Tribunal: TJMT
Processo: 1003410-33.2018.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-31
Data de publicação: 2024-08-02

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 1003410-33.2018.8.11.0003
APELANTE: ITAÚ UNIBANCO S/A
APELADOS: JOSÉ CORREA PRATES e LUCIA MARIA CORREA PRATES
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA – LEI N° 9.514/97 – DEMANDA JULGADA PROCEDENTE – ALEGADA REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO – NULIDADE DA INTIMAÇÃO EDITALÍCIA EMPREENDIDA CONTRA A CODEVEDORA FIDUCIANTE – AUSENTE PRÉVIA TENTATIVA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DE MODO A SE ATESTAR SE ENCONTRAR EM OUTRO LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO – NULIDADE DOS ATOS CONSEGUINTES E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS NO MÍNIMO E PARÂMETRO LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
O cerne da controvérsia reside na alegada nulidade da intimação dos autores apelados para fins de purgarem a mora antes da consolidação da propriedade, nos moldes do art. 26, §§ 1° a 4° da Lei n°. 9.514/1997. Como o contrato é anterior à redação atual do referido dispositivo, à luz da premissa do tempus regit actum, deve valer a redação legal anterior.
No caso concreto, a notificação do autor recorrido José Correa Prates para fins de purgação da mora ocorreu por via de sua procuradora, especialmente constituída para tal fim, conforme comprovado por certidão e procuração coligidos aos autos, o que atesta a regularidade de notificação deste referido devedor, eis que a disposição do § 1° do art. 26 da legislação de regência expressamente autoriza a notificação via procurador regularmente constituído, servindo para tal finalidade a procuração particular outorgada a ele, consoante preleciona o art. 654 do CC.
A mesma sorte não vale para a notificação da codevedora Lucia Maria Correa Prates, a qual, na condição de contratante/devedora fiduciante também deveria ter sido regularmente notificada para fins de purgação da mora, mormente ao se considerar que a redação do art. 26, § 3°, da Lei n°. 9.514/97 é expressa no sentido de que a notificação é pessoal (ou seja, deve ser individual), bem assim ao se ponderar a gravidade e a natureza real do procedimento de excussão extrajudicial realizado.
Os autos revelam que não foram realizadas regulares tentativas prévias de notificação da codevedora antes que fosse empreendida a sua intimação por edital, o que é premente para se atestar que o devedor se encontra em outro local, incerto e não sabido (art. 26, § 4°, da Lei n°. 9.514/97). Há mácula na intimação editalícia empreendida contra a codevedora Lucia Maria Correa Prates de plano, o que redunda na nulidade de todos os conseguintes atos do procedimento de excussão extrajudicial levado a cabo pelo Cartório de Imóveis, como consolidação da propriedade e ulteriores possíveis leilões realizados. Precedentes.
Não há como minorar o quantum arbitrado a título de honorários advocatícios sucumbenciais, eis que a porcentagem foi fixada no mínimo legal de 10% e a base de incidência deve ser o valor atualizado da causa, conforme art. 85, § 2°, do CPC.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003410-33.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Compra e Venda, Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[JOSE CORREA PRATES - CPF: 146.558.611-34 (APELADO), VINICIUS CARLLOS CRUVINEL - CPF: 739.749.191-04 (ADVOGADO), LUCIA MARIA CORREA PRATES - CPF: 885.164.741-00 (APELADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELANTE), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), PRIMEIRO TABELIONATO E REG DE IMOVEIS DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 15.031.891/0001-10 (APELANTE), 3.TABELIONATO DE NOTAS REGISTRO DE TITULOS E DOCUMENTOS - CNPJ: 15.031.917/0001-20 (APELANTE), HEIDY ERIKA REINGRUBER - CPF: 399.043.158-76 (APELANTE), HELIO CAVALCANTI GARCIA - CPF: 003.743.001-78 (APELANTE), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), FABIANA ALBUES MACIEL - CPF: 909.812.511-53 (APELANTE), VANDERLEI CHILANTE - CPF: 140.235.479-72 (ADVOGADO), IZIS RIBEIRO GUTIERREZ - CPF: 321.154.358-93 (ADVOGADO), PRIMEIRO TABELIONATO E REG DE IMOVEIS DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 15.031.891/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), 3.TABELIONATO DE NOTAS REGISTRO DE TITULOS E DOCUMENTOS - CNPJ: 15.031.917/0001-20 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIANA ALBUES MACIEL - CPF: 909.812.511-53 (TERCEIRO INTERESSADO), HELIO CAVALCANTI GARCIA - CPF: 003.743.001-78 (TERCEIRO INTERESSADO), HEIDY ERIKA REINGRUBER - CPF: 399.043.158-76 (TERCEIRO INTERESSADO), RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO), JOAO MARCUS SOUZA ALEXANDRE - CPF: 035.205.661-41 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA – LEI N° 9.514/97 – DEMANDA JULGADA PROCEDENTE – ALEGADA REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO – NULIDADE DA INTIMAÇÃO EDITALÍCIA EMPREENDIDA CONTRA A CODEVEDORA FIDUCIANTE – AUSENTE PRÉVIA TENTATIVA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DE MODO A SE ATESTAR SE ENCONTRAR EM OUTRO LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO – NULIDADE DOS ATOS CONSEGUINTES E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS NO MÍNIMO E PARÂMETRO LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

O cerne da controvérsia reside na alegada nulidade da intimação dos autores apelados para fins de purgarem a mora antes da consolidação da propriedade, nos moldes do art. 26, §§ 1° a 4° da Lei n°. 9.514/1997. Como o contrato é anterior à redação atual do referido dispositivo, à luz da premissa do
tempus regit actum
, deve valer a redação legal anterior.

