Tribunal: TJMT
Processo: 1002275-19.2023.8.11.0000
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-02
Data de publicação: 2024-07-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – RECUPERAÇÃO JUDICIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – REJEITADA – ARGUIÇÃO DE PREJUDICALIDADE EXTERNA – AFASTADA DURANTE A TRAMITAÇÃO DO RECURSO - PRONUNCIAMENTO DO JUÍZO RECUPERACIONAL DE DESCABIMENTO DA PENHORA NOTICIADA PELO JUÍZO DA EXECUÇÃO – BEM INDICADO NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL - INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL SEM REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – DIRETO PESSOAL OU OBRIGACIONAL APENAS ENTRE AS PARTES QUE FIRMARAM O NEGÓCIO JURÍDICO, SEM DIREITO OPONÍVEL PERANTE TERCEIROS (EFEITO ERGA OMNES) – POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CPR ENTRE A AGRAVANTE E O RECUPERANDO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO ACERCA DO ANTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA – BEM DADO EM HIPOTECA DE PRIMEIRO GRAU PELO RECUPERANDO, MAS QUE AINDA CONSTAVAM COMO PROPRIETÁRIOS OS ANTIGOS TITULARES DO DOMÍNIO – FATO DESCONHECIDO PELA AGRAVANTE – PERTINENTE EXCLUSÃO DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE DO ACERVO PATRIMONIAL DOS RECUPERANDOS E RECONHECIMENTO DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL PARA DECIDIR SOBRE A CONSTRIÇÃO DO BEM EM FAVOR DA AGRAVANTE – SÚMULA 480 DO STJ – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
É cabível a interposição de agravo de instrumento para atacar decisão de descabimento de penhora de bem imóvel que, ao contrário da alegação dos agravados, não consiste em mero cumprimento de decisão proferida em outro recurso.
Fica prejudicada a arguição de prejudicialidade externa em razão da interposição do outro agravo, se a questão já foi dirimida durante a tramitação do presente recurso.
Conforme estabelecem os artigos 1.227 e 1.245 e seu §1o, ambos do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código e, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
“(...) Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. (...)” (REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.)
O caso em estudo revela que o bem indicado na recuperação judicial pelo recuperando é objeto de instrumento particular de promessa de compra e venda, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, configurando direto pessoal ou obrigacional apenas entre as partes que firmaram o negócio jurídico, sem direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes). O fato posterior, de celebração de CPR entre a agravante e o recuperando, sem a informação acerca do anterior contrato de compra e venda, que foi dado em hipoteca de primeiro grau pelo recuperando na CPR, mas que ainda constavam como proprietários os antigos titulares do domínio (fato desconhecido pela agravante), torna pertinente sua exclusão do acervo patrimonial dos recuperandos e reconhecimento de incompetência do juízo da recuperação judicial para decidir sobre a constrição do bem em favor da agravante, nos termos da Súmula 480 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002275-19.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Recuperação judicial e Falência]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GABRIEL JOSE DE ORLEANS E BRAGANCA - CPF: 091.683.717-30 (ADVOGADO), C.VALE - COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL - CNPJ: 77.863.223/0001-07 (AGRAVANTE), AQUILES MAFINI - CPF: 241.996.059-91 (AGRAVADO), SILVANA MARGARETE MAFINI - CPF: 778.201.429-87 (AGRAVADO), MAFINI INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA. - CNPJ: 17.048.464/0001-70 (AGRAVADO), AGROMIL TRANSPORTES LTDA - CNPJ: 32.453.671/0001-02 (AGRAVADO), MARCELO BARBOSA SACRAMONE - CPF: 296.605.498-06 (ADVOGADO), JULIERME ROMERO - CPF: 604.016.481-68 (ADVOGADO), RUBEM MAURO VANDONI DE MOURA - CPF: 820.789.391-53 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – RECUPERAÇÃO JUDICIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – REJEITADA – ARGUIÇÃO DE PREJUDICALIDADE EXTERNA – AFASTADA DURANTE A TRAMITAÇÃO DO RECURSO - PRONUNCIAMENTO DO JUÍZO RECUPERACIONAL DE DESCABIMENTO D
A PENHORA NOTICIADA PELO JUÍZO DA EXECUÇÃO – BEM INDICADO NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL -
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL SEM
REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – DIRETO PESSOAL OU OBRIGACIONAL APENAS ENTRE AS PARTES QUE FIRMARAM O NEGÓCIO JURÍDICO, SEM DIREITO OPONÍVEL PERANTE TERCEIROS (EFEITO ERGA OMNES) – POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CPR ENTRE A AGRAVANTE E O RECUPERANDO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO ACERCA DO ANTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA – BEM DADO EM
HIPOTECA DE PRIMEIRO GRAU PELO RECUPERANDO, MAS QUE AINDA CONSTAVAM COMO PROPRIETÁRIOS OS ANTIGOS TITULARES DO DOMÍNIO – FATO DESCONHECIDO PELA AGRAVANTE –
PERTINENTE EXCLUSÃO DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE DO ACERVO PATRIMONIAL DOS RECUPERANDOS E RECONHECIMENTO DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL PARA DECIDIR SOBRE A CONSTRIÇÃO DO BEM EM FAVOR DA AGRAVANTE – SÚMULA 480 DO STJ – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

