Tribunal: TJMT
Processo: 1018039-05.2020.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-24

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ARRAS. DESISTÊNCIA DA COMPRA ANTES DA ASSINATURA. AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL. PROTESTOS INSERIDOS PELA RÉ. ANOTAÇÕES IRREGULARES. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. DANO MORAL. PREEXISTÊNCIA DE LEGÍTIMA INSCRIÇÃO. SÚMULA 385 DO STJ. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- Se o contrato não está assinado, não há prova de que se assumiu as obrigações. Nem mesmo o contrato preliminar foi assinado a se afirmar que o consumidor tenha se comprometido a assinar o contrato definitivo.
2- Não há que se impor que o valor da entrada seja retido, pois as dicções do contrato não valem em relação ao consumidor que não as aderiu, sob pena de enriquecimento ilícito da apelante, que não foi obrigada a entregar o imóvel.
3- Aplica-se ao caso a súmula 385 do STJ, que estabelece que “Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018039-05.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Nulidade]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARCELO AUGUSTO ZAMBON - CPF: 597.620.472-49 (APELADO), OZEAS LIMA VERAS - CPF: 775.562.591-53 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), MAISA AUGUSTA VALENTE - CPF: 064.741.721-93 (ADVOGADO), MATHEUS DALL AGNOL PIRES - CPF: 057.680.451-71 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), CAMILA SILVA ROSA - CPF: 738.581.371-20 (ADVOGADO), EDNEY LUIZ HEBERLE registrado(a) civilmente como EDNEY LUIZ HEBERLE - CPF: 872.362.491-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ARRAS. DESISTÊNCIA DA COMPRA ANTES DA ASSINATURA. AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL. PROTESTOS INSERIDOS PELA RÉ. ANOTAÇÕES IRREGULARES. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. DANO MORAL. PREEXISTÊNCIA DE LEGÍTIMA INSCRIÇÃO. SÚMULA 385 DO STJ. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- Se o contrato não está assinado, não há prova de que se assumiu as obrigações. Nem mesmo o contrato preliminar foi assinado a se afirmar que o consumidor tenha se comprometido a assinar o contrato definitivo.

2- Não há que se impor que o valor da entrada seja retido, pois as dicções do contrato não valem em relação ao consumidor que não as aderiu, sob pena de enriquecimento ilícito da apelante, que não foi obrigada a entregar o imóvel.

3- Aplica-se ao caso a súmula 385 do STJ, que estabelece que “
Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento
.”

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1018039-05.2020.8.11.0015

APELANTE: PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: MARCELO AUGUSTO ZAMBON

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos n. 1018039-05.2020.8.11.0015, da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, em que se julgou parcialmente procedentes os pedidos para se
“(a) DECLARAR NULA a promessa de compra e venda de ID 45031325. (b) CONDENAR a parte demandada PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de R$ 15.000,00 reais, referente ao sinal, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ. (c) CONDENAR, ainda, a parte Demandada ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, com juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o §1o, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso, conforme Súmula 54 do STJ, e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ). (c) CONFIRMAR a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida proceda, no prazo de 05 (cinco) dias, com a exclusão dos dados do requerente órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres), bem como efetue a baixa no protesto, no que tange ao contrato em liça (Id 49810484), sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).”
(id. 230698217).

Em suma, a parte apelante sustenta que,
“a afirmação de que não houve formalização do contrato é totalmente equivocada, em que pese a inexistência de contrato definitivo de compromisso de compra e venda de forma escr ita e assinada pelas partes, não se nega a existência da relação contratual por elas entabulada, tendo em vista todos os elementos constantes nos autos, quais sejam os pagamentos efetuados pelo Apelado, as conversas de wahtsapp, assinatura de contrato preliminar e a própria ação de rescisão proposta pelo Apelado”.

Diz que,
“restou evidenciada a existência de registro de contrato padrão no 1o Cartório de Registro de Imóveis de Sinop, MT, muito antes da comercialização dos lotes com os compromissários compradores, estando então disponível para consulta dos seus termos e disposições para qualquer interessado”.

Argumenta que
“não é demasiado mencionar o artigo 278, §1o, da Lei de Loteamento, o qual prevê que em havendo manifestação de vontade do adquirente em pactuar compromisso de compra e venda, é facultado aos contratantes exigirem judicialmente a celebração do instrumento

definitivo, conforme dispõe o artigo 464, do Código Civil”.

Aduz que
“no caso de o Apelado desejar resolver o contrato de compromisso de compra e venda por mera desistência, a Apelante merece ser minimamente reparada pelo seu inadimplemento, com base nas cominações previstas na Lei e no contrato-padrão depositado no Cartório de Registro de Imóvel, o qual possui natureza pública e vinculante a todos os futuros adquirentes, podendo ele servir de parâmetro para os casos em que aqueles que se obrigarem a concluir o contrato se recusarem a firmá-lo de forma injustificada, em obediência ao disposto pelo artigo 27 da Lei de Loteamento, o que é o caso dos autos”.

