Tribunal: TJMT
Processo: 1018208-32.2023.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-27
Data de publicação: 2024-02-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO APRESENTADO PELOS EXECUTADOS – PEDIDO DE NULIDADE AO ARGUMENTO DE QUE O VALOR APONTADO ÑÃO CORRESPONDE AO REAL E ATUAL VALOR DO BEM PENHORADO – DISCREPÂNCIA ENTRE AS AVALIAÇÕES – TRANSCURSO DE 02 ANOS – - REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC/2015 COMPROVADOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. O eg. STJ decidiu que, sempre “que apresentadas evidências concretas de dessemelhança significativa entre avaliações sobre o mesmo bem, mostra-se prudente a confirmação do seu valor real', por meio de nova avaliação”. (3a Turma- Med. Cautelar no. 13.994 - Min. NANCY ANDRIGHI – Julgado em 01.04.2008 - DJU 15.04.08).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018208-32.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Imissão, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), GARGATANO AGROPECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 03.752.383/0001-42 (AGRAVANTE), ADROALDO DE LIMA JACOBI - CPF: 047.923.511-20 (AGRAVADO), EDITH DA SILVA JACOBI - CPF: 156.862.131-00 (AGRAVADO), DECIO JOSE TESSARO - CPF: 015.663.438-44 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO APRESENTADO PELOS EXECUTADOS – PEDIDO DE NULIDADE AO ARGUMENTO DE QUE O VALOR APONTADO ÑÃO CORRESPONDE AO REAL E ATUAL VALOR DO BEM PENHORADO – DISCREPÂNCIA ENTRE AS
AVALIAÇÕES
– TRANSCURSO DE 02 ANOS – - REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC/2015 COMPROVADOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. O eg. STJ decidiu que, sempre “que apresentadas evidências concretas de dessemelhança significativa entre avaliações sobre o mesmo bem, mostra-se prudente a confirmação do seu valor real', por meio de nova avaliação”. (3a Turma- Med. Cautelar no. 13.994 - Min. NANCY ANDRIGHI – Julgado em 01.04.2008 - DJU 15.04.08).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por GARGATANO AGROPECUÁRIA LTDA.-ME contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
”, já em fase de “
Cumprimento de Sentença
”

(Proc. no 1016187-96.2019.8.11.0041), proposto contra a agravante por ADROALDO DE LIMA JACOBI e EDITH DA SILVA JACOBI, rejeitou a impugnação apresentada pela executada/agravante e homologou o laudo pericial de avaliação que quantificou em R$ 2.943.801,50 o valor venal do imóvel rural com área de 558,7 hectares objeto da matrícula no 91.160 do Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, ordenando seu praceamento
(cf. Id. no 123631409 dos autos de origem).

A executada/agravante insiste na “
necessidade de nova avaliação do imóvel por perito
” dizendo que “
a simples existência de avaliações que evidenciam a discrepância entre a avaliação judicial, a qual atribuiu o valor de R$ 2.943.801,50, e aquela juntado com a impugnação, na qual atribuiu ao imóvel o valor de R$ 6.146.363,30, revela a necessidade de nova avalição, tal como prescreve o artigo 873 do CPC
” (sic – cf. Id. no 177970673 - Pág. 4/7).

Pede, sob esses fundamentos, atribuição de efeito suspensivo ao recurso “
para determinar a suspensão dos atos expropriatórios do imóvel rural
”, e, ao final, seu provimento para que seja reformada a r. decisão agravada “
para determinar a realização nova avaliação do imóvel rural, desta feita por perito avaliador com conhecimento técnico específico, nos moldes do artigo 873 do CPC
” (sic – cf. Id. no 177970673 - Pág. 9).

A decisão vinculada ao Id. no 179659171 admitiu o processamento do recurso, mas indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal.

Nas contrarrazões, o agravado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 182673667).

A executada/agravante compareceu aos autos para pedir reconsideração quanto à atribuição de efeito suspensivo ao recurso destacando que o leilão fora designado para os dias 31/10/2023 e 14/11/2023 e que a avaliação “
está desatualizada
(porque)
fora efetivada há mais de dois anos
”, gerando “
uma discrepância de valores que supera a cifra
(...)
de R$ 3 milhões
”.

