Tribunal: TJMT
Processo: 0010076-21.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 0010076-21.2016.8.11.0041
APELANTE: ALCIRO HAHN
APELADOS: ATLANTIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME e JEFFERSON PEREIRA DA SILVA
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS REQUERIDOS/VENDEDORES – DESCABIMENTO – DESISTÊNCIA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
1. Não prospera a argumentação do demandante no sentido de que o negócio não foi finalizado por culpa dos requeridos, que não forneceram a documentação necessária ao agente financiador no prazo estabelecido, uma vez que as provas juntadas aos autos e a própria narrativa do autor na petição inicial demonstram que foi ele quem desistiu da compra nas duas negociações iniciadas com os demandados, ambas após o pagamento do sinal.
2. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.
3. Recurso provido parcialmente.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010076-21.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ALCIRO HAHN - CPF: 907.147.769-04 (APELANTE), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO), ATLANTIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 14.441.047/0001-03 (APELADO), LUAN PEREIRA SILVEIRA - CPF: 130.873.427-18 (ADVOGADO), THIAGO TAMM LIMA - CPF: 009.351.761-01 (APELADO), LUDMILA XAVIER PINHEIRO LACORTE - CPF: 043.138.026-06 (APELADO), JEFFERSON PEREIRA DA SILVA (APELADO), PAMELLA LUIZA DA ROSA GANDRA - CPF: 105.437.747-24 (ADVOGADO), RITA DE CASSIA BUENO DO NASCIMENTO - CPF: 043.533.501-45 (ADVOGADO), JEFFERSON PEREIRA DA SILVA - CPF: 053.595.757-27 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 0010076-21.2016.8.11.0041

APELANTE:
ALCIRO HAHN

APELADOS
: ATLANTIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME e JEFFERSON PEREIRA DA SILVA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS REQUERIDOS/VENDEDORES – DESCABIMENTO – DESISTÊNCIA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Não prospera a argumentação do demandante no sentido de que o negócio não foi finalizado por culpa dos requeridos, que não forneceram a documentação necessária ao agente financiador no prazo estabelecido, uma vez que as provas juntadas aos autos e a própria narrativa do autor na petição inicial demonstram que foi ele quem desistiu da compra nas duas negociações iniciadas com os demandados, ambas após o pagamento do sinal.

2. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.

3. Recurso provido parcialmente.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ALCIRO HAHN
na

Ação de Indenização por Danos Morais
ajuizada em face de
ATLANTIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME e JEFFERSON PEREIRA DA SILVA,
contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial e parcialmente procedente a reconvenção, para confirmar a rescisão da Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes com a retenção das arras confirmatórias, no importe de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) pelo desfazimento das duas vendas iniciadas e não concluídas por culpa do autor/reconvindo, devendo o valor ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde a citação.

Diante da sucumbência mínima da parte requerida/reconvinte, condenou a parte autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em síntese, sustenta o apelante que a sentença se baseou em premissa equivocada, uma vez que pretende a devolução dos valores pagos a título de entrada para aquisição do imóvel urbano situado na Av. B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03, Vila do Peró, Cabo Frio/RJ.

Salienta que se existiu uma primeira intenção de compra de outro imóvel pelo autor, conforme alega o requerido (na Avenida B, n. 628, Lote 24, Qd. 13, Vila Peró, Cabo Frio/RJ), esta foi resolvida sem retenção de valores e não há discussão sobre ela, limitando-se a lide ao imóvel localizado na Av. B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03.

Alega que trouxe aos autos provas que demonstram que o contrato não se concretizou por culpa dos requeridos, uma vez que não forneceram os documentos que lhes cabiam ao agente financiador no prazo estabelecido, resultando na não concessão do crédito.

Defende a aplicação da Súmula 543 do STJ com a condenação dos requeridos à devolução do valor pago pelo demandante.

No mais, afirma que a situação vivenciada lhe causou dano moral passível de indenização e, ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões dos requeridos JEFFERSON PEREIRA DA SILVA e ATLANTIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA pelo desprovimento (IDs 225829710 e 225829711, respectivamente).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o autor, ora apelante, procurou a requerida para a compra de um imóvel, e foi ofertado pelo corretor JEFFERSON PEREIRA DA SILVA, ora demandado, lote urbano situado na Avenida B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03, Vila do Peró, Cabo Frio/RJ, no valor de R$180.000,00, sendo a proposta aceita pelo requerente.

Narra o demandante que para efetivar a compra, foi realizado empréstimo/financiamento bancário, com a liberação de crédito no valor de R$144.000,00, o qual era condicionado à apresentação de todos os documentos exigidos na carta de crédito.

Segundo o autor, após enviar a documentação, foi informado pelo banco que faltavam documentos, razão pela qual entrou em contato com os demandados solicitando que providenciassem a documentação faltante e remetesse ao agente financiador.

