Tribunal: TJMT
Processo: 1011419-50.2019.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE- GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA- VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM- DESNECESSIDADE - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL- DEVIDO - QUANTUM INDENIZATÓRIO -.MANTIDO- OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1- O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor , quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora.
2-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.
3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).
4-Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”. E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.
5- Na hipótese em voga, rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.
6- Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidade e do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011419-50.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), IVO CALDERARO JUNIOR - CPF: 616.965.791-04 (APELADO), EDSON HENRIQUE DE PAULA - CPF: 427.657.491-91 (ADVOGADO), CRISTIANE ANTONIA DE CAMPOS - CPF: 854.874.301-87 (APELADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE- GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA- VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM- DESNECESSIDADE - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL- DEVIDO - QUANTUM INDENIZATÓRIO -.MANTIDO- OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor , quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora.

2-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.

3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).

4-Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”. E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

5- Na hipótese em voga, rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

6- Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidade e do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interpostas por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTO Ltda contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato e Devolução Integral do Dinheiro c/c Indenização por dano moral no 1011419-50.2.019.811.0002, perante a 4a Vara Cível da Comarca de Varzea Grande/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

Prolatada a sentença que consta sob ID. 203108890) o magistrado a quo, "JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 17 – Quadra 19 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”; b) CONDENAR as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 61.452,48 (sessenta e um mil e quatrocentos e cinquenta e dois reais e quarenta e oito centavos), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, descontando-se eventuais encargos moratórios pelo pagamento em atraso das prestações, bem como, valores a título de corretagem; d) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$3.000,00 (três mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ); Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido quanto ao pagamento de multa inversa. Em razão da Sucumbência parcial, condeno a parte requerida ao pagamento de 80% das eventuais custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, que ora fixo, em 10% sobre o valor da condenação, tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. A parte autora, vencida na menor parte, fica responsável pelo pagamento do percentual de 20% das custas e despesas processuais e dos honorários se sucumbência que também arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação. Publique-se e intimem-se."

Em suma, as recorrentes CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTO Ltda (id. 203108897), pugnam pela reforma da sentença, argumentando que não houve atraso na entrega do empreendimento, e sim da manifestação de vontade da autora em rescindi-lo, atribuindo à promitente compradora a culpa exclusiva pela rescisão.

Fala que deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade. Que o principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda devem ser respeitados.

Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob a alegação de contrato submete-se ao Código Civil e Lei no 9514/97, esta última que é uma lei especial que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a qual pesa clausula de alienação fiduciária, motivo pelo qual não há que se falar em aplicação da lei consumerista e afasta a restituição imediata dos valores adimplidos.

Por fim, fala que o juízo a quo fora omisso ao não determinar a retenção das arras, visto que a construtora não deu azo para a resilição do contrato ora discutido, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id.153466974) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interpostas por Apelação Cível interpostas por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTO Ltda contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato e Devolução Integral do Dinheiro c/c Indenização por dano moral no 1011419-50.2.019.811.0002, perante a 4a Vara Cível da Comarca de Varzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Pois bem. Deflui dos autos que na data de 14 de dezembro de 2015 a autora/apelante firmou com a requerida Orleans e interveniente Cipasa, “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra”, de lote urbano localizado no ‘“Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” neste município, pelo valor de R$ 78.068,24 (setenta e oito mil e sessenta e oito reais e vinte e quatro centavos).

Alega que, foi acertado que a entrega ocorreria no mês de setembro de 2018, admitindo a possibilidade de prorrogação de 180 dias, findando o prazo em março de 2019.

Continua afirmando, que as requeridas ora apelantes não cumpriram com a sua obrigação deixando de realizar as obras de infraestrutura anunciadas estando as obras do empreendimento abandonadas.

Por fim, requer a rescisão do contrato de compra e venda, bem como a determinação de devolução imediata dos valores pagos no montante de R$ 61.452,48 (sessenta e um mil e quatrocentos e cinquenta e dois reais e quarenta e oito centavos) acrescidos de juros e correção monetária, bem como a declaração de nulidade da cláusula que dispõe sobre as deduções do saldo a ser restituído, a inversão, em favor dos autores ora apelados, da cláusula penal estipulada no contrato a título de multa no valor de R$ 18.435,74 (dezoito mil e quatrocentos e trinta e cinco reais e setenta e quatro centavos).

