Tribunal: TJMT
Processo: 0002339-64.2010.8.11.0012
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-30

Ementa:
APELANTE(S):
LORENA ZILLMER DE FREITAS
APELANTE(S):
LORENO DANIELLI ZILLMER
APELANTE(S):
LAURO DANIELLI ZILLMER
APELANTE(S):
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
APELADO(S):
FLAVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA
APELADO(S):
RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS
TERCEIRO INTERESSADO:
CARTEJANE COSTA DA SILVA
TERCEIRO INTERESSADO:
NEILTON JUNIOR MONTALVÃO SILVA
TERCEIRO INTERESSADO:
EDNEI LUIS RODRIGUEIRO
TERCEIRO INTERESSADO:
VALDEZ FERREIRA DE MENES
TERCEIRO INTERESSADO:
JOSÉ SOUZA DIAS
TERCEIRO INTERESSADO:
MARA NUBIA PEREIRA DE SOUZA
TERCEIRO INTERESSADO:
ESNANDO DE JESUS MATIAS
TERCEIRO INTERESSADO:
ANA KLAUS LOCATELLI
TERCEIRO INTERESSADO:
JEAN MICHELL SALES DE ABREU
TERCEIRO INTERESSADO:
JOVIANO VELOSO DOS SANTOS
TERCEIRO INTERESSADO:
GILMAR VERGINIO DE OLIVEIRA
TERCEIRO INTERESSADO:
INELSON BOSA
TERCEIRO INTERESSADO:
IMOBILIÁRIA GAÚCHA LTDA - ME
TERCEIRO INTERESSADO:
ALFREDO TONETTO
TERCEIRO INTERESSADO:
MARTA REGINA TONETTO
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C MANUTENÇÃO DE POSSE – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR INOVAÇÃO RECURSAL – CONFUSÃO COM O MÉRITO – PREJUDICIAL DE INADMISSIBILIDADE POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEIÇÃO – MÉRITO: REVENDA A TERCEIROS DE LOTES PREVIAMENTE ALIENADOS AO FALECIDO ESPOSO E GENITOR DOS AUTORA - AQUISIÇÃO ANTECEDENTE FUNDADA EM CONTRATOS PARTICULARES FIRMADOS EM 1993 E PROCURAÇÃO PÚBLICA COM PODERES DE DISPOSIÇÃO IRRESTRITA DOS LOTES – ART. 1.245, CAPUT E §1o, DO CC/2002 – INOBSERVÂNCIA – AUSÊNCIA DE ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DA AQUISIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – REVENDA A TERCEIROS COM A ABERTURA DE MATRÍCULAS E FORMALIZAÇÃO DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS – ALEGAÇÃO RECURSAL DE PREVALÊNCIA DA NULIDADE DAS NOVAS VENDAS, POR IMPOSSIBILIDADE DO OBJETO (ART.166, II, DO CC/2002), SOBRE A BOA-FÉ NOS NOVOS ADQUIRENTES – DESACOLHIMENTO – NECESSÁRIA DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DOS NOVOS ADQUIRENTES - AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO SOBRE A BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES NO CURSO DA AÇÃO – DIREITO REAL DOS TERCEIROS ADQUIRENTES DILIGENTES SOBRE O DIREITO OBRIGACIONAL DO ADQUIRENTE ANTERIOR – AUSÊNCIA DE PEDIDO ALTERNATIVO OU SUBSIDIÁRIO DE PERDAS E DANOS – RECURSO DESPROVIDO
Se da sua leitura das razões recursais é possível depreender logicamente o raciocínio do apelante, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito, não havendo se falar em inadmissibilidade por falta de dialeticidade.
Consoante o caput e do art.1.245 do CC/2002, a propriedade de bens imóveis somente se transfere, de forma eficaz e com oponibilidade erga omnes, com o registro do título translativo no respectivo Registro Imobiliário da situação do bem, sendo que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Dessa forma, e por aplicação analógica das teses 1.3 e 1.4 do Tema 243 do STJ, para postular de anulação/declaração de nulidade de escrituras públicas e cancelamento de registros efetivados em nome de terceiros, a esposa e os descendentes do falecido que, adquirindo previamente os respectivos imóveis, através de contratos particulares firmados há mais 17 (dezessete) anos com a mesma alienante, não teve a diligência de escriturar e registrar tais aquisições no CRI competente, devem, necessariamente, suscitar e demonstrar que os terceiros – aos quais tais imóveis foram revendidos e devidamente registrados nas respectivas matrículas imobiliárias – os adquiriram de má-fé.
