Tribunal: TJMT
Processo: 1003482-54.2019.8.11.0045
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-06
Data de publicação: 2024-03-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – DÉBITO ORIUNDO DA MULTA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR DA AVENÇA – ARGUIÇÃO DE NULIDADE EM RAZÃO DA FORMA – NÃO VERIFICAÇÃO – DESNECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL – NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO A EMBASAR A PRETENSÃO AUTORAL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL DEVIDA – APONTAMENTO DE PROBLEMAS PSICOLÓGICOS DECORRENTES DO LUTO QUE NÃO AFETARAM A CAPACIDADE DO COMPRADOR – CONTRATO ASSINADO APÓS O FALECIMENTO DO ENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
“[...]A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição). 3. No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração. Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública. [...].(STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 12/06/2018)”
Na hipótese, a parte requerida, desistiu do negócio, manifestando-se expressamente sobre a questão, quase três meses após a assinatura do contrato, após ser procurada pela parte adversa, assim, é devida multa contratual mediante a legítima expectativa dos promitentes vendedores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003482-54.2019.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acidente de Trânsito]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ALMIR ROGERIO ANIBALE - CPF: 513.796.271-68 (APELADO), JOSE RONALDO BAIA - CPF: 275.155.911-53 (ADVOGADO), HELONEIDI ALVES MOREIRA ANIBALE - CPF: 834.535.631-15 (APELADO), KELI DA SILVA PEREIRA - CPF: 025.197.011-61 (APELANTE), SERGIO ALBERTO BOTEZINI - CPF: 422.238.220-53 (ADVOGADO), RODRIGO ANTONIO SZABLEWSKI - CPF: 000.014.420-74 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – DÉBITO ORIUNDO DA MULTA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR DA AVENÇA – ARGUIÇÃO DE NULIDADE EM RAZÃO DA FORMA – NÃO VERIFICAÇÃO – DESNECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL – NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO A EMBASAR A PRETENSÃO AUTORAL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL DEVIDA – APONTAMENTO DE PROBLEMAS PSICOLÓGICOS DECORRENTES DO LUTO QUE NÃO AFETARAM A CAPACIDADE DO COMPRADOR – CONTRATO ASSINADO APÓS O FALECIMENTO DO ENTE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

“[...]A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição). 3. No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração. Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública. [...].(STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 12/06/2018)”

Na hipótese, a parte requerida, desistiu do negócio, manifestando-se expressamente sobre a questão, quase três meses após a assinatura do contrato, após ser procurada pela parte adversa, assim, é devida multa contratual mediante a legítima expectativa dos promitentes vendedores.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível por KELI DA SILVA PEREIRA E OUTRO em razão do descontentamento com a sentença, de Id. n.o 193966758, proferida pelo Juízo da 1a Cível da Comarca de Nova Mutum, que, na Ação Monitória n.o 1003482-54.2019.8.11.0045, ajuizada por HELONEIDI ALVES MOREIRA ANIBALE E OUTRO, julgou procedente o pedido inicial para condenar os requeridos ao pagamento da multa estabelecida no contrato, além das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da assistência judiciária deferida.

Em suas razões, de Id. n.o 193966759, a parte apelante informa que o contrato é nulo por lhe faltar a forma legítima para sua realização, qual seja, escritura pública, por se tratar de contrato de compra e venda de imóvel urbano de valor superior a 30 salários mínimos, ferindo o disposto no art. 108 do Código Civil.

Pontua que, de forma precisa e clara, estabeleceu as razões pelas quais o negócio jurídico não foi sacramentado, qual seja, motivo de força maior, com a morte da Sra. Dorcely Camargo da Silva Pereira, mãe da Kelli e sogra do Rodrigo.

Destaca que a perda da ente querida trouxe transtornos emocionais e psíquicos ao Rodrigo, de modo que o trauma ocasionado pelo luto afetou diretamente a negociação.

Pede, assim, o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecer a nulidade do contrato ou a sua resolução por motivos de força maior, afastando a obrigação de pagamento.

Contrarrazões de Id. n.o 193966761 pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Ação Monitória ajuizada pelos apelados em face dos apelantes visando receber a quantia de R$47.000,00 (quarenta e sete mil) oriunda da cláusula penal (10%) estabelecida no Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano havido entre as partes.

Conforme relatado, o Juízo
a quo
julgou procedente o pedido inicial e em face desse
decisum
insurgem-se os apelantes.

Pois bem.

De acordo com o artigo 700 do Código de Processo Civil, a ação monitória tem por finalidade dar força executiva à prova escrita de obrigação inadimplida pelo réu, que não constitua título executivo extrajudicial de plano, senão vejamos:

"Art. 700. A ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz:

I - o pagamento de quantia em dinheiro;

II - a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel;

III - o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer.

§ 1o A prova escrita pode consistir em prova oral documentada, produzida antecipadamente nos termos do art. 381 .

