Tribunal: TJMT
Processo: 1024759-28.2023.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-05

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA NA ORIGEM – PROVA DA INADIMPLÊNCIA – INEXISTÊNCIA – NECESSIDADE DE MAIOR INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Tratando-se de ação de despejo por falta de pagamento, onde as partes previram que o adimplemento da locação se daria mediante a quitação mensal do financiamento imobiliário do bem, cuja inadimplência se mostra inexistente, impõe-se a revogação da ordem de despejo, principalmente porque a questão demanda maior dilação probatória.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024759-28.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), ALLAN OLIVEIRA DE JESUS - CPF: 896.689.011-34 (AGRAVANTE), JOSE CARLOS GIACOMELI - CPF: 004.832.558-90 (AGRAVADO), NILSON JACOB FERREIRA - CPF: 631.737.351-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS
– LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA NA ORIGEM – PROVA DA INADIMPLÊNCIA – INEXISTÊNCIA – NECESSIDADE DE MAIOR INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Tratando-se de ação de despejo por falta de pagamento, onde as partes previram que o adimplemento da locação se daria mediante a quitação mensal do financiamento imobiliário do bem, cuja inadimplência se mostra inexistente, impõe-se a revogação da ordem de despejo, principalmente porque a questão demanda maior dilação probatória.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1024759-28.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: ALLAN OLIVEIRA DE JESUS

AGRAVADO: JOSÉ CARLOS GIACOMELI

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ALLAN OLIVEIRA DE JESUS
, contra decisão interlocutória proferida pela MM. Juíza da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
,

que, nos autos da
Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Aluguéis no
1009514-85.2022.8.11.0040

ajuizada por

JOSE CARLOS GIACOMELI
, manteve decisão que determinou que a parte requerida, ora agravante, desocupe voluntariamente o imóvel descrito na inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Em suas razões recursais, o agravante assinala que
“em decisão de id. 102116473, havia sido deferido o pedido de despejo em desfavor do Agravante, contudo houve a interposição de recurso de agravo de instrumento (Processo n. 1013055-18.2023.8.11.0000), em razão da incompetência absoluta do juízo de Sorriso-MT”
(sic).

Menciona que
“a nobre Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves, concedeu o efeito suspensivo pleiteado, e após o recebimento da decisão, o juízo de Sorriso-MT, declinou a competência para o juízo de Cuiabá-MT, perdendo o efeito da decisão”
(sic).

Argumenta que, então, sobreveio a decisão agravada.

Registra que
“no dia 11 de setembro de 2019, entre as partes foi celebração de um contrato denominado “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano”, onde à época doravante denominado vendedor Allan Oliveira de Jesus, ora Agravante, alienou o imóvel sito à Rua Vinte e Cinco de Agosto, n° 65, Torre 01, Apartamento 403, Edifício Marbella, bairro Duque de Caxias, Cuiabá - MT, 78043-382, registrado na matrícula 91559, perante o Cartório do 2o Ofício de Cuiabá, ao doravante comprador José Carlos Giacomeli, ora Agravado, em seguida firmaram um “Contrato de Locação de Imóvel Residencial e Outras Avenças” pactuando, assim, a permanência no imóvel, do Agravante em condição de locatário”
(sic).

Anota que, na origem,
“mencionou o Agravado que o Agravante estaria em mora com suas obrigações, apontando que o valor total da dívida se encontra hoje no quantum de R$ 75.545,37 (setenta e cinco mil quinhentos e quarenta e cinco e trinta e sete centavos)”
(sic).

Assevera que o agravado
“requereu, deste modo, a concessão de liminar de despejo, prestou, consistente em depósito judicial do valor de 03 (três) aluguéis”
(sic).

Entretanto, afirma o agravante que
“o Agravado, o Sr. José Carlos Giacomelli,
não realizou o pagamento do Instrumento Particular de Compra de Imóvel Urbano
, o que acabou por gerar inexistência do referido instrumento,
bem como do contrato acessório que é o Contrato de Locação de Imóvel Residencial
”
(sic).

Diz que
“após a inadimplência do Agravado em não honrar com o valor do negócio, o Agravante encontrou um novo comprador, e em 29 de setembro de 2020, ou seja, após mais de 01 (um) ano, alienando o imóvel ao Sr. Wellington Majella da Silva e sua esposa a Sra. Lidiane Alexandrina Marcondes de Oliveira, conforme consta na certidão de inteiro teor do imóvel, objeto desta ação”
(sic).

