Tribunal: TJMT
Processo: 1020957-81.2021.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-30
Data de publicação: 2024-02-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC.
Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020957-81.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EZENITE APARECIDA PRATTO - CPF: 352.362.991-87 (APELADO), ARNALDO FRANCO DE ARAUJO - CPF: 010.444.031-79 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC.

Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1020957-81.2021.8.11.0003

APELANTE: BRDU SPE VERMONT LTDA

APELADO: EZENITE APARECIDA PRATTO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
em face de sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos de
ação de resilição contratual ajuizada por
EZENITE APARECIDA PRATTO,
julgou procedente o pedido para d
eclarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, isto em relação aos lotes 06, 07 e 08, da quadra 03, do loteamento Jardim do Parque II, bem como condenou a demandada a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) sobre o valor efetivamente pago, acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão, com correção monetária a partir do desembolso, a ser apurado em liquidação de sentença por simples cálculo aritmético. Considerando que as partes decaíram em parte do pedido, condeno-as, reciprocamente, no pagamento 50% (cinquenta por cento) para cada, das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC.

Requer o apelante, em síntese, a reforma da sentença para que
“seja julgada totalmente procedente a aplicação da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi a Recorrida, devendo as arras (entradas) e as despesas administrativas serem devolvidas com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, conforme prevê o inciso II, do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018, bem como sejam abatidos os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela Recorrida e seja incidido o percentual de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato entre as partes, pois nesse momento fica caracterizada a posse precária; e) Requer, ainda, seja o pagamento da devolução do valor adimplido realizado em 12 parcelas mensais e após o período de carência de 12 (doze) meses a ser iniciado quando formalizada a rescisão contratual, nos termos do inciso II, do §1o, do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018; f)subsidiariamente, a observância da jurisprudência do STJ, para que a rescisão seja feita nos termos do contrato, com a retenção de eventuais impostos devidos, taxa de fruição e ainda, 25% do valor total das parcelas pagas em virtude de despesas administrativas, bem como, a retenção de arras tendo em vista os preceitos legais, a doutrina e jurisprudência apresentadas; g) Requer, ainda, seja a Recorrida condenada ao ônus de sucumbência; h) Sucessivamente, requer seja minorado o valor da condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios a serem fixados sobre o mínimo de 10% (dez por cento), na proporção de 50%, sobre o proveito econômico obtido; i) Outrossim, seja definido o INPC como índice de correção monetária para devolução dos valores ora adimplidos;

Em contrarrazões, a apelada requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Em pauta para julgamento.

Cuiabá, data registrada pelo sistema.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Conforme relatado,
trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
em face de sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos de
ação de resilição contratual ajuizada por
EZENITE APARECIDA PRATTO,
julgou procedente o pedido para d
eclarar
rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, isto em relação aos lotes 06, 07 e 08, da quadra 03, do loteamento Jardim do Parque II, bem como condenou a demandada a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) sobre o valor efetivamente pago, acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão, com correção monetária a partir do desembolso, a ser apurado em liquidação de sentença por simples cálculo aritmético. Considerando que as partes decaíram em parte do pedido, condeno-as, reciprocamente, no pagamento 50% (cinquenta por cento) para cada, das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC.

O presente recurso comporta parcial acolhimento.

Isso porque, de início, que “
seja julgada totalmente procedente a aplicação da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi a Recorrida, devendo as arras (entradas) e as despesas administrativas serem devolvidas com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, conforme prevê o inciso II, do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018, bem como sejam abatidos os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela Recorrida e seja incidido o percentual de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato entre as partes.”

Não obstante, o
entendimento estabelecido pelo STJ, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, da Segunda Seção, é de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção pactuado,
desde que dentro do limite de 25%
(vinte e cinco por cento).

Ademais, foi consignado no voto condutor desse aresto que
"(...) a Lei 13.786/2018, suprindo a lacuna do direito positivo, e incorporando ao direito positivo diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo STJ, adotou o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e § 5o)".