É cabível a interposição de agravo de instrumento para atacar decisão de descabimento de penhora de bem imóvel que, ao contrário da alegação dos agravados, não consiste em mero cumprimento de decisão proferida em outro recurso.

Fica prejudicada a arguição de prejudicialidade externa em razão da interposição do outro agravo, se a questão já foi dirimida durante a tramitação do presente recurso.

Conforme estabelecem os artigos 1.227 e 1.245 e seu §1o, ambos do Código Civil, os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código e, e
nquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

“(...) Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. (...)”
(REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.)

O caso em estudo revela que o bem indicado na recuperação judicial pelo recuperando é objeto de
instrumento particular de promessa de compra e venda, sem
registro no Cartório de Registro de Imóveis, configurando direto pessoal ou obrigacional apenas entre as partes que firmaram o negócio jurídico, sem direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes). O fato posterior, de celebração de CPR entre a agravante e o recuperando, sem a informação acerca do anterior contrato de compra e venda, que foi dado em
hipoteca de primeiro grau pelo recuperando na CPR, mas que ainda constavam como proprietários os antigos titulares do domínio (fato desconhecido pela agravante), torna
pertinente sua exclusão do acervo patrimonial dos recuperandos e reconhecimento de incompetência do juízo da recuperação judicial para decidir sobre a constrição do bem em favor da agravante, nos termos da Súmula 480 do STJ.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1002275-19.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: C. VALE - COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL

AGRAVADOS: AQUILES MAFINI E OUTROS (3)

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pela
C.VALE - COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL
contra decisão proferida pela MM.a Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT de declaração de descabimento da penhora noticiada pelo Juízo de Nova Ubiratã/MT, nos autos do processo n.o 1000145-31.2020.8.11.0107, por pertencente o bem ao recuperando e o crédito perseguido nos autos se submeter aos efeitos da recuperação judicial.

A agravante aduz que demonstrou que o imóvel nunca chegou a integrar o patrimônio do Sr. Aquiles, pois
I)
não há demonstração do pagamento do preço da Fazenda Odisseia III e a “Família Bedin” distribuiu divergência de crédito ao administrador judicial para buscar o recebimento do que lhes seria devido em razão do suposto “contrato de promessa de compra e venda” da Fazenda Odisseia III,
II)
não houve a transferência da propriedade ao Sr. Aquiles, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda nunca foi registrado na matrícula do imóvel perante o órgão competente,
III)
o Sr. Aquiles e a Família Bedin celebraram contrato de mútuo dando em garantia algo que não lhe pertencia, o que configura ato falimentar e exige a convolação da recuperação judicial em falência e
IV)
pertencente a terceiro, a essencialidade é irrelevante, bem como, o imóvel não é essencial a manutenção de suas atividades, pois está localizado em uma área de preservação ambiental, restrita a qualquer tipo de exploração.

