Tribunal: TJMT
Processo: 1016790-48.2022.8.11.0015
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-08

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.
Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.
É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016790-48.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ROGERIO DE SOUZA AMARAL - CPF: 027.983.381-40 (APELADO), ROSANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.709.081-04 (ADVOGADO), IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (APELANTE), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.

É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação: IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Ação:
Ação d
e Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
proposta por
R
OGÉRIO DE SOUZA AMARAL.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 1.a Vara Cível da Comarca de Sinop que julgou parcialmente procedente
o pedido inicial e determinou a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel objeto dos autos, com a reintegração de posse da parte requerida no imóvel, bem como condenou a requerida a restituir os valores pagos pela parte requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, aplicando-se correção monetária pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

No mais, por verificar sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas/despesas processuais (50% para cada), bem como honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do Código de Processo Civil (também em 50% para cada).

Apelo
: o recorrente busca a reforma da sentença objurgada para que seja aplicado ao caso concreto os ditames legais dispostos na Lei n. 13.786/2018, bem como para que seja considerada a multa contratual no percentual de 10% a incidir sobre o valor do contrato.

Contrarrazões apresentadas ao ID. 208762185.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

De acordo com o relatado na peça Exordial, nos idos de 2021, as partes firmaram entre si
Contrato de Compra e Venda de Imóvel
, referente ao lote n°. 06, Quadra 12, localizado no Residencial Iguatemi, em Sinop/MT, a ser pago em 202 parcelas, além da entrada, totalizando a soma de R$ 125.634,22 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e dois centavos)

O autor alegou que passou por dificuldades financeiras, o que o fez procurar a requerida e pedir a rescisão do contrato.

Em contrapartida, a requerida exigiu manter as cláusulas contratuais de acordo com o princípio do
pacta sun servanda
. Aduziu que tem direito de retenção de 20% do valor atualizado do contrato; bem como faz jus à taxa de fruição, uma vez que a requerente foi cientificada de todos encargos, no ato da compra. Defendeu o pagamento substancial e a impossibilidade da rescisão contratual. Alternativamente, pugnou pela aplicação da retenção, de acordo com as previsões constantes no artigo 32-A da Lei 6.766/79. Juntou os documentos.

Entre um ato e outro, o Juízo da causa prolatou sentença, e julgou parcialmente procedente os pedidos constantes na Exordial e determinou a
resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel objeto dos autos, com a reintegração de posse da parte requerida no imóvel, bem como condenou a requerida a restituir os valores pagos pela parte requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, aplicando-se correção monetária pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Essa sentença deu azo à interposição do vertente apelo, no qual a requerente busca a reforma integral a fim de que seja aplicado ao caso concreto os ditames legais dispostos na Lei n. 13.786/2018, bem como para que seja considerada a multa contratual no percentual de 10% a incidir sobre o valor do contrato.

Pois bem. Em que pese ao esforço argumentativo dispendido pela requerida, razão não lhe assiste.

Da análise do caderno processual, ressai como incontroversa que a resilição do contrato de compra e venda de imóvel objeto dos autos ocorreu por culpa exclusiva do autor que, por motivo de ordem financeira, requereu a resolução antecipada do contrato.

Como se sabe, a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Tal conclusão se chega porque a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor).

Sob esta perspectiva, da leitura do referido contrato de compra e venda do imóvel, observa-se que não há no instrumento cláusula que prevê o percentual de retenção.

Não obstante, está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de
10% a 25%
sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...)

2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

Neste ponto, verifica-se que o Juiz da causa fixou o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago pelo autor; como se vê, o percentual foi arbitrado

quase que no limite máximo permitido.

Essa circunstância, em particular, fragiliza sobremaneira a pretensão da requerida em receber 10% (dez por cento) do valor do contrato ou do imóvel, notadamente porque o percentual de retenção já foi arbitrado quase que no máximo permitido. Logo, ainda que houvesse cláusula que previsse multa de retenção em 10% (dez por cento), esta seria considerada abusiva; pois oneraria demasiadamente o devedor.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou posicionamento:

"É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor"
(REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008).

Em outras palavras, a pretensão da requerida quanto ao recebimento do percentual de 10% sobre o valor disposto no contrato objeto da lide, revela-se abusiva e não merece prosperar.

Por fim, no que pertine à aplicabilidade do princípio da causalidade, de igual teor, razão não assiste à requerida.

A despeito de a apelante afirmar que nunca se negou a rescindir o contrato, observa-se que houve, sim, obstaculização da requerida quanto à resolução da problemática, pois a própria recorrente afirma que exigiu recebimento de percentual valor considerado abusivo.

Escorreita, portanto, o entendimento do Juiz da instância singela que verificou a sucumbência recíproca e condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas procesuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada.

Com essas considerações,
nega-se provimento
ao apelo para manter irrepreensível a sentença vergastada na origem.

Por fim,
major
a-se
os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, § 11a, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2024