Tribunal: TJMT
Processo: 1002818-85.2024.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM – ALUGUEL PROVISÓRIO FIXADO EM 80% DO VALOR VIGENTE – LAUDO TÉCNICO APRESENTADO PELA LOCADORA – ELEMENTOS HÁBEIS FORNECIDOS – PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na ação revisional de aluguel poderá o juiz deferir liminarmente a fixação de aluguel provisório com base nos elementos fornecidos a pedido tanto do locador quanto do locatário, que será devido desde a citação e não poderá exceder a 80% do aluguel vigente.
Não há necessidade de realização de prova pericial quando há nos autos elementos suficientes para a aferição sumária do valor do aluguel provisório.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002818-85.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), INCOESTE CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 02.354.359/0001-92 (AGRAVADO), EDSON PACHECO DE ALMEIDA - CPF: 021.683.161-04 (ADVOGADO), EVERTON JOSE PACHECO SAMPAIO - CPF: 288.637.802-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM – ALUGUEL PROVISÓRIO FIXADO EM 80% DO VALOR VIGENTE – LAUDO TÉCNICO APRESENTADO PELA LOCADORA – ELEMENTOS HÁBEIS FORNECIDOS – PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA –
DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na ação revisional de aluguel poderá o juiz deferir liminarmente a fixação de aluguel provisório com base nos elementos fornecidos a pedido tanto do locador quanto do locatário, que será devido desde a citação e não poderá exceder a 80% do aluguel vigente.

Não há necessidade de realização de prova pericial quando há nos autos elementos suficientes para a aferição sumária do valor do aluguel provisório.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1002818-85.2024.8.11.0000

AGRAVANTE:

BANCO DO BRASIL S/A

AGRAVADO:

INCOESTE CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
BANCO DO BRASIL S/A
, em face da decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz
Laio Portes Sthel
, da Vara Única de Tabaporã/MT, lançada nos autos da Ação Renovatória de Aluguel n. 0001115-58.2018.8.11.0094, ajuizada por
INCOESTE CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
, que deferiu a tutela de urgência requestada, fixando o aluguel provisório no importe de 80% do valor pedido pela parte requerida/locadora, levando-se em consideração, ainda, os reajustes anuais que incidirem no contrato.

O agravante aduz que ajuizou a presente ação afirmando ser locatário da requerida “
referente ao contrato de locação da agência Tabaporã/MT, com início em 04/03/2014 e término em 04/03/2019
” (sic).

Afirma que a parte demandada apresentou contestação, “
alegando que, o valor proposto pelo banco é irrisório, considerando a valorização do imóvel e juntou laudo de avaliação mercadológica, e requereu ao final a concessão de tutela de Urgência para a fixação do valor do aluguel em 80% do valor pretendido
” (sic).

Discorre que impugnou a contestação, “
alegando desvalorização do imóvel, e que o valor ofertado pelo banco está em conformidade com o praticado no mercado imobiliário atual
” (sic).

Assevera que a decisão agravada “
fixou o aluguel provisório, considerando apenas o laudo de juntado agravada, sem o contraditório, mostrando-se insuficiente para firmar convicção acerca do valor do aluguel provisório, pois não traz elementos suficientes para confronto no mercado local
” (sic).

Diante do que expôs, requer o provimento do recurso para “
que seja revogada a tutela, bem como determinar a juntada de laudo mercadológico para aferir a fixação do aluguel, pelo agravante, garantindo assim o contraditório
” (sic) (Id. 201730192).

Sem pedido de efeito suspensivo ou ativo.

A agravada não apresentou contraminuta, consoante certificado nos autos (Id. 205534693).

O preparo foi recolhido (Id. 202014678).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
BANCO DO BRASIL S/A
, ora agravante
, ajuizou a ação renovatória de locação em desfavor de
INCOESTE CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
, alegando, em síntese, que é locatário do imóvel da requerida, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com término em 04/03/2019, entretanto, pretende renovar a locação por mais cinco anos.

Informa que paga atualmente a importância de R$12.083,57 (doze mil, oitenta e três reais e cinquenta e sete centavos), todavia, considerando a atual realidade econômica do mercado imobiliário, propôs o pagamento da quantia mensal de R$4.560,00 (quatro mil, quinhentos e sessenta reais), haja vista que o imóvel não sofreu alteração significativa, pelo contrário, sofreu retratação, conforme prova pericial a ser designada pelo juízo.

