Tribunal: TJMT
Processo: 1029824-04.2023.8.11.0000
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-07
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR DE PRECLUSÃO CONSUMATIVA REJEITADA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Não há que se falar em preclusão, já que não houve julgamento de mérito do recurso anterior pertinente a matéria, diante da desistência do recurso. Perfeitamente possível a adjudicação sem a necessidade de avaliação, cujo objetivo é a satisfação do crédito, não estando demonstrada ainda a viabilidade de nova avaliação do imóvel, ou qualquer onerosidade aos agravantes. Sabe-se que, os próprios agravantes apresentaram o valor do bem nos autos, e houve a concordância por parte dos agravados. Possível a penhora de direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, consoante a legislação e jurisprudência. O artigo 835, inciso XII do CPC elenca que é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e esta penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sim sobre os direitos que derivam da relação obrigacional firmada – promessa de compra e venda. Assim, não permitir a penhora sobre os direitos aquisitivos pode colocar o exequente/promitente vendedor em desvantagem em relação aos demais credores, uma vez que é com o ato de constrição que nasce o direito de preferência na execução, nos termos do artigo 797 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029824-04.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), JOSE CHARBEL MALOUF - CPF: 353.684.971-72 (AGRAVANTE), VERONICA FATIMA OLAVARRIA DE PINHO MALOUF - CPF: 810.835.801-91 (AGRAVANTE), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), SILVIO PERUSSOLO registrado(a) civilmente como SILVIO PERUSSOLO - CPF: 307.230.190-53 (AGRAVADO), ANNA MARIA FARIAS DE ABREU - CPF: 323.512.160-91 (AGRAVADO), LUCAS HENRIQUE MULLER PIROVANI - CPF: 078.081.649-84 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR DE PRECLUSÃO CONSUMATIVA REJEITADA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em preclusão, já que não houve julgamento de mérito do recurso anterior pertinente a matéria, diante da desistência do recurso. Perfeitamente possível a adjudicação sem a necessidade de avaliação, cujo objetivo é a satisfação do crédito, não estando demonstrada ainda a viabilidade de nova avaliação do imóvel, ou qualquer onerosidade aos agravantes. Sabe-se que, os próprios agravantes apresentaram o valor do bem nos autos, e houve a concordância por parte dos agravados. Possível a penhora de direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, consoante a legislação e jurisprudência. O artigo 835, inciso XII do CPC elenca que é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e esta penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sim sobre os direitos que derivam da relação obrigacional firmada – promessa de compra e venda. Assim, não permitir a penhora sobre os direitos aquisitivos pode colocar o exequente/promitente vendedor em desvantagem em relação aos demais credores, uma vez que é com o ato de constrição que nasce o direito de preferência na execução, nos termos do artigo 797 do CPC.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1029824-04.2023.8.11.0000 – CLASSE CNJ 202

- COMARCA DE CUIABÁ

AGRAVANTE: VERONICA FATIMA OLAVARRIA DE PINHO MALOUF E JOSE CHARBEL MALOUF

AGRAVADO: ANNA MARIA FARIAS DE ABREU E SILVIO PERUSSOLO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por VERONICA FATIMA OLAVARRIA DE PINHO MALOUF E JOSE CHARBEL MALOUF contra decisão proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá nos autos de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n.o 1010248-09.2017.8.11.0041 que deferiu o pedido de adjudicação dos direitos aquisitivos dos executados, determinando a expedição de ordem judicial para que sejam transferidos os direitos em nome do exequente, ficando a presença, a atuação e a manifestação dos requeridos perante a instituição competente supridas pelo mandado judicial, observadas as demais exigências legais. Cumpridas as exigências, expeça-se o mandado de imissão na posse, fazendo constar no mandado a determinação de desocupação voluntária do imóvel e de suas construções, no prazo de 15 (quinze) dias corridos.

Os agravantes alegam que o valor do imóvel de R$ 4.300.000,00 (quatro milhões e trezentos mil reais) foi apresentado ainda em 2017, ou seja, 6 (seis) anos atrás, logo após suas citações, ocasião em que, perante manifestação de ID. 10642963, foi oferecido o referido imóvel como garantia da execução pelo preço pactuado no contrato, sem qualquer espécie de avaliação técnica deste; mesmo que tenha ocorrido a concordância dos Exequentes ao valor do imóvel apresentado pelos Executados, e a consequente aplicação do art. 871, inciso I do Código de Processo Civil, tem-se um notório e considerável lapso temporal entre a oferta do imóvel como garantia da execução, até o dia que efetivamente ocorrerá a adjudicação do bem, nesses termos, não padecendo de razoabilidade a simples atualização monetária do valor do contrato para a quantificação do valor atual dos direitos do contrato de compra e venda do imóvel; o Código de Processo Civil é resoluto em seu art. 873, inciso II, ao determinar a possibilidade de nova avaliação quando se verificar que houve majoração ou diminuição no valor do bem, condição evidente ao caso concreto, frente ao inegável crescimento do setor imobiliário desde 2017; independente se houve o adimplemento total do contrato alienado, os Tribunais nacionais possuem o entendimento consolidado da necessidade de apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos alienados com base em uma análise do valor de mercado atual do bem objeto do contrato, e, sendo o caso, posteriormente descontando-se o valor do saldo devedor inadimplente e demais encargos contratuais; antes que se proceda à adjudicação e se prossiga a presente execução, demonstra-se essencial a avaliação do bem imóvel, objeto do contrato de compra e venda dos direitos aquisitivos alienados, com base em uma análise do valor de mercado atual do bem, para que se efetue a devida apuração dos valores já amortizados, evitando assim injustiças e prejuízos injustificados ao Executados decorrente da alienação do imóvel por preço vil; por fim, requer a concessão liminar para suspender a decisão. No mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão e determinar, previamente a adjudicação, a efetiva avaliação do bem imóvel, objeto dos direitos aquisitivos alienados, com base em uma análise do valor de mercado atual do bem, conforme prevê o art. 873, inciso II do Código de Processo Civil, para que seja abatido o valor da avaliação na dívida dos Executados.

