Tribunal: TJMT
Processo: 1027601-44.2024.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE ACOLHIDA NA PRIMEIRA INSTÂNCIA – TAXAS CONDOMINIAIS – DISCUSSÃO QUANTO À LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – NÃO COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO MATERIAL EXISTENTE COM O TERCEIRO POSSUIDOR – OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DA DÍVIDA - TEMA N. 886 DO STJ – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – ART. 85, §11, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO.
"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca doCondomínioacerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas decondomíniopode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) oCondomínioteve ciência inequívoca da transação, afasta-se alegitimidade passivado promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". (Tema n. 886 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027601-44.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LEANDRA CAMILA CARDOSO PUNTEL - CPF: 045.545.921-54 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL PORTO DO SOL - CNPJ: 01.739.302/0001-49 (AGRAVANTE), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (AGRAVADO), WANESSA ELIAS DA SILVA SOUZA - CPF: 038.789.861-14 (TERCEIRO INTERESSADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

A
GRAVO DE INSTRUMENTO
– AÇÃO DE
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
ACOLHIDA NA PRIMEIRA INSTÂNCIA –
TAXAS CONDOMINIAIS
–

DISCUSSÃO QUANTO À LEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM

–

NÃO COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO MATERIAL EXISTENTE COM O TERCEIRO POSSUIDOR
–

OBRIGAÇÃO
DO

PROMITENTE COMPRADOR
PELO
PAGAMENTO DA DÍVIDA
-
TEMA N. 886 DO STJ
–

MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – ART. 85, §11, DO CPC -
RECURSO
NÃO
PROVIDO
.

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passivado promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
.
(Tema n. 886 do STJ).

R E L A T Ó R I O

A
grav
o
de Instrumento
em Ação de
Título Extrajudicial, cuja Exceção de
Pré
-Executividade foi acolhida
para
extinguir
a demanda em relação
à
excipiente
/
agravada
por considerá-la ilegítima para compor o polo passivo
.
O

except
o
/a
gravante foi condenado ao
pagamento de honorários advocatícios no valor de R$$1.000,00.
A denunciada à lide passou a substituir
a agravada na lide.

O agravante
afirma que, de acordo com a matrícula do imóvel, a agravada é a proprietária
e, portanto, responsável pelas obrigações condominiais.

Argumenta que
, embora tivesse conhecimento de que Wanessa Elias da Silva Souza
residisse no local, não sabia da sua relação com a agravada
.

Sustenta que “
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela cumulação de dois requisitos: a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, conforme entendimento perfilhado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS.
”

Diz que não foi comunicado
sobre qualquer transação entre Wanessa e a agravada, não tendo sido apresentado a ele nenhum contrato, procuração ou qualquer outro documento
que atestasse tal situação.

Aduz que em conversa
pelo aplicativo
Whatsapp
a agravada confirmou ser proprietária do imóvel em questão.
E que
atualmente ele se encontra desocupada, uma vez que Wanessa
saiu sem deixar notícias.

Requer a alteração do polo passivo para que
conste apenas a Construtora agravada.

Em
contraminuta
, a agravada pugna pelo não provimento do Recurso (Id 244788674)
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O
agravante
ajuizou Execução de Título Extrajudicial contra a agravada para cobrar cotas condominiais do
A
partamento
301, Bloco B3 do Condomínio Residencial Porto do Sol
, n. 1222, Bairro
Despraiado
,
no valor total de R$2.071
,91
.
Recebeu a emenda à inicial para substituir o polo passivo, fazendo constar
Wanessa Elias da Silva Souza.

A Exceção de
Pré
-Executividade
foi acolhida
para extinguir a demanda em relação à excipiente/agravada por considerá-la
parte
ilegítima para compor o polo passivo.

O agravante
aduz que, apesar de ter ciência de que Wanessa residiu no imóvel, a agravada não comprovou a existência de relação material com ela, o que é requisito para
que a Construtora
se
ja
considerada parte
legítima.

O entendimento dominante sobre a matéria é de que, com relação a esse tipo de obrigação (
propter
rem
), a respectiva quitação incumbe àquele que consta na matrícula como proprietário.

No entanto,
em caso de promessa de compra e venda não levada a registro, a obrigação passa a ser do promitente comprador, desde que tenha sido imitido na posse e o condomínio certificado
d
o negócio
, como já dito
.

Na hipótese dos autos, o apelante
não
comprovou que
atualmente
o imóvel está sob
a
posse da apelada
e qual é a relação material dela com a agravada, de modo que
o agravado
é
parte
i
legítima para responder pelas respectivas taxas condominiais.

A matéria encontra-se pacificada no STJ pelo Tema n.
886, nos seguintes termos:

Tese Jurídica

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca doCondomínioacerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas decondomíniopode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) oCondomínioteve ciência inequívoca da transação, afasta-se alegitimidade passivado promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

“
PROCESSO CIVIL.
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA
. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO
NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (
ii
)
o condomínio teve ciência inequívoca da transação
, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.
”

(REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015,
DJe
de 20/4/2015.)

Pelo exposto,
neg
o provimento ao Recurso

e, com amparo no art. 85
, §11, majoro a verba honorária para
R$1.300,00
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024