Tribunal: TJMT
Processo: 1001308-18.2022.8.11.0029
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-03
Data de publicação: 2024-09-17

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO C/C SUSPENSÃO DE VALOR, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA" – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA AFASTADA – COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ILICITUDE – PRÁTICA ABUSIVA – DEVER DE RESSARCIR – RECURSO DESPROVIDO.
O agente financiador atua unicamente como intermediário na cobrança, sendo a construtora ou incorporadora a real beneficiária do crédito/financiamento, sobre o qual incidem os juros (taxa de evolução de obra) repassados ao consumidor. Assim, é contra essa entidade que devem ser deduzidas as pretensões da presente demanda.
Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça é legitima a cobrança da Taxa de Evolução da Obra até a entrega das chaves de imóvel adquirido na planta e pago por meio de financiamento, devendo ser consideradas indevidas as cobranças desta natureza após o recebimento do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001308-18.2022.8.11.0029
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reajuste de Prestações]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), MONIZA NUNES DE ALMEIDA BORGES - CPF: 033.312.071-01 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), BRUNA MAIA DA SILVA - CPF: 023.543.861-84 (APELADO), JOSE LEONARDO NUNES DA COSTA - CPF: 012.899.381-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO C/C SUSPENSÃO DE VALOR, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA" – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA AFASTADA – COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ILICITUDE – PRÁTICA ABUSIVA – DEVER DE RESSARCIR –
RECURSO DESPROVIDO
.

O agente financiador atua unicamente como intermediário na cobrança, sendo a construtora ou incorporadora a real beneficiária do crédito/financiamento, sobre o qual incidem os juros (taxa de evolução de obra) repassados ao consumidor. Assim, é contra essa entidade que devem ser deduzidas as pretensões da presente demanda.

Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça é legitima a cobrança da Taxa de Evolução da Obra até a entrega das chaves de imóvel adquirido na planta e pago por meio de financiamento, devendo ser consideradas indevidas as cobranças desta natureza após o recebimento do imóvel.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Echer Empreendimentos Ltda.
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Canarana, que, nos autos da
Ação Revisional de Financiamento Imobiliário c/c Suspensão de Valor, Repetição de indébito e Indenização por Danos Morais e Materiais
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial, para: i) CONDENAR a requerida Echer Empreendimentos Ltda. – EPP, ao ressarcimento, de forma simples, dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra” pelo autor relativo ao período de março a agosto de 2021, corrigidos monetariamente pelo IGP-M, a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; ii) )

JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais, ante a ausência de abusividade ou excesso; e, iii) condenar a requerida a pagar ao autor indenização por danos morais no JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por dano moral.

Em suas razões recursais, a Apelante suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, defendendo que não responde pelo contrato celebrado entre a Recorrida e a Caixa Econômica Federal, em especial o pleito de restituição de valores cobrados a título de taxa de juros de obra.

Assevera que os supostos pagamentos referentes à taxa de evolução de obra foram pagos diretamente a Caixa Econômica Federal, diante do negócio jurídico firmado entre a Apelada e a Caixa Econômica Federal (contrato de financiamento), não compondo o preço do bem adquirido, nem tampouco integrando ao patrimônio da Apelante.

Aduz que não há nenhuma ilegalidade no que se refere taxa de evolução de obra, visto que tal encargo se encontra previsto no contrato de financiamento entabulado com a Caixa Econômica Federal, prática comum nos contratos envolvendo imóveis em construção.

Ressalta que a cobrança da referida taxa em relação ao mutuário é válida até o prazo contratualmente previsto para entrega do imóvel, e só se revela indevida após o decurso desse prazo. No presente caso, não houve cobrança posterior a data prevista de entrega, ou seja, não houve cobrança após dezembro de 2021 (prazo esse previsto para a conclusão da obra).

