Tribunal: TJMT
Processo: 0000449-65.2020.8.11.0004
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-16
Data de publicação: 2024-10-23

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDENCIA – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALOR DA ENTRADA/SINAL QUE SE CONFUNDE COM COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938 DO STJ – INFORMAÇÕES DIVERGENTES SOBRE A MESMA VERBA – CLÁUSULA A SER INTERPRETADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – ART. 47 DO CDC – RESTITUIÇÃO DO VALOR DEVIDO – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO AFASTADA – TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESDE A POSSE ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”
Se na Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial Em Regime de Multipropriedade, apesar de haver menção ao valor de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa mil reais) de “sinal/entrada”, consta que tal verba seria destinada à “comissão de corretagem”, havendo informações divergentes sobre a mesma verba por fazer menção de se tratar de sinal/entrada e também de comissão de corretagem, dando margem à confusão causada ao consumidor, diante do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, deve a cláusula ser interpretada em favor do consumidor, devendo a requerida restituir o valor cobrado.
Não há se falar em retenção das arras pela requerida/apelada, as quais não possuem natureza penitencial em caso de resilição contratual por culpa do compromissário comprador, consoante se infere nos artigos 417 a 420 do Código Civil.
Não há se falar em devolução das duas parcelas pagas a título de taxa de condomínio, vez que o promitente comprador responde pelas despesas do imóvel durante o período da vigência do contrato, bem como há cláusula expressa no sentido de que se já estiver na posse do imóvel por ocasião da rescisão serão deduzidas as quantias correspondentes as cotas de condomínio.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000449-65.2020.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[EDER DE MELO CAMARGO - CPF: 298.157.078-17 (APELANTE), MARCOS AURELIO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 729.355.021-91 (ADVOGADO), WGS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 19.973.582/0001-10 (APELADO), LEONARDO LACERDA JUBE - CPF: 575.195.791-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDENCIA – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALOR DA ENTRADA/SINAL QUE SE CONFUNDE COM COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938 DO STJ – INFORMAÇÕES DIVERGENTES SOBRE A MESMA VERBA – CLÁUSULA A SER INTERPRETADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – ART. 47 DO CDC – RESTITUIÇÃO DO VALOR DEVIDO – ARRAS CONFIRMATÓRIAS –

RETENÇÃO AFASTADA – TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESDE A POSSE ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Se na Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial Em Regime de Multipropriedade, apesar de haver menção ao valor de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa mil reais) de “sinal/entrada”, consta que tal verba seria destinada à “comissão de corretagem”, havendo
informações divergentes sobre a mesma verba por fazer menção de se tratar de sinal/entrada e também de comissão de corretagem, dando margem à confusão causada ao consumidor, diante do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, deve a cláusula ser interpretada em favor do consumidor, devendo a requerida restituir o valor cobrado.

Não há se falar em retenção das arras pela requerida/apelada, as quais não possuem natureza penitencial em caso de resilição contratual por culpa do compromissário comprador, consoante se infere nos artigos 417 a 420 do Código Civil.

Não há se falar em devolução das duas parcelas pagas a título de taxa de condomínio, vez que o promitente comprador responde pelas despesas do imóvel durante o período da vigência do contrato, bem como há cláusula expressa no sentido de que se já estiver na posse do imóvel por ocasião da rescisão serão deduzidas as quantias correspondentes as cotas de condomínio.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
EDER DE MELO CAMARGO,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação Declaratória de Rescisão de Promessa de Compra e Venda c/c Restituição de Valores Pagos
ajuizada em face de
WGS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
para:

- declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, referente à cota 06, fração ideal de 1/3 de 0,0924% de unidade comercial em regime de multipropriedade, denominada de Apartamento 103, Pavimento 01, Torre B, do Empreendimento Olímpia Park Resort, na cidade de Olímpia/SP;

- confirmar a tutela de urgência deferia à fl. 03 do expediente 47596842, tornando-a definitiva;

- limitar a retenção descrita na cláusula nona em 10% das parcelas pagas, como forma de ressarcimento do promitente vendedor pelos prejuízos decorrentes do rompimento contratual pelo inadimplemento do promitente comprador;

- condenar a requerida WGS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA na devolução imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador EDER DE MELO CAMARGO, no valor de R$ 1.442,78 (mil quatrocentos e quarenta e dois reais e setenta e oito centavos), devendo ser deduzido dessa quantia o percentual de 10% pelos prejuízos do promitente vendedor. O valor a ser devolvido deverá contar com a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária das parcelas pagas a partir de cada desembolso pelo IGPM;

- indeferir o pedido de devolução das taxas de condomínio, no valor de R$ 225,78 (duzentos e vinte e cinco reais e setenta e oito centavos), bem como da comissão de corretagem na quantia de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa e nove reais);

- rejeitar o pedido de abatimento da taxa de fruição;

- considerando a sucumbência recíproca, condenou as partes litigantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, devendo ser suportados em 60% pela parte autora e 40% pela parte requerida, nos termos do art. 85, § 2o e art. 86, ambos do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em relação à parte autora, uma vez que beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, o autor alega que a ação ajuizada pelo apelante em face da apelada visa a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de cota/fração de unidade comercial em regime de multipropriedade, denominada de Empreendimento Olímpia Park Resort, firmada em 22/07/2019, uma vez que as parcelas cobradas estão em desconformidade com os termos pactuados.

