Tribunal: TJMT
Processo: 0003802-94.2012.8.11.0004
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-27
Data de publicação: 2024-05-31

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0003802-94.2012.8.11.0004
APELANTE: MICHELE COZZOLINO JUNIOR
APELADA: IDELMA MORAES DOS SANTOS
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA IMPROCEDENTE NA ORIGEM – REJEITADA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – CABÍVEL JULGAMENTO ANTECIPADO ANTE MANIFESTAÇÕES E PROVAS DOCUMENTAIS COLIGIDAS PELAS PARTES – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO – MÉRITO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PARTE REQUERIDA NÃO DEMONSTRADO – NÃO COMPROVADO O IMPLEMENTO DA CONDIÇÃO NECESSÁRIA PARA EXIGIBILIDADE DO SALDO REMANESCENTE DO PREÇO AJUSTADO PELO IMÓVEL – REQUERIDA CONSEGUIU POR SEUS PRÓPRIOS MEIOS PERANTE O MUNICÍPIO A REGULARIZAÇÃO – PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA DO MUNICÍPIO – INTELIGÊNCIA DO ART. 476 DO CC – DESCABIDA EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO ANTES DE DEMONSTRAR O IMPLEMENTO DA SUA – AUSENTE PEDIDO NA ORIGEM PARA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DO SALDO DO IMÓVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
O togado a quo corretamente aplicou o julgamento antecipado do feito, na forma do art. 355 do CPC, entendendo que eram despiciendas a produção de outras provas além das coligidas ao feito, isso porque, de fato, o deslinde da causa não demandava a realização de audiência de instrução, bastando, como foi procedido, o criterioso exame dos argumentos e provas documentais coligidas pelas partes. Rejeitada preliminar de cerceamento de defesa.
A parte autora apelante não comprovou o implemento da condição por ela assumida para implemento da exigibilidade do pagamento do saldo do preço devido, haja vista que de acordo com a Cláusula Segunda do instrumento contratual o restante do pagamento seria efetuado após a data da entrega dos documentos ou de acordo com a disponibilidade da compradora.
Não foi o autor apelante (vendedor) quem regularizou o aspecto documental do contrato, entregando os documentos necessários para a requerida apelada, tendo ela mesmo obtido perante a Municipalidade a doação do imóvel, regularizando o registro imobiliário em seu nome. Escorreitas as inferências do édito recorrido no sentido de que “incontroverso que o autor não entregou a documentação do imóvel para a requerida e que a transferência do bem somente ocorreu por meio de doação realizada pelo município em favor da demandada”, e de que “o imóvel pertencia ao município de Barra do Garças, restando evidente que o autor não possuía a propriedade do bem e, portanto, não tinha condições de entregar os documentos para a compradora”.
Considerando que de acordo com o artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, por não ter o autor apelante comprovado o implemento da condição por ele contratualmente assumida, incabível de parte dele almejar o recebimento do preço, o reconhecimento do inadimplemento e a conseguinte rescisão contratual na forma do art. 475 do CC.
Como bem pontuado na sentença recorrida, “inexiste no contrato cláusula prevendo a rescisão do termo por falta de pagamento, sendo previsto, apenas, a incidência de multa”, sendo que “não obstante as arguições elencadas, registro que o contrato prevê, na cláusula décima, a irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratantes, sendo, portanto, impossível o arrependimento”.
Incabível a condenação da parte requerida apelada ao pagamento do saldo do preço do imóvel, seja porque tal pleito não foi veiculado na origem, consubstanciando inovação recursal, seja porque, como sobredito, o autor apelante não demonstrou ter implementado a condição necessária à exigibilidade do preço.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003802-94.2012.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sistema Financeiro da Habitação, Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MICHELE COZZOLINO JUNIOR - CPF: 836.555.061-04 (APELANTE), MARCOS ROBERTO BRAZ SILVA - CPF: 690.976.231-20 (ADVOGADO), IDELMA MORAES DOS SANTOS - CPF: 701.232.091-53 (APELADO), JORGE HUMBERTO RAMOS ALMEIDA DOS REIS - CPF: 995.497.941-72 (ADVOGADO), SANDRO LUIS COSTA SAGGIN - CPF: 427.770.621-53 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA IMPROCEDENTE NA ORIGEM – REJEITADA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – CABÍVEL JULGAMENTO ANTECIPADO ANTE MANIFESTAÇÕES E PROVAS DOCUMENTAIS COLIGIDAS PELAS PARTES – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO – MÉRITO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PARTE REQUERIDA NÃO DEMONSTRADO – NÃO COMPROVADO O IMPLEMENTO DA CONDIÇÃO NECESSÁRIA PARA EXIGIBILIDADE DO SALDO REMANESCENTE DO PREÇO AJUSTADO PELO IMÓVEL – REQUERIDA CONSEGUIU POR SEUS PRÓPRIOS MEIOS PERANTE O MUNICÍPIO A REGULARIZAÇÃO – PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA DO MUNICÍPIO – INTELIGÊNCIA DO ART. 476 DO CC – DESCABIDA EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO ANTES DE DEMONSTRAR O IMPLEMENTO DA SUA – AUSENTE PEDIDO NA ORIGEM PARA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DO SALDO DO IMÓVEL – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

