Tribunal: TJMT
Processo: 1011479-44.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-11
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DE O IMÓVEL ESTAR EM NOME DA IMOBILIARIA APELANTE – INOCORRÊNCIA - ALIENAÇÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL ORIUNDOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ADMISSIBILIDADE – INTIMAÇÃO DA IMOBILIÁRIA/APELANTE PARA MANIFESTAR-SE ACERCA DO LEILÃO EFETIVADA – NULIDADE INOCORRENTE RECURSO DESPROVIDO
A jurisprudência autoriza a penhora e leilão de eventuais direitos aquisitivos oriundos de contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que possui expressão econômica.
No caso há necessidade de intimação do compromissário vendedor em nome de quem encontra-se registrado o bem apenas para exercer eventual direito de preferência, situação efetivada no caso em análise, não havendo falar em ausência de intimação da Apelante acerca do referido leilão e, tampouco, cerceamento de defesa da Embargante/Apelante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1011479-44.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[CONSTRUTORA E IMOBILIARIA BIG LTDA - CNPJ: 14.948.319/0001-58 (APELANTE), RICHARDSON MARCELO FREDDO - CPF: 047.352.069-90 (ADVOGADO), DIVINA VAZ DA SILVA - CPF: 318.216.421-04 (APELADO), RICARDO ALEXANDRE PESTANA - CPF: 010.905.561-60 (ADVOGADO), WANDERSON CLAYTON PESTANA - CPF: 003.541.851-60 (ADVOGADO), ADEMIR BENTO DA SILVA - CPF: 406.619.111-87 (APELADO), EDIVAL VITO - CPF: 474.198.221-15 (ADVOGADO), EDSON LOURENCO GOMES - CPF: 020.824.779-32 (ADVOGADO), EDMILSON BENEDITO RONDON - CPF: 345.491.101-04 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DE O IMÓVEL ESTAR EM NOME DA IMOBILIARIA APELANTE – INOCORRÊNCIA - ALIENAÇÃO

DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL ORIUNDOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ADMISSIBILIDADE – INTIMAÇÃO DA IMOBILIÁRIA/APELANTE PARA MANIFESTAR-SE ACERCA DO LEILÃO EFETIVADA – NULIDADE INOCORRENTE RECURSO DESPROVIDO

A jurisprudência autoriza a penhora e leilão de eventuais direitos aquisitivos oriundos de contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que possui expressão econômica.

No caso há necessidade de intimação do compromissário vendedor em nome de quem encontra-se registrado o bem apenas para exercer eventual direito de preferência, situação efetivada no caso em análise, não havendo falar em ausência de intimação da Apelante acerca do referido leilão e, tampouco, cerceamento de defesa da Embargante/Apelante.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1011479-44-2024

APELANTE:
CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA BIG LTDA

APELADA:
DIVINA VAZ DA SILVA E OUTROS

RELATÓRIO:

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Construtora e Imobiliária Big Ltda
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Especializada de Família e Sucessões de Rondonópolis/MT, que
julgou improcedente os Embargos de Terceiro ajuizado pela Apelante
,
mantendo a constrição incidente sobre os direitos contratuais relativos ao imóvel matriculado no CRI sob o n.o 119.647 Daquela Comarca.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que

a
demanda é referente à pretensão do Apelante de preservar a propriedade do bem imóvel objeto de penhora em Processo de Execução,
iniciada pelo então Exequente Ademir Bento da Silva em desfavor de Divina Vaz da Silva
, que tramita na 2a Vara da Família e Sucessões

da comarca de Rondonópolis, sob no 0000182-48.2010.8.11.0003.

Alega que
o imóvel objeta da demanda retro mencionada foi levado à hasta pública, sem que a proprietária do bem ora Apelante se manifestasse nos autos, acrescentando que após a distribuição dos Embargos de Terceiro o juízo suspendeu a venda do imóvel no leilão

e intimou as partes para se manifestarem

sendo que o Exequente alegou não haver qualquer nulidade processual capaz de impedir a venda do imóvel em leilão.

Assevera que a Executada nada manifestou, sobrevindo a sentença recorrida que julgou improcedente os Embargos de Terceiro, sob o fundamento de que foi determinado no processo principal havido entre os Apelados

a partilha dos direitos contratuais sobre o imóvel

e não da propriedade do bem
, fato que não causa prejuízo à Apelante.

