Tribunal: TJMT
Processo: 1001158-07.2024.8.11.9005
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-11-04
Data de publicação: 2024-11-08

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA NOMEAÇÃO DE BEM À PENHORA. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. CONCESSÃO PARCIAL DA SEGURANÇA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Mandado de Segurança contra decisão que na execução de título extrajudicial de cotas condominiais, indeferiu o pedido de nomeação de imóvel à penhora e determinou o prosseguimento da execução com a ordem de pagamento, sob pena de penhora de outros bens do executado. O impetrante alega que o imóvel oferecido à penhora foi indevidamente recusado, bem como que há discussão acerca da competência dos Juizados Especiais para processar ações de execução de cotas condominiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel oferecido pelo executado pode ser penhorado para garantir a dívida de taxas condominiais; (ii) estabelecer se os Juizados Especiais possuem competência para processar e julgar ações de execução de cotas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A penhora de imóvel oferecido pelo executado, mesmo sem registro formal em seu nome, pode ser admitida, pois o executado comprovou que arrematou o bem em leilão judicial e que foi imitido na posse, cumprindo os requisitos de propriedade necessários à penhora, especialmente em execuções relativas a cotas condominiais, que têm natureza de obrigação propter rem.
4. A recusa da penhora do imóvel pelo Juízo da execução, baseada na falta de matrícula comprovando a titularidade e na ordem de preferência legal de bens penhoráveis, é afastada, dado que o imóvel gerador das taxas condominiais pode ser objeto de penhora.
5. O art. 3o da Lei 9.099/95 combinado com o Enunciado no 09 do FONAJE, autoriza o processamento de ações de execução de cotas condominiais nos Juizados Especiais, afastando a alegação de incompetência do Juizado para julgar a execução.
6. A jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais e superiores confirma a legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo de execuções de taxas condominiais nos Juizados Especiais, bem como a responsabilidade do proprietário do imóvel pelas dívidas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem.
7. O posterior julgamento do mérito do Mandado de Segurança, pelo órgão colegiado, gera a perda superveniente do objeto do Agravo Interno.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Segurança concedida parcialmente para determinar a penhora do imóvel oferecido pelo executado, mantido o prosseguimento da execução.
Tese de julgamento:
1. O imóvel que gera a dívida condominial pode ser penhorado para satisfação de débitos condominiais, mesmo que o executado não tenha formalizado o registro em seu nome, desde que comprovada a arrematação judicial e a imissão na posse.
2. Os Juizados Especiais têm competência para processar e julgar ações de execução de cotas condominiais, nos termos do Enunciado no 09 do FONAJE.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 829, § 2o e art. 835; Lei 9.099/95, art. 3o; CC, art. 1.345.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, RI no 1024685-34.2021.8.26.0482; TJ-PR, RI no 0043527-56.2019.8.16.0182; STJ, AgInt no REsp no 1730607/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1001158-07.2024.8.11.9005
Classe:

MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL (120)
Assunto:

[Assembléia]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[ORIVALDO RIBEIRO - CPF: 038.008.301-91 (ADVOGADO), ORIVALDO RIBEIRO - CPF: 038.008.301-91 (IMPETRANTE), Tatiane Colombo (IMPETRADO), CONDOMINIO EDIFICIO QUEEN ELIZABETH - CNPJ: 26.802.280/0001-45 (LITISCONSORTES), WILSON VICENTE LEON JUNIOR - CPF: 907.633.861-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONCEDEU PARCIALMENTE A SEGURANÇA E JULGOU PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA NOMEAÇÃO DE BEM À PENHORA. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. CONCESSÃO PARCIAL DA SEGURANÇA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.

Mandado de Segurança contra decisão que na execução de título extrajudicial de cotas condominiais, indeferiu o pedido de nomeação de imóvel à penhora e determinou o prosseguimento da execução com a ordem de pagamento, sob pena de penhora de outros bens do executado. O impetrante alega que o imóvel oferecido à penhora foi indevidamente recusado, bem como que há discussão acerca da competência dos Juizados Especiais para processar ações de execução de cotas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel oferecido pelo executado pode ser penhorado para garantir a dívida de taxas condominiais; (ii) estabelecer se os Juizados Especiais possuem competência para processar e julgar ações de execução de cotas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A penhora de imóvel oferecido pelo executado, mesmo sem registro formal em seu nome, pode ser admitida, pois o executado comprovou que arrematou o bem em leilão judicial e que foi imitido na posse, cumprindo os requisitos de propriedade necessários à penhora, especialmente em execuções relativas a cotas condominiais, que têm natureza de obrigação propter rem.