O togado
a quo
corretamente aplicou o julgamento antecipado do feito, na forma do art. 355 do CPC, entendendo que eram despiciendas a produção de outras provas além das coligidas ao feito, isso porque, de fato, o deslinde da causa não demandava a realização de audiência de instrução, bastando, como foi procedido, o criterioso exame dos argumentos e provas documentais coligidas pelas partes. Rejeitada preliminar de cerceamento de defesa.

A parte autora apelante não comprovou o implemento da condição por ela assumida para implemento da exigibilidade do pagamento do saldo do preço devido, haja vista que de acordo com a Cláusula Segunda do instrumento contratual o restante do pagamento seria efetuado após a data da entrega dos documentos ou de acordo com a disponibilidade da compradora.

Não foi o autor apelante (vendedor) quem regularizou o aspecto documental do contrato, entregando os documentos necessários para a requerida apelada, tendo ela mesmo obtido perante a Municipalidade a doação do imóvel, regularizando o registro imobiliário em seu nome. Escorreitas as inferências do édito recorrido no sentido de que
“incontroverso que o autor não entregou a documentação do imóvel para a requerida e que a transferência do bem somente ocorreu por meio de doação realizada pelo município em favor da demandada”
, e de que
“o imóvel pertencia ao município de Barra do Garças, restando evidente que o autor não possuía a propriedade do bem e, portanto, não tinha condições de entregar os documentos para a compradora”
.

Considerando que de acordo com o artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, por não ter o autor apelante comprovado o implemento da condição por ele contratualmente assumida, incabível de parte dele almejar o recebimento do preço, o reconhecimento do inadimplemento e a conseguinte rescisão contratual na forma do art. 475 do CC.

Como bem pontuado na sentença recorrida,
“inexiste no contrato cláusula prevendo a rescisão do termo por falta de pagamento, sendo previsto, apenas, a incidência de multa”
, sendo que
“não obstante as arguições elencadas, registro que o contrato prevê, na cláusula décima, a irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratantes, sendo, portanto, impossível o arrependimento”
.

Incabível a condenação da parte requerida apelada ao pagamento do saldo do preço do imóvel, seja porque tal pleito não foi veiculado na origem, consubstanciando inovação recursal, seja porque, como sobredito, o autor apelante não demonstrou ter implementado a condição necessária à exigibilidade do preço.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0003802-94.2012.8.11.0004

APELANTE: MICHELE COZZOLINO JUNIOR

APELADA:

IDELMA MORAES DOS SANTOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MICHELE COZZOLINO JUNIOR
, contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, Juiz de Direito
Júlio César Molina Duarte Monteiro
, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse número 0003802-94.2012.8.11.004 – cód. 162555, proposta em desfavor de
IDELMA MORAES DOS SANTOS
, ora apelada
, pela qual julgou improcedente o pedido, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, condenando a parte autora apelante em honorários de 10% do valor atualizado da causa (Ids. Num. 93680542 - Pág. 1/8 e Num. 93680543 - Pág. 1/4).

Em suas razões recursais (Ids. 93680546 a 93680548), a parte apelante sustenta preliminar de nulidade da decisão, ao argumento de cerceamento de defesa, tendo em vista a necessidade de produção de prova oral.

