Tribunal: TJMT
Processo: 1001260-57.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-02-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1001260-57.2021.8.11.0041
APELANTES: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A
APELADO: MIRIAN TOSHIKO SEWO
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – CONFUSÃO COM MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – DATA DE ENTREGA DAS CHAVES DE FORMA ESTIMATIVA E VARIÁVEL – ABUSIVIDADE – ART. 39, XII E 51, IV, AMBOS DO CDC – ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA –TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há falar-se em prescrição quanto à pretensão de restituição da taxa de evolução de obra, pois em se tratando de responsabilidade decorrente de descumprimento contratual, o prazo prescricional é decenal, nos termos do artigo 205 do CC.
Conclui-se pela abusividade da cláusula contratual que estipula a data da entrega das chaves de forma estimativa e variável, de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento perante a instituição financeira (Tema 996 do STJ).
Constata-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel se o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em dezembro de 2011, no entanto, as chaves somente foram entregues em 23/11/2012, ou seja, mais de dois anos após a assinatura do contrato.
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).
A demora injustificada da entrega da obra por 11 (onze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Há de ser reduzido o quantum indenizatório se fixado em valor excessivo, a fim de adequá-lo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001260-57.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MIRIAN TOSHIKO SEWO - CPF: 600.626.901-59 (APELADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), MONICA MANOELA DIOZ SENA - CPF: 010.173.671-16 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1001260-57.2021.8.11.0041

APELANTES: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: MIRIAN TOSHIKO SEWO

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – CONFUSÃO COM MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – DATA DE ENTREGA DAS CHAVES DE FORMA ESTIMATIVA E VARIÁVEL – ABUSIVIDADE – ART. 39, XII E 51, IV, AMBOS DO CDC

– ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA –
TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA –
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há falar-se em prescrição quanto à pretensão de restituição da taxa de evolução de obra, pois em se tratando de responsabilidade decorrente de descumprimento contratual, o prazo prescricional é decenal, nos termos do artigo 205 do CC.

Conclui-se pela abusividade da cláusula contratual que estipula a data da entrega das chaves de forma estimativa e variável, de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento perante a instituição financeira (Tema 996 do STJ).

Constata-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel se o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em dezembro de 2011, no entanto, as chaves somente foram entregues em
23/11/2012
, ou seja,
mais de dois anos
após a assinatura do contrato.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
(REsp 1729593/SP).

A demora injustificada da entrega da obra por 11 (onze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Há de ser reduzido o
quantum
indenizatório se fixado em valor excessivo, a fim de adequá-lo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A
na
Ação de Indenização Por Danos Materiais e Morais
ajuizada por
MIRIAN TOSHIKO SEWO,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para condenar a parte requerida ao pagamento de:

a)

indenização a título de danos materiais relativos às parcelas da fase de obra pagas injustamente no período de novembro/2012 a abril/2014, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso;

b)

indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ);

c)

das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, diante da sucumbência mínima da parte autora.

Preliminarmente, alegam a prescrição da pretensão da recorrida, uma vez que esta pretende o valor pago relativo aos juros de obra relativo ao período de nov/2012 a abril/2014, a partir de quando o prazo prescricional começou a fluir, e a ação foi ajuizada em jan/2021, quando já havia transcorrido o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3o, incisos IV e V, do CPC/15.

Aduzem a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de provas, sendo necessária a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para informar os juros de obra desembolsados.

No mérito, sustentam que não houve descumprimento contratual e atraso na entrega da obra.

Ressaltam que o contrato previa a conclusão da unidade autônoma se realizaria em 12 meses da liberação do financiamento bancário, o que ocorreu em 03/12/2010, de modo que o prazo para o término da obra seria 03/12/2011.

Relatam que somando-se a esse período, os 120 dias úteis de tolerância previsto na cláusula 6.1, a conclusão da obra deveria ocorrer em 17/08/2012. Assim, considerando que o marco da conclusão da obra ocorre com a expedição do “habite-se”, que no caso ocorreu em 07/08/2012, não há atraso por parte das apelantes.

Salientam que a unidade somente não foi entregue, pois a apelada não estava com suas obrigações em dia, inexistindo descumprimento contratual.

