Tribunal: TJMT
Processo: 1000604-05.2022.8.11.0029
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-29
Data de publicação: 2024-11-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a devolução integral dos valores pagos e indenização por dano moral no valor de R$ 4.000,00.
II. Questão em discussão
A questão controvertida consiste em verificar a legalidade da rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel pela apelante, sem a prévia constituição em mora do devedor, conforme exige a Lei no 9.514/97, e a consequente devolução dos valores pagos e condenação por danos morais.
III. Razões de decidir
1. A apelante não comprovou a notificação válida do apelado, conforme previsto no contrato e na Lei no 9.514/97, utilizando-se apenas de meios informais, como WhatsApp e e-mail, o que não é suficiente para constituir o devedor em mora.
2. A ausência de notificação válida justifica a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, nos termos da jurisprudência consolidada.
3. A indenização por dano moral no valor de R$ 4.000,00 foi devidamente arbitrada, considerando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
4. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 15% sobre o valor da condenação, em observância ao disposto no art. 85, §11, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “É imprescindível à constituição válida em mora do devedor, por meio de notificação formal, para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. A ausência de notificação implica na nulidade da rescisão contratual e na restituição integral dos valores pagos, além de configurar dano moral.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e X; Lei no 9.514/97, art. 26. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.132; TJ-MT, APELAÇÃO CÍVEL: 1008406-55.2021.8.11.0040; TJ-MG, AC: 10000191470814002 MG.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000604-05.2022.8.11.0029
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), MONIZA NUNES DE ALMEIDA BORGES - CPF: 033.312.071-01 (ADVOGADO), NELSON DE JESUS SANTOS - CPF: 075.378.985-02 (APELADO), LUIZ ALDANI NARDAO - CPF: 420.238.400-82 (ADVOGADO), GABRIELA NARDAO - CPF: 031.303.341-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.
RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a devolução integral dos valores pagos e indenização por dano moral no valor de R$ 4.000,00.

II.
Questão em discussão

A questão controvertida consiste em verificar a legalidade da rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel pela apelante, sem a prévia constituição em mora do devedor, conforme exige a Lei no 9.514/97, e a consequente devolução dos valores pagos e condenação por danos morais.

III.
Razões de decidir

1
. A apelante não comprovou a notificação válida do apelado, conforme previsto no contrato e na Lei no 9.514/97, utilizando-se apenas de meios informais, como
WhatsApp
e e-mail, o que não é suficiente para constituir o devedor em mora.

2
. A ausência de notificação válida justifica a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, nos termos da jurisprudência consolidada.

3
. A indenização por dano moral no valor de R$ 4.000,00 foi devidamente arbitrada, considerando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

4.
Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 15% sobre o valor da condenação, em observância ao disposto no art. 85, §11, do CPC.

IV.
Dispositivo e tese

Recurso de apelação desprovido.

Tese de
julgamento: “
É imprescindível à constituição válida em mora do devedor, por meio de notificação formal, para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. A ausência de notificação implica na nulidade da rescisão contratual e na restituição integral dos valores pagos, além de configurar dano moral.
”

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, V e X; Lei no 9.514/97, art. 26.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.132; TJ-MT, APELAÇÃO CÍVEL: 1008406-55.2021.8.11.0040; TJ-MG, AC: 10000191470814002 MG.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto p
or

ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
, contra a sentença de ID
230490673
, proferida pelo
Juízo da
1
a Vara
de Canarana/MT
, que,
nos autos da
ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais

ajuizada por
NELSON DE JESUS SANTOS
,

julgou procedente
s
os pedidos contidos na inicial
.

Por intermédio das razões recursais de ID
230490683
,
a apelante sustenta que o contrato foi rescindido de forma legítima e automática devido
à
inadimplência do apelado, conforme previsto na cláusula resolutiva expressa no contrato.

Afirma que o próprio apelado havia solicitado o distrato do contrato e, mesmo assim, foi notificado adequadamente sobre o vencimento das parcelas e a consequências da mora.

Aduz que não há ato ilícito que justifique a condenação em danos morais, alegando ter agido em estrito cumprimento dos termos contratuais, que prevê a possibilidade de rescisão do contrato se o comprador se encontrar inadimplente
em
três parcelas.

Subsidiariamente, pleiteia que a devolução dos valores pagos seja parcial, com a aplicação da cláusula penal prevista no instrumento contratual
(dedução de 10% a título de multa rescisória, além da comissão de corretagem), o que resultaria em um valor a ser restituído de R$ 7.349,49.

Além disso, pugna pela redução dos honorários advocatícios fixados na s
entença, sob o fundamento de que a demanda é de baixa complexidade e rápida resolução.

O recurso é
tempestivo
e
preparado
(ID
230757670
).

