Tribunal: TJMT
Processo: 1010403-07.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
APELANTE: IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME, DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO
APELADO: DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO, IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. PRAZO ESTABELECIDO PELO PJE. RECURSO TEMPESTIVO, AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DO ARRAS EM DOBRO. ART. 418 DO CC. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação Cível interposto pela Imobiliária Iguaçu Ltda - ME e Recurso de Apelação Adesivo interposto por Danielle Queiroz Neiva Leão e Fernando Martins Leão contra sentença que declarou a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, em razão de descumprimento contratual por parte da vendedora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão controvertida é se a Imobiliária Iguaçu Ltda - ME descumpriu suas obrigações contratuais, especialmente quanto à entrega da infraestrutura prevista no contrato, e se é devida a devolução integral dos valores pagos pelos compradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Nos termos decididos por esta egrégia Corte Especial, em recente precedente: "A falha induzida por informação equivocada prestada por sistema eletrônico de tribunal deve ser levada em consideração, em homenagem aos princípios da boa-fé e da confiança, para a aferição da tempestividade do recurso." (EAREsp n. 1.759.860/PI, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, DJe de 21/3/2022.)
Restou comprovado que a Imobiliária Iguaçu Ltda - ME não entregou a infraestrutura prevista no contrato (canalização de água e posteamento) dentro do prazo estipulado de 5 meses após a assinatura do contrato.
A alegação da Apelante de que cumpriu com suas obrigações não foi acompanhada de provas suficientes, limitando-se a apresentar fotos sem comprovação de data e documentos novos em sede recursal.
A quebra contratual por inadimplência das últimas parcelas pelos compradores não pode ser considerada, uma vez que o descumprimento contratual da vendedora já ocorria há mais de 4 anos, atraindo a incidência do art. 476 do Código Civil.
A devolução integral dos valores pagos é devida, conforme a Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor.
A aplicação de cláusula penal ou retenção de valores, nos termos da Lei 13.786/2018, não se aplica ao caso, visto que a resolução contratual ocorreu por culpa da vendedora.
No caso de inexecução contratual por culpa do recebedor do arras, além da resolução contratual, e devida a restituição do arras em dobro, nos termos do art. 418 do CC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de Apelação da Imobiliária Iguaçu Ltda - ME desprovido. Recurso de Apelação Adesivo de Danielle Queiroz Neiva Leão e Fernando Martins Leão provido.
Tese de julgamento: "É devida a devolução integral dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel quando a rescisão se dá por culpa exclusiva do promitente vendedor pelo descumprimento de suas obrigações contratuais."
____
Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 418 e 476.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ. STJ - EAREsp: 1889302 SC 2021/0151706-4, Relator: OG FERNANDES, Data de Julgamento: 19/04/2023, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 27/04/2023. AgInt no REsp 1888853/SP, relator ministro Marco Buzzi, 4a Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 04/12/2020. TJ-MT - AC: 10168038820198110003, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/03/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010403-07.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO - CPF: 020.864.371-02 (APELADO), VICTOR SAAD CORTEZ - CPF: 373.016.298-50 (ADVOGADO), BRUNO DE MELO MIOTTO - CPF: 025.871.623-19 (ADVOGADO), FERNANDO MARTINS LEAO - CPF: 011.491.331-55 (APELADO), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELANTE), WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO), REJANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.701.421-87 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO DE ALMEIDA SANTOS FILHO - CPF: 071.497.127-89 (ADVOGADO), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELADO), PAULO ROBERTO DE ALMEIDA SANTOS FILHO - CPF: 071.497.127-89 (ADVOGADO), REJANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.701.421-87 (ADVOGADO), WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO), DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO - CPF: 020.864.371-02 (APELANTE), FERNANDO MARTINS LEAO - CPF: 011.491.331-55 (APELANTE), VICTOR SAAD CORTEZ - CPF: 373.016.298-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DA IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA. - ME E PROVEU O RECURSO ADESIVO.

