Tribunal: TJMT
Processo: 1017017-33.2017.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL. ENTREGA ATRASADA. APLICABILIDADE DO CDC. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. PROVAS ROBUSTAS. DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS. TAXA DE CONDOMÍNIO E ALUGUEIS. RECURSO DESPROVIDO.
“Responsabilidade dos adquirentes pela obtenção do crédito imobiliário que não afasta a obrigação da vendedora de fornecer os documentos necessários em tempo razoável. Hipótese em que cabalmente demonstrado que a demora na liberação do crédito decorreu da desídia da ré na entrega dos documentos, reiteradamente, pleiteados pelos autores. Atraso no pagamento que não pode ser imputado aos adquirentes. 2. Despesas condominiais e IPTU. Responsabilidade dos compradores somente a partir da entrega das chaves. Reembolso devido. 3. Restituição em dobro. Ausência de comprovação de má-fé. Condenação apenas na forma simples. 4. Recursos desprovidos. (TJ-SP - AC: 10187396020178260405 SP 1018739-60.2017.8.26.0405, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 07/05/2019, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2019)
“Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe. É devida a reparação pelo dano material, decorrentes dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, restando patente que prescinde de comprovação, sendo denominado pela doutrina e jurisprudência de dano in re ipsa ou presumido. É devido o ressarcimento dos valores pagos a título de taxas de condomínio pelo comprador, em razão do atraso da obra ser de responsabilidade da construtora na hipótese dos autos, que deve arcar com as referidas despesas até a entrega das chaves, mormente pelo fato dos aludidos encargos serem suportados com o usufruto do imóvel adquirido.” (TJ-MT - Apelação: 0011758-16.2013.8.11.0041, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 06/12/2017)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017017-33.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[WAGNER BASSI JUNIOR - CPF: 270.279.408-41 (APELADO), VANESSA DE HOLANDA TANIGUT BASSI - CPF: 693.558.001-34 (ADVOGADO), VANGUARD HOME CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.409.511/0001-36 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), VANESSA DE HOLANDA TANIGUT BASSI - CPF: 693.558.001-34 (ADVOGADO), WAGNER BASSI JUNIOR - CPF: 270.279.408-41 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), VANGUARD HOME CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.409.511/0001-36 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL. ENTREGA ATRASADA. APLICABILIDADE DO CDC. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. PROVAS ROBUSTAS. DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS. TAXA DE CONDOMÍNIO E ALUGUEIS. RECURSO DESPROVIDO.

“Responsabilidade dos adquirentes pela obtenção do crédito imobiliário que não afasta a obrigação da vendedora de fornecer os documentos necessários em tempo razoável. Hipótese em que cabalmente demonstrado que a demora na liberação do crédito decorreu da desídia da ré na entrega dos documentos, reiteradamente, pleiteados pelos autores. Atraso no pagamento que não pode ser imputado aos adquirentes. 2. Despesas condominiais e IPTU. Responsabilidade dos compradores somente a partir da entrega das chaves. Reembolso devido. 3. Restituição em dobro. Ausência de comprovação de má-fé. Condenação apenas na forma simples. 4. Recursos desprovidos.
(TJ-SP - AC: 10187396020178260405 SP 1018739-60.2017.8.26.0405, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 07/05/2019, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2019)

“Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe. É devida a reparação pelo dano material, decorrentes dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, restando patente que prescinde de comprovação, sendo denominado pela doutrina e jurisprudência de dano in re ipsa ou presumido. É devido o ressarcimento dos valores pagos a título de taxas de condomínio pelo comprador, em razão do atraso da obra ser de responsabilidade da construtora na hipótese dos autos, que deve arcar com as referidas despesas até a entrega das chaves, mormente pelo fato dos aludidos encargos serem suportados com o usufruto do imóvel adquirido.”
(TJ-MT - Apelação: 0011758-16.2013.8.11.0041, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 06/12/2017)

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
VANGUARD HOME CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e

recurso de apelação adesiva interposto por
WAGNER BASSI JUNIOR

contra r. sentença proferida pela MMa Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos de
ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel c/c repetição de indébito e indenização por dano material e moral ajuizada pelo segundo em face do primeiro
, julgou parcialmente procedente o pedido para “
a.
Condenar
a parte requerida à restituição dos juros moratórios cobrados sobre o saldo devedor, desde a data de vencimento para a quitação do preço (10/08/2012) até a data da efetivação do contrato de financiamento e quitação do preço do contrato; b.
Condenar
a requerida ao pagamento do valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) à parte autora, a título de indenização por danos morais, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data desta sentença; c.
Condenar
a parte requerida ao pagamento do valor correspondente à taxa condominial e IPTU, no importe de R$ 1.932,07 (um mil novecentos e trinta e dois reais e sete centavos),
em dobro
, a título de danos materiais, a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir do desembolso; d.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) da data da previsão quitação do preço (10/08/2012) até a efetivação do contrato de financiamento, a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação; e.
Condenar
a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.”

