Tribunal: TJMT
Processo: 1043282-04.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-06
Data de publicação: 2024-02-08

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – PROVA DESNECESSÁRIA À VERIFICAÇÃO DA CAUSA DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – PRELIMINAR REJEITADA – CONDENAÇÃO SOLIDIÁRIA DA IMOBILIÁRIA AO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS – CONTRATO DE RESPONSABILIDADE E GARANTIA EXISTENTE – SENTENÇA QUE AFASTOU TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – CORREÇÃO - ARRAS – COMPENSAÇÃO DE VALORES – MEDIDA ACERTADA NO CASO CONCRETO – CONTRATO QUE NÃO PREVÊ ARRAS PENITENCIAIS – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL NO SENTIDO DE AUSÊNCIA DE CULPA, NO CASO DE FINANCIAMENTO NÃO APROVADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDOS.
Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias, não havendo que falar em cerceamento de defesa pela não realização da prova, quando já devidamente instruído o feito.
A rescisão motivada pelo comprador só importa em perdas das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais; além de não ser o caso, existe cláusula penal que desobriga em caso de desfazimento do negócio, pela não concretização do financiamento do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043282-04.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Prestação de Serviços, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JAMIR REIS LIMA - CPF: 622.135.201-00 (APELADO), MARILZA DE CASTRO BRANCO - CPF: 432.946.421-72 (ADVOGADO), AUDRIA LUCIA BATISTA MISERENDINO - CPF: 266.293.468-90 (ADVOGADO), GILIASTH DA CUNHA NAPONOCENO DOS SANTOS - CPF: 000.728.361-05 (APELANTE), BRAGA VINICIUS PEREIRA DO NASCIMENTO - CPF: 027.244.331-06 (ADVOGADO), GILVONETH DA CUNHA NAPONOCENO - CPF: 570.909.981-34 (APELANTE), BURITI COMERCIO REPRESENTACOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 02.630.673/0001-50 (APELANTE), REGIANE ALVES DA CUNHA - CPF: 780.071.271-00 (ADVOGADO), BURITI COMERCIO REPRESENTACOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 02.630.673/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), AUDRIA LUCIA BATISTA MISERENDINO - CPF: 266.293.468-90 (ADVOGADO), JAMIR REIS LIMA - CPF: 622.135.201-00 (APELANTE), BRAGA VINICIUS PEREIRA DO NASCIMENTO - CPF: 027.244.331-06 (ADVOGADO), GILIASTH DA CUNHA NAPONOCENO DOS SANTOS - CPF: 000.728.361-05 (APELADO), GILVONETH DA CUNHA NAPONOCENO - CPF: 570.909.981-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU AO RECURSO INTERPOSTO POR JAMIR REIS LIMA, e DESPROVEU o recurso movido pelos réus.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – PROVA DESNECESSÁRIA À VERIFICAÇÃO DA CAUSA DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – PRELIMINAR REJEITADA – CONDENAÇÃO SOLIDIÁRIA DA IMOBILIÁRIA AO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS – CONTRATO DE RESPONSABILIDADE E GARANTIA EXISTENTE – SENTENÇA QUE AFASTOU TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – CORREÇÃO - ARRAS – COMPENSAÇÃO DE VALORES – MEDIDA ACERTADA NO CASO CONCRETO – CONTRATO QUE NÃO PREVÊ ARRAS PENITENCIAIS – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL NO SENTIDO DE AUSÊNCIA DE CULPA, NO CASO DE FINANCIAMENTO NÃO APROVADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDOS.

Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias, não havendo que falar em cerceamento de defesa pela não realização da prova, quando já devidamente instruído o feito.

A rescisão motivada pelo comprador só importa em perdas das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais; além de não ser o caso, existe cláusula penal que desobriga em caso de desfazimento do negócio, pela não concretização do financiamento do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelação cível interposto por
GILLIASTH DA CUNHA NAPOCENO DOS SANTOS e GILVANETH DA CUNHA NAPOCENO
contra sentença proferida nos autos da Ação Despejo c/c Resolução de Contrato de Administração de Imóvel c/c Indenização por Danos Morais c/c pedido de tutela provisória de urgência ajuizada por
JAMIR REIS LIMA,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação para condenar os réus ao pagamento dos alugueis inadimplidos a partir de julho de 2.016, até a desocupação do imóvel, ocorrida em maio/2.020, corrigidos pelo IPCA a partir de cada vencimento e acrescido de juros de mora de 1% ao

mês a partir da citação.

