Tribunal: TJMT
Processo: 1000898-09.2021.8.11.0024
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-29

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO - PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECONVENÇÃO – IMPROCEDÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO.
A Lei 8.245 /91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação.
Existindo débitos em aberto referente a aluguéis e seus encargos, e sendo o pagamento realizado de forma fracionada pelos locatários, sem a quitação integral, configurado está o direito de o locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9o, II e III, da Lei 8.245/91.
A condenação por litigância de má-fé exige prova do dolo, pois, do contrário, prevalece a presunção de boa-fé.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000898-09.2021.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[DILSON PAULO CARDOSO DA SILVA - CPF: 211.002.410-00 (APELANTE), RENATO DE ALMEIDA ORRO RIBEIRO - CPF: 966.459.461-04 (ADVOGADO), FABIANA NAPOLIS COSTA - CPF: 698.284.901-53 (ADVOGADO), ODETE RIBAS DA SILVA - CPF: 363.374.710-91 (APELANTE), RAIMUNDA MILHOMENS DE ABREU - CPF: 638.995.902-87 (APELADO), LAUANY CRISTINA COELHO CALDAS SILVEIRA SOUZA - CPF: 031.977.201-21 (ADVOGADO), DIEGO REIS CARMONA - CPF: 045.518.071-76 (ADVOGADO), FERNANDA ABREU DOS SANTOS CARVALHO - CPF: 004.017.272-46 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO - PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO -
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO COMPROVAÇÃO -
SENTENÇA MANTIDA – RECONVENÇÃO – IMPROCEDÊNCIA -
RECURSO DESPROVIDO.

A Lei 8.245 /91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação.

Existindo débitos em aberto referente a aluguéis e seus encargos, e sendo o pagamento realizado de forma fracionada pelos locatários, sem a quitação integral, configurado está o direito de o locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9o, II e III, da Lei 8.245/91.

A condenação por litigância de má-fé exige prova do dolo, pois, do contrário, prevalece a presunção de boa-fé.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ODETE RIBAS DA SILVA e DILSON PAULO CARDOSO DA SILVA
contra a sentença que na
Ação de Despejo no 1000898-09.2021.8.11.0024

ajuizada por

FERNANDA ABREU DOS SANTOS CARVALHO e RAIMUNDA MILHOMENS DE ABREU
, julgou procedentes
os pedidos formulados na petição inicial para:
i)
decretar o despejo dos requeridos Dilson Paulo Cardoso da Silva e Odete Ribas da Silva do imóvel comercial denominado “lote 6 e 7, quadra 01, loteamento Bom Clima, Chapada dos Guimarães/MT, CEP: 78195-000”, objeto do contrato de locação firmado com os autores, e
ii)
condenar os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir do mês de agosto/2020 até a data da efetiva desocupação do imóvel e com a incidência de correção monetária pelo INPC/IBGE e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir de cada vencimento.

Por consequência, confirmou a liminar concedida no ID 58013431, tornando-a definitiva.

Em decorrência do princípio da sucumbência, condenou os requeridos ao pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como nos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 82, §2o c/c artigo 85, §2°, inc. I a IV, ambos do CPC/15.

No mais, JULGOU IMPROCEDENTE o pedido formulado por Dílson Paulo Cardoso da Silva e Odete Ribas da Silva na reconvenção movida em face de Raimunda Milhomens de Abreu e Fernanda Abreu dos Santos.

Em razão da sucumbência na reconvenção, CONDENOU os réus/reconvintes a pagarem, de forma solidária, custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios da parte contrária, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (reconvenção), cuja base de cálculo é a mesma para fins de recolhimento das custas e taxas anexado ao ID. 83736675, ou seja, R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), nos termos dos artigos 82, §2o, c/c 85, §§ 1o, 2o, inc. I a VI, e 6o, ambos do CPC/15.

Sustentam os recorrentes que a comprovação da quitação ou pagamento parcial de dívida é admitida por outros documentos que não contenham os requisitos estabelecidos no art. 320 do CC.

Aduzem que alugaram o imóvel de propriedade das apeladas para explorar a atividade econômica de uma pousada, e o período de inadimplência parcial dos aluguéis coincidem com a crise econômica advinda da pandemia que, diante das restrições impostas pelo Estado e Município, passaram a não receber clientes, motivo pelo qual pagaram parcialmente a dívida dos aluguéis, conforme comprovantes juntados aos autos, os quais não foram impugnados pelas apeladas.

