Tribunal: TJMT
Processo: 1009993-41.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-07
Data de publicação: 2024-08-14

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.
O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009993-41.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALERIA CRISTIELI DA SILVA - CPF: 018.255.411-24 (APELADO), RITA DE CASSIA BUENO DO NASCIMENTO - CPF: 043.533.501-45 (ADVOGADO), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO -

DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1009993-41.2023.8.11.0041

APELANTES: GINCO URBANISMO LTDA e outra

APELADA: VALÉRIA CRISTIELI DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GINCO URBANISMO LTDA e outra
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Gilberto Lopes Bussiki
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual e Restituição de Quantias Pagas n. 1009993-41.2023.8.11.0041, ajuizada por
VALÉRIA CRISTIELI DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
“[...] DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo autor, computado o valor referente à corretagem, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.”
(sic).

As apelantes, em suas razões recursais, aduzem, preliminarmente que “
Mister ressaltar o descabimento da indicação da ora Recorrente para ocupar o polo passivo da presente demanda, porquanto a mesma não figurou como parte no Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel, com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação Fiduciária celebrado entre a apelada e a apelante PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA.
” (sic).

Afirmam que
“Como dito alhures, a recorrente GINCO URBANISMO LTDA não participou da negociação da unidade residencial adquirida, conforme se depreende do Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda [...]”
(sic).

Salientam que
“Aliás, nas relações de consumo a legitimidade passiva do fornecedor de produto ou serviço está condicionada a sua efetiva participação na cadeia de consumo, o que se repita, não se dá no caso em apreço. Dessa forma, a recorrente Ginco Urbanismo Ltda., não possui qualquer responsabilidade perante o suposto descumprimento contratual e não deve arcar com o ônus da presente por ser comprovadamente parte ilegítima na demanda, razão pela qual deve ser reforma a r. sentença nesse tocante.”
(sic).

No mérito, ressaltam que “
Mesmo se assim não fosse, a r. decisão do MM. juízo a quo quanto a aplicação de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, além encontrar-se em descompasso com o regramento contido no art. 64-A da Lei 4.591/1964, vai contra a jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso e do Superior Tribunal de Justiça.
” (sic).

Defendem que
“Esse percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes é reiteradamente afirmado pelo STJ como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.”
(sic).

Sustentam que
“Assim, ao se manter a sentença de primeiro grau, que limitou a retenção a 15% (quinze por cento) do valor pago pelo recorrido manifesta é a afronta ao art. 67-A da lei 4.591/1964 e a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual merece reforma também nesse tocante.”
(sic).

Assinalam que “
Para além da inconformidade quanto ao índice de retenção a ser aplicado no caso concreto, a r. sentença ainda inobservou a tese jurídica fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, o qual definiu o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato.
” (sic).

Registram que
“Isso porque, ao julgar procedente o pedido de restituição de valores o juiz de primeiro grau determinou a atualização do valor a ser restituído com “juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada um dos pagamentos”, em desprezo ao Tema Repetitivo 1.002 fixado pelo STJ1 , que determina a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Neste sentido, digna de reparo também neste ponto a sentença vergastada.”
(sic).

A par destes argumentos, pedem o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
a)
Preliminarmente, reconhecer a ilegitimidade da recorrente para figurar no polo passivo da presente demanda, de modo que a mesma seja extinta em relação à mesmo, vez que sequer participou do negócio jurídico;
b)
Meritoriamente, seja reformada a sentença para fim de declarar que aplica-se ao caso em comento, as normas instituídas pela Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no Código de Defesa do Consumidor;
c)
Alternativamente, acaso afastado o rito da alienação fiduciária, seja declarada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelo apelado;
d)
Que a incidência de juros moratórios se dê a partir do trânsito em julgado da decisão, nos exatos termos do Tema Repetitivo 1.002 fixado pelo STJ.”
(sic).

Contrarrazões da apelada em Id. 219942346 pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Embargos de Declaração opostos em Id. 219942333 e rejeitados em Id. 219942335.

