Tribunal: TJMT
Processo: 1015568-47.2023.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DEVIDA. CULPA DO VENDEDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO DE MULTA. NÃO INCIDÊNCIA DE PAGAMENTO DE IPTU PELO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DANO MORAL INDEVIDO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INVERSÃO DA MULTA POR INADIMPLÊNCIA DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO EM PARTE PROVIDO.
“[...] Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida. Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral. Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a cláusula 16. Se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.- (N.U 1002313-95.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/05/2022, Publicado no DJE 27/05/2022). [...]”. Para o caso, a apelada não usufruiu do imóvel, que sequer lhe foi entregue. Assim, a compradora sequer entrou na posse do lote que adquiriu, restando evidente que não houve a efetiva utilização da coisa. Portanto, o lote de terreno sem edificação não é apto a gerar frutos ao comprador e nem ao vendedor e, portanto, não há direito de fruição a ser indenizado. Não se verifica no caso a incidência do dano moral, por se tratar de mero descumprimento contratual que não dá ensejo a indenização, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico da apelada. Quanto aos juros, devem ser aplicados a partir da citação, pois reconhecida a culpa do vendedor não há se falar na incidência a partir do trânsito em julgado, a considerar o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, somente se houver na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador. Com relação a multa por inadimplência, pretende seja afastada. No caso, possível a inversão quando demonstrada a culpa do vendedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015568-47.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), GISELI RODRIGUES NUNES DA SILVA - CPF: 703.056.681-53 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
. RESCISÃO DEVIDA. CULPA DO VENDEDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO DE MULTA. NÃO INCIDÊNCIA DE PAGAMENTO DE IPTU PELO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DANO MORAL INDEVIDO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INVERSÃO DA MULTA POR INADIMPLÊNCIA DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO EM PARTE PROVIDO.

“[...]
Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida. Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.

Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a cláusula 16.

Se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.-
(N.U 1002313-95.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/05/2022, Publicado no DJE 27/05/2022). [...]”.

Para o caso, a apelada não usufruiu do imóvel, que sequer lhe foi entregue. Assim, a compradora sequer entrou na posse do lote que adquiriu, restando evidente que não houve a efetiva utilização da coisa. Portanto, o lote de terreno sem edificação não é apto a gerar frutos ao comprador e nem ao vendedor e, portanto, não há direito de fruição a ser indenizado. Não se verifica no caso a incidência do dano moral, por se tratar de mero descumprimento contratual que não dá ensejo a indenização, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico da apelada. Quanto aos juros, devem ser aplicados a partir da citação, pois reconhecida a culpa do vendedor não há se falar na incidência a partir do trânsito em julgado, a considerar o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, somente se houver na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador. Com relação a multa por inadimplência, pretende seja afastada. No caso, possível a inversão quando demonstrada a culpa do vendedor.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 1015568-47.2023.8.11.0003 – CLASSE CNJ 198 – COMARCA DE RONDONÓPOLIS

APELANTE: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: GISELI RODRIGUES NUNES DA SILVA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por GISELI RODRIGUES NUNES DA SILVA, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para o fim de declarar resolvido o contrato de compra e venda do terreno descrito na inicial; condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e condenar a requerida no pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, CPC/2015).

As apelantes alegam ausência de culpa quanto a rescisão contratual, pois houve a entrega do empreendimento e vontade exclusiva da apelada na rescisão contratual; houve atraso na entrega de obras de infraestrutura, contudo, mesmo durante o atraso, a parte Apelada continuou realizando o pagamento das prestações, o que ocorreu até o mês de abril de 2023; o comprovante de recebimento das obras está anexado junto a contestação e comprova que as obras foram totalmente entregues em 27/11/2019; a apelada adquiriu o imóvel em 08/06/2014 e continuou realizando o pagamento das prestações durante o período de atraso e mesmo

após a entrega (27/11/2019) continuou realizando a quitação das prestações, apenas deixou de realizar o pagamento das parcelas em abril de 2023, ou seja, mais de 03 anos após a entrega do imóvel, tendo ajuizado a presente ação apenas em 20 de junho de 2023; a apelada, acometida pela crise financeira, não consegue honrar com o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, tentando buscar uma forma de se ver livre das penalidades impostas; ainda que com atraso, as obras de interligação de água e esgoto encontram-se totalmente concluídas 13 de dezembro de 2018, tendo o município recebido as obras em novembro de 2019; fundamenta
“a