Se além de não terem cogitado a possível má-fé desses novos adquirentes, a suscitação genérica, e apenas em sede de apelação, no sentido de que “alguns” desses terceiros adquirentes tivessem conhecimento de que os imóveis que adquiriram já estavam previamente compromissados com outrem, é de ser rejeitar a arguição.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002339-64.2010.8.11.0012
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Propriedade, Reivindicação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ELISA DANIELLI ZILLMER - CPF: 513.498.761-00 (APELANTE), LEANDRA ARAUJO OLIVEIRA - CPF: 910.156.851-53 (ADVOGADO), LAURO DANIELLI ZILLMER - CPF: 154.918.541-15 (APELANTE), LORENO DANIELLI ZILLMER - CPF: 229.970.080-34 (APELANTE), LORENA ZILLMER DE FREITAS - CPF: 513.504.401-91 (APELANTE), MARTA REGINA TONETTO - CPF: 568.592.870-04 (APELADO), ALFREDO TONETTO - CPF: 051.136.600-00 (APELADO), SIDNEI VALENTIM BITTENCOURT - CPF: 075.561.799-15 (ADVOGADO), IMOBILIARIA GAUCHA LTDA - ME - CNPJ: 00.303.339/0001-67 (APELADO), PAULO CESAR DE TOLEDO RIBEIRO - CPF: 796.692.808-00 (ADVOGADO), INELSON BOSA - CPF: 061.145.630-34 (APELADO), GILMAR VERGINIO DE OLIVEIRA - CPF: 549.843.941-53 (APELADO), JOVIANO VELOSO DOS SANTOS - CPF: 241.045.231-00 (APELADO), JEAN MICHELL SALES DE ABREU - CPF: 023.692.711-67 (APELADO), ANA KLAUS LOCATELLI (APELADO), WANDE ALVES DINIZ - CPF: 191.714.711-20 (ADVOGADO), ESNANDO DE JESUS MATIAS - CPF: 026.298.801-17 (APELADO), MARA NUBIA PEREIRA DE SOUZA - CPF: 043.956.631-25 (APELADO), JOSE SOUZA DIAS - CPF: 593.621.111-87 (APELADO), VALDEZ FERREIRA DE MENES - CPF: 317.915.221-49 (APELADO), EDNEI LUIS RODRIGUEIRO - CPF: 007.332.879-05 (APELADO), FABIANO MAGALHAES FERRARI - CPF: 895.526.951-04 (ADVOGADO), RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS - CPF: 272.535.700-49 (APELADO), JOAO BATISTA DE ARAUJO E SILVA - CPF: 191.131.611-72 (ADVOGADO), ANDERSON OLIVEIRA DE SOUZA - CPF: 834.874.411-87 (ADVOGADO), FLAVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA - CPF: 819.099.341-00 (APELADO), PAULO HENRIQUE GOMES MARQUES - CPF: 726.234.381-53 (ADVOGADO), NEILTON JUNIOR MONTALVAO SILVA - CPF: 032.015.931-09 (APELADO), CARTEJANE COSTA DA SILVA - CPF: 869.640.461-00 (APELADO), MARTA REGINA TONETTO - CPF: 568.592.870-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ALFREDO TONETTO - CPF: 051.136.600-00 (TERCEIRO INTERESSADO), IMOBILIARIA GAUCHA LTDA - ME - CNPJ: 00.303.339/0001-67 (TERCEIRO INTERESSADO), INELSON BOSA - CPF: 061.145.630-34 (TERCEIRO INTERESSADO), GILMAR VERGINIO DE OLIVEIRA - CPF: 549.843.941-53 (TERCEIRO INTERESSADO), JOVIANO VELOSO DOS SANTOS - CPF: 241.045.231-00 (TERCEIRO INTERESSADO), JEAN MICHELL SALES DE ABREU - CPF: 023.692.711-67 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA KLAUS LOCATELLI (TERCEIRO INTERESSADO), ESNANDO DE JESUS MATIAS - CPF: 026.298.801-17 (TERCEIRO INTERESSADO), MARA NUBIA PEREIRA DE SOUZA - CPF: 043.956.631-25 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE SOUZA DIAS - CPF: 593.621.111-87 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDEZ FERREIRA DE MENES - CPF: 317.915.221-49 (TERCEIRO INTERESSADO), EDNEI LUIS RODRIGUEIRO - CPF: 007.332.879-05 (TERCEIRO INTERESSADO), NEILTON JUNIOR MONTALVAO SILVA - CPF: 032.015.931-09 (TERCEIRO INTERESSADO), CARTEJANE COSTA DA SILVA - CPF: 869.640.461-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

