Tribunal: TJMT
Processo: 0035770-89.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-03-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – LEI N. 9.514/1997 – NOTIFICAÇÃO PARA PUGAR A MORA NO ENDEREÇO CONTRATUAL – DEVEDOR QUE NÃO ATUALIZOU O ENDEREÇO – NOTIFICAÇÃO POR EDITAL - VALIDADE – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO – REGULARIDADE – NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO - NULIDADE DO PROCEDIMENTO DEMONSTRADA – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO TERCEIRO, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ -RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Incumbe ao devedor fiduciário manter o endereço atualizado junto à instituição financeira, portanto é válida a notificação para a purgação da mora, em caso de inadimplemento, via Cartório de Registro de Imóvel no endereço conhecido e, caso frustrada, a posterior notificação por edital.
Se o devedor não purga a mora no prazo, consolida-se a propriedade do imóvel em favor do banco credor fiduciário.
Há que se reputar nulo o leilão extrajudicial com relação aos devedores fiduciários em razão da ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, ainda que realizados antes da entrada em vigor da LEI No 13.465/2017, que introduziu o § 2 -A e B na LEI No 9.514/97, conforme o entendimento jurisprudencial dominante à época.
Diante da constatação de que o imóvel foi adquirido no leilão considerado nulo com relação aos devedores por terceiros de boa-fé, é recomendável a conversão dos direitos dos autores em perdas e danos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0035770-89.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[YVA PAES DE BARROS - CPF: 161.789.391-91 (APELANTE), DANIEL SILVA SOUTO - CPF: 004.996.911-05 (ADVOGADO), BRUNO NADAF GUSMAO - CPF: 008.487.391-40 (ADVOGADO), SEBASTIAO FORTUNATO JUNIOR - CPF: 046.984.468-05 (APELANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 261.067.088-51 (ADVOGADO), YOSHIO NAKAMAI - CPF: 043.157.669-68 (APELADO), MARIA LOPES NAKAMAI - CPF: 919.030.418-72 (APELADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELADO), MILENA PIRAGINE - CPF: 295.235.348-40 (ADVOGADO), DIEGGO RONNEY DE OLIVEIRA - CPF: 996.823.113-49 (APELADO), DIEGGO RONNEY DE OLIVEIRA - CPF: 996.823.113-49 (ADVOGADO), MARIANA BUENO DE OLIVEIRA - CPF: 388.454.018-12 (APELADO), RAFAEL SILVA SOUTO - CPF: 023.265.811-05 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA –
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
–
LEI N. 9.514/1997 – NOTIFICAÇÃO PARA PUGAR A MORA NO ENDEREÇO CONTRATUAL – DEVEDOR QUE NÃO ATUALIZOU O ENDEREÇO – NOTIFICAÇÃO POR EDITAL - VALIDADE
–
AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA
–
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO – REGULARIDADE – NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO

- NULIDADE DO PROCEDIMENTO DEMONSTRADA – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO TERCEIRO, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ -RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Incumbe ao devedor fiduciário manter o endereço atualizado junto à instituição financeira, portanto é válida a notificação para a purgação da mora, em caso de inadimplemento, via Cartório de Registro de Imóvel no endereço conhecido e, caso frustrada, a posterior notificação por edital.

Se o devedor não purga a mora no prazo, consolida-se a propriedade do imóvel em favor do banco credor fiduciário.

Há que se reputar nulo o leilão extrajudicial com relação aos devedores fiduciários em razão da ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, ainda que realizados antes da entrada em vigor da
LEI No 13.465/2017, que introduziu o § 2 -A e B na LEI No 9.514/97, conforme o entendimento jurisprudencial dominante à época
.

Diante da constatação de que o imóvel foi adquirido no leilão considerado nulo com relação aos devedores por terceiros de boa-fé, é recomendável a conversão dos direitos dos autores em perdas e danos.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0035770-89.2016.8.11.0041

APELANTE: SEBASTIAO FORTUNATO JUNIOR E YVA PAES DE BARROS

APELADO: BANCO BRADESCO S.A E OUTROS.

4a Cível da Comarca de Cuiabá – MT

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Sebastiao Fortunato Junior E Yva Paes De Barros

AÇÃO
: Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial e Pedido de Indenização por Danos Morais ajuizada por Sebastiao Fortunato Junior e Yva Paes De Barros em desfavor de Banco Bradesco S.A.

SENTENÇA
:
julgou improcedentes
os pedidos da demanda e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa na inicial, bem como revogou a tutela de urgência concedida parcialmente.

APELO
: Os apelantes aduzem que a instituição financeira agiu em desacordo com o que restara pactuado contratualmente. Requer que seja o recurso conhecido e provido integralmente para declarar a nulidade do leilão judicial, com a conversão da tutela em perdas e danos, bem como indenização por danos morais, pela prática de ato ilícito por parte do Banco Bradesco S.A. (Id.200494805).

