Tribunal: TJMT
Processo: 1015408-44.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-02
Data de publicação: 2024-07-03

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Rescisão Contratual c/c Liminar de Reintegração de Posse – IMÓVEL FINANCIADO – CONTRATO DE GAVETA – CULPA RECÍPROCA – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPENSAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL E DÍVIDAS – RECURSO DE MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA E OUTRO - DESPROVIDO – RECURSO DE MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI E OUTRO PARCIALMENTE PROVIDO.
Os vendedores, tacitamente, concordaram com uma transferência futura, o que, provavelmente, deixou os compradores tranquilos na busca da instituição financeira que aprovaria seu crédito, já que nada reclamaram aos compradores quanto a extrapolação do prazo estipulado em contrato, posto que continuaram a receber a parcelas mensais do financiamento, vindo a propor a ação de rescisão contratual apenas em 04/2019, ou seja, após a aprovação do financiamento e notificação para que assinassem o contrato de financiamento imobiliário.
Desta feita, considerando as atitudes tanto dos vendedores como dos compradores, diversamente do entendimento de juízo “a quo”, entendo que ambos contribuíram para o resultado deste imbróglio, ou seja, ambos falharam no cumprimento das obrigações que lhes competiam. Culminando na rescisão de contrato por culpa concorrente das partes.
O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel, evitando e enriquecimento sem causa do mesmo.
Quanto as dívidas deixadas pelos compradores, taxas condominiais, IPTU e valores dispendidos com a reforma do imóvel, estas deverão ser atualizadas e compensadas, em liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015408-44.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI - CPF: 258.903.088-66 (EMBARGANTE), JANAINA MACIEL SOUTO DO NASCIMENTO - CPF: 009.376.941-50 (ADVOGADO), ANA LUCIA VENANCIO DE SOUZA - CPF: 137.820.938-95 (EMBARGANTE), MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA - CPF: 629.434.561-87 (EMBARGADO), RAFAEL SOARES MARTINAZZO - CPF: 654.867.901-63 (ADVOGADO), LUCIANE SOARES MARTINAZZO - CPF: 572.124.651-00 (ADVOGADO), VICTOR AUGUSTO GALLIO - CPF: 622.592.451-53 (EMBARGADO), ANA LUCIA VENANCIO DE SOUZA - CPF: 137.820.938-95 (EMBARGADO), JANAINA MACIEL SOUTO DO NASCIMENTO - CPF: 009.376.941-50 (ADVOGADO), MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI - CPF: 258.903.088-66 (EMBARGADO), LUCIANE SOARES MARTINAZZO - CPF: 572.124.651-00 (ADVOGADO), MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA - CPF: 629.434.561-87 (EMBARGANTE), RAFAEL SOARES MARTINAZZO - CPF: 654.867.901-63 (ADVOGADO), VICTOR AUGUSTO GALLIO - CPF: 622.592.451-53 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO de MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA e outros e PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO interposto por MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI e outro.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
Ação de Rescisão Contratual c/c Liminar de Reintegração de Posse – IMÓVEL FINANCIADO – CONTRATO DE GAVETA – CULPA RECÍPROCA – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPENSAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL E DÍVIDAS – RECURSO DE
MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA E OUTRO -
DESPROVIDO – RECURSO DE
MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI E OUTRO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Os vendedores, tacitamente, concordaram com uma transferência futura, o que, provavelmente, deixou os compradores tranquilos na busca da instituição financeira que aprovaria seu crédito, já que nada reclamaram aos compradores quanto a extrapolação do prazo estipulado em contrato, posto que continuaram a receber a parcelas mensais do financiamento, vindo a propor a ação de rescisão contratual apenas em 04/2019, ou seja, após a aprovação do financiamento e notificação para que assinassem o contrato de financiamento imobiliário.

Desta feita, considerando as atitudes tanto dos vendedores como dos compradores, diversamente do entendimento de juízo “a quo”, entendo que ambos contribuíram para o resultado deste imbróglio, ou seja, ambos falharam no cumprimento das obrigações que lhes competiam. Culminando na rescisão de contrato por culpa concorrente das partes.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel, evitando e enriquecimento sem causa do mesmo.

