Tribunal: TJMT
Processo: 1027413-85.2023.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-03

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1027413-85.2023.8.11.0000
EMENTA.
AGRAVO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – INDEFERIMENTO DE IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO – VENDA POR PREÇO VIL NÃO COMPROVADA – POSSIBILIDADE DO PARCELAMENTO DO PREÇO (ART. 895 DO CPC) – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
Afasta-se a alegação de venda por preço vil se a arrematação do imóvel objeto da lide foi superior a 50% do valor da avaliação.
A regra do art. 895 do CP possibilita o parcelamento do preço do bem penhorado e vendido judicialmente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027413-85.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADEMIR JOEL CARDOSO - CPF: 044.695.779-87 (ADVOGADO), LUIZ ALVES CORREA FILHO - CPF: 121.083.671-87 (AGRAVANTE), VERA CARRARA ALVES CORREA - CPF: 561.110.968-34 (AGRAVADO), PEDRO GASPARINI - CPF: 017.624.398-40 (ADVOGADO), VIVIANI ALTRAO GASPARINI DE SOUZA - CPF: 286.668.508-33 (ADVOGADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1027413-85.2023.8.11.0000

EMENTA.

AGRAVO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – INDEFERIMENTO DE IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO – VENDA POR PREÇO VIL NÃO COMPROVADA – POSSIBILIDADE DO PARCELAMENTO DO PREÇO (ART. 895 DO CPC) – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

Afasta-se a alegação de venda por preço vil se a arrematação do imóvel objeto da lide foi superior a 50% do valor da avaliação.

A regra do art. 895 do CP possibilita o parcelamento do preço do bem penhorado e vendido judicialmente.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1027413-85.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: LUIZ ALVES CORREA FILHO

AGRAVADO: VERA CARRARA ALVES CORREA

Proc. referência
: Cumprimento de sentença de Ação de Extinção de Condomínio n. 0007103- 11.2007.8.11.0041 - código 283129 (177/2007) - 9a Vara Cível de Cuiabá

RELATÓRIO
.

Agravo de instrumento interposto por Luiz Alves Corrêa Filho, de decisão que na Ação de Extinção de Condomínio, em fase de Cumprimento de Sentença, movido por Vera Carrara Alves Corrêa, rejeitou a impugnação à arrematação do imóvel por preço vil e, por conseguinte, deferiu a expedição da carta de arrematação à arrematante Sra. Hilvete Maria dos Santos.

O agravante diz que se trata de alienação de imóvel avaliado em R$1.550.000,00 (um milhão, quinhentos e cinquenta mil reais), patrimônio pertencente ao ex-casal, cujo objetivo é dividir o produto da arrematação sem trazer prejuízos para ambas as partes.

Aduz que o bem foi arrematado por preço vil, já que reduzido o valor para 50% (cinquenta por cento) da avaliação, qual seja, R$775.500,00 (setecentos e setenta e cinco mil e quinhentos reais).

Ressalta que não cabe aceitar a arrematação por 50% (cinquenta por cento) do valor do bem e ainda admitir-se o pagamento inicial de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do preço e os 75% (setenta e cinco por cento) restantes divididos em 30 parcelas mensais.

Assevera que a condição de parcelamento é desarrazoada e coloca o valor da arrematação à mercê do mercado, da inflação e de todos os fatores externos capazes de corroer a moeda, o que faz incidir as regras do art. 891, parágrafo único, do CPC.

Defende a presença dos requisitos e pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, requer o provimento do Agravo para que seja reformada a decisão impugnada, a fim de invalidar a arrematação levada a efeito nos autos do Cumprimento de Sentença de origem.

O efeito suspensivo foi indeferido e na contraminuta a agravada após rebater as alegações postas nas razões do recurso, pugna pelo seu desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1027413-85.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: LUIZ ALVES CORREA FILHO

AGRAVADO: VERA CARRARA ALVES CORREA

Proc. referência
: Cumprimento de sentença de Ação de Extinção de Condomínio n. 0007103-11.2007.8.11.0041 - código 283129 (177/2007) - 9a Vara Cível de Cuiabá

VOTO

O cerne deste Agravo de instrumento interposto por Luiz Alves Corrêa Filho executado
do

Cumprimento de Sentença extraído da Ação de Extinção de Condomínio, cuja exequente é Vera Carrara Alves Corrêa aqui agravada,
é saber se é caso de reforma da decisão que rejeitou a impugnação à arrematação do imóvel ao fundamento de

preço vil e, por conseguinte, que deferiu a expedição da carta de arrematação à arrematante Sra. Hilvete Maria dos Santos
.

