Tribunal: TJMT
Processo: 1003843-61.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. IPTU DEVIDO PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Recurso de Apelação interposto por Bento Francisco de Souza contra sentença que, em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% do valor pago. A sentença ainda condenou o autor ao pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da desocupação do imóvel.
II. Questão em discussão
2. O recurso analisa duas questões: (i) verificar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, atribuída pelo apelante à construtora; e (ii) definir a responsabilidade pelos encargos de IPTU durante o período de posse do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Aplicável o Código de Defesa do Consumidor, que assegura a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador desistente, conforme Súmula 543 do STJ.
4. Verificou-se que o empreendimento estava concluído e habitado por moradores antes do ajuizamento da ação, caracterizando desistência voluntária do apelante, o que autoriza a retenção de 20% dos valores pagos.
5. Quanto ao IPTU, a responsabilidade recai sobre o comprador enquanto em posse do imóvel, sendo devida a quitação dos débitos até a desocupação.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "É válida a retenção parcial dos valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, quando motivada pela desistência voluntária do comprador, e são de sua responsabilidade os débitos de IPTU enquanto na posse do imóvel."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003843-61.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[BENTO FRANCISCO DE SOUZA - CPF: 036.100.948-85 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. IPTU DEVIDO PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE DESOCUPAÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação interposto por Bento Francisco de Souza contra sentença que, em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% do valor pago. A sentença ainda condenou o autor ao pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da desocupação do imóvel.

II. Questão em discussão

2. O recurso analisa duas questões: (i) verificar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, atribuída pelo apelante à construtora; e (ii) definir a responsabilidade pelos encargos de IPTU durante o período de posse do imóvel.

III. Razões de decidir

3. Aplicável o Código de Defesa do Consumidor, que assegura a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador desistente, conforme Súmula 543 do STJ.

4. Verificou-se que o empreendimento estava concluído e habitado por moradores antes do ajuizamento da ação, caracterizando desistência voluntária do apelante, o que autoriza a retenção de 20% dos valores pagos.

5. Quanto ao IPTU, a responsabilidade recai sobre o comprador enquanto em posse do imóvel, sendo devida a quitação dos débitos até a desocupação.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"É válida a retenção parcial dos valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, quando motivada pela desistência voluntária do comprador, e são de sua responsabilidade os débitos de IPTU enquanto na posse do imóvel."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
BENTO FRANCISCO DE SOUZA
, contra a sentença proferida na Ação de Rescisão de Contrato Cumulada com Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, em trâmite na 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, ajuizada em desfavor da parte recorrida
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para (ID 208314739):

“
CONFIRMAR
a tutela de urgência deferida nos autos;

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel;

AFASTAR
qualquer disposição contratual que preveja a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte;

DETERMINAR
a restituição em favor da parte autora de 80% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença;

em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença;

CONDENAR
a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, in casu, a data que declarou a rescisão do contrato, se existirem débitos em aberto e deverá ser compensado com os valores das parcelas já pagas ao demandado a ser apurado em liquidação de sentença.
” (SIC - ID 208314739)

Por fim, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o valor retido e o valor a ser restituído, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Em suas razões de ID 208314740, o autor/recorrente alega que restou devidamente comprovado nos autos o atraso significativo na entrega do imóvel, sendo que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da construtora.

Afirma que a primeira promessa de entrega do empreendimento era para 2016, o que não foi cumprido, motivo pelo qual requer que a Construtora seja condenada à restituição integral dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação, conforme entendimento consolidado pelo STJ, além das despesas referentes ao IPTU.

O recorrente também destaca que a apelada descumpriu decisão liminar em ação civil pública, que resultou na suspensão das obras em razão de desmatamento ilegal e outras irregularidades ambientais. Ainda assim, a Empresa Apelada anunciou nova data de entrega para setembro de 2018, a qual também não foi cumprida.

Ressalta, ademais, que, em meados de 2020, foi amplamente noticiado nas mídias sociais que a construtora havia abandonado o empreendimento.

Diante disso, pleiteia a reforma da sentença para que a empresa apelada seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

Contrarrazões apresentadas em ID 208314750.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A insurgência recursal visa verificar se, à época da interposição da presente lide, a empresa apelada estava em atraso com o empreendimento, justificando a rescisão contratual exclusivamente por sua culpa.

