Tribunal: TJMT
Processo: 1001230-60.2019.8.11.0051
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-21
Data de publicação: 2024-08-27

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO HABITACIONAL – PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL CLARA, COM DESCRIÇÃO DO PREÇO E VALOR DAS PARCELAS – SUBSTUIÇÃO PELA TABELA PRICE QUE NÃO SE JUSTIFICA – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS FACILMENTE IDENTIFICÁVEL – ADMINISSIBILIDADE – TAXA DE CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS – CLÁUSULA ABUSIVA – NULIDADE MANTIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A Cláusula contratual que prevê o preço final do imóvel, inclusive com descrição expressa do valor de cada parcela até o final do pagamento, deve ser mantida.
A aplicação da capitalização anual de juros é admitida de forma tácita por ser notoriamente identificada a sua utilização pelo comprador, já que há o acréscimo do valor das prestações a cada período de 12 meses, sendo, então, injustificada a substituição desse método pela utilização da TABELA PRICE.
A taxa de cessão ou transferência de direitos é abusiva, pois gera desvantagem exagerada ao consumidor e enriquecimento sem causa da outra parte.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001230-60.2019.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Revisão do Saldo Devedor, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VILSON FELIPE DA SILVA - CPF: 951.175.471-87 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (APELANTE), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (APELADO), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), VILSON FELIPE DA SILVA - CPF: 951.175.471-87 (APELANTE), DIOGO FERNANDO PECORA DE AMORIM - CPF: 034.019.341-71 (ADVOGADO), MARIANA TELLES DE OLIVEIRA - CPF: 103.709.086-19 (ADVOGADO), MARIANA TELLES DE OLIVEIRA - CPF: 103.709.086-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO HABITACIONAL – PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL CLARA, COM DESCRIÇÃO DO PREÇO E VALOR DAS PARCELAS – SUBSTUIÇÃO PELA TABELA PRICE QUE NÃO SE JUSTIFICA – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS FACILMENTE IDENTIFICÁVEL – ADMINISSIBILIDADE – TAXA DE CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS – CLÁUSULA ABUSIVA – NULIDADE MANTIDA – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A Cláusula contratual que prevê o preço final do imóvel, inclusive com descrição expressa do valor de cada parcela até o final do pagamento, deve ser mantida.

A aplicação da capitalização anual de juros é admitida de forma tácita por ser notoriamente identificada a sua utilização pelo comprador, já que há o acréscimo do valor das prestações a cada período de 12 meses, sendo, então, injustificada a substituição desse método pela utilização da TABELA PRICE.

A taxa de cessão ou transferência de direitos é abusiva, pois gera desvantagem exagerada ao consumidor e enriquecimento sem causa da outra parte.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta por
GENTILIN E BIAZON LTDA. – EPP.

Ação:
Ação Revisional de Contrato c/c Pedido de Repetição de Indébito
proposta por
VILSON FELIPE DA SILVA.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde que julgou parcialmente procedente os pedidos vertidos na inicial para:

a) FIXAR
a Tabela PRICE como sistema de amortização, adotando-se os parâmetros delineados na fundamentação para seu cálculo, devendo o valor já adimplido pela parte requerente servir para liquidação das primeiras parcelas. O saldo devedor até 10-6-2024 deverá ser adimplido em parcela única, sem incidência dos encargos moratórios, tendo em vista o afastamento da mora. Havendo parcelas vincendas após tal data, deverão ser quitadas mensalmente, nos termos do recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato;

b) LIMITAR
os juros moratórios previstos na cláusula 5.1 do contrato original e 6.1 do aditivo ao percentual de 1% (um por cento) ao mês;

c) DECLARAR

ABUSIVAS
e, portanto, NULAS as cláusulas 6.3 e 6.5 do contrato originário, eis que contrariam o Código de Defesa do Consumidor e a legislação civil aplicável à espécie;

d) AFASTAR
a cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos sobre o valor do contrato conforme estabelecido na cláusula 7.2 do contrato originário;

e) DECLARAR PREJUDICADA
a cláusula 14.6 do contrato originário, diante do estabelecimento da tabela PRICE como sistema de amortização da dívida.