Comenta que a Fazenda Odisseia III não pertence aos agravados, ainda integrando o acervo patrimonial da Família Bedin, ante a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda, de modo que o Juízo Universal não é competente para deliberar sobre o imóvel, por força da Sumula 480/STJ; indica que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo consiste no fato que foi desconstituída a única garantia existente ao seu crédito.

Requereu a concessão do efeito ativo, para reestabelecer a penhora sobre o imóvel de matrícula no 2.205 ou o arresto do imóvel. No mérito, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reconhecida a inexistência de transferência da propriedade da Fazenda Odisseia III e, consequentemente, a incompetência do D. Juízo
a quo
para decidir sobre a constrição do bem em favor da C. Vale, mantendo-se a decisão do D. Juízo da execução, que determinou a penhora do imóvel rural; cumulativamente, requer seja reconhecido que o bem não é essencial à recuperação judicial, considerando que se encontra em reserva ambiental, e, portanto, não há impedimento para a sua constrição; subsidiariamente, caso reconhecida a transferência, que seja reconhecida a consequente prática de ato falimentar pelo Sr. Aquiles, pelo que impositiva a convolação de sua recuperação judicial em falência.

A liminar recursal foi indeferida.

Em contrarrazões os agravados arguem preliminar de não conhecimento do recurso, de prejudicialidade externa e, no mérito, postulam pelo desprovimento do recurso.

O Dr. Paulo Ferreira Rocha, Procurador de Justiça, opina pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO
–
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Eminentes pares:

Os agravados arguem a preliminar de não cabimento do recurso, ao fundamento que consiste em mero cumprimento de decisão proferida em instância superior (Agravo de Instrumento no 1015628-63.2022.8.11.0000), que consiste em impulso processual não agravável; menciona que a desconstituição da penhora às margens da matrícula no 2.205 não foi determinada ou proferida pelo Juízo Universal, mas determinada pelo e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso e cumprida pelo Juízo da Comarca de Nova Ubiratã, nos autos da Execução de no 1000145-31.2020.8.11.0107.

Assevera que
“a desconstituição/baixa da penhora sequer se deu pelas mãos do juízo recuperacional, pelo contrário, já que a decisão foi proferida pelo e. TJMT e cumprida pelo juízo de Nova Ubiratã, sendo que o juízo universal tão somente reconheceu a sua competência para decidir acerca dos atos constritivos em relação ao imóvel de matrícula no 2.205”
.

Pois bem. O Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000
foi interposto pelos recuperandos
contra
decisão de determinação de lavratura do termo de penhora do imóvel objeto da matrícula 2.205 do C.R.I. de Nova Ubiratã/MT, na forma do art. 845, § 1o, do CPC c.c. art. 835, § 3o, do CPC.

A lide na qual foi proferida a citada decisão é de execução ajuizada pela ora agravante em razão da
inadimplência do contrato, em face dos recuperandos e dos avalistas; pugnou a C. Vale pela penhora do imóvel denominado “Fazenda Odisseia III”, registrado sob a matrícula no 2.205 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Nova Ubiratã/MT, sendo tal pleito deferido.

No acórdão do Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000
foi considerado indício relevante que
o bem em questão está arrolado no plano de sua recuperação judicial e, uma vez incorporado no plano de recuperação judicial sua constrição deve passar pela análise do juízo recuperacional. Assim, o recurso foi provido, para desconstituir a penhora conforme decidido pelo Juízo competente.

Todavia, ao contrário da alegação dos recuperandos, a decisão ora agravada não consiste em mero cumprimento de decisão proferida no acórdão do Agravo de Instrumento no 1015628-63.2022.8.11.0000. A penhora foi desconstituída no citado agravo para posterior manifestação do juízo competente acerca da medida.

