Tribunal: TJMT
Processo: 1001623-65.2022.8.11.0055
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-16
Data de publicação: 2024-07-19

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL – DECISÃO PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA PROIBINDO EDIFICAÇÕES –IRREGULARIDADES NO LOTEAMENTO –RECONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DESTAS PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA AO FIRMAR TAC – PROBLEMAS NÃO RESOLVIDOS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA N. 543, DO STJ – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – OBSERVÂNCIA – DÉBITO DE IPTU – RESPONSABILIDADE DA EMPREENDEDORA – NÃO PROVIMENTO.
Deve ser mantida a rescisão contratual, já que houve comprovação de que a autora ficou privada da utilização do imóvel adquirido, em razão de decisão proferida em ACP, na qual a empresa empreendedora reconheceu a existência de irregularidades no Loteamento em que o terreno está situado.
Por ter a promitente vendedora dado causa à rescisão contratual, a restituição do valor pago pelo promitente comprador deve ser imediata e integral, na forma do Enunciado da Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça.
Deve ser mantido o valor do quantum indenizatório, porque fixado em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, na medida que sopesou o grau da culpa, o nível socioeconômico da parte ofendida, o porte da parte ofensora e as circunstâncias do caso.
O IPTU se torna obrigação da promissária compradora a partir da entrega do imóvel, momento no qual ele passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem. Logo, não estando no exercício da posse do bem, ela não responde pelo pagamento do IPTU.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001623-65.2022.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MONALIZA GRACIELLA CIRIACO ARAUJO - CPF: 019.842.191-54 (APELADO), ELN GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 11.368.459/0001-69 (APELANTE), FRANCO ARIEL BIZARELLO DOS SANTOS - CPF: 937.874.800-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL – DECISÃO PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA PROIBINDO EDIFICAÇÕES –IRREGULARIDADES NO LOTEAMENTO –RECONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DESTAS PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA AO FIRMAR TAC – PROBLEMAS NÃO RESOLVIDOS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA N. 543, DO STJ –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – OBSERVÂNCIA – DÉBITO DE IPTU – RESPONSABILIDADE DA EMPREENDEDORA – NÃO PROVIMENTO.

Deve ser mantida a rescisão contratual, já que houve comprovação de que a autora ficou privada da utilização do imóvel adquirido, em razão de decisão proferida em ACP, na qual a empresa empreendedora reconheceu a existência de irregularidades no Loteamento em que o terreno está situado.

Por ter
a
promitente vendedor
a
dado causa à rescisão contratual, a restituição do valor pago pelo promitente comprador deve ser imediata e integral, na forma do Enunciado da Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça.

Deve ser mantido o valor do
quantum
indenizatório, porque fixado em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, na medida que sopesou o grau da culpa, o nível socioeconômico da parte ofendida, o porte da parte ofensora e as circunstâncias do caso.

O IPTU se torna obrigação da promissária compradora a partir da entrega do imóvel, momento no qual ele passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem. Logo, não estando no exercício da posse do bem, ela não responde pelo pagamento do IPTU.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-EPP, contra a sentença prolatada pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, que julgou procedente o pedido, formulado nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta pela Recorrida (id. 217705089, págs. 01/09).

A Recorrente pretende a reforma da sentença recorrida, alegando que a fundamentação utilizada para a rescisão do contrato de compra e venda, firmado com a Apelada, mostra-se equivocada, uma vez que o embargo do Loteamento decorreu da propositura da Ação Civil Pública n. 8444-54.2012.8.11.0055, ajuizada pelo Ministério Público Estadual, portanto, por razões alheias a sua vontade.

Defende que não deve ser considerada culpada pelo inadimplemento contratual, já que o terreno foi entregue à Apelada nas condições e metragens pactuadas e que a comercialização do lote ocorreu somente após o loteamento estar devidamente aprovado pelo Município de Tangará da Serra.

Salienta que, no caso de mantida a sentença, quanto à rescisão contratual, deve o
quantum
indenizatório ser reduzido, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Afirma que as despesas de IPTU devem ser quitadas pela Recorrida, porque é ela o sujeito passivo do tributo, enquanto adquirente do imóvel.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões ao Apelo, pugnando pelo não provimento (id. 217705097, págs. 01/05).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se
de Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-EPP, contra a sentença prolatada pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, que julgou procedente o pedido, formulado nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta pela Recorrida.

