Tribunal: TJMT
Processo: 0009017-18.2016.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-24
Data de publicação: 2024-01-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO – DUPLICIDADE DE VENDA DE IMÓVEL URBANO – ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO – SIMULAÇÃO OU FRAUDE – PROVA SUFICIENTE – ART. 373, INCISO I, DO CPC – ÔNUS CUMPRIDO PELO AUTOR – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – REPARAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DEVIDA EM MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – PREJUÍZO MATERIAL NÃO DEMONSTRADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Demonstrada a duplicidade de venda do mesmo imóvel, impõe-se a declaração judicial de nulidade dos últimos atos que levaram ao registro irregular em nome de terceiro.
A privação repentina e injusta dos direitos do autor gera dano moral cujo respectivo valor deve ser arbitrado em quantia razoável e proporcional às particularidades do caso.
Somente os prejuízos materiais devidamente comprovados devem ser ressarcidos (art. 373, I, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0009017-18.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANTONIO MARCOS RIBEIRO CAMPOS - CPF: 622.399.451-68 (APELANTE), CLAIRE APARECIDA MACIEL SILVA - CPF: 018.233.941-67 (ADVOGADO), DANIELLE AUGUSTA AMORIM PEREIRA LEITE - CPF: 730.630.291-49 (ADVOGADO), MANOEL CESAR DIAS AMORIM - CPF: 362.984.761-72 (ADVOGADO), CELIO ANTONIO DO PRADO JUNIOR - CPF: 024.006.891-21 (APELADO), CELIO ANTONIO DO PRADO JUNIOR - CPF: 024.006.891-21 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO – DUPLICIDADE DE VENDA DE IMÓVEL URBANO – ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO – SIMULAÇÃO OU FRAUDE – PROVA SUFICIENTE – ART. 373, INCISO I, DO CPC – ÔNUS CUMPRIDO PELO AUTOR – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – REPARAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DEVIDA EM MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – PREJUÍZO MATERIAL NÃO DEMONSTRADO –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrada a duplicidade de venda do mesmo imóvel, impõe-se a declaração judicial de nulidade dos últimos atos que levaram ao registro irregular em nome de terceiro.

A privação repentina e injusta dos direitos do autor gera dano moral cujo respectivo valor deve ser arbitrado em quantia razoável e proporcional às particularidades do caso.

Somente os prejuízos materiais devidamente comprovados devem ser ressarcidos (art. 373, I, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade c/c Indenização julgada improcedente, com a condenação do autor ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.

O apelante informa que desde 1993 detém a posse e o domínio documental do imóvel localizado na quadra 31A, lote 04, do Jardim Paula II, em Várzea Grande – MT.

Acrescenta que em 2016 buscou registrar o bem em seu nome, quando tomou conhecimento de que a apelada Imobiliária Empreendimentos Nossa Senhora da Guia irregularmente revendeu o mesmo terreno para o apelado Célio Antônio em 28-5-2012.

Destaca que busca a declaração de nulidade dessa escritura pública, e que provou estar na posse do imóvel desde 1993.

Pede a reforma da sentença.

Sem contrarrazões (ID n. 193150198).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As provas anexadas aos autos mostram que o terreno em questão foi adquirido inicialmente por Jesus Pacheco, em 2-12-1988.

Já em 29-9-1993 a própria Imobiliária Empreendimentos Nossa Senhora da Guia firmou recibo autorizando que o lote 4 da Quadra 31A fosse escriturado em nome do apelante, que afirmou tê-lo adquirido de Onilda Ribeiro de Oliveira.

Em setembro de 1993 chegou a ser emitida a certidão cartorária de limites e confrontações, mas o autor não providenciou o registro do imóvel no seu nome por não dispor de condições financeiras.

Em seu depoimento pessoal ele afirmou que cuida do local, que permite que um vizinho realize a plantação regular de mandioca, e que por conter uma depressão alagável durante a temporada das chuvas até mesmo o acesso ao terreno é dificultado anualmente.

O autor também esclareceu que certa vez uma mulher esteve no local se dizendo proprietária, mas a ignorou por saber que dispõe da documentação que lhe garante o direito de propriedade.

Porém, em meados de 2016, quando terceiros providenciaram a limpeza do terreno, buscou tomar conhecimento do que estava acontecendo e constatou no CRI do 1° Ofício da cidade que desde 28-5-2012 o bem está escriturado em nome do apelado Célio Antônio.

Diante disso, busca a declaração de nulidade desse registro público e a reparação pelos danos materiais e morais sofridos.

Por intermédio das Ações n. 0037458-28-2012.8.11.0041, 0020215-57.2013.8.11.0002 e 0016265-69.2015.8.11.0002 esta Câmara tomou conhecimento de diversas demandas envolvendo a revenda de lotes urbanos no bairro Jardim Paula II de Várzea Grande – MT.

Tais lides foram propostas por terceiros contra a Empreendimentos N.S. da Guia Ltda, que teria sucedido a Financial Imobiliária S/A na gestão dos terrenos pertencentes ao loteamento em questão, depois do encerramento das atividades comerciais desta última em Mato Grosso.

Infere-se de referidos autos que a empresa ré teria providenciado a publicação de edital no Diário de Cuiabá convocando os proprietários do empreendimento a pagarem as prestações dos imóveis, sob pena de cancelamento dos contratos.

Devido à falta de manifestação, a Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. teria revendido alguns dos lotes, o que gerou prejuízos a diversas pessoas que estavam com suas obrigações quitadas e em pleno gozo da respectiva posse.

A audiência de instrução de 26-2-2019 bastou para esclarecer que essa é a condição específica do lote 04 da Quadra 31A do bairro Jardim Paula II.

