Tribunal: TJMT
Processo: 1001072-26.2017.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-10
Data de publicação: 2024-09-16

Ementa:
APELANTE(S): KIRST & KIRST LTDA – ME – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
APELADO(S): CR ORION LTDA - ME
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CONDENAÇÃO EM PRESTAÇÕES VENCIDAS NÃO POSTULADAS NA PETIÇÃO INICIAL. SENTENÇA EXTRA PETITA. TERMO INICIAL DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ABANDONO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DA ENTREGA DAS CHAVES AO LOCADOR. IMISSÃO NA POSSE. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA IMISSÃO. EXCESSO DE COBRANÇA. COBRANÇA EM DISCORDÂNCIA COM A PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO COMPROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO CONTRATUAL. EXCESSO CONSTATADO. CONDENAÇÃO EM VERBA HONORÁRIA POR SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO APLICAÇÃO. DECAIMENTO MÍNIMO DO PEDIDO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA E PARCIALMENTE REFORMADA. PROVIMENTO PARCIAL
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios.
2. A sentença decretou o despejo da requerida e a condenou ao pagamento de débitos, que considerou extraconcursais, referentes ao período de setembro de 2016 até a data da desocupação do imóvel pela imissão na posse, além de fixar honorários sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A primeira questão discutida é se a sentença ultrapassou os limites do pedido da parte autora, condenando a apelante ao pagamento de aluguéis de períodos não pleiteados.
4. A segunda questão refere-se à data correta da desocupação do imóvel, em que a apelante alega divergência entre a data fixada na sentença e a data efetiva da desocupação.
5. A terceira questão consiste na verificação de eventual excesso na cobrança dos aluguéis ajustados.
6. Por fim, discute-se se houve sucumbência recíproca e se a condenação em honorários deveria ser reajustada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
7. A tese de sentença extra petita foi acolhida, considerando que o juízo a quo condenou a apelante ao pagamento de aluguéis anteriores a dezembro de 2016, período que não foi objeto de pedido pela parte autora, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.
8. Quanto à data da desocupação do imóvel, foi constatado que, como não houve a entrega formal das chaves, a desocupação do imóvel ocorreu apenas com a imissão de posse pelo locador em 10/12/2020, sendo os aluguéis devidos até essa data. Inteligência do art. 23, III, da Lei n.o 8.245/1991.
9. No tocante ao excesso de cobrança, ficou comprovado que o valor dos aluguéis deve ser reduzido para R$ 7.000,00, conforme o contrato original, reajustados pelo índice IGP-DI (FGV), conforme previsão contratual, uma vez que não foi apresentada prova suficiente de que houve alteração contratual para justificar o aumento do aluguel para R$ 11.400,00. Inteligência do princípio da autonomia da vontade, da liberdade contratual, do art. 18 da Lei n.o 8.245/1991; arts. 111, 113, 187 e 422 do Código Civil e art. 373 do Código de Processo Civil.
10. Finalmente, foi rejeitada a alegação de sucumbência recíproca, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois o decaimento da parte autora foi considerado mínimo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento:
"É extra petita a parte da sentença que condena a requerida ao pagamento de aluguéis de períodos pretéritos, vencidos, não incluídos no pedido autoral, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil."
"Em ação de despejo, na ausência da devolução formal das chaves, para o caso de abando do imóvel, a desocupação do bem ocorre com a imissão de posse do locador, sendo os aluguéis devidos até esta data, com fulcro no art. 23, III, da Lei n.o 8.245/1991."
"O valor do aluguel deve ser reduzido ao pactuado no contrato original, caso não haja prova suficiente de alteração contratual válida que justifique o aumento, nos termos do art. 18 da Lei n.o 8.245/1991."
"A sucumbência recíproca não se aplica quando o decaimento da parte autora for considerado mínimo, devendo a parte ré arcar com a totalidade das despesas processuais."
_________
Dispositivos relevantes citados: arts. 86, parágrafo único, 141, 373 e 492 do Código de Processo Civil; arts. 18 e 23, III, da Lei no 8.245/1991; arts. 111, 113, 187 e 422 do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC 0012023-06.2009.8.26.0020, Rel. Des. Kenarik Boujikian, j. 27.09.2017; TJ-MS – AC 0828640-74.2017.8.12.0001, Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira, j. 19.11.2018; TJ-MG - AC 10000210933834001, Rel. Des. Mariangela Meyer, j. 25.01.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001072-26.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[KIRST & KIRST LTDA - ME - CNPJ: 15.392.931/0001-50 (APELANTE), CLOVIS SGUAREZI MUSSA DE MORAES - CPF: 024.205.231-21 (ADVOGADO), CR ORION LTDA - ME - CNPJ: 11.060.370/0001-30 (APELADO), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO), VITTOR ARTHUR GALDINO - CPF: 729.096.171-49 (ADVOGADO), AUGUSTO MARIO VIEIRA NETO - CPF: 022.793.651-54 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU, EM PARTE, O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELANTE(S):

