Tribunal: TJMT
Processo: 1000384-73.2023.8.11.0028
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-28
Data de publicação: 2024-09-09

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS – PROCEDÊNCIA – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAIS – CLÁUSULA EXPRESSA QUE EXIGIA AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E POR ESCRITO DO LOCADOR – VALIDADE – SÚMULA No 335 DO STJ – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – ALEGADA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – RELAÇÃO ENCERRADA COM A RESCISÃO CONTRATUAL POR FALTA DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É válida a cláusula expressa no contrato que exige autorização prévia e por escrito do locador para as benfeitorias a serem realizadas no imóvel.
Aliás, trata-se de matéria já sumulada pelo c. STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de rentenção”. (Súmula 335).
No caso, improcede o pedido de indenização por benfeitorias no imóvel, haja vista a disposição expressa afastar a possibilidade, em função da ausência de comprovação de autorização prévia e por escrito do locador, bem como em razão da ausência de comprovação das despesas.
A alegada compra e venda do imóvel não se sustenta, a quaç se deu por encerrada com a rescisão contratual firmada pelas partes em 07/05/2018 por falta de pagamento e posterior contrato de locação firmado em 05/10/2019.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000384-73.2023.8.11.0028
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SIMONI RENEE GUERREIRO DIAS - CPF: 362.256.739-20 (APELADO), GLEYDE KELLY GUERREIRO DIAS - CPF: 708.131.831-20 (ADVOGADO), EDER CARLOS FERNANDES - CPF: 017.222.741-07 (APELANTE), JANDER TADASHI BABATA - CPF: 887.030.701-82 (ADVOGADO), DIEGO JOSE DA SILVA - CPF: 920.291.591-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

– AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS – PROCEDÊNCIA – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAIS – CLÁUSULA EXPRESSA QUE EXIGIA AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E POR ESCRITO DO LOCADOR – VALIDADE – SÚMULA No 335 DO STJ – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – ALEGADA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – RELAÇÃO ENCERRADA COM A RESCISÃO CONTRATUAL POR FALTA DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

É válida a cláusula expressa no contrato que exige autorização prévia e por escrito do locador para as benfeitorias a serem realizadas no imóvel.

Aliás, trata-se de matéria já sumulada pelo c. STJ:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de rentenção”.
(Súmula 335).

No caso, improcede o pedido de indenização por benfeitorias no imóvel, haja vista a disposição expressa afastar a possibilidade, em função da ausência de comprovação de autorização prévia e por escrito do locador, bem como em razão da ausência de comprovação das despesas.

A alegada compra e venda do imóvel não se sustenta, a quaç se deu por encerrada com a rescisão contratual firmada pelas partes em 07/05/2018 por falta de pagamento e posterior contrato de locação firmado em 05/10/2019.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
EDER CARLOS FERNANDES
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Aluguéis
ajuizada por
SIMONI RENNE GUERREIRO DIAS,
para:

- confirmar a tutela antecipada concedida de despejo;

- condenar o requerido ao pagamento de alugueis delinados na inicial (a partir de outubro de 2019) no valor de R$ 29.224,51 (vinte e nove mil duzentos e vinte e dois reais e cinquenta e um centavos), bem como os que se venceram até a data da desocupação (16 de maio de 2023), sendo que os valores deverão ser atualizados conforme tabela do Tribunal de Justiça, com a incidência sobre o valor total, de juros de mora de 1% ao mês, a partir do respectivo vencimento;

- declarar rescindido o contrato de locação;

- deferir ao requerido os benefícios da justiça gratuita;

- condenar o requerido ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da causa, na forma do art. 85, § 2o, do CPC, contudo, suspensa sua exigibilidade, tendo em vista que foi deferido ao requerido os benefícios da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, o apelante alega que não se trata de uma ação de cobrança de alugueis em atraso e sim de um contrato de compra e venda de imóvel.

Aduz ter comprovado as benfeitorias realizadas no imóvel, com a construção de muro e portão, fato esse demonstrado através das fotografias.