Dos valores devidos deverá ser descontado o montante pago como sinal/entrada no contrato de compra e venda frustrado no valor de R$ 9.000,00.

Foram condenados ainda ao ônus sucumbencial em sua integralidade, fixando honorários no percentual de 10% sobre o valor da condenação apurado em liquidação de sentença.

Ainda,
“Tendo em vista que a conclusão do contrato de compra e venda não se efetivou diante da impossibilidade de obter financiamento, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos contidos na reconvenção, formulado por Gilliasth da Cunha Napoceno dos Santos em desfavor de Jamir Reis Lima que visava o recebimento da multa pelo descumprimento contratual. Condeno o reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, este fixo em 10% sobre o valor da causa da reconvenção, nos moldes do artigo 85, § 2o c/c § 6o, do Novo Código de Processo Civil.”.

Quanto aos primeiros apelantes,
GILLIASTH DA CUNHA NAPOCENO DOS SANTOS e GILVANETH DA CUNHA NAPOCENO
preliminarmente, invocam o cerceamento de defesa, ao argumento de que pleiteou pela produção de prova testemunhal, com o objetivo de comprovar que a compra e venda da casa não se realizou por culpa exclusiva do apelado, que aumentou o valor após a assinatura do contrato. Nestes termos, requer a anulação da sentença, com oportunização da fase instrutória.

No mérito defendem ausência de provas de descumprimento contratual por parte deles.

Aduzem que outro réu também afirma que a venda não foi concluída por conta do aumento de preço por parte do apelado, em face do asfalto na rua do imóvel e a consequente valorização imobiliária.

Ao final ponderam que quem descumpriu o contrato foi o vendedor e não o apelante, portanto, ele é quem deve pagar a multa contratual.

Os apelantes alegam ainda má-fé do apelado, que altera a verdade fática para se enriquecer ilicitamente, eis que quem descumpriu o contrato foi ele, que aumentou o preço de venda após ter assinado o contrato de promessa de compra e venda, o que é confirmado pela Imobiliária-Ré.

Ao final, no mérito, requer seja julgado improcedente os pedidos deduzidos na inicial e condenado o apelado em litigância de má-fé, bem como, honorários advocatícios, no percentual de 20% sobre o valor causa.

Contrarrazões (id. 183224761) pelo desprovimento e majoração dos honorários advocatícios.

Já a segunda apelação, interposta pelo autor,
JAMIR REIS LIMA
, requer a inclusão da 3a apelada na condenação. Explica que no momento da condenação, não constou na sentença a condenação da Imobiliária, haja vista tratar-se de responsabilidade solidária.

Ainda, quanto a omissão na sentença, aduz que faltou determinar a aplicação de multa após o 5o. dia de atraso no pagamento do aluguel no importe de 10% sobre o valor, além dos juros de mora constante no parágrafo primeiro, além do pagamento de IPTU, devidamente corrigidos.

Adiante, defende a impossibilidade de compensação de valores pagos a título de sinal, pois, o contrato não se concretizou em face da impossibilidade de financiamento pela restrição em nome do cônjuge, em infringência a cláusula 9o; ou seja, descumpriu a exigência de manter o nome sem restrição.

Nesse cenário requer seja os apelados condenados ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 11a por infração a cláusula 9a. 2.1., do contrato.

Quanto aos danos morais, argumenta que foi prejudicado, humilhado, teve despesas não previstas, precisou comparecer a Delegacia para registrar boletim de ocorrências e teve a casa destruída pelo apelado; ainda, teve a residência invadida, após o abandono pelos apelados.

Ao final resume os pedidos da seguinte forma:

“Diante de todo o exposto, requer seja o presente recurso CONHECIDO E PROVIDO para que as omissões e equívocos proferidos na sentença sejam sanados, a fim de que a 3a apelada seja incluída na condenação solidariamente com os 1o e 2o apelados; Para que seja aplicada a multa de 10% (dez por cento) e juros constantes da cláusula segunda parágrafo primeiro do contrato locatício; para que não seja descontado o valor dado como sinal no contrato de compra e venda, vez que a finalização do contrato de venda e compra do imóvel não se efetivou pelo descumprimento do pretenso comprador, 1o apelado, que estava com nome restrito causando impossibilidade de obter financiamento e pela negligência da 3a apelada, que não verificou antecipadamente o cadastro do promitente comprador que deram causa a resolução do contrato;

a aplicação da multa penal contratual aos apelados por infração a cláusula 9a, 2.1 do contrato de compra e venda;

Que seja reconhecido o dano moral sofrido pelo apelante condenando os apelados a reparação do dano moral que o apelante sofrera por atitude constrangedora e humilhante provocadas pelos apelantes que lhe negaram o direito de usufruir do seu bem imóvel injustificadamente, sendo obrigado a passar por situações vexatórias e constrangedoras, precisando inclusive comparecer a uma delegacia para conseguir entrar no imóvel de sua propriedade.