E M E N T A

APELANTE: IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME, DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO

APELADO: DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO, IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME

EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO
E RECURSO ADESIVO
.
PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. PRAZO ESTABELECIDO PELO PJE. RECURSO TEMPESTIVO, AFASTADA.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
POR CULPA DO VENDEDOR
. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DO ARRAS EM DOBRO. ART. 418 DO CC. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto pela Imobiliária Iguaçu
Ltda
- ME e Recurso de Apelação Adesivo interposto por Danielle Queiroz Neiva Leão e Fernando Martins Leão contra sentença que declarou a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, em razão de descumprimento contratual por parte da vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão controvertida é se a Imobiliária Iguaçu
Ltda
- ME descumpriu suas obrigações contratuais, especialmente quanto à entrega da infraestrutura prevista no contrato, e se é devida a devolução integral dos valores pagos pelos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos decididos por esta egrégia Corte Especial, em recente precedente: "
A falha induzida por informação equivocada prestada por sistema eletrônico de tribunal deve ser levada em consideração, em homenagem aos princípios da boa-fé e da confiança, para a aferição da tempestividade do recurso."
(
EAREsp
n. 1.759.860/PI, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial,
DJe
de 21/3/2022.)

Restou comprovado que a Imobiliária Iguaçu
Ltda
- ME não entregou a infraestrutura prevista no contrato (canalização de água e
posteamento
) dentro do prazo estipulado de 5 meses após a assinatura do contrato.

A alegação da Apelante de que cumpriu com suas obrigações não foi acompanhada de provas suficientes, limitando-se a apresentar fotos sem comprovação de data e documentos novos em sede recursal.

A quebra contratual por inadimplência das últimas parcelas pelos compradores não pode ser considerada, uma vez que o descumprimento contratual da vendedora já ocorria há mais de 4 anos, atraindo a incidência do art. 476 do Código Civil.

A devolução integral dos valores pagos é devida, conforme a Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor.

A aplicação de cláusula penal ou retenção de valores, nos termos da Lei 13.786/2018, não se aplica ao caso, visto que a resolução contratual ocorreu por culpa da vendedora.

No caso de inexecução contratual por culpa do recebedor
do arras
, além da resolução contratual, e devida a restituição do arras em dobro, nos termos do art. 418 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Apelação da Imobiliária Iguaçu
Ltda
- ME desprovido. Recurso de Apelação Adesivo de Danielle Queiroz Neiva Leão e Fernando Martins Leão provido.

Tese de julgamento: "É devida a devolução integral dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel quando a rescisão se dá por culpa exclusiva do promitente vendedor pelo descumprimento de suas obrigações contratuais."

____

Dispositivo relevante citad
o: Código Civil, art. 418 e
476.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ.

STJ -
EAREsp
: 1889302 SC 2021/0151706-4, Relator: OG FERNANDES, Data de Julgamento: 19/04/2023, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação:
DJe
27/04/2023
.
AgInt
no
REsp
1888853/SP, relator ministro Marco
Buzzi
, 4a Turma, julgado em 30/11/2020,
DJe
de 04/12/2020
.
TJ-MT - AC: 10168038820198110003, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/03/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2023
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
de Apelação Cível interposto por

IMOBILIARIA IGUACU LTDA -
ME,
e Recurso de Apelação Adesivo interposto por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO e
FERNANDO MARTINS LEAO
contra sen
tença proferida pelo Juízo da

6
a
Vara
Cível
da Comarca de
Cuiabá
, que, nos autos
d
a

Ação
de Resolução de Compromisso de Compra e Venda

n.

1010403-07.2020.8.11.0041
ajuizada

por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO
e
FERNANDO MARTINS LEAO
,

julgou
parcialmente
procedente a ação
para declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, por culpa exclusiva da reclamada e, condenar a Requerida para restituir, em parcela única
e de forma simples
, os valores quitados pelos promoventes, acrescido de juros e correção monetária.

A
Apelante

IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME
, em suas razões
de recurso,

defende, em suma,
apresenta os seguintes argumentos de reforma:

Rescisão contratual por culpa exclusiva da Apelada
que deixou atrasar o pagamento de 4 parcelas, fato que atrai a necessidade de aplicação das cláusulas penais em desfavor da Apelada inadimplente
;

Cumprimento integral das suas obrigações contratuais enquanto vendedora.

Necessidade de aplicação da Lei 13.786/2018 para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela Apelada.

Nulidade da notificação extrajudicial não enviada por AR.

Necessidade de aplicação de multa por litigância de má-fé para a Apelada pela cobrança de valores excessivos.

