Tribunal: TJMT
Processo: 1026265-05.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Agravo de Instrumento interposto por CMM Construtora e Incorporadora Ltda. contra decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida por José Aníbal Motta Torres, determinou a penhora de unidades pertencentes ao patrimônio de afetação do empreendimento "Victória II Residence" e cancelou penhoras anteriores sobre outros imóveis.
A agravante alega que o patrimônio de afetação não poderia ser objeto de penhora, pois a dívida executada, decorrente de confissão de dívida, não estaria relacionada ao empreendimento imobiliário.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão central consiste em verificar se a penhora sobre unidades do patrimônio de afetação pode ser mantida, à luz do art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964, em caso de dívida vinculada ao empreendimento imobiliário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O patrimônio de afetação responde por dívidas vinculadas à incorporação imobiliária, conforme art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964. No caso em análise, o agravante não comprovou que o título executivo não está relacionado ao empreendimento, e a decisão agravada reconheceu a vinculação entre a dívida executada e a incorporação.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais Estaduais tem reiterado que o patrimônio de afetação pode ser penhorado para a satisfação de dívidas relacionadas à própria incorporação.
O agravado demonstrou que o valor executado foi destinado ao início das obras do empreendimento, o que justifica a penhora das unidades autônomas afetadas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O patrimônio de afetação de incorporação imobiliária pode ser penhorado para garantir a execução de dívidas diretamente vinculadas à incorporação, conforme art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 31-A, § 1o.
Jurisprudência relevante citada:
TJ-SP - AI: 2170334-38.2020.8.26.0000;
TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2235267-15.2023.8.26.0000;
TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0027229-90.2024.8.19.0000;
TJ-DF 0700869-52.2020.8.07.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026265-05.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula Hipotecária, Penhora / Depósito/ Avaliação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), CMM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 11.058.896/0001-86 (AGRAVANTE), JOSE ANIBAL MOTTA TORRES - CPF: 079.358.701-87 (AGRAVADO), HERNANI ZANIN - CPF: 250.606.511-34 (ADVOGADO), HERNANI ZANIN JUNIOR - CPF: 006.037.781-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Agravo de Instrumento interposto por CMM Construtora e Incorporadora Ltda. contra decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida por José Aníbal Motta Torres, determinou a penhora de unidades pertencentes ao patrimônio de afetação do empreendimento "Victória II
Residence
" e cancelou penhoras anteriores sobre outros imóveis.

A agravante alega que o patrimônio de afetação não poderia ser objeto de penhora, pois a dívida executada, decorrente de confissão de dívida, não estaria relacionada ao empreendimento imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão central consiste em verificar se a penhora sobre unidades do patrimônio de afetação pode ser mantida, à luz do art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964, em caso de dívida vinculada ao empreendimento imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O patrimônio de afetação responde por dívidas vinculadas à incorporação imobiliária, conforme art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964. No caso em análise, o agravante não comprovou que o título executivo não está relacionado ao empreendimento, e a decisão agravada reconheceu a vinculação entre a dívida executada e a incorporação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais Estaduais tem reiterado que o patrimônio de afetação pode ser penhorado para a satisfação de dívidas relacionadas à própria incorporação.

O agravado demonstrou que o valor executado foi destinado ao início das obras do empreendimento, o que justifica a penhora das unidades autônomas afetadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O patrimônio de afetação de incorporação imobiliária pode ser penhorado para garantir a execução de dívidas diretamente vinculadas à incorporação, conforme art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 4.591/1964, art. 31-A, § 1o.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-SP - AI: 2170334-38.2020.8.26.0000;

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2235267-15.2023.8.26.0000;

TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0027229-90.2024.8.19.0000;

TJ-DF 0700869-52.2020.8.07.0000.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
CMM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
com o fito de reformar a decisão que, nos autos
d
a

Ação de Execução de Título Extrajudicial n. 1058052
-
02.2019.8.11.0041
,
movida por
JOSE ANIBAL MOTTA TORRES
,
determinou a penhora de unidades do patrimônio de afetação do empreendimento "Victória II
Residence
" e cancelou penhoras anteriores sobre outros imóveis.

Para tanto,
a
agravante argumenta que, apesar de a decisão agravada reconhecer a existência do patrimônio de afetação, ela manteve a penhora de unidades autônomas pertencentes a esse patrimônio, o que, segundo a agravante, seria ilegal, pois a dívida em questão não estaria vinculada ao empreendimento imobiliário.

Afirma
que o título executivo não tem origem em dívidas ou obrigações relacionadas à incorporação, e que, portanto, o patrimônio de afetação deveria ser imune à penhora, nos termos do art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi indeferido (Id.

241463183
).

Contraminuta pelo desprovimento do recurso (Id.
246833187
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia reside na possibilidade de penhora de unidades autônomas afetadas ao patrimônio de afetação de uma incorporação imobiliária para garantir a execução de título extrajudicial.

