Tribunal: TJMT
Processo: 1005611-47.2022.8.11.0006
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1005611-47.2022.8.11.0006
APELANTES: ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA e ALESSANDRA THERESA BARROSO VIEIRA
APELADA: LENOIR JOSE SEGER
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – COBRANÇA REAJUSTES ANUAIS DOS ALUGUEIS – PREVISÃO CONTRATUAL – NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO PELO LOCADOR DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO – PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DAS DIFERENÇAS RETROATIVAS DE ALUGUEIS – IMOSSIBILIDADE – SUPRESSIO – PRINCÍPIO DA BOA FÉ OBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO.
A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando à outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.
Embora conste do contrato de locação firmado entre as partes, cláusula com previsão de reajuste anual dos aluguéis pela variação I.G.P. (FGV), se durante todo o período de vigência do pacto os locadores aceitaram o recebimento dos alugueis sem o referido reajuste, vindo a cobrá-los apenas após o seu término, operou-se no caso, a supressio, devendo ser mantida a sentença que indeferiu o pagamento de tais valores retroativos.
Com mais razão ainda não é devida tais diferenças cobradas se estas se referem ao período de pandemia causada pelo COVID-19, em que a economia sofreu forte impacto e muitos empresários e comerciantes precisaram fazer concessões para manter os seus negócios.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005611-47.2022.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ALESSANDRA THERESA BARROSO VIEIRA - CPF: 522.885.521-15 (APELANTE), ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA - CPF: 378.833.561-00 (ADVOGADO), ANDRIELLE JENNIFER FIRMIANO SALES - CPF: 053.849.431-06 (ADVOGADO), ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA - CPF: 378.833.561-00 (APELANTE), LENOIR JOSE SEGER (APELADO), LENOIR JOSE SEGER - CPF: 825.530.502-59 (APELADO), MAURITONIO SANTOS MARTINEZ registrado(a) civilmente como MAURITONIO SANTOS MARTINEZ - CPF: 053.669.583-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1005611-47.2022.8.11.0006

APELANTES: ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA e ALESSANDRA THERESA BARROSO VIEIRA

APELADA: LENOIR JOSE SEGER

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – COBRANÇA REAJUSTES ANUAIS DOS ALUGUEIS – PREVISÃO CONTRATUAL – NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO PELO LOCADOR DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO – PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DAS DIFERENÇAS RETROATIVAS DE ALUGUEIS – IMOSSIBILIDADE –
SUPRESSIO
– PRINCÍPIO DA BOA FÉ OBJETIVA

–

RECURSO DESPROVIDO.

A
supressio
decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando à outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.

Embora conste do contrato de locação firmado entre as partes, cláusula com previsão de reajuste anual dos aluguéis pela variação I.G.P. (FGV), se durante todo o período de vigência do pacto os locadores aceitaram o recebimento dos alugueis sem o referido reajuste, vindo a cobrá-los apenas após o seu término, operou-se no caso, a
supressio
, devendo ser mantida a sentença que indeferiu o pagamento de tais valores retroativos.

Com mais razão ainda não é devida tais diferenças cobradas se estas se referem ao período de pandemia causada pelo COVID-19, em que a economia sofreu forte impacto e muitos empresários e comerciantes precisaram fazer concessões para manter os seus negócios.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA e ALESSANDRA THERESA BARROSO VIEIRA
na
Ação de cobrança
ajuizada em face de
LENOIR JOSE SEGER,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condenar a requerida ao pagamento dos valores correspondentes à pintura e à instalação do ar condicionado, corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data da entrega do imóvel e juros de 1% ao mês, desde a data da citação. E ainda, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor do crédito reconhecido ao autor.

Em síntese sustentam os apelantes a inaplicabilidade do instituto da
supressio
, ao argumento de que o apelado manifestou interesse em prorrogar o contrato de locação ainda que com a incidência do reajuste anual do aluguel, sendo a prorrogação realizada de forma verbal.

Asseveram que não houve decurso de tempo capaz de gerar a expectativa de direito, pois os apelantes teriam suscitado diversas vezes o pagamento das diferenças dos aluguéis, sendo a quitação postergada em razão da crise financeira que o apelado enfrentava.

Alegam que a prova testemunhal poderia comprovar que o requerido anuiu com o reajuste anual e o pagamento cumulativo ao final da relação jurídica.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 210668836).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que no ano de 2018, os autores, ora apelantes, firmaram contrato escrito com o requerido/apelado, para locação de duas salas comerciais, destinadas para área de fisioterapia, localizadas à Rua Sepotuba - 63, no bairro Cavalhada neste município de Cáceres-MT.

O contrato foi firmado com prazo determinado de 12 (doze) meses, início em 05/04/2018 e término em 05/04/2019, ficando estipulada contraprestação mensal no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Segundo a parte demandante, ficou acordado que o imóvel deveria ser restituído em observância às condições de conservação, assim como deveriam ser realizados reajustes anuais da contraprestação locatícia, de acordo com a variação do IGP-M.

Consta que as partes prorrogaram o vínculo contratual, de forma verbal, por prazo indeterminado e com todos os aluguéis, no valor estipulado em R$ 2.000,00 (dois mil reais), ficando o requerido inadimplente com os valores correspondentes ao reajuste anual, sob a alegação de que pagaria em momento posterior, em razão da crise causada pela pandemia causada pelo COVID-19.

Narram que são devidos os seguintes valores: Aluguel 2019 a 2020 = R$2.173,00 (dois mil cento e setenta e três reais);

Aluguel 2020 a 2021 = R$2.318,50

(dois mil trezentos e dezoito reais e cinquenta centavos); Aluguel abril 2021 a outubro 2021= R$3.061,20 (três mil e sessenta e um reais e vinte centavos).

