Tribunal: TJMT
Processo: 1002870-64.2020.8.11.0051
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-07
Data de publicação: 2024-05-10

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VENDA BEM IMÓVEL RURAL – INTERMEDIAÇÃO ÚTIL NÃO COMPROVADA – NEGOCIAÇÃO EFETIVADA ENTRE COMPRADOR E VENDENDOR – NEGÓCIO ALÇADO SEM PARTICIPAÇÃ DE TERCEIRO –SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. Nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil.
2. Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação do corretor e que este tenha, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já negociava a área vendida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002870-64.2020.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SEBASTIAO APARECIDO GIROLA - CPF: 258.806.599-68 (APELANTE), FRANCISCO DE CARVALHO - CPF: 709.716.928-15 (ADVOGADO), ARAMITAN FARIA CASSIANO JORGE DE CARVALHO - CPF: 039.176.341-55 (ADVOGADO), AMERICO MATSUI - CPF: 361.608.651-53 (APELADO), LORIVALDO FERNANDES STRINGHETA - CPF: 708.499.008-91 (ADVOGADO), EDSON MATSUI - CPF: 077.295.238-84 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VENDA BEM IMÓVEL RURAL – INTERMEDIAÇÃO ÚTIL NÃO COMPROVADA – NEGOCIAÇÃO EFETIVADA ENTRE COMPRADOR E VENDENDOR – NEGÓCIO ALÇADO SEM PARTICIPAÇÃ DE TERCEIRO –SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.

Nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil.

2.

Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação do corretor e que este tenha, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já negociava a área vendida.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Sebastião Aparecido Girola, em face da sentença prolatada pelo Juízo da Primeira Vara da Comarca de Campo Verde que, nos autos da
Ação de Cobrança de Honorários
, por ele ajuizada em face de Américo Matsui e outros
, julgou improcedentes os pedidos.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, em síntese, que a sentença deve ser reformada, porque destoa das provas dos autos, porque atuou diretamente na venda do imóvel rural, denominado "Fazenda Matsui", com 263 hectares, situada no Município de Campo Verde-MT, conforme consta da matrícula n° 395, fls. 106 do livro n° 02, datada de 05.10.1999, do RGI - 1° Ofício da Comarca daquele município.

Assevera que comprovou a intermediação, por meio da realização de diligências e regularização da documentação do imóvel.

Afiança que, em razão da efetivação da venda da propriedade rural, tem direito ao recebimento de 5% (cinco por cento) do valor da negociação, eis que previamente estabelecido com os requeridos, o aludido pagamento, referente aos honorários de corretagem.

Reverbera que a venda do imóvel rural somente se concretizou em razão de sua atuação como intermediário, máxime porque diligenciou os serviços e efetuou pagamento de despesas para regularização da área.

Informa que o percentual requerido está em consonância com aqueles praticados em negócios dessa espécie, de modo que não foi contestado pelos recorridos.

Diante de tais razões, requer o provimento do Apelo, a fim de que a sentença seja reformada para julgar procedente o pedido inicial.

A parte Recorrida apresentou contrarrazões pugnando pelo não provimento do recurso (id. 207159176).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como visto no relatório, a parte apelante visa à reforma da sentença que julgou os pedidos vertidos na Ação de cobrança de honorários, improcedentes.

Extrai-se dos autos que o Recorrente, sob o argumento de intermediado a venda da Fazenda Matsui, com 263 hectares, situada neste Município de Campo Verde-MT, conforme consta da matrícula n° 395, fls. 106 do livro n° 02, datada de 05.10.1999, do RGI - 1° Ofício da Comarca de Campo Verde, de propriedade de Américo Matsui, para o Sr Milton Garbúgio,

pelo valor de R$ 19.500.000,00 (dezenove milhões e quinhentos mil reais), equivalentes a 300.000 (trezentas mil) sacas de soja, deve receber, à título de honorários de corretagem, a comissão de 5% (cinco por cento), sobre o valor negociado, equivalente a R$ 975.000,00 (novecentos e setenta e cinco mil).

Do caderno fático-probatório confere-se que, do imóvel rural original, de 363 hectares, parte de aproximadamente 100 hectares teria sido vendida ao Sr. Milton ainda em julho de 2016, oportunidade em que as partes contratantes teriam ajustado preferência à venda do remanescente, e em razão dessa preferência, em 28 de março de 2019, o Requerido Américo teria oferecido o restante do imóvel ao adquirente, encaminhando-lhe mensagem eletrônica.