Quanto as dívidas deixadas pelos compradores, taxas condominiais, IPTU e

valores dispendidos com a reforma do imóvel, estas deverão ser atualizadas e compensadas, em liquidação de sentença.

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de Recursos de Apelação interpostos respectivamente por MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI E OUTRO (id.n.o 16572988) e VICTOR AUGUSTO GALLO E OUTROS em face de sentença prolatada pelo juízo da Sétima Vara Cível de Cuiabá, que nos autos n.o 1015408-44.2019.8.11.0041 – Ação de Rescisão Contratual c/c Liminar de Reintegração de Posse – proposta em face de MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI – julgou parcialmente procedente referida ação, declarou rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Ágio de Imóvel de ID. 20902716, que teve por objeto o imóvel localizado na Rua Doutor Leonidas de Matos, n° 2726, casa 01, Condomínio Residencial Goiabeiras, em Cuiabá/MT, CEP n° 78032.130; reintegrou os autores na posse do imóvel. Condenou o Requerido ao pagamento de R$ 31.922,41 (trinta e um mil novecentos e vinte e dois reais e quarenta e um centavos), acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, referente a cláusula penal, devendo proceder com a devolução do restante do valor já pago pelos Requeridos. Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.

Recurso de Apelação MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI e OUTRO (id.n.o

165727988)

Incialmente requereram a gratuidade de justiça sob alegação de hipossuficiência.

Suscitam
preliminar

de cerceamento de defesa
– sob alegação de não houve análise de documentos apresentado pelos recorrentes.

Aduzem que após muito esforço e angústia dos Recorrentes em dar cumprimento integral ao contrato de gaveta entabulado entre as partes, e já estando com o financiamento do imóvel aprovado, em 20/03/2019 os Recorrentes notificaram os Recorridos da necessidade de assinatura dos Recorridos para efetivação da quitação do financiamento anterior.

Porém que os Recorridos se negaram assinar o contrato de financiamento aprovado em 02/2019, e cientes da necessidade de assinatura para finalizar os tramites de quitação do imóvel, ajuizaram ação de rescisão contratual, dotados de má-fé e com intenção de enriquecer indevidamente, buscavam rescisão sem qualquer indenização dos valores pagos pelos Recorrentes.

Destacam, que, quanto ao pedido de desistência da reconvenção, que esta foi apenas no que se referia a pedido de manutenção de posse.

Ainda, que de acordo com a distribuição do ônus da prova compete aos Autores comprovar o seu direito e compete aos Réus comprovarem fato modificativo do direito do Autor, o que fora amplamente comprovado pelos Recorrentes, contudo, desconsiderados pelo Recorridos.

Que independentemente do pedido contraposto, anexaram provas robustas capazes de comprovar a negativa dos autores em assinar o contrato de financiamento aprovado em 02/2019.

Aduzem que notificaram os Recorridos (em 20/03/2019 – Doc Id.20903122) e seu advogado (04/04/2019 – Id. 20903291) da aprovação do financiamento do saldo devedor sob o imóvel bem como da necessidade de assinatura dos autores, mas estes se negaram assinar.

Sustentam que os Autores sequer impugnaram a notificação extrajudicial recebida dos Recorrentes, não impugnaram o contrato de financiamento, não impugnaram que por desídia e sem motivo deixaram de assinar o contrato do qual incluía o valo de financiamento do mês 03, que alegam atraso.

Requerem seja analisada a defesa apresentada pelos requeridos, sob pena de afronta ao direito de ampla defesa dos Recorrentes.

Afirmam que se faz necessário o enfrentamento pelo juízo de toda a matéria apresentada em defesa pelos requeridos bem como as provas que a instruem, sob pena de configurar cerceamento de defesa dos Recorrentes.

Por fim, após as provas anexas, requer seja reconhecida a responsabilidade dos Recorridos pela Rescisão contratual, devendo ser condenados em indenizar os Recorrentes pelos valores pagos à título de entrada bem como das parcelas do financiamento, a ser mensurados em fase de cumprimento de sentença.

