Tribunal: TJMT
Processo: 1002293-31.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-14
Data de publicação: 2024-05-17

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
1. A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
2. O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.
3. Não havendo posse da parte Autora/Requerente, não há como impor que sua responsabilização por pagamentos referentes ao IPTU.
4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002293-31.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RAQUEL MARQUES MARINHO XAVIER - CPF: 029.986.481-26 (APELANTE), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

1.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

2.

O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.

3.

Não havendo posse da parte Autora/Requerente, não há como impor que sua responsabilização por pagamentos referentes ao IPTU.

4.

A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Raquel Marques Marinho, contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Promessa de Compra e Venda de Imóvel C/C Devolução Integral dos Valores Pagos, Indenização por Danos Morais, por ela ajuizada em face de Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou os pedidos procedentes, em parte, para decretar a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente, condenou-a a restituir integralmente, à parte autora, os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, permitindo a compensação de eventuais valores pagos pela demandada a título de IPTU.

Em suas razões recursais, a parte apelante requer a reforma do ato sentencial, eis que, ao reconhecer a rescisão contratual em razão da culpa exclusiva da promitente vendedora, ora apelada, deixou de condená-la ao pagamento da multa de 10% (dez por cento), relativa à cláusula penal, previamente pactuada quando da celebração do contrato de compromisso de compra e venda.

Assevera, ainda, que deve ser ressarcida quanto aos valores, por ela efetivamente pagos, relativos aos IPTU do imóvel, porquanto não usufruiu do terreno, notadamente porque o referido bem não foi entregue até a data do ajuizamento da ação.

Por fim, afiança que os danos morais são devidos, eis que ao não efetuar a entrega do lote apto para a construção, a parte apelada impôs verdadeira proibição do exercício do direito pleno de propriedade, de modo a frustrar a construção da moradia da recorrente.

Isto posto, requer a reforma que a sentença seja reformada, a fim de que os pedidos sejam julgados totalmente procedentes.

Ao apresentar suas contrarrazões, a parte apelada pugna pelo desprovimento do Apelo (id. 210102214).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como visto no relatório, a parte apelante visa à reforma da sentença que julgou procedentes, em parte, os pedidos vertidos na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel c/c Devolução dos valores pagos e Indenização por danos Morais.

Extrai-se dos autos que a recorrente celebrou com a recorrida, em 01/0/2019, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda n. 309, objetivando a aquisição
do terreno disposto na Quadra no 22, Lote no 02, Loteamento Jardim Vitória Régia, com denominação comercial de Loteamento Alta Vista Parque, imóvel resultante do parcelamento de solo registrado na matrícula no 111.681 do Tabelionato de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT.

Estipularam que a forma de pagamento se daria com a entrada de R$90,00 (noventa reais), outras 7 de R$84,80 (oitenta e quatro reais e oitenta centavos) e mais 173 (cento e setenta e três) parcelas de R$499,00 (quatrocentos e noventa e nove reais).

Do contrato, verifica-se, ainda, que o aludido imóvel (lote urbano), seria entregue no último dia do mês de junho, do ano de 2020, com tolerância máxima de 6 meses (id. 210101249).

Argumentou que sempre efetuou os pagamentos na data aprazada, valores que até a data do ajuizamento da ação (01/02/2023, id. 210101243) perfazia o total de R$25.074,07 (vinte e cinco mil setenta e quatro reais e sete centavos).

Informou que nada obstante a data da entrega, considerando, ainda, a prorrogação prevista no contrato, até a presente data a requerida não procedeu à entrega do imóvel – lote urbano descrito no instrumento particular de compra e venda.

Assim, sob a alegação de culpa exclusiva da apelada, ingressou com a presente ação.

O Juízo de Primeiro Grau, analisando os pedidos, julgou-os procedentes, em parte, nos seguintes termos:

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente; b)
CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, permitindo a compensação de eventuais valores pagos pela demandada a título de IPTU.

Pelo princípio da sucumbência,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.

Dessa decisão se insurge a parte autora.

De início, ressalta-se que a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a construtora e futuro proprietário, destinatário final do bem, é de consumo, por se enquadrarem as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Sabe-se que o atraso na entrega do imóvel é causa mais do que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, estando a construtora obrigada a devolver as parcelas recebidas.

Pondera-se, entretanto, conforme a jurisprudência, que é lícita a prorrogação de 6 (seis) meses ou 180 (cento e oitenta) dias da entrega do imóvel, quando prevista em contrato, bem quando se trata de várias unidades autônomas pertencentes ao empreendimento.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Mostra-se legal a disposição contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias. Não comprovado o atraso na entrega, não há o que se falar em dever de indenizar assim como os demais requerimentos da lide.” (N.U 0029139-66.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020) (grifo nosso)

Entrementes, no caso em apreço, observa-se que é incontroverso que a entrega do imóvel e suas obras de infraestrutura não ocorreram conforme o prazo inicialmente estipulado.

Assim, explicitado o atraso da obra, resta evidente a infração contratual apta a ensejar a rescisão do contrato por culpa da empresa apelante, devendo ser mantida a sentença nesse aspecto.

Em relação aos valores pagos, é firme o entendimento no sentido de ser possível a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago.

