Tribunal: TJMT
Processo: 1023416-39.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-18
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL 1023416-39.2021.8.11.0041
APELANTE: ADRIANA DIAS DE CARVALHO
APELADO: PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE DESPACHO SANEADOR E POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA DEMANDANTE – USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA – IMPOSSIBILIDADE – POSSE PRECÁRIA DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE A AUTORA E O COMPANHEIRO DA REQUERIDA – INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO PELO MUTUÁRIO – POSSE INJUTA CONFIGURADA – RECURSO DESPROVIDO.
1. O despacho saneador não é obrigatório, consistindo em uma faculdade do magistrado, dependendo das circunstâncias do caso concreto, ou seja, se não for caso de julgamento antecipado da lide, se houver questões processuais pendentes, se não for matéria eminentemente de direito ou se não houver elementos suficientes para firmar o convencimento do julgador quanto às situações fáticas.
2. Se o magistrado, a quem a prova é dirigida, entendeu que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.
3. Comprovado pela autora ser ela a legítima proprietária do imóvel objeto da demanda e não preenchido os requisitos da usucapião sustentada pela requerida em matéria de defesa, vez que sua posse decorre de promessa de compra e venda firmada entre seu companheiro e a demandante que se tornou injusta com o inadimplemento do mutuário, impõe-se a manutenção da sentença de procedência da ação reivindicatória.
4. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023416-39.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), FERNANDO ROBERIO DE BORGES GARCIA - CPF: 098.449.451-00 (APELADO), ADRIANA DIAS DE CARVALHO (APELANTE), HERNANI ZANIN - CPF: 250.606.511-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
1023416-39.2021.8.11.0041

APELANTE
:
ADRIANA DIAS DE CARVALHO

APELADO
:
PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
REIVINDICATÓRIA
–
P
ROCEDÊNCIA

–
PRELIMINARES DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE DESPACHO SANEADOR E POR CERCEAMENTO DE DEFESA
–

REJEIÇÃO –
DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA DEMANDANTE
–
USUCAPIÃO
COMO MATÉRIA DE DEFESA – IMPOSSIBILIDADE –
POSSE PR
ECÁRIA DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE A AUTORA E O COMPANHEIRO DA REQUERIDA – INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO PELO MUTUÁRIO – POSSE INJU
TA
CONFIGURADA
–
RECURSO DESPROVIDO
.

1.

O despacho saneador não é obrigatório, consistindo em uma faculdade do magistrado, dependendo das circunstâncias do caso concreto, ou seja, se não for caso de julgamento antecipado da lide, se houver questões processuais pendentes, se não for matéria eminentemente de direito ou se não houver elementos suficientes para firmar o convencimento do julgador quanto às situ
ações fáticas.

2. Se o magistrado, a quem a prova é dirigida, entendeu que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.

3.
C
omprovado pela autora ser
ela
a legítima proprietária do imóvel objeto da
demanda
e não preenchido os requisitos da usucapião sustentada pela requerida em matéria de defesa,
vez que sua posse decorre de
promessa de compra e venda firmada entre seu companheiro e a demandante
que se tornou
injusta com o inadimplemento do mutuário, impõe-se a manutenção da sentença de procedência da ação reivindicatória.

4. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
d
e Apelação Cível interposto p
or

ADRIANA DIAS DE CARVALHO

n
a

Ação
Reivindicatória

ajuizada
por

PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA
,
contra a sentença que
julgou
procedente
s

o
s
pedido
s
formulado
s
na petição inicial a fim de
determinar à requerida que devolva à autora o imóvel localizado
Condomínio Residencial Porto do Sol (Apartamento 101 – Bloco

A2), situado à Rua Clarindo Epifânio da Silva, no 1222, Bairro
Despraiado
, CEP 78048-004, nesta

capital, matriculado sob o no 71.866 no Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, em até 45

(quarenta e cinco) dias, devendo ser expedido mandado para entrega do imóvel à requerente
.

E ainda, condenou a
parte requerida
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em
10
% sobre o
valor da condenação
, observada a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, §3o, do CPC/15
.

