Tribunal: TJMT
Processo: 1024834-33.2024.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-10-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – LAUDO AVALIATIVO DO IMÓVEL PENHORADO E PERMISSÃO PARA ALIENAÇÃO – SUSPENSÃO DO LEILÃO – MEDIDA ADEQUADA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Embora o Banco do Brasil questione a substituição da garantia por ausência de anuência, tal questão deve ser analisada pelo juízo que determinou a substituição, sob pena de supressão da instância.
A substituição do bem penhorado, determinada em processo conexo, deve ser apreciada pelo juízo competente, sendo necessária a suspensão do leilão até a decisão definitiva sobre a substituição, proferida no cumprimento de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024834-33.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Correção Monetária]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HERLEN CRISTINE PEREIRA KOCH - CPF: 695.606.251-87 (ADVOGADO), ENEIDA BARRETO BORGES - CPF: 468.991.971-20 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), EDLAINE LUCIA SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 967.487.611-15 (ADVOGADO), STER PAULA DE FARIA - CPF: 012.991.681-16 (ADVOGADO), FABIO DE OLIVEIRA PEREIRA - CPF: 889.780.521-34 (ADVOGADO), THAIS FERNANDA RIBEIRO DIAS NEVES - CPF: 707.546.401-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – LAUDO AVALIATIVO DO IMÓVEL PENHORADO E PERMISSÃO PARA ALIENAÇÃO – SUSPENSÃO DO LEILÃO – MEDIDA ADEQUADA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Embora o Banco do Brasil questione a substituição da garantia por ausência de anuência, tal questão deve ser analisada pelo juízo que determinou a substituição, sob pena de supressão da instância.

A substituição do bem penhorado, determinada em processo conexo, deve ser apreciada pelo juízo competente, sendo necessária a suspensão do leilão até a decisão definitiva sobre a substituição, proferida no cumprimento de sentença.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1024834-33.2024.8.11.0000

AGRAVANTE:

ENEIDA BARRETO BORGES

AGRAVADO:

BANCO DO BRASIL S/A

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ENEIDA BARRETO BORGES
, contra decisão interlocutória proferida pela MMa Juíza
Rita Soraya Tolentino de Barros
, da 2a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá-MT,

que, nos autos da
Ação de Execução de Título Extrajudicial no. 1020013-91.2023.8.11.0041,
ajuizada pelo

BANCO DO BRASIL S/A
, homologou o laudo avaliativo do imóvel penhorado e deferiu a alienação por iniciativa particular e/ou leilão eletrônico.

Em suas razões recursais, a agravante relata que o imóvel penhorado foi subvalorizado, razão pela qual apresentou, tempestivamente, impugnação ao laudo pericial.

Afirma que a Magistrada indeferiu a análise por suposta intempestividade, prosseguindo com a venda do imóvel.

Argumenta acerca da existência de cerceamento de defesa, uma vez que o leilão está baseado em avaliação incorreta, que pode causar prejuízos financeiros significativos.

Aponta que o leilão está designado para os dias 10/10/2024 (1o leilão) e 14/10/2024 (2o leilão).

Além disso, reforça que já foi solicitada a substituição do imóvel penhorado, no entanto, o banco não cumpriu com a ordem judicial de substituição.

Reforça quanto a importância da conexão processual no caso em análise, que envolve o imóvel da agravante, objeto de várias ações judiciais.

Sustenta, no mais, que a conexão é solicitada para garantir que todos os processos relacionados ao mesmo bem e às mesmas partes sejam analisados de forma conjunta, evitando decisões conflitantes que possam prejudicar a agravante.

A par do exposto, pugna pela confirmação da suspensão do leilão, bem como para que seja realizada uma nova avaliação do imóvel; que seja reconhecido que sua impugnação foi realizada dentro do prazo legal; que o bem seja substituído pelo apartamento situado no Edifício Luxemburgo, registrado na matrícula no. 71.431, do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT; e ainda o reconhecimento da conexão (Id. 237070159).

