Tribunal: TJMT
Processo: 1011645-30.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-24
Data de publicação: 2024-09-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES E DEVOLUÇÃO MEDIANTE CARTA DE CRÉDITO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
Recurso de apelação interposto por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual, determinando a devolução de valores pagos pelo consumidor com retenção de multa e encargos, mas afastando a devolução por carta de crédito.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se o termo de distrato firmado entre as partes, com devolução de valores mediante carta de crédito e retenção de valores, deve prevalecer ou ser ajustado em benefício do consumidor.
III. Razões de decidir:
3. Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo nulas cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, como a devolução de valores via carta de crédito restritiva.
4. O termo de distrato pode ser parcialmente mantido, mas deve ser ajustado para garantir que a devolução seja feita em pecúnia, evitando onerosidade excessiva ao consumidor.
5. O pedido da apelante de majoração da retenção contratual não prospera, pois fere os princípios protetivos do consumidor estabelecidos no CDC.
IV. Dispositivo e tese:
6. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: "É nula a cláusula que determina a devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel exclusivamente por meio de carta de crédito restritiva, devendo a restituição ser feita em pecúnia, respeitando a retenção dos valores devidos."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 51, IV e § 2o, III; Lei 4.591/1964, art. 67-A.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011645-30.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), CRISTHIAN VITOR GONCALVES MORAES PINHEIRO - CPF: 058.996.461-52 (APELADO), ERICA MARTINS DA CRUZ - CPF: 057.294.501-92 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES E DEVOLUÇÃO MEDIANTE CARTA DE CRÉDITO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

Recurso de apelação interposto por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual, determinando a devolução de valores pagos pelo consumidor com retenção de multa e encargos, mas afastando a devolução por carta de crédito.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se o termo de distrato firmado entre as partes, com devolução de valores mediante carta de crédito e retenção de valores, deve prevalecer ou ser ajustado em benefício do consumidor.

III. Razões de decidir:

3. Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo nulas cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, como a devolução de valores via carta de crédito restritiva.

4. O termo de distrato pode ser parcialmente mantido, mas deve ser ajustado para garantir que a devolução seja feita em pecúnia, evitando onerosidade excessiva ao consumidor.

5. O pedido da apelante de majoração da retenção contratual não prospera, pois fere os princípios protetivos do consumidor estabelecidos no CDC.

IV. Dispositivo e tese:

6. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: "É nula a cláusula que determina a devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel exclusivamente por meio de carta de crédito restritiva, devendo a restituição ser feita em pecúnia, respeitando a retenção dos valores devidos."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 51, IV e § 2o, III; Lei 4.591/1964, art. 67-A.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
10a VARA CÍVEL DA COMARCA DE CUIABÁ – MT
que, nos autos da
AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE LIMINAR

no
1011645-30.2022.8.11.0041
, ajuizada por
CRISTHIAN VITOR GONCALVES MORAES PINHEIRO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos nos seguintes termos: (destaques no original)

[...]

Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte ré a devolver o valor efetivamente pago pela parte autora (43.476,82), devendo reter o valor pactuado entre as partes, no montante de R$ 13.377,58, correspondentes a 17,25% de multa pela resilição e o restante referente às parcelas de IPTU e condomínio que estavam em aberto, devendo o saldo ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado
.

Ante a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes (50% para cada) ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, com base no artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, contudo, suspensa a exigibilidade quanto à parte autora por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita.

[...]

A apelante defende o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo, em síntese, que:

1)
“
[...]as partes realizaram o distrato conforme consta no Termo de Acordo Extrajudicial (id. 87972608), pretendendo com a presente demanda, a rescisão do contrato de compra e venda, convencionando expressamente a modalidade de pagamento através de “CARTA DE CRÉDITO” (id. 87972616) com validade de 1 (um) ano, a contar da data de assinatura do termo, podendo ser prorrogado uma única vez por igual período, a título de devolução do valor pago totalizando a quantia de R$ 30.099,24 (trinta mil e noventa e nove reais e vinte e quatro centavos), bem como a dedução do valor de R$ 13.377,58 (treze mil trezentos e setenta e sete reais e cinquenta e oito centavos), decorrentes de despesas suportadas pela desistência do contrato e dos valores devidos à título de obrigações e despesas incidentes sob o imóvel, correspondentes ao período que reconhece ser de responsabilidade do comprador, ora apelado, tais como impostos, taxas, despesas tributárias, administrativa etc [...]
”;

2)
“
[...]ao celebrarem Termo de Acordo as partes envolvidas estabeleceram direitos e deveres em comum acordo objetivando contemplar seus interesses, sem causar prejuízo em demasia a uma das partes. Portanto trata-se de Negócio Jurídico perfeito em razão de ser Instrumento válido, eficaz, sem vícios e à vista disto deverá ser mantido [...]”
;

3)
“
[...]a partir do conteúdo do termo de rescisão de contrato livremente ajustado entre as partes, conclui-se que a demanda se mostra evidentemente, desnecessária e inútil, primeiro porque o contrato há muito foi rescindido e em segundo porque as condições da retenção a ser aplicada também já foram definidas [...]
”; e

4)
“
[...]caso o entendimento do juízo de piso, fosse pela inaplicabilidade da disposição contratual, deveria ser utilizado o porcentual de retenção previsto no artigo retro referenciado, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos acrescidos das custas pendentes referentes ao IPTU e taxas condominiais que totalizam a quantia de R$ 5.877,58 (cinco mil oitocentos e setenta e sete reais e cinquenta e oito centavos) [...]
”.