Salienta que
“seria cômico para não dizer trágico, alguém realizar um contrato de locação no dia
11 de setembro de 2019
, e o proprietário apenas ingressar em juízo após mais de 03 (três) anos,
aduzindo que nunca houve o pagamento de qualquer valor à título de aluguel
”
(sic).

Ressalta que
“o contrato de locação acima epigrafado, consta em sua cláusula quarta, que o valor à título de alugueis, será no importe de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), ficando o Agravante responsável pelo pagamento do financiamento do imóvel, diretamente com a Caixa Econômica Federal”
(sic).

Aduz que
“mesmo se o contrato de locação ainda possuísse qualquer validade jurídica, o Agravante não estaria inadimplente com os pagamentos dos alugueis, pois continuou a honrar as parcelas do financiamento bancário perante a Caixa Econômica Federal, não havendo no que se falar em inadimplência”
(sic).

Destaca que
“com o objetivo de comprovar o adimplemento do financiamento bancário, no dia 27 de setembro de 2023, o Agravante se descolou até a Caixa Econômica Federal, e postulou ao gerente responsável o Sr. Arthur Silva dos Santos, o extrato detalhado do financiamento, que comprova o adimplemento das obrigações”
(sic).

Ante o exposto, requer o provimento do recurso para revogar a decisão agravada (Id. 186452152).

O almejado efeito suspensivo foi
deferido
por mim em 18/10/2023, conforme decisão de Id. 186906672.

O agravado apresentou contraminuta, argumentando que “
O agravante adimpliu com a totalidade do valor pactuado, não tendo o que se falar em inexistência do referido instrumento, bem como do contrato acessório que é o Contrato de Locação de Imóvel Residencial
” (sic).

Explica que a quitação foi dada nos termos da avença, “
nada mais tendo o Agravante a reclamar em relação ao que foi pactuado
” (sic).

Afirma que “
ainda que, supostamente, o Agravante tenha efetuado o pagamento do financiamento do imóvel diretamente com a Caixa Econômica Federal, o Contrato de Locação do Imóvel, em sua Cláusula Terceira, denotou o prazo determinado de 12 (doze) meses, a iniciar-se no dia 11 de setembro e encerrar-se em 10 de agosto de 2020, data na qual o imóvel deveria ter sido DEVOLVIDO, nas condições específicas da Cláusula Primeira, efetivando-se com a entrega das chaves, independentemente e de aviso ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial
” (sic).

Salienta que “
findado o prazo, o Agravante, NÃO PAGOU quaisquer valores a título de locação, permanecendo-se em aberto até o momento, ou seja, mais de três anos
” (sic).

Descreve que “
o Agravante aduz que quitou o débito junto à Caixa Econômica Federal
” (sic), em 24/07/2020, “
no entanto, ao invés de outorgar a escritura definitiva ao Agravado como fora pactuado, o Agravante quitou o débito e alienou novamente o imóvel, ou seja, passou para o nome de um terceiro utilizado como “laranja””
(sic).

Ressalta que “
o Agravante busca criar uma percepção ao juízo, alegando que “Após a inadimplência do Agravado em não honrar com o valor do negócio, encontrou um novo comprador, e em 29 de setembro de 2020 ou seja, após mais de 01 (um) ano, alienando o imóvel ao Sr. Wellington Majella da Silva e sua esposa a Sra. Lidiane Alexandrina Marcondes de Oliveira””
(sic).

Sustenta que o Sr. Wellington Majella da Silva foi testemunha do contrato de compra e venda lavrado entre o agravante e agravado, de modo que entende ser impossível que ele tenha adquirido o imóvel, sabendo se tratar de outra pessoa.

Assinala que “
se o Agravante vendeu algo que não era seu, está incorrendo no crime previsto no artigo 171, § 2o, inciso I, do Código Penal
” (sic).

Assevera que “
os bens imóveis, objeto deste litígio, FORAM consolidados em nome da FIDUCIÁRIA (BRADESCO), consoante matrícula atualizada
” (sic).

Assegura que “
houve o flagrante descumprimento do instrumento pactuado entre às partes, especificamente no que se refere à desocupação do imóvel e no tocante ao item intitulado como “Valor do Aluguel, despesas e tributos
”” (sic).

Anuncia que a intenção do recorrente “
é ganhar prazo e utilizar a locação em testilha como subterfúgio para continuar morando no imóvel gratuitamente
” (sic).

