Tribunal: TJMT
Processo: 1012966-83.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-15
Data de publicação: 2024-10-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUSTIÇA GRATUITA MANTIDA. RESCISÃO CONTRATUAL EM RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta pela empresa apelante, insurgindo-se contra a concessão da justiça gratuita à parte apelada, a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos e a condenação ao pagamento de danos morais, alegando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a necessidade de retenção de valores, entre outras questões.
II. Questão em Discussão
2. As questões em discussão consistem em:
(i) A validade da concessão do benefício da justiça gratuita às partes apeladas;
(ii) A aplicação do Código de Defesa do Consumidor versus a Lei de Alienação Fiduciária (Lei no 9.514/97) no contexto da rescisão contratual;
(iii) A retenção de valores a título de multa, arras e sinal;
(iv) A responsabilidade pela indenização por danos morais em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel.
III. Razões de Decidir
3. Justiça Gratuita: A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência financeira é relativa, cabendo ao impugnante provar que a parte beneficiária possui capacidade financeira para arcar com as custas processuais. No presente caso, a apelante não apresentou prova suficiente para desconstituir a concessão do benefício.
4. Rescisão Contratual e Aplicação do Código de Defesa do Consumidor: A rescisão contratual foi corretamente fundamentada no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato de alienação fiduciária não foi registrado no cartório competente, afastando a aplicação da Lei no 9.514/97. Ademais, o atraso significativo na obra, sem justificativa aceitável, configura inadimplemento por parte da construtora, ensejando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos.
5. Retenção de Valores: A alegação de retenção de valores com base em cláusulas contratuais não procede, pois a Súmula 543 do STJ determina a devolução integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de inadimplemento do vendedor, sendo inadmissível a retenção de valores quando o inadimplemento se deu exclusivamente por parte da vendedora.
6. Indenização por Danos Morais: A condenação ao pagamento de danos morais foi mantida, considerando o longo atraso na entrega do imóvel e o consequente impacto negativo na vida dos consumidores.
IV. Dispositivo e Tese
1. Apelação conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: “1. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é relativa, cabendo ao impugnante o ônus de provar a suficiência financeira. 2. A ausência de registro de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei no 9.514/97, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor. 3. Em caso de inadimplemento do vendedor, a devolução dos valores pagos pelo consumidor deve ser integral, sem retenção. 4. A indenização por danos morais é devida em caso de atraso injustificado na entrega do imóvel.”
Dispositivos Relevantes Citados: CPC, arts. 98 e 99; CDC; Lei
Jurisprudência Relevante Citada: TJ-SC - APL: 03027682720188240040; STJ - AgInt no REsp: 2020649 GO; TJ-MG - AC: 10000191470814002; TJ-AM - AC: 06176665220158040001.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012966-83.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CRISLAYNE CRISTINA BARRETO - CPF: 052.855.521-92 (APELADO), KAIQUE RIBEIRO YAMAKAWA - CPF: 051.312.681-33 (ADVOGADO), PATRICIO SILVINO DE SOUZA - CPF: 746.883.911-53 (APELADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUSTIÇA GRATUITA MANTIDA. RESCISÃO CONTRATUAL EM RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de apelação cível interposta pela empresa apelante, insurgindo-se contra a concessão da justiça gratuita à parte apelada, a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos e a condenação ao pagamento de danos morais, alegando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a necessidade de retenção de valores, entre outras questões.

II. Questão em Discussão

2.

As questões em discussão consistem em:
(i) A validade da concessão do benefício da justiça gratuita às partes apeladas;

(ii) A aplicação do Código de Defesa do Consumidor versus a Lei de Alienação Fiduciária (Lei no 9.514/97) no contexto da rescisão contratual;
(iii) A retenção de valores a título de multa, arras e sinal;
(iv) A responsabilidade pela indenização por danos morais em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel.

III. Razões de Decidir

3.

Justiça Gratuita
: A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência financeira é relativa, cabendo ao impugnante provar que a parte beneficiária possui capacidade financeira para arcar com as custas processuais. No presente caso, a apelante não apresentou prova suficiente para desconstituir a concessão do benefício.

4.

Rescisão Contratual e Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
: A rescisão contratual foi corretamente fundamentada no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato de alienação fiduciária não foi registrado no cartório competente, afastando a aplicação da Lei no 9.514/97. Ademais, o atraso significativo na obra, sem justificativa aceitável, configura inadimplemento por parte da construtora, ensejando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos.

5.
Retenção de Valores
: A alegação de retenção de valores com base em cláusulas contratuais não procede, pois a Súmula 543 do STJ determina a devolução integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de inadimplemento do vendedor, sendo inadmissível a retenção de valores quando o inadimplemento se deu exclusivamente por parte da vendedora.
6.
Indenização por Danos Morais
: A condenação ao pagamento de danos morais foi mantida, considerando o longo atraso na entrega do imóvel e o consequente impacto negativo na vida dos consumidores.

