Tribunal: TJMT
Processo: 1017039-09.2020.8.11.0002
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-11-01

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO E DA CORREÇÃO MONETÁRIA O DESENBOLSO DE CADA PARCELA – INVERSÃO DA MULTA DE INADIMPLÊNCIA EM FAVOR DOS COMPRADORES – ADMISSIBILIDADE – PAGAMENTO DE IPTU, E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA TENDO EM VISTA QUE OS COMPRADORES NÃO USUFRUÍRAM DO IMÓVEL - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
Os contratos de compra e venda, de unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação incidindo correção monetária da data do pagamento de cada parcela.
Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (Tema 971).
Afastada a responsabilidade do promitentes compradores em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e emolumentos, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação, ou seja, não usufruíram do imóvel.
Ocorrendo atraso significativo na entrega da obra, inclusive, extrapolando em muito o prazo da prorrogação que no caso seria de 180 dias é admissível a condenação por danos morais decorrentes, em razão do dissabor e desgosto experimentado pelo consumidor decorrentes da frustração do sonho da casa própria.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral fixado a titulo de atraso demasiado na entrega do imóvel.
Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios em 2% para fixar em 12% sobre o valor atualizado da condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1017039-09.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), PAULO DE BRITO FERREIRA - CPF: 667.933.781-04 (APELADO), EDINEI RONQUE - CPF: 730.400.531-91 (ADVOGADO), KELLEN THATIANE DE SOUSA FERREIRA - CPF: 997.854.201-91 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS -

PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO E DA CORREÇÃO MONETÁRIA O DESENBOLSO DE CADA PARCELA – INVERSÃO DA MULTA DE INADIMPLÊNCIA EM FAVOR DOS COMPRADORES – ADMISSIBILIDADE – PAGAMENTO DE IPTU, E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA TENDO EM VISTA QUE OS COMPRADORES NÃO USUFRUÍRAM DO IMÓVEL -

DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

Os contratos de compra e venda,

de unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação incidindo correção monetária da data do pagamento de cada parcela.

Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (Tema 971).

Afastada a responsabilidade do promitentes compradores em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e emolumentos, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação, ou seja, não usufruíram do imóvel.

Ocorrendo atraso significativo na entrega da obra, inclusive, extrapolando em muito o prazo da prorrogação que no caso seria de 180 dias é admissível a condenação por danos morais decorrentes, em razão do dissabor e desgosto experimentado pelo consumidor decorrentes da frustração do sonho da casa própria.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral fixado a titulo de atraso demasiado na entrega do imóvel.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios em 2% para fixar em 12% sobre o valor atualizado da condenação.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREIT PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1017039-09-2020

APELANTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADOS: PAULO DE BRITO FERREIRA E KELLEN THATIANE SOUZA FERREIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Cipasa Várzea Grande Var 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda e Orleans Empreendimento Ltd
a, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que

julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução dos Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada pelo Apelado
,
reconhecendo a responsabilidade da Apelante pela rescisão contratual
, para declarar
rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 05 – Quadra 15 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande, condenar os requeridos, solidariamente, a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 98.680,79 (noventa e oito mil seiscentos e oitenta reais e setenta e nove centavos), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, observada a planilha constante no id. 34765960, inverter a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor da consumidora e, em consequência, condenar o polo passivo, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pela parte autora, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida,

bem como condenar

os demandados ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ) além de custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação, tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Nas razões recursais a Apelante os Apelantes sustentam que o caso versa sobre Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelos Apelados sob alegação de atraso na entrega da obra imputada às Apelantes.

Sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, sendo que a rescisão determinada na sentença viola os artigos 26 e 27 da lei 9.514/97.

Afirmam que

foi publicado em 18/12/2022 o REsp 1891498/SP
firmando como tese que nos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor
,
deverá ser observada a forma prevista na Lei no 9.514/97
, como forma de estabelecer a resolução do contato,
afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
em respeito ao princípio da especialidade das normas.

Argumentam que na hipótese de

inadimplemento e/ou intenção de desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a Lei no 9.514/97 somente prevê 3 (três) possibilidades para promover a resolução do contrato formalizado entre as partes, seja pela retomada extrajudicial do imóvel (artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97), seja por instrumento particular de dação em pagamento (artigo 26, §8o, da Lei no 9.514/97), seja por meio da cessão da posição de devedor fiduciante ou cessão de contrato a terceiro (artigos 28 e 29 da Lei no 9.514/97).