Na decisão ora agravada, a Magistrada consignou que “
é inconteste que se trata de matéria a ser deliberada pelo juízo da recuperação judicial, uma vez que se refere a ato de constrição que recaiu sobre o patrimônio dos recuperandos”
. Inclusive citou: “
Neste ponto, convém ressaltar que foi concedida a tutela recursal no Agravo de Instrumento n.o 1015628-63.2022.8.11.0000,
sendo deliberado pela desconstituição da penhora em comento, até a análise do juízo da recuperação
, nos termos do V. Acórdão do id n. 93373124.”

E assim decidiu:

“Diante disso,
descabe a penhora noticiada pelo Juízo de Nova Ubiratã/MT, nos autos do processo n.o 1000145-31.2020.8.11.0107
, haja vista que o imóvel pertence ao recuperando Aquiles Mafini e o crédito perseguido nos autos se submete aos efeitos da recuperação judicial. Destarte, a execução não deve prosseguir em relação ao recuperando, diante dos efeitos da novação, operados com a homologação do plano de recuperação judicial.”

A decisão agravada não se trata de mero despacho expediente ou apenas cumprimento da decisão do acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 1015628-63.2022.8.11.0000. A penhora foi analisada pelo Juízo competente, que entendeu como descabida.

O agravo de instrumento ataca ato judicial de cunho decisório, portanto, não há falar em não cabimento do presente recurso.

Ante o exposto, rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO
–
MÉRITO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De início, registro que os agravados arguem também a preliminar de prejudicialidade eterna em razão da interposição do Agravo de Instrumento no 1015628-63.2022.8.11.0000 que versa sobre a mesma matéria.

Com efeito, foi proferida inicialmente contra
decisão monocrática de negativa de seguimento ao presente agravo de instrumento (prejudicado), nos termos do artigo 932, inciso III do CPC. Mas, com a interposição de agravo interno, o recurso foi provido para, em juízo de retratação, revogar a decisão de Id 193537667 e determinar o prosseguimento do agravo de instrumento, nos seguintes termos:

“
O Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000
foi provido para desconstituir a penhora, diante da competência do
Juízo da Recuperação para analisar a melhor forma de pagamento do crédito, deliberar sobre os atos expropriatórios, sopesar a essencialidade dos bens de propriedade da empresa passíveis de constrição, bem como a solidez do fluxo de caixa da empresa em recuperação, sem acarretar afronta ao disposto na Súmula 480.

A decisão objeto do
Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000 foi proferida nos autos da execução pelo Juízo da
Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã/MT.

Já no presente feito, o agravo de instrumento foi interposto contra decisão proferida nos autos da Recuperação Judicial 1000678-38.2021.8.11.0015. Nela a Magistrada consignou que foi comunicada a penhora do imóvel registrado sob a matrícula n.o 2.205, do CRI de Nova Ubiratã/MT, nos autos da Execução n.o 1000145-31.2020.8.11.0107, movida por C. Vale – Cooperativa Agroindustrial em face do recuperandos Aquiles Mafini e Outros.

Reconheceu a sua competência para deliberar sobre a matéria que se referia a ato de constrição que recaiu sobre o patrimônio dos recuperandos. Por fim, entendeu pelo descabimento da penhora noticiada pelo Juízo de Nova Ubiratã/MT, nos autos do processo n.o 1000145-31.2020.8.11.0107, haja vista que o imóvel pertence ao recuperando Aquiles Mafini e o crédito perseguido nos autos se submete aos efeitos da recuperação judicial.

Com efeito, no Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000
foi desconstituída a penhora determinada pelo Juízo da Execução, diante da competência do
Juízo da Recuperação para analisar a melhor forma de pagamento do crédito, deliberar sobre os atos expropriatórios, sopesar a essencialidade, etc. E, assim foi procedido, com pronunciamento do Juízo competente (Recuperação Judicial) contra qual foi interposto o
Agravo de Instrumento 1002275-19.2023.8.11.0000
.”

A questão já foi dirimida e passo a análise do mérito.

