Tribunal: TJMT
Processo: 1009165-21.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-12
Data de publicação: 2024-11-21

Ementa:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE MÁ-FÉ CONTRATUAL. OMISSÃO DO AUTOR EM VERIFICAR A TITULARIDADE E EVENTUAIS ÔNUS SOBRE O IMÓVEL. DEVER DE DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
I. CASO EM EXAME:
Trata-se, na origem, de Ação Rescisória c/c Reparação por Danos Morais e Materiais. O autor sustenta que adquiriu um imóvel da parte ré que se apresentou como proprietário, mas posteriormente constatou que o imóvel estava registrado em nome de outras pessoas, bem como possuía hipoteca. Pleiteia a rescisão contratual, indenização pelas benfeitorias realizadas e compensação por danos morais, alegando má-fé do requerido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve má-fé contratual por parte do vendedor, justificando a rescisão contratual e a reparação por danos; (ii) estabelecer se a ausência de diligência do comprador quanto à titularidade e aos ônus sobre o imóvel afasta o direito à anulação do contrato e à indenização.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
O comprador deve adotar cautelas mínimas na aquisição de imóveis, incluindo a verificação de registros e ônus junto aos órgãos competentes, assumindo o risco do negócio caso não o faça.
Não há evidências de má-fé do requerido, uma vez que o autor possuía conhecimento da cadeia dominial e dos ônus incidentes sobre o imóvel, incluindo a hipoteca, conforme afirmado na contestação.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que apenas o comprador que adota cautelas mínimas para a segurança jurídica de sua aquisição pode ser considerado de boa-fé.
A sentença de primeiro grau se fundamenta na falta de prova de má-fé do requerido e na ausência de diligência do autor, o que impede a anulação do contrato e a concessão de indenização.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A inexistência de indícios de má-fé do vendedor e a omissão do comprador quanto ao dever de diligência afastam o direito à anulação do contrato e à indenização por danos.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 441 e 422; CPC, art. 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, RMS 27358/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05.10.2010, DJe 25.10.2010; TJ-RJ, APL 01420285620188190001, Rel. Des. Camilo Ribeiro Ruliere, 01.10.2020; TJ-MT, N.U 1000972-16.2020.8.11.0051, Rel. João Ferreira Filho, 01.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009165-21.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Direito de Imagem, Assistência Judiciária Gratuita, Intimação / Notificação]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSIVALDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 339.928.602-30 (APELANTE), ALENCAR FELIX DA SILVA - CPF: 854.157.741-49 (ADVOGADO), FRANCISCO DE PAULA GONCALVES FILHO - CPF: 314.327.351-87 (APELADO), Jurandyr Batista da Silva (APELADO), JOSE ORTIZ GONSALEZ - CPF: 237.128.569-20 (ADVOGADO), SIDALINA RIBEIRO DE ALMEIDA BATISTA - CPF: 839.163.931-20 (APELADO), JURANDYR BATISTA DA SILVA - CPF: 553.691.206-25 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
APELAÇÃO CÍVEL
. AÇÃO RESCISÓRIA C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE MÁ-FÉ CONTRATUAL. OMISSÃO DO AUTOR EM VERIFICAR A TITULARIDADE E EVENTUAIS ÔNUS SOBRE O IMÓVEL. DEVER DE DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Trata-se, na origem, de
Ação Rescisória c/c Reparaç
ão por Danos Morais e Materiais.
O autor sustenta que adquiriu um imóvel d
a parte ré
que se apresentou como proprietário, mas posteriormente constatou que o imóvel estava registrado em nome
de outras pessoas, bem como
possuía hipoteca. Pleiteia a rescisão contratual, indenização pelas benfeitorias realizadas e compensação por danos morais, alegando má-fé do requerido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve má-fé contratual por parte do vendedor, justificando a rescisão contratual e a reparação por danos; (
ii
) estabelecer se a ausência de diligência do comprador quanto à titularidade e aos ônus sobre o imóvel afasta o direito à anulação do contrato e à indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

O comprador deve adotar cautelas mínimas na aquisição de imóveis, incluindo a verificação de registros e ônus junto aos órgãos competentes, assumindo o risco do negócio caso não o faça.