Afiança que, conforme admitido pela Apelada, os juros de obra foram cobrados até agosto de 2021, ou seja, muito antes do prazo previsto para entrega do empreendimento (dezembro de 2021), prazo esse previsto para conclusão da obra, razão pela qual, inexistindo a mora, não se pode atribuir a construtora a responsabilidade pela permanência da cobrança da taxa de evolução de obras.

Contrarrazões pelo desprovimento (id. 225608721).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível interposto por
Echer Empreendimentos Ltda.
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Canarana, que, nos autos da
Ação Revisional de Financiamento Imobiliário c/c Suspensão de Valor, Repetição de indébito e Indenização por Danos Morais e Materiais
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial, para: i) CONDENAR a requerida Echer Empreendimentos Ltda. – EPP, ao ressarcimento, de forma simples, dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra” pelo autor relativo ao período de março a agosto de 2021, corrigidos monetariamente pelo IGP-M, a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; ii) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais, ante a ausência de abusividade ou excesso; e, iii) condenar a requerida a pagar ao autor indenização por danos morais no JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por dano moral.

Denota-se da inicial que
Bruna Maia da Silva
manejou a sobredita ação relatando que, na data de 23 de agosto de 2019, celebrou com a Requerida um contrato de financiamento habitacional com as benesses do projeto “Minha casa, Minha Vida”.

Afirmou que o instrumento contratual tem por objeto a aquisição de um imóvel com área total de 45,69m2, localizado na Rua Palmeira das Missões, Quadra 21, Lote 30, no Setor denominado Residencial Morada do Valle, avaliado, à época da celebração do contrato, em R$ 125.200,00 (cento e vinte e cinco mil e duzentos reais), a ser quitado mediante o pagamento de 48 (quarenta e oito) parcelas mensais fixas, no montante de R$ 609,25 (seiscentos e nove reais e vinte e cinco centavos) cada. Contudo, em razão de desconto de “fidelidade” aplicado para pagamentos realizados até a data de vencimento, o valor de cada parcela era reduzido para R$ 414,20 (quatrocentos e quatorze reais e vinte centavos).

Ressaltou que recebeu a garantia de que as parcelas seriam fixas, sem a incidência de reajustes futuros, uma vez que os aumentos já teriam sido incorporados ao valor total do imóvel. Como forma de assegurar essa condição, foi-lhe apresentada uma planilha detalhada, na qual constavam os valores das parcelas desde o início até o término do contrato.

Alegou que, até janeiro de 2022, vinha cumprindo fielmente o acordado com a Ré, efetuando pontualmente os pagamentos conforme combinado. No entanto, ao tentar pagar a parcela daquele mês, foi surpreendida com o bloqueio do boleto e a impossibilidade de realizar o pagamento. Ao buscar esclarecimentos junto ao escritório da Ré, foi informada de que o valor das parcelas havia sido aumentado de R$ 926,92 para R$ 1.126,97, em contrariedade ao que havia sido previamente acordado, quando foi garantido que as parcelas seriam fixas e não sofreriam reajustes.

Enfatizou que, embora tenha recebido a casa em fevereiro de 2021, continuou sendo indevidamente cobrada a taxa de "juros de obra" até o mês de agosto do mesmo ano.

Com estas razões, formulou os seguintes pedidos:

a) Requer, a antecipação parcial da tutela pretendida, para que se digne V. Exa. em determinar, inaudita altera parte e nos termos do art. 300 do CPC, bem como do art. 84 do CDC, à vista dos elementos trazidos aos autos e do arcabouço de provas lançadas a configurar o “fumus boni juris”, e principalmente o “periculum in mora” que seja determinado a redução no valor arbitrariamente alteado e que volte o valor constante no carnê entregue ao Autor no ato da compra realizada junto a Ré.

b) Seja julgada totalmente procedente a presente demanda, determinando a revisão do contrato de financiamento de imóvel firmado com a Ré, declarando

nulas as cláusulas contratuais abusivas, conforme fundamentação supra e que coloquem a parte Autora em condições notoriamente desvantajosas em relação a Ré, a fim de determinar o cancelamento do reajuste feito arbitrariamente pela Ré.

