Tribunal: TJMT
Processo: 1004912-36.2017.8.11.0037
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-24
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE PARCERIA DE CORRETAGEM SOBRE VENDA DE IMÓVEL – VENDA IMÓVEL RURAL – PARTICIPAÇÃO NAS NEGOCIAÇÃOES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, I, DO CPC – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – DIVISÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNICA COMPROVAÇÃO REQUISITOS PARA RECEBIMENTO PELOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM – PEDIDO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Sabe-se que o art. 373 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que sobre o autor recai o ônus da prova da constituição do direito alegado e sobre o réu, aquele de desconstituir, por intermédio de fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor.
De acordo com o entendimento jurisprudencial pátrio, para se falar em contrato de corretagem, necessário o preenchimento de 03 (três) requisitos: “1. Autorização para mediação do negócio; 2. Efetiva aproximação entre as partes negociantes; e 3. Resultado útil.”
No caso dos autos, o Apelante não conseguiu demonstrar os requisitos que poderiam comprovar seu direito à participação na comissão de corretagem requerida e, portanto, não há que se falar em reforma da sentença recorrida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004912-36.2017.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SILENO REZENDE TAVARES - CPF: 344.587.601-06 (APELANTE), SILENO REZENDE TAVARES - CPF: 344.587.601-06 (ADVOGADO), MANOEL ORNELLAS DE ALMEIDA - CPF: 002.158.801-53 (ADVOGADO), MAURO LUIZ ZAMPIERI - CPF: 513.554.421-68 (APELADO), MAYR DUARTE DE LUCENA RIBEIRO MAGALHAES - CPF: 011.994.581-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE PARCERIA DE CORRETAGEM SOBRE VENDA DE IMÓVEL – VENDA IMÓVEL RURAL – PARTICIPAÇÃO NAS NEGOCIAÇÃOES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, I, DO CPC – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – DIVISÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNICA COMPROVAÇÃO REQUISITOS PARA RECEBIMENTO PELOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM – PEDIDO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Sabe-se que o art. 373 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que sobre o autor recai o ônus da prova da constituição do direito alegado e sobre o réu, aquele de desconstituir, por intermédio de fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor.

De acordo com o entendimento jurisprudencial pátrio, para se falar em contrato de corretagem, necessário o preenchimento de 03 (três) requisitos: “1. Autorização para mediação do negócio; 2. Efetiva aproximação entre as partes negociantes; e 3. Resultado útil.”

No caso dos autos, o Apelante não conseguiu demonstrar os requisitos que poderiam comprovar seu direito à participação na comissão de corretagem requerida e, portanto, não há que se falar em reforma da sentença recorrida.

RELATÓRIO

DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Sileno Rezende Tavares, contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que, nos autos da
Ação de Cobrança de Parceria de Corretagem sobre Venda de Imóvel,
ajuizada pelo Recorrente em desfavor de Mauro Luiz Zampieri
,
julgou improcedente o pedido inicial e, consequentemente, condenou o autor da ação ao pagamento do ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficará suspensa por ser beneficiário da gratuidade da justiça.

O Recorrente aduz que o ato sentencial deve ser reformado, porque os fundamentos nele utilizados demonstram que o Apelante ajuizou a ação com o intuito de cobrar a corretagem do negócio jurídico esboçado e não indica qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Recorrente, alegado pelo Apelado.

Aduz que o julgador examinou a causa sem apreciação das provas, mas sim por conclusões distorcidas, retiradas da petição inicial, o que resultou em deduções falhas.

Assevera que o conjunto probatório dos autos comprova de forma veemente a participação do Apelante na intermediação do contrato de compra e venda e, não resta dúvida de que deve receber 50% (cinquenta por cento) da comissão de corretagem paga ao Apelado.

Ao final, requer o provimento deste Recurso, a fim de que o pedido inicial seja julgado procedente e, por conseguinte, determinado que o Apelado entregue ao Recorrente, 50% da taxa de corretagem recebida pela intermediação do negócio jurídico de compra e venda da Fazenda 2 Irmãos.

Contrarrazões do Apelado pelo não provimento do Recurso, no id. 228006221.

É o relatório.

VOTO

DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Conforme relatado, Sileno Rezende Tavares insurge-se contra a sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, nos autos da
Ação de Cobrança de Parceria de Corretagem sobre Venda de Imóvel,
ajuizada pelo Recorrente em desfavor de Mauro Luiz Zampieri
.

Na ocasião, o mencionado Magistrado julgou improcedente o pedido inicial e, consequentemente, condenou o autor da ação ao pagamento do ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficará suspensa por ser beneficiário da gratuidade da justiça.

