Tribunal: TJMT
Processo: 1018444-38.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-16

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇAO CÍVEL – AÇÃO DE EMBARGOS DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – IMÓVEL HIPOTECADO E ALIENADO FIDUCIARIAMENTE LEVADO A LEILÃO - ARREMATAÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NO IMÓVEL - DESCABIMENTO EM RELAÇÃO AO ARREMATANTE - INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA QUE SUBSIDIE A PRETENSÃO - PEDIDO QUE DEVE SER FORMULADO EM FACE DO AGENTE FINANCEIRO – ARTIGO 1.474 DO CÓDIGO CIVIL – IMÓVEL HIPOTECADO – ACESÓRIO SEGUE O PRINCIPAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
A exigência de valores derivados de benfeitorias não pode ser direcionada ao terceiro de boa-fé, pois apenas adquiriu o bem em leilão promovido pelo agente fiduciário, que foi precedido de leilão após consolidação de propriedade pelo agente financeiro.
Com isso, eventuais benfeitorias realizadas pelo devedor não são exigíveis do arrematante, mas do agente financeiro, por meio de ação própria, diante da inexistência de relação jurídica entre o mutuário e o arrematante que justificasse a indenização por eventuais benfeitorias.
Ademais, o bem hipotecado, como no caso, abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, logo, pelo princípio da gravitação jurídica, o acessório segue o principal, conclui-se que as benfeitorias, por serem bens acessórios, incorporam-se ao imóvel hipotecado. Inteligência do artigo 1.474 do Código Civil.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018444-38.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias, Acessão]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CARLITO TEODORO DE MORAIS - CPF: 630.553.171-49 (APELANTE), ANTONIO MARTELLO JUNIOR - CPF: 818.216.891-00 (ADVOGADO), EULER VALQUIR MEDEIROS DE OLIVEIRA - CPF: 452.685.681-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇAO CÍVEL – AÇÃO DE EMBARGOS DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – IMÓVEL HIPOTECADO E ALIENADO FIDUCIARIAMENTE

LEVADO A LEILÃO - ARREMATAÇÃO

POR TERCEIRO DE BOA-FÉ

- INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NO IMÓVEL -

DESCABIMENTO EM RELAÇÃO AO ARREMATANTE -

INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA QUE SUBSIDIE A PRETENSÃO -

PEDIDO QUE DEVE SER FORMULADO EM FACE DO AGENTE FINANCEIRO – ARTIGO 1.474 DO CÓDIGO CIVIL – IMÓVEL HIPOTECADO – ACESÓRIO SEGUE O PRINCIPAL -

SENTENÇA MANTIDA -

RECURSO DESPROVIDO.

A exigência de valores derivados de benfeitorias não pode ser direcionada ao terceiro de boa-fé, pois apenas adquiriu o bem em leilão promovido pelo agente fiduciário, que foi precedido de leilão após consolidação de propriedade pelo agente financeiro.

Com isso, eventuais benfeitorias realizadas pelo devedor não são exigíveis do arrematante, mas do agente financeiro, por meio de ação própria, diante da inexistência de relação jurídica entre o mutuário e o arrematante que justificasse a indenização por eventuais benfeitorias.

Ademais, o bem hipotecado, como no caso,
abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, logo, pelo
princípio da gravitação jurídica, o acessório segue o principal, conclui-se que as benfeitorias, por serem bens acessórios, incorporam-se ao imóvel hipotecado. Inteligência do artigo 1.474 do Código Civil.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CARLITO TEODORO DE MORAIS
, em face de sentença prolatada nos autos de
Embargos de Retenção no 1018444-38.2024.8.11.0003
,

ajuizad
os
contra
EULER VALQUIR MEDEIROS DE OLIVEIRA
, que indeferiu a inicial e, consequente,
julgou extinto
o processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, I, do CPC/15.

Em suma, questiona a sentença recorrida que
declarou a ilegitimidade passiva do arrematante e a inadequação da via eleita para a presente demanda.

Adiante, defende a sua legitimidade, alegando que
o arrematante, ao adquirir o imóvel em leilão, assume também as obrigações relacionadas ao bem,

incluindo a responsabilidade pelas benfeitorias realizadas pelo possuidor anterior
, cujo
entendimento é sustentado tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência, que reconhecem que o novo proprietário deve responder por essas obrigações.

