Tribunal: TJMT
Processo: 0000616-35.2015.8.11.0044
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:
RAC no 0000616-35.2015.8.11.0044
APELANTES: MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI e OUTROS
APELADOS: ANGELA MARIA PUGLIESE GERALDINI e OUTRO
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE – IMPROCEDÊNCIA – INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – FALTA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS PACTUADAS – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE MESMO APÓS ESCRITURADA E REGISTRADA – DANOS MATERIAIS – LUCROS CESSANTES – CONFIGURADO – VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – ARTIGO 509 DO CPC/15 - PROCEDIMENTO COMUM – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
O fato de ter sido assinado a escritura pública de Compra e Venda e tê-la levado a registro na matrícula do imóvel não impede o comprador de pleitear em juízo a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em caso de inadimplemento contratual do comprador, uma vez que aquele não pode ser obrigado a permanecer vinculado ao ajuste, se o comprador não cumpriu suas obrigações contratuais.
Se ficou demonstrado o inadimplemento de duas das três parcelas acordadas pela compra do imóvel, há que ser rescindido o contrato de compra e venda, com o retorno das partes ao status quo ante.
Cabível, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes relativos ao período de uso do imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença pelo procedimento comum, na forma do artigo 509, II, do CPC/15, sob pena de enriquecimento ilícito do comprador, facultada a compensação com o reembolso da primeira parcela.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000616-35.2015.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CUSTODIO MARIA DE OLIVEIRA - CPF: 062.208.199-34 (APELANTE), MAURICIO JOSE DEPOLI - CPF: 041.261.149-04 (APELANTE), USSAIMA ADDI - CPF: 005.541.659-45 (ADVOGADO), CARINA DO CARMO CASTILHO - CPF: 953.660.089-72 (ADVOGADO), CIRINEU DIAS - CPF: 323.891.839-72 (ADVOGADO), VALDUINO GERALDINI - CPF: 025.016.009-91 (APELADO), CLAUDIO MANOEL SILVA BEGA registrado(a) civilmente como CLAUDIO MANOEL SILVA BEGA - CPF: 034.320.169-05 (ADVOGADO), FERNANDO VAZEL BISPO DA SILVA - CPF: 037.432.871-45 (ADVOGADO), ANGELA MARIA PUGLIESE GERALDINI - CPF: 851.370.819-49 (APELADO), MARCOS GERALDINI - CPF: 005.779.429-48 (APELADO), IZABELLA ROMERO PACHECO - CPF: 050.753.859-58 (ADVOGADO), RODRIGO LUIZ STALL - CPF: 043.003.719-89 (ADVOGADO), EDWIN LINDBECK MATHIAS DOS SANTOS - CPF: 032.163.639-29 (ADVOGADO), JAIME RAFAEL ALARCAO - CPF: 036.084.359-05 (ADVOGADO), LUCIANA SBRISSIA E SILVA BEGA - CPF: 041.947.979-14 (ADVOGADO), PAULA GERALDINI DE PAIVA FARIAS - CPF: 021.746.989-27 (APELADO), DANIELA GERALDINI - CPF: 016.859.329-75 (APELADO), ESPÓLIO DE CUSTÓDIO MARIA DE OLIVEIRA (APELANTE), LUIZ GUSTAVO REIS DE OLIVEIRA - CPF: 030.323.289-77 (TERCEIRO INTERESSADO), LENY ARRUDA DE OLIVEIRA - CPF: 041.132.239-71 (TERCEIRO INTERESSADO), AMANDA DE QUADROS DA SILVA - CPF: 040.204.869-56 (TERCEIRO INTERESSADO), ADALBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 455.665.939-68 (TERCEIRO INTERESSADO), MAURICIO JOSE DEPOLI - CPF: 041.261.149-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LUIZ GUSTAVO REIS DE OLIVEIRA - CPF: 030.323.289-77 (APELANTE), LENY ARRUDA DE OLIVEIRA - CPF: 041.132.239-71 (APELANTE), AMANDA DE QUADROS DA SILVA - CPF: 040.204.869-56 (APELANTE), ADALBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 455.665.939-68 (APELANTE), ESPÓLIO DE CUSTÓDIO MARIA DE OLIVEIRA (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE VALDUINO GERALDINI (TERCEIRO INTERESSADO), VALDUINO GERALDINI - CPF: 025.016.009-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE VALDUÍNO GERALDINI (APELADO), MARCOS GERALDINI - CPF: 005.779.429-48 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), PAULA GERALDINI DE PAIVA FARIAS - CPF: 021.746.989-27 (TERCEIRO INTERESSADO), DANIELA GERALDINI - CPF: 016.859.329-75 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RAC no 0000616-35.2015.8.11.0044