A empresa demandada, ora agravada, em sua defesa escrita, apresentou laudo técnico de avaliação do imóvel, afirmando que o valor justo gira em torno de R$14.808,00 (quatorze mil, oitocentos e oito reais), e ainda apontou que aluga outro imóvel ao banco ora agravante, referente a agência de Peixoto de Azevedo-MT, em local menos valorizado que o da presente lide, cujo instrumento foi firmado em 01/04/2020, no valor de R$14.374,00 (quatorze mil, trezentos e setenta e quatro reais), para imóvel de mesmo metro quadrado de área útil do objeto da lide (900 m
2
).

O Magistrado “a quo” deferiu a tutela de urgência fixando o aluguel provisório no importe de 80% do valor pedido pela parte requerida locadora,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...)

II.1 DA ANÁLISE DA TUTELA ANTECIPADA PENDENTE

Quanto à TUTELA PROVISÓRIA (concessão de tutela de urgência), feita em contestação, o artigo 300 do CPC estabelece que a tutela provisória de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Do referido dispositivo e de seus consectários, o que se extrai é que, havendo probabilidade de o direito existir, aliado ao perigo de dano, há suficiente esboço fático-jurídico para a concessão da tutela de urgência.

Salienta-se que, para a concessão da tutela pleiteada, devem estar presentes os requisitos exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

Entende-se como fumus boni iuris um sinal ou indício de que o direito pleiteado de fato existe.

Por outro lado, o periculum in mora é conceituado a partir das consequências que a demora da decisão judicial pode gerar, frustrando por completo a apreciação ou cumprimento satisfativo do quanto pedido.

Assim, juntamente com o fumus boni iuris, o periculum in mora é requisito indispensável para a concessão de tutela de urgência em caráter antecipado.

Pois bem.

Em relação à fixação de aluguel provisório, a Lei do Inquilinato em sei art. 71, §4o, determina que “
na contestação, o locador
, ou sublocador,
poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório
, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado,
não excedente a oitenta por cento do pedido
, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.”

No mesmo sentido, o Enunciado no 29 do Centro de Estudos do 2o Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, dispõe que "o aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis para aferição do justo valor à época do vencimento do prazo do contrato renovando, mormente em que o juiz fixará o aluguel provisório".

Analisando-se o alegado, em juízo provisório e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entende-se que restaram configurados os pressupostos autorizativos da medida excepcional,
vez que há nos autos prova manifesta capaz de comprovar, em sede de cognição sumária, a probabilidade do direito
.

Isso porque, sabe-se que na seara contratual, em especial nos contratos paritários,
vigora o princípio pacta sun servanda
, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes, todavia, atualmente, tal princípio é relativizado por meio dos princípios da função social, boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico decorrentes da nova ordem constitucional.

Como se vê, o contrato foi realizado entre as partes no ano de 2004, com prazo de 05 anos, tendo sido renovado por mais 05 anos, em 2009 e novamente, em 2014, constando cláusula expressa de
renovação anual do valor de aluguel, com base na variação do IGP-M do período
.

Atualmente, tem-se que o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) é o indexador mais utilizado no mercado imobiliário, sendo divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE).

Quanto aos elementos hábeis para aferição do justo valor, a lei não os discrimina, nem mesmo exemplificativamente, no entanto, a doutrina tem procurado indicar tais elementos, aludindo a "pesquisas feitas por entidades especializadas, associações de classe ligadas a imóveis, administradores de imóveis, anúncios em jornais, contratos de locação relativos a imóveis vizinhos, etc." (Sílvio de Salvo Venosa, Nova Lei do Inquilinato Comentada, 1992, p. 259) ou a "anúncios publicados pela imprensa, cópia de contratos de locação entre terceiros recentemente firmados ou estudo técnico especialmente contratado para aquela demanda, entre outros" (V. Fabio Ulhoa Coelho, Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos, coordenação de Juares de Oliveira, Saraiva, 1992, p. 430).

Partindo dessas premissas e num juízo de cognição sumária, apropriado para o momento processual oportuno, vislumbram-se nos autos os elementos necessários à concessão da medida pleiteada, havendo, ainda, pela parte requerida a juntada de laudo de avaliação do imóvel objeto da lide, oferecendo, desta forma, elementos hábeis para aferição do justo valor.

