Tribunal: TJMT
Processo: 1000445-51.2020.8.11.0023
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-07
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SENTENÇA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. TERCEIRA ADQUIRENTE DA MESMA CADEIRA DE COMPRADORES. DEVER DE RESTITUIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
“O fato de o primeiro compromissário comprador ter revendido o imóvel a terceiro (ora Embargante) não altera o direito do vendedor originário de reaver o seu imóvel – A posse retorna naturalmente ao titular originário do bem em face de quem quer que esteja ocupando o bem, por consequência da rescisão contratual originária – Embargante que não tomou as devidas cautelas no momento da aquisição do imóvel - Eventuais prejuízos devem ser buscados por via própria, em face daqueles com quem contratou” (TJ-SP - AC: 10051181520148260271 SP 1005118-15.2014.8.26.0271, Relator: Denise Andréa Martins Retamero, Data de Julgamento: 25/06/2020, 24a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2020).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000445-51.2020.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Efeitos, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DIVINA KLEA PEREIRA DE LUCENA BRAGA - CPF: 886.031.051-20 (APELANTE), IRINEU PAIANO FILHO - CPF: 058.878.698-52 (ADVOGADO), AILTON DE ARAUJO - CPF: 951.595.331-68 (APELADO), FRANCIS VINICIUS OLIVEIRA DUARTE - CPF: 019.378.401-74 (ADVOGADO), ADAO CARDOSO MACIEL - CPF: 317.946.371-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SENTENÇA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. TERCEIRA ADQUIRENTE DA MESMA CADEIRA DE COMPRADORES. DEVER DE RESTITUIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

“O fato de o primeiro compromissário comprador ter revendido o imóvel a terceiro (ora Embargante) não altera o direito do vendedor originário de reaver o seu imóvel – A posse retorna naturalmente ao titular originário do bem em face de quem quer que esteja ocupando o bem, por consequência da rescisão contratual originária – Embargante que não tomou as devidas cautelas no momento da aquisição do imóvel - Eventuais prejuízos devem ser buscados por via própria, em face daqueles com quem contratou”
(TJ-SP - AC: 10051181520148260271 SP 1005118-15.2014.8.26.0271, Relator: Denise Andréa Martins Retamero, Data de Julgamento: 25/06/2020, 24a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2020).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1000445-51.2020.8.11.0023

APELANTE: DIVINA KLEA PEREIRA DE LUCENA BRAGA

APELADO: AILTON DE ARAÚJO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
DIVINA KLEA PEREIRA DE LUCENA BRAGA
contra sentença em Ação de Embargos de Terceiro no 1000445-51.2020.8.11.0023 - da 2a Vara Cível da Comarca de Peixoto de Azevedo
/MT, ajuizada contra
AILTON DE ARAÚJO,
em que se julgou improcedente o pedido (id. 208218171).

A parte apelante afirma que “
resta evidente o erro de julgamento do nobre Magistrado a quo, ante equívoco quanto à apreciação da demanda, errou na interpretação da lei, visto que não adequou os fatos ao plano abstrato da norma, que no caso da demanda o objeto é a posse, nada tem a ver com propriedade, essa alheia aos autos, pois, de domínio público (INCRA), de modo que não caberia ao juízo a quo deliberar a respeito, sendo tal questão atinente a seara administrativa do INCRA e não ao Judiciário
”.

Declara que “
a matéria (propriedade) não faz parte do pedido, razão pela qual, qualquer apreciação da regularidade do negócio com base na propriedade constitui violação ao princípio da Congruência, Adstrição ou da Correlação, segundo o qual a decisão judicial fica limitada ao pedido formulado pela parte autora, de modo que o julgador que decide fora dos limites da lide incorre em julgamento extra, citra ou ultra petita (CPC, art. 492). Justamente é o caso da r. decisão, que aborda o tema para a fundamentação e que serve de base para o julgado
”.

Expõe que “
por mais que se leia e releia o contrato do recorrido e ADÃO, mencionado na r. decisão, não se vê de suas cláusulas, observação de restrição a venda da posse, uma vez que o constante da cláusula “2”, sob o título “OBS” ́, débito do “Pronaf”, não é causa impeditiva de alienação da posse, vez que não há cláusula expressa em contrário
”.

