Tribunal: TJMT
Processo: 1050861-03.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-09

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1050861-03.2019.8.11.0041 – Cuiabá.
Apelante: BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
Apelada: Elizabete Lemes da Costa.
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1050861-03.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELIZABETE LEMES DA COSTA - CPF: 979.320.511-34 (APELADO), NAIMY SHELITTA PIRES - CPF: 569.792.741-04 (ADVOGADO), SUSANNE CHRISTINNE ROSA ARRUDA - CPF: 725.072.841-53 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no

1050861-03.2019.8.11.0041
– Cuiabá.

Apelante
: BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Apelada
: Elizabete Lemes da Costa.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no

1050861-03.2019.8.11.0041
– Cuiabá.

Apelante
: BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Apelada
: Elizabete Lemes da Costa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto BRDU SPE Várzea Grande Ltda., em face da r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 8a Vara da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, que lhe move Elizabete Lemes da Costa, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para decretar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, bem como para condenar a ré à restituição do valor de R$ 3.855,60 (três mil oitocentos e cinquenta e cinco reais e sessenta centavos), devidamente corrigido pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida. Ainda, face a sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação à autora, face a gratuidade de justiça.

Inconformada, a apelante sustenta, em suma, a ocorrência de
error in judicando
, tendo em vista que não foi aplicada a tese firmada em julgamento de recurso repetitivo pelo STJ, Tema 1002, quanto ao termo inicial dos juros de mora. Alega que a d. julgadora determinou a incidência dos juros de mora a partir da citação e não do trânsito em julgado.

Além disso, afirma que todos os contratos firmados anteriormente a Lei n.o 13.786/2018 sujeitam-se a retenção de 25%, salvo particularidades fundamentadas, descumprindo, portanto, o dever legal do art. 926 do Código Civil, de uniformizar e estabilizar a jurisprudência. Forte em tais argumentos requer a reforma da sentença.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id n. 208263174).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 05 de maio de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no

1050861-03.2019.8.11.0041
– Cuiabá.

Apelante
: BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Apelada
: Elizabete Lemes da Costa.

V O T O

Cinge-se dos autos que Elizabete Lemes da Costa ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas em face de BRDU SPE Várzea Grande Ltda., afirmando que celebrou com a requerida em janeiro de 2016 o contrato particular de promessa compra e venda do imóvel referente a unidade autônoma lote n. 12, quadra 17, Residencial Parque das Águas, venda 306.

Afirma que efetuou o pagamento das parcelas contratuais totalizando R$4.283,90 (quatro mil duzentos e oitenta e três reais e noventa centavos), no entanto, por questões financeiras, ficou impossibilitada de efetuar o pagamento do remanescente, haja vista que sobrevieram aportes semestrais e intermediários que oneraram sobremaneira, razão pela qual optou por rescindir o contrato junto à empresa ré.

Segue alegando que tentou firmar um distrato com a requerida, todavia, não foi possível negociar as cláusulas contratuais, uma vez que a empresa defendeu a necessidade de pagar uma multa de 10% do valor do contrato, totalizando R$ 8.518,39, retendo todo o valor adimplido. Aduz que mesmo após informar que não teria condições de efetuar o pagamento, as cobranças continuaram, com ameaça de inclusão aos órgãos de proteção ao crédito.

Diante deste quadro, move a ação pretendendo a declaração da rescisão contratual, com a consequente restituição dos valores pagos, bem como a indenização pelo dano moral.

Após o trâmite processual, a douta magistrada
a quo
, considerando razoável o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para decretar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, bem como para condenar a ré à restituição do valor de R$ 3.855,60 (três mil oitocentos e cinquenta e cinco reais e sessenta centavos), devidamente corrigido pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida. Ainda, face a sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação à autora, face a gratuidade de justiça (id. 208263154).

Contra essa decisão a apelante recorre pugnando, em apertada síntese, pelo provimento do recurso, a fim de determinar a retenção dos valores no patamar de 25%, consoante a posição mais recente e pacífica do STJ, bem como, o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo n.o 1002, do STJ.

Pois bem. O cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes.

Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos que a rescisão se deu por vontade da compradora, sendo pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorrer por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Analisando o caso em apreço, tenho, com a devida vênia, que merece reparo a sentença objurgada, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, diante do rompimento unilateral e dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Acrescento que a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que nos contratos celebrados
antes
da Lei no 13.786/2018
, a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos. Nesse sentido, recentes decisões da Corte Superior,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA.
ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade
.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ, AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2.336.114/RJ (2023/0101644-1), Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 21.08.2023 – destaquei).

Sob o mesmo aspecto, decisões desta e.g.
Terceira Câmara
, vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.

“(...) 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023).”
(RAC n.o 1015156-41.2019.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu Dos Santos, j. 13.09.2023).

In casu
, considerando que o contrato foi firmado em 01.12.2015 (id.

208257948 - Pág. 26), ou seja, antes da Lei no 13.786/2018, deve a retenção ser fixada em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, nos exatos termos da jurisprudência recente do STJ, merecendo reforma a r. sentença neste ponto.

Superada essa questão, também assiste razão à apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, uma vez que na esteira do entendimento adotado pela Corte Superior, no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, os encargos moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

A propósito:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”
(
TEMA 1002, 2a Seção, j. 14.08.2019
).

Nesse sentido, decisão recente do c. STJ,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DAS PARTES PERMITIDA NO AJUSTE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e contratual (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Estabelecida pelas instâncias ordinárias as premissas de que se trata de contrato de compra e venda e de que a rescisão contratual pode ser imotivada, sem previsão de juros de mora, apenas com a devolução corrigida dos valores recebidos, tem lugar a jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que "
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" ( REsp 1.740.911/DF, minha relatoria p/ o acórdão, DJe 22.8.2019).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1999276/SC (2021/0321119-3), Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, j. em 04.09.2023 – destaquei).

Esta Câmara já se manifestou nesses mesmos termos, confira:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.

(...)

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.”
(RAC n.o 1020437-12.2018.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Relatora Desa. Antônia Siqueira Goncalves, j. em 26.04.2023 – destaquei).

Nessa trilha, a r. sentença merece parcial reforma para determinar a retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, além da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado (STJ, Tema 1002).

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 05 de maio 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2024