Tribunal: TJMT
Processo: 1005071-39.2021.8.11.0004
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-27
Data de publicação: 2024-09-02

Ementa:
APELANTE(S): RUBENS DA COSTA ATAIDES
MADALENA BORGES RODRIGUES
APELADO(S): JULIAN BARROS DA SILVA
EMENTA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL PARA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REQUISITOS LEGAIS PARA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA NÃO ATENDIDOS. DOCUMENTAÇÃO INSUFICIENTE PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer e adjudicação compulsória de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se os documentos apresentados pelos apelantes são suficientes para fundamentar a adjudicação compulsória do imóvel e se houve cumprimento dos requisitos legais exigidos pela legislação de registros públicos para a outorga de escritura definitiva.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As razões recursais abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos expostos na sentença, atendendo ao requisito de dialeticidade recursal. Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV.
4. A Lei de Registros Públicos exige que, para a outorga de escritura definitiva de imóvel, seja apresentado título hábil devidamente registrado, o que não foi atendido pelos apelantes, uma vez que se baseiam, essencialmente, em substabelecimento, sem comprovação da realização da compra do imóvel por escritura pública ou instrumento particular e que, inclusive, se refere à área distinta da alegada na exordial. Lei no 6.015/73, arts. 195, 221 e 237; Código Civil, arts. 1.417 e 1.418.
5. A adjudicação compulsória, além de requerer a apresentação de contrato de compra e venda devidamente formalizado, exige a comprovação da quitação integral do imóvel, requisitos que não foram atendidos pelos apelantes. Decreto-Lei no 58/37, art. 16.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido.
Teses de julgamento:
"As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal."
"A outorga de escritura definitiva de imóvel depende da apresentação de título hábil e cumprimento dos requisitos previstos na Lei de Registros Públicos, qual seja, a promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular."
"A adjudicação compulsória exige a apresentação de compromisso de compra e venda contratado por instrumento público ou particular e a comprovação da quitação integral do preço do imóvel."
__________
Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil, arts. 345, III e IV e 1.010, II, III e IV.
Lei no 6.015/73, arts. 195, 221 e 237.
Código Civil, arts. 1.417 e 1.418.
Decreto-Lei no 58/37, arts. 11, 15 e 16.
Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 3o.
Jurisprudência relevante citada:
TJ-RJ - APL: 00426602620198190038, Rel. Des(a). Sônia de Fátima Dias, Vigésima Terceira Câmara Cível, julgado em 18/10/2022.
STJ - REsp 1851104/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/05/2020.
TJ-DF - AC: 07285170420208070001, Rel. Angelo Passareli, 5a Turma Cível, julgado em 21/07/2021.
TJ-CE - AC: 01234484320158060001, Rel. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2a Câmara Direito Privado, julgado em 22/09/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005071-39.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RUBENS DA COSTA ATAIDES - CPF: 162.284.481-53 (APELANTE), MONICA LARISSE ALVES ARAUJO - CPF: 019.993.501-70 (ADVOGADO), MADALENA BORGES RODRIGUES - CPF: 329.221.911-68 (APELANTE), ESPÓLIO DE FLORIANO MARTINS DA SILVA registrado(a) civilmente como FLORIANO MARTINS DA SILVA - CPF: 202.399.631-72 (APELADO), CARTORIO DO PRIMEIRO OFICIO DE BARRA DO GARCAS - CNPJ: 14.953.004/0001-07 (APELADO), MARINA AZEVEDO DA SILVA (APELADO), MARIA APARECIDA BIANCHIN (APELADO), JULIAN BARROS DA SILVA - CPF: 084.882.387-70 (APELADO), KAYO ALVES RIBEIRO - CPF: 086.845.287-43 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE FLORIANO MARTINS DA SILVA registrado(a) civilmente como FLORIANO MARTINS DA SILVA - CPF: 202.399.631-72 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA APARECIDA BIANCHIN PACHECO - CPF: 524.939.899-53 (TERCEIRO INTERESSADO), MARINA AZEVEDO DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

RUBENS DA COSTA ATAIDES

MADALENA BORGES RODRIGUES

APELADO(S):
JULIAN BARROS DA SILVA

EMENTA
. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL PARA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REQUISITOS LEGAIS PARA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA NÃO ATENDIDOS. DOCUMENTAÇÃO INSUFICIENTE PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer e adjudicação compulsória de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se os documentos apresentados pelos apelantes são suficientes para fundamentar a adjudicação compulsória do imóvel e se houve cumprimento dos requisitos legais exigidos pela legislação de registros públicos para a outorga de escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As razões recursais abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos expostos na sentença, atendendo ao requisito de dialeticidade recursal. Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV.

