Tribunal: TJMT
Processo: 1014738-11.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2024-03-25
Data de publicação: 2024-04-01

Ementa:
E M E N T A
CONSUMIDOR E ADMINISTRATIVO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO ADQUIRENTE – LEGALIDADE – TEMA N. 960, DO STJ – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO – LEGALIDADE DA CLÁUSULA – INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO ÀS REGRAS DO CDC – AUSÊNCIA DE MOTIVO PARA APLICAÇÃO DE MULTA PELO PROCON – NULIDADE DA DECISÃO ADMINISTRATIVA – PROVIMENTO.
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema n. 960, decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Demonstrado que o contrato firmado entre as partes tem cláusula prevendo o pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente do imóvel, não há falar em violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Inexistindo violação às regras do CDC, é certo que a decisão administrativa do PROCON que aplicou multa à empresa reclamada é nula, ante a ausência de motivo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1014738-11.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Anulação de Débito Fiscal, Defeito, nulidade ou anulação, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). JOSE LUIZ LEITE LINDOTE]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0002-71 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), GOVERNO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 04.441.389/0001-61 (APELADO), CASA CIVIL DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0007-30 (REPRESENTANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

CONSUMIDOR E ADMINISTRATIVO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
ANULATÓRIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO ADQUIRENTE – LEGALIDADE – TEMA N. 960, DO STJ – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO – LEGALIDADE DA CLÁUSULA – INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO ÀS REGRAS DO CDC – AUSÊNCIA DE MOTIVO PARA APLICAÇÃO DE MULTA PELO PROCON – NULIDADE DA DECISÃO ADMINISTRATIVA – PROVIMENTO.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema n. 960, decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Demonstrado que o contrato firmado entre as partes tem cláusula prevendo o pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente do imóvel, não há falar em violação ao Código de Defesa do Consumidor.

Inexistindo violação às regras do CDC, é certo que a decisão administrativa do PROCON que aplicou multa à empresa reclamada é nula, ante a ausência de motivo.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pela empresa
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V-SPE Ltda.
, contra a sentença, proferida pelo Juízo da Vara Especializada de Execução Fiscal da Comarca da Capital que julgou improcedente o pedido, formulado nos autos da Ação Anulatória, por ela proposta (id. 172738790, págs. 01/04).

A Recorrente pretende a reforma da sentença recorrida, argumentando que a única pretensão da consumidora, constante da Reclamação apresentada ao PROCON, era que fossem prestados esclarecimentos, quanto aos valores cobrados.

Salienta que a questão foi devidamente esclarecida, mas que, na audiência de conciliação, surgiu a alegação de ter sido cobrada indevidamente a comissão de corretagem.

Aduz que a consumidora tinha plena ciência da obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, visto que estava expressamente previsto no contrato por ela assinado.

Assevera que a ação proposta pela consumidora, no Juizado Especial, na qual discutia a referida comissão, foi julgada improcedente.

Reforça que o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento dos Temas ns. 939 e 960, decidiu pela validade da cobrança da comissão de corretagem.

Afirma que o contrato firmado com a consumidora atende as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois foi redigido em termos simples e de fácil compreensão, constando os valores que seriam cobrados.

Alega que a decisão administrativa que aplicou a multa foi desprovida de motivo, utilizando-se de argumentos frágeis, além de que o valor é exorbitante, desproporcional.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões, rebatendo a argumentação esposada e, ao final, pugna por seu desprovimento (id. 172738830, págs. 01/14).

A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do parecer da lavra do Dr. José Basílio Gonçalves, opina pelo provimento do Apelo (id. 182763179, págs. 01/04).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pela empresa
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V-SPE Ltda.
, contra a sentença, proferida pelo Juízo da Vara Especializada de Execução Fiscal da Comarca da Capital que julgou improcedente o pedido, formulado nos autos da Ação Anulatória, por ela proposta.

Denota-se dos autos que a empresa
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V-SPE Ltda. propôs a Ação Anulatória, em face do
Estado de Mato Grosso, defendendo a nulidade da multa imposta pelo PROCON, no Processo n. 0113-007.868-9, no valor de R$ 86.648,00 (oitenta e seis mil, seiscentos e quarenta e oito reais).