APELANTES
: MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI
e OUTROS

APELADOS
: ANGELA MARIA PUGLIESE GERALDINI e OUTRO

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– IMPROCEDÊNCIA –

INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – FALTA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS PACTUADAS – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE MESMO APÓS ESCRITURADA E REGISTRADA – DANOS MATERIAIS – LUCROS CESSANTES – CONFIGURADO – VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – ARTIGO 509 DO CPC/15 - PROCEDIMENTO COMUM – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

O fato de ter sido assinado a escritura pública de Compra e Venda e tê-la levado a registro na matrícula do imóvel não impede o comprador de pleitear em juízo a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em caso de inadimplemento contratual do comprador, uma vez que aquele não pode ser obrigado a permanecer vinculado ao ajuste, se o comprador não cumpriu suas obrigações contratuais.

Se ficou demonstrado o inadimplemento de duas das três parcelas acordadas pela compra do imóvel, há que ser rescindido o contrato de compra e venda, com o retorno das partes ao
status quo ante.

Cabível, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes relativos ao período de uso do imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença pelo procedimento comum, na forma do artigo 509, II, do CPC/15, sob pena de enriquecimento ilícito do comprador, facultada a compensação com o reembolso da primeira parcela.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O
:

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI
,
LENY ARRUDA DE OLIVEIRA, LUIZ GUSTAVO REIS DE OLIVEIRA, AMANDA DE QUADROS DA SILVA e ADALBERTO DE OLIVEIRA
em face da sentença que
julgou improcedente
a
Ação de Rescisão de Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel c/c Pedido Indenização por Danos Materiais, Reintegração de Posse n. 0000616-35.2015.8.11.0044-60184

ajuizado contra
ANGELA MARIA PUGLIESE GERALDINI e ESPÓLIO DE VALDUÍNO GERALDINI
.

No mais, a parte autora foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2a, do CPC/15.

Em suma, aduzem os apelantes tão somente que a r. sentença recorrida afirmou textualmente que não é possível rescindir o negócio jurídico formalizado porque este foi objeto de Escritura Pública de Compra e Venda, todavia, o negócio firmado entre as partes possui natureza obrigacional e, nessas condições, mesmo após lavrada a Escritura, o negócio jurídico pode ser rescindido.

Por fim, pugnam pelo provimento do recurso a fim de que seja reformada a sentença para:

a)
ser reconhecida a possibilidade de rescisão do negócio jurídico mesmo após ter sido formalizada a Escritura Pública de Compra e Venda, tendo em vista a inadimplência do apelado; e

b)
seja julgada totalmente procedente a ação proposta, rescindindo-se o negócio celebrado entres as partes, nos termos dos requerimentos contidos na petição.

