Tribunal: TJMT
Processo: 1025482-09.2021.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-23
Data de publicação: 2024-01-25

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADAS – PLEITO A RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO DA OBRA – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS – CARACTERIZADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE E RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.
Descabida é a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade, quando as razões recursais são suficientes ao confronto da fundamentação adotada pelo Magistrado na sentença.
“O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ. A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.” (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025482-09.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOSE NASCIMENTO DA COSTA - CPF: 020.141.081-88 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JOSE NASCIMENTO DA COSTA - CPF: 020.141.081-88 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO O RECURSO DO AUTOR, E DESPROVEU O RECURSO DA RÉ.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADAS – PLEITO A RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO DA OBRA – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS – CARACTERIZADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE E RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.

Descabida é a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade, quando as razões recursais são suficientes ao confronto da fundamentação adotada pelo Magistrado na sentença.

“O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ. A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.” (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e JOSE NASCIMENTO DA COSTA
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais no 1025482-09.2021.8.11.0003, ajuizada por
JOSE NASCIMENTO DA COSTA,

julgou procedente o pleito autoral
, declarando rescindido o contrato de compra e venda objetos dos autos; determinou que a requerida promova as restituições dos valores pagos pelo autor; condenou a requerida ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais, bem como “condeno-as, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15%”sobre o valor indenizatório, atualizado.

A Primeira Apelante Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda aduz, em síntese, que o feito se refere à ação foi proposta pelo Apelado, “objetivou-se o rompimento antecipado do contrato celebrado entre as partes com restituição do valor pago e indenização por danos morais, tendo em vista suposto atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento”.

Sustenta que “desde o início da demanda não apresentou oposição a rescisão do contrato, porém, frisa-se, não deu causa a ela”, o que reflete nos valores a serem devolvidos. Consigna que o Apelado confessa ter perdido interesse na aquisição imobiliária “em razão de alegado atraso nas obras de infraestrutura, não se dignando em comprovar conforme lhe competia.”

Assevera que o “referido empreendimento conta com ampla e completa infraestrutura, atualmente 100% (cem por cento) concluído e apto a receber construções, possuindo inclusive moradores.”

Defende que houve desistência imotivada do promissário comprador, ora Apelado, causando diversos impactos negativos à Apelante em virtude do rompimento antecipado do pacto, devendo ser afastada a restituição integral dos valores pagos.

Pontua que “não há qualquer indício nos autos que atestem que o Apelado de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido: Não há projeto, não há requerimento de emissão de alvará de construção, não há notas fiscais, não há qualquer contrato de terceiro para efetiva execução.”

Salienta que “o imóvel em questão foi adquirido pelo Apelado meses antes do empreendimento ser totalmente liberado, afastando derradeiramente qualquer alegação de atraso na entrega do empreendimento.”

Argumenta que “ainda que tenha ocorrido qualquer falha na prestação de serviço por parte da Apelante, o Apelado não comprova qualquer prejuízo sofrido, não havendo que se falar em culpa da Apelante pela rescisão do contrato”.

Afirma que “a r. sentença deve ser reformada para considerar a rescisão contratual por culpa do Apelado diante sua desistência, devendo ser consideras válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção, conforme pactuado no Compromisso Particular de Compra e Venda.” Ou ainda, aplicada a cláusula contratual com a aplicação do direito de retenção não inferior a 25% do valor pago.

Ressalta que “em nenhum momento constou do contrato avençado qualquer penalidade incidente no caso de descumprimento contratual por parte da Vendedora, ora Apelante.”

Defende, quanto ao termo inicial de juros de mora, “impossível a sua incidência a partir da citação, pois recentemente a 2a seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pela Promitente Vendedora de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do Promitente Comprador”, bem como destaca a inexistência de danos morais, vez que mero descumprimento contratual não gera dano indenizável.

Consigna ainda que o
decisum
recorrido deixou de considerar o abatimento de eventuais débitos incidentes no imóvel durante todo o período de posse do Apelado, pontuando que a responsabilização pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista em contrato.

