Tribunal: TJMT
Processo: 1011542-06.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-03
Data de publicação: 2024-09-10

Ementa:
APELANTE: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
APELADO: MATHEUS DE OLIVEIRA SOUSA.
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RETORNO AOSTATUS QUO ANTE –DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS –ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULDADOS COM ARRAS SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, inclusive, com relação a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
2. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.
3. Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.
4. O promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011542-06.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), MATHEUS DE OLIVEIRA SOUSA - CPF: 061.183.661-01 (APELADO), REINALDO MANOEL GUIMARAES - CPF: 348.042.501-15 (ADVOGADO), KARINA DOS REIS BELTRAO GUIMARAES - CPF: 588.518.441-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

APELADO:

MATHEUS DE OLIVEIRA SOUSA
.

EMENTA:

APELAÇ
ÃO
CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RETORNO AOSTATUS
QUO ANTE
–DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS –ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO
DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULDADOS COM ARRAS
SOB PENA DE
BIS IN IDEM

–
DESCABIMENTO
–
DANO MORAL – OCORRÊNCIA –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO –
CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS

–
SENTENÇA MANTIDA
–

RECURSO CONHECIDO E
DESPROVIDO
.

1.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas
, inclusive, com relação a comissão de corretagem.

Inteligência da Súmula 543 do STJ.

2.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

3.
Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.

4. O
promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação

tirado contra sentença
(ID no
228553670
)
proferida pelo Juízo da
1
a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação De Rescisão Contratual De Promessa De Compra e Venda De Imóvel C/C Devolução Integral Dos Valores Pagos, Indenização Por Danos Morais, movida por
MATHEUS DE OLIVEIRA SOUSA

contra
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nestes termos:

(...)
Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais' proposta por
MATHEUS DE OLIVEIRA SOUZA
, em desfavor de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, com qualificação nos autos, para
declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes
, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos,
devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única
, os quais deverão ser corrigidos – juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária ‘INPC’ a contar do desembolso “APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 02 TJSP. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM DA CITAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A correção monetária incide a partir de cada desembolso e os juros devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Precedentes deste Tribunal.(TJ-SP - AC: 10115507820198260011 SP 1011550-78.2019.8.26.0011, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 29/11/2020); condeno a empresa ré no
pagamento da importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais,
devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a partir desta decisão, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação, ratificando a decisão Id 120367664.

(
grifo
s
origina
l
e nosso
)

(...)”

Em suas razões recursais (ID no
228553672
),
o apelante
invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

1. Da
inexigibilidade da restituição da taxa de corretagem.

2. D
a inexistência de dano moral indenizável.

3.
Alternativamente, defende a redução dos danos morais arbitrados.

4.
Da impossibilidade
cumulação da indenização por danos morais com a perda do valor pago à título de entrada (arras),
sob pena de
bis in idem
.

5.
Da condenação da parte adversa, no pagamento de honorários
.

O apelado
apresen
tou
contrarrazões
, rebatendo as alegações da parte apelante, e pugnando pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

APELADO:

MATHEUS DE OLIVEIRA SOUSA.

VOTO

Egrégia Câmara:

1.
Da inexigibilidade da restituição da taxa de corretagem.

Em síntese, e
xtrai-se dos presentes autos, que as partes litigantes firmaram contrato de promessa de compra e venda de lote disposto na Quadra no 14, Lote no 15, Loteamento Jardim Vitória Régia, com denominação comercial de LOTEAMENTO ALTA VISTA PARQUE, contudo, houve atraso injustificado na entrega do referido lote.

Aduz
a apelante
, sobre a necessidade d
o abatimento do valor correspondente a taxa de corretagem.
Asseverando,
a validade
da cláusula contratual que
, no contrato de
promessas de compra e venda,

transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com o custo da corretagem,

desde que esse valor seja registrado na avença com destaque
, razão pela qual defende a reforma da sentença vergastada.

Pois bem.

Ao analisar a questão posta em julgamento, com alicerce no acervo probatório angariad
o
nos autos,
percebo que
não merece guarida a tese de inexigibilidade da restituição da taxa de corretagem, notadamente, no caso dos autos, em que a resolução do contrato de compra e venda do imóvel se deu por culpa exclusiva da apelada.

Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ,
in
verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Com efeito, s
endo a culpa pela rescisão da promitente vendedora
, ora apelante
, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido
é a jurisprudência hodierna
:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA –
NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE
– ARRAS (SINAL) C.C CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - PERDA DAS ARRAS - DANO MORAL – MINORAÇÃO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem
(proibição da dupla condenação
a
mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras.” Precedente do STJ.

O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a redução do valor arbitrado na sentença, a fim de adequar-se à realidade do caso concreto, aos casos análogos.

Recurso parcialmente provido.

(N.U 1006940-69.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024,
Publicado
no DJE 08/06/2024)
[grifo nosso]

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM

– IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE -
CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ
– DANOS MORAIS SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO. Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ).
“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).
“O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.”

(TJ-MT - AC: 10064753620188110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 02/09/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020).
[grifo nosso]

2.
Da inexistência de dano moral indenizável.

Assevera
a apelante
que, no presente caso, não houve ocorrência de dano moral, bem como, que o mero atraso na obra é insuficiente a justificar a configuração do dano moral indenizável, na medida em que não se trata de dano
in
re

ipsa
.

N
este ponto, entendo que o pedido d
a apelante não merece guarida, eis que,
observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Com efeito, entendo que
o dano moral
, no caso dos autos,
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por 2 (dois) anos e 7 (sete) meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Ademais, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da parte compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

3.
Alternativamente, defende a redução dos danos morais arbitrados.

Conforme é sabido, é dever do Julgador, quando entender pela ocorrência de danos morais indenizáveis, observar critérios para estabelecer o quantum indenizatório, devendo ser observado à situação econômica das partes
litigantes, bem como, às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Desta forma, entendo que razão não assiste
a apelante
,
tendo em vista, que
o valor de
R$
6
.000,00 (
seis
mil reais)
destinados a recompor os prejuízos morais da parte recorrida, para o caso em testilha, se afigura em conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua reparabilidade, além da finalidade pedagógica em relação à empresa demandada
,
devendo ser mantida inalterada a sentença vergastada
.

4.
Da impossibilidade cumulação da indenização por danos morais com a perda do valor pago à título de entrada (arras), sob pena de
bis in idem
.

Rejeito tal tese recursal, eis que,
independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
,
mantendo-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Em face do que dispõe o art. 85, §11o do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para o importe de 15% (quinze porcento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2024