Tribunal: TJMT
Processo: 1008506-46.2017.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-21
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE DISTRATO E REVISIONAL DE CONTRATO C.C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO AFASTADA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR A RETENÇÃO IMPOSTA E O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
“[...]Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)”
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008506-46.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (REPRESENTANTE), PAULA VANESSA DE OLIVEIRA LANZARINI - CPF: 600.376.281-00 (EMBARGANTE), RICHARD RONALD SCHNEIDER - CPF: 000.080.661-75 (EMBARGADO), JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 420.138.521-34 (ADVOGADO), MICHELI MACHADO CASARIN - CPF: 015.590.801-40 (EMBARGADO), JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 420.138.521-34 (ADVOGADO), MICHELI MACHADO CASARIN - CPF: 015.590.801-40 (EMBARGANTE), RICHARD RONALD SCHNEIDER - CPF: 000.080.661-75 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), PAULA VANESSA DE OLIVEIRA LANZARINI - CPF: 600.376.281-00 (EMBARGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (EMBARGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 420.138.521-34 (ADVOGADO), MICHELI MACHADO CASARIN - CPF: 015.590.801-40 (APELANTE), PAULA VANESSA DE OLIVEIRA LANZARINI - CPF: 600.376.281-00 (APELANTE), RICHARD RONALD SCHNEIDER - CPF: 000.080.661-75 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRIMEIRO APELO DESPROVIDO E O SEGUNDO PROVIDO PARCIALMENTE. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE DISTRATO E REVISIONAL DE CONTRATO C.C DANOS MATERIAIS E MORAIS –
PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO AFASTADA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR A RETENÇÃO IMPOSTA E O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM –
1o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
–
2o APELO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

“[...]Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)”

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).

Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, MICHELI MACHADO CASARIN e OUTRO, contra sentença, de Id. n.o 174589677, proferida pelo MM Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão de Distrato e Revisional de Contrato c.c Danos Materiais e Morais n. 1008506-46.2017.8.11.0041, ajuizada por MICHELI MACHADO CASARIN e OUTRO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente os pedidos formulados por RICHARD RONALD SCHNEIDER e MICHELE MACHADO CASARIN SCHNEIDER para CONDENAR a ré RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 348 – SPE LTDA à DEVOLUÇÃO do valor indevidamente retido por oportunidade do Distrato formalizado em 29/11/2016, cabendo à mesma apenas a retenção do percentual de 10% do valor recebido. CONDENO a ré, ainda, ao pagamento de indenização por DANOS MORAIS no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O valor referente à devolução deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data do distrato. Já o valor proveniente da condenação a título de indenização por danos morais deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data desta sentença.

Custas e despesas processuais deverão ser arcadas pela ré Rodobens, assim como honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”

Os embargos de declaração opostos no Id. n.o 174589679 e 174589684, não foram acolhidos.

A 1a apelante, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, nas razões de Id. n.o 174589695, aduz que os apelados deram causa à rescisão da avença em razão de sua inadimplência, desse modo, deve ser reconhecida a sua culpa, bem como considerando a transação extrajudicial firmada, a qual deu quitação geral do contrato, não é cabível o ajuizamento de novo pedido indenizatório.

Afirma que o percentual da cláusula penal de 25% é razoável, ante a desistência do contrato, não havendo se falar em indenização de danos morais.

Assevera que os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Requer, assim, o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais e, subsidiariamente seja reconhecida como razoável a retenção realizada de 25%.

Por sua vez, os autores, MICHELI MACHADO CASARIN e OUTRO, ora 2o apelantes, nas razões de Id. n.o 174589704, alegam que foi a ré, ora 1a apelante, quem deu causa à resolução do contrato e, portanto, deve restituir a integralidade do valor pago, bem como ser aplicada a multa de 25% em seu desfavor.