Não há evidências de má-fé do requerido, uma vez que o autor possuía conhecimento da cadeia dominial e dos ônus incidentes sobre o imóvel, incluindo a hipoteca, conforme afirmado na contestação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que apenas o comprador que adota cautelas mínimas para a segurança jurídica de sua aquisição pode ser considerado de boa-fé.

A sentença de primeiro grau
se
fundamenta na falta de prova de má-fé do requerido e na ausência de diligência do autor, o que impede a anulação do contrato e a concessão de indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A inexistência de indícios de má-fé do vendedor e a omissão do comprador quanto ao dever de diligência afastam o direito à anulação do contrato e à indenização por danos.

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 441 e 422; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, RMS 27358/RJ, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, j. 05.10.2010,
DJe
25.10.2010;
TJ-RJ, APL 01420285620188190001, Rel. Des. Camilo Ribeiro
Ruliere
, 01.10.2020; TJ-MT, N.U 1000972-16.2020.8.11.0051, Rel. João Ferreira Filho, 01.11.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por
JOSIVALDO ALVES DOS SANTOS

cont
ra
sentença proferida
pela
MM.
Juíza
de Direito da
8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/MT,
que
,
nos autos d
a

Ação Rescisória c/c Reparação por Danos Morais e
Materiais
ajuizada em
desfavor de
FRANCISCO DE PAULA GONÇALVES
e OUTROS
,
julgou
improcedente
s
o
s
pedido
s

iniciais
e reconvencionais,

c
ondenando
o autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, observada a justiça gratuita deferida.

I
nconformad
o
, o Apelante sustenta que embora a sentença tenha concluído pelo não acolhimento do pedido de rescisão do contrato entabulado entre as partes, tal conclusão merece reforma, visto que
ao vender o imóvel
sub judice
, em momento algum o Apelado informou sobre a necessidade de realizar a transferência para o seu nome, declarando-se como possuidor e proprietário do lote,
o que,
por si só, já configura o descumprimento
do contrato, eis
que houve clara violação aos deveres anexos a relação contratual.

Realça que os
litisconsortes
Jurandyr
Batista da Silva
e
Sidalina
Ribeiro de Almeida Batista
afirmam
na contestação
que
venderam o imóvel para o Apelado
Francisco
, com a obrigação deste de transferir o financiamento para o seu nome, assim como a titularidade do bem, o que, todavia, não foi cumprido.

Salienta que
a informação equivocada quanto a real situação do imóvel objet
o da lide no momento da compra
certamente induziu em erro o Apel
ante, pois jamais iria
perfectibilizar a compra se tivesse plena ciên
cia de que o Apelado não possuía
a propriedade do bem, conforme esse declarou no momento da negociação e da celebração do contrato de compra e venda.

Verbera que
diante da violação dos deveres de informação pelo Apelado, caracterizado está o inadimplemento contratual da obrigação pactuada entre as partes, o qu
e dá azo
à
rescisão contratual
p
or culpa do promitente vendedor, bem como
ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Devidamente intimada
,
os Apelados
não apresent
aram
contrarrazões.

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem,
trata-se
de
Ação Rescisória c/c Reparação por Danos Morais e
Materiais
ajuizada
por
JOSIVALDO ALVES DOS SANTOS

em desfavor de
FRANCISCO DE PAULA GONÇALVES, com denunciação à lide de
JURANDYR RIBEIRO DE ALMEIDA BATISTA
e
SIDALINA RIBEIRO DE ALMEIDA BATISTA
.

Na inicial, sustenta o autor que o Sr
. Francisco de Paula

se apresentou como proprietário
de um lote medindo 17,6125 hectares, determinado pelo no 111, na Fazenda São Júlio, matriculado sob o no 62.668, no 5
o Registro de Imóveis de Cuiabá, motivo pelo qual
adquiriu 05 (cinco) hectares dos 17.6125 disponíveis, pelo valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo que
deste pagou R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) à vista, e o remanescente, R$ 20
.
000,00 (vinte e mil reais), seriam pagos em um período de 12 (doze) meses.

Assevera que
a aquisição do imóvel ocorreu em setembro de 2015
e,
pelo instrumento contratual pactuado, o vendedor se comprometeu a transferir ao comprador a titularidade do imóvel perante os órgãos competentes
. Contudo,
após alguns meses da contratação, dirigiu-se ao banco
Terra
para realizar um financiamento rural
e
foi surpreendido
com a informação de que o
imóvel não estava registrado em seu nome, tampouco no do vendedor, e sim
, em nome dos requeridos denunciados à lide.

