Tribunal: TJMT
Processo: 1000812-05.2024.8.11.0001
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-11-22
Data de publicação: 2024-11-25

Ementa:
Recurso Inominado: 1000812-05.2024.8.11.0001
Origem: 3o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ
Recorrente: FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA
Recorridos: RODRIGO MORAIS DE AMORIM e AUCYMARE BEATRIZ JOSETTI GUIMARAES
SÚMULA DE JULGAMENTO
RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. VALOR DA CAUSA INFERIOR A40 SALÁRIOS-MÍNIMOS. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU AO COMPRADOR. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA ABUSIVA.ILÍCITO CONTRATUAL. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O juízo singular proferiu sentença assim redigida: "Vistos etc. Trata-se de ação que a parte reclamante denominou de: “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES” De proêmio, cabe ressaltar que, nos termos do art. 38 da Lei n. 9.099/95, é dispensado, na presente sentença, o relatório, contudo, neste decisum, serão mencionados os elementos de convicção, com breve resumo dos fatos relevantes. É curial salientar, ainda, que o feito comporta julgamento antecipado do pedido, haja vista que as provas dos autos são suficientes para a solução da lide, sendo, portanto, dispensável a dilação probatória, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Antes de adentramos no exame do mérito da celeuma, necessário se faz o enfrentamento de questão preliminar. Em sede preliminar, suscitou-se o seguinte: Preliminar de: “A Incompetência do Juízo – Cláusula de Mediação e Arbitragem” A preliminar suscitada não merece acolhida, haja vista que deveriam as partes obedecer primeiramente às regras de conciliação junto ao NUPEMEC – TJMT (Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos do estado de Mato Grosso), todavia, denoto que a referida cláusula, não se refere em específico a eleição de julgamento através de arbitragem, e sim trata-se de eleição de foro, o qual, justamente, é o foro do presente feito ajuizado neste juízo da comarca de Cuiabá-MT. Nesse sentido: “EMENTA: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. NULIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DO FORO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ESCOLHA DO CONSUMIDOR. O consumidor tem a prerrogativa de escolher demandar em seu domicílio, no foro de eleição contratual, no domicílio do réu ou no local de cumprimento da obrigação, sendo inválida a cláusula de eleição de foro, entabulada em contrato de adesão, quando ela dificultar a proteção dos direitos do consumidor (art. 6o, VIII, CDC). CONFLITO DE COMPETÊNCIA JULGADO PROCEDENTE. (TJ-GO - Conflito de Competência: 06729005420198090000, Relator: NORIVAL SANTOMÉ, Data de Julgamento: 18/06/2020, 2a Seção Cível, Data de Publicação: DJ de 18/06/2020)” Por fim, ressalto que com a realização da audiência de conciliação, foi devidamente oportunizado às partes, a conciliação sobre os fatos discutidos nesta lide. Posto isto, rejeito a preliminar suscitada. Preliminar de: “Da incompetência do Juizado – Art. 3o, I, da Lei 9.099/95” A preliminar suscitada não merece acolhida, haja vista que não se discute nos autos a rescisão do contrato, mas tão somente a nulidade de determinada clausula. Em consonância ao Art. 292 , inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa em ação onde se discute parte de contrato, é valor da parte controvertido, e não o valor total do contrato, de modo que, no caso em tela, não há que se falar em valor da causa acima de 40 (quarenta) salários mínimos. Portanto, rejeito a preliminar arguida. Vencida a questão preliminar, passo ao exame do mérito da celeuma. O deslinde da celeuma instaurada entre as partes litigantes depende da análise dos seguintes pontos: da cláusula contratual que repassa para o consumidor a responsabilidade pelo pagamento de IPTU do imóvel até mesmo anteriormente a entrega do bem e, consequentemente se há dever de indenizar á título de danos morais. De proêmio, é curial salientar que, no caso em testilha, o ônus da prova cabe à autora, quanto ao fato constitutivo de seu direito, ex vi do disposto no artigo 373, I, do CPC e, a reclamada quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do disposto no inciso II, do mesmo artigo 373, do CPC. Lucubrando o feito, verifico que a requerida juntou Contrato de Compra e Venda (ID 141783657) e ao analisar o referido documento, verifico que a cláusula décima quarta (ID 141783657 – pág.17) dispõe que é de responsabilidade do comprador o pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), a partir do mês subsequente a assinatura da proposta de compra e venda. Entretanto, tal cláusula reputa-se abusiva em contrato de adesão que transfere aos consumidores a responsabilidade pelo adimplemento dos encargos tributários (IPTU) de imóvel adquirido, em momento anterior a sua