Tribunal: TJMT
Processo: 1000364-87.2021.8.11.0049
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-16
Data de publicação: 2024-04-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE HIPOTECA E CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DA GARANTIA REAL NO REGISTRO IMOBILIARIO – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – DIREITO OBRIGACIONAL – IMOVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECARIA – ANUENCIA DA PROPRIETARIA REGISTRAL – DIREITO REAL – ARTIGOS 1.245 E 1.227 DO CÓDIGO CIVIL – AUSENCIA DE MÁ FÉ DO BANCO – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. É cediço que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não houver tal registro, aquele que figura na matrícula do imóvel como seu proprietário continuará a ser considerado seu dono, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 2. O art. 1.227 do CPC estabelece que “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código” ainda que sejam posteriores à lavratura da escritura pública de doação, uma vez que esta, sem o devido registro, assegura apenas direito de natureza obrigacional, inexistindo, ademais, evidências de atuação dolosa ou de má-fé do Banco, uma vez que aceitou garantia hipotecária oferecida pela pessoa que figurava como proprietária do imóvel em sua matrícula.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000364-87.2021.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cancelamento de Hipoteca]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ADRIANA DE PADUA MENDONCA - CPF: 080.745.976-36 (APELANTE), JULIO ZANARDI NETO - CPF: 009.349.521-83 (ADVOGADO), JOSE CARLOS FERREIRA NETO - CPF: 317.442.388-04 (ADVOGADO), LUNNA FARIA MENDONCA - CPF: 024.155.361-05 (APELANTE), RUBENS FARIA MENDONCA - CPF: 024.155.351-25 (APELANTE), VIVIAN MARIA DE PADUA MENDONCA - CPF: 061.914.816-08 (APELADO), RICARDO CESAR DOSSO - CPF: 250.186.268-60 (ADVOGADO), MURILO THOMAS AIRES - CPF: 411.060.688-82 (ADVOGADO), ANDREIA DE PADUA MENDONCA RIBEIRO - CPF: 080.746.686-73 (APELADO), BANCO DA AMAZONIA SA - CNPJ: 04.902.979/0067-70 (APELADO), ELISANGELA HASSE - CPF: 808.252.141-49 (ADVOGADO), JOAO PEDRO DE DEUS NETO - CPF: 113.451.952-49 (ADVOGADO), ELOI CONTINI - CPF: 344.409.760-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE HIPOTECA E CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DA GARANTIA REAL NO REGISTRO IMOBILIARIO – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – DIREITO OBRIGACIONAL – IMOVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECARIA – ANUENCIA DA PROPRIETARIA REGISTRAL – DIREITO REAL – ARTIGOS 1.245 E 1.227 DO CÓDIGO CIVIL – AUSENCIA DE MÁ FÉ DO BANCO – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. É cediço que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não houver tal registro, aquele que figura na matrícula do imóvel como seu proprietário continuará a ser considerado seu dono, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 2.

O art. 1.227 do CPC estabelece que “
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”
ainda que sejam posteriores à lavratura da escritura pública de doação, uma vez que esta, sem o devido registro, assegura apenas direito de natureza obrigacional, inexistindo, ademais, evidências de atuação dolosa ou de má-fé do Banco, uma vez que aceitou garantia hipotecária oferecida pela pessoa que figurava como proprietária do imóvel em sua matrícula.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ADRIANA DE PADUA MENDONCA, LUNNA FARIA MENDONCA e RUBENS FARIA MENDONCA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara da Comarca de Vila Rica/MT, que nos autos da ação de “
Anulação de Hipoteca e Cancelamento da Averbação da Garantia Real no Registro Imobiliário”
(Proc. no 1000364-87.2021.8.11.0049) ajuizada pelos apelantes contra VIVIAN MARIA DE PADUA MENDONCA, ANDREIA DE PADUA MENDONCA RIBEIRO e

BANCO DA AMAZONIA SA, julgou improcedentes os pedidos formulados pelos apelantes, por concluir que
“eventual regularização da propriedade deve ocorrer por meio de registro da escritura de doação na matrícula do imóvel, mediante a qualificação registral do título, asseguradas as preferências já registradas na matrícula (...) diante da inexistência de registro da escritura pública de doação na matrícula do imóvel, deve prevalecer as garantias reais registradas em momento anterior”
; a r. sentença condenou os autores/apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. no 196351196).

