Tribunal: TJMT
Processo: 1019223-44.2022.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-06
Data de publicação: 2024-03-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURAÇÃO – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO TIME SHARING – INCAPACIDADE SUPERVENIENTE DE MANUTENÇÃO DA AVENÇA PELO ADQUIRENTE – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO EXCESSIVAMENTE ONEROSO – APLICAÇÃO DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA – EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE CONSUMO – RETENÇÃO DE 10% DA QUANTIA PAGA – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – INVIABILIDADE – ENTENDIMENTO DO STJ – VERBA HONORÁRIA – MAJORAÇÃO (ARTIGO 85, §11, DO CPC) – RECURSO NÃO PROVIDO.
É permitido o julgamento antecipado da lide se não foi demonstrado que a complementação probatória poderia de alguma forma influenciar na alteração do resultado.
Se a construtora integra a cadeia de consumo, é evidente sua legitimidade passiva na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel para responder pela restituição da comissão de corretagem.
O CDC é aplicado em favor do adquirente em casos de contrato de multipropriedade imobiliária adquirida pelo sistema de uso time sharing.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão da avença se dá por vontade do comprador em virtude da inviabilidade de prosseguir com os pagamentos. E não comporta majoração se não demonstrado que o percentual fixado é insuficiente para ressarcir as despesas suportadas pelo vendedor.
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019223-44.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CORINA ANGELICA CARLOTTO - CPF: 183.395.652-49 (APELADO), JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO), JORGE LUIZ MIRAGLIA JAUDY - CPF: 794.524.851-91 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 17.878.475/0001-88 (APELANTE), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURAÇÃO – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO
TIME SHARING
– INCAPACIDADE SUPERVENIENTE DE MANUTENÇÃO DA AVENÇA PELO ADQUIRENTE – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO EXCESSIVAMENTE ONEROSO – APLICAÇÃO DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA – EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE CONSUMO – RETENÇÃO DE 10% DA QUANTIA PAGA – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – INVIABILIDADE – ENTENDIMENTO DO STJ – VERBA HONORÁRIA – MAJORAÇÃO (ARTIGO 85, §11, DO CPC) – RECURSO NÃO PROVIDO.

É permitido o julgamento antecipado da lide se não foi demonstrado que a complementação probatória poderia de alguma forma influenciar na alteração do resultado.

Se a construtora integra a cadeia de consumo, é evidente sua legitimidade passiva na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel para responder pela restituição da comissão de corretagem.

O CDC é aplicado em favor do adquirente em casos de contrato de multipropriedade imobiliária adquirida pelo sistema de uso
time sharing
.

É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão da avença se dá por vontade do comprador em virtude da inviabilidade de prosseguir com os pagamentos. E não comporta majoração se não demonstrado que o percentual fixado é insuficiente para ressarcir as despesas suportadas pelo vendedor.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão de Contrato julgada parcialmente procedente para anular a avença, deferir a retenção de 10% dos valores pagos e determinar que a ré arque com as custas processuais e os honorários advocatícios de 10% sobre a condenação.

A apelante argui cerceamento de defesa em virtude do indeferimento do pedido de produção de prova da alegada dificuldade financeira da apelada.

Argumenta que o Contrato de Compra de Venda da unidade hoteleira autônoma n. 215 do Hotel Transamérica FIT Rondonópolis-MT por R$256.020,00 foi celebrado em 6-6-2017 e desfeito por culpa exclusiva da apelada.

Afirma a inaplicabilidade do CDC no caso concreto, visto que se trata de negociação em que o adquirente visa auferir lucro.

Discorre sobre a cláusula décima quarta, que prevê a retenção de pelo menos 5% do valor global estabelecido para a comissão de intermediação, e sobre a ausência de responsabilidade de sua parte por esse pagamento.

Diz que se cuida de avença irrevogável e irretratável, e que o STJ entende razoável a retenção de 30% a 25% do montante quitado.

Busca a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 200662687.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelante suscita a nulidade da sentença sob o argumento de que não lhe foi oportunizado produzir prova da capacidade financeira da apelada.

Conforme o STJ, “
ao julgador é lícita a determinação de produção de provas ex officio sempre que o conjunto probatório mostrar-se contraditório, confuso ou incompleto e puder a prova a ser produzida influir na formação de sua convicção. - Resta configurado o cerceamento de defesa quando há prévia e expressa manifestação pela produção de provas na petição inicial e o d. Juízo a quo, embora na sentença reconheça a sua imprescindibilidade, julga antecipadamente improcedente o pedido formulado pelo autor sob o fundamento de falta de provas”
(REsp. 406.862/MG).

Por outro lado, sempre que se mostrar recomendável, o magistrado deve realizar o julgamento antecipado da lide, principalmente porque o art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal, dispõe que a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.

Quanto à destinação da prova, o Superior Tribunal de Justiça já consagrou que “
os princípios da livre admissibilidade da prova e do livre convencimento do juiz permitem ao julgador determinar as provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias”
(AgRg no Resp no 845384/SC).