4. A Lei de Registros Públicos exige que, para a outorga de escritura definitiva de imóvel, seja apresentado título hábil devidamente registrado, o que não foi atendido pelos apelantes
, uma vez que se baseiam, essencialmente, em substabelecimento
, sem comprovação da realização da compra do imóvel por escritura pública ou instrumento particular
e que, inclusive, se refere à área distinta da alegada na exordial
.

Lei no 6.015/73,
arts
. 195, 221 e 237; Código Civil,
arts
. 1.417 e 1.418.

5. A adjudicação compulsória, além de requerer a apresentação de contrato de compra e venda devidamente formalizado, exige a comprovação da quitação integral do imóvel, requisitos que não foram atendidos pelos apelantes. Decreto-Lei no 58/37, art. 16.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

"
As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal
."

"A outorga de escritura definitiva de imóvel depende da apresentação de título hábil e cumprimento dos requisitos previstos na Lei de Registros Públicos
, qual seja, a promessa de compra e venda

celebrada por instrumento público ou particular
."

"A adjudicação compulsória exige a apresentação de
compromisso de compra e venda
contratado
por instrumento público ou particular
e a comprovação da quitação integral do
preço do
imóvel."

__________

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil,
art
s
. 345, III e IV e
1.010, II, III e IV.

Lei no 6.015/73,
arts
. 195, 221 e 237.

Código Civil,
arts
. 1.417 e 1.418.

Decreto-Lei no 58/37,
art
s
.
11, 15 e
16.

Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro
, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-RJ - APL: 00426602620198190038, Rel. Des(a). Sônia de Fátima Dias, Vigésima Terceira Câmara Cível, julgado em 18/10/2022.

STJ - REsp 1851104/SP, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, Terceira Turma, julgado em 12/05/2020.

TJ-DF - AC: 07285170420208070001, Rel.
Angelo

Passareli
, 5a Turma Cível, julgado em 21/07/2021.

TJ-CE - AC: 01234484320158060001, Rel. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2a Câmara Direito Privado, julgado em 22/09/2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
de Apelação Cível interposto por

RUBENS DA COSTA ATAIDES
e
MADALENA BORGES RODRIGUES

tirado contra sentença (ID
227924230
) proferida pelo Juízo da
1a Vara Cível
da Comarca
de Barra do Garças-
MT
que, na
Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória
movida em desfavor de

ESPÓLIO DE FLORIANO MARTINS DA SILVA
,
representado por Marina Azevedo da Silva
, e
JULIAN BARROS DA SILVA
, julgou
improcedentes os pedidos da inicial
, nestes termos
:

[...]

25. O pedido dos Autores consubstanciado na
Obrigação de Fazer e Adjudicação Compulsória tem por objeto o desmembramento da Matrícula no. 5.714, do CRI de Barra do Garças/MT, para a devida escrituração e regularização de 01 (um) imóvel residencial com área de 597,80m2,
localizado no Beco da Rapadura, n. 36, loteamento Chácara Rapadura, Quadra R3, Lote 06, Bairro São Benedito, nesta Cidade.

26.
O pleito perseguido tem por fundamento a sentença proferida nos autos do Procedimento Administrativo de Suscitação de Dúvida no. 2007/43, em que pese na sentença apresentada conste como referência a Suscitação de Dúvida no. 2006/162, ambas com tramitação perante a Diretoria do Foro desta Comarca de Barra do Garças/MT
(fls. 36/37, do ID. 57503218).

[...]