O almejado efeito suspensivo foi
deferido
em 12/09/2024, pelo Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Relator em Substituição Legal (Id. 238520162).

O agravado apresentou contraminuta, argumentando que houve preclusão quanto ao direito de impugnar o laudo de avaliação, uma vez que a agravante não exerceu o direito de impugnar no momento processual oportuno.

Explica que a execução não apresenta conexão com o processo de cumprimento de sentença mencionado pela agravante (no. 1015405-16.2024.8.11.0041), pois o processo de execução visa à satisfação de dívida inadimplida, enquanto o outro processo diz respeito a obrigação de fazer vinculada a um inventário, inexistindo qualquer relação entre as demandas.

Assegura que houve preclusão quanto ao direito de impugnar o laudo de avaliação, uma vez que a agravante não exerceu o direito de impugnar no momento processual oportuno.

Afirma que a decisão judicial que a agravante pretende aplicar no presente caso não faz coisa julgada em relação ao Banco, uma vez que este não participou do processo de origem, citando os limites subjetivos da coisa julgada previstos no art. 506 do CPC.

Salienta que que a substituição do bem penhorado pela agravante não foi autorizada pelo credor e que a tentativa de vinculação à decisão de outro processo não se sustenta juridicamente, pois a cédula rural pignoratícia pactuada não pode ser alterada unilateralmente.

Invocando referidos argumentos, requer o não provimento do agravo, mantendo-se a decisão recorrida, que homologou o laudo de avaliação e rejeitou a exceção de pré-executividade (Id. 245345167).

Diante do pedido de concessão da gratuidade da justiça, foi determinada a intimação da parte agravante para comprovar documental que faz
jus
ao deferimento, seguindo-se do recolhimento do preparo
no Id. 238347186.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que o
BANCO DO BRASIL S/A
ajuizou a
ação de execução de título extrajudicial
em desfavor de
ENEIDA BARRETO BORGES
, almejando a cobrança de uma dívida relacionada à Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária no. 40/02359-1, que teve seu vencimento em 01/08/2022, no valor original de R$399.616,45 (trezentos e noventa e nove mil, seiscentos e dezesseis reais e quarenta e cinco centavos), vinculado ao bem penhorado, que no caso é a Fazenda São Benedito do Cambará, de propriedade da agravante Eneida Barreto Borges.

O
decisum
agravado diz respeito a decisão que homologou o laudo avaliativo do referido imóvel, matriculado sob no. 16.764, do RGI de Poconé-MT, sob o fundamento de que apresentou impugnação de forma tempestiva, bem como porque a d. Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT determinou a substituição do imóvel penhorado pelo apartamento situado no Edifício Luxemburgo, registrado na matrícula no. 71.431, do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...)

Inicialmente, tenho que as questões reiteradas pela executada já foram objeto de análise por este juízo, razão pela qual deles não conheço.

Outrossim, compulsando os autos, evidencia-se que o feito está em regular tramitação, tendo sido realizadas as intimações pertinentes, inexistindo mácula ou vício nesse sentido.

Ora, verifico do laudo avaliativo apresentado pela EXPERT, que está em consonância com o mercado com todas as análises baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas com base no mercado imobiliário.

A Expert consignou acerca do imóvel o seguinte:

