Tribunal: TJMT
Processo: 1014380-91.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-23
Data de publicação: 2024-07-25

Ementa:
AGRAVANTE(S): PAMELA CARVALHO DA SILVA MATOS
AGRAVADO(S): ATAMILES RODRIGUES
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR INDEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR PREVISTA NO § 1o DO ART. 59 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
A demonstração de que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91) obsta a aplicação da medida prevista no § 1o, do art. 59 da Lei n. 8.245/91.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014380-91.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[THIAGO MAHFUZ VEZZI registrado(a) civilmente como THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), PAMELA CARVALHO DA SILVA MATOS - CPF: 961.593.751-72 (AGRAVANTE), ATAMILES RODRIGUES - CPF: 031.733.231-73 (AGRAVADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):
PAMELA CARVALHO DA SILVA MATOS

AGRAVADO(S):

ATAMILES RODRIGUES

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR INDEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR PREVISTA NO § 1o DO ART. 59 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

A demonstração de que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91) obsta a aplicação da medida prevista no § 1o, do art. 59 da Lei n. 8.245/91.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Vistos, etc.

Trata-se de Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO LIMINAR
interposto

por
PAMELA CARVALHO DA SILVA MATOS
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 155621966 – autos de origem - PJE no 1018652-05.2024.8.11.0041) pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá-MT, que indeferiu a liminar de despejo, sob os seguintes fundamentos:

“
Pamela Carvalho de Matos
, representada por Cid Imóveis Ltda., ajuíza a presente
Ação de Despejo com Pedido de Liminar
em desfavor

Atamiles
Rodrigues
, ao argumento de que firmou Contrato de Locação de Imóvel Residencial com a requerida, mas ela deixou de cumprir com suas obrigações, sendo que os aluguéis que estavam inadimplentes foram suportados pelo fiador.

Esclarece que a parte requerida contratou seguro fiança para a garantia da locação, no entanto, houve a exoneração da fiança pela seguradora, e não foi realizada a substituição
da mesma
.

Ao final pugna pela concessão da tutela de urgência para que seja determinado o despejo da parte requerida do imóvel.

É permitida a concessão da tutela de urgência nas Ações de Despejo, entretanto, os requisitos previstos no artigo 59 da Lei de Locações devem coexistir com pressupostos legais impostos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A propósito, colaciono caso semelhante, com a norma anterior: (...)

Ressalte-se que esses pressupostos são cumulativos, sendo que a ausência de um deles inviabiliza a pretensão da parte autora.

A Probabilidade do Direito refere-se ao juízo de aparência quanto à questão fática narrada e a sua adequação ao direito pretendido.

Sobre esse requisito, Thereza Arruda Alvim leciona que:

“Diante das provas já produzidas, o magistrado, no mais das vezes baseado em um juízo de cognição meramente sumário, posiciona-se entre a dúvida e a certeza, mas se sente mais próximo desta. De se ressaltar que a análise não é só dos fatos, pois é também essencial que estes possam conduzir às consequências jurídicas que o autor
almeja”[
1].

Consta dos autos que o contrato de locação de id. 154934656 como prazo de vigência de 10.10.2023 a 09.10.2024, com garantia por contrato fidejussória.

Assim, no caso em apreço não verifico a presença dos requisitos autorizadores da medida, vez que o contrato não está desprovido de
garantia[
2] [3], já que o pacto dispõe fiança (id. 152699461).

Por oportuno registrar, ainda, que apesar da parte autora afirmar que houve a notificação do inquilino sobre a informação de exoneração da fiança e ciência dele para constituir nova garantia, os arquivos apresentados nos ids. 154934661, não constam qualquer menção ao requerido.

Nesse contexto, ausentes os requisitos do art. 300, do Código de Processo Civil c/c Lei 8.245/91,
INDEFIRO
o pedido de tutela de urgência formulada pela parte autora.”

Em razões recursais, fundamenta o recurso nas seguintes teses fático-jurídicos, sendo:

1.

