Tribunal: TJMT
Processo: 1029165-83.2023.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-11
Data de publicação: 2024-09-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RESCISÃO UNILATERAL DA PRETENSA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS – CABIMENTO – RAZOABILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA – A PARTIR DA CITAÇÃO – RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA – PRECEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. Ressalta-se que inexiste nos autos algum contrato que demonstre assinatura de corretor ou intermediador junto ao negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação da Recorrente.
Em caso de responsabilidade/relação jurídica contratual, os juros de mora do dano material devem incidir a partir da citação e a correção monetária é contada a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43/SJT).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029165-83.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCIA SOBRINHO DA SILVA - CPF: 015.207.881-93 (APELADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RESCISÃO UNILATERAL DA PRETENSA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS – CABIMENTO – RAZOABILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA – A PARTIR DA CITAÇÃO – RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA – PRECEDENTES – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.
Ressalta-se que inexiste nos autos algum contrato que demonstre assinatura de corretor ou intermediador junto ao negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação da Recorrente.

Em caso de responsabilidade/relação jurídica contratual, os juros de mora do dano material devem incidir a partir da citação e a correção monetária é contada a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43/SJT).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA.

Ação:
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de devolução de Parcelas Pagas
proposta por
GABRIELA ANTONIA DE FREITAS ROCHA
.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que
julgou procedente os pedidos vertidos na inicial para declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir para a Autora o valor de R$ 80.329,14.

No mais, condenou a parte autora, no que tange à cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor da restituição citada, em favor da ré (R$ 8.032,90).

Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Apelo
: Em suas razões, a empresa Apelante manifesta inconformismo quanto ao percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) pelo Juízo de origem.

Defende a aplicabilidade da cláusula 6.5 do contrato objeto dos autos, a qual prevê o percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo comprador. Alega que se há cláusula válida e vigente dispondo acerca do percentual de retenção, deve ser mantido o quanto acordado pelas partes.

Noutro ponto, defende a manutenção da cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem. Aduz que, uma vez que houve o pedido de rescisão contratual por culpa da Apelada, e a partir do pedido de rescisão, a responsabilidade quanto à comissão de corretagem passa a ser da Apelada.

Por fim, defende que a imposição de incidência de juros de mora sobre o cálculo do valor a ser restituído deve contar somente a partir da data do trânsito em julgado, e não a partir da citação, conforme determinado na sentença.

Em tese subsidiária, quanto ao percentual de retenção pela rescisão contratual, pede que seja reajustado para 25% (vinte e cinco por cento), percentual que afirma estar de acordo com a jurisprudência mais atual do Superior Tribunal de Justiça.

Convicta nessas assertivas, pede a reforma da sentença recorrida, nos pontos destacados.

Contrarrazões apresentadas (ID. 230181193).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – MÉRITO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Eminentes pares:

De acordo com o relatado
na origem
, no ano de 2021, a Autora firmou contrato de compra e venda de imóvel com a Requerida, para aquisição da unidade autônoma n.° 82, sito à Rua Poguba, S/N, Área 4, Vila Gourlart, no valor total de R$ 399.000,00, cuja entrada foi no importe de R$ 39.750,00 e mais 30 parcelas mensais de R$ 1.000,00, 02 parcelas mensais de R$ 15.000,00 e uma parcela de R$ 100,00.

A Requerente alegou que, em razão de problemas financeiros, procurou a Requerida para negociação extrajudicial com o fim de rescindir o contrato, sendo-lhe negada.

Na sequência, pleiteou pela procedência do pedido inicial para a rescisão do contrato e a consequente devolução do saldo remanescente. Juntou documentos.

De seu turno, em sede de contestação, a Requerida aduz a inadimplência da autora e que o contrato firmado possui cláusulas claras e precisas que devem ser cumpridas. Sustentou a validade dos termos do contrato e requer a improcedência do pedido inicial.