“Que a vistoria para identificação e conhecimento da propriedade aconteceu in-loco no dia 20/07/2024, estavam presentes além deste perito avaliador, meu ajudante Guilherme De Lamonica e o funcionário da fazenda (imóvel avaliando) Keive Jesus, que nos conduziu até a localização exata do imóvel, onde identificamos o tipo do imóvel, sua localização, ocupação e estado de conservação em que o mesmo se encontrava, constatamos também que o imóvel avaliando trata-se uma área de terra com 2.000,00 (dois mil hectares) de terra na região do Pantanal em Poconé-MT. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL: encontramos o imóvel ocupado, pela Sra. Eneida Barreto Borges, tendo na propriedade um funcionário presente, trabalhando na atividade de pecuária, bem como notamos também a criação de gado nelore. Que o imóvel avaliando trata-se de uma área rural com 2.000,00 hectares, sob Matricula no 16.764 com registro imobiliário no 1o Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Poconé - MT. A região onde se situa a área, é denominada ``SESMARIA DE CAMBARÁ ́ ́, localizada no município de Poconé - MT, o município de Poconé está localizado no centro-oeste do Brasil e é conhecido por sua proximidade com o Pantanal, um dos maiores e mais importantes biomas de áreas alagadas do mundo. O nome "Sesmaria" é uma referência a um tipo de concessão de terras que era comum no Brasil colonial. A economia local é baseada principalmente na agricultura, pecuária e turismo, especialmente o turismo ecológico relacionado ao Pantanal. O acesso ao imóvel avaliando se dá pela Transpantaneira, ela é porta de entrada para o Pantanal Mato-grossense, ela tem seu início em Poconé e termina em Porto Jofre (MT), são aproximadamente 145 km de extensão.”

E mais:

“Que as pesquisas de preço dos imóveis amostras, foram realizadas nas regiões, da cidade de Poconé, ao longo na Transpantaneira até a região do Perigara-MT , região essas que tem peculiaridades com o imóvel avaliando, com atividade de pecuária de cria, similaridade de pastagem, de padrão de terra, de topografia, região de pantanal, onde nos velemos das informações que extraímos dos valores em ofertas, transformando[1]os em preço por hectares, dando condições e segurança de avaliar. O presente laudo de avaliação, informamos que a analise realizada focou exclusivamente nas pesquisas realizadas para encontrar o valor de mercado do bem imóvel avaliando. Ressaltamos que essa avaliação não abrange a medição da área, investigação de medidas da área, investigação de débitos e ônus sobre o mesmo, tais como: multas junto a receita federal, Ibama, ITR ́s, hipotecas, e quaisquer outros tipos de gravames que possa incidir sobre o imóvel rural. Até porque utilizamos os dados fornecidos nos documentos, matriculas imobiliárias e o Cadastro Rural (CAR), onde encontramos as medidas do imóvel e sua geometria acreditando que esses documentos sejam fontes fieis de informação. Para encontrar o valor médio por hectare, nos valemos das informações dos valores encontrados em Sítios e Fazendas na região, de onde foram extraídos de 07 elementos comparativos (amostras). Destas amostras os 07 estão em oferta de venda e como nos imóveis em oferta de venda é muito comum ter seu preço reduzido no momento da transação para fechamento do negocio, por via de regra aplicamos o Fo(Fator Oferta), aplicando-se um redutor sobre o valor por hectare, considerando que uma oferta tende a diminuir seu preço no momento da negociação, também ajusta conforme o tempo que o mesmo está em oferta e permite que a avaliação seja mais precisa e alinhada com as condições reais do mercado, objetivando refletir a dinâmica entre a oferta e as demanda na região. Com base nestas pesquisas realizadas na região e considerando que as mesmas foram prestadas de boa fé, por profissionais confiáveis e atuantes no ramo imobiliário, segue abaixo a tabela de preços com sua média por hectare”.

Concluiu que:

“Após criteriosa analise das informações obtidas por meio das pesquisas realizadas, dados fornecidos, e considerando a localização especifica da propriedade, bem como as atuais tendencias do Mercado mobiliário, expressamos firme convicção de que o valor de mercado da área da matricula no 16.764, que compreende 2.000,00 Há de terras e suas benfeitorias, com base no método avaliativo empregado certificamos que o valor é R$ 6.650.000,00 (seis milhões seiscentos e cinquenta mil reais).”

