Tribunal: TJMT
Processo: 1021450-75.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-07
Data de publicação: 2024-06-12

Ementa:
E M E N T A
PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGAS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – RESCISÃO CONTRATUAL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DEVIDA – RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
A não entrega do empreendimento no prazo avençado, injustificadamente, dá ensejo à rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a sua condenação à devolução dos valores pagos pela compra, então frustrada, o que inclui a comissão de corretagem, com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021450-75.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ CLAUDIO DE AMORIM - CPF: 411.399.841-87 (APELADO), JOANA ALESSANDRA GONCALVES DE QUEIROZ - CPF: 009.462.351-12 (ADVOGADO), ROZINALVA GONCALINA DA COSTA - CPF: 666.734.371-20 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGAS
–

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA –
RESCISÃO CONTRATUAL –
ATRASO
INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DEVIDA – RETENÇÃO DE
PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES

–

DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
–
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A não entrega do empreendimento no prazo avençado, injustificadamente, dá ensejo à rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a sua condenação à devolução dos valores pagos pela compra, então frustrada, o que inclui a comissão de corretagem, com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pela
Erbe Incorporadora 076 Ltda. (atual denominação de Mb Engenharia SPE 039 S/A), Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A) e Erbe Incorporadora 037 S/A
, contra a sentença proferida pelo Juízo da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Pagas n. 1021450-75.2020.8.11.0041
, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial,
para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação

As Apelantes, em suas razões recursais, pretendem reforma do ato sentencial, alegando que a sentença foi omissa no tocante a ilegitimidade passivada de uma das empresas, a
ERBE INCORPORADORA S.A (atual denominação de BROOKFIELD INCORPORACOES S.A), inscrita no CNPJ no 07.700.557/0001-84.

Asseveram a impossibilidade de devolução de comissão de corretagem, uma vez que os valores a título desta comissão não foram pagos às Apelantes, mas para empresa terceira.

Alegam que única relação contratual firmada entre o apelado e as apelantes se refere à compra do imóvel descrito na inicial.

Aduzem, ainda, que a rescisão foi por culpa do comprador, ora Apelado, devendo observar a retenção estabelecida em contrato no importe de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos.

O Apelado
apresentou
suas contrarrazões, rebatendo os argumentos do Apelo e, ao final, pugnam pelo seu desprovimento.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pela
Erbe Incorporadora 076 Ltda. (atual denominação de Mb Engenharia SPE 039 S/A), Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A) e Erbe Incorporadora 037 S/A
, contra a sentença proferida pelo Juízo da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Pagas n. 1021450-75.2020.8.11.0041
, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial,
para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores.

Denota-se dos autos que Luiz Cláudio de Amorin ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Pagas
em face da
Erbe Incorporadora 076 Ltda. (atual denominação de Mb Engenharia SPE 039 S/A), Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A) e Erbe Incorporadora 037 S/A
, sustentando, em sua inicial, que
foi estabelecido um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, junto as requeridas na data de 30 de outubro de 2009, tendo por objeto a aquisição de um apartamento, localizado no Residencial Bonavita, APTO. 2304, Bosque da Saúde, na cidade de CuiabáMT, sob o valor de R$ 411.643,55 (quatrocentos e onze mil, seiscentos e quarenta e três reais e cinquenta e cinco centavos).

Afirmou que efetuou o pagamento da quantia de R$ 64.382,25 (sessenta e quatro mil e trezentos e oitenta e dois reais, e vinte e cinco centavos), e que não teve condições de dar continuidade no adimplemento, em razão de dificuldades financeiras e, pelo fato de que as empresas requeridas descumpriram o prazo estipulado contratualmente, de entrega do imóvel.

Acrescentou que procurou a requerida para rescindir o contrato, bem como reaver os valores pagos, todavia, a proposta de devolução não foi aceita

Diante disso, postulou a procedência dos pedidos para
a condenação dos Requeridos à a devolução dos valores pagos e a ratificação da tutela, além de indenização pelos danos morais causados.

O Juiz singular, ao analisar os pedidos formulados, julgou parcialmente procedente nos seguintes termos:

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. (sic. Id. 212560735 – pág. 8).

Contra essa decisão se insurge
Erbe Incorporadora 076 Ltda. (atual denominação de Mb Engenharia SPE 039 S/A), Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A) e Erbe Incorporadora 037 S/A
pretendendo a reforma da sentença apelada.

Inicialmente, cumpre analisar a questão prévia da
ilegitimidade de umas das empresas que contam no polo passivo da demanda.

Da Ilegitimidade Passiva da empresa Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A)

Alegam as Recorrentes a empresa Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A) é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, visto que não há qualquer documento que a vincule ao objeto da presente demanda.

Entrementes, a relação existente entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto o objeto da presente demanda é a restituição de valores pagos oriundo da rescisão da promessa de compra e venda de imóvel residencial, onde tanto o promissário comprador, ora Apelado, quanto às promitentes vendedoras, ora Apelantes, enquadram no conceito de consumidor e fornecedor descritos, respectivamente nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Desse modo, diante do conglomerado das empresas, tenho que todos, não importa o nível de participação de cada fornecedor ou o momento em que se deu a conduta, são solidários na cadeia de fornecimento do produto frente ao consumidor.