KIRST & KIRST LTDA – ME – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

APELADO(S):

CR ORION LTDA - ME

EMENTA.
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CONDENAÇÃO EM PRESTAÇÕES VENCIDAS NÃO POSTULADAS NA PETIÇÃO INICIAL. SENTENÇA
EXTRA PETITA
. TERMO INICIAL DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ABANDONO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DA ENTREGA DAS CHAVES AO LOCADOR. IMISSÃO NA POSSE. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA IMISSÃO. EXCESSO DE COBRANÇA. COBRANÇA EM DISCORDÂNCIA COM A PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO COMPROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO CONTRATUAL. EXCESSO CONSTATADO. CONDENAÇÃO EM VERBA HONORÁRIA POR SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO APLICAÇÃO. DECAIMENTO MÍNIMO DO PEDIDO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA E PARCIALMENTE REFORMADA. PROVIMENTO PARCIAL

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios.

2. A sentença decretou o despejo da requerida e a condenou ao pagamento de débitos, que considerou extraconcursais, referentes ao período de setembro de 2016 até a data da desocupação do imóvel pela imissão na posse, além de fixar honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A primeira questão discutida é se a sentença ultrapassou os limites do pedido da parte autora, condenando a apelante ao pagamento de aluguéis de períodos não pleiteados.

4. A segunda questão refere-se à data correta da desocupação do imóvel, em que a apelante alega divergência entre a data fixada na sentença e a data efetiva da desocupação.

5. A terceira questão consiste na verificação de eventual excesso na cobrança dos aluguéis ajustados.

6. Por fim, discute-se se houve sucumbência recíproca e se a condenação em honorários deveria ser reajustada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A tese de sentença
extra petita
foi acolhida, considerando que o juízo
a quo
condenou a apelante ao pagamento de aluguéis anteriores a dezembro de 2016, período que não foi objeto de pedido pela parte autora, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

8. Quanto à data da desocupação do imóvel, foi constatado que, como não houve a entrega formal das chaves, a desocupação do imóvel ocorreu apenas com a imissão de posse pelo locador em 10/12/2020, sendo os aluguéis devidos até essa data. Inteligência do art. 23, III, da Lei n.o 8.245/1991.

9. No tocante ao excesso de cobrança, ficou comprovado que o valor dos aluguéis deve ser reduzido para R$ 7.000,00, conforme o contrato original, reajustados pelo índice IGP-DI (FGV), conforme previsão contratual, uma vez que não foi apresentada prova suficiente de que houve alteração contratual para justificar o aumento do aluguel para R$ 11.400,00. Inteligência do princípio da autonomia da vontade, da liberdade contratual, do art. 18 da Lei n.o 8.245/1991; arts. 111, 113, 187 e 422 do Código Civil e art. 373 do Código de Processo Civil.

10. Finalmente, foi rejeitada a alegação de sucumbência recíproca, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois o decaimento da parte autora foi considerado mínimo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:

"É
extra petita
a parte da sentença que condena a requerida ao pagamento de aluguéis de períodos pretéritos, vencidos, não incluídos no pedido autoral, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil."

"Em ação de despejo, na ausência da devolução formal das chaves, para o caso de abando do imóvel, a desocupação do bem ocorre com a imissão de posse do locador, sendo os aluguéis devidos até esta data, com fulcro no art. 23, III, da Lei n.o 8.245/1991."

"O valor do aluguel deve ser reduzido ao pactuado no contrato original, caso não haja prova suficiente de alteração contratual válida que justifique o aumento, nos termos do art. 18 da Lei n.o 8.245/1991."

"A sucumbência recíproca não se aplica quando o decaimento da parte autora for considerado mínimo, devendo a parte ré arcar com a totalidade das despesas processuais."

_________

Dispositivos relevantes citados: arts. 86, parágrafo único, 141, 373 e 492 do Código de Processo Civil; arts. 18 e 23, III, da Lei no 8.245/1991; arts. 111, 113, 187 e 422 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC

0012023-06.2009.8.26.0020, Rel. Des. Kenarik Boujikian, j. 27.09.2017; TJ-MS – AC 0828640-74.2017.8.12.0001, Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira, j. 19.11.2018; TJ-MG - AC 10000210933834001, Rel. Des. Mariangela Meyer, j. 25.01.2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
KIRST & KIRST LTDA – ME (Ciriema Pneus) – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
, contra sentença (ID 228148761) proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Pedido de Antecipação da Tutela proposta por
CR ORION LTDA - ME
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral e improcedente o pedido da reconvenção, nos seguintes termos:

[...]

