Tribunal: TJMT
Processo: 1004086-59.2021.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-03-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE LIMINAR – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONTRATO – APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA – REJEITADA – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A LEI N. 13.786/2018 – ENCARGO ASSUMIDO PELA ALIENANTE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA – TERMO INICIAL – DECISÃO LIMINAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No caso dos autos, a administradora do imóvel, embora não tenha figurado no contrato de compra e venda firmado entre as partes, consta como beneficiária dos boletos de pagamento da prestação imobiliária, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da aparência, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.
A comissão de corretagem não deve ser retida, pois o contrato foi celebrado anterior à Lei no. 13.786/2018, e o encargo foi contratualmente assumido pela alienante.
A indenização pelo tempo de fruição é devida pelo compromissado comprador inadimplente a partir da data que ocorreu a inadimplência, e tem por finalidade ressarcir o compromissário vendedor do impedimento do pleno exercício de propriedade. No caso dos autos, o autor deixou de efetuar o pagamento das parcelas apenas depois de deferida a tutela de urgência, sendo este, portanto, o marco inicial para sua exigência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004086-59.2021.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PG ADMINISTRACAO DE CONTRATOS LTDA - CNPJ: 25.377.046/0001-55 (APELANTE), EDSON JOSE DA SILVA JUNIOR - CPF: 124.200.596-03 (ADVOGADO), ELISA ALBINO DA SILVA DE CAMPOS PONTES - CPF: 008.696.061-07 (ADVOGADO), SAMUEL DE CAMPOS PONTES - CPF: 039.446.189-47 (ADVOGADO), CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA - CPF: 077.683.994-20 (APELADO), PAULO CESAR BARBIERI - CPF: 015.620.581-50 (ADVOGADO), VANESSA DALSOQUIO BARBIERI - CPF: 036.318.971-89 (ADVOGADO), CONSTRUTORA BS S.A. - CNPJ: 00.521.472/0001-90 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE LIMINAR – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONTRATO – APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA – REJEITADA – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A LEI N. 13.786/2018 – ENCARGO ASSUMIDO PELA ALIENANTE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA – TERMO INICIAL – DECISÃO LIMINAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

No caso dos autos, a administradora do imóvel, embora não tenha figurado no contrato de compra e venda firmado entre as partes, consta como beneficiária dos boletos de pagamento da prestação imobiliária, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da aparência, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois o contrato foi celebrado anterior à Lei no. 13.786/2018, e o encargo foi contratualmente assumido pela alienante.

A indenização pelo tempo de fruição é devida pelo compromissado comprador inadimplente a partir da data que ocorreu a inadimplência, e tem por finalidade ressarcir o compromissário vendedor do impedimento do pleno exercício de propriedade. No caso dos autos, o autor deixou de efetuar o pagamento das parcelas apenas depois de deferida a tutela de urgência, sendo este, portanto, o marco inicial para sua exigência.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1004086-59.2021.8.11.0040

APELANTES:

PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS LTDA E OUTRO

APELADO:

CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS LTDA
e
CONSTRUTORA BS S/A
,

contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 2a Vara Cível de Sorriso-MT,
Dr. Anderson Candiotto
, lançada nos autos da
ação de rescisão contratual c/c restituição das parcelas pagas com pedido de liminar
em epígrafe
,
ajuizada por
CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato de compra e venda apontado na exordial, pactuado entre as partes, e para condenar as demandadas na restituição dos valores pagos pelo autor, acrescidos de juros simples de 1% ao mês, e correção monetária (INPC), desde a citação, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, a serem divididos na proporção de 60% ao patrono do autor, e 40% a serem pagos ao patrono dos requeridos.

A reconvenção formulada pelos demandados também foi julgada parcialmente procedentes, determinando a restituição do reconvinte/requerido na posse do imóvel, independentemente do trânsito em julgado da presente ação, ou seja, de forma liminar, no prazo de 15 (quinze) dias, condenando ambas as partes,
pro rata
, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da reconvenção (R$6.351,88).

As apelantes, em suas razões recursais, pugnam, preliminarmente, pela ilegitimidade passiva da PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS EIRELLI – ME, porque “
não participou efetivamente da negociação imobiliária, mas somente presta um serviço de Administração de Contratos a segunda Apelante (CONSTRUTORA BS S.A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL)
” (sic).

Afirmam que o Magistrado “a quo” quando “
alega que a primeira apelante responde solidariamente pois funciona como espécie de corretora, que retem a quantia de 10% do valor pactuado
” deixa de “
observar o recibo anexo aos autos, ID. 66147274, onde o corretor, Sr. Valdecir de Meira declara ter recebido o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) da segunda Apelante
” (sic).