No caso concreto, a notificação do autor recorrido José Correa Prates para fins de purgação da mora ocorreu por via de sua procuradora, especialmente constituída para tal fim, conforme comprovado por certidão e procuração coligidos aos autos, o que atesta a regularidade de notificação deste referido devedor, eis que a disposição do § 1° do art. 26 da legislação de regência expressamente autoriza a notificação via procurador regularmente constituído, servindo para tal finalidade a procuração particular outorgada a ele, consoante preleciona o art. 654 do CC.

A mesma sorte não vale para a notificação da codevedora Lucia Maria Correa Prates, a qual, na condição de contratante/devedora fiduciante também deveria ter sido regularmente notificada para fins de purgação da mora, mormente ao se considerar que a redação do art. 26, § 3°, da Lei n°. 9.514/97 é expressa no sentido de que a notificação é pessoal (ou seja, deve ser individual), bem assim ao se ponderar a gravidade e a natureza real do procedimento de excussão extrajudicial realizado.

Os autos revelam que não foram realizadas regulares tentativas prévias de notificação da codevedora antes que fosse empreendida a sua intimação por edital, o que é premente para se atestar que o devedor se encontra em outro local, incerto e não sabido (art. 26, § 4°, da Lei n°. 9.514/97). Há mácula na intimação editalícia empreendida contra a codevedora Lucia Maria Correa Prates de plano, o que redunda na nulidade de todos os conseguintes atos do procedimento de excussão extrajudicial levado a cabo pelo Cartório de Imóveis, como consolidação da propriedade e ulteriores possíveis leilões realizados. Precedentes.

Não há como minorar o
quantum
arbitrado a título de honorários advocatícios sucumbenciais, eis que a porcentagem foi fixada no mínimo legal de 10% e a base de incidência deve ser o valor atualizado da causa, conforme art. 85, § 2°, do CPC.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 1003410-33.2018.8.11.0003

APELANTE:

ITAÚ UNIBANCO S/A

APELADOS:

JOSÉ CORREA PRATES e LUCIA MARIA CORREA PRATES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ITAÚ UNIBANCO S/A
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, Juiz de Direito
Luiz Antônio Sari
, lançada nos autos da “
Ação Anulatória de Ato Jurídico”
número 1003410-33.2018.8.11.0003, ajuizada contra a parte apelante pela parte autora apelada
JOSÉ CORREA PRATES
e
LUCIA MARIA CORREA PRATES
, que julgou procedentes os pedidos para:
“
a)
declarar
nula a intimação de (fl.571 – correspondência ID 15208287, fl.02 e; fl.575 – correspondência ID 15208296, fl.01) para os autores a purgarem a mora e, via de consequência,
anular
a consolidação da propriedade registrada à Av.17/22.265 de (fls.62/63 – correspondência ID 13100365, fls.06/07) (art. 26 e seguintes, da Lei no 9.514/1997);
b)
anular
os leilões realizados em 17 e 27 de abril de 2.017 e, consequentemente, bem como,
anulo
a averbação de compra e venda Av.22/22.265 (fls.63/64 – correspondência ID 13100365, fls.07/08) (art.27, Lei no9.514/97);
c)
condenar
o réu, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil
” (sic).

Nas razões do apelo Id. 216632335, a parte apelante aduz, em síntese, que
“não procede a alegação da Parte apelada de que não foram intimados para purga da mora, haja vista que a certidão do Oficial do CRI, que é dotada de fé pública (art. 24 da Lei de Registros Públicos), não deixa dúvidas da regularidade do procedimento adotado”
, sendo que
“o Réu realizou a intimação no dia 04/10/2016, oportunidade em que os Apelados poderiam contestar os valores cobrados, o que não foi feito, haja vista patente inércia da Parte Recorrida, situação que restou registrada no Cartório Registrado de Imóvel, competente”
, de tal feita que
“o prazo para purga da mora foi devidamente oportunizado, sem que houvesse qualquer manifestação da parte autora”
(sic).

Sustenta que
“nos contratos em que há mais de um mutuário é perfeitamente legal a intimação pessoal de só um deles, conforme autoriza o § 3o do art. 26 da Lei no 9.514/97, sendo válida, portanto, a notificação realizada”
, sendo que
“a jurisprudência pátria é uníssona, notadamente, no c. STJ, acerca da desnecessidade de intimação na pessoa de ambos os cônjuges mutuários”
(sic).

Defende que após
“regular intimação para purga da mora, levou-se adiante o procedimento da lei e, embora a Parte Recorrida afirme que não foi notificada dos leilões, sua pretensão não pode prosperar, vez que o procedimento de consolidação da propriedade ocorreu em 21/12/2016, antes das alterações da Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/17, quando não se fazia necessário a notificação das datas, horários e locais dos leilões, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, bastando a publicação dos editais, o que foi devidamente cumprido pelo Réu”
(sic), não havendo qualquer irregularidade no procedimento de excussão extrajudicial adotado.

Ao final, explana que a causa não é de alta complexidade, sendo imperativa a reforma da sentença no que atine aos honorários sucumbenciais fixados, a fim de que seja reduzido o montante fixado.

A par desses argumentos, pede que
“seja dado provimento ao presente recurso, julgando-se totalmente improcedente o pleito da parte apelada”
(sic).

Contrarrazões da parte autora apelada na peça Id. 216632338, repisando as nulidades alegadas e sustentando a correção da sentença recorrida. Pede o desprovimento do recurso.