Pelo exposto,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido da parte autora e via de consequência, decreto, em definitivo, o despejo da requerida do imóvel locado.

Ainda,
condeno

a parte requerida ao pagamento dos débitos extraconcursais referentes aos aluguéis vencidos do mês de setembro/2016 até a data da efetiva desocupação do imóvel, considerando o valor mensal de R$ 11.976,00 (onze mil novecentos e setenta e seis reais), bem como condeno a parte requerida ao pagamento de todas as despesas acessórias do contrato de locação, ambos até a data da efetiva desocupação do imóvel, conforme requerido na inicial.

Sobre o valor de cada aluguel, deverá ser
acrescida a multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor de origem, correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP-M,
conforme contrato de locação,
e juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento
de cada parcela.

Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do inc. I, art. 487, do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que fixo em dez por cento (15%) sobre o valor do débito atualizado
, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo profissional, o lugar da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC - § 2o art. 85).

Ainda,
JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na reconvenção
e, por conseguinte, resolvo o mérito da ação reconvencional, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a requerida/reconvinte ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, que fixo 10%
sobre o valor da causa atribuído à reconvenção
(R$ 93.752,01), atento à natureza e importância da causa, o local da prestação do serviço, o grau do zelo profissional e o tempo em que a demanda se processou (CPC - §8.o, art. 85).

[...] [Grifos nossos e do original]

Posteriormente, o Juízo
a quo
acolheu em parte os Embargos de Declaração opostos por
KIRST & KIRST LTDA – ME
, sob o fundamento de erro material da sentença que assim passou a constar:

[...]

Condeno, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que fixo em dez por cento (10%)
sobre o valor do débito
atualizado
, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo profissional, o lugar da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC - § 2o art. 85).

[...] (ID 228148767 [Grifos nossos e do original]

A apelante, em suas razões recursais (ID 228148768), sustenta as seguintes teses:

1.

Sentença
extra petita

2.

Da necessidade de reforma da sentença quanto à data da efetiva desocupação do imóvel

3.

Do excesso de cobrança

4.

Da parcial procedência e da sucumbência recíproca: condenação da requerente ao pagamento dos honorários de sucumbência

A parte apelada, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 228148777) nas quais rebate as alegações da recorrente.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria, por não configurar a intervenção obrigatória prevista no art. 58, §3o, ou no art. 99, XIII, da Lei n.o 11.101/2005.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (sentença-31408798), e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID 228608807.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

KIRST & KIRST LTDA – ME – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

APELADO(S):

CR ORION LTDA - ME

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Pedido de Antecipação da Tutela proposta pela parte apelada, julgou parcialmente procedente o pedido autoral e improcedente o pedido da reconvenção.

A sentença, além de decretar o despejo da requerida, ora apelante, do imóvel locado, condenou-a ao pagamento dos débitos, considerados extraconcursais, referentes ao mês de setembro de 2016, até a data da efetiva desocupação do imóvel, considerando o valor mensal de R$ 11.976,00, com acréscimo de multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor de origem, com correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP-M, conforme contrato de locação, e juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela.

Além disso, condenou a apelante ao pagamento de todas as despesas acessórias do contrato de locação, também até a data da efetiva desocupação do imóvel.

Por fim, a sentença condenou a recorrente ao pagamento das custas processuais e verba honorária, fixada em 15% sobre o valor do débito atualizado, quanto à ação principal, bem como ao pagamento das custas processuais e verba honorária, arbitrada em 10% sobre o valor atualizado do débito, quanto à improcedência da reconvenção.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela parte apelante.

1. Sentença
extra petita

A apelante sustenta que a sentença é "extra petita" por ter condenado a recorrente ao pagamento de aluguéis vencidos referentes ao período entre os meses de
setembro de 2016 a novembro de 2016
.

Isso porque, a recorrente assevera que o aludido período, já abrangido pela recuperação judicial, não foi cobrado pela parte autora, ora apelada.

A recorrente ressalta que a apelada, além de ter reconhecido em sua inicial a impossibilidade de cobrar os valores quanto ao citado interstício, postulou pelo pagamento apenas dos aluguéis vencidos
após 30/11/2016
(período anterior ao processamento da recuperação judicial), ou seja, a partir de dezembro de 2016.