4.

A recusa da penhora do imóvel pelo Juízo da execução, baseada na falta de matrícula comprovando a titularidade e na ordem de preferência legal de bens penhoráveis, é afastada, dado que o imóvel gerador das taxas condominiais pode ser objeto de penhora.

5.

O art. 3o da Lei 9.099/95 combinado com o Enunciado no 09 do FONAJE, autoriza o processamento de ações de execução de cotas condominiais nos Juizados Especiais, afastando a alegação de incompetência do Juizado para julgar a execução.

6.

A jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais e superiores confirma a legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo de execuções de taxas condominiais nos Juizados Especiais, bem como a responsabilidade do proprietário do imóvel pelas dívidas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem.

7.

O posterior julgamento do mérito do Mandado de Segurança, pelo órgão colegiado, gera a perda superveniente do objeto do Agravo Interno.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Segurança concedida parcialmente para determinar a penhora do imóvel oferecido pelo executado, mantido o prosseguimento da execução.

Tese de julgamento
:

1.

O imóvel que gera a dívida condominial pode ser penhorado para satisfação de débitos condominiais, mesmo que o executado não tenha formalizado o registro em seu nome, desde que comprovada a arrematação judicial e a imissão na posse.

2.

Os Juizados Especiais têm competência para processar e julgar ações de execução de cotas condominiais, nos termos do Enunciado no 09 do FONAJE.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 829, § 2o e art. 835; Lei 9.099/95, art. 3o; CC, art. 1.345.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, RI no 1024685-34.2021.8.26.0482; TJ-PR, RI no 0043527-56.2019.8.16.0182; STJ, AgInt no REsp no 1730607/SP.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Mandado de Segurança

1001158-07.2024.8.11.9005

Classe CNJ

120

Impetrante:

Orivaldo Ribeiro

Impetrada

Dra. Tatiane Colombo, Juíza de Direito do Juizado Especial do Oitavo Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Litisconsorte

Condomínio Edifício Queen Elizabeth
.

Juiz Relator

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

04 a 07/11/2024 (Plenário Virtual)

VOTO:

Egrégia Turma.

Trata-se de Mandado de Segurança

impetrado contra a decisão da autoridade apontada como coatora, proferida nos autos da Execução no 1017141-92.2024.8.11.0001 que ao julgar os Embargos de Declaração, opostos da decisão que julgou improcedente a Exceção de Pré-executividade, indeferiu o pedido de penhora do imóvel e determinou que o executado, ora Agravante, efetuasse o pagamento da obrigação no prazo de cinco dias, sob pena de penhora.

Defende o Impetrante:
“A concessão do Pedido de Liminar para determinar a Suspenção se impõe na medida em que a Juíza tendo determinado o prosseguimento do Feito E REGEITADA A NOMEAÇÃO DO BEM OFERECIDO A PENHORA, DETERMINOU “QUE O EXECUTADO PROMOVESSE O PAGAMENTO DA DÍVIDA”, EM 05 DIAS, SOB PENA DE PENHORA, CONSEQUENTEMENTE o Bloqueio de contas bancárias, o que já ocorreu em outro processo no mesmo Juizado. (Processo-1009182- 70.2024.8.11.0001; tendo a Impetrada determinado a remoção de um veículo de propriedade do Impetrante; ID-152952364, COMO PROVADO NA DECISÃO ADIANTE TRANSCRITA, SENDO QUE NOS REFERIDOS AUTOS, A OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO DAS COTAS EM LOTEAMENTO FECHADO, TERIAM SIDO OBJETO DE DECISÃO DO STJ. QUE JULGARA INCONSTITUCIONAL.

Aduz que:
“Por outro lado, no rol de competência dos Juizados contidas no Art. 3o, não inclui a Competência do Juízo para processar e julgar Ação de EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS, nem mesmo em razão da suposta aplicação do revogado Art. 275, CPC/73. Para melhor compreensão apresento abaixo os principais andamentos processuais, alegações e decisões judicial proferidas na ação principal”.

