Tribunal: TJMT
Processo: 0014817-17.2018.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE – PROCEDÊNCIA PARCIAL – JULGAMENTO CONCOMITANTE COM A EXECUÇÃO N. 0011501-40.2011.8.11.0015 E COM OS EMBARGOS DE TERCEIRO N. 0006503-48.2019.8.11.0015 – AUSÊNCIA DE INTERESSE EM RECORRER – ALEGAÇÃO AFASTADA - ACOLHIMENTO DE APENAS UM DOS PEDIDOS INICIAIS – NÃO VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA UNICIDADE – ARGUMENTO NÃO ANALISADO PELO JUÍZO DE ORIGEM E QUE NÃO FOI OBJETO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - PRECLUSÃO – NÃO INCIDÊNCIA - EFEITO DEVOLUTIVO DA APELAÇÃO - PRELIMINARES REJEITADAS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA O APELANTE – ALIENAÇÃO POSTERIOR PARA OUTROS COMPRADORES – DISPENSA DAS CERTIDÕES RELATIVAS À ÁREA POR UM DOS APELADOS – NOTIFICAÇÃO RECEBIDA PELO REPRESENTANTE DA EMPRESA SOBRE A EXISTÊNCIA DE LITÍGIO RELATIVOS AS TERRAS – BOA-FÉ DOS RÉUS - NÃO COMPROVAÇÃO – SIMULAÇÃO EVIDENCIADA – SENTENÇA ANULADA NA AÇÃO DECLARATÓRIA - RECURSO PROVIDO.
“No âmbito da devolução, o tribunal poderá apreciar todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas pela sentença recorrida, mas a extensão do que será analisado é definida pelo pedido do recorrente. (REsp. 1909451 SP 2019/0356294-1).
Se os pedidos iniciais não foram realizados de forma alternativa e sim sucessiva, sendo apenas o segundo acolhido, não se pode cogitar em ausência de interesse recursal do apelante quanto à primeira pretensão, mais abrangente.
Não ocorre violação ao princípio da unicidade recursal no tocante à Apelação interposta nos Embargos de Terceiro se estes últimos não foram opostos pelo apelante, e sim pela ré, que foi vencida na Ação que ajuizou.
“Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. (...) Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé.” (REsp 1.490.802).
A dispensa das certidões sobre o imóvel antes da compra por um dos réus, a notificação recebida pessoalmente pelo representante da empresa ré antes da concretização do negócio, a não comprovação do preço pago e a inconsistência dos seus depoimentos na audiência de instrução demonstram a simulação e impedem que se reconheça a boa-fé dos compradores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014817-17.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VALDIR PASA JUNIOR - CPF: 615.311.541-15 (APELANTE), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), JUNHITE HARA - CPF: 023.482.419-00 (APELADO), ADRIANO VALTER DORNELLES DIAS - CPF: 730.717.490-15 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO BORTOLUZO - CPF: 576.949.586-34 (APELADO), WILLIAN DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 018.877.051-80 (ADVOGADO), E 11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI (APELADO), DANIEL DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 415.954.161-53 (ADVOGADO), GISELI VIEIRA DORNELLES DIAS - CPF: 000.731.421-31 (ADVOGADO), E11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 31.374.327/0001-57 (APELADO), MONICA APARECIDA GAZIN - CPF: 667.473.761-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE – PROCEDÊNCIA PARCIAL – JULGAMENTO CONCOMITANTE COM A EXECUÇÃO N. 0011501-40.2011.8.11.0015 E COM OS EMBARGOS DE TERCEIRO N. 0006503-48.2019.8.11.0015

– AUSÊNCIA DE INTERESSE EM RECORRER – ALEGAÇÃO AFASTADA - ACOLHIMENTO DE APENAS UM DOS PEDIDOS INICIAIS
– NÃO VIOLAÇÃO AO
PRINCÍPIO DA UNICIDADE – ARGUMENTO NÃO ANALISADO PELO JUÍZO DE ORIGEM