Na peça Id. 226464182, a parte recorrida pugna pela retirada do recurso da pauta virtual, visando à realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Conforme relatado, trata-se de recurso em que a parte apelante requer que
“
seja dado provimento ao presente recurso, julgando-se totalmente improcedente o pleito da parte apelada”
(sic).

Sustenta que:
“não procede a alegação da Parte apelada de que não foram intimados para purga da mora, haja vista que a certidão do Oficial do CRI, que é dotada de fé pública (art. 24 da Lei de Registros Públicos), não deixa dúvidas da regularidade do procedimento adotado”
, sendo que
“o Réu realizou a intimação no dia 04/10/2016, oportunidade em que os Apelados poderiam contestar os valores cobrados, o que não foi feito, haja vista patente inércia da Parte Recorrida, situação que restou registrada no Cartório Registrado de Imóvel, competente”
, de tal feita que
“o prazo para purga da mora foi devidamente oportunizado, sem que houvesse qualquer manifestação da parte autora”
;
“nos contratos em que há mais de um mutuário é perfeitamente legal a intimação pessoal de só um deles, conforme autoriza o § 3o do art. 26 da Lei no 9.514/97, sendo válida, portanto, a notificação realizada”
, sendo que
“a jurisprudência pátria é uníssona, notadamente, no c. STJ, acerca da desnecessidade de intimação na pessoa de ambos os cônjuges mutuários”
; após
“regular intimação para purga da mora, levou-se adiante o procedimento da lei e, embora a Parte Recorrida afirme que não foi notificada dos leilões, sua pretensão não pode prosperar, vez que o procedimento de consolidação da propriedade ocorreu em 21/12/2016, antes das alterações da Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/17, quando não se fazia necessário a notificação das datas, horários e locais dos leilões, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, bastando a publicação dos editais, o que foi devidamente cumprido pelo Réu”
(sic), não havendo qualquer irregularidade no procedimento de excussão extrajudicial adotado; a causa não é de alta complexidade, sendo imperativa a reforma da sentença no que atine ao honorários sucumbenciais fixados a fim de que seja reduzido o montante fixado.

Antes de adentrar na análise da insurgência recursal, infere-se oportuno trazer à colação o teor da sentença recorrida proferida nos seguintes termos:

“Processo Judicial Eletrônico no1003410-33/2018

Ação: Anulatória de Ato Jurídico

Autores: José Corrêa Prates e Lúcia Maria Corrêa Prates.

Réus: Itaú Unibanco S/A e Outros.

Visto, etc.

JOSÉ CORRÊA PRATES E LÚCIA MARIA CORRÊA PRATES
,
ambos com qualificação nos autos, via seu bastante procurador, ingressou neste juízo com a presente “Ação Anulatória de Ato Jurídico” em desfavor de
ITAÚ UNIBANCO S/A,
pessoa jurídica de direito privado e,
HÉLIO CAVALCANTI GARCIA e FABIANA ALBUES MACIEL,
ambos com qualificação nos autos, aduzindo:

“Que, os autores celebraram na data de 31/05/2011 com o réu (Itaú S/A), contrato de venda e compra de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária sob no10120315206 o qual consistia na compra de uma casa residencial de alvenaria situada na Travessa Elton Pitroski, no502, nesta cidade de Rondonópolis-MT; que, os autores ficaram inadimplentes junto ao réu (Itaú Unibanco S/A) no valor de R$2.861,82 (dois mil, oitocentos e sessenta e um reais e oitenta e dois centavos); que, em face da inadimplência o banco réu promovera leilão extrajudicial do imóvel, no qual o imóvel não fora arrematado, tendo posteriormente o banco o vendido a terceira pessoa (Heidy Erika Reingruber); que, os autores só tomaram conhecimento da venda do imóvel, por meio da emissão de certidão de matrícula atualizada junto ao R.G.I local; que, conforme pode se verificar do processo extrajudicial, a certidão consta a intimação apenas do devedor/fiduciante, Sr. José Corrêa Prates, o qual fora representado por procurador sem poderes para receber; que, a citação da devedora/fiduciante, Sra. Lúcia Maria Corrêa Prates, não fora realizada via oficial e sim por edital; que, não consta qualquer comprovação por parte dos réus, se houvera a tentativa do oficial de registro de imóveis em diligenciar para intimação pessoal da segunda autora (Lúcia Maria Corrêa Prates), que figura como devedora, sendo esta intimada apenas por editais; que, resta claro que tal irregularidade vai de encontro às disposições legais e contratuais que regem a avença, implicando na nulidade do procedimento da consolidação da propriedade manejado pelo réu (Itaú Unibanco S/A); que, a fim de demonstrar ainda a boa-fé dos autores, salienta aqui que ajuizaram ação declaratória de inexistência de débito em face do réu (Itaú Unibanco S/A), uma vez que entendem que todos os débitos relativos ao imóvel foram quitados (PJE no1003694-75.2017.8.11.0003), assim, requer a antecipação da tutela e, ao final, a procedência do pedido, com a condenação dos réus nos encargos da sucumbência. Junta documentos e dá à causa o valor de R$110.600,10 (cento e dez mil, seiscentos reais e dez centavos), postulando a ação sob o manto da assistência judiciária”.

Os pedidos de assistência judiciária e tutela provisória de urgência restaram deferidos, nos termos da decisão de (fls.106/108 – correspondência ID 13123844), sobrevindo recurso de Agravo de Instrumento sob no1009033-87.2018.8.11.0000, o qual restara desprovido de (fls.719/725 – correspondência ID 25593109).