Asseveram que em razão da rescisão do contrato, deve a parte ré proceder a restituição das arras em dobro, bem como ser condenada solidariamente com a 2a parte ré PAULA VANESSA DE OLIVEIRA LANZARINI, na devolução da taxa de corretagem.

Arguem que arcaram com despesas postais e devem ser ressarcidos.

Requerem, assim, o provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos da inicial.

As contrarrazões foram apresentadas, nos Ids. n.o 174589709 e 174589710, pugnando, cada qual, pelo desprovimento do recurso da parte adversa. Preliminarmente, a empresa apelada, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, pede o não conhecimento do recurso ante a ausência de impugnação específica.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR
(Das razões dissociadas da sentença).

A apelada, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, pleiteou o não conhecimento do apelo por ausência de ataque às razões da sentença.

O artigo Art. 1.010, II, da Lei Processual Civil, reza que a apelação deve conter:
“os fundamentos de fato e de direito”
, como pressuposto de regularidade formal ou adequação do recurso.

Trata-se da positivação do denominado
“princípio da dialeticidade”
, segundo o qual cumpre ao recorrente trazer as razões de sua inconformidade, confrontando os argumentos da decisão impugnada.

Sobre o tema, segue a lição de Theotônio Negrão e José Roberto Ferreira Gouvêa:

“O CPC (arts. 514 e 515) impõe às partes a observância da forma segundo a qual deve se revestir o recurso apelatório. Não é suficiente mera menção a qualquer peça anterior à sentença (petição inicial, contestação ou arrazoados), à guisa de fundamentos com os quais se almeja a reforma do decisório monocrático. À luz do ordenamento jurídico processual, tal atitude traduz-se em comodismo inaceitável, devendo ser afastado. O apelante deve atacar, especificadamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, mesmo que, no decorrer das razões, utilize-se, também, de argumentos já delineados em outras peças anteriores. No entanto, só os já desvendados anteriormente não são por demais suficientes, sendo necessário o ataque específico à sentença. Procedendo dessa forma, o que o apelante submete ao julgamento do Tribunal é a própria petição inicial, desvirtuando a competência recursal originária do Tribunal.”
(
In
Código de processo civil e legislação em vigor, 37. ed. atual. até 10 de fevereiro de 2005, São Paulo: Saraiva, 2005, p. 590).

Constata-se, no caso em debate, que as razões recursais enfrentam os fundamentos lançados na sentença pelo julgador de primeiro grau quanto à necessidade de apreciação da culpa pela rescisão do contrato e o percentual de retenção aplicável à hipótese.

Consequentemente, existe no caso impugnação específica ao fundamento da sentença atacada, logo, não há que se falar em irregularidade formal.

Portanto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO

Egrégia Câmara.

Extrai-se dos autos que
MICHELI MACHADO CASARIN
e ajuizaram, a Ação de Rescisão de Distrato e Revisional de Contrato c.c Danos Materiais e Morais em desfavor RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA e OUTRA, almejando a rescisão contratual do compromisso de compra e venda de unidade imobiliária – contrato no 257, para aquisição da unidade autônoma no 73, Bloco 02, com 02 (duas) vagas de garagem, no valor ajustado em R$337.748,31 (trezentos e trinta e sete mil, setecentos e quarenta e oito reais e trinta e um centavo), com o prazo de entrega para 30.02.2016, já tendo efetuado o pagamento de R$85.605,52 (oitenta e cinco mil, seiscentos e cinco reais e cinquenta e dois centavos).

Na exordial os autores afirmam que já haviam requerido, por meio extrajudicial, a rescisão do contrato em razão da demora na entrega do imóvel, ocorrendo a restituição parcial dos valores.

Conforme relatado, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e em face desse
decisum
insurgem-se ambas as partes.

Pois bem.

Da culpa pelo rompimento contratual.

Quanto ao mérito, a discussão gira em torno da culpa das partes pelo rompimento contratual.

A ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

Extrai-se dos autos que os autores, ora 2o apelantes, firmaram o instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel de Id. n.o 174586377 a 174586381 e em razão da demora na entrega pleitearam a rescisão, a qual foi formalizada por meio do distrato de Id. 174586384.

Os autores informaram na exordial que o prazo de entrega ficou agendado para 29/02/2016 e, mesmo com prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias o empreendimento não foi entregue, promovendo o distrato em 29/11/2016, ante o atraso significativo na entrega do imóvel.

Ao contestar a demanda, a requerida, ora 1a apelante, aduz que a rescisão na realidade deve ocorrer por culpa do comprador em razão de sua inadimplência com relação à parcela B do contrato, relativo ao financiamento.

Desse modo, não merece guarida o argumento da requerida, pois, conforme se infere do contrato, caberia a ela proceder com a notificação dos reclamantes sobre a necessidade de adotar as providências relativas ao financiamento, vejamos:

Ademais, o documento de Id. 174586383, demonstra que o imóvel somente seria entregue em 04/2017, vejamos:

Assim, resta indene de dúvidas que a culpa única e exclusiva pela rescisão do contrato se deu por parte da 1a apelante, ante o patente descumprimento para a entrega do empreendimento.

Verifica-se, portanto, que embora os promitentes compradores tenham adimplido com o pagamento das parcelas assumidas e que a promitente vendedora, mesmo após notificada não cumpriu com a sua obrigação de entrega de imóvel nos termos pactuados, é certo que a rescisão do contrato somente foi levada a efeito por culpa exclusiva da parte vendedora.

Assim, diversamente das afirmações feitas pela primeira apelante, o caso, conforme fundamentado na sentença, é de rescisão por descumprimento contratual por parte de um dos contratantes, no caso, a vendedora.

E considerando o descumprimento do contrato pactuado entre as partes, em razão da demora na entrega, as partes autoras, ora 2o apelantes, têm o direito de rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

Da alegada quitação em razão do distrato e impossibilidade de novo pedido indenizatório.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

No caso, os efeitos jurídicos do distrato são distintos, vez que não obsta a discussão de cláusula abusiva. Esse entendimento encontra-se, inclusive sedimentado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ.
1. "A jurisprudência desta Corte entende possível a revisão do pacto de distrato de compra e venda, quando observada a existência de cláusula abusiva, configurando nítida ofensa ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. Súmula n. 83/STJ."
( AgInt no REsp 1849494/AM, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 01/03/2021, DJe 03/03/2021) 2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco suscitado em embargos de declaração, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. Inviável a análise de recurso especial interposto, tanto pela alínea a como pela alínea c do permissivo constitucional, que não indica, com clareza e precisão, os dispositivos de lei federal em relação aos quais haveria violação ou dissídio jurisprudencial. Incidência da Súmula 284/STF. Precedentes. 4 . Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2074138 MT 2022/0045989-4, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2022)

Logo, considerando a relação de consumo entabulada entre as partes e, diante da abusividade da avença, não há se falar em impossibilidade de ajuizamento da presente demanda.

Da devolução dos valores pagos e da comissão de corretagem.

Nesse desiderato, os efeitos jurídicos são distintos. Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. 4. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado acerca da responsabilidade das agravantes, no tocante ao atraso da obra e à culpa exclusiva da rescisão contratual, gerando dever de indenizar, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 5. Agravo interno desprovido.”
( AgInt no REsp 1900822/AC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 29/04/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem.

Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021).

Com base na Teoria da
Actio Nata
, o termo inicial da prescrição não se dá necessariamente no momento em que ocorre a lesão ao direito, qual seja, a data da venda do bem, mas sim quando o titular do direito subjetivo violado obteve plena ciência da lesão e de toda sua extensão, no caso, quando descumprido o prazo para a entrega do imóvel que culminou com o distrato.