Argumenta que, “
além de não observar critérios específicos para o caso
” e de o Oficial de Justiça “
não deter capacidade técnica especializada para tal avaliação
”, afigura-se imperativa a suspensão dos efeitos da r. decisão agravada até o julgamento do presente recurso, medida que “
não causará nenhum prejuízo ao credor agravado, afinal, o devedor não quer se esquivar de pagar,
(inclusive porque)
foi ele mesmo quem ofertou
(referido)
bem em garantia
”, mas “
não pode permitir que seu imóvel seja levado a leilão por valor muito aquém daquele que realmente vale
” (sic – cf. Id. no 188017180).

Na decisão vinculada ao Id no 188081673, este relator reconsiderou o pedido feito pela para agravante e deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, de modo a impedir o praceamento do imóvel antes do julgamento do presente Agravo de Instrumento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. decisão agravada indeferiu o pedido sob os seguintes fundamentos:

O Sr. Oficial de Justiça avaliou o bem imóvel no valor de R$ R$ 2.943.801,50 (dois milhões, novecentos e quarenta e três mil, oitocentos e um reais e cinquenta centavos). Irresignada, a executada apresentou impugnação no ID 86825813 alegando que o método utilizado não é o mais adequado, que não discriminou os critérios e valores a serem considerados na avaliação e que o valor do hectare na região é o dobro do utilizado pelo avaliador. Requereu a nova avaliação do imóvel por meio de perito avaliador.

Ao contrário do que argumenta a executada, o Sr. Meirinho explicitou (item “3”) e descreveu os motivos utilizados como fator de decréscimo, quais sejam, o solo, o fator hídrico e a pastagem. Além disso, o laudo está acompanhado de registros fotográficos que servem de ilustração para aquilo que está sendo descrito.

Outro ponto impugnado foi o fato de o Sr. Meirinho ter se utilizado da amostragem para chegar ao preço. Frisa-se que não há óbice quanto ao uso de tal método, sendo, inclusive, o mesmo método utilizado na avaliação trazida pela própria executada (ID 86825816). Aliás, o referido laudo apenas diz de forma genérica que “foram realizadas pesquisas na região visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado”, mas não há no laudo descrição dos critérios para a avaliação como foi feito no laudo do avaliador.

Não bastasse tudo isso, na petição que indica o bem a penhora (ID 39761729) a executada afirma que possui o valor de mercado de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), valor bastante próximo daquele dado pelo Sr. Oficial de Justiça.

1 – Em face do exposto, este Juízo REJEITA a impugnação ao laudo apresentada pela executada no ID 86825813 e, consequentemente, HOMOLOGA o laudo de avaliação (ID 68199105). 2 – Em prosseguimento ao feito, DEFERE-SE o pedido dos exequentes de ID 88154455 e DETERMINA-SE a alienação judicial do imóvel penhorado, a ser efetivada em leilão presencial e/ou eletrônico. Para efetivação do ato, NOMEIA-SE um dos leiloeiros credenciados junto a Diretoria do Fórum. Salienta-se que o imóvel foi avaliado em R$ 2.943.801,50 (dois milhões, novecentos e quarenta e três mil, oitocentos e um reais e cinquenta centavos), conforme ID 68199105.

3 – COMUNIQUE-SE a Central de Praças e Leilões desta Comarca para que sejam adotadas todas as providências necessárias para a realização do ato (designação de data do leilão, comunicações necessárias, designação de leiloeiro, etc), no prazo máximo de 30 (trinta) dias após esta decisão

O valor da avaliação de bem penhorado, cuidando-se de bem imóvel, é definido a partir de cotações junto ao mercado imobiliário local, que sofre flutuações sazonais com impacto variável no valor desses bens, ou seja, a avaliação do bem imóvel se relaciona com o chamado “valor de mercado”, e este sofre oscilações provocadas pela variação dos valores praticados na venda ou oferta de bens em similitude de condições e qualidades.

