Tribunal: TJMT
Processo: 0007620-10.2019.8.11.0004
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-24
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO EM RAZÃO DA DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA, PELO CORRETOR, DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO NAS TRATATIVAS E NEGOCIAÇÕES PARA CONCRETIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM SUA SUBSTANCIAL MEDIAÇÃO (CC, ART. 725) – ALEGAÇÃO DE EQUÍVOCO NO EXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO – ASSERTIVA GENÉRICA DE ÍNFIMA PARTICIPAÇÃO DO AUTOR PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – TESE INÓCUA - SUFICIENTE E CORRETO O COTEJO ANALÍTICO DAS PROVAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável” (STJ – 3a Turma – REsp 1272932/MG – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 26/09/2017, DJe 02/10/2017). 2. Se o conjunto probatório dos autos aponta claramente no sentido de que o autor aproximou as partes, esforçou-se para encontrar uma proposta de negociação que atendesse satisfatoriamente os interesses contrapostos e, para além de tudo isso, prestou diversos serviços burocráticos com documentação deve ser mantida sentença que condenou os réus ao pagamento da comissão por corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007620-10.2019.8.11.0004
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARCOS RODRIGUES COSTA - CPF: 872.442.091-34 (APELADO), SERGIO DE FREITAS MORAES - CPF: 861.828.201-44 (ADVOGADO), AREDES VILELA DE FIGUEIREDO - CPF: 627.488.661-34 (APELANTE), SANDRO LUIS COSTA SAGGIN - CPF: 427.770.621-53 (ADVOGADO), EUFRAZIO FIGUEIREDO DE SOUZA - CPF: 005.922.181-04 (APELANTE), PAULO HENRIQUE GOMES MARQUES - CPF: 726.234.381-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO EM RAZÃO DA DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA, PELO CORRETOR, DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO NAS TRATATIVAS E NEGOCIAÇÕES PARA CONCRETIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM SUA SUBSTANCIAL MEDIAÇÃO (CC, ART. 725) – ALEGAÇÃO DE EQUÍVOCO NO EXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO – ASSERTIVA GENÉRICA DE ÍNFIMA PARTICIPAÇÃO DO AUTOR

PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – TESE INÓCUA - SUFICIENTE E CORRETO O COTEJO ANALÍTICO DAS PROVAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável” (STJ – 3a Turma – REsp 1272932/MG – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 26/09/2017, DJe 02/10/2017). 2. Se o conjunto probatório dos autos aponta claramente no sentido de que o autor aproximou as partes, esforçou-se para encontrar uma proposta de negociação que atendesse satisfatoriamente os interesses contrapostos e, para além de tudo isso, prestou diversos serviços burocráticos com documentação deve ser mantida sentença que condenou os réus ao pagamento da comissão por corretagem.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por AREDES VILELA DE FIGUEIREDO e EUFRAZIO FIGUEIREDO DE SOUZA contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra Do Garças/MT, que nos autos da ação de “cobrança”, ajuizada contra os apelantes por MARCOS RODRIGUES COSTA, julgou procedente o pedido para condenar os réus/apelantes ao pagamento de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), devidamente acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data da citação e a correção monetária pelo INPC a partir da data da concretização do negócio, ou seja, o dia da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda 04/04/2019; bem como condenou-os ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Os apelantes explicam que o apelado ajuizou a presente demanda, sob a alegação de que “
teria firmado um suposto ‘contrato verbal de corretagem’ ajustando-se o fantasioso percentual de ‘5% de comissão’ para intermediar a venda de uma fazenda que, segundo alega, seria de propriedade dos Réus/Apelantes
” (cf. Id. 218529773 - Pág. 3).

Aduzem que a sentença foi omissa, pois não analisou os memoriais encartados nos autos, onde pontuou questões relevantes sobre a audiência de instrução e julgamento.

Sustentam que
“ação ajuizada foi incorreta, vez que não foi de arbitramento, mas sim de cobrança, o que também não foi analisado pela Magistrada a quo”
(Id. 218529773 - Pág. 7).

Dizem que o apelado sequer é corretor, tanto que na petição inicial intitula-se com motorista.

Afirmam que não foi enfrentado sobre a ilegitimidade do apelante Aredes Vilela de Figueiredo, “que não era dono da terra vendida”, que é apenas filho do apelante Eufrasio.

Pontuam que na audiência o apelado não conseguiu provar o suposto contrato verbal, ficou claro que o negócio foi realizado diretamente pelos apelantes com o comprador, sem qualquer intermediário.

Afirmam que está demonstrado no processo, “
até pelas testemunhas do próprio autor, que tinham vários corretores ciente da oferta da área, e que não chegou a ser feito contrato dos requeridos com ninguém, pois se algum corretor de fato intermediasse o negócio teria direito a corretagem combinada”
(Id. 218529761 - Pág. 15).