Sustenta que o imóvel já está desocupado por força da liminar deferida, não tendo o apelante a intenção de retornar, mas sua pretensão é compensar as benfeitorias realizadas com os débitos alegados pela autora.

Afirma que a apelada recebeu R$ 10.000,00 (dez mil reais), mais parcelas, sem contar as benfeitorias no valor total de R$ 27.820,00 (vinte e sete mil oitocentos e vinte reais), o que são suficientes para pagar uns 04 ou 05 anos de alugueis, pois representam mais de 30% do valor do bem.

Relata que o possuidor de boa-fé deve ser indenizado das benfeitorias úteis, necessárias e de levantar as volupturárias.

Narra que se não for reconhecido o direito de retenção e/ou indenização pelas benfeitorias, a apelada incorrerá em enriquecimento sem causa.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida a fim de indenizar o apelante as benfeitorias realizadas no valor de R$ 27.820,00 (vinte e sete mil oitocentos e vinte reais).

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 222511701, pelo desprovimento do recurso e pela condenação da apelante à multa de 9% sobre o valor corrigido da causa, nos termos do art. 81 do CPC/15.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
SIMONI RENEE GUERREIRO DIAS
ajuizou a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Alugueis com Pedido Liminar
em face de
EDER CARLOS FERNANDES,
alegando, em suma, que é proprietária de um imóvel localizado à Rua Arara Azul, Quadra 01, Lote 84, Loteamento Ecológico Portal do Pantanal, Poconé/MT,

o qual estava locado ao requerido por prazo de 05/10/2019 com término em 05/10/2020, pelo valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), o qual nunca pagou o aluguel.

Aduziu que mesmo com o débito, o requerido se recusava a sair do imóvel.

Sustentou que, visando solucionar a questão de forma extrajudicial, em 20 de julho de 2022 foi enviada notificação extrajudicial via cartório, contudo, o requerido se recusou a exarar a sua ciência.

Relatou que o valor dos alugueis pendentes até a data da propositura da ação, com juros e correção monetária, perfaz o montante de R$ 29.224,51 (vinte e nove mil duzentos e vinte e quatro reais e cinquenta e um centavos).

Narrou que várias foram as tentativas de composição por parta da autora no sentido de recebimento dos alugueres em atraso, porém, restaram inexitosas.

Pediu a medida liminar de desocupação do imóvel. Ao final, requereu a procedência da ação para declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes por descumprimento da parte locatária; a condenação do requerido ao pagamento dos aluguéis atrasados no valor de R$ 29.224,51 (vinte e nove mil duzentos e vinte e quatro reais e cinquenta e um centavos), bem como custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

A tutela antecipada foi deferida determinando a desocupação do imóvel (ID no 222511656).

O requerido citado apresentou contestação no ID no 222511676, bem como interpôs Agravo de Instrumento que foi desprovido (ID no 222511702).

Impugnação à contestação no ID no 222511681.

Intimadas para especificarem as provas que pretendem produzir, a parte autora informou que o requerido desocupou o imóvel e requereu o julgamento antecipado da lide (ID no 222511687), o requerido, por sua vez, requereu o julgamento antecipado da lide (ID no 222511688).

Ao sentenciar, a i. magistrada Dra. Katia Rodrigues Oliveira julgou procedente a ação, conforme relatado.

Contra referida sentença, a parte requerida interpôs o presente recurso.

Pois bem
.

Cinge-se o presente recurso em definir se o apelante, antigo locatário do imóvel pertencente à apelada, deve ser indenizado por benfeitoriais realizadas no imóvel.