Aduz que “
Não se pode perder de vista que a propriedade, o domínio sobre o imóvel em questão, é da União/INCRA, desde sempre. E mais, para julgar o recorrido como “proprietário”, haveria o MM juiz de atentar para existência do título de domínio que inexiste nos autos
”.

Sustenta que “
não consta o nome do recorrido no Sistema de Informações de Projetos de Reforma Agrária (SIPRA), sistema informatizado que tem como objetivo tratar, sistematizar e recuperar dados sobre os Projetos de Reforma Agrária bem como dos seus beneficiários
”.

Diz que “
o recorrido era possuidor de área de terras é fato, tanto que cedeu a posse a Adão Cardoso Maciel. Igualmente é fato, por força da decisão nos autos do cumprimento de sentença (processo 8010154-69.2012.8.11.0023), que incialmente tramitou pelo Juizado Especial, que referida cessão foi rescindida lhe cabendo a restituição do imóvel, isso sem sombras de dúvidas é indiscutível, porém, tal desavença não deve refletir sobre a posse da ora recorrente
”.

Fala que “
não se pode permitir, em hipótese alguma, que o cumprimento de sentença dos autos em apenso, aflija a posse da recorrente cujo lote objeto da lide, há quase 20 (vinte) anos resta incorporado ao seu patrimônio, somadas as posses de seus antecessores, vez que legitimamente adquirido, e a tempo da aquisição da posse, não havia qualquer restrição à venda
”.

Argumenta que “
na oportunidade da venda da posse do imóvel de ADÃO CARDOSO MACIEL para MANOEL GOMES DA COSTA, consta expressamente do contrato que o imóvel é vendido livre desembaraçado de quaisquer ônus, cujo contrato foi lavrado em 13 de março de 2007. Na oportunidade da venda de ADÃO para MANOEL, o recorrido não havia proposto qualquer demanda em face do primeiro vendedor, fato que só veio a ocorrer em 07/07/2011, com a cobrança das notas promissórias vinculadas ao contrato
”.

Em suma, requer o provimento do recurso e a procedência do pedido (id. 208218172).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 208218177).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
DIVINA KLEA PEREIRA DE LUCENA BRAGA
contra sentença em Ação de Embargos de Terceiro no 1000445-51.2020.8.11.0023 - da 2a Vara Cível da Comarca de Peixoto de Azevedo
/MT, ajuizada contra
AILTON DE ARAÚJO,
em que se julgou improcedente o pedido (id. 208218171).

Observa-se do feito que originou os embargos de terceiro que o apelado fez contrato de compra e venda com Adão, réu naquele feito, entretanto, este foi inadimplente com sua obrigação de pagamento, inclusive relativo aos débitos do PRONAF, sobrevindo sentença de rescisão do contrato com a determinação de restituição da posse do imóvel.

Entretanto, este imóvel foi revendido a diversos outros sucessores, chegando à apelante, que defende que não poderia ser retirada da posse, apontando que o apelado não seria proprietário, e sim o INCRA, que não seria cadastrado no SIPRA, que a posse da recorrente é duraroura e que o contrato não prevê a impossibilidade de transmissão da posse, além de o débito com o PRONAF em nada interferir nessa transmissão.

Ocorre que, de fato, houve inadimplemento contratual pelo comprador originário, que revendeu o imóvel estando inadimplente com débitos no PRONAF e com o pagamento ao vendedor originário, que tem o direito de rescindir o contrato.

Nestes casos, o entendimento jurisprudencial é de que a rescisão do contrato vale contra os sucessores, que adquiriram o imóvel do primeiro comprador, sendo que o último sucessor, no caso o atual posseiro (a apelante) pode reaver eventuais perdas e danos contra quem a vendeu, ou melhor, contra Adão, o inadimplente.

Neste sentido:

“
EMBARGOS DE TERCEIRO –
Compromissário comprador que revendeu imóvel ao terceiro/Embargante – Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pelo Vendedor originário contra o primeiro promissário comprador – Rescisão deste contrato, por falta de pagamento do preço –
Rescindido o contrato, a posse deve retornar ao promitente vendedor originário
– O fato de o primeiro compromissário comprador ter revendido o imóvel a terceiro (ora Embargante) não altera o direito do vendedor originário de reaver o seu imóvel – A posse retorna naturalmente ao titular originário do bem em face de quem quer que esteja ocupando o bem, por consequência da rescisão contratual originária – Embargante que não tomou as devidas cautelas no momento da aquisição do imóvel - Eventuais prejuízos devem ser buscados por via própria, em face daqueles com quem contratou
– Ratificação
da r. sentença, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno - Recurso improvido.” (TJ-SP - AC: 10051181520148260271 SP 1005118-15.2014.8.26.0271, Relator: Denise Andréa Martins Retamero, Data de Julgamento: 25/06/2020, 24a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2020).