Diante disso, considerando o contrato celebrado entre as partes e as cláusulas lá constantes, entende-se razoável o pedido da requerida,
para que seja mantido o reajuste no valor do aluguel, com base no estipulado no contratado, isso com base no princípio da boa-fé objetiva e pacta sun servanda, visando preservar o equilíbrio econômico entre as partes e sua função social
, conservando sempre que possível os seus efeitos nos termos em que pactuados.

Desta forma, e em atenção ao contido na legislação vigente, CONCEDE-SE a tutela antecipada,
fixando o aluguel provisório no importe de 80% do valor pedido pela parte requerida/locadora
, levando-se em consideração, ainda, os reajustes anuais que incidirem no contrato. (...)”
(destaquei)

Pois bem. Em um juízo de cognição sumária, da análise do conjunto probatório carreado aos autos, observa-se que, de fato, restaram evidenciados os requisitos autorizadores para a concessão da tutela vindicada no processo de origem.

Isso porque a possibilidade da fixação liminar de aluguel provisório na ação revisional de aluguel está expressamente prevista na norma contida no art. 68, II, 'b' da Lei no. 8.245/91, que assim dispõe:

“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador com pelo locatário, ou nos que indicar,
fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação
, nos seguintes moldes:

(...)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório
não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente
;”

Trata-se de tutela de urgência postulada pelo locatário requerido – aqui agravado –, para a fixação de aluguel provisório que terá validade desde a citação até o julgamento da demanda, sem prejuízo do disposto no art. 69 do mesmo regramento, cujo teor destaca-se:

“Art. 69.
O aluguel fixado na sentença retroage à citação
, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

§ 1o Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§ 2o A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.”

Vale dizer, para a fixação do aluguel provisório, mostra-se indispensável que o locador ou o locatário apresente elementos convincentes de que o atual aluguel vigente se encontra em total descompasso com o valor praticado pelo mercado e que o valor requerido está lastreado em provas robustas da atual conjuntura das locações para a região.

No caso dos autos, nota-se que o locador agravado apresentou um parecer técnico de avaliação mercadológica dos lotes urbanos com prédio comercial, localizados na Avenida Dr. Carlos Vidotto, no. 824, Quadra 96, Lotes 9 e 10, com área total de 900 m2 e área construída de 363,77 m2, localizado em Tabaporã-MT, comparado a outros 9 (nove) imóveis de padrões semelhantes, no valor médio estimado de
R$12.213,00
(doze mil, duzentos e três reais).

Aliado a isso, apresentou um contrato de locação firmado entre as partes aqui litigantes para estabelecimento da Agência de Peixoto e Azevedo, localizado no Lote 6, Quadra 6, Setor Industrial, firmado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 01/04/2010, renovado sucessivamente, com término em 31/03/2020, no valor de
R$14.374,00
(quatorze mil, trezentos e setenta e quatro reais), a partir de 01/04/2020.

Dessa forma, não é prudente aguardar que o Magistrado realize a prova pericial para fixar os aluguéis provisórios, pois pode se valer dos elementos apresentados pelos litigantes.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - ALUGUEL PROVISÓRIO FIXADO EM 80% DO PEDIDO DEFINITIVO -
AFERIÇÃO SUMÁRIA DO JUSTO VALOR
- ELEMENTOS HÁBEIS FORNECIDOS
- PROVA PERICIAL - DESNECESSIDADE
- ART. 72, § 4o, DA LEI No. 8.245/1991 - RECURSO NÃO PROVIDO.
Não é necessária a produção de prova pericial se foram apresentados elementos hábeis para a aferição sumária do justo valor de aluguel provisório.
A fixação dessa verba em 80% da quantia pleiteada em definitivo pelo locador é expressamente permitida pelo art. 72, § 4o, da Lei no. 8.245/1991.”
(TJ-MT - AI: 00243660420158110000 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 29/04/2015, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 05/05/2015)

O Magistrado “a quo” determinou a fixação em 80%

do valor pedido pela parte requerida locadora, ou seja, 80% de
R$13.327,00
(treze mil, trezentos e vinte e sete reais), que corresponde à quantia de
R$10.661,00
(dez mil, seiscentos e sessenta e um reais).

