Tribunal: TJMT
Processo: 0000509-56.2018.8.11.0053
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-17
Data de publicação: 2024-04-19

Ementa:
Recurso de Apelação Cível n. 0000509-56.2018.8.11.0053- Santo Antônio do Leverger.
Apelante: Alvani Ferreira Borges.
Apelados: João de Deus Guerreiro Santos e outro.
E M E N T A
AÇÃO DEMARCATÓRIA – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – ART. 485, INC. VI, CPC – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS – TÍTULO DE PROPRIEDADE – INEXISTÊNCIA - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - INEFICÁCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Em se tratando de bem imóvel, a transferência do domínio somente se consuma com o registro do título aquisitivo - no particular, o contrato de compra e venda - perante o Registro de Imóveis competente.
O direito de demarcação é próprio do titular do domínio, de forma que, sem o referido documento, não tem o autor legitimidade para figurar no polo ativo.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000509-56.2018.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão, Divisão e Demarcação]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ALVANI FERREIRA BORGES - CPF: 475.751.821-87 (APELANTE), RAFAEL CISNEIRO RODRIGUES - CPF: 221.095.548-35 (ADVOGADO), TASSIO VINICIUS GOMES DE AZEVEDO - CPF: 013.128.461-43 (ADVOGADO), JOAO DE DEUS GUERREIRO SANTOS - CPF: 052.428.941-72 (APELADO), PLINIO ALEXANDRE AMORIM MARQUES - CPF: 005.678.441-45 (ADVOGADO), OSCAR CESAR RIBEIRO TRAVASSOS FILHO - CPF: 028.630.707-38 (ADVOGADO), EUGENIO NILMAR DOS SANTOS - CPF: 169.921.800-53 (APELADO), JOAQUIM DOS SANTOS - CPF: 142.425.161-34 (APELADO), FORENSE LAB PERICIAS E CONSULTORIA LTDA - CNPJ: 30.359.101/0001-14 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARTI MATOS CARRIJO FRAGA - CPF: 266.285.111-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n. 0000509-56.2018.8.11.0053- Santo Antônio do Leverger.

Apelante
:
Alvani Ferreira Borges.

Apelados
:
João de Deus Guerreiro Santos e outro.

E M E N T A

AÇÃO DEMARCATÓRIA – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – ART. 485, INC. VI, CPC – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS – TÍTULO DE PROPRIEDADE – INEXISTÊNCIA - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA -

INEFICÁCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Em se tratando de bem imóvel, a transferência do domínio somente se consuma com o registro do título aquisitivo - no particular, o contrato de compra e venda - perante o Registro de Imóveis competente.

O direito de demarcação é próprio do titular do domínio, de forma que, sem o referido documento, não tem o autor legitimidade para figurar no polo ativo.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

.

Recurso de Apelação Cível
n. 0000509-56.2018.8.11.0053 - Santo Antônio do Leverger.

Apelante
:
Alvani Ferreira Borges.

Apelados
:
João de Deus Guerreiro Santos e outros.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Alvani Ferreira Borges,
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger, nos autos
da ação de demarcação e divisão

proposta em face de
João de Deus Guerreiro Santos e Outros
, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC, por
a ausência de legitimidade.

Inconformado, recorre o autor, ora apelante. Sustenta o equivoco da sentença, argumentando que comprovou a aquisição do direito sobre a área e sua propriedade através de contrato de compra e venda, prova documental e testemunhal, além de demanda anterior na qual houve homologação do acordo e expedição de procuração pública para escrituração da área litigiosa.

Narra que adquiriu por meio de contrato de compra e venda uma gleba de terras rurais localizada na região denominada “Pasto do Cavalo” ou “Ribeirão da Estiva”, no município de Santo Antônio do Leverger, correspondente a 25% da área que os vendedores detinham em condomínio com os apelados.

Diz que embora definida a área, não houve a adequada delimitação e demarcação documental, sendo-lhe outorgado o direito a posse e regularização, e expedida procuração pública para proceder à demarcação da área, cujo ingresso esta sendo impedido pelo recorrido.

Assevera que a comprovação do direito à propriedade não se limita ao registro no cartório de imóveis, havendo exceções, onde o direito de propriedade do apelante foi reconhecido em demanda judicial.

Esclarece que para que possa realizar o registro do imóvel, necessita delimitar a área, cumprir os requisitos legais e administrativos para sua escrituração, para então escriturar o imóvel.

Forte em tais argumentos, pede pela reforma da sentença, com a determinação de imissão na posse da área e demarcação nos limites do laudo pericial.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 108187953, o apelado sustenta, em preliminar, violação ao principio da dialeticidade e impugna a concessão da gratuidade da justiça. No mérito, refuta as razões recursais e pede pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 17 de abril de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n. 0000509-56.2018.8.11.0053- Santo Antônio do Leverger.