CONTRARRAZÕES DO BANCO BRADESCO
: apresentadas no Id. 200494814

CONTRARRAZÕES DE DIEGGO RONNEY DE OLIVEIRA E MARIANA BUENO DE OLIVEIRA
: apresentadas no Id. 200494815.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se deve ser declarada a nulidade do leilão extrajudicial, pela ausência de notificação pessoal dos autores apelantes para a purgação da mora e, posteriormente, a notificação deles para a realização dos leilões do imóvel objeto de alienação fiduciária.

Na origem, foi relatado que na data de 26 de dezembro de 2008 os autores firmaram o Contrato de Financiamento Imobiliário n. 000588080, com alienação fiduciária, do imóvel residencial objeto da matrícula 5.034, do 7o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá – MT, pelo valor de R$274.400,00 a serem pagos em 240 parcelas mensais, com o primeiro vencimento em 26.01.2009. Desde 28.03.2013, os autores se tornaram inadimplentes e, por não purgarem a mora, a propriedade do imóvel restou consolidada em favor do credor fiduciário, ora apelado. Posteriormente o banco requerido realizou o leilão extrajudicial do imóvel, segundo os apelantes, sem a devida intimação pessoal para a purgação da mora e para as praças.

Assim, o leilão que se pretende anular foi precedido da consolidação na propriedade plena em favor do Banco Bradesco em 2013, e o leilão e consequente arrematação em 2014. Os arrematantes
Maria Lopes Nakamai e Yoshio Nakamai
posteriormente venderam o imóvel aos assistentes litisconsorciais Dieggo Ronney de Oliveira e Mariana Bueno de Oliveira, cuja aquisição foi realizada mediante financiamento junto ao Banco do Brasil, que é o atual credor fiduciário.

A sentença julgou improcedentes os pedidos da ação anulatória, por considerar que uma vez consolidada a propriedade, não há que se falar na exigência de intimação pessoal da realização dos leilões, pois não é exigida a intimação pessoal quando precedida de intimação para purgação de mora, ocasião em que os devedores não foram localizados no endereço contratual, promovendo-se a intimação por edital, nos termos do §4o do art. 26 da lei 9514/97.

Nota-se que o Banco Bradesco S/A. apresentou requerimento de consolidação na propriedade do imóvel junto ao Serviço de Registro de Imóveis, pagou o ITBI, conforme Av. 07 em 13/12/2013, na Av 08 se deu a consolidação plena em favor da instituição financeira na data de 30/06/2014, consignou-se que houve o cumprimento das exigências do artigo 27 da lei n. 9514/1997.

De todo o processado, verifica-se que os devedores fiduciários foram notificados no endereço informado no contrato para purgar a mora, nota-se que os autores não comprovaram que houve solicitação de mudança de endereço contratual, e por essa razão o banco, após ter restado frustrada a notificação feita por meio do cartório de notas, procedeu a realização da notificação via edital.

Ademais, o contrato firmado pelos autores com o Banco Bradesco expressamente dispõe sobre o dever contratual dos devedores de informar imediatamente a mudança de endereço para correspondências, conforme item 7.8 da responsabilidade do devedor, constando ainda
“sob pena de reputar plenamente válidas as remessas de correspondências feitas ao último endereço declarado”.

Realça-se, que a instituição financeira procedeu de acordo com a Lei 9514/1997, pois o Serviço Notarial tentou a intimação dos autores no exato endereço comunicado no contrato, por esse motivo o oficial notário certificou que a intimação foi inexitosa, porque os devedores se encontravam em local incerto e não sabido.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO –
CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO REMETIDA PARA O ENDEREÇO CONTRATUAL INDICADO PELO DEVEDOR – NOTIFICAÇÃO VÁLIDA
–
ATUALIZAÇÃO DE DADOS CADASTRAIS – ÔNUS DO DEVEDOR
- DECRETO-LEI No 911/69, ART. 3o, §2o – CONSTITUIÇÃO EM MORA – LIMINAR DEFERIDA – SUSPENSÃO DO CUMPRIMENTO DO MANDADO – DESCABIMENTO – ENCARGOS ABUSIVOS – QUESTÃO NÃO APRECIADA NO JUÍZO A QUO – VEDAÇÃO DA ANÁLISE EM GRAU RECURSAL – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSA PARTE DESPROVIDO.

A comprovação da mora, através da notificação encaminhada ao devedor, é requisito necessário para o deferimento da liminar de busca e apreensão.