VANGUARD HOME CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
requer, em síntese, a reforma da sentença para
“
indeferir o pedido de restituição de valores e indenização por danos morais. Da mesma forma deve ser indeferida a pretensão de ressarcimento de aluguéis, despesas condominiais e IPTU. Ora, o requerente adquiriu o imóvel com plena ciência que receberia as chaves quando da quitação do preço. A empresa requerida não tem obrigação de entregar as chaves do imóvel antes da quitação do preço. É o que dispõe o contrato originário e a legislação em vigor. Nada é devido ao requerente a título de ressarcimento de aluguéis
.” Afirma que “
das cláusulas contratuais que fica estabelecida a obrigação pessoal do adquirente pela quitação do imóvel com recursos próprios para receber as chaves do apartamento. Caso faça opção pelo financiamento bancário, cabe ao adquirente apresentar os documentos e obter a aprovação de seu cadastro junto a uma instituição financeira e desta forma assinar o contrato de financiamento. A eventual demora do adquirente ou da instituição financeira na aprovação do financiamento não pode ser imputada à empresa requerida.”

Afirma, ainda, que “
também deve ser reformada a r. sentença para indeferir a pretensão de restituição do valor dos supostos juros cobrados. Quanto à correção monetária e juros incidentes sobre o saldo devedor do preço do imóvel, tratam-se de acréscimos contratados livremente pelas partes. Na Cláusula 6.2 do Contrato que encontra-se em anexo está prevista a correção monetária de acordo com o índice IGP-M – Índice Geral de Preços de Mercado e juros de 1% ao mês (Cláusula 6.1.3). A pretensão do requerente de cobrar indenização por danos materiais e morais, acrescida de multa de 2% sobre o valor do imóvel, configura um exagero, um “bis in idem”, posto que pretende o requerente aplicar duas penalidades pelo mesmo fato. Não há no contrato a previsão de multa contratual de 2% em caso de atraso de entrega do imóvel. O que existe no contrato é a previsão de indenização do valor do aluguel mensal, quando ocorre culpa da construtora e atraso na obra. No caso em tela não ocorreu qualquer atraso, pois o imóvel estava pronto para a entrega, desde a assinatura do contrato, aguardando a quitação do preço. O que não se pode admitir é a pretensão de cobrança de aluguel, acrescido de multa contratual, que configura dupla penalidade, dupla indenização, o conhecido “bis in idem”
.
Quanto ao pedido de restituição de valores, trata-se de pedido descabido. Não houve pagamento superior ao devido. As despesas condominiais e tributos, a partir da aquisição do apartamento, com a assinatura do contrato, são de responsabilidade do adquirente, conforme dispõe a cláusula 8.1.4. Todas as cláusulas contratuais são lícitas, válidas e eficazes. Não há abusividade ou ilegalidade no contrato em debate. Por outro lado, o dano moral é indevido. Não existe ato ilícito.”

Já
WAGNER BASSI JUNIOR
requer, em recurso adesivo, que seja declarada a “
nulidade dos juros remuneratórios da Cláusula 9.1.1, pela natureza do contrato não ser de um empréstimo ou financiamento e FIXAR o termo inicial da correção monetária da indenização por danos materiais a data do desembolso, nos termos da Sumula 43/STJ
.”

Em contrarrazões, ambos os apelados requerem o desprovimento dos recursos.

É o relatório.

Em pauta para julgamento.

Cuiabá, data registrada pelo sistema.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos interpostos.

Consta dos autos que
a parte autora, na data de 09 de junho de 2012, adquiriu o apartamento 4103, torre 4, do empreendimento Condomínio Piazza das Mangueiras, junto à parte requerida, pelo valor de R$ 165.800,00 (cento e sessenta e cinco mil e oitocentos reais); que o processo de financiamento iniciou em julho/2012, no entanto, a parte requerida deixou de apresentar a Certidão Negativa de Débito da Prefeitura e de assinar as declarações dos formulários de opção de compra e venda; que no dia 18 de setembro de 2012 a requerida encaminhou a documentação faltante, no entanto, com data errada do registro da JUCEMAT; que a demora na entrega da documentação prolongou o processo de financiamento, não ocorrendo a liberação do valor na data de vencimento da parcela do saldo final do imóvel (10/08/2012), bem como que a requerida obrigou a parte autora ao pagamento de parcela do IPTU sem que tivesse sido efetivada a entrega do imóvel; que a entrega das chaves ocorreu tão somente na data de 07 de dezembro de 2012, com a efetiva quitação do saldo devedor, atualizado pela requerida no valor de R$ 133.033,82 (cento e trinta e três mil trinta e três reais e oitenta e dois centavos); que o atraso na entrega das chaves ocorreu por culpa exclusiva da requerida, bem como que a parte não efetuou o pagamento das despesas condominiais no período anterior à entrega do imóvel.