Liminar indeferida.

Nas contrarrazões, os agravados requerem a preliminar de preclusão consumativa acerca do pedido de avaliação do imóvel; no mérito, o desprovimento do recurso.

Intimados os agravantes para manifestar acerca da preliminar, manifestam-se pelo prosseguimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por VERONICA FATIMA OLAVARRIA DE PINHO MALOUF E JOSE CHARBEL MALOUF contra decisão proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá nos autos de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n.o 1010248-09.2017.8.11.0041 que deferiu o pedido de adjudicação dos direitos aquisitivos dos executados, determinando a expedição de ordem judicial para que sejam transferidos os direitos em nome do exequente, ficando a presença, a atuação e a manifestação dos requeridos perante a instituição competente supridas pelo mandado judicial, observadas as demais exigências legais. Cumpridas as exigências, expeça-se o mandado de imissão na posse, fazendo constar no mandado a determinação de desocupação voluntária do imóvel e de suas construções, no prazo de 15 (quinze) dias corridos.

De início, os agravados alegam preclusão consumativa no que concerne a pretensão de avaliação do imóvel.

Não há que se falar em preclusão, já que não houve julgamento de mérito do recurso anterior pertinente a matéria, diante da desistência do recurso.

Desse modo, não acolho a preliminar arguida.

Quanto ao mérito, de acordo com os argumentos apresentados pelos agravantes, não verifico como relevantes os fundamentos tampouco o risco de lesão irreparável, a ensejar a reforma da decisão.

Não se denota dos argumentos apresentados plausibilidade do direito pretendido já que perfeitamente possível a adjudicação sem a necessidade de avaliação, cujo objetivo é a satisfação do crédito, não estando demonstrada ainda a viabilidade de nova avaliação do imóvel, ou qualquer onerosidade aos agravantes.

Sabe-se que, os próprios agravantes apresentaram o valor do bem nos autos, e houve a concordância por parte dos agravados.

Assim, dispõe o artigo 871, inciso I, do CPC:

“Não se procederá à avaliação quando:

I - uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra”.

Portanto, há desnecessidade de avaliação do imóvel no caso, haja vista que houve o pagamento parcial do preço ajustado no contrato de compra e venda.

Ademais, perfeitamente possível a penhora de direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, consoante a legislação e jurisprudência. O artigo 835, inciso XII do CPC elenca que é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e esta penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sim sobre os direitos que derivam da relação obrigacional firmada – promessa de compra e venda.

Assim, não permitir a penhora sobre os direitos aquisitivos pode colocar o exequente/promitente vendedor em desvantagem em relação aos demais credores, uma vez que é com o ato de constrição que nasce o direito de preferência na execução, nos termos do artigo 797 do CPC.

Como menciona a Ministra Nancy Andrighi “
se trata de faculdade do credor optar, quando do inadimplemento da contraparte, pela rescisão do contrato cumulada com perdas e danos ou pela execução dos valores devidos, com a manutenção da avença e a consequente penhora de bens – a qual incide, inclusive, sobre os direitos aquisitivos. O credor, ao escolher entre tais medidas, leva em consideração sobretudo o interesse na manutenção do pactuado, a celeridade do processo executivo em face ao processo de conhecimento e a eventual inexistência de adimplemento parcial da obrigação.”

Nesse sentido, a jurisprudência:

“Agravo de instrumento – Execução de título extrajudicial – Insurgência em face da decisão que nomeou perito para realizar a avaliação do imóvel cujos direitos foram penhorados – Penhora que recaiu, apenas, sobre os direitos aquisitivos que a executada possui sobre o bem – Desnecessidade de avaliação do imóvel – Precedentes – Recurso provido.
(TJSP;

Agravo de Instrumento 2168689-70.2023.8.26.0000; Relator (a): Monte Serrat; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 4a. Vara Cível; Data do Julgamento: 29/09/2023; Data de Registro: 29/09/2023).

“Agravo de instrumento – Execução de título extrajudicial – Insurgência em face da decisão que determinou a avaliação do bem penhorado – Penhora que recaiu, apenas, sobre os direitos aquisitivos que o executado possui sobre o bem – Desnecessidade de avaliação do imóvel – Precedentes – Recurso provido. (TJSP;

Agravo de Instrumento 2090887-93.2023.8.26.0000; Relator (a): Monte Serrat; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/09/2023; Data de Registro: 19/09/2023).

Ante o exposto, rejeito a preliminar e desprovejo o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2024