Pedem pelo provimento do recurso, para que seja o pedido da ação julgado improcedente.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id.

218529779, o apelado dá pontual combate aos argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de ação de cobrança de corretagem movida por Marcos Rodrigues Costa, ora apelado, em face dos apelantes Aredes Vilela de Figueiredo e Eufrázio Figueiredo de Souza.

Narra na inicial que os requeridos possuíam um imóvel rural com área de 3.300ha (três mil e trezentos hectares), denominada “Fazenda Jabuti e Jabuti II, localizada no município de Torixoréu – MT, cujo imóvel fora vendido pelo valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) a ANTÔNIO ROMUALDO VIEIRA, tendo sido ajustado verbalmente entre as partes uma comissão de corretagem no valor de 5% (cinco por cento), a qual não fora paga pelos apelantes/requeridos.

Após o trâmite processual sobreveio a sentença que julgou procedente a pretensão autoral. Trago os seguintes tópicos relevantes:

O ordenamento jurídico pátrio admite a perfeita validade dos contratos verbais, desde que rmado por agente capaz, objeto lícito e determinável (Código Civil, art. 104).

Assim, o negócio jurídico, ainda que verbal, poderá ser demonstrado pelo simples “aceite” ou manifestação da vontade das partes.

Quanto a comprovação dos negócios verbais, atualmente as ferramentas eletrônicas (mensagens de whatsapp, áudio, e-mail) tem sido amplamente admitidas como meio de provas, inclusive, para aferição da boa-fé das partes, essencial na espécie.

Portanto, importante destacar que as partes podem empregar todo e qualquer meio de prova, ainda que não especificado no Código de Processo Civil, mas desde que não se trate de prova ilícita ou moralmente ilegítima (CPC, art. 369). Especificamente quanto à utilização de conversas do aplicativo de conversas WhatsApp, o STJ já se posicionou reconhecendo sua idoneidade como meio de prova [...]

Observando a prova dos autos, vislumbro que assiste razão ao autor. Isso porque restou demonstrado, por meio da prova testemunhal e depoimento pessoal do comprador, que ele intermediou a venda do imóvel entre as partes [...]

Diante dos depoimentos do vendedor e comprador, surgiram diversas divergências em relação a permuta, tais como se houve ou não volta em dinheiro, se fizeram contrato, porém, pode-se entender que: a) o valor da permuta foi de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais); b) o comprador “ANTÔNIO ROMUALDO” tomou conhecimento da venda do imóvel primeiro pelo autor, o qual enviou fotos e localização; c) segundo o comprador “ANTÔNIO ROMUALDO”, o autor e JEAN disseram que o vendedor pegava sua propriedade como parte do pagamento e mais uma diferença em dinheiro; d) o requerido “AREDES VILELA DE FIGUEIREDO” disse que seu pai “EUFRAZIO FIGUEIREDO DE SOUZA” autorizou verbalmente a colocar o imóvel à venda; e) o requerido

“AREDES VILELA DE FIGUEIREDO” confirma que enviou mensagem para o autor e compartilhou contato do agrimensor, assim como o fez para muitos outros corretores; f) o requerido “AREDES VILELA DE FIGUEIREDO” confirma que o corretor que trouxesse o comprador e finalizasse o negócio, teria o direito a comissão, porém, não disse qual seria a porcentagem [...]

Pouco importa se o contrato de corretagem foi escrito ou verbal, já que para este tipo de contrato a lei não determina forma solene, com forma de celebração exigida em lei, possibilitando que a contratação do corretor se faça verbalmente, como no caso em tela, nada impedindo que a prova da celebração do contrato seja testemunhal [...]

Na verdade, para fazer jus à comissão basta que obtenha êxito na realização do negócio com a aproximação do comprador ao vendedor [...]

De tudo que consta nos autos, verifico que o autor faz jus ao recebimento da comissão de corretagem, haja vista que requerido confirmou ter enviado mensagem ao autor com a finalidade de dar publicidade do seu interesse de venda e, além disso, o comprador confirmou ter recebido do autor fotos do imóvel, mapa e sua localização, bem como foi ele quem informou o interesse dos requeridos em pegarem o imóvel como parte do pagamento, aliás, o comprador confirma que ficou sabendo primeiro do imóvel através do autor
(Id. 218529764 –
sic.
)

Inicialmente, os apelantes alegam que a sentença foi omissa, pois não analisou os argumentos dos memorias, onde pontua questões sobre a audiência de instrução que comprovam a inexistência de negócio jurídico entre as partes litigantes.

In casu,
nota-se mero inconformismo dos apelantes com a decisão proferida

que decidiu contrariamente à tese defendida, pois o juízo fundamentou a sentença, justamente, com trechos dos depoimentos pessoais e declarações das testemunhas.