LORENA ZILLMER DE FREITAS

APELANTE(S):

LORENO DANIELLI ZILLMER

APELANTE(S):

LAURO DANIELLI ZILLMER

APELANTE(S):

CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

APELADO(S):

FLAVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA

APELADO(S):

RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS

TERCEIRO INTERESSADO:

CARTEJANE COSTA DA SILVA

TERCEIRO INTERESSADO:

NEILTON JUNIOR MONTALVÃO SILVA

TERCEIRO INTERESSADO:

EDNEI LUIS RODRIGUEIRO

TERCEIRO INTERESSADO:

VALDEZ FERREIRA DE MENES

TERCEIRO INTERESSADO:

JOSÉ SOUZA DIAS

TERCEIRO INTERESSADO:

MARA NUBIA PEREIRA DE SOUZA

TERCEIRO INTERESSADO:

ESNANDO DE JESUS MATIAS

TERCEIRO INTERESSADO:

ANA KLAUS LOCATELLI

TERCEIRO INTERESSADO:

JEAN MICHELL SALES DE ABREU

TERCEIRO INTERESSADO:

JOVIANO VELOSO DOS SANTOS

TERCEIRO INTERESSADO:

GILMAR VERGINIO DE OLIVEIRA

TERCEIRO INTERESSADO:

INELSON BOSA

TERCEIRO INTERESSADO:

IMOBILIÁRIA GAÚCHA LTDA - ME

TERCEIRO INTERESSADO:

ALFREDO TONETTO

TERCEIRO INTERESSADO:

MARTA REGINA TONETTO

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C MANUTENÇÃO DE POSSE

– IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR INOVAÇÃO RECURSAL – CONFUSÃO COM O MÉRITO – PREJUDICIAL DE INADMISSIBILIDADE POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEIÇÃO – MÉRITO: REVENDA A TERCEIROS DE LOTES PREVIAMENTE ALIENADOS AO FALECIDO ESPOSO E GENITOR DOS AUTORA -

AQUISIÇÃO ANTECEDENTE FUNDADA EM CONTRATOS PARTICULARES FIRMADOS EM 1993 E PROCURAÇÃO PÚBLICA COM PODERES DE DISPOSIÇÃO IRRESTRITA DOS LOTES – ART. 1.245,
CAPUT
E §1o, DO CC/2002 – INOBSERVÂNCIA – AUSÊNCIA DE ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DA AQUISIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – REVENDA A TERCEIROS COM A ABERTURA DE MATRÍCULAS E FORMALIZAÇÃO DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS – ALEGAÇÃO RECURSAL DE PREVALÊNCIA DA NULIDADE DAS NOVAS VENDAS, POR IMPOSSIBILIDADE DO OBJETO (ART.166, II, DO CC/2002), SOBRE A BOA-FÉ NOS NOVOS ADQUIRENTES – DESACOLHIMENTO –

NECESSÁRIA DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DOS NOVOS ADQUIRENTES - AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO SOBRE A BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES NO CURSO DA AÇÃO – DIREITO REAL DOS TERCEIROS ADQUIRENTES DILIGENTES SOBRE O DIREITO OBRIGACIONAL DO ADQUIRENTE ANTERIOR – AUSÊNCIA DE PEDIDO ALTERNATIVO OU SUBSIDIÁRIO DE PERDAS E DANOS – RECURSO DESPROVIDO

Se da sua leitura das razões recursais é possível depreender logicamente o raciocínio do apelante, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito, não havendo se falar em inadmissibilidade por falta de dialeticidade.