Como relatado, a agravante aduz que demonstrou que o imóvel nunca integrou o patrimônio do Sr. Aquiles, pois
I)
não há demonstração do pagamento do preço da Fazenda Odisseia III e a “Família Bedin” distribuiu divergência de credito ao administrador judicial para buscar o recebimento do que lhes seria devido em razão do suposto “contrato de promessa de compra e venda” da Fazenda Odisseia III,
II)
não houve a transferência da propriedade ao Sr. Aquiles, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda nunca foi registrado na matrícula do imóvel perante o órgão competente,
III)
o Sr. Aquiles e a Família Bedin celebraram contrato de mutuo dando em garantia algo que não lhe pertencia, o que configura ato falimentar e exige a convolação da recuperação judicial em falência e
IV)
pertencente a terceiro, a essencialidade é irrelevante, bem como, o imóvel não é essencial a manutenção de suas atividades, pois está localizado em uma área de preservação ambiental, restrita a qualquer tipo de exploração.

Comenta que a Fazenda Odisseia III não pertence aos agravados e ainda integra o acervo patrimonial da Família Bedin, ante a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda, de modo que o Juízo Universal não é competente para deliberar sobre o imóvel, por força da Sumula 480/STJ.

Pois bem. Os ora agravados interpuseram o Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000
contra
decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã/MT, de determinação de lavratura do termo de penhora do imóvel objeto da matrícula 2.205 do C.R.I. de Nova Ubiratã/MT, na forma do art. 845, § 1o, do CPC c.c. art. 835, § 3o, do CPC.

No citado recurso ficou registrado que a ora agravante pode prosseguir com a cobrança de seu crédito contra os coobrigados, por não se aplicar a eles a novação gerada pela homologação do plano de recuperação judicial do devedor principal (STJ, 2a Seção, REsp 1333349/SP), nos termos do art. 49, § 1o, da Lei 11.101/05 e a Súmula 581 do STJ.

E, na decisão ora agravada mencionou a Magistrada:

“
Com tais considerações, verifico que assiste razão aos recuperandos, quanto à impossibilidade de penhora do imóvel em questão, haja vista que compõe o acervo patrimonial dos recuperandos, conforme lista de bens indicados no documento anexado ao plano de recuperação judicial, no id n.o 51580001. Neste ponto, os recuperandos demonstraram que adquiriram o imóvel anteriormente ao ajuizamento do pedido de recuperação judicial, conforme contrato firmado em 06/08/2019, com reconhecimento de firma em 11/09/2019, de acordo com id n.o 100392412.

Ademais, consta do contrato de promessa de compra e venda que os recuperandos tomaram a posse da propriedade rural no ato da celebração do contrato, de modo que, ainda que não tenha havido a transferência da propriedade registral, restou comprovada a compra e venda.”

Percebe-se que a Magistrada considerou: I) a impossibilidade de penhora do imóvel por
integrar o acervo patrimonial dos recuperandos, II) aquisição do imóvel antes do ajuizamento do pedido de recuperação judicial (06/08/2019) e III) no contrato de promessa de compra e venda consta que os recuperandos tomaram a posse da propriedade rural no ato da celebração do contrato,
“de modo que, ainda que não tenha havido a transferência da propriedade registral, restou comprovada a compra e venda.
”

O instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel foi celebrado em 06.08.2019 com reconhecimento de firma em 11.09.2019. Figuram como
promitentes vendedores
: Nevio Bedin e sua esposa Maria Schreiner Bedin, Sérgio Bedin e sua esposa Ana Cristina Giongo Bedin, Paulo Bedin e sua esposa Maribel Feil Bedin e
promitentes compradores
: Aquiles Mafini e sua esposa Silvana Margarete Mafini, tendo como objeto as terras que compõem as Fazendas Odisséia I, Odisséia II e Odisséia III, matrículas 2.194, 2.195, 2.193, 2.205 e 2.206, Município de Nova Ubiratã/MT.