c) Seja a Ré condenada pagar a Autora a quantia equivalente ao dobro do que recebeu indevidamente em parcelas de “juros de obra” mesmo após a entrega das chaves, no montante de R$ 5.678,22 (cinco mil seiscentos e setenta e oito reais e vinte e dois centavos).

c) Seja a Ré condenada ao pagamento de Danos Morais e materiais a Autora no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ou em quantia a ser fixada por Vossa Excelência, o bastante para indenizá-la por todo o transtorno sofrido bem como suficiente para desestimular a Ré a praticar novamente tais absurdos. [...].

Após regular trâmite do feito, o Magistrado de Primeiro Grau prolatou sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial, nos seguintes termos:

[...] Restou incontroverso que as partes firmaram o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (Id 103892174), com as benesses do projeto “Minha Casa, minha vida”, referente ao imóvel urbano, na Rua Palmeira das Missões, Quadra 21, Lote 30, Setor denominado Residencial Morada do Valle, avaliado a época dos fatos em R$ 125.200,00 (cento e vinte e cinco mil e duzentos reais).

O ponto nodal consiste em saber se há nulidades nas cláusulas do contrato firmado entre as partes, se é devida a restituição de valores e indenização por danos morais.

Não obstante as ponderações autorais, no caso em desate, não se vislumbram as abusividades contratuais suscitadas na petição inicial.

[...]

Cediço que, em instrumentos contratuais de promessa de compra e venda de imóvel em construção, é adotado um índice de correção dos valores contratados, durante a realização da obra, para refletir as alterações dos preços dos materiais e da mão-de-obra do setor da construção civil, devendo ser substituído por outro (no caso, o IGP-M), a partir de sua conclusão.

A Lei no 10.931/04 consagra que é admitida a estipulação de cláusula de reajuste por índices de preços setoriais ou gerais nos contratos de comercialização de imóveis, em seu art. 46:

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

Nesse toar, havendo previsão contratual de que o valor do imóvel seria reajustado mensalmente com base no INCC-DI até a data da conclusão das obras e, a partir desse dia, a correção das parcelas finais ocorreriam por meio do IGP-M – índice de preços de mercado, descabido falar-se em abusividade contratual, haja vista tratar-se de reajuste legal, previsto contratualmente.

Trata-se, destarte, da aplicação dos índices de correção livremente pactuados entre as partes, que tem a finalidade da recomposição do valor da moeda.

A mera alegação de que no momento da contratação a construtora informou verbalmente que o valor das parcelas não sofreria reajustes, não se afigura como motivo hábil a suprimir expressa previsão contratual quanto aos índices que seriam utilizados para reajuste das parcelas, já que tem por finalidade a atualização monetária dos valores pactuados.

Consigna-se que não há qualquer alegação de aplicação de índices diversos daqueles previstos no instrumento, de modo que, impõe-se o cumprimento da pactuado em seus exatos termos, em respeito ao princípio do pact sunt servanda.

No que diz respeito ao dano moral, ausente reconhecimento de abusividade contratual, revela-se a toda evidência que não há se falar em ocorrência de lesão extrapatrimonial, ante a inexistência de ato ilícito.

Do pedido de restituição da taxa de evolução da obra.

A autora requer a condenação da requerida ao pagamento de quantia equivalente ao dobro do que recebeu em parcelas de “juros de obra”, compreendido entre o período de março a agosto de 2021, sendo que o pagamento de agosto fora feito 02 (duas) vezes.

Sobre esse tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP)”. (RAC N.

0036836-41.2015.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado. Rel. Des.

Guiomar Teodoro Borges, J. 02.22.22 - negritei).