Mérito Recursal

1.1.
Aduz o após o decurso do prazo notificatório, previsto em contrato e no texto legal, o agravado permaneceu inerte na nomeação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato, colocando em xeque o contrato de locação firmado entre as partes ocasionando sua própria subsunção ao despejo, inserindo, também, o locador em situação de desvantagem, desequilibrando a relação contratual firmada entre as partes;

1.2.
Argumenta que a notificação exarada tem o condão de solucionar a ausência da garantia de maneira consensual entre as partes, ocorre que, após o decurso do prazo sem qualquer cumprimento por parte do agravado, não houve outra maneira senão invocar a tutela jurisdicional para que a situação de desequilíbrio seja solucionada, ainda que pelo despejo;

1.3.
Afirma que, no caso, a relação era garantida pela até então fiadora, entretanto, nos termos da relação contratual firmada entre fiador e afiançado, após sucessivos acionamentos e dificuldades em reaver os valores em regresso através de
solução consensual, a fiadora não encontrou alternativa senão a exoneração nos termos limitadores da garantia prestada;

1.4.
Assevera que se mesmo uma empresa especializada no serviço que presta com relação ao seguro-fiança sequer logrou êxito em reaver os valores devidos em regresso, não há qualquer perspectiva em ver os alugueres adimplidos após a referida exoneração, ofendendo diretamente ao princípio constitucional do direito à propriedade, concedendo margem, também, ao enriquecimento ilícito do agravado.

Sob essas premissas, requer a concessão da antecipação de tutela recursal, para que seja determinado o imediato despejo do agravado. Ao final, pugna provimento do presente recurso, para reformar a decisão atacada e confirmar a liminar.

Sem
contrarrazões
vist
o
que
a
parte
agravada ainda não foi citada na ação originária,
sendo
desnecessária a sua intimação para responder ao recurso
, sobretudo diante da ausência de prejuízo.

Parecer ministerial dispensado por se tratar de interesse individual disponível, exclusivamente de cunho patrimonial, conforme as diversas manifestações dos Promotores/Procuradores nesse sentido.

Preparo recursal devidamente recolhido conforme comprovante de pagamentos sob ID. 216538671.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):
PAMELA CARVALHO DA SILVA MATOS

AGRAVADO(S):

ATAMILES RODRIGUES

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto
por
Pamela Carvalho Da Silva Matos
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 155621966 – autos de origem - PJE no 1018652-05.2024.8.11.0041) pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá-MT, que indeferiu a liminar de despejo
.

A Agravante, em suas razões recursais, busca
liminarmente o despejo da agravada ao argumento de que
esta última
permaneceu inerte na nomeação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato, colocando em xeque o contrato de locação firmado entre as partes
,
inserindo, também, o locador em situação de desvantagem, desequilibrando a relação contratual firmada entre as partes
.

Com efeito, percebo que não houve qualquer alteração dos elementos fáticos-jurídicos já analisados por ocasião do indeferimento da tutela liminar recursal, razão pela qual
ratifico o entendimento anteriormente firmado por seus próprios fundamentos
:

“
Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada em juízo provisório e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual,
verifico que não restaram configurados os pressupostos autorizativos para concessão do efeito pretendido
.

O art. 9o da Lei no 8.245/91, dispõe acerca das hipóteses de rescisão da locação, entre elas a prática de infração legal ou contratual (inciso II) e a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III).

Na presente demanda pretende a locadora, ora agravante, despejar os locatários aqui agravados em razão do inadimplemento de aluguéis e suposta exoneração do fiador contratual.

Sobre o despejo liminar, em particular, antes de oportunizada a oitiva da parte contrária, dispõe o § 1o do art. 59 da referida Lei no 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei no 12.112, de 2009).”

Nessa quadra, para o despejo liminar diante da falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento mostra-se necessário: (a) o oferecimento de caução no valor correspondente a três meses de aluguel e (b) estar o contrato desprovido de quaisquer garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações, quais sejam:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I -
caução
;

II -
fiança
;

III - seguro de fiança locatícia.

IV -
cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005).

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Em exame ao processo de origem, verifica-se no Contrato de Locação firmado entre as partes (ID. 154934657), em especial, na cláusula NONA a existência de fiança garantida pela empresa GRPQA Ltda.