No contrato originário bem se estabeleceu as formas de pagamento na cláusula 2a (id. 208215760), e o juízo julgador do feito 8010154-69.2012.8.11.0023
reconheceu que não foi devidamente adimplida, de modo que este reconhecimento, com determinação de reintegração da posse ao vendedor fez coisa julgada material, sendo incabível se discutir que o primeiro comprador teria a cumprido.

Inclusive, no contrato que sucedeu este em que o apelado vendeu a Adão, ou seja, no que Adão vendeu para Manoel, também ficou previsto que haviam débitos em aberto (id. 208215759, p. 5/07), e o mesmo no contrato entre Manoel e Adelar.

Afere-se que o débito ficou previsto em diversos dos contratos seguintes, e cabe ao comprador aferir a situação do imóvel em relação as obrigações de quem o vende. Não se deve comprar imóveis com dívidas e deixa-las em aberto. E foi isso que aconteceu e ocasionou a rescisão do primeiro contrato, em prol do apelado.

Ademais, eventual irregularidade da situação do apelado frente aos órgãos públicos é de interesse destes, não cabendo discussão neste processo.

Verdadeira contradição se afirmar que seria impossível pedido possessório em bem público dominical e, em contraponto, pedir, a própria apelante, a sua posse sobre o imóvel. Certamente que, se não fosse possível, não seria a nenhuma das partes, sendo
venire contra factum proprium
se alegar que seria ela, acima de todos, que teria o direito à posse.

Sobre o fato de que o imóvel seria bem público dominical, não obstaria a discussão entre particulares.

Quanto a dispute é entre particulares, o fato de ser bem público dominical não interfere na posse, pois se aferirá, assim, melhor posse entre eles, o que não ocorreria se a discussão fosse entre um particular e o Poder Público, quando existe apenas detenção do particular.

Assim, sendo o imóvel dominical a ser utilizado e a ele dada a devida função social, deve-se permitir a proteção possessória entre os particulares, que, entre si, podem resolver questões contratuais.

Neste sentido, o STJ em caso análogo:

“RECURSO ESPECIAL. POSSE. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. BEM PÚBLICO DOMINICAL. LITÍGIO ENTRE PARTICULARES. INTERDITO POSSESSÓRIO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL. OCORRÊNCIA. 1. Na ocupação de bem público, duas situações devem ter tratamentos distintos: i) aquela em que o particular invade imóvel público e almeja proteção possessória ou indenização/retenção em face do ente estatal e ii) as contendas possessórias entre particulares no tocante a imóvel situado em terras públicas. 2. A posse deve ser protegida como um fim em si mesma, exercendo o particular o poder fático sobre a res e garantindo sua função social, sendo que o critério para aferir se há posse ou detenção não é o estrutural e sim o funcional. É a afetação do bem a uma finalidade pública que dirá se pode ou não ser objeto de atos possessórias por um particular.
3. A jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que o particular tem apenas detenção em relação ao Poder Público, não se cogitando de proteção possessória. 4.
É possível o manejo de interditos possessórios em litígio entre particulares sobre bem público dominical, pois entre ambos a disputa será relativa à posse. 5. À luz do texto constitucional e da inteligência do novo Código Civil, a função social é base normativa para a solução dos conflitos atinentes à posse, dando-se efetividade ao bem comum, com escopo nos princípios da igualdade e da dignidade da pessoa humana. 6. Nos bens do patrimônio disponível do Estado (dominicais), despojados de destinação pública, permite-se a proteção possessória pelos ocupantes da terra pública que venham a lhe dar função social. 7. A ocupação por particular de um bem público abandonado/desafetado - isto é, sem destinação ao uso público em geral ou a uma atividade administrativa -, confere justamente a função social da qual o bem está carente em sua essência.
8. A exegese que reconhece a posse nos bens dominicais deve ser conciliada com a regra que veda o reconhecimento da usucapião nos bens públicos (STF, Súm 340; CF, arts. 183, § 3°; e 192; CC, art. 102); um dos efeitos jurídicos da posse - a usucapião - será limitado, devendo ser mantido, no entanto, a possibilidade de invocação dos interditos possessórios pelo particular. 9. Recurso especial não provido.”
(REsp 1296964/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2016, DJe07/12/2016).