Em suas contrarrazões (ID
230490688
), a apelada
se manifestou
pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Conforme relatado no presente Recurso de Apelação,
a
apelante
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
se

insurge contra a decisão de 1o Grau que julgou procedente a ação ajuizada
por
NELSON DE JESUS SANTOS
.

Ao final da instrução processual, sobreveio sentença, com os seguintes fundamentos, no essencial (ID
230490673
)
:

“[...]

A parte requerente requer a rescisão do negócio alegando que a parte requerida efetuou de forma unilateral distrato do negócio jurídico e efetuou a venda do imóvel a terceiro sem ter constituído a parte autora em mora.

Em
analise

aos documentos juntado
aos autos, restam que as alegações do autor devem ser
confirmada
, ao passo que a parte ré deixou de cumprir com os ditames da lei 9.514/97, vejamos:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Nesse sentido, a jurisprudência já entende desnecessária a notificação do devedor via oficial para constituir mora, contudo, se faz necessária a notificação no endereço do contrato, ainda que seja via correios conforme aduz o STJ:

(...)

Observa-se dos autos que a parte requerida não comprova a efetiva notificação, haja vista que os meios utilizados pela parte ré para
notificar o autor não garantem o recebimento
da mesma
, deixando assim de constituir mora do débito.

Nesse sentido, entendo que o acolhimento do requerimento inicial é a medida a ser aplicada ao caso, haja vista que o requerido efetuou distrato unilateral com o requerente e vendeu o imóvel objeto do contrato a terceiro antes te constituir o autor em mora.

(...)

No caso em tela, alega o autor que o dano moral ocorreu em função do requerido não
constitui-lo
em mora e vender o imóvel objeto do contrato após um distrato feito de forma unilateral pela ré.

Observa-se dos autos que o autor buscava regularizar o contrato com a requerida e que foi pego de surpresa com o distrato e a venda do imóvel, e se tratando de uma relação consumerista, o dano moral fica evidenciado tendo em vista o prejuízo causado ao autor.

Diante dos fatos apresentados nos autos, é possível verificar que há evidências de que o direito de personalidade do autor tenha sido atingido, motivo pelo qual deve ser deferido.

DISPOSITIVO.

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados pelos autores, para determinar:

a)A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças jurídicas, referente ao imóvel de lote 21. Quadra 07, registrado na matrícula 17958 do cartório de registro de imóveis da comarca de Canarana-MT;

b)A restituição dos valores pagos pela parte autora, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da citação dos requeridos, com juro de 1% ao mês, a partir do
transito
em julgado da presente sentença;

c)Condenar a parte requerida ao pagamento de DANOS MORAIS no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) com correção monetária pelo INPC, a partir desta data (Súmula 362, STJ), e incidência de juros de 1% ao mês, a partir do início do contrato;

[...]”

Inconformad
a
com o
decisum
, a
apelante interpôs recurso de apelação requerendo a reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Constata-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária referente ao Lote no 21, Quadra 07, Matrícula no 17.958 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Canarana/MT.

O au
tor
, ora apelado,
sustenta que a apelante efetuou a rescisão do negócio de forma unilateral e efetuou a venda do imóvel a terceiro, sem que ele fosse notificado previamente, ou seja, sem seguir os trâmites adequados.

Em análise aos documentos constantes nos autos, constata-se que assiste razão o autor, visto que a apelante não constituiu o apelado em mora, conforme
estabelece o art. 26 da Lei no 9.514/97. Confira-se:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte,
e constituídos em mora o devedor
e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente,
a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contr
i
buições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.”
(
g.n
)

Ressalta-se que no próprio
título do
instrumento contratual ele contém a observação que
foi redigida
nos termos da Lei 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário.

Além
do mais
, na cláusula 7a, parágrafo 4o, do
contrato celebrado entre as partes (ID 230490188),
estabelece
os requisitos para intimação do comprador no caso de inadimplência. Vejamos:

“
PARÁGRAFO QUARTO – O procedimento de intimação obedecerá aos seguintes requisitos:

a) a intimação será requerida pela CREDORA FIDUCIÁRIA, ou seu cessionário, ao Oficial do Registro de Imóveis, indicando o valor vencido e não pago e as penalidades moratórias aqui previstas;

b) a diligência de intimação será realizada pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição imobiliária onde se localizar o imóvel, podendo, a critério desse oficial, vir a ser realizada por seu preposto ou através do Tabelionato de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicilio de quem deva receb
ê
-la ou, ainda, pelo Correio, com aviso de recebimento a ser firmado pessoalmente pelo (
a,s
)