E QUE NÃO FOI OBJETO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - PRECLUSÃO – NÃO INCIDÊNCIA - EFEITO DEVOLUTIVO DA APELAÇÃO - PRELIMINARES REJEITADAS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA O APELANTE – ALIENAÇÃO POSTERIOR PARA OUTROS COMPRADORES – DISPENSA DAS CERTIDÕES RELATIVAS À ÁREA POR UM DOS APELADOS – NOTIFICAÇÃO RECEBIDA PELO REPRESENTANTE DA EMPRESA SOBRE A EXISTÊNCIA DE LITÍGIO RELATIVOS AS TERRAS – BOA-FÉ DOS RÉUS - NÃO COMPROVAÇÃO – SIMULAÇÃO EVIDENCIADA – SENTENÇA ANULADA NA AÇÃO DECLARATÓRIA - RECURSO PROVIDO.

“No âmbito da devolução, o tribunal poderá apreciar todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas pela sentença recorrida, mas a extensão do que será analisado é definida pelo pedido do recorrente.
(REsp. 1909451 SP 2019/0356294-1).

Se os pedidos iniciais não foram realizados de forma alternativa e sim sucessiva, sendo apenas o segundo acolhido, não se pode cogitar em ausência de interesse recursal do apelante quanto à primeira pretensão, mais abrangente.

Não ocorre violação ao princípio da unicidade recursal no tocante à Apelação interposta nos Embargos de Terceiro se estes últimos não foram opostos pelo apelante, e sim pela ré, que foi vencida na Ação que ajuizou.

“Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. (...) Como

consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé.”
(REsp 1.490.802).

A dispensa das certidões sobre o imóvel antes da compra por um dos réus, a notificação recebida pessoalmente pelo representante da empresa ré antes da concretização do negócio, a não comprovação do preço pago e a inconsistência dos seus depoimentos na audiência de instrução demonstram a simulação e impedem que se reconheça a boa-fé dos compradores.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Apelação Cível da sentença do Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop que julgou parcialmente procedente a Ação Declaratória de Nulidade n. 0014817-17.2018.8.11.0015,
para determinar ao réu
/apelado JUNHITE HARA a restituição da quantia paga pelo autor/apelante
, atualizada pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês a partir de cada pagamento efetivado, e fixou a verba honorária em 15% sobre o valor da condenação.

Nestes autos, os

Embargos de Terceiro

n.

0006503-48.2019.8.11.0015 foram extintos
sem resolução do mérito, sob o fundamento de que a questão foi dirimida nos autos principais e que, portanto, houve perda superveniente do objeto em relação a essa demanda. O
embargado (apelante) foi condenado
a arcar com

as custas processuais e os honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, por ter motivado a sua propositura.

Já no processo dos referidos Embargos de Terceiro, eles foram extintos sem exame do mérito, sob a justificativa de que a
empresa embargante/apelada não tinha interesse de agir nem tampouco legitimidade para ajuizar referida Ação, pois já estava incluída no polo passivo da demanda principal.

Os Embargos à Execução também foram julgados parcialmente procedentes para reconhecer o excesso cobrado e determinar a aplicação dos juros de mora a contar do vencimento de cada obrigação, conforme aditivo contratual de fls. 65/67. (ID. 189851182, pág. 22)

O apelante alega contradição do entendimento do Juízo de origem com a jurisprudência pacífica do STJ, ao reconhecer o decaimento do seu direito frente aos adquirentes, apesar de ter firmado contrato sobre o imóvel,
exercido a posse por mais de uma década
e

pago o preço devido (observada a controvérsia a esse respeito na Execução e nos respectivos Embargos).

Menciona indícios de simulação e diz que o imóvel foi vendido por preço vil, tendo em vista a avaliação da Prefeitura e a do corretor.

Argui inconsistência nos depoimentos do apelado Marco Antonio e do representante da empresa apelada quanto à forma de pagamento do terreno.

Busca o provimento do Recurso para a reforma da sentença e procedência dos pedidos formulados na inicial do ID. 189850662, págs. 33 a 54, e ID. 189850665, págs. 1 a 40.