Esclarece que cumpriu os requisitos para a ordem liminar de despejo, consoante previsto no artigo 59, §1°, incisos I e IX da Lei de n°. 8.245/91, especialmente no que tange à caução do valor correspondente a 03 (três) aluguéis, razão pela qual pugna pelo desprovimento deste recurso e a manutenção do
decisum
(Id. 190929664).

Preparo devidamente recolhido no Id. 186540178.

Registrada a aptidão de julgamento do feito na sessão virtual dos dias 31/01 a 02/02/2024, sobreveio pedido de sustentação oral da parte agravada por meio de vídeo conferência (Id. 199766696), sendo o mesmo, nesta oportunidade,
indeferido
, uma vez que fora do prazo estabelecido pelo artigo 4o da Portaria n°. 01/2021 – 3a SEC. DIR. PRIV (alterado pela Portaria no. 02/2021 – 3a SEC. DIR. PRIV
[1]
).

É o relatório.

[1]
Art. 4o (...)

Os Advogados poderão, em
até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão de julgamento
, mediante peticionamento eletrônico nos autos, se opor ao julgamento virtual, solicitando seja realizado por videoconferência ou sessão presencial.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
JOSÉ CARLOS GIACOMELI
ajuizou a ação de despejo c/c rescisão contratual e cobrança de aluguéis em desfavor de
ALLAN OLIVEIRA DE JESUS
, ora agravante
, na Comarca de Sorriso-MT, relatando que a presente demanda versa sobre os imóveis de matrículas n°. 91559 e n°. 91685, registradas no Segundo Serviço Notarial Registral da Comarca de Cuiabá-MT.

Para tanto, argumentou que em 11/09/2019 as partes celebraram um contrato denominado “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano”, onde à época o vendedor Allan Oliveira de Jesus, alienou o imóvel situado à Rua Vinte e Cinco de Agosto, n°. 65, apto 403, Edifício Marbella, Torre 1, Bairro Duque de Caxias, Cuiabá – MT, ao doravante comprador José Carlos Giacomeli.

No mesmo dia, explicou que as partes celebraram contrato de locação, de modo que o vendedor permaneceu no imóvel na condição de locatário.

No mais, o
autor ainda sustentou que ao longo do tempo a relação entres partes não era mais harmoniosa, de modo que ajuizou a ação despejo cobrando o pagamento dos aluguéis vencidos desde 11/10/2019, no valor total de R$75.545,37 (setenta e cinco mil, quinhentos e quarenta e cinco reais e trinta e sete centavos), postulando, em sede de antecipação de tutela, o despejo liminar do requerido, aqui agravante.

Inicialmente, o magistrado da Comarca de
Sorriso-MT, MM. Juiz
Anderson Candiotto
, deferiu o pedido de despejo em desfavor do ora agravante, contudo, houve a interposição de recurso de agravo de instrumento (no. 1013055-18.2023.8.11.0000), em razão da incompetência absoluta do Juízo de Sorriso-MT.

Esta Relatora concedeu o efeito suspensivo pleiteado, e após o recebimento da decisão, o Juízo de Sorriso-MT, declinou a competência para o Juízo de Cuiabá-MT, restando prejudicada a análise do mérito do referido instrumental, ante a perda superveniente do objeto, estando, inclusive, devidamente com seu trânsito em julgado certificado aos 17/08/2023.

De outro lado, ao receber a petição inicial, a MMa Juíza de direito de Cuiabá-MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
,
ratificou
a decisão anteriormente proferida pelo Juízo incompetente, e determinou a intimação do requerido/agravante para desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, cujos termos são agora questionados por meio o presente agravo de instrumento.

Pois bem. Analisando a documentação apresentada nos autos nota-se que em
11/09/2019
,
ALLAN OLIVEIRA DE JESUS
, ora agravante, vendeu os imóveis objeto do litígio a
JOSÉ CARLOS GIACOMELI
, pelo valor de
R$300.000,00
(trezentos mil reais), que foram liquidados à vista, consoante Cláusula Segunda do instrumento.

Ainda restou previsto, conforme Cláusula Sétima, que a escritura definitiva seria outorgada diretamente ao comprador ou a quem este indicar, com a quitação da última parcela deste contrato.

No mesmo dia deste pacto, as partes entabularam um contrato de locação, de modo que foi permitido que o Sr. Allan, ora agravante, permanecesse no imóvel, pelo prazo de locação de 12 (dose) meses, com início em 11/09/2019 e término em 10/08/2020 (Cláusula Terceira), cujo valor da locação era de R$1.200,00 (mil e duzentos reais) mensais (Cláusula Quarta), sendo que este valor seria quitado junto à Caixa Econômica Federal, referente as parcelas vincendas do financiamento do imóvel.

