Tribunal: TJMT
Processo: 0000426-13.2016.8.11.0020
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-11

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – AJUIZAMENTO PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL RURAL - EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RETOMADA FORÇADA PELO VENDEDOR - ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO – INVIABILIDADE – NECESSIDADE DE PRECEDENTE RESOLUÇÃO DA AVENÇA - POSSE JUSTA DO COMPRADOR E ESBULHO PELA OUTRA PARTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
“É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos” (REsp. 620787-SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 28-4-2009, DJe de 27-4-2009).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000426-13.2016.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOAO DE CASTRO - CPF: 401.687.948-53 (APELADO), ERICA BORGES DE ANDRADE - CPF: 050.932.141-08 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE DJALMA DE JESUS CARVALHO registrado(a) civilmente como DJALMA DE JESUS CARVALHO - CPF: 352.944.261-53 (APELANTE), EDNO DAMASCENA DE FARIAS - CPF: 383.615.071-91 (ADVOGADO), VINICIUS FLAVIO CARVALHO - CPF: 032.868.141-56 (APELANTE), VINICIUS FLAVIO CARVALHO - CPF: 032.868.141-56 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – AJUIZAMENTO PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL RURAL - EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RETOMADA FORÇADA PELO VENDEDOR - ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO – INVIABILIDADE – NECESSIDADE DE PRECEDENTE RESOLUÇÃO DA AVENÇA - POSSE JUSTA DO COMPRADOR E ESBULHO PELA OUTRA PARTE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

“É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos”
(REsp. 620787-SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 28-4-2009, DJe de 27-4-2009).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente para confirmar a liminar e reintegrar o apelado na posse da Fazenda Brinco de Ouro, conceder o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária e, diante da sucumbência recíproca, determinar que cada parte arcará com os honorários dos seus respectivos advogados. Sem custas a pagar ou ressarcir, em virtude da isenção conferida ao autor (ID. 211466686).

O apelante alega que em 9-9-2013 celebrou com o apelado Contrato de Promessa de Compra e Venda de área rural de 400ha, por R$990.000,00, sendo R$300.000,00 no ato da assinatura, representados por 4 cheques, R$340.000,00 para 9-9-2014, R$350.000,00 para 9-9-2015, e para as duas últimas parcelas foram emitidas duas notas promissórias.

Afirma que o apelado pagou apenas a primeira; que, a pedido dele (apelado), avalizou um empréstimo no Bradesco, o qual o apelado não pagou integralmente; que este também utilizou de setembro/2013 a setembro/2014 os pastos do imóvel vendido, com gado seu e eventualmente de terceiros, de quem certamente recebia aluguel, e interrompeu o pagamento das demais parcelas; que até a data da propositura da Ação de Consignação em Pagamento (29-6-2015) não recebeu nenhum dos valores em atraso, nem mesmo as prestações do financiamento bancário, o que gerou a inclusão do seu nome na Serasa.

Acrescenta que o apelado abandonou o local em outubro de 2014, deixando-o sujeito a invasão; que o notificou extrajudicialmente da rescisão ocorrida em 10-3-2015; que na inicial requereu autorização para o depósito da quantia que entende devida ao apelado; que obteve a liminar e, a duras penas, depositou R$362.000,00.

Anota que posteriormente o apelado propôs Ação de Reintegração de Posse sob a justificativa de que deixou de quitar o contrato porque a área não estava registrada.

Na tramitação do processo o terceiro adquirente opôs Embargos de Terceiro, sendo-lhe deferida a liminar em Agravo de Instrumento. Em seguida foi proferida a sentença recorrida, pela parcial procedência da Possessória, cuja parte dispositiva transcreve na íntegra.

Ressalta que o Juízo de origem ignorou o fato de que ele (apelante) retomou a posse das terras porque estavam abandonadas; que a mulher do apelado ingressou nos autos e concordou com a sua permanência na posse, pelo menos em 50% dela, já que em acordo firmado na separação o casal resolveu ratear o montante por ele (apelante) consignado bem como retomar o imóvel, de modo que houve a perda do interesse no prosseguimento da Possessória.

Diz que a retomada é legal ante a notificação extrajudicial de rescisão da avença por inadimplemento.

E mais, que não se sustenta a arguição do apelado de que deixou de pagar pela fazenda por não ter registro imobiliário (ID. 211466701).