Verberam que a existência de cláusula adjeto de alienação fiduciária em garantia afasta também a aplicabilidade da Súmula 543 do STJ, pois, a referida súmula não contempla a modalidade contratual
.

Alegam a ausência de obrigatoriedade de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e da necessidade de notificação para purgação da mora, acrescentando que quando do julgamento dosEmbargos de Divergência em Recurso Especial no 1866844/SP, fora promovida a readequação dos limites firmado no julgamento do Tema Repetitivo no 1095 do STJ, momento em que fora
consolidado o entendimento de que, mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto.

Asseveram que mesmo em casos de inocorrência de mora quanto ao pagamento das prestações referentes ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e que o pedido ocorra por desinteresse do adquirente em manter o contrato
, tal ato configura quebra antecipada do contrato possibilitando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei 9. 514/97.

Sustentam que não houve atraso na conclusão da obra, acrescentando
que após a sua aprovação é iniciado o processo de implantação do loteamento com um planejamento de execução e entrega.

Alegam que conforme artigo 18 da Lei 6.766/79 o cronograma de execução das obras destinadas a implantação do loteamento deverá ter duração de 4 (quatro) anos, podendo ser prorrogado por mais 4 (quatro) anos, acrescentando que as obra foram concluídas estando-se com o “habite-se”, não estando em mora as Apelantes.

Afirmam que os Apelados se encontram na posse do imóvel desde a assinatura do contrato de modo que devem responder pelo pagamento de IPTU, taxas condominiais, associativas, emolumentos etc.

Asseveram a inexistência de dano moral indenizável diante da ausência de comprovação de constrangimentos psíquico ou moral
.

Argumentam pela impossibilidade de reversão da cláusula penal em favor do compromissário comprador,
sustentando, ainda, que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença e a correção monetária do ajuizamento da ação.

Sustentam, também, que a sucumbência deve ser considerada recíproca
, apresentando prequestionamento da matéria, para caso de eventual interposição de Recurso Especial do(s) artigo 139, 186, 187, 402, 403, 409 e art. 421, parágrafo único e 927 do Código Civil; artigos 5o, incisos I e II, 22, 26, 27 e 36o da Lei no 9.514/1997; artigo 86, 373, I do Código de Processo Civil; artigo 1o, § 2o, da Lei n. 6.899/81. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença.

Nas contrarrazões
os Apelados sustentam que a alegação de que não ocorreu extrapolação do prazo para conclusão das obras não merece prosperar, visto que até o ajuizamento da ação já havia transcorrido mais de 180 dias para sua conclusão.

Alegam que o caso é referente a aquisição de um Lote e os Autores fizeram toda uma programação para construir sua casa o que foi frustrado em razão da conduta das Apelantes. Pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, os Autores ajuizaram a demanda na qual, afirmam o atraso na entrega da obra concernente
a Unidade Autônoma no 05 – Quadra 15 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande,
superando o lapso de mais de 180 dias.

As Apelantes afirmam nas razões recursais,
a inaplicabilidade do CDC
aos contratos regidos pela lei de alienação fiduciária e readequação do tema 1095 STJ,
ausência do atraso da obra
,

a inversão da caracterização de mora
,
impossibilidade de reversão da cláusula penal
,

obrigação
Propter Rem
de forma que os débitos oriundos de IPTU e demais emolumentos devem ser direcionados à parte apelada
desde a imissão na posse,
inexistência de danos morais,

incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e

correção monetária do ajuizamento da ação prequestionando a matéria
.

Conforme relatado anteriormente, trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento Integral de Valores Pagos Indenização Por Danos Materiais e Morais, ajuizada pelos Apelados na qual alegam que firmaram com a parte Apelante um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de um
imóvel identificado como “Unidade Autônoma no 05, Quadra no 15, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, com endereço à Rodovia Mario Andreazza, s/no, Chácara Guarita, Bairro Jardim Imperial, Várzea Grande – MT, objeto da matrícula 101.947 no 1o CRI de Várzea Grande – MT.

Que embora tenham realizado a quitação de todas as parcelas em favor das demandadas, estas não cumpriram com o prazo de entrega da obra
, visto que conforme cláusula 1.6 do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, a unidade autônoma deveria ser entregue aos Requerentes em setembro/2018,
com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias
, prazo esse expirado há muito tempo.