Assevera que o art. 275 do CPC/73, que permitia o exercício do direito de petição, pelo condomínio, na concepção do enunciado fonajeano, para exigir o pagamento de taxa condominial perante o juizado fala de “ação de cobrança”, e não de execução, porque assim era vista a cobrança de tal verba pelo CPC revogado (art. 275).

Diz que o condomínio promoveu cinco execuções contra o impetrante e que o fato de o valor das cotas condominiais estarem sendo discutido seria o bastante para afastar a certeza, liquidez e exequibilidade.

Ao final requereu:
“1 - A concessão de Medida Liminar inaudita altera parte, para o fim de determinar a SUSPENÇÃO DO FEITO, NA MEDIDA EM QUE, NO QUE PESE TER O IMPETRANTE OFERECIO BEM Á PENHORA, REFERIDA DECISÃO NÃO HÁ ADMITIU SOB O SUPOSTO ARGUMENTO, EQUIVOCADO E INVERÍDICO, DE QUE NÃO FORA COMPROVADA A PROPRIEDADE DO MESMO BEM E QUE O MESMO NÃO SE REFERIA A GRADAÇÃO LEGAL SENDO QUE TAL EXIGÊNCIA SÓ É POSSIVEL EM EXECUÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA; NO ENTANTO FORA DETERMINADA PENHORA E NA SEQUÊNCIA BLOQUEIO DE ATIVOS FINANCEIROS E PENHORA DE OUTROS BENS, COMO JÁ FIZERA NO PROCESSO REFERÊCIA-02-01; SOBRETUDO SE A OBRIGAÇÃO DO SUPOSTO DEVEDOR AINDA SE ENCONTRA EM DISCUÇÃO”.(sic)

A liminar foi parcialmente deferida, por decisão prolatada em 27/06/2024, cuja parte dispositiva dispõe: “
Ante o exposto
, em face ao disposto no § 2o do art. 829 do Código de Processo Civil, por considerar que se trata de direito líquido e certo do executado, concedo parcialmente a liminar, e afasto os efeitos da decisão no tocante a indeferimento da indicação do imóvel a penhora, tão somente para que seja determinado ao condomínio que se manifeste a respeito da indicação, após haja nova decisão”.

DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO MANDADO DE SEGURANÇA

Em 03/07/2024 o Impetrante opôs Embargos de Declaração, alegou que por decisão monocrática do relator não foram conhecidos os Embargos de Declaração opostos nos autos principais (1017141-92.2024.8.11.0001) com fundamento na decisão, também monocrática, exarada pelo Desembargador Relator no Mandado de Segurança no 1015162-98.2024.8.11.0000 - TJMT-2a Instância, informa que opôs Agravo Interno sobre a decisão do Desembargador. Requereu o sobrestamento do Mandado de Segurança até que seja definida a competência do Juizado Especial, pelo Tribunal de Justiça.

Em 11/07/2024 o condomínio apresentou as contrarrazões aos Embargos de Declaração, onde requereu a revogação da liminar e que a segurança seja denegada. Em 23/07/2024 o condomínio requereu que os Embargos de Declaração sejam desprovidos e aplicada multa de 20% sobre o valor atualizado do débito, por conduta atentatória à dignidade da justiça.

Em 02/08/2024, por decisão monocrática, os Embargos de Declaração foram rejeitados, sob o fundamento jurídico de que o Desembargador Relator do Mandado de Segurança no 1015162-98.2024.8.11.0000 indeferiu o pedido de suspensão da execução no 1017141-92.2024.8.11.0001.

DO AGRAVO INTERNO NO MANDADO DE SEGURANÇA

Em 12/08/2024 o Impetrante apresentou recurso de Agravo Interno onde pretende que os andamentos processuais da execução sejam suspensos até o julgamento do Mandado de Segurança no 1015162-98.2024.8.11.0000 impetrado junto ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso para definir a incompetência dos Juizados Especial processar ação de execução de cotas condominiais.

Impugna a decisão prolatada neste Mandado de Segurança, que concedeu parcialmente a liminar tão somente para que seja determinado ao condomínio que se manifeste a respeito da indicação do bem para ser penhorado.