Ao analisar o feito, o Magistrado de piso julgou JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 17 – Quadra 19 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”; b) CONDENAR as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 61.452,48 (sessenta e um mil e quatrocentos e cinquenta e dois reais e quarenta e oito centavos), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, descontando-se eventuais encargos moratórios pelo pagamento em atraso das prestações, bem como, valores a título de corretagem; d) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$3.000,00 (três mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ); Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido quanto ao pagamento de multa inversa. Em razão da Sucumbência parcial, condeno a parte requerida ao pagamento de 80% das eventuais custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, que ora fixo, em 10% sobre o valor da condenação, tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. A parte autora, vencida na menor parte, fica responsável pelo pagamento do percentual de 20% das custas e despesas processuais e dos honorários se sucumbência que também arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação.

No que tange a tese recursal das Construtoras, ora apelante, inicialmente sustentam que quem deu azo para a resilição contratual foi a consumidora ora apelada, que inadimpliu com sua obrigação junto a quitação das parcelas, bem como da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob a alegação de que o contrato ora discutido, submete-se ao Código Civil e Lei no 9514/97, sendo esta última uma lei especial que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a qual pesa clausula de alienação fiduciária, motivo pelo qual não há que se falar em aplicação da lei consumerista e afasta a restituição imediata dos valores adimplidos, assim, pelos motivos expostos, pugna que afaste a condenação ao pagamento por dano moral. Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Pois bem, de inicio, quanto a irresignação das apelantes, sobre a questão que o contrato firmado entre as partes possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e parte de suas cláusulas estão embasadas nos preceitos da Lei no 9.514/97.

Tal condição, contudo, não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que a rescisão tem como embasamento a inadimplência contratual por parte da vendedora (construtora e incorporadora imobiliária), já que os preceitos da Lei no 9.514/97 destinam-se a regular a rescisão por inadimplência do comprador.

Ressalte-se que o procedimento da Lei no. 9.514/1997 aplica-se às situações de cumprimento integral do contrato pelas partes ou de inadimplemento das parcelas do financiamento por parte do adquirente, caso em que deverão ser providenciadas a constituição em mora deste e o posterior leilão extrajudicial do imóvel objeto da avença.

In casu, a ora apelada ajuizou a presente ação fundada no inadimplemento das Empresas ora apelantes em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange a` alienação fiduciária, que, na hipótese, trata-se de contrato acessório, de sorte que a controvérsia posta em exame deverá ser analisada, sim, sob a ótica do CDC, inclusive porque se trata de pacto firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora).

Por oportuno, seguem entendimentos deste Eg. TJMG e também do Colendo STJ quanto ao tema:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. LEI No. 9.514/97. PROCEDIMENTO PREVISTO PARA OS CASOS DE INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. INAPLICABILIDADE PARA OS CASOS DE MORA DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ÓBICE À INCIDÊNCIA DO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI QUE REGULAMENTA A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos da pacífica jurisprudência do STJ, há relação de consumo entre a construtora, que se obriga à venda de imóvel mediante financiamento, e o promitente comprador, pessoa física, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor. 2. A aplicação do procedimento previsto na Lei no. 9.514/97 está ligada à hipótese de inadimplência do adquirente, possibilitando a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário que, depois de constituir o devedor em mora, levará o bem a leilão extrajudicial. 3. Nos termos da orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça, os contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis submetem-se à Lei 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. A norma especial, todavia, cede espaço ao CDC na hipótese de ficar caracterizado o inadimplemento contratual por parte do construtor. 4. Além do mais, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato que lhe serve de título, obrigação essa que compete ao credor, uma vez que é seu interesse formalizar a garantia real do financiamento. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.018174-9/001, Relator (a): Des.(a) Cabral da Silva , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/05/2019, publicação da sumula em 31/05/2019).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - VÍCIO "EXTRA PETITA" - CERCEAMENTO DE DEFESA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - RESCISÃO - INICIATIVA DO COMPRADOR - VALORES PAGOS - DEVOLUÇÃO IMEDIATA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - LIMITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS - TERMO INICIAL - MULTA COMPENSATÓRIA E SINAL - CUMULAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL. (...) Nos contratos de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoa física e pessoa jurídica aplicam-se as normas do CDC. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.497313-5/001, Relator (a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 20a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/09/2020, publicação da sumula em 02/10/2020)

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUCAO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. 3. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 4. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea a também afetam a análise pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes. 5. Recurso especial conhecido e não provido." (REsp 1848385/DF , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/05/2021, DJe 20/05/2021).