27. Colhe-se da aludida sentença o seguinte dispositivo:

“
Assim, ante todo o acima exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, determinando ao Tabelião Substituto que oriente e preste o devido auxílio à interessada, bem como os demais condôminos, nos procedimentos para a divisão e o devido desmembramento da Matrícula no. 5.714, objetivando a regularização da situação de fato
” (fls. 36/37, do ID. 57503218).

[...]

29. No entanto, não se pode olvidar que
a orientação e o auxílio
determinados por sentença devem se pautar em normas e respectivos procedimentos legais, não sendo crível imaginar que a determinação do Juízo Administrativo sirva de fundamento para se burlar ou desconsiderar procedimentos e requisitos exigidos por lei, tais como o título hábil para a transferência de bem imóvel
.

30. Com base nisso, tenho por legítima a explicação contida na Nota Devolutiva no 12972, datada de 16.02.2021, quando aduz que: “
foram apresentadas com o objetivo de comprovação das alienações acima mencionadas, apenas cópias simples dos instrumentos públicos de procurações, os quais não são passíveis de registro, por não serem títulos hábeis. As procurações apenas dão poderes de representação, não sendo possível por meio destas, a transferência da propriedade
” (ID. 57503240 e ID. 57503214).

[...]

33.
Melhor sorte não assiste aos Autores quando requerem a Adjudicação Compulsória em seu favor
.

34. De início, calha dizer que,
para o ajuizamento da adjudicação compulsória é necessário que o Autor junte aos autos o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, bem como a sua quitação
.

35. Isso porque, a ação de Adjudicação Compulsória é uma modalidade de execução específica do Compromisso de Compra e Venda, sendo regida pelo Decreto Lei no. 58/37, que dispõe sobre o loteamento e a
venda de terrenos para pagamento em prestações, bem como pelo artigo 591, do CPC/2015.

[...]

38. Assim,
em que pese toda a documentação acostada aos autos, notadamente, as procurações e a sentença administrativa, o cômputo dos documentos apresentados não é suficiente para embasar o pedido de adjudicação compulsória e, nem tampouco, para gerar o direito perquirido em Juízo, de forma a autorizar o seu acolhimento sem a observância dos requisitos legais.

39. Entretanto, nada impede que os Autores de posse da documentação exigida promovam junto ao Cartório de Registro de Imóveis a divisão, o desmembramento e o competente registro do imóvel que lhes pertence. Ou, ainda, que ulteriormente venham a se socorrer do Judiciário, consubstanciados em documentos e procedimentos próprios para a finalidade desejada, desde que preenchidos os requisitos legais.

[...]

DISPOSITIVO

40.Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, por entender que a Nota Devolutiva no. Nota Devolutiva no. 12972, datada de 16.02.2021 (ID. 57503240), encontra-se em consonância com a legislação vigente,
JULGO IMPROCEDENTEa pretensão deduzida na inicial.

41.Em razão da sucumbência,
CONDENOa parte Autora no pagamento das custas e dos honorários advocatícios, os quaisFIXO em 10%sobre o valor atualizado da causa,
com fundamento no art. 85, §2o, CPC/2015. Todavia, considerando que

a parte Autora é beneficiária da justiça gratuita (ID. 60025099),
SUSPENDOa exigibilidade
das referidas verbas, que somente poderão ser executadas se, nos 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o Credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a
concessão de gratuidade
, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da Requerente (art. 98, §3o, CPC/2015).

42.Por fim,
JULGO EXTINTOo processo, com resolução de mérito
, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015.

[...]
[Grifos
nossos
e do original
]

Em suas razões recursais (ID
227924231
),
o
s
apelantes apresentam
os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Aquisição do imóvel a título oneroso

devidamente comprovada
e revelia do
espólio de Floriano Martins da Silva

Devidamente intimados (ID
227924233), apenas Julian Barros da Silva apresenta contrarrazões
nas quais
suscita a seguinte preliminar:

Ausência de dialeticidade recursal

No mérito, a parte apelada
rebate as alegações
dos recorrentes.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme
certidão de ID
227924232, e preparo isento, uma vez que os apelantes são beneficiários da justiça gratuita, nos termos da certidão de ID
228128668.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

RUBENS DA COSTA ATAIDES

MADALENA BORGES RODRIGUES

APELADO(S):
JULIAN BARROS DA SILVA

VOTO
PRELIMINAR

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, tirado contra sentença proferida pelo
Juízo

da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças-MT que, na Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória movida em desfavor dos apelados, julgou improcedentes os pedidos da inicial.