Pr
eliminarmente, argui a nulidade por negativa de vigência do artigo 357 do CPC/15, ao argumento de que a decisão saneadora é de extrema importância ao processo, sendo que a sua supressão ofende o devido processo legal.

Argui a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção da prova testemunhal requerida, a fim de demonstrar o exercício da posse mansa e pacífica e a exceção da prescrição aquisitiva.

No mérito, sustenta que atua como legítima possuidora do imóvel por mais de sete anos sem interrupção, com
anim
us

domini
, devendo ser reconhecida a prescrição aquisitiva.

Alega que não obteve a posse do imóvel de modo clandestino, pois nele reside de forma mansa e pacífica
desde
2014, quando seu companheiro
WANDER SALGUEIRO FERREIRA comprou o bem, pagando as taxas condominiais.

Salienta que em razão da pandemia em 2020, ficou inadimplente com a taxa condominial em alguns meses, bem como em relação ao IPTU, o que, entretanto, não impede a aquisição dos direitos provenientes da prescrição aquisitiva urbana.

Sob tais argumentos,
pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento
(ID
252548790
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consta da petição inicial que a autora, ora apelada, é a
legítima proprietária do imóvel localizado no Condomínio Residencial Porto do Sol (Apartamento 101 – Bloco A2), situado à Rua Clarindo Epifânio da Silva, n. 1222, Bairro
De
spraiado
, CEP 78048-004, nesta C
apital, matriculado sob o n. 71.866 no Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT.

Segundo a demandante, o referido bem foi incluído
na relação patrimonial que instrui a ação de recuperação judicial de n. 11472-58.2018.811.0041, em trâmite perante a 1a Vara Cível Especializada em Recuper
ação Judicial e Falência desta C
omarca,
para
criar unidades produtivas isoladas, com intuito de viabilizar o cumprimento do plano de recuperação.

Aduz que o imóvel em tela foi objeto de uma promessa de compra e venda de unidade habitacional
,
sob condição
,
e mediante antecipação de posse em caráter precário firmado em 19/08/2014, com o Promitente Comprador WANDER SALGUEIRO FERREIRA,
o qual, entretanto,
deixou de adimplir as condições estabelecidas no referido termo e desocupou o imóvel sem qualquer notificação prévia ou posterior à requerente.

Sob a alegação de que
a requerida est
ava
ocupando irregularmente o imóvel
em questão por meio de posse clandestina e precária, bem como que está inadimplente com as taxas de condomínio e IPTU, ajuizou a ação com pedido liminar de imissão de posse.

Pois bem.

Preliminar
es
de nulidade por ausência de decisão saneadora
e por cerceamento de defesa
.

Consoante relatado, a apelante alega a nulidade por negativa de vigência do artigo 357 do CPC/15, ao argumento de que a decisão saneadora é de extrema importância ao processo, sendo que a sua supressão ofende o devido
processo legal.
E ainda, que ocorreu cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção da prova testemunhal requerida, a fim de demonstrar o exercício da posse mansa e pacífica e a exceção da prescrição aquisitiva.

Dispõe
o art. 357 do CPC
/15
:

"
Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo, deverá o juiz, em decisão de saneamento e de organização do processo:

I -
resolver
as questões processuais pendentes, se houver;

II -
delimitar
as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos;

III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art.
373 ;

IV -
delimitar
as questões de direito relevantes para a decisão do mérito;

V -
designar
, se necessário, audiência de instrução e julgamento
".