E, na data de 03.09.2019, quase 01 (um) mês após a celebração do contrato de compra e venda e antes do reconhecimento das firmas nele contidas, a agravante C. Vale na qualidade de credora e Aquiles Mafini como devedor e intervenientes Garantidores Hipotecários: Nevio Bedin e sua esposa Maria Schreiner Bedin, Sérgio Bedin e sua esposa Ana Cristina Giongo Bedin, Paulo Bedin e sua esposa Maribel Feil Bedin, celebraram a Cédula de Produto Rural Financeira n. 7714 com vencimento em 24.02.2020, comprometendo-se a entregar à credora 6.868782kg de soja e o valo recebido pelos devedores da CPR na monta de 5.495.025,49.

A CPR foi garantida por (i) penhor sobre 10.303.173 kg de soja comercial da Safra 2019/20204, constituído pelo agravado e (ii) hipoteca sobre a totalidade da Fazenda Odisseia III, garantia contratada pela Família Bedin que, mediante anuência expressa do agravado intitulou-se proprietária do imóvel.

Ou seja, como hipoteca de primeiro grau, constou o imóvel em questão – Fazenda Odisséia III, matrícula 2.205, mas como proprietários Nevio Bedin e sua esposa Maria Schreiner Bedin, Sérgio Bedin e sua esposa Ana Cristina Giongo Bedin, Paulo Bedin e sua esposa Maribel Feil Bedin. O entabulado entre as partes foi registrado na matrícula do bem na data de 01.10.2019 e o pedido de processamento da recuperação judicial protocolado via PJe na data de 20.01.2021.

Portanto, é certo que o contrato de compra e venda e a CPR foram celebradas antes do pedido de processamento da recuperação judicial, bem como, que o imóvel de matrícula 2.205 foi listado pelo agravado em sua recuperação judicial, conforme lista simplificada apresentada nos autos.

É cediço também, que o contrato de compra e venda do bem -
Fazenda Odisseia III, não foi registrado em cartório, o que não lhe retira a validade, mas apenas produz efeitos entre as partes (aqui,
Nevio Bedin e sua esposa Maria Schreiner Bedin, Sérgio Bedin e sua esposa Ana Cristina Giongo Bedin, Paulo Bedin e sua esposa Maribel Feil Bedin e Aquiles Mafini e sua esposa Silvana Margarete Mafini).

A falta de registro imobiliário do título, apenas faz vigorar o
direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico; lado outro, n
ão ganha contornos de publicidade a terceiros e não se admite que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé. Todavia, com a
efetivação do registro emerge o direito oponível perante terceiros (
efeito erga omnes
) com relação à transferência do domínio do imóvel.

Código Civil:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
(arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
.

STJ:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. 1. Ação de imissão de posse, em virtude de arrematação de imóvel em hasta pública judicial. 2. Ação ajuizada em 10/03/2009. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário
. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458, II e III, do CPC/73.
6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé
que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. 8. Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência dos embargos de terceiro opostos. 9. Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a procedência do pedido de imissão na posse formulado. Contudo, como há na ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para análise do pleito, é medida que se impõe. 10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido”
(REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.).

“
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL LOCADO. DIREITO À PERCEPÇÃO DOS ALUGUÉIS. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. FORMALIZAÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. FRUTOS DO BEM ARREMATADO. DIREITO DO ARREMATANTE. (CPC, ART. 694; CC/1916, ARTS. 530, I, e 533). RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.1.
Assim como sucede nas operações de venda e compra de imóvel, desde a celebração do respectivo contrato, normalmente por escritura pública, a transferência do domínio e posse sobre o bem já se opera entre transmitente e adquirente. O registro posterior do contrato no registro imobiliário, com a transferência da propriedade sobre o imóvel, é requisito de validade perante terceiros (efeito erga omnes), mas não entre os próprios contratantes, já obrigados desde a celebração do negócio. Ante terceiros é que somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel
. (...) 5. Recurso especial desprovido”
(REsp 698.234/MT, 4a Turma, DJe de 30/04/2014).