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso, para reformar a sentença, reconhecendo a “culpa exclusiva do Apelado pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25%”; afastar a incidência de multa contratual em desfavor da Apelante; “que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda”; seja afastada a indenização por danos morais, ou a minoração do
quantum
; seja declarada a responsabilidade do Apelado por eventuais débitos de IPTU “durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pela Apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença.”

Requesta ainda, com “o provimento do presente recurso os ônus sucumbenciais deverão ser alterados na origem, passando a fixar-se percentual à título de honorários igualmente em favor dos causídicos da Apelante, além a distribuição igualitária das custas processuais”.

O Segundo Apelante Jose Nascimento da Costa, em sede de recurso adesivo de apelação, aduz, em síntese, que a sentença recorrida deixou de aplicar multa contratual, “pois, conforme entendimento sumulado pelo STJ, revela-se em dissonância com a Corte Superior.”

Pontua que “ingressou com ação judicial, postulando a declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da empresa loteadora, ou seja, pelo atraso na entrega do loteamento, por corolário, devolução dos valores pagos, danos morais e multa contratual pelo atraso.”

Defende que nos “contratos de adesão, revela-se imperioso destacar que, em havendo à inclusão de multa por descumprimento contratual só à uma parte, há de ser estendida à outra, isto é, aplicar-se-á a ambos, consoante uniforme entendimento doutrinário e jurisprudencial, em especial, por estar prevista em contrato”.

Argumenta que uma vez ocorrida atraso na entrega do loteamento imobiliário, cinge-se a empresa construtora proceda com o pagamento da multa preconizada no instrumento contratual, eis que, em casos que tais, atribuir-se-á caráter bilateral a este.

Por todo exposto, requer o provimento do recurso de apelação, para reformar a sentença, para aplicar a multa contratual em favor do Apelante/Autor.

Nas contrarrazões, o Apelado/Autor aponta inovação recursal e ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, ambos os Apelados pugnam pelo desprovimento do recurso e a manutenção da sentença recorrida no que lhe é favorável.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – INOVAÇÃO RECURSAL

O Apelado, em sede de contrarrazões, aduz que o Apelante inova ao abordar “cálculos/valores; da devolução dos valores pagos em única parcela, inaplicabilidade fruição”.

Em análise da defesa apresentada pelo Apelante/Requerido se denota que foram abordadas questões referentes à valores de devolução, bem como pleito à fruição, sendo inclusive abordada pela sentença recorrida.

Apenas não é possível notar argumentos relativos à devolução de valores de pago em parcela única, entretanto, as razões de recurso de apelação do Apelante/Requerido não abordam tal tema.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar arguida.

VOTO – PRELIMINAR – OFENSA DIALETICIDADE

Aduz a Apelada que há ofensa ao princípio da dialeticidade, eis que as razões expostas se limitariam a reproduzir a exordial.

É cediço que o sistema recursal civil se orienta por essa norma jurídica, que norteia o exercício do direito da parte em recorrer, a qual deve na impugnação confrontar a defesa de suas teses com as justificativas utilizadas pelo julgador, mostrando o suposto desacerto.

Nesse contexto, verifico que a preliminar deve ser rejeitada, isto porque o apelo trouxe argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso, atacando do
decisum
recorrido o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

VOTO – MÉRITO

Os Apelantes se insurgem contra sentença que julgou procedente, argumentando, o Primeiro Apelante, ser a rescisão contratual exclusivamente por vontade do Apelado/autor; necessidade de aplicar os percentuais de retenção previstos contratualmente, ou ao menos no percentual de 25%; afastar a incidência de multa contratual; fixação de termo inicial de juros de mora a partir do trânsito em julgado de demanda; seja afastada a indenização por danos morais, ou redução do
quantum
; declaração de responsabilidade do Apelado/Autor por eventuais débitos de IPTU. O Segundo Apelante/Autor requesta a reforma da sentença para que seja
aplicada a multa contratual em seu favor
.