Desse modo,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Erbe Incorporadora S/A (atual denominação de Brookfield Incorporações S/A).

Do mérito

Como visto, as Recorrentes
sustentam a impossibilidade de devolução de comissão de corretagem, uma vez que os valores a título desta comissão não foram pagos a elas, mas para empresa terceira.

Alegam que única relação contratual firmada entre o apelado e as apelantes se refere à compra do imóvel descrito na inicial.

Colhe-se do caderno processual, que a questão deve ser analisada à luz do
Código de Defesa do Consumidor, visto que se trata de uma relação de consumo clássica, pois presente a figura do consumidor e fornecedor, previstas, respectivamente, nos artigos 2
o
e 3
o
, deste diploma legal,
in verbis
:

Art. 2° - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1° - Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que a p
arte demandante é hipossuficiente na relação de consumo, sendo ônus da requerida a comprovação de inexistência de prejuízo ocasionado ao autor em decorrência de sua conduta, nos exatos moldes do artigo 6o, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Analisando, detidamente, os autos constato, como bem observado pelo Magistrado singular, que
deve-se aplicar, em concreto, o
Código de

Defesa do Consumidor
, até mesmo porque existe previsão no art. 53 em relação aos contratos com alienação fiduciária,
in verbis:

“
Art. 53: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Desta feita, escorreita a sentença que declarou a rescisão do contrato entabulado entre as litigantes, bem como determinou a restituição dos valores despendidos pela promitente compradora, ainda, mais que rescisão contratual não foi motivada exclusivamente pelo Apelado, em razão de sua inadimplência, uma vez que houve ainda atraso na entrega do imóvel.

Nesse sentido, é o entendimento que tem prevalecido neste Sodalício. Confira:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório. (TJMT. RAC 10286938720208110003. Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Privado. Relator: Dirceu dos Santos. Julgamento: 13/07/2022. Publicação: 18/07/2022).

No que se refere ao requerimento de retenção de alguns valores de corretagem, a razão não a acompanha, pois, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Confira:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido.

(STJ. AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2. Órgão julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 03/05/2021. Publicação: 06/05/2021).

Nesse sentido, também, é o entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais pátrios. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO NEGÓCIO FRUSTRADO - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. - A não entrega do empreendimento no prazo avençado, injustificadamente, dá ensejo à rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a sua condenação à devolução dos valores pagos pela compra, então frustrada, com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelos índices da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça a partir de cada desembolso - Nos termos do julgado paradigma, REsp no 1614721/DF, é cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em desfavor da empreendedora, no caso de atraso de entrega de imóvel, firme na reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de produto. E ressalvou, ainda, que a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar) não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer) - No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem como consectário lógico, retornando as partes ao status quo ante - O atraso injustificado na conclusão das obras e na entrega da unidade imobiliária, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda firmado entre as partes, supera o mero dissabor do consumidor e deixa patente a responsabilidade da empreendedora em suportar os danos morais decorrentes da sua inadimplência - A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e buscando sempre atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados e punir o agente pelo ilícito já praticado, inibindo-o de adotar novas condutas lesivas. (TJ-MG - AC: 50709475520188130024, Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 31/05/2023, 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 06/06/2023)

Ademais, o
STJ já decidiu reiteradamente sobre a possibilidade de rescisão unilateral do contrato, por opção do comprador, entendendo que nessas
hipóteses, a retenção, pelo vendedor, deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Desse modo,
a pretensão das Apelantes em reter o valor de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo Apelado é de abusividade ímpar, em clara contrariedade ao disposto na Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979:

Art. 32-A Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

(...)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
(grifei.)

Ressalto, ainda, que os valores pagos até então, foram utilizados pelas Apelantes para capitalizarem seus empreendimentos os quais, propiciaram a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma. E, considerando que o imóvel sequer foi entregue, não há que se cogitar qualquer prejuízo às Recorrentes.

Não bastasse isso, de acordo com o art. 51, IV, do mesmo Código, são nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Entre as disposições abusivas podem ser lembradas aquelas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Saliento, ainda, que a alegação de prescrição é descabida, tendo em vista que o
prazo prescricional trienal (art. 206, § 3o, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, conforme o entendimento pacificado do STJ ( AgInt no REsp 1853761/SP).

Por fim, ressalto que no caso em que os Apelantes não cumpriram com o prazo de entrega do imóvel,
o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem como consectário lógico, retornando as partes ao
status quo ante
, por isso,
deve-se manter a sentença a qual fixou os juros a partir da citação

Nessa quadra
a manutenção da sentença invectivada é medida impositiva.

Com relação aos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 2% (dois por cento).

Forte nessas razões,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, interposto, mantendo inalterada a sentença recorrida.

M
ajoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor do patrono da Apelada, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade, por ser a parte vencida beneficiária da gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2024