Salientou, na inicial, que o referido processo foi instaurado em vista da Reclamação, formalizada pela consumidora Ana Paula de Souza, em razão de suposta cobrança de valores, referentes à comissão de corretagem.

Afirmou que ficou comprovado, por meio de prova documental, que o valor de R$ 4.732,00 (quatro mil, setecentos e trinta e dois reais) foi pago diretamente ao corretor que realizou a intermediação.

Defendeu que a cobrança é válida, visto que a referida consumidora tinha conhecimento do fato, tendo, inclusive, assinado o contrato.

Assinalou que o contrato não violou normas do CDC e que o valor da multa é desproporcional.

Ao apreciar o pedido, o Magistrado singular julgou-o improcedente, cuja parte dispositiva foi assim redigida:

Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo improcedente a pretensão de Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária - Cuiabá V - SPE LTDA em face do Estado de Mato Grosso.

Condeno a demandante a despesas e honorários fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (CPC, 85, § 3o, I). (Sic).

A Autora opôs o Recurso de Embargos de Declaração, alegando a existência de omissão (id. 172738794, págs. 01/06) que foi rejeitado (id. 172738799, págs. 01/03).

Inconformada, a empresa
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V-SPE Ltda.
interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Sabe-se que o Poder Judiciário não pode substituir os outros Poderes na prática do ato administrativo. A missão constitucional deste é a de exercer o controle judicial dos referidos atos. Assim, sua atuação fica circunscrita apenas em verificar se o agente público atuou dentro dos princípios constitucionais da legalidade, moralidade, eficiência, impessoalidade, finalidade, bem como aos seus atributos.

Da análise do caderno processual, verifico que a consumidora Ana Paula Alves de Souza apresentou uma Reclamação, junto ao PROCON Estadual, em face da empresa Recorrente, visando obter o esclarecimento, quanto à cobrança de uma diferença, no valor de R$ 5.721,27 (cinco mil, setecentos e vinte e um reais e vinte e sete centavos) que, segundo a Reclamada, correspondia ao aumento do preço do imóvel por ela adquirido.

A empresa Reclamada, ora Apelante, prestou os esclarecimentos devidos. Veja-se:

Insta esclarecer que correspondente à “Parte B” do preço do imóvel, atualizado monetariamente, deverá ser pago através de recursos próprios ou mediante a obtenção, pelo comprador, de financiamento bancário, em outras palavras no ato da assinatura do instrumento, a Reclamante tomou conhecimento expresso de todas as cláusulas do contrato, inclusive valores, forma de pagamento, índices e periodicidade de atualização dos valores contratados, o que resta argucioso considerando que todas as páginas foram assinadas.

4. Por outro lado, importante lembrar que desde o vencimento da parcela correspondente à “Parte B” até a data de seu efetivo pagamento, incidirá atualização monetária com base no índice INCC-DI/FGV a partir da data base até seu efetivo pagamento.

5. Quanto à solicitação de previsão para entrega do imóvel, esclarece a Reclamada que para que aconteça a efetiva transmissão da posse da casa, necessário ser observado o quanto disposto no Capítulo 7o, o qual determina, entre outras condições, o pagamento integral do preço do bem.

6. Vale ressaltar que os que os valores previstos em contrato seriam atualizados no momento do pagamento, bem como o instrumento de contrato é bastante claro sobre o assunto e a possibilidade de atualização tem amparo legal.

Obs(1): O valor da PARTE A e PARTE B supra descrito, será acrescido de atualização monetária mensal acumulada, calculada pelo INCC-DI/FGV a partir da data base até a data do efetivo pagamento.

2.3.
A fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro deste Contrato, as Partes convencionaram, como condição essencial deste negócio, que as parcelas do Preço (tanto as referentes à
PARTE A
e à
PARTE B
) serão
atualizadas monetariamente em periodicidade mensal, nos termos do art. 46 da Lei 10.931/04
.
(Sic).