Consoante o
caput
e do art.1.245 do CC/2002, a propriedade de bens imóveis somente se transfere, de forma eficaz e com oponibilidade
erga omnes
, com o registro do título translativo no respectivo Registro Imobiliário da situação do bem, sendo que
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Dessa forma, e por aplicação analógica das
teses 1.3
e
1.4
do
Tema 243
do STJ, para postular de
anulação/declaração de nulidade de escrituras públicas e cancelamento de registros efetivados em nome de terceiros,
a esposa e os descendentes do falecido que, adquirindo previamente os respectivos imóveis, através de contratos particulares firmados há mais 17 (dezessete) anos com a mesma alienante, não teve a diligência de escriturar e registrar tais aquisições no CRI competente, devem, necessariamente, suscitar e demonstrar que os terceiros – aos quais tais imóveis

foram revendidos e devidamente registrados nas respectivas matrículas imobiliárias – os adquiriram de má-fé.

Se além de não terem cogitado

a possível má-fé desses novos adquirentes, a suscitação genérica, e apenas em sede de apelação, no sentido de que “alguns” desses terceiros adquirentes tivessem conhecimento de que os imóveis que adquiriram já estavam previamente compromissados com outrem, é de ser rejeitar a arguição.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

LORENA ZILLMER DE FREITAS

APELANTE(S):

LORENO DANIELLI ZILLMER

APELANTE(S):

LAURO DANIELLI ZILLMER

APELANTE(S):

CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

APELADO(S):

FLAVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA

APELADO(S):

RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS

TERCEIRO INTERESSADO:

CARTEJANE COSTA DA SILVA

TERCEIRO INTERESSADO:

NEILTON JUNIOR MONTALVÃO SILVA

TERCEIRO INTERESSADO:

EDNEI LUIS RODRIGUEIRO

TERCEIRO INTERESSADO:

VALDEZ FERREIRA DE MENES

TERCEIRO INTERESSADO:

JOSÉ SOUZA DIAS

TERCEIRO INTERESSADO:

MARA NUBIA PEREIRA DE SOUZA

TERCEIRO INTERESSADO:

ESNANDO DE JESUS MATIAS

TERCEIRO INTERESSADO:

ANA KLAUS LOCATELLI

TERCEIRO INTERESSADO:

JEAN MICHELL SALES DE ABREU

TERCEIRO INTERESSADO:

JOVIANO VELOSO DOS SANTOS

TERCEIRO INTERESSADO:

GILMAR VERGINIO DE OLIVEIRA

TERCEIRO INTERESSADO:

INELSON BOSA

TERCEIRO INTERESSADO:

IMOBILIÁRIA GAÚCHA LTDA - ME

TERCEIRO INTERESSADO:

ALFREDO TONETTO

TERCEIRO INTERESSADO:

MARTA REGINA TONETTO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
ELISA DANIELLI SILLMER E OUTROS
– na condição de viúva e herdeiros descendentes do
de cujus

Elizeu Zillmer
–
contra a sentença proferida na
Ação Ordinária de Anulação de escritura pública e cancelamento de registro c/c Manutenção de posse
n. 0002339-64.2010.8.11.0012 ajuizada em face de
CARLOS ALFREDO TONETTO E OUTROS
,
que

(i)
julgou extinto o feito sem resolução meritória em relação aos corréus
MARA NÚBIA PEREIRA DE SOUZA
,
FLAVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA
e
NEILTON JÚNIOR MONTALVÃO
, com fundamento no art.113, §1o (limitação do litisconsórcio) e art. 485, inciso I, ambos do CPC/15;
(ii)
extinguiu o feito sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC/15) relação aos lotes 1 a 18 da quadra 101, e lotes 01, 09, 11 e 12, da quadra 99, haja vista a perda superveniente de seu objeto, dada a resolução consensual do conflito entre as partes (autores e réus
IMOBILIÁRIA GAÚCHA
, e seu representante legal
INELSON BOSA
); e, por fim,
(iii)
julgou improcedentes os demais pedidos iniciais, reconhecendo a validade dos negócios jurídicos dos réus
GILMAR VIRGÍNIO DE OLIVEIRA
,
MÁRCIA BARBOSA HONÓRIO
,
BÁRBARA STREISAND SALES ABREU
,
JOVIANO VELOSO DOS SANTOS
,
JEAN MICHELL SALES DE ABREU
,
ANA PAULA KLAUS LOCATELLI
,
ESNANDO DE JESUS MATIAS
,
JOSÉ SOUZA DIAS
,
VALDEZ FERREIRA DE MENES
,
EDNEI LUIZ RODRIGUEIRO
,
RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS
e
CARTEJANE COSTA DA SILVA
e, por consequência, condenou os réus
IMOBILIÁRIA GAÚCHA
,
IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA
e
ALFREDO FLORIANO TONETTO
, com fundamento no
princípio da causalidade
no pagamento de custas processuais e nos honorários advocatícios da parte autora e dos demais corréus citados que apresentaram contestação, os quais foram arbitrados equitativamente em R$5.000,00, corrigidos pelo INPC e acrescidos juros de mora em 1%, ambos a partir do arbitramento.