A parte apelada, por sua vez, assevera que a recorrente teve deferido o seu pedido de Recuperação Judicial em 14/12/2016, protocolado em 06/12/2016, “[...]
de sorte que inquestionavelmente foram considerados créditos suspensos pelo processamento recuperacional aqueles até o dia
30.11.2016
, de sorte que os
alugueres dos meses de
dezembro/2016 e janeiro/2017, estão inadimplidos
.” (ID 228148777) [grifo do original].

Pois bem
. Com razão a apelante.

A própria apelada reconheceu que não postulou pela cobrança dos aluguéis concernentes aos meses de setembro de 2016 a novembro de 2016, em razão do processamento da recuperação judicial.

Ocorre que, apesar do fato ter sido relatado em sentença, o Juízo
a quo
decidiu para além do pedido postulado pela autora, ora apelada, conforme cita-se:

[...]

Informa ainda que a requerida teve pedido de recuperação judicial deferido em 14.12.2016 de sorte que
inquestionavelmente foram considerados créditos suspensos pelo processamento recuperacional aqueles até o dia 30.11.2016, de sorte que
os alugueres dos meses de dezembro/2016 e janeiro/2017, estão inadimplidos até a presente data
, e não fazem parte do objeto da recuperação judicial
. Extra concursais, portanto.

[...]

Ainda,
condeno a parte requerida ao pagamento dos débitos extraconcursais referentes aos
aluguéis vencidos do mês de

setembro/2016 até
a data da efetiva desocupação do imóvel
, considerando o valor mensal de R$ 11.976,00 (onze mil novecentos e setenta e seis reais), bem como condeno a parte requerida ao pagamento de todas as despesas acessórias do contrato de locação, ambos até a data da efetiva desocupação do imóvel, conforme requerido na inicial.

[...] (ID 228148761) [Grifos nossos e do original]

Assim, verifica-se que o Juízo
a quo
extrapolou os limites da lide ao condenar a recorrente ao pagamento de valores que,
além de não requeridos pela apelada, esta expressamente asseverou que não seria feita a cobrança deles na presente lide
.

Por conseguinte, ocorreu violação ao teor dos
artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil
, que vedam ao juiz decidir sobre questões não levantadas pelas partes,
in verbis
:

Art. 141.
O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte
.

[...]

Art. 492.
É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

[Grifo nosso]

Desse modo, a
tese deve ser acolhida
para que a sentença seja parcialmente reformada com o fim de excluir a condenação da apelante ao pagamento dos aluguéis, acessórios e multas referentes ao período anterior a dezembro de 2016, uma vez que não postulados pela autora, ora recorrida.

2. Da necessidade de reforma da sentença quanto à data da efetiva desocupação do imóvel

A parte apelante aponta erro da sentença quanto à fixação da data da desocupação do imóvel.

Segundo a recorrente, a sentença fixou a data da efetiva desocupação do imóvel como sendo
02.12.2020
, quando, na realidade, a desocupação teria ocorrido em
15.07.2019
, conforme informado pela própria apelada nos autos de origem, no ID 21719229.

Assim, a apelante argumenta que esse erro de data impacta os cálculos dos aluguéis devidos, pois a correção monetária foi aplicada até uma data posterior à desocupação real do imóvel.

Desse modo, assevera que a reforma da sentença é necessária para refletir a data correta da desocupação.

A parte apelada, por sua vez, contesta a alegação da apelante de que o imóvel foi desocupado em 15/07/2019.

Afirma que a devolução das chaves nunca ocorreu formalmente, sendo necessário o arrombamento das fechaduras para a retomada do imóvel.

Assim, a apelada argumenta que os aluguéis são devidos
até 10/12/2020
, data em que a imissão de posse foi efetivada, pois a apelante não cumpriu sua obrigação de devolver o imóvel formalmente.

Pois bem
. Quanto à alegação de que a apelada teria informado nos autos que a desocupação do imóvel ocorreu em 15/07/2019, o que na verdade se consta é a seguinte manifestação da ora apelada, constante do citado ID 21719229 (autos de origem), apresentada tempos após a contestação:

[...]

O Requerente descobriu através de vizinhos, bem como pelas diligências efetuadas no imóvel in locu, que a Requerida veio a desocupar o imóvel.
Contudo a Requerida sequer devolveu as chaves do imóvel ao Requerente, estando o imóvel abandonado e a mercê de vândalos, o que necessita da respectiva imissão na posse após autos de constatação.