Assim, pugnaram pela rescisão do contrato de compra e venda por culpa das Requeridas e condenação destas a restituírem, integralmente, os valores pagos em parcela única, devidamente atualizado e acrescidos de juros legais e correção monetária, a aplicação da cláusula penal em favor dos requerentes e, ainda, arbitramento de indenização por dano moral.

Da análise da matéria impugnada verifica-se que não assiste razão às Apelantes quanto a tese suscitada de que não é aplicável ao caso as regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela lei 9.514/1997.

Cumpre registrar que ao contrário do alegado pelas empresas requeridas, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto, as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Neste contexto, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual, mormente,

em razão de atraso na entrega da obra como é o caso dos Autos.

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. (...)”

(TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022).

Do mesmo modo, tratando-se de relação jurídica submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor e, havendo questionamento acerca de descumprimento ou abusividade

de cláusula contratual, o princípio
pacta sunt servanda
deve ser mitigado, de forma a permitir a análise do negócio jurídico entabulado entre as partes.

Por outro lado, no que tange à alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia,
estando parte de suas cláusulas embasadas na Lei no 9.514/1997, entendo que
não assiste razão aos Apelantes.

Isso porque a existência das referidas cláusulas não afasta a aplicabilidade da lei consumerista nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora
,
reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.

Destaca-se que a Lei no 9.514/1997, aplica-se tanto ao cumprimento integral do contrato quanto ao inadimplemento das parcelas
pelo adquirente
,
hipóteses em que se deve proceder com a constituição em mora do devedor e, posteriormente, com o leilão extrajudicial do imóvel,
o que não é o caso dos Autos
.

N
o caso em questão, a demanda versou sobre o inadimplemento contratual das Apelantes (construtora e incorporadora),
que não cumpriram o prazo de entrega do imóvel estipulado no contrato de promessa de compra e venda, e não sobre a alienação fiduciária, que é um contrato acessório, senão vejamos o entendimento jurisprudencial:

“(...) 1 - O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora. 2- O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois, inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.
(...)”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024).

Por fim, demonstrada a inadimplência das Apelantes, é importante consignar que não há provas nos autos de que o referido contrato foi objeto de registro imobiliário prescrito no art. 23 da Lei no 9.514/97, ato que, apesar dos argumentos das recorrentes sobre a suposta readequação da jurisprudência do STJ (Tema 1095), é necessário para a criação do direito real.

Assim com relação a tais questionamentos não há falar em modificação da sentença recorrida.

No pertinente a alegação de ausência no atraso da obra
, necessário observar que contrariamente ao afirmado pelas Apelantes
consta expressamente no instrumento firmado entre as partes,

especificamente no Capítulo I – DO
CONDOMÍNIO, item 1.6, que
“(...) a VENDEDORA se compromete a concluir o empreendimento, bem como as obras mencionadas nos itens 7.1 e 7.2,
em setembro de 2018, resguardando a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término deste prazo
(...)”.

A ação foi ajuizada julho de 2020 buscando os Autores a rescisão contratual em decorrência da inadimplência das Apelantes, visto que já ultrapassado o prazo previsto contratualmente para entrega da obra, sendo que as demandadas apresentaram contestação sem prova inequívoca de que o empreendimento foi entregue no prazo convencionado, tendo juntado ao recurso imagens para comprovar a entrega do objeto contratado, após mais de cinco anos do prazo estipulado no contrato.

Dessa forma resta restou demonstrado que havia prazo contratualmente previsto para entrega da obra e descumprimento da obrigação pelas promitentes vendedoras
.

Outrossim, observa-se que as razões de reforma agora ventiladas pelas Apelantes, assim como as imagens do empreendimento apresentadas, acerca da suposta conclusão das obras, sequer foram levadas ao conhecimento do juízo de origem em sede de contestação, momento em que, a teor dos artigos 336 e 373, II, do CPC, incumbia ao réu expor sua matéria de defesa, apresentando a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, implicando destarte em

inovação recursal, obstando a apreciação desta parte do apelo.

Acerca da questão o entendimento jurisprudencial
verbis
:

“(...) O momento certo para alegação de toda matéria de defesa, é o da apresentação da contestação (art. 336 CPC).
É vedada a apreciação, em sede recursal, de matéria não deduzida em primeira instância.
Matéria que foi alegada nas razões recursais, mas não foi na contestação, não pode ser objeto de apreciação pelo Tribunal, sob pena de ofensa ao instituto da preclusão.”

(TJ-MT 10064326520198110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/07/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022) (grifo nosso).

