Tribunal: TJMT
Processo: 1021234-09.2021.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-02
Data de publicação: 2024-04-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO “EX EMPTO” C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER (PRECEITO COMINATÓRIO) E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL “AD MENSURAM” – ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE ÁREA MENOR DO QUE A EFETIVAMENTE VENDIDA – TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE PARA FINS DE REGISTRO DE PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL INICIALMENTE DEFERIDA – DESCABIMENTO DA REVOGAÇÃO FACE À PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO –HABILITAÇÃO DAS HERDEIRAS DO ESPÓLIO RÉU COMO ASSISTENTES LITISCONSORCIAIS PASSIVAS – POSSIBILIDADE - DECISÃO AGRAVADA CASSADA QUANTO À REVOGAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Sendo altamente provável o direito alegado, decorrente da aparente entrega de imóvel com extensão territorial significativamente menor do que a efetivamente vendida, descabe a revogação da tutela de urgência concedida para autorizar a averbação do protesto contra alienação do imóvel na respectiva matrícula. 2. Não se verifica óbice à habilitação das herdeiras do titular do Espólio réu na condição de assistentes litisconsorciais passivas, pois que têm legítimo interesse na lide, na forma do art. 124 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021234-09.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Bloqueio de Matrícula, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[DEDIANE GONCALVES RIBEIRO FLOR - CPF: 915.305.631-00 (TERCEIRO INTERESSADO), HELLEN RODRIGUES GONCALVES - CPF: 891.905.211-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE SEBASTIÃO RIBEIRO FLOR (AGRAVANTE), DJALMA PEREIRA DE REZENDE - CPF: 255.230.746-91 (ADVOGADO), MARCOS ANTONIO QUEIROZ FULLIN - CPF: 714.363.401-87 (ADVOGADO), CASSIO MARTINS FATURETO - CPF: 049.549.836-06 (ADVOGADO), ARNALDO DA CUNHA MACCHERONI - CPF: 007.749.118-16 (AGRAVADO), ALOISIO DA CUNHA MACCHERONI - CPF: 943.307.868-34 (AGRAVADO), OSWALDO DA CUNHA MACCHERONI - CPF: 551.259.808-20 (AGRAVADO), AMILCAR DA CUNHA MACCHERONI - CPF: 261.151.587-53 (AGRAVADO), ANSELMO DA CUNHA MACCHERONI - CPF: 393.365.656-72 (AGRAVADO), DANIEL CAVALCANTI DANTAS - CPF: 055.381.366-80 (ADVOGADO), MARCOS SOUZA DE BARROS - CPF: 329.042.741-20 (ADVOGADO), ROMAO RIBEIRO FLOR - CPF: 007.949.106-53 (AGRAVANTE), SEBASTIAO RIBEIRO FLOR - CPF: 007.949.026-34 (AGRAVANTE), DEDIANE GONCALVES RIBEIRO FLOR - CPF: 915.305.631-00 (AGRAVANTE), HELLEN RODRIGUES GONCALVES - CPF: 891.905.211-53 (AGRAVANTE), MARCOS ANTONIO QUEIROZ FULLIN - CPF: 714.363.401-87 (PROCURADOR), DJALMA PEREIRA DE REZENDE - CPF: 255.230.746-91 (PROCURADOR), DJALMA PEREIRA DE REZENDE - CPF: 255.230.746-91 (ADVOGADO), ROMAO RIBEIRO FLOR - CPF: 007.949.106-53 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCOS ANTONIO QUEIROZ FULLIN - CPF: 714.363.401-87 (ADVOGADO), KLES MELLEMBERG BUENO SANTANA - CPF: 024.161.501-11 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO “
EX EMPTO
” C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER (PRECEITO COMINATÓRIO) E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL “AD MENSURAM” – ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE ÁREA MENOR DO QUE A EFETIVAMENTE VENDIDA – TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE PARA FINS DE REGISTRO DE PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL INICIALMENTE DEFERIDA – DESCABIMENTO DA REVOGAÇÃO FACE À PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO –HABILITAÇÃO DAS HERDEIRAS DO ESPÓLIO RÉU COMO ASSISTENTES LITISCONSORCIAIS PASSIVAS – POSSIBILIDADE - DECISÃO AGRAVADA CASSADA QUANTO À REVOGAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Sendo altamente provável o direito alegado, decorrente da aparente entrega de imóvel com extensão territorial significativamente menor do que a efetivamente vendida, descabe a revogação da tutela de urgência concedida para autorizar a averbação do protesto contra alienação do imóvel na respectiva matrícula. 2. Não se verifica óbice à habilitação das herdeiras do titular do Espólio réu na condição de assistentes litisconsorciais passivas, pois que têm legítimo interesse na lide, na forma do art. 124 do CPC.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ARNALDO DA CUNHA MACCHERONI,

