Tribunal: TJMT
Processo: 0005110-39.2010.8.11.0004
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-13
Data de publicação: 2024-03-22

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0005110-39.2010.8.11.0004.
APELANTE: ESPÓLIO DE DJALMA DE OLIVEIRA LIMA.
APELADOS: E L ESTEVES IMOBILIARIA E OUTROS.
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS - ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E DO REGISTRO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DE TERCEIRO - NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.
Tendo sido o imóvel vendido para pessoas distintas, o que registrar primeiro torna-se o proprietário, caso não se comprovem os vícios do ato jurídico, sobretudo a má-fé do segundo comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0005110-39.2010.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[DJALMA DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 027.560.301-63 (APELANTE), HEITOR CORREA DA ROCHA - CPF: 181.061.531-34 (ADVOGADO), ALEXANDRE RODRIGUES DA FONSECA FILHO - CPF: 550.289.421-53 (ADVOGADO), RENATO DE ALMEIDA ORRO RIBEIRO - CPF: 966.459.461-04 (ADVOGADO), CYNARA MARTINS LIMA - CPF: 329.300.381-87 (APELANTE), E L ESTEVES IMOBILIARIA - CNPJ: 03.771.474/0001-25 (APELADO), ANTONIO DE CAMPOS MEIRA NETO - CPF: 057.161.551-11 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO TAVARES JUNIOR - CPF: 389.326.101-00 (ADVOGADO), ITAMAR JOSE FAIM DE FREITAS - CPF: 050.764.516-28 (ADVOGADO), EDSON TEIXEIRA ARAUJO - CPF: 173.708.842-87 (APELADO), FLAVIANNE VAZ ANDRADE - CPF: 014.869.321-00 (ADVOGADO), CANDIDO TELES DE ARAUJO - CPF: 072.438.391-34 (ADVOGADO), EURIPEDES LUIZ ESTEVES - CPF: 202.300.951-00 (APELADO), ESPÓLIO DE DJALMA DE OLIVEIRA LIMA (APELANTE), CYNARA MARTINS LIMA - CPF: 329.300.381-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), FLAVIO RAFAEL DE JESUS COSTA NASSER - CPF: 716.650.481-15 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ DE ANDRADE POZETI - CPF: 534.834.131-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0005110-39.2010.8.11.0004.

APELANTE:
ESPÓLIO DE DJALMA DE OLIVEIRA LIMA.

APELADOS:
E L ESTEVES IMOBILIARIA E OUTROS.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS - ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E DO REGISTRO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DE TERCEIRO - NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - IMPOSSIBILIDADE -
RECURSO DESPROVIDO.

Tendo sido o imóvel vendido para pessoas distintas, o que registrar primeiro torna-se o proprietário, caso não se comprovem os vícios do ato jurídico, sobretudo a má-fé do segundo comprador.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0005110-39.2010.8.11.0004.

APELANTE:
ESPÓLIO DE DJALMA DE OLIVEIRA LIMA.

APELADOS:
E L ESTEVES IMOBILIARIA E OUTROS.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
ESPÓLIO DE DJALMA DE OLIVEIRA LIMA
, visando reformar a sentença de Id. 189653801, proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da comarca de Barra do Garças que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico c/c Interdito Proibitório e Indenizatória n. 0005110-39.2010.8.11.0004,
julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a parte apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no montante de 10% sobre o valor da causa.

Nas razões do recurso, a parte apelante sustenta que restou comprovado nos autos a duplicidade na venda dos lotes objeto da lide, o implica no reconhecimento da fraude e nulidade do ato jurídico perpetrado.

Assevera que, embora não tenha registrado o contrato de compra e venda, os lotes foram transferidos para o nome do
de cujus
junto ao cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal de Barra do Garças.

Aponta que essa titularidade junto ao órgão municipal só é possível mediante a comprovação da aquisição dos imóveis, o que demonstra a efetividade da compra por parte do falecido.

Aduz que os lotes foram adquiridos pelo Sr. Edson Teixeira à preço vil, o que corrobora para a tese da existência de fraude no negócio entabulado entre os apelados.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reconhecida a nulidade do negócio jurídico, bem como que os apelados sejam compelidos ao pagamento de indenização a título de dano moral.

Preparo devidamente recolhido, conforme certidão de id. 190072688.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas

Relatora

x

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara.

