Tribunal: TJMT
Processo: 1006792-66.2020.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-02-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUSPENSÃO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – JUROS DE MORA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO POR DANO MORAL – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Na hipótese em que não houve o registro do direito real, não cabe falar que houve a constituição da alienação fiduciária pactuada somente em instrumento particular, porquanto não cabe a suspensão do processo.
Conforme o entendimento do STJ, aplicável o Código de Defesa do Consumidor na falta de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/1997.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral, acrescido de juros de mora a partir da citação.
O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006792-66.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), WALDNEIA BASTOS DE FREITAS - CPF: 620.946.961-20 (APELADO), IVO MARCELO SPINOLA DA ROSA - CPF: 627.442.241-20 (ADVOGADO), PABLO DE FREITAS PEREZ - CPF: 058.480.841-06 (APELADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUSPENSÃO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL

– JUROS DE MORA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO POR DANO MORAL – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO
– LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Na hipótese em que não houve o registro do direito real, não cabe falar que houve a constituição da alienação fiduciária pactuada somente em instrumento particular, porquanto não cabe a suspensão do processo.

Conforme o entendimento do STJ, aplicável o Código de Defesa do Consumidor na falta de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/1997.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral, acrescido de juros de mora a partir da citação.

O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1006792-66.2020.8.11.0002

APELANTE: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA., ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO: WALDNEIA BASTOS DE FREITAS, PABLO DE FREITAS PEREZ

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, Danos Morais e Materiais n. 1006792-66.2020.8.11.0002 - 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e por Orleans Empreendimentos Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, Danos Morais e Materiais ajuizada por

Waldneia Bastos de Freitas e Pablo de Freitas Perez em desfavor de Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e por Orleans Empreendimentos Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;

b)
condenar as requeridas a devolverem os valores pagos pelos autores no importe de R$ 81.867,95 (oitenta e um mil oitocentos e sessenta e sete reais e noventa e cinco centavos) que deverá ser acrescido de juros de mora 1% ao mês, a partir da citação e de correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso;
c)
condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor dos autores, a título de compensação por danos morais, que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE, acrescido de juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso, qual seja, a data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018);
d)
condenar as requeridas ao pagamento de dano material

a título de aluguel no valor mensal correspondente a R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), desde setembro/2018 até a efetiva entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice INPC/IBGE e aplicado juros de mora de 1% a.m., ambos da citação.

Condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam, em síntese, a necessidade de suspensão do processo em razão do Tema 1095 do STJ; que não houve atraso na entrega do empreendimento, porque as obras de infraestrutura estão de acordo com o cronograma, bem assim que é inaplicável o regramento do direito do consumidor em razão da cláusula adjeta de alienação fiduciária existente no contrato (Lei n. 9.514/1997).

Defendem ainda a inaplicabilidade da indenização por danos morais e a condenação por lucros cessantes.

Assim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda, subsidiariamente, pugnam para que os juros de mora incidam somente após o trânsito em julgado da sentença; pela não incidência da correção monetária ou juros de mora sobre a condenação a título de danos morais e, ainda, que seja reconhecida a sucumbência recíproca ou, caso a condenação seja mínima, que recaia somente sobre a parte apelada.

Certificado o decurso de para apresentação das contrarrazões (Certidão - Id. 196253233 - pág. 1).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso é saber se cabe reforma a sentença recorrida para afastar a culpa das apelantes pela rescisão do contrato, saber se ficou configurado o dano moral a ensejar o deve de indenizar e da possibilidade da condenação por lucros cessantes
,
bem assim saber quanto à incidência dos juros de mora.

Na origem, a lide advém do fato de que em 19/05/2016, as partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra da unidade autônoma n. 02, quadra 19, tipo residencial, situada no Condomínio Urbanístico Verana - Várzea Grande I, localizado à Rodovia Mário Andreazza, s/n, Chácara Guarita, Bairro Jardim Imperial, no valor de R$ 77.190,78.

