Tribunal: TJMT
Processo: 0008440-20.2016.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-07
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. RECURSO ADESIVO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO. ROMPIMENTO PELA COMPRADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PRESTAÇÕES PAGAS. RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO.
“Impõe-se o não conhecimento do Recurso Adesivo interposto na mesma peça das contrarrazões (art. 997, § 2o, do CPC).” (TJ-MT 10121038620188110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/04/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021)
Mantem-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas nos termos do que tem definido o STJ.
A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem.
“É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.” (AgInt no REsp 1780870/SP).
“Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. rientação emanada do REsp no 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem.” (TJ-GO – Apelação (CPC): 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008440-20.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE), UBALDO JUVENIZ DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 213.120.148-65 (ADVOGADO), ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 062.456.683-87 (APELADO), AGNALDO BEZERRA BONFIM - CPF: 059.116.598-83 (ADVOGADO), ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 062.456.683-87 (ADVOGADO), JANETE BOLETTA DE OLIVEIRA - CPF: 539.340.839-00 (APELADO), ATHOS BOLETA GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 041.101.431-52 (APELADO), ATHOS BOLETA GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 041.101.431-52 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELADO), ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 062.456.683-87 (APELANTE), ATHOS BOLETA GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 041.101.431-52 (ADVOGADO), ATHOS BOLETA GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 041.101.431-52 (APELANTE), JANETE BOLETTA DE OLIVEIRA - CPF: 539.340.839-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NÃO CONHECEU DO RECURSO adesivo apresentado por ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS e PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO interposto por VERO EMPREENDIMENTOS LTDA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL
. RECURSO ADESIVO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO.
ROMPIMENTO PELA COMPRADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PRESTAÇÕES PAGAS.

RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO.

“Impõe-se o não conhecimento do Recurso Adesivo interposto na mesma peça das contrarrazões (art. 997, § 2o, do CPC).”
(TJ-MT 10121038620188110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/04/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021)

Mantem-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas nos termos do que tem definido o STJ.

A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem.

“É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.”
(AgInt no REsp 1780870/SP).

“Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. rientação emanada do REsp no 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem.”

(TJ-GO – Apelação (CPC): 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0008440-20.2016.8.11.0041

APELANTES: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA e OUTROS e ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS

APELADOS: ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS E VERO EMPREENDIMENTOS LTDA e OUTROS

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA e OUTROS e ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS
contra r. sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos de
ação declaratória de rescisão contratual por atraso na entrega da obra c/c restituição dos valores pagos e nulidade das cláusulas contratuais e indenização por dano moral e material,
proposta pelos segundos em face dos primeiros, julgou parcialmente procedente o pedido para “
a) DECRETAR a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. b) CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 69.312,14 (sessenta e nove mil trezentos e doze reais e quatorze centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida; Face à sucumbência recíproca, condeno os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de 10 %( dez por cento), sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (arts. 85, § 14 do CPC). Contudo, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3o, do CPC.”

VERO EMPREENDIMENTOS LTDA e OUTROS
sustenta, inicialmente, a ilegitimidade passiva da
CONSTRUTORA LOPES
, “
porquanto o contrato objeto da celeuma sequer foi com ela firmado. A circunstância de a Construtora Lopes ser sócia da sociedade empresarial “Vero Empreendimentos Ltda.”, em si só, não implica de forma direta a sua legitimação no polo passivo desta demanda, mesmo porque a pessoa jurídica não se confunde com a pessoa dos sócios, tendo personalidade jurídica própria, a teor do que dispõe o art. 20, do Código Civil, segundo o qual "as pessoas jurídicas têm existência distinta da dos seus membros". Nesse prisma, seria ilógico manter a Construtora Lopes no polo passivo da demanda, máxime porque o pedido inicial vem calcado em contrato firmado apenas e tão somente entre a empresa Vero Empreendimentos Ltda. e os apelados.”
Quanto ao mérito, sustenta pela ocorrência da rescisão contratual por desistência das compradoras e a necessidade de retenção nos moldes do contrato, que prevê a retenção equivalente a 50% correspondente ao valor pago pelos consumidor após a dedução das verbas pagas. Sustenta, ainda, a ocorrência dos juros de mora a partir do transito em julgado da decisão; a necessidade de devolução na forma compactuada no contrato, qual seja, em 36 parcelas mensais, iguais e sucessivas; e a indevida condenação quanto a restituição da taxa de corretagem.