Sem contrarrazões
(ID. 211466704).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Consta na Certidão de Prevenção (ID. 211761158) que esta Quarta Câmara já enfrentou o mesmo litígio ora em discussão na
Apelação n.
0000987-37.2016.8.11.0020
, que se refere à
Ação Declaratória de Rescisão Contratual
,
a qual
foi extinta após a instrução probatória por não comprovação da hipossuficiência. Essa sentença foi cassada pelo Tribunal, deferida a justiça gratuita e
determinada a sua regular tramitação na origem
, e o aresto transitou em julgado em 6-3-2024; na
Apelação

n. 0000994-29.2016.8.11.0020
,
alusiva aos

Embargos de Terceiro opostos por

Mauro Vieira Peres contra o ora apelado, na demanda ora em análise, nos quais alega que em 5-6-2015 comprou de Djalma (ora Espólio) a mesma Fazenda (Brinco de Ouro), antes adquirida pelo aqui apelado. Referidos Embargos de Terceiro foram julgados
improcedentes
, e o
decisum
mantido por esta Câmara em 18-12-2023. Os autos aguardam processamento do Recurso Especial pela Vice-Presidência.

E ainda o Recurso n.
0001411-16.2015.8.11.0020
se reporta à Ação de Consignação em Pagamento proposta pelo ora apelante (
Djalma) contra o ora apelado, e tem por objeto o valor recebido pela venda da Fazenda. A Ação foi julgada
improcedente
e a sentença mantida em 3-3-2023. O Recurso Especial não foi conhecido, e o
decisum
transitou em julgado em 19-6-2024.

O presente Recurso foi interposto da sentença que julgou procedente a Ação de Reintegração de Posse ajuizada pelo apelado. Nas razões recursais o apelante aduz que, por Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado em 9-9-2013, vendeu ao apelado a Fazenda Brinco de Ouro, com 400ha, por R$990.000,00, sendo R$300.000,00 no ato da assinatura, representados por 4 cheques, R$340.000,00 para 9-9-2014, e R$350.000,00 para 9-9-2015, sendo que para as duas últimas parcelas foram emitidas duas notas promissórias.

Acrescenta que o apelado quitou apenas a primeira parcela; que, a pedido dele (apelado), avalizou um empréstimo no Bradesco, o qual não foi integralmente pago; que o apelado também utilizou de setembro/2013 a setembro/2014 os pastos, com gado seu e eventualmente de terceiros, de quem certamente recebia aluguel.

E mais, que em razão da interrupção do pagamento das demais parcelas e do inadimplemento do financiamento, em 29-6-2015 propôs Ação de Consignação em Pagamento e a duras penas depositou o montante até então recebido e deu por rescindida a avença, até porque o apelado já havia abandonado o local. Para “regularizar” a rescisão, em 10-3-2015 o notificou extrajudicialmente a esse respeito e retomou a posse, o que motivou o ajuizamento da Ação de Reintegração de Posse, julgada procedente, sendo confirmada a liminar antes deferida, sobrevindo este Recurso.

Como bem consignado no
decisum
recorrido, o apelado cumpriu satisfatoriamente os requisitos do artigo 560 do CPC, como a sua posse, regularmente exercida em razão do Contrato, o esbulho pela parte ré, caracterizado pela retomada forçada das terras antes alienadas, e a sua data.

Ocorre que, enquanto não declarada judicialmente a rescisão da Compra e Venda, o vendedor não pode, sob a justificativa de inadimplemento da avença, ocupar o imóvel antes alienado, tampouco transferi-lo a terceiro, ainda que haja cláusula resolutiva expressa nesse sentido.

Importante transcrever o trecho do aresto proferido no Recurso Especial n. 1.789.863-MS, rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, DJe de 4-10-2021:

“Neste ponto, ressalte-se que inobstante a previsão legal (art. 474 do Código Civil) que dispensa as partes da ida ao Judiciário quando existente a cláusula resolutiva expressa por se operar de pleno direito, esta Corte Superior, ao interpretar a norma aludida, delineou a sua jurisprudência, até então, no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28.04.2009, DJe 27.04.2009)”.

No caso específico destes autos, vale destacar a não demonstração do abandono da área pelo apelado e, principalmente, a existência de Ação de Rescisão Contratual ainda em tramitação.

Desse modo, presente a posse justa do apelado em decorrência do Contrato de Promessa de Compra e Venda, assim como o esbulho do apelante pela retomada forçada da Fazenda, não há nenhum motivo para alterar a sentença.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024