Devidamente citados, ofereceram contestação (Cartório do Terceiro Tabelionato de Notas Registro de Títulos, Heidy Erika Reingruber, Itaú Unibanco S/A e Hélio Cavalcanti Garcia) às (fls.160/179 – correspondência ID 15107724 a ID 15107757; fls.182/419 – correspondência ID 15146611 a ID 15146750; fls.468/538 – correspondência ID 15177781 a ID 15178299 e; fls.540/603 – correspondência ID 15208246 a ID 15208333), onde procura rechaçar as assertivas levadas a efeito pela autora, dizendo:

“Cartório do Terceiro Tabelionato de Notas Registro de Títulos –
que, preliminarmente, argui inépcia da inicial, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito, nos termos dos artigos 319, III e IV e, 485, ambos do Código de Processo Civil; que, no mérito, perfeita e válida a intimação via extrajudicial dos autores, assim, requer a improcedência do pedido, com a condenação da autora nos ônus da sucumbência. Junta documentos.

Heidy Erika Reingruber –
que, preliminarmente, impugna a concessão da assistência judiciária em favor da parte autora, devendo o referido benefício ser revogado, nos termos do artigo 98, do Código de Processo Civil; que, irregular a representação da parte autora, devendo ser cancelada a distribuição da demanda, nos termos do artigo 290, do Código de Processo Civil; que, aventa conexão e prevenção do Juízo da Terceira Vara Cível desta Comarca de Rondonópolis-MT, em razão do feito PJE sob no1002213-43.2018.8.11.0003, nos termos dos artigos 55, §3o; 58 e; 59, ambos do Código de Processo Civil; que, ventila a inépcia da inicial, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito, nos termos do artigo art. 330, inciso I, II, III, IV, §1o inciso III, do CPC; que, agita a ilegitimidade ativa dos autores, eis que estes não seriam os proprietários do imóveis objeto dos autos em epígrafe; que, no mérito, os autores pretendem a anulação do leilão e da venda do imóvel em questão, distorcendo a verdade dos fatos, pois embora regularmente intimados, notificados e citados para purgar a mora, bem como dos leilões que versavam sobre o imóvel, mantiveram-se inertes, a alegam a nulidade de tais atos, alegando que tiveram conhecimento dos fatos somente após emitida a certidão de matricula atualizada, assim, requer a improcedência do pedido, com a condenação da autora nos ônus da sucumbência. Junta documentos.

Itaú Unibanco S/A –
que, preliminarmente, impugna a concessão da assistência judiciária em favor da parte autora, devendo o referido benefício ser revogado, nos termos do artigo 98, do Código de Processo Civil; que, o procedimento adotado pelo banco réu é o previsto pela Lei no9.514/97, que dispõe que, caso a dívida não seja paga no prazo estipulado, no seu todo ou em parte, os devedores fiduciantes serão intimados pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer o débito, no prazo de quinze dias (art. 26, §1o1); que, tal disposição prevista está na cláusula contratual n.o 17, do contrato em voga; que, no caso em questão, os autores foram devidamente intimados a requerimento do banco réu, ora credor fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze dias), a prestação vencida e as que se vencessemm até a data do pagamento, assim, requer a improcedência do pedido, com a condenação da autora nos ônus da sucumbência. Junta documentos.

Hélio Cavalcanti Garcia –
que, preliminarmente, impugna a concessão da assistência judiciária em favor da parte autora, devendo o referido benefício ser revogado, nos termos do artigo 98, do Código de Processo Civil; que, o réu é terceiro totalmente estranho à lide e à relação jurídica, visto que, apenas, realizara procedimento legítimo com base em documentos a esta apresentados, não tendo legitimidade para fazer qualquer juízo de mérito; que, o ora réu não tem qualquer interesse na demanda, qualquer que for a decisão proferida será acatada em todos os seus termos; que, a atividade desenvolvida por esta Serventia-Requerida está de acordo com o prescrito pelas Normas da Corregedoria do Estado, objetivando sempre resguardar a garantia da efetividade e segurança dos atos jurídicos, o que vale dizer, que qualquer que seja a decisão deste D. Magistrado será devidamente cumprida por esta Serventia Registral, assim, requer a improcedência do pedido, com a condenação da autora nos ônus da sucumbência. Junta documentos.”

Sobre as contestações, manifestaram-se os autores às (fls.610/684 – correspondência ID 18316052 a ID 18316084).

Oportunizada a especificação das provas que pretendiam produzir (fls.693/695 – correspondência ID 22694456), a parte autora e réu (Hélio Cavalcanti Garcia) pugnaram pelo julgamento antecipado da lide às (fls.696/697 – correspondência ID 22981004 e; fls.714/715 – correspondência ID 23806121), em contrapartida, a parte ré (Cartório do Terceiro Tabelionato de Notas Registro de Títulos) pleiteara pela instrução processual às (fls.699/703 – correspondência ID 23346228) e, ainda, a parte ré (Heidy Erika Reingruber) requerera a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do petitório e documentos de (fls.685/692 – correspondência ID 22418856 a ID 22418868 e; fls.711/712 – correspondência ID 23776216).

Ademais, o feito fora saneado (fls.736/741 – correspondência ID 27827485), acolhendo-se as preliminares de mérito, extinguindo-se o feito em relação aos réus (Primeiro Tabelionato de Notas e Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT; Cartório do Terceiro Tabelionato de Notas Registro de Títulos e; Heidy Erika Reingruber), em conformidade com a decisão saneadora, sobrevindo recurso de Agravo de Instrumento sob no1006938-16.2020.8.11.0000, o qual restara provido, nos termos do v. acórdão de (fls.808/816 – correspondência ID 33351600).

