Tribunal: TJMT
Processo: 1004086-59.2021.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-17
Data de publicação: 2024-04-21

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE LIMINAR – COMPROMISSO DE CESSÃO DE DIREITOS – TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA – CONTRADIÇÃO RECONHECIDA – EMBARGOS ACOLHIDOS, COM ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS INGRINGENTES.
Reconhecida a rescisão do contrato, com a determinação de ressarcimento das quantias pagas desde o primeiro contrato formalizado entre as partes, de rigor a fixação da taxa de ocupação, desde o período de utilização do imóvel até a reintegração de posse, a ser apurado em liquidação de sentença, considerando o valor médio de locação de imóvel semelhante, na mesma localização e período.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004086-59.2021.8.11.0040
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PG ADMINISTRACAO DE CONTRATOS LTDA - CNPJ: 25.377.046/0001-55 (APELANTE), EDSON JOSE DA SILVA JUNIOR - CPF: 124.200.596-03 (ADVOGADO), ELISA ALBINO DA SILVA DE CAMPOS PONTES - CPF: 008.696.061-07 (ADVOGADO), SAMUEL DE CAMPOS PONTES - CPF: 039.446.189-47 (ADVOGADO), CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA - CPF: 077.683.994-20 (APELADO), PAULO CESAR BARBIERI - CPF: 015.620.581-50 (ADVOGADO), VANESSA DALSOQUIO BARBIERI - CPF: 036.318.971-89 (ADVOGADO), CONSTRUTORA BS S.A. - CNPJ: 00.521.472/0001-90 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE LIMINAR – COMPROMISSO DE CESSÃO DE DIREITOS – TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA – CONTRADIÇÃO RECONHECIDA –
EMBARGOS ACOLHIDOS, COM ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS INGRINGENTES
.

Reconhecida a rescisão do contrato, com a determinação de ressarcimento das quantias pagas desde o primeiro contrato formalizado entre as partes, de rigor a fixação da taxa de ocupação, desde o período de utilização do imóvel até a reintegração de posse, a ser apurado em liquidação de sentença, considerando o valor médio de locação de imóvel semelhante, na mesma localização e período
.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1004086-59.2021.8.11.0040

EMBARGANTE:

PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS LTDA E OUTRO

EMBARGADO:

CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração, com pedido de efeito infringente, opostos por
PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS LTDA e CONSTRUTORA BS S/A
em face do acórdão desta Câmara, que, por unanimidade, desproveu o recurso de apelação aviado por eles, interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato de compra e venda apontado na exordial, pactuado entre as partes, e para condenar as demandadas na restituição dos valores pagos pelo autor, acrescidos de juros simples de 1% ao mês, e correção monetária (INPC), desde a citação, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, a serem divididos na proporção de 60% ao patrono do autor, e 40% a serem pagos ao patrono dos requeridos.

Alegam as embargantes que o acórdão é contraditório, no que tange a taxa de fruição, pois houve “
a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pronto, onde as partes retornam ao “status quo ante””
(sic).

Explicam que “
de maio de 2018 a julho de 2021 não há incidência de qualquer taxa de fruição ou outra forma de indenização pelo uso do imóvel pelo Recorrido à Construtora Recorrente”
(sic).

Por outro lado, discorrem que
“no mesmo período há o dever de a Construtora Recorrente devolver as parcelas pagas ao Recorrido e, via de consequência, avalizando a moradia, uso e gozo do referido imóvel pelo Recorrido pelo período de 03 (três) anos e 02 (dois) meses gratuitamente, vez que os valores que foram adimplidos no decorrer do contrato serão totalmente devolvidos pela Recorrente ao Recorrido”
(sic).

Defendem que deve
“incidir taxa de fruição em todo o período de utilização do imóvel (maio de 2018) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023), afastando o entendimento de que incide apenas a partir do inadimplemento (agosto de 2021) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023)”
(sic).

Assim sendo, requerem o
provimento dos presentes aclaratórios, para que seja sanado o vício apontado, atribuindo-lhes efeitos infringentes (id. 206597167).

O embargado se manifestou defendendo que os embargos de declaração não se prestam à manifestação de inconformismo ou à rediscussão do julgado (id. 208134650).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES

Egrégia Câmara:

Os presentes embargos de declaração objetivam sanar eventual vício do acórdão desta Câmara, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE LIMINAR – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONTRATO – APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA – REJEITADA – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A LEI N. 13.786/2018 – ENCARGO ASSUMIDO PELA ALIENANTE
– TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA – TERMO INICIAL – DECISÃO LIMINAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

No caso dos autos, a administradora do imóvel, embora não tenha figurado no contrato de compra e venda firmado entre as partes, consta como beneficiária dos boletos de pagamento da prestação imobiliária, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da aparência, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois o contrato foi celebrado anterior à Lei no. 13.786/2018, e o encargo foi contratualmente assumido pela alienante.