Verifica-se do conjunto probatório que a ação de conhecimento – Extinção de condomínio – foi julgada procedente e a sentença determinou a avaliação do imóvel objeto daquela lide para fins de venda, bem assim, que o valor apurado fosse dividido entre a autora Vera Carrara Alves Corrêa e o então requerido Luiz Alves Corrêa Filho agora executado e aqui agravante.

A sentença foi mantida em grau de Apelação e transitou em julgado em 27.5.2016 (id. de origem 28478641, p. 2) e o Cumprimento de Sentença de Vera Carrara Alves Corrêa iniciou em 23.8.2017, cujo objeto foi a intimação do então requerido e agora executado Luiz Alves Corrêa Filho para pagar os honorários de sucumbência e para determinar a avaliação do imóvel para posterior venda (id. de origem 28478783, p. 2).

Em 19.10.2019 foi feita a avaliação e o valor encontrado foi de R$1.000.000,00 (id. de origem 29251670).

Sobre esta avaliação a exequente manifestou concordância
e o executado dela discordou
(id. de origem 33455957).
Todavia, foi proferida decisão que homologou a avaliação e que determinou a venda do imóvel
(id. de origem 34325045).

Sobre esta referida decisão que homologou o laudo de avaliação
as partes,
em especial, o executado nada questionou
.

Em 30.3.2022 foi determinada nova avaliação do imóvel (id. 81012238), que foi cumprida em 3.12.2022, cujo valor agora encontrado foi o de R$1.500.000,00 (id. de origem 105999600, p. 35).

Assim, em um intervalo de 3 anos o valor que era de R$1.000.000,00 passou para R$1.500.000,00.

Intimadas as partes quanto a nova avaliação (id. de origem 112263180), a exequente concordou com o laudo (id. de origem 112415034)
e o executado aqui agravante nada questionou quanto ao novo preço do imóvel
, fato este que fez com que fosse designada a venda para 29.8.2023 (1a praça) e para 12.9.2023 (segunda praça).

O imóvel foi vendido na segunda praça.

Na sequência, o executado aqui agravante apresentou impugnação à arrematação ao argumento de que a venda foi feita por preço vil,
cujo pleito foi indeferido pela decisão que é objeto desta recurso
.

Reitera-se que o executado aqui agravante intimado do valor da segunda avaliação (R$1.500.000,00),
quedou-se inerte, ou seja, aceitou a avaliação sem nada questionar
.

Assim,
restou preclusão discussão sobre o valor da avaliação
.

A venda foi feita pelo lance mínimo de R$775.500,00
, conforme dispõe a regra do parágrafo único art. 891 do CPC. Veja o citado regramento:

“Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo,
considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação
.”

(grifei).

Sobre o assunto, veja a orientação do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DO BEM PELO CREDOR NA SEGUNDA PRAÇA. VALOR DA AVALIAÇÃO ATUALIZADO. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração.

2. "Admite-se a arrematação do bem pelo credor em segunda praça, ainda que seja o único licitante, desde que a venda não se dê por preço vil" ( AgRg no AREsp 542.564/AL, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe de 25/08/2016).

3. No caso, o Tribunal de origem entendeu que o interstício de 8 (oito) meses entre a avaliação do perito e a praça na qual os imóveis foram arrematados não justifica a realização de novo trabalho pericial, afigurando-se suficiente a atualização do valor apontado pelo expert, com base na correção monetária apurada no período.

4. DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, VIA DE REGRA, DEVE SER CONSIDERADO COMO PREÇO VIL AQUELE EM QUE A ARREMATAÇÃO ALCANÇA VALOR INFERIOR A 50% (CINQUENTA POR CENTO) DA AVALIAÇÃO, CIRCUNSTÂNCIA INEXISTENTE NO CASO DOS AUTOS
. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp: 1571154 ES 2019/0258232-1, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022)
(grifei).