Fora determinado o cumprimento da v. decisão superior, em conformidade com a determinação constante de (fls.823/824 – correspondência ID 44376029).

Assim, devidamente citada (Fabiana Albues Maciel), oferecera contestação às (fls.851/874 – correspondência ID 69381238 a ID 69381240), a qual fora impugnada nos termos do petitório de (fls.884/891 – correspondência ID 95347872).

Finalmente, fora determinada a especificação das provas (fls.892/893 – correspondência ID 105922214), momento no qual as partes autora e ré (Itaú Unibanco S/A) pugnaram pelo julgamento antecipado da lide às (fl.895 – correspondência ID 109305730 e; fls.896/898 – correspondência ID 109462850), vindo-me os autos conclusos.

É o relatório necessário.

D E C I D O:

Trata-se de ação anulatória de leilão extrajudicial, na qual a parte autora visa comprovar que os atos expropriatórios extrajudiciais realizados são nulos de pleno direito, eis que não atendidos os requisitos da Lei no9.514/97.

Primeiramente, registre-se que o feito PJE sob no1003694-75.2017.8.11.0003 fora julgado improcedente, em 05/11/2019 (certidão de trânsito em julgado datada de 02/12/2019), bem como, a Imissão na Posse PJE sob no1002213-43.2018.8.11.0003 fora extinta sem resolução do mérito em 26/03/2020 (certidão de trânsito em julgado datada de 07/08/2020).

Num segundo momento, anote-se que foram excluídos da presente lide os réus Primeiro Tabelionato de Notas e Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT, Cartório do Terceiro Tabelionato de Notas Registro de Títulos e Heidy Erika Reingruber e, incluídos no polo passivo Hélio Cavalcanti Garcia e Fabiana Albues Maciel, nos termos do v. acórdão de (fls.808/816 – correspondência ID 33351600).

As partes rés (Hélio Cavalcanti Garcia e Fabiana Albues Maciel) ventilam preliminares de ilegitimidade passiva
ad causam,
nos termos do disposto (
item ‘I’
de [fls.851/856 – correspondência ID 69381238, fls.01/06]), devendo ser extinto sem resolução do mérito.

E, sopesando os argumentos trazidos à liça pelas partes rés, verifico que deva frutificar a pretensão, eis que os réus não são titulares de direito na relação contratual em questão (Contrato no10120315206), nos termos do artigo 17, do Código de Processo Civil.

Sobre o tema, eis a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. AÇÃO ANULATÓRIA. IMISSÃO DE POSSE. JULGAMENTO CONJUNTO. [...] PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. A legitimidade para a causa decorre de uma simetria que deve haver entre os titulares da relação jurídica de direito material subjacente à demanda e da relação jurídica de direito processual. Oficial do Registro Imobiliário que, no caso concreto, não é parte legítima para responder à ação anulatória de consolidação da propriedade. [...] NÃO CONHECERAM DO APELO INTERPOSTO NA AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA DA AÇÃO ANULATÓRIA E DERAM PROVIMENTO AO APELO DA RÉ. UNÂNIME.”
(TJ-RS - AC: 70073422321 RS, Relator: Marlene Marlei de Souza, Data de Julgamento: 10/10/2017, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 17/10/2017) [suprimi]

Destarte,
acolho
a preliminar de mérito aventada pelos réus (Hélio Cavalcanti Garcia e Fabiana Albues Maciel) no
item ‘I’
de (fls.851/856 – correspondência ID 69381238, fls.01/06).

E, em assim sendo, chega-se à inarredável conclusão de que o pleito do autoral não preenche o requisito de legitimidade passiva
ad causam
, motivo pelo qual sua extinção sem julgamento do mérito [no que se refere aos réus Hélio Cavalcanti Garcia e Fabiana Albues Maciel], nos termos dos art.485, inciso VI, do Código de Processo Civil, ante as circunstâncias que se apresentam, é a única medida cabível.

Face ao exposto e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO
e
DECLARO EXTINTA
sem resolução do mérito a presente “Ação Anulatória de Ato Jurídico”, promovida por
JOSÉ CORRÊA PRATES E LÚCIA MARIA CORRÊA PRATES
,
ambos com qualificação nos autos, em desfavor de
HÉLIO CAVALCANTI GARCIA e FABIANA ALBUES MACIEL,
ambos com qualificação nos autos.

Condeno
a parte autora ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sob o valor da causa (art.85, §2o, CPC), devendo ser observado o disposto no parágrafo 3o, do artigo 98, do Código de Processo Civil.

Expeça-se o necessário.

Transitada em julgado e feitas as anotações de estilo, o que deve ser certificado, arquive-se.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Superadas as preliminares de mérito, passo a analisar as matérias de fundo.

Pois bem,
analisando as razões trazidas na peça de ingresso, tenho comigo que a presente ação merece acolhimento
, senão vejamos:

No que tange à notificação do fiduciante, a Lei no9.514/1997 dispõe,
in verbis:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. [...]

3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

4o Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. [...]

(destaque nosso)
.

Como se vê,
necessário que a intimação seja pessoal, com esgotamento de todos os meios de localização do devedor antes que se proceda à intimação por edital.

Da simples leitura dos autos, constata-se, que o Tabelião, Sr. Hélio Cavalcanti Garcia, certificou que fora intimada a autora (Lúcia Maria Corrêa Prates) via edital, nos termos da certidão de (fl.575 – correspondência ID 15208296, fl.01). Ademais, não consta quaisquer observações indicativas de que os autores estariam em local incerto e não sabido, nos termos da certidão de tentativa de entrega da notificação pessoal de (fl.571 – correspondência ID 15208287, fl.02 e; fl.575 – correspondência ID 15208296, fl.01).