entrega. Logo, a declaração de nulidade da cláusula do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, é medida que se impõe, por força do disposto no art. 51, IV, do CDC, em consonância com o entendimento sedimentado pelo STJ. Diferente do que alega o requerido, já é entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça e também, na Turma Recursal do Mato Grosso de que a responsabilidade quanto ao pagamento do imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é do vendedor até a efetiva imissão na posse. Corroborando: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PREQUESTIONAMENTO PARCIAL. LUCROS CESSANTES.PRESUNÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS DESPESAS DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. 1. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. 2. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedentes. 3. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. STJ - AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL AgInt nos EDcl no REsp 1961537 SP 2021/0263086-0 (STJ). Data de publicação: 18/03/2022. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO – COBRANÇA INDEVIDA DE IPTU DE PERIODO ANTERIOR A IMISSÃO NA POSSE – NEGATIVA DE LIBERAÇÃO DO IMÓVEL PARA CONSTRUÇÃO POR APONTAMENTO INDEVIDO DE DÉBITO DE IPTU – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. O IPTU somente é devido por quem detém a posse do imóvel. (N.U 1031269-88.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Turma Recursal Única, Julgado em 24/04/2023, Publicado no DJE 27/04/2023) Desta forma, comprovado a falha na prestação do serviço e conduta ilícita da parte Ré, deve a parte requerida responder objetivamente (art. 14, CDC), inclusive ressaltando que a parte autora possui razão em seu pleito autoral, no que tange ao seu direito ao reembolso dos valores pagos indevidamente no importe de R$ 14.032,45 (quatorze mil, trinta e dois reais e quarenta e cinco centavos). Posto isto, em consonância com os fundamentos retro expendidos, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos produzidos na peça anteloquial e, por corolário: Condenar a parte reclamada ao pagamento do valor de 14.032,45 (quatorze mil, trinta e dois reais e quarenta e cinco centavos), a ser corrigido pelo índice do INPC a partir da data do primeiro pagamento do imposto IPTU – efetivo prejuízo – (súmula 43 do STJ), e incidência de juros moratórios fixados em 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405 do CC). Declaro a ilegalidade da cláusula contratual que impôs aos adquirentes a responsabilidade em adimplir os IPTUs de período anterior à efetiva entrega do imóvel; Sem custas e sem honorários (art. 54 e 55 da Lei 9.099/95). Submeto o presente projeto de sentença à homologação do MM. Juiz Togado, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/95. Ana Rosa Martins Juíza Leiga S E N T E N Ç A Homologo a minuta de sentença, nos termos do art. 40 da Lei n. 9.099/95. Transitada em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá (MT), data registrada no Sistema PJe. (assinado digitalmente) Jeverson Luiz Quintieri Juiz de Direito".
2. O Recurso Inominado foi interposto pela parte reclamada. Arguiu preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis em razão da existência de cláusula de mediação e arbitragem, bem como pelo valor da causa. No mérito, em breve resumo, sustentou que: a) é devida a cláusula que transfere a responsabilidade de pagamento do IPTU para o comprador; e b) os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema Repetitivo 1.002 do STJ. Requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a reforma da sentença para julgar improcedente a ação.
3. As contrarrazões foram apresentadas com o objetivo de manter a sentença.
4. Incompetência em razão do valor. O Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar causas cíveis de menor complexidade, limitando-se aquelas causas cujo valor não exceda 40 salários-mínimos. Nas ações que tiverem por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou rescisão de ato jurídico, o valor da causa corresponderá ao valor da pretensão resistida, que equivale ao valor do contrato negociado ou o valor controvertido. (N.U 1054777-63.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, Segunda Turma Recursal, Julgado em 26/02/2024, publicado no DJE 29/02/2024 e N.U 1003479-66.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 12/12/2023, publicado no DJE 14/12/2023). O Juizado Especial Cível é competente para processar e jugar demanda com pedido de restituição de valores decorrentes da nulidade de cláusula contratual, cujo proveito econômico é inferior a 40 salários-mínimos, porquanto inferior ao teto legal.
