Tribunal: TJMT
Processo: 1027704-85.2023.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-24
Data de publicação: 2024-04-26

Ementa:
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – MANUTENÇÃO PROVISÓRIA DA ARRENDATÁRIA NA POSSE – LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM – NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES POR WHATSAPP - INEFICÁCIA – ALEGAÇÃO AFASTADA – CONTRATAÇÃO VÁLIDA - DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA DOS PAGAMENTOS ANUAIS – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA EXAURIENTE – DECISÃO COERENTE COM A FASE PROCESSUAL - RECURSO NÃO PROVIDO.
Mostra-se coerente e adequada com a fase processual em que se encontra a decisão que em Ação Declaratória de Existência de Contrato de Arrendamento concede a tutela provisória para manter o autor na posse da área, principalmente se demonstrada a exploração da atividade no local e os pagamentos anuais pelo uso e gozo do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027704-85.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANA MAGDALENA REZENDE DE LACERDA - CPF: 010.925.671-94 (ADVOGADO), DILMAR DAL BOSCO - CPF: 344.611.911-68 (AGRAVANTE), MARIA LUCIA FERREIRA DE SOUZA - CPF: 776.572.921-72 (AGRAVADO), JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO - CPF: 178.883.281-72 (ADVOGADO), VINICIUS FALCAO DE ARRUDA - CPF: 018.796.571-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL –
MANUTENÇÃO PROVISÓRIA DA ARRENDATÁRIA NA POSSE – LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM – NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES POR WHATSAPP - INEFICÁCIA – ALEGAÇÃO AFASTADA – CONTRATAÇÃO VÁLIDA - DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA DOS PAGAMENTOS ANUAIS – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA EXAURIENTE – DECISÃO COERENTE COM A FASE PROCESSUAL -
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Mostra-se coerente e adequada com a fase processual em que se encontra a decisão que em Ação Declaratória de Existência de Contrato de Arrendamento concede a tutela provisória para manter o autor na posse da área, principalmente se demonstrada a exploração da atividade no local e os pagamentos anuais pelo uso e gozo do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1027704-85.2023.8.11.0000 da decisão da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte (MT) que, em Ação Declaratória de Existência de Contrato de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse, deferiu a liminar para manter a posse provisória do imóvel rural em favor da ora agravada.

O agravante argumenta que houve apenas negociações preliminares, e não a efetiva realização do contrato de arrendamento.

Diz que a avença juntada na inicial da lide não contém sua assinatura, sendo ele o proprietário da área.

Aduz que não entendeu conveniente firmar contrato por oito anos, e que o Juízo de origem não poderia impor essa condição, visto que fere o princípio da autonomia da vontade e/ou da autonomia privada.

Ressalta que a negociação feita por aplicativo de mensagens não tem a eficácia de contrato verbal (ID. 191504170).

Efeito suspensivo indeferido (ID 193004681).

Na
contraminuta
, a agravada sustenta que o agravante não negou a existência da avença, que das fotos que juntou apenas a da casa amarela refere-se ao arrendamento, e que as coordenadas indicadas correspondem às da área arrendada, de modo que não podem ser consideradas para demonstrar o abandono que alega.

E mais, que o agravante em nenhum momento a notificou sobre a pretensão de ele próprio explorar o local, não devendo ser levado em conta o Contrato de Locação de Equipamentos, até porque, na verdade, a respectiva empresa (ROÇA) é a interessada em arrendar imóveis do agravante, inclusive já explora área contígua e jamais alugaria os maquinários que utiliza.

Aponta litigância de má-fé do réu quando consigna que a área arrendada estava abandonada, sendo falsa a Ata Notarial que anexou aos autos. Nesse ponto, registra que já iniciou a dessecação para semeadura da nova safra e precisa iniciar o plantio com urgência.

Destaca que não é verdadeira a arguição de que o arrendamento para ela (agravada) não passou de tratativas, pois há três anos o agravante recebe o valor pelo uso e gozo das terras; que a posse está demonstrada pelo contrato, fotos e documentos anexados ao processo, e a turbação, por sua vez, pela notificação e contranotificação.

Reporta-se ao Estatuto da Terra e ao prazo de notificação estabelecido para o caso de ser obstada a prorrogação automática do arrendamento.

Pugna pelo não provimento do Recurso (ID. 199453160).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A agravada alega na inicial da Ação que em agosto de 2020 Semildo Rogério Habold lhe apresentou a área em discussão nesta lide, e depois da vistoria foi-lhe oferecida proposta de arrendamento por 8 anos, o que aceitou. Afirma que tem feito os pagamentos regularmente desde então.

Informa que o primeiro ano consistiu no período de carência; no segundo pagou R$400.000,00 a Vladimir Antônio Gross, que vendeu uma fazenda para o réu, ora agravante; e no terceiro fez o pagamento mediante transferência de sacas em armazém diretamente ao agravante.