Ainda o STJ:

“
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA - ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL - PREÇO DA VENDA CORRESPONDENTE A 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO - ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC - PEDIDO DE REAVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO APÓS A ARREMATAÇÃO - PRECLUSÃO - NULIDADE INEXISTENTE.

A decisão ora combatida rejeitou a impugnação, ao fundamento de que o artigo 891 do CPC estabelece que o valor a ser observado na arrematação é o da avaliação, sem qualquer previsão de que tal valor seja atualizado, como pretende a executada
.
Agravante que deixou de se manifestar quanto ao valor da avaliação no momento oportuno. Questão preclusa
.
SOMENTE SE CARACTERIZA PREÇO VIL QUANDO A ARREMATAÇÃO NÃO ALCANÇAR, AO MENOS, A METADE DO VALOR DA AVALIAÇÃO
.
A decisão hostilizada alinhou-se ao entendimento do STJ no sentido de que não se reconhece a nulidade da hasta pública se não caracterizado o preço vil na venda do imóvel
. A atualização monetária da avaliação, feita por índices inflacionários, nem sempre corresponde ao valor real do bem, cujo preço do imóvel pode variar de acordo com as flutuações do mercado, estando sujeito, inclusive, à redução do valor, especialmente em tempos de retração econômica. Processo que se arrasta desde 2002, o que viola o princípio da celeridade processual. Jurisprudência recente desta Corte, com amparo no entendimento do STJ. Negado provimento ao recurso.”
(TJ-RJ - AI: 00183584720198190000, Relator: Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 10/07/2019, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)

(grifei).

Logo, a arrematação superou 50% da avaliação, o que afasta a alegação de venda por preço vil
.

No tocante a forma da venda, ou seja, quanto ao parcelamento do preço (
entrada de R$193.875,00 e saldo remanescente de R$581.625,00 a ser pago em 30 prestações
), está respaldada pela regra do art. 895 do CPC, que dispõe, em especial, nos seus incisos I e II e parágrafos 1o e 2o:

“Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado
em prestações
poderá apresentar, por escrito:

I - até o início do primeiro leilão,
proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação
;

II - até o início do segundo leilão,
proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil
.

§ 1o
A proposta conterá
, em qualquer hipótese,
OFERTA DE PAGAMENTO DE PELO MENOS VINTE E CINCO POR CENTO DO VALOR DO LANCE À VISTA E O RESTANTE PARCELADO EM ATÉ 30 (TRINTA) MESES
, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis.

§ 2o As propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo.”
(grifei).

E a venda, pela forma do art. 895 do CPC, foi observada, conforme consignou a decisão impugnada, cujo fragmento se transcreve:

“EXEQUENTE: VERA CARRARA ALVES CORREA

EXECUTADO: LUIZ ALVES CORREA FILHO

Vistos etc.

Trata-se de cumprimento de sentença decorrente de extinção de condomínio.

Não tendo as partes se acertado quanto a destinação do bem foi determinada a venda judicial.

Ao id n. 34325045, foi homologada a avaliação e determinada a remessa do feito ao setor de praceamente, sem qualquer impugnação.

Ao id n. 129764281, foi noticiada a arrematação dos bens por R$ 775.500,00, por Hilvete Maria dos Santos.

Discriminação da Proposta de Parcelamento

A - Valor da entrada (25%) = R$ 193.875,00

B - Saldo a ser parcelado = R$ 581.625,00

C - Quantidade de parcelas = 30

D - Valor da parcela = R$ 19.387,50

E - Índice de correção = INPC + 1%.

F - Vencimento da 1.a parcela = 30 dias após o leilão, e as demais subsequentemente.

Comissão da Leiloeira: R$ 38.775,00

Na sequência aportou pedido do executado de id n. 130221337, por meio do qual pugna pela nulidade da arrematação pela ausência de intimação do credor hipotecário e pela venda por preço vil.

A exequente pugnou pela liberação da quantia principal e honorários ao id n. 130946576.

A arrematante pugnou ao id n. 131285637, pela expedição da carta e impugnou a alegações do executado.

Pois bem.

Inicialmente, em análise feito que tramita perante o Poder Judiciário há mais de 16 anos.”

(grifo próprio e nosso).

