Tribunal: TJMT
Processo: 1017921-58.2022.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-16

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA VERBAL DE IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO. ART. 373, I, DO CPC. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA BENS IMÓVEIS SUPERIORES A TRINTA VEZES O MAIOR SALÁRIO-MÍNIMO. ART. 108 DO CC. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação interposto por Gabriel Gustavo da Cruz e Rayane de Pinho Teixeira da Cruz contra sentença que julgou improcedente Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Indenização por Perdas e Danos, ajuizada em desfavor de Pedro Gilmar Nunes Gil e Márcio José Cavalcanti Quiles, e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Os apelantes alegam a existência de contrato verbal de compra e venda de imóvel e inadimplemento das obrigações pactuadas pelos apelados, além de prejuízos causados pelo uso do imóvel e inadimplência de débitos de energia e água.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se os apelantes comprovaram a existência do contrato verbal de compra e venda de imóvel e o inadimplemento das obrigações por parte dos apelados; (ii) determinar se os apelados devem ser condenados à rescisão contratual e à indenização por danos materiais e morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O ônus da prova incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, e os apelantes não se desincumbem de demonstrar, com provas inequívocas, a existência do contrato verbal de compra e venda do imóvel e as obrigações pactuadas, não bastando para tanto as conversas via aplicativo de mensagens apresentadas.
A legislação exige, para a validade de negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente, a formalização mediante escritura pública, conforme o art. 108 do Código Civil. O valor do imóvel discutido no caso supera o limite estabelecido, sendo, portanto, imprescindível a formalização por escritura pública.
Diante da ausência de provas suficientes que confirmem o contrato verbal e o descumprimento das obrigações alegadas, não há como reconhecer a validade do negócio jurídico e, por consequência, o pedido de rescisão contratual e de indenização por perdas e danos não prospera.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O ônus da prova da existência de contrato verbal de compra e venda de imóvel incumbe ao autor, conforme o art. 373, I, do CPC.
Para a validade de negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente, é necessária a formalização por escritura pública, conforme o art. 108 do CC.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, art. 108.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017921-58.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GABRIEL GUSTAVO DA CRUZ - CPF: 048.366.061-28 (APELANTE), MARCOS ROBERTO HASSE - CPF: 709.647.429-34 (ADVOGADO), RAYANE DE PINHO TEIXEIRA DA CRUZ - CPF: 049.409.931-32 (APELANTE), PEDRO GILMAR NUNES GIL - CPF: 025.296.351-29 (APELADO), MARCIO JOSE CAVALCANTI QUILES - CPF: 791.718.261-49 (APELADO), DIEGO HENRIQUE BONETTI - CPF: 026.223.061-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA VERBAL DE IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO. ART. 373, I, DO CPC. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA BENS IMÓVEIS SUPERIORES A TRINTA VEZES O MAIOR
SALÁRIO-MÍNIMO
. ART. 108 DO CC. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto por Gabriel Gustavo da Cruz e Rayane de Pinho Teixeira da Cruz contra sentença que julgou improcedente Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Indenização por Perdas e Danos, ajuizada em desfavor de Pedro Gilmar Nunes Gil e Márcio José Cavalcanti Quiles, e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Os apelantes alegam a existência de contrato verbal de compra e venda de imóvel e inadimplemento das obrigações pactuadas pelos apelados, além de prejuízos causados pelo uso do imóvel e inadimplência de débitos de energia e água.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se os apelantes comprovaram a existência do contrato verbal de compra e venda de imóvel e o inadimplemento das obrigações por parte dos apelados; (
ii
) determinar se os apelados devem ser condenados à rescisão contratual e à indenização por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O ônus da prova incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, e os apelantes não se desincumbem de demonstrar, com provas inequívocas, a existência do contrato verbal de compra e venda do imóvel e as obrigações pactuadas, não bastando para tanto as conversas via aplicativo de mensagens apresentadas.

A legislação exige, para a validade de negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente, a formalização mediante escritura pública, conforme o art. 108 do Código Civil. O valor do imóvel discutido no caso supera o limite estabelecido, sendo, portanto, imprescindível a formalização por escritura pública.

Diante da ausência de provas suficientes que confirmem o contrato verbal e o descumprimento das obrigações alegadas, não há como reconhecer a validade do negócio jurídico e, por consequência, o pedido de rescisão contratual e de indenização por perdas e danos não prospera.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O ônus da prova da existência de contrato verbal de compra e venda de imóvel incumbe ao autor, conforme o art. 373, I, do CPC.

Para a validade de negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente, é necessária a formalização por escritura pública, conforme o art. 108 do CC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, I; CC, art. 108.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso
de Apelação interposto por

GABRIEL GUSTAVO DA CRUZ, RAYANE DE PINHO TEIXEIRA DA CRUZ,

contra sentença que julgou improcedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Indenização por Perdas e Danos no
1017921-58.2022.8.11.0015
,
ajuizada em desfavor de
Pedro
GILMAR NUNES GIL E MÁRCIO JOSÉ CAVALCANTI QUILES,
com a condenação dos autores ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Em síntese, aduzem que
as partes celebraram o contrato de compra e venda verbal do imóvel de propriedade dos apelantes
com o primeiro requerido, Pedro, em que entregaram os direitos aquisitivos do lote urbano no 22, quadra 13, do Jardim Portinari, em Sinop/MT,
e como parte do pagamento
, receberam
uma chácara de propriedade d
e Pedro
, no valor de R$50.000,00
.

