Tribunal: TJMT
Processo: 1001357-41.2021.8.11.0014
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2024-05-15
Data de publicação: 2024-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR ENTE DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA COMO LOCATÁRIA. REGÊNCIA PREDOMINANTEMENTE PELAS NORMAS DE DIREITO PRIVADO. RESCISÃO ANTECIPADA. A ENTREGA DAS CHAVES PÕE FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA. DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES DE CONSERVAÇÃO E LIMPEZA EM QUE RECEBIDO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Os aluguéis e os encargos decorrentes do contrato de locação devem incidir até a data da efetiva desocupação do imóvel, com a entrega das chaves, quando, nos termos da pacífica jurisprudência nacional, há o término da relação locatícia.
2. Aos contratos de locação firmados pela Administração Pública enquanto locatária, aplicam-se os comandos previstos nos artigos 55 e 58 a 61, por força do art. 62, § 3o, I, todos da Lei n.o 8.666/93 normas tipicamente de Direito Administrativo , bem como as regras de direito privado contidas na legislação sobre locação para fins não residenciais, nos termos da Lei n.o 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, sendo regida, predominantemente, pelas normas de direito privado.
3. A regra disposta no artigo 4o da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) disciplina a impossibilidade de o locador reaver o imóvel no curso do prazo determinado da locação e a possibilidade de o locatário restituir o imóvel no curso do prazo determinado da locação, desde que pague a multa contratual ou judicialmente fixada. Não se tratando da hipótese de dispensa, pondera-se pela razoabilidade da condenação ao pagamento de valor equivalente ao aluguel e encargos pelo mês não cumprido, em razão da legítima expectativa que a locadora possuía, de que a locatária permanecesse pelo tempo ajustado.
4. Nos termos do instrumento contratual, o locatário se comprometeu a restituir o imóvel nas mesmas condições de conservação e limpeza em que recebido, quando findada ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para este fim.
5. Recurso desprovidos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1001357-41.2021.8.11.0014
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO,

DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[OSCAR ALVES DA SILVA JUNIOR - CPF: 415.883.551-87 (APELADO), OSCAR ALVES DA SILVA JUNIOR - CPF: 415.883.551-87 (ADVOGADO), LIBERALINA NUNES VIEIRA ALVES DA SILVA - CPF: 522.122.891-20 (APELADO), GOVERNO DE MATO GROSSO (APELANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (APELANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (APELANTE), LIBERALINA NUNES VIEIRA ALVES DA SILVA - CPF: 522.122.891-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA APARECIDA RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR (DES. LUIZ OCTÁVIO SABOIA RIBEIRO).

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR ENTE DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA COMO LOCATÁRIA. REGÊNCIA PREDOMINANTEMENTE PELAS NORMAS DE DIREITO PRIVADO. RESCISÃO ANTECIPADA. A ENTREGA DAS CHAVES PÕE FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA. DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES DE CONSERVAÇÃO E LIMPEZA EM QUE RECEBIDO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Os aluguéis e os encargos decorrentes do contrato de locação devem incidir até a data da efetiva desocupação do imóvel, com a entrega das chaves, quando, nos termos da pacífica jurisprudência nacional, há o término da relação locatícia.

2. Aos contratos de locação firmados pela Administração Pública enquanto locatária, aplicam-se os comandos previstos nos artigos 55 e 58 a 61, por força do art. 62, § 3o, I, todos da Lei n.o 8.666/93 normas tipicamente de Direito Administrativo , bem como as regras de direito privado contidas na legislação sobre locação para fins não residenciais, nos termos da Lei n.o 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, sendo regida, predominantemente, pelas normas de direito privado.

3. A regra disposta no artigo 4o da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) disciplina a impossibilidade de o locador reaver o imóvel no curso do prazo determinado da locação e a possibilidade de o locatário restituir o imóvel no curso do prazo determinado da locação, desde que pague a multa contratual ou judicialmente fixada. Não se tratando da hipótese de dispensa, pondera-se pela razoabilidade da condenação ao pagamento de valor equivalente ao aluguel e encargos pelo mês não cumprido, em razão da legítima expectativa que a locadora possuía, de que a locatária permanecesse pelo tempo ajustado.