As contrarrazões vieram no
ID no 183837704
, oportunidade em que a parte apelada rebateu a tese recursal, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Tentada a conciliação no Núcleo de Conciliação deste Tribunal de Justiça, esta restou infrutífera, conforme
ID no 202262691
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que os autores/apelantes ajuizaram a presente Ação de Rescisão e Contrato Particular e Compra e Venda e Imóvel C/C Pedido de Indenização Por Danos Materiais e Reintegração de Posse, alegando que, em 25/07/2008,

através do CONTRATO PARTICULAR

DE VENDA E COMPRA,

alienaram

ao réu a área de terra matriculada sob n.o 10.974 do CRI de Chapada dos Guimarães/MT e, posteriormente, sob os no 2069 e no 6329 do CRI local, correspondente a 669,991 hectares, desmembrada de uma área maior de 2.066 hectares.

Ponderam que o preço ajustado não fora integralmente quitado, ou seja, das três (03) parcelas pactuadas houve apenas o pagamento da primeira, deixando em aberto as demais (pagamento com cheque sem provisão de fundos), razão pela qual requereu a declaração de rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Pois bem.

No caso em comento, as partes pactuaram um instrumento particular

de venda e compra do imóvel com área de 669,991 hectares, pelo valor de R$300,00 (trezentos reais) o hectare, perfazendo o valor de
R$200.991,30 (duzentos mil, novecentos e noventa e um reais e trinta centavos)
, divididos em 03 parcelas de
R$66.999,10 (sessenta e seis mil, novecentos e noventa e nove mil e dez centavos)
, sendo a primeira com pagamento previsto na lavratura da escritura e as demais, em
30/04/2009
e
30/09/2009
.

Confira o conteúdo do aludido instrumento particular:

Verifica-se que a transação foi realizada pelo procurador constituído pelos vendedores, qual seja, MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI.

Na verdade, pelo que se observa, o imóvel já pertencia a MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI, no entanto, ele só não havia feito a transferência para o seu nome diante do falecimento do antigo proprietário, necessitando de autorização judicial para formalizar a venda, o que ocorreu na ação de inventário, onde foi expedido ALVARÁ JUDICIAL autorizando o Sr. MAURÍCIO JOSÉ DEPOLI a vender o imóvel (
ID no 183836687
).

Verifica-se ainda que na data de
24/04/2009
foi lavrada a Escritura Pública de Venda e Compra e na data de
04/05/2009
, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga, na
matrícula no 6.329 - R. 01/6.329 -
(
ID no 183836687
). Confira:

Os autores apelantes alegaram que uma (01) única parcela fora paga, restando duas em aberto, estas representadas pelos
cheques no 851248 e no 851249
, da conta corrente
n°2070-2
, de emissão do requerido VALDUINO GERALDINI, os quais, segundo o vendedor, foram devolvidos sem a devida provisões de fundo, mesmo depois do emitente ter solicitado prorrogação das datas em 31/08/2009 e 31/12/2009, contudo, consta no verso que ambos os cheques foram devolvidos pela
alínea 44
, o que corresponde a cheque prescrito,

inclusive os vendedores notificaram os compradores da inadimplência. Confira os cheques:

Já os compradores alegam que pagaram o restante em dinheiro (espécie), inclusive sendo declarado na escritura a quitação da dívida.

Por sua vez, no entender do juízo singular, o contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide estava, no momento do pedido de rescisão, perfeito e acabado, porquanto a parte autora já havia recebido o valor da parte requerida, ao passo que a propriedade resolúvel já tinha sido transferida a esta. Ainda, concluiu pela impossibilidade de rescisão de contrato de compra e venda perfeito e acabado, isto é, após o registro da escritura pública de transmissão da propriedade.

Denota-se que a Escritura Pública de Venda e Compra foi lavrada em
24/04/2009
, ou seja, um dia antes do vencimento dos cheques (
25/04/2009
), os quais foram emitidos de forma pré-datada:

Assim, não há dúvida de que os cheques foram pré-datados para
31/08/2009 e 31/12/2009
, quanto a escritura já se encontrava registrada.

Portanto, a alegada prova de quitação dada na escritura não se sustenta em absoluto, caso contrário, não justificaria a emissão dos cheques pré-datados para datas posteriores.

Ademais, o comprador foi devidamente notificado para o pagamento, permanecendo inerte.