Consta dos autos que Monaliza Graciela Ciriaco Araújo propôs a Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, contra a empresa ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-EPP, alegando que, em 12/11/2011, adquiriu um terreno da Requerida, no Loteamento Jardim Ipanema, no Município de Tangará da Serra/MT, pagando de entrada R$ 2.000,00 (dois mil reais) e mais 43 (quarenta e três) parcelas de R$ 399,00 (trezentos e noventa e nove reais).

Salientou, na inicial, que não tomou posse do imóvel, já que o Ministério Público Estadual ingressou com a Ação Civil Pública n. 8444-54.2012.8.11.0055, apontando a existência de irregularidades no referido Loteamento, sendo concedida a tutela antecipada, determinando a suspensão das vendas e de qualquer edificação no local.

Sustentou que somente no ano de 2016 a ACP foi extinta, em virtude da celebração de um Termo de Ajustamento de Conduta – TAC – entre as partes.

Informou que a Requerida não cumpriu o TAC e as irregularidade permanecem.

Defendeu que, no caso se aplica o Código de Defesa do Consumidor e que, diante dos fatos narrados, deve ser declarada a rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos e condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

O Magistrado
a quo
prolatou sentença, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Ante o exposto, julga-se
PROCEDENTE
os pedidos contidos na inicial para:

1.
DECLARAR
a rescisão contratual entre as partes;

2.
CONDENAR
a ré ao reembolso do valor de R$19.157,00 (dezenove mil cento e cinquenta e sete reais), a título de danos materiais, com correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso e juros de mora legal a partir da citação.

3.
CONDENAR
a ré ao pagamento da cláusula penal no montante de 10% (dez por cento) dos valores adimplidos pela parte autora, com correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso e juros de mora legal a partir da citação.

4.
CONDENA-SE
a parte demandada ao pagamento dos valores atinentes ao IPTU do imóvel objeto do contrato, bem como, ressarcir eventuais pagamentos que venham a ser realizados pela parte autora para quitação de tais débitos.

5.
CONDENAR
a requerida ao pagamento, a título de danos morais, da quantia de R$10.000,00 (dez mil reais), com juros de mora desde a citação e atualização monetária pelo INPC desde a data do arbitramento.

6. Considerando a rescisão contratual aqui declarada,
DETERMINA-SE
que a parte demandada altere o cadastro do imóvel, retirando-o do nome da parte autora junto à inscrição Municipal.

Por consequência,
EXTINGUE-SE
o processo,
COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

CONDENA-SE
a parte requerida, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil, ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

(Sic).

Contra essa decis
ão
, a pessoa jurídica
ELN Gestão de Negócios Imobiliários
Ltda.
-EPP

interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Registra-se que,
in casu
,
o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável à relação jurídica existente entre as partes, já que se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
o
e 3
o
, do referido
codex
.

Infere-se do caderno processual que
a Apelada
, em
12
/
11
/2
11
,
firmou com a empresa Recorrente,
o
C
ontrato
Particular de Compromisso
de
C
ompra e
V
enda, para aquisição do Lote n.
1
4, da Quadra
14,
localizado no Loteamento
Jardim Ipanema
, no Município de
Tangará da Serra
/MT
, no valor de R$ 23.940,00 (vinte e três mil, novecentos e quarenta reais), de forma parcelada (id. 217704993, págs. 02/07)
.

Ocorre que, no dia 18/09/2012, o Ministério Público Estadual ingressou com a Ação Civil Pública n. 8444-54.2012.8.11.0055, contra o Município de Tangará da Serra e a empresa ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-EPP, em vista da existência de irregularidades do Loteamento Jardim Ipanema, na qual foi concedido o pedido de tutela antecipada, em 20/06/2013, determinando que fosse suspensa a venda de lotes e de edificações, até a sua completa regularização.

Nota-se que a Apelada, desde essa data, está impossibilitada de usufruir do terreno adquirido da Recorrente.

No dia 21/07/2016, o Ministério Público Estadual firmou um Termo de Ajustamento de Conduta com o Município de Tangará da Serra e a empresa ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-EPP, sendo que, nos “Considerandos”, ficou expressamente consignado a constatação de irregularidades que causaram danos ambientais e sociais. Veja-se:

CONSIDERANDO a constatação de irregularidades no Loteamento Ipanema, a cargo do Loteador ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda e o Município de Tangará da Serra. acusando a ocorrência de danos ambientais e sociais;

(...)