Assim
, pugna pelo
conhecimento e provimento
do recurso
,
a fim de
que seja
reformada
sentença
atacada
para julgar improcedente a demanda ou, subsidiariamente, que seja reconhecido o direito à retenção de 25% do valor, nos termos da Lei n. 13.786/2018
.
(ID.
223488712
)

Devidamente intimado, o Apelado apresenta contrarrazões em ID.
223488731
arguindo, preliminarmente, a intempestividade do recurso
e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

Já no Recurso de Apelação Adesivo apresentado por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO e FERNANDO MARTINS LEAO
, pugnam pela reforma da sentença para condenar o Apelado na restituição em dobro dos valores pagos a título de
arras/
sinal
, em aplicação do art. 418 do CC
.

Dispensado parecer do Ministério Público em razão da matéria.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

APELANTE: IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME, DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO

APELADO: DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO, IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME

VOTO
-PRELIMINAR

Intempestividade do Recurso

Nas contrarrazões, o
s
Apelado
s
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO e FERNANDO MARTINS LEAO
afirma que o recurso de apelação
foi apresentado dois dias fora do prazo, portanto, não comporta admissibilidade por ser intempestivo
.

Contudo, em consulta ao sistema PJE, verifico que a alegação não comporta acolhimento.

Isso porque, por mais que
sistema
tenha registrado
ciência
a Apelante no dia 09/04/2024,
foi estipulado
automaticamente como prazo final a data de 02/05/2024, data em que foi apresentado o recurso
, em que, ainda que fosse fora do prazo legal, o sistema induziu a parte a data final para a interposição do recurso, e esta foi respeitada
.

Conforme jurisprudência, deve ser considerada a data limite disponibilizada pelo sistema PJE para fins de contagem da tempestividade do recurso, portanto, o comporta conhecimento.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL E PENAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INTEMPESTIVIDADE. EQUÍVOCO DO SISTEMA ELETRÔNICO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RELEVÂNCIA. JUSTA CAUSA RECONHECIDA. PRECEDENTES. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS. 1.
Nos termos decididos por esta egrégia Corte Especial, em recente precedente: "A falha induzida por informação equivocada prestada
por sistema eletrônico de tribunal deve ser levada em consideração, em homenagem aos princípios da boa-fé e da confiança, para a aferição da tempestividade do recurso." (
EAREsp
n. 1.759.860/PI, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial,
DJe
de 21/3/2022.)
2. Na hipótese em apreço, a parte embargante trouxe aos autos o evento 79 do e-
Proc
, no qual constou a data final do prazo para recurso em 29/1/2021, sendo que o agravo em recurso especial foi protocolado nessa data.3.
A informação equivocadamente disponibilizada pelo Tribunal de origem pode ter induzido a erro a parte ora embargante, não sendo razoável que seja prejudicada por fato alheio a sua vontade
.4. A Corte Especial, no
REsp
n. 1.324.432/SC, admitiu o uso das informações constantes do andamento processual disponíveis no sítio eletrônico do Tribunal de origem para aferição da tempestividade quando constatado erro na informação divulgada, hipótese em que se faz presente a justa causa para prorrogação do prazo.5. Embargos de divergência a que se
da
provimento
para afastar a intempestividade do agravo em recurso especial, com determinação de remessa dos autos ao Ministro relator para que prossiga no exame de admissibilidade do recurso.

(STJ -
EAREsp
: 1889302 SC 2021/0151706-4, Relator: OG FERNANDES, Data de Julgamento: 19/04/2023, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação:
DJe
27/04/2023)
(grifo nosso)

Desse modo
, r
ejeito a preliminar

de intempestividade recursal
.

É como voto.

VOTO-MÉRITO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
Recurso
de Apelação Cível interposto por

IMOBILIARIA IGUACU LTDA -
ME,
e Recurso de Apelação Adesivo interposto por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO e
FERNANDO MARTINS LEAO
contra sen
tença proferida pelo Juízo da

6a
Vara
Cível
da Comarca de
Cuiabá
, que, nos autos
da
Ação
de Resolução de Compromisso de Compra e Venda
n.

1010403-07.2020.8.11.0041
ajuizada por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO
e
FERNANDO MARTINS LEAO
,

julgou parcialmente procedente a ação para declarar rescindido o
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, por culpa exclusiva da reclamada e, condenar a Requerida para restituir, em parcela única, os valores quitados pelos promoventes, acrescido de juros e correção monetária.