IV. Dispositivo e Tese

1.

Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: “1. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é relativa, cabendo ao impugnante o ônus de provar a suficiência financeira. 2. A ausência de registro de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei no 9.514/97, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor. 3. Em caso de inadimplemento do vendedor, a devolução dos valores pagos pelo consumidor deve ser integral, sem retenção. 4. A indenização por danos morais é devida em caso de atraso injustificado na entrega do imóvel.”

Dispositivos Relevantes Citados
: CPC, arts. 98 e 99; CDC; Lei

Jurisprudência Relevante Citada
: TJ-SC - APL: 03027682720188240040; STJ - AgInt no REsp: 2020649 GO;

TJ-MG - AC: 10000191470814002; TJ-AM - AC: 06176665220158040001.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU Urbanismo S/A.
, em face de sentença prolatada pelo Juízo da 4a Vara Cível de Rondonópolis/MT que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores c/c Tutela de Urgência no 1012966-83.2023.8.11.0003
,
movida por
Crislayne Cristina Barreto de Souza e Patrício Silvino de Souza,

julgou procedente os pedidos formulados nas inicial para rescindir o contrato por inadimplemento e condenar parte requerida ao pagamento solidário, juntamente com a corré, da multa contratual, além da quantia de R$ 6.000,00 a título de compensação por danos morais.

Irresignada, a empresa apelante requer a reforma da sentença, impugnando a concessão da justiça gratuita à parte autora; alegando a impossibilidade de rescisão dos contratos firmados com base na Lei no 9.514/97; a inexistência de abusividade no contrato celebrado entre as partes; a aplicação de multa sobre o contrato, bem como a retenção de arras e sinal; e, por fim, o reconhecimento da inexistência de dano moral.

Em contrarrazões, a Apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta nos autos que
Crislayne Cristina Barreto de Souza e Patrício Silvino de Souza,
firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel
no 561 - PQRON
com a instituição as empresas bancárias
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários LTDA

e
BRDU Urbanismo S/A
,

por meio da qual afirma ter celebrado contrato de compra e venda do terreno localizado no denominado loteamento Parque Alta Vista, qd. 03, lote 03.

Argumentaram que a previsão de liberação para construção no referido loteamento era para
junho/2021
ou
dezembro/2021
, porém, até a propositura da ação (
maio/2023
), não havia previsão de liberação do local, o que ensejaria o descumprimento contratual e justificaria a rescisão do contrato, pleiteando a restituição dos valores decorrentes do distrato.

A requerida
BRDU
, em sua contestação, entre outras alegações, afirmou a inadimplência dos autores; defendeu o reconhecimento do estado de calamidade decorrente da força maior (COVID-19) como excludente de culpabilidade; e alegou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Na sentença, o juízo
a quo
afastou as alegações das requeridas e julgou procedente o pedido contido na inicial, rescindindo o contrato, determinando a restituição dos valores pagos, a indenização por danos e o pagamento das custas e honorários advocatícios. Contra essa sentença, apenas a empresa
BRDU
apresentou recurso, o qual passo a analisar.

1.

DA JUSTIÇA GRATUITA

Segundo a empresa apelante, houve a concessão indevida do benefício da justiça gratuita. No entanto, a jurisprudência é clara ao afirmar que a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é relativa, cabendo ao impugnante o ônus de provar a condição financeira suficiente da parte que pleiteia a gratuidade da justiça. No presente caso, a apelant
e não trouxe aos autos elementos que desconstituíssem a alegação da apelada
.

Nesse sentido:

(...)JUSTIÇA GRATUITA - IMPUGNAÇÃO - PROVA DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS - INEXISTÊNCIA - ENCARGO DO IMPUGNANTE - BENEFÍCIO MANTIDO Convencendo-se o Magistrado acerca da alegada hipossuficiência financeira da parte autora e, pois, concedendo o benefício da gratuidade judiciária, é cabível a impugnação pela parte contrária, a quem compete, no entanto, "o ônus de provar que o beneficiário não mais ostenta a qualidade de necessitado, requerendo a revogação do benefício" (JUNIOR, Nelson Nery; Nery, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015. p. 479). (...) TJ-SC - APL: 03027682720188240040, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 31/01/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

Portanto, deve-se manter a concessão do benefício, pois a mera alegação desacompanhada de prova concreta não é suficiente para revogá-lo.

2.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Alega que é indevida a rescisão contratual determinada na sentença, especialmente por ter sido embasada no Código de Defesa do Consumidor, pois, segundo a empresa apelante, no caso em análise, seria necessária a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária (Lei no 9.514/97), que é a legislação especial adequada para regular a situação.