Custas recolhidas conforme Id. 220859678.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
VALÉRIA CRISTIELI DA SILVA
,
ajuizou
Ação Declaratória de Rescisão Contratual e Restituição de Quantias Pagas em desfavor da
GINCO URBANISMO LTDA e outra
,
relatando, em síntese, que em 08/09/2017 pactuaram um contrato de venda e compra de lote no empreendimento Condomínio Primor Das Torres, Quadra: 22 Lote: 22. Aduziu que, ante o transcurso de longo tempo e a não formalização do contrato de compra e venda, por inércia da própria requerida, bem como diante de crise financeira, a autora não mais pretende seguir com a compra do terreno.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, para
“[...] DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo autor, computado o valor referente à corretagem, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Conforme relatado, trata-se de
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
ajuizada por
VALERIA CRISTIELI DA SILVA
em desfavor de
GINCO URBANISMO LTDA
e
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA,
devidamente qualificados nos autos, onde busca a parte autora a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos, e a condenação da requerida ao pagamento de danos existenciais e morais.

A requerida defende que a autora deu causa a rescisão, pugnando pela aplicação de multa de 10% estipulada em contrato.

Pois bem.

É patente que a relação havida entre as partes é relação de consumo, pois se enquadra no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2o e 3o do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.

[...]

A parte demandante é hipossuficiente na relação de consumo, sendo ônus da requerida a comprovação de inexistência de prejuízo ocasionado ao autor em decorrência de sua conduta, nos exatos moldes do artigo 6o, VIII, do Código de Defesa do Consumidor [...]

[...]

No mais, tendo a parte autora optado, então, pela rescisão, cabe à esta arcar com suas consequências.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, através da edição da Súmula 543, sedimentou o entendimento de que o comprador faz jus à devolução parcial dos valores já pagos, quando partir dele o pedido de rescisão contratual[...]

[...]

Cumpre ressaltar que o e. Superior Tribunal de Justiça entende razoável, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25% do total da quantia paga.

[...]

Nada obstante tratar-se o caso concreto de uma desistência imotivada, no qual, a rigor, nem rescisão contratual caberia, em princípio, devem ser aplicadas as mesmas regras estabelecidas na referida cláusula, que prevê a retenção de 10% do valor do imóvel por inadimplemento, livremente pactuada.

Com relação ao pedido de condenação ao pedido de indenização por danos morais, entendo ser improcedentes.

O mero descumprimento contratual, por si só, não gera, necessariamente, danos extrapatrimoniais indenizáveis. É necessário que o demandante comprove a ocorrência de circunstâncias ou fatos que extrapolem o usual, a ponto de atingir a esfera dos direitos personalíssimos. E não há prova nesse sentido.

Quanto aos danos existenciais, vejo que não há nos autos nenhuma prova de que a autora perdeu seu tempo tentando resolver o impasse, razão pela qual não merece prosperar.

[...]

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente

ação para
DECLARAR RESCINDIDO
o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo autor, computado o valor referente à corretagem, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

RATIFICO
a tutela antecipada.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes igualmente (50% para cada) ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC.”
(Id. 219942330)

Preliminarmente a apelante
GINCO URBANISMO LTDA
, requer o reconhecimento de sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, de modo que a mesma seja extinta em relação a ela, vez que sequer participou do negócio jurídico.

De proêmio, não se pode desconsiderar que a autora alega que a primeira e a segunda requerida participaram da relação contratual, atuando na negociação. Afirma que
a
GINCO URBANISMO LTDA.
é a incorporadora do empreendimento Condomínio Primor das Torres, sendo responsável pela comercialização e administração do projeto imobiliário. Afirma ainda que a responsabilidade solidária da
GINCO URBANISMO LTDA.
decorre não apenas da sua posição como incorporadora, mas também do papel fundamental desempenhado na viabilização e comercialização do imóvel objeto do contrato discutido nos autos

Além disso, indende de dúvida de que as empresas fazem parte de um mesmo grupo econômico, administrado pela Ginco Urbanismo Ltda.

Nesse aspecto, sabe-se que para a formação de um grupo econômico, é preciso haver uma administração em comum pelos sócios, devendo existir ainda uma relação de coordenação entre as empresas.

