Tribunal: TJMT
Processo: 1003201-88.2023.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-25
Data de publicação: 2024-03-28

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A REJEITADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – MÉRITO – ATRASO DE OBRA – PANDEMIA – RESCISÃO POR CULPA DAS REQUERIDAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM – MAJORAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – APLICABILIDADE – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
As incorporações imobiliárias que fazem parte da cadeia de consumo respondem, solidariamente, pelos danos causados ao consumidor.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, incluindo arras (sinal), comissão de corretagem e IPTU.
Referência à pandemia que não é suficiente para afastar a responsabilidade pelo atraso, pois deve a parte comprovar a alteração de suas condições fáticas de deu única e exclusivamente em razão dos efeitos econômicos por ela causados.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. A indenização arbitrada comporta majoração, levando-se em consideração os parâmetros deste Sodalício.
É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua em 10% do valor adimplido pelo lote.
Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, na forma gradual, do § 2o do art. 85 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003201-88.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ESLEY OLIVEIRA BARROSO - CPF: 035.029.941-29 (APELADO), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), ESLEY OLIVEIRA BARROSO - CPF: 035.029.941-29 (APELANTE), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A REJEITADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – MÉRITO – ATRASO DE OBRA – PANDEMIA – RESCISÃO POR CULPA DAS REQUERIDAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO –
QUANTUM
– MAJORAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – APLICABILIDADE – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO –
RECURSOS

PARCIALMENTE PROVIDOS
.

As incorporações imobiliárias que fazem parte da cadeia de consumo respondem, solidariamente, pelos danos causados ao consumidor.

O descumprimento do
contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
, em razão do injustificado
atraso
na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, incluindo arras (sinal), comissão de corretagem e IPTU.

Referência à pandemia que não é suficiente para afastar a responsabilidade pelo atraso, pois deve a parte comprovar a alteração de suas condições fáticas de deu única e exclusivamente em razão dos efeitos econômicos por ela causados.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. A indenização arbitrada comporta majoração, levando-se em consideração os parâmetros deste Sodalício.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua em 10% do valor adimplido pelo lote.

Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, na forma gradual, do § 2o do art. 85 do CPC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1003201-88.2023.8.11.0003

APELANTES:

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS

APELADO:

ESLEY OLIVEIRA BARROSO E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelações interpostos por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
BRDU URBANISMO S/A (requeridos)
e por
ESLEY OLIVEIRA BARROSO (requerente)
,
contra sentença proferida pelo MMo Juiz
Luiz Antônio Sari
, da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, lançada nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais
no 1003201-88.2023.8.11.0003, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, atualizados com juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão, e corrigido monetariamente pelo ‘INPC’, a contar do desembolso; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$4.000,00 (quatro mil reais), a título de danos morais, atualizados com juros de 1% ao mês e corrigido monetariamente pelo INPC, a partir desta decisão, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa atualizado, ratificando a decisão Id 110132822.

Os
requeridos apelantes
, em suas razões recursais, pugnam, preliminarmente, pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva da
BRDU URBANISMO S/A,
sob o argumento de que não há qualquer vínculo jurídico ou obrigação entre eles, pois “
o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda foi pactuado somente com PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS LTDA
” (sic). Ressaltam ainda que a BRDU não recebeu qualquer valor a título de sinal ou mesmo parcelas relativas ao loteamento.

No mérito, afirmam que “
a quadra 22 onde se localiza o lote discutido nesses autos, já foi entregue há muito tempo, em junho de 2020, utilizando o recorrido de má-fé com relação às outras etapas do loteamento para tentar induzir em erro esse juízo e obter vantagem indevida
” (sic).

Alegam que “
no contrato entabulado entre as partes, há possibilidade de prorrogação do prazo de finalização da obra pelo período de 180 (cento e oitenta) dias, no entanto, o loteamento seria construído em 4 etapas, sendo que a 4.a etapa tinha previsão de conclusão mês de junho de 2021, conforme se extrai da CLÁUSULA 18.a do contrato que estabelece o MEMORIAL DESCRITIVO E EXECUÇÃO DE OBRAS
” (sic).

Salientam que “
o juízo de piso na sentença se omitiu sobre a pandemia da COVID-19, fato notório e não demanda provas
” (sic), ressaltando que a lei emergencial suspendeu todos os prazos.