Outrossim, a não localização do devedor em seu domicílio não enseja automaticamente a publicação do edital. Isso porque não significa que esteja o devedor em local incerto ou não sabido.

Transparece que a norma retro citada, quando faz menção a
‘se encontrar em outro local, incerto e não sabido’
, seja referir-se a uma situação estabelecida ou definitiva, isto é, não dizendo respeito a uma ausência transitória ou temporária do devedor fiduciante. Ainda, seja o de exigir o emprego das diligências possíveis no sentido de descobrir o paradeiro dele e fazer a intimação pessoal, o que por certo não ocorreu.

Observe-se que os autores declinaram como endereço de seu domicílio na peça vestibular, todavia, não foram constituídos em mora, nem mesmo notificados acerca dos leilões extrajudiciais.

Registre-se que O RÉU NÃO CARREARA AOS AUTOS O PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO EXTRAJUDICIAL EM SUA INTEGRA, SENDO IMPOSSÍVEL QUE ESTE JUÍZO VERIFIQUE SE REALIZADAS AS TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO DOS AUTORES/DEVEDORES NO ENDEREÇO CONSTANTE DA EXORDIAL
(art.373, CPC).

A conclusão, portanto, é que os autores não se encontravam em local incerto ou não sabido. Apenas não se encontrava na sua casa quando das possíveis tentativas de entrega da notificação para a
constituição
em mora, pois, certamente o oficial de cartório não procurou detalhar os imóveis aos quais diligenciara. Não se vislumbra em qualquer elemento nos autos a tentativa de se esquivar das notificações ou de dificultar sua realização.

Ora, é entendimento assente de que em tais situações, tendo-se em vista o disposto na lei e, sobretudo, as graves consequências decorrentes da não purgação da mora, deve-se se esgotar os meios de localização dos devedores antes de declará-los em lugar incerto ou não sabido para que se legitime a intimação por edital.

Assim, a certidão editalícia de (fl.575 – correspondência ID 15208296, fl.01), não poderia ter sido realizada, uma vez que, não se encontravam os autores em local incerto e não sabido.

E sobre o tema, a jurisprudência Pátria também não destoa:

“Para que possa o credor fiduciário se valer do disposto no art.
30
da Lei
9.514
/1997 requerendo a reintegração de posse do imóvel, objeto de pacto de alienação fiduciária em contrato de compra e venda, deve comprovar a necessária intimação do devedor, constituindo-o em mora, atendendo aos requisitos do art.
26
da referida lei, que é condição para deferimento da reintegração.”
(TJPR AI 771.312-4, 17a
CC
, rel. Lauri Caetano da Silva, j. 13/7/2011).

Na questão posta à liça, observa-se que a parte autora não restou intimada para purgar a mora ou quando da consolidação da propriedade do imóvel, razão pela qual, conclui-se, que o ato levado a efeito pela parte ré, em negar o direito de purgação do valor devido pelo autor de forma extrajudicial, deve ser declarado abusivo.

De outro norte, segundo jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o mutuário inadimplente em contrato firmado pelo Sistema Financeiro Imobiliário tem o direito de exercer o direito de emendar a mora até a assinatura do auto de arrematação, havendo previsão legal de aplicação do art.34 do DL no70/99 à Lei no
9.514
/97, porque nesta, não há disposição sobre a data limite para a purgação da mora.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No
9.514
/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no
9.514
/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no
70
/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial provido.”
(STJ, REsp no 1.462.210-RS, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 18/11/2014).

Noutro norte, há que se salientar que a parte devedora deverá ser intimada pessoalmente acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais, o que não se verifica nos autos em epígrafe (arts. 26 e 27, da Lei no9.514/1997).

Ademais, o direito do credor fiduciário de retomar a posse e propriedade do imóvel não é onímodo, nos termos do artigo 39, da Lei no9.514/97; entenda-se que a parte credora, ora ré, deverá intimar o devedor acerca das datas e horários dos leilões extrajudiciais envolvendo o imóvel a ser expropriado (§§ 3o-A e 3oB, art. 26, da Lei no 9.514/1997).

Sobre o tema, eis a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA - ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - DECRETO-LEI No 70/66 - VÍCIOS NO PROCEDIMENTO. INOCORRÊNCIA – NOTIFICAÇÃO E CONSTITUIÇÃO EM MORA OBSERVADOS - LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ARREMATAÇÃO – INTIMAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO ACERCA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO DEMONSTRADA – NULIDADE DO LEILÃO E ARREMATAÇÃO – ONUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS - RECURSO PROVIDO. Vencida e não paga a dívida, devidamente intimado o fiduciante para purga da mora, correta a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.Afigura-se imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial, em se tratando de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, ainda que tenha sido precedida de notificação para fins de purgação da mora. Nos termos do Art. 39, II da Lei n. 9514/97, são aplicáveis as disposições dos Artigos 29 a 41 do Decreto-Lei n. 70/66. O STJ firmou entendimento no sentido da necessidade de notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, vinculado ao SFH, em processo de execução sob o regime do Dec. Lei no 70/66, a fim de viabilizar o exercício do direito previsto no art. 34 do Decreto-Lei 70/66, aplicável subsidiariamente à Lei 9.514/97. Não restando comprovado nos autos que o devedor foi intimado do leilão do bem inóvel, imperioso se faz a declaração de nulidade do leilão e da arrematação do imóvel.“A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 3. No âmbito do Decreto-Lei no 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.. (STJ - AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018)Alterado a sentença em grau recursal, o ônus sucumbências deve ser invertido.”
(TJ-MT - AC: 00010335920158110085 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 17/06/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/06/2020)