Assim, requer o provimento do recurso para o fim de se reformar a sentença recorrida “
mantendo integralmente a higidez do termo de rescisão celebrado, ou alternativamente, seja reconhecida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, devendo ser acrescido o valor da retenção referente as despesas de IPTU e taxas condominiais pendentes sobre o imóvel que totalizaram a quantia de R$ 5.877,58 (cinco mil oitocentos e setenta e sete reais cinquenta oito)
”, bem como para inverter os ônus sucumbenciais.

A parte apelada apresentou Contrarrazões Recursais (ID. 217597175) alegando, preliminarmente, que o recurso não preenche os requisitos de admissibilidade. No mérito, pugna pelo desprovimento do apelo e manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR CONTRARRECURSAL – AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

O consumidor Apelado, em suas contrarrazões recursais, alega que o Recurso de Apelação interposto não deveria ser conhecido em razão de não possuir todos os requisitos de admissibilidade indicados no art. 1.010 do CPC, em especial o do Inciso I:

Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

Contudo, o que se vê do recurso apresentado no ID. 217597165 é que não há ofensa indicada, estando a peça satisfatoriamente estruturada e em consonância com o art. 1.010 do CPC.

Ante todo o exposto, REJEITO a preliminar indicada.

VOTO - MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a empresa recorrente busca a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando-a à devolução de valores pagos pelo consumidor, descontados a multa pela rescisão e os encargos cabíveis.

Alega a parte Apelante que a rescisão contratual assinada pelas partes é um documento jurídico perfeito, de modo que não devem suas cláusulas serem desconstituídas, ou, subsidiariamente, se acaso deva ser anulado, devem incidir descontos maiores ao valor a ser restituído.

Pois bem.

O recurso não comporta acolhimento.

Primeiramente, merece ser destacado que a presente demanda está, sem sombra de dúvidas, acobertada pelo Código de Defesa do Consumidor, haja vista que as partes nitidamente se afiguram como consumidor e fornecedor, conforme disposto nos art.s 2o e 3o do aludido Código.

Igualmente, também deve ser aplicada as disposições da Lei 4.591/1964, em especial o seu art. 67-A, cujos trechos mais relevantes transcrevo abaixo:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1o Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2o Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no
caput
e no § 1o deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
pro rata die
;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 3o Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2o deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

[...]

§ 6o Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a
Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004
, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

[...]

§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.

Sob essa ótica, embora a parte Apelante alegue que o termo de rescisão contratual seja um negócio jurídico perfeito e que deva prevalecer tal como firmado, em razão do que prevê o §13 do art. 67-A da Lei 4.591/1964, é certo que tal dispositivo legal não afasta a devida proteção da relação de consumo, de modo que os dispositivos legais e contratuais elencados pela Apelante devem ser interpretados “
cum grano salis
”.

No caso em apreço, conforme se vê no termo de distrato apresentado no ID. 217593545, ficou definido entre as partes que a incorporadora iria reter o montante R$ 13.377,58 e restituir ao consumidor o valor de R$ 30.099,24, na modalidade “carta de crédito”, que, conforme cláusula 3.2 do acordo, deveria ser utilizada “
exclusivamente para aquisição de imóvel (pagamento parcial) em empreendimentos da Incorporadora, lançado até junho/2020, devendo ser fielmente observado o preço da tabela de venda vigente no momento da compra, não sendo possível fazê-lo através do pagamento em pecúnia
”.

Nessa linha, entendo que, embora deva ser respeitada a autonomia de vontade das partes, acertada foi a sentença que, reconhecendo a legalidade dos valores a serem retidos, determinou a devolução do saldo remanescente ao consumidor. Isso porque o art. 51, IV, do CDC, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, o que, segundo o § 2o, III, do mesmo artigo, são caracterizadas como aquelas que se mostram excessivamente onerosas para o consumidor, como é o caso de impor a devolução de valores na modalidade de carta de crédito com significativas restrições de uso pelo consumidor.

Assim sendo, em que pese a Apelante defenda a validade absoluta do termo de distrato e a manutenção dos direitos e obrigações nele previstos, entendo que tal tese não merece prosperar, ainda mais ao se considerar que a sentença guerreada reconheceu a legalidade dos valores a serem retidos pela incorporadora, alterando quase que somente a forma/modalidade de devolução de valores a ser feita ao consumidor.

De outro lado, também entendo que não deve prosperar os pedidos feitos pela Apelante, de majoração dos valores a serem por ela retidos. Isso porque, a meu ver, tal pleito ofende nitidamente os preceitos do CDC, haja vista que o valor a ser retido foi estabelecido por ela quando da elaboração do termo de distrato.

Desse modo, a sentença recorrida não merece reforma, devendo ser mantida.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

Para os fins do §11o, do artigo 85 do CPC, majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, de modo que, considerando a proporção anteriormente estabelecida, é devido 5% em favor dos advogados da empresa (mantendo-se suspensa a exigibilidade, em razão do benefício da justiça gratuita deferido no primeiro grau para a parte consumidora) e 10% para em favor dos advogados da parte consumidora.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2024