Ainda que assim não o fosse, imperioso observar que não há nos autos provas de que o contrato foi alvo do registro imobiliário previsto no art. 23 da Lei no 9.514/97, ato necessário à criação de um direito real, de sorte o instrumento contratual em questão apenas tem aptidão para criar vínculo de natureza obrigacional entre as partes.

Em caso semelhante:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - REGISTRO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RELAÇÃO OBRIGACIONAL - INCIDENCIA DO CDC - CORRETAGEM - PAGAMENTO PELA ADQUIRENTE DIRETAMENTE AOS PRESTADORES DESSE SERVIÇO - MULTA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - PARCELA ÚNICA. - A despeito da previsão de cláusulas que mencionam especificamente a Lei n. 9.514/97, ante a ausência de qualquer referência ou comprovação do registro do contrato junto ao CRI, conclui-se que o instrumento contratual em questão não esta sujeito a tal regramento, sendo aplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor. (...). (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.513916-5/001, Relator (a): Des.(a) Lílian Maciel , 20a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/12/2020, publicação da sumula em 10/12/2020).

Incontroversa é, portanto, a submissão do contrato de compra e venda de imóvel em questão às regras do CDC, já que inconteste a natureza de consumo da relação jurídica existente entre as partes contratantes.

No caso, dos documentos colacionados, verifica-se que ficou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato, cujo prazo final, era o mês de setembro de 2018, conforme pacto firmado entre as partes.

Logo, a relação jurídica em discussão deve ser elucidada à luz do disposto no Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes litigantes nos conceitos de consumidor e fornecedor, consoante os artigos 2o e 3o da referida norma (Lei n. 8.078/1990).

Também, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, ficou demonstrada culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, como bem pontuou o magistrado a quo na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“(...)

Em que pese a relevância dos argumentos expendidos pelas requeridas, por certo que, não demonstraram ter concluído todas as obras de infraestrutura previstas no contrato, de forma a possibilitar a entrega dos imóveis comercializados aptos a realizar as construções de residências. Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias), encerrando em março de 2019 (id. 23133962 - Pág. 9). No Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” a requerida se comprometeu a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2., benfeitorias amplamente divulgadas nas propagandas realizadas pelas requeridas conforme fotos do projeto juntadas na exordial. Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que também ficou evidenciado pelas fotos juntadas nos autos, indicando a paralização das obras, inclusive, com o canteiro abandonado, onde sequer possui segurança, as quais não foram impugnadas pelas requeridas. Cumpre anotar que, que o alvará juntado na contestação (id. 32765793), para supostamente comprovar que o empreendimento foi entregue, foi expedido pelo Munícipio de Cuiabá e refere-se a escritório comercial na Av. Juliano da Costa Marques, 615, Jd. Aclimação, em Cuiabá, endereço diverso do empreendimento em questão, de modo que citado documento não é hábil a comprovar a entrega do empreendimento no prazo convencionado. Ressalta-se que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à requerida provar os fatos alegados e a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual a requerida não se desincumbiu. (....)

Portanto, ante a resolução do contrato por inadimplemento das Construtoras ora apelante, deve este proceder a imediata devolução de R$ 61.452,48 (sessenta e um mil e quatrocentos e cinquenta e dois reais e quarenta e oito centavos), nos termos da parte dispositiva da sentença a quo.

Assim, realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543/STJ), como determinado na sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ. 3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Quanto ao termo inicial dos juros de mora a incidir sobre tais valores, não há qualquer reparo a ser feito, pois acertadamente o Juízo a quo fixou a partir da citação e não do trânsito em julgado, como pretende as Empresas requeridas ora apelantes.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMERCIAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura pelo vendedor, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ. Recurso desprovido." (TJ-MT 10274300820178110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 14/07/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2021).

Por fim, em relação ao pleito das Empresas/Apelantes de redução da indenização por dano moral, sem razão.

Isso porque, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia das apelantes, considerando o grau de culpa das Empresas Apelantes e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral, de R$ 3.000,00 (três mil reais) foi fixada de forma proporcional e razoável, devendo ser mantida.

Com essas considerações, conheço do recurso, e NEGO-LHE PROVIMENTO. E, Majoro os honorários advocatícios, de 10% para 13%, sobre o valor da condenação. Ressalto que o percentual majorado é em favor do causídico da parte autora apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024