Tribunal: TJMT
Processo: 1027798-96.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2024-11-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA. TUTELA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PREVALÊNCIA DO DIREITO REAL DE GARANTIA DA HIPOTECA. INEXISTÊNCIA DE PERIGO DE DANO CONCRETO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por Leonir Damiani, José Milton Damiani e Carlos Alberto Damiani, objetivando a reforma da decisão que, nos autos de Ação Anulatória de Hipoteca, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão dos efeitos de hipoteca registrada em imóvel adquirido por eles de terceiros. Alegam nulidade da hipoteca com fundamento no art. 1.420 do Código Civil e invocam a Súmula 308 do STJ, defendendo que, embora sem registro formal, seu título de compra e posse lhes confere proteção contra alienações posteriores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se há prevalência do direito real da hipoteca em detrimento do compromisso de compra e venda não registrado; (ii) determinar a existência de perigo de dano concreto que justifique a concessão da tutela de urgência para suspensão dos efeitos da hipoteca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A hipoteca, por constituir direito real de garantia, prevalece sobre o direito pessoal dos agravantes, oriundo do compromisso de compra e venda não registrado, conforme disposto no art. 1.422 do Código Civil. Precedentes reforçam que a hipoteca registrada goza de preferência sobre compromissos de compra e venda sem registro.
A aplicação da Súmula 308 do STJ limita-se aos casos em que a hipoteca seja ineficaz em relação a terceiros que já adquiriram a posse registrada do imóvel, condição que não se aplica aos agravantes pela ausência de registro.
A ausência de providências imediatas por parte dos agravantes desde o conhecimento das hipotecas em 2015 descaracteriza o requisito de perigo de dano concreto e atual, conforme exigido para a tutela de urgência, sendo o risco de expropriação futuro e incerto.
Considerando a prevalência do direito real hipotecário e a ausência de urgência demonstrada, a manutenção da decisão de indeferimento da tutela de urgência é recomendada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A hipoteca registrada, por constituir direito real de garantia, prevalece sobre o compromisso de compra e venda não registrado, nos termos do art. 1.422 do Código Civil.
A ausência de perigo de dano concreto e atual afasta a concessão de tutela de urgência para suspensão dos efeitos da hipoteca.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.420 e 1.422.
Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG, AC no 0012283-19.2012.8.13.0674, Rel. Des. Maria Lúcia Cabral Caruso, j. 09.05.2024;
TJ-MT, AC no 0000840-77.2009.8.11.0045, Rel. Des. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. 28.02.2018;
TJ-MS, AC no 0030751-45.2009.8.12.0001, Rel. Des. Julizar Barbosa Trindade, j. 29.08.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027798-96.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula Hipotecária, Cancelamento de Hipoteca]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUCAS FERREIRA FELIPE - CPF: 367.603.058-33 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO DAMIANI - CPF: 461.890.920-04 (AGRAVANTE), JOSE MILTON DAMIANI - CPF: 373.310.600-82 (AGRAVANTE), LEONIR DAMIANI - CPF: 531.192.741-00 (AGRAVANTE), FELIPE SAMPIERI IGLESIAS - CPF: 379.291.338-00 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO DE ASSOCIADOS DO VALE DO JURUENA - SICREDI UNIVALES MT - CNPJ: 70.431.630/0001-04 (AGRAVADO), PEDRO FRANCISCO SOARES - CPF: 813.952.641-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA. TUTELA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PREVALÊNCIA DO DIREITO REAL DE GARANTIA DA HIPOTECA. INEXISTÊNCIA DE PERIGO DE DANO CONCRETO. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por Leonir Damiani, José Milton Damiani e Carlos Alberto Damiani, objetivando a reforma da decisão que, nos autos de Ação Anulatória de Hipoteca, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão dos efeitos de hipoteca registrada em imóvel adquirido por eles de terceiros. Alegam nulidade da hipoteca com fundamento no art. 1.420 do Código Civil e invocam a Súmula 308 do STJ, defendendo que, embora sem registro formal, seu título de compra e posse lhes confere proteção contra alienações posteriores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se há prevalência do direito real da hipoteca em detrimento do compromisso de compra e venda não registrado; (
ii
) determinar a existência de perigo de dano concreto que justifique a concessão da tutela de urgência para suspensão dos efeitos da hipoteca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A hipoteca, por constituir direito real de garantia, prevalece sobre o direito pessoal dos agravantes, oriundo do compromisso de compra e venda não registrado, conforme disposto no art. 1.422 do Código Civil. Precedentes reforçam que a hipoteca registrada goza de preferência sobre compromissos de compra e venda sem registro.