Sobre a nomenclatura da ação, não há nada errado. Mostra-se correto como “ação de cobrança”. Ademais, se houvesse imprecisão técnica da nomenclatura da ação dada pelo autor não impede o juiz de prestar a tutela jurisdicional devida, quando é possível identificar a pretensão autoral pela simples leitura da inicial, consubstanciada na adequação, necessidade e utilidade do processo.

No tocante a narrativa de ilegitimidade do apelante Aredes Vilela de Figueiredo, “
que não era dono da terra vendida
”, também deve ser rejeitada.

O comprador Antonio Romualdo Vieira, em audiência, confirma que fez a permuta de imóveis com o senhor Aredes Vilela de Figueiredo e Eufrazio Figueiredo de Souza, ou seja, com ambos apelantes. O próprio senhor Aredes, em depoimento pessoal, disse que seu pai, o apelante Eufrásio, lhe autorizou verbalmente a colocar o imóvel à venda.

Assim, o apelante Aredes figurou como vendedor na relação jurídica de compra, venda e permuta das fazendas, sendo parte legítima para figurar no polo passivo.

Quanto ao fato de o apelado não ser corretor credenciado, a jurisprudência já entendeu que não é necessário o registro no CRECI, para a realização de corretagem de imóveis, mas sim que haja a devida intermediação do corretor.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PLEITO DE RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EM RAZÃO DE INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – CABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM - VALOR DA COMISSÃO - 6% - INCONTROVERSO – NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO DO VALOR JÁ PAGO –
IRRELEVÂNCIA DA AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI
- DESNECESSIDADE DE PROVAR FATOS NOVOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS NOS AUTOS, QUE CORROBORAM COM A TESE DO AUTOR - RECURSO NÃO PROVIDO – APLICAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS
(TJ-PR - APL: 00336544120168160019 PR 0033654-41.2016.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Desembargador Prestes Mattar, Data de Julgamento: 17/09/2019, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: 18/09/2019)

Apelação. Ação de cobrança. Comissão de corretagem - Pedido de pagamento da integralidade do valor contratualmente previsto - Sentença de parcial procedência - Apelo exclusivo dos réus - Inscrição no CRECI não é requisito indispensável para o recebimento da remuneração - Precedentes do E. STJ - Representante da empresa autora, outrossim, tinha inscrição no CRECI - Corretor que comprovou a efetiva intermediação - Comissão devida - Sentença parcialmente reformada, unicamente para condenar a autora a arcar com as despesas processuais efetivamente pagas pelo requerido Antônio - Inteligência do art. 338 do Código de Processo Civil. Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP - AC: 10004605620168260568 SP 1000460-56.2016.8.26.0568, Relator: Maria Cristina de Almeida Bacarim, Data de Julgamento: 12/08/2019, 29a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2019)

Desse modo, rejeito as preliminares suscitadas pelos apelantes e passo a análise do mérito recursal.

Não há qualquer reparo possível à fundamentação sentencial, sendo, por conseguinte, irretocável a conclusão que desfecha no provimento dos pedidos formulados pelo autor/apelado; a solução da controvérsia não depende simplesmente da resposta à pergunta acerca da existência de efetiva intermediação do autor/apelado na venda do imóvel dos réus/apelantes, em decorrência de contrato com autorização de venda, porque, instalada profunda discussão sobre a cronologia dos fatos, sua demonstração documental (exclusivamente pela exibição de conversas WhatsApp) e provas testemunhais, a pacificação da questão se condiciona à própria prova sobre a efetiva participação do autor/apelado na intermediação da venda dos apelados.

Nos termos do artigo 722 do Código Civil, a corretagem é o contrato de mediação em que se obriga o corretor, sem mandato ou relação de dependência, a obter, para outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

De tal sorte, consiste a corretagem em verdadeira intermediação para a celebração de outros contratos, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio.

No caso, não há dúvida de que o autor teve real participação no negócio jurídico celebrado entre o comprador Antonio Romualdo Vieira e os vendedores/apelantes.

Diante das tratativas via WhatsApp, verifica-se que foi o autor/apelado que falou com o agrimensor a pedido do apelante Aredes para pegar as informações sobre a área e repassar para o comprador.

Os documentos eletrônicos são aceitos pelo ordenamento jurídico, independentemente de lavratura de ata notarial (CPC, art. 440), cabendo ao Magistrado apreciar o valor probante do documento. A propósito, a ré deixou de impugnar o conteúdo das mensagens. Nesse sentido a jurisprudência:

AÇÃO DECLARATÓRIA Inexigibilidade de títulos Sentença de improcedência Recurso da autora Alegação da autora de que os títulos não foram pagos em razão de defeito nos produtos Alegações não comprovadas Ré que logrou demonstrar, por meio de mensagens eletrônicas, que os produtos não foram pagos por falta de recursos da autora.