A agravante sustenta que o título exequendo (confissão de dívida) não estaria vinculado ao empreendimento imobiliário, o que inviabilizaria a penhora das unidades, de acordo com o art. 31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964.

Pois bem.

A
o analisar os autos, verifico que a agravante não comprovou que a dívida objeto do título executivo não tem relação com a incorporação imobiliária.

A simples alegação de que a dívida não se refere a obrigações do empreendimento não foi acompanhada de elementos probatórios convincentes que afastem a vinculação entre o montante executado e a execução das obras.

Conforme bem salientado pela decisão agravada, o agravado demonstrou que o valor executado foi destinado ao início das obras do empreendimento, justificando a penhora dos direitos da agravante sobre as unidades afetadas.

Desse modo,
as unidades imobiliárias podem responder por dívidas vinculadas à própria incorporação,
c
onsoante expressamente autoriza o artigo

31-A, § 1o, da Lei 4.591/1964
:

“
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime
da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

(Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)

§ 1o
O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e
obrigações vinculadas à incorporação respectiva
.

(Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)

Assim,
não tendo a agravante se desincumbido do ônus de provar que o título executivo
não corresponde a obrigações vinculadas à incorporação imobiliária
,
correta a decisão agravada ao manter a penhora sobre os direitos da executada nas unidades autônomas, uma vez que a dívida, ao que tudo indica, tem relação com o empreendimento incorporado.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Impugnação extemporânea.
Alegação de impenhorabilidade, com fundamento no CPC, art. 833, VII e XII. Patrimônio de afetação. Ausência de comprovação de que os valores pertencem a propósito específico. Penhora mantida.
IMPROVIMENTO.

(TJ-SP - AI: 21703343820208260000 SP 2170334-38.2020.8.26.0000, Relator: Eduardo Abdalla, Data de Julgamento: 01/09/2020, 14a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCINDIDO NA FASE DE CONHECIMENTO – DEVOLUÇÃO DE VALORES DETERMINADA EM FAVOR DOS AGRAVANTES – INSURGÊNCIA EM FACE DE DECISÃO PELA QUAL FOI INDEFERIDO O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL OBJETO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – ENTENDIMENTO QUE NÃO PREVALECE – CONSTRIÇÃO POSSÍVEL –
suposta impenhorabilidade do imóvel, por se tratar de patrimônio de afetação – possibilidade prevista no artigo 31-A da Lei no 4.591/64 – patrimônio de afetação que responde por dívida e obrigação relacionada à respectiva incorporação – impenhorabilidade que não tem lugar na hipótese
– decisão reformada – recurso provido.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2235267-15.2023.8.26.0000 Osasco, Relator: Paulo Alcides, Data de Julgamento: 01/02/2024, 12a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/02/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL DA INCORPORADORA. ALEGAÇÕES DE IMPENHORABILIDADE DECORRENTE DE HIPOTECA BANCÁRIA E DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, ALÉM DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. DOMÍNIO SOBRE O BEM QUE PERMANECE COM O DEVEDOR HIPOTECÁRIO. GARANTIA REAL QUE NÃO IMPEDE A CONSTRIÇÃO JUDICIAL. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 333, II, E 1.425, IV, CC.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO OPONÍVEL NAS HIPÓTESES DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES INERENTES À PRÓPRIA INCORPORAÇÃO, COMO É O CASO. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE PREVISTA NO ART. 31-A, § 1o DA LEI No 4.591/64. INEXISTÊNCIA DE INDICAÇÃO DE OUTROS BENS PARA A EXECUÇÃO.
AGRAVADOS QUE AGUARDAM A REPARAÇÃO HÁ CERCA DE 9 ANOS. VIOLAÇÃO DOS DEVERES
DE COOPERAÇÃO PROCESSUAL (ARTIGOS 6o E 774, V, DO CPC). DESPROPORCIONALIDADE CRIADA PELO PRÓPRIO RECORRENTE. NULIDADE PELA QUAL NÃO PODE SER BENEFICIADO. AUSÊNCIA DE OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. PENHORA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
.

(
TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00272299020248190000 202400239888, Relator: Des(a). GABRIEL DE OLIVEIRA ZEFIRO, Data de Julgamento: 18/07/2024, VIGESIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 19a CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 23/07/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE PATRIMÔNIO EM REGIME DE AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. 1.
O patrimônio de afetação pode ser penhorado para o pagamento de dívida originada de distrato de contrato de compromisso de compra e venda de unidade da incorporação imobiliária, nos termos do caput e § 1o, do artigo 31-A, da Lei no 4.591/64. 2. Agravo conhecido e provido.

(
TJ-DF 07008695220208070000 DF 0700869-52.2020.8.07.0000, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 27/05/2020, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
09/06/
2020 .
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Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024