Aduzem que a cobrança dos juros de obra além do contratualmente previsto não constitui penalidade, pois revela-se menos onerosa, por ser inferior à fase amortização, bem como impede o crescimento do saldo devedor, inexistindo prejuízo à apelada.

Sob tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 199311723)

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRESCRIÇÃO)

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, sustentam as apelantes a prescrição da pretensão da recorrida em relação à restituição da taxa de evolução de obra, tendo em vista a aplicação do prazo trienal previsto no artigo 206, § 3o, incisos IV e V, do CPC/15.

Todavia, tratando-se de responsabilidade decorrente de descumprimento contratual, o prazo é o decenal, estabelecido no
caput
do artigo 205 do CC.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DE OBRA – PRESCRIÇÃO DECENAL – RELAÇÃO CONTRATUAL – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – POSSIBILIDADE – RELAÇÃO DE CONSUMO – PROVA EMITIDA PELA CEF – DESNECESSIDADE – INFORMAÇÃO JÁ EXISTENTE NO PROCESSO - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, deve ser aplicado o prazo decenal do art. 205 do CC.

Caracterizada a relação de consumo e demonstrada a verossimilhança das alegações e maior facilidade de uma das partes para o cumprimento do encargo, a inversão do ônus da prova se impõe, nos termos do art. 6o do Código de Defesa do Consumidor.

Se a prova pretendida busca obter informações que já foram carreadas ao processo, torna-se dispensável, conforme decidiu o magistrado
.” (TJMT – N.U 1021520-84.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/03/2022, Publicado no DJE 11/03/2022) G.N.

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA PARA RESPONDER PELO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. PRESCRIÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL POR SUPOSTO DESCMPRIMENTO CONTRATUAL - PRAZO DECENAL. DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL - TOLERÂNCIA DE 180 DIAS SEM JUSTIFICATIVA ESPECÍFICA - POSSIBILIDADE. ATRASO NA OBRA - 2(DOIS) DIAS - ATRASO ÍNFIMO - MULTA E RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇAO DA OBRA - CONDENAÇÃO - AFASTAMENTO. TAXA DE CONDOMÍNIO - NÃO COMPROVAÇÃO DA COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

- A Construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação em que os compradores pretendem a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução da obra ao agente financeiro, durante o período compreendido entre a data estabelecida para a entrega do imóvel e a data da efetiva entrega.

- A cláusula que prevê a prorrogação da data da entrega do imóvel sem uma justificativa especifica não é abusiva, desde que estabelecida de forma clara e compreensível.

- Verificando-se que o imóvel foi entregue 2(dois) dias após a incidência do prazo de tolerância sobre o prazo original, não é possível manter a condenação da construtora ao pagamento da multa inversa e da restituição da taxa de evolução da obra, uma vez que a condenação iria gerar uma vera irrisória, em razão do atraso mínimo.

- Não comprovado pelo comprador o pagamento da taxa de condomínio antes data da entrega do bem imóvel, não há razão para manter a condenação Construtora à restituição
.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.22.071541-1/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/08/2022, publicação da súmula em 29/08/2022) G.N.

Assim, referindo-se, no caso, à cobrança de taxa de evolução de obra cobrada no período de nov/2012 a abril/2014, não há falar-se em prescrição se a ação foi protocolada em janeiro/2021.

Logo,
rejeito
a preliminar suscitada.-

VOTO (CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

As apelantes suscitaram ainda o cerceamento de defesa em razão do indeferimento
da produção de provas, sendo necessária a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para informar os juros de obra desembolsados.

Contudo, tal questão confunde-se com o próprio mérito da causa, razão pela qual com ele será analisado.-

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a autora, ora apelada, em 24/08/2010, firmou com a primeira requerida (SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II - SPE LTDA) Contrato de Compra e Venda da unidade no. 121, do Condomínio Rio Claro, pelo valor de R$ 106.089,60 (cento e seis mil oitenta e nove reais e sessenta centavos), a ser pago com entrada de R$ 6.629,30 (seis mil seiscentos e vinte e nove reais e trinta centavos), com recursos próprios e o restante (R$ 99.460,30), por meio de financiamento bancário.

