação, tendo sucedido a COHAB/MT em todos os seus direitos e obrigações, conforme art. 11 da Lei Estadual no 6.763/1996.
4. Restaram comprovados os requisitos para a adjudicação compulsória: existência de contrato de promessa de compra e venda, quitação integral do preço e recusa tácita do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 239, dispensa o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel como condição para a adjudicação compulsória.
IV. Dispositivo e tese
6. Sentença mantida em sede de reexame necessário.
Tese de julgamento: "É cabível a adjudicação compulsória de imóvel adquirido da COHAB/MT, sucedida pelo Estado de Mato Grosso, quando comprovados os requisitos legais, sendo dispensável o registro prévio do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.417 e 1.418; CPC/2015, art. 496, I; Lei Estadual no 6.763/1996, art. 11.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 239 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1022314-21.2017.8.11.0041
Classe:

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer, Adjudicação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO,

DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[ERALDO RUFINO ARAUJO - CPF: 028.127.891-15 (RECORRIDO), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0002-25 (JUIZO RECORRENTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (RECORRIDO), JUÍZO DA 1a VARA ESPECIALIZADA DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE CUIABÁ (JUIZO RECORRENTE), SEGUNDO SERVICO NOTARIAL REGISTRAL 1 CIR IMOB COM CBA - CNPJ: 15.037.567/0001-00 (RECORRIDO), COMPANHIA DE HABITACAO POPULAR DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.470.515/0001-43 (RECORRIDO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA APARECIDA RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RATIFICOU A SENTENÇA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO DA COHAB/MT. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. SUCESSÃO DO ESTADO DE MATO GROSSO. CADEIA DOMINIAL COMPROVADA. REGISTRO IMOBILIÁRIO DISPENSÁVEL. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Reexame necessário de sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, reconhecendo o direito à propriedade de imóvel adquirido da extinta COHAB/MT, sucedida pelo Estado de Mato Grosso, e determinando o registro da propriedade em nome dos sucessores do autor original.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel, considerando: (i) a legitimidade passiva do Estado de Mato Grosso como sucessor da COHAB/MT; (ii) a comprovação da cadeia dominial; e (iii) a necessidade de registro imobiliário prévio.

III. Razões de decidir

3. O Estado de Mato Grosso possui legitimidade passiva na ação, tendo sucedido a COHAB/MT em todos os seus direitos e obrigações, conforme art. 11 da Lei Estadual no 6.763/1996.

4. Restaram comprovados os requisitos para a adjudicação compulsória: existência de contrato de promessa de compra e venda, quitação integral do preço e recusa tácita do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 239, dispensa o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel como condição para a adjudicação compulsória.

IV. Dispositivo e tese

6. Sentença mantida em sede de reexame necessário.

Tese de julgamento: "É cabível a adjudicação compulsória de imóvel adquirido da COHAB/MT, sucedida pelo Estado de Mato Grosso, quando comprovados os requisitos legais, sendo dispensável o registro prévio do compromisso de compra e venda na
matrícula do imóvel."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 1.417 e 1.418; CPC/2015, art. 496, I; Lei Estadual no 6.763/1996, art. 11.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 239 do STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Trata-se de reexame necessário da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória no 1022314-21.2017.8.11.0041.
A ação foi originalmente proposta por ERALDO RUFINO DE ARAÚJO em face da COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DO ESTADO DE MATO GROSSO (COHAB/MT), atualmente representada pelo ESTADO DE MATO GROSSO, do INSTITUTO DE TERRAS DE MATO GROSSO (INTERMAT) e do 2o TABELIONATO DE NOTAS E REGISTROS DE IMÓVEIS DA 1a CIRCUNSCRIÇÃO.