Alegam que entre os meses de agosto/2020 e abril/2021, fizeram depósitos na conta das apeladas de valores que somados importaram em R$ 13.000,00.

Salientam que além de não impugnar os comprovantes apresentados, as apeladas não comprovaram que tais pagamentos se referiam a débito anteriores a agosto/2020, motivo pelo qual as apeladas devem ser condenadas à devolução em dobro, conforme pedido na reconvenção.

Destacam que ao não consignar os valores já pagos pelas apelantes, foi impossibilitada a purgação da mora e a continuidade da atividade comercial, uma vez que o valor da dívida era muito inferior ao valor efetivamente cobrado, devendo as apeladas serem condenadas por litigância de má-fé.

Ao final, postula pelo provimento do recurso.

Contrarrazões (ID 227185248), pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que as autoras/apeladas
RAIMUNDA MILHOMENS DE ABREU e FERNANDA ABREU DOS SANTOS
ajuizaram a
Ação de Despejo no 1000898-09.2021.8.11.0024

em face de
ODETE RIBAS DA SILVA e DILSON PAULO CARDOSO DA SILVA,
aduzindo que em 19/08/2015 firmaram um contrato de locação de imóvel comercial com os réus, vigente pelo período de 24 (vinte e quatro) meses, com início em 19/08/2015 e término em 19/08/2017, ficando estabelecida a obrigação dos locatários de pagar mensalmente o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), todo dia 19 do mês, a título de aluguéis, bem como respectivo tributo (ID 227185661).

Alegaram que, em seguida, firmaram um novo contrato, vigente no período de 19/08/2017 a 19/08/2019, com os mesmos parâmetros do negócio jurídico anterior, quanto ao valor mensal e data de vencimento (ID 227185662).

Salientaram que, por meio de termo aditivo, fizeram a alteração da cláusula 4a, prorrogando-se a vigência por mais 12 (doze) meses, de forma que o término passou a ser o dia 19/08/2020 (ID 227185663).

Aduziram que no termo final citado, as partes pactuaram um novo aditivo contratual, alterando a mesma cláusula acima e prorrogando por mais 5 (cinco) meses a vigência do contrato, o qual se encerraria em 19/01/2021 (ID 227185664).

Asseveraram que, diante disso, os réus deixaram de pagar os aluguéis dos meses de agosto/2020 até abril/2021, no total de R$ 24.738,44 (ID 227185666), sendo exigível também a multa, no valor de R$ 5.000,00, prevista na cláusula 5a.

Informaram ter realizado a notificação extrajudicial dos réus para desocupação do imóvel e pagar o débito em atraso, acrescidos dos impostos (IPTU’s), mas não tiveram êxito (ID 227185671).

Assim, ajuizaram a presente postulando pela concessão da liminar de despejo para os réus desocuparem o imóvel, bem como pela procedência dos pedidos de despejo e cobrança de aluguéis até a data da efetiva desocupação.

A liminar foi deferida (ID 227185692), sendo ordenada a citação e intimação dos réus, designando-se audiência de conciliação, a qual restou infrutífera.

Os réus foram citados e ofereceram contestação e reconvenção, alegando que ocorreu o pagamento parcial dos aluguéis, no valor de R$ 13.000,00, correspondente ao período entre agosto/2020 a abril/2021, a partir dos recursos obtidos com a pousada “Ribas” cuja atividade era exercida no imóvel objeto da demanda. Sustentaram que os referidos valores foram ocultados pelos autores na inicial e, por meio da reconvenção, postularam pela condenação dos locadores ao pagamento da quantia em dobro, no valor de R$ 26.000,00, nos termos do artigo 940 do Código Civil. Aduziram que o valor devido aos autores até o mês de junho/2021, perfaz R$ 22.000,00, contudo, subtraída a quantia paga acima mencionada, permanecem devedores de R$ 9.000,00. Ao final, pugnaram pela improcedência da ação e procedência da reconvenção.

Ao decidir, o magistrado singular,
Dr. Leonísio Salles de Abreu Junior
, julgou procedente a ação de despejo e improcedente a reconvenção, conforme relatado.