Em contrarrazões
ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS
requer o desprovimento do recurso e, em recurso adesivo, a “
restituição dos valores pagos de forma imediata e integral, sem qualquer dedução ou parcelamento, tendo em vista que o atraso na obra foi a causa da rescisão (culpa da requerida), ou ainda que não fosse conforme entende o STJ no precedente citado (REsp: 1300418 SC), afastando-se as cláusulas contratuais aventadas pelas requeridas, contrárias ao ordenamento, nulas de pleno direito; a condenação das rés nos danos morais pleiteados em R$ 10.000,00 para cada autor, conforme pedido de item “f” da inicial, id. 54195767, pág. 20, que operam-se in re ipsa
.”

Devidamente intimado, os apelados não apresentaram contrarrazões ao recurso adesivo.

ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS,
devidamente intimados para se manifestarem sobre a possibilidade de não conhecimento do recurso adesivo por ter sido apresentado na mesma peça que as contrarrazões, não se manifestaram.

É o relatório.

Em pauta para julgamento.

Cuiabá, data registrada pelo sistema.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

De início, NÃO CONHEÇO o recurso adesivo apresentado por
ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS
, posto que o recurso foi interposto na mesma peça das contrarrazões ao recurso principal em flagrante violação ao disposto nos arts. 997, § 2o e 1.010 do CPC.

A teor dos dispositivos legais mencionados, o recurso adesivo deve ser interposto em peça autônoma, em observância aos requisitos impostos para a interposição do recurso pela via principal, não sendo, pois, admitida sua apresentação na petição de contrarrazões.

Nesse sentido, este Tribunal já decidiu:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO DE VEÍCULO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PRESTAÇÃO QUITADA ANTES DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA – RECURSO ADESIVO – INTERPOSIÇÃO NA MESMA PEÇA DAS CONTRARRAZÕES – INVIABILIDADE – RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO DO RÉU NÃO CONHECIDO. (...) Impõe-se o não conhecimento do Recurso Adesivo interposto na mesma peça das contrarrazões (art. 997, § 2o, do CPC).
(TJ-MT 10121038620188110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/04/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021)

No mesmo diapasão:

APELAÇÃO. RECURSO ADESIVO E CONTRARRAZÕES. PEÇA ÚNICA. NÃO CONHECIMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OBRAS DE REPARO DO PISO. NECESSIDADE. DEMONSTRAÇÃO. O recurso adesivo não pode ser veiculado na mesma petição das contrarrazões recursais, eis que a teor do art. 997, § 2o e art. 1.010, CPC, são aplicadas a ele as mesmas regras do recurso independente quanto às condições de admissibilidade, dentre as quais, a regularidade formal. Tendo sido demonstrada pela prova dos autos a imprescindibilidade do reparo do piso da área descoberta do apartamento do réu, a manutenção da sentença, pela qual o procedência do pedido inicial foi reconhecida, é medida que se impõe. V .V. Embora seja aconselhável a apresentação de contrarrazões e recurso adesivo em peças apartadas, a unificação de ambas não é motivo suficiente para não conhecimento da apelação. A sistemática processual moderna prestigia o enfrentamento do mérito e a instrumentalidade das formas em detrimento do formalismo exagerado
. (TJ-MG - AC: 10000205997976001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 27/05/2021, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/05/2021)

Embargos de declaração. Alegação de omissão quanto à análise do recurso adesivo. Omissão verificada. Recurso adesivo interposto na mesma peça das contrarrazões. Impossibilidade. Recurso adesivo não conhecido. Embargos acolhidos para não conhecer do recurso adesivo.
(TJ-SP - EMBDECCV: 10051090720178260220 SP 1005109-07.2017.8.26.0220, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 29/06/2020, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2020)

Assim, NÃO CONHEÇO o recurso adesivo apresentado por
ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS.

Já quanto ao recurso interposto por
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA e OUTROS,
p
resentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso para lhe dar parcial provimento.

Isso porque, não há o que se falar em ilegitimidade passiva da
CONSTRUTORA LOPES
, uma vez que, da análise dos autos, pode se constatr que se tratam as rés de
duas empresas que participaram do ciclo de produção do imóvel, devendo, portanto, arcarem solidariamente com o ônus dele decorrente, e, por consequência.