O imóvel rural, objeto da constrição judicial (localizado à na estrada de terra vermelha, distrito de Nossa Senhora da Guia, em Acorizal, na comarca de Cuiabá/MT), foi avaliado em R$ 2.943,801,50, constando nos termos do laudo pericial que “
fora aplicado o “método comparativo” com outras propriedades circunvizinhas e outras estabelecidas pela Rodovia MT – 010, sentido Acorizal/MT)
” (sic - cf. Id. no 68199105 dos autos de origem).

Sobre o pedido de nova avaliação do bem imóvel, é certo que a renovação da avaliação é admitida, porém, somente em casos específicos, previstos no art. 873 do Código de Processo Civil, que objetivam manter a real e atual da avaliação do bem, quais sejam:

“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”

O eg. STJ já decidiu que, sempre “
que apresentadas evidências concretas de dessemelhança significativa entre avaliações sobre o mesmo bem, mostra-se prudente a confirmação do seu valor real', por meio de nova avaliação
”. (3a Turma - Med. Cautelar no. 13.994 - Min. NANCY ANDRIGHI – Julgado em 01.04.2008 - DJU 15.04.08).

No caso, parece relevante a insurgência recursal manifestada pelo executado/agravante, já que há nos autos laudos de avaliação atualizados que quantificam o valor do imóvel em aproximadamente R$ 7 milhões (cf. Ids. no 188017191 e 188017192), o que corresponde a mais que o dobro do valor indicado no laudo pericial homologado, elaborado há mais de dois anos.

Nesse sentido, assim já decidiu este Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ALEGAÇÃO DE AVALIAÇÃO DEFASADA – CABIMENTO – TRANSCURSO DE MAIS DE 08 ANOS – DÚVIDA QUANTO AO PREÇO DO BEM – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

“Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição ou majoração no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873). No caso, consta dos autos que a última avaliação do imóvel deu-se em 14/08/2014, de modo que é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir, no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão ou praceamento, dúvidas fundadas quanto ao real valor do imóvel, evitando-se, com isso, eventual enriquecimento sem causa por qualquer das partes.” (TJ-MT 10008858220218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 14/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021).

2.

No caso, a última avaliação foi realizada há mais de 07 (sete) anos, o que torna necessária a repetição do ato, que, ademais, não prejudica as partes, muito pelo contrário, impede a expropriação por valor incompatível com aquele que o bem efetivamente merece. (N.U 1021554-88.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/12/2023, Publicado no DJE 13/12/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – HASTA PÚBLICA – IMÓVEL RURAL “FAZENDA GARIMPEIRA” – NULIDADE DA PENHORA – AFASTADA – ALEGAÇÃO DE AVALIAÇÃO DEFASADA – CABIMENTO – TRANSCURSO DE MAIS DE 02 ANOS – AUTO DE AVALIAÇÃO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA – DÚVIDA QUANTO AO PREÇO DO BEM – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873 DO CPC – RECURSO PROVIDO. No caso de dúvida, não há óbice para que o juiz determine nova avaliação dos bens sujeitos à expropriação judicial, nos termos do art. 873 do CPC.A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício, a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil (EDcl no Ag 1.365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe de 02/08/2012).
No caso, a última avaliação foi realizada há mais de 02 (dois) anos, o que torna necessária a repetição do ato, que, ademais, não prejudica as partes, muito pelo contrário, impede a expropriação por valor incompatível com aquele que o bem efetivamente merece.

(N.U 1021337-45.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023, Publicado no DJE 02/11/2023) (
Grifei
e
negritei
)

A execução deve ser realizada da maneira menos gravosa para o devedor (CPC, art. 850), de modo que, penhorado o bem, a avaliação deste deve refletir o seu preço real, sob pena de se acarretar grave e inaceitável prejuízo ao executado.

Mais do que recomendável, portanto, é necessária nova avaliação do bem penhorado, por profissional gabaritado, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. Só assim é que se atingirá o real valor do imóvel penhorado para que, na sequência, seja feita a venda judicial do bem, tomadas as devidas cautelas no concernente à correta publicação das datas das praças, bem como quanto às outras formalidades legais.

Pelo exposto, dou provimento ao agravo para que seja realizada nova avaliação do imóvel penhorado.

Custas pela agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/02/2024