Defendem a má-fé e culpa dos recorridos pela rescisão do contrato, para tanto, que a ação de rescisão ajuizada somente em 18/04/2019, quando já haviam sido notificados da necessidade de assinatura do contrato de financiamento, que se encontrava aprovado.

Ainda, que na data limite prevista em contrato a Autora possuía ciência que os Recorrentes estavam em busca da aprovação do financiamento, nada falando sobre rescisão até o momento em que ficou ciente da aprovação do financiamento e se negaram assinar o contrato sem nenhum motivo que justificasse a recusa.

Que ao deixar de analisar a defesa e documentos dos Recorrentes, o MM.Juizo “ a quo”, afrontou o direito ao contraditório e à ampla defesa conforme clara redação constitucional.

Sustentam a inexistência de parcelas do financiamento em atraso até 03/2019.

Aduzem que o atraso somente ocorreu no momento em que os recorridos se negaram assinar, restando evidente que, quem deu causa a atraso forma próprios recorridos.

Defendem a má-fé dos recorridos, requerem seja reconhecida a Má-fé dos Recorridos que mesmo ciente de toda a situação inclusive da aprovação do financiamento pelos Recorrentes, se negaram assinar o contrato, dando causa a rescisão do contrato.

Quanto aos honorários, em sendo reformada a decisão requer seja reformada a decisão e majorado os honorários advocatícios no importe de 20% sob a liquidação de sentença.

Requerem total procedência do recurso para reformar a decisão recorrida e no mérito deferir a condenação dos Recorridos pela Rescisão contratual, condenando-os a ressarcir os Recorrentes de todos os valores pagos, á título de entrada bem como das parcelas pagas durante o prazo contratual corrigidas e atualizadas desde o desembolso, a serem apurados em liquidação de sentença;

Ainda, a reforma da r. decisão a fim de que os Recorridos sejam condenados em indenizar os Recorrentes, atinente a multa e clausula penal constante no contrato, no importe de 10% do valor do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença;

A reforma da decisão e ante a sucumbência dos Recorridos, sejam fixados honorários de 20% sob o valor da liquidação de sentença.

Contrarrazões (id.n.o 165727994).

Recurso de Apelação MAYALU NEPONUCENO e OUTRO (id. n.o 165727989)

Em suas razões defendem a reforma da decisão apelada, sobe alegação de que deve ser reexaminada para ao final ser reformulada, pois, o que se extrai da mencionada sentença é que o Juiz originário entendeu que o percentual estabelecido entre as partes em caso de inadimplemento contratual é abusivo, razão pela qual fixou o percentual da clausula penal no tal de 10% que equivale ao importe de R$ 31.922,41 (trinta e um mil novecentos e vinte e dois reais e quarenta e um centavos).

Alegam que a sentença analisou os fatos apenas em benefício dos Apelados, não levando em consideração o que já estava pactuado entre as partes, ou seja, o percentual de 30% estabelecido na (cláusula 5°) no ato do contrato já fora acordado de comum acordo com os Apelados, sendo assim o que se deve imperar é o que já estava pré-determinando.

Assim, que a cobrança da multa contratual imposta aos Apelados, é totalmente lícita e não abusiva, isto porque encontra-se previsto na cláusula 5a, §2° do contrato.

Alegam que a decisão proferida pelo juízo “a quo” ultrapassa o pactuado entre as partes, pois, dignou-se em seu livre convencimento considerar abusiva uma cláusula perfeitamente aceita pelos Apelados sem demonstrar qualquer irresignação do percentual estabelecido no contrato.

Requer que seja dado provimento ao presente recurso para fins de que seja majorada a cláusula penal para o patamar estabelecido no contrato qual seja: 30% do valor total da avença.

Defendem a não apreciação dos pedidos de condenação ao pagamento da pena convencional prevista na cláusula sexte, taxas condominiais e débito do IPTU.