No mérito, defende que resta demonstrado nos autos a sua posse por mais de 12 (doze) anos e que transferiu esta à requerida por meio de contrato de compra e venda, do qual haveria um saldo restante, que lhe é devido, no valor de R$28.700,00 (vinte e oito mil e setecentos reais), pelo que requer, caso não seja acolhida a preliminar, o provimento do apelo, para declarar a rescisão do contrato e reintegração de posse, ou para que se determine o pagamento do saldo remanescente, com juros e correção.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id. 93682450).

Na decisão monocrática Id. 93682454, o processo foi remetido à Turma Recursal Única do Estado de Mato Grosso, no entanto, o processo foi encaminhado ao juízo de origem (Id. 93682457), o qual determinou a devida remessa no Id. 93682458 ao Órgão Jurisdicional competente.

Processo devolvido pela Turma Recursal Única nos termos da decisão monocrática Id. 115231973.

Foi então proferido acórdão pela Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, declarando a
“
INCOMPETÊNCIA
para a análise e julgamento do presente recurso de apelação e, por conseguinte,
DETERMINO
a remessa dos autos para uma das Câmaras Isoladas de Direito Privado, na forma do art. 21, II, “a” do RITJMT, ficando conservados os efeitos dos atos decisórios até então proferidos, em atenção ao que dispõe o art. 64, § 4o, do CPC, até que outro(s) seja(m) proferido(s), pelo juízo competente”
.

Preparo recolhido (Id. 190405676 – pág. 201).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
do apelo interposto.

Trata-se de recurso de apelação interposto pela parte autora, visando a reforma da sentença recorrida que julgou improcedentes suas pretensões de rescisão de contrato e venda e de reintegração de posse.

A sentença recorrida possui o seguinte teor:

“(...)

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSE PELO RITO ORDINÁRIO MOVIDO por MICHELE COZZOLINO JÚNIOR em desfavor de IDELMA MORAES DOS SANTOS, qualificados nos autos.

A parte autora afirma que, em 06/07/2007, celebrou Contrato Particular de Compra e Venda, referente a uma casa de alvenaria, localizada na Rua Hermano Ribeiro, lote n. 04, quadra J, Bairro Centro, nesta Cidade.

Aduz que a demandada tinha ciência de que o bem estava em processo de escrituração. Assevera que possui a propriedade do imóvel desde 10/08/2004.

Afirma que foi acordado, como forma de pagamento, uma entrada de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais), no ato da assinatura e o restante de R$ 28.700,00 (vinte e oito mil e setecentos reais), a qualquer momento a partir ou quando da entrega do título definitivo.

Alega que a demandada não cumpriu o acordo, tendo pago somente o valor da entrada, restando pendente até os dias atuais.

Assegura que a requerida está usufruindo o imóvel e que não está pagando as taxas do IPTU. Informa que a cláusula segunda do contrato autoriza o vendedor a rescindir o instrumento no caso de inadimplência da compradora.

Anota que notificou extrajudicialmente a parte para requerer o pagamento, contudo não obteve sucesso.

Requer a procedência da ação para rescindir o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, a reintegração de posse no imóvel, bem como a compensação pela ocupação do imóvel (locação), no valor de R$ 39.740,60, atualizados, com valor pago a título de entrada e multa contratual de 30% pela desistência, além dos débitos do IPTU pelo atraso.

Junta documentos de fls. 15/34.

A suplicada apresentou defesa alegando, em síntese, que o demandante condicionou o pagamento da dívida a entrega da documentação da propriedade do imóvel e que não ocorreu sua apresentação.

Aduz que enviou contra notificação ao autor. Registra que inexiste prova de que o autor tenha sido proprietário do bem. Requer o indeferimento dos pedidos elencados na inicial, bem como a aplicação de multa por má-fé.

Aporta ao feito os documentos de fls. 53/111 e 113.

O autor impugnou a defesa alegando, em resumo, que é fato incontroverso que a demanda adquiriu o bem, pagou o valor inicial de R$ 6.300,00, deixando de adimplir com o remanescente, qual seja, R$ 28.700,00.

Registra que a posse da demandada é injusta, ante a ausência de quitação do contrato.

Requer a reunião dos autos ao processo n. 168051.

Junta documentos de fls. 125/138.

Em fls. 140, o feito foi saneado, determinando a intimação das partes para informarem as provas que pretendem produzir.

As partes requerem a produção de prova testemunhal.

Em fl. 148, foi proferida decisão suspendendo o processo até que os autos n. 168051 estejam na fase instrutória, ante a conexão das ações.

É o relato.

Fundamento e Decido.