Nas contrarrazões, a apelada
E11 Empreendimentos Imobiliários
suscita preliminar de violação ao princípio da unicidade, falta de interesse recursal e preclusão. No mérito pugna pelo não provimento da Apelação (ID. 189850886, págs. 1 a 32); o apelado
Junhite Hara
também argui preliminar de ausência de interesse recursal e, no mérito, pleiteia a manutenção do
decisum
(ID. 189850887, págs. 1 a 8);
Marco Antonio Bortoluzo
as apresentou
no ID. 189850888, págs. 1 a 6.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

PRELIMINARES

Falta de interesse recursal por 2 razões:

Os apelados
E11 Empreendimentos Imobiliários
e
Junhite Hara
aduzem ausência de interesse recursal uma vez que a alegação do autor/apelante de que havia forte indício de simulação não foi apreciada na primeira instância nem objeto de Embargos de Declaração, por isso a questão estaria preclusa.

Sustentam que a análise pelo Tribunal de Justiça implicaria supressão de instância.

Contudo, no REsp.
1909451 SP 2019/0356294
o STJ assim consignou sobre o efeito devolutivo da Apelação:

"1. A apelação é interposta contra sentença, podendo compreender todos ou apenas alguns capítulos da decisão judicial recorrida, a depender da delimitação apresentada pelo recorrente em sua petição, que vincula a atuação do órgão ad quem na solução do mérito recursal.

2. O efeito devolutivo da apelação define o que deverá ser analisado pelo órgão recursal. O "tamanho" dessa devolução se definirá por duas variáveis: sua extensão e sua profundidade. A extensão do efeito devolutivo é exatamente a medida daquilo que se submete, por força do recurso, ao julgamento do órgão ad quem.

3.
No âmbito da devolução, o tribunal poderá apreciar todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas pela sentença recorrida, mas a extensão do que será analisado é definida pelo pedido do recorrente.
Em seu julgamento, o acórdão deverá limitar-se a acolher ou rejeitar o que lhe for requerido pelo apelante, para que não haja ofensa aos princípios da disponibilidade da tutela jurisdicional e o da adstrição do julgamento ao pedido.

4.
O diploma processual civil de 2015 é suficientemente claro ao estabelecer que "a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada", cabendo ao órgão ad quem apreciar e julgar "todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado"
(§ 1o do art. 1.013 do CPC/2015).

5.(...).

6.
Ao tribunal será permitido julgar o recurso, decidindo, desde logo, o mérito da causa, sem necessidade de requisitar ao juízo de primeiro grau manifestação acerca das questões.
Considera-se o processo em condições de imediato julgamento apenas se ambas as partes tiveram oportunidade adequada de debater a questão de mérito que será analisada pelo tribunal.

7. (...)

8. Recurso especial provido”.
(Relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 23-3-2021, Quarta Turma, DJe de 13-4-2021).

Rejeito a preliminar suscitada sob esse argumento.

A empresa apelada ressalta que,
se o apelante formulou dois pedidos e apenas um foi acolhido, não há mais interesse em recorrer.

Infere-se da inicial a
pretensão

principal
, de anulação da escritura pública de compra e venda e cancelamento dos respectivos registros na matrícula n. 56.047 do CRI de Sinop, e
a subsidiária
, de condenação do vendedor em perdas e danos.

Logo,
os pedidos iniciais não foram realizados de maneira alternativa, mas sim sucessiva, visto que o primeiro, relativo ao reconhecimento de nulidade das vendas posteriores e da escritura, é mais abrangente que o de perdas e danos, deferido na sentença.

Por conseguinte, o acolhimento do segundo não retira do autor o interesse em recorrer.