Alega que foram impetrados dois Mandados de Segurança, MS-1001158-07.8.11.9005 distribuído a essa junto à esta Turma Recursal, visando proceder a penhora do imóvel e suspender a execução, e MS-1015162-98.2024.8.11.0000 impetrado junto ao TJMT visando definir a incompetência dos Juizados Especiais Cíveis, para processar e julgar execução de cotas condominiais. Aduz que ambos Mandados de Segurança deveriam ter prosseguimento até que as prestações jurisdicionais requeridas sejam prestadas.

Requer a retratação da decisão monocrática para dar prosseguimento ao feito até o desfecho final, mediante a entrega da prestação jurisdicional requerida, e que caso não seja esse o entendimento, que diz somente para argumentar, seja o presente recurso remetido à para ser julgado no órgão colegiado.

DO MANDADO DE SEGURANÇA IMPETRADO NO TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DISCUTINDO A COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL.

No Mandado de Segurança no 1015162-98.2024.8.11.0000 que tramita no egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso o Impetrante impugna a competência do Juizado Especial para processar ação de execução de débito referente a cotas condominiais, o relator Desembargador Sebastião Barbosa Farias, por decisão proferida em 10/07/2024, indeferiu o pedido de suspensão. Em 01/08/2024 o Impetrante apresentou Agravo Interno, em 08/08/2024 o condomínio apresentou contrarrazões ao referido agravo e requereu a denegação da segurança e que seja aplicada ao Agravante a multa prevista no art. 774 do Código de Processo Civil. Ainda não foi julgado o Agravo Interno.

Para melhor compreensão, apresento a seguir os principais andamentos processuais da Execução de Título Extrajudicial, da Exceção de Pré-executividade, e dos Embargos de Declaração, no juízo “
a quo
”.

DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Em 11/03/2024 foi distribuída a execução de título extrajudicial no 1017141-92.2024.8.11.0001. Em 15/03/2024 foi proferido despacho:
“Cite a parte Executada para pagar a dívida ou nomear bens a penhora, no prazo de 03 (três) dias, conforme estabelece o artigo 829 do Código de Processo Civil, sob pena de serem penhorados tantos bens quanto bastem para a garantia do Juízo. Não sendo efetuado o pagamento, façam os autos imediatamente conclusos para apreciação do pedido de penhora”.
Em 11/04/2024 foi juntado “AR” sem citação, pelo fato de o destinatário (executado) estar ausente.

A decisão acima está em conformidade com o artigo citado, que dispõe:

Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

§ 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

§ 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE

Em 19/04/2024 o executado, atuando em causa própria, compareceu espontaneamente nos autos, e opôs a Exceção de Pré-executividade, onde arguiu quatro preliminares:

01 – De litispendência
em relação aos processos:

01 - 2o JEC - 1035762-11.2022.8.11.0001

02 - 3o JEC - 1017152-24.2024.8.11.0001

03 - 2o JEC - 1017124.56.2024.8.11.0001

04 - 5o JEC - 1017107-20.2024.8.11.0001

02 – De incompetência dos Juizados Especiais
para processar ações de cobranças e execuções;
03 – De ilegitimidade do condomínio
para figurar no polo ativo junto aos Juizados Especiais Cíveis;
04 – De ilegitimidade do executado
para figurar no polo passivo da execução.

No mérito alegou que o condomínio promoveu a execução das cotas condominiais a partir da desocupação do imóvel, em que foi feita uma negociação entre o condomínio e o Ocupante, de que a partir de 09/12/2021, a responsabilidade pelo pagamento seria do arrematante, que é o executado, porém ainda não tomou posse do apartamento. Ao final requereu a extinção da execução e condenação da exequente a pagar indenização a título de dano moral e multa.

Em 17/05/2024 foi proferida decisão na Exceção de Pré-Executividade, em que rejeitou as referidas preliminares e julgou improcedente a pretensão do Excipiente.

DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA DECISÃO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE

Em 24/05/2024 o Excipiente opôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Em 27/05/2024 o condomínio apresentou as contrarrazões aos Embargos de Declaração onde ao final ofereceu o imóvel em penhora, e reiterou a incompetência do Juizado Especial para processar a execução e a condenação do Exequente como litigante de má-fé.

Em 29/05/2024 foi proferida decisão que rejeitou os Embargos de Declaração e indeferiu a indicação do imóvel a penhora, fundamentando não ter sido juntado sua Matrícula comprovando que está livre e desembaraçado. Decisão esta que transitou em julgado em 17/06/2024, conforme certidão.