Denota-se dos autos que o Apelante moveu a dita ação, porque, na qualidade de advogado de Ricardo de Moraes Carvalho, Acidemando de Moraes Carvalho e Leonardo de Moraes Carvalho, em ações que tramitam em Querência-MT, acompanhou seus clientes a uma audiência designada para 12/06/2016, e durante a viagem, comentou que a propriedade rural da Família Bavaresco, adquirida por Vilson Paulo dos Reis, estava disponível para venda.

Expôs que o Sr. Ricardo esboçou interesse nas terras e, após alguns dias, entrou em contato com o Recorrente para que fosse até Barra do Garças, a fim de entrar em contato com a advogada da família Bavaresco e intermediar a aquisição daquela área rural.

Narrou que solicitou o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para as despesas da viagem (id. 228005737).

Asseverou que, acompanhado do Sr. Paulo Cesar Zuch, conseguiu falar com as advogadas da família Bavaresco, Dras. Madalena e Miriam, e ajustaram que, em aproximadamente 15 (quinze) dias, fariam uma reunião com os Senhores Ricardo e Acidemando, para tratarem sobre a venda do imóvel.

Elucidou que, durante a reunião, o Sr. Acidemando contou que o corretor de imóvel na negociação entre a família Bavaresco e o Sr. Vilson Paulo dos Reis, foi o Sr. Mauro Zampieri, aqui Apelado.

Arguiu que o Sr. Acidemando convidou o Recorrido para ir até a sua residência, onde apresentou-o ao Apelante e comentou que juntamente com Ricardo e Leonardo tinham interesse na compra do imóvel rural.

Sustentou que, naquela ocasião, definiram que o Apelante e o Apelado seriam os responsáveis por intermediar a negociação de compra e venda daquele imóvel.

No entanto, apesar desse ajuste, afirmou que o Recorrido, por ser amigo do Sr. Vilson Paulo dos Reis, passou a resolver tudo sozinho e a negociação foi concluída em 29/04/2016, como demonstra a cópia do contrato, que indica o pagamento de R$ 100.000.000,00 (cem milhões) pela Fazenda e 4% deste, ao Recorrido, referente à taxa de corretagem a ser paga pelos compradores (Ricardo, Acidemando e Leonardo) – ids. 228005742/228005746.

Arguiu que diante das tentativas frustradas para receber a parte que lhe cabia na comissão ajustada, sua única saída foi o ajuizamento da ação.

Em contestação, o Apelado descreveu a demanda como uma “aventura judicial, temerária e de má-fé” do Recorrente, que busca se utilizar do processo judicial como um instrumento de pressão e prejuízo contra o Recorrido (
shakedown),
pois visa a obtenção de vantagem indevida.

Narrou que conduziu toda negociação de compra e venda da área rural sozinho e recebeu, em contraprestação dos serviços, a remuneração de 4% do valor do negócio firmado.

Esclareceu que a família Bavaresco não teve qualquer ingerência no negócio descrito nos autos, pois, os vendedores são Vilson Paulo dos Reis e Aldemir Paulo dos Reis, que haviam adquirido a Fazenda 2 irmãos daquela família, em 2009. Rechaçou a tese arguida pelo Apelante e pugnou pela improcedência do pedido.

Após a devida instrução processual, com realização de audiência para oitiva das partes e testemunhas, adveio a sentença de improcedência, o que motivou a interposição deste recurso.

Extrai-se do conjunto probatório constante dos autos que não houve qualquer tratativa entre o Apelante e o Apelado a respeito da comissão de corretagem referente à negociação de compra e venda da fazenda 2 Irmãos, o que foi afirmado pelo próprio Recorrente em seu depoimento (id. 228006202).

Além disso, conforme descrito na sentença recorrida, não há prova documental concreta acerca do adiantamento de qualquer valor a título de comissão de corretagem, visto que, o comprovante de depósito do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), na conta corrente do Apelante, não é suficiente para demonstrar que houve parceria entre ele e o Recorrido, na negociação da fazenda, até porque, presta serviços advocatícios aos compradores da terra, como ele mesmo afirma ao narrar os fatos.

Vê-se que o contrato de compra e venda firmado prevê o pagamento da respectiva comissão de corretagem, no item 6.7 que trata “Dos Honorários de Corretagem”. No entanto, consta apenas o nome do Apelado, Mauro Luiz Zampieri, como intermediador da negociação (id. 228005746).

A testemunha arrolada pelo Apelante, a advogada Maria Madalena de Assunção, confirma em sua oitiva que o Recorrente entrou em contato com ela, para verificar a situação jurídica da Fazenda 2 Irmãos e a possibilidade de negociação da área, visto que existia pendência quanto à compra e venda anterior realizada entre Vilson Paulo dos Reis e Ademir Paulo dos Reis com Valdemarino Bavaresco. Na ocasião, mencionou que o corretor daquela negociação foi o Sr. Mauro Zampieri, ora Apelado (id. 228006203).