Segundo a demandante, o contrato não mencionava expressamente a data de entrega do imóvel, pois condicionava a evento futuro e incerto, qual seja: a data de liberação de financiamento bancário ou da liberação da operação da captação de recursos no mercado financeiro.

Sob a alegação de que houve atraso na entrega da obra bem como que após a conclusão da obra e entrega das chaves, a parte demandada continuou a cobrar indevidamente a taxa de obras, no período de 29.11.2012 a 29.04.2014, ajuizou a ação originária.

Pois bem
.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.
Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(STJ, 3a Turma,

AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014) destaquei

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Extrai-se dos autos, especialmente na
cláusula 6a,
o prazo de entrega de
12 (doze) meses
contados da data da liberação do financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (Recursos Financeiros), destinados à execução de tais obras. Vejamos (ID no 199311678 - Pág. 2):

Ocorre que o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os
Recursos Repetitivos - Tema 996
–, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção,
o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Confira:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.
1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei

Dessa forma, mostra-se abusiva a cláusula contratual acima citada, nos termos do artigo 39, inciso XII, do CDC,
in verbis
:

“Art. 39 - É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.”
(destaquei)

No mais, a cláusula coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a boa-fé ou a equidade (art. 51, inciso IV, do CDC).

Portanto, conclui-se pela abusividade da cláusula contratual que estipula a data da entrega das chaves de forma variável, de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento perante a instituição financeira.

Por outro lado, há expressa previsão de prorrogação do prazo para entrega do imóvel, conforme previsto na
cláusula 6.1 do CAPITULO 6
do contrato. Vejamos (ID no 148119427 – Pág. 3):

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado
24/08/2010
com entrega prevista para
agosto de 2011,
que acrescido de
120 dias de tolerância
, estabelecida em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega
dezembro de 2011
.

Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em dezembro de 2011, no entanto, as chaves somente foram entregues em
28/11/2012
(ID no 199311190), ou seja,
11 meses
após a data prevista para entrega. Confira:

Ainda que as requeridas/apelantes justifiquem que não houve entrega porque a autora/apelada demorou para firmar o contrato de financiamento, caberia às requeridas demonstrarem que cumpriram o prazo, e entregaram o imóvel na data prevista, contudo, não o fizeram.

No mais, apenas com a efetiva entrega das chaves que a prestação é adimplida pela vendedora, pouco importando a data da expedição de habite-se.

Assim, a sentença não merece qualquer reparo nesse ponto.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

Sobre o tema, importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, maior a taxa. Logo, a quantia cobrada não caracteriza abuso.

Consequentemente, o mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a execução do projeto pela Construtora, e a finalidade é cobrir parte dos juros incidentes na operação.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Resp que deu origem ao
Tema Repetitivo 996 do STJ
, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”
(
negritei)

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei

Consoante se observa acima, a cobrança torna-se indevida após o prazo estipulado no contrato para entrega das chaves.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. TAXA DE OBRA. RESTITUIÇÃO. CAUSADORA DA DESPESA. ACÓRDÃO EM PERFEITA CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. 3. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Estando a conclusão do Tribunal local alicerçada em elementos fático-probatórios existentes nos autos e termos contratuais, descabe a esta Corte Superior a revisão do posicionamento adotado, ante a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

2. De acordo com a jurisprudência desta Corte,
ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades imobiliárias, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra.

3. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno desprovido
.” (STJ – AgInt no REsp n. 1.988.491/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022.) G.N.

No caso, conforme acima exposto, o contrato previa
prazo final para entrega
dezembro de 2011
, contudo a autora comprova que foi cobrada e efetuou o pagamento da taxa de juros de obra (959) após a entrega das chaves (
28/11/2012
), até 29/04/2014, consoante IDs 199311194 . Vejamos:

Logo, a sentença recorrida merece ser mantida neste ponto.

DANO MORAL

Segundo as apelantes, não restou comprovado o dano moral sofrido pela autora, tratando-se a situação vivenciada de mero aborrecimento.

Contudo o
dano moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso na conclusão do imóvel por
11
(
onze)

meses
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO

Em relação ao pleito das apelantes de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o
quantum
indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral, de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi fixada de forma excessiva, devendo ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para.

Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
a fim de reformar em parte a sentença apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais). No mais, fica mantida a sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/02/2024