Tribunal: TJMT
Processo: 1014103-75.2024.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – LAUDO PERICIAL – HOMOLOGAÇÃO – IRRESIGNAÇÃO QUANTO À METODOLOGIA ADOTADA PELO EXPERT –– INDÍCIOS DE ERRO – METODOLOGIA INAPROPRIADA AO CASO - NOVA AVALIAÇÃO - RECURSO PROVIDO.
Existindo dúvida razoável quanto à avaliação de imóvel apresentada nos autos onde se mostra possível a existência de erro quanto à metodologia empregada, é cabível a nova avaliação nos termos do artigo 873, I e III do CPC.
Laudo pericial que foi elaborado sem observas as metodologia adequada ao caso.
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014103-75.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LUCIANO ANDRE FRIZAO - CPF: 264.478.118-30 (ADVOGADO), HLA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 00.807.251/0001-82 (AGRAVANTE), ESPÓLIO DE GILSON OLIVEIRA DOS SANTOS registrado(a) civilmente como GILSON OLIVEIRA DOS SANTOS - CPF: 095.158.958-04 (AGRAVADO), TRES IRMAOS ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 15.046.287/0001-68 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE GILSON OLIVEIRA DOS SANTOS (AGRAVADO), ODAIR APARECIDO BUSIQUIA - CPF: 387.270.809-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – LAUDO PERICIAL – HOMOLOGAÇÃO – IRRESIGNAÇÃO QUANTO À METODOLOGIA ADOTADA PELO
EXPERT
––

INDÍCIOS DE ERRO

–

METODOLOGIA INAPROPRIADA AO CASO - NOVA AVALIAÇÃO -

RECURSO

PROVIDO.

Existindo dúvida razoável quanto à avaliação de imóvel apresentada nos autos onde se mostra possível a existência de erro quanto à metodologia empregada, é cabível a nova avaliação nos termos do artigo 873, I

e III do CPC.

Laudo pericial que foi elaborado sem observas as metodologia adequada ao caso.

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
HLA Incorporações Ltda.
, em face da decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos do cumprimento de sentença em ação declaratória de rescisão de contrato c.c devolução de valores pagos c.c perdas e danos movida por
Gilson de Oliveira dos Santos
(atual Espólio),

que homologou o laudo pericial e complementos apresentados pelo perito judicial.

Inconformada, a agravante defende que não restou correta a interpretação adotada pelo magistrado, porque a metodologia aplicada não é adequada para venda judicial de imóvel em hasta pública, pois utilizou um modelo de empreendimento hipotético, além de omissões quanto a edificações já existentes no local, que foram desconsideradas no trabalho.

Segue, alegando que o grau de subjetividade do método indireto involutivo é alto, porque o avaliador simula um empreendimento imobiliário na área, o que se distancia do real valor do imóvel no estado atual e sua futura destinação.

Destaca que para avaliação imobiliária existem na norma técnica 02(dois) métodos a serem utilizados, o método involutivo, que identifica o valor do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado no estudo de viabilidade técnico-econômica, e o método evolutivo, que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes,
especialmente, as características, apontando o valor do metro quadrado e, no final, por simples conta aritmética, declara o valor global que servirá para a venda judicial.

Pontua que o método involutivo avalia o imóvel no caso do proprietário possuir interesse de implantar na área algum tipo de loteamento residencial ou estrutura semelhante, o que se distancia no caso de venda em hasta pública.

Discorre que a avaliação feita pelo perito judicial apontou o valor de R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais), todavia há laudos de avaliação feitos a pedido do próprio exequente que indica o valor do imóvel em R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais).

Forte em tais argumentos, apontando erros e falhas no laudo apresentado, requer seja nomeado novo profissional capacitado para realização de nova pericia.

Contraminuta pelo agravado no id n. 216744681, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, 10 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se na origem, de ação declaratória de rescisão de contrato com devolução de valores pagos, na fase de cumprimento de sentença.

Cinge-se que no decorrer da marcha processual, em razão de

divergências quanto ao valor atribuído às avaliações do imóvel litigioso, e

requerimento por ambos os litigantes de nomeação de perito avaliador do ramo de imóveis para realização de nova avaliação, o

juiz
a quo
nomeou perito imobiliário,

determinando a avaliação judicial do terreno.

Assim é que, realizado o trabalho técnico, o expert juntou o laudo pericial correspondente,
sobrevindo, então, impugnação da incorporadora – ré.

Prestados os esclarecimentos, o perito defendeu o método adotado para avaliação do lote urbano, ratificando seus termos.

Em seguida, o juiz
a quo
, rejeitou a impugnação e homologou o laudo pericial.

Insurge-se, então, a incorporadora, apontando existência de incongruências no laudo de avaliação do expert, que segundo alega decorre da metodologia aplicada que não é adequada para venda judicial de imóvel em hasta pública, porque se valeu de um modelo de empreendimento hipotético, além de dotado de grau de subjetividade.

Pois bem.

À sabença, é cediço que o agravo de instrumento constitui recurso
secundum eventum litis
, devendo limitar-se a atacar o que restou decidido pelo ato agravado, cabendo ao relator analisar, unicamente, o acerto ou desacerto da decisão agravada.

Nessa linha de intelecção, atento aos limites objetivos da decisão agravada, o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que
indeferiu a impugnação ao laudo pericial, homologando-o.