Fala que
“Inegável que no contrato-padrão aplicável à relação contratual entre as partes, fora convencionado na Cláusula 15o, Parágrafo Quarto, que, em caso de desistência, incidiria a cláusula penal, a título de perdas e danos”.

Afirma que
“o contrato está totalmente de acordo com a legislação pátria, não havendo que se falar em qualquer nulidade, não podendo o Apelado simplesmente alegar desconhecimento, a rigor do disposto no artigo 3o da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro: “Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece””.

Elucida que
“o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) pago pelo Apelado estava ligado ao seu intuito de garantir o cumprimento do negócio jurídico com a Apelante, de modo que com o arrependimento do Apelado, o mesmo será perdido em favor da Promitente Vendedora, conforme disposto no artigo 418. Do Código Civil combinado com o artigo 420, do mesmo códex”.

Fala que
“é clarividente a ausência de ato ilícito e consequente inexistência de dano moral, visto que é direito creditício da Apelante, bem como o nome do Apelado já estava negativado por conta de outra dívida”.

Exterioriza que
“mostra-se excessivo o quantum indenizatório fixado na r. sentença para compensação de danos morais por negativação do nome, portanto, sendo mantida a condenação, merece ser reduzido o valor indenizatório, sob pena de ofensa aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade”.

Pede o provimento do recurso para se reconhecer a relação contratual entre as partes e que o Apelado deu causa a rescisão, aplicando-se a cláusula penal do contrato-padrão conforme exposto em sede de contestação, ou que haja retenção das arras, bem como que se afaste o dano moral ou minore o valor arbitrado (id. 230698225).

Nas contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 230698230).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos n. 1018039-05.2020.8.11.0015, da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, em que se julgou parcialmente procedentes os pedidos para se
“(a) DECLARAR NULA a promessa de compra e venda de ID 45031325. (b) CONDENAR a parte demandada PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de R$ 15.000,00 reais, referente ao sinal, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ. (c) CONDENAR, ainda, a parte Demandada ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, com juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o §1o, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso, conforme Súmula 54 do STJ, e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ). (c) CONFIRMAR a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida proceda, no prazo de 05 (cinco) dias, com a exclusão dos dados do requerente órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres), bem como efetue a baixa no protesto, no que tange ao contrato em liça (Id 49810484), sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).”
(id. 230698217).

O caso é de rescisão de contrato com restituição de valores, em que o autor chegou a pagar o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de sinal, mas, antes mesmo de assinar o contrato, informou o desinteresse na continuidade da relação. Entretanto, mesmo assim, sofreu protestos referentes ao contrato.

Para a parte ré, os termos do contrato devem ser mantidos.

Pois bem.

Já com a inicial foi apresentado o resumo do contrato, que não tem a assinatura de nenhuma das partes (id. 230697681).

Em 16/06/2019 efetuou o pagamento da entrada (id. 230697684).

Em notificação de 22/10/2019, o apelado informa a desistência da compra (id. 230697682). Inclusive, o documento também foi apresentado com a contestação, o que revela que foi recebido pela ré.

Pelo extrato do STC, vê-se que seu nome ficou sujo por conta das inserções no cadastro de inadimplência pela apelante (id. 230697694).

A ré apresentou ficha cadastral preenchida pelo autor em 18/06/2019 (id. 230698168).

Por meio de conversa via whatsapp, vê-se claramente que a parte apelante cobrou o apelado em 22/10/2019, que a informou, em 28/10/2019, que havia desistido do contrato e inclusive que já havia conversado com o preposto Sérgio (id. 230698183). No mesmo dia, a parte ré informa que iria conversar com a pessoa de Marcos sobre o ocorrido, mas não dá resposta. Depois, em 14/04/2020, volta cobrando o autor, que avisa novamente não ter interesse no terreno, e que a questão estava em juízo, informando que queria que fosse devolvida a entrada. Nada mais foi conversado.

Assim, os elementos evidenciam que a parte autora/apelada não assumiu o contrato, não assinou, e, portanto, não pode suportar eventuais ônus de distrato. Não se pode impor as cláusulas contratuais a quem não as aderiu.

Nos termos do art. 219 do CC, “
As declarações constantes de documentos
assinados
presumem-se verdadeiras em relação aos signatários
”.

Ademais, expõe o art. 221 do CC, “
O instrumento particular, feito e
assinado, ou somente assinado
por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público
.”

Se não está assinado, não há prova de que se assumiu as obrigações. Nem mesmo o contrato preliminar foi assinado a se afirmar que o consumidor tenha se comprometido a assinar o contrato definitivo.