Enfatiza ainda que
a extinção do processo com base na inadequação da via eleita, sem análise do mérito, contraria os princípios da primazia da decisão de mérito e da instrumentalidade das formas, ambos consagrados no Código de Processo Civil.

No mais, assevera que
o
Código de Processo Civil estabelece que o magistrado deve considerar o conteúdo e a natureza do pedido formulado pela parte, buscando entender qual é a tutela jurisdicional pretendida
, pois
o que realmente importa é o que se busca judicialmente, e não a denominação formal atribuída à ação.

E completa, afirmando que e
ste princípio visa garantir que as demandas sejam julgadas com base no mérito e na substância do direito pleiteado, evitando que questões meramente formais, como a escolha do título da ação, prejudiquem a busca por justiça.

Concluindo, pontua que não procede os fundamentos do Juízo singular
de
que a ação correta seria o e embargos à execução, bem como pretende a concessão de liminar para retenção do imóvel,
a fim de garantir futura indenização pelas benfeitorias
realizada
s
no imóvel.

Por fim,
pugna pelo
efeito suspensivo e, no mérito pelo

conhecimento e provimento da presente apelação, reformando-se a sentença para reconhecer a adequação da via eleita e determinar o regular prosseguimento da ação, com o julgamento do mérito dos Embargos de Retenção
.

Conforme certidão de
ID no 235350698
, a parte contrária não foi intimada para contrarrazões devido
à
falta de
angularização
processual.

É o
relatório
.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares.

No caso em comento, analisando detidamente os autos, denota-se que o autor/
apelante
alegou ser
possuidor de boa-fé do imóvel registrado sob a matrícula no 27.195 do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis, compreendendo uma residência com área total construída de
47,603 m2 e terreno de 200,00 m2, localizado no lote no 07, quadra no 41 do loteamento Jardim Atlântico,
e
realizou diversas benfeitorias substanciais no referido imóvel durante os 31 anos de posse
.

Entretanto, o imóvel foi arrematado em leilão pelo apelado,
EULER VALQUIR MEDEIROS DE OLIVEIRA
, sem que o apelante fosse devidamente notificado do leilão, em clara violação aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal.

Informou que e
m razão dessa situação, ajuizou Embargos de Retenção, pleiteando o direito de reter o imóvel até ser devidamente indenizado pelas benfeitorias realizadas, conforme previsto no art. 1.219 do Código Civil. Todavia, o Juízo de primeiro grau indeferiu a os Embargos de Retenção e extinguiu o processo sem resolução do mérito, alegando inadequação da via eleita
, dando azo ao presente recurso.

Pois bem.

Descabida
a pretensão do apelante em receber indenização por benfeitorias
realizad
a
s
no imóvel
contra o arrematante
, haja vista a inexistência de relação jurídica entre
ambos
que pudesse sustentar tal pedido.

No caso em comento,
eventuais

direitos referentes
à
s
benfeitorias
ou nulidade dos procedimentos de arrematação
devem ser
postulado
s
contra
o credor/fiduciário
,
com o
qual o apelante mantinha relação jurídica até o perdimento do imóvel, que se encontrava hipotecado em favor CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que
o
levou a leilão diante da inadimplência, tendo o apelado arrematado o bem e forma legal, conforme se denota das averbações realizadas na matrícula do bem.

Portanto
, não sendo a
matéria relativa à indenização por benfeitoria oponível ao arrematante, por não haver relação contratual entre ele e o apelante,

de fato,
aquele

é parte ilegítima para figurar no polo passivo d
a
ação.

Sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97 E DECRETO-LEI 70/66. IMÓVEL ALIENADO POR LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PERÍCIA PARA MENSURAÇÃO DE BENFEITORIAS. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NO IMÓVEL. DESCABIMENTO EM RELAÇÃO AO ARREMATANTE. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA QUE SUBSIDIE A PRETENSÃO. PEDIDO QUE DEVE SER FORMULADO EM FACE DO AGENTE FINANCEIRO EM AÇÃO PRÓPRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1- Cuida-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença proferida que julgou procedente o pleito autoral. A questão trazida em sede recursal cinge-se, unicamente, em analisar a eventual necessidade de realização de perícia para mensuração de benfeitorias que podem guarnecer o imóvel alienado. 2- A apelante limitou-se a suscitar a existência de benfeitorias no imóvel e a enumerar poucos exemplos genéricos. Apesar de requerer a realização de perícia, a recorrente não colacionou prova mínima de suas alegações. 3- No caso de imóvel alienado a terceiro em leilão após execução extrajudicial, o devedor que nele permanecer indevidamente passa a ser reconhecido como possuidor de má-fé em relação ao terceiro adquirente. 4- A exigência de valores derivados de benfeitorias não pode ser direcionada ao terceiro de boa-fé, pois apenas adquiriu o bem em leilão promovido pelo banco, que foi precedido de avaliação do imóvel. A jurisprudência entende que a ação de imissão na posse não é o meio adequado para a discussão acerca das benfeitorias do imóvel, sobretudo quando é
ajuizada pelo arrematante do bem. Com isso, assevera que eventuais benfeitorias realizadas pelo devedor não são exigíveis do adquirente, mas do agente financeiro, por meio de ação própria. 5- Mostra-se adequado o entendimento adotado pelo juízo de origem quando apontou a inexistência de relação jurídica entre o mutuário e o arrematante que justificasse a indenização por eventuais benfeitorias e asseverou que essa pretensão deveria ser veiculada em ação própria ajuizada em face do agente financeiro. 6- Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4a Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER O RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Des. Relator. Fortaleza
, .
MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHAES Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Relator”
(TJCE - Apelação Cível: 0214475-97.2021.8.06.0001 Fortaleza, Relator: JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, Data de Julgamento: 08/08/2023, 4a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/08/2023)

“AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BENFEITORIAS REALIZADAS PELO RÉU (DEVEDOR). PEDIDO INDENIZATÓRIO FORMULADO CONTRA OS AUTORES (ARREMATANTES). IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Em se tratando de leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, o arrematante tem o direito de ser imitido na posse do imóvel quando comprovada a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. 2 - Segundo firme orientação
jurisprudencial, não cabe ao devedor pedir indenização pelas benfeitorias do imóvel contra o arrematante, já que eventual pretensão indenizatória advinda da consolidação da propriedade deve ser postulada em ação própria, contra o agente
financeiro .
Precedentes.”
(TJMG - AC: 10000210682902003 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 13/02/2023, 11a Câmara Cível, Data de Publicação: 17/02/2023)

“AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. AQUISIÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NATUREZA PETITÓRIA DA DEMANDA. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. NÃO OPONIVEL A TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA. Cuida-se de ação de imissão de posse ajuizada por terceiro adquirente de boa-fé. Demonstrados os pressupostos para o ajuizamento da ação, a saber, a aquisição da propriedade por meio de escritura pública de compra e venda em leilão extrajudicial. Pretensão de indenização por benfeitorias, direito de retenção e inconformidade com o produto obtido com a venda do imóvel que não são oponíveis ao terceiro adquirente de
boa -fé
. Doutrina e jurisprudência. APELAÇÃO DESPROVIDA.”
(TJ-RS - AC: 70083598953 RS, Relator: Glênio José Wasserstein
Hekman
, Data de Julgamento: 25/05/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 30/06/2021)

“Benfeitorias. Ação de indenização. Imóvel arrematado em leilão extrajudicial. Indenização que não pode ser exigida pelo devedor fiduciante, ademais em face dos arrematantes. Improcedência. Sentença mantida. Recurso desprovido
”.
(
TJSP -
AC: 10294527620168260196 SP 1029452-76.2016.8.26.0196, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 31/10/2019, 1a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/11/2019)

Por outro lado, nos termos do
artigo 1.474 do Código Civil
, a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel.

“Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel”.

Logo, sob o ângulo do princípio da gravitação jurídica, segundo o qual o acessório segue o principal, conclui-se que as benfeitorias, por serem bens acessórios, incorporam-se ao imóvel (bem principal), ficando também sujeitas à garantia hipotecária.

Desta forma, por qualquer ângulo que se
analis
e
a causa, o direito não socorre o apelante.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

É como
voto
.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024