Tribunal: TJMT
Processo: 1022819-91.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:
AGRAVANTE(S):
BANCO BRADESCO S/A
AGRAVADO(s):
CRISLAINE DA SILVA SANTOS
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMPUGNAÇÃO/INVALIDAÇÃO À ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA – TUTELA DEFERIDA PARA A SUSPENSÃO DA ARREMATAÇÃO - PREÇO VIL – INOCORRÊNCIA – FRACASSO DO PRIMEIRO LEILÃO – ARREMATAÇÃO EM SEGUNDO LEILÃO - MAIS DE 58% DO PREÇO - OBSERVÂNCIA DAS NORMAS DOS ART.24, VI, PARÁGRAFO ÚNICO C/C ART.27, §2o, AMBOS DA LEI 9.514/97 – TUTELA REVOGADA – RECURSO PROVIDO.
1. Conquanto o inciso VI do art.24 da Lei n. 9.514/97 preceitue que o contrato deve trazer a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão/atualização, o parágrafo único do mesmo artigo prescreve que, caso de esse valor seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, este último será considerado o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
2. No entanto, segundo a norma do §2o do art. 27 da Lei n. 9.514/97, sendo necessária a realização de segundo leilão em razão do fracasso do primeiro, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, prêmios de seguro, encargos legais, tributos, e contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.
3. Se, no segundo leilão, o imóvel garantia é vendido por valor que suplanta 58% do preço da avaliação reputado pelo devedor fiduciante como adequada, descabe deferir tutela de urgência para a sustação da arrematação, cujo preço já foi devidamente pago pelo arrematante, sob pena de vulnerar direitos de terceiro que sequer integra a lide originária.
4. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022819-91.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Aquisição]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVANTE), CRISLAINE DA SILVA SANTOS - CPF: 065.686.051-07 (AGRAVADO), RODRIGO DE LIMA MICHELS DE OLIVEIRA - CPF: 819.432.459-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADO(s):

CRISLAINE DA SILVA SANTOS

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMPUGNAÇÃO/INVALIDAÇÃO À ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA – TUTELA DEFERIDA PARA A SUSPENSÃO DA ARREMATAÇÃO - PREÇO VIL – INOCORRÊNCIA – FRACASSO DO PRIMEIRO LEILÃO – ARREMATAÇÃO EM SEGUNDO LEILÃO - MAIS DE 58% DO PREÇO

- OBSERVÂNCIA DAS NORMAS DOS ART.24, VI, PARÁGRAFO ÚNICO C/C ART.27, §2o, AMBOS DA LEI 9.514/97 – TUTELA REVOGADA – RECURSO PROVIDO.

1. Conquanto o inciso VI do art.24 da Lei n. 9.514/97 preceitue que o contrato deve trazer a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão/atualização, o parágrafo único do mesmo artigo prescreve que, caso de esse valor seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão
inter vivos
, este último será considerado o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

2. No entanto, segundo
a norma do §2o do art. 27 da Lei n. 9.514/97,
sendo necessária a realização de
segundo

leilão em razão do fracasso do primeiro, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, prêmios de seguro, encargos legais, tributos, e contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

3. Se, no segundo leilão, o imóvel garantia é vendido por valor que suplanta 58% do preço da avaliação reputado pelo devedor fiduciante como adequada, descabe deferir tutela de urgência para a sustação da arrematação, cujo preço já foi devidamente pago pelo arrematante, sob pena de vulnerar direitos de terceiro que sequer integra a lide originária.

4. Recurso provido.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADO(s):

CRISLAINE DA SILVA SANTOS

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
BANCO BRADESCO S/A
contra a decisão proferida na

Ação de Impugnação/Invalidação à arrematação de bem imóvel
n. 1000407-29.2024.8.11.0078 movida por
CRISLAINE DA SILVA SANTOS
, a qual deferiu a tutela de urgência para
determinar que o banco agravante suspendesse o leilão extrajudicial do imóvel matricula 8.821, localizado a Rua da Carpa, n. 181NW. Casa (Lote 10B da Quadra 63A), ficando impedido de proceder a venda do imóvel, sem que haja expressa autorização judicial, sob pena de desobediência e eventual imposição de multa.

Registra que a ação originária tem por base o
Instrumento Particular de Financiamento para Aquisição de Imóvel, Venda e Compra e Constituição de Alienação Fiduciária, entre outras avenças
, firmado entre as partes em 06/05/2022, no qual o imóvel objeto da matrícula n. 8.821 do CRI de Sapezal/MT foi dado em garantia fiduciária do empréstimo concedido à agravada, nos termos da Lei n. 9.514/97.

Aponta que na narrativa inicial da ação, a agravada explana que, em decorrência de problemas financeiros e pessoais, não mais conseguiu adimplir as prestações do financiamento contratado, e por isso, operou-se a consolidação da propriedade fiduciária do aludido imóvel dado garantia em favor do agravante, sendo, na sequência, designados leilões nos quais teria sido atribuído preço vil ao imóvel.

Anota que, a partir desses argumentos, a agravada pugnou pelo deferimento da tutela de urgência para a imediata suspensão dos efeitos do leilão e sua respectiva arrematação realizado em data de 22/02/2024, o que foi deferido pelo juízo de origem.

Inconformado, sustenta o banco demandado que o procedimento expropriatório extrajudicial em questão se deu nos estritos termos da legislação de regência, tendo sido a propriedade do imóvel objeto da garantia consolidada ao patrimônio do credor fiduciário, de maneira que eventual prejuízo deverá ser resolvido em perdas e danos, não sendo lícito obstar o prosseguimento da alienação do imóvel.

