Tribunal: TJMT
Processo: 1016814-66.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-19

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL EM SEDE FEDERAL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA POSSE DOS ARREMATANTES. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
A apelante busca a nulidade do leilão e a manutenção de sua posse, alegando que o procedimento expropriatório foi anulado pelo Tribunal Regional Federal da 1a Região, sob a justificativa de ausência de notificação pessoal e impossibilidade de purgação da mora, o que implica na perda do objeto da presente ação de imissão na posse ajuizada pelos autores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) determinar se a nulidade do leilão extrajudicial, declarada pelo TRF-1, impede a imissão na posse dos arrematantes, ainda que não transitada em julgado; (ii) estabelecer se o título registral dos arrematantes lhes confere o direito à posse, mesmo diante da pendência de ação anulatória movida contra o agente financeiro.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A nulidade do leilão extrajudicial, declarada em sede federal, não possui trânsito em julgado, o que preserva, até decisão final, o justo título dos arrematantes, apto a embasar a imissão na posse.
A ação de imissão de posse está vinculada à comprovação da titularidade e boa-fé dos adquirentes, não à validade do leilão, sendo suficiente o título registral válido em favor dos arrematantes.
A jurisprudência assegura que o direito do terceiro adquirente de boa-fé, com título registrado, não é prejudicado por discussões sobre a nulidade do leilão entre o devedor e a instituição financeira.
O proprietário tem o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o possua, independentemente de eventuais nulidades do processo expropriatório.
A relação contratual entre a apelante e o agente financeiros não afeta o direito dos arrematantes, que adquiriram o imóvel em leilão, caracterizando-se como terceiros de boa-fé.
Questões relativas ao contrato de financiamento e à regularidade do leilão devem ser discutidas em ação própria contra o banco, sem reflexos na posse dos arrematantes.
A nulidade da execução extrajudicial não pode ser oposta aos arrematantes, por ser alheia e anterior à sua aquisição do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A nulidade do leilão extrajudicial, ainda que declarada em ação movida pelo devedor, não impede a imissão na posse dos terceiros adquirentes de boa-fé.
A titularidade e o registro de imóvel conferem ao arrematante o direito de imissão na posse, independentemente de nulidades questionadas entre o devedor e a instituição financeira.
Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei no 70/66; Lei no 9.514/97, art. 37-A.
Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível no 1051696-05.2017.8.26.0506, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 28.06.2024; TJSP, Apelação Cível 1001861-88.2023.8.26.0554, Rel. Des. Coelho Mendes, j. 31.01.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016814-66.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Imissão, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JESSICA CANDIDA DE CAMPOS - CPF: 033.784.141-11 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), DOUGLAS AZEVEDO MENDES DE SOUSA - CPF: 036.351.681-65 (APELADO), NATALIA VILAS BOAS DO AMARAL - CPF: 014.748.091-46 (APELANTE), OLAIR DE OLIVEIRA - CPF: 447.053.601-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL EM SEDE FEDERAL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA POSSE DOS ARREMATANTES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

A apelante busca a nulidade do leilão e a manutenção de sua posse, alegando que o procedimento expropriatório foi anulado pelo Tribunal Regional Federal da 1a Região, sob a justificativa de ausência de notificação pessoal e impossibilidade de purgação da mora, o que implica na perda do objeto da presente ação de imissão na posse ajuizada pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se a nulidade do leilão extrajudicial, declarada pelo TRF-1, impede a imissão na posse dos arrematantes, ainda que não transitada em julgado; (
ii
) estabelecer se o título registral dos arrematantes
lhes confere
o direito à posse, mesmo diante da pendência de ação anulatória movida contra o agente financeiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A nulidade do leilão extrajudicial, declarada em sede federal, não possui trânsito em julgado, o que preserva, até decisão final, o justo título dos arrematantes, apto a embasar a imissão na posse.

A ação de imissão de posse está vinculada à comprovação da titularidade e boa-fé dos adquirentes, não à validade do leilão, sendo suficiente o título registral válido em favor dos arrematantes.

A jurisprudência assegura que o direito do terceiro adquirente de boa-fé, com título registrado, não é prejudicado por discussões sobre a nulidade do leilão entre o devedor e a instituição financeira.

O proprietário tem o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o possua, independentemente de eventuais nulidades do processo expropriatório.

A relação contratual entre a apelante e
o agente financeiros
não afeta o direito dos arrematantes, que adquiriram o imóvel em leilão, caracterizando-se como terceiros de boa-fé.

Questões relativas ao contrato de financiamento e à regularidade do leilão devem ser discutidas em ação própria contra o banco, sem reflexos na posse dos arrematantes.

A nulidade da execução extrajudicial não pode ser oposta aos arrematantes, por ser alheia e anterior à sua aquisição do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A nulidade do leilão extrajudicial, ainda que declarada em ação movida pelo devedor, não impede a imissão na posse dos terceiros adquirentes de boa-fé.