A indenização pelo tempo de fruição é devida pelo compromissado comprador inadimplente a partir da data que ocorreu a inadimplência, e tem por finalidade ressarcir o compromissário vendedor do impedimento do pleno exercício de propriedade. No caso dos autos, o autor deixou de efetuar o pagamento das parcelas apenas depois de deferida a tutela de urgência, sendo este, portanto, o marco inicial para sua exigência
”.

As embargantes apontam contradição no julgado, ao deixar de incidir taxa de fruição em todo o período de utilização do imóvel (maio de 2018) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023), ao argumentar que é devido apenas a partir do inadimplemento (agosto de 2021) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023).

Pois bem.

Cumpre dizer que Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel foi inicialmente formalizado em
28/05/2018
com Hagata Lohayne de Almeida Paz e outros, que posteriormente cederam os direitos de aquisição do imóvel localizado Avenida Oregon, Quadra 35, apartamento 302, Bloco A, empreendimento Terrazzo Kaiabi, Loteamento Portal Kaiabi, Sorriso/MT ao requerente/embargado CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA, em
01/10/2020
.

No caso dos autos, foi reconhecida a rescisão da promessa de contrato de compra e venda a pedido do comprador/embargado, em decorrência de impossibilidade financeira, da qual inexistia inadimplência. O autor somente deixou de pagar as prestações após deferida a tutela de urgência em
23/06/2021
.

Ocorre que o autor, além de pleitear a rescisão do contrato, requereu a restituição da quantia paga desde o contrato entabulado com a cedente Hagata Lohayne de Almeida Paz e outros, na quantia total de R$ 67.048,78 (sessenta e sete e mil e quarenta e oito reais e setenta e oito centavos), apontado que poderia ser abatido o valor de 10% dessa quantia.

Ocorre que o acórdão se apresenta, de fato, contraditório ao acolher o ressarcimento desde o primeiro contrato e autorizar a taxa de fruição somente a partir da inadimplência (agosto de 2021) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023).

Em que pese o autor/embargado tenha usufruído do bem apenas depois de formalizado o compromisso de cessão de direito em (01/10/2020), ele almeja o reembolso de quantia adimplida desde o início da avença, quando formalizada pelas cedentes.

Portanto, retornando ambas as partes ao
status quo ante
, a utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia, consoante precedentes do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO
. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido”. (STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

Nesta linha de intelecção, colhe-se julgado oriundo deste e. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – ROMPIMENTO DA AVENÇA JUSTIFICADA
– TAXA DE OCUPAÇÃO INDEVIDA – NECESSIDADE
– CÁLCULO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – MÉDIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL SEMELHANTE NA MESMA REGIÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não comprovado o pagamento das parcelas da compra e venda de imóvel, justifica-se a rescisão do contrato.
É devido o pagamento de aluguel pelo uso indevido do imóvel, que deve ser calculado em liquidação de sentença, considerando o valor médio da locação de edificação semelhante na mesma região
”. (TJ-MT 10052971820198110003 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 13/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS. OCUPAÇÃO INDEVIDA. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEGALIDADE DO PROCEDIMENTO. IMISSÃO NA POSSE.
TAXA DE OCUPAÇÃO. DEVIDA. VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não restando demonstrada qualquer irregularidade no procedimento do leilão extrajudicial em que foi arrematado o imóvel litigioso, vez que a ação autônoma ajuizada perante a Justiça Federal, na qual se questionava a licitude do procedimento, foi extinta com trânsito em julgado, e demonstrada a propriedade do bem por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, evidencia-se o direito dos autores à imissão na posse. É
devido o pagamento de taxa de ocupação pelo ocupante de imóvel adquirido em leilão extrajudicial durante o período de fruição do bem, até a sua efetiva desocupação
. A estipulação do valor deve ser aferido em liquidação de sentença. Recurso parcialmente provido. (TJ-MT 10167234420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022)

Ante o exposto, de rigor o reconhecimento da taxa de ocupação,
em todo o período de utilização do imóvel (maio de 2018) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023), a ser apurado em liquidação de sentença, considerando o valor médio de locação de imóvel semelhante, na mesma localização e período
.

Diante do exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração, atribuindo-lhes efeitos infringentes, para reconhecer o pedido formulado em sede de reconvenção pelas embargantes/reconvintes, referente a taxa de ocupação,
em todo o período de utilização do imóvel (maio de 2018) até a reintegração de posse (fevereiro de 2023), a ser apurado em liquidação de sentença, considerando o valor médio de locação de imóvel semelhante, na mesma localização e período,
que poderá ser abatido da quantia a ser ressarcida
.

Por consequência, mante-se a sucumbência recíproca,
pro rata
, uma vez que demais pedidos não restaram acolhidos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/04/2024