Em síntese, o Juízo
a quo
destacou que, embora houvesse uma determinação administrativa
(Procedimento Administrativo de Suscitação de Dúvida no. 2007/43)
para orientar e prestar auxílio aos
apelantes
no procedimento de desmembramento da matrícula no 5.714, tal orientação deveria ser pautada em conformidade com as normas legais que regem os registros públicos, exigindo-se, portanto, a apresentação de documentos legalmente válidos.

Além disso, o Juízo observou que a Nota Devolutiva expedida pelo cartório estava em conformidade com a legislação vigente, uma vez que os documentos apresentados pelos autores, tais como cópias de procurações, não constituíam títulos hábeis para a transferência de propriedade.

O
Juízo de Primeiro Grau
também ressaltou que, para a adjudicação compulsória, é imprescindível a apresentação do contrato de compra e venda e a comprovação da quitação integral do imóvel, requisitos estes que não foram atendidos pelos
apelantes.

A seguir, passo ao exame da tese
preliminar sustentada
pe
la parte apelada
.

1.
Ausência de dialeticidade recursal

A parte apelada sustenta que o recurso não merece conhecimento, pois se limita a reprisar os fundamentos

da peça de ingresso.

Pois bem
.
Rejeito
a preliminar, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil.

Por conseguinte,
verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame das teses de mérito suscitadas
pelos apelantes
.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Egrégia Câmara:

1. Aquisição do imóvel a título oneroso devidamente comprovada e revelia do espólio de Floriano Martins da Silva

Os apelantes sustentam que adquiriram o imóvel de maneira onerosa, por meio de procuração e substabelecimento, em uma cadeia de transferência que começou com o
de cujus
Floriano Martins da Silva, proprietário original do imóvel conforme a matrícula no 5.714.

Os recorrentes relatam, ainda, que Floriano vendeu a área de 597,80m2 para
João Guimarães da Silva
, que posteriormente transferiu a propriedade para
Maria Lúcia Justino dos Santos
. Esta, por sua vez,
teria vendido
o imóvel
para o primeiro apelante
.

Asseveram q
ue a situação do imóvel não foi regularizada após a morte do vendedor, Floriano Martins da Silva, o que levou os apelantes a ajuizarem a presente ação.

Os apelantes sustentam que a sentença administrativa do Pedido de Providências no 43/2007 e o ofício do Cartório mencionado nos autos estabelec
eram
que a regularização da matrícula dos imóveis dos condôminos, incluindo os apelantes, depende
riam
apenas da apresentação da certidão negativa municipal de cada lote a ser desmembrado, além dos emolumentos devidos.

Assim, a
firmam que o Cartório foi negligente ao não proceder ao desmembramento da área, apesar de todos os documentos necessários terem sido apresentados.

Isso porque, argumentam que apresentaram procurações, substabelecimento, extrato de IPTU, mapa topográfico, memorial descritivo, certidão negativa de débitos municipais, entre outros.

Assim, defendem que o desmembramento e a abertura de matrícula em nome dos recorrentes devem ser realizados, culminando na adjudicação compulsória do imóvel para os seus nomes
.

Os apelantes afirmam que não houve produção de prova modificativa ou extintiva do direito deles.

Ademais, asseveram que, embora não tenham o recibo de pagamento, eles acreditam que o substabelecimento em nome próprio, acompanhado do extrato de IPTU e outros documentos, é suficiente para embasar o pedido.

Asseveram que ocorreu a revelia do Espólio de Floriano Martins da Silva, ora apelado.

Ressaltam que detém a posse do imóvel desde o ano de 1992, conforme comprovaria o extrato do IPTU.

Por fim, os apelantes pedem a reforma total da sentença para que seja expedida a carta de adjudicação em favor deles e determinada a obrigação de fazer ao Cartório, realizando o desmembramento e a transferência do imóvel para o nome dos apelantes.