Aduz que ao revés do alegado na sentença meritória, os autos demonstram a total procedência do pedido, uma vez que há ilegalidade na retenção das arras/sinal, visto que se extrai a natureza confirmatória das arras e não punitiva ou sancionatória, porque estabelecida como entrada, o que segundo a jurisprudência afasta a exigibilidade de retenção pela parte vendedora, com obrigatoriedade de restituição à parte compradora.

Assevera que o valor total de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) foi pago como sinal e princípio de pagamento, portanto, não se pode falar em retenção das arras no caso presente, vez que esta, conforme estipulação contratual tem nítido caráter confirmatório do negócio jurídico, pois passavam a integrar parcela do preço contratado.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para: a) reformar a sentença em face da indevida retenção integral das arras/sinal (entrada) no importe de R$ 2.990,00, para incluir o respectivo valor ao montante total a ser restituído ao autor, ora apelante; b) para reformar a sentença em face do indeferimento da devolução de duas parcelas pagas a título de “taxa de condomínio”, com a respectiva inclusão das duas parcelas pagas a título de taxa de condomínio, somando-os ao montante total a ser restituído ao autor e c) a inversão e condenação da requerida de forma exclusiva e frente à causalidade, nas custas processuais e honorários advocatícios.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

EDER DE MELO CAMARGO
ajuizou a
Ação Declaratória de Rescisão de Promessa de Compra e Venda c/c Restituição de Valores Pagos
em face de
WGS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
referente a uma promessa de compra e venda de cota/fração em regime de multipropriedade, denominada de Empreendimento Olímpia Park Resort, firmada em 22/07/2019, sob a alegação de que as parcelas cobradas estão em desconformidade com os termos pactuados e ressalta que não possui mais condições financeiras de cumprir o avençado, motivo pelo qual deixou de pagar as parcelas desde 05/11/2019.

Sustentou que contatou a requerida para rescindir o contrato, oportunidade que lhe foi informado que deveria formalizar o intento por meio de envio de e-mail, todavia, até o momento não houve o desfazimento do negócio jurídico e a requerida continua enviando e-mails de cobrança das parcelas vencidas e ameaça apontar seus dados nos cadastros negativos de crédito.

Diante disso, requereu a concessão da tutela de urgência para que a requerida suspenda a exigibilidade das parcelas em aberto e se abstenha de negativar o seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.

No mérito, pleiteou a rescisão do contrato e restituição dos valores adimplidos no total de R$ 4.658,56, incluído o valor do sinal/entrada, mascarado como se fosse “taxa de corretagem” (R$ 2.990,00) e duas parcelas correspondentes ao mês de setembro e outubro de 2019 (R$ 721,39 cada) de taxa de condomínio. Pediu os benefícios da justiça gratuita.

A tutela de urgência foi deferida no ID no 231294724 – Pág. 3, bem como deferido os benefícios da justiça gratuita ao autor.

Citada a requerida contestou a ação no ID no 231294729, alegando preliminarmente carência da ação. No mérito, defendeu a regularidade dos termos contratuais; ausência de comunicação de rescisão contratual; possibilidade de retenção da comissão de corretagem; dedução da taxa de fruição e a devolução das parcelas pagas (cláusula penal de 50%). Ao final, requereu a improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no 231294740.

Despacho saneador no ID no 231295153.

Intimadas a especificarem as provas que pretendem produzir, o autor pediu o julgamento antecipado da lide (ID no 231295154).

Ao analisar o feito, o i. magistrado Dr. Michell Lotfi Rocha da Silva julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra referida sentença, a parte autora interpôs o presente recurso.

Pois bem.

O autor visa no presente recurso a restituição do valor de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) pagos a título de arras/sinal, alegando que a quantia foi mascarada como se fosse “taxa de corretagem”, bem como a devolução de duas parcelas pagas a título de “taxa de condomínio”.

A requerida, ora recorrida, afirma, em síntese, que foi pactuado junto à comercializadora responsável pela venda, WAM BRASIL IMOBILIARIAS LTDA (terceira estranha à lide) o pagamento de R$ 2.990,00 de comissão de corretagem, conforme item “C” do quadro geral do contrato de compra e venda, onde, inclusive, foram descritos os beneficiários do pagamento.

No caso, a relação jurídica entre as partes tem natureza de consumo, motivo pelo qual são aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. [...]”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (destaquei).