Os autores/apelantes afirmam que
“as provas apresentadas nos autos deixaram claras tanto a aquisição do imóvel por Maria Lúcia Mendonça através da escritura lavrada em 30 de abril de 2004, e anotada na R-04 em 06 de julho de 2011, como a doação do imóvel (a eles) e às apeladas Vivian e Andréia pela escritura lavrada em 31 de março de 2009, sobre a qual se busca a retificação do registro”
e que
“uma vez comprovada a declaração de vontade, a análise dos autos permite a constatação de que é devida a retificação do registro imobiliário para que conste a escritura de doação”
.

Asseveram que “
não se discute a eficácia da hipoteca, mas em relação tão somente às devedoras apeladas, de modo que não atinja o direito de outro donatário de boa-fé, que recebeu o imóvel livre de quaisquer ônus em data anterior à constituição da garantia e não pode suportar o risco do contrato celebrado entre instituição financeira e devedores”
defendem que
“embora a doação não tenha sido levada à registro no cartório imobiliário, a escritura que a formaliza é datada de março de 2009 enquanto a primeira operação garantida por imóvel - ou quinhões - alheio aconteceu em dezembro de 2013”.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, julgando procedente o pedido, afim de determinar
“a desconstituição da hipoteca gravada (em seus) quinhões do imóvel em referência, com a devida retificação do registro imobiliário”
(
Cf. Id. no 196351199).

Os Réus/apelados apresentaram contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 196351653 e 196351654).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou improcedentes os pedidos sob os seguintes fundamentos:

“
Observa-se que o imóvel foi registrado em nome da doadora Maria Lúcia Mendonça no dia 06.07.2011, conforme R-04-4.886 (id. 49924815 - Pág 33).

A escritura pública de doação em favor dos donatários, porém, não foi registrada na matrícula do imóvel.

Assim, os R-06 (19.12.2013) e R-21 (10.07.2016), consubstanciados nas garantias hipotecárias concedidas em favor do Banco da Amazônia, devem prevalecer.

A despeito do condomínio formado entre as partes, a ciência do negócio jurídico de doação não pode ser exigida do Banco da Amazônia, tendo em vista que a proprietária registrada na matrícula apresentou anuência expressa para formalização da garantia.

Prevalece o registro público anotado na matrícula do imóvel, devendo os autores se voltarem contra os demais donatários a título de perdas e danos.

E essa conclusão encontra fundamento na razão de existência do registro imobiliário, a fim de conferir segurança jurídica aos negócios firmados.

É sabido que, segundo o princípio da anterioridade do registro, os direitos reais imobiliários só se constituem, transmitem ou extinguem com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo as exceções legais. Pode ser resumido pela máxima: “quem não registra não é dono” ou “quem não registra não tem direito real sobre o imóvel”. Este princípio pode ser visto nos artigos 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245, § 1o, do CC.

Ainda, à luz do princípio da prioridade registral, o título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição. É um princípio que afasta a contradição entre títulos, que pode ser resumido no seguinte brocardo: “prior in tempore, portior in iure”. Está estampado nos arts. 182, 186, 189, 190, 191 e 205 da LRP.

Com efeito, diante da inexistência de registro da escritura pública de doação na matrícula do imóvel, deve prevalecer as garantias reais registradas em momento anterior pelo Banco da Amazônia.

E o STJ possui entendimento sólido, no sentido que deve prevalecer o registro público que consta da matrícula do imóvel:

RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. GARANTIA REAL EM CÉDULA DE CRÉDITO COMERCIAL EMITIDA POR SOCIEDADE EMPRESÁRIA DOS PROPRIETÁRIOS. OPONIBILIDADE DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. INVIABILIDADE. DOAÇÃO DE IMÓVEL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. NECESSIDADE. HIPOTECA. FUNÇÃO DE GARANTIR A DÍVIDA. ATRIBUTO. SEQUELA. ANTERIOR DOAÇÃO DO BEM HIPOTECADO EM PARTILHA DE BENS, SEM AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO CREDOR COM GARANTIA REAL. 1. Os proprietários do bem - genitores dos autores da ação - deram aval em cédula de crédito comercial emitida por sociedade empresária de que são sócios, o que atrai a incidência do art. 3o, V, da Lei n. 8.009/1990, que estabelece que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível para a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. 2. Enquanto a relação obrigacional tem por objeto comportamento consistente na entrega da prestação, o direito real de propriedade que recai sobre bem imóvel poderá formar-se pelo registro do título translativo no cartório de imóveis, tendo como objeto a própria coisa. Há um discrime entre os momentos do nascimento das obrigações de dar e sua fase de adimplemento, ou de direito das coisas, exigindo-se providência suplementar, antes da qual o adquirente é mero credor do alienante. 3. A doutrina especializada realça que a publicidade do registro cartorário visa dar efetividade à confiança e à segurança jurídica, induzindo a circulação de riqueza, fluidez ao crédito e ao comércio, por meio da informação que fornece aos terceiros de boa-fé a respeito dos direitos relacionados com o bem que se registra, em especial quando não possuem manifestação possessória, a exemplo das hipotecas e dos ônus relativos aos imóveis. 4. A hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o devedor permanece com o domínio e a posse. Mas, em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o credor tem a faculdade de promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do crédito, com preferência. Com efeito, o art. 1.419 do CC estabelece que, nas dívidas garantidas por hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. 5. Pela característica de sequela, assegura-se ao titular do direito real perseguir a coisa em poder de quem esteja, sendo indiferente qualquer ato translativo da propriedade. A proibição de alienação do imóvel hipotecado é nula, conforme o art. 1.475 do CC, justamente porque o credor hipotecário, titular da garantia real, possui a faculdade de perseguir o bem, penhorá-lo, aliená-lo judicialmente, sem que o novo titular da propriedade oponha óbice algum a sua pretensão. 6. A doação efetuada, em partilha decorrente de separação judicial, pelos genitores dos autores antes mesmo de o imóvel ser hipotecado, por não ter sido registrada no cartório de registro de imóveis, gera efeitos obrigacionais apenas para os alienantes (doadores) e para os donatários, de modo que não torna ineficaz nem inválida a hipoteca dada a terceiro de boa-fé pelos efetivos proprietários. 7. Recurso especial não provido (STJ - REsp: 1358062 DF 2012/0262069-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 15/08/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/09/2019).