Como narrado anteriormente, cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSE PELO RITO ORDINÁRIO MOVIDO por MICHELE COZZOLINO JÚNIOR em desfavor de IDELMA MORAES DOS SANTOS, qualificados nos autos.

Analisando os autos,
constato a desnecessidade de instrução processual, uma vez que os documentos aportados são suficientes para a análise do mérito, uma vez que se trata de descumprimento contratual
.

Ademais, verifico que
o objeto da lide é matéria exclusivamente de direito, razão que dispensa a produção de provas em audiência e, enseja o julgamento antecipado da demanda, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil
.

Ressalto que
inexiste cerceamento de defesa, visto que o feito se encontra pronto para a apreciação do mérit
o.

Nesse sentido é o entendimento do E. Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – DOAÇÃO EM BENEFÍCIO DO CASAL – COMPROVAÇÃO PELA VIA DOCUMENTAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA – INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – NÃO AUTORIZADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A doação realizada em benefício do casal permite a penhora do bem caso qualquer um dos cônjuges seja a parte executada. Não há cerceamento de defesa quando houver julgamento antecipado da lide e as provas constantes nos autos sejam consideradas suficientes para a solução da demanda. (Ap 20761/2016, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 27/04/2016, Publicado no DJE 04/05/2016).”

“AGRAVO REGIMENTAL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAL E MATERIAL – ACIDENTE DE TRABALHO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – OCORRÊNCIA - SENTENÇA ANULADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide ante a falta de prova do direito alegado, sem que a parte tenha tido oportunidade de produzir prova por ela requerida. 2. A supressão de fase processual obrigatória e o cerceamento de defesa, caracterizado pelo indeferimento de provas essenciais ao desate da lide, tornam nulo o processo e, consequentemente, a sentença que o solucionou. (Ag 15055/2016, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 02/03/2016, Publicado no DJE 09/03/2016).”

Posto isso, verifica-se a possibilidade de apreciação do pleito neste momento processual.

Assim, torno sem efeito parte da decisão de fls. 140.

A promessa de compra e venda constitui ajuste por meio do qual o comprador adquire bem imóvel fazendo jus a transferência definitiva da escritura, conforme entendimento de Maria Helena Diniz (In Tratado teórico e prático dos contratos. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 263):

“O compromisso ou promessa irrecusável de venda vem a ser o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente-vendedor.”

Assim, não se pode desprezar os preceitos da boa-fé e a ética da tratativa nos negócios jurídicos que traduzem a bilateralidade de vontade. Quanto ao princípio da boa-fé, aponta-se o seguinte ensinamento de Miguel Reale:

"Em todo ordenamento jurídico há artigos-chave, isto é, normas fundantes que dão sentido às demais, sintetizando diretrizes válidas 'para todo o sistema'."Nessa ordem de idéias, nenhum dos artigos do novo Código Civil me parece tão rico de conseqüência como o art. 113, segundo o qual 'os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração'(...). "Boa-fé é, assim, uma das condições essenciais da atividade ética, nela incluída a jurídica,caracterizando-se pela sinceridade e probidade dos que dela participam, em virtude do que se pode esperar que será cumprido e pactuado sem distorções ou tergiversações , máxime se dolosas, tendo-se sempre em vista o adimplemento do fim visado ou declarado como tal pelas partes". (in Estudos Preliminares do Código Civil. São Paulo: Editora RT, 2003, pp. 75 e 77).”

Nas palavras de Álvaro Villaça Azevedo:

"Deve existir, ante a lealdade, a honestidade e a segurança, que se devem os contratantes, nas tratativas negociais, na formação, na celebração, na execução (cumprimento) e na extinção do contrato, bem como após esta." Assim, desde o início devem os contratantes manter seu espírito de lealdade, esclarecendo os fatos relevantes e as situações atinentes à contratação, procurando razoavelmente equilibrar as prestações, expressando-se com clareza e esclarecendo o conteúdo do contrato, evitando eventuais interpretações divergentes,cumprindo suas obrigações nos moldes pactuados, objetivando a realização dos fins econômicos e sociais do contrato ; tudo para que a extinção do contrato não provoque resíduos ou situações de enriquecimento indevido, sem causa. (...) "Todo o Direito dos povos obedece a esse princípio de acolher a boa-fé e de repelir a má-fé". (in Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos. São Paulo: Atlas, 2002, p. 26/27)

São elementos da compra e venda: o consentimento, preço e a coisa.

