Tribunal: TJMT
Processo: 1022163-33.2021.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-09
Data de publicação: 2024-04-17

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – IPTU – DESCONTO DEVIDO – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO.
1. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas.
2. O STJ firmou entendimento que que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
3. Consignado na sentença, com trânsito em julgado, que o pagamento de despesas como IPTU são de responsabilidade da compradora, conforme cláusula contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022163-33.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a). MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCILENE MIRANDA DE SOUZA COSTA - CPF: 027.103.021-60 (APELANTE), JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – IPTU – DESCONTO DEVIDO – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1.

O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas.

2.

O STJ firmou entendimento que que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

3.

Consignado na sentença, com trânsito em julgado, que o pagamento de despesas como IPTU são de responsabilidade da compradora, conforme cláusula contratual.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Marcilene Miranda de Souza Costa, em face da sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos do Cumprimento de Sentença, na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, por ela promovida, julgou a impugnação, apresentada pela Por do Sol, procedente, a fim de considerar corretos os valores apresentados, porque em consonância com a sentença, que determinou o desconto relativos ao IPTU e à taxa de retenção.

A apelante aduz em seu recurso, em síntese, que a sentença não determinou ou autorizou abatimento de IPTU dos anos que se encontravam em litigio tal rescisão, e muito menos desconto de clausula penais.

Informa, outrossim, que a decisão do julgador de primeiro grau não foi suficientemente fundamentada, a autorizar os descontos apresentados pelo recorrido.

Aduz que é direito do comprador requerer a rescisão contratual, de modo que a partir do momento que comunicou a desistência da aquisição do imóvel, esse deve ser o marco para os cálculos rescisórios, e a devolução devida.

Neste sentido, requer o provimento do recurso, para reformar a decisão, a fim de não ser efetuado o desconto do IPTU dos anos de 2020, 2021 e 2022, bem como a multa penal.

As contrarrazões foram apresentadas, id. 206388681.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como visto no relatório, a apelante visa à reforma da sentença que julgou a impugnação apresentada pelo recorrido, procedente, para reconhecer o excesso na execução, de modo a autorizar os descontos devidos, porque reconhecidos na sentença que transitou em julgado.

Do exame dos autos, verifica-se que Marcilene Miranda de Souza Costa firmou um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda junto à Pôr do Sol Urbanizações Ltda., objetivando a aquisição do imóvel denominado como: Lote n° 12, Quadra n° 16, Área:302,50 m2, ao preço de R$ R$99.625,68 (noventa e nove mil, seiscentos e vinte e cinco reais e sessenta e oito centavos), que deveria ser pago em 168 (cento e sessenta e oito) parcelas no valor de R$593,01 (quinhentos e noventa e três reais e um centavo), cada uma delas, vencendo-se a primeira no dia 18/08/2016, a segunda no dia 15 (quinze) do mês de Setembro de 2016, e as demais em igual data dos meses subsequentes.

Confere-se que, no decorrer do contrato efetuou vários pagamentos, totalizando, até a data da rescisão, o valor de R$29.908,34 (vinte e nove mil, novecentos e oito reais e trinta e quatro centavos).

Ao argumento de que não possuía mais condições de adimplir com as parcelas, pleiteou a rescisão do contrato realizado com a ré, e a restituição dos valores pagos, alegando ser indevida as retenções perpetradas.

O Juízo de Primeiro Grau, analisando os pedidos, julgou-os procedentes, em parte, nos seguintes termos:

(...)

Consta do contrato de compra e venda acostado aos autos o percentual da taxa de retenção, no caso de rescisão contratual é de 10% (dez por cento), perfeitamente aceitável consoante a jurisprudência dominante, inclusive do Superior Tribunal de Justiça. (...)

De forma que, não há que se falar em abusividade, assim, via de consequência, deve a empresa ré efetuar a devolução do valor pago pela autora, fazendo a devida dedução dos percentuais elencados no contrato, devidamente corrigido, ou seja, 1% de juros ao mês a partir do trânsito em julgado.

(...)

A questão sobre o imposto – IPTU – dúvida alguma paira sobre a responsabilidade do pagamento, pois a cláusula 9a do instrumento de contrato é por demais clara ao dizer que a responsabilidade do referido imposto é do comprador.

(...)

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga' proposta por
MARCILENE MIRANDA DE SOUZA COSTA
, em desfavor de
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 18 de agosto de 2016, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única,
com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido
– juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão.

Arbitro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado.

(grifos nossos)

De início, consigna-se que não há procurar um culpado para ser ou não possível a rescisão contratual, eis que o comprador, sob o argumento de que está impossibilitado de continuar adimplindo as prestações do contrato, em face de dificuldades financeiras, pode requerer a rescisão contratual, com a devolução das importâncias pagas, devidamente corrigidas, uma vez que as normas insculpidas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública, estabelecidas para a proteção e defesa dos direitos do consumidor, em cumprimento dos preceitos constitucionais previstos pelo artigo 5o, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V.

Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ:

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. - O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. (...)" (STJ - REsp 132903/SP).

Dessarte, é incontroversa a restituição do valor correspondente aos pagamentos efetuados até o distrato.

Com efeito, observa-se que a sentença transitou em julgado, na data de 07/02/2023, consoante certidão id. 206388654, sem a interposição de recurso voluntário pelas partes, de sorte que tornou-se imutável o referido
decisum.