A propósito:

"(...) 4. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal."
(grifo nosso)
AgInt no AREsp 1864106/RJ

No mesmo sentido já decidiu este e. Tribunal de Justiça:

“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO PELO PROCEDIMENTO SUMÁRIO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE RECURSAL (ART. 485, INCISO VI, DO CPC) – AFASTADA –
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE VALORES REFERENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – PRINCÍPIO DA ACTIO NATA - DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
- IMÓVEL URBANO EM CONSTRUÇÃO - MULTA PENAL COMPENSATÓRIA – 10% SOBRE O VALO PAGO – AUSÊNCIA DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – OBSERVÂNCIA DO ART. 86 DO CPC/2015 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO – RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. 1- A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939). Preliminar afastada. 2- Mostra-se evidenciado o interesse processual da parte autora em obter a manifestação judicial a respeito de eventuais nulidades e cláusulas abusivas incidentes na rescisão contratual. Entendimento contrário resultaria em desobediência ao princípio da boa-fé objetiva dos contratos. Preliminar afastada.
3- Assim, o prazo prescricional tem início com a lesão do direito, segundo princípio da actio nata. Prescrição afastada.
4- “[...] À míngua de provas concretas dos valores dos prejuízos sofridos com desfazimento do negócio e à consideração de que a multa contratual foi prevista em 10% (dez por cento) da quantia quitada, esse percentual, acrescido dos tributos, se mostra adequado ao caso concreto [...]” (TJ-MG - AC: 10000190204545001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 09/07/0019, Data de Publicação: 12/07/2019). 5- Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938). 6- Por outro lado, com a sucumbência recíproca, pela procedência parcial dos pedidos iniciais, devem as partes arcar com as despesas processuais, na proporção de 50% para cada uma, e com os honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, na forma corretamente arbitrada na sentença recorrida.
(N.U 0031244-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Vice-Presidência, Julgado em 12/11/2019, Publicado no DJE 16/03/2020)

Portanto, merece amparo a pretensão dos 2o apelantes para reformar sentença, a fim de afastar a retenção e prescrição imposta, pois os valores devem ser devolvidos integralmente.

Dos juros moratórios.

No tocante aos juros de mora, segundo o STJ, nos casos de rescisão por culpa do vendedor incidem a partir da citação. Por conseguinte, a sentença deve ser mantida nesse ponto.

Nesse sentido:

“A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.”
(AgInt no AREsp 1597320/RJ).

Da multa contratual.

Quanto à multa contratual, o STJ definiu por unanimidade que, se a rescisão ocorre por culpa única do vendedor, é devida a condenação deste a multa contratual. Por conseguinte, a sentença deve ser modificada nesse ponto.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. NOVO EXAME DO AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES.
INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS DESPROVIDO. 1. Em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Precedentes.
2. Havendo cláusula penal no contrato firmado entre as partes, é de ser mantida a condenação da promitente-vendedora ao pagamento da multa contratual. Precedentes.
3. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 5. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que: (i) estavam presentes circunstâncias excepcionais aptas a ocasionar danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel, não consistindo em simples inadimplemento contratual, e (ii) não há falar em excludente de responsabilidade civil do caso fortuito/força maior. Alterar esses entendimentos demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 6. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.”
(AgInt no AREsp 1744372/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 14/12/2020).

Da multa compensatória e das arras.

Deve ser aplicada em benefício dos autores a multa de 25% sobre o valor pago pelos requerentes, estipulado na Cláusula 6.5, do capítulo contratual destinado à rescisão, nos seguintes termos:

Isso porque o STJ assim consolidou no Tema n. 971:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Entretanto, não é possível a cumulação com as arras no mesmo contrato, vez que é ilegal e configura
bis in idem
.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE VALORES PAGOS CUMULADA COM INDNEIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DOS COMPRADORES – RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS –
CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM ARRAS – ILEGALIDADE
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita a aplicação de valores abusivos e onerosas e multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável no contrato foi de 23% sobre o valor pago, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença, contudo, não é possível a cumulação com as arras no mesmo contrato, vez que é ilegal e configura bis in idem. A parte que for vencida, deve arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais, no percentual a ser fixado pelo magistrado na sentença.”
(N.U 1013134-20.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 30/04/2023)

Portanto, merece parcial amparo a pretensão dos 2o apelantes para reformar sentença, a fim de incidir a multa contratual em seu favor, de 25% sobre o valor pago.