O artigo 482, do Código Civil, prevê que:

“Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

O consentimento recai sobre o objeto do contrato e o preço. O preço deve ser em dinheiro, visto que, se não for, caracteriza-se o contrato de troca e não o de compra e venda. Já a coisa se refere ao bem, objeto do contrato.

Feitas estas considerações, passo a apreciar o mérito da demanda.

Consta nos autos que o autor celebrou com a requerida um contrato particular de compra e venda do imóvel localizado na Rua Hermano Ribeiro, lote n. 04, n. 49, quadra J, Bairro Centro, neste Município.

Compulsando os autos, constato que a pretensão do autor não merece prosperar.

As partes firmaram contrato de compra e venda, que possui natureza jurídica consensual, sinalagmático e oneroso. É sinalagmático porque envolvem prestações recíprocas de ambas as partes, enquanto o comprador possui obrigação de pagar, o vendedor deve transferir o bem.

É fato incontroverso (art. 374, III, do CPC) que a demandada pagou a primeira prestação estipulada no contrato.

De acordo com
a Cláusula Segunda do instrumento contratual, o restante do pagamento seria efetuado após a data da entrega dos documentos ou de acordo com a disponibilidade da compradora. Para enfatizar, transcrevo a mencionada cláusula contratual:

“Cláusula Segunda. O valor do referido imóvel é de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), a serem pagos da seguinte forma:

A. Uma entrada no valor de R$ 6.300,00 pago em espécie no ato da assinatura do contrato.

B.
O pagamento dos R$ 28.700,00 (vinte e oito mil e setecentos reais), restantes será efetuado contra entrega da documentação, ou adiantado em partes, caso haja disponibilidade da compradora antes da data da entrega dos mesmos
;

C. Caso seja necessário fazer a averbação e demais registros do imóvel com valor acima do combinado em contrato, compromete-se a compradora em arcar com essa diferença, desde que esses valores sejam lhe repassados previamente.” (Grifei)

É
FATO INCONTROVERSO QUE O AUTOR NÃO ENTREGOU A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL PARA A REQUERIDA E QUE A TRANSFERÊNCIA DO BEM SOMENTE OCORREU POR MEIO DE DOAÇÃO REALIZADA PELO MUNICÍPIO EM FAVOR DA DEMANDADA.

Importante ressaltar que
O IMÓVEL PERTENCIA AO MUNICÍPIO DE BARRA DO GARÇAS, RESTANDO EVIDENTE QUE O AUTOR NÃO POSSUÍA A PROPRIEDADE DO BEM E, PORTANTO, NÃO TINHA CONDIÇÕES DE ENTREGAR OS DOCUMENTOS PARA A COMPRADORA
.

Portanto,
ANTE A AUSÊNCIA DE IMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO VENDEDOR, INCABÍVEL REQUERER O CUMPRIMENTO PELA REQUERIDA
.

Isso porque
é evidente que, por se tratar de contrato bilateral, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro
.

Nesse sentido:

“CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE-VENDEDORA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 333, INCISO I, DO CPC. 1. Aexceção do contrato não cumprido encontra fundamento na equidade e parte da premissa, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro. Não tendo a agravante demonstrado a mora da ré, a manutenção da decisão que indeferiu o pedido de rescisão contratual é medida que se impõe. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF , Relator: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 05/02/2015, 5a Turma Cível).”

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL E DE VALORES C/C DANOS MORAIS - IMPROCEDENCIA - RECONVENÇÃO JULGADA PROCEDENTE - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO E CONCESSÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DA CONSTRUTORA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS MEDIANTE COMPENSAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES RECONHECIDA - RECURSO DESPROVIDO. Se os adquirentes dos imóveis, autores da ação de revisão de valores cumulada com reparação por danos morais não cumpriram sua obrigação, os pedidos devem ser julgados improcedentes, por força do artigo 1.092 do Código Civil de 1916 e do artigo 476 do Novo Código Civil, segundo o qual "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Com isso, há que ser mantida a parcial procedência da ação reconvencional, a qual decretou a rescisão dos contratos de compra de imóvel, com reintegração de posse em favor da construtora, mediante a compensação dos valores pagos pelos compradores e o período de fruição do bem.- (Ap 9709/2014, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 07/10/2015, Publicado no DJE 14/10/2015)

Ademais, verifica-se que
NÃO HOUVE INADIMPLÊNCIA DA SUPLICADA, VISTO QUE O DEMANDANTE NÃO ENTREGOU OS DOCUMENTOS DO IMÓVEL E, PORTANTO, NÃO PODERIA COBRAR A QUITAÇÃO DO DÉBITO
. Saliento que,
EM NENHUM MOMENTO, O AUTOR ARGUIU OU PROVOU QUE A REQUERIDA TIVESSE CONDIÇÕES DE QUITAR O NEGÓCIO JURÍDICO ANTES DA TRANSFERÊNCIA DO BEM
.