Dizem que referido lote 22 foi adquirido de forma parcelada junto a Loteadora Assaí
e por conta do negócio verbal,
Pedro
se comprometeu a honrar com o pagamento das
referidas
parcelas
, todavia, ficou inadimplente,
o que acabou por culminar na execução
no 1009931-21.2019.8.11.0015,

ajuizada
contra
os apelantes.

Reclamam que,
além disso,
Pedro
negoci
ou
indevidamente o imóvel em questão para
o segundo requerido
Márcio, que por sua vez usufruiu do bem sem honrar os débitos relacionados a luz e água e como as faturas estavam em nome
da apelante Ray
ane, seu nome foi negativado.

Requerem
seja julgada procedente a ação, para que seja reconhecida a validade do contrato verbal e posterior rescisão, com a
condenação dos apelados ao pagamento de aluguel mensal de R$1.000,00 desde abril de 2019 até a desocupação,
a indenização do valor de
R$1.841,99 referente às faturas de água e energia elétrica, e juros de mora sobre as parcelas não pagas do financiamento. Por fim,
a
indenização por danos morais no valor de R$30.000,00 devido aos prejuízos causados pelos apelados.

Postulam o provimento do recurso com a procedência da ação
a fim de que seja declarada a rescisão contratual, com o retorno das partes ao
status quo
.

Os apelados, devidamente intimados, deixaram de contrarrazoar o recurso (certidão id 236333698).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia em exame está em saber se é caso de reforma da sentença, a fim de julgar procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Indenização por Perdas e Danos no 1017921-58.2022.8.11.0015, ajuizada pelos ora apelantes
GABRIEL GUSTAVO DA CRUZ, RAYANE DE PINHO TEIXEIRA DA CRUZ,
em desfavor de
PEDRO GILMAR NUNES GIL E MÁRCIO JOSÉ CAVALCANTI QUILES.

Os apelantes alegam que celebraram um contrato verbal de compra e venda de
uma casa financiada
(imóvel 1)
,
com o
primeiro
apelado
Pedro
, o qual, como parte do pagamento, entregou uma chácara
(imóvel 2), no valor

de R$
50.000,00
, além de ter assumido as parcelas restantes do financiamento do imóvel 1.

Pretendem
, então,
ver reconhecida a tese de que Pedro, além de ficar inadimplente com o pagamento do financiamento, repassou a posse d
o lote 22
para o segundo apelado,
Marcio José Cavalcanti Quiles, o qual, por sua vez,
deixou de pagar as faturas de energia elétrica e água, no total de R$1.841,99, o que corroborou na negativação do nome da autora apelante Rayane,
hipótese
que justifica a condenação dos
recorridos à rescisão do contrato e indenização por danos materiais e morais.

Após análise minuciosa dos autos, conclui-se que os autores não se desincumbiram do ônus de provar a existência do contrato verbal de compra e venda do imóvel, conforme exige o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Ocorre que os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar, com a segurança necessária, que efetivamente as tratativas
iniciadas por meio de
conversas realizadas por meio de aplicativo de mensagens
(id

236333185

-

pág. 36-37
)
,
tenham efetivamente resultado na formalização do negócio
,
na medida em que o único documento juntado foi o contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores apelantes e a Loteadora Assaí
(id 23633319
7-
pág.
68-76
)
, sem
que se possa extrair
qualquer relação com os requeridos Pedro e
Márcio José.

Friso que os autores/apelantes foram
intimad
os a
especificar
em
as provas que pretendia
m
produzir, mas deix
aram
o prazo transcorrer sem manifestação
(
236333692
).

A mera alegação de que houve um acordo verbal, sem documentos claros e inequívocos que demonstrem o estabelecimento de uma relação jurídica obrigacional, não é suficiente para fundamentar o pedido de rescisão contratual e indenização por perdas e danos.

O contrato verbal, ainda que admitido no ordenamento jurídico vigente, necessita de provas que, como dito, não restaram demonstradas
.
Sem uma clara
demonstração que houve
estipulação contratual
e
prova do descumprimento de deveres, não há como exigir
a rescisão com pagamento de faturas de energia, água e
aluguel.

A prova documental trazida aos autos, composta principalmente de conversas via aplicativo de mensagens e documentos relacionados a outros aspectos da
suposta
negociação, não demonstra de forma inequívoca que as partes celebraram o contrato verbal nos termos descritos pelos autores.

Neste sentido,
não há comprovação clara de que o r
equerido Pedro
teria assumido as parcelas remanescentes do financiamento do imóvel, ou que a chácara teria sido entregue como parte do pagamento.

Não fosse suficiente, necessário ponderar acerca da necessidade de formalização de contrato escrito de compra e venda de imóvel, que em seu artigo 108 do Código Civil, dispõe:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de
valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo

vigente no País.”

No presente caso, o valor do salário-mínimo à época do "negócio jurídico" (abril de 2019) era de R$1.100,00. Assim, toda transferência de bens imóveis, celebradas no ano de 2019, cujo valor ultrapassasse R$33.000,00 (1.100,00x30) deveria ocorrer mediante escritura pública, não sendo possível a sua realização por meio de contrato verbal.

Seja como for, d
iante da fragilidade das provas apresentadas e da ausência de documentos que demonstrem a celebração do contrato
parcialmente verbal

não há como reconhecer
sua
existência,
muito menos
o suposto inadimplemento alegado pelos autores.

Consequentemente, o pedido de rescisão contratual, bem como o de indenização por perdas e danos materiais e morais,
por consequência lógica,
não
prosper
a
porque ausentes os
efeitos decorrentes de um inadimplemento que não se demonstrou existente.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024