Do andamento processual, confere-se que, na fase instrutória, foram ouvidas as testemunhas e colhidos os depoimentos pessoais.

O Juízo de Primeiro Grau, analisando os pedidos, julgou-os improcedentes, nos seguintes termos:

“Ao final, à míngua de contrato escrito que pudesse servir de prova do negócio, as circunstâncias da causa, todas revelando participação singela do Requerente na alienação da coisa, incapaz de gerar algum benefício aos Requeridos, negam a celebração de corretagem merecedora de comissão.

Decido.

Pelo exposto, JULGO inteiramente improcedentes os pedidos aduzidos na inicial, na forma do art. 487, I, do CPC.

CONDENO o Requerente ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, desde logo arbitrados no que corresponder a 10% do valor atualizado da causa. Entretanto, em razão da gratuidade, fica sobrestada a exigibilidade das verbas pelo prazo máximo de 5 (cinco) anos.

Certificado o trânsito em julgado, AGUARDE-SE, no arquivo provisório, eventual manifestação por parte de qualquer interessado. Em não havendo pedido de execução no prazo de 30 (trinta) dias, ARQUIVE-SE, com as baixas e anotações de estilo.

Dessa decisão se insurge o Apelante, ao argumento de que transacionou a venda da fazenda em comento, porém não recebeu seus honorários, à título de corretagem.

Como cediço, tem-se como devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

É o que se extrai da leitura do artigo 727, do CC/02, a saber:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio bem como conciliar os interesses das partes.

Sendo assim, não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.

Nesse contexto, pode-se dizer que para o reconhecimento do direito ao recebimento da comissão de corretagem deverão estar presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda; b) a aproximação das partes e c) que a realização do negócio se dê em decorrência da efetiva atuação do corretor.

Dito isso, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior, segundo o qual,

“É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.” (AgRg no AREsp no 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal (AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019).

Assim já decidiu esta Egrégia Corte de Justiça, senão vejamos:

“APELAÇÃO – COBRANÇA DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM DECORRENTE DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA – CONJUNTO PROBATÓRIO QUE NÃO PRESCREVEU A ALEGADA CONTRATAÇÃO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA. É de ser mantida a sentença de improcedência se o conjunto probatório não foi apto a corroborar a alegação da autora apelante, de contratação, com cláusula de exclusividade, de prestação de serviço de corretagem de venda de imóvel.” (N.U 0008237-92.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM – IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – ALEGADA INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO – ADQUIRENTE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL LINDEIRO E QUE JÁ ARRENDAVA A GLEBA ADQUIRIDA – INTERMEDIAÇÃO QUE SE REVELA DESNECESSÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A teor do art. 333, I, do CPC/73, incumbe aos autores demonstrarem o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida. Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação dos corretores e que estes tenham, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já arrendava a área vendida.” (N.U 1000568-05.2017.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 18/12/2019)

“COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – AUSÊNCIA – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAL – CABIMENTO – ART. 85, §11, CPC/15 – TEMPO E TRABALHO ADICIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O contrato de corretagem, voltado a intermediação de negociação imobiliária, pode ser verbalmente tratado, devendo, contudo, sua existência ser provada de forma cabal, com a demonstração de três requisitos: vontade de contratar (autorização para mediar), prestação de serviços (aproximação das partes) e utilidade da gestão para os contratantes (resultado útil). Inexistindo contrato formal, deve a prestação do serviço ser provada com tal robustez que permita ao magistrado solidificar com segurança a efetiva intervenção do corretor na negociação, de modo a conferir que a participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado dos apelados, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC/15.” (N.U 0000474-33.2011.8.11.0024, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 03/10/2017)

Na espécie, o que se tem é que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram suficiente a comprovar a efetiva participação da parte autora na venda do imóvel, sendo certo que para ensejar a remuneração da comissão de corretagem o negócio deve alcançar seu resultado útil, ou seja, a venda, o que não ocorreu na ação em comento, notadamente pelo que se apurou do depoimento pessoal das partes e testemunhas.