A parte apelada, Julian Barros da Silva, por sua vez,
assevera que os documentos apresentados pelos recorrentes, consistentes em cópias simples de
procurações públicas, foram considerados insuficientes e inadequados para a transferência de propriedade, uma vez que tais documentos não constituem títulos hábeis para registro de imóveis.

Em razão disso, foi emitida uma nota devolutiva esclarecendo a necessidade de uma escritura pública ou instrumento particular com as formalidades necessárias para a transferência de propriedade.

O apelado

ressalta que
não se pode exigir que o Cartório proceda ao desmembramento ou transferência da matrícula sem os documentos necessários conforme a lei.

No que tange à adjudicação compulsória, o recorrido assevera que
a adjudicação compulsória requer a apresentação de documentos específicos, como o Contrato de Promessa de Compra e Venda e a comprovação de quitação do pagamento, os quais não foram apresentados pelos apelantes.

Pois bem
. Não assiste razão aos apelantes.

Primeiramente, a exigência
de certidão negativa municipal de cada lote a ser desmembrado, além do pagamento dos emolumentos, conforme consta
na fl. 98 do Procedimento Administrativo de Suscitação de Dúvida no. 2007/43,
não resulta na conclusão de que os demais requisitos legais para registro público de imóveis estariam dispensados
.

Nesse sentido
, cita-se o teor do
s

art
s
.
195,

221, inciso I a V

e 237, ambos da Lei de Registros Públicos
,
e
arts
. 1.417 e 1.418 do Código Civil
,
in
verbis
:

Lei de Registros Públicos

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

[...]

Art. 221.
São considerados, para fins de escrituração, credores e devedores, respectivamente
:

I -
escrituras
públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II -
escritos
particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas,
com as firmas reconhecidas, dispensado
o reconhecimento
quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV -
cartas
de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V -
contratos
ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

[...]

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

(ID 57503240
, autos de origem) [Grifos nossos] [Legislação conforme texto vigente
à data da Nota de Devolução: 26/02/2021]

Código Civil

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular
, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Nem
ao menos há provas de que foi
concretizada a venda p
o
r
negócio jurídico verbal
.

Como é cediço, nos termos do
art. 3o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro
, “
Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece
.”

Nesse sentido
, cita-se
:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA.

São pressupostos do direito à aquisição de escritura definitiva a promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e a recusa do promitente vendedor.

Aplicação dos
arts
. 1.417 e 1.418 do CC/02. Parte autora que não é titular de promessa de compra e venda e pretende escritura definitiva de terreno que não está regularizado no RGI. Documentos constantes dos autos que não equivalem à promessa de compra e venda
. Consta do RGI que a ré é titular de fazenda denominada Morro Agudo, inexistindo registro do terreno. Inexistência de recusa de promitente vendedor. Sentença de improcedência mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 00426602620198190038 202200150036, Relator: Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 18/10/2022, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2022)
[Grifos nossos]

Assevera-se que os próprios apelantes dispensaram a produção de demais provas além das documentais
, que já
constavam nos
autos de origem,
e postularam pelo julgamento antecipado da lide (ID
227924226).

Conforme os próprios apelantes asseveram,
suas postulações se baseiam
, essencialmente,
em
um instrumento de
substabelecimento
, repassado por Maria Lúcia Justino dos Santos
e datado de
07/07/199
2
, que antes teria recebido
, em
22/11/1983
,

substabelecimento de
João Guimarães da Silva,
o qual
teria recebido
, em
10
/10/1983
, procuração
do
de cujus
Floriano Martins da Silva, então proprietário do Imóvel
(ID 227924158)
.

A procuração original assim estabeleceu
:

[...]

vender
a quem quiser e pelo preço que convencionar, um lote de
terras, situado na zona urbana desta cidade,
com a área de 445.875 m2
, devidamente matriculada sob o n.o 5.714
, neste Cartório Imobiliário, podendo o dito procurador,
assinar escritura de compra e venda ou outras quaisquer
, representá-los perante as repartições públicas em geral, apresentar, assinar e requerer qualquer documento, firmar compromissos, responder pela evicção de direito, transmitir posse, domínio, direito e ação, concordar, discordar, fazer declarações, enfim usar de todos os poderes que julgar necessário
ao fie
l
desempenho do presente mandato. Inclusive substabelecer.