Relata que pagou ao requerido Jefferson o valor de R$60.000,00, referente ao sinal e princípio do pagamento pela compra do imóvel, expresso pelos cheques n. 850283 (R$5.000,00), n. 850282 (R$12.000,00), n. 850284 (R$19.000,00), que foram compensados. E os cheques n. 850225 (R$11.000,00) e 850226 (R$13.000,00) que estavam na posse dos requeridos. Além de ter efetuado o pagamento de R$1.076,03, referente às taxas de cartório e envio de documentos ao banco.

Aduz que em razão de os requeridos não terem apresentado toda a documentação exigida pelo banco dentro do período aprazado, o autor perdeu a carta de crédito para realizar o financiamento e, por consequência, não pode concluir a aquisição do imóvel.

Sob a alegação e que os demandados não devolveram o valor pago, ajuizou a presente ação, requerendo: (a) a devolução dobrada do valor pago como forma de sinal e princípio de pagamento; (b) alternativamente, a devolução do valor simples pago pela autora como forma de sinal e princípio de pagamento; (c) a devolução dos cheques n. 850225 (R$11.000,00) e 850226 (R$13.000,00) que estavam na posse dos requeridos; (d) caso não deferidos os pedidos anteriores: o bloqueio do valor de R$54.379,00, referente ao sinal e início de pagamento, até o final da lide.

A requerida ATLANTIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA apresentou reconvenção alegando que o autor procurou a imobiliária em duas situações, sendo a primeira em 26/12/2014 e depois em 31/08/2015. E ainda, que nas duas ocasiões, após pagar arras e sinal de pagamento, desistiu voluntariamente da compra e venda. Requereu ao final, que fosse reconhecido ao reconvinte o direito de retenção de arras das 02 negociações, por culpa do comprador; que fosse o reconvindo condenado a pagar lucros cessantes; condenação por litigância de má-fé; indenização por danos morais no importe de R$20.000,00.

O demandado JEFFERSON foi citado por edital e apresentou contestação alegando que foi o autor quem não deu sequência às negociações operando-se o arrependimento; que na qualidade de intermediador, sempre tentou facilitar o ato da venda providenciando os documentos solicitados pelo banco enviando-os ao autor.

Pois bem.

Inicialmente, quanto à impugnação à assistência judiciária gratuita concedida ao autor,
descabe maiores considerações, uma vez que compete ao impugnante, no caso o requerido, comprovar a capacidade financeira do beneficiário, o que entretanto, não ocorreu.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado:

"
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÕES DECLARATÓRIAS DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO, CUMULADAS COM CANCELAMENTO DE PROTESTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA – AFASTADA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA REQUERIDA – PRELIMINAR QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO – DUPLICATAS SEM ACEITES – RECEBIDAS POR ENDOSSO-MANDATO – NEGÓCIO JURÍDICO SUBJACENTE NÃO DEMONSTRADO – ÔNUS QUE INCUMBIA A PARTE RÉ (ART. 373, INCISO II, DO CPC/2015) - FALTA DE DILIGÊNCIA NO APONTAMENTO DOS TÍTULOS À PROTESTO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM A ENDOSSANTE – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – PROTESTO IRREGULAR – MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO - VALOR FIXADO NA ORIGEM, QUE SE MOSTRA ADEQUADO ÀS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO - JUROS DE MORA - APLICAÇÃO DA SÚMULA 54 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I-
Ao impugnar os benefícios da justiça gratuita, incumbe ao impugnante trazer as provas das suas alegações, ou seja, demonstrar por meio de documentos, que o impugnado possui meios para arcar com as despesas do processo. É do impugnante o ônus da prova sobre a capacidade da parte impugnada de arcar com as despesas processuais, conforme determina o art. 373, inciso I, do CPC/2015.

[...]
." (TJMT - N.U 0004395-11.2014.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

Destarte, há de ser mantida a justiça gratuita.

Cinge a controvérsia em definir a culpa pela rescisão do contrato verbal de compra e venda, bem como o direito ou não de retenção das arras pelos requeridos e direito de indenização por danos morais ao autor.

O apelante alega que
a primeira intenção de compra de outro imóvel (na Avenida B, n. 628, Lote 24, Qd. 13, Vila Peró, Cabo Frio/RJ) foi resolvida sem retenção de valores e não há discussão sobre ela, limitando-se a lide ao imóvel localizado na Av. B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03.

E ainda, que trouxe aos autos provas que demonstram que o contrato não se concretizou por culpa dos requeridos, uma vez que não forneceram os documentos que lhes cabiam ao agente financiador no prazo estabelecido, resultando na não concessão do crédito.

Ocorre que apesar de afirmar que a presente demanda se restringe à compra do imóvel localizado na
Av. B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03, Vila Peró, Cabo Frio/RJ, e que a primeira pretensão de compra se resolveu sem retenção de valores, o que se verifica dos autos é exatamente o contrário, ou seja, que apesar mencionar a frustração da compra de apenas um imóvel, pretende a restituição da soma paga a título de sinal nas duas negociações iniciadas com os requeridos.

