Tribunal: TJMT
Processo: 1009859-06.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DECLARATÓRIO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ACESSÓRIOS DE LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO – – INADIMPLÊNCIA COMPROVADA – REQUISITOS DEMONSTRADOS – CAUÇÃO – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.
No caso, restou presente a probabilidade do direito alegado (inadimplência da agravada) e o perigo de dano ou o risco útil do processo (com a permanência da locatária na posse do imóvel e sem pagar o aluguel), aumentando o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do seu bem), de modo que o deferimento da liminar de despejo é medida que se impõe.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009859-06.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MAURICIO VICENTE SPADA - CPF: 025.310.151-40 (ADVOGADO), GILBERTO MATOS DE ARAUJO - CPF: 826.790.611-87 (AGRAVANTE), PAULA PATRICIA DA SILVA - CPF: 717.240.351-77 (AGRAVADO), JOSIANE DO COUTO SPADA - CPF: 009.478.201-67 (ADVOGADO), EDUARDO LUIZ SPADA - CPF: 025.310.161-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DECLARATÓRIO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ACESSÓRIOS DE LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO –

– INADIMPLÊNCIA COMPROVADA – REQUISITOS DEMONSTRADOS – CAUÇÃO – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

No caso, restou presente a probabilidade do direito alegado (inadimplência da agravada) e o perigo de dano ou o risco útil do processo (
com a permanência da locatária na posse do imóvel e sem pagar o aluguel), aumentando o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do seu bem
), de modo que o deferimento da liminar de despejo é medida que se impõe.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
GILBERTO MATOS DE ARAUJO
contra a decisão proferida nos autos da
Ação de Despejo c/c Pedido Declaratório de Rescisão Contratual e Cobrança de Acessórios de Locação c/c Liminar no 1000147-17.2024.8.11.0024
ajuizado em face de
PAULA PATRICIA DA SILVA,
que indeferiu o pedido liminar de despejo.

Em apertada síntese, alega que o agravante celebrou com a agravada um contrato de locação residencial urbano, tendo como objeto o imóvel localizado na Av. Mirante, lote 18, Bairro Altos do Mirante, em Chapada dos Guimarães/MT, com prazo de vigência de 02 (dois) anos.

Aduz que a agravada se mantém inadimplente desde janeiro de 2024 com os aluguéis, somando o valor de R$ 10.400,00 (dez mil quatrocentos reais), além de cometer flagrantes ilegalidades no imóvel, a exemplo da ligação irregular de água, devidamente comunicada à autoridade policial, conforme Boletim de Ocorrência.

Sustenta que o valor do atraso é muito superior a 01 (um) mês de garantia previsto no contrato, e que sequer foi pago pela inquilina, assim como também se justifica o despejo diante do furto de água que vem ocorrendo, ilícito que tem o condão de prejudicar a reputação e a lisura do agravante.

Narra que apesar de o contrato prever um mês de aluguel, o valor da dívida já ultrapassa os R$ 10.000,00 (dez mil reais), havendo ainda o descumprimento contratual e violação ao princípio da boa-fé, diante do furto de água existente.

Relata que a dívida soma 04 (quatro) meses de inadimplência, ou seja, muito superior ao valor da garantia e maior do que a caução exigida pelo art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/91.

Afirma que a permanência da locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta o débito em prejuízo do credor, pois além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel.

Com essas considerações pugna seja deferida a liminar para determinar o despejo da locatária, ora agravada.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da decisão recorrida.

A liminar foi deferida no ID no 210150677.

Sem informações do juízo
a quo
.

Sem contrarrazões (ID no 216023674).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que
GILBERTO MATOS DE ARAUJO
ajuizou a
Ação de Despejo c/c Pedido Declaratório de Rescisão Contratual e Cobrança de Acessórios de Locação c/c Liminar no 1000147-17.2024.8.11.0024
em face de
PAULA PATRICIA DA SILVA,
alegando, em síntese, que as partes formalizaram contrato de locação de imóvel urbano, cujo objeto é o imóvel residencial localizado na Av. Mirante, Lote 18, Bairro Altos do Mirante, na cidade de Chapada dos Guimarães/MT, ficando estabelecido o prazo de vigência de 02 (dois) anos, com início em 1o de novembro de 2022 e término no dia 31 de outubro de 2024, mediante pagamento mensal de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), de forma antecipada, ou seja, até o dia 25 do mês que anteceder a data de vencimento, sem prejuízo de multa de 2% e juros de mora de 1% para hipótese de inadimplemento.