DEVEDOR(A,ES) FIDUCIANTE(S) ou por quem deva receber a intima
ção (seu representante legal ou
procurador regularmente
constituído
);

c) a intimação será feita pessoalmente ao (
a,s
) DEVEDOR (
A,ES
) FIDUCIANTE(S), ou a seu representante legal, ou ao seu procurador conforme disposto nesse instrumento, sempre no endereço constante deste instrumento, ou noutro expressamente indicado pelo (
a,s
) DEVEDOR(
A,ES
) FIDUCIANTE(S);

d) se o destinatário da intimação se encontrar em local incerto e não sabido, ou se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, tal atitude será certificada pelo oficial de registro de imóveis ou pelo de títulos e documentos, competindo ao primeiro (oficial do registro de imóveis) promover a sua intimação por edital com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado por três dias consecutivos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro da comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária
;”

No parágrafo sétimo ainda dispõe:

“PARÁGRAFO SÉTIMO - Na hipótese de o(
a,s
) DEVEDOR(
A,ES
) FIDUCIANTE(S)
deixar(em) de purgar a mora no prazo assinalado, o Oficial do Registro de Imóveis certificará esse fato e, à vista da comprovação do pagamento do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI), promoverá o registro da consolidação da propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA
.”
(
g.n
)

In
casu
, em sua contestação a apelante afirmou que realizou a devida notificação do autor por
meio eletrônico (
WhatsApp
e por e-mail
)
,
conforme notificação
constante no ID 230490665.

No entanto, não demonstrou o envio da notificação no endereço do contrato, ainda que por meio dos correios, ou seja, não há demonstração que o apelado foi constituído em mora.

Nesse sentido, segue
m
entendimento
s
deste Sodalício:

“(...)

Na espécie, que se trata de contrato de compra e venda de imóvel, ocorrendo o inadimplemento das parcelas é necessária a prévia interpelação do comprador, a teor do disposto no Decreto-Lei 745/1969, bem como a Súmula n. 76 do Superior Tribunal de Justiça, para constituição em mora. A falta da notificação prévia acarreta a carência da ação em razão da ausência de interesse processual.
”
(TJ-MT 00023338720148110086 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 04/11/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2020)
(
g.n
)

“(...)

Para a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda é imprescindível a constituição em mora do devedor, através de notificação por Cartório Extrajudicial, nos termos do art. 32 da Lei no 6.766/79 e conforme os precedentes do
eg
. STJ.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1008406-55.2021.8.11.0040, Relator: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 30/04/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2024)
(
g.n
)

O STJ no Tema no 1.132 estabeleceu que:

“
Tema 1.132:
Para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária,
é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual,
dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros."
(
g.n
)

Assim sendo, a notificação exige forma legal, como previsto no próprio instrumento contratual, não se mostrando hábil a garantir a validade da notificação pelo simples envio pelo
WhatsApp
, visto que foi o único meio demonstrado pelo apelante.

Logo, deve ser mantida a rescisão do contrato, uma vez que constatada a ausência de notificação válida, devendo os valores pagos pelo autor ser ressarcido integralmente, nos termos determinados na r.
sentença.

Nesse contexto:

“(...)

1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário
comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso.

(...)”

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Assim, há de se concluir pela responsabilidade da apelante quanto ao dano sofrido pel
o

apelado
.

Visto isso, passa-se à análise do
quantum
indenizatório fixado pelo
magist
rado
sentenciante, objeto de inconformismo da recorrente.

Com efeito, é de se ressaltar que não existe uma tabela precisa onde há valores pré-fixados para cada tipo de dano moral, mormente pelo fato de ser imensurável.

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido, coibindo a conduta negligente do agente causador.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, por ser de natureza subjetiva, não havendo valores preestabelecidos para cada caso.

Certo é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se, repiso, à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, às
circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

Nessa trilha, a indenização imposta no ato sentencial no valor R$
4
.000,00 (
cinco
mil reais) pelo dano moral, mostra-se compatível, considerando as particularidades do pleito e dos fatos assentados, bem como, observados os princípios da moderação e razoabilidade.

Em relação aos honorários sucumbenciais fixados em “1
0
% (
dez
por cento) sobre o valor da condenação”, também os considero adequados, uma vez que o percentual é compatível com a complexidade da demanda e com o trabalho desenvolvido pelo causídico no patrocínio da presente ação de arbitramento
(art. 85, §2o, I a IV, do CPC).

P
ortanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que
a sentença objurgada
está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jur
isprudência, devendo ser mantida
pelos seus próprios fundamentos.

Por todo o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto por
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
, mantendo-se a r. sentença
incólume
.

Em cumprimento ao disposto no art. 85, §11, do CPC,
majoro os honorários advocatícios
de 10% (dez por cento) para 15
%
(quinze por cento)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2024