Veja ainda outro fragmento da referida decisão impugnada, que se transcreve e corrobora:

“
Quanto a alegação de lanço vil, assim dispõe o artigo
891
do
CPC
:

“Art.
891
. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo,
considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”

Nesse sentido, seria vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Portanto, no caso apresentado não se trata de preço vil, vejamos:

Avaliado em: R$ 1.550.938,20

Lance Mínimo: R$ 775.469,10

Arrematado por: R$ 775.500,00

Desse modo, considerando que a arrematação supera o 50% da avaliação, rejeito arguição.

A arrematação se deu na forma do seu regulamento, desse modo, assinado o auto de arrematação, reputa-se perfeita a acabada a venda judicial realizada nos autos, nos termos do artigo 903 do CPC
.

Diante da arrematação de forma parcelada,
DEFIRO
a expedição da carta de arrematação em favor de
Hilvete Maria dos Santos
, nos termos do parágrafo 2o do artigo 901 do CPC, a qual contará com os dados descritos no presente
decisum
, bem como
QUE AINDA FICARÁ GRAVADO O IMÓVEL DE HIPOTECA JUDICIAL
, até o adimplemento total da arrematação.

Comunique-se o CRI para baixa da hipoteca.

Deve o arrematante fazer instruir a carta dos documentos elencados no referido dispositivo, e de comprovante de pagamento do imposto e emolumentos correspondentes.

Averbada a carta, o pedido de imissão na posse pelo arrematante pode ser renovado nos autos, pois na forma posta, julgo prematuro, pois lhe carece interesse.

A comissão da leiloeira de R$38.775,00, já foi quitada diretamente em conta dessa (id n. 129765960).

Advirta-se o arrematante para os pagamentos mensais devidamente corrigidas, e de que as parcelas eventualmente pagas em atraso devem ser acrescidas de multa de 10%, nos termos do paragrafo 4o do artigo 895 do CPC, ficando concedido o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento.”

(grifo próprio e nosso).

Logo, a decisão impugnada está em consonância com a regra específica – art. 895 do CPC – e com a orientação jurisprudência. Veja esta última:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL – LEILÃO JUDICIAL – PEDIDO DE REALIZAÇÃO DE PRACEAMENTO POR PREÇO INFERIOR A 50% - PREÇO VIL – IMPOSSIBILIDADE –
PARCELAMENTO - POSSIBILIDADE

-
Dispõe o parágrafo único, do artigo 891 do Código de Processo Civil, que se considera preço vil, aquele inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação - impossibilidade de redução do valor da primeira praça ou da segunda, sob pena de ser considerado vil;

- O PARCELAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL É EXPRESSAMENTE PERMITIDO POR LEI, DE MODO QUE NÃO HÁ IMPEDIMENTO PARA QUE SEJA AUTORIZADO NO EDITAL DO LEILÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 895, § 1o DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP - AI: 21715864220218260000 SP 2171586-42.2021.8.26.0000, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 31/08/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021)

(grifei).

Com igual norte:

“
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL -
PAGAMENTO DO PREÇO EM PRESTAÇÕES, NOS TERMOS DO ART. 895 DO CPC
- EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO E DO MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE CONDICIONADA, PELO JUÍZO A QUO, AO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - DESCABIMENTO - INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - IMPERIOSIDADE DE OBSERVÂNCIA DAS REGRAS INSERTAS NOS ARTS. 901 E 903 DO CPC - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

- Uma vez efetivada a arrematação de bem imóvel por meio de pagamento em prestações, conforme autoriza a legislação processual (art. 859 do CPC)
, o Julgador deve observar o regramento inserto nos arts. 901 e 903 do CPC para dar prosseguimento aos atos tendentes a transferir e entregar o bem ao arrematante, notadamente a expedição de carta de arrematação e de imissão na posse, sendo descabido, todavia, exigir o pagamento integral do preço para tanto, ante a ausência de amparo legal - Decisão reformada. Recurso provido.”
(TJ-MG - AI: 10000210049201001 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 30/03/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/04/2021)

(grifei).

Posto isso,
nega-se provimento ao Agravo e mantém-se a decisão impugnada
, que indeferiu o pedido de impugnação à arrematação por não ter verificado a existência de venda por preço vil e ter possibilitado o parcelamento do preço.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024