existência do lapso temporal de mais 3 anos entre o atraso e o pedido de rescisão é suficiente para romper o nexo causal entre o atraso e o pedido de rescisão, além de ser contrário ao princípio do nemo potest venire contra factum proprium”; mesmo durante o atraso e mesmo após a conclusão da infraestrutura continuou realizando o pagamento das prestações, conduta essa totalmente contraditória com o pedido de rescisão contratual;
não há culpa pelo atraso, imputando a terceiro, quanto a infraestrutura relativa ao fornecimento de água que incumbia a SANEAR; argumenta o cálculo do valor a ser restituído, pois é medida de direito a fixação de uma “taxa de retenção” com valor suficiente para fazer jus à multa contratual concomitantemente com a indenização referente despesas administrativas e despesas tributárias, fruição, uma vez que tais institutos possuem naturezas e escopos diversos; pretende, subsidiariamente, se a cláusula 18a é abusiva, requer seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo da fruição; a fruição se trata de um aluguel cobrado do promitente-comprador pelo período em que ele permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado; a sua cobrança independe de comprovação de que o adquirente tenha residido no imóvel, bastando sua efetiva tomada de posse e a inadimplência; requer o abatimento da taxa de fruição no valor a ser reembolsado a apelada; requer os descontos dos valores do IPTU não pago, no período em que a Apelada esteve na posse do imóvel, a serem calculados na fase de liquidação de sentença; prescrição da pretensão de taxa de corretagem; retenção do valor pago a título de sinal; não incidência de juros moratórios no valor a ser restituído; juros moratórios pelo simples fato de não haver mora por parte da apelante, sendo que tal encargo apenas deve incidir após o trânsito em julgado da sentença; inexistência de dano moral; redução da indenização por dano moral; fundamenta acerca da multa por inadimplência; inversão da cláusula penal deve levar em consideração a multa moratória de 2% prevista contratualmente e deve incidir apenas sobre as parcelas pagas durante o atraso e não de 10% sobre o valor pago atualizado; há de ser revisto o termo inicial e final da contagem da multa; por fim, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da parte Apelada; determinar a restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18a; aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso; determinar a retenção dos valores adimplidos a título de juros e multa por atraso; condenar a parte Apelada ao pagamento de taxa de fruição desde o inadimplemento e determinar que o valor devido pela Apelada a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido; determinar o desconto dos valores do IPTU não pago, no período em que a Apelada esteve na posse do imóvel, a serem calculados na fase de liquidação de sentença; declarada a prescrição trienal do pedido de restituição da taxa de intermediação e corretagem; retenção do valor pago a título de sinal; incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado; improcedência do dano moral ou redução do valor arbitrado; extirpar a condenação das Apelantes ao pagamento de multa por inadimplemento, não sendo esse o entendimento de Vossa Excelência requer que a cláusula a ser invertida seja a cláusula 6° e não a cláusula 16° e que esta incida apenas sobre os valores pagos pela parte Apelada no período compreendido entre a data prevista contratualmente para a entrega da obra (novembro de 2015) e a data em que a obra efetivamente foi entregue e recebida pelo Município 27/11/2019; determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, com o provimento do presente recurso a Apelante decairá sobre parte mínima do pedido.

Nas contrarrazões, a apelada alega ausência de dialeticidade recursal, e, no mérito, requer o desprovimento do recurso.

Intimada a parte apelante para se manifestar acerca das preliminares, manifestam pelo prosseguimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por GISELI RODRIGUES NUNES DA SILVA, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para o fim de declarar resolvido o contrato de compra e venda do terreno descrito na inicial; condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e condenar a requerida no pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, CPC/2015).

Da análise dos autos, consta que a autora celebrou com a ré, instrumento particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, no ano de 2014, sendo um lote de terras, Quadra 16, Lote 07; loteamento Residencial Parque dos Lírios; Metragem: 240,00 m2.

A perspectiva de conclusão do empreendimento, segundo a ré, seria no mês de março de 2018, e afirma que a entrega se procedeu em 27.11.2019, o que fez com que a autora pleiteasse a resolução do contrato e devolução dos valores pagos.

Fundamenta a apelante que há culpa da apelada, pois, continuou realizando o pagamento das prestações, o que ocorreu até o mês de abril de 2023, e isso a impede de pleitear a rescisão do contrato.

A sentença concluiu que:
“(...)Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entrega-las ainda em 2017, conforme documentos juntados pelo autor. Ademais, a partir dos documentos encartados aos autos, apesar da concessão de alvará de construção, constam restrições ao “habite-se”, inclusive com a necessidade de intervenção ministerial em procedimento administrativo.

De igual modo, tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento. E sendo assim, não há como imputar ao comprador o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da demandada a culpa pelo descumprimento
contratual, à luz do disposto no art. 475, CC. (...)Escorreita, pois, a resolução do contrato, impondo-se à parte requerida a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela.