Consoante se observa,
o despacho saneador não é obrigatório,
consistindo em
uma faculdade do magistrado, dependendo das circunstâncias do caso concreto, ou seja, se não for caso de julgamento antecipado da lide, se houver questões processuais pendentes, se não for matéria eminentemente de direito ou se não houver elementos suficientes para firmar o convencimento do julgador quanto às situações fáticas.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL - NULIDADE DA SENTENÇA - REJEITADA - AUSÊNCIA DE DESPACHO SANEADOR -
DESNECESSIDADE - AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS ESSENCIAIS - LEI No 8.245/91 - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. - O despacho saneador não é obrigatório, consistindo numa faculdade do magistrado e sua ausência não traz prejuízos, especialmente quando o saneamento se desenvolve no curso do processo - O art. 71, V, da Lei no 8.245/91 é bem claro quanto à necessidade de apresentação dos documentos comprobatórios da idoneidade dos fiadores, já na petição inicial, nas ações de renovação de aluguel, ainda que sejam os mesmos do contrato anterior - A questão relativa aos documentos essenciais foi bem discutida nos autos, vez que foi levantada em contestação, sendo rejeitada pelo apelante em sua réplica, na qual se limitou a alegar a desnecessidade de juntar a documentação, uma vez que os fiadores permaneciam os mesmos, restando devidamente exercido o contraditório - Descumprido o inciso V, do art. 71 da Lei no 8.245/91 é de rigor a improcedência do pedido
.
”
(TJ-MG - AC: 10607140089154001 Santos Dumont, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 05/10/2021, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2021)

No caso, entretanto, o douto magistrado singular,
a quem a prova é dirigida,
entendeu
que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento,
inexistindo
óbice
, assim,
ao julgamento da lide, independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.

Neste sentido:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO RECONHECIDA – INDEFERIMENTO DE PROVA –
PRESCINDIBILIDADE DE OITIVA DE TESTEMUNHAS – NECESSIDADE DE COMEÇO DE PROVA ESCRITA - BEM DE FAMÍLIA – AFASTADA – RETORNO DO IMÓVEL AO PATRIMONIO DO DEVEDOR POR RECONHECIMENTO DE FRAUDE À EXECUÇÃO – CONTROVÉRSIA ACERCA DA IMPRESCINDIBILIDADE DE ALUGUÉIS PARA A SUBSISTENCIA – CONSTRIÇÃO MANTIDA – PENHORA DE BEM INDIVISÍVEL – DIREITO DO CONJUGE ALHEIO À EXECUÇÃO À MEAÇÃO DO PRODUTO DA ALIENAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas, não havendo se falar em cerceamento de defesa, face à desnecessidade de dilação probatória para o deslinde da controvérsia. É impenhorável o único imóvel do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para sua subsistência, o que não restou evidenciado na hipótese. A impenhorabilidade de bem de família deve ser afastada no caso de retorno do imóvel ao patrimônio do devedor por reconhecimento de fraude à execução. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem
.”(
CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/12/2018,
Publicado
no DJE 12/12/2018)

Destarte, não se verifica a nulidade da sentença por ausência de despacho saneador ou cerceamento de defesa, razão pela qual
rejeito as preliminares suscitadas
.

Mérito.

No mérito, a apelante sustenta que não obteve a posse do imóvel de modo clandestino, pois nele reside de forma mansa e pacífica
desde
2014, quando seu companheiro WANDER SALGUEIRO FERREIRA comprou o bem, pagando as taxas condominiais.

Alega ainda que detém a posse mansa e pacífica por mais de sete anos sem interrupção, com
anim
us

domini
, devendo ser reconhecida a prescrição aquisitiva.

É cediço que a
ação reivindicatória configura a ação do proprietário não possuidor e se lastreia na prova da propriedade do bem pelo autor e na injusta posse do requerido.

O art. 1.228 do Código Civil possibilita ao proprietário o poder de reaver seus bens “
de quem quer que injustamente os possua ou detenha
”. Portanto, são dois os elementos da ação reivindicatória: a propriedade e a posse injusta.

No caso, a imobiliária autora
comprovou
ser a proprietária do imóvel objeto da lide, conforme do Registro do Imóvel (ID
252548665
), bem como que não possui a sua posse,
tendo em vista a promessa de
compra e venda
da unidade habitacional sob condição e mediante antecipação de posse em caráter precário
firmad
a
com WANDER SALGUEIRO FERREIRA
,
o qual não honrou as prestações
, encontran
do-se o bem ocupado pela sua companheira, ora apelante.