Inconformados, os recorrentes sustentam ser fato incontroverso nos autos que as quadras descritas na petição foram inicialmente vendidas pela
IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA
ao falecido Sr.
Elizeu Zillmer
– esposo e genitor dos autores da demanda – no ano de 1993, e que tanto a referida imobiliária como os integrantes da família
TONETTO
, por intermédio da
Imobiliária Gaúcha
, venderam novamente parte dessa área – que já havia vendida – a terceiros de boa-fé.

Aduzem que, nesse sentido, a própria sentença reconhece que
“não se nega a plausibilidade nas alegações da parte autora no que concerne à má-fé dos vendedores, que revenderam imóveis já vendidos, em total afronta à legislação vigente”.

Argumentam que, assim, essas novas revendas constituem negócios nulos, na forma do inciso II do art.166 do CC/2002, em razão do objeto desses pactos serem impossíveis, vez que que os alienou pela segunda vez quando já não mais eram proprietários de tais imóveis

Destacam que, a despeito disso, os pedidos inaugurais – nos quais se postulava a decretação da nulidade das vendas/registros, e respectiva manutenção dos autores apelantes na posse dos imóveis indevidamente revendidos – foram julgados improcedentes por compreender o juízo
a quo
que a controvérsia posta deveria ser resolvida em favor dos novos adquirentes, em razão de terem adquirido parte dos mencionados imóveis imbuídos de boa-fé, sem prejuízo, contudo, de a parte autora buscar a reparação por perdas e danos, em desfavor dos vendedores.

Defendem que, entretanto, no entender dos recorrentes, as novas vendas dos imóveis que já haviam sido previamente alienados ao
de cujus
Elizeu Zillmer
é que devem ser declaradas nulas, com o consequente cancelamento dos respectivos registros, incumbindo aos novos adquirentes, citados pelo juízo como terceiros de boa-fé, buscar a devida reparação em face de quem os revendeu, pois eram sabedores que os lotes não mais pertenciam a tais alienantes.

Afirmam, que alguns dos novos adquirentes, a exemplo da corré
MARCIA BARBOSA HONÓRIO
também sabiam que os imóveis que adquiriram já não pertenciam a que os vendeu, e sim a outrem – no caso, os autores – e, mesmo assim, ultimaram a aquisição.

Com tais argumentos, pugnaram, pela concessão de efeito suspensivo ao apelo a fim de manter a restrição dos mencionados imóveis litigiosos junto ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, postulando, ao fim, a reforma da sentença para que sejam declarados nulos todos os contratos de compra e venda e os respectivos registros imobiliários em nome dos seguintes adquirentes:
CARTEJANE DA SILVA
(Lote 04, Quadra 99);
JEAN ABREU
(Lote 18, Quadra 99);
BÁRBARA ABREU
(Lote 10, Quadra 99);
JOVIANO VELOSO DOS SANTOS
(Lotes 16 e 17, Quadra 99);
ANA PAULA KLAUS
(Lote 03, Quadra 99);
MARIA BARBOSA HONÓRIO
(Lotes 2, 5, 6, 7 e 8, Quadra 99);
GILMAR VERGINIO
(Lote 4, Quadra 117);
EDNEI LUIS RODRIGUEIRO
(Lotes 01 a 09, Quadra 139);
VALDEZ FERREIRA
(Lote 06, Quadra 117);
RUDOLF THOMAS
(Lotes 10 a 18 , Quadra 139);
FLÁVIA FERNADES
(Lotes 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 10, 11, 14, 15, 16, 17 e 18, Quadra 118);
NEILTON JÚNIOR
(Lote 13, Quadra 118);
JOSÉ SOUZA DIAS
(Lote 15, Quadra 99); e
MARA NUBIA
(Lote 7, Quadra 117).

Contrarrazões de
RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS
no ID. n. 212742262, pugnando pelo desprovimento do apelo manejado por parte dos autores.