4. Nos termos do instrumento contratual, o locatário se comprometeu a restituir o imóvel nas mesmas condições de conservação e limpeza em que recebido, quando findada ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para este fim.

5. Recurso desprovidos.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
ESTADO DE MATO GROSSO
em desfavor da sentença prolatada pelo juízo da 2a Vara Cível de Poxoréu nos autos Ação Indenizatória por Quebra Contratual c/c Dano Materiais, ajuizada por
OSCAR ALVES DA SILVA JÚNIOR e LIBERALINA NUNES VIEIRA ALVES DA SILVA,
a qual julgou procedente os pedidos, condenando o recorrente ao pagamento do montante de R$ 46.686,38 (quarenta e seis mil, seiscentos e oitenta e seis reais e trinta e oito centavos), a título de danos materiais e R$ 28.716,84 (vinte e oito mil setecentos e dezesseis reais e oitenta e quatro centavos) a título de lucros cessantes.

O Estado de Mato Grosso sustenta em suas razões que o contrato de locação no 42/2011/SESP foi rescindido antes do seu término, sendo devidamente comunicado à locadora, não sendo admissível o pagamento integral dos valores de alugueres requeridos. Aduz, ainda, a impossibilidade de reparar o dano material vez que não foi realizada vistoria na devolução do imóvel.
Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para declarar a nulidade da sentença objurgada e caso não entenda pela nulidade, requer a reforma para ser aplicado a taxa Selic como fator de atualização monetária.

Contrarrazões (id. 212026674).

Em que pese os autos não terem sido remetido com vista para a Procuradoria Geral de Justiça, considerando os precedentes da mesma matéria onde o Ministério Público tem se manifestado pela inexistência de interesse público, deixo de encaminhá-lo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme o relatório, a Ação Indenizatória por Quebra Contratual c/c Dano Materiais, ajuizada por
OSCAR ALVES DA SILVA JÚNIOR e LIBERALINA NUNES VIEIRA ALVES DA SILVA,
objetiva a indenização a título de danos materiais no valor de R$46.686,38 (quarenta e seis mil, seiscentos e oitenta e seis reais e trinta e oito centavos), além de lucros cessantes no montante de R$28.716,84 (vinte e oito mil, setecentos e dezesseis reais e oitenta e quatro centavos), ante a rescisão do contrato de locação antes do prazo final e as avarias do imóvel.

O Estado de Mato Grosso sustenta em suas razões que a rescisão unilateral do contrato de locação deu-se com observância ao postulado da legalidade, devendo as prerrogativas do art. 62 da Lei 8.666/93 ser aplicadas no caso em tela, mormente a supremacia do interesse público frente ao particular.

Aduz, ainda, que o contrato de locação foi rescindido antes do seu término, sendo devidamente comunicado à locadora, não sendo admissível o pagamento integral dos valores de alugueres requeridos. Outrossim, afirma que não houve vistoria no imóvel, assim, não há provas do dano material.

Pois bem.

O recurso é tempestivo, isento de preparo diante da concessão dos benefícios da assistência judiciária e estão presentes os demais requisitos à sua admissibilidade.

Os Apelados em 19/05/2011, por meio de Instrumento Particular De Locação De Imóvel No 042/2011/SESP, locaram para o Apelante um imóvel urbano com 720,00m2, Registrado na Matrícula n. 3.592, às fls. 284-A, do Livro n. 2-L, datado em 04/04/1989, no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Poxoréu-MT, localizado na Avenida Brigadeiro Eduardo Gomes, n. 71, Bairro Jardim Cândido, CEP 78800-000, neste município de Poxoréu-MT, para abrigar a Delegacia de Polícia Civil do Estado de Mato Grosso.

A vigência do contrato inicialmente seria de um ano, com possiblidade de prorrogação por iguais ou sucessivos períodos.

Foram realizados cinco termos aditivos ao instrumento particular de locação de imóvel, onde no último termo aditivo a vigência do Contrato de Locação foi prorrogada por mais 36 (trinta e seis) meses, correspondente ao período de 19/05/2016 a 18/05/2019, na Cláusula Segunda – Da Ratificação.