§ 2o Na petição inicial, incumbe ao autor explicitar, conforme o caso:

I - a importância devida, instruindo-a com memória de cálculo;

II - o valor atual da coisa reclamada;

III - o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido.

§ 3o O valor da causa deverá corresponder à importância prevista no § 2o, incisos I a III.

§ 4o Além das hipóteses do art. 330 , a petição inicial será indeferida quando não atendido o disposto no § 2o deste artigo.

§ 5o Havendo dúvida quanto à idoneidade de prova documental apresentada pelo autor, o juiz intimá-lo-á para, querendo, emendar a petição inicial, adaptando-a ao procedimento comum.”

Sobre o tema, leciona Cândido Rangel Dinamarco:

" para tornar admissível o processo monitório o documento há de ser tal que dele se possa razoavelmente inferir a existência do crédito ", exigindo-se que se trate de"documento que, sem trazer em si todo o grau de probabilidade que autorizaria a execução forçada (os títulos executivos extrajudiciais expressam esse grau elevadíssimo de probabilidade), nem a 'certeza' necessária para a sentença de procedência de uma demanda em processo ordinário de conhecimento, alguma probabilidade forneça ao espírito do juiz. Como a técnica da tutela monitória constitui um patamar intermediário entre a executiva e a cognitiva, também para valer-se dela o sujeito deve fornecer ao juiz uma situação na qual, embora não haja toda aquela probabilidade que autoriza executar, alguma probabilidade haja e seja demonstrada prima facie. É uma questão de grau, portanto, e só a experiência no trato do instituto poderá conduzir à definição de critérios mais objetivos."
("A Reforma do Código de Processo Civil", 3a ed., São Paulo: Malheiros, pp. 235-236)

Luiz Rodrigues Wambier e Eduardo Talamini esclarecem:

"A 'prova escrita', que o legislador colocou como requisito para a obtenção da tutela monitória (art. 1.102a), é qualquer documento isolado ou grupo de documentos conjugados de que seja possível ao juiz extrair razoável convicção acerca da plausibilidade da existência do crédito pretendido. "
(" Curso Avançado de Processo Civil ", 10a ed., RT, 2010, p. 347)

Esta espécie de ação, propicia ao devedor, por meio dos embargos (art. 702 CPC), discutir o débito consubstanciado na prova escrita sem eficácia de título executivo exibida pelo credor, com efeito, será sempre do réu o ônus da prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que vier a alegar (art. 373, II do CPC), sob pena de rejeição dos embargos e constituição, de pleno direito, do título executivo judicial.

No caso, diante da documentação trazida nos autos, na inicial, não resta dúvida de que os autores/recorridos possuem em seu poder, documento escrito que comprova a dívida da requerida.

O Instrumento Particular de Compra e Venda de Id. n.o 193967162 foi devidamente assinado pelas partes envolvidas, com o reconhecimento em cartório das assinaturas apostas, a avença tem por objeto um imóvel no valor de R$470.000,00 (quatrocentos e setenta mil) e uma Cláusula de irretratabilidade que impõe a parte desistente multa de 10%.

O objeto da demanda é justamente a multa de 10% cobrada pelos autores sob o argumento de que os compradores/recorrentes desistiram da avença sem justificativa, causando-lhe prejuízo.

Os apelantes questionam a validade do título, arguindo a sua nulidade sob o fundamento de que para imóveis com valor acima de trinta salários mínimos seria necessário uma escritura pública, nos termos do art.108 do CC. Como segunda tese alegam motivo de força maior consubstanciado na morte da sogra do Sr. Rodrigo, pois o trauma do luto lhe afetou psicologicamente.

Em relação à nulidade do título em razão de sua forma, sem razão os recorrentes.

Os requeridos/recorrentes não refutam a ocorrência do negócio, de modo que, a vontade das partes perfectibilizada em instrumento público ou particular tem caráter autônomo e vinculativo em relação a estes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas.

Sobre o tema, colaciono entendimento do c. STJ:

“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO. NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA. MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS.DESCABIMENTO. 1.
A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição). 3. No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração. Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública.
4. Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida, não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda (a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento) que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo. (...) 9. Recurso especial parcialmente provido”
.(STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 12/06/2018)

Com efeito, o instrumento particular apresentado nos autos é um título revestido de validade para embasar a demanda monitória.

A cláusula da avença, objeto da exordial é a de n.o 13, assim redigida:

Como segunda tese para afastar a obrigação de pagamento, os recorrentes afirmam que a desistência ocorreu em razão de trauma decorrente de luto com a morte da sogra, que abalou psicologicamente o requerido/apelante Rodrigo Antônio Szablewski.

No ponto, em que pese a situação de dor e tristeza enfrentada pelos recorrentes, não vislumbro justificativa viável a afastar a obrigação decorrente do contrato.

Isso porque a morte da genitora e sogra dos requeridos ocorreu em 19.03.2019 e o contrato foi assinado em 11.04.2019, quase um mês após o ocorrido. Além disso, os compradores não informaram os vendedores acerca da desistência, manifestando-a, expressamente, quase três meses após a assinatura do contrato, em resposta a um e-mail da adversa.