Apelante
:
Alvani Ferreira Borges.

Apelados
:
João de Deus Guerreiro Santos e outro.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação demarcatória c.c divisória c.c imissão na posse proposta por Alvani Ferreira Borges em desfavor de João de Deus dos Santos, Eugenio Nilmar dos Santos e Joaquim dos Santos.

Cinge-se que o autor narrou na inicial que adquiriu por meio de contrato de compra e venda uma gleba de terras rurais localizada na região denominada “Pasto do Cavalo” ou “Ribeirão da Estiva”, no município de Santo Antônio do Leverger, correspondente a 25% da área que os vendedores detinham em condomínio com os apelados.

Afirma, contudo, que em razão de divergência entre o tamanho do lote vendido e a dimensão real da área, os réus, ora apelados, tomaram posse da totalidade da área e ignoraram pedidos de demarcação.

Decorrida a marcha processual, após a devida instrução processual com a produção de prova pericial e testemunhal, o juiz
a quo
proferiu sentença, julgando extinto o processo, sem exame do mérito, sob o fundamento da ilegitimidade ativa.

Não concordando com o édito judicial, recorre o autor.

Em
preliminar
contrarrecursal o apelado aponta a violação ao principio da dialeticidade.

Baldados os argumentos trazidos, basta uma simples leitura da

inicial recursal para se constatar que o apelante insurge-se contra a sentença que

julgou extinta a pretensão de demarcação e divisão de imóvel que alega ser proprietário, apontando os fundamentos para reforma do
decisum

não havendo que se falar em violação ao principio da dialeticidade.

Quanto à impugnação à assistência judiciaria gratuita, resta preclusa a insurgência, vez que não se insurgiu a tempo e modo, na fase de conhecimento.

Assim as
preliminares
não prosperam.

Ultrapassada a questão prévia, no mérito, a
vexata quaestio
, cinge-se em aquilatar a legitimidade do autor para o manejo da ação demarcatória.

Cinge-se, que o imóvel em discussão é o constate da matricula n. 1697 (transposto da matrícula no 16.120 do Livro 02, de 16/02/1981 do Cartório do 5o Oficio de Cuiabá-MT).

Ao que se afigura dos autos, referido imóvel formado por uma área total de aproximadamente 1.452ha, era de titularidade do Sr. Leonardo Slhessarenko e sua esposa Serys Slhessarenko, sendo que estes alienaram parte do imóvel (75%) aos réus, e outra parte, (25%) foi transmitido por doação aos seus filhos, os quais, posteriormente, alienaram a parcela

ao autor da presente ação demarcatória.

Efetivada a alienação e após discussão sobre o tamanho real do imóvel, vez que o autor propôs ação de rescisão contratual objetivando a desconstituição da compra e venda, em razão da divergência quanto ao efetivo tamanho da área, acordou-se que a porção adquirida relativa aos 25%, compreendida o total de 252,80ha, cujo lote objetiva o autor a demarcação e imissão na posse.

Todavia, a
demarcatória constitui ação real que pressupõe a contiguidade das áreas, que pertencem a donos diferentes, e a confusão dos seus limites,

devendo o interessado identificar perfeitamente a coisa, individuando-a, conforme dispõe o art. 574, do CPC.

Vê-se, portanto, que são requisitos para a ação demarcatória a comprovação da propriedade do autor sobre o imóvel demarcado e a ausência de limites eficazmente assinalados entre o imóvel do promovente e o do promovido.

No caso, em que pese a alegação de que a escritura de compra e venda

e acordo judicial cumprem a finalidade de demonstrar a propriedade do imóvel, tal assertiva não pode ser tida como
irrestrita, diante da ausência de registro do titulo translativo.

Deveras, pela Lei de Registro Público, cada imóvel corresponde uma matrícula. Nesse contexto,
não há, nos autos, qualquer prova da abertura de matrícula para o lote que é objeto da escritura pública de compra e venda apresentada pelo autor. A inicial não aponta a existência dessa nova matrícula.

Ora, para a propositura da ação demarcatória torna-se indispensável o registro do contrato de compra e venda, que enseja na transferência do domínio do imóvel, por ser um requisito de validade perante terceiros, nos termos do art. 1.245 do C. Civil.

