Tribunal: TJMT
Processo: 0000376-64.2018.8.11.0004
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-19

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E ENTREGA DE CHAVES – SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS INICIAIS E A RECONVENÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – EXTINÇÃO ANTECIPADA DO CONTRATO – ENTREGA DAS CHAVES E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – PRECEDENTES – O TERMO FINAL DA LOCAÇÃO SE CONSIDERA À DATA DA ENTREGA DAS CHAVES OU DA MANIFESTAÇÃO DO LOCADOR EM ENTREGÁ-LA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça, há muito e de modo reiterado, firmou a orientação de que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação, sendo devidos aluguéis ao período anterior à aludida extinção.
É possível a entrega das chaves do imóvel objeto de locação de forma antecipada, na hipótese em que o locador se recusa a recebê-lo sem justo motivo.
A resolução do vínculo de locação se constitui como um direito potestativo do locador, ressalta-se que eventual prejuízo oriundo da relação contratual deve ser discutido em ação própria.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000376-64.2018.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCOS AURELIO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 729.355.021-91 (APELANTE), MARCOS AURELIO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 729.355.021-91 (ADVOGADO), DIANE SCIASCIA - CPF: 495.916.141-87 (APELANTE), MORGANA SOARES LUCAS DE OLIVEIRA - CPF: 779.601.066-49 (APELADO), MARCELO FARIAS SANTOS DE ALMEIDA - CPF: 395.663.581-72 (ADVOGADO), MAURICIO SOARES LUCAS DE OLIVEIRA - CPF: 352.990.451-15 (APELADO), DIANE SCIASCIA - CPF: 495.916.141-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
E ENTREGA DE CHAVES – SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS INICIAIS E A RECONVENÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – EXTINÇÃO ANTECIPADA DO CONTRATO – ENTREGA DAS CHAVES E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – PRECEDENTES – O TERMO FINAL DA LOCAÇÃO SE CONSIDERA À DATA DA ENTREGA DAS CHAVES OU DA MANIFESTAÇÃO DO LOCADOR EM ENTREGÁ-LA – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça, há muito e de modo reiterado, firmou a orientação de que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação, sendo devidos aluguéis ao período anterior à aludida extinção.

É possível a entrega das chaves do imóvel objeto de locação de forma antecipada, na hipótese em que o locador se recusa a recebê-lo sem justo motivo.

A resolução do vínculo de locação se constitui como um direito potestativo do locador, ressalta-se que eventual prejuízo oriundo da relação contratual deve ser discutido em ação própria.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 0000376-64.2018.8.11.0004

Apelante:
MARCOS AURÉLIO RODRIGUES DOS SANTOS.

Apelada: MORGANA SOARES LUCAS DE OLIVEIRA
e
MAURICIO SOARES LUCAS DE OLIVEIRA

2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças

RELATÓRIO

Apelação:
MARCOS AURÉLIO RODRIGUES DOS SANTOS.

Ação:
Ação de Consignação em Pagamento
proposta em face de
MORGANA SOARES LUCAS DE OLIVEIRA
e
MAURICIO SOARES LUCAS DE OLIVEIRA
.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e a reconvenção proposta pelos requeridos para declarar rescindido o contrato de locação objeto da lide, e condenou a parte autora/reconvinda ao pagamento de metade da multa prevista na "Cláusula 21a" do contrato, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros e correção monetária contados da citação, bem como ao pagamento dos alugueres em atraso - dezembro/2017, janeiro/2018, fevereiro/2018, março/2018, abril/2018 e maio/2018 - com incidência de juros de mora de 1% ao mês, na forma do art. 406 do Código Civil, além de correção monetária pelo INPC, ambos a partir de cada vencimento.

No mais, diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC.

Apelo
: o Apelante manifesta inconformismo quanto à condenação em pagar os alugueres dos meses de dezembro de 2017, e dos meses de janeiro até maio de 2018, ao argumento de que deixou o imóvel locado à disposição dos requeridos em dezembro de 2017.

No entanto, aduz que o locador se recusou a receber as chaves e encerrar a locação, sob a alegação de que o locatário teria infringido cláusulas, bem como havia necessidade de realização de vistoria e reparos para que o imóvel fosse entregue.

Sustenta que não pode ser penalizado pelo fato de que a entrega das chaves somente tenha sido formalizada no ato da audiência de conciliação – ocorrida em 09/05/2018 –, pois em dezembro de 2017 já havia colocado à disposição dos locatários o imóvel objeto do litígio.

Firme nessas assertivas, almeja a reforma da sentença objurgada para afastar a obrigação de pagar os alugueis contratuais referentes aos meses de dezembro de 2017 e de janeiro a maior de 2018, bem como afastar a obrigação de pagar multas e encargos contratuais.

Contrarrazões apresentadas ao ID. 133507622.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Do caderno processual ressai que as partes firmaram contrato de locação do imóvel sito à Rua Bororos, Quadra 18, Lotes 12 e 13, para fins comerciais, pelo prazo de 48 (quarenta e oito) meses, válido a partir do dia 01o/07/2016 até 30/06/2020, cujo valor acertado era da quantia de mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Consta da inicial que, por enfrentar crise financeira, o autor procurou os locadores com o intuito de devolver o imóvel e resolver o contrato, mediante o pagamento de multa contratual proporcional, contudo, não obtiveram êxito.

