Tribunal: TJMT
Processo: 1009939-46.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-12
Data de publicação: 2024-11-21

Ementa:
EMENTA
Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança de taxas condominiais. Responsabilidade propter rem. Posse direta. Tema 886 do STJ. Ausência de prova da ciência inequívoca da alienação. Inaplicabilidade do princípio da causa madura. Nulidade da sentença. Retorno dos autos para reabertura da instrução processual. Recurso prejudicado.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta pelo Condomínio Residencial Bonavita contra sentença que extinguiu ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada em face de Erbe Incorporadora 076 Ltda., acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva. A sentença fundamentou-se na entrega das chaves à adquirente, sem comunicação inequívoca ao condomínio sobre a alienação do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia cinge-se em determinar se a incorporadora apelada, como proprietária registral, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais até a ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação e transferência de posse do imóvel.
III. Razões de decidir
3. O STJ, no Tema 886, consolidou entendimento de que a responsabilidade por obrigações propter rem se vincula à posse direta e ao conhecimento inequívoco do condomínio acerca da alienação.
4. Ausente comprovação de comunicação inequívoca da transferência da posse ao condomínio apelante, mostra-se prejudicada a sentença que reconheceu a ilegitimidade da construtora a extinguiu o feito sem resolução de mérito, impondo-se a reabertura da instrução processual.
IV. Dispositivo e tese
5. Declaração de nulidade da sentença para retorno dos autos à origem, com determinação de saneamento do feito e reabertura da instrução probatória, restando prejudicado o julgamento do mérito da apelação.
Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais subsiste ao proprietário registral até que o condomínio tenha ciência inequívoca da transferência de posse do imóvel."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.345; CPC/2015, art. 485, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886, REsp n. 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 09.08.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009939-46.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Condomínio em Edifício, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL BONAVITA - CNPJ: 19.383.026/0001-94 (APELANTE), JHONY CLEY MARTINS SEVERINO - CPF: 290.095.748-65 (ADVOGADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), ANABELL CORBELINO SIQUEIRA DALTRO - CPF: 000.971.781-10 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), CARLOS KLAUS - CPF: 469.154.439-91 (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), CARLOS KLAUS - CPF: 469.154.439-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, JULGOU PREJUDICADO O RECURSO.

E M E N T A

Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança de taxas condominiais. Responsabilidade
propter

rem
. Posse direta. Tema 886 do STJ. Ausência de prova da ciência inequívoca da alienação. Inaplicabilidade do princípio da causa madura. Nulidade da sentença. Retorno dos autos para reabertura da instrução
processual
. Recurso prejudicado
.

I. Caso em exame

1.
Apelação Cível interposta pelo Condomínio Residencial
Bonavita
contra sentença que extinguiu ação de cobrança de taxas
condominiais ajuizada
em face de
Erbe
Incorporadora 076 Ltda., acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva. A sentença fundamentou-se na entrega das chaves à adquirente, sem comunicação inequívoca ao condomínio sobre a alienação do imóvel.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia cinge-se em determinar se a incorporadora apelada, como proprietária registral, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais até a ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação e transferência de posse do imóvel.

III. Razões de decidir

3. O STJ, no Tema 886, consolidou entendimento de que a responsabilidade por obrigações
propter

rem
se vincula à posse direta e ao conhecimento inequívoco do condomínio acerca da alienação.

4. Ausente comprovação de comunicação inequívoca da transferência da posse ao condomínio apela
nte
, mostra-se
prejudicada a sentença que reconheceu a ilegitimidade da construtora
a
extinguiu
o feito sem resolução de mérito, impondo-se a reabertura da instrução processual.

IV. Dispositivo e tese

5. Declaração de nulidade da sentença para retorno dos autos à origem, com determinação de saneamento do feito e reabertura da instrução probatória, restando prejudicado o julgamento do mérito da apelação.

Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais subsiste ao proprietário registral até que o condomínio tenha ciência inequívoca da transferência de posse do imóvel.
"

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.345; CPC/2015, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886,
REsp
n. 1.345.331/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 2a Seção, j. 08.04.2015,
DJe
20.04.2015; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 1.596.382/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 09.08.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BONAVITA
contra a sentença proferida pela Dra. Olinda de Quadros
Altomare
, Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Cobrança de Taxas Condominiais n. 1009939-46.2021.8.11.0041, ajuizada em face de
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA
, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva e extinguiu o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, condenando o Apelante ao pagamento de honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor da causa (ID. 230363196).