No caso dos autos, o contrato foi firmado em 05/10/2015, portanto, anterior à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A, II, da Lei 4.591/64, apontado como violado.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. 1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" ( REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5o estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. 3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, há "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem. 4. A Corte Especial pacificou, nos EREsp n. 1.413.542/RS, relator para o acórdão Ministro Herman Benjamin, com modulação para avenças de direito privado, que a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, devendo ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo. 5. O "engano justificável" na cobrança de dívida de consumo não afasta a boa-fé objetiva, mas, a contrario sensu, o "engano injustificável" caracteriza a má-fé do fornecedor, que "erra" quando não poderia "errar", tendo em vista as cautelas que lhe são exigidas por força de sua posição jurídica privilegiada. Isso porque, conforme o abalizado escólio doutrinário, o que o ordenamento jurídico visa com o princípio da boa-fé objetiva é assegurar que as partes colaborarão mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato, não se exigindo que o contratante colabore com o interesse privado e individual da contraparte, tampouco importe em sacrifício de posições contratuais de vantagem. 6. No caso em julgamento, é descabida a devolução em dobro, pois a vedação à cobrança decorre da má redação dos instrumentos contratuais de adesão apontados na exordial, não ficando caracterizada a má-fé da incorporadora, pois cuida-se de abatimento justificável da comissão de corretagem, na vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão legal, desde que estabelecida claramente no contrato, inclusive no quadro-resumo. 7. A cobrança de "taxa administrativa" no razoável valor total de R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais) para remunerar "serviços de pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador", "obtenção de documentos, certidões e outros com esse fim, para montagem e encaminhamento do dossiê do financiamento para a Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento", por se tratar de serviço necessário e efetivamente prestado, não caracteriza cobrança arbitrária. 8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. 9. Recurso especial parcialmente provido.
(STJ - REsp: 1947698 MS 2018/0126496-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2022)

Dessa forma, a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 25% da quantia paga, e não necessariamente 25%, devendo prevalecer o fixado pelo magistrado, portanto, em 20%:

“Deste modo, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve ser analisada em suas peculiaridades para a definição do percentual a ser retido pela promitente vendedora quando há inadimplência da promitente compradora, observado o patamar de 10 a 25% que vem sendo definido pela jurisprudência pátria.

A Súmula 543 do STJ dispõe sobre o tema:

"Súmula 543 STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)."

Importante destacar também, que nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa da promissária compradora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido a retenção pela vendedora, do percentual entre 10% e 25% das prestações pagas, a título de multa.

Registra-se que a retenção de arras cumulada com a multa a título de cláusula penal configuraria
bis in idem
, ensejando o enriquecimento indevido da vendedora, tendo em vista que a multa já visa indenizá-lo pelas despesas decorrentes do próprio negócio, considerando que a posse do bem lhe será restituída.

Ora, como se sabe, o valor pago pela autora a título de sinal tem natureza de arras confirmatórias, ou seja, constitui início de pagamento, não podendo ser passível de perda na hipótese de rescisão do contrato.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE PARTE DOS VALORES PAGOS - CABIMENTO - ARRAS CONFIRMATÓRIA - MULTA CONTRATUAL - FRUIÇÃO - DESPESAS ADMINISTRATIVAS E COM IMPOSTOS. O desfazimento do negócio por culpa do comprador, ante sua desistência, implica, como decorrência lógica e necessária, na restituição das quantias por ele pagas, mostrando-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores para ressarcimento de despesas advindas da contratação. Não é cabível a cumulação da retenção de arras (ou sinal) e a imposição de multa contratual, haja vista a excessividade da penalidade e, ainda, porque a situação implicaria em claro enriquecimento ilícito da promitente vendedora. (...)(TJ-MG - AC: 10000200012086001 MG, Relator: Valéria Rodrigues Queiroz, Data de Julgamento: 26/01/2021, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/02/2021)”

Desse modo, pactuada a venda de imóvel com o pagamento de arras confirmatórias como sinal - que têm a função apenas de assegurar o negócio jurídico -, com o seu desfazimento, a restituição das arras é de rigor, sob pena de se criar vantagem exagerada em favor da vendedora.

É de se ressaltar que, ao se acolher a tese da ré, a autora, então promissária compradora, estaria sendo apenado duplamente pela desistência do negócio, o que é vedado pelos princípios que norteiam o nosso ordenamento jurídico.

Sendo assim, fixo a multa no percentual de 20% (vinte por cento), incidente sobre todo o valor adimplido, sinais e demais prestações, a título de multa compensatória, nos termos do avençado, eis que respeita o limite aceitável pela jurisprudência de ate 25%, tendo o escopo de punir o descumpridor da avença.

Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido".(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019).”

De fato, “
a retenção de arras cumulada com a multa a título de cláusula penal configuraria
bis in idem
, ensejando o enriquecimento indevido da vendedora, tendo em vista que a multa já visa indenizá-lo pelas despesas decorrentes do próprio negócio, considerando que a posse do bem lhe será restituída
.”

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).”
( REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)”. (N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020).

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Da mesma forma,
na sentença foi determinada a devolução dos valores pagos pelo apelado, observando-se as cláusulas contratuais para se fazer as deduções neles previstas.

Em relação a discordância da restituição dos valores em parcela única, e o requerimento de que seja observado os termos da Lei n. 13.786/2018, não tem pertinência, uma vez que não se aplica referida norma aos contratos firmados anteriormente, e, no caso, o contrato em discussão foi celebrado em 09/03/2017.

Peço vênia para trazer parte do
acórdão
proferido pelo TJSP ( Apelação Cível 1045073-37.2021.8.26.0100;
Relator
(a): Lígia Araújo Bisogni; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29a Vara Cível; Data do
Julgamento
: 23/05/2022; Data de Registro: 24/05/2022), em caso semelhante, que bem elucida a matéria:

“(...)