É certo que a requerida não mais poderia exigir o encargo após a entrega das chaves ou do termo de habite-se, e, apesar de não haver provas de quando foi expedido o termo habite-se, a requerida confessou, em sede de contestação, que o imóvel foi entregue de forma antecipada (fevereiro/2021).

Assim, deve ser declarada indevida a cobrança da taxa de evolução de obra, devendo a requerida ressarcir ao autor os valores adimplidos, referente ao período de março a agosto de 2021.

A restituição deverá ocorrer de forma simples, pois a restituição em dobro somente é autorizada quando houver má-fé na cobrança, de acordo com a orientação emanada da Súmula n.o 159, do excelso Supremo Tribunal Federal, hipótese esta não evidenciada no caso em comento.

Dispositivo.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para:

a) CONDENAR a requerida ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP, ao ressarcimento, de forma simples, dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra” pelo autor relativo ao período de março a agosto de 2021, corrigidos monetariamente pelo IGP-M, a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

b) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais, ante a ausência de abusividade ou excesso.

c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por dano moral.

Diante da procedência parcial dos pedidos, condeno a parte autora ao pagamento de 75% das custas e despesas processuais, e a parte ré ao pagamento de 25% das custas e despesas processuais. Fixo honorários advocatícios da parte autora em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, que será apurado em cumprimento de sentença; Fixo honorários advocatícios ao advogado da parte requerida no valor de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido.

No entanto, em relação à parte autora, SUSPENDO à exigibilidade da cobrança das custas e honorários, por ser beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3o do Código de Processo Civil.

Com a inclusão da presente sentença no sistema, dou-a por publicada.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para oferecer resposta, no prazo de 15 dias. Após, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, com as nossas homenagens, para apreciação do recurso de apelação. (id. 225608713).

Contra a sentença, Echer Empreendimentos Ltda. interpôs o presente Apelo.

Inicialmente, passa-se à apreciação das preliminares suscitadas pela Apelante em suas razões recursais.

Da ilegitimidade passiva

O Recorrente alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, argumentando que os pagamentos relativos à taxa de evolução de obra foram efetuados diretamente à Caixa Econômica Federal, em decorrência do contrato de financiamento celebrado entre a Apelada e a referida instituição financeira.

Entretanto, tais alegações carecem de fundamento, uma vez que o agente financiador atua unicamente como intermediário na cobrança, sendo a construtora ou incorporadora a real beneficiária do crédito/financiamento, sobre o qual incidem os juros (taxa de evolução de obra) repassados ao consumidor. Assim, é contra essa entidade que devem ser deduzidas as pretensões da presente demanda.

Assim, a toda evidência, a Recorrente é parte legítima para responder à presente ação e, por isso,
REJEITA-SE
a preliminar suscitada.

Do Mérito Recursal

No mérito, analisando o contexto fático-probatório construído nos autos, verifica-se que a parte Autora recebeu as chaves do imóvel em março de 2021, continuando a suportar cobranças intituladas taxa de evolução de obra nos meses seguintes.

Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça é legitima a cobrança da Taxa de Evolução da Obra até a entrega das chaves de imóvel adquirido na planta e pago por meio de financiamento, devendo ser consideradas indevidas as cobranças desta natureza após o recebimento do imóvel.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE OBRA. CABIMENTO DA COBRANÇA SOMENTE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O recurso especial é inviável quando o tribunal de origem decide em consonância com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp: 1802625 SP 2019/0067925-1, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2020).

No caso houve desídia da construtora ao deixar de comunicar ao agente financiador que o imóvel já havia sido entregue, dando causa ao prolongamento indevido da cobrança.

Ora, a taxa questionada se relaciona à obra, não havendo razoabilidade na continuidade de sua cobrança após a entrega do imóvel, o que evidencia o dever de ressarcimento das quantias pagas a esse título.

Ante o exposto,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto por
Echer Empreendimentos Ltda., mantendo inalterada a sentença recorrida
.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1o, 2o e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento).

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2024