Tribunal: TJMT
Processo: 0000199-96.2017.8.11.0049
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-29
Data de publicação: 2024-06-03

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – PREMILINAR AFASTADA – RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMPARATIVO DE VALOR SIMILAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria em questão pode ser analisada com a documentação juntada e as provas ofertadas pelas partes são suficientes para o deslinde do processo.
2. Existência de contrato de aluguel comparativo apresentado pela parte demonstrando que o valor fixado na ação renovatória de locação comercial está compatível com o valor mercadológico.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000199-96.2017.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/3528-96 (APELADO), EMERSON CASTRO CORREIA - CPF: 052.496.897-79 (ADVOGADO), MILENA PIRAGINE - CPF: 295.235.348-40 (ADVOGADO), RAFAEL SGANZERLA DURAND - CPF: 256.107.188-05 (ADVOGADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), DEIVISON VINICIUS KUNKEL LOPES DE SOUZA - CPF: 007.121.011-36 (ADVOGADO), AQUILINO BONAVIGO - CPF: 118.978.300-25 (APELANTE), CELIO OLIVEIRA DE SOUZA JUNIOR - CPF: 939.908.399-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – PREMILINAR AFASTADA – RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMPARATIVO DE VALOR SIMILAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria em questão pode ser analisada com a documentação juntada e as provas ofertadas pelas partes são suficientes para o deslinde do processo.

2. Existência de contrato de aluguel comparativo apresentado pela parte demonstrando que o valor fixado na ação renovatória de locação comercial está compatível com o valor mercadológico.

R E L A T Ó R I O

Relatório.

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0000199-96.2017.8.11.0049 interposto por AQUILINO BONAVIGO em face de sentença proferida em “ação renovatória de locação comercial” onde litiga com BANCO DO BRASIL S.A.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 187768159 o juízo a quo (i) julgou parcialmente procedente a pretensão formulada na inicial pelo BANCO DO BRASIL S.A, extinguindo o feito com resolução do mérito, para: (a) decretar a renovação do contrato de locação, sede de agência do Banco do Brasil, no período de 31.07.2017 até 31.07.2022, pelo mesmo valor do contrato vencido, isto é, o montante equivalente ao preço originariamente estipulado (R$ 8.400,00), após atualização monetária pelos índices contratualmente eleitos (IGPM); (b) condenar a parte autora ao pagamento de eventuais diferenças dos alugueis vencidos, corrigidos monetariamente pelo IGPM e com juros de mora após o trânsito em julgado, momento que passará a ser exigível a diferença; (ii) por força da sucumbência mínima do requerido AQUILINO BONAVIGO, condenou o autor BANCO DO BRASIL S.A ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Em suma, a recorrente requer no id. 187768160 (i) preliminarmente, a nulidade processual e anulação da sentença hostilizada para determinar o retorno dos autos à origem para realização de prova pericial; (ii) no mérito requer a reforma da sentença de primeiro grau com a fixação do valor atualizado do aluguel em R$ 14.923,06, conforme Laudo Mercadológico apresentado; (iii) subsidiariamente, pugna pela reforma da sentença, julgando improcedente o pedido de renovação do contrato de locação.

Contrarrazões no id. 187768165.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0000199-96.2017.8.11.0049 interposto por AQUILINO BONAVIGO em face de sentença proferida em “ação renovatória de locação comercial” onde litiga com BANCO DO BRASIL S.A.

A sentença proferida pelo juízo a quo (i) julgou parcialmente procedente a pretensão formulada na inicial pelo BANCO DO BRASIL S.A, extinguindo o feito com resolução do mérito, para: (a) decretar a renovação do contrato de locação, sede de agência do Banco do Brasil, no período de 31.07.2017 até 31.07.2022, pelo mesmo valor do contrato vencido, isto é, o montante equivalente ao preço originariamente estipulado (R$ 8.400,00), após atualização monetária pelos índices contratualmente eleitos (IGPM); (b) condenar a parte autora ao pagamento de eventuais diferenças dos alugueis vencidos, corrigidos monetariamente pelo IGPM e com juros de mora após o trânsito em julgado, momento que passará a ser exigível a diferença; (ii) por força da sucumbência mínima do requerido AQUILINO BONAVIGO, condenou o autor BANCO DO BRASIL S.A ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Pois bem.

A ação renovatória de locação é um mecanismo previsto na Lei no 8.245/1991, Lei do Inquilinato, que visa proporcionar ao locatário a possibilidade de renovar o contrato de locação de um imóvel comercial, evitando assim a necessidade de desocupar o imóvel ao final do contrato. Esta ação é de grande importância no âmbito do direito empresarial, pois assegura a continuidade das atividades comerciais sem interrupções abruptas que poderiam prejudicar o negócio.

Preliminarmente, a parte apelante, em suas razões recursais, suscita a nulidade da sentença em razão da suposta ocorrência de cerceamento de defesa ao indeferir a produção das provas requeridas.

No entanto, AFASTO A PRELIMINAR de cerceamento de defesa alegado pela apelante, pois a matéria em questão pode ser analisada com a documentação juntada e as provas ofertadas pela própria apelante no id. 187768154 são suficientes para o deslinde do processo.

Ademais, verifica-se que no dia 16/11/2022 (id. 187768150) o magistrado de piso realizou o saneamento do processo, delimitando a matéria controvertida e intimando as partes para se manifestarem acerca do interesse na produção de outras provas.