Na petição inicial, o autor alegou, em síntese, que:

Adquiriu, em 26/01/1988, por meio de instrumento particular de compra e venda, os direitos sobre o imóvel situado na Rua 78-A, Quadra 55-B, Lote 22, Bairro Conjunto Habitacional CPA II Setor D, com área total de 1.146,82m2;

O imóvel foi originalmente adquirido por José Pedro dos Santos junto à COHAB/MT, tendo sido integralmente quitado em 24/08/1993;

Ao tentar regularizar a titularidade do imóvel, foi informado pelo 2o Serviço Notarial e Registral da 1a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá que não constava o registro do Lote 22, Rua 78-A da Quadra 55B no plano de loteamento do Núcleo Habitacional CPA II em nome da COHAB/MT.

Diante disso, o autor requereu a adjudicação compulsória do imóvel, com o reconhecimento do seu domínio e a determinação de alteração na matrícula.

Citado, o Estado de Mato Grosso apresentou contestação, arguindo, preliminarmente:

a) Incompetência da Justiça Estadual; b) Ilegitimidade ativa; c) Inépcia da inicial; d) Ausência de litisconsorte necessário.

No mérito, alegou não haver provas de que o imóvel está inserido na carteira negocial da extinta COHAB/MT.

O INTERMAT, em sua contestação, ratificou os termos da defesa apresentada pelo Estado de Mato Grosso.

O 2o Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis da 1a Circunscrição, embora regularmente citado, quedou-se inerte.

No curso do processo, sobreveio o falecimento do autor original, tendo seus herdeiros - DEISE PAIM DE ARAUJO CEZAR, DENISE PAIM DE ARAUJO FARIA, ERALDO PAIM DE ARAUJO e EVERALDO PAIM DE ARAUJO - promovido a devida habilitação nos autos.

O Ministério Público manifestou-se pelo não interesse na causa.

Ao sentenciar, o magistrado a quo julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito à propriedade do imóvel em discussão e determinando a realização do registro de propriedade em nome do autor. O juízo de primeiro grau rejeitou as preliminares arguidas e fundamentou sua decisão nos seguintes pontos principais:

Comprovação da sequência dominial do imóvel através dos contratos de promessa de compra e venda;

Demonstração da quitação do imóvel perante a COHAB/MT;

Ausência de prova, por parte dos réus, de qualquer ilegalidade capaz de macular a quitação apresentada.

A sentença condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Em razão do valor da causa superar 500 (quinhentos) salários-mínimos, a sentença está sujeita ao duplo grau de jurisdição obrigatório, nos termos do art. 496, inciso I, do Código de Processo Civil.

A Procuradoria-Geral da Justiça declinou quanto ao interesse na intervenção da demanda.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Conforme mencionado, trata-se de reexame necessário de sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória no 1022314-21.2017.8.11.0041, ajuizada originalmente por
ERALDO RUFINO DE ARAÚJO,
sucedido por seus herdeiros
DEISE PAIM DE ARAUJO CEZAR, DENISE PAIM DE ARAUJO FARIA, ERALDO PAIM DE ARAUJO e EVERALDO PAIM DE ARAUJO
, em face da COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DO ESTADO DE MATO GROSSO (COHAB/MT), atualmente representada pelo
ESTADO DE MATO GROSSO,
do
INSTITUTO DE TERRAS DE MATO GROSSO (INTERMAT)
e do
2o TABELIONATO DE NOTAS E REGISTROS DE IMÓVEIS DA 1a CIRCUNSCRIÇÃO.

O douto magistrado de primeiro grau julgou procedente o pedido formulado na inicial, reconhecendo o direito à propriedade do imóvel em discussão e determinando a realização do registro de propriedade do imóvel urbano Lote no 22, Quadra 55-B, Rua 78"A", conjunto habitacional CPA II – setor D, com área de 1.146,82m2, escritura pública de doação sob registro no 8.810, fls. 135 e 42/43, livro 2AA e 243, do Cartório 2o Ofício de Cuiabá, em nome do autor.

Considerando que o valor da causa supera 500 (quinhentos) salários-mínimos, a sentença está sujeita ao duplo grau de jurisdição obrigatório, nos termos do art. 496, inciso I, do Código de Processo Civil. Assim, passo à análise do feito em sede de reexame necessário.

