Tribunal: TJMT
Processo: 1025353-16.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-22
Data de publicação: 2024-10-25

Ementa:
Ementa: Direito Processual Civil. Embargos de Terceiro. Penhora sobre imóvel pertencente a área de lazer de condomínio. Manutenção da penhora. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro ajuizados pelo Condomínio Residencial Vitória, mantendo a penhora sobre imóvel matriculado sob no 66.941, alegadamente parte da área de lazer do condomínio, e condenando o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se o imóvel penhorado, integrante da área de lazer do condomínio, foi transferido de forma fraudulenta após a citação do devedor, e se o condomínio possui legitimidade ativa e comprovação da propriedade da área objeto de penhora.
III. Razões de decidir
3. Para o reconhecimento de fraude à execução, conforme entendimento do STJ, é necessária a comprovação de registro da penhora ou a má-fé do adquirente. No presente caso, embora o apelante afirme que a área de lazer do condomínio foi construída e integrada antes da penhora, não há prova documental que demonstre sua titularidade sobre o imóvel penhorado.
4. A inclusão da área dentro dos limites do condomínio após a citação do devedor, sem comprovação de titularidade e sem constar no ato constitutivo do condomínio, levanta indícios de tentativa de blindagem do imóvel contra a execução, corroborando a manutenção da penhora.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: "A ausência de comprovação de titularidade pelo embargante sobre imóvel penhorado, somada a indícios de fraude à execução, justifica a manutenção da penhora sobre área de lazer de condomínio."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 487, I; CPC/2015, art. 674.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 375; STJ, REsp 956.943/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2014.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025353-16.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA - CNPJ: 14.717.768/0001-95 (APELANTE), LUIZ AUGUSTO MALHEIROS DE ABREU CAVALCANTI - CPF: 027.801.751-76 (ADVOGADO), RODRIGO OTAVIO FIGUEIREDO SOUZA - CPF: 513.470.321-34 (APELANTE), COOPERATIVA DE CREDITO DE EMPRESARIOS - SICOOB EMPRESARIAL MT - CNPJ: 04.019.608/0001-19 (APELADO), CARLOS EDUARDO MALUF PEREIRA - CPF: 695.839.351-15 (ADVOGADO), NEWTON FERNANDO FONTANEZ - CPF: 034.496.891-00 (ADVOGADO), SAYD-NEIA COMERCIO CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - EPP - CNPJ: 36.877.801/0001-87 (APELADO), SALIM KAMEL ABOU RAHAL - CPF: 062.318.368-43 (APELADO), RODRIGO OTAVIO FIGUEIREDO SOUZA - CPF: 513.470.321-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MARILANDIA PEREIRA BRITO CARDOSO - CPF: 537.780.301-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ALEXANDRE VICTOR MENDONCA - CPF: 084.135.538-06 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSENILDO ALVES CORDEIRO - CPF: 952.935.151-87 (TERCEIRO INTERESSADO), CINTIA PEREIRA BERNARDES - CPF: 020.548.851-00 (TERCEIRO INTERESSADO), LEONARDO LEINER LEAL ROSA - CPF: 840.301.601-82 (TERCEIRO INTERESSADO), EVELLIN CARLA DELMONICO ROSA - CPF: 879.857.721-20 (TERCEIRO INTERESSADO), TONY HUDSON PINHEIRO RAMOS - CPF: 537.427.531-34 (TERCEIRO INTERESSADO), TATIANA RIBEIRO SOARES - CPF: 570.258.351-53 (TERCEIRO INTERESSADO), CLARISSA LOPES DIAS MALUF PEREIRA - CPF: 010.902.521-02 (ADVOGADO), ALESSANDRO TARCISIO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 570.512.241-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito Processual Civil. Embargos de Terceiro. Penhora sobre imóvel pertencente a área de lazer de condomínio. Manutenção da penhora. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro ajuizados pelo Condomínio Residencial Vitória, mantendo a penhora sobre imóvel matriculado sob no 66.941, alegadamente parte da área de lazer do condomínio, e condenando o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se o imóvel penhorado, integrante da área de lazer do condomínio, foi transferido de forma fraudulenta após a citação do devedor, e se o condomínio possui legitimidade ativa e comprovação da propriedade da área objeto de penhora.

III. Razões de decidir
3. Para o reconhecimento de fraude à execução, conforme entendimento do STJ, é necessária a comprovação de registro da penhora ou a má-fé do adquirente. No presente caso, embora o apelante afirme que a área de lazer do condomínio foi construída e integrada antes da penhora, não há prova documental que demonstre sua titularidade sobre o imóvel penhorado.
4. A inclusão da área dentro dos limites do condomínio após a citação do devedor, sem comprovação de titularidade e sem constar no ato constitutivo do condomínio, levanta indícios de tentativa de blindagem do imóvel contra a execução, corroborando a manutenção da penhora.