Noticiou o inadimplemento da requerida com relação ao pagamento do aluguel vencido em 25/12/2023, além de encargos de locação referentes aos pagamentos mensais realizados em atraso, débitos de IPTU do ano de 2023 e fatura de água do mês de janeiro de 2024.

Narrou que a requerida encontra-se inadimplente com o valor total de R$ 6.601,74 (seis mil seiscentos e um reais e setenta e quatro centavos).

Relatou que a requerida fez um “gato” de água, o que motivou além dos débitos, o autor propor a presente ação judicial e obter a ordem de despejo da inquilina.

Com essas considerações, postulou pela concessão de liminar de despejo, e, por fim, formulou pedido declaratório de rescisão contratual, bem como a condenação da requerida ao pagamento de aluguéis e encargos de locação, vencidas e vincendas, até a efetiva desocupação.

Ao decidir, o i. magistrado singular Dr. Leonisio Salles de Abreu Junior indeferiu o pedido, conforme já relatado.

Contra referida decisão, a parte autora interpôs o presente recurso.

Pois bem
.

Com efeito, a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Dispõe o artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Contudo, é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59 da Lei no 8.245/91.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.
O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar
.”

(TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020). Destaquei

Aliás, a própria lei do inquilinato, em seu
artigo 79
, determina a aplicação das normas do Código de Processo Civil, no que for omissa. Desse modo, como a referida lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador.

No caso em comento, o contrato de locação está garantido por caução, pelo que não poderia ser deferido o pedido liminar, diante do que prevê o
artigo 37 da Lei no 8.245/91
, contudo, pelo que se depreende dos autos, é possível, sim, a decretação antecipada do locatário inadimplente, à guisa da tutela de urgência, regulamentada pelo
artigo 300 do CPC/15
, desde que preenchidos os requisitos legais para o deferimento desta medida.

Consoante ensina
NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY,
em
Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante (7a edição, Editora Revista dos Tribunais)
:

“... em toda ação de conhecimento, em tese, é admissível a antecipação da tutela, seja a ação declaratória, constitutiva, (positiva ou negativa), condenatória, mandamental, etc. inclusive na ação de despejo. A providência tem cabimento, quer a ação de conhecimento seja processada pelo rito comum (ordinário ou sumário) ou especial, desde que verificados os pressupostos da norma sob comentário”.
Grifei.

No caso, as informações que constam dos autos atestam que a requerida/agravada não vem cumprindo suas obrigações, com relação ao pagamento do aluguel vencido em 25/12/2023, além de encargos de locação referentes aos pagamentos mensais realizados em atraso, ao pagamento de IPTU do ano de 2023 e fatura de água do mês de janeiro de 2024, tendo acumulado dívidas no montante de R$ 6.601,74 (seis mil seiscentos e um reais e setenta e quatro centavos), e, ainda, sem a intenção de fazê-lo, em flagrante prejuízo ao locador.

Desta feita, diante da inequívoca inadimplência da agravada não apenas com o valor dos aluguéis, mas também, com IPTU e água, o que demonstra a probabilidade do direito do autor/agravante, bem como o perigo de dano, com a permanência da locatária na posse do imóvel e sem pagar o aluguel, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do seu bem.

Assim, deve ser reformada a decisão recorrida, para que seja decretada o despejo da agravada.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO.

É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil – a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel).

A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos pela lei.

O fato do contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.”

(N.U 1015994-10.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para confirmar a liminar recursal e reformar a decisão agravada, a fim de deferir a tutela de urgência, para determinar que a requerida/agravada, desocupe o imóvel, no prazo de 15 dias, de forma voluntária, sob pena de desocupação coercitiva, ou efetue a purgação da mora locatícia.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024