Contraminuta de
FLÁVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA
no ID. n. 212742263, suscitando, preliminarmente, a vedação à inovação de teses defensivas bem como a inadmissibilidade do apelo por falta de dialeticidade recursal e, no mérito, pelo desprovimento do citado recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consoante narrado na exordial, em 09/11/1993 o falecido o Sr.
Elizeu Zillmer
, pai e esposo dos autores, adquiriu da
IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA S/C
– que na época era representada por seu sócio gerente
ALFREDO FLORIANO TONETTO
– todos os terrenos das
Quadras 99
,
101
,
117
,
118
,
138
,
139
e
140
do Bairro Nova Brasília (Tonetto), em Nova Xavantina-MT, em sendo 18 (dezoito) lotes por quadra, totalizando 8 (oito) quadras e 144 (cento e quarenta e quatro) lotes, conforme comprovaram as cópias dos respectivos contratos devidamente juntados aos autos.

Também de acordo com a exordial, na ocasião, foi outorgada ao
de cujus
Elizeu Zillmer
(adquirente) Procuração Pública através da qual lhe foram conferidos poderes de proprietário e possuidor dos citados lotes.

A despeito disso, ainda segundo consta, os referidos lotes estariam sendo irregularmente vendidos, por uma segunda vez a terceiros, e que os responsáveis pelas citadas revendas seriam
ALFREDO FLORIANO TONETTO
,
IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA S/C LTDA
,
IMOBILIÁRIA GAÚCHA
, e seu representante
INELSON BOSA
, sendo que de acordo com a certidões retiradas no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, os compradores atuais, que, inclusive, escrituraram e registraram o imóveis seriam

as pessoas de
GILMAR VIRGINIO DE OLIVEIRA
,
MARCIA BARBOSA HONÓRIO
,
BARBÁRA STREISAND SALES ABREU
,
JOVIANO VELOSO DOS SANTOS
,
JEAN MICHELL SALES DE ABREU
,
ANA PAULA KLAUS LOCATELLI
e
ESPIANDO DE JESUS MATIAS
.

Com base nessa narrativa, a viúva e os herdeiros do
de cujus
Elizeu Zillmer
(primeiro adquirente) ajuizaram a presente demanda, postulando, de início, a manutenção liminar dos requerentes na posse dos lotes descritos e, ao final da demanda, para declarar a anulação dos novos negócios jurídicos e o cancelamento dos respectivos registros das escrituras públicas de compra e venda firmadas com terceiros, sendo que em decisão subsequente ao despacho inicial, foi deferido o bloqueio das matrículas dos imóveis objeto dos autos.

Ainda conforme consta, alguns réus foram citados e apresentaram defesa, e outros não, conforme relacionado na sentença.

Em 13/09/2016 os autores
ELISA DANIELLI ZILLMER
,
LORENO DANIELLI ZILLMER
,
SADI DANIELLI ZILLMER
,
LORENA ZILLMER DE FREITAS
,
MATILDE DANIELLI ZILLMER
e
JOSÉ IVALINO RODRIGUES FREITAS
e a corré
IMOBILIÁRIA GAÚCHA
, por seu representante legal
INELSON BOSA
, peticionaram no ID. n. 212742748 – Pág.1162, para comunicar que firmaram acordo em relação aos Lotes 1 a 18 da Quadra 101 e Lotes 01, 09, 11 e 12 da Quadra 99, todos do loteamento Nova Brasília (Tonetto).

Na sequência, a despeito de a parte autora ter requerido em petição de ID. n, 212742204 a realização de audiência de instrução, o juízo dispensou a prática do ato e julgou antecipadamente a lide, tendo
(i)
extinto o feito sem resolução meritória em relação aos corréus
MARA NÚBIA PEREIRA DE SOUZA
,
FLAVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA
e
NEILTON JÚNIOR MONTALVÃO
, os quais sequer chegaram a ser citados, com fundamento no art.113, §1o (limitação do litisconsórcio) e art. 485, inciso I, ambos do CPC/15;
(ii)
extinto o feito, sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC/15), em relação aos lotes relacionados a notícia de acordo trazida na petição ID. n. 212742748 - Pág.1162, sob a fundamento de que apesar da não apresentação dos termos do acordo inviabilizar a sua homologação para fins de extinção meritória (art.487, inciso III, alínea “b”, do CPC/15), acarretou a perda superveniente da interesse processual, dada a notícia de resolução consensual; e, por fim,
(iii)
julgou improcedentes os demais pedidos iniciais, reconhecendo a validade dos negócios jurídicos relativos aos lotes adquiridos pelos réus
GILMAR VIRGÍNIO DE OLIVEIRA
,
MÁRCIA BARBOSA HONÓRIO
,
BÁRBARA STREISAND SALES ABREU
,
JOVIANO VELOSO DOS SANTOS
,
JEAN MICHELL SALES DE ABREU
,
ANA PAULA KLAUS LOCATELLI
,
ESNANDO DE JESUS MATIAS
,
JOSÉ SOUZA DIAS
,
VALDEZ FERREIRA DE MENES
,
EDNEI LUIZ RODRIGUEIRO
,
RUDOLF THOMAS MARIA AERNOUDTS
,
CARTEJANE COSTA DA SILVA
.