ALOISIO DA CUNHA MACCHERONI, OSWALDO DA CUNHA MACCHERONI, AMÍLCAR DA CUNHA MACCHERONI e ANSELMO DA CUNHA MACCHERONI contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara da Comarca de Porto Alegre do Norte/MT, que nos autos do pedido de tutela
“
Cautelar em Caráter Antecedente de Registro de Protesto contra Alienação de Bem Imóvel
”, convertida em ação
“
Ex Empto c/c Obrigação de Fazer (Preceito Cominatório) e Cobrança de Multa Contratual
” (Proc. no 1002189-36.2021.8.11.0059), ajuizada pelos agravantes contra o ESPÓLIO DE SEBASTIÃO RIBEIRO FLOR e contra ROMÃO RIBEIRO FLOR, admitiu habilitação de
Dediane Gonçalves Ribeiro Flor e Hellen Rodrigues Gonçalves,
herdeiras
de Sebastião Ribeiro Flor,
como assistentes litisconsorciais passivas, e
revogou a ordem de averbação do protesto contra alienação do imóvel matriculado sob no 20.898 junto ao SRI
da Comarca de Porto Alegre do Norte/MT, denominado “
Fazenda Rio Preto I
”, por reputar demasiadamente frágeis as “
indicações de dimensões em documentos oriundos da SEMA
” e admitir que “
somente através de perícia judicial é que se poderá verificar, com o grau de segurança desejada, se houve ou não a entrega de área a menor
” (cf. Id. no 70589225 dos autos de origem).

Os autores/agravantes afirmam que “
adquiriram dos agravados Romão e Espólio de Sebastião uma área localizada dentro da Fazenda Rio Preto I, objeto da Matrícula 1.606 (atual 20.898), do 1o Registro Geral de Imóveis de Porto Alegre do Norte/MT
”, com extensão territorial de “
6.877,9676 hectares de área útil formada em pastagens
(e)
6.877,9676 hectares de vegetação nativa (reserva legal)
”, totalizando 13.755,9352 hectares, sucedendo, porém, que a área efetivamente entregue tem apenas
11.196,8016 hectares de extensão territorial, ou seja, “
é menor do que a área efetivamente vendida
”.

Sustentam, com fulcro no art. 500 do CC, que têm direito de exigir o complemento da área adquirida, e aduzem que, “
vencidos os prazos, não executados os procedimentos de desmembramento, individualização e outorga de escritura
”, mesmo “
devidamente notificados, os agravados quedaram-se inertes, pelo que restaram constituídos em mora
” e que não obstante considerando que “
o polígono entregue aos Irmãos Maccheroni contém área de 2.559,1336 hectares a menor do que a estabelecida no Contrato de Compra e Venda, incluindo-se nessa área faltante área útil/consolidada e vegetação nativa (reserva legal), as herdeiras do Espólio de Sebastião Ribeiro Flor, juntamente com os agravados, firmaram dois contratos de compra e venda dos Retiros 06 e 08 com o Sr. Áureo Eduardo Carvalho Freitas, que prejudicam os direitos dos agravantes de complementação da área adquirida e descrita no Contrato de Compra e Venda
”, daí o ajuizamento da demanda e o pedido de tutela de urgência para registro de protesto contra alienação do bem imóvel.

Asseveram que o pleito foi deferido por decisão proferida em 15/06/2021, cujos efeitos foram inicialmente mantidos pelo Tribunal de Justiça, que negou atribuição de efeito suspensivo ao RAI no 1014619-03.2021.8.11.0000, interposto pelo Espólio e por Romão Ribeiro Flor, que, porém, perdeu objeto em razão da revogação daquela decisão pela decisão ora agravada.

Afirmam que os agravados ofertaram contestação intempestiva nos autos de origem e que as herdeiras Dediane Gonçalves Ribeiro Flor e Hellen Rodrigues Gonçalves apresentaram contestação, tendo o MM. Juiz de piso inicialmente reconhecido a ilegitimidade destas para figurar no polo passivo, mas esse quadro foi revertido após as herdeiras formularem pedido de reconsideração para cancelamento da averbação do protesto já efetivado na matrícula do imóvel objeto do litígio.

Arguem nulidade da decisão agravada por “inadequação da via eleita (pedido de reconsideração) para revogação da decisão liminar” e insistem em que as herdeiras são ilegítimas para compor o polo passivo (sic – cf. Id. no 110681971 - Pág. 17/27).

Alegam que a revogação da decisão liminar de protesto não se sustenta, reafirmando que o “
SIMCAR foi apresentado à SEMA/MT
(obedecendo)
os dados fornecidos pelo Engenheiro responsável pelo procedimento de desmembramento, contratado pelos agravados, sendo certo que a área total fornecida no SIMCAR, com parâmetro no trabalho realizado em campo pelo referido Engenheiro, é de 11.196,8016 hectares, com 6.768,3206 hectares de área consolidada (útil) e 4.377,9904 de área de vegetação nativa (reserva legal
)”, e que, além disso, o “
Cadastro Ambiental Rural – CAR é um registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais
”
, de modo que a “
inscrição no CAR é o primeiro passo para obtenção da regularidade ambiental do imóvel
”, o que realizado a partir dos dados fornecidos pelo engenheiro dos agravados.