E mais:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I. Não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do agente fiduciário, contudo o devedor pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, a teor do disposto no art. 34, do Decreto no 70/66. II. Imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, nos termos dos §§ 3o-A e 3oB, art. art. 26, da Lei no 9.514/1997. III. Ausente notificação pessoal, resta inconteste a nulidade relativa à realização dos leilões extrajudiciais apontados, de modo que o Apelante deve ser pessoalmente intimado da data dos leilões, reabrindo-se prazo para purgação da mora, que pode ocorrer até a arrematação, devendo ser considerados os depósitos consignados em juízo. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.”
(TJ-GO - Apelação (CPC): 02851575020158090051, Relator: MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 08/02/2019, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/02/2019)

“Alienação fiduciária. Bem imóvel. Ação anulatória de leilão extrajudicial. Deferida a tutela de urgência para sobrestar o segundo leilão. Ação julgada parcialmente procedente. Apelação do réu. Aplicabilidade do Decreto-lei no 70/66 ao caso. Autores que não foram intimados acerca da data do segundo leilão. Necessidade de intimação pessoal do devedor quanto à data do leilão designado. Precedentes jurisprudenciais. Purga da mora permitida até a assinatura do auto de arrematação. Procedimento expropriatório iniciado antes da vigência da Lei no 13.465/2017. Sentença mantida. Recurso improvido.”
(TJ-SP - AC: 10366840820178260002 SP 1036684-08.2017.8.26.0002, Relator: Francisco Occhiuto Júnior, Data de Julgamento: 05/06/2019, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2019)

Insta registrar que a parte ré desobedecera o disposto no artigo 27 da Lei no9.514/97, eis que os devedores, ora autores sequer foram intimados dos leilões.

Da irregularidade constatada, à nulidade do procedimento expropriatório e suas consequências é medida que se impõe, em sendo assim, só há um caminho a ser trilhado, qual seja, a procedência da ação.

Face ao exposto e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO PROCEDENTE
a presente ação de “Ação Anulatória de Ato Jurídico” promovida por
JOSÉ CORRÊA PRATES E LÚCIA MARIA CORRÊA PRATES
,
ambos com qualificação nos autos, em desfavor de
ITAÚ UNIBANCO S/A,
pessoa jurídica de direito privado, com qualificação nos autos, para:

a)
declarar
nula a intimação de (fl.571 – correspondência ID 15208287, fl.02 e; fl.575 – correspondência ID 15208296, fl.01) para os autores a purgarem a mora e, via de consequência,
anular
a consolidação da propriedade registrada à Av.17/22.265 de (fls.62/63 – correspondência ID 13100365, fls.06/07) (art. 26 e seguintes, da Lei no 9.514/1997);

b)
anular
os leilões realizados em 17 e 27 de abril de 2.017 e, consequentemente, bem como,
anulo
a averbação de compra e venda Av.22/22.265 (fls.63/64 – correspondência ID 13100365, fls.07/08) (art.27, Lei no9.514/97);

c)
condenar
o réu, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado e cumpridas as demais formalidades,
arquive-se.

Expeça-se o necessário.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se de imediato, eis que os autos em epígrafe integram a META 02, CNJ.

Rondonópolis-MT, 09 de abril de 2.024.

Dr. Luiz Antonio Sari,

Juiz de Direito da 1a. Vara Cível.”
(destaquei)

Pois bem.

Analisando o acervo probatório coligido ao feito, infere-se que a sentença recorrida não comporta reparo.

Com efeito, o cerne da controvérsia reside na alegada nulidade da intimação dos autores apelados José Correa Prates e Lucia Maria Correa Prates para fins de
purgarem a mora antes da consolidação da propriedade
, nos moldes do art. 26, §§ 1° a 4° da Lei n°. 9.514/1997.

No caso, como o contrato é
anterior
à redação atual do referido dispositivo, à luz da premissa do
tempus regit actum
, deve valer a redação anterior no seguinte sentido:

“Art. 26.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora
o fiduciante
, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

§ 1o
Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento
, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o
A INTIMAÇÃO FAR-SE-Á PESSOALMENTE AO FIDUCIANTE
, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído
,
podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
.

§ 4o
Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído
se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato
, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária
.

§ 5o Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6o O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

(Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

(Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)”
(destaquei)

Com efeito, observa-se que a notificação do autor recorrido José Correa Prates para fins de purgação da mora ocorreu por via de sua procuradora, especialmente constituída para tal fim, conforme comprovado por certidão e procuração coligidos aos autos, o que atesta a regularidade de notificação deste referido devedor, eis que a disposição do § 1° do art. 26 supratranscrito expressamente autoriza a notificação via procurador regularmente constituído, servindo para tal finalidade a procuração particular outorgada por José, consoante preleciona o art. 654 do CC
(“todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”
).

Vejam-se os documentos acima referidos (Ids. Num. 216629874 - Pág. 8/10):

Contudo, como bem exposto na sentença recorrida, a mesma sorte não vale para a notificação da codevedora Lucia Maria Correa Prates, a qual, na condição de contratante/devedora fiduciante também deveria ter sido regularmente notificada para fins de purgação da mora, mormente ao se considerar que a redação do art. 26, § 3°, da Lei n°. 9.514/97 é
expressa
no sentido de que
a notificação é pessoal (ou seja, deve ser individual)
, bem assim ao se ponderar a gravidade e a natureza real do procedimento de excussão extrajudicial realizado.