Nota-se que após o vencimento do contrato de aluguel o banco agravante vem depositando tão somente a quantia de R$4.560,00 (quatro mil, quinhentos e sessenta reais), conquanto a lei de inquilinato preveja a fixação de aluguel provisório enquanto não se chega a uma solução/acordo.

Cabe destacar ainda que o pedido não caracteriza conduta irreversível e nem representa dano ao locatário requerente, pois, mesmo que alcance êxito na demanda, poderá descontar nos próximos aluguéis a diferença paga.

Aliás, a decisão agravada visa evitar o locupletamento do locatário com o pagamento de aluguel em valor abaixo do fixado no mercado.

Sobre o tema, faço menção aos seguintes precedentes desta Casa:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
- LIMINAR INDEFERIDA – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR – REJEIÇÃO -
FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO EM DEMANDA AJUIZADA PELO LOCATÁRIO – POSSIBILIDADE
- RECURSO DESPROVIDO. Demonstrado pela parte autora/agravada os requisitos para propor a ação revisional de aluguel (pedido, elementos fornecidos pelo autor e o decurso do prazo de três anos), resta demonstrada a legitimidade para requerer ao magistrado a fixação do aluguel provisório, com base nos percentuais estabelecidos pela lei de locação, o que afasta a preliminar de falta de interesse de agir.
Nos termos do art. 68, inc. II, alínea b da Lei n 8.245/91, possível é a fixação de aluguel provisório com base nos elementos de convicção reunidos, desde que observados os limites descritos pela norma de regência.
”
(TJ-MT 10179367220228110000 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/11/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2022)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO RENOVATÓRIA
DE LOCAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS -
ALUGUEL PROVISÓRIO
-
VALOR QUE DEVE SER SUPERIOR AO PLEITEADO – DECISÃO MANTIDA
- RECURSO DESPROVIDO. O locador de imóvel comercial tem direito à renovação contratual desde que preenchidos, entre outros, os requisitos contidos nos artigos 51 e 71, da Lei no 8.245/91.
Deve-se destacar que a fixação de aluguel provisório não pode ser inferior a 80% da diferença entre o valor atual e o proposto, à luz do art. 68, inciso II da Lei de Locação
.”
(TJ-MT - AI: 00257714120168110000 MT, Relator: CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 02/05/2018, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 08/05/2018)

No mesmo trilhar, segue orientação dos Tribunais pátrios:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO REVISIONAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO.
REQUISITOS PRESENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. De acordo com o artigo 68, II, a da Lei no 8.245/91 (Lei das Locações), na ação revisional de aluguel ajuizada pelo locador, o aluguel provisório, quando pleiteado, poderá ser fixado com base nos elementos fornecidos pelo locador e/ou pelo locatário, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não podendo ser superior a 80% do pedido. 2. O aluguel provisório assegurado por prova produzida por uma das partes é valido, desde que seja suficientemente convincente pelos critérios técnicos apresentados.
3. Recurso não provido.”
(TJ-MG - AI: 10000220635866001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 18/05/2022, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUEL.
DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA QUE VISAVA O ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. RECURSO DO AUTOR PLEITO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. POSSIBILIDADE.
NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO EM 80% DO VIGENTE, EM RAZÃO DE ESTAR ARBITRADO ALÉM DAQUELE EFETIVAMENTE PRATICADO NO MERCADO. PARTE AUTORA QUE COLACIONOU AOS AUTOS TRÊS LAUDOS DISTINTOS ELABORADOS POR PROFISSIONAIS HABILITADOS E DEVIDAMENTE FUNDAMENTADOS ACERCA DOS VALORES DE MERCADO.
DECISÃO REFORMADA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO ULTERIOR ANTE A PRODUÇÃO DE NOVAS PROVAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.”
(TJ-SC - AI: 50470474120208240000 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 5047047-41.2020.8.24.0000, Relator: Cláudia Lambert de Faria, Data de Julgamento: 14/12/2021, Quinta Câmara de Direito Civil)

Neste particular cenário, em que os aluguéis foram fixados em estrita observância à legislação de regência, além de amparar-se em prova técnica e demais elementos apresentados nos autos, deve ser mantida a decisão atacada.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2024