Segundo apresentado, o agravante não desocupou o imóvel no prazo assinalado (10/08/2020) e lá permanece até a presente data, sem realizar o pagamento dos aluguéis.

Ocorre que o contrato é claro ao prever que
o pagamento se daria por meio de quitação das prestações mensais de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Eis o teor da cláusula convencionada a respeito:

“
CLÁUSULA QUARTA
. Como aluguel mensal, o
LOCATÁRIO
pagará ao
LOCADOR
o valor de
R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) mensais
, devendo fazê-lo até o quinto dia útil de cada mês subsequente ao vencido, independentemente de aviso ou cobranças, sob pena de multa de 10% (dez por cento) do valor do aluguel fixado neste contrato, além de juros moratórios à base de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária e demais encargos legais.

Parágrafo primeiro
. O valor mencionado a título de aluguel será pago mensalmente pelo LOCATÁRIO quitando diretamente boleto de parcelas vincendas pelo financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal, devendo fazê-lo impreterivelmente nas datas de vencimento de referidas cártulas, apresentando-as ao LOCADOR, sempre que solicitado.”
(Id. 186452175 - fls. 26/30).

Conforme matrícula atualizada do imóvel, apresentada no Id. 190929665, o bem foi financiado em
17/08/2010
, no prazo de 360 meses, vencendo o primeiro encargo mensal em
17/09/2010
, de modo que a quitação se aperfeiçoará somente em
17/09/2040
.

Ocorre que o agravante informou que o bem foi quitado em
24/07/2020
, sendo realizada a amortização do saldo devedor de R$111.456,60 (cento e onze mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais e sessenta centavos).

O cancelamento da alienação do imóvel à CEF foi autorizado em
29/09/2020
, consolidando a propriedade plena à Allan Oliveira de Jesus, conforme a matrícula atualizada do imóvel (Id. 190929665).

E posteriormente o agravante alienou o bem a Wellington Majella da Silva e sua esposa, a Sra. Lidiane Alexandrina Marcondes de Oliveira, sendo que aquele foi testemunha do contrato de compra e venda formalizado com o autor agravado.

Nota-se, portanto, a necessidade de maiores esclarecimentos quanto ao pacto, pois se o requerido agravante vendeu o imóvel ao Sr. José pelo valor de R$300.000,00 (trezentos mil reais), por que depois de quitado o valor do financiamento o bem não foi escriturado em nome do autor agravado?

Logo, fazendo uma análise perfunctória do contrato, tudo indica que os valores dos aluguéis estão adimplentes, já que inclusive as prestações
junto à Caixa Econômica Federal foram quitadas.

Ressalta-se que embora o contrato de locação tenha vigência final para
10/08/2020
, no caso do contrato por prazo determinado, o locador não pode, por vontade própria, rever o imóvel, a não ser que ocorra uma das hipóteses previstas no artigo 9o da Lei do Inquilinato, quais sejam:

“Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”

Portanto, inexistindo prova do inadimplemento, mesmo que caucionado na origem o valor correspondente aos 03 (três) aluguéis, a liminar de despejo deve ser revogada.

E o posicionamento deste Tribunal de Justiça Mato-grossense não destoa:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO
– DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR – CONTRATO VERBAL –
AUSÊNCIA DE PROVAS DA INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA
– RECURSO PROVIDO. Se não é possível, ao menos nesta fase de cognição sumária, verificar a inadimplência da requerida/locatária em relação ao contrato de locação firmado de forma verbal com a autora, tratando-se de questão que demanda dilação probatória, afigura-se inviável, por ora a concessão do despejo.”
(N.U 1024236-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023, Publicado no DJE 09/11/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO
C/C RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO –
DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA – NÃO COMPROVAÇÃO – PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA
– AUSÊNCIA DE REQUISITO NECESSÁRIO – ART. 300 DO CPC – DECISÃO CASSADA – RECURSO PROVIDO. A não demonstração da probabilidade do direito impede a concessão da tutela de urgência, visto que é um dos requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC/2015.”
(N.U 1019049-61.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/11/2022, Publicado no DJE 10/11/2022)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para, ratificando a tutela recursal de Id. 186741679, revogar a decisão agravada que autorizou o despejo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024