DIANTE DE TODO EXPOSTO, vem por intermédio desta, a honrosa presença de Vossa Excelência com fulcro no artigo 66 da Lei 8245/91,
REQUERER a expedição do mandado de imissão na posse, visto o abandono do imóvel
.

Em assim não atendendo, requer que seja realizado “auto de constatação” por oficial de justiça, para apuração da verdade, e como consequência a expedição do competente mandado.

[...] [Grifo nosso]

Em sequência à supracitada manifestação da parte apelada, o Juízo
a quo
proferiu a seguinte decisão interlocutória:

[...]

Considerando a manifestação da parte autora no Id. 21719229, observa-se que o imóvel encontra-se desocupado, tendo sido abandonado pela requerida
. Assim, requer a imissão imediata na posse do imóvel.

Pois bem,
como sabido, o art. 66 da Lei n° 8245/91, estabelece que quando o imóvel for abandonado depois de ajuizada à ação, o proprietário/possuidor poderá imitir-se na posse do imóvel
, assim, uma vez constatado o fato, a providência será a imissão na posse do bem.

Sendo assim,
determino seja expedido mandado de imissão de posse, com ordem de arrombamento, devendo a parte autora comparecer ao local com chaveiro para abertura das portas
. O Oficial de Justiça deverá lavrar o auto de constatação atinente.

[...] (ID 31871762, autos de origem) [Grifo nosso]

Como é cediço, o encerramento do contrato de locação dá-se não só mediante denúncia do locatário com a intenção de desocupar o imóvel, mas também com a efetiva transmissão da posse do imóvel ao seu locador,
mediante a entrega das chaves
e com o restabelecimento do seu poder de uso e gozo do bem restituído.

Ocorre que, no caso em exame, uma vez que
inexistiu a entrega das chaves do imóvel, não ocorrendo a regular restituição do bem, conforme determina o art. 23, III, da Lei n.o 8.245/1991
, considera-se efetivamente desocupado o bem quando constatado pelo Oficial de Justiça o seu abandono, momento a partir do qual o locatário e o garante ficam exonerados de qualquer obrigação posterior.

A corroborar o entendimento, cita-se o dispositivo supramencionado:

Art. 23.
O locatário é
obrigado a
:

[...]

III -
restituir o imóvel, finda a locação
, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

Nesse sentido, cita-se as seguintes ementas de julgado:

Apelação.
Contrato de locação de bem imóvel. Abandono do imóvel. Imissão na posse. Aluguéis devidos até a data da imissão.

1.
As obrigações locatícias são devidas até a data do da efetiva imissão na posse pelo locador, momento em que o locatário, que não efetuou a devolução das chaves regularmente, fica liberado de suas obrigações contratuais.
Precedente TJSP.

2.
A relação locatícia somente teve fim quando o autor foi imitido na posse do imóvel (fls. 121/124), uma vez que o apelante abandonou o imóvel sem efetuar a entrega das chaves
.

3.Incumbia ao réu provar a efetiva entrega das chaves em momento anterior ao da imissão na posse, demonstrando a quitação de suas obrigações locatícias, o que não ocorreu.

4.A autora fez prova suficiente de suas alegações, ao passo que a ré não se desincumbiu do ônus da prova de suas alegações. Procedência da ação e improcedência da reconvenção. Recurso não provido.

(TJ-SP 00120230620098260020 SP 0012023-06.2009.8.26.0020, Relator: Kenarik Boujikian, Data de Julgamento: 27/09/2017, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2017) [Grifo nosso]

Apelação –
CONTRATO DE LOCAÇÃO – RESPONSABILIDADE PELOS LOCATIVOS – NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO EFETIVA DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES – ABANDONO VERIFICADO – PRESTAÇÃO DEVIDA ATÉ A DATA DA CONSTATAÇÃO DA DESOCUPAÇÃO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA
– PROVIMENTO.

1.
Discute-se no presente recurso o marco temporal a ser considerado para fins de responsabilidade pelo pagamento dos locativos
.

2. A responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis no contrato de locação persiste até a efetiva desocupação do imóvel e a entrega das chaves ao locador ou a seu representante legal.

3.
Verificado que inexistiu entrega das chaves do imóvel, considera-se efetivamente desocupado o imóvel quando constatado pelo Oficial de Justiça o abandono do mesmo, momento a partir do qual o locatário e o garante ficam exonerados de qualquer obrigação posterior
.

4. Apelação conhecida e provida, com majoração dos honorários de sucumbência.

(TJ-MS - AC: 08286407420178120001 MS 0828640-74.2017.8.12.0001, Relator: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 19/11/2018, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 21/11/2018) [Grifo nosso]

Desse modo, não assiste razão à apelante.