Veja-se, o comprador, por meio de depoimento em juízo, bem ainda, pelas mensagens trocadas com o vendedor, demonstrou que as tratativas relativas à negociação do imóvel rural (Fazenda Matsui) foram realizadas diretamente entre as partes interessadas, sem intermediários, máxime porque eram vizinhos e já possuíam histórico de negociação anteriores, conforme abaixo trecho do depoimento:

“
aproveitando a proximidade dos imóveis rurais, afirmou que

vinha comprando áreas da família deles (...) dos pais deles, dos irmãos deles”
, iniciando em
“2000 ou 2001”

(...)

em 2016, dessa mesma matrícula eu comprei uma parte dele, do Américo, uma matrícula de 480 hectares, eu comprei 160, em 2016”

“eu sempre falava que, quando ele fosse vender, eu tinha interesse na área”

“eu comprei uma parte, depois fui comprando cem hectares”

“o total era de 800, 900 e poucos hectares e hoje eu comprei todas essas áreas”.

Mais adiante, afirmou:

“nessa que a gente comprou, eu tinha falado com o Américo (...), eu tinha começado a falar com o Américo sobre o negócio, a gente falou e depois o Girola foi lá com a proposta (...), não me lembro exatamente do que era, depois eu acabei negociando com o Américo”

Da análise dos depoimentos, bem como da situação fática, verifica-se que
já há algum tempo o Requerido Américo vinha oferecendo o bem ao vizinho, faltando, apenas, a definição quanto ao preço e ao objeto da venda.

Com efeito, o adquirente era vizinho da área negociada, e já havia realizado a compra de parte do imóvel rural em data pretérita, de modo que não seria necessária a intervenção de terceiros para promover a aproximação dos contratantes e a intermediação do negócio.

Aliás, as propriedades rurais do vendedor e do adquirente eram vizinhas, havendo entre eles uma boa relação que tornava absolutamente desnecessária a atuação de possíveis corretores.

Neste viés, conquanto a tese autoral seja abstratamente possível, não têm a mesma verossimilhança da tese do requerido frente ao quadro fático desenhado à época.

Confere-se que a participação do recorrente se resumiu a uma tentativa de negociação, na busca por um melhor preço, contudo, as tratativas ocorreram entre as partes, vendedor e comprador, diretamente.

Neste viés, aliás, a jurisprudência do STJ já decidiu que “
a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão” (AgInt no AREsp 1351916/SC
), que dirá na hipótese em que nem mesmo a aproximação entre os contratantes foi fruto da atuação do pretenso corretor.

Sobreleva notar que as provas testemunhais foram uníssonas no sentido de que a concretização da venda não se deu em razão da intermediação da parte autora, mas sim por meio de negociação entre os interessados, notadamente porque já mantinham uma relação negocial anterior.

Nesse mesmo sentido é a jurisprudência deste Sodalício:

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL VENDIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM A SUA PARTICIPAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a intermediação para a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Fazenda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.- (N.U 1003645-80.2021.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 22/01/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – VENDA DE ÁREA RURAL – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA -

COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação.

O conjunto probatório formado nos autos não evidencia a tese de intermediador/corretor de imóveis, tampouco a promessa feita pelo Apelado concernente ao pagamento da comissão de corretagem, de modo que a sentença deve ser mantida, pois o Apelante não se desincumbiu do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do CPC. (N.U 1015060-60.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/02/2023, Publicado no DJE 23/02/2023)

Veja-se que resta demonstrado, dessarte, que a parte autora fez somente uma mera apresentação de proposta ao comprador, eis que a escolha do comprador não foi de sua iniciativa; o preço e as condições de pagamento, a despeito do aparente labor empregado pelo Autor, não foram definidos por sua atuação, mas pelas negociações que travaram o comprador e os vendedores, tampouco há evidência que tenha o mesmo participado das tratativas, tomada de preço, repasse de documentação e conclusão da compra e venda.

Ora, a mera apresentação – que na hipótese sequer chegou a ser concretizada – do imóvel pelo corretor ao comprador não enseja o direito ao recebimento da comissão de corretagem, ressaltando-se que o contrato de corretagem é uma obrigação de resultado.

Nesse sentido, e considerando restar demonstrado nos autos que a parte autora não realizou, de fato, a venda do imóvel, ou seja, não atingiu o resultado útil que lhe era esperado, não há falar em recebimento da remuneração da comissão de corretagem.

Logo, inexiste amparo à pretensão inicial, mostrando-se, pois, irretocável a r. sentença de primeiro grau.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto por Sebastião Aparecido Girola.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1o, 2o e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, sobrestado, contudo, em razão da concessão da gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2024