Tribunal: TJMT
Processo: 1002305-31.2023.8.11.0040
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-27
Data de publicação: 2024-09-10

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – DÉBITO PRESCRITO – PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Tratando-se de contrato bilateral, não há como compelir o alienante a outorgar a escritura do imóvel se a parte contrária não cumpriu sua obrigação contratual consistente no pagamento do preço ajustado.
Ainda que seja reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas decorrentes da celebração de contrato de compra e venda de imóvel, tal fato não enseja a extinção da obrigação, porquanto a prescrição não atinge o direito subjetivo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002305-31.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ASSOCIACAO HABITACIONAL DA CIDADE DE SORRISO - CNPJ: 06.044.066/0001-60 (APELADO), JORGE YASSUDA - CPF: 267.089.428-36 (ADVOGADO), DIMAS LOPES SILVA - CPF: 012.798.351-17 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – DÉBITO PRESCRITO – PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Tratando-se de contrato bilateral, não há como compelir o alienante a outorgar a escritura do imóvel se a parte contrária não cumpriu sua obrigação contratual consistente no pagamento do preço ajustado.

Ainda que seja reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas decorrentes da celebração de contrato de compra e venda de imóvel, tal fato não enseja a extinção da obrigação, porquanto a prescrição não atinge o direito subjetivo.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Dimas Lopes Silva, contra a sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Sorriso, que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer – Outorga de Escritura Pública
,
proposta em face da
Associação Habitacional da Cidade de Sorriso
,
julgou improcedentes os pedidos vertidos na inicial, condenando a parte Requerente ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com a ressalva de que a exigibilidade ficará suspensa em razão da concessão da gratuidade da justiça.

O Apelante alega, em síntese, que a pretensão de cobrança manifestada pela Apelada está prescrita; logo, prescrita está também a possibilidade de se insurgir à outorga da escritura pública do imóvel objeto da ação.

Assevera que a manutenção da improcedência dos pedidos autoriais acabaria apenas por significar ofensa aos princípios da celeridade, da economia processual e da instrumentalidade das formas, tendo em vista que o Apelante se veria obrigação a ajuizar outra demanda para pleitear a aquisição da propriedade do imóvel através de usucapião.

Diante disso, pugna pelo provimento do Recurso, para reformar a sentença, e, consequentemente reconhecer a prescrição quanto à negativa da emissão da outorga da escritura em razão dos débitos.

A Recorrida apresentou as contrarrazões ao Apelo, defendendo seu desprovimento (id. 224088713).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível, interposto por Dimas Lopes Silva, contra a sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Sorriso, que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer – Outorga de Escritura Pública
, proposta em face da
Associação Habitacional da Cidade de Sorriso
, julgou improcedentes os pedidos vertidos na inicial, condenando a parte Requerente ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com a ressalva de que a exigibilidade ficará suspensa em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Extrai-se da inicial que Dimas Lopes Silva
manejou a sobredita ação contra a
Associação Habitacional da Cidade de Sorriso, aduzindo que em 2004, firmou um contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote urbano n. 05, quadra 04, no residencial Taiamã. A aquisição foi feita de forma parcelada, com o pagamento da entrada no momento da assinatura do contrato e a última das cinquenta parcelas em 2008.

Salientou que a última parcela não foi quitada e que, ao tentar regularizar o domínio do lote, foi-lhe exigido o pagamento da dívida, devidamente atualizada com juros, multa e correção monetária, resultando em um valor que, segundo ele, é inviável.

Enfatizou que, no presente caso, eventual cobrança e ou de resolução do contrato é inviável, tendo em vista a prescrição da cobrança do débito inadimplido; logo, deve ser determinada a outorga da escritura de compra e venda do imóvel em seu favor.

Ressaltou que, junto com sua família, construiu sua casa no sobredito lote e que eles residem no local há mais de 10 anos.

Com estas razões, formulou o seguinte pedido:

[...] Seja o requerido obrigado a outorgar em favor do autor a escritura pública do lote 05, quadra 04, do Residencial Taiamã, descrito na matricula 25753 do CRI de Sorriso, vez que eventual débito ou resolução do contrato entre as partes encontra-se fulminado pela prescrição decenal; [...].

Após regular trâmite do feito, o Magistrado de Primeiro Grau prolatou sentença, julgando improcedente o pedido formulado na inicial, nos seguintes termos:

(...) Quanto à alegação de que as parcelas inadimplidas estariam prescritas, devendo ser concedida a outorga de escritura, não assiste razão ao requerente.

Isso porque, o reconhecimento da prescrição não conduziria, por si só, à adjudicação compulsória do imóvel em benefício do autor, porquanto o que prescreve é a pretensão e não o direito. Quanto ao tema, oportuno relembrar os luminares ensinamentos de PONTES DE MIRANDA (In Tratado de Direito Privado, t. 6, Borsoi; Rio de Janeiro, 1970, p. 103):

“Quando se diz que “prescreveu o direito" emprega-se elipse reprovável, porque em verdade se quis dizer que "o direito teve prescrita a pretensão (ou a ação), que dele se irradiava, ou teve prescrita todas as pretensões (ou ações) que dele se irradiavam."

De fato, encontra-se em aberto as últimas parcelas do contrato (49a e 50a), com vencimento, respectivamente, em 20/06/2008 e 20/07/2008, totalizando o valor atualizado de R$ 3.349,06 (Id. 127717461), de modo que, a parte requerida não trouxe aos autos nenhuma hipótese caracterizadora de ato interruptivo da prescrição, nos termos do artigo 202 do Código Civil.

As únicas cobranças acostadas ao feito, remetem ao ano de 2023, quando já se encontravam prescritas as parcelas citadas acima (07/2018).

Destarte, ainda que reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas decorrentes da celebração de contrato de compra e venda de imóvel, tal fato não enseja a extinção da obrigação, porquanto a prescrição não atinge o direito subjetivo.

[...]

Ante ao exposto:

JULGO IMPROCEDENTE a pretensão postulada na ação principal, resolvendo o mérito da demanda, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC, e condenando a parte autora ao pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% do valor da causa, na forma do art. 85 do CPC, restando sua exigibilidade suspensa em razão da benesse da gratuidade judiciária deferida, na forma do art. 98, § 3o, do CPC. (id. 224088710).

Acerca da denominada exceção do contrato não cumprido, dispõe o art. 476 do Código Civil,
in verbis
:

"nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro"

O Recorrente interpôs recurso de apelação, argumentando que as parcelas inadimplidas estariam prescritas, devendo ser concedida a outorga de escritura.

Ocorre que a prescrição da pretensão de cobrança do valor remanescente não implica a extinção da própria obrigação. É pacifico no Superior Tribunal de Justiça que a prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação, mas não é admitido, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial (AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 20/9/2022).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. 3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.584.461/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2019, DJe de 21/5/2019).

Dessa forma, é de se concluir que, se a quitação é requisito imprescindível para a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, é indiscutível ser ônus do autor a comprovação do pagamento integral, nos termos do art. 373, I do CPC.

Impõe-se, então, concluir que a sentença de improcedência do pedido inicial deve ser mantida.

Ante o exposto,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso interposto, para manter inalterada a sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau.

Mantida a sentença favorável à parte requerida, ora Apelada, e com o trabalho adicional apresentado pelo procurador da parte, é caso de majoração da verba honorária, conforme determina o artigo 85, § 11 do CPC.

Desse modo, majora-se de 10% para 15% sobre o valor da causa, considerados os critérios estipulados no § 2o do mencionado artigo, observada a concessão de justiça gratuita em favor do Apelante.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2024