Tribunal: TJMT
Processo: 1006698-82.2024.8.11.0001
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-09-19
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE ADESÃO. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (COTAS IMOBILIÁRIAS). TIME-SHARING. RESILIÇÃO UNILATERAL. MULTA RESCISÓRIA EM 50% DO VALOR PAGO. ABUSIVIVIDADE CONFIGURADA. REDUÇÃO PARA 30%. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PROPORCIONAL. DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Hipótese dos autos em que é lícita a cobrança de multa rescisória em virtude do distrato promovido exclusivamente pelo consumidor, contudo, necessária a redução do patamar fixado originalmente (50%) para 30%.
2. É devida a retenção de valores a título de comissão de corretagem de forma proporcional ao período de vigência do contrato.
3. Incabível a retenção de taxa de fruição, tendo em vista a previsão de entrega do imóvel em abril/2026.
4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1006698-82.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[MARCELO LIMA GALLI - CPF: 626.880.141-53 (RECORRIDO), YAGO MEDEIROS BENTO TAVARES - CPF: 073.877.201-18 (ADVOGADO), CLAUDIA CADORE - CPF: 580.951.951-20 (ADVOGADO), LUIZ FELIPE GONSALVES DOS SANTOS - CPF: 039.742.591-04 (ADVOGADO), CLAUDIA CADORE - CPF: 580.951.951-20 (RECORRIDO), CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA - CNPJ: 32.297.518/0001-25 (RECORRENTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), MENTTORA - SCP - GOLDEN DOLPHIN SUPREME HOTEL - CNPJ: 24.110.768/0001-86 (RECORRENTE), TRINUS CO. PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 21.009.700/0001-17 (RECORRENTE), CLAUDIA CADORE - CPF: 580.951.951-20 (RECORRENTE), CLAUDIA CADORE - CPF: 580.951.951-20 (ADVOGADO), LUIZ FELIPE GONSALVES DOS SANTOS - CPF: 039.742.591-04 (ADVOGADO), MARCELO LIMA GALLI - CPF: 626.880.141-53 (RECORRENTE), YAGO MEDEIROS BENTO TAVARES - CPF: 073.877.201-18 (ADVOGADO), CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA - CNPJ: 32.297.518/0001-25 (RECORRIDO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), MENTTORA - SCP - GOLDEN DOLPHIN SUPREME HOTEL - CNPJ: 24.110.768/0001-86 (RECORRIDO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), TRINUS CO. PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 21.009.700/0001-17 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO.
RESCISÃO CONTRATUAL
.
CONTRATO DE ADESÃO. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (COTAS IMOBILIÁRIAS).

TIME-SHARING
. RESILIÇÃO UNILATERAL.
MULTA RESCISÓRIA EM 50% DO VALOR PAGO. ABUSIVIVIDADE CONFIGURADA. REDUÇÃO PARA 30%. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PROPORCIONAL. DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Hipótese dos autos em que é lícita a cobrança de multa rescisória em virtude do distrato promovido exclusivamente pelo consumidor, contudo, necessária a redução do patamar fixado originalmente (50%) para 30%.

2. É devida a retenção de valores a título de comissão de corretagem de forma proporcional ao período de vigência do contrato.

3. Incabível a retenção de taxa de fruição, tendo em vista a previsão de entrega do imóvel em abril/2026.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso inominado interposto por
CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA
contra sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais para:

3 – Declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, objeto da presente demanda, declarar abusiva a cobrança de multa rescisória no patamar de 50% (cinquenta por cento) reduzindo a para 10% (dez por cento) sobre o valor já pago;

4 – Condenar a Reclamada a promover a restituição da quantia paga, subtraindo-se 10% (dez por cento) referente a multa rescisória, a serem corrigidos monetariamente pelo IGP-M/FGV a partir do pedido de rescisão acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da data da citação, bem como declarar a ilegalidade da cobrança de 0,5% a.m., referente a fruição, nos termos alhures fundamentado;

Em suas razões recursais, defende a legalidade da multa rescisória acordada em 50% e a omissão do juízo
a quo
ao não determinar a retenção de valores a título de comissão de corretagem e fruição do imóvel.

Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento do recurso.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Processo n.

1006698-82.2024.8.11.0001

Polo Ativo

CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA e outros

Polo Passivo

MARCELO LIMA GALLI e outros (2)

Juiz Relator

Antônio Veloso Peleja Júnior

Colenda 2a Turma Recursal:

Presentes os pressupostos
de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Em síntese, o cerne da controvérsia reside na exigibilidade da multa rescisória no patamar de 50% do valor pago em contrato referente à empreendimento na modalidade “
multipropriedade
”.

Eis
trecho
s
da sentença recorrida:

Trata-se de ação proposta por MARCELO LIMA GALLI e CLAUDIA CADORE, em desfavor de CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA, MENTTORA - SCP - GOLDEN DOLPHIN SUPREME HOTEL e GTC PARTICIPACAO E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, na qual a parte autora requer a rescisão contratual entre as partes e a reparação pelo dano material e moral sofrido.

A pretensão da parte demandante e a controvérsia estabelecida nos autos devem ser analisadas à luz das disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a parte autora se amolda ao conceito de consumidor (art. 2o do CDC), ao passo que a parte ré é fornecedora de serviços (art. 3o do CDC), havendo, portanto, relação de consumo entre as partes, conforme entendimento sedimentado pelo STJ.

Em relação à inversão do ônus da prova, considerando a relação de consumo que envolve as partes, a existência dos requisitos do artigo 6°, VIII do Código de Defesa do Consumidor e a relevância da matéria, uma vez que são notórios que problemas como este ocorrem ordinariamente nas prestações de serviços assemelhados aos oferecidos pela parte requerida, inverto o ônus da prova em favor do consumidor.

A parte autora narrou que foram abordados durante uma viagem a Porto Seguro pelo vendedor da promovida, o qual ofereceu almoço grátis e, posteriormente, os forçou a firmar contrato de aquisição de cota imobiliária de
multipropriedade
no valor total de R$ 28.666,67 (contrato n. 40, Id
140092439). Na ocasião, aduz que foram ludibriados sobre o valor pago a título de corretagem, qual seja: R$ 2.866,67, já que foram informados que tais valores se referiam a entrada do empreendimento adquirido.

Ocorre que, passado o frenesi de terem “adquirido a cota imobiliária”, percebendo que não conseguiriam arcar com o compromisso e sentindo-se prejudicados, entraram em contato com as promovidas na intenção de cancelar o contrato, quando foi lhes informado da multa rescisória de 50% (cinquenta por cento) do valor já pago, e a integralidade da retenção da corretagem, referente a fruição, ou seja, o custo para rescisão se mostrou maior que o valor que já tinha sido pago até aquele momento, tornando inviável a rescisão.

As reclamadas, por sua vez, em sede de contestação aduzem que os Reclamantes estavam cientes das cláusulas contratuais, sendo legitima a cobrança de multa contratual. Aduz, ainda, que as cobranças de fruição do bem e de taxas de corretagem decorrem das Leis no 13.786/2018 e 4.591, as quais pede a devida aplicação. Sendo assim, afirma que do valor a ser restituído deve ser deduzida a multa, a taxa de fruição e taxa de corretagem. Pugna pela improcedência da ação.

[...]

Pois bem. Verifica-se que razão possuem os Reclamantes, tendo em vista que diante da documentação acostada aos autos, notadamente, do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de
multipropriedade
(frações/cotas imobiliárias), conforme consta no Id. 140092439, comprovando que os autores tentaram efetuar o cancelamento do contrato, e, em contrapartida, a informação de que teriam que desembolsar um total de R$ 1.075,01 (Id 154573345, pág. 13). Assim, constata-se clara abusividade na cobrança da multa rescisória e outras penalidades inerentes ao contrato.