Assim, perfilho do entendimento adotado pelo juízo
a quo
no sentido que o fato apontado não demonstra incapacidade impeditiva da parte, bem como não por ser caracterizado como fato não previsto. Outrossim, o contrato também foi assinado por Keli, não havendo qualquer impedimento relacionado a ela.

Para melhor elucidação, colaciono trecho pertinente da sentença:

“A dinâmica dos fatos indica que o negócio foi realizado após o falecimento da sogra do Requerido, cuja negociação teve início antes de tal ocorrência, conforme narrado na instrução onde se colheu o depoimento pessoal das partes.

Ou seja,
o nascedouro do negócio era pretérito ao fato que teria gerado ansiedade no Requerido e, três semanas após a morte de sua sogra, firmou o negócio, assinando o contrato. É somente dois meses depois é que fez consulta médica em que o relatório indicava que o Requerido "não encontra condição de tomar decisão sobre compra e venda da casa".

Neste momento já não se tratava mais de tomar a decisão sobre o negócio, pois o mesmo já havia sido estabelecido com a assinatura do contrato dois meses antes de se atestar tal incapacidade. Ou seja, eventual incapacidade de tomada de decisão somente ocorreu posteriormente à concretização do negócio, quando já não era mais o caso de decidir, mas de cumprir as obrigações firmadas.

Não se deve perder de vista que o requerido Rodrigo Antonio não foi a única pessoa a firmar o contrato, pois sua esposa Keli da Silva também lançou assinatura do instrumento particular e assumiu as mesmas obrigações, sem qualquer ressalva.

Assim, mesmo que o Requerido tivesse com impossibilidade momentânea de praticar atos da vida civil,
caberia à outra contratante a prática de tais atos, vez que não há qualquer notícia que a mesma estivesse na mesma condição de impossibilidade e poderia ser inclusive a procuradora do esposo ou mesmo sua curadora.

Portanto, sem afastar a possibilidade de problemas de saúde relacionados a ansiedade, além de temporária, ocorreu após a concretização do negócio, quando restava apenas a execução do que já havia sido decidido e deliberado sem a condição psiquiátrica alegada pelo Requerido.

E, sem a demonstração de impossibilidade absoluta, ou de que eventual causa posterior de incapacidade relativa fosse absolutamente impeditiva, não se trata de caso fortuito ou de força maior, pois a origem do negócio é anterior ao fato descrito pelo médico e, eventual incapacidade seria temporária e plenamente executável pela outra contratante (esposa do autor).

[...]

Quanto ao argumento do Requerido de que a casa objeto do negócio era perto da casa de sua falecida sogra, novamente não se trata de questão essencial, mas de preferência do Requerido que somente poderia ser arguida antes da assinatura do contrato, como desistência do negócio não concretizado.

Mas como assinalado nos autos, o contrato foi assinado após o falecido, caso em que tal circunstância já era conhecida pelo Requerido e não pode ser considerada como fator superveniente imprevisível.

De qualquer forma, expressamente o Requerido e sua esposa exerceram a desistência do negócio, conforme se verifica em e-mail encaminhado cerca de 90 dias após a assinatura do contrato e assim incidem na multa lá combinada.”
- Id. n.o 193966758

Assim, diante da legítima expectativa dos promitentes vendedores, é de manter a obrigação inserida no contrato para o caso de desistência.

A propósito:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA UNILATERAL E IMOTIVADA DOS COMPRADORES. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. É devida multa contratual quando uma das partes desiste de forma imotivada do negócio, sem demonstração prévia de que queriam desistir, ferindo a boa-fé objetiva e a legítima expectativa do promitente vendedor. 2. Para haver condenação por litigância de má-fé, faz-se necessário que a parte litigante aja de forma temerária, causando dano processual à parte contrária, bem como se utilize de procedimentos escusos com o objetivo de vencer a demanda ou prolongar o andamento do processo. Não é a hipótese vertente. 3. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, não provida. Unânime.”
(TJ-DF 07318101620198070001 DF 0731810-16.2019.8.07.0001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 11/11/2020, 3a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/11/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DESISTÊNCIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA - MULTA CONTRATUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO DO CDC - CONTRATO ENTRE PARTICULARES - AUSÊNCIA DE DEFESA PARA IMPUGNAR O PERCENTUAL - MULTA CONTRATUAL MANTIDA. - Verificando que o comprador do imóvel simplesmente desistiu da compra e venda realizada, sem justificativas, cumpre validar a multa estipulada livremente entre as partes, pessoas físicas pelo percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, cabendo salientar, que o Código de Defesa do Consumidor é inaplicável no caso presente, bem como, não houve defesa da parte desistente para impugnar o percentual.”
(TJ-MG - AC: 10000191272657001 MG, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 29/01/0020, Data de Publicação: 05/02/2020)

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85,§ 11 do CPC, majoro os honorários de 10% para 15% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da assistência judiciária deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2024