Desta feita, no ato da celebração da CPR os recuperandos e a “Família Bedin” tinham ciência da existência da promessa de compra e venda da Fazenda Odisseia III e, ainda assim, mencionaram a “Família Bedin” como proprietária do imóvel.

Nesse passo, o efeito prático da ausência de registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda, é que a agravante celebrou a CPR com o agravado sem ter conhecimento dessa avença, já que sem registro, havia apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, sem a existência de um direito oponível perante terceiros (
efeito erga omnes
).

O fato é que celebraram a CPR e o agravante indicou como garantia um imóvel de propriedade da “Família Bedin”, mesmo ciente que o bem era objeto da promessa de compra e venda, pelo qual a “Família Bedin” o vendeu para os ora agravados.

Sobre o fato em questão, o douto Procurador de Justiça teceu pertinente parecer que cito trecho para integrar o acórdão:

“Essa conduta pode ter sido pensada e realizada como uma forma de eximir os agravados de seus compromissos, o que não pode ser permitido, uma vez que a Recuperação Judicial e seus benefícios (como a proibição da penhora do imóvel) não podem ser utilizados como benefício a quem age de má-fé.

Portanto, penso que o presente caso deve ser considerado como um alerta, para que não se banalize o instituto da Recuperação Judicial e das benesses daí advindas, tomando-se o cuidado necessário para se garantir sempre a boa-fé das relações negociais.

Com base nisso tudo, penso que assiste razão à parte agravante, tendo em vista que o imóvel objeto da discussão não pode ser considerado como parte do acervo patrimonial dos recuperandos e, por consequência, o juízo recuperacional não é competente para decidir sobre a constrição do bem em favor da agravante, nos termos da súmula 480 do STJ.”

A presente conclusão contraria de certa forma o entendimento exarado no Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000 (julgamento em 28.11.2023)
interposto pelos agravados nos autos da execução promovida pela ora agravante em face de determinação de lavratura do termo de penhora do imóvel objeto da matrícula 2.205 do C.R.I. de Nova Ubiratã/MT, na forma do art. 845, § 1o, do CPC c.c. art. 835, § 3o, do CPC.

O citado recurso, diante de indícios que o bem em questão está arrolado no plano de sua recuperação judicial, foi provido para desconstituir a penhora conforme decidido pelo Juízo competente. O
Agravo de Instrumento
1015628-63.2022.8.11.0000 foi julgado em 28.11.2023, mas ainda não transitou em julgado e consta a interposição de recurso especial pela ora agravante.

Ocorre que os fatos narrados e demonstrados nas razões recursais pela agravante neste momento, revelam a necessária modificação de percurso do entendimento anterior acerca dos fatos, visando a garantia do credor
.

Como bem salientado no parecer ministerial, é preciso cuidado/cautela para que não se banalizar o
instituto da Recuperação Judicial, seus benefícios ao recuperando em dificuldade e garantias aos credores colocadas em discussão e eventualmente aprovadas com o plano de recuperação judicial.

Assim, os fatos que contornaram as relações acima citadas, principalmente da boa-fé da agravante na celebração da CPR sem ter ciência do entabulado anteriormente na promessa de compra e venda, revela a pertinência na exclusão do imóvel objeto da lide do acervo patrimonial dos recuperandos e, via de consequência, o juízo da recuperação judicial não é competente para decidir sobre a constrição do bem em favor da agravante.

É o que estabelece a Súmula 480 do STJ:

“
O juízo da recuperação judicial não é competente para decidir sobre a constrição de bens não abrangidos pelo plano de recuperação da empresa.
”

Ante o exposto, em sintonia com o parecer ministerial, PROVEJO o recurso, para não considerar o bem imóvel de matrícula 2.205
como parte do acervo patrimonial dos recuperandos e, por consequência, a incompetência do Juízo
a quo
para decidir sobre a constrição do bem em favor da agravante.

Eventual pretensão de determinação de nova penhora do imóvel rural deve ser elaborada no juízo da execução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2024