Requerem seja dado provimento ao presente recurso para fins de que os Apelados sejam condenados ao pagamento da cláusula convencional de 10% do valor do contrato fixada na cláusula 6a do contrato, bem como das taxas condominiais e débitos e IPTU, cujo juízo singular restou omisso a respeito, embora expressamente provocado para tanto.

Sustentam a existência de parcelas do financiamento pendentes, que o contrato foi celebrado na data do dia 29/11/2016, motivo pelo qual resta caracterizado a mora dos Apelados, tendo em vista que tinham o prazo de dois anos para quitar o financiamento junto a CEF, o que não fizeram.

Que o juízo “a quo” além de não determinar a condenação dos Apelados ao pagamento das parcelas inadimplidas, ainda determinou que a parte autora ora recorrente, promova a restituição das parcelas do financiamento que foram pagas pelos recorridos.

Asseveram que referido entendimento merece reforma, haja vista que os Apelados devem ser condenados ao pagamento das parcelas que não foram adimplidas no período em que residiram no imóvel que pertence aos Apelantes, mesmo havendo cláusula contratual expressa em que tenham assumido tal obrigação.

Destacam, como os Apelados não honraram com o pagamento das parcelas do financiamento, a CEF passou a promover o desconto delas diretamente na conta bancária da Apelante MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA, o que inclusive foi comprovado com o extrato de Id. 42222216, onde se verificam várias deduções das parcelas ora informadas.

Que referido fato, beira o absurdo além de importar verdadeiro enriquecimento sem causa dos Apelados, que além de não quitarem as parcelas do financiamento, repisa-se, inúmeras pagas pelos próprios Apelantes (Id. 42222216), teriam de ser restituídos por uma quantia que não foi objeto de pagamento.

Consignam que mesmo que a condenação não seja deferida da forma requerida na inicial, ao menos o pagamento das parcelas do financiamento durante o período em que os Apelados residiram no imóvel deve ser objeto de condenação, uma vez que neste período os Recorridos não pagaram qualquer quantia aos demandantes, seja a título de aluguel, seja outra quantia a título de indenização.

Requerem que seja dado provimento ao presente recurso, para fins de que ser excluída a condenação dos Apelantes na obrigação de restituir quaisquer valores aos Apelados.

No que tange aos gastos com reforma, que os Apelados ao desocuparem o imóvel, o deterioraram, pintura precária, acabamento de paredes, que alguns móveis presentes na casa também foram objeto do descuido e desleixo por parte dos Recorridos, que foram negligentes no tocante ao cuidado do patrimônio que sequer integrava de forma definitiva seu acervo bens e direitos.

Requerem que seja reformada para fins de que os Apelados sejam condenados a restituírem e/ou ressarcir Apelantes em todo e qualquer montante que tenham despendido para reforma do bem.

Requerem o recebimento do presente Recurso de Apelação, por possuir todas as condições para sua admissibilidade e processamento, reformando a sentença do magistrado “a quo” nos pontos atacados.

Outrossim, com o provimento integral deste recurso, requerem ainda, a inversão do ônus sucumbencial, sendo imputado aos Apelados a integral responsabilidade pelo pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos procuradores dos Apelantes.

Contrarrazões (id.n.o 165727992)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recursos de Apelação interpostos respectivamente por MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI E OUTRO (id.n.o 16572988) e VICTOR AUGUSTO GALLO E OUTROS em face de sentença prolatada pelo juízo da Sétima Vara Cível de Cuiabá, que nos autos n.o 1015408-44.2019.8.11.0041 – Ação de Rescisão Contratual c/c Liminar de Reintegração de Posse – proposta em face de MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI – julgou parcialmente procedente referida ação, declarou rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Ágio de Imóvel de ID. 20902716, que teve por objeto o imóvel localizado na Rua Doutor Leonidas de Matos, n° 2726, casa 01, Condomínio Residencial Goiabeiras, em Cuiabá/MT, CEP n° 78032.130; reintegrou os autores na posse do imóvel. Condenou o Requerido ao pagamento de R$ 31.922,41 (trinta e um mil novecentos e vinte e dois reais e quarenta e um centavos), acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, referente a cláusula penal, devendo proceder com a devolução do restante do valor já pago pelos Requeridos. Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.