Nesse sentido, este Tribunal já decidiu:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.” (AgInt no REsp 1780870/SP). O § 14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários ser pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0021834-31.2015.8.11.0041, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 04/03/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 09/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DAS DUAS EMPRESAS APELANTES NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS CONFIGURADA - ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Configuradas a relação de consumo e a atuação das duas as empresas apelantes no processo de produção dos imóveis, ambas são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda que visa o ressarcimento por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definido abaixo do que tem estabelecido o STJ.
(TJ-MT - AC: 10089513020188110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 13/05/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/05/2020)

Acerca da ilegitimidade passiva,
RIZZATTO NUNES assevera:

"Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7o, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor."
(Comentários ao código de defesa do consumidor, 6o edição, São Paulo, Saraiva, 2011, pág. 421).

Isto posto, afasto a preliminar suscitada.

Quanto ao mérito, sustenta pela ocorrência da rescisão contratual por desistência das compradoras e a necessidade de retenção nos moldes do contrato, que prevê a retenção equivalente a 50% correspondente ao valor pago pelos consumidor após a dedução das verbas pagas, o que não merece acolhimento, por se tratar de cláusula abusiva, devendo prevalecer o fixado pelo magistrado, de retenção de 10%.

A propósito:

RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO CONTRATUAL UNILATERAL. DESISTÊNCIA DO IMÓVEL POR PARTE DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADESÃO. RETENÇÃO QUE NÃO PODE ULTRAPASSAR O PERCENTUAL MÁXIMO DE 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTE DO STJ. INTERPRETAÇÃO DO PERCENTUAL DE ATÉ 50% DA LEI 13.786/18 EM CONJUNTO COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. RESPEITO A BOA-FÉ OBJETIVA. ABUSIVA A RETENÇÃO DE 50%. SITUAÇÃO EXTREMAMENTE DESVANTAJOSA AO CONSUMIDOR. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO APTAS A ENSEJAR INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RETENÇÃO INTEGRAL DA IMOBILIÁRIA ATÉ O PRESENTE MOMENTO. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJPR - 3a Turma Recursal - 0006220-03.2020.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS FERNANDO SWAIN GANEM - J. 13.06.2022). (TJ-PR - RI: 00062200320208160160 Sarandi 0006220-03.2020.8.16.0160 (Acórdão), Relator: Fernando Swain Ganem, Data de Julgamento: 13/06/2022, 3a Turma Recursal, Data de Publicação: 15/06/2022)

NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL

C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. DISTRATO.INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PRELIMINARES. NULIDADE DA SENTENÇA. AVANÇO AO MÉRITO. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 13.786
/18. RETENÇÃO DE 25%.
BOA FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PAGAMENTO APÓS HABITE-SE. VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO. CORREÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBENCIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (...) 3. Os efeitos do distrato devem respeitar os principios da boa-fé objetiva e da

função social do contrato, que se qualificam como nortes da nova legislação
civil, a teor do disposto no art. 413
do
Código Civil
.

4. No caso concreto, diante do valor do bem, da importância paga e da

quantia representada pela cláusula penal, conclui-se que a previsão de

retenção pela vendedora de
50
% da quantia paga pelo promitente-

comprador constitui cláusula
abusiva
e deve ser revista, por constituir

montante excessivo diante da natureza do negócio, com suporte nos artigos

53 e 51. inc. IV. do
Código de Defesa do Consumidor
.
(TJDFT – 3a Turma Cível - APELAÇÃO CÍVEL 0701732-68.2021.8.07.0001
-
Rel. Desembargador ROBERTO FREITAS FILHO- J. 15/12/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONSUMIDOR. CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL DE REENÇÃO CONTRATADO. Com efeito, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça estabelece que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, sem que se cogite falar em abusividade. In casu, tendo em vista a abusividade da taxa e retenção contratada de 80% sobre as parcelas pagas, cabível a manutenção do percentual fixado pelo Magistrado singular. À luz do art. 219, do Código de Processo Civil, os juros moratórios têm incidência a contar da citação. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. UNÂNIME.”
(RAC No 70081902819, 18a Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Des. Nelson José Gonzaga, julg. 18/11/2019).

É, ainda, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça a respeito da retenção imobiliária:

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos

suportados."
(
AgRg no AREsp 728256/DF
)
.