[...]
(
ID
227924158
) [Grifos nossos]

Ocorre que
não há nos autos nenhum documento, seja escritura pública ou
instrumento particular revestido das mesmas formalidades, que comprove
a realização da referida venda.

Assevera-se, também, que
a área descrita no citado substabelecimento
(445.875 m2)
difere da área delimitada
pelos apelantes
, em sua exordial (
597,80m2
), conforme ID 227923695.

Ademais,
em que pesem os apelantes sustentarem que mantêm a posse do imóvel desde 1992,
além de não fazerem prova suficiente do alegado,
os recorrentes não pleitearam a prescrição aquisitiva por meio de usucapião, pois preferiram ajuizar a presente a ação de adjudicação compulsória
em exame, o que afasta a discussão quanto à referida aquisição originária de propriedade.

Por fim, assevera-se que a revelia do espólio do Sr. Floriano Martins da Silva não resulta em prova
ficta
absoluta quanto aos fatos alegados na inicial, mas apenas em presunção relativa, nos termos do
art. 344,
caput
, e art. 345, incisos III e IV, do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e
presumir-se-ão
verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se:

[...]

III
- a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considere indispensável à prova do ato
;

IV -
as
alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em contradição com prova constante dos autos
.

Ademais, no que tange
à ausência dos
requisitos para a ação de adjudicação compulsória, também
não há que se reformar a sentença objurgada.

Isso porque,
a adjudicação compulsória é uma ação de natureza pessoal movida contra o proprietário, tendo como objetivo substituir a vontade do promitente vendedor que se recusa ou permanece omisso em relação à outorga da escritura do imóvel.

Isso
ocorre desde que o compromisso de compra e venda esteja formalizado de acordo com a lei, seja irrevogável e tenha sido completamente
quitado, contendo as informações exigidas pelos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-lei no 58/37
,
in
verbis
:

Art. 11.
Do
compromisso de compra e venda
a que se refere esta lei,
contratado por instrumento público ou particular
,
constarão sempre as seguintes especificações
:

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;

b) denominação e situação da propriedade, número e data da
inscrição ;

c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;

d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;

e) juros devidos
sôbre
o débito em aberto e
sôbre
as prestações vencidas e não pagas;

f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;

g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros
onus
reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;

h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

[...]

Art. 15.
Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda
.

Art. 16.
Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1 o
A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais
.

[Grifos nossos]

Desse modo, também com acerto o Juízo
a quo
, ao verificar, após apurado exame de mérito, a inexistência dos requisitos documentais para a procedência da ação de adjudicação compulsória.

Nesse sentido, cita-se
entendimento do Superior Tribunal de Justiça
:

RECURSOS ESPECIAIS.
REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE.

MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO.

IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO.

COAÇÃO. FALTA
DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS.

INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).

2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única.

3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (
ii
) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (
iii
) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (
iv
) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato.

4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

5.
A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada
.

6.
A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.

7.
No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.

8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula no 7 do Superior Tribunal de Justiça.

9. Recursos especiais não providos.

(REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020,
DJe
18/05/2020)
[Grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se entendimento
dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e Territórios e do Ceará:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
. PRELIMINAR DE NULIDADE. AUSÊNCIA DE RECONHECIMENTO DE REVELIA. REJEIÇÃO.
MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO. INDIVIDUALIZAÇÃO E ESPECIFICAÇÃO INSATISFATÓRIAS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO
. SENTENÇA MANTIDA.

1 - Há de ser rejeitada a preliminar de nulidade por ausência de reconhecimento da revelia, uma vez que se encontra espelhada em relatório médico a impossibilidade de o Réu receber citação, pois
encontram-se prejudicados sua coordenação, raciocínio e memória, cogitando-se que seja portador de quadro de demência. Dessa forma, somente com a intimação da Defensoria Pública acerca de sua designação para exercer a Curadoria Especial, na forma do art. 245, §§ 4o e 5o, do CPC, passou a correr o prazo de resposta ao pedido inicial.