Com efeito, ao indeferir o pleito liminar, o Juízo Singular consignou o seguinte:

Por oportuno registrar, ainda, que
apesar da parte autora afirmar que houve a notificação do inquilino sobre a informação de exoneração da fiança e ciência dele para constituir nova garantia, os arquivos apresentados nos ids. 154934661,
não constam qualquer menção ao requerido
.

Nesse contexto, ausentes os requisitos do art. 300, do Código de Processo Civil c/c Lei 8.245/91, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulada pela parte autora.”
– Grifo Nosso

Malgrado defenda a validade da notificação de exoneração, percebe-se que a agravante se atém ao argumento de que a forma de notificação foi válida, seja via e-mail, como também mediante Carta com AR.

Todavia, como alhures ressaltado, a questão posta pelo julgador primevo se refere a ausência de menção ao requerido, ora agravado.

Pelo que depreende das notificações de exoneração acostadas sob ID. 154934661 dos autos de origem, como muito bem observado pelo zeloso juízo
a quo
, inexiste qualquer identificação de quem seria o notificado.

É oportuno registrar que a agravante, agora nesta esfera recursal, trouxe as mesmas notificações de exoneração, porém, dessa vez, com a indicação do nome do agravado na parte externa do texto notificatório (ID. 154934661), ao que tudo indica, no intuito de induzir este Relator em erro.

Isso porque, tem-se evidente que o preenchimento das notificações ocorreu após o indeferimento da liminar justamente com fundamento na referida deficiência da notificação. Em outras palavras, a agravante “sanou” o vício apontado em primeiro grau, e “tentou a sorte” em segundo grau.

Tal a conduta configura má-fé processual, por se enquadrar nas hipóteses previstas nos incisos II e V, ambos do artigo 80 do Código de Processo Civil, assim, a agravante fica advertida acerca da possibilidade da aplicação das sanções previstas no artigo 81 do supracitado diploma legal, sendo certo que
a prática de condutas maliciosas não serão
toleradas.

Por fim, ante a ausência de provas da exoneração da fiança, a referida previsão legal expressamente impede o despejo liminar porque a probabilidade de êxito no pagamento voluntário do débito é maior se comparado com os contratos destituídos de garantia.

Para ilustrar:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR INDEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR PREVISTA NO § 1o DO ART. 59 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
A demonstração de que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91) obsta a aplicação da medida prevista no § 1o, do art. 59 da Lei n. 8.245/91.
(TJ-MT - AI: 10048171020238110000, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 23/08/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/08/2023) – Grifo Nosso

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – PRETENSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SER EXPEDIDO MANDADO DE DESPEJO – CONTRATO COM GARANTIA DE FIANÇA – NÃO DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR – DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Se for demonstrado que o contrato de locação está garantido por fiança, é inviável a medida liminar de despejo nos termos do art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei n. 8.245/91.
(N.U 1011386-95.2021.8.11.0000, relator Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 26/01/2022, publicado no DJE de 04/02/2022) – Grifo Nosso

Assim, não visualizo de plano, os requisitos necessários para concessão da tutela pleiteada, na medida em que ausente conjunto fático probatório hábil e suficiente a alterar a decisão agravada.

Sobre o tema, assim entende a jurisprudência caseira:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – RESCISÃO CONTRATUAL – ART. 300 E 301 DO CPC – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA O DEFERIMENTO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Para a concessão da antecipação de tutela, nos termos do art. 300 do CPC, se mostra indispensável à comprovação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelo autor, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

(N.U 1001157-47.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/02/2024,
Publicado
no DJE 27/02/2024)

Pelo exposto,
indefiro a concessão da antecipação da tutela recursal pleiteada.
”

Nesse quadro, não se admite o despejo liminar, pois o contrato está assegurado por garantias previstas no art.37da Lei no.8.245/91. Ademais, não há prova nos autos de que a garantia

foi de fato exonerada
.

Pelo exposto, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se
incólume
a decisão objurgada.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte agravante ao pagamento das verbas sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2024