Contudo, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) (grifo nosso)

Outrossim, sobre o tema incide a súmula n. 543 do STJ, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, tendo em vista que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por atraso da entrega do empreendimento, logo, por culpa da apelada, cabe-lhe a garantia do disposto no art. 475, do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Além disso, frisa-se que em se tratando de ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

Dessa forma, a sentença não merece reparo neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pelos compradores ocorrer de forma integral, diante da responsabilidade da apelante pela rescisão contratual, aplicando-se como termo inicial os juros moratórios desde a citação.

No caso em apreço, vê-se que o atraso, por culpa exclusiva da apelada, para entrega do empreendimento é fato incontroverso nos autos.

Nesse sentido, é o entendimento que tem prevalecido neste Sodalício. Confira:

REJEIÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de intempestividade do recurso, haja vista que apesar de protelatórios os embargos, fora julgado improcedente e, portanto, interrompeu o prazo recursal.

Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante se não há interesse recursal acerca da matéria.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei no 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC: A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado, in casu, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração. (TJMT. RAC 1025455-89.2022.8.11.0003. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Privado. Relatora: Desa. Marilsen Andrade Addario. Julgamento: 06/12/2023. Publicação: 14/12/2023).

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório. (TJMT. RAC 10286938720208110003. Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Privado. Relator: Dirceu dos Santos. Julgamento: 13/07/2022. Publicação: 18/07/2022).

Com efeito, com relação a não condenação da apelada ao pagamento da multa prevista no contrato celebrado, razão assiste à apelante.

Veja-se, dos documentos acostados aos autos, notadamente do instrumento contratual (id.

210101249), existe a cláusula que prevê o pagamento de uma multa no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, para o caso de rescisão a pedido ou culpa do comprador.

Acontece que o entendimento jurisprudencial que prevalece sobre o assunto está no sentido de que tal previsão deve ser invertida em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual.

Nesse sentido, a necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, como se infere no Tema 971 dos recursos repetitivos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Esse tem sido, igualmente o posicionamento adotado por este Sodalício:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM– IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. ( Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

“O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.” (TJ-MT - AC: 10064753620188110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 02/09/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020)

O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3o, IV do CC)é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor ( AgInt no REsp 1853761/SP).

(TJ-MT 10126845020208110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 22/03/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022).

Com efeito, a aplicação da cláusula penal estabelecida nos contratos firmados entre as partes é medida que se impõe.

Com relação ao ressarcimento dos valores efetivamente pagos relativos ao IPTU, para a correta definição do responsável pelos encargos, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário), presente essa circunstância, a responsabilidade pelas despesas e encargos tributários deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel, fato que não ocorreu na hipótese em análise.

Ressalta-se, por oportuno, que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora sequer entrou na posse do imóvel, motivo pelo qual a própria construtora deve responder por tal obrigação.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021) (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO. Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual. Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega. (...)” (TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021) (grifo nosso)

Quanto ao dano moral, confere-se que é indiscutivelmente devido, porquanto o atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.

Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico da parte autora, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – ATRASO NA ENTREGA COMPROVADO – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE - INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

2. O pedido de abatimento do IPTU incidente sobre o lote também não comporta deferimento,

tendo em vista que tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

5. Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

6. Conforme a Súmula n. 43 do STJ, tratando-se de ilícito contratual, a atualização monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, tendo este, no caso concreto, ocorrido em cada pagamento efetuado pelo autor.

(N.U 1022005-41.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2023, Publicado no DJE 22/05/2023).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA PARCIAL NA ORIGEM - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DE TERCEIROS – NÃO COMPROVAÇÃO – CULPA DA EMPRESA VENDEDORA – DANO MATERIAL -LUCROS CESSANTES – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – RECURSO NÃO PROVIDO. “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (Tema 996). A culpa de terceiros tem de ser explicada e comprovada.
O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.
(N.U 1022092-19.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/09/2022, Publicado no DJE 19/09/2022). (grifos nossos).

Sendo assim, uma vez caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
a ser fixado.

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Com efeito, é de se ressaltar que não existe uma tabela precisa onde há valores pré-fixados para cada tipo de dano moral, mormente pelo fato de ser imensurável.

Nessa ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando-se os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido, coibindo a conduta negligente do agente causador.

Nesse aspecto, sabe-se que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, por ser de natureza subjetiva, não havendo valores preestabelecidos para cada caso.

Certo é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando-se um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

Nesse contexto, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito a vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido coibindo a conduta negligente do agente.

Assim, o magistrado deve atentar-se para não contemplar o enriquecimento sem causa, mas, trazer à vítima a justa reclamação do prejuízo sofrido, e em contrapartida aplicar ao agente causador penalidade pedagógica, levando em consideração o grau da ofensa, a intensidade e a sua duração, o grau de culpa, como também a situação socioeconômica das partes, além do caráter compensatório e punitivo, a natureza e extensão do dano moral, atendendo sobretudo aos critérios da razoabilidade e equidade.

Com efeito, ressalta-se que o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidenciado no caso vertente.

É de bom alvitre reforçar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda em relação às ofendidas, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-las
, assim, a quantificação desses valores oferece grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Dessa feita, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) devidamente atualizado com os consectários legais, mostra-se razoável e proporcional para o caso.

Forte nesses argumentos,
DÁ-SE PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Raquel Marques Marinho, para reformar a sentença e condenar a parte apelada ao pagamento da cláusula penal, prevista no contrato de compra e venda, no importe de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, à devolução dos valores pagos pela autora, relativo aos efetivos pagamentos dos IPTU, bem ainda condenar as empresas apeladas ao pagamento de indenização à título de danos morais, fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2024