Narra que o contrato, prevê a data de conclusão da obra de infraestrutura do empreendimento para setembro de 2018, com prazo de tolerância de 180 dias, em sua cláusula 1.6, prorrogando-se a entrega para março/2019, contudo não ocorreu, que depois de transcorridos mais de 18 (dezoito) meses do prazo os autores apelados não tiveram qualquer informação de quando receberão o imóvel.

Consta que o preço do imóvel foi quitado em 25/07/2019, no montante de R$ 81.867,95 (oitenta e um mil, oitocentos e sessenta e sete reais e noventa e cinco centavos).

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda, por considerar que a rescisão do contrato se deu por culpa das requeridas, que não cumpriram a obrigação em entregar o imóvel na data avençada.

De início, no que se refere ao pedido de suspensão do processo, verifica-se que o STJ determinou a suspensão do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

No caso, verifica-se que os instrumentos de compra e compra e venda se deram de forma particular e não houve o registro de alienação fiduciária.

É certo que a Lei n. 9.514/1997, com a redação da época dos fatos, por sua vez, exige para a concretização da garantia real o seu registro, nos termos de seu art. 23:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Tal previsão encontra-se em consonância com as normas gerais do Código Civil, o qual estabelece que os direitos reais sobre imóveis apenas podem ser constituídos ou transmitidos mediante registro em cartório:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Códig
o.

No mais, o Superior Tribunal de Justiça já examinou matéria correlata e concluiu que não é o caso de suspensão do processo, por não haver identidade com a questão debatida no Tema n. 1.095, veja-se:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE OS RECURSOS
. RECURSOS REPETITIVOS QUE DISCUTEM A INCIDÊNCIA DA LEI No 9.514/97 EM FACE DO CDC.
CASO EM COMENTO QUE ENVOLVE A NECESSIDADE OU NÃO DE REGISTRO DA CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO
. INVIABILIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2. Diante da ausência de identidade de tema entre o recurso especial apontado pelo recorrente como afetado à sistemática dos recursos repetitivos com o caso em comento, não há se falar na suspensão do presente julgamento.3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula no 7 do STJ.4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.5. Agravo interno não provido.( AgInt no REsp 1883231/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 18/06/2021) (g.n)

Assim, considerado que não houve o registro do direito real, não cabe falar que houve a constituição da alienação fiduciária pactuada somente em instrumento particular, razão pela qual
indefere-se
o pedido de suspensão do processo.

Quanto à aplicabilidade do CDC, o entendimento do STJ é assente no sentido de que:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC.

1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).

3.
Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a
resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC
, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.020.649/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023.)

Dessa forma, nos casos como dos autos, o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Da mesma forma,
não cabe falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

No mais, do conjunto fático-probatório, verifica-se do contrato pactuado, notadamente o item 1.6 da avença, que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em setembro de 2018, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do aludido prazo, porém, ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não foi entregue, inclusive, a construtora não apontou novo prazo para a conclusão e entrega da obra.

Como se vê, o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“A requerida por sua vez, não justificou o atraso na entrega do imóvel e no caso, verifica-se que o imóvel não havia sido entregue até a data da propositura da demanda (28.02.2020), e tampouco há previsões para tanto, já que as obras se encontram paralisadas, consoante se observa ainda de outras inúmeras ações propostas neste juízo, tendo portanto, a requerida extrapolado todos os prazos contratuais, de modo que o prazo para entrega do imóvel findaria em setembro/2018, quando muito em 18.05.2019, a vista do prazo de tolerância de até seis meses.

Ora, as requeridas não trouxeram qualquer documento que pudessem justificar os fatos alegados, ônus que lhe incumbia, já que descabe ao autor fazer prova negativa.

Outrossim, o Alvará que as requeridas informam ter sido expedido em 26/10/2017, na realidade foi expedido pela Prefeitura de Cuiabá e diz respeito a autorização para funcionamento do escritório comercial da segunda requerida, conforme se observa no Id. 51100912 – página 10. Portanto, o referido documento não se presta para comprovar o termo inicial da implantação do empreendimento imobiliário.