Posto isso,
CONSTATO A AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A REQUERIDA DESCUMPRIU O ACORDO PACTUADO ENTRE AS PARTES
.

Para ensejar a rescisão do contrato é preciso que o suplicante comprove, de forma hábil, o descumprimento do contrato pelo requerido.

O artigo 475, do Código Civil prevê que:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

TENDO EM VISTA A INEXISTÊNCIA DE PROVA DO INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA, É EVIDENTE QUE O AUTOR NÃO POSSUI DIREITO A RESCISÃO DO CONTRATO.

Nesse sentido:

“APELAÇAO CÍVEL. AÇAO DE RESOLUÇAO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA (...). INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELO COMPRADOR. CONTRATO SINALAGMÁTICO. OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. RESOLUÇAO. REQUISITOS. CULPA, DANO E NEXO DE CAUSALIDADE. EXEGESE DO ART.1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. Nos contratos bilaterais sinalagmáticos, ambos os contratantes têm o dever de cumprir, recíproca e concomitantemente, as prestações e obrigações por eles assumidas . E, isso não ocorrendo, "se o inadimplemento resulta de CULPA de um dos contratantes, a lei concede ao outro uma alternativa. Com efeito, pode ele: a) exigir do outro contratante o cumprimento da avença; b) pedir judicialmente a resolução do CONTRATO." (Silvio Rodrigues in Direito Civil - v. 3. 2000/78 e 79). Optando por esta última hipótese, ou seja, "para que se opere a resolução contratual por inexecução voluntária, serão imprescindíveis o inadimplemento do CONTRATO por CULPA de um dos contratantes, o dano causado ao outro e o nexo de causalidade entre o comportamento ilícito do agente e o prejuízo " (Maria Helena Diniz in Curso de Direito Civil Brasileiro, 10a ed. 1995/120). Sendo assim, reconhecido pelo próprio comprador o inadimplemento das prestações, a resolução do CONTRATO é medida que se impõe". (Apelação Cível n. , de Joinville. Relator: Carlos Prudêncio. Órgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil. Data: 26/08/2010)”. (Grifei)

Importante ressaltar que os elementos da compra e venda foram respeitados (objeto, consentimento e preço, art. 482, do CC), não havendo qualquer motivo para rescindir o instrumento contratual.

Enfatizo que o requerente, em nenhum momento, negou que realizou o contrato de compra e venda com o suplicado. Assim, não há motivos para acolher a pretensão de rescindir o instrumento contratual.

Consoante
os termos firmados no contrato (Cláusula Quarta), a inadimplência,
APÓS A ENTREGA DO DOCUMENTO, IMPLICARIA NA EXIGIBILIDADE IMEDIATA DO CONTRATO, BEM COMO APLICAÇÃO DE MULTA DE 30%
.

Deste modo,
INEXISTE NO CONTRATO CLÁUSULA PREVENDO A RESCISÃO DO TERMO POR FALTA DE PAGAMENTO, SENDO PREVISTO, APENAS, A INCIDÊNCIA DE MULTA
.

NÃO OBSTANTE AS ARGUIÇÕES ELENCADAS, REGISTRO QUE O CONTRATO PREVÊ, NA CLÁUSULA DÉCIMA, A IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE DOS CONTRATANTES, SENDO, PORTANTO, IMPOSSÍVEL O ARREPENDIMENTO.