No caso, a agravante afirma

que o laudo pericial não utilizou a metodologia correta para avaliação do imóvel, bem como que o valor apurado não corresponde à realidade, não podendo, por isso, ser homologado

Nesse contexto, reputo relevantes os fundamentos apresentados pela agravante, vez que,
a metodologia empregada pelo
expert
a fim de precificar o imóvel para venda judicial em hasta pública adotou parâmetro que supervaloriza a área avaliada, porque o avaliador simula um empreendimento imobiliário no local, que à evidência, não será realizado, o que onera demasiadamente o preço da área,

considerando o imóvel no estado atual e sua futura destinação.

Ora, ao analisar o laudo do expert, verifica-se que este considerou na avaliação da área,
custos de projeto, custos de legalização, custos com urbanização da gleba, custos com edificações de apoio, portaria, sanitários, custos de implementação de muros periféricos, despesas com vendas,

impostos e ainda

considera um lucro

hipotético do empreendimento a taxa de 10%, além de taxa de valorização dos lotes que deverão ser considerados no tempo estimado de venda, ou seja, elementos que apenas deveriam ser considerados se de fato fosse implantado no local

um empreendimento imobiliário seja residencial, comercial,

de lazer, e não para fins de venda judicial do bem em hasta pública.

Diante das incongruências constatadas no
laudo

pericial
, bem como da inadequação da
metodologia
adotada para o cálculo de avaliação da área, o preço apresentado pelo perito não pode servir de parâmetro para estabelecer o valor real do imóvel a ser levado à hasta pública, ainda que em principio a agravante tenha sugerido referida metodologia.

Sobre a realização de reavaliação do bem imóvel preceituam os artigos
480 c.c 873, ambos
do
CPC:

"Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida.

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação
. (negritei).

Saliente-se ainda que o destinatário das provas é o próprio magistrado, nos termos do art.
370
, caput
e
parágrafo único
, do
CPC. Demais disso, o juiz não esta adstrito ao laudo, notadamente quando o perito se valeu de metodologia inadequada para o caso concreto.

Assim sendo,
compete ao magistrado ordenar a realização das provas relevantes e imprescindíveis para o deslinde da questão controvertida, de sorte que havendo fundada
dúvida a respeito do valor atribuído ao imóvel, mister

nova realização do ato, nos termos dos incisos I e III, do art. 873, do CPC.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. ATO REALIZADO POR PERITO. DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APURADOS PELO EXPERTO E PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. INOBSERVÂNCIA DA NBR 14653-2. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE MERCADO. AVALIAÇÃO INDIRETA. AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIA DO PERITO VISANDO ADENTRAR NO IMÓVEL. ERRO DE AVALIAÇÃO EVIDENTE. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. HIPÓTESES DOS INCISOS I E III, DO ART. 873, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Reforma-se a decisão proferida nos autos de origem para determinar nova avaliação do imóvel penhorado, eis que presentes, no caso concreto, as hipóteses dos incisos I e III, do art. 873, do Código de Processo Civil, tendo em vista as diferenças dos valores da avaliação realizada por oficial de justiça e pelo perito, ausência de utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (NBR 14653-2) e ausência de diligência do perito para adentrar ao imóvel, fatos estes que demonstram ter ocorrido erro na avaliação, além de existir, via de consequência, fundada dúvida em relação ao valor atribuído ao bem”
(TJMS.

RAI n.

1409173-24.2021.8.12.0000, 1a Câm. Cível. Rel. Des.

Sérgio Fernandes Martins, J. 25.08.21 – negrite. )

“APELAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. INSTALAÇÃO DA USINA HIDRELÉTRICA GARIBALDI. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA CONCESSIONÁRIA.
IMPUGNAÇÃO DO MÉTODO UTILIZADO NO LAUDO PERICIAL. AVALIAÇÃO DA TERRA NUA COM BASE NA MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES DE TRÊS AMOSTRAS DE PREÇO
.
METODOLOGIA DE CÁLCULO INAPROPRIADA. INOBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS TÉCNICOS ESTABELECIDOS
PELA ABNT. AMOSTRAS INADEQUADAS. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO COM A FINALIDADE ESPECÍFICA DE APURAR, COM CRITÉRIOS TÉCNICOS ADEQUADOS, O VALOR DA TERRA NUA. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA PERICIAL PARA O DESLINDE DA QUAESTIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 370 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. O juiz é o destinatário das provas, e para a decisão lidima e justa, cabe a ele, em consonância com o regramento inserto no artigo 370 do Código de Processo Civil, ordenar a realização das provas relevantes e imprescindíveis ao deslinde da quaestio iuris.
Diante da inadequação do método empregado pelo perito judicial na avaliação da terra nua, deverão os autos retornar a origem para a realização de nova prova pericial.
SENTENÇA CASSADA, DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICIADO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM”
.(TJSC, RAC n.

0009000-10.2013.8.24.0039, 1a Câm. Dir. Público.

Rel. Des. Carlos Adilson Silva,

J

20.06.17 – negritei)

Diante da inadequação e do método empregado pelo perito judicial na avaliação do imóvel litigioso, emerge, portanto, a necessidade de se ordenar a elaboração de nova avaliação, acolhendo-se a pretensão recursal, a fim de determinar

o retorno dos autos a origem

para que seja reaberta a instrução, ordenando-se a produção de nova prova
pericial
com a finalidade de se apurar, com critérios técnicos adequados, o valor

do imóvel,

às expensas da agravante, que devera arcar com a integralidade do encargo.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 10 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024