Deste modo,
considerando que os valores encontrados no laudo pericial apresentado está dentro do valor de mercado
, como bem mencionado pelo Expert, tenho que diante de suas especificações do referido de id no 163861703 e, inexistência de mácula ou vício,
a homologação é medida de rigor
.

Posto isso,
HOMOLOGO o laudo avaliativo do Id no 163861703 e seu anexo, para que surta seus jurídicos e legais efeitos
.

Mais,
defiro a alienação por iniciativa particular e/ou leilão eletrônico

e nomeio o Wellington Martins Araújo - (65) 9997-1717 e 3023-3626; que deverá ser efetivada em sessenta dias, quando deverá proceder à entrega das propostas neste Juízo, quando o termo de alienação será lavrado.

Proceda-se habilitação do nomeado como “perito” no PJE.

Deverá o perito antes da venda do bem, proceder atualização da dívida e da avaliação conforme site do E. TJMT/MT – Siscalc.

(...)”

Pois bem. No que tange à alegação de impugnação tempestiva do laudo avaliativo, a pretensão não merece prosperar.

No caso concreto, o laudo de avaliação do imóvel foi juntado aos autos em 30/07/2024 (Id. 163861701), e a agravante foi devidamente intimada em 02/08/2024 para, dentro do prazo legal de 15 dias, impugnar o referido laudo, conforme determina o art. 879, §2o, do CPC.

Em que pese a agravante tenha se manifestado nos autos em 08/08/2024 (Id. 164940608), não apresentou impugnação específica quanto ao laudo, apresentando-a somente em 23/08/2024 (Id. 166651626), resultando na consumação da preclusão temporal.

Por outro lado, MMa. Juíza Olinda Quadros Altomare, nos autos do Cumprimento de Sentença no. 1015405-16.2024.8.11.0041, ajuizada por Eneida Barreto Borges em desfavor de Fabio Rogerio Martins de Oliveira, que tramita na 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
determinou a substituição da Fazenda São Benedito do Cambará pelo apartamento no Edifício Luxemburgo
, em decorrência do acordo formulado entre as partes e transitado em julgado.

Importante, aqui, fazer uma pequena ressalta para melhor elucidar a questão objeto do litígio.

A agravante vivia em união estável com Sr. Valduino Martins de Oliveira, que firmou
a Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária no. 40/02359-1, onde o imóvel rural denominado Fazenda São Benedito do Cambará, de Matrícula no. 16.764, do RGI de Poconé/MT foi ofertado como garantia.

Ocorre que o Sr. Valduino faleceu em
15/05/2018, sendo que a agravante e o filho dele, Sr. Fabio Rogério Martins de Oliveira, eram os respectivos herdeiros.

Os herdeiros acordaram em 25/07/2018 a respeito da divisão dos bens, sendo que a Fazenda São Benedito do Cambará compôs a relação de bens destinados à Eneida Barreto Borges, ora recorrente.

A dívida objeto da execução ficou sob responsabilidade do herdeiro Fabio, onde consta consignado no termo que o mesmo deveria regularizar o débito relativo à Cédula Rural Pignoratícia no. 40/02359-1, substituindo a garantia do imóvel rural destinado a recorrente na partilha, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias da sentença homologatória.

Considerando que o Fábio não substituiu a garantia e nem mesmo quitou o débito, a agravante ajuizou o respetivo cumprimento de sentença para que o bem seja substituído, conforme pactuado entre os herdeiros no inventário.

Em contrapartida, o agravado argumenta que o cumprimento de sentença mencionado não afeta a execução de título extrajudicial em questão, pois o banco não participou do processo em que foi determinada a substituição de garantia.

Embora os argumentos do Banco do Brasil quanto à invalidade da substituição da garantia sejam pertinentes, como a substituição não contou com sua anuência,
é fundamental que essa questão seja apreciada pelo juízo competente que proferiu a decisão original de substituição do bem
.

De outra forma, haveria o risco de supressão de instância, violando o princípio constitucional do devido processo legal e o princípio do duplo grau de jurisdição.