Neste sentido:

“Ementa: RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. FASE DE PRÉ CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. CONTRATO QUE NÃO SE CONFORMOU. RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA. CONDUTA ABUSIVA DEVOLUÇÃO QUE SE IMPÕE.
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO Ab initio , importante ressaltar o direito de arrependimento sob o enfoque do contrato preliminar ou "contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel" , onde no corpo do instrumento devem constar as figuras de promissários vendedor e comprador. A doutrina renomada ensina que "essas figuras antecedentes a um contrato definitivo tomam diversas denominações: contrato preliminar, promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, pré-contrato etc." (VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 6a. ed. Vol. 2 - São Paulo: Atlas, 2006, p. 419). O contrato preliminar, pré-contrato ou promessa de contrato, também denominado impropriamente compromisso, é um contrato autônomo pelo qual uma das partes ou ambas se obrigam a, oportunamente, realizar um contrato definitivo. É o pactum de contrahendo pelo qual assume a obrigação de contratar em certo momento e em determinadas condições, criando o contrato preliminar uma ou várias obrigações de fazer, mesmo quando o contrato definitivo origina obrigação de dar. O dever que incumbe ao pré-contratante é assinar o contrato definitivo, quaisquer que sejam os deveres e direitos deste decorrentes" (Obrigações e Contratos, 14. ed., São Paulo: RT, 2000, p. 231).
O exercício do direito de arrependimento deverá dar-se dentro do prazo convencionado, ou, se não houve estipulação a respeito, antes da execução do contrato, uma vez que o adimplemento deste importará em renúncia tácita àquele direito. Pois bem, tem se dos autos que a desistência do recorrido a consecução do negocio deu-se antes da formalização do contrato de promessa de compra e venda, tratando-se do exercício de direito de arrependimento, previsto na legislação vigente.
Examinando os autos, constato que a Sentença recorrida decidiu corretamente as questões suscitadas, sendo que quaisquer acréscimos constituiria desnecessária redundância. Nos ditames do Art.46: "O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão, com os acréscimos constantes da ementa que integra este. Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença intacta por seus próprios e justos fundamentos, Condeno a parte recorrente ao pagamento em custas e honorários advocatícios na proporção de 20% do valor da condenação.É como voto.
”
(Recurso Inominado Cível No 0600976-97.2015.8.04.0016; Relator (a): Maria Eunice Torres do Nascimento; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: 1a Turma Recursal; Data do julgamento: 03/08/2016; Data de registro: 07/08/2016)
.

“
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CLÁUSULA DE DESISTÊNCIA.
ANTES DA ASSINATURA DO CONTRATO. MULTA CONTRATUAL. INDEVIDA.
INSCRIÇÃO EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL. MAJORADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.” (TJPR - 1a Turma Recursal - 0001415-86.2015.8.16.0061 - Capanema -

Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO FERNANDA BERNERT MICHIELIN -

J. 26.06.2017).

Deste modo, não há que se impor que o valor da entrada seja retido, pois as dicções do contrato não valem em relação ao consumidor que não as aderiu, sob pena de enriquecimento ilícito da apelante, que não foi obrigada a entregar o imóvel.

As arras tem por fundamento a segurança no cumprimento do pactuado entre as partes, entretanto, o contrato não foi assinado, de maneira que não houve pacto, de maneira que, havendo desistência antes mesmo de se pactuar, o montante deve ser devolvido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA - RETENÇÃO DO SINAL - POSSIBILIDADE - RÉU REVEL - SENTENÇA QUE JULGOU ANTECIPADAMENTE O FEITO - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL -
RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DAS ARRAS - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR -
RECURSO PROVIDO. De acordo com as disposições do diploma civilista,
em caso de inexecução do contrato, quem deu as arras poderá exigir sua devolução mais o equivalente, atualizado monetariamente
.
” (TJPR - 12a Câmara Cível - AC - Curitiba -

Rel.: DESEMBARGADOR ROBSON MARQUES CURY - Unï¿1⁄2nime -

J. 25.10.2017).

Portanto, deve o valor ser devolvido.

Acerca do dano moral, a parte apelante afirma que existia anotação contra o consumidor antes das inseridas por ela, de maneira que não há dever de indenizar.

Pois bem.

Afere-se dos autos que os protestos inseridos pela apelante se iniciaram em junho de 2020 (id. 230698198):

Entretanto, observa-se do mesmo documentos que já haviam registros de créditos anteriores, de 04/2017 e 01/2018:

Assim, aplica-se ao caso a súmula 385 do STJ, que estabelece que “
Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito,
não cabe indenização por dano moral, quando
preexistente
legítima inscrição
, ressalvado o direito ao cancelamento
.”

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso e afasto a compensação por dano moral.

Mantenho a sucumbência contra a apelante, pois sucumbe na maioria dos pedidos (declaratório; nulidade; devolução; retirada de gravame).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024