Alega nulidade em razão de cerceamento de defesa, visto que a proprietária do imóvel levado a leilão ora Apelante não se manifestou no processo de Execução no. 0000182-48.2010.8.11.0003, que tem como partes o 1o e 2o Apelados, sendo o primeiro a Executada e o segundo o Exequente.

Sustenta que o bem, objeto da execução é de propriedade da Apelante, sendo que o proprietário do imóvel ou promitente comprador deve ser cientificado da penhora, acrescentando que

foi deferido a alienação judicial de
direitos contratuais
de um bem imóvel, porém, no leilão foi divulgado a venda do bem e não dos direitos sobre do bem, o que causa prejuízos à proprietária.

Sustenta que a ausência de notificação da proprietária do imóvel com relação ao leilão, torna nulo referido ato processual, havendo necessidade de reforma da sentença para que seja declarada a nulidade dos atos executórios
, notadamente, a venda judicial do imóvel, objeto da matrícula no 119647 até que seja possível à proprietária apresentar defesa nos autos originários.Pugna pelo provimento do recurso.

Nas contrarrazões Ademir Bento da Silva assevera que a Apelante, Construtora E Imobiliária Big Ltda, afirma

ser a legítima proprietária do imóvel objeto da ação de execução de sentença de no 0000182-48.2010.8.11.0003, em trâmite

pela 2a Vara Especializada de Família e Sucessões da Comarca de Rondonópolis-MT, alegando nulidade visto não ter sido intimada para manifestar no processo e da realização da hasta pública.

Sustenta que, no entanto, a Apelante vendeu o referido imóvel para os Apelados sendo que a transferência da matrícula não foi efetivada em razão da ausência de recursos financeiros por parte do Comprador/Apelada.

Alega que a imobiliária emitiu, à época, autorização de matrícula para a regularização do imóvel, forneceu, assim, a ciência e concordância com a venda realizada.

Afirma que ao vender o imóvel para os Apelados e emitir a devida quitação e autorização para a transferência da matrícula, a Imobiliária renunciou à posse e à titularidade do bem, sendo que a falta de transferência formal por parte do comprador, seja por questões financeiras ou burocráticas, não devolve à Apelante o direito de propriedade sobre o imóvel.

Assevera que
a Apelante não foi intimada da realização da hasta pública, visto que

a imobiliária já não detinha mais a posse ou propriedade sobre o imóvel,
não havia quaisquer obrigações de intimação da mesma, uma vez que a titularidade do imóvel já havia sido conferida ao comprador por meio do recibo de quitação.

Sustenta que as normas que regulam a hasta pública foram observadas,
tendo sido oportunizadas ampla defesa e contraditório às partes legitimamente interessadas no processo
e não sendo a Apelante mais proprietária do imóvel

não faz
jus
à alegação de nulidade por ausência de intimação.

Alega falta com a verdade a Apelante quando diz que só tomou conhecimento da execução agora revendo seus arquivos, todavia, em 24 de janeiro de 2022 houve a intimação da mesma sobre a execução de sentença de no 0000182-48.2010.8.11.0003, movida pelo Sr. Ademir em face da Sra. Divina (id74194127), inclusive, informando na

decisão o nome do corretor nomeado para a primeira hasta pública do imóvel objeto da lide, o Sr. Helcioney da Silva Luz (imobiliária correta), conforme certidão do oficial de justiça.

Sustenta a inexistência de nulidade processual a ensejar a invalidação da arrematação, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Foi determinada a intimação de Divina Vaz da Silva para apresentar contrarrazões, todavia, deixou o prazo transcorrer
in albis
.

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Constata-se da análise dos Autos que a Apelante ingressou com o presente recurso no qual, argumenta cerceamento de defesa

sustentando que é proprietária do imóvel

matriculado sob o n.o 119.647 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, sendo que referido imóvel foi objeto de constrição do processo de execução n.
0000182-48.2010.8.11.0003),

que o Apelado Ademir Bento da Silva move em face de Divina Vaz da Silva e Outros.

Alega que
é legítima proprietária do imóvel que foi levado a leilão sem a sua manifestação no processo de Execução, sendo que a ausência de notificação da proprietária do imóvel com relação ao leilão, torna nulo referido ato processual, havendo necessidade de reforma da sentença para que seja declarada a nulidade dos atos executórios, notadamente a venda judicial do imóvel, objeto da matrícula no 119647 até que seja possível à proprietária apresentar defesa nos autos originários.