2. Do excesso de cobrança

A apelante argumenta que os valores cobrados pela apelada são superiores aos pactuados contratualmente.

Sustenta que o contrato de locação estabelecia o valor de R$ 7.000,00 para março de 2013, com correção anual.

Assim, após um ano, aduz que o valor do aluguel, atualizado, deveria ser de R$ 9.089,91, conforme planilha que aplica o Índice IGP-DI (FGV), mas a apelada passou a cobrar, indevidamente, o montante de R$ 11.976,00.

Além do valor acima, a apelante aponta que a recorrida cobrou indevidamente multas, juros e atualizações em excesso.

Apresenta comprovantes nos autos, demonstrando que a apelada buscou receber quantias acima do que era de fato devido, incorrendo em duplicidade e arbitramento excessivo.

A recorrida, por sua vez, aduz que o aluguel foi ajustado em R$ 11.400,00 por meio do aditamento do contrato, e não em R$ 9.089,91, como alegado pela apelante.

Ademais, a apelada assevera que a apelante pagou aluguéis nesse valor (R$ 11.400,00) até o momento em que deixou de cumprir suas obrigações.

Assim, a recorrida argumenta que os valores cobrados são devidos, pois refletem o aluguel atualizado, incluindo multas e juros previstos contratualmente, sem qualquer excesso.

Pois bem
. Ressai dos autos que, em
16/04/2012
, as partes firmaram contrato de locação, para fins comerciais, sobre o imóvel situado na Rodovia dos Imigrantes, s/no, denominados BOX 14, 16 e 18 do KM 08, bairro Capão do Piqui, Várzea Grande/MT., CEP 78.132-400, com prazo de vigência de 36 meses, com termo inicial em 16/04/2012 e termo final para
31/03/2015
(ID 228147669).

Todavia,
desde setembro de 2016
, a parte apelante teria deixado de pagar os aluguéis.

Sobre o tema, destaca-se as afirmações da parte apelada em sua petição inicial:

[...]

O valor do aluguel inicial era de R$ 7.000,00
(sete mil reais), com vencimento todo dia 05 de cada mês vencido, conforme contrato acostado,
sendo que atualmente o valor da locação mensal é de R$ 11.976,00
(onze mil novecentos e setenta e seis reais).

Também impõe consignar que aludido contrato não restou aditado ou prorrogado formalmente
após o vencimento então ajustado até o dia 31.05.2015, de sorte que na presente data há ativo uma locação com
prazo indeterminado
, bem como não houve a renovação das garantias solidárias dos fiadores
, fundamento para desde já requerer o deferimento liminar para desocupação do imóvel comercial locado e pendente de pagamento.

Ocorre que
desde o mês de setembro do ano de 2016, a requerida se encontra inadimplente
, não pagou ou comprovou os alugueres e os tributos municipais do imóvel locado para fins comerciais, bem como se nega a entregar o imóvel, informando que apenas “irá pagar quando puder”

[...] (ID 228147665, p. 03) [Grifos nossos e do original]

Por outro lado, tanto na impugnação à contestação da apelante, quanto em suas contrarrazões, a ora apelada afirma que o valor do aluguel teria subido para
R$ 11.400,00
, em decorrência de aditivo contratual de
01/04/2015
, nestes termos:

[...]

Após o vencimento do contrato de locação em 31.03.2015, o requerente realizou o termo aditivo do contrato de locação n.o 01, conforme segue anexo, onde consta a estipulação do contrato de locação por um período de 24 (vinte e quatro) meses, ou seja, à partir de 01.04.2015 e término em 31.03.2017, com o reajuste do aluguel mensal em R$ 11.400,00
(onze mil e quatrocentos reais).

O aditamento do contrato de locação fora realizado e assinado pelo requerente e sua testemunha a Sra. Rosianne Almeida Dourado, no dia 01 de abril de 2015 e entregue uma cópia junto ao departamento pessoal da empresa requerida para a devida assinatura e reconhecimento de firma em cartório.

Ocorre que a requerida nunca devolveu o instrumento particular de “aditivo de contrato” devidamente assinado e reconhecido firma em cartório
, fazendo com que o requerente notificasse através do cartório do 1o oficio de várzea grande/MT, concedendo o prazo de 10 (dez) dias para a devolução do instrumento particular,
decorrendo deste prazo pela não devolução, ficaria a locatária, na pessoa de seu representante legal, notificada nas conformidades do contrato firmado.