Por seu turno, no âmbito do C. STJ, com a finalidades esclarecer pontos relevantes ao julgamento dos recursos repetitivos (questão de ordem- Recurso Especial no 1.498.484-DF), pronunciou o min. Luis Felipe Salomão que a lei nova somente poderá atingir contratos celebrados posteriormente a sua entrada em vigor e, jamais, contratos anteriores, em razão do princípio constitucional da não-retroatividade da lei: “(...) não se pode cogitar a aplicação simples e direta da nova Lei n.o 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)

Ainda que se possa cogitar de invocação de algum instituto da nova lei de regência para auxiliar nas decisões futuras, e apenas como norte principiológico - pois haveria mesmo necessidade de tratamento mais adequado e uniforme para alguns temas controvertidos -, é bem de ver que a questão da aplicação ou não da nova legislação a contratos anteriores a sua vigência está a exigir, segundo penso, uma pronta solução do STJ, de modo a trazer segurança e evitar que os jurisdicionados que firmaram contratos anteriores sejam surpreendidos, ao arrepio do direito adquirido e do ato jurídico perfeito”.

Portanto, não se revela aplicável na hipótese as introduções trazidas pela Lei n. 13.786/2018, pois a sua vigência é posterior à celebração do compromisso de compra e venda, sendo irrelevante a mera e posterior celebração de termo aditivo para atrair a sua incidência, sob pena de propiciar a submissão dos compradores ao arbítrio das incorporadoras com tal finalidade (...)”

Nesse diapasão:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97). RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Constatado erro material na sentença quanto aos dados do contrato objeto da ação, deve ser corrigido. Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, sem registro no Cartório Imobiliário e sem constituição em mora, inaplicabilidade do procedimento de venda extrajudicial (Lei. n. 9.514/97). É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
(TJ-MT 10228807920208110003 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/06/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2022)

No que tange ao pedido de retenção das arras, não prospera.

Observa-se do contrato que tal valor não se trata de arras penitenciais, conforme disposto no art. 418 do CC. De acordo com a forma de pagamento prevista no contrato, o valor desembolsado como entrada compunha o preço do imóvel, tendo, portanto, caráter confirmatório, e, por isso, não pode ser determinada sua retenção.

Nesse sentido:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. GARANTIA DO NEGÓCIO. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.”
( AgInt nos EDcl no REsp n. 1.820.411/PR,
relator
Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 12/3/2021.)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NULIDADES NO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CARÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA 7/STJ. PREMISSA DO ARESTO NÃO ATACADA. SÚMULA 283/STF. ENTENDIMENTO NO SENTIDO DA EXISTÊNCIA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SÚMULA 7/STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES AO CONSUMIDOR EM DECORRÊNCIA DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. APLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 489, I a III, e 1.022, II e III, parágrafo único, II, do novo CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo em vista que apenas resolveu a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. Acerca do aventado cerceamento de defesa, o Tribunal estadual concluiu que o pedido era genérico e, além disso, não havia demonstração da relevância das provas oral e pericial para o deslinde do caso. Essas premissas, além de terem sido fundadas na apreciação fático-probatória da causa (Súmula 7/STJ), não foram devidamente atacadas no recurso especial, atraindo igualmente a aplicação da Súmula 283/STF. 3. A Corte de origem - também com base em fatos e provas (incidência do verbete sumular n. 7/STJ) - apurou que o contrato previa arras confirmatórias, logo, não era cabível a retenção. 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, "não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula no 83 do STJ. Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra nas Súmulas nos 5 e 7 do STJ"( AgRg no REsp 1.495.240/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/8/2016, DJe 31/8/2016). 5. Consoante este Tribunal Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). Logo, há harmonia entre o julgado estadual e a jurisprudência consolidada - Súmula 83/STJ. 6. Agravo interno desprovido.”
( AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.731.013/SP,
relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 18/12/2020.)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 20%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 3. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. Diante das especificidades do caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que a redução do percentual de retenção ao patamar de 20% dos valores pagos seria suficiente para indenizar os prejuízos suportados devido ao desfazimento do negócio - percentual que encontra-se dentro dos parâmetros definidos pela jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido.”
( AgInt no REsp n. 1.862.712/SP,
relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 17/8/2020.)

No que diz respeito aos honorários, foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

A apelante pugna pela fixação sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Com razão a apelante, uma vez que a fixação dos honorários nos termos da sentença se dá quando não é possível mensurar o valor do proveito econômico, o que não é o caso dos autos.

Por fim, tratando-se de resilição contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor restituível devem incidir a partir do trânsito em julgado. Tema repetitivo 1.002 do STJ. (TJ-MT 10340948420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2022).

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso tão somente para modificar os honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos dos art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/01/2024