Por tal razão, requereu
o julgamento procedente da ação, para que seja declarada a nulidade da cláusula 6.1.3 e 9.1 e a nulidade da cláusula 8.1.4, determinando a restituição das despesas pagas. Ainda, requer a aplicação de multa por descumprimento contratual, condenação pelos danos emergentes a restituição do valor pago com o aumento do saldo devedor, lucros cessantes no valor de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) a título de alugueis no período de atraso na entrega do imóvel e danos morais no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), o que foi julgado parcialmente procedente.

Pretende, agora,
VANGUARD HOME CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, em síntese, de início, a reforma da sentença para
indeferir o pedido de restituição de valores

dos supostos juros cobrados, o que não merece acolhimento.

Isso porque, conforme bem sopesado pela magistrada de 1o grau, ainda que a parte ré alegue a culpa do autor pelo atraso no financiamento, restou comprovado nos autos que esta decorreu por ato do réu que não entregou a documentação no prazo hábil solicitado pelo agente financiador:

“A parte requerida sustenta em sua peça de defesa que inexistiu atraso na entrega da documentação para o agente financiador, sendo que a demora na aprovação do contrato de financiamento imobiliário decorreu de culpa exclusiva da parte autora.

Em que pese às argumentações feitas pela parte requerida e os depoimentos das testemunhas por ocasião da audiência de conciliação, não restou comprovado nos autos à entrega de toda a documentação de competência no prazo hábil solicitado pelo agente financiador.

Das tratativas de e-mail acostadas nos ids extraem-se as seguintes informações:

(...)

Conforme contrato e narrativa dos fatos, o saldo devedor deveria ter sido quitado em 10/08/2012, no entanto, nota-se da tratativa acima destacada, que no mês de setembro ainda restava pendente documentação a ser encaminhada corretamente pela parte requerida.

Dessa forma, não há como ser imputado ao autor os juros moratórios calculados sobre o saldo devedor, tendo em vista que a demora na aprovação do financiamento imobiliário decorreu de culpa exclusiva da construtora, ora parte requerida, sendo devida tão somente a atualização monetária prevista contratualmente.

A esse respeito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – Ação de Cobrança de Cláusula Penal c/c Reparação de Danos Materiais e Morais – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – JUNTADA DE DOCUMENTOS NA FASE RECURSAL – IMPOSSIBILIDADE - INOBSERVÂNCIA DAS CIRCUNSTÂNCIAS PREVISTAS NO ARTIGO 435 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – PRELIMINAR ACOLHIDA - ILEGITIMIDADE PASSIVA – REQUERIDAS QUE FAZEM PARTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO - PRELIMINAR REJEITADA – COMPROVAÇAO DA DEMORA DAS REQUERIDAS NA ENTREGA DE DOCUMENTOS PARA APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO DO AUTOR – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS – POSSIBILIDADE - DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1.A regra consagrada no caput do artigo 434 do Código de Processo Civil será excepcionada somente nas circunstâncias previstas no artigo 435 do mesmo código processual. 2.A existência de mesmo grupo econômico faz com que todas as empresas envolvidas na cadeia de consumo sejam responsáveis pelos danos causados ao consumidor. 3.Em que pese as requeridas insistirem que o atraso na entrega do imóvel tenha decorrido pela demora do autor, ora apelado, em obter financiamento bancário e consequentemente ter efetuado o pagamento do saldo devedor, fato é que o conjunto probatório produzido nos Autos demonstram que o aludido atraso decorreu por culpa exclusiva das requeridas, ora apelantes. 4.Restando comprovado que o autor precisou celebrar contrato locatício por culpa do atraso na entrega do imóvel, é perfeitamente cabível a condenação da construtora no ressarcimento dos valores pagos e comprovados a título de aluguel. 5.Os danos morais são cabíveis quando os fatos ultrapassam o mero aborrecimento e/ou transtorno diário do consumidor e atingem a esfera íntima da vítima, principalmente os seus direitos de personalidade. 6.A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de cabimento da indenização pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, havendo a presunção do prejuízo do promitente-comprador (in re ipsa). 7.O quantum da indenização por danos morais deve ser fixado com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das circunstâncias da causa, em especial o tempo de atraso do empreendimento e as frustrações passadas pela parte autora. (N.U 0019966-09.2013.8.11.0002, , SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 31/01/2018, Publicado no DJE 05/02/2018)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE REPASSE NA PLANTA – COBRANÇA INDEVIDA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – NECESSIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, REALIZADA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR DAS PARCELAS ADIMPLIDAS NO PERÍODO DA MORA DA CONSTRUTORA – TERMO INICIAL: DATA DO EFETIVO PAGAMENTO DE CADA PARCELA – TERMO FINAL: EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DANO MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Revela-se devido o ressarcimento, na forma simples, de valores despendidos a título de "CM - repasse na planta", no período de mora da construtora, porquanto não é possível imputar ao consumidor a cobrança de encargos denominados como taxas de evolução da obra, antes da entrega das chaves pela construtora, máxime quando não se visualiza previsão contratual a esse respeito. Se a sentença que inverteu a cláusula penal em favor do consumidor e determinou a incidência dos encargos moratórios sobre o valor das parcelas adimplidas pelo comprador, tem-se como termo inicial a data de pagamento de cada parcela, ocorrido no período da mora, e termo final a efetiva entrega das chaves do imóvel.
A orientação da jurisprudência, inclusive do STJ, se dá no sentido da impossibilidade de congelamento do saldo devedor do imóvel, mesmo na hipótese de inadimplemento das construtoras, de modo que não há falar em devolução dos valores pagos a título de correção monetária do valor do imóvel, mas apenas dos juros de mora.
Mantem-se o valor da indenização a título de dano moral, porquanto em conformidade com a razoabilidade que se exige. (N.U 0046941-48.2013.8.11.0041, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 07/03/2018, Publicado no DJE 09/03/2018).”