2 - De acordo com a teoria da asserção,
averiguam-se
as condições da ação a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se ainda que, se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa.

3 -
Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é assegurado o direito do promitente comprador à escrituração ou adjudicação compulsória do imóvel, uma vez comprovada a realização do negócio jurídico por instrumento público ou particular, a não pactuação de cláusula de arrependimento, a quitação do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a respectiva escritura pública
.

4 - Nos termos
do no
artigo 37 da Lei no 6.766/79: "É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado".

5 -
É improcedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel que não se encontra devidamente especificado e individualizado, não se submetendo a anterior desmembramento com especialização e abertura de matrícula própria
, conforme previsto no art. 45 e § 3o do Provimento Geral da Corregedoria do TJDFT. Preliminar rejeitada. Apelação Cível desprovida.

(TJ-DF 07285170420208070001 DF 0728517-04.2020.8.07.0001, Relator: ANGELO PASSARELI
, Data
de Julgamento: 21/07/2021, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
PJe
: 30/07/
2021 .
Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PEDIDO DE REFORMA.
TERRENO CUJO DESMEMBRAMENTO NÃO FOI AVERBADO EM CARTÓRIO. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO LOTE NO ÓRGÃO REGISTRAL
. CARÊNCIA DA AÇÃO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, COM ESTEIO NO ART. 485, VI, DO CPC, ANTE A FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Cuida-se de Apelação contra sentença que julgou procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória.

2.
A adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel, desde que inserida
esta
num compromisso de compra e venda legalmente
modelado, irretratável
e quitado, contendo as informações conforme previstas nos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-lei no 58/37
.

3. A ausência de regular desmembramento da área, bem como a falta de individualização de fração ideal de imóvel, e seus limites e confrontações, perante o Registro de Imóveis, inviabiliza a utilização da ação de adjudicação compulsória, uma vez que a sentença a ser proferida, para
ser exequível, necessita do cumprimento de todos os requisitos previstos na lei.

4. In
casu
, da análise da prova documental trazida aos autos, verifica-se que o imóvel em questão está inserido em área maior loteada, cujo registro imobiliário diz respeito à matrícula "mãe" (fls. 17-19). Por sua vez, consta a informação de que a Secretaria Executiva Regional V autorizou o desmembramento do referido terreno, o qual, a partir de 17/03/2003 passou a ter as dimensões, limites e confrontações conforme croquis e memorial anexos ao processo (fl. 21).

5. Contudo, não há qualquer evidência de que houve a prévia averbação do desmembramento da gleba originária, com as posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas. Por via de consequência, o lote que se pretende adjudicar não recebeu matrícula própria. Nessas circunstâncias, resta inviabilizado o pedido adjudicatório. 6.
Essa matéria foi recentemente analisada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, que em julgamento realizado sob a relatoria do eminente Ministro Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, consolidou o entendimento de que "A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória."

(
REsp
1851104/SP, Terceira Turma, j. 12/05/2020). 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para extinguir o feito sem resolução do mérito, com apoio no art. 485, VI, do CPC. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2a Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01234484320158060001 CE 0123448-43.2015.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 22/09/2021, 2a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/09/2021)

Assim, considerando que a obrigação de fazer buscada não pode prevalecer sobre as normas legais que regulamentam os Registros Públicos, e que o Cartório atuou de maneira correta ao exigir os documentos previstos em lei para a realização do ato,
bem como da ausência de documentação probatória
legalmente exigida para a ação de adjudicação compulsória,
a manutenção da sentença
é medida necessária e apropriada.

Diante do exposto
, conheço
do
recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a sentença recorrida.

Por fim,
majoroos honorários de sucumbência fixados,pelo Juízo de 1o Grau,em desfavor dos ora apelantes,para 12% (dozepor cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Suspensa, por ora, a exigibilidade, nos termos do art. 98, §§ 2o e 3o, do CPC, tendo em vista que foi concedida a gratuidade da justiça aos recorrentes.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2024