A
Apelante

IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME
, em suas razões
de recurso, defende, em suma,
que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos compradores diante da inadimplência de 4 parcelas e, com isso, seria necessário aplicar as penalidades contratuais em desfavor da Apelada
.

Declara que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais enquanto vendedora e, por isso, é devido a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela Apelada, nos termos da Lei n. 13.786/2018.

Argumenta, ainda, que a notificação extrajudicial é inválida por não ter sido enviada por carta registrada e, por fim, pede a aplicação de multa por litigância de má-fé em desfavo
r dos Apelados
.

Uma vez que o recurso de Apelação cumpriu com os requisitos de admissibilidade, o recurso Adesivo também comporta conhecimento.

No recurso de Apelação Adesivo apresentado por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO e FERNANDO MARTINS LEAO
, estes pugnam pela reforma da sentença a fim de que seja reconhecido o direito à restituição em dobro dos valores pagos a título de sinal quando do início do contrato.

Pois bem.

Na origem, trata-se de uma Ação de
Resolução de Compromisso de Compra e Venda ajuizada por
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO e FERNANDO MARTINS LEAO
em desfavor da
IMOBILIARIA IGUACU LTDA
–
ME
, que possuía
como objeto a compra do lote “04-11” no lugar denominado “Loteamento
Guirá
”, com 200,00 m2, situado em uma
área
maior na rua projetada C, denominada de “Loteamento Recanto
Paiaguás
”, no Município de Cuiabá-MT
, ocorrida no ano de 2015
.

Os Compradores alegam que houve descumprimento contratual por parte da Vendedora, caracterizado pela ausência de entrega de infraestrutura prevista no contrato no prazo estipulado para a sua entrega, de modo que pugnaram pelo desfazimento do contrato e restituição dos valores.

A parte Vendedora, por sua vez, afirma que entregou todos as obrigações previstas no contrato, não havendo que se falar em quebra contratual.

No mérito, o juízo resolveu por julgar parcialmente procedente, para declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, por culpa exclusiva da reclamada e, condenar a Requerida para restituir, em parcela única
e de forma simples
, os valores quitados pelos promoventes, acrescido de juros e correção monetária.

RECURSO DE APELAÇÃO
IMOBILIARIA IGUACU LTDA -
ME

Descumprimento das obrigações contratuais

A Apelante
afirma que cumpriu com todas as
obrigações contratuais que consistiam em (I) formação de rua com acesso às avenidas para deslocamento à outros loteamentos/bairros; (II) canalização de água com prazo de 05 (cinco) meses de entrega após a assinatura do contrato; (III)
posteamento
da rede de energia elétrica

com prazo de 05 (cinco) meses de entrega após a assinatura do contrato; (IV) Entrega da matrícula individualizada do lote vendido quanto efetuada a liberação da Prefeitura de Cuiabá.

Para tanto, juntou aos autos fotos da instalação dos postes de energia elétrica e a canalização da água, além das matrículas do imóvel,
e, contrapartida, afirma que a quebra contratual teria, na verdad
e, ocorrido por inadimplência dos
própri
os
Co
mpradores
no atraso para pagamento das 04 parcelas finais, de modo que atrairia a aplicação das cláusulas penais do contrato, além do direito a retenção de
25%
do valor pago previsto
na lei n. 13.786/2018
.

Analisando atentamente todos os argumentos e documentos juntados no processo,
tenho que a quebra contratual ocorreu por culpa exclusiva do Vendedor.

Por m
a
is que se apresente nos autos provas de que as instalações de água e energia já estejam concluídas, o contrato previa expressamente que estas instalações deveriam se dar no prazo de 05 (cinco) meses após a assinatura do contrato que ocorreu em 16/03/2015.

Não há nos autos nenhuma comprovação de que estas instalações foram providenciadas no prazo estipulado no contrato, pelo contrário,
a notificação extrajudicial juntada pela parte Apelada em ID.
223487238
, datado de 10/02/2020, contém informação de que ainda não haviam sido instaladas, ou seja, cinco anos depois da assinatura do contrato e estas obrigações ainda não haviam sido
integralmente
cumpridas.