Diante de tais alegações, pleiteou em Juízo pelo depósito judicial da quantia de R$ 3.875,00 (três mil, oitocentos e oitenta e cinco reais) e das chaves do imóvel. No mérito, pugnou pela procedência dos pedidos e a declaração de quitação da obrigação.

Em contrapartida, os requeridos pleitearam em reconvenção o recebimento do valor de R$ 12.497,05 (doze mil quatrocentos e noventa e sete reais e cinco centavos), além do valor que a autora/reconvinda entende como devido e que foi depositado em Juízo, bem como a condenação do autor á multa e encargos contratuais.

Entre um ato e outro, sobreveio sentença em que se declarou rescindido o contrato de locação, bem como condenou o autor ao pagamento do
valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros e correção monetária contados da citação, bem como ao pagamento dos alugueres em atraso - dezembro/2017, janeiro/2018, fevereiro/2018, março/2018, abril/2018 e maio/2018 - com incidência de juros de mora de 1% ao mês, na forma do art. 406 do Código Civil, além de correção monetária pelo INPC, ambos a partir de cada vencimento.

No mais, diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC.

Essa sentença deu azo à interposição do vertente Apelo.

A controvérsia está em saber se a data da comunicação pelo locador da entrega das chaves/disponibilidade do imóvel objeto de locação vale como termo final do vínculo contratual ou se é considerada a efetiva entrega das chaves no ato da audiência de conciliação.

Pois bem. Da análise do conjunto fático-probatório disposto nos autos, conclui-se que razão assiste
parcialmente
ao Apelante.

Há muito se firmou entendimento, tanto no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, como nesta Corte Estadual, de que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação, sendo devidos aluguéis ao período anterior à aludida extinção, desde que verificada recusa imotivada pelo locador em receber as chaves.

Na hipótese, observa-se que o autor efetivamente disponibilizou o imóvel locado aos locatários, mediante manifestação de entregar as chaves, em
14/12/2017;
fato não contestado pelos locatários/requeridos.

Sob esta perspectiva, ainda que houvesse pendências contratuais do locador/autor, o direito de restituir o imóvel não poderia ser obstaculizado ou condicionado ao pagamento de encargos em aberto ou ao cumprimento de outras obrigações contratuais, como por exemplo reformas no imóvel e pagamento de alugueis pendentes, etc. Trata-se, portanto, de um direito potestativo inerente ao locador.

Nos
casos de desavenças e pendências contratuais entre as partes, a resolução se dará por meio judicial, de sorte que o direito potestativo de pôr fim ao vínculo contratual de locação não poderá ser obstaculizado.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO.
EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES
. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Segundo a jurisprudência desta Corte, "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção"
(AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019). 2. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUEL – PRELIMINARES NULIDADE DE SENTENÇA – REJEITADAS -
LOCAÇÃO COMERCIAL
– DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL SEM ENTREGA DAS CHAVES – ENTREGA DAS CHAVES NO DECORRER DO PROCESSO – INCIDÊNCIA DE ALUGUEL E ENCARGOS –
TERMO FINAL DA LOCAÇÃO – ENTREGA DAS CHAVES
– PRETENSÃO DE REFORMA DO IMÓVEL – PLEITO INEXISTENTE NA INICIAL – AJUIZAMENTO DE AÇÃO PRÓPRIA – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA – CORREÇÃO ANUAL PREVISTA EM CONTRATO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PREVISTOS EM CONTRATO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO DO AUTOR EM PARTE PROVIDO – RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.
(...)
Os alugueis devem incidir até a data de entrega das chaves, bem como o termo final da locação.
(...).
(N.U 0004015-64.2016.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Vice-Presidência, Julgado em 18/08/2020, Publicado no DJE 25/08/2020).

Portanto, como houve recusa sem justo motivo pelos locatários em receber as chaves tão logo ofertada pelo locador, o termo final a ser considerado para a desvinculação da relação contratual de locação é a data da disponibilidade do imóvel/manifestação de entrega das chaves, que no caso concreto, ocorreu em
14/12/2017
, porquanto
trata-se de um direito potestativo do locador.

Diante de todo o exposto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso, apenas para
reconhecer
como termo final da locação o dia
14/12/2017,
de modo a
desobrigar
o locador/autor ao pagamento dos alugueres referentes aos meses de
janeiro a maio de 2018.
Ressalta-se que o mês de dezembro/2017 deverá ser cobrado na proporção de 50% (cinquenta por cento) do aluguel, máxime porque o autor permaneceu na posse do bem a até a primeira quinzena do referido mês.

Não obstante à desobrigação dos períodos acima delineados, as cláusulas contratuais de multa permanecerão hígidas - de forma proporcional, considerando o tempo em que o locador permaneceu na posse do imóvel locado -, tais como a Cláusula 5a, § 2o e a Cláusula 21a do contrato de locação firmado.

Assim, em relação à “Cláusula 21”,
reduz-se
o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) arbitrado pelo Juiz da causa, para a quantia de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), considerando, sobretudo, que o locador permaneceu no imóvel até o início da segunda quinzena do mês de dezembro/2017.

Quanto aos demais termos postos na parte dispositiva da sentença,
mantem-se intactos.

Por fim, não há falar em majoração dos honorários advocatícios, ante o parcial provimento do apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024