Das outras despesas decorrentes do distrato do contrato.

No que tange a alegação das despesas postais (sedex) no montante de R$53,40 (cinquenta e três reais e quarenta centavos), tem-se que a sentença merece ser mantida.

Em detida análise dos autos, verifica-se que o documento se encontra parcialmente ilegível, não havendo qualquer menção ao distrato entabulado entre as partes, ônus que competia aos autores e, do qual não se desincumbiram, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Do dano moral.

No que diz respeito ao dano moral, verifica-se que é indiscutivelmente devido, porquanto o atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.

Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico da parte autora, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.

Neste sentido:

“RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – PRAZO EXTRAPOLADO – DANO MATERIAL – DESPESAS COM ALUGUEL – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – PRESCINDIBILIDADE DA PROVA DA CULPA – NEXO DE CAUSALIDADE CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE/PROPORCIONALIDADE – MINORAÇÃO – DESCABIMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Uma vez demonstrado o descumprimento pela vendedora, extrapolando o prazo para a entrega da obra compromissada, há ensejo a resolução contratual e as suas consequências. Ultrapassado o prazo na entrega, inclusive a tolerância, revela-se possível o pedido de ressarcimento dispendido com o pagamento de aluguel no período posterior. O inadimplemento da construtora que deixa de entregar o imóvel objeto do contrato causa grave abalo psicológico, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria. Essa violação exorbita o mero aborrecimento e repercute de forma negativa na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes”.
(TJMT, Ap 10445/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/04/2015, Publicado no DJE 22/04/2015) (grifo nosso)

“CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRETENSÃO DE COMPELIR A CONSTRUTORA A ENTREGAR O IMÓVEL, PAGAR MULTA CONTRATUAL E INDENIZAR O DANO MORAL DECORRENTE DA ESPERA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA ATACADA PELA CONSTRUTORA APENAS NO QUE TANGE AO DANO MORAL.
Hipótese em que o imóvel foi entregue mais de dois anos após o prazo previsto, frustrando a justa expectativa do comprador de ver consumado o sonho da casa própria, cuja concretização demanda esforços de toda a família, e estendendo a necessidade de manter residência alugada. Dano moral configurado
. Verba indenizatória fixada em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade e em respeito ao seu caráter punitivo e pedagógico. Termo inicial dos juros que deve ser modificado, para contarem-se a partir da data da sentença, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Recurso parcialmente provido”.
(Apelação no 0008924-92.2010.8.19.0212, 20a Câmara Cível do TJRJ, Rel. Marco Antônio Ibrahim. j. 25.06.2012) (grifo nosso)

Sendo assim, uma vez caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
a ser fixado.

É cediço que o Juiz deve pautar-se pela técnica do bom senso, da moderação e da prudência, analisando cada caso concreto, a fim de que a quantificação seja capaz de atender o argumento vertente, sem significar fonte de enriquecimento ilícito.

Nesse aspecto, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levar o ofensor a tomar atitudes que evitem a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.

No presente caso, o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) se revela adequado, eis que em atenção à extensão do dano, o comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, motivo pelo qual deve ser mantido.

Neste sentido a jurisprudência desta Câmara:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
. Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021) (grifo nosso)

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO de ambos os recursos.
NEGO PROVIMENTO ao apelo de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA.

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo de MICHELI MACHADO CASARIN e OUTRO
para afastar a retenção imposta pelo Juízo
a quo
, devendo os valores pagos serem restituídos integralmente (parcelas e comissão de corretagem), com a incidência de multa contratual em seu favor, de 25% sobre o valor total pago.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, para a quantia equivalente a 20% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2024