A nulidade do negócio jurídico exige a apresentação de provas contundentes do alegado erro, dolo, coação, simulação ou fraude.

Há nos autos prova cabal de pelo menos uma dessas situações, tendo o autor se desincumbido do ônus que lhe impõe o art. 373, inciso I, do CPC.

O depoimento pessoal do réu é evidencia suficiente de que comprou um imóvel sem sequer ter visitado o local, sem conhecer a região, em tempo que não soube precisar e por quantia irrisória.

Deixou claro que sua preocupação foi providenciar o imediato registro em seu nome, ignorando a possibilidade de o bem estar na posse de terceiro.

O apelado sequer levantou oposição à posse que o autor afirma deter desde 1993, e não se pode desconsiderar a necessidade de interpretação conjunta dos arts. 1.226 e 1.245 do Código Civil.

Não fosse o bastante, é vil o preço de R$2.000,00, indicados na escritura pública de 27-4-2012, que autorizou o registro do imóvel no nome do apelado em 28-5-2012.

Tais fatos aliados ao histórico negativo da corré permitem concluir que a melhor prova favorece o autor, com amparo no art. 373, incisos I e II, do CPC, já que o registro imobiliário tem força probatória relativa de propriedade e não houve tradição em favor do apelado.

Ao promover a segunda venda do imóvel ao corréu, a Imobiliária apelada cometeu ato ilício passível de reparação.

Contudo, apenas os prejuízos materiais devidamente comprovados devem ser ressarcidos e o autor não mostrou o dispêndio de R$39.049,77 (art. 373, I, do CPC).

A indenização por dano moral tem amparo no art. 5o, incisos V e X, da Constituição Federal, e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe dor, angústia e sofrimento desproporcionais, com ofensa à dignidade, honra, tranquilidade emocional ou imagem da pessoa.

Nos autos ora em análise, houve contratempos significantes a ponto de colocar autor em desvantagem exagerada em relação à parte contrária.

O valor dessa reparação deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerando o grau da ofensa, a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de modo a não causar o enriquecimento injustificado nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Em atenção a esses critérios, cabe a fixação do respectivo montante em R$10.000,00 pois atendem à finalidade no caso.

O valor acima apontado está em consonância com o artigo 944 do CC, não é exorbitante e nem contrasta com o que vem sendo estipulado por este Tribunal e pelo STJ em casos semelhantes.

Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. (...) 1.
A aquisição da propriedade imobiliária, por ato intra vivos, dá-se mediante registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente
.
Em decorrência do princípio da obrigatoriedade, que informa o sistema registral imobiliário, o registro é indispensável à aquisição da propriedade de bens imóveis e, contudo tem força probatória relativa, presumindo-se como titular dos direitos reais até prova em contrário, àquele em cujo nome estiver registrado no imóvel. Inteligência dos art. 1.125, inc. I, art. 1.226 e art. 1.245 todos do Código Civil, e artigos 167 e 176 caput ambos da Lei de Registros Públicos
(...).
(TJMT, N.U 0013995-95.2017.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/11/2022, Publicado no DJE 11/11/2022, sem destaques no original).

APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – DUPLICIDADE DE VENDA DE IMÓVEIS URBANOS
– EXCLUSÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL DA TITULAR DO CARTÓRIO EM QUE ESTÃO REGISTRADOS OS BENS – AUSÊNCIA DE CONTRIBUIÇÃO DIRETA OU INDIRETA PARA O ILÍCITO – ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STF –
REPARAÇÃO DEVIDA – MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL
– MANUTENÇÃO – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, CAPUT E §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ TABELIÃ PROVIDO - RECURSO DO AUTOR E DAS DEMAIS RÉS NÃO PROVIDO.
Demonstrada a duplicidade de venda dos mesmos imóveis, impõe-se a declaração judicial de nulidade dos últimos atos que levaram ao registro irregular em nome de terceiro
. “De acordo com o Tema 777 da repercussão geral, para a caracterização da responsabilidade civil objetiva do Estado pressupõe-se a existência de três elementos: conduta (comissiva ou omissiva), dano (patrimonial ou moral) e nexo de causalidade entre a conduta e o dano. De acordo com a teoria da causalidade direta, apenas o ato lesivo que diretamente causou o dano poderá ser considerado no campo da responsabilidade civil. Logo, deveria o particular demonstrar que a conduta estatal (ou do delegatário, no caso) foi diretamente responsável pelos danos sofridos - o que, de fato, não ocorreu” (STF, AgR no RE 1373522).
A privação repentina e injusta dos direitos do autor gera dano moral, e se o valor arbitrado na origem para a indenização é razoável e proporcional deve ser mantido
. Aplica-se em grau recursal o art. 85, §11, do CPC.
(TJMT, N.U 0010449-40.2014.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2023, Publicado no DJE 26/05/2023, sem destaques no original).

A modificação da natureza jurídica da sentença de declaratória para condenatória impõe a inversão dos ônus da sucumbência e a alteração do parâmetro de arbitramento dos honorários advocatícios com amparo no art. 85, §2°, do CPC, aplicado na sentença.

Posto isso,
dou parcial provimento
ao Recurso para julgar a Ação n. 0009017-18.2016.8.11.0002 parcialmente procedente e declarar a nulidade da escritura pública de 27-4-2012 e do registro imobiliário de 28-5-2012, realizados à margem na matrícula 81.862 do CRI do 1° Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande. A empresa apelada arcará com danos morais de R$10.000,00, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de 1% ao mês desde a citação. E ambos os réus deverão suportar solidariamente os ônus provenientes das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, por terem sucumbido em maior extensão (art. 86, parágrafo único, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2024