“
o envio da notificação extrajudicial ao endereço contratual do devedor é suficiente para constituí-lo em mora decorrente do inadimplemento de contrato de alienação fiduciária
. Precedentes. 3. Agravo interno provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1472737/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/10/2019, DJe 17/10/2019)

“(...) O retorno da carta com aviso de recebimento no qual consta que o devedor "mudou-se" não constitui, por si só, fundamento para dizer que não foi constituído em mora. 5.
A bem dos princípios da probidade e boa-fé, não é imputável ao credor fiduciário a desídia do devedor que deixou de informar a mudança do domicílio indicado no contrato, frustrando, assim, a comunicação entre as partes
. 6. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem extinguiu o processo sem resolução de mérito, por ausência de comprovação da mora para o ajuizamento da ação de busca e apreensão, sob o fundamento de o AR constar a mudança do devedor. Esse entendimento não se alinha à jurisprudência do STJ. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp 1828778/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 29/08/2019)

(...).” (N.U 1005367-05.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/05/2023, Publicado no DJE 12/05/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA PROVISÓRIA DE NATUREZA CAUTELAR - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - COMPROVAÇÃO DA MORA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - INTIMAÇÃO SOBRE DATAS, LOCAIS E HORÁRIOS DOS LEILÕES - COMPROVAÇÃO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. - O fiduciante será intimado para purgar a mora em 15 (quinze) dias e, após decorrido tal prazo, iniciar-se-á o prazo do serviço imobiliário para promover a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor -
Comprovada a constituição em mora, a consequência lógica é a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário
, por força do art. 26 da Lei 9.514/97 - Nos termos do art. 26-A, § 2-A, da Lei 9.514/1997, "para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" -
Comprovado o envio de telegrama aos endereços indicados pelos devedores quando da contratação, não há o que se falar em ausência de intimação
. (TJ-MG - AI: 20630777720218130000, Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 21/06/2023, 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 22/06/2023) (g.n)

Por outro lado, observa-se que o banco apelado não tomou a mesma precaução com relação à notificação dos autores apelantes por ocasião da realização do leilão extrajudicial.

Muito embora a norma que disciplinou a matéria à época da questão em julgamento (2014) fosse omissa sobre a exigência de intimação pessoal dos devedores acerca do leilão, os tribunais pátrios, há muito, assentaram entendimento quanto à sua necessidade, informando a data, hora e local da praça de bem gravado com alienação fiduciária.

Veja-se a jurisprudência a respeito do tema:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1.
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital
. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.

2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1970116 SP 2021/0340491-6, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
11/05/2022
)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei no 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes
. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1109712 SP 2017/0125679-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/10/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe
06/11/2017
)

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/97. 3.
No âmbito do Decreto-Lei no 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/97
. 4. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1447687 DF 2014/0080873-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 21/08/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe 08/09/2014
).

Portanto, embora ocorrida a consolidação na posse do banco fiduciário, havia necessidade de nova notificação para a realização dos leilões, mesmo que
ocorridos em 2014
.

Desse modo,
comporta reforma a sentença para julgar procedente o pedido de nulidade dos leilões extrajudiciais, em razão da ausência de notificação pessoal dos devedores fiduciários
.

Observa-se, no entanto que o imóvel atualmente pertence aos litisconsortes Dieggo Ronney de Oliveira e Mariana Bueno de Oliveira, que compraram referido imóvel dos arrematantes no leilão cuja nulidade foi declarada.

Desse modo não se faz possível prejudicar o adquirente de boa-fé, de sorte que, reconhecida a nulidade do procedimento e já tendo havido a alienação do imóvel para terceiro adquirente de boa-fé, é recomendável a conversão do direito dos autores em perdas e danos.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO ADQUIRENTE. Concessão
. Proteção dos direitos do terceiro de boa-fé adquirente do imóvel. Eventual nulidade no procedimento expropriatório constatada pela prolação da r. sentença de mérito deverá ser resolvida pela via das perdas e danos em face do Banco alienante
. Ação anulatória que tramita há mais de 08 anos. Necessidade de observância do lapso temporal de 60 dias, nos termos da Lei no 9514/97. Decisão reformada. RECURSO DO TERCEIRO INTERESSADO PROVIDO. (TJ-SP - AI: 22561699120208260000 SP 2256169-91.2020.8.26.0000, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 22/02/2021, 28a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/02/2021)

Nesse passo,
o banco apelado deve indenizar os autores apelantes, tomando por base
o valor pelo qual o imóvel foi arrematado no leilão, em percentual correspondente
às parcelas efetivamente pagas do financiamento, devidamente atualizadas
.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso para anular os efeitos do leilão extrajudicial em relação aos autores e condenar o banco requerido a indenizar os promitentes compradores originários (devedores fiduciários), considerando como base o valor pelo qual o imóvel foi arrematado no leilão, em percentual correspondente ao pagamento efetuado, atualizado a partir dessa data até a data do efetivo pagamento e com juros de 1% ao mês a partir da citação
,
mantendo-se, integra a aquisição e posse do adquirente terceiro interessado.
Inverte-se o ônus da sucumbência

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/03/2024