Tribunal: TJMT
Processo: 1012780-29.2020.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-10
Data de publicação: 2024-09-17

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A SE REVOGAR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE DE DECLARAR ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS. RETENÇÃO EM 10%. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
1- Não se afere dos autos qualquer fato ou argumento contra o apelado a se modificar o entendimento do juízo de primeiro grau, de que o autor é pessoa hipossuficiente. A recorrente não apresentou nenhum documento a se descaracterizar o decidido.
2- Legal se declarar abusividade das cláusulas, pois o contrato regido pelo CDC, que autoriza esta possibilidade.
3- Não há extreme necessidade em se majorar o percentual, já que o estabelecido na sentença está dentro dos parâmetros adotados pelo Judiciário em casos análogos, entre 10% e 25%.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012780-29.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Atos Unilaterais, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[THIAGO RIBEIRO ESTEVO - CPF: 008.106.782-84 (APELADO), ELIANE DOS SANTOS - CPF: 029.239.101-33 (ADVOGADO), B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (APELANTE), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A SE REVOGAR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE DE DECLARAR ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS. RETENÇÃO EM 10%. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1- Não se afere dos autos qualquer fato ou argumento contra o apelado a se modificar o entendimento do juízo de primeiro grau, de que o autor é pessoa hipossuficiente. A recorrente não apresentou nenhum documento a se descaracterizar o decidido.

2- Legal se declarar abusividade das cláusulas, pois o contrato regido pelo CDC, que autoriza esta possibilidade.

3- Não há extreme necessidade em se majorar o percentual, já que o estabelecido na sentença está dentro dos parâmetros adotados pelo Judiciário em casos análogos, entre 10% e 25%.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1012780-29.2020.8.11.0015

APELANTE: B V INCORPORAÇÃO LTDA

APELADO: THIAGO RIBEIRO ESTEVO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
B V INCORPORAÇÃO LTDA
contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Juros e Correção Monetária n. 1012780-29.2020.8.11.0015, da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop
/MT, em que se decidiu por
“(a) DECLARAR rescindido o contrato pactuado entre as partes. (b) DECLARAR ABUSIVA a cláusula 4.3, 4.4 e 4.11 do respectivo contrato; (c) CONDENAR a parte demandada a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ. (d) DEDUZIR em favor da demandada os valores referentes a taxa de comissão de corretagem, no valor de R$3.207,79 reais. (e) CONFIRMAR a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão, a partir da propositura da lide, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados do requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais)”
(id. 230736402).

Em suma, a parte apelante sustenta que,
“para a ocorrência da rescisão contratual, uma das partes envolvidas deverá ter cometido algum ato que viesse a infringir as cláusulas contratuais celebradas entre as partes, ou seja, a uma das partes deverá ser atribuída a culpa pela possível rescisão contratual. No caso vertente, a autora não apontou por parte da requerida, qualquer ato ou fato que viesse a provocar o descumprimento das regras contratuais pactuadas entre ambos. Muito pelo contrário, o argumento que sustentou refere-se ao fato de estar passando por dificuldades financeiras e econômicas e com problemas de saúde. Ora, com o devido respeito, tal alegação não enseja à rescisão contratual e à devolução dos valores até então pagos, ainda mais nos patamares ora requeridos”.

Diz que,
“o contrato entre as partes deve observar o princípio da obrigatoriedade de cumprimento da pacta sunt servanda, reconhecendo-se assim que todas as cláusulas foram livremente celebradas, fazendo lei entre as partes contratantes”.

Argumenta que
“Em relação ao inadimplemento contratual, como é o caso do autor, que expressamente informou ter cessado com o pagamento das parcelas, o item 4.1 do instrumento contratual é claro e específico em relação aos valores a serem retidos, entre eles, os custos administrativos ao percentual de 30% e demais custos operacionais, nos termos do item 4.3. O autor estava ciente e assinou de livre e espontânea vontade o referido instrumento contratual, não podendo agora, alegar ignorância às normas legais e às cláusulas contratuais”.

Aduz que
“deverão ser aplicados todos os dispositivos contratuais inerentes à mora do autor, ora descritos nos itens 4.1.1; 4.2.2., 4.3.; e seguintes, incorrendo o autor em todos os ônus contratuais previstos, bem como plenamente ciente de que a retenção dos valores pagos será no percentual de 30%, conjuntamente com os demais custos e despesas administrativas previstas contratualmente, e, que eventuais valores a serem restituídos, em caso de resolução contratual, serão efetuados de forma fracionada”.

Fala que
“não há que se falar e cogitar na aplicação dos ditamos dispostos no CDC, e sim nos ditames dispostos no Código Civil, mais precisamente em relação aos direitos obrigacionais, e ao contrato que acabou vinculando as referidas partes”.

Afirma que
“em não sendo acolhidos os argumentos acima referidos, o que sinceramente não se espera, o percentual de retenção dos valores deverá ser majorado para 20% dos valores pagos, a título despesas administrativas e taxas, provenientes da rescisão contratual”.