No caso em tela, destaco que é nítido que o contrato celebrado é de adesão, não podendo o consumidor discutir, modificar ou suprimir cláusulas que são desvantajosas a ele. Aliás, verifica-se que o contrato prevê cláusulas penais somente em relação à hipótese de inadimplemento contratual por parte do consumidor, o que, segundo a melhor jurisprudência, fere o princípio do equilíbrio contratual, o que coloca o consumidor em extrema desvantagem contratual.

Assim, tenho que o contrato em apreço se amolda a um contrato de adesão, nos termos do Artigo 54 do CDC, devendo, portanto, sofrer limitações quantos as cláusulas tidas como abusivas.

O fornecedor não pode estabelecer cláusulas desproporcionais. Além do mais, destaco que a penalidade imposta pela Reclamada coloca os Reclamantes em desvantagem exagerada, sendo vedado, nos termos do inciso IV do Artigo 51 do CDC.

Não há dúvidas que a multa pela rescisão do contrato a pedido da Reclamada é devida, no entanto, no patamar de 50% (cinquenta por cento) do valor já pago se revela abusiva, pois representa prejuízo injustificado ao comprador e, por outro lado, promove o enriquecimento sem causa das promovidas.

Porém, em relação à devolução da taxa de corretagem esta pretensão se mostra indevida pelo fato de que houve a venda e está havendo uma rescisão, sendo prestado o serviço de corretagem, não podendo o corretor ser pego de surpresa pela impossibilidade posterior do adquirente em não honrar com o compromisso com o vendedor, de onde, esta taxa não deve ser devolvida.

No que tange ao pedido de cobrança de 0,5% a.m., referente à fruição do bem se revela indevida, pois inexiste qualquer comprovação da disponibilização o imóvel aos consumidores, sobretudo pelo breve período em que o contrato permaneceu vigente.

Desse modo, impõe reduzir equitativamente a retenção para 10% do valor total pago, a título de multa pela rescisão do contrato a pedido dos consumidores.

Em relação aos danos morais, entendo que não restara caracterizados pelo fato de que, no caso em tela houve uma discussão de cláusula contratual, de onde, tal fato em si só não é apto a gerar o dano moral na modalidade in
re

ipsa
, como pretendido pelo autor.

Até mesmo quando envolve eventual descumprimento contratual em si mesmo, isto por si só não tem o condão de se convolar em indenização por danos morais.

DISPOSITIVO

1 – Decretar a revelia da Promovida MENTTORA - SCP - GOLDEN DOLPHIN SUPREME HOTEL;

2 – Confirmar a medida liminar concedida nos autos;

3 – Declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, objeto da presente demanda, declarar abusiva a cobrança de multa rescisória no patamar de 50% (cinquenta por cento) reduzindo a para 10% (dez por cento) sobre o valor já pago;

4 – Condenar a Reclamada a promover a restituição da quantia paga, subtraindo-se 10% (dez por cento) referente a multa
rescisória, a serem corrigidos monetariamente pelo IGP-M/FGV a partir do pedido de rescisão acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da data da citação, bem como declarar a ilegalidade da cobrança de 0,5% a.m., referente a fruição, nos termos alhures fundamentado;

Pois bem. A relação é de consumo e contrato de adesão versando sobre regime de
multipropriedade
(cotas imobiliárias).
Time-sharing
. Houve resilição unilateral e a discussão está acerca da (i)legalidade da cláusula administrativa
e retenção de valores a título de comissão de corretagem
.

O juízo
a quo
fundamenta a
redução da cláusula penal para o patamar de 10% dos valores pagos diante da abusividade da multa originalmente estabelecida em 50%
.