Contra tal veredicto, voltou-se parte dos autores através de apelação, segundo os argumentos apresentados no relato.

Pois bem.

Da preliminar de inovação recursal.

Conquanto a apelada
FLÁVIA FERNANDES DOS SANTOS FEITOSA
tenha suscitado inovação recursal no apelo aviado, não explanou concretamente qual seria a tese noviça não trazida durante o trâmite da ação em primeiro grau.

Diante disso, rejeito tal prefacial.

Da alegada inadmissibilidade do apelo por ausência de dialeticidade.

Em sua contraminuta, sustenta a mesma apelada a inadmissibilidade do apelo, por violação ao inciso III do art.1.010 do CPC/15, por ausência de exposição das razões do pedido de reforma.

Todavia, referida preliminar deve ser rejeitada.

Isso porque, se da narrativa das razões recursais é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito.

Nesta senda, seria excesso de formalismo inadmitir o recurso pelo suposto descumprimento dos predicados do art.1.010, incisos II e III, do CPC/15 se, das razões, plenamente compreensível o que se busca com apelo.

A respeito do tema, confira-se o julgado abaixo:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – IMPROCEDENCIA – PRELIMINARES – AUSÊNCIA DE DIALITICIDADE RECURSAL - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO E ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS HERDEIROS E SUCESSORES – REJEIÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Ainda que as razões recursais não tenham sido redigidas na melhor técnica jurídico-processual, se da sua leitura é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito
. (TJ/MT- Segunda Câmara de Direito Privado - RAC N.U 0018216-54.2010.8.11.0041, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 08/06/2016, publ. no DJE 14/06/2016)

Com isso,
rejeito
a preliminar suscitada.

Do mérito recursal.

No que tange ao mérito recursal, consoante estabelece
caput
do art. 1.245 do CC/2002, entre vivos, a propriedade de bens imóveis somente se transfere, de forma eficaz e com oponibilidade
erga omnes
, com o registro do título translativo no respectivo Registro Imobiliário da situação do bem.

E, segundo o §1o do citado dispositivo legal,
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Tal norma, que já era prevista no Código de 1916 gerou culturalmente a máxima jurídica de que “
só é dono quem registra
.”

No caso, apesar da documentação anexada aos autos confirmar a relação negocial havida em 09/11/1993 entre o
de cujus
Elizeu Zillmer
– pai e esposo dos autores – na condição de adquirente, e a
IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA S/C
– que na época era representada por seu sócio gerente
ALFREDO FLORIANO TONETTO
– na condição alienante, todos os terrenos das
Quadras 99
,
101
,
117
,
118
,
138
,
139
e
140
do Bairro Nova Brasília (Tonetto), em Nova Xavantina-MT, certo é que os documentos de ID. n. 212742748 - Pág.62/77 não passam de instrumentos de ajustes particulares com eficácia apenas
inter partes
inicialmente, e que, embora os representantes da imobiliária alienante corré tenham, realmente, outorgado em favor do falecido
Elizeu
procuração pública conferindo-lhe amplos e irrestritos poderes para dispor dos respectivos imóveis como bem entendesse, referido mandato nunca foi utilizado pelo adquirente para regularizar a operação.

Ignorando a recomendação do citado art.1.245 do CC/2002 o mencionado adquirente, ou mesmo seus herdeiros, sequer deram início ao procedimento tendente ao registro da aquisição dos imóveis nas respectivas matrículas imobiliárias.

Ao contrário, os terceiros que adquiriam os mesmos imóveis tiveram a diligência de escriturar e registrar os terrenos respectivamente adquiridos, junto aos CRI da situação dos imóveis.