No mais, por considerar sucumbência recíproca, condenou a parte requerida ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, este fixado em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido pela parte requerente, ficando os 30% (trinta por cento) restantes a cargo da parte requerente.

Apelo
: Em suas razões, a empresa Recorrente aduz que a Juíza da causa ignorou a vontade livre e desimpedida das partes quanto aos termos acordados; destaca que o contrato objeto da lide é claro e nítido em relação ao preço do imóvel e das cláusulas de cobrança das parcelas mensais e dos juros remuneratórios aplicado.

Ressalta que restou demonstrado nos autos a inexistência de capitalização mensal de juros e afastou a regularidade da contratação firmada entre as partes voluntariamente, procedendo com a revisão de valores de forma contrária à legislação vigente.

Pontua que, em casos análogos, esta Corte de Justiça confirmou razão às alegações da empresa Apelante, notadamente em relação ao preço do lote, juros, tempo de parcelamento e valores.

Defende que a empresa Recorrente não praticou qualquer irregularidade, se limitando a praticar o modal adotado pelo mercado em compasso com a legislação vigente.

Pondera que a interferência ativa do Poder Judiciário em contratos de mútuo, essencialmente, de loteamento, deve ser analisada com cautela, tendo em vista que ocasiona uma desenfreada e perigosa prática de distribuição de ações em massa, ocasionando desestabilidade comercial e prejuízos ao próprio demandante, o qual acredita que está sendo “lesado” e passa a inadimplir o contrato (que apresenta-se com condições regulares), gerando em efeito cascata ou dominó a distribuição de inúmeras demandas revisionais e rescisões contratuais cujo resultado, ao final, não será como o pretendido pelo interessado, inclusive, ocasionando insegurança jurídica, em que contratos idênticos estão com resultados distintos.

Convicto nessas assertivas, almeja a reforma integral da sentença recorrida para ver reconhecida a legitimidade do de mútuo existente entre as partes, notadamente em relação à cláusula contratual n. 3 – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO em todos os seus itens e subitens, bem como a cláusula 7.2 do contrato – que trata do custo da transferência de cessão de direitos.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Eminentes pares:

O autor
VILSON FELIPE DA SILVA
ajuizou a presente
ação revisional de cláusulas contratuais c/c pleito de restituição em dobro do indébito e pedido de tutela antecipada de urgência
em face de
GENTILIN & BIAZON
, sob a alegação de que o contrato objeto dos autos contém está eivado de diversos vícios, tais como a omissão do preço à vista do bem, a aplicação de encargos não previstos e a capitalização de juros sem pactuação expressa, além de outras cláusulas que reputa serem abusivas.

De seu turno, a requerida, aqui apelante, aduz que não há nenhuma irregularidade no Contrato, pois o preço final do lote e o montante a ser financiado estão claros na Cláusula 3a, de modo que o apelado tinha ciência da aplicação de juros.

Diz que não há sequer atualização monetária anual das parcelas nem capitalização mensal de juros, mas apenas a remuneração anual de 12% (doze por cento).

Sustenta que tem de ser observado o princípio do
pacta sunt servanda
e a cláusula 7.2, que atribui ao apelado o pagamento da taxa de cessão e transferência dos direitos do Contrato,
“tendo em vista que a empresa terá despesas com a elaboração de novos instrumentos contratuais, nova análise de crédito do cessionário, emissão de ordem de cancelamento de todos os boletos já emitidos, bem como emissão de novas ordens para expedição de novos boletos”.

Entre um ato e outro, instruído os autos com as provas pertinentes, sobreveio sentença de mérito em que se julgou parcialmente procedente os pedidos vertidos na exordial.

Essa sentença deu azo à interposição do vertente apelo, pela requerida.