Afirma que o deferimento da tutela cerceou o exercício regular do seu direito de credor fiduciário, haja vista que antes da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em seu favor, a devedora fiduciária foi devidamente notificada para a purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97, conforme certidão cartorial anexada aos autos, a qual goza de fé pública.

Alega que resta devidamente demonstrada a lisura com que todo o procedimento expropriatório foi realizado, inexistindo qualquer razão para sua anulação, restando claro que, apesar de lhe ter sido oportunizado, a agravante não purgou a mora, tampouco exerceu seu direito de preferência por absoluta falta de interesse.

Assevera que, além disso, em nenhum momento a devedora agravada nega o seu descumprimento processual, de maneira que a suspensão do procedimento expropriatório evidencia clara violação ao princípio do
pacta sunt servanda
.

Argumenta, no mais, que embora a autora agravada afirme que o imóvel financiado foi levado a leilão a preço vil, o fato é que tanto no contrato como na matrícula do imóvel constou o valor de avaliação do imóvel, o qual foi devidamente aceito pela devedora fiduciante quando da celebração do pacto.

Aduz que com vistas a evitar qualquer tipo arguição de nulidade, concomitantemente à consolidação da propriedade, o banco contratou uma empresa especializada para proceder a avaliação do imóvel, qual seja, a empresa
ENGEBANC
, que, após detida análise da propriedade, sua localização e padrão de construção, apurou como real valor de mercado do imóvel os praticados em leilão, conforme laudo anexo.

Ressalta, por fim, que os valores indicados para o 1o e para o 2o Leilão foram calculados nos estritos termos dos §§2o e 3o, incisos I e II do art.27 da Lei n. 9.514/97.

Com tais argumentos, pugna pela suspensão dos efeitos da decisão agravada e, no mérito, pela revogação da tutela.

A liminar recursal foi deferida em decisão de ID. n. 238094192, para suspender os efeitos da decisão agravada até ulterior deliberação.

Sem contrarrazões, consoante certidão de ID. n. 244184199.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo ressai da inicial da ação originária,
em 03/06/2022 a parte autora adquiriu a casa/imóvel pelo valor de R$250.000,00, tendo pago R$50.000,00 a título de entrada, sendo que os R$200.000,00 restantes foram financiados junto ao banco agravante, ao qual o imóvel foi dado em garantia fiduciária, nos termos da Lei n. 9.514/97.

Também nos termos da narrativa autoral, a fiduciante agravada não conseguiu pagar em dia o financiamento, sendo incontroverso que, na data de 04/10/2023, foi consolidada a propriedade fiduciária do imóvel em favor do banco recorrente.

No mais, alega que em 22/02/2024 o imóvel foi levado a leilão extrajudicial pelo valor de R$112.000,00, o que entende estar muito aquém do seu real valor de mercado.

Com tais argumentos, pugnou, e logrou obter o deferimento d
a tutela de urgência para
que o banco agravante suspendesse o procedimento administrativo destinado à expropriação do imóvel matricula 8.821, localizado a Rua da Carpa, n. 181NW. Casa (Lote 10B da Quadra 63A), ficando impedido de proceder a venda do imóvel sem que haja prévia e expressa autorização judicial, sob pena de responsabilização pelo crime de desobediência e eventual imposição de multa processual.

Pois bem.

Com efeito, a tese autoral reside na alegação de que o imóvel foi levado à arrematação por preço vil.

E neste particular, conquanto o inciso VI do art.24 da Lei n. 9.514/97 preceitue que o contrato deve trazer a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão/atualização, certo é que o parágrafo único do mesmo artigo prescreve que, caso de esse valor seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão
inter vivos
,

este último será considerado o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. Vejamos:

“Art.24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

[...]

IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

[...]

Parágrafo único.

Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.”

(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

Na hipótese dos autos, esse valor mínimo é de R$250.000,00, conforme se pode depreender da guia de ITBI de ID. n. 167925132 dos autos de origem. Senão vejamos:

No entanto, de acordo com o Auto de ID. n. 167925135 dos autos de origem, datado de 09/01/2024, o primeiro leilão restou inexitoso. Vejamos:

Sendo assim, aplicável ao caso a norma do §2o do art. 27 da Lei n. 9.514/97, segundo o qual “
no segundo leilão,
será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais
, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério,
lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem
.”

Na hipótese, levando-se em conta que, de acordo com a Ata e Recibo de Arrematação de ID. n. 167926243 dos autos de origem, após o desconto de 10% em função do pagamento à vista pelo adquirente, o imóvel foi arrematado por
R$168.300,00
.

Assim, ainda que levássemos em conta o valor unilateralmente indicado pela devedora fiduciante através do
Laudo de Avaliação
de ID. n. 143552288 dos autos de origem, ou seja,
R$290.000,00
, certo é que o valor da arrematação ocorrida no segundo leilão corresponderia a
58,03%
do preço da avaliação mais benevolente à agravada, isto é, mais da metade do valor da avaliação do bem, estando, em princípio, devidamente cumprida a exigência do §2o do art.27 da Lei n. 9.514/17.

Vale ainda frisar que, tal como proferida, a decisão agravada vulnera desarrazoadamente o direito do terceiro arrematante que, pelo que consta, apesar de ter pagado à vista pelo imóvel, sequer integra a lide originária.

Ademais, acaso reste ao final demonstrada a vileza do preço da arrematação, cabe à parte autora ser indenizada por perdas e danos do banco ora agravante.

Assim, por compreender desacertada a decisão agravada, deve ser revogada em definitivo.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao presente recurso para revogar a decisão agravada.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2024