Afirma que
tomou conhecimento
de
que o imóvel

apresentava hipoteca rural no valor de R$ 13.689,56 (treze mil seiscentos e oitenta e nove reais e cinquenta e seis centavos) em nome do
s denunciados, bem como que
o
Apelado
Francisco

jamais poderá cumprir os termos do c
ontrato por se encontrar
em mora co
m os denunciados/proprietários
no montante atualizado de R$ 80.362,64 (oitenta mil trezentos e sessenta e dois reais e sessenta e quatro centavos).

A partir disso, requereu
a de
nunciação da lide do
Sr.
Jurandy
r
e sua esposa
Sra.
Sida
lina
e, n
o mérito, pugn
ou
pela condenação
do Apelado
Francisco
ao pagamento dos valores gastos com as benfeitorias realizadas no imóvel, no importe de R$ 141.786,12 (cento e quarenta e um mil setecentos e oitenta
e seis reais e doze centavos) e
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em razão da má-fé contratual e processual.

Apresentada a contestação, o Apelado
Francisco
afirmou que
era
de
amplo
conhecimento do
autor
que
ele
não figurava no registro do imóvel
, bem como asseverou
que o requerente
teve ciência de todos os documentos que amarraram as transações do imóvel (em 2007
os
d
enunciados
Jurandyr
e
Sidalina

venderam o imóvel para o Sr.
José Humberto Ferreira
Arantes
que

no ano de 2009
vendeu para o Sr. André Avelino da Cruz, o qual
, no ano de 2010
,
vendeu ao Requerido
).

Ainda,
sustentou
que
em relação
à hipoteca rural, além do
autor
ter pleno conhecimento da alienação, as partes ajustaram que a mencionada obrigação seria de responsabilidade do Requerido
Francisco
, o qual inclusive
fez um empréstimo no Banco do Brasil para quitar parcialmente a dívida
.

Por fim, realçou que o autor estaria
inadimplente em relação ao saldo remanescente do contrato (R$20.000,00), cujo valor seria utilizado especificamente para quitar de uma ve
z por todas a referida hipoteca, tendo ele
cria
do
um cenário mirabolante com a exclusiva finalidade de esquivar de suas obrigações, bem como, para de alguma forma, auferir vantagem indevida à
s suas custas.

Sobreveio sentença julgando improcedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos:

“
Cinge-se a questão controvertida sobre a rescisão contratual diante de vício na contratação e a existência de danos materiais e morais a serem indenizados.

Em sede de contestação, o primeiro requerido apontou a ausência de comprovação de sua má-fé, bem como a ciência do autor quanto à cadeia sucessória e a alienação do imóvel em discussão.

A própria parte autora afirma que apenas depois de celebrar o negócio jurídico é que buscou informações perante o Cartório, dando a entender que sequer diligenciou afim obter informações quanto ao imóvel antes de celebrar o negócio jurídico. Assim, não há como alegar vício oculto.

(...)

Conforme o Código Civil, “a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor” (artigo 441 do Código Civil).

Contudo, não há se falar em “vícios redibitórios quando os defeitos são facilmente verificáveis com um rápido exame e diligência normal do homem médio. Devem eles
serem
tais que não permitam a imediata percepção, advinda da diligência normal aplicável ao mundo dos negócios jurídicos. Se o defeito for aparente, suscetível de ser percebido por um exame atento, feito por um adquirente cuidadoso no trato de seus
negócios, não constituirá vício oculto capaz de justificar a propositura de ação redibitória” (Carlos Roberto
Gonçalvez
).

Aquele que adquire terreno, sem ter diligenciado na busca de informações perante o CRI
e também
perante a Prefeitura local, não pode invocar “defeito ou vício oculto” (artigo 441 do Código Civil) para postular a anulação do contrato.

(...)

Desta forma, não há como reconhecer o direito à declaração de nulidade do negócio jurídico celebrado entre as partes, tendo em vista que não existe qualquer indício de má-fé na conduta do requerido, nem restou demonstrado que a parte autora foi diligente no ato da compra, pelo contrário, ausente
as
precauções mínimas por parte da autora na aquisição.