Ainda, argumentam quanto a necessidade de fazer algumas deduções quanto a comissão de corretagem e taxa de fruição do imóvel.

Salientam que “
a segunda Apelante pagou ao Sr. Valdecir de Meira, a importância correspondente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), ID. 66147274, valor este que deve ser retido na dedução dos valores a serem restituídos em caso de rescisão contratual nos termos de lei de regência
” (sic).

Ressaltam que “
em que pese, o D. juízo a quo tenha reconhecido o direito a indenização por fruição, correspondentes a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel ao mês, o julgador pecou ao determinar a incidência de tal direito a partir do deferimento da liminar que determinou a suspensão do pagamento das parcelas vincendas
” (sic).

Explicam que “
o direito a indenização pela utilização do imóvel deve ser aplicado a partir do momento da ocupação do bem, que ocorreu na data da assinatura do contrato, ou seja, em março de 2018
” (sic).

Descrevem que “
a conta para alcançar o verdadeiro montante a título de indenização pela utilização do imóvel deve considerar a ocupação iniciada em maio de 2018 e finda em março de 2023, portanto, temos a quantia de 57 (cinquenta e sete meses) de utilização do imóvel
” (sic), razão pela qual entendem devido o valor de R$57.510,00 (cinquenta e sete mil, quinhentos e dez reais), pelo qual se faz necessária a dedução dos valores já pagos.

Assim sendo, pugnam para que seja reformada a r. sentença para reconhecer a ilegitimidade passiva da P.G ADMINISTRADORA DE CONTRATOS EIRELI; reconhecer a incidência de taxa de fruição a partir da ocupação do bem imóvel (28/05/2018), no montante de R$57.510,00 (cinquenta e sete mil, quinhentos e dez reais) e respectiva compensação; e deduzir o valor da corretagem (Id. 164725408).

As contrarrazões foram ofertadas, postulando pelo afastamento da preliminar de ilegitimidade passiva, pois “
os boletos de cobrança vieram em nome da PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS EIRELI
” (sic), de forma que “
não teria como saber ao certo quem de fato ser demandada em juízo
” (sic).

Quanto à comissão de corretagem, argumenta que “
o contrato celebrado entre as partes foi assinado na data de 28.05.2018
” (sic), razão pela qual não pode ser aplicada as regras decorrentes da Lei no. 13.786, de dezembro de 2018.

Sustenta que “
ainda que fosse possível falar em dedução de corretagem, veja-se que a Apelante tenta agir de má fé ao apresentar um recibo datado à época da negociação e assinado por um corretor de imóveis, contudo, tal recibo não deve ser considerado, pois fatalmente foi elaborado único e exclusivamente com o fim de aumentar os valores de deduções do Requerente
” (sic).

Explana que “
a Apelante deveria ter apresentado a Nota Fiscal de Prestação de Serviço do referido corretor de imóveis, datado à época da negociação, com todos os dados das partes envolvidas, o que não fez pois não existe
” (sic).

No que tange a taxa de fruição do bem, menciona que
“se opõe a um desconto referente a fruição do imóvel
”, “
porém, não pode ser aplicado os cálculos aritméticos da Apelante
” (sic).

Defende que “
deve ser analisado o valor médio de aluguel para o respectivo local, à época e a metragem quadrada do imóvel que é de apenas 54,96m2 (cinquenta e seis vírgula noventa e seis metros quadrados) para então estipular um valor médio e multiplicar pelos meses de fruição
” (sic).

Expõe que “
o pagamento de taxa de fruição desde o momento em que o Apelado esteve em posse do bem” (sic), configura “bis in idem, dado que a multa de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago serve para compensar pelo período em que ficou no imóvel e pagou as parcelas
” (sic).

Aponta que
“só houve a suspensão do pagamento mensal por determinação judicial e que o Apelante se encontrava adimplente com as suas obrigações”
(sic).

Por fim, requer
“a modificação da sentença apenas quanto a distribuição do ônus sucumbencial, condenando a Apelante na totalidade dos honorários sucumbenciais, ou entendendo, pela sucumbência recíproca que determine o rateio de 80% dos honorários devidos ao patrono do Autor e a 20% dos honorários devidos ao patrono do Réu”
(sic). Dessa forma, almeja o desprovimento do recurso (Id. 164725411).

A d. Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do parecer da lavra do Procurador
Flávio Cezar Fachone
, deixa de manifestar por ausência de interesse Ministerial (Id. 199162190).