O reconhecimento da sucumbência dos apelados. ”.

Sem contrarrazões, apesar da intimação de id. 183224760.

A Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho se deu por impedida para atuar no processo e os autos foram a mim redistribuídos, por sorteio.

Há pedido de justiça gratuita solicitado pelos réus/apelantes pendente de apreciação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recursos de apelação cível interposto por
GILLIASTH DA CUNHA NAPOCENO DOS SANTOS, GILVANETH DA CUNHA NAPOCENO e GILMAR REIS LIMA
contra sentença proferida nos autos da Ação Despejo cc Resolução de Contrato de Administração de Imóvel c.c indenização por danos morais c.c pedido de tutela provisória de urgência ajuizada por
JAMIR REIS LIMA,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação para condenar os réus ao pagamento dos alugueis não pagos a partir de julho de 2.016 até a desocupação do imóvel, ocorrida em maio/2.020, corrigidos pelo IPCA a partir de cada vencimento e acrescido de juros de mora de 1% ao

mês a partir da citação.

Inicialmente, pelos documentos existentes, matéria envolvida nos autos e do recibo de imposto juntado, que inclusive se verifica que residem em região simples da Capital, estou convencido da hipossuficiência atual dos apelantes, para fins de preparo da apelação.
Defiro, portanto, a justiça gratuita aos apelantes relativamente a apelação.

Seguindo,
rejeito a preliminar de cerceamento de defesa
suscitada pela
GILLIASTH DA CUNHA NAPOCENO DOS SANTOS e GILVANETH DA CUNHA NAPOCENO.

Isso porque, não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, julga antecipadamente o feito, desacolhendo pedido de produção de prova testemunhal.

Ora, cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.

No caso, o magistrado considerou devidamente instruído o processo e apto para prolação de sentença.

Além disso, o pedido de inquirição de testemunha foi extremamente genérico e, embora nas razões recursais tenha justificativo que tinham o objetivo de comprovar que a compra não se realizou por culpa exclusiva do apelado, que aumentou o valor da casa após a assinatura do contrato, o fato é que as mensagens trocadas por via aplicativo de conversa, que não foram impugnadas, ao contrário, utilizada também em suas petições, dão conta de que a primeira tentativa de financiamento não ocorreu em face da restrições em nome do cônjuge e, posteriormente, em nome de terceiro, se logrou êxito apenas na metade do valor, o que nada tem a ver com eventual aumento de valor.

Aliás, a questão do aumento de valor do imóvel não foi comprovada por qualquer documento ou conversa, nem mesmo pela documentação junto ao agente bancário, demonstrando qual valor pretendido no financiamento e que porventura tenha sido alterado; ou seja, baseia-se apenas por uma simples menção inserida na contestação da Imobiliária, da qual os apelantes, a partir de então, tentam utilizar como uma saída, para tentar emplacar a tese de desfazimento do negócio, por parte do autor.

Aproveitando o gancho, e já adentrando ao mérito da apelação dos réus, que versa a respeito da tese de ausência de prova do descumprimento do contrato por parte deles, não merece guarida.

Ocorre que as conversas juntadas, por via aplicativo de conversa, de id’s. 183222479 e 183222480 comprovam que aos 22/11/2.018 o autor foi informado de restrição em nome do cônjuge e impossibilidade de financiamento; aos 07/12/2.018 foi informado a tentativa de financiamento em nome do filho dos réus; posteriormente, em 10/01/2.019 foi informado o nome de outra pessoa para financiamento: Emilly Esthefny Braga da Cunha dos Santos; todavia, aos 25/01/2.019, lhe foi informado que somente metade do valor. Acrescento ainda que, aos 10/05/2.019, o autor informa da espera de mais de 3 meses para solução.

Como se vê é incontroverso que os apelados não conseguiram o financiamento do imóvel, conforme pretendiam.

Assim, ainda que se considerasse como legítima a tese do aumento do valor do imóvel, apenas a título argumentativo, o que se verifica é que, no máximo, se logrou êxito em metade do financiamento.