Feitos os esclarecimentos acima passo a proferir minha decisão:

Quanto à preliminar de litispendência, por meio de decisão prolatada em 03/09/2024, nos autos da execução no 1035762-2024.8.11.0001 que tramita no 2o Juizado Especial Cível de Cuiabá, por considerar a existência de conexão foi solicitado a remessa dos autos de todas execuções para aquele Juizado, por ser prevento. E por meio de despacho prolatado em 17/09/2023 foi determinada a redistribuição da ação principal para o referido Juizado Especial. Inclusive as demais execuções também tramitam atualmente no referido Juizado, como abaixo se vê:

PROCESSO
S

DISTRIB.

JUIZADO ESPECIAL

1017152-24.2024.8.11.0001

11/03/2024

2o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

1017141-92.2024.8.11.0001

11/03/2024

2o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

1017124-56.2024.8.11.0001

11/03/2024

2o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

1017107-20.2024.8.11.0001

11/03/2024

2o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

1035762-11.2022.8.11.0001

11/03/2024

2o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

Nas execuções acima estão sendo executados débitos de taxas condominiais de períodos distintos, como existe conexão, atualmente todas as execuções tramitam no mesmo Juizado Especial, assim evitar-se-á a ocorrência de decisões contraditórias.

Por se tratar de execução de débitos de taxas condominiais de períodos distintos não há como reconhecer a ocorrência de litispendência, por esse motivo rejeito essa preliminar.

Quanto à preliminar de incompetência dos Juizados Especiais para processar ações de execuções de taxas condominiais, com a alegação de que no rol de competência dos Juizados contidas no art. 3o, não inclui a Competência do Juízo para processar e julgar Ação de EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS, o Enunciado 09 do FONAJE, dispõe:
“O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil”.

A ação judicial que se refere o referido enunciado pode ser ação de cobrança ou execução de título extrajudicial, esta última após a vigência do atual Código de Processo Civil. Assim, o condomínio pode figurar no polo ativo no Juizado Especial Cível de demanda que tem por objeto a execução de taxa condominial, pois não há vedação expressa no art. 8o exceções legais, da Lei 9.099/95.

A jurisprudência é pacífica neste sentido:

Recurso inominado. Execução de título extrajudicial. Dívida relativa a taxas condominiais. Competência do Juizado Especial. Art. 1.063 do CPC/15. Legitimidade ativa do condomínio. Enunciado no 09 do FONAJE. Obrigação propter rem. Regularidade da cobrança relativa a taxas condominiais anteriores à transferência. Alegações genéricas por parte da executada. Recurso improvido.

(
TJ-SP
- RI: 10246853420218260482 SP 1024685-34.2021.8.26.0482, Relator: Atis de Araujo Oliveira, Data de Julgamento: 26/09/2022, 2a Turma, Data de Publicação: 26/09/2022)

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO EM RAZÃO DA PESSOA. CONDOMÍNIO QUE É PARTE LEGÍTIMA PARA PROPOR DEMANDA NO JUIZADO ESPECIAL. ILEGITIMIDADE AFASTADA. NULIDADE DE SENTENÇA RECONHECIDA. DETERMINAÇÃO DE REGULAR PROCESSAMENTO DO FEITO. Recurso conhecido e provido.

(
TJ-PR
- RI: 00435275620198160182 Curitiba, Relatora: Fernanda de Quadros Jorgensen Geronasso, Data de Julgamento: 22/03/2021, 5a Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 22/03/2021)

Por tais motivos rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais para processar execuções de titulo extrajudicial de taxas condominiais.

Quanto à preliminar de ilegitimidade do condomínio para figurar no polo ativo junto aos Juizados Especiais Cíveis, a jurisprudência é no sentido que o Condomínio pode promover a execução das taxas condominiais nos Juizados:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. ILEGITIMIDADE AFASTADA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO PARA COBRAR DÉBITO DE CONDÔMINOS NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. PRECEDENTES. SENTENÇA ANULADA. DETERMINAÇÃO DE REGULAR PROCESSAMENTO DO FEITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(
TJ-PR
- RI: 00510961620168160182 PR 0051096-16.2016.8.16.0182 (Acórdão), Relatora: Juíza Fernanda Bernert Michelin, Data de Julgamento: 09/10/2017, 1a Turma Recursal, Data de Publicação: 16/10/2017)

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO PARA EXECUTAR DÉBITO DE CONDÔMINOS NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 9 DO FONAJE. inteligência do artigo 1.063, do cpc. SENTENÇA ANULADA. autos remetidos à origem para PROSSEGUIMENTO do feito. Recurso conhecido e provido.