Esclarecem que “
conforme o disposto contratual não serão considerados na contagem do prazo de 180 dias, os atrasos ocasionados por motivo de força maior, devidamente comprovados ou notórios
” (sic). E a “
a jurisprudência nacional já se posicionou no sentido de que os efeitos da pandemia provocados pela Covid-19, devem necessariamente excluir a responsabilidade da construtora/incorporadora no atraso da entrega do imóvel, pois a referida calamidade fugiu do seu alcance
” (sic).

Defendem que “
aplica se a Lei na 14.010/2020 que disciplina acerca do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus que estabelece suspensão de aplicação das normas até 30 de outubro de 2020
” (sic).

Apontam que “
uma vez reconhecida INCONTROVERSA a vontade da parte ora recorrida em desistir do negócio, bem como, o inadimplemento contratual, que foram confessados na própria petição inicial, não restam dúvidas de que confessadamente a culpa pelo desfazimento do negócio é da parte ora recorrida
” (sic).

Ressaltam que “
houve a promulgação
Lei 13.786, em 27 de dezembro de 2018, que trouxe alteração na Lei no 6.766/79
, tem-se a solidificação do percentual de retenção por parte da compromissária vendedora, no art. 32-A, a qual será de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dando-se a devolução do valor pago em 12 (doze) vezes e após 12 meses de carência contados a parte da rescisão contratual (art. 32-A, § 1o, inciso II)
” (sic), que é perfeitamente aplicável ao presente caso, pois o contrato foi firmado em 16/09/2019.

Explicam que a referida lei será aplicada aos contratos rescindidos após sua vigência, embora a sentença não tenha fundamentado “
a negativa de vigência da lei federal no 13.786/2018, uma vez que não realizou o devido distinguishing, uma vez que não é verdade que o STJ tenha decidido pela inaplicabilidade da lei ao caso concreto
” (sic).

Descrevem que “
requer a reforma da sentença para que o presente contrato acaso seja rescindido que seja nos termos da Lei 13.786/18, art. 32-A
” (sic).

Sustentam que o Magistrado determinou a devolução das arras (sinal), todavia, entendem que esta deve ser retida, pois tem previsão contratual na Cláusula Terceira, I, e porque realizada nos termos do art. 418 do CC.

Argumentam que “
as arras são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. Sendo indubitável que no presente caso foram os Recorridos quem deram causa à rescisão
” (sic).

Assinalam que o apelado que deu causa a rescisão, uma vez que “
confessou a inadimplência em razão de dificuldades financeiras
” (sic). Informam que a inadimplência data desde 20/03/2021.

Expõem que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor”
(sic), apontando ainda que houve demonstração
“de fato houve a prestação de serviços por profissional devidamente habilitado
” (sic).

Anunciam que não procede o pedido de restituição do valor pago a título de corretagem, pois “
a destinação dele foi para custear a prestação de serviços de intermediação imobiliária que se efetivou no momento da assinatura do contrato de compra e venda
” (sic).

Por outro lado, pugnam pela exclusão do dano moral, sob o argumento de que “
simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais
” (sic). Entretanto, caso estes sejam mantidos, que os juros sejam computados a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

Ainda, requerem que os honorários de sucumbência sejam fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte vencedora, nos termos do já citado artigo 85, §2o do CPC.

Assim sendo, pedem para que seja reformada a r. sentença, nos termos acima elucidados (Id. 190819342).

Por sua vez, o
requerente-apelante
almeja a majoração do dano moral e ainda a fixação de multa 10% (dez por cento) do valor total do lote, a título de cláusula penal (Id. 190819347)

As contrarrazões foram ofertadas pelas pelos requeridos (Id. 190819349), sendo certificado o recurso de prazo pelo requerente (Id. 202803681).

O preparo foi recolhido pelos requeridos (Id. 190819344) e o requerente é isento, por ser beneficiário da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (Id. 190972170).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A fim de contextualizar os fatos, é importante registrar a questão trazida à prestação jurisdicional.