Não há falar em litigância de má-fé pelo autor/apelado.

Adiante, quanto ao recurso movido por Jamir Reis Lima, os pontos são os seguintes:

i)

Sanadas as omissões, a fim de que a 3a apelada seja incluída na condenação solidariamente com os 1o e 2o apelados;

ii)

Multa por atraso após 5o dia e pagamento do IPTU.

iii)

Para que seja aplicada a multa de 10% (dez por cento) e juros constantes da cláusula segunda parágrafo primeiro do contrato locatício;

iv)

Impossibilidade de compensação de valores;

v)

Aplicação da multa penal contratual aos apelados por infração a cláusula 9a, 2.1 do contrato de compra e venda; e

vi)

Danos Morais.

No que tange ao primeiro item, da condenação solidária da Imobiliária, verifico que, relativamente a ela o autor/apelante requereu sua condenação, em reparar os danos e prejuízos causados.

Na sentença foi afastada a tese de ilegitimidade ativa da Imobiliária, por entender que os contratos existentes nos autos amparam as pretensões autorais, inclusive o magistrado “a quo” não autorizou a devolução de valores referentes a honorários profissionais.

De fato, o contrato existe nos autos é de garantia de pagamento de aluguel, somente ficando desobrigada a Imobiliária em caso de desapropriação, interdição, venda ou penhora, arresto ou sequestro do imóvel, calamidade pública e guarda, ajuizamento de ação ou qualquer motivo o contratante der causa, nos termos da clausula nona; não inserindo o caso em nenhuma das possibilidades.

Nesse cenário, a condenação solidária da Imobiliária está incluída no dispositivo sentencial referente aos alugueis inadimplidos.

Todavia, relativamente a aplicação de multa por atraso após o 5o.dia e pagamento do IPTU, estes não foram objeto de pedido na inicial, o que configura inovação recursal, o que não é admitido. Rejeito, portanto, os pedidos.

Adiante, no que tange a impossibilidade de compensação de valores, a sentença assim dispôs:

“Entretanto, como a promessa de compra e venda não se finalizou, os valores recebidos como sinal pelo autor – R$ 9.000,00 - deverão ser abatidos do aluguel devido. ”.

O contrato existente entre as partes, nada prevê especificamente quanto a retenção do sinal; além disso, a compreensão global do contrato indica que as partes tinham consciência que, não havendo aprovação do financiamento ou o imóvel não servindo de garantia fiduciária, não haveriam sanções a serem aplicadas.

Tanto é que a cláusula penal é expressa nesse sentido:

“Cláusula 11a – Cláusula Penal

1)

Será devida pela parte que infringir qualquer das obrigações estabelecidas neste contrato multa de 10% (dez por cento) sobre o preço do contrato a ser pago à parte inocente, sem prejuízo de perdas e danos
SALVO
se o crédito pleiteado pelo cliente junto ao agente financeiro não for aprovado e/ou o imóvel não servir de Garantia Fiduciária. ”.
(destaquei)

Não se pode perder de vista ainda que se o contrato previa cláusula penal, que acabou não sendo aplicável pela condição do financiamento, não pode agora o autor tentar a retenção das arras, pois, além de assim não prever o contrato, também esbarraria na mesma condição – crédito não aprovado pelo agente financeiro.

Acertada, dessa forma, a sentença que determinou a compensação de valores.

No que tange ao pedido de aplicação da multa da cláusula 11o, ou seja, 10% sobre o preço do contrato, além de tratar de inovação recursal é certo que, pela fundamentação alhures, não cabe sua aplicação, pois, trata-se de crédito não aprovado pelo agente financeiro que acabou por inviabilizar a concretização do negócio.

Por fim, a sentença também se mantém quanto a inexistência de danos morais, pois que, além do mero descumprimento do contratual, pelas conversas via aplicativo, depreende-se que a espera do autor/apelante pela formalização do empréstimo, girou em torno de 3 meses, o que não se considera um prazo exagerado para fins de danos extrapatrimoniais.

Ante todo exposto, na parte que conheço,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR JAMIR REIS LIMA,
apenas para sanar a omissão contida na sentença, para incluir a Imobiliária, ao pagamento da condenação a título de alugueis inadimplidos, tendo em vista a responsabilidade solidária. No que tange ao recurso movido pelos réus,
NEGO PROVIMENTO.

Para os fins do §11o., do artigo 85 do CPC, majoro em 1% os honorários advocatícios, tanto na ação, quanto na reconvenção, em favor do patrono do autor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/02/2024