Inicialmente, necessário destacar que o pleito do Apelante/Requerido de afastamento de incidência de multa contratual em favor do Apelado/Autor seria, em primeiro momento, abordado como ausência de interesse recursal, uma vez que a sentença não contemplou tal pedido. Contudo, tal tema é objeto do recurso adesivo de apelação do Apelante/Autor, de modo que será apreciado linhas frente.

A ação foi proposta pelo Apelante/Autor, pleiteando a rescisão do contrato firmado entre as partes, em razão do inadimplemento do contrato por parte do Apelado/Requerido, por atraso da obra, pugnando pela rescisão do contrato, devolução dos valores pagos, aplicação de multa contratual em seu favor, bem como a condenação do Requerido ao pagamento de indenização por danos morais.

O pleito autoral foi julgado procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...) In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa da requerida, diante do atraso na entrega das obras de infraestrutura do imóvel adquirido pelo requerente. (...)

Ex Positis, e de tudo mais que dos autos consta julgo procedente o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. Determino que a requerida promova as restituições dos valores pagos pelo autor com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da demandada, bem como a da própria requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno-as, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações. (...)” (ID. 171738321)

Denota-se da exordial que a relação entre as partes é decorrente de “Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano” (ID. 171740249).

O pleito rescisório é motivado pela vontade do Apelado/Adquirente sob alegação de atraso na entrega da infraestrutura. Importa destacar que as partes firmaram contrato na data de 18/09/2018, pontuando a Apelado, na exordial, que até a propositura de demanda o empreendimento permanece parado, deseja rescindir o contrato e ter os valores pagos restituídos.

Em que pese os argumentos da Apelante/Requerida, não há nenhuma comprovação nos autos que comprove que a obra foi entregue dentro do prazo estipulado contratualmente.

Assim, inexistindo nos autos, qualquer prova de culpa da parte Autora para rescisão contrato, evidenciada pois, está a culpa exclusiva da ré pelo não cumprimento dos prazos, a decretação da rescisão do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pela parte autora, não sendo cabível retenção de quaisquer quantias pagas.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO NEGÓCIO FRUSTRADO - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. - A não entrega do empreendimento no prazo avençado, injustificadamente, dá ensejo à rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a sua condenação à devolução dos valores pagos pela compra, então frustrada, com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelos índices da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça a partir de cada desembolso - Nos termos do julgado paradigma, REsp no 1614721/DF, é cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em desfavor da empreendedora, no caso de atraso de entrega de imóvel, firme na reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de produto. E ressalvou, ainda, que a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar) não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer) - No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem como consectário lógico, retornando as partes ao status quo ante - O atraso injustificado na conclusão das obras e na entrega da unidade imobiliária, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda firmado entre as partes, supera o mero dissabor do consumidor e deixa patente a responsabilidade da empreendedora em suportar os danos morais decorrentes da sua inadimplência - A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e buscando sempre atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados e punir o agente pelo ilícito já praticado, inibindo-o de adotar novas condutas lesivas. (TJ-MG - AC: 50709475520188130024, Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 31/05/2023, 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 06/06/2023)

RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO DA CONTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Conforme decidido por esta Egrégia Quarta Câmara de Direito Publico “O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual e à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor não gera dano moral se não se destina à moradia e, sim, à ampliação do lazer da família.

‘Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária’ (STJ, AgInt no REsp 1.779.271/SP).

‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)’ (Súmula 543 do STJ). (...).(N.U 1012605-25.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 03/08/2023)”. (N.U 1002158-70.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2023, Publicado no DJE 27/11/2023)

Em relação ao termo inicial para aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado, tem-se que o pleito recursal não merece ser contemplado, uma vez que, conforme entendimento sedimentado, os juros devem incidir a partir da citação, sendo aplicável o Tema 1002 do STJ em caso de rescisão imotivada, que não é o caso dos autos.