Nesse sentido:

“Bem móvel. Compra e venda de veículo usado. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais. Ação julgada improcedente. Compra e venda a crédito sem cláusula de reserva de domínio. Alegação de falta de pagamento do preço integral. Falta de previsão contratual quanto à rescisão. Preço devidamente ajustado no contrato, sendo a primeira parcela mediante transferência bancária e a segunda mediante cheque. Eventual falta de pagamento da segunda parcela que deverá ser pleiteada em via própria. Pretensão do autor à indenização pelo tempo em que o réu utilizou o veículo. Descabimento. Transferência da propriedade mediante simples tradição real. Requisitos de validade do contrato devidamente preenchidos. Contrato perfeito e acabado. Recurso improvido. Nada obstante se observe que o contrato entabulado entre as partes foi nominado "instrumento particular de compromisso de venda e compra de veículo", bem se vê que, diante dos termos do negócio, se trata de compra e venda perfeita e acabada, ficando estipulado no contrato que a venda é em caráter irrevogável e irretratável, não havendo a possibilidade de arrependimento por nenhuma das partes contratantes. Não há previsão de rescisão na forma como pretendida nem consta no pacto cláusula expressa de compra e venda com reserva de domínio, razão pela qual assinado o contrato e efetivado o negócio, a transferência da propriedade ocorreu com a mera tradição do bem, sendo, portanto, indevida a indenização postulada pelo autor pelo tempo em que o réu utilizou o bem, pois era seu o direito de usufruir do veículo como dono. (APL 00043706620068260081 SP 0004370-66.2006.8.26.0081; Rel. Kioitsi Chicuta; 3a Câmara Extraordinária de Direito Privado; Data de Julgamento: 06/03/2014; Data da Publicação: 07/03/2014).”

Ressalto que
não há qualquer alegação de nulidade do contrato que ocasione sua extinção
. De igual modo,
não há se quer indícios de que a suplicada tenha agido de má-fé, de modo que o contrato firmado entre as partes deve permanecer
.

Com isso,
verifica-se que, de todas as formas que se aprecie a questão, inexiste direito de o vendedor rescindir o instrumento contratual.

Ora,
o suplicante apenas alega, sem nada comprovar. Nesse passo, mostra-se de bom alvitre trazer a questão o princípio que exorta: allegare nihil, et allegatum non probare, paria sunt (nada alegar ou não provar o alegado, é a mesma coisa)
.

É inafastável a conclusão de que o requerente não se desincumbiu do ônus estabelecido no art. 333, inc. I, do CPC.

Acerca da posse, os artigos 560 e 561, do Código de Processo Civil e o artigo 1.210, do Código de Civil, preveem a possibilidade de o possuidor ser reintegrado em sua posse em caso de esbulho praticado pelo requerido.

No caso,
CONSTATO QUE INEXISTE O ESBULHO PRATICADO PELA DEMANDADA, UMA VEZ QUE, COMO JÁ SALIENTADO, NÃO DESCUMPRIU O CONTRATO PACTUADO
.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA. COMPROVAÇÃO. DEFERIMENTO. INCORPORAÇÃO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES. FALTA DO ARQUIVAMENTO DETERMINADO PELO ARTIGO 32 DA LEI 4.591/64. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. I - O benefício da justiça gratuita pode ser deferido à pessoa jurídica de finalidade econômica, desde que demonstre precária situação econômico-financeira. II - O desatendimento, pelo incorporador, da imposição do art. 32 da Lei 4.591/64, não induz a nulidade do contrato, mas permite ao adquirente se abster de pagar as parcelas pactuadas, até que seja sanada a falta. Aplicação da teoria da exceptio non adimpleti contractus. III - No caso em tela, não há que se falar em inadimplemento contratual por parte do adquirente que autorize a rescisão do contrato e a reintegração de posse dos imóveis, ou a indenização por danos morais e materiais. Decidir de outra forma seria beneficiar a incorporadora por sua própria negligência. (TJ-PE - AGV: 1520303 PE , Relator: Bartolomeu Bueno, Data de Julgamento: 14/08/2013, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 26/08/2013).”

Deste modo, incabível a concessão do pedido de reintegração de posse.

Frente ao exposto, em consonância com os fundamentos retro expendidos,
julgo improcedente a ação e, via de consequência, julgo extinto o feito, com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil
.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, consoante o disposto no artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo, com as baixas e anotações de praxe.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.”
(destaquei)

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal, infere-se que não deve prosperar.

Nesta senda, não prospera a alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Com efeito, constata-se que o togado
a quo
corretamente aplicou o julgamento antecipado do feito, na forma do art. 355 do CPC, entendendo que eram despiciendas a produção de outras provas além das coligidas ao feito, isso porque, de fato, o deslinde da causa não demandava a realização de audiência de instrução, bastando, como foi procedido, o criterioso exame dos argumentos e provas documentais coligidas pelas partes.