5. Cláusula de arbitragem em contratos de consumo. Nos contratos de adesão, como ocorre nas relações de consumo, a cláusula compromissória somente terá eficácia quando houver expressa concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes. Exegese do art. 4o, § 2o, da Lei de Arbitragem, extraída pelo STJ(AgInt no AREsp: 2393773 SP 2023/0218061-1, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2023).Na presente hipótese, considerando que o consumidor ajuizou a ação perante o Poder Judiciário, subentende-se que não concordou com a solução do litígio por meio da arbitragem, sendo ineficaz eventual cláusula compromissória. Por fim, vale ressaltar que a Cláusula 12a do contrato firmado (ID 232829177/PJe2) nada previu a respeito de julgamento por arbitragem, mas apenas que as partes deveriam, prioritariamente, demandar a uma à outra observando as normas de conciliação e/ou mediação, o que foi observado, mormente ao considerar os critérios orientadores dos Juizados Especiais Cíveis (art. 2o da Lei no 9.099/95). Inclusive, foi realizada a tentativa de conciliação entre as partes, contudo, a autocomposição foi infrutífera (ID 232829199/PJe2).
6. Responsabilidade pelo pagamento de débitos de IPTU. A obrigação tributária consistente no pagamento de débitos de IPTU é de natureza propter rem. No entanto, tratando-se de contrato de compra e venda, o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do referido imposto ao comprador, sem que tenha ocorrido sua imissão na posse do bem, é abusivo (STJ REsp no 1795590-SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11/05/2020 e AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 5/12/2017, DJe 15/12/2017). Dessa forma, sendo evidenciado que não houve a imissão dos compradores na posse do imóvel quando da compra e venda e que ocorreu o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do IPTU a estes, em relação ao período anterior, por força de cláusula contratual, ela deve ser declarada abusiva, determinando-se a restituição da quantia paga pelos consumidores (N.U 1013782-37.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 23/09/2024, Publicado no DJE 26/09/2024; N.U 1024050-92.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 09/04/2024, Publicado no DJE 12/04/2024; e N.U 1048644-39.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 23/10/2023, Publicado no DJE 27/10/2023).
7. Foi bem fundamentado pelo juízo singular, que no contrato de compra e venda juntado "a cláusula décima quarta (ID 141783657 – pág.17) dispõe que é de responsabilidade do comprador o pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), a partir do mês subsequente a assinatura da proposta de compra e venda", todavia, "tal cláusula reputa-se abusiva em contrato de adesão que transfere aos consumidores a responsabilidade pelo adimplemento dos encargos tributários (IPTU) de imóvel adquirido, em momento anterior a sua entrega". Dessa forma, correta a conclusão de que "a declaração de nulidade da cláusula do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, é medida que se impõe, por força do disposto no art. 51, IV, do CDC, em consonância com o entendimento sedimentado pelo STJ (...) inclusive ressaltando que a parte autora possui razão em seu pleito autoral, no que tange ao seu direito ao reembolso dos valores pagos indevidamente no importe de R$ 14.032,45 (quatorze mil, trinta e dois reais e quarenta e cinco centavos)", e deve ser mantida em seus termos.
8. Termo inicial dos juros de mora do dano material. O termo inicial dos juros de mora na indenização por dano material depende da natureza da ilicitude (contratual ou extracontratual). Nos casos de responsabilidade civil de natureza contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos materiais devem incidir a partir da citação. Precedentes do STJ (AgInt nos EDcl no REsp 1.982.034/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2022, DJe 28/06/2022). Destaca-se que não se aplica aqui o Tema Repetitivo 1002 do STJ, porquanto não está sendo discutida a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal firmada, mas apenas a abusividade de uma única cláusula contratual e respectivo ressarcimento de valor pago indevidamente.
9. Recurso conhecido e não provido.
10. Sucumbência. Custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, pela parte recorrente (art. 55 da Lei no 9.099/95).
11. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, servindo a súmula do julgamento como acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
É como voto.
Cuiabá/MT, data registrada no sistema.
Hildebrando da Costa Marques
Juiz de Direito - Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1000812-05.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inadimplemento, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[RODRIGO MORAIS DE AMORIM - CPF: 889.263.031-87 (RECORRENTE), TAINA DE CAMPOS RONDON - CPF: 040.590.881-45 (ADVOGADO), AUCYMARE BEATRIZ JOSETTI GUIMARAES - CPF: 898.051.001-20 (RECORRENTE), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (RECORRIDO), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso

Inominado
:
1000812-05.2024.8.11.0001

Origem
:
3o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

Recorrente
:
FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA

Recorridos
:
RODRIGO MORAIS DE AMORIM e AUCYMARE BEATRIZ JOSETTI GUIMARAES

SÚMULA DE JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E
DO
CONSUMIDOR.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
INEXISTÊNCIA DE
CLÁUSULA DE ARBITRAGEM
.
VALOR DA CAUSA INFERIOR A40 SALÁRIOS-MÍNIMOS.

PRELIMINAR
ES
DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA
S
.

TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU AO COMPRADOR
. PERÍODO
ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE.
C
LÁUSULA ABUSIVA.ILÍCITO CONTRATUAL.
JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO.

RECURSO CONHEC
IDO E NÃO PROVIDO.

1. O juízo singular proferiu
sentença
assim redigida:
"Vistos etc. Trata-se de ação que a parte reclamante denominou de: “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE
DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE
VALORES
” De
proêmio, cabe ressaltar que, nos termos do art. 38 da Lei n. 9.099/95, é dispensado,
na
presente sentença, o relatório, contudo, neste decisum, serão mencionados os elementos de convicção, c
om breve resumo dos fatos relevantes. É curial salientar, ainda, que o feito comporta julgamento antecipado do pedido, haja vista que as provas dos autos são suficientes para a solução da lide, sendo, portanto, dispensável a dilação probatória, na forma do
artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
Antes de adentramos no exame do mérito da celeuma, necessário se faz o enfrentamento de questão preliminar.
Em sede preliminar, suscitou-se o seguinte: Preliminar de: “A Incompetência do Juízo – Cláusul
a de Mediação e Arbitragem” A preliminar suscitada não merece acolhida, haja vista que deveriam as partes obedecer primeiramente às regras de conciliação junto ao NUPEMEC – TJMT (Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos do estado de
Mato Grosso), todavia, denoto que a referida cláusula, não se refere em específico a eleição de julgamento através de
arbitragem, e sim trata-se de eleição de foro, o qual, justamente, é o foro do presente feito ajuizado neste juízo da comarca de Cuiabá-M
T. Nesse sentido: “EMENTA: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER.
NULIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO
DO
FORO.
RELAÇÃO DE CONSUMO.
ESCOLHA DO CONSUMIDOR. O consumidor tem a prerrogativa de escolher demandar em seu domicíl
io, no foro de eleição contratual, no domicílio do réu ou no local de cumprimento da obrigação, sendo inválida a cláusula de eleição de foro, entabulada em contrato de adesão, quando ela dificultar a proteção dos direitos do consumidor (art. 6o, VIII, CDC)
. CONFLITO DE COMPETÊNCIA JULGADO PROCEDENTE. (TJ-GO - Conflito de Competência: 06729005420198090000, Relator: NORIVAL SANTOMÉ, Data de Julgamento: 18/06/2020, 2a Seção Cível, Data de Publicação: DJ de 18/06/2020)
” Por
fim, ressalto que com a realização da
audiência de conciliação, foi devidamente oportunizado às partes, a conciliação sobre os fatos discutidos nesta lide.
Posto isto, rejeito a preliminar suscitada.
Preliminar de: “Da incompetência do Juizado – Art. 3o, I, da Lei 9.099/95” A preliminar susci
tada não merece acolhida, haja vista que não se discute nos autos a rescisão do contrato, mas tão somente a nulidade de determinada clausula.
Em consonância ao Art.