Inicialmente quanto a preliminar de cerceamento de defesa suscitada por Marcelo Massao Franco Nissiuti e Outro, esta se confunde com o mérito, e com ele será analisada em momento oportuno.

Antes da análise dos recursos interpostos tanto pelos autores, quanto pelos réus, mister um introito da matéria em debate.

Extrai-se dos autos de origem que as partes firmaram Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Ágio de Imóvel - localizado na a Rua Doutor Leônidas de Matos, n° 2726, casa 01, Condomínio Residencial Goiabeiras, em Cuiabá/MT, CEP n° 78032.130, e propriedade de Mayalu Nepomuceno e Victor Augusto Gallo.

Quanto ao pagamento, este se deu da seguinte forma:

Os autores, buscam a rescisão do referido contrato sob alegação de inadimplência referente ao mês 02/2019, a existência de ação de cobrança de taxa condominial e débitos de IPTU.

Ainda, a reintegração na posse do imóvel, bem como que os réus sejam condenados ao pagamento da multa contratual de 30% (trinta por cento) do valor atualizado do contrato, mais 10% (dez por cento) no caso de os Réus serem vencidos na presente demanda.

Os Réus por sua vez, defendem que únicos causadores do atraso para a transferência do financiamento são os próprios autores, pois desde o mês 11/2018 se negavam a assinar o contrato e entregar documentos para a finalização do crédito que fora aprovado aos Réus junto ao banco Bradesco, conforme comprova contrato anexo em nome da filha do Réu.

Ainda, que após terem o crédito aprovado em nome de sua filha Laliane, os Autores se endureceram e não mais contribuíram para a elaboração do contrato, pois se negavam enviar copias dos seus documentos pessoais e demais documentos solicitados pelo correspondente bancário.

Defendem a inexistência de mora, ainda, que ambos os autores foram informados desde o mês 02/2019 que o crédito imobiliário havia sido aprovado em nome da filha dos Réus, e que o saldo devedor do financiamento já havia sido enviado ao Banco Bradesco, cujo o mesmo já integrava o valor total financiado.

Fizeram pedido contraposto, dano moral e material, sob alegação de negativa maliciosa dos réus em não assinarem contrato.

Ainda, a declaração de validade do negócio jurídico, o depósito em juízo das parcelas que vencerem durante o tramite processual.

Sustentam a litigância de má-fé dos autores, ainda a manutenção na posse e assinatura do contrato.

O juízo “a quo” decidiu (id.n.o 165727977), pela parcial procedência da ação de rescisão contratual, declarando rescindido o contato particular de compra e venda de ágio de imóvel, reintegrou o autores na posse do imóvel, condenou os requeridos o Requerido ao pagamento de R$ 31.922,41 (trinta e um mil novecentos e vinte e dois reais e quarenta e um centavos), acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, referente a cláusula penal, devendo proceder com a devolução do restante do valor já pago pelos Requeridos.

Feito o introito, passo a análise conjunta dos recursos.

Pois bem
.

Os Apelantes, Márcio Massao Franco e

Outro
, pretendem a reforma a decisão recorrida e no mérito a condenação dos Recorridos pela Rescisão contratual, condenando-os a ressarcir os Recorrentes de todos os valores pagos a título de entrada bem como das parcelas pagas durante o prazo contratual corrigidas e atualizadas desde o desembolso, a serem apurados em liquidação de sentença.

Ainda,

a reforma da r. decisão a fim de que os Recorridos sejam condenados em indenizar os Recorrentes, atinente a multa e clausula penal constante no contrato, no importe de 10% do valor do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença; e, ante a sucumbência dos Recorridos, sejam fixados honorários de 20% sob o valor da liquidação de sentença.

Já os Apelantes, Mayalu Neponuceno de Oliveira e outro
, requerem o provimento do recurso para que seja majorada a cláusula penal para o patamar estabelecido no contrato qual seja: 30% do valor total da avença.