O Apelante, ainda, somente em sede de Apelação
,
quer afirmar que as instalações de água e
posteamento
já haviam sido entregues bem antes do ajuizamento da ação, contudo, não faz qualquer prova nesse sentido
, limitando-se a juntar fotos sem a data em que foram registradas
.

Em sede recursal a
presenta inúmeros documentos novos
que
apenas confirmam o descumprimento
contratual
, já que somente em 17/08/2021 conseguiu a outorga da Prefeitura de Cuiabá para realizar
exploração

hídrica
e poder furar um poço artesiano para alimentar a região com água (ID.

223488726
).

De
outro lado, pela
leitura da petição inicial é perceptível que
em suas argumentações
há um acréscimo de obrigações não previstas no contrato, como construção de ruas, instalação de meio fio, entrega de estrutura de lazer completa e até mesmo a promessa de ter comprado um “imóvel de alto padrão”
,
o que não é crível dado ao baixo valor investido para ser classificado como tal.

Por mais que n
enhuma destas obrigações estão previstas no contrato, ou mesmo na divulgação publicitária da venda juntada em ID.
223487235
, é incontroverso que havia previsão contratual para a entrega de canalização de água e
posteamentos
com prazo de 05 (cinco) meses para entrega
, contados da
assinatura do contrato, obrigações estas que a parte Apelante não comprova ter realizado no prazo estipulado no contrato.

No que se refere ao inadimplemento das 04 últimas parcelas, não há como reconhecer a quebra contratual
de forma inversa
se, na data de vencimento das referidas parcelas (2020), a obrigaçã
o contratual já vinha sendo
descumprida por prazo superior a 4 anos pelo Apelante.

Além disso, sobre a aplicação das cláusulas penais do contrato, é evidente que n
ão houve o prosseguimento
do contrato porque a requerida/apelante não entregou
as obras de infraestrutura do loteamento
no prazo
, sendo o caso de inadimplemento exclusivo da
imobiliária
, ao passo que o da consumidora é justificada pela incidência do art.
476
do
Código Civil
.

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do
outro.
”

Assim, a apelante não desincumbiu
do ônus de comprovar o motivo do inadimplemento,
limitando-se em afirmar que cumpriu com as obrigações que, apesar de terem sido realizadas, não comprova que o fez dentro do prazo previsto no contrato,
sendo
, assim,
sua a culpa
d
o não prosseguimento do contrato, não havendo se falar em aplicação de cláusula penal em seu favor.

Notificação extrajudicial

Sobre a
alegação de
suposta nulidade da notificação extrajudicial, tenho que não se aplica ao caso em análise, uma vez que a verificação de sua nulidade não afasta a
responsabilidade pelo
descumprimento contratual por parte do Apelante que não entregou a infraestrutura de canalização de água e
posteamentos
no prazo estipulado no contrato.

Da retenção de valores

A Apelante afirma
que é caso de
aplicação da Lei 13.786/2018 para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela Apelada
.

Todavia
, não há que se falar na retenção
de valor,
uma vez que essa previsão legal se aplica nos casos de desistência contratual por parte do Comprador, contudo, a resolução contratual
em tela
se deu por culpa exclusiva do Vendedor diante do descumprimento contratual no prazo previsto no contrato.

Dessa forma, ante a inadimplência contratual
da Apelante
, consistente no atraso na entrega de obras de infraestrutura do loteamento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula543do STJ).

“
Súmula543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido aoCódigo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”

A esse respeito, os precedentes:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "
resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel
Gallotti
, Quarta Turma,
DJe
20/11/2019).
Incidência da Súmula83do STJ.

3. Agravo interno
desprovido.”

(
AgInt
no
REsp
1888853/SP, relator ministro Marco
Buzzi
, 4a Turma, julgado em 30/11/2020,
DJe
de 04/12/2020).
(
grifo
nosso)

Assim, não evidenciada qualquer causa excludente, é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pel
os prejuízos experimentados pelos autores
, portanto, a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolu
ção integral dos valores pagos,
como determinado na sentença.