292 ,
inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa em ação
onde
se discute part
e de contrato, é valor da parte controvertido, e não o valor total do contrato, de modo que, no caso em tela, não há que se falar em valor da causa acima de 40 (quarenta)
salários mínimos
.
Portanto, rejeito a preliminar arguida.
Vencida a questão prelimina
r, passo ao exame do mérito da celeuma. O deslinde da celeuma instaurada entre as partes litigantes depende da análise dos seguintes pontos: da cláusula contratual que repassa para o consumidor a responsabilidade pelo pagamento de IPTU do imóvel até mesmo
anteriormente a entrega do bem e, consequentemente se há dever de indenizar
á
título de danos morais. De proêmio, é curial salientar que, no caso em testilha, o ônus da prova cabe à autora, quanto ao fato constitutivo de seu direito,
ex
vi do disposto no a
rtigo 373, I, do CPC e, a reclamada quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do disposto no inciso II, do mesmo artigo 373, do CPC. Lucubrando o feito, verifico que a requerida juntou Contrato de Co
mpra e Venda (ID 141783657) e ao analisar o referido documento, verifico que a cláusula décima quarta (ID 141783657 – pág.17) dispõe que é de responsabilidade do comprador o pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), a partir do mês subseque
nte
a
assinatura da proposta de compra e venda. Entretanto,
tal
cláusula reputa-se abusiva em contrato de adesão que transfere aos consumidores a
responsabilidade pelo adimplemento dos encargos tributários (IPTU) de imóvel adquirido, em momento anterior a
sua entrega. Logo, a declaração de nulidade da cláusula do contrato de compra e
venda
de imóvel firmado entre as partes, é medida que se impõe, por força do disposto no art. 51, IV, do CDC, em consonância com o entendimento sedimentado pelo STJ. Diferente
do que alega o requerido, já é entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça
e também
, na Turma Recursal do Mato Grosso de que a responsabilidade quanto ao pagamento do imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é do vendedor até a
efetiva imissão na posse. Corroborando: CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
PREQUESTIONAMENTO PARCIAL.
LUCROS CESSANTES.PRESUNÇÃO.
RESPO
NSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS DESPESAS DO IMÓVEL.
AUSÊNCIA.
TERMO INICIAL.
IMISSÃO NA POSSE.
1. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado
como
violado impede o conhecimento do recurso especial. 2. O atraso
na
entrega do imóvel
enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.
Precedentes.
3. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel,
como
condomínio e IPTU, somente se dá
a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.
Precedentes.
4. Agravo interno não provido. STJ - AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1961537 SP 2021/0263086-0 (STJ). Data de publi
cação: 18/03/2022. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO – COBRANÇA INDEVIDA DE IPTU DE PERIODO ANTERIOR A IMISSÃO NA POSSE – NEGATIVA DE LIBERAÇÃO DO IMÓVEL PARA CONSTRUÇÃO POR APONTAMENTO INDEVIDO DE DÉBITO DE IPTU – AUSÊNCIA DE RESPONSABIL
IDADE DO COMPRADOR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. O IPTU somente é devido por quem detém a posse do imóvel. (N.U 1031269-88.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Turma Recursal Única, Julgado em 24/04/2023
, Publicado no DJE 27/04/2023) Desta forma, comprovado a falha na prestação do serviço e conduta ilícita da parte Ré, deve a parte requerida responder objetivamente (art. 14, CDC), inclusive ressaltando que a parte autora possui razão em seu pleito autor
al, no que tange ao seu direito ao reembolso dos valores pagos indevidamente no importe de R$ 14.032,45 (quatorze mil, trinta e dois reais e quarenta e cinco centavos). Posto isto, em consonância com os fundamentos retro expendidos,
nos termos do art. 487,
I do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos produzidos na peça
anteloquial
e, por corolário: Condenar a parte reclamada ao pagamento do valor de 14.032,45 (quatorze mil, trinta e dois reais e quarenta e cinco centavos), a ser
corrigido pelo índice do INPC a partir da data do primeiro pagamento do imposto IPTU – efetivo prejuízo – (súmula 43 do STJ), e incidência de juros moratórios fixados em 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405 do CC). Declaro a ilegalidade da cláus
ula contratual que impôs aos adquirentes a responsabilidade em adimplir os IPTUs de período anterior à efetiva entrega do imóvel;
Sem
custas e sem honorários (art. 54 e 55 da Lei 9.099/95). Submeto o presente projeto de sentença à homologação do MM. Juiz
Togado, nos termos do art.
40 da Lei 9.099/95.
Ana Rosa Martins Juíza Leiga S E N T E N Ç
A
Homologo a minuta de sentença, nos termos do art.
40 da Lei n. 9.099/95.