Ainda, para que sejam apreciados os pedidos de condenação ao pagamento da pena convencional prevista na cláusula sexta, taxas condominiais e débito do IPTU.

Que seja dado provimento ao presente recurso, para fins de que seja excluída a condenação dos Apelantes na obrigação de restituir quaisquer valores aos Apelados.

Ainda, que os Apelados sejam condenados a restituírem e/ou ressarcir Apelantes em todo e qualquer montante que tenham despendido para reforma do bem.

Outrossim, com o provimento integral deste recurso, requerem ainda, a inversão do ônus sucumbencial, sendo imputado aos Apelados a integral responsabilidade pelo pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos procuradores dos Apelantes.

Pois bem.

Incontroverso nos autos a realização negócio jurídico entre as partes (Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Ágio de Imóvel). bem como que os compradores tinham até novembro de 2018 para efetivarem a transferência do imóvel.

Os vendedores, por sua vez, mesmo não tendo ocorrido a efetivação da transferência do financiamento na data aprazada, continuaram recebendo os valores mensais das parcelas do financiamento em sua conta corrente, sem nada reclamarem, vindo a propor a ação de rescisão contratual apenas em 04/2019, ou seja, após a aprovação do financiamento e notificação para que assinassem o contrato de financiamento imobiliário (id.n.o 165728236).

Em nenhum momento se opuseram ao recebimento das parcelas na forma que vinha sendo feita e, sequer notificaram os compradores.

Tanto que em sua inicial afirmam que a causa do pedido de rescisão seria a inadimplência referente a mês de março de 2019, vejamos:

“Entretanto, desde março de 2019 os Autores foram surpreendidos com a ausência do pagamento do financiamento, razão pela qual, desde então, são descontados cerca de 2.290,00 (dois mil duzentos e noventa reais) da conta da primeira Autora.”

Do que se conclui, que a ausência da transferência na data aprazada contratualmente não lhes incomodava. Assim, tacitamente, concordaram com uma transferência futura, o que, provavelmente, deixou os compradores tranquilos na busca da instituição financeira que aprovaria seu crédito, já que nada reclamaram aos compradores quanto a extrapolação do prazo estipulado em contrato.

Desta feita, considerando as atitudes tanto dos vendedores como dos compradores, diversamente do entendimento de juízo “a quo”, entendo que ambos contribuíram para o resultado deste imbróglio, ou seja, ambos falharam no cumprimento das obrigações que lhes competiam.

Assim, trata-se de rescisão de contrato por culpa concorrente das partes.

Portanto, não há que se falar em rescisão por inadimplência por parte do comprador, posto que o contrato de financiamento foi aprovado em março de 2019, justamente o mês que os vendedores alegam a inadimplência, estando referido mês incluso no saldo devedor.

Mister esclarecer, que mesmo que houvesse inadimplência quanto pagamento mensal das parcelas do financiamento, cujo valor era transferido mensalmente para conta corrente da vendedora, não há que falar na aplicação da multa prevista na clausula quinta, posto não haver no contrato qualquer termo que determine, primeiro, que as parcelas do financiamento deveriam ser transferidas para conta corrente da vendedora, segundo que estipule multa por atraso do pagamento do financiamento.

A multa estipulada na cláusula quinta (id.n.165732245-pág.3) refere-se as parcelas contidas na cláusula segunda, vejamos:

“CLÁUSULA 2o - O pagamento se dará da seguinte forma:

. R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) através da entrega de um veículo Santa-fé, ano 2011/2012, placa MJW5587, RENAVAM 00492805687, Chassi KMHSHBIBBCU833072, cor prata, a ser entregue no ato da assinatura do contrato;

. R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) sendo R$ 10.000,00 (dez mil reais) no ato da assinatura do contrato, mais 03 (três) cheques, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) cada um, vencíveis com 30 (trinta), 60 (sessenta) e 90 (noventa) dias de prazo, a contar do ato de assinatura do contrato.