Extrai-se dos autos que as partes celebraram Contrato de Locação, em que o apelante locou da apelada um imóvel de sua propriedade, localizado na Rua Arara Azul, Quadra 01, Lote 84, Loteamento Ecológico Portal

do Pantanal, Poconé/MT, pelo prazo de 01 (um) ano, com início em 05/10/2019 e término em 05/10/2020, pelo valor mensal do aluguel de R$ 400,00 (quatrocentos reais) com reajuste anual, conforme se denota de ID no 222511192. Vejamos:

Em que pese o inconformismo do apelante, o art. 35 da Lei no 8.245/91 (Locação), assim dispõe:

“Art. 35.

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Aliás, trata-se de matéria já sumulada pelo c. STJ:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de rentenção”.
(Súmula 335).

No caso, verifica-se que a Cláusula VIII, alínea b, do Contrato de Locação de ID no

222511192, expressamente prevê que:

Portanto, improcede o pedido de indenização por benfeitorias no imóvel, haja vista a disposição expressa afastar a possibilidade, em função da ausência de comprovação de
autorização prévia e por escrito
do locador (apelada), bem como em razão da
ausência de comprovação das despesas
.

Nesse sentido, é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ATRASO NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO LOCATÁRIO – ALEGAÇÃO DE COMPENSAÇÃO DOS ALUGUERES DEVIDOS COM BENFEITORIAS REALIZADAS –
EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ E ART. 35 DA LEI 8.245/91 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE AJUSTE E AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NESTE SENTIDO
– ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO E COBRANÇA EM DUPLICIDADE – FALTA DE COMPROVAÇÃO DE REGULAR QUITAÇÃO DOS ALUGUERES COBRADOS – DESCABIDA PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA DO ART. 940 DO CC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A sentença está devidamente fundamentada na ilação de que, em razão da existência de cláusula contratual expressa que afasta o direito à indenização por benfeitorias, não seria devida a compensação almejada pelo requerido a tal título, consoante exegese do art. 35 da Lei no 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ, segundo a qual “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Não sendo comprovada a existência de ajuste e autorização verbal expressa para compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, mostra-se indevida a reparação pretendida. Diante da ausência de demonstração de regular quitação e de cobranças indevidas ou em duplicidade, escorreita a sentença que afastada a incidência do art. 940 do CC/02. Recurso desprovido. Sentença mantida.”

(TJ-MT - AC: 10023613720188110041, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – RECURSO DOS LOCATÁRIOS –
PEDIDO DE COMPENSAÇÃO PELA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – ALEGADO CONSENTIMENTO TÁCITO DA PROPRIETÁRIA – AUSÊNCIA DE RESPALDO CONTRATUAL – CLÁUSULA QUE EXIGIA O CONSENTIMENTO POR ESCRITO E AFASTAVA O DEVER DE INDENIZAR – VALIDADE – SÚMULA N. 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
– CAUSA JURÍDICA EM DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EXPRESSA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

1.
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula n. 335 do STJ.

2. Não há que se falar em enriquecimento sem causa no caso em que a manutenção das benfeitorias sem indenização por parte do proprietário do imóvel encontra previsão expressa no pacto locatício.

(TJ-MT 10036140920208110003 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 02/02/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022) destaquei

Assim, deve ser mantida a sentença neste ponto.

Quanto à alegada compra e venda do imóvel, tal relação se deu por encerrada conforme rescisão contratual firmada pelas partes em 07/05/2018 e posterior contrato de locação firmado em 05/10/2019, o qual deve prevalecer. Vejamos (ID no 222511682):

Tanto é verdade, que de comum acordo no momento da rescisão, ficou acordado pelas partes que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pagos de entrada pelo apelante seriam diluídos em 01 (um) ano de aluguel.

Portanto, não há se falar em contrato de compra e venda de imóvel, visto que já rescindido pela falta de pagamento.

Por fim, indefiro o pedido de condenação do apelante ao pagamento por litigância de má-fé, uma vez que não restou caracterizado nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC/15.

Diante do exposto,
nego provimento
ao recurso.

No mais, majoro os honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC/15, ficando suspensa a exigibilidade da sua cobrança, por ter sido o requerido agraciado com os benefícios da justiça gratuita.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/08/2024