Neste contexto, em relação a ela, observa-se que não houveram regulares tentativas prévias de notificá-la antes que fosse empreendida a sua intimação por edital, o que é premente para se atestar que o devedor se encontra em outro local, incerto e não sabido (art. 26, § 4°, da Lei n°. 9.514/97).

Assim, há mácula na intimação editalícia empreendida contra a codevedora Lucia Maria Correa Prates de plano, o que redunda na nulidade de todos os conseguintes atos do procedimento de excussão extrajudicial levado a cabo pelo Cartório de Imóveis, como consolidação da propriedade e ulteriores possíveis leilões realizados.

A propósito, em caso absolutamente análogo ao dos autos, já decidi:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE BEM
IMÓVEL
– APELO DA PARTE REQUERIDA – PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS – OFENSA À DIALECITIDADE REJEITADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E INOVAÇÃO RECURSAL – JUNTADA DE DOCUMENTOS COM AS RAZÕES DE RECURSO – DESCUMPRIMENTO DO ART. 435 DO CPC – INADMISSIBILIDADE POR FORÇA DA PRECLUSÃO TEMPORAL – PRECEDENTES – ACOLHIMENTO PARCIAL – MÉRITO – ARTS. 26, §§ 1o E 3o, E 27, § 2o-A DA LEI No 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – IRREGULARIDADES NAS TENTATIVAS REALIZADAS – IMPUGNAÇÃO MINUDENTE – NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO POR
EDITAL
E DA CONSEGUINTE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR
FIDUCIÁRIO
– APELO DA PARTE AUTORA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – DEVOLUÇÃO DO PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA COMO CONSECTÁRIO DA NULIDADE – POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO MESMO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – MANTIDA CONCLUSÃO DE PERDA DE OBJETO DA DEMANDA CONEXA DE IMISSÃO DE POSSE – CORREÇÃO NOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA ATRIBUÍDOS COM BASE NO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO E DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. “(...) Não se tratando das hipóteses amparadas no artigo 435 do Código de Processo Civil, os documentos juntados às razões de recurso não podem ser considerados, pois operada a preclusão” (N.U 1002697-90.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/04/2023, Publicado no DJE 20/04/2023).
Tratando-se de contrato de
alienação

fiduciária
de bem
imóvel
, regido pela Lei no. 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do
devedor
fiduciante para purgação da mora, sendo inválida a intimação do
devedor
por
edital
quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato.
Pretensão inicial minudente em relatar uma sucessão de equívocos e irregularidades na notificação extrajudicial do leilão que não permitiu que a parte autora/apelada regularmente tomasse conhecimento da existência do procedimento extrajudicial, do prazo assinalado para purgação da mora, das hastas designadas, bem como da arrematação realizada, o que foi comprovado nos documentos coligidos na inicial e não impugnado especificamente na contestação e no apelo.
Deve ser reconhecida a invalidade da notificação extrajudicial da
devedora

fiduciária
por
edital
quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização e pessoal ciência, conforme sustentado desde o início do processo. Eivado de nulidade está o ato de consolidação da propriedade e atos ulteriores, se não observadas as diretrizes dos arts. 26 e 27 da Lei no. 9.514/97.
Desprovido apelo do requerido e mantida a sentença no tocante. Apelo da autora. Rejeitada a preliminar. Mérito. Com a nulidade da consolidação em razão do vício da notificação, todo o procedimento deverá ser refeito, no que se inclui a repetição da intimação para purgação da mora e para fins de exercício do direito de preferência em caso de eventual condução do
imóvel
à hasta pública. Ratificando isso, prevalece o entendimento de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do
imóvel
em nome do credor
fiduciário
. Deste modo, a purgação da mora é possível mesmo depois de consolidada a propriedade em favor do credor
fiduciário
, possibilitando a almejada reabertura do prazo para purgação da mora em favor da apelante (STJ - AgInt no AREsp: 1344987 SP 2018/0205154-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/12/2018).
O êxito obtido pela apelante no pedido de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade
fiduciária
acarretou o decaimento da consolidação da propriedade pela credora fiduciante, bem como nulidade dos subsequentes atos de leilão, arrematação do
imóvel
e aquisição da propriedade pelos autores da pretensão de imissão conexa, os quais, por consectário, deixaram de ser proprietários e de ter interesse na pretensão de imissão.
À luz do princípio da causalidade, quem deve responder por tais consectários é quem, com a procedência do pedido de nulidade da hasta e arrematação, deu causa imediata à perda de objeto da pretensão de imissão de posse, valendo no tocante a expressa disposição do art. 85, § 10 do CPC, segundo o qual “nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo”. Ainda que se analise, com maior profundidade e dimensão a causalidade, a despeito da nulidade da excussão extrajudicial, antes disso, a autora, ao se tornar inadimplente, deu sorte a toda celeuma criada, inclusive ao procedimento maculado. Parcial provimento do apelo da autora. Negado provimento ao apelo da parte requerida Bradesco. Reforma parcial da sentença recorrida.”
(N.U 1009727-59.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/05/2023, Publicado no DJE 06/05/2023) (destaquei)

No mais, não há como minorar o
quantum
arbitrado a título de honorários advocatícios sucumbenciais, eis que a porcentagem foi fixada no mínimo legal de 10% (dez por cento) e a base de incidência deve ser o valor atualizado da causa, conforme art. 85, § 2°, do CPC.

Assim, a sentença recorrida não comporta nenhum reparo, devendo ser mantida integralmente por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença recorrida
.

Observando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela parte requerida apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/07/2024