Na audiência de conciliação, a Reclamante alegou que pagou o montante de R$ 4.432,00 (quatro mil, quatrocentos e trinta e dois reais) a título de comissão de corretagem, sem que houvesse informação prévia nesse sentido, já que procurou a empresa Reclamada e foi recebida por uma pessoa uniformizada e identificada como se funcionário fosse daquela empresa, fato este que motivou a aplicação da multa no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

Assinalo, de início, que o aditamento dos termos da Reclamação, formulada pela Consumidora Ana Paula Alves de Souza, junto ao PROCON, não apresenta qualquer ilegalidade, já que fora concedido prazo para a pessoa jurídica Reclamada apresentar defesa.

No que tange à comissão de corretagem, merece registro que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o RESp n. 1.601.149/RS, na sistemática dos recursos repetitivos – Tema n.
960 –, decidiu pela validade da sua cobrança, desde que previamente informado à parte adquirente o total do preço da unidade, com destaque do valor da mencionada comissão,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese:

Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título.

3. Recurso especial provido. (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018). (Negritei).

No caso em análise, observo que a consumidora Ana Paula Alves de Souza tinha prévio conhecimento do valor total do imóvel adquirido, bem assim da cobrança da taxa de comissão.

Com efeito, a Apelante demonstrou, por meio de
print
do contrato entre elas firmado, que a consumidora Reclamante tinha plena ciência dos valores cobrados. Veja-se:

Ademais, a consumidora ingressou, no Juizado Especial, com uma ação judicial, contra a Recorrente, questionando a cobrança da comissão de corretagem – Processo n. 0023918-62.2014.8.11.0001 – e o pedido foi julgado improcedente, em vista de a parte compradora ter concordado com a obrigação de pagamento daquela comissão. Veja-se:

No mesmo sentido a doutrina afirma que em que pese a obrigação pelo pagamento da referida comissão ser, a princípio, do vendedor,
nada obsta que as partes convencionem que o pagamento seja realizado pelo comprador.

A propósito, tal circunstância ficou evidenciada nos autos por meio dos recibos de pagamento. Aliás, praxe imobiliária no sentido de que, ao invés de a construtora receber dos adquirentes o valor e repassá-lo à corretora, o adquirente paga diretamente à corretora.

Portanto,
como a comissão já integrava o valor total de venda aceito pelos compradores, não há cobrança indevida
,
venda casada ou qualquer abusividade na cláusula contratual. (Destaquei).

Vê-se, portanto, que a cobrança da comissão de corretagem pela empresa Recorrente
era de conhecimento da consumidora. Logo, não há dúvidas de que a cláusula contratual
não viol
ou
as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, se a
citada
cláusula
que
prev
ia
o pagamento da comissão de corretagem pela consumidora adquirente do imóvel não infring
iu
as regras do CDC, é certo que a decisão administrativa que aplicou a multa à Apelante é nula, porque ausente o motivo que serviu de fundamento.

Nesse sentido, perfilho o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE PENALIDADE. PROCON. APLICAÇÃO DE PENA DE MULTA. AUSÊNCIA DE MOTIVAÇÃO. NULIDADE DO ATO. Atualmente, não há mais dúvidas de que o Poder Judiciário não mais se limita a examinar os aspectos extrínsecos da Administração, podendo analisar as razões de conveniência e de oportunidade, uma vez que essas razões devem observar critérios de moralidade e de razoabilidade.
De acordo com o art. 56 do CDC, a aplicação da pena pressupõe a existência de infração às normas de defesa do consumidor. No caso, a prova revela que a consumidora optou por receber da fabricante novo televisor (art. 18, § 4o, do CDC), não havendo fundamentação para aplicação de multa à empresa vendedora. Nulidade do ato.
Apelação provida. (Apelação Cível, No 70072887268, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio Heinz, Julgado em: 22-03-2017). (Destaquei).

Enfatizo que, embora o PROCON possa proceder à análise de cláusulas contratuais, para aferir situações de abusividade, não poderia desconsiderar o entendimento esposado pelo STJ, no julgamento do Tema n. 960, utilizando-se de norma genéricas do CDC.

Por tais considerações, tenho que o Apelo deve ser provido.

Forte nessas razões,
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível, interposto
pela empresa
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V-SPE Ltda., para reformar a sentença recorrida e, consequentemente, julgar procedente o pedido inicial, declarando a nulidade da decisão administrativa, proferida pelo PROCON Estadual, ante a ausência de motivo.

Fica invertida a condenação ao pagamento dos
honorários advocatícios arbitrados na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2024