Acerca do tema,
mutatis mutandis
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL - PRELIMINAR DESERÇÃO – REJEITADA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - CITAÇÃO - DANO MATERIAL – EXISTENTE - CONDENAÇÃO EM MULTA DO ART. 1.026, §2o, DO CPC - AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

Não há falar-se em recurso deserto por falta de preparo, se este foi recolhido e protocolizado nos termos da Resolução TJ-MT/OE n. 02, de 11.03.2021, que alterou o art. 46 da Resolução n. 03/2018 TP/TJMT.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

É devido o pagamento de dano material, em razão do pagamento de aluguel pelo comprador até a efetiva entrega da unidade residencial, haja vista a necessidade de alocação de recursos com moradia, devido ao atraso na entrega do imóvel.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC). Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Deve ser afastada a multa imposta em embargos de declaração quando não caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo, com sanção prevista no art. 1.026, §2o, do CPC.

Recurso do autor provido e recurso da parte adversa desprovido. (N.U 1013769-03.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/11/2023, Publicado no DJE 12/11/2023)

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO DO IMÓVEL. AFASTAMENTO DO DIREITO DO ADQUIRENTE DE RECEBER OS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. SÚMULA No 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.o 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula no 543/STJ.

3. Conforme o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, o que foi reconhecido no caso.

4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.162.081/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022.)

Pois bem, quanto ao pleito ao afastamento dano moral, importa destacar que o mero descumprimento contratual não dá ensejo a indenização. Contudo, se verifica demasiado atraso na conclusão das obras visto que a previsão de entrega da obra era setembro de 2018, mas até a propositura da ação, 20/10/2021, mais de três anos depois, as obras não foram comprovadamente concluídas, de modo que resta configurado os danos de ordem moral, devendo ainda o
quantum
arbitrado ser mantido visto que acertadamente quantificado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Acerca do tema,
mutatis mutandis
:

AGRAVO INTERNO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO INJUSTIFICÁVEL E EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL CARACTERIZADO - REPETIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA TESE DE CABIMENTO RECURSAL – SUBMISSÃO DOS FUNDAMENTOS DECISÓRIOS À COGNIÇÃO DO ÓRGÃO JULGADOR - DECISÃO REAFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda. 2. Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos. (N.U 1005620-60.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/11/2023, Publicado no DJE 14/11/2023)

No que tange a multa penal prevista no Parágrafo Sexto, no item b, estabelece:

“(...)
Parágrafo Sexto -
Ocorrendo a rescisão do presente Compromisso por qualquer das hipóteses estabelecidas nesta cláusula, ou até mesmo caso pleiteado pelo Comprador adimplente com suas obrigações, o Comprador receberá a importância que efetivamente pagou descontado os seguintes percentuais:

b)

Desconto de 30% (trinta por cento) sobre as parcelas pagas a título de cláusula penal pela rescisão do contrato
, a taxas de administração e impostos federais incidentes na venda, e nas custas inerentes ao recebimento do preço. (...)” (g.n.)

A cláusula penal não é aplicável apenas ao comprador, caso descumpra a obrigação, mas sim ao devedor/descumpridor do contrato. É o que estabelece o artigo 408 do Código Civil.

Portanto, o atraso na entrega do imóvel, sem qualquer excludente de responsabilidade da Apelada/Requerida, acarreta a mora da ré e deve arcar com o pagamento de multa de 30% sobre as parcelas pagas.

Nesse sentido,
mutatis mutandis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO – ACOLHIMENTO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da decisão, restando atendido ao princípio da dialeticidade. Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante, por falta de interesse recursal. Não se conhece do recurso adesivo interposto na mesma peça em que foram apresentadas as contrarrazões. Precedentes. Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituiçãodas parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.Inteligência da Súmula 543/STJ. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento. A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. (...)” (N.U 1021431-18.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 03/10/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - MANUTENÇÃO. O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ. A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021)

Ante ao exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso manejado por Jose Nascimento da Costa, para condenar o Requerido ao
pagamento de multa equivalente a quantia de 30% (trinta por cento) sobre as parcelas pagas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/01/2024