Tribunal: TJMT
Processo: 1022580-24.2023.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-03

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022580-24.2023.8.11.0000
AGRAVO – AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA C.C RESCISÃO DA LOCAÇÃO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS/ACESSÓRIOS – DEFERIMENTO PREMATURO DE LIMINAR DE DESPEJO – DISCUSSÃO SOBRE AS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS DA LOCAÇÃO ESTAR DEVIDAMENTE QUITADAS QUE DESAFIA A INSTRUÇÃO DO PROCESSO – AGRAVO PROVIDO – DECISÃO REFORMADA.
A necessidade da realização de instrução para resolver questão sobre a alegação de que as obrigações financeiras da locação estão devidamente quitadas possibilita o indeferimento de pedido formulado em sede de tutela de urgência, consistente na suspensão dos efeitos do despejo determinado pela origem de forma prematura.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022580-24.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RAPHAEL FERNANDES FABRINI - CPF: 693.457.831-72 (ADVOGADO), FRANCISCO DE ASSIS DA CUNHA LISBOA - CPF: 032.335.854-38 (AGRAVANTE), DALVA ALVES DAS NEVES - CPF: 792.828.737-49 (AGRAVADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022580-24.2023.8.11.0000

AGRAVO – AÇÃO DE
DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA C.C RESCISÃO DA LOCAÇÃO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS/ACESSÓRIOS – DEFERIMENTO PREMATURO DE LIMINAR DE DESPEJO – DISCUSSÃO SOBRE
AS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS DA LOCAÇÃO ESTAR DEVIDAMENTE QUITADAS
QUE DESAFIA A INSTRUÇÃO DO PROCESSO
–
AGRAVO PROVIDO – DECISÃO REFORMADA.

A necessidade da realização de instrução para resolver questão sobre a alegação de que
as obrigações financeiras da locação estão devidamente quitadas
possibilita o indeferimento de pedido formulado em sede de tutela de urgência, consistente na suspensão dos efeitos do despejo determinado pela origem de forma prematura.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022580-24.2023.8.11.0000

Agravante:
Francisco de Assis da Cunha Lisboa

Agravada:
Dalva Alves das Neves

RELATÓRIO.

E. Câmara:

Agravo
interposto pelo requerido
Francisco de Assis da Cunha Lisboa

contra decisão do Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá
.

AÇÃO
:
Despejo por Inadimplência c.c Rescisão da Locação e Cobrança de Aluguéis e Acessórios n. 1029670-57.2023.8.11.0041
proposta por
Dalva Alves das Neves
em face de
Francisco de Assis da Cunha Lisboa
aqui agravante
.

DECISÃO (id. de origem 126217846)
:
deferiu o pedido de despejo, a fim de que o requerido aqui agravante desocupe o imóvel residencial objeto da lide (
imóvel situado na Avenida Ipiranga, N° 280, Apto 701, Ed. Marrakech, Bairro Goiabeiras, Cuiabá - MT
), no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado. Condicionou o despejo à caução.

Alega estar com todas as obrigações financeiras do contrato devidamente quitadas.

Informa que a petição inicial da ação de despejo consigna:

“
Aduz a Agravada em sua inicial, que firmou, por meio de sua representante, contrato de aluguel de imóvel residencial, com o Agravante, tendo início em 25 de março de 2023 e término previsto para 24 de março de 2026, mediante pagamento mensal de R$ 2.250,00 (dois mil duzentos e cinquenta reais), vencíveis todo o dia 25 de cada mês, pelo que demonstrado no contrato de locação anexo. Menciona a inicial, que o Agravante firmou contrato de seguro fiança com a empresa CredPago para cumprir a exigência de garantia do contrato de locação entabulado. Afirma a Agravada que em razão da inadimplência do Agravante com a CredPago, em 26 de junho de 2023 a garantia contratual foi exonerada, permanecendo o contrato sem garantia legal. Na sequência a inicial relata ter notificado o Agravante para realizar a substituição da garantia no prazo de 30 (trinta) dias corridos, a partir de 26 de julho de 2023, como consta na notificação juntada aos autos de origem. Ainda teve a coragem de afirmar, que o Agravante tratou o assunto com pouca importância, indicando garantia que não se destinava ao fim almejado, eis que não eram confiáveis e por tal fato não foram aprovadas, supostamente caracterizando infração contratual. Por fim, a Agravada menciona ter tentado por inúmeras vezes solucionar a questão de forma amigável, entretanto, todas as tentativas teriam sido infrutíferas, motivo pelo qual pretende o despejo do Agravante e consequentemente a rescisão contratual.
”.