Portanto, sem a prova dos fatos, as alegações das requeridas se tornam frágeis e inconsistentes, tendo em vista que desatendeu à regra do art. 373, inciso II, do Novo Código de Processo Civil, que manteve a sistemática do CPC/1973.

Ora, é sabido que no Direito Processual Civil Brasileiro vige o sistema do ônus da prova, significando que ao afirmar os fatos o autor e o réu têm o ônus de provar as suas alegações, sob pena de não serem consideradas verdadeiras.

(...).

Deste modo,
considerando que a distribuição do ônus da prova definida no Código de Processo Civil (CPC – inciso II, art. 373), dispõe que o ônus da prova incumbe “ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”, entendo que não restou demonstrado que houve a entrega dos imóveis no prazo estabelecido nos contratos celebrados entre as partes, pois inexiste prova robusta de que o empreendimento imobiliário se encontra concluído e apto para ser utilizado pela parte autora”
.

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, todavia, até a propositura da ação (28/02/2020) o bem não havia sido entregue ao comprador, apesar de ter sido quitado o preço.

Restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Repita-se, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da parte requerida, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pelos autores, portanto a rescisão contratual é medida impositiva, com a consequente devolução integral dos valores pagos, conforme determinou a sentença.

Juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Por certo, a correção monetária tem por finalidade compensar a desvalorização inflacionária da moeda, porquanto incide a partir do desembolso de cada parcela na devolução dos valores pagos pelo consumidor. Nesse sentido: Apelação Cível n. 1008087-38.2020.8.11.0003, de minha relatoria, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 31/08/2022, publicado no DJE 31/08/2022.

Dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Veja-se que a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

No que tange ao pleito para que
não incida a correção monetária ou juros de mora sobre a condenação a título de danos morais, sem razão as apelantes.

É cediço que a

correção

monetária
do valor da indenização por
dano

moral
deverá se dar a
partir
de seu arbitramento definitivo, enquanto que os
juros
de mora, de 1% ao mês, em se tratando de responsabilidade civil de natureza contratual, devem incidir a
partir
da citação.

Nesse ponto, no que tange à incidência dos juros de mora sobre o valor da condenação por dano moral,
é caso de reforma da sentença
para que os referidos juros de mora incidam a partir da citação.

Lucros cessantes

O atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No caso, verifica-se que até a data da propositura da ação (28/02/2020) não havia comprovação da entrega do imóvel.

Dessa forma, é caso de determinar o pagamento dos lucros cessantes.

Cumpre registrar que a vedação de cumulação, conforme orientação jurisprudencial, é de lucros cessantes com cláusula penal, sob pena de configurar
bis in idem
, todavia, não se verifica na espécie analisada, porque a sentença já afastou a referida cumulação.

Registra-se que não há vedação de cumulação de lucros cessantes com indenização por dano moral, por configurar institutos de naturezas distintas.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INEDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINARMENTE – ILEGITIMIDADE AD CAUSAM PARA PAGAMENTO DE TAXA DE EVOLUÇÃO - AFASTADA – MÉRITO –
MORA NA ENTREGA DE IMÓVEL – LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEVIDOS –

POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES E DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – NATUREZA DISTINTAS
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

(...). Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, ocorrido atraso na entrega de bem imóvel, é presumido o prejuízo do promitente-comprador, que deixa de usufruir do bem por culpa exclusiva do promitente-vendedor.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor da vida cotidiana, causando aborrecimento considerável ao autor/apelado, no que tange à expectativa de reconhecimento de sua moradia, sendo devida a indenização por dano morais (TJMS – Apelação Cível: AC 0822270-50.2015.8.12.0001 MS 0822270-50.2015.8.12.0001, data da publicação: 18/10/2018) (g.n)

Por derradeiro, não cabe falar em redistribuição dos ônus de sucumbência, máxime considerado que os autores apelados decaíram de parte mínima do seu pedido, porquanto é mesmo o caso das requeridas apelantes arcarem com a totalidade dos ônus de sucumbência.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso tão somente para determinar que os juros de mora sobre o valor da condenação por dano moral incidam a partir da citação
, nos demais termos
mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2024