A titularidade e o registro de imóvel conferem ao arrematante o direito de imissão na posse, independentemente de nulidades questionadas entre o devedor e a instituição financeira.

Dispositivos relevantes citados
: Decreto-Lei no 70/66; Lei no 9.514/97, art. 37-A.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível no 1051696-05.2017.8.26.0506, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 28.06.2024; TJSP, Apelação Cível 1001861-88.2023.8.26.0554, Rel. Des. Coelho Mendes, j. 31.01.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
NATÁLIA VILAS BOAS DO AMARAL,
no qual requer a atribuição de efeito suspensivo, de modo a obstar eventual cumprimento de sentença proferida na Ação de Imissão da Posse no 1016814-66.2020.8.11.0041, ajuizada por
DOUGLAS AZEVEDO MENDES DE SOUSA e JESSICA CANDIDA DE CAMPOS,
que julgou procedente o pedido para imitir os autores na posse do imóvel denominado apartamento 110 do Bloco E, do condomínio Chapada dos Montes, objeto da matrícula no 91.092, do 5o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT (id 237306800).

Para tanto, sustenta que promoveu ação anulatória em desfavor da Caixa Econômica Federal, agente financeiro que vendeu o imóvel aos apelados, por meio da qual sustentou a nulidade do leilão do bem, porque
a execução foi realizada sem a devida notificação pessoal e possibilidade de purgação da mora, em desconformidade com o Decreto-Lei no 70/66, razão pela qual busca a nulidade da hasta pública e da imissão na posse.

Destaca que referida Ação no 1003363-76.2020.4.01.3600, em trâmite na 1a Vara Federal da Seção Judiciária de Mato Grosso, foi julgada improcedente, mas reformada pelo TRF da 1a Região, por meio de acórdão lavrado aos 01/12/2021 (id 237478685
)
.

Diante disso,
sustenta que o direito dos apelados à posse está prejudicado pelo julgamento do TRF-1, que anulou a execução extrajudicial e suspendeu os efeitos do leilão (Processo no 1003363-76.2020.4.01.3600), autorizando o depósito das parcelas em atraso.

Requer a reforma da sentença para que
, diante da declaração de nulidade do leilão, sejam declarados os subsequentes atos
subsequentes, com o reconhecimento da perda de objeto da presente imissão na posse ajuizada pelos apelados,
e a consequente manutenção da posse

da recorrente
no imóvel.

Nas contrarrazões, os apelados pedem o desprovimento do recurso (id 237306822).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia está em saber se é caso de reforma da sentença que julgou procedente a presente imissão na posse ajuizada pelos apelados Doug
las Azevedo Mendes de Sousa e Jessica
Candida
de Campos
, sobre imóvel adquirido em leilão extrajudicial, à luz das alegações da apelante
Natalia Vilas Boas do Amaral,
sobre nulidade do leilão e falta de intimação
, o que foi reconhecido em ação que tramita na Justiça Federal.

O cerne da apelação é definir se a nulidade da execução extrajudicial, declarada pelo TRF-1 em processo movido pela ora apelante Natalia Vilas Boas do Amaral, requerida na imissão de posse ajuizada pelos ora apelados
Douglas Azevedo Mendes de Sousa e Jessica
Candida
de Campos
, anula o direito deles arrematantes (apelados) à posse do imóvel e, assim, impede a sua imissão definitiva.

Em síntese, portanto, a questão recai sobre a
legitimidade dos apelados para exigir a posse, mesmo diante de decisão anulando o procedimento expropriatório
em demanda ajuizada pela ora apelante, na Justiça Federal.

Das provas, observa-se que o
s apelados
/autores,
adquiriram o imóvel localizado no Condomínio Chapada dos Montes, Cuiabá/MT, por meio de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, obtendo o registro em cartório em 15/01/2020
(id237306266 -pág. 05).

Após a aquisição, notificaram a apelante, Natália Vilas Boas do Amaral, que residia no local, para desocupação do imóvel
que, por sua
vez se nega a desocup
á-lo
ao argumento de i
legalidade do leilão,
diante da
falta de intimação pessoal,
razão pela qual
postulou a nulidade do processo de consolidação de propriedade e leilão
.

Embora a decisão do TRF-1 tenha declarado a nulidade do leilão, não há trânsito em julgado
. Isso significa que, até decisão final na esfera federal, a aquisição e o registro do imóvel em nome dos apelados configuram justo título, apto a embasar a imissão na posse.

Ademais, a ação de imissão de posse não está diretamente condicionada ao julgamento da validade do leilão, mas sim à comprovação da titularidade e da boa-fé dos adquirentes.

A jurisprudência pátria indica que o direito do terceiro adquirente de boa-fé, com título devidamente registrado, não é atingido automaticamente por alegações de nulidade do procedimento de leilão movidas contra a instituição financeira
.