No caso em tela, ainda que o imóvel (lote) em si
tenha sido
entregue no prazo, as obrigações de entrega
de infraestruturas previstas
no co
ntrato não foram cumpridas pela imobiliária
no prazo estipulado no instrumento particular,
que foram
realizados em completo atraso
,
e,
ainda que se afirme ter cumprido dentro do prazo, não
se desincumbiu de
comprova
r
esta condição.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –

ATRASO NA ENTREGA
–
RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO
–
PRECEDENTES DO STJ –
JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. D
emonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador
, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

(TJ-MT 10043685120208110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022)
(grifo nosso)

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – C
ONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE LOTEAMENTO
– PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – MÉRITO –
RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO
–
PRECEDENTES DO STJ
– JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA
CITAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – DANOS MORAIS – DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há se falar em prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, se a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora.
Constatado o efetivo atraso de mais de quatro anos na entrega da infraestrutura (fornecimento de água tratada e coleta de esgoto) do loteamento objeto do contrato de compra e venda, há que ser responsabilizada as requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/adquirente
. Em rescisão do contrato motivada pelo vendedor, a cláusula penal a ser aplicada deve ser a favor do consumidor, a qual, no entanto, não foi requerida. O atraso de quatro anos na entrega da estrutura básica do imóvel, tornando-o inabitável, e retardando a conquista da casa própria, com a inevitável modificação dos planos financeiros e pessoais do adquirente, acarreta angústia e frustração passível de indenização a título de danos morais. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. Afastada a responsabilidade da promitente compradora em relação ao pagamento do IPTU e à taxa de fruição, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à
ocupação.-

(TJ-MT - AC: 10168038820198110003, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/03/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2023)
(grifo nosso)

Da aplicação de má-fé

A Apelante pede a aplicação de multa por litigância de má-fé à Apelada pelo fato de ter apresentado pedido de
restituição de
valores além do que lhe é realmente devido, de modo que
restaria
configurada a sua má-fé processual.

Entretanto, analisando os pedidos da exordial tenho que não restaram configurados motivos determinantes para aplicação de má-fé. Não se verifica violação a nenhuma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, de modo que este pedido deve ser afastado.

RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVO DE

DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO

Os Apelantes buscam a reforma da sentença para determinar a restituição em dobro dos valores pagos
a título de
arras/sinal
, em aplicação ao art. 418 do CC.

O referido dispositivo assim preceitua:

“Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se
esta
se der:

I -
por
parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;

II -
por
parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu
haver
o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de
advogado
.”

(
grifo
nosso)

Verifica-se que no caso em tela é perfeitamente aplicável o disposto no inciso II do supramencionado artigo já que a inexecução do contrato se deu por culpa da imobiliária (quem recebeu
o arras
), portanto, além da resolução contratual, o valor pago a título de arras é devolvido mais o equivalente, ou seja, devolvido em dobro.

Portanto, o trecho da sentença deve ser
reformada
para determinar a devolução em dobro dos valores pagos a título de arras, além da devolução dos demais valores pagos no imóvel de forma simples.

CONCLUSÃO

Nesse sentido, não há que se afastar o descumprimento contratual por parte da Imobiliária uma vez que, previsto contratualmente a entrega de infraestrutura, como canalização de água e
posteamento
,
esta não se desincumbiu de comprovar a
sua entrega no prazo estipulado
.

Não há que se falar em retenção de valores previstos na Lei n.
13.786/2018
já que sua aplicação depende de resilição contratual provocada exclusivamente pelo comprador, o que não é o caso dos autos.

É desnecessário para a comprovação do descumprimento contratual a comprovação de validade da notificação extrajudicial que foi encaminhada por e-mail e fez parte das tratativas via
Whatsapp
.

Nos termos do art. 418 do Código Civil, no caso de inexecução contratual pelo recebedor
do arras
, além da resolução contratual, estes devem ser devolvidos em dobro, ao contrário dos demais valores pagos que devem ser restituídos de forma simples,
trazendo o
retorno ao
status quo ante
.

Com essas considerações, conheço
do recurso

da
IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME

e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, contrapartida, conheço do recurso adesivo de
DANIELLE QUEIROZ NEIVA LEAO, FERNANDO MARTINS LEAO
e
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar que a devolução
do arras
seja realizada em dobro, nos termos do art. 418 do Código Civil e, os demais valores, restituídos de forma simples, ambos atualizados na forma da sentença
.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais por já terem sido fixados em seu percentual máximo (20%) na sentença recorrida
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024