Para ilustrar:

“PROCESSUAL CIVIL. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. ORDEM SUCESSIVA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO. SENTENÇA. ACOLHIMENTO. PEDIDO PRINCIPAL. APELAÇÃO. INTERESSE RECURSAL. EXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. 1. As petições apresentadas pelas partes no curso do processo, notadamente a petição inicial e a contestação, não configuram elementos de prova, podendo ser reexaminadas na instância especial sem encontrar o óbice da Súmula 7 do STJ. 2
. A sentença que acolhe o pedido subsidiário não retira do autor o interesse de interpor apelação para ver atendida a sua pretensão principal mais abrangente.
3. "A repetição de peças anteriores nas razões de apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídas do recurso as razões e a intenção de reforma da sentença" (AgInt no AgInt no AREsp 790.415/SP, rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 27/11/2020). 4. Hipótese em que os fundamentos adotados na sentença para indeferir o pedido principal foram suficientemente impugnados na apelação, estando atendido o princípio da dialeticidade. 5. Determinação de retorno dos autos para que o Tribunal de origem prossiga no julgamento da apelação, como entender de direito. 6. Agravo interno desprovido”.
(STJ, AgInt no REsp. 1958399 PA 2021/0283246-6, relator ministro Gurgel de Faria, julgamento em 28-3-2022, Primeira Turma, DJe de 1o-4-2022).

Rejeito a preliminar arguida sob esse argumento.

Violação
ao princípio da unicidade recursal

A empresa ré aduz que o apelante interpôs 02 Apelações contra a mesma sentença (na Ação principal e nos Embargos de Terceiro), devendo ser conhecida apenas a que foi protocolada primeiro.

Todavia, os Embargos de Terceiro não foram opostos pelo apelante, e sim pela apelada
E11 Empreendimentos Imobiliários Eireli, visto que foi vencida na Ação que ajuizou.

Consequentemente,

não se pode cogitar em afronta ao princípio da unirrecorribilidade.

Rejeito esta preliminar.

MÉRITO

O autor/apelante adquiriu um imóvel do réu/apelado Junhite Hara
em 5-7-2007
, com 62.600m2, extraídos da área total de 12,10ha, matrícula 18.116 do CRI de Sinop, por R$240.000,00 parcelados, contudo não houve a outorga da escritura pública de compra e venda em razão de discordarem sobre o valor pago, tanto é que o vendedor propôs Ação de Execução contra o autor.

Apesar da normal tramitação da Execução e dos respectivos Embargos,
Junhite

ajuizou em 9-6-2018 nova lide contra o autor/apelante sobre o mesmo instrumento contratual, na qual pleiteiou a rescisão.

Após o apelante efetuar o depósito de R$169.068,15 em conta bancária do apelado (
JUNHITE
)
, montante que disse ser relativo à quitação da dívida, o vendedor protocolou pedido de desistência da Ação de Resolução Contratual (ID. 76581988, pág. 22).

Alguns dias depois,
Junhite

propôs a Execução judicial sob a alegação de que havia saldo devedor de R$45.000,00; o apelante opôs
Embargos à Execução,

julgados parcialmente procedentes
para reconhecer o

excesso de execução.

Porém Junhite Hara alienou o imóvel ao apelado Marcos Antonio Bortoluzzo
em 18-6-2018
,
antes de decidida a Rescisão Contratual
; e este último o vendeu em
1o-10-2018
à apelada E11 Empreendimentos Imobiliários Eireli
,
que em
28-9-2018
já tinha recebido a notificação extrajudicial do apelante sobre o litígio alusivo ao imóvel.

Em agosto de 2018, o apelante solicitou certidão atualizada da matrícula no CRI de Sinop, ocasião em que tomou conhecimento de que referido bem tinha sido vendido para Marco Antonio Bertoluzo mediante escritura pública lavrada em 18-6-2018 (ID. 76575628, pág. 79).

Apesar de ser público o litígio entre o apelante e o apelado Junhite, estranhamente o
adquirente Marco Antonio dispensou a apresentação das certidões cíveis que lhe dariam ciência da situação.
Aliás, assinou carta específica ao Cartório do Segundo Ofício nestes termos:

“(...)
independentemente de ser positiva ou negativa...responsabilizando-me por eventuais ônus, dívidas e tributos fiscais que incidam sobre o referido imóvel, sendo que NÃO apresentarei as referidas certidões perante o Registro de Imóveis, quando registrar a escritura”.
(ID. 105779231 - Pág. 14)

Porém, no seu depoimento, ao ser questionado, afirmou que nas compras de imóveis costumava fazer levantamento de informações dos proprietários (01’26”, parte 6).