IV. Dispositivo e tese
5. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: "A ausência de comprovação de titularidade pelo embargante sobre imóvel penhorado, somada a indícios de fraude à execução, justifica a manutenção da penhora sobre área de lazer de condomínio."

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 487, I; CPC/2015, art. 674.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 375; STJ, REsp 956.943/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2014.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CIVEL interposto por CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, que autos da ação de “
Embargos de Terceiro”
(Número Único 1025353-16.2023.8.11.0041), ajuizada pelo apelante contra COOPERATIVA DE CREDITO DE EMPRESARIOS - SICOOB EMPRESARIAL MT, SAYD-NEIA COMERCIO CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - EPP, SALIM KAMEL ABOU RAHAL, julgou improcedente o pedido, e condenou o embargante ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. no 208974312).

O apelante afirma que a penhora efetivada em 2017, nos autos da ação de
“Execução de Título Judicial
” (Proc. no 0003709-25.2009.8.11.0041) ajuizada pela Sicoob contra Salim Kamel Abou Rahal e Sayd-Neia Comércio Construção e Incorporação Ltda – EPP recaiu sobre “
área de uso comum dos moradores
”, constituída em 2011, não havendo “
dúvidas de que o local destina-se a extensão da moradia dos condôminos
”.

Aduz que
“
o condomínio fora construído/constituído no ano de 2011, sendo que a penhora da área ocorreu apenas no ano de 2017
”, e que não há falar em má-fé, ou em fraude à execução, “
na medida que não havia nenhuma averbação a margem da matrícula do imóvel informando sobre a penhora, quando da negociação de compra e venda
” (sic – cf. Id. no 208974321 - pág. 12).

Pede, pois, o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença “
para que se proceda o cancelamento definitivo da penhora realizada no imóvel objeto da lide de matrícula n.o 66.941, do livro n.o 02, folha 1, do 5o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, com a baixa do registro de penhora”
(cf. Id. n. 208974321).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. n. 208974332 a SICOOB alega que a apelante é ilegítima para figurar no polo ativo dos embargos à execução pois não apresentou “
o instrumento particular de compra e venda da imóvel matrícula n.o 66.941
”; no mérito, combate as razões recursais e torce pelo desprovimento do recurso.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. n. 208974333, os demais apelados combatem as razões recursais, e torcem pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A r. sentença apelada adotou os seguintes fundamentos:

“(...)

Compulsando os autos, insta consignar que a questão discutida é se o bem é ou não da parte Embargante e se ocorreu venda regular do bem.

Vislumbra-se do feito executivo associado, que o executado fora citado no id no 21869805- pág. 01 em
07.05.2009
, sendo que o bem imóvel vendido em 2011, ou seja, após a citação do requerido.

Ou seja, após a citação não poderia o devedor vender bens que garantiriam a dívida executada no processo em apenso.

Estamos tratando de bem imóvel, que torna necessário para aquisição certidão negativa, para consolidar o negócio jurídico. Caso o Embargante exigisse a certidão negativa teria conhecimento de que desde 19.01.2009 já corria processo de execução contra o vendedor. Se buscasse certidão negativa cível, teria conhecimento de que na referida ação o executado já havia sido citado, não podendo desfazer do bem.

O fato de ser área de lazer de um condomínio, não anula a venda viciada que foi realizada. Aqui já resta consolidado o ônus da prova do Embargado, pois qualquer compra e venda de imóvel, exige-se apresentação de certidão negativa de débito. Cabe ao comprador tal diligência para não ocorrer o que aqui se discute.

O condomínio Residencial Vitória foi constituído e registrado em 24.11.2011, após citação e deferimento da penhora em parte da área do imóvel, parte esta suscetível de alienação e outros atos, pela sua natureza divisível.

Não se trata de penhora no condomínio, mas de partes divisível dele. O que não poderia ter efetivado sem as consultas necessárias pelo comprador.

Deste modo, considerando que o executado tinha conhecimento da ação executiva associada, não deveria ter efetivado a venda do bem objeto da demanda, sem antes liquidar sua obrigação.

Razão pela qual, tenho que não deva ser concedida a liminar, não cabendo o efeito suspensivo aos embargos interpostos, neste primeiro momento processual.

Talvez por esta razão a decisão do RAI foi no sentido de apenas suspender os atos expropriatórios referente ao bem objeto desta demanda de matrícula no 66.941, do Livro no 02, Folha 01, do Cartório do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá – MT.