Inicialmente, destaco que é aplicável ao presente caso o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência de relação de consumo entre as partes, conforme os artigos 2o e 3o do referido Código.

Da análise detida da contestação (ID 208314709), observo que, no momento da propositura da presente ação, o empreendimento já estava 100% concluído há aproximadamente quatro anos, com completa infraestrutura (água, luz, esgoto, áreas de lazer e áreas verdes), inclusive com moradores.

Na sua peça de impugnação (ID 208314726), o apelante limitou-se a apresentar alegações genéricas, sem refutar os pontos levantados pelo apelado, pretendendo atribuir a culpa exclusivamente à apelada pelo suposto atraso no empreendimento.

Conforme despacho saneador (ID 208314730), o magistrado de primeiro grau, com base no princípio da busca da verdade real, determinou diligência in loco no empreendimento para resolver a controvérsia, vejamos:

“(...).

Não é o caso de julgamento do feito no estado em que se encontra, motivo pelo qual passo ao saneamento do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil.

Não havendo qualquer questão prejudicial a ser apreciada ou irregularidade a ser expurgada, DOU POR SANEADO O PROCESSO, passando à organização de sua instrução.

Como é de sabença, neste Juízo e em todas as demais Varas Cíveis desta Comarca tramitam inúmeras demandas sob o mesmo fundamento e que dizem respeito ao loteamento objeto dos autos.

Firmada essa premissa, este Juízo determinou, com base no princípio da busca da verdade real, a elaboração de mandado de constatação, nos Autos n. 1011543-88.2023.8.11.0003, em trâmite nesta Unidade Judiciária, a fim de descortinar a real situação do loteamento em foco.

Sobre tal princípio, é importante ressaltar que a descoberta da verdade é indispensável para o processo, sendo, inclusive, um de seus objetivos. E, por isso, o Juízo pode e deve determinar a busca pela verdade real.

(...)”.

Em continuidade, a certidão do oficial de justiça (ID 208314731) comprovou que, à época da investidura desta ação, o empreendimento já estava entregue havia aproximadamente quatro anos, com diversas edificações concluídas, vejamos:

Dessa forma, concluo, assim como o juízo singular, que o apelante desistiu do empreendimento e tentou aproveitar-se do imbróglio envolvendo a demanda para evitar a aplicação de multas pela desistência imotivada.

Essa conclusão é reforçada pelas notificações expedidas pela empresa ré ao autor por inadimplemento, datadas de 2018, 2021 e 2022 (IDs 208314715, 208314716/208314717 e 208314718).

No que concerne à retenção de valores, é cediço que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada para o incorporador.

Essa é, inclusive, a interpretação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Cabe ainda destacar o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”. Destaquei.

Assim, o promissário comprador tem o direito de rescindir o contrato por sua própria iniciativa, o que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias do caso.

No presente caso, entendo que deve ser mantida a retenção de 20% sobre o valor das parcelas, para cobrir despesas com a realização do negócio, já que não foi comprovada qualquer perda decorrente da rescisão, como impedimento na revenda do imóvel ou aumento de despesas com a resolução do contrato.

Sobre o tema, colaciono a jurisprudência do STJ,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO
. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO.
AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. (...)2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal -
retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.
3. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 17/3/2021.)” (Destaquei)

Em caso semelhante, esta e. Câmara já julgou no mesmo sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ
– DEDUÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVAS ÀS PARCELAS PAGAS EM ATRASO E DO IPTU – DESCABIMENTO – PARCELAS JÁ PAGAS COM ENCARGOS DE MORA – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL – FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
(...). (N.U 1013922-02.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado
, Julgado em 17/07/2024, Publicado no DJE 22/07/2024)”. Destaquei.

No que tange ao pedido do apelante para que as despesas relativas ao IPTU fiquem a cargo da parte apelada, entendo que não merece acolhida.

Conforme bem apontado na sentença, o IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua posse no imóvel até a efetiva desocupação.

Assim, eventuais débitos do período em que o apelante foi possuidor do imóvel devem ser de sua responsabilidade.

Nesse sentido, é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/2018, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 CPC – HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...).
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.
(...). (N.U 1001470-91.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 18/03/2024)”. Destaquei.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024