Nesta demanda, o julgamento antecipado não criou obstáculo à adequada solução do litígio.

Isso porque os fatos incontroversos exigem comprovação eminentemente por documentos, e não foi demonstrada a imprescindibilidade e a utilidade da dilação probatória requerida.

Por conseguinte, apenas chegou-se a desfecho diverso do que pretendia a ré, o que afasta a arguição de cerceamento de defesa.

O valor do suposto veículo da autora consta nos autos, porém não há a informação se está quitado ou financiado.

De qualquer maneira, esse documento por si só não é suficiente para atestar a atual situação financeira da apelada e que ela tinha condições de continuar com o negócio firmado (art. 373, inciso II, do CPC).

O cumprimento do Contrato pelo sistema de multipropriedade imobiliária, também denominado de
time sharing
, que tem por objeto fração ideal de unidade autônoma individualizada, ocorre pela entrega do imóvel, mas antes disso a apelada reconheceu que não conseguiria manter a obrigação pactuada e requereu a rescisão, o que foi deferido pelo Juízo de origem.

As razões recursais não combatem os fundamentos da sentença, que se amparou no CDC e na teoria da aparência para reconhecer a responsabilidade civil da Construtora, que integra a cadeia de consumo mesmo em relação à taxa de intermediação.

Nesse ponto, importante destacar que,
"no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem"
(AgInt. no REsp. n. 1.863.961/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 30-6-2021).

E mais, a apelante é contraditória em seus argumentos, pois pleiteia a manutenção do Contrato sob a justificativa de ser irrevogável e irretratável, ou a majoração do percentual de retenção e a incidência da cláusula décima quarta, que trata da comissão de corretagem.

A avença é perfeitamente rescindível, visto que se submete às normas do CDC.

Nesse sentido:

“
A discussão versa sobre o contrato de cessão de direito de ocupação de unidade habitacional hoteleira time sharing celebrado entre as partes, que nada mais é do que um negócio jurídico em que o consumidor paga mensalmente, de forma antecipada, pela fruição de férias futuras em rede hoteleira credenciada, de acordo com a pontuação adquirida. O referido contrato, por si só, não constitui prática abusiva ou ilegal
, tanto que, em nossa legislação, encontra respaldo no artigo 28, do Decreto no 7.381/2010.
Como é cediço, o que é habitual nesse tipo de contrato, tanto no Brasil quanto no exterior, é a utilização de técnicas inapropriadas de abordagem do consumidor, ou mesmo a realização de propaganda enganosa, ou ainda a falta de informações adequadas no momento da contratação, de modo que a análise deve ser sempre procedida à luz das normas de proteção ao consumidor
.
(...)
destaca-se que a instância originária atestou a
abusividade da cláusula contratual que impede os contratantes de rescindir o contrato
, mesmo quando fiquem impossibilitados de usufruir dos atributos oriundos da multipropriedade
(...).

(AREsp. n. 2.506.293, Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe de 22-2-2024, sem destaque no original).

A Súmula 543 do STJ assim enuncia:

“N
a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor"
.

A apelante não se insurge contra a quantia paga pela apelada (
R$36.214,02), e, d
iversamente do que registra, o STJ e também o TJMT consideram devida a restituição desse montante, com retenção
entre 10% e 25%
, dependendo do caso.

O Juízo
a quo
a limitou em 10%, e a apelante não rechaça a conclusão de que esse
quantum
é suficiente para ressarcir as despesas provenientes da rescisão (art. 373, inciso II, do CPC).

Sobre a matéria:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA - AFASTADA - RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL

(...)
DESPROVIDO O RECURSO DAS REQUERIDAS E PROVIDO PARCIALMENTE O APELO DOS AUTORES.
Não há falar em ilegitimidade passiva 'ad causam' de uma das requeridas, se ambas integram o mesmo grupo econômico, fato que, por si só, a legitima para integrar a lide no polo passivo

(...)”.

(TJMT, N.U 0054276-50.2015.8.11.0041, Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 20-6-2018, DJE de 29-6-2018, sem destaques no original).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E PERDAS E DANOS – RESCISÃO – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 15% (QUINZE POR CENTO) SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – RAZOABILIDADE – EQUILÍBRIO CONTRATUAL - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

(...)
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos
. 2.
Como o percentual de 15% (quinze por cento) fixado pela Juíza sentenciante, a título de retenção dos valores pagos, está fixado dentro do limite estabelecido pela jurisprudência que é de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), não há que se falar na reforma da sentença, ainda mais quando se observa que a retenção de 15% (quinze por cento) do montante adimplido se revela razoável e, sobretudo, necessária à preservação do equilíbrio contratual

(...)”.

(TJMT, N.U 1019084-68.2017.8.11.0041, Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 3-11-2021, DJE de 9-11-2021, sem destaques no original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo n. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados pelo Juízo da causa comportam majoração de ofício pelo Tribunal.

O STJ já consignou que “
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada”
(...)

(AgInt no AREsp n. 886004/RJ, DJe de 18-8-2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
.

Majoro os honorários advocatícios devidos pela ré, de 10% para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2024