A aplicação da Súmula 308 do STJ limita-se aos casos em que a hipoteca seja ineficaz em relação a terceiros que já adquiriram a posse registrada do imóvel, condição que não se aplica aos agravantes pela ausência de registro.

A ausência de providências imediatas por parte dos agravantes desde o conhecimento das hipotecas em 2015 descaracteriza o requisito de perigo de dano concreto e atual, conforme exigido para a tutela de urgência, sendo o risco de expropriação futuro e incerto.

Considerando a prevalência do direito real hipotecário e a ausência de urgência demonstrada, a manutenção da decisão de indeferimento da tutela de urgência é recomendada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A hipoteca registrada, por constituir direito real de garantia, prevalece sobre o compromisso de compra e venda não registrado, nos termos do art. 1.422 do Código Civil.

A ausência de perigo de dano concreto e atual afasta a concessão de tutela de urgência para suspensão dos efeitos da hipoteca.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 1.420 e 1.422.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-MG, AC no 0012283-19.2012.8.13.0674, Rel. Des. Maria Lúcia Cabral Caruso, j. 09.05.2024;

TJ-MT, AC no 0000840-77.2009.8.11.0045, Rel. Des.
Cleuci
Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. 28.02.2018;

TJ-MS, AC no 0030751-45.2009.8.12.0001, Rel. Des.
Julizar
Barbosa Trindade, j. 29.08.2019.

R E L A T Ó R I O

Eminente
s
pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
LEONIR DAMIANI, JOSÉ MILTON DAMIANI
e
CARLOS ALBERTO DAMIANI,

com o fito de reformar a decisão que, nos
a
utos da Ação Anulatória de Hipoteca no 1001506-20.2024.8.11.0018, ajuizada em face da
COOPERATIVA DE CRÉDITO DE

LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO VALE DO JURENA – SICREDI UNIVALES MT
., indeferiu o pedido
de tutela de urgência, com que pretendia
m
a suspensão
dos efeitos da hipoteca.

Para tanto,
o
s agravantes sustentam
a nulidade da hipoteca
com base no art. 1.420 do Código Civil, que estabelece que apenas quem possui o direito de alienar pode onerar um bem.

Argumentam que a situação é contemplada pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que declara a ineficácia de hipotecas firmadas em favor de agentes financeiros em relação a terceiros que já haviam adquirido o imóvel por promessa de compra e venda.

Defendem que, embora não formalizado no registro, o título de compra confere a eles proteção contra alienações subsequentes feitas pelos antigos proprietários.

R
elatam que, desde a assinatura do contrato em 2012 e a escritura em 2013, têm a posse do imóvel e fizeram benfeitorias significativas, como a construção de galpões, instalação de armazéns, reforma da casa sede e aquisição de maquinário agrícola, além de outras melhorias necessárias à produção rural.

Aduzem
que a execução das hipotecas e a possibilidade de expropriação iminente representam um risco de dano irreparável, pois
podem perder seu único bem produtivo, que é fundamental para sua
atividade econômica como agricultores.

Buscam a concessão da
tutela de urgência
, para suspender os efeitos da hipoteca.

O pedido liminar recursal foi deferido
(Id.

244135159
).

C
ontraminuta
pelo desprovimento do recurso (Id.

249937696
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Na espécie, as razões recursais demandam a análise da decisão
que

in
deferiu o pedido de tutela de urgência,
com que os autores pretendiam a
suspensão dos efeitos
da hipoteca
do imóvel rural do Lote de Terras Quinhão 8 – Área B, com área total de 584,23
has
(quinhentos e oitenta e quatro hectares e vinte e três ares), situado no Distrito de Catuaí, município de Juara/MT, devidamente registrado no Cartório de 1o Ofício da
Comarca de Juara/MT, sob a matrícula 8.865
.