Se não fosse o bastante, os valores trazidos na Escritura Pública para defender a quitação encontram-se muito, mais muito aquém dos valores devidos – até porque, os dois cheques devidos importam em
R$169.997,92 (cento e sessenta e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e noventa e dois centavos),
enquanto o valor dado como quitado da escritura corresponde tão somente a
R$30.000,00 (trinta mil reais)
, portanto, uma diferença gritante. Confira:

(...)

No mais, com relação aos fundamentos da sentença de que
a
rescisão de contrato de promessa de compra e venda
não é admitida quando já tiver sido lavrada e registrada na matrícula do imóvel a respectiva Escritura Pública, com o devido registro, por estar perfeito e acabado o negócio com a transmissão da propriedade, não tem cabimento.

Isto porque,
o fato de ter assinado a escritura pública de Compra e Venda e tê-la levado a registro na matrícula do imóvel não impede o comprador de pleitear ao Poder Judiciário a resolução do contrato de promessa de compra e venda, caso verificado inadimplemento contratual do comprador, uma vez que o autor da ação (vendedor) não pode ser obrigado a permanecer vinculado ao ajuste, se o comprador não cumpriu suas obrigações contratuais.

Ainda, dispõe o artigo 475 do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

Aliás, sob a ótica da Teoria Geral dos Contratos
, ARAKEN DE ASSIS
discorre “
que o mencionado dispositivo garante ao contratante não inadimplente a escolha pela resolução definida como o direito ao “desfazimento da relação contratual, por decorrência de evento superveniente à sua formação, ou seja, do inadimplemento imputável, e busca a volta ao status quo”. A resolução, nesses termos, exibe uma “lógica própria e definível” que “visa corrigir um desequilíbrio que, por diversas razões, ataca o curso do itinerário contratual
” (
Resolução do contrato por inadimplemento. 2a edição em e-book baseada na 6a edição impressa. São Paulo: Thomson Reuters, 2019).

Nestes termos, plenamente cabível a resolução do contrato, com a devolução das partes ao
status quo ante
, devendo a parte apelante devolver ao comprador o valor referente à parcela inicial, devidamente corrigida, até a data da desocupação do imóvel em seu favor
.

Quanto às perdas e danos modalidade lucros cessantes, a parte autora/apelante não trouxe quaisquer elementos quanto à forma de sua aplicação.

Desta forma, diante de ausência de elementos para encontrar os valores dos lucros cessantes, deve a parte autora proceder à liquidação de sentença,
através de procedimento comum, nos termos do art.
509
,
II
, do
CPC/15
, de forma a assegurar a completa e adequada perda pela eventual exploração da área, a contar da data da inadimplência até a data da desocupação da área,
descontadas as despesas operacionais, inclusive eventuais tributos recolhidos pela parte compradora, ficando facultada a compensação com o valor referente à parcela inicial que deverá ser reembolsada.

Assim sendo, diante de todas as circunstâncias, a sentença singular deve ser totalmente reformada.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
, consequentemente,
julgo procedente a ação
, para declarar a rescisão contratual, retornando o imóvel a
status quo antes
, com a reintegração do autor na posse do imóvel, após o trânsito em julgado, devendo a parte apelante reembolsar o comprador do valor referente à primeira parcela recebida, devidamente atualizada até a entrega do bem em seu favor.

No mais, ficam os apelados condenados ao pagamento de indenização pelas perdas e danos, referente aos lucros cessantes, a ser apurado em liquidação de sentença,
a contar da data da inadimplência até a desocupação da área,
descontadas as despesas operacionais, inclusive eventuais tributos, nos termos do artigo 509, II, do CPC/15, facultando-se a compensação, ressalvado que o cumprimento do acórdão referente à devolução do imóvel
independe
da liquidação das perdas e danos.

No mais, inverto a sucumbência e os honorários advocatícios, elevando-o para 15% (quinze) por cento sobre o valor a causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024