Tribunal: TJMT
Processo: 1009509-31.2020.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-02-25

Ementa:
Recurso de Apelação Cível n.o 1009509-31.2020.8.11.0041 – Cuiabá.
Apelante: Maria Helena Pereira de Almeida.
Apeladas: Nadyr Oliveira Pecora e outra.
EMENTA
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – PINTURA E REPAROS – CONDENAÇÃO DEVIDA – PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO.
In casu, extrai-se a obrigação contratualmente assumida do locatário de devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, inclusive em relação à nova pintura e reparos efetuados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009509-31.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARIA HELENA PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 310.378.441-49 (APELANTE), APARECIDO TERNOVOI DE MORAES - CPF: 103.413.661-53 (ADVOGADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELANTE), NADYR OLIVEIRA PECORA - CPF: 304.131.331-68 (APELADO), VICENTA MARIA DE OLIVEIRA MATOS - CPF: 208.073.761-91 (APELADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n.o 1009509-31.2020.8.11.0041 – Cuiabá.

Apelante:
Maria Helena Pereira de Almeida.

Apeladas:
Nadyr Oliveira Pecora e outra
.

EMENTA

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – PINTURA E REPAROS – CONDENAÇÃO DEVIDA – PREVISÃO CONTRATUAL –

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO.

In casu, extrai-se a obrigação contratualmente assumida do locatário de devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, inclusive em relação à nova pintura e reparos efetuados.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n.o 1009509-31.2020.8.11.0041 – Cuiabá.

Apelante:
Maria Helena Pereira de Almeida.

Apeladas:
Nadyr Oliveira Pecora e outra
.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por Maria Helena Pereira de Almeida em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos locatícios movida contra Nadyr Oliveira Pecora e outra, julgou procedente os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido o contrato de locação; b) condenar as rés ao pagamento do valor dos aluguéis em atraso, acrescido de multa contratual de 10%; e c) ao pagamento de outros encargos comprovados no processo (IPTU, faturas de água, locação de caçamba, chaveiro, serviço de limpeza, serviço de manutenção e serviço de constatação de fato), acrescido de multa contratual de 10%, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a autora, ora apelante, recorre sustentando em suma, que o juízo deixou de consignar na parte dispositiva da r. sentença, a condenação das apeladas ao pagamento dos débitos decorrentes de pintura e reparos efetuados no imóvel, muito embora haja pedido expresso nesse sentido. Assevera que tanto a lei de inquilinato quanto o contrato de locação, preveem a responsabilidade das rés de restituir o imóvel nas condições acordadas no instrumento contratual.

Firme em seus argumentos, requer a reforma da r. sentença, para também condenar as apeladas ao pagamento do encargo decorrente de Pintura e Reparo, com acréscimo de multa moratória de 10%, além de juros de 1% e correção pelo INPC, nos termos previstos no contrato de locação.

Sem contrarrazões (certidão – id. 191791702).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 21 de fevereiro de 20224

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n.o 1009509-31.2020.8.11.0041 – Cuiabá.

Apelante:
Maria Helena Pereira de Almeida.

Apeladas:
Nadyr Oliveira Pecora e outra.

VOTO

Cinge-se dos autos que Maria Helena Pereira de Almeida move ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos locatícios, contra Nadyr Oliveira Pecora e Vicenta Maria de Oliveira Matos, afirmando, em síntese, que locou o bem imóvel objeto da discussão às apeladas pelo prazo de 24 (vinte e quatro meses), com início em 25.05.2018 e término em 24.05.2020.

Menciona que o valor do aluguel é de R$ 2.164,80 (dois mil cento e sessenta e quatro reais e oitenta centavos) e que também era encargo das locatárias o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), taxa de consumo de água e energia elétrica.

Afirmou que as rés encontram-se inadimplentes com os aluguéis de 01/2020 até 03/2020, além do IPTU do ano de 2019 e, ainda, taxa do seguro contra incêndios, sendo que as notificou extrajudicialmente para que regularizassem a situação, entretanto, não obteve êxito.

Ao final, postulou pelo despejo compulsório, bem como pela rescisão do contrato e condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a data da desocupação, acrescida de multa moratória de 10%.

No curso do processo, antes da citação, certificou-se que o imóvel encontrava-se abandonado, motivo pelo qual, a autora emendou a petição inicial, incluindo a cobrança dos débitos após o ajuizamento da ação, requerendo o prosseguimento da ação como cobrança de aluguéis e encargos (id. 191791673).

O aditamento à inicial foi deferido (id. 191791684).