Os
agravantes
sustentam que,
em 2013, já haviam adquirido o imóvel dos proprietários João e Edna por meio de escritura pública de compra e venda, restando pendente apenas o registro formal da propriedade por motivos de regularização fundiária e georreferenciamento. No entanto, os antigos proprietários, mesmo após a venda, constituíram hipotecas sobre o imóvel, em 2014, junto à Cooperativa de Crédito Sicredi
Univales
, para garantir uma dívida pessoal.

Assim,
invocam o direito de ver reconhecida a nulidade das hipotecas sobre o
imóvel rural em razão de alienação anterior
.

Pois bem.

Na espécie,

não se evidencia, em exame de cognição sumária, própria da espécie, a probabilidade do direito dos agravantes. O principal fundamento para essa conclusão reside no fato de que a hipoteca, por sua natureza de direito real de garantia, possui prevalência sobre o direito pessoal dos agravantes, representado pelo compromisso de compra e venda do imóvel.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - REGISTRO POSTERIOR - NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS GARANTIDOS POR HIPOTECA - IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE - COGNIÇÃO LIMITADA - DIREITO AO DESMEMBRAMENTO DO BEM - INAPLICABILIDADE. 1.
A eficácia perante terceiros do negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel depende de registro no Cartório de Registro de Imóveis. 2. Os embargos de terceiro têm como única finalidade a de evitar ou afastar a constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais possui direito incompatível com o ato constritivo (art. 674 do CPC), de forma que possuem uma cognição restrita, limitada à providência constitutivo-negativa.
3. Não é possível o exame da validade do contrato que originou
o ônus existente sobre o bem no bojo dos embargos de terceiro, devendo eventual irregularidade ser discutida em demanda própria. 4. O art. 1.488 do Código Civil não garante o desmembramento do imóvel dado em garantia hipotecária, mas apenas prevê a possibilidade de divisão da garantia em caso de loteamento.
(TJ-MG - Apelação Cível: 0012283-19.2012.8.13.0674 1.0000.24.042914-2/001, Relator: Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso, Data de Julgamento: 09/05/2024, 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/05/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – BEM GRAVADO COM DIREITO REAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO – HIPOTECA POSTERIOR REGISTRADA - PREVALÊNCIA DO DIREITO REAL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.422 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO PROVIDO.
A hipoteca, por constituir direito real de garantia tem prevalência sobre o direito pessoal representado pelo compromisso de compra e venda de imóvel, sendo inaplicável na espécie a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça.
(TJ-MT - Apelação: 0000840-77.2009.8.11.0045, Relator: CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 28/02/2018, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 08/03/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO –
COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO
– HIPOTECA POSTERIOR – PREVALÊNCIA DO DIREITO REAL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.422 DO CÓDIGO CIVIL – DIREITO DE RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS – INOPONÍVEL AO TITULAR DA GARANTIA REAL – RECURSO NÃO PROVIDO.
A hipoteca, direito real de garantia, tem prevalência sobre o direito pessoal representado pelo compromisso de compra e venda de imóvel, sendo inaplicável na espécie a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, a qual apenas garante a defesa da posse sem registro.
A indenização por benfeitorias realizadas por terceiro de boa-fé não é oponível ao titular da garantia real, sob pena de retirar a eficácia do instituto. A fixação da verba honorária não pode ser elevada de modo a sacrificar o devedor e nem módica que possa aviltar a remuneração do profissional pelo trabalho desenvolvido.
(TJ-MS - Apelação Cível: 0030751-45.2009.8.12.0001 Campo Grande, Relator: Des.
Julizar
Barbosa Trindade, Data de Julgamento: 29/08/2019, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 02/09/2019)

Ademais,
o
perigo de dano
também
não se encontra preenchido. Conforme
bem
apontado pelo juízo de origem, os
agravantes tinham conhecimento das hipotecas desde 2015 e não tomaram providências imediatas para a impugnação.

A alegação de risco iminente de expropriação, que se constitui em ato futuro e incerto, não caracteriza o perigo de dano concreto e atual exigido para a concessão da tutela de urgência.

Desse modo, considerando a situação exposta, convém manter a decisão de base
, que indeferiu a tutela de urgência.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2024