Observa-se dos autos que
ESLEY OLIVEIRA BARROSO
ajuizou a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais em desfavor de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
BRDU URBANISMO S/A
, noticiado que em 16/09/2019 firmou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda no. 332 – PQRON, para aquisição do terreno disposto na Quadra no. 22, Lote no. 31, Loteamento Jardim Vitória Régia, com denominação comercial de Loteamento Alta Vista Parque, cujo imóvel está matriculado sob no. 111.681 do Tabelionato de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT.

A avença foi formalizada no valor de R$43.248,00 (quarenta e três mil, duzentos e quarenta e oito reais), mediante pagamento uma entrada de R$99,00 (noventa e nove mil) e 7 parcelas de R$83,52 (oitenta e três reais e cinquenta e dois centavos), bem como 173 parcelas de R$499,00 (quatrocentos e noventa e nove reais).

Restou ainda ajustado no contrato um pagamento de comissão de corretagem, no valor de R$3.308,39 (três mil, trezentos e oito reais, trinta e nove centavos).

O imóvel do autor deveria ser entregue até junho de 2020, com possibilidade de prorrogação (tolerância) de mais 6 (seis) meses, porquanto classificado na
3a etapa do empreendimento
.

Consta do contrato que as
1a e 3a etapas
seriam entregues até
junho de 2020
, e 2a e 4a até
junho de 2021
, ambos com tolerância de 180 dias.

O autor aponta que pagou até o ajuizamento da ação a entrada, as parcelas 1 até 26, IPTU 2019 e comissão de corretagem, no valor total de R$14.339,96 (quatorze mil, trezentos e trinta e nove reais e noventa e seis centavos).

Denota-se que até o ajuizamento da ação (10/02/2023) o imóvel não havia sido entregue, conforme fotos colacionadas na inicial.

Ante o exposto, postulou inicialmente pela concessão da tutela de urgência para suspender as cobranças e de inscrever o nome do autor nos cadastros de restrição ao crédito, e no mérito, requereu a rescisão do contrato por culpa das demandadas, mediante ressarcimento integral das quantias pagas, acrescidas de juros e correção monetária; pagamento de indenização por danos morais; pagamento de cláusula penal no valor de 10% do valor total do lote, além das custas processuais e honorários advocatícios.

A tutela de urgência foi deferida em 24/02/2023 para suspender a cobrança do contrato e impedir a inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplente.

Após regular processamento do feito, o Magistrado de piso julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, atualizados com juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, e corrigido monetariamente pelo ‘INPC’ a contar do desembolso; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a título de danos morais, atualizados com juros de 1% ao mês e corrigido monetariamente pelo INPC, a partir desta decisão, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa atualizado, ratificando a decisão que suspendeu a cobrança e impediu a inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplente.

Cinge-se verificar se a BRDU URBANISMO S/A é parte legítima para responder pelos fatos noticiados na presente ação. E ainda se a rescisão do contrato ocorreu por culpa do autor e consequentemente o percentual de restituição da quantia adimplida; se houve atraso na entrega do empreendimento; se os efeitos da pandemia do Corona Virus imputaram a suspensão dos prazos de previstos, de modo a excluir a responsabilidade da construtora/incorporadora no atraso da entrega do imóvel; a aplicabilidade da Lei no. 13.786, em 27 de dezembro de 2018, que trouxe alteração na Lei no. 6.766/79, quanto a resolução contratual por fato imputado ao adquirente; a retenção das arras e da comissão de corretagem; o pagamento de indenização por danos morais e sua majoração; o pagamento de cláusula penal, e a base de cálculo dos honorários de sucumbência, cujas irresignações serão melhores analisadas por tópico, a seguir:

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A

No que tange a preliminar de ilegitimidade passiva da BRDU URBANISMO S/A, evidencia-se que o empreendimento imobiliário faz parte de 50% do capital social da PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, conforme consta na 8a Alteração do Contrato Social (Id. 190819327 - Pág. 5), e embora não conste qualificado no contrato de compra e venda formalizado entre as partes, faz parte do grupo econômico, uma vez que apresenta a campanha publicitária do loteamento.

Como sabido, o Código de Defesa do Consumidor consagra, em seus artigos 7o, parágrafo único, e 25, § 1o, a solidariedade entre toda a cadeia de fornecedores de produtos e serviços, podendo o consumidor optar em face de quem proporá a ação de responsabilidade civil.