As rés foram citadas, conforme certidão – id. 191791691.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
, decretando a revelia das apeladas, julgou procedente os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido o contrato de locação; b) condenar as rés ao pagamento do valor dos aluguéis em atraso, acrescido de multa contratual de 10%; e c) ao pagamento de outros encargos comprovados no processo (IPTU, faturas de água, locação de caçamba, chaveiro, serviço de limpeza, serviço de manutenção e serviço de constatação de fato), acrescido de multa contratual de 10%, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 191791699).

Contra essa decisão, recorre a autora, alegando que o juízo deixou de consignar na parte dispositiva da r. sentença, a condenação das apeladas ao pagamento dos débitos decorrentes de pintura e reparos efetuados no imóvel, muito embora haja pedido expresso nesse sentido. Assevera que tanto a lei de inquilinato quanto o contrato de locação, preveem a responsabilidade das rés de restituir o imóvel nas mesmas condições acordadas no instrumento contratual e laudo de vistoria. Ao final, requer a reforma do
decisium
.

Pois bem. É cedido que constitui obrigação do locatário a entrega do imóvel, ao término do prazo contratual, nas mesmas condições em que recebeu, efetuando a pintura e as reformas necessárias, mormente quando haja expressa previsão contratual.

Deste modo, se no início da locação o imóvel se encontrava em condições de uso, espera-se que no momento de sua devolução, esteja nas mesmas condições.

Assim, finalizada a locação, constitui obrigação do locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, previstas no art. 23, inc. III, da Lei no. 8.245/91.

In casu,
pelo que se extrai dos documentos colacionados aos autos, é possível observar o imóvel objeto da locação foi devolvido em situação totalmente depreciada e inapta à constituir uma nova relação locatícia, consoante se verifica da ata notarial de constatação de fato (id. 191791681).

Por outro lado, o laudo de vistoria assinado pelas locatárias ao receberem o imóvel, aponta que o bem encontrava-se com pintura nova e estava em perfeitas condições de uso (id. 191791656).

Portanto, têm-se que a realização de pintura e de reparos no imóvel é encargo que as locatárias também devem suportar, de modo a devolvê-lo nas mesmas condições em que lhes foi entregue, conforme cláusula quinta do contrato de locação firmado entre as partes – id. 191791655.

Isso porque, é da essência do contrato de locação que, uma vez finalizado este, o bem deve ser devolvido nas mesmas condições em que se encontrava anteriormente, sob pena do locatário responder pelas perdas e danos advindas de eventual uso inadequado.

Deste modo, ante a evidência de que o uso do imóvel e o decurso do tempo produzem natural desgaste em sua pintura e instalações, aliado ao conjunto probatório trazido aos autos, devem as apeladas arcarem com as despesas apuradas. Nesse sentido:

“
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Sentença de procedência parcial. Apelo do réu. Alegação de se tratar o contrato de locação de contrato de adesão afastada lei do inquilinato, art. 23, III.
Dever do inquilino de restituir o imóvel no estado em que o recebeu. Vistoria inicial constando que o imóvel fora entregue ao réu com pintura nova. Recibo de devolução das chaves, subscrito pelo locatário, apontando que o imóvel não foi restituído da mesma forma em que recebido, conforme determina o art. 23, III, da Lei 8.245/91. Autora que se desincumbiu do ônus de provar a existência dos propalados danos e a necessidade de pintura (art. 373, I, CPC).
Valores cobrados, no mais, suficientemente comprovados. Réu que, por sua vez, não se desincumbiu de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (art. 373, II, do CPC). RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJSP, RAC n.o 1002571-59.2021.8.26.0302; 27a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alfredo Attié, j. em 25.02.2022 – destaquei).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO – REJEITADA – MÉRITO – ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ATÉ A IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - DESPESAS COM PINTURA E REPAROS NO IMÓVEL LOCADO - DEVER DO LOCATÁRIO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...).
Considerando que o locatário tem o dever de devolver o imóvel nas condições recebidas, que o uso do imóvel e o decurso do tempo produzem natural desgaste em sua pintura e instalações e que, diante das provas produzidas nos autos, as avarias constatadas não podem ser consideradas como resultantes do uso normal do imóvel, deve o requerido arcar com as despesas necessárias para a realização de reparos na pintura e no piso do bem locado.”

(RAC n.o 0005474-67.2014.8.11.0037, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. em 24.08.2016 – destaquei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece parcial reforma, para condenar as apeladas ao pagamento da pintura e reparos comprovados nos autos, que deverão ser acrescidos da multa contratual de 10% (dez por cento), além de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) desde o vencimento.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 21 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/02/2024