Importante consignar que o serviço de corretagem consiste em:

“A corretagem de imóveis é a intermediação imobiliária realizada pelo corretor de imóveis, mediante a comissão estabelecida em contrato de serviço realizado previamente.

Corretagem e intermediação são sinônimos pela Lei. Entretanto, na prática há diferenças entre esses termos.

A mediação é uma forma de fazer a ligação de forma imparcial entre as partes interessadas na transação – vendedor e comprador.

Na corretagem é um pouco diferente, já que exige maior empenho do corretor, pois seus serviços são mais complexos, devendo realizar diversos processos para que a operação imobiliária seja bem sucedida. O corretor também tem um maior interesse em fechar a negociação, afinal, ele possui um contrato e comissão definida que recebe após a prestação dos seus serviços.” (Retirado de
https://www.ibresp.com.br/blogs/2021/o-que-e-corretagem-de-imoveis/
).

Extrai-se do conceito acima que existe diferença entre mediação e corretagem. Apesar de o Apelante alegar que deu início à intermediação entre as partes para negociação da fazenda, certo é que ele mesmo afirma, na petição inicial, que o restante do trabalho foi realizado apenas pelo Apelado. Veja-se:

Verifica-se dos autos, portanto, que o Recorrente não apresentou provas mínimas de suas alegações.

Sabe-se que o art. 373 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que sobre o autor recai o ônus da prova da constituição do direito alegado e sobre o réu, aquele de desconstituir, por intermédio de fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor. Confira:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Importante destacar, também, que para desconstituir o direito alegado, necessário que tenha sido constituído, portanto, não há que se falar em fato impeditivo, modificativo ou extintivo de direito inexistente, logo, sem razão o Apelante quando alega que o Recorrido não cumpriu o ônus de comprovar que o Recorrente não participou da negociação, no contrato de compra e venda da fazenda 2 Irmãos.

Quanto à insurgência do Apelante no que diz respeito à sentença estar fundamentada como se a ação fosse de cobrança de taxa de corretagem, sendo que, na verdade, discute-se a participação do Recorrente na comissão ajustada no contrato questionado, certo é que, mais uma vez, a razão não lhe assiste, pois imprescindível que os requisitos para recebimento da comissão requerida estejam presentes no caso, para se falar em direito à percepção do que foi pago ao Recorrido.

De acordo com o entendimento jurisprudencial pátrio, para se falar em contrato de corretagem, necessário o preenchimento de 03 (três) requisitos: “1. Autorização para mediação do negócio; 2. Efetiva aproximação entre as partes negociantes; e 3. Resultado útil.”. Confira:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DOS AUTORES. AUSÊNCIA COMPROVAÇÃO. TERMO DE VISITA. VINCULAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato de corretagem demanda a existência de três requisitos: 1) a autorização para mediação de negócios; 2) a efetiva aproximação entre as partes; e 3) o resultado útil. 2. A cobrança com base em contrato verbal, incumbe ao autor o ônus de provar os termos do contrato e o descumprimento pelo réu, conforme disposto no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil. 3. A simples visita ao imóvel pretendido, após assinatura de termo de visita, por si só não perfectibiliza o contrato de corretagem nem ampara a cobrança da comissão. 4. Apelação desprovida. (TJDF 07397482820208070001 DF 0739748-28.2020.8.07.0001. Órgão Julgador: 2a Turma Cível Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 09/02/2022, , Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/02/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE. MERA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AO PROPONENTE PELO CORRETOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. POSTERIOR VENDA, SEM ATUAÇÃO DO INTERMEDIÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I- A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. II- Demonstrado que o corretor não atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo mera visita inicial ao imóvel junto ao proponente, que desistiu do negócio e, posteriormente, o concretizou junto ao proprietário, incabível a cobrança da comissão de corretagem. III- Recurso conhecido e provido. (TJMG. RAC: 10000191221449001 MG. Órgão Julgador: 20a Câmara Cível. Relator: Vicente de Oliveira Silva. Julgamento: 06/11/2019. Publicação: 07/11/2019).

No caso dos autos, o Apelante não conseguiu demonstrar os requisitos que poderiam comprovar seu direito à participação na comissão de corretagem requerida e, portanto, não há que se falar em reforma da sentença recorrida.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Interposto por Sileno Rezende Tavares e, por conseguinte, mantém-se incólume o ato sentencial combatido.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1o, 2o e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa e ressalto que a exigibilidade ficará suspensa, pois o Apelante é beneficiário da assistência judiciária, nos termos do artigo 98, § 3o, da legislação processual.

É como se vota.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2024