Tribunal: TJMT
Processo: 1017924-13.2022.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-15
Data de publicação: 2024-05-20

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.
Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago.
Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017924-13.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[HUGO VICENTE RODRIGUES - CPF: 843.423.581-15 (APELADO), JEFERSON DA SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 053.275.861-70 (ADVOGADO), M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.177.696/0001-51 (APELANTE), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO

– AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86,
caput
, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Quantias Pagas e Repetição de Indébito
ajuizada por
HUGO VICENTE RODRIGUES,
que: - determinou a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento ID no 101005750, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da parte requerida no imóvel; - condenou a parte requerida a restituir os valores pagos pela parte requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, consignou, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença; - diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o do CPC, devendo a parte requerente arcar com o importe de 50% e a requerida com o importe de 50% das aludidas verbas. Todavia, suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita.

Alega a recorrente que deve ser aplicada a Lei no 13.786/18 (Lei de Distrato), vez que o contrato convencionado entre as partes foi celebrado em 02/05/2021, já na vigência da referida lei.

Sustenta a validade das cláusulas contratuais, diante da inexistência de abusividade.

Aduz que diante do princípio da causalidade, pelo motivo de nunca se negar a rescindir o contrato, requer que o recorrido seja condenado nas custas processuais e honorários advocatícios.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença a fim de aplicar o art. 32-A da Lei 13.786/18, que prevê (i) a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato; (ii) valores pagos a título de corretagem; (iii) tributos incidentes sobre o imóvel, sendo certo, ainda, que a requerida é loteadora, bem como seja determinado o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios aplicáveis.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 209103671, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
HUGO VICENTE RODRIGUES
ajuizou a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Quantias Pagas e Repetição de Indébito
em face de
M C K EMPREENDIMENTOS LTDA,
alegando que, no ano de 2021, firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel, referente ao lote no 23, quadra 14, localizado no Privillege Residencial, em Sinop/MT, a ser pago em 240 parcelas, além da entrada, totalizando a soma de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

Aduziu que vem passando por dificuldades financeiras, razão pela qual manifestou à requerida a sua intenção de rescindir o contrato.

Relatou que, contudo, a requerida exige encargos abusivos, além de realizar a devolução de forma parcelada, o que não é concebível.

Narrou que até a formalização da devolução do lote, o autor já havia pagado parte dos valores, sendo R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) e mais 08 parcelas de R$ 700,00 (setecentos reais), totalizando R$ 7.100,00 (sete mil e cem reais).

Requereu em tutela antecipada, que a requerida se abstenha de incluir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito e a suspensão das cobranças das parcelas.

No mérito, requereu a rescisão do contrato, com a devolução do valor pago, autorizando a requerente a reter 10%.

No ID no 209102234 foi deferido o pedido de justiça gratuita ao autor, bem como deferida a tutela antecipada para determinar à parte requerida que se abstenha de incluir o nome do autor nos cadastros restritivos de crédito, em razão do não pagamento das parcelas do contrato em questão.

Devidamente citada, a requerida ofertou contestação no ID no 209103650, impugnou a justiça gratuita, alegou a inaplicabilidade do CDC, pugnou pelo direito de retenção equivalente à taxa de fruição, e pela aplicação da retenção, de acordo com as previsões constantes no art. 32-A da Lei 6.766/79.

A parte autora impugnou à contestação no ID no 209103653.

Intimadas para especificação de provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Cleber Luis Zeferino de Paula, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

Dessa decisão, a parte requerida interpôs o presente recurso.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia definir os parâmetros para a devolução dos valores pagos pelo autor/apelado à requerida/apelante, diante da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

Analisando os autos, verifica-se que as partes firmaram, em 02 de maio de 2021, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano do Loteamento Denominado Privillege Residencial”, referente ao lote no 23, da quadra 14, em Sinop/MT, pelo preço total de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), mediante entrada no valor de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) e 240 parcelas de R$ 581,25 (quinhentos e oitenta e um reais e vinte e cinco centavos), conforme ID no 209102230.

No caso, a rescisão do contrato celebrado entre as partes deu-se por culpa do apelado, sob a alegação de que não possuía mais condições financeiras para arcar com as parcelas.

Dessa forma, não se discute que a rescisão deve ser decretada por culpa exclusiva do comprador, em razão de que não tinha mais condições de suportar com as parcelas contratadas.

Sobre a rescisão do contrato, a requerida, ora apelante, aduz que tem direito à aplicação da cláusula penal no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato, multa por fruição do imóvel no valor de 0,75% sobre a mesma base de cálculo, e comissão de corretagem. Pautou tais pretensões no art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

Não obstante não se negue que a relação entre as partes seja tutelada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, com razão a apelante, devendo o pedido de rescisão ser analisado sob a ótica da Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato), vigente à época da contratação.

Vejamos:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.”

No contrato firmado entre as partes, a
cláusula vigésima segunda
, restou estipulado o pagamento de multa ao comprador de 10% do valor atualizado do contrato. Confira (ID no
209102230)
:

Nesse contexto, faz jus a parte requerida, ora apelante, à restituição na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

Com relação à multa por fruição do bem, o inciso I, do art. 32-A, da Lei no 13.786/18 determina que sua incidência se dê pela eventual fruição do imóvel, ou seja, somente se houve a efetiva utilização do imóvel é que será devido o pagamento de tal espécie.

No caso dos autos, conforme bem observado pelo juízo singular, o objeto contratual é um lote de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria.

Portanto, não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela requerida/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.

(...)

2.
Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA”.

(TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020). destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.

(...)

IV -
Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.

(...)

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.”

(TJGO, Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1a Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021). destaquei

Assim, a decisão de origem não merece reparos nesse ponto.

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.
”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.
[...]
” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (g.n.).

In casu,
verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação do
preço total
, suas
parcelas mensais
e o
percentual de 4% do valor pago a título de comissão de corretagem
, confira (ID no
209102230
):

No caso, verifica-se que a sentença foi omissa, neste item, de modo que deve ser reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem.

Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Logo, a sentença merece reforma neste ponto.

Por fim, pugna o requerido/apelante a reforma da condenação em custas e honorários de sucumbência com a imposição de tal obrigação ao apelado com aplicação do princípio da causalidade.

Com efeito, constata-se que o autor/apelado formulou diversos pedidos e decaiu de parte deles.

Desse modo, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, já que as partes foram vencedora e vencida, aplica-se o
caput
do art. 86 do CPC/15, na proporção de 70% ao encargo do autor e 30% ao encargo do requerido.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
para reformar parcialmente a sentença, para:

- declarar a validade da cláusula vigésima segunda do contrato, fazendo jus a requerida/apelante à retenção de 10% do valor atualizado do contrato, na forma da cláusula penal pactuada;

- fazer constar da sentença a legalidade da cobrança a título de comissão de corretagem, devendo ser acrescido ao percentual de retenção o correspondente a 4% (quatro por cento), em favor da requerida/apelante;

- manter os demais comandos sentenciais; e

-

reconhecer a sucumbência recíproca e condenar ambas as partes ao pagamento do ônus sucumbencial e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% ao encargo do autor e 30% ao encargo do requerido, observando o art. 98, § 3o, do CPC/15 quanto ao autor.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/05/2024