Tanto é verdade que
a requerida nos meses subsequentes ao aditamento do contrato de locação (01.04.2015), realizou os pagamentos dos alugueis e demais encargos, no valor já ajustado em R$ 11.400,00
(onze mil e quatrocentos reais), conforme boletos em anexo dos meses de
05/2015; 06/2015; 09/2015 e 12/2015
, comprovando total conhecimento do termo aditivo em questão.

[...] (Impugnação à contestação – ID 228148666) [Grifos nossos e do original]

Ocorre que, o referido aditivo contratual, juntado aos autos pela parte apelada (ID 228148668), trata-se apenas de instrumento contratual assinado pela parte autora, ora recorrida, e testemunha desta, sem assinaturas pela parte apelante.

Além disso, como a própria apelada afirmou, não ocorreu o aceite expresso pela recorrente, pois esta não confirmou o ajuste ou devolveu o contrato devidamente assinado à apelada.

Como é cediço, para que uma relação contratual seja firmada entre as partes, em decorrência do
princípio da autonomia da vontade
, deve-se garantir a
liberdade contratual
que, no âmbito das locações de imóveis, extrai-se do
art. 18 da Lei n.o 8.245/1991
,
in verbis
:

Art. 18. É lícito às partes fixar,
de comum acordo
,
novo valor para o aluguel
, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

[...] [Grifo nosso]

Desse modo, em razão da exigência legal,
é necessária a declaração de vontade para a pactuação do aumento dos aluguéis
, cuja ausência resulta apenas na incidência da correção monetária e dos valores e encargos já anteriormente contratados.

Ademais, assevera-se que, a ausência de assinatura ou aceite quanto ao aditivo contratual não resulta, por si, em anuência pelo fato do silêncio da outra parte, pois,
nessas circunstâncias, o silêncio não importa anuência
, nos termos do
art. 111 do código civil
,
in verbis
:

Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem,
e não for necessária a declaração de vontade expressa
.

[Grifo nosso]

Por outro lado, em que pese a parte apelada afirmar que a apelante
teria pago
o valor de R$ 11.400,00, concernente ao aditivo contratual não contratado expressamente, para os
meses de 05/2015; 06/2015; 09/2015 e 12/2015
, verifica-se que apresentou, como comprovantes, em sua impugnação à contestação,
apenas

boletos com o carimbo de “pago”, sem extratos bancários ou recibos a comprovar o efetivo pagamento
, não se desincumbindo a parte autora do ônus de comprovar suas alegações, conforme exige o
art. 373 do Código de Processo Civil
.

Ademais, assevera-se que, considerando todo o período entre a data do suposto aditivo de aumento dos aluguéis (01/04/2015) e o início da inadimplência da apelante (09/2016),
no total de 17 (dezessete) meses, os boletos juntados pela apelada se referem apenas a quatro meses de todo o referido período
(05/2015; 06/2015; 09/2015 e 12/2015).

Assim,
ainda que se considere como comprovados os pagamentos dos valores dos aluguéis
, no montante de R$ 11.400,00,
a constatação de apenas quatro desses pagamentos não resulta em
venire contra factum proprium
ou
surrectio
em desfavor da parte apelante, mas em cobranças abusivas que violaram o previamente pactuado entre as partes, a liberdade contratual e a boa-fé objetiva (art. 113, 187 e 422 do Código Civil)
, uma vez que não se tratou de situação com razoável continuidade de pagamentos no decorrer da relação contratual entre apelante e apelada.

Nesse sentido, cita-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS
- ISENÇÃO NOS PRIMEIROS ANOS - COBRANÇAS POSTERIORES - POSSIBILIDADE -
POSTULADOS DA "SUPRESSIO" E DA "SURRECTIO" - INAPLICABILIDADE
- REAJUSTE ANUAL -
APLICAÇÃO DOS PARÂMETROS CONTRATADOS
- COBRANÇA EM EXCESSO - NÃO COMPROVADA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO VENCIMENTO - OBRIGAÇÃO LÍQUIDA E CERTA - SENTENÇA MANTIDA.

- A supressio é instituto derivado da aplicação do princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, e pode se definida como
a supressão de um direito pelo seu desuso
por um longo período de tempo
; enquanto, por outro lado, a surrectio é o surgimento de um direito pelo exercício contínuo de determinadas atos e situações jurídicas

- Ao reverso do sustentado pelo réu de ocorrência do instituto da supressio/surrectio, inexiste no caderno probatório, a demonstração bastante do fundamento fático por ele invocado para demandar o não pagamento do valor apontado como devido a autora, após o término da isenção

-
Indispensável que a parte ré/devedor tivesse apresentado, nos presentes autos, qualquer documento capaz de comprovar que houve acordo entre as partes
para a continuação de isenção do pagamento destes aluguéis cobrados

-
O reajuste do valor do aluguel deve ocorrer de forma automática e anual, conforme contratualmente convencionado pelas partes contratantes, observada a aplicação do IGP-M acumulado a cada período de 12 meses - Os juros de mora e a correção monetária nestes casos incidem a partir do vencimento da prestação devida
(art. 395 c/c 397, CC/02). Recurso não provido. Sentença mantida.