Em suas razões recursais (ID.
230363198
),
o Apelante alega que a sentença desconsiderou o caráter
propter

rem
das obrigações condominiais, conforme art. 1.345 do Código Civil,
sustentando
que
a
Apelad
a
, como incorporador
a
e proprietári
a
registral, possui responsabilidade sobre as taxas de condomínio até o efetivo registro de alienação em favor do terceiro adquirente ou, ao menos, comunicação inequívoca ao condomínio da alienação.

A Apelada apresentou
suas contrarrazões

no
ID. 230363205
, sustenta
ndo
que entregou o imóvel à
compradora
Telma Vilma Padilha da Costa em 21 de setembro de 2015
, por força de decisão judicial
, transferindo-lhe a posse e, assim, a responsabilidade pelas despesas c
ondominiais a partir dessa data, sustentando, ainda,
que, segundo jurisprudência consolidada, a obrigação
propter

rem

cabe ao possuidor direto, ou
seja, ao adquirente do imóvel
.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e prepar
ad
o (ID.
231908157
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, o
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BONAVITA
pretende seja a sentença reformada para que a
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA
(anteriormente denominada MB Engenharia SPE 039 S/A) seja reconhecida como legítima responsável pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, até a efetiva comunicação da transferência de posse ao condomínio
, sob o argumento de
que a responsabilidade persiste em razão da natureza
propter

rem
das obrigações condominiais, uma vez que não houve notificação inequívoca da alienação do imóvel, conforme exigido pelo art. 1.345 do Código Civil.

Constou da sentença vergastada, no que
pertine
:

“(...)

Da preliminar de ilegitimidade
passiva

Afirma a parte requerida a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que efetuou a entrega do imóvel antes do ajuizamento da ação.

Por sua vez, a parte autora sustenta que possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de cobrança de taxa de condomínio, quem esteja registrado o imóvel.

Sabe-se que é dever do condômino, imposto pelo art. 1.336 do Código Civil, arcar com as obrigações decorrentes da relação de condomínio e, em caso de inadimplemento, sujeito a juros de mora e/ou multa:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

§ 1o - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

De acordo com o entendimento jurisprudencial,
é notório que a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é de quem detém a posse do imóvel
e, em se tratando de
construtora/incorporadora
,
a responsabilidade acaba com a efetiva entrega das chaves
. Vejamos:

RECURSO INOMINADO –
A
ÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS - CONTROVÉRSIA ACERCA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO - OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA DE ARCAR COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. Sentença mantida. (N.U 1012151-97.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, Primeira Turma Recursal, Julgado em 04/03/2024,
Publicado
no DJE 08/03/2024
)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE, AINDA QUE CONTRAÍDAS PELO ANTIGO PROPRIETÁRIO - OMISSÃO ALEGADA - VÍCIO NÃO CONFIGURADO -
PROPÓSITO DE REDISCUTIR A MATÉRIA - ACÓRDÃO MANTIDO - EMBARGOS REJEITADOS. 1. Se não há no acórdão omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mas o mero inconformismo do embargante com o julgamento que lhe foi desfavorável, não há outro caminho senão o desprovimento dos embargos de declaração. Não existindo qualquer das hipóteses previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos devem ser rejeitados. 2. As dívidas condominiais têm natureza
propter

rem
, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa que as contraiu, de forma que o pagamento recai sobre aquele que figura como titular do domínio, ainda que contraídas pelo antigo proprietário. 3. Nos termos do artigo 1.345 do Código Civil o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 4. Acórdão mantido. 5. Embargos rejeitados. (N.U 1014116-44.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/02/2024,
Publicado
no DJE 08/02/2024
)

Desse modo, tendo em vista que as chaves do imóvel foram entregues para a compradora Telma Vilma Padilha da Costa, na data de 21 de setembro de 2015
, e que a ação compreende o inadimplemento da taxa condominial a partir do mês de abril de 2016, resta comprovada a ilegitimidade da parte requerida.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, § 1o, IV do NCPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5o, LXXVIII.

Em razão dos fatos,
ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva e JULGO EXTINTO o processo
, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, conforme determina o art. 85, §
2o, do Código de Processo Civil.

(
...)”
(ID.
230363196
) (
g.n
.)

Extrai-se dos autos que
o
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BONAVITA

ajuizou a
presente
Ação de
Cobrança de Taxas Condominiais
em face d
a

ERBE INCORPORADORA 076 LTDA
, alegando que a requerida é legítima proprietária do
apartamento 903 da torre 02
,
daquele Condomínio,
conforme certid
ão
de inteiro teor do imóvel
juntado à inicial
.