De fato, a responsabilidade de regularização da documentação do imóvel é do promitente vendedor, especificamente quanto as averbações de alteração contratual.

À vista disso, não deve ser imputado aos autores os juros de mora decorrente do atraso que ocorreu por exclusiva responsabilidade da ré.

Nesse sentido:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. Autores pretendem a restituição de valores pagos a maior em razão de compromisso de compra e venda firmado com a ré. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes. 1. Responsabilidade dos adquirentes pela obtenção do crédito imobiliário que não afasta a obrigação da vendedora de fornecer os documentos necessários em tempo razoável. Hipótese em que cabalmente demonstrado que a demora na liberação do crédito decorreu da desídia da ré na entrega dos documentos, reiteradamente, pleiteados pelos autores. Atraso no pagamento que não pode ser imputado aos adquirentes. 2. Despesas condominiais e IPTU. Responsabilidade dos compradores somente a partir da entrega das chaves. Reembolso devido. 3. Restituição em dobro. Ausência de comprovação de má-fé. Condenação apenas na forma simples. 4. Recursos desprovidos.
(TJ-SP - AC: 10187396020178260405 SP 1018739-60.2017.8.26.0405, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 07/05/2019, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2019)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL – ENTREGA ATRASADA – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PROVAS ROBUSTAS – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – TAXA DE CONDOMÍNIO E ALUGUEIS – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe. É devida a reparação pelo dano material, decorrentes dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, restando patente que prescinde de comprovação, sendo denominado pela doutrina e jurisprudência de dano in re ipsa ou presumido. É devido o ressarcimento dos valores pagos a título de taxas de condomínio pelo comprador, em razão do atraso da obra ser de responsabilidade da construtora na hipótese dos autos, que deve arcar com as referidas despesas até a entrega das chaves, mormente pelo fato dos aludidos encargos serem suportados com o usufruto do imóvel adquirido.
(TJ-MT - Apelação: 0011758-16.2013.8.11.0041, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 06/12/2017)

Assim, inadmissível se imputar aos adquirentes o atraso na obtenção do crédito se a vendedora não entregou, no tempo devido, os
documentos
imprescindíveis à
aprovação
pelo agente financeiro.

Da mesma forma, incorreto atribuir ao comprador o pagamento de despesas condominiais antes da efetiva entrega das chaves, bem como o pagamento de alugueis.

Sobre o tema, manifestou-se o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. N o caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos
. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009).