- Sendo o primeiro cheque de no 000027 de titularidade de Everton Henrique Ribeiro, CNPJ 19.885.120/0001-41, vencível 28/12/2016;

- Sendo o segundo cheque de no 00028 de titularidade de Everton Henrique Ribeiro, CNPJ 19.885.120/0001-41, vencível 28/01/2017;

- Sendo o segundo cheque de no 00029 de titularidade de Everton Henrique Ribeiro, CNPJ 19.885.120/0001-41, vencível 28/02/2017.

Por sua vez a cláusula quinta estabelece:

“CLÁUSULA 5o - Em caso de atraso até o dia 10 de cada mês no pagamento das parcelas, ou devolução dos cheques, será devida aos COMPRADORES multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela em atraso, bem como juros de 2% (dois por cento) ao mês, até o efetivo pagamento da parcela vencida.

§ 1o - Após 30 (trinta) dias do vencimento das parcelas, caso estas não tenham sido devidamente pagas, os COMPRADORES poderão rescindir este Contrato, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, devendo assim o comprador restituir o imóvel aos VENDEDORES, livre e desembaraçado de quaisquer ônus e nas mesmas condições em que recebeu, sem direito a qualquer indenização por benfeitorias realizadas na propriedade.

§ 2o - No caso previsto no §1o, será devida a retenção de 30% (trinta por cento) do valor do Contrato.”

Assim, como não ocorreu inadimplência do pagamento previsto na cláusula segunda, não há que se falar na aplicação da multa prevista na clausula quinta do contrato assinado entre as partes.

Não há, ainda, que se falar na aplicação da pena convencional, posto que ambos contribuíram com toda celeuma aqui exposta.

Como decorrência lógica da rescisão contratual deve haver a recomposição da situação jurídica anterior ao contrato desfeito, o que,

pressupõe não apenas a

reintegração dos autores na posse do imóvel, como também a devolução aos réus dos valores pagos a título de ágio e de parcelas do financiamento.

No entanto, com a rescisão do contrato e o retorno das partes ao status quo ante o promitente vendedor tem direito a valores relativos ao período em que o promissário comprador utilizou o imóvel, de modo a evitar o enriquecimento sem causa em favor daquele que esteve na posse do bem sem nada pagar a título de aluguel.

O art. 884 a 886 do Código Civil estabelece:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Assim, quanto as parcelas do financiamento pagas durante o prazo contratual, que totaliza o importe de R$ 70.900,00 (setenta mil e novecentos reais), que os demandados pretendem que lhes seja ressarcidas, entendo que referido valor deverá ser retido pelos compradores a título de taxa de ocupação.

Sobre o tema:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. IPTU. TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF.

(...)

4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 6.
A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa.
Precedentes. 7. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 8. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial. 9. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 10. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio. 11.
No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.
12. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 13. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela recorrente em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 14. O recurso especial não pode ser conhecido quando a indicação expressa do dispositivo legal violado está ausente. 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - REsp: 1936470 SP 2021/0133798-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021)

Acerca das dívidas, restou incontroverso nos autos a inadimplência quanto as taxas condominiais, tanto que existe ação em andamento, autos n.o 1007942-96.2019.8.11.0041 em tramite na Quarta Vara Cível, bem como dívidas de IPTU as quais deverão ser atualizadas e compensadas, em liquidação de sentença.

Isto posto, NEGO PROVIMENTO recurso interposto por MAYALU NEPONUCENO DE OLIVEIRA E OUTRO e PROVEJO PARCIALMENTE o recurso interposto por MARCELO MASSAO FRANCO NISSIUTI E OUTRO para, reformando a sentença apelada, declarar a culpa concorrente entre as partes, mantenho a rescisão contratual declarada pelo juízo “a quo”, determino que os vendedores devolvam aos compradores o valor pago a título de ágio e parcelas do financiamento,

corrigidos a partir do desembolso, acrescidos de juros de mora, desta decisão, sem prejuízo da retenção pelos vendedores dos valores pagos do financiamento a título de taxa de ocupação, que deverá ser apurado em liquidação de sentença.

Deverão ainda ser compensados dívidas e o valores comprovadamente dispendidos com a reforma do imóvel, também em liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2024