Porém, a Lei no 9.514/97 aplica-se apenas quando há registro do contrato de alienação fiduciária no cartório competente. No presente caso, não houve esse registro, vez que, o próprio contrato visto em ID. 216798222 afirma ser
“Contrato Particular”
.

Dessa forma, a ausência do registro da alienação fiduciária impossibilita a aplicação dos regramentos desta lei, prevalecendo, assim, as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ é clara ao determinar que, na ausência do registro, as relações de consumo devem ser regidas pelo CDC, garantindo maior proteção ao consumidor. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC. 1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" ( REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3
. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97.
4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2020649 GO 2022/0255144-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2023) Destaquei

Ademais, o princípio do
"pacta sunt servanda"
não pode ser utilizado para legitimar cláusulas abusivas ou que desrespeitem normas de ordem pública, especialmente quando se trata de relações de consumo, onde há evidente desequilíbrio entre as partes.

O CDC é aplicável justamente para equilibrar esse desequilíbrio e proteger o consumidor de cláusulas potencialmente lesivas, estando correta o entendo exarado na sentença, ao incidir o código consumerista, pelo que mantenho.

Quanto aos motivos que ensejaram o d. Magistrado a declarar a rescisão contratual, entendo que a sentença é clara ao afirmar que o atraso nas obras do loteamento extrapolou o período justificável pela pandemia, e que não foi apresentada prova suficiente para comprovar que a pandemia era de fato a causa do atraso.

A alegação de força maior não se sustenta, pois o prazo contratual já havia expirado muito antes da pandemia. Portanto, o inadimplemento por parte da construtora está devidamente configurado, cabendo à Apelada o direito à rescisão contratual e à devolução integral dos valores pagos, sem retenções.

Além disso, conforme a Súmula 543 do STJ, nos casos de inadimplemento do fornecedor, os valores pagos pelo consumidor devem ser devolvidos de forma integral, incluindo comissões de corretagem. Senão, vejamos:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Além disso, a Lei do Distrato, mencionada pela Apelante, não se aplica ao caso em que a rescisão se dá por culpa exclusiva da vendedora, especialmente em uma relação de consumo que envolve o não cumprimento do prazo de entrega.

Como se vê, patentemente comprovada o descumprimento contratual por parte da apelante, a ensejar a rescisão contratual, estando devidamente justificada, não merecendo retoques a sentença nesse ponto.

3.

DA MULTA E RETENÇÃO DE VALORES

Postulou pela retenção de valores a título de multa, arras e sinal, as quais, segundo ele, tem previsão contratual, em atenção ao princípio do
“pacta sunt servanda”.

Conforme a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada, em caso de inadimplemento da vendedora, a restituição ao consumidor deve ocorrer de forma integral, sem qualquer dedução. Isso se deve ao fato de que o consumidor não pode ser prejudicado pelo descumprimento do contrato pela parte fornecedora, sobretudo quando não teve qualquer culpa pelo descumprimento.

A relação de consumo impõe uma interpretação protetiva ao consumidor, afastando-se a retenção dos valores pagos, visto que o descumprimento foi de responsabilidade da Apelante.

Nesse sentido:

(...) 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso.

(...) (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

4.

DOS DANOS MORAIS

Por fim, o atraso injustificado na entrega do imóvel, especialmente em casos em que se verifica uma longa espera — previsão de liberação para junho/2021 ou dezembro/2021, sem que até a propositura da ação em maio/2023 o imóvel tenha sido entregue — e a frustração das legítimas expectativas do consumidor
ultrapassam o mero aborrecimento e caracterizam danos morais
.

O atraso nas obras do loteamento, que impediu os Apelados de utilizarem o imóvel conforme planejado, é suficiente para configurar ofensa à dignidade e à integridade emocional dos consumidores, justificando a condenação em danos morais.

Vejamos:

(...) 1. O consumidor tem direito à indenização por dano moral, pois as angústias e frustrações impostas pela demora na entrega de imóvel, com graves violações as regras da legislação consumerista, extrapolam em muito o mero dissabor, fazendo aflorar sentimento de hipossuficiência e prostração perante os fornecedores, sabidamente violador da integridade psíquica; (...)

(TJ-AM - AC: 06176665220158040001 Manaus, Relator: Onilza Abreu Gerth, Data de Julgamento: 25/04/2023, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 25/04/2023)

Vejo que a sentença arbitrou de forma proporcional e adequada o valor de R$ 6.000,00, levando em consideração o transtorno significativo causado e a função pedagógica da indenização, motivo pela qual a mantenho.

5.

DISPOSITIVO

Posto isso,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação.

Atento ao disposto nos parágrafos 2o, 8o e 11, todos do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios arbitrados por apreciação equitativa para 20% do valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2024