Diante do exposto e considerando o que mais consta dos autos, Julgo Por Resolução de Mérito a ação de EMBARGOS DE TERCEIRO formulados por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VITÓRIA e outro em face de COOPERATIVA DE CREDITO DE EMPRESARIOS - SICOOB EMPRESARIAL MT e OUTROS e
NÃO ACOLHO
o pedido inicial nos termos do art. 487, inc. I do CPC, para manter a penhora no imóvel matriculado sob no 66.941, do Livro no 02, Folha 01, do Cartório do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá – MT.

(...)” (cf. Id. n. 208974312).

A preliminar de ilegitimidade ativa, arguida pelo apelado nas contrarrazões vinculadas ao Id. n. 208974332 se confunde com o mérito, com o qual será apreciada e julgada.

Relembro que a ação de embargos de terceiro é o instrumento jurídico devotado a resguardar posse, domínio ou mesmo os direitos obrigacionais daquele que, mesmo não sendo parte da relação jurídico-processual, acaba sendo atingido por ato/decisão judicial incompatível com o direito alegado sobre a coisa, ou seja, cuida-se da via processual que o terceiro possui para buscar o desfazimento, ou, ao menos, a inibição dos seus efeitos, do ato judicial que injustamente interferiu no exercício do seu direito (CPC/15, art. 674).

No caso, não há divergência entre as partes sobre o fato de que o imóvel penhorado, objeto da matrícula no 66.941 do Cartório do 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, atualmente se refere à área de lazer do Condomínio Residencial Vitória.

O Banco sustenta que a penhora sobre a matrícula deve ser mantida porque a transferência da área ao embargante se deu de forma fraudulenta; o condomínio/embargante, por outro lado, insiste em que não há falar em fraude.

Após ser intimado para se manifestar sobre a preliminar de ilegitimidade ativa, o condomínio embargante só reforma que o “
local destina-se a extensão da moradia dos condôminos que residem no Recorrente”
, e que “
a área em questão consta em nome do Recorrente junto a Prefeitura Municipal de Cuiabá”
(cf. Id. n. 224602694).

Conforme orientação interpretativa consolidada pela jurisprudência do STJ, “
o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente
” (STJ, Súmula no 375), sendo que, em relação à 2a hipótese, “
inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de se tornar letra morta o disposto no art. 659, § 4o, do CPC
” (STJ - Corte Especial - REsp 956.943/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 20/08/2014, DJe 01/12/2014).

No presente caso,
não pode ser ignorado que o condomínio embargante não apresenta qualquer documento que comprove sua titularidade sobre a área discutida no processo, além de não ter demonstrado como se deu o negócio jurídico com o executado - que à época já havia sido citado na execução -, e que não consta do ato constitutivo do condomínio qualquer menção à matrícula n.o 66.941, do livro n.o 02, folha 1, do 5o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá.

Inobstante, como bem salientado na sentença, “
Estamos tratando de bem imóvel, que torna necessário para aquisição certidão negativa, para consolidar o negócio jurídico. Caso o Embargante exigisse a certidão negativa teria conhecimento de que desde 19.01.2009 já corria processo de execução contra o vendedor. Se buscasse certidão negativa cível, teria conhecimento de que na referida ação o executado já havia sido citado, não podendo desfazer do bem
”.

Deveras, na aquisição de bem imóvel, o Superior Tribunal de Justiça ensina que “
A outorga da escritura deve ser precedida da verificação da existência de distribuições de ações, justamente para a aferição de ausência de ônus, penhoras, constrições ou eventual trâmite de demandas judiciais que possam envolver o bem. Apesar de não ser exigível que o comprador de bem imóvel verifique as certidões de todos os cartórios distribuidores de todas as comarcas existentes no país, é exigível, ao menos, que o comprador verifique as
certidões do cartório distribuidor da comarca onde reside o vendedor do imóvel
” (STJ - REsp: 1636594 SP 2016/0287966-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 23/11/2016), visto que só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.

Ao deixar de assim proceder, o adquirente assumiu os riscos de o bem ser constrito por determinação judicial, não podendo, pois, invocar uma possível boa-fé se não tomou as cautelas mínimas, de sabença comezinha.

A conclusão que pode ser extraída da narrativa de ambas as partes somada aos poucos documentos apresentados é a de que os executados titulares da área onde foi construída a área de lazer do condomínio de casas, logo após tomar conhecimento da penhora determinada nos autos do processo de execução, providenciaram a inclusão daquela área dentro dos muros do condomínio, em uma aparente tentativa de blindar a área perante os credores.

Sendo assim, como o condomínio não provou ser proprietário da área matriculada sob n.o 66.941, do livro n.o 02, folha 1, do 5o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, tampouco indicou as circunstâncias em que o bem teria sido adquirido, e restando visualizado que sua incorporação ao condomínio ocorreu como forma de acobertar o bem perante os credores, deve ser mantida a conclusão adotada na sentença.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso.

Custas pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2024