E mais, o autor/apelante soube da existência de pedido de certidão de viabilidade de loteamento urbano sobre o mesmo imóvel, apresentado na PRODEURBS, órgão da Prefeitura Municipal de Sinop, pela ora apelada
E11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, o qual estava parado por falta de documentos e projetos, como relatado pelo próprio município (doc. juntado no ID. 76575604, pág. 67).

Durante a instrução processual, o Juízo
a quo
concedeu parcialmente a tutela de urgência para determinar a averbação da existência da Ação às margens do imóvel com matrícula n. 56.047 do CRI de Sinop-MT, deferiu a manutenção da posse do autor/apelante na área e a expedição de ofício à PRODEURBS solicitando que não fosse realizado o processamento ou aprovação de empreendimento no local.

Além disso, os ora apelados não cumpriram a determinação de exibição dos comprovantes de pagamento das operações de compra e venda que efetuaram.

Soma-se a isso o fato de que o Contrato firmado entre o autor e o réu Junhite não foi levado em conta pelo Juízo da causa, uma vez que decidiu que o direito do apelante decaiu frente às alienações aos apelados Marco Antonio e E11 Empreendimentos Imobiliários.

Ocorre que no REsp 1.490.802, da relatoria do ministro Moura Ribeiro, ficou assim definido:

“Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva,
não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação
. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.
Como

consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé.
”

E mais
:

“De fato, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público (Aglnt no REsp no 1.325.509/PE, Rei. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 06/2/2017)”
.

Portanto, o vendedor (Junhite) não podia ter alienado novamente o imóvel sem que o Contrato firmado com o autor/apelante estivesse rescindido.

Quanto à boa-fé dos apelados, não está demonstrada de forma inequívoca.

A dispensa das certidões antes da compra por Marco Antonio e a notificação recebida pessoalmente pelo representante da E11 Empreendimentos Imobiliários afastam a certeza de que são compradores de boa-fé, pois
a concretização do negócio com a Imobiliária se deu após ser notificada
.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA SOBRE IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. ALIENAÇÃO DO BEM APÓS A CITAÇÃO DO EXECUTADO. AVERBAÇÃO DA PENHORA. DESNECESSIDADE. FRAUDE À EXECUÇÃO. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA FÉ DOS ADQUIRENTES. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. ACÓRDÃO ALINHADO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

I - Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à execução fiscal, ajuizada pela União contra Barroco Indústria de Ornamentos Ltda. e outro, sustentando serem os embargantes os proprietários do imóvel penhorado. Na sentença, julgaram-se procedentes os pedidos. No Tribunal a quo, a sentença foi reformada para manter a penhora realizada sobre o imóvel. Nesta Corte, conheceu-se do agravo para não conhecer do Recurso Especial.

II - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, independentemente do registro da constrição no órgão competente, "a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução". Assim, "se o ato translativo foi praticado a partir de 9.6.2005, data de início da vigência da Lei Complementar 118/2005, basta a efetivação da inscrição em dívida ativa para a configuração da figura da fraude". Nesse sentido, destacam-se: (RESP n. 1.141.990/PR, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 19/11/2010).

III - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça proclama que a Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria. Assim, para se chegar à conclusão diversa, seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo Enunciado N. 7 da Súmula do STJ, segundo o qual "a pretensão de simples reexame de provas não enseja Recurso Especial".

lV - O Tribunal de origem apontou que: "a averbação da penhora no ofício imobiliário não constitui requisito para a decretação da ineficácia da venda do bem penhorado e,
no caso, os compradores dispensaram a apresentação das certidões negativas da justiça do trabalho, estadual e da justiça federal, sendo orientados sobre os riscos inerentes a essa dispensa.
" (fl. 285).