Segundo Maria Helena Diniz
"As arras ou sinal vêm a ser a quantia em dinheiro, ou outra coisa móvel, em regra, fungível, dada por um dos contraentes ao outro, a fim de concluir o contrato, e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação."

No caso dos autos, verifica-se que na Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial Em Regime de Multipropriedade apesar de haver menção ao valor de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa mil reais) de “sinal/entrada” no mesmo montante, consta que tal verba seria destinada à “comissão de corretagem”. Vejamos (ID no: 231294732 – Pág. 1 e Pág. 11):

Nota-se, que há informações divergentes sobre a mesma verba, uma vez que há menção de se tratar de sinal/entrada e também de comissão de corretagem.

Como sabido, o dever de informação constitui um dos princípios consectários do princípio da boa-fé objetiva, consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais.

No tocante a tal dever, o Código de Defesa do Consumidor traz expressamente o direito da parte autora ter informação clara e precisa sobre o produto/serviço que está adquirindo:

“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:

(...)

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

(...)

Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

(...)

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

In casu,
denota-se que a forma como foram elaboradas as cláusulas contratuais demonstra a confusão causada ao consumidor, visto que pelos termos utilizados no contrato, o consumidor acredita estar pagando pelo valor integral do imóvel, quando na verdade está pagando pelos serviços prestados por terceiros (corretor de imóveis).

Tanto é verdade, que foram somados os valores de arras/sinal com o saldo do contrato, fazendo o consumidor acreditar que tal valor seria o montante que estaria pagando pela unidade imobiliária adquirida. Confira (ID no 231294732):

Assim, diante do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, deve a cláusula ser interpretada em favor do consumidor, devendo a requerida restituir o valor cobrado, devendo ser reformada a sentença neste ponto.

Nesse sentido:

“Recurso inominado. Repetição de Indébito em Contrato de Compra e Venda de Unidade Imobiliária tipo "Chalé". Causa sujeita à legislação consumerista.
Valor da "entrada/sinal inicial" que se confunde com "comissão de corretagem". TEMA 938 do STJ.

Confusão contratual consistente na ausência de informação precisa da finalidade do pagamento da quantia, fazendo com que o consumidor pagasse a "entrada/sinal inicial", mas que na verdade não se sabe se de fato é, ou se trata de corretagem
. Recurso a que se dá parcial provimento, para determinar a restituição simples da quantia paga.”

(TJ-SP - RI: 10012701120198260185 SP 1001270-11.2019.8.26.0185, Relator: Adílson Vagner Ballotti, Data de Julgamento: 26/03/2020, 2a Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 30/03/2020) destaquei

Lado outro, não há se falar em retenção das arras pela requerida/apelada, as quais não possuem natureza penitencial em caso de resilição contratual por culpa do compromissário comprador, consoante se infere nos artigos 417 a 420 do Código Civil.

A propósito:

“APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – Possibilidade de desfazimento do negócio por iniciativa dos promitentes compradores mediante retenção de parcela dos valores pagos por ele por parte da fornecedora a fim de compensar os prejuízos com o desfazimento do negócio (Súmula 1 do TJSP e Súmula 543 do STJ) – Retenção de 20% sobre os valores pagos que está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, mostrando-se compatível com o caso concreto – Restituição que deverá ser efetuada em parcela única, sem qualquer parcelamento (Súmula 2 do TJSP e Súmula 543 do STJ) –
ARRAS – Devolução de arras/sinal - Arras pactuadas que possuem natureza confirmatória, configurando início de pagamento do preço contratado, o que afasta a possibilidade de retenção
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”

(TJ-SP - AC: 10045158820208260704 SP 1004515-88.2020.8.26.0704, Relator: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 27/02/2023, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2023) destaquei

No que tange à devolução da taxa de condomínio, denota-se que o empreendimento foi entregue em janeiro de 2018, portanto, antes do autor adquirir o imóvel, visto que o adquiriu somente em 22/07/2019. Vejamos (ID no 231294729):

Senão fosse o bastante, o próprio contrato dispõe em sua Cláusula Nona, parágrafo segundo, as penalidades e a forma de restituição de saldo, em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. Confira (ID no 231294732 – Pág. 23):

Dessa forma, não há se falar em devolução das duas parcelas pagas a título de taxa de condomínio, visto que o promitente comprador responde pelas despesas do imóvel durante o período da vigência do contrato, bem como há cláusula expressa no sentido de que se já estiver na posse do imóvel por ocasião da rescisão, serão deduzidas as quantias correspondentes as cotas de condomínio, agindo com acerto o magistrado singular.

Tendo em vista o resultado do julgado e a sucumbência mínima da parte autora, os ônus sucumbenciais devem ser readequados, para condenar a requerida ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, para reformar parcialmente a sentença a fim de determinar à requerida que restitua à parte autora o valor de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) referente ao pagamento das arras/sinal do contrato, corrigido monetariamente pelo INPC desde o desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Tendo em vista o resultado do julgado e a sucumbência mínima da parte autora, condeno a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2024