Tribunal: TJMT
Processo: 1032412-78.2023.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-05-06
Data de publicação: 2024-05-09

Ementa:
RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. VÍCIOS OCULTOS NO IMÓVEL. DECADÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO PARA AFASTAR O RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA. ARTIGO 1.013, § 4o DO CPC. JULGAMENTO DA LIDE. ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO E EM CONTRARRAZÕES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMOBILIÁRIA QUE APENAS INTERMEDIOU O NEGÓCIO JURÍDICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
A ação tipicamente condenatória se sujeita ao prazo de prescrição. Se a pretensão da autora é de natureza indenizatória, de ser ressarcida pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, não há incidência de prazo decadencial, previsto artigo 445 do Código Civil.
Recurso da autora provido para afastar o reconhecimento da decadência.
“Quando reformar sentença que reconheça a decadência ou a prescrição, o tribunal, se possível, julgará o mérito, examinando as demais questões, sem determinar o retorno do processo ao juízo de primeiro grau” (§4o do artigo 1.013 do CPC).
Se a imobiliária atuou como intermediadora do negócio jurídico, inexistindo má execução de seu serviço de intermediação e nem prova de seu conhecimento a respeito dos alegados vícios do imóvel, porque não eram aparentes quando da compra e venda, não possui legitimidade passiva para responder pelos danos narrados nos autos.
Ilegitimidade passiva reconhecida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1032412-78.2023.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[ANDRESSA FERNANDA RIBEIRO MACEDO - CPF: 004.825.641-21 (RECORRENTE), FERNANDO TORBAY GORAYEB - CPF: 698.172.861-34 (ADVOGADO), J PRIME CONSTRUTORA DE SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA - CNPJ: 31.090.421/0001-84 (RECORRIDO), JHONATTAN DIEGO VIDAL GRIEBEL ELY - CPF: 050.325.931-41 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. VÍCIOS OCULTOS NO IMÓVEL. DECADÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO PARA AFASTAR O RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA. ARTIGO 1.013, § 4o DO CPC. JULGAMENTO DA LIDE. ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO E EM CONTRARRAZÕES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMOBILIÁRIA QUE APENAS INTERMEDIOU O NEGÓCIO JURÍDICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

A ação tipicamente condenatória se sujeita ao prazo de prescrição. Se a pretensão da autora é de natureza indenizatória, de ser ressarcida pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, não há incidência de prazo decadencial, previsto artigo 445 do Código Civil.

Recurso da autora provido para afastar o reconhecimento da decadência.

“Quando reformar sentença que reconheça a decadência ou a prescrição, o tribunal, se possível, julgará o mérito, examinando as demais questões, sem determinar o retorno do processo ao juízo de primeiro grau” (§4o do artigo 1.013 do CPC).

Se a imobiliária atuou como intermediadora do negócio jurídico, inexistindo má execução de seu serviço de intermediação e nem prova de seu conhecimento a respeito dos alegados vícios do imóvel, porque não eram aparentes quando da compra e venda, não possui legitimidade passiva para responder pelos danos narrados nos autos.

Ilegitimidade passiva reconhecida.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1032412-78.2023.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Terceiro Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Andressa Fernanda Ribeiro Macedo

Recorrida(s):

J Prime Construtora de Soluções Imobiliárias Ltda.

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

06 a 09/05/2024 (Plenário Virtual)

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

Isto posto, rejeito as preliminares suscitadas e, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil,
DECLARO A DECADÊNCIA
dos pedidos formulados pela parte autora,
JULGANDO EXTINTO O PRESENTE FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
.

A Reclamante, ora Recorrente, ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA, em desfavor da imobiliária que intermediou a venda do imóvel, visando o ressarcimento da quantia de R$ 35.727,11, desembolsada na reparação do imóvel adquirido, em razão dos vícios ocultos encontrados após a aquisição.

Narra que o contrato foi realizado em 01/07/2021, com intermediação da J Prime Construtora de Soluções Imobiliária Ltda., credenciada pelo CRECI no J 9931, e com CNPJ – 31.090.421/0001-84, possuindo todos os requisitos formais, incluindo as assinaturas de vendedor e comprador, e as testemunhas legalmente necessárias.

A sentença reconheceu a ocorrência da decadência, sob o seguinte fundamento:

“O vício constatado ocorreu no ano de 2021, conforme se verifica das notas fiscais id. 121942180 (data de emissão 18/11/2021), ou seja, antes desta data a parte reclamante tomou conhecimento dos vícios ocultos.

Além disso, a reclamante notificou a empresa reclamada no dia 19/05/2022 sobre os vícios ocultos e os valores gastos com a reforma.

Em defesa, a reclamada fundamenta a decadência da reclamante de propor a presente ação, com base no Art. 445, §1°, do Código Civil Brasileiro que assim traz:

“Art. 445.
O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de
trinta dias se a coisa for móvel, e de
um ano se for imóvel
, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§1o
Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde
,
o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência
,
até o prazo máximo de
cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de
um ano, para os imóveis
”.

A parte autora, deixou de apresentar impugnação à contestação.

Observando os documentos colacionados pela parte reclamante, verifica-se que a nota fiscal id. 121942180 (data de emissão – 18/11/2021) já demonstra que a parte reclamante teve ciência do vício oculto no imóvel anterior a esta data, para que obviamente pudesse comprar os produtos necessários para a reforma. Assim, a data limite para que não decaísse o direito de obter a redibição ou abatimento no preço por parte da reclamante seria a data de 18/11/2022.