Sustenta que todas as tratativas foram realizadas com a filha dele (agravante) por WhatsApp, e que, apesar de não assinado, o contrato sempre existiu; que posteriormente recebeu recado do agravante de que ela (agravada) não mais poderia adentrar na área pois foi vendida, o que a levou a procurar o arrendador para solucionar a questão, e inclusive o notificou, o qual arguiu em contranotificação abandono do imóvel por ela (agravada), o que nunca ocorreu.

O pedido de manutenção na posse foi deferido nestes termos:

“(...)

Quanto ao primeiro requisito, entendo que, consoante documentos juntados aos autos (ID 130196855, 130196860 e 130198280), a relação negocial restou demonstrada, e por conseguinte, o desenvolvimento de atividade com exploração da terra e posse sobre ela.

Por oportuno, convém destacar que a possibilidade de celebração de contrato verbal de arrendamento é prevista no ordenamento jurídico, especificamente no art. 11, do Decreto no 59.566 /66, de modo que, tratando-se se contrato de arrendamento rural firmado com vigência a contar de anos safra 2020/2021 a 2027/2028, ainda que não assinado pelas partes (ID 130198273), os elementos colacionados aos autos apontam a sua validade e posse direta da parte autora.

No que tange ao segundo requisito, o requerido perpetrou o esbulho possessório apontado na inicial, desrespeitando a referida posse, haja vista que, durante a vigência do aludido contrato de arrendamento rural, passou a impedir o acesso da autora ao imóvel.

Ademais, conforme apontado na exordial, o requerido não notificou a autora, sendo por ele notificado para abster-se de proibir sua entrada na área (ID 130196860 e 130196855), não podendo sequer se falar em resolução extrajudicial do contrato de arrendamento por suposto descumprimento contratual, relativo ao abandono do imóvel.

Por outro lado, a autora também demonstrou o uso da área, conforme se observa das imagens e vídeos acostados ao ID

131448383 a 131450843.

Há que se ponderar, ainda, que eventual inadimplemento contratual do arrendatário não enseja ao arrendador fazer uso de meios próprios e diretos para obter a retomada imediata do imóvel arrendado, atitude essa que configura esbulho possessório.

Nesse sentido:

(...)

Quanto à data do esbulho, terceiro requisito, tem-se que a notificação extrajudicial enviada pela autora ocorreu em 07/08/2023 (ID 130196860), informando que “vem suportando sérios prejuízos com o impedimento de acesso a área para início da preparação da lavoura” e solicitando a abstenção de providências que impedissem seu acesso ao imóvel.

Assim, ainda que não haja comprovação extreme de dúvida acerca da data do impedimento da autora de adentrar na propriedade, é possível depreender que esta ocorreu imediatamente antes da notificação realizada pela autora e, portanto, há menos de um ano.

Importante destacar ainda que é obrigatória a observância de prazo mínimo de 3 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária, como é a soja (Decreto 59.566/66, art. 13, II, a). Assim, ainda que não houvesse prazo previamente definido pelas partes, não poderia o arrendante retomar unilateralmente a posse do imóvel, considerando que o efetivo uso da terra para a lavoura ocorreu tão somente após o prazo de carência (preparação da área para a plantação), em 2021/2022, ou seja, sequer teria o implemento de um prazo mínimo.

Logo, com mais razão, deve ser mantido o contrato, já que havia entre as partes a expectativa de exploração da área arrendada, o que restou demonstrado ainda através da aquisição, pela autora, de diversos insumos para a continuidade da atividade (ID 130198282 a 130199392).

Dessa forma, entendo que os pressupostos para a concessão da referida medida liminar encontram-se devidamente comprovados e que a urgência está presente, tendo em vista o período para a semeadura se avizinha (16 de setembro de 2023 a 24 de dezembro de 2023 - Portaria no 840 do MAPA). (Id n. 191504172)

O parágrafo único do art. 995 do CPC dispõe que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso
”.

Ao indeferir o efeito suspensivo, destacou-se que das razões recursais não se infere o dano iminente, nem mesmo que o agravante tenha celebrado contrato de locação de maquinário para uso no cultivo da área.

Ademais, como bem registrou o Juízo da causa, a matéria precisa ser apreciada com cautela, visto que, pelo que consta, a agravada está ali desde 2020 e efetuou pagamentos pelo arrendamento – um de R$400.000,00, direcionado para terceira pessoa (Vladimir Antônio Gross) que teria vendido uma fazenda para o agravante (IDs. n. 130198261, 131448376 e 131448377 dos autos em primeiro grau), e outro em soja (ID. n. 131448379 dos autos em primeiro grau).

Esses fatos não foram negados pelo agravante e exigem instrução probatória exauriente.

Em Agravo de Instrumento, cumpre ao Tribunal somente analisar se a decisão atacada está ou não coerente com a fase processual em que foi inserida.

No caso concreto, o agravante sustenta que o arrendamento não passou de tratativas. No entanto, a agravada demonstrou que explora as terras desde 2020, que a contratação está comprovada pelas mensagens trocadas com a filha do réu por WhatsApp, e que também pagou regularmente o valor do arrendamento ao agravante.

Por conseguinte, não há nenhuma justificativa para a alteração do
decisum
neste momento processual.

Posto isso,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/04/2024