Por fim, assinalo que resta pacificado o entendimento de que o juiz não precisa analisar todos os fundamentos da demanda, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, razão pela qual deixo de analisar os demais argumentos trazidos aos autos.

(...)

Assim, considerando que não foi apresentado qualquer elemento que ofereça suporte probatório, ainda que singelo, para amparar sua pretensão de responsabilizar as requeridas pelos danos supostamente experimentados, a improcedência é medida que se impõe.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.
”

Contra essa sentença
recorre o Apelante.

Sem razão, contudo.

O Apelante
insiste na pro
cedência do pleito alegando ter
o Apelado

desc
umprido o contrato no tocante aos deveres anexos à
relação contratual
, sobretudo o dever de boa-fé, visto que
teria declarado no contrato de compra e venda ser o legítimo possuidor e proprietário do lote, quando, na verdade, o imóvel estava no nome de terceiros (
Sr.
Jurandyr
e sua esposa
Sra.
Sidalina
).

É certo que, pela autonomia da vontade, ninguém é obrigado a contratar, contudo, se o fizer, deve cumprir o avençado, e não se ignora que o art. 422 do CC dispõe que os “
contratantes são obrigados a
guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
”.

A
lavratura de escritura de compra e venda
se trata
da
perfectibilização
do negócio, mas
as tratativas negociais
entre os interessados se iniciam muito antes disso, daí porque nota-se a fragilidade da tese
do Apelante que se agarra
exclusivamente na afirmação constante
do contrato de compra e venda.

Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses.

Sobre o tema,
o

eg
. Superior Tribunal de Justiça
adotou o posicionamento no sentido de que
“só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição
” (STJ – Terceira Turma -
RMS

27358
/RJ -
Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 –
DJe
25.10.2010).

No caso, o Apelante não adotou as mínimas cautelas
para a concretização e segurança jurídica do negócio,
notadamente quanto
à situação do imóvel, verificando se sobre a coisa não pendiam ônus judiciais ou extrajudiciais.

Assim, não o fazendo, o Apelante assumiu o risco futuro do negócio, não sendo cabível a
rescisão contratual e a
indenização pleiteada em benefício de sua omissão e desídia.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS – IMÓVEIS OCUPADOS POR TERCEIRO – POSTERIOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REVELIA -COMPRADORES QUE NÃO ADOTARAM AS CAUTELAS
MÍNIMAS

PARA
VERIFICAR A SITUAÇÃO DOS BENS QUANDO DA AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS – RISCO ASSUMIDO – RECURSO DESPROVIDO. 1. O
eg
.
Superior Tribunal de Justiça, adotou o posicionamento no sentido de que “só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição” (STJ – Terceira Turma - RMS 27358 /RJ - Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 –
DJe
25.10.2010). 2. Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses.
”
(N.U 1000972-16.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2022,
Publicado
no DJE 03/11/2022)

“
Ação de Rescisão Contratual de Promessa de Compra e Venda de Imóvel c/c Restituição de Pagamento e Indenização por danos morais e materiais. Sentença de improcedência que não merece reforma. Conjunto probatório acostado aos autos que não ampara a tese autoral. Negócio jurídico que exige cautelas mínimas para sua realização que não foram observados pelo autor. Ônus que incumbia ao demandante, que não logrou demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, como determina o artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil. Desprovimento da Apelação.
”

(
TJ-RJ - APL:
01420285620188190001, Relator
: Des(a). CAMILO RIBEIRO RULIERE, Data de Julgamento: 01/10/2020, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/10/2020)

Assim, entendo que não merece reforma a sentença proferida pel
a Juíza
de origem, visto que

não existe qualquer indício de má-fé na conduta do
Apelado
, nem restou demonstrado que
o Apelante
foi diligente no ato da compra
, não havendo nenhum
suporte probatório
suficiente para amparar a
pretensão de responsabiliza
ção do requerido
pelos danos supostamente experimentados
.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto e lhe
NEGO
PROVIMENTO
,
mantendo a sentença em todos os seus termos.

Estando
desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 1
7
% (
d
ezessete
por
cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC
, observada
a suspensão da exigibilidade ante a concessão dos benefícios da Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2024