Relata ter firmado o contrato de locação com a autora, com início em 25.3.2023 e término em 24.4.2026 pelo valor mensal de R$2.250,00 a vencer todo dia 5 de cada mês.

Aduz que sem entender bem o motivo, no início do contrato foi induzido pela imobiliária a realizar a contratação do seguro fiança disponibilizado pela empresa CredPago Serviços de Cobrança com a finalidade de viabilizar a garantia do contrato e consequentemente a liberação do imóvel para locação.

Relata que no primeiro semestre de 2023 passou a ter dificuldades financeiras e deixou de pagar algumas obrigações do contrato: maio/2023 (taxa de mudança), maio/2023 (condomínio) e junho/2023 (condomínio e aluguel), cujas despesas foram quitadas pela garantia contratada com a CredPago.

Relata ainda ter entrado em acordo com a empresa CredPago e realizou o parcelamento de seu débito com a citada empresa, estando sendo quitadas as prestações.

Informa que a empresa CredPago, contratada para garantir o contrato de locação, informou à imobiliária representante da autora aqui agravada que não mais iria garantir o contrato e que, assim, o contrato perdeu sua garantia pela exoneração da CRedPago em 26.7.2023.

Aduz que a partir de então, o locatário aqui agravante passou a enviar diversos e-mail’s à imobiliária representante de autora aqui agravada, com todos os documentos necessários para a substituição da garantia, inclusive, disponibilizou dois fiadores, bem assim, que a imobiliária respondia “com indiferença” e recusou, sem justificar, as duas garantias.

Sustenta que a possibilidade de substituição da garantia encontra respaldo na cláusula 20a, parágrafo segundo, do contrato de locação, que consigna que a substituição de garantia pode ocorrer no prazo de 30 dias. Também sustenta respaldo no art. 40, parágrafo único da Lei 8.245/1991.

Argumenta que logo após o recebimento da comunicação da exoneração da empresa CredPago, ou seja, no dia 3.7.2023, já encaminhou contranotificação para a imobiliária Rosa Imóveis, em que ressaltou o prazo de 30 dias para substituir a garantia e que no dia 24.7.2023 apresentou o fiador, cujo pedido foi instruído com identificação por CNH e documentos comprobatórios da solvência financeira e recebeu, no dia seguinte, uma ficha cadastral para preenchimento, o que o fez supor que seria admitida a modalidade de substituição da garantia do contrato.

A ficha foi devolvida, devidamente preenchida, em 27.7.2023. Todavia, recebeu da imobiliária, no dia 27.7.2023, comunicação de que deveria encaminhar mais documentos, o que fez no dia 28.7.2023.

Recebeu a recusa, sem justificativa, da alteração da modalidade de garantia do contrato somente em 2.8.2023, ocasião em que lhe foi solicitado apresentar novo fiador e que no mesmo dia pediu informações sobre o motivo da recusa até mesmo para evitar que outra desaprovação.

Relata não ter recebido a pretendida justificativa e que em 4.8.2023 informou à imobiliária que o fiador era, inclusive, proprietário de terra rural e de empresa do ramo agrícola e que em 7.8.2023 a imobiliária novou o prazo para substituição da garantia, transferindo-o para 20.8.2023.

Informa ter recebido em 9.8.2023 comunicação da imobiliária para que entrasse em contato com a empresa CredPago para tratar sobre o contrato, sem justificar a recusa do fiador, e a informação, também, da propositura da ação de despejo.

Após relatos da situação fática, argumenta que não houve recusa justificada do fiador que apresentou para a imobiliária e que estão quitadas todas as obrigações financeiras do pacto.