“
Ante terceiros é que somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel,
aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel.”
(Novo Código de Processo Civil Comentado: 4a ed, - São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2016 - negritei)

Assim, em se tratando de bem imóvel, a transferência do domínio somente se consuma com o registro do título aquisitivo - no particular, o contrato de compra e venda - perante o Registro de Imóveis competente, o que não foi observado pelo apelante, vez que
a inicial da ação demarcatória não foi instruído com a certidão de registro no cartório imobiliário,
a conferir-lhe titularidade para requestar a demarcação e divisão da área, já que,
o título translativo, como a escritura de compra e venda, não é título de propriedade.

Uma vez que a ação deva ser proposta pelo titular do domínio, é requisito essencial à propositura da ação a apresentação da prova do domínio. Note-se que a necessidade dos títulos de propriedade visam, ainda, servir de elemento aos peritos, para a confecção do laudo fundamentado (art. 595 do

CPC).

Deveras, houve uma clara inadequação da via eleita por parte do autor, que primeiramente deve regularizar a situação do registro do imóvel em cartório, seja por meio da suscitação de dúvida registral, ou pela via judicial por meio do procedimento ordinário, em que serão apuradas, todas as circunstâncias fáticas e de direito, que segundo alega levaram o oficial titular do cartório a recusar o registro da propriedade.

Desta feita, agiu com o costumeiro acerto o togado singular, não merecendo reparos a sentença hostilizada.

Nesse sentido, ja decidi em caso análogo.

“AÇÃO DEMARCATÓRIA – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – ART. 485, INCS. IV E IV, CPC – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS – CARTA DE ARREMATAÇÃO SEM REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEL
– HONORARIOS DE SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 85, §6o, CPC – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

A ação demarcatória pressupõe o preenchimento do requisito de comprovação da propriedade do autor sobre o imóvel demarcando.

A carta de arrematação é o instrumento que habita ao adquirente efetuar no registro de imóvel a transferência da propriedade, o que não aconteceu no caso em apreço. Resta escorreita a sentença que extinguiu a ação demarcatória, sem resolução de mérito, na hipótese do não preenchimento dos requisitos ensejadores, aliada a pretensão travestida dos autores.

Ante ao julgamento sem resolução do mérito, a verba honorária deve ser arbitrada nos termos do art. 85, § 6o do CPC
.” (RAC n.

0000758-96.2012.8.11.0059, 3a

Câmara de Direito Privado, minha relatoria. J. 18.04.18 )

Na mesma toada, colaciono jurisprudência dos Tribunais Pátrios.

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO -
AÇÃO DEMARCATÓRIA - PROCESSAMENTO DO FEITO - PETIÇÃO INICIAL NÃO INSTRUÍDA COM TÍTULO DA PROPRIEDADE - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO
- ARTIGO 317 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - INAPLICABILIDADE AO CASO - IMPOSSIBILIDADE DE CORREÇÃO DO VÍCIO - DOCUMENTO ESSENCIAL À PROPOSITURA DA AÇÃO - LOTE INTEGRANTE DE MATRÍCULA EM NOME DE TERCEIRO - NÃO APONTAMENTO DE MATRÍCULA ABERTA PARA A ÁREA DESMEMBRADA - NÃO CORREÇÃO DO VÍCIO NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE - RECURSO DESPROVIDO. -
A
legislação processual é expressa ao estabelecer que a inicial da demanda demarcatória deve ser instruída com o título de propriedade, documento que irá justificar a legitimidade ativa do autor - Se o juiz, após dar processamento à ação demarcatória, verifica que a inicial da ação não foi instruída com a certidão de matrícula do imóvel, mas apenas com escritura pública de compra e venda de um lote, correta se mostra a extinção do processo sem julgamento de mérito
- O artigo 317 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz, antes da extinção da ação sem julgamento do mérito, deverá conceder a oportunidade para a correção do vício, se isso for possível, o que não se verifica no caso - Não é cabível, após a ação demarcatória receber tramitação, a correção do vício da falta de título da propriedade, pois este é documento essencial à propositura da ação, por meio do qual o autor demonstrará sua legitimidade ativa e os demandados, com base na descrição do imóvel constante do registro, elaborarão sua defesa. Ademais, no caso, a parte autora apresentou certidão de matrícula, em nome de terceiro, indicando que o lote constante do contrato de compra e venda por ela firmado foi objeto de averbação de desmembramento, mas não há, na referida certidão ou na inicial, indicação de abertura de nova matrícula, o que impossibilita a correção imediata do vício - Ainda que fosse possível a correção do vício no presente caso, esta deveria ocorrer na primeira oportunidade, ou seja, na apelação aviada contra a sentença que extinguiu o processo sem julgamento do mérito, o que não ocorreu” .
(TJMG,

RAC n. 10471150147539001, 4a Câmara Cível, Rel. Des. Moreira Diniz, J. 09.11.21).

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 17 de abril de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/04/2024