Além disso, a nota fiscal id. 121942179, tem a data de 19/01/2022 e, se considerássemos tal data para o prazo decadencial, teríamos a data limite 19/01/2023, e caso considerada a notificação extrajudicial com data em 19/05/2022, o prazo final seria 19/05/2023.

Ocorre que, a reclamante distribuiu ação no dia 29/06/2023, extrapolando em muito, o prazo de 01 (um) ano previsto no Art. 445, §1°, do Código Civil Brasileiro, decaindo o direito de
obter a redibição ou abatimento no preço
do imóvel descrito nos autos”.

No presente caso, embora verificada a decadência da pretensão redibitória, relativa à resolução do negócio, restituição ou abatimento do preço, conforme as datas citadas na fundamentação da sentença, que é de um ano, em tese, não ocorreu a prescrição da pretensão de reparação de danos materiais em razão da alegação de vício do imóvel, por aplicação do prazo prescricional previsto no Código Civil.

Ante o exposto
,
dou provimento
ao recurso inominado e reformo a sentença que reconheceu a ocorrência da decadência.

É como voto.

JULGAMENTO DA LIDE

Colendos pares

Se ao julgar o recurso for afastado o reconhecimento da decadência e o processo estiver em condições de ser decidido, deve ser julgado pelo órgão colegiado, sem determinar o retorno ao Juízo de origem, nos termos do disposto no § 4o do artigo 1.013, do Código de Processo Civil,
in verbis
:
“§ 4o Quando reformar sentença que reconheça a decadência ou a prescrição, o tribunal, se possível, julgará o mérito, examinando as demais questões, sem determinar o retorno do processo ao juízo de primeiro grau”.
Por tais motivos, passo a julgar a lide.

A Reclamada, ora Recorrida, na contestação e nas contrarrazões, sustenta que não possui legitimidade passiva para responder pelos vícios ocultos do imóvel, e, por isso, deve ser reconhecida a sua ilegitimidade passiva.

Verifico que a Reclamada J Prime Construtora de Soluções Imobiliárias Ltda. agiu como simples intermediadora do negócio jurídico firmado entre a autora e o vendedor do imóvel, conforme se vê do contrato de compra e venda.

Assim, se a Reclamada atuou como simples intermediadora do negócio jurídico e não existindo prova de seu conhecimento a respeito dos vícios construtivos do imóvel, haja vista porque não eram aparentes quando da compra e venda, não possui legitimidade passiva para responder pelos danos narrados nos autos.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO em nominada “ação de obrigação de fazer e reparação de danos materiais e morais por defeitos de obra”. Contrato de compra e venda de bem imóvel. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NO BEM. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE ACOLHEU O ADITAMENTO DA PETIÇÃO INICIAL (ANTES DA ESTABILIZAÇÃO DA RELAÇÃO PROCESSUAL), PARA INCLUIR A IMOBILIÁRIA NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. RECURSO DA IMOBILIÁRIA.
ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – IMPOSSIBILIDADE DA PARTE, QUE ATUOU COMO MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO JURÍDICO, INTEGRAR O POLO PASSIVO DE LITÍGIO QUE VERSE SOBRE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NO BEM IMÓVEL – AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL – EXTINÇÃO DO FEITO, EM RELAÇÃO À RECORRENTE, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO (ART. 485, VI, DO CPC).
CONDENAÇÃO DAS AGRAVADAS AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS EM FAVOR DO PROCURADOR DA AGRAVANTE. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-PR - AI: 00379973020228160000 Fazenda Rio Grande 0037997-30.2022.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Renato Lopes de Paiva, Data de Julgamento: 26/09/2022, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: 17/10/2022)

APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VÍCIO OCULTO
. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA.
DECADÊNCIA NÃO IMPLEMENTADA. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO.
I. Agindo a segunda requerida como simples intermediadora do negócio jurídico objeto da lide, e não havendo prova de seu conhecimento acerca dos vícios construtivos do imóvel, mormente porque não eram aparentes quando da compra e venda, não há falar em sua responsabilização pelos danos narrados na inicial.
II. Consoante a exegese do art. 445, § 1o, do Código Civil, o prazo para o adquirente impugnar os vícios construtivos ocultos de bem imóvel é de um ano, contado do momento em que surgidos os defeitos, prazo não implementado, no caso concreto. III. Comprovado pela prova pericial o dano material experimentado, possível a condenação do vendedor ao pagamento pelo reparo à estrutura do imóvel. IV. Constatado risco à segurança dos moradores, bem como a gravidade das rachaduras apresentadas na construção, resta configurado o dano extrapatrimonial. Valor da indenização mantido, porquanto arbitrado em consonância com as peculiaridades do caso concreto e com os parâmetros adotados por esta Câmara. Apelos desprovidos. Unânime. (TJ-RS - AC: 70071223788 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 11/10/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 24/10/2016)

A atividade primordial da imobiliária Reclamada foi de aproximação entre as partes (vendedor e compradora), por isso, sua responsabilidade civil está limitada a eventual má execução dos serviços de intermediação efetivamente prestados, o que não é objeto dos autos, posto que a pretensão autoral se dá em torno dos vícios existentes no bem imóvel objeto da relação negocial havida entre compradora e vendedor.

Desta forma, reconheço a ilegitimidade passiva da Recorrida arguida na contestação e nas contrarrazões recursais, conforme acima fundamentado.

Ante o exposto,
reconheço a ilegitimidade passiva da Ré arguida, e, julgo extinto este feito, sem resolução do mérito, em face ao disposto no art. 485, inciso VI do Código de Processo Civil.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito - Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2024