Tribunal: TJMT
Processo: 0025571-08.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-10
Data de publicação: 2024-04-14

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA - CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL – VALIDADE – ART. 107, CC – APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES COMPROVADA - TRANSAÇÃO EFETIVADA – REMUNERAÇÃO DEVIDA – DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA – PLEITO RECONVENCIONAL JULGADO IMPROCEDENTE – ADMISSIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.
É desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, para fazer jus à comissão, uma vez que o contrato de corretagem não se exige forma determinada ou expressa em lei, conforme dicção do art. 107 do CC.
A comissão de corretagem é devida quando presentes: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio, em razão da efetiva atuação do corretor, ainda que em momento posterior.
Restando comprovada a contratação do serviço de corretagem, ainda que de forma verbal, o trabalho de aproximação entre as partes contratantes e a efetivação da venda, é devido o pagamento da comissão pela intermediação do negócio jurídico.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025571-08.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Corretagem]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FATIMA BENEDITA DA SILVA MANOSSO - CPF: 317.700.531-15 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), LINDINALVA MARQUES GUINE - CPF: 177.751.081-34 (APELANTE), CLEIDE IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 05.775.668/0001-24 (APELADO), CLEIDE ANTERES LIMA FRANCO - CPF: 483.316.601-10 (APELADO), JOSE RICARDO NUNES - CPF: 140.763.901-30 (ADVOGADO), LINDINALVA MARQUES GUINE - CPF: 177.751.081-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA - CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL – VALIDADE – ART. 107, CC – APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES COMPROVADA - TRANSAÇÃO EFETIVADA – REMUNERAÇÃO DEVIDA – DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA – PLEITO RECONVENCIONAL JULGADO IMPROCEDENTE – ADMISSIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.

É desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, para fazer jus à comissão, uma vez que o contrato de corretagem não se exige forma determinada ou expressa em lei, conforme dicção do art. 107 do CC.

A comissão de corretagem é devida quando presentes: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio, em razão da efetiva atuação do corretor, ainda que em momento posterior.

Restando comprovada a contratação do serviço de corretagem, ainda que de forma verbal, o trabalho de aproximação entre as partes contratantes e a efetivação da venda, é devido o pagamento da comissão pela intermediação do negócio jurídico.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Fátima Benedita da Silva
Manosso
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgo improcedente os pedidos formulados na reconvenção e parcialmente procedente a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem ajuizada por
Cleide Imóveis Ltda. – ME
, a fim de condenar a requerida ao pagamento da comissão de corretagem de 5% (cinco por cento) sobre o valor da venda do imóvel registrada em cartório. Por conseguinte, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

A ré, ora apelante, alega que, embora tenha anunciado a venda de seu imóvel no site da empresa apelada, a negociação de compra e venda realizada entre ela e a compradora ocorreu sem a intermediação da imobiliária, visto que já se conheciam de longa data.

Disse que, ao tomar conhecimento de que a então futura compradora, Sra.
Lindinalva
, procurava um imóvel para compra, ofereceu-lhe o seu, culminando com a concretização do negócio, sem que houvesse a necessidade da prestação do serviço da imobiliária apelada, de modo que entende ser indevida a comissão pleiteada.

Assevera a inexistência do contrato de corretagem e que o e-mail enviado pela apelada à compradora com opções de imóveis para venda, não comprova a prestação do serviço de intermediação cobrado.

Pugna pela procedência do pleito reconvencional, para que a apelada seja condenada ao pagamento de danos morais, por lhe imputar falsamente a prática de crime, ao asseverar que a venda do imóvel foi registrada em valor menor, com o intuito de reduzir as custas cartorárias.

As contrarrazões vieram ao id. 194787675.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Não merece reparos a sentença.

A despeito da insurgência manifestada, o fato é que os elementos de prova consignados no caderno processual revelam a existência de um ajuste verbal entre as partes, tendo como objeto da intermediação da venda de imóvel, fato esse incontroverso, a medida em que a própria apelante confirma em seu depoimento judicial que se dirigiu ao escritório da autora, onde realizou o cadastro do imóvel, anunciado para venda (id. 194787653 - Pág. 6).