Entre um ato e outro, instruídos os autos com as provas pertinentes, sobreveio sentença de mérito em que se julgou procedente os pedidos vertidos na inicial, para
declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir para a Autora o valor de R$ 80.329,14.

No mais, condenou a parte autora, no que tange à cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor da restituição citada, em favor da ré (R$ 8.032,90).

Essa sentença motivou a interposição de recurso de apelação pela empresa Requerida.

Pois bem. Em que pese ao esforço argumentativo dispendido pela Recorrente, não prospera seu pleito recursal.

Da análise do caderno processual, ressai como incontroversa que a resilição do contrato de compra e venda de imóvel objeto dos autos ocorreu por culpa exclusiva do autor que, por motivo de ordem financeira, requereu a resolução antecipada do contrato.

Como se sabe, a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Tal conclusão se chega porque a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor); sob a Lei Consumerista, há de ser facilitada, tanto a manutenção da relação jurídica, quanto a sua dissolução.

Sob esta perspectiva, da leitura do referido contrato de compra e venda do imóvel objeto da contenda, observa-se que há no instrumento cláusula que prevê o percentual de retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento),
vide
cláusula 6.5 – ID. 128308115.

Não obstante, está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, no entendimento da jurisprudência majoritária atual, o valor retido deve ser de
10% a 25%
sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...)

2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

Neste ponto, verifica-se que o Juiz da causa fixou o percentual de retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo autor; como se vê, o percentual foi arbitrado na média do que tem entendido os Tribunais e pelo Superior Tribunal de Justiça.

Essa circunstância, em particular, fragiliza sobremaneira a pretensão da requerida/Apelante em manter o percentual fixado em contrato de 50% (cinquenta por cento); é sobremaneira abusivo.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

Em outras palavras, a pretensão da requerida quanto ao recebimento do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago pela Requerente, revela-se abusiva e não merece prosperar.

Noutro ponto, quanto à retenção da comissão de corretagem, sabe-se que, e
m se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas:
a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do Código Civil, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Com efeito, em caso de rompimento do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente quebrou o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, de modo que, sendo motivo bastante para não cogitar em impor a Autora ao pagamento da corretagem.

De mais a mais, ressalta-se que inexiste nos autos algum contrato que demonstre assinatura de corretor ou intermediador junto ao negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação da Recorrente.

Tal é o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASSINATURA DE PROPOSTA. NÃO ACEITAÇÃO PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.
"A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão
" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no AREsp: 1263403 SP 2018/0053780-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/09/2019).

Não prospera, portanto, o pleito para manter a cláusula de comissão de corretagem.

Por fim, quanto ao pedido para alterar a incidência do termo inicial dos juros de mora da restituição do percentual pago pela Requerente, é uníssona na jurisprudência que, em se tratando de relação contratual, a incidência decorre a partir da citação.

A propósito:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - – AÇÃO DE REEMBOLSO DE DESPESAS MÉDICAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – DANO MATERIAL – JUROS MORATÓRIOS – A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO EFETIVO PREJUÍZO – DANO MORAL - JUROS MORATÓRIOS – A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO ARBITRAMENTO – ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA – INPC – EMBARGOS ACLARATÓRIOS ACOLHIDOS.
Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora do dano material deve incidir a partir da citação e a correção monetária é contada a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43/SJT).
Na relação contratual o dano moral incide juros de mora contam-se desde a citação inicial, nos termos do disposto no art. 405 do Código Civil, e a correção monetária da data do arbitramento, nos termos da Súmula 362 STJ. O índice aplicado à correção monetária é o INPC, amplamente utilizado em juízo.
(TJ-MT 00002451120138110022 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 23/08/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2022)
.

Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas. Quanto aos juros de mora, estes devem incidir a partir da citação.

Diante desta dinâmica de fatos e circunstâncias, reputa-se escorreita a sentença recorrida, razão por que
nega
-se provimento
ao apelo.

Por fim,
majora-se
em 17% (dezessete por cento) os honorários advocatícios arbitrados
na origem
, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/09/2024