Uma vez não imputada ao comprador à causa pela rescisão do contrato, não há falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato. Descabida, para fins de registro, também a retenção de valores como “taxa de fruição do bem”, que nada mais é do que o proveito ou utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, usufruindo dos proveitos dela advindos. Na espécie, o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido

demonstrada a efetiva existência de vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse sobre o terreno. Vale dizer, não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, notadamente pela inobservância dos termos ajustados no contrato, aliado a não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em decorrência da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição”.

Dos autos, se conclui que nos anos de 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, não havia procedido a entrega do loteamento pela ausência de infraestrutura. E, por isso a parte autora ajuizou a ação.

Assim, se observa a ausência de culpa por parte da apelada, já que honrar o pagamento assumido, não quer dizer que a apelante tem o direito de atrasar a entrega da obra, mas sim que há impedimento a ocorrência de inadimplemento, o que não impede a pretensa rescisão do contrato por parte da apelada, não podendo ser atribuída a ela, qualquer culpa, já que o atraso da obra está configurado.

A rescisão contratual não necessariamente precisa estar ligada ao inadimplemento do contrato, o que oneraria a compradora, até que se configurasse a respectiva rescisão.

Ademais, dos autos está comprovada a culpa das apelantes, bem como a referida obra sofreu intervenção do órgão ministerial quanto a regularidade, o que foi fator ao atraso da entrega da obra.

O atraso é inconteste nos autos, de modo que não há se falar em culpa da apelada autora. E, caracterizada a culpa exclusiva do vendedor, os valores devem ser devolvidos, em razão da rescisão contratual.

Não incide no caso, o direito de retenção, tampouco no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago, pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos ou aplicabilidade de multa contratual.

Pretende ainda, o reconhecimento de inexistência de dano moral e a responsabilização da apelada pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista em contrato, sendo que tais encargos advêm da assunção da posse no imóvel compromissado à venda, devendo, portanto, ser exigidos da Apelada ou caso assumidos pela Apelante, descontados do valor a ser reembolsado.

A pretensão não se coaduna com o que foi provado nos autos, pois a apelada sequer tomou posse do lote, não construiu, não lhe foi entregue, sendo impossível que arque com IPTU ou qualquer outro imposto e encargo, consoante bem fundamentado em sentença.

Para o caso, a apelada não usufruiu do imóvel, que sequer lhe foi entregue. Assim, a compradora sequer entrou na posse do lote que adquiriu, restando evidente que não houve a efetiva utilização da coisa.

Portanto, o lote de terreno sem edificação não é apto a gerar frutos ao comprador e nem ao vendedor e, portanto, não há direito de fruição a ser indenizado.

Incide no caso a aplicabilidade da súmula 543 do STJ, devendo ser procedida a devolução integral dos valores. De modo que não se aplica a cláusula 18a do contrato.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL –

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – TERRENO NÃO EDIFICADO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – VALOR DA CONDENAÇAO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

Tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel. Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerada a condenação e, não havendo, o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa. Recurso parcialmente provido”.

(N.U 1027471-84.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2023, Publicado no DJE 17/05/2023)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS PELA EMPREENDEDORA – VENDA EFETIVADA EM CONTRARIEDADE À DETERMINAÇÃO JUDICIAL – TRANSAÇÃO EFETIVADA SOB VIGÊNCIA DE LIMINAR QUE SUSPENDEU AS OBRAS NO LOTEAMENTO E AS VENDAS DE TERRENOS – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – NÃO INCIDÊNCIA DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO – SÚMULA 543 DO STJ – MULTA CONTRAUTAL – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PARIDADE DAS PARTES –RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA PELOS DÉBITOS RELATIVOS AO IPTU –

NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – DESCABIMENTO – NÃO INCIDÊNCIA DO TEMA 1002 DO STJ POR NÃO SE TRATAR DE RESCISÃO IMOTIVADA

– RECURSO DESPROVIDO. Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida. Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.

Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a cláusula 16.

Se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.-
(N.U 1002313-95.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/05/2022, Publicado no DJE 27/05/2022).

Com relação ao dano moral, não há incidência no caso.

Não se verifica no caso a incidência do dano moral, por se tratar de mero descumprimento contratual que não dá ensejo a indenização, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico da apelada.