Logo, como a empresa participou do ciclo de produção do imóvel, deve arcar solidariamente com o ônus dele decorrente, e, por consequência, têm legitimidade para restituir qualquer quantia devida.

Guardadas as particularidades dos casos, este é o entendimento deste Sodalício. Vejamos:

“APELAÇÕES CÍVEIS - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA
– AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NA SENTENÇA PARA CONDENAÇÃO DA IMOBILIÁRIA - ACOLHIDA – EXTINÇÃO DA AÇÃO EM FACE DA PARTE POR ILEGITIMIDADE PASSIVA NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR – POSSIBILIDADE - TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESPONSABILIDADE DAS DEMANDADAS – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR DO QUANTUM MANTIDO – CONDENAÇÃO DO AUTOR NOS HONORÁRIOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO DA GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA E DESPROVIDO DA GINCO URBANISMO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade da apelante, já que também integrou a cadeia negocial, participando da venda do empreendimento como parceira e atuando como representante das demais empresas que integram a lide
.

Não demonstrada a culpa da corretora pelo não cumprimento do contrato, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva ao pagamento de penalidades decorrentes do contrato de compra e venda e indenização decorrente do inadimplemento, extinguindo a parte da demanda, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, motivo pelo qual, o quantum indenizatório fixado na sentença deve ser mantido.

Se, em relação a uma parte o feito é extinto sem julgamento do mérito por ilegitimidade passiva da ré, sob a égide do princípio da causalidade, deve o autor arcar com o pagamento dos honorários do advogado vencedor, aplicando-se, sobre este o percentual sobre o valor atualizado dado a demanda, que não restou impugnado.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0001393-63.2014.8.11.0041, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 22/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2023)

Ante o exposto, a preliminar de
ilegitimidade passiva
deve ser
rejeitada
.

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. EFITOS DA PANDEMIA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI No 13.786/2018

As requeridas-apelantes, em sua defesa, argumentam que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo previsto e não bastasse isso, sustentam que deve ser aplicada a excludente de responsabilidade, em decorrência dos efeitos da pandemia provocados pela Covid-19, incidindo assim a Lei no. 14.010/2020, que suspendeu a aplicação das normas até 30 de outubro de 2020.

Pois bem.

O requerente formalizou o contrato em
16/09/2019
, referente a
Quadra no. 22, Lote no. 31
, da qual o autor alega que fazia parte da 3a etapa do empreendimento, e a ré sustenta ser da 4a etapa.

Consta do contrato que a 1a e 3a etapa seria entregue até
junho de 2020
, e 2a e 4a até
junho de 2021
, ambos com tolerância de 180 dias.

Ocorre que, independente de qual etapa que o requerente está enquadrado, observa-se que o prazo final para todas as etapas se esgotou em
dezembro de 2021
, já considerando a prorrogação de 180 dias.

Quando o autor ajuizou a presente ação (10/02/2023) nenhuma etapa havia sido concluída, conforme se vislumbra dos registros fotográficos apresentados com a inicial.

A corroborar, as requeridas, na defesa escrito, não apresentaram nenhum documento que certificasse que o empreendimento havia sido entregue, pois apenas argumentou que restou prejudicado em decorrência da pandemia da COVID-19.

É sabido que a COVID-19 foi caracterizada pela OMS como uma pandemia, a partir de
11/03/2020
.

Embora a Lei no. 14.010, de 10 de junho de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus, tenha estabelecido a suspensão de alguns prazos legais, ela dispôs que:

“Art. 6o As consequências decorrentes da pandemia do coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos, incluídas as previstas no art. 393 do Código Civil,
não terão efeitos jurídicos retroativos
.”

Conforme elementos apresentados nos autos, até
11/03/2020
(início da pandemia), o empreendimento não tinha realizado nenhuma prova de que tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras, pois, ao que tudo indica, sequer tinha se iniciado.

Por esta razão, não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19.

Nessa linha já decidiu este Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEIÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - MÉRITO
– ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
– RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA –
ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19
–
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
– INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de intempestividade do recurso, haja vista que apesar de protelatórios os embargos, fora julgado improcedente e, portanto, interrompeu o prazo recursal.

Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante se não há interesse recursal acerca da matéria.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei no 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado, in casu, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1025455-89.2022.8.11.0003, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 06/12/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2023)

Ainda as apelantes-requerentes almejam que a rescisão ocorra nos moldes da Lei no. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que trouxe alteração na Lei no. 6.766/79, no que tange a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária.

O autor postulou em sede de tutela de urgência a suspensão das cobranças das parcelas referente ao contrato objeto do litígio, que foi deferido pelo magistrado em
24/02/2023
(Id. 190819321).

Observa-se que embora o imóvel do autor deveria ser entregue até
dezembro de 2020
(já considerando a prorrogação), ele adimpliu até a parcela no. 26, vencida em
15/06/2022
(Id. 190819317). Logo, quem deu causa a rescisão contratual foram as requeridas, que não entregaram o empreendimento no prazo previsto.

Portanto, não se aplica a rescisão nos moldes da alteração prevista pela Lei no. 13.786/2018, pois rescisão do contrato não ocorreu em razão da inadimplência do autor.

Desse modo, a resolução da avença ocasionou o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo a construtora devolver ao adquirente do imóvel todos os valores por ele desembolsados,
sem qualquer possibilidade de retenção
, cujo valor inclusive deve englobar
a comissão de corretagem (R$3.308,39); do sinal (R$684,64) e do IPTU 2019.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é o entendimento pacificado pela Súmula 543 do STJ, confira:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO– AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS – ILEGALIDADE –
ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO
– PRECEDENTES DO STJ – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel. Na hipótese, que há cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias, é caso de reconhecer a ilegalidade, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário e a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso
. O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.”
(TJ-MT 10006671120228110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ –
JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.”
(TJ-MT 10043685120208110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022)

DANO MORAL

No que pertine ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da compradora foi atingido pela conduta ilícita das requeridas, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS
–
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.”
(N.U 1004368-51.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/05/2022, Publicado no DJE 16/05/2022)

Assim, sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo inadequado o valor fixado em
R$4.000,00
(quatro mil reais), de modo que majoro para
R$10.000,00
(dez mil reais), estando, pois, o
quantum
em consonância com o entendimento desta Corte de Justiça em casos análogos.

Tal quantia deve ser atualizada com correção monetária a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, desde a citação (art. 405 CC).

DA CLÁUSULA PENAL

Importante ressaltar que a cláusula penal constitui um pacto secundário acessório, por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), que pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo, recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória, que possui natureza reparatória.

Dessa forma, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, que no presente caso foi estipulada em 10% sobre o valor total do imóvel (Cláusula 16, §1o, contrato de Id. 190819313 - Pág. 11).

Todavia, segundo apontamentos dos Tribunais Pátios, razoável a fixação em 10%
dos valores pagos
.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL –
RECONHECIMENTO DA AUSÊNCIA DE CULPA DO DEVEDOR NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – APLICAÇÃO DO ART. 408 DO CC – RECURSO NÃO PROVIDO.
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
(art. 408 do CC).”
(TJ-MT 00075012320148110037 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS

Conta que o Magistrado “a quo” fixou os honorários de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa atualizado.

As requeridas apelantes almejam que os honorários sejam fixados sobre o proveito econômico obtido.

Pois bem. Em relação à técnica de arbitramento dos honorários sucumbenciais, o Código de Processo Civil dispõe o seguinte:

"Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o
valor da condenação
, do
proveito econômico
obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor
atualizado da causa
, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar da prestação do serviço;

III - a natureza e importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

(...)

§ 8o Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2o."

Como se observa do dispositivo em destaque, a lei processual estabeleceu uma ordem gradativa de aplicação de critérios para o cálculo da verba honorária, isso independentemente da natureza da sentença que tenha sido proferida, seja declaratória, constitutiva ou condenatória. Os aludidos parâmetros também deverão ser observados para o caso de sentença terminativa.

Assim, deve ser adequada a fixação dos honorários sob o valor da condenação.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso ao recurso das requeridas, apenas para alterar a base de cálculo dos honorários sobre o valor da condenação; e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso do autor, para majorar o dano moral para a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) e fixar a cláusula penal em 10%
sobre o valor pago
, ambos atualizados com correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, desde a citação.

Deixo, contudo, de majorar a verba honorária em grau recursal (art. 85, §11, do CPC), porquanto indevida no caso de provimento parcial de recurso de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2024