O preparo foi parcelado e devidamente recolhido (Id. 198027684).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge verificar se a
PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS EIRELLI – ME
, administradora do contrato imobiliário da
CONSTRUTORA BS S/A
,
é parte legítima para responder pela ação objeto do litígio; se é devida a retenção do valor da corretagem e ainda o termo inicial da
indenização pela fruição do imóvel.

Observa-se dos autos que a
CONSTRUTORA BS S/A
firmou inicialmente o

Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel
com outros compradores em
28/05/2018
, que posteriormente cederam os direitos de aquisição do imóvel localizado Avenida Oregon, Quadra 35, apartamento 302, Bloco A, empreendimento Terrazzo Kaiabi, Loteamento Portal Kaiabi, Sorriso/MT ao requerente
CARLOS WILLAMS SANTOS DA SILVA.

Conforme quadro de resumo do contrato de venda e compra, o preço total ajustado foi de R$202.000,000 (duzentos e dois mil reais), com valor de R$10.000,00 (dez mil reais) como entrada, efetuado no ato da assinatura do contrato, e o restante em 360 (trezentos e sessenta) prestações mensais sucessivas no valor inicial de R$1.561,48 (um mil, quinhentos e sessenta e um reais e quarenta e oito centavos), por meio de boleto bancário, os quais foram quitados 34 (trinta e quatro) prestações, além da entrada no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), totalizando a quantia de R$67.048,78 (sessenta e sete e mil, quarenta e oito reais e setenta e oito centavos).

Ocorre que, em virtude de dificuldade financeiras, o requerente postulou a rescisão do contrato.

Da ilegitimidade passiva

As apelantes defendem a ilegitimidade passiva da PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS EIRELLI – ME, posto que não participou efetivamente da negociação imobiliária, mas somente presta um serviço de administração de contratos a CONSTRUTORA BS S/A.

Entretanto, em que pese a insurgência recursal ora em análise, não merece acolhida.

Embora conste no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel a identificação apenas da CONSTRUTORA BS S/A, evidencia-se dos comprovantes de pagamento das parcelas imobiliárias que a beneficiária do boleto é a PG ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS EIRELI (Id. 164725360).

Assim, por força da aplicabilidade da teoria da aparência em prol do consumidor, pelas circunstâncias que envolvem o contrato de compra e venda, há de se reconhecer a responsabilidade solidária entre as requeridas, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

Ademais, é mister ressaltar que a relação havida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual deve ser analisada a demanda à luz dessa norma protetiva.

Consoante se extrai do parágrafo único do art. 7o c/c art. 25, § 1o, do CDC, todos os intervenientes na formação do contrato ou na prestação do serviço são responsáveis solidários perante o consumidor respondendo pelos danos causados.

Nesse sentido, colaciono o seguinte aresto deste egrégio Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
LEGITIMIDADE PASSIVA – EMPRESA NÃO NOMEADA NO CONTRATO
- MESMO GRUPO ECONÔMICO – TRATATIVAS PARA CELEBRAÇÃO DA AVENÇA E DISTRATO POR ELA REALIZADOS – BOLETOS EMITIDOS EM SEU NOME – LOGOMARCA NOS DOCUMENTOS –
TEORIA DA APARÊNCIA – APLICABILIDADE
- RECURSO PROVIDO. “Conclui-se, portanto, que a recorrente, por pertencer ao mesmo grupo econômico beneficiado pelo empreendimento imobiliário, possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.”
(Ag no REsp n. 935.499/SP). (TJ-MT - AI: 10138754720178110000 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/02/2018, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2018)

Desta forma, a
preliminar não deve prosperar
.

Da comissão de corretagem

Outra questão colocada em debate, diz respeito a importância correspondente a R$10.000,00 (dez mil reais), paga ao corretor de imóveis, Sr. Valdecir de Meira, cujo valor entendem as recorrentes que deve ser retido na dedução dos valores a serem restituídos pelo autor apelado.

Sem razão, contudo.

Consta do extrato de pagamento apresentado pelo requerente recorrido uma entrada no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), cujo pagamento foi efetuado a título de entrada (Id. 164725357).

As demandadas apelantes, na peça de defesa, aduzem que a referida quantia diz respeito a pagamento de corretagem, da qual a construtora efetuou pagamento ao corretor Valdecir de Meira (Id. 164725394).

O contrato objeto da lide é anterior à
Lei no. 13.786/2018,
publicada em 28/12/2018, que introduziu alterações nas Leis no. 4.591/64 e 6.766/79, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária (contrato firmado em
28/05/2018
).

Por esta razão, as disposições da Lei no. 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.

Ademais, a forma como restou avençado o pagamento da corretagem (Id. 164725394), nota-se que o encargo foi contratualmente assumido pela alienante.