Não se ignora, que a revenda a terceiros de cada um desses imóveis já compromissados, pelos mesmos alienantes, constitui ato totalmente irregular e ilícito, dando causa aos danos experimentados pelos apelantes, já que a imobiliária e seus representantes o haviam vendido anteriormente.

Ocorre que, não havendo registros imobiliários dessa primeira aquisição de parte do falecido Sr. Elizeu, aplicável analogicamente ao caso dos autos a
tese 1.3
do
Tema 243
do STJ, segundo o qual
“A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.”

E mediante interpretação
tese 1.4
do mesmo paradigma, segundo as peculiaridades do caso concreto, a possível má-fé desses novos adquirentes deveria ser, primeiramente, expressamente arguida pelos autores, recaindo ainda sobre eles o ônus da prova de que os terceiros compraram os mesmos imóveis de maneira maliciosa.

Diante disso, segundo acertadamente consignou o próprio juízo sentenciante,
“a parte autora, em nenhum momento de sua peça inaugural e nas impugnações apresentadas, discorre que os adquirentes sabiam da venda anterior, somente afirmando que o Sr. Inelson e o Tonetto sabiam que os lotes pertenciam à família Zillmer.”

Deveras, nas impugnações ofertadas nas peças de
(a)

ID. n. 212742748 - Pág.464/466
, oposta em face da contestação ofertada pela terceira
ANA PAULA KLAUS LOCATELLI
(ID. n. 212742748 - Pág.451/453);
(b)

ID. n. 212742748 - Pág.494/499
oposta à contestação ofertada por
JOVIANO VELOSO DOS SANTOS
(ID. n. 212742748- Pág.182/250);
(c)

ID. n. 212742748 - Pág.501/508
, oposta em face da contestação ofertada pela terceira
MARCIA BARBOSA HONÓRIO
(ID. n. 212742748 - Pág.368/373);
(d)

ID. n. 212742748- Pág.509/514
, aposta em face da contestação ofertada pelos terceiros adquirentes
BARBARA STREISAND SALES ABREU
e
JEAN MICHELL SALES DE ABREU
(ID. n. 212742748- Pág.312/342); e
(e)

ID. n. 212742748- Pág.544/548
, ofertada em face da contestação oposta por
MARTA REGINA TONETTO
, em conjunto com os terceiros adquirentes
GILMAR VIRGINIO DE OLIVEIRA
e
ESNANDO DE JESUS MATIAS
(ID. n. 212742748- Pág.533/535) em nenhum momento os autores impugnantes cogitaram a possível má-fé, ou mesmo o prévio conhecimento desses terceiros adquirentes quanto ao fato de as quadras dos lotes por eles adquiridos se encontrarem entre aquelas que haviam sido previamente vendidas ao falecido Sr.
Elizeu Zillmer.

E, ao analisar as razões do apelo, é possível constatar que a tese principal da irresignação se assenta na alegação de que a nulidade das segundas vendas, e dos respectivos registros se sobrepõe à boa-fé dos terceiros adquirentes, sendo que estes é quem deveriam buscar a reparação pela venda de um bem que já havia sido anteriormente vendido a outrem.

A tese recursal secundária de que alguns desses adquirentes tinham conhecimento de que os imóveis adquiridos já estavam compromissados com os autores, além de genérica – por não explicar como é que esse ou aquele novo adquirente tinha ciência de que os imóveis não pertenciam a quem lhes vendeu – se trata de uma arguição inédita, trazida apenas perante este juízo
ad quem
, pela via impugnatória do duplo grau, constituindo, assim, clara inovação recursal.

No mais, como bem frisou a sentença, a inicial não trouxe pedido reparatório por perdas e danos, seja de forma alternativa ou subsidiária, o que impede qualquer reconhecimento nesse sentido pena de o aresto incorrer em
decisum

ultra
e/ou
extra petita
.

Por essas razões, a sentença se revela irrepreensível, devendo, pois, ser mantida.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao presente recurso.

Deixo de aplicar a majoração da verba honorária na forma do §11 do art. 85 do CPC/15, visto que os recorrentes não foram condenados ao pagamento da verba sucumbencial, que foi imposta aos corréus
IMOBILIÁRIA GAÚCHA
,
IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA
e
ALFREDO FLORIANO TONETTO.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024