Nesse contexto, o autor/apelado BANCO DO BRASIL S.A não requereu qualquer prova, já o apelante requereu apenas a produção de prova testemunhal, o que em nada acrescentaria para a resolução da matéria controvertida: fixação do valor do aluguel do imóvel urbano, sede de agência do Banco do Brasil, no período de 31.07.2017 até 31.07.2022.

Nesse sentido, entendimento sedimentado em julgados análogos ao presente, de forma que o deferimento da pretendida prova testemunhal somente provocaria dilação desnecessária do andamento processual, sendo a documentação juntada suficiente para o deslinde da causa. Precedentes deste Tribunal.

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO DA LIDE SEM REALIZAÇÃO DE PERÍCIA CONTÁBIL – DESNECESSIDADE – PRESENÇA DE ROBUSTO CONJUNTO PROBATÓRIO – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INAPLICABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, previsto no art. 373, I, CPC, consubstanciado em provas e alegações que demonstram a ocorrência dos fatos apresentados. Restando evidenciada a mora, deve ser mantida a busca e apreensão do bem alienado, não se aplicando aos contratos de alienação fiduciária a teoria do adimplemento substancial. Comprovada a mora, ainda que seja em relação a apenas uma parcela, é facultado ao credor ajuizar ação de busca e apreensão, com vistas à constrição do bem alienado fiduciariamente, com a cobrança das parcelas vencidas e vincendas previstas no contrato entabulado, dado o vencimento antecipado decorrente do não cumprimento da obrigação, a rigor do que dispõe o artigo 2o, §3o, Decreto-Lei no 911/69. É viável a capitalização diária/mensal dos juros para contratos firmados após 31 de março de 2000, desde que expressamente pactuada. Caso concreto em que a taxa anual ultrapassa o duodécuplo da mensal, sendo permitida, portanto, a cobrança da capitalização. Adimplemento substancial inaplicável para os contratos regidos pelo DL 911/69. Posição do col. STJ. (REsp 1622555/MG)” (TJMT – RAC No 1005891-23.2019.8.11.0006, REL. DS. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/10/2020, publicado no DJE 20/10/2020)

Portanto, o julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria em questão pode ser analisada com a documentação juntada e as provas ofertadas pelas partes são suficientes para o deslinde do processo.

Ato contínuo, em suas razões recursais, a parte apelante pugnou pela reforma da sentença de piso para a total improcedência da exordial ou para a fixação do valor atualizado do aluguel em R$ 14.923,06, conforme Laudo Mercadológico apresentado.

Ao analisar os autos, o juízo a quo renovou o contrato de locação do imóvel, sede de agência do Banco do Brasil, no período de 31.07.2017 até 31.07.2022, pelo mesmo valor do contrato vencido (R$ 8.400,00).

Quanto ao valor estabelecido, importante destacar que o próprio apelante apresentou contratos de aluguéis no id. 187768155, salientando se tratarem de “imóveis localizados na Av. Brasil”, mesma localidade do imóvel objeto da ação renovatória. Entretanto, analisando os documentos, verifica-se que um dos contratos de locação juntados possui início de vigência no ano de 2022, restando fixado o valor mensal de aluguel de R$ 8.484,00 (oito mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais), destacando-se que o imóvel possui 519,12 metros quadrados.

Dessa forma, considerando que no ano de 2022 o valor do aluguel do imóvel comparativo de 519,12 metros quadrados na mesma localização foi fixado em R$ 8.484,00, resta comprovado que o valor de R$ 8.400,00 no período de 31.07.2017 até 31.07.2022 para um imóvel de 600,00 m2 está compatível com o valor mercadológico.

Essa abordagem utilizada na avaliação imobiliária é chamada de “Método Comparativo”, estimando o valor de um imóvel com base na comparação direta com valores de transação ou aluguel de imóveis similares e comparáveis.

A jurisprudência deste tribunal entende o referido método como o critério ideal para a fixação do valor do aluguel.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – CONTRATO CELEBRADO HÁ MAIS DE 03 (TRÊS) ANOS ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – POSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 19 DA LEI DO INQUILINATO (LEI no 8.245/91) – IMPUGNAÇÃO DO PERITO JUDICIAL – PRECLUSÃO – MÉTODO COMPARATIVO – VALOR DO ALUGUEL DE IMÓVEIS NA MESMA REGIÃO COM FINALIDADE COMERCIAL – VIABILIDADE – FIXAÇÃO EM VALOR CONDIZENTE COM O PRATICADO PELO MERCADO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), em seu artigo 19, autoriza o pedido de revisão judicial do valor da locação, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, quando passados 03 (três) anos da vigência do contrato de locação e não haja acordo entre as partes.

A suposta falta de qualificação técnica do perito nomeado pelo juízo deve ser alegada pela parte na primeira oportunidade que lhe couber falar nos autos, após tomar conhecimento da indicação, nos moldes do que prescreve o § 1o do artigo 138 do Código de Processo Civil/73, sob pena de preclusão.

É método comparativo é o critério ideal para a fixação do valor do aluguel, porque leva em consideração, precipuamente, a média cobrada para a locação de imóveis semelhantes na mesma região, com análoga destinação; sendo, por isso, a metodologia que melhor reflete a prática do mercado imobiliário.

(N.U 0006246-04.2015.8.11.0002, SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28/09/2016, Publicado no DJE 30/09/2016)

Assim sendo, diante da existência de contrato de aluguel comparativo com valor similar apresentado pela apelante, fica demonstrando que o valor fixado na ação renovatória de locação comercial está compatível com o valor de mercado.

Com esses fundamentos, CONHEÇO do Recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/05/2024