Ressoa incontroverso, também, que a aproximação entre a vendedora apelante e a compradora
Lindinalva
, foi realizada pelo Sr.
Allan
, corretor de imóveis e preposto da imobiliária apelada, consoante assertiva da própria apelante em Juízo.

Ao responder os questionamentos formulados pela magistrada, a ré, ora apelante, disse que, na visita ao imóvel, o corretor de imóveis
Allan
chegou à sua residência acompanhado da, então, futura compradora
Lindinalva
,
momento em que a reconheceu como sendo uma colega de faculdade (id. 194787653 - Pág. 6).

Ainda questionada pela juíza, a apelante ratificou a informação anterior ao deixar consignado que a primeira vez em que a Sra.
Lindinalva
esteve em sua casa, ou seja, no imóvel vendido, foi na ocasião em que foi levada pelo mencionado corretor de imóveis.

Nesse contexto, o fato de terem se reconhecido como colegas de longa data, por ocasião da visitação ao imóvel, em nada desnatura a aproximação realizada entre vendedor e comprador, que decorreu, de forma inequívoca, do contato estabelecido por intermédio do propalado corretor de imóveis.

Ainda na sequência de provas capitaneadas pelo depoimento pessoal da ré, que, aliás, foi fundamental para a elucidação dos fatos, infere-se dos autos que a efetivação da venda se deu no exíguo prazo de 02 (dois) meses depois da visita da compradora
Lindinalva
ao imóvel, de modo a confirmar a concretização do negócio decorreu da efetiva atuação do corretor.

Na tentativa de se desvencilhar da obrigação ajustada, a ré se apega na falta de apresentação/formalização do contrato de corretagem, descurando-se de que o ordenamento jurídico pátrio admite a figura do contrato verbal, ao conferir validade a negócio jurídico desprovido de forma especial estabelecida em lei, a rigor do art. 107 do Código Civil:

Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

Nesse sentido, é pacífico o entendimento jurisprudencial acerca da desnecessidade de que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, para fazer jus à comissão, uma vez que o contrato de corretagem não se exige forma expressa ou determinada em lei.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL MANEJADO PELA PARTE CONTRÁRIA DETERMINANDO O REJULGAMENTO DO FEITO À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que "A prova testemunhal é suficiente para confirmar os efeitos oriundos de contrato de corretagem não escrito, ainda que o seu valor seja superior ao décuplo do salário-mínimo. Precedentes."
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
: 779483 DF 2015/0229786-8, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
16/02/2023)

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. EFEITOS DOS FATOS E OBRIGAÇÕES. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Agravo regimental desprovido.
(STJ -
AgRg
no REsp: 1342118 GO 2012/0183774-1, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/09/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/09/2015)

Nessa linha de intelecção, a comissão de corretagem é devida quando presentes: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda,
mesmo que sem exclusividade
; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio, em razão da efetiva atuação do corretor,
ainda que em momento posterior
.

É o que dispõe o art. 727 do Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Logo, no caso em exame, como ficou comprovado que a ré, ora apelante, contatou a empresa apelada para a intermediação da venda do imóvel e que seu preposto, na qualidade de corretor, promoveu a aproximação das partes (vendedor e comprador) ao levar a compradora
Lindinalva
ao imóvel, onde foi recebida pela ré/vendedora, a qual, 02 (dois) meses depois, efetivou a transação negocial almejada, é devida
a comissão de corretagem pela concretização da venda do bem.

Por fim, no tocante a pretensão
indenizatóra
formulada na reconvenção, melhor sorte não socorre à apelante.

No escólio de Maria Helena Diniz (
Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 112
), o direito à indenização por dano moral exsurge de condutas que ofendam
direitos da personalidade
ou a
dignidade da pessoa humana
, abrangendo interesses que, embora desprovidos de conteúdo patrimonial, são dotados de extrema relevância na ordem jurídica pátria.

Evidentemente, que mera suspeita lançada sobre o valor real da venda do imóvel e a sugestão de que o registro a menor do valor venal em cartório teria ocorrido para barretear as despesas cartorárias, levado a efeito no âmbito restrito de processo judicial, sem qualquer repercussão na esfera personalíssima ou na dignidade da pretensa vítima, não revelam circunstâncias aptas a caracterizar dano moral indenizável.

Como se vê, não há como acolher a súplica recursal.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/04/2024