(
TJ-PR
- RI: 00051268420228160019 Ponta Grossa, Relatora: Maria Fernanda Scheidemantel Nogara Ferreira da Costa, Data de Julgamento: 06/03/2023, 1a Turma Recursal, Data de Publicação: 06/03/2023)

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO VERIFICADA. ENUNCIADO 09 DO FONAJE. PRECEDENTES DA TURMA RECURSAL. SENTENÇA ANULADA. Recurso conhecido e provido.

(
TJ-PR
- RI: 00364257520228160182 Curitiba 0036425-75.2022.8.16.0182 (Acórdão), Relator: José Daniel Toaldo, Data de Julgamento: 02/05/2023, 3a Turma Recursal, Data de Publicação: 03/05/2023)

Sendo assim, rejeito essa preliminar.

Quanto à preliminar ilegitimidade do executado para figurar no polo passivo da execução, deve ser ressaltado que nos condomínios edilícios, o adquirente de unidade autônoma responde pelas taxas condominiais, por ser obrigação
propter rem
, ou seja, obrigação gerada pelo próprio imóvel, trata-se de obrigação que se transmite ao adquirente juntamente com a aquisição da propriedade imóvel. (art.
1.345
do
CC
).

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo comprador, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

A jurisprudência é neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

1. Julgamento sob a égide do CPC/15.

2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza “propter rem”, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. Súmula 568/STJ.

3. Agravo interno não provido.

(
STJ
- AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2018)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
.

1. O pagamento de taxas condominiais se trata de obrigação “propter rem”, ou seja, ligada à coisa e não à pessoa, portanto, cabe ao proprietário do bem responder pelo pagamento das dívidas referentes às taxas condominiais, mesmo que anteriores à sua posse.

2. Apelo não provido.

(
TJ-DF
- 07034172320208070009 1734375, Relator: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 20/07/2023, 4a Turma Cível, Data de Publicação: 15/08/2023)

AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – POSSIBILIDADE – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A existência de relação jurídica material com o bem se inicia mediante a entrega das chaves e imissão na posse, ou seja, a partir desse momento o comprador exerce domínio direto sobre o imóvel, o que gera a obrigação no pagamento das taxas de condomínio.

(
TJ-MT
- AC: 10079438120198110041, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 08/03/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2023)

Sendo assim, em face da obrigação
propter rem
do imóvel, tem o adquirente do imóvel em condomínio a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, inclusive anterior à sua imissão na posse, por esse motivo rejeito essa preliminar.

Com relação ao processo no 1009182-70.2024.8.11.0001 que o Impetrante é executado e diz que houve determinação de efetuar o pagamento sob pena de penhora, verifico que se trata de execução promovida pela ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DOS SITIOS DE RECREIO VIVENDA PRIMAVERA, ou seja, a litisconsorte passivo não é parte, por isso não tem interferência neste feito.

Quanto à alegação de que o condomínio promoveu 05 (cinco) execuções contra o impetrante, visando receber o valor das cotas condominiais, verifico que se trata de períodos diversos, por isso não há nenhuma ilegalidade. A liquidez, certeza e exigibilidade decorre da lei e se houve erro o executado poderá se defender por meios de Embargos do Devedor.

Ao proferir a decisão deste Mandado de Segurança não foi concedida liminar para suspender a execução, porém foi determinado que o exequente fosse intimado para se manifestar, sobre o oferecimento do imóvel à penhora pelo executado. Neste aspecto, reconheço que cometi um equívoco ao proferir a decisão, pois na verdade o exequente já havia se manifestado nos autos, onde discordou da nomeação do imóvel à penhora feita pelo Executado, fato esse não observado.

Deve ser ressaltado que não acolhida a Exceção de Pré-executividade o Executado opôs Embargos de Declaração, com as mesmas alegações, porém ofereceu o imóvel em penhora, pois disse:

“No que pese as considerações em apreço, o suposto Executado do OFERECE Á PENHORA, PARA A GARANTIA DO JUÍZO, O IMÓVEL OBEJETO DA CERTIDÃO QUE ORA FAZ ANEXAR” (sic).