Portanto, a discussão acerca da validade do procedimento adotado pela instituição financeira em nada altera o fato de a propriedade ter sido transmitida ao autor arrematante, quem tem o direito de estar na posse direta do seu bem.

O proprietário tem a faculdade de usar, de gozar e de dispor do seu imóvel, podendo reavê-lo de quem injustamente o possua ou o detenha, não podendo se obstar o exercício de direitos inerentes do domínio.

A alegação da apelante de perda do objeto da lide não se sustenta,
porque o
direito dos apelados à posse decorre de título
registral
válido
.

Com efeito, a relação jurídico-contratual existente entre a requerida/apelante a instituição financeira (CEF) é totalmente estranha aos autores/apelados, porquanto estes somente arremataram extrajudicialmente o bem, sendo caracterizado como terceiros adquirentes de boa-fé.

Além disso, qualquer discussão envolvendo o contrato de financiamento e a regularidade do leilão deve ser resolvida em procedimento próprio contra referida instituição financeira, uma vez que não tem o condão de afastar o direito dos autores - legítimos proprietários do
imóvel, de
imissão na posse do bem.

Dito isso, as
nulidades no procedimento de execução extrajudicial não podem ser opostas contra
os apelados/autores
que adquiri
ram
de maneira legítima a propriedade do imóvel, por meio de leilão extrajudicial.

Assim, irrelevante se afeiçoa a prévia existência de discussão, em ação própria pela apelante contra o agente financeiro (CEF), da legalidade do leilão extrajudicial realizado, porque tal questão não interfere na solução da presente lide, já que são distintos seus pedidos, suas partes e suas causas de pedir.

Em conclusão,

é direito do proprietário reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. De modo que
eventual nulidade da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e do leilão não impede o direito dos apelados, mesmo porque sequer são parte na ação anulatória de atos expropriatórios ou de revisão contratual, que são direcionadas exclusivamente contra o banco.

Por fim, a matéria envolvendo a suposta nulidade do procedimento não é oponível, aos novos proprietários, ora apelados, por ser estranha e anterior à aquisição do imóvel por parte deles.

Nesse sentido:

“IMISSÃO NA POSSE. Sentença de procedência. Insurgência recursal dos réus, sob o argumento de que a existência de ação declaratória de nulidade do leilão obsta o direito dos autores. Prejudicialidade externa não configurada. Precedentes. Terceiro de boa-fé que não pode ter a fruição de seu direito, fundado na propriedade, impedido por discussão entre os réus e seu credor
. Interpretação extensiva do Enunciado da Súmula n. 5 deste E. Tribunal.
Réus que poderão, na hipótese de procedência do pedido deduzido na ação declaratória, resolver sua pretensão em perdas e danos.
Legitimidade dos autores reconhecida. Taxa de ocupação devida a partir da data de aquisição do imóvel pelos autores até a efetiva desocupação e no importe equivalente a 1% do valor da arrematação, nos termos do artigo 37-A da Lei n. 9.514/97. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO
”
.
(TJSP; Apelação Cível no 1051696-05.2017.8.26.0506; Relator (a): Wilson Lisboa Ribeiro; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto; Data do Julgamento: 28/06/2024; Data de Registro: 28/06/2024).

“
APELAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. Imóvel arrematado em leilão após a consolidação da propriedade em nome do agente financeiro. Sentença de procedência. Apelam as partes. Apelo da requerida. Rejeição. Direito do proprietário de exercer os direitos que lhes são inerentes sobre o bem por ele adquirido. Eventuais irregularidades no procedimento extrajudicial, que levou à consolidação da propriedade e arrematação do imóvel, não são circunstâncias que impedem a imissão da posse de terceiro que possui título de propriedade.
Ausência de relação de prejudicialidade externa sobretudo quando julgada improcedente a ação anulatória do leilão. Súmula 5 do TJ/SP. Irresignação do autor. Pretensão de definição do valor da taxa de ocupação. Aplicação do artigo 37-A da Lei 9.514/1997. Fixação da taxa de ocupação em 1% do valor da arrematação, ao mês, da data de arrematação até a imissão na posse ao autor. Sentença reformada. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO. PROVIDO O RECURSO DO AUTOR.”
(TJSP; Apelação Cível 1001861-88.2023.8.26.0554; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2024; Data de Registro: 31/01/2024)

Cabe salientar, ademais,
conforme consta da sentença, que a declaração
de
nulidade da execução
ocorreu e fora determinado à apelante que depositasse
o montante devido
a título de
purgação da mora (parcelas vencidas e encargos pertinentes),
sem que se tenha notícia de que assim tenha procedido
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso para manter a sentença que julgou procedente o pedido para imitir os autores apelados na posse do imóvel denominado apartamento 110 do Bloco E, do condomínio Chapada dos Montes, objeto da matrícula no 91.092, do 5o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024