O princípio da não supressão de instância é um corolário do devido processo legal, previsto no art. 5o, LIV, da Constituição Federal de 1988, e no art. 1.008 do Código de Processo Civil (CPC/2015), que estabelece que o julgamento proferido por um tribunal substitui a decisão recorrida, apenas naquilo que foi objeto de recurso. Dessa forma, um Tribunal Superior não pode decidir sobre matéria que não foi previamente apreciada pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

No caso em questão, a substituição da garantia foi decidida no Cumprimento de Sentença no. 1015405-16.2024.8.11.0041, que tramita na 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT.

Portanto, a validade ou não dessa substituição deve ser discutida e resolvida nesse mesmo juízo, que é o competente para deliberar sobre as decisões tomadas no processo principal. Caso contrário, haveria uma indevida interferência em questões que já estão sob a competência de outro órgão jurisdicional.

Dessa forma, considerando a decisão que determinou a substituição do bem, a realização do leilão se mostra prematura.

O Código de Processo Civil prevê que a execução deve ser realizada da maneira menos gravosa para o devedor, desde que isso não cause prejuízo ao credor. Nesse caso, a agravante pleiteia a substituição da penhora do bem de maior valor (Fazenda São Benedito do Cambará) por um imóvel de valor presumidamente adequado (apartamento no Edifício Luxemburgo).

Logo, a realização prematura do leilão, antes da análise completa e definitiva sobre a substituição da garantia, violaria esse princípio, agravando a situação do devedor de forma desnecessária.

À vista disso, a continuidade do leilão sem levar em consideração a determinação de substituição do bem pode gerar insegurança jurídica, uma vez que o processo de execução estaria utilizando um bem que, por decisão judicial, pode ser trocado por outro.

A propósito, segue entendimento jurisprudencial sobre a suspensão de leilão,
in verbis
:

“TUTELA PROVISÓRIA C/C SUSPENSÃO DE LEILÃO E NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL RURAL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA E ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – NULIDADE DO ATO –
SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL ATÉ O JULGAMENTO DO MÉRITO DA AÇÃO PRINCIPAL
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade do leilão extrajudicial referente ao imóvel objeto da demanda até o julgamento do mérito da ação principal.”
(N.U 1012638-31.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2024, Publicado no DJE 10/07/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
ANULATÓRIA DE LEILÃO
. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR MORA E DATA DAS HASTAS. DOCUMENTOS APRESENTADOS PELO BANCO. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE PRÉVIA CIÊNCIA DA DEVEDORA ACERCA DOS ATOS.
NECESSIDADE DE MELHOR ESCLARECIMENTO
. LIMINAR DEFERIDA.
SUSPENSÃO DOS ATOS DO LEILÃO
. RECURSO PROVIDO. Não comprovada a notificação clara do devedor para purgação da mora e sobre as hastas públicas, prudente a suspensão dos efeitos do leilão, até melhor elucidação da questão.”
(N.U 1008504-58.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/05/2024, Publicado no DJE 22/05/2024)

Embora existam argumentos a favor do banco quanto a impossibilidade de substituição do bem penhorado sem a anuência do credor, essa questão ainda deve ser completamente analisada, especialmente no âmbito do Cumprimento de Sentença no. 1015405-16.2024.8.11.0041. A decisão sobre a substituição da garantia foi proferida nesse processo, e sua execução prematura em outro processo, sem a devida revisão pelo juízo competente, pode caracterizar supressão de instância, conforme o princípio da hierarquia processual.

A finalidade da execução é satisfazer o credor, mas isso deve ocorrer dentro dos limites legais e respeitando os direitos da parte executada. Caso ainda haja controvérsia sobre a substituição da garantia, o leilão deve ser suspenso até que todas as questões sejam decididas de forma definitiva.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para manter a decisão que suspendeu o leilão, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2024