Portanto, uma vez evidenciado o descumprimento contratual pelas compromissárias vendedoras, e rescisão contratual por culpa destas, tal situação implica em verificar a
restituição dos valores pagos pelos compromissários compradores.

Nesse sentido, como prescrito pela Súmula n. 543 do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor deve resultar na
imediata devolução das parcelas pagas pelo comprador
, que se dará
de forma integral
se a culpa for exclusiva da vendedora/construtora, ou parcial se o comprador for responsável pelo desfazimento.

In casu,
correta a determinação de imediata devolução do montante já adimplido, no valor de
R$ 98.680,79 (noventa e oito mil seiscentos e oitenta reais e setenta e nove centavos),
devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, sem qualquer direito de retenção na forma da
Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ressalto, no mais, que com relação ao termo inicial da incidência dos juros de mora e correção monetária
o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador
, sendo que está
correta a sentença

ao fixar a data da citação
como o
termo inicial dos juros de mora
incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, visto que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelas

promitentes vendedoras, estando

de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
(AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Ademais, sabe-se que a partir do atraso nas obras, o consumidor possui direito a ter seu saldo devedor corrigido pelo INPC, pois, é mais favorável ao consumidor, e, possui variação que reflete o mercado em geral
devendo no caso incidir do desembolso de cada parcela.

No pertinente a alegação de impossibilidade de reverter a cláusula penal em favor dos compromissários compradores não assiste razão às Apelantes.

Isto porque o STJ igualmente definiu o tema. Tema 971 em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

No caso concreto, no que tange à multa contratual, o item 5.1. “c” da cláusula que trata da mora e do inadimplemento, ficou estabelecida a multa de 2% do valor pago pelo comprador de forma que a sentença igualmente neste ponto está alinhada ao entendimento firmado pelo STJ, porquanto não comporta reformas.

Quanto a alegação de que se trata de

obrigação
Propter Rem
de modo que os débitos oriundos de IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI devem ser imputados aos Apelados
desde a imissão na posse, cumpre ressaltar que
tal pretensão não comporta acolhimento.

Ocorre que
o pagamento desses débitos pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu
na hipótese dos autos, tornando-se, portanto, incabível que os compradores arquem com os custos decorrentes.

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

“(...) 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 6. Agravo interno desprovido
.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1958836 MS 2021/0252633-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022) (g.n).

Na mesma linha é o entendimento desse Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO
–
DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR-
RECURSO
PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...) 6. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.

(N.U 1016520-68.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/08/2024, Publicado no DJE 30/08/2024).

No pertinente aos danos morais sustentam as Apelantes a sua inocorrência, não se configurando com o atraso na entrega da obra, diante da ausência de conduta ilícita, não havendo ofensa à personalidade a ensejar referida condenação
.

Neste ponto não assiste melhor sorte às Apelantes,
tendo em vista que
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como

a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Desta forma, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

No caso o valor correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Apelado para recompor os prejuízos morais se afigura em conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua reparabilidade, além da finalidade pedagógica em relação às Apelantes bem como, está de acordo com os parâmetros que tem sido fixados por este Egrégio Tribunal de Justiça para casos semelhantes.

Nesse sentido é a jurisprudência desse e. Tribunal de Justiça:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO –
JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES.

(N.U 1002959-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023).

“PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGAS – RESCISÃO CONTRATUAL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DEVIDA
– DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO –
ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO À INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)
A frustração na expectativa de aquisição do imóvel, por culpa exclusiva do vendedor e em atraso considerável, gera o direito à indenização por danos morais, configurados quando há considerável abalo psicológico e frustração de um bem essencial como a moradia.

Os valores fixados observam os critérios pedagógicos da condenação, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

(N.U 1020311-03.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.' (TJMT 1004368512020811000, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022).

No mais, no pertinente ao presquestionamento da matéria aventada nos Autos cumpre anotar que a decisão não afronta quaisquer dos dispositivos legais e constitucionais suscitados, visto estar em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais deste e. Tribunal de Justiça e da Corte Superior.

Diante dessas considerações
nego provimento ao recurso de Apelação Cível interposto por
Cipasa Várzea Grande Var 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda e Orleans Empreendimento Ltd
a
mantendo-se a sentença recorrida em seus termos.

Neste contexto não há falar em sucumbência recíproca, conforme pretendem as A, e ademais, na forma do artigo 85 § 11o do CPC majoro os honorários advocatícios em 2% fixando-os em 12% sobre o valor da condenação.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2024