V - Consignou que "o alienante foi incluído no executivo fiscal em 2013, tendo sido citado por meio de edital em 03/2014. Assim, bastava uma consulta junto a Justiça Federal para verificar a situação do executado antes da aquisição do bem em 07/2014. Destarte, não é possível afirmar que os embargantes adotaram as cautelas que lhes eram exigíveis.
Não há como deixar de levar em consideração, conforme expresso na Escritura Pública de

Compra e Venda, que os terceiros embargantes correram o risco do negócio ao dispensarem a apresentação das certidões negativas dos proprietários do imóvel.
" (fl. 288).

VI- Para infirmar a conclusão do Tribunal de origem acerca da ocorrência de fraude à execução e de não comprovação da boa-fé dos adquirentes, seria necessário o revolvimento de provas. Incidência do Enunciado Sumular n. 7/STJ.

VII - No ponto, em referido precedente obrigatório (RESP n. 1.141.990/PR), consagrou-se o entendimento de que a presunção de fraude é absoluta, não comportando, na espécie, prova em sentido contrário, no sentido de eficácia oponível ao fisco do negócio jurídico translativo objeto dos autos. A propósito: (AgInt no RESP n. 1.819.357/SC, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 26/11/2019 e RESP n. 1.790.443/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 30/5/2019).

VIII - Agravo interno improvido
”.

(STJ, AgInt-AREsp 1.849.276, Proc. 2021/0061076-4 – RS, Segunda Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, DJE de 11-11-2021).

Além disso,

há incongruência
nos depoimentos dos apelados Marco Antonio e do representante da E11 Empreendimentos Imobiliários quanto à forma de pagamento da venda do terreno.

O primeiro afirmou que
recebeu em espécie,
e a empresa
declarou que fez transferência e depois disse que uma parte foi em dinheiro e outra por transferência,
o que, porém, não comprovou,

pois, como já consignado, ignorou a determinação judicial de apresentação dos documentos.

Importante ressaltar a proximidade entre
Marco Bortoluzo

e
Marcelus Nahime Astolpho
, decorrente da sociedade que mantiveram durante quase 4 anos na
Bortoluzo Empreendimentos Imobiliários,

sendo
Marco

sócio proprietário da
Encore.

Em seu depoimento pessoal, aos 00’59”, parte 7,
Marco
declarou que nunca teve sociedade com alguém de Sinop. Acontece que depois que o advogado do apelante informou os dados da empresa, mostrando saber da sua existência, ele confirmou que era sócio de
Marcelus

e que este é amigo do seu irmão.

Vale destacar outra fragilidade e evidência de simulação nas declarações de
Marco
e do representante da
E11 Empreendimentos Imobiliários
na audiência de instrução e julgamento, qual seja, de que parte do imóvel negociado entre os apelados está na posse da
Associação Nipo-Brasileira de Sinop

desde 2012, como se vê na Ação de Usucapião n. 1009745-90.2022.8.11.0015,
(ID. 88108893, pág. 20).

Não é crível que alguém adquira um imóvel, inclusive com as edificações, mesmo sabendo que nele havia uma associação de mais de uma década, (depoimento aos 03’33”, parte 8), e, ao ser questionado sobre o que faria com o pessoal que lá estava, responde (00’51”, parte 9) (part.9):

“olha eu não sei, eu comprei e depois de dois meses vendi, consegui uma margem em cima e acabei vendendo”
.

Quando perguntado a ele se
Gilberto
(representante legal da
E11 Empreendimentos Imobiliários
) tinha conhecimento de que a Associação ocupava parte do terreno, respondeu que “
sim, ele viu
” (01’37”, parte 9).

No entanto, o referido representante legal da empresa
E11,
quando indagado se a área era ocupada na ocasião em que a adquiriu, respondeu que
“não, por ninguém, ela era desocupada”
(00’01, parte 12).

Convém salientar que essas declarações não foram enfrentadas na sentença
.

Outro fato que afasta o argumento de terceiros de boa-fé dos apelados é o
valor atribuído ao imóvel nas negociações, com a agravante da ausência de comprovação do pagamento.