Neste contexto, pontuo que o processo civil brasileiro adotou como sistema de valoração das provas o da persuasão racional, também chamado sistema do livre convencimento motivado, segundo o qual o Magistrado é livre para formar seu convencimento, exigindo-se apenas que apresente os fundamentos de fato e de direito.

Outrossim, infere-se que o Magistrado
a quo
apreciou o acervo probatório coligido e expôs de forma clara e objetiva suas conclusões, não estando obrigado a seguir apontamento e alegação probatória ou responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, o que ocorreu no caso vertente.

Por fim, destaco que a análise de cada um dos argumentos da parte autora apelante prescinde da realização de outras provas, além das já coligidas ao feito, posto que podiam e foram corretamente analisados e rejeitados somente com base no exame dos documentos e das teses jurídicas aviadas pelas partes.

Destarte,
REJEITO
a preliminar de cerceamento de defesa.

De outra feita, no mérito, infere-se que o recurso também não prospera.

Neste tear, conforme bem exposto na sentença recorrida, a parte autora apelante não comprovou o implemento da condição por ela assumida para implemento da exigibilidade do pagamento do saldo do preço devido, haja vista que de acordo com a Cláusula Segunda do instrumento contratual o restante do pagamento seria efetuado após a data da entrega dos documentos ou de acordo com a disponibilidade da compradora.

Veja-se o teor da referida cláusula contratual:

“Cláusula Segunda. O valor do referido imóvel é de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), a serem pagos da seguinte forma:

A. Uma entrada no valor de R$ 6.300,00 pago em espécie no ato da assinatura do contrato.

B.
O pagamento dos R$ 28.700,00 (vinte e oito mil e setecentos reais), restantes será efetuado
contra entrega da documentação
, ou
adiantado em partes, caso haja disponibilidade da compradora antes da data da entrega dos mesmos
;

C. Caso seja necessário fazer a averbação e demais registros do imóvel com valor acima do combinado em contrato, compromete-se a compradora em arcar com essa diferença, desde que esses valores sejam lhe repassados previamente.”
(Grifei)

De outra feita, verifica-se que não foi o autor apelante (vendedor) quem regularizou o aspecto documental do contrato, entregando os documentos necessários para a requerida apelada, tendo ela mesmo obtido perante a Municipalidade a doação do imóvel, regularizando o registro imobiliário em seu nome. Neste sentido, veja-se o teor da Matrícula do imóvel no Id. Num. 93680529 - Pág. 1:

Neste sentido, escorreitas as inferências do édito recorrido no sentido de que “
incontroverso que o autor não entregou a documentação do imóvel para a requerida e que a transferência do bem somente ocorreu por meio de doação realizada pelo município em favor da demandada”
, e de que “
o imóvel pertencia ao município de Barra do Garças, restando evidente que o autor não possuía a propriedade do bem e, portanto, não tinha condições de entregar os documentos para a compradora”
.

Portanto, considerado que de acordo com o artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, por não ter o autor apelante comprovado o implemento da condição por ele contratualmente assumida, incabível de parte dele almejar o recebimento do preço, o reconhecimento do inadimplemento e a conseguinte rescisão contratual na forma do art. 475 do CC.

Além disso, como bem pontuado na sentença recorrida, “
inexiste no contrato cláusula prevendo a rescisão do termo por falta de pagamento, sendo previsto, apenas, a incidência de multa”
, sendo que
“não obstante as arguições elencadas, registro que o contrato prevê, na cláusula décima, a irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratantes, sendo, portanto, impossível o arrependimento”
.

Por fim, incabível a condenação da parte requerida apelada ao pagamento do saldo do preço do imóvel, seja porque tal pleito não foi veiculado na origem (vide pedidos petição inicial Id. Num. 93680511 - Pág. 5), consubstanciando inovação recursal, seja porque, como sobredito, o autor apelante não demonstrou ter implementado a condição necessária à exigibilidade do preço.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e mantenho a bem fundamentada sentença recorrida.

Com fulcro nas disposições do artigo 85, § 11o do Código de Processo Civil, procedo à majoração dos honorários advocatícios de sucumbência devidos pela parte autora apelante de 10% para o percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2024