O exequente apresentou as contrarrazões aos Embargos de Declaração, e sobre o oferecimento à penhora do imóvel objeto disse:

“...refuta de plano, uma porque só contém a primeira folha de um suposta matrícula, inexistindo bem ou sequer sua descrição e outra, que ainda que o executado oferecesse bem imóvel de forma escorreita, a satisfação da obrigação requer urgência e, portanto, liquidez do bem, já que visa cobrir despesas sucessivas com a manutenção do edifício, o que seria moroso de forma demasiada face a sua natureza, além de que a ordem de preferência pelo artigo 835 do Código de Processo Civil estabelece dinheiro, razão pela qual o exequente se opõe a qualquer imóvel.

Os Embargos de Declaração foram rejeitados pelo Juízo “a quo” em 29/05/2024 e sobre a nomeação de bens a penhora consta na decisão:

“Prosseguindo, observo que o Executado indica bem à penhora, mas não traz a matrícula do imóvel a fim de demonstrar que de fato pertence ao mesmo, tampouco que está livre e desembaraçado.

Ademais, e conforme manifestação do Exequente, o bem imóvel não observa a ordem preferencial estabelecida no artigo 835 do Código de Processo Civil.

Dito isso, indefiro a penhora do mencionado imóvel.

Determino que o Executado efetue o pagamento da obrigação, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de penhora.

Com relação ao direito de nomear o imóvel gerador das cotas condominiais em garantia da execução o Executado comprovou que o arrematou em leilão judicial e por esse motivo, mesmo não constando o seu nome na matrícula, a partir de então passou a ser o seu proprietário.

Nos autos há certidão lavrada em 13/12/2021 pelo senhor José Luiz Pedroso, Oficial de Justiça Avaliador Federal, de que em 09/12/2021 o senhor Orivaldo Ribeiro, ora executado foi imitido na posse do apartamento duplex 19, por ser o seu arrematante. Documento este juntado na própria petição inicial, para justificar a cobrança das cotas condominiais a partir de então.

O imóvel gerador das taxas condominiais pode ser penhorado pelo condomínio para satisfação da dívida, se inexistir outros bens para serem penhorados, inclusive o seu proprietário não poder alegar a impenhorabilidade por se tratar de dívida relativa ao próprio bem.

Na verdade, verifico que nos autos da execução no 1035762-11.2022.8.11.0001, na sentença que rejeitou os Embargos do Devedor, prolatada em 18/04/2023, já foi determinada a penhora do imóvel gerador das taxas condominiais e a continuidade à execução, decisão esta que foi mantida pela Turma Recursal, em julgamento realizado no plenário virtual de 22 a 25/07/2024, que transitou em julgado, conforme certidão emitida em 16/08/2024. Colaciono abaixo a emenda do acórdão:

RECURSO INOMINADO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL - EXIGIBILIDADE DO TÍTULO – SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA – OBSERVÂNCIA DA ORDEM DE PENHORA IMPOSTA PELO CPC -RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Conforme apontado na decisão recorrida, os juizados especiais são competentes para julgar a cobrança de cotas condominiais, nos moldes do art. art. 3o da Lei 9.099/95 c/c artigo 275 do CPC/73, cuja vigência permanece hígida por força do art. 1.063 do CPC/2015.

2. A decisão recorrida está pautada nos princípios que regem a atuação desta justiça especializada, bem como no CPC, que determina a observância da gradação dos bens sujeitos à penhora e autoriza a substituição da penhora que não tenha observado a ordem legal (art. 848, I).

3. Recurso conhecido e não provido.

(
TJ-MT
– RI 1035762-11.2022.8.11.0001 – Rel. Juíza Valdeci Moraes Siqueira – J. na sessão virtual de 22 a 25/04/2024)

Ante o exposto
, CONCEDO PARCIALMENTE A SEGURANÇA, e determino que o imóvel indicado pelo Executado, ora Impetrante seja penhorado nos autos da ação principal para garantir a execução, para tanto deve ser lavrado o Auto de Penhora. Indefiro o pedido de suspensão da execução, que poderá prosseguir os atos executórios.

Com o julgamento posterior do mérito do Mandado de Segurança, pelo órgão colegiado, gera automaticamente a perda superveniente do objeto do Agravo Interno, que fica prejudicado.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2024