Sustentou que a requerida se encontra em mora quanto ao pagamento das taxas condominiais
da referida unidade
, correspondentes aos meses de
10/04/2016 a 10/03/2021
, no valor de R$
74.047,58
.

Ocorre que, na peça de defesa,
a
Apelada suscitou sua ilegitimidade para figurar no polo passivo, alegando que alienou o imóvel a Telma Vilma Padilha da Costa, tendo a mesma se imitido na posse em 21/09/2015, com a entrega das chaves por força de decisão judicial proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Obrigação de Fazer, Perdas e Danos Morais e Materiais n. 0003424-22.2015.8.11.0041, conforme Termo em ID. 230363187, preliminar esta que foi acolhida pela Magistrada sentenciante, extinguindo o feito sem resolução do mérito.

Pois bem.

Como visto, a
controvérsia diz respeito

a
saber
se é da
Construtora A
pelada a responsabilidade pelo pagamento da
s
taxa
s
de condomínio
posteriores à entrega das chaves à adquirente do imóvel.

Nessa esteira, é c
ediço que o proprietário do imóvel é obrigado a arcar com o pagamento das taxas condominiais, por se tratar de obrigação
propter

rem
, decorrente do direito real que possui o titular.

Além disso, o Código Civil,
em seus

arts
.
1.334 e seguintes, estabelece que as convenções de condomínio
devem
observar os ditames legais, sendo dever do condômino, entre outros, contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.

Nessa esteira, o Superior Tribunal de Justiça,
no julgamento d
o
R
E
sp

n. 1.345.331
/
RS, sob o rito dos recursos repetitivos, pacificou a controvérsia acerca da
matéria,
definindo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Isto é, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido
sobre
o imóvel, sendo a realidade fática que define, então, com quem o cond
omínio mantém
a
relação de credor, conforme tese fixada no
Tema n. 886
do STJ
, assim ementado:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO
A REGISTRO
. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b)
Havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro
, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador
, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c)
Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse
;
e (
ii
) o condomínio teve ciência inequívoca da transação
,
afasta-se a legitimidade passiva
do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.
”
(
STJ. Tema n. 886.
Leading
case:
REsp n. 1.345.331/RS,
R
el
.
Min
.
Luis
Felipe Salomão,
2a
Seção,
j. 0
8/
04/2015,
DJe

20/
0
4/2015)
(
g.n
.)

Observe-se que isso não significa que a posse ou a relação jurídica deva ser contemporânea ao vencimento das despesas condominiais, mas sim que efetivamente tenha o condomínio conhecimento da transação imobiliária a fim de que possa demandar o promitente comprador, ainda que não tenha sido efetuado o registro imobiliário do ajuste.

In
casu
, verifica-se o contrato de compra e venda do imóvel foi f
irmado em
31/10/2010
entre a
A
pelada e
Telma
Vilma Padilha da Costa
, conforme ID
.

230363189
,
não constando até então a averbação na matrícula do imóvel (ID. 230362184), ainda
que
a entrega das chaves tenha se dado
em 21/09/2015
(ID
.

230363187
).

Todavia, não
restou comprovado n
os autos que a Apelada vendedora do imóvel tenha dado ciência inequívoca ao Condomínio Apelante da transmissão da posse daquela unidade na referida data,
tal qual decidido no Tema n. 886 do STJ,
de modo
a

ilegitimar
que figure no polo passivo, porquanto, como sustentado por ambas as partes,
trata
-se
de obrigação
propter
rem
,
podendo ser demandad
o
quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, resguarda
do o eventual direito de regresso
.

Vale destacar q
ue, se por um lado a Apelada logrou comprovar a entrega das chaves antes do período cobrado pelo Condomínio Apelante, por meio do
Termo de

Entrega de Chaves para acessar o Condomínio

(ID. 230363187)
, por outro lado, evidentemente tal documento
é inservível para
demonstrar
a ciência inequívoca do
C
ondomínio acerca da alienação do imóvel
, sendo certo que a
exigência de apresentação de um termo para o primeiro acesso destina-se exclusivamente ao controle de entrada e segurança
no local
, sem
afastar a necessidade de
uma
notificação formal e oficial.