Mensagens eletrônicas que não exigem ata notarial para servirem como prova Autora que não nega a troca de mensagens, sem trazer sua versão aos autos - Desnecessidade de perícia Cerceamento de defesa não configurado Sentença mantida
RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação 1091545-72.2016.8.26.0100; Relator (a): Spencer Almeida Ferreira; Órgão Julgador: 38a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -10a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2017; Data de Registro: 30/08/2017)

Verifica-se que o comprador, Antônio Romualdo Vieira, em seu depoimento testemunhal, afirma quem fez a aproximação com os vendedores/apelantes e lhe informou sobre que fazenda que estava à venda foi o apelado:

MAGISTRADA: Quem foi que informou ao senhor que existia essa área que estava à venda.

TESTEMUNHA: Eu fui procurado pelo MARCOS e JEAN. Eles me falaram que tinha essa área para negociar. Aí eu falei para ele mandar as fotos da fazenda, e ele mandou. Ai eu fui lá na fazenda e fiz negócio.

MAGISTRADA: Então MARCOS e JEAN que intermediaram essa negociação?

TESTEMUNHA: Não, eles fizeram o seguinte, ele me informou o negócio, e como Paulo Roberto era meu contador na fazenda pingo de ouro, como eu precisava de uma pessoa para me assessorar e ele também já tinha me falado dessa fazenda que estava à venda, eu o convidei para ir lá comigo. Eu não levei o JEAN e o MARCOS, mas foram o MARCOS e JEAN que me ofereceram a fazenda.

MAGISTRADA: Mas e ai o senhor não comentou com eles?

TESTEMUNHA: Não. Eu vim, fiz o negócio, vim para TORIXORÉU – MT [...] parei para comer um espetinho e o JEAN chegou à noite lá, me procurou sobre o negócio, respondi que fiz o negócio [...] MARCOS

e JEAN falaram que tinha essa fazenda lá, que pegava a minha em troca, até o valor da volta eles falaram.

MAGISTRADA: E foi feito exatamente nesses termos o negócio?

TESTEMUNHA: Algumas coisinhas foram alteradas, como prazo para pagar. Mas isso combinou direto com AREDES VILELA DE FIGUEIREDO.

ADVOGADO DO AUTOR: Qual valor do negócio que vocês fizeram?

TESTEMUNHA: No documento foram R$ 20 milhões.

ADVOGADO DO AUTOR: Você fez algum pagamento para MARCOS e JEAN no mês de março?

TESTEMUNHA: Fiz.

ADVOGADO DO AUTOR: Referente ao que?

TESTEMUNHA: Da minha fazenda que eles fizeram negócio.

ADVOGADO DO AUTOR: Como assim? O senhor disse que quem fez o negócio foi o Paulo. Então me explica.

TESTEMUNHA: (...) Eu fiz porque eles falaram que ele pegava a minha fazenda, e como ele pegou a minha fazenda, eu achei na obrigação moral de acertar com eles, no entanto eu acertei, eles não têm nada a reclamar de mim.

ADVOGADO DO AUTOR: Então quem foi o percussor da venda da fazenda do senhor foi o MARCOS?

TESTEMUNHA: Ele me ofereceu primeiro.

Acerca da prova testemunhal no deslinde das controvérsias dessa natureza, pertinente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. PROVA TESTEMUNHAL. COMPROVAÇÃO DOS EFEITOS. 1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. 2. Não merece conhecimento recurso especial fundado em dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico e a consequente ausência de demonstração de similitude fática e jurídica entre o acórdão recorrido e o paradigma. 3. Agravo regimental desprovido”
(AgRg no Ag 1106104/RO, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/05/2011, DJe 18/05/2011)

E para assentar a efetiva participação do autor nas tratativas e negociações entre o comprador e os vendedores/apelantes, o próprio comprador afirma que repassou para ele uma quantia em dinheiro a título de participação na permuta.

O art. 725 do Código Civil, prevê que a remuneração do corretor quando “conseguido o resultado previsto no contrato de mediação”, e não a ressalva contida no art. 726 daquela lei, que afasta tal obrigação de pagamento quando “iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes” sem que haja contrato de “corretagem com exclusividade”, porque, com efeito, restou satisfatoriamente demonstrada a decisiva intervenção do autor para concretização do negócio jurídico.

Portanto, em sendo evidente a função mediadora do apelado e restando provado que a celebração do negócio se deu em virtude da aproximação levada a efeito por este, reputa-se devida a comissão, ainda que não haja contrato escrito de corretagem.

Pelo exposto, nego provimento ao provimento ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Verifico necessidade de majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, que majoro para 11% sobre o valor da condenação.

Custas recursais pelos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2024