CONSIDERANDO a possibilidade e necessidade de fixação de obrigações, com respectivos prazos, para solucionar as irregularidades detectadas na execução do empreendimento “Loteamento Ipanema” e compor os danos ambientais e sociais já causados em razão da implantação do parcelamento de solo para fins urbanos;

A empresa Recorrente, ao assinar o TAC, confirmou que o Loteamento Jardim Ipanema apresentava irregularidades.

O TAC foi homologado judicialmente em 11/10/2016 e a ACP foi extinta. Contudo, em vista de as obrigações nele constantes não terem sido cumpridas, o Ministério Público Estadual, em 06/12/2017, ingressou com o Cumprimento de Sentença.

Nota-se, embora a Recorrida tenha cumprido a sua obrigação de pagar as parcelas, referentes à aquisição do terreno, não pôde usufruir do bem, desde a contratação, por culpa exclusiva da empresa Apelante, visto que deu causa à propositura da mencionada ACP, conforme reconhecido no TAC.

Com efeito, se a Apelante descumpriu o pactuado, já que o Loteamento Jardim Ipanema não está regularizado até a presente data, obstando a Recorrida de utilizar o imóvel adquirido no ano de 2011, é certo que a

rescisão contratual
, determinada pelo Juízo
a quo
mostrou-se acertada
.

Registra-se que o fato de o Loteamento ter sido aprovado pelo Município de Tangará da Serra não afasta a responsabilidade da Apelante, porque ficou demonstrado e, por ela reconhecido, na ACP, que havia irregularidades.

R
essalta
-se
que, em virtude de ter restado devidamente comprovada a culpa exclusiva da Recorrente pela rescisão contratual, devem os valores pagos pela Apelada ser integralmente devolvidos, nos termos da Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO COLEGIADO. INEXISTÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N.o 543 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N.o 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. (...).

2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.o 543 do STJ.

3. (...). (AgInt no AREsp n. 2.392.437/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023). (Destaquei).

No que tange ao valor indenizatório, por não possuir critérios fixos e determinados, a quantificação deve ser feita com o prudente arbítrio do Julgador, com a observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sempre tendo em vista os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, reparar os danos causados à parte lesada, punir o agente pela conduta já adotada e inibi-lo na adoção de novas condutas levianas e ilícitas, devendo ainda ser levando em conta o grau de culpa, o nível socioeconômico da parte lesada e o porte econômico do agente.

Sopesando-se todas as considerações acima feitas, a indenização fixada pelo Magistrado singular no valor de R$
10
.000,00 (
dez
mil reais) deve ser mantida, por se amoldar aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, às peculiaridades do caso
, especialmente porque a Recorrida passa por esta situação há quase 13 (treze) anos
, sendo ainda a que melhor atende os objetivos do instituto do dano moral, acima mencionados.

Por fim, quanto à determinação de pagamento do IPTU, tem-se que a sentença não merece retificação, uma vez que a jurisprudência é uníssona, no sentido que o pagamento do IPTU só passa a ser responsabilidade do promissário comprador quando este for imitido na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

A propósito, trago à baila o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - RESOLUÇÃO IMOTIVADA FORMULADA PELO PROMITENTE COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES VAGOS ESTABELECIDA NO CONTRATO - MAJORAÇÃO - NÃO CABIMENTO - LUCROS CESSANTES EQUIVALENTES AO VALOR LOCATIVO JÁ CONTEMPLADO NA CLÁUSULA PENAL - NOVA COBRANÇA - NÃO CABIMENTO - JUROS DE MORA - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - TEMA REPETITIVO No 1002 - INAPLICABILIDADE - INÍCIO DE INCIDÊNCIA - CITAÇÃO - DÉBITO DE IPTU - RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, ENQUANTO ESTIVER NA POSSE DO IMÓVEL.

1 – (...).

5 - O IPTU se torna obrigação do promissário comprador a partir da entrega do imóvel a ele, momento no qual ele passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem. E enquanto estiver na posse do imóvel, o promissário comprovador responde pelo pagamento do IPTU.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.270856-0/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes, 10a Câmara Cível, julgamento em 30/01/2024, publicação da súmula em 05/02/2024)
. (Negritei).

Por tais considerações, o
não
provimento do Apelo é medida que se impõe.

Com relação aos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 2% (dois por cento).

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica ELN Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-EPP, mantendo inalterada a sentença recorrida.

M
ajoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono da Apelada, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2024