Verifica-se dos autos que o apelante ESPÓLIO DE DJALMA DE OLIVEIRA LIMA ajuizou a ação originária de Nulidade, objetivando a declaração de nulidade do negócio jurídico entabulado entre os apelados, concernente à compra e venda de locados sob os
lotes no. 09 ao 22, da quadra 196, do bairro Jardim Nova Barra, protegidos pelas Matrículas no. 55.608; 55.609; 55.610; 55.611; 55.612; 55.613; 55.614; 55.615; 55.616; 55.617; 55.618; 55.619; 55.620; 55.621, todas originárias da Matrícula no. 1.489, bem como dos registros da Escritura Pública que provocaram as aberturas das mencionadas Matrículas em nome do apelado EDSON TEIXEIRA DE ARAÚJO.

Para tanto, asseverou que o
de cujus
DJALMA DE OLIVEIRA LIMA adquiriu os referidos imóveis em 1978, por meio de Contratos de Compromisso de Compra e Venda, entabulados com a apelada E L ESTEVES IMOBILIARIA, sendo que, em razão de ausência de recursos financeiros, não fora procedido o respectivo registro junto às matrículas.

Apontou que, em 2010, após o falecimento do patriarca, os herdeiros buscaram a regularização registral, quando foram surpreendidos com a informação de que existiam registros com novas vendas dos imóveis pertencentes ao Espólio.

Em razão disso, almeja a nulidade da Escritura Pública lavrada em favor do apelado EDSON TEIXEIRA DE ARAÚJO, com a consequente adjudicação dos imóveis em seu favor.

Pois bem.

O artigo 1.227 do Código Civil estabelece que: “
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

Por sua vez, o artigo 1.245 do CC elenca:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

Nesse passo, cediço que o direito à propriedade se transfere e é conferido através do registro para o pleno exercício. E, somente após ser levado a efeito o registro é que a propriedade pode ser de conhecimento e oposta validamente perante terceiros.

Em que pese as relevantes ponderações apresentadas pela parte apelante, não vislumbro qualquer irregularidade a ser reconhecida em relação à r. sentença recorrida, uma vez que inexistem nos autos provas seguras que confirmem a alegada fraude ou irregularidade na celebração da compra e venda dos lotes registrados sob as matrículas no. 55.608; 55.609; 55.610; 55.611; 55.612; 55.613; 55.614; 55.615; 55.616; 55.617; 55.618; 55.619; 55.620; 55.621, todas do CRI desta Comarca de Barra do Garças/MT.

Certo é que o contrato firmado pelo
de cujus
com os vendedores não dispensa o seu respectivo registro, com o fim de dar publicidade permanente a terceiros. Todavia, a presunção de propriedade adotada pelo ordenamento jurídico pátrio, em decorrência do registro do imóvel, é de natureza
juris tantum
, e admite prova em contrário.

Nesse sentido cabia à parte apelante o ônus de comprovar que o apelado Edson tinha conhecimento da avença anteriormente realizada pelo falecido, já que não houve o respectivo registro, o que não o fez.

Deve ser ressaltado que o apelante não providenciou o imediato registro do imóvel junto ao cartório competente, pretendendo fazê-lo somente em 2010 com o ajuizamento desta ação, ou seja, mais de 30 anos após o Sr. Djalma ter adquirido o imóvel, quando a apelada, mais diligente, com aquisição posterior ao apelante já havia providenciado o registro de sua aquisição.

Além disso, não há prova nos autos da suposta má fé do apelado Sr. Edson, que como bem pontuou o juízo de primeiro grau, "não se presume".

Nesse sentido é o entendimento desta Egrégia Corte de Justiça:

“AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO REGISTRO DE IMÓVEL TERRITORIAL URBANO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO PATRIMONIAL. IMÓVEIS VENDIDOS DUAS VEZES PARA PESSOAS DISTINTAS. PLEITO DE ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DE TERCEIRO. SEGUNDA COMPRADORA QUE REGISTROU PRIMEIRO. PRIMEIRA COMPRA COMPROVADO ERRO DO REGISTRO DO CARTÓRIO QUE ENSEJA INDENIZAÇÃO EM OUTRA ESFERA. PEDIDOS IMPROCEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

“A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente” (REsp 104.200/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2000, DJ 04/09/2000, p. 155).”
(N.U 0000064-30.2014.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/07/2022, Publicado no DJE 26/07/2022)

Por outro lado, quanto ao pleito indenizatório, embora os lotes, de fato, tenham sido vendidos duas vezes para pessoas distintas, não houve comprovação nos autos de que os termos da avença pactuada entre o falecido Sr. Djalma e a Imobiliária foram devidamente adimplidos, mesmo porque o que se verifica é que foram estabelecidas parcelas e os bens só seriam transferidos mediante o pagamento total do acordo, o que não restou demonstrado.

Para elucidar, trago a baila um dos contratos entabulados entre as partes, sendo que os demais são a reprodução do exemplo citado abaixo:

Desse modo, não restou caracterizado o dever de indenizar, devendo ser mantida na íntegra a sentença combatida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso
.

Majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/03/2024