Aduzem que em 19/10/2020 foi comunicado sobre o encerramento do contrato, e sob a alegação de que o requerido não adimpliu os reajustes dos aluguéis acordados nem os custos dispendidos com a reforma das salas para reparação dos danos causados no período em que esteve no imóvel, ajuizaram a presente ação.

Pois bem.

Segundo os apelantes,
o requerido manifestou interesse em prorrogar o contrato de locação com a incidência do reajuste anual do aluguel, sendo a prorrogação realizada de forma verbal, bem como que durante o prazo de vigência do contrato, por várias vezes cobrou as diferenças dos alugueis, decorrente do reajuste anual, contudo, a quitação foi postergada em razão da crise financeira que o apelado enfrentava, ficando ajustado o pagamento de forma cumulativa ao final do contrato.

Inicialmente, convém destacar que a
“supressio”
decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando à outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.

Nesse sentido:

“
É certo que, à luz da jurisprudência desta Corte, "a supressio indica a possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido a renúncia àquela prerrogativa
" (REsp 1.202.514/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21.06.2011, DJe 30.06.2011)” (STJ – AgInt no TP n. 2.528/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 22/9/2020.)

No caso, embora conste do contrato de locação firmado entre as partes, em sua cláusula segunda, a previsão de reajuste anual dos aluguéis pela variação I.G.P. (FGV) ou na falta deste pelo I.P.C. (fipe), conforme ID 210665517 - Pág. 3), durante todo o período de vigência do pacto, os locadores aceitaram o recebimento dos alugueis sem o referido reajuste.

Neste particular, não prospera a alegação dos apelantes de que cobraram, por diversas vezes, as diferenças do locatário, e que aceitaram a postergação do pagamento em razão da situação financeira.

Primeiro, porque não acostaram aos autos nenhuma notificação extrajudicial ou prova consistente de tal cobrança, não servindo para tanto o áudio acostado no ID 210668812, pois sequer é possível identificar com segurança quem fala, sobre o que tratam, a data ou as circunstâncias em que o interlocutor diz “
tem como você me mandar uma foto do papel Alexandre? Que aí eu vou ver como é que eu posso acertar contigo isso aí
”.

E não se diga que houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção de prova testemunhal requerida pelos autores, uma vez que os autores não recorreram do despacho saneador que indeferiu tal prova, apesar de devidamente intimados para tanto, consoante se observa do ID 210668827.

Segundo, porque os apelantes cobram o reajuste dos aluguéis relativos a 2019 a 2021, ou seja, ao período da pandemia decorrente do COVID-19, em que a economia sofreu forte impacto e muitos empresários e comerciantes precisaram fazer concessões para manter os seus negócios.

Desta feita, o que se verifica é que durante três anos os apelantes aceitaram os aluguéis sem reajuste anuais, vindo a cobrá-los somente após a rescisão contratual.

Tal circunstância gerou à parte apelada a expectativa de que os apelantes estariam de acordo com os valores quitados mês a mês, ainda que não reajustados, bem como de que não iriam exercer o direito de reclamarem o pagamento respectivo, operando-se na hipótese, como bem assentado pelo douto magistrado singular, a
supressio
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - ALUGUEIS MENSAIS - QUITAÇÃO POR LONGO PERÍODO SEM A APLICAÇÃO DOS REAJUSTES ANUAIS PACTUADOS - NÃO IMPUGNAÇÃO PELOS LOCADORES - PRINCÍPIO DA SUPRESSIO - DIFERENÇAS RETROATIVAS DE ALUGUEIS - COBRANÇA - NÃO CABIMENTO. Comprovado que a locatária quitou, por longo período, os alugueis devidos em razão de contrato de locação não residencial sem a aplicação dos reajustes anuais pactuados, bem como que tal situação se consolidou, sem que os locadores a impugnassem ou notificassem àquela para a adequação do pagamento, tem-se por configurada a supressio, princípio fundado na boa-fé objetiva e na confiança instaladas em razão do não exercício de um direito por seu titular, no curso da relação contratual, por tempo suficiente para gerar à outra parte legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeita ao cumprimento da obrigação. Em tal situação, não assiste aos locadores o direito à cobrança retroativa das diferenças dos alugueis não reajustados
.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.119284-0/001, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2023, publicação da súmula em 05/07/2023)

“
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO - REAJUSTE DO VALOR DO ALUGUEL - INEXISTÊNCIA - LONGO PERÍODO DE TEMPO - SUPRESSIO - REJUSTE - IMPOSSIBILIDADE - DATA DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO - ENCARGOS DA LOCAÇÃO E IPTU - OBRIGAÇÃO DO LOCADOR - PREVISÃO CONTRATUAL - ABATIMENTO DO VALOR DA DÍVIDA. 1- O comportamento do locador do imóvel ao não reajustar o valor do aluguel por longo período tempo gerou no locatário a expectativa de que ao se prorrogar o contrato de locação o valor seria mantido sem o respectivo reajuste até o seu vencimento anual. 2- Comprometendo o locador a arcar com os valores do IPTU e taxa de condomínio do imóvel locado, os valores pagos pelo locatário a estes títulos deverão ser abatidos do montante dos aluguéis vencidos e não quitados
.” (TJMG - Apelação Cível 1.0223.12.022198-9/004, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/05/2019, publicação da súmula em 31/05/2019)

Desta feita, não há como acolher a tese recursal.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024