(TJ-MG - AC: 10000210933834001 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 25/01/2022, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/01/2022) [Grifos nossos]

E no que tange ao previsto no contrato de locação original, cita-se:

[...]

CLÁUSULA TERCEIRA – o valor do aluguel mensal é de
R$ 7.000,00 (sete mil reais
), que a LOCATÁRIA compromete-se a pagar todo dia 05 de cada mês vencido;

[...]

CLÁUSULA QUINTA – conforme o estabelecido na Lei n.o 9.069/1995,
a periodicidade para o reajuste do valor do aluguel é anual, sendo usado para tanto o índice IGP(di)-FGV
. E, em caso de sua extinção será aplicado o que vier a substitui-lo; e em aso de ser alterada a legislação atual, para efeito de reajuste do aluguel, será obedecida a periodicidade permitida.

[...] (ID 228147669, p. 02) [Grifos nosso e do original]

Desse modo,
com razão a apelante
, sendo que a sentença deve ser reformada para que os valores dos aluguéis,
concernentes a dezembro de 2016 até até 10/12/2020
, sejam reduzidos considerando o valor original de
R$ 7.000,00
(sete mil reais), reajustado com correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP(di)-FGV, nos termos da supracitada cláusula quinta do contrato, mantendo-se a sentença quanto ao acréscimo da multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor total de origem, além dos juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, nos termos da cláusula quarta do contrato (ID 228147669, p. 02).

3. Da parcial procedência e da sucumbência recíproca: condenação da requerente ao pagamento dos honorários de sucumbência

A apelante sustenta que a sentença foi parcialmente procedente, mas com a condenação apenas da recorrente ao pagamento dos honorários sucumbenciais.

Desse modo, assevera o teor art. 86 do Código de Processo Civil, que dispõe que, quando há sucumbência recíproca, os honorários e custas devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes.

A apelada, por sua vez, afirma que decaiu apenas em parte mínima da demanda e, conforme disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a sucumbência recíproca não deve ser aplicada.

Assim, argumenta que a apelante deve arcar com a totalidade das despesas processuais e honorários, considerando o decaimento mínimo dos pedidos da ora recorrida.

Pois bem
. Destaca-se da petição inicial da ora apelada, os seguintes pedidos:

[...]

b) Determinar a citação da Locatária para responder ao pedido de rescisão contratual, bem como para pagar a dívida, via Oficial de Justiça, nos endereços declinados acima;

c) Ao final, julgar a procedência dos pedidos, decretando a rescisão do contrato de locação com o consequente despejo do imóvel, desta feita confirmando

a tutela de urgência vindicada.

d) Julgar procedente a demanda, condenando a Requerida em pagar o aluguéis e acessórios vencidos e que se vencerem durante o trâmite processual;

e) Condenar a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor do débito conforme art. 62, inciso II, alínea “c” da Lei no 8.245/91 e dispositivo contratual elencado na Cláusula Vigésima Primeira do Contrato de Locação;

[...] (ID

Uma vez que foram acolhidas as razões da apelante quanto à redução do montante dos aluguéis, antes fixados pela sentença em R$ 11.976,00, e que passam à redução, a ser verificada em liquidação de sentença, para o valor corrigido de R$ R$ 9.089,91, indicado pela própria recorrente, constata-se que o decaimento continua a ser em parte mínima quanto ao pedido inicial e, assim, com razão a apelada, no sentido de se aplicar o teor do
art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
,
in verbis
:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.

Assim, neste ponto, não assiste razão à recorrente, devendo-se manter a condenação sucumbencial tal como determinada na sentença objurgada.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

a)

reformar parcialmente a sentença para excluir a condenação do apelante ao pagamento dos aluguéis, acessórios e multas quanto ao período anterior a dezembro de 2016; e

b)

reformar parcialmente a sentença para reduzir os valores dos aluguéis devidos, considerando o valor original de R$ 7.000,00 (sete mil reais), reajustado com correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP(di)-FGV, nos termos da cláusula quinta do contrato, mantendo-se a sentença quanto ao acréscimo da multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor total de origem, além dos juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, nos termos da cláusula quarta do contrato.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em decorrência do provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2024