Nesse aspecto, à luz dos princípios da LRP, afiguram-se legítimas as garantias registradas no bojo da matrícula do imóvel pelo Banco da Amazônia.

Ademais, a pretensão de alteração do registro de propriedade também é improcedente. Eventual regularização da propriedade deve ocorrer por meio de registro da escritura de doação na matrícula do imóvel, mediante a qualificação registral do título, asseguradas as preferências já registradas na matrícula.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Fica expressamente revogada a medida liminar outrora deferida nos autos (id. 49924815 - Pág. 45)”

A análise detida dos elementos constantes dos autos, todavia, revela que a pretensão recursal não encontra amparo.

Os autores/apelantes afirmam que, a Sra. Maria Lúcia Mendonça, então proprietária do lote rural, denominado
“Fazenda Irapuru”,
com área de 1.869,1469 hectares, situado no município de Santa Terezinha, Comarca de Vila Rica, Mato Grosso, na data de 31/03/2009 outorgou em benefício deles e das apeladas Vivian e Andreia, Escritura Pública de Doação (cf. Id. no 196351183 – págs. 28 à 30), sem que os donatários, todavia, mesmo após anos da lavratura do ato jurídico gratuito, houvessem promovido seu registro na matricula do imóvel.

O referido imóvel foi dado em garantias hipotecarias, por Vivian Maria de Pádua Mendonça e Andreia de Pádua Mendonça, tendo Maria Lucia Mendonça como interveniente hipotecante (R-06 a R-21 – cf. Id. no 196351183 – págs. 31 à 43) em favor do Banco da Amazônia S.A, com a constituição da primeira hipoteca cedular sobre o imóvel em 17/12/2013.

Feito esse breve escorço, sabe-se que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não houver tal registro, aquele que figura na matrícula do imóvel como seu proprietário continuará a ser considerado seu dono, nos termos do art. 1.245 do Código Civil,
in verbis
:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1

Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
”

Nesse mesmo sentido, o art. 1.227 do mencionado diploma legal estabelece que “
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a1.247), salvo os casos expressos neste Código
”.

Nesse descortino, levando-se em conta que “
O registro imobiliário, que se situa no plano da eficácia do contrato, é que gera a aquisição da propriedade imobiliária imóvel, e deve ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação da coisa ”
(TARTUCE, Flávio.
“Manual de Direito Civil”
, volume único, 4a ed, 2014, Editora Método, p. 953), descabe cogitar que a escritura pública de doação, por si só, tenha o condão de tornar insubsistentes as hipotecas gravadas sobre o imóvel, uma vez que, sem o devido registro, o documento assegura direito de natureza apenas pessoal, e não real, sobre o bem.

Destarte, de acordo com os dispositivos legais que regem a matéria, bem como os documentos acostados aos autos, a transmissão da propriedade somente ocorreria com o registro do título que lhe deu causa no Registro de Imóveis, podendo se concluir, nesse sentido, que, não realizado o registro, a doadora (Maria Lucia Mendonça) permaneceu na condição de proprietária do imóvel rural em questão, tendo o Banco/apelado apenas aceito como garantia hipotecaria imóvel oferecido pela pessoa que figurava como proprietária do bem no Registro de Imóveis.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2024