Após discorrer sobre a função social do contrato “habitação familiar”, pede a concessão de efeito suspensivo. No mérito, o provimento do agravo.

O efeito suspensivo foi deferido (id. 183914671).

Na contraminuta, id. 187088176, a autora agravada Dalva Alves das Neves representada pela Imobiliária
Rosa Imóveis Ltda.
rebate as alegações postas nas razões do Agravo e pede o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022580-24.2023.8.11.0000

Agravante:
Francisco de Assis da Cunha Lisboa

Agravada:
Dalva Alves das Neves

VOTO.

E. Câmara:

O cerne deste Agravo
interposto pelo requerido
Francisco de Assis da Cunha Lisboa

é saber se é caso de reforma da decisão impugnada que deferiu seu despejo voluntário do
imóvel objeto da lide, situado na Avenida Ipiranga, N° 280, Apto 701, Ed. Marrakech, Bairro Goiabeiras, Cuiabá - MT
, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado. Condicionou o despejo à caução.

Cuida-se, na origem, de
Ação de Despejo

por Inadimplência c.c Rescisão da Locação e Cobrança de Aluguéis e Acessórios
proposta por
Dalva Alves das Neves
representada pela Imobiliária
Rosa Imóveis Ltda.
aqui agravada em face de
Francisco de Assis da Cunha Lisboa
aqui agravante,
cuja liminar de desocupação voluntária pelo requerido aqui agravante do imóvel objeto da lide foi deferida e é impugnada por este recurso
.

Conforme já consignado na decisão que deferiu os efeitos da antecipação da tutela para este Agravo, verifica-se
que a discussão tem por enfoque maior a alegação de que o contrato está sem garantia, que o requerido aqui recorrente rebate ao argumento de ter ofertado garantia e não ter obtido recusa devidamente justificada.

E essa questão, de oferta e de não aceitação, sem justificativa, da garantia ofertada, desafia análise mais verticalizada.

Realça-se que o requerido locatário aqui agravante alega, e quanto a este fato não se verifica,
a princípio
, discussão, de que as obrigações financeiras da locação estão devidamente quitadas.

Assim, tem-se que o despejo, como media extrema que é, deve aguardar melhores esclarecimentos, o que ocorrerá com a necessária instrução do processo, notadamente sobre a questão de eventual falta de garantia.

E a necessidade de instrução do processo possibilita o indeferimento do pedido formulado na origem em sede de tutela de urgência, conforme é a orientação desta e. Câmara lançada na ementa proferida no Agravo no 1024392-38.2022.811.0000, julgado em 1.2.2023. Veja a citada ementa:

“
AGRAVO – AÇÃO DE
NULIDADE DE ATO JURÍDICO –
DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CONSISTENTE NA SUSTAÇÃO E CASSAÇÃO DOS EFEITOS JURÍDICOS DE DOAÇÃO COM CLÁUSULA DE RESERVA DE USUFRUTO – QUESTÃO QUE DESAFIA A INSTRUÇÃO DO PROCESSO – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

A necessidade da realização de instrução
para resolver ocorrência de eventuais vícios na doação de imóvel, feita pelos pais ao filho, cujo ato já foi objeto de homologação judicial,
possibilita o indeferimento de pedido formulado em sede de tutela de urgência
, consistente na suspensão dos efeitos da referida doação.”
(grifei).

Realça-se a possibilidade de reanálise, na origem, do pleito formulado em sede de tutela de urgência assim que evidenciada a existência de elementos suficientes para tanto.

Posto isso,
dá-se provimento ao Agravo e reforma-se a decisão impugnada
, que na Ação de Despejo proposta pela aqui agravada
deferiu o despejo voluntário, no prazo de 15 dias, sob pena de saída forçada, do requerido
Francisco de Assis da Cunha Lisboa

aqui agravante
do imóvel objeto da lide, situado na Avenida Ipiranga, N° 280, Apto 701, Ed. Marrakech, Bairro Goiabeiras, Cuiabá - MT.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024