Transitada em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá (M
T), data registrada no Sistema
PJe
.
(
assinado
digitalmente)
Jeverson
Luiz
Quintieri
Juiz
de Direito"
.

2. O
Recurso

Inominado

foi

interposto
pela
parte

reclamada
.
Arguiu

preliminar
de
incompetência
dos
Juizados

Especiais

Cíveis

em

razão
da
existência
de
cl
áusula
de
mediação
e
arbitragem
,
bem

como

pelo
valor da causa. No
mérito
,
em
breve
resumo
,
sustentou
que: a) é
devida
a
cláusula
que
transfere
a
responsabilidade
de
pagamento
do IPTU para o comprador; e b)
os

juros
de mora
devem

incidir
a
partir
do
trânsit
o

em

julgado
da
sentença
,
nos

termos
do Tema
Repetitivo
1.002 do STJ.
Requereu
o
acolhimento
das
preliminares

ou
, no
mérito
, a
reforma
da
sentença
para
julgar

improcedente

a

ação
.

3.
As

contrarrazões

foram

apresentadas
com o
objetivo
de
manter
a
sentença
.

4.
Incompetência em razão do valor.
O Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar causas cíveis de menor complexidade, limitando-se aquelas causas cujo valor não exceda 40
salários-mínimos
.

Nas ações que tiverem por objeto a existência, a v
alidade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou rescisão de ato jurídico, o valor da causa corresponderá ao valor da pretensão resistida, que equivale ao valor do contrato negociado ou
o valor controvertido
. (N.U 1054777-63.2022.8.11.00
01, TURMA RECURSAL CÍVEL, JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, Segunda Turma Recursal, Julgado em 26/02/2024,
publicado
no DJE 29/02/2024 e N.U 1003479-66.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma
Recursal, Julgado em 12/
12/2023,
publicado
no DJE 14/12/2023).
O Juizado Especial Cível é competente para processar e jugar demanda com pedido de restituição de valores decorrentes da nulidade de cláusula contratual, cujo proveito econômico é inferior a 40
salários-mínimos
, porqu
anto inferior ao teto legal.

5.
Cláusula
de
arbitragem

em

contratos
de
consumo
.
Nos
contratos
de
adesão
,
como

ocorre

nas

relações
de
consumo
, a
cláusula

compromissória

somente

terá

eficácia

quando

houver

expressa

concordância
do
consumidor
no
momento
da
in
stauração
do
litígio
entre as partes.
Exegese
do art. 4o, § 2o
,
da Lei de
Arbitragem
,

extraída

pelo
STJ(
AgInt
no
AREsp
: 2393773 SP 2023/0218061-1, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento
: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação
:
DJe

25/10/2023).Na
presente

hipótese
,
considerando
que
o

consumidor

ajuizou

a

ação

perante
o Poder
Judiciário
,
subentende
-se que
não

concordou
com a
solução
do
litígio

por

meio
da
arbitragem
,
sendo ineficaz

eventual

cláusula

compromissória
.
Por fim
, val
e
ressaltar
que a
Cláusula
12a do
contrato

firmado
(ID 232829177/PJe2)
nada
previu
a respeito de julgamento por arbitragem, mas apenas que as partes

deveriam
,
prioritariamente
,
demandar
a
uma à
outra

observando
as
normas
de
conciliação
e/
ou

mediação
, o que
foi

observado
,
mormente

ao

considerar

os

critérios

orientadores
dos
Juizados

Especiais

Cíveis
(art. 2o da Lei no 9.099/95)
. I
nclusive,
foi

realizada
a
tentativa
de
conciliação
entre as partes,
contudo
,
a

autocomposição

foi

infrutífera
(ID 232829199/PJe2).