Logo,
não prospera
a
alegação da Apelada no sentido de que a observação constante na entrega das chaves de que
“
O presente Termo é indispensável para o 1o acesso do Adquirente ao Condomínio, sendo obrigatória a sua apresentação na portaria do Condomínio para a liberação do acesso
”
, teria o
condão de comprovar que o
C
ondomínio tenha sido formalmente
cientificado
sobre a transferência
da posse daquela unidade
.

No mesmo sentido:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DIREITO CIVIL. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. SÚMULA 284/STF.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADA
.
AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO E PROMITENTE-VENDEDOR
. REEXAME FÁTICO E PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. TAXA SELIC PARA JUROS DE MORA AFASTADA DEVIDO À CONVENÇÃO EXPRESSA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO COM O ENTENDIMENTO DESTE SODALÍCIO. AGRAVO CONHECIDO PARA DESPROVER O RECURSO ESPECIAL.
(...)
3
. Conforme
Tema 886/STJ
, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c)
Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação
, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."

4. Na hipótese, o Tribunal a quo, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, concluiu pela
legitimidade e responsabilidade do promitente-vendedor, proprietário do imóvel, pelas taxas condominiais devido à ausência de ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência do bem
. Pretensão de alterar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.
(...)”
(
STJ.
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 1.596.382/DF, relator Ministro Raul Araújo,
4a
Turma,
j. 0
9/
08/2021,
DJe

31/
0
8/2021)
(
g.n
.)

Disso se extrai que o feito em verdade
carece de prova quanto à ciência inequívoca do Condomínio acerca da transmissão da posse do imóvel
, o que impossibilita o julgamento do feito no estado em que se
encontra,
em
observância
aos princípios da n
ão surpresa,
do contraditório e ampla defesa.

Isso porque, no caso
sub judice
, a Magistrada sentenciante, sem sanear o processo e fixar pontos controvertidos, julgou antecipadamente a lide,
deixando de
oportunizar às partes a comprovação dos fatos constitutivos e/ou impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado.

Tal fato configura,
à
toda evidência, vício insanável que impõe a cassação da sentença objurgada, impedindo que esta Instância Revisora aprecie a matéria, sendo, portanto, inaplicável à espécie o princípio da causa madura previsto no art. 1.013, §

3o, do CPC, uma vez que
,
para tanto
,
se exige o pronunciamento expresso e fundamentado por parte do Juízo
a quo
sobre todas as questões levadas a julgamento, sob pena de afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição e supressão de instância.

Sobre o tema
:

“
RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MORAIS E ESTÉTICOS. FATO DO PRODUTO. DISPARO DE ARMA DE FOGO EM RAZÃO DE FALHA NO ARMAMENTO. CONSUMIDOR BYSTANDER. RECONHECIMENTO. PRESCRIÇÃO. AFASTAMENTO.
TEORIA DA CAUSA MADURA. NÃO INCIDÊNCIA
. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
6
.
A teoria da causa madura é aplicável às hipóteses em que o tribunal, ao julgar apelação, anula a sentença e julga imediatamente o mérito da causa, não sendo necessário o retorno dos autos ao Juízo de primeiro grau e desde que o processo esteja em condições de imediato julgamento,
sem a necessidade de dilação probatória
.

7. A sentença de primeiro grau declarou a prescrição da pretensão do autor, enquanto o Tribunal de origem a afastou e, aplicando o art. 1.013, § 3o, do CPC/2015, julgou o mérito. Contudo, o processo não se encontrava em condições de imediato julgamento,
pois ainda eram necessárias providências e instrução probatória para a correta
apreciação do mérito da ação
.

8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
”
(
STJ.
REsp n. 1.959.787/SP,
R
e
l.
Min
.
Marco Aurélio
Bellizze
,
3a
Turma,
j.
12/12/2023,
DJe
15/12/2023)
(
g.n
.)

Com tais considerações, entendo não ser possível
, no momento,
afastar a legitimidade passiva d
a

a
pelad
a

ERBE INCORPORADORA 076 LTDA

para responder pelas despesas condominiais na hipótese em questão,
tal como fez o Juízo
a quo
,
por
se
tratar de obrigação
propter

rem
, carecendo o feito de instrução probatória acerca da ciência inequívoca do Condomínio da transmissão da
posse da
unidade em questão
, em conformidade com o Tema n. 886 do STJ
.

Diante do exposto, de ofício,
DECLARO A NULIDADE
da sentença objurgada, determinando o retorno dos autos à origem para saneamento
do feito, fixação dos pontos controvertidos
e reabertura da instrução processual, restando prejudicadas, portanto, a análise das demais insurgências do apelo interposto.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2024