É incontroverso nos autos que a rescisão contratual ocorreu a pedido do consumidor, ora
recorrido
, sendo legítima a incidência de cláusula penal em favor da
parte recorrente
.

Feitas essas considerações, imperioso salientar que o instrumento
, de fato,
apresenta onerosidade excessiva,
o que
autoriza sua relativização, nos termos do inciso IV do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, pois tida como nula de pleno direito.

Nessa dinâmica, já debateu a Turma Recursal deste Estado:

RECURSO INOMINADO. SISTEMA COMPARTILHADO DE HOSPEDAGEM DENOMINADO DE TIME SHARING. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA PROMOVENTE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO. DIREITO DE ARREPENDIMENTO NÃO COMPROVADO. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUANTO A APLICAÇÃO DA MULTA QUE ASSEGURA A RETENÇÃO DE 27% DO PREÇO TOTAL DO VALOR DO CONTRATO E PAGO. ARTIGO 51, IV DO CDC. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEDUZIDA A CLÁUSULA PENAL DE 10%. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitado.

2. A parte que, sem justo motivo, dá azo a rescisão de contrato deve suportar a multa decorrente, porquanto restou evidenciado que o Reclamante, maior, capaz e por livre e espontânea vontade (voluntariamente) firmou o contrato objeto da presente demanda, o que torna o negócio jurídico válido e exigível.

3. Contudo, a cumulação da cláusula penal de 10%
com de
17% sobre o valor do contrato a título de despesas administrativas, traduz-se em desvantagem exagerada ao consumidor, sendo abusiva, nos termos do artigo 51, IV, do CDC.

4. A indenização por danos morais pressupõe a comprovação do ato ilícito, dano moral e nexo causal, o que não ocorreu na espécie.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(N.U 1010456-74.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Primeira Turma Recursal, Julgado em 09/11/2023,
Publicado
no DJE 09/11/2023)

RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE FORMATURA – DESISTÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – IMPOSIÇÃO DE MULTA CONTRATUAL DE 40% – PLEITO DE REDUÇÃO DA MULTA E RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA – MULTA EXCESSIVA – NECESSIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA – VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Em se tratando de contrato de adesão, o artigo 1o, IV, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Não se mostra razoável a retenção de 40% do valor pago pelo consumidor em razão da desistência do contrato, devendo ser mantida a redução da multa para 10% fixada na sentença, por
se tratar de valor razoável. Sentença mantida. Recurso desprovido. (N.U 1005698-49.2017.8.11.0015, TURMA RECURSAL, LUCIA PERUFFO, Turma Recursal Única, Julgado em 12/11/2019,
Publicado
no DJE 18/11/2019).

Assim, considerando que é lícita a cobrança de multa por rescisão
versus
o contexto exposto, o importe deve reduzido para cobrança somente de
30
% a título de cláusula penal,
com retenção dos valores a título de comissão de corretagem, pois formalizado o negócio jurídico e inexistente comprovação de vício de consentimento que justifique a devolução total dos valores
.

Contudo, em que pese a alegação de que é devida a cobrança de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato a título de fruição, incabível pelo simples fato de
a entrega do imóvel estar prevista para abril/2026 (id.
226143870
– fls. 5), não havendo fruição.

Portanto, a sentença deve ser reformada para
tão somente fixar a multa rescisória em 30% e, ainda, determinar a retenção dos valores a título de comissão de corretagem de maneira proporcional à vigência do contrato
.

Em face do exposto, conheço do recurso interposto e, no mérito,

DOU A ELE PARCIAL

PROVIMENTO

para
fixar o valor da multa rescisória em 30% do valor pago, assim como determinar a retenção de valores a título de comissão de corretagem de forma proporcional ao período de vigência do contrato, mantendo
incólumes
os demais termos da sentença recorrida.

Em razão do resultado, deixo de fixar honorários advocatícios (art. 55, Lei n. 9.099/1995).

É como voto.

Juiz

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/09/2024