Tribunal: TJMT
Processo: 1032213-50.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-27
Data de publicação: 2024-09-03

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA DE IMÓVEL – LOTE – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULAS ABUSIVAS – STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL – 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – ONERAÇÃO EXCESSIVA DO CONSUMIDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – INDEVIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.
Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n.13.786/2018, caso a previsãocontratualacerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista.
Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, tem lugar a retenção de parte dos valores pagos.
Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador.
Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032213-50.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JUNIOR DOS SANTOS SOUZA - CPF: 817.768.612-72 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), MIRIA PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 003.591.972-80 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA DE IMÓVEL – LOTE – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULAS ABUSIVAS –
STATUS QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS

– CLÁUSULA PENAL – 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – ONERAÇÃO EXCESSIVA DO CONSUMIDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – INDEVIDA –
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC –
SENTENÇA MANTIDA – N
ÃO PROVIMENTO.

Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n.13.786/2018, caso a previsãocontratualacerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista.

Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, tem lugar a retenção de parte dos valores pagos.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se
Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou parcialmente procedente os pedidos, formulado nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos, proposta pelos Recorridos (id. 227581185, págs. 01/12).

A Recorrente pretende a reforma da sentença recorrida, alegando que que a rescisão do contrato foi uma iniciativa do comprador, indicando a ausência de culpa por parte da empresa e, que o contrato celebrado entre as partes não prevê a perda total das parcelas pagas, mas o desconto de apenas 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.

Aduz que a cláusula penal compensatória, prevista em contrato, está de acordo com a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018), devendo ser mantida a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do instrumento contratual.

Sustenta que a retenção da fruição deve ser reconhecida, por ser legal e por ter o imóvel ficado à disposição da parte apelada, por isso, deve o valor devido a título de taxa de fruição ser descontado do montante a ser devolvido aos Apelados.

Salienta que a necessidade de reforma da sentença, para os ônus sucumbenciais recaiam sobre o Apelado, haja vista que decaiu sobre parte mínima do pedido ou, subsidiariamente, sejam reduzidos.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões ao Apelo, pugnando pelo não provimento (id. 227581194, págs. 01/14).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se
de Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou parcialmente procedente os pedidos, formulado nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos, proposta pelos Recorridos (id. 227581185, págs. 01/12).

Consta dos autos que Junior dos Santos Souza e Miria Pereira dos Santos propuseram a Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos, contra a empresa Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando que, em 26 de maio de 2020, celebrou com a ré o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, e que por problemas financeiros não mais consegue arcar com o custo das parcelas.

O Magistrado
a quo
prolatou sentença, ficando a parte dispositiva assim grafada:

DISPOSITIVO

Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de:

CONFIRMAR
a tutela de urgência deferida;
DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos;

RECONHECER A PRESCRIÇÃO
do valor pago a título de corretagem;

AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição;

DETERMINAR
a restituição em favor da parte autora de 80% do “quantum” adimplido, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença;

DETERMINAR
à parte demandante o pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, in casu, a data que declarou a rescisão do contrato, e deverá ser compensado com os valores das parcelas já pagas ao demandado a ser apurado em liquidação de sentença.

Em razão da sucumbência mínima da parte autora,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.
(Sic).

Contra essa decisão, a pessoa jurídica
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Analisando o caderno processual, nota-se que as partes firmaram o Instrumento Particular de Venda e Compra de Lote com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças, em
26/05/2020
.

Dessa forma, é certo que as regras esposadas na Lei n. 13.786/2018 devem ser observadas, já que o contrato fora celebrado posteriormente a sua edição.

Nessa quadra, tem-se que, ainda que seja admissível a condenação do comprador, ora Apelado, ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio e, muito embora o referido contrato, efetivamente atraia a incidência da nova redação do artigo 35-A, da Lei n. 4.591/1964, introduzido pela Lei n. 13.786/18, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

Corroborando o entendimento, trago à baila o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO. Ajuizamento pelo promissário comprador. Sentença de parcial procedência. Declaração de rescisão do contrato e determinação de devolução de 75% dos valores pagos pelo promissário comprador. Insurgência da ré. Hipótese em que a alienação fiduciária, prevista no contrato, não foi registrada na matrícula do imóvel. Inaplicabilidade do entendimento firmado pelo STJ no julgamento dos REsp's nos 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, em sede de recursos repetitivos (Tema no 1.095).
Relação de consumo evidenciada. Contrato celebrado na vigência da Lei no 13.786/18, que deu nova redação ao artigo 32-A da Lei no 6.766/79, que prevê, para a hipótese de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, aplicação de penalidades que podem implicar na perda da totalidade dos valores pagos.
Prevalência das regras do Código de Defesa do Consumidor, que reputam nulas e abusivas disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (artigo 51, inciso IV, e artigo 53). Precedentes.
Entendimento sufragado, no âmbito do C. STJ, indicando um percentual fixo (25%) de retenção, em casos de rescisão por iniciativa do promissário comprador, a fim de cobrir os prejuízos da vendedora pela ruptura do contrato. Percentual de devolução de valores pagos (75%) que deve ser mantido. Pleito de retenção do valor referente à comissão de corretagem. Descabimento. Ausência de informação clara e precisa, no contrato, acerca da cobrança da comissão de corretagem e seu valor, contrariando o Tema no 938 do C. STJ. Custo que deve ser considerado despesa administrativa, já incluída no percentual de retenção. Taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Precedentes. Juros de mora, contudo, que devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não a partir da citação. Precedentes do C. STJ. Distribuição dos ônus da sucumbência que deve ser mantida. Sentença reformada, em parte, tão só para alterar o termo inicial dos juros de mora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1043842-36.2020.8.26.0576; Relator(a):Márcio Boscaro; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -6a Vara Cível; Data do julgamento: 24/06/2024; Data de registro: 24/06/2024). (Destaquei).