No mesmo diapasão:

COMPRA E VENDA cumulada com danos morais -Compra e venda de imóvel na planta - Cobrança de taxas condominiais e de IPTU antes de a autora ser imitida na posse, com fundamento em cláusula contratual que previu a responsabilidade do comprador a partir da data da assembleia de instalação de condomínio - Cláusula nula - Responsabilidade da compradora a partir da imissão na posse - I nocorrência, entretanto, de danos morais - Recursos desprovidos.
(TJSP, Ap. 0043263-46.2010.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 0 7 / 0 5 / 2 0 1 4)

AÇÃO DE COBRANÇA Despesas condominiais Responsabilidade de quem detém a posse do imóvel - A entrega das chaves define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais - Taxas condominiais pretéritas que são de responsabilidade da construtora - IPTU - N ão deve o comprador arcar com o imposto predial anterior ao efetivo recebimento das chaves - Recurso improvido.
(TJSP, Ap. 0016493-77.2013.8.26.0008, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 28/11/2014)

Destarte, a condenação de reembolso dos valores pagos a esse título era devida, como determinou a r. sentença.

Por fim, quanto ao dano moral, tem-se que o atraso na entrega da documentação
superou todos os limites e gerou uma frustração na requerente.

Vale acentuar que o Superior Tribunal de Justiça admite a condenação na hipótese de atraso excessivo na entrega da obra, o que pode ser aplicado na hipótese dos autos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO CONTRA A INADMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA OBRA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE PARTICULARIZAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. EXCESSIVA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. A jurisprudência pacífica desta Casa dispõe que a ausência de particularização dos dispositivos legais a que os acórdãos - recorrido e paradigma - teriam dado interpretação discrepante consubstancia deficiência insanável, inviabilizando a abertura da instância especial, a incidir a censura da Súmula 284 do STF. 2. No caso em exame, o col. Tribunal a quo, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise soberana do contexto fático-probatório dos autos, entendeu pela existência de danos morais diante da excessiva demora na entrega do imóvel (três anos), gerando transtorno de ordem psíquica ao comprador. 3. Esta Corte de Justiça tem entendido que a revisão do acórdão recorrido, em hipóteses similares à dos presentes autos, encontra óbice na Súmula 7/STJ. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento”
(AgRg no AREsp 684.176/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 30/06/2015).

De outro vértice, é cediço que a quantificação do dano moral deve ficar ao prudente arbítrio do julgador de forma a compensar o dano, levando em conta as condições financeiras das partes, devendo estar compatível com o dano suportado pelo ofendido.

Entretanto, tem-se que o objetivo do dano moral é compensar o prejuízo experimentado pela vítima e punir o seu ofensor, além do que, o arbitramento, deve ficar ao arbítrio do magistrado que o fixará levando em conta os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ensina RUI STOCO:

"Tratando-se de dano moral, nas hipóteses em que a lei não estabelece os critérios de reparação, impõe-se obediência ao que podemos chamar de"binômio do equilíbrio", cabendo reiterar e insistir que a compensação pela ofensa irrogada não deve ser fonte de enriquecimento sem causa para que recebe, nem causa da ruína para quem dá. Mas também não pode ser tão apequenada que não sirva de punição e desestímulo ao ofensor, ou tão insignificante que não compense e satisfaça o ofendido, nem o console e contribua pela superação do agravo recebido"
(STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: RT, 2007, p. 1236-1237).

A quantia fixada à título de dano moral tem por objetivo proporcionar à autora um lenitivo, confortando-a pelo constrangimento moral a que foi submetida e de outro lado serve como fator de punição para que a requerida reanalise sua forma de atuação, evitando a reiteração de atos análogos.

Não obstante essas considerações, não se pode olvidar também que o
quantum
a ser fixado não deve ser tão alto a ponto de proporcionar o enriquecimento ilícito do ofendido nem tão baixo a ponto de não ser sentido no patrimônio da parte ré, tampouco servir como fator de punição.

Neste caso, levando-se em consideração a situação fática apresentada nos autos, a condição socioeconômica das partes e o constrangimento moral suportado pela ofendida, tenho que o quantum indenizatório fixado em R$ 8.000,00 (oito mil reais) deve ser mantido, por se mostrar condizente com a extensão do dano e apto a servir de punição para a parte ré, evitando a reiteração de atos análogos.

Quanto ao recurso adesivo
WAGNER BASSI JUNIOR
para que seja declarada a “
nulidade dos juros remuneratórios da Cláusula 9.1.1, pela natureza do contrato não ser de um empréstimo ou financiamento e FIXAR o termo inicial da correção monetária da indenização por danos materiais a data do desembolso, nos termos da Sumula 43/STJ
.”, tem-se que esta já foi fixada pelo magistrado de 1o grau, de modo que nego provimento ao recurso.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO a ambos os recursos, para manter a decisão recorrida na íntegra, majorando os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024