Outro não é o entendimento esposado por esta Corte de Justiça,
in verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA –
TAXA DE CORRETAGEM – ENCARGO CONTRATUALMENTE ASSUMIDO PELA INCORPORADORA ALIENANTE
– DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – DIREITO DA ALIENANTE À RETENÇÃO DE 10% - PERCENTUAL RAZOÁVEL DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO VALOR A SER ACRESCIDO DE JUROS APENAS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RECURSO REPETITIVO TEMA 1002 DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Por força de disposição contratual, se a incorporadora alienante assume os custos dos serviços de corretagem envolvidos na efetivação do negócio, descabe o repasse de tal obrigação aos adquirentes pelo simples fato de terem sido estes que desistiram do negócio.
Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 10%. De acordo com o Recurso repetitivo Tema 1.002 do STJ, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(TJ-MT-NU: 10168796620178110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 20/05/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2020)

Taxa de fruição

Quanto a taxa de fruição, peço vênia para transcrever a questão submetida a julgamento externada pelo i. Magistrado de piso, que bem dirimiu o tópico,
litteris
:

“(...) No mais, sobre a questão da taxa de fruição do apartamento, sabe-se que esta tem como fato gerador a posse, e se conclui que ela é devida desde a data em que suspenso o pagamento das parcelas, até a perda da posse, ao passo que premissa em sentido contrário pode gerar o enriquecimento ilícito, haja vista a vantagem econômica indevida neste tempo, (possibilidade de isenção de aluguel ou recebimento de valores por locação), e sobre o quantum, adequado que se utilize o percentual de 0.5% do valor do bem, por mês, conta muito utilizada, em sentido trocado, para se chegar justamente ao valor de determinado imóvel, quando auferível o seu valor de locação (...)”

E o cálculo apresentado se deu nos seguintes termos:

“R$ 19.190,00 devidos por fruição (agosto de 2021 a fevereiro de 2023 na posse do bem sem pagar parcela, traduz em 19, cujo cálculo seria 0.5% x 202.000,00 = R$1.010,00 por mês, x 19 = R$19.190,00, acrescidos de juros simples de 1% ao mês, e correção monetária (INPC) desde a data da citação”

As requeridas apelantes almejam que o direito a indenização pela utilização do imóvel seja aplicado a partir do momento da ocupação do bem, que ocorreu na data da assinatura do contrato, que seja,
28/05/2018
, transcorrendo, portanto, 57 (cinquenta e sete) meses de uso do bem, de forma que indica o valor devido de R$57.510,00 (cinquenta e sete mil, quinhentos e dez reais).

A indenização pelo tempo de fruição é devida pelo compromissado comprador
inadimplente
a partir da data que ocorreu a inadimplência, e tem por finalidade ressarcir o compromissário vendedor do impedimento do pleno exercício de propriedade.

In casu
, quando o autor recorrido ajuizou a presente ação não estava inadimplente, e postulou em sede de tutela de urgência a suspensão do pagamento das parcelas e a abstenção da inserção de seu o nome nos cadastros de inadimplentes pelo débito discutido no presente feito, que foi deferido em
23/06/2021
(Id. 164725365).

O autor apelado, em suas contrarrazões, afirma que já devolveu as chaves as requeridas apelantes, todavia, não há informações nos autos a respeito da data que foi efetuada a entrega.

Nesta vertente, considerando a inexistência de inadimplência das parcelas anteriores a decisão liminar, deve ser mantido o termo inicial da taxa de fruição do imóvel a partir de agosto de 2021, onde é possível sua respectiva compensação dos valores pagos.

A propósito, segue entendimento jurisprudencial sobre o tema em casos análogos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ‘STATUS QUO ANTE’ –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO
– CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e
o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem
,
as quais podem ser compensadas
, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.”
(N.U 0035739-69.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2020, Publicado no DJE 30/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ‘STATUS QUO ANTE’ –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
–
POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO
– CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO. Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece. Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade. Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.
A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença
. Precedentes. Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).”
(N.U 0001972-41.2010.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 03/06/2020, Publicado no DJE 08/06/2020)

Por fim, no tocante à irresignação da parte autora apelada, especificamente quanto à redistribuição do ônus sucumbencial, necessário lembrar que as contrarrazões são cabíveis apenas para impugnar os fundamentos de eventual recurso interposto, com o intuito de manutenção da decisão exarada, mostrando-se via inadequada para suscitar pedidos de reforma de decisão, consoante os princípios da
non reformatio in pejus
e do
tantum devolutum quantum appellatum.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

Inexistindo alteração da sucumbência recíproca quanto ao objeto principal, indevida a majoração dos honorários nesta instância recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2024