Alongam-se, no mais, quanto à força probatória dos documentos apresentados para reforçar a tese de que houve entrega de área muito menor do que a efetivamente vendida.

Pedem, sob esses fundamentos,
atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, seu provimento para que, reformada a r. decisão agravada, seja mantida a averbação de protesto contra alienação de bem imóvel “às margens da matrícula 20.898 (atuais 23.695, 23.696 e 23.697)” do SRI
da Comarca de Porto Alegre do Norte/MT, e cassada a habilitação das herdeiras como assistentes litisconsorciais passivas
(sic – cf. Id. no 110681971 - Pág. 40/41).

A decisão vinculada ao Id. no 142120188 admitiu o processamento do recurso e deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo “para que seja mantida a averbação de protesto contra a alienação de bem na matrícula do imóvel”.

Nas contrarrazões, o Espólio d
e Sebastião Ribeiro Flor e Romão Ribeiro Flor
refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 116321967).

As herdeiras também apresentaram contrarrazões, igualmente dando combate pontual aos fundamentos recursais e rogando pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 115244473).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O cerne da controvérsia recursal reside apenas em definir se é juridicamente justificável a revogação da ordem de averbação do protesto contra a alienação do imóvel e se é tecnicamente acertada a admissão da habilitação das herdeiras de Sebastião Ribeiro Flor como assistentes litisconsorciais passivas no caso.

Quanto ao primeiro ponto, a resposta é simples e já foi prenunciada quando do não conhecimento do Agravo de Instrumento no
1025623-03.2022.8.11.0000, interposto pelas herdeiras, momento em que este Tribunal de Justiça pontuou
que
o mérito da causa não envolve a natureza do negócio jurídico, mas a existência ou não de direito dos irmãos Maccheroni, compradores do imóvel, de exigir o correto e integral cumprimento da avença mediante entrega de área remanescente complementar e de exigir condenação do Espólio/vendedor à indenização por perdas e danos relativos à “
não exploração da área útil faltante
” e ao pagamento da multa contratual por inadimplemento.

O parágrafo único da Cláusula Segunda do contrato celebrado pelas partes contém afirmação expressa e destacada em letras negritadas de que “
o presente Compromisso de Compra e Venda é celebrado com cláusula
‘ad mensuram’
, de forma que quando da efetiva medição, demarcação, individualização e entrega das terras pelos Promitentes Vendedores, a área objeto de compra e venda deverá obrigatoriamente conter 1.421,0677 alqueires de área útil (6.877,9676 hectares), formada em pastagens, e a área da respectiva reserva legal em dimensão exigida pela legislação em vigor
”.

E, sendo bastante relevante a constatação, por diversos documentos, unilaterais ou produzidos sob o crivo do contraditório, inclusive por perito nomeado pelo Juízo (cf. Id. no 111917557 dos autos de origem), de que realmente houve disparidade entre a extensão territorial vendida e a efetivamente entregue, parece evidente a probabilidade do direito alegado e a necessidade de manutenção da averbação.

Aliás, a própria decisão agravada admitiu que
“
somente através de perícia judicial é que se poderá verificar, com o grau de segurança desejada, se houve ou não a entrega de área a menor
”; o parágrafo primeiro da Cláusula Primeira do contrato celebrado pelas partes, datado de 21/05/2020, prevê que “
a área objeto desta compra e venda
(...)
correspondente a 1.421,0677 alqueires goianos ou 6.877,9676 hectares de área formada em pastagens
(...)
, acrescida do quantitativo necessário de área de reserva legal, na forma exigida na legislação ambiental vigente, e pelo órgão ambiental competente, ora estimada em

1.421,0677 alqueires goianos ou 6.877,9676 hectares
”, e o laudo pericial produzido nos autos afirma categoricamente que “
a área efetivamente entregue aos autores é de 11.419,0201 ha, conforme Levantamento Georreferenciado Certificado pelo INCRA/SIGEF
” (cf. Ids. no
57109461 - Pág. 6 e
111917557 - Pág. 3 dos autos de origem, respectivamente).

Deve, portanto, ser cassada a r. decisão agravada nesse ponto.

Quanto à
legitimidade das herdeiras, admitidas pelo julgador como assistentes litisconsorcial do Espólio/agravado, não se verifica óbice ao seu ingresso na lide, considerando que, sendo herdeiras de Sebastião Ribeiro Flor, têm legítimo interesse na lide, porquanto, como bem ressaltou o MM. Juiz, “
os bens do espólio, enquanto não partilhado, são um condomínio indiviso
”, devendo ser admitidas “
sempre que a sentença influir na relação jurídica entre ele e o adversário do assistido
” (CPC, art. 124).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, tão somente para cassar a r. decisão agravada no tocante à tutela de urgência e restabelecer a ordem de averbação do protesto contra alienação do imóvel matriculado sob no 20.898 junto ao SRI
da Comarca de Porto Alegre do Norte/MT, denominado “
Fazenda Rio Preto I
”.

Custas recursais “
pro rata
”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2024