Diante disso, passa-se à análise das retenções.

A Recorrente pretende seja mantida a cláusula penal, prevista no contrato, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do instrumento contratual, firmado entre as partes, argumentando estar em conformidade com a Lei n. 13.786/2018.

Em que pese à existência de cláusula contratual, permitindo a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, no caso de rescisão por culpa do adquirente, de acordo com o artigo 32-A, da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018), é certo que tal cláusula mostra-se abusiva, visto que traz uma penalidade demasiada ao consumidor.

Com efeito, a manutenção da referida penalidade, certamente resultaria na perda de mais da metade de todo valor pago pelo Recorrido/Consumidor, colocando-o em posição de grande desvantagem e caracterizando enriquecimento sem causa por parte da parte vendedor, ora Recorrente.

Deve-se ressaltar que, nos termos dos artigos 51, inciso IV e 53, ambos do CDC, são nulas tais cláusulas,
in verbis
:

Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao

fornecimento de produtos
e serviços que:

I – (...);

IV - estabeleçam obrigações consideradas
iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada
, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (Negritei).

Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
. (Destaquei).

Frise-se que, embora o artigo 32-A, II, da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, estipule uma multa até o limite máximo de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, é plenamente cabível o seu redimensionamento, a fim de ser evitar uma onerosidade em demasia ao comprador, ora Recorrido.

Nessa esteira, em conformidade com o entendimento jurisprudencial majoritário, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção do valor correspondente a 20% (vinte por cento) da quantia efetivamente paga pelo Apelado.

A propósito, trago à baila fragmento da decisão monocrática, proferida pela Ministra Maria Isabel Galotti, no dia 30/04/2024:

Nesse contexto,
entendo que deve prevalecer o percentual de retenção de25%(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar a parte recorrente pelas despesas gerais e compensá-la do rompimento unilateral do contrato
.
Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
para fixar em25%(vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pela parte agravada.
(AREsp n. 2.499.891/PR, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 30/04/2024, publicado em 02/05/2024). (Destaquei).

Dessa feita, a Recorrente deve efetuar a devolução dos valores pagos pelo Recorrido, abatido o percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção.

A empresa Apelante defende, ainda, o direito à retenção da fruição, prevista no contrato firmado com o Apelado, no importe de a 1% (um por cento) do valor do contrato, desde a data da inadimplência (25/11/2023) até a efetiva devolução do imóvel.

Com relação à taxa de fruição, o entendimento atual do STJ é de ser incabível a sua cobrança, nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO
. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito,
a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: Marco Aurélio Bellizze, Data de julgamento: 05/06/2023, T3 - Terceira Turma, Data de publicação: DJe 09/06/2023). (Negritei).

Igualmente, esta Egrégia Corte de Justiça já decidiu:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL –
TAXA DE FRUIÇÃO
– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. (...). (TJMT 10166244520168110041, Relatora: Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, Data de julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 25/10/2022). (Destaquei).

Dessarte, é incontroverso que, no caso em tela, não comporta a retenção da taxa de fruição, ante a ausência de edificação no lote adquirido pelo Recorrido.

No que tange ao pedido de
pedido de condenação do Apelado as custas e sucumbência, tenho que não prospera, haja vista que a parte autora, ora Apelada, sagrou-se vencedor na maior parte dos pedidos formulados na presente ação, motivo pelo qual, não é crível aceitar a condenação ao pagamento de custas e honorários de forma recíproca, devendo apenas a Apelante arcar com as despesas nos termos do CPC.

Aliás, vejamos o que dispõe o artigo 86, parágrafo único, do NCPC:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

A propósito, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA – CPR – INSURGÊNCIA APENAS QUANTO À SUCUMBENCIA – PARTE AUTORA QUE VENCEU PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS – OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. (N.U 0000012-72.1995.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/04/2019, Publicado no DJE 25/04/2019)

Não bastasse isso, tenho que a verba honoraria foi fixada dentro do percentual adequado,
considerando-se o grau de zelo, o lugar de prestação do serviço, a complexidade da causa, o tempo de tramitação
, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.

Por tais considerações, o não provimento do Apelo é medida que se impõe.

Com relação a majoração dos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 1% (um por cento).

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo inalterada a sentença recorrida.

Majoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono do Apelado, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2024