Requer o provimento do recurso para que se indefira a justiça gratuita deferida ao autor; que seja aplicada a íntegra do contrato; que seja estabelecido o percentual de restituição em 20% (id. 230736410).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 230736416).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
B V INCORPORAÇÃO LTDA
contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Juros e Correção Monetária n. 1012780-29.2020.8.11.0015, da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop
/MT, em que se decidiu por
“(a) DECLARAR rescindido o contrato pactuado entre as partes. (b) DECLARAR ABUSIVA a cláusula 4.3, 4.4 e 4.11 do respectivo contrato; (c) CONDENAR a parte demandada a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ. (d) DEDUZIR em favor da demandada os valores referentes a taxa de comissão de corretagem, no valor de R$3.207,79 reais. (e) CONFIRMAR a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão, a partir da propositura da lide, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados do requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais)”
(id. 230736402).

Acerca da justiça gratuita, não se afere dos autos qualquer fato ou argumento contra o apelado a se modificar o entendimento do juízo de primeiro grau, de que o autor é pessoa hipossuficiente. A recorrente não apresentou nenhum documento a se descaracterizar o decidido.

Continuando, a apelante diz que ao caso não se aplica o CDC.

Entretanto, o STJ tem entendido que as regras devem ser aplicadas:

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. ENCARGOS RESCISÓRIOS. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos contratos imobiliários findos.
1.1. Além disso, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia,
à luz do Código de Defesa do Consumidor
, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019), essa é a situação dos autos.
1.2. No caso, nem sequer um leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da vendedora, poderia subtrair o direito dos consumidores de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de repasse do produto da arrematação, entendimento aplicado pelo TJRJ. 2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).
3. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
3.1. No caso, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem fixou o percentual em 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas. Tal solução não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual é inafastável a Súmula n. 83/STJ. 4. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial. 6. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 7. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 8. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020), o que foi observado pelo Tribunal de origem. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 9. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 9.1. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não informou previamente os adquirentes da incidência da comissão de corretagem, tampouco lhes prestou informações claras a justificar o repasse de tal encargo. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato firmado entre as partes, bem assim dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 10. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 284, 282, 356 e 283 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 11. Agravo interno a que se nega provimento
.” (AgInt no REsp n. 1.985.686/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023.)

Deste modo, não há ilegalidade em declarar abusividade das cláusulas, pois o contrato regido pelo CDC é regulado pela referida lei:

“Art. 4o A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

[...]

VI - coibição e repressão eficientes de todos os abusos praticados no mercado de consumo, inclusive a concorrência desleal e utilização indevida de inventos e criações industriais das marcas e nomes comerciais e signos distintivos, que possam causar prejuízos aos consumidores;

Art. 6o São direitos básicos do consumidor:

[...]

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; [...]”.

Sobre a retenção de valores, em caso de rescisão por culpa da parte vendedora, deve ser integral, entendimento do Superior Tribunal de Justiça que inclusive já pacificou o tema, editando o Enunciado de Súmula n.o 543:

“Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Entretanto, o caso dos autos é diferente, pois quem pede a desistência é o consumidor.

Na sentença, a juíza concluiu ser razoável o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento).

A pretensão da apelante é de aumentar o percentual da retenção para 30% ou 20%.

No julgamento do REsp
n. 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019, não houve tabelamento do percentual de retenção dos valores pagos, mas apenas entendeu pela possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal de até 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, que poderá ser reduzida judicialmente com base em alegações abstratas de abuso, como no presente caso.

Assim, não há extreme necessidade em se majorar o percentual, já que o estabelecido na sentença está dentro dos parâmetros adotados pelo Judiciário em casos análogos, entre 10% e 25%.

Cito julgado:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ERRO GROSSEIRO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO NA ORIGEM. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. DANO MORAL. PECULIARIDADE DA ESPÉCIE. 1. A nova sistemática processual civil instituída pela Lei n° 13.105/2015, dispõe que contra decisão que analisa admissibilidade de recursos constitucionais, aplicando entendimento firmado em regime de repetitivo ou repercussão geral cabe o Agravo Interno (artigo 1.030, § 2°, Código de Processo Civil), caracterizando erro grosseiro o manejo do Agravo para o Superior Tribunal de Justiça ou Supremo Tribunal Federal (artigo 1.042 do Código de Processo Civil). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. No caso, verifica-se que a conclusão do tribunal de origem acerca da condenação em danos morais decorreu inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que atrai o óbice da Súmula no 7/STJ.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
5. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula no 7 do Superior Tribunal de Justiça. 6. Agravo interno não provido
.” (AgInt no AREsp n. 2.475.260/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)

O percentual de 10% fixado na sentença não é
inadequado, de modo que deve ser mantido o que foi definido.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO.

Majoro os honorários para 15%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2024