Inicialmente foi alienado ao apelante em 2007 por R$214.000,00.
Marcos Bortoluzo
diz que pagou R$450.000,00 em 2018, e que vendeu à
E11 Empreendimentos
por R$550.000,00 em 1o-10-2018. Já a Prefeitura Municipal o avaliou por R$900.000,00 também em 2018, e um corretor, por R$4.000.000,00, no mesmo ano (2018).

O art. 167 do Código Civil enuncia:

"Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado."

A respeito do negócio jurídico simulado, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de A. Nery ensinam:

"
O negócio jurídico simulado é produto de uma relação jurídica que não tem conteúdo - inexistente (simulação absoluta) - ou que tem conteúdo diverso do que aparenta (simulação relativa), sempre se constituindo em manifestação de vontades em divergência intencional com as vontades internas. Ele é realizado por acordo de todos os contratantes em emitir declaração de vontade divorciada de que intimamente desejam, com a finalidade de enganar inocuamente (simulação inocente) ou em prejuízo da lei ou de terceiros (simulação fraudulenta ou ilícita). Pode, ainda, ser unilateral ou bilateral”.

(
Código Civil
Comentado, 11a ed., Ed. Revista dos Tribunais, 2014, p. 537).

Silvio Rodrigues esclarece que
"A simulação é, na definição de Beviláqua, uma declaração enganosa da vontade, visando (a) produzir efeito diverso do ostensivamente indicado. Negócio simulado, portanto, é aquele que oferece uma aparência diversa do efetivo querer das partes. Estas fingem um negócio que na realidade não desejam. Encontram-se aí os elementos básicos caracterizadores da simulação, pois nela é elementar a existência de uma aparência contrária à realidade. Tal disparidade é produto da deliberação dos contraentes.
De fato, a simulação caracteriza-se quando duas ou mais pessoas, no intuito de enganar terceiros, recorrem a um ato aparente, quer para esconder um outro negócio que se pretende dissimular,
quer para fingir uma relação jurídica que nada encobre. Trata-se, portanto, de uma burla, intencionalmente construída em conluio pelas partes que almejam disfarçar a realidade enganando

terceiros
."(Direito Civil, Vol. 1, Parte Geral, pág. 216).

No Agravo de Instrumento n.
1013305-27.2018.8.11.0000, interposto pela
E11 Empreendimentos Imobiliários
, esta Câmara anotou o seguinte:

“Assim, diante da anterioridade do direito invocado pelo agravado (Num. 6080457),
bem como das fortíssimas evidências de simulação na aquisição do imóvel pela agravante, a qual, acima de tudo, mesmo depois de previamente notificada (Num. 5495091), assumiu o risco e levou o negócio à efeito no primeiro dia útil seguinte (Num.4377211)
, a decisão agravada, que além de conferir a manutenção da posse ao agravado, também determinou a averbação da existência da ação às margens da matrícula do imóvel objeto da controvérsia e a suspensão do processo de licenciamento do empreendimento manejado pela agravante, não merece qualquer reprimenda.”

Dessa forma, diante do conjunto probatório e do disposto no artigo 167 do Código Civil, reconheço a simulação nas transações entre os apelados, as quais, por consequência, têm de ser anuladas.

Pelo exposto, dou provimento ao Recurso para reformar a sentença e julgar procedente a Ação Declaratória, para determinar a anulação das escrituras públicas de compra e venda e o cancelamento dos registros na matrícula n. 56.047 do CRI de Sinop, bem como o retorno da propriedade para o apelado
Junhite Hara
.

Condeno os apelados ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Reformo também a sentença

que extinguiu a Ação de Execução, uma vez que os Embargos à Execução foram julgados parcialmente procedentes.

Quanto aos Embargos de Terceiro, mantenho o entendimento de ilegitimidade da embargante
(E11 Empreendimentos Imobiliários)
para o ajuizamento da demanda, visto que,
antes de adquirir o imóvel, o representante da E11 Empreendimentos Imobiliários

foi notificado
pelo embargado (apelante/autor na Ação principal) sobre a existência de litígio quanto ao bem em questão.

Recurso não provido. Majoração de 10% para 15%, como estabelecido no processo dos Embargos de Terceiro.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024