Antes do vencimento do prazo contratual entabulado, o requerido, unilateralmente, em 25/06/2018, via Ofício de no 2178/2018/CPO/DEE, rescindiu o acordo, sob a justificativa de interesse público pela entrega do novo prédio, vindo a efetivar a entrega das chaves em 29/06/2018.

Resta incontroverso que a entrega das chaves do imóvel ocorreu em 29/06/2018, conforme o Ofício no 291/DR/PJC/PVA/MT, ao que os aluguéis e os encargos decorrentes do contrato de locação
devem incidir até a data da efetiva desocupação do imóvel,
com a entrega das chaves, quando, nos termos da pacífica jurisprudência nacional, há o término da relação locatícia, sendo devidos os aluguéis até a referida data. Confira-se:

“(...). 2. O acórdão estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que firmou orientação no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção.(...)”. ( AgInt no AREsp 1779898/PR , Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 23/04/2021).

Acerca dos lucros cessantes atribuídos à responsabilidade do locatário, a parte apelada requer que os aluguéis, fossem pagos até 05/2019, ou seja, até a data do término da vigência pactuada do contrato e não cumprida, considerando a rescisão antecipada do contrato firmado por tempo determinado.

Como bem esclareceu o juízo de origem, aos contratos de locação firmados pela Administração Pública enquanto locatária aplicam-se os comandos previstos nos artigos 55 e 58 a 61, por força do art. 62, § 3o, I, todos da Lei n.o 8.666/93 – normas tipicamente de Direito Administrativo vigente a época do contrato –, bem como as regras de direito privado contidas na legislação sobre locação para fins não residenciais, nos termos da Lei n.o 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, sendo regida, predominantemente, pelas normas de direito privado. Vejamos:

Art. 62. O instrumento de contrato é obrigatório nos casos de concorrência e de tomada de preços, bem como nas dispensas e inexigibilidades cujos preços estejam compreendidos nos limites destas duas modalidades de licitação, e facultativo nos demais em que a Administração puder substituí-lo por outros instrumentos hábeis, tais como carta-contrato, nota de empenho de despesa, autorização de compra ou ordem de execução de serviço.

(...)

§ 3o Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber: I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado;

(...) .

A regra disposta no artigo 4o da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) disciplina a
impossibilidade
de o locador reaver o imóvel no curso do prazo determinado da locação e a possibilidade de o locatário restituir o imóvel no curso do prazo determinado da locação,
desde que pague a multa contratual ou judicialmente fixada
, sendo esta dispensada
“se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”
(parágrafo único, art. 4o).

Não se tratando da hipótese de dispensa supratranscrita, pondera-se pela razoabilidade de manutenção da sentença que julgou procedente o pedido da autora para recebimento dos alugueres – lucros cessante - por todo o período avençado, incluindo o mês não cumprido, em razão da legítima expectativa que a locadora possuía, de que a locatária permanecesse pelo tempo ajustado.

Para meros fins ilustrativos:

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA. CABIMENTO. 1. "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".(Lei 8.245/91 4o). 2. A compensação por benfeitorias necessárias somente é cabível, conforme dispõe o art. 35 da Lei 8.245/91, se não houver disposição em contrário, o que não ocorre no presente caso. 3. Negou-se provimento ao apelo. (TJ-DF 20160110616849 DF 0016233-44.2016.8.07.0001 , Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 26/09/2018, 4a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/10/2018 . Pág.: 587/597).

Por fim, os apelados demostram pela ata notarial de id. 64942393, acervo de fotos e o laudo de avaliação que o imóvel foi devolvido com avarias e pequenos danos à limpeza das paredes, pugnando por providências dos apelados para conserto e pagamento de nova pintura no valor dos orçamentos anexos.

Lado outro, o ente estadual não conseguiu se desincumbir de provar que o imóvel foi entregue nas mesmas condições de conservação encontradas antes, uma vez ausente laudo de vistoria do local após a entrega das chaves.

Nos termos da cláusula décima primeira do instrumento contratual o locatário se comprometeu a restituir o imóvel nas mesmas condições de conservação e limpeza em que recebido, quando findada ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para este fim, e este foi, inclusive, o comando dispositivo da sentença vergastada, a não merecer a desincumbência quanto à obrigação determinada no édito, como postulado pelo apelante.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, mantendo a sentença de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/05/2024