Inconformados, recorrem os réus.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em saber se os requeridos/apelantes deixaram de cumprir a obrigação contratual de pagar os aluguéis e encargos locatícios.

Tem-se de todo o processado que sobre os débitos, os requeridos/apelantes alegaram que em relação aos meses de agosto/2020 até abril/2021, o aluguel restou quitado por meio de depósitos nos valores de R$ 13.000,00 (treze mil reais), conforme recibos de ID 227185212.

Entretanto, em que pese o esforço dos apelantes, restou incontroverso que os pagamentos dos débitos em aberto relativos aos meses de agosto/2020 a abril/2021, foram feitos de forma parcial e com atraso significativo, não tendo sido apresentados pelas rés recibos/comprovantes de pagamento devidamente acrescidos da multa moratória, juros legais e correção monetária, para que se pudesse considerar ilidida sua mora.

Verifica-se dos recibos e planilha apresentada pelos requeridos/apelantes que os pagamentos se deram da seguinte forma:

Como se vê, os aluguéis foram pagos de forma parcial e não houve comprovação por parte dos apelantes de que houve o pagamento regular dos aluguéis vencidos e cobrados pela parte apelada, e tão pouco dos demais encargos da locação.

Não se pode olvidar que a Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação, sendo que, no caso em apreço, restou comprovado pela documentação apresentada na exordial - tendo sido até mesmo confessado pelos apelantes -, que os pagamentos vêm sendo feitos de forma fracionada.

Com efeito, o art. 9o, II e III, da Lei 8.245/91, confere aos locadores/autores o direito de rescindir o pacto, tanto por infração contratual da parte locatária quanto por inadimplência:

"Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

(...)

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

II - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;"

Salienta-se que “
a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa fungível, mediante certa retribuição
.” (Orlando Gomes - In "Contratos", Forense, 3a edição, pg. 268).

Portanto, demonstrada a relação jurídica de locação entre as partes, o ajuste do preço mensal e demais obrigações locatícias, tais circunstâncias legitimam, desta feita, as requerentes/apeladas na exigência dos aluguéis e encargos locatícios e do despejo.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DEPAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS - INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA - RELAÇÃO LOCATÍCIA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - COBRANÇA DE ALUGUÉIS - HONORÁRIOS ADVOCATICIOS. Se o contrato de locação tem previsão expressa de obrigação do locatário de pagamento do IPTU e da taxa de condomínio, deve ser julgada procedente a cobrança de tais parcelas se o devedor não demonstrar seu pagamento no curso da ação. O comparecimento à audiência de conciliação é um dever processual das partes, que encontra amparo no princípio da cooperação, estabelecido no artigo 6o do CPC, configurando o não comparecimento injustificado ato atentatório à dignidade da justiça, sancionado com multa. Constatada a inadimplência das obrigações previstas no contrato de locação, é legítima a ação de cobrança dos aluguéis e demais encargos. Havendo sucumbência mínima do autor, o réu deve arcar com as custas processuais e honorários advocatícios.
(TJ/MG - Apelação Cível 1.0000.20.456495-9/001, Relator (a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, 14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/10/2020, publicação da sumula em 08/10/2020)

Assim, deve ser mantida a sentença em todos os seus termos.

Em relação ao pedido na reconvenção, de que as apeladas devem ser condenadas ao pagamento em dobro do total cobrado, sem razão os apelantes, uma vez que demonstrada a inadimplência dos recorrentes, os quais já efetuavam o pagamento fracionado dos aluguéis desde o ano de 2019, conforme planilha apresentada na impugnação a contestação, sendo os valores pagos descontados do valor cobrado na ação de despejo.

No que diz respeito à litigância de má-fé,
não se evidencia as hipóteses descritas no artigo 80, incisos I a VII, do CPC/15, pois a litigância de má-fé deve ser comprovada, ou seja, o dolo da parte autora em obstar o normal trâmite do processo e o prejuízo que a parte contrária houver suportado.

Logo, não há que se falar em condenação nas penas de litigância de má-fé, nos termos dos artigos 79 a 81, todos do CPC/15.

Desse modo, deve ser mantida a sentença de improcedência da reconvenção.

Com essas considerações,
nego

provimento
ao recurso.

Por fim, majoro os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação da ação (art. 85, § 2o, do CPC/15), bem como majoro os honorários em 15%, sobre o valor atualizado da causa na reconvenção.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024