6.
Responsabilidade

pelo

pagamento
de
débit
os
de IPTU.
A

obrigação

tributária

consistente
no
pagamento
de
débitos
de IPTU é de
natureza

propter
rem
. No
entanto
,
tratando
-se de
contrato
de
compra
e
venda
, o
direcionamento
da
responsabilidade

pelo

pagamento
do
referido

imposto

ao
comprador,
sem
que
t
enha

ocorrido

sua

imissão

na
posse do
bem
, é
abusivo
(STJ
REsp
no 1795590-SP, rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 11/05/2020 e
AgInt
no
REsp
1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira
Turma
, j. 5/12/2017,
DJe
15/12/2017). Dessa forma
,
sendo

evidenciado
que
não

houve
a
imissão
dos
compradores

na
posse do
imóvel

quando
da
compra
e
venda
e que
ocorreu
o
direcionamento
da
responsabilidade

pelo

pagamento
do IPTU a
estes
,
em

relação

ao

período
anterior,
por

força
de
cláusula

contratual
,
ela
dev
e

ser
declarada

abusiva
, determinando-se

a
restituição
da
quantia

paga

pelos

consumidores
(N.U 1013782-37.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira
Turma

Recursal
,
Julgado

em
23/09/2024,
Publicado
no DJ
E 26/09/2024; N.U 1024050-92.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL,
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira
Turma

Recursal
,
Julgado

em
09/04/2024,
Publicado
no DJE 12/04/2024; e N.U 1048644-39.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUE
S, Terceira
Turma

Recursal
,
Julgado

em
23/10/2023,
Publicado
no DJE 27/10/2023).

7.
Foi

bem

fundamentado

pelo

juízo
singular
,
que no
contrato
de
compra
e
venda

juntado
"
a
cláusula

décima

quarta
(ID 141783657 – pág.17)
dispõe
que é de
responsabilidade
do
comprador o
pagamento
do IPTU (
Imposto
Predial e Territorial Urbano), a
partir
do
mês

subsequente
a
assinatura
da
proposta
de
compra
e
venda
",
todavia
, "
tal

cláusula

reputa
-se
abusiva

em

contrato
de
adesão
que
transfere

aos

consumidores
a
responsabilidade

pelo

adimplemento
dos
encargos

tributários
(IPTU) de
imóvel

adquirido
,
em

momento
anterior a
sua

entrega
".
Dessa forma,
correta
a
conclusão
de que "
a
declaração
de
nulidade
da
cláusula
do
contrato
de
compra
e
venda
de
imóvel

firmado
entre as partes, é
medi
da
que se
impõe
,
por

força
do
disposto
no art.
51, IV, do CDC,
em

consonância
com o
entendimento

sedimentado

pelo
STJ (...) inclusive
ressaltando
que a
parte

autora

possui

razão

em

seu

pleito

autoral
, no que
tange

ao

seu

direito

ao

reembolso
dos
valores

pa
gos

indevidamente
no
importe
de R$ 14.032,45 (quatorze mil,
trinta
e
dois
reais e
quarenta
e
cinco
centavos)
", e
deve
ser
mantida

em

seus

termos
.

8.
Termo
inicial
dos
juros
de mora
do

dano
material.
O
termo

inicial
dos
juros
de mora
na

indenização

por

dano
material
depende
da
natureza
da
ilicitude
(
contratual

ou

extracontratual
)
.

Nos casos de responsabilidade civil de natureza contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos materiais devem incidir a partir da citação. Precedentes do STJ (
AgInt
no
s
EDcl
no REsp 1.982.034/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2022,
DJe
28/06/2022). Destaca-se que não se aplica
aqui
o Tema
Repetitivo
1002 do STJ, porqu
anto
não está sendo discutida a resolução do contrato por iniciativ
a do comprador de forma diversa da cláusula penal firmada, mas apenas a abusividade de uma única cláusula contratual e respectivo ressarcimento de valor pago indevidamente.

9.
Recurso

conhecido
e

não

provido
.

10.
Sucumbência
.

Custas

processuais
e
honorário
s

advocatícios
,
estes

fixados

em
15%
sobre
o valor da
condenação
, pela
parte

recorrente
(art. 55 da Lei
no
9.099/95).

11. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, servindo a súmula do julgamento
como
acórdão, nos termos do art.
46 da Lei no 9.099/95
.

É
como
voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

R E L A T Ó R I O

VIDE ACÓRDÃO.

V O T O R E L A T O R

VIDE ACÓRDÃO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2024