Assim, ainda que caracterizado o atraso, este não corrobora ao abalo moral, já que fica na esfera do dano material.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO E FAZER C/C PERDAS E DANOS - TERMO INICIAL PARA RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRAS - ADEQUAÇÃO - PEQUENO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - DANOS MORAIS - NÃO CONSTATAÇÃO - MEROS ABORRECIMENTOS. 1 - Ficou fundamentado na sentença que a apelante teria até o dia 11/12/2015 para entregar o imóvel à apelada. Logo, a cobrança de juros de obra somente se tornaram indevidas no mês de janeiro de 2016, e não em novembro de 2015. 2 - O simples inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar a reparação por danos morais.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.19.163242-1/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/03/2020, publicação da súmula em 08/05/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CDC. APLICABILIDADE ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS. COMPROVAÇÃO. DANO MORAL. PEQUENO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MEROS ABORRECIMENTOS. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. SENTENÇA REFORMADA. I - As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis às relações estabelecidas com instituições financeiras, conforme prevê o enunciado da Súmula no 297 do Superior Tribunal de Justiça. II - O simples inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar a reparação por danos morais. Ademais, malgrado tenha sido reconhecido o ilícito contratual praticado pela apelada, trata-se de pequeno atraso de menos de quatro meses, na entrega do imóvel, o que não é capaz de causar danos de ordem moral à parte, mormente quando não comprovados. III - A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas (art. 4o, inciso III), bem como o direito básico do consumidor à igualdade nas contratações (art. 6o, inciso II), deve ser mantido o pagamento da multa pela construtora, quando evidenciado o atraso na entrega da obra, afastando-se, por conseguinte, a aplicação analógica da cláusula penal, já que, previstas as penalidades para ambas as partes, no pacto firmado, restam presentes a igualdade na contratação e a reciprocidade de direitos, com sansões, no caso de descumprimento da obrigação, tanto para o consumidor como para a construtora. IV - Em contrapartida, é cogente consignar que, conforme previsão contratual, a multa estabelecida engloba os valores supostamente dispendidos com os aluguéis, os quais se traduziriam em lucros cessantes, razão pela qual não merece prosperar tal pedido. VIII - Recursos conhecidos e não providos.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0024.14.207687-6/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/08/2017, publicação da súmula em 18/08/2017).

Quanto aos juros, devem ser aplicados a partir da citação, pois reconhecida a culpa do vendedor não há se falar na incidência a partir do trânsito em julgado, a considerar o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, somente se houver na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Com relação a multa por inadimplência, pretende seja afastada. No caso, possível a inversão quando demonstrada a culpa do vendedor.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C PEDIDO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E CRISE ECONÔMICA – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – RISCOS INERENTES À ATIVIDADE DESEMPENHADA PELA CONSTRUTORA - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – MULTA CONTRATUAL AVENÇADA EM CONTRATO – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. O artigo 370 do Código de Processo Civil consagra o princípio da persuasão racional, habilitando o magistrado a determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, para uma justa apreciação da lide.

Sendo o juiz o destinatário da prova, este possui a faculdade de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem assim de livremente apreciar a prova, empregando-lhe o valor que entende devido, não configurando cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, notadamente se a questão controvertida, restrita a cumprimento de negócio jurídico de compra e venda, dispensa outras provas, além das documentais já carreadas.

Questões afetas a escassez de mão de obra e crise econômica, configuram situações de riscos próprios do empreendimento, não havendo que se falar em excludente de responsabilidade, seja decorrente de culpa de terceiro, caso fortuito ou força maior, de modo que, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor. Demonstrado que há cláusula expressa no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda
. (N.U 1018228-36.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2024, Publicado no DJE 23/06/2024).

“

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS. RESCISÃO DEVIDA. CULPA DO VENDEDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO DE MULTA. NÃO INCIDÊNCIA DE PAGAMENTO DE IPTU PELO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DANO MORAL INDEVIDO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS SOBRE A CONDENAÇÃO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSOS DE KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E EDENILSON DOS SANTOS AMARAL EM PARTE PROVIDOS. “[...] Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida. Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.

Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a cláusula 16.

Se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.- (N.U 1002313-95.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/05/2022, Publicado no DJE 27/05/2022). [...]”. (N.U 1007782-20.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/09/2023, Publicado no DJE 12/09/2023)
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Assim, devida a multa nos termos fixados, não sendo o caso de inversão na forma como pretendida de
cláusula 6° e não a cláusula 16° e que esta incida apenas sobre os valores pagos pela parte Apelada no período compreendido entre a data prevista contratualmente para a entrega da obra (novembro de 2015) e a data em que a obra efetivamente foi entregue e recebida pelo Município 27/11/2019, por não ser a forma mais correta.

Ante o exposto, provejo em parte o recurso para afastar a indenização por dano moral, mantendo-se a sentença em seus demais termos, bem como mantendo os honorários, diante da sucumbência mínima do pedido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024