Sobre a alegação de que o juiz teria partido de premissa equivocada, invocando propriedade ao invés da posse, não vejo ao presente caso, pois, logo no início da sentença, o juiz destaca que a questão é possessória:

“[...] De imediato percebe-se que a ação de embargos de terceiro tem natureza eminentemente
possessória
, permitindo a lei processual, no parágrafo primeiro do artigo antes citado, que “Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor.” Por estes motivos, a questão relativa à prova da propriedade não revela interesse para a solução da lide bastando que o embargante prove que é possuidor do bem imóvel e que não foi inserido no polo passivo da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, como no caso em tela. [...]”.

Entretanto, não se pode ignorar que o direito em discussão é a transmissão da posse por contrato de compra e venda, de modo que se entendeu, justamente, que a posse era precária, pelo não adimplemento do contrato originário por Adão, seguindo os demais possuidores no mesmo caráter.

O CC, art. 1.207, estabelece que
“
O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor
; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.”

A discussão dos autos é a posse, e mesmo que o juiz por vezes tenha indicado eventual propriedade, bem expôs a ciência de que esta não era do apelado, e sim do INCRA:

“[...] Logo, prevalece o direito do embargado sobre o imóvel rural, uma vez que a embargante está na posse precariamente, não podendo nele ser mantido. Sua posse é clandestina. Ressalte-se, ainda, que o imóvel concedido em reforma agrária é edificado para resolver o problema da falta de habitação popular, não sendo imóvel para negócio, tanto que condicionada a obrigatoriedade de moradia do adquirente, a risco de que esteja configurada infração contratual.

Ora, se o comprador alienou o imóvel para terceiro, não tendo nenhum deles posto em dia o pagamento das prestações, impunha-se mesmo a rescisão do contrato, diante da violação das cláusulas que proibiam a transferência dos direitos do contrato a terceiros antes do prazo estabelecido pelo INCRA, qual seja, de 10 anos da concessão.

[...]

Nem se alegue ser a embargante pessoa simples, que não tinha conhecimento de que deveria regularizar sua situação perante o INCRA e o cartório de registro de imóveis, posto que, quiçá, adquiriu direitos sabendo que o imóvel é de propriedade do embargado e não do cedente que lhe vendeu. Assim, de rigor o prosseguimento do cumprimento de sentença da ação principal com a rejeição dos embargos, com a observação de que à embargante resta assegurada a propositura das medidas adequadas contra quem de direito, leia-se, o cedente que lhe alienou o imóvel sem, de fato, possuí-lo. [...]”.

Acerca do tempo da posse posterior á venda originária entre o apelado e Adão, no feito referência, de rescisão de contrato, não se reconheceu qualquer tese de prescrição, de modo que não se pode discutir tal questão neste feito.

Ademais, o bem é de propriedade da União, não havendo que se cogitar falar em usucapião, ainda mais quando advém de contrato inadimplido.

Quanto à afirmação contratual de que, entre Adão e Manoel, constou cláusula de que o imóvel estaria livre de ônus, contradiz-se com a cláusula 11a, parágrafo único (id. 208215759), já destacada neste voto, em que se vê a existência de débitos com o Pronaf ainda em aberto, débitos estes que eram condição de pagamento do contrato originário, rescindido. Ademais, eventual cláusula no sentido de que o imóvel estaria livre de ônus, mas sem a participação do apelado, não lhe atinge sua esfera de direito.

Destaca-se que cabe ao terceiro adquirente aferir a situação do imóvel, fazer o levantamento do todo, antes da compra, o que não foi feito pela parte apelante.

Portanto, deve a sentença de improcedência ser mantida, e eventual insurgência da terceira ser alvo de ação apropriada, contra quem a vendeu ou os anteriores.

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

Majoro os honorários para 15%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2024