Pois bem. Da análise, conclui-se que razão assiste
parcialmente

à apelante. Explica-se.

Da leitura do contrato de mútuo objeto do litígio (ID. 69326460), especificamente das cláusulas de preço e cobrança da contraprestação, bem como da cláusula da taxa de custeio da hipótese cessão de direitos, observa-se que, de fato, a Cláusula 3a é clara ao estabelecer o pagamento das 240 (duzentos e quarenta) parcelas mediante a aplicação de juros remuneratórios de 12% (doze por cento) ao ano.

E mediante simples cálculo aritmético, o apelado poderia verificar a capitalização anual de juros, que é admitida, ainda que não prevista de forma expressa.

Além disso, ao contrário do que alega o autor/apelado, não há incidência de capitalização mensal de juros, até porque não há previsão nesse sentido no contrato.

Já a capitalização anual é evidente, tendo em vista o resultado das parcelas para cada ano, de modo que, é visível claramente a sua pactuação implícita, pois a cada período de 12 (doze) meses incide os juros remuneratórios de 12% (doze por cento) sobre o valor da prestação anterior.

Assim, não se identifica abusividade na Cláusula 3a, que trata do preço, inclusive com descrição dos valores das parcelas, que vão sofrendo aumento a cada período de 12 (doze) meses, em virtude, como visto, da capitalização anual de juros, não havendo nenhuma justificativa para a sua substituição pela TABELA PRICE.

Quanto à Cláusula 7.2, que, na hipótese de cessão ou transferência, atribui ao apelado a obrigação de pagar 1% (um por cento) do valor geral da avença originária, é evidentemente abusiva, pois gera desvantagem exagerada ao apelado, consumidor (art. 51, IV, do CDC) e enriquecimento injustificado da apelante.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE PROVAS DA MUDANÇA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE – NÃO ACOLHIMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – PACTUAÇÃO EXPRESSA, APURAÇÃO ATRAVÉS DE SIMPLES CALCULO ARITMÉTICO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA – CLÁUSULA CLARA E EXPRESSA COM DISCRIMINAÇÃO DOS VALORES ITEM A ITEM – AUSÊNCIA DE QUALQUER OBSCURIDADE CONTRATUAL –
TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS E PERDIMENTO DA EDIFICAÇÃO – CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS – APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO CONSOLIDADA EM RECURSOS ANTERIORES –
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ALTERAÇÃO DA BASE – PROVEITO ECONOMICO NÃO AUFERÍVEL – VALOR DA CAUSA ATUALIZADO – ÔNUS SUCUMBENCIAL - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL AO GRAU DE PERDA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Se não bastasse a inovação recursal, não há vedação a capitalização anual de juros remuneratórios, quando verificada sua pactuação expressa, nos termos do entendimento da súmula n. 514 do STJ, auferível por simples cálculo aritmético.
É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato
. A distribuição dos ônus sucumbenciais, por se tratar de consectário da condenação, é matéria de ordem pública e a sua fixação ou revisão, pelo Tribunal, de ofício, não implica reformatio in pejus.
(TJMT, N.U 1001212-05.2020.8.11.0051, Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, julgamento em 11-4-2023, DJE de 17-4-2023, sem destaque no original).

Portanto, merece retoque a sentença, especificamente quanto à cláusula 3a (
DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO em todos os seus itens e subitens), para que revigora o quanto pactuado entre as partes, em todos os seus termos.

Com essas considerações,
dá-se
parcial

provimento
ao Apelo para
reconhecer
como legítima e válida a cláusula 3a do contrato de mútuo objeto dos autos (DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO em todos os seus itens e subitens).

Não há falar em majoração dos honorários advocatícios, ante o provimento parcial do apelo.

Por consequência,
redistribua-se
os ônus sucumbenciais, ficando a cargo do requerido 60% (sessenta por cento) do pagamento das custas processuais e o restante para o autor, permanecendo a verba honorária em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido com a demanda.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/08/2024