Ab initio, cumpre ressaltar que a competência para o julgamento da presente demanda é, de fato, da Justiça Estadual. O contrato de compra e venda em questão foi celebrado antes do advento da Lei no 10.150/2000, que instituiu o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e determinou a novação das dívidas do Sistema Financeiro da Habitação. Portanto, não há que se falar em ingresso da Caixa Econômica Federal na lide como sucessora ou substituta do polo passivo, o que atrairia a competência da Justiça Federal.

No que tange à legitimidade passiva do Estado de Mato Grosso, esta se mostra inequívoca. Com a extinção da COHAB/MT, o Estado de Mato Grosso assumiu a condição de sucessor universal da companhia, conforme disposto no art. 11 da Lei Estadual no 6.763/1996:

"Art. 11 O Estado de Mato Grosso sucederá a Companhia de Habitação Popular do Estado de Mato Grosso - COHAB/MT em todos os seus direitos e obrigações."

Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito da demanda.

A adjudicação compulsória, instituto jurídico previsto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, visa assegurar ao promitente comprador o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Para tanto, faz-se necessário o preenchimento de determinados requisitos, quais sejam: (i) a existência de um contrato de promessa de compra e venda; (ii) a quitação integral do preço avençado; e (iii) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

No caso sub examine, verifica-se que todos os requisitos foram devidamente preenchidos. Senão vejamos:

Existência de contrato de promessa de compra e venda: Consta dos autos o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a COHAB/MT e o primeiro mutuário, Sr. José Pedro dos Santos. Posteriormente, foi celebrado contrato particular de compromisso de compra e venda entre o primeiro mutuário e o autor original, Sr. Eraldo Rufino de Araújo.

Quitação integral do preço: O termo de quitação emitido pela COHAB/MT em favor do primeiro mutuário, Sr. José Pedro dos Santos, datado de 24/08/1993, comprova a integral quitação do imóvel.

Recusa do promitente vendedor: A recusa pode ser inferida pela inércia da COHAB/MT (e, posteriormente, do Estado de Mato Grosso) em outorgar a escritura definitiva, mesmo após a quitação integral do preço.

Importante ressaltar que a jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, é pacífica no sentido de que o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel não é requisito para a adjudicação compulsória. Nesse sentido, a Súmula 239 do STJ:
"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."

No caso em tela, embora o 2o Serviço Notarial e Registral da 1a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá tenha informado a inexistência de registro do Lote 22, Rua 78-A da Quadra 55B no plano de loteamento do Núcleo Habitacional CPA II em nome da COHAB/MT, tal fato não obsta o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória.

A cadeia dominial do imóvel restou devidamente comprovada através dos contratos de promessa de compra e venda juntados aos autos, bem como pela procuração pública outorgada pelo primeiro mutuário ao autor original, conferindo-lhe poderes para transigir sobre o imóvel em questão.

Ademais, os entes requeridos não apresentaram qualquer prova ou argumento capaz de infirmar a validade dos documentos apresentados pelo autor, notadamente o termo de quitação emitido pela COHAB/MT.

Nesse contexto, impõe-se o reconhecimento do domínio da parte autora sobre o imóvel, com a consequente determinação de registro da propriedade em seu nome.

Por fim, cumpre salientar que, no curso da demanda, sobreveio o falecimento do autor original, Sr. Eraldo Rufino de Araújo. Contudo, seus herdeiros promoveram tempestivamente a habilitação nos autos, em conformidade com o disposto no art. 688 do Código de Processo Civil, dando regular prosseguimento ao feito.

Ante o exposto, em sede de reexame necessário, RATIFICO a sentença proferida pelo Juízo a quo em todos os seus termos, reconhecendo o direito à propriedade do imóvel em discussão e determinando a realização do registro de propriedade do imóvel urbano Lote no 22, Quadra 55-B, Rua 78"A", conjunto habitacional CPA II – setor D, com área de 1.146,82m2, escritura pública de doação sob registro no 8.810, fls. 135 e 42/43, livro 2AA e 243, do Cartório 2o Ofício de Cuiabá, em nome dos sucessores do autor original.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024