Logo,
resta demonstrado que apelada é a

legítim
a
proprietári
a
do bem e
encontra-se
apt
a
a adotar as medidas pertinentes para garantir o seu direito.

A
requerid
a
/apela
nte
, por sua vez, sustentou que
não obteve a posse do imóvel de modo clandestino, pois nele reside de forma mansa e pacífica desde 2014, quando seu companheiro WANDER SALGUEIRO FERREIRA comprou o bem,
alegando a usucapião como matéria de defesa.

C
omo é cediço, são requisitos essenciais a qualquer modalidade de usucapião o tempo, a posse mansa e pacífica e o
animus
domini
.

Nesse sentido dispõem os artigos 1.238 e 1.240 do Código Civil, in
verbis
:

“
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

[...]

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural
.” (
g.n
.)

A posse mansa e pacífica é definida como aquela exercida sem qualquer oposição do proprietário do bem
com
animus
domini
.

In
casu
, embora
a apelante alegue que se encontra na posse do imóvel desde 2014,
quando seu companheiro o comprou da autora, efetuando o pagamento da taxa condominial desde então,
há de se destacar que
se trata de uma posse precária,
consoante expressamente previsto no contrato firmado entre a imobiliária e o seu
companheiro
(
ID
252548676
)
:

Portanto,
observa-se que a posse
da requerida decorre
nte
d
e

promessa de compra e venda sob condição
firmada entre seu companheiro e a
autora

tem natureza precária e por essa razão não gera direito à aquisição do domínio pela usucapião
, tornando-se injusta com o inadimplemento das prestações
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - REQUISITOS - OBSERVÂNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - AQUISIÇÃO POR MEIO DA USUCAPIÃO - IMPOSSIBILIDADE - PAGAMENTO DE ALUGUEL - PROCEDÊNCIA.

1. Para a procedência da ação reivindicatória, é necessária a demonstração da titularidade do domínio do autor sobre o bem reivindicado, a individualização da coisa e que esta esteja injustamente em poder do réu.

2. A inadimplência do contrato de promessa de compra e venda de imóvel torna injusta e precária a posse do promissário comprador, impossibilitando a sua aquisição por meio da usucapião.

3. Presentes os requisitos legais, a procedência da demanda reivindicatória, com a imissão do proprietário na posse do bem, é medida que se impõe, o qual faz jus à indenização, a título de aluguéis, pelo uso indevido do imóvel pelo atual ocupante, em montante a ser apurado em liquidação de sentença.

4. Recurso provido
.
”
(TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.20.564211
-9/002, Relator(a): Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G
) ,
9a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/02/2024, publicação da súmula em 08/02/2024)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - USUCAPIÃO - INOCORRÊNCIA - PROPRIEDADE DEMONSTRADA
- POSSE INJUSTA - COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

- A ausência de pagamento integral do contrato de promessa de compra e venda impede a caracterização da prescrição aquisitiva, uma vez que a inadimplência contratual torna a posse precária.

- Na ação reivindicatória busca-se a recuperação dos poderes dominiais de forma que a restituição da coisa implicará a reconquista pelo proprietário das faculdades de uso e fruição.

- A existência de registro do contrato de compra e venda no respectivo cartório de imóveis comprova a propriedade, caracterizando a procedência da ação reivindicatória
.
”
(TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.22.124986
-5/001, Relator(a): Des.(a) Juliana Campos
Horta ,
12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/03/2023, publicação da súmula em 21/03/2023)

Desta feita,
comprovado pela autora ser a legítima proprietária do imóvel objeto da ação
e não preenchido os requisitos

da usucapião sustentada
pela requerida
em matéria de defesa
,

tendo em vista sua poss
e, decorrente
da promessa de compra e venda firmada entre seu companheiro e a demandante
ter se tornado injusta com o inadimplemento do mutuário, impõe-se a manutenção da sentença de procedência da ação reivindicatória.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários recursais para 15% sobre o valor da causa, observando-se a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3o, do CPC/15.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/12/2024