Nesse viés, sabe-se que o conceito de coisa julgada está previsto no artigo 502 do Código de Processo Civil, que a descreve como sendo uma autoridade que impede a modificação ou discussão de decisão de mérito da qual não cabe mais recursos.

A coisa julgada decorre diretamente do esgotamento ou dispensa das vias recursais, tornando definitiva a decisão que enfrentou a questão principal do processo.

No mesmo sentido, a coisa julgada é uma garantia constitucional e encontra amparo no artigo 5o inciso XXXVI da Constituição da República Federativa do Brasil, a saber:

“A Lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

No caso em apreço, a parte apelante, ao promover o cumprimento de sentença, apresentou planilha constando os valores que, no seu entender eram devidos pela parte apelada, senão vejamos:

PLANILHA DE DÉBITOS JUDICIAIS Planilha de débito atualizado Data de atualização dos valores: fevereiro/2023 Indexador utilizado: INPC-IBGE Juros moratórios simples de 1,00% ao mês - a partir de 01/07/2022 Acréscimo de 0,00% referente a multa. Honorários advocatícios de 0,00% - (não aplicável sobre a multa).

ITEM DESCRIÇÃO DATA VALOR SINGELO VALOR ATUALIZADO JUROS COMPENSATÓRIOS 0,00% a.m. JUROS MORATÓRIOS 1,00% a.m. MULTA 0,00%

TOTAL 1

Rescisão 01/07/2022 29.908,34 30.137,10 0,00 2.109,60 0,00 32.246,70 --------------------------------

Sub-Total R$ 32.246,70 --------------------------------

TOTAL GERAL R$ 32.246,70

Logo, vê-se que ao apresentar os valores devidos, não considerou as retenções determinadas na sentença.

Por sua vez, a parte recorrida, apresentou impugnação, ao argumento de excesso na execução, cujos valores delineados foram homologados pelo Magistrado de Primeiro Grau, que sem maiores delongas, considerou correto, porque demandava apenas cálculos matemáticos, como se vê abaixo:

Conforme se verifica pelos documentos em anexos, até a data do trânsito em julgado da decisão (30.01.2023), encontra-se em aberto os IPTUs de 2020, 2021 e 2022, nos seguintes valores: a)2020 à R$3.273,01

b)2021 à R$2.934,65

c)2022 à R$2.388,28

Total do IPTU: R$8.595,94

6 - Com isso, considerando os valores efetivamente pagos pela Exequente, com juros e correção contados da citação (28.06.2022), descontando a multa pactuada (10% do valor do instrumento, nos termos da alínea “f”, da cláusula quinta do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda) e IPTU em aberto, temos o seguinte:

a) Multa pela rescisão contratual - alínea “f”, da cláusula quinta do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda = 10% do valor do Valor do Contrato = 10% de R$ 99.625,68 = R$ 9.962,57;

b) Débitos de IPTUs: 2020 à R$3.273,01 2021 à R$2.934,65 2022à R$2.388,28 Total do IPTU: R$8.595,94

c) As parcelas pagas pela adquirente, devidamente corrigidas monetariamente pelo INPC e juros de 1%, contados da citação, ou seja, do dia 28.06.2022, totaliza o valor de R$36.740,88;

d) Sendo assim, das parcelas pagas e corrigidas, no valor de R$36.740,88, descontando a multa penal, no valor de R$9.962,57, bem como descontando os valores inerentes ao IPTUs em aberto, no valor de R$ 8.595,94, fica um saldo no valor de R$18.182,37, que já foi depositado judicialmente.

Como se verifica da sentença, a parte recorrida apenas efetuou os descontos constantes da decisão.

Veja-se, o caso em apreço é singelo, e não demanda grandes argumentações, posto que a sentença id. 206388653, transitada em julgado, foi clara ao dispor que:

(...)

Consta do contrato de compra e venda acostado aos autos
o percentual da taxa de retenção, no caso de rescisão contratual é de 10% (dez por cento), perfeitamente aceitável
consoante a jurisprudência dominante, inclusive do Superior Tribunal de Justiça. (...)

De forma que, não há que se falar em abusividade, assim, via de consequência, deve a empresa ré efetuar a devolução do valor pago pela autora, fazendo a devida dedução dos percentuais elencados no contrato, devidamente corrigido, ou seja, 1% de juros ao mês a partir do trânsito em julgado.

(...)

A questão sobre o imposto – IPTU – dúvida alguma paira sobre a responsabilidade do pagamento, pois a cláusula 9a do instrumento de contrato é por demais clara ao dizer que a responsabilidade do referido imposto é do comprador
. (grifos nossos)

Assim, não há falar em valores remanescentes, sob o argumento de que a sentença assim não o fez, máxime porque está descrito na fundamentação do
decisum
todos os valores devidos e seus consequentes descontos.

E, repita-se, da referida decisão não houve a interposição de recurso, de modo que o seu teor se tornou imutável, fazendo coisa julgada formal e material entre as partes.

Outrossim, o argumento da recorrente que o IPTU seria indevido a partir do momento em que anunciou à recorrida que tinha intenção em rescindir o contrato não se sustenta, haja vista que não houve acordo anterior, de modo que foi a sentença que colocou fim ao negócio jurídico em lide, como se vê da parte dispositiva:

“Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga' proposta por MARCILENE MIRANDA DE SOUZA COSTA, em desfavor de PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com qualificação nos autos,
para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 18 de agosto de 2016, referente ao imóvel descrito
e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão.”

(grifos nossos)

Isto posto, o desprovimento do apelo de Marcilene Miranda de Souza Costa é medida impositiva.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2024