Tal fato fica evidente na petição inicial, em que narra ter pagado a título de sinal R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), somando os cheques e recibos dados como pagamento na compra do imóvel situado na Av. B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03, Vila Peró, Cabo Frio/RJ e também no localizado na Avenida B, n. 628, Lote 24, Qd. 13, Vila Peró, Cabo Frio/RJ.

Observa-se nos recibos apresentados abaixo que foi pago no imóvel objeto da lide (
Av. B, Quadra 13, Lote 48, Casa 03, Vila Peró, Cabo Frio/RJ)
, a título de sinal, o importe de R$ 36.000,00, representado por três cheques (nos 850283, 850282 e 850284), nos valores de R$ 5.000,00, R$ 12.000,00 e R$ 19.000,00, respectivamente.

E ainda, que a quantia de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), representada pelos dois cheques nos 850225 e 850226, nos valores de 11.000,00 e R$ 14.000,00, respectivamente, embora somada ao valor que pretende ser restituído, foi dada como entrada para aquisição do imóvel localizado na
Avenida B, n. 628, Lote 24, Qd. 13, Vila Peró, Cabo Frio/RJ, que, segundo o autor, não é objeto da presente lide, consoante se verifica abaixo:

Portanto, ao contrário do que alega o apelante, a lide não se restringe à inexecução de apenas um contrato de compra e venda, mas abrange os dois imóveis negociados com os demandados, conforme afirmam os requeridos.

Ademais, não há dos autos provas de que os demandados foi quem deram causa à rescisão contratual, pois não demonstrou o apelante que a carta de crédito foi negada em razão da ausência de documentos que competiam aos vendedores apresentarem, não servindo tal mister a ficha com relação de documentos e simples marcações acostadas aos autos pelo recorrente (ID 225829176 - Pág. 70/72).

Logo, não prospera a argumentação do apelante no sentido de que o negócio não foi finalizado por culpa dos requeridos, que não forneceram a documentação necessária ao agente financiador no prazo estabelecido, uma vez que os documentos juntados aos autos e a própria narrativa do autor na petição inicial demonstram que foi ele quem desistiu da compra nas duas negociações iniciadas com os demandados, ambas após o pagamento do sinal.

Aliás, nesse sentido são as conversas travadas pelo aplicativo
whatsapp
constante no ID 225829689 – Pag. 2/11, em que a atendente da parte demandada tenta entrar em contato com o autor para finalizar o contrato e não é respondida por este.

Logo, escorreita a sentença que reconheceu a culpa do autor pela rescisão do contrato.

No tocante à restituição do valor dado a título de sinal, sabe-se que as arras podem ser confirmatórias ou penitenciais. As primeiras têm por função primordial a confirmação do negócio jurídico celebrado, de forma que a entrega do sinal indica o aperfeiçoamento do contrato. As segundas, denominadas penitenciais, têm a finalidade de garantir o arrependimento de um dos contratantes, acarretando a perda do sinal em favor da parte inocente.

Dito isso, a rescisão do contrato por culpa do promitente comprador só importa em perda do sinal ou arras, se estas forem pactuadas como penitenciais.

No caso dos autos,
considerando que o contrato firmado entre as partes é verbal, ou seja, não existe previsão de cláusula penal ou multa,
infere-se que as arras são apenas confirmatórias, mormente porque somente deram início ao pagamento.

Neste contexto, é indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - PRECLUSÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR -
RETENÇÃO DE PARTE DAS QUANTIAS PAGAS A TÍTULO DE ARRAS/SINAL - NÃO CABIMENTO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL
. Rejeita-se o alegado cerceamento de defesa, na medida em que, apesar de devidamente intimada para especificar provas que pretendia produzir, a parte se manteve silente, ocorrendo a preclusão.
No caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador tal fato não implica em perda do sinal por ele pago se não for previamente pactuado que este seria convertido em arras penitenciais.
Deve ser restituído pagamento adiantado quando não efetivada corresponde contraprestação, não havendo como dar tratamento de arras ao respectivo valor sem previsão contratual para tanto.
(TJ-MG - AC: 10024132843921013 Belo Horizonte, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 08/04/2022, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/04/2022) destaquei

Logo, há que ser reformada a sentença para julgar parcialmente procedente os pedidos deduzidos na petição inicial, a fim de determinar a restituição pelos demandados dos valores pagos a título de sinal.

Por outro lado, no tocante à pretensão de indenização por danos morais, não merece reparos a sentença monocrática, uma vez que, conforme acima exposto, não restou demonstrada a prática de ato ilícito pela parte demandada, tendo em vista que a inexecução do contrato ocorreu por culpa do autor.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para reformar em parte a sentença monocrática a fim de determinar a restituição pelos demandados dos valores pagos a título de sinal, atualizado pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.

Por fim, diante da sucumbência recíproca em relação à lide principal e da lide secundária, condeno as partes, nas duas demandas, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada, observando-se em relação ao autor a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, §3o, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024