Tribunal: TJMT
Processo: 1006827-89.2021.8.11.0002
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-19
Data de publicação: 2024-03-26

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
“3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.o 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.o 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, como no caso. 4. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato”. (AgInt no AREsp n. 2.227.081/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023).
“Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006827-89.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MAGNO CEZAR ANDRADE DE OLIVEIRA - CPF: 007.509.291-38 (APELADO), LEANDRO JUVENAL DA SILVA - CPF: 960.835.491-91 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

“3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.o 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.o 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, como no caso. 4. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato”.
(AgInt no AREsp n. 2.227.081/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023).

“Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposta por
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
, visando reformar a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, ajuizada pelo apelado
Magno Cézar Andrade de Oliveira
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar a resolução por iniciativa do autor e condenar a ré a restituir 80% do montante pago pela contraparte, corrigido a partir do desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.

Em suas razões recursais, a apelante afirma que, declarada a resolução do contrato por iniciativa do adquirente, deve ser reconhecido o direito da vendedora à retenção de 25% do valor pago na vigência do contrato, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

Sustenta que a sentença não aplicou o tema 1002 do STJ que estabelece os juros após o trânsito em julgado. Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas no Id. 204232041, refutando as razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
Magno Cézar Andrade de Oliveira
ajuizou ação de rescisão contratual com devolução de valores em face de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
., em razão de impossibilidade financeira para a manutenção do pacto.

O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido e declarou rescindido o contrato, bem como determinou a retenção de 20% do valor pago.

O recurso visa, em síntese, a majoração do percentual fixado para restituição de 20% para o patamar de 25%, conforme orientação jurisprudencial, afirmando, também que os juros de mora devem incidir após o trânsito em julgado do
decisum,
conforme Tema 1002 do STJ.

Pois bem.
O recurso merece provimento
.

Isso porque,
consoante entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça
, nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago, vejamos:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO
. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019) Destaquei

Cito, em acréscimo, precedentes mais recentes da Corte Especial que compartilha do mesmo entendimento:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. ALEGAÇÃO GENÉRICA. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. SÚMULA N.o 568 DO STJ. DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N.o 543 DO STJ. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. DESCABIMENTO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS E AFASTAMENTO DA MULTA DO ART. 1.026, § 2o, DO NCPC. NOVA INCURSÃO NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.o 7 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do NCPC), não se prestando a novo julgamento da causa.

2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n.o 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que a pretensão de devolução da comissão de corretagem e da Taxa SATI prescreve em 3 (três) anos, a contar do pagamento dos respectivos valores. Incidência da Súmula n.o 568 do STJ.

3.
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.o 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.o 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, como no caso.

4. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

5. Ante o reconhecimento pelo Tribunal estadual, de que a iniciativa do desfazimento do contrato partiu dos adquirentes, não há que se falar em indenização por danos morais.

6. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de não se admitir, em recurso especial, a aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda ou a verificação de sucumbência mínima ou recíproca para efeito de fixação de honorários advocatícios. Tais questões não prescindem do revolvimento de matéria fático-probatória, atraindo a incidência à hipótese da Súmula n.o 7 do STJ.

7. Para se chegar a conclusão diversa da que chegou o Tribunal local - a fim de afastar a multa imposta no julgamento dos embargos de declaração, que foram considerados protelatórios -, seria inevitável o revolvimento do arcabouço fático-probatório, procedimento sabidamente inviável na instância especial por incidir o óbice da Súmula n.o 7 do STJ.

8. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015. 9. Agravo interno não provid
o.” (AgInt no AREsp n. 2.227.081/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023) Destaquei

Desse modo, mostra-se necessário reformar a sentença para o majorar o percentual de retenção para o percentual de 25%, em estrita atenção aos mais recentes julgados do STJ.

Nesse sentido, cito o seguinte precedente oriundo deste egrégio Tribunal de Justiça:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO ST
J – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ. No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.”
(N.U 1009472-55.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 13/03/2023) Destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).
Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).”
(N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023) Destaquei

Igualmente, os juros moratórios relativos ao valor a ser restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, tal como pleiteado pela apelante, em conformidade com o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Com essas considerações,
dou provimento
ao recurso para majorar o percentual de retenção de 20% para o patamar de 25% dos valores pagos, e fixar a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora relativos ao valor a ser restituído,
mantendo os demais termos da sentença objurgada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2024