Diante do demonstrado, os 10% de retenção arbitrados pelo juízo
a quo
se mostram suficientes e
adequados a fim de indenizar o construtor.

Sobre a pretensão de incidência dos juros e correção monetária incidam apenas a partir do trânsito em julgado, o STJ já consignou que, na resolução do compromisso de compra e venda por desistência do comprador, os juros devem ser aplicados a contar do trânsito em julgado, especialmente quando a restituição das parcelas se der em percentual diferente do pactuado, como neste caso:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 3. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes, a fim de dar parcial provimento ao recurso especial, tão somente para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.”
(EDcl no AgInt no REsp 1793339/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julg. 03/09/2019, DJe 10/09/2019).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUROS MORATÓRIOS. PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CRITÉRIO DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. DECAIMENTO DOS PEDIDOS. OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DO ART. 20, CAPUT E §§ 3o E 4o, DO CPC/1973, CONFORME SUCUMBÊNCIA EXPERIMENTADA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou entendimento de que, em regra, não ocorre preclusão na análise de matéria de ordem pública pelas instâncias ordinárias, como no caso dos juros de mora e da correção monetária. Precedentes. 2. É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. 3. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser arbitrados com base no decaimento das partes, devendo ser observado o art. 20, § 4o, do CPC/1973 em caso de sentença de improcedência proferida durante a vigência do código revogado. Precedentes. 4. Agravo interno parcialmente provido. Agravo em recurso especial conhecido, para dar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no REsp 1780870/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julg. 20/08/2019, DJe 09/09/2019).

Quanto a necessidade de devolução na forma compactuada no contrato, qual seja, em 36 parcelas mensais, iguais e sucessivas, o pleito não procede, pois, tendo em conta que a resolução do contrato impõe o retorno das partes à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, os valores das prestações pagas pelo consumidor deverão ser restituídos de maneira imediata e em parcela única, conforme julgamento proferido pelo colendo STJ em sede de apreciação do recurso especial representativo da controvérsia no 1300418/SC, submetido ao rito do então art. 543-C do CPC/73 que assim deliberou:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.”
(STJ, 2a Seção, REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

É ainda o entendimento dos nossos Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1. Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp no 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5. Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJ-GO - Apelação 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO VALORES - PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Havendo a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa de quaisquer dos contratantes, a devolução do valor, seja ela parcial ou total, deve dar-se em parcela única e imediata, sendo abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada do montante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ausente a culpa do vendedor pelo desfazimento do negócio, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso.
(TJ-MG - AC: 10000221637622001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 01/09/2022, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022)

Por fim, devida a devida condenação quanto a restituição da taxa de corretagem, pois,
segundo o
parágrafo único
do artigo
7o
e os artigos
25
,
§ 1o
, e
34
, do
CDC
, todas as empresas que participam da cadeia de consumo instalada na relação jurídica são solidariamente responsáveis por supostas cobranças indevidas, até porque inegavelmente obtêm alguma vantagem econômica.

Nesse diapasão:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. LEGITIMIDADE PASSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. A vendedora ou incorporadora, assim como a empresa ou corretor credenciados para promover e intermediar as operações de compra e venda são partes legítimas e solidárias à ação que busca a reparação ou a repetição pelo pagamento de honorários de corretagem. A regra do art. 34 do CDC legitima o fornecedor a responder por atos de seus prepostos, representantes autônomos ou associados. – Circunstância dos autos em que a preliminar é insubsistente. (...).”
(RAC n. 70083605402, 18a Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Des. João Moreno Pomar, julg. 29/1/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE REPRESENTAÇÃO AFASTADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CORREÇÃO PELO INCC. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. Preliminar de ilegitimidade passiva da ré. A demandada faz parte da cadeia de fornecedores, motivo pelo qual possui legitimidade para responder ao feito, ainda que não tenha sido diretamente beneficiada com o valor pago pela parte autora a título de comissão de corretagem. Preliminar de ausência de representação da parte ré. (...)”.
(RAC n. 70074016189, 17a Câmara Cível – TJ/RS, Rel. Des. Afif Jorge Simões Neto, julg. 13-12-2019).

Com essas considerações,
NÃO CONHEÇO o recurso adesivo apresentado por
ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA e OUTROS
e DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO interposto por
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA,
tão somente para
estabelecer a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2024