Diante deste quadro, constatado o grupo econômico/empresarial na formação do referido negócio, considerando os documentos trazidos aos autos, aliado ao fato de que as empresas requeridas foram citadas no mesmo endereço (Id. 219942317) e apresentaram defesa conjunta (Id. 219942315), realizadas pelo mesmo procurador, tenho que deve ser mantida a legitimidade da
GINCO URBANISMO LTDA.
para responder no polo passivo da presente demanda.

A propósito, assim já decidiu este eg. Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESILIÇÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOCORRÊNCIA – DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – REGIME DE AFETAÇÃO NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE – DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MINORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor do enunciado da Súmula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono”.
(N.U 1031304-93.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 06/12/2023)

“DUPLO RECURSO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO URBANISMO LTDA- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PRELIMINAR REJEITADA- DEMORA POR PARTE DAS PROMITENES VENDEDORAS EM REGULARIZAR DÉBITO IPTU – CULPA DE AMBAS AS PARTES – RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – ALEGAÇÃO DE ATO ILÍCITO – NÃO COMPROVAÇÃO- ÔNUS QUE COMPETE A AUTORA - ART. 373, I, DO CPC - DEVER DE INDENIZAR NÃO CARACTERIZADO –RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1- A Empresa Ginco Urbanismo Ltda é parte legítima para responder, visto que, participa ativamente das tratativas do negócio celebrado, assim, configurada a relação de consumo e tendo mais de um autor a ofensa, todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do produto ou serviço responderão solidariamente pela reparação dos danos causados ao consumidor
. (...)”.
(RAC n. 1027939-94.2021.8.11.0041, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 18.11.2022 - destaquei).

Portanto,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
.

Avançando no mérito, é importante ressaltar que, ao contrário do alegado pelas empresas apelantes, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC
– RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.” (TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022).

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.o 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Avançando na celeuma, salienta-se que a controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão unilateral realizada por culpa do comprador, sendo que as apelantes entendem por necessária a reforma do julgado para que a retenção seja de 25% do valor a ser restituído a apelada, enquanto o juiz de piso fixou tal valor em 10%.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Faz-se mister colacionar, ainda, o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE)
– PARCIAL PROCEDENCIA –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) –
PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE
– TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.

Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.”
(N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 20/05/2024)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESILIÇÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOCORRÊNCIA – DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – REGIME DE AFETAÇÃO NÃO CONFIGURADO –
RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE
– DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MINORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor do enunciado da Súmula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono.”

(N.U 1031304-93.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 06/12/2023)

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Portanto, o juízo de primeiro grau decidiu acertadamente, sendo justa a devolução dos valores em questão.

As apelantes insurgem ainda contra a forma de fixação dos juros de mora e correção monetária acostados na sentença,
in verbis
:

“Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente

ação para
DECLARAR RESCINDIDO
o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo autor, computado o valor referente à corretagem, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.”

Nesse ponto, entendo que assiste razão às apelantes.

Isso porque, quanto ao termo inicial dos juros de mora, uma vez que na esteira do entendimento adotado pela Corte Superior, no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, os encargos moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

A propósito:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”
(
TEMA 1002, 2a Seção, j. 14.08.2019
).

Nesse sentido, decisão recente do c. STJ,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DAS PARTES PERMITIDA NO AJUSTE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e contratual (Súmulas 5 e 7/STJ).

2. Estabelecida pelas instâncias ordinárias as premissas de que se trata de contrato de compra e venda e de que a rescisão contratual pode ser imotivada, sem previsão de juros de mora, apenas com a devolução corrigida dos valores recebidos, tem lugar a jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que "
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" ( REsp 1.740.911/DF, minha relatoria p/ o acórdão, DJe 22.8.2019).

3. Agravo interno a que se nega provimento.
”

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1999276/SC (2021/0321119-3), Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, j. em 04.09.2023 – destaquei).

Esta Câmara já se manifestou nesses mesmos termos, confira:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.

(...)

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.”
(RAC n.o 1020437-12.2018.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Relatora Desa. Antônia Siqueira Goncalves, j. em 26.04.2023 – destaquei).

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para, e tão somente, fixar os juros da mora em 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ, Tema 1.002.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/08/2024