Inicialmente

anoto que a despeito das argumentações da Apelante, da análise do processo de origem Autos n.
0000182-48.2010.8.11.0003 ao despachar acerca da alienação em questão o Juízo fundamenta que o direito da parte não pode ser concretizado pela via da alienação judicial, sob pena de adentrar na esfera de terceiro alheio à relação processual, visto que o imóvel está registrado em nome da imobiliária.

Porém, reconhece na mesma decisão que “no entanto,
não obsta que o imóvel seja levado a leilão desde que devidamente advertidos os interessados acerca dos direitos pessoais que as partes possuem sobre o imóvel
,
eis que o eventual arrematante assumirá posição de compromissário comprador do bem ao passo que o título de propriedade somente se regularizará com o registro, por força do que dispõe o artigo 1.245 do Código Civil”
. grifei.

Diante desse quadro, pelo que se verifica o leilão em questão é referente aos direitos pessoais (contratuais) que a parte tem sobre o imóvel em questão
,
estando clara a decisão com relação ao fato de que o eventual arrematante assumirá a condição de compromissário comprador já que a propriedade do bem pertence à imobiliária Apelante
.

Necessário registrar que é evidente que em se tratando de imóvel, objeto de contrato de compra e venda é admitida a penhora e mesmo leilão após a quitação de todas as parcelas e quando o bem passará à propriedade do comprador, tendo em vista que o adquirente figura como possuidor direto, já que imitido na posse direta do bem possuindo mera expectativa de direito à futura consolidação da propriedade em seu benefício.

Contudo, a jurisprudência autoriza a penhora e leilão de eventuais direitos aquisitivos do aludido contrato de compra e venda, uma vez que possui expressão econômica, sendo que no caso em análise, o Juízo apenas adequou o pedido de leilão dentro dos limites da legalidade e determinou o leilão somente sobre os direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel.

Acerca da questão, ou seja, quanto a possibilidade de se penhorar e até mesmo levar a leilão imóveis em tal situação, ou seja, pretensão embasada em direito contratual sobre o imóvel o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – PESQUISA VIA INFOJUD – RESULTADOS GUARDADOS EM PASTA PRÓPRIA NA SECRETARIA – POSSIBILIDADE DE JUNTAR AOS AUTOS COM DECRETAÇÃO DE SIGILO – MEDIDA ADEQUADA - PENHORA DE DIREITO AQUISITIVO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tratando-se de processo judicial eletrônico, o resultado de pesquisa Infojud deve ser anexado aos autos com decretação de sigilo; sendo desnecessário e desarrazoado mantê-lo em pasta própria na secretaria.

Admite-se a penhora de direito aquisito de imóvel
gravado com cláusula de alienação fiduciária. Precedentes. (N.U 1025948-41.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/01/2024, Publicado no DJE 05/02/2024)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ANÁLISE CONJUNTA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. GARANTIA REAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO. SUBROGAÇÃO DO CRÉDITO. PREFERÊNCIA EM RELAÇÃO À EXEQUENTE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do art. 835, inciso XII do Código de Processo Civil, é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária. 1.1.
Caso a coisa pertença a terceiro garantidor, este será intimado sobre a constrição,
nos termos do art. 835, § 3o, do CPC. 1.2. A alienação de direito aquisitivo de bem, objeto de contrato de alienação fiduciária, somente será ineficaz em relação ao proprietário fiduciário, caso o mesmo não tenha sido intimado, de acordo com o art. 804, § 3o, do CPC. 2. Em razão da natureza jurídica do crédito conter garantia real, aliado à indivisibilidade do bem objeto da garantia, admite-se a penhora sobre o bem imóvel, com fundamento na norma do art. 835, § 3o, do CPC. 3. Na demanda em apreço, tendo a decisão recorrida resguardado o direito da credora fiduciária à subrogação do seu crédito no valor de eventual alienação ou adjudicação do bem imóvel, com preferência ao crédito da Exequente, e não havendo quaisquer atos de alienação do imóvel, não se verifica violação aos direitos da credora fiduciária. Decisão mantida. 4. Agravo interno e agravo de instrumento conhecidos e desprovidos. (
07178263120208070000 - (0717826-31.2020.8.07.0000 - Res. 65 CNJ)

Data de Julgamento:
18/12/2020
Órgão Julgador:
3a Turma Cível
Relator(a):
Roberto Freitas Filho
Data da Intimação ou da Publicação:
Publicado no DJE : 03/02/2021 .

EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. FEITO EXECUTIVO. BEM IMÓVEL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. VIABILIDADE. AQUIESCÊNCIA DO PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. Independente da alegação do agravante de que restou evidenciado o intento do juízo de origem de promover a alienação do imóvel, certo é que a decisão combatida não determinou que o bem em alusão fosse alienado em hasta pública. 2. Logo, em sede deste agravo de instrumento, não há como se avançar na insurgência atinente à alienação do bem por se tratar de questionamento que extrapola os termos do decisum vergastado, seja porque configura indevida supressão de instância, seja porque carece de interesse o agravante na reforma de pretensão recursal que não foi deferida na decisão hostilizada. 3. Ressalta-se ainda que,
caso venha a ser efetivada após o julgamento da impugnação à penhora,
a constrição judicial litigiosa não irá recair no bem imóvel em si, mas sim nos direitos aquisitivos do devedor
fiduciante, o que é admitido, consoante inciso XII do art. 835 do CPC. 4. Ademais, não se exige a anuência do credor fiduciário para efetivação da penhora incidente nos direitos aquisitivos do executado relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, conforme precedentes
. 5. Agravo interno prejudicado, na medida em que o seu mérito está intimamente ligado com o que apreciado neste recurso. 6. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (07272509720208070000 - (0727250-97.2020.8.07.0000 - Res. 65 CNJ)
Data de Julgamento:
09/12/2020
Órgão Julgador:
3a Turma Cível,
Relator(a):
GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA

Data da Intimação ou da Publicação:
Publicado no DJE : 25/01/2021.

Necessário anotar que a hasta pública, portanto, não tem o condão de transferir a propriedade que continua a pertencer àquele que a detém no Registro imobiliário, cabendo salientar que os eventuais arrematantes apenas devem estar cientes da situação do imóvel, tanto assim que ao admitir a hasta pública no caso em análise o Juízo deixou claro que seria sobre direitos aquisitivos em relação ao imóvel,
não assistindo, portanto, razão ao Apelante quanto aos Embargos de Terceiro ajuizados.

Com efeito, no caso não se trata de leilão do imóvel, mas de direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda, havendo apenas necessidade de intimação da credora no caso da Apelante

para se manifestar visando garantir eventual direito de preferência
.

Vale ressaltar que neste contexto, não se sustenta

a tese da Embargante/Apelante de que não teria sido intimada do leilão, ensejando nulidade por cerceamento de defesa
, uma vez que em análise ao processo de origem constata-se que na mesma decisão na época
foi determinada a intimação da imobiliária ora Apelante sendo expedida em 18/02/2020, efetivando-se o ato processual em 24/01/2022 conforme Certidão Positiva ID 74194127.

Ademais, apesar de o imóvel ainda estar registrado em nome da Apelante ressai dos Autos que o bem já teria sido quitado pela adquirente/executada sendo, inclusive, emitido autorização para regularização do imóvel pela compradora, ou seja, para a compradora/Executada escriturar o imóvel embora

esta adquirente ainda não tenha efetivado a transferência para o seu nome, o que evidencia também que não há obstáculo à referida constrição e alienação dos direitos aquisitivos senão vejamos:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA NÃO LAVRADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUITADO E SEM REGISTRO - POSSIBILIDADE DE SER PENHORADO - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Como é cediço, o art. 835, inciso XII, do CPC, prevê a possibilidade de a penhora recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”

A inércia dos Agravados em fazer a transferência e registro do título de aquisição do imóvel não pode ser prestigiada pelo Judiciário, em detrimento do direito do Agravante de buscar a satisfação de seu crédito.

Dessa forma, a falta de registro

do contato de compra e venda quitado não pode sobrepor-se à realidade dos fatos, em especial quando há prova de que o dono do imóvel é a parte Agravada/Executada. (N.U 1001262-19.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/04/2022, Publicado no DJE 29/04/2022).

Diante dessas considerações, apesar as argumentações da Apelante, não há como acolher a tese recursal devendo a sentença ser mantida em seus termos

Portanto,
nego provimento ao recurso de Apelação Cível

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/12/2024